Ley de Suelo y Urbanismo del Pas Vasco

Ley 2/2006 de 30 de Junio

ETXEBIZITZA ETA GIZARTE GAIETAKO SAILA

DEPARTAMENTO DE VIVIENDA Y ASUNTOS SOCIALES

En recuerdo al maestro y amigo JAVIER GARCA-BELLIDO

Ley de Suelo y Urbanismo del Pas Vasco

Ley 2/2006 de 30 de Junio

Gure oinpean bada altxor bat, menderik mende gordea, gizakiaren sormen guztiak batera baino hobea. Lurraren zaintza bazter batera utzirik dugu, ordea, etxebizitzen aferak ere beharrezko du goldea, hori da hemen aurkezten dugun Lurzoruaren Legea. Xabier Euzkitze Bertsolari

Presentacin

Despus de un largo proceso de anlisis y debate, y de ms de 25 aos de espera, Euskadi cuenta por fin con una Ley de Suelo y Urbanismo que me atrevera a calificar de comprometida, progresista y tcnicamente solvente. La elaboracin y aprobacin de esta norma no ha estado exenta de obstculos, pero tambin es cierto que el esfuerzo realizado ha sido altamente satisfactorio, como demuestra el hecho de que su aprobacin haya contado con un amplio respaldo poltico e institucional. La consecucin de esta norma debe ser entendida, desde mi punto de vista, como un xito de quienes consideran que la vivienda es un derecho, no un privilegio, y que la necesidad de disponer de un espacio donde vivir no puede quedar a expensas de un mercado descontrolado y gravemente afectado por la especulacin. Hoy por hoy, y tal como recoge esta ley, la solucin ms efectiva al problema es la promocin de vivienda protegida. Lugares para vivir que no supongan un gasto extremo para las familias y que respondan a criterios de calidad y sostenibilidad. Con la puesta en marcha de esta norma, vamos a garantizar que el 75% de los suelos urbanizables y el 40% del conjunto de los suelos urbanos estn destinados a la promocin pblica. Este esfuerzo constructivo, sumado a importantes medidas de control, favorecer que los precios de estos pisos permanezcan estables y siempre muy por debajo del mercado libre. Se trata de satisfacer la necesidad inmediata de vivienda de muchas personas y de contribuir a contener los precios a medio y largo plazo. Asimismo, entendemos que el alquiler es una opcin tremendamente vlida para diversos colectivos que, por razones econmicas o particulares, no pueden optar a la vivienda en propiedad. De esta manera, la ley incorpora la obligacin de destinar a la vivienda en arrendamiento un metro cuadrado y medio por cada por cada nueva vivienda prevista en el Plan en los municipios de ms de 20.000 habitantes. Esta opcin ofrece una gran oportunidad a aquellos jvenes que desean emanciparse pero que se ven obligados a permanecer en el hogar familiar durante varios aos debido a la caresta del mercado.

Adems, los sistemas de participacin que introduce la ley son tambin los ms avanzados del Estado y permitirn a la ciudadana en general, y al movimiento asociativo en particular, conocer y controlar la labor de los Ayuntamientos. La creacin del Consejo Asesor de Planteamiento Municipal, en el que debern estar presentes el movimiento vecinal y el movimiento ecologista, es un hito en la historia del urbanismo en Euskadi. La otra gran orientacin de la nueva ley es su carcter sostenible. LA medida que para ello incorpora la ley, como elemento novedoso, es la de edificabilidad mnima que, tanto en suelo urbano como en urbanizable, queda establecida en 0,4 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo, excluidos los sistemas generales. No obstante, para evitar agresiones urbansticas, como las registradas en los aos 60 y 70, se mantienen lmites mximos a la edificabilidad. Se trata, en definitiva, de una apuesta real y decidida por convertir a la vivienda en una solucin, y no en un problema. Por dotar de instrumentos a Ayuntamientos y ciudadana, que les permitan acceder al control de los desarrollos urbansticos. En este sentido, es necesario reconocer el apoyo y las aportaciones de numerosos agentes polticos y sociales, que han entendido la necesidad de que Euskadi se dote de una Ley de Suelo y Urbanismo eficaz y progresista. Entre ellos quiero destacar el papel de los Ayuntamientos, y muy especialmente de EUDEL, destinados adems a jugar un rol protagnico en el desarrollo de todo el proceso. Como deca al principio, es cierto que esta Ley de Suelo y Urbanismo ha tenido que superar muchos obstculos, pero estoy convencido de que hemos dado a luz a una norma necesaria y decisiva para el futuro bienestar de toda la sociedad. A travs de esta iniciativa estamos regulando no ya elementos materiales como el suelo o la vivienda, sino conceptos universales como el derecho de las personas a vivir dignamente. Por ese motivo, no puedo por menos que afirmar que la Ley de Suelo y Urbanismo de Euskadi es una apuesta segura en la que va a haber un nico ganador: el conjunto de la sociedad vasca.

Javier Madrazo Lavn Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco

NDICE

Exposicin de motivos Ttulo I. Disposiciones y Principios Generales Captulo I. Definicin del Urbanismo Captulo II. Principios generales del Urbanismo Ttulo II. Clasificacin, Calificacin y Rgimen del Suelo Captulo I. Clasificacin: Clases y Categoras del Suelo Captulo II. Calificacin del Suelo Captulo III. Rgimen de la Propiedad del Suelo Captulo IV. Rgimen del Suelo Captulo V. Parcelaciones y Reparcelaciones Titulo III. Ordenacin y Planteamiento Urbanstico Captulo I. De la Ordenacin urbanstica y su relacin con la Ordenacin del Territorrio Captulo II. Planes y restantes instrumentos de Ordenacin urbanstica Captulo III. Cuantas y estndares Captulo IV. Tramitacin y aprobacin del planteamiento y de los restantes instrumentos de ordenacin urbanstica Ttulo IV. Intervencin administrativa en el mercado de Suelo Captulo I. Patrimonios pblicos de Suelo Captulo II. Intervencin Supramunicipal en el mercado de Suelo Captulo III. Los derechos de tanteo y retracto Captulo IV. Derechos de superficie 124 133 135 137 101 74 82 94 38 43 45 53 64 30 32

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Ttulo V. Ejecucin de la Ordenacin urbanstica Captulo I. Disposiciones generales Captulo II. Rgimen de ejecucin de programas de actuacin para el desarrollo de actuaciones integradas Captulo III. Ejecucin de las dotaciones pblicas de la red de sistemas generales y locales Captulo IV. Edificacin de parcelas y solares Captulo V. Otros instrumentos de ejecucin. Proyectos de urbanizacin y proyectos de obras complementarias Captulo VI. Conservacin de obras y construcciones Ttulo VI. Garanta y proteccin de la ordenacin urbanstica Captulo I. Principios generales Captulo II. Licencias urbansticas Captulo III. Inspeccin urbanstica Captulo IV. Disciplina urbanstica Captulo V. Infracciones y sanciones urbansticas Disposiciones adicionales Disposiciones transitorias Disposicin derogatoria Disposiciones finales 196 198 205 207 212 187 189 180 183 160 140

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225 243 253 255

Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo (Acuerdo del Pleno) (08/09.01.00.0001) En ejecucin del acuerdo adoptado por el pleno ordinario celebrado el da 30 de junio de 2006, se ordena la publicacin de la ley en el Boletn Oficial del Parlamento Vasco. La presidenta del Parlamento Vasco Izaskun Bilbao Barandica CARMELO BARRIO BAROJA, SECRETARIO PRIMERO DE LA MESA DEL PARLAMENTO VASCO,

CERTIFICO Que el Pleno del Parlamento Vasco, en la sesin celebrada el da 30 de junio de 2006, ha aprobado la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, con arreglo al texto del anexo adjunto. Y para que as conste, y en orden a su ejecucin, expido la presente certificacin con el visto bueno de la presidenta del Parlamento Vasco, en VitoriaGasteiz, a 30 de junio de 2006. El secretario primero de la Mesa, Carmelo Barrio Baroja. Visto bueno, la presidenta del Parlamento Vasco, Izaskun Bilbao Barandica

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ANEXO A LA CERTIFICACIN
LEY 2/2006, DE 30 DE JUNIO, DE SUELO Y URBANISMO

EXPOSICIN DE MOTIVOS

Desde la asuncin de la competencia plena en materia de ordenacin territorial y urbanstica, tras su constitucin, a travs del artculo 10.31 de nuestro Estatuto de Autonoma, el Gobierno Vasco ha venido formulando y ejecutando una poltica propia en materia urbanstica, sobre la base y con arreglo a la legislacin general sobre rgimen del suelo y ordenacin urbana. Ello era posible tanto por las caractersticas del sistema de ordenacin urbanstica establecido por sta, basado en una muy amplia remisin a los instrumentos de planeamiento y de ejecucin de ste, como por la ausencia en el marco legal estatal de disposiciones sustantivas de ordenacin limitadoras o dificultadoras de las opciones y soluciones especficas demandadas por la realidad propia del Pas Vasco. En este sentido, es de destacar el importante papel de-sempeado por la Ley 17/1994, de 30 de junio, de medidas urgentes en materia de vivienda y de tramitacin de los instrumentos de planeamiento y gestin urbanstica. Las consecuencias directas e inmediatas de la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, derivadas de las declaraciones de inconstitucionalidad efectuadas por ella, y en particular la nueva composicin del ordenamiento estatal de referencia, en la que destaca la recobrada vigencia con carcter meramente supletorio de parte del Texto Refundido de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1346/1976, de 9 de abril, fueron oportuna e inmediatamente abordadas en esta Comunidad Autnoma mediante la elaboracin, tramitacin y aprobacin de la Ley 5/1998, de 6 de marzo, de Medidas urgentes en materia de rgimen del suelo y ordenacin urbana, y la Ley 11/1998, de 20 de abril, por la que se determina la participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin urbanstica. En este estado de cosas, la promulgacin de la Ley estatal 6/1998, de 13 de abril, de Rgimen del Suelo y Valoraciones, ha dispuesto un nuevo marco general que, si formalmente est amparado en el artculo 149.1.1 de la Constitucin, contiene una regulacin que responde ms bien a la pretensin, como expresa su artculo primero, de predeterminar "el contenido bsico del derecho de propiedad del suelo", lo que repercute en una delimitacin de los campos competenciales estatal y autonmico de perfiles no siempre ntidos y, en consecuencia, discutibles. Ello no obstante, la Sentencia del Tribunal Constitucional 164/2001, emitida con ocasin del recurso de inconstitucionalidad interpuesto por diferentes comunidades autnomas contra dicha ley, ha venido a clarificar la articulacin de los ttulos competenciales del Estado y de las comunidades autnomas en materia de urbanismo. Desde este punto de vista, esta ley pretende agotar el

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marco autonmico deducido de la jurisprudencia constitucional emanada de dicha sentencia, muy especialmente en la consideracin de la ordenacin urbanstica y del desarrollo previo de sus instrumentos como condicin del ejercicio de los derechos y las facultades urbansticas de los propietarios del suelo. En consecuencia con la jurisprudencia constitucional, el texto de la ley, en aras de la configuracin de modelos urbanos sostenibles, recupera con plenitud la categora de suelo no urbanizable por inadecuacin de su desarrollo al modelo urbano definido por la ordenacin urbanstica. En aplicacin de esta misma doctrina, que reconoce la competencia autonmica plena en la configuracin de cules sean condiciones de desarrollo de las previsiones de la ordenacin urbanstica en suelo clasificado como urbanizable, se configura el rgimen del suelo urbanizable sectorizado como aquel suelo urbanizable previamente delimitado y que incorpore las previsiones del correspondiente programa de actuacin urbanizadora. No se puede dejar de mencionar, por otra parte, la Sentencia del Tribunal Constitucional 54/2002, que concluye con la anulacin parcial del artculo 1 de la Ley 11/1998, de 20 de abril, al prever la exigencia de la cesin de aprovechamiento al ayuntamiento en el suelo urbano consolidado, aun cuando dicha cesin versara con carcter exclusivo sobre el incremento y, por lo tanto, la plusvala urbanstica experimentada por el propietario. As mismo, esta ley define, por mandato de dicha jurisprudencia constitucional, las categoras de suelo urbano consolidado y no consolidado a los efectos de corregir el confuso panorama provocado por esta sentencia. En cualquier caso, esta situacin define un escenario que hace necesaria, oportuna y aconsejable la disposicin de un texto legal propio, que responda a la realidad y los problemas de la ordenacin territorial y social urbanstica vasca y posibilite las respuestas instrumentales adecuadas para satisfacer los objetivos de vertebracin territorial, ordenacin urbana y cohesin social que los artculos 45, 46 y 47 de la Constitucin definen como principios rectores en esta materia. En consecuencia, el presente texto legal se encuadra dentro de las siguientes coordenadas: 1. Desarrollo pleno de la competencia legislativa propia, con ocupacin de la totalidad del espacio que le corresponde conforme a la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, y teniendo en cuenta la regulacin contenida en la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Rgimen del Suelo y Valoraciones, en cuanto marco extraurbanstico de referencia. Por ello, esta ley slo aborda cuestiones propias de la competencia autonmica, pero todas ellas con pretensin de establecer un ordenamiento completo. De ah que, en los inevitables

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puntos de contacto con materias propias de la legislacin estatal, contenga nicamente disposiciones secundarias y en algunos casos accesorias, cual sucede significativamente en punto, entre otros, a la materia de registros, a la aplicacin urbanstica de determinadas figuras del derecho civil y a la expropiacin forzosa, dando por supuesta, adems, la regulacin general del rgimen jurdico de sta y el procedimiento administrativo comn. 2. Establecimiento de un conjunto articulado de instrumentos y tcnicas de ordenacin urbanstica en orden a servir bsicamente a los entes municipales como herramienta, por una parte, que consolide el funcionamiento correcto de la prctica urbanstica municipal, y, por otra parte, que dote a los mismos de un marco de seguridad jurdica estable e integrado a los efectos, entre otros, de atajar las prcticas urbansticas problemticas y disconformes con el inters general detectadas por las administraciones pblicas a lo largo de estos aos.

II

Desde una visin sosegada de la situacin del urbanismo en la Comunidad Autnoma del Pas Vasco, al margen de la dispersin normativa anteriormente apuntada, tenemos que destacar problemas, algunos con carcter urgente, que no se pueden pasar por alto a la hora de establecer un sistema urbanstico armnico con la situacin socioeconmica de nuestro pas y las estrategias y polticas pblicas establecidas al efecto. 1) En materia de poltica de vivienda: Los altos precios de la vivienda y la escasez crnica de suelo del pas hacen ms necesario que nunca el fomento de un importante volumen de vivienda protegida, que por la capacidad adquisitiva de importantes capas de poblacin, y sobre todo poblacin joven, es la nica vivienda que se adapta en precio a sus necesidades. Una poltica de vivienda con enfoque social slo puede pasar por el incremento significativo de esta oferta de vivienda protegida. Sin embargo, y a pesar de ser actualmente la comunidad autnoma con ms cuota de mercado de vivienda protegida de todo el Estado (30 % en el promedio entre los aos 2002-2005), la oferta de vivienda se torna claramente insuficiente en volumen para satisfacer la demanda

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de vivienda protegida registrada en la Comunidad Autnoma. Por otra parte, dicha oferta se obtiene de forma desequilibrada, toda vez que la obligacin legal de reserva de suelos para estos usos se circunscribe actualmente slo a determinados municipios, mientras los suelos ptimos para la acogida de este tipo de desarrollos se sitan en otros municipios prximos y funcionalmente vinculados pero no obligados a reservar. A partir de estas consideraciones, la ley dispone un nuevo marco que pasa tanto por una extensin general de la obligacin de los municipios de reservar suelo para este uso residencial de carcter protegido, o por el establecimiento con carcter novedoso de figuras equipamentales de alojamientos de uso temporal, como por extender el rgimen jurdico de la vivienda protegida hacia otras figuras municipales de viviendas protegidas, configurando as un marco jurdico de proteccin pblica frente al tradicional marco exclusivo de proteccin oficial. Ello contribuye a configurar tambin un marco de corresponsabilidad institucional del Gobierno Vasco y de los ayuntamientos en materia de vivienda protegida. 2) En materia de poltica de medio ambiente: Una vez aprobado el Programa Marco Ambiental para la Comunidad Autnoma del Pas Vasco, en l se sealan una serie de estrategias encaminadas a abordar problemticas diversas. En concreto, en relacin con la materia urbanstica conviene resaltar los siguientes puntos: 1. La tendencia a la extensin de la prctica urbanstica de crecimiento urbano en desarrollos esponjados y en baja densidad, en una comunidad autnoma que carece de suelo apto para urbanizar en grandes partes de su territorio, nos lleva a la conclusin de que dicho modelo debe ser revisado en profundidad y con carcter urgente, porque el territorio de la Comunidad Autnoma no dispone de capacidad de acogida suficiente para soportar tal urbanizacin. Por eso se impone en esta ley, con carcter novedoso, una utilizacin racional e intensiva del suelo, a travs del sealamiento con carcter general de una edificabilidad mnima y de una ocupacin mnima de la edificacin respecto a la superficie total de los respectivos mbitos de ordenacin. Se trata de evitar en la mayor medida posible la extensin de la "cultura de la vivienda unifamiliar y del adosado" y los crecimientos dispersos, que, adems de consumir gran cantidad de territorio, recurso siempre escaso y de carcter no renovable, generan modelos urbanos poco funcionales y, por lo tanto, poco sostenibles. La ley muestra tambin una especial atencin en relacin con la correcta preservacin y uso racional del suelo no urbanizable. Prueba de ello es la recuperacin de la

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categora del suelo no urbanizable, as clasificado por la inconveniencia de su desarrollo, el rgimen jurdico restrictivo en materia de reconstruccin de caseros en dichos suelos as clasificados, y la proteccin de los denominados ncleos rurales, cuyo suelo se mantiene en la categora del suelo no urbanizable y cuyos crecimientos se restringen, con el objeto de preservarlos en su carcter histrico y econmico, agrario y pecuario. As mismo, se establecen mayores limitaciones jurdicas para la instalacin de viviendas ligadas a explotaciones hortcolas y ganaderas en suelo no urbanizable. 3) En materia de polticas de fomento para implantacin de actividades y usos lucrativos protegidos por la ley: Las administraciones pblicas, especialmente ante el estrepitoso fracaso de la estrategia de liberalizacin del suelo y el espectacular incremento que ha supuesto en sus precios, han visto comprometida muy seriamente la posibilidad econmica de obtener suelo a precios asequibles para realizar polticas de fomento en la implantacin de determinados usos lucrativos de inters general, tanto para viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin como para el fomento de la primera implantacin de actividades econmicas de nueva creacin amparadas por programas pblicos de fomento. En estos momentos las administraciones pblicas o sus sociedades de desarrollo se ven obligadas a competir con los agentes privados a los precios del suelo marcados por el libre mercado en el ejercicio de competencias sectoriales de fomento. Slo rompiendo radicalmente con las frmulas heredadas desde el pasado, combatiendo los capitales especulativos y favoreciendo las inversiones productivas puede intentarse atender las necesidades de nuestra sociedad en la demanda de suelo dentro de un marco de desarrollo sostenible. Se hace necesario reconocer que el papel oligoplico reconocido a la propiedad del suelo en el urbanismo, junto con el papel de inhibicin desempeado por las administraciones pblicas, son dos factores que requieren as mismo de una urgente revisin. Hasta el momento, la legislacin ha separado, a efectos de su gestin urbanstica, los usos lucrativos de los usos pblicos y dotacionales en los desarrollos urbanos. De esta forma, la obtencin de todos los usos lucrativos corresponda en exclusiva al propietario de los suelos originales, y la administracin pblica se limitaba a percibir del propietario, libres de cargas, al margen del porcentaje correspondiente a su participacin en el mbito de actuacin, los terrenos de uso dotacional y las obras de urbanizacin con destino

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ambos al uso de la colectividad, por entender que el inters pblico se concretaba con carcter exclusivo en dichos suelos. Ello no obstante, desde la introduccin en los planes urbansticos de una reserva obligatoria de suelo para la construccin de viviendas de proteccin oficial en determinados municipios de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco, se ha venido constatando que el inters pblico excede de la exclusiva obtencin de los suelos de uso no lucrativo, concretndose tambin dicho inters en la obtencin de determinados suelos para la implantacin de usos de carcter lucrativo y al servicio del inters general. En este caso hablamos de suelos para la realizacin de polticas de fomento en materia de vivienda protegida. Esta consideracin determina que sobre cualquier desarrollo urbanstico exista entonces una legitimacin concurrente entre los intereses privados y los pblicos. A todo ello hay que aadir que el agotamiento del suelo y la colmatacin de los modelos urbanos en los principales ncleos de poblacin de nuestro pas hacen imprescindible que las administraciones pblicas actuando estas como garantes del desarrollo econmico sostenible y sostenido de un determinado municipio, comarca o territorio se impliquen activamente en la obtencin, mantenimiento y desarrollo urbanstico de dichos suelos. Plenamente consciente de esta situacin, y siguiendo el modelo urbanstico de tradicin anglosajona, la ley establece la posibilidad para las administraciones pblicas de obtener y preservar la titularidad dominical de dichos suelos calificados para la implantacin de usos declarados protegidos por esta ley. Dicha obtencin se articula a travs de la consideracin dotacional, y por tanto de cesin gratuita a favor de la Administracin, del derecho superficiante de los suelos y parcelas destinados a la implantacin de vivienda protegida as calificados por la ordenacin urbanstica, sometiendo estos suelos a un rgimen jurdico diferenciado en funcin de la especificidad de su destino. As mismo, con este mismo fin, se habilita la mayor participacin pblica en los procesos de reparcelacin sobre la base de su configuracin forzosa e impuesta, por tanto, a los propietarios de suelo. 4) En materia de polticas de rehabilitacin y regeneracin urbana: En lnea con las diferentes polticas y programas del Gobierno Vasco en esta materia, que reclaman una atencin especfica para estas zonas necesitadas de especial de apoyo y de medidas de discriminacin positiva, la ley incorpora una serie de instrumentos de gestin urbanstica para posibilitar la accin eficaz de las administraciones pblicas.

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De esta forma, al apoyo financiero se le suma la dotacin a las administraciones pblicas de instrumentos para obtener ms eficacia en la gestin de estas intervenciones urbansticas. Entre ellos destaca la habilitacin a las administraciones pblicas de un derecho preferencial de tanteo para la ejecucin de las previsiones del planeamiento urbanstico sobre determinados barrios o zonas con objeto de fomentar su rehabilitacin o reforma urbana, as como la flexibilidad en el uso de la tradicional figura de la delimitacin autnoma de unidades de ejecucin en suelo urbano.

III

Los objetivos que esta ley se propone alcanzar, adems de los ya comentados, son esquemticamente los siguientes: 1. Recuperacin de la iniciativa pblica en las actividades urbansticas, especialmente a travs de la iniciativa municipal. El urbanismo se configura como una funcin pblica municipal al servicio del inters general, y no como la "forma de adquisicin privada de las plusvalas urbansticas". Para ello, se refuerzan los instrumentos en manos de las administraciones pblicas para el control de la ordenacin y de la ejecucin urbanstica por parte de la iniciativa privada, sobre todo a travs de programas de actuacin urbanizadora y programas de edificacin previstos en la ley. Interdiccin de las prcticas especulativas de carcter inmobiliario a travs de las siguientes disposiciones: a) Flexibilidad en la gestin de la ordenacin urbanstica. Se separan definitivamente los conceptos de ordenacin estructural y ordenacin pormenorizada, con independencia del documento en que se encuentren, a los efectos de optimizar la gestin de dichos documentos de planificacin urbanstica. Por otra parte, se ampla la competencia de los ayuntamientos, evitando en muchos casos reenvos a las diputaciones forales y el alargamiento de los plazos en la tramitacin de documentos. b) Efectividad de los instrumentos de gestin y ejecucin urbansticos. La ordenacin urbanstica se concepta como la organizacin del espacio, como ha venido

2.

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siendo tradicional, a la que se aade la organizacin tambin de los tiempos y plazos de ejecucin de sus determinaciones. El cumplimiento de dichos plazos de ejecucin tanto de la urbanizacin como de la edificacin se configura como componente del inters pblico al que queda sometida toda la ordenacin urbanstica. As, el monopolio del inters privado cede ante el inters pblico de desarrollo de la ordenacin en forma y plazo, de manera que se permite el acceso, por ministerio de la ley, de la Administracin y de terceros privados para la sustitucin del propietario en el caso de incumplimiento de sus obligaciones urbansticas en materia de urbanizacin, edificacin y rehabilitacin. En consecuencia, la Ley configura las actuaciones de urbanizacin integradas como responsabilidad de las Administraciones Pblicas. 3. Aseguramiento de los derechos constitucionales del ciudadano al acceso a una vivienda digna y adecuada, a su desarrollo personal y a la calidad del medio urbano y natural en el que se desenvuelve. Introduccin de nuevos mecanismos de intervencin administrativa de las administraciones pblicas en el mercado del suelo e inmobiliario. As, se recupera la regulacin de los mbitos sometidos a los derechos de tanteo y retracto para operaciones de regeneracin y rehabilitacin urbana y para la constitucin de patrimonios pblicos de suelo. La figura de los patrimonios pblicos de suelo, ya presentes en nuestra legislacin urbanstica a travs de la Ley 20/1998, de 29 de junio, se consolida al mismo tiempo que adquiere una relevancia especial como soporte econmico del sistema de obtencin de los suelos para usos lucrativos de inters general. 5. Orientacin del urbanismo hacia el principio de desarrollo sostenible aplicado a los modelos urbanos a travs de su relacin con el medio ambiente y la preservacin del patrimonio histrico, artstico y cultural de los pueblos y ciudades. Garanta del derecho a la participacin ciudadana a travs de la figura de los programas de participacin ciudadana obligatorios en los planes de ordenacin estructural y del Consejo Asesor del Planeamiento obligatorio en determinados municipios. Ello se suma al derecho a la informacin urbanstica a travs del aseguramiento de la integridad y de la coherencia del planeamiento urbanstico municipal respecto a los instrumentos de ordenacin territorial y sectorial.

4.

6.

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IV

La ley se estructura en seis ttulos, siguiendo el esquema legislativo ya tradicional. El ttulo I aborda las definiciones bsicas en materia de urbanismo y los principios ordenadores de toda su regulacin, que pretenden ser al mismo tiempo criterios de su interpretacin. El orden de situacin de los respectivos ttulos obedece a la lgica de su interpretacin, y no tanto al orden tradicional establecido por otras legislaciones en la materia. Establece el ttulo I de la norma los principios generales de la ley, entre los que obviamente se encuentra el de subordinacin al inters pblico de toda la actuacin administrativa y particular en materia de urbanismo, lo que implicar el pleno control de su existencia en sede judicial mediante la accin pblica tambin reconocida, la garanta de sostenibilidad ambiental de toda la accin de transformacin y utilizacin del suelo, y la garanta de la participacin ciudadana. Igualmente se establece en dicho ttulo la relevancia y centralidad, precisamente tambin a dichos efectos de garantizar el derecho de informacin de los ciudadanos sobre el planeamiento urbanstico municipal. A pesar del reconocimiento de la importancia y la prevalencia del planeamiento territorial, en ningn caso puede permitir convertir al urbanismo en una suerte de planeamiento territorial sectorial, como algunas tendencias actuales pretenden. Slo el urbanismo, bien que en la forma coordinada con la ordenacin territorial prevista en esta ley, puede vincular el suelo a los distintos destinos y usos. La confianza de los administrados en el planeamiento municipal debe ser reforzada con la garanta de la responsabilidad patrimonial derivada de la informacin suministrada por las administraciones pblicas en los trminos establecidos en el ttulo I.

Regula el ttulo II la clasificacin, la calificacin y el rgimen del suelo en el marco legal existente, con el fin de otorgar seguridad jurdica a la situacin que ha generado la actual legislacin bsica del Estado, que, desde el ttulo competencial de la garanta igualitaria del estatu-

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to de la propiedad urbana, ha impuesto sobre la competencia urbanstica exclusiva de las comunidades autonmas una clasificacin del suelo en tres categoras: urbano, urbanizable y no urbanizable. Aunque dicha clasificacin resulta un instrumento absolutamente ineficaz de intervencin pblica en los mercados de suelo, su integracin legal en el ordenamiento autonmico clarificar las actuales lagunas, que han generado una gran incertidumbre jurisprudencial en relacin con los derechos y deberes de los propietarios del suelo, especialmente en lo referente a la consolidacin del suelo por la urbanizacin. Obviamente, ya no ser la clasificacin por s sola, sino la calificacin y la programacin del suelo, mediante su sometimiento a actuaciones integradas o aisladas, el principal instrumento que determinar la secuencia de transformacin urbanstica del mismo. Se garantiza as, adems, la real concurrencia de la capacidad inversora que se precisa para cumplir los mandatos del planificador y la participacin de la comunidad en las plusvalas que dicha transformacin produzca. Ahora bien, en ningn caso la atencin de las necesidades de suelo y vivienda que precisa nuestra Comunidad podrn realizarse a costa de la colonizacin del territorio que, por las razones que establece esta ley, debe quedar fuera del proceso de urbanizacin. Dicho suelo, clasificado como no urbanizable, destinado fundamentalmente a garantizar la sostenibilidad ambiental de nuestra sociedad, slo podr ser destinado a fines residenciales relacionados y vinculados con las necesidades agropecuarias y a la recuperacin de las construcciones histricas de nuestro pas. Todo uso indebido de dicho territorio es combatido en la ley con el fin de recuperar los valores propios del mismo. A este fin coadyuva la regulacin de las parcelaciones que se realiza en esta ley. Finalmente, se regulan en este ttulo II las reparcelaciones, que, incluso de forma forzosa, se revelan como un instrumento indispensable ya no slo para garantizar la igualdad en la participacin de los beneficios y las cargas producidas por la urbanizacin del suelo, sino para que la Administracin obtenga los suelos donde materializar los aprovechamientos que habrn de permitir la ejecucin de las nuevas viviendas o construcciones de carcter protegido antes citadas.

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VI

El ttulo III se hace eco de la necesidad de dotar al planeamiento general de mecanismos tales como la diferenciacin entre la ordenacin estructural y la pormenorizada, la agilizacin de los trmites de aprobacin de los instrumentos urbansticos y la simplificacin de la documentacin precisa, todo ello con el fin de que las determinaciones y tramitaciones urbansticas no sean obstculo a las necesidades sociales que esta ley pretende atender. La regulacin de esta ley de las cuantas y estndares prefigura el marco y la apuesta del legislador por un determinado modelo urbanstico, prosiguiendo la preocupacin del legislador de 1976. Con el objeto de garantizar modelos urbanos armnicos, equilibrados y sostenibles se imponen los oportunos estndares urbansticos en suelo tanto urbano como urbanizable, para garantizar la calidad y suficiencia de las diversas dotaciones y equipamientos que precisa una vida ciudadana de calidad. Entre ellos conviene destacar algunos desconocidos en la prctica actual. El primero tendente a garantizar la intensidad en la utilizacin del suelo para fines urbansticos, a travs de unas edificabilidades mnimas impuestas con carcter general as como de la obligacin de ocupacin mnima en planta de la edificacin respecto a la superficie del mbito a ocupar, ambas previsiones directamente relacionadas con el desarrollo sostenible. Por otra parte, se fomenta la presencia de arbolado en nuestras ciudades, ante la falta de previsin al respecto en el urbanismo que actualmente se conoce en nuestra Comunidad, al mismo tiempo que se establece un mnimo obligatorio de reserva para equipamiento privado y la posibilidad municipal de creacin de la dotacin residencial protegida, todo ello en garanta de una vida ciudadana ms amable y equilibrada. En esta misma lnea, queda expresamente prohibida la segregacin espacial de la ciudad mediante la concentracin, por transferencias, de los porcentajes de reserva obligatoria de suelos para fines al servicio del inters general, que se limita de manera importante. A todo ello se aade la extensin de la obligacin de reserva de determinados porcentajes del uso residencial para fines de vivienda protegida, ya conocida en nuestra Comunidad, a otros municipios, a la que se le suma la obligacin adicional de reservar suelo con destino a la figura novedosa de los alojamientos dotacionales. De esta manera se garantiza la regulacin de los mercados del suelo y la vivienda ante la ineficacia e insolidaridad social del marco desregulador adoptado en otros mbitos. Este ttulo extiende muy significativamente la autonoma municipal en la gestin de los planes e instrumentos de ordenacin urbanstica. En este sentido, conviene resaltar, adems de la versatilidad

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que otorga la separacin de las determinaciones de ordenacin estructural y pormenorizada, el otorgamiento a los ayuntamientos, bajo los controles supramunicipales lgicos, de la competencia de aprobacin definitiva de la ordenacin urbanstica estructural y, en mayor medida, de la pormenorizada. Finalmente debe resaltarse que la regulacin de este ttulo pretende impedir que las alteraciones de la ordenacin urbanstica, bien por modificacin puntual, bien por revisin, desfiguren la calidad urbana mediante decrementos de la superficie dotacional de la ciudad ya edificada y consolidada en detrimento de la calidad de vida de sus ciudadanos.

VII

Ttulo fundamental de la ley es el IV, destinado a regular la intervencin administrativa en el mercado del suelo y especialmente los patrimonios pblicos del suelo. Aunque tradicionalmente regulados en nuestro ordenamiento jurdico, dichos patrimonios realmente no han sido capaces de atender a las necesidades de vivienda y suelos pblicos de nuestra Comunidad, e incluso se han destinado sus fondos a fines que no aparecen como preferentes entre los que determinaron su constitucin. La ley, consciente de esta situacin, realiza un esfuerzo en hacer operativas sus previsiones posibilitando la adquisicin de suelos a precios limitados de repercusin, segn los usos a que se destinen, y explotando las posibilidades otorgadas por el derecho de superficie como frmula intermedia. La ley establece, junto a los instrumentos conocidos de las reservas en suelo urbanizable no delimitado y no urbanizable no sometido a rgimen de pro-teccin y los derechos de tanteo y retracto, diversos mecanismos, como la limitacin de su enajenacin, que habr de ser operativa por va de concurso necesariamente y, de forma voluntaria, en rgimen de uso y disfrute temporal, a travs del mecanismo citado del derecho de superficie. As mismo, se recupera la posibilidad, desaparecida de la legislacin vasca, de delimitacin de determinadas reas de suelo urbano del municipio para el ejercicio del derecho de tanteo y retracto sobre sus construcciones y edificaciones en zonas urbanas sometidas a procesos de rehabilitacin y regeneracin y sobre terrenos de desarrollo futuro para la constitucin de los patrimonios pblicos. Finalmente, se ha extendido este rgimen de intervencin para, adems de la tradicional

23

obtencin de suelo con destino a vivienda protegida, la obtencin de suelo agrcola o forestal de especial pro-teccin con la finalidad de facilitar su preservacin y gestin en manos pblicas.

VIII

Confirma el ttulo V la desaparicin de la nocin decimonnica de la gestin urbanstica. La responsabilidad de la ejecucin del planeamiento pasa a ser exclusivamente pblica, si bien se garantiza la participacin privada, en rgimen de concertacin directa con la Administracin o bien de libre concurrencia, mediante la figura del agente urbanizador y, en su caso, del agente edificador. Desarrolla tambin este ttulo, en el marco de la regulacin de las figuras de ejecucin urbanstica, el instrumento, que en la ley adquiere cierto carcter de centralidad, de la programacin de la actuacin urbanizadora. Ello implica la colocacin del urbanismo en nuestra Comunidad en parmetros similares a los europeos, mediante la implantacin de la programacin. Junto a otros instrumentos normativos conocidos en nuestro acervo urbanstico, los programas de actuacin, cuya efectividad ha quedado demostrada en la aplicacin de diversas normas autonmicas anteriores a la vasca, los programas de actuacin urbanizadora se implantan para garantizar, con respeto al estatuto de la propiedad en todo caso, el control y direccin del proceso urbanizador por la Administracin y la orientacin de la misma a los fines del inters general. De esta manera se reforzar la capacidad municipal para garantizar el cumplimiento de los diferentes deberes y cesiones urbansticos en sustitucin de la concepcin de las obras de urbanizacin como una mera carga para la propiedad del suelo. Mediante este mecanismo, la Administracin centrar como objetivo de su actividad la obtencin de una ciudad y una infraestructura pblica de urbanizacin de calidad, abandonando su tradicional funcin tuitiva de los aprovechamientos urbansticos de los propietarios del suelo a urbanizar. Funcin bsica del urbanizador habr de ser la produccin de solares y, en su caso, su edificacin. Para ello habr de ser retribuido por quien se beneficia de ello, esto es, la propiedad del suelo que no se constituya en dicho agente y que desee participar en la actividad de transformacin urbanstica del suelo. La propiedad que desee retirarse de este proceso obtendr el

24

correspondiente justiprecio, y la que participe, en compensacin, obtendr los correspondientes solares, edificaciones o compensaciones en metlico. As mismo, la incorporacin de esta figura permite arbitrar nuevas maneras de relacin entre la Administracin y la propiedad privada del suelo, especialmente en materia de obtencin de los solares que se destinarn, por su calificacin, a los usos protegidos por esta ley. As mismo, a travs de la figura de los programas se fomenta la participacin de la iniciativa privada empresarial y profesional como instrumento indispensable para llevar a efecto el inters pblico en el que se concreta la ejecucin temporal de las previsiones de la ordenacin urbanstica. En todo caso, la ejecucin de la ordenacin podr tener los siguientes modos: Mediante actuaciones aisladas tendentes a edificar una sola parcela urbana concreta con un nivel de urbanizacin suficiente para atender los usos y la edificabilidad urbanstica previstos en la ordenacin urbanstica. Mediante actuaciones de dotacin tendentes a completar, en situaciones de incremento de edificabilidad urbanstica, las cesiones de dotaciones necesarias para garantizar el anterior equilibrio entre usos lucrativos y dotacionales previstos en la ordenacin urbanstica. Mediante actuaciones integradas destinadas a producir uno o ms solares mediante la previa o simultnea implantacin de los correspondientes servicios e infraestructuras urbansticas. Mediante actuaciones de ejecucin de sistemas generales o locales cuando los mismos no figuren incluidos ni adscritos a actuaciones integradas por el sistema de la expropiacin forzosa.

La ley recoge tambin el antiguo sistema de cooperacin, en el que la actividad urbanizadora es realizada por la Administracin contra el correspondiente giro de cuotas de urbanizacin a los propietarios o compensacin de su labor a travs de la obtencin del correspondiente aprovechamiento. En lo relativo a la edificacin, en la misma lnea que para la urbanizacin, la ley no slo establece plazos perentorios para su materializacin, sino que dota a la Administracin de un programa especfico para lograr la concurrencia de la iniciativa privada en el proceso de edificacin

25

sin necesidad de contar con la aprobacin de la propiedad del suelo o para acudir, en caso de incumplimiento del deber de edificar, a la enajenacin por cuenta ajena del bien para garantizar el cumplimiento del inters general. Respecto a los deberes de rehabilitacin y conservacin de los edificios, se establece como principal novedad la obligacin de inspeccin peridica del estado de conservacin de los mismos, y se evita que la declaracin de ruina se convierta en un procedimiento ms de especulacin del suelo urbano. Por otra parte, se ha prestado especial atencin a garantizar que la tramitacin de todos los programas sea coherente y conciliable simultneamente con el inters pblico y los intereses de todos los agentes privados que participen en la adjudicacin del correspondiente programa. Adems, la ley refuerza todos los mecanismos que nuestro ordenamiento otorga a la Administracin en caso de que esta reserve la ejecucin de la programacin, estableciendo una regulacin integrada del sistema de expropiacin por motivos urbansticos. As mismo, se incorpora y reconoce la legitimacin de expropiacin de las viviendas desocupadas situadas en reas sometidas a los derechos de tanteo y retracto y de las viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica. Su funcionamiento, con todas las garantas precisas para el propietario, servir de refuerzo de diversos programas pblicos destinados a la regeneracin urbana y a la evitacin del fraude en materia de realojo, cuya novedosa regulacin introduce una serie de mejoras demandadas por los operadores urbansticos.

IX

Concluye la ley estableciendo un ttulo VI especficamente destinado a tutelar el cumplimiento de la legalidad urbanstica, tanto con carcter preventivo, mediante la suspensin cautelar inmediata de toda obra u actividad clandestina y sometimiento a licencia a toda actividad trascendente a estos efectos, como con carcter reparador del orden infringido. Se ha consolidado en nuestro entorno una prctica contraria a la demolicin de las cons-

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trucciones clandestinas por un falso entendimiento de lo que el inters pblico exige. Obviamente, este requiere todo lo contrario, esto es, que de forma efectiva se liberen los usos ocupados y empleados sin licencia o contraviniendo sus prescripciones. A tal fin la ley garantiza el derribo de las construcciones ilegalizables a costa de la propiedad infractora y tipifica una serie de conductas que deben ser reprendidas con pleno respeto a las garantas del Derecho administrativo sancionador. En coherencia con alguna de las finalidades ms importantes de la ley, se constituyen algunos tipos infractores especficos en materia de proteccin del suelo no urbanizable y patrimonios pblicos del suelo.

27

28

TTULO I

DISPOSICIONES Y PRINCIPIOS GENERALES

CAPTULO I

DEFINICIN DEL URBANISMO

Artculo 1. Objeto
Esta ley regula el urbanismo en la Comunidad Autnoma del Pas Vasco.

Artculo 2. Urbanismo
1. El urbanismo es una funcin pblica que tiene por objeto la ordenacin, programacin, direccin, supervisin, control y, en su caso, ejecucin de: a) La utilizacin o el uso del suelo. b) La transformacin urbanstica del suelo mediante la ejecucin de la ordenacin urbanstica que se materializa en su urbanizacin y edificacin. c) La construccin y la edificacin. d) El uso, la conservacin y la rehabilitacin de construcciones, instalaciones y edificaciones. A los efectos de lo dispuesto en este artculo, se entiende por suelo el natural y el transformado, y por edificaciones las superficies construidas, comprendiendo en ambos casos el subsuelo y el vuelo. Sirven al desarrollo de la funcin pblica urbanstica las siguientes potestades administrativas: a) Concrecin del rgimen urbanstico del suelo. b) Regulacin del mercado del suelo y de la vivienda. c) Ordenacin urbanstica. d) Ejecucin de la ordenacin urbanstica. e) Garanta, facilitacin y fomento de la participacin ciudadana. f) Fomento e intervencin del ejercicio de las facultades dominicales relativas al uso del suelo y de la edificacin.

2.

3.

30

g) h) 4.

Proteccin de la legalidad urbanstica, restauracin del orden infringido y sancin de las infracciones. Intervencin en el mercado de suelo y vivienda

La funcin pblica urbanstica se cumple y las potestades administrativas que le son inherentes se ejercen, en todo caso, de conformidad con los principios generales establecidos en este ttulo.

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CAPTULO II

PRINCIPIOS GENERALES DEL URBANISMO

Artculo 3. Principio de desarrollo sostenible

1. La funcin pblica urbanstica asegura el uso racional y sostenible de los recursos naturales y define un modelo territorial que: a) Propicia los procesos de produccin y consumo favorecedores del carcter sostenible y duradero del desarrollo econmico y social. b) Induce la integracin de las exigencias propias del medio ambiente adecuado al desarrollo de la persona en las polticas pblicas y las actividades privadas para salvaguardar la transmisin intergeneracional de un patrimonio colectivo, natural y urbano, saludable y equilibrado. El desarrollo sostenible procura a todas las personas el disfrute de la naturaleza y el paisaje as como del patrimonio cultural, arqueolgico, histrico, artstico y arquitectnico. La ordenacin urbanstica asumir, como criterios orientadores, los principios del desarrollo urbano siguientes: a) La sostenibilidad ambiental, al objeto de que el consumo de los recursos hdricos y energticos renovables no supere la capacidad de los ecosistemas para reponerlos y el ritmo de consumo de los recursos no renovables no supere el ritmo de sustitucin de los recursos renovables duraderos, evitando igualmente que el ritmo de emisin de contaminantes supere la capacidad del aire, del agua y del suelo para absorberlos y procesarlos. A tal fin, la ordenacin urbanstica fomentar la utilizacin y aprovechamiento de energas renovables, la eficiencia energtica, la minimizacin de pro-duccin de residuos y el ahorro de recursos naturales en los sistemas urbanos. b) La proteccin de los recursos naturales propios del suelo, tanto por sus valores productivos como por ser referencia para la estrategia local de desarrollo urbanstico sostenible.

2.

3.

32

c)

d)

e)

La ocupacin sostenible del suelo, que contemple su rehabilitacin y reutilizacin, as como el uso de las viviendas vacas, como opcin preferente sobre el nuevo crecimiento, evitando la segregacin y dispersin urbana para posibilitar el mantenimiento de la funcin primaria del territorio como base de la proteccin de los valores ambientales de los espacios urbanos, rurales y naturales y de la correcta integracin y cohesin espacial de los diversos usos o actividades con el fin de reducir la generacin de movilidad. La construccin sostenible mediante la rehabilitacin, dando prioridad a la regeneracin del patrimonio construido y urbanizado en los ncleos originarios de la localidad y a la utilizacin de las viviendas vacas. La movilidad sostenible, orientada a reducir el uso forzado e innecesario de los vehculos motorizados, dando prioridad a los medios de transporte respetuosos con el medio ambiente, mediante la planificacin de su uso combinado.

Artculo 4. Principio de subordinacin al inters pblico

1. nicamente el inters pblico legitima la ordenacin de la utilizacin del suelo, en virtud de esta ley, por el planeamiento urbanstico. A los efectos de lo dispuesto en el prrafo anterior, la potestad de ordenacin urbanstica se ejercer observando en todo caso las siguientes reglas: a) Informacin suficiente sobre la realidad existente y sobre una valoracin razonable de la previsible evolucin de sta. b) Ponderacin razonada de todos los intereses y las necesidades, pblicos y privados, de los fines de la funcin pblica urbanstica y de los principios que conforme a esta ley deben informarla. c) Expresin en opciones y decisiones suficientemente motivadas y adecuadamente proporcionadas respecto a los objetivos perseguidos. El inters pblico que la ordenacin urbanstica habr de garantizar se concreta especialmente en: a) El derecho de todas las personas a acceder a una vivienda digna y adecuada a sus necesidades. Para ello, las administraciones pblicas debern planificar, clasificar, programar y destinar suelo para la construccin de las viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica y con destino a alojamientos para atender a las necesidades de la sociedad.

2.

3.

33

b)

c) d) e) f)

g)

El derecho de todas las personas a un desarrollo econmico equilibrado, para lo cual las administraciones pblicas, podrn destinar suelo a la implantacin de actividades econmicas de fomento o inters pblico. El derecho de la comunidad a participar en las plusvalas generadas por la accin urbanstica. El derecho de todas las personas al disfrute de un medio ambiente urbano y natural adecuado a sus necesidades. El derecho de todos los ciudadanos y ciudadanas al disfrute de los bienes integrantes del patrimonio cultural. La obligacin y la responsabilidad de las administraciones pblicas competentes en la supervisin del cumplimiento de las previsiones de los planes urbansticos en la calidad, cantidad y plazos de su ejecucin. El deber de las administraciones pblicas de evitar, dentro de sus competencias, la especulacin de suelo y vivienda, adoptando para ello todas las medidas necesarias para intervenir en el mercado de suelo y de bienes inmuebles.

4.

La satisfaccin de derechos e intereses patrimoniales legtimos de cualesquiera sujetos, pblicos o privados, debe producirse siempre en los trminos de esta ley y de la ordenacin urbanstica, sin que en ningn caso pueda condicionar o determinar por s sola el ejercicio de las potestades administrativas a que se refiere el apartado 3 del artculo 2 de esta ley, ni legitimar la desviacin de dicho ejercicio respecto a los fines propios de stas. Son nulas de pleno derecho las reservas de dispensacin que se contengan en el planeamiento urbanstico y restantes normas urbansticas as como las que otorguen las administraciones pblicas competentes al margen de lo dispuesto en la presente ley.

5.

Artculo 5. Principio de competencia del planeamiento urbanstico

Slo la ordenacin urbanstica vincula el suelo a destinos y le atribuye usos mediante la clasificacin y la calificacin urbansticas sin perjuicio de lo dispuesto legalmente para los instrumentos de ordenacin territorial.

Artculo 6. Principio de concertacin

1. Las administraciones pblicas de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco con compe-

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tencias en materia sectorial, de ordenacin territorial o urbanstica prestarn la cooperacin y asistencia que cualquier otra administracin precise para el ejercicio de sus competencias. As mismo, concertarn entre ellas, cuando proceda en los trminos previstos en esta ley, sus actuaciones y la elaboracin y tramitacin de planes e instrumentos de ordenacin y de ejecucin en los que se formalicen. 2. La concertacin social tiene por objeto favorecer el cumplimiento de la funcin legal de ordenacin urbanstica, as como asegurar en todo caso el respeto de los usos atribuidos por ste al suelo.

Artculo 7. Principio de coherencia de la ordenacin urbanstica

1. 2. La ordenacin urbanstica despliega la eficacia que le es propia como una sola unidad. Todo acto de interpretacin y aplicacin de la ordenacin urbanstica debe realizarse de la manera ms conforme con la coherencia y eficacia de ste, de acuerdo con su funcin legal, teniendo en cuenta en todo caso las siguientes reglas: a) Los solapamientos, las imprecisiones y las contradicciones entre determinaciones distintas de igual rango se resolvern otorgando prevalencia, en primer lugar, a las determinaciones prescriptivas sobre las descriptivas, informativas o justificativas, y, en segundo lugar, a las escritas sobre las grficas. En lo que se refiere a las superficies se estar siempre a la comprobacin ms precisa de las superficies reales. b) Las disparidades y, en su caso, contradicciones entre determinaciones prescriptivas escritas se resolvern siempre a favor de la solucin que sea ms coherente con los objetivos explcitos de la ordenacin urbanstica o, en su defecto, la que suponga mayores superficies de dotaciones pblicas o mejora de la calidad ambiental o resulte de mayor inters pblico. c) Las disparidades y, en su caso, contradicciones entre determinaciones grficas se resolvern siempre a favor de las ordenadas sobre una base cartogrfica ms precisa o, en su defecto, de una de menor escala.

Artculo 8. Principio de participacin ciudadana

1. La ordenacin urbanstica se formular, tramitar, aprobar y ejecutar favoreciendo y facilitando la participacin, en todas sus formas, de las personas fsicas o jurdicas, con

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garanta de las expresamente previstas en esta ley. 2. El principio de participacin comportar el derecho a: a) Comparecer como interesado, sin necesidad de acreditar legitimacin especial, en los procedimientos de tramitacin del planeamiento, de ejecucin y de disciplina urbanstica. b) Acceder y obtener copia, en la forma que se determine por cada administracin pblica de la documentacin que obre en los archivos de las administraciones pblicas competentes, sin otras limitaciones que las generales establecidas en las leyes. c) Ejercer en va administrativa y judicial, sin necesidad de legitimacin especial, las acciones pertinentes para exigir de las administraciones pblicas y de los sujetos privados el cumplimiento de la legislacin y la ordenacin urbanstica.

