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Sommaire
1/ Les grands principes du dispositif
Une disposition durgence qui sinscrit dans une rforme en profondeur pour rpondre la crise du logement Lutter contre la crise du logement, une priorit de campagne du prsident de la Rpublique Une premire dcision pour enclencher un processus Des agglomrations vises par des critres pertinents La liste des agglomrations concernes par le dcret Exemples de situation Un numro vert pour rpondre aux questions des propritaires et des locataires
2/ Zoom
3/ Chiffres cls
> Lutter contre la crise du logement, une priorit de campagne du prsident de la Rpublique
Le gouvernement veut agir rapidement dans le dialogue et a engag une rforme de grande ampleur qui rpond 3 dfis majeurs : Dvelopper loffre de logements : Atteindre lobjectif de construire 500 000 logements par an, dont 150 000 logements sociaux ; Lancer un programme de mobilisation du foncier sans prcdent dans les mois qui viennent ; Mettre en place court terme de moyens incitatifs forts pour soutenir et accompagner les lus qui construisent ; Rechercher les investisseurs soucieux dinvestir leur argent dans une cause utile, celle de fournir un toit un mnage.
Dvelopper lhabitat cologique : Doter dune performance thermique de qualit un million de logements par an ; Lancer une rflexion approfondie pour mieux recycler, mieux rutiliser les matriaux de construction. Les filires dco-matriaux, notamment la filire
1 Extrait de la publication Le Point sur La part du logement dans le budget des mnages en 2010 Commissariat gnral au dveloppement durable mars 2012 2 Source Olap
bois, doivent tre structures et mises en place, en lien troit avec les collectivits. Faciliter laccs au logement : Constituer un vritable service public du logement simple, lisible et plus juste, au service des usagers ; Rformer en profondeur les procdures dattribution des logements sociaux ; Rnover les dispositifs de veille sociale, de mise labri et dhbergement, de manire accompagner ces personnes dans la continuit ; Rendre effectif le droit au logement opposable, une des conditions ncessaires pour pouvoir construire les bases dun dveloppement conomique, social et familial ; Encadrer les loyers lors dune relocation ou dun renouvellement de bail par la sortie dun dcret durgence.
2/ Deuxime critre : un loyer moyen trop lev Lobservatoire des loyers Clameur constitue ce jour le seul observatoire capable de fournir des donnes comparables entre elles et une chelle fine sur lensemble du territoire mtropolitain. En 2011, le loyer moyen constat par Clameur sur lensemble du territoire (hors Ile-de-France) slve 10,6 /m. Les loyers moyens correspondant 105 % de ce montant, soit 11,1 /m2, ont t considr comme anormalement levs.
Il sagit des agglomrations les plus chres, o vit 40 % de la population franaise. Dans toutes les communes de ces agglomrations, partir du 1er aot, au moment dun changement de locataire comme lors du renouvellement du bail, un propritaire pourra
augmenter le loyer dans la proportion de lIndice de rfrence des loyers adoss linflation (IRL) au maximum. Le loyer voluera donc en fonction de lIRL adoss linflation. Lindice de rfrence des loyers (IRL) est calcul chaque trimestre par lINSEE. Il correspond la moyenne sur les 12 premiers mois, de lindice des prix la consommation hors tabac et loyers. Au deuxime trimestre 2012, lindice de rfrence des loyers atteint 122,96. LIRL a progress en glissement sur un an de 2,20 %
Liste des agglomrations Amiens Annecy Annemasse Arles Beauvais Bordeaux Caen Creil Douai Lens Forbach Frjus Grenoble La Rochelle Le Havre Lille Lyon Marseille - Aix-en-Provence Meaux Menton Montpellier Nantes Nice Paris Rennes Strasbourg Toulon Toulouse
Outre Mer Basse-Terre Cayenne Fort-de-France Le Robert Mamoudzou Pointe--Pitre - Les Abymes Saint-Andr Saint-Denis Saint-Louis Saint-Paul Saint-Pierre
1/ En cas de loyer sous-valu En cas de loyer manifestement sous-valu, le bailleur pourrait, la relocation, appliquer sur le loyer mensuel une augmentation correspondant la moiti de la diffrence entre le loyer fix par rfrence aux loyers du voisinage, et le dernier loyer pratiqu :
Par exemple, pour un logement lou 600 quand la moyenne des logements similaires est 700 , laugmentation pourra tre de 50 2/ En cas de travaux importants Si des travaux sont raliss dans un logement pour un montant au moins gal la moiti de la dernire anne de loyer, le propritaire pourra, la relocation, appliquer une augmentation du loyer annuel dun montant au maximum gal 15 % du cot rel TTC des travaux. Ce montant a t calibr pour permettre notamment lamortissement en 6 ou 7 ans de travaux disolation thermique. Par exemple, des travaux dun montant de 5 000 TTC sont raliss dans un logement lou 700 par mois, le propritaire pourra augmenter son loyer annuel de 750 , et donc demander un loyer mensuel de 762,50 . noter galement que la loi de 1989 prvoit une drogation pour des travaux dont le montant serait gal ou suprieur un an de loyer : un propritaire qui refait de fond en comble son logement peut alors librement fixer le montant de son loyer.
