8 Marches Du Succes

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Les 8 marches du succs pour planifier votre prochain investissement locatif

Lionel Sgaut & Christian Dubois
Introduction
Il suffit de suivre une chronologie simple et efficace qui vous permettra, dans 95% des cas et si votre taux dendettement actuel est infrieur 30% de vos revenus totaux, dobtenir votre revenu passif grce limmobilier en quelques semaines seulement. Si vous mettez en place ce plan daction tape par tape, il est possible dencaisser votre premier loyer sur votre compte bancaire dans moins de 90 jours ! Suivez le guide
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Votre plan daction

1- Le prfinancement
Objectif : obtenir un pr-accord bancaire crit !
A ce stade, inutile de rassembler tous les documents ncessaires au montage du dossier de prt. Vous nen tes qu la faisabilit financire en fonction de votre situation et de votre objectif dinvestissement locatif. Il sagit simplement de prendre rendez-vous avec votre propre conseiller clientle pour tudier autour de son bureau le montant maximum que vous pourriez lui demander pour faire votre acquisition. Si vous investissez pour la 1re fois, nayez pas les yeux plus gros que le ventre car cela fera fuir votre banquier et il risque de ne pas vous prendre au srieux Notre conseil est de commencer par un petit investissement de type studio ou 2 pices pour vous permettre de vous faire la main et den tirer de lexprience.
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Lavantage de ce type de surface est trs demand dans les grandes agglomrations et le risque de non-location est quasiment nul ! Lide est de prsenter uniquement vos 3 dernires fiches de salaires (ou dernier bilan si vous tes votre compte) et votre dernier avis dimposition. Votre banquier connat parfaitement votre situation financire et vous pourrez rflchir ensemble un estimatif sans engagement de part et dautre. Demandez la dure de prt la plus longue possible et mettez en face un loyer prvisionnel en fonction de lagglomration o vous pensez investir. Cest un peu comme vrifier le contenu de votre porte-monnaie avant daller chercher votre pain. Dans 90% des cas, les investisseurs dbutants ne font jamais cette dmarche pralable et se retrouvent parfois devant une bonne affaire impossible financer cause dun taux dendettement trop lev ! Dans ce cas, le vendeur et lacheteur potentiel ont gaspill du temps et de largent en frais de dplacement.
Astuce : fates votre propre tude de march en insrant une annonce test dans un journal gratuit tel que leboncoin.fr en indiquant uniquement votre adresse mail. Si au bout de quelques jours, vous tes inond de demandes, vous venez de taper dans le mille ! Retirez ensuite lannonce en rpondant courtoisement vos prospects-locataires que le logement vient dtre lou
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2- Recherche de votre investissement

Objectif : Trouver une opportunit moins de 30 minutes de chez vous !
Maintenant que vous savez o vous allez financirement , il existe tout un arsenal de moyens pour dgoter la bonne affaire. Il est conseill dinvestir dans une zone proche de votre lieu dhabitation. Si vous devez vous dplacer pour suivre des travaux ou organiser lentre dans les lieux de votre premier locataire, vous conviendrez que faire 4 h de train allerretour peut vous coter trs cher sur le long terme ! Une opportunit, cest quoi ? Rponse : cest un logement dont le prix est infrieur la moyenne. Ce qui vous permet davoir une mensualit de prt plus basse tout en ayant un loyer situ dans la moyenne du march pour une meilleure rentabilit. Astuce: cherchez un studio amnageable en 2 pices et gardez cette astuce pour vous ! En effet, le fait dajouter une pice dans un logement augmente instantanment la valeur perue pour le locataire.
