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ESTUDIO DE LOS MTODOS DE OFERTA INMOBILIARIA

1. OFERTA Es la combinacin de productos o servicios ofrecidos a un mercado para satisfacer una necesidad o un deseo. OFERTA EXCESIVA

La oferta en el mercado inmobiliario funciona de la misma manera que lo hace en cualquier otro mercado: cuando hay una gran cantidad de oferta disponible, los precios tienden a bajar porque los vendedores tienen que competir con otros para obtener una venta. Por ejemplo, si hay un gran nmero de casas a la venta en un determinado barrio, los vendedores pueden reducir los precios para atraer a los compradores. Si los constructores edifican casas nuevas, aumenta la oferta de vivienda y esto puede genera ms presin sobre la reduccin de los precios. OFERTA BAJA

Si la oferta de viviendas es baja en un rea determinada, los precios de las casas tienden a ser altos porque los vendedores enfrentan poca competencia. Por ejemplo, si slo hay una casa a la venta en un barrio determinado, el vendedor no tendr la presin de bajar el precio de venta, ya que los compradores interesados tienen slo una opcin. 2. TIPOS DE OFERTA 1) Oferta competitiva o de mercado libre. Es aqulla en la que los productores o prestadores de servicios se encuentran en circunstancias de libre competencia, sobre todo debido a que son tal cantidad de productores o prestadores del mismo artculo o servicio, que la participacin en el mercado se determina por la calidad, el precio y el servicio que se ofrecen al consumidor. Ningn productor o prestador del servicio domina el mercado. 2) Oferta oligoplica. Se caracteriza porque el mercado se halla controlado por slo unos cuantos productores o prestadores del servicio. Ellos determinan la oferta, los precios y normalmente tienen acaparada una gran cantidad de insumos para su actividad. Intentar la penetracin en este tipo de mercados es no slo riesgoso, sino en ocasiones muy complicado.

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3) Oferta monoplica. Se encuentra dominada por un slo productor o prestador del bien o servicio, que impone calidad, precio y cantidad. Un monopolista no es necesariamente productor o prestador nico. Si el productor o prestador del servicio domina o posee ms del 90% del mercado siempre determina el precio.
3. ANALISIS DE LA OFERTA

Determinacin de la cantidad de bienes o servicios que un cierto nmero de productores estn decididos a poner a disposicin del mercado en un precio determinado. El mercado competidor son una serie de empresas que, con ms o menos eficiencia, satisfacen las necesidades de parte o del total de los clientes potenciales que tendra el proyecto inmobiliario. De su anlisis podr conocerse ms acerca de los:

1.- Precios que se cobran 2.- Las condiciones de crdito que se ofrecen 3.- Publicidad que se habr de enfrentar o del producto ofrecido en su concepto ampliado. 4.- Diversidad de tamaos y envases 5.- Promociones con regalos adicionales al producto. 6.- Formas de llegar al consumidor, etc.

Ofertas inmobiliarias Cuando una persona necesita comprar o vender una propiedad, con respecto a la palabra necesidad se sostiene el estar ante una situacin lmite, existe una posibilidad a la cual recurre mucha gente. La idea de generar u optar por ofertas inmobiliarias es una de las opciones ms utilizadas por varias personas. Principalmente es importante deducir qu son las ofertas inmobiliarias. Estas ofertas inmobiliarias suponen a propiedades de todo tipo que por algn motivo u otro tienen que entrar en esta lista. Estos motivos son variados y podemos encontrar los siguientes: la antiguadas de la propiedad es uno de los factores principales que hacen a las ofertas inmobiliarias.

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Propiedades de muchos aos de antigedad suelen tener problemas, que en muchos casos se vuelven irreversibles, motivo por el cual las personas pasan por alto estas propiedades, por lo que el precio de las mismas tendra que ser mucho ms econmico. Toda propiedad que sea de un ambiente, en el caso de los apartamentos, tambin se puede ver incluida en la lista de ofertas inmobiliarias. En muchos casos los apartamentos de un solo ambiente suelen ser muy incmodos, chicos y la gente los elige como ltima opcin, razn por la cual un muy buen precio hara recapacitar a ms de uno. La zona o barrio donde se encuentren los inmuebles constituyen a otra de las razones por la cual vemos ofertas inmobiliarias. Si tenemos en cuenta que una propiedad est ubicada en un barrio muy alejado de lo que sera el centro de la ciudad y si a eso le sumamos que la zona es un poco insegura, una buena opcin sera generar una oferta inmobiliaria ya que de otra forma una posible gestin de la propiedad se vera muy dificultosa de realizar. Desde el punto de vista de la persona que decide comprar una propiedad, podemos decir que las ofertas inmobiliarias sientan muy bien, ya que forman parte de una posibilidad nica para el comprador, ya que se juntan por un lado el desespero de un propietario que necesita vender la propiedad y por otro las ganas de un futuro comprador a tener una propiedad que puede conseguirla a un precio mucho ms econmico.