Artculo 9. Principio de informacin pblica

1. La totalidad de la documentacin integrante del planeamiento en vigor tendr carcter pblico. Para garantizar su publicidad, las administraciones pblicas competentes, adems de los anuncios y publicaciones oficiales, debern: a) Realizar y mantener ediciones actualizadas de los planes y ponerlas a disposicin de la ciudadana. b) Insertar ntegramente los planes, actualizando su contenido, en un lugar de la red telemtica de que dispongan y que sea de acceso libre. c) Expedir, a solicitud de cualquier persona, certificaciones o copias certificadas de la ordenacin urbanstica aplicable a unos inmuebles concretos. Todas las personas fsicas o jurdicas podrn actuar de acuerdo con la informacin que se consigne en los documentos expedidos conforme a la letra c) del prrafo anterior. La confianza en la veracidad y correccin de dicha informacin se presumir legtima a los efectos, en su caso, de la responsabilidad patrimonial de las administraciones pblicas. En caso de error, los documentos expedidos no vinculan a la Administracin, sin perjuicio de las indemnizaciones procedentes por daos y perjuicios. En la tramitacin de los documentos de planeamiento, los ayuntamientos procurarn la informacin pblica de sus contenidos, proyectos y previsiones mediante instrumentos de informacin indicativos y comparativos del estado actual y la imagen futura prevista por sus determinaciones.

2.

3.

36

TTULO II

CLASIFICACIN, CALIFICACIN Y RGIMEN DEL SUELO

CAPTULO I

CLASIFICACIN: CLASES Y CATEGORAS DE SUELO

Artculo 10. Clasificacin del suelo

1. Se entiende por clasificacin del suelo la vinculacin por la ordenacin urbanstica estructural de superficies concretas al rgimen legal propio de las siguientes clases: urbano, urbanizable y no urbanizable. La ordenacin urbanstica, adems: a) Distingue, dentro de la clase de suelo urbano, las superficies que deben quedar adscritas a una de las dos categoras siguientes: suelo urbano consolidado, y suelo urbano no consolidado. b) Distingue, dentro de la clase de suelo urbanizable, las superficies que deben quedar adscritas a una de las dos categoras siguientes: suelo urbanizable sectorizado y suelo urbanizable no sectorizado.

2.

Artculo 11. Clasificacin del suelo urbano

1. Proceder la clasificacin como suelo urbano de los terrenos ya transformados, que estn integrados o sean integrables en la trama urbana existente y asumida por el propio plan general que realice la clasificacin: a) Por contar, como mnimo, con acceso rodado por vas pavimentadas y de uso pblico efectivo, abastecimiento de agua, evacuacin de aguas pluviales y fecales y suministro de energa elctrica en baja tensin; con dimensin, caudal, capacidad y tensin suficientes para proporcionar servicios adecuados tanto a la edificacin existente como a la prevista por la ordenacin urbanstica. b) Cuando los terrenos, aun careciendo de algunos de los servicios citados en el prrafo anterior, tengan su ordenacin consolidada, por ocupar la edificacin, al menos, dos terceras partes de los espacios aptos para la misma segn la ordenacin urbanstica que para ellos se proponga.

38

2.

Los terrenos de la clase de suelo urbanizable adquieren la condicin de suelo urbano desde que, habiendo sido urbanizados en ejecucin de actuacin integrada legitimada por la ordenacin urbanstica idnea a tal fin, se produzca la entrega a la Administracin, previa su recepcin por sta, de las correspondientes obras de urbanizacin, sin perjuicio de lo previsto para las juntas de conservacin en esta ley. Los terrenos clasificados como suelo urbano conforme a lo dispuesto en el presente artculo debern ser adscritos a las siguientes categoras: a) Suelo urbano consolidado, integrado por los terrenos a que se refiere el apartado 1 del presente artculo, cuando estn urbanizados o tengan la condicin de solares y no se encuentren comprendidos en el apartado siguiente. b) Suelo urbano no consolidado, que comprende los terrenos que la ordenacin urbanstica adscriba a esta clase de suelo por concurrir alguna de las siguientes circunstancias: 1. Carecer de urbanizacin consolidada por: a) No comprender la urbanizacin existente las dotaciones, servicios e infraestructuras precisos exigidos por la ordenacin urbanstica o carecer unos y otros de la proporcin, las dimensiones o las caractersticas adecuadas exigidas por la misma para servir a la edificacin que sobre ellos exista o se hubiera de construir. b) Precisar la urbanizacin existente de renovacin, mejora o rehabilitacin que deba ser realizada mediante la transformacin urbanstica derivada de la reordenacin o renovacin urbana, incluidas las dirigidas a establecimiento de dotaciones. 2. Atribuirle la ordenacin una edificabilidad urbanstica ponderada superior respecto a la previa existente.

3.

Artculo 12. Condicin de solar. Adquisicin y prdida

1. Es solar la superficie de suelo urbano que cumpla todos los siguientes requisitos: a) Que por sus dimensiones y caractersticas tenga la condicin de parcela susceptible de edificacin. b) Que est dotada de ordenacin pormenorizada por el correspondiente plan de ordenacin urbanstica. c) Que est urbanizada conforme a las determinaciones pertinentes del planeamiento

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urbanstico y observando las alineaciones y rasantes fijadas por ste o en aplicacin del mismo. 2. No se considerarn solares las parcelas que hayan obtenido su urbanizacin al margen del desarrollo y ejecucin de una actuacin aislada o integrada de acuerdo con la legislacin. Sin perjuicio de las mayores exigencias que pueda establecer el plan general, la urbanizacin mnima requerida a los efectos de la letra c) del prrafo primero es la resultante de la dotacin al menos con los siguientes servicios: a) Acceso rodado por vas pavimentadas y de uso pblico efectivo, debiendo presentar estas caractersticas todas las vas a que d frente la parcela. nicamente son idneas para otorgar la condicin de solar las vas municipales urbanas y las restantes mientras sean pblicas y discurran por suelo urbano. b) Acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado pblico en todas las vas a que d frente la parcela. c) Suministro de agua potable y energa elctrica con caudal y potencia suficientes para el uso existente en la parcela y, en todo caso, para el que resulte de la calificacin de sta por el planeamiento. d) Red de evacuacin de aguas residuales, pluviales y fecales a la red de alcantarillado con capacidad suficiente para el uso existente en la parcela y, en todo caso, para el que resulte de la calificacin otorgada por el planeamiento. La condicin de solar se extingue: a) Por obsolescencia o inadecuacin sobrevenida de su urbanizacin. b) Por la reclasificacin de su superficie al excluirse del proceso urbanizador. c) Por su integracin en actuaciones de reordenacin o renovacin urbana que requieran nuevas operaciones de transformacin urbanstica del suelo.

3.

4.

Artculo 13. Clasificacin del suelo no urbanizable

1. La clasificacin como suelo no urbanizable se efectuar aplicando los siguientes criterios: a) Improcedencia de la transformacin urbanstica de los terrenos. b) Inadecuacin de los terrenos para el desarrollo urbano.

40

2.

Es improcedente la transformacin urbanstica de los terrenos en los siguientes supuestos: a) Cuando estn sometidos a un rgimen especfico de proteccin en virtud de cualquier instrumento de ordenacin del territorio, o por efecto directo de la aplicacin de la legislacin sectorial, o en razn de que la ordenacin urbanstica les otorgue tal calificacin por su valor agrcola, forestal o ganadero, por las posibilidades de explotacin de sus recursos naturales o por sus valores paisajsticos, histricos y culturales, para la defensa de la fauna, la flora o el equilibrio ecolgico. b) Cuando estn sujetos por la legislacin sectorial a la prohibicin de transformacin urbanstica para la proteccin o la polica de elementos de dominio pblico. c) Cuando la transformacin urbanstica provoque o no elimine riesgos ciertos de erosin, desprendimientos, corrimientos, incendios, inundaciones u otros riesgos naturales o tecnolgicos relevantes, en especial de catstrofe. d) Cuando resulte necesario el mantenimiento de sus caractersticas para la proteccin de la integridad de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos pblicos o de inters pblico. Son inadecuados para el desarrollo urbano los terrenos en que concurran: a) Caractersticas que hagan necesario o conveniente el mantenimiento de su carcter rural para garantizar el respeto a la estrategia local de sostenibilidad del modelo de desarrollo urbanstico. b) Especiales exigencias de fomento del sector econmico primario local, especialmente en aquellos municipios donde existan reconocidas indicaciones geogrficas o denominaciones de origen que justifiquen su vinculacin al sector primario.

3.

Artculo 14. Clasificacin de suelo urbanizable

1. Proceder la clasificacin como suelo urbanizable de los terrenos que: a) No estando integrados en trama urbana ni siendo an integrables en ella, se consideren idneos para servir de soporte, previa su transformacin urbanstica, a usos urbansticos. b) En todo caso, los que no sean adscritos por el planeamiento general a las clases de suelo no urbanizable y urbano. Las superficies clasificadas como suelo urbanizable debern: a) Guardar, conforme al principio de sostenibilidad proclamado en el artculo 3, ade-

2.

41

b)

cuada y directa proporcin con las previsiones de crecimiento poblacional en el municipio, considerando su capacidad de acogida. Permitir el cumplimiento de los programas pblicos de fomento y de proteccin pblica de la vivienda en el marco y de acuerdo con lo previsto en los instrumentos de ordenacin del territorio.

3.

A los efectos de esta ley, tendr la consideracin de suelo urbanizable sectorizado aquel terreno incluido en los sectores que el plan general o el plan de sectorizacin delimiten para la formulacin del correspondiente plan parcial. Tendrn la consideracin de suelo urbanizable no sectorizado aquellos terrenos que, aun habiendo sido clasificados como urbanizables, no se encuentren incluidos en ningn sector por el plan general o, en su caso, por el plan de sectorizacin.

4.

42

CAPTULO II

CALIFICACIN DEL SUELO

Artculo 15. Calificacin del suelo

Se entiende por calificacin del suelo la asignacin por el planeamiento de los distintos usos globales y usos pormenorizados a las diferentes zonas en las que divide la totalidad o parte del trmino municipal.

Artculo 16. Calificacin de suelos con destino a viviendas y otros usos protegidos
1. El planeamiento urbanstico municipal podr calificar cuantos terrenos considere precisos para la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica, que como mnimo atender la obligacin de calificacin de suelo para el cumplimiento de los estndares y las cuantas mnimas previstas en el artculo 80 de esta ley. La ordenacin urbanstica deber especificar en el acto de calificacin el tipo de proteccin para el que el mismo se destina. El planeamiento urbanstico municipal podr calificar tambin terrenos para la implantacin de actividades econmicas de fomento o inters pblico. Cuando el planeamiento urbanstico municipal califique terrenos para la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica o para la implantacin de actividades econmicas de fomento o inters pblico, estas calificaciones se tendrn en cuenta en la determinacin ponderada de la edificabilidad urbanstica a efectos de la valoracin del suelo.

2.

3.

43

Artculo 17. Calificacin de suelos con destino a alojamientos dotacionales

1. El planeamiento urbanstico municipal podr asimismo calificar especficamente terrenos como equipamiento comunitario en reas de uso predominantemente residencial con destino a alojamientos dotacionales, tanto para alojamiento transitorio como para alojamientos sociales de colectivos especialmente necesitados, que como mnimo atender la obligacin de calificacin de suelo para el cumplimiento de los estndares y las cuantas mnimas establecidas en el artculo 81 de esta ley. A tal efecto, la ordenacin pormenorizada establecer la ubicacin concreta y las caractersticas edificatorias de las citadas construcciones. El mximo para este destino ser de 2,5 metros cuadrados de suelo por cada incremento de 100 metros cuadrados de techo de uso residencial o, en defecto de su determinacin, por cada nueva vivienda prevista en el planeamiento. En suelo urbano consolidado el planeamiento podr destinar tambin a este fin de alojamientos dotacionales parcelas de equipamiento comunitario ya existentes, siempre que se acredite la disponibilidad de parcelas de equipamiento suficientes para atender otras necesidades sociales que lo requieran. Los terrenos calificados para alojamientos dotacionales tendrn carcter dotacional pblico, por lo que su obtencin se realizar a favor de la administracin responsable de su implantacin por cesin obligatoria y gratuita.

2.

3.

44

CAPTULO III

RGIMEN DE LA PROPIEDAD DEL SUELO

Artculo 18. Integracin del contenido urbanstico del derecho de propiedad del suelo
1. La ordenacin urbanstica determinada por esta ley y sus disposiciones de desarrollo, y, en virtud de la misma, el planeamiento territorial y urbanstico, definen y delimitan las facultades y los deberes urbansticos de la propiedad del suelo, vinculando ste y las construcciones, edificaciones e instalaciones, mediante la clasificacin y calificacin, a los correspondientes destinos, y mediante la programacin a sus correspondientes plazos de ejecucin. En particular, la ordenacin urbanstica puede determinar, adems de la edificabilidad urbanstica y de los usos que atribuya al vuelo y al subsuelo ligados a la superficie, la utilizacin especfica e independiente del suelo, subsuelo y vuelo para fines de uso o servicio pblico, as como de utilidad pblica o inters social, con preservacin de los restos arqueolgicos de inters histrico y cultural y prevencin de los riesgos que puedan suponer para los recursos naturales, y en particular los hidrolgicos. La ordenacin urbanstica no confiere a los propietarios de suelo derecho alguno a indemnizacin, salvo en los supuestos previstos en la ley y de conformidad, en todo caso, con el rgimen general de la responsabilidad patrimonial de las administraciones pblicas. Tampoco otorga derecho de indemnizacin al propietario de la superficie la utilizacin que se disponga del subsuelo conforme al apartado segundo, siempre que la misma no afecte o perjudique la edificabilidad urbanstica y el uso otorgados al subsuelo ligado a la superficie.

2.

3.

4.

45

Artculo 19. Carcter estatutario de los derechos y los deberes de la propiedad del suelo
La enajenacin del suelo y las construcciones, edificaciones e instalaciones no modifica la situacin de su titular definida por la ordenacin urbanstica y los actos dictados o producidos en ejecucin o aplicacin de la misma, quedando el adquirente legalmente subrogado en el lugar y puesto del transmitente, incluso por lo que respecta a los compromisos asumidos para la urbanizacin y la edificacin, sin perjuicio del ejercicio contra el transmitente de las acciones que procedan.

Artculo 20. Contenido urbanstico legal de la propiedad del suelo. Facultades con carcter general
Forman parte del contenido del derecho de propiedad del suelo, sin perjuicio del rgimen que le sea de aplicacin por razn de su clasificacin, el uso y disfrute y la explotacin normales del bien a tenor de su situacin, caractersticas objetivas y destino, conformes o, en todo caso, no incompatibles con la legislacin administrativa que le sea aplicable, y en particular la ordenacin urbanstica. En ningn caso se entendern adquiridas por silencio administrativo facultades urbansticas en contra de lo dispuesto en esta ley o en la legislacin o la ordenacin urbanstica aplicable.

Artculo 21. Contenido urbanstico legal de la propiedad del suelo. Facultades en suelo no urbanizable
1. Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo no urbanizable, las facultades a que se refiere el artculo anterior comprenden, cualquiera que sea la categora a la que estn adscritos, la realizacin de usos o actividades consideradas admisibles expresamente por las Directrices de Ordenacin del Territorio y el resto del planeamiento territorial y urbanstico, mediante el empleo de los medios tcnicos y de las instalaciones ordinarias y adecuadas. En todo caso, estos actos no podrn suponer ni tener por consecuencia la transformacin urbanstica o el cambio de destino del suelo, y debern permitir la preservacin de las condiciones edafolgicas y ecolgicas, as como asegurar la prevencin de riesgos de erosin, inundacin, incendio o para la seguridad o salud pblica.

2.

46

3.

La ejecucin de los trabajos y obras de edificacin, construccin o instalacin necesarias para los usos o actividades previstos en el apartado 1 estar sujeta a las limitaciones impuestas por la legislacin civil y administrativa aplicable por razn de la materia, y deber realizarse de conformidad con la ordenacin territorial y urbanstica pertinente previa obtencin de las preceptivas licencias y autorizaciones que procedan en su caso.

Artculo 22. Contenido urbanstico legal de la propiedad del suelo. Facultades en suelo urbanizable y en suelo urbano no consolidado
1. Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo urbanizable y al suelo urbano no consolidado en que la actividad de ejecucin deba tener lugar mediante actuaciones integradas, a las facultades previstas en el artculo 20 se aaden las siguientes: a) Mientras no cuenten con programa de actuacin urbanizadora aprobado y en vigor: 1. Ejercer, mientras no se inicie la reparcelacin forzosa de iniciativa pblica prevista en el artculo 49, los usos y actividades a que se refiere el artculo 21 anterior. 2. Realizar, cuando sean procedentes segn el rgimen del suelo y el planeamiento aplicable, las obras e instalaciones provisionales contempladas en el artculo 36 y en los trminos dispuestos en l. 3. Salvo en el suelo urbanizable no sectorizado, formular y presentar para su tramitacin el programa de actuacin urbanizadora y los restantes documentos tcnicos precisos para la legitimacin de la transformacin urbanstica del suelo en la forma dispuesta por esta ley. 4. En el suelo urbanizable no sectorizado, adems de las facultades contempladas en los nmeros 1 y 2 de este apartado, solicitar al ayuntamiento correspondiente que se promueva la delimitacin del sector o sectores en que deban quedar integrados los terrenos, a travs de la aprobacin del correspondiente plan de sectorizacin. b) Desde que cuenten con programa de actuacin urbanizadora aprobado y en vigor: 1. Participar en la ejecucin del programa de actuacin urbanizadora en la forma prevista en esta ley, con atribucin de la edificabilidad urbanstica correspondiente. 2. Percibir el justiprecio o indemnizacin que corresponda en el caso de determinacin por la administracin actuante del sistema pblico de ejecucin por expropiacin o de renuncia voluntaria a participar en la ejecucin, formalizada con anterioridad a la aprobacin definitiva de la pertinente reparcelacin.

47

2.

Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo urbano no consolidado por incremento de edificabilidad urbanstica sobre la preexistente, a las facultades previstas en el artculo 20 se aaden las siguientes: a) Edificar en los trminos establecidos por el planeamiento urbanstico y, en su caso, ejecutar simultneamente, debidamente afianzadas, las obras de urbanizacin precisas para que adquieran la condicin de solar. Destinar la construccin, el edificio y las instalaciones al uso o usos permitidos por la ordenacin urbanstica aplicable.

b)

Artculo 23. Contenido urbanstico legal de la propiedad del suelo. Facultades en suelo urbano consolidado
1. Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo urbano consolidado que no tengan la condicin de solar, a las facultades previstas en el artculo 20 se aaden las siguientes: a) Edificar en los trminos establecidos por el planeamiento urbanstico y, en su caso, ejecutar simultneamente, debidamente afianzadas, las obras de urbanizacin precisas para que adquieran la condicin de solar. b) Destinar la construccin, el edificio y las instalaciones al uso o usos permitidos por la ordenacin urbanstica aplicable, a travs del desarrollo en ellos de las actividades correspondientes. Cuando se trate de suelo urbano consolidado que tenga la condicin de solar: a) Edificar en los trminos previstos por el planeamiento urbanstico. b) Destinar la construccin, el edificio y las instalaciones a los usos permitidos por la ordenacin urbanstica aplicable, de-sarrollando en ellos las correspondientes actividades.

2.

Artculo 24. Contenido urbanstico de la propiedad del suelo. Deberes con carcter general
1. Forman parte del contenido legal de la propiedad del suelo, sin perjuicio del rgimen a que est sujeto por razn de su clasificacin, los siguientes deberes: a) Destinar el suelo al uso o usos previstos por el planeamiento territorial y urbanstico, y conservar las construcciones, edificaciones e instalaciones existentes en las

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b)

c)

d)

condiciones legalmente exigibles para ser dedicadas al uso a que legtimamente se destinen. Conservar y mantener el suelo y, en su caso, la masa vegetal en las condiciones precisas para evitar riesgos de erosin y para la seguridad o salud pblica y daos o perjuicios a terceros o al inters general, incluido el ambiental, as como usarlo y explotarlo de forma que no se produzca contaminacin indebida de la tierra, el agua o el aire, ni inmisiones ilegtimas en bienes de terceros. A los efectos del prrafo anterior, los propietarios debern permitir en todo caso la realizacin por la administracin pblica competente de los trabajos que sean precisos para el ejercicio de sus competencias. Respetar las limitaciones derivadas de la legislacin administrativa de pertinente aplicacin por razn de la colindancia con bienes que tengan la condicin de dominio pblico natural, que sirvan de soporte o en los que estn establecidos usos, obras y servicios pblicos o en cuyo vuelo o subsuelo existan recursos naturales sujetos a explotacin reservada o regulada. Respetar las limitaciones que para el suelo y las construcciones, edificaciones e instalaciones correspondientes deriven de la legislacin de patrimonio histrico, cultural y artstico y, en todo caso, del planeamiento urbanstico por razn de su inclusin en catlogos de bienes protegidos.

2.

El cumplimiento de los deberes enunciados es condicin previa en cada caso del legtimo ejercicio de las facultades previstas en este ttulo.

Artculo 25. Contenido urbanstico de la propiedad del suelo. Deberes en suelo urbanizable y urbano no consolidado
1. En suelo clasificado como urbanizable y urbano no consolidado, adems de los deberes generales se establecen los siguientes: a) Mientras no cuente con programa de actuacin urbanizadora aprobado y en vigor, mantener en debidas condiciones las construcciones e instalaciones ejecutadas al amparo de obras provisionales debidamente autorizadas, y proceder a su demolicin y al cese de los usos y las actividades desarrollados a requerimiento del ayuntamiento, sin derecho a indemnizacin por concepto alguno. b) Desde que cuente con programa de actuacin urbanizadora aprobado y en vigor: 1. Participar en la reparcelacin que se lleve a cabo para la equitativa distribucin de beneficios y cargas resultantes de la ejecucin del programa de actua-

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2.

3.

cin urbanizadora, salvo que se lleve a cabo en rgimen pblico de ejecucin por el sistema de expropiacin o se haya renunciado a participar en dicha ejecucin. Levantar las siguientes cargas a efectos de la participacin a que se refiere el apartado anterior: a) Cesin gratuita al ayuntamiento de todo el suelo y los derechos destinados a viales, parques y jardines pblicos, zonas pblicas deportivas, de recreo y de expansin, instalaciones pblicas culturales y docentes, dotacin residencial protegida, en su caso, y de los precisos para la instalacin de las dems dotaciones y los servicios pblicos previstos por el planeamiento, as como de todo el suelo preciso para la ejecucin de los elementos de la red de sistemas generales adscritos a la actuacin a efectos de su obtencin o ejecucin. b) Cesin gratuita al ayuntamiento del suelo o, en su caso, la cantidad econmica correspondiente a la participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin urbanstica, segn lo dispuesto en el artculo 27. c) Costeamiento de todas las cargas de urbanizacin y, en su caso, ejecucin en plazo de las obras de urbanizacin del mbito de actuacin, de las infraestructuras y servicios interiores y de conexin y refuerzo, y ampliacin de las existentes que, aun siendo exteriores, se adscriban a dicha actuacin por resultar necesarias para la misma, y ello aunque tengan el carcter de sistema general por servir a mbitos ms amplios que el de aqulla. Edificar en los solares resultantes en las condiciones sustantivas y temporales fijadas por la ordenacin urbanstica aplicable.

2.

En suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad urbanstica ponderada sobre la preexistente, adems de los deberes generales y los establecidos en el apartado 1.b.2 de este artculo, la del levantamiento de la carga dotacional correspondiente o, cuando no resulte posible, la indemnizacin econmica sustitutoria de valor equivalente con destino a la obtencin de suelos dotacionales, todo ello en los trminos que reglamentariamente se determine. La cesin dotacional ser la correspondiente al incremento de edificabilidad urbanstica atribuida en los trminos establecidos en el artculo 79.1 de esta ley.

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Artculo 26. Contenido urbanstico de la propiedad del suelo. Deberes en suelo urbano consolidado
1. En suelo clasificado como urbano consolidado que no tenga an la condicin de solar, adems de los deberes generales se establecen los siguientes: a) Distribucin equitativa de beneficios y cargas derivados del planeamiento de aplicacin, cuando as proceda segn lo dispuesto en el artculo 136.a de esta ley, conforme a ste y con carcter previo a cualquier acto de ejecucin del mismo. b) Completar, a su costa, las obras de urbanizacin pendientes para que la parcela adquiera la condicin de solar con carcter previo o simultneo a la edificacin y en los trminos requeridos por la ordenacin urbanstica, con afianzamiento de la ejecucin ante el ayuntamiento y levantamiento de la carga de cesin gratuita a ste de los terrenos interiores de la parcela destinados por la ordenacin pormenorizada del plan general o estudio de detalle a dotaciones pblicas para viales, aceras y otros espacios libres.

2.

En suelo clasificado como urbano consolidado que tenga ya la condicin de solar, adems de los deberes generales, edificar el solar en las condiciones sustantivas y temporales fijadas por la ordenacin urbanstica aplicable.

Artculo 27. Participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin urbanstica
1. Para materializar la participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin urbanstica de los entes pblicos, los propietarios de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable tienen la obligacin de ceder gratuitamente al ayuntamiento el suelo correspondiente al 10 % de la edificabilidad urbanstica media, libre de cargas de urbanizacin, en los trminos establecidos en el artculo 35. Tanto en suelo urbano no consolidado, como en el suelo urbanizable sectorizado, los propietarios tendrn derecho al 90 % de la edificabilidad urbanstica media del mbito de ordenacin o, en su caso, la unidad de ejecucin, todo ello en los trminos establecidos en el artculo 35.

2.

51

3.

En suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad urbanstica ponderada sobre la preexistente, los propietarios tendrn derecho al 90 % de la edificabilidad urbanstica incrementada, de modo que la participacin se referir al incremento de la edificabilidad urbanstica atribuida a la parcela. La cesin regulada en este artculo se habr de materializar en parcela edificable. Los municipios no obligados por esta ley a reservar suelo con destino a vivienda protegida y que no contemplen en el rea, sector o, en su caso, unidad de ejecucin de uso predominante residencial reserva alguna de suelo con este fin, debern destinar las parcelas as obtenidas para vivienda de proteccin pblica. No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior, cuando la reparcelacin en el mbito correspondiente no d lugar a derecho al pleno dominio por la Administracin local de al menos un solar o una parcela edificable, parte o toda la cesin de edificabilidad urbanstica prevista en este artculo podr sustituirse por el abono en metlico de su valor, importe que en todo caso quedar afectado a la adquisicin y el mantenimiento del correspondiente patrimonio pblico de suelo.

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5.

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CAPTULO IV

RGIMEN DEL SUELO

Seccin primera

Suelo no urbanizable

Artculo 28. Usos y actividades

1. El suelo no urbanizable, en su totalidad, es: a) No idneo para servir de soporte a actos, usos o actividades de contenido o fin urbanstico de clase alguna, por ser ina-decuados de acuerdo con el modelo de ocupacin de suelo adoptado. Especficamente queda prohibida la cons-truccin de nuevas edificaciones destinadas a vivienda. La regla del prrafo anterior se entiende sin perjuicio de la posibilidad de autorizacin, previa acreditacin de su necesidad, del uso de vivienda ligada funcional y permanentemente a una explotacin econmica hortcola o ganadera para residencia del titular y gestor de la explotacin, as como de su unidad familiar. b) Inapropiado para ser objeto de transformacin mediante la urbanizacin, por la necesidad de preservar sus valores propios y ambientales. La regla del prrafo anterior se entiende sin perjuicio de lo establecido en el apartado 5. El suelo no urbanizable en el que existan masas arbreas y que est calificado como forestal, en caso de incendio, dao medioambiental o tala ilegal que produzca la prdida de las caractersticas que hubieran justificado su calificacin, no podr ser objeto de nueva clasificacin ni calificacin que implique su desvinculacin del destino forestal durante al menos los veinte aos siguientes, sin perjuicio de un plazo mayor que disponga la legislacin bsica. Son usos admisibles en los terrenos clasificados como suelo no urbanizable los expresamente considerados por las Directrices de Ordenacin del Territorio o por las normas

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3.

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e instrumentos de ordenacin territorial como adecuados y precisos para su utilizacin racional y conforme a su naturaleza rural, y no impliquen la transformacin urbanstica del suelo ni supongan su utilizacin para fines urbansticos. 4. Las obras de construccin, edificacin e instalacin en suelo no urbanizable debern reunir, para su autorizacin, las condiciones siguientes: a) Asegurar la preservacin del carcter rural de los terrenos y evitar el riesgo de formacin de ncleo de poblacin. Se entender que existe riesgo de formacin de ncleo de poblacin cuando la pretensin de construccin de una edificacin residencial vaya a dar lugar, de realizarse, a la coexistencia de al menos cuatro edificaciones con uso residencial dentro de los parmetros de distancia determinados por el planeamiento municipal. b) Adoptar las medidas adecuadas a la preservacin, el mantenimiento y, en su caso, la restauracin de las condiciones ambientales de los terrenos correspondientes y de su entorno inmediato. c) Procurar que la tipologa de la nueva construccin se adecue a la arquitectura rural tradicional de la zona cuando menos en lo relativo a materiales utilizados, composicin de la fachada y volumetra del edificio. d) Garantizar a su costa el mantenimiento de la calidad, la funcionalidad y el nivel de servicio de las infraestructuras y servicios pblicos afectados. Podrn llevarse a cabo en suelo no urbanizable: a) Las actuaciones dirigidas especficamente y con carcter exclusivo al establecimiento de dotaciones, equipamientos y actividades declarados de inters pblico por la legislacin sectorial aplicable o por el planeamiento territorial, y que en todo caso, y para el caso concreto, sean adems declaradas de inters pblico por resolucin de la diputacin foral correspondiente previo trmite de informacin pblica de veinte das. b) Las obras previstas en el planeamiento territorial y urbanstico para el establecimiento de usos y servicios de prestacin por parte de las administraciones pblicas. c) Los caminos y las vas proyectadas y las infraestructuras o redes para su ejecucin y mantenimiento con arreglo al planeamiento territorial y urbanstico y conforme a la legislacin sectorial pertinente. En los terrenos clasificados como suelo no urbanizable se prohben en todo caso las parcelaciones urbansticas y cualesquiera actos y usos que impliquen su incorporacin al

5.

6.

54

proceso de transformacin urbanstica. En el supuesto de suelos no urbanizables comprendidos en la delimitacin de ncleos rurales, se estar a lo dispuesto en el artculo siguiente.

Artculo 29. Rgimen especfico de los ncleos rurales

1. Se entiende por ncleo rural, a efectos de esta ley, la agrupacin de entre seis y veinticinco caseros en torno a un espacio pblico que los aglutina y confiere su carcter. La superficie de suelo ocupada por un ncleo rural podr ser clasificada por el plan general como suelo urbano, cuando as proceda conforme a esta ley, o como suelo no urbanizable de ncleo rural. En este ltimo supuesto, su rgimen legal ser el previsto en el presente artculo y en las disposiciones concordantes con el mismo de esta ley y normativa de desarrollo. Cuando el planeamiento general no contenga una ordenacin pormenorizada de los ncleos rurales, en desarrollo del mismo el ayuntamiento establecer mediante plan especial su detallada ordenacin, conteniendo al efecto todas las determinaciones necesarias, y en especial la disposicin de las fincas vinculadas a la edificacin, las fincas susceptibles de ser construidas, que debern contar al menos con acceso directo desde una va pblica previamente existente, el volumen edificatorio y el nmero mximo de alturas, que en ningn caso podr superar las dos plantas, con expresin de los parmetros de separacin de la edificacin a los predios colindantes y a los viales as como el rgimen de usos permitidos, compatibles y prohibidos. La delimitacin, la regularizacin de fincas y la obtencin de servicios urbansticos se realizar a travs de un procedimiento especfico, que se desarrollar reglamentariamente. Las limitaciones y las servidumbres para la proteccin del dominio pblico establecidas para cualquier clase de suelo resultarn de aplicacin para esta categora de suelo. El planeamiento no podr generar en suelo no urbanizable de ncleo rural un incremento respecto a la superficie construida ni el nmero de viviendas podr ser superior al 50 % de lo ya existente. As mismo, el nmero total de case-ros existentes y previstos no podr superar las veinticinco unidades. A los solos efectos de lo dispuesto en este apartado, no tendr la consideracin de incremento de viviendas la divisin horizontal del

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3.

4.

5.

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casero preexistente para dar lugar a dos o ms viviendas, con sujecin a los requisitos y limitaciones establecidos por la ordenacin urbanstica. 6. Igualmente, para este tipo de suelo el planeamiento no podr definir nuevas dotaciones, equipamientos, espacios libres ni vas pblicas de nuevo trazado, posibilitndose nicamente regularizar los lmites y las alineaciones ya existentes. Las diputaciones forales elaborarn los inventarios de los ncleos rurales existentes en sus respectivos territorios histricos, previa audiencia de los municipios afectados.

7.

Artculo 30. Reconstruccin de caseros y su autorizacin

1. Slo ser autorizable la reconstruccin de los caseros que mantengan una estructura edificada que permita identificarlos como tales. En ningn caso podrn ser objeto de recons-truccin los restos de muros de edificaciones que no alcancen la cumbrera de las primitivas y, en general, cuantos restos no permitan conocer la planta general del inmueble original ni permitan reconocer su volumetra original. No obstante, podr autorizarse la reconstruccin de los caseros y edificaciones residenciales en suelo no urbanizable que hubieran resultado inservibles por caso fortuito o fuerza mayor debidamente acreditada, o cuando hubieran si-do demolidos por causa de expropiacin forzosa debida a la implantacin de sistemas generales. La reconstruccin habr de instarse por el solicitante a la administracin municipal dentro del ao siguiente a la causa que provoc que quedara inservible o, en su caso, desde la efectiva ocupacin expropiatoria. En este ltimo supuesto expropiatorio, la reconstruccin podr realizarse en suelo no urbanizable que no sea de especial proteccin. La obra de reconstruccin en todo caso deber respetar, como mxima, la composicin volumtrica del inmueble original. El otorgamiento de licencia para las obras de reconstruccin de caseros requerir: a) Sometimiento del proyecto a informacin pblica por plazo mnimo de veinte das. b) En los supuestos de reconstruccin por causa de caso fortuito, fuerza mayor u ocupacin expropiatoria, se recabarn los informes pertinentes de los organismos o instituciones que hubieran intervenido o tuvieran conocimiento de los hechos y circunstancias que hacen posible autorizar la reconstruccin.

2.

3.

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5.

En ningn caso se podr considerar como rehabilitacin de caseros la reforma o rehabilitacin para uso residencial de edificaciones situadas en suelo no urbanizable que no hubieran sido legalmente destinadas a usos residenciales con anterioridad. Dichas obras se considerarn como nueva edificacin destinada a vivienda, y quedarn sometidas al rgimen jurdico que para las mismas se establece en esta ley.

Artculo 31. Otorgamiento de licencias y documentacin de actos de construccin y edificacin de nueva planta de vivienda vinculada a explotacin econmica hortcola o ganadera
1. Slo ser admisible el otorgamiento de licencia de construccin vinculada a una explotacin hortcola y ganadera cuando sta haya de ser empleada como vivienda habitual por el titular y gestor de la explotacin econmica. A estos efectos, el solicitante deber solicitar la previa autorizacin al departamento de agricultura del territorio histrico correspondiente, acreditando, al menos, los siguientes extremos: a) Que la explotacin rene los requisitos mnimos para su viabilidad econmica de forma autnoma. b) Que el solicitante est afiliado al rgimen especial de la Seguridad Social correspondiente al menos con un ao de anterioridad a la fecha de solicitud. c) Que en la ltima declaracin de la renta presentada ms del 50 % de los ingresos corrientes del solicitante provienen de la explotacin de la actividad hortcola o ganadera. Sern nulas de pleno derecho las licencias que se otorguen prescindiendo o en contra de la autorizacin prevista en el nmero anterior. En todo caso, las licencias que autoricen las obras de construccin o edificacin para uso residencial en suelo no urbanizable quedarn sujetas a la condicin legal del mantenimiento de la vinculacin de dicho uso a la correspondiente explotacin econmica hortcola o ganadera o a otros usos propios de desarrollo rural, de manera continua e ininterrumpida durante el plazo mnimo de veinticinco aos. Asimismo, las parcelas que sirven para acreditar la vinculacin a usos hortcolas o ganaderos quedarn urbanstica y registralmente vinculadas a la edificacin que se autorice. El incumplimiento de la condicin legal determinar la ilegitimidad urbanstica sobrevenida del uso residencial y la colocacin de la construccin o edificacin en situacin de

2.

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fuera de ordenacin, con anotacin de lo uno y lo otro en el Registro de la Propiedad en la forma que legalmente proceda y a costa de la propiedad. 5. Producido el incumplimiento, el ayuntamiento deber declarar la caducidad sobrevenida de la licencia, previa audiencia del titular afectado por la misma y sin derecho alguno a indemnizacin. A los efectos de lo dispuesto en este artculo, el departamento de agricultura del territorio histrico correspondiente informar al ayuntamiento de cualquier modificacin registrada en la inscripcin pertinente de dicha explotacin econmica hortcola o ganadera en el Registro de Explotaciones.

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Seccin segunda

Suelo urbanizable y urbano

Artculo 32. Usos y actividades en suelo urbanizable y urbano no consolidado hasta la aprobacin de programa de actuacin urbanizadora
1. Mientras los terrenos clasificados como suelo urbanizable y suelo urbano no consolidado no cuenten con programa de actuacin urbanizadora aprobado y en vigor slo podrn autorizarse en ellos: a) Los usos y las actividades previstos para el suelo no urbanizable, con la excepcin de la posibilidad de reconstruccin de caseros preexistentes y la edificacin residencial de nueva planta vinculada a explotacin hortcola o ganadera. b) Los usos provisionales a que se refiere la seccin cuarta de este captulo. En suelo urbanizable y suelo urbano no consolidado pueden ejecutarse, en cualquier tiempo, las obras previstas en el planeamiento territorial y urbanstico para el establecimiento de usos y servicios de prestacin obligatoria por parte de las administraciones pblicas. Es aplicable al suelo urbanizable y al urbano no consolidado que no cuenten con programa de actuacin urbanizadora la prohibicin de parcelacin urbanstica y la realizacin de actos y usos que impliquen su transformacin urbanstica, salvo lo dispuesto en el artculo 49.

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Artculo 33. Usos y actividades en suelo urbanizable y urbano no consolidado una vez aprobado un programa de actuacin urbanizadora
La aprobacin del correspondiente programa de actuacin urbanizadora en suelo urbanizable y suelo urbano no consolidado produce por ministerio de la ley los siguientes efectos: 1. La identificacin de la actuacin integrada a desarrollar, con vinculacin de los terrenos comprendidos en la misma al correspondiente proceso de transformacin urbanstica, con prohibicin del otorgamiento de cualquier autorizacin de actos que puedan impedir o dificultar dicho proceso. La determinacin de los trminos y las condiciones de ejecucin de la ordenacin urbanstica en la actuacin. La afectacin legal de los terrenos incluidos en la actuacin al cumplimiento de los deberes y al levantamiento de las cargas propios del rgimen legal de la propiedad del suelo, as como al destino resultante de su calificacin por el planeamiento urbanstico. La afectacin legal a los destinos previstos por el planeamiento urbanstico de los terrenos de cesin gratuita a la Administracin por cualquier concepto.

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Artculo 34. Usos y actividades en suelo urbano consolidado desde la aprobacin de la ordenacin pormenorizada
La aprobacin y entrada en vigor de la ordenacin pormenorizada del suelo urbano consolidado produce por ministerio de la ley la afectacin de las parcelas y los solares al proceso edificatorio y al destino derivado de su calificacin por la ordenacin urbanstica, as como, en su caso, a la culminacin del proceso urbanizador y levantamiento de la carga de cesin gratuita al ayuntamiento de los terrenos interiores de la parcela destinados por la ordenacin pormenorizada del plan general o estudio de detalle a dotaciones pblicas para viales, aceras y otros espacios libres.

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Seccin tercera

La edificabilidad de los suelos

Artculo 35. Edificabilidad fsica, urbanstica, ponderada y media
1. Se entiende por edificabilidad fsica o bruta la totalidad de la superficie de techo construida o por construir, tanto sobre rasante como bajo rasante, establecida por la ordenacin urbanstica para un mbito territorial determinado. La edificabilidad fsica o bruta podr expresarse bien en una cuanta total de metros cuadrados de techo o bien en metros cuadrados de techo por cada metro cuadro de suelo, referida en ambos casos al mbito territorial respecto al que resulte necesaria su determinacin. Cuando se trate de solares, parcelas o edificaciones existentes, la ordenacin urbanstica podr expresar la edificabilidad fsica o bruta mediante el sealamiento de perfiles, alturas u otros parmetros reguladores de la forma o volumen de la edificacin o remitirse a la consolidacin de la edificacin existente. Se entiende por edificabilidad urbanstica la edificabilidad fsica correspondiente a los usos y actividades de carcter lucrativo establecidos por la ordenacin urbanstica para un mbito territorial determinado, quedando por tanto excluida la edificabilidad fsica de las dotaciones pblicas existentes o previstas para dicho mbito. Se entiende por edificabilidad ponderada de un mbito territorial determinado la suma de los productos resultantes de multiplicar la edificabilidad urbanstica de cada uso o grupo de usos de valor equivalente por los coeficientes de ponderacin u homogeneizacin que expresen la relacin del valor de repercusin del suelo urbanizado para cada uso o grupo de usos respecto al valor de repercusin correspondiente a aquel uso que se defina como caracterstico del mbito. La edificabilidad ponderada se expresa en metros cuadrados de techo de uso caracterstico. Se entiende por edificabilidad media de un mbito territorial determinado el cociente resultante de dividir la totalidad de la edificabilidad ponderada del mbito entre la superficie total de dicho mbito. A estos efectos, se incluirn en dicha superficie las superficies de los terrenos destinados a dotaciones pblicas de la red de los sistemas generales incluidos o adscritos al mbito territorial correspondiente a efectos de su obtencin, excluyndose nicamente aquellas superficies correspondientes a los sistemas genera-

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les existentes y que queden consolidados por la ordenacin urbanstica. Respecto a los terrenos de uso o dominio pblico correspondientes a los sistemas dotacionales de carcter local incluidos en el mbito territorial se estar a lo dispuesto en el artculo 146.

Seccin cuarta

Usos provisionales
Artculo 36. Determinacin y rgimen de autorizacin de los usos provisionales
1. Son usos provisionales los comprendidos en reas, sectores o unidades de ejecucin en los que an no se ha aprobado la ordenacin pormenorizada. Estos usos excepcionalmente son autorizables cuando no se hallen expresamente prohibidos por la legislacin o el planeamiento territorial o urbanstico ni dificulten la ejecucin del referido planeamiento, y pueden ser los siguientes: a) El uso agrcola, ganadero o forestal, as como el comercial relacionado con el anterior. b) El mero almacenamiento o depsito, sin instalacin alguna, de materias no inflamables, txicas o peligrosas. c) La prestacin de servicios particulares a ciudadanos. d) Los usos de ocio, deportivo, recreativo y cultural. e) Los usos de oficina y comercial. Los usos de oficina y comercial nicamente son posibles en las construcciones, edificaciones e instalaciones preexistentes en reas o sectores pendientes de ordenacin pormenorizada cuando no alteren su rgimen ni prolonguen su periodo de vida. En ningn caso pueden ser considerados como provisionales los usos residencial e industrial. Los usos a que se refiere el nmero 1 de este artculo nicamente pueden desarrollarse mientras no se haya incoado procedimiento de reparcelacin o de expropiacin, y en suelo urbanizable, en suelo urbano no consolidado, o en suelo, cualquiera que sea su clasificacin, destinado a servir de soporte a elementos de las redes de infraestructuras y dotaciones pblicas.

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5.

La autorizacin mediante licencia de usos provisionales nicamente puede comprender las obras y los trabajos que, siendo estrictamente indispensables para el establecimiento y desarrollo del uso correspondiente, den lugar a instalaciones fcilmente demolibles o desmontables. En todo caso, las obras, los trabajos y las instalaciones debern reunir las condiciones legalmente exigibles, en especial las referidas a seguridad e higiene. La autorizacin legitima los actos a que refiera a ttulo de precario, y bajo la condicin legal del cese del uso o usos provisionales y la demolicin de las obras y el desmontaje de las instalaciones desde el requerimiento municipal en tal sentido y sin derecho a indemnizacin alguna.

Artculo 37. Autorizacin de usos provisionales

1. El otorgamiento de licencia municipal para cualquier uso provisional previsto en esta seccin requiere: a) La aportacin, junto con la solicitud y el proyecto tcnico que proceda, de compromiso escrito en que los propietarios del suelo y, en su caso, de las construcciones, edificaciones o instalaciones, as como los titulares de cualquier derecho real o de uso de todo o parte de stas, asuman: 1. El cese en los usos para los que se solicite licencia y demolicin de las obras y desmontaje de las instalaciones cuya autorizacin se pretenda, a su costa y cuando lo requiera el ayuntamiento y sin derecho a percibir indemnizacin alguna. 2. El traslado de los compromisos anteriores a los adquirientes, por cualquier ttulo, de cualquier derecho sobre las obras, los trabajos y las instalaciones y actividades autorizadas. b) La prestacin de garanta suficiente, como mnimo en las condiciones y la cuanta requerida para la ejecucin de obras en la legislacin de contratacin administrativa, para asegurar la ejecucin, en su momento, de las obras y los trabajos de demolicin y desmontaje correspondientes. c) La celebracin de trmite de informacin pblica por plazo mnimo de veinte das. La licencia de usos provisionales se entender otorgada en precario, y perder su eficacia, sin necesidad de trmite alguno ni audiencia previa, cuando el ayuntamiento requiera el cese de los usos autorizados, la demolicin de las obras y el desmontaje de las instalaciones. Igualmente, perder su eficacia, previa audiencia de los interesados, cuando se produz-

2.

62

ca la declaracin del incumplimiento de cualquiera de los compromisos a que se refiere la letra a) del nmero anterior. 3. Los terceros adquirentes de cualquier derecho de los titulares de la licencia municipal no tendrn derecho a indemnizacin alguna por razn del requerimiento municipal o la declaracin del incumplimiento de las condiciones de la licencia y sus efectos, ni podrn interrumpir ni dificultar la ejecucin del planeamiento urbanstico, sin perjuicio del ejercicio de las acciones que pudiera proceder contra los transmitentes de la licencia. La licencia de usos provisionales se entender otorgada bajo la condicin suspensiva de su eficacia hasta que se inscriban los compromisos, a que refiere la letra a) del apartado 1 en el Registro de la Propiedad, en aquellos supuestos en que el ayuntamiento as lo requiera.

4.

63

CAPTULO V

PARCELACIONES Y REPARCELACIONES

Artculo 38. Intervencin administrativa de los actos de parcelacin

1. Todo acto que suponga o tenga por consecuencia, directa o indirecta, la divisin simultnea o sucesiva, en cualquier clase de suelo, de solares, parcelas, fincas o terrenos en dos o ms lotes o fincas nuevas o independientes, est sujeto a intervencin municipal. Cuando el acto de divisin de parcelas sometido a intervencin municipal no tenga la condicin de parcelacin urbanstica, el ayuntamiento emitir la correspondiente licencia de segregacin al efecto.

2.

Artculo 39. Parcelacin urbanstica

1. Es parcelacin urbanstica a todos los efectos legales el acto previsto en el apartado 1 del artculo anterior cuyos lotes o fincas resultantes estn situados total o parcialmente en: a) Suelo urbano y suelo urbanizable. b) Suelo no urbanizable, cuando cualquiera de los lotes, unidades o fincas nuevas o independientes tenga una superficie menor que la prescrita por la legislacin agraria con el carcter de unidad mnima, o cuando disponga o est previsto que disponga de infraestructuras o servicios colectivos necesarios para las actividades y usos a que se refiere el artculo 28, o pueda suponer en cualquier caso su urbanizacin. Las licencias de parcelacin se entienden otorgadas legalmente bajo la condicin de la presentacin en el ayuntamiento del documento pblico en que se haya formalizado el acto correspondiente, el cual deber incorporar la licencia que lo autorice o testimoniarla ntegramente, as como expresar, cuando proceda, el carcter indivisible de todos o alguno de los solares, los lotes, las parcelas o las fincas resultantes. La presentacin se

2.

64

efectuar dentro de los tres meses siguientes al otorgamiento de la licencia, y este plazo podr ser prorrogado por una sola vez y causa justificada. 3. El mero transcurso del plazo previsto en el prrafo anterior y, en su caso, de la prrroga, determinar la caducidad de la licencia y ser como tal declarada previa audiencia de las personas interesadas. Es nula de pleno derecho toda licencia municipal de parcelacin urbanstica contraria a esta ley y al planeamiento territorial y urbanstico.

4.

Artculo 40. Indivisibilidad de fincas, parcelas y solares

Son indivisibles las fincas, las parcelas y los solares siguientes: 1. Los que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como mnimas por el planeamiento territorial y urbanstico y la legislacin agraria en suelo no urbanizable y por el planeamiento territorial y urbanstico en las restantes clases de suelo, salvo que los lotes resultantes se adquieran simultneamente por los propietarios de las fincas, parcelas o solares colindantes con la finalidad de agruparlos y formar una nueva finca, parcela o solar con las dimensiones mnimas exigibles. Los de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mnimas, salvo que el exceso sobre stas pueda segregarse con el mismo fin que el sealado en la letra anterior. Los que tengan asignada una edificabilidad urbanstica en funcin de la superficie, cuando se haya materializado toda la correspondiente a sta. Los vinculados o afectados legalmente a las construcciones o edificaciones autorizadas sobre ellos.

2.

3.

4.

Artculo 41. Rgimen de las parcelaciones urbansticas

1. Queda prohibida la parcelacin urbanstica: a) En el suelo urbano consolidado que no cuente con ordenacin pormenorizada aprobada y en vigor.

65

b)

c) 2.

En el suelo urbano no consolidado y urbanizable sectorizado que no cuente con programa de actuacin urbanizadora aprobado y en vigor excepto lo dispuesto en el artculo 49. En todo el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable no sectorizado.

Se exceptan de la prohibicin del nmero anterior los actos de segregacin en suelo urbano y suelo urbanizable que sean estrictamente indispensables para la incorporacin al proceso de transformacin urbanstica de los terrenos comprendidos en un programa de actuacin urbanizadora.

