Brochure Actualité Immobilière Juridique Et Fiscale 2012

ACTUALIT IMMOBILIRE JURIDIQUE ET FISCALE 2012
14me dition - Janvier 2013
Lefvre Pelletier &associs Avocats
ACTUALITES IMMOBILIRE JURIDIQUE ET FISCALE 2012
En livrant, une fois encore, une prsentation sommaire de lactualit juridique et fiscale de lanne coule, nos quipes immobilires et fiscales savent quelles rpondent une demande, car nombreux sont ceux qui nous disent attendre cette publication et lvnement de lancement qui y est consacr. Mais si cette livraison tient du marronnier qui, chaque anne, fleurit la mme poque, elle est loin dtre routinire : nos lecteurs doivent mesurer combien les avocats rdacteurs sont attentifs slectionner les dcisions les plus topiques, celles qui clairent notre pratique. Il faut en effet bien comprendre limportance attache au contentieux par un cabinet davocats daffaires, dont lactivit est principalement dirige vers le conseil, la ngociation contractuelle et la rdaction dactes. Si le droit franais est crit, c'est--dire principalement fait de lois et rglements et chacun sait avec quelle profusion son interprtation est luvre des cours et tribunaux : il est donc essentiel de matriser le sens et la porte que nos juges donnent aux textes normatifs, pour les appliquer au plus juste et vous clairer utilement. Cest lobjet mme de cette quatorzime dition de notre brochure que dy participer.
Les quipes des dpartements immobilier et fiscal
Janvier 2013
Lefvre Pelletier & associs est lun des premiers cabinets davocats en France. Il accompagne ses clients franais et trangers en sappuyant sur la complmentarit des comptences de ses quipes en toutes matires du droit des affaires en conseil comme en contentieux.
SOMMAIRE
1 Le droit
immobilier en 2012 -------------------------- p.03 1
1.1 1.2
Proprits publiques ------------------------------- p.27 La fiscalit immobilire en 2012 ---------------------- p.30 Mesures lgislatives
---------------------------------- p.30
II
Dispositions gnrales ------------------------ p.03
Vente - Avant contrat
-------------------------------------- p.03
1
1.1 1.2 1.3 1.4
Proprit - Servitudes Diagnostics ---------------------------------------------------------------------- p.04 Coproprit

------------------------------------------------------------------ p.05
Fiscalit des entreprises Fiscalit des particuliers TVA
------------------------------- p.31
------------------------------- p.35
1.3
------------------------------------------------------------------------------------------- p.40
2
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7
Immobilier dentreprise -------------------- p.07

Bail en gnral
------------------------------------------------------------ p.07 -------------------------------------------------------- p.07 ---------------------------- p.08 ------------------ p.10
Mesures diverses
---------------------------------------------------- p.40
Bail commercial
Professions immobilires
Rescrits, instructions fiscales actualits BOFip, position contentieuse de ladministration ------------------------------------------------- p.42 La jurisprudence fiscale immobilire en 2012 ------------------------------ p.44
Revenus fonciers ----------------------------------------------------- p.44 Plus-values immobilires TVA
----------------------------- p.45
Relations sociales (gardiens) Socits immobilires Crdit-bail immobilier
------------------------------------- p.10 ------------------------------------ p.11
3
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
Financement et garanties ---------------------------- p.11
3 4
4.1 4.2
Immobilier dhabitation --------------------- p.13 Construction-urbanisme ---------------- p.15

Construction Urbanisme
--------------------------------------------------------------- p.15
------------------------------------------------------------------------------------------- p.46
Droits denregistrement Abus de droit
------------------------------ p.46
-------------------------------------------------------------- p.47
----------------------------------------------------------------------- p.17
5
5.1 5.2
Dveloppement durable environnement -------------------------------------------------- p.23

Dveloppement durable Environnement
------------------------------ p.23
Taxe professionnelle (sappliquant en dernier lieu au titre de 2012) ----------------------------------------------------- p.47
III Chronologie des

principaux textes parus en 2012 ------------------------------------------------- p.48
---------------------------------------------------------- p.24
1
1
1.1 Vente
n
Le droit immobilier en 2012

Dispositions gnrales
Vente - Avant contrat
de vente a t conclue, la lsion sapprcie au jour de la ralisation de la vente. La Cour de cassation rappelle dans un arrt du 14 dcembre 2011, quune action en rescision pour lsion ne remet pas en cause le droit de proprit de lacqureur (Cass. civ. 3me 14 dcembre 2011). Ce nest que si le caractre lsionnaire de la vente est reconnu, que lacqureur aura le choix de rendre limmeuble ou de payer le supplment du juste prix. La surface de limmeuble prendre en compte pour la dtermination du caractre lsionnaire du prix de vente est la surface stipule dans lacte de vente et non la surface dclare au cadastre (Cass. civ. 3me 5 dcembre 2012).
n
Formation de la vente
Une vente est parfaite lorsque loffre dachat faite par un acqureur est accepte par le propritaire de limmeuble. Lacceptation de loffre par un propritaire peut prendre la forme dune lettre officielle adresse par son avocat, et ce mme si lacqureur n'en est pas le destinataire (Cass. civ. 3me 9 mai 2012). Pour que la vente puisse tre considre comme parfaite, il est ncessaire que son objet soit dtermin. Tel n'est pas le cas lorsque la dsignation du bien immobilier n'est pas suffisamment prcise (Cass. Civ. 1re 20 juin 2012).
n
Vices cachs
Larticle 1643 du Code civil nonce que le vendeur est tenu des vices cachs, quand mme il ne les aurait pas connus, moins que, dans ce cas, il nait stipul quil ne sera oblig aucune garantie . Pour carter cette responsabilit, les vendeurs cherchent soutenir le caractre apparent du vice. Mais la simple connaissance du vice par lacqureur nest pas suffisante pour exclure une action en garantie des vices cachs : il est ncessaire de dmontrer que lacqureur connaissait lampleur et les consquences du vice (Cass. civ. 3me 14 mars 2012).
n
Vices du consentement
Lerreur, la violence et le dol sont les trois vices du consentement reconnus en droit franais des contrats. Le dol intervient lorsque lune des parties se rend coupable de manuvres visant entraner une erreur chez son cocontractant. Le dol peut rsulter dune rticence dolosive, c'est--dire du silence gard par la partie sur un lment dterminant du contrat. Le dol peut tre sanctionn par la nullit de la vente, mais il peut galement entraner, dans certain cas, une rduction du prix de vente. Ces deux demandes nayant pas le mme objet, un acqureur dont laction en nullit pour dol a t rejete par une dcision dfinitive reste fond former une nouvelle action en justice pour rclamer une diminution du prix de la vente en raison de la mme rticence dolosive quil reproche ses vendeurs (Cass. civ. 3me 11 janvier 2012).
n
Rduction de prix pour insuffisance de surface
Le Code civil permet sous certaines conditions lacqureur dun immeuble de rclamer une rduction de prix si la surface du bien vendu est infrieure celle indique dans lacte de vente (articles 1616 et suivants du Code civil). Laction en diminution de prix du contrat doit tre intente dans l'anne du contrat, peine de dchance. Cette action en rduction de prix est applicable une vente en ltat futur dachvement. Le point de dpart du dlai dun an court alors dans ce cas, compter de la date de la livraison du bien et non de la date de la conclusion de lacte de vente (Cass. civ. 3me 11 janvier 2012).
Avant contrat
n
Pacte de Prfrence
Lsion
Laction en rescision pour lsion est la possibilit laisse au vendeur dun immeuble dans les deux ans de la vente, de demander lacqureur le paiement dun supplment de prix, sil dmontre quil a t ls de plus de 7/12me dans le prix de vente. Le caractre lsionnaire est estim en prenant en compte ltat de limmeuble et sa valeur au moment de la vente. Lorsquune promesse unilatrale
Le pacte de prfrence en matire de vente immobilire est un avant-contrat par lequel un promettant sengage, dans le cas o il dciderait de cder limmeuble, en faire prioritairement la proposition au bnficiaire. Ce type de mcanisme se retrouve souvent dans les baux, pour permettre au locataire de devenir propritaire des locaux lous, en cas de cession par le bailleur. La Cour de cassation a eu se prononcer rcemment
dans une espce o le preneur estimait que le pacte de prfrence, consenti sur les locaux lous, pouvait sappliquer en cas de vente de la totalit de limmeuble. La Cour de cassation confirme larrt dappel qui avait donn raison au preneur, en relevant que le pacte de prfrence ne distinguait pas lhypothse de la vente de la totalit de limmeuble de celle de la vente des seuls locaux lous (Cass civ. 3me 6 juin 2012).
n
Promesse de vente
et de l'habitation tout acqureur non professionnel d'un immeuble usage d'habitation. La rponse est positive en ce que les SCI ne sont pas exclues du bnfice de cette protection, mais ngative lorsque l'objet social de la socit consiste dans l'acquisition et la gestion par location de tous immeubles. L'acquisition a, dans ce cas, t juge faite par un acqureur professionnel (Cass. 3me civ. 24 octobre 2012). A contrario, lobjet social dune SCI visant lacquisition dun bien permet de considrer que cette protection est acquise la SCI.
Les formalits de larticle 1690 du Code civil ne sont pas applicables en cas dexercice par le bnficiaire dune facult de substitution prvue par un compromis de vente, la substitution ne sanalysant pas en une cession de crance (Cass. civ. 3me 12 avril 2012).
n
1.2
Proprit - Servitudes Diagnostics
Servitude
n
Conditions suspensives
Travaux et servitude de tour dchelle
La Cour de cassation vient dapporter une prcision en matire de dlai de ralisation des conditions suspensives dans une promesse synallagmatique de vente. Un compromis de vente sign en 2001 prvoyait la ralisation dune vente dun bien immobilier sous conditions suspensives, sans date limite pour la ralisation des conditions suspensives, mais prcisait que la vente devait tre ritre par acte authentique au plus tard le 31 dcembre 2004. Les acqureurs mettent en demeure les vendeurs de raliser la vente le 14 juin 2007, rappelant que les conditions suspensives avaient t ralises, puis assignent les vendeurs en vente force. La Cour de cassation a dcid quen labsence de dlai spcifique prvu pour la ralisation des conditions suspensives, la vente tait devenue parfaite ds la ralisation des conditions suspensives, mme postrieurement au dlai de ritration par acte authentique. Cette date n'est pas extinctive mais constitutive du point de dpart partir duquel l'une des parties peut obliger l'autre s'excuter (Cass. civ. 3me 21 novembre 2012). S'agissant de la condition suspensive lie la purge du droit de premption urbain, la dcision de la commune d'exercer son droit de premption entrane la dfaillance de la condition suspensive et, partant, la caducit de la promesse de vente. Le fait que la commune ait par la suite renonc acqurir l'immeuble ne remet pas en cause la caducit de la promesse de vente (Cass. civ. 3me 10 octobre 2012).
n
La servitude de tour dchelle est le droit pour le propritaire dun immeuble dinstaller de manire temporaire sur le fonds voisin des chelles ou chafaudages pour raliser des travaux indispensables sur son immeuble. En cas de refus du voisin sans motif lgitime, cette autorisation peut tre obtenue en justice sur le fondement des obligations normales de voisinage. Cest ce qua rappel la 3me chambre civile de la Cour de cassation dans son arrt du 15 fvrier 2012. La Cour a jug que lopposition du voisin pour linstallation dun chafaudage pour une dure limite relevait donc dun abus de droit, au vu de la ncessit de raliser les travaux et de passer pour ce faire par le fonds voisin ; toute autre solution au regard de la valeur des travaux effectuer entranait un cot disproportionn.
n
Le principe lgal dlagage darbres
Le droit imprescriptible de faire couper les branches qui dpassent sur son fond en vertu de larticle 673 du Code civil connat dsormais un temprament. En effet, par un revirement de jurisprudence, la Cour de cassation a admis que le cahier des charges dun lotissement pouvait droger ce principe dlagage lgal. La porte de cette solution parat gnrale dans la mesure o elle est transposable toutes conventions entre voisins (Cass. civ. 3me 13 juin 2012).
n
Servitude et rgles durbanisme
Droit de rtractation dune SCI pour une acquisition usage dhabitation
La Cour de cassation a tranch la question de savoir si une socit civile immobilire, constitue en vue de l'acquisition d'une villa, bnficie du droit de rtractation accord par l'article L.271-1 du Code de la construction
Lassiette dune servitude de passage doit tenir compte des rgles durbanisme. Cest ce qua soulign la Cour de cassation en censurant une dcision des juges du fond qui avaient, lors de la fixation de lassiette lgale dune servitude, retenu un trac dans une partie situe dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysag, sans vrifier sil tait compatible avec les contraintes durbanisme et environnementales applicables la parcelle (Cass. civ. 3me 5 septembre 2012).
Publicit foncire
Une ordonnance du 10 juin 2010 avait supprim le rgime des conservateurs des hypothques. Un dcret dapplication du 28 dcembre 2012, modifiant les dcrets du 4 janvier 1955 et 14 octobre 1955, en tire les consquences, notamment sur les formalits de demande de renseignements hypothcaires. Par ailleurs, le dcret du 14 octobre 1955 est complt cette occasion de disposition spcifique (A71-3 71-13) aux tats descriptifs de division.
larves xylophages et agents de dgradation biologique du bois. Il est uniquement exig du diagnostiqueur quil mentionne la prsence dautres agents biologiques pouvant dtriorer le bois, sans besoin de notifier le nom de ces agents, ni leur localisation.
n
Amiante
Diagnostics
n
Le contenu du dossier technique amiante (DTA) a t prcis par un arrt ministriel du 21 dcembre 2012 qui dtaille les recommandations gnrales de scurit devant figurer dans les DTA, renvoyant aux dispositions du Code du travail et de celles relatives aux dchets. Il fournit galement un nouveau modle de fiche rcapitulative tablir par chaque propritaire. Cette fiche simplifie la prsentation des lments essentiels du DTA afin de les rendre plus lisibles, notamment le suivi des travaux de retrait ou de confinement effectus sur limmeuble. Ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2013. Par ailleurs deux arrts du 12 dcembre 2012 rendent applicable la refonte des reprages de produits contenant de lamiante qui rsultent du dcret n2011-629 du 3 juin 2011. Ces arrts prcisent pour les listes A (flocage, calorifugeage et faux-plafond) et B (ex annexe 13.9), la mthodologie employer et le contenu du rapport.
Diagnostic de performance nergtique
Le gouvernement a engag fin 2010 un plan de fiabilisation du diagnostic de performance nergtique (DPE). En application de ce plan, plusieurs arrts visant notamment amliorer les aspects techniques et renforcer les comptences des diagnostiqueurs et des organismes de contrle, ont t pris durant lanne 2012 :
a) un arrt du 27 janvier 2012 impose que les logiciels intgrant la nouvelle mthode de calcul 3CL-DPE soient valids par le ministre en charge de la construction ; b) deux arrts du 8 fvrier 2012 ont modifi respectivement le DPE vente et le DPE location en dfinissant le contenu du nouveau dispositif et les mthodes utiliser ; c) un arrt du 18 avril 2012 relatif au DPE portant sur des centres commerciaux ; d) un arrt du 17 octobre 2012 a modifi la mthode 3CL-DPE afin dassurer la prise en compte dun plus grand nombre de paramtres et donc damliorer la fiabilit du DPE.
La date dentre en vigueur de quatre de ces textes (a, b, et d), initialement fixe au 1er janvier 2013, a t reporte au 1er avril 2013 afin de tenir compte du retard pris dans la validation technique des logiciels. La mthode 3CL-DPE version 2012 ne sera donc applicable quau 1er avril 2013.
n
1.3
Coproprit
Audit nergtique et DPE collectif

Depuis le 1er janvier 2012, l'laboration d'un diagnostic de performance nergtique (DPE) est obligatoire pour les btiments quips dune installation collective de chauffage ou de refroidissement (Dcret n 2012-1342 du 3 dcembre 2012). Sil sagit de btiments usage principal dhabitation en coproprit de cinquante lots ou plus, dont la date de dpt de la demande de permis de construire est antrieure au 1er juin 2001, cest un audit nergtique, beaucoup plus complet, qui est requis (Dcret n 2012-111 du 27 janvier 2012). Les coproprits ont l'obligation de faire raliser ce document avant le 1er janvier 2017. Le syndic de coproprit doit inscrire lordre du jour de lassemble gnrale des copropritaires la dcision de raliser le DPE ou laudit nergtique, selon le cas. Une fois ce document ralis, le syndic inscrit lordre du jour de la prochaine assemble la prsentation du diagnostic, ou de laudit, par son auteur. Larticle 1er du dcret n 2012-1342 du 3 dcembre 2012 apporte des prcisions sur les modalits de ralisation
Termites
Un arrt du 7 mars 2012 vient modifier, compter du 1er juillet 2012, la rfrence normative pour la ralisation du diagnostic termites la vente. Ainsi, la nouvelle rfrence est la norme NF P 03-201 de mars 2012 Diagnostic technique Etat du btiment relatif la prsence de termites. La principale modification de la nouvelle norme est de ne plus prvoir la recherche dautres insectes
du DPE collectif. A noter que le DPE collectif vaudra DPE pour la vente ou la location des lots de limmeuble. Le dcret n 2012-111 du 27 janvier 2012 prcise quand lui les modalits de ralisation et le contenu de laudit nergtique. Lors de laudit nergtique, une enqute est effectue auprs des occupants pour valuer leur consommation, le confort thermique dont ils bnficient et les amliorations quils souhaitent. Laudit contient un descriptif des parties communes et privatives, des lments dquipements communs, de chauffage, de consommation deau et de ventilation. Il prcise galement la quantit annuelle dnergie consomme, les missions de gaz effet de serre et comprend des prconisations visant optimiser lutilisation et lexploitation des quipements ainsi que des propositions de travaux damlioration.
des travaux en prsence des copropritaires concerns. En cas de rserves, le syndic de coproprit assure le suivi et la rception des travaux destins permettre la leve des rserves (Dcret n 2012-1342 du 3 dcembre 2012).
Financement de travaux par emprunt collectif

La loi n2012-387 du 22 mars 2012, relative la simplification du droit et l'allgement des dmarches administratives, a instaur (article 26-4 26-8 nouveaux de la loi du 10 juillet 1965) la possibilit reconnue aux syndicats de copropritaires de souscrire un emprunt afin de financer des travaux vots. Elle droge au principe selon lequel la souscription d'un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropritaires ne peut tre adopte qu' l'unanimit des voix des copropritaires. Ces drogations existent lorsque lemprunt a pour objet soit le prfinancement de subventions publiques accordes au syndicat pour la ralisation des travaux vots soit le financement de travaux concernant les parties communes ou de travaux d'intrt collectif sur parties privatives, soit des actes d'acquisition conformes l'objet du syndicat. Lemprunt est vot la mme majorit que les travaux quil doit financer. Le prt ainsi consenti par lintermdiaire du syndicat des copropritaires chaque copropritaire est plafonn sa quote-part de dpenses dans la somme totale des travaux vots. Le contrat de prt, conforme aux conditions gnrales et particulires du projet de contrat de prt jointes l'ordre du jour de l'assemble gnrale, ne peut tre sign par le syndic avant l'expiration du dlai de recours de deux mois prvu au deuxime alina de l'article 42. Le syndicat est garanti en totalit, sans franchise et sans dlai de carence, par un cautionnement solidaire couvrant le principal et les accessoires de lemprunt. La caution, si elle est actionne, est subroge de plein droit dans le bnfice du privilge spcial immobilier du syndicat sur les lots des copropritaires. Ces dispositions entreront en vigueur l'expiration d'un dlai de deux mois suivant la publication dun dcret dapplication intervenir (Loi n 2012-387 du 22 mars 2012 relative la simplification du droit et lallgement des dmarches administratives).
Plan de travaux dconomies dnergie

Lorsquun plan de travaux dconomies dnergie est adopt par lassemble gnrale des copropritaires, les travaux planifis doivent faire lobjet dun vote distinct aprs mise en concurrence des entreprises slectionnes. Larticle 2 du dcret n 2012-1342 du 3 dcembre 2012 instaure larticle R.138-2 du Code de la construction et de lhabitation qui dfinit le plan de travaux dconomies dnergie. Ce dernier comprend des travaux damlioration de la performance nergtique qui portent soit sur les parties et quipements communs (par exemple : travaux disolation thermique des toitures, des murs, des parois vitres donnant sur l'extrieur, travaux dclairage des parties communes) soit sur les parties privatives pour les travaux dintrt collectif (par exemple : lisolation thermique des parois vitres donnant sur lextrieur, pose ou remplacement d'organes de rgulation ou d'quilibrage sur les metteurs de chaleur ou de froid). Les travaux dintrt collectif sont raliss sur les parties privatives de limmeuble et relvent de la majorit absolue des copropritaires. La dfinition des travaux dintrt collectif variera en fonction de chaque rglement de coproprit. Lorsque des travaux dintrt collectif sont vots, chaque copropritaire est tenu dy procder sauf sil est en mesure de prouver la ralisation de travaux quivalents. Le plan de travaux dconomies dnergie prvoit un programme dtaill indiquant lanne prvisionnelle de ralisation des travaux et leur dure, ainsi quune valuation du cot des travaux sur la base des devis issus de la mise en concurrence des entreprises. Le syndicat des copropritaires procde la rception
Responsabilit du syndic
Le syndic est responsable, l'gard des copropritaires, sur le fondement quasi dlictuel, pour les fautes commises dans sa gestion. Un copropritaire tenu de payer une par-
tie des travaux non vots est fond obtenir rparation du prjudice personnel que lui cause ce surcot imprvu (Cass. 3me civ. 7 fvrier 2012).
coproprit sont valablement faites, sauf disposition expresse diffrente, par lettre recommande avec demande davis de rception ou par tlcopie avec rcpiss. Un projet de dcret, qui envisage par ailleurs de supprimer les notifications et mises en demeure par voie de tlcopie, doit tre prsent en Conseil dEtat afin de permettre la dmatrialisation des changes au sein des syndicats de copropritaires (Rponse ministrielle n 536 du 22 novembre 2012).
Homologation judiciaire de la rpartition des charges

En prsence dune rpartition initiale des charges rsultant d'un acte de partage et non pas d'une stipulation du rglement de coproprit, un copropritaire ls ne peut prtendre au remboursement des charges acquittes avant l'homologation judiciaire de la nouvelle rpartition (Cass. 3me civ. 9 mai 2012).
2
2.1
Immobilier dentreprise
Bail en gnral
Actualisation du rglement de coproprit

Une clause du rglement de coproprit modifie en vertu de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965, relatif aux adaptations du rglement de coproprit rendues ncessaires par les modifications lgislatives et rglementaires intervenues depuis son tablissement, peut tre rexamine la majorit simple de l'article 24 de la loi et corrige pour satisfaire aux critres de l'article 10 de la loi rgissant la rpartition des charges communes (Cass. 3me civ. 23 mai 2012).
Expropriation
Le preneur qui a difi des constructions sur un terrain donn bail, rsili de manire anticipe par leffet dune expropriation, est crancier, pour les constructions difies par lui, de lindemnit de dpossession verse par lautorit expropriante (Cass. civ. 3me 5 janvier 2012). En application de larticle 555 du Code civil, le preneur reste en effet propritaire des constructions rgulirement difies par lui pendant le cours du bail.
Convocation d'un tiers l'assemble

En principe, la convocation de personnes extrieures une assemble gnrale ne vicie pas celle-ci ds lors que les personnes convoques tort ne votent pas (Cass. 3me civ. 31 mai 2012).Toutefois, la nullit est susceptible dtre encourue en prsence de personnes trangres qui effectueraient des pressions sur les copropritaires (CA Orlans 15 juin 2009).
2.2
Bail commercial
Indexation
Le feuilleton judiciaire continue concernant les clauses dindexation comportant un indice de base fixe. Certains tribunaux avaient, dans le sillage du tribunal de grande instance de Paris, jug quune clause dindexation devait tre rpute non crite au seul motif quelle comportait un indice de base fixe en ce quelle tait contraire larticle L112-1 du Code montaire et financier. Par deux arrts rendus le mme jour, la cour dappel de Paris a pos le principe de validit des clauses dindexation comportant un indice de base fixe, en rappelant que larticle L. 112-1 du Code montaire et financier a pour objet de sanctionner lventuel rattrapage qui serait induit par une distorsion dlibre, entre la dure scoulant entre deux rvisions, et la priode de variation indiciaire prise en compte pour indexer le loyer. La cour dappel de Paris a donc considr que les clauses dindexation comportant un indice de base fixe sont en principe valables, sous rserve que la vie du bail ne soit affecte daucun vnement modifiant le loyer tel que loi de blocage, rvision judiciaire ou mme avenant de modification des surfaces ou du loyer (CA Paris pole 5 ch. 3, 4 avril 2012).
Autorisation de travaux
Les travaux soumis lautorisation de l'assemble des copropritaires en application de larticle 25 b de la loi du 10 juillet 1965, ne peuvent tre raliss pralablement lobtention de celle-ci. A dfaut, le copropritaire peut tre condamn remettre les lieux dans leur tat antrieur, et ce quand bien mme, dans l'intervalle, la dcision refusant d'autoriser les travaux serait annule. Seule une ventuelle ratification des travaux non autoriss, donne a postriori par lassemble gnrale, permettrait alors au copropritaire dviter cette remise en tat (Cass. 3me civ. 19 septembre 2012).
Notifications et mises en demeure

Actuellement larticle 64 du dcret du 17 mars 1967 prvoit que lensemble des notifications et mises en demeure effectues en application des textes fixant le statut de la
Indpendamment de cette rserve qui semble discutable, il convient de prciser que les deux arrts de la cour dappel font lobjet dun pourvoi devant la Cour de cassation.
Clause de non-concurrence
Une clause de non-concurrence ne peut faire chec au droit dont dispose le preneur de demander la dspcialisation partielle (Cass. civ. 3me 15 fvrier 2012). Ce droit, dordre public, avait dj fond la nullit applique par la Cour de cassation aux clauses denseigne, imposant aux preneurs dexploiter sous une enseigne dtermine (Cass. civ. 3me 12 juillet 2000).
Annexe environnementale
Les baux conclus ou renouvels portant sur des locaux de plus de 2 000 m usage de bureaux ou de commerces doivent comporter une annexe environnementale, en application de larticle L 125-9 du Code de lenvironnement. Cette obligation est applicable compter du 1er janvier 2012 pour les baux en cours et les renouvellements et compter du 14 juillet 2013 pour lensemble des autres baux. Le dcret n2011-2058 du 30 dcembre 2011 est venu prciser le contenu de cette annexe environnementale qui ne comporte pas de dispositions contraignantes. Ainsi, lannexe comporte un change dinformation entre le preneur et le bailleur. Les parties tablissent par ailleurs selon la priodicit qu'elles fixent , un bilan de l'volution de la performance nergtique et environnementale du btiment et des locaux lous et sengagent sur un programme d'actions.
Obligation dadhrer une association de commerants

