TRATADO DE DIREITO PRIVADO

PARTE ESPECIAL

TOMO XLI

Direito das Obrigações: Locação de coisas.

Renovação de contrato de locação
Fretamento.

TÍTULO XXV

LOCAÇÃO DE COISAS

PARTE VI

Renovação do contrato de locação

CAPITULO 1

INSTITUTO DA RENOVAÇÃO DE CONTRATO

§ 4.495.Renovação ele contrato. 1. Conceito de renovação de contrato.2.Renovação de contrato de locação. 3.
Renovação de contrato e negócios jurídicos parecidos. 4. Interpretação da lei sobre renovação de contrato de
locação
§ 4.496.Renovação e direito à renovação. 1. Negócio jurídico de renovação de contrato de locação. 2. Fontes da
renovação.3.Nascimento do direito de renovação de contrato de locação. 4. Função social do instituto

CAPÍTULO II

RENOVAÇÃO NEGOCIAL DE CONTRATO

§ 4.497.Renovação negocial (extrajudícial e judicial). 1. Renovação negocial extrajudícial. 2. Renovação
negocíal em juízo...
§ 4.498.Negócio jurídico de renovação. 1. Permissão do negócio extrajudicial. 2. Conclusão do negócio
jurídico renovatório após o contrato de locação
§ 4.499.Cláusulas de prorrogação e cláusulas de renovação. 1. Cláusulas de prorrogação. 2. Cláusulas de
renovação. 3. Cláusulas de renovação por opção. 4. Cláusulas “ia fraudemlegis” e cláusulas infringentes da lei
§ 4. 500.Negócio jurídico de renovação, pendente a lide. 1. Lide e.renovação negocíal. 2. Renovação anterior à
lide. 3. Renovação posterior à lítispendência. 4. Consequência da conclusão da renovação após a lide, sem ter
havido homologação. 20§ 4.501.Cláusulas proibidas. 1. Proibição de cláusulas infringentes ou iludentes da lei.
2. Benefícios especiais ou extraordinários. 3. Falência, concordata e liquidações por insolvência.4.Infração de
regras jurídicas cogentes e fraude is lei. 5. Cláusulas proibitivas ou dífícultantes da renovação. 6. Cláusulas de
pagamento antecipado do aluguer. 7. Luvas. 8. Impôsto de renda. 9. Resilíção por sobrevir concordata
preventiva ou abertura da falência do locatário. 10. Cláusula que pré-elimina o direito do locatário ou do
locador à revisão do aluguer. 12. Cláusula vedatíva da transferência, da cessão ou da sublocação com o fundo
de empresa. 13. Cláusula de restituição do prédio, após notificação com qualquer prazo para isso e outras
cláusulas. 14. Cláusulas de renovação e cláusulas de prorrogação . 15. Sublocação e resílição do contrato de
locação

CAPÍTULO III

DIREITO, PRETENSÃO E AÇÃO DE RENOVAÇÃO

§ 4.502.Conceitos. 1. Renovação do contrato de locação e ramos do direito privado. 2. “Ratio legis~’ do
Decreto a. 24.150,de 20 de abril de 1934. 3. Formalidades registarias e re-novação do contrato. 4. Direito
pessoal
§ 4.503.Elementos da relação juridica. 1. Identidade dos figurantes nos dois contratos. 2. Pessoas físicas e
jurídicas estrangeiras; apátrídes. 3. Contrato escrito e renovação. 4. Trans-missões do contrato ou dos direitos.
5. Renovações sucessivas. 6. Irrenuncíabílídade do direito
§ 4.504.Pressupostos do direito e da pretensão formativa. 1. Enumeração dos pressupostos. 2. Direito formativo
geradora renovação do contrato. 3. Pré-contrato e contrato de opção.4.Continuação do mesmo negocio
§ 4.505.Legitimação ativa na relação jurídica de renovação. 1. Locatário e sublocatário. 2 Sucessor. 3.
Cessionário. 4. Sucessão, cessão e negócio no lugar. 5. Direito fiscal, sucessão e cessão. 6. Filiais, sucursais e
agências. 7. Sublocatário. 8. Igualdade perante a lei. 9. Dissolução de sociedade comercial. 10. Pré-contratos de
aquisição do imóvel...
§ 4.506.Legitimação passiva na relação jurídica de renovação. 1. Proprietário e titulares de direitos reais
limitados. 2. Adquirente do prédio ou do direito real limitado. 3. Contrato de locação sem cláusula de vigência
em caso de alienação. 4. Enfiteuta. 5. Titular do direito de anticrese. 6. Usufrutuário. 7. Condôminos. 8.
Comuneiros em edifícios de apartamentos. 9. Reivindicação do prédio locado. 10. Vacância da sucessão. 11.
Locador ausente. 12. Pendência de ação real ou pessoal. 18. Momento em que se aprecia a legitimação passiva.
14. Pré-contraente comprador e possível legitimação passíva. 15. Simultaneidade da cessão dos contratos. 16.
Identidade e inserção na relação jurídica.

CAPÍTULO IV

PRESSUPOSTOS NECESSÁRIOS DO DIREITO, DA PRETENSÃO E DA AÇÃO DE RENOVAÇÃO

§ 4.507. § 4.508.
Suporte láctico e pressupostos. 1. Elementos fáctícos. 2. Sucessão na locação. 3. Elipse a respeito de
pressuposto... 95 a) Pressupostos necessários do objeto da locação. 1. Locação de prédios, e não outra espécie
de locação. 2. Prédios urbanos e prédios rústicos
§ 4.509.b) Pressupostos da destinação ao uso comercial ou industrial.1.Uso comercial e uso industrial. 2.
Atividade comercial,pressuposto necessário. 3. Pressuposto objetivo. 4. Locações mistas e plurais. 5. Tutela do
fundo de empresa.6.Três anos de exploração
§ 4.510.c) Pressuposto do prazo contratual, mínimo, de cinco anos.1.Prazo de cinco anos e renovabilídade. 2.
Problema “de iure condendo~’. 3. Contagem do prazo. 4. Apreciação no despacho saneador. 5. Sublocação e
prazo. 6. Prazos das renovações negociais e das prorrogações negociais ou legais. 7.Fraude à lei e prazo
§ 4.511.d) Pressupostos do triénio de exploração . 1. Prazo ininterrupto de uso. 2. Ônus de alegação e de
prova. 3. Fatos sem cessão de exploração. 4. Apreciação no despacho saneador. 5. Sublocação, cessão e prazo
de uso
4.512.Pressuposto para o nascimento da pretensão e da ação e exercício da pretensão. 1. Pretensão à
renovação. 2. Ação de renovação. 3. Exceções do locador

CAPÍTULO V

EXERCÍCIO DO DIREITO, DA PRETENSÃO E DA AÇÃO DE RENOVAÇÃO

§ 4.513.Exercício e prazo. 1. Prazo preclusívo para o exercício da pretensão. 2. Duração do direito e duração da
pretensão.
§ 4.514.O prazo do art. 4.0 do Decreto n. 24150. 1. Natureza do prazo legal. 2. Exercício da pretensão e
sentença. 3. Prazo não suscetível de interrupção .nem de suspensão
§ 4.515.Conseqüências da falta de exercício. 1. Preclusão. 2. Oferta extrajudicial e ação. 3. Férias forenses e
dias feriados. 4.Se há outros meios de exercício. 5. Entrega da petição inicial. 6. Petição de renovação do
contrato de locação.7.Não há interrupção por fôrça maior ou justo impedimento. 8. Intempestividade da
propositura. 9. Espécies de prazo
§ 4.516.Petição na ação de renovação. 1. Pretensão à renovação e natureza da atividade do juiz. 2. ~O que
importa é a apresentação, e não a citação? 3. Petição e requisítos. 4. Alegação e prova dos pressupostos
mencionados nos arts. 1.0 e 2.0do Decreto n. 24.150. 5. Alegação e prova do exato cumprimento dos deveres do
demandante
§ 4.517.Oferta do locatário. 1. Oferta, como pressuposto necessário da petição. 2. Alterabilidade da demanda.
3. Como pode ser feita a oferta do locatário. 4. O locatário não está adstrito, na oferta, à reprodução do contrato
renovando..
§ 4.518.Fiança e caução. 1. Alcance do Decreto n. 24.150, art. 5~O, e). 2.Contrato renovando não afiançado. 3.
Idoneidade do fiador; não-arguição da insolvência ou incapacidade do fiador.4.Prova de idoneidade. 5.
Exigência de fiança sem na ter tido o contrato. 6. Alegações contra a idoneidade do fiador.7.Caução prevista
pelo art. 365 do Código de Processo Civil.8.Quando cabe a exigência da caução. 9. Interpretação do art. 365 do
Código de Processo Civil
§ 4.519. Fínqiidade do processo renova tório, no tocante à constituição novo contrato. 1. Captação das
manifestações de vone; restação jurisdícional de eficácia constitutiva; homologação. 2. Papel da contestação
§ 4.520.Elementos do novo contrato. 1. Elementos subjetivos e ele mentos objetivos. 2. Arbítramento do
aluguer. 3. Prazo do novo contrato. 4. Quando começa o prazo da renovação.5.Contagem do novo aluguer. 6.
Prazo e aluguer; de quando começam. 7. Justificação da alteração do aluguer
§ 4.521.Locações de direito público. 1. União, Estado-membro, Território, Distrito Federal e Município. 2.
Autarquias....
§ 4.522.Direito intertemporal. 1. Ao tempo do aparecimento do Decreto n. 24.150. 2. O art. 36 do Decreto a.
24.150. 3. O art. 37 do Decreto n. 24.150. 4. Terminologia defeituosa da jurisprudência. 5. O art. 38 do Decreto
n. 24.150 ...

CAPÍTULO VI

OBJEÇÕES E EXCEÇÕES DO LOCADOR

§ 4.523. Plano da existência, plano da validade e plano da eficácia.1.Plano da existência, plano da validade e
plano da eficácia. 2. Impugnações por ilegitimidade pré-processual e processual. 3. Objeções 4. Objeções
principais do locador.5. Exceções do locador 6. Espécie do Decreto a. 24.150kart. 8.0, b)
§ 4.524.Legitimação ativa para melhor locação e para retomada.1.Legitimação passíva sem legitimação ativa;
legitimação ativa e legitimação à beneficiabilidade. 2. Uso e fruição, legitimação ativa. 3. Proprietário e
locador. 4. Adquirente do prédio. 5. Retomada para uso próprio. 6. Locador, pessoa física ou pessoa jurídica. 7.
Locador que transferiu o fundo de comércio ou de indústria
§ 4.525.Legitimação à beneficiabilidade. 1. Quem são os beneficiáveis; cônjuges, ascendentes e descendentes.
2. Combínaçoes possíveis. 3. A expressão “família’, no art. 358 do Código de Processo Civil. 4. Morte do
beneficiário
§ 4.526.Direito a melhor locação. 1. Natureza do direito a melhor locação, que é exceção de direito material. 2.
Quem é terceiro. 3. Oferta do terceiro. 4. Derrogação dos arts. 10-12 do Decreto n. 24.150
§ 4.527.Direito à retomada para obras. 1. O suporte fáctíco do art. 8.0, d), do Decreto n. 24.150. 2. Situação do
locatário após a retomada. Discussão e solução acertada. 3. A determinação da autoridade é elemento necessário
do suporte fáctico. 4. Demolição e reconstrução. 5. O parágrafo único do art. 8.0, d)
§ 4.528.Desapropriação e renovação. 1. O Decreto n. 24.150 não cogitou da desapropriação. 2. Não há
retomada para ser desapropriado o prédio. 3. Indenização por desapropríação
§ 4.529.Direito à retomada para reconstrução e para uso. 1. O art. 5~0, d) e e), do Decreto n. 24.150 contêm
limite legal à propriedade. 2. Denúncia cheia “ope exceptionís”. 3. Ônus de alegar e provar o fato futuro. 4.
Sanção contra a falsídade da alegação. 5. Necessidade do uso próprio, ou para o cônjuge, ascendente ou
descendente. 6. Quando surgem o direito, a pretensão e a ação de retomada, para transformação ou
modificações do prédio. 7. Transmissibilidade do direito. 8. Alegação na contestação. 9. Conteúdo do art. 8.0,
e). 10. Alegação e prova do fato futuro. 11. Interessado incapaz ou revel. 12. Contrato de locação com que se
entra para a sociedade. 18. Entrada do locatário em sociedade.14.Retomada e aluguer, em caso de
improcedência da exceção
§ 4.530.Fundamento do direito à volta. 1. Direito pessoal contra o locador. 2. Prova da necessidade
§ 4.531. Retomada parcial. 1. Se a retomada pode ser parcial; carga de eficácia da sentença. 2. Divisão do uso.
3.Obras parciais
§ 4.532.Indenização ao locatário. 1. O art. 20 do Decreto n.24.150.2.Indenizações fora do Decreto n. 24.150,
nos arts.20 e 21.3.Sentenças desfavoráveis ao locatário. 4. Cálculo da indenização. 5. Indenização conforme o
Decreto n.24. 150,art. 13, § 8.0, e as posteriores à sentença
CAPITULO VII

INDENIZAÇÃO POR FALSIDADE DA AFIRMAÇÃO SOBRE O FATO FUTURO

§ 4.533.Não realização do fato próprio futuro. 1.Uso do prédio re-tomando, ou da parte retomanda. 2.Quando
se dá a realização do fato próprio futuro
§ 4.534.Não-realização do fato alheio futuro. 1.Responsabilidade.2. Direito à volta

PARTE II

Ações do locatário (direito processual)

CAPÍTULO ~ -

EXERCÍCIO JUDICIAL DO DIREITO À RENOVAÇÃO

§ 4.535.Entrega da petição e despacho. 1. Ato de direito material e ato de direito processual. 2. Línealídade e
angularização da relação jurídica
§ 4.536.Entrega da petição. 1 Ato de mundo jurídico. 2. Eficácia do ato da entrega
§ 4.537.Despacho e citação. 1 Despacho pelo juiz. 2. Nulidades que não atinjam o a toda entrega. 3.
Apresentação à distribuição: 4. Citação

CAPÍTULO II

RELAÇÃO JURÍDICA PROCESSUAL

§ 4.538.Locatário ou sublocatário autor. 1. Exercício do direito à renovação. 2. Autor, juiz; juiz, réu. 3.
Titulares ao direito à renovação
§ 4.539.Competência. 1. Juizes competentes para as ações de renovação; a regra jurídica do art. 24 do Decreto
a. 24. 150.2.Prevenção da jurisdição. 3. Lítíspendência
§ 4.540.Legitimação ativa e passíva “ad processum”. 1. Inventaríante,herdeiro ou nomeado em testamento. 2.
Arrematante.3.Depositário judicial. 4. Mudanças durante a lide. 5.Curadoria de bens abandonados, de bens
ausentes e de bens de herança arrecadada. 6. Condôminos. 7. Locadores ausentes do Brasil
§ 4.541.Citações do locador e do proprietário. 1. Citação do locador, Código de Processo Civil e art. 6.0 do
Decreto n. 24.150.2.O art. 364, § 2.0, do Código de Processo Civil. 3. Citação dispensável do proprietário
§ 4.542.Citação dos sub locadores intercalares. 1. O Código de Processo Cicil não foi explícito. 2. Sentença;
ineficácia contra o não citado

CAPÍTULO III

RENOVAÇÃO DE LOCAÇÃO E CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

§ 4.543.Rito da ação de renovação. 1. Rito ordinário, exceto em caso de revelia ou de não-contestação. 2.
Carga de eficácia da ação de renovação. 3. Se o réu não contesta ou não comparece. 4. Sobre que pode versar a
contestação . 5. Impostos, taxas e contribuições; superveniência do art. 361 do Código de Processo Civil
§ 4.544.Contestação do locador. 1. A contestação no sistema jurídico brasileiro. 2. Alcance do art. 8.0 do
Decreto n. 24.150;natureza da contra-oferta. 3. Alegação do direito a melhor locação. 4. Direitos de preferência
do locatário ou sublocatário. 5. Impugnação da fiança. 6. Derrogação dos arts. 9~O e 10, pr., do Decreto n.
24.150. 7. O art. 13 do Decreto n.24.150. 8. O art. 16 do Decreto n. 24.150. 9. Decreton.24.150, art. 13, § 5~O,
e Código de Processo Civil, art. 359.10.Tecto e indenização
§ 4~545.Reconvenção. 1. Reconvenção em ação de renovação. 2. Código de Processo Civil, art. 190
§ 4.546.Exceção de retomada. 1. Exceções do locador. 2. O art. 358 do Código de Processo Civil. 3. Ônus da
prova
2§ 4.547.Exceção de melhor locação. 1. Soluções técnicas possiveis. 2.O art 8.0, c), do Decreto n. 24.150. 3.
Apresentação da oferta do terceiro
 4.548. Fixação da indenização. 1. Irrecusabilidade da indenização.2.Reconstrução voluntária
§ 4.549.Sentença na ação de renovação de contrato e eficácia sentencial. 1. Sentença que refere o pedido de
renovação; registro; infeliz referência ao registro. 2. O art. 360 do Código de Processo Civil e a Lei n. 1.300, de
28 de dezembro de 1950, art. 19. 3. Abuso do direito processual. 4. Prazo para saída do locatário. 5. Código de
Processo Civil, art. 361 ....
§ 4.550.Legitimação na ação de renovação e regras jurídicas contidas no Código de Processo Civil. 1. O art.
362 do Código de Processo Civil. 2. O art. 363 do Código de Processo Civil.
3.O sublocatário e litisconsórcio . 4. Interpretação do texto do Código de Processo Civil, art. 364. 5. Eficácia da
sentença que defere o pedido de renovação. 6. O caso do art. 364, § 2.0, do Código de Processo Civil. 7. Acôrdo
com o proprietário
§ 4.551.Férias forenses e taxa judiciária. 1. Férias. 2. Decreto n. 24.150, art. 33. 3. Decreto n. 24.150, art. 34, e
taxa judiciária
§ 4.552.Incidentes durante a ação de renovação. 1 Decretação da falência do locatário ou da falência do
locador. 2 Desapropríação
§ 4.553.Recursos nas ações de renovação. 1. Recursos desde o Código de Processo Civil. 2. Recurso de
apelação. 3. Falta de pretensão ou de ação. 4. Extemporaneidade de alegação do locador

CAPÍTULO iv

SENTENÇA NA AÇÃO DE RENOVAÇÃO

§ 4.554.Sentença constitutiva de renovação de contrato. 1. Carga de eficácia da sentença. 2. Elementos de

mandamentalídade e declaratividade. 3. Análise do art. 360 do Código de Processo Civil. 4. Custas
§ 4.555.Eficácia ( fórça ) constitutiva da sentença. 1. A eficácia constitutiva pode ser “ex tunc”. 2. Não-
aceitação da renovação pelo locatário
§ 4.556.Eficácia mandamental da sentença. 1. Trânsito em julgado e registro. 2. Requisítos do mandado. 3. O
art. 10, § 2.0, do Decreto a. 24.150. 4. Registro e arquivamento. 5. Quando começa o novo contrato. 6. Se há
limite máximo para o prazo da renovação.
§ 4.557.Pluralidade de ações. 1. Indivisibilidade do uso. 2 Cumulação de ações
§ 4.558.Sentença (declarativa) desfavorável na ação de renovação
1.Natureza da sentença desfavorável. 2. Sentença desfavorável e carga de executivídade. 3. Desocupação do
imóvel.4.Sentença que não ressalva os seis meses. 5. Ação possessória. 6. Eficácia “ope legís”. 7
Proponibilidade da ação de despejo
§ 4.559.Eficácia da sentença que não constitui a renovação, sem negar procedência. 1. Exame da espécie,
carga de eficácia 2.Nulidade do processo
§ 4.560.Ação de revisão do aluguer. 1. Alcance do art. 31 do Decreto n. 24.150. 2. Natureza do direito à
revisão. 3. Discussão em tôrno da natureza das ações de modificação. 4. Ação de revisão e ação mandamental.
5. Ações de modificação, incluída a de revisão, antes de passar em julgado a sentença de cuja eficácia se trata.
6. Eficácia “ex tunc”. 7. Espécies de ação de revisão. 8. Processo da ação de revisão. 353

CAPÍTULO XII

DIREITOS, PRETENSÕES E AÇÕES DO LOCADOR

§ 4.561.Direito formativo gerador e ação do locador. 1. Locador, sucessores ou cessionários. 2. Conteúdo do

art. 26 do Decreto n.24.150. 3. Ações declaratórias fundadas no art. 20, parágrafo único, do Código de Processo
Civil
§ 4.562.Ação declaratória negativa (1). Pedido de declaração negativa. 2. Eficácia (fôrça) da sentença
§ 4.563.Ação constitutiva positiva (II) . 1. Problemas que o art. 2 E1 do Decreto n. 24.150 suscita. 2. Processo
da ação constituti- vapositiva. 3. Contestação do locatário
§ 4.564.Ação constitutiva negativa, para melhor locação <III). 1. Locador que tenha oferta melhor de terceiro
ou de terceiros.2.Ação especial de preferência
§ 4.565.Ação constitutiva negativa, para retomada em caso de obras”<IV) . 1. Os arts. 26 e 8.0, “d”), do
Decreto n. 24.150.2.Natureza da ação constitutiva negativa. 3. Remédio jurídico processual da ação cominatória
(Código de Processo Civil, art. 302, VI)
.§ 4.566.Ação constitutiva negativa, por direito de retomada (V). 1. Exceções de direito material exercidas
como ações. 2. Exercítabilídade da ação para uso próprio do locador. 3. Exercítabilidade da ação para uso de
outrem. 4. Ação de renovação a melhor aluguer
§ 4.567.Atos para cumprimento de sentença favorável ao locador.1.Art. 27 do Decreto a. 24.150. 2. Art. 886 do
Código de Processo Civil. 3. Direito à volta
§ 4.568.Ação de despejo. 1. Ação de despejo contra o locatário, que se tem como titular do direito à renovação.
2. Competência. 3. Prazo de seis meses do art. 360 do Código de Processo Civil. 4. Ação de imissão de posse

TÍTULO XXVI

FRETAMENTO

CAPÍTULO 1

CONCEITO E NATUREZA DO CONTRATO DE FRETAMENTO

§ 4.569.

§ 4.570.

§ 4.571.

§ 4.572.

§ 4.573. § 4.574.
Dados históricos. 1. Direito grego. 2. Direito romano. 3.Tempos pós-romanos
Conceito de contrato de fretamento. 1. Precisão conceptual.2. Código Comercial, arts. 566-570
Natureza de contrato de fretamento. 1. Distinções. 2 Fretamento e transporte. 3. Uso e uso e fruição
Espécies de fretamento. 1. Quanto ao objeto. 2. Quanto ao tempo. 3. Contrato de locação da nave ou da
aeronave ou de outro veículo. 4. Contrato de locação de espaço viageiro
Figuras jurídicas e meios de transporte. 1. Proprietário armador e explorador. 2. Compropriedade
Fretamento do navio armado e equipado ou da aeronave armada e equipada. 1. Conceito. 2. Espécies
§ 4.578. Deveres do fretador. 1. Enumeração de deveres. 2. Fretamento com a armação. 3. Defeitos e danos do
meio de transporte. 4. Vícios do direito. 5. Fôrça maior e caso fortuito
§ 4.579.Deveres do afretador 1. Recebimento do meio de transpor-te. 2. Uso e dever. 3Restituição, finda a
locação
§ 4.580.Direitos do fretador 1. Frete ou preço. 2. Outros direitos
§ 4.581.Direitos do afretador 1. Tradição do meio de transporte. 2.Documentos. 3. Transferências e
subfretamentos....

CAPÍTULO IT

EXTINÇÃO DO CONTRATO DE FRETAMENTO § 4.582. Causas de extinção. 1. Direito civil e direito

comercial.2.Resolução e resilição “ex lege”. 3. Resílição por infração grave de dever de informação
§ 4.583.Cessação da locação e negócios jurídicos do locatário(afretador). 1. Transferência do contrato, cessão
de direitos e subfretamento. 2. Contratos de transporte durante o tempo de fretamento
§ 4.584.Responsabilidade ao tempo da restituição. 1.Responsabilidade e terminação do contrato de fretamento.
2.Restituição
CAPÍTULO II
PRESSUPOSTOS DO CONTRATO DE FRETAMENTO

§ 4.575. Pressupostos objetivos. 1. Objeto do contrato de locação.2.Pressupostos da destinação. 3. Tempo de

fretamento.4.Carta-partida. 5. Exigência da forma escrita e do registro. 6. Armação. 7. Exploração 3
§ 4.576.Pressupostos subjetivos. 1. Pressupostos subjetivos quanto ao fretador. 2. Pressupostos subjetivos
quanto ao afretador

CAPÍTULO III

EFICÁCIA DO CONTRATO DE FRETAMENTO

INSTITUTO DA RENOVAÇÃO DE CONTRATO

§ 4.495. Renovação de contrato

1.CONCEITO DE RENOVAÇÃO DE CONTRATO. Já vimos, no Tomo XL, § 4.462, que renovar não é
prorrogar. Quem prorroga não renova. Nem renova quem prorroga. Se a própria lei estabelece a prorrogação
automática, ou após algum ato ou fato puro, não renova; nem prorroga, se estabelece que, após algum ato ou
fato puro, se renova o contrato. A relocatio provém de condições de vida que não podiam sugerir a prorrogação.
A prolongação da locação seria exotismo para o direito romano. Em vez disso, pensou-se em relocatio, na
relocatio tacita, em novo contrato, que é como lembrança do contrato extinto, Imediatamente anterior. A
prolongação tácita e a prolongação legal procedem de outras circunstâncias históricas, O art. 1.195 do Código
Civil e as regras jurídicas, emergenciais, sobre prorrogação da locação, em vez de terem raízes romanas, como
o art. 1.738 do Código Civil francês, o § 1.114 do Código Civil austríaco e os arta. 291 (268) e 311 (292) do
Código Civil suíço, entroncam-se na concepção prussiana da prolongação tácita, na. stillschvweigertde
Verlttngerung do Allgemeines Landrecht fiir die prewssisohen Staaten (1794), Parte 1, Título 21, §§ 825-328.
Cabe, aqui, reler-se o que escrevemos no Tomo XL, § 4.462.
A economia romana não podia conceber direito do locatário à prorrogação ou à renovação do contrato de
locação. Na L. 8, C., de beato et conducto, 4, 65, diz-se que, se pagas’ ao dono da casa os alugueres, não se te
deve expelir contra tua. vontade, salvo se o dono houver provado que dela necessita
para seu uso, ou se quer consertar a casa (corrigere domum), ou se te houveres portado mal na casa locada.
Antes, não era assim. Mas a L. 8 apenas limitou as razões de denúncia, pré-excluido mesmo a denúncia vazia; e
nada tem com a prorrogação, ou a renovação.
No século XII, no direito germânico, quem corresponderia ao locatário o censatário foi sujeito a limitação
temporal do seu direito e a limitação do próprio conteúdo. O direito era real e o outorgado recebia a Gewere.
Direito transmiSsiVel. Com a recepçãO do direito romano, houve fusão do censo com a locatia oonduotio, a
ponto de se tornar consensual o contrato e o locatário passou a só ter a detentio.
Em Florença, jus intraturae (em italiano, “entratura”), foi direito, ins superi iciarum, que adquiria o artífice
quando exercia o seu mister, no lugar locado, por determinado trato de tempo. Não seria prorrogação, nem
renoVação de contrato, pôsto que se tentasse, com êle, proteger o aviamento, a clientela. O i.ws standiandi era o
que decorria das limitações à dernrnciabilidade da locação. Os dois ocorreram na Itália como alhures, com os
elementos dos censos e do direito de superfície, sem que se possam receber como verdadeiras as interpretações
de FRANCESGO SCLIUPEER (Ii Diritto deile Obligaziofli in Italia nell’Età dei RisorgimCfl,tO, Ii, 95 s.) e de
outros. O elemento de direito real aparece na intratura’ magna e, embora menos evidentemente, na intraturti
parva. O assunto não interessa, portanto. ao conhecimento da renovação do contrato, nem, sequer, ao da
prorrogação. O elemento comum, que é o de proteção ao comércio (e à indústria), não é estranho a instituNções
de outros países. Os próprios juristas, falando de “ius simplicis conductioflis cum prae~atae rei conduetioflis”,
ou de “bis perpetuae rei conductioflis”, logo o assimilavam, como FULG4~IUS (Con.silia, 299), ao direito
enfitêutico. PAULO DE CASmO (Consitiorum, 1, 112) foi preciso: direito real, oriundo dos costumes. O
elemento germânico ressalta. Por aquele tempo, o problema das fusões de institutos recebia soluções diferentes,
mas parecidas.
No Decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1984, por influência austríaca e francesa, o legislador partiu de
conceituação romana, em vez de se manter no terreno germânico dos costumes lisbonenses (Ordenações
Afonsinas, Livro IV, Titulo 73, verbis “da nossa sempre leal Cidade de Lisboa”; Ordenações Manuelinas, Livro
IV, Título 57, pr. e §§ 1 e 2; Ordenações Filipinas, Livro IV, Título 23, pr. e §§ 1 e 2).
A última Lei francesa de 30 de julho de 1960 alierou, sensivelmente, o regime da renovação do contrato de
locação para uso comercial.

2.RENOVAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. Para quem deseja conhecer o instituto da renovação de

contrato de locação, por sentença, o que mais importa é saber como se compõe o suporte fáctico dos arts. 1.0 e
29 (ou 12, 2.0 e 3.0) do Deereto n. 24.150, de 20 de abril de 1934, quando nascem o direito à renovação, a
pretensão à renovação e a ação de renovação, quando se exercem, como se exercem, e se o tempo em que hâo
de ser exercidos é elemento de suporte fáctico de prescrição ou de preclusão, quando se extinguem direito,
pretensão e ação de renovação, e quando, ao invés de se extinguir o direito, ocorre que se lhe encubra a
eficácia, por exercício de exeeção que haja nascido ao locador. Tôdas as linhas mestras da sistemática do direito
à renovação se acham aí. Sem êsse conhecimento exato, o intérprete e o juiz permanecem no terreno opinativo,
aos pendores do momento e às sugestões da espécie ou caso examinado, o que de modo nenhum significa ater-
se aos “princípios de eqúidade” e ter em vista “as circunstâncias especiais de cada caso concreto”. Tais
princípios de eqúidade vêm após (e somente após> os principies e regras jurídicas; e as circunstâncias especiais
de cada caso concreto apenas se levam em conta na apreeçiação do suporte fáctico, para que se não deixe de
atender ao que há de sutil e ao que há de fugidio na realidade da vida.
Quanto à questão de se saber se o contrato de locação de imóveis é comercial, ou não, não há resposta a priori.
Nem, portanto, a respeito da comercialidade, ou não, da renovação do contrato de 1ocação de prédio para fim
comercial ou industrial. No direito brasileiro, que é o que nos há de importar, para a resposta, havemos de partir
da afirmação de que há, no sistema jurídico brasileiro, a locação civil e a locação comercial (locação ato
comercial). ‘O fato de ser comerciante, ou não, o locatário é um dos elementos. A ausao a “uso comercial ou
industrial”, nO art. 1.0 do Decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1934, só se entende com o objeto da locação
renovável (verbis “prédio, urbano ou rústico, destinado, pelo locatário a uso comercial ou industrial”). O direito
de locação nao o predio pode ser objeto de ato de comércio, como se está incluído na compra-e-venda do fundo
de empresa.
O Decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1934, é lez specialis, que especializa o trato de contratos civis e de
contratos comerciais de locação. Ela, em si, é civil, mas êsse problema é sem grande interesse, porque a
distinção “civil” e “comercial” está, no fundo, superada.
É impertinente a discussão sobre ser de ordem pública, ou não, a lei de renovação de contrato de locação de
prédio para uso comercial ou industrial (e. g., afirmativamente:
ANDRÉ DEGUELDRE, La Propriété commerciale, 28; GEORGES XIPERT, Traité élémentaire de Droit
commercial, 2•a ed., 159; negativamente, AGOSTINHO ALVIM, Aspectos da Locação pretial, 221; ROEERT
HOMBURO, Traité générai théofl que et pratique de la Propriété commerciale, 54; GOULARI DE
OLIVEIRA, Renovação de Contrato, 1, 58; ALFREDO BUZAID, Da Ação renovatória, 96).
Ter-se-ia de perguntar, a respeito de cada uma das regras jurídicas, contidas na lei, se é de ordem pública, ou se
o não é. percorrendo-se o texto, vê-se que a lei regula ação “relativa a imóvel”, de modo que é competente a
justiça brasileira, por ser no fôro da situação que se tem de propor a ação (Código de Processo Civil, art. 186).
Não há ensejo para se apreciar a natureza de ordem pública de qualquer das regras juridicas. Se o Brasil
permitisse que ação fôsse proposta no estrangeiro, algumas regras jurídicas sobre a renovação do contrato de
locação teriam de ser consideradas de ordem pública.
Nos juristas estrangeiros e brasileiros, há confusão entre regra juridica de ordem pública e regra juridica
cogen.te. Dai falarem de não serem ou de serem de ordem pública as regras jurídicas sobre a renovação de
contrato de locação, pensando em serem cogentes ou não .

8.RENOVAÇÃO DE CONTRATO E NEGÓCIOS JURÍDICOS PAREciDOS. O Decreto n. 24.150 caiu em

sistema jurídico que tinha a prorrogação negocial, a prorrogação tácita, a prorrogação por fôrça de lei e a
renovação negocial; não tinha relocatio tacita, nem, tão-pouco, relocação por sentença. De modo que somente
as regras jurídicas concernentes à prorrogação negocial, à prorrogação tácita e à prorrogação por fôrça de lei
não podem ser invocadas para soluções analógicas em matéria de renovação por sentença, como, em se tratando
de renovação negocial, já se não recorria àquelas regras jurídicas que se destinavam a reger as prorrogações
negociais. Alguns tribunais não percebiam a diferença em tôdas as suas minúcias, de que foi exemplo a atitude
de alguns juizes ao estranharem que, tratando-se de renovação, não se prolongasse o contrato, isto é, não fôsse
idéntico ao anterior. Tinham na mente a prorrogação, embora estivessem a aplicar as regras jurídicas sobre a
renovação.

4.INTERPRETAÇÃO DA LEI SOBRE RENOvAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. A lei sobre

renovação do contrato de locação para uso comercial ou industrial poderia ter dado ensejo à aparição de
trabalhos sistemáticos ou monográficos, que edificassem, com linhas claras, o instituto recém-criado. Em vez
disso, pululavam é o têrmo julgados que ora se atinham à letra de algum artigo, parágrafo, ou simples
proposição, ou, até, expressões infelizes, ou tendiam a aplicar aos casos concretos, não o que as regras jurídicas
do Decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1984, estabeleceram, e sim o que, com o lastro de direito comum, ou
com os seus pendores político-econômicos, os juizes entendiam que deveria ser a solução. Os intérpretes ou
mais falavam sobre o direito francês, de que se abeberavam, e não raro sobre discussões parlamentares
francesas, do que se esforçavam por limpamente revelar a sistemática do direito brasileiro sobre a renovação e a
retomada.
Após o Decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1984, a ConstituIção de 1984, art. 127, estatuiu: “Será regulado por
lei ordinária o direito de preferência que assiste ao locatário para a renovação dos arrendamentos de imóveis
ocupados por estabelecimento comercial ou industrial”. As Constituições de 1987 e 1946 não o reproduziram.
O Decreto n. 24.150 antecedeu e subsistiu à Constituição de 1984. As sucessivas leis emergenciais de
inquilinato ressalvaram, sempre, a incidência do Decreto n. 24.150 (e. g., Decreto-lei n. 5.169, de 4 de janeiro
de 1942, art. 69; Decreto n. 6.739, de 26 de julho de 1944, art. 1.0, § 19; Decreto-lei n. 9.669, de 29 de agôsto
de 1946,art.29; Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950, art. 19, § 2.0). As leis emergenciais e certas leis que
surpreendem os que se acostumaram a regras jurídicas há muito fixadas são, de ordinário, oriundas de novos
fatos econômicos. Sendo menos estável que o direito, as mudanças na dimensão econômica tendem a quebrar a
rija armadura jurídica. Tanto quanto freiam o direito os fatos que vieram da dimensão religiosa (pense-se, por
exemplo, na indissolubilidade do vínculo conjugal, que é como âncora dos séculos passados a navio do século
XX).
ODecreto n. 24.150 é lez specialis. Não é direito comum (confusão entre lei especial e lei emergencial em
GOULART DE OLIvEIRA, Renovação de contrato, 1, 40). A lei especial pode ser emergencial, ou não: o
Decreto n. 24.150 não é emergencial, como têm sido sucessivas leis de inquilinato. O interesse, que êle protege,
oferece certa uniformidade e homogeneidade, através dos tempos, que permitem a edicção de regras jurídicas
de longa duração, em vez de ser recomendável a temporariedade delas. Por outro lado, não cabem as tiradas
literárias de alguns juristas sobre não ser lei especial porque o direito comum mudou: a especialidade da lei, o
caráter de lei de exceção, nada tem com o ser novidade, ou não, o texto ou o seu conteúdo. Má leis de exceção
mais velhas que o direito comum, a lez generais, pôsto que mais encontradiças sejam as leis de exceçáo
posteriores à lei geral.
É preciso que se não confunda lez specialis com lei emergencial, que é transitória, lei que tem incidência
enquanto há a emergência, a que o legislador atendeu, ou cria ter atendido. A distinção nem sempre é observada
pelos juristas. O fato de uma regra jurídica constar de um código não lhe tira o caráter de lei especial, se ela o é.
A lei emergencial, quase sempre lei especial, tem, a mais, a pré-limitação no tempo, dependente de permanecer,
a juízo do legislador, antes da sua incidência, ou depois, a emergência, a situação crítica. A lei sobre renovação
de contratos de locação para fins comerciais ou industriais é especial; não é emergencial. A lei que permitisse a
renovação de qualquer contrato de locação, até o fim do ano, seria emergencial, sem ser especial: atingiria,
emergencialmente, por algum tempo (embora, talvez, por longo tempo), o direito comum.

O instituto da renovação do contrato de locação para uso comercial, ou para uso industrial, tal como se inseriu,
já esperado, no sistema jurídico brasileiro, desde 1984, não é espécie de prorrogação de locação, conforme já
frisára~ mos no Tomo XL. Não é, tão-pouco, renovação tácita, que se prenderia a tempos romanos. Em todo o
caso, a parecença maior é com êsse instituto. A locação contrai-se non verbis, sed consensu (L. 1, D., locati
conducti, 19, 2; L. 2, pr., D., de obligationibus et actionibus, 44, 7); e assim se entendeu até nossos dias, se bem
que BACHOV, FR. BRUMMER (1664), 3. O. WESTENBERG e ANT. SCHULTING tivessem pretendido que
somente a renovação podia ser tácita. Invocaram êles a L. 52, pr., li., de donationibus inter virum et uxorem, 24,
1, e a L. 25, pr., D., locati conducti, 19, 2). 3. A. DE LEYSER (Meditationes ad Pandectas, III, sp. 218, med. 1)
e D. G. STRUBEN (Rechtliche Redenken, Parte III, estudo 58) os atacaram, tanto mais, diz-se, quanto há
referências a usos locais, argumento frágil porque a referência seria quanto a cláusulas (cp. A. 5. Rota,
Abhandlung ilber stillschweigende Willenserkuirung, 58). No tocante à renovação tácita, os romanistas são
acordes. A literatura especial é rica.
A política jurídica protectiva da legislação emergencial sobre inquilinato é à parte da política jurídica do
Decreto n. 24.150, porém, se o locatário invoca a legislação sobre renova-~ ção e perde a açáõ, nem sempre se
entende prorrogada a locação por fôrça da legislação emergencial <1.a Turma do Supremo Tribunal Federal, 29
de setembro de 1947, 1?. F., 117, 445) ; salvo se diferente o objeto, ainda que se trate de partes do mesmo
prédio. Se, a despeito do desfecho desfavorável da lide para renovação, o locador consente em que o locatário
permaneça no imóvel, passado, está claro, o prazo do art. 360 do Código de Processo Civil, dá-se prorrogação
da locação por prazo Indeterminado, conforme o art. 1.195 do Código Civil (cf. Conselho de Justiça do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 6 de março de 1947, A. .1’., 82, 89).

Na interpretação do Decreto n. 24.150, é da maior relevância atender-se a que as suas regras jurídicas sobre
suporte fáctico e direitos, pretensões e ações do locatário são limitativas da instituição da propriedade, aí
propriedade imobiliária. Procurou-se linha de tutela entre interesses em causa: os do proprietário do imóvel, que
é usado para comércio, ou indústria, e os do locatário, que tem, no prédio, o fundo de comércio, ou de indústria,
que é propriedade, É interessante observar-se que alguns juizes e tribunais primaram em falar em defesa do
direito de propriedade, mal disfarçando o sentido, estrito, de ~‘direito de propriedade imobiliário”, sem atender
a que o fundo de comércio ou de indústria também é propriedade; e a que, antes do Decreto n. 24.150, o que
não raro se via era o abuso do direito de propriedade imobiliária, recusando-se a prorrogação, ou a renovação
dos contratos, para que o próprio locador, ou alguém que lhe desse mais, espoliasse a clientela e o ponto,
comercial ou industrial, que o locatário fizera.

§ 4.496. Renovação e direito à renovação

1.NEGÓCIO JURÍDICO DE RENOVAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. A renovação dos contratos

pode ocorrer quando os contraentes queiram, desde que seja para quando terminar o prazo do contrato. Se é
para eficácia antes disso, não é de renovação que se trata, mas sim de novação. Quem renova não nova, porque
novar é atingir o contrato em curso, o que de modo nenhum acontece em se cogitando de renovação. Renovação
não é prorrogação: porque não prorroga, não prolonga, não estende; nem é novação: porque não atinge o
contrato em curso, não no nova, nem no perturba em seu adimplemento. Quem quer que tenha contratado pode
ofertar e obter renovação, prorrogação, ou novação: o acôrdo entre os contraentes compõe o negócio jurídico
bilateral, de que deflui, respectiva-mente, a eficácia renovativa, prorrogativa, ou novativa. A diferença é de
ordem geométrico-jurídica: na novação, o negócio jurídico novo toma o lugar do anterior, pela substituIção do
devedor, ou do credor, ou da própria dívida; na prorrogação, ~ tempus, o prazo do negócio jurídico, prolonga-
se, prorrogando o negócio jurídico mesmo; na renovação, outro negócio jurídico, nOvo, se justa póe ao que
havia.
2.FONTES DA RENOvAÇÃO. O direito à renovação, êsse, é oriundo de cláusula renovatória, ou de pré-
contrato renovativo, ou do fato jurídico que a lei reputou suficiente ao nascimento do direito à renovação.
Quem obteve renovação, mediante acôrdo, não tem direito à renovação; já tem a renovação, isto é, o contrato
novo. Ter direito à renovação é ter direito a que se dê a renovação. A cláusula renovatória, o pré-contrato
renovativo, ou a incidência da lei que fixa os pressupostos para a renovabilidade judicial cria o direito à
renovação; mas os direitos, nas três espécies, são diferentes: a cláusula renovatória dá direito pessoal à
renovação, de que, em caso de infração contratual, resulta a indenização por perdas e danos; o pré-contrato
renovatório dá direito pessoal, de que resulta, em caso de infração do pré-contrato, a indenização por perdas e
danos, ou a executividade segundo o art. 1.006, § 29 do Código de Processo Civil; o fato jurídico que foi
previsto nos arts. l.~ e 2.0 (ou 1.0, 2.0 e 89) do Decreto n. 24.150 dá, em caso de não haver acôrdo, a ação de
renovação, que a lei disciplina no Decreto n. 24.150, arts. 49, 59, S.~’, 16, 19-24 e 26-88, e, mais, no Código de
Processo Civil, arts. 814-365.

3.NASCIMENTO DO DIREITO DE RENOVAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. O direito à renovação

nasce antes de nascer a pretensão à renovação; a fortiori, antes de nascer a ação de renovação. Teremos ensejo
de precisar êsses momentos, o que é do máximo interesse para se conhecer a sistemática do Deereto n. 24.150,
que traduziu, em má linguagem, nem pior nem melhor do que a linguagem usada na lei francesa e na austríaca,
solução legislativa que as circunstâncias do mundo, após a penúltima guerra, impuseram. O direito é fato social,
que os legisladores exprimem em regras jurídicas, alusivas a fato ou fatos (suporte fáctico), que, ocorrendo,
determinam a incidência delas. No nomearem êsses elementos do suporte fáctico, no dizerem qual a
composição dêle, e no anunciarem as regras jurídicas, que precisaram ser enunciadas para que se satisfizesse a
exigência social, que se manifestou na dimensão política, nem todos os legisladores estão servidos de cultura
política e jurídica, principalmente técnica e terminológica, para a tradução daquelas regras em que se traz à
dimensão jurídica o que se percebeu, ou se intuiu ou se fêz sentir, na dimensão política e noutras dimensões.
Os direitos formativos geradores, modificativos ou extintivos podem ser exercidos extrajudicialmente, ou
judicialmente. Depende das regras jurídicas a respeito. De qualquer modo, o exercício é indispensável,
conceptualmente. No caso do direito à renovação, tal como o concebeu o Decreto n. 24.150, pode o direito
formativo gerador ser exercido extrajudicialmente, mas, se o locador ou locatário não aquiescer na renovação,
firmando o contrato, no penúltimo semestre anterior ao término da locação, ou da sublocação, ou antes, está a
correr o prazo de um ano digamos, no penúltimo semestre para que se dê o exercício judicial. Que o locatário
ou sublocatário pode exercê-lo extrajudicialmente, está claro no art. 1.0 do Decreto n. 24.150, verbis “não
havendo acôrdo entre os interessados”. O locatário ou sublocatário não precisa exercê-lo extrajudicialmente.
Pode e de regra assim acontece somente se interessar pelo exercício perante a justiça.
Quanto ao exercício em juízo, à lei cabe dizer qual o ato que se há de ter como suficiente. A respeito houve
discussão e divergências na doutrina e na jurisprudência. Nos Comentários ao Código de Processo ‘Civil, 2•a
ed. (V, 398), demos conta, sucintamente, do que se havia de assentar. Tudo gira em tôrno de ser suficiente a) a
apresentação no penúltimo semestre (1? Turma do Supremo Tribunal Federal, 8 de julho de 1950, A. .T., 96,
400; 4.~ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 18 de janeiro de 1949, 1?. P., 126, 475; 7.~
Câmara Cível, a 28 de janeiro de 1947, 115, 508), ou liÕ o despacho no penúltimo semestre (assim o Tribunal
de Justiça do Distrito Federal, a 9 de maio de 1947, A. .7., 84, 54), ou c) feita a citação no penúltimo semestre,
ou d.) a citação no penúltimo semestre, salvo fôrça maior ou distribuição (5Y- Câmara Cível do Tribunal de
Justiça do Distrito Federal, 28 de maio de 1947, R. 9., 116, 162; 6.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São
Paulo, 10 de dezembro de 1948, R. dos 7’., 179, 175; 4•~ Câmara Civil, 29 de junho de 1950, 188, 818; ou e) a
citação no penúltimo semestre, observado, a favor do demandante, o Decreto-lei n. 6.790, de 15 de agôsto de
1944, art. 19. A solução ceda é a solução e).
4.FUNÇÃO SOCIAL 110 INSTITUTO. Após a preeminência antiga e medieval da propriedade imobiliária,
com a só relevância da propriedade móvel dos escravos, veio crescendo a importância econômica e social da
propriedade mobiliária, principalmente dos títulos ao portador, dos títulos à ordem e do fundo de comércio e da
indústria. Temos mostrado como o direito, que correspondesse a essas novas circunstâncias, surgiu; e como êsse
direito se liga, a despeito disso, a fatos sociais do passado. A renovação do contrato de locação foi apenas um
dos últimos institutos emergidos das correntes sociais recentes e no dizer do próprio Decreto n. 24.150
tendente a levar em conta que “o fundo de comércio se integra, em parte, no valor do imóvel”, “trazendo pelo
trabalho alheio benefícios ao proprietário”, e a obstar que se atribuísse, “exclusivamente, ao proprietário, tal
quota de enriquecimento, em detrimento, ou, melhor, com o empobrecimento do inquilino que criou o valor”.

RENOVAÇÃO NEGOCIAL DE CONTRATO

§ 4.497. Renovação negocia! (extrajudicial e judicial)

1.RENOVAÇÃO NEGOCIAL EXTRAJUDICIAL. A renovação negocial extrajudicial pode ser em qualquer

tempo, antes ou depois de nascer a pretensão à renovação; e ainda que essa não possa nascer. Depende da
vontade dos interessados, se, para todo o tempo do contrato novo, têm poder de alugar e de tomar em aluguer o
outorgante e o outorgado. Não se confunde com a renovação judicial incidental, que é judicial. Aquela se faz
perante o tabelião, ou por instrumento particular, com as formalidades legais necessárias à prova (testemunhas)
e á eficácia (registro); essa pode resultar de declaração de vontade do réu, citado em ação de renovação de
contrato, ou, conforme o art. 354 do Código de Processo Civil, da revelia do réu, ou da comparência, sem
contestação.
A renovação negocial é inconfundível com a renovação em virtude de sentença do juiz, quando o locatário
exerce, judicialmente, a sua pretensão à renovação. A espécie intercalar é a renovação negocial em juízo,
quando as partes entram em acôrdo e tem o juiz de homologá-lo. Essa apresenta certo hibridismo, porque o
negócio jurídico é no plano do direito material, e a sentença homologatória, no plano do direito processual.
E ponto assaz importante, de que adiante trataremos, o de se saber que é aconselhável ofertar-se a renovação
negocial extrajudicial, antes de se propor a ação de renovação do contrato; porém tal oferta não é pressuposto
necessário do direito à renovação, nem da pretensão, nem, sequer, da ação.

2.RENOVAÇÃO NEGOCIAL EM JUÍZO. A renovação negocial, judicialmente homologado,, do art. 354 do

Código de Processo Civil precisa ser analisada em todos os seus elementos. No Decreto n. 24.150, art. 79,
dizia-se: “Se o locador não acudir à citação ou não oferecer contestação, sem justa causa, a proposta do
inquilino será considerada como aceita, e assim o juiz julgará por sentença, decretando a renovação do contrato,
nas condições da proposta ajuizada”. Resultava que: a) o réu poderia apresentar explicação da não-
comparência, alegando “justa causa”; b) poderia alegar justa causa para não ter apresentado contestação. O
‘Código de Processo Civil, na primeira redação do art. 354, emendou o art. 79, que êle revogou (absolutamente
sem razão, GOULART DE OLIVEIRA, Renovação de contrato, II, 17, pois não viu as diferenças entre as duas
regras jurídicas, e considerava em vigor o art. 79 do Decreto n. 24.150) : “Nas ações para renovação de contrato
de locação de imóveis destinados a fim comercial ou industrial, a revelia do réu ou a não contestação do pedido
no prazo marcado, induzirá a aceitação imediata da proposta do autor, que será homologada por sentença”.
Nenhuma alusão à justa causa. No art. 34, o Código de Processo estatui que se considera revel “o citado que
não apresenta defesa no prazo legal, contra êle correndo os demais prazos independentemente de instrução ou
notificação”. No art. 34, parágrafo único: “Qualquer que seja a fase em que se encontre o processo, nêle poderá
intervir o revel”. Todavia, há espécies em que o revel não fica exposto ao art. 854 do Código de Processo Civil:
se lhe foi nomeado curador à lide e êsse contestou.
Aqui, cabe discutir-se se a) o art. 354 do Código de Processo Civil tem por aceita a oferta, o que faz da
renovação, no caso de não comparecer ou de comparecer e não contestar o demandado, negócio jurídico, ou lO
se ocorre declaração de certeza mediante precisão , devido a contumácia. O Código de Processo Civil tratou a
revelia, aí, como igual à comparência sem contestação: o que lhe importa, para o efeito previsto no art. 854, é o
silêncio como manifestação de vontade. A sentença é apenas homologatória. Di-lo o próprio art. 854.

§ 4.498. Negócio juridico de renovação

1.PERMISSÃO 110 NEGÓCIO JURÍDICO EXTRAJUDICIAL. A lei não exigiu que as renovações de contrato
fôssem sempre judiciais. A autonomia da vontade, aí, ficou intacta: locador e locatário podem prorrogar, ou
renovar, ou novar, ou mudar, totalmente, de contrato (e. g., o prédio, que era para comércio e indústria, passa a
ser para residência, ou outro comércio). A renovação somente se pede porque não houve acôrdo entre os
interessados (Decreto n. 24.150, art. 19: “Não havendo acôrdo entre os interessados, a renovação de contrato de
arrendamento de prédio, urbano ou rústico, destinado, pelo locatário, a uso comercial ou industrial, será sempre
feita na conformidade do disposto nesta lei”). A lei poderia ter estabelecido que antes de propor a ação de
renovação, o inquilino o exigisse, extrajudicialmente, do locador, ou que o interpelasse, ou que o avisasse de ir
despachar a petição, com ou sem prazo. Não no fêz. O acôrdo obsta ao exercício da pretensão, porque o
locador, por êle, adimple a sua obrigação e está, por isso, extinta a pretensão. Talvez atenda mesmo ao direito
futuro.
A renovação de contrato de locação pode ser feita, negocialmente, a respeito de quaisquer contratos de locação:
o direito formativo gerador é que só se cria a respeito de prédio, urbano ou rústico, destinado, pelo locatário, a
uso comercial ou industrial. Se, tratando-se de tal prédio, não houve acôrdo de vontades, de modo que se
concluísse contrato renovativo, então o locatário, satisfeitos os pressupostos do art. 29, tem, além do direito e da
pretensão, a ação de renovação. Tal direito, tal pretensão e tal ação irradiam-se de fato jurídico, que é a
completação dos pressupostos renovativos: quando êles se juntam, incidem os arts. 19 e 29, ou 1.0, 29 e 3•O do
Decreto n. 24.150; dessa incidência resulta o fato jurídico de que nascem o direito, a pretensão e a ação de
renovação, que se exercem segundo os arts. 49, 59, S.~, 19-24, 26-35 do Decreto n. 24.150, de 20 de abril de
1984.
Diz o art. 2.0: “Para que as renovações de arrendamento fiquem sujeitas aos dispositivos desta lei, é essencial
que os respectivos contratos, além dos requisitos do artigo precedente (1.0), preencham o seguinte: a) a locação
do contrato a renovar deve ser por tempo determinado; b) o prazo mínimo de locação, do contrato a renovar,
deve ser de cinco anos; e) o arrendatário deve estar em exploração do seu comércio ou indústria, no mesmo
ramo, pelo prazo mínimo, ininterrupto,
de três anos”. A referência a pressupostos do art. 1.~ é aos pressupostos de ser comercial ou industrial o uso
pelo locatário e tratar-se de prédio (locação de imóveis). O “acôrdo entre os interessados”, se houve, excluiu o
direito, se já nascera, ou o pré-excluiu, se ainda não nascera. Não se precisa dar prova, sequer, de ter sido
ofertada pelo locatário a renovação.

2.CONCLUSÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO RENOVATÓRIO APÓS

o CONTRATO DE LOCAÇÃO. A renovação negocial, ainda que só se conclua após a terminação do prazo do
contrato renovando, opera desde o dia imediato àquele em que o prazo terminou. A oferta de renovação, quer
tenha sido o locador o oferente, quer tenha sido o locatário, tem o efeito ex tunc, porque o conceito de
renovação o implica. Daí o acêrto da 4•a Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 2 de dezembro
de 1943, quando disse: “Um intervalo de meses, durante o qual estiveram as partes, mediante correspondência,
tratando de renovar a locação, afinal realizada, com a permanência do mesmo depósito para garantia dos
alugueres, não tira ao arrendamento a necessária continuidade, pela soma dos prazos, para efeito da renovação
do contrato”. Essa decisão firmou que a vontade dos contraentes pode estabelecer que se encha, com o contrato
novo, o lapso de contrato escrito.
A prorrogação é que não pode ser superveniente à expiração do prazo. Prorrogar é estender. O que se constitui
depois da expiração do prazo somente pode ser renovação.

§ 4.499. Cláusulas de prorrogação e cláusulas de renovação

1.CLÁUSULAS DE PRORROGAÇÃO. Se o contrato de locação contém cláusula de prorrogação, após aviso

(e. g., seis meses antes de se esgotar o prazo), ou automàticamente, feito o aviso e passados os seis meses, ou
ao expirar o prazo, dá-se a prorrogação. Se há alguma dúvida quanto à interpretação da cláusula, é prudente
propor-se, com tempo, a ação declaratória (Código de Processo Civil, art. 29, parágrafo único) da relação
jurídica.

2.CLÁUSULAS DE RENOVAÇÃO. Se o contrato de locação contém cláusula de renovação, como direito

exercível pelo locatário antes de expirar o prazo do contrato de locação, dentro de certo prazo, ou não (até o
último dia do prazo contratual), a ação de renovação é dispensável; se bem que tal cláusula não exclua o direito,
a pretensão e ação de renovação, com fundamento nos arts. 1.0 e 29, ou 19, 29 e 89 do Decreto n. 24.150, a
renovação por acôrdo anterior opera-se, segundo a cláusula, e a ação adequada é a ação declaratória, ou a de
preceito cominatório, se o locador se esquiva ou tenta esquivar-se a ato positivo, ou negativo, que seja
necessário à integração da renovação, ou à sua eficácia. Nada obsta a que se peça a declaração da renovação em
virtude da cláusula contratual, ou de pacto adjecto, em alternação com o pedido da renovação por sentença
constitutiva.

3.CLÁUSULAS DE RENOVAÇÃO POR OPÇÃO. A cláusula de renovação por o’pçáo dá ao locatário direito
fonnativo gerador mais intenso que o direito formativo gerador, que se estabelece com a incidência dos arts. 1.0
e 29, ou dos arts. 1.0, 29 e 89 do Decreto n. 24.150. Não se precisa de ação de renovação, para que o juiz
constitua o novo contrato; nem de ato do locador que satisfaça, extrajudicialmente, ou judicialmente, a
pretensão à renovação. Absurda foi a decisão da 5•a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal,
a 22 de dezembro de 1942, que negou a renovação, como se quem tem opção precisasse de sentença
constitutiva, pelo fundamento da falta de interesse do autor, que não usava o prédio. Revelaram os juizes que
não sabiam distinguir opção e pretensão à. Constituição de contrato.

4.CLÁUSULAS “IN FRAUDEM LEGIS” E CLÁUSULAS INFRINGENTES DA LEI. O art. 30, 1~a parte, do
Decreto n. 24.150 estatui: “São nulas de pleno direito as cláusulas que visem iludir os objetivos da presente
lei”. Os objetivos, ou melhor, fins, do Decreto n. 24.150 são os de proteção ao fundo de comércio ou indústria;
de modo que não podem ser diminuídos, negocialmente, os direitos, pretensões ou ações dos locatários, nem
dificultado o nascimento dêsses direitos, pretensões e ações. Quanto aos locadores, não; o campo de auto-
regramento, que se lhes deixou, é mais vasto. O locador pode pré-excluir a retomabilidade, e entende-se que a
“promessa de preferência” é bis in idem em relação à tutela jurídica que se dá ao locatário,
nos arts. 19 e 29 do Decreto n. 24.150 (í~~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 1.0 de julho de 1948, D. da 1.,
de 21 de janeiro de 1950; contra, a g•a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 22 de abril
de 1941, A. J., 42, 246). Importam em pré-exclusão da retomabilidade: a cláusula de renovação automática, se
não houve denúncia da renovabilidade, dentro de certo prazo; a cláusula de prorrogação a líbito do locatário, ou
se o locador não denuncia o contrato; a cláusula de só ser exercível até certo dia, anterior ao penúltimo
semestre, o direito à retomada; a cláusula de irretomabilidade (Supremo Tribunal Federal, 15 de julho de 1941,
J., IV, 27).

§ 4.500. Negócio jurídico de renovação, pendente a lide

1.LIDE E RENOVAÇÃO NEGOCIAL. A renovação negocial extrajudicial é inconfundível com os negócios

jurídicos renovadores, pendente a lide, uma das espécies compreendidas no art. 28 do Decreto n. 24.150: “Em
qualquer fase do processo poderão as partes fazer acôrdo, uma vez que não transgridam os princípios de ordem
pública, determinadores desta lei”. No parágrafo único do art. 28, o Decreto n. 24.150 acrescentou:
“Ésses acôrdos serão, sempre, homologados por sentença, da qual não haverá recurso”. Não se entra na
caracterização do conteúdo dos acôrdos, que ficam ao auto-regramento pelas partes. Ocorrendo no processo,
durante a relação jurídica processual, ou se referem a algum ponto da controvérsia, ou põem têrmo à relação
jurídica processual. Se bem que possa o juiz atender a anuências e acôrdos que se dêem no curso do processo,
precisam de homologação os acôrdos que substituam, no todo, ou em parte, a prestação jurisdicional. A êsses
referia-se o Decreto n. 24.150, no art. 28 e seu parágrafo único, como explicitação de princípio geral que regia
tais acôrdos no direito processual daquele momento e os rege sob o Código de Processo Civil (art. 206). O
parágrafo único, 2~a parte, do art. 28 do Decreto n. 24.150 foi derrogado pelo Código de Processo Civil.

2.RENOVAÇÃO ANTERIOR À LIDE. Se o acôrdo foi antenor à litispendência, não está êle sujeito a
homologação judicial. Quando a 8~a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 14 de julho de
1949 (D. da J. de 26 de agôsto de 1949), disse que ao juiz cabe homologar, por sentença, as renovações
amigáveis das locações sujeitas ao Decreto n. 24.150, ou só se referiu aos acôrdos renovatórios pendente a lide,
sem ter necessidade, então, de se reportar à legislação emergencial, ou interpretou mal a lei de inquilinato que
então estava em vigor. Certa, a 5a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 20 de abril de
1948; sem razão, a 6•a Câmara Cível, a 18 de novembro de 1947.

3.RENOVAÇÃO POSTERIOR À LITISPENDÊNCIA. O acôrdo posterior à lítispendência, fora dos autos ou

não trazidos aos autos, não é, sómente por isso, inválido, nem, no plano do direito material, ineficaz. Pode
ocorrer que, existindo êle, sem cognição pelo juiz, sobrevenha sentença. Então, a sentença retira qualquer
possibilidade de haver homologação; e a satisfação dêle pelos contraentes, após a sentença, é apenas negócio
jurídico para execução da sentença, com eficácia e validade em relação a terceiros, dependente do respeito aos
princípios gerais (e. g., não ter havido fraude dos credores, cf. Código Civil, arts. 106-118).
Em qualquer fase do processo, é possível o acôrdo (Decreto n. 24.150, art; 28). Ao juiz cabe homologá-lo. Se o
juiz, em vez de circunscrever à homologação simples a sua função, corrigir, por exemplo, o quanto da
indenização, arbitrâriamente decidiu.

4.CONSEQÜÊNCIA DA CONCLUSÃO DA RENOVAÇÃO APÓS A LmE, SEM TER HAVIDO

HOMOLOGAÇÃO. Depois de proposta a ação de renovação, o contrato por acôrdo (dito renovação amigável)
depende de homologação (Código de Processo Civil, art. 206; ~ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do
Distrito Federal, 16 de novembro de 1948, D. da J. de 20 de abril de 1949). Não assim o acôrdo antes da
citação, a que se refere o art. 1.0 do Decreto n. 24.150 (Código de Processo Civil,~ art. 166, II). Se, a despeito
da propositura da ação de renovação, foi feito, extrajudicialmente, acôrdo, a relação jurídica processual persiste,
ignorando o juízo o que se possa ter passado no plano do direito material.
A renovação extrajudicíal que não foi homologada, por não ter subido ao juiz para a homologação, é negócio
jurídico que entra em observância pelos figurantes. Ç contrato de renovação como qualquer outro.
CÂMPUS r’p’y’n’AlIO II
§ 4.501. Cláusulas proibidas

1.PROIBIÇÃO DE CLÁUSULAS INFRINGENTES OU ILUDENTES DA LEI. Desde a data do Decreto n.

24.150 isto é, desde 20 de abril de 1934 são nulas as cláusulas de “luvas” e sobre pagamento de impostos
sobre a renda, as de resilição ou de resilibilidade dos contratos de locação pelo fato de incorrer em falência ou
fazer concordata preventiva o locatário (art. 29, 2~a parte>. Tais cláusulas eram usadas. A lei veio torná-las
nulas. Sem ser preciso que se proponha ação para a decretação da nulidade, qualquer juiz pode decretá-la, de
ofício, e a qualquer momento em que lhe vá à cognição qualquer dessas cláusulas, ou alguma que dissimule
qualquer delas.
(ALFREDO BUZAID, Da Ação renovatória, 112, depois de reproduzir o período acima, a que não mudamos
uma virgula, diz que “enunciamos como benefícios legítimos e, portanto, incensuráveis, vários que são, a nosso
ver, especiais ou extraordinários, e, portanto nulos”. Ora, primeiramente, não é verdade que tivéssemos
dividido em três categorias os benefícios. Dissemos o que são benefícios e demos exemplos; depois definimos
os benefícios especiais e os extraordinários. Não aludimos às luvas e ao impôsto de renda a cargo do locatário,
porque a lei mesma os tratou separadamente. Nenhuma razão tem o autor.)

2.BENEFÍCIOS ESPECIAIS OU ExTRAORDINÀRIOS. Além dessas cláusulas, que foram apontadas pelo
art. 29, 2•a parte, são nulas (art. 29, 1~a parte) as que “estabelecerem, por qualquer forma que seja, benefícios
especiais ou extraordinários”. Todo o texto do art. 29 merece ser analisado, tão pouco se lhe viu e examinou o
conteúdo durante decênios, mais preocupados juizes e intérpretes com que o se entendia em França do que com
o texto da lei brasileira. Diz o art. 29:
“São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que, a partir da data da presente lei, . . .
estabelecerem, por qualquer forma que seja, benefícios especiais e extraordinários e, nomeadamente, “luvas” e
impostos sobre a renda, bem como a rescisão (?) dos contratos pelo só fato de fazer o locatário concordata
preventiva ou ter decretada a sua falência”.
~Que se há de entender por “benefícios especiais e por “benefícios extraordinários”? Sempre que os
legisladores empregam têrmos atécnicos, naturalmente por lhes faltar a terminologia científica, as dificuldades
de interpretação das leis crescem de ponto. “Benefícios”, aí, está por vantagens, proventos; tais como: a
progressividade do aluguer; o aumento preestabelecido em caso de renovação, amigável ou judicial, do contrato
de locação; a comissão, em caso de renovação; a quota em lucros desde logo, ou a partir de certo momento, ou
por ocasião de se renovar o contrato; a perda de quaisquer benfeitorias necessárias; o aumento do aluguer em
caso de melhoria da rua ou ponto comercial (salvo se só se alude à aumentabilidade pelo juiz, ao constituir o
nêvo contrato) ; a venda de produtos do locatário a preço de custo, ou com percentagem de abatimento; a
obrigação de ter empregado de escolha do locador, ou indicado, no contrato, por êle.
São bdnefícios especiais os benefícios que se afastam do uso geral das prestações locativas. São benefícios
extraordinários os que são benefícios à parte dos benefícios ordinários.

3.FALÊNCIA, CONCORDATA E LIQUIDAÇÕES POR INSOLVÊNCIA.

A falência e a concordata preventiva supõem insolvência. Diz o art. 29 do Decreto-lei n. 24.150: “São nulas de
pleno direito as cláusulas do contrato de locação que, a partir da data da presente lei, estabelecerem o
pagamento antecipado de alugueres, por qualquer forma que seja, benefícios especiais ou extraordinários e,
nomeadamente, “luvas” e impôsto sobre a renda, bem como a rescisão dos contratos pelo só fato de fazer o
locatário concordata preventiva ou ter decretada a sua falência”. No Código Civil, art. 1.092, 2~a alínea, diz-se:
“Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio,
capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a parte, a quem incumbe fazer
a prestação em primeiro lugar, recusar-se a esta, até que a outra satisfaça a que lhe compete, ou dê garantia
bastante de satisfazê-la”. No parágrafo único:
“A parte lesada pelo inadimplemento pode requerer a rescisão do contrato por perdas e danos”. Cumpre
distinguirem-se o inadimplemento do contrato de locação, pela falta de pagamento do aluguer, ou dos
alugueres, e o fato da falência ou da concordata. O art. 29 do Decreto n. 24.150 não é, de modo nenhum,
exceção ao art. 1.092, alínea 2~a, e parágrafo único.
A liquidação coativa da empresa comercial ou industrial ou qualquer liquidação concordativa estão incluídas.

4.INFRAÇÃO DE REGRAS JURÍDICAS COGENTES E FRAUDE Á LEI No art. ao, o Decreto n. 24.150
estatui: “São também nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que visem iludir os objetivos da presente lei, e
nomeadamente as cláusulas proibitivas da renovação do contrato de locação, ou que impliquem em renúncia
dos direitos tutelados por esta lei”. O art. 30 encambulhou cláusulas contra o direito cogente, insito no Decreto
n. 24.150, e cláusulas in fraudem legis. Aquelas seriam nulas, ainda sem o art. 30; essas são espécie de fraus
legis, a fraude à lei em cláusulas. 1-lá fraudes à lei fora da fraude à lei em cláusula, tal como se o locador, ao
fazer o contrato, ou durante êle, ou, até, antes de assinar o contrato, exige do locatário carta-oferta, sem data, ou
com pós-data, em que ja se obrigou em novo contrato, com aumentos ou agravação de deveres ou obrigações. A
cláusula de não sublocar, se o locatário já sublocou, por lhe ser permitido pelo anterior contrato, ou em virtude
do art. 1.201 do Código Civil, é nula.
O art. 29 do Decreto n. 20.150 contém a sanção de nulidade por ter ocorrido inserção de cláusula contra legem;
O art. 80 cogita da fraus legis (cf. Tomos 1, § 17, IV, §§ 405, 4;
406, 2, 3; 469, 5).

