Serie: Recopilacin de Rangos, Frmulas y Factores de Ajuste.

INTRODUCCIN Es del inters de la Presidencia de esta Comisin que se difundan los trabajos presentados en la quinta reunin de delegados de la CABIN llevada acabo en la Ciudad de Veracruz Ver. Por lo que se dar inicio con los primeros temas de la Recopilacin de Rangos Frmulas y Factores de Ajuste, mismo que responde a uno de los compromisos consagrado en el artculo 142 del proyecto de Ley General de Bienes Nacionales, propuesta al Congreso de la Unin, con el propsito de homogeneizar las herramientas de trabajo de los peritos valuadores registrados en el Padrn Nacional de Peritos, as como del personal responsable de la revisin. Por lo regular el perito valuador se auxilia en su trabajo analtico de una serie de conceptos que influyen en la determinacin del valor de un bien. Estos aspectos o elementos de comparacin son comnmente llamados factores de ajuste y permiten con base en su experiencia y capacidad, analizar el comportamiento del mercado de bienes inmuebles o muebles. Es de suma importancia el no emplearlos de manera indiscriminada y si aplicarlos con la salvedad del caso y dependiendo de las caractersticas particulares del bien en estudio. El conocimiento, experiencia y buen juicio del perito valuador es insustituible, por lo que est en posibilidades de aplicar cualquiera de los elementos aqu presentados o ausentes, siempre sealando de manera clara en su informe de avalo, cuales aplica y explicando el fundamento.

Terrenos Urbanos
Boletn Tcnico # 4
Comisin de Avalos de Bienes Nacionales
Direccin General de Avalos Direccin Tcnica
Av. Revolucin 642 5 piso Col. San Pedro de los Pinos C. P. 03800 Mxico, D. F.

Terrenos Urbanos. I.1.1.1.- Factor de Negociacin. (Fneg)- corresponde a la correccin que se realiza por la diferencia que existe entre el valor de oferta de una operacin y el precio de cierre de la misma, sobre la base de una negociacin a precio de contado (pago en efectivo y a corto plazo), en condiciones normales en donde el vendedor y comprador actan libremente y sin presiones. (6)
AJUSTE Habitacional 1.00 a 0.75

Comercial 1.00 a 0.80

Industrial 1.00 a 0.70

I.1.1.2.- Factor de Ubicacin o Nmero de Frentes (Fub): Este factor depende de la posicin del terreno en estudio dentro de la manzana en que se ubica y su relacin con el mercado inmobiliario respectivo. (6) (10 - a, b, c)
Tipo de Predio Terreno Oculto sin frente Terreno Intermedio 1 frente. Terreno en Esquina 2 frentes. Terreno Cabecero 3 frentes. Terreno Manzanero 4 frentes. Comercial 1.00 a 0.50 1.00 1.00 a 1.30 1.00 a 1.35 1.00 a 1.50 AJUSTE Habitacional 1.10 a 0.70 1.00 1.00 a 1.15 1.00 a 1.20 1.00 a 1.30 Industrial 1.00 a 0.80 1.00 1.00 a 1.05 1.00 a 1.10 1.00 a 1.20

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I.1.1.3.- Factor de Frente (FFr): Corresponde al ajuste aplicable a la dimensin del o los frentes de un terreno con relacin a los lotes tipo de la manzana. (6) (10 a, b.)
Tipo de Terreno Frente mayor al terreno tipo o predominante Frente igual al terreno tipo o predominante Frente menor al terreno tipo o predominante Comercial 1.00 a 1.50 1.00 1.00 a 0.50 AJUSTE Habitacional 1.00 a 1.30 1.00 1.00 a 0.70 Industrial 1.00 a 1.20 1.00 1.00 a 0.80

Publicacin de la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales. CABIN

Boletn Tcnico # 4 mayo de 2004.

I.1.1.4.- Factor de Zona (Fzo): Es el factor que afecta el valor de un predio segn su ubicacin dentro de un rea de valor especfica. Para la aplicacin de este factor se entiende por calle tipo o predominante a la calle cuyas caractersticas de trnsito vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en su caso, se presentan con mayor frecuencia en el rea de valor en donde se ubique el inmueble. (2) (6) (10-a, b.)
CARACTERSTICAS nico frente a la calle tipo o predominante. Al menos un frente a calle superior a la calle tipo o predominante o a un parque o plaza . nico frente o todos los frentes a calle inferior a la calle tipo o predominante. AJUSTE 1.00 1.00 a 1.20 1.00 a 0.80

I.1.2.3.- Factor de forma: (Ffo) Este factor califica la irregularidad de un predio con respecto al lote tipo o predominante y se aplica segn sea el caso: (2) a) Para terrenos cuyo fondo sea igual o menor que tres veces el frente y cuya poligonal conforme ocho o menos ngulos: F fo = Donde: F fo Ri Sto b) Factor de forma Rectngulo inscrito ( m2 ) Superficie total del predio ( m2 ) Para terrenos cuyo fondo sea mayor que tres veces el frente o cuya poligonal conforme nueve o mas ngulos:
ESQUEMA
6 12 3 3 6 6 24 6

