BRIEFING

MARO 2012 | 01

BREVE COMPARATIVO SOBRE A REGULAMENTAO LEGAL DE SHOPPING CENTERS NO BRASIL E PORTUGAL

BRASIL
No sistema normativo brasileiro o uso e a ocupao do solo e o zoneamento urbano so regulados por normas municipais. Em geral, no h legislao especfica para shopping centers. Antes do incio da obra necessria a obteno de uma Licena para Construo junto prefeitura municipal competente, que viabilizar a obteno do Certificado de Concluso da construo, uma vez que a obra seja finalizada. Alm destas licenas, para seu regular funcionamento, os shopping centers necessitam de auto de vistoria do corpo de bombeiro, bem como alvar de licena de uso e funcionamento, expedido pela prefeitura local. Dependendo da legislao municipal referido alvar de licena pode ser concedido para o shopping ou para cada uma das lojas dentro deste. Outras licenas podem ser exigidas dependendo do tipo de empreendimento a ser desenvolvido e do municpio no qual este se localiza.

Imobilirio

O shopping center pode ser institudo em um imvel representado por uma nica matrcula (uma nica fraco autnoma), ou sob o regime de condomnio edilcio (propriedade horizontal na lei portuguesa), no qual cada loja possui uma matrcula prpria. Tanto em uma hiptese quanto na outra, o shopping poder ser detido por pessoas diferentes em condomnio civil, no qual cada condmino titular de uma frao ideal, seja do imvel, seja de cada uma das lojas, conforme o caso. Em geral as lojas so locadas, sendo que as condies destes contratos podem ser livremente estabelecidas entre as partes, conforme prev o artigo 54 da Lei de Locaes (Lei n 8.245/91). Desta forma, comum cada shopping center possuir os seguintes instrumentos que o regulamentam: (a) Conveno de Condomnio pro indiviso, que dispe sobre a relao entre os condminos, estabelecendo, entre outros, quorum para novos investimentos, distribuio de lucros e exerccio do direito de preferncia entre condminos; (b) Termo Declaratrio de Normas Gerais de Locaes, que trata da relao entre locatrios e empreendedores do shopping center; (c) Regimento Interno, com regras de funcionamento do shopping center; (d) Estatuto da Associao de Lojista e Fundo de promoo, que regulamenta a relao entre lojistas, com foco em como promover o shopping center em conjunto com os proprietrios do shopping center.

Em geral as lojas so locadas, sendo que as condies destes contratos podem ser livremente estabelecidas entre as partes, conforme prev o artigo 54 da Lei de Locaes (Lei n 8.245/91)

BRIEFING

MARO 2012 | 02

Mencionamos abaixo algumas das clusulas que so geralmente estabelecidas nos Termos Declaratrios de Normas Gerais de Locaes: (a)  Clusula de Mudana de Controle: Estabelece que locatrio precisar de autorizao prvia do locador para alterar seu controle societrio. Esta clusula j foi judicialmente discutida e, em determinadas situaes, foi considerada vlida, pois a alterao de controle do locatrio pode afetar a qualidade dos servios e/ou produtos oferecidos na loja e, consequentemente, afetar tambm o tenant-mix do shopping, que fator relevante ao sucesso do shopping. (b)  Taxa de transferncia: Caso o locador autorize alterao de controle do locatrio, cesso do contrato ou sublocao ou emprstimo da loja, o locatrio dever ao locador um determinado valor . (c)  Clusula de Raio: Sem autorizao prvia do locador, o locatrio no pode abrir, dentro de determinado um raio de distncia do shopping center, uma nova loja com a mesma atividade desenvolvida por ele no shopping. Alguns shoppings estabelecem que, em caso de descumprimento desta clusula, alm de rescindir o contrato, os empreendedores cobraro uma percentagem sobre o valor das vendas brutas da nova loja. Ainda no h orientao jurisprudencial clara sobre a validade desta clusula. (d)  Aluguel: Existe o aluguel varivel (percentual sobre o valor das vendas) e o aluguel mnimo, sendo devido o maior entre os dois, sendo que no ms de dezembro (Natal) o aluguel mnimo deve ser considerado em dobro e no ms de maio deve ser acrescido de 50% (Dia das Mes). (e)  Fiscalizao: O locador reserva-se a faculdade de auditar as vendas do locatrio em caso de dvida sobre montante de vendas declarado pelo locatrio. Ressaltamos que estas clusulas so negociais e podem divergir em cada shopping center. Alm disso, comum que seja cobrada dos lojistas no incio de cada locao uma taxa de co-participao no empreendimento em razo da expertise da administradora e dos clientes cativados pelo shopping center. Por fim, o desenvolvimento de shopping centers um mercado que se mantm em grande expanso no Brasil e, por possuir uma estrutura complexa, seus investidores devem estar atentos no apenas s normas jurdicas, mas tambm aos instrumentos usualmente utilizados para sua viabilizao.

