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qualquer posse seno a qualificada: Usucapio a aquisio do domnio pela posse prolongada. Como se v, dois elementos so bsicos na aquisio per usucapionem: a posse e o tempo. Outros fatores os acompanham e, na sua absoro em maior ou menor base, sobressaem trs tipos ou espcies de usucapio, que sero objeto de referncia destacada nos pargrafos subseqentes: usucapio extraordinrio, usucapio ordinrio, usucapio especial, este ltimo dividindo-se, a partir do Estatuto da Cidade (Lei n 10.257/200 I), em indi . dual e coletivo. No presente limitamo-nos a deduzir os princpios gerais do usucapio, por isso mesmo de aplicao necessria s trs espcies. Antes, porm, de entrarmos na anlise de seus caracteres etiolgicos, devemos formular e responder questo relativa colocao dessa modalidade no quadro geral da aquisio do domnio: constitui o usucapio modalidiltle de aquisio originria ou derivada? RePortando-nos ao que enunciamos acima (nO 302, supra), considerase originria a aquisio, quando o indivduo, num dado momento, torpase dono de uma coisa que jamais esteve sob o senhorio de outrem. A~im entendendo, no se pode atribuir ao usucapio esta qualificao, porque modalidade aquisitiva que pressupe a perda do domnio por outrem, em be!!eficio do ucapiente. Levando, pois, em conta a circunstncia de ser a aquisio por usucapio relacionada com outra pessoa que j era proprietria da mesma coisa, e que perde a titularidade da relao jurdica dominial em proveito do adquirente, conclui-se ser ele uma forma de aquisio derivada. Mas no se pode deixar de salientar que lhe falta, sem a menor dvida, a circunstncia da transmisso voluntria, ordinariamente presente na aquisio derivada. Com tal ressalva, assim o classificamos na torrente civilista.

l-

E antes de descermos ao estudo do usucapio como modo aquisitivo, deixamos claro que, embora sua teoria seja exposta aqui, como em todos os autores, na aquisio do domnio, abrange ainda a de outros direitos reais (usufruto, uso, habitao, enfiteuse, servides reais) como no devido tempo desenvolveremos, e ao tratarmos de cada qual. Cogitamos, pois, desta modalidade de aquisio genericamente considerada, assentando neste pargrafo as regras aplicveis a todos os casos de prescrio aquisitiva. Em seguida, trataremos do usucapio extraordinrio como espcie, do ordinrio e do especial. Num plano de maior amplitude especulativa, raiando pelas fronteiras filosficas, costumam os juristas indagar do seu fundamento tico, justifi-

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do locatrio, do usufruturio, do credor pignoratcio, que, tendo embora o ius possidendi, que os habilita a invocar os interditos para defesa de sua situao de possuidores contra terceiros e at contra o possuidor indireto (proprietrio), no tm nem podem ter a faculdade de usucapir. E bvio, pois aquele que possui com base num ttulo que o obriga a restituir desfruta de uma situao incompatvel com a aquisio da coisa para si mesmo. Completando-lhe a qualificao que se impe o requisito anmico, que reside na inteno de dono: possuir cum animo domini. ,Acesso da posse. No se exige que, pelo tempo necessrio, a coisa seja possuda pela mesm. pessoa. Permite a lei que o prescribente faa juntar sua a posse do seu antecessor - accessio possessionis, observando-se que: a) na sucesso a ttulo universal, d-se sempre a acesso; b) na que se realiza a ttulo singular, o usucapiente pode fazer a juno, contanto que sejam ambas ap.tas a gerar o usucapio. Destarte, a posse do antecessor no acede do usuc piente se era de m-f; nem ocorre a accessio temporis se o atual possujdol no sucessor do antigo.2 O tempo. A posse h de durar,-para que se converta em propriedade, isto , para que se realize a aquisio por usucapio, toma-se necessrio que posse venha associado o fator tempo - continuatio possessionis. A resposta eventual pergunta - qual o tempo necessrio para usucapir? no pode, contudo, ser dada peremptria e singularmente. um problema de poltica legislativa, que se resolve diferentemente nos diversos sistemas jurdicos, e at num mesmo sistema jurdico varia com o tempo. Assim que o Direito Romano a princpio admitira a ~uisio por usucapio at de dois anos (Lei das XII Tbuas) e mais tarde exigia 10 e 20 anos (Codificao Justiniania do sculo VI). Alguns sistemas jurdicos disciplinam o usucapio de dois anos para os mveis e o elevam a trinta para os imveis. O direito brasileiro adota variegados prazos. A fim de no tumultuar a exposio, trataremos da durao da posse como elemento essencial do usucapio, tendo em vista cada uma das trs espcies: usucapio extraordinrio, ordinrio e especial. E em pargrafo final aludimos s disposies da Constituio de 1988. Por ora limitamo-nos a assinalar a relevncia do requisito temporal. Qualquer que seja o usucapio, indispensvel que a posse se estenda ininterruptamente por todo o tempo exigido em lei, e que o prazo se conte
2 Enneccerus, Kipp e Wolff, Derecho de Cosas, vol. I, 71; Mazeaud e Mazeaud, Le-

