SISTEMA REGISTRAL EN GUATEMALA

4.1.

Registro de la Propiedad

4.1.1. Definicin El Registro de la Propiedad, generalmente es considerado una entidad estatal encargada de registrar actos y contratos relativos a la propiedad, en virtud de que su razn de ser es garantizar la seguridad jurdica de los derechos relativos a propiedad en un Estado determinado, ya que su mbito de extensin territorial obviamente es donde ejerce su mandato la organizacin estatal a que corresponde1. Segn Cossio y Coral, citando a Snchez Romn 2, el Registro de la Propiedad es un centro pblico en el cual se hace constar el verdadero estado de la propiedad inmueble, por la toma de razn de todos los ttulos traslativos de su dominio y de los derechos reales inherentes que le afectan, y aun de cuanto modifica la capacidad de las personas en orden a la libre disposicin de sus bienes. La importancia del Registro de la Propiedad reside en que por medio de los actos que son inscribibles, como el dominio y dems derechos reales, se puede tener un conocimiento de la historia y la situacin jurdica de un bien inmueble, y con ello darle publicidad y seguridad jurdica a estos derechos frente a terceros. Esta Institucin se relaciona ntimamente, con el derecho individual de cada persona de legalizar su propiedad, de tener su certeza jurdica que su patrimonio est reconocido y salvaguardado y en una forma ms amplia dentro de la economa de un pas se relaciona con el
1

Derecho Inmobiliario, Mercantil y

Roca Sastre, Ramn. Derecho Hipotecario Tomo I. Casa Editorial Bosch, 6ta. Edicin. Barcelona, Espaa 1968. Pgina 17 2 De Cossio y Corral, Alfonso Instituciones de Derecho Hipotecario segunda Edicion, Casa Editorial Bosch, Barcelona, Espaa, 1956. Pagina 69

Bancario en virtud de que las negociaciones all originadas tienen relacin con la disposicin de bienes y sus afectaciones para garantizar cumplimiento de obligaciones. De esto deviene la importancia de que esta Institucin de claras muestras de seguridad jurdica a travs de la implementacin de sus principios registrales, los cuales estudiaremos adelante. Para el desarrollo de esta tesis me hare referencia al Registro de la Propiedad indistintamente como el Registro o la Institucin. La definicin legal que da la legislacin guatemalteca de Registro de la Propiedad se encuentra en el artculo 1124 del Cdigo Civil, el cual indica que es una institucin pblica que tiene por objeto la inscripcin, anotacin y cancelacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre los bienes inmuebles y muebles identificables, con excepcin de las garantas mobiliarias Afirma Bernardo Prez Fernndez del Castillo 3 la finalidad principal del Registro de la Propiedad es proporcionar seguridad jurdica al trfico de inmuebles mediante la publicidad de la constitucin, declaracin, transmisin, modificacin, extincin y gravamen de los derechos reales y posesin de bienes inmuebles, dndole una apariencia jurdica de legitimidad y fe pblica a lo que aparece asentado y anotado en el registro pblico. De manera que, de no existir el registro, no habra certeza en la titularidad de un bien inmueble, pues se tendra que averiguar si histricamente hay concatenacin entre el primer y el ltimo ttulo o poseedor. En sintesis se define al Registro de la Propiedad como una Institucin que tiene como misin el inscribir derechos en relacin a los bienes que se encuentran registrados o darles vida jurdica a los que fueran inscribibles, haciendo constar cualquier modificacin posterior a su inscripcin. En Guatemala la Institucin Registral Inmobiliaria es una dependencia del rgano Ejecutivo, la cual es dirigida por medio del Ministerio de Gobernacin, aun
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Prez Fernndez del Castillo, Bernardo, Derecho Registral 5 Edicin, Editorial Porra, Mxico, 1995. Pgina 65

cuando acta con autonoma administrativa y econmica, ya que los honorarios que segn el arancel son percibidos por esta institucin son ingresos privativos de la misma.

