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Oscar Yujnovsky. Polticas de Vivienda en la Ciudad de Buenos Aires (1880-1914). Desarrollo Econmico. Vol. XIV N 54. 1974.
POLTICAS DE VIVIENDA EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES (1880-1914)

OSCAR YUJNOVSKY
INTRODUCCIN En este trabajo se intenta mostrar cmo el funcionamiento del sistema de asignacin de recursos y la poltica de vivienda responden a las caractersticas del estado y del sistema social argentino. Aun cuando el sector vivienda puede presentar rasgos especficos, son las caractersticas bsicas de la formacin social las que determinan los lmites dentro de los cuales se desenvuelve el funcionamiento del sector y los resultados, que favorecen o perjudican a las distintas clases sociales. El anlisis se focaliza en el mbito de la ciudad de Buenos Aires durante el perodo 1880-1914. Distintos autores coinciden en afirmar que se trata de una poca definida, en que se consolidan estructuras que han tenido perdurabilidad y gran influencia sobre la evolucin posterior de la Argentina. Para los propsitos sealados anteriormente es til investigar la situacin en la Capital de la Repblica, tanto por la importancia que ya tiene en relacin al pas en esa poca, como porque es all donde aparecen las primeras polticas estatales explcitas en relacin a la vivienda, ya sean por parte del gobierno nacional como del municipio. Por otra parte, se cuenta con una relativa abundancia de datos estadsticos que permiten seguir la evolucin de la habitacin, aun cuando siempre deban tenerse presente los problemas de informacin y las dificultades de comparacin que resultan de las debilidades propias de las fuentes estadsticas utilizadas. Conviene recordar primeramente el concepto de vivienda urbana que subyace a nuestro trabajo. Se refiere al flujo de servicios habitacionales proporcionados en un cierto perodo de tiempo en una configuracin y medio ambiente urbano determinados. Se trata de un conjunto de servicios de consumo colectivo, que no dependen exclusivamente de la unidad fsica individual, sino de todo el conjunto
Centro de Estudios Urbanos y Regionales, Instituto Torcuato Di Tella.

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de actividades urbanas, con cada una de sus caractersticas y su disposicin espacial. En la cuanta y calidad de servicios habitacionales influyen tanto las unidades edificio-vivienda y el terreno, el equipamiento y servicios complementarios, como la localizacin relativa, la accesibilidad a las familias, al empleo, a los servicios educacionales, a los centros de compras, que dependen de las distancias geogrficas y servicios de transporte. Por otra parte, los servicios habitacionales varan con la calidad del medio ambiente urbano (paisaje, contaminacin ambiental) en las diferentes escalas, desde la unidad individual y el barrio hasta todo el conjunto urbano o metropolitano. La definicin adoptada liga el concepto de vivienda al de desarrollo urbano, y desde este punto de vista las ciudades son consideradas como los aparatos mayores de consumo colectivo de servicios habitacionales. La ausencia de datos estadsticos impiden operacionalizar totalmente este concepto de vivienda, pero siempre deber tenrselo presente en el anlisis y las conclusiones.
1. SITUACIN GENERAL Hacia 1880 se consolida definitivamente en la Argentina una forma definida de estado con insercin dependiente en el sistema mundial capitalista, que abre una etapa de elevado crecimiento econmico sobre la base de las exportaciones agropecuarias. Hasta entonces, los sectores terratenientes y los vinculados con la produccin del agro y el comercio internacional predominaban en el poder econmico interno y se haban beneficiado de un proceso de acumulacin. Sin embargo, la inestabilidad institucional y los conflictos regionales les impedan aprovechar totalmente las ventajas diferenciales que ofreca el pas en el comercio mundial. La alianza de dichos sectores les permite finalmente lograr el control del poder poltico y la imposicin de un sistema de dominacin interno que se extiende a todo el territorio nacional. Por otra parte, los objetivos de los sectores dominantes internos convergen con los del capital extranjero en momentos en que el sistema mundial liderado por el capitalismo britnico alcanza la fase imperialista. El primer paso es el dominio definitivo sobre el territorio y la consolidacin de la frontera mediante las campaas de conquista de tierras ocupadas par indgenas en las zonas pampeana y patagnica.
El siguiente es obtener la subordinacin de los poderes regionales a un nico control poltico. Una coalicin formalizada en el Partido Autonomista Nacional de 1880, sustentada por diversos grupos de poder provincial, entre ellos, sectores influyentes de la provincia de Buenos Aires, hace llegar a la Presidencia de la Repblica al general Roca. En el plano institucional, se federaliza a Buenos Aires; en el plano militar, la derrota de las milicias provinciales determinan el afianzamiento del ejrcito nacional. Por otro lado, se organiza el aparato burocrtico en los distintos niveles jurisdiccionales y se dictan las medidas que facultan el desenvolvimiento del gobierno.1 Dadas las bases jurdico-polticas, se pone en marcha el proyecto econmico bajo la ideologa liberal, que confiere el rol principal del proceso a la empresa privada y acepta la divisin del trabajo internacional. Los objetivos de la poltica econmica son la puesta en explotacin de grandes extensiones de tierra cultivable y la expansin de la produccin agropecuaria para la exportacin. Para ello se propicia la libre entrada del capital extranjero y se promueve la atraccin de una masiva inmigracin europea, fuerza de trabajo necesaria. El anlisis de los componentes del proyecto ha sido efectuado por distintos autores: la poltica de apropiacin de tierras, el proceso de valorizacin y la captacin por los sectores dominantes y el capital extranjero del crdito bancario; la imposibilidad del acceso a la tierra por los inmigrantes y los intentos de colonizacin en las provincias del litoral fuera de Buenos Aires; la instalacin de la infraestructura ferroportuaria en base al capital extranjero; las caractersticas del movimiento migratorio y su impacto demogrfico.2 El resultado
Organizacin de la Municipalidad y los Tribunales de la Capital; Cdigo de Procedimientos en lo Civil; ley 1130 de moneda; creacin de los bancos Nacional e Hipotecario; consolidacin de la deuda pblica; organizacin de los territorios nacionales; leyes de educacin pblica; Registro Civil. Vase OSCAR CORNBLIT, EZEQUIEL GALLO Y ALFREDO OCONNELL.: La generacin del 80 y su proyecto: antecedentes y consecuencias, en Desarrollo Econmico, vol. 1, No 4, enero-marzo, 1962, pgs. 5-46. 2 Ver, por ejemplo, SERGIO BAG: La estructuracin econmica en la etapa formativa de la Argentina moderna, Desarrollo Econmico, vol. 1, No 2, Julioseptiembre, 1961, pgs. 113-27; ROBERTO CORTS CONDE Y EZEQUIEL GALLO: La formacin de la Argentina moderna, Paids, Buenos Aires, 1967; H. S. FERNS: Gran Bretaa y Argentina en el siglo XIX, Ed. Hachette, Buenos Aires, 1966; A. G. FORD El patrn oro: 1880-1914. Inglaterra y Argentina, Editorial del Instituto, Buenos Aires, 1966; JOS PANETTIERI: Los trabajadores, Jorge lvarez, Buenos Aires, 1967; ZULMA RECCHINI DE LATTES: La poblacin de Buenos Aires.
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general es un gran xito de la poltica econmica considerando los objetivos de los sectores en poder del estado, ya que se genera un intenso proceso de acumulacin, de expansin de la produccin y del comercio exterior. La apertura del sistema econmico lo hace altamente sensible a los movimientos de capitales y a los precios internacionales, por lo que el proceso de acumulacin se desarrolla con amplias fluctuaciones. Si no se consideran los ciclos ms cortos, deben diferenciarse:3 a) El proceso de expansin de la dcada del 80, con elevado saldo migratorio positivo e intensa especulacin. b) El perodo que se inicia con la gran crisis del 90, que tuvo profundas repercusiones polticas y sociales; se interrumpe el influjo de capitales y de poblacin europea, prosiguiendo una lenta recuperacin hasta fines de siglo. c) El nuevo proceso de acumulacin que tiene lugar a partir de los primeros aos del siglo, con nuevos influjos de capital, inversiones en infraestructura, expansin agropecuaria y movimiento de inmigracin. El ciclo finaliza abruptamente con la crisis de 1913 y la Primera Guerra Mundial para ese entonces se haba alcanzado ya prcticamente la extensin mxima de la red ferroviaria y la ocupacin de la pampa hmeda. El proceso de acumulacin toma como expresin particular a escala espacial el rpido crecimiento y concentracin de la poblacin en la ciudad de Buenos Aires. sta, incluyendo las reas de los ex partidos de Flores y Belgrano que se incorporaron en 1887, pasa de poco menos de 190.000 habitantes en 1869 a un milln y medio en 1914. Pero si se considera la aglomeracin urbana de Buenos Aires,4 sta engloba en 1869 a los ncleos situados en Barracas al Sud (hoy Avellaneda) y excluye a Flores y Belgrano, con un total de 177.000 habitantes. En 1914, la aglomeracin se extenda hasta 12 jurisdicciones de la provincia de Buenos Aires, con un total de poco
Componentes del crecimiento entre 1855 y 1960, Instituto T. Di Tella, Centro de Investigaciones Sociales, Buenos Aires, 1971, y JAMES R. SCOBIE: Buenos Aires as a Commercial-Bureaucratic City 1880-1910. Characteristics of a Citys Orientation, en The American Historical Review, vol. 77, No 4 octubre 1972, pgs. 1035-73. 3 Ver GUIDO Di TELLA y MANUEL ZYMMELMAN: Las etapas del desarrollo econmico argentino. Eudeba, Buenos Aires, 1967. 4 Se han utilizado las definiciones de aglomeracin y datos inditos suministrados por CSAR VAPARSKY, CEUR, ITDT.
menos de 2 millones de personas, 1 milln y medio de las cuales se ubicaban, como se ha dicho, en la ciudad central. No es posible analizar detenidamente las causas y caractersticas de esta concentracin de poblacin y actividades econmicas en Buenos Aires en el perodo, que enfatizan su posicin como ciudad primada en el sistema urbano argentino. Slo nos interesa destacar que abre la posibilidad de obtener grandes beneficios mediante la apropiacin de la venta urbana y de los excedentes creados por la inversin del capital comercial y financiero. Este objetivo es el factor principal en la explicacin de las caractersticas que adquiere el desarrollo urbano de Buenos Aires y la provisin de los servicios habitacionales, dado que es el mercado el mecanismo de asignacin de recursos, y la poltica del estado, basada en la ideologa liberal, est orientada a facilitar al mximo el desempeo de las actividades privadas en tierras y en la construccin. La renta territorial constituye una forma importante que toma el excedente creado por el proceso de acumulacin a escala urbana. Un clculo aproximado indica que la venta del suelo en la Capital habra variado desde alrededor de unos 36 millones de pesos corrientes en 1887 a unos 155 millones en 19145. O sea 26,6 y 68,2 millones de pesos oro respectivamente, que pueden compararse con las cifras de 82,2 y 421,1 millones de pesos oro a que ascenda el valor de las exportaciones del pas en esos mismos aos.6 El total de inversin en
El valor de la propiedad inmobiliaria en Buenos Aires fue estimado por Latzina en m$n 773,2 millones para 1887. Se estim el valor de la tierra considerando el 66 por ciento de esa cifra, tomando la proporcin para el valor con y sin mejoras de las ventas de los aos 1896-1901, publicadas en el Anuario Estadstico de la Ciudad de Buenos Aires, y asumiendo una tasa de inters del 7 por ciento. El valor de la valuacin fiscal total, incluyendo edificios, era estimado en 1890, en 915,2 millones (Anuario Estadstico de la Ciudad de Buenos Aires, ao T, 1889-91, Buenos Aires, 1892), o sea que, con el mismo clculo dara una venta de 42,3 millones. En 1895, la extensin amanzanada de la ciudad sera de unas 9.000 hectreas, por lo que puede estimarse el valor de mercado del suelo en m$n 560 millones y la venta en m$n 39 millones (considerando que el valor medio de las ventas de terrenos fue de m$n 7,2/m2). Estas estimaciones permiten corroborar al menos la consistencia de las cifras. para 1914 se consider la extensin urbana, en la Capital de 10.000 hectreas (mediciones sobre planos delimitados por CSAR VAPARSKY). 6 HCTOR L. DIGUEZ: Crecimiento e inestabilidad del valor y el volumen fsico de las exportaciones argentinas en el perodo 1864-1963, en Desarrollo Econmico, vol. 12, No 46, Julio-septiembre, 1912.
la red ferroviaria se calculaba en la suma de 528 millones de pesos ora en 1904.7 Hasta fines de siglo, es especialmente importante la venta extrada mediante alquiler de los cuartos en edificios de conventillo (subdivisin de antiguas casonas) y casas de inquilinato, habitados fundamentalmente por poblacin europea inmigrante de bajos recursos. Hacia el final del perodo se construyeron especialmente casas multifamiliares para alquiler en reas cntricas de renovacin. Pero la gran fuente de beneficios fue la inversin especulativa y fraccionamiento de tierras perifricas posibilitadas por dos factores fundamentales: la extensin de la red de transporte de pasajeros y el mecanismo de venta en remate con financiamiento a largo plazo, que se desarrolla especialmente a partir de 1903-1904. A nivel regional, el ferrocarril haba atorgado accesibilidad a tierras perifricas, permitiendo la expansin de la produccin y el aumento de la venta agraria. Un suceso similar tiene lugar a escala urbana: la extensin de servicios ferroviarios y tranviarios reduce el costo de transporte y facilita la expansin urbana, incorporndose tierras al mercado en un proceso de creciente valorizacin. Mientras gran parte de los sectores populares sufren las consecuencias del conventillo, una parte de los mismos consigue acceder a la propiedad territorial urbana, ganando en el precio la venta especulativa por medio de cuotas y asumiendo el costo de transporte. La propiedad de la tierra tambin confiere acceso al crdito hipotecario, cuyos fondos pueden volver a canalizarse a la especulacin en tierras o hacia otras esferas de acumulacin. El primer Censo Hipotecario nacional, realizado en 1915, estim en m$n 2.800 millones el monto de hipotecas vigentes sobre un total de valor de la propiedad en el pas de m$n 18.000 millones, o sea una relacin de 15,6%. No puede evaluarse exactamente la parte que correspondera a las zonas urbanas, pero del total correspondiente al Banco Hipotecario Nacional, que era acreedor de 577 millones, el 50% era sobre propiedades urbanas.
