Syndic S

SYNDICS Mauvaises pratiques tous les tages
Direction juridique 28 mai 2013
Contenu
I.
A. 1. 2. B. 1. 2.
Prix, prsentation : des forfaits en trompe lil ______________________ 7

Ce trs cher compte spar __________________________________________________ 7 Les atouts du compte spar ________________________________________________ 7 Un inadmissible surcot au compte spar _____________________________________ 8 Le vrai faux forfait tout compris ___________________________________________ 9 Forfait tout compris : une offre chre et peu dveloppe ________________________ 9 Les faux avantages commerciaux ____________________________________________ 10
II. Le contenu des contrats : encore des clauses abusives et illicites _____ 12
A. Des clauses qui portent atteinte la bonne information du consommateur _________ 14 1. Des clauses obscures sur des points pourtant essentiels _________________________ 14 2. Des clauses qui induisent le consommateur en erreur ____________________________ 16 1. 2. Des clauses financires qui psent indument sur les dpenses de la coproprit ____ 18 Des frais qui psent indument sur le syndicat de copropritaires ____________________ 18 Des frais qui psent sur le copropritaire pris isolment __________________________ 21
B.
III. Le prix des prestations particulires : lultime vice cach __________ 25

A. 1. 2. B. 1. 2. Des mthodes de fixation des prix qui favorise des prix disproportionns __________ 25 Le problme des honoraires de syndics pour travaux exceptionnels _________________ 25 Le problme du mode de rmunration la vacation horaire _______________________ 27 Une situation de monopole sur les prestations privatives ________________________ 30 La captivit des copropritaires : terreau fertile des frais exorbitants _______________ 30 Surtout en situation dimpay de charges ____________________________________ 33
IV. Les propositions concrtes de lUFC-Que Choisir et de lARC _________ 35

1. 2. 3. 4. Linstauration obligatoire dun compte spar ___________________________________ La standardisation dun vritable contrat tout compris _________________________ Le plafonnement des frais dits privatifs _____________________________________ La possible rsiliation annuelle du contrat de syndic _____________________________ 35 35 35 35
Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir
Introduction
Alors que les coproprits sont un poste important de litiges en matire de logement, que la satisfaction des copropritaires quant leur syndic seffrite et que le gouvernement annonce une rvision de la loi sur les syndics, lAssociation des Responsables de Coproprit (ARC) et lUnion Fdrale des Consommateurs-Que Choisir sassocient pour dresser un tat des lieux de la situation du march et, au vu des problmes rencontrs, proposer de concert des rponses lgislatives et rglementaires la hauteur de lenjeu. Des honoraires en hausse et une satisfaction en baisse Si les honoraires du syndic psent de 8 10 % des dpenses du syndicat de copropritaires, soit de 3,43 3,90 du m/an, ce poste a connu une importante inflation depuis 3 ans tant pour le forfait dit de gestion courante qui a augment en moyenne de 3 % pour le forfait de base et de 10 % pour les prestations particulires. En 2011, les tarifs des prestations particulires ont ainsi augment 7 fois plus que linflation. Lampleur de linflation invite sintresser lactivit de syndic dautant que la confiance des copropritaires a baiss. En effet, ltude satisfaction diligente par lUFC-Que Choisir rvle que contrairement aux syndics non-professionnels qui affichent un taux de satisfaction global de 89 % chez les copropritaires, les grands rseaux de syndics (Foncia, Nexity, Citya, Urbania et Immo de France) ont un taux qui chute 64 %. Pire encore, Foncia et Urbania gnrent respectivement 42 % et 45 % de mcontentement chez les copropritaires. Plus particulirement, en ce qui concerne les honoraires pratiqus par ces grandes enseignes, leurs clients les jugent exorbitants, la diffrence des autres professionnels. En effet, dans notre enqute, lapprciation des consommateurs de leurs pratiques tarifaires est mauvaise (0 60 % de satisfaction). Un cadre lgislatif historique dpass Larticle 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui liste les tches fondamentales qui incombent au syndic en tant que mandataire de la coproprit est particulirement clair. Il doit notamment : pourvoir la conservation de limmeuble et son entretien, tablir le budget prvisionnel, reprsenter le syndicat dans les actes civils mais galement en justice. Pour ce faire, le syndicat de copropritaires doit souscrire avec le syndic un contrat de mandat qui fixe sa dure, qui ne peut tre suprieure 3 ans, les dates calendaires de prise deffet et date 2 dchance, mais galement les lments de dtermination de la rmunration du syndic . Leur rmunration est constitue de deux volets : un forfait de base, annuel, cens couvrir les tches rcurrentes et/ou prvisibles dont il a lgalement la charge, dites de gestion courante et les honoraires supplmentaires qui rtribuent des prestations dites particulires , imprvisibles, entrainant un travail inhabituel, qui peuvent selon les contrats tre incluses dans le forfait ou tre factures en sus. Dans les prestations particulires factures lacte , certaines sont imputables la coproprit dautres un seul copropritaire : ce sont des frais dits privatifs qui sont lis aux impays de charges ou la vente dun lot de coproprit.
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Questionnaire de satisfaction (octobre 2012) ayant reu 2 456 avis de copropritaires. Article 29 du dcret n du 17 mars 1967. Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir
LISTE DES PRESTATIONS REMUNEREES
Prestations invariables de gestion ou actes de gestion courante
Prestations variables de gestion ou prestations particulires
Factures l'acte Obligatoirement incluses dans le forfait Facultativement incluses dans le forfait (varient selon contrat)
Imputable au syndicat
Imputable au copropritaire concern
Prix total du forfait
Prix des prestations annexes
Pourtant, de manire rcurrente, les associations et certaines autorits nont eu de cesse depuis cette date de dnoncer les abus des syndics. Le contenu des contrats ne permettait pas au consommateur dtre en mesure de connatre aisment les prestations incluses dans le forfait annuel et, par suite, rendait difficile une comparaison efficace avec les autres contrats de syndic. De mme, les contrats de syndics taient truffs de clauses abusives. Outre les critiques de lARC et de lUFC-Que Choisir, la DGCCRF indiquait ainsi en 2007 () avoir mis en vidence plusieurs situations susceptibles de porter atteinte aux intrts des copropritaires , dont le maintien dans les contrats de clauses identifies comme abusives par la Commission des clauses abusives, la multiplication de prestations 3 particulires factures en sus des honoraires de gestion courante () . Larrt du 19 mars 2010, dit arrt Novelli avait pour objectif de mettre fin aux principaux abus en prcisant les tches rcurrentes devant tre obligatoirement incluses dans le forfait annuel (prix fixe) sans quelles puissent faire lobjet dune facturation supplmentaire en cours de mandat. Mais cet arrt savre tre un chec. En effet, plusieurs tudes, dont celles de lARC et de lUFC-Que Choisir, menes sur les contrats proposs aprs lentre en vigueur de larrt Novelli aboutissent au mme constat : surfacturations, prestations fantaisistes et frais prohibitifs De telles pratiques, outre quelles alourdissent le relev de charges du copropritaire par des frais 4 supplmentaires prohibitifs et illgaux, jusqu 50 % du prix du forfait , rendent difficile la comparaison entre les diffrentes offres existantes sur le march. Loin dtre limit aux seules associations, ce constat est partag par la Commission des clauses abusives qui dans une recommandation en date du 26 avril 2012 constate qu'en dpit des dispositions de l'arrt du 2 dcembre 1986 modifi, la prsentation des contrats tudis rend difficile la dlimitation entre prestations particulires et
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DGCCRF, Communiqu de presse Enqute de la DGCCRF dans le secteur des syndics , 31 mai 2007. Selon les chiffres de lObservatoire des charges de lARC Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir
5 prestations de gestion courante, ce qui fait obstacle la comparaison par le consommateur des tarifs 5 proposs par les syndics . Si le problme est connu de tous, les pouvoirs publics, eux, restaient pour linstant inertes. En novembre 2012, lUFC-Que Choisir et lARC sassociaient, malheureusement vainement, pour demander Benot Hamon de modifier larrt qui laissait perdurer encore trop de clauses abusives Lannonce dune nouvelle rforme lgislative Aujourdhui, la Ministre du logement annonce une rforme de la loi de 1965 sur les syndics. En effet, si l'attention devrait se concentrer sur la location, le projet de loi logement et urbanisme prvoit galement une refonte profonde de la loi de 1965 sur les coproprits. Partageant le mme idalisme pragmatique, lUFC-Que Choisir et lARC ont donc dcid de sassocier pour mettre en place un observatoire des syndics. Dune part, lUFC-Que Choisir a tudi les offres contractuelles 2013 des 5 plus grands syndics professionnels en France : Nexity, Foncia, Urbania, Citya, Immo de France. En effet, sur les 6,2 millions de rsidences principales en coproprit, plus de 2,5 millions sont gres par ces cinq mastodontes de ladministration dimmeubles. LAutorit de la concurrence estime ainsi quils se partagent entre 40 % et 60 % du march.
NEXITY LAMY Nombre de lots grs Nombre de cabinets 630 000
FONCIA
URBANIA
CITYA
IMMO DE FRANCE 244 000
1 100 000
400 000
340 000
225
577
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103
140
Source : UFC-Que Choisir daprs les chiffres des entreprises elles-mmes
A cette fin, ltude sest appuye sur les contrats types diffuss nationalement par ces cinq enseignes en 2013 : Nexity, deux offres contractuelles standardises : Classique et Forfait ; Foncia, trois offres contractuelles standardises : Formule 1 par 1 , Foncia Horizon et Foncia Horizon Plus ; Urbania, une offre contractuelle quasi standardise au niveau national : tude du contrat type Urbania Val De Marne et Urbania Paris ; Citya, un contrat type) ; Immo de France, un contrat type.
Dautre part, et afin de parfaire les informations, notamment tarifaires (les diffrentes enseignes ne standardisant pas tous leurs tarifs), ltude sappuie galement sur la base de donnes de lARC qui recense plus de 932 contrats de syndics.
Commission des clauses abusives, Recommandation n 11-01 relative aux contrats de syndic de coproprit, BOCCRF 26/04/2012. Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir
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6 Le rsultat de lanalyse de lobservatoire mis ainsi en place par les deux associations est sans appel : les offres contractuelles des syndics portent atteinte aux intrts des copropritaires car non seulement le prix du forfait nest pas un indicateur fiable pour le syndicat de copropritaires (I) mais aussi parce que les contrats proposs regorgent encore et toujours de nombreuses clauses abusives et/ou illicites, dsquilibrant significativement les relations au dtriment du syndicat de copropritaires (II) et, enfin, que les frais supplmentaires ou ad hoc, bien que licites, sont un vritable pige pour les coproprits (III). Afin de rtablir le juste quilibre dans les relations contractuelles entre les syndics et les syndicats de copropritaires, et de favoriser une mise en concurrence saine des diffrentes offres, lUFC-Que Choisir et lARC proposent donc 4 mesures concrtes(IV).
I.
Prix, prsentation : des forfaits en trompe lil
Le prix du forfait est le premier volet de la rmunration du syndic qui consiste en un montant annuel forfaitaire fixe et constitue le signal prix le plus visible pour le consommateur, en loccurrence le syndicat de copropritaires.
A. Ce trs cher compte spar