Un jeune couple avec un enfant Julie et Marc sont un jeune couple dactifs vivant Rillieux-la-Pape. En 2006, ils sinstallent dans un appartement de 50 m Rillieux-La-Pape dans la banlieue de Lyon. Ils payent alors un loyer de 490 par mois. En 2010, Julie et Marc, qui attendent une petite fille, prennent la dcision de dmnager dans un appartement plus grand. En dcembre 2010 ils trouvent un appartement de 75 m dans le centre ville pour 795 par mois. Le loyer mensuel propos Julie et Marc est suprieur de 4% au loyer du prcdent locataire, ce qui correspond au saut moyen la relocation constat dans lagglomration lyonnaise cette priode. Si le dcret encadrant les loyers la relocation avait t pris avant que Julie et Marc dmnagent, la diffrence entre le loyer propos Julie et Marc et celui du prcdent locataire aurait t au maximum gale la variation de lIRL, soit 1,1% au troisime trimestre 2010. Le loyer propos Julie et Marc aurait alors t de 771 par mois. Julie et Marc auraient ainsi pu conomiser 288 par an grce lencadrement des loyers la relocation. Mme situation pour Paris : Julie et Marc sont un jeune couple dactifs. En 2006, ils sinstallent dans un appartement de 40 m Paris. Ils payent alors un loyer de 680 par mois.
2 Le saut la relocation est la variation de loyer entre le dernier loyer du prcdent locataire du logement et le premier loyer du locataire entrant.
En 2010, Julie et Marc, qui attendent une petite fille, prennent la dcision de dmnager dans un appartement plus grand. En dcembre 2010 ils trouvent alors un appartement de 70 m dans lEst parisien pour 1.358 par mois. Le loyer mensuel propos Julie et Marc est suprieur de 8,6% au loyer du prcdent locataire, ce qui correspond au saut moyen la relocation constat Paris cette priode. Si le dcret encadrant les loyers la relocation avait t pris avant que Julie et Marc dmnagent, la diffrence entre le loyer propos Julie et Marc et celui du prcdent locataire aurait t au maximum gale la variation de lIRL, soit 1,1% au troisime trimestre 2010. Le loyer propos Julie et Marc aurait alors t de 1.255 par mois. Julie et Marc auraient ainsi pu conomiser 1.236 par an grce lencadrement des loyers la relocation.
Un couple de retraits Martine et Jean forment un couple de retrait vivant Toulouse. Ils ont emmnag en 2000 dans une maison de 70 m Toulouse avec leur fils qui a depuis quitt le domicile familial. En 2000 leur loyer tait de 581 par mois. Depuis 11 ans, leur loyer a t annuellement rvis hauteur de lIndice du Cot de la Construction puis de lIndice de Rfrence des Loyers ( partir de 2006) comme le permet la loi de 1989 tendant amliorer les rapports locatifs. En octobre 2012, un quatrime renouvellement de bail est prvu. Le loyer actuellement pay par Martine et Jean slve 770 par mois. Leur propritaire leur annonce que le loyer actuel se situe en dessous du loyer de march. Il souhaite, comme le lui permet la loi, augmenter le loyer lors du renouvellement de bail une valeur suprieure la variation de lIRL. Pour cela, il fournit des rfrences de loyer montrant que le loyer de march pour des biens similaires slve 825 par mois. En labsence du dcret portant sur lencadrement des loyers lors dun renouvellement de bail ou dune relocation, le propritaire aurait pu augmenter le loyer de 55 par mois pour rajuster le loyer au niveau du march. Avec le nouveau dcret, il ne lui sera possible daugmenter le loyer que de 27,5 par mois (soit 50% de la diffrence entre le loyer pay avant rvaluation par Martine et Jean et le loyer de march). Martine et Jean paieront donc un loyer de 797,5 par mois, soit une conomie de 330 par an. Mme situation pour Pantin : Martine et Jean forment un couple de retrait. Ils ont emmnag en 2000 dans une maison de 75 m Pantin dans la banlieue sud de Paris avec leur fils qui a depuis quitt le domicile familial. En 2000 leur loyer tait de 757 par mois. Depuis 11 ans, leur loyer a t annuellement rvis hauteur de lIndice du Cot de la Construction puis de lIndice de Rfrence des Loyers ( partir de 2006) comme le permet la loi de 1989 tendant amliorer les rapports locatifs. En octobre 2012, un quatrime renouvellement de bail est prvu. Le loyer actuellement pay par Martine et Jean slve 1.007 par mois. Leur propritaire leur annonce que le loyer actuel se situe en dessous du loyer de march. Il souhaite, comme le lui permet la loi, augmenter le loyer lors du renouvellement de bail une valeur suprieure la variation de lIRL. Pour cela, il fournit des rfrences de loyer montrant que le loyer de march pour des biens similaires slve 1.132 par mois.
