REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD BICENTENARIA DE ARAGUA NUCLEO SAN ANTONIODE LOS ALTOS CATEDRA: contratos y garantas SECCION I

Arrendamiento inmobiliario

Integrantes: Zingaropoli Jorge C.I. 11.311.622 Escobar Oscar C.I. 10.803.637 Ribas Manuel C.I. Morn Jonathan C.I. 14.512.204 Valecillos Andrea C.I. Soto Mara Jos C.I. 19.976.941 Abogado. Lorenzo Galvn

San Antonio, Junio 2013

INTRODUCCION.

En nuestro pas a lo largo del tiempo, se han dado a conocer diferentes conflictos relacionados a los contratos de alquiler, estos anteriormente eran regulados por el cdigo civil venezolano, pero es en el ao 1999 cuando el estado decide constituir una ley especial para solventar algunos de esos problemas, como los conflictos surgidos al momento de finalizar el contrato de arrendamiento y el desinters del sector privado para intervenir en proyectos habitacionales destinados para alquilar, entre otros. En el presente trabajo se desarrollara un anlisis de la ley de arrendamientos inmobiliarios, es una ley que regula los estatutos por los cuales se debe seguir el arrendador o arrendatario al momento de establecer un contrato de arrendamiento. Es importante conocer lo que establece dicha ley, ya que su objeto es regir, regular, la actividad del arrendamiento, a su vez actualiza y concentra toda la materia, restableciendo as la seguridad jurdica necesaria para las partes intervinientes en la relacin arrendaticia, con lo cual se logran objetivos fundamentales.

INDICE.

Introduccin Ley de arrendamiento inmobiliarioPg. 4 Relacin arrendaticia...Pg. 4 Terminacin de la relacin arrendaticia...Pg. 7 ConclusinPg.10 BibliografaPg.11 Preguntas..Pg.12

LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO.

Objeto de la ley. La ley tiene como objeto regir el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseanza y otras distintas de las especficas, ya sean arrendados totalmente o por partes. Los derechos que la ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Ser nula toda accin, acuerdo o estipulacin que implique renuncia, disminucin o menoscabo de estos derechos.

Jurisdiccin especial inquilinaria. Las funciones administrativas inquilinarias sin de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podr ser delegado por este poder nacional a las Alcaldas, en cuyo caso las multas que aquellas impongan como sanciones a los contraventores de esta ley, ingresaran al respectivo tesoro municipal. En el rea metropolitana de caracas estas funciones no podrn ser delegadas, y las ejercer el Ejecutivo Nacional por rgano de la Direccin General de inquilinato del ministerio de infraestructura.

DE LA RELACION ARRENDATICIA.

Condiciones. Los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento deben mantenerlos en buen estado de mantenimiento y conservacin. El propietario no estar obligado a efectuar reparaciones que se originen por daos maliciosos causados por los arrendatarios. El arrendatario o subarrendatario no est obligado a pagar alquileres superiores legalmente fijados, ni traspasos, ni comprar los inmuebles.

 En los contratos de arrendamiento, a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulacin, se ajustara cada vez que haya transcurrido un (1) ao de la relacin arrendaticia.

Es nulo es subarrendamiento realizado sin la autorizacin expresa y escrita del arrendador.

Los avisos de presa o de cualquier otro medio de publicidad, a travs de los cuales se ofrezcan inmuebles en arrendamiento, tendrn carcter de oferta pblica.

Queda prohibido de establecer discriminaciones en avisos de prensa.

Los arrendadores o subarrendadores de piezas en casas de vecindad o de cualquier otra porcin de un inmueble, no podrn exigir ms de un veinticinco (25%) del alquiler mximo fijado en cada caso, por concepto de pagos de cualquier servicio.

Si durante la relacin arrendaticia cambiara de propietario del inmueble, el nuevo propietario queda obligado a respetar la relacin arrendaticia.

Garantas.