Au lieu de positionner le loyer de votre investissement dans la moyenne des studios, vous le positionnez dans la moyenne des 2 pices. En vous intressant galement un bien dlaiss par les acheteurs et sil est situ o la demande locative est forte, vous devriez absolument en connatre la raison et rflchir la faon de le rendre attractif ! Aussi, vous avez clairement ici lopportunit de ngocier le prix car il vous suffira de mettre en avant les inconvnients actuels
Voici les diffrents moyens de trouver la perle rare

Le rseau personnel : Vos amis, votre famille ou tout autre contact sont une source dinformation potentielle. Pour vous inspirer dans cette dmarche, une de mes connaissances professionnelles mavait expliqu quil rcompensait la personne qui lui permettrait de raliser son investissement. Il stait fait des cartes de visite o il avait inscrit au dos la phrase suivante : Encaissez 500 si un de vos amis me vend son logement dans telle ville ou dans tel secteur, appelez-moi au 06.. pour plus dinformations.
Cela ncessite du temps mais permet de faire de bonnes conomies en commissions de professionnels de limmobilier. Vous pouvez aussi consulter les annonces sur les journaux gratuits ou prendre contact avec les particuliers qui affichent des pancartes sur les faades. Tout se passe en direct et si vous avez en poche votre pr-accord bancaire, vous pourrez mettre en avant que la condition suspensive dobtention de prt nexiste pas. Cest donc un atout majeur dans votre ngociation du prix : ma banque me suit, regardez mon pr-accord
Linconvnient est que vous tes seul face un vendeur qui peut tre, lui aussi, un investisseur chevronn. Si vous tombez sur ce type de personne, il est parfois difficile de dnicher les leviers de ngociation votre avantage. Par exemple, il ne vous dvoilera pas aussi facilement les vritables raisons de la vente ou depuis quelle date il a dcid de sen dbarrasser.
Les agences immobilires : Lavantage principal de trouver votre affaire avec ce type de professionnels est de connatre lavance tous les arguments de ngociation avec le vendeur. Le salaire des employs de ce type dtablissement est pay en grande partie en commissions sur les transactions ralises. Lagent a donc tout intrt faciliter lachat et nhsitera pas jouer le jeu dans cette ngociation. Le mandat conclu avec le vendeur lengage sur un objectif commun: VENDRE ! Gnralement, une agence ralise une tude comparative du march pour aligner le prix sur les ventes dj ralises conception et situation quivalentes. Sachez que les agents immobiliers en agence ont horreur daccumuler les vieilles annonces de vente sur leurs vitrines pendant des mois car les prospects finissent pas douter de la qualit des biens. Gnralement, linconvnient est que la marge de ngociation ne pourra tre faite quavec le propritaire-vendeur et plus difficilement sur la commission de lagence qui a des salaires et des charges de structure payer.
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Les rseaux dagents immobiliers indpendants : Les avantages sont, peu de choses prs, identiques ceux dune agence immobilire en pas de porte . La manire de travailler est quasiment identique. La seule diffrence est quils ne sont pas salaris et nont quasiment jamais de vitrine physique, mais plutt sur internet. Ils sont inscrits au registre spcial des agents commerciaux du Greffe du Tribunal de Commerce de leur dpartement. Ils ne sont donc pas salaris et sont rmunrs entre 70 et 90% de la commission de vente. Si linconvnient dune agence immobilire est une faible marge de manuvre dans la ngociation de sa commission, un indpendant sera beaucoup plus flexible sur sa rmunration !
3- Devis de travaux
Objectif : connatre le montant prcis ajouter au financement de lachat !
Par exprience dans le domaine de la vente de prestations de rnovation de logements gs de plus de 20 ans, il est inutile de faire plus de 3 devis. De plus, vous serez capable de sentir la plus srieuse des 3 entreprises. Fates attention 3 choses : Le prix : ne choisissez pas forcment le prix le moins cher et demandez bien le dtail complet des matriaux. Ceci vous permet de comparer uniquement le tarif de la main-duvre avec dautres socits.