5.CLÁUSULAS PROIBITIVAS OU DIFICULTANTES DA RENOVAÇÃO. Tôda cláusula proibitiva ou

dificultante da renovação é nula. A cláusula de prorrogação, com prévio aviso ao locatário, dentro de prazo, se
ocorrerem certas circunstâncias, não infringe o Decreto n. 24.150, nem cabe nos arts. 29 e 80, nem. pode servir
à fraude à lei. Tão-pouco se trata de condição. potestativa que o art. ~ 2.~ parte, do Código Civil fulminasse.
Parece que foi isso o que quis dizer a 7•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 30 de
novembro de 1948 (D. da J. de 1.0 de julho de 1949). A cláusula de resilição, mediante aviso prévio, depois de
decorrido certo tempo do contrato, é nula. A 8~a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 8 de março
de 1948 (1?. dos T., 174, 115), considerou-a válida; e argumentou que não era condição puramente potestativa
(?!), como se fôsse isso o que tinha de discutir e resolver: a infração do art. 30 foi evidente
A cláusula de retomada para obras a líbito do locador é nula. O Decreto n. 24.150, art. 8.~, d), fêz a retomada
dependente de prévia determinação da autoridade pública. Entenda-se. administrativa, judicial, ou mesmo
legislativa (regra legal). Certa, a 2•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 9 de outubro de 1947
(R. dos T., 170, 217).
A cláusula proibitiva da cessão é nula, porque fraudaria a lei (4.~ Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São
Paulo, .11. dos T., 162, 757).
A cláusula de resilição, mediante pagamento de multa, é nula (8.~ Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São
Paulo, 17 de julho de 1946, 1?. dos T., 163, 757).
As cláusulas que facilitam a renovação são permitidas (e. g., a de opção, ou de prorrogação a líbito do locatário,
por outro tanto tempo, ou por cinco anos, 6.a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 7 de dezembro
de 1948, 1?. dos T., 178, 257, ou menos, ou mais). Aliter, a de prorrogação com exclusão do reajuste do aluguer
(arts. 82, ti), e 31).
As cláusulas de não-retomada para uso são permitidas.
(a) As cláusulas que pré-excluem ou dificultam a renovação do contrato de locação são nulas. Em princípio, a
cláusula de retomada a líbito do locador é nula. Tal nulidade ocorre mesmo se se prevê a indenização dos danos
que venha a sofrer o locatário, ou quantia prefixada para essa indenização.
Isso não significa que não seja possível locar-se edifício para o qual o locador já tem plano ou projeto de futura
demolição e de futura reconstrução, ou de reforma, ou aumento, ou reforçamento, ou adaptação que as
circunstâncias do comércio local ou do tráfico exijam.
Daí surge o problema da referência doutrinária às cláusulas que se refiram à entrega da posse, transitôriamente,
e escapam à sanção do art. 30 do Decreto n. 24.150.
(b) Primeiramente, há a retomada definitiva, de modo que nenhuma relação jurídica subsista entre o locador e o
locatario, e a retomada por certo tempo, ou por tempo necessário a obras, que não é, prôpriamente~ retomada, e
que apenas significa suspensão do uso ou do uso e da fruição do bem imóvel, até que se dê posse ao outorgado,
em virtude do incólume contrato de locação, ou em renovação.

§ 4.501. CLÁUSULAS PROIBIDAS

Se, por êsse ato de exercício de direito formativo modificativo, que o contrato permitiu ao locador, o locatário
fica com direito e pretensão à indenização dos danos, ou se o próprio contrato a preestabelece, é assunto lateral.
Deve-se assentar que, mesmo se não foi prevista a indenização, ou a indenizabilidade, assiste ao locatário, se
danos há, a pretensão a exigir o ressarcimento. Quem comercia e tem de mudar-se, por algum tempo,
ordinàriamente há de fazer despesas, ou fica na situação de ter de liquidar a empresa, ou apenas o sortimento.
Tudo isso exige gastos e importa lucros cessantes.
Por outro lado, as obras quase sempre tornam imprestável, ou inapropriada, ou não-recomendável, a instalação
que antes existia. O locador, na própria reforma, ou reconstrução, procura o que mais corresponda aos dias que
correm, ou ao que é mais procurado ou exigido pelos comerciantes.
(c) Em princípio, as cláusulas que proibem ou dificultam a renovação do contrato de locação foram vedadas
pela lei. Só se hão de considerar, pois, as espécies em que se preestabeleceu a necessidade de obras, mas em que
se reconheceu ao locatário a continuidade após elas.
O art. 8.0, d), do Decreto n. 24.150 sómente admitiu, no tocante à contestação do locador ao pedido de
renovação do contrato de locação, feito pelo locatário, que o locador alegasse e provasse que, por determinação
de autoridades públicas (entenda-se: de autoridade pública competente), está obrigado “a realizar, no prédio,
obras que importarão na sua radical transformação, ou modificações de tal natureza que aumentarão o valor da
propriedade”.
No Decreto n. 24.150, art. 13, § 8.0, diz-se que, em caso de não-renovação do contrato, os peritos têm de
estimar, no laudo e nos votos, “a indenização a que terá direito, segundo a apreciação do juiz, o inquilino”. O
art. 13, § 8.0, nada tem com a retomada para obras, com o direito do locatário à volta ao espaço locado, quando
ultimada a construção, ou terminados os melhoramentos ou consertos. Isso não significa que o locatário, no
caso de poder volver, não tenha pretensão a ressarcimento dos danos que a suspensão ocasione. A lei mesma
deu ao locatário direito a indenização se o locador deixa, dentro de três meses, de dar início às obras que alegou
precisariafazer no prédio, contado o prazo, para êsse comêço de trabalhos, da data da entrega do prédio pelo
inquilino (Decreto n. 24.150, art. 21, § 89).
(d)Sempre que o locador exige, para obras, o prédio locado, está sujeito à pretensão do locatário à volta. Se tal
ocorreu em tempo que não é o de se renovar o contrato (cf. Decreto n. 24.150, art. 4.0), a espécie rege-se pelo
direito comum (Código Civil, art. 1.205). Se foi apresentada exceção ao pedido de renovação do contrato de
locação, tem-se de atender à lei especial, mas reconhecendo-se que o processo de renovação do contrato
prossegue, para que se julgue a renovação para quando se ultimarem as obras, ou se suspenda a instância, para
que se possa decidir quanto à renovação, após as obras e o habite-se. O fato das obras é fôrça maior, suficiente
para a suspensão da instância, determinada pelo juiz (Código de Processo Civil, arts. 197, 1, 198 e parágrafo
único, a).
(e)Os figurantes do contrato de locação de prédio destinado a uso comercial ou industrial podem estabelecer,
em cláusula do contrato, ou em pacto posterior:
a>Que em determinado momento, ou em momento determinável, o locatário é obrigado a entregar o prédio ao
locador para obras, e que, após elas, o prédio será reentregue ao locatário, para que se complete o tempo da
locação. Tal cláusula vale no direito comum e vale no direito especial concernente à renovação de contrato de
locação para uso comercial ou industrial (cláusula do obras intercalares).
b)Que, ao tempo de ser renovado o contrato de locação para uso comercial ou industrial, o locador pode exigir
as obras, sem que tal exigência afaste, só por si, a pretensão do locatário à renovação do contrato de locação
(cláusula de obras ao terminar o tempo do contrato). O respeito à cláusula pode ser ato voluntário do locatário
e do locador, por acôrdo conforme o art. 19 do Decreto n. 24.150, ou resultar de decisã0 do juiz quanto à
exceção que o locador apresente ao pedido de renovação do contrato de locação.
(f) Processualmente, o juiz ou (a) defere o pedido de renovação do contrato de locação, a partir da ultimação
das obras e necessário habite-se, de modo que, nesse momento, está obrigado o locador a reentregar ao locatário
o espaço que estava locado, e o novo prazo de locação só se conta desde a reentrega, ou (b) suspende a
instância, para que o processo da ação de renovação do contrato de locação sómente prossiga após as obras, ou
quando já se possam discutir a proposta do locatário e a contraproposta do locador.
(g)A cláusula de obras intercalares e a cláusula de obras findo o prazo do contrato não são violadoras da lei
sobre renovação de contrato de locação de prédio de uso comercial ou industrial (Decreto n. 24.150, art. 30),
nem dos arts. 1.204 e 1.205 do Código Civil. Não se pré-elide a fluência do prazo da locação, que o teve
determinado, nem se pré-exclui o direito à renovação do contrato de locação. Numa e noutra espécie, apenas se
prevê lapso de tempo, suspensão, ressalvado o direito do locatário à duração da locação, ou à renovação do
contrato. Ali, não se contou tempo ao prazo determinado; aqui, não se feriu o direito à renovação.
Se o pedido para demolição e reconstrução (e podia ser previsto o de simples reforma ou obras de valorização)
é feito na vigência do contrato de locação, antes de ser o tempo para o pedido de renovação, com a entrega para
se demolir o edifício e reconstruir-se, há suspensão do prazo contratual da locação, e o tempo, que vier, desde a
reentrega, após as obras e o habite-se, é para se completar o prazo contratual da locação. Não se pode pensar em
infração do art. 30 do Decreto n. 24.150, nem em fraude à lei. O problema da pretensão à renovação não
aparece, sequer, em tal espécie.
Se o pedido para demolição e reconstrução é feito como exceção do locador ao pedido de renovação, também
não há violação do art. 30 do Decreto n. 24.150, porque se ressalvou a continuação do contrato e, pois,
implicitamente, a renovabilidade segundo os princípios da ler specialis.

6.CLÁUSULA DE PAGAMENTO ANTECIPADO DO ALUGUER.

Opagamento antecipado do aluguer, que hoje se veda, é o pagamento antecipado se não há garantia real ou
fidejussória. Não se pode dar ao Decreto n. 24.150, art. 29, interpretação que o faça proibir mais do que a lei
emergencial proibe.

7.LUVAS. Luvas, aí, são a comissão, por ocasião de se concluir contrato de locação, ou de se renovar o
contrato,ou prorrogar. No art. 29 do Decreto n. 24.150, por ocasião de se renovar o contrato. Luvas, de étimo
assaz discutido, “é o que se dá em prêmio ao medianeiro, ou corretor de alguma negociação, ou a quem nos faz
algum serviço” (ANTÓNIO DE MORAIS E SILVA, Dicionário da Lingua Portugnêsa, JJ, 3.~ ed., 186;
FRANCISCO SOLANO CONSTÂNCIO, Novo Dicionário critico e etimológico da Lingua Portugnésa, 4~a ed.,
665). Através dos séculos, a luva é símbolo de recompensa, de prêmio, quer por parte dos Príncipes e Reis, quer
por parte dos Papas e outras pessoas galardoadoras ou gratas. Em Portugal, desde os Visigodos. O étimo é ga ~
lôf, lôfa, mão. O ga é prefixo, que equivale a com. Na língua inglêsa, glove-money são as luvas recompensas.
Na língua portuguêsa, há palavra guante, do frâncico wanth, como o francês gant; mas ficou, na língua
portuguêsa, apenas como a luva de ferro.
As luvas eram de uso corrente, por ocasião de se querer prorrogar, ou renovar, ou mesmo tomar-se em locação
algum prédio. O Decreto n. 24.150 proibiu-as, nos contratos de locação para uso comercial ou industrial.

8.IMPÔSTO DE RENDA. Não se pode atribuir ao locatário pagar o impôsto de renda, que incumbe ou há de
incumbir ao locador. Aliás, a cláusula de a outrem incumbir a prestação do impôsto de renda é sempre nula.

9.REsíLíçÃo POR SOBREVIR CONCORDATA PREVENTIVA OU ABERTURA DA FALÊNCIA DO

LOCATÁRIO. Se o locatário do prédio para uso comercial ou industrial obtém decretação de concordata, quer
preventiva quer suspensiva, quer falencial quer extrafalencial (Tomo XXX, §§ 3.452-3.463, 3.502-
-3.515,8.487, 2), isso não obsta a que peça a renovação do contrato de locação. Tão-pouco, se lhe é decretada a
abertura da falência. O Decreto n. 24.150, art. 29, faz nula a cláusula que torne qualquer dos dois fatos causa de
resilição; portanto, de afastamento da renovabilidade. No Decreto-lei n. 7.661, de 21 de junho de 1945, art. 44,
VII, diz-se que, “se a locação do imóvel ocupado pelo estabelecimento do falido estiver sob o amparo do
Decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1934, somente poderá ser decretado o despejo se o atraso no pagamento
dos alugueres exceder de dois meses e o síndico, intimado, não purgar a mora dentro de dez dias”. No art. 116,
§ 19, o Decreto n. 7.661, estabelece-se: “Se o contrato de locação estiver protegido pelo Decreto n. 24.150, de
20 de abril de 1934, o estabelecimento comercial ou industrial do falido será vendido na sua integridade,
incluindo-se na sua alienação a transferência do mesmo contrato”.

10.CLÁUSULA QUE PRÉ-ELIDE O DIREITO À RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO E

CLÁUSULA PELA QUAL SE RENUNCIA AO DIREITO À RENOVAÇÃO. O direito à renovação do
contrato de locação nasce com a conclusão do contrato de locação do prédio para uso comercial ou industrial. A
pretensão, quando já é exigível a renovação.
A despeito do Decreto francês n. 53.960, de 30 de setembro de 1953, art. 34, ter evitado impropriedade de
linguagem, alguns juristas falam de ser vedada a renúncia prévia. Ora, só se renuncia ao que se tem. O art. 34
do Decreto francês n. 53.960 pré-excluiu quaisquer “clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour
effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent décret et aux disposi tions des articles 24 à
28”.
Se forem empregadas as expressões “renuncio”, “prêviamente renuncio”, o que se há de entender é que se
promete não pedir a renovação, o que é nulamente prometer. Idem, se foi dito “fica vedado ao locatário pedir a
renovação do contrato”, ou “sob pena de pagar ir, promete o locatário abster-se de pedir a renovação”. Cf.
Supremo Tribunal Federal, 24 de junho de 1947 AA. J., 85, 299) ; 1.0 Grupo de Câmaras Civis do Tribunal de
Justiça de São Paulo, 10 de abril de 1951 (R. dos 7’., 192, 633).

11.CLÁUSULA QUE PRÉ-ELIMINA O DIREITO DO LOCATÁRIO OU DO LOCADOR À REVISÃO DO

ALUGUER. ~ A cláusula pela qual o locatário ou o locador abra mão do direito que lhe prevê o art. 31 do
Decreto n. 24.150 é nula, por ser in fraudem legis (art. 30)? A resposta há de ser afirmativa, porque o art. 30 não
distingue dentre os direitos “tutelados por lei”. No mesmo sentido, ALFREDO BUZAID (Da Ação renovatória,
120).

12. CLÁUSULA VEDATIVA DA TRANSFERÊNCIA, DA CESSÃO OU DA SUBLOCAÇÁO COM O

FUNDO DE EMPRESA. A lei protege o fundo de empresa, razão por que criou o direito formativo à
renovação do contrato de locação. A cláusula que impedisse a transferência do contrato, a cessão do direito ou a
sublocação, com o fundo de empresa, fraudaria a lei, se não fôsse melhor dizer-se que a fere de frente. Certos, o
Supremo Tribunal Federal, a 12 de janeiro de 1951, A. J., 98, 265; a 4.a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de
São Paulo, a 10 de dezembro de 1953, 1?. dos 7’., 221, 193, e a 6.~ Câmara Civil, a 6 de maio de 1949, 181,
259).
As transferências, cessões e sublocações a que se refere o art. 29 do Decreto n. 24.150 a quem não compra, ou
por outro modo adquire o fundo de empresa, podem ser contratualmente vedadas. O que não se pode,
negocialmente, é proibir transferências, cessões ou sublocações à pessoa a quem seja transferido o fundo de
empresa, cedidos os direitos sobre êle, inclusive parcialmente em caso de sociedade ou comunhão. A regra
jurídica ampara os sucessores entre vivos (13 Turma do Supremo Tribunal Federal, 23 de janeiro de 1947, 1?.
F., 115, 109) e os sucessores a causa de morte. Acompanha os titulares do direito à renovação.

13. CLÁUSULA DE RESTITUIÇÃO DO PRÉDIO, APÓS NOTIFICAÇÃO COM QUALQUER PRAZO

PARA ISSO E OUTRAS CLÁUSULAS. Se a cláusula é de restituição e de qualquer modo pré-excluiria ou
obstaria o exercício do direito à renovação, caracteriza-se violação do art. 29 do Decreto n. 24.150 (33 Câmara
Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 7 de dezembro de 1950, R. dos 7’., 199, 768).
A cláusula é nula, mesmo se prevê pena convencional (dita multa), ou indenização. Cf. 2.~ Câmara Civil do
Tribunal de Justiça de São Paulo, 7 de maio de 1946 (1?. dos 7’., 163, 277).
t nula a cláusula que restrinja o número de ações de renovação do contrato de locação. Como o que escrevemos
no Tratado de Direito Predial (V, 45), a 63 Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 19 de maio de
1953 (R. dos 7’., 216, 197) e ALFREDO BUZAID (Da Ação renovatória, 122).
A cláusula de renovabilidade do contrato de locacão pelo mesmo aluguer é nula, pois estaria pré-excluída a
pretensão ao reajustamento conforme o art. 31 do Decreto n. 24.150. A lei não só protege o fundo de empresa,
também pesou interesse. Com razão, a 2•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 31 de outubro de
1950 (1?. dos 7’., 190, 170).

14. CLÁUSULAS DE RENOVAÇÃO E CLÁUSULAS DE PRORROGAÇÃO. O contrato de locação pode ser

com a cláusula de prorrogação mediante aviso prévio pelo locatário. Não há, ai, potestatividade que a lei
condene (cf. Código Civil, art. 115, 2•a parte). Cf. q•a ‘Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal,
30 de novembro de 1948, 1?. dos 7’., 189, 931). O reajustamento do aluguer, em se tratando de prorrogação, só
é indispensável se, in casu, a lei o estabelece.
t preciso que se não confunda com a prorrogação por eficácia de cláusula negocial a renovação por cláusula
negocial. Se não se ofende, com a cláusula, o art. 31 do Decreto n. 24.150, nem direitos futuros do locatário à
renovação, vale a cláusula. Deu mais quem podia dar: o locador; e deu-o, a seu líbito, manifestando a sua livre
vontade. Certas, as Câmaras Civis Reúnidas do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 26 de agôsto de 1953 (R.
das 7’., 218, 364), a 2.~ Câmara Civil, a 25 de novembro de 1953 (221, 383), e, antes, a 53 Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 10 de dezembro de 1946 (A. J., 81, 119).
Quanto aos contratos de locação para uso comercial ou industrial, em que o prazo é menor de cinco anos, não
pode haver resposta a priori para a questão de ser, ou não, em fraude à lei. Preliminarmente, a> observemos
que, se a lei só atribuiu direito à renovação se o prazo contratual é de cinco anos, pelo menos, necessáriamente
admitiu prazos menores, sem direito à renovação. Após isso, lO frisemos que o contrato de menos de cinco anos
em que o locatário é quem já o era, por tempo que, somado, perfaz cinco anos, apresenta os caracteres de fraus
legis. Se c) se trata de primeira locação e o prazo não é muito próximo dos cinco anos, tem-se entendido que
vale a cláusula. Como em 14, o Supremo Tribunal Federal, a 25 de julho de 1952 (A. .1., 104, 348), e o 1.0
Grupo de Câmaras Cíveis ReUnidas do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, aS de janeiro de 1953 (108,
593). Como em e), alguns julgados, mas com alusão a dolo ou a coação, o que é deslocar o problema: o que se
discute é se é nulo, ou se o não é, e não se é anulável por dolo, ou por coação, ou se o não é. Aludiu à coação,
por exemplo, a 73 Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 25 de janeiro de 1949 (1?. F., 128,
142). Ao dolo, farta jurisprudência.

15.SUBLOCAÇÃO E RESILIÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO.

Nas locações comuns (Código Civil, art. 1.203), desconstituída a locação, desconstitui-se a sublocação. No
direito emergencial, rege o art. 16 da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950. No direito especial de
renovação de contratos de locação para uso comercial ou industrial, há legitimação do sublocatário à ação
contra o locador e o sublocador.

DIREITO, PRETENSÃO E AÇÃO DE RENOVAÇÃO

§ 4.502. Conceitos

1.RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO E RAMOS DO DIREITO PRIvADO. É indispensável,

para bem se entender a lei sobre renovação de contrato, atentar-se nos três efeitos da incidência dos arts. 1.0 e
2.0 do Decreto n. 24.150, eventualmente dos arts. 1.0, 2.0 e 8.~.

2.“RATIO LEGIS” DO DECRETO N. 24.150, DE 20 DE ABRIL DE 1984. A ratio legis do Decreto n. 24.150
não só está a) no evitar-se o enriquecimento sem causa, por parte do locador (ATALIBA VIANÁ, Ações
especiais, 95) ; nem só 14 na pré-eliminação do abuso do direito (DARCY BESSONE DE OLIVEIRA
ANDRADE, Do Direito do Comerciante à Renovação do arrendamento, 63 s.) ; nem só e) no combate à
concorrencia desleal; nem d) basta para como fundamento aludir-se ao fato de se ter criado direito ao locatário,
rival, concorrente (confluente, foi dito) ou em comunhão com o do locador (respecti-. vamente, II. DE PAGE,
Complement au TraiU élémentaire de Droit civil belge, III, 144; WALDEMAR FERREIRA, lnstitzciçõeg de
Direito comercial, II, n. 461; JOSIAS CORREIA BARBOSA, Da Continuidade das Locações para fins
comerciais, 242). Não há pensar-se em ser a ação de renovação de locação para uso comercial ou industrial
ação de enriquecimento sem causa; porém não faz absurda a referência do considerando do Decreto n. 24.150
aos enriquecimentos sem causa, que êle teve e tem por fito combater. Tanto é êrro a afirmação de ser ação
de enriquecimento sem causa melhor, enriquecimento injustificado a do Decreto n. 24.150, como negar-se
(questão de fato) que o legislador estava diante de enriquecimentos, de lege ferenda, injustos. Grave confusão
entre o fundamento das regras jurídicas sobre renovação do contrato de locação para uso comercial ou industrial
e o efeito irradiado, em TULLIO ASCARELLI (Panorama do Direito comercial, 207). Quando se está a
discutir a ratio legis, não se encerra a discussão, porque já se criou o direito.
Quanto à chamada teoria do bem comum, trata-se de conceito vago, inadequado à pesquisa científica. Na
interpretação do art. 59 do Decreto-lei n. 4.657, de 4 de setembro de 1942, onde aparece a referência a
“exigências do bem comum”, o intérprete tem de encher o vazio do conceito.
Regras jurídicas há que defendem os interesses de alguns figurantes das relações jurídicas (e. g., as regras
jurídicas de proteção dos menores, ou das mulheres, ou dos doentes). Outras, que protegem a todos, como as
que se referem ao trânsito, à alimentação, ou às escolas. Algumas são de proteção unilateral; outras, de proteção
bilateral. O direito emergencial brasileiro sobre locação de prédios urbanos quase só atendeu ao interesse do
locatário. O direito especial sobre renovação do contrato de locação leva em conta o interesse dos dois
figurantes e do sublocatário. Em boa técnica legislativa, regras jurídicas de uma e de outras leis poderiam
incrustar-se no direito comum, definitivando-se algumas que são, ainda hoje, emergenciais, e generalizando-se
as outras, que ainda se limitam às locações para uso comercial ou para uso industrial.
O Decreto n. 24.150 foi feito com os mesmos fundamentos das leis sobre desapropriação, e com a finalidade de
tratar, com “princípios uniformes e de equidade”, as relações entre locadores e locatários. Partiu do fato de se
incorporar ao fundo de empresa o que, bem incorpóreo, como a clientela, não podia deixar de sofrer com a
especulação das locações para uso comercial e industrial. Para essa atitude, reconheceu o que pediam
associações de classe, e o que se passava na Assembléia Nacional Constituinte, em trabalhos quando a lei se
promulgou. Tudo isso está nos seus considerandos, frisando que, “longe de comprimir quaisquer direitos”,
estabelecia tutela dos interesses dos dois lados. O Decreto n. 24.150 foi promulgado a 20 de abril de 1934,
quando próxima já estava a promulgação da Constituição de 1984, cujo art. 113, 17), l.~ parte, inseriu, pela
primeira vez, a limitação gera] ao exercício do direito de propriedade: “~ garantido o direito de propriedade,
que não poderá ser exercido contra o interesse social ou coletivo, na forma que a lei determinar”. Na
Constituição de 1937, art. 141, inciso 14, 2•a parte, acentuou-se que o conteúdo e os limites do direito de
propriedade seriam definidos nas leis. Na Constituição de 1946, art. 141, eliminou-se a regra jurídica explícita,
mas os arts. 147 e 148 bastam para a competência legislativa.
Grave confusão entre concepção civilística, ou privatística, e leis de interesse especial, em ALFREDO
BUZAID (Da Ação renovatória, 107), que se refere ao Decreto n. 24.150 como se não fôsse de direito privado;
mais: de direito civil. O direito à renovação do contrato de locação para uso comercial ou industrial é de direito
privado. Com o direito privado é que se tem de interpretar.

8.FORMALIDADES REGISTÁRIAS E RENOVAÇÃO DO CONTRATO.

O contrato de locação e o de sublocação têm de ser transcritos no registro de títulos e documentos e inscritos
no registro de imóveis, para que tenha eficácia (é êrro, aí, dizer-se “para que tenha validade”) a cláusula de
vigência em caso de alienação do prédio locado (Código Civil, art. 1.197; Decreto n. 4.857, de 9 de novembro
de 1939, art. 178, IX).
O contrato de sublocação tem de ser transcrito no registro de títulos e documentos para eficácia contra o
locador (Código Civil, art. 135, 2•a parte; Decreto n. 4.857, art. 136, inciso 1.0).
Tem de ser transcrita no registro de títulos e documentos a sentença que decrete a renovação do contrato de
locação para uso comercial ou industrial (Decreto n. 24.150, art. 19; Decreto n. 4.857, art. 184, VI).
A transferência do contrato de locação e a cessão de direitos locativos têm de ser averbadas, no registro de
títulos e documentos, porque determinam alterações “em atinência às pessoas” (Decreto n. 4.857, art. 138;
Decreto n. 24,150, art. 59, ti), verbis “o cessionário ou sucessor em virtude de ~título oponível ao proprietário”;
Código Civil, arts. 135, 2~a parte, e 1.067). Os que dispensam o registro tentam fazer tábua rasa do direito civil e
comercial. A respeito da cessão (Código Civil, arts. 1.065-1.078, especialmente os arts. 1.065 e 1.078), o art.
1.067 é peremptório: “Não vale” entenda-se: não é eficaz (Tomo XXIII, §§ 2.822, 3; 2.828, 2; 2.837, 2; 2.843,
2; 2.875, 1) “em relação a terceiros, a transmissão de um crédito, se se não celebrar mediante instrumento
público, ou instrumento particular revestido das solenidades do art. 135 (art. 1.068)

4. DIREITO PESSOAL. O direito à renovação do contrato é direito civil, se civil a locação; comercial, se a
locação é comercial. Com a questão nada tem o Decreto n. 24.150; o direito comercial é que pode dizer se a
locação, in casu, é comercial, ou se a locação de prédios pode ser comercial.
O direito à renovação é direito pessoal. Livremo-nos das tiradas sem qualquer valor técnico com que alguns
escritores e políticos franceses falaram, como oradores, do direito real à renovação. Por outro lado, em
nenhuma das regras jurídicas do Decreto n. 24.150 se cogitou do proprietário: só se aludiu a “locador”.
A suposição da existência de tertium genus, de jeito que o direito de locação seria pessoal e real, em escritores
em cuja mentalidade resiste a concepção germânica anterior, de muito, ao Código Civil, é indesculpável em
juristas dos países latinos.
Não se pode precisar qual a ratio legis mais intensa do Decreto n. 24.150, se não se atende a que o direito
especial brasileiro difere, muito, do direito especial francês, do belga e de outros.
No direito especial brasileiro, há direito formativo gerador, pretensão e ação, sem que se admita que o locador
afaste a pretensão do locatário indenizando os danos, ou o valor da clientela.

§ 4.508. Elementos da relação jurídica

1. IDENTIDADE DOS FIGURANTES NOS DOIS CONTRATOS. Renovação somente há se os sujeitos da

relação jurídica renovanda são os mesmos da relação jurídica que se extingue; salvo sucessão ativa, ou passiva.
Já assim era para a renovação tácita, vinda do direito romano; mesmo porque, a priori, se outro fôsse o locador,
ou o locatário, não se poderia pensar em relocação, relocador, ou relocatário: haveria outra locação, sem
qualquer ligação conceptual com a anterior. (Dizemos conceptual, porque a ligação da prorrogação com a
locação prorrogada é caótica , pela identificação.)

2.PESSOAS FíSICAS E JURÍDICAS ESTRANGEIRAS; APÁTRIDES.

A lei não exclui da incidência do Decreto n. 24.150 as pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras, ou apátrides,
desde que satisfaçam os pressupostos dos arts. 19 e 2.0 e exerçam o direito, a pretensão e a ação no prazo do
art. 49. Nem importa a nacionalidade, domicilio ou residência do locador. O estatuto é o do situs (lez rei sitae).
O Decreto n. 24.150, art. 32, estatui: “As regras da presente lei não se aplicam à locação em que a União
Federal, os Estados e os Municípios forem partes”. A 2~a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 26 de
novembro de 1946, decidiu que não cabe renovação de contrato de locação contra autarquia. É preciso, porém,
ter-se em vista que nem sempre os juizes distinguem autarquias e pessoas jurídicas de direito público sem
potestas, o que os leva a considerar autarquias pessoas jurídicas que o não são. Volver-se-á ao assunto.

3.‘CONTRATO ESCRITO E RENOvAÇÃO. O contrato por tempo determinado é contrato escrito. O contrato
de adesão, segundo texto de oferta publicado na imprensa, com prazo determinado, de, pelo menos, cinco anos,
é contrato que satisfaz a exigência dos arts. 1.0 e 29 do Decreto n. 24.150, e cuja aceitação é com a entrega das
chaves, ou outro ato de tomada da posse imediata. O contrato de terrenos, que alguma lei só permitiu alugarem-
se por tempo determinado de, pelo menos, cinco anos, é contrato que satisfaz a exigência dos arts. 19 e 2.0. O
contrato de locação para residência por cinco anos ou mais a que foi substituído, por escrito, o fim locativo
(passando a ser comercial, ou industrial, ou misto), satisfaz a exigência dos arts. 1.0 e 2.0, ou dos arts. 1.0, 29 e
3.~. O contrato escrito é requisito para a prova de ser a prazo determinado a locação (í.a Turma do Supremo
Tribunal Federal, 21 de novembro de 1949, 1?. F., 129, 443). Mas a determinação pode ser ex lege.

§ 4.508. ELEMENTOS DA RELAÇÃO JURÍDICA

“Contrato a renovar” é, no art. 29, o contrato renovando, e não o contrato renovante. Tal contrato renovando,
cujo tempo vai expirar, há de ser a prazo determinado. A lei foi clara e não se hão de admitir sugestões de
sistemas jurídicos estrangeiros, inclusive o francês.

4.TRANSMISSÕES DO CONTRATO OU DOS DIREITOS. O pressuposto da identidade subjetiva não obsta,

em princípio, às sucessões e cessões do contrato renovando. A lei faz eficazes, quanto ao locador e quanto ao
locatário, as sucessões e as cessões: a) quanto aos sucessores e cessionários do locatário, por explícita regra
jurídica, que é a do art. 8.0 do Decreto n. 24.150:
“O direito assegurado aos locatários pela presente lei poderá ser exercido pelos seus cessionários ou
sucessores”; b) quanto aos sucessores e cessionários do locador, segundo os princípios sobre eficácia contra os
adquirentes e cessionários.
Em direito romano, havia a tacita. renovatio contractus locationis et conductionis. Se o locador vendia o prédio
e o comprador deixava ficar o inquilino, após o contrato de compra-e-
-venda, se o despedir, o que lhe era dado fazer: “outro” contrato de locação começava; sem qualquer caráter de
renovação, a fortiori de prorrogação. Havia tacita locatio conductio, não tacita renovatio ou tacita relocatio
(sobre isso, o estudo 58 dos Rechtliche Redenlcen, Parte III, de D. G. STRUEEN).
O locatário pode transferir o contrato de locação para uso comercial ou industrial. Também se lhe permite ceder
os seus direitos, ou sublocar. A sucessão a causa de morte opera-se sem qualquer empecilho. Não basta a
transferência, a cessão> ou a sublocação, para que o direito à renovação nasça, ou se transmita; nem, tão-pouco,
que tenha havido a transmissão a causa de morte. É preciso que o titular do direito de locação também haja
sucedido na exploração, ou que, por si mesmo, satisfaça os pressupostos necessários. Se cessa, com a
transmissão, a exploração, o sucessor não tem o direito à renovação, ou talvez só lhe nasça mais tarde quanto se
perfizer o mínimo de tempo que a lei exige.
O locador pode alienar o domínio, ou constituir direito de enfiteuse, ou de usufruto, ou de anticrese. Tal
superveniêncía de outro titular do direito de dar em locação de modo nenhum se reflete no direito à renovação,
e o novo titular se insere na relação jurídica. Érro é, porém, ver-se a essa incolumidade do contrato de locação à
sucessão do direito de dar em locação e à permissão, que tem o locatário, de transferir, ceder oa sublocar,
indicio do caráter real do direito à renovação.
O direito à renovação do contrato de locação é direito pessoal, como o é o do locatário.
5. RENOVAÇÕES SUCESSIVAS. As renovações de contrato podem ser sucessivas: uma, duas, x vêzes. O que
se decidiu a propósito da anterior renovação, salvo quanto à contagem dos prazos do art. 2.0, a) e b), não se
impõe ao Juiz da nova ação de renovação. Tem-se de ver na sentença o que foi declarativo, porque só assim
produz coisa julgada material. A renovação posterior pode ser diferente das renovações anteriores.
No conceito mesmo de renovação, o prefixo “re-” implica que haja a locação, que se renove. Só se renova o
que existe, porque, após a locação acabar, vem a nova locação, que é continuação da que existia sem ser a
mesma em continuidade. Daí a inconfundibilidade com a prorrogação, que estende, no tempo, o que deveria ter
cessado.
O fato de exigir a lei que tenha pelo menos três anos a exploração comercial e exista no momento em que se
pede a renovação, como pressuposto necessário, significa que se afasta a proteção se o uso comercial ou
industrial foi cortado.

6.IRRENUNCIABILIDADE DO DIREITO. Quanto à irrenunciabilidade do direito à renovação, tem-se,

preliminarmente, de distinguir da renúncia, que supõe já existir o direito a que se renuncia, o pacto prévio ou a
cláusula, com que se pré-elide o direito formativo gerador (= obsta ao nascimento dêle). Cf. Tomos III, § 279,
especialmente 2; VI, § 695, 1; XXXI, §§ 8.571 e 8.572.
De inre condenclo, nenhum obstáculo haveria em que se permitisse ao locatário renunciar ao direito de
renovação da locação. Se dolo, ou coação, ou outra causa de anulabilidade houvesse, só se teria de cogitar de
ser decretada a anulação da renúncia, negócio jurídico unilateral.
De lege lata, há o art. go, SY parte, do Decreto n. 24.150, verbis “(cláusulas) que impliquem em renúncia dos
direitos tutelados por esta lei”. O direito formativo gerador nasce quando se compõem os pressupostos dos arts.
19 e 2.0, mas pode extinguir-se, se, por exemplo, o locatário deixa de explorar
-o seu comércio, ou a sua indústria, interrompendo o prazo, ou se, mesmo depois de três anos ininterruptos de
exploração, no mesmo ramo a interrompe. A extinção, a tempo de recomeçar a exploração digamos, no
segundo ano do contrato de cinco anos não obsta a que se reinicie a exploração e renasça o direito.
Se o locatário distrata o contrato de locação (Tomos III, §§ 305-807, e XXV, §§ 8.078-3.080), o direito à
renovação desaparece, pois um dos pressupostos é o contrato de locação de prédio destinado a uso comercial ou
a uso industrial (Decreto n. 24.150, art. 1.0).
Se o locatário já propôs a ação de renovação do contrato, pode desistir da ação e, se ainda há tempo, propô-la
de novo. Se não há mais tempo para isso, qualquer atitude de desistência envolve mais do que o ato de desistir,
e tem-se o esgotamento do prazo para a propositura como queda do pressuposto. O direito extingue-se.

§ 4.504. Pressupostos do direito e da pretensão formativa

1.ENUMERAÇÃO DOS PRESSUPOSTOS. São os seguintes os pressupostos para o direito e para a pretensão
à renova>. ção do contrato de locação, tratando-se de imóveis “destinados
-a fim comercial ou industrial”:
a) Ser o objeto contrato de locação prédio rústico ou urbano, não importa destinado a fim comercial ou
industrial. Prédio, e não só edifício. Pode tratar-se de simples terreno em que se explora “indústria” ou
“comércio”. O fim comercial ou industrial, a que se refere a lei, é o fim que se dá ao uso do prédio, e não o fim
acidentalmente ligado a êle, como se o locatário somente para moradia transformou o uso do prédio locado em
uso comercial ou industrial.
b) Ser por prazo determinado a locação.
c) Ser de cinco anos, no mínimo, o prazo do contrato,
d) Terem decorrido, pelo menos, três anos, ininterruptos, de exploração de comércio, ou indústria, no mesmo
ramo.
A pretensão nasce no primeiro dia do penúltimo semestre, -se o direito à renovação já nascera; e preclui com o
último dia do penúltimo semestre anterior â terminação do contrato (Decreto n. 24.150, art. 4.0). Com o
nascimento da pretensão do locatário à renovação nascem ao locador as exceções do art. 8.0, c), á) e e), se
preenchidos os outros requisitos, e as ações do art. 26. E a pretensão ao reajuste (art. 89, b).
(a) O objeto há de ser prédio urbano ou rústico, conforme a destinação, e não conforme a situação, pôsto que
haja, no sistema jurídico brasileiro, os dois conceitos de prédio urbano como de prédio rústico (cf. Comentários
à Constituição de 1934, 1, 320 5.; Comentários à Constituição de 1937, 1, 546 s.; Comentários à Constituição
de 1946, JJ, 3A ed., 174 s.). No art. 1.0 do Decreto n. 24.150 faz-se referência a prédio rústico que se destina o
uso comercial ou industrial, de modo que o uso comercial ou industrial é que diferencia os bens territoriais, para
a incidência do Decreto n. 24.150, e não a distinção urbanos e rústicos. Absolutamente sem razão,
AGOSTINHO ALVIM (Aspectos da Locação predial, 14).
Se o fim é exclusivamente agrícola, pré-exclui-se a incidência da lei especial, porque a expressão “uso
industrial” foi empregada, por ela, em sentido estrito. Na mesma esteira, a 2~a Turma do Supremo Tribunal
Federal, a 17 de outubro de 1947 (E. F., 118, 123) e a 8 de fevereiro de 1952 (R. dos T., ‘203, 652).
Os terrenos onde há fontes de águas minerais, locados para uso comercial ou industrial, são objeto de incidência
do Decreto n. 24.150 (i.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 23 de setembro de 1946, E. dos T.,
164, 320; 4•~ Câmara Civil, 1.0 de abril de 1954, 225, 258). Não só o engarrafamento da água mineral captada
e a sua venda constituem uso industrial e comercial. Também o é a captação para banhos, mesmo se não há
edifício no terreno e a exploração é noutro terreno não locado, ou dado em locação outrem, ou pelo mesmo
dono do terreno em que se acham as fontes.
A locação, de que pode exsurgir o direito à renovação do contrato, pode ser de todo o imóvel (a área A, na
fazenda E, ou no estádio E, ou no Edifício Central, ou no andar a do prédio tal; ou o andar a, ou as salas s e s’
ou a sala 8”; a garagem ou garagens do prédio P, para dação de lugar e limpeza de automóveis).

§ 4.504. PRESSUPOSTOS DO DIREITO E DA PRETENSÃO

Repilamos a solução francesa - que exigiu, através dos intérpretes da lei, haver edifício. O que se exige é a
exploração do fundo de empresa, que os escritores franceses chamam, com inexatidão, porque restringiriam o
sentido, “fond de commerce”. Quem aluga o terreno vazio para armar barracas de venda (mesmo se todos os
dias desarmadas), com fim de explorar o comércio, está sob a proteção da lei. A explicitude do contrato escrito
basta: o que não pode ser elidido é o pressuposto da exploração por três anos. Se A tem fábrica e toma em
locação terreno vizinho, sem construção, para o estacionamento dos carros de serviço (dito no contrato que é
para tal uso industrial, ou outro), a lei especial incide. O terreno passou a ser elemento do fundo de empresa.
Não é verdade que o comércio e a indústria só se possam explorar em edifício. Sem razão, ALFREDO BUZAm
(Da Ação renovatória, 214). A indústria de tijolos, de cerâmica, ou de objetos de metal, pode ser dependente,
sem solução, de algum terreno, perto ou longe, onde se colha a matéria-prima.
(b) A locação tem de ser por prazo determinado. Se não era para uso comercial ou industrial, surge a questão de
se saber, se, iniciado o uso comercial ou industrial, de jeito que se completem três anos de exploração, tem o
locatário o direito à renovação. Ex hypothesi, a locação não fôra para uso comercial ou industrial; mas fêz-se
tal. Se, com o novo uso, o locatário infringiu o art. 1.192, 1, do Código -Civil, a resposta há de ser negativa. Se,
com o novo uso, não se ofendeu a proibição da mudança de uso, o locatário, que satisfaça os outros pres-
supostos, tem direito à renovação do contrato.
Se o prédio locado tem parte edifício separado, ou parte de edifício em que reside o locatário, ou o gerente, ou
o fiscal, ou empregado, ou em que residem empregados, o que primeiro importa saber-se é se o todo foi locado
para uso comercial, ou industrial, ou somente parte dêle o foi. Não cabe discutir-se se o prédio é divisivel, ou
indivisivel. Certamente, se o prédio é indivisível, o uso comercial ou industrial enche o todo. Mas, mesmo se é
divisível, tem-se de apurar se o locatário tomou em locação o prédio para uso comercial ou industrial e se o não
dividiu, com fim não-comercial e não-industrial para uma parte. O locatário que obteve e prometeu a destina-
ção comercial ou industrial para o todo e sublocou parte, sem ser para residência de sócio da empresa, ou
gerente, ou empregado, ou para residência do médico da empresa, não pode pretender a renovação da locação
quanto à parte que êle mesmo transdestinou. Adiante, § 4.509.
Pode ser incluído no contrato de locação para uso comercial ou industrial o que o guarnece (prédio para lojas
comerciais e mobiliário, prédio para fábrica com a maquinaria, salina com as peças necessárias ou algumas
delas, minas com as máquinas e carros). A locação pode abranger mais: os livros, as notas de informação sobre
a clientela; em suma, o fundo de emprésa. No direito brasileiro, o fundo de empresa é bem incorpóreo, dentro
do qual estão bens corpóreos e incorpóreos <Tomo XV, ~§ 1.797-1.812) ; bem móvel, e não bem imóvel (§
1.803, 3); pode ser explorado pelo titular do direito de propriedade, ou por outrem <§ 1.807), como se dá na
gerência livre de fundo de empresa (§ 1.807, 2). A gerência livre é locação-gerência. São exemplos de locação-
gerência, ou gerêneia livre, a de teatro, moinho, padaria, cervejaria, fábrica de sapatos ou de outros objetos,
salão de cinema.
Se o locador é o proprietário do fundo de empresa, porém não do prédio, só os direitos da locação estão
incluídos no fundo de empresa, e o locatário tem direito à renovação do contrato; porém não se pode atribuir ao
locatário-gerente a qualidade de sublocatário, que explora o fundo de empresa como dono, devendo-se ter por
assente a solução da jurisprudência (í.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 27 de novembro de 1941, A. .1.,
62, 126; 2~a Turma, 16 de abril de 1948, 88, 178, e 19 de agôsto de 1952, 104, 214 s.; Câmaras Cíveis Reunidas
do Tribunal de Apelação de Minas Gerais, 13 de maio de 1946, E. F., 112, 169). O Decreto n. 24.150 supõe que
o sublocatário seja o criador do fundo de empresa. Não se pode negar ao sublocatário que não recebe em
locação o fundo de empresa, mas apenas elementos que o vão compor, o direito à renovação do contrato de
locação: êle é que vai criar, ou criar de novo o fundo de comércio. Não se há de atribuir tal direito ao gerente
livre, que não cria o fundo de empresa, nem o recria. Daí haver-se de ter todo o cuidado na leitura de decisões
discordantes como a, desfavorável, da 1a Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, a 26 de setembro de
1947 (A. J., 84, 259) e a, favorável, da 5•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 20 de novembro
de 1952 (R. dos 2’., 220, 179), sobre engenho de açúcar, a, desfavorável, da 2•a Turma do Supremo Tribunal
Federal, a 1.0 de agôsto de 1952 (R. dos 2’., 204, 621), e a, favorável, da 2~a Turma, a 15 de dezembro de 1942
(A. J., 66, 235), a que sobreveio a, também favorável, da 4~a ‘Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo,
a 20 de setembro de 1951 (R. dos 2’., 196, 236), sobre cinema, as, desfavoráveis, da 1~a Turma do Supremo
Tribunal Federal, a 3 de dezembro de 1951 (A. J., 102, 438), e da 1•a Turma de Câmaras Civeis Reúnidas do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 7 de maio de 1951 (100, 430).
Quem toma em locação-gerência, ou gerência livre, o fundo de empresa, no qual está incluído o prédio, recebe
em locação bem incorpóreo, móvel, a pele, a universalidade, e não pode esperar que o tratem como locatário de
prédio urbano ou rústico destinado a uso comercial ou industrial. Recebera em locação o que outrem criara, o
que outrem destinara, o que outrem explorara, ou pusera em ponto em que já poderia explorar, pois já se
inaugurara o estabelecimento. As espécies mais sutis são aquelas em que tudo se dá em locação sem se ter sido
iniciador do movimento, como se, antes, ou no dia da inauguração, mas antes dessa, morre o criador de todo o
aparelhamento, e os herdeiros, em vez de inaugurarem, alugam o estabelecimento. Mas, mesmo aí, houve a
sucessão a causa de morte, sem sobrevir a sucessão entre vivos. Os herdeiros é que têm o direito à renovação do
contrato de locação: o que falta, o funcionamento, integra-se no que o falecido fêz.
As locações podem ser sucessivas, com integrações de aperfeiçoamentos e maquinarias, ou apetrechos. O
patrimônio é pele.
Quer a) quando se trata de locação só do prédio, ou b) do prédio e pertenças e instalações, inclusive maquinaria,
aparelhos e roupas ou indumentárias, quer c) quando se transferiu a propriedade do fundo de empresa e se deu
em locação o prédio, ou o prédio com as pertenças, há legitimação ativa do locatário, ou, se houve sublocação,
do sublocatário. O locatário ou o sublocatário que não criou, ou a quem não se transferiu a propriedade do
fundo de empresa, não é legitimado ativo.
preciso que haja a soma “locação do imóvel ~ propriedade do fundo de empresa”, que é bem móvel, para que se
irradie o direito à renovacão do contrato.
Surge o problema da locação, ou da sublocação, com pré-contrato de compra-e-venda do fundo de empresa,
transferida desde logo a posse. Jem o locatário ou o sublocatário o direito à renovação do contrato? A resposta
há de ser afirmativa. Dir-se-á que pode ocorrer que se não venha a concluir o contrato de - compra-e-venda,
com a transmissão da propriedade. O argumento é sem relêvo, pois o contrato de compra-e-venda, com o
acôrdo de transmissão, também poderia ser desconstituido (decretação de nulidade, anulação, resilição).
Cumpre ainda observar-se que o locatário ou sublocatário pode ter, em vez do domínio, o usufruto ou o uso do
fundo de empresa. Também aí tem êle a legitimação ativa. .~, Tem-na o titular do direito de penhor mercantil do
fundo de empresa, se lhe foi transferido, a têrmo, ou sob a condição resolutiva, o uso do fundo de empresa? Não
é um locatário ou sublocatário do fundo de empresa; enquanto a renovação cabe no prazo, seria desacertado
retirar a êle e ao locador ou sublocador o direito à renovação. O locador ou sublocador deixou, ex hypothesi, de
explorar, dir-se-á. O problema fàcilmente se resolve se atendemos a que, dando em penhor mercantil o fundo de
empresa, com isso não se outorgou, necessàriamente, direito de exploração: há, adjecto ao contrato de penhor, o
pacto de exploração. Uma vez que se fêz tal pacto, a figura pelo menos, a mais provàvelmente composta é a
da locação-gerência ou gerência livre, com a conseqUência de caber ao locatário empenhante (locatário-
sublocador do prédio, empenhante do fundo de empresa, constituinte da gerência livre) a legitimação ativa à
renovação do contrato de locação.
(c) O contrato de locação tem de ser escrito, pois que se exige ser por tempo determinado a locação. Contrato
de locação, e não de comodato. Surge o problema de se saber se tem direito de renovação o afretador de barco,
ou outro veículo, em que se comercie, ou exerça indústria. Se relativamente fixado, como o navio que não mais
faz viagens e está na lagoa, no rio, ou em pôrto, com instalação de comércio ou indústria, a resposta afirmativa
impõe-se. Se o fretamento

r
é regido pelo Código Comercial, arts. 566-574, não, porque não ocorre a localização, elemento da locação de
prédios. O Decreto n. 24.150 fala de prédio, urbano ou rural.
As regras jurídicas sobre direito, pretensão e ação de renovação de contrato de locação, conforme o Decreto n.
24.150, de 20 de abril de 1934, de modo nenhum se limitam aos locatários comerciantes, pois são legitimados
ativos tanto os comerciantes como os industriais.
(d) O razo mínimo do contrato é de cinco anos, O contrato de menos de cinco anos que foi prorrogado é o
mesmo contrato, com dilatação no tempo; de modo que, com isso, está satisfeito o pressuposto. Se o contrato
foi até o dia 1, anterior a cinco anos, e outro contrato se fêz para a locação de 2 em diante, não há prorrogação,
o contrato não é o mesmo; porém ressalta a fraude à lei. Tem-se de considerar com direito à renovação o
locatário, se satisfaz os outros pressupostos necessários.
Com os pressupostos b), c) e d), logo se pré-exclui qualquer pretensão à renovação de contrato de locação, com
fundamento no Decreto n. 24.150, se o contrato é oral ou a prazo indeterminado (cf. 3,a Câmara Cível do
Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 25 de agôsto de 1941, A. Jt, 61, 184). Daí a exigência inafastável da
apresentação do contrato escrito (l.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 21 de novembro de 1949, R. E., 129,
442), ou da certidão .
(e) O locatário tem de estar na exploração do comércio ou da indústria quando pede ou enquanto espera a
decisão sobre a renovação.
A continuidade da exploração nâo se quebra pelo fato de estar fechada, provisôriamente, a casa. São exemplos:
obras urgentes, consertos de paredes ou de guarnições, instalações novas, falta de artigos devido a ocorrências
imprevistas nas empresas fornecedoras, medidas contra danos sofridos com incêndio ou roubo. O que importa é
que não tenha havido interrupção do propósito de atividade explorativa.
Se o tempo mínimo de exploração não está perfeito e morre o locatário, ou alguém lhe sucede, entre vivos, na
propriedade do fundo de empresa, pode ser completado pelo sucessor. Durante o inventário, há legitimação
processual do inventariante;
durante a liquidação, o síndico (Decreto-lei n. 7.661, de 21 de junho de 1945, arts. 63, III, e 116, § 1.~) ou o
liquidante.

2. DIREITO FORMATIVO GERADOR À RENOVAÇÃO DO CONTRATO.

O direito formativo gerador à renovação do contrato, dotado de pretensão à renovação e exercível por meio de
ação de renovação de contrato, é transmissível com o contrato renovável, quer por cessão, quer por sucessão
entre vivos ou a causa de morte, quer por entrada em sociedade, quer por sucessão pelo sócio sobrevivente
(Decreto n. 24.150, art. 3.O)~
(A falta de técnica legislativa e de boa escrita, por parte dos elaboradores do Decreto n. 24.150, não foi ao
ponto, em mau gôsto, de pôr entre parênteses o número por extenso, cautela de escrivães e tabeliáes,
imperdoável na feitura das leis, e até o número do art. 1.~, quando já se falou de artigo precedente: o artigo
precedente ao 2.0 somente poderia ser o 1.~. Reedições posteriores a 1937 é que o intercalam, o que revela
muito pouca cultura e improvisação nos legisladores de 1987-1962.)
Antes do nascimento do direito à renovação, o sucessor ou o cessionário está, apenas, a satisfazer pressupostos,
a juntar elementos que possam vir a compor o suporte fáctico dos arts. 1.0 e 2? do Decreto n. 24.150, pois que,
ex Iuypoth,esi, já estão satisfeitos dois, o de ser a locação por prazo, pelo menos, de cinco anos e o do art. 8.0
(sucessão, ou cessão).

3.PRÉ-CONTRATO E CONTRATO DE OPÇÁO. O pré-contrato de locação e o contrato de opção de locação,

se o prédio foi entregue, basta à composição do pressuposto de renovação (cinco anos, pelo menos, de
contrato), pois, se assim não se entendesse, estaria elidido o art. 30 do Decreto n. 24.150, que diz: “São nulas de
pleno direito quaisquer cláusulas que visem iludir os objetivos da presente lei, e nomeadamente as cláusulas
proibitivas de renovação de contrato de locação, ou que impliquem em renúncia dos direitos tutelados por esta
lei”. Feito o pré-contrato, se o promitente locador morre, os herdeiros ou os legatários estão vinculados ao
contrato, tal como estariam se tivesse havido contrato de locação (Código Civil, art. 1.198: “Morrendo o
locador, ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado”). Idem, quanto à
prorrogação.

4.CONTINUAÇÀO DO MESMO NEGÓCIO. O art. 29 não disse, mas é de entender-se que se exige, para a
renovação do contrato, que êle seja para a continuação do mesmo negócio (4•a Câmara Cível do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal, 26 de junho de 1942, D. da J. de 27 de agôsto de 1942), ou o mesmo negócio
acrescido, ou desenvolvido. O que importa é a mesmeidade do núcleo do negócio, comercial, ou industrial.
Aliás, a sapataria, que vende, pode passar a fazer e vender sapatos; a que os faz, e outra vende, pode passar a
fazê-los e vendê-los.

§ 4.505. Legitimação ativa na relação juridica de renovação

1.LOCÂTARIO E SUBLOCATÁRIO. a) Legitimado ativo é o locatário. O sublocatário também o é perante o

sublocador, como o sublocatário da segunda ou posterior sublocação perante o sublocador respectivo; e perante
os sublocadores anteriores e o locador. Processualmente, o art. 364 do Código de Processo Civil exige que se
cite o sublocador (ou sublocadores anteriores) e o proprietário, que são litisconsortes necessários, se o novo
contrato atinge o tempo que lhes interessa.
Oque se leva em conta, na legislação protectiva do estabelecimento comercial ou industrial, em prédio que não
pertença ao dono do estabelecimento, é a necessidade de estabilidade das casas industriais e comerciais,
necessidade que deriva de muitos fatôres, dentre os quais a inversão indispensável a tóda instalação comercial
ou industrial, a criação ou desenvolvimento do “ponto comercial”, pela atração de clientela, melhoria de
circunstâncias sociais, de higiene e de transporte, e a experiência do lugar, que se traduz em adaptações, obras
próximas e medidas adequadas. A lei não entra na análise dessas causas de ser necessária a continuidade;
entende-se que, de regra, essa necessidade existe, e precisa ser tutelada pelo direito. À técnica legislativa toca
pesar êsse interesse do locatário e os interesses do locador. Nas expressões “locatário”, “locador” “locação”
estão incluídos os conceitos de sublocatário, sublocador, sublocação, porque a necessidade do comerciante, ou
do industrial, que subaluga, é a mesma, quanto à estabilidade, que a do comerciante ou do industrial, que aluga.
Ao Decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1934, faltou ref erência explícita ao sublocatário; e certa jurisprudência
superficial, que não via qual o interesse a que se estava atendendo, aventurou que somente era titular do direito,
pretensão e ação de renovação o locatário, e não o sublocatário. A Constituição de 1934, no art. 127, também só
se referiu, genérica-mente, ao locatário: “Será regulado por lei ordinária o direito de preferência que assiste ao
locatário para a renovação dos arrendamentos de imóveis ocupados por estabelecimento comercial ou
industrial”. Ao comentarmos o art. 127, escrevemos (Comentários à Constituição de 1984, II, 345) : “Locatário,
no texto constitucional, é qualquer sujeito, outorgado, da relação de locação; portanto, ..., o locatário, o
sublocatário que houve do sublocatário o prédio, desde que satisfaça o requisito de ter aí o seu estabelecimento
comercial ou industrial. £ também o cessionário, ou o sucessor por outro titulo, se preenche o mesmo
pressuposto”. Assim, as decisões que excluiam o sublocatário, o sublocatário do sublocatário e assim por
diante, foram apontadas por nós como violadoras da Constituição de 1934, art. 127, uma vez que o texto se
referia a quem fôsse titular dos direitos oriundos de qualquer negócio jurídico locacional, abstraindo-se da fonte
dos direitos do outorgante. A situação do sublocatário é a de locatário, porque êle o é, como qualquer outro.
Sublocar é locar; locar abrange locar como proprietário, locar como locatário, locar como sublocatário, e assim
por diante. A apressada jurisprudência que em 1934 surgiu entre o Decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1934,
edictado nas vésperas da reconstitucionalização do país, e a Constituição de 1934, que se promulgou a 16 de
julho do mesmo ano, e depois, apenas representou tentativa reacionária contra a nova legislação.
Alguns anos após, o Código de Processo Civil, nos arts. 364 e 365, supôs estabelecida, no direito material, a
interpretação verdadeira; e estatuiu: “O sublocatário do imóvel, ou de parte dêle, que exercer a ação de
renovação, citará o sublocador e o proprietário como litisconsortes” (art. 364). “Procedente a ação, o
proprietário ficará diretamente obrigado à renovação” (§ 19). “Será dispensada a citação do proprietário,
quando, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar-se a
sublocação” (§ 2i~). “O sublocatário que, nos têrmos do artigo antecedente, puder opor ao proprietário a
renovação da sublocação, prestará, em falta de acôrdo, caução de valor correspondente a seis meses de aluguer”
(art. 365). Ainda em 1943, houve quem procurasse negar a legitimação ativa do sublocatário para a ação de
renovação de contrato; e a 2•a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 27 de abril de 1943 (1?. P., 98, 606; 1?.
dos T., 156, 846; A. J., 69, 330), entendeu haver jus novum no art. 354 do Código de Processo Civil (voto do
relator) “O art. 364 procurou dar expressão às tendências jurisprudenciais que já se manifestavam dentro do
próprio sistema do Decreto n. 24.150”. O falso argumento de que a lei processual não poderia derrogar a regra
de direito material foi repelido, cabalmente. Se bem que alguns julgados, contra direito, houvessem pretendido
que a renovação do contrato de sublocação ficasse dependente da existência de prazo suficiente do contrato de
locação (o que iria, abertamente, contra a letra do art. 364 e § 2.0; e. g., 3~a Câmara Cível do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal, 30 de novembro de 1943, A. J., 70, 50), cedo se restabeleceu a verdadeira
inteligência da lei (3.~ Câmara Civil, 9 de fevereiro de 1944,Á. J., 69, 368, E. E., 99, 431), firmando-se o
princípio da responsabilidade direta do proprietário, em quaisquer casos (23 Turma do Supremo Tribunal
Federal, 24 de dezembro de 1943, E. de D., 148, 68; 30 de abril de 1948, A. J., 88, 419).
Tem-se procurado interpretar o art. 364 e seu § 2.0 como se, não comportando o prazo do contrato de locação
tempo para o prazo da renovação, se tivesse de dirigir contra o proprietário, tão-só, a ação de renovação de
contrato (e. g., 53 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 17 de maio de 1946, E. E., 111,
124, A. J., 80, 147; certa, a 53 Câmara Cível, a 27 de junho de 1947, A. J., 83, 318). A responsabilidade direta
do proprietário não a faz exclusiva, ainda que terminem no mesmo dia os prazos dos dois contratos, o de
locação e o de sublocação. O Código de Processo Civil apenas “dispensa”, nas espécies em que o prazo da
renovação caberia no tempo da locação, a citação do proprietário, como litisconsorte. O direito do sublocatário
é próprio; a lei lho deu, pelo fato de satisfazer os pressupostos necessários. Não se precisa lançar mão do
conceito de sub-rogação pessoal, que seria falso (sem razão, a 63 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, a 8 de janeiro de 1946, 1?. E., 107, 289, A. ~L, 78, 187).
b)As sociedades têm existência distinta da de seus membros (Código Civil, art. 20). A sociedade pode pedir a
renovação do contrato se o sócio é proprietário e alugou à sociedade o prédio. O sócio pode pedir à sociedade a
renovação do contrato se a sociedade lhe alugou o prédio. Se o locatário também faz parte de sociedade
comercial, ou civil, a que passou a pertencer o fundo de comércio ou de indústria (e. g., entrando com o valor
do contrato, sublocando à sociedade), tanto êle quanto a sociedade têm direito, pretensão e ação de renovação
(Código de Processo Civil, art. 362: “Quando o locatário fizer parte de sociedade comercial, a que passe a
pertencer o fundo de comércio instalado no imóvel, a ação renovatória caberá ao locatário ou à sociedade”). As
referências a “sociedade comercial” e a “fundo de comércio” hão de ser lidas como se fôssem a sociedade
comercial, e a fundo de comércio ou de indústria.
Na espécie do art. 362 do Código de Processo Civil, o locatário é sócio. Entrou para a sociedade com o seu
contrato. Se se retira da sociedade, perde a legitimação ativa (Supreme Tribunal Federal, 2 de dezembro de
1942, A. J., 66, 163), salvo se a sociedade tem outros fundos de empresa e aquêle que está no prédio locado
passa a ser do sócio-locatário, ou de outra sociedade, em que êle figura. Não incide o art. 362 do Código’ de
Processo Civil se o locatário entra para a sociedade como possuidor de títulos ao portador; e o locatário perde a
legitimação ativa se, depois, as suas ações se convertem ou a sua quota na sociedade se converte em títulos ao
portador.
A 4~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito’ Federal, a 25 de abril de 1945 (.7. 0., 1, 246), entendeu
que o sócio, individualmente, pode pedir a renovação, em vez de o fazer a sociedade locadora. Tal enunciado,
que pode ser verdadeiro em algumas espécies, não no é em sua generalidade.
O sócio somente pode substituir-se à sociedade se a ela vai suceder, ou se a ela vai suceder sociedade de que
faça ou vai fazer parte. Se o sócio é o locatário, incide o art. 362 do Código de Processo ‘Civil. Para que a
sociedade tenha e possa exercer o direito à renovação basta que suceda ao locatário (4~~ Câmara Civil do
Tribunal de Apelação de São Paulo, 12 de abril de 1945, 1?. F., 103, 480), ou que ocorra a espécie do art. 362.
Somente a sociedade pode, sem ser locatária, pretender-se legitimada ad causam à renovação, se locatário é o
sócio e ela dona do fundo de comércio (ou indústria). O sublocatário não pode pretender a legitimação porque o
locatário é seu sócio; a sociedade (33 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 14 de
setembro de 1943, D. da .7. de 3 de novembro de 1943, 4249) é que poderia pleitear a renovação (Supremo
Tribunal Federal, 2 de dezembro de 1942, 1?. E., 98, 617).
Se a sociedade adquiriu o fundo de comércio (ou de indústria), embora não tenha sucedido ao sócio, na locação,
nem sublocado o prédio (é questão de fato saber-se qual a relação jurídica que entre êles se estabeleceu e sem
relevância para a incidência do art. 362), nem por isso deixa de ser legitimada ad causam (13 Turma do
Supremo Tribunal Federal, 10 de maio de 1946, O D., 43, 306).
É preciso ter-se muito cuidado em se não negar o direito à renovação, se a proibição do comércio ou indústria
não é relativa à capacidade profissional; porque o que recebe o uso comercial ou industrial pode receber o
direito à renovação e transferi-lo. Por exemplo: se o que não pode ter farmácia herda a farmácia e exerce o
direito à renovação para a transferir. Não se poderia adotar, sem exame das circunstâncias, o que disse a 53
Câmara ‘Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 2 de julho de 1946 (A. .7., 79, 298).

2. SUCESSOR. Sucessor, no art. 3? do Decreto n. 24.150, é o sucessor universal, ou o singular, o sucessor

entre vivos, ou o sucessor a causa de morte. Diz o art. 3.0: “O direito assegurado aos locatários pela presente lei
poderá ser exercido pelos seus cessionários ou sucessores”. Quanto à sucessão universal, ou singular, a causa de
morte, ou já tenha nascido o direito à renovação, ou ainda não tenha nascido, dá-se a transmissão:
se já nascera o direito à renovação, porque se trata de direito formativo gerador, transmissível; se ainda não
nascera, porque o contrato de locação se transmite (Código Civil, art. 1.198, e, com êle, a renovabilidade do
contrato, quiçá também já se transmita o fundo de comércio. Quanto ã sucessão universal, ou singular, entre
vivos, o traspasse e a renovabilidade, se o sucessor satisfaz, para tanto, os requisitos; ou o próprio direito à
renovação, se já nasceu, e o traspasse foi do contrato e do negócio de uso comercial ou industrial. O sucessor
sómente da locação tem de satisfazer, por si, o pressuposto do triênio de exercício ininterrupto do ramo de
comércio ou de indústria; o sucessor da locação e do negócio continua o tempo, para satisfazer tal pressuposto,
se ainda não preenche o requisito dos três anos do ramo do negócio.
Se o cônjuge sobrevivente ou herdeiro do locatário, ou do sócio de sociedade locadora, vai fazer parte da
sociedade sucessora, cabe-lhe o direito à renovação (43 Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito
Federal, 6 de junho de 1947, A. 3., 84, 247). Idem, se sucede, individualmente.
A adquirente de benfeitorias, instalações e mercadorias, sem suceder no negócio, não se dá direito à renovação
(l.~ CAinara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 25 de fevereiro de 1947, li?. dos 2’., 168, 639).