ALBERTO B. MARTNEZ: Los valores mobiliarios en la Repblica Argentina, en Censo General de Poblacin, Edificacin, Comercio e Industria de la Ciudad de Buenos Aires, 1904, Buenos Aires, 1906, pgs. 491-515.
2. ROL DEL ESTADO, IDEOLOGA Y POLTICA DE VIVIENDA No se posee informacin sobre la composicin de la poblacin de Buenos Aires segn clases sociales. A ttulo ilustrativo y desde el punto de vista socioeconmico del tipo de ocupacin, puede mencionarse que los estancieros, hacendados, saladeristas y profesionales, que en general corresponden a las capas de ms altos ingresos, comprendan slo entre el 1,1 y el 1,4% de la poblacin de 14 aos y ms, considerando los datos de los censos entre 1887 y 1909.8 La proporcin de los propietarios de inmuebles, con respecto a esa misma poblacin, era slo del 10 al 15%. Pero estudiando la distribucin de la propiedad en 1890, se comprueba que el 1,5% de los propietarios posea 10 o ms inmuebles (17% del total de inmuebles). De stos, 6 propietarios (0,03%) eran dueos de 1.499 propiedades (3,5% del total).9 Una minora de clases propietarias, pues, va a utilizar su poder del estado para asegurar que el funcionamiento del sistema de asignacin de recursos en el desarrollo urbano y la vivienda y el proceso de valorizacin redunden en su beneficio. No slo radica su poder en el orden nacional mediante un sistema oligrquico, sino tambin en el orden local por el rgimen jurdico municipal. Este posibilita el control directo al nombrarse el intendente por el Poder Ejecutivo y elegirse el Concejo por el voto calificado de los contribuyentes. Pero inclusive, en varios perodos discontinuos, el rgimen municipal qued suspendido, actuando en lugar del Concejo una junta de vecinos notables designados en forma directa.10 a) Propiedad privada y poltica de tierras En la superestructura jurdica se consolida el derecho de propiedad individual, absoluto y perpetuo, que se asienta en la Constitucin Nacional (1853) y el Cdigo Civil (ley N 340, que rige a partir de 1871). Aun cuando este ltimo establece que las restricciones impuestas al dominio privado slo en el inters pblico estn regidos por el Derecho Administrativo (art. 2611), no se alcanza a limitar la
Censo General de Poblacin, Edificacin, Comercio e Industria de la Ciudad de Buenos Aires. Aos 1887, 1904 y 1909. II Censo Nacional, 1895. 9 Direccin General de Estadstica Municipal: Anuario Estadstico de la Ciudad de Buenos Aires, ao I 1889-91. 10 ISMAEL BUCICH ESCOBAR: Buenos Aires. En el cincuentenario de la federalizacin (1880-1930), Ed. El Ateneo, Buenos Aires, 1930.
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concepcin fundamental de la propiedad. La tradicin romanista no es puesta en duda todava desde el campo del derecho pblico.11 La ley general de expropiacin haba sido promulgada el 13/9/1866. Autoriza al Poder Ejecutivo para abonar al propietario que lo acepte, el valor que, previa tasacin o informes de peritos, considere ser el justo precio de la cosa, y tambin para entregarle la indemnizacin correspondiente (art. 5). Si bien se aclara que para la indemnizacin no deben tomarse en consideracin las ventajas o ganancias hipotticas, sta deber comprender todos los gravmenes o perjuicios que sean consecuencia forzosa de la expropiacin, tales como el valor del terreno o edificio, plantaciones, depreciacin por fraccionamiento, explotaciones, etc. (art. 16). Esto determina que el estado deba pagar valores de mercado, que incluyen el descuento de la renta esperada. En el caso de la expropiacin, influye la interpretacin de los objetivos del estado frente a los de los particulares. As, por ejemplo, la ley N 1583 de octubre de 1884, que autoriza la apertura de la Avenida de Mayo, finalmente se aplica, pero despus de largos y engorrosos litigios que hicieron que aun en 1893 no se hubiera terminado todava la segunda cuadra de la Avenida.12 El doctor Amancio Alcorta, que actu en defensa de propietarios litigantes, afirmaba: La Avenida ser til o no, necesaria o no, dado el trazado que tiene la Capital; son cuestiones de apreciacin; pero la ley 1884, que es una ley contra los propietarios, ser violatoria de su derecho en cuanto autorice expropiaciones totales para la especulacin municipal, en tanto no fije trmino para las obras y en tanto impida todo contrato sin limitacin, [y]... se propone expropiar, no como un sacrificio del estado y del particular, sino como una especulacin a favor de la comunidad sobre los bienes privados.13 En el alegato est claro que los que pueden y deben especular son los propietarios privados... La Avenida de Mayo se abre al fin y lo mismo suceder con las diagonales ms tarde, pero no debe olvidarse
ALCIDES GRECA: Problemas del urbanismo en la Repblica Argentina, Universidad Nacional del Litoral, Santa Fe, 1939. 12 RICARDO M. LLANES: La Avenida de Mayo, Ed. Kraft, Buenos Aires, 1955. 13 Citado por LLANES, ibd., pg. 28.
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que Torcuato de Alvear, Carlos T. de Alvear y Joaqun Anchorena, respectivamente a cargo del gobierno municipal responsable de aquellos trazados, respondan a una ideologa urbanstica haussmaniana, por la cual, segn F. Engels, la burguesa se glorifica con un resultado tan grandioso,14 mientras en el mismo momento era acuciante el problema de la vivienda obrera en la ciudad. Por ello deca Mario Bravo:15 Esta desigualdad en la distribucin de la accin municipal asume proporciones ms odiosas cuando la administracin del sufragio calificado construye avenidas diagonales y resuelve el ensanche de calles, descuidando la atencin de las necesidades ms elementales de gran parte de la ciudad, para aplicar los dineros pblicos a la ejecucin de obras cuya demora a nadie perjudicara, y se refera a los precios pagados por expropiaciones para las diagonales en los siguientes trminos: esas cifras demuestran que la Municipalidad de la Capital ha contribuido a enriquecer a los ya ricos propietarios del suelo, evidenciando al mismo tiempo la urgencia de una medida legislativa que permita a la administracin pblica (nacional o comunal) imponer un gravamen al mayor valor del suelo, para que la colectividad pueda rescatar en su provecho parte de lo puesto por su accin en aumentar el valor de los inmuebles. De los datos que proporciona el autor citado se confeccion el siguiente cuadro:
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FRIEDERICH ENGELS: Contribucin al problema de la vivienda, 2 ed., 1887. MARIO BRAVO: La ciudad libre, Ferro y Gnoatto editores, Buenos Aires, 1917.
Se comprueba la Gran diferencia entre los valores tasados y los efectivamente pagados por expropiaciones, que son cercanos o iguales a los de mercado. Coherente con las conclusiones obtenidas es la queja del intendente Francisco Seeber en 1889: Propiedades que han podido adquirirse a $80 mensuales legal por vara cuadrada ha habido que pagarlas a $730 la vara cuadrada y esto despus de una apelacin y de haber visto personalmente a cada uno de los jueces, que estaban tambin contaminados por la fiebre general que daba valores fantsticos a la propiedad... La casa de Zuberbhler se arregl por $1.440.000 y el Sr. Bullrich me aconsejaba como muy barato el precio, dicindome, con razn, que si los jueces tasaban, sacaran un precio mayor,16 Otras limitaciones al dominio privado estn dadas por el poder de polica, por ejemplo en las reglamentaciones municipales de la construccin en general y de inquilinatos y casas de vecindad. La primera ordenanza con respecto a estos ltimos data del 14/6/1871, como consecuencia de la epidemia de fiebre amarilla establece como lmite de capacidad por cuarto un nmero de 4 habitantes (art. 3) y obliga al blanqueo por lo menos una vez al ao (art. 8). El art. 6 autoriza al desalojo de los conventillos que se consideran insalubres. En aos sucesivos se incorporan nuevas disposiciones sobre construccin y funcionamiento de conventillos y casas de inquilinato, que deben estar registrados en el municipio. La ordenanza del 6/10/1884 impone que los pisos deben ser impermeables.17 La ordenanza del 8/6/1887 prohbe el uso de camas superpuestas, siempre que no correspondan a cada individuo que duerme en ellas, 30 m3 de aire, y el 6 de octubre de 1887 se exige inodoros en las letrinas, as como la existencia de un departamento destinado a cocina (art. 1); que los patios deben tener 5 x 5 m (art. 2) y la obligacin de tener instalada el agua corriente (art. 3).18 Todas estas disposiciones quedan incorporadas al reglamento especial para este
Memoria de la Intendencia Municipal, 1883, Buenos Aires, 1890, pg. 34. Comprese la cifra pagada por la mansin citada con el costo de m$n 5.000 que se estimaba para una vivienda obrera en ese mismo ao... 17 Memoria de la Intendencia Municipal, correspondiente al ao 1884, Buenos Aires, 1885. 18 Memoria de la Intendencia Municipal, correspondiente al ao 1887, Buenos Aires, 1888, pg. 307.
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tipo de vivienda. El inc. 6 del art. 1 de este ltimo estableci un patrn de cubaje de 15 m3 por persona,19 que permite entonces 3 personas en un cuarto de 4 x 4 x 3 metros. Se observa que las exigencias mnimas eran muy leves. Por otra parte stas no se cumplan, aun cuando en el corto plazo la inspeccin municipal pudiese proceder al desalojo. Es as que se facilitaba una gran intensidad de utilizacin de los edificios y, por consiguiente, una elevada renta. El criterio que priva en los reglamentos es el de control con vistas a proteger la salubridad general desde un punto de vista higienista. A este respecto cabe recordar que Engels se haba referido a este objetivo de la siguiente manera: Las ciencias naturales modernas han demostrado que los llamados barrios insalubres donde estn hacinados los obreros, constituyen los focos de origen de las epidemias que invaden nuestras ciudades de cuando en cuando. El clera, el tifus, la fiebre tifoidea, la viruela y otras enfermedades devastadoras esparcen sus grmenes en el aire pestilente y en las aguas contaminadas de estos barrios obreros. Aqu no mueren casi nunca y se desarrollan en forma de grandes epidemias cada vez que las circunstancias les son propicias. Estas epidemias se extienden entonces a otros barrios ms aireados y ms sanos en que habitan los seores capitalistas. La clase capitalista dominante no puede permitirse impunemente el placer de favorecer las enfermedades epidmicas en el seno de la clase obrera, pues sufrir ella misma las consecuencias, ya que el ngel exterminador es tan implacable con los capitalistas como con los obreros.20 Comparemos la cita anterior con lo que deca en 1883 el futuro ministro del Interior de Jurez Celman, el doctor Eduardo Wilde: Las casas destinadas al alojamiento de los pobres no pueden ser construidas caprichosamente porque el poder pblico, que es una especie de tutor de los pobres, de padre o protector, encargado de velar por su seguridad, tiene el deber de oponerse a ello. Ser indolente en tales materias, es hasta un atentado contra la sociedad, puesto que el individuo que se enferma en una ciudad, no solamente se perjudica a s mismo y perjudica a su
Reglamento de Construcciones de Casas de Vecindad y Conventillos. Digesto Municipal 1908. 20 ENGELS ob. cit.