En labsence du dcret portant sur lencadrement des loyers lors dun renouvellement de bail ou dune relocation, le propritaire aurait pu augmenter le loyer de 125 par mois pour rajuster le loyer au niveau du march. Avec le nouveau dcret, il ne lui sera possible daugmenter le loyer que de 62,5 par mois (soit 50% de la diffrence entre le loyer pay avant rvaluation par Martine et Jean et le loyer de march). Martine et Jean paieront donc un loyer de 1.069,5 par mois, soit une conomie de 750 par an. Un tudiant isol Pierre a quitt le domicile familial en 2007 pour sinstaller seul Lille afin de suivre un cursus universitaire. Il sest install dans un 20 m avec un loyer de 238 par mois. En juin 2010, pour sa dernire anne de licence, Pierre souhaite se mettre en colocation avec trois de ses amis. Les quatre amis trouvent un logement de 100 m pour 1.360 par mois, soit 340 par mois par personne. En juin 2011, Pierre quitte la colocation pour sinstaller Strasbourg afin de suivre un stage dans le cadre de sa deuxime anne de master. Il trouve un logement de 25 m dont le loyer est de 307 par mois, tandis que le prcdent locataire payait un loyer de 299 par mois. En septembre 2012, Pierre a fini son master avec succs et sinstalle Paris o il a trouv un emploi. On lui propose un 30 m dans le quartier dOberkampf pour 720 par mois. Quen aurait-il t si le dcret encadrant les loyers la relocation avait t pris en 2010 ? Pierre et ses trois amis se sont vu proposer en 2010 un logement de 100 m Lille pour 1.360 par mois. Ce loyer est suprieur de 3,5% ce que payait le prcdent locataire, ce qui correspond au saut moyen la relocation constat dans lagglomration de Strasbourg. En application du dcret encadrant les loyers la relocation, cette diffrence aurait t au maximum gale la variation de lIRL, soit 0,09% au premier trimestre 2010. Le loyer propos aux quatre amis aurait alors t de 1.324 par mois. Pierre aurait donc conomis 108 sur une anne. De mme, en juin 2011, lorsque Pierre emmnage Strasbourg, le saut la relocation moyen est de 2,6% dans lagglomration, et la variation de lIRL est de 1,73% pour le premier trimestre 2011. En application du dcret sur lencadrement des loyers la relocation, le loyer propos Pierre aurait t de 304 par mois, soit une conomie pour Pierre de 36 par an. Enfin, en septembre 2012, le saut la relocation moyen Paris est de 8,6% et la variation de lIRL est de 2,2% pour le deuxime trimestre 2012. En lapplication du dcret, le loyer mensuel propos Pierre aurait t de 672 , soit une conomie de 576 par an. Ainsi, dans lhypothse dune application du dcret encadrant les loyers la relocation, Pierre aurait pu conomiser 720 entre juin 2010 et juin 2013.
Une famille avec 3 enfants Marie et Michel ont emmnag avec leur trois jeunes enfants en 2009 dans une maison de 85 m Rueil-Malmaison dans la banlieue parisienne. Ils payent un loyer de 1.428 par mois. En 2012, Marie et Michel quittent le logement. Le propritaire, Julien, y voit lopportunit pour raliser des travaux dans le logement afin den amliorer sa performance nergtique.