Le dlai de ralisation : si vous recevez un entrepreneur aujourdhui et quil vous garantit un dmarrage de chantier ds demain matin, fuyez ! Un entrepreneur en manque de chantiers est souvent la consquence dun niveau de qualit moyen, voire mauvais
Les chantiers dj raliss : allez la rencontre de ses clients. Mme si lentreprise ne vous enverra que chez des personnes satisfaites 100%, vous savez quelle est capable du meilleur. Il suffira ensuite de proposer lentrepreneur de laider faire des conomies en publicit. Vous pourriez par exemple lautoriser prendre des photos de lavancement de votre chantier et de citer votre nom en tant que client totalement satisfait dans son book de prsentation. Il se sentira presque oblig de vous faire un rabais et de donner le meilleur de lui-mme dans son travail
Dans cette dmarche, le meilleur chemin pour trouver une entreprise de qualit est de chercher dans votre propre entourage. Je suis persuad que vous connaissez un carreleur ou un peintre, ou peut-tre que votre frre ou fille est ami avec lui Demandez simplement votre candidat rnovateur de vous dire, autour dun caf : Chez quelle personne avez-vous dj travaill ? Peut-tre que cest un ami commun Je vois que vous tes quelquun de srieux, je serais vraiment ravi(e) de voir vos ralisations
Ceci permet galement de vous rendre une seule fois chez le vendeur pour valuer les travaux et vite davoir un dfil continu dentreprises au domicile du propritaire alors quil na rien demand ! Pensez galement obtenir tous les diagnostics obligatoires du logement tablis par le vendeur quil doit vous prsenter avant la vente.
Astuce : une performance nergtique basse permet de mieux ngocier le prix de vente et vous permet de savoir quel type de travaux permettra de valoriser le logement et donc votre revenu !
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4- Compromis de vente
Objectif : Avoir le premier pied dans votre investissement !
Cest la consquence positive de votre offre dachat faite au vendeur. Ce document valide votre engagement entreprendre toutes les dmarches pour finaliser la transaction et empche le vendeur de proposer son bien quelquun dautre. Gnralement, le vendeur demande entre 5 et 10% du montant total de lacquisition. Mme si la banque est prte vous suivre sur votre investissement, il faudra tablir un chque dacompte en partant du principe que cet argent nest plus dans votre poche pendant 3 mois. Vous devez donc faire attention lorsque vous gravissez la marche N1 (le prfinancement) : ayez au moins 10% du montant emprunt sur votre compte bancaire pour bloquer la vente. Si vous passez par un professionnel, il est frquent que ce chque reste dans le tiroir de lagence en attendant davoir effectu la signature de lacte notari.
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Si vous financez 100% de la somme avec votre banque, ce chque peut tre vers sur un compte de squestre dun notaire et ce dernier vous rendra lacompte au moment de la signature de lacte. Vous avez ce stade 3 mois au maximum pour trouver votre partenaire bancaire et monter le dossier de financement !
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5- Financement
Objectif : obtenir les meilleures conditions financires et fiscales !
Les meilleures affaires profitent aux plus ractifs A ce stade, il vous faut runir TOUS les documents qui refltent votre situation actuelle: Actif Passif Revenus Charges
Astuce : prparez un dossier complet que vous conservez chez vous ds la demande de pr-accord bancaire crit obtenu la marche N1 (le prfinancement).
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Il sagira simplement de mettre jour certains documents fluctuants au moment de la demande de financement : salaires, relevs de comptes bancaires et dpargne, justificatif de domicile de moins de 3 mois Entre la demande de prt et la rception de loffre dans votre bote aux lettres, comptez environ 3 semaines (cela varie en fonction de chaque tablissement). Attention : ce dlai peut doubler en priode estivale caus par les effectifs rduits en agences bancaires. Tenez compte de ce dlai si vous trouvez votre affaire en t !
Ce document est envoy en recommand avec accus de rception votre domicile et vous bnficiez de la Loi Scrivener qui vous permet de rflchir durant 10 jours avant de vous engager. Puis vous pouvez dater, signer loffre, parapher toutes les pages et la retourner la banque ds le 11me jour.
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Un bon investissement locatif, cest dabord un bon financement ! Par ricochet fiscal , vos revenus locatifs vont avoir un impact sur votre avis dimposition. Il convient davoir un crdit immobilier adapt pour retarder le paiement de limpt le plus loin possible dans le temps.