ons, vol. 11, n 1.489.

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patrimnio coletivo, no se devem achar expostos ao risco desta apropriao particular, tanto mais grave quanto maiores as dificuldades de fiscalizao em pas extremamente vasto dotado de regies mal povoadas. 7 A Constituio de 1988 declara que os imveis pblicos no se.roadquiridos no usucapio.

Causas interruptivas e suspensivas do usucapio. Embora no usucapio, chamado impropriamente prescrio aquisitiva, se assinalem diversidades flagrantes relativamente prescrio extintiva, no se opera a aquisio da propriedade uma vez que ocorra qualquer das causas determinantes da interrupo ou suspenso dela. Sem necessidade de as estudarmos em mincia, pois que nos reportamos ao que no lugar prprio j expendemos (nOS 124 e 125, supra, vol. I) deixamos consignado aqui que este efeito est em harmonia com a noo mesma do instituto, atrado para o do usucapio por fora do que dispe o art. 1.244 do Cdigo Civil. Acrescente-se, contudo, que, suspenso o prazo, volta a computar-se somando-se o perodo anterior ao perodo subseqente. Se houver interrupo, recomea a contagem do tempo aps a cessao de sua causa.8 Se houver dvida a respeito da ocorrncia de causa interruptiva, presume-se a posse contnua e pacfica.9 Cabe, ainda, distinguir a interrupo natural da civil: a primeira consiste no fato de perder o possuidor a sua posse, ao passo que a civil assenta numa citao judicial.1o Efeitos. Sendo modo de aquisio da propriedade, o principal efeitQ.. do usucapio constituir ttulo para o usucapiente, oponvel erga omnes.-, inclusive os interessados em relao aos quais tem a fora de operar a sua transferncia para o usucapiente. Embora este efeito se ligue mais diretamente ao usucapio extraordinrio e ao especial, pode-se atribuir igualmente ao ordinrio.
Num segundo plano, diz-se que consolida o domnio, em favor de quem o adquiriu por ttulo cuja eficcia discutida. No constitui causa
7 Cf., a respeito da imprescritibilidade dos Bens Pblicos: Lus Gallotti, in Revista Fo-

rense, vaI. 93, pg. 102; Themstocles Brando Cavalcanti, in Revista Forense, vaI. 92, pg. 166; Pereira Braga, in Revista de Crtica Judiciria, vaI. m, pg. 125; Coelho da Rocha, Instituies de Direito Civil, 464; Reynald Porchat, "Imprescritibilidade dos Bens Pblicos", in Revista de Direito, vaI. 49, pg. 227; Joo Lus Alves, Cdigo Civil Anotado, comentrio ao art. 67; Serpa Lopes, vaI. VI, nO 359. 8 Enneccerus, Kipp e Wolff, ob. cit., 71.