4.1.2. Antecedentes Histricos del Registro de la Propiedad de Guatemala: Durante la poca colonial no existi un registro de la propiedad, corresponda al Rey de Espaa emitir los ttulos de propiedad, posteriormente en la poca post colonial fueron las jefaturas polticas las que tenan a su cargo el hacer las anotaciones y asientos de registro en sus respectivos archivos 4. En 1768 se fund un registro de hipotecas denominado Oficio de Hipotecas, donde se inscriban los gravmenes puestos sobre inmuebles. El Registro de la propiedad de Guatemala se fund en 1877 5 con la promulgacin del Cdigo Civil durante el gobierno de Justo Rufino Barrios y a dicha oficina se le llamo Toma de Razn Hipotecaria con la funcin establecida en dicho Cdigo as: i. ii. iii. iv. v. vi. vii.
4

Ttulos sujetos a inscripcin, Forma y efectos de la inscripcin, Anotaciones preventivas, Cancelaciones, De los Registros, De los Registradores, De la Responsabilidad de los Registradores, y

Muoz, Nery Roberto y Rodrigo Muoz Roldan Derecho Registral inmobiliario Guatemalteco, Editorial Imprenta B. G. Guatemala, 2005 pagina 15 5 Historia del Registro General de la Propiedad, disponible en red http://www.registropropiedad.org.gt/ fecha de consulta 24 de mayo de 2011

viii.

De los ttulos supletorios.

En 1898 se acord crear seis oficinas Registrales regionales ubicadas en Guatemala, Quetzaltenango, Jalapa, Zacapa, Cobn y San Marcos 6. Paralelamente se conformo una comisin registral encargada de evaluar los procedimientos registrales en dichas oficinas, la cual detecto algunas prcticas desafortunadas en algunas de las sedes registrales por lo que en un Acuerdo en 1877 se redujeron a tres las sedes registrales as: Guatemala, Jalapa y Quetzaltenango, para posteriormente, por acuerdos de julio de mil novecientos treinta y tres, de junio de mil novecientos treinta y cuatro y mil novecientos treinta y seis se establecieron nicamente dos registro, denominados Registro General de la Propiedad de la Zona Central con sede en la ciudad capital y el Segundo Registro de la Propiedad con sede en Quetzaltenango 7. Para coadyuvar a la regularizacin de las propiedades en el Registro a travs de su inscripcin se regulo en el Cdigo de notariado la obligacin notarial de advertir a los otorgantes la inscripcin en los correspondientes registros de los actos contenidos en las escrituras pblicas, por su parte la Ley de Titulacin supletoria para legalizar bienes inmuebles que carecieren de inscripcin en el Registro de la Propiedad, La ley de Parcelamientos Urbanos que impone la obligacin de hacer constar en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la propiedad cualesquiera de las operaciones a que se refiere esta ley. Posteriormente se incluye en el Cdigo Civil la obligacin de registro de lo relativo a bienes muebles identificables y sus prendas, aunque ya existe un Registro de Prendas y esta rea se ha desligado del Registro de la propiedad fue hasta el ao dos mil nueve que se inscriban tambin las prendas 8. 4.1.3. Marco Constitucional: Artculo 230 de la Constitucin Poltica de la Republica de Guatemala establece El Registro General de la Propiedad deber ser organizado efecto de
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Loc cit Loc cit Munoz, Nery Roberto. Op cit pagina 16