Artculo 42. Reparcelacin

1. Se entender por reparcelacin la agrupacin de fincas comprendidas en una unidad de ejecucin para su nueva divisin ajustada al plan, con adjudicacin de las parcelas resultantes a los interesados, en proporcin a sus respectivos derechos. La reparcelacin podr tener cualquiera de los siguientes objetos: a) La regularizacin de las fincas, parcelas y solares existentes. b) La justa distribucin de los beneficios y cargas derivadas de la ordenacin urbanstica, incluidos los gastos de urbanizacin y ejecucin. A tal fin, y cuando la ordenacin urbanstica prevea, dentro del correspondiente mbito, usos urbansticos tipolgicamente diferenciados que puedan dar lugar, por unidad de edificacin, a rendimientos econmicos diferentes, debern utilizarse coeficientes correctores de ponderacin conforme al artculo 35. c) La localizacin de la edificabilidad fsica o bruta en suelo apto para servirle de soporte conforme a la ordenacin pormenorizada del planeamiento. d) La adjudicacin al ayuntamiento de los terrenos y, en su caso, derechos de cesin obligatoria y gratuita. e) La adjudicacin al agente urbanizador de los terrenos y, en su caso, derechos que le correspondan en pago de su gestin y de la urbanizacin. f) La sustitucin en el patrimonio de los propietarios, en su caso forzosa, y en funcin de los derechos de stos, de las fincas, parcelas o solares iniciales por solares resultantes de la ejecucin. La adjudicacin de fincas, parcelas o solares en los supuestos de las letras e) y f) del nmero 2 de este artculo se producir con arreglo a los criterios empleados para la

2.

3.

66

reparcelacin, en cualquiera de los siguientes trminos: a) La superficie de solares precisa para servir de soporte a la edificabilidad urbanstica a que tenga derecho el propietario, quedando aqulla afecta al pago de los costes de urbanizacin y gestin, en su caso. b) La superficie de solares precisa para servir de soporte a la edificabilidad urbanstica correspondiente al propietario que reste una vez deducida la edificabilidad urbanstica correspondiente al valor de los costes de urbanizacin y gestin. 4. La aprobacin del programa en una actuacin integrada coloca los terrenos comprendidos en aqulla en situacin de reparcelacin, con prohibicin de otorgamiento de licencias de parcelacin y edificacin hasta la firmeza en va administrativa de la operacin reparcelatoria. La reparcelacin podr llevarse a cabo de forma voluntaria o forzosa, as como en suelo o mediante indemnizacin sustitutoria.

Artculo 43. Rgimen de la reparcelacin

1. El proyecto de reparcelacin podr ser formulado a iniciativa del promotor de la urbanizacin, propietario o agente urbanizador, o directamente de oficio por la administracin actuante, y ser aprobado por el ayuntamiento. Reglamentariamente se determinar: a) Los supuestos en que sea innecesaria la reparcelacin y en los que no se produce, por tanto, la situacin a que se refiere el artculo anterior. b) El contenido material y formal de la reparcelacin. c) El procedimiento de aprobacin de la reparcelacin cuando se tramite separadamente, que en todo caso habr de ajustarse a las siguientes reglas: 1. Acreditacin de la titularidad y situacin de las fincas iniciales mediante certificacin del Registro de la Propiedad de dominio y cargas. 2. Notificacin a los titulares registrales y a todos aquellos que resulten afectados por la reparcelacin. 3. Con anterioridad a la aprobacin definitiva, se someter el proyecto a informacin pblica por plazo de veinte das con citacin personal a los interesados. Se aplicarn a la reparcelacin supletoriamente las normas reguladoras de la expropiacin forzosa.

2.

3.

67

Artculo 44. Criterios para la reparcelacin

Los proyectos de reparcelacin debern ajustarse a los siguientes criterios: 1. Para la valoracin de los bienes y derechos aportados se aplicarn, en defecto de acuerdo unnime de los afectados, los criterios previstos por la legislacin general pertinente, en los trminos que se precisen reglamentariamente en desarrollo de esta ley. Los criterios voluntariamente establecidos no podrn ser contrarios a la ley o a la ordenacin urbanstica aplicable, ni lesivos de derechos de terceros o del inters pblico. El derecho de los propietarios ser proporcional a la superficie de las parcelas respectivas en el momento de la aprobacin de la delimitacin de la unidad de ejecucin. No obstante, los propietarios podrn adoptar por unanimidad un criterio distinto. Deber procurarse que el solar o los solares adjudicados tengan la misma localizacin que las correspondientes fincas, parcelas o solares originarios, o, de no ser ello posible, lo ms cercana posible. La adjudicacin podr corregirse mediante ponderacin de los valores, segn la localizacin de los solares resultantes, siempre que la diferencia entre ellos sea apreciable y as lo justifique. Se adjudicarn al ayuntamiento los terrenos, solares y derechos correspondientes a las cesiones obligatorias y gratuitas. El resto de la superficie susceptible de aprovechamiento privado de la unidad de ejecucin deber ser objeto de adjudicacin entre los propietarios afectados, en proporcin a sus respectivos derechos en la reparcelacin. En ningn caso podr procederse a la adjudicacin como solares o fincas independientes de superficies que no tengan la dimensin ni las caractersticas exigidas a la parcela mnima edificable. Cuando la cuanta del derecho de un propietario no alcance o supere la necesaria para la adjudicacin de uno o varios solares resultantes como fincas independientes, el defecto o exceso en la adjudicacin podr satisfacerse en dinero. La adjudicacin se producir en todo caso en exceso cuando se trate de mantener la situacin del propietario de finca, parcela o solar en que existan construcciones compatibles con el planeamiento en ejecucin.

2.

3.

4.

5.

6.

68

7.

Ser indemnizable el valor de las plantaciones, instalaciones y construcciones existentes en las fincas, parcelas o solares originarios o iniciales que sean incompatibles con el planeamiento en ejecucin y que no hayan supuesto infraccin urbanstica grave. Ser preceptivo el reflejo de la totalidad de las operaciones reparcelatorias en una cuenta de liquidacin provisional individualizada respecto a cada propietario o titular de derechos afectados. De resultar ste acreedor neto, su finca, parcela o solar inicial slo podr ser ocupado previo pago de la indemnizacin que proceda y a reserva de la liquidacin definitiva.

8.

Artculo 45. Efectos del acuerdo aprobatorio de la reparcelacin

1. El acuerdo aprobatorio del proyecto de reparcelacin producir los siguientes efectos: a) Transmisin a la administracin correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesin obligatoria para su incorporacin al patrimonio del suelo o su afectacin a los usos previstos en el planeamiento. b) Subrogacin, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas, siempre que quede establecida su correspondencia. c) Afectacin real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes al sistema de actuacin correspondiente. No podrn concederse licencias de edificacin hasta que sea firme en va administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelacin de la unidad de ejecucin. Una vez firme en va administrativa el acuerdo de aprobacin definitiva de la reparcelacin, se proceder a su inscripcin en el Registro de la Propiedad en la forma establecida por la legislacin.

2.

3.

Artculo 46. Extincin o transformacin de derechos y cargas incompatibles con la ordenacin

1. En los casos de subrogacin real, si existiesen derechos o cargas que se estimen incompatibles con la ordenacin urbanstica, el acuerdo de reparcelacin deber declarar su extincin y fijar la indemnizacin respectiva, hacindolo constar as el registrador en el asiento correspondiente. Los titulares de estos derechos o cargas podrn obtener su

69

transformacin en un derecho de crdito con garanta hipotecaria sobre la nueva finca, en la cuanta en que fuera valorada la carga. 2. Cuando se trate de fincas sobre las que no opere el principio de subrogacin real, la extincin de los derechos y cargas se producir por virtud del acuerdo de reparcelacin.

Artculo 47. Reparcelacin econmica

1. La reparcelacin podr ser econmica cuando las circunstancias de edificacin, de construccin o de ndole similar concurrentes en la unidad de ejecucin hagan impracticable o de muy difcil realizacin la reparcelacin material en al menos una cuarta parte de su superficie total, o cuando, as lo acepten los propietarios que representen ms del 60 % de la superficie total de la unidad de ejecucin. La reparcelacin econmica se limitar al establecimiento de indemnizaciones de carcter sustitutorio, con las rectificaciones correspondientes en la configuracin y linderos de las fincas, parcelas o solares iniciales y las adjudicaciones que procedan en favor de sus beneficiarios, incluidos el ayuntamiento y el agente urbanizador, si es distinto de los propietarios, as como, en el supuesto previsto en el nmero anterior, a la redistribucin de los terrenos en que no concurran las circunstancias justificativas de su carcter econmico.

2.

Artculo 48. Reparcelacin voluntaria y forzosa

1. La reparcelacin podr ser voluntaria o forzosa, sin perjuicio de su carcter preceptivo cuando sea necesaria la equidistribucin de beneficios y cargas. La propuesta de reparcelacin voluntaria que de comn acuerdo, y formalizada en documento pblico, presenten al ayuntamiento el propietario o propietarios que representen la totalidad de la superficie reparcelable y, en su caso, stos en unin al agente urbanizador, ser sometida a informacin pblica por veinte das e informada por los servicios competentes. Recada la aprobacin municipal, para la inscripcin en el Registro de la Propiedad se proceder conforme a lo establecido en la normativa hipotecaria. Podrn formular y promover la reparcelacin forzosa las siguientes entidades: a) Los ayuntamientos o cualquiera de los organismos o entidades de ellos dependien-

2.

3.

70

b)

c) d)

tes o de los que formen parte, para la ejecucin del planeamiento municipal. La Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco, para materializar la urbanizacin o la edificacin en los terrenos a que se refiere el artculo 16, y las diputaciones forales en los terrenos a que se refiere el artculo 16.2. As mismo, esta habilitacin ser extensible a cualquiera de los organismos o entidades, pblicos o privados, dependientes o adscritos a las mismas o de los que formen parte, con idntico fin. Las administraciones pblicas, para el ejercicio de sus competencias sectoriales mediante la realizacin de actuaciones integradas. Las juntas de concertacin y el agente urbanizador cuando la reparcelacin sea precisa para la ejecucin de un programa de actuacin urbanizadora, una vez aprobado.

4.

Las entidades enumeradas en las letras a), b) y c) del nmero anterior podrn, a su eleccin, participar en la reparcelacin aportando a favor de la comunidad reparcelatoria constituida una compensacin econmica a cuenta de los costes de la futura urbanizacin, al objeto de obtener participacin en la edificabilidad urbanstica.

Artculo 49. Especialidades del procedimiento de reparcelacin forzosa antes del programa de actuacin urbanizadora
1. Las entidades pblicas enumeradas en el artculo anterior podrn formular y promover la reparcelacin forzosa antes de la aprobacin del correspondiente programa de actuacin urbanizadora. En este supuesto se entender a todos los efectos que los terrenos objeto de reparcelacin no disponen de las condiciones suficientes para su desarrollo al carecer de programacin.

2.

71

72

TTULO III

ORDENACIN Y PLANEAMIENTO URBANSTICO

CAPTULO I

DE LA ORDENACIN URBANSTICA Y SU RELACIN CON LA ORDENACIN DEL TERRITORIO

Artculo 50. Ordenacin urbanstica

1. La ordenacin urbanstica organiza las determinaciones de carcter urbanstico del suelo en su dimensin tanto espacial como temporal a travs del planeamiento. La ordenacin urbanstica comprender al menos las siguientes facultades: a) Clasificar la superficie completa del trmino municipal en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable. b) Realizar la calificacin global del trmino municipal, dividindolo en zonas de distinta utilizacin predominante. c) Establecer la ordenacin estructural en todo el trmino municipal y la pormenorizada en el suelo urbano y urbanizable. d) Sealar en suelo urbano y urbanizable las edificabilidades fsicas mxima y mnima y las dotaciones adecuadas al bienestar de la poblacin, y determinar en suelo no urbanizable los usos compatibles con su preservacin. e) Determinar, a travs de su calificacin, los suelos sobre los que el planeamiento proceder a la implantacin de edificaciones afectas a determinados usos protegidos, entre ellos viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblico. f) Regular la utilizacin del suelo y las condiciones de autorizacin de todo tipo de obras sobre el mismo. g) Establecer la programacin que fuera precisa para ejecutar la ordenacin urbanstica. h) Delimitar mbitos objeto de regeneracin y rehabilitacin y las normas de proteccin del patrimonio urbanizado y edificado del municipio. i) Delimitar, en su caso, los ncleos rurales y los mbitos sometidos a los derechos de tanteo y retracto.

2.

74

3.

La ordenacin urbanstica se divide en las siguientes categoras: a) Ordenacin urbanstica estructural b) Ordenacin urbanstica pormenorizada

Artculo 51. mbitos de ordenacin urbanstica. reas y sectores

1. A los efectos de lo dispuesto en esta ley, se entiende por rea el mbito de ordenacin pormenorizada de suelo urbano, pudiendo encontrarse ordenado pormenorizadamente por el plan general, o remitirse su ordenacin a un plan especial. As mismo, se entiende por sector el mbito de ordenacin pormenorizada de suelo urbanizable, pudiendo encontrarse ordenado pormenorizadamente por el plan general o por el plan de sectorizacin, o remitirse su ordenacin a un plan parcial.

2.

Artculo 52. Superioridad de la ordenacin del territorio

1. Las relaciones entre la ordenacin y el planeamiento urbanstico y los instrumentos de ordenacin territorial se rigen por la legislacin reguladora de stos. La entrada en vigor de instrumentos de ordenacin del territorio comportar: a) La prevalencia de sus determinaciones sobre las de la ordenacin y planeamiento urbansticos contradictorias o incompatibles con ellas, cuando se trate de normas vinculantes de aplicacin y eficacia directa y cuando as proceda conforme a la legislacin de ordenacin territorial. b) La interpretacin y aplicacin del planeamiento urbanstico afectado en la forma ms favorable a la ms plena e inmediata efectividad de todas las restantes determinaciones de los correspondientes instrumentos de ordenacin del territorio. Sin perjuicio de lo dispuesto en el prrafo anterior, la aprobacin de un plan territorial parcial que afecte sustancialmente con carcter sobrevenido a la ordenacin estructural de un plan general ya en vigor determinar la incoacin por ministerio de la ley del procedimiento de revisin o, en su caso, modificacin a los efectos de la adecuada incorporacin e integracin de las determinaciones de aqul en las de ste.

2.

3.

75

Artculo 53. Ordenacin urbanstica estructural

A los efectos de lo dispuesto en esta ley, la ordenacin urbanstica estructural comprender las determinaciones siguientes: 1. Con carcter general: a) La estrategia de la evolucin urbana y de la ocupacin del suelo en todo el trmino municipal. b) La clasificacin del suelo en todo el trmino municipal en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable, distinguiendo en el suelo urbanizable el suelo sectorizado del no sectorizado. c) La calificacin global con la divisin de la totalidad del suelo en zonas, distinguiendo, adems, entre zonas de uso pblico y zonas de uso privado. d) La fijacin de plazos para la elaboracin y aprobacin del planeamiento de desarrollo y para la programacin del suelo. e) Las directrices de proteccin del medio ambiente, conservacin de la naturaleza, defensa del paisaje y de los elementos naturales y artificiales, en especial los relativos al patrimonio cultural. f) La determinacin de la red de sistemas generales que asegure la racionalidad y coherencia del desarrollo urbanstico, garantizando la calidad y funcionalidad de los espacios de uso colectivo, y su adscripcin o inclusin, en su caso, en mbitos de ejecucin, a los efectos de su obtencin y, en aquellos supuestos en que resulten funcionalmente necesarios para el desarrollo de uno o varios mbitos de ordenacin concretos, a los efectos tambin de su ejecucin y asuncin del coste. g) Las determinaciones precisas para garantizar el cumplimiento tanto de los estndares y cuantas mnimas de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica como de las reservas para alojamientos dotacionales. h) Los criterios que permitan reconsiderar en detalle la delimitacin de los mbitos espaciales de la clasificacin del suelo, de las reas y de los sectores, sin que ello suponga modificacin de la ordenacin estructural, fijando parmetros y circunstancias objetivas de acomodacin a la realidad fsica y de respeto de los objetivos del plan general. En el suelo urbano y en suelo urbanizable sectorizado, adems: a) La delimitacin de su permetro. b) La determinacin en suelo urbano de las reas cuya ordenacin se remita a plan especial, y en suelo urbanizable de los sectores cuya ordenacin se remita a plan parcial.

2.

76

c)

d)

La fijacin de la edificabilidad urbanstica, del uso caracterstico y de los usos compatibles que se prevean, con indicacin del porcentaje mximo de edificabilidad urbanstica correspondiente a estos ltimos. La definicin de las caractersticas bsicas de los sistemas locales y las condiciones mnimas de la urbanizacin, incluida, para el suelo urbanizable, la conexin y el refuerzo de infraestructuras existentes.

3.

En el suelo urbanizable no sectorizado: a) Los criterios mnimos para la delimitacin de sectores, con indicacin, en su caso, de las magnitudes mximas o mnimas de las actuaciones realizables. b) Las conexiones con las infraestructuras y con la red de sistemas generales existentes o previstos. c) La asignacin de los usos incompatibles o prohibidos y de los usos autorizables o de posible implantacin. d) La delimitacin, cuando proceda, de reservas de suelo con destino al patrimonio pblico de suelo. En el suelo no urbanizable: a) La calificacin del suelo, con la incorporacin de las categoras previstas para el mismo en los instrumentos de ordenacin territorial y con la adicin, en su caso, de las subcategoras de ordenacin que el planeamiento general considere adecuadas. b) La ordenacin del suelo no urbanizable con la previsin de los usos y cons-trucciones admitidas y prohibidas en cada una de las categoras propias del mismo. c) La delimitacin de los ncleos rurales, estableciendo los criterios de su ordenacin a travs del planeamiento especial. d) La determinacin de las dotaciones e infraestructuras pblicas de necesaria implantacin en el suelo no urbanizable, con indicacin de sus parmetros bsicos. e) La delimitacin, cuando proceda, de reservas de suelo con destino al patrimonio pblico de suelo.

4.

Artculo 54. Red dotacional de sistemas generales

1. Constituyen la red de sistemas generales el conjunto de elementos dotacionales integrantes de la ordenacin estructural establecida por el planeamiento general, y en particular, los espacios libres, los equipamientos colectivos pblicos, los equipamientos

77

colectivos privados y las infraestructuras y redes de comunicacin, cuya funcionalidad y servicio abarcan ms de un mbito de planeamiento. 2. La red de sistemas generales deber comprender cuantos elementos considere precisos el plan general de acuerdo con la estrategia de evolucin urbana y ocupacin del suelo que adopte, y como mnimo los siguientes, con sus correspondientes reservas: a) Espacios libres y zonas verdes de dominio y uso pblicos en proporcin no inferior a la prevista en el artculo 78. b) Equipamientos colectivos de titularidad pblica dedicados a usos tales como educativos, culturales, sanitarios, asistenciales, deportivos y administrativos. c) Infraestructuras para la prestacin en red de toda clase de servicios, cualquiera que sea el rgimen de dicha prestacin, y, en todo caso, los definitorios de la urbanizacin, en particular los de acceso rodado y peatonal, abastecimiento y suministro de agua y de energa elctrica, saneamiento, alumbrado, telecomunicaciones y aparcamiento de vehculos, as como, adems, cualesquiera otros de los que en la actualidad o en el futuro y en funcin de la evolucin tcnica, deban estar provistas toda clase de construcciones y edificaciones para su dedicacin al uso al que se destinen, con especificacin de las medidas de proteccin precisas para la garanta de su efectividad como soporte de los correspondientes servicios y de su funcionalidad, as como las previsiones generales de desarrollo de las mismas infraestructuras. d) Vas pblicas, peatonales y de circulacin rodada, que conecten y comuniquen entre s todos los elementos de la red de dotaciones garantizando su funcionamiento como una nica red. e) Equipamientos colectivos privados, tales como centros de carcter comercial, religioso, cultural, docente, deportivo, sanitario, asistencial, de servicios tcnicos y de transporte y dems equipamientos privados de inters pblico o de inters social. En ningn caso estos equipamientos podrn considerarse sustitutivos de las dotaciones pblicas. f) En caso de establecerse as por la ordenacin estructural, la dotacin residencial protegida constituida por la propiedad superficiante de los terrenos calificados para viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica, sin perjuicio de que el rgimen de ocupacin de dichas viviendas se pueda materializar en derecho de superficie o en arrendamiento.

78

Artculo 55. Reglas especficas de la ordenacin estructural

1. La definicin de la ordenacin estructural deber respetar en todo caso las siguientes reglas: a) La estrategia de la evolucin urbana y de la ocupacin del suelo deber determinar la secuencia lgica del desarrollo urbanstico mediante el establecimiento de las condiciones objetivas precisas que deban cumplirse para que sea posible la incorporacin a la trama urbana municipal de la que deba resultar toda nueva urbanizacin, definiendo as un orden bsico de prioridades para las actuaciones integradas y de requisitos a satisfacer por stas para su programacin. b) La ordenacin estructural delimitar y diferenciar los ncleos histricos existentes a los efectos de su conservacin, y los mbitos degradados a efectos de su rehabilitacin o regeneracin. No formar parte de la ordenacin estructural la red de sistemas locales que, en desarrollo de las correspondientes previsiones del planeamiento, complete la red de sistemas generales tanto en suelo urbano no consolidado como en suelo urbanizable.

2.

Artculo 56. Ordenacin urbanstica pormenorizada

1. La ordenacin urbanstica pormenorizada se define mediante el establecimiento de las siguientes determinaciones: a) La definicin de los sistemas locales, as como de su conexin e integracin en la red de sistemas generales definida por el plan general, respetando las dotaciones mnimas prescritas por esta ley para dicha red de sistemas locales. b) La delimitacin de actuaciones integradas que deban ser objeto de programacin nica respecto a las reas en suelo urbano no consolidado y a los sectores en el suelo urbanizable definidos por el planeamiento general. c) La categorizacin del suelo en suelo urbano consolidado y en suelo urbano no consolidado. d) En suelo urbano, la determinacin de los solares y las parcelas que puedan ser edificados en rgimen de actuacin aislada. e) El establecimiento de las edificabilidades fsicas pormenorizadas, disponiendo, en su caso, la relacin de usos compatibles as como los porcentajes mximos y mnimos de cada uso permitido. f) El establecimiento de los coeficientes de ponderacin entre usos tanto en suelo

79

g)

h) i)

j) k)

l)

urbano como en suelo urbanizable sectorizado, que podrn ser actualizados por los instrumentos de equidistribucin, en su caso. La precisin de todos los elementos de la construccin, y en especial los elementos bsicos definitorios de las construcciones y edificaciones, tales como alturas, nmero de plantas, vuelos, aparcamientos para vehculos y otros anlogos. La fijacin de alineaciones y rasantes. La identificacin individual de las construcciones y edificaciones que con carcter sobrevenido deban quedar en situacin de fuera de ordenacin y, por tanto, en el rgimen transitorio definido al efecto por el plan general. Los criterios para la posterior redaccin de estudios de detalle, y las condiciones y limitaciones a tener en cuenta en dicha redaccin. La parcelacin resultante de la ordenacin del plan y las condiciones y limitaciones aplicables a su posterior modificacin, con indicacin de la parcela mnima de cada mbito definido. Cualesquiera otras que se considere necesarias para completar el marco general de la ordenacin.

2.

El planeamiento de ordenacin pormenorizada en suelo urbano no consolidado y en el urbanizable deber abarcar la totalidad del rea o del sector, respectivamente, as delimitados por el plan general, independientemente de la inclusin en el mismo de suelos destinados a dotaciones pblicas de la red de sistemas generales.

Artculo 57. Red dotacional de sistemas locales

1. Se entiende por red de sistemas locales el conjunto de elementos dotacionales, en particular espacios libres, equipamientos colectivos pblicos, infraestructuras, redes de comunicacin, y equipamientos colectivos privados, definidos por la ordenacin pormenorizada, y cuya funcin se puede circunscribir al uso y servicio predominante de los residentes en un rea o sector concreto. La red de sistemas locales deber contener todos los elementos necesarios para asegurar el funcionamiento correcto y adecuado a las necesidades actuales y previstas para el mbito concreto. A tal efecto la citada red comprender los siguientes elementos: a) Zonas verdes y espacios libres, tales como parques urbanos, jardines y plazas, en proporcin no inferior a la establecida en el artculo 79. b) Equipamientos colectivos de titularidad pblica dedicados a usos tales como edu-

2.

80

c)

d)

e)

cativos, culturales, sanitarios, asistenciales, deportivos y administrativos. Se reservarn con este destino superficies no inferiores a las establecidas en el artculo 79. Infraestructuras para la prestacin en red de toda clase de servicios, cualquiera que sea el rgimen de dicha prestacin, y, en todo caso, los definitorios de la urbanizacin, en particular los de acceso rodado y peatonal, abastecimiento y suministro de agua y energa elctrica, saneamiento, alumbrado, telecomunicaciones y aparcamiento de vehculos, as como, adems, cualesquiera otros de los que en la actualidad o en el futuro y en funcin de la evolucin tcnica, deban estar provistas toda clase de construcciones y edificaciones para su dedicacin al uso al que se destinen, con especificacin de las medidas de proteccin precisas para la garanta de su efectividad como soporte de los correspondientes servicios y de su funcionalidad, as como las previsiones generales de desarrollo de las mismas infraestructuras. Vas pblicas, peatonales y de circulacin rodada, que conecten y comuniquen entre s todos los elementos de la red de dotaciones, garantizando su funcionamiento como una nica red. Equipamientos privados dedicados a usos tales como comerciales, culturales, educativos, deportivos, sanitarios, asistenciales, religiosos y de transportes, ocupando una superficie no inferior a la establecida en el artculo 79.

Artculo 58. Rango jerrquico de las determinaciones de ordenacin

1. Las determinaciones de la ordenacin urbanstica de carcter estructural tendrn el rango jerrquico propio del planeamiento general. El resto de las determinaciones contenidas en el plan general tendr el rango de la ordenacin pormenorizada. Las determinaciones de la ordenacin urbanstica pormenorizada tendrn el rango jerrquico propio del correspondiente planeamiento de desarrollo. Las determinaciones de la ordenacin pormenorizada no podrn contravenir las determinaciones de la ordenacin estructural, salvo la previa o simultnea modificacin o revisin del correspondiente plan general. En caso de contradiccin entre la ordenacin estructural y la ordenacin pormenorizada, prevalecer la ordenacin estructural establecida en el plan general.

2.

3.

4.

81

CAPTULO II

PLANES Y RESTANTES INSTRUMENTOS DE ORDENACIN URBANSTICA

Artculo 59. Clases de planes

Los planes establecen la ordenacin urbanstica en sus dos niveles de ordenacin estructural y pormenorizada, segn la siguiente clasificacin: 1. Planes de ordenacin estructural: a) Plan general de ordenacin urbana b) Plan de compatibilizacin de planeamiento general c) Plan de sectorizacin Planes de ordenacin pormenorizada: a) Planes parciales, que tienen por objeto la ultimacin de la ordenacin en sectores determinados en suelo urbanizable sectorizado, cuando as se estableciera por el plan general o el plan de sectorizacin. b) Planes especiales de ordenacin urbana, que tienen por objeto la ultimacin de la ordenacin en reas determinadas en suelo urbano, cuando as se estableciera por el plan general. c) Planes especiales, en desarrollo de la ordenacin estructural de los planes generales o autnomos respecto a los mismos, que, no alterando la edificabilidad urbanstica, tengan cualquiera de los siguientes objetos: 1. Ordenacin del litoral. 2. Ordenacin de los recintos y conjuntos histricos y artsticos, as como el establecimiento de determinaciones para la conservacin y, en su caso, para la rehabilitacin de inmuebles de inters cultural o arquitectnico. 3. La proteccin y mejora del paisaje y del medio natural, y la delimitacin y ordenacin de los ncleos rurales del trmino municipal. 4. La proteccin de la funcionalidad de las infraestructuras y las dotaciones pblicas.

2.

82

5. 6. 7.

8.

La conservacin y mejora del medio urbano o rural. Las operaciones de mejora y renovacin urbana y la creacin de dotaciones pblicas en suelo urbano. La implantacin y definicin de infraestructuras, dotaciones y equipamiento, respetando las limitaciones previstas en el artculo 28 en el supuesto de afectar al suelo no urbanizable. Cualquier otro anlogo a los anteriores.

Artculo 60. Restantes instrumentos de ordenacin urbanstica e instrumentos complementarios

1. Los estudios de detalle contribuyen al establecimiento de la ordenacin urbanstica pormenorizada, en los trminos dispuestos por esta ley. Las ordenanzas y los catlogos son instrumentos complementarios de ordenacin urbanstica.

2.

Seccin primera

Plan general de ordenacin urbana

Artculo 61. Contenido sustantivo del plan general
El plan general de ordenacin urbana establece las siguientes determinaciones de ordenacin: a) Con carcter mnimo, la ordenacin estructural del trmino municipal completo y la ordenacin pormenorizada del suelo urbano que el plan general incluya en la categora de suelo urbano consolidado. Con carcter potestativo, la ordenacin pormenorizada del suelo urbanizable sectorizado y del suelo urbano no incluido por el plan general en la categora de suelo urbano consolidado, pudiendo ser remitida en ambos supuestos a su ordenacin por planeamiento de ordenacin pormenorizada.

b)

83

Artculo 62. Documentacin

1. El contenido de los planes generales se formalizar con carcter mnimo en los siguientes documentos: a) Memoria informativa y justificativa, que deber recoger toda la informacin que contenga los elementos de juicio para el ejercicio de la potestad de planeamiento, y describir el proceso de formulacin y seleccin de alternativas para la adopcin de decisiones, el anlisis de las alegaciones, sugerencias y reclamaciones formuladas a ttulo de participacin ciudadana, y la justificacin de las soluciones asumidas. b) Memoria justificativa de cumplimiento del informe preliminar de impacto ambiental, que as mismo deber motivar la ordenacin adoptada desde el principio de desarrollo sostenible, considerando la capacidad de acogida de los suelos para el cumplimiento de las previsiones contenidas en el plan. c) Planos de informacin. d) Planos de ordenacin estructural. e) Planos de ordenacin pormenorizada. f) Estudio de viabilidad econmico-finan-ciera. Los planes generales podrn incluir as mismo los catlogos y las ordenanzas de urbanizacin y de edificacin.

2.

Seccin segunda

Compatibilizacin del planeamiento general

Artculo 63. Compatibilizacin del planeamiento general

1. Cuando las caractersticas y necesidades del desarrollo urbano en las zonas limtrofes de varios trminos municipales hagan necesario coordinar la ordenacin estructural de los planes generales afectados, y en defecto de un instrumento de ordenacin territorial que lo realice, los ayuntamientos afectados podrn acordar la elaboracin de un plan de compatibilizacin. En defecto de tal acuerdo, cualquiera de los municipios afectados podr solicitar del rgano competente del territorio histrico un informe vinculante al res-

84

pecto. En el supuesto de que la compatibilizacin afecte a varios territorios histricos, la emisin del informe le corresponder al Consejo de Gobierno, previa propuesta favorable de la Comisin de Ordenacin del Territorio. 2. El informe a que se refiere el apartado anterior se emitir en el plazo de dos meses, y determinar la incoacin del procedimiento de revisin o, en su caso, modificacin, a los efectos de la adecuada incorporacin e integracin de sus determinaciones en los planes generales afectados. El contenido de los planes de compatibilizacin del planeamiento general se formalizar, con carcter mnimo, en similares documentos que los previstos para el plan general, con la excepcin del estudio de sostenibilidad, si bien referidos exclusivamente al mbito objeto de compatibilizacin.

3.

Seccin tercera

Planes de sectorizacin

Artculo 64. Planes de sectorizacin

1. Los planes de sectorizacin son los instrumentos mediante los cuales se establecen las determinaciones de la ordenacin urbanstica estructural para acometer la transformacin urbanstica de terrenos clasificados como suelo urbanizable no sectorizado. Los planes de sectorizacin completan la ordenacin estructural del correspondiente plan general sobre el mbito de suelo urbanizable no sectorizado objeto de una iniciativa de transformacin. Para cumplir su funcin y objeto, todo plan de sectorizacin deber: a) Ser coherente, en todas sus determinaciones, con las estrategias globales para el desarrollo sostenible del territorio. b) Resolver la adecuada integracin de la nueva propuesta urbanstica en la estructura de ordenacin municipal definida por el correspondiente plan general. c) Establecer las determinaciones propias de carcter estructural a las que debern

2.

85

sujetarse las determinaciones de ordenacin pormenorizada propias del plan parcial y los instrumentos de gestin necesarios para la ejecucin.

Artculo 65. Contenido de los planes de sectorizacin

1. Los planes de sectorizacin habrn de contener, como mnimo, las siguientes determinaciones: a) La delimitacin del suelo que es objeto de sectorizacin para su transformacin urbanstica, estableciendo para el mismo las condiciones bsicas de ordenacin. b) La calificacin de los terrenos que deben formar parte de los sistemas generales, sean o no interiores al nuevo sector, de forma que se garantice su integracin en la estructura municipal y la obtencin del suelo necesario para su implantacin. c) Los compromisos concretos que garanticen el respeto de la estrategia municipal de sostenibilidad. d) Todas las determinaciones de ordenacin estructural previstas en la presente ley para el suelo urbanizable sectorizado. Los planes de sectorizacin podrn incluir como parte de su contenido la ordenacin pormenorizada completa del sector que proponen, cumpliendo los requisitos de contenido exigidos a los planes parciales, en cuyo caso ser innecesaria la redaccin, tramitacin y aprobacin de estos ltimos. Asimismo, formarn parte del plan de sectorizacin aquellos elementos exteriores al sector que se promueve e integrantes de las redes de sistemas generales que requieran definirse, ampliarse o reforzarse como consecuencia de la sectorizacin. A tales efectos, como criterio general, el plan de sectorizacin optar preferentemente por establecer intervenciones de ampliacin o mejora sobre elementos de la red de sistemas generales ya previstos en el plan general, si bien este criterio no le eximir de definir los nuevos elementos necesarios para asegurar las conexiones a las redes existentes, especialmente las de infraestructuras. El plan de sectorizacin calificar las redes de sistemas locales de los sectores. En todo caso, las superficies de los suelos calificados como sistemas locales no sern nunca inferiores a las previstas en la presente ley y disposiciones de desarrollo para los suelos clasificados como urbanizable sectorizado.

2.

3.

4.

86

5.

El plan de sectorizacin deber justificar la suficiencia de infraestructuras y servicios, tanto internos como externos al sector, en relacin con las necesidades de la propuesta.

Artculo 66. Documentacin

Los planes de sectorizacin se formalizarn, como mnimo, en los siguientes documentos: a) Memoria en la que se justificar el cumplimiento de las condiciones sobre la delimitacin de sectores y sus condiciones bsicas de ordenacin que hubieran establecido el plan general, el planeamiento territorial o las disposiciones sectoriales aplicables. Adems, se recoger toda la informacin relevante para justificar la ordenacin propuesta entre las distintas alternativas posibles. Estudio en el que se justificar la sostenibilidad del modelo de utilizacin del territorio y desarrollo urbano adoptado, as como su viabilidad en funcin de las capacidades de iniciativa y gestin y de las posibilidades econmicas y financieras pblicas y privadas. Estudios sectoriales referidos especialmente a los efectos que supone la sectorizacin sobre las redes pblicas de sistemas generales, a fin de determinar las necesidades de calificacin de suelos con este destino y de ejecucin de intervenciones de refuerzo o mejora. Memoria justificativa de cumplimiento del informe preliminar de impacto ambiental, que as mismo deber motivar la ordenacin adoptada desde el principio de desarrollo sostenible y considerar la capacidad de acogida de los suelos para el cumplimiento de las previsiones contenidas en el plan. Planos de informacin. Planos de ordenacin estructural. Planos de ordenacin pormenorizada, en su caso. Normas urbansticas, entendiendo incluidas en las mismas, en su caso, las ordenanzas de urbanizacin y edificacin.

b)

c)

d)

e) f) g) h)

87

Seccin cuarta

Planeamiento de ordenacin pormenorizada. Planes parciales y especiales

Artculo 67. mbito y contenido de los planes parciales

1. Los planes parciales establecen la ordenacin pormenorizada de un sector delimitado por el plan general o por el correspondiente plan de sectorizacin en suelo urbanizable. La superficie total de un sector deber contenerse ntegramente en suelo clasificado como urbanizable sectorizado, que no podr tener carcter discontinuo. Los sectores podrn comprender una o ms unidades de ejecucin definidas en el plan parcial o el programa de actuacin urbanizadora.

2.

Artculo 68. Documentacin de los planes parciales

El contenido de los planes parciales se formalizar en los siguientes documentos: a) Memoria informativa y justificativa, que deber recoger toda la informacin que contenga los elementos de juicio para el ejercicio de potestad de planeamiento, y describir el proceso de formulacin y seleccin de alternativas para la adopcin de decisiones, incluyendo el anlisis de las alegaciones, sugerencias y reclamaciones formuladas a ttulo de participacin ciudadana, y la justificacin de la adecuacin a la ordenacin tanto estructural como directiva establecida por el plan general. Planos de informacin. Planos de ordenacin pormenorizada. Estudio de las directrices de organizacin y gestin de la ejecucin. Normas urbansticas de desarrollo del plan general. Estudio de viabilidad econmico-financiera.

b) c) d) e) f)

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Artculo 69. mbito y contenido de los planes especiales

1. Los planes especiales establecen la ordenacin, segn los casos, para un trmino municipal completo o parte del mismo, comprendiendo una o varias clases de suelo, o para el mbito concreto o rea definida por el planeamiento general o que el propio plan delimite, en coherencia con su objeto. La ordenacin propia de los planes especiales se establece mediante las determinaciones necesarias para su objeto especfico, en los trminos que disponga, en su caso, el correspondiente plan general. Las determinaciones del plan especial se formalizarn en documentos similares que los previstos para el plan parcial, si bien ajustando su contenido a su propio objeto, junto con la documentacin exigida por la normativa de evaluacin de impacto ambiental cuando dichos planes afecten en todo o en parte al suelo clasificado como no urbanizable.

2.

3.

Artculo 70. Plan especial de ordenacin urbana

El plan especial de ordenacin urbana tiene por objeto desarrollar la ordenacin estructural del plan general mediante el establecimiento de la ordenacin pormenorizada de aquellas reas de suelo urbano para las que el plan general permite diferir dicha ordenacin. El plan especial de ordenacin urbana podr ser as mismo utilizado para modificar la ordenacin pormenorizada del suelo urbano contenida en la documentacin del plan general.

Artculo 71. Plan especial de renovacin urbana

Los planes especiales de renovacin urbana podrn tener por objeto el desarrollo de actuaciones concretas que, conservando la estructura fundamental de la ordenacin anterior y sin alterar la edificabilidad urbanstica, se encaminen a la descongestin del suelo urbano, a la creacin de dotaciones pblicas y equipamientos colectivos privados, al saneamiento de barrios, a la regeneracin y rehabilitacin urbana, a la reforma interior, a la resolucin de problemas de movilidad o de esttica, a la mejora del medio ambiente o de los servicios pblicos y a otros fines anlogos.

89

Artculo 72. Plan especial de proteccin y conservacin

1. El plan especial de proteccin y conservacin tiene por objeto completar la ordenacin establecida por los planes generales mediante normas de proteccin de elementos naturales y/o artificiales objeto de sus determinaciones. El plan especial podr establecer, en su caso, otras normas de proteccin adicional no contempladas en el plan general. La proteccin y conservacin a establecer por el plan especial se podr referir al litoral, al paisaje, al medio urbano o rural, a edificaciones, instalaciones, huertos, cultivos, espacios forestales y ecosistemas fluviales, as como a cualquier otro elemento natural o artificial. El plan especial de proteccin y conservacin deber incluir el rgimen de proteccin de los bienes culturales calificados e inventariados como tales, de acuerdo con sus correspondientes expedientes de incoacin y declaracin, y podr desarrollar dicho rgimen de proteccin de acuerdo con sus objetivos. Los planes especiales de proteccin y conservacin contendrn las determinaciones propias de la ordenacin pormenorizada y los documentos adecuados a los objetivos perseguidos por los mismos, y, como mnimo, los propios del plan parcial junto con la documentacin exigida por la normativa de evaluacin de impacto ambiental cuando dichos planes afecten en todo o en parte al suelo clasificado como no urbanizable.

2.

3.

4.

Seccin quinta

Restantes instrumentos de ordenacin urbanstica

Subseccin primera

Estudios de detalle

Artculo 73. Estudios de detalle

1. Los estudios de detalle tienen por objeto completar o adaptar las determinaciones de la ordenacin pormenorizada en cualquier clase de suelo. La necesidad o conveniencia de

90

la complementacin o adaptacin deber justificarse por los propios estudios de detalle, cuando su redaccin no est prevista por el planeamiento. 2. Las determinaciones de los estudios de detalle deben circunscribirse a: a) El sealamiento, la rectificacin o la complementacin de las alineaciones y rasantes establecidas por la ordenacin pormenorizada. b) La ordenacin de los volmenes de acuerdo con las previsiones del planeamiento correspondiente. Cuando as sea necesario o conveniente por razn de la remodelacin tipolgica o morfolgica de los volmenes, esta ordenacin puede comprender la calificacin de suelo para el establecimiento de nuevos viales o de nuevas dotaciones pblicas. c) La regulacin de determinados aspectos y caractersticas estticas y compositivas de las obras de urbanizacin, construcciones, edificaciones, instalaciones y dems obras y elementos urbanos complementarios, definidos en la ordenacin pormenorizada. Los estudios de detalle en ningn caso pueden infringir o desconocer las previsiones que para su formulacin establezca el planeamiento correspondiente. Asimismo, tampoco pueden alterar el destino del suelo, incrementar la edificabilidad urbanstica ni suprimir o reducir viales o dotaciones pblicas establecidas en el planeamiento, sin perjuicio de lo dispuesto en la letra b) del apartado anterior.

3.

Artculo 74. Documentacin

El contenido de los estudios de detalle se formalizar en los documentos siguientes: 1. Memoria que justifique el respeto de los lmites legales establecidos en el apartado 2 del artculo anterior y, en su caso, de la necesidad o conveniencia de completar o adaptar las determinaciones del plan general o del planeamiento de desarrollo. Planos de informacin. Planos de ordenacin.

2. 3.

91

Subseccin segunda

Instrumentos complementarios de la ordenacin urbanstica

Artculo 75. Ordenanzas municipales complementarias de la ordenacin urbanstica

1. Todos los ayuntamientos deben aprobar, conforme a la legislacin de rgimen local, ordenanzas de la construccin, edificacin y urbanizacin. Cuando tengan por objeto la urbanizacin, las ordenanzas municipales deben regular las caractersticas y calidades mnimas, los contenidos mnimos de los proyectos, su aprobacin y ejecucin material, la recepcin y el mantenimiento de todas las obras de urbanizacin, incluido el mobiliario urbano. Las ordenanzas municipales establecern las condiciones de accesibilidad para personas de movilidad reducida que deben cumplir las obras de urbanizacin, tomando como mnimas las que la legislacin vigente prescriba. Cuando tengan por objeto las construcciones y edificaciones, las ordenanzas municipales deben regular pormenorizadamente los aspectos morfolgicos y estticos, los requisitos de seguridad, estabilidad, estanqueidad, accesibilidad, salubridad y funcionalidad, y las restantes condiciones no definitorias ni de la edificabilidad urbanstica ni del destino del suelo que sean exigibles, junto con las determinadas por la ordenacin establecida por los planes, para la autorizacin de los correspondientes actos de construccin o edificacin. Las ordenanzas municipales procurarn introducir criterios de eficiencia energtica, reduccin de emisiones contaminantes y arquitectura bioclimtica. A los efectos de esto ltimo, las ordenanzas municipales incluirn en su memoria justificativa un estudio de los condicionantes fsicos y climticos en el territorio municipal, como vientos dominantes, zonas de soleamiento o composicin geolgica, que servirn de fundamento para la introduccin en su regulacin de criterios de arquitectura bioclimtica, como la orientacin de los edificios, la relacin entre espacio libre y altura del edificio, el aislamiento trmico o las condiciones de aireacin de las edificaciones.

2.

3.

4.

92

Artculo 76. Catlogos. Documentacin

1. Los catlogos inventaran e identifican los bienes naturales o artificiales objeto de proteccin por la ordenacin urbanstica, recogiendo sus caractersticas, precisando, en su caso, la categora o calificacin que les corresponde, de acuerdo con la legislacin aplicable, y especificando el plan que contiene las determinaciones reguladoras de su proteccin. Sin perjuicio de su independencia, los catlogos, pueden tramitarse y aprobarse simultneamente con el plan general. El contenido de los catlogos se formalizar como registro administrativo accesible, incluso por medios telemticos, con informacin suficiente sobre la situacin, caractersticas y rgimen de proteccin de los bienes incluidos.

2.

3.

93

CAPTULO III

CUANTAS Y ESTNDARES

Artculo 77. Lmites a la edificabilidad urbanstica

1. En aquellas reas de suelo urbano no consolidado cuya ejecucin se realice mediante actuaciones integradas con uso predominantemente residencial, la edificabilidad fsica mxima sobre rasante destinada a usos distintos de los de las dotaciones pblicas no podr superar la que resulte de la aplicacin del ndice de 2,3 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo a la superficie del rea, sin computar al efecto el suelo destinado a sistemas generales. Cuando en operaciones de reforma y renovacin urbana el respeto de las caractersticas parcelarias y morfolgicas y de los tipos edificatorios no permita razonablemente el cumplimiento de la edificabilidad urbanstica mxima anteriormente indicada, se podrn prever excepcionalmente edificabilidades urbansticas superiores, previo informe favorable de la Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco y autorizacin del Consejo de Gobierno. En cada uno de los sectores de suelo urbanizable con uso predominante residencial, la edificabilidad fsica mxima sobre rasante destinada a usos distintos de los de las dotaciones pblicas no podr superar la que resulte de la aplicacin del ndice de 1,30 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo a la superficie del sector, sin computar al efecto el suelo destinado a sistemas generales. Este ndice quedar fijado en 1,10 en aquellos municipios de poblacin de poblacin igual o inferior a 7.000 habitantes y que no se encuentren incluidos en las reas funcionales, definidas por las Directrices de Ordenacin del Territorio, que comprenden los municipios de Bilbao, Donostia-San Sebastin y Vitoria-Gasteiz. As mismo, en cada rea de suelo urbano no consolidado, cuya ejecucin se realice mediante actuaciones integradas, y en cada uno de los sectores de suelo urbanizable con uso predominante residencial, la edificabilidad fsica mnima sobre rasante destinada a usos distintos de los de las dotaciones pblicas no podr ser inferior con carcter gene-

2.

3.

4.

94

ral a la que resulte de la aplicacin del ndice de 0,4 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo a la superficie del rea o del sector, sin computar al efecto el suelo destinado a sistemas generales. No obstante, en supuestos en los que los desarrollos urbansticos tengan por objeto superficies de suelo con una pendiente media igual o superior al 15 %, este ndice quedar fijado en 0,3 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo. En los municipios no obligados a realizar reserva de suelo para vivienda protegida, conforme a esta ley, la edificabilidad fsica mnima no ser inferior a la resultante de la aplicacin del ndice de 0,25 metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo. 5. En el caso de reas de suelo urbano no consolidado y de sectores de suelo urbanizable con uso predominante industrial o terciario, la edificacin habr de ocupar al menos un 30 % de la superficie total del rea o sector. Con carcter excepcional, y cuando las circunstancias urbansticas del municipio as lo exijan, el Consejo de Gobierno, previo dictamen favorable de la Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco, podr autorizar el incremento de la edificabilidad urbanstica mxima prevista en el apartado 3 de este artculo en una cuanta mxima del 10 %, o la disminucin de la edificabilidad urbanstica mnima prevista en el apartado 4 de este artculo en una cuanta mxima de un 20 %.

6.

Artculo 78. Estndares mnimos para reserva de terrenos y derechos destinados a dotaciones pblicas de la red de sistemas generales
1. La ordenacin estructural de los planes generales de ordenacin urbana deber destinar a dotaciones pblicas de la red de espacios libres para el uso de zonas verdes y parques urbanos una superficie de suelo no inferior a cinco metros cuadrados por habitante previsto en el planeamiento, incluida la superficie ya existente. Esta reserva no computar a los efectos de la letra a) del apartado 2 del artculo siguiente. A los solos efectos de lo dispuesto en el prrafo anterior, se establece la correlacin de un habitante por 25 metros cuadrados de superficie construida destinada al uso de vivienda en suelo urbano y urbanizable. Esta equivalencia podr ser revisada mediante normativa reglamentaria en funcin de la evolucin de la estructura familiar y de las caractersticas medias de las viviendas.

2.

95

3.

La ordenacin estructural de los planes generales de ordenacin urbana podr reservar con destino a dotacin residencial protegida la propiedad superficiante de los terrenos calificados para viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin oficial, sin perjuicio de que el rgimen de ocupacin de dichas viviendas se pueda materializar bien en derecho de superficie bien en arrendamiento.

Artculo 79. Estndares mnimos para reserva de terrenos destinados a dotaciones y equipamientos de la red de sistemas locales en suelo urbano y urbanizable
1. Reglamentariamente se definirn las reservas mnimas de terrenos para las dotaciones pblicas por usos de la red de sistemas locales en suelo urbano no consolidado. La ordenacin pormenorizada de sectores de suelo urbanizable cuyo uso predominante sea el residencial deber establecer, con el carcter de mnimas, las reservas de terrenos siguientes: a) Para dotaciones pblicas de la red de sistemas locales: 10 metros cuadrados de suelo por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo sobre rasante destinada a usos distintos de los de las dotaciones pblicas. La superficie de la reserva destinada a zonas verdes y espacios libres no ser, en ningn caso, inferior al 15 % de la superficie total del sector, sin computar en dicha superficie los sistemas generales incluidos en el sector. b) Para aparcamiento de vehculos: 0,35 plazas por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo sobre rasante destinada a usos distintos de los de las dotaciones pblicas en parcelas de titularidad privada, y 0,15 plazas por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo, computado de igual modo, en terrenos destinados a dotaciones pblicas. Con carcter reglamentario se establecern las caractersticas de dichos aparcamientos de las dotaciones pblicas. c) Para equipamientos privados de la red de sistemas locales: un metro cuadrado de superficie de techo por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo sobre rasante destinado a usos distintos de los de las dotaciones pblicas. d) Para vegetacin: plantacin o conservacin de un rbol por cada nueva vivienda en suelo de uso residencial y por cada incremento de cien metros cuadrados de construccin en suelo industrial o terciario dentro del correspondiente mbito objeto de incremento de edificabilidad urbanstica. Este estndar para vegetacin ser aplicable igualmente al suelo urbano.