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familia, sino tambin a toda la poblacin. No pudiendo limitar su atmsfera un enfermo, pone en peligro la salud de los otros mediata o inmediatamente. La parte que habita las calles estrechas y sin luz, puede salir de ah e introducirse, llevada por el viento al dormitorio ms limpio y ms cuidado. Cada pobre, que vive mal, es una amenaza contra sus semejantes.21 La Municipalidad interviene entonces en el desalojo como poder administrador y, si bien es cierto que induce mejoras en determinados casos, surgen por doquier situaciones clandestinas, mientras que los inquilinos sufren en forma directa las consecuencias del desalojo. Por ejemplo, la intendencia de Torcuato de Alvear desaloj 210 casas en 1884,22 y en 1892 se especifica: La inspeccin ha sido severa y enrgica, habindose desalojado en los aos 91 y 92, 890 casas por malas condiciones y 336 piezas por exceso de habitantes.23 Los desalojados deban encontrar nuevo alojamiento y por ello deca Gache: Actualmente el nmero de estas casas es de 2.000. Esta diferencia (con respecto a 1887; n. del a.) puede explicarse diciendo que las demoliciones para abrir la Avenida de Mayo y construir el palacio del Congreso, y otras grandes obras pblicas, al suprimir ciertos falansterios, pan aumentado la poblacin de otros y con ello los peligros del amontonamiento.24 La persistencia del inquilinato tiene su razn de ser lgicamente en su alta rentabilidad. En su estudio de 1883, el doctor Guillermo Rawson25 encuentra que el alquiler mensual es de $3.487.720 m/c o sea $41.852.640 m/c anuales, y como el precio no pasa de 15.300.000 pesos fuertes, ello arroja un inters de 11%... En algunas casas vendidas en 1882, la venta era de 18% anual,... slo se han enajenado 2.600 casas de las 22.500 de 1882 o sea el 10% y ni siquiera se encuentran en ellas el 2% de las casas de inquilinato.
EDUARDO WILDE: El conventillo y sus caractersticas. Curso de Higiene Pblica, en Obras Completas, primera parte, vol. III, Buenos Aires, 1914, pg. 30. 22 Memoria de la Intendencia Municipal, 1884. 23 Memoria de la Intendencia Municipal 1890-1892, Ed. Kraft, Buenos Aires, 1893, pg. 336. 24 SAMUEL GACHES: Les Logements Ouvriers a Buenos Ayres, Pars, 1899, pg. 69. 25 GUILLERMO RAWSON: Estudio sobre las casas de inquilinato en Buenos Aires, en Escritos y discursos del doctor Guillermo Rawson, Buenos Aires, 1891.
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Y aclara que estas ventas incluso podran deberse a arreglos de familia u otras causas. En cuanto a la construccin en general, las sucesivas ordenanzas conceden cada vez mayores posibilidades de incrementar el volumen a edificar.26 Esta situacin ya era advertida hacia el final de la poca y es interesante citar al respecto la discusin que suscita el proyecto de la que sera la ley 9677 de 1915, de Casas Baratas. El diputado Dickman, de la bancada socialista, se refera al problema de la siguiente manera:27 Uno de los factores que, deca, ms han encarecido la vivienda es la especulacin... Ha sido fomentada por distintos procedimientos, entre los que ocupan un lugar principal el crdito oficial, el mal rgimen fiscal y el psimo reglamento de edificacin que rige en la Ciudad de Buenos Aires. Este reglamento u ordenanza, dictado en 1910, no tiene similar en ninguna ciudad del mundo. Es un reglamento que parecera inspirado en el propsito de alzar el valor de los terrenos y de fomentar, en consecuencia, la especulacin. Este reglamento permite la construccin de casas de departamentos, casas que no tienen similar en ninguna parte. Permite asimismo la edificacin de casas demasiado altas, permite edificar sobre terrenos absolutamente inedificables. Debido a este reglamento ha desaparecido el clsico patio de Buenos Aires; en una palabra, esta ordenanza ha permitido el mximo aprovechamiento del terreno, no solamente
La reglamentacin del 18/7/1872 estableca que la altura mxima de los edificios deba ser de 14 varas (12,12 m), si el ancho de la calle no tena mayor extensin, en cuyo caso podra elevarse la altura hasta un mximo de 20 varas (17,32 m). El 24/1/1882 se aprob una ordenanza que fija la mxima altura en 12,12 m para las calles hasta 8,66 m, permitiendo 14 m en las de mayor ancho. Parte de la edificacin retirada del frente poda elevarse en la misma proporcin que el retiro, hasta un mximo de 17,32 m. Para la Avenida de Mayo rigi la ley del 31/10/1884, que exiga edificios de altura mnima de 20 metros y mxima de 24, considerando que se abra una avenida de 30 m de ancho. En 1887 vuelve a aprobarse una reglamentacin que especifica que los frentes no pueden superar la altura de 16 metros en calles de hasta 10 metros de ancho. En las de mayor ancho, se puede alcanzar dicha altura ms la mitad del ancho de la calle hasta un mximo de 20 m. Tambin se puede exceder los 16 metros en cualquier caso mediante retiro en igual proporcin que ste, hasta el mximo de 20 metros. Informacin de Alberto B. Martnez: Estudio topogrfico de Buenos Aires, Censo General..., ob. cit., tomo I, 1887. 27 Intervencin de ENRIQUE DICKMAN, Cmara de Diputados de la Nacin, Diario de Sesiones, tomo III, 1915, pg. 191.
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en su superficie sino en su altura, y eso evidentemente con el propsito de aumentar la renta del suelo. Tambin se critica la subdivisin de la tierra: Uno de los males que complican el problema de la vivienda en la ciudad de Buenos Aires, es el fraccionamiento absurdo de su terreno. El clsico lote de 7 metros de frente por 60 de fondo, es uno de los inconvenientes ms graves para la edificacin de Buenos Aires. [y] Es indispensable fomentar grandes casas colectivas, baratas, cmodas. Por otra parte, para construir casitas aisladas, sueltas, hay que ir lejos, a los suburbios, separando as a la clase obrera y a un numeroso grupo de empleados del lugar de las tareas en esta gran ciudad... Uno de los graves males de las viviendas en la ciudad de Buenos Aires ha sido, precisamente, da venta en remate de esos lotecitos de terreno, que la especulacin ha fomentado muchsimo, y que luego se han edificado sin plan ni mtodo alguno. Se ha diseminado tanto la vivienda obrera, que se ha hecho imposible llevar las obras de salubridad a estas casitas; hay viviendas en los suburbios y en las afueras de la ciudad que son malas, psimas y estn en condiciones lamentables de higiene y salubridad, porque es casi imposible que a ellas llegue la accin municipal. La poltica impositiva es sumamente generosa con los terratenientes. La ley de organizacin del gobierno municipal (ley 1260 del 1/1/1882) confiere a ste atribucin para gravar la propiedad inmueble con un impuesto general correspondiente a los servicios de alumbrado, barrido y limpieza. El gobierno nacional, por su parte, recauda los impuestos de contribucin directa y los que se relacionan con los servicios de agua corriente y cloacas. Con excepcin de 1877, en que se cobr sobre la base del alquiler, el gravamen municipal estaba representado hasta 1891 por un monto fijo por cada tipo de servicio segn niveles de stos y categora del inmueble.28 El impuesto estaba establecido en forma deficiente, con cuotas arbitrarias, en una palabra, sin reglas cientficas ni equitativas.29 Se cobraba segn el nmero de puertas, ventanas y balcones a la calle, sin tenerse en cuenta la ubicacin y valor de la propiedad. A partir de 1892, el impuesto se hace proporcional a la
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Censo General de Poblacin, Edificacin, Comercio a Industrias de la Ciudad de Buenos Aires, 1887, tomo II, Buenos Aires, 1889, pgs. 516-17. 29 Memoria de la Intendencia Municipal, 1890-92, Ed. Kraft, Buenos Aires, 1893, pg. 36.
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venta producida y dividindose la propiedad en siete categoras. En 1904 el coeficiente era de slo 2% para casas de familias, mientras que las casas de inquilinato y conventillos reciban un recargo del 10%.30 En 1909 se criticaba la desigualdad manifiesta que implicaba el sistema de cobro mediante el mismo coeficiente para toda la ciudad, aun cuando no exista igualdad en la provisin de los servicios.31 Pero ya en 1892 el intendente haba reconocido que el impuesto grava ms al pobre que al rico.32 En 1904, el impuesto de contribucin directa era del 5% sobre la valuacin ms el 1% adicional. Los derechos de agua y cloacas gravaban el 5% sobre la venta de las propiedades, correspondiendo 3% al agua y 2% a las cloacas, habiendo recargos para ciertos establecimientos de servicios a industriales. En la discusin parlamentaria citada del proyecto de ley de Casas Baratas de 1915 se sostena que el fisco gravaba ms la construccin que la tierra:33 Las casas particulares pagan el 2,1/2% del alquiler, las casas de inquilinato, 2,75%, es decir 10% ms que las casas particulares, las casas de comercio el 3,3% y los terrenos baldos de la Ciudad de Buenos Aires que, como se sabe, ocupan ms de la mitad de la ciudad, pagan 10 veces menos y, dada su baja valuacin -en una cuarta parte generalmente- pagan en realidad 40 veces menos. En el caso del impuesto de contribucin directa se demuestra que la valuacin de la tierra ha permanecido invariable en el perodo 1907-1915 y eso hace que el mayor monto de recaudacin fiscal obtenido se deba exclusivamente al aportado por las 34 construcciones. Todo el mecanismo puesto en marcha asegura pues el funcionamiento del mercado sobre la base de la propiedad privada como derecho individual. En lo ideolgico, la propiedad de la tierra se
SALVADOR ALONSO: Finanzas y administracin comunal, Censo General de Poblacin, Edificacin, Comercio a Industrias de la Ciudad de Buenos Aires, 1904, Buenos Aires, 1906, pg. 266. 31 ENRIQUE RUIZ GUIAZ: Finanzas de la Municipalidad de Buenos Aires, Censo General de Poblacin, Edificacin, Comercio e Industrias de la Ciudad de Buenos Aires, 1909, tomo III Buenos Aires, 1910. 32 Memorias de la Intendencia Municipal, ibd. 33 Intervencin de MARIO BRAVO, Cmara de Diputados de la Nacin, Diario de Sesiones, 1915, tomo III, pg. 189. 34 Ibd.
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difunde como smbolo de posicin social y progreso individual. Por eso un aviso publicitario de 1888 enfatizaba las ventajas de la propiedad de la tierra urbana de la siguiente manera: Terrenos esplndidos. Barrio comercial... el porvenir de una familia es asegurado con la compra de estos terrenos. Lean y mediten los estadistas, los capitalistas, los hombres de larga vista, los hombres previsores, los que quieran hacer fortuna, quieran mejorar su posicin, los que quieran ser ricos.35 El rematador es el agente intermediario que vincula la demanda de terrenos y financiamiento con la oferta correspondiente. Como se ver ms adelante, su actividad se desarrolla ms aceleradamente desde principios de siglo. El rematador facilita el traslado hasta el lugar de remate y ofrece alimentacin y espectculo para atraer su clientela: Tren expreso de Buenos Aires a La Plata, almuerzo campestre, asado al asador, banda de msica, pomposo embanderamiento, una verdadera romera.36 O bien En Quilmes, a pocas cuadras de la Plaza, tren expreso (sic), embanderamiento, carpa a la sombra vaquillonas con cuero, esplndido lunch!! Boletos gratis.37 Pero tambin saben apelar a la ideologa para que su prdica sea efectiva en el submercado de la clase social correspondiente a las caractersticas de localizacin, precio y condiciones de pago: Segundo remate en los Corrales a las 4 p.m. en la Capital Federal. Parroquia de San Cristbal... De todas dimensiones, vendiendo uno o varios al gusto de los seores interesados, como para todos las bolsillos...38 Para el sector de bajos recursos: Para el obrero y gente de poco capital: nada mejor que hacerse propietario con poqusima plata. Con un pequeo desembolso coda cuatro meses, se hace de un buen lote de terreno donde edificar su casa y verse libre de los alquileres. El tranway y el ferrocarril le dan fcil medio de comunicacin y barato.39 O para ingresos altos:
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Eduardo Ripamonti y Ca., La Prensa, 1o de abril de 1888, pg. 6. Flix Losa y Ca., La Nacin, 1o de Julio de 1888, pg. 5. C, W, Bollaert, El Nacional, 23 de enero de 1874 La Prensa, 1o de abril de 1888, pg. 6 (subrayado del autor). La Nacin, 16 de octubre de 1888 (subrayado del autor).