2 ( Ri ) Sto

I.1.2.1.- Factor por Topografa. (Ftop): Es el factor aplicable cuando un terreno presenta una topografa accidentada o con pendientes ascendentes o descendentes, no contempla la composicin del suelo. El Perito Valuador deber analizar, si se debe aplicar o no el factor por topografa, ya que habr casos que en lugar de demrito se debe premiar, como por ejemplo, cuando se tiene una vista panormica. (8) Para terrenos escarpados hacia arriba con respecto a su frente: m Fm = 1 - ------para m < = 1.00 2 Fm = 0.50 para m > 1.00 Para terrenos escarpados hacia abajo con respecto a su frente. 2m Fm = 1 - ------3 Fm = 0.333 Para terrenos a nivel de calle Donde: Fm= m = 1 = Factor de la pendiente de la superficie media del terreno. Pendiente media del terreno expresada en forma decimal. Pendiente mxima (45). para m < = 1.00

NOMBRE

EFICIENCIA

DEFINICIONES

Porcin anterior

EPa = Eficiencia de la porcin anterior del rectngulo inscrito.

3 3 6

12

EPa = 1.00 SPa ST

SPa = Superficie de la porcin anterior. ST = Superficie total del predio.

12 6 6 3 3

CALLE
6 6 12 12 6
3 3

6 6 24 6

EPp = Eficiencia de la porcin anterior del rectngulo inscrito. Porcin posterior

3 3 6

12

EPp = 1.00 SPp ST

SPp = Superficie de la porcin anterior. ST = Superficie total del predio.

12 6 6 3 3

CALLE
6 12 6 6

ESQUEMA
6 12 3 3 6 6 24 6

NOMBRE

EFICIENCIA

DEFINICIONES

para m > 1.00 Fm = 1.00

3 3 6

12

reas irregulares con frente a la va de acceso

EAc = Eficiencia de la porcin anterior

EAc = 1.00 SAc ST

del rectngulo inscrito. SAc = Superficie de la porcin anterior. ST = Superficie total del predio.

12 6 6 3 3

CALLE
6
6

12
12 3

6
3

6 6 24 6

3 3 6

12

reas irregulares sin frente a la va de acceso

EAi = Eficiencia de la porcin anterior del rectngulo inscrito.

EAi = 1.00 SAi ST

SAi = Superficie de la porcin anterior. ST = Superficie total del predio.

12 6 6 3 3

CALLE
6 12 6 6

I.1.2.2.- Factor promedio aplicable al terreno sujeto ( Fp): Esta frmula tiene la funcin de ofrecer un factor homologado en la que intervienen tres elementos (frente, profundidad y rea) con base en un lote tipo o predominante; parte del principio de relacionar las tres variables de manera conjunta bajo el sistema de las races cbicas. Cada factor puede ser utilizado de manera separada, dependiendo de lo que se busque ajustar (frente, profundidad o rea). (11)
3

F fo = EPa + EPp + EAc + EAi I.1.2.4.- Factor por inundacin (Fin): Pretende calificar la susceptibilidad de posibles daos al bien inmueble por la presencia de agua en exceso por lluvia, granizo, insuficiencia de drenaje, desbordamiento de fuentes naturales o artificiales. Un terreno susceptible de inundarse tendr la caracterstica de encontrarse debajo del nivel de calle, esto reflejar un gasto adicional para rellenarlo y as evitar dicho problema, por lo que deber cuantificarse y restar al valor de terreno homologado. Dentro de la prctica valuatoria sugerimos aplicar la siguiente operacin. El cociente del costo por metro cuadrado de relleno entre el valor por metro cuadrado de terreno homologado, obteniendo con esto el Coeficiente de Demrito. (15) F in = 1 C in Donde: C in = Cr Vt

Fp = Donde: Fp FS FT PT PS AT AS

FS ------FT

PT ------PS

AT ------AS

: Factor promedio : Frente del lote sujeto. : Frente del lote tipo. : Profundidad del lote tipo. : Profundidad del lote sujeto. : rea del lote tipo. : rea del lote sujeto.

F in = Factor por inundacin. C in = Coeficiente por inundacin. C r = Costo por metro cuadrado de relleno. V t = Valor por metro cuadrado de terreno homologado.

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Boletn Tcnico # 4 mayo de 2004.

