QU ABARCA EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL Y QU MECANISMOS DE PROTECCIN NOS OFRECE? Mg.

Rubn Guevara Bringas

El procedimiento registral 1. Concepto El jurista espaol PEA BERNALDO DE QUIRS1 define el procedimiento registral como el conjunto de actos, tasados legalmente, que tienden a la prctica de un asiento en el Registro de la Propiedad, para proclamar oficialmente la situacin jurdica de un inmueble. A travs del procedimiento registral, se acta la funcin registral en relacin con una determinada situacin jurdico-inmobiliaria, respecto de la cual se publica, formal y materialmente, la verdad jurdica oficial. Para DEZ-PICAZO2, se trata de un proceso constituido por la serie de actividades que son llevadas a cabo desde que una persona pretende o solicita la prctica de un asiento hasta el momento en que el funcionario encargado del Registro emite una decisin sobre esta pretensin. En un sentido amplio, comprende tambin los recursos que pueden articularse contra la decisin del registrador. Es rigurosamente un procedimiento, por cuanto que est formado por una su cesin de actos o trmites jurdicamente reglamentados. Seala el autor antes referido, que en la doctrina se ha discutido la naturaleza de este procedimiento, y dice que para algunos autores se trata de un proceso en el que se ventila una pretensin y tiene por ello naturaleza jurisdiccional. El registrador acta en funcin de rgano jurisdiccional y su actividad puede ser englobada dentro de la categora conocida con el nombre de actos de jurisdiccin voluntaria. Sin embargo, parece ms acertada la opinin de quienes entienden que tanto el Registro en cuanto servicio pblico, como los actos que en l se realizan, poseen naturaleza administrativa. El procedimiento es, por ello, un procedimiento administrativo. Sin embargo, el Poder Judicial tiene cierta intervencin en l, pues las decisiones del registrador pueden ser recurridas judicialmente, y los Presidentes de las Audiencias son los inspectores permanentes de los Registros de su territorio, pudiendo practicar visitas que consideren necesarias para conocer su estado y funcionamiento e informar a la Direccin General de los Registros y del Notariado en cualquier momento. Deben remitir un parte anual circunstanciado del estado en que se hallaren los Registros sujetos a su inspeccin (arts. 269 L.H. y 469 a 471 R.H.). Como se aprecia, DIEZ-PICAZO considera al procedimiento registral uno de naturaleza administrativa, sin embargo esa no es una posicin uniforme en la doctrina. 2. Naturaleza del Procedimiento Registral El artculo 1 del R.G.R.P. seala que El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripcin de un ttulo. No cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposicin a la inscripcin. Los aspectos relevantes de esta definicin son: La naturaleza no contenciosa del procedimiento registral, que el procedimiento registral es especial y, por tanto, no est sometido a las normas que formulan el procedimiento administrativo general, no obstante ello, tales normas administrativas son de aplicacin supletoria al procedimiento registral, que la relacin procedimental es exclusiva y excluyente entre el Registrador y el solicitante de la inscripcin, por lo que no slo resulta impertinente la participacin de un tercero que se oponga a la inscripcin rogada, sino que ningn apersonamiento distinto, aun coadyuvante, 3 resulta procedente .

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PEA BERNALDO DE QUIRS, Manuel, Derechos Reales-Derecho Hipotecario. Op Cit., pgs. 538 y 539 DEZ-PICAZO, Luis, y GULLN, Antonio, Ob. Cit. pag. 299 3 GONZALES LOLI, Jorge Luis, Comentarios. Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos, Gaceta Jurdica, 2 edicin, Lima 2002.

Al describir el procediendo registral como uno especial y de naturaleza no contenciosa, el artculo citado no define tal procedimiento, tan solo se limita a mencionar algunas caractersticas del mismo. Citado por GONZLES LOLI , LA CRUZ BERDEJO y SANCHO REBULLIDA resumen las distintas posiciones sobre el particular, expresando que: Algunos autores entien den que se trata de un verdadero proceso actuado por un rgano jurisdiccional, en cuanto que determina si, con arreglo al Derecho objetivo, ha podido originarse o no el acto real que la inscripcin debi reflejar, sin que altere tal naturaleza la ausencia del contradictor, que slo significa que se ventilan intereses contrapuestos (ROMAN CALDERN, GALLARDO RUEDA, DE LA RICA, LPEZ MEDEL, matizando que se trata de una funcin jurisdiccional de c arcter especial). Empero, aparte la aludida falta de contencin, a esta tesis se le han opuesto otras objeciones: que falta en este procedimiento la cosa juzgada (..); que la operacin lgica de subsumir el hecho en la norma es comn a todo supuesto de aplicacin de la misma, por el Juez o por el funcionario administrativo; que la inscripcin tiene una misin notoriamente distinta de la que se encomienda al Juez en el proceso, etc. Hasta poca reciente diversos autores venan aludiendo, sin demasiada precisin, a la condicin administrativa del Registro y a la de acto administrativo de la calificacin o la inscripcin (Campuzano). El autor que ha dado fundamento cientfico a la tesis de la naturaleza administrativa de la funcin registral es GONZLEZ PREZ, lo afirma tambin MENDOZO OLIVN, conforme a los trminos expresos del Diario vigente'. Ms el procedimiento registral versa sobre derechos privados y su impugnacin no discurre por va autnticamente administrativa, ni su resolucin es susceptible de recurso contencioso administrativo; la Administracin no es parte; los superiores jerrquicos del Registrador no pueden inmiscuirse en su actuacin, etc. Roca Sastre y otros autores reconocen que, en el fondo, el Registro tiene algo de judicial y algo de administrativo y hablan de una justicia administrativa al procedimiento. Se trata de una actividad estrictamente jurdica del Estado puesta al servicio de los particulares. Los ms y la propia D.G. (N. de A. Direc cin General de los Registros y el Notariado) a partir de su R. 13 septiembre de 1926, se inclinan por encuadrar el procedimiento registral dentro de la jurisdiccin voluntaria, al no haber contienda entre partes (COSSIO). Pero es necesario puntualizar que no encaja dentro de su definicin legal (artculo 1811 Lec.) y que las normas de la Lec. (N. de A. Ley de Enjuiciamiento Civil espaola) no tienen aplicacin al procedimiento registral. Por ello solo puede aceptarse esta tesis si se admiten incluidos en la jurisdiccin voluntaria, adems de los actos enumerados en la Lec., los de documentacin, autenticacin e inscripcin, sobre todo, para excluir al procedimiento de inscripcin tanto del elenco de actos administrativos cuanto del de actuaciones judiciales. 3. Presupuestos del Procedimiento Registral Para poner en marcha el procedimiento registral es necesaria la aparicin de los siguientes presupuestos: 1. La previa produccin extrarregistral de la modificacin jurdico-real; 2. La plasmacin de la modificacin jurdico-real en una documentacin pblica y autntica; 3. La formulacin de una declaracin de voluntad de un particular, dirigida al registrador, en la cual se pretenda la prctica de un asiento. Esta declaracin de voluntad se denomina usualmente solicitud, rogacin o peticin de inscripcin; 4. La presentacin en el Registro de los ttulos o documentos que justifiquen dicha pretensin y la reunin por tales documentos de las exigencias establecidas en la Ley para que el asiento pueda practicarse; 5. Cuando la mutacin que el Registro debe publicar entraa una modificacin de una anterior situacin registral -lo que ocurra en todos los casos en que no sea una primera inscripcin- debe derivar del titular inscrito (tracto sucesivo). Una vez iniciado y puesto en marcha el procedimiento registral, los actos que constituyen el procedimiento registral son los siguientes:
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GONZALES LOLI, Jorge Luis, Ob cit. Pgs. 92 y ss.

1. La formulacin por el funcionario encargado del Registro de un juicio sobre la legalidad de la pretensin y sobre la validez y eficacia de las mutaciones jurdico-reales que se pretende publicar en el Registro (calificacin), y la adopcin de una decisin. 2. La eventual interposicin de los recursos pertinentes contra la decisin del registrador, cuando sta sea contraria a la pretensin del solicitante o, en su caso, la subsanacin de las faltas o remocin de los impedimentos, que, de acuerdo con la propia decisin del registrador, han impedido 5 la inscripcin