La nullit dune clause dadhsion lassociation des commerants nentrane pas automatiquement le remboursement au preneur des cotisations quil a verses (Cass. civ. 1re 12 juillet 2012). La Cour de cassation uniformise ainsi sa position aprs avoir eu une position qui semblait plus stricte (Cass. civ. 1re 20 mai 2010). Dsormais, le preneur qui sollicite le remboursement des cotisations, doit dmontrer que les cotisations verses ne lont pas t en contrepartie des services rendus de ladite association.
Plafonnement
La Cour de cassation confirme que, pour entraner le dplafonnement du loyer, il faut tablir une modification notable des facteurs locaux de commercialit ayant un impact favorable sur le commerce exerc (Cass. civ. 3me 17 janvier 2012). Elle prcise ainsi la terminologie dune prcdente dcision de principe dans laquelle elle exigeait que la modification et t de nature avoir une incidence favorable sur l'activit du preneur (Cass. civ. 3me 14 septembre 2011). A linverse, lextension notable de la destination autorise est une cause objective de dplafonnement du loyer du bail renouvel, et il importe donc peu de savoir si elle a eu une incidence favorable sur lactivit du preneur (Cass. civ. 3me 18 janvier 2012). Enfin, la clause dun bail de bureaux autorisant la cession pour tous commerces, prcisment en lespce dans une autre activit , permet dcarter la qualification de locaux usage exclusif de bureaux. Le loyer de ce bail reste donc soumis la rgle du plafonnement (Cass. civ. 3me 14 fvrier 2012).
Point de dpart des intrts du loyer fix judiciairement

Les intrts applicables au loyer du bail renouvel courent compter de la demande en fixation de loyer, et non compter de la dcision fixant le loyer comme lavait longtemps considr le tribunal de grande instance de Paris et, ensuite, la cour dappel de Paris (Cass. civ. 3me 3 octobre 2012).
La loi du 22 mars 2012 relative la simplification du droit et lallgement des dmarches administratives
Cette loi a notamment clarifi la date pour laquelle les congs doivent tre dlivrs, savoir : pour la date prvue au contrat, pour les congs et demandes de renouvellement dlivrs pour la date dexpiration du bail, ainsi que pour les congs dlivrs pour les priodes triennales. En revanche, lorsque le bail se prolonge tacitement au-del de son terme, les congs doivent tre signifis au moins six mois lavance pour le dernier jour du trimestre civil.
Sous-location
Le bailleur ne peut pas exiger lexpulsion du sous-locataire en cours de bail, compte tenu de leffet relatif des conventions, et ce mme si la sous-location est irrgulire, puisque le bailleur na pas concouru lacte de sous-location (Cass. civ. 3me 1er fvrier 2012).
2.3
Professions immobilires
Agent immobilier
n
Pouvoirs
Confirmant une jurisprudence bien tablie, la Cour de cassation a rappel que le mandat donn un agent im-
mobilier ne lui confre pas le pouvoir dengager son mandant pour conclure la vente. Sous rserve dune clause contraire introduite dans le mandat, le mandant est en principe libre de refuser la signature dun compromis, dont les termes obissent pourtant ses attentes. Un tel refus nest donc pas ncessairement de nature constituer une faute ouvrant droit des dommages et intrts pour lagent (Cass. civ. 1re 28 juin 2012 et Cass. civ. 3me 12 avril 2012).
n Droit
n Sanction
disciplinaire
rmunration
Saisi dune question prioritaire de constitutionnalit relative la discipline des notaires et de certains officiers ministriels, le Conseil constitutionnel a dclar inconstitutionnel lalina 3 de larticle 4 de lordonnance du 28 juin 1945 interdisant de manire dfinitive, au notaire ayant commis une faute, linscription sur les listes lectorales. Le caractre automatique de cette sanction a t considr comme portant atteinte au principe dindividualisation des peines (Cons. const. 27 janvier 2012).
n Responsabilit
La Cour de cassation, confirmant sa position svre lgard des agents immobiliers, continue dencadrer trs strictement leurs droits rmunration ou indemnisation : une srie darrts, rappelant des positions souvent dj bien tablies, en atteste. Ainsi, elle a rappel quen labsence dun mandat crit pralable, un agent ne pouvait prtendre lindemnisation de ses diligences en se prvalant de la thorie civile de la gestion daffaire (Cass. civ. 1re 22 mars 2012). Dans le mme sens, labsence de fixation prcise dans le mandat de la commission due lagent immobilier, le prive de tout droit rmunration (Cass. civ. 1re 8 mars 2012) ; il en est de mme lorsque le mandat ne dsigne pas le dbiteur de la commission (Cass. civ. 1re 8 mars 2012). Le dfaut de la carte professionnelle exige par la loi Hoguet prive la personne exerant une activit habituelle de ngociateur immobilier, du paiement des commissions affrentes diverses ventes immobilires conclues grce son entremise (Cass. civ. 1re 5 avril 2012). Enfin, lirrgularit de la tenue du registre des mandats prescrite par la loi Hoguet entrane la nullit du mandat de lagent immobilier et le prive de son droit commission (CA Paris ple 5 ch. 5 16 fvrier 2012).
civile professionnelle
Il est bien tabli que le notaire nest pas tenu de vrifier le caractre vridique des informations dordre factuel fournies par les parties. Ainsi, ne commet pas de faute le notaire qui sest fond sur ces informations, en labsence dlments de nature veiller ses soupons, et ds lors que les parties lui avaient volontairement dissimul une situation compromettant lefficacit de lacte (Cass. civ. 1re 23 fvrier 2012). Et lobligation du notaire de sassurer de lefficacit des actes quil instrumente, ne trouve sappliquer que dans la mesure o le notaire a t mis en mesure dexercer pleinement son devoir de conseil. Tel nest pas le cas lorsquaprs lenvoi dun projet dacte authentique rdig gracieusement par le notaire, les parties ont dlibrment renonc recourir ses services et choisi de signer lacte, plusieurs mois plus tard, hors de la prsence du notaire (Cass. civ. 1re 30 mai 2012). Enfin, il a t jug que le notaire, au titre de son devoir de conseil, est tenu de sassurer que ses clients ont parfaitement connaissance de la teneur et des incidences dun jugement rendu plusieurs annes avant la vente et rduisant lassiette dun immeuble. Ainsi, la mention de lacte de vente aux termes de laquelle les parties ont parfaitement connaissance de la dcision rendue et en font leur affaire personnelle, nest pas suffisante pour carter la responsabilit du notaire pour manquement son devoir de conseil (Cass. civ. 1re 14 novembre 2012).
n Conflit
Notaire
n Procuration
dintrts
Relevant que lemprunteur avait donn procuration tout clerc de notaire dune tude notariale pour le reprsenter lacte, la Cour de cassation, adoptant une interprtation littrale stricte, a conclu lirrgularit de lacte sign par une secrtaire, personne non habilite, et dclar nuls les actes de saisie-attribution, le titre les fondant ne pouvant tre considr comme excutoire (Cass. civ. 1re 12 juillet 2012). Il convient en consquence dadopter pour ces procurations, couramment tablies, des rdactions larges et une application stricte.
Il est fait interdiction aux notaires de recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou allis, en ligne directe tous les degrs, et en ligne collatrale jusqu'au degr d'oncle ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur. Ne vaut pas titre excutoire, un acte instrument en mconnaissance de cette interdiction, par un notaire qui se trouvait galement tre le fils du prsident du conseil dadministration de la banque, intervenu en tant que reprsentant lgal de la banque (Cass. civ. 1re 31 octobre 2012).
2.4
Relations sociales (gardiens)
Harclement moral du gardien

Dans la ligne de sa jurisprudence, la Cour de cassation raffirme que lemployeur est responsable des faits de harclement commis par des personnes extrieures lentreprise, ds lors que celles-ci exercent une autorit, de fait ou de droit, sur les salaris et en font application dans une coproprit. Ce principe a t appliqu pour un conseil syndical reconnu auteur de faits de harclement, engageant la responsabilit du syndicat des copropritaires (Cass.soc. 19 octobre 2011). Confirmant une approche extensive de la responsabilit de l'employeur, cette dcision rappelle que, sagissant dune obligation de scurit de rsultat (Cass. soc. 21 juin 2006), lemployeur ne peut sexonrer de sa responsabilit en invoquant labsence de faute de sa part quand bien mme il aurait pris des mesures en vue de faire cesser ces agissements comme c'tait le cas en l'espce (rappel l'ordre et modification de la composition du conseil syndical).
dans une autre socit nest pas opposable la socit, ntant conforme ni lobjet de la socit ni son intrt (Cass. com. 26 juin 2012). De mme, la garantie octroye par une SCI sous forme de cautionnement hypothcaire portant sur son unique bien immobilier est nulle comme contraire son intrt social, et ce mme sil a t consenti par tous les associs (Cass. civ.3me, 12 septembre 2012).
Evaluation des droits sociaux

L'article 1843-4 du Code civil prvoit que dans tous les cas o sont prvus la cession des droits sociaux d'un associ, ou le rachat de ceux-ci par la socit, la valeur de ces droits est dtermine, en cas de contestation, par un expert dsign, soit par les parties, soit dfaut d'accord entre elles, par ordonnance du prsident du tribunal statuant en la forme des rfrs et sans recours possible. La Cour de cassation a confirm la comptence exclusive du prsident du tribunal pour dsigner cet expert (Cass. 3me civ. 28 mars 2012). Le recours cette expertise s'impose mme lorsque les parties n'ont pas convenu dans lacte de dsigner un expert pour la dtermination du prix de cession en cas de dsaccord. Dans ce cas, il a t jug que lexpert ntait pas li par la mthode de dtermination du prix de cession prvue lacte (Cass. com. 4 dcembre 2012).
2.5
Socit Immobilire
Poursuites des associs

Larticle 1858 du Code civil impose aux cranciers des socits civiles de ne poursuivre le paiement des dettes sociales lencontre de leurs associs quaprs avoir pralablement et vainement poursuivi la personne morale. Il nest pas ncessaire quune socit soit en procdure collective pour que ses associs puissent tre poursuivis au titre de cet article (Cass. com. 26 juin 2012).
Prjudice moral d'une socit

La chambre commerciale de la Cour de cassation a reconnu qu'une socit pouvait se prvaloir d'un prjudice moral, solution dj admise par la chambre criminelle depuis plusieurs annes. En lespce, il sagissait de rparer latteinte limage de marque de la socit et un trouble commercial du fait de la violation dune clause de non concurrence (Cass. com. 15 mai 2012).
Dcision collective des associs

Il rsulte de l'article 1854 du Code civil que les dcisions collectives peuvent rsulter du consentement de tous les associs exprim dans un acte . Selon la Cour de cassation, les dclarations fiscales ne constituent pas un tel acte au sens de cet article (Cass. com. 12 juin 2012).
Reprsentation d'une socit

Un grant nomm, mais dont la nomination n'est pas publie au registre du commerce et des socits, peut valablement reprsenter la socit dans tous les actes de la procdure pnale, compter de la date de l'assemble dcidant cette nomination (Cass. com. 10 juillet 2012). Cette dcision rendue dans le cadre dune instance pnale, est susceptible de s'appliquer tout type d'instance, civile ou pnale. Le tuteur dun grant nest pas habilit reprsenter la socit civile immobilire dont ce dernier est mandataire (Cass. 1re civ. 12 juillet 2012).
Actes contraires l'intrt social d'une socit

La Cour de cassation a confirm son revirement de jurisprudence opr en 2011, par lequel elle invalide les actes contraires l'intrt social d'une SCI, et ce mme en cas de consentement unanime des associs. Cest ainsi quelle a jug quun emprunt, pourtant autoris par lassemble gnrale extraordinaire de la SCI, destin au financement dun apport en compte courant
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2.6
Crdit-bail immobilier
Le crdit-bailleur est tenu du mme devoir de mise en garde que le banquier lors de la conclusion dun crditbail (Cass. com. 11 avril 2012), savoir notamment, attirer lattention du crdit-preneur sur les incidences financires de lopration envisage. Un crdit-bailleur ne peut voir sa responsabilit retenue en raison dune mconnaissance de son obligation de conseil lorsque le crdit-preneur a eu en sa possession une tude de march et des comptes prvisionnels, et que le crdit-bailleur lui a adress des tableaux reprenant le financement, des notes sur les revenus de lopration en priode de construction et une notice explicative reprenant le montage. La Cour de cassation confirme larrt dappel qui avait dduit de ces lments factuels que le crdit preneur avait bnfici de conseils clairs avant de raliser son projet (Cass. civ. 3me 11 septembre 2012).
bien immobilier portera sur la pleine proprit de ce bien au moment de lextinction de lusufruit (Cass. com.13 mars 2012). Lorsquune personne se porte garant auprs dun crancier en acceptant doctroyer une hypothque sur un bien lui appartenant, la dure de lengagement du garant doit tre distingue de celle de linscription hypothcaire prcise dans lacte constitutif de la garantie. La Cour de cassation a ainsi rappel que, bien quune hypothque ait t inscrite pour une certaine dure, le crancier peut demander le renouvellement de cette inscription et poursuivre le garant au-del de la date dexpiration de linscription (Cass. civ. 1re 12 janvier 2012). Le renouvellement dune inscription hypothcaire ne ncessite pas la production par le crancier de son titre auprs de la Conservation des hypothques ; des mentions supplmentaires sont requises en cas de changement dans ltat du crancier, ce qui nest pas le cas en cas de liquidation judiciaire du crancier, dans la mesure o cette situation naggrave pas la situation du dbiteur (Cass. civ. 3me 8 fvrier 2012). Il nest pas ncessaire de procder au renouvellement de linscription provisoire dune hypothque judiciaire conservatoire, une fois que le bien affect la garantie de la crance est vendu et que son prix est consign (Cass. civ. 2me 22 mars 2012). Le crancier qui procde linscription dune hypothque sur le bien de son dbiteur doit en informer ce dernier dans un dlai de huit jours aprs dpt des bordereaux dinscription provisoire de ladite hypothque, le tout peine de caducit de son inscription. Ds lors quun crancier ayant procd une telle inscription na signifi son dbiteur que lordonnance lautorisant prendre cette inscription dhypothque provisoire, la Cour de cassation admet que le dbiteur puisse demander la mainleve de la sret (Cass. civ. 2me 2 fvrier 2012). Si un jugement de liquidation suspend le cours dune procdure de saisie immobilire, cette procdure (quelquen soit le rgime) peut tre reprise, sur autorisation du jugecommissaire, par le crancier privilgi poursuivant, dans ltat dans lequel elle se trouvait au jour du jugement douverture.Ainsi, le crancier poursuivant peut reprendre les formalits effectues antrieurement l o elles avaient t arrtes, sans quil ne soit ncessaire de les recommencer depuis le dbut (Cass civ. 2me 7 juin 2012). La mainleve dune hypothque judiciaire provisoire doit tre ordonne lorsque le crancier ne justifie pas de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de
2.7
Financement et garanties
Compte courant dassocis

Les avances en compte courant dassocis ne sont pas prendre en compte au titre du passif exigible lorsquelles sont bloques ou, dans le cas contraire, lorsque leur remboursement na pas t demand (Cass. com. 10 janvier 2012). La cession des parts dune socit nemporte pas automatiquement cession du compte courant de lassoci cdant. Mais si le cdant a renonc sa crance en compte courant, il ne peut plus en rclamer le remboursement. Une dcision dans laquelle la renonciation cette crance a t retenue alors que les faits ntaient pas si vidents, vient rappeler lintrt de prvoir le sort du compte courant par une clause spcifique dans lacte de cession des parts afin dviter tout litige entre cdant et cessionnaire postrieurement sa signature (Cass. com. 11 septembre 2012). Les parties peuvent droger au principe de laffectation des crances en compte courant, si la demande daffectation spciale est formule avant lentre en compte de la crance considre (Cass. com. 3 juillet 2012).
Hypothques
Un immeuble frapp dune clause dinalinabilit ne peut faire lobjet dune hypothque conventionnelle (Cass. civ. 1re 23 fvrier 2012). Une hypothque constitue sur la nue-proprit dun
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sa crance. Cest le cas lorsque les dbiteurs dmontrent quils disposent des revenus et avoirs leur procurant une aisance financire certaine et que le crancier dispose dj de garanties (Cass. civ. 2me 7 juin 2012). Le dfaut dannexion de procurations un acte notari ou de mention de leur dpt au rang des minutes a permis dannuler les procdures de saisie immobilire intentes par les banques crancires aux motifs que les actes (prts) ne constituaient pas des titres excutoires rguliers permettant de procder lencontre des dbiteurs des saisies immobilires ou des mesures provisoires (Cass. civ. 2me 7 juin 2012). Le contexte de laffaire a certainement particip au sens de la dcision, qui a t rendue loccasion dune vaste affaire descroquerie au crdit immobilier, qui avait conduit de nombreux emprunteurs sendetter lourdement. Une dcision en sens contraire avait t rendue moins de trois mois auparavant par une autre chambre de la Cour de cassation (Cass. civ. 1re 22 mars 2012). Un renvoi devant une chambre mixte de cette question est souhait par la doctrine et les praticiens.
en avait dduit que son propre engagement stait teint ; toutefois, dans un arrt contestable, la Cour de cassation lui refuse le jeu de la compensation jugeant quelle nteint pas la dette principale garantie mais seulement lobligation de la caution (Cass. com. 13 mars 2012). Le caractre disproportionn des engagements dune caution sapprcie en fonction de ses capacits financires au jour de la souscription de son engagement et sans quil y ait lieu de tenir compte de lexistence dautres garanties dlivres au profit du dbiteur (Cass. com. 31 janvier 2012). Les banques sont tenues dun devoir de mise en garde lgard, notamment, des cautions des emprunteurs, sauf cautions averties. Nest pas caution avertie le dirigeant dune socit tierce par rapport la socit cautionne (Cass. com. 31 janvier 2012). La banque qui ninforme pas la caution, mme grante de la socit cautionne, du caractre non viable du projet, commet une manuvre dolosive ; le cautionnement est donc dclar nul (Cass. com. 10 juillet 2012). Dans un arrt du mme jour, la haute juridiction prcise que la responsabilit de la banque ne peut pas tre retenue sil nest pas tabli quelle avait connaissance de la situation irrmdiablement compromise de la socit cautionne, et quen outre la caution avait dclar ne pas faire de la situation financire de la socit cautionne la condition dterminante de son engagement (Cass. com. 10 juillet 2012).
Gage-espce
Une simple erreur matrielle affectant le numro dun compte bancaire objet dun nantissement au profit dune banque ne permet pas dempcher lattribution judiciaire du gage au profit de la banque crancire (Cass. civ.1re 26 janvier 2012).
Cession de crances professionnelles (par voie de bordereau Dailly)

La Cour de cassation avait jug quen cas de notification de la crance, le cessionnaire navait pas justifier au cdant avoir pralablement poursuivi judiciairement le dbiteur cd, mais quil devait nanmoins justifier dune demande amiable lencontre du dbiteur cd ou dune impossibilit de faire une telle demande. Elle vient de juger que cette formalit pouvait tre carte contractuellement par les parties (Cass. com. 5 juin 2012). Le cessionnaire est recevable prouver par tous moyens lexactitude de la date laquelle il a accept la cession ; la double datation ne rend pas le bordereau irrgulier (Cass. com. 3 juillet 2012).
Devoir de conseil des banques

Une banque qui octroie un financement une socit sans avoir les lments lui permettant dapprcier si cet engagement est adapt aux capacits de la socit emprunteuse commet une faute qui engage sa responsabilit (Cass. com. 11 avril 2012).
Lettre dintention
Lobligation de poursuivre le recouvrement dune dette a t juge comme tant une obligation de rsultat et non de moyens, mme si lexcution de cet engagement dpendait de circonstances extrieures celui qui sest engag (Cass. civ. 1re 23 fvrier 2012).
Nantissement du fonds de commerce

Les inscriptions dun nantissement sur un fonds de commerce doivent tre prises peine de nullit dans les quinze jours de lacte de vente ou de lacte constitutif. Le crancier dont linscription a t ralise au-del de ce dlai et ayant indiqu sur les bordereaux quil maintenait sa demande denregistrement alors que lacte tait
Cautionnement
La caution solidaire qui bnficie dune crance de dommages-intrts lencontre de la banque en raison du comportement fautif de cette dernire, voit sa crance compense avec celle de la banque. Le dbiteur principal
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hors dlai, na manifestement pas la qualit de crancier inscrit. Par consquent, il ne peut se prvaloir de larticle L 143-2 du Code de commerce imposant au bailleur qui poursuit la rsiliation dun bail dun local dans lequel est exploit un fonds grev dinscription, de notifier sa demande de rsiliation aux cranciers inscrits antrieurement la rsiliation (Cass. com. 15 fvrier 2012).
1998 et du 16 mars 2005 a vocation sappliquer quand bien mme il se serait coul plusieurs annes entre la dernire vente et la dlivrance dun nouveau cong (Cass. 3me civ. 18 janvier 2012). La question de lapplication des accords collectifs de location de 1998 et 2005 en labsence de cong-vente fait par ailleurs encore dbat. Adoptant une lecture extensive de laccord collectif de location de 1998, la Cour de cassation la jug applicable une vente par lots en labsence de cong-vente. Dans cette affaire, bien que le locataire demandeur nen ait pas t destinataire, le bailleur avait toutefois fait dlivrer des congs-vente dautres locataires de lensemble immobilier et avait expressment soumis le processus de vente accord collectif de location. Ds lors, on peut srieusement douter de la porte gnrale de cette dcision, notamment en labsence totale de cong-vente (Cass. 3me civ. 5 septembre 2012). La rsistance des juges du fond semble se profiler : une dcision rendue par la chambre 1 ple 4 de la cour dappel de Paris, dcide quen labsence de cong-vente, lopration de vente par lots nentre pas dans les prvisions de laccord collectif de location de 1998 (CA ple 4 ch.1 13 septembre 2012).
n Association
Affaire Cur Dfense - Suite

La cour dappel de Versailles saisie sur renvoi aprs cassation dun arrt de la cour dappel de Paris reconnait la comptence des juridictions franaises pour ouvrir une procdure de sauvegarde lgard dune socit holding de droit luxembourgeois aprs avoir procd lanalyse de faits objectifs qui permettaient de rattacher les intrts principaux de cette holding en France : dtention 100% des actions dune filiale de droit franais dtenant elle-mme un seul actif immobilier en France, ngociation et signature Paris des principaux actes de gestion, soumission de ces actes au droit franais et aux juridictions franaises, reprsentation en France par le dirigeant de la filiale franaise (CA Versailles 19 janvier 2012). La cour dappel de Versailles retient dans le mme arrt lexistence pour lemprunteur de difficults conomiques insurmontables : au jour de louverture de la procdure de sauvegarde, le risque de voir prononcer lexigibilit immdiate du prt tait rel et confrontait lemprunteur des difficults de nature le conduire la cessation des paiements. La holding tait galement confronte de telles difficults dans la mesure o le pacte commissoire contenu dans le nantissement des titres de la filiale emprunteur aurait ncessairement t mis en uvre. Cet vnement aurait t assimil un vnement susceptible davoir des effets ngatifs sur la capacit de la holding rembourser le prt dactionnaire et donc un cas de dfaut permettant au prteur dexiger le remboursement du prt.
de locataires
Sur la qualit de linformation transmise au locataire : la Cour de cassation confirme le caractre dordre public de la consultation de lassociation de locataires, mme constitue en cours dapplication des accords collectifs (Cass. 3me civ. 31 octobre 2012). En labsence dune telle association de locataires, la jurisprudence rcente a expressment reconnu quun tat technique de limmeuble suffit linformation des locataires et quil convient de distinguer le diagnostic technique complet, tabli en prsence dune association de locataires, du simple tat technique de limmeuble tabli en labsence dune telle association. Lapprciation du contenu et du caractre satisfaisant de ltat technique de limmeuble est laisse au juge du fond (Cass. 3me civ. 17 octobre 2012).
Immobilier dhabitation
Protection du locataire et vente dimmeuble

Sagissant de la vente par lots, la protection des locataires est toujours au cur des proccupations des magistrats qui ont rendu quelques dcisions significatives.
n Champ
Personne morale
Sagissant du droit de premption et de prorogation du locataire prvu par larticle 10.1. de la loi n75-1351 du 31 dcembre 1975 relative la protection des occupants de locaux usage dhabitation (issu de lamendement dit Aurillac), mis en uvre dans le cadre de vente dun immeuble de plus de 10 logements, il est aujourdhui
dapplication des accords collectifs
La procdure dinformation et de protection des locataires issue des accords collectifs de location du 9 juin
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tabli quils ne sont pas susceptibles de sappliquer au bnfice dun locataire personne morale, de surcrot commerant (CA Paris ple 4 ch. 4 2 fvrier 2012).
n Renonciation
lvolution des loyers fixs lors dune nouvelle mise en location ou dun renouvellement de bail, dans 22 agglomrations franaises. Ainsi, sauf en cas de premire location, le loyer ne peut en principe excder le dernier loyer du prcdent locataire, augment du jeu de la rvision indiciaire. Des drogations ce principe dencadrement sont prvues pour les relocations ou les renouvellements de bail, en cas de ralisation de travaux (dont la nature et le montant sont prcisment encadrs) ou de loyer sousvalu. Une augmentation, dont le niveau est lui-mme encadr par le dcret, peut alors tre applique. En labsence de jurisprudence sur ce dispositif, de nombreuses questions subsistent dont les principales concernent la formalisation du bail, la fixation du loyer du bail renouvel aprs travaux de rnovation ou encore lvolution du loyer en cours de bail (cf. notre article dans Oprations Immobilires n 49, oct. 2012 : encadrement des loyers : la question des travaux ).
n Sous-valuation
Insistant sur le caractre ncessairement expresse et non quivoque de la renonciation un droit ou une action, la Cour de cassation a jug que la demande de prorogation du bail en suite dun cong, nempchait pas le locataire de se prvaloir de la nullit de loffre de vente et, par suite, du cong pour vendre subsquent (Cass. 3me civ. 18 janvier 2012).
Bail dhabitation
n Droit au renouvellement du bail et usage professionnel
En matire de bail usage mixte dhabitation et professionnel, la Cour de cassation a rappel que seul lusage des locaux titre dhabitation principale, mme partiellement, ouvre droit au bnfice de la protection de la loi du 6 juillet 1989 et plus particulirement la ncessaire motivation du cong en application de son article 15 (Cass. 3me civ. 5 septembre 2012).
n Rsiliation
du loyer
judiciaire du bail
Le dfaut doccupation par le locataire du logement social pris bail constitue un manquement grave ses obligations lgales et conventionnelles susceptible dentraner la rsiliation judiciaire du bail (CA Versailles 1re ch. 2me sect. 6 dcembre 2011).
n Cong
Dans ce contexte, il est utile de rappeler que lapprciation du caractre sous-valu du loyer relve de lapprciation souveraine des juges du fond, qui ont rcemment rendu des arrts confirmant leur divergence sur ce sujet (CA Versailles 1re ch. 27 mars 2012 et CA Paris, 4me ch. 20 mars 2012).
n Charges
du bailleur et offre de relogement
Ds lors que le locataire, protg en vertu des dispositions de larticle 15-III de la loi du 6 juillet 1989, est dcd avant le terme du bail, le bailleur est dispens doffrir un relogement au conjoint cotitulaire du bail qui ne satisfait pas aux conditions dge et de ressources requises par cette loi (Cass. 3me civ. 3 mai 2012).
n Cong
En labsence de texte spcifique sanctionnant le dfaut de rgularisation annuelle des charges, les juges font appel aux principes de droit commun des contrats comme celui de la bonne foi dans lexcution des conventions. Sur ce fondement, il a ainsi t jug que la rgularisation par un bailleur des charges sur cinq ans, correspondant plus du triple de la somme provisionne tait brutale, dloyale et constitutive dune faute contractuelle (Cass. 3me civ. 21 mars 2012).
n Logement
du locataire par lettre simple dcent