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Monumental remate de tierras: 27 cuadras prximas a la costa. En el paraje escogido para residencias por las familias de buen taro. Sobre la misma estacin de Martnez... Los terrenos ms altos, ms frtiles y ms pintorescos que hay desde Central hasta el Tigre. Rodeados de esplndidos chalets y grandes casas quintas, de los seores Lacroze, Ayerza, Lamarca, Gongreve, Alvear, Pacheco, Lynch, Chaves, Grondona, Fielding, Morales, Beccar, Caballero, Neild, Pea, Plaw, Landon, Escalada, etc, etc....Esta importantsima fraccin de tierras se vender en lotes grandes de un cuarto de manzana. A tanto la vara cuadrada. Para los ricos, para la gente de posicin holgada. Para los que deseen construir sus grandes mansiones veraniegas.40 Creemos que un artculo del diario La Nacin de 1907 resume claramente el rol de los rematadores como difusores de la ideologa de la propiedad y el progreso individual, vinculndolo al objetivo principal de obtencin de la venta en el marco del proceso general de acumulacin de la poca: Los cuatro aos pasados han sido en extremo prsperos para la agricultura y la ganadera y, como consecuencia lgica, los negocios vinculados con la propiedad raz han tenido extraordinaria expansin en ese perodo de tiempo. Pero no era nuestro objeto llamar la atencin sobre este punto, sino sobre la eficaz propaganda con que los martilleros saben rodear y preparar sus fecundas operaciones, tanto en tierras de pan llevar, como en inmuebles urbanos. Sus avisos son, por regla general, descripciones completas que llegan a veces a tener un carcter anlogo al de los artculos descriptivos de algunos peridicos, con su fondo de informacin y sus perspectivas de previsin sagaz de futuros progresos... En suma, el desarrollo colosal de Buenos Aires creando nuevas necesidades, ha creado tambin un nuevo rgano, un agente, cuyos mritos y actividad, son fiel reflejo de esa enorme fuerza de expansin.41 b) Accin directa del estado en materia de vivienda La ideologa dominante impone la concepcin liberal de confianza en las fuerzas del mercado en el cual prima el sector privado y considera como totalmente negativas la interferencia estatal. En
Snchez y Moreno, La Prensa 1 de abril de 1888, pg. 7 (subrayado del autor) Buenos Aires crece. La edificacin en 1906. Sesenta millones de ladrillos. Inmuebles y tierras. Los remates, La Nacin, 1 de enero de 1907, pg. 5.
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1899, la Argentina se hace presente con un delegado al I Congreso Internacional de las Habitaciones Baratas que se realiza paralelamente a la Exposicin Internacional, en Pars. Dos resoluciones aprobadas en dicho Congreso son sumamente ilustrativas de la ideologa imperante: 2. A la iniciativa individual o a la asociacin privada corresponde encontrar la solucin apropiada a cada caso particular. La intervencin directa del estado o de la autoridad local en el mercado, que viene a hacer concurrencia a la industria privada o a fijar tarifa a los alquileres, debe ser separada: no puede ser admitida sino se trata de medios de comunicacin, de polica sanitaria y de equidad fiscal. 3. El desarrollo de la construccin de casas baratas en los suburbios y alrededores de las ciudades, est ntimamente ligado al servicio de transportes frecuentes y econmicos (tarifas reducidas en los caminos de hierro) [sic], trenes de obreros, lneas de penetracin en las ciudades, tranvas, vapores, etc.42 Esta es la justificacin ideolgica de lo que sucede en la Argentina durante toda la poca: la accin estatal no puede competir con la empresa privada y slo debe instrumentar la extensin de cedes de transporte para permitir que la renta sea apropiada por los particulares. En lo relativo a la intervencin estatal deca con conviccin el ministro del Interior Eduardo Wilde:43 Ya se sabe lo que son los gobiernos empresarios. En primer lugar, cuando esos empresarios son lo que no deben ser, puesto que las funciones de la autoridad son esencialmente institucionales, polticas. Cuando son empresarios presentan administraciones irregulares y dispendiosas. Lo que es de todos es de nadie, y lo que es de nadie fatalmente se descuida. Toda empresa ha de ser de alguien, y es por eso que las particulares son tan cuidadas y vigiladas. Esta concepcin liberal se expresa en el campo de la vivienda de la siguiente manera:44
Ver SANTIAGO ALCORTA: La Repblica Argentina en la Exposicin Universal de Pars de 1889. Las casas para obreros, tomo II, Pars, 1890, pgs. 857-58. 43 Cmara de Diputados: Arrendamiento de las Obras de Salubridad de la Capital, discurso pronunciado par el doctor Eduardo Wilde, ministro del Interior, Imprenta de la Tribuna Nacional, Buenos Aires, 1887, pgs. 82-3. 44 Municipalidad de la Capital, Direccin General de Estadstica Municipal: Anuario Estadstico de la Ciudad de Buenos Aires, ao I, 1889-1891, Buenos Aires, 1892, pg. 433.
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Los poderes municipales, encargados de velar por la higiene de la poblacin, se han preocupado, ms de una vez, de este serio problema de polica sanitaria y han adoptado diversas resoluciones tendientes a resolverlo de una manera satisfactoria, pues todos sus esfuerzos se han estrellado contra la falta de concurso de parte del capital o de la filantropa particular, cuya colaboracin es tan imprescindible como eficaz, y sin la cual nunca podr llegarse a tan anhelada solucin. En efecto, la accin de la autoridad pblica en el mejoramiento de las habitaciones para menesterosos o jornaleros, slo debe limitarse a la inspeccin de sus condiciones higinicas, pero no a la construccin de aquellas, porque todos los hombres que se han dedicado al estudio de esta materia, rechazan terminantemente la idea de que el estado se convierta en empresario. Es la accin privada, representada por el capital que se contenta con mdicas remuneraciones o por la filantropa, que busca hacer el bien por la satisfaccin moral que l proporciona, la que debe dedicarse al levantamiento de casas para pobres. Y despus de referirse a la accin de Peabody en Londres y Miss Octavia Hill, en Filadelfia, concluye: En Buenos Aires, donde la colaboracin del capital privado para grandes obras de filantropa social, es tan escasa, debido a la falta de capitales acumulados, por una parte; a los fuertes lucros que obtienen los que existen colocados, en otras empresas, por otra; y a la ausencia de numerosos ejemplos de desprendimiento, capaces de formar costumbres, por fin, nada digno de mencionarse se ha hecho en este sentido, y la cuestin del mejoramiento de las habitaciones de los obreros, est todava esperando la iniciativa del o de los que la encaminen a su gradual solucin. Ese comentario es totalmente coincidente con el de la mxima autoridad del gobierno municipal, quien sintetiza dichos conceptos de la siguiente manera:45 El aumento en el nmero de habitaciones insalubres y el exceso de poblacin que en ellas se acumula indican la imperiosa necesidad de resolver lo ms pronto posible el problema que entraa dar albergue barato a higinico a las clases pobres. La accin privada no dedica sus capitales a la construccin de casas para obreros porque empleados en otras empresas les redita
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Memoria de la Intendencia Municipal, 1890-1892, Ed. Kraft, Buenos Aires, 1893, pgs. 335-36.
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mayor inters y porque las actuales viviendas, que constituyen los conventillos, les produce una renta enorme. La autoridad no puede hacerlo, pues desvirtuara su misin convirtindose en empresaria. Tan slo le es dado vigilar las condiciones higinicas de estas casas. Estas son las voces spencerianas ms recalcitrantes. Existen empero opiniones ms moderadas. Entre ellas debe mencionarse la del intendente Torcuato de Alvear, ya que en su mandato tiene lugar la primera tentativa de construccin pblica de casas para obreros. En su proposicin deca el intendente:46 Estoy firmemente convencido que es de gran conveniencia pblica esa construccin por la Municipalidad en el mayor nmero posible, no slo para darlas para arriendo sino en la forma de hacer a los inquilinos propietarios. Con la cuota que hoy (por ejemplo) pagan por locales centrales, podran tener habitacin mejor y ms cmoda y hacerse dueos de stas en un nmero reducido de aos. Prefiero que estas construcciones se hagan por cuenta de la Municipalidad en razn de que ella no necesita sacar ms renta que el inters del dinero invertido. Las empresas particulares no se contentan con esto y pretenden el 12 y el 15%... no es en el capital a emplearse que la Corporacin debe buscar la utilidad, sino en la buena higiene y en la salubridad de la poblacin. El Concejo da autorizacin el 31/12/1884. El Departamento de Obras Pblicas confecciona el proyecto47 de viviendas a ser construidas en el terreno situado entre las calles Larrea, Melo, Azcunaga y Chavango (hoy Avda. Las Heras), en la zona norte, donde hoy est emplazada la ex Facultad de Derecho, y que, en la poca, estaba situada en un barrio poco poblado. El proyecto original inclua 116 unidades en dos cintas con planta baja y alta, con una superficie promedio neta de 58,5 m2 para cada unidad (4 cuartos, cocina, bao y agua corriente) y un costo de 57,9 pesos el metro cuadrado.48
Memorias del Presidente de la Comisin Municipal al Concejo correspondiente al Ejercicio de 1882, Imprenta Biedma, 188, Buenos Aires, pgs. 227-28. 47 La idea original era construir cuatro barrios obreros en lugar de uno. JUAN B. GONZLEZ: El encarecimiento de la vida en la Repblica Argentina, 1908, pg. 39. 48 Clculos en base a datos de Memorias de la Intendencia Municipal, correspondiente a 1885, pg. 40. Resulta interesante comparar el costo previsto de una unidad en una sola planta que es de $68 con los $30 que se estima el costo de
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El costo para un conjunto de planta baja y alta resulta de 7.409 pesos incluyendo 409 imputados al terreno (de 10,50 x 13 metros a 3 pesos el metro cuadrado). El informe tcnico calcula que al 8% dara un alquiler de 24,70 pesos mensuales, sea 0,4 pesos por metro cuadrado, que se compara favorablemente con los 0,5 que cuesta un cuarto de inquilinato (cuyo alquiler es de 6 pesos para 12 metros cuadrados). En los clculos anteriores se encuentra gran parte de las causas del fracaso que sufrir la obra en relacin a sus objetivos. Si bien por unidad de superficie el alquiler es inferior al cuarto de inquilinato, es indudable que la magnitud en trminos absolutos escapa por completo a las posibilidades de la clase obrera (un obrero oficial gana 60 pesos mensuales). El alquiler se ha calculado considerando el inters del mercado; por otra parte, los inquilinos deben adicionar el gasto de transporte tranviario. El proyecto definitivo se licita en 1886 y se comienza a construir en 1887. Tiene tres cintas en lugar de dos, separadas por jardines y est desarrollado totalmente en planta baja. En 1889 el intendente Seeber nos informa que las casas para obreros estn todas alquiladas por sumas entre 40 y 60 pesos, y en 1889 Gache aclara que Estas viviendas tienen slo el nombre de vivienda obrera. Todas, o la mayora, estn ocupadas por empleados municipales de jerarqua modesta, que pagan de 30 a 40 pesos de alquiler mensual.49 Nos hemos detenido en esta obra por ser el primer antecedente de una poltica de accin directa del estado en el tema de la vivienda. Es una excepcin al marco general, influida por las iniciativas que se intentan paralelamente en Europa y que auspician las corrientes utopistas y filantrpicas. Sin embargo, la concepcin general liberal estricta comienza a cambiar en la primera dcada de este siglo, fundamentalmente a raz de la lucha de los sectores dominados y por la influencia de la ideologa del sistema capitalista en el orden mundial, que plantea posiciones reformistas en el tema de la vivienda, como puede comprobarse leyendo las resoluciones de los sucesivos congresos internacionales de vivienda. La accin de los partidos de fuera del gobierno, la Unin Cvica Radical y el Partido Socialista, a partir de la dcada del 90, y la
construccin por metro cuadrado para ese tipo de edificacin en otra parte de la Memorias (ver ibd, pg. 232). 49 SAMUEL GACHE: Ob. cit.
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organizacin y movilizacin obrera arrancan importantes reivindicaciones en el orden poltico, econmico y social. El Partido Socialista alcanza su primera representacin parlamentaria en 1904; al ao siguiente se sanciona la ley de descanso dominical (ley 4661, del 6/9/1945) y en 1907 se reglamenta el trabajo de mujeres y menores (ley 5291 del 14/14). Tambin en 1907 se crea el Departamento Nacional del Trabajo, que comienza a realizar investigaciones sobre temas que afectan a la clase obrera y compila estadsticas y proyectos de legislacin social. El movimiento obrero incorpora a la vivienda como una ms entre sus reivindicaciones. En 1902, el II Congreso de la Federacin Obrera Argentina, de orientacin anarquista, resuelve que la F.O.A. despliegue toda su actividad en promover una enrgica agitacin para obtener la rebaja de los alquileres hasta conseguir su completa abolicin.50 El programa mnimo del Partido Socialista Argentino a las elecciones de 1904 incluye la exencin de la contribucin directa para las casas obreras; exigir a todos los patrones o encargados que albergan a sus subalternos que el alojamiento de stos sea hecho en condiciones higinicas y la obligacin de dar alojamiento a los trabajadores.51 La plataforma para las elecciones parlamentarias de 1948 requiere en su punto 6 una legislacin protectora de los inquilinos y edificacin de casas para obreros.52 La movilizacin que tuvo mayor impacto sobre las polticas posteriores y las actitudes de los sectores dominantes fue, sin duda, la de la protesta de alquileres de 1907. A diferencia de las huelgas promovidas por las organizaciones obreras o de los movimientos polticos como el que se libr contra la ley de residencia, se trata de un movimiento de reivindicacin a nivel barrial. El antecedente era una liga contra los alquileres formada en 1905, en la cual participaron la F.O.R.A. y el Partido Socialista en un raro momento de cooperacin,53 que declaraba que deba lucharse para obtener una rebaja mnima del 50% en los alquileres. Efectuadas algunas
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II Congreso de la Federacin Obrera Argentina, Sexta Sesin, en La Protesta Humana, 24 de mayo de 1902. 51 La Vanguardia. Enero 2 de 1904, No 1, pg. 4 e dem, enero 8 de 1909, No 976, pg. 3. 52 La Vanguardia. Marzo 6 de 1908, pg. 3. 53 HOBART SPALDING: La Clase Trabajadora Argentina. Documentos para su historia 1890/1912. (Buenos Aires, Ed. Galerna, 1970), pg. 450.