4. Finalidad del procedimiento registral La finalidad del procedimiento registral es la inscripcin del ttulo en el registro, y se inicia con la presentacin de ste en la Oficina del Diario. El Reglamento General de los Registros Pblicos, en su artculo 7 define el trmino ttulo: Se entiende por ttulo para efectos de la inscripcin, el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por s solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia. Tambin formarn parte del ttulo los documentos que no fundamentan de manera inmediata y directa la inscripcin pero que de manera complementaria coadyuvan a que sta se realice El ttulo debe ser entendido en su doble significacin, como titulo material o titulo causal y como titulo formal o documental. En el primer caso estamos frente al acto causal que constituye o modifica el derecho en virtud a la sola manifestacin de la voluntad. En el segundo caso se trata de del ttulo idneo para la inscripcin, sea instrumento pblico u otro al que la ley le otorgue la idoneidad frente al registro. De esta manera, estamos frente a un ttulo material en el caso de una transferencia inmobiliaria o la de un automvil.
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El Manual Oficial de la SUNARP nos ilustra sobre cuales pueden ser los ttulos materiales: a) Negocios Jurdicos.- Compra Venta, Dacin en pago, divisin y particin, Donacin, Permuta, Anticipo de herencia, de bienes muebles o inmuebles. En el caso de personas jurdicas, puede ser la Constitucin de Sociedad, Constitucin de Asociacin, Constitucin de Cooperativas, Constitucin de Fundaciones, Constitucin de Comits, Eleccin de Integrantes de Directorios, Eleccin de Gerentes, Nombramientos Liquidadores, Nombramiento de apoderados y otros. b) Disposicin Legal.- Por disposicin legal, tenemos por ejemplo, la cancelacin de las concesiones mineras por el no pago del derecho de vigencia que se cancela en forma anual, transferencias por sucesin Testamentaria o intestada, Cancelacin de embargos, anotaciones de demanda y de hipotecas, en aplicacin de la Ley de Caducidad 26639 publicada el 27-06-1996. c) Resolucin Judicial.- Resoluciones Judiciales que resuelven conflictos, sobre mejor derecho de propiedad, sobre Adjudicacin de bienes registrados por remate Judicial (muebles J inmuebles inscritos), Sobre Sucesin Intestada, Medidas Cautelares: Anotacin de demanda, Embargos, de no innovar, etc. En cuanto a los ttulos formales pueden constituirse como tales : a) De origen notarial.- En el caso de los documentos de origen notarial son el mayor nmero que ingresan al Registro solicitando su inscripcin, entre stos tenemos: Las escrituras pblicas que pueden ser de actos traslativos de la propiedad o de gravmenes sobre los mismos, escritura de adopcin de mayores de edad capaces, escritura pblica de constitucin de patrimonio familiar, escritura pblica de rectificacin de rea y linderos, escritura de prescripcin adquisitiva de dominio.
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DEZ-PICAZO, Luis, y GULLN, Ob cit. pgs. 299 y ss. Manual oficial de los servicios registrales de la SUNARP 2010, primera edicin, Lima 2010, pg. 93 y ss. 7 Manual oficial de los servicios registrales de la SUNARP 2010, Ob. cit pg. 93 y ss.

En cuanto a actas de origen notarial, son inscribibles: la transferencia de bienes muebles, el acta de protocolizacin de una sucesin intestada, copias certificadas por notario de las actas de una junta de accionistas, de una asamblea de asociados o de una sesin de directorio. b) De origen judicial.- Son todas las Resoluciones emitidas por las autoridades jurisdiccionales, independientemente de la instancia a la que pertenecen. Las Resoluciones Judiciales inscribibles, pueden ser de inscripcin temporal como la anotacin de las medidas cautelares, o de carcter definitivo como las sentencias que tienen la calidad de cosa juzgada. c) De origen administrativo.- Ttulos formales de documentos administrativos tenemos: resoluciones expedidas por las municipalidades provinciales y distritales sobre aprobacin de habilitaciones urbanas, subdivisin de lotes y, acumulacin de lotes; certificados de finalizacin de obras para inscribir las declaratorias de fbrica (construccin de edificaciones); certificados de demolicin de construcciones. Tambin estn comprendidos El ttulo formal, constituye de esta manera, en un documento con carcter de autenticidad, idneo para su inscripcin en el registro jurdico y su naturaleza puede variar dependiendo de la fuente de su creacin, sea esta notarial, administrativa o judicial. Estamos frente a un documento que posee caractersticas especiales tales como verdadero, cierto, seguro y autntico. En la obra de 8 ALFONSO BARRAGN , el autor describe dichas cualidades con precisin: Verdadero: significa que el documento ha de estar revestido de realidad, debe corresponder exactamente a esta, reflejarla y presentar con fidelidad lo que se quiso crear. Cierto: quiere decir que la gnesis del documento ha de realizarse de manera que toda persona tenga completa y fundada confianza en que naci, sin dudas ni incertidumbre, en la forma, tiempo y lugar en que en l mismo se afirma haberse creado. Seguro: significa que el documento debe estar libre de adulteraciones y cambios posteriores a su creacin, de modo que sea indubitable y toda persona pueda confiar efectivamente en que todo lo que en l se dice se realiz como all se expresa. Autntico: o sea, que el documento no debe estar sujeto a discusin en cuanto a sus elementos formales, que ha de tenerse por veraz en s mismo, especialmente en cuanto a los caracteres, circunstancias y requisitos que en l concurren, por lo cual gozar de una presuncin de veracidad que lo hace apto para imponerse por s mismo y, llegado el caso, obligatoriamente a todo el mundo por el poder del Estado. Es importante destacar la precisin que se hace en el artculo 225 del Cdigo Civil al sealar No debe confundirse el acto con el documento que sirve para probarlo. Puede subsistir el acto aunque el documento se declare nulo. Al respecto PALACIOS MARTNEZ ofrece algunos alcances: Los particulares para garantizar que su o sus declaraciones tengan un marco de referencia objetivo necesitan que stas se encuentren contenidas en un documento. Negocio y documento tienen la relacin de continente y contenido por lo que deben de ser netamente diferenciados a fin de mantener una coherencia en el tratamiento de la eventual nulidad de alguno de ellos, ya que resulta evidente que en ambos casos las consecuencias sern distintas. Por documento debe entenderse la entidad material que, formada en presencia de un hecho, est destinada a fijar de modo permanente su representacin verbal o figurativa, de modo que pueda hacerlo conocer a distancia de tiempo (en tal sentido, es imprescindible consultar la reciente segunda edicin a la traduccin del an vigente CARNELUTTI). As tambin, siempre desde el campo del Derecho Procesal PRIETO CASTRO Y FERNANDIZ, pp. 165-166, donde se define estrictamente al documento como el objeto o materia en el que consta, por escrito, una declaracin de voluntad o de conocimiento o cualquier expresin de pensam iento). Pueden darse dos hiptesis distintas en lo que respecta a la incorporacin de un determinado negocio a un documento; puede ser que el negocio, habiendo ya sido concluido anteriormente, sea reproducido en un documento, por ejemplo para dejar constancia de su existencia y evitar los
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BARRAGN, Alfonso M., Manual de Derecho Notarial, Temis, Bogot, 1979, pgs. 1 y ss. En: Cdigo Civil comentado por los 100 mejores especialistas, Tomo I, Gaceta Jurdica, Lima, 2003, pgs. 958 y ss.

inconvenientes de una labor probatoria adicional; o bien el negocio puede, an en va de formacin, ser incorporado al documento coincidiendo, en este caso, conclusin y redaccin coetneamente. Al margen de lo dicho podemos establecer una diferencia fundamental entre ambas concepciones extrada del resultado que se persigue con uno y con otro. Con el documento se pretende formar una entidad con capacidad representativa, siendo por ello incorporada dentro de las operaciones con las que se modifica un estado de hecho preexistente; mientras que la declaracin negocial se proyecta sobre la esfera intelectiva de otro sujeto. Esto lleva a diferenciar ntidamente y con ello reconocer que la formacin del documento no agota de por s el proceso formativo de toda declaracin, ya que, para que se considere concluido ste, es necesario que sea puesto en conocimiento del sujeto destinatario. Para analizar convenientemente el supuesto en que la confeccin del documento sea posterior a la celebracin del negocio, es a su vez necesario distinguir cuando dicha formalidad constituya solo un reconocimiento o ratificacin del mismo, o, en cambio, se utilice al documento para efectivizar una nueva declaracin de voluntad. En el primer caso nos encontramos ante una reproduccin o reiteracin de un negocio, mencionada con anterioridad, y en el segundo ante la formacin de un nuevo negocio. Sobre este punto enfaticemos que este fenmeno puede ser distinguido acudiendo a la diversidad sustancial del precepto contenido en el documento, lo que dara lugar a que modificaciones nimias o accesorias no puedan ser asidero suficiente para afirmar la formacin de un nuevo negocio, que reemplace al primero, una suerte de "negocio de innovacin", como cierta parte de la doctrina espaola lo ha denominado. El criterio planteado por la norma en su parte final, referido a la posible no afectacin del negocio cuando el documento sea declarado nulo, debe de entenderse estrictamente referido a los supuestos en que el documento representa solamente una forma ad probationem (que, a diferencia de la forma ad solemnitatem, no es componente estructural del negocio, por lo que su defecto no priva de validez al negocio, al contrario de aquella), ya que en ellos resulta posible la escindibilidad de los efectos de la nulidad que pudiera golpear al documento, pues si se tratase de una forma ad solemnitatem el negocio tambin se vera perjudicado en forma irremediable al faltar uno de sus elementos esenciales o constitutivos. Al concretarse el caso bajo comentario resulta evidente que se suscitar la problemtica vinculada a la probanza del negocio, para lo cual habr que acudir a la valoracin del documento declarado nulo en cuanto sea ello posible, atendiendo sobre todo al origen de la nulidad. As por ejemplo, si pensamos en que la nulidad del documento se ha decretado por una falsedad en la firma del declarante, es evidente que, incluso cuestionndose la propia validez del negocio, el contenido documental se vera bastante cuestionado siendo necesario algn otro medio de probanza a fin de que se pueda establecer el "real" contenido negocial. Por ltimo, se debe resaltar que la denominada nulidad documental se obtiene luego de una constatacin de los requisitos formales del documento en particular, es decir, los que se reflejan directamente a partir de su tenor literal vinculados a los requerimientos que la ley exige al documento para poder ser considerado idneo para suplir la finalidad a l inmanente. Los supuestos ms claros de nulidades documentales se encuentran en el Derecho Cambiario, especficamente en lo que concierne a los ttulos valores tales como la letra de cambio, cheque, pagar, etc.; no afectando que los antedichos sean considerados como negocios abstractos, concebidos, aqu muy genricamente, como los negocios en que existe una desvincula cin con la causa que le habra servido de sustento

As, podemos afirmar que la nulidad del documento no necesariamente aplica la nulidad del acto, el mismo que subsiste, por cuanto el documento es slo un medio prueba. El artculo 225 del C.C. consagra la nulidad refleja, entendida como el principio de conservacin del acto.