Lapprciation des critres de dcence au moment de la prise deffet du bail varient en fonction du nombre de pices du logement considr : la Cour de cassation confirme que le bien compos dune seule pice justifie lassouplissement du critre relatif lexistence dune installation sanitaire distincte. Pour tous les logements constitus de plus dune pice, les exigences sont plus strictes et le logement doit comporter une installation sanitaire comprenant un W.C intrieur spar (Cass. 3me civ. 21 mars 2012).
Malgr un rappel lordre adress par la Cour de cassation, les juges du fond confirment leur rsistance face au formalisme impos au locataire pour adresser un cong au bailleur en ne sanctionnant pas par la nullit, un cong adress au propritaire par lettre simple (CA Versailles 1re ch. 10 janvier 2012).
n Encadrement
des loyers
Le dcret n2012-894 du 20 juillet 2012, relatif lvolution de certains loyers, et pris en application de larticle 18 de la loi du 6 juillet 1989, prvoit lencadrement de
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n Les
rformes prvues pour 2013
Responsabilit du matre duvre

Le matre duvre est soumis un devoir de conseil trs vaste, qui, dans le cadre dune mission complte, porte notamment sur le choix des entreprises de travaux. Commet une faute, larchitecte qui conseille de retenir un entrepreneur gnral qui na pas fourni dattestation dassurance et est en difficult financire : trois mois aprs labandon du chantier, il tait effectivement plac en liquidation judiciaire (Cass. civ. 3me 11 avril 2012). Le matre duvre a ainsi vu sa responsabilit engage et a t amen indemniser le matre douvrage pour le retard du chantier.
Lors du 66me Congrs de la FNAIM qui s'est droul les 10 et 11 dcembre 2012, la ministre de l'Egalit des territoires et du Logement, Ccile Duflot, a dcrit les principaux axes de la future loi pour le logement prvue pour le premier semestre 2013. Le texte modifierait la loi du 6 juillet 1989 en tendant la garantie des risques locatifs pour scuriser les bailleurs, et chercherait rguler le prix des loyers, notamment en crant des observatoires locaux.
Rquisition des locaux vacants

Larrt du 14 dcembre du ministre de lEgalit des territoires et du logement relatif la fixation des prix de base des loyers des locaux rquisitionns avec attributaire est paru au journal officiel le 28 dcembre 2012. Il prend cette anne une importance particulire.
Troubles anormaux du voisinage

Les riverains dun chantier peuvent mettre en jeu la responsabilit du matre douvrage et des autres constructeurs sur le fondement du trouble anormal du voisinage ; la responsabilit des entrepreneurs est retenue lorsque leur mission est en lien direct avec les dsordres constats sur le fonds voisins. La condamnation in solidum du matre douvrage et de lentreprise est exclue, si le march de travaux met la charge de lentreprise la mise en uvre de toutes dispositions, ses frais et risques, pour viter les nuisances. Le matre douvrage doit alors tre entirement garanti par lentrepreneur, auteur des troubles (Cass. civ. 2me 9 fvrier 2012).
4
4.1
Construction urbanisme
Construction
Responsabilit lgale des constructeurs

Un dsordre futur est un dsordre judiciairement dnonc lintrieur du dlai dcennal qui, tout en ne portant pas encore atteinte la solidit ou la destination de louvrage, atteindra de manire certaine une gravit dcennale dans ce dlai. Engage ainsi sa responsabilit dcennale et doit payer au matre douvrage le cot des travaux de consolidation, lentreprise qui pendant ses excavations a aggrav la pente dun talus crant un risque dboulement dans le dlai dcennal, mettant ainsi en jeu la solidit du btiment et la scurit de ses habitants (Cass. civ. 3me 12 septembre 2012). Aux termes de larticle 1792-6 du Code civil, la rception des travaux est lacte par lequel le matre douvrage dclare accepter louvrage, avec ou sans rserves. Elle constitue le point de dpart des garanties dues par les constructeurs et peut tre expresse, judiciaire ou tacite. Dans ce dernier cas, le matre douvrage doit manifester une volont non quivoque daccepter louvrage. Dans une dcision tonnante du 19 juin 2012, la 3me chambre civile de la Cour de cassation a jug que le refus exprs de rception pour un lot pouvait cacher une rception tacite car il y avait eu paiement du solde du prix et prise de possession des lieux. Ce travail de contorsion de la haute juridiction traduit sa tendance favoriser la mobilisation de la garantie des constructeurs.
Assurance dommages-ouvrage
Dans un arrt du 23 mai 2012, la 3me chambre civile de la Cour de cassation rappelle les critres de dtermination du montant de lindemnit dommages-ouvrage : (i) la TVA nest prise en compte que si le matre douvrage nest pas assujetti la TVA, (ii) si l'assureur ne notifie pas sa position de garantie dans le dlai de soixante jours compter de la rception de la dclaration du sinistre, l'indemnit est alors majore de plein droit d'un intrt gal au double du taux de l'intrt lgal (article L.242-1 alina 5 du Code des assurances) dont le point de dpart, non dfini par cet article, diffre selon les dcisions : jour de la mise en demeure pralable faite par lassur comme en lespce ou jour de lassignation, qui vaut mise en demeure. Concernant le dlai dans lequel doit tre exerce laction indemnitaire contre lassureur dommages-ouvrage, la haute juridiction a rappel larticulation entre le dlai de la garantie dommages-ouvrage qui expire dix ans aprs la rception de louvrage et celui de larticle L.114-1 du Code des assurances qui dispose que toutes les actions drivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux ans compter de l'vnement qui y donne naissance. Ainsi, cest au-del dun dlai de douze ans aprs
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la rception, que lassurance dommages-ouvrage ne peut plus tre actionne avec succs. Ds lors, lassureur actionn 14 ans aprs la rception qui na pas donn sa position de garantie dans le dlai de soixante jours, ne peut tre sanctionn (Cass. civ. 3me 20 juin 2012). Lassureur dommages-ouvrage a en effet soixante jours compter de la rception de la dclaration de sinistre pour prendre position sur sa garantie. A dfaut de rponse dans ce dlai, lassureur est tenu de garantir. Sil savre quune dclaration de sinistre porte sur des dsordres identiques ceux ayant dj fait lobjet dune indemnisation, le non-respect de ce dlai de soixante jours ne pourra tre oppos lassureur, pour cette seconde dclaration. Le dommage ayant dj t rpar, la demande indemnitaire est injustifie (Cass. civ. 3me 10 octobre 2012). Enfin, les personnes soumises lobligation de souscrire une assurance dcennale doivent tre en mesure den justifier. Aussi, lorsquun acte translatif de proprit ou de jouissance dun bien intervient avant lexpiration du dlai de garantie dcennale, il doit tre fait mention de lexistence ou de labsence dassurance dommagesouvrage dans le corps de lacte ou en annexe. A t casse une dcision dappel qui a jug quune information gnrale dlivre par le notaire dans son acte sur les risques thoriquement encourus par les acqureurs dfaut de souscription dune assurance dommagesouvrage par le vendeur, tait suffisante. Cet article exige en effet une information concrte et circonstancie des acqureurs : le notaire devait indiquer si en lespce, cette police avait t effectivement souscrite (Cass. civ. 1re 12 juin 2012).
Un march forfait est un contrat dont la fixation du prix a t convenue lavance de manire globale et dfinitive pour des travaux dont la nature et la consistance sont prcisment dfinies. Ce caractre forfaitaire ne fait pas obstacle la rsiliation, du march ni lindemnisation de lentrepreneur suivant le principe de la rparation intgrale du prjudice caus par la rsiliation fautive du march. En lespce, la rsiliation nayant pas t prcde de la mise en demeure contractuellement prvue, le prjudice doit tre indemnis et ne saurait se limiter la seule perte de la marge bnficiaire sur la part du march non excute du fait de la rupture ; les dommages et intrts allous doivent correspondre aux pertes rellement prouves et aux gains manqus (Cass. civ. 3me 29 fvrier 2012).
Sous-traitance
Est sanctionn de nullit le contrat de sous-traitance pour lequel le paiement de toutes les sommes dues par lentrepreneur au sous-traitant na pas t garanti, soit par une caution personnelle et solidaire, soit par une dlgation de paiement (article 14 de la loi n75-1334 du 31 dcembre 1975). Cette nullit entrane lanantissement rtroactif du contrat de sorte que les parties doivent tre remises en ltat. Or cela est source de difficults lorsque les travaux ont t partiellement ou intgralement raliss. La dtermination du montant des restitutions dues au sous-traitant est le plus souvent confie un expert judiciaire qui retient le cot moyen de lintervention (Cass. civ. 3me 30 novembre 2011). Le juste prix des prestations fournies pour le march ne correspond pas ncessairement aux sommes rellement dbourses par lentreprise. La haute juridiction a prcis que le cautionnement personnel et solidaire pouvait rsulter dun accord-cadre conclu entre lentrepreneur et sa banque. Il importe peu que ce contrat-cadre ne comporte pas les caractristiques que le cautionnement doit revtir (nom des soustraitants et montant des marchs garantis). En effet, ds lors que la banque, qui a reu un avis de notification du contrat de sous-traitance par lentrepreneur, fournit au sous-traitant une attestation de cautionnement prcisant les caractristiques susvises, ce cautionnement est valable (Cass. civ. 3me 20 juin 2012). Larticle 14-1 de la loi du 31 dcembre 1975 impose au matre douvrage, qui a connaissance de lexistence dun sous-traitant ne bnficiant pas des garanties lgales (acceptation et agrment de ses conditions de paiement, caution ou dlgation de paiement), de mettre en demeure lentrepreneur principal de respecter ces obli-
Marchs de travaux
Dans deux arrts du mme jour (Cass. civ. 3me 25 septembre 2012), la Cour de Cassation revient sur la vaste obligation de conseil de lentrepreneur qui porte sur tous les aspects dune opration de travaux projete :
lentreprise a t juge responsable pour ne pas avoir implant son ouvrage conformment lautorisation administrative dlivre, peu importe quelle ait agi sur les instructions du matre douvrage : elle devait conseiller le matre douvrage sur les consquences de cette mauvaise implantation. Le matre douvrage tait donc bien fond rsilier le march de travaux pour faute, sans avoir payer dindemnits contractuelles ; la seconde espce rappelle lobligation de conseil de lentrepreneur sur les risques inhrents aux travaux raliser, celui-ci devant se renseigner sur leur finalit pour proposer les travaux adapts.
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gations. Cette obligation simpose galement en matire de sous-traitance industrielle qui a pour objet la fourniture sur le chantier dun produit individualis, faonn la demande et non-substituable : la responsabilit dlictuelle du matre douvrage peut tre engage sil ne respecte pas cette obligation, que le sous-traitant excute ou non sa mission sur le chantier (Cass. civ. 3me 7 novembre 2012).
ou les orientations damnagement et de programmation (OAP), la condition de ne pas porter atteinte au projet damnagement et de dveloppement durable. L'ordonnance distingue au sein de cette procdure deux souscatgories : la modification soumise enqute publique (procdure normale) et celle pour laquelle une simple mise disposition du dossier au public est requise (procdure simplifie). Le champ d'application de la procdure de modification soumise enqute publique s'applique pour les modifications qui ont alternativement pour effet de (L.123-132 du Code de lurbanisme) :
Droit moral de larchitecte

Un architecte conoit un immeuble usage de bureaux. Pour des raisons financires, seule la premire tranche est ralise, la seconde reste en ltat des fondations. Une socit ayant acquis la parcelle sur laquelle demeurent celles-ci, fait construire un immeuble mitoyen celui ralis, totalement affranchi du projet initial. Larchitecte demande la dmolition des nouvelles constructions aux motifs quelles portent atteinte au droit moral dont il est titulaire sur luvre architectural quil a prcdemment conu. Sa demande est rejete : si larchitecte qui se voit confier une mission de conception et de ralisation d'un immeuble dont il n'a ralis que la premire tranche (la seconde ayant t abandonne), na pas renonc son droit moral, cela ne fait pas obstacle l'dification d'un btiment mitoyen dont l'architecture s'affranchit du projet initial (Cour de cassation, 3me chambre 17 octobre 2012).
majorer de plus de 20 % les possibilits de construction, rsultant dans une zone, de l'application de l'ensemble des rgles du plan ; diminuer ces possibilits de construire ; rduire une zone urbaine (U) ou urbaniser (AU).
Dans les autres cas de figure, la procdure de modification simplifie peut tre mise en uvre. Ces nouvelles dispositions ne seront pas applicables aux procdures en cours, l'exception, d'une part, des dispositions rgissant les obligations qui rsultent d'un changement de primtre d'une commune dote d'un PLU ou du changement de primtre d'un tablissement public de coopration intercommunale (EPCI) comptent en matire de PLU et, d'autre part, de celles permettant de modifier le projet de PLU aprs l'enqute publique pour tenir compte, non seulement des observations de l'enqute publique, mais galement des avis des personnes consultes sur le projet arrt.
n Evaluation
4.2
Urbanisme
Documents durbanisme
n Modification
des documents durbanisme environnementale

Le dcret n 2012-995 du 23 aot 2012 relatif l'valuation environnementale des documents d'urbanisme modifie le champ d'application et le contenu du rapport de prsentation des documents d'urbanisme qui doivent faire l'objet d'une valuation environnementale (R 12114 R 121-16 du Code de lurbanisme). Les documents d'urbanisme doivent, en raison de leurs incidences sur l'environnement, faire l'objet d'une valuation environnementale soit de manire systmatique, soit aprs un examen au cas par cas par l'autorit administrative de l'Etat dsigne cet effet. Les documents soumis cette obligation sont, notamment : les directives territoriales d'amnagement et de dveloppement durables (DTADD), le schma directeur de la rgion Ile-de-France (SDRIF), les schmas de cohrence territoriale (SCOT), les plans locaux d'urbanisme (PLU) et certaines cartes communales.
A compter du 1er janvier 2013, les dispositions de lordonnance n 2012-11 du 5 janvier 2012 qui modifient les cinq procdures dvolution dun plan local durbanisme (PLU), entrent en vigueur. Sans reprendre le dtail des 5 procdures, il convient de noter que pour permettre la mise en compatibilit dun PLU en vue de la ralisation dun projet dintrt gnral, il faudra compter l'avenir sur la dclaration de projet (L.123-14 du Code de lurbanisme) qui permet aux collectivits de se prononcer sur lintrt gnral de la ralisation de projets publics. Une dclaration de projet permettra de mettre en compatibilit les dispositions du PLU la condition que ce projet prsente un intrt gnral, selon les mmes critres que pour lancienne rvision simplifie. Les nouvelles dispositions prvoient la procdure applicable la dclaration de projet (article L.123-14-2 du Code de lurbanisme). Par ailleurs, le PLU peut faire l'objet d'une procdure de modification lorsqu'il est envisag de modifier le rglement
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L'autorit administrative de l'Etat comptente en matire d'environnement peut tre le Conseil gnral de l'environnement et du dveloppement durable (CGEDD), le prfet de rgion, le prfet de dpartement ou le prfet de Corse, pour ce qui concerne le plan d'amnagement et de dveloppement durable de Corse. Lorsque lautorit comptente est saisie au titre de la procdure d'examen au cas par cas, elle dcide, dans un dlai de deux mois, si le document doit faire l'objet d'une valuation environnementale. Dans tous les cas, elle formule un avis sur l'valuation environnementale et le projet de document, dans les trois mois suivant sa saisine. Le texte entre en vigueur le 1er fvrier 2013. Toutefois, les documents d'urbanisme dont la procdure d'laboration ou de rvision sera particulirement avance cette date (en raison de l'organisation soit de la runion conjointe des personnes publiques associes, soit du dbat sur le projet d'amnagement et de dveloppement durables, soit de l'enqute publique) ne seront pas soumis aux nouvelles rgles d'valuation environnementale.
n Procdure de modification des plans locaux durbanisme
caractre dune mme construction, relevant du champ dapplication du permis de construire.

n Composition du dossier et attestation lachvement
Attestation acoustique
Larrt du 27 novembre 2012 met en place lobligation dattester de la prise en compte de la rglementation acoustique. Ce document (prvu dans le dcret n 2011604 du 30 mai 2011) devra dsormais tre fourni l'achvement des travaux de btiments d'habitation neufs (btiments collectifs soumis permis de construire, maisons individuelles accoles ou contigus un local dactivit ou superposes celui-ci). L'arrt s'applique aux btiments dont le permis de construire sera demand compter du 1er janvier 2013. Lattestation transmettre par le matre d'ouvrage l'autorit administrative ayant dlivr le permis de construire, sera jointe la dclaration d'achvement des travaux. Elle s'appuie sur des constats effectus en phase conception, pendant la phase chantier et lors de la livraison de louvrage. Larrt dfinit un modle d'attestation et prcise la mthode utiliser pour le choix des mesures acoustiques effectuer en vue de l'laboration de l'attestation. Ces mesures seront systmatiquement ralises sur la configuration la plus dfavorable ou l'quipement le plus bruyant, prsents sur le groupe de logements choisi, compte tenu des matriaux, des quipements et techniques utiliss, de la volumtrie des locaux et du niveau d'exigence fix par la rglementation. Le programme de mesures doit respecter le nombre de mesures fix par larrt.
Dans un arrt du 22 mai 2012, la Cour administrative dappel de Lyon est venue apporter des prcisions sur la mise en uvre de la procdure de modification du PLU prvue larticle L. 123-13 du Code de lurbanisme. La Cour a considr que la procdure de modification doit tre initie par le conseil municipal, et non par le maire. A dfaut, la totalit de la procdure de modification est illgale.
Permis de construire
n Champ
Attestation thermique dapplication

Le dcret n 2012-490 du 13 avril 2012 relatif l'attestation tablir l'achvement des travaux de rhabilitation thermique de btiments existants et soumis autorisation de construire, modifie les articles R. 131-28-1 et suivants du Code de la construction et de lhabitation et larticle R. 462-4-2 du Code de lurbanisme. Dsormais, toutes les demandes dautorisation de construire (dclaration pralable et permis de construire) dposes compter du 1er janvier 2013 devront attester de la prise en compte de la rglementation thermique pour les btiments existants. De mme, l'achvement des travaux, les matres d'ouvrage seront tenus de fournir l'autorit comptente, un document attestant du respect de la rglementation thermique en vigueur. Dans un arrt du 20 juin 2012, le Conseil dtat a prcis le champ dapplication du permis de construire en matire dantenne relais. Une socit avait dpos deux demandes de dclaration pralable en vue dautoriser, dune part, un pylne de radiotlphonie dune hauteur de 18 mtres, reposant sur une dalle enterre, et dautre part, des installations techniques sur une dalle de bton clture de palissades en bois dune surface de 10,5 mtres carrs. Le Tribunal administratif avait valid le dpt de ces dclarations mais le Conseil dtat a annul le jugement pour erreur de droit, considrant que bien que dissocies physiquement, les deux constructions pouvaient tre attaches par un lien fonctionnel leur confrant le
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Cette attestation doit tre tablie, selon les catgories de btiments et de travaux, par un contrleur technique, une personne rpondant aux conditions exiges pour raliser le diagnostic de performance nergtique, un organisme ayant certifi la performance nergtique du btiment dans le cadre de la dlivrance du label haute performance nergtique ou par un architecte.
n Recours
ou l'aspect extrieur d'un immeuble compris dans la coproprit et, dans ce cas, si le ptitionnaire avait reu l'accord de l'assemble gnrale des copropritaires. A dfaut, le maire ne pouvait dlivrer lgalement le permis (TA Orlans, 1er fvrier 2011). Le Conseil dtat est revenu sur cette position dans un arrt du 15 fvrier 2012, en estimant que les rgles issues du dcret du 5 janvier 2007 nimpliquaient plus pour le ptitionnaire de justifier, dans le cadre de sa demande de permis de construire, de lautorisation de l'assemble gnrale des copropritaires de raliser les travaux.
n Retrait
architecte
Le dcret n 2012-677 du 7 mai 2012 prcise les cas de dispense de recours un architecte dans le cadre des demandes de permis de construire. Ce texte modifie larticle R. 431-2 du Code de lurbanisme qui prvoit dsormais quest dispens de recours un architecte les projets de construction usage autre qu'agricole dont la fois la surface de plancher et l'emprise au sol, au sens de l'article R.420-1 [du Code de lurbanisme], de la partie de la construction constitutive de surface de plancher n'excdent pas cent soixante-dix mtres carrs . La rforme de la surface de plancher, entre en vigueur le 1er mars 2012, avait modifi le calcul du seuil au-del duquel le recours l'architecte tait obligatoire pour une personne physique construisant pour elle-mme une construction non agricole. Ce seuil, exprim auparavant en surface hors uvre nette, tait depuis le 1er mars 2012 valu la fois en surface de plancher et en emprise au sol. Cette modification a entran un accroissement du nombre de projets ncessitant de recourir un architecte. Cet effet non souhait a t corrig par le dcret prcit du 7 mai : l'emprise au sol qui doit alors tre prise en compte est uniquement celle de la partie de la construction constitutive de surface de plancher. Elle correspond la projection verticale du volume de la partie de la construction constitutive de surface de plancher : les surfaces amnages pour le stationnement des vhicules ou les auvents, par exemple, ne sont pas prises en compte. Le texte s'applique aux demandes de permis de construire dposes compter du 8 mai 2012.
n Titre
du permis de construire
Larticle L. 424-5 du Code de lurbanisme prvoit que le permis de construire, d'amnager ou de dmolir, tacite ou explicite, ne peut tre retir que s'il est illgal et dans le dlai de trois mois suivant la date de cette dcision. Pass ce dlai, le permis ne peut tre retir que sur demande explicite de son bnficiaire. Pour des motifs de scurit juridique, le Conseil dtat a jug que lautorit comptente ne peut rapporter une autorisation durbanisme que si la dcision de retrait est notifie au bnficiaire (et non plus seulement prise) avant lexpiration de ce dlai de trois mois (CE 13 fvrier 2012). Le retrait des autorisations durbanisme fait lobjet dun rgime lgal spcifique : ce jour, la solution adopte par le Conseil dtat nest donc pas transposable au rgime des autres actes administratifs individuels crateurs de droit, pour lesquels la date de notification de la dcision de retrait est sans incidence sur sa lgalit, ds lors que celle-ci a t dicte dans le dlai de retrait.
Lotissement
Le Conseil dtat rappelle, dans un arrt du 29 novembre 2012 quun plan local durbanisme (PLU) ne peut, par principe, interdire la ralisation de lotissement dans certaines zones.
habilitant construire
Loi Littoral
Dans un arrt du 14 novembre 2012, le Conseil dtat confirme sa jurisprudence selon laquelle les oliennes constituent une extension de lurbanisation au sens de la loi Littoral de 1986, et se trouvent alors rgies par le principe durbanisation en continuit. Une telle extension est prohibe en effet par larticle L146-4 I du Code de lurbanisme lorsquelle nest pas ralise en continuit avec les agglomrations et villages existants.
Depuis le dcret n 2007-18 du 5 janvier 2007, le ptitionnaire na plus justifier, dans le cadre de la demande de permis de construire, quil est autoris raliser les travaux ; il se contente dattester que cette condition est remplie. Sagissant des immeubles soumis au statut de la coproprit, la jurisprudence avait malgr tout considr, dans un premier temps, que l'autorit administrative devait vrifier si ces travaux affectaient les parties communes
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Urbanisme commercial
n Avis du ministre de l'conomie, de l'industrie et de l'emploi, en charge du commerce
tre excutoire du permis de construire dlivr, avait perturb le projet immobilier. Dans cette ligne, le Tribunal de commerce de Marseille a rcemment condamn une entreprise juge coutumire des recours au paiement dune somme de 1.451.076 euros de dommages-intrts, le jugement tant assorti de lexcution provisoire (4 octobre 2012). La socit en question avait une activit rduite et en ralit, elle navait t constitue que dans le but dintroduire ce type de recours. Plus rcemment encore, la cour dappel de Paris a condamn, dans un arrt du 9 novembre 2012, six personnes des peines de prison avec sursis, de fortes amendes et prs d'un million d'euros de dommages-intrts pour une escroquerie consistant dposer des recours contre les projets immobiliers, puis monnayer leur retrait.
n Obligation
Dans trois arrts rendus cette anne (30 janvier 2012, 4 avril 2012 et 4 juin 2012), le Conseil dtat a rappel les conditions dapplication de larticle R. 752-51 du Code de commerce qui prvoit que le commissaire du gouvernement recueille les avis des ministres intresss, qu'il prsente la Commission nationale damnagement commercial (CNAC). Labsence de prsentation par le commissaire du gouvernement de ces avis a pour effet dentacher dillgalit lautorisation dlivre.
Contentieux
n Sanction
des recours abusifs
de notification des recours
Former un recours contre un permis de construire est un droit constitutionnellement garanti et a, en principe, pour objet de sassurer que le projet est conforme aux rgles durbanisme. Or, ces dernires annes une pratique dviante de cette procdure sest dveloppe. Loutil est, en effet, de plus en plus utilis des fins mercantiles et dans le seul but de nuire un projet immobilier. Le lgislateur est intervenu rgulirement afin de limiter ce type de recours qualifi dabusif et certaines mesures permettent au juge administratif den limiter les effets, en limitant par exemple lintrt agir des associations. En ralit, seule lamende permet au juge administratif de sanctionner les recours abusifs, mais son faible montant est peu dissuasif. Et il nest pas dans les attributions du juge administratif de prononcer dautres sanctions ou daccorder des dommages et intrts, qui relvent de la comptence du juge judiciaire. Alors que le gouvernement prvoit dintervenir sur ce sujet dans les mois venir, plusieurs dcisions rcentes des juges judiciaires semblent marquer un tournant dans lapprciation de ces recours, le juge judiciaire nhsitant plus qualifier lintention de nuire et sanctionner, parfois lourdement, leurs instigateurs. Dans un arrt du 5 juin 2012, la Cour de cassation a confirm la condamnation de lauteur dun recours abusif verser au promoteur la somme de 385.873,15 euros au titre de l'ensemble des prjudices subis. Le recours avait, selon la Cour, t inspir non par des considrations visant l'observation des rgles d'urbanisme mais par la volont de nuire aux droits du bnficiaire, et son maintien pendant plus de quatre annes, malgr le carac-
Dans un arrt du 14 novembre 2012, le Conseil dtat vient clairer les obligations de notification en cas dappel dun jugement rejetant un recours contre une dcision tacite de non-opposition dclaration pralable. Le recours est irrecevable ds lors que le pourvoi en cassation na pas t, conformment aux dispositions de larticle R.600-1 du Code de lurbanisme, notifi au ptitionnaire dans un dlai de 15 jours de son dpt. Cet article R.600-1 s'applique au recours exerc contre une dcision juridictionnelle dont rsulte le rtablissement d'un droit construire. Par ailleurs, labsence daffichage de la dclaration pralable sur le terrain na pas pour effet de dcharger la commune, auteur de la dcision, de lobligation de notifier son recours. Le Conseil dtat rappelle ainsi que laffichage dune autorisation durbanisme est destin informer les tiers et non l'auteur de la dcision. Ce dernier ne peut donc se prvaloir de la mconnaissance des obligations d'affichage, pour se dcharger de sa propre obligation de notification des recours.
Droit de premption
n Dmatrialisation de la dclaration d'intention d'aliner
Par dcret n 2012-489 du 13 avril 2012 pris pour l'application des articles L. 142-4, L. 213-2 et L. 214-1 du Code de l'urbanisme, entr en vigueur le 16 mai 2012, la dclaration dintention daliner peut dsormais tre envoye par courrier lectronique, outre l'envoi par lettre
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recommande avec accus de rception ou le dpt contre dcharge. Lenvoi de la dclaration fait l'objet d'un accus de rception lectronique et, lorsque celui-ci n'est pas instantan, d'un accus d'enregistrement lectronique.
n Contrle
Le dcret n 2012-88 du 25 janvier 2012 pris pour la mise en uvre de la rforme de la fiscalit de l'amnagement prcise le rgime de la taxe damnagement et du versement pour sous-densit. Pour mmoire, la taxe damnagement cre par l'article 28 de la loi n 2010-1658 du 29 dcembre 2010 de finances rectificative pour 2010 remplacent l'ensemble des taxes et participations d'urbanisme existantes. Elle se substitue la taxe locale dquipement, la taxe dpartementale pour les espaces naturels et sensibles, la taxe dpartementale pour les conseils darchitecture, durbanisme et de lenvironnement, la taxe spciale dquipement du dpartement de la Savoie, la taxe complmentaire la taxe locale dquipement en rgion dIle de-France et au programme damnagement densemble. Le versement pour sous densit d, le cas chant, lorsque le projet du constructeur n'atteint pas la densit de construction prescrite dans le secteur concern par les PLU, se substitue pour sa part au versement pour dpassement du plafond lgal de densit. Cest un outil destin permettre une utilisation plus conome de lespace et lutter contre ltalement urbain. Il permet galement dinstaurer un seuil minimal de densit par secteur.
n Cas
normal de lintrt du projet
Dans un arrt du 6 juin 2012, le Conseil dtat rappelle que le projet pour lequel le droit de premption est exerc doit rpondre un intrt gnral suffisant, et non se contenter de correspondre une opration damnagement prvue larticle L. 300-1 du Code de lurbanisme. En outre, le Conseil dtat considre que le juge doit mettre en uvre un contrle normal de lintrt gnral du projet.
Expropriation pour cause dutilit publique