2.

96

3.

La ordenacin pormenorizada de sectores de suelo urbanizable cuyo uso predominante sea el industrial o el terciario deber establecer, con el carcter de mnima, una reserva de terrenos para dotaciones pblicas de la red de sistemas locales en cuanta no inferior al 12 % de la superficie total del sector, deducidos los terrenos destinados a dotaciones pblicas de la red de sistemas generales, destinndose la mitad de dicha reserva a zonas verdes. La distribucin por usos concretos de las reservas para dotaciones pblicas y equipamientos privados de la red de sistemas locales a que se refieren los dos nmeros anteriores ser la que se establezca reglamentariamente. Queda prohibida toda dispensa, minoracin o transferencia a otro sector o mbito de actuacin de los estndares previstos en este artculo.

4.

5.

Artculo 80. Estndares y cuantas mnimas de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica
1. El planeamiento urbanstico municipal determinar la reserva de terrenos calificados con destino a viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica, que, como mnimo, atender a los estndares y cuantas que se sealan en los apartados siguientes. En aquellas reas de suelo urbano no consolidado cuya ejecucin se prevea mediante actuaciones integradas de uso predominantemente residencial, la ordenacin urbanstica de los planes generales y, en su caso, de los planes especiales deber calificar con destino a viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica los terrenos precisos para materializar como mnimo el 40 % del incremento de la edificabilidad urbanstica de uso residencial, respecto de la previamente materializada, que se establezca en cada rea. Este porcentaje se desglosa en un mnimo del 20 % de la edificabilidad urbanstica de uso residencial para la construccin de viviendas de proteccin oficial de rgimen general y especial, y el restante porcentaje hasta alcanzar el 40 % con destino a viviendas de proteccin oficial de rgimen tasado. La edificabilidad urbanstica admitida para las viviendas de proteccin oficial de rgimen tasado podr ser sustituida por viviendas tasadas municipales en los trminos establecidos en la disposicin adicional octava. En cada sector suelo urbanizable de uso preferentemente residencial, la ordenacin urbanstica de los planes generales, de los planes de sectorizacin y, en su caso, de los

2.

3.

97

planes parciales deber calificar con destino a viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica los terrenos precisos para materializar como mnimo el 75 % del incremento de la edificabilidad urbanstica de uso residencial, respecto de la previamente materializada, que se establezca en cada sector. Este porcentaje se desglosa en un mnimo del 55 % de la edificabilidad urbanstica de uso residencial para la construccin de viviendas de proteccin oficial de rgimen general y especial, y el restante porcentaje hasta el 75 %, con destino a viviendas de proteccin oficial de rgimen tasado. La edificabilidad urbanstica admitida para las viviendas de proteccin oficial de rgimen tasado podr ser sustituida por viviendas tasadas municipales en los trminos establecidos en la disposicin adicional octava. 4. El cumplimiento de la edificabilidad urbanstica mnima de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica se realizar individualmente por cada sector, rea o unidad de ejecucin, salvo que el planeamiento general establezca en su revisin las determinaciones para cumplir de forma diferente los estndares fijados en esta ley, bien en el conjunto del suelo urbano no consolidado y urbanizable o bien entre ambas clases de suelo, o entre distintos sectores, reas o unidades de ejecucin. En este ltimo supuesto ser necesario que el departamento de la Administracin autnoma competente en materia de vivienda autorice la opcin elegida en el planeamiento para garantizar una calificacin equilibrada de las reservas que evite los riesgos de la segregacin socio espacial. Reglamentariamente se determinar, en municipios obligados por esta ley a reservar suelo para viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica, la exencin de dicha obligacin de reserva para determinadas unidades de ejecucin por razn del nmero de viviendas posibilitadas. Las viviendas resultantes de dicha unidad de ejecucin se debern destinar a viviendas de rgimen tasado municipal. Adems, y a instancia del ayuntamiento afectado, el departamento de la Administracin autnoma del Pas Vasco competente en materia de vivienda, previo informe favorable de la Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco, podr aprobar en expedientes de modificacin el cumplimiento global de los estndares mnimos de viviendas de proteccin pblica mediante transferencias de viviendas. En todo caso, ser requisito imprescindible para autorizar dicha transferencia que se garantice, en el momento de la realizacin de dicha solicitud, la ejecucin previa o simultnea de un nmero de viviendas de proteccin pblica proporcional a la diferencia de valores entre las viviendas libres de los mbitos objeto de la transferencia.

5.

6.

98

Artculo 81. Estndares y cuantas mnimas de reservas para alojamientos dotacionales

1. El planeamiento urbanstico de municipios con poblacin igual o superior a 20.000 habitantes deber calificar en mbitos de uso predominantemente residencial con destino a alojamientos dotacionales una superficie de suelo no inferior a 1,5 metros cuadrados por cada incremento de 100 metros cuadrados de techo de uso residencial o, en defecto de su determinacin, por cada nueva vivienda prevista en el planeamiento, o, en su caso, un porcentaje que d lugar, al menos, a dos parcelas independientes. La localizacin concreta de estos alojamientos dotacionales se realizar por la ordenacin urbanstica pormenorizada en desarrollo de las determinaciones establecidas por la ordenacin estructural. Los terrenos calificados, por aplicacin de lo dispuesto en el apartado primero, para alojamientos dotacionales sern cedidos en un 75 % a favor de la Administracin autonmica y en un 25 % a favor del ayuntamiento, salvo que ste decida reservarse un porcentaje mayor.

2.

3.

Artculo 82. Municipios con obligacin de reserva para viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica
1. La obligacin de reserva de suelo para destino a vivienda sometida a algn rgimen de proteccin pblica establecida en el artculo 80 se extiende con carcter general a los municipios de ms de 3.000 habitantes y a los municipios que cuenten con ncleos continuos de suelo urbano que alberguen una poblacin superior a 2.000 habitantes. A los efectos de lo establecido en este artculo, en los municipios de estructura concejil la cuanta de la poblacin se calcular por cada ncleo de poblacin y no por el valor agregado de la misma en el municipio. Sin perjuicio de lo establecido en los dos nmeros anteriores, el consejero o consejera competente en materia de vivienda podr incluir singularmente, mediante orden dictada al efecto, a los municipios que se estimen necesarios por aconsejarlo as la ordenacin territorial y la situacin del mercado de la vivienda. La resolucin correspondiente se aprobar previa audiencia, por el plazo de un mes, a la diputacin foral y los municipios afectados.

2.

3.

99

Artculo 83. Mantenimiento de densidades y estndares

Los terrenos que se clasifiquen como urbanos por ejecucin del planeamiento quedan sujetos a la limitacin de mantener en los mbitos que se delimiten en futuras modificaciones de planeamiento, realizadas de forma independiente a los procesos de revisin de su planeamiento general, las edificabilidades urbansticas mnimas y mximas as como las superficies de reserva de terrenos para dotaciones pblicas de la red de sistemas locales establecidos para el suelo urbanizable, en los trminos previstos en los artculos 105 y 146 de esta ley.

100

CAPTULO IV

TRAMITACIN Y APROBACIN DEL PLANEAMIENTO Y DE LOS RESTANTES INSTRUMENTOS DE ORDENACIN URBANSTICA

Seccin primera

Competencias y facultades comunes a la formacin y aprobacin del planeamiento urbanstico

Artculo 84. Formulacin del planeamiento y de los instrumentos urbansticos

1. Los rganos y entidades administrativas gestoras de intereses pblicos, los concesionarios de servicios pblicos y los particulares prestarn su concurso a la redaccin del planeamiento y los restantes instrumentos urbansticos, incluidos los de ejecucin, y al efecto facilitarn los documentos y la informacin necesaria a los encargados de la misma, y, en todo caso, a las entidades locales, los rganos forales de los territorios histricos y la Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco. Las administraciones medioambientales, en particular, debern facilitar los elementos o condicionantes que deban tenerse en cuenta por el planeamiento. Los rganos de las administraciones pblicas competentes para formular planes e instrumentos de ordenacin y ejecucin urbanstica y sus correspondientes proyectos de urbanizacin y obras podrn efectuar en fincas particulares, con arreglo a la legislacin de expropiacin forzosa, las ocupaciones temporales necesarias para la redaccin del plan, instrumento o proyecto de que se trate. En el acuerdo de formulacin del correspondiente plan o instrumento urbanstico o, en su caso, en el trmite de admisin del presentado ante la administracin competente para

2.

3.

4.

101

su tramitacin, se determinarn las medidas y actuaciones precisas para fomentar la coordinacin administrativa y el programa de participacin ciudadana en el proceso de su elaboracin, tramitacin y aprobacin.

Artculo 85. Suspensin del otorgamiento de licencias

1. Las administraciones competentes para la aprobacin inicial de los planes urbansticos podrn acordar la suspensin, por el plazo mximo de un ao, del otorgamiento de toda clase de aprobaciones, autorizaciones y licencias urbansticas para mbitos o usos determinados, a los efectos de la elaboracin o, en su caso, la modificacin o revisin de dichos planes desde su aprobacin inicial, en todo caso, o desde la adopcin del acuerdo de formulacin del avance. Para su eficacia, el acuerdo de suspensin a que se refiere el prrafo anterior deber ser publicado en el boletn oficial del territorio histrico correspondiente y en el diario o diarios de mayor difusin en el mismo. El acuerdo de aprobacin inicial de los planes urbansticos determinar la suspensin, por el plazo mximo de dos aos en el caso de que el acuerdo se refiera a planes generales, y de un ao en todos los restantes casos, del otorgamiento de toda clase de aprobaciones, autorizaciones y licencias en los mbitos en las que las nuevas determinaciones previstas supongan modificacin del rgimen urbanstico vigente. Esta suspensin sustituir la medida a que se refiere el prrafo primero cuando la misma se hubiera adoptado previamente. La suspensin se extingue por el mero transcurso del plazo mximo para el que haya sido adoptada y, en todo caso, con la aprobacin definitiva del plan en tramitacin, si sta fuera anterior. Extinguidos los efectos de la suspensin en cualquiera de los supuestos previstos, no podrn acordarse nuevas suspensiones, en el mismo mbito espacial y por idntica finalidad, en el plazo de cinco aos. Los peticionarios de licencias solicitadas en debida forma con anterioridad a la publicacin de la suspensin tendrn derecho a ser indemnizados del coste de los proyectos. No habr derecho a la devolucin del coste del proyecto cuando la peticin no se ajuste a

2.

3.

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6.

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derecho por ser contraria a la normativa o a la ordenacin territorial y urbanstica vigentes a la fecha de la solicitud. 7. El derecho a exigir la devolucin del coste del proyecto quedar en todo caso en suspenso hasta que, aprobado definitivamente el plan de que se trate, se demuestre la incompatibilidad de dicho proyecto con sus determinaciones.

Artculo 86. Estudios previos

1. Las administraciones y las entidades pblicas interesadas podrn elaborar y aprobar estudios de carcter previo a la redaccin de los planes urbansticos o a la realizacin de cuantas otras acciones fueran pertinentes a este respecto, con la finalidad de identificar la necesidad o procedencia de la realizacin de determinadas actuaciones urbansticas, precisar su mbito y caractersticas, identificar su carcter municipal o su incidencia o inters supramunicipal y definir los instrumentos ms adecuados para su ordenacin o su proyectacin. La aprobacin de los estudios previos slo tendr efectos administrativos internos preparatorios de los planes o proyectos que correspondan.

2.

Artculo 87. Avances de planeamiento urbanstico

1. Las administraciones pblicas competentes para formular los planes generales debern elaborar avances que definan los criterios, objetivos, alternativas y propuestas generales de la ordenacin a establecer y que sirvan de orientacin para la redaccin de dichos planes cuando se pretenda la primera elaboracin del plan general o cuando se proyecte la revisin total o parcial de uno vigente. En supuestos de modificacin la elaboracin del avance ser potestativa. La aprobacin del avance previsto en el prrafo anterior tendr efectos administrativos internos preparatorios de la redaccin del correspondiente plan urbanstico. El avance incluir el estudio de evaluacin conjunta de impacto ambiental con el contenido definido reglamentariamente.

2.

3.

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Artculo 88. Efectos de la aprobacin o, en su caso, resolucin sobre el planeamiento urbanstico

La aprobacin de los planes urbansticos o, en su caso, la resolucin que ponga fin al pertinente procedimiento administrativo producir, de conformidad con su contenido: a) La vinculacin de los terrenos, las instalaciones, las construcciones y las edificaciones al destino que resulte de su clasificacin, categorizacin y calificacin y al rgimen urbanstico que consecuentemente les sea de aplicacin. La declaracin en situacin de fuera de ordenacin de las instalaciones, construcciones y edificaciones erigidas con anterioridad que resulten disconformes con la nueva ordenacin en los trminos del plan de que se trate. La obligacin de cumplimiento de sus disposiciones por todos los sujetos, pblicos y privados. La ejecutividad de sus determinaciones a los efectos de la aplicacin por la Administracin pblica de cualquier medio de ejecucin forzosa. La declaracin de utilidad pblica y la necesidad de ocupacin de los terrenos, a efectos expropiatorios, de las instalaciones, construcciones y edificaciones correspondientes cuando as sea preciso, para la ejecucin de las obras pblicas ordinarias previstas en el plan correspondiente o de las actuaciones previstas en ste que deban ejecutarse por expropiacin. Se entendern incluidos en todo caso los terrenos precisos para las conexiones exteriores con las redes, sistemas de infraestructuras y servicios generales. La declaracin a que se refiere el prrafo anterior se entiende sin perjuicio de la que sea procedente en cada caso para las obras o los servicios pblicos no urbansticos de conformidad con la legislacin sectorial que los regule.

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c)

d)

e)

Artculo 89. Publicacin y vigencia

1. La aprobacin de los planes urbansticos obligar a la administracin pblica que la haya realizado a dar publicidad a su contenido, y cualquier persona tendr derecho a consultar su documentacin.

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2.

En las diputaciones forales existir un registro administrativo del planeamiento urbanstico. Los planes urbansticos y sus modificaciones y revisiones se remitirn por los ayuntamientos para su depsito en el registro de la correspondiente diputacin foral, con carcter previo a la publicacin a que se refiere el nmero 5 del presente artculo. Las copias de los documentos de los planes urbansticos expedidas por el registro acreditan a todos los efectos legales el contenido de los mismos. Los registros a que se refieren los dos prrafos anteriores, que debern estar establecidos en soporte informtico y convencional, estarn conectados entre s para formar el Registro Vasco de Planeamiento gestionado por el departamento competente en materia de ordenacin del territorio. En todo caso, debern organizarse de forma que tengan suficiente capacidad de gestin para garantizar la consulta por cualquier persona de la documentacin integrante del planeamiento depositado. Se publicar en el boletn oficial del territorio histrico el contenido ntegro de los acuerdos de aprobacin definitiva y, cuando menos, de las normas urbansticas, y los acuerdos de suspensin de licencias y su levantamiento, con indicacin de haberse producido el depsito del correspondiente plan urbanstico en el registro a que se refieren los nmeros anteriores, por disposicin del rgano que los haya adoptado y para la produccin por los correspondientes planes urbansticos de los efectos previstos en el artculo anterior y para su entrada en vigor. El acuerdo de aprobacin definitiva se publicar, adems, en el diario o diarios de mayor difusin en el territorio histrico correspondiente. Las determinaciones de ordenacin de los planes urbansticos mantendrn su vigencia hasta el momento de la entrada en vigor de su revisin o modificacin.

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Seccin segunda

Tramitacin y aprobacin de planes generales y de planes de compatibilizacin y sectorizacin

Artculo 90. Formulacin y tramitacin del plan general
1. La formulacin del plan general corresponde al ayuntamiento. Acordada su redaccin, se solicitar de los rganos del Gobierno Vasco y de la diputacin foral correspondiente con competencias sobre proteccin civil, el medio ambiente, el patrimonio cultural y el medio natural la informacin sobre riesgos existentes y los condicionantes medioambientales, de proteccin del patrimonio cultural y del medio natural que deban ser respetados por su ordenacin, la cual se suministrar, acompaada de su justificacin tcnica y jurdica, en un plazo no superior a dos meses. Los ayuntamientos alaveses, en un plazo no superior a dos meses desde el acuerdo de redaccin del plan general, solicitarn de las juntas administrativas de su trmino informe en relacin con los criterios que deban ser tenidos en cuenta para la ordenacin de los servicios y bienes de titularidad concejil y cualquier otro a considerar en la formulacin del plan general. Dicho informe se emitir en un plazo no superior a dos meses, y la omisin de su requerimiento ser causa suficiente para la suspensin del acto de aprobacin definitiva del proyecto de plan general. Una vez elaborado el avance, el ayuntamiento acordar su exposicin al pblico durante el plazo mnimo de dos meses, en el que se podrn presentar sugerencias y alternativas. La exposicin pblica ser anunciada en el boletn del territorio histrico y en el diario o diarios de mayor difusin o de mayor circulacin del territorio. El avance se remitir a los ayuntamientos colindantes para su conocimiento, y en el caso de los municipios alaveses tambin a las juntas administrativas de su trmino, para su conocimiento e informe, en relacin con los aspectos bsicos de la ordenacin estructural propuesta. A la vista del resultado de la exposicin y participacin pblica e institucional, se adoptarn por el ayuntamiento los criterios y objetivos que servirn de base para redactar el plan general. Cuando los criterios y objetivos adoptados discrepen del contenido del informe de la evaluacin conjunta de impacto ambiental, se motivar expresamente la decisin adoptada.

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3.

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5.

El ayuntamiento aprobar inicialmente el plan general, y lo someter a informacin pblica por medio de su publicacin en el boletn del territorio histrico al que pertenezca el municipio y en el diario o diarios de mayor difusin o de mayor circulacin del territorio, por el plazo de un mes a partir de la ltima publicacin. Igualmente se notificar la aprobacin inicial, para su conocimiento e informe, a las administraciones pblicas con competencias sectoriales, y en el caso de los ayuntamientos alaveses tambin a las juntas administrativas del municipio. El ayuntamiento, a la vista del resultado de la informacin pblica, proceder a la aprobacin provisional del plan general con las modificaciones que procedieran. No obstante, si las citadas modificaciones significasen un cambio sustancial en la ordenacin estructural inicialmente prevista, el ayuntamiento acordar su nueva aprobacin inicial y la apertura de un nuevo perodo de informacin pblica previo a la aprobacin provisional. En el caso de lava, el ayuntamiento dar cuenta del acuerdo de aprobacin provisional, con remisin completa del contenido de dicho acuerdo, a las juntas administrativas del municipio.

6.

7.

Artculo 91. Aprobacin definitiva del plan general

1. La competencia para la aprobacin definitiva de los planes generales corresponde a los ayuntamientos en los municipios con poblacin superior a 7.000 habitantes, y a las diputaciones forales en los dems supuestos, en ambos casos previo informe de la Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco. El plan general, una vez aprobado provisionalmente por el ayuntamiento, se remitir por este a la Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco. La comisin emitir informe, que ser vinculante en lo referente a la acomodacin del plan general a los instrumentos de ordenacin territorial y a todos aquellos aspectos sectoriales que, con arreglo a la normativa aplicable y a proyectos de carcter supramunicipal aprobados, resulten de la competencia de la Administracin estatal, autonmica o foral, incluido el informe de evaluacin conjunta de impacto ambiental. Transcurridos tres meses a partir de su recepcin por la comisin sin emitir el informe, se podr proseguir el trmite. En ningn caso se podr aprobar definitivamente un plan

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3.

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general sin la emisin del informe de la Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco o sin el transcurso del plazo para su emisin, y los planes generales aprobados sin respetar este precepto sern nulos de pleno derecho. No obstante, el informe emitido fuera de plazo podr no ser tenido en cuenta en la aprobacin definitiva. 4. Realizadas las modificaciones oportunas, el ayuntamiento aprobar definitivamente el plan general o, en su caso, remitir el expediente al rgano foral para su aprobacin definitiva en el plazo de tres meses. El ayuntamiento o la diputacin foral, segn corresponda, podrn aprobar definitivamente el plan, suspender su aprobacin definitiva, o desestimarla motivadamente. La desestimacin podr ser parcial en las condiciones establecidas en este artculo. La aprobacin definitiva del plan podr ser parcial si las objeciones del informe de la Comisin de Ordenacin del Territorio afectan a zonas o a determinaciones concretas que no impiden una aplicacin coherente del resto del plan. La desestimacin o la suspensin habrn de ser motivadas bien en razones de estricta legalidad, con indicacin expresa de los preceptos infringidos, bien en afectacin a intereses supramunicipales, con expresin de los mismos. Cuando la competencia sea de las diputaciones forales, ser nula de pleno derecho la denegacin o suspensin que se base exclusivamente en aspectos o materias de inters estrictamente municipal. No obstante lo previsto en el primer apartado de este artculo, la diputacin foral podr delegar la competencia de aprobacin definitiva de planes generales a los municipios de poblacin igual o inferior a 7.000 habitantes o entidades pblicas supramunicipales de los que aquellas sean miembros, siempre que unos y otros dispongan de servicios tcnicos suficientes para tal cometido y acepten la delegacin.

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8.

Artculo 92. Formulacin, tramitacin y aprobacin del plan de compatibilizacin

1. Cuando un plan de ordenacin urbanstica afecte territorialmente a ms de un municipio, la formulacin y tramitacin podr corresponder a una sola de las entidades locales afectadas, en los trminos del acuerdo, en su caso, alcanzado entre las mismas.

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2.

En defecto de acuerdo, el rgano foral si afectase a un solo territorio histrico, o el autonmico si afectase a ms de uno, conceder un plazo de dos meses para alcanzarlo. Transcurrido dicho plazo sin que se produzca, se formular, tramitar y aprobar por parte de la administracin foral o autonmica, segn corresponda, un plan de compatibilizacin en cuya tramitacin se deber dar audiencia a las entidades locales implicadas. El anuncio de exposicin al pblico de la aprobacin inicial y la publicacin de su aprobacin definitiva se realizar en los boletines y en el diario o diarios de mayor circulacin de los territorios histricos afectados. El plan de compatibilizacin, en la medida en que afecta a determinaciones de ordenacin estructural, se someter al informe de la Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco.

3.

4.

Artculo 93. Autorizacin previa a la formulacin del plan de sectorizacin

1. Los interesados en la sectorizacin del suelo urbanizable no sectorizado previsto en el plan general, previamente a la formulacin del preceptivo plan de sectorizacin regulado en esta ley, habrn de dirigirse por escrito a la Administracin municipal en solicitud de que se autorice, de manera expresa, la iniciativa de formulacin del mencionado plan. Al escrito de solicitud sealado en el apartado anterior los interesados habrn de acompaar la documentacin tcnica precisa en la que se describa, motive y justifique, con el suficiente detalle, la viabilidad urbanstica, tcnica, econmica, ambiental y jurdica de la iniciativa de sectorizacin pretendida, en atencin a la totalidad de las determinaciones previstas en esta ley como contenido de los planes de sectorizacin. Recibida la solicitud, el ayuntamiento resolver sobre si la misma rene las condiciones legales mnimas indispensables para su toma en consideracin, y en caso afirmativo se someter a informacin pblica por un plazo de un mes a efectos de la formulacin de las alegaciones escritas que se consideren oportunas. Por el contrario, si la documentacin formulada careciera de la acreditacin de los requisitos de viabilidad exigidos, proceder el ofrecimiento, en su caso, de un plazo de veinte das hbiles para su subsanacin, con advertencia del archivo de las actuaciones sin ms trmite.

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3.

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4.

Una vez cumplimentado el trmite de informacin pblica previsto en el prrafo que antecede, el ayuntamiento resolver tomar en consideracin la iniciativa autorizando al solicitante para la formulacin del plan de sectorizacin, o desestimarla motivadamente, lo que habr de ser notificado en los trminos previstos en la legislacin de procedimiento administrativo. El expediente de autorizacin habr de ser definitivamente resuelto y notificado en el plazo mximo de tres meses desde la fecha en que se produjo la solicitud, salvo interrupciones debidas a la subsanacin de defectos, cuya duracin se adicionar, en su caso, al mencionado plazo de tres meses. Transcurrido el plazo sin comunicarse resolucin alguna, se entender autorizada la iniciativa en los trminos solicitados.

5.

Artculo 94. Formulacin y tramitacin del plan de sectorizacin

1. Los planes de sectorizacin podrn ser formulados de oficio por la Administracin municipal, o bien, previa la autorizacin prevista en el artculo anterior, a instancia de otras administraciones pblicas o de particulares. Los planes de sectorizacin, en cuanto instrumentos que gozan de la misma jerarqua que el planeamiento general, se formularn y tramitarn conforme al mismo procedimiento previsto para los planes generales.

2.

Seccin tercera

Tramitacin y aprobacin de planes parciales y especiales

Artculo 95. Tramitacin de los planes parciales

1. La formulacin del plan parcial corresponde en principio a los ayuntamientos, y puede realizarla tambin cualquier otra persona fsica o jurdica. El ayuntamiento acordar, o denegar motivadamente, la aprobacin inicial del plan parcial. Una vez aprobado inicialmente lo someter a informacin pblica, con publicacin

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del acuerdo de aprobacin inicial en el boletn oficial del territorio histrico al que pertenezca el municipio y en el diario o diarios de mayor tirada en el territorio, por el plazo mnimo de veinte das a partir de la ltima publicacin. Si se trata de un municipio del territorio histrico de lava, notificar el acuerdo de aprobacin inicial a las juntas administrativas territorialmente afectadas, con remisin de una copia completa del expediente administrativo y tcnico del plan en la parte del mismo que les afecte, para la emisin de informe en el plazo de veinte das, transcurrido el cual sin contestacin o resolucin se podr proseguir el trmite. La omisin del requerimiento de este informe concejil ser causa suficiente para la suspensin de la aprobacin definitiva. 3. A la vista de las alegaciones formuladas en el periodo de informacin pblica, el ayuntamiento adoptar la aprobacin provisional o definitiva con las modificaciones que procedieran. Si las modificaciones fuesen sustanciales, se redactar un nuevo texto refundido del plan parcial, que volver a ser aprobado inicialmente y se abrir un nuevo periodo de informacin pblica. El plazo para acordar en sede municipal la aprobacin provisional o definitiva, segn corresponda, no podr exceder de seis meses desde la aprobacin inicial. Transcurrido este plazo sin comunicar la pertinente resolucin, en el supuesto de que dicho plan parcial hubiera sido presentado a instancia de parte, el interesado podr entenderlo desestimado. En el caso de municipios con poblacin igual o inferior a 3.000 habitantes, una vez adoptado el acuerdo de aprobacin provisional, se remitir, en un plazo no superior a diez das desde su adopcin, a la diputacin foral correspondiente para su aprobacin definitiva. En el caso de municipios con poblacin superior a 3.000 habitantes, la segunda aprobacin municipal tendr el carcter de aprobacin definitiva. Sin perjuicio de lo previsto en los prrafos anteriores de este artculo, la diputacin foral podr delegar la aprobacin definitiva de los planes parciales en los ayuntamientos de municipios de poblacin igual o inferior a 3.000 habitantes o en entidades pblicas supramunicipales de las que sean miembros, siempre que dispongan de servicios tcnicos suficientes para tal cometido y acepten la delegacin. Igualmente, los ayuntamientos de municipios de ms de 3.000 habitantes podrn delegar la aprobacin definitiva de los planes parciales en entidades pblicas supramunicipales con

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competencias estatutarias para ello, o en la diputacin foral, siempre que acepten la delegacin.

Artculo 96. Aprobacin definitiva del plan parcial

1. La aprobacin definitiva del plan parcial podr ser denegada por ser contrario a las determinaciones de la presente ley, de los instrumentos de ordenacin del territorio o del plan general, o a las disposiciones de la legislacin sectorial, o por incumplimiento de exigencias procedimentales, documentales y materiales establecidas por el ordenamiento jurdico. En todo caso, ser de aplicacin a los planes parciales lo establecido en los prrafos 5, 6 y 7 del artculo 91. El acuerdo de aprobacin definitiva podr condicionarse a la inclusin de modificaciones en las determinaciones del plan parcial, siempre que no afecten sustancialmente a su contenido, y condicionar su publicacin a la presentacin del texto refundido que las recoja. En caso contrario, se denegar su aprobacin. La aprobacin definitiva se producir, en el caso de municipios con poblacin igual o inferior a 3.000 habitantes, en un plazo no superior a dos meses desde la entrada del expediente en el registro del rgano foral correspondiente. En el supuesto de no haber recado la aprobacin definitiva en dicho plazo, el ayuntamiento o el promotor podr entenderla desestimada.

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Artculo 97. Tramitacin y aprobacin de planes especiales

1. Los planes especiales se formularn, tramitarn y aprobarn de acuerdo con lo establecido al efecto para los planes parciales. Cuando se trate de planes especiales de proteccin y conservacin que afecten al suelo no urbanizable o al urbanizable no sectorizado, una vez aprobados inicialmente se remitirn al rgano medioambiental de la diputacin foral, o del Gobierno Vasco cuando afecten a ms de un territorio histrico, para la emisin del informe preliminar de evaluacin conjunta de impacto ambiental, que deber ser emitido en el plazo de dos meses, transcurrido el cual se podr proseguir el trmite y continuar el procedimiento de acuerdo con lo anteriormente indicado. Los planes espe-

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ciales de ordenacin urbana regulados en esta ley no requieren de informe de evaluacin conjunta de impacto ambiental. 2. Los planes especiales formulados en virtud de competencia sectorial que corresponda a algn departamento del Gobierno Vasco o de la Administracin foral sern formulados, tramitados y aprobados por el rgano del Gobierno Vasco o de la Administracin foral competente al efecto, de conformidad con las reglas establecidas en el apartado anterior. Una vez producida su aprobacin inicial, debern ser sometidos a informe de la Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco y de los ayuntamientos y concejos afectados, que deber ser evacuado en el plazo mximo de dos meses, transcurrido el cual se podr proseguir el trmite. Los planes especiales de rehabilitacin y los planes especiales de proteccin y conservacin de conjuntos monumentales o inmuebles calificados debern ser sometidos, una vez aprobados inicialmente, a informe del Departamento de Cultura del Gobierno Vasco, que ser emitido en un plazo no superior a un mes, transcurrido el cual se podr proseguir el trmite. El informe del Departamento de Cultura tendr carcter vinculante en relacin con el rgimen de proteccin establecido en las resoluciones de incoacin o calificacin definitiva de los inmuebles de inters cultural. Los planes especiales regulados en esta ley que afecten a suelo no urbanizable se sometern a informe de la Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco.

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Seccin cuarta

Tramitacin y aprobacin de otros instrumentos de ordenacin urbanstica

Artculo 98. Tramitacin y aprobacin de estudios de detalle

1. Los estudios de detalle sern aprobados inicialmente por los ayuntamientos competentes en el plazo mximo de tres meses. Una vez aprobados inicialmente, se sometern a informacin pblica durante veinte das,

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para que puedan ser examinados y presentadas las alegaciones procedentes, mediante anuncio en el boletn oficial del territorio histrico correspondiente y publicacin en el diario o diarios de mayor circulacin del mismo. 3. Corresponder al ayuntamiento la aprobacin definitiva de los estudios de detalle. El plazo para la citada aprobacin definitiva ser tres meses desde su aprobacin inicial. Transcurrido ese plazo sin comunicar la pertinente resolucin, cuando dicho estudio de detalle haya sido presentado a instancia de parte, el interesado podr entenderlo desestimado.

Artculo 99. Tramitacin y aprobacin de ordenanzas municipales de urbanizacin y edificacin

Las ordenanzas municipales de edificacin y urbanizacin o la modificacin de las contenidas en la documentacin de un plan general se formularn por el ayuntamiento y se tramitarn y aprobarn por el procedimiento establecido en la normativa de rgimen local para las ordenanzas municipales. Igualmente podrn ser tramitadas y aprobadas de forma conjunta con el resto de la documentacin del plan general, en cuyo caso se entendern posteriormente sujetas al procedimiento de la normativa de rgimen local.

Artculo 100. Tramitacin y aprobacin de catlogos

1. Para la aprobacin de los catlogos, en el supuesto de que no se tramiten y aprueben simultneamente con el plan general, o para su modificacin, se seguir el procedimiento establecido en la normativa de rgimen local para las ordenanzas municipales. Dentro del plazo de informacin pblica, se solicitar informe a los departamentos competentes en materia de patrimonio cultural de la diputacin foral correspondiente y del Gobierno Vasco. La aprobacin y entrada en vigor de los planes que contengan medidas de proteccin relativas a los bienes catalogados determinar la necesidad de la actualizacin de este documento.

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Seccin quinta

Edificaciones y construcciones disconformes con el planeamiento

Artculo 101. Rgimen jurdico de las edificaciones, construcciones y usos disconformes con el planeamiento
1. El planeamiento urbanstico determinar los edificios, construcciones, instalaciones y usos que fueran disconformes con la ordenacin urbanstica establecida. El planeamiento urbanstico deber distinguir entre las instalaciones, construcciones, edificaciones y usos totalmente incompatibles con la nueva ordenacin y las que sean slo parcialmente incompatibles. En todo caso, se calificarn como totalmente incompatibles con la nueva ordenacin las instalaciones, construcciones, edificaciones y usos que ocupen suelo dotacional pblico e impidan la efectividad de su destino. El planeamiento urbanstico, a los efectos de lo dispuesto en este artculo, sealar la sujecin de los edificios, construcciones y usos a que se refiere el apartado 1 a alguna de las siguientes categoras: a) Fuera de ordenacin: los edificios, construcciones, instalaciones y usos existentes con anterioridad al planeamiento urbanstico en vigor y para los que ste prevea su desaparicin en un plazo determinado, por quedar incluidos en alguna de las actuaciones aisladas, integradas o de ejecucin de sistemas generales y locales previstas en esta ley. b) Disconformes con el planeamiento urbanstico: los edificios, construcciones, instalaciones y usos disconformes con el planeamiento urbanstico en vigor y para los que ste no prevea su desaparicin o no fije un plazo para la misma. c) Preexistentes en reas o sectores pendientes de ordenacin pormenorizada. El planeamiento urbanstico incluir dentro de sus determinaciones los actos y usos autorizables y prohibidos respecto a estas edificaciones y construcciones, especialmente en materia de rehabilitacin, en atencin a su compatibilidad con la ordenacin urbanstica y a las previsiones de actuacin sobre los mismos. No sern autorizables las obras de modernizacin, consolidacin, aumento de volumen o mejora en construcciones y edificios declarados fuera de ordenacin, ni en los preexis-

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tentes en reas o sectores pendientes de ordenacin pormenorizada. No obstante, no tendrn esta consideracin las obras que estn destinadas y se consideren necesarias para el mantenimiento del edificio en las mnimas condiciones de habitabilidad y salubridad y las dirigidas a evitar daos a terceros, todo ello sin perjuicio del rgimen legal de la ruina definido en esta ley. 6. Sin embargo, en casos excepcionales podrn autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidacin, cuando no estuviese prevista la expropiacin o demolicin del inmueble en el plazo de 15 aos, a contar desde la fecha en que se pretendiese realizarlas, sin que dichas obras puedan suponer revalorizacin del inmueble.

Seccin sexta

Modificacin y revisin del planeamiento

Artculo 102. Revisin de los planes de ordenacin urbanstica: concepto y procedencia

1. La reconsideracin total de la ordenacin establecida por los planes urbansticos y, en todo caso, de la ordenacin estructural de los planes generales, precisa su revisin. Tambin proceder la revisin cuando la requiera el planeamiento territorial para permitir nuevos desarrollos urbanos y resulte sustancialmente afectada la ordenacin estructural. La revisin podr ser parcial, cuando justificadamente se circunscriba a una parte del territorio ordenado por el plan o de sus determinaciones, que forme un conjunto homogneo, o de ambas a la vez. Los planes urbansticos se revisarn en todo caso en los plazos que en ellos se establezcan y cuando se produzcan los supuestos o circunstancias previstos por ellos a tal efecto o lo requieran los instrumentos de ordenacin del territorio cuyas determinaciones fueran vinculantes. No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior, y cuando razones de urgencia o de excepcional inters pblico exijan la adaptacin de los planes urbansticos a los ins-

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trumentos de ordenacin del territorio, el rgano foral del territorio histrico, a iniciativa propia o a requerimiento de la consejera o consejero competente en materia de ordenacin del territorio de la Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco y con audiencia del ayuntamiento afectado, podr disponer la revisin del plan general o de otros planes urbansticos concretos, fijando a las entidades municipales plazos adecuados al efecto y para la adopcin de las medidas pertinentes, incluidas las de ndole presupuestaria 5. El mero transcurso de los plazos fijados sin que se hayan llegado a incoar los correspondientes procedimientos habilitar al rgano foral del territorio histrico para proceder a la elaboracin tcnica de la revisin omitida, en sustitucin del ayuntamiento correspondiente, previo requerimiento y audiencia a este ltimo.

Artculo 103. Modificacin de los planes de ordenacin urbanstica: concepto, procedencia y lmites
1. Toda reconsideracin del contenido de los planes urbansticos no comprendida en el artculo anterior requerir su modificacin. El plan general deber identificar y distinguir expresamente las determinaciones que, aun formando parte de su contenido propio, no corresponden a la funcin legal que dicho plan tiene asignado en esta ley, sino a la del planeamiento de ordenacin pormenorizada. A efectos de su tramitacin, la modificacin de los elementos del contenido del plan general tendr en cuenta dicha distincin, y deber ajustarse a las reglas propias de la figura de ordenacin a que correspondan, por su rango o naturaleza, las determinaciones por ella afectadas conforme a lo dispuesto en el artculo 58. La modificacin podr tener lugar en cualquier momento. No obstante, cuando se refieran a determinaciones o elementos propios del plan general no podr tramitarse modificacin alguna una vez expirados los plazos o producidos los supuestos o circunstancias previstos en el propio plan para su revisin, siempre que no se hubiere acordado el inicio de los trabajos de la misma. Ser aplicable a las modificaciones lo dispuesto en los apartados 4 y 5 del artculo anterior.

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Artculo 104. Procedimiento para la modificacin y revisin de la ordenacin establecida por los planes urbansticos
La revisin y cualquier modificacin de las determinaciones de los planes urbansticos deber realizarse a travs de la misma clase de plan y observando el mismo procedimiento seguido para la aprobacin de dichas determinaciones. Se exceptan de esta regla: a) Las mejoras y modificaciones que pueden operar los planes parciales y especiales en la ordenacin pormenorizada recogida en el plan general. Las mejoras y modificaciones que el plan de que se trate permita expresamente efectuar mediante estudio de detalle. Las modificaciones del planeamiento general, en las que la tramitacin del avance ser optativa. La modificacin que el plan de sectorizacin o el plan de compatibilizacin realicen, en la ordenacin estructural establecida en el plan general.

b)

c)

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Artculo 105. Lmites de las modificaciones y revisiones de la ordenacin establecida en los planes urbansticos
1. Toda revisin o modificacin de la ordenacin establecida por un plan urbanstico que aumente la edificabilidad urbanstica o incremente la intensidad de los usos, distintos de los de las dotaciones pblicas, de algn terreno, acuerde la desafeccin del suelo de un destino pblico o descalifique terrenos destinados a los usos previstos en el artculo 16, deber contemplar las medidas compensatorias precisas, con los siguientes objetivos y reglas: a) Justificar que se mantiene la debida calidad urbana en cuanto a dotaciones y suelos protegidos. b) Considerar las necesidades y las posibilidades de acceso real en el municipio a los usos establecidos como protegidos por la calificacin, todo ello conforme a los instrumentos de ordenacin territorial. c) En todo caso, garantizar la mejor realizacin posible de los estndares legales mnimos de la ordenacin.

118

2.

Toda modificacin de los planes generales que incremente la edificabilidad urbanstica para el uso de vivienda requerir la previsin de mayor superficie de terrenos destinados a dotaciones pblicas de zonas verdes y espacios libres y a alojamientos dotacionales, en la proporcin mnima establecida en los artculos 78 y 81. En particular, el planeamiento general que se modifica deber disponer en el propio mbito de la modificacin de una dotacin suficiente de sistema general de zonas verdes y espacios libres para garantizar, tras el incremento de la edificabilidad urbanstica propuesta, el estndar dotacional previsto en el apartado anterior. Si no fuese materialmente posible o no resultase adecuado para la ordenacin prevista, se deber completar la dotacin citada ampliando los mbitos ya calificados por el plan general como sistema general de espacios libres o configurando nuevos mbitos con esa calificacin y una superficie adecuada, cuya cuanta, al menos, compense el dficit existente. Adicionalmente, la modificacin deber garantizar tambin un adecuado nivel dotacional de sistema local de espacios libres en el propio mbito de la actuacin aportando a este fin una dotacin superficial mnima de 5 metros cuadrados por cada habitante, segn la regla establecida en el artculo 78. En suelo urbano, cuando el cumplimiento de la condicin establecida en este prrafo no fuese materialmente posible o no resultase adecuado para la ordenacin prevista, podr ser admitido el incremento de la edificabilidad urbanstica propuesta si la modificacin se sita en un rea con una dotacin local de espacios libres excedentaria de modo que pueda compensar ntegramente el dficit dotacional generado por el nuevo desarrollo. Las modificaciones de planeamiento que incrementen la edificabilidad urbanstica de uso residencial podrn justificar en la memoria la suficiencia de las reservas de suelo preexistentes en el planeamiento anterior con destino a alojamientos dotacionales en la proporcin mnima exigida en el artculo 81. Las modificaciones de los planes de ordenacin urbanstica mantendrn el uso dotacional pblico de las parcelas y solares cuyo destino precedente haya sido ya este, salvo que, previo informe de la administracin competente por razn de la materia para la implantacin del uso de que se trate, se justifique la innecesariedad del destino del suelo a tal fin. En tal caso, las citadas parcelas y solares podrn ser destinados a otros usos dotacionales pblicos, incluyendo el uso para alojamientos dotacionales, vivienda protegida u otros usos lucrativos. En los supuestos en los que el destino sea vivienda protegi-

3.

4.

5.

6.

119

da u otros usos lucrativos, las modificaciones de los planes contemplarn las medidas compensatorias que reglamentariamente se establezcan. 7. Para la aprobacin definitiva de las modificaciones de los planes de ordenacin que afecten a los suelos destinados a zonas verdes y espacios libres anteriormente incluidos en la ordenacin estructural del trmino municipal se precisar, adems de las medidas compensatorias antes establecidas, la autorizacin de la Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco, que ser inexcusable para la resolucin expresa del procedimiento. El plazo mximo para la aprobacin definitiva de la modificacin quedar suspendido desde el requerimiento de la autorizacin hasta su adopcin. Transcurridos tres meses desde la suspensin sin notificacin de resolucin alguna, podr entenderse desestimada la aprobacin definitiva. La revisin total o parcial del planeamiento estar sujeta exclusivamente a las limitaciones establecidas en el apartado 1 de este artculo.

8.

Artculo 106. Lmite especfico en caso de actuaciones declaradas ilegales por sentencia judicial
1. Cuando una modificacin o revisin de planeamiento venga a legalizar actuaciones clandestinas declaradas incompatibles con la ordenacin urbanstica en vigor por resolucin o sentencia firme, exigir pronunciamiento previo favorable del Consejo de Gobierno, que ser inexcusable para la resolucin expresa del procedimiento, previo informe favorable de la Comisin de Ordenacin del Territorio. El plazo mximo para la aprobacin definitiva de la modificacin o revisin quedar suspendido desde el requerimiento del pronunciamiento hasta su adopcin. Transcurridos tres meses desde la suspensin sin notificacin de resolucin alguna, podr entenderse desestimada la aprobacin definitiva. En cualquier caso, ser preceptiva la previa resolucin del expediente disciplinario urbanstico incoado, la adopcin por parte del infractor de las medidas decretadas para la restauracin del dao causado y el previo pago de las multas correspondientes a las infracciones declaradas.

2.

Artculo 107. Actualizacin de la documentacin de planeamiento

1. Los ayuntamientos podrn aprobar versiones completas y actualizadas de los planes

120

que hayan sufrido modificaciones. La aprobacin de dicha versin ser preceptiva una vez que el plan general haya sufrido cinco modificaciones de ordenacin estructural, incluidas las derivadas de determinaciones de otros planes legalmente autorizados para ello. 2. Una vez aprobada la versin completa y actualizada de los planes de ordenacin urbanstica, deber depositarse un ejemplar en el registro de planeamiento urbanstico del territorio histrico correspondiente.

Seccin sptima

Participacin ciudadana en la formulacin, tramitacin y aprobacin del planeamiento

Artculo 108. Programa de participacin ciudadana en el plan general

El acuerdo municipal de inicio de la formulacin, modificacin o revisin de cualquier figura de planeamiento de ordenacin estructural deber estar acompaado de un programa de participacin ciudadana en el que, segn las caractersticas del municipio, se establecern los objetivos, estrategias y mecanismos suficientes para posibilitar a los ciudadanos y ciudadanas y entidades asociativas el derecho a participar en el proceso de su elaboracin. Entre estos mecanismos figurarn: a) Sesiones abiertas al pblico explicativas del contenido del avance, en especial de las decisiones estratgicas de construccin de la ciudad y las posibles alternativas presentadas en la tramitacin del expediente. Posibilidad de celebrar consulta popular municipal, segn la regulacin establecida en la legislacin bsica de rgimen local, en caso de graves controversias ciudadanas sobre alguno de los aspectos incluidos en el plan. Material divulgativo, que deber prepararse junto con los documentos legalmente exigidos para los instrumentos urbansticos, al objeto de facilitar su difusin y comprensin.

b)

c)

121

Artculo 109. Consejo Asesor del Planeamiento Municipal: funciones

1. El Consejo Asesor del Planeamiento Municipal es un rgano local de carcter consultivo y deliberante para el cumplimiento de las funciones de concertacin social en relacin con el procedimiento de formulacin, tramitacin y aprobacin de los planes urbansticos, de existencia obligatoria en los municipios que tengan la competencia, propia o delegada, para la aprobacin definitiva de planes generales. El consejo conocer de cuantos estudios, programas, directrices y lneas de actuacin elaboren o establezcan las administraciones responsables de la formulacin del planeamiento general del municipio para coadyuvar a su elaboracin, e informar, en todo caso, una vez iniciada la redaccin tcnica del plan general. El consejo podr recabar, conocer y emitir informe de cualquier otro plan o instrumento de ordenacin urbanstica. La intervencin del consejo se manifiesta en documentos de anlisis de las cuestiones que tome en consideracin, que podrn contener propuestas o alternativas de carcter no vinculante para las administraciones pblicas. Las propuestas o alternativas presentadas por el consejo ante la administracin que apruebe el planeamiento y que no sean atendidas en la resolucin de aprobacin definitiva del mismo debern ser contestadas motivadamente.

2.

3.

4.

Artculo 110. Composicin del Consejo Asesor del Planeamiento Municipal

Mediante reglamento municipal se determinar la composicin, el funcionamiento, la constitucin y la disolucin del Consejo Asesor del Planeamiento Municipal, que deber estar presidido por la alcalda del municipio y contar con la presencia del concejal responsable del rea de urbanismo. En todo caso, la composicin de este rgano garantizar la presencia del movimiento asociativo vecinal y de representantes de entidades u organizaciones dedicadas a la pro-teccin y defensa medioambiental que intervengan en el trmino municipal.

122

TTULO IV

INTERVENCIN ADMINISTRATIVA EN EL MERCADO DE SUELO

CAPTULO I

PATRIMONIOS PBLICOS DE SUELO

Seccin primera

Disposiciones generales
Artculo 111. Finalidad y clases
1. Los patrimonios pblicos de suelo tienen las siguientes finalidades legales: a) Regular el mercado de suelo. b) Regular el mercado de la vivienda. c) Facilitar el desarrollo territorial y urbanstico mediante la consecucin de suelo para actuaciones de iniciativa pblica y, en particular, para la construccin de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica. Todos los ayuntamientos estn legalmente obligados a constituir, mantener y gestionar patrimonios pblicos de suelo. Los rganos forales de los territorios histricos y la Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco pueden constituir sus propios patrimonios pblicos de suelo. Estn plenamente sujetos a las disposiciones de este captulo, aun cuando la administracin titular no haya procedido an a la constitucin de su patrimonio pblico de suelo, los bienes y recursos que, conforme a esta ley, deban formar parte del mismo.

2.

3.

4.

Artculo 112. Naturaleza y rgimen jurdico

1. El patrimonio pblico de suelo de cada administracin pblica integra un patrimonio independiente y separado del resto de su patrimonio, afecto al cumplimiento de los fines establecidos en el apartado 1 del artculo anterior, quedando prohibida la dedicacin de cualquiera de sus bienes o la aplicacin de cualquiera de sus recursos a finalidades o destinos distintos de los previstos en este captulo, y en particular a la cobertura de gas-

124

tos diferentes a los que resulten de la administracin, mantenimiento e incremento del propio patrimonio pblico de suelo. La permanencia de la afectacin implica, en su caso, la de la causa de adquisicin forzosa del bien de que se trate. 2. La administracin de los patrimonios pblicos de suelo comprende las facultades precisas para el cumplimiento de sus finalidades legales, incluidas las de disposicin y gasto, as como las de expropiacin en beneficio de estos. Las administraciones titulares de patrimonios pblicos de suelo llevarn un registro de explotacin comprensivo, en los trminos que reglamentariamente se establezcan, de un inventario de bienes y recursos integrantes y de las operaciones de administracin y disposicin relativas a dichos bienes y recursos, con indicacin del destino final de los mismos. Dicho registro de explotacin estar sujeto a fiscalizacin del Tribunal de Cuentas del Pas Vasco.

3.

Artculo 113. Bienes y recursos integrantes de los patrimonios municipales de suelo

1. 2. Los patrimonios municipales de suelo estn integrados por bienes y recursos. Forman parte de los patrimonios municipales de suelo los siguientes bienes, bien sean de titularidad municipal directa o bien sean de titularidad de sociedades pblicas municipales u organismos pblicos locales: a) Los bienes patrimoniales municipales situados en terrenos que el planeamiento urbanstico general clasifique como suelo urbano y urbanizable, excepto aquellos que, en virtud del ttulo de su adquisicin, estn afectados o vinculados a un fin especfico, distinto o incompatible con los legales del patrimonio pblico de suelo. b) Los terrenos y los derechos obtenidos en la ejecucin del planeamiento urbanstico y en concepto de cesin gratuita de edificabilidad urbanstica y para las dotaciones pblicas, en especial los correspondientes a la participacin municipal en las plusvalas generadas por la accin urbanstica conforme a esta ley. c) Los terrenos adquiridos, cualquiera que fuese su clasificacin urbanstica, para constituir, mantener o incrementar el patrimonio municipal de suelo. d) Los terrenos adquiridos mediante expropiacin, no afectados al uso o servicio pblico. e) Los terrenos adquiridos por permuta con otros bienes del patrimonio pblico de suelo.