que en cada departamento o regin, que la ley especifica determine, se establezca su propio registro de la propiedad y el registro catastro fiscal. La Constitucin Poltica de la Republica de Guatemala fue aprobada en 1985 pero a la presente fecha no se han modificado las sedes del Registro General de la Propiedad estando la sede del Registro General en la ciudad de Guatemala y la sede del Segundo Registro de la Propiedad en la ciudad de Quetzaltenango, solo existen oficinas de recepcin y entrega de documentos en la zona 9 de la ciudad capital y otras ciudades como: Flores, departamento de Peten, Cobn, departamento Alta Verapaz, Teculutn, departamento de Zacapa, Escuintla, departamento de Escuintla y oficinas correspondientes al Segundo Registro de la Propiedad en Mazatenango, departamento de Suchitepquez y Coatepeque, departamento de Quetzaltenango. Sin embargo, los libros y la operacin registral se centra en los dos registros mencionados, en cuanto al tema del catastro se ha descentralizado a cada cabecera municipal, es importante reconocer que este y el Registro de la Propiedad han tenido un acercamiento fructfero que se ha reflejado en una mayor comunicacin, de all que en las oficinas del Registro de la Propiedad se encuentra una estacin por medio de la cual se puede accesar al sistema de informacin, dicho sea de paso en el mismo si se tiene un folio personal al que se refieren las fincas que adquiere o descarga a un titular. 4.1.4. Legislacin Registral El Cdigo Civil que se encuentra vigente en la actualidad dedica el libro cuarto al Registro General de la Propiedad, y siguiendo el sistema y tcnica implementado por el Proyecto Ubico de 1873 inspirado en la Ley Hipotecaria espaola, relaciona generalidades, conceptualizacin de la institucin, relacin de los bienes sujetos a inscripcin y forma y efectos de las inscripciones. Esto es posible observarlo ya que en la exposicin de motivos del Cdigo Civil indica: Siendo la ley del Registro la misma ley espaola que ha sido tan ampliamente comentada, cualquier dificultad en su interpretacin puede salvarse acudiendo a la

explicacin tan detallada de autores tan respetables como Pantoja entre los primeros glosadores de la ley y de Morell entre los ms recientes, sin despreciar el valioso informe del Licenciado Manuel Ubico, autor de la Ley Hipotecaria incorporada al Cdigo del 77, que con pequeas modificaciones fue reproducido en el Cdigo de 1933. Dentro de este Cdigo el contenido del Registro de la Propiedad se encuentra desde el artculo 1124 al 1250, en tres ttulos. Es posible apreciar en la estructura de la legislacin guatemalteca dentro del Cdigo Civil establece la regulacin necesaria para el desarrollo de la funcin del Registro de la Propiedad, el cual segn el artculo 1124 del Cdigo Civil tiene por objeto la inscripcin, anotacin y cancelacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles y muebles identificables. Son pblicos sus documentos, libros y actuaciones. Asimismo, en cuanto al contenido o alcances de lo inscribible, el artculo 1125 del Cdigo Civil, lo limita y lo regula as: En el Registro se inscribirn: 1. Los ttulos que se acrediten el dominio de los inmuebles y de los derechos reales impuestos sobre los mismos; 2 Los ttulos traslativos de dominio de los inmuebles y en los que se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitacin, patrimonio familiar, hipoteca, servidumbre y cualesquiera otros derechos reales sobre inmuebles; y los contratos de promesa sobre inmuebles o derechos reales sobre los mismos; 3 La posesin que conste en titulo supletorio legalmente expedido; 4 Los actos y contratos que transmitan en fideicomiso los bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos

5 Las capitulaciones matrimoniales, si afectaren bienes inmuebles o derechos reales; 6 Los ttulos que conste que un inmueble se sujeta al rgimen de propiedad horizontal; y el arrendamiento o subarrendamiento, cuando lo pida uno de los contratantes, y obligatoriamente, cuando sea por ms de tres anos o que se haya anticipado la renta por ms de un ano, 7 Los ferrocarriles, tranvas, canales, muelles u obras impongan sobre cualesquiera de estos bienes; 8 Los ttulos en que se constituyan derechos para la explotacin de minas e hidrocarburos y su transmisin y gravmenes; 9 Las concesiones otorgadas por el Ejecutivo para el aprovechamiento de las aguas; 10 La prenda comn, la prenda agraria, ganadera, industrial o comercial; 11 La posesin provisional o definitiva de los bienes del ausente; 13 Los edificios que se construyan en predio ajeno con el consentimiento del propietario; los ingenios, grandes beneficios, desmontadoras y maquinaria agrcola o industrial que constituyan unidad econmica independiente del fundo en que estn instaladas; y 14 Los vehculos automotores y dems muebles fcilmente identificables por los nmeros y modelos de fabricacin. En relacin a la forma y efectos de la inscripcin en el artculo 1130 del Cdigo Civil se establece: La primera inscripcin ser la del ttulo de propiedad o de posesin y sin ese requisito no podr inscribirse otro ttulo o derecho real relativo al mismo bien publicas de ndole