O desenvolvimento de shopping centers um mercado que se mantm em grande expanso no Brasil e, por possuir uma estrutura complexa, seus investidores devem estar atentos no apenas s normas jurdicas, mas tambm aos instrumentos usualmente utilizados para sua viabilizao

PORTUGAL
Nos termos da Lei n. 12/2004, de 30 de Maro, os centros comerciais que tenham uma rea bruta locvel igual ou superior a 6.000 m2, esto sujeitos a autorizao administrativa de instalao, bem como a aprovao de localizao, a emitir, consoante

BRIEFING
Contratos celebrados entre os lojistas e o proprietrio ou entidade gestora do centro comercial, os mesmos so caracterizados por serem contratos atpicos ou inominados que so livremente regulados pelas partes no exerccio da sua autonomia privada

MARO 2012 | 03

os casos, pela competente Comisso Regional ou pela respectiva Cmara Municipal (artigo 4. e 5. da Lei n. 12/2004, de 30 de Maro). Os actos de autorizao de instalao de conjuntos comerciais, abrangidos pela referida lei, esto sujeitos ao pagamento de uma taxa. No que respeita aos contratos celebrados entre os lojistas e o proprietrio ou entidade gestora do centro comercial, os mesmos so caracterizados por serem contratos atpicos ou inominados que so livremente regulados pelas partes no exerccio da sua autonomia privada, tendo apenas como limite, a aplicao das clusulas contratuais gerais previstas no Decreto-lei n. 446/85, de 25 de Outubro. Em termos de regime jurdico de gesto de um centro comercial, existe um regulamento interno do espao comercial que trata das relaes entre os lojistas e os prestadores de servios, por um lado, e o proprietrio ou entidade gestora, por outro. Para alm do regulamento, tambm existe um manual dos lojistas, o qual tem por objecto caracterizar as condies em que os espaos so entregues pelo promotor aos lojistas, assim como definir os procedimentos relacionados com as licenas de projectos de arquitectura ou a execuo de obras. Acontece tambm com alguma frequncia aos legisladores constituirem de associaes que visam, representar os lojistas perante o proprietrio ou entidade gestora dos centros comerciais. No que respeita as clusulas que geralmente fazem parte dos contratos de cedncia de utilizao de loja, podemos enumerar as seguintes: a)  Remunerao: a remunerao tem, em regra, uma componente fixa e outra varivel, sendo esta ltima cobrada sobre as receitas decorrentes de explorao da loja. b)  Cesso da posio contratual: os contratos de cedncia de utilizao de loja so intuito personae, logo, por regra no permitida a cesso da posio contratual. Contudo, nos contratos em que a cesso da posio contratual admitida por acordo das partes, sempre necessrio o acordo escrito da entidade gestora do centro comercial ou proprietrio, bem como o pagamento de uma compensao a esta baseada no valor da remunerao mensal. c)  Durao do contrato: os contratos vigoram em regra por seis ou mais anos, no sendo permitido ao lojista denunciar o contrato durante a vigncia do mesmo, sob pena de ter de indemnizar a entidade gestora do centro comercial. d)  Garantias: exigido ao lojista uma garantia bancria primeira solicitao vlida durante o perodo de vigncia do contrato, para garantir o pagamento da renda.. e)  Clusula penal: aplica-se no caso de incumprimentos contratuais por parte dos lojistas, tais como o no pagamento pontual da renda ou encerramento da loja durante o perodo de abertura normal do centro comercial. As

