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Widmungsnderungen und heranrckende Wohnbebauung was ist mglich?

Roland Zauner 26. September 2012

Verfassungsrechtliche Grundlagen

Rechtsinstitut der heranrckenden Wohnbebauung (HWB) durch VfGHJudikatur seit den frhen 1990er-Jahren (beginnend mit VfSlg 12468/1990 zur Wr BauO):
baurechtlichen Vorschriften ber den Immissionsschutz ist ein allgemeiner Grundsatz zu entnehmen, der die Qualitt der Wohnverhltnisse sicherstellen will keine sachliche Rechtfertigung fr die Annahme, dass eine vom Gesetz verpnte schwerwiegende Beeintrchtigung ausschlielich dann zu unterbinden ist, wenn die Quelle der Emissionen geschaffen werden soll

Verfassungsrechtliche Grundlagen

verfassungskonforme

Umdeutung

der

einschlgigen

Bauvorschriften

(Erkenntnisse zur O BauO 1976, zur Wr BauO, zur Krnt BauO 1992, zum Stmk BauG 1995, zur Tir BauO 1989 und 2001, zur N BauO 1996) Zulassung entsprechender Einwendungen durch den Betriebsinhaber nach neuerer Judikatur (VfSlg 16934/2003) auch tendenziell innerhalb nicht zB nur einer

konfligierende

Widmungen,

sondern

Mischbaugebietswidmung oder Wohnbaugebietswidmung Konstellationen

der heranrckenden Wohnbebauung denkbar


Hintergrund nach VfGH-Judikatur: Betriebsinhaber drohen Auflagen der Gewerbebehrde (etwa gem 79 Abs 2 GewO) zum Schutz der

herangerckten Nachbarschaft gegen Immissionen

Judikaturdivergenz VfGH / VwGH

Ablehnung der extensiven verfassungskonformen Auslegung des VfGH

durch den VwGH:


Bauvorschriften stellen regelmig lediglich auf den Schutz der Nachbarn vor den vom Bauvorhaben ausgehenden Emissionen ab andere gesetzliche Vorschriften, wie insbesondere 79 GewO, gewhren im Baubewilligungsverfahren keine subjektiven Rechte

unerfreuliche

Judikaturdivergenz;

betrchtliche

Verwerfungen

im

Einzelfall mglich
Postulat an den Gesetzgeber: ausdrckliche Regelung der

heranrckenden Bebauung in Bauvorschriften

Beispiele fr landesgesetzliche Regelungen


31 Abs 5 O BauO 1994: (5) Beim Neubau von Wohngebuden auf bisher unbebauten Grundstcken (heranrckende Bebauung) sind auch Einwendungen zu bercksichtigen, mit denen Immissionen geltend gemacht werden, die von einer bestehenden benachbarten Betriebsanlage ausgehen und auf das geplante Bauvorhaben einwirken. Dies gilt jedoch nur fr Immissionen, die auf Grund rechtskrftiger Bescheide zulssig sind. In diesem Fall hat der Nachbar die entsprechenden Nachweise beizubringen.

26 Abs 4 Stmk BauG:


(4) Bei Neu- oder Zubauten, die dem Wohnen dienen, sind auch Einwendungen im Sinne 26 Abs. 1 Z. 1 zu bercksichtigen, mit denen Immissionen geltend gemacht werden, die von einer genehmigten gewerblichen oder landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen Betriebsanlage ausgehen und auf das geplante Bauvorhaben einwirken (heranrckende Wohnbebauung). Dies gilt jedoch nur in Bezug auf rechtmige Emissionen, deren Zulssigkeit vom Nachbarn zu belegen ist.

Regelung in N
6 Abs 2 Z 2 N BauO 1996: Subjektiv-ffentliche Rechte werden begrndet durch jene Bestimmungen
dieses Gesetzes, des N Raumordnungsgesetzes Durchfhrungsverordnungen zu diesen Gesetzen , die 2. den Schutz vor Immissionen ( 48) gewhrleisten der

48 N BauO 1996:
(1) Emissionen, die von Bauwerken oder deren Bentzung ausgehen, drfen 1. das Leben oder die Gesundheit von Menschen nicht gefhrden; 2. Erschtterungen, Blendung oder Spiegelung nicht rtlich unzumutbar belstigen. (2) Ob Belstigungen rtlich zumutbar sind, ist nach der fr das Baugrundstck im Flchenwidmungsplan festgelegten Widmungs-art und der sich daraus ergebenden zulssigen Auswirkung des Bauwerks und dessen Bentzung auf einen gesunden, normal empfindenden Menschen zu beurteilen.