Hay otra forma de calificar los inmuebles por este concepto, a decir: cuando una o varias colonias completas se encuentran en la zona baja de la ciudad o a nivel de alguna fuente natural o artificial de agua, con antecedentes y probabilidad de inundacin, por lo general los valores sern inferiores con respecto a los inmuebles de las zonas altas. Esta diferencia nos dar un rango de valor de castigo. Sin embargo ser necesario llevar a cabo el anlisis de mercado inmobiliario de la zona para justificar un rango real. I.1.3.1.- Mtodo de la huella: En ocasiones es necesario valuar propiedades en condominio, de las que solo se conoce el rea de la propiedad privativa, y por ello se desconoce el rea total del terreno, la porcin que le corresponde del mismo a la unidad privativa y el indiviso. Se propone una solucin a estos casos mediante el siguiente mtodo, donde el resultado ser el rea de terreno que corresponde a cada unidad. (15) ATC ( m2) = APU (m2) + % ACL ( m2) + % ACC (m 2) N En donde: ATC ACC APU N ACL = = = = = rea de terreno por condmino. rea comn cubierta de la planta baja. rea privativa del condmino. Nmero de niveles. reas comunes libres.

Drenaje pluvial:

Registros de visita con tapa, rejilla escalerilla, tubera de concreto con zanja, cama de arena y relleno.

Electrificacin y alumbrado: Postes de concreto, red de distribucin area alta tensin con transformadores, alimentacin a viviendas. Telefona: Zanjas incluyendo el talud y relleno, banco de ductos de 2 vas de concreto, registros para conexin domiciliaria. Tierra vegetal adoqun, bancas, sealizacin y zona de anuncios. Proyecto ingeniera, laboratorios, supervisin, licencias, conceptos de imprevistos.

Jardines y equipamiento: Condiciones generales:

MODO DE USO: Este mtodo es aplicable si los comparables cuentan con el mismo porcentaje y tipo de servicios urbanos entre s. Una vez observados los servicios municipales del inmueble sujeto, se obtiene el porcentaje que le corresponde. Los inmuebles comparables tambin tendrn un porcentaje de urbanizacin obtenido de la misma forma. Se obtiene el precio de la urbanizacin con base al tipo observado con el que se describe en publicaciones de precios unitarios. Se multiplica el precio por metro cuadrado anterior por el porcentaje de urbanizacin obtenido para cada uno de los dos casos. La diferencia de precios que resulte de los inmuebles comparables y del inmueble sujeto, se sumar o restar segn sea el caso, al valor por unitario por metro cuadrado de terreno ya homologado.

I.1.3.2.- Porcentaje de participacin de costos en la urbanizacin. Corresponde a la participacin en porcentaje de partidas en una urbanizacin, aplicable cuando se homologan terrenos donde la presencia de servicios municipales varan entre el terreno sujeto y los terrenos comparables. El Perito Valuador debe investigar de libros especializados en precios unitarios y fundamentar los porcentajes dependiendo del tipo de urbanizacin observada. (5)
Partida / Concepto Terracerias Pavimentos y banquetas Agua potable Alcantarillado Drenaje pluvial Electrificacin y alumbrado Telefona Jardines Condiciones generales
Participacin (%)

15 17 5 8 4 23 5 7 16

Signo. ( + )( - ) ( + )( - ) ( + )( - ) ( + )( - ) ( + )( - ) ( + )( - ) ( + )( - ) ( + )( - ) ( + )( - )

Referencias: 2.- Tesorera del Distrito Federal, Subtesorera del Catastro y Padrn Territorial; Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria, as como sobre la Autorizacin de Personas para Practicar Avalos y del Registro de Peritos Valuadores, Gobierno de la Ciudad de Mxico, Mayo del 2003. 5.- BIMSA CMDG S. A. de C. V.; Costos por metro cuadrado de construccin, Mxico 2003. 6.- Profesionales inmobiliarios; Consulta a diversos corredores inmobiliarios sobre el comportamiento del mercado actual de bienes inmuebles. 8.- Instructivo de Valuacin Catastral Para Predios Urbanos en el Estado de Aguascalientes (Direccin General de Catastro.) e Instituto para la Valuacin de Predios Urbanos en el Estado de Mxico, Secretaria de Finanzas. 10.- Padrn Nacional de Peritos de la CABIN; Consulta aleatoria a Peritos Valuadores por especialidad. 11.- Apuntes de valuacin inmobiliaria; Gonzalo E. Quiroga. 15.- Mtodos, frmulas y factores, propuestos por la Direccin General de Avalos de la CABIN, Delegacin Regional Golfo Centro y Delegacin Regional Pacfico Centro. Este boletn fue revisado y aprobado por el Comit Tcnico de la Direccin General de avalos.

DESGLOCE DE PARTIDAS: Terraceras: Pavimentos y banquetas: Desmonte, despalme y corte o terrapln. Sub-base, base de tepetate u otro material, riegos, carpeta asfltica, guarnicin con banqueta de concreto, concreto, sealizacin urbana. Lnea hidrulica, excavacin de zanja, cama de arena y relleno, registros para vlvulas, con hidrante contra incendio y toma domiciliaria. Pozos de visita, registro para descarga domiciliaria, tubera de concreto con zanja, cama de arena y relleno.

Agua potable:

Drenaje sanitario:

Publicacin de la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales. CABIN

Boletn Tcnico # 4 mayo de 2004.