125

f) g)

Los bienes adquiridos mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto regulados en este ttulo. Las viviendas pblicas de titularidad municipal o de cualquier entidad dependiente del ayuntamiento.

3.

Son recursos afectos a los correspondientes patrimonios municipales de suelo: a) La cantidad consignada en los presupuestos municipales anuales para el cumplimiento de las finalidades de los correspondientes patrimonios municipales de suelo. b) Los ingresos derivados de la administracin de los bienes o de la realizacin de actos de disposicin de ellos conforme a esta ley, incluidos los de constitucin onerosa de derechos de superficie. c) Las cantidades abonadas en sustitucin, conforme a esta ley, de la cesin del suelo correspondiente a la participacin municipal en las plusvalas generadas por la accin urbanstica. d) Las cantidades ingresadas en concepto de multas coercitivas, avales ejecutados y sanciones procedentes del ejercicio de la potestad tutelar, disciplinaria y sancionadora prevista en esta ley. e) Crditos que tengan como garanta hipotecaria los bienes incluidos en el patrimonio municipal de suelo.

Artculo 114. Consignacin presupuestaria con destino al patrimonio municipal de suelo

1. La cantidad consignada por los ayuntamientos en el ejercicio anual de sus presupuestos municipales con destino a patrimonio municipal de suelo no podr ser inferior al 10 % de la suma total a que asciendan los captulos I y II de ingresos. La memoria explicativa de los presupuestos deber precisar qu porcentajes mnimos de dicha cantidad se prevn para atender cada uno de los destinos de los patrimonios municipales de suelo. La regla establecida en el apartado anterior sobre importe mnimo de la consignacin presupuestaria se entiende referida a periodos cuatrienales, por lo que las previsiones inferiores o superiores en ejercicios presupuestarios concretos podrn ser compensadas, dentro de un mismo periodo cuatrienal, por previsiones de signo contrario en ejercicios presupuestarios posteriores, siempre y cuando se garantice para el conjunto de cuatro aos el cumplimiento del promedio del 10 % anual sealado en el apartado anterior.

2.

126

3.

Esta obligacin de importe mnimo de la consignacin presupuestaria se entiende referida, a los efectos de esta ley, slo a los municipios obligados a cumplir con los estndares de reserva de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica, segn el artculo 82.

Artculo 115. Destino de los bienes y recursos

1. Los bienes no destinados a dotaciones pblicas y los recursos integrantes de los patrimonios pblicos de suelo se destinarn preferentemente a la construccin de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica y al costeamiento de obras de urbanizacin en reas y sectores residenciales con presencia, en todo o en parte de los mismos, de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica para su desarrollo en rgimen de ejecucin pblica. Adems se podrn destinar a: a) Adquisicin de la propiedad de los bienes y derechos sujetos a reas de reserva municipal de suelo y a reas sometidas a los derechos de tanteo y retracto. b) Obras de rehabilitacin o construccin de dotaciones pblicas y sistemas generales en zonas degradadas. c) Adquisicin y promocin pblica de suelo para actividades econmicas de fomento o inters pblico. d) Rehabilitacin del patrimonio histrico y cultural. e) Construccin, rehabilitacin o mejora de equipamientos colectivos municipales. En el supuesto previsto en la letra c) del apartado anterior, cuando la promocin pblica tuviera carcter comarcal concertado entre diversos municipios asociados entre s y, en su caso, con otras administraciones pblicas o sus organismos o entidades dependientes, los bienes y derechos que por dicha actuacin hayan de incorporarse al patrimonio municipal del suelo, una vez capitalizados, podrn destinarse a la adquisicin de suelos para dicha finalidad en municipio diferente si as se acuerda entre los municipios intervinientes.

2.

Artculo 116. Enajenacin de bienes. Concurso

1. Se prohbe la enajenacin onerosa de los bienes y derechos calificados como dotacionales, incluido, en su caso, el derecho de propiedad superficiante de los terrenos calificados como dotacin residencial protegida por la ordenacin estructural.

127

2.

La disposicin del resto de los bienes de los patrimonios pblicos de suelo que implique la transmisin de su propiedad o de derechos sobre los mismos, cuando sea posible conforme a esta ley, ser a ttulo oneroso y se realizar mediante concurso, sin perjuicio de lo establecido en los artculos siguientes. En todo caso, en las bases del concurso para la enajenacin se contendrn las siguientes determinaciones: a) Precio mnimo de licitacin. b) Precios mximos de venta o arrendamiento de las viviendas. c) Plazos mximos para la realizacin de las obras de edificacin y, en su caso, de urbanizacin cuando los terrenos no tuvieran la consideracin de solares. Los bienes del patrimonio municipal de suelo no calificados especficamente por el planeamiento urbanstico como destinados a dotaciones pblicas o a la construccin de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica podrn enajenarse libremente mediante concurso pblico o permuta. Los ingresos o bienes obtenidos se destinarn a los fines del patrimonio municipal de suelo.

3.

4.

Artculo 117. Enajenacin directa

Podrn enajenarse bienes directamente, sin necesidad de concurso, con los requisitos que en cada caso requiera la normativa: a) Cuando la enajenacin se derive de convenios entre administraciones pblicas o entre stas y sus entes instrumentales. Cuando los peticionarios sean entidades de carcter asistencial o social sin nimo de lucro, tales como fundaciones, mutualidades, cooperativas y otras que promuevan la construccin de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica. En el caso de edificios de viviendas de titularidad pblica o de organismos y empresas mercantiles dependientes, cuando los peticionarios sean sus ocupantes legales. Cuando el concurso previsto en el artculo anterior quede desierto, en cuyo caso la enajenacin se llevar a cabo dentro del plazo mximo de un ao y con arreglo al mismo pliego de condiciones. En ningn caso el precio de la enajenacin podr ser inferior al

b)

c)

d)

128

que hubiera correspondido en la licitacin mediante concurso. e) En el supuesto de construccin de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica promovidas por organismos pblicos o sus entes instrumentales, cuando dicha actividad constituya su objeto especfico. En el caso de construccin de edificios pblicos destinados a organismos oficiales que requieran un determinado emplazamiento sobre suelos calificados como dotacionales. En el caso de construccin de edificios de servicio pblico de propiedad pblica o de entidades sin nimo de lucro que requieran un determinado emplazamiento, tales como centros asistenciales, culturales o sanitarios o instalaciones deportivas, y as estuvieran calificados por la ordenacin urbanstica.

f)

g)

Artculo 118. Enajenaciones gratuitas o por debajo de valor

No obstante lo dispuesto en los artculos anteriores, los bienes del patrimonio pblico de suelo podrn cederse gratuitamente o por debajo de su valor cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias: a) Que el cesionario sea una administracin pblica o sus entes instrumentales y el destino cualquiera de los contemplados en el artculo 115. Que el peticionario sea una entidad privada de inters pblico y sin nimo de lucro y el destino de los terrenos sea la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica o equipamientos de inters social y uso comn o general. Que el cesionario sea ocupante legal de la vivienda afectada por acuerdo de realojo en forma de permuta total o parcial, justificado por acuerdo expreso con la administracin actuante o incluido en la reparcelacin.

b)

c)

129

Seccin segunda

Reservas municipales de suelo

Artculo 119. Finalidad de las reservas
1. Podrn delimitarse, en suelo no urbanizable no sujeto a especial proteccin y en suelo urbanizable no sectorizado, reservas municipales de suelo para su adquisicin con destino al patrimonio pblico de suelo dentro del plazo mximo de ocho aos a contar desde la delimitacin. Las reservas as delimitadas se destinarn preferentemente a la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica o de edificaciones e instalaciones industriales o terciarias, de fomento o inters pblico as como a otros usos pblicos o de inters social. Tambin podrn delimitarse reservas en suelo no urbanizable de especial proteccin con el objeto de facilitar la obtencin de la propiedad pblica y, en su caso, la explotacin o utilizacin adecuada del mismo. Vencido el plazo mximo establecido en el prrafo anterior, los terrenos y construcciones, edificaciones e instalaciones que no hubieran sido adquiridos por la Administracin pblica en ejercicio de los derechos de tanteo y retracto previstos en este ttulo slo podrn ser sujetos nuevamente a reserva municipal con incoacin simultnea, respecto a los mismos, de procedimiento de expropiacin forzosa.

2.

3.

Artculo 120. Delimitacin de reservas

1. Las reservas municipales se delimitan por el plan general, o por acuerdo municipal de establecimiento de nuevas reservas o ampliacin de las previstas en el planeamiento general, que deber contener la relacin de propietarios afectados y el plano de la superficie objeto de reserva, con identificacin de las unidades rsticas, fincas o terrenos segn el catastro de bienes de naturaleza rstica y con especificacin en cada caso de su destino o uso actual. La delimitacin de las reservas municipales de suelo deber estar motivada en razones justificativas del emplazamiento elegido y de su preferencia sobre otras alternativas posibles.

2.

130

3.

El acuerdo municipal previsto en el apartado 1 slo podr producirse cuando concurra una de las siguientes circunstancias: a) La no previsin por el plan general en vigor de reserva municipal de suelo alguna. b) El agotamiento de las reservas municipales de suelo establecidas por el plan general en vigor por haber sido objeto toda su superficie del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto regulados en este ttulo o de procedimiento de expropiacin forzosa. c) El transcurso de dos aos desde la entrada en vigor de la primera formulacin o de la ltima revisin del plan general. La delimitacin de nuevas reservas municipales de suelo o de ampliacin de las existentes por acuerdo municipal requiere la instruccin del siguiente procedimiento: a) Aprobacin inicial por el ayuntamiento, con sometimiento, simultneo y por el plazo de un mes, a trmite de informacin pblica mediante anuncio publicado en el boletn oficial y en el diario o diarios de mayor difusin en el territorio histrico correspondiente, y de audiencia a los propietarios de suelo afectados mediante notificacin personal. b) Aprobacin definitiva por acuerdo del pleno del ayuntamiento, a la vista de las alegaciones y reclamaciones formuladas en el periodo de informacin pblica y el simultneo trmite de audiencia.

4.

Artculo 121. Efectos de la delimitacin

La delimitacin de una reserva municipal de suelo lleva implcita por ministerio de la ley: a) La sujecin de los terrenos, construcciones, edificaciones e instalaciones en ella comprendidos a los derechos municipales de tanteo y retracto y regulados en este ttulo, quedando prohibida la inscripcin registral de cualquier acto de transmisin sin acreditar la comunicacin al ayuntamiento prevista en el artculo 126. La declaracin de la utilidad pblica a efectos de su expropiacin forzosa.

b)

Artculo 122. Actuaciones en concertacin interadministrativa

Las actuaciones expropiatorias de los terrenos sometidos a la reserva de suelo regulada en los artculos anteriores podrn llevarse a cabo por el ayuntamiento que delimit la reserva o por cual-

131

quier otra administracin pblica competente para la implantacin de los usos de referencia, mediando, en este ltimo supuesto, necesariamente convenio suscrito al efecto entre ambas administraciones.

132

CAPTULO II

INTERVENCIN SUPRAMUNICIPAL EN EL MERCADO DE SUELO

Artculo 123. Reservas de suelo

1. La Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco y los rganos forales de sus territorios histricos tambin podrn establecer reservas de suelo en suelo no urbanizable y suelo urbanizable no sectorizado para la constitucin o ampliacin de sus patrimonios pblicos de suelo. Las reservas de la Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco y de los rganos forales de sus territorios histricos se establecern en las mismas condiciones y con los mismos efectos previstos para las reservas municipales de suelo en la seccin segunda del captulo I de este ttulo, aunque con las siguientes salvedades: a) El acuerdo de delimitacin ser adoptado inicialmente, previa audiencia por el plazo de un mes a los ayuntamientos afectados, por el departamento del Gobierno Vasco o de la diputacin foral competente en materia de ordenacin del territorio o para la implantacin de los usos de referencia, y definitivamente por el Consejo de Gobierno o Consejo de Diputados, segn la administracin de que se trate. b) La administracin que tuviera delimitada una reserva no podr establecer una nueva con idntica finalidad y en el mismo municipio si antes no hubiera ocupado, en el curso del correspondiente procedimiento expropiatorio, la totalidad de la reserva previamente declarada. El plazo de adquisicin no podr exceder de cuatro aos desde la adopcin del acuerdo de delimitacin.

2.

Artculo 124. Enajenacin y cesin

1. La enajenacin, constitucin de derechos de superficie, arrendamiento u otras frmulas

133

de cesin de los bienes inmuebles integrantes de los patrimonios pblicos de suelo de la Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco y de los rganos forales de sus territorios histricos se llevar a cabo de conformidad con lo dispuesto en los captulos I y II de este ttulo. 2. Los ingresos obtenidos de las enajenaciones, cesiones o gestin de los citados terrenos y dems bienes inmuebles de los patrimonios pblicos de suelo de la Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco y de los rganos forales de sus territorios histricos habrn de destinarse necesariamente a su mantenimiento o ampliacin.

134

CAPTULO III

LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO

Artculo 125. Bienes sujetos a los derechos de tanteo y retracto y administraciones titulares
1. Sin perjuicio de lo dispuesto en la correspondiente legislacin sectorial, estarn sujetas al derecho de tanteo y, en su caso, de retracto por la Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco, por los rganos forales de los territorios histricos o por el ayuntamiento, las transmisiones onerosas de los siguientes bienes inmuebles, sean terrenos, edificaciones o viviendas: a) Los comprendidos en cualquier mbito declarado fuera de ordenacin por la ordenacin urbanstica o territorial, si as lo previera expresamente el planeamiento. En este caso los derechos de tanteo y retracto correspondern al ayuntamiento. b) Los comprendidos en las reservas de suelo delimitadas conforme a lo dispuesto en los artculos anteriores. En este caso los derechos de tanteo y retracto correspondern a la administracin que hubiera acordado la delimitacin. c) Los comprendidos en mbitos sujetos por la ordenacin urbanstica o territorial a actuaciones de rehabilitacin, si as lo dispusieran expresamente los planes respectivos. En este caso, los derechos de tanteo y retracto correspondern al ayuntamiento o, en su caso, a la administracin que hubiera promovido la aprobacin del planeamiento. d) Los comprendidos en mbitos delimitados por el ayuntamiento conforme al procedimiento de delimitacin de unidades de ejecucin a los efectos de garantizar el cumplimiento de los objetivos de la ordenacin urbanstica, incrementar el patrimonio municipal del suelo o intervenir en el mercado inmobiliario. En este caso, los derechos de tanteo y retracto correspondern al ayuntamiento. e) Las viviendas promovidas en cualquier rgimen de proteccin pblica y, en su caso, sus garajes y locales anejos, durante todo el periodo de duracin de la calificacin. En este caso, los derechos de tanteo y retracto correspondern al ayuntamiento o al departamento del Gobierno competente en materia de vivienda. El plazo mximo de sujecin de las transmisiones de los bienes al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto ser de ocho aos.

2.

135

3.

La transmisin onerosa de ms del 50 % de las acciones o participaciones sociales de sociedades mercantiles cuyo activo est constituido en ms del 80 % por terrenos o edificaciones sujetas a los derechos de tanteo y retracto tendr la consideracin de transmisin onerosa a los efectos de lo dispuesto en este captulo.

Artculo 126. Notificacin a la administracin de la transmisin de bienes sujetos a los derechos de tanteo y retracto
1. Los propietarios de bienes inmuebles comprendidos en los mbitos referidos en el artculo anterior debern comunicar a la administracin titular de los derechos de tanteo y retracto la decisin de proceder a su enajenacin onerosa, con expresin del precio y la forma de pago proyectados y de las dems condiciones esenciales de la transmisin prevista, as como el domicilio a efecto de notificaciones, a fin de posibilitar el ejercicio del derecho de tanteo. Este derecho podr ejercerse en el plazo de dos meses contados desde el da siguiente al de la entrada de la comunicacin en el registro de la administracin titular del mismo. Transcurrido el plazo a que se refiere el prrafo anterior sin notificacin de resolucin expresa sobre el ejercicio del derecho de tanteo, se podr proceder libremente a la enajenacin proyectada. Cuando no se hubiera efectuado la comunicacin requerida en este artculo o se hubiera omitido en ella alguno de los contenidos legalmente preceptivos, as como cuando el precio satisfecho por la transmisin resultase inferior o las condiciones menos onerosas que lo comunicado a la administracin correspondiente, sta podr ejercitar el derecho de retracto dentro del plazo de dos meses siguientes al da en que haya tenido conocimiento completo de la enajenacin.

2.

3.

Artculo 127. Efectos registrales

Los ayuntamientos, una vez delimitadas con carcter definitivo los mbitos comprensivos de los bienes sujetos a derecho de tanteo y retracto, comunicarn oficialmente tal circunstancia al registro de la propiedad correspondiente, a los efectos de que se haga constar en los bienes afectados del modo que establezca la normativa de ordenacin de los registros e instrumentos pblicos.

136

CAPTULO IV

DERECHOS DE SUPERFICIE

Artculo 128. Constitucin y concesin del derecho de superficie

La concesin del derecho de superficie, as como su carcter oneroso, se regir por las siguientes reglas: a) La administracin pblica o entidad dependiente de la misma titular de la parcela podr, en el acto de constitucin del derecho de superficie, fijar las condiciones de transmisin de dicho derecho y de cesin o arrendamiento de los elementos del inmueble que se construya, as como las que limiten las sucesivas transmisiones de la propiedad superficiaria de las viviendas y locales construidos, estableciendo, en su caso, respecto a los mismos un derecho de adquisicin preferente a favor de la administracin o entidad y las condiciones econmicas o de otro tipo de dicha adquisicin. Todo ello se entender sin perjuicio de la aplicacin preferente de lo establecido en la respectiva normativa protectora. La constitucin del derecho deber ser formalizada en escritura pblica y, como requisito constitutivo de su eficacia, inscribirse en el Registro de la Propiedad. Cuando se constituya a ttulo oneroso, la contraprestacin del superficiario podr consistir en el pago de una suma alzada o de un canon peridico, o en la adjudicacin o arrendamiento de viviendas o locales, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversin total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie.

b)

c)

Artculo 129. Extincin del derecho de superficie

1. El derecho de superficie se extinguir por haber transcurrido el plazo, que no podr exceder de 75 aos, o el plazo que establezca como mximo la legislacin bsica, sin perjui-

137

cio de su carcter reconstituible. Una vez extinguido, el propietario del suelo har suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnizacin alguna cualquiera que sea el ttulo por el que se hubiera constituido el derecho. La extincin del derecho de superficie provocar la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario. 2. 3. El derecho de superficie se extinguir tambin si no se edifica en el plazo previsto. Si por cualquier otra causa distinta de las previstas en los apartados precedentes se reunieran en la misma persona los derechos de propiedad del suelo y de superficie, las cargas que recaigan sobre uno y otro derecho continuarn gravndolos separadamente.

Artculo 130. Rgimen del derecho de superficie sobre la dotacin residencial protegida
1. La dotacin residencial protegida se corresponde con el derecho superficiante de los suelos calificados con destino a viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica en el caso de que la ordenacin estructural as lo determine. En este supuesto, el derecho superficiante ser de cesin obligatoria y gratuita a favor del ayuntamiento, y la edificacin se materializar obligatoriamente en el rgimen propio del derecho de superficie, estando sujeta a los precios determinados por la correspondiente normativa reguladora.

2.

138

TTULO V

EJECUCIN DE LA ORDENACIN URBANSTICA

CAPTULO I

DISPOSICIONES GENERALES
Seccin primera

Ejecucin y actividad administrativa

Artculo 131. Contenido y desarrollo de la actividad administrativa de ejecucin
1. La ejecucin de la ordenacin urbanstica comprende: a) La realizacin de las condiciones de desarrollo recogidas en los pertinentes programas de actuacin urbanizadora, as como la garanta del cumplimiento efectivo de los mismos. b) La equidistribucin de beneficios y cargas derivadas de la ordenacin. c) La organizacin temporal de la ejecucin y la fijacin del orden de las actuaciones, cuando dichas determinaciones no se contengan ya en el planeamiento o proceda modificarlas. d) La urbanizacin y la edificacin de los solares resultantes. e) La conservacin de las obras de urbanizacin y, en su caso, de la edificacin. f) La cesin gratuita de viales, terrenos dotacionales y otros de cesin obligatoria y gratuita, as como localizar la edificabilidad urbanstica correspondiente a la administracin actuante. Las administraciones pblicas ejecutarn, en sus respectivas esferas de competencias, los correspondientes planes de ordenacin urbanstica, con arreglo a esta ley.

2.

Artculo 132. Direccin, inspeccin y control de la actividad privada de ejecucin

Las administraciones pblicas, en sus respectivas esferas de competencia, dirigirn, inspeccionarn y controlarn la participacin y colaboracin privada en la ejecucin del planeamiento, para

140

exigir y asegurar que se produce de conformidad con los planes y los programas de actuacin y los dems instrumentos y acuerdos aprobados para su ejecucin, as como, en su caso, con los correspondientes proyectos tcnicos de obras.

Artculo 133. Organizacin temporal de la ejecucin

1. Los planes generales determinarn la secuencia lgica de su desarrollo mediante la fijacin de las condiciones objetivas que definan un orden bsico de prioridades para su ejecucin. Asimismo dichos planes, o los que los desarrollen, podrn fijar plazos mximos para la edificacin de los solares y para la rehabilitacin de la edificacin existente. El incumplimiento de los plazos mximos para edificar o rehabilitar las edificaciones determinar la posibilidad de formular y tramitar programas de edificacin o dictar rdenes de ejecucin, respectivamente.

2.

Seccin segunda

Formas de gestin de la actividad administrativa de ejecucin

Artculo 134. Gestin propia y cooperativa
1. Las administraciones pblicas podrn utilizar, para la gestin propia o directa de la actividad de ejecucin de su propia competencia, todas las formas o modalidades admitidas por la legislacin de rgimen jurdico y de contratacin de las administraciones pblicas y de rgimen local. Para el desarrollo cooperativo de la actividad de ejecucin, y conforme a la misma legislacin a que se refiere el apartado anterior, las administraciones pblicas podrn, adems, constituir, por mutuo acuerdo, consorcios urbansticos, en los que, en supuesto de que haya participacin de capital privado, la participacin de la administracin pblica ser siempre mayoritaria. Asimismo, podrn delegar competencias propias, o encomendar la gestin urbanstica o la ejecucin de las obras de urbanizacin en otras administraciones, as como en organismos y entidades pblicas de ellas dependientes.

2.

141

3.

Las administraciones pblicas y sus organismos dependientes o adscritos y los consorcios creados por aqullas podrn suscribir convenios, con fines de colaboracin, en los trminos autorizados por la legislacin de rgimen jurdico de las administraciones pblicas y de rgimen local.

Seccin tercera

Presupuestos de la ejecucin urbanstica

Artculo 135. Presupuestos de la ejecucin

El desarrollo de la actividad de ejecucin, cualquiera que sea el sujeto legitimado, requerir la aprobacin, con carcter previo y respecto a la totalidad de los terrenos incluidos en el mbito de la actuacin, de: a) El planeamiento urbanstico idneo para establecer la ordenacin pormenorizada en la clase de suelo de que se trate. El programa de actuacin urbanizadora, aprobado con carcter definitivo, con excepcin de las actuaciones aisladas o de dotacin y las de ejecucin de las dotaciones pblicas integrantes de la red de sistemas generales y locales, y del procedimiento especial de reparcelacin forzosa promovida por las administraciones pblicas previsto en el artculo 49 de esta ley. El proyecto de urbanizacin, el proyecto de obras complementarias a la urbanizacin o el proyecto de obras de dotaciones pblicas, segn los casos y conforme a lo dispuesto en los artculos 194 y 195. El proyecto de reparcelacin en todos los supuestos, salvo en el caso de las actuaciones aisladas y las actuaciones de dotacin que no precisen de ella, las actuaciones integradas de propietario nico, incluido el sistema de expropiacin, y las actuaciones de ejecucin de dotaciones pblicas de la red de sistemas generales y locales. El programa de edificacin en el caso de actuaciones aisladas una vez transcurrido el plazo mximo establecido para realizar la edificacin.

b)

c)

d)

e)

142

Seccin cuarta

Esferas y tipos de actuacin

Artculo 136. Actuaciones aisladas
A los efectos previstos en la presente ley, se consideran como actuaciones aisladas las edificatorias realizadas en los siguientes supuestos: a) Solares ya existentes cuya urbanizacin haya sido asumida por la ordenacin urbanstica como adecuada y suficiente para la edificacin. No obstante, sin perjuicio de su consideracin dentro de la categora de suelo urbano consolidado, los solares en rgimen de proindivisin podrn ser objeto de un proceso reparcelatorio, cuyo mbito no exceda del propio del solar, a instancia de cualquier copropietario que represente, al menos, el 50 % de la cuota de propiedad. Parcelas susceptibles de edificacin que slo requieran, para la adquisicin de la condicin de solar, la realizacin, previa o simultneamente a la edificacin, de las obras de urbanizacin complementarias conforme a lo establecido en el artculo 195.

b)

Artculo 137. Actuaciones de dotacin

A los efectos de esta ley, se consideran actuaciones de dotacin las dirigidas al levantamiento de la carga dotacional en suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad urbanstica.

Artculo 138. Actuaciones integradas

1. A los efectos de esta ley, se consideran actuaciones integradas las que se realizan, en suelo urbano no consolidado por la urbanizacin y en suelo urbanizable sectorizado, en los terrenos que precisan de un grado de urbanizacin superior al de las actuaciones aisladas, para dar lugar a uno o varios solares conforme a un nico programa de actuacin urbanizadora y que habrn de acometerse a travs de una o varias unidades de ejecucin completas en rgimen pblico o privado, incluso cuando dichas unidades de ejecucin correspondieran a mbitos de ordenacin diferentes.

143

2.

La obtencin gratuita del suelo y los derechos necesarios para las dotaciones pblicas de las redes de sistemas generales y, en su caso, la financiacin de su ejecucin se podrn realizar mediante su inclusin o adscripcin a actuaciones integradas. En el suelo urbano no consolidado por la urbanizacin tambin podrn incluirse en o adscribirse a la unidad de ejecucin, previa justificacin, otras dotaciones pblicas de la red de sistemas locales diferentes de las contempladas para la funcionalidad de la propia actuacin, para la obtencin gratuita del suelo y los derechos necesarios para su ejecucin.

3.

Artculo 139. Actuaciones de ejecucin de dotaciones pblicas de las redes de sistemas generales y locales
A los efectos de la presente ley, se consideran actuaciones de ejecucin de dotaciones pblicas de la red de sistemas generales y locales aquellas que pueden ejecutarse directamente y cuyo suelo y derechos afectados se deban obtener por expropiacin, por no estar dichos suelos, bienes y derechos incluidos o adscritos a actuaciones integradas con arreglo al artculo anterior.

Artculo 140. Esferas de actuacin en la ejecucin

1. Las actuaciones aisladas edificatorias pertenecen a la esfera de actuacin propia de los sujetos, privados o pblicos, propietarios de las parcelas o los solares, y su realizacin corresponde a stos o a quienes ellos autoricen o transfieran facultades o derechos suficientes al efecto. La actividad de edificacin queda sujeta en su desarrollo a la intervencin de la administracin pblica competente en los trminos de esta ley. Las actuaciones integradas pertenecen a la esfera de actuacin pblica, son responsabilidad de las administraciones pblicas segn sus respectivas competencias, y pueden desarrollarse en rgimen de ejecucin pblica o privada. La ejecucin de dotaciones pblicas de la red de sistemas generales y locales definida en la ordenacin urbanstica en rgimen de obras pblicas ordinarias pertenece a la esfera de actuacin pblica, y comprende las obras de urbanizacin y edificacin adecuadas en cada caso.

2.

3.

144

Artclo 141. Rgimen de ejecucin pblica o privada de las actuaciones integradas

1. El rgimen de ejecucin de las actuaciones integradas, que deber determinarse en la aprobacin del programa de actuacin urbanizadora, concreta la delimitacin de las esferas de actuacin pblica y privada en los siguientes trminos: a) El rgimen de ejecucin pblica supone la reserva del desarrollo de la actividad de ejecucin a favor de la administracin actuante. En este rgimen, las obras de urbanizacin se llevan a cabo, con o sin expropiacin de los terrenos afectados, por la propia administracin. b) El rgimen de ejecucin privada supone la participacin de la iniciativa privada en la ejecucin del planeamiento, bajo la direccin, inspeccin y control de la administracin actuante. En el rgimen de ejecucin privada, los terrenos objeto de una actuacin integrada no adquieren la condicin de solares hasta que, adems de estar efectivamente dotados y servidos por los correspondientes servicios, estn ejecutadas y entregadas a la administracin local las obras de urbanizacin propias de la actuacin y las infraestructuras de integracin y conexin de sta con su entorno establecidas en la programacin de la misma.

2.

Artculo 142. Actuaciones de las administraciones de la Comunidad Autnoma y de los territorios histricos
1. Las actuaciones que en suelo a su disposicin, y para su transformacin urbanstica mediante la ejecucin del planeamiento, lleven a cabo las administraciones de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco y de los rganos forales de sus territorios histricos debern contar con la ordenacin urbanstica adecuada, ser conformes con ella y ejecutarse sobre la base de los pertinentes instrumentos de urbanizacin y ejecucin previstos en esta ley. Cuando, a los efectos de lo dispuesto en el nmero anterior, fuera precisa la formulacin, tramitacin y aprobacin de instrumentos de ordenacin, urbanizacin y ejecucin, los departamentos correspondientes de la Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco y de los rganos forales de sus territorios histricos podrn: a) Por encomienda de los ayuntamientos afectados, formular y tramitar los instru-

2.

145

b)

mentos precisos, sin perjuicio de los acuerdos que en el marco de sus competencias deban adoptar aquellos. Excepcionalmente, cuando razones de inters pblico debidamente motivadas y justificadas as lo requieran, y por habilitacin del Consejo de Gobierno, formular, tramitar y aprobar los instrumentos necesarios conforme al procedimiento establecido por esta ley.

3.

La habilitacin prevista en el apartado 2.b anterior requerir el cumplimiento de los siguientes trmites previos: a) Comunicacin formal de los departamentos promotores a los ayuntamientos afectados, que en plazo mximo de tres meses habrn de manifestar su conformidad o disconformidad con la propuesta, motivando, en todo caso, su criterio. b) En caso de disconformidad o no respuesta en el citado plazo, apertura de un periodo de negociaciones y consultas por plazo de otros dos meses a fin de llegar a un acuerdo. En caso de no lograrse el acuerdo, a travs del departamento competente en materia de ordenacin del territorio se solicitar la habilitacin al Consejo de Gobierno, previo informe favorable de la Comisin de Ordenacin del Territorio.

Seccin quinta

Unidades de ejecucin
Artculo 143. Unidades de ejecucin
1. Las unidades de ejecucin constituyen el mbito espacial de una actuacin urbanizadora. Debern incluirse en ellas los suelos dotacionales precisos y las parcelas edificables que como consecuencia de la actuacin se transformen en solares. La ejecucin de los programas de actuacin urbanizadora se realizar por una o varias unidades de ejecucin completas.

2.

Artculo 144. Requisitos para la delimitacin de unidades de ejecucin

1. Las unidades de ejecucin se delimitarn de forma que permitan el cumplimiento conjunto de los deberes de cesin, equidistribucin y urbanizacin de toda su superficie,

146

cumpliendo para ello los siguientes requisitos: a) Por sus dimensiones y las caractersticas de la ordenacin y la urbanizacin, ser susceptibles de asumir las cesiones de suelo derivadas de la presente ley, el planeamiento y los programas de actuacin urbanizadora. b) Hacer posible la distribucin equitativa de los beneficios y cargas de la urbanizacin. c) Tener entidad suficiente para justificar tcnica y econmicamente la autonoma de la actuacin. 2. Para hacer posible la distribucin equitativa de los beneficios y cargas de la urbanizacin, den-tro de cada rea en suelo urbano, y de cada sector en suelo urbanizable, no se podrn delimitar unidades de ejecucin cuya edificabilidad urbanstica media difiera en ms de un 5 % de la edificabilidad urbanstica media del mbito de ordenacin, rea o sector de que se trate. Estas diferencias de edificabilidad urbanstica media en ningn caso generarn derecho indemnizatorio alguno ni sern objeto de compensacin ni transferencia. No podrn delimitarse unidades de ejecucin inmediatas a terrenos de cesin obligatoria y gratuita sin incluir en ellas la parte correspondiente de los indicados terrenos. En suelo urbano las unidades de ejecucin podrn ser discontinuas. El suelo urbano incluido en unidades de ejecucin deber tener la condicin de suelo urbano no consolidado.

3.

4.

Artculo 145. Procedimiento de delimitacin de las unidades de ejecucin

1. La delimitacin de las unidades de ejecucin podr realizarse en los planes y los programas de actuacin urbanizadora, o, cuando proceda, por la administracin municipal de oficio o a instancia de parte, previos los trmites de aprobacin inicial, notificacin a los interesados, informacin pblica durante veinte das y aprobacin definitiva. Para la efectividad de la delimitacin se precisar la publicacin de la aprobacin definitiva en el boletn oficial del territorio histrico correspondiente. La modificacin de la delimitacin de una unidad de ejecucin, ya aparezca realizada en el planeamiento o en un programa de actuacin urbanizadora, ya se hubie-

2.

147

ra realizado de manera autnoma, seguir el mismo procedimiento previsto en el apartado precedente de este artculo.

Artculo 146. Unidades de ejecucin y bienes de dominio y uso o servicio pblico

1. Cuando en una unidad de ejecucin existan bienes de dominio y uso o servicio pblico que no hubieran sido obtenidos por cesin gratuita, la edificabilidad urbanstica correspondiente a su superficie pertenecer a la administracin titular de aquellos. En el supuesto de obtencin por cesin gratuita, cuando las superficies de los bienes de dominio y uso pblico anteriormente existentes fueran iguales o inferiores a las que resulten como consecuencia de la ejecucin de la ordenacin, se entendern sustituidas unas por otras. Si tales superficies fueran superiores, la administracin percibir el exceso en la proporcin que corresponda, en terrenos edificables.

2.

Seccin sexta

Cargas de urbanizacin
Artculo 147. Cargas de urbanizacin. Concepto
1. Las cargas de urbanizacin que corren a cargo de los propietarios de los terrenos comprendidos en una unidad de ejecucin son todas las correspondientes a los siguientes conceptos: a) Obras de vialidad, que comprenden en todo caso las de explanacin, afirmado y pavimentacin de calzadas, las de construccin y encintado de aceras, incluyendo las obras precisas para facilitar su accesibilidad a las personas de movilidad reducida, y las de construccin de las canalizaciones para servicios en el subsuelo de las vas o de las aceras. b) Obras de saneamiento, que comprenden las de construccin de colectores generales y parciales, acometidas, alcantarillas, sumideros para aguas pluviales y estaciones depuradoras, en la proporcin que corresponda a la unidad de ejecucin.

148

c)

d) e)

f)

g)

h)

i)

Obras para la instalacin y funcionamiento de los servicios pblicos de suministro de agua, que incluyen las de distribucin domiciliaria de agua potable y de riego e hidrantes contra incendios, y las de suministro de energa, que comprenden la conduccin, la transformacin para su distribucin y la distribucin, as como el alumbrado pblico, las telecomunicaciones y cualesquiera otras que estuvieran previstas por la ordenacin. Obras de ajardinamiento y arbolado, as como de amueblamiento urbano, de parques y jardines y vas pblicas. Redaccin de proyectos tcnicos y publicacin de anuncios preceptivos en la tramitacin administrativa de los diferentes instrumentos de planeamiento de desarrollo precisos para la ordenacin detallada y de los proyectos de urbanizacin y de reparcelacin. Gastos de promocin y gestin de la actuacin urbanizadora, incluido, en su caso, el beneficio empresarial del urbanizador en la cuanta determinada en el artculo 150.a de esta ley. Indemnizaciones y gastos de realojo de vivienda y reinstalacin de actividades que procedan, conforme a esta ley, a favor de propietarios o titulares de derechos, incluidos los de arrendamiento, de edificios y construcciones que deban ser demolidos con motivo de la ejecucin de la ordenacin, as como de plantaciones, obras e instalaciones que deban desaparecer por resultar incompatibles con sta. Cuando as se prevea expresamente en la ordenacin urbanstica a ejecutar o en el programa de actuacin, adems, las obras de infraestructura y servicios exteriores a la unidad de ejecucin que sean precisas tanto para la conexin adecuada de las redes de la unidad a las generales municipales o supramunicipales, como para el mantenimiento de la funcionalidad de stas, as como cualesquiera otras cargas suplementarias que se impongan a los terrenos. Los gastos de conservacin de la urbanizacin que corresponden al agente urbanizador y a los propietarios de los solares resultantes hasta la recepcin por la administracin de las obras realizadas.

2.

Los propietarios de los solares resultantes y, en su caso, el agente urbanizador tendrn derecho a resarcirse, con cargo a las entidades concesionarias o prestadoras de los servicios, de los gastos correspondientes a las obras precisas para el primer establecimiento y el mantenimiento de los servicios de abastecimiento de agua potable, suministro de energa elctrica y gas y, en su caso, telefona y telecomunicaciones, en la parte que, conforme a la reglamentacin o las condiciones de prestacin de stos, no deba ser asu-

149

mida por los usuarios. Los costes de establecimiento y de conservacin se acreditan mediante certificacin expedida por la administracin actuante. 3. Los gastos de recuperacin y adecuacin de los terrenos contaminados que deban formar parte de un proceso de reparcelacin sern responsabilidad de las personas fsicas o jurdicas causantes de dicha contaminacin o alteracin, en los trminos establecidos en la ley 1/2005, de Prevencin y Correccin de la Contaminacin del Suelo. No obstante, cuando el ayuntamiento as lo estime, podr ordenar a la comunidad reparcelatoria, subsidiariamente y a costa de la persona obligada y responsable, la ejecucin de dicha descontaminacin y adecuacin de los terrenos, considerando el coste como una carga de urbanizacin. Estos gastos sern repercutidos por la comunidad reparcelatoria a la persona obligada o, en su defecto, al titular de los terrenos objeto de la actuacin, conforme dispone la legislacin medioambiental. El ayuntamiento, al aprobar el conjunto de las cuotas de urbanizacin, podr acordar el aplazamiento del pago hasta la finalizacin de las obras de urbanizacin, atendiendo a las especiales circunstancias econmicas del propietario solicitante que se establezcan reglamentariamente.

4.

Seccin sptima

Sujetos privados de ejecucin

Artculo 148. Agrupaciones de inters urbanstico. Concepto

Los propietarios de terrenos incluidos en una actuacin integrada podrn asociarse en una agrupacin de inters urbanstico para participar o colaborar en la actividad de ejecucin, siempre que cumpla los siguientes requisitos: 1. Integrar a los propietarios de terrenos que representen ms del 50 % de la superficie afectada por la iniciativa. Contar con poder dispositivo sobre los terrenos de los propietarios integrados.

2.

150

3.

Haber reconocido a los terceros propietarios afectados por la iniciativa el derecho a adherirse como asociado en las mismas condiciones y anlogos derechos a los propietarios fundadores. Haber formalizado su constitucin en escritura pblica, que incorporar sus estatutos, y haberse inscrito en el Registro de Agrupaciones de Inters Urbanstico dependiente del Departamento de Urbanismo del territorio histrico correspondiente.

4.

Artculo 149. Agente urbanizador. Concepto

1. El agente urbanizador es el sujeto pblico o privado que, en ejercicio de la iniciativa econmica y en virtud de la adjudicacin definitiva del correspondiente programa de actuacin urbanizadora, asume, a su riesgo y en los trminos de esta ley, la responsabilidad de la ejecucin de la correspondiente actuacin integrada. Puede ser agente urbanizador cualquier persona fsica o jurdica capacitada para ejercer la iniciativa econmica, sea o no propietaria de terrenos en el mbito de su correspondiente actuacin integrada, sin perjuicio de lo establecido en el artculo 172. El agente urbanizador se seleccionar por libre concurrencia y pblica competencia, salvo el sistema de concertacin previsto en el artculo 160, y ejercer sus actividades bajo la direccin, inspeccin y control de la administracin actuante, con sujecin, en todo caso, a las condiciones establecidas en el convenio de colaboracin suscrito al efecto.

2.

3.

Artculo 150. Relaciones entre el agente urbanizador y los propietarios y titulares de derechos en el mbito de la actuacin
En el supuesto de que el adjudicatario de la ejecucin de un programa de actuacin urbanizadora fuera persona distinta a los propietarios de los terrenos, construcciones y edificaciones afectados en el mbito de actuacin, y en ausencia de mutuo acuerdo entre ellos, las relaciones entre ambos se habrn de regir por las siguientes reglas: a) El agente urbanizador tendr derecho a ser compensado a cargo de los propietarios en la cuanta de las cargas de urbanizacin, as como a ser retribuido por dichos propietarios en concepto de gastos por su gestin en una cantidad cuyo importe mximo ser

151

fijado en las bases del concurso para la adjudicacin del programa de actuacin urbanizadora. Dicha cantidad se calcular en funcin de la cuanta de las cargas de urbanizacin de la actuacin, y en ningn caso podr ser superior, por todos los conceptos, al 12 % del importe de la obra de urbanizacin determinada en el correspondiente programa de actuacin urbanizadora. b) El agente urbanizador deber soportar a su cargo, sin posibilidad de repercutirlas a los propietarios, las cargas de urbanizacin y, en su caso, de edificacin que expresamente haya asumido como propias en el convenio en el que se formalice la adjudicacin. Las cargas de urbanizacin, incluidos los gastos de gestin, sern satisfechas al agente urbanizador a cargo de los propietarios, y, a eleccin de estos ltimos, bien en metlico bien mediante entrega de solares edificables, derechos de superficie o, en su caso, viviendas, locales o edificaciones, si se hubiera convenido la edificacin, o mediante cualquier combinacin de dichas alternativas de pago que se hubiera pactado. No obstante lo dispuesto en la regla anterior, el agente urbanizador tendr preferencia de eleccin respecto a los propietarios, para su compensacin mediante la obtencin de solares edificables o, en su caso, derechos de superficie, en el supuesto de que se materialice sobre suelos calificados con destino a viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica, todo ello para dar cumplimiento a las obligaciones asumidas ante la Administracin con ocasin de la adjudicacin del correspondiente programa de actuacin urbanizadora. Los propietarios tendrn derecho, a su libre eleccin, a participar en el desarrollo de las actuaciones o a renunciar a ello. En caso de optar por la participacin, tendrn derecho a recibir del agente urbanizador los solares resultantes, los derechos de superficie, las viviendas, locales o edificaciones construidas sobre ellos, el equivalente econmico de los mismos o la compensacin expresamente pactada al efecto, todo ello en proporcin directa a la superficie de suelo aportada a las actuaciones. En el supuesto de oposicin o renuncia, el propietario tendr derecho a recibir del agente urbanizador la correspondiente indemnizacin, sin perjuicio del derecho de realojo que, en su caso, pudiera corresponderle. En caso de de-sacuerdo, el agente urbanizador podr instar el inicio del procedimiento correspondiente de expropiacin o reparcelacin forzosa.

c)

d)

e)

f)

152

g)

En el supuesto de que el propietario no manifieste su voluntad respecto a la participacin en el desarrollo de las actuaciones con anterioridad a la aprobacin definitiva de la reparcelacin, se presumir que opta por participar. La modificacin de la previsin inicial de las cargas de urbanizacin establecidas en el programa de actuacin, que no sea debida a decisiones pblicas, o la modificacin de su coste, no podrn suponer la alteracin en ms de un 20 % del equilibrio econmico establecido en el programa. En este supuesto, cualquier modificacin por encima de este lmite requerir la aprobacin municipal, previa audiencia de los propietarios afectados. En todo caso, la retasacin de los costes no podr suponer modificacin o incremento de la cuanta del beneficio empresarial del agente urbanizador.

h)

Artculo 151. Relaciones entre el agente urbanizador y la administracin actuante

1. Las relaciones derivadas de la adjudicacin de la ejecucin del programa de actuacin urbanizadora se regirn por lo dispuesto en esta ley y, en el marco de la misma, en los planes de ordenacin urbanstica, en el propio programa, y en el convenio suscrito con ocasin de la adjudicacin del mismo. La administracin ejercer sus potestades pblicas y, en particular, las de reparcelacin y expropiacin forzosas, cuando el desarrollo de la ejecucin de la actuacin as lo requiera. El agente urbanizador podr solicitar dicho ejercicio, redactando los proyectos tcnicos y financiando los gastos que conlleve en calidad de beneficiario de la expropiacin.

2.

Seccin octava

Programas de actuacin urbanizadora

Artculo 152. Objeto y mbito

1. Los programas de actuacin urbanizadora regulan y organizan, en su caso por fases, el desarrollo y la ejecucin de las actuaciones integradas en suelo urbano no consolidado

153

y suelo urbanizable sectorizado, estableciendo al efecto: a) La identificacin de las actuaciones integradas a que se refieran, pudiendo realizar o modificar, en su caso, la delimitacin de la unidad o unidades de ejecucin que constituyen su objeto. b) El rgimen de la ejecucin pblica o privada y su sistema de actuacin. c) Las determinaciones jurdicas, tcnicas y econmicas de ejecucin de las actuaciones integradas y, en todo caso, la regulacin de sus contenidos mnimos. d) La totalidad de las obras a realizar y de las cargas de urbanizacin y la estimacin aproximada de su coste. e) El programa temporal de ejecucin de las obras de urbanizacin y en su caso de edificacin. 2. Los programas de actuacin urbanizadora en ningn caso podrn alterar la ordenacin estructural ni la ordenacin pormenorizada determinadas por el planeamiento correspondiente, sin perjuicio de la posibilidad de modificacin de las unidades de ejecucin en los trminos previstos en esta ley. La aprobacin de los programas de actuacin deber ser simultnea o posterior al plan urbanstico que legitime su ejecucin y que contenga la ordenacin tanto estructural como pormenorizada de la unidad o unidades de ejecucin que constituyan el objeto de la programacin.

3.

Artculo 153. Contenido tcnico-urbanstico

Los programas de actuacin debern definir las obras de urbanizacin que deban realizarse, especificando su coste aproximado y cuando menos los siguientes extremos: a) Esquema de la urbanizacin, descrito con el grado de desarrollo propio de un anteproyecto. Recursos disponibles para la prestacin de los servicios de abastecimiento propios de la urbanizacin, justificando la viabilidad de su obtencin. Caractersticas bsicas de la red de evacuacin de aguas, tanto pluviales como fecales, y de su conexin con las redes generales hasta su depuracin.

b)

c)

154

d) e)

Capacidad de servicio de la red viaria prevista, incluidos los aparcamientos de vehculos. Previsiones sobre la implantacin de los restantes servicios propios de la urbanizacin, incluidos, en su caso, los prestados por redes de telecomunicacin o cables para transporte de informacin o programas de televisin. Caractersticas de la red de distribucin de gas y previsin sobre su conexin a la red general de distribucin en funcin del desarrollo de sta. Conexin e integracin adecuada de la urbanizacin de las actuaciones con las redes de infraestructuras, las comunicaciones y dems servicios. Ejecucin, en su caso, del suplemento en las infraestructuras y dotaciones pblicas que fuera necesario para proporcionar el servicio previsto en la ordenacin estructural del plan general. Memoria de calidades relativas a las principales obras y elementos de urbanizacin y, en su caso, edificacin a ejecutar.

f)

g)

h)

i)

Artculo 154. Contenido jurdico-urbanstico

1. Los programas de actuacin urbanizadora deben as mismo regular en todo caso los siguientes extremos: a) Concrecin del rgimen de actuacin pblica o privada y sistema de actuacin. b) Delimitacin de las unidades de ejecucin que constituyan su objeto o modificacin de las existentes en el planeamiento vigente. c) Plazos para la presentacin de la propuesta de equidistribucin, salvo lo dispuesto en el sistema de expropiacin. d) Plazos para la realizacin de las obras de urbanizacin, con expresin del calendario de obras de desarrollo de las fases que integran la actuacin, y plazos de edificacin de los solares resultantes, en su caso. e) Propuesta de localizacin de los terrenos que deban ser objeto de cesin gratuita al ayuntamiento, libres de gastos de urbanizacin y de cualquier otra carga en concepto de participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la ordenacin conforme a lo dispuesto en esta ley. f) Programa de realojos, en su caso.

155

g)

Plazos de cesin de la obra de urbanizacin, de los terrenos y, en su caso, los derechos correspondientes a las dotaciones pblicas.

2.

En el supuesto de que el sistema de actuacin del programa sea el de agente urbanizador, adems deber contener las bases orientativas para la seleccin del agente urbanizador, la estimacin de la totalidad de los gastos que el urbanizador deber asumir, la valoracin de la asuncin por el urbanizador de objetivos complementarios a las cargas de urbanizacin sin repercutirlos a los propietarios afectados, y las garantas mnimas que se exigirn para la presentacin de proposiciones de conformidad con lo dispuesto en esta ley.

Artculo 155. Documentacin

Los programas de actuacin contendrn la documentacin comprensiva de los contenidos descritos en los artculos anteriores, acompaada al menos de la documentacin siguiente: a) b) c) Memoria justificativa con expresin de la programacin de la ejecucin. Anteproyecto de urbanizacin. Planos de informacin y de delimitacin de las unidades de ejecucin que comprendan la actuacin. Plano parcelario y relacin de titulares de los bienes y derechos objeto de la actuacin. Estudio de viabilidad econmico-financiera, con valoracin de la totalidad de los bienes y derechos objeto de la actuacin.

d) e)

Artculo 156. Tramitacin de programas de actuacin urbanizadora

1. Los programas de actuacin urbanizadora se formularn en cualquier momento tras la aprobacin definitiva del planeamiento de desarrollo, o bien conjunta o simultneamente con el mismo. A la vista de la documentacin presentada y de los informes tcnicos correspondientes,

2.