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asambleas a las que adhirieron hasta 18 sindicatos y asociaciones, se form en noviembre de 1906 el Comit Federal para la rebaja de alquileres a impuestos. El aumento de los impuestos municipales decretado para el ao siguiente, que los propietarios trasladan ya con creces a los alquileres, es el detonante del movimiento que comienza el 31 de agosto de 1907, en el conventillo de la calle Ituzaing 279, y se extiende hasta comprender 1.996 casas de conventillos, o sea unas 120.000 personas que representaban casi la totalidad de habitantes de ese tipo de vivienda.54 Los inquilinos se negaban a pagar el alquiler hasta tanto se aceptasen las siguientes reivindicaciones: a) rebaja de un 30% en los alquileres; b) abolicin de las garantas salvo el pago de un mes adelantado; c) compromiso de no desalojar cuando no mediase falta de pago de una o ms mensualidades; d) mejora en las condiciones higinicas.55 El movimiento dur hasta mediados de diciembre, y aunque en algunos casos se aceptaron las demandas, en otros se procedi al desalojo. De todas maneras ya al ao siguiente la situacin haba vuelto a fojas cero, intentndose otra movilizacin, sin xito. Un estudio del Departamento Nacional del Trabajo sobre 23 casos de inquilinato cuyos inquilinos participaron en la huelga de 1907, indic que albergaban 3.146 personas en 708 cuartos, o sea un nmero de personas promedio por cuarto de 4,44 y una media de alquiler por cuarto de 21,69 pesos mensuales. Esta cifra debe compararse con el salario mensual de un obrero albail que era de 60-70 pesos (pen) y de 108-132 (oficial) en ese mismo ao, suponiendo 24 das de trabajo al mes.56 Consecuencia del contexto general y de los movimientos citados es el comienzo de iniciativas de reformas y el surgimiento de sostenedores de la necesidad de cambios en las filas reformistas de fracciones del gobierno, los partidos Socialista, Radical y las organizaciones catlicas, de las cuales formaron parte Alejandro Bunge, Arturo M. Bas y Juan Cafferata, que tuvieron importante actuacin como propagandistas y parlamentarios en el campo de la vivienda.
SPALDING: ibd., pg. 453. Boletn del Departamento Nacional del Trabajo, No 5, junio 30 de 1908, pgs. 229-51. 56 Ibd.
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La primera decisin gubernamental en este siglo correspondi a la Municipalidad que, por ordenanza del 19/9/1905, concede franquicias a los que construyesen casas para obreros. La primera ley nacional referida a la vivienda es sancionada inmediatamente despus (ley 4824, del 27/9/1905), pero tambin a iniciativa del municipio: autoriza a ste a invertir hasta dos millones de pesos para vivienda obrera. El monto permitira construir aproximadamente 300 unidades sobre terrenos fiscales, financiadas mediante la emisin de ttulos.57 En 1907 se aprueba la ordenanza municipal para realizar las emisiones, y la ley nacional N 7102 la apoya asegurando el 25% del producido en las reuniones de los das jueves en hipdromos. Sin embargo, sta no se reglamenta hasta ms tarde y los fondos formarn parte de la ley 9677 de Casas Baratas de 1915. En 1914, la ley 9471 exime a la Municipalidad de Buenos Aires de los derechos de importacin de materiales de construccin de casas econmicas para empleados y obreros. Los fondos mencionados se utilizan para construir dos conjuntos58 que, juntamente con el auspiciado por la Sociedad Catlica de San Vicente de Paul, renen en total solamente 268 unidades. Se opt por el arriendo y se confi la administracin a la sociedad Patronato del Obrero, compuesta por damas de nuestra ms distinguida sociedad, aduciendo que la Municipalidad no posea recursos para investigar los antecedentes y conductas de las personas acreedoras a gozar del beneficio y que deba evitarse crear sistemas de corrupcin, favoreciendo intereses de partido y creando una clase de verdaderos privilegiados. Las viviendas deben ser alquiladas a obreros con familia, cuyos antecedentes y conducta los haga acreedores de gozar del beneficio de obtener una vivienda sana y econmica.59 El alquiler (30-35 pesos por dos cuartos) se compara favorablemente con el corriente en 1912 en la misma parroquia de San Cristbal (28-32 pesos por un cuarto y 60 por dos), pero el mismo intendente Giraldes reconoce que 200 familias favorecidas
El proyecto original presentado por el diputado Ignacio D. Irigoyen en 1904 era mucho ms ambicioso, ya que solicitaba una emisin de $20 millones en ttulos de 6% de inters y 1% de amortizacin, que hubieran permitido construir entre 6 y 7.000 viviendas. Ver, Cmara de Diputados, Diario de Sesiones, 21 Sesin Ordinaria, tomo II, pgs. 1032-33. 58 El primer conjunto se denomin Barrio Buteler (56 viviendas y 8 comercios) en homenaje a la donacin de una manzana de terreno efectuada por Azucena Buteler. 59 La Habitacin, Boletn del Departamento Nacional del Trabajo, No 20, 31 de Julio de 1912.
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son insignificantes sobre 40.000 y todava se est excluyendo cien mil obreros sin familia.60 La decisin municipal, como la discusin en torno de sta, constituyen antecedentes importantes en materia de inversin pblica en vivienda. En primer trmino se observa la delegacin a una entidad de beneficencia, como si esta organizacin actuase por encima de objetivos polticos e ideolgicos. En segundo lugar, el informe de la Comisin de Hacienda del Concejo rene argumentos desde el punto de vista de la ideologa liberal en contra de la accin del estado en vivienda, que sern sostenidos en forma ininterrumpida por sectores polticos similares hasta la actualidad. Entre los argumentos se encuentran los siguientes:61 a) La funcin pblica de edificacin de vivienda pone en peligro al erario y combate la iniciativa privada que es ms eficaz. El estado es irresponsable, es un gerente poco econmico y muy costoso y no debe intervenir sino cuando es impotente o retardada la accin privada. b) El financiamiento por medio de rentas generales crea una desigualdad ya que da albergue a un nmero siempre menor que el de necesitados. c) El medio ms eficaz es el fomento de la iniciativa privada mediante estmulos: exenciones impositivas, donacin de terrenos. Se impulsara as la edificacin en la gran divisin en lotes experimentada por la propiedad o por medio de empresas privadas como la Edificadora, el Hogar Argentino, La Mutua y otras, o las grandes empresas como el Ferrocarril del Sud, Fbrica de Fsforos, etctera. d) La Municipalidad debera actuar paralelamente en forma rigurosa con los actuales inquilinatos o conventillos por la aplicacin de las ordenanzas existentes o por la sancin de nuevas que hacen falta ya. e) En suma, la Municipalidad no debera repetir este procedimiento salvo en el caso que del programa se obtuviesen las utilidades necesarias para constituir un fondo de reserva para proseguir este tipo de accin. Queda claro que como el ltimo punto no puede cumplirse si se procede con sentido social, lo que se preconiza es la solucin
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mediante el fomento de la construccin privada en las subdivisiones que se multiplican en la poca. Un juicio sobre la accin municipal de Joaqun Anchorena, intendente en 1913, revela la ideologa del sector de la clase dominante que hegemoniza la etapa:62 Pero hay otro problema que sigue preocupando aqu y en todos los pases civilizados: el de la habitacin. Es de higiene, es de educacin social y es de filantropa. Cualesquiera que sean las causas de la urbanizacin, toca a las municipalidades atender a las exigencias que provoca... No se busca mejorar estos precios con la construccin de casas econmicas. Interesa, sobre todo, la salud y el bienestar de los habitantes y la influencia moral del hogar higinico y cmodo, por esa sugestin educativa de las cosas que nos rodean, y porque la casa propia arraiga las tradiciones y despierta hbitos de ahorro y de orden, y mantiene e intensifica los sentimientos conservadores. c) Poltica financiera Uno de los sectores claves de captacin del excedente creado por el proceso de acumulacin sostenido en la poca es el financiero. Las hipotecas constituyeron una inversin de capital segura ante un proceso de valorizacin de la tierra como tiene lugar en la Argentina. La explicacin del auge de prstamos y atraccin del capital extranjero radica en la diferencia de tasa de los intereses y provechos de aqu, comparados con los europeos. La tasa de descuento europeo gira alrededor del 3%, mientras que la nuestra es de 8% aproximadamente: en la misma relacin estn los provechos.63 Se desarrollan as rpidamente las sociedades annimas financieras, que actan tambin en el mercado de compra-venta de tierras, en las cuales tiene gran participacin el capital extranjero. Hacia 1914, el Tercer Censo Nacional registra la existencia en todo el pas de 111 sociedades de prstamos, construcciones y compra-venta de inmuebles (16,4% del total de sociedades), que renen el 13,6% del total de capital emitido por sociedades annimas. El auge tuvo lugar especialmente a partir de los primeros aos del siglo. Una de
Construccin de casas para Obreros y Empleados. Nota de la Intendencia Municipal al Concejo solicitando la aprobacin de un contrato, BDNT, No 25, diciembre de 1913, pgs. 965-70. 63 Memoria del Banco Hipotecario Nacional, correspondiente al ao 1890, Imprenta de la Tribuna Nacional, Buenos Aires 1891, pg. 39.
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las sociedades ms importantes que actan en el mercado inmobiliario, por ejemplo, el Banco de Prstamo y Construcciones El Hogar Argentino, data de 1899. El crdito hipotecario oficial surge para enfrentar el problema de los altos intereses y plazos cortos vigentes en el mercado privado y la inseguridad de los ttulos de dominio. La primera institucin oficial en ese sentido haba sido el Banco de la Provincia de Buenos Aires, que desarrolla esa actividad cuando sus funciones se diversifican en 1852. Las dificultades de su cartera dieron origen a la creacin del Banco Hipotecario de la Provincia en 1872. Finalmente, el Banco Hipotecario Nacional es creado por la ley 1804, del 14/9/1886, con el objeto de facilitar prstamos a largo plazo sobre hipotecas en toda la Repblica. El vehculo a travs del cual se formalizan las operaciones es la cdula hipotecaria, ttulo garantizado por la Nacin, que se emite en funcin de la evolucin del mercado de valores. El Banco acta como intermediario entre los capitalistas acreedores, fundamentalmente extranjeros, que adquieren las cdulas, y los deudores a quienes se confieren prstamos en cdulas. La crisis del 90 oblig a la suspensin de las operaciones pero a partir de 1895 se ampla nuevamente la cartera, que se expande especialmente desde 1906. La crisis ocasionada por la Primera Guerra Mundial repercute sobre la actividad financiera, obligando a una paralizacin total del BHN durante 1915. Las operaciones ordinarias conceden crdito hasta un 50% del valor de tasacin de los inmuebles e incluyen, desde 1898, prstamos especficos para edificacin. La extensin de estos ltimos a las ciudades del interior del pas, permitida por la ley orgnica 8172 (aprobada en 1811), se pone en prctica dos aos despus. La ley orgnica citada y la ley 9154 de 1913 introducen disposiciones cuyo objetivo es el crdito de fomento. Se autorizan prstamos especiales hasta un 60% del valor de tasacin a propietarios de pequeos lotes, para construccin de casas para obreros y hasta un 80% de la tasacin para empleados de la administracin pblica con un mnimo de antigedad. Estas leyes de fomento deben ser incluidas entre las medidas que suscita el contexto poltico-social del perodo, al que ya se ha hecho referencia. De todas maneras, no se ponen en prctica hasta 1920. Las caractersticas del crdito hipotecario oficial hacen que slo llegue a sectores pudientes. Los sectores de menores ingresos no
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cuentan con ahorros previos que les permitan pagar al contado la diferencia entre la tasacin y el precio de mercado, como tampoco para enfrentar las cuotas mensuales que exigen los prstamos al 6% de inters y 1% de amortizacin en cdulas, ms la comisin del 1/2%. El sueldo de la gran mayora del personal del estado es de menos de 150 pesos por mes en 1913. Un prstamo de 6.000 pesos permitira construir una vivienda de 75-85 m2, suponiendo costos de construccin de 70 a 80 pesos el m2. Esto representa una cuota de 37,5 pesos mensuales, a los que debe agregarse 10,9 como importe del seguro de vida, o sea un total de 48,4 pesos. Aun estas condiciones son mejores que las del crdito privado, con mayores intereses y plazos ms cortos. En esta ltima categora tambin debe incluirse el prstamo cooperativo concedido por El Hogar Obrero, sociedad que, fundada en 1905, comienza sus actividades en el ao 1907. En el cuadro 10 se incluye la evolucin de las hipotecas anuales constituidas en la Capital Federal entre 1889 y 1914 y la participacin que cupo al BHN en el total. Si se excepta 1889, ao en que fue particularmente acusada la accin de los organismos pblicos envueltos en la fiebre especulativa, se advierte que es recin en este siglo y especialmente al final del perodo cuando el Banco alcanza porcentajes arriba del 30% del total. La accin de los bancos oficiales de crdito real en el perodo favoreci a los sectores de gran capacidad adquisitiva. En la Memoria de 1892 del BHN se admite que ste habra contribuido al proceso de especulacin previo a la crisis, ya que el nmero de crditos sobre propiedades baldas o sin, poblar llegaba a casi la mitad de la cartera de zonas rurales, mientras que para la Capital comprenda el 57%. Otro ejemplo de cmo utiliz la clase dominante su poder del estado para su beneficio, es el de la ley de la provincia de Buenos Aires de Centros Agrcolas, del 22/10/1887, que proyect crear 222 centros sobre terrenos circundantes a estaciones ferroviarias. La operacin poda realizarse mediante expropiacin o por divisin por particulares mediante crdito con hipoteca en 10 aos del Banco Hipotecario de la Provincia, 25% de rebaja en los fletes y liberacin de gravmenes durante los tres
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primeros aos. El resultado de la aplicacin de la ley suscit el siguiente comentario:64 la especulacin, asociada a la poltica, llev estas operaciones a trminos insospechados con los resultados siguientes: subversin completa de los altos fines que tuvieron los autores de la ley; desmesurada inflacin en el precio de las tierras y, por ltimo, desequilibrio financiero del Banco, ya que por su intermedio se haban realizado estas operaciones y que, debido a la influencia de los factores apuntados, hubo de hacerse cargo de una cantidad de propiedades cuyo valor distaba mucho de lo que l mismo haba acordado en prstamo... se desvirtu su propsito (de la ley) y solo sirvi como medio de obtener, con la complicidad administrativa quiz, fuertes prstamos hipotecarios cuyo servicio no fue satisfecho... En cuanto a los centros agrcolas, los resultados se pueden apreciar por estos datos de origen oficial: se concedieron un milln y medio de hectreas y slo se formaron veinte, y stos, slo cuatro se realizaron definitivamente.