Daprs la Loi, le compte bancaire de la coproprit doit en principe tre ouvert au nom du syndicat de copropritaires, et, par exception, sous rserve dune dcision dAssemble gnrale, peut ltre au nom du syndic. Le principe du compte spar est une importante mesure de scurit pour les fonds mais est galement facteur de meilleure gestion patrimoniale de la coproprit (1). Les syndics ne sont pas nombreux tre favorables au principe dun compte par coproprit car dfaut de compte spar, le syndic peut regrouper les fonds appartenant aux diffrents syndicats qu'il gre sur un compte commun ouvert son nom permettant ensuite den rcolter les intrts. De ce fait, les syndics mettent en place des tarifs dissuasifs au compte spar (2).
1. Les atouts du compte spar

Le compte spar assure une meilleure transparence des comptes et favorise galement une vritable scurisation des fonds de la coproprit: a. Sur la transparence des comptes Avec un compte spar le conseil syndical est plus mme de vrifier en un coup dil ltat de la trsorerie, mais aussi de dtecter les retards de paiement des fournisseurs -qui risquent dentraner des surcots pour la coproprit- ou des impays de charges, ce qui permet denclencher les procdures adquates rapidement. Cest tout lobjet du rapport de lANAH prcit qui prconise de rendre obligatoire louverture dun compte bancaire spar au nom du syndicat des copropritaires en supprimant la possibilit de drogation vote en Assemble gnrale. Lenjeu est dautant plus crucial que les grands rseaux sont constitus de cabinets pouvant grer un nombre importants de coproprits. b. Sur la scurisation des fonds Les copropritaires qui ont opt pour la renonciation au compte spar renoncent de facto la garantie professionnelle. En effet, l'existence de compte unique, mme avec des sous-comptes individualiss pour chaque coproprit, est juge insuffisante par les tribunaux pour que le syndicat puisse rclamer, en cas de 6 dfaillance financire du syndic, la banque le solde crditeur du sous-compte . Ainsi le compte bancaire spar est aujourdhui la seule relle garantie de scuriser les copropritaires en cas de dfaillance du syndic. Mais le signal prix du forfait altre le jugement des copropritaires sur le compte spar, au point que celui-ci est devenu lexception.
Cass. 3e civ., 19 janv. 1994 : Bull. civ. 1994, III, n 8 ; JCP G 1994, IV, 768 ; Loyers et copr. 199 4, comm. 261 ; D. 1994, p. 576, note D.-R. Martin. V. P. Capoulade, La garantie des fonds du syndicat : Administrer mai 1996, p. 14). Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir
2. Un inadmissible surcot au compte spar

a. Un prix entre 15 et 40 % plus cher quen compte unique Dans la quasi-totalit des contrats une distinction tarifaire est prvue entre le fonctionnement en compte spar ou en compte unique. Afin de donner un ordre dide sur les tarifications effectives nous avons choisi un chantillon de contrats signs depuis moins dun an, entre des syndicats de copropritaires et les syndics appartenant aux cinq principaux rseaux :
Source : UFC QC- ARC sur la base de contrats signs depuis moins dun an.
Constat : entre 15 et 39 % plus cher que le compte unique, les grands rseaux semblent vouloir dissuader les copropritaires dy souscrire. Seule exception parmi les 5 plus grandes enseignes du march, loffre contractuelle de CITYA qui ne fait pas de distinction dans son contrat entre le compte bancaire et le compte spar. Cela prouve bien que le surcot de gestion li au compte bancaire spar, souvent allgu par les professionnels, et les difficults que ce type de compte peut prsenter pour les garants dans le contrle dune multitude de comptes uniques, ne sont pas en ralit une fatalit. b. Un surcot 7 20 fois suprieur aux produits financiers du compte spar Rejoignant une des constatations du rapport de lANAH, dit rapport BRAYE , de janvier 2012 , lobservatoire a pu constater que la majoration dhonoraires pour le compte spar est 8 particulirement dissuasive ds lors quelle correspond environ 10 fois les produits financiers que la coproprit aurait pu retirer du placement des sommes en son nom. Ds lors que la majoration des honoraires en cas de compte bancaire spar est si largement suprieure aux produits financiers que le syndicat de copropritaires pourrait esprer percevoir en cas douverture dun compte spar, les Assembles gnrales sont presque toujours conduites accorder la dispense . Cette dispense, qui ne devait tre qu'une exception, tend donc devenir la rgle, puisque les coproprits gres par un syndic professionnel ne disposent que rarement d'un compte spar. Daprs lARC, cest aujourdhui 95 % des coproprits gres par un syndic professionnel qui fonctionnent avec un compte unique. Pourtant la Commission des clauses abusives (CCA) avait, dans une recommandation publie en avril 2012, considr quune telle diffrenciation de prix tait abusive :
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Rapport de lAgence nationale de lamlioration de lhabitat, Prvenir et gurir les coproprits en difficults , janvier 2012. Un placement sur un compte ouvert au nom de la coproprit produit environ 2% dintrts. 9 Commission des clauses abusives, recommandation n 11-01, BOCCRF du 26 mai 2012. Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir
9 qu'un nombre important de contrats () stipulent un cot de forfait annuel plus lev en cas d'ouverture d'un compte spar ; que ces () types de clauses sont abusives en ce quelles laissent croire aux syndicats des copropritaires que le principe est celui de l'ouverture d'un compte unique alors que la loi prvoit le contraire . 4 rseaux sur 5 ne respectent donc pas les recommandations de la CCA en matire de tarification forfaitaire pour un compte spar.
B. Le vrai faux forfait tout compris

Lide du tout compris est de restreindre la liste des prestations particulires, en englobant la plupart dentre elles dans le forfait annuel. Lobjectif final tait dliminer les principaux points de discorde et de rendre prvisible le montant annuel des charges correspondantes pour les copropritaires. Mais non seulement ce type doffres peine se dvelopper dans les grands rseaux tudis, mais quand elles existent, ces offres sont chres et continuent de prsenter des irrgularits importantes.
1. Forfait tout compris : une offre chre et peu dveloppe

a. Le forfait unique : une offre peu dveloppe Sur les 5 enseignes tudies seules Foncia et Nexity ont dit une offre forfaitise qui se veut tre quasi tout inclus , c'est--dire qui englobent des tches qui normalement relvent des prestations particulires, factures en plus du forfait : Le contrat Forfait de Nexity ; Le contrat Horizon Plus de Foncia.
En effet, le prix du forfait en contrat tout compris prsent aux consommateurs est bien plus cher, que le contrat classique . Voici une photographie des pratiques tarifaires de Nexity en la matire :
NEXITY 1
Contrat Classique Contrat "Forfait" surcout du contrat "forfait" (en %)
NEXITY 2 8 405 11 362

26,04
9 792,00 13 622,00
29,66
Deux contrats proposs des coproprits par NEXITY du 26 avril 2013
Ce surcot, qui est de 39 % dans le premier contrat de Nexity et de 40 % dans celui de Foncia, peut se rvler extrmement dissuasif pour les syndicats de copropritaires, linstar de limpact qua pu avoir le surcot, pourtant moindre, du forfait avec compte spar sur son dveloppement (voir infra I A 1). On constate dailleurs que la plupart des contrats signs en 2013 par les syndicats de copropritaires auprs de ces deux enseignes correspondent le plus souvent au forfait dit classique . Certainement du fait de leffet prix de ce type de contrat sur les syndicats de copropritaires. Or, on estime que pour un contrat classique le surcot rsultant de prestations annexes est de 50 % par rapport au cot du contrat forfaitis, ce qui devrait donc rendre ce type doffre plus favorable et plus attractive. Seulement des prestations particulires factures en supplment du forfait perdurent, ce qui annule leffet de la forfaitisation.
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Selon lObservatoire de lARC chiffres 2013. Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir
10 b. Toujours des prestations factures en sus ! Les deux contrats prsents comme forfaitiss par Foncia et Nexity contiennent toujours des clauses tendant facturer en sus du forfait des frais pour des prestations variables mais moindres que leur contrat classique. En ce qui concerne Foncia, son offre classique Formule 1 par 1 contient une liste de 28 prestations particulires factures en sus du forfait alors que loffre Horizon Plus , le forfait tout compris, en contient toujours, et mme pas moins de 12. En ce qui concerne Nexity son offre Classique contient une liste de 40 prestations particulires alors que son offre Forfait en prvoit aussi 11 qui pourront tre factures en plus du forfait !
Attention : Un des graves dfauts de ces offres est que la liste des prestations particulires, linstar de leur contrat classique, nest pas exhaustive, ce qui pose, nous le verrons (voir infra II A 1) un vritable problme dinformation pour le consommateur.
2. Les faux avantages commerciaux