5. La presentacin de ttulos en el registro El inicio del procedimiento registral se produce con la solicitud de inscripcin del ttulo a travs de un formato de inscripcin o formulario, el mismo que se distribuye gratuitamente en las oficinas registrales. Dicho formulario debe ir acompaado del documento que contenga el derecho respectivo. Ya hemos referido que el documento idneo a efectos de producir la inscripcin, es el instrumento pblico, sin perjuicio de las inscripciones que tienen como sustento instrumentos

privados. Por tanto, podremos presentar ante el registro escritura pblica, parte judicial o resoluciones administrativas, partidas de los registros civiles, o copias certificadas por notario, etc. El presentante del ttulo es quien presenta el ttulo en el registro, y puede ser un tercero o cualquiera de los otorgantes del acto inscribible. En la prctica no hay limitaciones para constituirse como presentante de un ttulo, bastando para ello presentar la documentacin necesaria y pagar el derecho de calificacin respectivo. La presentacin de los ttulos al Registro se realiza especficamente en el rea o seccin de caja los mismos que estn ubicados en cada una de las 58 oficinas registrales que tienen los Registros Pblicos. El Procedimiento Registral se inicia a solicitud de parte interesada y debe formalizarse a travs del formulario de solicitud de inscripcin, al cual se le debe adjuntar la documentacin respectiva. El formato de solicitud de inscripcin debe contener como mnimo la siguiente informacin: 1.- Nombre y documento de identidad del presentante del ttulo. En caso actuar a nombre de tercero, sea persona natural o jurdica se deber dejar constancia;

2.- Naturaleza del documento o documentos presentados, sean stos pblicos o privados,
con indicacin de la fecha, cargo y nombre del notario o funcionario que autorice o autentique;

3.- Actos o derechos cuya inscripcin se solicita y, en su caso, de los que el presentante
formule reserva de conformidad con lo sealado en el artculo III del Ttulo Preliminar. Lo que significa por ejemplo, que si una Escritura Pblica contiene la transferencia de la propiedad de diez inmuebles, el usuario o presentante del titulo, puede solicitar la inscripcin de la transferencia de un solo inmueble y desistirse de la inscripcin en forma parcial de las restantes nueve transferencias, para lo cual deber indicar dicha reserva en el mismo formulario de solicitud de inscripcin.

4.- Nombre, denominacin o razn social, segn corresponda, de todas las personas
naturales o jurdicas que otorguen el acto o derecho; o a quienes se refiere la inscripcin solicitada;

5.- Partida Registral, de existir sta, con indicacin segn corresponda, del nmero de tomo y
folio, de la ficha o de la partida electrnica, con excepcin del Registro de Propiedad Vehicular, en cuyo caso, se indicar en nmero de Placa de Rodaje o de serie y motor, segn corresponda;

6.- Indicacin del Registro (Inmueble, Mueble, Naturales o Jurdicas) ante el que se solicita la
inscripcin del Ttulo;

7.- Firma y Domicilio del Solicitante (Presentante del Ttulo); 8.- Adjuntar copia simple del DNI del presentante.
6. El Libro Diario El libro diario es el libro registral, en el cual se consigna de manera cronolgica el ingreso o presentacin de las solicitudes de inscripcin de los ttulos. En l se consignan obligatoriamente el da, mes, el ao, la hora, el minuto y el segundo en que el titulo ingresa al Registro, a efectos de determinar la prioridad registral. En el libro diario se extienden los asientos de presentacin de los ttulos ingresados al registro.

El Libro Diario es de suma importancia dados los efectos jurdicos que va a determinar en el tiempo. Los datos del asiento de presentacin, que son redactados en la seccin de digitacin del rea de caja, forman parte de manera obligatoria del asiento de inscripcin. El papel que desempea el diario est vinculado al artculo IX del Ttulo Preliminar del RGRP, que prescribe que los efectos de los asientos registrales de inscripcin, as como la preferencia de los derechos que de stos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentacin, salvo disposicin en contrario. Es vital por tanto, que el momento exacto de la presentacin del ttulo se encuentre consignado en un documento que acredite dicho hecho, caso contrario, podra anteponerse un ttulo sobre otro y afectar la prioridad que otorga el registro. 7. El asiento de presentacin El asiento de presentacin se considera una inscripcin preliminar del ttulo, por cuanto el contenido del asiento de presentacin contiene datos como son: fecha, hora, minuto, segundo, la denominacin del acto jurdico o derecho inscribible, el tipo de documento (documento pblico o documento privado) entre otros, que son incorporados en su totalidad al asiento de inscripcin de un ttulo, cuando ste ha sido admitido (Inscrito en el Registro respectivo) por el registrador o el Tribunal Registral, segn sea el caso.

7.1 Contenido Del Asiento De Presentacin El asiento de presentacin de un ttulo adems de tener un nmero de orden de atencin, tendr los siguientes datos: a.- Fecha, hora, minuto y segundo de la presentacin del ttulo; b.- Nombre y documento de identidad del presentante del ttulo; c.- Naturaleza del documento o documentos presentados, ya sea pblico o privado; d.- Actos o derechos cuya inscripcin se solicita, y en su caso, de los que se solicita reserva; e.- Nombre, denominacin o razn social, segn corresponda de todas las personas naturales o jurdicas que otorguen el acto o derecho; f.- Partida Registral: nmero de tomo y folio; ficha o partida electrnica o placa vehicular; g.- Registro y seccin al que corresponda el ttulo, en su caso; h.- En el caso del Registro de Propiedad Inmueble, la indicacin del distrito en el que se encuentre ubicado el bien o bienes materia de inscripcin; i.- Indicacin de los documentos que se acompaan al titulo. 7.2 Vigencia y prrroga del asiento de presentacin. De acuerdo al artculo 25 del RGRP, el asiento de presentacin de un ttulo tiene, en principio, una vigencia de 35 das hbiles. No obstante ello, dicho plazo puede ser prorrogado en forma automtica por 25 das adicionales para los efectos de subsanar observaciones, pago de mayor derecho o para que el rea de catastro emita el informe tcnico respectivo en los casos 10 previstos en la Resolucin No 296-2004-SUNARP/SN

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La Resolucin N 296-2004-SUNARP-SN seala lo siguiente: Considerando que, en la primera parte del primer prrafo del artculo 9 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolucin N 540-2003-SUNARP/SN y modificado por Resolucin N 215-2004-SUNARP/SN, se establece como regla general que los ttulos en virtud de los cuales se solicita la inscripcin de un acto o derecho que importe la incorporacin de un predio al registro o su modificacin fsica, se inscribirn previo informe tcnico del rea de Catastro; Que, a efectos de dar cabal cumplimiento a tal disposicin, se ha venido implementando, sostenida y progresivamente, las reas de Catastro de cada una de las Zonas Registrales; Que, sin embargo, la aplicacin de tal norma ha ocasionado que se incremente la carga de trabajo de dichas reas de Catastro, excediendo la capacidad operativa de las mismas; por lo que corresponde acogerse a la excepcin prevista en la segunda parte del primer prrafo del artculo 9 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, y en ese sentido determinar los casos de modificacin fsica que no requerirn informe tcnico previo de las reas de Catastro para acceder a su inscripcin;