3. FUNCIONAMIENTO GLOBAL DEL MERCADO Y NIVEL DE VIVIENDA El captulo anterior permite inferir que el verdadero asignador de recursos en vivienda y desarrollo urbano en el perodo fue el mecanismo de precios de mercado. Por lo tanto, debe estudiarse la accin de los sectores privados en el mercado, que estuvo sujeto a las fluctuaciones determinadas por la situacin del sector externo. As, se considerarn los valores tomados por algunos indicadores seleccionados, a travs del ciclo econmico. Sin embargo, aparte de las variaciones de plazo ms corto, pueden diferenciarse dos perodos, teniendo en cuenta las tendencias de cambio a largo plazo: a) El perodo que se extiende entre 1880 y 1900 (las fechas son aproximadas). Contiene los ciclos 1876-1885, 1885-1892 y 1892-1902,65 o sea la expansin hasta el 90, la crisis y la recuperacin. Es la poca de predominio del conventillo. b) Principios de siglo-1914. Contiene los dos ciclos 1902-1908 y 1908-1914 y se caracteriza por la expansin del
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WILLIAM ROGIND: Historia del Ferrocarril Sud, Buenos Aires, 1937. Ver el estudio de los ciclos en Di TELLA y ZYMMELMAN, ob. cit.
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tranva elctrico y el desarrollo del financiamiento por cuotas mensuales en el mercado de tierras, que permiten el asentamiento perifrico y la reduccin del conventillo. Aparte de considerar los indicadores del mercado, se har referencia a las condiciones de vivienda en la ciudad de Buenos Aires, sobre la base de informacin resultante de los datos de los censos nacionales de 1869, 1895 y 1914 y los censos municipales de 1887, 1904 y 1909.66 Dado que no se poseen datos anuales, ello impide realizar el anlisis teniendo en cuenta los perodos correspondientes al ciclo econmico corto. Perodo 1880-1900 En la dcada del 80, la poblacin de Buenos Aires crece por el formidable aporte inmigratorio (pasa de 455.167 en 1888 a 523.452 habitantes en 1889). La crisis del 90 hace que la poblacin de la Capital descienda en trminos absolutos en 189167 y luego sta vuelve a retomar su ritmo de aumento a partir de 1893. Los permisos de construccin alcanzan el mximo en 1888, descienden entre 1888 y 1891 y luego sufren oscilaciones con bajas en 1895 y 1898, pero con tendencia al ascenso en todo el ciclo 1892-1902. Si en lugar del flujo se estudia la situacin del parque edificatorio, se advierte una baja tasa de incremento en relacin a la poblacin entre 1869 y 1887 (cuadro 1). Sin embargo es necesario tener presente que el extraordinario incremento que ha tomado la edificacin en la ciudad data de 1880;
No es posible efectuar una comparacin estricta de esta informacin. Los problemas definicionales introducen confusin en aspectos bsicos tales como los que se refieren al nmero de edificios, habitaciones y pisos o tipo de materiales de construccin. En lo que se refiere al tipo de unidad fsica de vivienda se ha supuesto que el dato censal de casa se refiere en todos los casos al edificio, y no a las partes componentes de un mismo edificio tales como departamentos. 67 Los datos de poblacin han sido tomados de Direccin General de Estadstica Municipal: Revista de Estadstica Municipal de la Ciudad de Buenos Aires, marzo de 1930, ao XLII; No 3, pgs. 2-5. Mientras el saldo migratorio en el trienio 1887-1889 para todo el pas fue de 486.000 personas se redujo a 29.000 en 1890-92, y fue negativa en 1891. ERNESTO TORNQUIST: El desarrollo Econmico de la Repblica Argentina en los ltimos cincuenta aos Buenos Aires 1919.
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habindose duplicado ao por ao en los tres ltimos, el nmero de las casas edificadas...68 Finalmente, el parque crece a una apreciable tasa en 1887-1895; segn la informacin del flujo, se deduce que ese crecimiento debe haber terminado en 1890.
La evolucin de las operaciones inmobiliarias se desenvuelven de acuerdo con el ciclo (ver cuadro 9 y grfico 1). Justamente en 1889 se alcanza el mximo, llegando la superficie vendida a 43,5 millones de metros cuadrados y el valor a 304,2 millones de pesos corrientes.69 Sufren una profunda cada en 1889-92 y luego mantienen cierta estabilidad en el perodo de ascenso del ciclo, que contrasta con la fase similar anterior en que se haba dado la gran ola especulativa. Pero desde 1899 a 1902 se produce una gran retraccin en los
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MANUEL CHUECO: Estudio sobre los resultados del Censo de Edificacin, Censo General de Poblacin, Edificacin, Comercio e Industria de la Ciudad de Buenos Aires, 1887, tomo II, Buenos Aires, 1889, pg. 72. 69 Debe hacerse notar que los datos proporcionados por el Anuario Estadstico de la Ciudad de Buenos Aires para los aos 1889-1892 no coinciden con los que consigna la Direccin Nacional de Estadstica y Censos en el Anuario de Estadstica del Comercio y la Navegacin.
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valores, en la que influy la leve recesin econmica del pas iniciada en 1899.
Las hipotecas constituidas, por su parte, se reducen drsticamente en la crisis del 90, dado el cierre de operaciones de los bancos oficiales. Luego se recuperan (ver cuadro 10 y grfico 1). El cuadro 9 consigna el promedio de superficie de los inmuebles transferidos, pudiendo advertirse que, adems de la tendencia general de reduccin del tamao del lote debido al intenso proceso de subdivisin de la tierra de la Capital que se registra a largo plazo, existe una relacin con el ciclo econmico (comparar las columnas 1 y 2 del cuadro). Las ventas involucran grandes superficies, cada vez mayores entre 1886 y 1899, coincidiendo con expectativas
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sumamente positivas de los inversores. Se ha podido comprobar que esas grandes superficies corresponden a zonas perifricas, lo que sucede en todas las pocas de auge. Es decir que, salvo las excepciones de 1893-94 y 1906-07, cuando aumenta el total de superficie vendida, tambin lo hace el porcentaje correspondiente al anillo perifrico y viceversa (ver cuadro 9).70 O sea que el rea de mercado de tierras tambin se expande y se comprime siguiendo el ciclo.
A pesar de que aumenta la proporcin de edificios de planta baja entre 1869 y 1895 (cuadro 3), se verifica una reduccin muy apreciable de la densidad -de 88,7 a 65 habitantes / ha. (cuadro 4)-, pero ello se debe a la incidencia de una extensa zona amanzanada y a los espacios abiertos de parques y grandes reas vinculadas con la infraestructura del transporte que se instala en ese perodo. Al considerar slo el rea ocupada, se advierte que la densidad media en realidad ha aumentado. La expansin general del rea ocupada y la incorporacin de tierras perifricas al mercado son posibilitadas por la extensin de la red de transporte. La instalacin de la red ferroviaria haba
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En realidad una corroboracin precisa de la hiptesis exigira una delimitacin del rea urbana y de los anillos sucesivos, sobre la base de una definicin homognea a travs del tiempo, ya que la periferia, por ejemplo, variara en el tiempo. Sin embargo, el rea fija y la comparacin de aos no demasiado alejados entre s, permite un indicio del proceso.
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comenzado en 1857 con el primer ramal del Ferrocarril Oeste y ya en 1882 exista la infraestructura completa de los 6 ramales que tenan centro en la Capital. El tranva a caballo comienza a funcionar en 1870 y en 1872 se fundaban las compaas que llegaran hasta Belgrano y Flores. La mxima extensin de esta red se alcanza en 1898, con 386,5 kilmetros. Es as que: los tramways, poniendo en comunicacin a los barrios apartados de la ciudad... (permiten)... vivir en las nuevas casas que se edifican en todos los extremos de la ciudad...71 Veamos cules son las consecuencias de la evolucin del mercado para la poblacin. El ndice de personas /edificio es mucho ms elevado en 1887 que en 1869 (cuadro 2) y, aunque se reduce algo en 1895, no es as para el nmero de familias /edificio. Este aumento de la intensidad de ocupacin se atenuara algo si se contabilizase el nmero de unidades de vivienda en lugar de los edificios. Sin embargo, se muestra el agolpamiento de la poblacin ante la ola inmigratoria. El conventillo y las casas de inquilinato son la respuesta a este aumento de la demanda de vivienda. El censo de 1887 permite comprobar que el 65,7% de los inquilinos era extranjero, pero las cifras incluyen a sus hijos, de nacionalidad argentina. La correccin puede hacerse mediante el Censo de 189072 que provee la distribucin de personas pberes e impberes, por nacionalidad: la proporcin de extranjeros en total, que es de 71,5%, sube a 85,2 si se considera slo las personas pberes, lo que comprueba la total predominancia de los inmigrantes en los conventillos. El cuadro 6 consigna la evolucin del conventillo que, entre 1880 y 1887, corresponde al rea del Antiguo Municipio, o sea que excluye a los ex partidos de Flores y Belgrano.73
CHUECO, ob. cit., pg. 102. Censo de Casas de Inquilinato y Conventillos 1890. Levantado por la Inspeccin Municipal, Anuario Estadstico de la Ciudad de Buenos Aires, ao I, 1889-91, Buenos Aires, 1892. 73 Se ha dispuesto la informacin segn se hayan incluido o no, en la definicin de inquilinato, a fondas o bodegones que alquilan piezas, debindose considerar la dificultad de comparar los datos previos a 1894 con los posteriores, dado que vara el nmero mnimo de inquilinos adoptado para clasificar los edificios. El 30 de octubre de 1875 la Comisin Municipal dispone la realizacin de un registro de casas de inquilinato definidas de la siguiente manera: hoteles, posadas, bodegones, casas amuebladas, conventillos y casas de tolerancia y, en general, toda casa de hospedaje, en que ms de cuatro habitaciones Sean arrendadas, subarrendadas o
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La proporcin de poblacin en dichas casas presenta una situacin de mnimo relativo en 1879, empeora en los dos aos siguientes y luego se alivia algo en 1883 y 1884. Pero luego, el movimiento de
habilitadas para serlo a ms de 4 personas extraas a la familia del gerente dueo de casas. Memorias del Vice-Presidente de la Comisin Municipal al Concejo, enero 31 de 1876, Imprenta El Nacional, Buenos Aires, 1876, pg. 207.. El reglamento de construccin de 1887 mantiene una definicin en el art. 25 en base al nmero de cuatro personas extraas a la familia del gerente o dueo de casa (Chueco, ob. cit.). Pero la reforma sancionada en 1894 establece en 7 inquilinos el nmero para clasificar las casas. Ver: Memorias de la Intendencia Municipal 1893-94, Buenos Aires, 1895, pg. 733.