El arrendador podr exigir al arrendatario garantas reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por este. Depsitos en dinero para garantizar las obligaciones derivadas del contrato, pero este no podr exceder del equivalente a cuatro (4) meses de alquiler. En caso de constituirse el depsito al arrendador, deber colocar dicha suma en cuenta de ahorros, en alguna institucin financiera regida por la ley.

En caso que el arrendador incumpla con la obligacin establecida deber reintegrar al arrendatario dentro de los sesenta (60) das siguientes a la terminacin de la relacin arrendaticia, la suma recibida como garanta de

las obligaciones del arrendatario, ms los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento.

Cuando el arrendador se negare sin justa causa a reintegrar el depsito y sus intereses, el arrendatario podr ocurrir al tribunal competente.

Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cnones de arrendamiento no podrn ser superiores a la tasa promedio de las seis (6) principales entidades financieras de Venezuela.

Las partes podrn establecer las clausulas penales por el incumplimiento de la obligacin asumida por el arrendatario referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.

De la fijacin de cnones de arrendamiento. La fijacin de cnones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulacin estar basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representados en unidades tributarias. a) b) c) d) Con un valor hasta 4.200 U.T Con un valor de entre 4.201 y 8.400 U.T Con un valor de entre 8.401 y 12.500 U.T Con un valor superior a 12.501 U.T 6% anual 7% anual 8% anual 9% anual

Para el avalo del inmueble, el organismo encargado de efectuar la fijacin del canon del arrendamiento mximo deber tomar en consideracin los siguientes factores: 1. Caractersticas y ubicacin del inmueble. 2. El valor fiscal y del mercado. En caso especial de propiedad horizontal se tomara en consideracin la contribucin de pago de gastos comunes acusados por la administracin y dems servicios que se fijan en la correspondiente. Los cnones de arrendamientos de inmuebles sern revisados por el organismo encargado de la regulacin a instancia de uno cualquiera de los interesados en los siguientes casos:

a) Cada dos (2) aos. b) Cuando se cambie total o parcialmente el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble. c) Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble dentro dos (2) aos, mejoras cuando cuyo costo excedan del veinte (20%) del valor del inmueble.

DE LA TERMINACION DE LA REALIZACION ARRENDATICIA.

De las demandas. Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolucin de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depsito en garanta, ejecucin de garantas, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra accin derivada de una relacin arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciaran y sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en la ley. Solo se podr demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la accin se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Falta de pago de dos (2) alquileres consecutivos. b) Ocupacin por el propietario, o de alguno de sus parientes. c) Que el inmueble vaya ser objeto de demolicin o de reparaciones que ameriten desocupacin. d) Cambio de uso por parte del inquilino. e) Deterioros mayores al uso normal del inmueble, o reformas no autorizadas por el arrendador. f) Incumplimiento del reglamento interno del inmueble. g) Cesin o subarrendamiento no autorizado. Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, deber concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo.

De la prrroga legal. Contrato a tiempo determinado, prrroga legal obligatoria para el arrendador. Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin hasta de un (1) ao o menos, prorrogar por un lapso mximo de seis (6) meses. Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin mayor de un (1) ao y menor de cinco (5) aos, se prorrogar por un lapso mximo de un (1) ao. Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin de cinco (5) o ms, pero menor de diez (10) aos, se prorrogar por un lapso mximo de dos (2) aos. Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin de Diez (10) aos o ms, se prorrogar, por un lapso mximo de tres aos.

Durante el lapso de la prrroga legal, la relacin arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecern vigentes a las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulacin entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulacin. La prrroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podr exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligacin de entrega del inmueble arrendado. Si al vencimiento del trmino contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendr derecho a gozar del beneficio de prrroga legal.