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ofertas

Dentro de todas las ofertas inmobiliarias que existen, es necesario tener en cuenta y analizar profundamente cuales son los motivos que hicieron que se genere la oferta. Como dijimos antes, en muchos casos que se generen ofertas en propiedades tiene que ver con temas que involucran a la antigedad del inmueble, y en muchos casos esto se suele transformar en un problema eterno para las personas, que hasta en muchos casos lo que uno crea una oferta inmobiliaria se termina convirtiendo en una de las peores gestiones inmobiliarias, ya que la cantidad de dinero que se tendra que invertir en el problema se podra haber invertido en una propiedad mucho ms aceptable.

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En otros casos, invertir en ofertas inmobiliarias suele ser una buena inversin ya que existen aquellas propiedades donde los detalles que hacen a esa oferta sean menores y que con una leve inversin de capital el problema se soluciones y la propiedad quede como nueva. Si bien los casos son pocos, existen. Otra de las opciones posibles, que quizs sean de las menos factibles a realizar, son los casos donde una persona tiene que vender la propiedad por algn motivo importante en especial.

En estos casos podemos ubicar en una persona que por razones laborales tiene que abandonar el pas, y en algunos casos ya ms drsticos se ve imposibilitada de seguir mantenindola y la venta o alquiler se hace ms factible. Todos estos casos representan de alguna u otra forma las diferentes maneras por las cuales nos podemos encontrar con ofertas inmobiliarias, si se decide optar por alguna es necesario tener en cuenta muchos factores que hacen a estas ofertas para luego no tener que lamentar un mala inversin. Las mismas las podemos ubicar de muchas maneras distintas, en estos casos considero que la ms efectivas son aquellas que se encuentren bajo el cuidado de las empresas inmobiliarias. 4. LOS METODOS DE OFERTA INMOBILIARIA Los medios de comunicacin El marketing Radios Las visitas in situ

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4.1.- ESTRATEGIAS QUE MARCAN LA DIFERENCIA EN EL MARKETING INMOBILIARIO El hotel de Alan Faena en Puerto Madero, diseado por el francs Phillippe Starck, es uno de los tantos casos donde se apost fuerte a la construccin de una marca. La tendencia a comercializar los emprendimientos desde el pozo agudiza la necesidad de mostrar en imgenes algo que todava no existe. Aquel es slo un ejemplo de la centralidad que adquirieron en los ltimos aos las marcas en el mercado inmobiliario. En un mundo altamente competitivo, como es el actual, permite diferenciarse de sus competidores, generar empata con el consumidor, y expandir el negocio. Adems, la tendencia a comercializar los emprendimientos desde el pozo agudiza la necesidad de mostrar en imgenes algo que todava no existe. Actualmente, quienes deciden invertir en marketing y comunicacin destinan 1% de su presupuesto a este tem, segn fuentes del sector. La consigna es "ir a buscar al cliente est donde est", y eso incluye tomar contacto en torneos de golf o futbol, en eventos en hoteles cinco estrellas o en lanzamientos de prensa. "El boom inmobiliario de los ltimos aos y la mayor competencia hicieron crecer la oferta de las inversiones en marketing, y por ello las exigencias para la comunicacin son cada vez ms grandes", dice Diego Jansenson, de Skyson, empresa especializada en marketing inmobiliario. "El comprador de este tipo de productos, es decir la clase media alta y alta, no compra una vivienda por necesidad sino como una inversin o segunda vivienda, y por ello las cuestiones simblicas cobran gran importancia", dice el director de Reporte Inmobiliario Germn Gmez Picasso, que agrega que lo que se vende es "un estilo de vida". Para las empresas especializadas en el tema, las innovaciones estn a la orden del da y en esto no hay lmites para la creatividad. De todos modos, opina que nada reemplaza la publicacin de avisos en los medios masivos de comunicacin y el contacto personal con cada uno de los clientes, ya sea a travs de una entrevista, un mail o por telfono.

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La importancia de la publicidad

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4.2.- Oferta inmobiliaria en Lima no cubre la demanda La demanda no est en los distritos ms cntricos, segn especialista. Jaisia Amaro. En Lima hay muy pocos edificios, se tendran que construir ms. Se construyen alrededor de 25 mil viviendas y cada ao se demandan 50 mil. La brecha de oferta y demanda cada ao est creciendo porque no se llega a construir ni siquiera para la nueva demanda, sostiene el gerente general del portal Adondevivir.com, Pedro Neira. Explic que el principal problema para acelerar la construccin de edificios de departamentos son la zonificacin, los permisos y los servicios bsicos como el agua. Esto tendra que cambiar en los prximos aos para que no sigan subiendo los precios. Mientras la demanda siga siendo mayor que la oferta, los precios van a ir par arriba, manifest.