Ce type de contrat prsente des prestations comme particulires ou variables mais pourtant contractuellement incluses dans le forfait, alors quil sagit de prestations invariables devant obligatoirement tre incorpores au forfait, mme en contrat classique (a). De plus elle incorpore des prestations particulires qui ne doivent pas ltre : le problme des honoraires de travaux (b). a. Sur les fausses prestations variables incluses dans le forfait Nexity dans son contrat Forfait classe en prestation particulire des prestations qui devraient relever de la gestion courante. Il classe notamment en prestations particulires : La tenue des Assembles gnrales annuelles et des conseils syndicaux ds lors que ceux-ci ont lieu pendant les heures ouvrables du cabinet bien que la tenue de ces runions fasse partie intgrante de la mission du syndic et doit donc figurer parmi les prestations de gestion courante (I-2 et I-4 de larrt du 19 mars 2010) surtout durant les heures ouvrables du syndic. La conservation et la gestion des archives du syndicat bien que, toujours en vertu du III.1.1 de larrt Novelli, la conservation des archives du syndicat est une mission relevant de la gestion courante du syndic. Les visites des parties communes de la coproprit par le reprsentant du syndic en charge de la coproprit : Or, en vertu de larrt Novelli du 19 mars 2010, il convient de classer les visites de la coproprit parmi les prestations de gestion courante (III-3.1).
11 Foncia, dans son contrat Horizon Plus , tombe dans les mmes travers, en qualifiant de prestations variables : La prise en charge de la coproprit bien que le Tribunal de Grande Instance de Grenoble du 18 mai 2009 a considr que la clause d'un contrat de syndic de coproprit qui classe en prestations particulires la prise en charge de la coproprit est abusive ds lors qu'il s'agit incontestablement d'une prestation invariable relevant du fonctionnement a minima de la coproprit qui est incluse dans le primtre de la gestion courante . La gestion des travaux dentretien et de maintenance et de ceux vots en Assemble gnrale , bien que la gestion et les travaux dentretien et de maintenance quels quils soient sont des actes relevant obligatoirement de la gestion courante expressment mentionne dans la liste minimale en annexe de larrt Novelli au point III-3.6. La mise disposition dune salle dans les locaux Foncia pour la tenue de lAssemble gnrale annuelle de la coproprit alors quil sagit dune prestation de gestion courante, c'est--dire invariable. En effet, la tenue de lAssemble gnrale relve de la gestion courante du syndic et ce 11 titre, la mise disposition dune salle dans les locaux du cabinet doit relever de la gestion courante . Toutes ces clauses ont comme premire consquence de laisser croire aux copropritaires quil bnficie dun avantage contractuel (inclure une prestation particulire dans le forfait) de la part de ces enseignes alors mme quil sagit l dune obligation lgale incombant tout syndic ! De plus, une telle formulation cre une confusion dans lesprit du copropritaire dans la mesure o il ne peut facilement apprhender ce qui relve de la gestion courante et ce qui relve de la prestation particulire, mme si celle-ci est comprise dans le forfait, et que partant, il ne peut comparer de 12 manire parfaitement claire les offres des contrats de syndics entre elles . b. Le problme des honoraires de travaux dans le contrat forfaitis Ce type de contrat inclut dans le forfait les travaux exceptionnels (hors travaux de maintenance et de conservation, hors travaux inclus dans le budget prvisionnel) qui seraient vots en Assemble gnrale en cours de mandat. Cest le cas des deux contrats forfaitiss types des deux enseignes. Pourtant, la loi prvoit que "seuls les travaux exceptionnels mentionns l'article 14-2 et vots par l'Assemble gnrale des copropritaires peuvent faire l'objet d'honoraires spcifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont vots lors de la mme Assemble gnrale que les travaux concerns, aux mmes rgles de 14 majorit . Ces clauses, en ce quelles incorporent dans le forfait annuel des honoraires alors quaucune dcision dAssemble gnrale na pu par dfinition les voter, ne peuvent ds lors tre considres que comme illicites au regard des dispositions prcites. Mais au-del du principe lgal ici enfreint, le fait dinclure les honoraires pour travaux exceptionnels dans le forfait de base tend imposer une prquation qui peut se rvler injuste et injustifie entre les coproprits qui engagent des travaux et celles qui nen effectuent pas ou peu. Loin de la simplification escompte, ce type de contrat quasi tout inclus ajoute donc de la confusion dans lesprit des copropritaires, et ne permet pas de connatre facilement quelle est loffre la plus pertinente en matire de rapport contenu/prix
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En ce sens Cour dappel de Grenoble du 5 mars 2012. En ce sens voir la Recommandation de la Commission des clauses abusives n 11-01, BOCCRF 26/04/2012. L'article 18-1 A de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifi par la loi n 2009-323 du 25 mars 2009 et combin aux articles 44 et 45 du dcret. 14 TGI de Grenoble du 2 novembre 2011. Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir
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II.
Le contenu des contrats : encore des clauses abusives et illicites
Liste des principales clauses abusives repres dans les contrats
Cest le deuxime point noir de loffre contractuelle propose par les 5 rseaux nationaux tudis. Alors que les juridictions civiles ont maintes fois jug les contrats de syndics et rendu des dcisions importantes concernant les clauses abusives ou illicites qui y figurent, notre tude souligne que de telles dispositions continuent de prolifrer dans les contrats.
A. Des clauses qui portent atteinte la bonne information du consommateur

Cest la premire catgorie des clauses abusives que notre observatoire a dcel. De nombreuses dispositions sont obscures (1) soit parce que des prestations particulires ne sont pas dfinies ou intelligibles pour le consommateur, soit parce quelles ne dterminent pas sur qui, du syndicat ou du copropritaire pris isolment, les honoraires du syndic simputeront. Plus grave encore, certaines dispositions tendent induire en erreur le consommateur (2).
1. Des clauses obscures sur des points pourtant essentiels

a. Des prestations particulires non dfinies Nexity prvoit dans son contrat type Forfait de facturer en plus la coproprit : - Toute prestation non dfinie aux prestations de gestion courante, lie un vnement imprvisible (sinistre exceptionnel dont lindemnit est suprieure 3 000 et procdure contentieuse autre que le recouvrement de charges), ncessitant la mobilisation de moyens au-del des missions normales de gestion courante . Le contrat Nexity Classique lui, prvoit de facturer en sus du forfait : - Toute autre prestation non identifiable, non dfinie aux prestations de gestion courante la date dapprobation du prsent contrat de mandat, lie un vnement imprvisible . En ce qui concerne les offres Foncia, quil sagisse de son contrat Horizon ou Horizon Plus , celles-ci sont encore plus vagues : - Toutes les prestations sortant des conditions rmunres . Une telle pratique est pourtant directement contraire larticle 1 de larrt du 19 mars 2010 qui impose ce que le contenu des prestations particulires soit dfini avec prcision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic . La Commission des clauses abusives avait considr que les clauses prvoyant des prestations exceptionnelles sans en dfinir le contenu, contreviennent aux dispositions rglementaires et sont illicites ; que, maintenues dans un contrat, elles sont abusives . Ces clauses illicites au regard de larrt Novelli (voir infra I B b), ont comme premire consquence de ne pas permettre au consommateur de connatre le contenu rel des prestations proposes qui pourront lui tre factures par le syndic en sus du forfait annuel souscrit. Cette carence aboutit un vritable pouvoir discrtionnaire du syndic sagissant des prestations mritant une facturation supplmentaire sans limitation, pouvant faire gonfler indument (en cas de prestation inutile, illicite ou faisant doublon avec une autre prestation dj rmunre) le montant total des honoraires pays par les copropritaires et ce, sans avertissement pralable ! b. Des prestations floues Parce que la personne redevable des frais nest pas dtermine Les prestations particulires mme quand elles font lobjet dun intitul, ne dterminent pas la personne qui devra en assumer la charge. Car il existe deux types de prestations particulires effectus par le syndic : les prestations collectives imputables au syndicat de coproprit et les
15 er
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Voir rf. 8.
15 prestations individuelles qui ne sont imputables quau seul copropritaire concern ou impay de charges).
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(mutation de lot
Or, les contrats Urbania et Immo de France ne prennent pas la peine de dfinir qui, du syndicat ou du copropritaire concern, devra supporter la charge des honoraires du syndic relatifs ces diffrentes prestations particulires. Pourtant, la jurisprudence avait dj considr que la clause d'un contrat de syndic qui stipule en "prestation particulire" [une prestation] () est illicite ds lors qu'elle est contraire l'article 10-1 b) de la loi n 65-657 du 10 juillet 1965 en ce que, ( ) la lecture du contrat ne permet pas de dterminer 17 qui du syndicat ou du copropritaire concern assume in fine la charge de ces frais . Ce dfaut dinformation a pour premire consquence de potentiellement mettre la charge du syndicat des copropritaires une prestation qui ne lui est pas imputable, et qui devait ntre imputable quau seul copropritaire concern par la prestation dont il a t le seul bnficiaire . Mais surtout, elle empche la coproprit de connatre le prix quelle va rellement supporter au final ! Des prestations inintelligibles pour le consommateur Quelques exemples : Chez Nexity, dans son contrat Classique , il est fait rfrence la comptabilisation de charges privatives . Or, la notion de charges privatives ntant pas encadre par la loi, elle peut crer la confusion dans lesprit des syndicats de copropritaires avec dautres notions telles que les charges rcuprables imputables au locataire, ou les charges relatives aux parties privatives, alors quil sagit semble-t-il des frais supports par le seul copropritaire concern par un impay ou une mutation. Dailleurs aucun autre contrat tudi ne prvoit cette facturation ce qui tend dmontrer quelle ne correspond aucune tche concrte justifiant une rmunration. Le contrat Urbania, lui, fait rfrence la notion dassistance du syndicat lors des contrles administratifs et fiscaux . Mais assister le syndicat nest pas comprhensible dans la mesure o le syndicat na pas dorgane de reprsentation autre que le conseil syndical ou le syndic. Ainsi, une telle prestation ne correspond aucune ralit juridique : reprsenter le syndicat ou assister le conseil syndical semble plus exact.
De tels flous dans la rdaction des contrats, permettent en ralit in fine dexiger une rmunration aux copropritaires alors mme quelle ne correspond aucune contrepartie relle en leur faveur, ou quelle ferait payer une mme prestation deux fois la coproprit : via le forfait et une autre, lacte. Pourtant, la Commission des clauses abusives avait recommand que soient limines des contrats les clauses qui ont pour objet ou pour effet de mentionner des prestations particulires dont la dfinition n'est pas prcise et ne permet pas de dterminer si elles sont ou non incluses dans une prestation de gestion courante, offrant ainsi la possibilit de rmunrer deux fois la mme prestation . Si ce dfaut de clart peut entraner un surcout pour les copropritaires, parfois linformation qui lui est dlivre est fausse et peuvent substantiellement porter atteinte lintgrit de son consentement.
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Ces frais privatifs sont rpertoris larticle 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. TGI de Grenoble du 2 novembre 2009. 18 Recommandation n 11-01 prc. Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir
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2. Des clauses qui induisent le consommateur en erreur