BRIEFING
As clusulas contratuais podem variar no s de centro para centro, mas tambm de loja para loja, ou seja, nos contratos com as denominadas lojas ncora, aquelas que atraem mais clientela aos centros comerciais, as condies so muitas vezes mais favorveis do que nos contratos com lojas menos importantes para o centro comercial

MARO 2012 | 04

referidas sanes apuram-se com referncia renda fixa, pela aplicao de um determinado coeficiente. Nos casos de incumprimento grave e reiterado pode a entidade gestora do centro resolver o contrato mediante notificao por escrito, podendo entrar imediatamente na loja, caso o lojista no entregue voluntariamente a mesma. As clusulas contratuais podem variar no s de centro para centro, mas tambm de loja para loja, ou seja, nos contratos com as denominadas lojas ncora, aquelas que atraem mais clientela aos centros comerciais, as condies so muitas vezes mais favorveis do que nos contratos com lojas menos importantes para o centro comercial. Em Portugal, j existe uma vasta experincia na contruo e gesto de centros comerciais, o que possibilita aos investidores fazerem os seus investimentos com razovel segurana jurdica, no que diz respeito aos contratos de utilizao de espao pelos lojistas.

Contacto Filipa Arantes Pedroso | fapedroso@mlgts.pt Raquel Santos | rsantos@mlgts.pt Otvio Ucha da Veiga Filho | otavio@mattosfilho.com.br Fernanda dos Santos Rotta | frotta@mattosfilho.com.br Andrea Ometto Gonalves Bittar | abittar@mattosfilho.com.br

Procurando responder s necessidades crescentes dos seus Clientes um pouco por todo o mundo, nomeadamente nos pases de expresso portuguesa, a MORAIS LEITO, GALVO TELES, SOARES DA SILVA estabeleceu parcerias institucionais com sociedades de advogados lderes de mercado no Brasil, Angola, Moambique e Macau.

Lisboa

Rua Castilho, 165 1070-050 Lisboa Tel.: (+351) 213 817 400 Fax: (+351) 213 817 499 mlgtslisboa@mlgts.pt

Porto

Av. da Boavista, 3265 - 5.2 Edifcio Oceanvs 4100-137 Porto Tel.: (+351) 226 166 950 Fax: (+351) 226 163 810 mlgtsporto@mlgts.pt

Madeira

Avenida Arriaga, Edifcio Marina Club, 73, 2 Sala 212 9000-060 Funchal Tel.: (+351) 291 200 040 Fax: (+351) 291 200 049 mlgtsmadeira@mlgts.pt
Macau, Macau (Em parceria)
MdME | Lawyers | Private Notary

Brasil

Mattos Filho, Veiga Filho, Marrey Jr. e Quiroga Advogados (Em parceria) Al. Joaquim Eugnio de Lima, 447 So Paulo SP - 01403-001 Brasil Tel.: (+11) 3147 7600 Fax: (+11) 3147 7770 www.mattosfilho.com.br

Luanda, Angola (Em parceria)

ALC Angola Legal Circle Advogados

Maputo, Mozambique (Em parceria)

SCAN Advogados & Consultores

Morais Leito, Galvo Teles, Soares da Silva e Associados, Sociedade de Advogados, R.L. Sociedade de Advogados de Responsabilidade Limitada Nota: A informao contida neste briefing necessariamente de carcter geral e no constitui nem dispensa uma consulta jurdica apropriada.