3. CESSIONÁRIO. A expressão “cessionários” está, no art. 3.~, no mesmo sentido do Tomo XL, § 4.451. A
cessão tem de ser notificada (Código Civil, arts. 1.069 e 1.078). Se a cessão somente foi notificada depois do
nascimento do direito à renovação, ou do nascimento do direito e da pretensão, ou do nascimento do direito, da
pretensão e da ação, entende-se cessão do contrato de locação e do direito à renovação, ou do direito e da
pretensão, ou do direito, da pretensão e da ação, respectivamente. O cessionário tem de satisfazer os
pressupostos dêles e exercê-los como o teria o cedente. Se somente houve cessão do contrato de locação, tem o
cessionário de satisfazer os demais pressupostos, por si. Se houve cessão do contrato de locação e do negócio,
ao tempo do exercício dêsse pelo cedente soma-se o tempo de exercício pelo cessionário. Alguns juizes
interpretaram o art. 3.~, verbis “pelos seus cessionários ou sucessores”, como se lá estivesse escrito “pelos seus
cessionários ou sucessores” no negócio comercial, ou industrial. Absolutamente sem razão. O requisito do
triênio de exercício do ramo de comércio, ou de indústria, pelo sucessor, ou cessionário do contrato de locação,
pode ser satisfeito depois, uma vez que o tempus do prazo do contrato é necessàriamente maior. Falta, evidente,
de meditação.
Diz o Código Civil, art. 1.201, parágrafo único: “Pode também ceder (o locatário) a locação, consentindo o
locador”. Há questão delicada: ~ o art. 3$ derroga o art. 1.201, parágrafo único? ~A cessão não consentida
satisfaz o requisito do art. 2.0, a), e o do art. 2$, b)? O art. 3•O foi sem limitações: o direito assegurado pela lei
aos locatários pode ser exercido pelos cessionários ou sucessores; mas cessão e sucessão têm os seus princípios.
Cessionários da locação, antes de nascer o direito, ou da locação, com o direito acessório a renovação, são
legitimados ativos. A resposta que se impõe é no sentido de que pode o locador pôr cláusula de não sublocar;
aliter, a de não se ceder. É preciso, salvo cláusula em contrário, o assentimento do locador à cessão.
Se a cessão do direito de locação se fêz sem que houvesse assentido o locador, não se havendo dispensado o
assentimento, não tem legitimação ad causam o cessionário (assim se há de entender a decisão das Câmaras
Cíveis ReUnidas do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 30 de maio de 1946, R. F., 113, 113). Disso
divergiu a 43 Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 12 de agôsto de 1948 (1?. dos IX, 176, 350),
que parece, sem razão, ter considerado excluido pela lex .specialis do Decreto n. 24.150 a regra jurídica do art.
1.201, parágrafo único, do Código Civil.
Diz o art. 3$ que “o direito assegurado aos locatários” pode “ser exercido pelos seus cessionários ou
sucessores”. A 23 Turma do Supremo Tribunal Federal, a 18 de julho de 1947 (D. da .7. de 21 de fevereiro de
1948, 758), entendeu que cessionários ou sucessores, ai, são cessionários ou sucessores no estabelecimento. De
modo nenhum. Os cessionários ou sucessores nos estabelecimentos podem ser legitimados ativos se lhes foi
cedida a locação, ou se na locação sucederam, ou se ocorre o que se prevê no art. 362 do ‘Código de Processo
Civil. Demais, havendo sucessão, ou cessão, ou sublocação, pode dar-se que o sucessor, cessionário, ou
sublocatário preencha, por si, o requisito dos três anos de exercício no seu ramo de comércio ou indústria (cf.
6.~ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 27 de junho de 1947, A. .7., 83, 318). Se algum
sócio falece, ou se retira, a sociedade, tal como fica constituída, é sucessora da anterior, para os efeitos do art.
3$ (6.~ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 12 de novembro de 1947, A. .7., 85, 529). É de
entender-se que se inclui na transferência do negócio (assunção do ativo e passivo) a locação (cl 83 Câmara
Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 4 de dezembro de 1946). Mas a regra jurídica é interpretativa.
A transferência do contrato de locação, incluso no fundo de empresa, que foi dado a comerciante ou industrial,
não pode ser proibida; nem a cessão. Isso não quer dizer que, no momento da transferência, ou da cessão, não
tenha de haver assentimento do locador. A outorga poderia ser a pessoa insolvente, ou acusada de crime, ou
proibida de comerciar no ramo de que se trata. É preciso não se confundir com a cláusula prévia de transferir,
ou ceder, o assentimento para o ato de transferir, ceder, ou locar, in easu. O art. 1.201, parágrafo único, do
Código Civil não se refere à cláusula. Aí, distingue-se do art. 1.197, que é concernente à cláusula.
Sobre ser nula a cláusula de proibicão da transferência ou da cessão, a 23 Turma do Supremo Tribunal Federal,
a 12 de janeiro de 1951 (A. .1., 98, 263), e o Supremo Tribunal Federal, a 11 de janeiro de 1952 (1?. dos 2’.,
224, 590).
Se o locatário transferiu o estabelecimento (o fundo de empresa) com os direitos de locatário, sem que tivesse
havido assentimento do locador para a transferência, a cessão ou a sublocação, o assentimento posterior tem
eficácia ex tune. Há a ratificação.
A propósito de não se permitir a proibição, em cláusula, da transferência ou da cessão do contrato, se é
transferida a propriedade do fundo de comércio, cumpre observar-se que isso não importa vedação da cláusula
de proibição da transferência, da cessão e da sublocação, se não se transfere a proprieriade do fundo de
empresa. A jurisprudência que considera nula a cláusula, no tocante aos casos em que há transferência da
propriedade do fundo de empresa, somente se pode fundar na proteção a êsse.
O art. 3$ do Decreto n. 24.150 contém explicitação do art. 1.198 do Código Civil, no tocante aos sucessores a
causa de morte. Quanto aos sucessores e aos cessionários, apenas se há de entender que, sendo válida e eficaz a
transferência, ou a cessão, entre vivos, há o direito do sucessor, ou do cessionário.

4. SucEssÃo, CESSÃO E NEGÓCIO NO LUGAR. Quando o art. 3$ fala de cessionários e sucessores, de

modo nenhum se limita a contemplar os cessionários e sucessores do negócio do locatário. Tal interpretação que
se pretendeu dar, já o dissemos, é errônea. Nem é de acolher-se aqueloutra de que é preciso ter sucedido ao
locatário no mesmo ramo de negócio. ‘O art. 3$ nada tem com o requisito do art. 2$, ti). Se a sucessão é
também do negócio há plus, e êsse elemento é que interessa ao art. 2.0, b). Se B sucede a A na locação de cinco
anos ou mais, restando mais de três anos e seis meses do prazo, e instala ramo de comércio durante três anos
ininterruptos, satisfaz o requisito do art. 29, a), e do art. 2.0, ti). Se E sucede a A na locação de cinco anos ou
mais, restando mais de três anos e seis meses, e muda de ramo de negócio, persistindo no novo negócio três
anos ininterruptos, B satisfaz os dois requisitos. Se B sucede a A, na locação de cinco anos ou mais, tendo A de
tempo de exercício do ramo de negócio dois anos, basta que E complete três anos, ininterruptos, antes do último
semestre do tempo do contrato. Se E sucede a A, no contrato de locação de cinco anos ou mais, depois de A ter
completado os três anos ininterruptos do exercício, E já sucede no direito à renovação que só se extingue se E
não o conserva até o fim do contrato.
Suceder no contrato de locação não é só ser cessionário do direito de locação. O sistema jurídico distingue as
duas figuras e não podemos conspurcar a terminologia e a técnica jurídicas com leituras estrangeiras de pouco
alcance.
O sucessor do locatário no fundo de empresa, incluída a locação, ou do fundo de empresa e sublocatário, ou
cessionário, tem a accessio tempors. O sucessor, ou o cessionário, ou o sublocatário, que não adquiriu o fundo
de empresa, somente é legitimado se satisfaz, por si, os presupostos dos arts. 1.0 e 2.0 do Decreto n. 24.150
(cf.a Turma do Supremo Tribunal Federal, 13 de maio de 1947, R. F., 116, 120; 18 de julho de 1947, Ir?. dos T.,
181, 937; Côrte de Apelação do Distrito Federal, 12 de fevereiro de 1936, A. .7., 40, 30; 53 Câmara Cível, 10 de
setembro de 1936, 42, 43; 43 Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 23 de março de 1950, R. dos
1’., 186, 136).
O acórdão da 6$- Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 9 de julho de 1945 (A. 1., 35,
292 s.), em que se diz que as expressões “cessionários ou sucessores” do art. 3$ devem ser entendidas como
“cessionários ou sucessores do comerciante”, e não, apenas, “cessionários ou sucessores da locação”, de modo
que “o simples cessionário que não seja também do negócio comercial ou industrial por êle explorado no
imóvel, não tem direito à garantia (?!) dada pelo decreto para a renovação do arrendamento”, foi injustíssimo.
Aquêle a que se cedeu o contrato de locação, ou que sucedeu ao locatári o, há de ser tratado pelo menos no
mesmo pé de igualdade que o sublocatário: assim como o sublocatário pode, se lhe resta tempo do contrato,
satisfazer, por si, o requisito do exercício ininterrupto de três anos do seu comércio ou indústria, assim o podem
os cessionários ou os sucessores. A 63 Câmara Cível fugiu à letra do art. 39, para dar ao art. 3$ interpretação
injustificável. A 43 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 12 de abril de 1946 (D. dai, de
30 de junho de 1947), disse que a cessão do negócio comercial, ou industrial, sem cessão do contrato de
locação, não basta. Está certo. O negócio somente serviria para a satisfação do requisito do art. 2.0, ti> e estaria
insatisfeito o requisito do art. 2$, a). A verdadeira solução é a de ser preciso: a cessão ou sucessão no contrato e
no negócio; ou só no contrato, porque o requisito do art. 2$, ti), pode ser satisfeito, se há tempo, pelo
cessionário da locação ou pelo sucessor do contrato de locação. Se foi transferido o negócio e, mais tarde, a
locação, a sucessão na locação satisfaz o pressuposto do art. 29, a), e a sucessão no negócio mesmo satisfaz o
pressuposto do art. 2$, ti).

Os sucessores do contraente-locatário são legitimados à ação de renovação, material e processualmente, ainda

que não se tenha cogitado de tal direito no inventário do decujo (23 Turma do Supremo Tribunal Federal, 24 de
janeiro de 1950, R. F., 132, 391), ou no negócio jurídico concernente à sucessão na firma individual ou social.
5.DIREITO FISCAL, SUCESSÃO E CESSÃO. O direito fiscal nada tem a ver com o conceito de sucessor no
art. 3$ do Decreto n. 24.150, ou com o conceito de cessionário; pôsto que o conceito científico, comum, de
sucessor ou de cessionário, salvo certa margem a cautelas fiscais, tenha de ser respeitado pelo direito fiscal. O
que é preciso é que entre o sucedido e o sucessor, ou entre o cedente e o cessionário, tal relação jurídica se
estabeleça, por lei ou em virtude de negócio jurídico, que haja continuidade na atividade comercial ou
industrial, ainda que haja mudança na estrutura jurídica (e. g., cedente, sociedade anônima; cessionário, firma
individual ou sociedade por quotas). Tratando-se de negócio comercial, a sucessão no negócio é que importa;
não a sucessão na firma.
Qualquer dos herdeiros tem qualidade para imediatamente, isto é, desde os momentos após a morte, desde o
segundo, o instante, após a morte, pedir a renovação do contrato. “Domínio”, no art. 1.572 do Código Civil,
está em vez de direitos patrimoniais. Por outro lado, o herdeiro em posse da herança administra, como qualquer
comuneiro, se ainda não se resolveu sobre a administração. Se se vai ao campo do direito comercial
ao qual, aliás, não se precisa, na espécie, ir os arts. 308 e 309 do Código Comercial supõem que, havendo
herdeiros presentes, tenham êles ingerência, se a sociedade dissolvida por morte de um dos sócios deva
continuar com os herdeiros do falecido; tendo falecido o gerente, a gerência passa ao sócio sobrevivente, ou se
observa o que se prevê no art. 309, 2$- alínea, do Código Comercial.
Antes da nomeação do inventariante, qualquer sócio ou herdeiro do sócio falecido pode pedir a renovação,
aquêle em virtude do art. 309, êsse por fôrça do art. 3$ do Decreto n. 24.150. Nomeado o inventariante não-
dativo, representa êle o espólio; se dativo, precisa de autorização do juiz, se o herdeiro mesmo ou alguns dêles
não exercem o direito à renovação. Há de ter-se em vista que se trata de exercício de direito, pretensão ou ação,
que já nasceram antes da morte, ou de ação, ou de pretensão e de ação, ou de direito, de pretensão e de acão
~ue nasceram após a morte do decujo, em virtude de sucessão na locação e no negócio. A alusão à necessidade
de ratificação do contrato pelos herdeiros é absurda; e estranha-se que a fizesse a 5$- Câmara Cível do Tribunal
de Apelação do Distrito Federal, repetidas vêzes. A legitimação do herdeiro é ad causam e ad processum. (A
respeito, têm-se bordado considerações de nenhuma base jurídica, como a de se achar que é preciso haver a
transmissão da qualidade de comerciante e ia de o Brasil ter recebido em 1917 a saisina! t incrível que discorra
sobre direito quem afirma isso.) O inventariante, que não é herdeiro, nem cônjuge meeiro, somente pode pedir a
renovação, autorizado pelo juiz, ou com caução de rato. Se é herdeiro, ou cônjuge meeiro, tem a legitimação de
direito material e a de direito processual. Não se há de esquecer que, se o direito à renovação já nasceu, é êle
que se transmite. No caso de comunhão matrimonial de bens, nasce aos cônjuges, indivisamente. Desde que
nasce o direito à renovação, e não desde que o juiz julga procedente a ação, ou a sentença passa em julgado, faz
êle parte do patrimônio do locatário, ou sublocatário. Nem se há de esquecer que, antes de nascer o direito à
renovação, há algo que já faz parte do patrimônio do locatário, ou sublocatário: a locação, ou sublocação; e essa
se transmite por explícitas regras jurídicas (Código Civil, arts. 1.198, 1.201, parágrafo único, e 1.197) ; talvez o
negócio comercial ou industrial.
6.FILIAIS, SUCURSAIS E AGÊNCIAS. As filiais, sucursais e agências, quer haja capital próprio, quer não,
quer se faça uma só escrita, ou se façam duas, ou mais, desde que locam, por si, são legitimados ativos à
renovação do que locaram, ou o são as matrizes, se sucederam nos contratos, ou se lhes foram cedidos. Se
foram as matrizes que fizeram o contrato, legitimadas são elas, salvo se transferirem ou cederem às filiais,
sucursais ou agências. O direito fiscal, federal ou local, nenhuma interferência tem nas conceituações e nos
princípios. Quanto aos armazéns ou depósitos, não abertos ao público, tudo se bá de resolver atendendo-se à
interpretação do contrato de locação e a inserção da atividade, ai exercida, no conceito de uso comercial ou
industrial.
7. SUBLOCATÁRIO. (a) O sublocatário não fôra explicitamente referido no Decreto n. 24.150. A
jurisprudência revelou, acertadamente, a regra jurídica (cf. 1.a Turma do Supremo Tribunal Federal, 22 de
dezembro de 1941, A. J., 62, 38, 1?. F., 91, 407) : sublocatário locatário é. Por outro lado, nenhum alcance teria
o art. 30 do Decreto n. 24.150 se se negasse ao sublocatário o direito à renovação: os proprietários alugariam a
testas-de-ferro, para que sublocassem. O Código de Processo Civil veio explicitar a regra jurídica (que já estava
revelada) e assentar o que não pudera ser revelado, devido a resistências interpretativas, antes dêle: ficar o
proprietário obrigado, diretamente, ao sublocatário (art. 364, § 1.0). A sublocação pode ter sido: a) anterior; lO
intercalar; ou e) posterior ao exercício do comércio ou da indústria pelo locatário, que o terminou, ou o
transferiu, ou o diminuiu, espacial-mente, da parte divisa sublocada: nas espécies a) e b), em nenhuma
legitimação do sublocatário se pode pensar, ainda que já houvesse completado os três anos de exercício
ininterrupto. De modo que só se há de considerar a sublocação posterior. A sublocação posterior ou foi
acompanhada do traspasse do negócio, ou foi sem êsse traspasse: no primeiro caso, há somação dos tempos de
exercício; no segundo, não, o sublocatário tem de preencher, por si, o pressuposto do triênio ininterrupto de
exercício.
O sublocatário favorecido pela prorrogação, negocial ou legal, ou pela renovação, negocial ou legal, trata-se
como se trataria o locatário.
No art. 364, § 1.0, do Código de Processo Civil, diz-se que, proferida a sentença na ação de renovação de
locação, proposta pelo sublocatário, o locador-proprietário fica “diretamente obrigado à renovação”. O modo de
exprimir é defeituoso. Não fica obrigado à renovação. A renovação opera-se, mesmo em relação a êle. Segundo
o art. 1.202, § 2$, do Código Civil, a sublocação não estabelece direitos nem obrigações entre o sublocatário e o
senhorio, salvo se, notificada ao sublocatário a ação de cobrança de alugueres (art. 1.202, § 1$), o sublocatário
alega ter pago, adiantadamente, alugueres ao sublocador, sem exibir escrito com data autenticada e certa.
Quando o Código de Processo Civil, art. 364, exige a citação não a simples notificação do proprietário como
litisconsorte, de modo nenhum invade o direito privado: o que se tem por fito é a eficácia sentencial contra o
locador, porque a renovação pode ser por tempo maior do que aquêle que teria o locatário sublocador, ou não
ter o sublocador qualquer pretensão contra o locador. Diante do art. 364, § 2.~’, do Código de Processo Civil, a
perplexidade ou a perturbação de alguns intérpretes foi, e é, digna de nota. Alguns escaparam a uma e outra.
Um dêles, frisou, acertadamente, que só se referia à forma o art. 364, § 2.~ (J. M. DE CARVALHO SANTOS,
Código de Processo Civil interpretado, V, 64) ; outro, AMoIuM LIMA (Código de Processo Civit brasileiro, II,
215) acentuou que a lei processual apenas “concedeu meios ao sublocatário para evitar prejuízos resultantes da
inércia do sublocador diante do proprietário”. Digamos: ou resultante da falta de pretensão à renovação, por
parte do sublocador. A interpretação de ALFREDO BTJZAIL (Da Ação renova-. tória, 201), que é de ter o
Código de Processo Civil protegido “real e decididamente o fundo de comércio”, é de afastar-se. O sublocatário
não estava vinculado ao locador, nem o locador a êle. A ação exerce-se contra o sublocador e contra o locador,
como litiseonsortes. O sublocador não está eliminado. O sublocatário tem a ação contra o sublocador e contra o
locador, não porque a lei material lha deu contra o sublocador e o locador, mas sim porque a lei processual
concebeu o litisconsórcio passivo, uma vez que o locatário podia, ex hijpotkesi, sublocar.
(b)Se o sublocador tem prazo restante, em que caiba o tempo do novo contrato, chama a juízo o sublocador,
sem que se lhe vede a chamada do proprietário ou de alguém que esteja entre o sublocador imediato e o
proprietário. Diz o art. 364 do Código de Processo Civil, confirmando o que a doutrina assentara: “O
sublocatário do imóvel, ou de parte dêle, que exercer a ação de renovação, citará o sublocador e o proprietário
como litisconsortes”; mas, adverte o § 2.0, “será dispensada a citação do proprietário, quando, em virtude de
locacão originária, ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar-se a sublocação”. As regras
jurídicas aí conti das são de direito processual, mas supõem a legitimação ativa ad causam do sublocatário e a
legitimação passiva ad causam dos sublocadores anteriores até o proprietário. Se o locatário não tem resto de
prazo em que caiba o novo contrato, citam-se, necessàriamente, o sublocador e o proprietário, ou o sublocador,
o sublocador intercalar, os sublocadores intercalares e o proprietário, em cujo resto de prazo tenha de ser
incluído o do novo contrato. Assim, o direito do sublocatário pode nascer no dia anterior ao último semestre do
contrato do sublocador. (Alguns julgados enunciam que o sublocatário tem ação direta contra o proprietário
para pleitear a renovação do contrato de locação; e. g., 3•a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, 28 de julho de 1944, O D., 34, 380. Nem sempre. Se o novo contrato cabe todo no prazo do contrato do
sublocador, é dispensável a chamada a juízo do locador e, chamado, ou não, a juízo, a eficácia da sentença, que
se proferir, é reflexa, quanto a êle.)
Imaginemos algumas espécies. Contrato de locação por dez anos; de sublocação, por seis. Até o último dia do
penúltimo semestre do sexto ano do contrato de sublocação tem de estar nascido, ou nascer, o direito à
renovação e serem exercidas a pretensão e a ação do sublocatário contra o sublocador e o proprietário. Contrato
de locação de dez anos e contrato de sublocação de cinco anos. No último dia do penúltimo semestre há de estar
nascido, ou nascer, o direito do sublocatário à renovação, dispensando-se a citação do proprietário porque os
cinco anos restantes bastam ao novo contrato. Outro exemplo: contrato de locação por doze anos; de primeira
sublocação, por nove anos; de segunda, por oito; de terceira, por sete; de quaria, por cinco, a terminar no sétimo
ano do contrato. O último sublocatário tem fundo de comércio há três anos e propõe a ação. Têm de ser citados
o proprietário, o último sublocador e os anteriores, porque todos são legitimados passivos e todos litisconsortes
necessários.
O art. 864 estabelece o litisconsórcio necessário do sublocador e do locador, salvo na espécie do art. 364, § 2.0.
De modo que: ou se citam locador e sublocador, ou só o sublocador. Não seria admissível que só se citasse o
locador, porque o sublocador pode ter defesa contra o pedido de renovação (sem razão, a L~ Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro,
a 7 de agôsto de 1950; cp. 33 Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 13 do março de 1952, 1?. dos
T., 200, 265). Se só foi citado o sublocador, tem o juiz de ordenar a citação do locador, em sendo o caso, para
que se integre a contestação (Código de Processo Civil, arts. s~, 23 alínea, 1•a parte, e 91).
O pedido do sublocatário é independente do pedido do sublocador (equivoco o acórdão da 73 Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 14 de dezembro de 1948, 1?. F., 124, 144) : pode aquêle pedir a
renovação da sublocação, sem que êsse tenha pedido a da locação. Então, o que exceder do prazo que resta à
locação é locação, e não sublocação. Todavia, advirta-se que, se o sublocatário satisfaz os pressupostos para a
renovação, não pode satisfazê-los o locatário, se o espaço é o mesmo e o mesmo o fundo de empresa.
(c)Se o locatário só sublocou parte do prédio, pode dar-se que êle e o sublocatário tenham direito à renovação:
aquêle, quanto à parte divisa não sublocada; êsse, quanto à parte divisa sublocada. Não se estabelece a
litispendência (Código de Processo Civil, art. 182, II) ; porém há certa conexão e certa conseqúência que
permite a cumulação subjetiva.
Se a locação cessa por sentença, dada em ação de resilição por inadimplemento de obrigação de aluguer
(Código Civil, arts. 1.092, 1.192, II, parágrafo único, e 1.203), com ou sem pedido de despejo, resile-se, de
pleno direito, a sublocação; mas, durante a ação, se o sublocatário deposita os alugueres, o proprietário entra na
relação jurídica, para a eventualidade da sentença favorável na ação de resilição da locação, e contra o
proprietário segue o processo. Se o direito à renovação do contrato já nasceu para o sublocatário, pode êsse
depositar os alugueres para evitar a resilição do contrato do sublocador e exercer a pretensão e a ação de
renovação. Sempre que a mora pode ser purgada pelo locatário-locador é legitimado a purgá-la, com base no
art. 930 do ‘Código Civil, o sublocatário. Nada obsta a que, prevendo a insolvência, ou a má fé, por parte do
locatário, cautelarmente peça depósito dos alugueres o sublocatário (Código de Processo Civil, arta. 675, 676,
que é exemplificativo, e 682).
(d) A sublocação por prazo determinado prova-se como a locação por prazo determinado. Não é preciso repetir-
se o que se disse sobre essa. Tem-se procurado insinuar que a sublocação, para ter eficácia contra o proprietário,
não precisa ser registada no registro de títulos e documentos. Para o exercício da ação de renovação, de modo
nenhum: o sublocatário pode exercer a ação contra o sublocador sem ter havido o registro; contra o proprietário,
há de registá-la com tempo. Diga-se o mesmo quanto à necessidade do registro imobiliário para a eficácia
contra o adquirente do imóvel.
A distinção é imprescindível. A eficácia da sublocação, em relação ao proprietário, é eficácia contra terceiro:
tem-se, portanto, de registar o contrato. Quanto a eficácia da sublocação, em relação ao locador, de modo
nenhum: o locador foi figurante do contrato. Absolutamente sem razão, ALFREDO BUZAI» (Da Ação
renovató ria, 197). Diz êle que o argumento se tira do art. 355 do Código de Processo Civil, que é regra jurídica
cogente: “A execução de sentença se faz por mandado contra o oficial do Registro de Títulos e Documentos,
que registará a prorrogação (Cód. Proc. Civil, art. 355). Se não há registro anterior do contrato, não se pode
registar a prorrogação. A execução fixa inexeqUível. Aliás, tratando-se de contrato, do qual nascem direitos de
excepcional importância, imprescindível é a publicidade”. Primeiramente, seria conveniente não se falar de
“prorrogação” quando se está a tratar de “renovação”: os dois institutos são diferentes e de eficácias diferentes
as relações jurídicas. Segundo, o art. 355 do Código de Processo Civil estabelece a necessidade do registro,
como eficácia mandamental da sentença, explicitando que o mandado “reproduzirá integralmente a decisão
exeqiienda e as condições do contrato”. Se o contrato estipula a “vigência no caso de alienação, deverá ser
registado também no Registro de Imóveis’ (art. 355, § 2.0). Não se supôs o registro do contrato; o que se há de
registar é a decisão. Nada tem isso com o contrato. Aliás, é de surpreender que pensasse em registro necessário
do contrato quem o dispensava, sem razão, para a eficácia do contrato contra o adquirente do prédio (cf., na
mesma obra, 166 s.).
(e) A ação do sublocatário já existia, repitamo-lo, antes do Código de Processo Civil: sublocatário, locatário é.
Podia-se discutir a renovabilidade para além do prazo restante ao sublocador, por invadir o tempo que o locador
se reservou. O que o Código de Processo Civil estabeleceu foi o processo. A L~ Câmara Cível do Tribunal de
Justiça do Distrito Federal, a 17 dc outubro de 1947 (A. J., 86, 103), entendeu que houve criação de regra de
direito material, implicitamente: ‘Vê-se, pois, que a lei criou um direito a favor do sublocatário, ante o
proprietário; e é isso que à exigência, em tal caso, da caução dá valor de seis meses de aluguer. Por isso mesmo
que não existia, até então, relação contratual entre o proprietário e o sublocatário, achou a lei prudente fazer a
exigência da caução, para o caso de ser concedida a renovação. E é de acrescentar-se que o art. 364 do Código
de Processo Civil fala em sublocação total ou parcial, o que afasta a idéia de limitar a faculdade da ação à
hipótese da sublocação total. Constitui motivo de antipatia para com essa interpretação, com a extensão que o
malsinado dispositivo processual deu ao direito do sublocatário, o fato de não existir relação contratual entre êle
e o proprietário, o que torna injustificável submeter o último, por fôrça de renovatória, a aceitar a criação
daquela relação. A sublocação existirá, por imposição da lei, em virtude da autorização ao locatário, ou se
abusiva inicialmente, pela anuência, expressa ou tácita, do locador. É, portanto, uma situação a que a lei podia
emprestar a fôrça de efeitos jurídicos relevantes pelas mesmas razões que asseguram ao locatário a renovação,
contra a vontade e os interesses do locador. Como lei de exceção, não surpreende que altere profundamente o
regime estabelecido no Código Civil para locação de prédios em geral. O argumento de que, se a lei processual
fala em ação contra o proprietário~ em oposição ao proprietário da renovação de locação, não diz,. entretanto,
quando é de julgar procedente a ação ou declarar-lhe a improcedência, abstrai de que, modificados os
pressupostos legais para a ação pela lei processual prazo de’ cinco anos, exercício de comércio por mais de três
anos, etc. a procedência da ação resultará da coexistência de tais pressupostos e as demais condições previstas
no Decreto n. 24.150, de 1934. Assim, nada obsta à aplicação do art. 364 do Código de’ Processo Civil, com as
conseqUências que resultam das regras estabelecidas. O que é preciso, se a lei se apresenta obscura e difícil de
interpretação, é procurar definir-lhe o pensamento.

O julgador não pode fugir a isso, com a simples declaração de que, se a lei quis dizer alguma coisa, não o soube
fazer e, embora seja evidente que tenha querido dizer, pondo de lado a lei, como se esta nada houvesse dito. O
que importa é dizer qual é a lei, e não reduzi-la a zero”.
A crítica de lege ferenda é sem razão. Se o locatário não tivesse sublocado o prédio e nêle houvesse instalado
negócio comercial, ou industrial, a renovação do contrato apanharia o tempo reservado ao locador, desde o
primeiro dia. Tendo sublocado o prédio, o sublocatário deveria receber o direito que teria tido o locatário que
não houvesse sublocado, e não direito temporalmente mais curto. Os arts. 364 e 365 do Código de Processo
Civil são justos, ainda de jure condendo.
A 2~a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 8 de junho de 1948 (1?. dos T., 175, 640), disse que o
sublocatário pode pleitear a renovação do contrato de sublocação, desde que o seu pedido se contenha no prazo
de contrato de locação. Não está certo; o art. 364 do Código de Processo Civil supõe exatamente ou que o
sublocador dispunha de prazo, dentro do qual se renove a sublocação (art. 364, § 2.0), oic que de prazo tal não
disponha: se ocorre a primeira espécie, dispensa-se a citação do locador (art. 364, § 2.0) ; se ocorre a segunda,
têm de ser citados sublocador e locador.
O sublocatário não é sucessor do locatário para que se some o tempo do seu contrato ao tempo do contrato do
locatário. Não cabe, aí, a acessão do tempo (2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 8 de abril de 1947, A. .7.,
82, 175). Se, porém, o sublocatário sucedeu ao locatário no negócio, sublocando a parte, de modo que limite,
espacialmente, o uso, não se há de negar a acessão do tempo, porque a sublocação parcial foi apenas a solução
para se dividir o uso. Se assim nao se decide, dá-se margem a que se elida a finalidade político-jurídica do
Decreto n. 24.150, e o juiz foge ao seu dever de apreciar, “para proferir a sentença”, foge “aos princípios de
eqúidade” como ao exame, que a lei lhe recomenda, das “circunstâncias especiais de cada caso concreto”. A
tese “o sublocatário tem direito à renovação se, não tendo contrato por cinco anos ou mais, o tem o sublocador”
pode ser falsa; não no é, porém, se o sublocador fê-lo sucessor ou cessionário do negócio e há contrato de
locação com prazo de cinco anos ou mais de cinco anos.
Com a alienação do fundo de empresa, é de entender-se incluído o contrato de locação. O adquirente é sucessor
entre vivos; não, cessionário, porque a cessão ou é de crédito ou de algum direito (cf. Tomo XXIII, §§ 2.817,
2.818, 2.840-2.842, 2.871-2.881). £ preciso que se não confunda com a transferência do contrato substituição
subjetiva nas relaçóes jurídicas obrigacionais como todo a cessão de direito, ou a cessão de crédito.
Sublocatário não é sucessor, nem cessionário. Alguns juristas, levados por leituras estrangeiras (escritores
superfidais e sem precisão de linguagem), caem em confusão. Certa, a 2•a Turma do Supremo Tribunal Federal,
a 8 de abril de 1947 (A. .7., 82, 175>, que negou ao sublocatário, que não adquirira o fundo de empresa, para a
renovação do contrato de locação, a aceessio tem poris.
Algumas vêzes, os locatários entram para sociedade sem se dar a transferência negocial dos contratos de
locação.
O Código de Processo Civil, no art. 362, diz que, “quando o locatário fizer parte de sociedade comercial, a que
passe a pertencer o fundo de comércio, instalado no imóvel, a ação renovatória caberá ao locatário ou à
sociedade”. O fundo de comércio é, aí, o fundo do uso comercial, ou o fundo do uso industrial; não só tem
sentido de fundo do uso comercial. O contrato de locação não passou a ser entre a sociedade e o locador, mas a
lei fêz titulares do direito, da pretensão e da ação de renovação o locatário e a sociedade, de que faz parte. A
sociedade perde o direito, se o locatário deixa de fazer parte dela, salvo sucessão, ou cessão, ou sublocação,
cujo tempo satisfaça os requisitos legais, ou, com a acoessio tem poris, os satisfaça. Se A, locatário, entrou para
a sociedade (E + C), tanto A quanto (A + B + C) podem pedir renovação. Se A já o pediu, (A + B + C) pode
assistir; se (A + B -f C) pediu antes de A, A é litisconsorte voluntário. A alternatividade exclui que se pense em
litisconsorte necessário. Se A sai de (A + B + ‘C), A perde o direito à renovação, e tem-se de indagar qual a
relação jurídica locacional que sobrevelo à sua saída: A ou sublocou, ou transferiu a locação a (E + C),
sucessora de (A + E ± C). Aí, a sublocação goza de accessio temporis, porque (A + B + C) (e, pois, B + C) era
titular do direito como se locadora fôsse. A fortiori, a transferência, ou a cessão consentida.
Se, no contrato de locação, se proIbiu a transferência negocial do contrato de locação, nem por isso deixa de
incidir o art. 362; e disse-o, com todo o acêrto, a 6•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a
11 de outubro de 1946 (E. F., 114, 126). A sociedade é legitimada ad causam, .a despeito de não ser sucessora,
nem cessionária, nem sublocatária: pode ocorrer que a relação jurídica seja de comodato, ou de doação do uso,
ou de exercício dos direitos comuneiros se os locatários são os únicos sócios (7.~ Câmara Cível do Tribunal de
Justiça do Distrito Federal, 31 de janeiro de 1947, 1?. F., 114, 131), ou se todos o são, embora haja outros
sócios que sejam apenas beneficiados por essa comunhão.
A respeito de sublocação, a 1Y Turma do Supremo Tribunal Federal, a 12 de abril de 1947 <E. F., 115, 457),
decidiu que o sublocatário não tem qualidade para pedir a renovação do contrato de locação em que não foi
parte (?). Evidentemente absurdo é o enunciado. Sublocadores que fôssem figurantes de contratos de locação
seriam espécimes raros. As sublocações passam-se entre sublocadores e sublocatários. Se o contrato de locação
proibe a sublocação, o contrato de sublocação foi contra o que se pactou, e é ineficaz em relação ao locador. Se
o contrato de locação não proibiu a sublocação, o locatário a prazo fixo pode sublocar o prédio, no todo ou em
parte, antes ou depois de havê-lo recebido, e bem assim emprestá-lo (Código Civil, art. 1.201).
O art. 1.202, § 2.0, do Código Civil não pode ser invocado onde se trate de aplicar o Decreto n. 24.150 e os arts.
364 e 365 do Código de Processo Civil (2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 30 de abril de 1948, A. j•, 88,
419).
(f) Se o prédio, de uso divisível, foi sublocado em parte, ou partes, ou todo a dois ou mais sublocatários, não
tendo sido proibida, no contrato, a sublocação, cada sublocatário tem direito à renovação, se satisfaz, por si, os
pressupostos dos arts. 19 e 2.0, ou 1.0, 2.0 e 3•0 do Decreto n. 24.150. Sem razão, a decisão do Tribunal de
Apelação de São Paulo, a 20 de abril de 1939 (A. .7., 51, 161). Influência das discussões anteriores ao Código
de Processo Civil, a respeito do próprio sublocatário. Se houve sublocação a dois ou mais, em conjunto, não há
pensar-se em sublocação de partes.
Se a ação é proposta pelo sublocador quanto a parte do prédio e pelo sublocatário quanto a outra parte, são dois
os pleiteantes, porém não litisconsortes. Se o sublocatário a propõe contra o locador e o sublocador, o
litisconsórcio passivo entre êsses é somente quanto ao tempo que cabe no contrato de locação.
Se houve sublocação parcial, exclui-se da renovação do contrato de locação com o locatário a parte que foi
sublocada (8.~ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 6 de novembro de 1946 e 6 de maio de
1952, A. .7., 81, 53, e 102, 458). Dá-se o mesmo em caso de cessão quanto à parte, mas, tendo havido
assentimento do locador, há legitimação ativa do cessionário.
Se o outorgado explora o prédio comercialmente ou industrialmente, pode legitimar-se; o locatário, que
transferiu, cedeu ou sublocou e não explora o fundo de empresa, nenhuma legitimação tem (5.~ e 6~a Câmaras
Cíveis Conjuntas do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 24 de julho de 1939, E. F., 81, 157; 3~a Câmara
Cível, 14 de setembro de 1943, 96, 651;4~a Câmara Cível, 22 de outubro de 1943, 97, 648; 4~a Câmara Civil do
Tribunal de Justiça de São Paulo, 14 de dezembro de 1930, E. dos T., 191, 698).
(g> A princípio, só se admitia a pretensão do sublocatário à renovação se o prazo do contrato do locatário
comportava o prazo do novo contrato (cf. Côrte de Apelação do Distrito Federal, 14 de outubro de 1936, 5~a
Câmara Cível, 23 de março de 1937, 9 de maio e 2 de junho de 1938, A. .7., 156 e 159, 6.~ Câmara Cível, 9 de
junho de 1935, 5 de agôsto de 1938, 18 de agôsto de 1939, 5? e 6•a Câmaras Civeis, em grau de embargos, 23
de agôsto de 1938). Quando pendia a ação de prorrogação, intentada pelo sublocador, sustava-se o processo do
pedido de renovação, 5? Câmara Cível, 5 de agôsto de 1938; se o sublocatário chamava a juízo sublocador e
locador, tinha-se a êsse por estranho à relação jurídica processual, cf. Conselho de Justiça, 19 de outubro de
1939. Em todo o caso, parece que a jurisprudência se encaminhava para a solução do art. 364 do futuro Código
de Processo Civil, que foi o Decreto--lei n. 1.608, de 18 de setembro de 1939; ei. 53 Câmara Cível, 23 de março
de 1989.
Algumas decisões foram injustas ainda admitida a jurisprudência dominante porque não deferiam o pedido de
renovação para o resto do tempo de sublocador; como a da 53 Câmara Cível, 31 de março de 1939, e a da 6,a
Câmara Cível, 2 de junho de 1989. Ainda depois do Código de Processo Civil, houve julgados em que se
tentava manter a jurisprudência anterior, lançando-se mão de argumento em si mesmo errado, falsíssimo, o de
que em lei de direito processual não se poderia derrogar regra jurídica de direito material, reminiscência no
espírito de juizes que se não põem em dia com as próprias leis dos tempos em que a legislação processual era
de competência estadual. Às vêzes, êsses julgados tentavam discutir contra os próprios acórdãos, certos, do
Supremo Tribunal Federal; e. g., 53 ‘Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 17 de junho de
1941, que atacou, sem razão, o acórdão do Supremo Tribunal Federal, no Recurso extraordinário n. 4.648, a 8
de maio de 1941; e, antes, 7 de fevereiro de 1941, 14 de março de 1941: ..... não ampara a pretensão do apelante
o dispositivo contido no art. 364 do Código de Processo Civil, por se tratar de lei adjetiva, não podendo destarte
der-rogar a regra de direito substantivo (?!) contida no art. 2.0 do art. 1.202 do Código Civil, segundo a qual a
sublocação não estabelece direitos nem obrigações entre o sublocatário e o senhorio”. Contra isso reagiramos,
no Tribunal de Apelação (A. 4 42, 182). Sob o Código de Processo Civil, o Supremo Tribunal Federal, por
diversas vêzes, e. g., a 23 de julho de 1941, afirmou a legitimação ativa do sublocatário na ação contra o
locador (Ministro LAUDO DE CÂMÂRGO: “Com razão diz PONTES DE MIRANDA, nos seus Comentários
à Constituição de 1934, que locatário, no texto constitucional, é qualquer sujeito outorgado em relação à
locação: o locatário, o sublocatário, o sublocatário da sublocação, desde que satisfaz o requisito de ter ai o seu
estabelecimento comercial ou industrial. Vê-se, pois, que o texto legal, com a expressão usada e pelo benefício
outorgado, é de ser aplicada aos sublocatários, quando em condições de merecer a sua proteção”).
A renovação negocial, dita amigável, da locação, ou da sublocação, tem de ser feita entre o locador e o
locatário, ou entre o sublocador e o sublocatário, se no tempo do contrato que se vai renovar cabe o prazo para a
renovação. A presença do proprietário, se se trata de sublocação, é útil, porém não necessária. Útil porque põe
em dia a situação entre êle e o locatário-sublocador, O novo contrato é de sublocação, se o tempo dêle cabe no
tempo da locação.
Se o tempo do novo contrato não cabe no tempo do contrato de locação, são figurantes necessários do novo
contrato o locatário-sublocador, o proprietário e o sublocatário. Se o prazo da locação acaba no mesmo dia em
que acaba o da sublocação, a renovação negocial do contrato com o sublocatário, autor da ação, tem de ser com
a presença dos três. Se não ocorre renovação negocial, dita amigável, a ação do sublocatário dirige-se contra o
sublocador e o proprietário, como litisconsortes necessários, se no tempo do contrato de locação não cabe o da
renovação do contrato. Ambos têm de ser citados; se o não foram, cabe ao juiz proceder de acôrdo com o art. 91
do Código de Processo Civil.

8. IGUALDADE PERANTE A LEI. A lei brasileira nenhuma distinção faz, quanto à legitimação ativa e quanto
à legitimação passiva, entre Brasileiros e estrangeiros residentes, ou estrangeiros não-residentes no Brasil. O
locatário tem de ter fundo de comércio ou de indústria em prédio sito no Brasil, com atividade comercial ou
industrial no Brasil, porém não se lhe exige que resida no Brasil. O princípio de isonomia para Brasileiros e
estrangeiros foi reconhecido pela 63 Câmara Cível da Côrte de Apelação do Distrito Federal, a 11 de dezembro
de 1934.
9.DISSOLUÇÃO DE SOCIEDADE COMERCIAL. Segundo o art. 363 do Código de Processo Civil,
“dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, proceder-se-á à liquidação, para apurar os
haveres do morto, ficando o sócio sobre-vivente sub-rogado, de pleno direito, nos benefícios da lei, desde que
continue a explorar o mesmo ramo de negócio”. Trata-se de legitimação ad causam: o sócio sobrevivente é
titular, per se, do direito à renovação, salvo se a sociedade mesma continua.
§ 4.505. LEGITIMAÇÃO ATIVA

em sucessão à anterior. Dá-se o mesmo se o locatário é o sócio e o fundo de comércio ou indústria passa a
pertencer (art. 862), ou pertence, à sociedade, de que êle faça parte; tanto o locatário, a que iria o fundo, ou que
continuaria sócio, quanto a sociedade são, aí, legitimados ad causam.
No art. 362 do Código de Processo Civil, foi o sócio que se fêz locatário e entrou para a sociedade com o
contrato, ou levou ao fundo de empresa a locação. No art. 368, a sociedade é que é locatária, ou a ela se passou
a locação, e há, com a dissolução da sociedade por morte de um dos sócios, a legitimação do sócio
sobrevivente, se continua a explorar o mesmo ramo de negócio. Na fase de liquidação da sociedade, ainda não
há exploração pelo sócio, de modo que legitimada, ativamente, é a sociedade em liquidação (Supremo Tribunal
Federal, 20 de junho de 1945, A. J., 77, 358; ga Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 14 de
maio de 1952, R. F., 145, 272).
Se o sócio sucedeu à sociedade, ao tempo em que essa explorou soma-se o tempo de exploração pelo sócio. Se
não sucedeu, embora no mesmo lugar haja começado a explorar, só o tempo em que sócio explore pode ser
computado para satisfazer o requisito do art. 2.0, c), do Decreto n. 24.150. Aí, não se exige a sucessão no fundo
de empresa; mas exige-se a sucesso no contrato e a satisfação dos pressupostos do art. 29. O art. 363 nâo pode
ser invocado.
Quanto às sociedades não-personificadas, ou o contrato foi concluido com algum sócio, ou alguns sócios ou os
sócios de sociedade irregular, e há a 1egitimação do sócio ou dos sócios, ou o contrato foi concluído com a
sociedade, assinando algum dos sócios , alguns ou todos por ela, e dá-se o mesmo. A elas falta a Iegitimação
processual (2.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 4 de setembro de 1951, 1?. dos T., 196, 159;
aliter, às irregulares, cf. Comentários ao Código de Processo Civil, II, 85; Tratado de Direito Privado, 1, § 83,
5-7).
No Codígo de Processo Civil, art. 868, diz-se que, “dissolvida a sociedade comercial, por morte de um dos
sócios, proceder-se-á à liquidação, para apurar os haveres do morto, ficando o sócio sobrevivente sub-rogado,
de pleno direito, nos benefícios da lei, desde que continue a explorar o mesmo ramo
do negócio”. Não se interprete que, continuando a sociedade com os herdeiros, ou com o cônjuge sobrevivente,
o sócio prefira àquela; i~em que, havendo a cláusula de continuação com os herdeiros do falecido, sem o sócio
sobrevivente, o art. 363 incida. O art. 363 apenas explicita que o sócio sucede à sociedade, rio tocade à
1ocação, se a sociedade se liquida. Tão-só isso.
As Câmaras Reúnidas do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 29 de setembro de 1949 (fl. da J. de 7 de
abril de 1952), decidiram que o locador tem direito de retomada para instalação de negócio explorado por
sociedade de responsabilidade limitada se dela fôr quotista, ou o fôr ascendente ou descendente seu. A 6•a
Câmara Civel, a 14 de junho de 1949 (R. E., 128, 145), entendeu que de modo nenhum a sociedade comercial
pode retomar o prédio para o uso pessoal do sócio.
O sócio pode ser sucessor, porém não é beneficiário segundo o art. 8.0, e>, do Decreto n. 24.150. Pode dar-se,
em caso de extinção da sociedade por morte de um dos sócios, a sub-rogação pessoal, legal, de que trata o art.
368 do Código de Processo Civil.
O art. 362 põe claro que a sucessão de sociedade comercial ou industrial pela firma individual, comercial ou
industrial, importa a sucessão no contrato e faz transferir-se ou nascer o direito à renovação a favor do
sucessor. Ainda que se dê a extinção da sociedade por morte de um dos sócios, o mesmo acontece (art. 363), se
um dos sócios ou alguns dêles continua no negócio, ou se nêle continuam os herdeiros ou o herdeiro do sócio
falecido.

10.PRÉ-CONTRATOS DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. O Juizo de Direito do Rio Pardo, a 29 de novembro

de 1950, em decisão confirmada (1?. dos 2’., 194, 752), entendeu que a acho de renovação de locação há de ser
intentada contra quem assume a posic~o de locador, mas acrescentou que, por isso, tem de ser ajuizada contra o
promitente comprador, pré-contraente, se houve pré-contrato de compra-e-venda do imóvel, O êrro é chocante,
O pré-contraente comprador não sucede no contrato de locação. Para que sucedesse, seria preciso que passasse
a ser pelo menos possuidor mediato, em relação ao locatário, possuidor imediato, com direito, pois, aos
alugueres, ou que, tendo recebido a posse, houvesse alugado o prédio, caso em que é ê]e o locador desde o
início da locação. Fora daí, de modo nenhum.
Se o pré-contraente comprador faz registar o pré-contrato, apenas lhe atribui eficácia erga omites, que de bem
pouco lhe serve se o locatário obteve cláusula de continuação da locação em caso de alienação e a registrou (cf.
Código de Processo Civil, art. 356).

§ 4.506. Legitimação passiva na relação jurídica de renovação

1.PROPRIETÁRIO E TITULARES DE DIREITOS REAIS LIMITADOS. Legitimado passivo, na relação

jurídica de relocação ou renovação de contrato, é, em primeira plana, o proprietário; são-no, em vez dêle, o
enfiteuta (Código Civil, arts. 675, 1, 694), o usufrutuário (arts. 674, III, 713-717), o credor anticrético (art. 807),
o titular do pátrio poder que representa o filho ou só assiste e é usufrutuário (arts. 384, V, 385 e 225, 389-391),
o fiduciário (arts. 1.733-1.739) e o locatário-sublocador (Código de Processo Civil, art. 364). Legitimados
passivos processuais são o procurador com podêres expressos, os gerentes e mais administradores em cujos
podêres caibam os de alugar o prédio, inclusive o condômino que administra (Código Civil, art. 640), e o
mandatário especial dos comuneiros ou comuneiro-síndico dos edifícios de apartamentos.
Quem está na relação jurídica de locação, como locador (proprietário, enfiteuta, usufrutuário, titular do direito
de anticrese), é o legitimado passivo da ação de renovação de locação. Se houve transmissão da propriedade, é
preciso que se tenha transferido a posição jurídica de locador, para que o adquirente seja o legitimado passivo.
O usufrutuário, o credor anticrético, o titular do pátrio poder (usufrutuário), o fiduciário, o locador-sublocador
estão sujeitos a que a renovação caiba no tempo em que lhe toca a legitimação. Se o prazo pedido o excede, tem
de ser múltipla, temporalmente, a legitimação. Para os sublocadores explicitou-o o Código de Processo ‘Civil,
art. 364, § 2.0: “Será dispensada a citação do proprietário, quando, em virtude de locação originária ou
renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar-se a sublocação”. Se o prazo pode exceder aquêle
tempo em que há legitimação passiva do citado, o juiz não deve acolher a alegação da ilegitimidade ad causam,
e sim o que mais atende aos princípios do direito processual brasileiro somente deferir o pedido dentro do que
corresponde ao destinatário chamado a juízo, ou da soma do que corresponde aos destinatários chamados a
juízo.
Não se trata de carecedor de ação: ação, o locatário, o sublocatário, o sucessor ou o cessionário tem; o que não
se fêz foi citar a todos os que deviam ser citados. Aliás, há litisconsórcio necessário, o que permite ao juiz
ordenar a citação dos que não foram citados e absolver o réu da instância, se o autor não promover a citação no
prazo marcado (Código de Processo Civil, ad. 91). Se o autor despachara petição em que não se apontaram
como citandos todos os legitimados passivos ou só o fêz quanto a algum ou alguns, não tendo sido despachada
outra petição, ou não tendo sido feita a posterior citação, ou posteriores citações, para se integrar a contestação
(art. 91), antes de se atingir o último semestre do contrato, a renovação somente pode dar-se para o tempo que
corresponde ao legitimado citado ou aos legitimados citados. No mais, precluíram o direito, a pretensão e a
acão. Se houve absolvicão da instância e as restantes postulações não mais puderam ser despachadas, ou não se
despacharam antes do último semestre do contrato, fazendo-se as citações, precluíram, quanto a êsses
legitimados passivos, o direito, a pretensão e a ação. O tempo há de caber no que corresponde aos legitimados
que foram apontados.
Se o locatário despachou petição em que só se pedia citacão do locatário-sublocador, porém, na oferta de novo
contrato, pretende prazo maior do que cabe ao locatário, ou, se havendo mais de uma sublocação, não pediu a
citação dos sublocados em cujos prazos contratuais coubesse o prazo pedido, deve o juiz mandar integrar a
contestação (seria demasiado rigor reduzir, desde logo, temporalmente, o prazo do contrato pedido). Se o juiz
não providencia nesse sentido, nem os interessados provocam a citação, a sentença tem de ater-se ao tempo que
pode caber no prazo ou soma de tempo dos citados, O que ai dizemos está subordinado à hipótese de ter de ser
feita,a tempo, a citação, ou de terem de ser feitas, a tempo, as citações.
Se, no contrato de locação, o usufrutuário local disse “obrigar-se por seus herdeiros e sucessores”, tal cláusula
mesmo registada no registro de imóveis não obriga a herdeiros e sucessores do usufrutuário, porque não são
êsses os legitimados passivos após a extinção do usufruto. A 6~a Câmara Cível da Côrte de Apelação do Distrito
Federal teve ensejo de julgar tal espécie (1.0 de dezembro de 1936) : “Pouco importa que . . . se declarasse que
se obrigara a usufrutuária, por si e seus herdeiros, porquanto: 1) poderia contratar a locação até a duração do
usufruto; 2) os nus proprietários não são herdeiros da usufrutuária . . . Em conclusão: devendo o usufrutuário
usufruir, apenas, o bem, e entregá-lo tal qual o recebeu, não podia deixá-lo onerado com um contrato de locação
até a duração do usufruto; 2) os nus proprietários , que não existia, para os nus proprietários”.
No Código Civil, art. 427, diz-se que ao tutor (e ao curador, art. 453) compete com autorização do juiz
promover a locação, em praça pública, dos bens do tutelado ou do curatelado. A regra jurídica não apanha a
renovação de contratos de locação, com fundamento no Decreto n. 24.150, porque aí se trata de resultado do
exercício de direito formativo gerador, por parte do locatário (cf. 4•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de
São Paulo, 10 de novembro de 1949, 1?. dos T., 184, 791). Para a renovação voluntária, sem haver o exercício
de direito formativo gerador, a autorização judicial é necessária. Porém, mesmo se houve o exercício do direito
formativo gerador, deve ser pedida a autorização judicial para a aceitação.

2.ADQUIRENTE 110 PRÉDIO OU DO DIREITO REAL LIMITADO.

(a) O adquirente do prédio sómente é legitimado passivo, por sucessão, se nasceram ou podem nascer contra êle
o direito à renovação, a pretensão e a ação. Já cogitamos (Tomo XL, § 4.435) do art. 1.197 do Código Civil, que
diz: “Se, durante a locação, fôr alienada a coisa, não ficará o adquirente obrigado a respeitar o contrato, se nêle
não fôr consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e constar de registro público”.
A alienação de que se trata é qualquer alienação, singular ou universal. A Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de
1950, art. 14, estabeleceu: “O novo proprietário é obrigado a respeitar a locação, salvo as exceções do art. 15”.
No parágrafo único: “Havendo contrato escrito em que se ache consignada a cláusula de sua vigência no caso
de alienação e conste de registro público, o novo proprietário só poderá rescindir o contrato nos casos dos itens
1, X e XI do art. 15”. Isto é, tal adquirente só tem a resilição, e não a denúncia, ainda cheia (art. 15, II-IX e
XII). O art. 14 não é igual ao art. 1.197 do Código Civil. O art. 14 abstrai da cláusula; só exige o contrato ou
pacto, escrito ou não escrito. De modo que a locação continua (xx alienação não se rompe), denunciável
embora, segundo o art. 15, II-IX e XII, se há contrato oral, ou escrito, ou escrito e registado, sem cláusula de
vigência: há, apenas, nas duas últimas espécies, o plus da escrita, ou da escrita e registro. Portanto,
transferibilidade ex lege, ainda se não há cláusula de vigência, nem, sequer, escrito. O Decreto n. 24.150, de 20
de abril de 1934, nada estatuiu sobre a matéria, senão para supor existir contrato com cláusula de vigência
contra terceiros (art. 19, § 2.0), o que só se podia entender alusivo ao art. 1.197 do Código Civil. As leis
emergenciais que trouxeram a transmissão ex lege de modo nenhum atingiram o Decreto n. 24.150; porém é de
atender-se a que a transmissão se dá, se há residência, e a lei emergencial incide, se a residência não é apenas
pertença do estabelecimento comercial ou industrial; então não há renovação, e há a tutela de emergência. Se é
apenas pertença do estabelecimento comercial ou industrial, não há a renovação, pois que, ex hijpothesi, por
falta do registro do contrato com cláusula de vigência, é ineficaz; nem há a tutela emergencial.
A 5•a ‘Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 8 de dezembro de 1942 (A. J., 65, 891),
entendeu, sem, razão, que o adquirente do prédio é obrigado a respeitar o contrato de locação e, pois, a sujeitar-
se à renovação do contrato, mesmo se o contrato não fôra inscrito no registro de imóveis. Não se poderia dar
resposta tão cabal sem fundamentação. Há o art. 1.197 do Código Civil, uma vez que a Lei ii. 1.300, direito
emergencial, não atinge a matéria das renovações de contrato de locação para uso comercial ou industrial. Não
só há o art. 19, § 2.0, da Lei n. 1.800, de 28 de dezembro de 1950, que é explícito, como também a
circunstância, a todos os respeitos ponderosa, de ser a Lei n. 1.300, como as que a prorrogaram, leis
emergenciais, transitórias, ao passo que lei especial, permanente, o Decreto n. 24.150. O art. 1.0, § 2.0, da Lei
n. 1.300 estatui: “A renovação da locação de prédio destinado a fins comerciais ou industriais e a fixação do
respectivo aluguer continuam regidas pelo Decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1934, e Código de Processo
Civil”. A lei foi claríssima, e não precisava, sequer, dizê-lo, para que se entendesse que o Decreto n. 24.150
escapa à emergencialidade legislativa. Certa, a 7? Câmara Cível, a 29 de abril de 1949 (R. dos T., 188, 405). No
sentido do que sustentamos (cf. Tratado de Direito Predial, V, 67; Comentários ao Código de Processo Civil,
III, 1, 280; V, 2? ed., 403 s.), a jurisprudência. Por exemplo, nos tribunais locais: 4? Câmara Cível do Tribunal
de Apelação do Distrito Federal, 19 de dezembro de 1941 (A. J., 62, 437) e 6 de setembro de 1946 (R. 1’., 109,
127) 6? Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 31 de janeiro de 1947 (A. J., 83, 35) ; 1.~
Grupo de Câmaras Cíveis, 2 de outubro de 1952 (A. J., 106, 78) 2? Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São
Paulo, 12 de outubro de 1948 (1?. dos 7’., 177, 689) e 4 de dezembro de 1951 (198, 356). No Supremo Tribunal
Federal, 1.a Turma, 11 de outubro de 1951 (A. J., 101, 240) e 11 de junho de 1953 (107, 309). O argumento que
alguns advogados levantaram de se tratar de ordens jurídicas diversas é de repelir-se. A lex specialis somente
derroga a lei geral, dita comum (no caso, o Código Civil), no que, em sua matéria, estatui diferentemente. Foi o
que aconteceu, por exemplo, a respeito do próprio Decreto n. 24.150, com o art. 3~0 que para os efeitos do
direito à renovação dos contratos de locação para uso comercial ou industrial também não derrogou o art.
1.201, parágrafo único, do Código Civil. As razões que encontraria o legislador para dispensar o direito comum,
isto é, para que o locatário pudesse transferir o contrato de locação, ceder os seus direitos de locatário ou
sublocar, sem observância dos princípios (sem razão, a 6? Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 6
de maio de 1949, 1?. dos 7’., 181, 259, e a 8? Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 4 de
dezembro de 1946, A. J., 82, 41, 7 de dezembro de 1951, R. F., 146, 217, e 4 de setembro de
1951, 145, 266), também se lhe apresentaram a propósito da eficácia do contrato de locação em relação ao
adquirente do prédio, que é terceiro.
A atribuição do direito de renovação a quem sucedeu ou ao cessionário de modo nenhum é eficácia real da
relação jurídica locativa. Os que o afirmam confundem com eficácia real a eficácia erga omites.
O Decreto n. 24.150 e o Código de Processo Civil não supõem, de modo nenhum, que se haja riscado, no
Código Civil e no Código Comercial, no direito não-especial, dito comum, o que se refere aos pressupostos
para a permissão das transferências de contrato de locação, das cessões de direitos e das sublocações e aos
pressupostos para a eficácia em relação ao locador, proprietário ou não. Mesmo ao falar da petição inicial, o
Decreto n. 24.150, no art. 5.% g), exige “prova, quando fôr o caso, de ser o cessionário ou sucessor em virtude
de título oponível ao proprietário”. Título oponível ao proprietário é o titulo existente, válido e eficaz perante o
proprietário. O adjetivo foi bem empregado. O locador, êsse, tem a defesa de direito ~‘que se regulará pelos
princípios gerais” (Decreto n. 24.150, art. 8.0, pr.). No Código de Processo Civil, o art. 365, ao cogitar da ação
do sublocatário para haver a renovação do contrato de locação, pôs condicionalidade assaz expressiva: “O
sublocatário que ... puder opor ao proprietário a renovação da locação. .
O Decreto n. 24.150 e o Código de Processo Civil supõem sempre o registro para a eficácia contra o
proprietário (ou outro locador). Se há a eficácia, há a ação contra êle; se não há eficácia, não há ação contra êle.
Os dizeres “em virtude de titulo oponível ao proprietário” (Decreto n. 24.150, art. 59, g) e “que ... puder opor ao
proprietário a renovação da locação” (Código de Processo Civil, art. 365) não foram insertos em lei por
brincadeira. As leis têm de ser interpretadas conforme os princípios e sêriamente. Não se pode dar às regras
jurídicas o sentido, o conteúdo, com que o intérprete simpatiza, ou os seus interesses em causa, ou as
superficialidades oriundas de leituras estrangeiras sugerem que se dê.
(b) A promessa de locação e o contrato de opção, registados no registro de títulos e documentos e no de
imóveis, têm eficácia contra terceiros; portanto, contra o adquirente (argumento ao art. 1.197 do Código Civil; e
ao Decrete n. 4.857, de 9 de novembro de 1938, art. 178, a), IX), se foi entregue o prédio.
É preciso que se atenda a que há o litisconsórcio, por ser promitente comprador, depois do registro do pré-
contrato, e há a assistência por êle, antes do registro, se tem a posse (1? Turma do Supremo Tribunal Federal, 12
de agôsto de 1946, O D., 44, 250), ou não, tendo-se obrigado a respeitar a locação de imóvel (4.a Câmara Civil
do Tribunal de Apelação de São Paulo, 21 de novembro de 1945, 1?. dos 7’., 162, 630).
(c) Quando se fala de adquirente, só se há de entender aquêle que, no momento em que se exerce a pretensão
renovatória, já obteve a transcrição do seu titulo. O que comprou, mas ainda não se lhe registrou o título, não
pode ir contra o locatário que, sem haver cláusula de vigência registada, já exerceu o direito à renovação: dado
pelo juiz o despacho, dentro do prazo para o exercício da pretensão, está exercida essa. Pergunta-se: se isso
ocorre, to adquirente com registro posterior sómente pode receber o bem tal como se achava a locação?
O Decreto n. 4.857, de 9 de novembro de 1939, art. 178, a), VII, 2.~ parte, fala da inscrição das citações de
ações, reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; e aí cabe a ação de renovação de contrato. Resta
saber-se se a eficácia é dependente dêsse registro. Ou se atribui ao despacho eficácia constitutiva, devido à
natureza da prestação jurisdicional prometida (constituição de relocação), ao lado da eficácia de evitar a
preclusão; ou só se lhe reconhece essa. O registro de que trata o art. 178, a), VII, 2? parte, só se faz após a
citação; porém o despacho, ainda antes da citação (pode o locador alienante estar a evitá-la), é suscetível de
inscrição preventiva, segundo o art. 178, a), VI, que é exemplificativo, ou da averbação do art. 285, vefrbis
“outras circunstâncias que, por qualquer modo, afetem o registro, ou as pessoas nêle interessadas”. Mas ~ o
despacho tem as duas eficácias, e não só a de preclusão? Não; sómente tem essa, razão para se aconselhar o
registro.
O adquirente, após a transcrição, sucede ao alienante, sem interrupção, no plano do direito material. Se contra
êle é eficaz a locação, também o é a renovabilidade do contrato, bem como o direito, a pretensão e a ação que
se hajam produzido contra o alienante. Se contra êle não é eficaz a locação, também não no é a renovabilidade
do contrato, bem como o direito, a pretensão e ação que se hajam produzido contra o alienante. A presença dêle
no processo não exclui, de maneira nenhuma, o alienante que está na relação jurídica processual: os itens com
que se defendem ou excepcionam são diferentes; o alienante pode sustentar que não há a renovabilidade, ou que
o direito, a pretensão e a ação precluíram, ou que alienou depois da preclusão; o adquirente pode alegar que o
contrato não tem eficácia que o atinja. Qualquer outra matéria somente é alegável pelo adquirente se êle admitiu
que a eficácia o atingiu; salvo se pôs alternação segundo o principio da eventualidade (= ou não tem eficácia
contra adquirentes, ou, se a tem, o direito, a pretensão e a ação não nasceram, ou precluíram). O alienante não
pode ser pôsto fora da relação jurídica processual porque tem interesse em se defender, e. g., terá, se culpa lhe
cabe, ainda quando o adquirente tem razão, de indenizar, pela lei, o locatário.
(d) A 5? Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 28 de julho de 1946 <D. da J. de 26 de
agôsto de 1947, 3658), deu a seguinte decisão, que precisa ser analisada, por ferir matéria de suma relevância
quanto ao instituto da renovação de contrato de locação: “Desde que o novo adquirente não usou do direito de
não respeitar a locação e manteve a locação antiga, recebendo durante muitos meses, sem nenhuma ressalva, os
alugueres previstos no contrato e também impostos e prêmio de seguro relativos ao imóvel, evidentemente, o
contrato de locação continuou em plena vigência, e os locatários têm qualidade legal para proporem ação de
renovação de locação”. O contrato não tinha a cláusula de vigência em caso de alienação e ainda não se havia
atingido o tempo em que teria de ser exercida a pretensão (penúltimo semestre), o adquirente anuiu na
continuação do contrato, pelo recebimento, sem ressalva, dos alugueres, mais impostos e prêmio de seguro. Não
se pode pensar em prorrogação; há-se de pensar em inserção do adquirente na relação jurídica da locação, tendo
passado o contrato a ter eficácia para êle. A 5? Câmara Cível julgou bem. Em sistemática jurídica, a espécie
merece a máxima atenção. Não há prorrogação, porque o tempo do contrato não terminara. Seria sem qualquer
pertinência invocar-se o art. 1.195 do Código Civil. O que há é a eficacização do negócio jurídico, em relação
ao terceiro, por ato positivo ou negativo dêsse. Na espécie, positivo. Noutras matérias temos cogitado dêsse fato
de eficacização por fato próprio ou do terceiro que é um dos assuntos mais sutis da Parte Geral do Direito,
privado e público.
(e) O adquirente que ainda não obteve registro pode ingressar no processo: se se crê incólume à renovabilidade,
para alegá-lo e prová-lo; se admite a eficácia contra adquirentes, para se lhe acautelarem os direitos, até que se
dê o registro. O juiz não pode marcar prazo para que o adquirente registe o titulo; o adquirente é que pede
assisténcia (Código de Processo Civil, art. 93), ou habilitação incidente (arts. 746-
-753), porém para essa já se supõe prova do registro, salvo na espécie do art. 747, III. <Tem-se escrito que o
adquirente entra no processo, a título provisório, e pode o juiz marcar-lhe prazo razoável para que se efetue o
registro. Puro absurdo. Não há princípio jurídico a priori, nem regra de direito escrito, ou revelado por
interpretação, que o autorize. Tanto mais quanto há recurso no tocante ao registro. Prenotado o título, tem-se de
observar aquilo que se estabelece nos arts. 216-221 do Decreto n. 4.857, de 9 de novembro de 1939.) O
adquirente, que sustentou em juízo não ter eficácia contra adquirentes, ou contra êle mesmo, o contrato de
locação, na sua renovabilidade, pode passar recibos sem ressalva; se ainda não o sustentou, pode ressalvar no
recibo que não reconheceu a renovabilidade transmissível. Se o não fêz, nem por isso se sujeita à renovação: o
ônus de alegar e provar a renovabilidade e o surgimento do direito, pretensão e ação de renovação é do
locatário, e não dêle. Mas o locatário pode alegar e provar, como antes dissemos, que o recebimento de
alugueres, sem ressalva, foi com pleno conhecimento da existência de contrato a prazo determinado e
assentimento na pós-eficacização, a que antes nos referimos.
A jurisprudência tem caído em confusões a respeito do papel do adquirente, no processo. O adquirente, contra
quem há a eficácia e renovabilidade de contrato, é litisconsorte, ou sucessor. Se não tem título registado e
aquisição, só é assistente, salvo na espécie do art. 747, III, do Código de Processo Civil. Nos pré-contratos, a
eficácia do registro, ai, é igual à da transcrição do titulo de compra-e-venda definitiva <cf. Lei n. 649, de 11 de
março de 1949, art. 1.0). O promitente vendedor continua na relação jurídica, com o promitente comprador
(litisconsórcio necessário, cf. 7? Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 2 de dezembro de
1948, D. da J. de 2 de junho de 1949). Absurdamente, há acórdãos que lhe negam “contestar”. Sem o registro, o
promitente comprador sómente pode ser assistente.
O pré-contraente comprador, se foi o locador do prédio,é legitimado passivo. Idem, se o prédio foi dado em
locação pelo pré-contraente vendedor, estando inscrito no registro de imóveis o pré-contrato (Decreto-lei n. 58,
de 10 de dezembro de 1937, art. 22, e Decreto n. 3.079, de 15 de setembro de 1938, art. 22; 6? Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 10 de junho de 1949, A. J., 93, 310; 2? Câmara Civil do Tribunal de
Justiça de São Paulo, 26 de outubro de 1.948, 1?.dos 7’., 180, 363, e 7 de agôsto de 1951, 194, 751).

3.CONTRATO DE LOCAÇÃO SEM CLÁUSULA DE VIGÊNCIA EM CASO DE ALIENAÇÃO. Pode dar-se

que exista contrato sem cláusula de vigência em caso de alienação, que já se haja composto todo o suporte
fáctico dos arts. 1.0 e 2.0 do Decreto n. 24.150, e que o legitimado passivo à renovação aliene o prédio. O
direito já nasceu ao locatário, talvez a própria pretensão (já se haja entrado no penúltimo semestre do contrato) ;
apenas não foram exercidos, segundo o art. 4~O~ O adquirente não está sujeito à sucessão passiva nessa relação
jurídica de renovação, ainda se o contrato sem cláusula foi registado. O direito, a pretensão e a ação contra o
alienante, já, então, legitimado passivo da relação jurídica de renovação, não se extinguiram; apenas não podem
ser exercidos por falta de objeto em que se constitua o novo contrato: mas pode ser exercida a ação de violação
do direito do locatário, segundo os princípios que regem a inexecução das obrigações. Não porque estivesse
obrigado a não alienar; mas porque tinha o dever e estava obrigado a não frustrar a constituição do novo
contrato.

4. ENFITEUTA. O enfiteuta é parte sôzinha, na ação; se vai alienar o prédio, tem de avisar o senhorio direto,
para que exerça o direito de opção (Código Civil, art. 683) : durante os trinta dias, é o senhorio litisconsorte
necessário. Trata-se como qualquer adquirente, se opta, ou se exerce o direito de preferência segundo o ad. 685;
se se esgota o prazo de trinta dias, está fora do processo. Se pende ação de comisso, inscrita (Decreto n. 4.857,
de 9 de novembro de 1939, art. 178, a), VIII, 2? parte), o senhorio é assistente.

5.TITULAR DO DIREITO DE ANTICRESE. O titular do direito de anticrese é legitimado passivo (S.~

Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 19 de agôsto de 1938) ; salvo se o contrato de
aluguer foi feito pelo proprietário para o tempo que dê ou exceda aquêle em que o credor anticrético, somente
percebendo os alugueres, se pagaria. Se o contrato acabaria antes de ser pago, são legitimados passivos, pelo
tempo respectivo, o credor anticrético e o proprietário; se o contrato prevê que só o proprietário alugue ou
renove o contrato, o credor tem o direito de retenção até ser pago (Código Civil, art. 806), o que lhe dá a
qualidade de assistente no processo. Mas, paga a dívida, cessa a assistência.