Dautres clauses vont encore plus loin, au point mme de donner de fausses informations viciant le consentement du consommateur. a. Une fausse contrepartie pour inciter le copropritaire fonctionner en compte bancaire unique Les contrats proposs au niveau national par Nexity, quils soient classiques ou forfaitiss, contiennent la clause suivante : Conformment la dcision de lAssemble gnrale ayant dispens le syndic ouvrir un compte bancaire spar, ce compte fonctionnera aux frais et avantages, et sous la pleine responsabilit de Nexity Lamy, conformment aux dispositions de larticle 18 (alina 7) de la loi du 10 juillet 1965, avec le bnfice, en contrepartie pour ses clients, de la garantie des fonds dposs, dlivre par la Compagnie europenne de garanties et cautions SOCAMAB pour un montant de 500 000 000 , la date dapprobation du prsent contrat de mandat . Cette clause laisse entendre que le copropritaire qui souscrit la gestion par compte bancaire de Nexity se verrait confrer, en contrepartie, lavantage de bnficier de la garantie financire sur les fonds dposs. Or, quil sagisse dun compte bancaire spar ou dun compte bancaire unique, le syndic possde 19 lobligation lgale de garantir les fonds dposs sur le compte . Aucune distinction ne doit tre faite entre les deux types de fonctionnement : ds lors que le syndic a la charge de la gestion des fonds, ce qui est bien videmment le cas en matire de compte spar, le syndic doit fournir cette garantie son client. Cela nest donc pas pour la coproprit un bnfice qui serait la contrepartie directe lacceptation par les copropritaires douvrir un compte au nom du syndic. La Commission des clauses abusives avait pourtant recommand que soit limin des contrats le fait de prsenter le compte unique comme le seul compte permettant de bnficier de la garantie financire et de la dlivrance d'informations imposes lgalement . Ainsi, en prsentant la garantie financire sur les fonds dposs comme un avantage rtribuant louverture du compte ouvert au nom du syndic et en laissant ainsi entendre que celui ouvert au nom du syndicat nen bnficierait pas, Nexity tend vicier le consentement des copropritaires qui seraient plus enclins accepter un tel fonctionnement. b. Des fausses prestations particulires prsentes comme gratuites ou faussement incluses dans le forfait Certains contrats prvoient dans la liste de leurs prestations particulires, qui devraient donc donner lieu facturation supplmentaire, une exonration de paiement. Fausses prestations particulires prsentes comme gratuites Le contrat de mandat de syndic Citya Immobilier prvoit que la dclaration des sinistres , prestation classe parmi les prestations particulires, est gratuite.
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19 20
Article 3 de loi n 70-9 du 2 janvier 1970. Recommandation n 11-01 relative aux contrats de s yndic de la coproprit (BOCCRF du 26/04/2012). Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir
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Or, la dclaration de sinistre, est en vertu de larrt Novelli du 19 mars 2010, est un acte relevant de la gestion courante du syndic, et qui doit tre ce titre imprativement comprise dans le forfait 21 annuel propos par le syndic . Ainsi la clause en ce quelle classe en prestation particulire un acte qui doit obligatoirement tre compris dans le forfait annuel en vertu de larrt prcit, doit tre considre comme illicite. Le contrat Foncia Formule 1 par 1 , lui, prvoit que la prise en charge de la coproprit est gratuite pour la coproprit
Or, la prise en charge de la coproprit au-del du fait que le terme nest pas suffisamment prcis pour tre comprhensible par le consommateur afin quil puisse se faire une ide du contenu dune telle prestation, ne peut en aucun cas tre factur en sus du forfait, car la prise en charge de la coproprit fait partie de la mission de base du syndic. En effet, la jurisprudence considre que la clause d'un contrat de syndic de coproprit qui classe en prestations particulires la prise en charge de la coproprit est abusive ds lors qu'il s'agit incontestablement d'une prestation invariable relevant du fonctionnement a minima de la coproprit 22 qui est incluse dans le primtre de la gestion courante . Le consommateur qui se voit prsenter une prestation comme gratuite, est induit en erreur car de telles allgations, tendent lui faire croire que cela constitue un avantage, une sorte de geste commercial Alors quune telle facturation serait illicite et sanctionne par les juges ! De plus, cela contribue, encore une fois, entretenir la confusion chez les consommateurs qui se voit prsenter une prestation comme variable, alors quil sagit dune prestation invariable, empchant ces derniers de pouvoir sainement comparer les offres entre elles, et de comprendre le primtre exact des tches 23 relevant de la gestion courante, lment essentiel pour apprhender de tels contrats .
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Cour dappel de Grenoble du 5 mars 2012 prc. Tribunal de Grande Instance de Grenoble du 18 mai 2009. 23 Voir en ce sens, Tribunal de Grande Instance de Grenoble du 14 dcembre 2009. Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir
18 c. Des prestations particulires faussement prsentes comme incluses dans le forfait
Plus grave encore chez Foncia qui inclut dans le forfait la prestation intitule suivi des procdures pour impays , alors quune autre clause du contrat prvoit de facturer aux copropritaires concerns, donc en sus du forfait, le suivi du dossier transmis lavocat ! Or, que peut-il bien rester au contenu de la prestation relative au suivi des procdures pour impays si on retire le suivi du dossier transmis lavocat ? Non seulement cela permet potentiellement au syndic de percevoir deux fois une rmunration pour une mme tche, mais surtout ce service est faussement inclus dans le forfait, car en ralit il est factur sparment, lors de son excution !
B. Des clauses financires qui psent indument sur les dpenses de la coproprit
Si certaines clauses tendent vicier le consentement des consommateurs ou ne pas lui permettre dapprhender la porte relle des engagements du professionnel, dautres concernent des rmunrations qui viennent sajouter indument au prix du forfait. De telles clauses ont pourtant dj t sanctionnes par les juges plusieurs fois. De telles facturations illicites psent aussi bien sur le syndicat de copropritaires que sur les copropritaires pris isolment.
1. Des frais qui psent indument sur le syndicat de copropritaires