semejante, as como los buques, naves areas y los gravmenes que se

El artculo 1220 del Cdigo Civil indica los libros principales que son obligatorios llevar en los registros: 1 De entrega de documentos; 2 De Inscripciones; 3 De cuadros estadsticos 4 De ndices por orden alfabtico de apellidos de los propietarios y poseedores de inmuebles 4.1.5. Reglamento de los Registros de la Propiedad: Para regular los aspectos de desarrollo de las actividades, prestacin de servicios y desenvolvimiento profesional dentro de la institucin se estableci un Reglamento de los Registros segn acuerdo Gubernativo 30-2005, de fecha 6 de mayo de 2005. El artculo 1 regula que el reglamento tiene por objeto regular la forma en que los Registros de la Propiedad desarrollaran las actividades y prestaran los servicios que, conforme a la ley, les corresponde; se organizan, funcionan y rigen por la Constitucin Poltica de la Republica de Guatemala, el Cdigo Civil, las disposiciones especiales de otras leyes, el presente reglamente y otros acuerdos. El reglamento desarrolla lo relacionado a la forma de realizar las operaciones registrales, la informacin que deben contener las inscripciones, que las mismas son pblicas, (principio de publicidad) establece la forma de recepcin y entrega de documentos (principio de prioridad). Asimismo, establece la llamada conservacin que es la historia vigente resumida de la finca pasndola del libro fsico al libro electrnico, la organizacin administrativa del registro, la creacin de la Comisin Nacional de Reforma Registral. El Decreto 325-2005 contiene el Arancel General para los Registros de la Propiedad que regula el cobro de honorarios por inscripcin o anotacin de documentos, emisin de certificaciones y cualquier otra solicitud. El Registro

General de la Propiedad es una institucin autnoma en cuanto a que de sus ingresos depende la prestacin de sus servicios y la remuneracin de su personal laborante. Dentro de la legislacin que se relaciona con el que hacer registral tambin se encuentran leyes que merecen observancia al pretender inscribir un titulo, tales como: Decreto del Congreso 314, Cdigo de Notariado Decreto del Congreso 12-2002, Cdigo Municipal Decreto del Congreso 41-2005, Ley de Informacin Catastral Decreto del Congreso 62-97, Ley de inmovilizacin voluntaria de bienes registrados, Decreto Ley 82-84, Ley reguladora del procedimiento de localizacin y desmembracin de derechos sobre inmuebles proindivisos, Decreto del Congreso 49-79, Ley de Titulacin Supletoria Decreto del Congreso 1427, Ley de Parcelamientos Urbanos Decreto Ley 125-83, Ley de Rectificacin de rea Decreto del Congreso, 120-96, Ley de vivienda y asentamientos humanos. 4.2. Decreto del Congreso 6-91, Cdigo Tributario.

Sistema Registral Guatemalteco

4.2.1. Sistema de Folio Real

Segn lo indica Ivan Escobar Fornos 9, este Sistema ha sido considerado uno de los ms avanzado en Amrica, ya que el sistema que se encuentra vigente hasta hoy en da fue creado desde 1873. La antigedad de este sistema le ha dado el espacio suficiente para evolucionar, un claro ejemplo se puede observar en la dcada de los ochentas, cuando la necesidad de reorganizacin del sistema llevo a las modificaciones al Cdigo Civil y al Reglamento de los Registros, en la cual autoriza al Registrador que de manera progresiva, pueda implementar mecanismos tecnolgicos para modernizar el trabajo que realiza la institucin. De manera que, a pesar que al momento de la implementacin de este Sistema Registral se empez de manualmente, en la actualidad uno de los principales avances del Sistema Registral Guatemalteco es que el mismo se encuentra construido en una plataforma electrnica la cual se encuentra conectada en una red edificada especialmente para uso de esta institucin, a la cual todos los usuarios pueden accesar para obtener informacin registral, incluso de manera remota. sto sin duda ha ayudado a que el trfico jurdico inmobiliario se mueva de una manera ms eficiente, logrando garantizar efectivamente el principio de publicidad registral. El Sistema Registral que adopta Guatemala es el de Folio Real, el cual fue desarrollado en la poca del Gobierno Liberal de Ubico 10. Algunos jurisconsultos consideran que este el Sistema Registral tiene influencia germnica y espaola, debido a que se toman elementos del folio real, la inscripcin de una finca nueva se realiza en el que se ha llamado libro mayor, donde se otorga un folio numerado en el cual se van a inscribir todas las particularidades de la finca, su movimiento, sus afectaciones y gravmenes, para tener una idea del origen del folio real, el licenciado Enrique Peralta Mndez cita al sistema germnico as: El sistema germnico tomo de las tcnicas de la contabilidad el modelo para crear el sistema de folio real. El ingreso al registro y el asiento de cada operacin se ideo conforme al libro diario y al libro mayor. Pero en vez de llevar el registro por personas (folio
9