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inmigracin incide en un incremento del porcentaje hasta llegar al 26,5% en 1887. La mejora leve de 1883-84 tambin se refleja en el tamao fsico de los edificios y en los ndices de ocupacin por cuarto.74 El censo de 1887 no consigna el nmero de cuartos de inquilinato, pero si se lo estima en base a un promedio de 14 cuartos por edificio, se advierte que contina la tendencia hacia peores condiciones de vivienda a partir de 1885. Esto es coincidente con el aumento de la cantidad de inquilinos por cada casa. Mientras que en los inquilinatos y conventillos el nmero de personas por cuarto es de 2,93, ese ndice para el resto de la edificacin es de 1,41 (cuadro 5).75 Aunque en trminos absolutos contina creciendo la poblacin residente en casas de conventillos e inquilinatos, en 1889 y 1890 habra descendido su proporcin sobre el total de la poblacin; pero en 1892, inmediatamente despus de la crisis, esa proporcin vuelve a aumentar. Lo mismo sucede con el tamao promedio de los conventillos, en nmero de inquilinos y, lo que es ms grave, el ndice de hacinamiento llega a 3,88: el ms elevado que consignan los datos disponibles. No se posee una serie estadstica totalmente comparable para analizar la evolucin de los alquileres y los salarios. La informacin disponible indicara que los alquileres de los cuartos de conventillos subieron ms rpidamente que los salarios en un mercado sumamente saturado entre 1880 y 1890 (cuadro 7).76 No se conoce lo ocurrido con los alquileres durante los aos inmediatamente posteriores al 90, pudiendo haber descendido en trminos nominales, como sucedi con ciertos productos alimenticios, o al menos pudo haber disminuido su tasa de aumento. Sin embargo, el dato para 1896 indicara que se habra mantenido o incluso aumentado la incidencia sobre el salario.
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En realidad no debera hablarse estrictamente de mejora o empeoramiento, por cuanto no se ha realizado una investigacin exhaustiva que permite evaluar la incidencia de la poltica municipal de desalojo o de los flujos migratorios hacia y desde los conventillos en relacin al crecimiento vegetativo y la poblacin total de la ciudad. As, la menor proporcin de poblacin en conventillo podra deberse a una mayor mortalidad relativa o al desalojo forzado. 75 Los ndices citados no son exactamente comparables por cuanto el resto de la edificacin incluye tambin edificios no destinados a vivienda. 76 Un indicador de esta saturacin es que los edificios desocupados comprendan slo el 1,2% del total del parque en 1887 (Censo de 1887).
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Se consignan los valores de algunos indicadores construidos para evaluar la evolucin de los servicios pblicos (cuadro 8). Si no se cuentan las instalaciones precarias previas,77 las abras de aguas corrientes y desages para Buenos Aires se autorizaron por una ley provincial despus de las epidemias de clera de 1870 y de fiebre amarilla de 1871. La proporcin de poblacin servida con agua, que era de 13,4% en 1875, aumenta rpidamente hasta llegar a un mximo de poco ms del 60% en 1894. La variacin de la dotacin para la poblacin servida es afectada por la expansin de la red en relacin a la capacidad de otras instalaciones. El mximo relativo se alcanza en 1896. La situacin con respecto a las cloacas es ms grave. La construccin de la red, que haba comenzado en 1874, se paraliz entre 1877 y 1882, prosiguiendo los trabajos hasta 1886 en que se volvieron a suspender.78 As, el 100% de los edificios careca del servicio en 1887. La red recin se habilita en 1890 y la proporcin de habitantes servidos aumenta hasta llegar al 31,5 /o en 1898. El alumbrado a gas mediante servicio pblico data de 1855 y el de kerosene, de 1865. El servicio crece continuamente (salvo la breve interrupcin de la crisis del 90) hasta alcanzar el mximo en 1898 y luego desciende debido a la adopcin de la electricidad. Con respecto al pavimento79 se observa un incremento relativo en la dcada del
Ver ALBERTO B. MARTNEZ: Estudio Topogrfico de Buenos Aires. Cap. VII. Censo General. ob. cit. 1887, tomo I pg. 130-131 78 Ver JUAN ROSPIDE: Las grandes obras sanitarias de la ciudad de Buenos Aires, Censo General..., ob. cit., 1904, pgs. 349-72. 79 Antes de 1865, los pavimentos eran de empedrado; en 1865-66 se construyeron los primeros adoquinados y dos aos despus se introdujo el macadam. Recin en
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80, un estancamiento entre 1890 y 1895 y un leve descenso hasta 1899.
1895 se inici la construccin de adoquinados de granito con base de hormign y en 1895 los primeros ensayos de pavimento de asfalto. Ver CARLOS GARCA MORALES: Estudio topogrfico y edilicio de la ciudad de Buenos Aires, Censo General..., ob. cit., 1904, pgs. 415-16.
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Perodo 1900-1914 Para comprender el cambio que tiene lugar en el subperodo siguiente, se deben tener en cuenta dos factores. En primer trmino, la instalacin del tranva elctrico, cuya primera concesin fue otorgada en 1897, que mejora radicalmente la accesibilidad general de la ciudad, siendo ms rpido, ms seguro y de menor costo que la tecnologa de traccin a sangre. Hacia 1900 ya funcionaban las lneas a Belgrano, Flores, los ncleos de Boca, Barracas y Avellaneda y los nuevos mataderos ubicados en el extremo oeste de la Capital, en Nueva Chicago.80
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As como en la ltima dcada del siglo XIX se conforma el monopolio ferroviario, as tambin en la primera dcada del siglo XX se consolida el tranviario. El nmero
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El otro factor importante es el desarrollo del financiamiento a largo plazo en la venta en remate de lotes urbanos. Un anlisis de los
de compaas disminuye en 1909 de 10 a 4 y luego a 3 en 1914; la ms poderosa era la Anglo-Argentina que obtiene tambin la primera concesin para instalar un subterrneo cuya lnea, entre Plaza de Mayo y Plaza Once, queda librada al trnsito el 1/12/1913. Tanto las compaas ferroviarias como las tranviarias toman decisiones en estrecha relacin con propietarios de tierras e influyen en la poltica pblica (tarifas, concesiones), dado su poder en el sistema poltico. Por lo tanto, el transporte no puede considerarse coma variable independiente para explicar la expansin suburbana. Ver CHARLES S. SARGENT: Toward a Dynamic Model for Urban Morphology, Economic Geography, vol. 48, No 4, octubre 1972, pgs. 357-74.
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avisos de remate publicados en diarios de la poca81 permite comprobar que en el perodo que se extiende aproximadamente hasta fines de siglo, la mayora de las operaciones son al contado o bien se concede un financiamiento hasta 6 cuotas mensuales, exceptuando los casos que cuentan con crdito mediante hipoteca otorgada por los bancos oficiales.82 Alrededor de fin de siglo desaparecen prcticamente las ventas al contado, pudindose efectuar compras mediante pagos de hasta 12, 15 y 60 mensualidades. A partir de 1904, comienzan a hacerse frecuentes plazos mayores, que llegan hasta 80 cuotas en los casos de los rematadores ms importantes. Las implicancias del sistema de venta a plazos se advierten fcilmente en el cuadro 11,83 ya que las cuotas mensuales para la compra de tierra en el subperodo comienzan a hacerse menores que el alquiler promedio de un cuarto de conventillo. Las tendencias de expansin de la economa en este subperodo se observan en los indicadores del mercado. La poblacin vuelve a aumentar su tasa con los nuevos aportes inmigratorios. La superficie de permisos de construccin se incrementa fuertemente y slo registra una leve cada en 1908, coincidente con la corta recesin, habida por los saldos comerciales negativos de 1906 y 1907, las malas cosechas y las crisis de las bolsas de Nueva York y Londres a fines de 1907 (ver grfico 1). El aumento se detiene drsticamente al final del perodo, ya que la construccin es afectada no solamente por la falta de crdito y reduccin de demanda (menor inmigracin), sino tambin par las dificultades de abastecimiento, ante la falta de importaciones ocasionada por la Primera Guerra Mundial. Los montos de ventas en el mercado inmobiliario suben ininterrumpidamente entre 1902 y 1906 y bajan en 1907 y 1908. Sin embargo, se advierte que se trata de slo una breve interrupcin dentro de un perodo de elevado crecimiento, que se extiende hasta 1910 y 1911. La crisis posterior las hace descender y lo mismo
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Diarios El Nacional, La Prensa y La Nacin. Revisin de avisos correspondientes a das domingos, para tres meses por ao. La conclusin es similar a la que alcanza CHARLES S. SARGENT (Jr.), ob. cit. 82 Una excepcin es el Banco Constructor de La Plata, banco privado que financia las operaciones vinculadas con el desarrollo de la ciudad de La Plata (fundada en 1882), en cuyo caso las ventas se realizan en 60 mensualidades. 83 Se ha confeccionado considerando el valor de la tierra en Flores en 1896 y aplicando el nmero ndice correspondiente al valor de la propiedad inmobiliaria para los otros aos.
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sucede con las hipotecas, que caen desde 1912, especialmente por la situacin de los bancos oficiales.
Contina verificndose la reduccin del lote promedio, debido a la subdivisin de la tierra en la Capital,84 llegndose a cifras inferiores a los 400 m2, dimensin de lote urbano, en 1913 y 1914 (ver cuadro 9). Sin embargo, ntese que en 1903-1906 se da un aumento del tamao promedio, cuando comienza la poca de gran auge del mercado y de la venta a plazos. Si el anlisis se realiza a nivel de la aglomeracin, se observa que entre 1895 y 1914 se ha producido una enorme expansin territorial, ya que comprende reas en la Capital y 12 partidos de la provincia de
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Debe tenerse presente que en el anlisis se mantiene fija el rea de la Capital, de manera que no inciden en la estadstica otras zonas de la aglomeracin.
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Buenos Aires, representando la poblacin de la Capital el 81,7%. La densidad media de la aglomeracin es prcticamente la misma; pero si se considera slo el rea ocupada, se comprueba que la densidad neta ha decrecido claramente. Se ha ido produciendo el relleno suburbano de las subdivisiones creadas en el perodo y las densidades en la periferia aumentaron relativamente ms que en la zona cntrica o, lo que es lo mismo, la pendiente de la curva de densidad con respecto a la distancia disminuy en valores absolutos. La tendencia apuntada, que se ver corroborada ms adelante con datos de la ciudad de Buenos Aires, es consistente con el cambio de la renta diferencial en la periferia, debido a la expansin de las lneas tranviarias y al financiamiento a largo plazo en remate. En este subperodo de expansin se reducen los ndices de nmero de personas y familias por edificio en la ciudad de Buenos Aires en 1904 y 1909 y luego aumentan en 1914, debido a la parlisis de la industria de la construccin (cuadro 2). La intensidad de utilizacin por cuarto sube en 1904 (1,98) con respecto a 1887 (1,64). Esto se debe a la construccin de casitas de pocos cuartos, ya que aumenta notablemente la proporcin de edificios con planta baja solamente y de 1-3 cuartos y su intensidad de utilizacin (cuadro 5). Entre 1904 y 1909 se registra una tendencia contraria: el ndice de personas por cuarto es de 1,56 en 1909; aumentan relativamente los edificios de varios pisos y se reduce la proporcin de unidades de pocos cuartos.85 Finalmente, en 1914, el indicador de utilizacin ha subido nuevamente a 1,74 debido a la reduccin de la produccin; vuelve a aumentar la proporcin de edificios de pocos cuartos. El fenmeno ms notable del subperodo es la reduccin de la proporcin de la poblacin en conventillos y casas de inquilinato, que es de 14,1% de la poblacin total de la ciudad en 1904 (cuadro 6). Los inquilinos aumentan en trminos absolutos de 121.000 en 1892 a 138.000, pero el incremento relativo se ha atenuado por el acceso que logra una parte de la poblacin a la propiedad inmobiliaria y la construccin de su vivienda individual en lote suburbano, lo que es coherente con lo encontrado en la proporcin de casas de pocos cuartos.
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Los de 1 a 3 cuartos descienden en nmeros absolutos de 32.161 a 22.179, lo que se explicara, fuera de los problemas de errores censales, por ampliaciones de las unidades correspondientes a partir del inventario de 1904.
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No se posee informacin sobre la poblacin en conventillos ms que para 1919, que ascenda a 148.393 habitantes, pero la proporcin sobre la ciudad se haba reducido a la cifra mnima de 8,9%. Dado que este dato corresponde al trmino de la guerra, en que todava no se haba experimentado la recuperacin, es concebible suponer que los inquilinos haban experimentado un descenso relativo apreciable ya en 1914. En los edificios de conventillo y casas de inquilinato el hacinamiento en 1904 (3,15 personas por cuarto) es menor que para 1892, pero mayor que en 1887. Las casas son de mayor tamao en nmero de cuartos y albergan en promedio un nmero ms elevado de inquilinos. Es decir que han quedado en los conventillos las capas de poblacin de menores recursos, sin ingresos suficientes para el acceso a la propiedad inmobiliaria. En 1919, la poblacin que resta en dichas casas se hacina an ms: 3,30 personas por cuarto en promedio.