6. USUFRUTUÁRIO. O usufrutuário é legitimado passivo único, se o novo contrato ainda caberia no tempo
que lhe resta (1? Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 19 de outubro de 1942, 1?. dos 7’., 145,
66). Se não cabe, são litisconsortes êle e o proprietário. Se o usufrutuário cedeu o exercício do usufruto,
inquire-se se o novo contrato cabe no tempo do exercício cedido, ou se não cabe, resolvendo-se conforme a
espécie acima.
A 4? Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 31 de março de 1949 (1?. dos 7’., 180, 680), teve de
julgar ação de renovação de contrato, em que terminara, com a morte da usufrutuária, o usufruto, tendo sido o
nu proprietário o procurador, e admitiu a renovação no tempo posterior ao usufruto, pelo fundamento de que o
procurador teve ciência do contrato e, pois, “anuiu de modo inequívoco” (!). Tudo isso é sem qualquer base
jurídica: as manifestações de vontade, que emitem os procuradores, são pelos procurados, e não suas;
para serem as suas, teriam de ser outras manifestações; ou o contrato foi por cinco anos ou mais, e ter-se-ia de
saber se o nu proprietário estava sujeito a êle (contrato de locação!), ou se, continuando de receber os alugueres,
se inseriu no contrato (à semelhança do que se passa no art. 1.343 do Código Civil), ou se excluiu, desde o
primeiro mês, todo assentimento ao prazo do contrato, dentro do tempo que lhe corresponde. Se o direito
nascera antes da extinção do usufruto, tôda a questão é sobre o tempo do contrato novo: se pode ser para além
da extinção, ou se ai haveria de parar. A resposta, demo-la antes: o nu proprietário é legitimado passivo, ad
causam e ad processum. Não se diga que o usufrutuário não podia fazer contrato, cuja renovação pudesse vir a
invadir o tempo em que não mais fôsse usufrutuário. O que êle não poderia fazer seria contrato de locação para
além do tempo em que fôsse usufrutuário. Se foi feito, por ser incerto quando cessaria o usufruto, ~ ineficaz o
contrato após o dia da cessação do usufruto, tal como se dá com os contratos feitos pelo fiduciário. Se o
contrato foi feito pelo usufrutuário, com o consentimento do nu proprietário, êsse é co-contraente; portanto, é
eficaz, no tempo que lhe venha a corresponder. Porém nada tem êsse problema com o do direito já nascido ao
tempo que correspondia ao usufrutuário, mesmo que não tivesse nascido ainda a pretensão . Se o usufrutuário,
que tem direito até cinco anos, aluga o prédio por cinco anos, o direito à renovação nasce antes do penúltimo
semestre do prazo contratual, ou nascem no penúltimo semestre do prazo contratual o direito, a pretensão e a
ação de renovação. A ação tem de ir contra o usufrutuário e contra o nu proprietário, porque o locatário, ex
hypothesi, satisfez todos os pressupostos dos arts. 1.0 e 2.0 ou 1.0, 2.0 e 39 do Decreto n. 24.150.
O nu proprietário que não foi figurante do contrato de locação nada tem com o direito de renovação que o
locatário teria contra o usufrutuário, locador (2? Turma do Supremo Tribunal Federal, 18 de janeiro de 1944, A.
J., 70, 390, 19 de setembro de 1950, 100, 189; 5? Câmara do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 4 de
maio de 1943, 67, 116). Se foi exercido o direito contra o locatário, com sentença trânsita em julgado, a locação
renovada cessa se sobrevém, durante o novo

prazo, a morte do usufrutuário, ou a cessação do usufruto por outra causa. Se o nu proprietário é condômino e o
usufrutuário de uma quota concluiu, como administrador do condomínio, o contrato de locação, o contrato é
renovável contra os condôminos (5? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 26 de janeiro
de 1944, A. J., 70, 346).
Diferentes os sistemas jurídicos francês e italiano que têm prazo para a duração do contrato de locação feito
pelo usufrutuário, findo o usufruto (Código Civil francês, arts. 595 e 1.429; Código Civil italiano, art. 999). Só
o espírito imitativo, colonialista, de alguns juizes e advogados podia querer que se introduzisse no Brasil o que
se arquitetou lá fora.
7.CONDôMINOS. Se há condomínio, todos os condôminos são legitimados passivos, ainda que não tenham
figurado no contrato (3? Câmara ‘Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 16 de novembro de 1943,
1?. F., 97, 649). Processualmente, é que se há de indagar se há quem os represente a todos. O condômino que
administra e pode alugar, segundo o que se resolveu (Código Civil, art. 636: “Resolvendo-se alugar a coisa
comum (art. 637), preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao estranho”, art. 640: “O condômino que
administrar, sem oposição dos outros, presume-se mandatário comum”), é legitimado passivo ad causam,
quanto à sua quota, e representa, extrajudicialmente, quiçá judicialmente, os outros condôminos. O alugar-se o
prédio depende da maioria, que se calcula segundo o art. 637. O renovar-se o contrato, não; a lei é que fixa os
pressupostos para que nasçam o direito, a pretensão e a ação de renovação. Quando o art. 635 do Código Civil
diz que, sendo impossível o uso e gôzo em comum, a maioria resolve se há de ser administrada ou alugada a
coisa, e acrescenta o art. 636 que, resolvendo-se alugar a coisa comum, se há de preferir o condômino ao
estranho, somente edictaram regras jurídicas para quando houvesse autonomia da vontade. Se a lei, em
benefício do locatário, cria direito à prorrogação (como se dá nas leis emergenciais) ou à renovação, o direito
do locatário passa A frente. Se se irradiou o direito do locatário à renovação (Decreto n. 24.150, arts. 1.0 e 2.0,
ou 1.0, 29 e 3.0), não há qualquer margem para para invocação do art. 636 do Código Civil. Tôda competi-
ção há de ser segundo o art. 82, e), do Decreto n. 24.150. Pode acontecer que o locatário, que tem direito de
preferência, não aceite a renovação nos têrmos em que o terceiro a oferece ao locador, e haja duas ou mais
ofertas de terceiros, um dos quais seja condômino (no processo, como oferente, é terceiro), ou que, estando a
causa em têrmos de aceitação da oferta do terceiro, o condômino manifeste a sua vontade de alugar, preterindo
ao terceiro ou terceiros, não ao locatário, que ou já manifestou não aceitar a renovação nos têrmos da oferta do
terceiro, ou dos terceiros, ou a aceitou e prefere a quaisquer terceiros, incluído o condômino. Se dois ou mais
condôminos exercem o seu direito de preferência, resolve-se conforme os princípios que regem o condomínio.
A comunicação de vontade do condômino é feita, dentro dos autos, aos legitimados passivos e ao oferente, ou
oferentes, a que pretende preferir.
Pode dar-se que, estabelecida a comunhão, ainda não tenha a maioria dos condôminos resolvido realugar o
prédio, e sejam citados todos, na ação de renovação. Se a resolução dêles é pela venda do prédio, podem os
adquirentes já encontrar, registada (Decreto-lei n. 4.857, de 9 de novembro de 1939, art. 178, VIII), a citação na
ação de renovação, e os sucessores do locador não são adquirentes, no sentido do art. 1.197, contra os quais se
precisasse da inscrição no registro de imóveis para a eficácia. Se nada resolvem, o autor da ação de renovação
não tem de esperar que êles se reúnam e deliberem. São legitimados passivos ad causam, independentemente de
qualquer resolução entre êles. Nem a sentença na ação de renovação há de cogitar de quererem êles, ou não,
renovar. Todavia, se a maioria (Código Civil, arts. 635, § 1.0, 636 e 637) se manifesta pela renovação, ~,cabe ao
juiz homologar a locação?. Assim decidiu, a 17 de outubro de 1939, a 5? ‘Câmara Cível do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal; mas sem razão. Deliberação de alugar e renovação judicial de locação são coisas
diferentes. A renovação judicial pode ocorrer sem que qualquer dos condôminos a admita; e a deliberação de
aluguer não importa deliberação de renovar o contrato. Se a maioria, calculada segundo o art. 637 do Código
Civil, resolve renovar, antes de se ter proposto a ação de renovação, há o negócio jurídico extrajudicial de
renovação. Se essa maioria, após a citação, resolve renovar o contrato (inclusive se é revel, ou não contesta), a
renovação é judicial e há de ser, necessàriamente , homologada pelo juiz.
O que se disse sobre condomínio também concerne aos outros casos de comunhão de fructus; e não diz respeito
aos condôminos sem fructus, como os condôminos do prédio em usufruto, ou em anticrese.

8.COMUNEIROS EM EDIFÍCIOS DE APARTAMENTOS. Os comuneiros em edifícios de apartamentos são

legitimados passivos a respeito de cada apartamento. Se o edifício é de um só dono, só êle é legitimado; se de
dois, há comunhão pra indiviso em cada apartamento, porque se estabelecera, com a estruturação jurídica em
apartamentos, comunhão pro diviso. O locatário exerce o seu direito, pretensão e ação contra o que é, ou os que
são donos do apartamento em que tem o estabelecimento. Se o estabelecimento abrange dois ou mais
apartamentos, pertencentes a diferentes donos, as renovações de contrato podem ser em pedidos cumulados,
dando-se litisconsórcio voluntário (arts. 88, 1? parte, verbis “quando fundado na conexão de causas”, e 2? parte,
verbis “não poderão recusá-lo, quando requerido” por qualquer das partes, e 55). Se no contrato renovando se
deu ao locatário o uso exclusivo de lugar indiviso comum a todos (e. g., salão de recepção, corredor, garagem),
ou o uso exclusivo de parte indivisa só pertencente a alguns dos comuneiros, têm todos, ou êsses,
respectivamente, legitimação passiva. Se a renovação pode ser sem êsse uso exclusivo de lugar indiviso, ou se
têm a mesma sorte os dois pedidos, depende da interpretação do contrato.

9.REIVINDICAÇÃO DO PRÉDIO LOCADO. Se, após o contrato de locação, o prédio é reivindicado, ou se

deu a resolução do contrato de alienação, ou se decretou nulidade de partilha ou divisão, trata-se o verdadeiro
dono, ou a pessoa a que volver o prédio, como sucessor do locador.

10.VACÂNCIA DA SUCESSÃO. Se, após a locação, vaga a sucessão (Código Civil, arts. 1.591-1.594;
Decreto-lei n. 8.207, de 22 de novembro de 1945), a legitimação passiva ad causam é dos herdeiros ainda não
certos (legítimos, testamentários, Estado) ; a legitimação passiva processual é do curador (Código de Processo
Civil, arts. 553-578), até que se dê a habilitação ou a devolução.
11.LOCADOR AUSENTE. No caso de ser julgada a ausência do locador, que continua de ser o legitimado
passivo ad causam, o curador é que tem a legitimação processual (Código ‘Civil, arts. 463-468; Código de
Processo Civil, art. 579), até que compareça o ausente, ou haja certeza da morte dêle, ou comece a eficácia da
sucessão provisória. Deferido o peilido de sucessão provisória, somente seis meses após (Código Civil, art.
471) é que têm legitimação ad causam os que seriam sucessores em caso de morte, ou o Estado, se requere a
sucessão provisória. Requerida pelo Estado a sucessão provisória e deferida, a legitimação passiva processual é
do curador nomeado segundo os arts. 1.591-1.594 do Código Civil. A situação dos herdeiros e do Estado, até
que se dê a sucessão definitiva, é semelhante à do fiduciário; não há, porém, legitimação temporalmente parcial
quanto ao tempo do novo contrato: tudo se passa com o que recebe os bens.

12.PENDÊNCIA DE AÇÃO REAL OU PESSOAL. Enquanto pende ação real ou pessoal reipersecutória sobre
o prédio, havendo sido inscrita a citação (Decreto-lei n. 4.857, de 9 de novembro de 1939, art. 178, a), VII),
tem de ser citado o autor da ação, bem assim se há medida cautelar inscrita (art. 178, a), VI), ou penhora
inscrita (arts. 279 e 280), ou inscrição de retificação do registro.

13.MOMENTO EM QUE SE APRECIA A LEGITIMAÇÃO PASSIVA.

(a) A renovação do contrato de locação supõe que com o outorgante locador-, ou sublocador, esteja, ao tempo
de expirar o prazo do contrato, o poder de locar, ou sublocar. 1-lá de ser dono do prédio, ao tempo da
renovação, o locador, ou estar sujeito à eficácia do contrato de locação, ou de sublocação, o adquirente, ou ser
titular de direito que contenha o poder de locar ou sublocar, ou ser locatário-sublocador, ou sublocatário-
sublocador. O usufrutuário e o credor anticrético podem locar, à semelhança do dono do prédio. Aliter, se
cessou o usufruto, ou a anticrese. Tais, a priori, os princípios.
(b) Pode acontecer: a) que cesse o poder de locar ao tempo em que expire o prazo do contrato de locação, ou de
sublocação; b) que o poder de locar cesse depois de terminar o prazo do contrato de locação, porém antes do
que seria o último dia do prazo do novo contrato de locação ou de sublocação. Ou a lei desampararia, em tais
espécies, o locatário, ou o sublocatário; ou estabeleceria eficácia do contrato de locação, ou de sublocação,
contra aquêle, a quem passou, ou voltou, o poder de locar. Para obviar aos inconvenientes que resultariam da
transferência da propriedade, ou da cessação do direito real, já o Código Civil havia estabelecido, para as
locações em geral (art. 1.197) “Se, durante a locação, fôr alienada a coisa, não ficará o adquirente obrigado a
respeitar o contrato, se nêle não fôr consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e constar de
registro público”. E no parágrafo único:
“Nas locações de imóveis, não poderá, porém, despedir o locatário, senão observados os prazos do art. 1.209”.
Feito o registro, a cláusula obriga qualquer sucessor do direito de propriedade, ou do direito real limitado.
Quanto ao locador que não tem direito real, o raciocínio é o mesmo que a respeito da espécie mais vulgar, que é
a do locatário que subloca. O ‘Código de Processo Civil explicitou que “o sublocatário do imóvel, ou de parte
dêle, que exercer a ação de renovação, citará o sublocador e o proprietário como litisconsorte” (art. 364).
Prevendo que, em alguns casos, o sublocador ainda tem tempo para dentro dêle se renovar a sublocação, o § 2?
do art. 364 estatui: “Será dispensada a citação do proprietário, quando, em virtude de locação originária ou
renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar-se a sublocação”. A lei não pré-excluiu a citação
do proprietário; dispensou-a. A citação seria para haver a eficácia contra o proprietário; ex hypothesi, há tempo
suficiente, para que, dentro dêle, caiba o prazo da renovação. Se a renovação teria de apanhar tempo posterior
ao prazo da locação, a citação é indispensável.
Tratando-se de prazo de renovação que começaria no momento imediato à cessação do direito do locatário, que
sublocou, ou que atingiria um dia que fôsse de tempo posterior à expiração do prazo para o contrato do locador,
rege o art. 364 do Código de Processo Civil, e não o parágrafo único do art. 364.
14.PRÉ-CONTRAENTE COMPRADOR E POSSÍVEL LEGITIMAÇÃO IrASSIVA. Em princípio, o pré-
contraente comprador não é legitimado passivo, mesmo se foi registado o seu contrato. Além disso, se foi
registado o contrato ou o pacto adjecto em que há a cláusula de renovabilidade contra o adquirente, o pré
-contraente comprador está sujeito ao direito à renovação como o adquirente sem o negócio jurídico intercalar
do pré-contrato.
Se o locador ou sublocador atribuiu ao pré-contraente posse mediata, com direito a receber os alugueres, cedeu
o direito de locador ou de sublocador. Aí, o pré-contraente comprador, que fêz eficaz contra o locatário ou o
sublocatário, a cessão (Código Civil, art. 1.067), é legitimado passivo, sem que isso dispense, enquanto não se
dá a transmissão da propriedade, a citação do pré-contraente vendedor, que é parte no processo.
O pré-contrato há de estar registado, sem cláusula de arrependimento e há de ter havido, em acôrdo inserto nêle,
ou em pacto adjecto, a transferência da posse e do poder de dar em locação. No mesmo sentido, a 1? Turma do
Supremo Tribunal Federal, a 18 de junho de 1953 (A. J., 109, 233), e a 4? Câmara Cível do Tribunal de Justiça
do Distrito Federal, a 5 de julho de 1946 (79, 289), e a 6? Câmara Cível, a 10 de junho de 1949 (93, 310).
Se o pré-contraente comprador, com pré-contrato registado, já é titular do direito de dar em locação, pois lhe foi
transferida a posse com êsse direito, é o legitimado passivo na ação de renovação. Se falta tal transferência,
pode entrar no processo como assistente (Supremo Tribunal Federal, 8 de julho de 1948, A. 1., 89, 133; sem
razão, a 4? Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 4 de outubro de 1945, 78, 44).

15.SIMULTANEIDADE DA CESSAÇÃO DOS CONTRATOS. Há,ainda, a questão de se saber contra quem

se dirige a ação de renovação de contrato de locação se o contrato do sublocador termina ao mesmo tempo que
o contrato do sublocatário. Poderia parecer que o sublocador não teria de ser citado, porquanto todo o tempo do
novo contrato seria após a cessação do seu poder de locar. A lei não previu a espécie, nem a interpretação pode
dispensar a citação do sublocador. Êsse sublocador pode ter de defender-se, pois que pode ter interesse na
solução, como alegar inexistência, invalidade ou ineficácia da sublocação ou da cessão, ou da sucessão
(Decreto n. 24.150, art. 5?, g), não cumprimento do contrato de sublocação (art. 5.~, b), não pagamento dos
impostos e taxas (art. 5?, e), ou prorrogação da. locação (cf. 3? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, 17 de dezembro de 1943, 1?. F., 99, 431; 5? Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo,
‘7 de outubro de 1949, R. 9., 139, 248-251). A lei dispensa, na espécie do art. 364, § 2.0, do Código de Processo
Civil, a citação do proprietário (isto é, não no considera, aí, litisconsorte necessário) não dispensa, em nenhum
caso, a citação do sublocador, ou dos sublocadores.

16.IDENTIDADE DE E INSERÇÃO NA RELAÇÃO JURÍDICA. A renovação do contrato de locação supóe

que o outorgado seja o mesmo ao tempo de ser pretendida a renovação do contrato.
A priori, com a exigência da identidade, seria ilegitimado o cessionário, ou o sucessor, ou o sócio, se a
sociedade foi dissolvida. Mas o sucessor e o cessionário se inserem na mesma relação jurídica. A jurisprudência
teve de resolver os problemas de técnica legislativa; resolveu-os, e o Código de Processo Civil veio explicitar as
soluções (arts. 362 e 363).
r

CAPÍTULO IV
PRESSUPOSTOS NECESSÁRIOS DO DIREITO,

DA PRETENSÃO E DA AÇÃO DE RENOVAÇÃO

§ 4.507. Suporte fáctico e pressupostos

1.ELEMENTOS FÁCTICOS. As regras jurídicas dos arts. 1? e 29 do Decreto n. 24.150, de 20 de abril de

1934, incidem quando composto suporte fáctico (Tatbestand) em que se juntem os seguintes elementos fácticos:
a) ser objeto de contrato de locação prédio rústico ou urbano (não só prédio edificado; pode tratar-se de
terreno) ; b) ser destinado pelo locatário a uso comercial ou industrial; o) ser por prazo determinado, não menor
de cinco anos, o contrato de locação (contrato renovando) ; d) terem decorrido, pelo menos, três anos,
ininterruptos, de exploração do comércio ou indústria, no mesmo ramo. Quando tais elementos se agregam, os
arts. 1.0 e 2? (talvez, também 3.0) incidem. Nasce, então, o direito à renovação do contrato. A pretensão nasce
depois, se o suporte fáctico ficou composto antes de um ano anterior à terminação do contrato. Pode acontecer
que nasça simultâneamente; e. g., o contrato é de cinco anos e a exploração completa três anos exatamente ao
findar o quarto ano do contrato de locação. Se os três anos só se completam no dia anterior aos seis meses
anteriores à terminação do contrato, nesse dia nascem o direito, a pretensão e a ação de renovação, que só têm
um dia de existência. Porque diz o art. 4~0 do Decreto n. 24.150:
“O direito à renovação do contrato de locação, nas condições e modo estabelecidos nesta lei, deve ser exercido
pelo locatário, no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, anterior à data da finalização do contrato a
prorrogar”.

O direito à renovação já nasceu e só excepcionalmente nasce um ano antes de terminar o contrato, ou depois,
dentro do penúltimo semestre; a pretensão é que sómente nasce entre uni ano e seis meses anteriores à
terminação do contrato renovando. A ação nasce com a pretensão, ou se o locador ofertou renovação
(relocação) antes de nascer a pretensão ao manifestar o locatário, depois de nascer a pretensão, o seu desacôrdo
com a oferta, ou se o locatário, antes de nascer a pretensão, ofertou a renovação (reconduçãO) ao manifestar o
locador, depois de nascer a pretensão, o seu desacordo com a oferta. A ação é simultânea à pretensão, salvo se
fato anterior impediu que a ação nascesse. Isso não significa, de modo nenhum, que a oferta de acôrdo (art.
1.0, pr.) seja pressuposto necessário da propositura da ação: pode ela obstar ao nascimento da ação.

2. SUCESSÃO NA LOCAÇÃO. Se, durante o prazo o), ou durante o prazo d), houve sucessão do locatário, ou
cessão por êle do comércio ou indústria, incluído o contrato, o suporte fáctico ainda não composto pode
compor-se e o suporte fáctico já composto permanece incólume.

3.ELIPSE A RESPEITO DE PRESSUPOSTO. O que se diz serem pressupostos necessários do direito à

renovação são os elementos do suporte fáctico, não mais encarados no plano fáctico, nem no plano dos fatos
jurídicos, e sim no plano da eficácia do fato jurídico que se produziu com a incidência dos arts. 1? e 29. Trata-
se, pois, da elipse vulgar: pressupostos necessários do direito elementos do suporte fáctico da regra jurídica,
suficientes para a entrada dêle no mundo juridíco (tornando-se fato jurídico), vistos no plano da eficácia dos
fatos jurídicos como pressupostos necessários do direito.
A pretensão tem pressuposto necessário a mais: o pressuposto temporal do art. 42, que é o de se estar, nascido o
direito, entre um ano e seis meses anteriores à terminação mesma do contrato de locação.

§ 4.BOS. a) Pressupostos necessários do objeto da locação

1.LOCAÇÃO DE PREDIOS, E NÃO OUTRA ESPÉCIE DE LOCAÇÃO.

O primeiro pressuposto necessário é o de se tratar de locação de prédios. Não importa se o prédio é urbano ou
rural, por destino, ou por locação, o que assaz simplifica a interpretação da lei. A locação de bens móveis não dá
direito à renovação. Se os bens móveis são pertenças e o contrato de locação do prédio as apanha, claro é que a
renovação do contrato tem de os incluir; se assim não fôra, seria renovação de parte do contrato, e não do
contrato. O direito comum tinha a renovação tácita do contrato de locação de prédios (tacita relocatio in
praediis urbanis, tacita relocatio in praediis rusticis) e a renovação tácita do contrato de locação de móveis, a
despeito do argumento de SALICETO, sobre a L. 16, C., de boato et oondueto, 4, 65, ao reputar furto o ficar
com a coisa móvel o locatário, o que seria interpretar a L. 16 sem se lembrar da L. 46, § 7, D., de furtis, 47, 2
(sobre isso, 5. E. WILLENBERG, Exercitatio de tacita relocatione, § 10, e J. IIARTMANN, Diss. de tacita
bocatione eL conductione, § 28). O sistema jurídico brasileiro desconhece a relocação tácita de móveis; tem a
prorrogaçao da locação de coisa móvel, se o locatário, findo o prazo, continua na posse (imediata) da coisa
alugada, sem oposição do locador, prorrogação por prazo indeterminado, que só se dá se as circunstâncias não
fizerem prova de não ter havido prorrogação (Código Civil, art. 1.195: “Se, findo o prazo, o locatário continuar
na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesruo aluger,
mas sem prazo determinado”). O instituto da prorrogação é comum à locação de imóveis e a de móveis. A
renovação tácita não existe; pode-se pensar na renovação regulada no contrato de locação, ou em pacto adjecto,
e o art. 1.0 do Decreto n. 24.150 alude a renovação por acôrdo dos interessados, o que apenas remete ao
princípio de autonomia da vontade com o qual se pode renovar qualquer contrato.

2.PREDIOS URBANOS E PRÉDIOS RÚSTICOS. A referência a prédio urbano e a prédio rústico impõe que,
na interpretação e aplicação do Decreto n. 24.150, se abstraia da distinção. Por outro lado, tem-se de atender a
que o Decreto n. 24.150 incide sempre que o suporte fáctico dos seus arts. l.~ e 2.0, eu 1.0, 2.0 e 3~O incidam,
ainda que outra proteção possa ter o locatário.

Os problemas relativos ao objeto tiveram de ser feridos antes de tratarmos, especialmente, dos pressupostos, por
serem ligados ao conceito mesmo de renovação do contrato. Supomos a leitura do § 4.504, 1.

§ 4.509. b) Pressupostos da destinação ao uso comercial ou industrial

1.Uso COMERCIAL E USO INDUSTRIAL. O que é uso comercial e o que não o é, di-lo o sistema jurídico,
no ramo de direito, que é o direito comercial comum; não há na legislação sobre renovação de contrato de
locação para fins comerciais ou industriais qualquer conceito especial. O que é uso industrial e o que não no é,
di-lo o sistema jurídico que recebe o conceito de indústria, tal como o edificou a linguagem da economia. Seria
errado enfileirarem-se, de um lado, todos os misteres, que se hão de ter como causadores de uso comercial ou
industrial dos prédios, e, do outro, os que a priori não dão ensejo a tais usos.
ODecreto n. 24.150 não exigiu que o locatário seja tido pelas leis de direito público como comerciante, nem, a
fortio’ri, que seja comerciante matriculado. Em vez disso, apenas aludiu ao uso comercial, ou industrial, que ao
prédio deu o locatário (art. 1.~, verbis “prédio, urbano ou rústico, destinado, pelo locatário, a uso comercial ou
industrial”). Se o contrato proibia que se lhe desse êsse uso (comercial, ou industrial; ou ambos), o locatário
infringiu o contrato existente, de modo que, no mundo jurídico, lhe falta o pressuposto da destinação ao uso
comercial, ou industrial, que somente pode ser de acôrdo com as leis, portanto com as leis que estabelecem os
deveres e obrigações do locatário (e. g., Código Civil, art. 1.192: “O locatário é obrigado: 1. A servir-se da coisa
alugada para os usos convencionados, ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como
tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fôsse”). Se nenhuma convenção houve e o prédio não entra na
classe dos que se presumem para uso comercial, ou industrial, não pode o locatário invocar o Decreto n. 24.150.
Resta saber se a manifestação de vontade, posterior, do locador tem eficácia ex tuno. A resposta há de ser
afirmativa: o fato jurídico, que surge da incidência do~
arts. 1.0 e 2.0 do Decreto n. 24.150, ainda não surgiu; ainda se estão a compor os pressupostos, de modo que o
uso iniciado contra a vontade do locador, ou sem ela, pode tornar-se permitido, desde que o único interessado,
que é o locador, o manifeste . Tal manifestação de vontade, posterior, pode ser por escrito, verbal, ou tácita, e
pode resultar das circunstâncias.
O Decreto n. 24.150, art. 1.0, fala de prédio “destinado, pelo locatário, a uso comercial, ou industrial”. É o
locatário que destina; mas a destinação, que êle possa dar, depende da destinabilidade ao uso que êle escolha.
Teremos de ver, adiante, de que é que precisa o locatário para que a sua vontade atue, legitimamente.
O fundo de empresa pode não ter sido criado pelo locatário, ou pelo sublocatário, e isso ocorre sempre que o
locatário ou o sublocatário o adquiriu, ou é pré-contraente comprador, com a posse e a exploração.
Se o locatário ou o sublocatário explora, no prédio, comércio e indústria, há três anos ou mais, porém o prédio
não fôra locado para uso comercial ou industrial, nem seria de admitir-se, falta um dos pressupostos (o do
Decreto n. 24.150, art. 1.0). Os pressupostos do art. 2.0 são outros. E todos são pressupostos necessários.

2.ATIVIDADE COMERCIAL, PRESSUPOSTO NECESSÁRIO. Se a atividade é comercial, embora não se

haja licenciado o locatário, o Decreto n. 24.150 incide. O açougueiro que não está licenciado tem o prédio para
uso comercial, como o que estivesse. Se o açougue é de a) autarquia, de 14 empresa de economia mista, ou de
o) entidade política (União, Estado-membro, Distrito Federal, Território, Município), e alugado o prédio, o art.
32 exclui a invocação do Decreto n. 24.150, em se tratando de o) ou de a), e não na exclui em se tratando de
14.. Diz o art. 32: “As regras da presente lei não se aplicam às locações em que a União federal, os Estados e os
Municípios forani partes”. O matadouro é indústria, bem assim a empresa de campo de invernagem. Se o
explorador é o Estado <União,. Estado~membro, Distrito Federal, Território, Município), o Decreto n. 24.150
somente não incide porque existe o art. 32,. que pré-exclui a incidência. O matadouro-açougue é comércio,
porque a especialidade, que é o comércio, prima em relação
à indústria. A atividade do pecuarista e a do leiteiro, que colhe o leite e o vende, são industriais; a do leiteiro,
que compra e vende o leite, é comercial. A do alberguista, a do hospedeiro, a do hoteleiro, a do estalajadeiro, a
do cantineiro, é comercial; a dos bancos, casas bancárias (53 Câmara Cível do Tribunalde Apelação do Distrito
Federal, 31 de dezembro de 1940), casas de penhor e casas de câmbio, também o é. Vendedores de automóveis,
geladeiras, tabaco, aves, se usam o prédio para a sua atividade, usam-no para comércio.
Os botequineiros, os taverneiros, os donos de cafés e bares, ou cabarés, têm atividade comercial. A 23 Câmara
Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a ‘7 de fevereiro de 1945 (E. dos T., 157, 734), excluiu da proteção
do Decreto n. 24.150 o restaurante noturno que não fôra licenciado para cabaré, mas em cabaré se transformara.
O assunto não é tão simples.
A licença não é, de modo nenhum, pressuposto para a incidência dos arts. 1.0 e 2.0 do Decreto n. 24.150; o que
pré-exclui a incidência do Decreto n. 24.150 (note-se: pré-exclui) é a ilicitude da atividade, portanto a ilicitude
do uso, comercial ou industrial. O restaurante tinha legitimação ativa para a renovação. Se a transformação em
cabaré infringia o contrato de locação é outro problema; e outro problema, se funcionava como cabaré, sem
licença. Na primeira espécie, o novo contrato pode expilcitamente excluir tal uso, se êle não cabia no uso que se
permitira, Convencionalmente, expressa ou tácitamente, ou pelas circunstâncias do próprio prédio; como ter
dado ensejo à resilição do contrato de locação, com perdas e danos (Código Civil, art. 1.192, parágrafo único,
onde “rescisão” é êrro de terminologia). Na segunda espécie, o assunto é de direito administrativo, e nada tem
com êle o juiz da ação de renovação.
Os belchiores, os alfarrabistas e os vendedores de ferros velhos, ou de materiais velhos de construção, exercem
atividade comercial; e, salvo o que se disse sobre os cabarés, de modo nenhum estão fora da tutela do Decreto
n. 24.150. O ter havido sentença criminal, com invocação do art. 180 do Código Penal, não lhes apaga o direito
de preferência. Idem, barbeiros que têm salão, onde trabalham dois ou mais oficiais, ou um só oficial, que não é
o dono (3.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 5 de fevereiro de 1943; 4•a Câmara
Cível, 22 de junho de 1945, D. da J. de 5 de dezembro de 1945: “No referido local funciona salão de
cabeleireiro para senhoras ... ali o autor explora ou loca os serviços profissionais de três cabeleireiros, duas
manicuras, dois serventes, sob o regime de salário mínimo ... Êle explora profissão com intuito especulativo, de
lucro, pratica atos de comércio, tem firma registada e mantém empregados com salário mínimo. Estão retinidos
todos os elementos para defini-lo como comerciante e assim enquadrá-lo na lei, como parte legítima para
pleitear a renovação 63 Câmara Cível, 6 de setembro de 1949, D. da J. de 18 de março de 1948: “Não exerce
individualmente e sôzinho a sua arte de barbeiro e cabeleireiro, porém explora os serviços de artistas dêsse
oficio, ou seja pratica atos de comércio, especula com o trabalho alheio, trabalho êsse que é objeto de sua
mercancia. Só não é barbeiro e cabeleireiro comerciante, quando exercita individualmente a sua arte, ou com
outro se associa, para êsse fim; porém, uma vez que explora trabalho de terceiro, pagando-lhe salário, correndo
risco, é evidente que tem essa qualidade”; no mesmo sentido, a 33 Câmara Cível, a 5 de fevereiro de 1943, D.
da J., de 9 de abril de 1943:
“Perfeitamente jurídica é a distinção, que fêz a sentença apelada, entre aquêle que explora salão de barbeiro ou
salão de barbearia, empregando seu capital na montagem, e contrata, como empregados, oficiais dedicados
àquele mister, cujos serviços explora, com intuito de lucro, e o barbeiro, que exerce pessoal mente o seu
ofício”). Não se pode dizer, a priori, como fêz a 53 Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 2
de maio de 1947 (E. F., 116, 167), que o barbeiro-cabeleireiro não tem a ação de renovação porque não é
comerciante. O barbeiro não é comerciante, salvo se também exerce, habitualmente, o comércio de perfumaria
(2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 16 de outubro de 1951, A. J., 101, 395, e E. deli. 1., 14, 196), ou é
também industrial, ou se o serviço de barbeiro é explorado comercialmente.
Casas de saúde, hospitais e hospícios exercem atividade comercial, salvo se preponderantemente são apenas
sociedades de fins humanitários (Código Civil, arts. 16, 1, e § 1.0, e 22). Se o diretor não podia ser, tal infração
das leis de direito público não atinge à legitimação segundo os arts. 1.0 e 29 do Decreto n. 24.150 (33 Câmara
Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 17 de outubro de 1944, D. da J., de 29 de novembro de
1944). Os carpinteiros, marceneiros, pintores, estofadores, cortineiros, tintureiros, e semelhantes, se não
exercem o ofício e contratam oficiais, ou se o exercem e contratam oficiais ou ajudantes, exercem atividade
comercial; outrossim, se fazem objetos avulsos, ou mobiliários, para venda, sem ser como encomenda, ainda
que seja o dono o oficial. As lavanderias exercem atividade industrial (53 Câmara Cível do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal, 13 de março de 1939).
As lavanderias dos hotéis, hospedarias, edifícios de apartamentos, balneários e outros estabelecimentos são
pertenças.
Os laboratórios de análises que excedam a atividade dos que exercem a profissão de análises são comércio,
porque mercanciam com trabalho de outrem. As livrarias e casas editôras exercem comércio. Bem assim, os
cinemas, as sorveterias, os teatros e empresas de bailados que cobram entradas, os fotógrafos que têm
empregados técnicos, ou vendem aparelhos e material. ‘Os ferreiros, funileiros e outros oficiais, se vendem
peças ‘de ferro, ou de outro mineral, avulsas, ou em aparelhos, ou têm ‘consigo oficiais, comerciam; ou se a
ferraria, funilaria, ou outra empresa, pertence a quem não é do ofício, ou não no exerce so. O agricultor que
vive da venda do que planta # industrial; se compra crias de gado para engorda, também o é, salvo se a figura
do comerciante se perfaz. São atividades comerciais a do droguista. a do farmacêutico, a do quitandeiro, a do
padeiro, a do confeiteiro (salvo se a pequena escala, sem porta aberta), a dos donos de peixarias, a do relojoeiro
(que vende relógio, não o do simples consertador), a do salsicheiro, a do sapateiro (salvo se apenas conserta
sapatos). São atividades de empresa a de torrefação de café, a de guarda-móveis, a de garagem e depósitos de
carros e aparelhos. A alfaiataria é negócio comercial; o alfaiate, que trabalha só, ou que apenas tem ajudantes
não-oficiais, e não fornece o pano, não comercia. O que trabalha em roupas feitas é sempre industrial, ou
comerciante. Os construtores são comerciantes, salvo se só trabalham para alguma empresa, ou não perfazem os
pressupostos para seren’ tidos pelas leis como comerciantes. O armazém de depósito noutra rua que aquela em
que o locatário tem o seu estabelecimento não é prédio a que se refira o Decreto n. 24.150 (43 Câmara Civil do
Tribunal de Apelação de São Paulo, 10 de outubro de 1945, 11. dos 7’., 161, 704) ; é-o, seguramente, se a
locação é dos dois prédios ao mesmo locador, para uso da mesma empresa, ou se a empresa locou o prédio para
depósito, depois de instalada, ou com referência especial à futura instalação.
Os que somente trabalham, sôzinhos, com material alheio, tais como os consertadores de relógios, que não
vendem peças, nem têm empregados, foram tidos como fora do alcance do Decreto n. 24.150. Outrossim, os
sublocadores de partes de prédio (Supremo Tribunal Federal, 6 de dezembro de 1937: “. . . a simples locação de
prédios e conseguintemente a sublocação de suas partes não empresta a quem a pratica a qualidade de
comerciante, não sendo, por conseguinte, o sublocador equiparado ao negociante, sobre o qual devam recair os
ônus das contribuições fiscais devidas pelo antecessor na mesma casa comercial”; 53 ‘Câmara Cível do
Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 17 de maio de 1940).
Os colégios, ginásios, pensionatos, escolas e demais estabelecimentos de ensino não exercem de regra
atividade comercial, pôsto que seja possível compor-se. A fortiori, os inteiramente gratuitos. As cooperativas de
consumo não exercem comércio. Nem os tabeliães (33 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, 15 de dezembro de 1944, A. 1., 73, 306; sem razão, a 43 Câmara Cível do Tribunal de Justiça do
Distrito Federal, a 1.0 de junho de 1948, J., 81, 58, que ressalvou ter direito à renovação do contrato de locação
enquanto não estiver alojado no Palácio da Justiça).
O Decreto-lei n. 8.527, de 1945 (Código de Organização Judiciária do Distrito Federal), art. 434, estatuiu:
“Ficam extensivos aos contratos de locação dos prédios, atual ou futuramente ocupados pelos ofícios e
serventias da justiça, enquanto não forem transferidos para o Palácio de Justiça, as disposições do Decreto n.
24.150, de 20 de abril de 1934, e dos Decretos-leis ns. 4.598, de 20 de agôsto de 1942, 5.160, de 4 de janeiro de
1943, 6.739, de 26 de julho de 1944 e 7.466, de 16 de abril de 1945”. O art. 434 é contrário à Constituição de
1946, ad. 141, § 1.0, como o era à Constituição de 1937, art. 122, § 19. A Lei de organização judiciária de
entidade local sômente é federal quanto à origem; é local, quanto ao conteúdo das regras jurídicas, e estender a
alguém, que não pertence ao Distrito Federal, regra que foi feita apenas para o território do Distrito Federal,
seria absurdo, e aplicar só no território do Distrito Federal, regra jurídica, federal pelo conteúdo, é infringir
princípio de competência e o princípio de isonomia.
Os estabelecimentos de ensino não têm fundo de comércio (53 Câmara Cível da Côrte de Apelação do Distrito
Federal, 20 de julho de 1926, R. de 11., 114, 857). Por isso mesmo, obviando à falta, por parte dêles, de direito à
renovação, as leis emergenciais dão-lhes trato especial, de que foi exemplo o art. 18 da Lei n. 1.800, de 28 de
dezembro de 1950, ainda em vigor, em virtude de prorrogação.
A exploração de casa de cômodos não é, de regra, atividade comercial. Todavia pode haver tal uso do prédio,
com a caracterização da hospedaria. Por isso mesmo, se não há simples sublocações parciais, sem razão seria
negar-se-lhe a priori o caráter de uso comercial, como parece ter aventurado o acórdão da ‘73 Câmara Cível do
Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 16 de agôsto de 1946 (1?. P., 111, 450).
8.PRESSUPOSTO OBJETIVO. Para o Decreto n. 24.150, a distinção entre uso comercial e uso industrial é
sem relevância. Ou o uso seja comercial, ou seja industrial, o pressuposto necessário está satisfeito, desde que
tal destinação do prédio tenha sido a que lhe deu o locatário. Não se concebeu o pressuposto como subjetivo (e.
g., comerciante matriculado o locatário, comerciante licenciado o locatário, industrial registado ou licenciado o
locatário), e sim como pressuposto objetivo (art. 1.~, verbis “prédio, urbano ou rústico, destinado, pelo
locatário, ao uso comercial ou industrial”). Por outro lado, a destinação ao uso tem de ser pelo locatário, sem
que isso exclua que resulte da natureza do prédio, ou de cláusula contratual, ou de pacto adjecto, ou de
circunstâncias puramente objetivas. O ter o locatário iniciado êsse uso, ou ter concordado com êle, ou tê-lo feito
seu, não importa; o que importa é ser êle o usante, tanto mais quanto se lhe vai exigir o pressuposto da
exploração do seu comércio ou indústria (outro nome dado ao uso comercial ou industrial) pelo prazo mínimo,
ininterrupto, de três anos.
4.LOCAÇÕES MISTAS E PLURAIS. Um dos vícios de certa jurisprudência, na interpretação do Decreto n.
24.150, arts. 1.0 e 29, é o de negar a renovação se o uso não é comercial. Afirmado que não é comercial, tem-se
de examinar se também, não é industrial: o pressuposto necessário somente deixa de estar satisfeito se o uso não
é comercial nem industrial. Não vem ao caso o importe do comércio ou da indústria. O comerciante que aluga
somente uma porta, ou um vão de escada, ao proprietário, ou a quem possa dar em locação, está protegido pela
lei; outrossim, o industrial que apenas ocupa infima parte do prédio.
O comerciante, ou industrial, que apenas ocupa parte do prédio, por menor que seja, como sublocatário, se a
sublocação podia ser contratada, está protegido pela lei.
A questão da locação de parte nada tem com a da locação mista (comercial, residencial; industrial, residencial).
As locações mistas supõem que haja no objeto da mesma locação residência e comércio, ou residência e
indústria, ou comércio e indústria. Só as duas primeiras espécies suscitam questões na interpretação e nas
aplicações do Decreto n. 24.150. Se o mesmo objeto da locação é usado em comércio e indústria, o pressuposto
necessário está satisfeito. Se é usado como residência e lugar de comércio ou indústria, tem-se de resolver a
questão da incidência (a) da lei sobre locação residencial ou (b) do Decreto n. 24.150, ou (c) de ambas, cada
uma sobre uma parte, ou (d) cumulativamente, ou (e) cumulativamente, ou não, conforme a indivisibilidade ou
divisibilidade do uso global. São cinco soluções técnicas distintas, afastada a da não-
-incidência de ambas, que seria absurda. As soluções (a) e (b) fundam-se ou a) no princípio da preponderância
do uso, ou b) preferem, a priori, a residencialidade, ou a comercialidade, ou a industrialidade do uso. Donde as
soluções (a.) a), (a) 6), <6) a), e (6) b), inconfundíveis entre si.
Pela solução (a), a), a 13 Turma do Supremo Tribunal Federal, em recurso extraordinário, a 4 de dezembro de
1944 (D. da J. de 15 de março de 1945), caso em que o uso residencial preponderava (“proporcionava maiores
vantagens”). Incidiu, segundo a 1•a Turma, a lei emergencial, e não o Decreto n. 24.150. Tal solução tem o
inconveniente de deixar desamparado o direito oriundo do uso não preponderante, se falha,.também, por falta
de satisfação de pressuposto, a tutela do uso preponderante.
A 43 Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 19 de março de 1949 (1?. dos T., 181, 729), examinou
caso que nao dava ensejo a preferir-se qualquer das soluções acima apontadas, porque, a respeito da parte
residencial, se fizera aditamento ao contrato, e a 4•a Câmara Cível decidiu que o destino não era comercial e,
pois, estava fora da renovação. Ou, com isso, interpretou o aditamento como negócio jurídico à parte, ou rumou
para a solução (o).
Pela solução (e), abertamente, a 83 Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 18 de outubro de 1949
(Ap. civil n. 5.438). A verdadeira solução é a solução (e), que foi adotada pela 23 Turma do Supremo Tribunal
Federal, a 11 de junho de 1948 (D. da J., 28 de dezembro de 1949)
“Desde que, pelo exame do contrato, a sentença entendeu que a locação do prédio não se pedia dividir, a
proteção devida ao estabelecimento comercial existente na loja havia de implicar .a renovação do contrato
quanto ao sobrado, em que reside o locatário”; porém temos de advertir em que o sobrado residencial somente
não teria tutela se a lei sobre locação residencial não lha desse. O critério da separabilidade é o da vontade dos
contraentes, no que acertou a 23 Turma: não pode a justiça introduzir critério sem a separação de partes, ou de
apreciação da necessidade, ou não, para a indústria, ou para o comércio instalado, se o objeto do contrato foi o
todo. A locação de partes divisas do imóvel é permitida e usual; mas a vontade dos interessados é que divide.
Os arts. 52 e 53 do Código ‘Civil não podem ser invocados, porque não se trata de indivisibilidade ou
divisibilidade das coisas, e sim de indivisão ou divisão do uso. Os arts. 52 e 58 só se referem à divisibilidade e
à indivisibilidade físicas.
(a) No art. 19 do Decreto n. 24.150 fala-se de prédio “destinado, pelo locatário, a uso comercial, ou industrial”.
O locatário não é sempre livre de dar um dêsses usos, ou qualquer dos dois, ou os dois, simultâneamente. No
direito brasileiro, entende-se que pode o locatário ter o uso que foi convencionado no contrato, ou que seja de
se presumir permitido (Código Civil, art. 1.192, 1), ou um dos que se presumam permitidos. A presunção é a
que se tira do exame da natureza do prédio e das circunstâncias (art. 1.192, 1, 23 parte). O locador não pode,
durante a locação, mudar a forma, nem o destino do prédio (art. 1.204). Se pode usar o prédio para comércio, ou
para indústria, ainda se há de perguntar se a convenção ou as circunstâncias lhe permitiram qualquer comércio,
ou qualquer indústria, ou se lhe fixaram classe, maior ou menor, de ramos de comércio, ou de indústria, ou dois
ou mais determinados ramos de comércio, ou de indústria, ou somente para determinado ramo de comércio, ou
de indústria. Trata-se de questão de interpretação do negócio jurídico de locação.
Se o locatário usa para comércio, ou indústria, o prédio, ou para algum ramo de comércio, ou indústria, sem lhe
ser facultado tal uso, pode o locador pedir a resilição do contrato, com a condenação a perdas e danos (Código
Civil, art. 1.193). Tal direito formativo resilitivo do locador e tal pretensão podem ser exercidos em ação de
resilição, a que se cumule, ou não, a ação de despejo, ou como objeção (não exceção!), na ação de renovação,
com base no Decreto n. 24.150, art. 8.~, pr. e inciso a), pois faltou ao cumprimento do contrato de locação (art.
59, 6). O juiz há de apreciar, prêviamente, essa alegação, que, admitida, evidencia que o autor não tem direito à
renovacão. Não deve passar à apreciação do pedido de retomada. Se a infração da utilizabilidade do prédio foi
posterior ao nascimento do direito à renovação, mais acertado é argili-lo em reconvenção.
(b)Na interpretação do Decreto n. 24.150, art. 19, verbis “uso comercial, ou industrial”, três conceitos foram
sustentados quanto à indivisibilidade e à divisibilidade. Em verdade, não se cogitou de partir da teoria geral do
direito, onde a indivisibilidade e a divisibilidade ou se referem ao bem, à res, ou ao uso, usus. Os três conceitos
foram a) o de indivisibilidade da res, 6) o de indivisibilidade do usus, a que se juntou a intrusa noção e) da
indivisibilidade do contrato, que foi causa, anos a fio, de graves injustiças.
Para quem quer que, ainda não-jurista, considere que os andares térreos, partes do prédio ou de apartamento
térreo, são por vêzes ocupados por dois ou mais negócios comerciais ou industriais, é fácil discernir o todo do
prédio, ou do apartamento, e o todo da loja, ou negócio. Se A alugou a B o andar térreo, que se compõe de três
lojas, e E se estabelece na loja a (ou nas lojas a e b) e subloca as lojas b e e (ou só o), onde C instala o seu
negócio, ou para êle muda o que tinha, E pode vir a ser legitimado ativo à renovação, como C, sublocatário. Em
vez disso, a corrente a), de que acima falamos, entendia que ou E poderia pedir a renovação quanto às três lojas,
ou não na poderia pedir de modo nenhum. Os que o afirmavam mostravam ignorar a distinção entre
indivisibilidade da res e indivisibilidade do usus.
A corrente e), fora de tôda técnica jurídica, asseverava que, havendo um só contrato, a indivisibilidade dêsse se
refletia no uso: surgiu na 5~a Câmara ‘Cível da Côrte de Apelação do Distrito Federal, a 29 de abril de 1937,
sendo relator o então desembargador GOULART DE OLIvEmA, que no acórdão e no seu livro Renovação da
Locação (1, 164 s.) não soubera distinguir o que sustentara e o que êle mesmo expusera de autores franceses,
ligados à corrente da preponderância do comercial. A corrente o) confunde indivisibilidade, por unicidade de
contrato~ e convencionalidade de uso indivisível: o uso pode ser indivisível, se os contraentes assim o
estabeleceram, como podem ter estabelecido que não seria permitida a sublocação, ou que as partes não
ocupadas pelo negócio seriam para residências~ a juízo do estabelecimento; porém tudo isso nada tem com a
tese de que, sendo um só o contrato e dois ou mais os prédios, ou lojas, ou barracões, ou armazéns, o fato de
satisfazer o locatário os pressupostos dos arts. 1.0, 2.0 e 89, do Decreto n. 24.150, somente quanto a um dos
prédios, ou a uma das partes, bastasse para a legitimação à renovação quanto a todos os prédios, ou partes. O
problema tinha e tem de ser pôsto em têrmos de se saber se o uso era divisível e se houve essa divisão. Se A~
no exemplo acima, embora pudesse dividir o uso, não no tivesse feito, destinando tôdas as lojas para uso
indivisível, e. g. “camisaria”, “gravataria”, “sapataria”, e satisfizesse os pressupostos dos arts. 19 e 2.0 do
Decreto n. 24.150, teria direito’ e pretensão renovatória quanto a tôdas as lojas. Não só a divisibilidade importa;
também a divisão se há de considerar, porque a lei não cogita da usabilidade (salvo quanto à questão
da permissão de espécie de uso, ou de determinado uso), e sim do uso.
A corrente e) levou a algumas contradições gritantes. Se A locava a E duas lojas, E sublocava uma a C e E
obtinha renovação quanto às duas lojas, ao ir C com a ação de Renovação teria o juiz de se subordinar ao
contrato com E, ou de decidir, por si só, quanto ao aluguer e ao prazo. Imaginemos que o aluguer, para C, fôsse
menor, ou que o prazo para C fôsse maior. Ora, o fato de C ter direito à renovação já significa que E não devia
ter tido a tutela da lei, quanto à loja sublocada a C.
A indivisibilidade do uso é de grande relevância no direito das renovações. Se se divide o indivisível, não se
renova; corta-se a ligação entre passado e futuro, entre o contrato renovando e o novo contrato. Por outro lado,
se o locador quer retomar, dividindo, não exerce direito de exceção, exerce usurpação, pois que o é tomar,
dividindo o uso indivisível. A indivisibilidade do prédio como res só interessa no que implique indivisibilidade
do uso. O prédio de dois andares, no direito brasileiro, se o terreno é indivisível, não pode ser objeto de
comunhão pro divisa; bem assim, o de um só pavimento. No entanto, o uso daquele, como o dêsse, pode ser
divisível. Nem sempre é por sua natureza indivisível o uso do prédio que por sua natureza é indivisível. Nem
sempre é divisível, por sua natureza, o uso do prédio, por sua natureza, divisível. Não é divisível o apartamento
térreo, embora destinado a armazém de secos e molhados e casa de flôres; nem é divisível o destino do prédio
de çinco andares, em que se instalou hotel, se bem que se possa dividir em apartamentos (comunhão pra di-
viso). A divisibilidade do uso é outra ansa.
Se há multiplicidade de prédios locados (ou de partes locadas), contra a renovação da locação, em conjunto,
pode o réu alegar a divisão do uso e não ser um, ou não serem alguns dos prédios (ou uma ou algumas das
partes locadas) “necessários ao melhor funcionamento” do negócio instalado no outro (ou outra parte). As 53 e
63 ‘Câmaras Cíveis do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 27 de dezembro de 1937 (A. J., 47, 279),
julgaram espécie em que se distinguiram o uso de uma loja e o uso da outra: “t certo que o contrato abrange
as duas lojas e, por êle, era permitida à locatária a sublocação ... Tratando-se ... de duas lojas independentes,
numa das quais a locatária não explora qualquer fundo de comércio, findo aquêle contrato, não pode ela invocar
o referido decreto para, com fundamento nêle, propor ação para sua renovação global; o seu direito, com
assento nesse diploma legal, se restringe à loja em que efetivamente explora ou mantém o seu fundo de
comércio .. . Independente, como é a loja n. 120, pleiteando a renovação da sua locação, a embargada apenas
pode ter em vista a sua sublocação em seguida, por preço, aliás. superior àquele que paga à locadora,
locupletando-se, dessarte, à custa da embargante proprietária, o que não é justo: a propriedade imobiliária não é
menos respeitável do que a propriedade comercial”. Aliás, não havia, na loja referida, propriedade comercial. O
acórdão embargado (5~~ Câmara, 29 de abril de 1937) mantivera a sentença agravada, que julgara procedente a
ação e renovara o contrato para as duas lojas; sem razão, porque não se provara a comercialidade do uso de uma
das lojas. Nem se há de admitir a argumentação cavilosa de que o locador pode ter sabido de que a outra parte,
ou prédio, era para sublocar (e. g., a 53 Câmara Cível, a 29 de abril de 1937 e as próprias Câmaras Conjuntas,
12 de julho de 1938). O êrro provinha de raciocinarem os desembargadores do Distrito Federal com o conceito
de indivisibilidade do contrato (!), em vez de atenderem a que o uso comercial, ou industrial, é que haveria de
determinar o objeto da renovação. Nem sempre o fundo de comércio, ou de indústria, enche todo o espaço
locado; cumpre verificar-se se a parte não ocupada ficou sem uso, ainda por dependência. A concepção
falsíssima de que o contrato é que é de renovar-se, portanto êle, e não o uso, é que pode ser divisível ou
indivisível, ainda atuou no acórdão do Tribunal de Apelação do Rio de Janeiro, a 5 de outubro de 1938.
5.TUTELA DO FUNDO DE EMPRESA. O Decreto n. 24.150, no art. 2.0, c), fala de “exploração do seu
comércio, ou indústria, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo, ininterrupto, de três anos”. O que se tutela é o
fundo de comércio, ou de indústria, e não o ser locatário, ou o ter-se no prédio locado comércio ou indústria. A
variabilidade do comércio, ou indústria, pré-excluiria, de si mesma, a existência de fundo de comércio, ou
indústria. Ter fundo de comércio, ou indústria, é estar fixada, em certo ramo de comércio, ou indústria, a
atividade, o que permite restringi-lo ou dilatá-lo; não, mudá-lo. O que vende as mercadorias A e B pode vir a
fabricar e vender, no local alugado, a mercadoria C, ou a vir vender A, B e ou A e B, menos certa espécie de A,
ou de B, ou somente A, ou somente B; não pode vir a vender em vez de A e B C e D. Por isso se cogita de
mesmo “gênero”, ou do “mesmo ramo de comércio, ou indústria”, nos arts. 8.~, e), § 1.0, e), parágrafo único, e
21, § 4•0~ ~ preciso que os três anos sejam de exercício da mesma atividade comercial, ou industrial, e o
locatário queira a renovação para continuar a mesma exploração:
“O locatário que não pretende manter no prédio o mesmo comércio anterior, isto é, continuar a exploração do
fundo de comércio, nenhum direito tem à renovação da locação ... Nenhum direito, pois, assiste, em face da lei,
ao comerciante que pretenda a renovação da locação para instalar e explorar outro gênero de comércio,
amparado por proteção que a lei só quis conceder aos fundos de comércio já anteriormente instalados e
explorados por prazo não inferior a três anos” (5.~ e 63 Câmaras Cíveis Conjuntas, 22 de março de 1938).
O falido pode requerer a continuação do negócio (Decreto -lei n. 7.661, de 21 de junho de 1945, art. 74; Tomo
XXIX, §§ 3.387, 1; 3.436, 1). Também é possível que se organize sociedade que continue com o negócio do
falido (Decreto-lei n. 7.661, art. 123, § 1.0), mediante deliberação dos credores a que correspondam dois terços
dos créditos (art. 123). Nem a sentença que decreta a abertura da falência, nem a formação de sociedade
conforme o art. 123 do Decreto-lei n. 7.661 interrompe o prazo de exploração.
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6. TRÊs 1 ANOS DE EXPLORAÇÃO. Havendo a mesmeidade de exploração, nada importa ter havido,
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durante 2 os três anos, sucessão ou cessão do negócio (63 Câmara Cível da Côrte de Apelação do Distrito
Federal, 9 de julho de 1935; Côrte de Apelação, 12 de fevereiro de 1936, A. J., 40, 31; 5•~ e 63 Câmaras
Cíveis, 28 de outubro de 1936, confirmando o acórdão nosso. É preciso fora de qualquer dúvida que haja
contrato de locação por cinco anos, pelo menos, de que seja

§ 4.510. PRESSUPOSTO DO PRAZO CONTRATUAL

Contraente (sucessor ou cessionário) o autor, e fundo de comércio, ou de indústria, de três anos pelo menos,
feito pelo locatário, ou em que êle sucedeu ou lhe foi cedido (53 Câmara Cível, 17 de fevereiro de 1938;
errados, o acórdão da mesma câmara, a 2 de junho de 1938, sendo relator o então desembargador GOULART
DE OLIvEIRA, que negou a renovação contra o proprietário).

§ 4.510. c) Pressuposto do prazo contratual, mínimo,de cinco anos

1.PRAZO DE CINCO ANOS E RENOvABILIDADE. O contrato renovando há de ser, pelo menos, com prazo
de cinco anos. Não há renovação de contrato com prazo indeterminado; nem de contrato com prazo
determinado menor de cinco anos. A cláusula “a prazo determinado de cinco anos, podendo ser prorrogado, à
vontade do locatário, por igual prazo (ou por mais x anos)” satisfaz a exigência da lei; não exclui a renovação
entre o quarto ano e o último dia do penúltimo semestre (art. 4.0) ; nem, se a prorrogação se deu, no penúltimo
semestre do segundo prazo ou do prazo 4. A cláusula “a prazo determinado de cinco anos, podendo ser
prorrogado, no terceiro ano, se os contraentes acordarem, por igual prazo (ou pelo tempo x)” é de entender-se
como se o acréscimo não estivesse escrito: dentro do penúltimo semestre dos cinco anos é que pode nascer a
pretensão. Importa a exigência dos cinco anos, pelo menos, dizer-se que somente os contratos a tempo
determinado de cinco anos podem ser, se os outros pressupostos se satisfazem, judicialmente renovados. Os de
menos de cinco anos são judicialmente irrenováveis, pôsto que possam ser prorrogados, negocial ou
legalmente, ou renovados negocialmente. Mas, se ao tempo se soma o que sobrevém, há renovabilidade.
A estipulação de prazo inferior a cinco anos não é in fraudom. legis. A prorrogação por fôrça de incidência de
alguma lei especial, ou emergencial, integra o prazo de cinco anos, que é pressuposto de direito material
(Decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1934, art. 2.0, b), cf. 13 Turma do Supremo Tribunal Federal, 30 de maio
de 1949 (1?. F., 126, 443). Nem se somam os tempos dos contratos de locação anteriores, sem cláusula de
prorrogação, ou sem prorrogação legal, renovação negocial, ou sem alusão ao passado, salvo se na espécie cabe
a soma dos prazos. Nem os prazos de contratos de locação a diferentes locatários (23 Turma, 11 de agôsto de
1950, 1?. dos T., 215, 473). A 1.a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 28 de janeiro de 1952 (1?. de D. 1%,
14, 28), considerou não ser fraude à lei o prazo de quatro anos e oito meses; mas que o é o de quatro anos e
onze meses (2 de agôsto de 1951, D. da J. de 6 de julho de 1951) ; contra, as Câmaras ReUnidas do Tribunal de
Justiça do Distrito Federal, a 14 de outubro de 1948, R. F., 128, 145).
A 4A~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 11 de junho de 1951 (1?. dos T., 139, 869), admitiu
a fraus legis sempre que, “por fôrça das circunstâncias”, o locatário foi obrigado a assinar contrato de tempo
inferior a cinco anos.
As referências a julgados, que acima foram feitas, evidenciam que é de extrema importância enfrentar-se, sem
casuística, o problema dos prazos que se têm de somar. Daí têrmos de examinar as soluções e mostrar qual a
que se há de acolher.

2.PROBLEMA “DE IURE CONDENDO”. De jure condendo, seria melhor que se houvesse atribuido
renovabilidade judicial a todos os contratos, em que o objeto se destinasse a comércio e a indústria, se
determinado o prazo. Impleto tempore conductionis, a renovação tácita operava-se para o direito romano. A
renovação judicial do Decreto n. 24.150 é oriunda de exercício antes de acabar o tempo, de modo que se
poderiam contemplar todos os contratos a prazo determinado, se exercida a pretensão no penúltimo quarto ou
no penúltimo quinto nu no penúltimo décimo do prazo, ou no penúltimo semestre.
Olegislador de 1934 adotou outra solução: só os contratos de prazo de cinco anos, ou mais, podem dar ensejo à
renovabilidade judicial, e a ação tem de ser proposta no penúltimo semestre.
3. CONTAGEM DO PRAZO. ~ Como se conta o prazo mínimo de cinco anos? O art. 2.0, a), do Decreto n.
24.150 diz que “a locação do contrato a renovar deve ser por prazo determinado”, isto é, o contrato renovando
de locação há de ser a prazo determinado; e acrescenta-se, no art. 2.~, b), que “o prazo mínimo da locação, do
contrato a renovar, deve ser de cinco anos
Não nos adianta examinar a linguagem do Decreto n. 24.150, para lhe exprobrarmos a má gramática e a errônea
terminologia.
O problema, que nos interessa, há de ser resolvido com os princípios que se revelam nas regras jurídicas do
decreto e certas exigências da técnica de interpretação. Ou a) se há dc entender que nada vale a locação de
cinco anos, ou mais, se nenhum contrato, de que resultou a prestação locativa, tinha o prazo mínimo de cinco
anos, embora a soma dos prazos dos contratos, ou de alguns dêles, ou de dois apenas, o perfizesse; ou 14 se há
de atender ao tempo da locação, dado prestacional, se o contrato tem o prazo de, pelo menos, cinco anos, ou se
os contratos, somados os prazos, duraram cinco anos ou mais, sem interrupção entre os contratos; ou o) se há de
atender ao tempo da locação, dado prestacional, se o contrato tem o prazo de, pelo menos, cinco anos, ou se os
contratos, somados os prazos, duraram cinco anos, ou mais, ainda que se tenha intercalado alguma prestação
locativa sem contrato (prorrogaçáo a prazo indeterminado seguida de novo contrato); ou d) se há de assentar
que basta que perfaça os cinco anos a prestação locativa, ainda tendo havido interrupção dela entre contratos;
ou e) que à locação a prazo indeterminado se tenha seguido contrato de menos de cinco anos; ou 1) se há de
admitir que só se exige o contrato escrito, ainda sem prazo determinado, se a locação durou, pelo menos, cinco
anos (23 Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 11 de agôsto de 1945, R. dos T., 158, 760), com o
que se riscariam as duas proposições explícitas do Decreto n. 24.150, art. 2.0, a) e b). A tôdas as seis
interpretações não faltaram sustentadores. ‘Os tribunais, ao comêço, rumaram para a solução a), por lhes
parecer que se exigia o contrato, de, pelo menos, cinco anos: quem estivesse cinqUenta anos no prédio, sem
discontinuidade da prestação locativa, não teria direito à renovação, se os contratos, sucessivos, fôssem de
cinco anos menos um dia. Tal solução interpretativa abriria margem a que os locadores escapassem à lei, a
despeito do Decreto n. 24.150, art. 80. O Supremo Tribunal Federal, no Recurso Extraordinário n. 11.580, a 7
de abril de 1947, repeliu-a (O. da4. de 10 de setembro de 1948).
O Tribunal de Apelação do Rio Grande do Sul, a 21 de setembro de 1943, a g•a Câmara Cível do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal, a 11 de junho de 1945, a 53 Câmara Cível, a 28 de março de 1948, propenderam
para b). Certamente, é preciso que o locatário seja o mesmo, ou que tenha havido sucessão ou cessão (23
Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 4 de novembro de 1947, 1?. de O. 1., III, 5, 107). Se houve
resilição do contrato, por acordo, ou por infração contratual (Código Civil, art. 1.092, parágrafo único), há
interrupção (8.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 27 de outubro de 1942, J., 13, 66
s.) ; e não pode ser contado o interregno. A 13 Turma do Supremo Tribunal Federal, a 80 de janeiro de 1947
(1?. dos T., 179, 418), frisou que só se somam prazos determinados. Até aqui todos se aferraram à solução ti). A
solução o) admite a intercalação da locação por tempo indeterminado; e. g., contrato de três anos ± locação a
prazo indeterminado de seis meses ~ contrato de dois anos. Alguns julgadores e advogados quiseram distinguir
o intervalo desprezível, por pequeno, e o intervalo não desprezível. Ora, ou se adota o), ainda que a locação a
prazo indeterminado seja de um minuto, ou de cinco anos ou mais, ou se repele, de todo, tal solução
composicional. Tão-pouco é de admitir-se o subterfúgio do Supremo Tribunal Federal, no Recurso
Extraordinário n. 11.402, a 16 de setembro de 1947 (O. da J. de 9 de fevereiro de 1949), que se satisfez com a
alusão do último contrato a contratos sucessivos. A solução d) teve por si a 83 Câmara Cível do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal, a 24 de abril de 1945 (O. da .7. de 22 de junho de 1945). A solução o) tem de ser
afastada liminarmente, de jure condito, se bem que, de jure condendo, fôsse a melhor. A solução acertada é a
solução ti).
A solução a) é violenta, um tanto cega à ratio legis. A despeito disso, ainda aparece em tribunais locais <7.a
Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 19 de janeiro de 1948, A. .7., 87, 119; Tribunal de
Justiça do Ceará, 2 de agôsto de 1951, 1?. dos T., 224, 554; 43 Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Sáb
Paulo, 21 de agôsto de 1952, 204, 849).
Se o contrato foi, por exemplo, para três anos e houve prorrogação, qualquer que seja, por dois anos ou mais,
seria extremamente injusto que se não reputasse satisfeito o pressuposto dos qúinqúênios de prazo. A
interpretação contrária tem de ser repelida. Certos, o Supremo Tribunal Federal, a 24 de janeiro de 1951 (A. .7.,
99, 55), a 23 Turma, a 81 de outubro de 1950 (97, 188), a 23 Turma do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a
12 de dezembro de 1951 (R. F., 146, 271) e a 83 Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 17 de
novembro de 1949 (1?. dos T., 184, 159). Dir-se-á que a prorrogação legal não é contrato, e estaria intercalado
tempo que não derivou de contrato. Não há razão no argumento. Se alguma lei deu ao locatário direito à
prorrogação (legal), ou direito à renovação, havia o intuito de proteção do locatário e, não admitido que se
computasse o tempo, o Estado estaria a prejudicar, em vez de favorecer o locatário. Os prazos de prorrogação,
quaisquer que sejam, e os de renovação, quaisquer que sejam, incluem-se na soma para se saber se há, pelo
menos, os cinco anos. A prorrogação é continuidade; a renovação é justaposição absoluta (contínuo-
descontínuo). O que não se tem como parcela é o que ficou separado, como tempo, do outro tempo que
decorreu. (Ainda assim, se o locador estipulou que o contrato novo somente começaria dias ou meses após
terminar o prazo do contrato anterior e o locatário cantinuon no prédio, com o fundo de empresa, somam-se os
tempos, porque houve fraus legis.) Adiante, n. 7. O problema só se torna delicado quando se põe a hipótese
-da renovação (outro contrato!) negocial ou legal, porque então bá corte na relação jurídica de locação sem
haver descontinuidade no tempo. £ o descontínuo-continuo, que aparece nas investigações científicas. Porém,
mesmo aí, havemos de admitir a soma.
Tem-se de afastar a solução c), o que frisamos no Tratado de Direito Predial (V, 95 s.). Nesse sentido,
acertadamente, o Supremo Tribunal Federal, a 24 de janeiro de 1951 (A. .7., 99, 34), a 13 Turma do Supremo
Tribunal Federal, a 11 de agosto de 1950 (E?. F., 140, 168) e a 24 de setembro de 1953 (A.J., 109, 73), a 83
Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 18 de novembro de 1948 (E?. dos 7%, 17S, 814, e a 13
Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, a 28 de setembro de 1950 (E?. F., 148, 294).
Também é de repelir-se a solução d), inclusive a interpretação que tentaram o 3•O Grupo de Câmaras Civis do
Tribunal de Justiça de São Paulo, a 12 de fevereiro de 1954 (E?. dos T., 228, 168), a li’ Câmara Civil, a 15 de
março de 1951 (192,.
140), e a 33 Câmara Civil, a 21 de agôsto de 1952 (204, 349), consistente em contar dois prazos, tendo havido
solução de continuidade, por período não longo (isto é, salvo se houve período mais ou menos longo entre um
contrato e outro), sem entrar na apreciacão da continuidade do uso.
Se o locador, no contrato de menos de cinco anos, declara que o tempo anterior foi por prazo determinado, ou
que o considera tal, tem-se de dar por satisfeito o requisito com a soma dos dois períodos. Se o locatário
sucedeu ao anterior contraente e obteve novo contrato, somam-se os prazos; se obteve contrato e sucedeu ao
que não terminara o prazo, está satisfeito o requisito. Se houve renovação negocial, com prorrogação negocial
ou legal (Câmaras de Agravos, 31 de janeiro de 1989), está satisfeito o requisito. As Câmaras Cíveis do
Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 12 de novembro de 1942 (Revista n. 298, D. da .7. de 12 de
fevereiro de 1943), quiseram insinuar outra solução que as cinco acima referidas: “Inadmissível o
desenvolvimento da tese . .. de que a somação dos prazos é obrigatória em todos os casos a juízo apresentados.
Inadmissível não só por falta de imperativo legal como ainda por pernicioso, na maioria dos casos, de inevitável
abuso do direito”. Não disse quais os casos em que seria obrigatória. a somação. Nem onde estava o abuso do
direito.
Tal problema nada tem com o problema da fraus legis. Essa ocorre, por exemplo, se o locador reduz para quatro
anos; o prazo do novo contrato se o anterior fôra de sete (antes do. Decreto n. 24.150, a 6.~ Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 80 de agôsto de 1946, O. da .7. de 18 de março de 1948), ou se é
entregue o prédio, com promessa de assinatura do contrato por cinco anos ou mais e, após a instalação do
locatário, o locador somente quer assiná-lo por menos de cinco anos. O contrato sem prazo determinado não se
soma; porém pode haver fraude à lei.
Sempre que o prazo é de menos de cinco anos e se conclui contrato com pós-data, para que se suponha ter
havido intervalo, mas, em verdade, o locatário permaneceu no uso do prédio (a fortiori, se tinha fundo de
empresa e êsse continuou sem interrupção), há fraude à lei, e deve-se somar ao tempo anterior o posterior, mais
o falso intervalo (tempo anterior + falso intervalo + tempo posterior).