Certaines dentre elles sont totalement gnralises, concernant lensemble des grandes enseignes nationales, dautres sont plus spcifiques certains rseaux. a. Des abus gnraliss dans les enseignes tudies La tenue des Assembles gnrales : une prestation de base pas vraiment incluse dans le forfait du syndic Sil est une prestation que lon peut sans hsitation considrer comme relevant de la gestion courante, cest bien la tenue de lAssemble gnrale annuelle appele statuer sur les comptes. En effet, il sagit dun vnement certain, car obligatoire pour toutes les coproprits, et rgulier, elle doit avoir lieu une fois par an. Cest la raison pour laquelle larrt Novelli qualifie bien cette prestation comme relevant de la gestion courante, ne pouvant en aucun cas faire lobjet dune facturation supplmentaire. Pourtant, lheure actuelle, cette prestation donne systmatiquement lieu rmunration par les grands rseaux. Aucune des 5 plus grandes enseignes ne personnalise rellement son contrat en fonction de la coproprit, et va prvoir des horaires de prsence correspondant aux horaires douverture du cabinet du syndic et non en fonction des horaires habituels de tenue de lAG. Autrement dit, une Assemble gnrale ne peut se tenir gratuitement que si elle se droule en semaine et en milieu de journe ! Or, de tels horaires sont incompatibles avec le fonctionnement de coproprits composes essentiellement de lots dhabitation, les Assembles gnrales ayant habituellement lieu le soir, compte tenu des contraintes professionnelles des uns et des autres. Dans tous les contrats tudis il est clairement stipul que la tenue de lAssemble gnrale en dehors des heures ouvrables est facture la vacation, ce qui est abusif. Une telle pratique met en vidence une certaine drive consistant faire facturer une prestation dont la nature requerrait quelle soit comprise dans la gestion courante. En effet, de telles dispositions, auMai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir
19 del du fait quelles sont sanctionnes par les juges, rduisent substantiellement le droit du syndicat des copropritaires de pouvoir bnficier dune prestation de base, et essentielle dans le cadre de la gestion dune coproprit, incluse dans le forfait annuel. Surtout, la rmunration est prvue systmatiquement la vacation, c'est--dire au temps pass par le syndic, avec un cot horaire qui on le verra (III A 2) peut-tre trs lev. Elles participent galement faire du prix du forfait un vritable trompe lil, qui cre encore une fois une certaine inscurit juridique pour les syndicats de copropritaires. Cest tout le sens dune dcision du Tribunal de Grande Instance de Grenoble
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qui considre :
La clause d'un contrat de syndic qui stipule une rmunration du syndic, sa discrtion, en cas de tenue de l'Assemble gnrale en dehors des heures ouvrables est abusive ds lors que selon les articles 24 et suivants de la loi n 65-557 du 10 j uillet 1965, le syndic est tenu de mettre en uvre les mesures ncessaires pour qu'un maximum de copropritaires puissent assister ou tre reprsents l'Assemble gnrale annuelle de sorte que sa tenue en dehors des heures d'ouverture habituelle de l'agence est largement prvisible . Le problme du forfait pour frais administratif : un forfait dans le forfait bien pernicieux et totalement illicite Ce type de forfait correspond aux frais daffranchissement de tirages et dacheminements de documents, hors ceux relatifs aux Assembles gnrales (envoi de la convocation, copies des procsverbaux), dont le montant vient sajouter au prix du forfait administratif.
URBANIA
NEXITY CLASSIQUE
FONCIA FORMULE PAR 1 1
IMMO FRANCE
DE
Cot du forfait par lot et par an.
23,06 *
24
25,12
14,09
*Urbania ne standardisant pas ses prix nous avons fait la moyenne des 3 contrats 2013 que nous avons pu nous procurer
A part Citya, toutes les enseignes tudies pratiquent ce type de forfait, considr pourtant comme abusif par les tribunaux. En effet, le Tribunal de Grande Instance de Grenoble
25
estime que :
La clause d'un contrat de syndic de coproprit qui classe en "prestations particulires" "les frais administratifs" est abusive ds lors qu'un certain nombre de prestations certaines ou prvisibles relevant de la gestion courante et de la tarification forfaitaire sont susceptibles d'occasionner ce type de frais administratifs sans pour autant pouvoir faire l'objet d'une facturation supplmentaire . Dans le mme sens mais plus rcemment, la Commission des clauses abusives
26
a considr :
Que certains contrats mentionnent des frais administratifs en plus des frais de tirage, d'affranchissement et d'acheminements pour les activits de productions de documents, sans indiquer en quoi ils se distinguent de prestations dj rmunres au titre de la gestion courante ou de
24 25
Dcision du Tribunal de Grande Instance de Grenoble du 14 dcembre 2009. Jugement du Tribunal de Grande Instance de Grenoble rendu le 18 mai 2009 prcit. 26 Recommandation n 11-01 BOCCRF du 26 avril 2012. Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir
20 prestations particulires ; que ces clauses sont abusives en ce qu'elles permettent au professionnel de facturer deux fois la mme prestation . Ainsi de tels frais doivent imprativement rentrer dans la tarification forfaitaire sans pouvoir tre classs en prestations particulires, facturs en sus, car ils concernent potentiellement des actes de gestion courante largement prvisible et suffisamment rcurrents. Dailleurs, si ces frais sont forfaitiss cest bien parce que le cot est prvisible, et quil ne peut donc sagir dactes exceptionnels, dtachables de la gestion courante. Mais, au-del mme du caractre licite ou non de ces forfaits, la faon dont ceux-ci sont prsents aux copropritaires est purement inadmissible. En effet, lorsque le syndic facture un forfait, celui-ci napparat pas dans la rubrique gestion courante , mais est noy au milieu des prestations exceptionnelles. Nous avons donc une somme qui se rajoute automatiquement aux honoraires de gestion courante du syndic, mais qui nest pas prsente de la sorte aux copropritaires. Cette prsentation des honoraires conduit les copropritaires msestimer le montant de la rmunration verse leur syndic au titre de la gestion courante. b. Des abus propres certaines enseignes La facturation de la prise en charge de la coproprit Comme nous lavons vu prcdemment (voir II A b) la prise en charge de la coproprit ne peut pas, selon les juges du fond, faire lobjet dune facturation supplmentaire, en sus du forfait. En effet, seules les prestations imprvisibles et/ou rcurrentes peuvent se dtacher du forfait, et faire lobjet dune facturation lacte. Il serait injuste dinclure des honoraires pour des actes imprvisibles et qui risqueraient de ne jamais se produire. Mais en lespce, la prise en charge de la coproprit est un acte inhrent lacceptation par le syndic de son mandat : cest mme la premire consquence cette acceptation. Rcuprer les archives de lancien syndic, assurer le transfert des contrats Tous ces actes ne peuvent donc relever que de la gestion courante, sans quoi cela na pas de sens. Pourtant, Immo de France nhsite pas, dans son contrat, mentionner dans la rubrique propre aux prestations particulires factures en supplment, des frais relatifs cette tche .
Ainsi, de telles clauses tendent, linstar de celles relatives au forfait administratif, facturer deux fois la coproprit une mme prestation. Latteinte porte lintrt des copropritaires est encore une fois importante et renchrit indument le montant total que les copropritaires devront payer in fine aux syndics. La facturation de la conservation des archives dormantes Larrt Novelli du 19 mars 2010 distinguait habituellement les archives (toutes conventions, pices, correspondances, plans, registres, documents et dcisions de justice relatifs l'immeuble et au syndicat) vivantes, c'est--dire directement utiles la gestion courante du syndic, et donc
21 incluses dans le forfait, et les archives dormantes -dlai de prescription acquis mais conservant quand mme un intrt pour une bonne administration de limmeuble et ce sans condition de dlai- qui ne sont pas strictement utiles la gestion immdiate du syndicat, et qui peuvent faire lobjet dune facturation supplmentaire. Mais, le dcret du 20 avril 2010, postrieure donc larrt, a mis fin cette possibilit de facturation supplmentaire, en sus du forfait, en amendant larticle 33 du dcret de 1967 qui dispose dsormais que : la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic . La loi ne distingue plus les archives utiles et les autres. Le syndic ne peut alors pas 27 exiger de frais supplmentaires pour lexcution de cette mission de gestion courante . Le contrat Classique de Nexity prvoit que cette facturation de la gestion des archives dites dormantes sera rmunre en supplment du forfait, alors que cela a t jug contraire la loi par les tribunaux. Une telle clause est donc directement contraire aux textes applicables et vient bafouer les droits des consommateurs de ne pas avoir subir de frais indpendants du forfait, pour ce genre dactes. Ainsi, et encore une fois, ce genre de clauses participe la complexit pour eux de procder des comparaisons saines des diffrentes offres de syndic entre elles.
2. Des frais qui psent sur le copropritaire pris isolment

Il sagit ici des frais dits privatifs qui ne sont pays que par un copropritaire et non par le syndicat de copropritaires. Imputer ces frais ce copropritaire seul, alors quil nest pas partie au contrat, c'est--dire quil na pas donn son consentement son contenu, est une exception au principe selon lequel on ne peut pas opposer les termes dun contrat une personne qui ne la pas sign. Mais la loi sur la coproprit droge ce principe pour deux types de situation : les impays de charges et les mutations de lot. a. Des frais illicites concernant les situations dimpay La transmission du dossier lavocat et/ou huissier Ce genre de clause tend facturer au copropritaire dfaillant des honoraires pour rmunrer le syndic lorsquil transmet le dossier un avocat ou un huissier pour que ce dernier engage une procdure contentieuse lencontre de ce copropritaire, qui rappelons-le est de par la loi prsum tre de bonne foi. Or, la jurisprudence a considr que la clause qui impute au copropritaire dfaillant des honoraires de syndic pour remise du dossier lavocat ou lhuissier apparat contraire l'article 10-1 de la loi n 65-657 du 10 juillet 1965 en ce que les frais de remise de dossier l'huissier ou l'avocat ne sauraient tre considrs comme des frais ncessaires au sens de cette disposition . Ce type de disposition contractuelle a donc t considr comme illicite car contraire au principe pos par la loi. En effet, l'activit du syndic, pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropritaire, constitue un acte lmentaire d'administration de la coproprit faisant partie de ses fonctions de base ; ils ne pourraient tre pris en compte que s'ils sortaient de la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences relles, inhabituelles et ncessaires propres permettre au syndicat des copropritaires de recouvrer une crance justifie l'encontre d'un copropritaire 29 dfaillant . Bien que jugs illicites par les tribunaux, les contrats proposs par Urbania, Immo de France, et Citya prvoient encore ce type de frais.
27 28
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En ce sens, voir Cour de cassation dans un arrt du 1er mars 2011 (no. 10-30286). Tribunal de Grande Instance de Grenoble du 27 octobre 2008 (RG : 07/03705). 29 Voir en ce sens Cour d'appel Versailles, du 5 Septembre 2011 (RG : 10/03043). Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir
22 URBANIA Cot de la transmission du dossier lhuissier Cot de la transmission du dossier lavocat 239,20 IMMO DE FRANCE 164,26 CITYA 257,14
239,20
317,60
Les frais de rejet Ce type de clause tend permettre au syndic de facturer au copropritaire dfaillant des frais conscutifs au rejet dune opration de paiement (chque ou prlvement) pour un montant souvent lev. Enseignes concernes et prix pratiqus NEXITY FONCIA H+ et H Cot des frais de rejet (en ) 36 47,82 FONCIA F1 par 1 30,08 27,51 CITYA
En effet, si lon compare les montants ainsi fixs pour les frais de rejet dun ordre de prlvement ceux pratiqus par les banques lgard de leurs usagers, prvus dans le Code montaire et 30 financier qui instaure un plafonnement de ce type de frais, tous dpassent ces plafonds : Pour les incidents de paiement autres que le rejet d'un chque, les frais perus par le prestataire de services de paiement du payeur au titre d'un incident ne peuvent excder le montant de l'ordre de paiement rejet, dans la limite d'un plafond de 20 . Le plafonnement des frais de rejet serait ainsi sans porte si la libert tait donne aux professionnels de les facturer leur client, en sus de ceux dj facturs par le prestataire de paiement (la banque) pour le mme incident. La protection du consommateur, recherche par le lgislateur afin de le prvenir des risques du surendettement, serait rduite nant. En tout tat de cause, la jurisprudence a pos le principe selon lequel les frais ncessaires au 31 recouvrement, seuls frais pouvant tre facturs au copropritaire dfaillant en vertu de la loi , sont ceux qui sont exposs pour lavancement de la procdure, c'est--dire postrieurs la mise en 32 demeure . Or, par dfinition, les frais propres un rejet sont forcment antrieurs la mise en demeure car cest ce rejet qui dclenche la procdure relative aux impays ! Cette clause va donc selon nous directement lencontre de ce principe fix par la loi. b. Les frais concernant la mutation dun lot Certains des actes accomplis par le syndic lors de la vente dun bien dans limmeuble quil gre, peuvent, par exception expressment prvue par la loi, tre facturs spcifiquement au copropritaire
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Articles L. 133-26 et D. 133-6 et D. 131-25 du Code montaire et financier. Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 32 Cour dappel de Paris du 7 avril 2005 : loyers et copr. 2005, n 187, obs. Vigneron. Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir
23 vendeur lors de son accomplissement. A dfaut, une telle facturation est interdite, car le Code civil refuse quun copropritaire tranger au contrat de syndic se voit imposer des montants quil na pas pu accepter. En effet, ce genre de procd permettrait, on le comprend trs vite, tous les abus ! Dailleurs, cela se vrifie en ce qui concerne les frais privatifs en matire de mutation de lot. La facturation de lactualisation de ltat dat Lactualisation de ltat dat consiste mettre jour les informations dlivres lors de ltablissement de ltat dat. Cet tat dat, consiste lui, fournir au notaire charg de la vente, diffrentes informations notamment sur la situation du copropritaire vendeur lgard de la coproprit, ainsi que sur la rpartition de limputabilit des charges de coproprit entre le vendeur et lacqureur de ce lot. Cette actualisation est ncessaire lorsquil y a report de la date de conclusion de lacte authentique de vente. Alors mme, que la facturation de ltat dat, bien que licite, fait lobjet de nombreuses critiques, et 33 nous le verrons (III B 1), son actualisation a fait lobjet de dcisions judiciaires qui en sanctionnent le principe : La clause d'un contrat de syndic qui met la charge du copropritaire l'actualisation de l'tat dat est abusive ds lors que cette prestation n'est pas vise par l'arrt du 19 mars 2010 et que cette prestation est trangre au contrat de syndic, inopposable, par application de l'article 1165 du Code civil, au copropritaire qui n'est pas partie la convention . Pourtant, bien quabusifs, toutes les offres contractuelles proposes par les 5 principaux rseaux de syndics facturent des frais pour une telle prestation, qui plus est, un prix exorbitant :
FONCIA FH et FH+ Cot** de lacte (en )