Saisi sur renvoi d'une question prioritaire de constitutionnalit par la Cour de cassation, le Conseil constitutionnel (Dcision n 2012-226 QPC du 6 avril 2012) remet en cause les conditions dans lesquelles le Code de l'expropriation prvoit la prise de possession d'un immeuble expropri, en se fondant sur l'article 17 de la Dclaration des droits de l'homme protgeant la proprit. L'article L.15-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilit publique permet l'autorit expropriante de prendre possession des biens expropris dans le dlai d'un mois, soit du paiement ou de la consignation de l'indemnit, soit de l'acceptation ou de la validation de l'offre d'un local de remplacement. Larticle L15-2 du mme code prvoit, dans lhypothse o le jugement fixant les indemnits d'expropriation est frapp d'appel, que l'expropriant peut toujours prendre possession ds lors quune indemnit au moins gale aux propositions qu'il a faites est vers et que le surplus de l'indemnit fixe par le juge est consign. Le Conseil constitutionnel juge que ces articles mconnaissent le principe selon lequel nul ne peut tre priv de sa proprit sans une juste et pralable indemnit et les dclare contraires la Constitution. Nanmoins, il estime quune abrogation immdiate de ces dispositions aurait des consquences manifestement excessives : pour permettre au lgislateur de mettre fin cette inconstitutionnalit, le Conseil constitutionnel reporte au 1er juillet 2013 la date de cette abrogation.
dexonration de la taxe damnagement
Un second dcret du mme jour prcise les oprations exonres de la taxe d'amnagement et du versement pour sous-densit qui sont :
pour la taxe d'amnagement et le versement pour sous-densit : les constructions et amnagements destins tre affects un service public ou d'utilit publique ; pour la seule taxe d'amnagement : les constructions et amnagements raliss dans les oprations d'intrt national et les constructions et amnagements raliss dans les zones d'amnagement concert.
Ces deux dcrets sont applicables aux demandes d'autorisation, aux dclarations pralables et aux demandes d'autorisation modificative gnrant un complment de taxation dposes compter du 1er mars 2012.
n Redevance pour cration de bureaux en Ile-deFrance
Taxes durbanisme
n Rgime de la taxe damnagement et du versement pour sous densit
Saisi par le Conseil dtat dune question prioritaire de constitutionnalit sur larticle L. 520-11 du Code de lurbanisme, le Conseil constitutionnel (Dcision du 30 mars 2012, n 2012-225 QPC) a dclar conforme la Constitution, le rgime de sanctions applicable au titre
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du retard ou dinfraction pour le paiement de la redevance pour cration de bureaux en Ile-de-France.
Trames vertes et bleues

n Contexte
tations nationales susvises et les documents de planification et projets relevant du niveau national, le texte prcise quil sagit des documents et projets approuvs ou dcids par une loi, un dcret ou un arrt ministriel. Le contenu des SRCE qui doivent assurer lapplication des orientations nationales au niveau local est prcisment dfini par le dcret prcit. Les SRCE sont labors par le prsident du conseil rgional et le prfet de rgion, aprs enqute publique et avis des personnes et organismes associs, et font lobjet dune analyse de suivi tous les six ans (en vue de leur ventuelle mise jour). La mise en uvre de ce texte va donc peser sur les projets immobiliers, selon les territoires concerns, notamment aprs traduction concrte des SRCE dans les documents durbanisme loccasion de leur volution ou travers les autorisations ICPE et loi sur leau . Les obligations prvues par ce texte sappliquent aux documents de planification ou projets :
du dcret dapplication
Un dcret n2012-1492 du 27 dcembre 2012 est venu apporter la dernire pierre ldifice rglementaire de ce dispositif, mesure phare du Grenelle de lenvironnement . Pour mmoire, la trame verte et bleue est un outil damnagement finalit environnementale, consistant enrayer le processus de dclin de la biodiversit li aux activits humaines. Cet outil se traduit par la dfinition, lchelon national, dune trame verte et bleue au sein dun document-cadre ( Orientations nationales pour la prservation et la remise en bon tat des continuits cologiques ), dont la cohrence au niveau rgional se traduit par la mise en place de Schmas rgionaux de cohrence cologique (SRCE).
n Principales
dispositions du dcret
Le nouveau texte apporte plusieurs dfinitions et prcisions importantes, ncessaires la mise en uvre des trames vertes et bleues. Tout dabord, la trame verte et bleue y est dfinie comme un rseau form de continuits cologiques terrestres et aquatiques identifies par les schmas rgionaux de cohrence cologique ainsi que par des documents de lEtat, des collectivits territoriales et de leurs groupements auxquels des dispositions lgislatives reconnaissent cette comptence et, le cas chant, celle de dlimiter ou de localiser ces continuits (art. R371-16 du Code de lenvironnement). Les continuits cologiques constituant la trame verte et bleue comprennent des rservoirs de biodiversit et des corridors cologiques . En substance, les rservoirs cologiques sont des espaces o la biodiversit est suffisamment riche ou reprsente pour tre identifie comme telle, et les corridors cologiques assurent la connexion entre ces rservoirs. Est en outre dfinie la notion de remise en bon tat et des milieux ncessaires aux continuits cologiques : elle consiste non seulement au rtablissement de leur fonctionnalit mais galement leur amlioration. La prservation des milieux ncessaires aux continuits cologiques consiste, quant elle, assurer au moins le maintien de leur fonctionnalit. Ces actions de remise en bon tat et de prservation sont mises en uvre par chacun des acteurs selon ses comptences. Sagissant du rapport de compatibilit entre les Orien-
mis disposition du public ou soumis enqute publique compter dun dlai de 6 mois suivant la date de publication de larrt tabli conjointement par le prfet de rgion et le prsident du conseil rgional portant adoption du SRCE ; lorsquil nexiste aucune procdure applicable de mise disposition ou denqute publique : ceux dont llaboration ou la rvision a t prescrite, ou dont la dcision ou lautorisation de les raliser est intervenue avant la publication de cet arrt, condition que leur approbation ou leur ralisation soit effective dans le dlai dun an suivant la date de publication du SRCE.
n Porte
du dcret
Ces conditions dentre en vigueur mobiliseront, au premier plan, les personnes publiques loccasion de lvolution des documents durbanisme et de linstruction de demandes dautorisation. Les oprateurs resteront galement attentifs aux conditions dentre en vigueur des SRCE en vue de scuriser leurs projets. Les prcisions apportes par ces textes aideront les oprateurs laborer, en particulier, les volets continuits cologiques et quilibres biologiques des tudes dimpact au regard de leur nouveau contenu fix par le dcret du 29 dcembre 2011 (R122-5-II du Code de lenvironnement), pour les projets relevant de cette procdure.
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Etablissement recevant du public et immeuble de grande hauteur

Depuis le 1 janvier 2012, les demandes dautorisation de travaux sur les tablissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur doivent tre faites selon les modles CERFA n 13824 et n 13825. A chaque modle sont annexs un bordereau des pices joindre et un rcpiss de la demande.
er
nergtique et DPE collectif) ;
arrts visant fiabiliser le DPE et renforcer les comptences des diagnostiqueurs et organismes de contrle (voir sous 1.2 Diagnostics) ; dcret n 2012-14 du 5 janvier 2012 relatif au mesurage et laffichage de la qualit de lair intrieur de certains tablissements recevant du public ; dcret n 2012-1530 du 28 dcembre 2012 et son arrt de la mme date, relatifs aux caractristiques thermiques et la performance nergtique des constructions de btiments : ces deux textes sont les textes encadrant la rglementation thermique dite 2012 pour les btiments qui ntaient pas viss par la premire srie de dcret et arrt dapplication de la RT 2012 en date du 26 octobre 2010.
La RT 2012 est donc tendue, par ce dcret, aux btiments universitaires denseignement et de recherche, htels, restaurants, commerces, gymnases et salles de sports y compris les vestiaires, tablissements de sant y compris les tablissements hospitaliers pour personnes ges et tablissements hospitaliers pour personnes ges dpendantes, arogares, tribunaux et palais de justice, btiments usage industriel et artisanal.
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5.1
Dveloppement durable environnement

Dveloppement durable
Panorama gnral
Lanne 2012 a vu le droit de l immobilier durable produire discrtement ses premiers effets : il sest matrialis dans plusieurs textes dapplication des lois Grenelle , saupoudrant de vert dcrets et arrts. Il a galement pris son envol avec lentre en vigueur de textes vots sous lancienne lgislature. Mais certains textes dapplication des lois Grenelle ont tard paratre. Ainsi, le grand absent de lanne 2012 est le dcret dapplication de larticle L 111-10.3 du Code de la Construction et de lHabitation dfinissant les mesures damlioration de la performance nergtique entreprendre avant 2020 dans les immeubles existants tertiaires ou ceux dans lesquels sexerce une activit de service public. Des rumeurs de fin danne lannoncent avec prcaution pour lt prochain, avec un projet au premier trimestre 2013. Notre brochure Actualits 2013 sen fera donc peut-tre lcho.
Rapport RSE
Enfin, il faut citer, au rang des textes dapplication lis au dveloppement durable, la publication du dcret n 2012-557 du 24 avril 2012, relatif aux obligations de transparence des entreprises en matire sociale et environnementale. La loi n 2010-788 du 12 juillet 2010 dite Grenelle 2 avait tendu considrablement le champ dapplication de lobligation dinformation annuelle sur les consquences sociales et environnementales de lactivit dune socit (le rapport RSE , responsabilit sociale de lentreprise) tant concernant son contenu que concernant le primtre des socits tombant sous le coup de cette obligation. Cette mesure tait subordonne la publication dun dcret dapplication. Cest lobjet du dcret n2012-557 du 24 avril 2012 qui dtermine quelles socits sont dsormais tenues dinclure dans leur rapport de gestion, des informations caractre social et environnemental et la liste de ces informations. Sont concernes : les socits cotes, les socits anonymes et socits en commandite par action non cotes dont le total de bilan ou le chiffre daffaire est au minimum de 100 millions deuros et dont le nombre moyen de salaris permanents employs au cours de lexercice est de 500.
Principaux textes dapplication des lois Grenelle

Le lgislateur a toutefois poursuivi son ouvrage sur dautres sujets moins emblmatiques lis au btiment durable :
dcret sur les modalits de ralisation et le contenu de laudit nergtique obligatoire pour les btiments usage principal dhabitation en coproprit de cinquante lots ou plus dont la date de dpt de la demande de permis de construire est antrieure au 1er juin 2001 et quips dune installation collective de chauffage ou de refroidissement (voir sous 1.3 Audit nergtique et DPE collectif) ; dcret sur le DPE collectif obligatoire pour les btiments collectifs dots dune installation collective de chauffage ou de refroidissement (voir sous 1.3 Audit
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Ce texte fait lobjet dune entre en vigueur progressive, sappliquant pour certaines socits aux exercices clos du 31 dcembre 2011, jusquaux exercices ouverts partir du 31 dcembre 2013 pour les socits non cotes pr-cites. La liste des informations requises pour toutes les entreprises concernes par lobligation de reporting concernent les domaines trs varis. Les socits foncires cotes ou satisfaisant les autres critres dassujettissement cidessus sont donc invites sorganiser et mettre en place les outils de reporting interne pour tablir leur rapport RSE loccasion de la prochaine approbation de leurs comptes annuels. Les indicateurs mentionns au dcret du 24 avril 2012 peuvent tre aussi utiliss pour nourrir lannexe environnementale joindre aux baux, ou encore tre conjugus avec le bilan carbone qui est entr en vigueur pour les entreprises de plus de 500 salaris compter du 1er janvier 2011.
n Responsabilit du gardien de la chose lorigine de la pollution
Une socit qui avait en 1970, dvers accidentellement par un camion-citerne, plusieurs milliers de litres de ttrachlorure de carbone ayant entran la contamination (dcouverte en 1992) dune nappe phratique servant lalimentation des habitants dune commune, a t condamne, sur le fondement de larticle 1384 alina 1er du code civil (Cass. civ. 2me 13 septembre 2012). La cour dappel avait relev que la carence de ladministration prendre des mesures prventives et curatives, qui auraient permis dviter ou de limiter la pollution de la nappe, tait la cause unique du dommage dont se plaignait la commune, cette carence tant par ailleurs qualifie d imprvisible et d irrsistible par les juges dappel. La Cour de cassation a cependant considr que la socit propritaire du camion-citerne tait le gardien de linstrument du dommage et que la carence des autorits administratives ne constituait pas un vnement imprvisible et irrsistible caractrisant la force majeure, de nature lexonrer de sa responsabilit. Cette dcision confirme la possibilit dengager la responsabilit civile dun propritaire de terrain pollu, en sa qualit de gardien.
n Certification des prestataires dans le domaine des sites et sols pollus
5.2
Environnement
Sites et sols pollus

n Vente de terrains pollus et obligation de dlivrance
La Cour de cassation a prcis les contours de lobligation de dlivrance en matire de vente dun terrain pollu, dans un arrt de la 3me chambre civile du 29 fvrier 2012. Lacte de vente stipulait que le bien avait fait lobjet dune dpollution , sans prciser ltendue des travaux effectus. A la suite dune pollution rsiduelle dcouverte par lacqureur, le vendeur a t condamn des dommages-intrts au motif quil stait engag vendre le bien comme dpollu . La haute juridiction a refus dapprcier lobligation du vendeur en se rfrant au niveau de dpollution et lexistence ou non de risques lis lexistence de la pollution rsiduelle dcouverte par lacqureur. La vente dun bien annonc par le vendeur comme tant dpollu , implique labsence de pollution et exclut toute pollution rsiduelle, mme sans risques pour ses occupants futurs. Cette dcision, svre pour les vendeurs densembles immobiliers renfermant des pollutions potentielles, doit inviter la plus grande prudence dans la rdaction des contrats de vente, en particulier lorsque la notion de pollution ou de dpollution est utilise. Cette notion, non dfinie par les textes, doit faire imprativement lobjet dune dfinition contractuelle afin dviter une condamnation par le juge civil.
Le Ministre de lEcologie, du Dveloppement Durable et de lEnergie a fait paratre le 4 dcembre 2012, un guide du donneur dordres sur la certification des prestataires dans le domaine de la dpollution des sols. Ce guide donne des lments de comprhension sur la manire dorganiser un chantier de dpollution et sadresse tant aux propritaires, promoteurs, amnageurs quaux industriels dsireux de comprendre les implications des rfrentiels techniques auxquels les prestataires se rfrent dans le cadre des chantiers de dpollution. Ce guide est mettre en perspective avec le projet de dcret dapplication des articles L125-6 et L125-7 du Code de lenvironnement relatif linformation des acqureurs et locataires de biens immobiliers exposs un risque de pollution (rforme issue de la loi dite Grenelle 2 du 12 juillet 2010). Par ailleurs, selon les vux du Ministre, il est envisag que les demandes de permis de construire dposes dans une zone de vigilance (cense identifier un risque avanc de pollution aprs inventaire de la prfecture) soient accompagnes dune attestation du demandeur garantissant la ralisation dune tude pralable dfinis-
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sant les mesures de gestion de la pollution au vu de lusage projet et la prise en compte de ces mesures dans ledit projet.
n Trouble
anormal de voisinage
Par un arrt du 8 mars 2012, la Cour de cassation a jug que la seule circonstance quun terrain tait pollu (en lespce des rejets de mtaux lourds par une entreprise voisine ayant contamin la prairie dun agriculteur) ne suffit pas tablir lexistence dun trouble anormal de voisinage. En lespce, lagriculteur ne rapportait pas la preuve de limpossibilit dexploiter la parcelle ni de limproprit la consommation des fourrages produits.
termes de ceux-ci. Ltablissement dun tat des lieux dentre et de sortie constituerait un premier lment de nature tablir labsence de ngligence ou de complaisance du bailleur. Les changes qui interviendront entre le bailleur et le preneur, quelles que soient leurs suites, pourront galement constituer des lments de preuve du comportement diligent du bailleur. Il est soulign que le caractre subsidiaire de la responsabilit du propritaire, qui pourrait se trouver mise en uvre la suite dune procdure collective ouverte lencontre du locataire par exemple, invite demeurer vigilant quant la sant financire du preneur.
Dchets
n Sortie
Application du principe de prcaution en matire dantennes-relais

Lapplication du principe de prcaution connat des dveloppements importants en matire dantennes-relais. Si lapplication de ce principe est dsormais bien assise, la tendance du juge administratif est de censurer systmatiquement toutes les dcisions visant sopposer leur implantation sur la base de ce fondement. Le juge considre gnralement quil nexiste aucun risque grave pour la sant publique li lexposition aux ondes lectromagntiques en ltat actuel des connaissances scientifiques (CE 30 janvier 2012). Les opposants limplantation dantennes relais se sont donc tourns vers les juridictions judiciaires, afin dobtenir linterdiction de ces ouvrages ou leur dmantlement, en invoquant les risques pour la sant des personnes. Ces contentieux civils ont conduit des solutions divergentes ainsi qu une certaine confusion entre la thorie des troubles de voisinage et le principe de prcaution. La Cour de cassation qui avait, dans un premier temps reconnu sa comptence pour connatre de tels litiges, a finalement dcid de renvoyer cette question au Tribunal des conflits. Par six dcisions du Tribunal des conflits du 14 mai 2012, il a t jug que seul le juge administratif tait comptent pour connatre dune action tendant linterdiction de limplantation, lenlvement ou le dplacement dantennes relais, au motif que le fonctionnement de la station serait susceptible de compromettre la sant des personnes, une telle action impliquant une immixtion dans le pouvoir de police administrative dvolu aux autorits comptentes. Le juge judiciaire reste toutefois comptent pour faire cesser les troubles anormaux de voisinage lis une implantation irrgulire ou un fonctionnement non conforme aux prescriptions administratives de ces an-
du statut de dchet
Un dcret n2012-602 du 30 avril 2012 relatif la procdure de sortie du statut de dchet ainsi quun arrt ministriel du 3 octobre 2012, sont venus parachever la rforme du processus de sortie du statut de dchet, introduite par lordonnance du 17 dcembre 2010. Ce processus peut tre particulirement utile dans le cadre de chantiers immobiliers lors doprations de terrassement o des terres saines doivent tre apportes sur un site pour remplacer un sol pollu ou procder un remblaiement ou un nivellement.
n Responsabilit
du propritaire accueillant des dchets
sur son terrain Par un arrt rendu le 11 juillet 2012, la Cour de cassation, suivant la position prcdemment adopte par le Conseil dtat (CE 26 juillet 2011), a jug que le propritaire du terrain sur lequel sont abandonns des dchets peut tre responsable de leur limination, titre subsidiaire, et sauf circonstances exonratoires. La responsabilit du propritaire du terrain, en sa qualit de dtenteur de dchets, peut tre mise en uvre si :
le producteur ou le dtenteur antrieur des dchets ne peut tre valablement recherch ; le propritaire du terrain sur lequel les dchets ont t abandonns, nest pas en mesure dtablir quil est tranger cet abandon et que son comportement ne la ni permis ni facilit.
Cette dcision invite les bailleurs se prmunir dune action en responsabilit sur le fondement de la lgislation sur les dchets, en se mnageant la preuve des diligences quils auront accomplies au cours des baux ou aux
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tennes, ou la preuve de nuisances et inconvnients anormaux autres que ceux affrents la protection de la sant publique et aux brouillages prjudiciables. Il pourra galement connatre des litiges tendant lindemnisation des dommages causs par limplantation dune antenne relais (T.C. 15 octobre 2012 et Cass, civ. 1re 17 octobre 2012).
relveraient de la lgislation ICPE en vertu dautres rubriques, en particulier la rubrique 1185 classant les dispositifs utilisant des gaz chlorofluorocarbures, et autres hydrocarbures halogns. Un dcret n 2012-1304 du 26 novembre 2012 a modifi la nomenclature des ICPE, dont le libell de la rubrique 1185 afin de mieux tirer les consquences de la rforme de la rubrique 2920, et ainsi en faciliter lapplication aux dispositifs de climatisation qui ne sont sauf rare exception plus couverts par cette rubrique. La rubrique 1185 prvoit une nouvelle sous-rubrique 1185-2 couvrant lemploi de ces gaz dans des quipements clos en exploitation, qui sapplique donc aux systmes de climatisation, et aux systmes dextinction dincendie utilisant ces gaz. Cette modification, entre en vigueur le 29 novembre 2012, invite les exploitants de ces systmes (en gnral propritaires des immeubles concerns) clarifier rapidement leur situation administrative au regard de la double volution des rubriques 2920 et 1185.
Installations classes ICPE

n Notion
de modifications substantielles
Toute modification apporte une ICPE, son mode d'utilisation ou son voisinage, entranant un changement notable des lments du dossier administratif dautorisation ou de dclaration doit tre pralablement porte la connaissance du prfet avec tous les lments ncessaires dapprciation. La mise en uvre de modifications substantielles requiert lobtention dune autorisation pralable du prfet aprs dpt dun dossier cet effet. Les modifications non substantielles, peuvent tre rgies par un arrt complmentaire ne ncessitant ni le dpt dun dossier de demande dautorisation, ni une enqute publique. Une circulaire ministrielle du 14 mai 2012 apporte des prcisions sur le cadre rglementaire applicable. Elle rappelle que le passage dun rgime un autre, ou un simple changement de rubriques, ne sont pas en eux-mmes des lments qualifiant une modification substantielle. Les critres dune modification substantielle sont : laccroissement des dangers et inconvnients existants ou la cration de dangers et inconvnients nouveaux. Les lments techniques produits par le ptitionnaire lappui de son dossier permettront dargumenter laune de ces deux critres.
Etudes dimpact
Un arrt ministriel du 26 juillet 2012 (remplaant un prcdent du 22 mai 2012) a fix le contenu du formulaire de demande dexamen des projets soumis la procdure au cas par cas en application de larticle R122-3 du Code de lenvironnement. Pour mmoire, certains projets sont soumis lobligation dtude dimpact au cas par cas, suivant la liste annexe larticle R122-2 du Code de lenvironnement. Y sont notamment soumis les projets immobiliers dveloppant une surface de plancher au moins gale 10 000 m (3 000 m dans les zones non couvertes par un PLU ou dun document durbanisme en tenant lieu, ou une carte communale) mais infrieure 40 000 m.
Evolution de la rubrique 1185 de la nomenclature ICPE (gaz effets fluors)

En dehors des tours arorfrigrantes relevant de la rubrique 2921, la plupart des systmes de climatisation (pompes chaleur, groupes froids, ), auparavant soumis la lgislation ICPE en vertu de la rubrique 2920 installations de compression ou de rfrigration , sont sortis de cette rubrique par leffet de la modification introduite par un dcret du 30 dcembre 2010 qui a augment sensiblement le seuil de soumission (dsormais de 10 MW), et supprim le rgime de dclaration sous cette mme rubrique. En consquence, les oprateurs se devaient de vrifier si, par leffet de cette modification, leurs installations
Enseigne, pr-enseigne, et publicit extrieure

Le rgime applicable aux dispositifs de publicit, denseigne et de pr-enseigne a t modifi par dcret n 2012-118 du 30 janvier 2012. L'article R. 581-25 du Code de l'environnement instaure dsormais une rgle de densit : il ne peut tre install qu'un seul dispositif publicitaire sur les units foncires dont le ct bordant la voie ouverte la circulation publique est d'une longueur au plus gale 80 mtres linaire . Des exceptions et assouplissements existent nanmoins.
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Le Code de lenvironnement instaure galement des limitations en termes de surface et de hauteur des publicits non lumineuses et enseignes, ainsi que des heures dextinction obligatoires de la publicit extrieure lumineuse. Le nouvel article R. 581-54 du Code de l'environnement tend tout type dimmeuble, lautorisation d'affichage publicitaire sur bches de chantier (dans une limite de 50 % de la surface totale de ladite bche), initialement rserv aux immeubles inscrits ou classs. Mais les bches de chantier, comme les bches publicitaires, devront faire l'objet d'une autorisation d'emplacement, accorde par arrt municipal en fonction de critres fixs par le dcret. La partie rglementaire de ce nouveau dispositif est entre en vigueur le 1er juillet 2012.Toutefois, les exploitants dinstallations existantes peuvent mettre leur dispositif en conformit jusquau 30 juin 2018.
risques technologiques (CSPRT) qui labore notamment les textes applicables dans le cadre de la rglementation ICPE. La loi confre par ailleurs une habilitation au Gouvernement pour prendre, par ordonnance, dici le 1er septembre 2013, toutes les mesures relevant du domaine de la loi en vue damnager ltat du droit positif et le rendre conforme au principe de participation ainsi redfini. Ce texte est entr en vigueur le 1er janvier 2013, sauf pour les dcisions publiques pour lesquelles une consultation du public a t engage, avant cette date, au visa de lancien article L120-1 du Code de lenvironnement.
Proprits publiques
Acquisitions ou prise bail par lEtat ou lun de ses tablissements publics