4.APRECIAÇÃO NO DESPACHO SANEADOR. Os requisitos do art. 22, a) e (4, podem ser apreciados no
despacho saneador (se bem que a 53 Câmara do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 18 de junho de
1943, E. 9., 95, 589, entendesse ser inconveniente e dever o juiz decidir a final). O recurso é o de apelação, se
contrária ao autor a decisão.
E sem base jurídica a solução que insinuaram o 1.0 Grupo de Câmaras Cíveis do Tribunal de Justiça do Distrito
Federal, a 8 de janeiro de 1953 (A. .7., 108, 593), e a 63 Câmara Cível.
a 1.0 de junho de 1952 (105, 316), no sentido de só se exigir a continuidade na exploração do fundo de
empresa.
5.SUBLOCAÇÀO E PRAZO. Alguns acórdãos interpretaram erradamente o art. 364 do Código de Processo
-Civil. Por exemplo: a 13 Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 24 de maio de 1943 (A. .7., 67,
58), admitiu renovação de contrato de sublocação, de tempo inferior a cinco anos, se o da locação é de cinco ou
mais; a 53 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 5 de abril de 1942 (A. .7., 63, 199),
sustentou que, se a locação terminou, sem ter o locador exercido a pretensão à renovação, não tem direito a
renovação o sublocatário, mas, com tal afirmativa, se desatenderia a que o art. 365, § 2.0, supôe espécies em
que o prazo do futuro contrato tinha de estar nos dois tempos (o do locatário e o do locador), ou só no do
locador (no penúltimo semestre dos dois contratos a findar um a 10 e outro a 9 ou ambos a 10, o sublocatário
exerce a sua pretensão e o locador não a exerce). Se o contrato do sublocatário ia além do prazo de contrato do
sublocador, êsse dispôs de mais do que podia dispor; e a questão tem de ser resolvida em têrmos de cômputo de
prazo: se o contrato do locatário era de cinco anos, e o do sublocatário, de seis, excedendo um ano, a pretensão
do sublocatúrio pode nascer no penúltimo semestre do quinto ano. Aliter, se o contrato do sublocatário começou
no segundo ano do contrato
do locatário (cf. 53 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 14 de março de 1941, A. .7., 59,
138, E. 9., 87, 694). O sublocatário tem de satisfazer, per se, os pressupostos dos arts. 12 e 22 do Decreto n.
24.150; porém é preciso que o locatário, que dispôs do uso, pudesse, no tempo, dispor.
A jurisprudência que exigia à renovação do contrato do sublocatário computar-se no prazo restante ao locatário
o prazo do novo contrato (e. g., 53 Câmara do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 9 de maio de 1938) era
injusta, antes do Código de Processo Civil, e é, hoje, obsoleta.
Se o sublocatário exerce o seu direito; ou se já lhe nasceu o direito e êle quer segurá-lo antes mesmo de nascer a
pretensão, pode depositar os alugueres que o locatário não pagou, ou para evitar que êsse incorra em mora, e
providenciar para que o locador não tenha razão de resilição do contrato. Depois de exercê-lo, com citação do
locador, pode êsse interpelar o sublocatário sobre o não-pagamento dos alugueres pelo locatário. O sublocatário
pode purgar a mora do locatário (Código Civil, arts. 959, 1, e 930).
Desde que o locador tem ciência da existência do direito do sublocatário, ainda que não tenha nascido a
pretensão (= ainda não se haja atingido o penúltimo semestre do contrato), relação jurídica direta estabelece-se
entre êle e o sublocatário, de modo que a inércia do sublocador não pode prejudicar a êsse (33 Câmara Cível do
Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 27 de abril de 1943, E. 9., 97, 396: “É concedida ao sublocatário ação
direta contra o proprietário, desde que, reúnindo a sublocação os requisitos dos arts. 1.0 e 2.0 do Decreto n.
24.150, assentou no consentimento dêste ao locatário sublocador, inserto no contrato de locação, para sublocar
o imóvel; portanto, desde que êle aí não foi instalado sub-repticiamente, mas, ao revés, com a presumida e
prévia aquiescência do proprietário, contida implicitamente na autorização para sublocar, não pode êsse invocar
alheamento da situação jurídica que em última análise teve origem na sua vontade, transferindo ao locatário
uma relativa disponibilidade da propriedade. Também não o pode socorrer a falsa inércia do sublocador que
propositadamente deixou perecer o seu direito, numa conjugação de esforços para prejudicar o sublocatário”.
Ainda a 33 Câmara Cível, a 80 de novembro de 1943 (A. J., 70, 50), entendeu que o sublocatário não pode
pedir renovação de contrato se essa “iria ter início antes de terminado o contrato de locação”, porque “o
sublocatário tem direito à renovação nas mesmas condições em que o teria o sublocador”. Decisão injusta, por
infração de lei. Pode dar-se que o início do novo contrato do sublocatário seja antes, ou no momento de
terminar a locação. O locador, se dentro do tempo da locação não cabe o prazo do novo contrato, é vinculado à
renovação do contrato do sublocatário, diretamente (23 Turma do Supremo Tribunal Federal, 24 de dezembro
de 1943, 1?. de D., 148, 68).

6.PRAZOS DAS RENOVAÇÕES NEGOCIAIS E DAS PRORROGAÇÕES NEGOCIAIS OU LEGAIS. Os

prazos das renovações negociais e das prorrogações negociais, ou legais (ELa Câmara ‘Cível do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal, 13 de março de 1989), por prazo determinado, contam-se para se perfazer o
mínimo de cinco anos. A 43 Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 5 de outubro de 1944 (R.
1?., 104, 508), lançou proposição demasiado geral quando disse que o prazo de prorrogação legal, em lei
emergencial, não se computa: se a prorrogação se deu em virtude de lei, pelo tempo x, êsse tempo se conta; se a
prorrogação foi por tempo indeterminado, o que não é difícil ocorrer, não se conta. Se alguma lei de
emergência, em vez de empregar a categoria jurídica da prorrogação, empregar a da renovação ex lege, o prazo
da renovação há de ser incluído. Se A tem contrato de quatro anos e lei emergencial o prorroga, ou renova, por
um ano ou mais, o direito à renovação e a pretensão à renovação nascem no penúltimo semestre do tempo que
se acrescentou em prorrogação. Se o contrato era de quatro anos e meio e a prorrogação ou renovação foi por
seis meses ou mais, é no penúltimo semestre da soma (contrato + prorrogação ou renovação), que se há de
exercer a pretensão renovatória. É possível, portanto, acontecer que esteja a expirar o tempo do contrato (era de
cinco anos) e sobrevenha a prorrogação, ou a renovação, não tendo o locatário exercido a pretensão renovatória;
tal pretensão ressurge, pela satisfação, ex novo, do pressuposto: somam-se os cinco anos e o prazo da
prorrogação, ou renovação, a fim de se saber qual o penúltimo semestre em que pode ser exercida a pretensão.
Se, já tendo o locatário pedido a renovação, sobrevém lei que prorrogou a locação, o direito formativo gerador
não fica prejudicado: o prazo do novo contrato inicia-se após o prazo da prorrogação. Se, já tendo o locatário
pedido renovação, sobrevém lei que renove o contrato, o exercício da pretensão renovatória impõe ao juiz que
atenda ao pedido de renovação para começar depois do prazo da renovação ex leçie.
Se o contrato anterior foi objeto de ação de nulidade, ou de anulação, ou foi decretada a sua nulidade incidenter,
ou declarada a inexistência da relação jurídica de locação, ou sublocação, falta o requisito do art. 2.0, a), do
Decreto n. 24.150; ou, se se trata de um dos contratos anteriores, cujo prazo se haveria de contar para se
perfazerem os cinco anos, falta o requisito do art. 2.0, 74, do Decreto n. 24.150 (sobre contrato imediatamente
anterior, 43 Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 26 de abril de 1945, R. E., 105, 519).

7.FRAUDE À LEI E PRAZO. Se houve fraude à lei, tendente a evitar a aplicação do Decreto n. 24.150, deve o
juiz proceder como se a fraude não houvesse sido realizada. Por exemplo: A alugou a E o prédio por cinco anos,
e A, sob qual- -quer pretexto, exigiu-lhe para prorrogação resilição amigável do contrato anterior, sendo o novo
contrato de quatro anos; tem-se de entender que houve prorrogação negocial (as circunstâncias podem
caracterizar, em vez disso, a renovação negocial), considerada in fraudem legis a escritura de resilição. Outro
exemplo: A alugou a E o prédio por três anos, findos os quais assina novo contrato com data de um dia ou mais
após a terminação do contrato, com intuito de evitar a soma dos prazos, sem ter havido na realidade
interrupção.
O locador, com prazo de cinco anos, ou mais, oferece outro contrato, que o locatário aceita, mas exige que
somente se conte o prazo depois de algum tempo, expirado o prazo contratual, para poder fazer obras no
intervalo. No intervalo, demole o prédio e começa outra construção. O locatário tem a ação por
inadimplemento, com o pedido de indenização, ou a ação de volta após as obras que se há de fundar em ter
havido, além do inadimplemento, a fraus legis.

§ 4.511. d) Pressuposto do triênio de exploração

1.PRAzO ININTERRUPTO DE USO. O contrato há de ter cinco anos, pelo menos, de prazo; o uso
ininterrupto, até que se exerce a pretensão, há de ter sido, pelo menos, de três anos ininterruptos (Decreto n.
24.150, art. 2.0, c) : “O arrendatário deve estar na exploração do seu comércio ou indústria, no mesino ramo,
pelo prazo mínimo, ininterrupto, de três anos”). O que importa é o dies ad quem, que bá de ser o em que nasce
o direito (portanto, o em que se compõe o suporte fáctico) se, após isso, cessou a exploração do ramo de
comércio ou de indústria (ou de um e outro, a todo o tempo), antes de se atingir o penúltimo semestre do
contrato, extingue-se o direito, sem terem nascido a pretensão e a ação. Se a exploração cessou, depois de
nascido o direito e depois de iniciado o penúltimo semestre do contrato, extinguiram-se direito, pretensão e
acão. Prâticamente, os três anos podem ter-se completado, ao mais tardar, no dia imediatamente anterior ao
penúltimo semestre. Nesse dia, nascem e, se não exercidos no penúltimo semestre do restante tempo do
contrato, extinguem-se direito, pretensão e ação de renovação. Se, proposta a ação, cessa a exploração, o
direito, a pretensão e a ação extinguem-se.
A expressão “fundo de comercio é empregada no art. 20 do Decreto n. 24.150 e nos arts. 358, 359 e 362 do
Código de Processo Civil. Mas é imprópria, por ser insuficiente a sua abrangência. Alude a fundo de comércio e
a fundo de indústria e emprega-se apenas “fundo de comercio . Aliás, há certo pendor nos intérpretes e nos
juizes influenciados por leituras francesas para uso de “fundo de comercio em sentido largo, o que a expressão
não comporta. Fundo de envprêsa é que se há de dizer.
O estar o locatário em exploração do comércio ou indústria no local, ou também no local, no mesmo gênero,
durante três anos, é pressuposto de direito material. A falta da prova, junta à petição, é causa para se indeferir a
petição, ainda inicial-mente, porque se fêz de tal prova pressuposto processual. Se não foi indeferida a petição,
nem o juiz mandou suprir a falta (Código de Processo Civil, art. 294, IV), tem êle de pronunciar-se, na sentença
final, sobre a existência, ou não, do pressuposto de direito material (Decreto n. 24.150, art. 2.0, e).
A simples instalação, por mais completa que seja, da casa de comércio, ou de indústria, ou da empresa de
minas, ou de salinas, ou de qualquer outra, não basta para que se componha a figura da “exploração do (seu)
comércio ou indústria no mesmo ramo”, conforme o art. 2.0, e), do Decreto n. 24.150. O contrato de locação
pode ser de cinco anos, o locatário ou o sublocatário exercer alhures o comércio, ou a indústria, do mesmo
gênero, ter instalado no prédio locado o que iria ser objeto de atividade comercial ou industrial, e ainda não ter
iniciado essa atividade. De certo modo, a lei previu tempo para instalação e outros preparativos e tempo para a
atividade comercial ou industrial: êsse tem de ser, no mínimo, de três anos, a tempo de ser exercida a pretensão.
A instalação e os preparativos poderiam encher dois anos menos seis meses, pois a atividade comercial ou
industrial não impede que se prossiga nos trabalhos de instalação e nos preparativos.
Se a atividade comercial ou industrial mudou de ramo, quebra-se o prazo do triênio (cf. 23 Turma do Supremo
Tribunal Federal, 16 de outubro de 1951, A. .1., 101, 398, 43 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, 24 de junho de 1945, 76, 320; 8.a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 6 de
novembro de 1946, 81, 53).
Ao tempo de exploração do locatário não se soma o do sublocatário. Ao sublocatário, que satisfaz os outros
pressupostos, porém não tem o triênio de exploração do ramo comercial ou industrial, o direito à renovação não
lhe nasce. O locatário que subloca a quem exerce o comércio ou a indústria não pode satisfazer o pressuposto
de atividade trienal de comércio ou de indústria (13 Turma do Supremo Tribunal Federal, 26 de junho de 1948,
1?. F., 121, 125; 23 Turma, 5 de junho de 1951, A. J., 100, 285; 63 Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São
Paulo, 20 de dezembro de 1949, R. dos 7’., 185, 316). Se o sublocatário adquiriu o fundo de empresa, que era
do locatário, e continua a exploração do mesmo ramo, então há a somabilidade dos dois tempos. O sublocatário
não sucedeu ao locador, na locação, mas sucedeu no fundo de empresa.
Conforme antes frisamos no Tratado de Direito Predial (V, 102), a atividade de exploração, comercial ou
industrial, do mesmo ramo há de ser ininterrupta, até que se exerça o direito formativo gerador. No momento
em que se propõe a ação já há de estar completo o prazo mínimo (cf. Si’ Câmara Cível do Tribunal de Apelação
do Distrito Federal, 4 de maio de 1945, A. J., 75, 158; 63 Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 27
de agôsto de 1954, R. dos 7’., 280, 149). Se o fundo de empresa pertence ao locatário ou sublocatário, ou se êle
é o usuário ou o usufrutuário, não importa se é êle que dirige ou gere o negócio, ou se há gerência por outrem
43 Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 1?.7?., 121, 171), ou se há gerência livre.
O ramo do comércio pode ser um no tempo anterior ao prazo mínimo e outro no triênio, pelo menos, que vai até
a propositura da ação.
Não é mudança de ramo de comércio o que se acrescenta ao que se explorava (era comércio de chapéus de
homem e passou a ser de chapéus e sapatos; era de roupas de senhora e passou a ser de artigos de senhora, e não
só de roupas; era de farmácia, e fêz-se de drogaria; era de vendas em grosso, e tornou-se a retalho, ou vice-
versa; era botequim ou bar, e fêz-se restaurante, com ou sem danças, ou espetáculos, pois há melhora do mesmo
ramo). Não se considera mesmo gênero a abertura de bar onde só se vendiam vinhos em garrafas, garrafões ou
barris, salvo se o bar é pequena pertença, para atração dos fregueses dos vinhos.
Quase sempre, a escolha do ramo de comércio ou de indústria é feita pelo locatário ou pelo sublocatário. Há de
ser lícita a atividade. Não se confunda ilicitude com falta de licença, matrícula ou outra formalidade.
Nada obsta a que, no contrato de locação ou de sublocação, se convencione sobre o ramo de atividade a que se
destinaria o prédio, com pré-exclusão de qualquer outro, ou sobre quais os ramos dentre os quais se escolheria.
Os usos e outras circunstâncias podem pré-estabelecer restrições, fora das limitações que podem provir de
regras jurídicas.
2.ÔNUS DE ALEGAÇÃO E DE PROVA. O triênio de exploração é matéria para ser alegada e provada. Não
há ação antes de se êle completar, porque ainda não há direito nem pretensão. Por isso mesmo, ao que propôs a
ação quando só há dois anos e onze meses explora o prédio no ramo comercial ou industrial, tem de ser julgada
improcedente a ação. Por economia processual se, antes da contestação, se perfez, deve o juiz admitir a prova.
Essa há de ser feita no curso da ação, disse certo acórdão; o que não é jurídico: o art. 5.o, a), exige as provas de
todos os pressupostos, juntas à petição inicial; de modo que,-para aquêle efeito de economia processual, seria
preciso ter havido a prova dos dois anos e onze meses e ser feita a do restante.
8.FATOS SEM CESSAÇÃO DE ExPLORAÇÃO. A 5~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, a 4 de maio de 1945 (D. da J. de 22 de junho de 1945), decidiu: “... o autor, nos últimos dez meses, que
antecederam a propositura da ação, não se achava mais comerciando no local. O estabelecimento comercial
estêve fechado, conforme o próprio depoimento pessoal do autor, passando depois a posse para
promitente comprador do estabelecimento. Houve interrupção no exercício do comércio por parte do autor, que,
não pretendendo mais comerciar, como confessa fechou, voluntAriamente o seu estabelecimento, imitindo,
em seguida, a firma na posse do mesmo com quem, aliás, está em divergência . O acórdão merece exame pelas
dúvidas que pode levantar e conclusões erradas que pode suscitar.
A promessa de compra-e-venda de estabelecimento, com nu sem a entrega da posse imediata (posse imediata de
segundo grau, em relação ao locador proprietário do prédio), sem se ter perfeito a compra-e-venda outrossim, o
contrato de opção de compra-e-venda, com ou sem a entrega da posse imediata (posse imediata de segundo
grau, em relação ao locador-proprietário do prédio, possuidor mediato) não é, só por si, cessação de exploração
do negócio: o promitente-vendedor, a despeito do pré-contrato e da posse, que deu, continua dono do negócio e
possuidor imediato de primeiro grau; igualmente, o outorgante da opção. Se a compra-e-venda se perfaz em
virtude do pré-contrato, ou do exercício do direito de opção, o adquirente é sucessor ou cessionário conforme o
art. 89 do Decreto n. 24.150. Se a compra-e-venda não se perfaz, o tempo, em que o promitente comprador, ou
o titular do direito de opção ficou de posse do estabelecimento, reputa-se em nome do promitente~vendedor e
de modo nenhum interrompe o prazo de três anos. Outra questão é a do fechamento: há. fechamento que
interrompe e fechamento que não interrompe. O fechamento por morte do dono do estabelecimento à espera de
que se nomeie o inventariante não interrompe; nem o fechamento para obras, ou melhoramentos, ou para
preparação de vendas de estoques, ditas “liquidações de Natal”, ou “de fim de ano”, ou outras, ou para balanço.
O que interrompe é o fechamento com intuito de deixar de comerciar, ou de deixar de explorar a indústria.
O próprio fechamento para traspasse, sem que importe cessação do negócio, objetivamente, não interrompe. ~
bem possível que, no caso que a 5•a Câmara julgou, a linguagem do depoente locatário o haja sacrificado, por
ter omitido que o fechamento apenas fôra pelo tempo suficiente para se atender ao pré-contrato de traspasse do
estabelecimento. Quando se vende fundo de empresa, é indispensável que se faça balança e que se arrolem
todos os bens que compõem o ativo do estabelecimento. Para isso, é natural que se fechem as portas. Por outro
lado, o pré-contraente tem de tomar as providências para suceder na propriedade do fundo de empresa.
4.APRECIAÇÃO NO DESPACHO SANEADOR. Se o requisito do art. 29, o), foi apreciado no despacho
saneador (3.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 12 de julho de 1942, A. J., 64, 213), o
recurso é o de apelação, porque não se trata de simples saneamento do processo.
No sistema jurídico brasileiro, o juiz tem de se limitar aos atos referidos no art. 294 do Código de Processo
Civil. Mas, se a decisão invade o mérito, tem-se de recorrer para que não haja trânsito em julgado. Os
pressupostos para o direito à renovação, como pressupostos do direito, são mérito. Se, porém, a decisão disse
faltar legítimo interesse (faltar necessidade da tutela jurídica), porque não há exploração de comércio ou de
indústria, ou seria imoral (ilícito), o juiz não excedeu os limites do art. 294, 1H, do Código de Processo Civil
(verbis “examinará se concorre o requisito do legitimo interesse econômico ou moral”). Se, na contestação, o
demandado alegou que o demandante não tem legitimação processual ativa (legitimidade ad processum),
porque é, e. g., absolutamente incapaz, está o juiz adstrito a decidir, no próprio despacho saneador,
a questão, e o mesmo dever teria se não tivesse havido alegação. Se o juiz diz que o demandante não é
legitimado ad causam, dá, heterotôpicamente, decisão sobre mérito. Tem o interessado de apelar, mesmo
porque, de ordinário, não é o corpo superior competente para o julgamento dos agravos o que há de julgar a
questão.
fl~ preciso ver-se a realidade: se o despacho julga ilegítima, ad causam, a parte, a heterotopicidade da decisão
não pode sujeitar a parte ao trânsito em julgado, razão por que convém que recorra com a apelação. Certamente,
a verificação da exploração depende da alegação e da prova, feita na audiência (2.a Câmara Civil do Tribunal
de Alçada de São Paulo, 25 de junho de 1954); mas verdade é, ex kvpothesi, que o juiz decidiu. Dá-se o mesmo
se êle afasta alguém como litisconsorte, assunto que a lei lhe permitiu apreciar no despacho saneador.
A legitimação ad causam é mérito e ainda constitui resquício da concepção privatística do processo o tê-la
como requisito da formação da relação jurídica processual. Certamente, estava errado G. CHIOVENDA em
unificar o conceito de ação, de modo que identificasse coisas distintíssimas, como falta de pretensão à tutela
jurídica, da “ação”, e improcedência da ação (falta de ação, no sentido do direito material) ; porém não estão
menos errados os que tomam o caminho oposto: trazem para o campo da pretensão à tutela jurídica e seu
exercício o que pertence à relação jurídica material, a res der/nota in judicium. O direito a conseguir sentença
favorável não é mais do que a forma elíptica do seguinte conceito: direito que em virtude do principio segundo
o qual a tôda ação (sentido do direito material) corresponde “acão” (no sentido do direito processual) e do dever
que tem o juiz de sentenciar, provàvelmente com justiça, em tôda “ação” tem a que lhe seja (provâvelmente)
favorável a sentença todo aquêle que propôs “ação”. Assim, o direito à sentença favorável é apenas . . .
esperança, cuja probabilidade cresce à medida que aumentam os requisitos objetivos e subjetivos de uma boa
justica. A confusão privatística entre exercício da pretensão à tutela jurídica e ação, no sentido do direito
material, é uma das mais trágicas. da mentalidade jurídica.

§ 4.512. PRETENSÃO, AÇÃO E EXERCÍCIO129

O juiz, no despacho saneador, tem de se limitar aos atos referidos no art. 294 do Código de Processo ‘Civil. Se
ultrapassa os limites que a lei, no art. 294, explicitamente fixou ao conteúdo do despacho saneador, viola o art.
294 e nula-mente decide: mas há os prazos recursais quanto à decisão que proferiu e a falta de interposição do
recurso acarreta trânsito em julgado (cf. l.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 27 de outubro de 1949, E. F.,
129, 442; 24 de novembro de 1949, R. dos T., 201, 581: “Desde que o juiz, no saneador, decidiu pela
improcedência da ação e até condenou a parte em bonararios de advogado, é caso de apelação”, e 2 de janeiro
de 1950,
R.F., 144, 108; 2.~ Turma, 14 de abril de 1950, 131, 401: “O despacho saneador tem conteúdo variável e sé
produz coisa julgada nos limites das questões que decida expressa ou tàcitamente”; Supremo Tribunal Federal,
23 de maio de 1950, D. da J. de 14 de março de 1952, 1170; 2? Turma, 27 de junho e 20 de outubro de 1950, E.
F., 138, 422, e 146, 81).

Se o despacho saneador nega ao autor a pretensão ou a ação (=z carecedor de ação, expressão atécnica,
equívoca), o recurso é o de apelação: julgou-se mérito. Êrro crasso no acórdão da 23 Turma do Supremo
Tribunal Federal, a 19 de junho de 1951 (D. da .1. de 23 de março de 1953, 932) ; certa, ~a Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Ceará, a 19 de abril e a 22 de novembro de 1951 (J. e li, II, 55; e VI, 140).

5.SUBLOCAÇÃO, CESSÃO E PRAZO DE USO. Ao tempo do contrato de sublocação é insomável o em que

o sublocador teve. por escrito sem prazo determinado, ou por trato oral, a sublocação. Cf. 5? Câmara do
Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 30 de abril de 1938, aliás, iii casu, injusta: havia na escritura de
venda do negócio cessão da locação para lhe ser exigida a escritura, posteriormente, quando o cessionário o
quisesse; houve escritura de cessão, com o nome de “sublocação”,
-quando foi exigida, e a questão era de se saber se a sublocação, ou a cessão, tinha eficácia desde a
transferência do negócio. O voto vencido do então desembargador AFRÂNIO ‘COSTA estava certo: “No caso
vertente, êsse “fundo de comércio”, um botequim que assentava num contrato de arrendamento com o prazo de
cinco anos, foi vendido pelo comerciante que o criou o réu agravado ao 1.0 dos agravantes por Cr$ 9.000,00;
para maior segurança, nesse contrato de compra-e-venda fêz-se menção especial de que êle importava a cessão
de locação (f Is. 5 verso) e de que a escritura seria dada a qualquer tempo, quando quisesse o comprador (fis. 5
verso) ; assim, a designação posteriormente dada a essa cessão não desnatura em absoluto a venda
anteriormente feita, em que a intenção das partes contratantes, além de expressa, não podia receber outra
interpretação, em virtude dos elementos intrínsecos, constitutivos do objeto do contrato; a lavratura da escritura,
nada mais era, em última análise, que mera formalidade. Em tais condições, não há cogitar de sublocação ou
prazos parcelados, o que há é um contrato de arrendamento de cinco anos, integrado no fundo de comércio
vendido; e desde que o agravado, réu cedente, obteve do proprietário do imóvel uma renovação do contrato por
mais cinco anos, essa renovação, dentro do espírito da lei, pertence ao proprietário cessionário do fundo de
comércio vendido, podendo ser pleiteada contra quem ilegitimamente a detém (art. 3•O, Decreto n. 24.150). E
a improcedência da ação importará transferir, gratuitamente, para o agravado o “fundo de comércio” que êle
vendera ao 19 agravante, permitindo assim, data venia dos que subscreveram o acórdão, que o agravado
pratique um locupletamento à custa do agravante”. As Câmaras Conjuntas, a 27 de março de 1939, mantiveram,
no entanto, o acórdão da 5? ‘Câmara Cível.

§ 4.512. Pressuposto para o nascimento da pretensão e da ação e exercício da pretensão

1. PRETENSÃO Á RENOVAÇÃO. A pretensão à renovacão nasce no ano antes de findar o tempo do contrato
renovando, se já nascera o direito, ou no dia mesmo em que o direito nasça, o que somente pode ser dentro do
penúltimo semestre anterior à terminação do contrato. Nascida a pretensão, tem de ser exercida, ou pelo
negócio jurídico do acôrdo, que a satisfaça (negócio jurídico constitutivo, com forte dose de declarativídade),
ou pela ação de renovação de contrato. O prazo para tal exercício é desde o nascimento da pretensão até o
último dia do penúltimo semestre anterior à terminação do contrato.
2. AçÃo DE RENOVAÇÃO. A ação de renovação tem de ser exercida desde que nasceu até que expire o prazo
para o exercício da pretensão, que é no último dia anterior ao último semestre do prazo do contrato. O prazo
para se pedir a renovação de contrato de locação era contado até o despacho do pedido, e não até à citação ou à
propositura da ação (6.a Câmara Cível da Côrte de Apelação do Distrito Federal, 13 de fevereiro de 1936, E. F.,
67, 119, relator o então desembargador PONTES DE MmANDA), se havia justificação, mas sobreveio o
Decreto-lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944, art. 19, que estendeu ao direito material o art. 166, § 2.0, do
Código de Processo Civil, que, embora se refira a prescrição, é de entender-se alusivo à prescrição e à redução
: “A prescrição considerar-se-á interrompida na data do despacho que ordenar a citação, ficando inválido, para
êsse efeito, o despacho, se a citação não fêr promovida pelo interessado, no prazo de dez dias, contados da data
do despacho, prazo que poderá ser prorrogado até o máximo de noventa dias, a critério do juiz, por motivo
fundamentado”.

3.EXCEÇÕES DO LOCADOR. A pretensão à renovação pode ter a sua eficácia encoberta por exceção do
locador. A exceção de direito material é oponível antes de se despachar a petição de renovação, após o
despacho e antes da citação, ou após à citação, na contestação. A matéria exige capitulo especial.

CAPÍTULO V

EXERCÍCIO DO DIREITO, DA PRETENSÃO E DA AÇÃO DE RENOVAÇÃO

§ 4.513. Exercido e prazo

1.PRAZO PRECLUSIVO PARA O EXERCÍCIO DA PRETENSÃO. De ordinário, os direitos, pretensões e

ações podem ser exercidos enquanto não prescrevem as pretensões, ou, excepcionalmente, as ações. A técnica
jurídica cria, porém, aqui e ali, prazos preclusivos aos direitos, às pretensões e às ações, ou só às pretensões e às
ações, ou só às ações. O art. 49 elo Decreto n. 24.150 estabelece a preclusão do direito, da pretensão e da ação,
pelo não-exercício: o direito à renovação do contrato de locação “deve ser exercido”, diz a lei, no interregno de
um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à terminação do contrato. A contagem é mês a mês, e
não dia a dia. Seis meses está, aí, por semestre, metade do ano; pois que antes se falou de ano.
O problema da contagem do ano último e do último dia. do penúltimo semúsíre, intervalo, dentro do qual se há
de exercer a pretensão ou a ação de renovação, supõe resolvido o da contagem do prazo do contrato renovando.
Nem sempre se diz,, no contrato, que êle vai do dia tal ao dia tal. Se foi convencionado o prazo de cinco anos,
ou de seis, ou de mais, finda êle no dia correspondente àquele em que se iniciou, no último’ ano mencionado
(Lei n. 810, de 6 de setembro de 1949, art. 19;. 1•a Turma do Supremo Tribunal Federal, 26 de junho de 1952,
A. ,f., 104, 281), devendo-se, para determinação do último dia do penúltimo semestre, atender-se ao mesmo
critério. (Não cabe aqui o problema de não estar derrogado o art. 125, §§ 2.~ e do Código Civil, que se refere ao
cômputo por mês, pois só se trata no Código Civil de prazo convencionado.)
Se já houvera renovação do contrato e se cogita de outra, o comêço do prazo do contrato renovado é no dia
imediato àquele em que terminou o contrato anterior, e não da data do trânsito em julgado, nem da data do
registro da sentença (cf. 2•a Turma do Supremo Tribunal Federal, 23 de janeiro de 1942, A. J., 63, 25).
Oexercício dos direitos a que se liga pretensão única ou primeira é o exercício dessa pretensão. A pretensão
pode ser satisfeita antes de ser exercida, exerce-se com o ato mesmo da satisfação. Se isso não ocorre, o titular
da pretensão tem de exigir do devedor que adimpla a sua obrigação, extrajudicialmente, ou em juízo. Para que o
adimplemento seja em juízo, a ação pode ser constitutiva, como acontece à pretensão à renovação, ou
condenatória, ou executiva, ou mandamental.

2.DURAÇÁO DO DIREITO E DURAÇÃO DA PRETENSÃO. Já vimos que o direito à renovação pode surgir
muito mais cedo que a pretensão. Essa somente nasce, se o direito já nasceu, no penúltimo semestre do prazo
contratual. Dai poder durar mais de seis meses o direito, ao passo que a duração máxima da pretensão é de um
semestre.
§ 4.514. O prazo do art. 49 do Decreto n. 24.150

1.NATUREZA DO PRAZO LEGAL. (a) O prazo que no art. 4,0 se fixa, para o exercício do direito, pretensão
e ação de renovação, é prazo de exercício, prazo preclusivo. Expirado êle, extinguem-se, ipso jure, direito,
pretensão e ação.
(b)Não há renúncia a êsse prazo, nem pode valer cláusula que o encurte, ou dilate: é prazo legal para o
exercício de direito, pretensão e ação.
(c)O prazo é de direito material, e não de direito processual. Regula-se tempo para exercício, com efeito de
preclusão do direito, pretensão e ação. O art. 125 do ‘Código Civil não se aplica, porque é regra jurídica
dispositiva e porque ressalvou “disposições (legais) em contrário”: o art. 49 precisou o terminus ad quem, que é
o último dia do penúltimo semestre, correndo contra o autor o acidente de ser feriado ou domingo e de
§§ 4.518 E 4.514. EXERCÍCIO DO DIREITO À RENOVAÇÃO 183

não mais haver fôro aberto. A petição tem de ser despachada nesse dia, o mais tardar. Por se tratar de prazo de
direito material, não é de invocar-se o art. 1.0 da Lei n. 1.408, de 9 de agôsto de 1951, só referente a prazos de
direito processual.
No mesmo sentido, a 1~a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 9 de agôsto de 1948 (1?. P., 120, 110), e a 2.~
Turma, a 20 de outubro de 1950 (A. J., 98, 261), a 5.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, 18 de abril de 1941, 58, 830, a 25 de novembro de 1941, 61, 245, a 24 de fevereiro de 1942, 63, 278, e
a 11 de maio de 1943, 67, 53, a 4.~ Camara Cível, a 27 de novembro de 1942, 65, 256, e a 6~a Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 1.0 de julho de 1952, 105, 816).
O prazo preclusivo tanto se refere ao locatário como ao sublocatário (3~a Câmara Cível do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal, 25 de abril de 1944, A. J., 71, 208).
Se ainda não nasceram a pretensão e a ação, isto é, se ainda não começou a correr o prazo preclusivo (que
nunca se inicia antes de um ano anterior à terminação do contrato)> a petição refere-se a ação nondum nata.
Tem-se de julgar improcedente o pedido. Idem, se já se entrou no último semestre do contrato renovando,
porque a pretensão e a ação, se existiam, se extinguiram. A decisão que julga improcedente o pedido, por ainda
faltarem a pretensão e a ação, é declarativa, faz coisa julgada formal e material sobre êsse ponto; porém não
obsta a novo pedido: a ação pode nascer depois; então, é de outra res que se trata.
Conforme antes dissemos, se o juiz, ao julgar a falta da pretensão, por não se,estar, ao propor-se a ação, no
penúltimo semestre, verifica que a sua decisão já seria dentro do penúltimo semestre, deve atender ao pedido,
pelo principio processual de economia.
(Falaremos, mais adiante, do prazo de preclusão quando há cláusula ou pacto de prorrogação, de renovação, de
opção, ou semelhante, eficaz com a terminação do contrato.)
Alguns contraentes de locação de imóveis, destinados à indústria ou ao comércio, inserem nos contratos
cláusula de renovação . Por exemplo: “Ao locatário (ou ao sublocatário) fica o direito de renovação do presente
contrato por mais outra tanto do prazo”. Tal causa é supérflua, porque seria nula a cláusula contrária. O direito à
renovação, a pretensão à renovação e a ação de renovação nascem da lei, sempre que se perfazem os
pressupostos necessários e suficientes que ela aponta:
à origem dêles está a lei, e não negócio jurídico, ou pacto incluso ou adjecto. O Decreto n. 24.150, de 20 de
abril de 1934, estatuiu, no art. 49: “O direito à renovação do contrato de locação, nas condições e modo
estabelecidos nesta lei, deve ser exercido pelo locatário, no interregno de um ano, no máximo, até seis meses,
no mínimo, anteriores à data da finalização do contrato a prorrogar”. Trata-se de prazo preclusivo, de direito
cogente, de modo que os contraentes não podem estipular que a preclusão se dê antes dos seis meses. Se a
cláusula altera o prazo para que se exerça o direito, pretensão e ação de renovação, como se, em vez do
interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da terminação do contrato a ser
renovado (Decreto n. 24.150, art. 4.0), se exige que tal exercício seja dois anos antes, ou um ano antes, ou entre
um ano e sete meses, nulq é a cláusula, por infringir o art. 49, que é lus cogens, e sê-lo-ia ainda que não
houvesse, na lei, o art. 30: “São também nulas de pleno direito quais-quer cláusulas que visem iludir os
objetivos da presente lei, e nomeadamente as cláusulas proibitivas da renovação do contrato de locação, ou que
impliquem em renúncia dos direitos tutelados por esta lei”. É a própria natureza da regra jurídica que a faz
cogente.
Se a cláusula ou o pacto adjecto atribui mais do que a lei, isto é, se facilita o nascimento do direito à renovação,
ou a persistência da pretensão, tem-se de considerar sem os limites da lei o direito à renovação, de origem
negocial. Tal direito nasce antes de qualquer dos pressupostos legais e independentemente dêles e a pretensão
não está sujeita ao prazo preclusivo. Em todo o caso, a cláusula ou o pacto adjecto pode estabelecer prazo e
requisitos para o nascimento do direito à renovação, desde que as exigências não sejam maiores do que as da
lei, e dar prazo para o exercido.

2.EXERCÍCIO DA PRETENSÃO E SENTENÇA. Exercidas, dentro do tempo devido, a pretensão e a ação,

foi exercido, tempestivamente, o direito formativo gerador, e não mais se há de esperar do que a entrega da
prestação jurisdicional, constitutiva, pelo Estado (juiz). A pretensão exercida e não satisfeita pode prescrever
em vinte anos (Código Civil, art. 177). Na espécie, houve exercício, por parte do locatário, do seu sucessor, ou
do cessionário: ainda não houve satisfação. Tem êle de cuidar de exigi-la, ou sofrer a ocorrência da prescrição
da pretensão.
(Teremos ensejo de ver que a prestação jurisdicional é constitutiva, e não executiva. Poder-se-ia pensar que a
ação entra na classe das ações do art. 1.006 e 1.006, § 2.”, do Código de Processo Civil. Daí a advertência que
desde logo fizemos: trata-se de ação constitutiva, porque o direito formativo gerador, exercido, suscita a
deliberação judicial, que não tende a executar prestação pelo réu, ainda se êsse se defende e excepciona.)
3.PRAZO NÃO SUSCETÍVEL DE INTERRUPÇÃO NEM DE SUSPENSÃO. O prazo dentro do qual se há
de exercer a pretensão à renovação não é suscetível de suspensão, nem de interrupção. Por isso mesmo, se foi
decretada a nulidade do processo desde o despacho na petição, não mais pode o autor propô-la, se acabou o
prazo para o exercício da pretensão (último dia do penúltimo semestre). A 5•a Câmara Cível do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal, a 2 de março de 1938 (A. J., 50, 395), entendeu que, nula por falta de citação, ou
citação nula, terminado o último dia do penúltimo semestre, não mais pode ser proposta. O Decreto n. 24.150
não disse isso: disse, apenas, que o direito à renovação deve ser exercido pelo locatário, no interregno de um
ano, no máximo, até seis meses no mínimo, anterior à data da finalização do contrato a ser renovado. O
exercício dá-se com a petição e a obtenção do despacho, sujeito o autor à regra jurídica do Código de Processo
Civil, art. 166, § 29 (Decreto-lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944, art. 1.0), que antes foi reproduzido. Trata-se
de direito formativo gerador; e não de pretensão que prescreveria, salvo interrupção (Código Civil, art. 172, 1;
com a redação do Decreto n. 4.565, de 11 de agôsto de 1942, art. 12).
Odireito à renovação é atingido pela preclusão, e não só a ação, de modo que, se o locador propõe a ação do art.
26 do Decreto n. 24.150, ação de renovação ou de retomada, o locatário ou o sublocatário somente pode
pretender a renovação se antes de ser citado não se havia extinguido o prazo preclusivo (cf. 5•a Câmara Civil
do Tribunal de Justiça de São Paulo, 12 de setembro de 1950, 1?. dos T., 189, 388). O art. 166, § 29, do Código
de Processo Civil é que pode ser invocado.
Não convém que se diga, sem restrições, que a matéria da preclusão pode ser decidida a qualquer momento da
lide, ou em qualquer instância. Da petição inicial há de constar a data do têrmo do prazo contratual, e o cálculo,
quanto ao último dia em que podia ser exercido o direito formativo gerador, é fácil de fazer-se. Se, por
exemplo, já acabou o prazo do contrato, ou vai acabar prôximamente (antes de um semestre), pode ressaltar a
inépcia da petição (Código de Processo Civil, art. 160). O juiz pode entender que a espécie cabe no art. 294, II,
do Código de Processo Civil, e no despacho saneador indeferir o pedido (í.~ Turma do Supremo Tribunal
Federal, 9 de agôsto de 1948, 1?. F., 120, 110; 3•a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal,
12 de junho de 1942, A. J., 64, 218), caso em que o recurso é o de apelação. Para que se possa apreciar em
superior instância, é preciso que tenha havido recurso. Na primeira instância, a sentença pode julgar a
preclusão, se não há a respeito coisa julgada.

§ 4.515. Conseqüências da falta de exercício

1.PRECLUSÃO. Se tempestivamente não são exercidos o direito, a pretensão e a ação de renovação, precluem.
No sistema da lei brasileira, se terceiro oferta melhor contrato de locação, sem razão de ser satisfeita fica a
pretensão de preferência do locatário. Ainda assim, tem êle direito a “indenização, na conformidade do direito
comum e, nomeadamente, para ressarcimento dos prejuízos com que tiver de arcar em conseqüência dos
encargos de mudança, perda do lugar de comércio ou indústria e desvalorização do fundo de comércio”
(Decreto n. 24.150, art. 20). Supõe-se, portanto, que o locatário haja exercido, na conformidade da lei e
eficazmente, a pretensão à renovação, de que a pretensão à indenização é subsidiária (se A tem direito à
preferência e terceiro vai acima da sua oferta, nasce-lhe o direito à indenização). Se o locatário não exerceu em
tempo a pretensão e a ação de renovação, nenhuma pretensão tem à indenização, não cabendo, aí, qualquer
exceção de dolo por parte do locatário contra o locador, por malícia no retardar a propositura, com alusão à
indenização, ou outras (1.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 7 de dezembro de 1948, R. dos
T., 161, 605). Se, com a culpa. do locador, se caracterizou ato ilícito, inclusive exercício irregular do direito,
cabe a ação de indenização fundada nos arte. 159 e 160, 1, do Código Civil ex argumento. Mas isso nada tem
com o Decreto n. 24.150. Se o locador promete, por escrito,. a indenização, tem de cumpri-lo; e a ação; para
que adimpla o que prometeu, é a ação condenatória. O direito material invocável é o direito civil. Tal promessa
pode ser em negócio jurídico unilateral.
Se o locatário deixa escoar-se o prazo da ação de renovação sem a propor, preclui o direito à renovação coativa
ou por ação (aliter, a pretensão à renovação que conste de cláusula contratual, que somente dá ensejo à ação de
condenação, ou à ação do art. 1.006). Por isso mesmo, não pode, na ação de pedido do prédio para uso próprio,
pedir, em reconvenção (1•~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 24 de janeiro de 1952, 1?. F., 147, 113), a
renovação (o direito precluiu).

2.OFERTA EXTRAJUDICIAL E AÇÃO. A pretensão exerce-se com a oferta extra judicial, de que pode vir o
acôrdo, a qua se refere o ad. 19 do Decreto n. 24.150, ou pela ação. Se, porém, não há o acôrdo, tem de ser
exercida judicialmente, pela ação.
O Código de Processo Civil e o Decreto n. 24.150, no que não foi revogado, regulam o remédio jurídico
processual, de que se trata nos arts. 854-364 do Código de Processo Civil. O despacho da petição válida é o ato
suficiente de exercício, se vem a tempo a citação. Não há preclusão se a citação só se fêz posteriormente, porém
não fora do prazo, salvo invocabilidade do Decreto-lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944, art. 1.0.
L Basta ato de recebimento da petição por parte do que legalmente a possa receber e. g., carimbo da
Corregedoria (4.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 5 de novembro de 1943, li. da J.
de 28 de julho de 1944) para que se tenha prova do exercício?
Parte da jurisprudência foi no sentido de bastar o ato de entrega da petição, a quem de direito, ainda que não
seja.juiz, se bem que alguns acórdãos usassem expressões um tanto equivocas ou ambíguas (e. g., “ajuizada a
ação”, 1~a Turma do Supremo Tribunal Federal, 14 de abril de 1947, D. da .1. de 22 de setembro de 1948; 6•a
Câmara Cível da Côrte de Apelação do Distrito Federal, 4 de janeiro de 1935; 5~a Câmara Cível, 8 de abril de
1935, e 10 de junho de 1937; 5.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 25 de julho de
1938, 13 de março de 1939 e 18 de janeiro de 1940, sobre bastar a distribuição; 5~a e 6•a Câmaras Cíveis, 7 de
janeiro de 1938; 2•a Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, 5 de abril de 1948, R. F., 123, 190).
Ora, a entrega é ao Juiz, que a despacha, ou a alguém, que, segundo a lei de organização judiciária, a receba, na
sua ausência; ora ao distribuidor (7~a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 28 de janeiro de
1947, E. F., 115, 508) ; ora à Corregedoria (5•a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 5 de
agôsto de 1947, A. J., 86, 382). A 6•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 7 de dezembro de
1948 (1?. dos T., 178, 257), por sua vez, frisou que “a lei fala em exercer o direito à renovação no interregno do
prazo que especifica”; “não cogita de citação ou de propositura de ação, mas de exercicio de direito”; “se ela
quisesse referir-se à citação ou à propositura da ação, usaria de linguagem ou locução peculiar a êsses dois atos
processuais, e não da que preferiu, de caráter muito mais amplo”. No mesmo sentido, a ~ Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 5 de agôsto de 1947 (A. J., 86, 382), a 4~a Câmara Cível, a 9 de abril
de 1948 (E. F., 121, 497), e a 6.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 7 de dezembro de 1948
(E. dos T., 178, 257). Cp. 1.a Turma do Supremo Tribunal Federal, 3 de julho de 1950 (A. J., 96, 400), 4•~
Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 18 de janeiro de 1949 (li?. F., 126, 475), e 7•a Câmara
Cível, 28 de janeiro de 1947 (E. F., 115, 508). A jurisprudência contrária a essa interpretação fôra escassa (e. g.,
5•a Câmara Cível da Côrte de Apelação do Distrito Federal, 1.0 de abril de 1937; 6•a Câmara Cível, 18 de
janeiro de 1938).
Tem-se de atender a que o Decreto-lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944, sobrevelo ao Decreto n. 24.150 e ao
Código de Processo Civil. No art. 1.0 do Decreto n. 6.790 fala-se de prazos preclusivos (“prazos extintivos”).
Dilata-se o prazo? Interrompe-se? Suspende-se? Prazo preclusivo, em princípio, não se interrompe. O art. 1.0
do Decreto n. 6.790 dá por suficientemente eficaz o despacho (= como se citação fôsse), mas subordinado à
condição da citação a tempo.
A ã•a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 28 de novembro de 1950 (E. F., 134, 140),
satisfez-se com a distribuição até o último dia do semestre anterior à terminacão do contrato de locação.
Distribuição não é ato de início de exercício de direito. Poder-se-ia reputar suficiente, por se tratar de prazo
preclusivo, o despacho do juiz, se observado o Decreto-lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944, art. 1.0. Se
estivesse em causa prazo prescripcional, nem um nem outro ato bastaria: seria de mister a citação (Código
Civil, art. 172, 1), salvo incidência do art. 166, § 29 (Decreto-lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944, art. 1.0), ou
a apresentação do titulo em juízo de inventário ou concurso de credores (Código Civil, art. 172, III). Nunca a
simples distribuição, ou o despacho do juiz.

3.FÉRIAS FORENSES E DIAS FERIADOS. Férias forenses e dias feriados não interrompem nem suspendem
o prazo para o exercício da ação de renovação. A lei estadual que o permitisse invadiria a competência
legislativa federal (Cámara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, 7 de abril de 1948, Paraná J., 48, 34).

4.SE HÁ OUTROS MEIOS DE EXERCÍCIO. ~,Há outros modos de exercício do direito à renovação que a
“ação” do Decreto n. 24.150, art. 5.0? O art. 49 não fala de “ação”; e sim de exercício do direito: “O direito à
renovação do contrato de locação, nas condições e modo estabelecidos nesta lei, deve ser exercido pelo
locatário, no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do
contrato a prorrogar” (aliás, a “renovar-se”). No art. 1.0, aludiu-se a acôrdo.
A questão, que se apresenta, é, pois, precisamente: “j, Há algum outro ato do locatário que possa ser tido como
exercício da pretensão à renovação, fora da petição ao juiz segundo o art. 59?” Se o locatário pode, com tal
eficácia, praticar outro ato que o de apresentação da petição do art. 59, tal ato é de exercício do direito e impede
que se dê a preclusão prevista no art. 4•O~ Se não há outro ato que seja de exercício do direito, somente a ação
a pode evitar. A oferta de novo contrato, com afirmação do direito do oferente à renovação, obstaria à preclusão
do direito e da pretensão. Trata-se da declaração recepticia de vontade, em que se conteria a comunicação de
conhecimento de ser titular do direito e a manifestação de vontade expifrita, constante da oferta escrita, em
têrmos claros e precisos. Mas, se o locador não aceita a oferta, ou não contra-oferta em têrmos que o locatário
aceite e se perfaça o acôrdo (Decreto n. 24.150, art. 19), pode escoar-se o prazo do art. 49, e precluir, em
consequência, a ação. Nada feito, no terreno extrajudicial; nada mais a fazer-se, no terreno judicial. Se o tênis
de ofertas e contra-ofertas continua, durante o penúltimo semestre do contrato e vai até o fim do contrato, sem
acôrdo, o direito e a pretensão mesma, já desmunida de ação, desaparecem, por se estabelecer, no dia imediato
à terminação, locação a prazo indeterminado, conforme o art. 1.195 do Código Civil (salvo acôrdo posterior,
que torne renovativo o contrato, com eficácia ex tunc).
Se foi concluído o contrato de renovação, ou se foi concluído o pré-contrato de renovação (= promessa de
concluir contrato de renovação), ao locatário (ou sublocatário) nascem os direitos de origem negocial, que êle
pode exercer com as ações do direito comum. A expiração do penúltimo semestre já encontra regulada a
situação dos interessados. Todavia, se há dúvida sobre a conclusão, a validade ou a eficácia do que se
convencionou, é prudente propor o locatário a ação de renovação antes de expirar o prazo.
5.ENTREGA DA PETIÇÃO INICIAL. Seria êrro dizer-se que o prazo de preclusão, que o art. 49 estabelece, se
“interrompe” na data em que se entrega à Corregedoria, para a distribuição, a petição inicial. Tal entrega,
quando caiba segundo a lei, tem a mesma eficácia que o despacho; porque já é ato de exercicio, como bem
decidiu a 5~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 23 de agôsto de 1946 (D. da 3% de
21 de agôsto de 1947). É de lastimar-se o emprêgo da expressão “interrompe-se”, de que a 5~a Câmara Cível
usou: o prazo
preclusivo não se interrompe; se se interrompesse, correria outro prazo; o que se dá é que a pretensão e a ação
de renovação foram exercidas em tempo, tão-só isso. O Juízo de Goiânia <D. da J. do Estado de Goiás, de 11
de julho de 1947; 23 de julho de 1947, ib., 28 de agôsto de 1947) exigiu a propositura da ação dentro do prazo
preclusivo. A lei não disse isso. Levar ao distribuIdor do fôro ou ao Corregedor a petição já é exercer o direito à
renovação. Tal direito não pode ficar dependente de demora do distribuidor, do Corregedor, ou do juiz, ou de
qualquer funcionário da justiça, a que por lei caiba receber a petição. Com tôda a razão, a respeito da
suficiência da distribuição, ou apresentação a ela, o Juízo da 6•a Vara Cível do Distrito Federal (GARCEZ
NETO, a 23 de setembro de 1946, 1?. de 3% 3., 78, 88) e o da ~ Vara Cível (SANTIAGO COSTA, D. da J. de
1.0 de outubro de 1947, 6152). Igualmente. a entrega a quem caiba por lei. Mas o despacho tem de ser dentro
do prazo, para que se possa invocar o Decreto-lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944.
Se o fôro está fechado, no último dia, a Lei n. 1.408, de 9 de agôsto de 1951, não é de invocar-se, porque o
prazo do art. 49 do Decreto n. 24.150 não é processual. O locatário imprevidente expôs-se a grande risco.
Todavia, obedecendo à ordem das substituições, pode despachar, com outro juiz. alhures, a petição, sendo
conveniente que se mencione o fato do fechamento, apesar da sua notoriedade.

6.PETIÇÃO DE RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. É preciso não se confundir a apresentação

da petição de renovacão de contrato com a apresentação da petição de declaração do direito, ou do direito e
pretensão, ou do direito, pretensão e ação de renovação do contrato. A petição da ação de declaração do direito
de modo nenhum é exercício da pretensão constitutiva. É perfeitamente proponível a ação de declaração de
direito à renovação (3.~ Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 6 de março de 1946, E. dos T.,
165, 269), porém nem a apresentação da petição, nem a citação, nem a própria sentença favorável importa
reconhecer ter havido exercício do direito formativo gerador. Porque o locador pode ter direito à retomada, ou a
melhor contrato de locação. A ação declaratória só se refere à existência do direito e não à sua

exercitabilidade posterior e à improcedência de possíveis exceções do locador.

7.N.4o HÁ INTERRUPÇÃo POR FÔRÇA MAIOR OU JUSTO IMPEDIMENTO. Não há qualquer alegação
de fôrça maior, ou justo impedimento, que possa deslocar no tempo o dies ad quem do prazo do art. 49 do
Decreto n. 24.150 (53 Câmara Cível da Côrte de Apelação do Distrito Federal, 10 de dezembro de 1934, aliás
com o emprego do termo impróprio “prescrição”). A noção de interrupção, que apareceu em alguns acórdãos,
principalmente da 53 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal (e. g., 13 de março de 1939, 18
de janeiro de 1940), é absurda.
O prazo para o exercício do direito, a que se refere, no art. 49, o Decreto n. 24.150, é preclusivo. Uma vez
esgotado, precluem direito, pretensão e ação. Uma vez exercido o direito, não mais há cogitar-se de ter de ser
evitado novo escoamento (cp. 5.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 25 de julho de
1938: “. . . o direito à renovação dos contratos deve ser exercido pelo locatário, no prazo mínimo de seis meses,
anterior à data da finalização do contrato. Não é necessário que a ação seja proposta dentro dêsse prazo, basta
que seja requerida, promovida, iniciada, dentro do referido prazo”, e a sentença havia levado em conta
escoamento após o despacho; e 30 de março de 1939; 6.a Câmara Cível, 7 de janeiro de 1938: “... não se pode
argumentar com princípios de eqúidade, recomendados pelo art. 16, para a determinação das condições da
renovação decretada, quando há dispositivo legal a ser aplicado, com o art. 4,0, que fixou o prazo, dentro do
qual podia o locatário exercitar o seu direito”).
O assunto já foi versado suficientemente: ou despacho e citação foram dentro do penúltimo semestre, ou só o
foi o despacho, mas a citação se fêz de conformidade com o Decreto--lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944.

8.INTEMPESTIVIDADE DA PROPOSITURA. O exercício do direito antes do penúltimo semestre do prazo

contratual é ação intempestiva. Exerceu-se direito que ainda não existe, ou, se já existe, ainda lhe não nasceram
pretensão e ação. Se, já nascidos direito, pretensão e ação, o réu não alegou o exercício prematuro, a alegação
posterior é, por sua vez, intempestiva, de modo que o exercício em ato posterior à acUo nata estabelece o dever
do juiz de constituir o novo contrato, se os pressupostos do direito foram satisfeitos. Certa vez, o juiz da
primeira instância havia julgado prematura a ação de renovação. Volveu o autor a propô-la, mas já havia
decorrido o penúltimo semestre do prazo do contrato, O tribunal deu provimento ao agravo, para que o juiz
decidisse a causa; portanto, entendendo, em terminologia atécnica, que se havia interrompido o prazo
preclusivo. Injusta a decisão, se tinha havido contestação, em que se argiliu intempestividade.
De outra feita, o juiz havia decretado a nulidade da ação, por ter sido citada pessoa que não tinha legitimação
ad causam; ao voltar a juízo o locatário, extinto estava o prazo do semestre. A 53 Câmara Cível do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal não considerou preclusa a ação, porque o autor diligenciara; e as 53 e 63 Câmaras
Cíveis, a 23 de setembro de 1938, em grau de embargos, confirmaram a decisão da 53 ‘Câmara, lançando a
mais evidente das heresias jurídicas: ‘. . . a consolidação da propriedade do imóvel ocupado pelo embargante,
decorrente da extinção do usufruto, só se verifica após os assentos devidos no registro de imóveis, e nos autos
não há provas de que hajam sido feitos tais assentamentos, O prazo extintivo, de que cogita o art. 49, só poderia
correr (?) a partir da data do lançamento dêsses assentos, pois só então teria chegado ao conhecimento do
embargado, como terceiro, que o locador ou senhorio do prédio não era o mesmo, em virtude daquela
consolidação”. O que o acórdão deveria ter dito seria apenas: com o despacho da petição, o autor exercera o
direito; nem lhe cumpria fazer citar o atual titular, se não fôra feito o registro da consolidação, pela morte do
usufrutuário, O Decreto-lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944, foi posterior. Se o caso houvesse ocorrido ao
tempo do Decreto-lei n. 6.790, a solução seria alegar-se o que ocorrera e pedir-se a prorrogação do prazo para a
citação (Código de Processo Civil, art. 166, § 2.0).
O prazo preclusivo do art. 49 extingue direito, pretensão e ação. Começa de um ano antes da terminação do
prazo do contrato e acaba no último dia do penúltimo semestre. Para se saber quando começou, basta lerem-se
os documentos apresentados: é questão de verificação de datas. Por isso, há de o juiz, se foi alegada a
preclusão, decidir desde logo a questão. Assim assentou a 2~a Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São
Paulo, a 21 de novembro de 1988, embora com péssima terminologia (e. g., “prescrição”, em vez de
“preclusão”).

9.ESPÉCIES DE PRAZO. De ordinário, os prazos dos contratos de locação são de certo dia a certo dia, ou de
certo dia a tantos dias, meses ou anos. Pode bem ser, porém, que se conceba o contrato de locação com o prazo
alternativo (e. g., até a maioridade de A, se não lhe fôr suplementada, antes, a idade; até cessar a incapacidade
absoluta do menor). Tais prazos podem ser prazos determinados e de, pelo menos, cinco anos, como se o prédio
é do menor e o representante lega1 faz o contrato quando o menor tem dez anos e o prazo é enquanto não se
tornar relativamente incapaz, ou maior: não poderia terminar antes de cinco anos, a incapacidade relativa é aos
dezesseis anos e a capacidade somente poderia iniciar-se, mais cedo, com o suplemento de idade, aos dezoito
anos. ~ Quando teria de ser exercido o direito à renovação? Se até o penúltimo semestre do décimo quinto ano
de idade do menor, nao foi êle julgado absolutamente incapaz (e. g., louco), no primeiro dia do penúltimo
semestre nasceram pretensão e ação, se o direito já nasceu. Se foi julgado absolutamente incapaz o menor, a
renovação há de ser pedida seis meses antes de transitar em julgado a sentença do levantamento da interdição;
ou no penúltimo semestre após o vigésimo ano de idade do menor locador.
Também pode acontecer que o contrato, a respeito do prédio A, seja até que se ultimem as obras da Praça X, ou
até que se dê o habite-se no prédio B. A notoriedade do projeto relativo à Praça X, ou ao prédio B, para mais de
cinco anos, basta para que se reputem satisfeitos os pressupostos do art. 2», a) e b), do Decreto n. 24.150. As
dificuldades surgem quanto ao exercicio da pretensão. Até que se saiba ao certo quando terminará o contrato,
tem o locatário de estar atento aos informes, podendo, se se quer resguardar, propor ação declaratória ou fazer
despachar, cada semestre, petição de renovação.
Se o contrato é de cessação em caso de se realizar condição, não há prazo determinado, no sentido do ad. 2.0,
a). Se o prazo é certus an e incertus quando, os pressupostos do nrt. 2.~, a) e b), só estão satisfeitos não se
podendo realizar antes de cinco anos. Todavia, se a condição não se impliu antes dos cinco anos, está satisfeito
o pressuposto do tempo mínimo. O locatário pode pedir, logo após, a renovação, que terá prazo fixo, pois só
assim se evita que a condicionalidade dos contratos de Iocação seja empregada para fraus legis (cf. Decreto
n.24.150, ad. ao).
Todos êsses assuntos são assaz relevantes porque se proibem as cláusulas que iludam os fins do Decreto n.
24.150 (cf. art. 30). O locador inútilmente dissimula a duraçào de cinco anos, ou de mais de cinco anos, se, em
vez de inserir prazo por anos, emprega outro dado real, que fixe o dies ad quem.
§ 4.516. Petição na ação de renovação

1. PRETENSÃO À RENOVAÇÃO E NATUREZA DÁ ATIVIDADE

no juiz. São conhecidas da ciência do direito as pretensões que exigem ato do obrigado, ou ação, em que,
havendo divergência, o Estado precise o que é a satisfação justa da pretensão . Não é o mesmo o que se passa
no art. 1.006 e § 2.0 do Código de Processo Civil, onde o autor pede que o Estado condene ou condene e
execute. Aquelas espécies, de que falamos, concernem à atividade constitutiva, ou mandamental do juiz. A
pretensão à renovação é exemplo delas.
A petição , para ser apresentada (ao juiz, que a despache; ao corregedor, que a mande à distribuYção; ao
distribuidor, para que distribua; ou a outra autoridade que, segundo a lei de organização judiciária, haja de
receber as petições ou essa espécie de petição), é ato de exercício do direito à renovação, ato que só se
completa com a entrega segundo a lei da petição ao juiz, ou a alguém que a possa receber, segundo a lei de
organização judiciária. Mas a apresentarão tem de ser para despacho e ao despacho se há de seguir a citação,
que se faz dentro do penúltimo semestre do contrato ou no tempo que seja próprio, segundo o Decreto n. 6.790,
de 15 de agôsto de 1944.
Questões de fato não podem ser levantadas fora da petição inicial (4•a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do
Distrito Federal, 8 de outubro de 1946, A. 3., 80, 878; 2.~ Câmara Civil do Tribunal de Alçada de São Paulo, 10
de agôsto de 1954, R. dos T., 228, 892). Todavia, são admissíveis se o fato ocorreu depois, como se o locador,
que pedira para uso próprio o bem, só se fizera proprietário após a audiência (~La Câmara Cível do Tribunal de
Justiça do Distrito Federal, 17 de dezembro de 1948, 1?. F., 128, 145; 7•~ Câmara Cível, 16 de junho de 1950,
185, 155), ou se, tendo pedido para uso do pai, êsse faleceu, e pede para uso da mãe, ou do filho que morava
com o pai. Idem, se o sucessor de quem pedira para uso próprio, do cônjuge, ou de ascendente, ou descendente,
faz o pedido para si, para o seu cônjuge, ascendente ou descendente. Nada há que justifique afastar-se a
retomada, por parte do sucessor, com substituição da pessoa, desde que não se trate de matéria nova (e. g.,
pediu para si, e o sucessor pede para o cônjuge, o ascendente, ou o descendente). Certa, a 6•a Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 22 de agôsto de 1947 (1?. F., 122, 168) ; sem razão, a 8•a Câmara
Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 5 de junho de 1945, 1?. dos T., 158, 727).
O adquirente do prédio não é assistente litisconsorcial; é o demandante, por sucessão na relação jurídica de
direito material e na relação jurídica de direito processual.
Quando o locatário ou sublocatário instrui a petição com dois contratos ou mais, de que os prazos perfariam
cinco anos, pelo menos, discutiu-se se poderia o juiz indeferir, liminar-mente, a petição (Código de Processo
Civil, art. 160, 1•a parte), por ser insuficiente a soma, ou se só afinal poderia decidir. Acertadamente, assentou-
se a última solução (5.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 18 de março de 1942, A. 1.,
62, 452, e 18 de junho de 1943, 67, 244; 4•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 11 de junho de
1951, II. dos T., 193, 869). Como o pagamento de impostos, taxas e seguros depende de haver a obrigação por
parte do locatário ou sublocatário, o juiz deve abster-se de apreciação prematura, pois que se entra no mérito
(ELa Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 6 de agôsto de 1954, E. F., 158, 222).

2.~,O QUE IMPORTA É A APRESENTAÇÃO, E NÃO A CITAÇÃO?

Certamente, não levem os legisladores criar dificuldades aos titulares do direito à renovação, ao terem de
edictar regras jurídicas sobre organização judiciária. A citação já é ato processual que interessa à relação
jurídica processual, ao remédio jurídico processual em que a prestação jurisdicional, homologatória, ou após
discussão final, satisfará, ou não, a pretensão. Daí não se precisar de qualquer ato posterior ao despacho, para se
saber se houve o ato de exercício a que se refere o art. 4•O do Decreto n. 24.150, desde que se observe o
Decreto-lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944.

3.PETIçÃo E REQUISITeS. A petição de renovação é ato preparatório para o exercício judicial da pretensão à
renovação, Com o despacho, está praticado o primeiro ato jurídico para o exercício. Bem assim, com qualquer
ato que signifique entrega da petição a autoridade que possa recebê-la, segundo a lei de organização judiciária.
Diz o art. 5•O do Decreto n. 24.150:
“O locatário formulará a petição inicial requerendo a citação do proprietário para responder à ação, devendo
essa petição ser instruída na seguinte conformidade: a) prova do preenchimento dos requisitos exigidos pelo art.
2.0; b) prova do exato cumprimento do contrato de locação em curso; e) prova da quitação com os impostos,
taxas e emolumentos cujo pagamento lhe caiba, e possam afetar o imóvel, objeto da locação; d) indicação clara
e precisa, no seu próprio texto, ou em papel, ou documento à parte, das condições oferecidas para a locação; e)
indicação do fiador quando o houver, e, se fôr pessoa física, referir o nome por inteiro, estado civil,
nacionalidade e profissão, e, se pessoa jurídica, declarar a sua natureza e domicílio, e a prova de regularidade da
sua existência; em ambos os casos, deverá ser, desde logo, comprovada a idoneidade do fiador oferecido; f)
prova, por documento autêntico, e de valor legal, de que o fiador ou fiadores indicados aceitam, solidàriamente,
os encargos da fiança, e têm qualidade legal para essa aceitação; g) prova, quando fôr o caso, de ser cessionário
ou sucessor, em virtude de título oponível ao sucessor”.
Lê-se no Código de Processo Civil, art. 861: “Nos contratos em que se inverter o ônus do pagamento de
impostos, taxas e contribuições, o locatário será considerado em mora, para os efeitos de rescisão do contrato,
se, notificado pelo proprietário,não efetuar o pagamento nos dez dias seguintes à notificação”. Com essa regra
jurídica, o que se teve por fito foi somente atribuir eficácia resilitiva à falta de pagamento de impostos, taxas ou
contribuições, que o locatário ou o sublocatário tenha de fazer, dez dias após a notificação. O fato de se haver
inserto no título do Código de Processo Civil sobre ação renovatória o art. 361 tem a conseqúência de explicitar
que o efeito impeditivo da renovação também está subordinado à notificacão com o prazo decenal para
pagamento. Deu interpretação acertada JORGE AMERICANO (Código de Processo Civil, II, 210).
Oinciso e) do art. 59 do Decreto n. 24.150 não está revogado pelo art. 361 do Código de Processo CiviL
Meditando-se sobre o problema que se levantou com a superveniência do art. 861 do Código de Processo Civil,
o que se tem de assentar é que o art. 5•O do Decreto n. 24.150 ficou intacto. Tem de ser respeitado, à risca, o
art. 59, e). Se, na contestação, o locador ou o sublocador alega a falta do pagamento de algum ou de alguns
impostos, taxas ou contribuições que foram deixados a cargo do locatário ou do sublocatário, é preciso que,
dentro dos autos, ou fora dêles, peça a notificação, e junte a prova à contestação, ou peça juntada em prazo
fixado pelo juiz, pois o demandado ignorava a falta (Código de Processo Civil, art. 228, verbis “motivo de fôrça
maior, ou caso de prova contrária”). Fora dos autos, pode o demandado fazer citar, em ação de resilição, o
demandante omisso no cumprimento do dever, para os efeitos do art. 861, e tal citação contém a notificação.
Cumpre atender-se a que, ao ter de negar a renovação do contrato de locação ou de sublocação, por infração do
art. 5.~, e), do Decreto n. 24.150, não pode o juiz decretar a resilição do contrato, a despeito de ter havido a
notificacão. A defesa do demandado só se funda na falta de elemento renovativo, isto é, na afirmação de ter o
demandante infringido dever de locatário, ou de sublocatário, e não ter direito à renovação. Trata-se de objeção,
e não de exceção. ‘O locador ou o sublocador poderia pedir a resilição o que seria objeto de reconvenção, ou
de ação desconstitutiva proposta à parte: satisfaz-se, na espécie, pois que só contestou, com a decisão do juiz
que negue a renovação. Êsse julgamento, mesmo desfavorável ao
demandado, não impede a propositura da ação de resilição, salvo se há incompatibilidade entre o decidido a
propósito da pressuposto para a renovação e o que conteria a sentença qua decretasse a resilição.
Oart. 294, II, do Código de Processo Civil diz que o juiz-,. no despacho saneador, há de mandar ouvir o autor,
dentro em três dias, permitindo-lhe que junte prova contrária, quando, na contestação, reconhecido o fato em
que se fundou a petição, outro se lhe oponha, que extinga o pedido. O fato da infração é um dêles. A audiência
do autor bastaria para a eficácia da exclusão do direito à renovação se não houvesse o art. 861 do Código de
Processo Civil, O autor, então, ou diz, que está em mora, ou diz que não está em mora. Se alega que não foi
notificado, a incidência do art. 861, aí de jure condendo desaconselhável, é, de iure condito, inafastável.
Tem-se, na petição, de pedir a citação do locador, ou locadores, ou sublocadores que tenham de ser citados
( para os quais haja de ter eficácia renovatória a sentença).
O art. 5•0 fala de prova dos requisitos do art. 29; portanto também os requisitos do art. 1.0 (prédio, uso
comercial ou industrial), porque ao art. 1.0 se refere o art. 2.0. O contrato de locação de quiosques, circos, casas
desmontáveis, sem que se alugue o terreno, de que sejam pertenças, não produz direito à renovação. O que
importa e só importa é estar alugado o terreno.
Tem o autor de fazer prova, na petição, do uso comercia?> ou industrial (e. g., se é rústico, nem por isso se há
de entender que nêle se explora agricultura, cf. Câmaras Cíveis Conjuntas de Agravo da Côrte de Apelação do
Distrito Federal, a 18 de’ junho de 1937). Não é preciso que o contrato haja previsto’ a destinação, se bem que o
contrato possa preestabelecê-la, comi exclusividade, ou não. O ser urbano ou rural o prédio não ím-porta para a
caracterização do seu uso: pode ter uso da comércio o prédio rural, como o urbano; pode ter uso industrial o
prédio urbano, como o rural, O prédio em que há agricultura pode ser agrícola e comercial, ou agrícola e
industrial. O que importa é que haja o ramo de comércio, ou de indústria.