**Prix TTC
NEXITY
IMMO DE FRANCE 136,89
URBANIA*
CITYA
FONCIA F1 par 1
124,04
150
VDM : 143,52 PARIS : 269,10
107,64
191,36
*Urbania ne standardise pas ce prix au niveau national
Ainsi, alors mme que le copropritaire vendeur est captif de prestations qui lui sont imposes illicitement, le syndic, en situation de monopole sur ce type de prestation lui applique un prix pour une prestation injustifie -lactualisation ntant quaccessoire ltat dat qui, nous le verrons, lui est dj factur au prix fort (III. B 1). Dlivrance dinformations pour ltablissement du diagnostic de performance nergtique De telles clauses instaurent au profit du syndic une rmunration lorsquun copropritaire lui demande les factures de chauffage collectif pour que le diagnostiqueur puisse tablir le DPE du lot faisant lobjet dune location ou dune vente. Ce sont des informations trs simples, qui ne ncessitent aucune diligence particulire, on ne peut pas parler dun travail spcial command par le copropritaire.
33
TGI Grenoble prc. du 2/11/09 et du 14/12/09. Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir
24 Pourtant, Foncia, dans son contrat Formule 1 par 1 et Nexity Classique rclament ce genre de frais, respectivement hauteur de 71,76 et 42 . Les montants semblent tre vritablement disproportionns par rapport au contenu rel de la prestation dlivre -la simple communication des consommations de combustible sur les trois dernires annes. Pour sen convaincre il suffit de regarder les prix pratiqus par les diagnostiqueurs eux-mmes pour tablir le DPE. Pour sen faire une rapide ide, une enqute de lUFC-Que Choisir sur 5 diagnostiqueurs rvle que les diagnostiqueurs facturent leur prestation de 85 158 dans lAude, de 96 216 dans le Nord, de 75 165 en Loire-Atlantique . Ainsi, le prix factur par le syndic pour dlivrer les informations ncessaires ltablissement dun DPE peut reprsenter entre un tiers et jusqu trois quart du prix exig par le diagnostiqueur qui leffectue ! En tout tat de cause, la jurisprudence a considr que la clause d'un contrat de syndic qui, en cas de mutation de lot, met la charge du copropritaire la dlivrance des informations ncessaires l'tablissement des diagnostics est abusive en ce qu'elle prvoit une prestation trangre au contrat de syndic, inopposable, par application de l'article 1165 du Code civil, au copropritaire qui n'est pas partie la convention .
35 34
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Enqute UFC Que Choisir, septembre 2012 Le DPE : cest toujours la loterie . Cour dAppel de Grenoble du 5 mars 2012. Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir
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III.
Le prix des prestations particulires : lultime vice cach
Les prix sont levs au regard du service rendu au client car le contexte conomique favorise une telle situation. Comme on la vu (voir supra I), le signal prix du forfait, joue un rle encore trop important chez les consommateurs, qui ne prennent pas suffisamment en compte le cot des facturations annexes. Mais galement le contexte juridique. En effet, il peut sagir de prestations pour lesquelles le syndic est, vis--vis de certains types copropritaires, en situation de monopole (B), ou bien de prestations dont les mthodes de fixation des honoraires correspondants ne sont pas suffisantes pour prserver lmission dun consentement parfaitement clair (A). Cest tout le problme des honoraires facturs lacte, et pour lesquels la protection du consommateur nest pas aujourdhui assure.
A. Des mthodes de fixation des prix qui favorise des prix disproportionns
Quil sagisse des honoraires de travaux, fixs dans le contrat de syndic au lieu de ltre en Assemble gnrale (a), ou bien des honoraires de vacation, qui augmentent en fonction de critres trs contestables (b), les mthodes contractuelles de fixation des prix participent une hausse disproportionne au regard au contenu de la prestation.
1. Le problme des honoraires de syndics pour travaux exceptionnels

Les honoraires de syndics pour les travaux exceptionnels posent un problme du fait de leur cot qui est aujourdhui trs lev (a), pratiques favorises par les mthodes contestables employes par les syndics pour en fixer le principe (b). a. Des honoraires dun montant important, qui viennent renchrir le cot global des travaux Les honoraires de syndics en matire de travaux se dcomposent en deux parties : les honoraires comptables et administratifs (rglement des factures, appel de fonds hors cadence trimestrielle) et, en labsence de matre duvre, des honoraires de gestion et de suivi technique (ltablissement dun cahier des charges et les procdures dappel doffres, le suivi des travaux, la rception de ces travaux). Les taux pratiqus par les syndics en la matire sont de plus en plus levs. On constate une augmentation de 25 % sur trois ans (2009-2012). Tarifs 2013 des 5 rseaux nationaux tudis
Citya immobilier Honoraires comptables et administratifs (T.T.C) Honoraires de gestion et de suivi technique en labsence de matre duvre (T.T.C) Total
Urbania
Nexity Forfait
Nexity Classique
Foncia horizon
Foncia horizon plus
Foncia Formule 1
Immo de France
2,4%*
2,39%
Inclus dans le forfait
3,6%*
2,40% 2,99%
2,99%
Soumis l'AG
2,4%*
4,78%
3,6%*
3,58% 0,00%
3,58%
Soumis l'AG
4,80%
7,17%
SANS OBJET
7,20%
6,57% 2,40%
SANS OBJET
6,57%
SANS OBJET
*Montant des honoraires calcul sur le montant TTC des travaux
26 Urbania et Nexity facturent plus de 7 % du montant total des travaux en cas dabsence de matrise 36 duvre alors que la moyenne constate en 2012 , sur la base des donnes dOSCAR+, est de 6 %. Foncia, dans son offre Formule 1 par 1 , est galement au-dessus de la moyenne (6,57 %), et Citya, qui affiche un prix plus raisonnable (4,80 %) ne doivent pas faire illusion : ce taux sapplique sur le montant TTC de lopration, ce qui augmente substantiellement son prix. Nexity, non seulement affiche les honoraires les plus chers (3,60 % pour ladministratif et 7,20 % avec le technique ) mais qui plus est, applique, linstar de Citya, ce taux sur le montant TTC des travaux et non sur le montant HT, ce qui tend masquer le surcout de ces honoraires par rapport aux autres contrats de syndics. Un cot dautant plus important que le taux est unique Alors quil y a quelques annes la pratique du taux dgressif tait la rgle (plus le montant des travaux tait lev, moins le taux tait lev), aucune des offres contractuelles proposes par les enseignes tudies ne le pratique dsormais. De plus, ce mode de rmunration au pourcentage, fait que les syndics sont objectivement intresss faire voter des travaux coteux et disproportionns pour augmenter arithmtiquement les honoraires correspondants. b. Une mthode de fixation entravant le pouvoir de ngociation de lAssemble gnrale Lapplication de tels tarifs est favorise par les mthodes employes par les syndics pour en fixer le principe : les honoraires sont mentionns dans le contrat pour en dfinitive ne pas faire lobjet de ngociation lors du vote en AG sur les travaux. Les honoraires sont mentionns dans le contrat de syndic La loi prvoit que les travaux appels exceptionnels , c'est--dire hors budget prvisionnel (hors travaux de maintenance, dentretien) et vots par l'Assemble gnrale des copropritaires peuvent faire l'objet d'honoraires spcifiques au profit du syndic. Mais ces honoraires doivent tre vots lors de la mme Assemble gnrale que les travaux 38 concerns . Il sagit ici de garantir lAssemble gnrale, souveraine, un pouvoir de ngociation sur la fixation du montant, notamment en fonction de lampleur des travaux, et du travail concret que le syndic devra effectuer. Ils ne devraient donc pas figurer dans le contrat de syndic qui est sign bien en amont de la dcision spcifique de lAssemble gnrale sur les travaux. Pourtant, lexception dImmo de France, toutes les enseignes tudies continuent de mentionner dans leurs offres contractuelles les honoraires perus en cas de travaux exceptionnels, alors quils devraient en principe tre fonction des travaux vots. Ces contrats font tat dun barme, mais prcisent chaque fois que cest titre indicatif , sous rserve de la dcision dAG. La jurisprudence a considr que cette prcision permet de considrer que ce barme ne lie pas les parties et n'est pas contradictoire avec la ngociation pralable et le vote de l'Assemble gnrale, mais donne tout le moins un ordre d'ide aux copropritaires et une base de ngociation . Alors est-ce que dans les faits ce montant est ngoci ? La rponse est non.
36 37
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Sur la base de 932 contrats signs entre 2012 et 2013 et sur la base de donnes OSCAR+. Larticle 18-1 A de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifi par la loi n 2009-323 du 25 mars 2009 et combin aux articles 44 et 45 du dcret. 38 TGI de Grenoble du 2 novembre 2011. 39 CA, Grenoble du 5 mars 2012 prc. Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir
27 Les honoraires ne font pas lobjet de dbats en Assemble gnrale Aprs avoir pluch plus de 362 procs-verbaux dAssembles gnrales, lanalyse de lobservatoire rvle que 67 % ne prvoyaient pas une rsolution spciale sur les honoraires et donc incluaient le vote correspondant dans le vote global des travaux, rendant ainsi impossible la moindre discussion/ngociation sur les honoraires ! Par ailleurs, la mme tude permet de constater que dans seulement 12 % des procs-verbaux dAssemble gnrale, le taux des honoraires est diffrent de celui du contrat, principalement pour les gros travaux, ce qui montre labsence de ngociation de ces honoraires.
2. Le problme du mode de rmunration la vacation horaire