Escobar Fornos, Ivan Derecho Registral Comparado Editorial Hispamer, 2da. Edicin, Mangua, 2001. Pagina 34 10 Ibid

personal) lo hizo por fincas (folio real). As fue posible abrir un folio para cada inmueble y sentar en el la cuenta detallada de cuanto afecta al mismo 11 Al ingresar los ttulos se le es asignado un numero correlativo, el cual es la identificacin que tendr durante el procedimiento administrativo, posteriormente cada uno es microfilmado y subido a la red, para proceder a realizar la asignacin correspondiente y con ello proceder a la calificacin del documento. La calificacin es de forma y fondo, pudiendo suspender el mismo si se cree que no cuenta con los requisitos establecidos por la ley. Posteriormente a la calificacin y encontrando que el titulo es suficiente para realizar la inscripcin se procede a la asignacin de una finca, folio y libro correspondiente. Segn el Proyecto Ubico, el folio debe de estar dividido en dos secciones, la primera destinada a todos los derechos reales, exceptuando el derecho real de hipoteca que posee una seccin especial. En la actualidad, cada folio en el que se encuentran las fincas est dividido en dos planas: la primera es el lugar donde se asientan las inscripciones de dominio, dems derechos reales que recaen sobre el inmueble, desmembraciones, anotaciones preventivas y las respectivas cancelaciones; y en la segunda parte se asientan todos los gravmenes, anotaciones preventivas y cancelaciones correspondientes.

4.2.2. Clasificacin para el Sistema de Registros: Una clasificacin que se considera adoptada en Europa y Amrica 12 para el establecimiento de registros es la siguiente: a) Sistema difusivo
11

Peralta Mndez, Carlos Enrique, Alfonso carrillo Castillo, Nery Roberto Muoz, Conferencia del Registro general de la Propiedad Reforma Registral Revista del Colegio de Abogados y Notarios de Guatemala Volumen 36, Publicacin semestral de Julio Diciembre 1992, Guatemala, Guatemala , Septiembre 1993. Pagina 47
12

Muoz, Nery Roberto y Rodrigo Muoz Roldan Derecho Registral inmobiliario Guatemalteco, Editorial Imprenta B. G. Guatemala, 2005 pagina 30

b) Sistema medio c) Sistema concentrativo El Sistema difusivo Ayuntamientos municipales. El Sistema medio consiste en establecer registros en las ciudades cabezas de distrito, capitales o cabeceras departamentales. El Sistema concentrativo consiste en establecer los registros en las ciudades cabezas de distrito, capitales o cabeceras departamentales en un solo registro. En Europa el ms generalizado es el sistema medio, aceptado en Espaa y Francia; en Guatemala no obstante se acepta el Sistema medio en la legislacin, el sistema que se tiene implementado es el Sistema concentrativo, ya que actualmente existen dos Registros como lo vimos anteriormente, uno en la ciudad capital y el otro en la segunda ciudad en importancia, la ciudad de Quetzaltenango, correspondindole al Registro de la Propiedad de la Zona Central los departamentos de: Guatemala, Sacatepquez, Chimaltenango, Santa Rosa, Jalapa, Jutiapa, Zacapa, Chiquimula, El progreso, Izabal, Escuintla, Peten, Alta Verapaz y Baja Verapaz. Al Segundo Registro de la Propiedad le corresponden los departamentos de: Quetzaltenango, Retalhuleu, Suchitepquez, Totonicapn, Huehuetenango, Solol, Quiche y San Marcos consiste en establecer registros en todas las

localidades donde existen autoridades locales bajo la guarda y custodia de los

4.3.