Larrt du 6 aot 2012 fixe les montants prvus aux articles R. 1211-6 et R. 4111-5 du Code gnral de la proprit des personnes publiques. Lorsque l'tat ou l'un de ses tablissements publics envisage d'acqurir l'amiable, par adjudication ou par exercice du droit de premption, un immeuble, un droit rel immobilier, un fonds de commerce ou des droits sociaux donnant vocation l'attribution en pleine proprit d'immeubles ou partie d'immeubles, en retenant un montant suprieur l'valuation domaniale, il doit en principe au pralable prendre une dcision motive de passer outre. Il en va de mme en cas d'expropriation. Une telle dcision de passer outre doit tre prise par le ministre responsable de l'opration ou l'autorit de tutelle de l'tablissement public, aprs accord du ministre charg du domaine. Toutefois, l'article R. 1211-6 du Code gnral de la proprit des personnes publiques prcise que le prfet est comptent pour prendre la dcision de passer outre lorsque le montant de ces projets ne dpasse pas une somme, en valeur vnale, fixe par arrt du ministre charg du domaine. L'arrt du 6 aot 2012 fixe 300 000 euros cette somme. Le mme mcanisme tant prvu par l'article R. 4111-5 du Code gnral de la proprit des personnes publiques pour les baux, accords amiables et conventions quelconques ayant pour objet la prise en location d'immeubles de toute nature ou de fonds de commerce, l'arrt du 6 aot 2012 fixe 30 000 euros la valeur locative en dessous de laquelle le prfet est comptent pour passer outre.
Principe de participation du public

Le principe de participation est, avec le principe dinformation, lun des principes fondateurs du droit de lenvironnement, garanti par la Constitution par le biais de larticle 7 de la Charte de lenvironnement adopte en 2004. La loi n 2012-1460 du 27 dcembre 2012 relative la mise en uvre du principe de participation du public dfini larticle 7 de la Charte de lenvironnement procde une redfinition gnrale du cadre dapplication de ce principe conformment aux dispositions constitutionnelles. Ce texte modifie lancien article L120-1 du Code de lenvironnement abrog par dcision du Conseil constitutionnel la suite dune question prioritaire de constitutionnalit (QPC n 2012-282 du 23 novembre 2012). Ce texte garantit notamment lobservation, par les autorits comptentes, dun dlai minimum de 21 jours pour permettre au public de faire part de ses observations sur un projet de dcision administrative ayant un impact sur lenvironnement, ainsi que la consultation par voie lectronique. Afin de dfinir les modalits de consultation en labsence de procdure particulire, une procdure exprimentale de consultation sera mise en place compter du 1er avril 2013 et ce pendant 18 mois. A lissue de ce dlai, elle pourra tre gnralise, adapte ou abandonne. Cette procdure concerne par exemple les projets de textes tablis par le Conseil suprieur de la prvention des
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Commission pour la transparence et la qualit des oprations immobilire de lEtat

Alors que l'ancien statut de la commission pour la transparence et la qualit des oprations immobilires de l'tat a t abrog par arrt du 10 fvrier 2012, le dcret n 2012-203 du 10 fvrier 2012 relatif la commission pour la transparence et la qualit des oprations immobilires de l'Etat, renforce le rle de cette commission. Il largit ainsi ses comptences et impose notamment sa consultation pour (i) les cessions amiables d'immeubles du domaine priv de l'tat, lorsque le prix de cession est suprieur ou gal un million d'euros (ou deux millions d'euros en rgion Ile-de-France), (ii) les acquisitions l'amiable, lorsque le prix d'achat est suprieur ou gal un million d'euros (ou deux millions d'euros en rgion Ile-de-France) et (iii) les prises bail, lorsque le loyer net est suprieur ou gal 500 000 euros par an (ou un million d'euros en rgion Ile-deFrance).
de l'Union europenne (CGPPP, art. R. 2122-35). cet gard, et conformment au Rglement n 1251/2011 de la Commission du 30 novembre 2011, larrt du 19 dcembre 2011 pris pour l'application des articles R. 2122-35 et R. 2122-39 du Code gnral de la proprit des personnes publiques pose, d'une part, le seuil de 130 000 HT, lorsque le montant du contrat est principalement dtermin par le montant des prestations de service effectuer et, d'autre part, celui de 5 000 000 HT, lorsque le montant du contrat est principalement dtermin par le montant des travaux raliser. Par ailleurs, ces conventions pouvant tre librement ngocies par l'tat condition que l'avis de publicit ait mentionn les critres d'attribution du bail, le nombre minimal de candidats au moins gal trois, que l'tat prvoit d'inviter soumissionner et, le cas chant, le nombre maximal (CGPPP, art. R. 2122-38), notamment lorsque le montant de l'opration est infrieur un montant fix par arrt et que le montant du loyer prvu par la convention est dtermin principalement soit par le montant des travaux raliser soit par le montant des prestations de services attendues du bailleur (CGPPP, art. R. 2122-39) ; larrt du 19 dcembre 2011 fixe le seuil 5 000 000 HT dans le premier cas et 130 000 HT dans le second.
Domaine confi ltablissement public Voies navigables de France

Le dcret n 2012-1083 du 25 septembre 2012 portant modification du dcret n 91-796 du 20 aot 1991 relatif au domaine confi Voies navigables de France, dispose que l'tat confie l'tablissement public Voies navigables de France, les biens immeubles ncessaires l'exercice de ses missions en concluant des conventions dans les conditions prvues aux articles R. 2313-1 R. 2313-6 du Code gnral de la proprit des personnes publiques relatifs l'attribution, c'est--dire la mise disposition conventionnelle, des biens immobiliers de l'tat ses services et ses tablissements publics, ou dans les conditions prvues l'article R. 4121-2 du Code gnral de la proprit des personnes publiques relatif la mise en location.
Activits conomiques sur le domaine public

Le Conseil dtat est revenu sur les conditions dans lesquelles une personne publique peut autoriser une personne prive exercer une activit conomique sur son domaine public. Bien que depuis les annes 1990, le droit de la concurrence fait partie du bloc de lgalit qui simpose aux actes de puissance publique, tels que les actes de gestion du domaine public (CE 26 mars 1999, Socit EDA), le Conseil dtat a jug depuis que lattribution des autorisations doccupation du domaine public ne sont soumises aucune rgle de publicit et de mise en concurrence pralables (CE 3 dcembre 2010, Association Paris Jean Bouin). Dans sa dcision du 23 mai 2012, le Conseil dtat rappelle que la dcision de dlivrer ou non une autorisation doccupation du domaine public n'est pas susceptible, par elle-mme, de porter atteinte la libert du commerce et de l'industrie quil convient de distinguer du droit de la concurrence et notamment du droit des pratiques anticoncurrentielles mais quune personne publique ne peut dlivrer lgalement une autorisation doccupation du domaine publique si cette dcision a pour effet de
Passation des AOT -LOA de lEtat

La passation des AOT-LOA de l'tat portant sur des btiments construire par le titulaire pour les besoins de la justice, de la police ou de la gendarmerie nationales, de la formation des personnels qui concourent aux missions de dfense et de scurit civiles, des armes ou des services du ministre de la dfense (CGPPP, art. L. 2122-15, al. 1), pouvant d'ailleurs mettre la charge du bailleur l'entretien et la maintenance des btiments et installations (CGPPP, art. R. 2122-28, al. 3), doit faire l'objet, selon le montant de la convention, d'une mesure de publicit au Journal officiel
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mconnatre le droit de la concurrence, notamment en plaant automatiquement loccupant en situation dabuser dune position dominante.
Actes de gestion du domaine priv

Lanne 2012 a offert au Tribunal des conflits loccasion dillustrer la subtilit du principe selon lequel le contentieux du domaine priv des personnes publiques relve des juridictions de droit commun. Par une dcision du 14 mai 2012, le Tribunal des conflits a ainsi jug que le mandat exclusif de vente dun bien immobilier appartenant au domaine priv dune collectivit territoriale constitue un march public de service et, par consquent, un contrat administratif relevant de la comptence du juge administratif, ds lors quun tel contrat na pas pour objet lacquisition dun bien immeuble. Par une dcision un peu antrieure du 5 mars 2012, le Tribunal des conflits avait au contraire retenu la comptence du juge administratif lorsque le litige porte sur un refus de conclure un bail rural sur des terres agricoles dpendant du domaine priv dune personne morale de droit public. Sil rappelle le principe dgag dans sa dcision du 22 novembre 2010, selon lequel la contestation dun acte par lequel le gestionnaire du domaine priv dune personne morale de droit public initie ou met un terme une convention de valorisation ou de protection de ce domaine avec une personne prive, et qui naffecte ni son primtre ni sa consistance, est de la comptence du juge judiciaire, le Tribunal des conflits juge quil revient au juge administratif de connatre des contestations relatives aux actes administratifs par lesquels une personne morale de droit public refuse d'engager une relation contractuelle ayant un tel objet.
juge du rfr conservatoire peut tre saisi sans dcision administrative pralable ni dpt concomitant de recours au fond, sa dcision doit nanmoins justifier de lurgence de la mesure demande (ou de la continuit du service public ou de la ralisation de travaux publics), y compris lgard de loccupant devenu sans titre.
Rgime des biens dune concession

Dans une dcision du 21 dcembre 2012, le Conseil dtat a apport des prcisions sur les biens dune concession. En lespce, la commune de Douai a concd le service public de distribution d'lectricit sur son territoire, par un contrat de concession du 17 dcembre 1923, une socit qui est devenue lectricit Rseau Distribution France (ERDF). Suite un diffrend, la commune a saisi le tribunal administratif de Lille pour demander quERDF lui fournisse un inventaire des biens de la concession situs sur le territoire de la commune, ainsi quune interprtation du cahier des charges du contrat sur la nature des biens accessoires au service public de la distribution lectrique. Le Conseil dtat a prcis le rgime juridique des biens dune concession. Il a notamment jug qu' l'expiration de la convention, les biens qui sont entrs dans la proprit de la personne publique et ont t amortis au cours de l'excution du contrat font ncessairement retour celle-ci gratuitement , sauf si le contrat prvoit la reprise des biens qui ne seraient plus ncessaires au fonctionnement du service public . Ce principe sapplique mme si le concessionnaire possde la proprit des biens durant lexcution du contrat. En outre, en cas de rsiliation du contrat, le concessionnaire a droit tre indemnis du prjudice subi en raison du retour anticip des biens titre gratuit dans le patrimoine du concdant, si ces biens nont pas pu tre totalement amortis. Le Conseil dtat dfinit la mthode de calcul de cette indemnit : lorsque l'amortissement de ces biens a t calcul sur la base d'une dure d'utilisation infrieure la dure du contrat, cette indemnit est gale leur valeur nette comptable inscrite au bilan. Mais, dans le cas o leur dure d'utilisation tait suprieure la dure du contrat, l'indemnit est gale la valeur nette comptable qui rsulterait de l'amortissement de ces biens sur la dure du contrat. En toute hypothse, si les parties peuvent droger cette mthode, le montant de lindemnit due ne peut pas dpasser le montant obtenu par lapplication de cette mthode.
Expulsion du domaine public

Le Conseil dtat a apport certaines prcisions quant au rgime dexpulsion des occupants du domaine public. Par une dcision du 7 mars 2012, le Conseil dtat a jug que le juge administratif navait notamment pas tablir que la dpendance considre relverait de manire certaine du domaine public pour juger de sa comptence : il doit seulement rechercher si le bien en question nest pas manifestement insusceptible dtre qualifi de dpendance du domaine public . Par une autre dcision du 1er fvrier 2012 rendue en matire domaniale, le Conseil dtat a rappel que si le
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II
La fiscalit immobilire en 2012
23% et lAllemagne maintient son taux dimpt sur les socits 15% !
Les annes passent et se ressemblent trangement et, aprs un durcissement sensible de la fiscalit en 2012 rsultant du chass crois des deux premires LFR (1re LFR du 14 mars 2012, 2me LFR du 16 aot 2012), le gouvernement vient de faire voter au travers de la 3me LFR 2012 et la LF 2013 un nouvel alourdissement sans prcdent de la fiscalit des entreprises et des mnages. La falaise fiscale franaise a bien eu lieu ! Cet alourdissement est dailleurs dautant plus important que les rformes structurelles de lEtat et les mesures dconomies publiques sont trs limites et finalement repousses aux calendes grecques. Lquilibre budgtaire doit donc se faire dans lesprit du gouvernement principalement par une augmentation des recettes fiscales, en ayant en ligne de mire surtout les personnes hauts revenus, les grandes entreprises et limmobilier. Cette quation budgtaire comporte nanmoins deux hypothses centrales rendant son rsultat trs alatoire. La premire suppose que laccroissement des prlvements obligatoires nait pas de consquence sur le niveau dactivit et de la croissance, ce dont on peut lgitimement douter vu les dernires statistiques publies par lINSEE sur le PIB et le taux de chmage. La seconde part du principe que les dlocalisations fiscales de socits et dentrepreneurs restent marginales, ce dont on peut galement douter dans une Union Europenne structure autour de la dfense des quatre liberts fondamentales (libert de circulation des biens, des capitaux, des personnes et des services). Esprons que le gouvernement ne fera pas la difficile exprience de la courbe de Laffer, conomiste ayant dmontr que la relation positive existant entre la croissance du taux dimposition et celle des recettes de lEtat sinverse lorsque le taux dimposition devient trop lev. Ainsi, lorsque les prlvements obligatoires sont dj levs, une augmentation de limpt conduit une baisse des recettes de lEtat, ce qui est rsum dans ladage les hauts taux tuent les totaux . Pendant ce temps l, la croissance et linvestissement franais sont en berne, sans que personne ne sen meuve ! Le Luxembourg multiplie les avantages fiscaux en faveur des entrepreneurs et du secteur du capital risque, la Grande Bretagne fait de mme en abaissant son taux dimpt sur les socits 26% (au lieu de 28%) pour le rduire de 1% par an jusqu ce quil atteigne
Mesures lgislatives
Les mesures lgislatives adoptes au cours de lanne 2012 en matire fiscale sont issues des trois lois de finances rectificatives pour 2012 ( LFR 2012 ) et de la loi de finances pour 2013 ( LF 2013) , les nouveauts intervenues en matire de prlvements sociaux ayant pour leur part t introduites par la loi de financement de la scurit sociale pour 2013 ( LFSS 2013 ). Sil existe bien un trait commun entre les diffrentes LFR 2012 et la LF 2013 du gouvernement cest leur caractre idologique visant faire croire que lon peut taxer toujours plus sans rformer lEtat providence. Comme nous pourrons le voir ci-aprs, la fiscalit sur les hauts revenus et les grandes entreprises a t considrablement alourdie, sans vritable prise en compte de la variable investissement et sans logique densemble. Le systme fiscal franais devient donc de plus en plus illisible et incomprhensible et instable et constitue sans doute le principal dsavantage comptitif par rapport nos partenaires europens. Ce cavalier seul de la France dans la frnsie de hausse des prlvements obligatoires est cependant risqu, surtout dans un monde dconomie ouverte ou la libert des personnes, des capitaux et des entreprises est la rgle. Alors quelles solutions et comment ramener le lgislateur la raison ? Les premires intrusions des juges constitutionnels dans la limitation des pouvoirs fiscaux du lgislateur illustres dans ses deux dcisions du 29 dcembre 2012 (DC 2012-661 LFR 2012, DC 2012-662, LF 2013) peuvent donner un dbut de rponse, et ce dautant plus que le changement de jurisprudence au regard de lapprciation du caractre excessif ou non de la charge fiscale dun contribuable par rapport ses facults contributives constitue une vraie rvolution. Pour le moment le contrle de constitutionnalit sopre sur le niveau global des diffrentes impositions (impt sur le revenu, cotisations sociales) pesant sur un contribuable, ce qui constitue dj une grande avance, mais ce contrle nest pas encore tendu lensemble des impositions frappant un flux conomique, de sa naissance son apprhension par une personne physique, i.e. ct employeur et employ ou actionnaire (DC 29 dcembre 2012, considrant n18). Autrement dit,
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lapprciation du caractre excessif de la charge fiscale sapprcie par contribuable, sans prendre en compte lhistorique de la taxation dun flux conomique, c'est-dire sa charge fiscale latente. A cet gard, on peut se prendre rver que les Sages prennent galement en compte de manire directe ou indirecte lhistorique de la taxation dun flux conomique ainsi que des facteurs exognes comme la dlocalisation des entreprises et des personnes pour apprcier le principe dgalit devant les charges publiques. Il est en effet un peu rapide de nanalyser que la taxation en bout de chane sans prendre en compte lhistorique fiscal dun flux conomique, ce qui constitue lenjeu de la comptitivit fiscale, ET de ne pas analyser les risques fiscaux issus des liberts constitutionnellement reconnues comme celle daller et de venir. A cet gard, le raisonnement des juges constitutionnels semble galement un peu simpliste lorsquil se borne exercer son contrle de constitutionnalit sans prendre aucunement en compte la libert daller et venir des personnes, et donc le risque de dlocalisation en raison dune fiscalit excessive par rapport celle de nos partenaires europens. La suite logique de ce raisonnement conduirait alors sinterroger sur laugmentation des charges publiques des contribuables les plus faibles qui pourrait en rsulter. Ce raisonnement objectif doit pouvoir prosprer et conduire un choc de confiance ou choc de comptitivit constitutionnel.
relvera cet gard limpossibilit qua eue le lgislateur chiffrer ces mesures, et les incohrences des valuations pralables quant leur rendement. La dductibilit des aides caractre financier est dsormais rserve aux seules aides accordes des entreprises en difficult au sens technique du terme, cest--dire des entreprises en liquidation ou redressement judiciaire, en sauvegarde, ou en conciliation (larticle 31 de la 3me LFR 2012 ayant supprim la condition de lhomologation de la procdure de conciliation). En application du nouvel article 39, 13 du CGI introduit par larticle 17 de la 2me LFR 2012, les aides caractre financier accordes aux entreprises en situation nette ngative mais qui ne sont pas soumises une procdure collective ne sont plus dductibles du rsultat taxable de la socit qui les attribue. Ceci met fin la jurisprudence labore par le Conseil dEtat ds le dbut des annes 1980 qui permettait une dduction de laide hauteur de lactif net ngatif de la filiale et, au-del, au prorata de la quote-part des minoritaires. La mesure est trs large puisquelle sapplique aussi bien pour la dtermination de limpt sur le revenu ( IR ) que de limpt sur les socits ( IS ), et vise tout type daide (abandon de crance, subvention, renonciation recettes etc.) quelle soit verse une entreprise franaise ou trangre, lie ou non. Laide reste taxable au niveau de lentreprise qui en bnficie, tant prcis quune filiale aide par sa socit mre peut encore chapper limposition dans les conditions de larticle 216 A du CGI, inchang (augmentation de capital dans les deux ans). Les aides caractre commercial consenties un partenaire conomique et relevant dune gestion normale restent par ailleurs dductibles. Lorsque la situation nette dune filiale est ngative, une opration dapport (plutt quun abandon de crance) tait plus avantageuse pour une socit mre lorsquelle projetait de cder court terme les titres de sa filiale, ds lors que cet apport ntait pas taxable au niveau de la filiale et que la socit mre pouvait dduire la moinsvalue court terme. Larticle 18 de la 2me LFR 2012 a prvu que pour les cessions de titres dune filiale reus en contrepartie dun apport ralis compter du 19 juillet 2012, la moinsvalue court terme rsultant de la cession ne sera plus dductible par la socit mre hauteur de la diffrence entre la valeur dinscription en comptabilit des titres reus (cest--dire la valeur nominale des titres) et leur valeur relle leur date dmission.
1.1
Fiscalit des entreprises
Les mesures introduites en 2012 visent de manire gnrale les entreprises et nimpactent bien souvent quindirectement le secteur immobilier.
Rgime fiscal des mesures de soutien aux entreprises en difficult

La 2me LFR 2012 est venue durcir le rgime fiscal applicable aux aides aux entreprises en difficult. Le souhait affich tient ce que la reconstitution de la situation nette de filiales dficitaires avant leur cession ne gnre pas davantage fiscal considr comme abusif pour les associs cdants soumis lIS, et ce, quelles que soient les modalits dune telle reconstitution (apport, subvention ou abandon de crance). La porte des textes adopts va cependant au-del de ce souhait, touchant ainsi des situations qui nont rien dabusives et qui taient dj bien encadres par la jurisprudence. On
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Exemple : Etape 1 : augmentation de capital Socit A

Augmentation de capital : 250
VNC des titres B avant augmentation de capital : 500 Valeur relle des titres B nouveaux : 50 Situation nette avant recapitalisation : -200 Situation nette aprs : 50
Plafonnement global de la dductibilit des charges financires

Le rapport de la Cour des Comptes portant sur les Prlvements fiscaux et sociaux en France et en Allemagne prsent le 4 mars 2011 avait mis en vidence le caractre attractif des rgles de sous-capitalisation en France par rapport au systme allemand bas sur un plafonnement global en fonction de lEBITDA. Larticle 23 de la LF 2013 procde une certaine convergence avec le systme allemand en introduisant une nouvelle limite la dduction des charges financires supportes par les socits soumises lIS. Pour les exercices clos compter du 31 dcembre 2012, les charges financires nettes ne seront plus dductibles fiscalement qu hauteur de 85% de leur montant (limite porte 75% pour les exercices clos compter du 1er janvier 2014). Les charges financires nettes sentendent de la diffrence entre le montant des charges financires venant rmunrer des sommes laisses ou mises disposition de la socit et le montant des produits financiers rmunrant des sommes laisses ou mises disposition par celle-ci. Toutefois, les socits (w) dont le montant des charges financires nettes est infrieur trois millions deuros sont exclues du dispositif de plafonnement global. Les loyers de crdit-bail sont concerns par cette mesure et sont pris en compte pour la dtermination des charges financires nettes pour leur fraction ne correspondant pas lamortissement du bien. Enfin, si ce dispositif na pas vocation sappliquer aux charges financires verses au sein dun groupe dintgration fiscale, il sajoute aux autres mesures de limitation de la dduction des intrts telles que celles prvues en matire de sous-capitalisation (Art. 212 du CGI) ou dacquisition de titres de participation (Art. 209, IX du CGI).
Socit B
Etape 2 : cession des titres dans les 2 ans

Moins-value ralise = 10 - (250 + 500) = - 740 Moins-value court terme = 740 x 250 / 750 = 247 Moins-value court terme non dductible = 247 - 50 = 197
Socit A
Cession C pour 10 des titres de B moins de 2 ans aprs laugmentation de capital
Socit C
Socit B
Augmentation de capital par incorporation dune crance acquise pour un prix infrieur sa valeur nominale
Larticle 24, II de la LF 2013 modifie le traitement fiscal dune augmentation de capital par incorporation dune crance acquise par lapporteuse auprs dune socit tierce non lie et un prix infrieur sa valeur nominale. Cette question avait fait lobjet dun arrt rendu par la CAA de Paris (CAA Paris 28 mai 1998, n94-1916, Socit Cocinor ) qui avait dcid que la socit apporteuse tait imposable sur le profit constitu par la diffrence entre la valeur relle des titres reus en rmunration de lapport et la valeur nette de la crance apporte telle quelle apparaissait son bilan. La LF 2013 entrine cette solution. Cette rgle aboutit pour la socit apporteuse procder une dduction extracomptable hauteur de cette diffrence entre la valeur relle des titres reus en rnumration de lapport et la valeur nette comptable de la crance apporte. Ce traitement fiscal na vocation sappliquer qu lgard des titres de participation tels quils sont dfinis dans le cadre du rgime dexonration des plus-values de cession long terme (Art. 219, I, a quinquies du CGI), ce qui exclut notamment les titres de socits prpondrance immobilire. En outre, la crance doit avoir t acquise auprs dune socit non lie lapporteuse au sens de larticle 39, 12 du CGI. Le dispositif entre en vigueur pour les exercices clos compter du 31 dcembre 2012.
Quote-part de frais et charges en cas de cession de titres de participation

Lexonration des plus-values de cession de titres de participation dtenus depuis plus de deux ans ( niche Cop ) connat un temprament non ngligeable dans la mesure o une quote-part de frais et charges doit nanmoins tre rintgre fiscalement par la socit cdante. Le montant de cette quote-part correspondait jusqu prsent 10% du montant de la plus-value nette ralise. En vertu de larticle 22 de la LF 2013, ce taux passe 12% pour les exercices clos compter du 31 janvier 2012 et sapplique dsormais la plus-value brute, les moins-values long terme ralises au titre du mme
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exercice ntant plus prises en compte pour le calcul de lassiette de la quote-part.
ou trangers. Il conviendra de vrifier en pratique la conformit et larticulation de cette retenue avec le contenu des conventions bilatrales. Exemple :
Distribution des dividendes
Prorogation de la contribution exceptionnelle sur lIS

Mise en place par la 4me LFR 2011, la contribution exceptionnelle sur lIS est paye par les entreprises soumises lIS ralisant plus de 250 millions deuros de chiffre daffaires annuel, et elle slve 5% du montant de lIS d. Conue initialement comme un dispositif temporaire devant sappliquer au titre des exercices clos entre le 31 dcembre 2011 et le 30 dcembre 2013, cette contribution est proroge de deux annes par larticle 30 de la LF 2013 qui prvoit quelle sappliquera aux exercices clos jusquau 30 dcembre 2015.
Organisme de placement collectif

100
15
SIIC/Sppicav
Retenue la source de 15% sur les versements raliss au profit dun organisme de placement collectif franais ou tranger
100
Rsultats xonrs Revenus locatifs
150
Dividendes verss des OPCVM non rsidents et contribution additionnelle lIS sur revenus distribus
Faisant suite un arrt de la Cour de justice de lUnion europenne (CJUE 10 mai 2012 aff. 338/11 347/11, 3e ch., Santander Asset Management SGIIC SA et autres) qui avait condamn comme contraire la libre circulation des capitaux le systme franais de taxation des dividendes verss depuis la France des OPCVM non rsidents, larticle 6 de la 2me LFR 2012 est venu supprimer cette retenue la source compter du 18 aot 2012. Sont concerns par cette suppression les organismes de placement collectif ( OPC ) trangers situs dans un Etat membre de lUnion europenne ou dans un autre Etat ou territoire ayant conclu avec la France une convention dassistance administrative en vue de lutter contre la fraude et lvasion fiscale. Ces organismes doivent en outre remplir deux conditions cumulatives :
Cot de la distribution pour la SIIC/SPPICAV : 100 Net peru par lOPC : 85
Afin de compenser la perte de recettes fiscales lie la suppression de cette retenue la source, le mme article prvoit que les revenus distribus compter du 18 aot 2012 font lobjet dune contribution gale 3% de leur montant. Cette contribution est due par les socits ou organismes passibles de lIS procdant la distribution. Cette contribution sapplique aux dividendes considrs comme distribus au sens du droit fiscal. Elle ne se limite donc pas aux seules distributions rsultant dune dlibration ou dune dcision des organes comptents de la socit distributrice, mais vise galement les revenus rputs distribus. Les bnfices raliss par les socits trangres exerant une activit en France soumise lIS sont galement viss, sauf ce quils restent investis dans lexploitation franaise. En revanche, la contribution ne vise ni les organismes de placement collectifs viss au Code montaire et financier (OPCVM, SCPI, OPCI, etc.), ni les PME au sens communautaire. Sont galement expressment exclus du nouveau dispositif codifi larticle 235 ter ZCA du CGI :
lever des capitaux auprs dun certain nombre dinvestisseurs en vue de les investir, conformment une politique dinvestissement dfinie, dans lintrt de ces investisseurs ; prsenter des caractristiques similaires celles dorganismes de placement de droit franais.
La retenue la source est en revanche maintenue lorsque ces produits sont distribus des OPC situs dans un ETNC (taux de 55 %). Elle s'applique galement aux distributions des personnes physiques et morales non rsidentes de France (taux de 30 %). Une retenue la source de 15 % (non libratoire de limpt sur le revenu) est par ailleurs institue par larticle 6 de la 2me LFR 2012 en cas de distribution de dividendes prlevs sur leurs rsultats exonrs ralise par des SIIC, SPPICAV ou leurs filiales au profit dOPC franais
les montants distribus entre socits appartenant au mme groupe fiscal ; les distributions opres par des filiales SIIC leur SIIC mre ainsi que les distributions obligatoires ralises par les SIIC et mises en paiement entre le 1er et le 31 dcembre 2013 (Art. 36 de la 3me LFR 2012) ; les distributions payes en actions.
La contribution doit tre paye lors du premier versement dacompte dIS suivant le mois de mise en paiement de la distribution. Elle nest pas dductible de lIS.
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Exemples :
Hypothse 1 : distribution en interne France Hypothse 2 : distribution soumise retenue la source, sans gross-up Retenue la source :10 Distribution de dividendes (brut)
3
Hypothse 3 : distribution soumise retenue la source, avec clause de gross-up Retenue la source :10 Distribution de dividendes (brut)
3
Socit A
Distribution de dividendes (brut)
3 100
Socit A
HongKong France
Socit A
100
100
HongKong France
Socit B
Socit B
Socit B
Contribution de 3% sur les dividendes