Que, asimismo, resulta necesario regular los requisitos generales que deben contener los planos que se presenten al registro para coadyuvar a la inscripcin de los actos que se precisen conforme al considerando precedente, y los que se adjunten a las solicitudes de bsqueda catastral, y por ende precisar los datos tcnicos mnimos necesarios con que deben contar, a fin de permitir su adecuada evaluacin por el rea de Catastro de cada Zona Registral; Que, es funcin y atribucin de la SUNARP, de conformidad con lo dispuesto en el literal b) del artculo 3 de su Estatuto, aprobado por Resolucin Suprema N 135-2002-JUS, normar la inscripcin y publicidad de los actos y contratos en los Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Pblicos; Que, el Directorio de la SUNARP, en su sesin de fecha 30 de junio del 2004, en uso de la atribucin contemplada en el literal b) del artculo 12 del Estatuto de la SUNARP, aprob por unanimidad la Directiva que precisa los actos inscribibles en el Registro de Predios que requerirn informe previo del rea de Catastro para acceder a su inscripcin, as como los requisitos generales que deben observar tanto los planos que se presenten al Registro para sustentar la inscripcin de tales actos, como los que se adjunten a las solicitudes de bsqueda catastral; Estando a lo acordado y de conformidad con lo dispuesto en el literal l) y v) del artculo 7 del Estatuto de la SUNARP; Se resuelve: artculo Primero.- Aprobar la Directiva N 008-2004-SUNARP/SN, que precisa los actos inscribibles en el Registro de Predios que requerirn informe previo del rea de Catastro para acceder a su inscripcin, as como los requisitos generales que deben observar tanto los planos que se presenten al Registro para sustentar la inscripcin de tales actos, como los que se adjunten a las solicitudes de bsqueda catastral. artculo Segundo.- La presente Resolucin y la Directiva aprobada entrarn en vigencia al siguiente da de su publicacin. DIRECTIVA N 08-2004-SUNARP-SN 1. ANTECEDENTES Y CONSIDERACIONES Los actos inscribibles en el Registro de Predios se encuentran regulados mayoritariamente en el Cdigo Civil, en la Ley N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, en su Reglamento, aprobado por Decreto Supremo N 008-2000-MTC, en la Ley N 27333, en la Ley N 27755, en el Reglamento General de los Registros Pblicos, as como en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolucin N 540-2003-SUNARP/SN y modificado por Resolucin N 215-2004-SUNARP/SN. En la primera parte del primer prrafo del artculo 9 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se establece una norma de aplicacin general: Los ttulos en virtud de los cuales se solicita la inscripcin de un acto o derecho que importe la incorporacin de un predio al registro o su modificacin fsica, se inscribirn previo informe tcnico del rea de Catastro. Sin embargo, en la segunda parte del mismo, se establece una excepcin a tal norma: La SUNARP podr determinar los casos de modificacin fsica que no requieran dicho informe, en atencin a la capacidad operativa de las reas de Catastro. Atendiendo a la limitada capacidad operativa de las reas de Catastro de cada una de las Zonas Registrales, corresponde acogerse a la excepcin citada en el prrafo precedente y especificar, de entre el universo de actos inscribibles que conllevan modificacin fsica de predios, cules sern los actos que debern contar necesariamente con el informe tcnico previo del rea de catastro para acceder a su inscripcin. Cabe precisar que la excepcin antes citada, parte del supuesto de reas de catastro ya implementadas pero con limitaciones en su capacidad operativa, en tanto que la excepcin prevista en la Stima Disposicin Transitoria del mismo Reglamento de Inscripciones, se sustenta en la existencia de Zonas Registrales con reas de catastro an en implementacin; por lo que la especificacin de los actos inscribibles a que se hace referencia en el prrafo precedente, comprender tambin los actos inscribibles an en trmite del entonces Registro Predial Urbano. Asimismo, es necesario implementar procesos uniformes de ingreso, mantenimiento y actualizacin de informacin catastral, as como la incorporacin grfica de los planos que contengan los ttulos archivados que sustentan los derechos inscritos, con la finalidad de mantener una informacin grfica completa y homognea de los antecedentes registrales. Finalmente, respecto a los requisitos generales que deben contener los planos que se presenten al registro, tanto para la inscripcin de los actos detallados en el punto 5.1, como para la expedicin de certificados de bsqueda catastral, corresponde precisar los datos tcnicos mnimos necesarios con que deben contar, a fin de permitir su adecuada evaluacin. 2. OBJETIVOS La presente Directiva tiene por objeto precisar los siguientes aspectos Tcnico Catastrales: - Los actos inscribibles en el Registro de Predios que requerirn informe previo del rea de Catastro para acceder a su inscripcin.

Los casos de prrroga del asiento de presentacin son diversos, as podemos encontrarnos frente a prrrogas de oficio, prrroga automtica y otros casos de prrrogas previstos en el RGRP. Los casos de prrroga son los siguientes: - Requisitos generales que deben observar los planos que se presenten al Registro para sustentar la inscripcin de los actos respectivos, as como los planos que se adjunten a las solicitudes de bsqueda catastral. 3. ALCANCE Todos los rganos Desconcentrados de la SUNARP 4. BASE LEGAL - Ley N 26366. - Ley N 27157, y su reglamento, aprobado por D.S N 008-2000-MTC. - Ley N 27755. - Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolucin N 540-2003-SUNARP/SN y modificado por Resolucin N 215-2004-SUNARP/SN. - Reglamento General de los Registros Pblicos. 5. CONTENIDO 5.1. Actos inscribibles en el Registro de Predios que requieren informe previo del rea de Catastro para acceder a su inscripcin: a) Inmatriculaciones. b) Acumulaciones e Independizaciones de predios no lotizados. c) Lotizaciones no aprobadas mediante Resolucin Municipal. d) Rectificacin o modificacin de reas, linderos o medidas perimtricas de predios, respecto de su matriz. Tambin requerirn informe tcnico previo del rea de Catastro las Solicitudes de Bsqueda Catastral. La incorporacin de un predio al registro, as como las modificaciones fsicas que se inscriban, haya o no mediado informe tcnico del rea de Catastro, debern ser comunicadas a dicha rea a fin que sta actualice su Base de Datos. 5.2. Requisitos generales que deben contener los Planos que se adjunten a los actos detallados en el punto 5.1. Los planos de ubicacin y perimtricos de predios urbanos y rurales que se presenten al registro, adems de utilizar los parmetros establecidos en el Titulo II Captulo XVII del Reglamento Nacional de Construcciones, deben estar elaborados en una escala grfica que permita la visualizacin y verificacin de los datos tcnicos. El plano perimtrico debe contener el cuadro de datos tcnicos donde obren los vrtices debidamente georeferenciados, en coordenadas UTM, datum oficial, y debe estar visado por el profesional competente para ello, que se responsabilice por la faccin del documento cartogrfico. En los casos que no sea posible presentar planos en un sistema georeferenciado, por estar referidos a predios ubicados en zonas no catastradas, se presentar planos en los que la localizacin y ubicacin del predio se realice en funcin a aspectos fsicos resaltantes y no perecederos del predio, los que deben estar firmados y suscritos por el verificador competente. Los planos de lotizacin que se presenten al registro, deben contar con un cuadro resumen en que se describa las reas por manzana, as como con un cuadro general de datos tcnicos, debiendo adjuntarse asimismo el plano de ubicacin a escala conveniente. Para los casos en que el plano haya sido diseado asistido por computadora (CAD), el usuario podr adjuntar la informacin grfica y literal correspondiente en medios magnticos. 5.3 Requisitos que deben contener los planos que se adjunten a las solicitudes de bsqueda catastral. A las solicitudes de bsqueda catastral debe adjuntarse un plano perimtrico, que debe observar los requisitos a que se refiere el primer prrafo del artculo 18 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Para aquellos casos en que no exista puntos suplementarios ligados a la red geodsica, el levantamiento topogrfico debe contener, segn sea el caso, la siguiente informacin: a) Los datos fsicos resaltantes y/o a las cabezas de manzanas existentes, levantando los detalles topogrficos no perecederos. b) Descripcin de la geomorfologa del terreno, las vas de acceso, la ubicacin por calle, la numeracin municipal anterior, y, opcionalmente, las descripciones adicionales. c) Cuando se trate de predios rurales, se deber consignar el nombre del propietario/posesionario actual, y de los anteriores, que figuren en el Padrn Catastral del Ministerio de Agricultura; unidad catastral antigua y actual; y otras descripciones adicionales. Los levantamientos topogrficos rurales deben de graficarse sobre una base cartogrfica existente georeferenciada.