9 Mazeaud e Mazeaud, Leons, vaI. 11, nO 1.491. 10 Planiol, Ripert e Boulanger, vaI. I, nS 3.185 e segs.

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Tambm no se requer a continuidade da posse na mesma pessoa, o que a extenso do tempo naturalmente dificulta. Estabelece a lei que o sucessor una sua a posse do antecessor - accessio possessionis. Mas, como ningum pode, por si mesmo, ou por ato seu, mudar a causa ou ttulo da posse, a acesso desta somente ter lugar, sendo ambas contnuas e pacficas (art. 1.243 do Cdigo Civil), com observncia do princpio segundo o qual o sucessor universal continua de direito a posse do antecessor, ao passo que ao sucessor a ttulo singular facultado unir uma outra (art. 1.207); facultado quer dizer, fica ao seu arbtrio postular ou no a acesso. C) Justo ttulo e baa-f. No usucapio extraordinrio no se exige que o possuidor seja munido de ttulo justo e esteja de boa-f. A linguagem legal (art. 550 do Cdigo Civil de 1916) eraj imperfeita, pois que a um e outra se referia para dizer "que se presumem". Como ao tempo observava S Pereira, no se trata de uma presuno, mas na verdade de uma dispensa. Ao contrrio do usucapio ordinrio (como veremos no n 307) em que o justo ttulo e a boa-f so requisitos, no se exigem. Se de presuno se tratasse, inquire o eminente civilista, seria ela "absoluta ou condicional"? Sendo absoluta, no se cogitaria mesmo dela, porque provada a posse e o tempo, vigoraria a "presuno", sem possibilidade de se ilidir. E se fosse relativa (por ele qualificada de condicional) a orientao legislativa estaria errada, porque o usucapio trintenrio veio substituir o "imemorial" das Ordenaes, em cuja incidncia no se cogitava daqueles elementos acidentais. O que o legislador de 1916 em verdade pretendeu foi que tais condies se dispensassem. A Lei n 2.437, de 1955, ao reduzir o prazo, poderia emendar a redao, mas no o fez. Cometeu ao revs dois enganos, falando em "justo ttulo de boa-f" e colocando o verbo presumir no singular ("justo ttulo de boa-f que em tal caso se presume"). Felizmente a doutrina j se encontra bastante sedimentada, e no se deixou perturbar. O que era e continua vigente que, para o usucapio extraordinrio no se reclama ttulo por parte do usucapiente, nem se exige boa-f. Assim, o Cdigo Civil de 2002 eliminou a expresso "que, em tal caso, se presume", aperfeioando muito a disposio legal sobre o tema (art. 1.238). O seu princpio bsico est, portanto, na valorizao do trabalho humano. Aquele que por quinze anos tem como seu um imvel, rural ou urbano, cultivando-o ou tratando-o, tomando-o til comunidade, no pode ser c9mpelido a deix-lo instncia de quem o abandonou sem considerao pela sua utilizao econmica.

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Salientamos a circunstncia especial de no se encerrar a relao processual apenas entre usucapiente e proprietrio, mas dever-se completar com a citao dos confinantes da coisa usucapida (STF, Enunciado nO 391 da Smula), bem como dos interessados incertos (por edital), intervindo no processo o representante do Ministrio Pblico e so cientificados da ao os da Unio, Estado, Distrito Federal ou Municpio, onde esteja situado o imvel (Cdigo de Processo Civil, arts. 941 e segs.). E) Registro. A sentena declarando a aquisio da propriedade por usucapio constitui ttulo que ser levado ao registro imobilirio. Uma vez registrada esta, opera no apenas em relao a quem foi parte na lide ou integrou a equao processual (efeito da coisa julgada), como tambm relativamente a terceiros (efeito erga omnes do direito real), e prova a propriedade em favor do adquirente (efeito especfico do registro).