156

el ayuntamiento acordar la estimacin o la denegacin de la aprobacin inicial del programa en el plazo mximo de un mes. 3. El acuerdo de aprobacin inicial conllevar la obligacin de publicacin del correspondiente anuncio, en el que se contendrn los elementos esenciales de los contenidos del programa en el boletn oficial del territorio histrico por un plazo mnimo de veinte das a los efectos de informacin pblica y para recibir las correspondientes alegaciones. As mismo, el acuerdo se notificar a los titulares de bienes y derechos afectados por la actuacin. El expediente completo podr ser consultado en las oficinas municipales durante el mencionado plazo de informacin pblica. Recibidas, en su caso, las alegaciones, y a su vista y consideracin, el ayuntamiento acordar la aprobacin definitiva del programa de actuacin urbanizadora en el plazo mximo de dos meses a contar desde la publicacin, en el boletn oficial del territorio histrico, del acuerdo de aprobacin inicial. Transcurrido este plazo sin haberse dictado la pertinente resolucin, se entender definitivamente aprobado, siempre y cuando se hubiese concluido el trmite de notificacin a los interesados. El acuerdo o el acto presunto de aprobacin definitiva del programa de actuacin urbanizadora deber ser publicado en el boletn oficial del territorio histrico con acompaamiento de un extracto de sus contenidos, entre los que se incluir, como mnimo, la identificacin del mbito, su clasificacin y calificacin, la edificabilidad urbanstica atribuida al mbito, el sistema de actuacin, el presupuesto y la programacin de la ejecucin de las obras de urbanizacin y, en su caso, de edificacin. As mismo, la aprobacin definitiva del programa de actuacin urbanizadora que prevea su ejecucin mediante agente urbanizador, determinar el inicio del procedimiento de seleccin de agentes urbanizadores conforme a lo dispuesto en los artculos 166 y siguientes de esta ley. La aprobacin definitiva del programa de actuacin urbanizadora supone el establecimiento de las condiciones de desarrollo del mbito correspondiente. El procedimiento de aprobacin del programa de actuacin urbanizadora podr simultanearse con el de aprobacin del planeamiento pormenorizado del rea o sector en que se ubiquen las unidades de ejecucin que constituyen su objeto, en cuyo caso sus determinaciones quedarn sujetas a las adaptaciones o modificaciones precisas, una vez se

4.

5.

6.

7.

8.

157

produzca la aprobacin definitiva del mencionado planeamiento pormenorizado.

Artculo 157. Iniciativa en los programas de actuacin urbanizadora

Podrn formular y promover programas de actuacin: a) Los ayuntamientos o cualquiera de los organismos o entidades de ellos dependientes o de los que formen parte, para la ejecucin del planeamiento municipal. Cuando la entidad promotora no cuente con la potestad expropiatoria, se tendr como administracin actuante al ayuntamiento. La Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco para materializar la urbanizacin o la edificacin en los terrenos a que se refiere el artculo 16, y las diputaciones forales en los terrenos a que se refiere el artculo 16.2. As mismo, esta habilitacin ser extensible a cualquiera de los organismos o entidades pblicos dependientes o adscritos a ellas, con idntico fin. Las administraciones pblicas en general, para el ejercicio de sus competencias sectoriales mediante la realizacin de actuaciones integradas. Las sociedades y entidades privadas participadas por administraciones pblicas, para el ejercicio de su objeto social mediante la realizacin de actuaciones integradas. Los particulares, sean o no propietarios de los terrenos. Cualquier persona que pretenda elaborar una propuesta de programa de actuacin urbanizadora podr ser autorizada por el ayuntamiento para ocupar temporalmente terrenos a fin de obtener la informacin precisa, en los trminos dispuestos por la legislacin expropiatoria. Asimismo, tendr acceso a la informacin y documentacin que obre en los registros y archivos de las administraciones pblicas conforme a la legislacin general reguladora de su rgimen jurdico y funcionamiento.

b)

c)

d)

e)

Artculo 158. Tramitacin de programas de actuacin urbanizadora a instancia de parte

La solicitud de tramitacin se formalizar en el registro municipal acompaando como mni-

158

mo, en el caso de solicitudes realizadas por personas o entidades ajenas a la Administracin, garanta por importe del 1 % del coste estimado por el programa para la urbanizacin del mbito de la correspondiente actuacin integrada. Dicha garanta deber prestarse en cualquiera de las formas admitidas por la legislacin en materia de contratacin administrativa.

159

CAPTULO II

RGIMEN DE EJECUCIN DE PROGRAMAS DE ACTUACIN PARA EL DESARROLLO DE ACTUACIONES INTEGRADAS

Seccin primera

Sistemas de actuacin

Artculo 159. Sistemas de actuacin

1. Para cada unidad de ejecucin el ayuntamiento deber optar expresamente entre uno de los sistemas de actuacin incluidos en los regmenes de ejecucin pblica o de ejecucin privada establecidos en la presente ley. Los sistemas de actuacin son los siguientes: a) En rgimen de ejecucin pblica: sistema de cooperacin y el sistema de expropiacin forzosa. b) En rgimen de ejecucin privada mediante concesin administrativa: sistema de agente urbanizador y el sistema de concertacin. El ayuntamiento elegir entre los distintos sistemas de actuacin anteriores con plena libertad, considerando criterios como el mejor cumplimiento de los fines del planeamiento, los plazos de ejecucin, los medios econmico-financieros y la capacidad de gestin con la que cuente la entidad municipal. La determinacin del sistema de actuacin se establecer en todo caso en el acto de aprobacin definitiva de los programas de actuacin urbanizadora, sin perjuicio de que pudiera preverse previamente en el planeamiento general, en el planeamiento de sectorizacin o en el planeamiento de ordenacin pormenorizada, o modificarse con posterioridad. En caso de que el sistema de actuacin se encuentre ya previsto en el planeamiento, el programa de actuacin urbanizadora lo ratificar o lo modificar de

2.

3.

4.

160

forma motivada, sin necesidad de trmite alguno de modificacin del planeamiento preexistente. 5. Cuando el planeamiento fije un sistema de actuacin en rgimen de ejecucin privada y no se formule y promueva programa de actuacin urbanizadora en un plazo de dos aos desde la aprobacin definitiva del planeamiento que corresponda, el ayuntamiento, previa audiencia de los interesados en el trmite de formulacin del correspondiente programa de actuacin urbanizadora, cambiar a un sistema de actuacin en rgimen de ejecucin pblica sin perjuicio de la facultad municipal de modificar en cualquier momento el sistema de actuacin en los trminos sealados en los apartados anteriores.

Seccin segunda

Adjudicacin del programa de actuacin por concertacin

Artculo 160. Sistema de concertacin

1. El ayuntamiento podr elegir como sistema de actuacin el de concertacin cuando, por iniciativa propia o a instancia de ms del 50 % de la propiedad del suelo, as lo acuerde en el momento de la aprobacin definitiva del programa de actuacin urbanizadora. La actuacin por el sistema de concertacin requiere en todo caso la firma de un convenio en el que ms del 50 % de la propiedad del suelo, como mnimo, asuma los siguientes compromisos: a) Constituirse en junta de concertacin conforme a lo previsto en el artculo siguiente. b) Formular a travs de la citada junta el documento de reparcelacin para la equidistribucin de los beneficios y cargas de la actuacin. c) Aportar los terrenos y bienes de cesin obligatoria y gratuita en los trminos establecidos en la ley, el planeamiento o el propio convenio. d) Asumir la totalidad de las cargas de urbanizacin y ejecutar las obras de urbanizacin, infraestructuras y servicios atribuidas a la unidad por la ley, el planeamiento o el propio convenio.

2.

161

El contenido concreto del convenio ser establecido por el ayuntamiento, junto con el programa, a propuesta de los interesados o de la propia administracin municipal. 3. Cuando el sistema de concertacin venga establecido en el planeamiento ser preciso que los propietarios necesarios para constituirse en junta de concertacin, presenten en el ayuntamiento, en el plazo mximo de seis meses desde su aprobacin definitiva, la propuesta de convenio regulada en el apartado anterior. El incumplimiento de este plazo supondr el cambio del sistema de actuacin privado al sistema de concurso para seleccin de agente urbanizador previsto en esta ley. Si, transcurridos dos meses desde la fijacin en el programa de actuacin urbanizadora del sistema de actuacin por concertacin, no se firmara el convenio por la mayora necesaria, el ayuntamiento modificar el sistema de actuacin, pasando al de agente urbanizador o a alguno de los de ejecucin pblica. No ser precisa la constitucin de la junta de concertacin cuando la totalidad de la superficie afectada fuera de un solo propietario, en cuyo caso ste asumir las obligaciones atribuidas en esta ley a dicha junta y firmar el correspondiente convenio. Los compromisos asumidos por los propietarios ante la Administracin sern garantizados por los firmantes del convenio mediante la formalizacin y entrega de aval del 7 % de la cuanta de las cargas de urbanizacin. En todo caso, el convenio firmado se regir, en lo no dispuesto expresamente en este artculo, por lo dispuesto en esta ley en materia de convenios urbansticos.

4.

5.

6.

7.

Artculo 161. Constitucin de la junta de concertacin e incorporaciones

1. Una vez elegido el sistema de concertacin y firmado el convenio, los propietarios dispondrn de un mes para constituirse en junta de concertacin, mediante escritura pblica. La constitucin de la junta ser publicada por sta en el boletn oficial del territorio histrico y notificada de forma fehaciente de forma individual a todos los titulares de bienes y derechos de la unidad de ejecucin, concedindoles un mes de plazo para adherirse a ella, transcurrido el cual se entender que renuncian a su participacin.

2.

162

3.

Tambin pondrn incorporarse a la junta las empresas urbanizadoras que hayan de participar con los propietarios en la gestin de la unidad de ejecucin, cuando as lo acuerde la junta y en los trminos que la misma establezca. Para su seleccin, en todo caso, debern seguirse los principios de publicidad y concurrencia aplicables a la contratacin pblica.

Artculo 162. Carcter de la junta de concertacin

1. Las juntas de concertacin que se constituyan tendrn el carcter de agrupaciones de inters urbanstico para la ejecucin del planeamiento urbanstico en los casos en que el sistema de actuacin sea el de concertacin, y como tales debern inscribirse en el Registro de Agrupaciones de Inters Urbanstico. Los cargos del rgano rector de la junta recaern necesariamente en personas fsicas, y formar parte de l un representante del ayuntamiento, en todo caso. Contra los acuerdos de la junta de concertacin podr interponerse recurso de alzada ante el ayuntamiento.

2.

3.

Artculo 163. Naturaleza jurdica. Funciones y fines de la junta de concertacin

1. La junta de concertacin tendr naturaleza administrativa, personalidad jurdica propia y plena capacidad de obrar. La junta de concertacin asumir la ejecucin del planeamiento y ser directamente responsable frente al ayuntamiento de la ejecucin completa de la urbanizacin de la unidad de ejecucin, as como del cumplimiento de las restantes cargas urbansticas de la actuacin, repercutiendo los gastos correspondientes a la totalidad de los propietarios adjudicatarios de parcelas resultantes en la proporcin y modo establecidos en el proyecto de reparcelacin. Para el cumplimiento de sus fines, la junta de concertacin ostentar las siguientes facultades y prerrogativas pblicas: a) Formular la reparcelacin para la equidistribucin de beneficios y cargas de la uni-

2.

3.

163

b) c) 4.

dad. La reparcelacin, que tendr en todo caso el carcter de reparcelacin forzosa, se aprobar inicialmente por la junta por la mayora absoluta de las cuotas de propiedad incorporada y se expondr al pblico mediante anuncio en el boletn oficial del territorio histrico correspondiente y se notificar a todos los propietarios. Corresponder en todo caso al ayuntamiento la aprobacin definitiva del proyecto, previa resolucin de las alegaciones que en el periodo de informacin pblica y audiencia puedan producirse. Exigir de los propietarios de la unidad las cantidades correspondientes, que podrn ser objeto de va de apremio por el ayuntamiento. Las dems que esta ley prev a favor del agente urbanizador.

Las juntas de concertacin actuarn como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre las fincas incluidas en la unidad de ejecucin, sin ms limitaciones que las establecidas en la ley. Cuando resultara necesario para la ejecucin de las obras u otros trabajos relacionados con la ejecucin del plan, la administracin municipal podr imponer a sus titulares de forma forzosa las servidumbres y ocupaciones temporales precisas.

Artculo 164. Reparcelacin y juntas de concertacin

El proyecto de reparcelacin afectar a la totalidad de la unidad de ejecucin, por lo que contendr la reparcelacin de la totalidad de las fincas incluidas en la unidad, se hayan incorporado o no sus propietarios a la junta de concertacin.

Artculo 165. Prerrogativa municipal de cambio de sistema de actuacin

La administracin municipal podr sustituir en cualquier momento el sistema de actuacin cuando se incumplieran los compromisos legales de la concertacin o los recogidos en el convenio que sirvi de fundamento para la eleccin del sistema.

164

Seccin tercera

Adjudicacin de los programas de actuacin mediante concurso pblico para seleccin de agente urbanizador

Artculo 166. Criterios del concurso pblico para la adjudicacin de los programas de actuacin urbanizadora en rgimen privado
1. Los programas de actuacin urbanizadora en sistema de ejecucin por agente urbanizador debern recoger los criterios objetivos de valoracin de las proposiciones que se presenten para su adjudicacin, y con carcter mnimo los siguientes: a) Compromiso, a cargo del urbanizador, de destino a viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica por encima de los estndares y las cuantas establecidas en esta ley, especialmente en rgimen de alquiler. b) Plazos de urbanizacin ms breves o compromisos ms rigurosos que los establecidos en el programa de actuacin urbanizadora. c) Plazos de edificacin ms breves y compromisos ms rigurosos para garantizar el cumplimiento de dichos plazos de edificacin. d) Obras de urbanizacin ms convenientes o mejores calidades de urbanizacin que las definidas por el programa de actuacin y, en su caso, las contempladas por el plan general, siempre que fueran asumidas a su costa por el licitador. e) Propuestas y alternativas de obras de urbanizacin ms respetuosas con el medio ambiente, con menor impacto paisajstico, mayor eficiencia energtica y ahorro de recursos naturales. f) Compromiso de construccin por el agente urbanizador de parte o toda la edificacin destinada a viviendas sujetas a algn tipo de rgimen de proteccin oficial. g) La previa redaccin y tramitacin del planeamiento de ordenacin pormenorizada y/o del programa de actuacin urbanizadora. h) El menor coste de las obras de urbanizacin y los menores mrgenes de beneficio o retribucin empresarial del urbanizador. En los concursos podrn ser valoradas por el ayuntamiento las garantas de cohesin y acuerdo con los propietarios y afectados de la actuacin, basadas en los criterios de valoracin adoptados y en las propuestas relativas al modo y plazos de retribucin del urbanizador.

2.

165

Artculo 167. Tramitacin del concurso para la adjudicacin de los programas de actuacin urbanizadora en rgimen privado
1. Una vez definitivamente aprobado el programa de actuacin urbanizadora, se publicar el anuncio de la aprobacin definitiva en el boletn oficial del territorio histrico, conteniendo el expreso llamamiento a posibles licitadores, y en el plazo de dos meses cualquier persona fsica o jurdica, sea o no propietaria, podr presentar una proposicin jurdico-econmica. Las proposiciones jurdico-econmicas se presentarn en plica cerrada junto con, en su caso, los acuerdos alcanzados con los propietarios. Todas las proposiciones jurdico-econmicas debern acompaarse de la acreditacin de la constitucin de una garanta provisional, cuyo importe ser el que se fije reglamentariamente, con el mnimo del 1 % de las cargas de urbanizacin de que se trate. Si se adjudica el programa de actuacin urbanizadora presentado, la garanta provisional ser retenida y deber complementarse o sustituirse hasta alcanzar un importe mnimo del 7 % de las cargas de urbanizacin como garanta definitiva. En caso contrario, ser devuelta. El acto pblico de apertura de plicas se celebrar en los cinco das hbiles siguientes a la finalizacin del periodo de presentacin de proposiciones. De su desarrollo y resultado se levantar acta, bajo fe pblica administrativa. Todas las actuaciones podrn ser objeto de consulta y alegacin por los interesados durante los diez das siguientes al de apertura de plicas. En lo dispuesto en este artculo, las publicaciones en el boletn oficial se habrn de entender referidas a la publicacin que corresponda por la cuanta de las obras de urbanizacin y, en su caso, edificacin, todo ello conforme a la legislacin sobre contratacin administrativa.

2.

3.

4.

5.

Artculo 168. Contenido de las proposiciones jurdico-econmicas

Las proposiciones jurdico-econmicas que se presenten por los licitantes debern contener, por lo menos, los siguientes extremos:

166

1.

En cuanto a las relaciones entre el agente y la administracin actuante a) Proposicin de plazos de las obras de urbanizacin y, en su caso, de edificacin. b) Memoria de calidades, si fueran diferentes a las aprobadas definitivamente en el programa de actuacin urbanizadora. c) Propuesta de convenio urbanstico a suscribir entre el agente urbanizador y la administracin actuante con expresin de los compromisos asumidos por aqul. En cuanto a las relaciones entre el agente y los propietarios y los titulares de derechos: a) Justificacin, en su caso, de la disponibilidad del agente urbanizador sobre los terrenos de los propietarios y titulares de derechos, y los acuerdos ya alcanzados, que debern incluir, en todo caso, los criterios y frmulas de valoracin del suelo y de los bienes y derechos afectados, y las propuestas relativas al modo y plazos de retribucin del agente urbanizador. b) Estimacin de la totalidad de las cargas de urbanizacin y de la cantidad total que en concepto de gastos de gestin el agente urbanizador se compromete a repercutir, como mximo, a los propietarios afectados. c) Propuesta de equidistribucin de beneficios y cargas, que incluir el valor del suelo y de su repercusin en la edificabilidad urbanstica, a efectos de compensacin de las diferencias de adjudicacin y de contraprestacin de las cargas de urbanizacin. d) Plazo mximo de presentacin del proyecto de reparcelacin.

2.

Seccin cuarta

Rgimen de adjudicacin de los programas de actuacin en rgimen privado

Artculo 169. Adjudicacin de los programas de actuacin

1. El ayuntamiento podr rechazar motivadamente todas las iniciativas para ejecutar la actuacin por considerar que ninguna de ellas ofrece base adecuada para ello, en cuyo caso adoptar la decisin que considere oportuna, conforme al inters general y en orden a la ejecucin de la ordenacin urbanstica, entre las siguientes: a) Modificar el sistema de actuacin.

167

b) c) d) 2.

Modificar cualesquiera otras condiciones del programa de actuacin. Dejar sin efecto el programa de actuacin. Abrir un nuevo plazo de licitacin.

El plazo mximo para la resolucin por el ayuntamiento sobre la adjudicacin de un programa de actuacin urbanizadora, en el supuesto de concurso, ser de cuarenta das desde la fecha de apertura de proposiciones. El ayuntamiento garantizar el reembolso, por cuenta del adjudicatario, de los gastos justificados de redaccin a favor de quien, no habiendo resultado adjudicatario, hubiera formulado el planeamiento de ordenacin pormenorizada o las alternativas, estudios o proyectos tcnicos que total o parcialmente se incorporen al programa de actuacin urbanizadora aprobado definitivamente o sean tiles para su ejecucin. La adjudicacin de la ejecucin del programa de actuacin urbanizadora se formalizar mediante convenio urbanstico a suscribir, de una parte, por la junta de concertacin o el agente urbanizador, y, de otra, por la administracin actuante. En l se harn constar las condiciones, los compromisos y los plazos para la ejecucin del programa, las garantas que la junta o el agente urbanizador presta para asegurar su cumplimiento, y las penalizaciones a las que se somete por incumplimiento. Este convenio ser objeto de publicacin en el boletn oficial del territorio histrico y de notificacin formal e individualizada a todos los propietarios y afectados por el contenido del programa de actuacin urbanizadora.

3.

4.

Artculo 170. Modificacin de las condiciones de adjudicacin del programa

1. Los adjudicatarios de programas de actuacin urbanizadora tendrn derecho a que se les compense, en los trminos previstos en la legislacin general de contratacin administrativa, de los daos y perjuicios que se les sigan por la resolucin de la adjudicacin o por la paralizacin o el retraso del normal desarrollo de la ejecucin de la actuacin debidos exclusivamente a decisiones de la administracin actuante. Las decisiones pblicas que alteren el desarrollo de una actuacin y varen las previsiones del programa de actuacin urbanizadora comportarn las compensaciones econmicas que procedan para restaurar el equilibrio econmico de la actuacin, sea en favor de la administracin, sea en el del adjudicatario. Cuando estas alteraciones, por su

2.

168

importancia, en supuestos de adjudicacin por concurso, afecten en ms de un 20 % del coste o valor de los compromisos y las obligaciones asumidas por el adjudicatario, se resolver la adjudicacin, salvo que, por el estado del desarrollo de la actuacin, ello lesione los intereses pblicos, o que, para la mejor satisfaccin de stos, se alcance acuerdo entre las partes afectadas que permita proseguir la actuacin. 3. El agente urbanizador seleccionado por concurso puede ceder su condicin, en escritura pblica, a tercero que se subrogue en todas sus obligaciones ante la administracin actuante, que deber aprobarla. Si la cesin menoscaba el inters general o supone defraudacin de la adjudicacin en pblica competencia, la administracin denegar la aprobacin o acordar la aplicacin del rgimen pblico de ejecucin. La cesin parcial, para un tramo o porcin minoritaria de la actuacin, requerir que entre cedente y adquirente asuman, solidaria o mancomunadamente, una programacin debidamente coordinada y un conjunto de compromisos que satisfagan las exigencias de la programacin originaria. El agente urbanizador seleccionado por concurso puede contratar prestaciones accesorias de su gestin con cualquier tercero sin transmitirle sus responsabilidades ante la administracin actuante, a la que dar cuenta de ello. Las relaciones derivadas de la adjudicacin del programa de actuacin urbanizadora se regirn por el convenio que formalice la adjudicacin definitiva, as como por las disposiciones contenidas en la presente ley, disposiciones de desarrollo y normativa propia de la contratacin administrativa.

4.

5.

Artculo 171. Resolucin del convenio del programa de actuacin urbanizadora

1. La resolucin del convenio se acordar por la administracin actuante de oficio o a instancia de la junta de concertacin o del agente urbanizador, segn corresponda. Sin perjuicio de las responsabilidades econmicas que procedan, la resolucin determinar la caducidad de la adjudicacin del programa de actuacin urbanizadora. Las causas de resolucin sern al menos las siguientes: a) El incumplimiento por la junta de concertacin, el agente urbanizador o la administracin actuante de los compromisos asumidos por ambos con ocasin de la adju-

2.

169

b) c)

dicacin del programa, sin perjuicio de las penas contractuales que expresamente se hubieran pactado. La modificacin sustancial por parte de la administracin de las condiciones de adjudicacin en los trminos previstos en el artculo anterior. Las causas que se hubieran pactado expresamente entre la administracin actuante y la junta de concertacin o el agente urbanizador a travs del correspondiente convenio.

3.

El adjudicatario que incumpla sus compromisos, en caso de incumplimiento grave que motive la resolucin prevista en el nmero anterior, podr ser inhabilitado en su condicin de agente urbanizador para la presentacin a otros concursos. El acuerdo de resolucin deber adems, y cuando proceda: a) Declarar la edificabilidad urbanstica de aquellos solares cuyo propietario haya contribuido suficientemente a las cargas de la urbanizacin. b) Iniciar el procedimiento para la reclasificacin de aquellos terrenos en los que, dado lo avanzado de las obras de urbanizacin, sea posible concluirlas en rgimen de actuaciones aisladas. c) Incoar el procedimiento preciso para acordar una nueva programacin en la que el nuevo agente urbanizador asuma las obligaciones pendientes de ejecucin, afectando los bienes y recursos resultantes de la liquidacin de la adjudicacin caducada a ejecutar la que la sustituya. d) Acordar las penas contractuales previstas en el programa de actuacin urbanizadora para el caso de incumplimiento de las obligaciones y, en todo caso, la incautacin de la fianza o ejecucin del aval presentado en garanta, con destino al patrimonio pblico de suelo.

4.

Artculo 172. Aplicabilidad de la legislacin en materia de contratacin administrativa

1. En el procedimiento de adjudicacin del programa de actuacin urbanizadora descrito en los artculos anteriores debern respetarse los requisitos relativos a publicidad y concurrencia establecidos en la normativa vigente sobre contratacin administrativa. En los sistemas de actuacin de rgimen de ejecucin privada, la contratacin de las obras de urbanizacin deber seguir los principios de la legislacin de contratacin pbli-

2.

170

ca en cuanto a solvencia de los licitadores y publicidad y concurrencia para la seleccin de contratistas. A tal efecto, la seleccin de contratistas se someter a licitacin pblica mediante anuncio en el boletn oficial correspondiente en funcin del importe de la obra, estableciendo los criterios objetivos de adjudicacin. No obstante, cuando el agente urbanizador seleccionado en procedimiento de concurso pblico reuniera los requisitos de capacidad para la ejecucin por l mismo de la obra urbanizadora, no ser precisa la apertura de una nueva licitacin pblica, siempre que la ejecucin de dichas obras hubiera formado parte del objeto del concurso. 3. As mismo, en todo lo no regulado en la presente ley respecto al procedimiento de adjudicacin, modificacin de las condiciones de la adjudicacin y resolucin de la misma se aplicar subsidiariamente la normativa vigente sobre contratacin administrativa.

Seccin quinta

Sistemas de ejecucin los programas de actuacin en rgimen pblico. Sistemas de cooperacin y expropiacin

Artculo 173. Sistema de cooperacin

1. En el sistema de cooperacin, los propietarios aportan el suelo de cesin obligatoria y la administracin ejecuta las obras de urbanizacin con cargo a los mismos. Podrn constituirse agrupaciones de inters urbanstico, bien a iniciativa de los propietarios o por acuerdo del ayuntamiento, con la finalidad de colaborar en la ejecucin de las obras de urbanizacin. La financiacin del coste de las obras de urbanizacin, en caso de acuerdo entre la administracin y los propietarios afectados, podr ser total o parcialmente compensada mediante la adjudicacin a la misma de solares, derechos de superficie o viviendas, locales o edificaciones construidas en la propia unidad. En defecto de acuerdo, la financiacin se realizar a travs del giro de las cuotas de urbanizacin que resulten de la oportuna cuenta de liquidacin incluida en el proyecto de reparcelacin o aprobada en su desarrollo. No obstante, cuando la administracin asuma el compromiso de promover

2.

3.

171

viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica u otros usos de inters social, podr hacer prevalecer la compensacin de las cargas de urbanizacin mediante la entrega de solares, derechos de superficie o, en su caso, viviendas, locales o edificaciones que fueran precisos para materializar dicho compromiso. 4. La administracin actuante podr delegar la gestin del sistema y la ejecucin de la urbanizacin en otra administracin pblica, en una sociedad pblica o en un consorcio urbanstico mediante convenio suscrito a tal efecto.

Artculo 174. Sistema de expropiacin

1. El sistema de expropiacin se aplicar por unidades de ejecucin completas y comprender todos los bienes y derechos incluidos en ellas, sin perjuicio de que tambin pueda aplicarse a solares o parcelas incluidos en actuaciones aisladas o para la ejecucin de sistemas generales o elementos de los mismos. El pago del justiprecio podr realizarse mediante la adjudicacin de terrenos de valor equivalente dentro o fuera de la unidad de ejecucin objeto de la expropiacin, por acuerdo con la parte expropiada. El programa de actuacin urbanizadora que fije la ejecucin en rgimen pblico por el sistema de expropiacin deber elegir la forma de gestin, optando entre la gestin directa e indiferenciada por la administracin actuante; la gestin a travs de una entidad de derecho pblico dependiente o adscrita a ella; la encomienda a otra administracin pblica territorial o a una entidad de derecho pblico dependiente o adscrita a ella, previa suscripcin del correspondiente convenio, o la atribucin de la gestin a un tercero concesionario. En este ltimo supuesto, la concesin se otorgar mediante concurso. El concesionario podr incorporar a la actuacin a los propietarios afectados en cualquier momento en las condiciones que libremente pacten, previo otorgamiento por la administracin actuante de la liberacin de la expropiacin.

2.

3.

Artculo 175. Liberacin de expropiaciones

1. En la aplicacin del sistema de expropiacin, los rganos expropiantes podrn liberar de la misma, mediante la imposicin de las oportunas condiciones, a determinados bienes.

172

2.

Si el rgano expropiante estimase justificada la peticin de liberacin, sealar al propietario de los bienes afectados las condiciones, trminos y proporcin en que deber vincularse a la ejecucin urbanstica, y se fijarn, asimismo, las garantas para el supuesto de incumplimiento. En todo caso, el liberado quedar sujeto al cumplimiento de los deberes urbansticos bsicos. Si la liberacin se dictara con posterioridad al pago y ocupacin de los bienes objeto de resolucin, deber acordarse la previa reversin de tales bienes a su titular. Si el expropiante no fuera el ayuntamiento se oir a este. El incumplimiento por parte de los propietarios de bienes liberados de los deberes urbansticos bsicos establecidos en la resolucin liberatoria determinar el inicio de un nuevo expediente expropiatorio.

3.

4. 5.

Artculo 176. Legitimacin de las expropiaciones urbansticas

1. La aprobacin definitiva de planes de ordenacin urbanstica y programas de actuacin urbanizadora, as como el establecimiento de reservas para constituir o ampliar patrimonios pblicos de suelo, implicar la declaracin de utilidad pblica de las obras y la necesidad de ocupacin de los terrenos y dems bienes y derechos afectados, a los fines de expropiacin o imposicin de servidumbres. El incumplimiento de los deberes y obligaciones urbansticos establecidas en la presente ley determinar la existencia de causa de inters pblico para la expropiacin forzosa a fin de garantizar su efectivo cumplimiento.

2.

Artculo 177. Supuestos expropiatorios por motivos urbansticos

Ser posible la aplicacin de la expropiacin por motivos urbansticos en los supuestos siguientes: a) La obtencin de terrenos y dems bienes y derechos precisos para ejecutar la ordenacin urbanstica a travs de actuaciones integradas de ejecucin pblica.

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b)

c)

d)

e)

f)

g)

h) i) j)

k)

La obtencin de terrenos y dems bienes y derechos precisos para el desarrollo de las actuaciones de ejecucin de dotaciones pblicas de la red de sistemas generales y locales, no incluidas ni adscritas a actuaciones integradas. La obtencin de terrenos y dems bienes y derechos precisos para la ejecucin anticipada de las dotaciones pblicas de la red de sistemas generales y locales adscritas al mbito de una actuacin integrada. La adquisicin de terrenos y dems bienes y derechos cuya preservacin y puesta en valor se estime necesaria, por el valor de sus caractersticas naturales, histricas, cientficas, culturales, paisajsticas, arqueolgicas o de anloga naturaleza, de acuerdo con lo establecido en el correspondiente plan especial de proteccin y conservacin. La adquisicin de viviendas desocupadas que permanezcan sin uso residencial por ms de un ao continuado y estn situadas en mbitos sujetos al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, a los efectos de facilitar la ejecucin del mbito en el que radiquen. La obtencin de terrenos y dems bienes y derechos comprendidos en las reservas de suelo establecidas para la constitucin o ampliacin de los patrimonios pblicos del suelo. La obtencin de terrenos y dems bienes y derechos destinados en el planeamiento a la construccin de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica o edificaciones industriales o terciarias de fomento o de inters pblico. El incumplimiento de los plazos fijados para la ejecucin total o parcial del planeamiento, incluido el deber de edificar. La inobservancia de los deberes de conservacin y mantenimiento de los inmuebles legalmente exigibles. La inobservancia del deber de actualizar, en las edificaciones de uso predominantemente residencial y en los trminos requeridos por la ordenacin urbanstica, los servicios e instalaciones precisas para hacer efectiva la accesibilidad prevista por la legislacin sectorial pertinente. En este ltimo caso, la administracin expropiante ser el ayuntamiento correspondiente, y el beneficiario la comunidad de propietarios o quien ostente una mayora suficiente para ejecutar las obras en cuestin. El beneficiario deber solicitar la expropiacin acreditando que promueve un proyecto que cuenta, o es susceptible de contar, con licencia municipal y la imposibilidad de inicio de las obras por no disponer de la totalidad de los bienes y derechos afectados. En los dems supuestos legalmente previstos.

174

Artculo 178. Procedimiento expropiatorio

1. La expropiacin forzosa, en los supuestos contemplados en el artculo anterior, se tramitar con arreglo a la legislacin en materia de expropiacin forzosa, sin perjuicio de las determinaciones de esta ley y de las necesarias adecuaciones a la estructura organizativa propia de las administraciones pblicas de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco. No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior, en el supuesto de que el rgano expropiante fuera el ayuntamiento o la diputacin foral, el trmite de declaracin de urgente ocupacin de bienes y derechos exigido en la legislacin expropiatoria slo requerir acuerdo municipal o foral, segn corresponda. En cualquier expropiacin por motivos urbansticos, la administracin actuante podr aplicar el procedimiento de tasacin conjunta regulado en el artculo siguiente o seguir la expropiacin individualmente, conforme al procedimiento de la legislacin de expropiacin forzosa.

2.

3.

Artculo 179. Procedimiento de tasacin conjunta

1. El proyecto de expropiacin, en los supuestos del procedimiento de tasacin conjunta, contendr los siguientes documentos: a) Identificacin del mbito territorial, junto con los documentos que lo identifiquen en cuanto a situacin, superficie y linderos. b) Fijacin razonada de precios acorde con la clasificacin del suelo, segn su calificacin urbanstica, edificabilidad urbanstica, valor de repercusin y grado de urbanizacin. c) Hojas de justiprecio individualizado de cada finca, en las que se contendr no slo el valor del suelo, sino tambin el correspondiente a las edificaciones, obras, instalaciones y plantaciones. d) Hojas de justiprecio que correspondan a otras indemnizaciones. El proyecto de expropiacin, con los documentos sealados, ser expuesto al pblico por trmino de un mes, para que quienes puedan resultar interesados formulen las observaciones y reclamaciones que estimen convenientes, en particular en lo que concierne a titularidad o valoracin de sus respectivos derechos. La informacin pblica se efectuar mediante la insercin de anuncios en el boletn oficial y en el diario o diarios de mayor difusin del territorio histrico correspondiente.

2.

3.

175

4.

Asimismo, las tasaciones se notificarn individualmente a los que aparezcan como titulares de bienes o derechos en el expediente, mediante traslado literal de la correspondiente hoja de aprecio y de la propuesta de fijacin de los criterios de valoracin, para que puedan formular alegaciones en el plazo de un mes, contando a partir de la fecha de notificacin. Cuando el rgano expropiante no sea el ayuntamiento, se oir a ste por igual trmino de un mes. El periodo de audiencia a la administracin municipal podr coincidir en todo o en parte con el de los interesados. Informadas las alegaciones, se someter el proyecto a la aprobacin del rgano competente. La resolucin aprobatoria del expediente se notificar a los interesados titulares de bienes y derechos que figuren en el mismo, confirindoles un trmino de veinte das durante el cual podrn manifestar por escrito, ante el rgano competente, su conformidad o disconformidad con la valoracin establecida en el expediente aprobado. El rgano competente, en su caso, dar traslado del expediente y la hoja de aprecio impugnada al jurado territorial de expropiacin forzosa que tenga competencia en el mbito territorial a que se refiera la expropiacin, a efectos de fijar el justiprecio, que, en todo caso, se har de acuerdo con los criterios de valoracin legalmente establecidos. Si los interesados no formularan oposicin a la valoracin en el citado plazo de veinte das, se entender aceptada la que se fij en el acto aprobatorio del proyecto de expropiacin, entendindose determinado el justiprecio con carcter definitivo y prestada su conformidad.

5.

6.

7.

8.

9.

Artculo 180. Bienes de dominio y uso o servicio pblico y expropiacin

1. Cuando en la superficie objeto de expropiacin existan bienes de dominio pblico cuyo destino, segn la ordenacin urbanstica, sea distinto al que motiv su afeccin o adscripcin al uso general o a los servicios pblicos, se deber seguir el procedimiento previsto en la legislacin reguladora del bien correspondiente para la mutacin demanial o desafectacin, segn proceda.

176

2.

Las vas rurales que se encuentren comprendidas en la superficie objeto de expropiacin se entendern de propiedad municipal, salvo prueba en contrario, a excepcin de las vas pecuarias que se rigen por su normativa especfica. En cuanto a las vas urbanas que desaparezcan, se entendern transmitidas de pleno derecho al rgano expropiante y subrogadas por las nuevas que resulten de la ordenacin urbanstica, sin perjuicio de lo previsto al efecto en el artculo 146.

Artculo 181. Constitucin de servidumbres

1. Cuando para la ejecucin de un plan no fuera precisa la expropiacin del dominio y bastara la constitucin de alguna servidumbre sobre el mismo, prevista por el derecho privado o administrativo, podr imponerse con arreglo al procedimiento de la legislacin sobre expropiacin forzosa, siempre que la indemnizacin que proceda abonar no exceda de la mitad del importe que correspondera satisfacer por la expropiacin total del bien, en cuyo caso habr de expropiarse, salvo oposicin de su propietario. Cuando hubieran de modificarse o suprimirse servidumbres privadas por estar en contra-diccin con las determinaciones de la ordenacin urbanstica, podrn expropiarse con arreglo al procedimiento de la legislacin vigente.

2.

Artculo 182. Prohibicin de construir en terrenos a expropiar

Sobre la superficie objeto de una expropiacin urbanstica no se podr realizar obra alguna ni modificar las existentes desde el momento del inicio del expediente expropiatorio, salvo previa autorizacin expresa, en casos concretos y excepcionales, por el organismo expropiante, que, de no ser el ayuntamiento, la comunicar a ste a efectos de la concesin de la oportuna licencia.

Artculo 183. Destino de los bienes y derechos expropiados

1. Los terrenos y dems bienes y derechos de cualquier clase que se expropien por motivos urbansticos debern ser destinados al fin especfico que se estableciese en el plan correspondiente. La alteracin del uso que motiv la expropiacin, como consecuencia de la modificacin

2.

177

o revisin del planeamiento, no se entender modificacin de la causa de declaracin de utilidad pblica o inters social en los casos as establecidos por la legislacin expropiatoria que resulte aplicable. Se entendern, a estos efectos, como uso dotacional pblico los terrenos calificados para la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica y para actividades econmicas de fomento o inters pblico segn dispone el artculo 16.

Artculo 184. Expropiacin en los casos de incumplimiento de los deberes y obligaciones urbansticas
1. En ausencia de previsin legal distinta, previamente al inicio del procedimiento de expropiacin por incumplimiento de deberes y obligaciones urbansticas, la administracin actuante notificar al propietario y promotor, en su caso, el supuesto de incumplimiento que concurra, otorgndole un plazo de un mes para formular alegaciones. A la vista de las alegaciones formuladas, la administracin conceder un plazo no inferior a un mes ni superior a tres para subsanar las causas que motivaron el expediente en las condiciones que se sealen. Transcurrido el plazo previsto en el apartado anterior sin que se hayan cumplido las condiciones de subsanacin, se iniciar el correspondiente expediente expropiatorio. Si se cumplieran las condiciones de subsanacin, se proceder a la incoacin del correspondiente expediente sancionador, sustitutorio de la expropiacin.

2.

3.

4.

Artculo 185. Plazo para la expropiacin de terrenos

1. Transcurridos cuatro aos desde la aprobacin definitiva del programa de actuacin urbanizadora en rgimen de ejecucin por expropiacin forzosa o desde la aprobacin definitiva de la delimitacin de unidad de ejecucin en suelo urbano sin que la administracin competente haya procedido a su adquisicin en cualquiera de las formas previstas en esta ley, el procedimiento de expropiacin forzosa se entender incoado por ministerio de la ley si, efectuado requerimiento a tal fin por cualquier propietario afectado o sus causahabientes, transcurre un ao desde dicho requerimiento sin que se produzca la incoacin.

178

2.

Desde que se entienda legalmente incoado el procedimiento expropiatorio el interesado podr formular hoja de aprecio ante la administracin expropiante, as como, transcurridos dos meses sin notificacin de resolucin alguna, dirigirse al jurado territorial de expropiacin correspondiente a los efectos de la fijacin definitiva del justiprecio. La valoracin deber referirse al momento de la incoacin del procedimiento por ministerio de la ley, y el devengo de intereses se producir desde la formulacin por el interesado de hoja de aprecio. Recibida la hoja de aprecio del titular del bien o derecho, el jurado territorial requerir a la administracin su hoja de aprecio, que deber presentar en el plazo de un mes, transcurrido el cual sin contestacin se entender aceptado el justiprecio. En lo dems se seguir el procedimiento expropiatorio.

3.

179

CAPTULO III

EJECUCIN DE LAS DOTACIONES PBLICAS DE LA RED DE SISTEMAS GENERALES Y LOCALES

Artculo 186. Obtencin del suelo y derechos destinados a dotaciones pblicas de la red de sistemas generales y locales
1. El suelo y los derechos destinado a dotaciones pblicas de la red de sistemas generales y locales que estn incluidos o adscritos a actuaciones integradas se obtendrn gratuitamente por la administracin con cargo a las reas, sectores o unidades de ejecucin en que se adscriban o en los que se incluyan a tal efecto. El suelo y los derechos destinados a dotaciones pblicas de la red de sistemas generales y locales que no estn incluidos ni adscritos a actuacin integrada alguna se obtendrn por la administracin mediante expropiacin. Sin perjuicio de lo dispuesto en la legislacin general aplicable, la ordenacin urbanstica podr establecer la edificabilidad urbanstica referida a un uso caracterstico a los efectos de proceder a la valoracin de los terrenos destinados a dotaciones pblicas que no estn adscritos por el planeamiento a ningn mbito de actuacin. La expropiacin del suelo y los derechos destinados a dotaciones pblicas de la red de sistemas generales en suelo urbano no consolidado y urbanizable sectorizado, no adscritos ni incluidos en actuacin integrada alguna, deber tener lugar dentro de los cuatro aos siguientes a la aprobacin de planeamiento de ordenacin estructural que legitima la actividad de ejecucin. Transcurrido sin efecto el plazo previsto en el apartado anterior, el procedimiento de expropiacin forzosa se entender incoado por ministerio de la ley y se seguir el procedimiento previsto en el artculo 185 de esta ley.

2.

3.

4.

180

Artculo 187. Supuesto de expropiacin anticipada de terrenos destinados a dotaciones pblicas

En el supuesto de suelo y derechos afectados por su destino a dotaciones pblicas de la red de sistemas generales y locales incluidos o adscritos al mbito de actuaciones integradas, cuya adquisicin se haya tenido que anticipar mediante su expropiacin, la administracin expropiante se subrogar en la posicin del propietario primitivo respecto a la ejecucin de la correspondiente programacin y por la superficie expropiada en cada caso.

Artculo 188. Ocupacin directa de terrenos destinados a dotaciones pblicas

1. Los terrenos destinados a dotaciones pblicas de la red de sistemas generales y locales incluidos o adscritos a actuaciones integradas podrn obtenerse anticipadamente mediante su ocupacin directa. En este supuesto, se reconocer a su titular el derecho a la edificabilidad urbanstica correspondiente a los terrenos objeto de ocupacin con cargo al futuro desarrollo de la unidad de ejecucin sin necesidad de mediar previo acuerdo con el titular. La ocupacin directa requerir la determinacin previa de la edificabilidad urbanstica que corresponda al titular afectado. El procedimiento de ocupacin directa deber respetar las siguientes reglas: a) Ser preceptiva la publicacin de la relacin de terrenos y propietarios afectados, con indicacin individual de las edificabilidades urbansticas correspondientes a stos, adems de la notificacin personal a los propietarios, con un mes de antelacin, de la ocupacin prevista y las dems circunstancias relevantes que en ella concurran. b) En el momento de la ocupacin deber levantarse acta haciendo constar el lugar y la fecha de otorgamiento y la administracin actuante, la identificacin de los titulares de los terrenos ocupados y la situacin registral de stos, la superficie ocupada y la edificabilidad urbanstica que les corresponda. c) Las actuaciones debern entenderse con el Ministerio Fiscal en cuanto hace a propietarios desconocidos, no comparecientes incapacitados sin representacin y a propiedades litigiosas. d) Los propietarios afectados por la ocupacin tendrn derecho a la expedicin de certificacin administrativa acreditativa de todos los extremos del acta levantada.

2.

3.

181

e) f)

La certificacin administrativa del acta de ocupacin directa producir los efectos propios de la reparcelacin. La administracin actuante remitir al Registro de la Propiedad certificacin del acta levantada acompaada del correspondiente plano a los efectos de la prctica de las inscripciones procedentes.

4.

Transcurridos cuatro aos desde el levantamiento del acta de ocupacin sin que se hubiera aprobado con carcter definitivo la reparcelacin de la unidad de ejecucin correspondiente, el titular de los terrenos podr instar ante la administracin ocupante la expropiacin conforme al artculo 185.

182

CAPTULO IV

EDIFICACIN DE PARCELAS Y SOLARES

Artculo 189. Deber de edificar y plazos mximos

1. La ejecucin del planeamiento urbanstico tendr lugar mediante la realizacin directa, en las parcelas o solares correspondientes, de las obras de edificacin precisas para la materializacin de la ordenacin prevista por aqul. Las parcelas y los solares debern edificarse en los plazos mximos que fije el planeamiento pertinente y, en su caso, el programa de actuacin urbanizadora. Los plazos para el inicio de la edificacin no podrn superar el ao desde la finalizacin de las correspondientes obras de urbanizacin. Se fijarn reglamentariamente las circunstancias a partir de las cuales se podrn entender finalizadas las obras de urbanizacin a los efectos de lo dispuesto en este artculo. La edificacin de parcelas y solares requerir el previo establecimiento de la ordenacin pormenorizada del suelo y el cumplimiento de los deberes legales de la propiedad de ste establecidos en esta ley.

2.

3.

Artculo 190. Incumplimiento del deber de edificar

1. El incumplimiento del deber de edificar habilitar a la administracin actuante para expropiar la parcela o el solar, llevar a cabo su venta forzosa o proceder a la ejecucin del planeamiento mediante la adjudicacin de un programa de edificacin a un agente edificador, previa declaracin municipal de la misma en situacin de edificacin forzosa. El procedimiento de tramitacin y adjudicacin por concurso pblico de un programa de edificacin ser el mismo que el previsto para los programas de actuacin urbanizadora establecido en esta ley, con las siguientes especialidades:

2.

183

a) b)

c)

d)

e)

f)

g)

h)

i)

Corresponder al agente edificador la adquisicin de la parcela o solar, en su caso por expropiacin y a ttulo de beneficiario de la misma. No impedir la tramitacin y adjudicacin de un programa de edificacin el hecho de que la parcela o el solar tenga varios propietarios. En este caso sern de aplicacin las tcnicas y la regulacin de la reparcelacin forzosa. Tampoco podr impedir la tramitacin y adjudicacin de un programa de edificacin la existencia de elementos constructivos de anteriores edificaciones. Estos elementos sern incluidos en un proyecto de demolicin que habr de integrarse en el programa de edificacin. Las garantas exigidas para los programas de actuacin urbanizadora, al igual que el lmite a la retribucin del agente edificador, se calcularn sobre el importe total de las obras a realizar fijado en el programa de edificacin. La declaracin de las parcelas y los solares en situacin de edificacin forzosa deber ser acordada de oficio por el ayuntamiento al vencimiento del plazo mximo establecido en este captulo. No obstante, cualquiera de los sujetos legitimados conforme al artculo 157 de esta ley podr instar del ayuntamiento dicha declaracin, que habr de publicarse junto con las correspondientes bases para la adjudicacin del programa de edificacin. La alternativa tcnica en el concurso estar constituida nicamente por el proyecto bsico de edificacin y, en su caso, el de demolicin y el de las obras complementarias de urbanizacin. Las proposiciones jurdico-econmicas versarn sobre el precio de adquisicin del inmueble o sobre la participacin del propietario en el desarrollo del programa mediante reparcelacin con partes determinadas de la obra en rgimen de propiedad horizontal. Los criterios determinantes para la adjudicacin y la aprobacin definitiva del programa de edificacin sern, como mnimo, el precio de adquisicin de la parcela o el solar, los plazos de edificacin y el menor precio de venta y renta de lo edificado. El ayuntamiento podr rechazar motivadamente todas las iniciativas para programar la edificacin por considerar que ninguna de ellas ofrece base adecuada para ello y decidir convocar nuevo concurso o adoptar la resolucin que estime oportuna con arreglo a la legalidad vigente.

3.

En el supuesto de que el agente edificador adjudicatario incumpliera los compromisos del programa de edificacin, la administracin proceder a su resolucin, conforme a lo establecido en el artculo 171.

184

Artculo 191. Venta forzosa

1. Efectuada la declaracin de una parcela o solar en situacin de edificacin forzosa, el ayuntamiento de forma excepcional, y de existir suficientes razones de inters pblico que as lo justifiquen, podr, en lugar de adjudicar un programa de edificacin a un agente edificador, disponer el inicio del el procedimiento de concurso para adjudicar los inmuebles. El precio obtenido en la licitacin se entregar al propietario, tras levantar las cargas de los inmuebles y deducir los gastos de gestin ocasionados y el importe de las sanciones impuestas por incumplimiento. La convocatoria de concurso deber publicarse en un plazo no superior a tres meses desde la declaracin de una parcela o solar en situacin de edificacin forzosa, y contendr el precio mnimo de licitacin, los plazos para edificar y cumplir las obligaciones urbansticas pendientes, y la garanta que habr de prestar el adjudicatario, en cantidad no inferior al 25 % del valor del solar. Los criterios por los que habr de regirse el concurso sern al menos los establecidos por esta ley para la adjudicacin de programas de edificacin. Si se adjudicara el bien, el ayuntamiento o el optante seleccionado otorgarn escritura pblica de venta forzosa sin necesidad del consentimiento del anterior propietario. Adems del contenido ordinario, en la escritura se incorporar certificacin de las condiciones del concurso, del expediente tramitado y del documento acreditativo del pago o consignacin del precio y, en su caso, de las indemnizaciones y pagos a terceros. En el caso de declararse desierta la primera licitacin, se convocar un segundo concurso en el plazo de dos meses, con rebaja del tipo en un 25 % del precio correspondiente al propietario. En la convocatoria del segundo concurso, el precio de licitacin se incrementar con los gastos habidos en la primera. Si la segunda convocatoria de concurso tambin se declarara desierta, el ayuntamiento, en un plazo no superior a tres meses, podr adquirir el inmueble por el precio de la ltima licitacin, con destino al patrimonio municipal de suelo. Transcurrido este ltimo plazo sin que el ayuntamiento adquiera el solar, no podr reiniciarse el procedimiento de venta forzosa y deber procederse a la adjudicacin de un programa de edificacin a un agente edificador.

2.

3.

4.

5.

6.

185

7.

Tras el concurso, la declaracin de parcela o solar como de edificacin forzosa no se anular ni cancelar hasta que se acredite el cumplimiento de las condiciones de adjudicacin. Si stas no fueren satisfechas en los plazos previstos, el ayuntamiento podr disponer la ejecucin de la fianza y la expropiacin del solar y de la obra parcialmente realizada, en su caso.