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DISTRITOS CNTRICOS CONCENTRAN LA OFERTA

Neira indic que San Borja, Miraflores, San Isidro y Surco son los distritos que encabezan la oferta inmobiliaria, pese a que la demanda no est ah. Esto debera ir equilibrndose en los prximos aos. La oferta debe i r migrando hacia donde est la demanda que es en el sector C, dijo a La Repblica. Destac que distritos como Carabayllo y parte de Santa Clara, hayan cambiado su zonificacin y hecho un buen planeamiento para albergar proyectos inmobiliarios, pero todava falta la suma de ms distritos. BSQUEDA INMOBILIARIA Segn explica el Gerente general de Adondevivir.com, la demanda de viviendas ha trado consigo el despegue de los portales de bsqueda de oferta inmobiliaria, como el suyo. Hace 4 aos cuando empezamos nadie utilizaba internet, el crecimiento fue paulatino y ahora est creciendo a tasas muy altas. Por ejemplo si comparamos el total de trfico de los tres portales inmobiliarios ms importantes del pas en el 2012, crecieron un 130% comparado con el 2011. Eso quiere decir que cada vez ms peruanos van migrando a buscar sus inmuebles por internet que por el soporte impreso como antes, dijo. Agreg que esto se debe a que el perfil de las personas que buscan un lugar donde vivir es cada vez ms joven, entre los 27 y 30 aos. Personas que utilizan el internet como parte de su actividad diaria. En internet el espacio es ilimitado, quien publica un inmueble pone una descripcin muchsimo ms larga. Se puede ver el inmueble ubicado en un mapa. Se sabe que hay alrededor. Toda esta informacin no se puede poner por restricciones de tamao en un soporte impreso. La otra segunda gran ventaja es la interactividad. La persona ve automticamente un inmueble y tiene muchas herramientas para interactuar directamente con la persona que lo est vendiendo, explic Pedro Neira. SOBRE ADONDE VIVIR.COM Es un portal que naci hace 4 aos con la finalidad de hacer ms eficientes las bsquedas de viviendas y departamentos para compra o alquiler. Le permite a una persona a publicar de manera gratuita sus anuncios y obtiene sus ingresos de los avisos publicitarios de las grandes empresas constructoras.

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Oferta de viviendas en Lima vara entre US$15.000 y US$2,8 millones Nuestra capital concentra una amplia oferta de viviendas que oscila entre los US$15.000 y US$2800.000, segn el estudio El mercado de edificaciones urbanas en Lima Metropolitana y el Callao de este ao de la Cmara Peruana de la Construccin (Capeco). La vivienda en oferta ms barata se ubica en el distrito de Carabayllo, donde un departamento de 45 metros cuadrados cuesta US$15.429. En contraposicin, al otro lado de Lima, en San Isidro, el departamento ms caro, de 700 metros cuadrados, bordea los US$3 millones. Los departamentos de ms alto valor suelen encontrarse en los edificios de El Golf y sus alrededores, segn Vctor Saldaa, gerente general de la consultora inmobiliaria Alfredo Graf. Por lo general, se trata de penthouses con acabados de primera calidad. Saldaa precis que si bien el precio promedio por metro cuadrado en San Isidro oscila entre los US$2.500 y US$3.500, en los alrededores de El Golf y del centro empresarial el metro cuadrado puede llegar a los US$4.000. Segn indic, esto hace que los distritos colindantes, como algunas calles de Magdalena y Lince, se revaloricen. Asimismo, el gerente general de la inmobiliaria Masterhouse, Augusto Pealoza, explic que los precios pueden variar de una cuadra a otra. Los precios se determinan segn la rentabilidad, el valor residencial y el costo de oportunidad, precis. 3.1. POCA OFERTA Sin embargo, la mayora de limeos est lejos de acceder a este tipo de viviendas. Segn el estudio de Capeco, las viviendas ms vendidas cuestan entre US$30.000 y US$50.000. La mayor demanda efectiva se encuentra en San Juan de Lurigancho (10,83%) y en Los Olivos (10,38%), distritos pertenecientes al nivel socioeconmico bajo y medio bajo. Paradjicamente, en estos distritos se concentra la menor oferta, pues se construyeron solo 1.679 y 210 viviendas, respectivamente, mientras que la mayora de proyectos se dirigi al sector medio alto (6.707). Santiago de Surco, por ejemplo, fue el distrito donde ms se construy (974.000 m2), seguido de Miraflores (681.000 m2) y San Isidro (540.000 m2).

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Adems, el presidente del Instituto de la Construccin y el Desarrollo de Capeco, Humberto Martnez, revel que solo existen 800 unidades de menos de US$30.000, donde se concentra la demanda insatisfecha. Segn el presidente de Capeco, Walter Piazza, el principal problema es la falta de suelo habilitado. Este sugiri aprovechar el suelo estatal subutilizado y que tiene un precio bajo, as como construir en la periferia de Lima. Martnez agreg que la escasez de los terrenos ha propiciado un aumento de hasta 12% en los precios. Dijo tambin que San Juan de Lurigancho, Los Olivos y Surco fueron los distritos de mayor demanda este ao. La mayora prefiri viviendas de tres dormitorios y dos baos, situadas cerca de centros comerciales, colegios y vas de transporte pblico. Capeco seal, adems, que la vivienda ms pequea en oferta es un departamento de 27 metros cuadrados, de un dormitorio y un bao, en San Miguel, valorizado en US$29.835. La casa ms grande, de 1.000 metros cuadrados, se ubica en La Molina.

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