4.ALEGAÇÃO E PROVA DOS PRESSUPOSTOS MENCIONADOS NOS ARTS. 1.0 E 2.0 no DECRETO N.
24.150. O art. 52 do Decreto n.24.150 começa por falar do preenchimento dos requisitos exigidos pelo art. 2.0.
Há, porém, outros requisitos, por bem dizer-se básicos, que são os do art. 19: ser objeto da locação prédio,
urbano ou rústico; ser comercial, ou industrial o uso. Só se aludiu a prova, porque a enumeração é concernente
àquilo com que se há de instruir a petição. A petição é que contém as alegações. As provas hão de acompanhá-
la. A menção do prédio, com o enderêço, e o quanto do aluguer, e a juntada do contrato escrito, satisfazem o
primeiro requisito. Quanto ao uso comercial, ou industrial, a alegação e a prova têm de ser com os pormenores
suficientes a que se saiba qual o ramo e a sua conformidade com o contrato, a fim de se dizer, depois, para
atendimento dos pressupostos necessários apontados pelo art. 22, qual o tempo suficiente em que já se exerceu
a exploração ininterrupta.
Quanto à renovação, nem sempre só um ramo comercial, ou industrial, é de esperar-se do locatário, ou do
sublocatário; o que é exigido é que o uso comercial, ou industrial, seja um dos permitidos e haja durado três
anos. Não é encontradiço o caso de só um ramo ser admissível; se só um o é, o uso em ramo diferente é
contrário ao dever do locatário ou do sublocatário. Por outro lado, o ramo de comércio pode ser assaz largo,
múltiplo, como se a casa vende desde perfumes, sapatos, roupas feitas, chapéus, comidas enlatadas, vinhos, até
máquinas de lavar, aparelhos de limpeza, fogões, selas e bicicletas
A multiplicidade não pré-exclui a mesmeidade.

5.ALEGAÇÃO E PROVA DO EXATO CUMPRIMENTO DO DEVERES DO DEMANDANTE. O locatário

ou o sublocatário precisa usar o prédio no exercício da sua atividade comercial, ou industrial, pois que, para o
nascimento do direito à renovação do contrato, um dos pressupostos é o uso comercial ou industrial, no ramo,
ininterruptamente, por três anos. Se o locatário ou o sublocatário usa em ramo diferente daquele, ou daquela
classe de ramos, em que teria de usar o prédio, pode haver causa de resilição do contrato, mas isso escapa ao
assunto da renovação do contrato de locação.
O Decreto n. 24.150, no art. 59, b), a propósito da fórmula da petição inicial, diz que se há de instruir com a
“prova do exato cumprimento do contrato de locação em curso”.
Há deveres que, infringidos, logo permitem a resilição do contrato de locação; a fortiori, o indeferimento do
pedido de renovação do contrato de locação. Alguns permitem que o demandante não os cumpra se sem
prejuízo para o locador ou sublocador; outros, não. A jurisprudência tem feito a distinção, porém sem critério
preciso, de modo que a casuística mais perturbou a interpretação do art. 59, b), do Decreto n. 24.150 do que a
fundamentou. Não basta, por exemplo, dizer-se que as “pequenas infrações”, as infrações de pouca monta, não
impedem a renovação (e. g., 1.a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Rio de Janeiro, 25 de outubro de
1943, E. F., 97, 436; 42 Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 12 de abril de 1945, 108, 480).
Nem basta decidir-se, embora acertadamente, que não obsta à sentença favorável a falta de pagamento da taxa
de água (Câmaras de Agravo do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 31 de janeiro de 1939, 81, 152), ou
os impostos cujo pagamento incumbia ao locatário ou sublocatário; ou que é violação do contrato não ter pago
o locatário ou o sublocatário o seguro do prédio (82 Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 16 de
setembro de 1942, E. dos T., 141, 636).
O que se tem de assentar é que as infrações que podem ser purgadas são suscetíveis de afastamento, devendo o
juiz, no despacho saneador, determinar que o locatário ou sublocatário purgue a mora (cf. Código de Processo
Civil, art. 294, V).
Tôdas as infrações são irreleváveis. O que pode acontecer é que o prejuízo ou o risco sejam inafastáveis. O
atraso no pagamento de impostos, taxas e contribuições é superável pelo pagamento com multa; o risco, que o
locador ou sublocador correu, com a falta do pagamento do seguro, não pode ser elidido: deu-se; e poderia ter
sido grave a omissão. O contrato de locação poderia ter previsto a pena convencional. Mesmo se não foi
prevista, pode o locador ou sublocador pedir indenização pelo risco passado.

§ 4.517. Oferta do locatário

1.OFERTA, COMO PRESSUPOSTO NECESSÁRIO DA PETIÇÃO. Quando o Decreto n. 24.150, no art. 59,
d), diz que a petição deve ser instruída com a “indicação clara e precisa”, inserta
no seu próprio texto, ou em peça separada, das “condições oferecidas para a locação”, exigiu que essas
declarações de vontade, em oferta escrita, fôssem feitas desde logo. Trata-se de exercício de direito formativo
gerador, a que mais serve o exercício uno actu. Não há mais do que oferta; porém oferta que pode ser aceita e
obrigar o oferente. A sua revogabilidade depende do estado do processo: se já houve a citação, ainda pode o
autor apresentar alteração da oferta, feita nova citação, ou ciente o réu; apresentada a contestação, precisa o
autor do assentimento do réu para fazer alteraçôes à oferta que apresentara (Código de Processo Civil, art. 181).
No plano do direito material, nenhuma alteração é mais possível se excluYria o ato anterior de exercício e não
haveria mais tempo para se exercer a pretensão (penúltimo semestre do prazo do contrato renovando).

2.ALTERABILIDADE DA DEMANDA. O consentimento do réu à alteração pode ser tácito (cf. SCHRUTKA
EDLER VON RECIITENSTAMM, Grundriss, 1, 825). Não há alterabilidade após o debate oral (R. POLLAK,
System, 408). Aliás, tôda a oferta é suscetível de aceitação, que estabeleça a renovação, ou de discussão,
comprovações e apreciação judicial. (Os aumentos máximos, das leis emergenciais, têm de ser respeitados se
tais leis o estatuem, em geral; cf. La Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 7 de dezembro de
1944, E. F., 105, 92.)

8.COMO PODE SER FEITA A OFERTA DO LOCATARIO. A oferta do locatário (Decreto n. 24.150, art. 59,
d) pode ser no texto da petição, como parte dessa e, pois, sob a assinatura do advogado, em cujos podêres de
postulação êsse se inclui; ou em separado, com o original, ou cópia, ou certidão do registro, se foi registada, ou
o traslado da escritura pública, ou a certidão, se o autor, ou o advogado, ou outro procurador preferiu fazê-la em
cartório. Se o autor, ou o advogado, ou o procurador se esqueceu de assinar a oferta, ou entendeu não ser
preciso, pode assiná-la depois, por têrmo nos autos, requerendo-o ao juiz. Se o autor, ou o advogado, ou o
procurador, em caso de oferta sem assinatura, não a retirou, e o réu não a impugnou, por falta da assinatura,
entende-se ratificada
pelo que a devia assinar e admitida pelo réu, que somente até a contestação poderia argUir o defeito. Assim
também se há de entender o acórdão da 4•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Paulo, a 11 de agôsto de
1947 (E. dos T., 169, 620).

4. O LOCATÁRIO NÃO ESTÁ ADSTRITO, NA OFERTA, Á REPRO DUÇÃO DO CONTRATO

RENOVANDO. O locatário não está adstrito, na oferta, à reprodução das cláusulas do contrato renovando. A
renovação não implica enantiomorf ia. Oferta o que lhe apraz, assim o igual como o diferente. O juiz recebe-a
como um dos elementos para apreciação do exercício da pretensão à renovação. A êsse elemento há de
corresponder, na contestação, outro, que é a oferta do locador, dita contra-oferta. Também o locador não está
adstrito a contra-oferecer o mesmo que constava do contrato renovando. Se o locador não contra-oferta, mas
contesta, nem por isso o juiz há de admitir a oferta tal como está, se não há, na contestação, quanto a êsse
ponto, aceitação explícita ou implícita. Se, porém, o locador contesta e deixa sem qualquer apreciação a oferta,
a ponto de não se poder encontrar, na contestação, qualquer elemento de divergência, pode expor-se a que o juiz
decrete a renovação com base na oferta do locatário ou do sublocatário.
A oferta pode ser nos mesmos têrmos do contrato renovando, ou com alterações, inclusive diminuNção ou
aumento do aluguer. Se o locador ou sublocador aceita, tem o juiz de homologar, podendo excluir o que infrinja
o direito emergencial (Decreto n. 24.150, arts. 29 e 30), ou o direito comum. Não pode o juiz considerar objeto
de homologação o que não foi oferecido e aceito, explícita ou implicitamente (cf. 2~a Câmara Civil do Tribunal
de Justiça de São Paulo, 13 de agôsto de 1946, E. F., 111, 150; 4~ Câmara Civil, 31 de agôsto de 1949, E. dos
2’., 187, 122, e 8 de junho de 1950, 188, 242; 2.0 Grupo de Câmaras Civis, 9 de novembro de 1950, 190, 215).

§ 4.518. Fiança e caução

1.ALCANCE DO DECRETO N. 24.150, ART. 59, e). O Decreto n. 24.150, art. 59, e), inclui nos documentos,
com que o autor há de instruir o pedido, “a indicação do fiador, quando o houver, e, se fôr pessoa física, referir
o nome por inteiro, estado civil, nacionalidade e profissão, e, se pessoa jurídica, declarar a natureza e domicílio,
e a prova de regularidade da sua existência; em ambos os casos deverá ser, também desde logo, comprovada a
idoneidade do fiador oferecido”.
a) Se a ação se exerce contra o sublocador e o proprietário (ou algum dos sublocadores intercalares), tendo de
ser dentro do tempo da locação do sublocador imediato e do tempo posterior o prazo da renovação, a fiança, se
a houve para o contrato de sublocação, há de ser renovada, ou substituida, para o tempo que toque ao prazo da
sublocação imediata, e há de ser dada, oportunamente, caução àqueles em cujo tempo se vai estender o prazo da
renovação. Tal caução é de seis meses de aluguer (cf. Código de Processo Civil, art. 865), imposta por lei a
favor do proprietário (ou sublocador intercalar). Se há sublocador, sublocadores intermediários e proprietário,
dentro de cujos contratos se tenha de inserir o prazo do novo contrato, a fiança é referente ao que sublocou e a
caução de seis meses a cada um dêles. Se somente no tempo que toca ao proprietário, só de caução se há de
cogitar, exceto intervindo acôrdo que a substitua. Idem se só no tempo que toca ao sublocatário-
-sublocador imediato àquele que fêz o contrato com o autor. lO A existência da idoneidade do fiador é de
apreciação judicial, por se tratar de enunciado de rato (há, ou não há inidoneidade). A idoneidade aprecia-se
após a existência, a validade e a eficácia. Não existe a fiança que se atribui a quem não na deu, ou a quem não
existe. Não vale a fiança nula, ou anulável (e. g., Código Civil, arts. 285, III, 178, § 9, 1, b). Não é eficaz a
fiança que se deu a outra oferta que aquela que foi apresentada. A fiança prestada pelo marido solteiro, ou
viúvo, que depois se casou, ou pela mulher solteira, ou viúva, que depois se casou, vale; apenas não se
comunica (art. 263, VII), como divida anterior ao casamento. O locador não pode exigir refôrço, ou outorga do
outro cônjuge, porque casamento posterior não é fato de que se cogite no art. 1.490 do Código Civil. A mulher,
com o casamento, não se torna incapaz, e) A firma fiadora há de ser usada segundo o seu ato de criação;
portanto, ato de criação com eficácia, pelo registro, quanto a terceiros. Tem-se entendido que a assinatura de
todos os sócios basta a suprir a assinatura social. Nada mais absurdo; a soma das vontades
dos sócios, contra a vontade da sociedade, não é igual à vontade dessa: para se estabelecer mudança da vontade
social é preciso que se expresse tal vontade pelos meios que o ato de criação estabeleceu; na espécie, mudando-
se ou eliminando-se a cláusula proIbitiva da dação de fiança. A eficácia dos registros criativos de personalidade
não só se expande contra terceiros, mas, também, a favor de terceiros, que poderiam ser lesados com o ato
clandestino, ou, se não clandestino, contra o ato criativo registado de afiançamento com a assinatura de todos os
sócios. Quando o art. 20 do Código Civil diz que “as pessoas jurídicas têm existência distinta da dos seus
sócios~’ não só enuncia que a existência da pessoa jurídica é distinta de cada um dos seus sócios como também
da “existência de todos os seus sócios”. Noutros térmos, a soma das vontades dos sócios sómente iguala à da
sociedade se o ato criativo assim o estatuiu.

2. CONTRATO RENOVANDO NÃO AFIANÇADO. Se o contrato renovando não era afiançado (5.~ Câmara
Cível da Côrte de Apelação do Distrito Federal, 11 de junho de 1936, 1?. de 12., 122, 848), nem a êle se dera
caução, não há pensar-se no requisito do art. 59, e) ; salvo se o tempo para o novo contrato estaria todo além do
que restava ao sublocador ou invadiria tempo que não mais seria de computar-se no prazo do contrato
outorgado ao autor. £ o que pode ocorrer em caso de sublocação, anticrese, usufruto, ou fideicomisso, e ocorre,
sempre, em caso de cessão, ou sucessão de locação. A cessão da sublocação e a sucessão de sublocação podem
dar ensejo àquela invasão. A lei resolve a situação a favor dêsses legitimados passivos, que não foram
contraentes, com a criação da caução do art. 865 do Código de Processo Civil: “O sublocatário que, nos têrmos
do artigo antecedente, puder opor ao proprietário a renovação da sublocação, prestará, em falta de acôrdo,
caução de valor correspondente a seis meses de aluguer”. A regra legal só se referiu ao sublocatário; por
analogia, tem-se de entender o mesmo se o locatário pode exercer, contra o nu proprietário, ou contra o
proprietário que se fêz devedor anticrético, ou contra o fideicomissário, o seu direito à renovação. Por outro
lado, o sublocatário do que sublocou e os seguintes podem ter direito à renovação contra os sublocadores
intercalares, o que suscita a questão: ~ a êsses sublocadores. a) se há de apresentar fiador idôneo, ou 6) se há de
prestar a caução do art. 365 do Código de Processo Civil? A favor da solução a) estaria o argumento de que os
contratos dos intercalares poderiam ter fiadores, ou outras cauções; a favor da solução 6), o de que o mesmo
poderia ter acontecido ao proprietário, e a lei não lhe deu relevância. Certamente, não se justificaria que se lhes
desse melhor tratamento que ao proprietário, e a fiança que se lhes prestava foi para tempo que, segundo a
hipótese mesma, se vai escoar, ao ter de ser renovado o contrato, ou durante êle.
Alguns julgados, sem razão, foram no sentido de que não é preciso que seja indicado o fiador em qualquer caso
de renovação de contrato de locação não afiançado (e. g., 2? Turma do Supremo Tribunal Federal, 11 de junho
de 1948, R. 9., 120, 75; Supremo Tribunal Federal, 12 de outubro de 1948, A. J., 94, 154 5.; 2.~ Câmara Civil
do Tribunal de Alçada de São Paulo, 25 de maio de 1954, E. dos T., 227, 487). Contra, porque o locatário pode
não se achar na situação econômica em que estava ao tempo da conclusão do contrato de locação, ou ser alto,
para êle, o valor locativo (quaestiones fucti), a 6? Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 10 de
outubro de 1942 (E. dos T., 206, 260), e a 6? Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 24 de
agôsto de 1948 (184, 826).
O art. 59, e), do Decreto n. 24.150, ao cogitar da indicação do fiador, se pessoa física, exige a comunicação do
nome por inteiro, do estado civil, da nacionalidade e da profissão, ou, se pessoa jurídica, a comunicação (do
nome), da sua natureza e do domicílio e prova da regularidade da sua existência. Depois, refere-se à idoneidade
do fiador. Assim como não mencionou o nome da pessoa jurídica, também não o fêz quanto à capacidade da
pessoa física e à permissão legal e estatutária à pessoa jurídica. Mas são requisitos que se subentendem.

3.IDONEIDADE DO FIADOR; NÃO-ARGUIÇÃO DA INSOLVÊNCIA OU INCAPACIDADE DO

FIADOR. (a) A despeito das palavras do art. 5.~, e), do Decreto n. 24.150 (“em ambos os casos, deverá ser,
também desde logo, comprovada a idoneidade do fiador”), o Supremo Tribunal Federal, a 30 de dezembro
de 1942 (E. 9., 97, 627), julgou que o locatário, que pretende a renovação do contrato de locação, não é
obrigado a dar, prêviamente, prova da idoneidade do fiador. Seria de se perguntar ao relator do acórdão que é
que significa, em língua portuguêsa, “desde logo”. O. que o Supremo Tribunal Federal poderia dizer seria que a
falta de tal prova inicial é exigência de forma; e poderia não ter havido prejuízo para o réu. Posteriormente, a 1?
Turma, a 18 de junho de 1945 (A. 1, 77, 123), deixou de conhecer do recurso extraordinário, em que se argila
ter o tribunal exigido, desde logo, a prova da exploração comercial ou industrial (Decreto n. 24.150, arts. 2.0,
e), e 59, a). O acórdão fôra da 2? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Pará, a 29 de setembro de 1944 (A.
J., 77, 123). As leis são feitas para serem respeitadas; e é evidente a ratio legis do art. 59, e) “desde logo”.
(b)Pode acontecer que o fiador se tenha tornado inidôneo. Se o fiador do contrato renovando se tornou
inidôneo, entendeu a 6? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 24 de maio de 1946 (D.
da .7. de 18 de março de 1948), que não basta êsse fiador, para se satisfazer o requisito do art. 59, e) ; “pois,
dado o prazo do tempo decorrido com o contrato a renovar, a idoneidade do fiador, no espaço de tempo, podia
ter sofrido abalo, e não mais ser merecedor de fé”. Está certo. Tal inidoneidade tem de ser provada:
o ônus de alegar e o de provar incumbem ao legitimado passivo, que o aceitara, ou que já o recebera de anterior
renovação. É de mister não se confundirem a situação do locador, durante o tempo da locação, e a futura, talvez
não só dêle, durante o tempo do novo contrato. Durante o tempo do contrato de locação, ou de sublocação, o
locador, ou sublocador, tem por si o art. 1.490 do Código Civil: “Se o fiador se tornar insolvente, ou incapaz,
poderá o credor exigir que seja substituído”. Até o momento de expirar o prazo do contrato de locação, ou de
sublocação, o locador ou sublocador pode exigir essa substituição. Aliás, pode ocorrer que tal contrato não
esteja afiançado, nem seguro com caução, e se torne garantido; e. g., se o locador ou sublocador exige a caução
fidejussória ou real do art. 1.092, 2.~ alínea, do Código Civil. A garantia que o outorgante do contrato
renovando tinha há de ser renovada, ainda que o art. 59, e), só se refira à fiança; se não o pode ser, o titular do
direito à renovação só tem, invocando o art. 59, e), de dar fiança idônea. ~ o art. 59, e), que Ihe permite.
(c)Se até o exercício da pretensão renovatória pelo locatário, o locador não argüiu a insolvência ou
incapacidade do fiador, o locatário satisfaz o requisito, embora possa o locador argúir a inidoneidade
sobrevinda, em processo cominatório, sem que possa o juiz prejulgá-la, nem deixar de deferir o pedido de
renovação. Essa inidoneidade alegada como superveniente, contra as provas da idoneidade que instruíram o
pedido de renovação, somente poderia dar ensejo à ação cominatória do art. 802, IV, do Código de Processo
Civil. Resta saber-se se a prova da idoneidade deve ser atualizada: a 7? Câmara Cível do Tribunal de Apelação
do Distrito Federal, a 28 de abril de 1946 (D. daj. de 4 de setembro de 1946), decidiu que a prova de idoneidade
do fiador decorre de ter permitido o locador que aquêle fôsse mantido, sem no impugnar (= sem pedir a
substituição, ou o refôrço) ; outros juizes aventuraram o principio da atualização sem razão. A favor do
princípio da atualização, o argumento que se esgrimiu no fôro foi o de haver no art. 50, e), referência a “ambos
os casos”. Mais o êrro de interpretação ressalta. Diz o art. 59, e), que se há de instruir a petição com a indicação
do fiador, “quando o houver”: se fôr pessoa física, que se há de referir o nome por inteiro, estado civil,
nacionalidade e profissão; se pessoa jurídica, que se há de declarar a sua natureza e domicílio, bem como se há
de apresentar a prova da sua existência; “em ambos os casos, deverá ser, também desde logo, comprovada a
idoneidade do fiador oferecido”. Ambos os casos são, aí, o caso da pessoa física e o caso da pessoa jurídica.
4.PROVA DE IDONEIDADE. A prova da idoneidade há de fazer-se com a petição (art. 59, e), verbia “também
desde logo”). O juiz tem de apreciar o que instruiu a petição, sem exigir atualização da idoneidade do fiador, se
o indicado e o mesmo que garante o contrato renovando, sem que o impugnasse o locador. ~ Como se prova a
idoneidade? Quanto às pessoas jurídicas, a prova mais prestante é a do capital e último balanço da pessoa
jurídica; depois, a certidão do imposto de renda pago, a informação de bancos e firmas de conceito, as.
certidões negativas do registro de protesto de letras e do distribuIdor de ações. Quanto às pessoas físicas, prova
de propriedade de imóveis, ou de outros direitos reais, de apólices e ações nominativas, certidão de impôsto de
renda, informações de. bancos e firmas de conceito.
A propósito da pessoa que já era fiador do contrato renovando, há opiniões no sentido de ser dispensada a prova
da idoneidade (e. g., 4? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 7 de maio de 1946, R. 9.,
110, 149; ~ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 19 de novembro de 1948, R. dos T., 188,
931; 2? Câmara Cível, 14 de novembro de 1952, A. .1., 105, 460), uma vez que o loca-dor ou sublocador não a
impugnou. No sentido de ser sempre necessária a prova, as Câmaras Cíveis Reúnidas do Tribunal de Apelação
do Distrito Federal, a 8 de maio de 1945 (A. .7.,. 76, 71), e a 4.~ Câmara Cível, a 7 de dezembro de 1943 (70,
48).
Se o demandado impugna o fiador como inidôneo, apesar de tê-lo admitido até o momento de contestar, tem de
dar prova contrária, pois há presunção hominis da idoneidade. Passa-se o mesmo que se passaria se êle tivesse
de atacar a prova feita, no momento, pelo demandante. É mesmo possível que, após a contestação, ou após a
audiência, ou após a sentença, o fiador se torne inidôneo, ou incapaz, e o remédio jurídico consiste no pedido de
substituição, de que falam o art. 1.490 do Código Civil e o art. 802, IV, do Código de Processo Civil. .Junto à
atitude conciliante, benéfica, da 1•a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 16 de janeiro de 1947 (R. 9., 118,
101), da 5? Câmara Civil da Côrte de Apelação de São Paulo, a 5 de fevereiro de 1936 (1?. dos T., 108, 141 s.),
e da 6? Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 10 de dezembro de 1948 (179, 176), há a dos juizes
que não vêem na continuação impugnada da fiança prestada presunção hominis e ainda mais dura a dos que
não vêem na falta de idoneidade razão para a substituição do nome, mas sim para se julgar improcedente a ação
(6.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 18 de novembro de 1948, R. dos 7’., 178, 205). Ora, a
fiança não é pressuposto do direito à renovação do contrato: é um os deveres de quem obtém renovação do
contrato, e apenas se há de indicar, desde logo, o fiador, com as provas a que se refere a lei, para se simplificar
o procedimento da ação de renovação do contrato e para se evitar a dualidade de processos.
Havendo impugnação, pode o demandante indicar outro fiador, ou fazer depósito como refôrço da garantia
fidejussória (5.a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 16 de setembro de 1941, A. .1., 62,
448; 33 Câmara Cível, 27 de outubro de 1942, 67, 382, e 16 de outubro de 1944, 78, 78), quer se trate de novo
fiador, quer de fiador que já o era do contrato renovando.
A fiança é garantia, não é pressuposto do direito à renovação. Cf. 5? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, 5 de abril de 1940 (A. .7., 54, 157) ; 4.~ Câmara Cível, 81 de dezembro de 1941 (61, 309) ; 8.~
Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 2 de junho de 1947
(11.E., 114, 125) ; 5? Câmara Cível, 1.0 de agôsto de 1950
(A..1., 96, 201).
A prova da idoneidade, se não houve prazo fixado pelo juiz para que fôsse dada, pode ser feita a qualquer
tempo, porque, mesmo se a renovação se iniciou, tem de haver a propositura da ação de resilição (Código
Civil, arts. 1.092, parágrafo único, e 1.490), ou da ação de receito cominatório (Código Civil, art. 1.490;
Código de Processo Civil, art. 302, IV).
O Decreto n. 24.150, arts. 19 e 29, de modo nenhum fêz pressuposto necessário ao nascimento do direito
formativo gerador (direito à renovacão do contrato) a indicação de fiador. Tal indicação é um dos requisitos
que pode não ser in casu, necessário da petição inicial. Não há preclusão do direito à renovação por falta de
fiador; a falta de fiador pode dar ensejo à resilição ou à preceitação, conforme o art. 302, IV, do Código de
Processo Civil, ou, dentro dos próprios autos da ação de renovação, se o demandado alegou a falta de
idoneidade (ou de capacidade, ou de permissão de afiançar), a que se negue a renovação, diante do não
atendimento pelo demandante.
A jurisprudência, que não mais permite que se exclua o direito à renovação reconhecido pela sentença, está
certa, pois o que poderia ter havido era a preceitação ou o pedido de resilição do contrato renovando (em
reconvenção) e nas espécies julgadas tal não ocorrera (cf. 7? Câmara ‘Cível do Tribunal de Justiça do Distrito
Federal, 28 de janeiro de 1947, R. E., 115, 508; 5? Câmara Cível, 18 de janeiro de 1948, A. .7., 86, 885; 4?
Câmara Cível, 17 de agôsto de 1948, 90, 216;
6.~ Câmara Cível, 15 de maio de 1951, 102, 371).
A 5•a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 81 de julho de 1939, achou que a expressão
“desde logo” havia de ser “razoàvelmente interpretada” e acrescentou:
“desde que o autor inicie essa prova, fica satisfeito o pensamento do legislador, podendo o réu, ao contestar o
pedido, falar sobre a aludida prova e podendo, por sua vez, o autor completar, na dilação probatória, o que
faltou provar, desde logo, na inicial”. A lei exigiu explicitamente alegação da idoneidade e a prova desde logo:
com isso, pôs claro que invertia o princípio de terem as partes de alegar e provar a não-idoneidade; o que
apresenta o nome do fiador, e nenhuma prova dá da sua idoneidade, arrisca-se a que o juiz lhe indefira, ah
initio, a petição (Código de Processo Civil, art. 160) todavia, a notoriedade basta (art. 211). ‘Cumpre ainda
advertir-se em que pode o juiz, ao proferir a sentença, converter o julgamento em diligência para melhor se
elucidar (Decreto n. 24.150, art. 16), o que lhe permite e lhe impõe o dever de não sacrificar o direito, a
pretensão e a ação por lhe faltarem informes suficientes sobre a idoneidade do fiador. A 1•a Turma tio Supremo
Tribunal Federal, a 16 de janeiro de 1947 (D. da .7. de 12 de maio de 1947), referiu-se ao art. 16 exatamente
para permitir ao juiz que converta em diligência o julgamento para se suprir a falta da prova da idoneidade, o
que é interpretação do art. 5~0, e). Se alguma prova foi feita, ou se de boa fé o autor confiou em ser notória a
idoneidade, seria injusto aferrar-se o juiz à preclusão, tanto mais quanto bá a discussão sobre a idoneidade,
articulando-se fatos que o autor talvez desconhecesse. A 6? Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a
10 de dezembro de 1948 (R. dos 7’., 179, 176), frisou que não se há de ir a “extremo rigor” na prpva da
idoneidade. A 4? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 22 de junho de 1945 (O. da .1.
de 5 de dezembro de 1945), decidiu que, sendo insuficiente e prova quanto à propriedade de imóvel, ou quanto
à prova da não-existência de ações contra o fiador, podia ser feita a prova na execução, o que aberra dos
princípios: o Decreto n. 24.150 fêz matéria da ação, de início, a alegação e prova da idoneidade, e não há
“execução”, no processo da sentença sobre renovação, que é constitutiva; apenas há elemento mandamental-
executivo da sentença. tOnde, quando e como discutir-se ou provar-se na “execução”? Mais absurdo ainda, o
julgado da 5? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal (D. da .7. de 2 de junho de 1948) que
deixou ao autor oferecer fiador dentro de trinta dias, “na execução”. Uma vez que a lei falou da prova desde
logo e não se referiu à prova que teria de ser feita, não se deve sacrificar o direito, a pretensão e a ação do
locatário, a não ser em caso de falta de qualquer prova, ou de prova falsa, ou faLsificada.

5. ExIGÊNCIA DE FIANÇA SEM NA TER TIDO O CONTRATO RENOvANDO. Outra questão que merece
esclarecer-se é a de exigir o locador que se preste fiador se o contrato renovando não no tinha. A 4? Câmara
Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 17 de agôsto de 1946 (D. da .7. de 20 de novembro de
1948), afastou-se de tôda a lei, admitindo que o locador o exigisse, cabendo ao juiz na “execução” (que
execução?) fixar o prazo dentro do qual o locatário deve satisfazer a exigência, ouvido o locador. Raciocine-se
com as realidades: o juiz profere a sentença; a sentença transita em julgado e, segundo o art. 19 do Decreto n.
24.150, em sua tremenda falta de exatidão terminológica, “executa-se” (isto é, cumpre-se> pela expedição do
mandado ao oficial do Registro de Títulos e Documentos e, talvez, ao oficial do Registro de Imóveis. O
locatário apresenta o fiador; o locador impugna-o, alegando inidoneidade. ~Abre-se discussão sobre isso? Mas
seria outra ação, de que a lei não cogitou. Se admitimos, para argumentação, que se abra a discussão, ~como
resolveria o juiz? ), Sem dilação de provas e sem audiência, ou com audiência, ou dilação de provas? Se cnm
uma ou outra, ,~,que eficácia seria a da sua sentença que desse por inidôneo o fiador? ~ Deixaria de cumprir a
própria sentença, que, sendo, como é, ‘constitutiva, já transitara em julgado e, pois, constituira? Por onde
se vê que cipoal de errônias se tem de percorrer quando se julga sem os princípios de direito e contra o texto das
leis. Todo mal está em que alguns juizes lêem o subtítulo do Decreto n. 24.150, entre o art. 18 e o art. 19, onde
se fala “da execução da sentença”, e pensam que há procedimento de execução, ou ação de execução: a palavra
“execução” está, aí, por “cumprimento”; a carga de executividade da sentença de renovação é infima; para que
houvesse executividade, no sentido próprio, seria preciso que houvesse pelo menos de eficácia executiva da
sentença, e somente há, ao lado de **** de mandamentalidade, ** de executividade.

6.ALEGAÇÕES CONTRA A IDONEIDADE DO FIADOR. As alegações contra a idoneidade do fiador têm de

ser apresentadas na contestação (Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 22 de abril de 1941, D. da 1. de 18
de junho de 1942, 1588). Se o fato, de que se induzem, ocorreu após a contestação, o locador tem de exercer,
em princípio, a pretensão do art. 1.490 do ‘Código Civil (Código de Processo Civil, art. 302, IV). Todavia, a
inexistência e a nulidade da fiança podem ser argUidas, bem assim a ineficácia, e. g., contra a sociedade ou
contra o sócio (4.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 31 de dezembro de 1941, A. .7.,
61, 309).
Se à fiança falta algum elemento que interesse à sua validade, ou eficácia, a jurisprudência é no sentido de se
permitir a juntada do que a faz inatacável por invalidade, ou a torna eficaz (e. g., quanto ao consentimento do
outro cônjuge, 8•a Cámara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 2 de junho de 1947, 1?. E., 114,
125). Não assim se de nenhuma fiança se cogitou, sem ocorrer a espécie do ad. 865 do Código de Processo
Civil, com futuro prazo todo no tempo que ficou ao~ locador. O Decreto n. 24.150, art. 59, f), iii fine, exige que’
a idoneidade do fiador seja comprovada desde logo. A 1? Turma do Supremo Tribunal Federal, a 16 de janeiro
de 1947 (R. E., 118, 101; R. dos T., 168, 896), permitiu a juntada da prova depois o que, evidentemente, pode
tumultuar o processo, tratando-se de ação com rito ordinário (contestação,, audiência), porém revela
interpretação equidosa.

§ 4.519. FINALIDADE DO DIREITO DE RENOVAÇÃO 165

7.CAUÇÃO PREVISTA PELO ART. 365 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. Segundo o art. 365 do
Código de Processo Civil, o sublocatário, que pode opor ao proprietário (ou sublocador intercalar) a renovação
da sublocação, presta, em falta de acôrdo, “caução de valor correspondente a seis meses de aluguer”. O acôrdo
pode ocorrer a qualquer momento, inclusive após a sentença, que deferiu o pedido de renovação, mas ordenou
que se prestasse a caução. Nesse último caso, tem de ser prestada antes de se mandar cumprir a sentença (r
antes de se ordenar a expedição do mandado ao oficial do registro de título e documentos ou os mandados a
êsse oficial e ao oficial do registro de imóveis).

8.QUANDO CABE A ExIGÊNCIA DA CAUÇÃO. A caução de seis meses de aluguer, em vez da fiança, não é
de oferecer-se se o contrato tinha fiança, ou outra caução que a dos seis meses de alugueres, e o prazo do novo
contrato tem de ficar em parte no resto do contrato renovando e em parte após êle. A caução é de oferecer-se ao
locador, se tem de ser contra êie a ação; se há resto de prazo do sublocador e nêle se há de inserir parte do prazo
do futuro contrato, há de ser oferecida ao sublocador a garantia que tinha o seu contrato e a caução ao locador.
Não se pode dizer que somente essa se haja de oferecer (sem razão, a 5? Câmara Cível do Tribunal de Apelação
do Distrito Federal, a 17 de abril de 1946, A. .7., 80, 147, 1?. 9., 111, 424).

9.INTERPRETAÇÃO DO ART. 365 DO ‘CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. A caução do Código de Processo

Civil, art. 365, supõe não existir relação jurídica anterior de locação entre o que tem o dever de caucionar e
aquêle contra quem se decreta a renovação. Se havia relação jurídica, a analogia, para admiti-la, é sem
cabimento (errada, a decisão da 5? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 16 de setembro
de 1941, A. .7., 62, 448:
..... está expresso no art. 365 do Código de Processo Civil ser possível prestar o sublocatário, que puder opor ao
proprietário a renovação de sublocação, caução de valor correspondente a seis meses de aluguer, em falta de
acôrdo. Nenhuma dúvida pode ocorrer quanto à aplicação dêsse preceito legal ao
locatário, em face do velho aforisma: Ubi eadent ratio, ibi idem jus. Em verdade, ~por que admitir a fiança real
para o sublocatário e repeli-la em relação ao locatário?”).
O sublocatário somente tem de prestar a caução a que se refere o art. 365 do Código de Processo Civil se o
sublocador não dispõe de prazo que admita a renovação da locação, pois, se o há, se dispensa a própria citação
do locador, proprietário ou não (explícito o art. 865, § 29), ou se, por outra razão, como a omissão do
sublocador, se tem de estabelecer a eficácia da relação jurídica de sublocação perante o locador, proprietário ou
não.
Se o valor locativo, na renovação, excede o que era, entre locador e locatário (sublocador), a caução tem de ser
de seis meses do valor do novo aluguer.
Assim como o locatário, que pede a renovação do contrato de locação, tem, na petição inicial, de indicar o
fiador (Decreto n. 24.150, art. 59, e), verbis “indicação do fiador, quando o houver”), o sublocatário tem de
prestar a caução, ao ser proposta a ação renovatória.

§ 4.519. Finalidade do processo renovatório, no tocante à constituição do novo contrato

1.CAPTAÇÃO DAS MANIFESTAÇÕES DE VONTADE; PRESTAÇÃO JURISDICIONAL DE EFICÁCIA

CONSTITUTIVA; HOMOLOGAÇÃO. A finalidade do processo renovatório é a captação das manifestações de
vontade do locatário e do locador para a composição do elemento volitivo indispensável ao suporte fáctico do
novo contrato, ou, na falta de concordâncias suficientes, à decisão que, atendendo ao que foi oferecido pelo
locatário e aceito pelo locador, ou oferecido pelo sublocatário e aceito pelo sublocador, ou pelo locador, ou por
ambos, ou ao que foi oferecido por êsse, ou êsses, e aceito por aquêle, fixe o que é justo e equilitativo (Decreto
n. 24.150, art. 16). Tôda essa atividade do juiz é tendente a prestação jurisdicional de eficácia constitutiva, em
que o papel mínimo do juiz é o homologatório (Decreto n. 24.150, art. 7•O, substituido pelo art. 354 do Código
de Processo Civil) e o máximo papel aquêle em que a sentença estabelece, por si, todos os elementos ou
cláusulas do novo contrato: prazo, aluguer, deveres novos ou novos direitos.

2. PAPEL DA CONTESTAÇÃO. Durante a lide, em que o elemento declarativo quase só se manifesta quanto
ao existir, ou não, a relação jurídica idônea à produção do direito à renovação, da pretensão e da ação de
renovação e do nascimento e não-preclusão dêsse direito, dessa pretensão e dessa ação, e o elemento
condenatório é acidental (e. g., se o locador alega e prova que houve infração contratual), assim mesmo restrito
à desconstituição do direito pela resilição, todos os atos processuais rumam no sentido de habilitar o juiz a
homologar (completando o acôrdo sobre o novo contrato), ou a constituir o novo contrato. É a descrição mesma
da sentença constitutiva positiva. Na contestação, o réu pode alegar inexistência, ou preilusão do direito à
renovação, ou intempestividade da ação de renovação, ou diminuto aluguer, ou a exceção de retomada, que no
lugar próprio se vai versar.
É, portanto, do maior interesse teórico e prático conhecerem-se os elementos do novo contrato, isto é, do
contrato que sai do acOrdo antes da litispendência, ou do acOrdo após ela, nu da sentença.
§ 4.520. Elementos do novo contrato

1.ELEMENTOS SUBJETIVOS E ELEMENTOS OBJETIVOS.

O novo contrato é, de ordinário, entre os contraentes primitivos, sobre o mesmo objeto, pelo mesmo aluguer e
por prazo igual. Nos momentos de inflação, ou de outras causas de alta de preços, inclusive de alugueres, essa
ordinariedade se quebra. Nos momentos de deflação, ou de outras causas de baixa de preços, inclusive de
alugueres, dá-se o mesmo. Ali, o elemento “aluguer” passa a ser maior do que fôra no contrato renovando; aqui,
menor. A priori, o elemento é o mesmo. Não há, porém, nenhuma regra jurídica que estabeleça, cogentemente,
essa enantiomorfia dos contratos. Quanto aos sujeitos da nova relação de direito, em vez do locador, pode estar
o seu sucessor, ou o cessionário; em vez do sublocador, o locador; em vez do locatário, o sucessor, o
cessionário, o sublocatário, a sociedade, dona do fundo de comércio, ou de indústria, de que
faça parte o locatário. Quanto ao objeto, pode dar-se que só em parte satisfaça êle os pressupostos para a
renovação (e. g., fazenda que se alugou, permitindo-se instalar fábrica num dos prédios, se os campos de
criação são totalmente desnecessários à indústria instalada>. Quanto ao aluguer é regra de método que se parta
do que era pago para que o valor varie com os elementos aumentativos e diminutivos, sem que se possa pensar
em ter de ser tal aluguer o aluguer a ser fixado para o contrato novo. Quanto ao prazo, também nada disse a lei,
que signifique ter de ser o prazo do contrato renovando. O juiz tem de, constituindo o novo contrato, fixar-lhe o
aluguer e o prazo. Há de guiar-se pela oferta e pela contra-oferta, pelo que resulte do arbitramento e pelas
sugestões de eqúidade (3.~ ‘Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 22 de agôsto de 1945, 1?. dos
T., 158, 714) e do exame das circunstâncias (Decreto n. 24.150, art. 16).

2.ARBITRAMENTO DO ALUGUER. A g•a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 8 de

junho de 1946 (R. E., 109, 489), entendeu que o arbitramento do aluguer, segundo o art. 13 do Decreto n.
24.150, é necessário. (Aliás, êsse acórdão admitiu que, não tendo sido apresentada a contestação, ainda se
opusesse o locador, o que foi infração gritante do art. 854 do Código de Processo Civil. Para certos juizes, de
poucas luzes, preclusão nada significa, o que semeia injustiças, a mancheias.) O aluguer é o novo, desde o
início do novo prazo. A jurisprudência que só o fixa a partir do registro desatende a princípios gerais de direito
(e. g., 5? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 18 de julho de 1941, A. .7., 60, 850;
Tribunal de Apelação, 7 de maio de 1942, D. da .7. de 5 de novembro de 1942; 10 de julho de 1942, D. da .7.
de 27 de agôsto de 1942). É verdade que o Decreto n. 24.150, art. 19, falara de “a partir da data do registro”; e o
Código de Processo Civil, art. 355, mandara contar o prazo da data do registro; mas um e outro texto não
expressariam bem o que se contém no conceito mesmo de renovação, ao que obviou o art. 355, § 1.0, que
estudaremos.
Se a sentença transitou ‘em julgado antes de expirar o prazo do contrato primitivo, o registro pode fazer-se, mas
o novo aluguer é a contar da terminação, bem assim o prazo do novo contrato. Entende-se que o nOvo contrato
se segue, no tempo, ao anterior (2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 24 de janeiro e 6 de outubro de 1950,
R. dos T., 214, 565; 1?. de D. L, 12, 194; D. da .7. de 26 de dezembro de 1951; 16 de janeiro de 1951, 11. E.,
148, 152; 1•a Turma, 13 de agôsto de 1951, D. da .7. de 3 de agôsto de 1953; 6.~ Câmara Civil do Tribunal de
Justiça de São Paulo, 21 de abril de 1950, 1?. dos 7’., 187, 167; 1.a Câmara Civil, 23 de maio de 1950, 187,
294; 8.~ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 12 de julho de 1951, D. da-A de 20 de
setembro; sem razão, a 8~a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 26 de outubro de 1950, 1?. dos
7’., 190, 760), salvo se outro prazo de inicio foi o em que acordaram as partes, o que depende de explicitude. O
novo aluguer é devido desde a data do novo contrato (7.~ Câmara ‘Cível do Tribunal de Justiça do Distrito
Federal, 16 de junho de 1950, D. da .7. de 31 de agôsto de 1951).

8.PRAZO DO NOVO CONTRATO. O prazo, quando o prazo do último ou único contrato seja o de cinco
anos, ou mais, pode ser inferior a cinco anos, como pode ser de mais de cinco anos, O novo contrato pode ter
prazo menor que o do contrato renovando (6•~ Câmara Cível da Côrte de Apelação, 20 de julho de 1987, 1.0 de
julho de 1988, e Câmaras Conjuntas, 5 de junho de 1939; 6~a Câmara Cível, 20 de maio e 15 de setembro de
1989) e pode tê-lo maior; bem como de menos de cinco anos ou de mais de cinco anos, O prazo da renovação
pode ser pactado, incluso, ou não, no contrato primitivo; o pacto, porém, não é eficaz quanto à cláusula que o
restrinja a prazo menor do que seria dado, judicialmente, à renovação, se bem que se permita a que estabeleça
prazo maior. Pode-se aumentar, não se pode diminuir. Cumpre, porém, que se não confundam a cláusula de
prazo na futura renovação e a cláusula de prazo na prorrogação de pleno direito, ou por opção do locatário
(inclusive tácita), ou em caso de algum evento, que se costumam inserir nos contratos de locação. Essa pode ser
de prazo menor, por isso mesmo que se trata de prorrogação, e não de renovação: o tempo que se dá para essa
soma-se ao tempo do contrato prorrogando; para ela, não se podem invocar os arts. 4~O e 30 do Decreto n.
24.150, que só se referem às renovações. A 4,a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 8
de agôsto de 1946 (A. .7., 81, 48), admitiu cláusula de menor tempo que o de cinco anos para. a renovação, sem
ressalvar a dação de prazo maior pelo juiz. segundo o art. 16 do Decreto n. 24.150; mas advirta-se em que o
acórdão discrepou dos princípios, confundindo conceitos inconfundíveis: primeiro, o caso em exame não era de
cláusula de prazo na futura renovação, e sim de comezinha cláusula de prazo na prorrogação (prorrogabilidade
por x tempo, em tendo o locatário cumprido fielmente o contrato) ; segundo, aludiu à autonomia da vontade,
quando, a respeito das renovações, são nulas tôdas as cláusulas que impliquem renúncia a direitos que o
Decreto n. 24.150 faz nascerem (art. 80). Na espécie, houve prorrogação, pelo prazo prefixado; não, renovação.
Que a renovação é a partir do dia imediato à terminação do contrato, em cujo penúltimo semestre se exerce a
pretensão renovatória, dúvida não pode haver. Ainda que se trate de segunda ou posterior renovação ( 4.~
Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 18 de abril de 1947,
R. E., 114, 415). Se houve, ou não, somação de prazos, naa importa ao que se há de fixar ao novo contrato. A 5~a
Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 5 de novembro de 1947 (R. E., 115, 517), disse que “o
prazo que se deve renovar é o do contrato em trânsito, pois as circunstâncias de se somarem os prazos dos
contratos anteriores, para se obterem os cinco anos contínuos, possibilitadores da renovação,. não determinam
se faça essa também por cinco anos”. Porém tal acórdão não merece acolhida, por ser resultante da doutrina.
errônea de ter de ser simétrico ao prazo do anterior contrato o prazo novo. Não está na lei tal exigência; nem
seria com tal princípio, repelido, que se poderia resolver a questão que se levou à 5~ ‘Câmara Civil.
A favor da irrenovabilidade dos contratos de locação para mais de cinco anos, argumentou-se com o art. 629 do
Código Civil: “A todo tempo será licito ao condômino exigir a divisão de coisa comum”; e com o parágrafo
único: “Podem, porém, os consortes acordar que fique indivisa, por tempo não maior de cinco anos, suscetível
de prorrogação ulterior”. As duas regras jurídicas nada têm com o Decreto n. 24.150. Trata-se de assuntos que
não se tocam. Quem alugou por dez anos o prédio não pode dividi-lo; se falece, os seus herdeiros também não
no podem, e a partilha entre êsses de modo nenhum concerne à locação, nem aos direitos que nasçam ao
locatário.
Tem-se pretendido que a renovação pode ser com prazo de mais de cinco anos, porém não de menos. Sem
razão: a fixação não é arbitrária. Se não há base para ser de mais de cinco anos o novo contrato, ou para ser de
menos, é óbvio que o prazo há de ser de cinco anos. No caso de accessio temporis, os tribunais têm
estabelecido o prazo do último contrato (2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 6 de dezembro de 1949, 1?.
E., 131, 81 e 8 de maio de 1951, 136, 419; 1.a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 30 de abril de
1952, R. dos 1’., 202, 496; l.a Câmara Civil do Tribunal de Alçada de São Paulo, 24 de junho de 1952, 204,
575). Não há inconveniente nessa solução, porque, com isso, devido ao próprio critério da accessio temporis,
não se pré-exclui outra renovação. Porém as circunstâncias podem dar ao juiz fundamentos para deferir pedido
de maior prazo.
Na ordinariedade dos casos, a renovação é por cinco anos (2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 16 de
janeiro de 1951, E. E., 143, 152; 4~a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 8 de outubro de
1946, A. -JL, 81, 48 s.; 4•9. Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 21 de outubro de 1952, E. dos
T., 205, 188; 2.0 Grupo de Câmaras ‘Civis, 18 de dezembro de 1952, 209, 195; g•a Câmara Civil, 11 de junho
de 1953, 215, 172).

4.QUANDO COMEÇA O PRAZO DA RENOVAÇÃO. Uma vez ‘que a renovação é a partir do dia imediato
ao tempo que expirou, seguido de renovação, ou do último contrato, se mais de um houver, o novo aluguer
igual, maior ou menor é devido desde o dia imediato à terminação do contrato em cujo ‘penúltimo semestre se
exerce a pretensão à renovação (l.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 30 de janeiro de 1947, E. F., 115, 107;
4~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 24 de setembro de 1948, E. de O., 146, 514). Há
algumas decisões (e. g., 4~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 14 de agôsto de 1945, E.
E., 106, 499; “data do registro”; 13 de novembro de 1945,
O. da .7. de 12 de março de 1948; 1•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 7 de outubro de 1947,
E. dos 7’., 171, 543) que deslocam o dies quo, contra os princípios; porém não poderiam de modo nenhum
permanecer (cf. 5~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 26 de julho de 1945, O O., 42,
411). Algumas decisões, e. g., a da 4•a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 24 de
setembro de 1943, usam do subterfúgio do art. 355, § 1.0: conta-se do registro, mas, se a sentença transita em
julgado após o movimento da locação, desconta-se do prazo do novo contrato o tempo excedido. Certas, a 43’
‘Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 30 de novembro de 1944 (R. E., 103, 485), as Câmaras
Cíveis Reúnidas do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 8 de fevereiro de 1945 (A. .7., 75, 41; O O., 84,
813; 1?. E., 108, 468; E. dos 7’., 160, 250), e a 5•a Câmara Cível, a 26 de maio de 1945 (O O., 37, 832). O art.
855, § 1.% do Código de Processo Civil veio cortar as dúvidas sobre a contagem, mas a redação foi inferior à
das decisões anteriores que rumaram no bom sentido (e. g., Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 20 de
fevereiro de 1941, A. .7., 58, 95).
O Supremo Tribunal Federal, a 23 de janeiro de 1942 (O. dai. de 7 de julho de 1942, 1815), decidira: “O prazo
do contrato de locação renovado” do contrato de locação nOvo, entenda-se “deve ter início na data da extinção
do contrato anterior. A ação para renovação do contrato deve ser exercida dentro do interregno de um ano, no
máximo, e de seis meses, no mínimo, antes de extinto o prazo da locação anterior
5.CONTAGEM novo ALUGUER. A jurisprudência a favor da contagem do novo aluguer desde a data da
terminação do contrato anterior é a única que se deve seguir (Câmaras Civeis Reunidas do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal, 19 de agôsto de 1943, A. .7., 68, 838) a ratio legis do art. 355 do Código de
Processo Civil foi a de afastar “a dúvida, provinda da redação do art. 19 do Decreto n. 24.150, impedindo o
absurdo e o ilogismo de prorrogação (!) de contrato, seccionada no tempo, bipartida numa solução de
continuidade, como então se afirmava pela intercorrência de um período, entre a finalização do contrato em
curso e a data do registro de renovação, no qual o prazo deixava de correr, e, portanto, de ser computado no
total da recondução, e novo aluguer não exigível, senão após o registro. Daí dois prejuízos flagrantes ao
interesse econômico do proprietário: privado de auferir a renda do móvel, já fixada ao arbítrio do julgador, e
obrigado a suportar uma prorrogação de locação por tempo excedente do determinado pelo decreto (1) judicial.
A regra do art. 355 se ajusta aos preceitos que regem a locação de imóveis e resguarda os interesses de terceiros
pelo efeito do registro do contrato renovado. A única exceção a que alude é quanto ao prazo, e fá-lo para ajustar
as condições estipuladas à realidade juridica, pois não se conceberia dizer vigente o contrato, por fôrça do
registro, que visa ao interesse de terceiros, e não exigíveis as condições do mesmo, desde a data da terminação
do anterior que, renovado, reconduzido, continua a vigorar segundo as modificações impostas, entre os quais o
período de sua duração e o novo aluguer. A lei, na sua expressão, que não pode ser matemática, não precisa ser
dois e dois igual a quatro, para que se não interprete de modo claro e intuitivo, ou para que se aplique por tal
forma objetivamente a ponto de levar ao dispautério jurídico pela desvirtuação de princípios imposter gáveis e
de institutos cujas normas constituem um todo homogênco. Tal ocorreria se se entendesse não exigível, desde a
finalizacão do contrato em curso, o novo aluguer, como também se se pretendesse desobrigado de
responsabilidade o fiador do contrato, a partir do seu têrmo até ao registro da prorrogação (!) decretada, se
acaso sobreviesse a insolvência do locatário... Se a lei abre exceção à regra geral, ou, na hipótese, às demais
condições da locação renovada, só aludindo ao prazo, e isso mesmo de forma a fazer-lhe o necessário desconto
para abrangê-lo no período fixado pela sentença, não autoriza a que se rompam as estipulações outras,
concedendo que, não obstante coisa julgada, se deixe, sem execução, de tôdas as suas cláusulas precisamente a
mais importante delas, como seja, o preço de aluguer aumentado pela renovação” (cf. Câmaras Cíveis Relinidas
do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 2 de setembro de 1943, 1?. E., 100, 497). A 10 de outubro de
1944, a 2•a Turma do Supremo Tribunal Federal (1?. F., 104, 63), negou provimento a agravo, interposto de
despacho em que se não conheceu de recurso extraordinário, com base no art. 101, III, a), da Constituição de
1934 (igual na Constituição de 1946) : entendera o tribunal recorrido que o novo aluguer haveria de ser cobrado
“desde a data da terminação do contrato anterior, porque, pela sentença, se estabelecera o aumento, e êsse teria
lôgicamente de ser devido desde a época” em que se renovou o contrato.
6.PRAZO E ALUGUER; DE QUANDO COMEÇAM. A 53 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, em acórdão datado de 20 de fevereiro de 1945 (1?. dos T., 156, 308), explicitou que o prazo e o aluguer
se contam da data da terminação do contrato (isto é, em seguimento), e não do registro da sentença ou do
acórdão. Idem, a 43’ Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 30 de novembro de 1944 (E. E.,
103, 485). As Câmaras Cíveis Reunidas, a 8 de fevereiro de 1945 (A. .7., 75, 41, O D., 34, 313, E. E., 103, 468,
1?. dos T., 160, 250), exprobrando a interpretação que faria o novo aluguer ser a partir da data do registro,
argumentaram, com tôda a razão (relator, AFRÂNIO COSTA) : “O contrato de arrendamento é bloco único
integrado dos direitos que assistem e deveres que se impõem reciprocamente aos contraentes. Em havendo
fundo de comércio, é a pedra angular dêle. E para o locador a garantia da renda é evidentemente a parte mais
importante na função da propriedade imóvel. Não há como conceber um arrendamento por cinco anos, em que
o preço, isto é, a parte predominante dos direitos do locador fique diminuído certo lapso de tempo. A tese dos
acórdãos divergentes rompe a unidade indispensável ao vínculo obrigacional, porque estabelece arrendamento a
preço variável. Além do mais, faz ressurgirem quase todos os inconvenientes anteriormente anotados na
jurisprudência, a que o art. 355, § 1.0, pretendeu atender. Permaneceria sempre entre os dois contratos, o antigo
e o atual, um contrato misto, ou, então, um período de transição que a lei não prevê, nem está no seu espírito
que exista. Acrescendo a circunstância de que o inquilino, mesmo perdendo, ainda assim ganharia, mantendo no
contrato novo, durante certo tempo, o preço antigo. tsse contrato antigo, já extinto para todos os efeitos, ficaria
ainda em vigor para determinar o preço. Sucede ainda que o arbitramento, obrigatório em tôda ação
renovatória, revela ao juiz a situação real do imóvel, para o efeito da renovação. Ora, se as circunstâncias
tornam evidente que o prédio vale um aluguer diferente e que êsse deve ser o fixado no novo contrato, pelo
prazo de tantos anos, não pode o juiz, a seu arbítrio, determinar que, apesar disso, durante tantos meses ou anos,
isto é, até o momento da averbação no Registro de Imóveis, fique em suspenso o novo preço, devendo ser
cobrado o antigo. E como um abismo invoca outro, entraria o juiz a declarar vigente até o registro esta ou
aquela cláusula do contrato extinto, a seu arbítrio. Não é possível encontrar na letra do art. 355, § 1.0.
semelhante dimorfismo. O texto, autorizando a descontar o tempo decorrido, não impõe nem poderia impor
essa estranha sobrevida de um dos órgãos do corpo morto. Em tais condições, o que se impõe é a conclusão a
que chegara a jurisprudência, anteriormente ao Código de Processo: o contrato renovado adquire existência
real, substituindo integralmente o contrato primitivo, desde o dia imediato ao da terminação dêsse, que se
extingue nos têrmos da regra estabelecida pelo art. 1.194 do Código Civil: “a locação por tempo determinado
cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado”. Contra essa regra nada opôs o Decreto n. 24.150, de 1934; ao
revés, a ela implicitamente submeteu os arrendamentos comerciais, porque a renovação judicial impõe novo
contrato, inteiramente distinto e autônomo do anterior, que surge no dia imediato ao da terminação dêsse”. No
mesmo sentido, a 5•a ‘Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 26 de junho de 1945 (O D.,
37, 332).
A 5a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 18 de junho de 1941 (A. J., 60, 350),
erradamente sustentou que o novo aluguer é devido a partir do registro do mandado.

7.JUSTIFICAÇÃO DA ALTERAÇÃO DO ALUGUER. O Decreto n. 24.150, referiu-se ao aluguer, que há de

ser arbitrado, se não houve aceitação por palavras, ou pelo silêncio (art. 13, § 7.0). Quanto ao prazo do novo
contrato, nada disse. Daí duas correntes: a) a dos que entendem que a renovação é simétrica (a seis anos do
contrato corresponderiam seis anos do novo contrato) ; b) a dos que sustentam que tudo se deixa às declarações
de vontade contidas na oferta, de que trata o art. 59, d), e na aceitação por palavras, ou silente, de
que se cogita nos arts. 6.0 e 7,0, respectivamente. A opinião a), que teria por si, de jure condendo, alguns
argumentos, não os tem de jure condito. Se a lei pôs tudo no campo do auto-regramento (oferta, aceitação), é
claro que, na falta de aceitação, se há de lançar mão do arbitramento, ou da livre apreciação do juiz sem
arbitramento. O arbitramento impõe-se porque o Decreto n. 24.150 pré-exclui qualquer decisão, sobre aluguer e
outras matérias, sem perícia; e a perícia é sobre o conjunto da oferta.
O aumento de aluguer justifica-se: a) pela alta do aluguer dos prédios vizinhos (Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, 27 de março de 1942, D. da 1. de 18 de junho de 1942, 1617), ou semelhantes em área e
pontos; b) pelo aumento geral das utilidades; e) pelo melhoramento ou acréscimo que o locador fêz no prédio;
d) pela alteração na rua que lhe faça subir o valor; e) pelo pagamento de contribuição de melhoria, por parte do
locador. O Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 6 de janeiro de 1942 (R. E., 90, 745), decidiu:
“A renovação do contrato de locação tem seu prazo inicial no momento terminal do contrato renovado. Não há
retroatividade do registro, a não ser em relação ao prazo. As alterações do aluguer e de outras condições do
contrato, na locação renovada, só vigoram a partir do registro da decisão que decretou a renovação. Assim na
consignação de alugueres, o locatário só pode fazê-la tomando por base os alugueres antigos, porque não pode
prever qual o que prevalecerá no contrato a vigorar”. Ora, tal argumentação é contra os princípios. A
defeituosidade redacional do art. 355, § 19, do Código de Processo CiviL não pode levar a tão grande
conspurcação do direito. Prazo de contrato renovado é prazo que não é o mesmo em prorrogação, mas é outro
em continuydade. Com êsse acórdão, houve outros (e. g., 4•a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito
Federal, 10 de agôsto de 1943, A. J., 68, 55).
O aluguer pode ser uno, ou em escala, ou com diferença entre os meses (e. g., aluguer de hotel de estação de
veraneio ou de inverno).
Ao locador ou sublocador com direito a novo aluguer, mais alto do que o do contrato renovando, somente nasce
a pretensão à quantia que o complete no momento em que transita em julgado a sentença. Se recebeu mais do
que lhe era devido, tem de restituir. No sentido que sustentamos no Tratado de Direito Privado (V, 139), a 6.~
Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 21 de abril de 1950 (1?. dos T., 187, 167; cf. as Câmaras
Cíveis ReUnidas do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 19 de agôsto de 1943, A. J., 68, 333).
Enquanto não se decide sobre a renovação do contrato, são devidos os alugueres conforme o contrato
renovando (Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 7 de abril de 1942, D. da .J. de 18 de junho de 1942,
1579) ; se, fixados, forem menores, tem o locatário pretensão de enriquecimento injustificado, contra o locador;
se, fixados, forem maiores, o locatário há de pagar o resto quando transitar em julgado a sentença; se o não faz,
interpelado, incorre em mora; se, na ação, o locador pediu que a sentença marcasse a data do pagamento do
resto, a intimação para ciência da sentença tem o efeito interpelativo no momento em que transita em julgado
para prestação imediata ou dentro do prazo.
Nenhum reconhecimento de efeito se pode pretender ao novo contrato antes de registado. Com o registro, tem
êle plena eficácia. Se ainda não foi registado, não se pode cobrar a diferença do aluguer ( 5.~ Câmara ‘Cível do
Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 30 de dezembro de 1941, A. 1.,
61, 313; 1.a Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 31 de agôsto de 1942, R. dos T., 144, 108). Se
o foi, a diferença existente é cobrável ex tune. É ponto, êsse, da máxima importância: o registro tem, aí, eficácia
ex tuno. Tal a interpretação certa da lei.

§ 4.521. Locações de direito público

1. UNIÃO, ESTADO-MEMBRO, TERRITÓRIO, DISTRITO FEDERAL E MUNICÍPIO. A União, o Estado-

membro, o Território, o Distrito Federal e o Município não podem ser autores em ação de renovação de contrato
de locação, nem réus (Decreto n. 24.150, art. 32). No Decreto-lei n. 9.760, de 5 de setembro de 1946, o art. 89
diz: “O contrato de locação poderá ser rescindido: III, quando o imóvel fôr necessário a serviço público, e desde
que não tenha a locação sido feita em condições especiais, aprovadas pelo Ministro da Fazenda”. No art. 29,
acrescenta-se: “Na hipótese do item III, a rescisão poderá ser feita em qualquer tempo, por ato administrativo
da União, sem que esta fique por isso obrigada a pagar ao locatário indenização de qualquer espécie, excetuada
a que se refira a benfeitorias necessárias”. No § 3.0: “A rescisão, no caso do parágrafo anterior, será feita por
notificação, em que se consignará o prazo para restituição do imóvel, que será:
a) de noventa dias, quando situado em zona urbana; b) de cento e oitenta, quando em zona rural”. No § 49: “Os
prazos fixados no parágrafo precedente poderão, a critério do 5. P. U., ser prorrogados, se requerida a
prorrogação em tempo hábil e justificadamente”. No art. 90: “As benfeitorias necessárias só serão indenizáveis
pela União quando o 5. P. U. tiver sido notificado da realização das mesmas, dentro de cento e vinte dias
contados da sua execução”. No art. 88: “É proibida a sublocação do imóvel, no todo ou em parte, bem como a
transferência da locação”. A relação jurídica de locação estabetele-se, fraca, no plano do direito administrativo.
Todavia, se há o contrato, a que se refere o art. 89, III, in fine, por êle é que se rege a locação. O direito de
resilição por necessidade de serviço público não existe, conforme prevê o Decreto-lei n. 9.760. Se o contrato, a
que se refere o art. 89, III, in fine, não se fêz, e para êle é pressuposto necesssário a aprovação dos seus têrmos
pelo Ministro da Fazenda, a legalidade do ato de resilição por via administrativa é judicialmente apreciada, se o
interessado invoca o ad. 141, § 49, da Constituição de 1946, em ação de mandado. de segurança, ou em outra
ação.
É preciso que a entidade estatal seja figurante do contrato de locação para que a lei especial de renovação da
locação não incida. Se já nasceu o direito à renovação do contrato, seria permitir-se ao ato administrativo de
aquisição do prédio alugado mais do que se permite à lei considerar-se extinto tal direito formativo gerador
porque a entidade estatal adquiriu o prédio locado para uso comercial ou industrial. Daí ter sido injusto o
acórdão da 23 Turma do Supremo Tribunal Federal, a 21 de janeiro de 1947 (A. J., 81, 339), ao julgar extinto,
por ter passado à União a propriedade do prédio locado, o direito à renovação do contrato. A entidade estatal
encontrou, ao comprar o prédio, a locação, com efeitos, ex hypothesi, contra qualquer adquirente (Código Civil,
art. 1.197; Decreto n. 4.857, de 9 de novembro de 1939, art. 178, IX). Se a entidade estatal ou a autarquia tem
necessidade, ou há utilidade pública, ou interesse social, no uso do prédio, ou no uso e na fruição, o caminho
jurídico e honesto, que tem, é o da desapropriação (Constituição de 1946, art. 141, § 16). Não pode invocar,
para matar o direito alheio, o Decreto n. 24.150, art. 32, pois essa regra jurídica da lei especial só afastou da sua
incidência os contratos de locação em que a entidade estatal foi “parte” (sio), isto é, figurante (locador,
sublocador; locatário, sublocatário).
Também não se pode admitir a incidência das regras jurídicas do Decreto-lei n. 9.760, nem do art. 32 do
Decreto n. 24.150, se, em vez de ser locatária, é sublocatária a entidade estatal, porque permiti-lo seria abrir
portas à fraus legis.
Se, excepcionalmente, a entidade estatal adquiriu fundo de empresa e o explora, não cabe invocar-se o art. 32
do Decreto n. 24.150, nem regras do Decreto-lei n. 9.760.

2.AUTARQUIAS. Se alguma entidade é autarquia, no sentido próprio, que explanamos nos Comentários à
Constituição de 1946 (2.~ ed., II, 57 s. e 350 s.), trata-se como a entidade rígida de direito constitucional, de
que depende. Contra ela não há ação de renovação (2? Turma do Supremo Tribunal Federal, 26 de novembro de
1946, E. F., 109, 392). Se, porém, como locatária, se subordinou ao direito civil, segundo o contrato, ainda que
implicitamente, pode pedir a renovação, se tem fundo de comércio, ou de indústria, e fica exposta às exceções
de melhor locação, de obras e de retomada.

§ 4.522. Direito intertemporal

1.Ao TEMPO DO APARECIMENTO 110 DECRETO N. 24.150. Ao aparecimento do Decreto n. 24.150, de 20

de abril de 1934, as regras de direito intertemporal tiveram grande relevância. O direito intertemporal comum
daria as seguintes soluções:
a) lei nova alcançaria os contratos em curso, salvo se já no último semestre do último ano do prazo contratual, à
data da publicação do Decreto n. 24.150; b) quaisquer ações e exceções somente nasceriam aos contratos
alcançados e aos futuros. No seu pendor político de arrebentar as regras de direito inter-temporal comum, que
distinguiam as ConstituIções brasileiras de 1824 e 1891 e volveram a alicerçar o direito intertemporal
brasileiro, em 1934 e 1946, o legislador de 1930-1934 lançou, em mau português e pior técnica e terminologia
jurídicas, tôda uma série de regras jurídicas de direito intertemporal especial; em todo o caso, sem que aquele
pendor se manifestasse como de outras feitas.