Principios Registrales del Sistema Registral Guatemalteco

4.3.1. Definicin: Los principios registrales sirven para explicar de una manera sencilla el contenido y funcionamiento de un Registro, estos son los lineamientos primarios de la actividad registral, y son utilizados como parmetros implcitos en una inscripcin registral exitosa y deben ser la finalidad de toda misin registral. 4.3.2. Clasificacin Los principios registrales, segn el autor Nery Muoz 13, se clasifican de la siguiente manera

a. Principio de Inscripcin: Este principio consiste en que a travs del mismo se adquieren derechos inmobiliarios y su importancia estriba en que todas las relaciones jurdicas relativas a un bien y para su trfico en los negocios jurdicos nacen mediante su primera inscripcin en el Registro de la propiedad y modifican su titularidad a travs de las siguientes inscripciones. La inscripcin constituye un requisito esencial para el reconocimiento del acto a travs de la consecuente publicidad que supone la inscripcin, salvaguardando la propiedad, bajo el principio primero en registro, primero inscripcin puede ser declarativa se constituye un derecho real. b. Principio de Especialidad: Este principio no es ms que la asignacin que se le da, de un folio a cada finca, es decir que el folio est
13

en derecho. La

que es aquella que

reconoce o declara un estado jurdico, y constitutiva cuando

Muoz, Nery Roberto y Rodrigo Muoz Roldan Derecho Registral inmobiliario Guatemalteco, Editorial Imprenta B. G. Guatemala, 2005 pagina 19

destinado

estrictamente

al

nacimiento

posteriores

modificaciones de una finca, este principio es inherente al sistema de folio real. Esta asignacin se logra al determinar los sujetos contractuales, los bienes y los derechos reales que afectan a los mismos. c. Principio de Rogacin: El principio de Rogacin tambin es llamado principio de instancia porque se refiere a que las inscripciones registrales son pedidas a instancia de parte, es decir una persona interesada en asegurar un derecho susceptible de ser inscrito es quien hace la peticin que da lugar a una anotacin o modificacin al status de un determinado inmueble. Este principio es aquel que proviene de la voluntad que los sujetos plasman en su titulo, para solicitar que lo que fue consentido entre ellos, sea asentado en los registros inmobiliarios y as pueda ser oponible ante terceros. d. Principio de Legalidad: El principio universal de legalidad se refiere al resultado de la aplicacin de la ley. Es decir, dada una norma jurdica, es pertinente hacer lo que sea necesario para ajustar operativamente el actuar de la institucin a dicha norma jurdica, nada ms y nada menos, por cuanto un principio constitucional dicta que toda persona puede hacer lo que la ley no prohba, esto nos predispone a esperar ms ajustamiento a lo justo que lo que la norma dice, pero si nos ceimos al principio de legalidad bsico lo que esperamos del administrador de justicia es realizar y ajustar su actividad, en este caso registral, en lo que la ley dice.

Y al hablar operativamente, dentro del marco de este importante principio registral encontramos la necesidad de la manifestacin de los requisitos formales que establece la ley en cada documento pblico que se presente al registro para lograr su inscripcin en la finca objeto del documento o contrato. Todo documento que su contenido contravenga u omita requisitos formales no puede ser inscrito porque el hacerlo se daa o perjudica el derecho mismo de quien lo est ejerciendo, en esto estriba la importancia de este principio dentro de la esfera registral. Dentro de este principio como elemento esencial se encuentra la funcin calificadora del ente registral, ya que es imprescindible que el registrador, se cerciore que, de acuerdo a la ley, el documento presentado cumple con cada uno de los requisitos formales exigidos por la ley para cada uno de ellos. Esta funcin calificadora la debe cumplir el registrador previo a inscribir el acto o contrato en la finca y si fuera el caso, que no se cumple con los requisitos necesarios deber suspender o rechazar, segn corresponda la inscripcin y devolver el documento para su subsanacin. e. Principio de Tracto Sucesivo: Segn Amrico Atilio Cornejo, el tracto sucesivo es un mecanismo tcnico que tiene por objeto mantener el enlace o conexin de las adquisiciones por el orden regular de los titulares registrales sucesivos, a base de formar todos los actos adquisitivos inscriptos, una continuidad perfecta en orden al tiempo sin salto alguno, de suerte que ello refleje el historial sucesivo de cada finca matriculada14
14