a) Prrroga de oficio del asiento de presentacin por causa objetiva hasta por 60 das hbiles. En estos casos la prrroga de la vigencia del asiento de presentacin del ttulo es hasta por un mximo de 60 das hbiles adicionales a los 35 das hbiles del plazo ordinario, mediante Resolucin del Gerente Registral o funcionario competente. La resolucin de prrroga de oficio se debe basar en causas objetivas y extraordinarias debidamente acreditadas; es decir, en este caso de prrroga de oficio nos referimos a que la vigencia del asiento de presentacin tiene un plazo de hasta 95 das hbiles. La prrroga de oficio de hasta 60 das adicionales al plazo ordinario, se produce como lo indica el Reglamento General, es decir, por causas objetivas y extraordinarias. As tenemos por ejemplo, el caso de la presentacin ttulos de propiedad al Registro en forma masiva por parte de COFOPRI, los cuales no pueden ser atendidos o calificados por los Registradores Pblicos, en el plazo de 07 das hbiles que prev el Reglamento General de los Registros Pblicos. b) Prrroga en forma automtica por calificacin negativa o para emitir informe el rea de catastro, hasta por 25 das hbiles. La prrroga automtica hasta por 25 das hbiles adicionales al plazo ordinario de 35 das, slo es aplicable a los casos expresamente establecidos en el Reglamento General, y que son los siguientes: 1) Cuando el ttulo es observado por defecto subsanable. Por ejemplo cuando no se acredit la convocatoria para la inscripcin de acuerdos de una Junta General de Accionistas en una Sociedad Annima, salvo que sea Junta Universal. 2) Por liquidacin registral. En este caso la denegatoria de inscripcin se debe a la falta de pago de los derechos registrales, ya sea por pago en forma incompleta o porque slo se ha cancelado los derechos de trmite. 3) Cuando el ttulo requiere informe previo de catastro. Los casos en que se requiere dicho informe se establece en la Resolucin N 296-2004SUNARP/SN, es decir, para el caso de inmatriculaciones, acumulaciones e independizaciones de predios no lotizados, lotizaciones no aprobadas mediante resolucin municipal, rectificacin o modificacin de reas, linderos o medidas perimtricas de predios respecto a su matriz. Tambin se debe precisar que el rea de catastro debe emitir el informe respectivo, en forma obligatoria, para la expedicin de los certificados de bsqueda catastral. c. Prrroga por apelacin y subsanaciones fijadas por el Tribunal Registral Se presentan las siguientes situaciones especficas: 1) Cuando se ha interpuesto recurso de apelacin. En este caso la vigencia del asiento de presentacin queda prorrogada automticamente hasta que el Tribunal Registral resuelva el recurso de apelacin. El artculo 159 del RGRP seala que toda Resolucin emitida por una de las Salas del Tribunal Registral se expedir, bajo responsabilidad, en el plazo de treinta (30) das contados desde el ingreso del expediente a la Secretara del Tribunal. Excepcionalmente, por causa debidamente justificada y por nica vez, el Presidente del Tribunal Registral, a solicitud de la respectiva Sala, podr otorgar la ampliacin correspondiente hasta por un mximo de treinta (30) das. Asimismo el Presidente del Tribunal Registral informar mensualmente al

Superintendente Adjunto de las prrrogas otorgadas en el mes inmediato anterior, con precisin de las causas que las motivaron. Las Resoluciones del Tribunal Registral se comunicarn al apelante en su domicilio, bajo el rgimen de la notificacin personal prevista en el artculo 21 de la Ley del Procedimiento Administrativo General, salvo que el administrado solicite la notificacin a su direccin electrnica segn lo regulado en el numeral 20.4 del artculo 20 de la misma Ley. La copia de la resolucin materia de notificacin ser certificada por el Presidente de la Sala respectiva. En el caso en que la resolucin deje sin efecto todas las observaciones y los derechos registrales se encuentren ntegramente pagados, simultneamente a la notificacin citada en el prrafo anterior, se remitir el ttulo al Registrador Pblico competente, acompaando copia certificada de la resolucin. Cuando no sea posible efectuar la notificacin personal al apelante, pese a las indagaciones realizadas y debido a circunstancias evidenciables e imputables a l, la resolucin ser remitida al Registrador para su puesta a disposicin del solicitante en la mesa de partes de la Oficina Registral respectiva y, en su caso, para la emisin de la esquela pertinente. Simultneamente se dispondr su publicacin en el diario oficial El Peruano, y en la pgina web de la SUNARP por un plazo mximo de tres meses. La resolucin se entender notificada desde la fecha de publicacin en El Peruano. 2) Cuando el Tribunal Registral resuelve a favor de la inscripcin y el interesado an no cancela el mayor derecho. En este caso el ttulo queda prorrogado por 10 das hbiles desde la notificacin, para que el interesado cancele los derechos liquidados, caso contrario vence el asiento de presentacin. 3) Cuando el Tribunal Registral resuelve a favor de la inscripcin y detecta un defecto del ttulo por subsanar. En este caso el plazo de la vigencia del asiento de presentacin queda prorrogado por 15 das adicionales desde la notificacin para subsanar lo indicado por el Tribunal. 4) Cuando el Tribunal no resuelva la apelacin en contra del apelante. En este caso en que la mxima instancia administrativa confirma la denegatoria de inscripcin, el ttulo queda prorrogado por 03 meses y 15 das hbiles para anotar la demanda de la accin contenciosa administrativa ante el Poder Judicial. (Tres meses para interponer la accin ante el poder judicial y 15 das hbiles para anotar la demanda en el Registro respectivo).

De este modo, podemos afirmar, a la luz de la normativa registral vigente, que la prrroga de la vigencia del asiento de presentacin de un ttulo se produce de oficio, en virtud de resolucin gerencial o jefatural, segn corresponda, motivada y fundada en las causales previstas en el RGRP; y, automticamente de acuerdo a los casos previstos en el artculo 28 del RGRP y adems no requiere de resolucin alguna que la conceda. De acuerdo al RGRP, los rganos competentes para expedir la resolucin registral que autoriza la prrroga de oficio de la vigencia del asiento de presentacin, son: 1) El gerente registral zonal o del rea registral respectiva. En los casos en que la Zona Registral, tenga ms de un Gerente con competencia en materia Registral (como es el caso de la Zona Registral IX - Sede Lima), la resolucin de prrroga del asiento de presentacin, debe ser expedida por el gerente del rea registral al que pertenece el titulo materia de prrroga de oficio. (puede ser el gerente del registro de la propiedad inmueble, el gerente del registro de bienes muebles, el gerente del registro de personas naturales o el gerente del registro de personas jurdicas)

El jefe registral de la zona respectiva, es el competente para expedir la resolucin de prrroga de oficio de la vigencia del asiento de presentacin, cuando en la zona registral respectiva existan ms de un gerente de rea registral con facultades para otorgar prrrogas y sta deba alcanzar a ttulos que involucran a ms de un registro. Este caso, tambin es aplicable hasta ahora, slo en la Zona Registral IX Sede Lima. Cuando la prrroga de oficio del asiento de presentacin trasciende el mbito de una zona registral, el rgano competente para emitir la Resolucin de prrroga de oficio del asiento de presentacin es la gerencia registral de la sede central de la SUNARP, cuya sede nica queda en la ciudad de Lima. De acuerdo al artculo 27 del RGRP, el Gerente Registral o Gerente de rea, es el competente para que, mediante resolucin motivada en causas objetivas y extraordinarias debidamente acreditadas, puedan prorrogar de oficio y con carcter general hasta por 60 das adicionales al ordinario la vigencia del asiento de presentacin. 7.3 Suspensin del plazo de vigencia del asiento de presentacin La figura de la suspensin del plazo de la vigencia del asiento de presentacin se incorpora a nuestra legislacin a partir del RGRP vigente desde octubre del 2001. La suspensin de la vigencia del asiento de presentacin, se produce por hechos ajenos al ttulo presentado. Tales causas por las que se suspende el cmputo de la vigencia plazo del asiento de presentacin , se imputan a ttulos anterior, cuyos asientos an vigentes son incompatibles con el ttulo suspendido y en otros casos, tal como seala el reglamento, por causa generadas por el propio registro: reconstruccin de partida, reconstruccin de titulo archivado necesario para la calificacin, etc. La suspensin, pues, conlleva a que se omita el cmputo del plazo de vigencia del asiento de presentacin. En el caso de ttulos incompatibles y luego de la calificacin, se indica al usuario la correspondiente suspensin. En caso de reconstruccin de partida se le comunicar la suspensin y el motivo. Concluidas o extinguidas las causas que generaron la suspensin de la vigencia del asiento de presentacin, se reiniciar el conteo del cmputo del plazo de vigencia del asiento de presentacin del titulo suspendido. La suspensin del plazo de vigencia del asiento de presentacin de un titulo es otorgada en forma automtica, no necesita de resolucin autoritativa alguna, estn expresamente establecidas en el reglamento general de los registros pblicos. De acuerdo al artculo 29 del RGRP se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentacin en los casos siguientes: a) Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un ttulo, por estar vigente el asiento de presentacin de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulte incompatible. La suspensin concluye con la inscripcin o caducidad del asiento de presentacin del ttulo anterior. En este caso debemos entender que una vez que se tache o inscriba el ttulo anterior se proceder a inscribir o rechazar el ttulo que fue suspendido. b) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un ttulo, por encontrarse en procedimiento de reconstruccin la partida registral respectiva. La suspensin concluir con la reconstruccin de la partida o al vencimiento del plazo fijado para ella. Como se puede verificar, en este caso no importa si concluy el plazo fijado y la partida no fue reconstruida, la suspensin 11 operar al margen del hecho de la reconstruccin .
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La reconstruccin de partidas se encuentra regulada en el artculo 117 del RGRP y seala que en los casos en que la Gerencia Registral, luego de realizadas las acciones previstas en el primer prrafo del artculo 116, no cuente con el duplicado de la partida perdida o destruida y la totalidad de la informacin relativa a la misma, ordenar el inicio del procedimiento de reconstruccin de la partida. En la resolucin, que a tal efecto se expida, se designar al Registrador encargado de llevar adelante la reconstruccin y se dispondr la publicacin de un aviso en el Diario Oficial El Peruano y en otro de mayor circulacin.