Artculo 192. Subrogacin de la diputacin foral en la competencia municipal

Cuando el procedimiento de declaracin de edificacin forzosa de parcela o solar para su venta forzosa fuera iniciado a instancia de parte y no se resolviese o, en cualquiera de sus fases, se paralizase injustificadamente durante un tiempo superior a seis meses, el interesado podr denunciar la mora. La denuncia de mora deber ser presentada tanto en el ayuntamiento como en la diputacin foral correspondiente, y tendr como efecto la subrogacin de esta ltima en las competencias municipales, hasta la terminacin del procedimiento de venta forzosa.

Artculo 193. Expropiacin forzosa por incumplimiento del deber de edificar

Con independencia de las facultades reguladas en este captulo, el ayuntamiento podr acordar en cualquier momento la expropiacin forzosa de las parcelas y solares no edificados en plazo, en cuyo caso quedar en suspenso el procedimiento de venta forzosa desde el momento de la declaracin en el expediente de la necesidad de ocupacin.

186

CAPTULO V

OTROS INSTRUMENTOS DE EJECUCIN. PROYECTOS DE URBANIZACIN Y PROYECTOS DE OBRAS COMPLEMENTARIAS

Artculo 194. Proyectos de urbanizacin

1. Los proyectos de urbanizacin son proyectos de obras que definen los detalles tcnicos de las obras de urbanizacin. Se redactarn con precisin suficiente para poder ser ejecutados, eventualmente, bajo la direccin de tcnico distinto a su redactor. La ejecucin de cualquier obra de urbanizacin en una actuacin integrada requerir la elaboracin de un proyecto de urbanizacin, su previa aprobacin administrativa y su publicacin en el boletn oficial del territorio histrico correspondiente. Los proyectos a que se refiere el nmero anterior se formalizarn en una memoria descriptiva de las caractersticas de las obras, planos de proyecto y de detalle, mediciones, presupuesto y pliego de condiciones de las obras y servicios, adems de los estudios, programas y planes de seguridad y calidad que procedan. Cualquier obra de urbanizacin no comprendida en el artculo siguiente deber proyectarse y aprobarse conforme a lo dispuesto en este artculo.

2.

3.

4.

Artculo 195. Proyectos de obras complementarias, proyectos de obra pblica ordinaria y proyectos de obras de dotaciones pblicas
1. Los proyectos de obras complementarias de urbanizacin que sean precisos en las actuaciones aisladas, nicamente podrn proyectar los trabajos de urbanizacin o de reposicin de la existente cuyo importe sea igual o inferior al 5 % del presupuesto de

187

ejecucin por contrata de la obra de edificacin autorizada en la licencia. Estos proyectos se aprobarn por el ayuntamiento por el procedimiento que dispongan las ordenanzas municipales, que en los municipios alaveses incluir el preceptivo informe de los concejos afectados, o bien se incluirn como anexos en el proyecto de edificacin y se autorizarn mediante la correspondiente licencia. 2. Los proyectos de obras pblicas o para la ejecucin de dotaciones de sistemas generales o locales no calificados como proyectos de urbanizacin por esta ley se rigen, en cuanto a su contenido, tramitacin y aprobacin, por la normativa que les sea de aplicacin.

Artculo 196. Procedimiento de tramitacin y aprobacin de proyectos de urbanizacin

1. Los proyectos de urbanizacin de iniciativa particular, en ausencia de otro plazo establecido por el ayuntamiento competente, sern aprobados inicialmente en el plazo de tres meses a contar desde la fecha de entrada del documento. Transcurrido dicho plazo sin haber recado aprobacin inicial, el interesado podr entenderlo desestimado. Una vez aprobados inicialmente los proyectos de urbanizacin, se sometern a informacin pblica durante veinte das para que puedan ser examinados y presentadas las alegaciones procedentes, mediante anuncio en el boletn oficial y publicacin en el diario o diarios de mayor circulacin del territorio histrico correspondiente. El plazo para la aprobacin definitiva ser de dos meses desde la conclusin del trmite de informacin pblica posterior a la aprobacin inicial. Transcurrido este plazo sin haber recado la pertinente resolucin, se entender otorgada la aprobacin definitiva por silencio administrativo. En los municipios alaveses, el proyecto inicialmente aprobado ser remitido para informe preceptivo de los concejos afectados, que ha-br de emitirse en el plazo de veinte das y ser vinculante en los aspectos de su competencia cuando esta entidad concejil sea la receptora final de las obras.

2.

3.

4.

188

CAPTULO VI

CONSERVACIN DE OBRAS Y CONSTRUCCIONES

Seccin primera

Obras de urbanizacin
Artculo 197. El deber de conservacin de las obras de urbanizacin
1. La urbanizacin es, desde el comienzo de su ejecucin en el rgimen pblico, y desde su entrega y recepcin por la administracin en el rgimen privado, una obra de titularidad pblica que conlleva el deber de conservacin por parte del ayuntamiento. No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior, los propietarios de los terrenos comprendidos en una unidad de ejecucin quedarn obligados a costear la conservacin de las obras de urbanizacin e instalaciones pblicas de la misma cuando as se imponga, de forma justificada y necesariamente con carcter temporal, por el planeamiento o por el programa de actuacin urbanizadora o resulte expresamente de disposiciones legales. Los propietarios se constituirn en junta y aportarn al mantenimiento en proporcin a su cuota de participacin. Reglamentariamente se determinarn las condiciones de constitucin, funcionamiento y otras caractersticas de estas juntas, as como su relacin con la correspondiente administracin municipal. 3. Las obras de urbanizacin de titularidad privada sern siempre conservadas y mantenidas por sus propietarios, ya sean individuales o en comunidad, en cuyo caso los gastos se distribuirn segn las normas propias del rgimen de propiedad horizontal y, en su defecto, en funcin de las cuotas que les correspondan en la copropiedad.

2.

Artculo 198. Recepcin municipal de las obras de urbanizacin

1. Una vez finalizada la ejecucin de las obras de urbanizacin, el agente urbanizador o el promotor de las mismas notificar al ayuntamiento, al menos con veinte das de antela-

189

cin, la fecha, el lugar y la hora prevista para proceder a su entrega o puesta a disposicin. En los municipios alaveses se convocar tambin al representante de los concejos afectados. 2. En el acta de recepcin se recogern las observaciones formuladas, en su caso, por el representante municipal y tambin, si las realizara, del representante concejil en cuanto a los servicios de su competencia, y se remitir una copia al ayuntamiento correspondiente. Si el ayuntamiento no hubiera formulado en dicha acta de recepcin observaciones en relacin con la ejecucin material de los trabajos o no hubiera asistido, proceder a recepcionar la urbanizacin en el plazo mximo de un mes a contar de la fecha de notificacin de la solicitud de recepcin regulada en el apartado primero de este artculo, excepto en el supuesto de que en dicho plazo, de forma expresa y motivada, manifieste sus reservas para proceder a la recepcin por la inadecuacin de las obras al proyecto aprobado. Si el ayuntamiento hubiera formulado observaciones en el acta de recepcin o hubiera manifestado sus reservas conforme al apartado anterior, se abrir un periodo de negociaciones para la determinacin conjunta, entre el agente urbanizador o el promotor y el ayuntamiento, de las condiciones necesarias para proceder a la recepcin de la urbanizacin. Dichas determinaciones en ningn caso podrn implicar o afectar a elementos de obra o aspectos no previstos en el proyecto de urbanizacin, en el proyecto de obras complementarias de urbanizacin o, en su caso, en el convenio de adjudicacin del programa de actuacin urbanizadora. Una vez determinadas las condiciones para que el ayuntamiento proceda a la recepcin y ejecutados, en su caso, los trabajos complementarios o de remate convenidos, el agente urbanizador o el promotor solicitar formalmente al ayuntamiento la recepcin de la urbanizacin, que deber llevarse a cabo en el plazo mximo de un mes a contar de la fecha de notificacin de dicha solicitud. La recepcin de la urbanizacin se formalizar a travs de la correspondiente acta suscrita entre las partes intervinientes, la cual se notificar formal e individualmente a los propietarios de los solares resultantes de la ejecucin urbanstica. En los municipios alaveses, cuando la urbanizacin deba ser recibida por los concejos

3.

4.

5.

6.

7.

190

afectados, el ayuntamiento convendr con stos el modo de traspaso con la inclusin de las obligaciones de conservacin y mantenimiento de la misma.

Seccin segunda

Obras de conservacin y rehabilitacin en bienes inmuebles en general

Artculo 199. El deber de conservacin y rehabilitacin
1. Los propietarios de terrenos, construcciones, instalaciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato pblico y decoro, realizando los trabajos y las obras precisas para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo. El deber de los propietarios de edificios alcanza hasta el importe de los trabajos y las obras que no rebase el lmite de su contenido normal, representado por: a) En el supuesto de actuaciones aisladas, el 60 % del coste de reposicin del edificio. b) En el supuesto de actuaciones integradas, el 50 % del coste de reposicin del edificio. Todos los valores dispuestos en este apartado se calcularn sin ninguna consideracin del valor del suelo. Cuando la administracin ordene o imponga al propietario la ejecucin de obras de conservacin o rehabilitacin que excedan del referido lmite, ste podr requerir de aqulla que sufrague el exceso. En todo caso, la Administracin podr establecer ayudas pblicas, en las condiciones que estime oportunas, mediante convenio u otros instrumentos, en que podr contemplarse la explotacin conjunta del inmueble.

2.

3.

Artculo 200. Inspeccin peridica de construcciones y edificaciones

1. Los propietarios de toda construccin o edificacin catalogada o protegida, as como de toda edificacin de uso residencial de antigedad superior a cincuenta aos, debern encomendar a un tcnico facultativo, cada diez aos, la realizacin de una inspeccin dirigida a determinar el estado de conservacin de la cons-truccin o edificacin.

191

2.

Los informes tcnicos que se emitan a resultas de las inspecciones debern consignar el resultado de la inspeccin, con descripcin de: a) Los desperfectos y las deficiencias apreciadas, sus posibles causas y las medidas recomendadas, en su caso priorizadas, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidacin estructural, as como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo segn el destino propio de la construccin o edificacin. b) El grado de ejecucin y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y obras realizadas para cumplimentar las recomendaciones contenidas en los informes tcnicos anteriores. A efectos administrativos, la eficacia de los informes tcnicos requerir el visado colegial y la presentacin de copia de los mismos en el ayuntamiento. Los ayuntamientos podrn requerir de los propietarios la exhibicin de los informes tcnicos resultantes de las inspecciones peridicas, y, en caso de comprobar que stas no se han realizado, ordenar su prctica o realizarlas en sustitucin y a costa de los obligados. Los informes tcnicos emitidos por aplicacin de lo dispuesto en este artculo formarn parte de la documentacin legalmente exigible al edificio por aplicacin de la legislacin vigente.

3.

4.

5.

Artculo 201. Situacin legal de ruina

1. Proceder la declaracin de la situacin legal de ruina de una construccin o edificacin cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidacin estructural a un edificio o construccin supere el lmite del deber normal de conservacin establecido en el apartado 2 del artculo 199 o cuando dichas reparaciones no puedan ser autorizadas por encontrarse el edificio en situacin de fuera de ordenacin. Corresponder al ayuntamiento la declaracin de la situacin legal de ruina, previo procedimiento que se desarrollar reglamentariamente y en el que, en todo caso, deber darse audiencia al propietario interesado y los dems titulares de derechos afectados. La declaracin de la situacin legal de ruina deber disponer las medidas necesarias para evitar daos a personas y bienes, y establecer las siguientes obligaciones para

2.

3.

192

el propietario: a) Cuando se trate de una construccin o una edificacin no catalogada ni protegida por sus valores, ni sujeta a algn procedimiento dirigido a la catalogacin o al establecimiento de un rgimen de proteccin integral, proceder, a su eleccin, a la completa rehabilitacin o a la demolicin. b) Cuando se trate de una construccin o una edificacin catalogada, protegida por sus valores o sujeta a algn procedimiento dirigido a la catalogacin o al establecimiento de un rgimen de proteccin integral, adoptar las medidas urgentes y realizar los trabajos y las obras necesarias para mantener y, en su caso, recuperar la estabilidad y la seguridad. En este caso, la Administracin podr convenir con el propietario los trminos de la rehabilitacin definitiva o, de no alcanzarse acuerdo, ordenar las obras de rehabilitacin necesarias. 4. Los inmuebles que se hallen calificados o inventariados con arreglo a la legislacin del patrimonio cultural se regirn, en cuanto a su declaracin de ruina, por las disposiciones propias de la mencionada legislacin y el desarrollo reglamentario de la misma, aplicndose el rgimen del presente artculo en cuanto a las cuestiones y determinaciones que no contradigan la mencionada norma protectora.

Artculo 202. Ruina fsica inminente

1. Cuando la amenaza de una ruina fsica inminente de una construccin o edificacin ponga en peligro la seguridad pblica o la integridad de las personas y los bienes, el ayuntamiento acordar el apuntalamiento y ordenar el de-salojo o adoptar las medidas urgentes y necesarias para prevenir o evitar daos, as como para la prevencin o minimizacin de los riesgos o peligros inminentes derivados del estado de obras, construcciones, instalaciones o terrenos. Excepcionalmente cabr ordenar la demolicin, no tratndose de edificio catalogado o protegido, cuando sta fuera imprescindible para impedir mayores perjuicios. La propiedad del edificio ser responsable de los daos y perjuicios que resulten de las medidas a que se refiere el apartado anterior y del coste que suponga su adopcin. La adopcin de las medidas previstas en este artculo conllevar la incoacin del expediente para la declaracin de la situacin legal de ruina.

2.

3.

193

Artculo 203. rdenes de ejecucin

1. Los ayuntamientos debern dictar rdenes para la ejecucin de obras de reparacin, conservacin y rehabilitacin de los edificios y cons-trucciones deteriorados o en condiciones deficientes para su uso efectivo legtimo. Los ayuntamientos estarn habilitados, adems, para dictar rdenes de ejecucin de obras de reparacin, conservacin, rehabilitacin y mejora en toda clase de edificios para el aseguramiento estructural del edificio, para evitar riesgos a terceros o para disponer de los servicios urbansticos mnimos de suministro de agua, energa elctrica y red de aguas, en las condiciones fijadas por la ordenacin urbanstica, as como para el cumplimiento de la normativa de accesibilidad. Los trabajos y las obras ordenadas debern fijar plazos y condiciones para su ejecucin. Los ayuntamientos adems debern dictar rdenes de ejecucin cuando constaten la realizacin de actos o el desarrollo de usos no previstos o no permitidos por la ordenacin territorial y urbanstica, para la minimizacin del impacto de unos y otros y la reposicin al estado originario. Las rdenes de ejecucin tendrn carcter ejecutivo. El incumplimiento injustificado de las rdenes de ejecucin habilitar a la administracin actuante para adoptar cualquiera de estas medidas: a) Ejecucin subsidiaria a costa del obligado y hasta el lmite del deber normal de conservacin. b) Imposicin de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mnima mensual, por valor mximo, cada una de ellas, del 10 % del coste estimado de las obras ordenadas. En todo caso, transcurrido el plazo para el cumplimiento voluntario derivado de la ltima multa coercitiva impuesta, la administracin actuante estar obligada a ejecutar subsidiariamente la reposicin de la realidad fsica alterada, con cargo al infractor. c) Incoacin del expediente de expropiacin forzosa. d) Formulacin de un programa de rehabilitacin y adjudicacin, mediante procedimiento concursal de acuerdo a lo establecido en el artculo 190 de esta ley, a un agente rehabilitador, para la ejecucin sustitutoria de las obras de rehabilitacin en aquellos supuestos en que dichas obras sirvieran para corregir las deficiencias estructurales de la edificacin que pudieran llevarla a la situacin legal de ruina, segn lo establecido en la presente ley.

2.

3.

4.

194

TTULO VI

GARANTA Y PROTECCIN DE LA ORDENACIN URBANSTICA

CAPTULO I

PRINCIPIOS GENERALES

Artculo 204. Funciones de garanta y proteccin de la ordenacin urbanstica

1. Corresponde a los ayuntamientos velar por el cumplimiento de las disposiciones de la presente ley y de las normas y dems instrumentos que la complementan o desarrollan para cumplir las finalidades y promover los principios proclamados en la misma. El ejercicio de las potestades reguladas en este ttulo tiene carcter irrenunciable. A tal efecto, las autoridades y los funcionarios estn obligados a iniciar y tramitar, en los plazos previstos en cada caso, los procedimientos establecidos para el ejercicio de tales potestades. El incumplimiento de este deber dar lugar a responsabilidad disciplinaria.

2.

Artculo 205. Colaboracin en el ejercicio de las funciones de control, proteccin y disciplina

1. Todas las personas, fsicas o jurdicas, tienen el deber de colaborar en el desarrollo de las funciones de control, proteccin y disciplina que la presente ley atribuye a las administraciones Pblicas con competencia en materia de ordenacin urbanstica y con competencias sectoriales con incidencia en esta materia. Los particulares facilitarn a la administracin pblica competente para el ejercicio de las funciones de control, proteccin y disciplina la informacin y documentacin suficiente que sta les requiera con ocasin del ejercicio de este deber. Las administraciones pblicas, as mismo, colaborarn entre s en el cumplimiento de estas funciones.

2.

3.

196

Artculo 206. Rgimen de control de las actividades y los actos regulados por la ordenacin urbanstica
1. Las actuaciones de transformacin y utilizacin del suelo, subsuelo y vuelo objeto de ordenacin urbanstica quedarn sujetos en todo caso a control de su legalidad a travs de: a) La inspeccin urbanstica b) La autorizacin y la licencia c) Las rdenes de ejecucin Los ayuntamientos ostentarn, respecto a cualquier actuacin de urbanizacin, edificacin y uso del suelo, las siguientes potestades: a) De inspeccin, verificacin y control, incluso mediante la realizacin de pruebas o ensayos de las obras o instalaciones para la comprobacin del cumplimiento de normas o condiciones tcnicas. b) De imposicin de la realizacin de operaciones o actividades urbansticas, en caso de incumplimiento de los compromisos adquiridos en virtud de acto o convenio.

2.

197

CAPTULO II

LICENCIAS URBANSTICAS

Artculo 207. Actos sujetos a licencia urbanstica

1. Estn sujetos a la obtencin de licencia urbanstica, sin perjuicio de las dems autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislacin sectorial aplicable, los siguientes actos: a) Las parcelaciones y segregaciones o cualquier otro acto de divisin de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyecto de reparcelacin. b) Las obras de construccin, edificacin e implantacin de instalaciones de toda clase de nueva planta. c) Las obras de ampliacin de construcciones, edificios e instalaciones de toda clase existentes. d) Las obras de modificacin o reforma que afecten a la estructura o a la configuracin arquitectnica del edificio o al aspecto exterior de las construcciones, los edificios y las instalaciones de toda clase. e) Las obras que modifiquen la disposicin interior o vayan dirigidas a la rehabilitacin de las edificaciones, cualquiera que sea su uso, incluidas aquellas que supongan la divisin de la vivienda preexistente en dos o ms viviendas. f) Las obras que hayan de realizarse con carcter provisional. g) Las obras de urbanizacin complementarias a la edificacin. h) La demolicin de las construcciones, salvo en los casos declarados de ruina inminente. i) Los movimientos de tierra y las obras de desmonte y explanacin en cualquier clase de suelo. j) La extraccin de ridos y la explotacin de canteras. k) La acumulacin de vertidos y el depsito de materiales ajenos a las caractersticas propias del paisaje natural que contribuyan al deterioro o degradacin del mismo. l) El cerramiento de fincas, muros y vallados.

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m) n) ) o) p) q)

r) s) t) u)

v) w)

La apertura de caminos, as como su modificacin o pavimentacin. La ubicacin de casas prefabricadas e instalaciones de carcter similar, provisionales o permanentes. La instalacin de invernaderos. La colocacin de carteles y vallas de propaganda visibles desde la va pblica cuando estn levantadas o apoyadas en un elemento que sirva de soporte estructural. Las instalaciones que se ubiquen o afecten al subsuelo. La instalacin de tendidos elctricos, telefnicos u otros similares y de redes de telecomunicaciones o transporte de energa y la colocacin de antenas de cualquier clase. La primera utilizacin de obras o partes de ellas, as como su modificacin y el cambio, total o parcial, de usos de la edificacin. La apertura de todo tipo de establecimiento, incluidos los industriales, comerciales, profesionales y asociativos. La tala de rboles y vegetacin arbustiva que se encuentren sometidos a pro-teccin por el planeamiento territorial o urbanstico. La construccin de presas, balsas u obras de defensa y correccin de cauces pblicos y de vas pblicas o privadas, y, en general, cualquier tipo de obras o usos que afecten a la configuracin del territorio. Las construcciones en suelo no urbanizable reguladas en esta ley. Cualquier otro acto que sealen los instrumentos de planeamiento de ordenacin territorial y urbanstica, y en general aquellas actuaciones que supongan la ejecucin de obras, o el uso del suelo, subsuelo o vuelo, en trminos similares a los previstos en este artculo.

2.

No estarn sujetas a licencia las obras de urbanizacin totales o parciales, as como cualquiera de las actuaciones previstas en las letras anteriores, que se hallen incluidas en un proyecto de urbanizacin legalmente aprobado conforme a lo dispuesto en esta ley. Estn tambin sujetos a licencia los actos de construccin, edificacin e instalacin que realicen los particulares en terrenos de dominio pblico, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que otorgue el ente titular del dominio pblico. Cuando los actos de construccin, edificacin e instalacin sean promovidos por los ayuntamientos en su propio trmino municipal, el acuerdo que los autorice o apruebe est sujeto a los mismos requisitos y produce los mismos efectos que la licencia urbanstica a los efectos de esta ley, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislacin de rgimen local.

3.

4.

199

5.

Las ordenanzas municipales podrn sustituir la necesidad de obtencin de licencias por una comunicacin previa, por escrito, del interesado al ayuntamiento, cuando se trate de la ejecucin de obras de escasa entidad tcnica, para las cuales no sea necesaria la presentacin de proyecto tcnico, o para el ejercicio de actividades que no tengan la condicin de molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, y para aquellas otras actuaciones que prevean las propias ordenanzas. El ayuntamiento podr verificar en cualquier momento la concurrencia de los requisitos exigidos y podr ordenar, mediante resolucin motivada, el cese de la actuacin cuando no se ajuste a lo requerido.

Artculo 208. Reglas comunes a las licencias urbansticas

1. Las licencias urbansticas se otorgarn: a) Segn el proyecto bsico de obras, sin perjuicio de la posterior presentacin, en su caso, del pertinente proyecto de ejecucin. b) Con imposicin de cuantas otras condiciones sean procedentes, con arreglo a la legislacin y al planeamiento aplicables, para asegurar su efectividad, bien caso a caso, bien con arreglo a un condicionado aprobado con carcter general por el ayuntamiento. Las licencias urbansticas sern transmisibles, entendindose producida la transmisin, salvo pacto en contrario, junto con la de la superficie de suelo o la construccin o edificacin correspondiente. No obstante, el transmitente y el adquirente debern comunicar la transmisin por escrito al ayuntamiento, sin lo cual ambos quedarn sujetos a todas las responsabilidades que se derivaran para el titular.

2.

Artculo 209. Competencia para el otorgamiento de la licencia urbanstica

1. Los ayuntamientos controlarn, mediante la pertinente intervencin previa, la legalidad de los actos, las operaciones y las actividades sometidas a licencia urbanstica. La competencia para otorgar la licencia urbanstica corresponder al rgano municipal determinado conforme a la legislacin de rgimen local.

2.

200

Artculo 210. Procedimiento general de otorgamiento de licencia urbanstica

1. La iniciacin, instruccin y resolucin del procedimiento para el otorgamiento de la licencia urbanstica se regular por las correspondientes ordenanzas municipales, las cuales, como mnimo, debern respetar las reglas contenidas en los nmeros siguientes. El procedimiento de otorgamiento de licencia se iniciar a instancia del interesado, a cuya solicitud deber acompaarse: a) El proyecto que proceda, firmado por tcnico competente y visado por el correspondiente colegio profesional, cuya memoria deber especificar las determinaciones urbansticas de aplicacin a las que responda, en el caso de obras que legalmente precisen de proyecto tcnico, o, en otro caso, el presupuesto orientativo de las obras a realizar. Si los colegios profesionales que tuvieran encomendado el visado de los proyectos estimaran, con ocasin de tal trmite interno, el incumplimiento de la legislacin urbanstica, pondrn su criterio en conocimiento de la administracin competente mediante denegacin del visado a efectos urbansticos. b) Las autorizaciones concurrentes exigidas por la legislacin que en cada caso fuera aplicable. c) La concesin correspondiente cuando el acto pretendido suponga la ocupacin o utilizacin de dominio pblico. En los supuestos en los que durante la ins-truccin del procedimiento sea preceptiva la emisin de informe de otras administraciones pblicas afectadas por la licencia, incluidos los concejos, el ayuntamiento les comunicar la presentacin de la solicitud, para que en el plazo de un mes emitan informe sobre los aspectos de su competencia. Si en el plazo de un mes no se emite informe alguno, se podr continuar con el procedimiento de concesin de la licencia municipal. Con carcter previo al otorgamiento de licencia, se emitir por los servicios municipales informe preceptivo sobre la conformidad de la licencia solicitada a la legalidad urbanstica. La resolucin denegatoria deber ser motivada, con referencia explcita a la norma o normas de la ordenacin territorial y urbanstica, o de otro carcter, con las que el acto, la operacin o la actividad sometida a licencia est en contradiccin.

2.

3.

4.

5.

201

6.

Se entender concedida por el transcurso del plazo mximo para resolver desde la presentacin de la solicitud sin notificacin de resolucin alguna. Del acto presunto de concesin podr interesarse, a los exclusivos efectos probatorios, la expedicin de certificacin, que deber producirse dentro de los veinte das siguientes. Con carcter subsidiario, para el supuesto de que la regulacin aplicable no lo recoja expresamente, el plazo mximo para la notificacin de resolucin expresa ser de tres meses, desde la presentacin de la solicitud de licencia, sin notificacin de requerimiento municipal de subsanacin o mejora.

7.

Artculo 211. Efectos del otorgamiento de la licencia urbanstica

1. La obtencin de la licencia urbanstica legitima la ejecucin de los actos y las operaciones, as como la implantacin y el desarrollo de los usos y las actividades correspondientes. En ningn caso podrn adquirirse, ni aun por silencio administrativo positivo, facultades o derechos disconformes con la ordenacin urbanstica ni con la legalidad vigente. En todo caso, las licencias se concedern a salvo del derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros. Cuando las licencias urbansticas resulten disconformes con el planeamiento de ordenacin urbanstica de forma sobrevenida, en virtud de la aprobacin de un nuevo instrumento o la modificacin del vigente al tiempo del otorgamiento de aqullas, y las obras an no hayan concluido, el ayuntamiento declarar motivadamente la disconformidad, y acordar, como medida cautelar, la suspensin inmediata de las obras o de los usos, por plazo que no podr ser superior a cuatro meses. Dentro del periodo de vigencia de la medida cautelar, y previa audiencia del interesado, podr revocar la licencia en todo o en parte, determinando, en su caso, los trminos y condiciones en que las obras ya iniciadas pueden ser terminadas o pueden continuar los usos que venan desarrollndose, con fijacin de la indemnizacin a que haya lugar por los daos y perjuicios causados.

2.

3.

202

Artculo 212. Actos promovidos por las administraciones pblicas

1. Para el desarrollo de las actuaciones promovidas por administraciones pblicas diferentes a la del propio municipio, que no tengan la consideracin de obras de marcado carcter territorial, la administracin pblica promotora, en ejercicio de sus competencias, deber comunicar el proyecto al correspondiente ayuntamiento, que conceder licencia o manifestar su disconformidad de manera motivada en el plazo de tres meses. Transcurrido este plazo sin recibir comunicacin alguna, la administracin pblica promotora, constatada la conformidad del proyecto con la legislacin urbanstica y la planificacin territorial, previa audiencia del ayuntamiento, podr autorizar su inmediata ejecucin.

2.

Artculo 213. Integracin del rgimen urbanstico y el de actividades clasificadas o sujetas a evaluacin de impacto ambiental
1. La relacin entre la licencia de actividades clasificadas, la licencia de apertura, la evaluacin de impacto ambiental y las licencias urbansticas previstas en esta ley se regir por lo dispuesto en la Ley 3/1998, de 27 de febrero, General de Proteccin del Medio Ambiente del Pas Vasco. Las licencias debern otorgarse, cuando proceda, con especificacin de las siguientes medidas: a) Cuando tengan por objeto usos o actividades sujetas al rgimen de actividades clasificadas, las medidas correctoras y los procedimientos de verificacin de su adopcin, realizacin y funcionamiento efectivo que sean procedentes conforme a la normativa reguladora de dichas actividades. b) Cuando tengan por objeto usos o actividades sujetas a la evaluacin de impacto ambiental, las medidas de minoracin, correccin y seguimiento del impacto ambiental que se prevean en la declaracin correspondiente.

2.

Artculo 214. Prestacin de servicios por compaas suministradoras

1. Las empresas suministradoras de servicios de energa elctrica, agua, saneamiento, gas y telefona exigirn, para la contratacin provisional de los respectivos servicios, la acre-

203

ditacin de la licencia urbanstica, y fijarn como plazo mximo de duracin del contrato el establecido en ella para la ejecucin de las obras o la realizacin de los trabajos, transcurrido el cual no podr continuar la prestacin del servicio. 2. Las empresas citadas en el apartado anterior exigirn, para la contratacin definitiva de los suministros o servicios respectivos, la siguiente documentacin: a) La licencia de usos y actividades cuando la edificacin fuera nueva o se hubieran realizado actos u operaciones sujetas a dicha licencia. b) Licencia municipal de primera utilizacin en todo caso y adems el acto por el que se otorga calificacin definitiva cuando se trate de viviendas de pro-teccin oficial.

Artculo 215. Contenido de las licencias

Las licencias urbansticas incluirn como mnimo entre sus determinaciones: a) b) c) El plazo de iniciacin. El plazo mximo de ejecucin. El periodo mximo en que puede estar interrumpida la ejecucin de las obras por causa imputable a su promotor.

Artculo 216. Caducidad

1. En los supuestos de que las obras no se hubiesen iniciado o no hubiesen finalizado, o estuviesen interrumpidas por causa imputable al promotor, contraviniendo los plazos establecidos al efecto en la licencia, el ayuntamiento declarar, previo procedimiento administrativo con audiencia al interesado, la caducidad de la licencia, sin derecho a indemnizacin alguna. Podr solicitarse motivadamente la ampliacin de los plazos previstos en la licencia, y el ayuntamiento la acordar cuando proceda. Una vez declarada la caducidad de la licencia, el interesado podr solicitarla nuevamente en cualquier momento.

2.

3.

204

CAPTULO III

INSPECCIN URBANSTICA

Artculo 217. Funcin inspectora. El deber de colaboracin

1. La inspeccin urbanstica es una potestad dirigida a comprobar que todos los actos, las operaciones y las actividades sometidos a licencia se sujetan a la legalidad y la ordenacin territorial y urbanstica aplicables. En particular, el ejercicio de la funcin inspectora comprende: a) Velar por el cumplimiento de los fines, objetivos y principios proclamados en esta ley, de sus preceptos y de las disposiciones normativas e instrumentos que la desarrollan y complementan. b) Vigilar e investigar los actos, las operaciones y las actividades que pudieran vulnerar la normativa sealada en el apartado anterior. c) Denunciar cuantas anomalas observe en la ejecucin y aplicacin de los instrumentos para la ordenacin ambiental, territorial y urbanstica. d) Informar y proponer a las administraciones y autoridades competentes sobre la adopcin de las medidas cautelares, correctivas y sancionadoras que juzgue convenientes para la conservacin ambiental y el cumplimiento de la ordenacin territorial y urbanstica. e) Instruir los expedientes sancionadores que se le encomienden. f) Colaborar con los tribunales de justicia y las administraciones competentes en materia ambiental y de ordenacin territorial y urbanstica. g) Desempear cuantas otras funciones asesoras, inspectoras y de control le sean encomendadas. El ejercicio de la funcin inspectora comprende las siguientes facultades: a) Investigacin y acceso a registros y archivos para el ejercicio de sus funciones. b) Extensin de actas de inspeccin, que gozarn de presuncin de veracidad respecto a los hechos que en ellas se consignen. c) Requerimiento y obtencin del auxilio de la fuerza pblica cuando fuera necesario.

2.

3.

205

4.

Toda persona tiene el deber de colaborar en el ejercicio de la funcin inspectora, facilitando los documentos y la informacin que les soliciten los funcionarios y las autoridades que la ejerzan. Dicho deber de colaboracin incluye la obligacin de permitir el acceso a todos los inmuebles que no tengan la condicin legal de domicilio. La negativa no fundada a colaborar con la inspeccin urbanstica constituir obstaculizacin del ejercicio de la potestad de inspeccin a los efectos de su consideracin como infraccin urbanstica.

5.

Artculo 218. Servicios de inspeccin

1. La inspeccin urbanstica ser ejercida por la Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco, de los territorios histricos y los ayuntamientos, de acuerdo con sus competencias y de conformidad con lo establecido en esta ley. La inspeccin urbanstica de la Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco estar referida a la garanta y proteccin de la legislacin cuya ejecucin le est encomendada y de la ordenacin territorial que sea de su competencia. Los territorios histricos debern contar con el correspondiente servicio de inspeccin en sus Departamentos competentes en materia de urbanismo. Los informes emitidos por los servicios forales de inspeccin o los de cualesquiera otros entes pblicos sobre infracciones urbansticas debern ser comunicados al ayuntamiento en cuyo territorio se localicen. Dentro de los veinte das siguientes al de recepcin de los informes, el ayuntamiento deber comunicar al rgano foral competente la resolucin que haya adoptado sobre la incoacin o no de procedimiento de proteccin de la legalidad urbanstica y procedimiento sancionador. Todos los ayuntamientos debern asegurar el desarrollo de la funcin inspectora por s o mediante cualquiera de las frmulas de cooperacin con el departamento foral competente en materia de urbanismo. La Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco y de los territorios histricos debern prestar a los ayuntamientos la ayuda necesaria para el ejercicio por stos de sus potestades inspectora y sancionadora.

2.

3.

4.

5.

6.

206

CAPTULO IV

DISCIPLINA URBANSTICA
Seccin primera

Rgimen de las edificaciones, construcciones e instalaciones y dems actuaciones clandestinas

Artculo 219. Actuaciones clandestinas

A los efectos de esta ley, tendrn la consideracin de clandestinas cuantas actuaciones objeto de licencia se realicen o hayan realizado sin contar con los correspondientes ttulos administrativos legitimantes requeridos en la presente ley o al margen o en contravencin de los mismos.

Artculo 220. Suspensin previa

1. Cuando el alcalde tenga conocimiento, por cualquier medio, de que se estn realizando obras o usos clandestinos, ordenar de forma inmediata la suspensin de los mismos. El incumplimiento de la orden de suspensin dar lugar, mientras persista, a sucesivas multas coercitivas por plazos de un mes, as como al traslado del testimonio pertinente al Ministerio Fiscal en el supuesto de existir indicios de que los hechos fueran constitutivos de delito de de-sobediencia. El importe de cada una de estas multas ser la mayor de las siguientes cantidades; el 10 % del valor de la actuacin clandestina, o una cantidad alzada de 600 euros.

2.

Artculo 221. Rgimen de legalizacin de las actuaciones clandestinas

1. Cuando, con ocasin del desarrollo de sus actividades propias o de la inspeccin que les incumba, cualquier administracin pblica tenga conocimiento de actos o actuaciones

207

susceptibles de ser calificados como clandestinas, deber dar cuenta al ayuntamiento en cuyo trmino se estn realizando o se hayan realizado las actuaciones de que se trate. ste deber ordenar la suspensin prevista en el artculo anterior y notificar dicha resolucin a las personas que consten en las diligencias practicadas como directamente responsables. 2. Conocida por el ayuntamiento la existencia o realizacin de un acto o una actuacin clandestina, el alcalde dictar la orden de suspensin, que ser notificada a los propietarios del inmueble, emplazndoles, previo procedimiento, para que, si la actuacin fuera en principio legalizable, en el plazo mximo de un mes presenten solicitud de legalizacin del acto o la actuacin de que se trate, acompaada, en su caso, del proyecto tcnico suficiente al efecto. A tal fin, se adjuntar a la notificacin la informacin urbanstica que deba tenerse en cuenta para la legalizacin. En el supuesto de obras para cuya ejecucin se requiera la presentacin de previo proyecto tcnico, el proyecto de legalizacin deber contener toda la documentacin exigible a un proyecto tcnico de nueva construccin o edificacin. En caso de recoger la permanencia de elementos resistentes se justificar, mediante ensayos, su capacidad portante. La administracin municipal, dentro de los tres meses siguientes a la presentacin de la solicitud de legalizacin, resolver definitivamente y notificar sobre el carcter legalizable o no del acto o la actuacin. En el caso de declararse legalizable la actuacin, se seguirn los procedimientos y observarn los plazos previstos en la presente ley para la realizacin de los actos de control que en cada caso sean aplicables. Cuando se declare no legalizable la actuacin o no se hubiera presentado en plazo solicitud de legalizacin, se ordenar en el mismo acuerdo, con independencia de las sanciones que pudieran imponerse: a) La demolicin, a costa del interesado, de las obras de construccin, edificacin o instalacin realizadas, con reposicin del terreno a su estado original, cuando se trate de obras nuevas. b) El cese definitivo del uso o los usos, en su caso. c) La reconstruccin de lo indebidamente demolido, cuando se trate de la demolicin de una construccin, edificacin o instalacin catalogada o declarada monumento o inserta en un rea protegida.

3.

4.

5.

6.

208

7.

La administracin podr acordar en cualquier momento las siguientes medidas cautelares para garantizar la efectividad del requerimiento de legalizacin: a) Cuando tengan por objeto actos o actuaciones en curso de ejecucin, adems de la suspensin, el desalojo, la retirada de materiales y maquinaria afectos a la obra y el precinto de los inmuebles y de las instalaciones de obras. b) En todo caso, la suspensin del suministro de gas, agua y electricidad, salvo que los inmuebles tuvieran la condicin legal de domicilio. La legalizacin de actos o actuaciones urbansticas clandestinas no extingue la responsabilidad sancionadora en que por infraccin urbanstica hayan podido incurrir las personas que hayan contribuido a las mismas. La resolucin que ponga fin al procedimiento de legalizacin indicar adems las indemnizaciones que procedan derivadas de la realizacin del acto o la actuacin clandestina y de su legalizacin.

8.

9.

Artculo 222. Competencia supramunicipal

Cuando no se haya adoptado acuerdo o resolucin municipal en los supuestos previstos en los dos artculos anteriores, el departamento competente en materia de ordenacin del territorio del Gobierno Vasco podr formular requerimiento al alcalde para que dentro del mes siguiente a la recepcin del requerimiento se proceda en la forma dispuesta en dichos artculos. En el caso de que no se atienda el requerimiento as practicado o transcurra el plazo legal sin respuesta alguna, podr recurrirse ante la jurisdiccin competente.

Artculo 223. Lmites de la legalizacin

Los actos y actuaciones clandestinas declaradas contrarias a la ordenacin urbanstica y territorial slo podrn ser legalizadas previa modificacin o revisin del planeamiento urbanstico, sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 106.

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Seccin segunda

Operaciones de restauracin de la ordenacin urbanstica

Artculo 224. Operaciones de restauracin de la ordenacin urbanstica

1. Las operaciones de restauracin de la ordenacin urbanstica que se dispongan por razn de actos o actuaciones clandestinas sern determinadas en la resolucin del procedimiento de legalizacin. Las operaciones de restauracin de la ordenacin urbanstica derivadas de actos o actuaciones clandestinas corrern de cuenta de los titulares de los terrenos o inmuebles o de los responsables de dichas actuaciones, usos o actividades. Cuando la orden de ejecucin de las operaciones de restauracin no se contuviera ya en la resolucin del procedimiento sobre legalizacin de los actos o actuaciones clandestinas correspondientes, la administracin competente podr dictarla de forma independiente previo procedimiento en el que se oir a las personas interesadas, que se regular reglamentariamente. Transcurridos cuatro aos desde la total terminacin de las obras, trabajos e instalaciones, o desde la aparicin de signos fsicos exteriores que permitan el conocimiento de su realizacin, la administracin no podr ordenar la demolicin de las edificaciones, las instalaciones o las construcciones correspondientes. stas quedarn sujetas, no obstante, al rgimen de instalaciones, edificaciones y construcciones fuera de ordenacin, y cualquier acto que implique su reforma, ampliacin o consolidacin requerir la previa aprobacin de un proyecto de legalizacin, si sta fuera posible. En este proyecto se contemplar el conjunto de medidas necesarias para la eliminacin o, en todo caso, reduccin del impacto en los servicios urbansticos, dotacin de espacios pblicos u otros anlogos. La administracin podr aprobar dichos proyectos de oficio. El plazo de cuatro aos a que se refiere el apartado anterior no rige, en ningn caso, para los usos ni para las parcelaciones y las construcciones, edificaciones e instalaciones que se realicen en los siguientes supuestos: a) Los ejecutados en suelo no urbanizable.

2.

3.

4.

5.

210

b) c) d)

Los ejecutados sobre terrenos calificados en el planeamiento como dotaciones pblicas de la red de sistemas generales. Los ejecutados en dominio pblico o en las zonas de servidumbre del mismo. Los que afecten a bienes catalogados por el ayuntamiento o declarados de inters cultural en los trminos de la legislacin sobre patrimonio histrico, cultural y artstico.

6.

La falta de ejecucin de las rdenes de reposicin de la realidad fsica alterada para la restauracin de la integridad de la ordenacin territorial y urbanstica dar lugar a la imposicin de hasta diez sucesivas multas coercitivas por plazos de un mes, as como al traslado de testimonio al Ministerio Fiscal en el supuesto de existir indicios de que los hechos fueran constitutivos de delito de desobediencia. El importe de cada una de dichas multas podr ascender a la mayor de las siguientes cantidades: al 10 % del coste estimado de las obras y los trabajos de reposicin a ejecutar, o 600 euros. En todo caso, transcurrido el plazo para el cumplimiento voluntario derivado de la ltima multa coercitiva impuesta, la Administracin actuante estar obligada a ejecutar subsidiariamente la reposicin de la realidad fsica alterada, con cargo al infractor.

211

CAPTULO V

INFRACCIONES Y SANCIONES URBANSTICAS

Seccin primera

Rgimen general

Artculo 225. Infracciones urbansticas

1. Son infracciones muy graves: a) Las conductas tipificadas como graves que afecten a suelos calificados como sistemas generales o que se lleven a cabo en suelo no urbanizable objeto de algn rgimen de proteccin o en suelos que tengan la consideracin de dominio pblico conforme a la legislacin sectorial correspondiente, o se ubiquen en las zonas de servidumbre del mismo. b) La destruccin de bienes catalogados por el ayuntamiento o declarados de inters cultural en los trminos de la legislacin sobre el patrimonio histrico, cultural y artstico. c) Los actos de parcelacin urbanstica que se realicen en suelo no urbanizable protegido por el planeamiento general o especial. Son infracciones graves: a) Las que constituyan incumplimiento de las normas sobre parcelacin en suelo urbano, urbanizable o no urbanizable no sujeto a rgimen alguno de proteccin, o sobre uso del suelo, altura, superficie y volumen edificable, densidad residencial y situacin de las edificaciones y ocupacin permitida de la superficie de fincas, parcelas o solares. b) La realizacin de obras que, por afectar a elementos estructurales, precisen proyecto tcnico y no estn amparadas por licencia, salvo que por la escasa alteracin del paisaje urbano, rural o natural, o por la escasa afeccin a la seguridad y salud de bienes y personas, merezcan la consideracin de leves.

2.

212

c) d)

e) f)

g)

h)

i) j)

k) l) m)

Los usos no amparados por licencia e incompatibles con la ordenacin urbanstica aplicable. El exceso de edificacin sobre la edificabilidad fsica permitida por la ordenacin, entendindose por la misma tanto la superficie construida como el volumen edificado. La edificacin de stanos, semistanos, ticos o entreplantas, cualquiera que sea el uso a que se dedicaran, no permitidos por el planeamiento. La ejecucin de obras de consolidacin o modernizacin, o que originen incremento de su valor, en edificios, cons-trucciones e instalaciones declaradas en situacin de fuera de ordenacin. En todo caso, los movimientos de tierras y las extracciones en el subsuelo no amparados por licencia o proyecto de urbanizacin o, en su caso, autorizacin de la administracin competente cuando proceda. El vertido de escombros u otros residuos, as como el depsito de materiales que deterioren el paisaje natural o rural por ser ajenos al mismo, salvo que por su escaso impacto en el paisaje merezca la consideracin de leve. Los incumplimientos en materia de ejecucin, salvo que se subsanen tras el primer requerimiento de la administracin, en cuyo caso tendrn la consideracin de leves. El incumplimiento por el agente urbanizador de los compromisos suscritos en el correspondiente convenio urbanstico, salvo que se demostrase la escasa entidad del dao producido a los intereses pblicos o a terceros. El incumplimiento de las normas relativas a bienes y recursos integrantes de los patrimonios pblicos de suelo y su destino. La obstaculizacin de la actividad inspectora. La no paralizacin de las obras o usos en el plazo de setenta y dos horas, contado desde que se reciba el correspondiente requerimiento suspensivo de la administracin, salvo, en su caso, las estrictamente necesarias, previa su autorizacin, para garantizar la seguridad de las personas.

3.

Son infracciones leves las operaciones y actividades urbansticas realizadas en disconformidad o sin contar con el preceptivo proyecto de urbanizacin, licencia, autorizacin o informe urbanstico no contempladas en los nmeros anteriores, y, en todo caso, cuantas infracciones tipificadas en esta ley no tengan la consideracin de graves o muy graves. Incurren en responsabilidad los miembros de las corporaciones locales y las autoridades con competencia en materia de ordenacin territorial y urbanismo cuando:

4.

213

a)

b)

Conforme a lo dispuesto en esta ley, adopten o voten favorablemente actos o acuerdos de otorgamiento de licencia urbanstica o autorizacin de actuaciones o actividades que infrinjan la legalidad, la ordenacin territorial o el planeamiento urbanstico, o que supongan o impliquen su legitimacin. Dejen de ejercer las potestades de inspeccin, proteccin, restauracin y sancin de los actos y las actuaciones clandestinas y las infracciones urbansticas.

5.

En los supuestos previstos en el nmero anterior, las infracciones se calificarn de muy graves, graves o leves en funcin de la calificacin que merezca la infraccin legitimada o consentida y de sus consecuencias para el inters general.

Artculo 226. Sanciones urbansticas

1. Las infracciones definidas en el artculo anterior podrn sancionarse con: a) Multa. b) Inhabilitacin para participar en el concurso para la adjudicacin de actuaciones urbanizadoras o edificatorias. c) Publicidad de la infraccin, sancin y medidas de legalizacin. d) Incautacin del beneficio o del resultado econmico obtenido. Las infracciones anteriormente tipificadas sern sancionadas con las siguientes multas: a) Infracciones leves: multa de 500 a 5.000 euros. b) Infracciones graves: multa de 5.001 a 50.000 euros. c) Infracciones muy graves: multa desde 50.001 euros hasta el importe superior de entre los siguientes: 500.000 euros, o el 150 % del valor de las obras, trabajos o instalaciones realizadas o, en su caso, del coste de reposicin de los bienes y situaciones en su primitivo estado. Cuando as se establezca en la resolucin sancionadora, y, en todo caso, cuando se sancionen infracciones muy graves, la administracin competente deber ordenar la publicacin en el boletn oficial del territorio histrico y en el Boletn Oficial del Pas Vasco, y en el diario o diarios de mayor difusin en la Comunidad Autnoma, de la infraccin cometida, la sancin impuesta y las medidas de legalizacin y restauracin del orden territorial y urbanstico. Los gastos derivados de la publicacin del acuerdo sancionador sern por cuenta de quienes hayan sido declarados responsables del mismo.

2.

3.

214

4.

En ningn caso la infraccin podr suponer un beneficio econmico para el infractor. En consecuencia, en los supuestos en que la comisin de la infraccin haya conllevado o conlleve un beneficio econmico, la sancin econmica que corresponda ser incrementada con la cuanta total del beneficio econmico obtenido. En los supuestos de reincidencia, incumplimiento de la sancin propuesta o insolvencia del responsable de la infraccin, la administracin actuante podr expropiar los terrenos y los derechos de su propiedad con una reduccin del 25 % de su valor. Los tcnicos que incurran en responsabilidad debern ser sancionados de acuerdo con la normativa disciplinaria que sea aplicable. Las sanciones econmicas recaudadas como consecuencia de cualquier infraccin urbanstica se integrarn necesariamente en el patrimonio pblico de suelo de la administracin actuante.

5.

6.

7.

Artculo 227. Multas coercitivas

1. Con independencia de las multas impuestas como sancin, en los supuestos de obstaculizacin, desobediencia o incumplimiento de las rdenes de la administracin se podrn imponer, con periodicidad mensual, hasta diez multas coercitivas. El importe de cada una podr ser el mayor de las siguientes cantidades: la dcima parte del valor de lo ordenado, o 600 euros. El importe de las multas coercitivas se ingresar en el patrimonio pblico de suelo de la administracin actuante.

2.

Artculo 228. Sujetos responsables de las infracciones urbansticas

1. En las obras o usos del suelo que se ejecuten o desarrollen sin licencia o con inobservancia de sus condiciones sern responsables los promotores, los empresarios de las obras, los propietarios de los inmuebles si no fueran promotores, y, en su caso, los tcnicos directores de las mismas. Igualmente sern responsables los titulares, directores o beneficiarios de los usos o de los establecimientos.

215

2.

En las obras amparadas por licencias cuyo contenido sea constitutivo de una infraccin urbanstica grave o muy grave sern responsables los tcnicos que hubieran informado favorablemente el proyecto, y las autoridades y miembros de los gobiernos locales que las hubieran otorgado sin los informes preceptivos o con informe desfavorable en razn de aquella infraccin. Cuando la responsabilidad sea imputable a una persona jurdica o a una comunidad de propietarios, el juicio de culpabilidad se har respecto a las personas fsicas que hayan formado la voluntad de aqulla en relacin con la concreta actuacin u omisin de cuya sancin se trate. Las personas jurdicas asumirn en todo caso el coste de las medidas de restauracin del orden vulnerado, sin perjuicio del derecho de repeticin de estas contra las personas responsables y de las indemnizaciones por daos y perjuicios a terceros a que haya lugar. En el supuesto de comunidades de propietarios, los responsables por accin u omisin de la infraccin de que se trate respondern individualmente de la misma.

3.

4.

5.