2.O ART. 36 DO DECRETO N. 24.150. No art. 36 do Decreto n. 24.150, estatuiu-se: “Os locatários que, na
data da presente lei, já tiverem contratos de locação, por instrumentos que possam valer contra terceiros, sobre
prédios alcançados por esta lei, poderão impugnar a prorrogação de locação fundados nesses contratos”. No
parágrafo único: “Se, porém, êsses contratos não tiverem execução, terão os inquilinos que, em consequência
dêles, não puderem obter a prorrogação dos contratos de locação, direito à indenização a que se referem os arts.
20 a 23”. A interpretação do art. 36 e parágrafo único é a seguinte: “Se alguém obtivera contrato de locação a
partir do dia imediato à terminação do contrato de locação em curso, do qual poderia resultar direito à
renovação, segundo os arts. 19 e 2.0 (ou 1.0, 2.0 e 3.0) do Decreto n. 24.150, combinados com os arts. 49 e 38,
e o contrato de futura locação fôra registado ( teria êle eficácia contra terceiro), podia o outorgado impugnar a
renovação, com fundamento nesse contrato. Todavia, se o outorgado não cumpriu alguma obrigação e foi
pedida a resilição do contrato, o titular da exceção (no que, em verdade, importou a chamada impugnação) pode
pedir indenização, ou volta ao prédio, se lhe convém”. A referência aos arts. 20-23 explicita que o outorgado
dos contratos de que trata o art. 36 é como o terceiro que apresentasse melhor oferta e, devido a isso, se lhe
deixasse de deferir a renovação do contrato.

3.O ART. 37 DO DECRETO N. 24.150. No art. 37, foi dito: “O processo poderá prosseguir se o inquilino,
dentro do prazo de trinta dias da sua suspensão, não instaura a ação de prorrogação (!) do contrato de
arrendamento instituída por esta lei”. Suspende-se o processo por infração de contrato, provàvelmente despejo,
durante trinta dias, dentro dos quais pode o titular da exceçêo propor a ação de renovação, se satisfaz os arts.
1.0 e 29, ou 19, 29 e 32.

4.TERMINOLOGIA DEFEITUOSA DA JURISPRUDÊNCIA. Alguns acórdãos, para prover à aplicação do

Decreto n. 24.150 a contratos em curso à data da publicação da lei, se já a terminar o prazo contratual, se
referiam a “ordem pública”, supêrfluamente (e. g., 5? e 6? Câmaras Cíveis da Côrte de Apelação do Distrito
Federal, 28 de junho de 1937 e 22 de março de 1938; 5? Câmara Cível, 10 de junho de 1937:
“tratando-se de lei de ordem pública, com efeitos especialíssimos de retroatividade (?!) na sua aplicação,
abrange as locações em curso”). O Decreto n. 24.150 não teve eficácia retroativa, o que foi raro nos trêfegos
textos legislativos de 1930-1934 e de 1937-1946. Por outro lado, nada tem com o assunto o conceito de ordem
pública.

5. O ART. 38 DO DECRETO N. 24.150. No art. 38, afastou-se o Decreto n. 24.150 da regra jurídica do art.
4•O, porem sem violação do princípio de irretroatividade, uma vez que o legislador poderia ter fixado o têrmo
de preclusão quando quisesse, até o dia de findar o prazo contratual: “Para os contratos a terminar antes dos
prazos fixados no art 4~O” que, aliás, são um só “a contar da data desta lei, não vigorarão tais prazos, podendo
em consequência a ação instituída pela presente ser proposta até a terminação do prazo dos contratos”. Ação,
diz o texto; entenda-se: ações. Em sistemática jurídica, é de interesse fixar-se que o direito à renovação, para os
contratos de que cogitara o art. 38, nasceu à data da lei e a pretensão durou até o último dia do prazo contratual.
(Em vez de “para os contratos a terminar antes dos prazos do art. 4•O”, era de ler-se: “para os contratos para os
quais não se pudesse contar o prazo preclusivo de um ano”. A imperícia legislativa dos autores dêsse Decreto n.
24. 150 foi acima, em muitos pontos, de tôda exprobração.)

CAPÍTULO VI

OBJEÇÕES E EXCEÇÕES DO LOCADOR

§ 4.523. Espécies de ações e de sentenças constitutivas

1.PLANO DA EXISTÊNCIA, PLANO DA vALIDADE E PLANO DA EFICÁCIA. As objeções e as

exceções, de que falamos, são objeções e exceções de direito material. As defesas processuais escapam a esta
obra. A leitura do Decreto n. 24.150 não permite aos leigos entender, com clareza, o sistema que se adotou.
Fala-se de direito à renovação, fala-se de alegações do locador, que impedem o deferimento do pedido pelo juiz.
Não se pode dizer que, devido à prova de tais alegações, o direito, que existia, deixou, no próprio passado, de
existir, nem, sequer, que existiu e cessou de existir. Se isso, ou aquilo acontecesse, a sentença seria constitutiva
negativa, ex tunc, ou ex nunc, no próprio plano da existência. Em verdade, como claramente veremos, não é
isso o que acontece. Quando se pretende que o juiz desfaça, no passado, desde o imo, o que é, a ação, com que
se exerce a pretensão, é constitutiva negativa, no plano da existência. As ações de rescisão, no sentido próprio, e
as de revogação, são ações constitutivas negativas, no plano da existência. Quando se pretende que se
desconstitua o inválido (nulo, ou anulável), é no plano da validade que se trava a lide, e a sentença é
constitutiva negativa, também ex tune. As ações. de resolução e as de resilição são ações constitutivas
negativas,. respectivamente ex tunc e ex nunc. Há, ainda, a classe das ações e sentenças constitutivas negativas,
no plano da eficácia. O que as caracteriza é deixarem incólumes, em sua existência e validade, as relações
jurídicas a que se referem. Tais ações se originam, quase sempre, de exceções ou de alegações de ordem pública
(no sentido exato e técnico).

2.IMPUGNAÇÕES POR ILEGITIMIDADE PRÉ-PROCESSUAL E PROCESSUAL. Pode o demandado

alegar a falta de legitimidade pré-processual, o não haver interesse de agir (= não-existência da necessidade de
tutela jurídica). Por exemplo: o locatário ou sublocatário vendera, para entrega antes, ou imediatamente após o
término do contrato, ou proximamente , o fundo de comércio.
A alegação pode ser de ordem processual, como se o demandado diz que o locatário ou o sublocatário não pode
estar em juízo, por ter sido interditado. Abstemo-nos de maiores considerações a respeito, por ser matéria que
mais interessa à processualística.
Quanto às alegações do art. 8.0, a) e 10, do Decreto n. 24.150, trata-se de objeções e de controvérsia sobre o
quanto do aluguer.
Diz o art. 89, a), do Decreto n. 24.150 que, na contestação, pode o locador (ou sublocador) alegar que o
demandante ou os demandantes não têm o direito à renovação, ou que o perderam. E o art. 8.~, 1i9, que a oferta
do locatário excluída a valorização trazida pelo locatário (ou sublocatário) ao ponto ou lugar não atende ao
valor real do imóvel. “Nesse caso”, acrescenta o art. 5~0, b), parágrafo único, “o locador deve logo apresentar,
em contraproposta, as condições da locação, que repute compativeis com o valor locativo real e atual do
imóvel, na forma prevista na letra b”.

3.OBJEÇÕES. Se o demandado nega a existência de algum pressuposto necessário à existência do direito à

renovação, objeta. Todo o art. 89, a), do Decreto n. 24.150 só se refere às objeções. São alegações de não haver
algum pressuposto necessário, ou alguns pressupostos necessários, ou todos os pressupostos necessários do
direito formativo gerador. A apreciação pelo juiz leva-o a acolher o pedido, repelindo a objeção ou as objeções,
ou a contestação, caso em que o julgado terá fórça declarativa negativa (= diz que não há direito à renovação).

4.OBJEÇÕES PRINCIPAIS DO LOCADOR. As objeções principais são as seguintes: a) não se tratar de

locação, pois apenas, por exemplo, comodatara o prédio, ou demandado e demandante são sócios, tendo o
demandante entrado com a locação para a sociedade; b) não ser por escrito o contrato (e. g., ser falso o
instrumento que acompanhara a petição) ; c) ser nulo ou ineficaz o contrato de locação, por ter sido, por
exemplo, firmado por pessoa absolutamente incapaz, a que sucedera, a causa de morte, o demandado, ou entre
vivos, mediante contrato com o representante do titular da propriedade, ou do outorgante de usufruto, ou por
não ser representante do demandado quem concluiu com o demandante o contrato de locação, sem ratificação
pelo demandado; d) não mais poder comerdar ou explorar o ramo de comércio ou de indústria o demandante; e)
não se tratar de fundo de empresa; f) não ser válida ou eficaz a transferência do contrato de locação, ou a cessão
dos direitos, ou o contrato de sublocação feito ao demandante; g) não ser do demandante a propriedade ou o uso
e a fruição do fundo de empresa; /i) não ser de cinco anos, pelo menos, o tempo do contrato de locação a prazo
determinado; i) não ter o demandante o tempo mínimo, ininterrupto, de três anos ao tempo em que exerceu a
pretensão que êle afirmou ter; j) haver precluído o direito à renovação, se existia, por falta de exercício no
penúltimo semestre que precedeu ao término do contrato de locação; k) estar desconstituída a relação jurídica
de locação (decretada a nulidade, ou a resilição, ou a rescisão do contrato de locação), com eficácia sentencial
de coisa julgada; 7) não ter nascido o direito à renovação, por, antes do momento em que nasceria, ter sido
decretada a desapropriação do prédio; in) ter precluído o direito à renovação, por falta de exercício tempestivo
da pretensão.
A argUição de falta de algum dos requisitos do art. 2.0 do Decreto n. 24.150 é argUição concernente ao direito
material, à res in iudícium deducta, e não pré-processual, ou processual. Nem concerne à legitimidade ad
processum, nem à legitimacão de representante (pressupostos processuais), nem ao interesse legítimo
(pressuposto pré-processual), nem a nulidade de processo. Se o despacho saneador a aprecia, negando a
pretensão por haver falta, o recurso é o de apelação, por se ter entrado no mérito, pôsto que não haja êrro
grosseiro em se interpor o agravo de petição: êrro houve do juiz, que devia ter deixado para julgamento
posterior o que pertencia ao mérito. Se não disse que faltava o requisito, mas a prova (Decreto n. 24.150, ad.
5~0, a), então, sim, a decisão é sobre requisito da citação inicial (pressuposto processual). O recurso é o de
agravo de petição, pois que a decisão só pôs térmo ao processo.
Sempre que o juiz se refere à alegação de falta de requisito de direito material, sem dar à decisão caráter de
cognição completa, é de entender-se que não resolveu definitivamente a questão, por ser de mérito, e não caber
no despacho saneador. O trânsito em julgado do despacho saneador normalmente só se dá a respeito do que é
seu conteúdo próprio, e não quanto ao que se introduziu na discussão. Por isso, reputar-se que decidiu sobre os
requisitos de direito material destoa dos princípios (e. g., ‘L~ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito
Federal, 12 de dezembro de 1950, D. da .f. de 7 de novembro de 1951), pôsto que possa ocorrer.
O estar o locatário em exploração do comércio ou indústria no local, ou também no local, no mesmo gênero,
durante três anos, é pressuposto de direito material. A falta da prova, junta à petição, é causa para se indeferir a
petição, ainda inicialmente, porque se fêz de tal prova pressuposto processual. Se não foi indeferida a petição,
nem o juiz mandou suprir a falta (Código de Processo Civil, art. 294, IV), tem êle de pronunciar-se, na sentença
final, sobre a existência, ou não, do pressuposto de direito material (Decreto n. 24.150, art. 29, c).
A fraus legis é objetável. Trata-se de objeção, e não de exceção.
A estipulação de prazo inferior a cinco anos não é in frawdem legis; mas a prorrogação por fôrça de incidência
de alguma lei especial, ou emergencial, pode integrar o prazo de cinco anos, que é pressuposto de direito
material (Decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1934, art. 2.0, b), cf. 1•a Turma do Supremo Tribunal Federal, 30
de maio de 1949 (1?. F., 126, 443). Somam-se os tempos dos contratos de locação anteriores, com cláusula de
prorrogação, ou renovação negocial. Não, os prazos de contratos de locação a diferentes locatários (2•~ Turma,
11 de agôsto de 1950, 1?. dos 2’., 215, 473). A 1~a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 28 de janeiro de 1952
(1?. de D. 7.. 14, 28), considerou não ser fraude à lei o prazo de quatro anos e oito meses; mas que o é o de
quatro anos e onze meses (2 de agôsto de 1951, D. da .7. de 6 de julho de 1951) ; contra, as Câmaras Cíveis
ReUnidas do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 14 de outubro de 1948 (1?. P., 128, 145). Em verdade,
qualquer contrato de quatro anos e mês, ou meses, se há de ter por in fraudem tegis; salvo se houve razão para
tal têrmo, e. g., se termina, então, contrato de locação de outro prédio, ou no mesmo edifício, em que é locatário
o proprietário do prédio locado.
A ~La Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 11 de junho de 1951 (R. dos 2’., 189, 869), admitiu
a fraus legis sempre que, “por fôrça das circunstâncias”, o locatário foi obrigado a assinar contrato de tempo
inferior a cinco anos.
À pessoa, a que se proibe o comércio, mesmo se, de fato, pratica atos de comércio, não nasce o direito à
renovação. Dá-se o mesmo quanto à pessoa a que se veda a exploração de determinada indústria e, a despeito
disso, a exerce. Cf. 1•a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, 15 de outubro de 1946 (1?.
F., 115, 541).
O contrato escrito é requisito para a prova de ser a prazo determinado a locação (L~ Turma do Supremo
Tribunal Federal, 21 de novembro de 1949, 1?. E’., 129, 443).
Os sucessores do contraente-locatário são legitimados à ação de renovação, material e processualmente, ainda
que não se tenha cogitado de tal direito no inventário do decujo (2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 24 de
janeiro de 1950, 11. E’., 182, 391), ou no negócio jurídico concernente à sucessão na firma individual ou social.
Se o locatário deixa escoar-se o prazo da ação de renovação sem a propor, preclui o direito à renovação
coercitiva, isto é, por ação (atiter, a pretensão à renovação que conste de cláusula contratual, que somente dá
ensejo à ação de condenação, ou a ação do Código de Processo Civil, art. 1.006) . Por isso mesmo, não pode, na
ação do pedido do prédio para uso próprio, proposta pelo locador, pedir, em reconvenção (í.~ Turma do
Supremo Tribunal Federal, 24 de janeiro de 1952, R. E’., 147, 113), a renovação (o direito precluiu).
Há decisões que não reputam uso comercial a barbearia, salvo se explora trabalho alheio, ou, habitualmente,
exerce e comércio de perfumaria (2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 16 de outubro de 1951, A. .7., 101,
398) ; nem a empresa de guarda-móveis (Câmaras Civeis ReUnidas do Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, 20 de agôsto de 1946, R. E’., 115, 129), salvo se também se encarrega das mudanças e outros
transportes; nem a de aluguer de cômodos (casa de cômodos, ~ Câmara Cível, 16 de agôsto de 1946, 111, 450)
nem o fundo do tabelião, ou o do escrivão (3.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 15 de
dezembro de 1944, A. .7., 73, 306, e 24 de abril de 1945, 75, 59)
Os estabelecimentos de ensino podem exercer atividade comercial (l.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 3
de julho de 1946, A. .7., 80, 59; 4~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 13 de julho de
1943, 68, 127), porém, de regra, não a exercem.
As empresas telefônicas e as de luz e fôrça estão compreendidas na atividade protegida pelo Decreto n. 24.150
(li’ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 29 de novembro de 1949, 11. dos T., 184, 754).
Quanto às casas de saúde, que recebem pensionistas, reconheceram-lhe o direito à renovação a 2•a Turma do
Supremo Tribunal Federal, a 22 de agôsto de 1947 (A. .7., 86, 355), a 1.a Turma, a 17 de janeiro de 1949 (91,
44), e o Supremo Tribunal Federal, a 13 de abril de 1950 (95, 227).
As casas de pensão (casas de cômodos + refeições) têm direito à renovação (2.~ Turma do Supremo Tribunal
Federal, 14 de outubro de 1941, A. .7., 62, 264; 2•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 22 de
março de 1949, 1?. dos 2’., 180, 254).
‘O locatário que subloca o prédio não mais pode invocar a lei para pedir a renovação, mesmo se já tinha o
direito (com a alienação do fundo de empresa, ou com a cessação da exploração, perdeu o direito).

5.ExCEÇÕES DO LOCADOR. Teremos de ver que as alegações do locador, a que se referem os arts. 89, c), d)
e e), e 26 do Decreto n. 24.150, são exceções que se dirigem contra a eficácia do direito à renovação.
Lê-se no art. 82, c), do Decreto n. 24.150, que a contestação do locador pode consistir na alegação de ter o
demandado oferta de terceiro, com cláusulas mais favoráveis ao demandado do que aquelas que constam da
oferta do demandante (“que tem proposta de terceiro, competentemente individuado, para locação do prédio,
por prazo pelo menos igual ao mínimo constante da proposta ajuizada, e em condições melhores”).
Trata-se de exceção.
Também exceção é a alegação do art. 8.~, d) : “está obrigado, por determinação de autoridades públicas, a
realizar, no prédio, obras que importarão na sua radical transformação, ou modificações de tal natureza que
aumentarão o valor da propriedade’~.
Ainda é exceção o pedido para uso pelo locador, ou para cônjuge, ascendente ou descendente.
6. EsPÉCIE DO DECRETO N. 24.150, ART. 8.~, 14. No art. 8.~, 14, do Decreto n. 24.150, lê-se que, na
contestação, o locador pode argUir que a oferta do locatário não é razoável (art 8.0: “A contestação do locador,
além da defesa de direito que lhe possa caber, e que se regulará pelos princípios gerais, ficará adstrita, quanto à
matéria de fato, ao seguinte: 14 que a proposta do locatário, excluindo a valorização trazida pelo locatário ao
ponto ou lugar, não atende ao valor locativo real do imóvel, em face das condições gerais de valorização do
lugar, na época da renovação do contrato”).
Surge o problema de se saber se a espécie é de objeção , ou de exceção. O locador ou sublocador demandado
não nega que o demandante tenha direito à renovação; apenas entende que o aluguer não pode ser o mesmo, ou
aquêle que o demandante ofereceu. 1-lá a divergência, e o Estado, pelo juiz, resolve se o demandante tem razão,
ou se não a tem, mas, então, só-mente quanto ao valor da contraprestação. O juiz aprecia a questão depois de
haver decidido, embora na mesma sentença, que o locatário ou sublocatário tem direito à renovação.
Trata-se, portanto, de exceção.
Se o demandante, na petição, fixa aluguer, com a declaração de que êle não quer a renovação com aluguer mais
alto do que êle oferece, a contestação do demandado, que não o aceita, tem de ser apreciada pelo juiz e o
arbitramento não é dispensado, pois pode ter razão o demandante quanto ao valor do aluguer. Comunicação de
vontade, em juízo, que se liga
j 4.524. MELHOR LOCAÇÃO E RETOMADA
a comunicação de conhecimento (quero x, porque x é o valor) não pode ser tida como retirada sem que se
afirme não ser verdadeiro o enunciado de fato, a comunicação de conhecimento.

§ 4.524. Legitimação ativa para melhor locação e para retomada

1.LEGITIMAÇÃO PASSIVA SEM LEGITIMAÇÃO ATIVA; LEGITIMAÇÃO ATIVA E LEGITIMAÇÃO Á

BENEFICIABILIDADE. Legitimado ativo, para melhor locação e para a retomada é, de regra, o legitimado
passivo para a ação de renovação; mas pode acontecer que a legitimação passiva se dê, quanto à renovação, e
não ocorra a legitimação ativa para a melhor locação ou para a retomada. Então, o réu, na ação de renovação,
não tem legitimação para pedir que se lhe defira a melhor locação ou a retomada, nem, tão-pouco, se a ação de
renovação não se propôs, para exercer a ação de melhor locação ou de retomada, segundo o art. 26 do Decreto
n. 24.150. São os casos, respectivamente, da pessoa que adquiriu o direito de domínio, ou de enfiteuse, ou outro
direito real, ou pessoal, de uso e de fruição, sem ter obtido registro antes da contestação, e o do que deixou
passar o penúltimo semestre do contrato de locação sem exercer a pretensão à renovação, que, por isso mesmo,
precluiu, arrastando o direito à renovação.
Legitimação ativa à melhor locação ou à retomada não se confunde com legitimação à beneficiabilidade. Se o
que é locador pede o prédio para seu uso, as legitimações coincidem. Se pede para o cônjuge, ascendente ou
descendente, o locador é legitimado ativo à retomada, e não à beneficiabilidade; legitimado à beneficiabilidade
é o cônjuge, ascendente, ou descendente, para quem o locador afirma que retoma o prédio.

2.Uso E FRUIÇÃO, LEGITIMAÇÃO ATIVA. Legitimado à melhor locação ou à retomada é o locador, até que
se registe a transferência do direito real, ou pessoal, de uso e fruição; o novo locador, desde o registro, se foi
antes da contestação, ou, após o registro, enquanto poderia o locatário propor a ação de renovação. O art. 26 do
Decreto n. 24.150 estabeleceu: “O locador poderá, nas mesmas condições do inquilino, propor a ação a que se
refere a presente lei, para regular o seu dever de prorrogar (!) ou não a locação, sendo-lhe, em conseqUência,
aplicáveis tôdas as disposições desta lei que possam ser pertinentes ao seu procedimento”. Na sua linguagem a
técnica, o Decreto n. 24.150, art. 26, deixou à doutrina e à jurisprudência desenvolver o conteúdo do art. 26.
Têcnicamente, o ad. 26 exprime:
“O locador tem legitimação ativa para a ação de renovação de contrato, ou para a ação de retomada, na qual o
locatário pode, contestando o seu direito à retomada, pedir a renovação (reconvenção do locatário) ; os arts. 12,
2.0, 39, 4.0, 5•0, 6.0, 8.0, 16, 17 e outras regras jurídicas do Decreto n. 24.150, bem como os arts. 354-364 do
Código de Processo Civil incidem, mutatis mutandis”.

3.PROPRIETÁRIO E LOCADOR. Tem-se dito que o pedido por fato futuro, próprio ou alheio, é somente
exercível pelo proprietário. Assim julgou a õ•a Câmara ‘Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 2
de junho de 1938, com a confirmação da 1•a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 15 de dezembro de 1941.
Então (1938), era discutível se o sublocatário podia pedir renovação de contrato, o que o Código de Processo
Civil pôs claro (art. 364). Pretendeu-se, também, que estejam excluídos: o nu proprietário, o que só se pode
admitir se o prazo do novo contrato não começa após o usufruto, ou não excede o do usufruto; o usufrutuário
locador, o que é absurdo; o pré-contraente comprador, que alugou; o credor anticrético, que alugou. Ao pré-
contraente comprador já se pretendeu exigir o registro do pré-contrato, sem se atender a que não se trata de
eficácia quanto a terceiros: o contrato de locação foi, ex hypothesi, entre o pré-contraente e o locatário,
naturalmente pelo fato de ter poder de locar o pré-contraente.

4. ADQUIRENTE DO PRÉDIO. Quando há cláusulas, no contrato de locação, de ser respeitado pelos

sucessores e se dá o registro no Registro de Títulos e Documentos e no Registro de Imóveis, entendem-se
sucessores a causa de morte ou entre vivos. (Excluia a êsses a 5•a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, a 20 de dezembro de 1940, mas adquirente entre vivos sucessor é.) Os sucessores a causa de
Imorte, êsses, somente constam das cláusulas para explicitação,pois é regra jurídica do art. 1.198 do Código
‘Civil: “Morrendo o locador, ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado”.
O adquirente do prédio que tem de respeitar a locação é legitimado passivo na ação de renovação e legitimado
ativo àretomada. Não tem a imissão de posse, segundo o art. 381 do Código de Processo Civil, contra o
locatário; nem a de despejo, sem postulação de resilição. Precisa lançar mão da pretensão à retomada, de acôrdo
com o Decreto n. 24.150, art. 8.~, d) ou e). Se o contrato de locação não continha a cláusula do art. 1.197 do
Código ‘Civil (3.a Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 23 de abril de 1941), ou não foi
registada no registro de imóveis a sentença de renovação (Decreto n. 24.150, art. 19 e § 22; Código de Processo
Civil, arts. 355 e 356), o adquirente não está obrigado à renovação, nem pode invocar, portanto, o ad. Si’, e), d)
ou e)
5.RETOMADA PARA USO PRÓPRIO. A retomada para uso próprio (Decreto n. 24.150, art. 8.0, e), 1a parte)
pode ser exercida pelo proprietário, ou pelo locador não-proprietário. Discute-se se o co-proprietário
(condômino), ou simplesmente o co-locador, pode pedir o prédio para uso da sociedade comercial, de que faça
parte, ou de que vai fazer parte, ou que vai fundar. A espécie é diferente daquela em que os autores, sóciôs,
pedem, como condôminos, o prédio comum (5~~ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 16 de
julho de 1947, A. ./., 84, 137). Trata-se de pedido, que apenas parte de um dos condôminos (4.~ Câmara Civil do
Tribunal de Justiça do São Paulo, 8 de maio de 1947, 1?. dos T., 168, 268), ou de um dos co-locadores.
O locatário tem direito à renovação contra os locadores-comuneiros. O art. 636 do Código [Civil não pode ser
invocado contra o locatário que tem legitimação à renovação. Isso não quer dizer que aos condôminos não
assista o direito de retomada, que é criação da própria lex specialis. - Têm êles de satisfazer os pressupostos do
art. 8.0, e), 1•a parte, do Decreto n. 24.150, mais o de ser para outro ramo de comércio ou indústria (art. 8.0, e),
parágrafo único). Resta saber-se se um só dos condôminos pode retomar (= exercer o direito à retomada). As
Câmaras Cíveis Reunidas do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 20 de outubro de 1948 (A. J., 87, 184, E.
de .f. E., 79, 190 e 203), reconheceram o direito dos condôminos, se todos interessados na renovação. Quanto
ao condômino, só é dono de parte e, de regra, o fundo comercial, ou de indústria, é indivisível, como plus, ou
não, à indivisibilidade do prédio. A decisão da 3•a Câmara do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, que
atribuiu ao condômino o direito de retomar o prédio para sociedade de que faz parte, foi injusta. Além da
violação de princípios que há nisso, abrem-se portas à fraude: o locador, que não pudesse retomar, por ser-lhe
estranho qualquer intuito de comércio, ou de indústria, venderia a terceiro interessado fração do prédio e êsse
condômino pediria todo o prédio para si.

O condômino tem a denúncia cheia do art. 8.0, e), do Decreto n. 24.150 nas mesmas espécies em que poderia
tomar em locação, preterindo os outros condôminos; isto é, se lhe foi permitido pedir a retomada, por outros
que representem mais do meio do valor total do bem comum, ou se, em caso de empate, o juiz, ouvidos os
outros condôminos, decidiu a seu favor (Código Civil, arts. 637 e §§ 1.0 e 29).
O pedido de renovação foi dirigido a todos os condôminos. Se algum pede ou alguns pedem o bem locado para
uso próprio, ou do cônjuge de quem pediu, ou de ascendente ou descendente, ou para cônjuge de um e
ascendente ou descendente de outro, ou cônjuges de dois ou mais, ou ascendentes de dois ou mais, é preciso
que haja a observância do art. 637 e §§ 19 e 2.0 do ‘Código Civil. Cf. 1•a Turma do Supremo Tribunal Federal,
5 de junho de 1950 (E. F., 132, 420 e (?) de novembro de 1954 (A. .1., 73, 205) ; 53’ Câmara Cível do Tribunal
de Apelação do Distrito Federal, 8 de maio de 1942 (63, 369) 5•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São
Paulo, 18 de novembro de 1949 (E. dos T., 184, 236), e 43’ Câmara Civil, 14 de dezembro de 1950 (191, 698)
O condômino não tem direito de retomada contra o outro condômino que é locatário, ou sublocatário, e tem o
fundo de empresa, mesmo se o seu quinhão é maior (33’ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, 3 de março de’ 1944 (A. J., 71, 271), ou se há deliberação da maioria.

6.LOCADOR, PESSOA FÍSICA OU PESSOA JURÍDICA. Nãoimporta se o locador é pessoa física, ou

jurídica. A pessoa jurídica, locadora, tem direito à retomada para uso próprio. Se o locador é pessoa física, pode
pedir o prédio para si. ~ Também para a sociedade de que faça parte, onde que vá fazer parte? A lei não o
permite: uso próprio é o uso pela pessoa física, locadora, ou pela pessoa jurídica, locadora; se a pessoa física
transfere o direito de fruição a pessoa jurídica, essa é legitimada ativa. Para isso é preciso que se tenha dado a
sucessão. A 13’ Turma do Supremo Tribunal Federal, .a 22 de julho de 1946, permitiu ao condômino pedir o
prédio para instalar sociedade, mas tal regra jurídica não existe no direito brasileiro, nem se pode revelar, sem
desabusada interpretação, à moda do frejes Recht. Semelhantemente, assegurou-se que o locador pode pedir
para a sociedade que vai fundar, ou de que vai fazer parte.
Segundo o art. 362 do ‘Código de Processo Civil, se o locatário faz parte de sociedade comercial, a que
pertence, ou vai pertencer o fundo de comércio, ou de indústria, instalado no imóvel, a sociedade também é
legitimada ad causam. A 53’ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 12 de junho de 1945,
não por analogia, mas por equidade (sic), achou que “igual tratamento” deva ser “dispensado ao proprietário,
que poderá assim exercer a retomada, tanto em proveito próprio, como em benefício da firma comercial de que
fizer parte” A. J., 77, 217). Não está na lei.
O locador não pode pedir a retomada para instalação de sociedade de que faça parte (contra, a 1•a Turma do
Supremo Tribunal Federal, a 22 de agôsto de 1946, O D., 42, 251, 1?. EX, 110, 421, e a 43’ Câmara Cível do
Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 18 de dezembro de 1945, A, fi., 78, 111, 1?. E., 107, 493; certa, a
43’ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 19 de dezembro de 1946, 1?. dos T., 165, 767, 1?. F.,
112, 153), nem para a de que vai fazer parte, ou que vai fundar.
Insistamos no trato do assunto. ‘O locador único não pode pedir o prédio para que sociedade, que já existe ou
vai existir, nêle se instalasse: seria criar-se a figura de beneficiário, de que a lei não cogitou. Assim, também: a
63’ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 16 de julho de 1946 (A. -1., 79, 370) ; a 43’
Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 19 de dezembro de 1946 (1?. F., 112, 153)
o 2.0 Grupo de Câmaras Civis, a 24 de março de 1950 (E. dos T., 186, 639; a 23’ Câmara Civil do Tribunal de
Alçada de São Paulo, a 24 de maio de 1954 (227, 437). Sem razão, a 2Y~ Turma do Supremo Tribunal Federal,
a 11 de junho de 1948 (E. F., 120, 75) e a 29 de maio de 1951 (212, 624) ; e o Supremo Tribunal Federal, a 2 de
julho de 1948 (127, 403). A expressão “uso próprio”, que se emprega, para se falar do pressuposto indicado no
art. 8.0, e), do Decreto n. 24.150, tem na lei o sentido que lhe permite o texto explícito: “o prédio vai ser usado
por êle próprio locador”. Por isso, violaram a lei as decisões da 23’ Turma do Supremo Tribunal Federal, a 18
de junho de 1951 (A. J., 99, 359) e a 21 de dezembro de 1951 (E. dos T., 230, 540), e da 53’ Câmara do
Tribunal de Justiça de São Paulo, a 18 de abril de 1952 (202, 277), que leram “vai ser usado por êle próprio
locador” como se entrar em sociedade fôsse usar. Certa vez, a 29 de maio de 1951, a 2•a Turma teve de fugir às
próprias decisões diante da insignificância do interesse do locador na sociedade.
O que o locador, que vai fazer parte de sociedade, pode fazer é entrar logo para a sociedade com a propriedade,
a enfiteu-se, ou outro direito que lhe permitiu dar em locação, deixando, assim, de ser o locador e, pela
transferência, fazendo locadora a sociedade.
Fora daí, não. O Decreto n. 24.150, art. 8.0, e), parágrafo único, exige que o prédio vá ser usado pelo próprio
locador e que o ramo de comércio ou de indústria não seja o mesmo.
Se o locador não pode pedir o prédio para a sociedade, de que faça parte, a fortiori não o pode pedir para
sociedade de que vai fazer parte. A solução é entrar, com o uso do prédio, para a sociedade, transferindo-o, ou
constituir a sociedade, transferindo-lhe o uso.

7.LOCADOR QUE TRANSFERIU O FUNDO DE COMÉRCIO OU DE INDÚSTRIA. Se foi o locador que

transferiu o fundo de comércio, ou indústria, ~, pode alegar que vai usar êle próprio, ou pessoa de sua família o
prédio? A resposta, no direito brasileiro, tem de ser negativa: quem vende fundo de comércio, ou de indústria,
locando, ou sublocando, não pode retomar, porque, ao vender, garantiu ao adquirente que de sua parte nenhum
ato o perturbaria. ~ verdade que fixou o prazo à locação; não importa: a renovação não é pré-excluivel em
cláusulas.

§ 4.525. Legitimação à beneficiabilidade

1.QUEM SÂ0 OS BENEFICIÁVEIS; CÔNJUGES , ASCENDENTES E DESCENDENTES. Beneficiáveis

são o próprio locador, seu conjuge, ascendente ou descendente (Decreto n. 24.150, art. 8.0, e). Se o beneficiário
é o próprio locador, tem êle as duas legitimações, a legitimação ativa à retomada, e a legitimação à
beneficiabilidade. A afirmação do fato próprio futuro torna-o exceptuante da eficácia da renovação e ao mesmo
tempo beneficiário do uso (fato futuro). Se o beneficiário é membro da família (cônjuge, ascendente, ou
descendente, ou ascendentes, ou descendentes), o fato futuro afirmado é de outrem: o locador pede o prédio
para outrem; o uso é por outrem; a postulação é do locador. O cônjuge pode ser a mulher do locador, ou o
marido da locadora. Se o prédio é comum aos cônjuges, podem os dois pedi-lo para exploração comum, ou de
um só. Todavia, devido ao art. 358 do Código de Processo Civil, surge a questão de se saber se o marido pode
pedir para a mulher, que ainda se vai estabelecer, ou a mulher para o marido, que ainda se vai estabelecer; isto
é, se incide, ou não, nas duas espécies, o art. 358 do Código de Processo Civil. Se o art. 358 incide, por ser
cônjuge “pessoa da família”, os cônjuges podem pedir para se estabelecerem, não, porém, um para o outro, que
se tenha de estabelecer. Se um já satisfaz o pressuposto do art. 358 do Código de Processo Civil, o outro pode
pedir o prédio para êsse; a fortiori, os dois: um invoca o art. 8.0, e), 13’ parte, do Decreto n. 24.150, pois que
pede para si; e o outro, o art. 8.0, e), 23’ parte, atendido o que se exige no art. 358.
O retomador do prédio para cônjuge, ou para ascendente, ou descendente, ou para ascendentes, ou
descendentes, ou os retomadores para duas ou mais pessoas que lhes correspondam, tem de alegar ou provar
que o beneficiando ou os beneficiandos já exercem, há mais de um ano, comércio ou indústria,
diferente daquele que é explorado pelo locatário ou sublocatário. A exigência de mais de um ano de exploração
está explícita no art. 358 do Código de Processo Civil: “Quando o locador, opondo-se ao pedido de renovação
do contrato, alegar necessidade do imóvel para pessoa de sua família, deverá provar que o mesmo se destina a
transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano”. A necessidade tem de ser alegada e provada.
Os beneficiandos têm de ser levados ao processo, como litisconsortes necessários. Cabe-lhes, se o demandado
não o fêz desde logo, fazer a prova da existência do fundo de empresa, que há de transferir, e da necessidade da
transferência.
A propósito do que se passa a respeito do cônjuge, ou do ascendente, ou do descendente, para o qual o locador
exerce o direito de retomada, convém que afastemos referências e ilaçôes que têm concorrido para turvamento
do assunto, em vez de trazer-lhe claridade. O interesse de agir, a necessidade da tuteta jurídica, é do locador:
êle é que exerce a pretensão pré-processual, para que, exercendo a ação (exercendo a pretensão processual), o
juiz decida quanto à sua pretensão de direito material. Não vai defender direito de outrem (cônjuge, ascendente,
descendente). O direito é seu. A lei permitiu que êle retomasse para que outrem se beneficiasse, porque a lei
considerou interesse dêle o benefício ao cônjuge, ao ascendente, ou ao descendente. Não se pode, de modo
nenhum, pensar em representação, nem na chamada substituIção processual (dizer e conceito que são sintoma
de perturbações de época intermediária na evolução da ciência processual). O terceiro somente tem ingresso no
processo porque o demandado alegou fatos que a êle se prendem (parentesco, existência do fundo de empresa
há mais de um ano, necessidade da transferência, assuntos em que os elementos de prova podem estar, ou mais
completos podem estar, com o terceiro)

2.COMBINAÇÕES POSSÍVEIS. Quanto aos ascendentes e descendentes, a regra jurídica é a mesma que a
respeito do cônjuge. Cumpre, ainda, observar-se que são possíveis combinações: cônjuge e ascendente, já
estabelecidos há mais de um ano, sócios, ou não, desde que, nesse caso, se possa dividir o uso; cônjuge e
descendente, estabelecidos há mais de um ano,sócios, ou não, desde que, nesse caso, se possa dividir o uso;
ascendentes, sócios, ou não, desde que, nesse caso, se possa dividir o uso; descendentes, sócios, ou não, desde
que, nesse caso, se possa dividir o uso; ascendente e descendente, ou ascendentes e descendentes, ou
ascendentes e descendente, ou descendentes e ascendente, sócios, ou não, desde que, nesse caso, se possa
dividir o uso; cônjuge, ascendente e descendente, etc. ~ preciso que todos os beneficiários já estejam
estabelecidos há mais de um ano. Não é óbice terem cônjuge, ascendentes ou descendentes de se associarem
depois, se o que foi apontado como beneficiário já era estabelecido há mais de um ano.
Além disso, pode ocorrer que o pedido seja para comuneiros beneficiários (cônjuge e ascendente, cônjuge e
descendente, ascendente e descendente), que já tenham o fundo de empresa em comum.
3.A EXPRESSÃO FAMÍLIA, NO ART. 358 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. Se o juiz verifica que o
locador, que pede para si, quer o prédio para estabelecer algum membro da família, falta à verdade na indicação
do fato alheio futuro e infringe o art. 358 do Código de Processo Civil (63’ Câmara Civil do Tribunal de Justiça
de São Paulo, 11 de outubro de 1948, 1?. dos 2’., 117, 749).
No Código de Processo Civil, art. 358, emprega-se a expressão “família”, o que permitiu pensar-se em novo
conceito, mais largo do que “cônjuge, ascendente, ou descendente”, que se encontra no art. 8.0, e), do Decreto
n. 24 150. Sem razão; a lei processual aludiu ao que o direito material estabelecera (73’ Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 20 de agôsto de 1948, 13. da L, de 21 de janeiro de 1949, 443). O art.
358 limitou a retomada para o cônjuge, ascendente ou descendente, no sentido de exigir que êsse membro da
família já tivesse fundo de comércio há mais de um ano, o que não se exige em caso de retomada para use
próprio (4.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 8 de maio de 1947, 1?. dos 2’., 168, 268; 23’
Câmara, 31 de agôsto de 1948, 176, 700).
O art. 358 estabelelceu novo pressuposto para a retomada para membro da família. A interpretação de tal regra
jurídica tem de ser estrita: não incide se o locador pede e prédio para si (43’ Câmara do Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, 25 de outubro de 1940, A. J., 57, 368; 12 de dezembro de 1941,
62, 144; 23’ Turma do Supremo Tribunal Federal, 21 de dezembro de 1951, 1?. dos 2’., 230, 540). O locador
pode pedir para se estabelecer; não para que membro da família se estabeleça (Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, 16 de julho de 1942, A.J., 64, 371; E. de D., 144, 149; Câmaras Cíveis Reúnidas,16 de julho de 1942,
D. da J. de 25 de janeiro de 1943, 437).
A infração do art. 358 é fundamento para o recurso extraordinário, com invocacão do art. 101, III, a), da
Constituição de 1946 (23’ Turma do Supremo Tribunal Federal, 11 de maio de 1948, A. J., 88, 25), ou no art.
101, III, d).
Outra inovação atribuida ao art. 358 foi a de ter de haver “necessidade” por parte do cônjuge, ascendente, ou
descendente. Para outros, seria apenas explicitação, uma vez que entendiam exigir o Decreto n. 24.150,
implicitamente, tal circunstância, quer à retomada para uso próprio, quer para uso de cônjuge, ascendente eu
descendente. ~ a questão de se saber se a alegação e prova da necessidade é pressuposto da retomada para uso
futuro.
O Código de Processo Civil, no art. 358, fala de “pessoa de sua família”, mas, com isso, não alterou o direito
material. Subentende-se o que está no Decreto n. 24.150.
O adotado filho é. A pessoa adotante é pai, ou mãe; portanto, ascendente.
Se a retomada é em benefício do cônjuge, tem-se de alegar e provar a existência do fundo de empresa, há mais
de um ano. Não importa qual seja o regime matrimonial de bens ( 4•~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de
São Paulo, 28 de abril de 1949, E. dos 2’., 180, 627; 23’ Câmara Civil, 12 de dezembro de 1950, 190, 903). O
2.0 Grupo de Câmaras Civis, a 20 de outubro de 1949 (183, 677), entendeu que não há direito de retomada se o
locador, demandado, é casado sob o regime da comunhão universal de bens e consentira na locação, Ora,
poderia pedir para si; a mulher, ex hijpothesi, exerce o comércio ou a indústria há mais de um ano. Tem de
provar, apenas, a necessidade da transferência, necessidade que poderia não existir no momento de se dar em
locação o prédio ou a parte do prédio.

4.MORTE DO BENEFICIÁRIO. Se, durante o processo, ou após a coisa julgada, falece o beneficiário,
deixando herdeiro,ou legatário, sem que, com a morte, tenha de cessar a necessidade da transferência, é sem
qualquer conseqúência o acontecimento, salvo o de ter o herdeiro, ou legatário, ou terem os herdeiros e os
legatários de suceder na posição que o beneficiário falecido tinha no processo. Se a morte é posterior à coisa
julgada, nada mais tem o locatário com a situação futura.

§ 4.526. Direito a melhor locação

1.NATUREZA DO DIREITO A MELHOR LOCAÇÃO, QUE É ~ SEÇÃO DE DIREITO MATERIAL. O

direito à renovação do contrato é direito de preferência, pessoal. O locador pode ir contra êle com postulação do
seu direito a melhor loca ço, ou com o seu direito & retomada. Daquele cogitou o art. 8.~, e), de Decreto n. 24.
150, onde se diz que o locador pode alegar “que tem proposta de terceiro, competentemente individuado, para a
locação do prédio por prazo pelo menos igual ao mínimo constante da proposta ajuizada, e em condições
melhores”. Entre o direito a melhor locação e o direito à retomada, a diferença é inelidível; são categorias
jurídicas inconfundíveis. O direito de retomada é exceção de direito material, para entrega; o direito à melhor
locação é exceção de direito material, para entrega, porém, à diferença daquele, exceção com a qual o direito de
renovação é afastado conceptualmente: alegando-o e provando-o, o locador alega que o direito à renovação se
há de encobrir, pois à frente dêle, ameaçando-o em sua conceituação mesma, surgiu a melhor oferta de outrem.
Não se pode dizer que, sendo o direito à renovação direito à preferência, a retomada com base no art. 82, c), do
Decreto n. 24.150 implique que êle não tenha existido.
Em verdade, ao se compor o suporte fáctico dos arts. 12 e 29, ou 1.0, 29 e 39, o direito à renovação nasceu e, a
seu tempo, a pretensão e a ação. O encobrimento dêle, por superação de oferta, somente se dá quando não mais
se possa provar a falsidade da afirmação do uso futuro, nos têrmos da oferta, e não à apresentação da
contestação em que se inclui o ato de exercício do direito a melhor locação. É inegável, portanto, a natureza
constitutiva negativa da postulação do locador, também aí, negativa da eficácia, e não da existência ex tunc ou
ex nuno do direito à renovação (constitutiva extintiva), e a fôrça constitutiva negativa da parte da sentença em
que se defere o pedido do locador. Não se poderia sustentar que o direito à renovação nunca existiu, uma vez
que, sendo direito de preferência, não se poderia admitir contra a melhor oferta e, pois, seria declarativa a
natureza da postulação do locador e declarativa a parte da sentença que deferisse o pedido do locador
(declarativa negativa da relação jurídica de renovação; declarativa positiva da relação jurídica de que surge o
direito a melhor oferta). Não há declaração que vá ao passado extinguir direito, ou que o extinga no presente, ou
no futuro. No momento em que se compóe o suporte fáctico dos arts. 1.0 e 2.0, ou dos arts. 1.0, 2.0 e 39 do
Decreto n. 24.150, incidem essas regras jurídicas; e nasce o direito à renovação, que se exerce segundo o art.
4•0• Exercido, dentro do prazo preclusivo, somente a incidência de outra regra jurídica pode atingi-lo em sua
eficácia. Essa regra jurídica é a do art. 8.~, c), ou a do art. 8.~, d), ou a do art. 8.0, e). £ inafastável a
necessidade de se pensar em eficácia constitutiva negativa da eficácia, que segundo o Decreto n. 24.150
é de parte da própria sentença proferida na ação de renovação, ou da sentença na ação que o locador proponha,
invocando, então, o art. 26 do Decreto n. 24.150.
2.QUEM E TERCEIRO. Terceiro é a pessoa que não é o locatário, nem o locador. t terceiro a pessoa física que
faz parte da pessoa jurídica locadora, e é terceira a pessoa jurídica de que faz parte o locador.
Terceiro é aquêle que não figura no negócio jurídico bilateral, ou não é o figurante, nem o destinatário a que se
dirige a manifestação unilateral, receptícia, de vontade, ou a comulúcação, receptícia, de vontade, ou de
conhecimento, ou de sentimento. O próprio terceiro a favor de quem se estipula não é figurante do negócio
jurídico; é pessoa a favor de quem se estipula: não aparece no plano da existência do negócio jurídico; mas
apenas no plano da eficácia.
De lege ferenda, ou o legislador adota o princípio da. livre criação personificante (criada a entidade,
personifica-se), tal como acontece às associações de fins ideais, no direito civil suíço (art. 60), ou o princípio
da concessão estatal, que faz depender de vontade (e não só de exame) do Estado a personalidade jurídica, ou o
principio da determinação normativa, que apenas exige a satisfação de certos pressupostos de direito material,
com ou sem exigência de registro ou publicação. Vê-se bem que a técnica se esgalha em três. O princípio da
livre criação personificante, a que levaria a teoria da “realité téchnique”, não foi adotado pelo própria França; o
seu resultado seria o pululamento de pessoas jurídicas, com certa anarquia e pouca segurança para os terceiros.
O segundo corresponde ao estatalismo rígido, ao propósito político de completa integração da vida social. O
terceiro é o que atende às exigências de liberdade e de economia individualística. £ sistema-síntese.
“As pessoas jurídicas”, diz o Código Civil, art. 20, “têm existência distinta dos seus membros”. Não se trata, a
rigor> de regra jurídica. Apenas, tautolôgicamente se enuncia que as pessoas jurídicas têm capacidade de
direito, que as pessoas jurídicas são pessoas. Além disso, as pessoas jurídicas, ainda que tratem com os seus
membros, se a lei e o ato constitutivo não lhes vedam tais negócios jurídicos, ficam como pessoas diante das
pessoas dos seus membros. Aquêle que lhe compra, ou vende alguma coisa, ainda que assine por ela, como seu
representante ou órgão, não faz contrato consigo mesmo. A ligação delas a algum Estado independe da
nacionalidade dos seus membros, salvo se lei especial estabelece que elas sigam a ligação ao Estado que dá à
maioria delas. Uma das principais conseqüências da personalidade das pessoas jurídicas é que, tendo sido
estabelecido juízo arbitral para as questões entre a sociedade e os membros, um dêles pode ser juiz arbitral
(Código de Processo Civil, art. 1.083; cf. OTTO WARNEYER, Kom mentar, 1, 50).
No art. 8.~, c), do Decreto n. 24.150, diz-se que o locador, acudindo à citação, pode alegar ter “proposta de
terceiro, competentemente individuado para locação do prédio por prazo pelo menos igual ao mínimo constante
da proposta ajuizada, e em condições melhores”. No § 1.0, dão-se as regras jurídicas sobre a oferta do terceiro.
Tratando-se de pessoa física, qualquer pessoa que não seja o locador, ou o locatário, é terceiro. A respeito do
locatário, se apresentou a sua oferta, nada obsta a que pessoa jurídica de que faça parte apresente a sua.
Tratando-se do locador, dá-se o mesmo. Se o locatário é pessoa jurídica, nenhum dos seus membros ou sócios,
ou dirigentes, fica inibido de, como terceiro, oferecer-se como futuro locatário. Se o locador é pessoa jurídica, o
membro ou sócio pode apresentar a sua oferta, como terceiro, que é.
O problema somente se cobre de certo interesse científico. quando vem à balha a oferta apresentada pela
sociedade, associação, ou fundação ainda não personificada. Então, tem-se de examinar a questão quanto à
oferta da futura pessoa jurídica, de que faz parte, como membro, associado, sócio, ou dirigente, o locatário, e
quanto à oferta da futura pessoa jurídica, de que faz parte, como membro, associado, sócio, ou dirigente, o
locador.
A entidade ainda não personificada já está, de certo modo, distinguida das pessoas dos seus membros, porque já
há o patrimônio destinado a fim. O art. 20, § 2.0, exprime-o: “As sociedades enumeradas no art. 16, que, por
falta de autorização, ou de registro, se não reputarem pessoas jurídicas, não poderão acionar a seus membros,
nem a terceiros; mas êstes poderão responsabilizá-las por todos os seus atos”.
Os atos das próprias entidades, que ainda se não registaram, são seus (art. 20, § 2.0, i’e~~b~~ “responsabilizá-
las por seus atos”). Para as ações executivas é preciso que o título seja contra a entidade, o que bem mostra já
estar o suporte fáctico da futura pessoa jurídica a discriminar patrimônios. Pode ser demandada, como pode ser
alvo de pretensão ou de exceção. O patrimônio ainda pertence aos membros, mas já. está em comum, sujeito às
regras do ato constitutivo, o que o diferencia dos patrimônios dos membros. Nenhum dos membros pode exigir
a divisão, porque existe mais, a respeito do patrimônio, do que comunhão, existe o fim a que se destina. Ao
patrimônio da entidade vai tudo que ela possa adquirir e não pressuponha ato da pessoa; tal como a posse, ou
crédito emanado de promessa ao público; e tem-se de interpretar que a instituição de herdeiros e o legado são
feitos aos membros para que passem à pessoa jurídica, quando nascer, construção que se impõe para qualquer
negócio em que figurem os membros, vinculados à entidade a personificar-se (OTTO voN GIERRE, Vereine
ohne Rechtsfàhigkeit, 21; sem razão, GOLDMANN-LILIENTHAL, Das búrgerliche Gesetzb’uch, 1, 97).
No sistema do Decreto n. 24.150, há indenização ao locatário, que perde o lugar do comércio ou indústria, em
virtude da preferência reconhecida ao terceiro, sendo responsável solidário o próprio terceiro (art. 20, § 1.0). Se
o locador faz contrato com terceiro, minorando as cláusulas da oferta, que se preferira à do locatário, também
cabe a indenização, com solidária responsabilidade do terceiro (art. 21, §§ 1.0 e 2.0).
Tratando-se de exceção de melhor locação (art. 8.0, e) e § 1.0), a oferta do terceiro pode ser para o mesmo
comércio, ou indústria; se não ficou explícito na oferta, o inquilino cujo contrato não foi renovado tem ação de
indenização, com a solidária responsabilidade do terceiro (art. 21, §§ 42 e 5.0). O terceiro somente responde se
estava de má fé; o locador, salvo caso em que na oferta do terceiro se explicitou tratar-se do mesmo ramo de
comércio ou indústria, indeniza, ainda que de boa fé estivesse. Se a oferta se referiu a ser o mesmo o ramo do
comércio ou indústria, na indenização que se fixa na sentença já se incluiu o que corresponde ao interesse do
locatário concernente a não ser diferente o ramo de comércio ou indústria que se vai exercer no prédio; de
modo que, se tal indenização já se fixou, com base no art. 20, não mais se pode cogitar de indenização com
base no art. 21, §§ 4•O e 5.~.
Se, nos casos em que é permitida a contratação pela futura pessoa jurídica, essa funciona como terceiro, para
afastar o locatário com direito à renovação, pode dar-se: a) que não tenha sido prevista a utilização do prédio no
mesmo ramo do comércio ou indústria, e o locador responde ao locatário por essa utilização inesperada, com a
solidariedade da pessoa jurídica, se obrou de má fé (Decreto n. 24.150, art. 21, §§ 4•0 e 5.0) ; b) se o terceiro,
cuja oferta fôra apresentada, não se personificou, o locador e aquêles que têm de responder, em vez da
sociedade ou fundação não personificada, são obrigados a indenizar segundo o art. 21, §§ 42 e 52, podendo o
locatário, que foi afastado do processo, pedir judicialmente a volta, por ter cessado a eficácia da exceção de
melhor locação; e) se foi previsto que o ramo do comércio ou indústria seria o mesmo, qualquer indenização já
se compreende naquela de que fala o art. 20. Nas espécies acima referidas, quando não haja inconveniente para
o autor da ação, pode essa dirigir-se contra a sociedade não personificada, nos têrmos do art. 20, § 2.0, do
Código Civil.
No direito brasileiro, o terceiro pode ser, como se vê, a própria entidade jurídica ainda não personificada.
Se a oferta partiu de sociedade anônima ainda não personificada, ainda que sejam subscritores os locadores,
nem por isso deixa de ser oferta de terceiro. O período pré-pessoal da sociedade anônima é caracterizado pela
organização corporativa do patrimônio, tendendo à constituIção da sociedade e sua personificação. A
constituição por ações pode ser por subscrição totalmente cheia, se todo o capital é realizado; ou sucessiva, se
só parte dêle (pelo menos dez por cento) o é. Até a deliberação unânime da assembléia dos subscritores, ou da
assinatura da escritura, há apenas declarações de vontade paralelas, tôdas vinculativas, se preencheram os
requisitos legais; com a deliberação da assembléia dos subscritores, ou a assinatura da escritura pública, aquelas
vontades perfazem o ato jurídico coletivo (OTTo VON GIERKE, fie Genossenschaftstheorie une? die deutsche
Reehtsprechung, 128 5.; KARL LEHMANN, Reoht der Aktiengesellschaften, 1, 322 s.). ~ conseqúência de se
tratar de ato jurídico coletivo criativo que a decretação da nulidade, ou a anulação por incapacidade do
subscritor, absoluta ou relativa, ou por outra causa, somente atinge o ato constitutivo, se baixou do mínimo de
sete o número dos subscritores, e não se providenciou conforme o art. 137, e?), do Decreto-lei n. 2.627, de 26
de setembro de 1940.

3. OFERTA DO TERCEIRO. As cláusulas do contrato que o terceiro oferece podem ser iguais às do locatário
ou do sublocatário, exceto uma, que há de ser melhor. Pode haver duas ou nIaIS cláusulas melhores, e pode
ocorrer que tOdas o sejam. Mais: unia, ou algumas, que o locatário ou sublocatário oferece, serem melhores,
mas, ainda assim, no todo, ser melhor o que o terceiro oferece. A matéria tem de ser apreciada pelo juiz.
O locador, ao exercer a exceção, com fundamento no art. 8.0, e), do Decreto n. 24.150, apresenta a oferta do
terceiro, manisfestação de vontade escrita e com a satisfação das exigências do art. 8.0, c), §§ 1.0 e 2.0. O
oferente, terceiro, fica vinculado até que se esgote o prazo em que prometeu tomar em locação o prédio, prazo
que se há de entender aquêle que corresponde ao trânsito em julgado da sentença mais o prazo e a prorrogaçáo a
que se referem o art. 360 do Código de Processo Civil e o art. 19 da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950.
Se a oferta frisou só ser eficaz até alguma data, que somente pode ser entre a da expiração do prazo do contrato
até um ano de prorrogação, a solução se o locatário ou sublocatário continuou a sustentar, na mesma instância
ou em grau de recurso, o seu direito é a de requerer o locador ou sublocador que se proceda ao arbitramento
imediato, uma vez que ficou prejudicada a oferta do terceiro. Por isso mesmo, é conveniente, se o terceiro
legitimamente se pode desvincular, que, na ocasião da contestação, o locador ou sublocador peça o
arbitramento.
No ato de contestar, ou antes dêle, não pode, sem risco, o locador ou locatário aceitar a oferta do terceiro,
porque há o direito do locatário ou sublocatário à preferência, e o contrato seria ineficaz contra êle. Em todo o
caso, é êrro dizer-se que o locador ou locatário não pode aceitar: pode-se locar o bem que está alugado, ou, até,
o bem de outrem, como se pode vender o bem que já foi vendido ou de outrem.
4.DERROGAÇÃO nos ARTS. 10-12 no DECRETO N. 24.150. Apresentada a oferta alheia pelo locador, o
Decreto n. 24.150. arts. 10-12, que tinha a réplica, hoje extinta, permitia que, nela, o locatário pedisse
preferência, em igualdade de cláusulas, sobre quaisquer ofertas de terceiros, ou impugnasse a oferta ou as
ofertas apresentadas, ou aceitasse alguma delas. Com o Código de Processo Civil, o locatário tem por si o art.
249, II, segundo o qual, no despacho saneador, o juiz mandará ouvir o autor, dentro de três dias, permitindo-lhe
que junte prova contrária, quando, na contestação, reconhecido o fato em que se funda, outro se lhe opuser,
extintivo do pedido. Não é óbice a incidência do art. 294, II, o ter o réu argúido a falta de pressuposto de direito
material, ou processual, e alegado o fato extintivo, para o caso de não ser atendido na primeira defesa. Se a
oferta foi ajuizada depois da contestação, não pode o juiz dela tomar conhecimento (Câmaras ReUnidas do
Tribunal de Apelação, 13 de junho de 1938; 6.a Câmara Cível, 6 de agôsto de 1937). Qualquer oferta, por
melhor que seja, posterior à contestação, não é elemento suficiente para a composição do suporte fáctico do art.
8.0, e), do Decreto n. 24.150.

§ 4.527. Direito à retomada para obras

1. O SUPORTE FÂCTICO DO ART. 8.0, e?), DO DECRETO N. 24.150. No sistema do Decreto n. 24.150,
somente há retomada para obras se precedeu determinação de autoridade pública (art. 8.0, e?). Não há a
denúncia segundo a lei francesa, se há interesse em tais obras; e foi lastimável em alguns juizes e tribunais, em
poucos casos é certo, a influência de leituras de livros estrangeiros. Tão-pouco se exige, no direito brasileiro,
aviso prévio.
O suporte fáctico do art. 8.0, e?), compõe-se com a junção dos seguintes elementos: a) tratar-se de locação,
usando o locatário o prédio para comércio, ou indústria; b) ter o locatário o direito à renovação; e) ter
autoridade pública determinado as obras; e?) serem tais obras de radical transformação, o que implica ser
impossível a continuação do locatário, ou serem de modificações de tal natureza que aumentem, de si sós, o
valor do prédio.
Diz o art. 8.0, e?), do Decreto n. 24.150 que o demandado (locador, sublocador) pode alegar “que está obrigado,
por determinação de autoridades públicas, a realizar, no prédio, obras que importarão na sua radical
transformação, ou modificações de tal natureza que aumentarão o valor da propriedade”.
Se as obras são necessárias e as determinou a autoridade pública, porém não importam aumento do valor da
propriedade, o locatário tem de permitir que sejam feitas, porque êsse dever provém do direito comum (Código
Civil, art. 1.205). Em tal caso, nasce ao locatário ou ao sublocatário a pretensão ao abatimento do aluguer (art.
1.205, § 1.0) ou à resilição do contrato (art. 1.205, § 2.0), cabendo-lhe escolher. Para obras, é usual o
fechamento da casa para obras, indo o fundo de empresa para outro lugar, temporâriamente. A cada momento,
encontra-se o cartaz ou a placa: “Mudou-se por motivo de obras, para a Rua tal”; “Provisôriamente, à Rua tal”.
A 4•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 29 de novembro de 1951 (1?. dos T., 198, 318),
entendeu que o usufrutuário tem o direito de retomada para reconstrução desde que prove fazê-lo de acôrdo
com o proprietário. Está certo, porque ao proprietário é que incumbem as reparações

extraordinárias (Código Civil, art. 734), inclusive as obras~ de reconstrução.

2.SITUAÇÃO DO LOCATÁRIO APÓS A RETOMADA: DISCUSSÃO E SOLUÇÃO ACERTADA. Discutiu-

se qual a situação do locatário após a retomada: a) ou ser-lhe-ia assegurada a indenização; ou b) teria êle
preferência, findas as obras, para a nova locação. Uma e outra seriam compatíveis com a estrutura jurídica do
direito à renovação e com a concepção do encobrimento da eficácia dêsse direito pela exceção de retomada. A
4,~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 6 de maio de 1941, achou que não seria justo,
nem equitativo, tendo sobrevindo a interferência do poder público, “que terceiro, após a reconstrução, se viesse
a beneficiar dos esforços do locatário para melhoramento do ponto comercial”; e acrescentou que o prazo dos
seis meses (Código de Processo ‘Civil, art. 360) não poderia ser reduzido pelos particulares, nem pelas
autoridades públicas, in easu a Prefeitura do Distrito Federal. O desembargador JOSÉ ANTÔNIO NOGUEIRA,
vencido, era pela indenização; o desembargador HENRIQUE FIALHO afastava a> e b), o que seria contra o
art. 16 do Decreto n. 24.150 e o que é mais contra os próprios princípios de direito comum concernentes à
indenização pelos prejuízos causados por ato lícito. A 5~a Câmara Cível, a 7 de maio de 1936, raciocinava: “Se o
locatário tem direito à indenização no caso de não poder renovar o contrato, por motivo de melhor proposta de
terceiro interessado <art. 20), com maioria de razão essa indenização se impõe quando o proprietário reclama o
prédio para reconstruir, aumentando o seu valor”. Tal acórdão foi mantido pelo Tribunal de Apelação, a 30 de
agôsto de 1938, em grau de revista. No mesmo sentido da solução a), a 6•a Câmara Cível, a li de setembro de
1945.
O Supremo Tribunal Federal, a 24 de novembro de 1938, adotou a solução b).
A verdadeira solução é a que atende à natureza dos dois direitos, o do locatário à renovação e o do locador à
retomada. Se o locador não começou as obras, nos três mêses após a entrega do prédio pelo locatário (Decreto
n. 24.150, art. 21, § 3.0), a indenização é desde logo. Se inicia as obras dentro dos três meses, a exceção de
retomada para obras somente encobre o direito à renovação enquanto não se ultimam as obras. A exceção do
art. 8.~, e?), não extingue o direito, salvo se o juiz, invocando o art. 16, condena o locador a indenizar desde
logo; e. g., se o prédio reconstruído não mais pode servir ao locatário. O direito à renovação, após as obras, foi
a solução que o Supremo Tribunal Federal preferiu (24 de novembro de 1938,. considerando obrigado o
locador: “a não alugar o prédio reconstruído, ou o que fôr de novo construído, sem dar pref erência ao autor,
tanto por tanto”). A 6~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 18 de agôsto de 1939,
deferiu a retomada, “ficando o proprietário obrigado a efetivar a construção, pagando-lhe a indenização pelas
despesas de mudança, e não de lucros cessantes, e ficando adstrito a oferecer-lhe nova locação em igualdade de
condições com terceiro”. A 6•a Câmara Cível, a 11 de setembro de 1945 (D. da J. de 12 de abril de 1946), foi
além, quanto à indenização; porém omitiu referência ao direito de preferência; a 5 de abril de 1946 (D. da J. de
30 de junho de 1947), disse: “Ao locatário é assegurada, conforme jurisprudência, indenização pelas despesas
de mudança e pagamento, que fôr arbitrado, de instalações similares no local onde o locatário fôr se
estabelecer”; e a 18 de abril de 1947: “As despesas de mudança e instalações similares e o valor do fundo de
comércio, tudo arbitrado na execução, levando em conta o fundo de comércio, na hipótese do proprietário não
dar, em igualdade de condições, nova-mente em arrendamento, a parte equivalente à atualmente ocupada” <O
11, 52, 226 s.). Há, pois, a indenização do valor do fundo do comércio ou de indústria, no caso de não se
respeitar o direito de preferência. As despesas de mudança e novas instalações são por eqúidade ( 4.~ Câmara
Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 27 de agôsto de 1943, D. da .7. de 1 de outubro de 1943), ou
por aplicação dos princípios, embora as negasse a La Turma do Supremo Tribunal Federal, a 30 de junho de
1947 (D. da .7. de 12 de janeiro de 1949).
3.A DETERMINAÇÃO DA AUTORIDADE É ELEMENTO NECESSARIO DO SUPORTE FÁCTICO.
Acima dissemos que a determinação da autoridade pública é elemento necessário do suporte fáctico. Procurou-
se sofismar, em tôrno do art. 8.~, d), do Decreto n. 24.150. A 5•a Câmara Cível da Côrte de Apelação do Distrito
Federal, a 7 de maio de 1936 (A. .7., 38, 443), aventurou: “Se o proprietário tem o direito de pedir o prédio,
para seu, ou alheio comércio, desde que não o empregue na exploração do mesmo negócio, não é lícito impedir
que faça a sua reconstrução, aumentando o seu valor econômico”. Houve recurso extraordinário; e o Supremo
Tribunal Federal achou (24 de novembro de 1938) que havia retomada para obras fora do art. 8.~, d). “A
simples reforma do prédio locado por exigência compulsória de autoridades é motivo que escusa o locador de
renovar o contrato; o propósito alegado, provado e viável, de ampliar largamente o prédio, de reconstrui-lo em
maiores proporções, é direito do locador, no uso legitimo do direito de propriedade” (Parecer do Procurador da
República). Mas .~.onde a lei? ~ Onde o texto, em que se firmasse, para o encobrimento da eficácia do direito à
renovação, que é direito pessoal e entra no conceito de “propriedade” que as Constituições garantem? A 5~a
Câmara Cível do Tribunal de Apelação, a 2 de março de 1939, volveu a sustentar o que julgara certo: “O direito
à retomada do prédio para demolição e construção, tendo em atenção o melhor aproveitamento do terreno e
aumento do seu valor econômico, foi reconhecido pelo citado acórdão desta Câmara~’ o de 7 de maio de 1936
“e, mais tarde, por outro 11 de junho de 1936: “Para que se verifique o direito de demolir para reconstruir
não é necessário que haja intimação de qualquer autoridade sanitária. Não. É êsse direito completamente
assegurado pelo de usar, gozar e dispor inerente ao proprietário”). As Câmaras Reunidas, a 4 de julho de 1938,
disseram: “A não-renovação do contrato por motivo de precisar ou pretender o proprietário reedificar o prédio,
melhorando-o, é ponto omisso no Decreto n. 24.150 e, assim, é questão que deve ser resolvida pela legislação
em geral e consoante as regras e princípios gerais de direito”. Em tudo isso, forçoso é verificar-se que se criou
nova espécie de retomada, a retomada para obras não exigidas pela autoridade pública, contra a letra exígua do
art. 8.0, que só aludiu a três espécies: a da letra d) ; e as duas da letra e) . A jurisprudência introduziu espécie
nova. ~ também de acentuar-se que aí se pretendera ser somente quaestio inris questão que é tipicamente fac ti:
a de serem convenientes obras que as autoridades públicas não exigiram. Não só: argumentou-se com o direito
de propriedade, cujos limites, no tocante à locação para uso comercial, ou industrial, o Decreto n. 24.150 fixara,
para se destruir o direito à renovação, que aquêle Decreto n. 24.150 estabelecera. Não viam os juizes que
infrigiam a letra da lei, uma vez que o art. 8.0 do Decreto n. 24.150 foi explícito: “A contestação do locador,
além da defesa do direito que lhe possa caber, ou que se regulará pelos princípios gerais, ficará adstrita quanto à
matéria de fato, ao seguinte.. .“ Reconstrução, por mera conveniência do locador, seria, necessàriamente,
questão de fato.
Quanto ao direito, o que há no sistema jurídico brasileiro é o art. 1.205 do Código Civil. Se, no direito comum
das locações, não pode o locador pedir o prédio para reconstrução, e somente pode exigir do locatário que
sejam feitas as reparações urgentes, ~ como permitir-se, em inscieciale, como o de renovação de contrato de
locação, que se retome o prédio para obras de que o art. 8.0, d), do Decreto n. 24.150 não cogitou? Para que se
veja que, no fundo, se deixou a líbito dos contraentes tal matéria, basta ler-se o acórdão da 5•a Câmara Cível, a
18 de janeiro de 1940. A 4•a Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 31 de outubro de 1938, não
discutiu, sequer, o problema jurídico: “Insurgem-se . . . no caso examinado os proprietários contra a renovação,
porque é sua intenção demolir o prédio para, em substituição, erguer outro de proporções adequadas às
exigências urbanísticas do local e ao valor do terreno. É, sem dúvida, procedente essa alegação dos réus, que se
enquadra, inquestionâvelmente, no art. 8.0 daquele decreto (?!), considerando-se causa impeditiva para a
renovação a necessidade daquela demolição e construção de outro prédio, que esteja de acôrdo com os
melhoramentos e progresso do local, e que dê ao seu proprietário a renda compatível com essas condições. A
limitação contida nesse art. 8.0 está adstrita à matéria de fato, sendo ampla a defesa de direito que cabe ao
locador, ou que se regulará pelos princípios gerais”. Que sofismas! Nos embargos, a 2.~ Câmara Civil, a 12 de
junho de 1989, em vez de discutir de jure condito, apenas dissertou:
“A defesa dos réus, baseada na necessidade de reconstrução de edifício, enquadra-se na lei. Nem é possível
obrigar-se alguém a manter, sobre um terreno valorizadissimo, prédio em condições tais que não possa produzir
o lucro proporcional. Até o interesse da coletividade seria contrário a uma tal interpretação. Deve a lei facilitar,
e não empear a reconstrução e aumento das casas, a bem da estética da cidade e confôrto dos seus habitantes”.
E acrescenta: “Certamente, há necessidade de tomar cautelas para que a razão invocada pelo réu não seja mero
pretexto. Por isso, o acórdão concedeu a indenização e fixou prazo para ser demolido o prédio”. Isso é fechar o
volume das leis de 1934 e julgar com o arbítrio. Isso não é aplicar lei, é fazer prevalecer o pensamento político
dos juizes. Não é fazer prevalecer o pensamento político reacionário, porque é reavivar, dentro da mesma
classe, divisão e luta de classes, a dos grandes proprietários de imóveis contra os pequenos proprietários de
fundos de comércio e de indústria (“propriedade”, no art. 141, § 16, da Constituição de 1946, não é só a
propriedade de coisas corpóreas; bem assim nos textos correspondentes das Constituições anteriores).
Sociolôgicamente, é edificante lerem-se os nomes dos réus vitoriosos nesses julgados da õ•a Câmara Cível do
Tribunal de Apelação do Distrito Federal, (nunca da 6•a, antes de 1939) e alguns de São Paulo, como do
Supremo Tribunal Federal, ao tempo da Constituição de 1937. Juridicamente, existindo direito à renovação e
existindo a pretensão à renovação, as considerações de alguns juizes para criarem mais uma espécie de
retomada, fora do art. 8.0, d) e e), do Decreto n. 24.150, das regras jurídicas e dos princípios gerais de direito,
contra as regras jurídicas de interpretação das leis, foi apenas expropriação dos donos de fundo de comércio ou
de indústria, sob o pretexto de se defender a propriedade, contra a lei. O acórdão da 2•a Câmara Civil do
Tribunal de Apelação de São Paulo foi típico: “Deve a lei... “. Os juizes seriam para dizerem o que as leis
devem fazer; e não para aplicarem as leis como incidiram. A 6•a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, a 18 de agôsto de 1939, cedeu à pressão da 5~a Câmara e do acórdão do Supremo Tribunal
Federal de 24 de novembro de 1938 (A. .7., 48, 80 s.) : .... .deve prevalecer o direito do proprietário de pedi-lo,
para reconstrução, dentro em certo prazo,.pagando, entretanto, o prejuízo dêsse incômodo e sacrifícios impostos
ao locatário com a mudança ou suspensão de seus negócios, até que lhe seja oferecida, em concorrência com
terceiros, a ocupação do novo prédio”. Deve prevalecer:
Por quê?
A ratio legis do Decreto n. 24.150 evidencia exatamente o contrário; e a própria letra dos considerandos. O que
é interessante é que as Câmaras de Agravos do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 13 de outubro de
1939, tenham reputado nula a cláusula de se poder exigir o imóvel para demolição ou para reconstrução: ... não
assiste razão ao embargante quando pleiteia que, na sentença que decretar a renovaçâ•ú, lhe fique assegurado o
direito de, a qualquer momento, poder exigir o imóvel, para demolição e reconstrução, porquanto seria tornar a
locação por prazo indeterminado, sujeito o locatário à vontade do locador, com o seu “fundo de comércio” não
garantido”. Na interpretação das leis, tem-se de atender a que algumas regras do sistema jurídico fixam os
conceitos e erigem os institutos, e outras traçam limites a conceitos, regras e institutos. O Decreto n. 24.150
disse, nos considerandos e nos textos, a que é que vinha: limitar, tal como as regras jurídicas sobre
desapropriação, o direito de propriedade. Insustentável o acórdão do Supremo Tribunal Federal, a 13 de
dezembro de 1943 (D. da .7. de 4 de julho de 1944), que deferiu retomada que permitiria maiores lucros, fora
da espécie estrita do art. 8.0, e), do Decreto n. 24.150, que é a de direito à melhor locação.
A interpretação que lê o art. 8.~, d), como se houvesse o direito de retomada por obras que importem radical
transformação e outro, por entender o locador que tem de fazer obras de tal natureza que lhe aumentarão o valor
da propriedade, é contra a lei. Pois há o elemento comum da. necessidade, só apurável por determinação da
autoridade pú-•blica. Se essa necessidade existe e a autoridade pública admi-. flistrativa se abstém de qualquer
ato que baste ao pressuposto,. o que o locador pode fazer é propor a ação declaratória, para que, verificada a
necessidade, conforme o art. 8.0, d), do Decreto n. 24.150, haja a determinação da autoridade pública,, pois que
autoridade pública pode ser administrativa, judiciária exercitabilidade posterior e à improcedência de possíveis
exceções do locador.