c) Cuando el ttulo archivado se encuentre en reconstruccin. La suspensin concluir con la reproduccin o reconstruccin del ttulo archivado o al vencimiento del plazo fijado para ella.

a) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un ttulo incompatible con otro cuya prioridad fue reservada a travs del bloqueo, hasta que caduque ste o se inscriba el acto o derecho cuya prioridad fue reservada.
e) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un ttulo incompatible con el derecho de propiedad anotado preventivamente de conformidad con lo dispuesto en el artculo 6 del Reglamento de Saneamiento del Tracto Registral Interrumpido en los Registros Jurdicos de Bienes Muebles. La suspensin concluye con la caducidad de dicha anotacin preventiva. La suspensin opera desde la comunicacin efectuada por el Registrador mediante la correspondiente esquela, la que debe contener adems, si fuera el caso, la referencia a los defectos subsanables o insubsanables de que adoleciera el ttulo. Durante el perodo de suspensin podr admitirse el reingreso del ttulo, el que ser derivado al Registrador correspondiente una vez desaparecida la causal de suspensin. Sin perjuicio de ello, el presentante del ttulo podr solicitar la reconsideracin de la suspensin a travs de la Oficina de Trmite Documentario o la que haga sus veces, la que ser derivada de inmediato al Registrador, quien la resolver en el plazo de tres das, bajo responsabilidad. De presentarse recurso de apelacin, este deber comprender, de ser el caso, los defectos detectados y la suspensin del ttulo. Desaparecida la causal de suspensin, el Registrador proceder a extender el asiento de inscripcin o a calificar el ttulo reingresado, segn corresponda.

8. Conclusin del procedimiento registral El curso natural del procedimiento registral debera, bajo ciertas condiciones de formalidad, llevar a la consiguiente inscripcin del ttulo en el registro, sin embargo no todos los ttulos presentados lograrn obtener una posicin registral, pues muchas veces no poseen vocacin registral y en otros casos adolecen de defectos que no se subsana en el plazo legal previsto, entre otras causas previstas en la ley. De acuerdo al artculo 2 del RGRP, el procedimiento registral termina con: a) La inscripcin; b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentacin; c) La aceptacin del desistimiento total de la rogatoria.

Que el procedimiento registral culmine por la inscripcin del ttulo en el registro, significa que la calificacin a la que ha estado sometido ha sido positiva, es decir, el ttulo ha cumplido con los requisitos legales.

Adicionalmente, se ordenar la utilizacin de mecanismos de publicidad que la Oficina Registral considere pertinentes, tales como la colocacin de avisos en los lugares ms visibles de la oficina, medios electrnicos pblicos u otros que permitan dar a conocer dicho procedimiento a los interesados, los que se mantendrn durante todo el perodo de reconstruccin. Las publicaciones mencionadas en los prrafos precedentes, debern precisar la prdida o destruccin producida, los datos que permitan el mejor conocimiento de las inscripciones materia de reconstruccin y la convocatoria a los interesados para que aporten toda la informacin que permita la reconstruccin de las partidas perdidas o destruidas. Sin perjuicio de dichas publicaciones, la Gerencia podr solicitar informacin a los Notarios, al Archivo de la Nacin, a las Municipalidades, u otras entidades o personas vinculadas a las inscripciones materia de reconstruccin.

Cabe preguntarnos cul es la consecuencia inmediata de la inscripcin del ttulo en el registro? El acceso del ttulo al registro reserva la prioridad y permite oponer, frente a nuestro ttulo, otros ttulos no inscritos Se debe precisar que la inscripcin o acceso al registro de un ttulo, no significa que los ttulos con causales de nulidad o anulabilidad sean convalidados por el registro, por cuanto lo nico que hace el registro es publicitarios y legitimarlos estableciendo una presuncin Juris Tantum, de que el contenido de los asientos se presumen ciertos y vlidos; sin embargo, las partes o el Poder Judicial pueden modificar el sentido del acto inscrito o nulidad o cancelacin del acto o derecho inscrito. Segn el artculo 1 del RGRP, el procedimiento registral, tiene por finalidad la inscripcin de un ttulo, consecuentemente inscrito ste, el procedimiento registral ha concluido, con relacin al titulo en particular. Entonces, la primera forma o causa por el cual el procedimiento registral concluye, es por la inscripcin del titulo; sin embargo, es bueno precisar que la inscripcin registral no convalida actos nulos o anulables. 8.1 Conclusin del procedimiento registral, por desistimiento total de la rogatoria de inscripcin El desistimiento de inscripcin de un ttulo, es el acto por el cual el presentante del ttulo en forma expresa y por escrito, se retrae de los efectos jurdicos de la inscripcin, es decir, revoca su voluntad dirigida a la inscripcin del ttulo en el registro. El desistimiento puede ser parcial cuando se refiere a uno o ms actos inscribibles contenidos en el ttulo, o total cuando est dirigido a todos los actos contenidos en l. En el caso del desistimiento total la consecuencia es la tacha del ttulo. A efectos de optar por el desistimiento parcial hay que tener en cuanta que este solo procede cuando se trate de actos separables.

8.1.1 Personas legitimadas para presentar el desistimiento Cuando el presentante del ttulo, indic en el formato de solicitud de inscripcin que acta en representacin de otra persona, la facultad de desistimiento total o parcial, podr ser ejercida indistintamente por cualquiera de ellos, presentante del ttulo o del titular del derecho. El presentante del ttulo, slo l puede desistirse de la solicitud de inscripcin del ttulo cuando ste en el formulario de solicitud de inscripcin no indic que acta a nombre de otra persona natural o jurdica. Ni siquiera los otorgantes del ttulo pueden desistirse cuando el presentante es una persona distinta a ellos. Esta limitacin en cuanto a las personas que estn facultadas para que puedan solicitar el desistimiento, es una previsin, en el sentido de que el tercero presentante distinto a los otorgantes del acto o derecho, puede tener en muchos casos intereses totalmente opuestos, respecto a la solicitud de inscripcin del ttulo. As por ejemplo un acreedor tiene todo el inters en que se inscriba una transferencia de un inmueble determinado a favor de su deudor (ej. ya sea por compra venta, donacin, anticipo de legtima, por sucesin intestada o testamentaria, etc.) a los efectos de una vez inscrita la transferencia a favor de su deudor, para posteriormente trabar medidas cautelares sobre el bien de su deudor (ej. anotacin de demanda o embargo). En el ejemplo antes indicado, es evidente que el presentante del ttulo (acreedor) y el adquirente del bien (deudor), tienen intereses totalmente antagnicos, por lo que el titular del derecho de propiedad no podr desistirse del ttulo, por no tener la calidad de presentante. En estos casos los Registradores Pblicos, no tendrn que hacer indagacin alguna, debiendo limitarse a revisar el contenido del formato de solicitud de inscripcin para verificar si el presentante actuaba en representacin del titular del derecho o no. En el caso de ttulos conformados por resoluciones judiciales emanadas de un proceso civil, slo podr desistirse la persona a cuyo favor se ha expedido la resolucin judicial, salvo que el presentante haya indicado en la solicitud de inscripcin de ttulo que acta en inters de persona distinta, en cuyo caso slo proceder el desistimiento a solicitud de sta. Consecuentemente en

todos los casos de resoluciones judiciales inscripciones derivados de procesos civiles, el presentante 12 del ttulo no podr desistirse del acto o derecho en trmite . 8.1.2 Actos registrales no desistibles por el presentante Se excluyen del desistimiento total o parcial, las resoluciones judiciales inscribibles, derivadas de procesos penales y laborales. En el primer caso el inters pblico que hay que tutelar impide que la iniciativa privada impida la inscripcin del acto en el registro. En el segundo caso se debe tener en cuenta la naturaleza constitucional de algunos derechos laborales, por lo que sera contraproducente acoger el desistimiento. Finalmente deber tenerse en cuanta que si el Juez deja sin efecto la resolucin en cualquier momento antes de la inscripcin, el Registrador dar por concluido el procedimiento registral tachando el ttulo. 8.1.3 Formalidades del desistimiento De acuerdo al artculo 13 del RGRP para desistirse de la inscripcin es necesario presentar un escrito con firma legalizada por Notario o fedateado ante el fedatario de SUNARP. En el caso de que el presentante sea un Notario, su desistimiento no requerir de legalizacin de firma. El desistimiento se tramitar utilizando la misma va que el reingreso. 8.2 Conclusin del procedimiento registral por caducidad del asiento de presentacin del ttulo. El artculo 43 del RGRP, prescribe: En los casos en los que se produzca la caduci dad del plazo de vigencia del asiento de presentacin sin que se hubiesen subsanado las observaciones advertidas o no se hubiese cumplido con pagar el mayor derecho liquidado, el Registrador formular la tacha correspondiente La tacha por caducidad del asiento de presentacin tambin denominada TACHA PROCESAL, es aquella que da por vencimiento de la vigencia del asiento de presentacin, lo que difiere de la Tacha Sustantiva de un ttulo, la que se da cuando el ttulo presentado adoleciera de defecto insubsanable. La lgica consecuencia del vencimiento del plazo del asiento de presentacin, adems de dar por concluido el procedimiento registral, el Registrador Pblico, deber devolver la totalidad de los documentos presentados por el usuario, a los efectos de que pueda, si lo estima conveniente, presentarlos nuevamente, subsanando, los defectos u obstculos que impidieron la inscripcin del ttulo tachado. Nada impide que el mismo ttulo sea presentado nuevamente, puesto que la conclusin del procedimiento registral por caducidad del asiento de presentacin se debe nica y exclusivamente por haber transcurrido el tiempo y no haber subsanado las observaciones o el pago de mayor derecho. Haciendo un paralelo con el procedimiento judicial, en ste si existe la institucin de la cosa juzgada; sin embargo, en el procedimiento administrativo registral no existe tal institucin (la cosa juzgada), por lo tanto un ttulo tachado puede ser presentado varias veces para su inscripcin, hasta subsanar los defectos de forma o de fondo advertidos y comunicados por el Registrador; es decir, a pesar de haber adquirido la condicin jurdica de cosa decidida, por haber sido resuelta por el Tribunal Registral, el ttulo puede perfectamente ser presentado varias veces para su inscripcin registral. No exista norma que lo prohba. 9. Medios Impugnatorios en el Procedimiento Registral

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Manual Oficial de los servicios registrales, SUNARP, 2010, pgs. 111 y ss.

