CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CARACTERSTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 1) Es un contrato principal Existe por s solo no necesita de otra convencin 2) Desde el punto de vista de su perfeccionamiento, por regla general es un Contrato Consensual. Por regla generalsima hay una excepcin en el caso de arrendamiento de predios rsticos. Este tipo especial de arrendamiento de cosas de bienes inmuebles rsticos, contiene una norma que exige una solemnidad bien, adems es alternativa y esta puede ser o una escritura pblica o instrumento privado con testigos. Y en los dems casos es consensual, incluso si se trata de bienes inmuebles sujeto a la ley de arrendamiento de predios urbanos, que son la gran mayora. Todos los inmuebles que estn dentro del radio urbano se rigen por esta ley especial. Exige escrituracin del contrato, pero no como solemnidad, prcticamente en los mismos trminos que la ley laboral exige para el contrato de trabajo, es escrituracin por va de prueba y en caso de no cumplirse implica una sancin para el arrendador. Se presume como cierta las condiciones que el arrendatario declare, ejemplo si el arrendatario dice que la renta es 25 mil pesos si no se escritura ser as, es una presuncin simplemente legal. Es un contrato que contiene la entrega de una cosa, no se perfecciona con la entrega de la cosa, sino que la contiene. Es un contrato consensual formal contenido en el art.1709. Art. 1709: Debern constar por escrito los actos o contratos que contienen la entrega o promesa de una cosa que valga ms de dos unidades tributarias 3) Contrato tpico Se encuentra reglamentado en el CC y adems en leyes especial como las dos citadas; la ley de arrendamiento de predios urbanos y la ley de arrendamiento de predios rsticos. Existe una ley especial llamada con promesa de compraventa o mal llamada leasing habitacional. 4) Constituye un titulo de mera tenencia. Lo importante en definitiva se debe aclarar que no es titulo translaticio de dominio y que por lo tanto el arrendatario es mero tenedor de la cosa, no es poseedor. 5) En cuanto a la duracin o al plazo El contrato de arrendamiento puede ser a plazo fijo o indefinido. Es un contrato que no est sujeto a un lmite mximo de tiempo como a veces se cree y mas all que hay ciertos lmites en algunos casos especiales, como el caso del matrimonio bajo el rgimen de

sociedad conyugal en que el marido administra los bienes sociales de la mujer si quiere arrendarlo hay ciertos plazos 5 aos bienes urbanos u 8 predios rsticos sobre ese plazo necesita autorizacin de la mujer, pero no hay un lmite mximo uno puede arrendar por el tiempo que quiera, pero se presenta un problema cuando el plazo es de tal extensin que puede encubrir una enajenacin. Ejemplo se arrendaba por 99 aos, o sea, de alguna manera implica desprenderse del bien por toda la vida, desconfigura el contrato de arrendamiento. Existe el temor de que se utiliza este subterfugio para eludir restricciones. Hay prohibiciones en la compraventa entre cnyuges, por ejemplo. Suena a enajenacin arrendar ese bien durante 99 aos, perdiendo el uso y el goce. Podra existir una simulacin del contrato, en Argentina hay un plazo mximo de 10 aos, en Chile no existe plazo mximo para arrendar 6) Es un contrato de tracto sucesivo, salvo que sea un contrato a plazo fijo por un tiempo reducido Esto quiere decir que las obligaciones y por lo tanto los derechos nacen y se extinguen dentro de un periodo de tiempo. 7) Es un Contrato Dirigido, no para todos los contratos de arrendamiento sino solo para los predios urbanos y rsticos. Son aquellos en que el legislador impone ciertas clausulas en trminos imperativos. Como remedio a los inconvenientes derivados de la adhesin, otra por razones de orden pblico econmico, para evitar clausulas abusivas. En el caso del arrendamiento la idea es proteger a la parte ms dbil que es el arrendatario LOS
ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1) Cosa o ejecucin de una obra o prestacin de servicio 2) Precio: a) Precio: si el pago se realiza de una vez se le denomina precio. b) Renta: se denomina renta cuando el pago se realiza peridicamente, aunque sea anual o mensual. Sern anuales cuando sean predios rsticos y mensuales para predios urbanos. ARRENDAMIENTO DE COSAS De acuerdo al art. 1915 lo podramos definir como aquel contrato en virtud del cual una parte llamada arrendador se obliga a conceder el goce de una cosa a otra llamada arrendatario, la cual se obliga a pagar por ese goce un precio determinado. Art. 1915: El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado En Chile los contrato tienen eficacia obligacional por lo tanto en la definicin de un contrato debe decir que una de las partes se obliga a es lo propio