Cot de la distribution pour B : 100 + 3 Net peru par A : 100

Cot de la distribution pour B : 100 + 3 Net peru par A : 90

Cot de la distribution pour B : 100 +10 + 3 Net peru par A : 100
Imputation et transfert des dficits fiscaux

La 2me LFR 2012 et la LF 2013 ont considrablement durci les conditions dutilisation des dficits fiscaux gnrs par une socit soumise lIS. Ce durcissement impacte dabord les conditions du transfert de dficits fiscaux en cas de restructuration et en posant des critres lgaux caractrisant le changement effectif dactivit, mais il se traduit galement plus simplement par une diminution du montant de dficits imputable au titre dun mme exercice. En effet, en cas de report en avant des dficits, limputation tait jusquen 2012 limite au titre dun mme exercice un plafond gal un million deuros major de 60% du bnfice fiscal de lexercice dimputation. Pour les exercices clos compter du 31 dcembre 2012, larticle 24 de la LF 2013 prvoit que ce dernier taux sera dsormais limit 50% du bnfice fiscal de lexercice. En outre, le plafond dun million deuros doit tre major des abandons de crance consentis dans le cadre dune procdure collective (conciliation avec homologation, sauvegarde, redressement, liquidation judiciaire). Les critres dapprciation de la notion de changement rel dactivit sont galement prciss et remettent en cause plusieurs solutions jurisprudentielles. Larticle 221, 5 du CGI prvoit dsormais que la disparition des moyens de production ncessaires la poursuite de lexploitation pendant une dure de plus de douze mois ou suivie de la cession de la majorit des droits sociaux, emporte cessation dactivit (avec pour consquence la perte du droit au report des dficits). Par ailleurs, ladjonction dune activit ou, linverse, labandon ou le transfert (mme partiel) dune ou plusieurs activits peut caractriser un changement dactivit lorsquil entraine une augmentation/diminution de plus de 50% du chiffre daffaires ou de leffectif moyen du personnel et du montant
brut des lments de lactif immobilis par rapport lexercice prcdant celui de ladjonction/transfert ou abandon. Un agrment peut cependant tre dlivr pour permettre le report des dficits, sous conditions. Cette nouvelle dfinition sapplique pour la dtermination des rsultats des exercices clos compter du 4 juillet 2012. Les entreprises ayant procd des rorganisations avant le 4 juillet 2012 peuvent tre concernes. Larticle 15 de la 2me LFR 2012 a en outre durci les conditions de dlivrance de lagrment permettant de transfrer des dficits dune socit une autre dans le cadre doprations de restructuration bnficiant du rgime de faveur. Pour rappel, lagrment est de droit condition que lopration, place sous le rgime de faveur, soit justifie dun point de vue conomique, obisse des motivations conomiques autres que fiscales et que lactivit lorigine des dficits dont le transfert est demand soit poursuivie pendant au moins trois ans. Un nouveau critre est ajout pour les agrments dlivrs au cours dexercices clos compter du 4 juillet 2012 : lactivit lorigine des dficits ne doit pas avoir subi de changements significatifs pendant la priode de constatation des dficits, notamment en termes de clientle, demploi, de moyens dexploitation effectivement mis en uvre, de nature et de volume dactivit. Par consquent, lactivit lorigine des dficits doit rester stable, tant au niveau de la socit apporteuse ou absorbe, quau niveau de la socit bnficiaire de lapport ou absorbante. Par ailleurs, ne peuvent plus tre transfrs les dficits issus dune activit de gestion dun patrimoine mobilier exerce par une socit dont lactif est principalement compos de participations financires dans dautres socits (holding financier) et ceux issus dune activit de gestion de patrimoine immobilier (socits prpondrance immobilire). Cette nouvelle condition sapplique
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galement aux restructurations ralises dans le cadre dun groupe intgr.
Crdit dimpt comptitivit et emploi

Larticle 66 de la 3me LFR 2012 a prvu linstauration dun crdit dimpt dnomm crdit dimpt pour la comptitivit et lemploi (ci-aprs CICE ). La base du CICE est constitue par les rmunrations verses aux salaris (incluant les salaires, indemnits, gratifications, primes et avantages) rgulirement dclares et qui sont retenues pour le calcul du rsultat imposable de lentreprise ainsi que pour le calcul des cotisations de scurit sociale. Seule la partie des rmunrations nexcdant pas 2,5% du SMIC constitue la base du CICE. Le taux du crdit dimpt est de 4% pour les rmunrations verses en 2013, ce taux augmentant 6% au titre des rmunrations verses au cours des annes suivantes. Le CICE est imputable sur limpt sur les bnfices relatif lanne au cours de laquelle les rmunrations constituant la base du CICE sont verses. Le reliquat du crdit dimpt est utilisable sur limpt sur les bnfices des trois annes suivantes et rembours la fin de cette priode. Des modalits de remboursement immdiat de la crance de lentreprise sur lEtat sont prvues pour certaines entreprises. Une restriction importante lutilisation du CICE a galement t prvue par la 3me LFR 2012, restriction matrialise par lobligation faite lentreprise bnficiaire du CICE de lutiliser afin de financer l'amlioration de sa comptitivit via des efforts en matire d'investissement, de recherche, d'innovation, de formation, de recrutement, de prospection de nouveaux marchs et de reconstitution du fonds de roulement de lentreprise. La 3me LFR 2012 proscrit toute utilisation du CICE afin de financer une hausse de la part des bnfices distribus ou pour augmenter les rmunrations des personnes exerant des fonctions de direction dans l'entreprise. Afin de faire bnficier le secteur associatif de mesures visant rduire le cot du travail malgr leur nonsoumission aux impts commerciaux, il est prvu que la taxe sur les salaires due par ces organismes soit rduite grce (i) une rvaluation des seuils dimposition et (ii) une forte augmentation de labattement spcifique aux associations, mutuelles et syndicats en matire de taxe sur les salaires, qui passe de 6.002 20.000 .
Les plus-values de cession de titres sont en effet considres comme des sommes distribuables au sens de larticle L. 214-17-2 alina 2 du mme code pour les exercices ouverts compter du 1er janvier 2013. La 3me LFR 2012 adapte le droit fiscal cette volution du droit financier et prvoit dsormais que les plusvalues de cession de titres distribues par un OPCVM ne seront plus imposes chez le porteur de parts (FCP) ou chez lassoci (SICAV) en tant que plus-values, mais en tant que rsultat ordinaire au moment de la distribution. Le principal impact de cette mesure est que les porteurs de parts de FCP et associs de SICAV soumis lIS ne pourront plus bnficier du rgime des plus-values long terme sur ces revenus (ce qui aurait permis une exonration totale de la plus-value sous rserve de la rintgration dune quote-part de frais et charges se montant 12% de la plus-value brute pour les exercices clos compter du 31 dcembre 2012).
1.2
Fiscalit des particuliers
Le durcissement de la fiscalit des particuliers touche en particulier toute la fiscalit du patrimoine et des hauts revenus et la fiscalit applicable en matire de dlocalisation. Tout est fait pour augmenter la fiscalit des hauts patrimoines et limitant leurs vellits de dlocalisation et ce malgr les principes communautaires bien tablis Les exemples les plus marquants de ce durcissement sont les suivants : alourdissement de la fiscalit immobilire (plus-values, cession temporaire dusufruit, taxes foncires) ; alourdissement de la fiscalit du patrimoine (apportcession, droits de mutation titre gratuit, ISF, plafonnement des niches fiscales) ; durcissement de la fiscalit des non-rsidents.
Taxation des plus-values immobilires

Le projet de loi de finances pour 2013 envisageait une modification de fond de la fiscalit des terrains btir et des autres biens immobiliers. Ce projet prvoyait notamment la soumission des plus-values de cessions de terrains btir au barme progressif de lIR en 2015, la suppression de toute forme dabattement sur ces mmes plus-values ds le 1er janvier 2013, et lapplication dun abattement exceptionnel de 20% sur les plus-values nettes relatives des biens immobiliers autre que des terrains btir, pour 2013 seulement. Lintgralit de la proposition de rforme du rgime des plus-values immobilires, destine favoriser la cession de biens immeubles hors terrain btir en 2013 et augmenter progressivement la fiscalit
Imposition des plus-values de cession de titres distribues par les OPCVM

Le terme de sommes distribuables par un OPCVM a rcemment t modifi par le Code montaire et financier.
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sur les cessions de terrains btir, telle quelle tait prvue par le projet de loi de finances pour 2013 a t censure par le Conseil constitutionnel. Larticle 70 de la 3me LFR 2012 a par ailleurs institu une surtaxe lIR sur les plus-values immobilires (autres que celles ralises lors de la cession de terrains btir) sajoutant au taux proportionnel de 19%, selon un barme progressif de 2% (plus-value comprise entre 50.000 et 100.000 euros) 6% (plus-values suprieure 250.000 euros) en fonction de la valeur de plus-value ralise. Cette surtaxe sapplique aux plus-values immobilires gnres compter du 1er janvier 2013 lorsquelles ne procdent pas dune promesse de vente ayant acquis date certaine avant le 7 dcembre 2012.
avant le 31 dcembre 2016 (Art. 77 de la LF 2013) : un logement neuf ou en ltat futur dachvement ayant fait lobjet dune demande de permis de construire avant le 1er janvier 2012 et faisant partie dun ensemble immobilier dont un logement au moins a t acquis neuf ou en ltat futur dachvement avant le 30 juin 2012 (Art. 2 de la 1re LFR 2012) ;
un logement achev depuis au moins quinze ans ayant fait ou faisant lobjet de travaux de rnovation et faisant partie dun ensemble immobilier dont un logement au moins a t acquis avant le 1er janvier 2012 et ayant fait ou faisant lobjet de tels travaux.
La seconde mesure concerne la mise en place dun nouveau rgime dit Duflot , introduit pour soutenir linvestissement locatif intermdiaire et venant en remplacement du dispositif Scellier . Celui-ci venait effectivement chance au 1er janvier 2013, et na t prolong au-del de cette date que dans certains cas particuliers. En effet, le dispositif Scellier continue de sappliquer aux acquisitions de logements neufs ou en ltat futur dachvement ralises jusquau 31 mars 2013 lorsque le contribuable a sign une promesse dachat, une promesse synallagmatique de vente ou encore un contrat prliminaire de rservation avant le 31 dcembre 2012 (Art. 81 de la LF 2013). Le nouveau rgime Duflot , exclusif du Scellier , introduit par larticle 80 de la LF 2013 et codifi larticle 199 novovicies du CGI, accorde une rduction dimpt sous certaines conditions aux contribuables personnes physiques fiscalement domicilis en France procdant lacquisition entre le 1er janvier 2013 et le 31 dcembre 2016 dun immeuble destin la location. Linvestissement peut tre ralis soit directement, soit par lintermdiaire dune socit non soumise lIS (y compris sous certaines conditions via une SCPI). Les immeubles acquis doivent entrer dans lune des catgories suivantes :
Prlvements sociaux sur revenus immobiliers des non-rsidents

Le champ dapplication des prlvements sociaux a t largi par larticle 29 de la 2me LFR 2012 de faon sappliquer aux revenus fonciers et plus-values immobilires de source franaise ralises par des personnes physiques non domicilies en France fiscalement. Les contributions sociales relatives aux revenus fonciers sont recouvres par voie de rle sur la base de la dclaration dIR. Elles sappliquent aux revenus fonciers perus depuis le 1er janvier 2012. Contrairement aux rsidents, les non-rsidents ne peuvent pas bnficier de la dduction partielle de la CSG sur lassiette de lIR. Quant aux plus-values immobilires, les contributions sociales ne sappliquent quaux plus-values ralises compter du 18 aot 2012, effectivement soumises au prlvement de 33,33% (19% dans lEEE, 50% avec des ETNC) prvu larticle 244 bis A du CGI (par exemple les plus-values rsultant de biens immobiliers ou de titres de socit immobilires situs en France). Elles doivent tre acquittes lors de lenregistrement de la cession. Le taux global des prlvements sociaux sur les revenus du patrimoine et sur les produits de placement slve dsormais 15,5%, ce taux tant maintenu galement pour lanne 2013 dans le cadre de la LFSS 2013 (Art. 3).
Investissements locatifs
Le domaine de linvestissement locatif a fait lobjet de deux principales mesures au cours de lanne 2012. La premire concerne la prorogation du rgime des loueurs en meubl non professionnels (article 199 sexvicies du CGI, rgime dit Censi-Bouvard ). Dsormais, la rduction dIR de 11% sapplique aux contribuables qui acquirent,
logement neuf (non encore occup) ; logement acquis en ltat futur dachvement ; logement construit par le contribuable ; logement ancien faisant lobjet de travaux concourant la production dun immeuble neuf au sens de la TVA ; logement ancien faisant lobjet de travaux de rhabilitation permettant au logement dacqurir des performances techniques voisines de celles dun logement neuf ; local affect un usage autre que lhabitation et faisant lobjet de travaux de transformation en logement.
Ces logements doivent en outre respecter des conditions de performance nergtique globale :
sagissant des constructions nouvelles : obtention du label btiment basse consommation, BBC 2005 ou
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respect de la rglementation thermique 2012 ( RT 2012 ) ;
sagissant des btiments existants : obtention du label haute performance nergtique, HPE rnovation ou du label btiment basse consommation nergtique rnovation, BBC rnovation 2009 , ou encore du respect des exigences de performance nergtique globale, dfinies par arrt pour au moins deux des quatre lments suivants : isolation de la toiture ou des murs donnant sur lextrieur ; fentres ; systme de chauffage ; systme de production deau chaude sanitaire.
De plus, seuls les immeubles situs dans certaines zones caractrises par un dsquilibre significatif entre offre et demande de logements pourront tre ligibles au dispositif. Il sagit des zones A et B dfinies larticle R. 304-1 du Code de la construction et de lhabitation. Pour bnficier de la rduction dimpt, le contribuable doit par ailleurs sengager louer nu et usage dhabitation principale le logement acquis pendant une dure minimale de neuf ans. Le locataire ne peut tre un membre du foyer fiscal du bailleur, ni un de ses ascendants ou descendants. La location est en outre soumise des conditions de plafonds de loyer et de ressources du preneur bail. Pour les baux conclus en 2013, le plafond de loyers est gal, par mtre carr, 16,52 en zone A bis, 12,27 dans le reste de la zone A, 9,88 en zone B 1 et 8,59 en zone B 2. Les plafonds de ressources sont dtermins par zone en fonction de la composition du foyer du locataire (clibataire, mari, nombre denfants charge) et figurent larticle 2 terdecies D de lannexe III au CGI. La base de la rduction dimpt est constitue par le prix de revient du logement, sous rserve dun plafond par mtre carr de surface habitable de 5.500 euros. La rduction ne peut tre accorde un mme contribuable quau titre de deux logements par anne dimposition et dans la limite globale annuelle en base de 300.000 . Le taux de la rduction dimpt est fix 18% en mtropole et 29% outre-mer, le montant de la rduction dimpt tant ensuite rparti par neuvime sur la dure de lengagement de location. Le nouvel article 199 novovicies, IX du CGI prvoit en outre quau sein des immeubles neufs comportant au moins cinq logements (sauf pour ceux acquis par une SCPI), un certain pourcentage (fix par dcret mais qui en tout tat de cause ne pourra tre infrieur 20%) devra tre acquis sans pouvoir ouvrir droit au bnfice de la rduction dimpt Duflot , sous peine pour le promoteur dencourir une amende maximale de 18.000 euros par logement excdentaire.
La rduction dimpt Duflot est en outre soumise la rgle de plafonnement global des avantages fiscaux prvue lArt. 200-0 A du CGI (plafond dun montant de 10.000 euros par an compter de limposition des revenus de 2013).
Rforme de limpt sur le revenu

Larticle 10 de la LF 2013 a port le taux proportionnel dimposition des plus-values de cession de valeurs mobilires ralises en 2012 de 19 24%. Annonce comme une des mesures phares de la nouvelle majorit (les revenus du capital devant tre taxs comme ceux du travail), la soumission obligatoire au barme progressif de lIR de certains produits verss des personnes physiques domicilies en France a t adopte par les parlementaires dans le cadre de la LF 2013 (Art. 9 et 10). Sauf exceptions, cette barmisation vise :
les dividendes et produits de placement revenu fixe ; les gains de cession de valeurs mobilires et de droits sociaux (dont actions ou parts de SICAV, SPPICAV, SICAF, FCP, titres de socits prpondrance immobilire soumises lIS, plus-values de cession distribues par les FPI et les SCR etc.) ; les gains de leve doptions sur actions et attributions dactions gratuites.
Une exception est prvue en faveur des crateurs dentreprises, qui peuvent opter pour la soumission de la plus-value au taux proportionnel de 19% (activit oprationnelle uniquement). En outre, les dividendes et produits de placement revenu fixe (intrts notamment) seront soumis, compter de 2013, une retenue la source non libratoire de lIR perue au taux de 21% (dividendes) ou de 24% (intrts), sous forme dacompte imputable sur lIR (sauf dispense sur option du contribuable en fonction des revenus du foyer). Sagissant des plus-values de cession de valeurs mobilires, le nouveau rgime prvoit galement lapplication dabattements en fonction de la dure de dtention (sauf rgime des crateurs dentreprises). Labattement est gal 20% en cas de dtention comprise entre deux et quatre ans, de 30% entre quatre et six ans et de 40% aprs six ans de dtention. La rforme de lIR sest galement faite travers ladjonction dune nouvelle tranche au barme avec un taux marginal dsormais fix 45%, et la poursuite du gel du barme de lIR dj vot sous la dernire lgislature.
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Traitement fiscal applicable dans lhypothse dun bnficiaire fiscalement domicili en France
Avant la LF 2013(1)
Aprs la LF 2013(1)
Taux proportionnel de 19% Plus-values sur cessions de valeurs mobilires
Pour les cessions ralises en 2012 : Taux proportionnel de 24% A compter de 2013 : Soit soumission obligatoire au barme progressif de lIR aprs abattement pour dure de dtention (jusqu 4% aprs 6 ans) Soit taxation 19% (sans abattement) si cession par un entrepreneur Suppression de loption pour le PFL et soumission obligatoire au barme progressif de lIR(2) - Abattement de 40% - Pas dabattement fixe - Instauration dun prlvement obligatoire la source de 21% imputable sur lIR finalement d(3) Suppression de loption pour le PFL et soumission obligatoire au barme progressif de lIR(2) - Imposition selon le barme progressif de lIR - Instauration dun prlvement obligatoire la source de 21% imputable sur lIR finalement d(3)
Option pour le prlvement forfaitaire libratoire (PFL) dIR au taux de 21% Dividendes En labsence doption : - Abattement de 40% - Abattement fixe annuel - Dividendes nets imposs selon le barme Option pour un prlvement forfaitaire libratoire dIR au taux de 21% En labsence doption : imposition selon le barme progressif de lIR
Produits de placements revenus fixes
(1) Hors prlvements sociaux perus au taux de 15,5%. (2) Maintien du PFL pour les dividendes et intrts perus en 2012. (3) Dispense possible en fonction du montant de revenus du foyer fiscal.
Rforme de lISF et contribution exceptionnelle lISF 2012

Alors que la majorit prcdente avait rform le barme de lISF en instaurant pour 2012 un taux dimpt de 0,25% lorsque la valeur nette du patrimoine tait infrieure trois millions deuros et de 0,5% lorsque cette valeur tait suprieure ou gale ce montant, larticle 4 de la 2me LFR 2012 a instaur une contribution exceptionnelle lISF 2012 calcule selon le barme de lISF applicable au titre de lanne 2011. Larticle 13 de la LF 2013 a rform lISF en rinstaurant un barme progressif compter de 2013. Le seuil dimposition est maintenu 1.300.000 et le nouveau barme de lISF se prsente de la faon suivante :
Fraction de lactif net taxable du patrimoine Infrieure ou gale 800.000 Suprieure 800.000 et infrieure ou gale 1.300.000 Suprieure 1.300.000 et infrieure ou gale 2.570.000 Suprieure 2.570.000 et infrieure ou gale 5.000.000 Suprieure 5.000.000 et infrieure ou gale 10.000.000 Suprieure 10.000.000 Taux applicable la fraction (en %) 0 0,50 0,70 1 1,25 1,50
Le mcanisme de rduction de lISF pour charges de famille est supprim tandis que le plafonnement de lISF est rtabli. Lorsque le total form par lISF et les impts dus au titre du revenu (notamment IR, prlvements sociaux, contribution sur les hauts revenus) dus par un contribuable excde 75% des revenus de celui-ci, le montant excdant cette limite est imputable sur le montant global de lISF, sans possibilit dimputation sur dautres impts.
Remise en cause de certains schmas doptimisation patrimoniale

n Cession
dusufruit temporaire
Afin de faire chec aux montages permettant de percevoir immdiatement et en franchise dIR comme de charges sociales les revenus de certains biens en les apprhendant comme des plus-values de cession dusufruit, larticle 15 de la 3me LFR 2012 est venu modifier larticle 13 du CGI. Avant lintroduction de cette mesure, une cession dusufruit temporaire tait taxe selon le rgime des plusvalues correspondant au bien en cause. Ainsi, ces produits bnficiaient dun taux fixe et mme, pour les immeubles, dabattements en fonction de la dure de dtention. Pour le lgislateur, cette situation permettait au cdant de percevoir de manire anticipe les revenus produits par le bien sur la dure prvue de lusufruit. La situation tout particulirement vise par la loi est celle
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o lusufruit est cd une personne morale contrle par le cdant. La socit sendette puis rembourse avec les revenus tirs de la chose en usufruit ; le cdant, quant lui, peroit immdiatement les revenus et selon un rgime de taxation plus avantageux. Dsormais, le cdant (personne physique ou socit de personnes) dun usufruit temporaire (i.e. dure fixe, non-viager) est tax non plus selon le rgime dimposition des plus-values mais selon le rgime correspondant au revenu procur par le bien dont lusufruit est cd (revenus de capitaux mobiliers sil sagit de titres ou revenus fonciers sil sagit dun immeuble, par exemple). La base taxable sentend du prix de cession ou de la valeur vnale quand celle-ci est suprieure.
n Apport-cession
transfert de domicile fiscal tel quil est vis par lexit tax (art. 167 bis du CGI).
En cas de donation des titres reus en rmunration de lapport, la plus-value en report est impose au nom du donataire en cas de cession, dapport, de remboursement ou dannulation des titres dans un dlai de dix huit mois compter de leur acquisition ou en cas de non respect de la condition de rinvestissement prcite.
Apport : report dimposition
Cession des titres apports dans les 3 ans de lapport : fin du report sauf investissement Fin du report : taxation immdiate de la PV, sauf rinvestissement
Socit B
Larticle 18 de la 3me LFR 2012 limite lintrt du recours au mcanisme de lapport-cession permettant un contribuable de bnficier dun sursis dimposition la plus-value ralise au moment de lapport de ses titres une socit soumise lIS quil contrle puis de faire revendre rapidement ces mmes titres par la socit bnficiaire de lapport sans fiscalit dfaut de plus-value. A cette fin, elle institue un report dimposition qui se substitue au sursis au moment de lapport, de sorte que la plus-value est cristallise et reste taxable dans le futur certaines conditions. Le report dimposition prend fin, entrainant ainsi la taxation immdiate de la plus-value dapport selon les rgles prvues larticle 150-0 A du CGI, en cas de :
Apport des titres A B PV mise en report
Socit A
Socit B
Cession des titres A un tiers acqureur dans les 3 ans

Socit A
Tiers acqureur
Rinvestissement de 50% du produit de la cession dans les 2 ans
cession titre onreux, de rachat, de remboursement ou dannulation des titres reus en rmunration de lapport ; cession titre onreux, de rachat, de remboursement ou dannulation des titres apports lorsquun tel vnement intervient dans un dlai de trois ans compter de lapport, sauf si la socit bnficiaire de lapport prend lengagement dinvestir dans les deux ans compter de la cession au moins 50% du montant du produit de cession dans le financement dune activit commerciale, industrielle, artisanale, librale agricole ou financire lexception dune activit de gestion dun patrimoine mobilier ou immobilier. Un tel investissement peut galement tre ralis via la souscription ou lacquisition dune fraction du capital dune socit exerant une telle activit lorsque cette opration en confre le contrle. Lorsque la cession titre onreux, le rachat, remboursement ou lannulation intervient aprs trois ans, un tel vnement ne met pas fin au report ;
Maintien du report
Socit B
Socit oprationnelle
si : Rinvestissement par B de 50% du produit de la cession dans une activit oprationnelle dans les 2 ans de la cession
A noter galement que le projet de la 3me LFR 2012 avait par ailleurs prvu un dispositif permettant de taxer les oprations de donation-cession ralises court terme, lequel a t censur par le Conseil constitutionnel.
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1.3
TVA
Relvement des taux de TVA

La premire loi de finances rectificative pour 2012 prvoyait le relvement du taux normal de TVA de 19,6% 21,2% (dite TVA sociale). Toutefois, cette mesure a t abandonne par la 2me LFR 2012. Larticle 68 de la dernire loi de finances rectificative (3me LFR 2012) a finalement retenu une modulation des diffrents de taux qui slveront 5%, 10% et 20% compter du 1er janvier 2014. Ce sera donc le taux de 5% (contre 5,5% prcdemment) qui sappliquera par exemple la fourniture de prestations de logement et de nourriture dans les maisons de retraite et tablissements pour handicaps (EHPAD), tandis que le taux rduit de 10% (prcdemment de 7%) aura vocation sappliquer certaines livraisons de logements sociaux, la fourniture dhbergement et de nourriture (htellerie, restauration), ou encore aux travaux raliss dans des logements achevs depuis plus de 2 ans.
par m compter de 2016), sappliquerait en lieu et place de la majoration optionnelle dans certaines communes, situes dans des zones urbaines ou urbaniser. Larticle 82 de la LF 2013 modifie le montant de la majoration de plein droit et la fixe 25% du montant de la valeur locative cadastrale des terrains constructibles. Il est galement prvu que sajoute cette premire majoration obligatoire de la valeur locative cadastrale une majoration obligatoire complmentaire de 5 par m pour les annes 2014 et 2015 et de 10 par m pour les annes 2016 et suivantes. Impulse par la loi 2010-1658 du 29 dcembre 2010, la rvision des bases des valeurs locatives cadastrales des locaux professionnels (utilises pour le calcul des impts directs locaux) avait pour date de rfrence le 1er janvier 2012. Larticle 37 de la 2me LFR 2012 a report la mise en uvre de la rvision au 1er janvier 2013. En outre, le mcanisme du coefficient de neutralisation est modifi et un mcanisme de lissage des carts dimposition (en cas de hausse ou de baisse des cotisations) provenant de la rvision est instaur pour les annes 2015 2018. Larticle 87 de la LF 2013 prvoit quant lui un coefficient de revalorisation forfaitaire des valeurs locatives foncires de 1,018 au titre de 2013 pour les proprits bties et non bties (mme cfficient quen 2012).
Dispositions diverses en matire de TVA