De la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio. La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condicin de arrendatario. Solo ser acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga ms de dos (2) aos como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cnones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Retracto legal arrendaticio: el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere en inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisin del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en la ley. Notificaciones: El propietario deber notificar al arrendatario, mediante documente autentico, su manifestacin de voluntad de vender. De igual manera el arrendatario deber notificar al propietario, en forma indubitable, su aceptacin o rechazo a la oferta hecha a su favor. Cuando un tercero haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deber acredita que se encuentra suficientemente autorizado para ello, mediante documento autentico, y determinar con precisin las condiciones establecidas por el propietario para la negacin. El arrendatario podr ejercer el derecho de retracto si se produjeran cualesquiera de los siguientes supuestos: a) No se le hubiere hecho la notificacin que provee la ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren ms favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario. El retracto legal no proceder en los casos de enajenacin o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

CONCLUSION. En conclusin a lo analizado en este trabajo sobre la ley de arrendamiento inmobiliario, podemos decir que esta ley su objetivo principal es proteger las relaciones entre las partes interesadas en un contrato de arrendamiento adems de asegurar el sistema de regulacin en cuanto trata la materia de alquileres. Es importante destacar que a travs del tiempo y con esta ley se implementan soluciones para los asuntos que da a da se ven reflejados en problemticas entre arrendados y arrendatarios. Esta ley contiene varios aspectos importantes como los son la regulacin del canon de arrendamiento, procedimiento administrativo, demandas, condiciones, obligaciones, garantas, terminacin del contrato entre otros. Es por ello que en relacin a todo este contenido de la ley podemos decir que existe proteccin a los diferentes sectores sociales que es lo que anhela la sociedad venezolana.

BIBLIOGRAFIA.

Gaceta Oficial. 36.845 del 7-Dic-1999 Decreto N 427 del 25 de Octubre de 1999

PREGUNTAS Y RESPUESTAS.

1. Cul es el objeto de la ley de arrendamientos inmobiliarios? Regular el arrendamiento y subarrendamientos de los inmuebles urbanos y suburbanos de acuerdo a su destinacin y funcionamiento. 2. Cules son las condiciones de la regulacin arrendaticia? - Obligaciones del arrendador - Mantenimiento y sanidad del inmueble - Daos causados por el inquilino - No pagar mas de lo regulado - Ajuste anual del alquiler. 3. Cul es la prohibicin que hace la ley en referencia de los avisos publicitarios? La ley prohbe establecer discriminaciones en avisos de prensa. 4. Cundo el arrendador no reintegra el depsito en la fecha establecida, que accin puede tomar el arrendatario? El arrendatario debe dirigirse al tribunal competente para hacer valer sus derechos y peticiones. 5. Cul es el plazo que tiene el arrendatario de reintegrar la suma del depsito y sus intereses? El tiempo que tiene para reintegrar es de 60 das calendario. 6. Qu es la preferencia ofertiva? Es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condicin de arrendatario 7. Qu es el retracto legal? Es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere en inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisin del derecho de propiedad 8. Cunto es el plazo para mudarse con se declara con lugar demanda de desalojo? Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo el arrendador debe dar un plazo improrrogable de seis meses. 9. Cundo puede demandarse por desalojo? Por falta de pago de dos alquileres consecutivos, por ocupacin del propietario, por demolicin o reparaciones que ameriten desocupacin, cambio de uso por parte del inquilino.

10. Cmo se da la regulacin del canon de arrendamiento? Se fija el canon de arrendamiento de los inmuebles, basada en los porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en unidades tributarias. 11. cunto es el mximo de depsito que puede exigir el arrendador? El mximo que puede exigir el arrendador en depsito al arrendatario es de 4 meses. 12. Quines son parte interesada en regular el alquiler? El propietario, el arrendador y el arrendatario, subarrendador y subarrendatario. Y todos aquellos que tengan como actividad la administracin de inmuebles. 13. Qu regula la ley de arrendamiento inmobiliario? Cnones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a viviendas, comercio, industria, oficina y otros. 14. Qu aspectos se deben tomar en consideracin para el avalo del inmueble? Caractersticas y ubicacin de inmueble, valor fiscal y del mercado. 15. Cundo opera la prrroga legal? La prrroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podr exigir el cumplimiento de su obligacin de entrega del inmueble arrendado.