307. USUCAPIO ORDINRIO

o princpio em vigor relativamente aquisio da propriedade por usucapio ordinrio o caput do art. 1.242 do Cdigo Civil ("Adquire tambm a propriedade do imvel aquele que, contnua e incontestadamente, com justo ttulo e boa-f, o possuir por mais de 10 (dez) anos"), complementado pelo pargrafo nico do mesmo dispositivo ("Ser de 5 (cinco) anos o prazo previsto neste artigo se o imvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartrio, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econmico").
A) Posse. o principal, e a seu respeito nada temos a acrescentar ao que foi antes examinado: o dispositivo alude sua pacificidade e continuidade. B) Tempo. O Cdigo Civil de 1916 exigia o lapso de 10 anos entre presentes ou 20 entre ausentes. A Lei n 2.437, de 1955, reduziu para 15 anos (e foi esta a modificao nica que trouxe) o prazo entre ausentes, mantendo o de 10 entre presentes. O Projeto de Cdigo Civil (Orlando Gomes, Orosimbo Nonato e Caio Mrio) reduziu para cinco e oito, respectivamente (art. 447). O Anteprojeto de 1972/73 abandona o critrio da presena, que substitui pelo da morada seguida de investimentos de carter social e econmico (art. 1.422), no que foi seguido pelo Projeto de 1975 (art. 1.242), afinal convertido em lei (Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002).

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terreno pblico significa que o possuidor com justo ttulo considera-se de boa-f, at que se prove o contrrio - donec probetur contrarium.16 Introduziu o pargrafo nico um elemento novo, e de certo modo complicador. Prevalece a aquisio por usucapio ordinrio, ainda no caso de ter sido o imvel adquirido por ato oneroso e conste o instrumento de registro pblico, posto que cancelado por sentena. Neste caso, o tempo fica reduzido a cinco anos, sub conditione de o possuidor ter estabelecido no imvel a sua morada, ou nele ter realizado investimentos de interesse social e econmico, isto , nele houver feito despesas que no sejam de interesse apenas do possuidor, mas que se projetem socialmente. O incon~eniente maior desta ltima ressalva a margem aberta ao subjetivismo do juiz, devido falta de um parmetro em que se possa apoiar.
D) Sentena. Uma vez que o usucapiente assenta o seu direito no ttulo preexistente, no necessita de tomar a iniciativa de obter, por sentena, a declarao relativa aquisio da propriedade. Nada o impede de faz-lo, tanto mais que o direito processual reconhece a existncia da ao meramente declaratria (Cdigo do Processo Civil, art. 4), e, se o proprietrio quiser apagar dvidas e tomar lmpido o seu direito, poder ajuiz-la. No ser necessrio, pois que j tem a sua situao jurdica definida no ttulo, e desta sorte poder guardar-se para argir a aquisio por usucapio no caso de vir a ser molestado por uma pretenso de terceiro. Mas neste caso o ttulo h de estar inscrito no registro imobilirio. E) Registro. Estando o ttulo aquisitivo registrado, constitui a prova da propriedade. Nada impede ao adquirente levar a registro a sentena que lhe consolida o domnio, para que fique constando em definitivo. F) Res habilis. Podem ser objeto de aquisio por usucapio ordinrio todas as coisas in commercio. Quanto s coisas fora de comrcio (v. n 77, supra, vaI. I), se certo que os bens pblicos, qualquer que seja a sua natureza, no podem ser adquiridos, certo tambm que os bens tomados inalienveis por ato humano (clusula testamentria, condio aposta
16 Cf., sobre a noo de boa-f: Franois Gorphe, Le Principe de la Bonne Foi, passim; Dernburg, Pandette, Diritto Reali, pgs. 76 e segs.; Van Wetter, Pandectes, vol. I, 147; Dalmiro Alsina Altienza, Principio de la Buena Fe, passim; Alexandre AI. Volansky, Essai d'une Dfinition expressive du Droit Base sur l'Ide de Bonne Foi, passim; Caio Mrio da Silva Pereira, "Idia de Boa-F", in Revista Forense, vol. 72, pg. 25; Otvio Guimares, Boa-F no Direito Brasileiro, passim; Espnola, Posse, Propriedade etc., pg. 228, nota 135; Planiol, Ripert e Boulanger, Trait lmentaire, vol. I, nOS 3.167 e segs.