La 3me LFR 2012 a procd la transposition en droit interne de certaines rgles communautaires en matire de facturation lectronique (Art. 62). Larticle 64 de cette loi a galement supprim lalina a de larticle 257, I, 3, 2 du CGI qui prvoyait que la vente dun immeuble neuf par un non assujetti la TVA quil avait initialement acquis comme immeuble construire tait soumise la TVA de plein droit. Dsormais, toute vente dimmeuble ralise par un particulier non assujetti la TVA est exclue du champ dapplication de la TVA et soumise aux droits de mutation titre onreux et la taxe de publicit foncire au taux de droit commun de 5,09% (sauf engagement de revendre ou engagement de construire pris par lacqureur assujetti la TVA).
Mesures contre la rtention foncire

Ont fait lobjet de rformes au cours de lanne 2012 la taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe annuelle sur les friches commerciales dont le champ dapplication est largi et dont les taux sont augments. La taxe annuelle sur les logements vacants prvue larticle 232 du CGI est due par les propritaires de logements habitables dont la vacance rsulte de leur volont dlibre de ne pas mettre le bien sur le march. Larticle 16 de la LF 2013 vient la fois tendre la zone gographique des logements viss, largir la notion de vacance et augmenter le taux applicable. A partir du 1er janvier 2013, une habitation se trouvant dans une zone durbanisation continue de 50 000 habitants ou plus peut tre concerne par la taxe, alors que sous le rgime antrieur ce seuil tait de 200 000 habitants. Si auparavant un logement tait considr comme vacant au sens de la taxe quand le propritaire ne pouvait pas justifier, au 1er janvier de lanne dimposition, du fait que le logement avait t occup plus de 30 jours conscutifs
1.4
Mesures diverses
Rvision de certaines valeurs locatives

Les communes sont autorises majorer la valeur locative cadastrale des terrains constructibles situs dans certaines zones urbaines de 3 par m pour le calcul de la part de la taxe foncire sur les proprits non bties leur tant due en propre ou tant due des EPCI dont lesdites communes sont membres. La 1re LFR 2012 avait prvu quune majoration obligatoire, de 5 par m (10
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au cours des deux annes prcdentes, la LF 2013 a modifi les conditions tenant la dure doccupation et la priode de rfrence entrainant ainsi un largissement du champ dapplication de la taxe. Pour ne pas entrer dans le champ dapplication de la taxe, il faut dsormais justifier de 90 jours conscutifs doccupation au cours de la seule anne qui prcde celle dimposition. La base de la taxe est constitue par la valeur locative foncire brute du logement et de ses dpendances. Le taux d'imposition varie en fonction de la dure de vacance du logement. La 2me LFR 2012 avait, dans un premier temps, prvu trois taux (12,5 % la premire anne dimposition, 15 % la deuxime anne et 20% compter de la troisime anne). La LF 2013 na pour sa part retenu que deux taux : 12,5 % pour la premire anne dimposition et 25 % compter de la deuxime anne. La taxe annuelle sur les friches commerciales apparue en 2008 peut tre institue par les communes et les tablissements publics de coopration intercommunale (EPCI) et vient frapper le redevable de la taxe foncire qui dispose de locaux quil laisse inoccups. En vertu de larticle 1530 du CGI, les locaux viss sont les suivants :
majors dans la limite du double par le conseil municipal ou le conseil de lEPCI). Afin de laisser aux propritaires le temps de cder ou de remettre en activit les biens concerns, les nouvelles dispositions ne s'appliquent qu' compter des impositions dues au titre de 2014.
Taxe sur les surfaces commerciales

La taxe sur les surfaces commerciales est triplement modifie compter de 2013 par larticle 37-VII de la 3me LFR 2012. Tout dabord, le fait gnrateur de la taxe est modifi afin dassurer une plus grande stabilit des bases en cas de modification en cours danne des surfaces de vente soumises la taxe sur les surfaces commerciales. La surface de vente dsormais retenir pour le calcul de la taxe sur les surfaces commerciales est celle existant au 31 dcembre de lanne prcdant lanne dimposition pour les tablissements existant cette date. Larticle 37-VII prvoit ensuite de ne pas considrer comme magasins de commerce de dtail, soumis la taxe sur les surfaces commerciales, les tablissements de commerce de gros dont la clientle est compose de professionnels pour les besoins de leur activit ou de collectivits. Lenjeu de cette modification est de clarifier le champ dapplication de la taxe afin dviter que le commerce de gros y soit soumis et dempcher que les magasins de dtail ralisant des ventes aux professionnels extournent le chiffre daffaires affrent aux ventes faites aux professionnels de leur chiffre daffaires total pour la dtermination du taux de la taxe. Le taux de la taxe peut en effet varier selon le montant de chiffre daffaires ralis par m de 5,74/m 34,12/m. Enfin, la loi largit le champ de la rduction de 30% du taux de la taxe dont bnficient les tablissements requrant une surface de vente anormalement leve. Pour rsumer, la nouvelle loi, en conjonction avec un dcret paratre, nexige plus que certains biens soient vendus titre exclusif pour octroyer la rduction de 30% du taux de la taxe.
les locaux usage commercial ou agricole ; les locaux occups par les administrations publiques ; les locaux des associations et tablissements d'enseignement priv ; les ateliers d'artisans qui ne sont pas munis d'un outillage suffisant pour leur confrer le caractre d'tablissement industriel ; les lments isols et les dpendances des tablissements industriels situs en dehors de l'enceinte de ces tablissements qui ne prsentent pas en euxmmes un caractre industriel (siges sociaux, bureaux...).
Larticle 11 de la LF 2013 vient modifier cette taxe tant pour la dure dinoccupation que pour les taux applicables. En effet, alors que sous le rgime antrieur la taxe tait due lorsquaucune activit entrant dans le champ de la CFE na t pratique dans le local depuis 5 ans au 1er janvier de lanne dimposition, avec la nouvelle loi, ce dlai dinexploitation passe 2 ans. L'assiette de la taxe est constitue par le revenu net servant de base la taxe foncire sur les proprits bties. Son taux est actuellement fix 5% la premire anne d'imposition, 10% la deuxime et 15 % compter de la troisime anne. Ces taux sont ports respectivement 10%, 15% et 20% (ces taux peuvent, en outre, tre
Cession dactions : droits de mutation perus au taux unique de 0,1%

La loi de finances pour 2012 avait prvu lapplication dun barme progressif pour les cessions dactions hors socits
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prpondrance immobilire compter du 1er janvier 2012. Ce barme progressif a t remplac par larticle 5, I-E de la 1re LFR 2012 qui prvoit un droit denregistrement proportionnel de 0,1% en cas de cessions dactions (hors socits prpondrance immobilire) ralises compter du 1er aot 2012, un lment notable du nouveau rgime tant labsence de rtablissement du plafond de 5.000 applicable jusquau 31 dcembre 2011. Par ailleurs, les exonrations de droits denregistrement en cas de cession de droits sociaux ont fait lobjet dune extension.
tant un terme la publication des instructions fiscales sous forme de bulletin officiel des impts (BOI). Cette base numrique reprend en principe droit constant le contenu de la documentation de base, des BOI et des rescrits en vigueur au 12 septembre 2012, mme sil conviendra toutefois de noter quen pratique des diffrences peuvent toutefois subsister. Les principales instructions publies en 2012 et les nouveauts publies dans le BOFip-Impts sont reprises ci-aprs par ordre chronologique (cf. liste des principaux textes publis au cours de lanne 2012). Nous nous contenterons dvoquer ici les principales prises de positions rendues par ladministration fiscale lanne passe (rescrits, prise de position dans le cadre de contrles). A noter en outre la parution dans le BOFiP-Impts des commentaires de la DGFIP sur le dispositif de limitation de la dduction des charges financires en cas dacquisition de titres de participation, codifi larticle 209, IX du CGI (BOI-IS-BASE-30-50) et sur la procdure d'agrment pour le transfert des dficits et des intrts diffrs non encore dduits en cas de restructuration d'entreprise (BOI-SJ-AGR-20-30).
Mesures anti-abus
Mesures anti-abus introduites en 2012
Mesures touchant les entreprises Mesures touchant les particuliers
Rforme de l'article 209 B : Instauration d'un report renversement de la charge de la d'imposition en cas d'apport preuve en cas d'implantation dans un de titres une socit Etat fiscalit privilgie non membre controle par l'apporteur (3) de l'UE (Art. 14 de la 2me LFR 2012) (Art. 18 de la 3me LFR 2012) Lutte contre les schmas de Application du rgime fiscal dsinvestissement dits "coquillards" : propre au revenu tir distributions de dividendes suivies du bien en cas de cession de la dduction dune perte, dune d'usufruit temporaire (3) moins-value, ou dune provision (1) (Art. 15 de la 3me LFR 2012) (Art. 16 de la 2me LFR 2012). Durcissement des consquences fiscales des mesures de soutien aux entreprises en difficult (2) (Art. 17 de la 2me LFR 2012)
(1) La loi exclut notamment du rgime mre-fille les distributions de dividendes ralises par les filiales immobilires de socits exerant une activit de marchands de biens ayant inscrit leurs titres en stock. La possibilit de dduire une provision ou une perte sur stock n'est en contrepartie pas remise en cause. (2) Cf. 1.1 Fiscalit des entreprises, 1 Durcissement du rgime fiscal des mesures de soutien aux entreprises en difficult (aides et recapitalisations). (3) 1.2 Fiscalit des particuliers, 6 Remise en cause de certains schmas doptimisation patrimoniale.
Application de la jurisprudence Qumener lors de la rvaluation, par une socit soumise lIS, de ses titres de socits civiles immobilires (SCI) relevant du rgime fiscal des socits de personnes : RES n 2012/12 (FE) du 28 fvrier 2012
La jurisprudence Qumener du Conseil d'Etat (CE, 16 fvrier 2000, n133296, SA Ets Qumener) pose les rgles de calcul de la plus ou moins-value de cession de parts de socits relevant du rgime des socits de personnes prvu larticle 8 du CGI. En application de cet arrt, le prix de revient des parts doit tre dtermin partir de leur prix dacquisition major du montant des bnfices imposs et des pertes combles puis minor des bnfices distribus et des pertes dduites. Lhypothse envisage est celle dune socit soumise lIS dtenant des parts de SCI relevant du rgime fiscal des socits de personnes. Les SCI procdent la rvaluation de leurs immeubles et lcart de rvaluation qui en rsulte est imposable au niveau de la socit soumise lIS proportion de ses droits dans la SCI en application de larticle 238 bis K, I du CGI. La socit lIS rvalue ensuite ses propres actifs incluant les parts de SCI. Il est ainsi demand lAdministration fiscale si les cor-
Rescrits, instructions fiscales, actualits BOFip, position contentieuse de ladministration
Lanne 2012 a t marque par lintroduction de la nouvelle base de donnes en ligne de ladministration fiscale, dsormais appele BOFip-Impts, sur laquelle figure dsormais la doctrine administrative fiscale et met-
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rectifs relatifs au calcul de la plus-value de cession de parts de socits de personnes doivent tre appliqus par la socit IS lors de la rvaluation de ses propres actifs comprenant les parts de SCI qui ont elles-mmes rvalu leurs immeubles. Malgr la circonstance que cette jurisprudence concerne uniquement les cessions de parts de socits de personnes, lAdministration fiscale a admis quelle pouvait sappliquer une rvaluation par une socit soumise lIS de ses parts de SCI dans un souci de neutralit fiscale, sous rserve que lensemble des correctifs prescrits par cette jurisprudence soit opr .
cice dengagement des charges est prescrit, rendant ainsi impossible toute dduction rtroactive, et sous rserve que les principes noncs prcdemment (concernant la dductibilit de ces frais) soient appliqus au plus tard aux frais engags au titre des exercices clos compter du 27 septembre 2011 . Concernant les socits qui nont pas fait lobjet dun redressement, elles auront la possibilit de se prvaloir de cette tolrance. Cela leur vitera davoir dposer des liasses rectificatives au titre des exercices non prescrits. Enfin, lAdministration prcise quaucune rectification ne sera opre ce titre sur les exercices clos antrieurement au 27 septembre 2011.
Dduction immdiate des frais de publicit et de commercialisation engags dans le cadre des oprations de promotion immobilire : RES n 2012/23 (FE) du 27 mars 2012
Les socits de promotion immobilire, sappuyant sur lancien plan comptable professionnel, ne comptabilisaient pas les frais de publicit et les frais de commercialisation supports au titre dune opration de promotion immobilire en charges dductibles du rsultat de lexercice au cours duquel ils ont t engags. Les frais de publicit taient comptabiliss en stock et les frais de commercialisation, quant eux, taient comptabiliss en charges constates davance. Ils procdaient ensuite leur dduction non pas au titre de leur exercice dengagement mais au titre de lexercice de ralisation de lopration immobilire, ce qui correspond plusieurs annes aprs leur comptabilisation. Or avec larrive des nouvelles normes comptables, lAdministration fiscale dans ce rescrit vient prciser que les frais de publicit ne peuvent plus tre comptabiliss en stock. De mme, les frais de commercialisation ne doivent pas tre comptabiliss en charges constates davance, en application de larticle 38 quater de lannexe III au CGI et de larticle 211-1-5 du plan comptable gnral. Ces frais constituent des charges dductibles du rsultat de lexercice au cours duquel ils constituent une dette certaine dans leur principe et dans leur montant . En outre, concernant les redressements y affrent, lAdministration met en place une tolrance titre exceptionnel . Elle admet que les rectifications ayant t opres ce sujet soit abandonnes ds lors que lexer-
Consquences fiscales pour une SIIC-fille rsultant du changement de son actionnariat : RES n2012/32 (FE) du 24 avril 2012
LAdministration envisage les consquences fiscales dune cession dune SIIC-fille un cessionnaire non-SIIC. Sappuyant sur larticle 208 C, IV du CGI, prvoyant les sanctions applicables en cas de sortie du rgime SIIC, et la doctrine administrative (BOI-IS-CHAMP-30-20-5020120912), le rescrit indique que les consquences de la cession de la SIIC-fille sont pour celle-ci les suivantes :
rintgration des rsultats exonrs non encore distribus par la filiale cde ; taxation ( 25%) des plus-values sur les immeubles et droits immobiliers acquis par la socit cde depuis son entre en rgime SIIC (aprs abattement de 10% par anne civile coule depuis cette entre).
En dautres termes, sappliqueraient la SIIC-fille la plupart des sanctions prvues en cas de sortie du rgime de la SIIC elle-mme ; car il suffit en effet de lire larticle 208 C, IV du CGI pour comprendre que de telles sanctions ne sappliquent en principe qu en cas de sortie du prsent rgime de la SIIC dans les dix annes suivant loption () , peu important cet gard que les consquences fiscales stendent galement aux filiales de la SIIC : Par ailleurs, la SIIC et ses filiales vises au II doivent () . Leffet ne doit pas tre confondu avec la cause. Ainsi, en prvoyant que de telles sanctions sappliquent en cas de sortie de la filiale de SIIC, y compris lorsque cette sortie nest pas concomitante celle de la SIIC qui la dtient , le rescrit assassin de 2012 apparat minemment critiquable.
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En effet et au regard du texte de loi lui-mme (larticle 208 C du CGI), mais galement de son esprit (ses motifs, et les dbats parlementaires), la cession dune filiale SIIC ne doit, en labsence de sortie du rgime de la SIIC elle-mme, entraner pour la filiale cde et son niveau, aucune consquence autre que la perte rtroactive au premier jour de lexercice de sortie du bnfice de lexonration dIS propre au rgime SIIC. Sagissant des rsultats des exercices antrieurs celui de cession, et exonrs sous condition de distribution, le maintien de lexonration devrait tre acquis sous rserve de respecter les conditions de distribution. De mme, ds lors que la SIIC elle-mme ne sort pas du rgime, nous ne voyons pas de fondement lgal permettant dappliquer la filiale cde le supplment dimposition sur les plus-values latentes acquises depuis lentre dans le rgime SIIC. Au-del des consquences pratiques videntes pour les SIIC et leurs filiales, ce rescrit montre galement les limites de la contractualisation de la relation contribuable / administration. Alors mme que le lgislateur a facilit, ces dernires annes, les possibilits de demandes de prise de position de ladministration, lutilisation irraisonne de ce mcanisme doit sanalyser lvidence sous langle de lopportunit.
mesure o la position de ladministration (aujourdhui non officielle) apparait trs critiquable bien des gards. En effet, trois arguments principaux peuvent tre avancs pour combattre la position de ladministration :
labsence de service rendu : le renoncement un droit ne constitue quune condition du bail ; supposer quune prestation de service puisse exister, il pourrait toutefois tre argu :
de labsence de lien direct entre le prtendu service et la franchise de loyers ; quaucune prestation dtachable de la prestation de service principale de mise disposition des locaux ne peut tre identifie. En labsence de commentaires administratifs prcis sur ce point, les oprateurs veilleront particulirement la rdaction de leurs futurs contrats de bail, ceci dans lattente de dcisions prises dans le cadre de contentieux qui pourraient intervenir plus ou moins long terme.
La jurisprudence fiscale immobilire en 2012

Revenus fonciers
3.1 Franchises de loyers et TVA

Au regard de la TVA, la franchise de loyer devrait en principe tre analyse comme une rduction de prix, justifie par limportance de la transaction et les conditions de march. Certains services vrificateurs ont cependant tent rcemment de contester cette analyse, au motif que la franchise de loyer serait en fait la rmunration en nature dun service qui serait rendu par le locataire au bailleur (p.ex. renoncement par le preneur son droit renouvellement du bail). A suivre la position de ces services, il conviendrait alors pour le bailleur de collecter la TVA sur le montant de la franchise, au mme titre que le loyer principal lui-mme (en cas de bail soumis TVA) et pour le preneur de facturer TTC le service quil est cens rendre au bailleur (cette TVA tant dductible dans les conditions de droit commun). Ainsi, en cas de contrle fiscal ladministration sestimerait en droit de rclamer au bailleur la TVA non collecte au titre de la franchise, ainsi quune pnalit (10%) et des intrts de retard. A noter que le locataire est galement en risque. Cette question devra tre suivie avec attention, dans la
Dductibilit dhonoraires dagence immobilire

Un propritaire, aprs le dpart de ses locataires, a ralis diffrents travaux de remise en tat de son bien immeuble. Il a dduit de ses revenus fonciers les charges affrentes ces travaux. Aprs la fin des travaux, il a souhait remettre en location son bien et a eu recours une agence immobilire. Ds lors quune location nest pas effective mais que le propritaire tablit quil a accompli des diligences particulires et ncessaires la conclusion dune location, il sera rput ne pas avoir conserv la jouissance de son bien et pourra dduire de ses revenus fonciers les charges relatives aux travaux raliss. Daprs la Cour administrative dappel de Nantes, le fait davoir recours une agence immobilire ne permet pas en tant que tel dtablir que le propritaire a accompli les diligences ncessaires la mise en location dun bien ds lors que le propritaire na pas souhait diminuer le loyer y affrent et ce mme si (i) le loyer demand par
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le propritaire correspondait la valeur locative relle du bien et (ii) le propritaire noccupait pas ledit bien. La Cour a, par consquent, considr que le propritaire stait rserv la jouissance de son bien et quil ne pouvait dduire les dpenses acquittes par lui relativement cet immeuble (CAA Nantes, 19 janvier 2012, n 11NT00461, 1re ch., Berthet).
Notion de cession (244 bis A du CGI)

En application de larticle 244 bis A, les plus-values immobilires des non-rsidents, personnes physiques et morale, sont soumises un prlvement dun tiers. En lespce, suite la dissolution dune socit tablie hors de France, lactif de cette socit, compos dun immeuble situ en France, a t transfr une SCI franaise cre conscutivement la dissolution de la socit trangre, sans aucune contrepartie financire. Le Conseil dEtat a estim que malgr labsence de versement dun prix, ce transfert dactif devait tre considr pour les besoins de larticle 244 bis A du CGI, tel quapplicable lpoque, comme une cession soumise au prlvement dun tiers (CE, 21 mars 2012, n 340245, 9 me et 10 me s.-s., min. c/ SCI du 14 rue de la Ferme).
Dductibilit de travaux
Dans le cas despce, un contribuable donne en location une proprit agricole ses enfants qui la mettent la disposition dune socit civile dexploitation agricole dont ils ont la grance. Il a ralis des travaux sur certains btiments de la proprit et a dduit ces charges de ses revenus fonciers. Or ces travaux concernaient (i) dune part, la transformation dun btiment en local dhabitation alors que ce dernier nest pas affect lexploitation de la socit et (ii) dautre part, lamlioration dune fraction de la proprit qui tait utilise non pas pour les besoins de la socit mais par le propritaire. Mme si ces parties de la proprit taient comprises dans le bail, ces travaux ne permettaient pas dacqurir ou de conserver un revenu ds lors quils ntaient pas exposs au profit du locataire et par consquent, ils ntaient pas dductibles des revenus fonciers (CE, 15 fvrier 2012, n323895, 9 me et 10 me s.-s.,Witasse Thezy).
Imposition des plus-values immobilires dun rsident suisse

Diffrentes dcisions ont trait ces derniers mois de limposition des plus-values immobilires perues par un rsident fiscal suisse. Le cur du problme est de savoir si les rsidents suisses sont en droit de bnficier des mmes taux et des mmes modalits de calcul des plusvalues que les rsidents fiscaux de France ou dun Etat membre de lUnion Europenne. Certaines juridictions ont en effet accept quun rsident suisse redevable du prlvement de larticle 244 bis A du CGI dun tiers sur les plus-values immobilires puisse bnficier de lapplication dun taux rduit dimpt sur les plus-values et des modalits de calcul de la base taxable dont bnficient les rsidents franais (ce qui correspondrait une rduction denviron 15 points dimposition aujourdhui). Les juridictions se sont bases pour prendre leurs dcisions soit sur les stipulations de la convention fiscale franco-suisse, que ce soit pour un asset deal (CAA Versailles, 6 me ch., 21 juill. 2011, n 10VE04101, M.Wolf Von Guggenberger), ou pour un share deal (CAA Paris, 31 mai 2012, n10PA04737), soit sur la base de larticle 63-1 TFUE (ancien article 57 TCE) qui interdit toute restriction des mouvements de capitaux entre un Etat membre de lUnion Europenne et un Etat non membre de lUnion Europenne, nonobstant la clause de gel prvue larticle 64 TFUE (TA Montreuil, 10me ch., 8 dc. 2011, n 1104045, Mme Beaufour). Nanmoins, cette dernire position na pas t reprise son compte par la Cour administrative dAppel de Versailles dans une affaire similaire, qui a refus de considrer que larticle 63-1
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Plus-values immobilires
Calcul du prix dacquisition

Postrieurement lacquisition dun terrain, des constructions ont t ralises sur une partie du terrain. La fraction du terrain comprenant les constructions a t cde. Etant donn que ces constructions ont absorb la totalit des droits construire accords sur le terrain, la parcelle de terrain restante devenant inconstructible prsentait une moindre valeur. Le cdant a alors major le prix dacquisition relatif la parcelle comprenant les constructions, ce qui avait pour consquence de minorer la plus-value ralise. Le Conseil dEtat a jug que lutilisation totale des droits construire sur la parcelle cde postrieurement lacquisition dun terrain ne pouvait tre prise en compte pour le calcul du prix dacquisition de cette parcelle. Le prix dacquisition correspondant la parcelle vendue doit tre obtenu au prorata de sa superficie par rapport au terrain (CE 12 avril 2012 n 325978, 9 me et 10 me s.-s., min. c/ Kadji).
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TFUE permettait de faire bnficier aux rsidents dun Etat non-membre de lUE dun taux rduit dimpt sur les plus-values immobilires (CAA Versailles, 7 juin 2012, 11VE03607), la Cour estimant que les biens immobiliers en litige taient des investissements directs au sens de la clause de gel et que les dtenteurs de ceux-ci ne pouvaient donc bnficier du mme rgime fiscal que les rsidents fiscaux franais lors de la cession de ces biens. En outre, par une mise jour de sa doctrine administrative en date du 26 dcembre 2012 (applicable au 1er janvier 2013), ladministration fiscale franaise a abandonn sa tolrance administrative datant de 1972 visant permettre aux personnes bnficiaires du rgime du forfait en Suisse de bnficier des dispositions de la convention franco-suisse du 9 septembre 1966 dont larticle 4-6 b) les exclut expressment. A compter du 1er janvier 2013, ces personnes ne sont donc plus protges par le trait tendant viter les doubles impositions, le droit interne franais sappliquant par consquent sans limitation. A titre dillustration pratique, une personne bnficiant du forfait en Suisse ne pourra ainsi plus bnficier du taux dimpt de 19% sur les plus-values immobilires dont bnficient les rsidents fiscaux franais et ceux tablis dans un Etat membre de lUnion Europenne. Une telle personne sera alors soumise au prlvement du tiers et aux prlvements sociaux en cas de cession dun bien immobilier ou de titres de socits prpondrance immobilire.
Transfert de droit dduction de la TVA

En application de larticle 207-III de lannexe II au CGI, lorsquun bien immobilis est cd sans que cette opration ne soit soumise la TVA sur le prix total, une rgularisation globale de la taxe initialement dduite lors de lacquisition ou de la construction du bien doit tre opre par le cdant si la priode de rgularisation nest pas expire (vingt ans pour les immeubles). Toutefois, le cessionnaire bnficie, sous certaines conditions, dun transfert de droit dduction au prorata de la priode de rgularisation restant courir en application de larticle susvis (anciennement codifi sous larticle 210-IV de lannexe II au CGI). Par cet arrt, la CAA de Marseille vient prciser que ce transfert de droit dduction est possible, alors mme que le cessionnaire ntait pas encore assujetti la TVA au moment de lacquisition de limmeuble. Ds lors quil opte pour la TVA, le cessionnaire est alors en droit de dduire une fraction de la taxe initialement supporte par le cdant proportion de la priode de rgularisation restant courir compter de son assujettissement (CAA Marseille, 4me ch., 15 mai 2012, n09MA00809, SCI Somalo).
Dductibilit immdiate de la TVA (acquisition de btiments devant tre dtruits avant dtre reconstruits)
Dans le cas despce, il sagissait de savoir dans quelle mesure un promoteur ayant acquis un immeuble portant des constructions destines tre dtruites par lui avant reconstruction pouvait dduire la TVA ayant grev ces btiments. La CJUE (CJUE, 29 novembre 2012, aff. C257/11) confirme cet gard que la TVA est dductible immdiatement mme avant toute opration taxable (il sagit dune confirmation de la solution contenue dans la dcision Rompelman, Inzo ainsi que IS Fini H). De plus, elle prcise que (i) lacquisition de btiments en vue de leur dmolition puis reconstruction par un assujetti la TVA lui ouvre droit dduction de la TVA et (ii) que la dmolition dudit btiment nentraine pas de rgularisation de la TVA initialement dduite.
3.3
TVA
Mentions obligatoires de lacte authentique