Como cuestiones generales podemos decir que frente a la inscripcin no cabe la interposicin de ningn medio impugnatorio, siendo que ante la ocurrencia de una inscripcin ilegal la nica forma defensa es recurrir al Poder Judicial. Los ttulos son calificados en primera instancia por el registrador y, ante lo resuelto por l se puede recurrir ante la segunda instancia administrativa: el Tribunal Registral. Se recurre a los medios impugnatorios frente a liquidaciones, observaciones y tachas, as como tambin frente a denegatoria de publicidad registral por parte de los registradores y abogados certificadores. 9.1 El Recurso de Reconsideracin Este es un recurso opcional y se emplea para todos los procedimientos administrativos. Se interpone ante el mismo Registrador y el trmino de interposicin es de 15 das y ser resuelto en el plazo mximo de 30 das. Transcurridos los 30 das sin mediar Resolucin, el interesado podr considerar aceptado el recurso (opera el silencio administrativo positivo). Este recurso no requiere de mayor formalidad; en ese sentido no es necesario que un abogado suscriba el recurso, siendo suficiente un escrito firmado por el interesado. 9.2 El Recurso de Apelacin Se interpone frente a las decisiones de los Registradores (liquidaciones, observaciones y tachas), tambin contra las decisiones de registradores y abogados certificadores respecto a solicitud de Certificados. Se interpone ante el Registrador que calific el ttulo va Oficina de Trmite Documentario. Los plazos a considerar a efectos de presentar el recurso son: 1) En el procedimiento registral; dentro del plazo de vigencia del asiento de presentacin. 2) En caso de denegatoria de otorgamiento de certificados registrales; dentro de los 15 das hbiles siguientes que se entiende notificada la decisin del Registrador o abogado certificador. Los requisitos de admisibilidad de acuerdo al artculo 145 del RGRP son: a) b) c) d) e) f) Indicacin del registrador ante quien se interpone el recurso. Nombre, datos de identidad y domicilio del recurrente o de su representante. La decisin respecto de la cual se recurre y el nmero del ttulo. Fundamentos de la impugnacin. Lugar, fecha y firma. Autorizacin de abogado, salvo que el apelante fuese notario.

10 La inexactitud registral y su rectificacin 10.1 Concepto de inexactitud registral El artculo 39 Ley Hipotecaria espaola utiliza la expresin amplia de inexactitud registral, como todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurdica extrarregistral. En cuanto a las causas de la inexactitud registral, ROCA SASTRE, citado por MANZANO 13 SOLANO agrupa en cuatro supuestos las causas que pueden dar lugar a la inexactitud registral: a) El Registro permanece inalterado frente a una realidad jurdica que ha sufrido alteracin; v. gr. una hipoteca deviene ineficaz por haber sido satisfecho el crdito garantizado, pero no se ha practicado la correspondiente cancelacin. b) El Registro se altera frente a una realidad jurdica que permanece inalterada; v. gr. se inscribe una hipoteca pactada en garanta de un crdito inexistente. c) El Registro sufre alteracin sobre la base de una mutacin operada en la realidad jurdica, pero sin que sta se traduzca exactamente en aquel; v. gr. error sufrido al practicarse el correspondiente asiento, como

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MANZANO SOLANO, Op. Cit. pg 479

puede ser la equivocacin del nombre del adquirente, o de la cuota hereditaria adjudicada. d) El Registro acusa una doble inmatriculacin, por figurar inmatriculada una misma finca dos o ms veces. 10.2 Causas de la inexactitud registral El artculo 75 y ss. del RGRP contiene la normativa sobre las causas de inexactitud registral y los procedimientos para la necesaria rectificacin. Aqu presentamos una sntesis de tales normas: a) Procedencia de la rectificacin. Los Registradores rectificarn las inexactitudes a solicitud de parte. Asimismo, pueden proceder de oficio, cuando adviertan la existencia de errores materiales. En el caso de errores de concepto, la rectificacin proceder de oficio solamente cuando con ocasin de la calificacin de una solicitud de inscripcin, el Registrador determine que sta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error, en mrito al ttulo ya inscrito. No procedern las rectificaciones cuando existan obstculos que lo impidan en la partida registral. (artculo 76) b) Solicitud de rectificacin. Las rectificaciones pueden ser solicitadas por las personas sealadas en el artculo 12 de este Reglamento. Las solicitudes se presentarn a travs del Diario, indicando con precisin el error materia de rectificacin. Asimismo, se sealar el nmero y fecha del ttulo archivado que d mrito a la rectificacin de la inexactitud o se adjuntar el nuevo ttulo modificatorio, segn corresponda. (artculo 77) c) Forma general de rectificacin. Todo error deber rectificarse mediante un nuevo asiento que precise y enmiende claramente el error cometido. Las omisiones se rectificarn con la extensin de un asiento en el que se precise el dato omitido o la circunstancia de no haberse extendido en su oportunidad (artculo 78) Rectificado un asiento, se rectificarn tambin los dems asientos que hubieran e manado del mismo ttulo, aunque se hallen en otras partidas, si stas contuvieran el mismo error (artculo 79)

El RGRP prev los errores materiales y errores de concepto. El error material indica el artculo 81, se presenta en los siguientes supuestos: a) Si se han escrito una o ms palabras, nombres propios o cifras distintas a los que constan en el ttulo archivado respectivo; b) Si se ha omitido la expresin de algn dato o circunstancia que debe constar en el asiento; c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde; d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas. El Reglamento opta por dar una definicin negativa de los errores de concepto, al mencionar que aquellos errores que no fueran materiales, se les considerar como de concepto. Sin embargo, la legislacin espaola seala que estos errores se cometen cuando al expresar en la inscripcin alguno de los contenidos en el ttulo se altere o vare su verdadero sentido. d) Forma de rectificacin de error material. Las rectificaciones de los errores materiales se harn en mrito del respectivo ttulo archivado, salvo que ste no se encuentre en la oficina, en cuyo caso se proceder conforme al Captulo II del Ttulo VIII del RGRP, a efecto de que previamente se reconstruya el ttulo archivado correspondiente. e) Rectificacin de error de concepto. La rectificacin de los errores de concepto se efectuar: 1. Cuando resulten claramente del ttulo archivado: en mrito al mismo ttulo ya inscrito, pudiendo extenderse la rectificacin a solicitud de parte o, de oficio, en el supuesto previsto en el segundo prrafo del artculo 76 del presente Reglamento; 2. Cuando no resulten claramente del ttulo archivado: en virtud de nuevo ttulo modificatorio otorgado por todos los interesados o en mrito de resolucin judicial si el error fue producido por la redaccin vaga, ambigua o inexacta del ttulo primitivo.

f) Vigencia de la rectificacin. La rectificacin surtir efecto desde la fecha de la presentacin del ttulo que contiene la solicitud respectiva. En los casos de rectificacin de oficio, surtir efecto desde la fecha en que se realice. El Reglamento prev que en ningn caso la rectificacin del Registro perjudicar los derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.