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Los datos correspondientes a alquileres pagados en conventillos indican que despus de una cierta reduccin relativa con respecto al salario en 1903-1904, se habra experimentado un sensible incremento relativo en los aos subsiguientes, lo que se explicara por el aumento de la demanda (mayor poblacin e ingresos). Mientras que esto podra haber influido en el movimiento de inquilinos de 1907, tambin implica la reduccin del precio relativo de la tierra perifrica y la posibilidad de descentralizacin. Entre 1904 y 1909, los edificios habitados por sus propietarios aumentan de 27,3 a 29,1%. Por otra parte, la proporcin de propietarios de inmuebles del municipio sobre el total de poblacin sube de 80,1 en 1887 a 86,7 por mil en 1904. Ese mismo ndice aplicado a la poblacin de nacionalidad argentina desciende de 75,1 a 47,8 por mil, lo que implica que los extranjeros han accedido a la propiedad inmobiliaria mucho ms que lo que dara el incremento de su participacin en la poblacin total. En 1904 los propietarios de nacionalidad italiana representan el contingente ms numeroso (47,0% del total), seguidos por los argentinos (31,9%) y los espaoles (11,1%). Pero en trminos relativos muestran las situaciones ms acusadas de propiedad inmueble los residentes alemanes, franceses e ingleses, en ese orden, seguidos por los italianos. Estudiando la distribucin espacial de los propietarios de la edificacin segn nacionalidad, se puede comprobar que los argentinos presentan una concentracin relativa en las reas cntricas y en las del anillo que lo rodea en forma inmediata. Por el contrario, los extranjeros poseen relativamente ms propiedades en los anillos perifricos. Estas conclusiones no son vlidas cuando se analizan separadamente las diferentes nacionalidades. En este sentido, se observa que participan con alta concentracin de la propiedad cntrica los franceses, alemanes, ingleses y espaoles, extendindose los tres primeros en las reas que siguen el eje norte de la ciudad. En cambio, los italianos presentan mayor concentracin relativa en los anillos perifricos (especialmente en la Boca) y reducen su participacin en la zona cntrica. Es decir, que gran parte de los compradores de lotes suburbanos en remate son de esa ltima nacionalidad. Por ltimo se har una breve referencia a los servicios pblicos. En 1900-1903 crece la proporcin de poblacin servida con agua corriente, pero luego la red se estanca relativamente ante el gran
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crecimiento de la poblacin urbana y nunca vuelve a alcanzarse el tope del 60% de 1894. La red de cloacas se expande relativamente en 1904-1907, pero luego la poblacin servida desciende a un 25,6% en 1913. El alumbrado elctrico se desarrolla en este subperodo hasta servir el 43,4% de la poblacin en ese mismo ao. Por ltimo, el pavimento, despus de un cierto retraso en 1900-1909, experimenta cierto repunte durante las administraciones de Giraldes y Anchorena.
La conclusin con respecto a los servicios es la carencia que experimenta una gran parte de la poblacin, especialmente la que reside en los anillos perifricos, que pertenece a sectores populares.
4. FUNCIONAMIENTO DEL MERCADO A NIVEL ESPACIAL El alcance de este trabajo impide la inclusin de un anlisis exhaustivo de las caractersticas de la expansin urbana en la poca y de la ecologa de las clases sociales y los niveles de vivienda. Dentro de la Capital debe destacarse solamente el proceso de segregacin espacial y la conformacin de reas de altos ingresos (Barrio Norte y ncleos en Belgrano y Flores) que presentan los
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ndices ms favorables en cuanto a caractersticas de la vivienda y su intensidad de utilizacin.
Los grficos 2 y 5 corroboran las conclusiones obtenidas al analizar los datos globales, especificando la variacin del alquiler, el valor de la tierra y la densidad de poblacin en relacin a la distancia al centro. La funcin para el alquiler /edificio es decreciente hacia la periferia, aunque se eleva nuevamente al llegar a las zonas ms alejadas de Belgrano y Flores. Debe aclararse que al considerar el alquiler por cuarto, los valores son afectados por la intensidad del uso del suelo (nmero de pisos y/o cuartos), que tambin vara
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inversamente con la mayor distancia al centro. Por ello, el aumento relativo de las zonas ms alejadas se acenta.
Esta ltima caracterstica depende de la calidad de los servicios habitacionales, ya que en la zona perifrica la edificacin es ms nueva y hay escasa proporcin de conventillos. Es as que al considerar la distribucin del valor del alquiler de cuartos de conventillos se elimina el incremento relativo del anillo exterior.86
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En el caso de Palermo en 1912, donde se registra un alquiler relativamente ms elevado, se explica por tratarse de cuartos en casas de familia con mejores condiciones, en lugar de inquilinatos. BDNT, No 20, Julio 31 de 1912.
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Comparando las funciones para los diferentes aos entre s, se hace evidente que la pendiente, en valores absolutos, disminuye a travs del tiempo, es decir, que se incrementa la renta bruta de la periferia relativamente a la de la zona central. Aun cuando no se cuenta con informacin sobre la renta neta del suelo, esto es lo que se esperara por la teora de la renta diferencial, ya que se ha explicado anteriormente la incidencia del menor costo de transporte por la extensin de las redes tranviarias y del financiamiento en el mercado de tierras. Si ahora se comparan entre s los distintos ejes radiales de desarrollo urbano, se hace manifiesto que ya en 1887, a una misma distancia del centro, en los ejes sur y sudoeste se pagaba un alquiler relativamente menor que en otras zonas, tanto para el total de la edificacin como para el caso especial de los cuartos de inquilinato. Dado que el valor de la propiedad inmobiliaria es el valor actualizado del flujo de venta, no es de extraar que se encuentren similares caractersticas al analizar la funcin del valor en relacin a la distancia al centro. As, nuevamente se observa la tendencia de las funciones a hacerse ms horizontales en el tiempo. Por otra parte, ya en 1888 los puntos de los ejes sur y sudoeste presentan valores relativamente menores que para los ejes nordeste y oeste. Hacia el final del perodo, tambin se ha retrasado este ltimo, lo que muestra en el mercado la valorizacin del eje nordeste, concordante con el traslado hacia el mismo de los sectores de mayor capacidad adquisitiva. Finalmente, la distribucin de la densidad de poblacin es coherente con las caractersticas mencionadas. Aun cuando no ha podido graficarse la densidad neta sobre rea efectivamente ocupada, es evidente que la pendiente negativa tiende a reducirse. La densidad en el eje nordeste es menor que en el oeste a pesar del mayor valor de la tierra, que pueden enfrentar los sectores de mayores ingresos ocupando lotes de mayor tamao promedio.
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5. CONCLUSIONES El anlisis del perodo 1880-1914 proporciona valiosos antecedentes para comprender la situacin y la poltica de vivienda y del desarrollo urbano en nuestra poca, especialmente porque hasta hoy perduran elementos de la superestructura jurdica -de la tierra,
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por ejemplo- y pautas ideolgicas que prevalecieron durante aquel perodo. Pero es an ms informativo en cuanto a las relaciones que existen entre el mecanismo de asignacin de recursos en este sector y las caractersticas del estado e intereses de las clases que detentan el poder poltico. La ideologa liberal justific en trminos de concepcin el funcionamiento del mercado sin ingerencia estatal, para permitir la apropiacin de la venta del suelo y las ganancias que proporcionaba el proceso de desarrollo urbano de Buenos Aires. Las alternativas de vivienda de la poblacin dependieron de los precios relativos y las decisiones de los propietarios de inmuebles y las empresas privadas, de acuerdo con aquellos objetivos. Una de las formas de extraccin de beneficios fue el submercado de alquiler del conventillo o inquilinato, ante la gran demanda de vivienda provocada por la inmigracin en gran escala de poblacin de bajos recursos y el parque instalado que abandonan los sectores de mayores ingresos para ir a residir a las reas de prestigio, de acuerdo con las nuevas pautas culturales francesas importadas. Cuando el proceso de acumulacin conforma una demanda potencial de sectores medios y obreros por la vivienda individual, sta es aprovechada especialmente desde principios de siglo, mediante el desarrollo del mercado de tierras y el mercado financiero a l relacionado. Por otra parte, las compaas de transporte obtienen los beneficios de sus servicios y de sus vinculaciones con las operaciones financieras y de tierras. En todos estos sectores de inversin del transporte urbano y la tierra, tuvo alta participacin el capital extranjero. Se ha visto que el mercado sigue el ciclo econmico que experimenta la economa argentina en general, de acuerdo con las caractersticas de dependencia del comercio exterior y el flujo de capitales extranjeros. Tambin se ha podido comprobar el funcionamiento del mercado segn la localizacin, ya que las funciones del alquiler, el valor de la propiedad y la densidad de poblacin segn la distancia al centro, tienden a hacerse ms horizontales, de acuerdo con los modelos tericos de venta diferencial. Los datos estadsticos que se incluyen en este trabajo son slo indicadores cuantitativos de lo que signific el mecanismo de asignacin de recursos para la mayora de la poblacin. El hacinamiento y las caractersticas del hbitat fueron un factor importante en las afligentes condiciones de villa de los sectores
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obreros y populares. Por otra parte, la ciudad reflej en su ecologa, por el proceso de segregacin, la estructura de clases sociales. Para completar las conclusiones, entonces, nos referiremos a algunos testimonios de la poca. Sobre el conventillo:87 En la construccin de estas casas, sobre todo las que estn situadas en los barrios ms centrales, se ha dejado de lado por completo la faz higinica para atender la parte lucrativa del negocio a fin de sacar mejor inters al capital empleado y se han levantado as algunos de estos edificios y se han improvisado otros, sin tener en cuenta los factores esenciales de la salubridad ms elemental: la luz y el aire... Muchas de estas construcciones son de madera y de zinc con todos los inconvenientes que presentan las viviendas construidas con esta clase de materiales, tanto por ser poco abrigadas en invierno, como calientes en verano... Y en esas habitaciones, donde el sol rara vez penetra, donde el aire est enrarecido por la acumulacin de personas, van a buscar reposo los obreros despus de salir del taller, fatigados por el trabajo diario. La insalubridad de los conventillos proviene del edificio mismo a veces y otras de la acumulacin de personas en una sola pieza, obligadas as a vivir por razones econmicas. Sobre la periferia: ...la suba de precio de los alquileres ha arrojado a la periferia de la ciudad y de los pueblos de la provincia de Buenos Aires, especialmente a los que se encuentran situados sobre la lnea del Ferrocarril Sud de Casa Amarilla a Ensenada (Sarand, Wilde, Bernal, etc.), el elemento que no encuentra sino en barrios extremos y apartados, piezas por menos de veinte pesos. Los que viven en la ciudad, si carecen de familia, se asocian para vivir tres o cuatro en una misma habitacin, satisfaciendo el alquiler por partes iguales. De entre los obreros que trabajan en el puerto, no son pocos los que mediante el ahorro han conseguido adquirir un pequeo lote de terreno, cuyo costo pagan por mensualidades. En l han levantado una vivienda propia, ms higienizada que el conventillo... Hasta que subsista la obligacin del pago de la amortizacin, las condiciones de
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con las caractersticas mencionadas.

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vida de la familia son econmicas, idnticas a las que llevaban en la ciudad.88 Los suburbios de Buenos Aires, habitados por personas de recursos insuficientes, son un peligro constante para la higiene y por consiguiente es una necesidad imperiosa la accin de la administracin sanitaria. Estos barrios alejados carecen de agua corriente y sus habitantes se ven obligados a beber agua de pozo, vehculo de la fiebre tifoidea. El bao es por consecuencia desconocido por estas personas; los retretes son all demasiado primitivos y constituyen un atentado contra la salud general. La red de desages no alcanza estos parajes, los carros de servicio municipal pasan raramente y las basuras tienen libertad de pudrirse a su gusto.89 Y sobre ecologa urbana:90 Tenemos una ciudad seccionada en dos partes: la ciudad del norte y la ciudad del sur; la ciudad de los barrios ricos y la de los barrios pobres; las calles bien iluminadas y la de las calles sin luz; la ciudad higinica y la ciudad que recibe tardamente los beneficios de la limpieza pblica, que se paga, no obstante; los barrios donde la mortalidad es de un 17,6 por mil, como en la seccin obrera de San Bernardo, y donde es de 9,75 por mil, como la parroquia cuidada del Socorro; barrios asegurados contra el avance de las aguas y barrios ocupados por extensos latifundios inhabitados y barrios donde la poblacin debe aglomerarse en casuchas miserables y en conventillos horribles.
88 89 90
BDNT, No 21, noviembre 20 de 1912, pgs. 367-68. GACHE. Ob. Cit., pg. 70 MARIO BRAVO, La ciudad libre, Ferro y Gnoatto editores, Buenos Aires, 1917.
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Oscar Yujnovsky. Polticas de Vivienda en la Ciudad de Buenos Aires (1880-1914). Desarrollo Econmico. Vol. XIV N 54. 1974.

POLTICAS DE VIVIENDA EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES (1880-1914)

Centro de Estudios Urbanos y Regionales, Instituto Torcuato Di Tella.

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80, un estancamiento entre 1890 y 1895 y un leve descenso hasta 1899.

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ndices ms favorables en cuanto a caractersticas de la vivienda y su intensidad de utilizacin.

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con las caractersticas mencionadas.

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