La CAA de Lyon a admis que la substitution dune facture par un acte authentique tait possible aux fins de rcupration de la TVA dans le cadre dune opration immobilire. Toutefois, elle subordonne la dduction de la TVA la prsence dans lacte authentique de lensemble des mentions obligatoires prvues larticle 242 nonies A de lannexe II au CGI. Enfin, la production dune attestation manant du vendeur, tablie postrieurement aux notifications de rappel de TVA et ayant pour but de rectifier les mentions contenues dans lacte, ne pouvait pas tre regarde, daprs la cour, comme une modification de lacte de vente valant facture rectificative (CAA Lyon, 5 avril 2012, n11LY01863, 5 me ch., Caron).
3.4
Droits denregistrement
Cession dun bien immobilier entre bailleur et preneur

La Cour de Cassation a jug dans cette dcision quen
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cas de confusion des droits locatifs du preneur et du droit de proprit du bailleur en raison de la cession dun terrain faisant objet dun bail construction au locataire dudit bail, aucun transfert navait eu lieu entre le patrimoine du preneur et celui du bailleur relativement aux constructions ds lors que cette confusion teignait le droit au bail sur les parcelles dont le preneur devenait propritaire et que la confusion des qualits de preneur et de bailleur qui en rsultait nentranait non une rsiliation anticipe du bail mais bien lextinction de ce bail par confusion des droits au sens de l'article 1300 du Code civil (Cass. com., 12 juin 2012, n11-18.978 (n685 F-D), DGFiP c/ St Arc). La valeur des constructions ne pouvait donc constituer l'assiette dun quelconque droit d'enregistrement. Cette solution a t confirme par un arrt de la Cour de cassation (Commerciale, 4 dcembre 2012, 11-25.958) dans le cadre de la vente du bien lou au preneur dans le contexte dun bail commercial (non-soumission la taxe de publicit foncire des travaux damlioration revenant au preneur). Ces solutions sont dautant plus remarquables quelles sont diamtralement opposes celle du juge fiscal en matire dimpts directs ; le Conseil dEtat considre en effet quen cas de cession du terrain dassiette du bail par le bailleur au preneur, la confusion en la personne du preneur des qualits de bailleur et de preneur (application des principes civilistes) ne fait pas obstacle limposition au niveau du bailleur de la remise gratuite des constructions. En dautres termes et pour lapplication de limpt direct, lopration entrane, au plan fiscal, les mmes effets quune rsiliation amiable tacite du bail avant son terme impliquant remise des immeubles au bailleur (voir p.ex : CE 21 dcembre 2007, n289807, Rheims ; CE 5 dcembre 2005, n256916 Fourcade ; CE 7 fvrier 2007, n 288067 Sogefib ).
La juridiction suprme administrative estime que lapport, suivi en lespce de la cession rapide des titres par la socit bnficiaire, est constitutif dun abus de droit ds lors que la socit navait pas dintrt conserver ces titres pendant une dure dune semaine et que le produit de la cession navait pas t rinvesti dans une activit conomique, dmontrant ainsi lintrt purement patrimonial de lopration pour les apporteurs, nonobstant lapplication automatique du rgime du sursis dimposition. Par cet arrt, le Conseil dEtat confirme la position rcente de certaines cours administratives dappel et celle du Comit consultatif pour la rpression des abus de droit (CE, 9 me et 10 me ss-sect., 27 juillet 2012, M. et Mme B., n327295).
3.6
Taxe professionnelle (sappliquant en dernier lieu au titre de 2012)
Traitement des charges locatives

Dans cette dcision, le juge fiscal suprme rappelle que les charges locatives payes par le locataire sont dductibles pour le calcul du montant de la valeur ajoute prise en compte pour le plafonnement des cotisations de taxe professionnelle. Toutefois, il considre quil faut distinguer parmi lensemble de ces charges locatives, celles qui correspondent des dpenses incombant au propritaire et mises contractuellement la charge du locataire qui constituent des complments de loyers non dductibles et celles qui doivent tre rattaches la catgorie des charges locatives incombant effectivement au locataire qui sont dductibles (contrairement aux loyers) (CE, 9 me et 10 me ss-sect., 28 novembre 2012, n336157).
3.5
Abus de droit
Taxe professionnelle dans les rsidences de vacances.

Une socit X exploitant un village de vacances loue des logements pour les relouer des touristes. Appliquant une jurisprudence prcisant que le locataire nacquitte pas la taxe professionnelle (TP) si le bien est sous-lou, mme une personne non soumise cet impt, la socit X nacquitte pas la TP. Ladministration estime nanmoins que la socit X est redevable de la TP. Nayant pas obtenu gain de cause devant le tribunal administratif, la socit interjette appel.
Sursis dimposition et procdure dabus de droit

Le Conseil dEtat, dans le cadre dune opration dapport-cession de titres une socit contrle par les apporteurs, considre que lautomaticit du sursis dimposition prvu par larticle 150-0-B du CGI (sursis dimposition de la plus-value dapport jusqu la cession des titres reus en change) ne fait pas obstacle lapplication de la procdure dabus de droit.
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La Cour administrative dappel de Bordeaux (Cour Administrative dAppel de Bordeaux, 10 avril 2012 n11BX01879) estime qutant donn la possibilit rduite de location des logements et que ceux-ci sont principalement lous pendant la priode estivale, et toujours sur des dures trs courtes, la socit locataire a gard le contrle des logements et tait redevable de la TP en raison de sa disposition sur le bien utilis pour lactivit professionnelle. La Cour administrative dappel semble prendre une dcision sensiblement diffrente de la rgle prcdemment applique (CE 26 mars 2008 n 2935 37). Nanmoins, elle se borne appliquer les principes de la TP prvoyant quest redevable celui qui dispose dun bien utilis pour lactivit professionnelle. Afin de dterminer qui dispose du bien, le juge administratif dtermine si le contribuable a le contrle du bien et sil lutilise matriellement. Le tribunal estime ici que la vacance importante des logements et la dure rduite de chaque location empche de considrer que la socit locataire a perdu le contrle et donc la disposition du bien. La socit locataire est dclare de ce fait redevable de la TP. La dcision a un intrt pour la cotisation foncire des entreprises, impt qui remplace partiellement la TP.
Dcret n 2012-112 du 27 janvier 2012 modifiant le dcret n96-926 du 17 octobre 1996 relatif la vidoprotection pris pour l'application des articles 10 et 10-1 de la loi n 95-73 du 21 janvier 1995 et portant application de l'article L. 126-1-1 du Code de la construction et de l'habitation (JO du 29 janvier 2012). Arrt du 27 janvier 2012 relatif l'utilisation rglementaire des logiciels pour l'laboration des diagnostics de performance nergtique suivant la mthode de calcul 3CL-DPE version 2012 et modifiant l'arrt du 15 septembre 2006 relatif aux mthodes et procdures applicables au diagnostic de performance nergtique pour les btiments existants proposs la vente en France mtropolitaine (JO du 10 fvrier 2012).
FVRIER
8 fvrier : arrt du 8 fvrier 2012 modifiant l'arrt du 3 mai 2007 relatif au diagnostic de performance nergtique pour les btiments existants usage principal d'habitation proposs la location en France mtropolitaine (JO du 15 Mars 2012). 10 fvrier : dcret n 2012-203 du 10 fvrier 2012 relatif la commission pour la transparence et la qualit des oprations immobilires de l'tat (JO du 12 fvrier 2012). Arrt du 10 fvrier 2012, abrogeant l'arrt du 20 octobre 2005 modifi portant cration d'une commission pour la transparence et la qualit des cessions du domaine immobilier de l'Etat (JO du 12 fvrier 2012). Arrt du 10 fvrier 2012, abrogeant l'arrt du 20 octobre 2005 modifi portant cration d'une commission pour la transparence et la qualit des cessions du domaine immobilier de l'Etat (JO du 12 fvrier 2012). 15 fvrier : instruction 8 M-1-12 n 8 du 15 fvrier 2012 : taxe sur les cessions de terrains nus devenus constructibles, modification de lassiette de la taxe. 17 fvrier : instruction 5 B-6-12 du 17 fvrier 2012 : dispositifs dincitation linvestissement immobilier locatif
III
Chronologie des principaux textes parus en 2012
JANVIER
4 janvier : dcret n 2012-12 du 4 janvier 2012 relatif aux conventions d'utilit sociale des organismes d'habitations loyer modr pour les logements-foyers (JO du 6 janvier 2012). 5 janvier : dcret n 2012-14 du 5 janvier 2012 relatif l'valuation des moyens d'aration et la mesure des polluants effectus au titre de la surveillance de la qualit de l'air intrieur de certains tablissements recevant du public (JO du 6 janvier 2012). 27 janvier : dcret n 2012-111 du 27 janvier 2012 relatif l'obligation de ralisation d'un audit nergtique pour les btiments usage principal d'habitation en coproprit de cinquante lots ou plus et la rglementation thermique des btiments neufs (JO du 29 janvier 2012).
MARS
7 mars : arrt du 7 mars 2012 dfinissant le modle et la mthode de ralisation de l'tat du btiment relatif la prsence de termites (JO du 16 mars 2012). 8 mars : instruction 5 I-4-12 du 8 mars 2012 : cons-
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quences de linligibilit au PEA des titres de SIIC et de socits foncires europennes comparables compter du 21 octobre 2011. 14 mars : instruction 8 M-2-12 n 31 du 14 mars 2012 : taxe sur la cession titre onreux de terrains nus rendus constructibles de larticle 1605 nonies du CGI. 15 mars : instruction 4 B-2-12 du 15 mars 2012 : plusvalues dchange de biens immobiliers effectus avec les collectivits et les tablissements publics en vue de la ralisation douvrage dintrt collectif: report dimposition (article 238 octies C du CGI). 22 mars : loi n 2012-387 de simplification du droit du 22 mars 2012 portant sur lencadrement des emprunts effectus par les coproprits en vue de financer leurs travaux, JO du 23 mars 2012 clarifiant la date de cong du bail commercial (JO du 23 mars 2012). 23 mars : dcret n 2012-411 du 23 mars 2012 fixant les conditions permettant de justifier du respect de la rglementation thermique pour bnficier de la rduction d'impt au titre de l'investissement immobilier locatif prvue l'article 199 septvicies du Code gnral des impts (JO du 23 mars 2012). 27 mars : instruction 4 A-6-12 du 27 mars 2012 : crdit dimpt sur les bnfices octroys aux tablissements de crdit au titre de PTZ+. 29 mars : instruction 4 L-3-12 du 29 mars 2012 : contribution exceptionnelle lIS, CA retenir pour les SIIC. 30 mars : instruction 5 B-16-12 du 30 mars 2012 : rduction dimpt en faveur des investissements immobiliers raliss dans le secteur de la location meuble non professionnelle.
lois du 19/10/2011 et du 28/12/2011, les TAB sont exclus de lexonration au titre des dpendances immdiates et ncessaires. 18 avril : arrt relatif au DPE pour les centres commerciaux existants proposs la vente ou la location en France mtropolitaine. 19 avril : dcret n 2012-518 du 19 avril 2012 relatif au label btiment biosourc (JO du 21 avril 2012). 23 avril : dcret n 2012-545, 23 avril 2012 relatif la rpartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs (JO du 25 Avril 2012). 24 avril : dcret n 2012-557 relatif aux obligations de transparence des entreprises en matire sociale et environnementale.
MAI
7 mai : dcret n 2012-674 du 7 mai 2012 relatif l'entretien et au contrle technique des ascenseurs (JO du 8 Mai 2012). Dcret n 2012-677 du 7 mai 2012 relatif une des dispenses de recours un architecte (JO du 8 mai 2012). Dcret n 2012-718 du 7 mai 2012 relatif l'enregistrement des demandes et au compte rendu des attributions de logements locatifs sociaux (JO du 8 Mai 2012). Dcret n 2012-719 du 7 mai 2012 relatif aux avances remboursables sans intrts destines au financement de travaux de rnovation afin d'amliorer la performance nergtique des logements anciens (JO du 8 Mai 2012). Dcret n 2012-720 du 7 mai 2012 relatif aux avances remboursables sans intrt destines au financement de travaux de rnovation afin d'amliorer la performance nergtique des logements anciens (JO du 8 Mai 2012). 9 mai : Dcret n 2012-721 du 9 mai 2012 portant diverses dispositions relatives la participation des employeurs l'effort de construction pris en application de l'article L. 313-36 du Code de la construction et de l'habitation (JO du 10 mai 2012).
AVRIL
2 avril : instruction 5 B-18-12 du 2 avril 2012 : crdit dimpt pour dpenses dquipement de lhabitation principale en faveur des conomies dnergie et du dveloppement durable. 17 avril : instruction 5 B-19-12 du 17 avril 2012 : rduction dimpt sur le revenu en faveur de linvestissement locatif Scellier . Instruction 8 M-3-12 du 17 avril 2012 : nouveau rgime dimposition des plus-values immobilires tel quissu des
JUIN
15 juin : instruction 5 I-5-12 du 15 juin 2012 : erratum et complment linstruction du 8 mars 2012 (5 I-4-12), cette dernire est rapporte.
49
JUILLET
20 juillet : dcret n 2012-894 du 20 juillet 2012 relatif l'volution de certains loyers, pris en application de l'article 18 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 (JO du 21 Juillet 2012). 26 juillet : arrt du 26 juillet 2012 (remplaant un prcdent du 22 mai 2012) fixant le modle du formulaire de la demande d'examen au cas par cas en application de l'article R. 122-3 du Code de l'environnement (JO du 1er septembre 2012).
OCTOBRE
2 octobre : dcret n 2012-1118 du 2 octobre 2012 modifiant les articles R. 411-3 R. 411-5 du Code de la construction et de l'habitation relatifs au rpertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux (JO du 4 octobre 2012). 16 octobre : actualits BOFip - Rgime fiscal des biens et droits placs dans un Trust - Commentaires de l'article 14 de la premire loi de finances rectificative pour 2011 (n 2011-900 du 29 juillet 2011). 26 octobre : dcret n 2012-1195 du 26 octobre 2012 portant extension et adaptation des dispositions relatives au crdit immobilier et au prt viager hypothcaire en Nouvelle-Caldonie et en Polynsie franaise et aux services financiers distance dans ces collectivits et dans les les Wallis et Futuna (JO du 28 octobre 2012). 30 octobre : dcret n 2012-1208 du 30 octobre 2012 pris en application de l'article L. 300-1 du Code de la construction et de l'habitation et modifiant les articles R. 300-1 et R. 300-2, partie rglementaire (JO du 1er novembre 2012).
AOT
6 aot : arrt du 6 aot 2012 fixant les montants prvus aux articles R. 1211-6 et R. 4111-5 du Code gnral de la proprit des personnes publiques (JO du 18 aot 2012). 23 aot : dcret n 2012-992 du 23 aot 2012 pris pour l'application de l'article 199 tervicies du Code gnral des impts relatif la rduction d'impt sur le revenu pour dpenses de travaux de restauration complte de certains immeubles btis (JO du 25 aot 2012). Dcret n2012-995 du 23 aot 2012 relatif l'valuation environnementale des documents d'urbanisme (JO du 25 aot 2012). 27 aot : arrt du 27 aot 2012 sur la rpartition des frais de chauffage : immeuble collectif usage principal d'habitation (JO du 5 Septembre 2012).
NOVEMBRE
20 novembre : loi n 2012-1270 du 20 novembre 2012 relative la rgulation conomique Outre-mer et portant diverses dispositions relatives aux Outre-mer (JO du 21 Novembre 2012). 27 novembre : arrt du 27 novembre 2012 relatif lobligation dattester de la prise en compte de la rglementation acoustique (JO du 18 dcembre 2012). Actualits BOFip - Scurit juridique - Procdure d'agrment pour le transfert des dficits et des intrts diffrs non encore dduits en cas de restructuration d'entreprise (CGI, art. 209, II et art. 223 I). 28 novembre : actualits BOFip - BIC - IS - BA - BNC - Exonration des plus-values de cession d'un droit de surlvation (article 42 de la loi n2011-1978 du 28 dcembre 2011 de finances rectificative pour 2011, article 238 octies A du CGI). Actualits BOFip - Impts fonciers - Prcisions diverses sur le champ d'application de la taxe annuelle sur les locaux usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement perue dans la rgion Ile-de-France.
SEPTEMBRE
21 septembre : dcret n 2012-1073 du 21 septembre 2012, pris pour l'application du 1 bis du II de l'article 150 U du Code gnral des impts relatif l'exonration d'impt sur le revenu de la plus-value rsultant de la premire cession d'un logement sous condition de remploi du prix de cession l'acquisition de la rsidence principale (JO du 23 Septembre 2012). 27 septembre : dcret n 2012-1090 du 27 septembre 2012 modifiant le dcret n48-1881 du 10 dcembre 1948 dterminant les prix de base au mtre carr des locaux d'habitation ou usage professionnel, JO du 27 septembre 2012 (JO du 29 Septembre 2012).
50
30 novembre : dcret n 2012-1334 du 30 novembre 2012 relatif aux conditions de prise en charge des fouilles par le Fonds national pour l'archologie prventive (JO du 2 dcembre 2012). Actualits BOFip - Impt sur les socits - Charges financires affrentes l'acquisition de certains titres de participation.
21 dcembre : arrt du 21 dcembre 2012 relatif aux recommandations gnrales de scurit et au contenu de la fiche rcapitulative du dossier technique amiante (JO du 30 dcembre 2012). 24 dcembre : arrt du 24 dcembre 2012 relatif la base de donnes introduite par le dcret n 2011-807 du 5 juillet 2011 relatif la transmission des DPE l'ADEME (transmission DPE ADEME) et dcalant la date d'entre en vigueur des nouveaux logiciels (JO du 29 dcembre 2012). 27 dcembre : dcret n 2012-1492 du 27 dcembre 2012 relatif la trame verte et bleue (JO 29 dcembre 2012). Actualits BOFip - Revenus fonciers et produits du patrimoine immobilier - Taxes forfaitaires sur les cessions de terrains nus devenus constructibles - Actualisation des coefficients d'rosion montaire applicables pour les cessions intervenant en 2013. 28 dcembre : dcret n 2012-1530 du 28 dcembre 2012 relatif aux caractristiques thermiques et la performance nergtique des constructions de btiments (JO du 30 dcembre 2012). Dcret n2012-1462 du 28 dcembre 2012 pris pour lapplication de lordonnance n2010-638 du 10 juin 2010 portant suppression du rgime des conservateurs des hypothques et pour ladaptation de la publicit foncire (JO du 28 dcembre 2012). Arrt du 28 dcembre 2012 relatif aux caractristiques thermiques et aux exigences de performance nergtique des btiments nouveaux et des parties nouvelles de btiments autres que ceux concerns par l'article 2 du dcret du 26 octobre 2010 relatif aux caractristiques thermiques et la performance nergtique des constructions (JO du 30 dcembre 2012). Actualits BOFip - Contrle fiscal - Majoration de 5 % prvue l'article 1731 du CGI - Obligation de produire un compte de rsultat prvisionnel pour les socits membres d'un groupe fiscal au sens des dispositions de l'article 223 A du CGI. 29 dcembre : dcret n 2012-1532 du 29 dcembre 2012 relatif aux plafonds de loyer et de ressources des locataires au classement des communes se caractrisant par un dsquilibre entre l'offre et la demande de logements et au niveau de performance nergtique globale et plafond de prix de revient par mtre carr de surface habitable
DCEMBRE
3 dcembre : dcret n 2012-1342 du 3 dcembre 2012 relatif aux diagnostics de performance nergtique pour les btiments quips d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement et aux travaux d'conomies d'nergie dans les immeubles en coproprit du 3 dcembre 2012 (JO du 5 dcembre 2012). 10 dcembre : actualits BOFip - Impts fonciers Taxe foncire sur les proprits bties - Commentaires modifis sans nouveauts doctrinales. 12 dcembre : actualits BOFip - Impt sur les socits - Taux rduit d'impt sur les socits applicable aux plusvalues de cession de locaux usage de bureaux ou usage commercial (article 210 F du CGI). Arrt du 12 dcembre relatif aux critres dvaluation de ltat de conservation des matriaux et produits de la liste A contenant de lamiante et au contenu du rapport de reprage (JO du 28 dcembre 2012). Arrt du 12 dcembre relatif aux critres dvaluation de ltat de conservation des matriaux et produits de la liste B contenant de lamiante et des risques de dgradation li lenvironnement ainsi que le contenu du rapport de reprage (JO du 28 dcembre 2012). 13 dcembre : actualits BOFip - Impts fonciers Cotisation foncire des entreprises 2013 - Dclarations 1447-C. 14 dcembre : arrt du 14 dcembre relatif la fixation des prix de base des loyers des locaux rquisitionns avec attributaire (JO du 28 dcembre 2012). 19 dcembre : arrt du 19 dcembre 2011 pris pour l'application des articles R. 2122-35 et R. 2122-39 du Code gnral de la proprit des personnes publiques (JO du 23 dcembre 2011).
51
des logements pour l'application de la rduction d'impt sur le revenu au titre de l'investissement locatif prvue l'article 199 novovicies du Code gnral des impts (JO du 31 dcembre 2012). Dcret n 2012-1531 du 29 dcembre 2012 relatif aux prts ne portant pas intrt consentis pour financer la primo-accession la proprit (JO du 30 dcembre 2012).
31 dcembre : arrt du 31 dcembre 2012 fixant les tarifs de la taxe annuelle sur les locaux usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement perue dans la rgion Ile-de-France pour l'anne 2013 et dlimitant l'unit urbaine de Paris mentionne l'article 231 ter du Code gnral des impts (JO du 5 janvier 2013).
Ont particip la rdaction de cette brochure, sous la direction dOlivia Michaud et Sidonie Fraiche-Dupeyrat : Christine Bernardo, Nicolas de Bengy, Jacques-Henry de Bourmont, Karine Bezille,Vronique Bruchet, Christine Castera, Hanan Chaoui, Hlne Cloz, Clmentine Cointreau, Aurlie Dauger, Pascaline Dechelette-Tolot, Franck Denis, Grgory Gutierrez, Mathias Heyberger, Rita Jacques, Vronique Lagarde, Benoit Louis, Aurlien Mallaret, Stella Mariani, Sophie Marinier, Olivier Ortega, Philippe Pelletier, Antonia Raccat, Jeremy Regade, Mathieu Selva-Roudon, Marc Soulas, Marie-Odile Vaissi, Olivier Tabone, Violette Waxin, Ariane Zarrabi-Costa, Alexa Zimmer.
52
Contacts
Contact Tl. : +33 (0)1 53 93 30 00 Fax : +33 (0)1 53 93 30 30 paris@lpalaw.com
Responsable du dpartement immobilier Marie-Odile Vaissi Tel.: +33 (0)1 53 93 30 03 movaissie@lpalaw.com
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Lefvre Pelletier & associs est lun des premiers cabinets davocats en France. Le cabinet accompagne ses clients franais et trangers en sappuyant sur la complmentarit des comptences de ses quipes en toutes matires du droit des affaires, en conseil comme en contentieux.
PARIS, France 136, avenue des Champs Elyses 75008 Paris France Tl. : +33 (0)1 53 93 30 00 ? Fax : +33 (0)1 53 93 30 30 I Email : paris@lpalaw.com ALGER, Algrie Villa 02 B - Cit Elchahid Djaouab Chemin Doudou Mokhtar, Ben Aknoun Alger Algrie Tl. : +213 (0)21 94 67 66 Fax : +213 (0)21 94 67 65 I Email : algiers@lpalaw.com CASABLANCA, Maroc 269 Boulevard Zerktouni 2e tage, N3 20 050 Casablanca Maroc Tl. : +212 (0)522 97 96 60 Fax : +212 (0)522 94 19 18 I Email : casablanca@lpalaw.com FRANCFORT, Allemagne Savignystr. 18, D60325 Frankfurt am Main Allemagne Tl. : 49 (69) 87 00 00 4 40 Fax : +49 (69) 87 00 00 4 - 89 I Email : frankfurt@lpalaw.com GUANGZHOU, Chine Suite 1610, Guangdong International Hotel Main Tower 339 Huanshi Dong Lu 510098 Guangzhou Chine Tl. : +86 20 2237 8609 Fax : +86 20 2237 8619 I Email : guangzhou@lpalaw.com HONG KONG, Chine 44/F, Cosco Tower, Unit 4405 183 Queen's Road Central Hong Kong Tl. : +852 2907 7882 Fax : +852 2907 6682 I Email : hongkong@lpalaw.com SHANGHAI, Chine 41/F, Hong Kong New World Tower, Unit 4102, 300 Middle Huai Hai Road Lu Wan District Shanghai 200021 Chine Tl. : +86 21 6135 9966 Fax : +86 21 6135 9955 I Email : shanghai@lpalaw.com
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ACTUALIT IMMOBILIRE JURIDIQUE ET FISCALE 2012

14me dition - Janvier 2013

Lefvre Pelletier &associs Avocats

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ACTUALITES IMMOBILIRE JURIDIQUE ET FISCALE 2012

Les quipes des dpartements immobilier et fiscal

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Proprit - Servitudes Diagnostics ---------------------------------------------------------------------- p.04 Coproprit

Fiscalit des entreprises Fiscalit des particuliers TVA

Immobilier dentreprise -------------------- p.07

Relations sociales (gardiens) Socits immobilires Crdit-bail immobilier

------------------------------------- p.10 ------------------------------------ p.11

Financement et garanties ---------------------------- p.11

Immobilier dhabitation --------------------- p.13 Construction-urbanisme ---------------- p.15

Droits denregistrement Abus de droit

Dveloppement durable environnement -------------------------------------------------- p.23

Taxe professionnelle (sappliquant en dernier lieu au titre de 2012) ----------------------------------------------------- p.47

III Chronologie des

Lefvre Pelletier &associs Avocats

Le droit immobilier en 2012

Rduction de prix pour insuffisance de surface

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Proprit - Servitudes Diagnostics

Travaux et servitude de tour dchelle

Le principe lgal dlagage darbres

Servitude et rgles durbanisme

Droit de rtractation dune SCI pour une acquisition usage dhabitation

Lefvre Pelletier &associs Avocats

Diagnostic de performance nergtique

Audit nergtique et DPE collectif

Lefvre Pelletier &associs Avocats

Financement de travaux par emprunt collectif

Plan de travaux dconomies dnergie

Lefvre Pelletier &associs Avocats

Homologation judiciaire de la rpartition des charges

Actualisation du rglement de coproprit

Convocation d'un tiers l'assemble

Notifications et mises en demeure

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Obligation dadhrer une association de commerants

Point de dpart des intrts du loyer fix judiciairement

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Relations sociales (gardiens)

Harclement moral du gardien

Evaluation des droits sociaux

Poursuites des associs

Prjudice moral d'une socit

Dcision collective des associs

Reprsentation d'une socit

Actes contraires l'intrt social d'une socit

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Compte courant dassocis

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Cession de crances professionnelles (par voie de bordereau Dailly)

Devoir de conseil des banques

Nantissement du fonds de commerce

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Affaire Cur Dfense - Suite

Protection du locataire et vente dimmeuble

dapplication des accords collectifs

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du bailleur et offre de relogement