La vacation horaire du syndic est une modalit de dtermination de sa rmunration au titre dune prestation particulire. Ainsi, le syndic facturera la coproprit le temps quil passe pour la ralisation de la prestation, selon un barme horaire indiqu dans le contrat. Mais ce mode rmunration est problmatique en ce quil fait varier le cot en fonction de critres contestables et difficilement contrlables (a) et peut concerner un nombre trs important de prestations particulires dans un mme contrat, rendant inoprante linformation prcontractuelle sur le montant que les copropritaires devront payer in fine au titre des honoraires de syndic (b).
Aperu des vacations horaires pratiques par les syndics tudis
a. Un cot horaire lev qui augmente en raison de critres contestables En fonction de la tranche horaire : une majoration prcoce Les barmes vont de 78,51 /heure TTC pour le contrat type Citya, 147,83 /heure pour les contrats Foncia Horizon et HorizonPlus . Les autres offres se situant entre 100 et 120 /heure. La moyenne sur les diffrents contrats tudis se monte 110,08 /heure. Ce prix est dautant plus lev quil est rapidement major par des heures non ouvrables qui commencent ds 17 heures, mme 16h30 le vendredi chez certains cabinets, et au plus tard 18 heures. En effet, mis part Foncia, qui pratique le cot horaire en heure ouvrable le plus lev, toutes les enseignes majorent leur prix, entre 50 % pour Urbania et 100 % pour Citya aprs les heures ouvrables. Les prix vont de 116,97 /heure pour Foncia Formule 1 par 1 167,01 /heure pour Immo de France. La moyenne du cot /horaire, hors heure ouvrable est de 136,86 /heure. Cette premire tranche horaire se termine entre 19h30 et 22 heures, selon les enseignes, pour laisser place une deuxime majoration, qui peut aller, comme cest le cas chez Citya, jusqu 200 % du prix fix pour la premire tranche de majoration. Au-del de la majoration en fonction de la tranche horaire, une autre variable vient augmenter le prix des prestations rmunres la vacation : lintervention de lassistante et/ou du directeur en plus du gestionnaire, sans sollicitation pralable de laccord du conseil syndical ou de lAssemble gnrale. En fonction de lintervenant : une majoration potestative (laisse la seule discrtion du professionnel) Hormis Citya et Nexity, les autres enseignes peuvent faire varier leurs honoraires de vacation galement selon la qualit des personnes qui interviennent dans lexcution de la prestation. Ainsi le prix peut tre major du fait de lintervention de lassistante au ct du syndic -de 53 chez Urbania Paris 91 pour Foncia Horizon et Horizon Plus - ou du directeur, dont le cot horaire est 32 plus cher que celui du syndic chez Urbania Val de Marne et 27 chez Foncia Formule 1 par 1 . Autant de variables qui non seulement renchrissent grandement le cot/horaire des vacations, mais font galement courir un vritable ala sur le poids total de ces honoraires sur le syndicat de copropritaires, dautant plus inadmissibles quelles relvent de lorganisation interne de lentreprise elle-mme sur laquelle il na pas de prise. b. Nombre de prestations particulires vises et impact sur les syndicats Si tous les contrats de syndics tudis pratiquent ce mode de rmunration, cela concerne plus ou moins de prestations particulires selon lenseigne ou le type de contrats. Le nombre de prestations particulires concernes par la vacation est disparate dune enseigne une autre Nexity dans son contrat Classique prvoit une rmunration la vacation pour 20 tches diffrentes, Urbania Val de Marne 14 et Paris 16. En revanche Foncia, pour son contrat type Formule 1 par 1, nen prvoit que 5 linstar de Citya, et Immo de France, qui nen prvoient que 6. En ce qui concerne les contrats forfaitiss le nombre de prestations particulires chute 4 prestations pour le Nexity Forfait et une seule pour Foncia HorizonPlus . Mais ce chiffre est nanmoins nuancer, la liste des prestations particulires rmunres la vacation nest pas limitative (voir supra II A), dans ce type de contrat comme dans les contrats classiques.
30 Pour une mme prestation, certains contrats peuvent prvoir un prix fixe alors que dautres fonctionnent la vacation. Par exemple, URBANIA facture la constitution du dossier avocat en cas dimpay de charges la vacation alors que FONCIA et CITYA prvoit un prix fixe. Or, la rmunration la vacation ne devrait tre cantonne quaux seules situations exceptionnelles, ne permettant pas de quantifier par avance les diligences quelles impliquent pour le syndic. Car si la situation est prvisible, cest que le travail ncessaire lest galement, et dans ce cas, une information plus prcise que le simple cot/horaire, devrait tre dlivre au consommateur. Risque de la vacation pour les coproprits Car la tarification au temps pass ne permet dassurer une information suffisante au consommateur sur les prix de chacune des prestations : quoi sert linformation sur le cot/horaire dune prestation si on na pas ide de la dure ncessaire son excution ? Par ailleurs, une telle disparit dans les modes de dtermination de la rmunration pour une mme prestation tend empcher une comparaison efficace des offres entre elles. Les contrats Immo de France, et Citya prvoient que pour toutes prestations particulires rmunres la vacation toute heure commence est due . Un tel principe est trs contestable dans la mesure o il tend dcorrler le prix factur du service rendu. Le prorata temporis est bien sr privilgier. Ce mode de fixation de la rmunration cr une certaine inscurit tarifaire, terreau fertile la surfacturation des prestations excutes. En ce qui concerne les frais privatifs, c'est--dire imputables un seul copropritaire, les tarifs sont dautant plus dconnects du contenu rel de la prestation rendue par le syndic, que ce dernier est en situation dexclusivit sur le copropritaire concern.
B. Une situation de monopole sur les prestations privatives

Aujourdhui les syndics bnficient dun contexte juridique trs favorable en ce qui concerne les facturations de frais privatifs. En effet, non seulement ils imputent des frais au copropritaire qui nest pas partie la convention qui les prvoit, empchant ce dernier de donner son accord sur le prix ainsi fix, mais ils bnficient galement dune situation dexclusivit sur ce type de prestations, leur permettant de prvoir des prix exorbitants, sans rapport avec lobjet concret du service rendu. Ainsi, de tels frais peuvent peser trs lourd sur les copropritaires captifs (1), surtout en cas dimpay de charges (2).
1. La captivit des copropritaires : terreau fertile des frais exorbitants

a. Aperu des principaux frais privatifs (hors impays de charges)
Si Citya affiche les prix les plus bas des enseignes tudies, toute catgorie, les prix restent nanmoins levs : 400 pour un tat dat, et 107 pour son actualisation ! En revanche Urbania cumule les prix les plus chers en ce qui concerne ltat dat (538,20 ), la copie du rglement de coproprit (179,40 ), ainsi que pour lactualisation de ltat dat (269,10 pour Urbania Paris ). La copie du rglement de coproprit Elle doit tre remise chaque nouveau copropritaire lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire. Le copropritaire qui dcide de louer son appartement doit galement remettre une copie du rglement de coproprit au locataire. En ralit, il ne sagit que de simples photocopies dun document qui est dj entre les mains du syndic et qui ne ncessitent aucun travail spcial lgitimant une quelconque rmunration si ce nest le cot des photocopies, et le cas chant, daffranchissement. = > Il existe une vritable dcorllation entre le prix pay et la ralit du service rendu, dautant plus caractrise que les prix peuvent varier sensiblement dune enseigne une autre : 107 chez Citya et 269,10 pour Urbania Paris, soit jusqu 2,5 fois le prix ! De mme pour lattestation fiscale Le copropritaire se voit facturer les attestations fiscales ncessaires pour bnficier notamment du crdit dimpt en cas de travaux damlioration de la performance nergtique du logement. Tout dabord, de tels frais devraient tre incorpors dans les honoraires -dj trs levs- de gestion administrative en cas de travaux (voir III A). Ensuite, le cot de la prestation est encore une fois dcorrell de son contenu. En effet, certains syndics, comme Nexity ou Citya ne facturent pas de tels frais, ce qui signifie bien quil ne peut sagir dune prestation standardise. Pourtant, Immo de France, dans son contrat type 2013, nhsite pas prvoir un montant de 42,28 pour cette simple attestation quand Foncia en demande 10,19 ! b. Les frais relatifs une mutation : focus sur ltat dat Les syndics affichent dans leur contrat, au titre des prestations particulires, deux prestations concernant respectivement llaboration et lactualisation de ltat dat.
Citya immobilier Urbania Val de Marne* Urbania Paris*