10.3 La doble inmatriculacin Seala la doctrina , que la doble inmatriculacin se produce cuando una misma finca o, en su caso, las cuotas o participaciones indivisas o una porcin de la misma son objeto de inmatriculacin en dos o ms folios registrales independientes, dando o pudiendo dar lugar a distintos historiales tabulares. Es decir, creando una inexactitud registral, como consecuencia de la alteracin de las reglas propias de la inmatriculacin, y originando una situacin registral patolgica, que va contra la idea fundamental de llevanza del registro por fincas.
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El RGRP seala que existe duplicidad de partidas cuando se ha abierto ms de una partida registral para el mismo bien mueble o inmueble, la misma persona jurdica o natural, o para el mismo elemento que determine la apertura de una partida registral conforme al tercer prrafo del artculo IV del Ttulo Preliminar del RGRP. Se considera tambin como duplicidad de partidas la existencia de superposicin total o parcial de reas inscritas en partidas registrales correspondientes a distintos predios. Las normas aplicables a la duplicidad se encuentran comprendidas en el RGRP, artculo 57 y siguientes que pasamos a reproducir: Artculo 57.- Funcionario competente Advertida la duplicidad, sta ser puesta en conocimiento de la Gerencia Registral correspondiente, la cual mediante Resolucin debidamente motivada dispondr las acciones previstas en este captulo. Tratndose de partidas abiertas en distintos rganos desconcentrados, el competente para conocer el procedimiento de cierre ser el Gerente Registral del rgano desconcentrado en el que se encuentre la partida de mayor antigedad. La misma regla se aplica en los casos de superposicin total o parcial de predios inscritos en partidas abiertas en rganos desconcentrados distintos. En los casos de los dos prrafos anteriores, advertida o comunicada la duplicidad, el Gerente Registral del rgano desconcentrado en el que se encuentra la partida menos antigua, remitir al Gerente Registral competente en un plazo no mayor de 20 das, copia autenticada por fedatario de la partida registral y de los antecedentes registrales. Tratndose de predios, el rea de catastro donde se encuentra la partida ms antigua, emitir el informe correspondiente. Concluido el procedimiento de cierre en los supuestos de los prrafos anteriores, el Gerente Registral competente, mediante oficio, encargar el cumplimiento de la resolucin de cierre, a los Gerentes Registrales de las Zonas Registrales en las que obren las dems partidas involucradas. Artculo 58.- Duplicidad de partidas idnticas Cuando las partidas registrales duplicadas contengan las mismas inscripciones o anotaciones, la Gerencia correspondiente dispondr el cierre de la partida menos antigua y la extensin de una anotacin en la ms antigua, dejando constancia que contiene los mismos asientos de la partida que ha sido cerrada, con la indicacin de su nmero. Asimismo, en la anotacin de cierre se dejar constancia que las inscripciones y anotaciones se encuentran registradas en la partida que permanece abierta. Cuando las partidas idnticas se hayan generado en mrito al mismo ttulo, permanecer abierta aquella cuyo nmero se haya consignado en la respectiva anotacin de inscripcin; si en sta no se hubiera indicado el nmero de la partida, se dispondr el cierre de aqulla cuyo nmero correlativo
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MANZANO SOLANO, Antonio, Op. Cit. pg. 481

sea el mayor. En este ltimo caso se dispondr, adems, la rectificacin de la omisin incurrida en la anotacin de inscripcin. Artculo 59.- Duplicidad de partidas con inscripciones compatibles Cuando las partidas registrales duplicadas contengan inscripciones y anotaciones compatibles, la Gerencia correspondiente dispondr el cierre de la partida menos antigua y el traslado de las inscripciones que no fueron extendidas en la partida de mayor antigedad. Artculo 60.- Duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles y oposicin Cuando las partidas registrales duplicadas contengan inscripciones o anotaciones incompatibles, la Gerencia Registral correspondiente dispondr el inicio del trmite de cierre de partidas y ordenar se publicite la duplicidad existente, mediante anotaciones en ambas partidas. La Resolucin que emita dicha Gerencia, ser notificada a los titulares de ambas partidas as como a aquellos cuyos derechos inscritos puedan verse afectados por el eventual cierre, en el domicilio que aparece sealado en el ttulo inscrito con fecha ms reciente. Adicionalmente, a fin de que cualquier interesado pueda apersonarse al procedimiento y formular oposicin al cierre, se publicar un aviso conteniendo un extracto de la citada resolucin en el Diario Oficial El Peruano y en uno de mayor circulacin en el territorio nacional, pudiendo publicarse en forma conjunta en un solo aviso, el extracto de dos o ms resoluciones. Asimismo, el aviso se publicitar a travs de la pgina Web de la SUNARP, a cuyo efecto, la Gerencia Registral remitir copia del mismo a la Oficina de Imagen Institucional y Relaciones Pblicas, antes del inicio del cmputo del plazo a que se refiere el penltimo prrafo, a efectos que se publicite durante dicho plazo. El aviso a que se refieren los prrafos anteriores, debe contener la siguiente informacin: a) Nmero de la resolucin que dispone el inicio del trmite de cierre de partida as como el nombre y cargo del funcionario que la emite; b) Descripcin del bien o del otro elemento que origin la apertura de la partida, segn sea el caso; c) Datos de identificacin de las partidas involucradas; d) Nombre de los titulares de las partidas involucradas tratndose de bienes o de aqullos cuyo derecho pudiera verse perjudicado en los dems casos. e) La indicacin de que cualquier interesado puede formular oposicin al cierre dentro de los 60 das siguientes a la ltima publicacin del aviso, y de acuerdo a lo dispuesto en el ltimo prrafo de este artculo, precisando la sede del rgano desconcentrado de la SUNARP donde debe presentarse el escrito de oposicin. Transcurridos 60 das desde la ltima publicacin del extracto de la Resolucin a que se refiere el segundo prrafo del presente artculo, la Gerencia dispondr el cierre de la partida registral menos antigua, salvo que dentro del plazo indicado se formule oposicin; en cuyo caso, dar por concluido el procedimiento administrativo de cierre de partidas, ordenando que se deje constancia de tal circunstancia en las partidas duplicadas. En este ltimo caso, queda expedito el derecho de los interesados para demandar ante el rgano jurisdiccional correspondiente la declaracin de cierre, cancelacin, invalidez o cualquier otra pretensin destinada a rectificar la duplicidad existente. La oposicin se formular por escrito, precisando las causales que determinen la inexistencia de duplicidad o la improcedencia del cierre de partidas. Artculo 61.- Duplicidad generada por aparicin de partidas perdidas Cuando con posterioridad a la reconstruccin de una partida registral, apareciera la partida perdida, la Gerencia Registral dispondr el cierre de la partida extendida en reemplazo de la original durante el procedimiento de reconstruccin, salvo que en la partida reconstruida se hayan extendido nuevos asientos, en cuyo caso prevalecer sta. Artculo 62.- Finalidad y efectos de las anotaciones de duplicidad y de cierre de partidas. En tanto no se efecte el cierre respectivo, no existe impedimento para la inscripcin de actos referidos a las partidas duplicadas; sin perjuicio que el eventual cierre de partidas que se realice afectar a todos los asientos registrales de la partida de menor antigedad. Una vez extendida la anotacin de cierre, no podrn extenderse nuevos asientos de inscripcin en la partida cerrada. Sin embargo, dicho cierre no implica en modo alguno declaracin de invalidez de los asientos registrados, correspondiendo al rgano jurisdiccional declarar el derecho que corresponde en caso de inscripciones incompatibles.

Tratndose del Registro de Predios, cuando an no se hubiera dispuesto el inicio del procedimiento de cierre a que se refiere el artculo 60, el Jefe del rea de Informtica, a solicitud de la Gerencia Registral correspondiente, proceder a incorporar en la base de datos del sistema informtico registral un mensaje que publicite en las partidas involucradas la duplicidad detectada de manera categrica por el rea de catastro, el mismo que se mantendr hasta que ocurra cualquiera de las siguientes situaciones: a) Se anote en la partida respectiva la Resolucin de la Gerencia Registral que dispone el inicio del procedimiento de cierre de partida por duplicidad; b) El Gerente Registral se abstenga de iniciar el procedimiento de cierre de partida conforme a lo dispuesto en la Tercera Disposicin Complementaria de la Ley N 27333; c) El Registrador efecte la anotacin de independizacin a que se refiere el artculo 63; d) El Gerente Registral disponga su levantamiento, en los dems casos en los que no proceda iniciar el procedimiento de cierre. Artculo 63.- Superposicin parcial y eventual desmembracin Cuando la duplicidad sea generada por la superposicin parcial de predios, se proceder de conformidad con lo establecido en el artculo 60, especificndose en la respectiva anotacin de cierre, que ste slo comprende parte del rea del predio inscrito en la partida menos antigua, dejndose constancia del rea que no se encuentra afecta al cierre parcial, con precisin de los linderos y medidas perimtricas, salvo que no se haya podido determinar con exactitud el rea superpuesta, en cuyo caso se precisar su ubicacin y el rea aproximada. Tratndose de superposiciones generadas por independizaciones respecto de las que no se hubiera extendido el asiento de modificacin de rea ni la respectiva anotacin de independizacin en la partida matriz, y siempre que los asientos de las respectivas partidas sean compatibles, se dispondr que el Registrador proceda a extender, en va de regularizacin, el asiento y la anotacin de correlacin omitidos, indicando en el primer caso, cuando corresponda, el rea, linderos y medidas perimtricas a la que queda reducida el rea mayor como consecuencia de la desmembracin que se regulariza. Si la superposicin a que se refiere el prrafo anterior, fuera detectada por las instancias de calificacin registral, stas dispondrn o efectuarn, segn corresponda, de oficio o a peticin de parte, la extensin del asiento y anotacin omitidos, en la forma sealada en el prrafo precedente.