Artculo 229. Prescripcin de las infracciones

1. Las infracciones previstas en esta ley prescriben en los siguientes plazos: a) Las muy graves a los cinco aos. b) Las graves en un plazo de cuatro aos. c) Las leves en un plazo de dos aos. El plazo de prescripcin empezar a contar desde el momento en que las obras realizadas estuvieran en condiciones de servir al fin o a los usos previstos y existieran signos exteriores que permitan a la administracin conocer su realizacin. La infraccin consistente en el desarrollo de un uso o actividad no comienza a prescribir mientras se mantenga uno u otra. La prescripcin de la infraccin se interrumpe con la notificacin de la incoacin del correspondiente procedimiento sancionador. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, cuando existan actos de la administracin que autoricen actividades constitutivas de infraccin urbanstica, el plazo de

2.

3.

4.

216

prescripcin comenzar a contar desde que se anulen los actos administrativos que los legitimaron.

Artculo 230. Prescripcin de la sancin

1. Las sanciones impuestas por la comisin de infracciones muy graves prescriben a los cinco aos, las de las graves a los tres aos, y las de las leves al ao. El cmputo del plazo de prescripcin de las sanciones comenzar a contarse desde el da siguiente a aqul en que la resolucin por la que se imponga la sancin adquiera firmeza en va administrativa.

2.

Artculo 231. Graduacin de la responsabilidad

1. Son circunstancias que agravan la responsabilidad de los culpables de una infraccin: a) Haberse prevalido, para cometerla, de la titularidad de un oficio o cargo pblico, salvo que el hecho constitutivo de la infraccin haya sido realizado precisamente en el ejercicio del deber funcional propio del cargo u oficio. b) Utilizar violencia o cualquier otro tipo de coaccin sobre la autoridad o funcionario pblico encargado del cumplimiento de la legalidad urbanstica, o mediante soborno. c) Alterar los supuestos de hecho que presuntamente legitiman la actuacin, o falsificar los documentos en que se acredita el fundamento legal de la actuacin. d) Realizarla aprovechndose de una grave necesidad pblica o de los particulares que resultaron perjudicados. e) Resistirse a las rdenes emanadas de la autoridad relativas a la defensa de la legalidad urbanstica o cumplirlas defectuosamente. f) Iniciacin de las obras sin orden escrita del tcnico director y las modificaciones que aqul introdujera en la ejecucin del proyecto sin instrucciones expresas de dicho tcnico cuando tales variaciones comporten una infraccin urbanstica. g) La comisin de una infraccin por persona a la que se haya impuesto en los tres aos anteriores una sancin firme por haber cometido alguna de las infracciones tipificadas en esta ley. h) No haber procedido a la suspensin de las obras tras la inspeccin y pertinente advertencia del agente de la autoridad.

217

2.

Son circunstancias cuya concurrencia atena la responsabilidad de los culpables de una in-fraccin urbanstica: a) Demostrar la falta de intencionalidad del dao a los intereses pblicos o privados de terceros afectados por la actuacin. b) Haber adoptado medidas para la reparacin o la disminucin del dao causado antes de la incoacin del procedimiento sancionador. Son circunstancias que, segn cada caso, atenan o agravan la responsabilidad: a) El mayor o menor beneficio obtenido y el mayor o menor perjuicio causado por la infraccin. b) El grado de conocimiento tcnico de los pormenores de la actuacin, de acuerdo con la profesin o actividad laboral del responsable. c) La mayor o menor dificultad tcnica para devolver a su estado original la realidad fsica alterada. Cuando en el expediente se aprecie alguna circunstancia agravante o atenuante, la multa debe imponerse, respectivamente, en su mitad superior o inferior respectivamente, establecindose la cuanta en funcin de la ponderacin de la incidencia de dichas circunstancias en la valoracin global de la infraccin. Las mismas reglas se observarn segn los casos cuando concurran las circunstancias mixtas establecidas en el nmero anterior.

3.

4.

Artculo 232. Exencin de responsabilidad y reduccin de sanciones

1. Si el responsable de una infraccin urbanstica leve procede a restaurar la realidad fsica alterada, a reparar los daos causados y a solicitar la correspondiente legalizacin si fuera procedente, todo ello con anterioridad del inicio de las actuaciones sancionadoras y de proteccin de la legalidad, podr ser eximido totalmente de responsabilidad. En los supuestos de infraccin por realizacin de actividades, construcciones o usos legalizables, la sancin se reducir en un 30 % de su cuanta cuando se cumplan los siguientes requisitos: a) Se abone el resto de la multa en el plazo mximo de un mes contado a partir de la notificacin de la sancin. b) El infractor muestre por escrito su conformidad con la sancin impuesta y renuncie expresamente al ejercicio de la accin de impugnacin en el referido plazo.

2.

218

c)

El infractor inicie los trmites para legalizar la actuacin sancionada en el referido plazo y presente fianza por el 50 % del importe de las obras o actuaciones necesarias.

Artculo 233. Reglas para la determinacin de la multa

1. Las multas por infracciones se imponen con independencia de las dems medidas previstas en esta ley. Las multas impuestas a los distintos responsables por una misma infraccin tienen entre s carcter independiente.

2.

Artculo 234. Normativa subsidiaria

En todo lo no previsto en materia sancionadora por esta ley ser de aplicacin subsidiaria lo previsto en la Ley 2/1998, de 20 de febrero, del Parlamento Vasco, sobre Potestad Sancionadora de las Administraciones Pblicas.

Seccin segunda

Infracciones y sanciones especficas en materia de ejecucin de programas, parcelacin, edificacin, medio ambiente y patrimonios pblicos de suelo

Artculo 235. Infracciones en materia de urbanizacin y ejecucin de la programacin de actuaciones

1. Las obras de urbanizacin e implantacin de servicios que se realicen con carcter clandestino en cualquier tipo de suelo se sancionarn con multa equivalente al importe de las mismas. La cuanta mnima de estas sanciones ser, en todo caso, de 5.000 euros. El incumplimiento de los compromisos contrados en relacin con la programacin de actuaciones dar lugar, con independencia de la ejecucin de las respectivas garantas

2.

219

previstas en el programa de actuacin urbanizadora y los programas de edificacin, a la imposicin de las siguientes sanciones: a) Multa de 5.000 euros a 50.000 euros. b) Inhabilitacin para concursar y resultar adjudicatario de la ejecucin de actuaciones urbanizadoras y edificatorias por un mnimo de tres aos y un mximo de diez aos.

Artculo 236. Infracciones en materia de parcelacin

La infraccin en materia de parcelacin se sancionar con multa del 20 al 25 % del valor de los terrenos afectados en las operaciones de parcelacin o divisin.

Artculo 237. Infracciones en materia de edificacin

1. Se impondr multa del 50 % del total del presupuesto del proyecto o, en su defecto, del valor de la obra ejecutada, a quienes realicen o hayan realizado obras de construccin o edificacin en cualquiera de las siguientes condiciones: a) Sin correspondencia con el uso del suelo. b) Superando la altura, la superficie y el volumen edificable, excediendo la ocupacin en planta permitida o la distancia mnima a linderos, o contraviniendo los retranqueos. c) Infringiendo la prohibicin de obras de modernizacin, consolidacin o aumento de volumen en edificios declarados fuera de ordenacin. d) Continuando las obras a pesar de haberse adoptado medida suspensiva por la administracin actuante. El valor de la obra ejecutada se calcular en funcin del valor en venta en relacin con otros similares en caractersticas y emplazamiento, que se fijar por la administracin, previo informe tcnico y audiencia del interesado. Se sancionar con multa del 100 al 200 % del valor del suelo afectado, o del presupuesto del proyecto, o, en defecto de ste, del valor de las obras ejecutadas, a quienes lleven a cabo obras, instalaciones o cualesquiera otras acciones en terrenos destinados por el planeamiento a sistemas generales, espacios naturales protegidos y sus zonas perifricas de proteccin, que impidan o perturben su destino, incluso si las

2.

3.

220

mismas resultaran ser legalizables. La cuanta mnima de estas sanciones ser en todo caso de 5.000 euros. 4. Cuando la infraccin se realice sobre bienes no susceptibles de valoracin, por estar excluidos de modo permanente y total del trfico jurdico, la multa podr oscilar entre los 5.000 y los 50.000 euros en funcin de la gravedad del perjuicio causado. La alteracin del uso del edificio, planta, local o dependencia a que estn destinados por la ordenacin o las ordenanzas ser sancionada con el 100 % del beneficio obtenido con la alteracin del uso. Cuando el beneficio no fuese susceptible de valoracin, la multa podr oscilar entre los 500 y los 50.000 euros en funcin del perjuicio causado al inters pblico y al inters de los terceros afectados. Se sancionar con multa de 500 euros a 5.000 euros a las empresas anunciantes que coloquen, sin contar con licencia para ello, los carteles de propaganda a que se refiere la letra p) del apartado 1 del artculo 207. La sancin se graduar en funcin de la localizacin, el tamao y la incidencia en el medio fsico y en el entorno. La sancin se aplicar en su grado mximo cuando se incumpla la resolucin de la administracin requiriendo la retirada del cartel instalado sin la pertinente autorizacin.

5.

6.

Artculo 238. Infracciones en materia de medio ambiente y patrimonio cultural y natural

1. Se sancionar con arreglo a lo establecido en la legislacin protectora de patrimonio cultural a quienes derriben o desmonten total o parcialmente bienes que sean objeto de proteccin especial por el planeamiento por su carcter monumental, histrico, artstico, arqueolgico, cultural, tpico o tradicional. Se sancionar con multa del 75 % del valor de la obra ejecutada la realizacin de construcciones en lugares inmediatos o que formen parte de un grupo de edificios de carcter histrico, artstico, arqueolgico, tpico o tradicional que infrinjan las correspondientes normas o rgimen jurdico de proteccin, quebranten la armona del grupo o produzcan el mismo efecto en relacin con algn edificio de gran importancia o calidad de los caracteres indicados. La cuanta mnima de la sancin ser de 5.000 euros, y la graduacin de la multa se realizar en atencin al carcter grave o leve de la discordancia producida.

2.

221

3.

Las talas y los derribos de rboles que infrinjan las disposiciones de aplicacin en terrenos que el plan de ordenacin urbanstica o la ordenacin territorial haya calificado como espacio forestal a preservar, estn o no sometidos a un rgimen forestal especial, sern sancionados con una multa equivalente al valor en venta del arbolado talado o destruido. Las multas previstas en este artculo se graduarn en funcin de la mayor o menor trascendencia que tenga la infraccin en relacin con el dao a los valores objeto de proteccin. Se ordenar restaurar la realidad fsica alterada, siempre que fuera posible.

4.

5.

Artculo 239. Infracciones en materia de patrimonios pblicos de suelo

1. Los miembros de corporaciones locales, los funcionarios y las autoridades con competencia en materia de patrimonios pblicos de suelo que participen en acciones u omisiones que supongan la no incorporacin de los fondos o bienes que legalmente deban integrarse en dichos patrimonios, u omitan la advertencia de ilegalidad en los informes preceptivos, sern sancionados, cada uno de ellos, con multa mnima de 5.000 euros, sin perjuicio de la obligacin de reintegro con carcter solidario del valor real del menoscabo sufrido en el patrimonio pblico de suelo. Los miembros de corporaciones locales, los funcionarios y las autoridades que participen en actuaciones que supongan la enajenacin de los bienes integrantes del patrimonio pblico de suelo contraviniendo las disposiciones de esta ley, u omitan la advertencia de ilegalidad en los informes preceptivos, sern sancionados, cada uno de ellos, con multa de 5.000 euros.

2.

Artculo 240. Infracciones especficas en suelo no urbanizable

La realizacin en suelo no urbanizable de construcciones, edificaciones o instalaciones que excedan, defrauden objetivamente o contravengan en cualquier otra forma lo dispuesto en esta ley ser sancionada con multa del 100 % del coste de la obra ejecutada. El importe mnimo de la sancin ser de 500 euros.

222

Seccin tercera

Competencia y procedimiento

Artculo 241. Competencias

1. La competencia para la incoacin y la ins-truccin de los procedimientos sancionadores corresponde siempre al ayuntamiento, salvo en los supuestos de competencia de otras administraciones pblicas previstos en esta ley. La competencia para imponer las sanciones ser la regulada en la legislacin de rgimen local.

2.

Artculo 242. Instruccin de los procedimientos

Se iniciarn simultneamente los procedimientos de proteccin de la legalidad urbanstica, incluidos los de legalizacin y de restauracin de la realidad fsica alterada, y los de sancin de la infraccin cometida que proceda incoar por unos mismos hechos.

Artculo 243. Prejudicialidad

1. Cuando, con ocasin de los procedimientos administrativos que se instruyan por infraccin urbanstica, resulten indicios del carcter de delito o falta penal del hecho, el rgano competente para imponer la sancin, por s o a propuesta del instructor del expediente, lo pondr en conocimiento del Ministerio Fiscal, a los efectos de exigir las responsabilidades de orden penal en que hayan podido incurrir los infractores, y deber abstenerse de proseguir el procedimiento sancionador mientras la autoridad judicial no se haya pronunciado. La sancin penal excluir la imposicin de sancin administrativa, sin perjuicio de la adopcin de las medidas de reposicin a la situacin anterior a la comisin de la infraccin.

2.

223

Artculo 244. Anulacin del acto administrativo de autorizacin

1. Cuando las actividades constitutivas de in-fraccin segn esta ley se realicen o hayan realizado al amparo de una licencia u orden de ejecucin y de acuerdo con sus determinaciones, no se podr imponer sancin alguna en tanto no se proceda a la anulacin del acto administrativo que les otorgue cobertura. En el caso previsto en el nmero anterior, y mientras an se estn realizando las obras o desarrollndose los usos, el rgano municipal correspondiente dispondr, cualquiera que sea la fecha de su adopcin o dictado, la suspensin de los efectos de la licencia y orden de ejecucin y, consiguientemente, la suspensin inmediata de las obras o los usos iniciados a su amparo, todo ello conforme a las normas que regulan la revisin de actos administrativos. En el supuesto de que las obras estuvieran terminadas o los usos hubieran cesado, las licencias u rdenes de ejecucin cuyo contenido constituya o legitime alguna de las infracciones previstas en esta ley debern ser revisadas por el rgano municipal correspondiente en los trminos y condiciones y por los procedimientos previstos al efecto en la legislacin reguladora del rgimen jurdico de las administraciones pblicas y del procedimiento administrativo comn.

2.

3.

224

DISPOSICIONES ADICIONALES

Primera

Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco

1.

La Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco es el rgano colegiado superior consultivo y de coordinacin de la Administracin Pblica del Pas Vasco en materia de ordenacin del territorio, del litoral y urbanismo. Adems de las competencias informativas que se le atribuyen, es el rgano competente para elaborar los criterios bsicos de la poltica de ordenacin del territorio, de conformidad con lo establecido por la planificacin econmica del sector pblico vasco, y para proponer las medidas precisas para coordinar las actuaciones del planeamiento territorial y urbanstico y de su ejecucin a realizar por los distintos departamentos de la Administracin autnoma del Pas Vasco, y por las dems administraciones pblicas de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco. Adems de las competencias informativas que se le atribuyen por otros artculos de esta ley, por la Ley 4/1990, de 31 de mayo, de Ordenacin del Territorio de Pas Vasco, y por cualquier otra disposicin legal o reglamentaria, la Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco deber: a) Informar cuantos planes y dems actuaciones con incidencia territorial, promovidos por cualquier administracin pblica exterior al Pas Vasco, se sometan a informe de la Administracin autnoma del Pas Vasco, sin perjuicio de las competencias al respecto de otros rganos de la citada administracin. b) Informar previamente a la aprobacin definitiva de los planes de ordenacin de recursos naturales y los planes especiales previstos por el artculo 97.4 de la presente ley. Los planes especiales de ordenacin pormenorizada que se redacten sobre suelo urbano y urbanizable no precisarn ser informados. c) Emitir cuantos informes le sean solicitados por cualquier rgano del Gobierno Vasco. Los expedientes sometidos a informe preceptivo y vinculante de la Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco que no hubiesen obtenido el informe favorable de manera absoluta e incondicional podrn quedar exentos del informe posterior siempre que as lo autorice la comisin. En tal caso, los expedientes sern resueltos directa-

2.

3.

226

mente por la administracin competente, sin necesidad de un segundo y posterior informe, cuando en ellos se hubieran incluido las modificaciones y rectificaciones advertidas por la comisin. De la resolucin adoptada se dar acuerdo a la comisin en un plazo no superior a diez das. 4. La comisin actuar en pleno, en secciones y en ponencias. Sus atribuciones, su composicin y su rgimen de funcionamiento se establecern reglamentariamente. Tendrn representacin en el Pleno de la Comisin de Ordenacin del Territorio: La Administracin general del Estado. Los departamentos de la Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco con intereses en las cuestiones a deliberar por la Comisin de Ordenacin del Territorio. Las diputaciones forales. La Asociacin de Municipios Vascos Eudel o, en su caso, la asociacin de municipios que ostente la representacin mayoritaria de los ayuntamientos de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco. La Comisin de Ordenacin del Territorio del Pas Vasco queda adscrita al departamento de la Administracin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco competente en materia de ordenacin del territorio. Para el estudio y preparacin de los asuntos que se sometan a la consideracin del Pleno o de las secciones podrn ser constituidas las ponencias permanentes o especiales que la comisin juzgue conveniente. La secretara de la comisin ser llevada por la direccin del departamento citado competente por razn de la materia. Formarn as mismo parte del Pleno o de la seccin correspondiente, con voz y sin voto, un representante de cada uno de los ayuntamientos afectados por el informe de la comisin.

5.

6.

7.

227

Segunda

Realojos

1.

En la ejecucin de actuaciones urbansticas que requieran el desalojo de los ocupantes legales de viviendas que constituyan su residencia habitual se deber garantizar el derecho al realojo, con sujecin a las siguientes reglas: a) Cuando se acte por expropiacin o por ocupacin directa, la administracin actuante o, en su caso, el beneficiario de la expropiacin debern poner a disposicin de los afectados viviendas en las condiciones de venta o alquiler vigentes para las sujetas a algn rgimen de proteccin pblica y de superficie adecuada a sus necesidades, dentro de los lmites establecidos por la legislacin protectora. b) Cuando se ejecute el planeamiento por cualquier otro tipo de sistema de actuacin, mediante actuaciones integradas o aisladas, no tendrn derecho de realojo los ocupantes legales de viviendas que, en correspondencia a sus aportaciones de bienes y derechos, hayan resultado adjudicatarios en la reparcelacin o en la divisin de propiedad horizontal del inmueble de edificabilidades urbansticas superiores a 90 metros cuadrados de uso residencial libre o los metros que pudiera establecer como superficie mxima la legislacin de viviendas de proteccin oficial. En los dems casos, la obligacin de hacer efectivo el derecho de realojo corresponder al promotor de la actuacin, en las condiciones sealadas en la regla a) anterior, computndose como cargas de la actuacin urbanstica las de traslado y otras accesorias que recayesen sobre los ocupantes legales. c) En las actuaciones aisladas no expropiatorias, los arrendatarios de las viviendas demolidas tendrn derecho al retorno regulado en la legislacin de arrendamientos urbanos, que se podr ejercer frente al dueo de la nueva edificacin. En estos casos, el propietario deber garantizar el alojamiento provisional de los inquilinos hasta que sea posible el retorno. As mismo, los propietarios ocupantes legales de vivienda tendrn el derecho de realojo previsto en la presente disposicin. En todo caso, el derecho de realojo consistir en la puesta a disposicin de una vivienda al precio que se establezca expresamente para este tipo de supuestos por la normativa protectora aprobada por el Gobierno Vasco o el ayuntamiento actuante, de superficie

2.

228

adecuada a sus necesidades, en el mismo rgimen de tenencia con que el afectado ocupaba la vivienda que constitua su residencia habitual. Las viviendas de realojo computarn a los efectos del cumplimiento de los estndares de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica establecidos en esta ley. Si en el mbito de la actuacin se posibilita la construccin de nueva planta de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica, el proyecto de reparcelacin establecer el edificio en el que se podr ejercer el derecho al realojo indicado, establecindolo como carga real sobre los inmuebles sealados. Dicho inmueble deber tener la calificacin urbanstica previa como vivienda sometida a algn rgimen de proteccin pblica en el marco de lo establecido por la legislacin protectora. 3. En las unidades de ejecucin que no se gestionen por expropiacin, cuando haya ocupantes legales de viviendas o actividades econmicas en funcionamiento que resulten radicalmente incompatibles con el planeamiento y, por lo tanto, deba procederse a su realojo o traslado o a la extincin de la actividad, se debern seguir las siguientes reglas: a) En la redaccin del planeamiento pormenorizado o del programa de actuacin urbanizadora correspondiente se deber incluir una relacin exhaustiva de los ocupantes legales de inmuebles y de las actividades econmicas en funcionamiento que resulten radicalmente incompatibles con el planeamiento y por tanto, deba procederse a su realojo o traslado o extincin de actividad, quienes sern parte en el expediente a todos los efectos. b) En el proyecto de reparcelacin se deber recoger expresamente la relacin de los ocupantes legales de viviendas y de los titulares de actividades econmicas en funcionamiento, y se incorporarn los acuerdos alcanzados con los mismos para su indemnizacin, realojo o traslado, que debern constar en escritura pblica. c) En defecto de acuerdo, se acompaar al proyecto de reparcelacin una propuesta de convenio de realojo, traslado o extincin de actividad, en su caso, en el que se establecer el siguiente contenido mnimo: 1. Puesta a disposicin de una vivienda o instalacin especfica para el realojo o traslado, temporal o definitivo. 2. Ttulo jurdico de ocupacin y condiciones econmicas, segn el ttulo de ocupacin de la vivienda o instalacin a desalojar. 3. Garantas de cumplimiento de los compromisos propuestos. Estas garantas en todo caso debern instrumentarse mediante la anotacin en el Registro de la Propiedad, sobre la finca de resultado, del derecho a realojo sobre la vivienda o instalacin especfica, o, en su defecto, aval bancario por el valor estimado para dicha vivienda o instalacin.

229

d)

e)

f)

g)

En caso de realojo temporal, especificacin concreta de la vivienda o instalacin propuesta hasta la puesta a disposicin de la definitiva, y garantas de asuncin de su costo por el promotor de la urbanizacin. 5. Compensaciones econmicas por gastos de traslado y otros que se puedan producir. La propuesta de convenio de realojo, traslado o extincin de actividad ser elevada al ayuntamiento para su aprobacin previo informe tcnico, tras lo que ser notificada al interesado, que dispondr de un plazo de un mes para formular su propuesta de condiciones para el realojo, traslado o extincin de actividad. Si en el plazo de un mes desde la formulacin de su propuesta por el interesado se alcanza un acuerdo definitivo con el promotor de la urbanizacin, el acuerdo ser elevado a escritura pblica y notificado al ayuntamiento, debiendo acreditarse la efectiva puesta a disposicin de las condiciones ofrecidas en el convenio, as como del depsito de los importes o garantas a constituir por parte del promotor de la urbanizacin. En caso de falta de acuerdo o de contestacin en el plazo indicado, el ayuntamiento, previa comprobacin de la efectiva puesta a disposicin de las condiciones ofrecidas en el convenio, as como del depsito de los importes o garantas a constituir por parte del promotor de la urbanizacin en la tesorera municipal, decretar el inmediato desalojo de los inmuebles afectados. La certificacin municipal de la aprobacin y efectiva puesta a disposicin de las condiciones propuestas constituir ttulo suficiente para la ocupacin y desalojo de los inmuebles, siendo de plena aplicacin la legislacin sobre expropiacin forzosa. La administracin actuante, de oficio o a instancia del concesionario o urbanizador, llevar a cabo el desalojo administrativo de los inmuebles una vez obtenidas las autorizaciones judiciales precisas, en caso de desalojo de viviendas que constituyan domicilio de los ocupantes.

4.

230

Tercera

Registros de Agrupaciones de Inters Urbanstico

1.

Los registros administrativos de agrupaciones de inters urbanstico previstos en esta ley se constituirn a partir de los actuales Registros de Entidades Urbansticas Colaboradoras. Se establecen los Registros de Agrupaciones de Inters Urbanstico en los departamentos competentes en materia de urbanismo de cada territorio histrico.

2.

231

Cuarta

Legitimacin expropiatoria de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica

1.

Existir causa de inters social que legitima la expropiacin forzosa de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica en los siguientes casos: a) Cuando sin causa justificada, conforme a lo dispuesto en la normativa protectora, permanezcan sin uso residencial por ms de un ao ininterrumpido. b) Cuando se utilicen para fines distintos del de domicilio del titular sin contar con la previa y preceptiva autorizacin del departamento del Gobierno Vasco competente en materia de vivienda o del ayuntamiento, segn corresponda. Dichas viviendas expropiadas se destinarn a cubrir las necesidades sociales para las que fue establecido el rgimen de proteccin pblica.

2.

232

Quinta

Actualizacin de las multas urbansticas

A partir de la entrada en vigor de esta ley, la cuanta de las multas en ella sealadas como fijas se podr actualizar por orden del consejero competente en materia de urbanismo del Gobierno Vasco, en funcin de la evolucin del ndice de costes del sector de construccin de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco.

233

Sexta

Rgimen de los ncleos rurales

Los ncleos rurales que hayan completado su desarrollo conforme a las previsiones de la Ley 5/1998 quedarn consolidados, quedando prohibido que se efecten nuevos desarrollos.

234

Sptima

Convenios urbansticos

1.

La Administracin de la Comunidad Autnoma y las entidades locales podrn suscribir, conjunta o separadamente, convenios con personas pblicas o privadas, tengan stas o no la condicin de propietarios de los terrenos correspondientes, para su colaboracin en el mejor y ms eficaz desarrollo de la actividad urbanstica. La negociacin, la celebracin y el cumplimiento de los convenios urbansticos a que se refiere el nmero anterior se rigen por los principios de legalidad, transparencia y publicidad. Los convenios urbansticos podrn ser, en funcin de su objeto: a) Convenios sobre ordenacin urbanstica: para la determinacin del contenido de posibles modificaciones del planeamiento en vigor. b) Convenios de ejecucin urbanstica: para establecer los trminos y las condiciones de la gestin y la ejecucin del planeamiento en vigor en el momento de la celebracin del convenio. Sern nulas de pleno derecho las estipulaciones de los convenios urbansticos que contravengan, infrinjan o defrauden objetivamente en cualquier forma normas imperativas legales o reglamentarias, incluidas las del planeamiento territorial o urbanstico. En caso de convenios de ordenacin urbanstica, el ayuntamiento conservar en todo caso la plenitud de su potestad de planeamiento por razones de inters pblico. Si finalmente no se aprobara definitivamente el cambio de planeamiento, el convenio se entender automticamente resuelto. Los convenios urbansticos tendrn a todos los efectos carcter jurdico-administrativo. Se presumir la plena existencia de acuerdo por el concurso de la oferta y de la aceptacin sobre la cosa y la causa que han de constituir el convenio, sin perjuicio del cumplimiento del resto de condiciones formales.

2.

3.

4.

5.

6.

235

7.

En los convenios en los que se acuerde el cumplimiento del deber legal de cesin a favor de la comunidad de la edificabilidad urbanstica correspondiente mediante el pago de cantidad sustitutoria en metlico, siempre de manera excepcional y en los trminos previstos en esta ley, o en el supuesto de convenios en que se acuerde cualquier transmisin o permuta de bienes, se deber incluir valoracin pericial, emitida o refrendada por los servicios tcnicos municipales. La aprobacin de los convenios urbansticos corresponde al ayuntamiento, previa apertura de un periodo de informacin pblica por plazo mnimo de veinte das en el que se expondr su contenido ntegro en el boletn oficial del territorio histrico y en el que se podrn presentar alegaciones. En todos los municipios de la Comunidad Autnoma existir un registro y un archivo administrativo de convenios urbansticos, donde se anotarn y se custodiar un ejemplar completo de su texto definitivo y, en su caso, de la documentacin anexa al mismo. Slo el certificado emitido por el responsable municipal del registro dar fe, a todos los efectos legales, del contenido de los convenios, y ser susceptible de inscripcin en el Registro de la Propiedad, en su caso.

8.

9.

10. Cualquier persona tiene derecho a consultar los registros y archivos a que se refiere este artculo, as como a obtener certificaciones y copias de las anotaciones y de los documentos en ellos practicados y custodiados.

236

Octava

Viviendas de proteccin pblica: viviendas de proteccin oficial y viviendas tasadas municipales

1.

A los efectos de esta ley, tendrn la consideracin de viviendas de proteccin pblica (VPP) las viviendas de proteccin oficial (VPO), las viviendas tasadas municipales (VTM) y otras que la legislacin especfica pueda desarrollar. A los efectos de esta ley, tendrn la consideracin de viviendas de proteccin oficial (VPO), las viviendas de proteccin de rgimen general, las de rgimen especial o viviendas sociales y las de rgimen tasado de regulacin autonmica. La definicin, las caractersticas y, en general, el rgimen jurdico de las viviendas de proteccin oficial de rgimen tasado (VPOT) sern las propias de las actuales viviendas de proteccin oficial de rgimen general, hasta tanto no se promulgue la legislacin propia en materia de vivienda de proteccin oficial o las disposiciones reglamentarias que las regulen. A los efectos de esta ley, tendrn la consideracin de viviendas tasadas municipales (VTM) las que los ayuntamientos del Pas Vasco decidan establecer mediante la promulgacin de la correspondiente ordenanza local que regule su rgimen de proteccin pblica. La ordenanza local que establezca y regule la vivienda tasada municipal de un municipio determinar: a) Las caractersticas de la citada vivienda y sus anexos. b) Los regmenes de proteccin municipal que establezcan y, en su caso, las modalidades del rgimen general y del rgimen especial, siendo ste el de las viviendas que podrn sustituir a las viviendas de proteccin oficial de rgimen tasado segn se establece en el artculo 80.

2.

3.

4.

5.

237

Los destinatarios y el procedimiento para su adjudicacin, en el que debern respetarse necesariamente los principios de publicidad, libre concurrencia y no discriminacin Excepcionalmente podr acordarse la exclusin de un cupo de viviendas de cada promocin para atender por parte de las administraciones locales necesidades sociales a travs del alquiler tutelado o cesin en precario, todo ello sin perjuicio de los expedientes de realojo, que estarn excluidos del citado cupo. 6. El precio mximo de venta de las viviendas de proteccin oficial de rgimen tasado y de las viviendas tasadas municipales de rgimen especial que computen en el cumplimiento de los estndares establecidos como mnimos en el artculo 80 no podr superar 1,70 veces el precio mximo de las viviendas de proteccin oficial de rgimen general. Hasta que no se modifique por disposicin reglamentaria, los ingresos mximos de los beneficiarios de estas viviendas no podrn ser superiores al ndice de 1,3 respecto a los ingresos mximos vigentes para acceder a las viviendas de proteccin oficial de rgimen general. Todo ello se establece sin perjuicio de la libertad para el establecimiento por parte del ayuntamiento de otros parmetros distintos para las viviendas tasadas municipales de rgimen general. As mismo, las viviendas acogidas a cualquier rgimen de proteccin pblica tendrn la calificacin permanente de viviendas protegidas. Consecuentemente, estarn sujetas de forma permanente tanto a un precio mximo de transmisin, establecido por su norma reguladora, como al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto a favor en primer lugar de la administracin actuante, y, en todo caso, subsidiariamente a favor de la Administracin general de la Comunidad Autnoma. Si el Gobierno Vasco o sus sociedades adscritas fueran titulares de parcelas calificadas por el planeamiento urbanstico con destino a vivienda tasada municipal, podrn destinarlas a la construccin de viviendas de proteccin oficial, para las que podrn sealar un precio superior, que en ningn caso superar el precio mximo de venta previsto para las viviendas tasadas municipales. A efectos estadsticos, los ayuntamientos notificarn al departamento del Gobierno Vasco competente en materia de vivienda las licencias que se otorguen bajo el rgimen de proteccin pblica local en sus propios municipios.

c)

7.

8.

9.

238

Novena

Alojamientos dotacionales

1.

Los alojamientos dotacionales previstos en los artculos 17 y 81 sern de titularidad pblica, se ocuparn por sus usuarios con carcter temporal mediante cualquier frmula admitida en derecho, y tendrn el carcter inalienable propio de su condicin dotacional. Los alojamientos dotacionales sern objeto, en los trminos que reglamentariamente se establezcan, de las ayudas pblicas establecidas por la normativa sectorial en materia de vivienda para su promocin y construccin. La Administracin de la Comunidad Autnoma y los ayuntamientos del Pas Vasco podrn establecer convenios a los efectos de la conformacin progresiva de una red supramunicipal de alojamientos dotacionales con destino a los sectores sociales necesitados.

2.

3.

239

Dcima

Actividades econmicas de fomento o inters pblico

Las caractersticas, rgimen jurdico y resto de determinaciones que regulen las actividades econmicas, industriales o terciarias, calificadas como de fomento o inters pblico previstas en esta ley, sern objeto de desarrollo reglamentario por parte del departamento competente en materia de industria y comercio del Gobierno Vasco.

240

Undcima

Foro de Encuentro de Urbanismo y Vivienda

Se crea el Foro de Encuentro de Urbanismo y Vivienda de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco. Tanto sus funciones como su composicin y rgimen jurdico sern objeto de desarrollo reglamentario.

241

Duodcima

Composicin de los jurados territoriales de expropiacin forzosa

1.

Los jurados territoriales de expropiacin forzosa se constituirn en la capital de cada uno de los territorios histricos. Cada jurado estar formado por un presidente, que lo ser el magistrado que designe la presidencia de la audiencia correspondiente, y los siguientes vocales: a) Un letrado al servicio del Departamento de Vicepresidencia del Gobierno Vasco. b) Un tcnico superior, funcionario o contratado, de las administraciones pblicas correspondientes, designado por el rgano competente de la administracin expropiante y que variar en funcin de la naturaleza del bien o derecho objeto de la expropiacin, ajustando a dicha naturaleza la especialidad profesional con conocimientos tcnicos ms apropiados. c) Un titulado superior designado por el colegio correspondiente segn la naturaleza de los bienes o derechos objeto de expropiacin. d) Un notario de libre designacin por el colegio profesional correspondiente. Actuar como secretario de cada jurado un letrado al servicio del departamento del Gobierno Vasco competente en materia de vivienda y designado por l.

2.

242

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Primera

Clasificacin del suelo

Desde la entrada en vigor de esta ley los suelos quedarn adscritos a la correspondiente clase y categora, sindoles de aplicacin el rgimen dispuesto para una y otra de acuerdo con las siguientes reglas:

1. Suelo urbano
Los terrenos que estn clasificados por el planeamiento como suelo urbano quedarn adscritos a la clase de suelo urbano. Tendr la consideracin de suelo urbano consolidado el que cumpla con las condiciones establecidas en esta ley, cuente con ordenacin pormenorizada que no atribuya incrementos de edificabilidad urbanstica ponderada sobre la preexistente y no requiera la delimitacin de unidades de ejecucin. El resto del suelo clasificado como urbano a la entrada en vigor de esta ley tendr la consideracin de suelo urbano no consolidado. Sin perjuicio de la aplicacin directa de lo dispuesto en el prrafo anterior, el ayuntamiento podr redactar una delimitacin del suelo urbano consolidado que se tramitar por el procedimiento de modificacin de plan general.

2. Suelo urbanizable
Los terrenos que estn clasificados por el planeamiento general como suelo urbanizable programado o apto para urbanizar tendrn la consideracin de suelo urbanizable sectorizado sin programa de actuacin urbanizadora. Si dichos suelos urbanizables estuvieran, adems, ordenados por plan parcial aprobado definitivamente tendrn, a los efectos de lo dispuesto por esta ley, la consideracin de suelo urbanizable con programa de actuacin urbanizadora. Los terrenos que estn clasificados por el planeamiento general como suelo urbanizable o apto para urbanizar no programado se adscribirn a la categora de suelo urbanizable no sectorizado.

244

3. Suelo no urbanizable
Los terrenos que estn clasificados por el planeamiento general como suelo no urbanizable se considerarn suelo no urbanizable en la categora que corresponda conforme a esta ley y las Directrices de Ordenacin del Territorio y a sus instrumentos de desarrollo. El suelo que est clasificado por el planeamiento general como suelo no urbanizable de ncleo rural quedar adscrito a la categora de suelo no urbanizable de ncleo rural prevista en esta ley, salvo que no rena los requisitos para su inclusin y clasificacin en esta categora, en cuyo caso quedar adscrito a la de suelo urbano. Los ncleos rurales que hayan completado su desarrollo conforme a las previsiones de la Ley 5/1998 quedarn consolidados, quedando prohibido que se efecten nuevos desarrollos bajo la categora de ncleo rural. Los nuevos desarrollos en estos ncleos requerirn de la previa reclasificacin del ncleo rural a la clase de suelo urbano, y de los suelos de desarrollo a las de suelo urbano o suelo urbanizable, segn corresponda. Las licencias para reconstruccin de caseros o las autorizaciones para vivienda vinculada a explotacin hortcola y ganadera que se hallen pendientes de otorgamiento o emisin a la fecha de entrada en vigor de esta ley debern sujetarse a lo previsto en la misma.

245

Segunda

Vigencia y adaptacin de planes y dems instrumentos de ordenacin urbanstica

1. Planes generales y normas subsidiarias

Los planes generales y las normas subsidiarias, as como sus modificaciones y revisiones, aprobados definitivamente a la fecha de entrada en vigor de esta ley, mantendrn su vigencia, sin perjuicio de lo establecido en los prrafos siguientes y lo dispuesto en estas disposiciones transitorias sobre aplicabilidad de los estndares de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica y alojamientos dotacionales. La regulacin establecida en la presente ley sobre determinaciones de ordenacin estructural y de ordenacin pormenorizada ser de aplicacin, desde su entrada en vigor, a todos los planes e instrumentos de ordenacin urbanstica. Los planes generales y las normas subsidiarias aprobadas definitivamente que en sus previsiones establecieran edificabilidades urbansticas que no fueran conformes con los lmites mximos y mnimos establecidos en esta ley quedarn adaptados con carcter automtico, por ministerio de la ley, a dichos lmites, siempre que respecto de los mismos no se hubiera aprobado definitivamente la ordenacin pormenorizada a la fecha de entrada en vigor de esta ley. No obstante, cuando el ayuntamiento entendiera que la aplicacin de esta medida no pudiera realizarse de forma autnoma sin la previa adaptacin de la ordenacin estructural de su planeamiento, proceder a su modificacin o revisin, segn proceda. En todo caso, el incremento o decremento de la edificabilidad urbanstica operado por dicha adaptacin automtica no ser objeto de indemnizacin ni generar responsabilidad patrimonial por parte de la administracin. La edificabilidad urbanstica en reas y sectores de uso predominantemente residencial, que hubiera sido incrementada por la aplicacin de la regla establecida en el prrafo anterior en municipios obligados a reservar suelo con este fin, se deber sujetar a los estndares y cuan-

246

tas de reserva de suelo para la construccin de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica de esta ley. La primera revisin de planes generales y normas subsidiarias que no contara con aprobacin inicial a la fecha de entrada en vigor de la ley deber sujetarse a lo previsto en la misma. Los expedientes de modificacin puntual y revisin que contaran a esa misma fecha con aprobacin inicial pero no provisional, a eleccin del ayuntamiento, podrn ser adaptados en cuanto a sus contenidos y determinaciones a lo previsto en la presente ley, o bien aprobarse conforme a los contenidos y las determinaciones de la legislacin anterior. Con independencia de la revisin, se podr realizar la adaptacin total de los instrumentos generales de ordenacin urbana al contenido y determinaciones establecidas en la presente ley a travs de un expediente de adaptacin que se tramitar con el procedimiento de modificacin de plan general. Los expedientes de modificacin puntual y revisin que contaran a la fecha de entrada en vigor de la ley con aprobacin inicial pero no provisional, podrn ser aprobados definitivamente con sujecin al procedimiento previsto en la presente ley. En cualquier caso, todos los planes generales y normas subsidiarias debern ser adaptados a las determinaciones de esta ley, con aprobacin definitiva en el plazo mximo de ocho aos.

2. Planes de Ordenacin pormenorizada y otros instrumentos de ordenacin

Los planes de ordenacin pormenorizada y el resto de instrumentos de ordenacin no adaptados totalmente a la presente ley, que se formulen y aprueben inicialmente con posterioridad a su entrada en vigor, debern adecuarse en su totalidad a lo establecido en ella para dichos planes e instrumentos. Los planes de ordenacin pormenorizada y el resto de instrumentos de ordenacin que no contaran con aprobacin provisional a la entrada en vigor de esta ley, a eleccin del ayuntamiento, podrn ser aprobados definitivamente conforme a los contenidos y determinaciones segn lo que se dispone en la misma, o bien aprobarse conforme a los contenidos y las determinaciones de la legislacin anterior. En cuanto a procedimiento, los planes de ordenacin pormenorizada y el resto de instrumentos de ordenacin que no contaran con aprobacin provisional a la entrada en vigor de esta ley, sern aprobados definitivamente conforme a lo que se dispone en la misma.

247

Tercera

Vigencia y adaptacin de sistemas de actuacin, programas de actuacin urbanizadora y proyectos de gestin y ejecucin

1. Sistemas de actuacin
La regulacin en materia de sistemas de actuacin ser obligatoria al momento de la entrada en vigor de la ley. Los sistemas de gestin y ejecucin previstos por la legislacin precedente se entendern sustituidos por los homnimos previstos en esta ley, con la salvedad de que el sistema de compensacin se entender sustituido por el sistema de concertacin. Cuando el sistema de actuacin estuviera previamente fijado por el planeamiento y no se hubiera iniciado la actividad de ejecucin, los plazos mximos previstos en esta ley se entendern referidos desde el momento de la aprobacin definitiva del planeamiento correspondiente. No obstante, dichos plazos podrn ser sustituidos por el Ayuntamiento por el de un ao a contar desde la fecha de entrada en vigor de la ley en aquellos supuestos en que este plazo fuera superior.

2. Programas de Actuacin Urbanizadora

No ser exigible la previa tramitacin y aprobacin de un programa de actuacin urbanizadora para el desarrollo de actuaciones integradas sobre cualquier clase de suelo que a la fecha de entrada en vigor de la ley contaran con ordenacin pormenorizada aprobada definitivamente. En estos casos, la aprobacin previa de un programa de actuacin urbanizadora ser potestativa. No obstante, cuando el ayuntamiento se proponga que la actividad de ejecucin se realice por concurso pblico mediante agente urbanizador, deber proceder a la tramitacin y aprobacin de un programa de actuacin urbanizadora en que se establezcan las bases de dicho concurso.

248

3. Proyectos de gestin
Los proyectos de compensacin se entendern sustituidos por los proyectos de reparcelacin regulados en esta ley. Las modificaciones de los proyectos de compensacin y reparcelacin definitivamente aprobados con anterioridad a la entrada en vigor de la presente ley se formularn, tramitarn y aprobarn conforme al rgimen y procedimiento de la legislacin bajo la que fueron aprobados. La aprobacin definitiva de los proyectos de reparcelacin y de compensacin aprobados inicialmente de acuerdo con la legislacin anterior se efectuar de acuerdo con ella. En otro caso, debern sujetarse en cuanto al contenido, rgimen y procedimiento de tramitacin a lo establecido en la presente ley, aun cuando dichos proyectos ejecuten ordenacin pormenorizada que hubiera sido aprobada definitivamente con anterioridad a su entrada en vigor, en cuyo caso se habr de estar a las equiparaciones correspondientes a las clases de suelo. La aprobacin definitiva de los proyectos de urbanizacin aprobados inicialmente de acuerdo con la legislacin anterior se efectuar de acuerdo con ella. En otro caso, debern sujetarse en cuanto al contenido, rgimen y procedimiento de tramitacin a lo establecido en la presente ley. El rgimen establecido en esta ley respecto a las unidades de ejecucin ser de aplicacin a aquellas unidades que no hubieran sido delimitadas con carcter definitivo a la fecha de entrada en vigor de la misma.

249

Cuarta

Aplicacin de los estndares de vivienda sometida a algn rgimen de proteccin pblica

1.

El cumplimiento de los estndares y cuantas mnimos de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica establecidos en esta ley ser exigible para todos los planes generales en tramitacin, ya sea para su primera formulacin, para su revisin o para su modificacin, sobre los que no haya recado an la aprobacin inicial a la entrada en vigor de esta ley. El cumplimiento de los estndares y cuantas mnimos de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica establecidos en esta ley ser exigible tambin para todos los planes de ordenacin pormenorizada sobre los que an no haya recado aprobacin inicial a la entrada en vigor de esta ley cuando desarrollen planeamiento general que no estuviera adaptado a la Ley 17/1994 debindolo estar. El cumplimiento no ser exigible para el planeamiento de ordenacin pormenorizada pendiente de tramitacin que desarrolle la ordenacin estructural adaptada al cumplimiento de los estndares de vivienda de proteccin pblica de la Ley 17/1994, y para las modificaciones de esa misma ordenacin estructural en las que no se incremente la edificabilidad urbanstica de uso residencial. Las modificaciones de ordenacin estructural en que se produzca un incremento de la edificabilidad urbanstica de uso residencial debern cumplir con los estndares de vivienda sometida a algn rgimen de proteccin pblica establecidos en esta ley. No obstante lo anterior, el cumplimiento de los estndares y cuantas mnimos de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica ser exigible a todos los planes de ordenacin pormenorizada y a los programas de actuacin urbanizadora no aprobados definitivamente en el plazo de dos aos en el caso de planes y de treinta meses en el caso de programas, ambos plazos a contar desde la fecha de entrada en vigor de esta ley.

2.

3.

4.

250

5.

En tanto los planes generales y normas subsidiarias no realicen su adaptacin a las previsiones de esta ley, el cumplimiento de los estndares y cuantas mnimos de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica previstos en la Ley 17/1994 se deber realizar sobre la base de viviendas de proteccin oficial de rgimen general y especial.

Quinta

Aplicacin de los estndares de alojamientos dotacionales y de las dotaciones locales

El cumplimiento de la obligacin de reservar y calificar suelo con destino a alojamientos dotacionales en los trminos establecidos en esta ley ser exigible a todas las modificaciones y revisiones de ordenacin estructural en que se produzca un incremento de la edificabilidad urbanstica de uso residencial con posterioridad a la entrada en vigor de la ley y que a esa fecha no cuenten con aprobacin inicial. El cumplimiento de las dotacionales locales establecidas legalmente ser exigible para los planes de ordenacin pormenorizada que no cuenten con aprobacin inicial a la fecha de entrada en vigor de esta ley.

251

Sexta

Equiparaciones terminolgicas

Los mbitos de planeamiento establecidos de acuerdo con la legislacin precedente se equiparan a las reas en suelo urbano y sectores en suelo urbanizable establecidos en esta ley. Los polgonos de actuacin y unidades de ejecucin de la legislacin anterior son equivalentes a las unidades de ejecucin previstas en esta ley. El aprovechamiento tipo y el aprovechamiento medio de la legislacin anterior se equiparan a la edificabilidad urbanstica media regulada en esta ley. La normativa urbanstica que regula las tcnicas del rea de reparto y del aprovechamiento tipo permanecern en vigor respecto a aquellos instrumentos de planeamiento general que utilicen dicha tcnica hasta tanto no se adapten a lo dispuesto en la presente ley.

Sptima

Aplicacin del rgimen de realojo

Las disposiciones de esta ley en materia de rea-lojo sern de aplicacin a todos aquellos proyectos de gestin cuya aprobacin inicial sea posterior a la fecha de entrada en vigor de la misma. No obstante, podrn acogerse al nuevo rgimen de proteccin pblica aquellas viviendas destinadas al realojo de ocupantes legales que no hubieran sido adjudicadas definitivamente a la fecha de entrada en vigor de la presente ley.

252

DISPOSICIN DEROGATORIA

Quedan derogadas las siguientes disposiciones: a) La Ley 9/1989, de 17 de noviembre, de Valoracin del Suelo de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco. La Ley 17/1994, de 30 de junio, de Medidas urgentes en materia de vivienda y de tramitacin de los instrumentos de planeamiento y gestin urbanstica. La Ley 3/1997, de 25 de abril, por la que se determina la participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin urbanstica. La Ley 5/1998, de 6 de marzo, de Medidas urgentes en materia de rgimen del suelo y ordenacin urbana. La Ley 11/1998, de 20 de abril, de modificacin de la ley por la que se determina la participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin urbanstica. La Ley 20/1998, de 29 de junio, de Patrimonios Pblicos de Suelo. Cuantas otras disposiciones de rango igual o inferior se opongan o contradigan lo dispuesto en esta ley.

b)

c)

d)

e)

f) g)

254

DISPOSICIONES FINALES

Primera

Desarrollo reglamentario

El Gobierno Vasco, mediante decreto, aprobar, dentro del ao siguiente a la entrada en vigor de esta ley, cuantos reglamentos sean precisos para su desarrollo y aplicacin.

Segunda

Modelos y documentacin tipo

1.

El Gobierno Vasco, en colaboracin con las diputaciones forales de lava, Bizkaia y Gipuzkoa y la Asociacin de Municipios Vascos, elaborar un modelo bsico de ordenanzas municipales de urbanizacin y edificacin, que deber ser utilizado por los municipios del Pas Vasco como referencia para elaborar las citadas ordenanzas. El Gobierno Vasco, con la colaboracin indicada en el nmero anterior, elaborar una documentacin tipo de los planes generales y de los planes de desarrollo que estime oportuno, con objeto de normalizar su contenido adaptado a esta ley y a su desarrollo reglamentario, en el plazo mximo de un ao desde la entrada en vigor de esta ley.

2.

256

Tercera

Clasificacin normalizada de usos del suelo

El Gobierno Vasco elaborar la clasificacin normalizada de usos del suelo del Pas Vasco, la cual ser de obligado cumplimiento para la redaccin de instrumentos de ordenacin del territorio y de los planes e instrumentos de ordenacin urbanstica. El decreto de su aprobacin, que definir su alcance normativo con relacin a otros planes e instrumentos relacionados con la informacin y tratamiento de los usos del suelo de las diversas administraciones pblicas del Pas Vasco, se realizar en el plazo mximo de un ao desde la entrada en vigor de esta ley.

Cuarta

Polticas de fomento de alquiler de vivienda

Todas las instituciones pblicas vascas, preocupadas por la problemtica de acceso a la vivienda especialmente de determinados colectivos sociales, se comprometen a impulsar, en el marco de sus respectivas competencias, polticas de fomento de la oferta de vivienda en alquiler. Dicho compromiso comprende favorecer por parte de todas las administraciones pblicas competentes el destino de parte de las reservas de suelo previstas en esta ley para viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica con el objeto de su puesta a disposicin en rgimen de alquiler social o, en su defecto, en algn rgimen de arrendamiento protegido.

257

Quinta

Entrada en vigor

La presente ley entrar en vigor a los dos meses de su publicacin en el Boletn Oficial del Pas Vasco.

258