Cornejo, Americo Atilio. Derecho Registral.Editorial Astrea, Buenos Aires, Argentina, 1994. Pgina 109

El tracto sucesivo no es ms que una cadena ininterrumpida de transacciones sobre una finca, constituye una garanta de la coherencia de la inscripciones registrales ya que la inscripcin de cada acto depender de procedencia en cuanto a quien la solicita, si est legitimado, por ejemplo una venta debe ser realizada por el titular inscrito, ya que si este a su vez vendi y luego trata de inscribirse una nueva transaccin sin que previamente conste el derecho inscrito del que vende, este documento no puede ser inscrito, este principio registral representa en el que hacer registral y concretamente a partir de la presentacin del documento: la continuidad e ininterrupcion que debe prevalecer en el acto de la inscripcin registral, tenindose como los elementos ms relevantes de este principio, el sujeto o titular de derecho y el objeto , es decir que dentro del documento a inscribir se describe o relaciona tal y como consta en el Registro la finca objeto del contrato, principalmente en cuanto a su nmero de finca, folio y libro y cuando se relacionan su ubicacin y rea, estas debe ser coherente con lo inscrito. f. Principio de Consentimiento: Se refiere a que el registrador ha de comprobar nada mas que se incluya la declaracin abstracta de voluntad dirigida tan solo a obtener la modificacin jurdica en s misma, mientras que deja fuera de su juicio lo relativo a la legalidad del negocio que haya servido de base; g. Principio de Publicidad: La veracidad es uno de los principios registrales que hoy por hoy reviste ms importancia en virtud de que a travs de la publicidad se logra un reconocimiento amplio del

derecho inscrito, desde el punto de vista que sale de lo privado, de lo personal para entrar a un derecho que es conocido por todo aquel que pueda tener inters. Las instituciones registrales son pblicas

consecuentemente, cualquier persona que tenga inters puede accesar a la informacin contenida en el Registro relativa a los bienes inscritos y en eso radica este principio de publicidad y su importancia. por diversos medios: a) Exhibicin de los asientos del registro, en la forma que establecen las reglamentaciones locales, tratando de evitar la posibilidad de prdida, adulteracin o deterioro. b) Expedicin de copias autenticadas de la Segn el libro de Derecho Registral de Amrico Atilio Cornejo15, la publicidad se produce

documentacin, c) Informes d) Certificaciones La diferencia entre la certificacin o los certificados y los informes es la siguiente: el informe al igual que la copia autentica de los asientos, solo produce publicidad-noticia y asegura la veracidad de la informacin en el momento en que es emitida. En cambio, el certificado, adems de producir un anoticiamiento respecto de la situacin registral de un inmueble, asegura su inmutabilidad durante el plazo de su validez mediante el mecanismo de la reserva de prioridad.16
15 16

ibid, pagina 110 Op cit Pgina 147

h. Principio de Fe Pblica: El principio de fe pblica se refiere a la presuncin que quien se encuentra como propietario, poseedor o acreedor de derechos en una finca lo es en realidad, asimismo que cuando este derecho esta cancelado en el registro, es porque realmente ya no existe. i. Principio de Legitimacin: Cuando hablamos de Legitimacin como principio registral, nos referimos a la potestad o ejercicio de un inters valido legalmente hablando para solicitar movimientos en el status de la finca, conforme a negociaciones licitas o para solicitar al Registro cualquier informacin sobre el bien. j. Principio de Prioridad: El principio de prioridad se refiere a la prelacin en cuanto a la inscripcin del documento que ingreso primero al Registro, se sustenta en la caracterstica especial que reza primero en tiempo, primero en derecho, que no es ms que cada documento al ser presentado a la Institucin, tendr una numeracin, fecha y hora que redundara en su inscripcin, en virtud de que si fuera presentado posteriormente un documento que afecta la finca no podr ser inscrito antes del primero en presentacin.