Julien dcide linstallation dune chaudire condensation dans la maison, ainsi que le remplacement des parois vitres et lisolation de la toiture pour un total de 22.000 . Les travaux ayant cot 22.000 Julien, soit un montant suprieur 6 mois du prcdent loyer (8.568 ), il peut, grce au nouveau dispositif, augmenter le loyer annuel jusqu hauteur de 15% du montant total des travaux, soit ici 3.300 . Il peut donc proposer son logement la location avec un loyer mensuel qui slve au plus 1.703 . Ainsi, le nouveau dispositif permet Julien dimputer une part importante du cot des travaux damlioration dans le loyer et au futur locataire de bnficier dun logement de meilleur qualit et de charges moins importantes.
Marie et Michel ont emmnag avec leurs trois jeunes enfants en 2009 dans une maison de 85 m Annecy. Ils payent un loyer de 1.039 par mois. En 2012, Marie et Michel quittent le logement. Le propritaire, Julien, y voit lopportunit pour raliser des travaux dans le logement afin den amliorer sa performance nergtique. Julien dcide linstallation dune chaudire condensation dans la maison, ainsi que le remplacement des parois vitres et lisolation de la toiture pour un total de 22.000 . Les travaux ayant cot 22.000 Julien, soit un montant suprieur lquivalent de 6 mois du prcdent loyer (6.234 ), il peut, grce au nouveau dispositif, augmenter le loyer annuel jusqu hauteur de 15% du montant total des travaux, soit ici 3.300 . Il peut donc proposer son logement la location avec un loyer mensuel qui slve au plus 1.314 . Ainsi, le nouveau dispositif permet Julien dimputer une part importante du cot des travaux damlioration dans le loyer et au futur locataire de bnficier dun logement de meilleur qualit et de charges moins importantes.
> Un numro vert pour rpondre aux questions des locataires et des propritaires
Pour rpondre de faon prcise et personnalise toutes les questions que pourront se poser les locataires et les propritaires, le ministre de lgalit des Territoires et du Logement met en place un numro vert : 0 805 160 111 Des spcialistes de lAgence nationale dinformation sur le logement (Anil) rpondront toutes les questions. L'Anil est une association qui regroupe les principaux responsables de lhabitat : le ministre du Logement, les collectivits locales, l'Union sociale pour l'habitat, Action Logement (1 % logement), la Caisse nationale des allocations familiales (CNAF), les reprsentants des professionnels du logement, les associations familiales et d'usagers. Les Adil, les Agences dpartementales d'information sur le logement, assurent au plan local le conseil aux particuliers. Elles sont prsentes dans la plupart des dpartements. Le ministre a galement dvelopp un module sur son site Internet qui permet de retrouver les agglomrations concernes et de calculer laugmentation maximum du loyer qui y sera autorise par le dcret.
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2/ Zoom
Source : CLAMEUR
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Variation sur un an
Une mesure populaire Les Franais semblent trs majoritairement favorables un encadrement des loyers la relocation dans les villes o le march est plus tendu. Ils seraient en effet 70 % se dire favorables une telle mesure. Un impact limit sur le comportement des bailleurs Les bailleurs, qui sont les premiers concerns, estiment 53 % que la mesure ne va pas entraner une baisse des logements mis en location et 75 % dentre-eux dclarent quils continueront proposer leur bien la location.
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3/ Chiffres cls
8,6 %
Cest la hausse moyenne du loyer lors dune relocation en moyenne Paris intra-muros. Ce chiffre slve 5,5 % pour les dpartements de la petite couronne (source OLAP).
+50%
Les logements qui sont relous aujourdhui en rgion parisienne le sont un loyer 50 % plus cher que le loyer pratiqu il y a dix ans. Cest quasiment trois fois linflation.
23,4 /m
Cest le montant moyen du loyer pratiqu Paris en 2011 (source OLAP). titre de comparaison, le loyer moyen pratiqu Munich, une des villes les plus chres dAllemagne, se monte 9,7/m.
6,6 millions
Cest le nombre de mnages locataires du parc priv en France. En 2010, un locataire du parc priv sur deux dpensait plus de 27% de ses revenus pour se loger, un locataire sur cinq, plus de 40%.
Contacts presse : Service de presse du ministre de lEgalit des territoires et du Logement : Michal LUZE
01 44 49 85 13 06 63 63 40 08
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