Etat dat
Nexity* 475
Foncia Horizon Plus 469,04
Foncia horizon 469,04
Foncia Formule 1 442,52
Immo de France 502,32
399,46
538,2
538,2
Actualisation de l'tat dat
107.64
143.52
269.10
150
124.04
124.04
191.36
136.89
Source : UFC-QC sur la base des contrats types 2013 des enseignes tudies
Il convient de prciser quen cas de vente, il y a effectivement deux oprations bien distinctes que syndics vitent dafficher sparment. Ces deux oprations sont, dune part, la rponse questionnaire du notaire et dautre part, ltat dat proprement dit. En effet, dans ltat dat, syndics facturent quasi systmatiquement la rponse au questionnaire du notaire et ce,
les au les en
33 contournement de la loi . La deuxime critique prcite concerne la facturation de la prestation dactualisation de ltat dat. Cette opration, qui est incontournable actuellement du fait des dlais trs longs pour raliser une transaction de vente, ne doit pas faire lobjet dune facturation supplmentaire vu quil sagit dune opration mineure qui doit sinscrire dans lopration dlaboration (voir II B 2). Pourtant, le montant factur pour llaboration de ltat dat est prohibitif. Cela reprsente un gros sujet de plaintes de la part des copropritaires. Les diffrents montants relevs dans les contrats de 41 syndic vont de 200 600 pour la mme opration. En ce qui concerne les grands rseaux tudis, le montant reste trs lev puisquil est compris entre 400 pour Citya (le moins cher) et 540 pour Urbania (le plus cher), quand les autres enseignes pratiquent un prix relativement homogne, entre 450 et 500 . De tels montants sont disproportionns au vu des tches accomplies loccasion dune mutation : questionnaire au notaire, fichier, opposition peuvent tout fait tre accomplies par des logiciels informatiques qui les excutent trs bien, en peu de temps. En labsence dun cadrage rglementaire, les syndics, qui interviennent sur un march captif dans la mesure o les copropritaires ne peuvent pas solliciter un autre organisme, surfacturent abusivement une prestation qui ne ncessite pas plus de deux ou trois vacations horaires soit un cot de 200 300 maximums.
40
2. Surtout en situation dimpay de charges

a. Aperu des principaux frais relatifs un impay
Citya immobilier
Frais de chque ou prlvement impays Mise en demeure 1er relance 2me relance 3me relance
Urbania Val de Marne*
Urbania Paris*
Nexity
Foncia Horizon Plus
Foncia horizon
Foncia Formule 1
Immo de France
FRAIS RELATIFS A UN IMPAYE DE CHARGES
27,51 20,93 gratuite 34,68 34,68 239,2 Vacation 47,84 Vacation
36
47,82 30,44 gratuite 11,71 20,8 329,59
47,82 30,44 gratuite 11,71 20,8 329,59
30,08 34,09 gratuite 20,33 20,33 Vacation 317,6***/164,26**** 59,68 17,81 17,81
41,99 48**
Transmission de dossier l' avocat et/ou l'huissier 310,96***/257,14****
**Nexity neffectue pas de relance mais un dernier avis avant poursuite ***Facturation du dossier transmis l'avocat ****Facturation du dossier transmis l'huissier
b. La mise en demeure et les relances : sources dabus ? Le principal acte qu'un syndic est amen effectuer en matire contentieuse est la mise en demeure en cas d'impays de charges. Ensuite, sil savrait que cette interpellation nest pas suffisante, le syndic peut procder une relance du copropritaire dfaillant.
40 41
Article 5 du dcret n 67-223 du 17 mars 1967. Selon la base de donnes ARC contrats 2012-2013. Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir
34 En ce qui concerne la mise en demeure, le prix varie sensiblement dune enseigne une autre. Son montant va de 20 chez Citya 60 chez Immo de France, soit un rapport de 1 3 ! Idem pour les relances : si la premire est gratuite chez Citya, le syndic nen facture pas moins de 2, soit 3 relances au total, sans compter la mise en demeure, et pour un prix loin dtre anecdotique : prs de 70 euros ! Des relances inutiles qui ne favorisent ni les coproprits ni les copropritaires A part Urbania, qui ne facture que la seule mise en demeure, et Nexity, qui se limite une seule relance aprs la mise en demeure, toutes les autres enseignes prvoient plusieurs relances aprs la mise en demeure. On constate par ailleurs que les offres de Citya et Foncia prvoient jusqu trois relances, sans compter la mise en demeure, ce qui na aucun intrt procdural et ne fait que reculer le recouvrement de la dette. Dailleurs, la jurisprudence a jug que ne pouvait tre considrs comme ncessaires (condition insre dans larticle 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) les frais engendrs 42 par de nombreuses relances au motif qu il est sans intrt de multiplier les relances . Ainsi ce genre de process est trs contestable ! La multiplication de ces actes de recouvrement, non seulement ne permet pas le redressement du copropritaire de bonne foi en situation dimpay, mais ne favorise pas non plus la bonne gestion de la coproprit, notamment en terme de prvention contre les proprits en difficults. En effet, dans son rapport Prvenir et gurir les difficults des coproprits : une priorit des politiques de lhabitat , lANAH prconisait des rformes de la lgislation actuelle afin que certaines prestations soient comprises dans la gestion courante et que le syndic soit dans lobligation dagir dans un certain 43 dlai pour rcuprer les crances de la coproprit . De plus, des protocoles de rglement des dettes devraient tre prvus dans le rglement de coproprit par exemple afin dassurer le respect de process clair et efficace pour tous.
42 43
CA, Paris 3 mai 2001 CA, Paris, 4 septembre 2003 : AJDI 2004). Voir en ce sens rapport Braye de lANAH, fvrier 2012.
35
IV.
Les propositions concrtes de lUFC-Que Choisir et de lARC
Outre la mise en place dun observatoire des syndics permettant de surveiller rgulirement les pratiques tarifaires et contractuelles de ces professionnels, lUFC-Que Choisir et lARC interviennent auprs des pouvoirs publics pour demander :
1. Linstauration obligatoire dun compte spar

Fin de lexception permettant le compte unique, seul moyen de redonner la coproprit son pouvoir de contrle sur les comptes grs par le syndic et la scurisation des fonds en cas de dfaillance de ce dernier. Une telle obligation devra imprativement saccompagner de la libert laisse au syndicat de copropritaire de choisir la banque dans laquelle le compte sera ouvert sans quoi la pratique des comptes uniques perdurera dans les faits.
2. La standardisation dun vritable contrat tout compris

La transparence dans les modes de dtermination de leur prix (rmunration la vacation cantonner au strict minimum), et favoriser la mise en place dun vritable forfait quasi tout compris , identique tous les syndics, permettant de vritablement favoriser la comparaison des offres.
3. Le plafonnement des frais dits privatifs

La rglementation des prix des frais dits privatifs (tat dat, mise en demeure relance) : ces frais doivent tre plafonns car la captivit dans laquelle se retrouve le copropritaire redevable, tiers au contrat de syndic, permet aujourdhui ce dernier de facturer des prix exorbitants.
4. La possible rsiliation annuelle du contrat de syndic

Pour dynamiser la concurrence et lattractivit des offres, permettre aux coproprits de rsilier le contrat de syndic annuellement sans ncessit dun motif grave et lgitime.
Afin dassurer la mise en place rapide dun dbat, pour mettre fin aux carences de larrt Novelli qui a laiss perdurer trop longtemps les abus, lUFC-Que Choisir et lARC adresseront trs prochainement un projet darrt au Ministre du logement et celui de la consommation

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SYNDICS Mauvaises pratiques tous les tages

Direction juridique 28 mai 2013

Prix, prsentation : des forfaits en trompe lil ______________________ 7

III. Le prix des prestations particulires : lultime vice cach __________ 25

IV. Les propositions concrtes de lUFC-Que Choisir et de lARC _________ 35

Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir

LISTE DES PRESTATIONS REMUNEREES

Prestations invariables de gestion ou actes de gestion courante

Prestations variables de gestion ou prestations particulires

Imputable au copropritaire concern

Prix total du forfait

Prix des prestations annexes

NEXITY LAMY Nombre de lots grs Nombre de cabinets 630 000

IMMO DE FRANCE 244 000

Source : UFC-Que Choisir daprs les chiffres des entreprises elles-mmes

Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir

Prix, prsentation : des forfaits en trompe lil

A. Ce trs cher compte spar

1. Les atouts du compte spar

2. Un inadmissible surcot au compte spar

B. Le vrai faux forfait tout compris

1. Forfait tout compris : une offre chre et peu dveloppe

NEXITY 2 8 405 11 362

Deux contrats proposs des coproprits par NEXITY du 26 avril 2013

2. Les faux avantages commerciaux

Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir

Le contenu des contrats : encore des clauses abusives et illicites

Liste des principales clauses abusives repres dans les contrats

Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir

A. Des clauses qui portent atteinte la bonne information du consommateur

1. Des clauses obscures sur des points pourtant essentiels

2. Des clauses qui induisent le consommateur en erreur

18 c. Des prestations particulires faussement prsentes comme incluses dans le forfait

1. Des frais qui psent indument sur le syndicat de copropritaires

FONCIA FORMULE PAR 1 1

Cot du forfait par lot et par an.

Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir

2. Des frais qui psent sur le copropritaire pris isolment

FONCIA FH et FH+ Cot** de lacte (en )

IMMO DE FRANCE 136,89

VDM : 143,52 PARIS : 269,10

*Urbania ne standardise pas ce prix au niveau national

Le prix des prestations particulires : lultime vice cach

1. Le problme des honoraires de syndics pour travaux exceptionnels

Foncia horizon plus

Inclus dans le forfait

Inclus dans le forfait

Inclus dans le forfait

Inclus dans le forfait

*Montant des honoraires calcul sur le montant TTC des travaux

Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir

2. Le problme du mode de rmunration la vacation horaire

Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir

Aperu des vacations horaires pratiques par les syndics tudis

B. Une situation de monopole sur les prestations privatives

1. La captivit des copropritaires : terreau fertile des frais exorbitants

Mai 2013 Direction juridique UFC-Que Choisir

Citya immobilier Urbania Val de Marne* Urbania Paris*

Foncia Horizon Plus 469,04

Foncia horizon 469,04

Foncia Formule 1 442,52

Immo de France 502,32

Actualisation de l'tat dat

Transmission de dossier l' avocat et/ou l'huissier 310,96*/257,14**