Si 90% des investisseurs dbutants se laissent convaincre par leur banque quil est prfrable de faire un prt court, ils sentent rapidement les effets nfastes du fisc ET la pression soudaine sur leur taux dendettement ! Alors quun prt long offre 2 avantages de trsorerie: La quantit dintrts dductibles sur votre dclaration dimpts sur les loyers est plus importante (cest donc moins dargent donner lEtat). Cela permet davoir une petite mensualit rapidement couverte par votre loyer.
Votre objectif est dobtenir un revenu le plus vite possible, pas de faire plaisir votre banque !
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Concrtement, pour raliser cette tape, vous aurez 2 possibilits : Faire vous-mme toutes les dmarches bancaires Utiliser les services dun courtier en crdits immobiliers
Dans ce dernier cas, les courtiers bnficient dune grille de conditions ngocies lavance avec les tablissements bancaires sur la quantit de dossiers raliss lanne prcdente. Ils savent, la plupart du temps, quelle banque est la plus adapte votre projet et votre situation. La meilleure faon davoir les meilleures conditions est de contacter plusieurs courtiers et de leur demander leur volume daffaires annuel. Plus le volume est important, plus les conditions seront avantageuses Cest la loi du commerce qui sapplique : Un petit picier qui commande une palette de farine chez un grossiste devra rgler sa commande au comptant et coule sa marchandise en 90 jours. Une grande surface qui fait le mme achat peut rgler 90 jours et couler sa palette de farine dans la journe ! A votre avis, o trouve-t-on la farine la moins chre ?... Dans le courtage en financements, cest exactement la mme chose ! Libre vous de choisir votre stratgie pour dgoter votre prt
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6- Lacte notari
Objectif : devenir propritaire de votre investissement
Vous passez de ltat de rservataire ltat de propritaire Nous vous conseillons de passer par un notaire choisi lavance. Ici encore, nous sommes persuads que vous trouverez dans votre entourage une personne qui a effectu une ou plusieurs transactions ou qui dispose de son notaire attitr pour ses affaires familiales et qui saura vous recommander une tude notariale de qualit. Lintrt pour vous est de pouvoir ngocier des sommes supplmentaires sur ses honoraires. Expliquez au notaire que vous venez de la part de et que vous comptez faire dautres investissements plus tard, que vous pourriez avoir besoin de lui pour les futures successions ou toutes dmarches qui ncessitent son conseil et son professionnalisme.
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Un notaire est un officier ministriel qui valide juridiquement le transfert de proprit entre 2 personnes. Il a donc la charge lgale de recevoir les fonds ncessaires lachat et de les remettre au vendeur. Lors du rendez-vous, il demande de vous prsenter avec une simple carte didentit. Ce jour J dans votre vie dinvestisseur est important puisque cest ce moment que : vous recevez lacte provisoire vous remettez lapport ventuel au financement le notaire vous rend lacompte ayant servi bloquer la vente Vous recevez les cls de votre investissement ainsi que le rglement de coproprit si le logement est situ dans une rsidence. Le notaire procde ensuite lappel de fonds auprs de votre banque et se charge de : remettre au vendeur le montant de la vente nette dimpts, de charges, de taxe foncire et de TVA payer lentreprise de rnovation de votre investissement
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7- Dmarrage des travaux

Objectif : respecter les dlais avant la mise en location !
Dans ce domaine, il existe 2 stratgies si vous avez une avance de trsorerie ddie lopration : Soit vous financez les travaux par la banque et vous lui remettez un apport Soit, vous financez vous-mme les travaux et rduisez lapport bancaire au strict minimum (idal pour optimiser la fiscalit sur les revenus locatifs) Dans ce 2me cas, vous pourrez organiser un suivi sur lavancement de chantier en rglant le professionnel par tranches successives.