Regelung in N

Judikaturdivergenz scheint im Hinblick auf 48 N BauO 1996 zum Tragen zu kommen VfGH bejahte zu 6 Abs 2 Z 2 iVm 48 N BauO 1996 Parteistellung und Einwendungsmglichkeit eines Betriebsinhabers im Hinblick auf die heranrckende Wohnbebauung (VfSlg 16250/2001 und 16934/2003) VwGH lie diese Frage bis dato unter Verweis auf nicht ausreichend spezifizierte Einwendungen des Betriebsinhabers offen (VwGH 15.07.2003, 2003/05/0049; 20.09.2005, 2003/05/0046; 15.12.2009, 2008/05/0143; Spezialfall landwirtschaftliche Betriebe in VwGH 25.02.2005, 2003/05/0110; 10.10.2006, 2005/05/0031)

Einwendungsberechtigte Betriebe
Bezugnahme auf 79 GewO indiziert Beschrnkung auf Gewerbebetriebe (so ausdrcklich auch VfSlg 14777/1997 und 15112/1998 zu landwirtschaftlichen Betrieben; diese knnen aus dem Titel der heranrckenden Wohnbebauung von Verfassung wegen keine Einwendungen erheben)

79 GewO jedenfalls als Begrndung fr die Annahme einer rechtlichen Betroffenheit des Betriebsinhabers durch eine HWB, im Ergebnis wohl auch als Mastab fr ein subjektives Recht im Baubewilligungsverfahren
Restriktionen der Bauvorschriften (insbesondere durch unterschiedliche Definitionen des Nachbarbegriffs) sind zu beachten; dies scheint auch verfassungskonform (VfGH 03.03.2008, B 2412/07; VwGH 26.02.2009, 2008/05/0064)

Betroffene Bauvorhaben

Charakteristika fr das Vorliegen einer Wohnbebauung


Einrede der HWB bei Zu- und Umbauten an bestehenden Wohngebuden?

Einrede der HWB bei Bauvorhaben, die zu einer Umwandlung der (betrieblichen) Bestandsobjekte in eine Wohnbebauung fhren? Mageblichkeit des bestehenden Baukonsenses oder der tatschlichen Verwendung des Nachbargrundstcks?

Reichweite des subjektiven Rechts des Betriebsinhabers in N I

Nach allgemeinen Grundstzen ist wohl auf den genehmigten Bestand des Betriebes abzustellen (idS auch VwGH 15.12.2009, 2008/05/0143). Mageblich ist die Widmung des Baugrundstcks, nicht jene des Nachbargrundstcks (zB VwGH 18.12.2006, 2004/05/0202; 18.05.2010, 2010/06/0003). VwGH hat implizit die Anwendung der AL-Richtlinie Nr 3 in Zusammenhalt mit der NORM S 5021-1 anerkannt (VwGH 13.10.2010, 2010/06/0087).

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Reichweite des subjektiven Rechts des Betriebsinhabers in N II


Bei Betrieben ohne emissions- bzw. immissionstechnische Begrenzung im (Alt)Konsens ist bei der Bewertung die theoretische Maximallast anzusetzen. Sind Auflagen nach 79 GewO zu gewrtigen, so kann der Betrieb wohl die HWB untersagen, wenn Auflagen an den Baubewilligungswerber nicht wirksam wren (Differenzierung zwischen bestehenden und nachtrglichen Nachbarn in 79 GewO beachten!). Verordnung ber die Bestimmung des quivalenten Dauerschallpegels bei Baulandwidmungen, N LGBl 8000/4? Liegt ein Betrieb immissionstechnisch ber den facheinschlgigen Planungsrichtwerten, so drohen wohl Auflagen nach 79 GewO, es gilt das oben Gesagte; freilich keine rechtliche Bindung an Planungsrichtwerte. Soweit aus technischer Sicht im Hinblick auf Planungsrichtwerte noch Immissionskontingente offen sind, drfte dies im Allgemeinen zur Beurteilung fhren, dass trotz einer herangerckten Bebauung keine nachtrglichen Auflagen zu gewrtigen sind; freilich besteht keine rechtliche Bindung an die Planungsrichtwerte.