Destaca aqu que se seala del art. 1915 que el arrendador se obliga a dar el goce, pero no menciona el uso. Sin embargo tal y como ocurre cuando se define el dominio en el art. 582 del CC se entiende que dentro del goce se comprende el uso. Goce apropiacin de los frutos que la cosa genera. En el caso del uso nos resulta importante destacar, que cuando se habla del uso del que va a disponer el arrendatario mientras dure el contrato debemos entenderlo un poco ms restringido que el uso o facultad del dominio. Tenemos que entender el uso de la cosa como la facultad de aplicar la cosa a su destino natural. Esto mismo ocurre cuando alguien tiene derecho de usar la cosa en virtud de un derecho real. El arrendatario tiene la facultad de usar la cosa en virtud de un derecho personal que emana de un contrato. En cambio tambin alguien tiene el derecho de usar una cosa en virtud de un derecho real. Por ejemplo el arbitrador, el usufructuario, el usuario entre otros. En todos estos casos el uso debe limitarse al destino natural de la cosa, porque cuando hablamos de la facultad de uso de que dispone el dueo, no debemos imponer esa limitacin, el uso no se limita al destino natural de la cosa sino que puede aplicarla a cualquier destino para que la cosa sea til. Ejemplo si yo soy dueo de un auto y lo quiero usar como basurero, no tengo ningn inconveniente. Pero si soy arrendatario tengo que aplicarlo a su destino natural, por lo que si no se dice algo distinto se entiende habilitado al arrendatario solo para el destino natural de la cosa, si yo como arrendatario quiero otra cosa se debe sealar el destino para lo cual se est arrendando la cosa. En el contrato debe estar explicitado el destino para el cual se est arrendando la cosa, si nada se dice se usara segn su destino natural. Si soy el arrendador y no quiero que se use para todos los destinos que la cosa naturalmente quiere servir tengo que estipular en el contrato. Ejemplo: quiero arrendar una multicancha, el destino natural es hacer deporte, pero tambin hacer una fiesta. As pasa con el Estadio Nacional. LOS ELEMENTOS DEL CONTRATO 1) La cosa arrendada Como se trata del objeto de la obligacin del arrendador debe cumplir con todos los requisitos del objeto cuando este recae sobre cosas. La cosa debe ser real (puede arrendarse una cosa que exista y que no exista pero que se espera que exista), comerciable, determinada y determinable Art. 1916. Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitacin y uso. Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendr accin de saneamiento contra el arrendador, en caso de eviccin En materia de normas especiales, en materia de arrendamiento mas all de los requisitos comunes al objeto, el art. 1916 nos indica que pueden arrendase todas las cosas corporales o incorporales que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohba

arrendar y los derechos estrictamente personas como de habitacin y uso, incluso puede arrendarse incluso la cosa ajena. Por tanto se pueden arrendar cosas incorporales e incorporales, los derechos. Los derechos que no se podran arrendar, por ejemplo, son los derechos personalsimos, pero si pueden ser susceptibles de arrendamiento derechos reales y derechos personales, por ejemplo un derecho real puede ser una servidumbre, un usufructo, entre otros Y un ejemplo de derecho personal se puede arrendar un crdito, un crdito por ejemplo una obligacin dineraria, hay un mutuo, se da en prstamo una cantidad de dinero contra un pago de un cierto inters mensual y yo arriendo ese crdito probablemente por un monto menor. Y luego tengo derecho al goce, el apropiarme de los frutos que es el inters, el cual son los frutos civiles. Puede arrendarse tanto cosas corporales como incorporales, pero lo usual es arrendar una cosa corporal. Limitaciones: a) No pueden arrendarse las cosas consumibles, dentro de las obligaciones del arrendamiento el arrendatario debe restituir la o las cosas arrendadas, las mismas y no otras. Y las cosas consumibles se definen como aquellas que se destruyen con el primer uso. Por eso no se puede arrendar alimentos o dinero. b) No pueden arrendarse los derecho personalsimos, o estrictamente personales como los de habituacin y uso c) Y todos aquellos casos en que la ley prohba arrendar. En un derecho donde la autonoma de la voluntad es tan relevante como lo es el nuestro, neo liberal o capitalista diran algunos. Estas prohibiciones para arrendar cosas son muy escasas, y si las hay son temporales. Por ejemplo hay ciertos inmuebles que son adquiridos por subsidios estatales que no son susceptibles de arrendamiento por una prohibicin legal. Ya que hay muchos que acceden a esos subsidios solamente para arrendar. Incluso pueden arrendarse cosas ajenas, puesto que en Chile hay un principio general de que son validos los actos sobre cosa ajena. 2) El precio