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As caractersticas fundamentais desta categoria especial de usucapio baseiam-se no seu carter social. No basta que o usucapiente tenha a posse associada ao tempo. Requer-se, mais, que faa da gleba ocupada a sua morada e tome produtiva pelo seu trabalho ou seu cultivo direto, garantindo desta sorte a subsistncia da famlia, e concorrendo para o progresso social e econmico. Se o fundamento tico do usucapio tradicional o trabalho, como nos pargrafos anteriores deixamos assentado, maior nfase encontra o esforo humano como elemento aquisitivo nesta modalidade especial. No pode ser qualquer rea de terra o seu objeto. A Constituio de 1946 limitava-a a 25 hectares. O Estatuto da Terra adotou um critrio elstico, tendo em vista a noo de "mdulo" de propriedade que ele mesmo fornece, com dimensionamento varivel em funo das condies econmicas locais, fixado para cada regio, e com capacidade para absoro da fora de trabalho do agricultor e sua famlia (Lei n 4.504, de 1964, art. 4). Pela sua prpria natureza, e do contexto da disposio legal, resultava que somente reas situadas na zona rural podem por esta modalidade ser adquiridas. Desta forma, a lei tirara a dvida que desde o regime constitucional de 1934 se levantara. Tem-se entendido que no se afasta do foco aquisitivo do usucapio especial a terra que constitui bem pblico patrimonial. I8 Tendo em vista a complexidade de requisitos a serem apurados, a propriedade neste caso somente se adquire por sentena devidamente transcrita, o que est, alis, expressamente exigido, ao cogitar o legislador (constitucional como ordinrio) da sentena declaratria como instrumento ou ttulo (" ... mediante sentena declaratria devidamente transcrita"). A Lei n 6.969, de 10 de dezembro de 1981, reduziu para cinco anos o prazo do usucapio especial, esclareceu a viabilidade da aquisio de bens pblicos, salvo se necessrios segurana nacional, s reas de interesse ecolgico e s reservas indgenas. Simplificou o processo mediante expedio de ttulo definitivo de domnio pelas autoridades, e respectiva inscrio no Registro de Imveis. Para os terrenos particulares adotou o rito sumarssimo. E, finalmente, admitiu a invocao do usucapio em defesa na ao movida contra o usucapiente, valendo a sentena como ttulo a ser inscrito no Registro. O Anteprojeto de 1972/1973 exigia como requisitos do usucapio especial: a) no ter o usucapiente outro imvel no mesmo Estado (requisito
18 Clvis Bevilqua, Direito das Coisas, vol. I, 40.

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"Art. 183. Aquele que possuir como sua rea urbana de at 250 metros_ quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, uti1izando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-Ihe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.

1 O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. 2 Esse direito no ser reconhecido ao mesmo possuidor por mais de uma vez.
3 Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio." "Art. 191. Quem, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra, em zona rural, no superior a 50 hectares, tomando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua moradia, adquirirIhe- a propriedade. "

308-8. POLTICA AGRCOLA E Fu~DIRIA

A Constituio Federal de 5 de outubro de 1988 abre, a partir do art. 184, todo um Captulo destinado Poltica Agrcola e Fundiria e

Reforma Agrria, salientando-se-Ihe os pontos capitais. Compete Unio desapropriar por interesse social, para fins de "reforma agrria" (ver sobre esta o nO 330-A), o imvel rural que no esteja cumprindo sua funo social (art. 184), excluindo, contudo, a pequena e mdia propriedade desde que seu proprietrio no possua outra, bem como a propriedade produtiva. O art. 186 proporciona as caractersticas da "funo social" da propriedade, que deixa, assim, de ser um conceito abstrato: 1. aproveitamento racional adequado; 2. utilizao adequada dos recursos naturais disponveis e preservao do meio ambiente; 3. observncia das disposies que regulam as relaes de trabalho; 4. explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e dos trabalhadores. A poltica agrcola ser planejada e executada na forma da lei com a participao efetiva do setor de produo (art. 187), observados os critrios que o preceito discrimina. Ao cogitar da destinao das terras pblicas e devolutas, subordinando-as poltica agrcola e ao plano nacional de reforma agrria, cogita em especial de sua alienao ou concesso (art. 189), ao mesmo tempo em