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Widmungskonflikt / Haftungsfrage

Problem: Nicht ausgeschlossen scheint im Einzel- und Extremfall, dass trotz eines widmungskonformen Bauvorhabens ein benachbarter Betriebsinhaber letztlich die Abweisung des Baubewilligungsansuchens durchsetzen kann. Die Ursache sind letztlich einander unzutrgliche Raumnutzungsmglichkeiten und somit eine schwierige Widmungssituation.
Mglicher Schaden sowohl fr Bauwerber, der seine Liegenschaft keiner Wohnbaunutzung dem zufhren kann, als auch fr Betriebsinhaber, kostenintensive nachtrgliche Auflagen

vorgeschrieben wurden. Haftung des Widmungstrgers?

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Mgliche Handlungsoptionen im Vorfeld rechtlicher Rahmen


Individuell: privatrechtlicher Verzicht der neuen Anwohner auf Einwendungen betreffend den Betrieb bzw. auf Stellung von Antrgen auf Erlassung nachtrglicher Auflagen durch die Gewerbebehrde. Durch Bebauungsplanung: etwa groe Abstandsflchen durch entsprechende Fluchtlinien (O ROG, Sbg ROG, N BauO); Bestimmungen ber Einfriedungen, Lrmund Schallschutzwnde (O ROG, N ROG);

Anordnung von Freiflchen und deren Ausgestaltung (etwa Pflanzung und Erhaltung von Bumen, Struchern und anderen Pflanzen); Festlegung von Nutzungen (Sbg ROG). Durch Flchenwidmungsplanung: grundstzliche Vermeidung von konfligierenden Widmungen, Festlegung von Nutzungen.

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Beispielhafte Rechtsprechung zu Widmungskonflikten I


Direktes Angrenzen von Betriebsbaugebiet an Wohnbaugebiet ist verpnt Aber: Stoen bereits zu Wohnzwecken verbaute Flchen und Industrie- bzw Betriebsareale zusammen, ist von der Planung her eine gegenseitige Beeintrchtigung in vielen Fllen kaum vermeidbar (VfSlg 10703/1985). Daher: Nebeneinanderbestehen der Widmungen Wohngebiet und gemischtes Baugebiet grundstzlich mglich (VfSlg 10703/1985; VfGH 18.06.2012, B 502/11). Aber: Mischgebietssplitter im Wohngebiet sind problematisch (VfSlg 13180/1992).

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Beispielhafte Rechtsprechung zu Widmungskonflikten II


Nebeneinanderbestehen von Wohngebiet und Kerngebiet grundstzlich mglich (VfSlg 17656/2005), wohl auch Nebeneinanderbestehen von Mischgebiet und Kerngebiet Jedenfalls wichtig: Ausreichende Grundlagenforschung (stRsp), aber Anlassfallwidmung nicht grundstzlich unzulssig (VfGH 18.06.2012, B 502/11)

Synthese mit technischem Zugang der NORM S 5021 scheint mglich, auch schalltechnische Kontingentierung von betrieblichen Emissionen bzw immissionswirksamen Schallleistungen im Rahmen der Flchenwidmungsund Bebauungsplanung ist taugliches Instrument; technischer Richtwert: um nicht mehr als 5 dB differierender Planungsrichtwert zuwischen aneinandergrenzenden Flchen.

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Synthesemglichkeiten

Synthese mit technischem Zugang der NORM S 5021 scheint mglich, auch schalltechnische Kontingentierung von betrieblichen Emissionen bzw immissionswirksamen Schallleistungen im Rahmen der Flchenwidmungs- und Bebauungsplanung ist taugliches Instrument; technischer Richtwert: um nicht mehr als 5 dB differierender Planungsrichtwert zwischen aneinandergrenzenden Flchen. N: Verordnung ber die Bestimmung des quivalenten Dauerschallpegels bei Baulandwidmungen bietet Ansatzpunkt

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Vielen Dank fr Ihre Aufmerksamkeit!


Kontakt: HASLINGER / NAGELE & PARTNER RECHTSANWLTE GMBH
Roseggerstrae 58, 4020 Linz Mlker Bastei 5, 1010 Wien Tel 0732 / 78 43 31-0 01 / 718 66 80

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