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Vous pouvez par exemple payer : 1/3 louverture de chantier 2/3 durant les travaux 2/3 la livraison
Cette mthode permet dobliger lentrepreneur respecter ses dlais et ne pas perturber vos prvisions de premire mise en location. En effet, sil est dbord de chantiers et quil a dj reu la totalit de la somme par la banque, il pourrait tre moins attentif aux dlais fixs et sabsenter ponctuellement durant les travaux en faveur dautres clients utilisant cette mthode des 1/3 !
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8- Mise en location
Objectif : percevoir son premier revenu passif !
Cest le moment dobtenir la rcompense de vos efforts ! Au-del du simple revenu, vous contribuez apporter de la valeur une personne : le locataire. En effet, si vous avez pris soin de lui concocter un nid douillet, il sera enchant de vous ddommager en vous versant une partie de ses propres revenus pour se loger
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Deux stratgies soffrent vous en terme de gestion :
Le faire soi-mme : sil on souhaite scuriser son investissement, il va falloir faire preuve dune froideur toute preuve sur la qualit financire de vos candidats-locataires puisque la prennit de votre revenu passif est en jeu !
Vous devez leur demander des documents confidentiels sur leur situation financire telles que : contrat de travail carte didentit dernier avis dimposition 3 dernires fiches de salaires Partez du principe o le revenu doit reprsenter 3 4 fois le montant du loyer. Il conviendra de demander un cautionnaire solidaire si vous choisissez un locataire qui ne respecte pas ce critre.
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Linconvnient est quil est trs indlicat dobtenir ce type dinformations entre particuliers.
Ce problme relationnel disparait si vous fates appel un professionnel de la gestion puisque ce rapport entre particuliers nexiste plus.
Faire appel un professionnel : Il est parfaitement normal pour un locataire potentiel de prsenter ce type de documents sil souhaite avoir une chance dobtenir son logement. Evitez de passer par une agence immobilire qui propose un petit service location . En effet, ce sont les transactions qui font tourner lentreprise, et non les petits pourcents rcuprs sur les loyers. En rgle gnrale, il faut quelle gre au moins une centaine dappartements avant de pouvoir embaucher une personne plein temps sur ce secteur et commencer tre rentable sur cette activit. Privilgiez les entreprises spcialises dont cest le mtier principal ! De grandes enseignes proposent parfois de vous garantir sur contrat les loyers impays directement sur leurs fonds propres.
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Cest--dire quau premier incident de paiement, ce nest pas une compagnie dassurance qui vous rgle le litige, mais directement lentreprise sur sa propre trsorerie. Seule une socit matrisant parfaitement ses critres de slection de locataires peut se permettre un tel engagement pour vous cest la scurit de votre revenu La plupart du temps, pour environ 10% du loyer peru, vous tes totalement pris en charge dans la gestion complte, labsence de locataire, les dgradations et une protection juridique. Ici encore, les investisseurs dbutants croient quen grignotant 10% sur leur revenu locatif, ils augmentent le rendement et le moindre impay la remettra en question alors quen ralit cest le cot de la tranquillit
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Conclusion :
Augmenter ses revenus grce limmobilier est le moyen le plus sr de partir la retraite avant les autres tout en contribuant amliorer le milieu de vie dautres personnes. Si vous vous demandez encore si linvestissement immobilier peut sauver votre vie de retrait, sachez quil existe deux catgories de personnes sur Terre : Celles qui ont peur et qui attendent avant dinvestir dans limmobilier. Celles qui ont peur, qui investissent dans limmobilier et attendent. La PEUR est donc le point commun entre ces deux types de personnes. La catgorie 1 reste dans la PEUR et attendent de voir. La catgorie 2 empoche (en plus des revenus locatifs) une comptence inestimable : LEXPERIENCE Et cest cette exprience qui te la PEUR de raliser de nouvelles oprations immobilires et datteindre lindpendance financire Comme chacun sait, ce nest pas en regardant les autres nager que lon devient un bon nageur, mais cest en se jetant une premire fois dans la piscine.
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7- Dmarrage des travaux

Deux stratgies soffrent vous en terme de gestion :

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