7.N.4o HÁ INTERRUPÇÃo POR FÔRÇA MAIOR OU JUSTO IMPEDIMENTO. Não há qualquer alegação
de fôrça maior, ou justo impedimento, que possa deslocar no tempo o dies ad quem do prazo do art. 49 do
Decreto n. 24.150 (53 Câmara Cível da Côrte de Apelação do Distrito Federal, 10 de dezembro de 1934, aliás
com o emprêgo do têrmo impróprio “prescrição”). A noção de interrupção, que apareceu em alguns acórdãos,
principalmente da 53 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal (e. g., 13 de março de 1939, 18
de janeiro de 1940), é absurda.
O prazo para o exercício do direito, a que se refere, no art. 49, o Decreto n. 24.150, é preclusivo. Uma vez
esgotado, precluem direito, pretensão e ação. Uma vez exercido o direito, não mais há cogitar-se de ter de ser
evitado novo escoamento (cp. 5.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 25 de julho de
1938: “. . . o direito à renovação dos contratos deve ser exercido pelo locatário, no prazo mínimo de seis meses,
anterior à data da finalização do contrato. Não é necessário que a ação seja proposta dentro dêsse prazo, basta
que seja requerida, promovida, iniciada, dentro do referido prazo”, e a sentença havia levado em conta
escoamento após o despacho; e 30 de março de 1939; 6.a Câmara Cível, 7 de janeiro de 1938: “... não se pode
argumentar com princípios de eqúidade, recomendados pelo art. 16, para a determinação das condições da
renovação decretada, quando há dispositivo legal a ser aplicado, com o art. 4,0, que fixou o prazo, dentro do
qual podia o locatário exercitar o seu direito”).
Oassunto já foi versado suficientemente: ou despacho e citação foram dentro do penúltimo semestre, ou só o
foi o despacho, mas a citação se fêz de conformidade com o Decreto--lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944.

8.INTEMPESTIVIDADE DA PROPOSITURA. O exercício do direito antes do penúltimo semestre do prazo

contratual é ação intempestiva. Exerceu-se direito que ainda não existe, ou, se já existe, ainda lhe não nasceram
pretensão e ação. Se, já nascidos direito, pretensão e ação, o réu não alegou o exercício prematuro, a alegação
posterior é, por sua vez, intempestiva, de modo que o exercício em ato posterior à acUo nata estabelece o dever
do juiz de constituir o novo contrato, se os pressupostos do direito foram satisfeitos. Certa vez, o juiz da
primeira instância havia julgado prematura a ação de renovação. Volveu o autor a propô-la, mas já havia
decorrido o penúltimo semestre do prazo do contrato, O tribunal deu provimento ao agravo, para que o juiz
decidisse a causa; portanto, entendendo, em terminologia a técnica, que se havia interrompido o prazo
preclusivo. Injusta a decisão, se tinha havido contestação, em que se arguiu intempestividade.
De outra feita, o juiz havia decretado a nulidade da ação, por ter sido citada pessoa que não tinha legitimação
ad causam; ao voltar a juízo o locatário, extinto estava o prazo do semestre. A 53 Câmara Cível do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal não considerou preclusa a ação, porque o autor diligenciara; e as 53 e 63 Câmaras
Cíveis, a 23 de setembro de 1938, em grau de embargos, confirmaram a decisão da 53 ‘Câmara, lançando a
mais evidente das heresias jurídicas: ‘. . . a consolidação da propriedade do imóvel ocupado pelo embargante,
decorrente da extinção do usufruto, só se verifica após os assentos devidos no registro de imóveis, e nos autos
não há provas de que hajam sido feitos tais assentamentos, O prazo extintivo, de que cogita o art. 49, só poderia
correr (?) a partir da data do lançamento dêsses assentos, pois só então teria chegado ao conhecimento do
embargado, como terceiro, que o locador ou senhorio do prédio não era o mesmo, em virtude daquela
consolidação”. O que o acórdão deveria ter dito seria apenas: com o despacho da petição, o autor exercera o
direito; nem lhe cumpria fazer citar o atual titular, se não fôra feito o registro da consolidação, pela morte do
usufrutuário, O Decreto-lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944, foi posterior. Se o caso houvesse ocorrido ao
tempo do Decreto-lei n. 6.790, a solução seria alegar-se o que ocorrera e pedir-se a prorrogação do prazo para a
citação (Código de Processo Civil, art. 166, § 2.0).
Oprazo preclusivo do art. 49 extingue direito, pretensão e ação. Começa de um ano antes da terminação do
prazo do contrato e acaba no último dia do penúltimo semestre. Para se saber quando começou, basta lerem-se
os documentos apresentados: é questão de verificação de datas. Por isso, há de o juiz, se foi alegada a
preclusão, decidir desde logo a questão. Assim assentou a 2~a Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São
Paulo, a 21 de novembro de 1988, embora com péssima terminologia (e. g., “prescrição”, em vez de
“preclusão”).

9.ESPÉCIES DE PRAZO. De ordinário, os prazos dos contratos de locação são de certo dia a certo dia, ou de
certo dia a tantos dias, meses ou anos. Pode bem ser, porém, que se conceba o contrato de locação com o prazo
alternativo (e. g., até a maioridade de A, se não lhe fôr suplementada, antes, a idade; até cessar a incapacidade
absoluta do menor). Tais prazos podem ser prazos determinados e de, pelo menos, cinco anos, como se o prédio
é do menor e o representante lega1 faz o contrato quando o menor tem dez anos e o prazo é enquanto não se
tornar relativamente incapaz, ou maior: não poderia terminar antes de cinco anos, a incapacidade relativa é aos
dezesseis anos e a capacidade somente poderia iniciar-se, mais cedo, com o suplemento de idade, aos dezoito
anos. ~ Quando teria de ser exercido o direito à renovação? Se até o penúltimo semestre do décimo quinto ano
de idade do menor, não foi êle julgado absolutamente incapaz (e. g., louco), no primeiro dia do penúltimo
semestre nasceram pretensão e ação, se o direito já nasceu. Se foi julgado absolutamente incapaz o menor, a
renovação há de ser pedida seis meses antes de transitar em julgado a sentença do levantamento da interdição;
ou no penúltimo semestre após o vigésimo ano de idade do menor locador.
Também pode acontecer que o contrato, a respeito do prédio A, seja até que se ultimem as obras da Praça X, ou
até que se dê o habite-se no prédio B. A notoriedade do projeto relativo à Praça X, ou ao prédio B, para mais de
cinco anos, basta para que se reputem satisfeitos os pressupostos do art. 2», a) e b), do Decreto n. 24.150. As
dificuldades surgem quanto ao exercicio da pretensão. Até que se saiba ao certo quando terminará o contrato,
tem o locatário de estar atento aos informes, podendo, se se quer resguardar, propor ação declaratória ou fazer
despachar, cada semestre, petição de renovação.
Se o contrato é de cessação em caso de se realizar condição, não há prazo determinado, no sentido do ad. 2.0,
a). Se o prazo é certus an e incertus quando, os pressupostos do nrt. 2.~, a) e b), só estão satisfeitos não se
podendo realizar antes de cinco anos. Todavia, se a condição não se impliu antes dos cinco anos, está satisfeito
o pressuposto do tempo mínimo. O locatário pode pedir, logo após, a renovação, que terá prazo fixo, pois só
assim se evita que a condicionalidade dos contratos de Iocação seja empregada para fraus legis (cf. Decreto
n.24.150, ad. ao).
Todos êsses assuntos são assaz relevantes porque se proibem as cláusulas que iludam os fins do Decreto n.
24.150 (cf. art. 30). O locador inútilmente dissimula a duraçào de cinco anos, ou de mais de cinco anos, se, em
vez de inserir prazo por anos, emprega outro dado real, que fixe o dies ad quem.
§ 4.516. Petição na ação de renovação no juiz. S~o conhecidas da ciência do direito as pretensões que exigem
ato do obrigado, ou ação, em que, havendo divergência, o Estado precise o que é a satisfação justa da pretensão
. Não é o mesmo o que se passa no art. 1.006 e § 2.0 do Código de Processo Civil, onde o autor pede que o
Estado condene ou condene e execute. Aquelas espécies, de que falamos, concernem à atividade constitutiva,
ou mandamental do juiz. A pretensão à renovação é exemplo delas.
A petição, para ser apresentada (ao juiz, que a despache; ao corregedor, que a mande à distribuição; ao
distribuidor, para que distribua; ou a outra autoridade que, segundo a lei de organização judiciária, haja de
receber as peticões ou essa espécie de petição), é ato de exercício do direito à renovação, ato que só se
completa com a entrega segundo a lei da petição ao juiz, ou a alguém que a possa receber, segundo a lei de
organização judiciária. Mas a apresentarão tem de ser para despacho e ao despacho se há de seguir a citação,
que se faz dentro do penúltimo semestre do contrato ou no tempo que seja próprio, segundo o Decreto n. 6.790,
de 15 de agôsto de 1944.
Questões de fato não podem ser levantadas fora da petição inicial (4•a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do
Distrito Federal, 8 de outubro de 1946, A. 3., 80, 878; 2.~ Câmara Civil do Tribunal de Alçada de São Paulo, 10
de agôsto de 1954, R. dos T., 228, 892). Todavia, são admissíveis se o fato ocorreu depois, como se o locador,
que pedira para uso próprio o bem, só se fizera proprietário após a audiência (~La Câmara Cível do Tribunal de
Justiça do Distrito Federal, 17 de dezembro de 1948, 1?. F., 128, 145; 7•~ Câmara Cível, 16 de junho de 1950,
185, 155), ou se, tendo pedido para uso do pai, êsse faleceu, e pede para uso da mãe, ou do filho que morava
com o pai. Idem, se o sucessor de quem pedira para uso próprio, do cônjuge, ou de ascendente, ou descendente,
faz o pedido para si, para o seu cônjuge, ascendente ou descendente. Nada há que justifique afastar-se a
retomada, por parte do sucessor, com substituição da pessoa, desde que não se trate de matéria nova (e. g.,
pediu para si, e o sucessor pede para o cônjuge, o ascendente, ou o descendente). Certa, a 6•a Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 22 de agôsto de 1947 (1?. F., 122, 168) ; sem razão, a 8•a Câmara
Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 5 de junho de 1945, 1?. dos T., 158, 727).
O adquirente do prédio não é assistente litisconsorcial; é o demandante, por sucessão na relação jurídica de
direito material e na relação jurídica de direito processual.
Quando o locatário ou sublocatário instrui a petição com dois contratos ou mais, de que os prazos perfariam
cinco anos, pelo menos, discutiu-se se poderia o juiz indeferir, liminar-mente, a petição (Código de Processo
Civil, art. 160, 1•a parte), por ser insuficiente a soma, ou se só afinal poderia decidir. Acertadamente, assentou-
se a última solução (5.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 18 de março de 1942, A. 1.,
62, 452, e 18 de junho de 1943, 67, 244; 4•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 11 de junho de
1951, II. dos T., 193, 869). Como o pagamento de impostos, taxas e seguros depende de haver a obrigação por
parte do locatário ou sublocatário, o juiz deve abster-se de apreciação prematura, pois que se entra no mérito
(ELa Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 6 de agôsto de 1954, E. F., 158, 222).

2.~,O QUE IMPORTA É A APRESENTAÇÃO, E NÃO A CITAÇÃO?

Certamente, não~levem os legisladores criar dificuldades aos titulares do direito à renovação, ao terem de
edictar regras jurídicas sobre organização judiciária. A citação já é ato processual que interessa à relação
jurídica processual, ao remédio jurídico processual em que a prestação jurisdicional, homologatória, ou após
discussão final, satisfará, ou não, a pretensão. Daí não se precisar de qualquer ato posterior ao despacho, para se
saber se houve o ato de exercício a que se refere o art. 4•O do Decreto n. 24.150, desde que se observe o
Decreto-lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944.
3.PETIçÃo E REQUISITeS. A petição de renovação é ato preparatório para o exercício judicial da pretensão à
renovação, Com o despacho, está praticado o primeiro ato jurídico para o exercício. Bem assim, com qualquer
ato que signifique entrega da petição a autoridade que possa recebê-la, segundo a lei de organização judiciária.
Diz o art. 5•O do Decreto n. 24.150:
“O locatário formulará a petição inicial requerendo a citação do proprietário para responder à ação, devendo
essa petição ser instruída na seguinte conformidade: a) prova do preenchimento dos requisitos exigidos pelo art.
2.0; b) prova do exato cumprimento do contrato de locação em curso; e) prova da quitação com os impostos,
taxas e emolumentos cujo pagamento lhe caiba, e possam afetar o imóvel, objeto da locação; d) indicação clara
e precisa, no seu próprio texto, ou em papel, ou documento à parte, das condições oferecidas para a locação; e)
indicação do fiador quando o houver, e, se fôr pessoa física, referir o nome por inteiro, estado civil,
nacionalidade e profissão, e, se pessoa jurídica, declarar a sua natureza e domicílio, e a prova de regularidade da
sua existência; em ambos os casos, deverá ser, desde logo, comprovada a idoneidade do fiador oferecido; f)
prova, por documento autêntico, e de valor legal, de que o fiador ou fiadores indicados aceitam, solidàriamente,
os encargos da fiança, e têm qualidade legal para essa aceitação; g) prova, quando fôr o caso, de ser cessionário
ou sucessor, em virtude de título oponível ao sucessor”.
Lê-se no Código de Processo Civil, art. 861: “Nos contratos em que se inverter o ônus do pagamento de
impostos, taxas e contribuições, o locatário será considerado em mora, para os efeitos de rescisão do contrato,
se, notificado pelo proprietário, não efetuar o pagamento nos dez dias seguintes à notificação”. Com essa regra
jurídica, o que se teve por fito foi somente atribuir eficácia resilitiva à falta de pagamento de impostos, taxas ou
contribuições, que o locatário ou o sublocatário tenha de fazer, dez dias após a notificação. O fato de se haver
inserto no título do Código de Processo Civil sobre ação renovatória o art. 361 tem a conseqúência de explicitar
que o efeito impeditivo da renovação também está subordinado à notificacão com o prazo decenal para
pagamento. Deu interpretação acertada JORGE AMERICANO (Código de Processo Civil, II, 210).
O inciso e) do art. 59 do Decreto n. 24.150 não está revogado pelo art. 361 do Código de Processo CiviL
Meditando-se sobre o problema que se levantou com a superveniência do art. 861 do Código de Processo Civil,
o que se tem de assentar é que o art. 5•O do Decreto n. 24.150 ficou intacto. Tem de ser respeitado, à risca, o
art. 59, e). Se, na contestação, o locador ou o sublocador alega a falta do pagamento de algum ou de alguns
impostos, taxas ou contribuições que foram deixados a cargo do locatário ou do sublocatário, é preciso que,
dentro dos autos, ou fora dêles, peça a notificação, e junte a prova à contestação, ou peça juntada em prazo
fixado pelo juiz, pois o demandado ignorava a falta (Código de Processo Civil, art. 228, verbis “motivo de fôrça
maior, ou caso de prova contrária”). Fora dos autos, pode o demandado fazer citar, em ação de resilição, o
demandante omisso no cumprimento do dever, para os efeitos do art. 861, e tal citação contém a notificação.
Cumpre atender-se a que, ao ter de negar a renovação do contrato de locação ou de sublocação, por infração do
art. 5.~, e), do Decreto n. 24.150, não pode o juiz decretar a resilição do contrato, a despeito de ter havido a
notificacão. A defesa do demandado só se funda na falta de elemento renovativo, isto é, na afirmação de ter o
demandante infringido dever de locatário, ou de sublocatário, e não ter direito à renovação. Trata-se de objeção,
e não de exceção. ‘O locador ou o sublocador poderia pedir a resilição o que seria objeto de reconvenção, ou
de ação desconstitutiva proposta à parte: satisfaz-se, na espécie, pois que só contestou, com a decisão do juiz
que negue a renovação. Êsse julgamento, mesmo desfavorável ao demandado, não impede a propositura da
ação de resilição, salvo se há incompatibilidade entre o decidido a propósito da pressuposto para a renovação e
o que conteria a sentença qua decretasse a resilição.
O art. 294, II, do Código de Processo Civil diz que o juiz-,. no despacho saneador, há de mandar ouvir o autor,
dentro em três dias, permitindo-lhe que junte prova contrária, quando, na contestação, reconhecido o fato em
que se fundou a petição, outro se lhe oponha, que extinga o pedido. O fato da infração é um dêles. A audiência
do autor bastaria para a eficácia da exclusão do direito à renovação se não houvesse o art. 861 do Código de
Processo Civil, O autor, então, ou diz, que está em mora, ou diz que não está em mora. Se alega que não foi
notificado, a incidência do art. 861, aí de jure condendo desaconselhável, é, de iure condito, inafastável.
Tem-se, na petição, de pedir a citação do locador, ou locadores, ou sublocadores que tenham de ser citados
( para os quais haja de ter eficácia renovatória a sentença).
O art. 5•0 fala de prova dos requisitos do art. 29; portanto também os requisitos do art. 1.0 (prédio, uso
comercial ou industrial), porque ao art. 1.0 se refere o art. 2.0. O contrato de locação de quiosques, circos, casas
desmontáveis, sem que se alugue o terreno, de que sejam pertenças, não produz direito à renovação. O que
importa e só importa é estar alugado o terreno.
Tem o autor de fazer prova, na petição, do uso comercia?> ou industrial (e. g., se é rústico, nem por isso se há
de entender que nêle se explora agricultura, cf. Câmaras Cíveis Conjuntas de Agravo da Côrte de Apelação do
Distrito Federal, a 18 de’ junho de 1937). Não é preciso que o contrato haja previsto’ a destinação, se bem que o
contrato possa preestabelecê-la, comi exclusividade, ou não. O ser urbano ou rural o prédio não ímporta para a
caracterização do seu uso: pode ter uso da comércio o prédio rural, como o urbano; pode ter uso industrial o
prédio urbano, como o rural, O prédio em que há agricultura pode ser agrícola e comercial, ou agrícola e
industrial. O que importa é que haja o ramo de comércio, ou de indústria.

4.ALEGAÇÃO E PROVA DOS PRESSUPOSTOS MENCIONADOS NOS ARTS. 1.0 E 2.0 no DECRETO N.
24.150. O art. 52 do Decreto n.24.150 começa por falar do preenchimento dos requisitos exigidos pelo art. 2.0.
Há, porém, outros requisitos, por bem dizer-se básicos, que são os do art. 19: ser objeto da locação prédio,
urbano ou rústico; ser comercial, ou industrial o uso. Só se aludiu a prova, porque a enumeração é concernente
àquilo com que se há de instruir a petição. A petição é que contém as alegações. As provas hão de acompanhá-
la. A menção do prédio, com o enderêço, e o quanto do aluguer, e a juntada do contrato escrito, satisfazem o
primeiro requisito. Quanto ao uso comercial, ou industrial, a alegação e a prova têm de ser com os pormenores
suficientes a que se saiba qual o ramo e a sua conformidade com o contrato, a fim de se dizer, depois, para
atendimento dos pressupostos necessários apontados pelo art. 22, qual o tempo suficiente em que já se exerceu
a exploração ininterrupta.
Quanto à renovação, nem sempre só um ramo comercial, ou industrial, é de esperar-se do locatário, ou do
sublocatário; o que é exigido é que o uso comercial, ou industrial, seja um dos permitidos e haja durado três
anos. Não é encontradiço o caso de só um ramo ser admissível; se só um o é, o uso em ramo diferente é
contrário ao dever do locatário ou do sublocatário. Por outro lado, o ramo de comércio pode ser assaz largo,
múltiplo, como se a casa vende desde perfumes, sapatos, roupas feitas, chapéus, comidas enlatadas, vinhos, até
máquinas de lavar, aparelhos de limpeza, fogões, selas e bicicletas
A multiplicidade não pré-exclui a mesmeidade.

5.ALEGAÇÃO E PROVA DO EXATO CUMPRIMENTO DO DEVERES DO DEMANDANTE. O locatário

ou o sublocatário precisa usar o prédio no exercício da sua atividade comercial, ou industrial, pois que, para o
nascimento do direito à renovação do contrato, um dos pressupostos é o uso comercial ou industrial, no ramo,
ininterruptamente, por três anos. Se o locatário ou o sublocatário usa em ramo diferente daquele, ou daquela
classe de ramos, em que teria de usar o prédio, pode haver causa de resilição do contrato, mas isso escapa ao
assunto da renovação do contrato de locação.
ODecreto n. 24.150, no art. 59, b), a propósito da fórmula da petição inicial, diz que se há de instruir com a
“prova do exato cumprimento do contrato de locação em curso”.
Há deveres que, infringidos, logo permitem a resilição do contrato de locação; a fortiori, o indeferimento do
pedido de renovação do contrato de locação. Alguns permitem que o demandante não os cumpra se sem
prejuízo para o locador ou sublocador; outros, não. A jurisprudência tem feito a distinção, porém sem critério
preciso, de modo que a casuística mais perturbou a interpretação do art. 59, b), do Decreto n. 24.150 do que a
fundamentou. Não basta, por exemplo, dizer-se que as “pequenas infrações”, as infrações de pouca monta, não
impedem a renovação (e. g., 1.a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Rio de Janeiro, 25 de outubro de
1943, E. F., 97, 436; 42 Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 12 de abril de 1945, 108, 480).
Nem basta decidir-se, embora acertadamente, que não obsta à sentença favorável a falta de pagamento da taxa
de água (Câmaras de Agravo do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 31 de janeiro de 1939, 81, 152), ou
os impostos cujo pagamento incumbia ao locatário ou sublocatário; ou que é violação do contrato não ter pago
o locatário ou o sublocatário o seguro do prédio (82 Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 16 de
setembro de 1942, E. dos T., 141, 636).
O que se tem de assentar é que as infrações que podem ser purgadas são suscetíveis de afastamento, devendo o
juiz, no despacho saneador, determinar que o locatário ou sublocatário purgue a mora (cf. Código de Processo
Civil, art. 294, V).
Tôdas as infrações são irreleváveis. O que pode acontecer é que o prejuízo ou o risco sejam inafastáveis. O
atraso no pagamento de impostos, taxas e contribuições é superável pelo pagamento com multa; o risco, que o
locador ou sublocador correu, com a falta do pagamento do seguro, não pode ser elidido: deu-se; e poderia ter
sido grave a omissão. O contrato de locação poderia ter previsto a pena convencional. Mesmo se não foi
prevista, pode o locador ou sublocador pedir indenização pelo risco passado.
§ 4.517. Oferta do locatário

1.OFERTA, COMO PRESSUPOSTO NECESSÁRIO DA PETIÇÃO. Quando o Decreto n. 24.150, no art. 59,
d), diz que a petição deve ser instruída com a “indicação clara e precisa”, inserta no seu próprio texto, ou em
peça separada, das “condições oferecidas para a locação”, exigiu que essas declarações de vontade, em oferta
escrita, fôssem feitas desde logo. Trata-se de exercício de direito formativo gerador, a que mais serve o
exercício uno actu. Não há mais do que oferta; porém oferta que pode ser aceita e obrigar o oferente. A sua
revogabilidade depende do estado do processo: se já houve a citação, ainda pode o autor apresentar alteração da
oferta, feita nova citação, ou ciente o réu; apresentada a contestação, precisa o autor do assentimento do réu
para fazer alterações à oferta que apresentara (Código de Processo Civil, art. 181). No plano do direito
material, nenhuma alteração é mais possível se excluiria o ato anterior de exercício e não haveria mais tempo
para se exercer a pretensão (penúltimo semestre do prazo do contrato renovando).

2.ALTERABILIDADE DA DEMANDA. O consentimento do réu à alteração pode ser tácito (cf. SCHRUTKA
EDLER VON RECIITENSTAMM, Grundriss, 1, 825). Não há alterabilidade após o debate oral (R. POLLAK,
System, 408). Aliás, tôda a oferta é suscetível de aceitação, que estabeleça a renovação, ou de discussão,
comprovações e apreciação judicial. (Os aumentos máximos, das leis emergenciais, têm de ser respeitados se
tais leis o estatuem, em geral; cf. La Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 7 de dezembro de
1944, E. F., 105, 92.)

8.COMO PODE SER FEITA A OFERTA DO LOCATARIO. A oferta do locatário (Decreto n. 24.150, art. 59,
d) pode ser no texto da petição, como parte dessa e, pois, sob a assinatura do advogado, em cujos podêres de
postulação êsse se inclui; ou em separado, com o original, ou cópia, ou certidão do registro, se foi registada, ou
o traslado da escritura pública, ou a certidão, se o autor, ou o advogado, ou outro procurador preferiu fazê-la em
cartório. Se o autor, ou o advogado, ou o procurador se esqueceu de assinar a oferta, ou entendeu não ser
preciso, pode assiná-la depois, por têrmo nos autos, requerendo-o ao juiz. Se o autor, ou o advogado, ou o
procurador, em caso de oferta sem assinatura, não a retirou, e o réu não a impugnou, por falta da assinatura,
entende-se ratificada
pelo que a devia assinar e admitida pelo réu, que somente até a contestação poderia argUir o defeito. Assim
também se há de entender o acórdão da 4•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Paulo, a 11 de agôsto de
1947 (E. dos T., 169, 620).

4. O LOCATÁRIO NÃO ESTÁ ADSTRITO, NA OFERTA, Á REPRODUÇÃO DO CONTRATO

RENOVANDO. O locatário não está adstrito, na oferta, à reprodução das cláusulas do contrato renovando. A
renovação não implica enantiomorfia. Oferta o que lhe apraz, assim o igual como o diferente. O juiz recebe-a
como um dos elementos para apreciação do exercício da pretensão à renovação. A êsse elemento há de
corresponder, na contestação, outro, que é a oferta do locador, dita contra-oferta. Também o locador não está
adstrito a contra-oferecer o mesmo que constava do contrato renovando. Se o locador não contra-oferta, mas
contesta, nem por isso o juiz há de admitir a oferta tal como está, se não há, na contestação, quanto a êsse
ponto, aceitação explícita ou implícita. Se, porém, o locador contesta e deixa sem qualquer apreciação a oferta,
a ponto de não se poder encontrar, na contestação, qualquer elemento de divergência, pode expor-se a que o juiz
decrete a renovação com base na oferta do locatário ou do sublocatário.
A oferta pode ser nos mesmos têrmos do contrato renovando, ou com alterações, inclusive diminuição ou
aumento do aluguer. Se o locador ou sublocador aceita, tem o juiz de homologar, podendo excluir o que infrinja
o direito emergencial (Decreto n. 24.150, arts. 29 e 30), ou o direito comum. Não pode o juiz considerar objeto
de homologação o que não foi oferecido e aceito, explícita ou implicitamente (cf. 2~a Câmara Civil do Tribunal
de Justiça de São Paulo, 13 de agôsto de 1946, E. F., 111, 150; 4~ Câmara Civil, 31 de agôsto de 1949, E. dos
2’., 187, 122, e 8 de junho de 1950, 188, 242; 2.0 Grupo de Câmaras Civis, 9 de novembro de 1950, 190, 215).

§ 4.518. Fiança e caução

1.ALCANCE DO DECRETO N. 24.150, ART. 59, e). O Decreto n. 24.150, art. 59, e), inclui nos documentos,
com que o autor há de instruir o pedido, “a indicação do fiador, quando o houver, e, se fôr pessoa física, referir
o nome por inteiro, estado civil, nacionalidade e profissão, e, se pessoa jurídica, declarar a natureza e domicílio,
e a prova de regularidade da sua existência; em ambos os casos deverá ser, também desde logo, comprovada a
idoneidade do fiador oferecido”.
a) Se a ação se exerce contra o sublocador e o proprietário (ou algum dos sublocadores intercalares), tendo de
ser dentro do tempo da locação do sublocador imediato e do tempo posterior o prazo da renovação, a fiança, se
a houve para o contrato de sublocação, há de ser renovada, ou substituida, para o tempo que toque ao prazo da
sublocação imediata, e há de ser dada, oportunamente, caução àqueles em cujo tempo se vai estender o prazo da
renovação. Tal caução é de seis meses de aluguer (cf. Código de Processo Civil, art. 865), imposta por lei a
favor do proprietário (ou sublocador intercalar). Se há sublocador, sublocadores intermediários e proprietário,
dentro de cujos contratos se tenha de inserir o prazo do novo contrato, a fiança é referente ao que sublocou e a
caução de seis meses a cada um dêles. Se somente no tempo que toca ao proprietário, só de caução se há de
cogitar, exceto intervindo acôrdo que a substitua. Idem se só no tempo que toca ao sublocatário-
-sublocador imediato àquele que fêz o contrato com o autor. lO A existência da idoneidade do fiador é de
apreciação judicial, por se tratar de enunciado de rato (há, ou não há inidoneidade). A idoneidade aprecia-se
após a existência, a validade e a eficácia. Não existe a fiança que se atribui a quem não na deu, ou a quem não
existe. Não vale a fiança nula, ou anulável (e. g., Código Civil, arts. 285, III, 178, § 9, 1, b). Não é eficaz a
fiança que se deu a outra oferta que aquela que foi apresentada. A fiança prestada pelo marido solteiro, ou
viúvo, que depois se casou, ou pela mulher solteira, ou viúva, que depois se casou, vale; apenas não se
comunica (art. 263, VII), como divida anterior ao casamento. O locador não pode exigir refôrço, ou outorga do
outro cônjuge, porque casamento posterior não é fato de que se cogite no art. 1.490 do Código Civil. A mulher,
com o casamento, não se torna incapaz, e) A firma fiadora há de ser usada segundo o seu ato de criação;
portanto, ato de criação com eficácia, pelo registro, quanto a terceiros. Tem-se entendido que a assinatura de
todos os sócios basta a suprir a assinatura social. Nada mais absurdo; a soma das vontades
dos sócios, contra a vontade da sociedade, não é igual à vontade dessa: para se estabelecer mudança da vontade
social é preciso que se expresse tal vontade pelos meios que o ato de criação estabeleceu; na espécie, mudando-
se ou eliminando-se a cláusula proIbitiva da dação de fiança. A eficácia dos registros criativos de personalidade
não só se expande contra terceiros, mas, também, a favor de terceiros, que poderiam ser lesados com o ato
clandestino, ou, se não clandestino, contra o ato criativo registado de afiançamento com a assinatura de todos os
sócios. Quando o art. 20 do Código Civil diz que “as pessoas jurídicas têm existência distinta da dos seus
sócios~’ não só enuncia que a existência da pessoa jurídica é distinta de cada um dos seus sócios como também
da “existência de todos os seus sócios”. Noutros térmos, a soma das vontades dos sócios sómente iguala à da
sociedade se o ato criativo assim o estatuiu.

2. CONTRATO RENOVANDO NÃO AFIANÇADO. Se o contrato renovando não era afiançado (5.~ Câmara
Cível da Côrte de Apelação do Distrito Federal, 11 de junho de 1936, 1?. de 12., 122, 848), nem a êle se dera
caução, não há pensar-se no requisito do art. 59, e) ; salvo se o tempo para o novo contrato estaria todo além do
que restava ao sublocador ou invadiria tempo que não mais seria de computar-se no prazo do contrato
outorgado ao autor. £ o que pode ocorrer em caso de sublocação, anticrese, usufruto, ou fideicomisso, e ocorre,
sempre, em caso de cessão, ou sucessão de locação. A cessão da sublocação e a sucessão de sublocação podem
dar ensejo àquela invasão. A lei resolve a situação a favor dêsses legitimados passivos, que não foram
contraentes, com a criação da caução do art. 865 do Código de Processo Civil: “O sublocatário que, nos têrmos
do artigo antecedente, puder opor ao proprietário a renovação da sublocação, prestará, em falta de acôrdo,
caução de valor correspondente a seis meses de aluguer”. A regra legal só se referiu ao sublocatário; por
analogia, tem-se de entender o mesmo se o locatário pode exercer, contra o nu proprietário, ou contra o
proprietário que se fêz devedor anticrético, ou contra o fideicomissário, o seu direito à renovação. Por outro
lado, o sublocatário do que sublocou e os seguintes podem ter direito à renovação contra os sublocadores
intercalares, o que suscita a questão: ~ a êsses sublocadores. a) se há de apresentar fiador idôneo, ou 6) se há de
prestar a caução do art. 365 do Código de Processo Civil? A favor da solução a) estaria o argumento de que os
contratos dos intercalares poderiam ter fiadores, ou outras cauções; a favor da solução 6), o de que o mesmo
poderia ter acontecido ao proprietário, e a lei não lhe deu relevância. Certamente, não se justificaria que se lhes
desse melhor tratamento que ao proprietário, e a fiança que se lhes prestava foi para tempo que, segundo a
hipótese mesma, se vai escoar, ao ter de ser renovado o contrato, ou durante êle.
Alguns julgados, sem razão, foram no sentido de que não é preciso que seja indicado o fiador em qualquer caso
de renovação de contrato de locação não afiançado (e. g., 2? Turma do Supremo Tribunal Federal, 11 de junho
de 1948, R. 9., 120, 75; Supremo Tribunal Federal, 12 de outubro de 1948, A. J., 94, 154 5.; 2.~ Câmara Civil
do Tribunal de Alçada de São Paulo, 25 de maio de 1954, E. dos T., 227, 487). Contra, porque o locatário pode
não se achar na situação econômica em que estava ao tempo da conclusão do contrato de locação, ou ser alto,
para êle, o valor locativo (quaestiones fucti), a 6? Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 10 de
outubro de 1942 (E. dos T., 206, 260), e a 6? Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 24 de
agôsto de 1948 (184, 826).
O art. 59, e), do Decreto n. 24.150, ao cogitar da indicação do fiador, se pessoa física, exige a comunicação do
nome por inteiro, do estado civil, da nacionalidade e da profissão, ou, se pessoa jurídica, a comunicação (do
nome), da sua natureza e do domicílio e prova da regularidade da sua existência. Depois, refere-se à idoneidade
do fiador. Assim como não mencionou o nome da pessoa jurídica, também não o fêz quanto à capacidade da
pessoa física e à permissão legal e estatutária à pessoa jurídica. Mas são requisitos que se subentendem.

3.IDONEIDADE DO FIADOR; NÃO-ARGUIÇÃO DA INSOLVÊNCIA OU INCAPACIDADE DO FIADOR.

(a) A despeito das palavras do art. 5.~, e), do Decreto n. 24.150 (“em ambos os casos, deverá ser, também desde
logo, comprovada a idoneidade do fiador”), o Supremo Tribunal Federal, a 30 de dezembro
de 1942 (E. 9., 97, 627), julgou que o locatário, que pretende a renovação do contrato de locação, não é
obrigado a dar, prêviamente, prova da idoneidade do fiador. Seria de se perguntar ao relator do acórdão que é
que significa, em língua portuguêsa, “desde logo”. O. que o Supremo Tribunal Federal poderia dizer seria que a
falta de tal prova inicial é exigência de forma; e poderia não ter havido prejuízo para o réu. Posteriormente, a 1?
Turma, a 18 de junho de 1945 (A. 1, 77, 123), deixou de conhecer do recurso extraordinário, em que se argila
ter o tribunal exigido, desde logo, a prova da exploração comercial ou industrial (Decreto n. 24.150, arts. 2.0,
e), e 59, a). O acórdão fôra da 2? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Pará, a 29 de setembro de 1944 (A.
J., 77, 123). As leis são feitas para serem respeitadas; e é evidente a ratio legis do art. 59, e) “desde logo”.
(b)Pode acontecer que o fiador se tenha tornado inidôneo. Se o fiador do contrato renovando se tornou
inidôneo, entendeu a 6? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 24 de maio de 1946 (D.
da .7. de 18 de março de 1948), que não basta êsse fiador, para se satisfazer o requisito do art. 59, e) ; “pois,
dado o prazo do tempo decorrido com o contrato a renovar, a idoneidade do fiador, no espaço de tempo, podia
ter sofrido abalo, e não mais ser merecedor de fé”. Está certo. Tal inidoneidade tem de ser provada:
o ônus de alegar e o de provar incumbem ao legitimado passivo, que o aceitara, ou que já o recebera de anterior
renovação. É de mister não se confundirem a situação do locador, durante o tempo da locação, e a futura, talvez
não só dêle, durante o tempo do novo contrato. Durante o tempo do contrato de locação, ou de sublocação, o
locador, ou sublocador, tem por si o art. 1.490 do Código Civil: “Se o fiador se tornar insolvente, ou incapaz,
poderá o credor exigir que seja substituído”. Até o momento de expirar o prazo do contrato de locação, ou de
sublocação, o locador ou sublocador pode exigir essa substituição. Aliás, pode ocorrer que tal contrato não
esteja afiançado, nem seguro com caução, e se torne garantido; e. g., se o locador ou sublocador exige a caução
fidejussória ou real do art. 1.092, 2.~ alínea, do Código Civil. A garantia que o outorgante do contrato
renovando tinha há de ser renovada, ainda que o art. 59, e), só se refira à fiança; se não o pode ser, o titular do
direito à renovação só tem, invocando o art. 59, e), de dar fiança idônea. ~ o art. 59, e), que Ibo permite.
(c)Se até o exercício da pretensão renovatória pelo locatário, o locador não arguiu a insolvência ou
incapacidade do fiador, o locatário satisfaz o requisito, embora possa o locador argúir a inidoneidade
sobrevinda, em processo cominatório, sem que possa o juiz prejulgá-la, nem deixar de deferir o pedido de
renovação. Essa inidoneidade alegada como superveniente, contra as provas da idoneidade que instruíram o
pedido de renovação, somente poderia dar ensejo à ação cominatória do art. 802, IV, do Código de Processo
Civil. Resta saber-se se a prova da idoneidade deve ser atualizada: a 7? Câmara Cível do Tribunal de Apelação
do Distrito Federal, a 28 de abril de 1946 (D. daj. de 4 de setembro de 1946), decidiu que a prova de idoneidade
do fiador decorre de ter permitido o locador que aquêle fôsse mantido, sem no impugnar (= sem pedir a
substituição, ou o refôrço) ; outros juizes aventuraram o principio da atualização , sem razão. A favor do
princípio da atualização, o argumento que se esgrimiu no fôro foi o de haver no art. 50, e), referência a “ambos
os casos”. Mais o êrro de interpretação ressalta. Diz o art. 59, e), que se há de instruir a petição com a indicação
do fiador, “quando o houver”: se fôr pessoa física, que se há de referir o nome por inteiro, estado civil,
nacionalidade e profissão; se pessoa jurídica, que se há de declarar a sua natureza e domicílio, bem como se há
de apresentar a prova da sua existência; “em ambos os casos, deverá ser, também desde logo, comprovada a
idoneidade do fiador oferecido”. Ambos os casos são, aí, o caso da pessoa física e o caso da pessoa jurídica.
4.PROVA DE IDONEIDADE. A prova da idoneidade há de fazer-se com a petição (art. 59, e), verbia “também
desde logo”). O juiz tem de apreciar o que instruiu a petição, sem exigir atualização da idoneidade do fiador, se
o indicado e o mesmo que garante o contrato renovando, sem que o impugnasse o locador. ~ Como se prova a
idoneidade? Quanto às pessoas jurídicas, a prova mais prestante é a do capital e último balanço da pessoa
jurídica; depois, a certidão do imposto de renda pago, a informação de bancos e firmas de conceito, as.
certidões negativas do registro de protesto de letras e do distribuIdor de ações. Quanto às pessoas físicas, prova
de propriedade de imóveis, ou de outros direitos reais, de apólices e ações nominativas, certidão de impôsto de
renda, informações de. bancos e firmas de conceito.
A propósito da pessoa que já era fiador do contrato renovando, há opiniões no sentido de ser dispensada a prova
da idoneidade (e. g., 4? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 7 de maio de 1946, R. 9.,
110, 149; ~ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 19 de novembro de 1948, R. dos T., 188,
931; 2? Câmara Cível, 14 de novembro de 1952, A. .1., 105, 460), uma vez que o loca-dor ou sublocador não a
impugnou. No sentido de ser sempre necessária a prova, as Câmaras Cíveis Reúnidas do Tribunal de Apelação
do Distrito Federal, a 8 de maio de 1945 (A. .7.,. 76, 71), e a 4.~ Câmara Cível, a 7 de dezembro de 1943 (70,
48).
Se o demandado impugna o fiador como inidôneo, apesar de tê-lo admitido até o momento de contestar, tem de
dar prova contrária, pois há presunção hominis da idoneidade. Passa-se o mesmo que se passaria se êle tivesse
de atacar a prova feita, no momento, pelo demandante. É mesmo possível que, após a contestação, ou após a
audiência, ou após a sentença, o fiador se torne inidôneo, ou incapaz, e o remédio jurídico consiste no pedido de
substituição, de que falam o art. 1.490 do Código Civil e o art. 802, IV, do Código de Processo Civil. .Junto à
atitude conciliante, benéfica, da 1•a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 16 de janeiro de 1947 (R. 9., 118,
101), da 5? Câmara Civil da Côrte de Apelação de São Paulo, a 5 de fevereiro de 1936 (1?. dos T., 108, 141 s.),
e da 6? Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 10 de dezembro de 1948 (179, 176), há a dos juizes
que não vêem na continuação mim-pugnada da fiança prestada presunção hominis e ainda mais dura a dos que
não vêem na falta de idoneidade razão para a substituição do nome, mas sim para se julgar improcedente a ação
(6.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 18 de novembro de 1948, R. dos 7’., 178, 205). Ora, a
fiança não é pressuposto do direito à renovação do contrato: é um dos deveres de quem obtém renovação do
contrato, e apenas se há de indicar, desde logo, o fiador, com as provas a que se refere a lei, para se simplificar
o procedimento da ação de renovação do contrato e para se evitar a dualidade de processos.
Havendo impugnação, pode o demandante indicar outro fiador, ou fazer depósito como refôrço da garantia
fidejussória (5.a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 16 de setembro de 1941, A. .1., 62,
448; 33 Câmara Cível, 27 de outubro de 1942, 67, 382, e 16 de outubro de 1944, 78, 78), quer se trate de novo
fiador, quer de fiador que já o era do contrato renovando.
A fiança é garantia, não é pressuposto do direito à renovação. Cf. 5? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, 5 de abril de 1940 (A. .7., 54, 157) ; 4.~ Câmara Cível, 81 de dezembro de 1941 (61, 309) ; 8.~
Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 2 de junho de 1947
(11.E., 114, 125) ; 5? Câmara Cível, 1.0 de agôsto de 1950
(A..1., 96, 201).
A prova da idoneidade, se não houve prazo fixado pelo juiz para que fôsse dada, pode ser feita a qualquer
tempo, porque, mesmo se a renovação se iniciou, tem de haver a propositura da ação de resilição (Código
Civil, arts. 1.092, parágrafo único, e 1.490), ou da ação de receito cominatório (Código Civil, art. 1.490;
Código de Processo Civil, art. 302, IV).
O Decreto n. 24.150, arts. 19 e 29, de modo nenhum fêz pressuposto necessário ao nascimento do direito
formativo gerador (direito à renovacão do contrato) a indicação de fiador. Tal indicação é um dos requisitos
que pode não ser in casu, necessário da petição inicial. Não há preclusão do direito à renovação por falta de
fiador; a falta de fiador pode dar ensejo à resilição ou à preceitação, conforme o art. 302, IV, do Código de
Processo Civil, ou, dentro dos próprios autos da ação de renovação, se o demandado alegou a falta de
idoneidade (ou de capacidade, ou de permissão de afiançar), a que se negue a renovação, diante do não
atendimento pelo demandante.
A jurisprudência, que não mais permite que se exclua o direito à renovação reconhecido pela sentença, está
certa, pois o que poderia ter havido era a preceitação ou o pedido
de resilição do contrato renovando (em reconvenção) e nas espécies julgadas tal não ocorrera (cf. 7? Câmara
‘Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 28 de janeiro de 1947, R. E., 115, 508; 5? Câmara Cível, 18
de janeiro de 1948, A. .7., 86, 885; 4? Câmara Cível, 17 de agôsto de 1948, 90, 216;
6.~ Câmara Cível, 15 de maio de 1951, 102, 371).
A 5•a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 81 de julho de 1939, achou que a expressão
“desde logo” havia de ser “razoàvelmente interpretada” e acrescentou:
“desde que o autor inicie essa prova, fica satisfeito o pensamento do legislador, podendo o réu, ao contestar o
pedido, falar sobre a aludida prova e podendo, por sua vez, o autor completar, na dilação probatória, o que
faltou provar, desde logo, na inicial”. A lei exigiu explicitamente alegação da idoneidade e a prova desde logo:
com isso, pôs claro que invertia o princípio de terem as partes de alegar e provar a não-idoneidade; o que
apresenta o nome do fiador, e nenhuma prova dá da sua idoneidade, arrisca-se a que o juiz lhe indefira, ah
initio, a petição (Código de Processo Civil, art. 160) todavia, a notoriedade basta (art. 211). ‘Cumpre ainda
advertir-se em que pode o juiz, ao proferir a sentença, converter o julgamento em diligência para melhor se
elucidar (Decreto n. 24.150, art. 16), o que lhe permite e lhe impõe o dever de não sacrificar o direito, a
pretensão e a ação por lhe faltarem informes suficientes sobre a idoneidade do fiador. A 1•a Turma tio Supremo
Tribunal Federal, a 16 de janeiro de 1947 (D. da .7. de 12 de maio de 1947), referiu-se ao art. 16 exatamente
para permitir ao juiz que converta em diligência o julgamento para se suprir a falta da prova da idoneidade, o
que é interpretação do art. 5~0, e). Se alguma prova foi feita, ou se de boa fé o autor confiou em ser notória a
idoneidade, seria injusto aferrar-se o juiz à preclusão, tanto mais quanto bá a discussão sobre a idoneidade,
articulando-se fatos que o autor talvez desconhecesse. A 6? Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a
10 de dezembro de 1948 (R. dos 7’., 179, 176), frisou que não se há de ir a “extremo rigor” na prpva da
idoneidade. A 4? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 22 de junho de 1945 (O. da .1.
de 5 de dezembro de 1945), decidiu que, sendo insuficiente a prova quanto à propriedade de imóvel, ou quanto
à prova da não-existência de ações contra o fiador, podia ser feita a prova na execução, o que aberra dos
princípios: o Decreto n. 24.150 fêz matéria da ação, de início, a alegação e prova da idoneidade, e não há
“execução”, no processo da sentença sobre renovação, que é constitutiva; apenas há elemento mandamental-
executivo da sentença. tOnde, quando e como discutir-se ou provar-se na “execução”? Mais absurdo ainda, o
julgado da 5? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal (D. da .7. de 2 de junho de 1948) que
deixou ao autor oferecer fiador dentro de trinta dias, “na execução”. Uma vez que a lei falou da prova desde
logo e não se referiu à prova que teria de ser feita, não se deve sacrificar o direito, a pretensão e a ação do
locatário, a não ser em caso de falta de qualquer prova, ou de prova falsa, ou faLsificada.

5. ExIGÊNCIA DE FIANÇA SEM NA TER TIDO O CONTRATO RENOvANDO. Outra questão que merece
esclarecer-se é a de exigir o locador que se preste fiador se o contrato renovando não no tinha. A 4? Câmara
Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 17 de agôsto de 1946 (D. da .7. de 20 de novembro de
1948), afastou-se de tôda a lei, admitindo que o locador o exigisse, cabendo ao juiz na “execução” (que
execução?) fixar o prazo dentro do qual o locatário deve satisfazer a exigência, ouvido o locador. Raciocine-se
com as realidades: o juiz profere a sentença; a sentença transita em julgado e, segundo o art. 19 do Decreto n.
24.150, em sua tremenda falta de exatidão terminológica, “executa-se” (isto é, cumpre-se> pela expedição do
mandado ao oficial do Registro de Títulos e Documentos e, talvez, ao oficial do Registro de Imóveis. O
locatário apresenta o fiador; o locador impugna-o, alegando inidoneidade. ~Abre-se discussão sobre isso? Mas
seria outra ação, de que a lei não cogitou. Se admitimos, para argumentação, que se abra a discussão, ~como
resolveria o juiz? ), Sem dilação de provas e sem audiência, ou com audiência, ou dilação de provas? Se cnm
uma ou outra, ,~,que eficácia seria a da sua sentença que desse por inidôneo o fiador? ~ Deixaria de cumprir a
própria sentença, que, sendo, como é, ‘constitutiva, já transitara em julgado e, pois, constituira? Por onde
se vê que cipoal de errônias se tem de percorrer quando se julga sem os princípios de direito e contra o texto das
leis. Todo mal está em que alguns juizes lêem o subtítulo do Decreto n. 24.150, entre o art. 18 e o art. 19, onde
se fala “da execução da sentença”, e pensam que há procedimento de execução, ou ação de execução: a palavra
“execução” está, aí, por “cumprimento”; a carga de executividade da sentença de renovação é infima; para que
houvesse executividade, no sentido próprio, seria preciso que houvesse pelo menos de eficácia executiva da
sentença, e somente há, ao lado de **** de mandamentalidade, ** de executividade.

6.ALEGAÇÕES CONTRA A IDONEIDADE DO FIADOR. As alegações contra a idoneidade do fiador têm de

ser apresentadas na contestação (Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 22 de abril de 1941, D. da 1. de 18
de junho de 1942, 1588). Se o fato, de que se induzem, ocorreu após a contestação, o locador tem de exercer,
em princípio, a pretensão do art. 1.490 do ‘Código Civil (Código de Processo Civil, art. 302, IV). Todavia, a
inexistência e a nulidade da fiança podem ser argUidas, bem assim a ineficácia, e. g., contra a sociedade ou
contra o sócio (4.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 31 de dezembro de 1941, A. .7.,
61, 309).
Se à fiança falta algum elemento que interesse à sua validade, ou eficácia, a jurisprudência é no sentido de se
permitir a juntada do que a faz inatacável por invalidade, ou a torna eficaz (e. g., quanto ao consentimento do
outro cônjuge, 8•a Cá mara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 2 de junho de 1947, 1?. E., 114,
125). Não assim se de nenhuma fiança se cogitou, sem ocorrer a espécie do ad. 865 do Código de Processo
Civil, com futuro prazo todo no tempo que ficou ao~ locador. O Decreto n. 24.150, art. 59, f), iii fine, exige que’
a idoneidade do fiador seja comprovada desde logo. A 1? Turma do Supremo Tribunal Federal, a 16 de janeiro
de 1947 (R. E., 118, 101; R. dos T., 168, 896), permitiu a juntada da prova depois o que, evidentemente, pode
tumultuar o processo, tratando-se de ação com rito ordinário (contestação,, audiência), porém revela
interpretação equidosa.
7.CAUÇÃO PREVISTA PELO ART. 365 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. Segundo o art. 365 do
Código de Processo Civil, o sublocatário, que pode opor ao proprietário (ou sublocador intercalar) a renovação
da sublocação, presta, em falta de acôrdo, “caução de valor correspondente a seis meses de aluguer”. O acôrdo
pode ocorrer a qualquer momento, inclusive após a sentença, que deferiu o pedido de renovação, mas ordenou
que se prestasse a caução. Nesse último caso, tem de ser prestada antes de se mandar cumprir a sentença (r
antes de se ordenar a expedição do mandado ao oficial do registro de título e documentos ou os mandados a
êsse oficial e ao oficial do registro de imóveis).

8.QUANDO CABE A ExIGÊNCIA DA CAUÇÃO. A caução de seis meses de aluguer, em vez da fiança, não é
de oferecer-se se o contrato tinha fiança, ou outra caução que a dos seis meses de alugueres, e o prazo do novo
contrato tem de ficar em parte no resto do contrato renovando e em parte após êle. A caução é de oferecer-se ao
locador, se tem de ser contra êie a ação; se há resto de prazo do sublocador e nêle se há de inserir parte do prazo
do futuro contrato, há de ser oferecida ao sublocador a garantia que tinha o seu contrato e a caução ao locador.
Não se pode dizer que somente essa se haja de oferecer (sem razão, a 5? Câmara Cível do Tribunal de Apelação
do Distrito Federal, a 17 de abril de 1946, A. .7., 80, 147, 1?. 9., 111, 424).

9.INTERPRETAÇÃO DO ART. 365 DO ‘CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. A caução do Código de Processo

Civil, art. 365, supõe não existir relação jurídica anterior de locação entre o que tem o dever de caucionar e
aquêle contra quem se decreta a renovação. Se havia relação jurídica, a analogia, para admiti-la, é sem
cabimento (errada, a decisão da 5? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 16 de setembro
de 1941, A. .7., 62, 448:
..... está expresso no art. 365 do Código de Processo Civil ser possível prestar o sublocatário, que puder opor ao
proprietário a renovação de sublocação, caução de valor correspondente a seis meses de aluguer, em falta de
acôrdo. Nenhuma dúvida pode ocorrer quanto à aplicação dêsse preceito legal ao locatário, em face do velho
aforisma: Ubi eadent ratio, ibi idem jus. Em verdade, ~por que admitir a fiança real para o sublocatário e repeli-
la em relação ao locatário?”).
O sublocatário somente tem de prestar a caução a que se refere o art. 365 do Código de Processo Civil se o
sublocador não dispõe de prazo que admita a renovação da locação, pois, se o há, se dispensa a própria citação
do locador, proprietário ou não (explícito o art. 865, § 29), ou se, por outra razão, como a omissão do
sublocador, se tem de estabelecer a eficácia da relação jurídica de sublocação perante o locador, proprietário ou
não.
Se o valor locativo, na renovação, excede o que era, entre locador e locatário (sublocador), a caução tem de ser
de seis meses do valor do novo aluguer.
Assim como o locatário, que pede a renovação do contrato de locação, tem, na petição inicial, de indicar o
fiador (Decreto n. 24.150, art. 59, e), verbis “indicação do fiador, quando o houver”), o sublocatário tem de
prestar a caução, ao ser proposta a ação renovatória.

§ 4.519. Finalidade do processo renovatório, no tocante à constituição do novo contrato

1.CAPTAÇÃO DAS MANIFESTAÇÕES DE VONTADE; PRESTAÇÃO JURISDICIONAL DE EFICÁCIA

CONSTITUTIVA; HOMOLOGAÇÃO. A finalidade do processo renovatório é a captação das manifestações de
vontade do locatário e do locador para a composição do elemento volitivo indispensável ao suporte fáctico do
novo contrato, ou, na falta de concordâncias suficientes, à decisão que, atendendo ao que foi oferecido pelo
locatário e aceito pelo locador, ou oferecido pelo sublocatário e aceito pelo sublocador, ou pelo locador, ou por
ambos, ou ao que foi oferecido por êsse, ou êsses, e aceito por aquêle, fixe o que é justo e eqilitativo (Decreto n.
24.150, art. 16). Tôda essa atividade do juiz é tendente a prestação jurisdicional de eficácia constitutiva, em que
o papel mínimo do juiz é o homologatório (Decreto n. 24.150, art. 7•O, substituido pelo art. 354 do Código de
Processo Civil) e o máximo papel aquêle em que a sentença estabelece, por si, todos os elementos ou cláusulas
do novo contrato: prazo, aluguer, deveres novos ou novos direitos.

2. PAPEL DA CONTESTAÇÃO. Durante a lide, em que o elemento declarativo quase só se manifesta quanto
ao existir, ou não, a relação jurídica idônea à produção do direito à renovação, da pretensão e da ação de
renovação e do nascimento e não-preclusão dêsse direito, dessa pretensão e dessa ação, e o elemento
condenatório é acidental (e. g., se o locador alega e prova que houve infração contratual), assim mesmo restrito
àdesconstituição do direito pela resilição, todos os atos processuais rumam no sentido de habilitar o juiz a
homologar (completando o acôrdo sobre o novo contrato), ou a constituir o novo contrato. É a descrição mesma
da sentença constitutiva positiva. Na contestação, o réu pode alegar inexistência, ou preilusão do direito à
renovação, ou intempestividade da ação de renovação, ou diminuto aluguer, ou a exceção de retomada, que no
lugar próprio se vai versar.
É, portanto, do maior interesse teórico e prático conhecerem-se os elementos do novo contrato, isto é, do
contrato que sai do acOrdo antes da litispendência, ou do acOrdo após ela, nu da sentença.

§ 4.520. Elementos do novo contrato

1.ELEMENTOS SUBJETIVOS E ELEMENTOS OBJETIVOS.

O novo contrato é, de ordinário, entre os contraentes primitivos, sobre o mesmo objeto, pelo mesmo aluguer e
por prazo igual. Nos momentos de inflação, ou de outras causas de alta de preços, inclusive de alugueres, essa
ordinariedade se quebra. Nos momentos de deflação, ou de outras causas de baixa de preços, inclusive de
alugueres, dá-se o mesmo. Ali, o elemento “aluguer” passa a ser maior do que fôra no contrato renovando; aqui,
menor. A priori, o elemento é o mesmo. Não há, porém, nenhuma regra jurídica que estabeleça, cogentemente,
essa enantiomorfia dos contratos. Quanto aos sujeitos da nova relação de direito, em vez do locador, pode estar
o seu sucessor, ou o cessionário; em vez do sublocador, o locador; em vez do locatário, o sucessor, o
cessionário, o sublocatário, a sociedade, dona do fundo de comércio, ou de indústria, de que
faça parte o locatário. Quanto ao objeto, pode dar-se que só em parte satisfaça êle os pressupostos para a
renovação (e. g., fazenda que se alugou, permitindo-se instalar fábrica num dos prédios, se os campos de
criação são totalmente desnecessários à indústria instalada>. Quanto ao aluguer é regra de método que se parta
do que era pago para que o valor varie com os elementos aumentativos e diminutivos, sem que se possa pensar
em ter de ser tal aluguer o aluguer a ser fixado para o contrato novo. Quanto ao prazo, também nada disse a lei,
que signifique ter de ser o prazo do contrato renovando. O juiz tem de, constituindo o novo contrato, fixar-lhe o
aluguer e o prazo. Há de guiar-se pela oferta e pela contra-oferta, pelo que resulte do arbitramento e pelas
sugestões de eqúidade (3.~ ‘Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 22 de agôsto de 1945, 1?. dos
T., 158, 714) e do exame das circunstâncias (Decreto n. 24.150, art. 16).

2.ARBITRAMENTO DO ALUGUER. A g•a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 8 de

junho de 1946 (R. E., 109, 489), entendeu que o arbitramento do aluguer, segundo o art. 13 do Decreto n.
24.150, é necessário. (Aliás, êsse acórdão admitiu que, não tendo sido apresentada a contestação, ainda se
opusesse o locador, o que foi infração gritante do art. 854 do Código de Processo Civil. Para certos juizes, de
poucas luzes, preclusão nada significa, o que semeia injustiças, a mancheias.) O aluguer é o novo, desde o
início do novo prazo. A jurisprudência que só o fixa a partir do registro desatende a princípios gerais de direito
(e. g., 5? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 18 de julho de 1941, A. .7., 60, 850;
Tribunal de Apelação, 7 de maio de 1942, D. da .7. de 5 de novembro de 1942; 10 de julho de 1942, D. da .7.
de 27 de agôsto de 1942). É verdade que o Decreto n. 24.150, art. 19, falara de “a partir da data do registro”; e o
Código de Processo Civil, art. 355, mandara contar o prazo da data do registro; mas um e outro texto não
expressariam bem o que se contém no conceito mesmo de renovação, ao que obviou o art. 355, § 1.0, que
estudaremos.
Se a sentença transitou ‘em julgado antes de expirar o prazo do contrato primitivo, o registro pode fazer-se, mas
o novo aluguer é a contar da terminação, bem assim o prazo do novo contrato. Entende-se que o nOvo contrato
se segue, no tempo, ao anterior (2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 24 de janeiro e 6 de outubro de 1950,
R. dos T., 214, 565; 1?. de D. L, 12, 194; D. da .7. de 26 de dezembro de 1951; 16 de janeiro de 1951, 11. E.,
148, 152; 1•a Turma, 13 de agôsto de 1951, D. da .7. de 3 de agôsto de 1953; 6.~ Câmara Civil do Tribunal de
Justiça de São Paulo, 21 de abril de 1950, 1?. dos 7’., 187, 167; 1.a Câmara Civil, 23 de maio de 1950, 187,
294; 8.~ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 12 de julho de 1951, D. da-A de 20 de
setembro; sem razão, a 8~a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 26 de outubro de 1950, 1?. dos
7’., 190, 760), salvo se outro prazo de inicio foi o em que acordaram as partes, o que depende de explicitude. O
novo aluguer é devido desde a data do novo contrato (7.~ Câmara ‘Cível do Tribunal de Justiça do Distrito
Federal, 16 de junho de 1950, D. da .7. de 31 de agôsto de 1951).

8.PRAZO DO NOVO CONTRATO. O prazo, quando o prazo do último ou único contrato seja o de cinco
anos, ou mais, pode ser inferior a cinco anos, como pode ser de mais de cinco anos, O novo contrato pode ter
prazo menor que o do contrato renovando (6•~ Câmara Cível da Côrte de Apelação, 20 de julho de 1987, 1.0 de
julho de 1988, e Câmaras Conjuntas, 5 de junho de 1939; 6~a Câmara Cível, 20 de maio e 15 de setembro de
1989) e pode tê-lo maior; bem como de menos de cinco anos ou de mais de cinco anos, O prazo da renovação
pode ser pactado, incluso, ou não, no contrato primitivo; o pacto, porém, não é eficaz quanto à cláusula que o
restrinja a prazo menor do que seria dado, judicialmente, à renovação, se bem que se permita a que estabeleça
prazo maior. Pode-se aumentar, não se pode diminuir. Cumpre, porém, que se não confundam a cláusula de
prazo na futura renovação e a cláusula de prazo na prorrogação de pleno direito, ou por opção do locatário
(inclusive tácita), ou em caso de algum evento, que se costumam inserir nos contratos de locação. Essa pode ser
de prazo menor, por isso mesmo que se trata de prorrogação, e não de renovação: o tempo que se dá para essa
soma-se ao tempo do contrato prorrogando; para ela, não se podem invocar os arts. 4~O e 30 do Decreto n.
24.150, que só se referem às renovações. A 4,a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 8
de agôsto de 1946 (A. .7., 81, 48), admitiu cláusula de menor tempo que o de cinco anos para. a renovação, sem
ressalvar a dação de prazo maior pelo juiz. segundo o art. 16 do Decreto n. 24.150; mas advirta-se em que o
acórdão discrepou dos princípios, confundindo conceitos inconfundíveis: primeiro, o caso em exame não era de
cláusula de prazo na futura renovação, e sim de comezinha cláusula de prazo na prorrogação (prorrogabilidade
por x tempo, em tendo o locatário cumprido fielmente o contrato) ; segundo, aludiu à autonomia da vontade,
quando, a respeito das renovações, são nulas tôdas as cláusulas que impliquem renúncia a direitos que o
Decreto n. 24.150 faz nascerem (art. 80). Na espécie, houve prorrogação, pelo prazo prefixado; não, renovação.
Que a renovação é a partir do dia imediato à terminação do contrato, em cujo penúltimo semestre se exerce a
pretensão renovatória, dúvida não pode haver. Ainda que se trate de segunda ou posterior renovação ( 4.~
Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 18 de abril de 1947,
R. E., 114, 415). Se houve, ou não, somação de prazos, naa importa ao que se há de fixar ao novo contrato. A 5~a
Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 5 de novembro de 1947 (R. E., 115, 517), disse que “o
prazo que se deve renovar é o do contrato em trânsito, pois as circunstâncias de se somarem os prazos dos
contratos anteriores, para se obterem os cinco anos contínuos, possibilitadores da renovação,. não determinam
se faça essa também por cinco anos”. Porém tal acórdão não merece acolhida, por ser resultante da doutrina.
errônea de ter de ser simétrico ao prazo do anterior contrato o prazo novo. Não está na lei tal exigência; nem
seria com tal princípio, repelido, que se poderia resolver a questão que se levou à 5~ ‘Câmara Civil.
A favor da irrenovabilidade dos contratos de locação para mais de cinco anos, argumentou-se com o art. 629 do
Código Civil: “A todo tempo será licito ao condômino exigir a divisao de coisa comum”; e com o parágrafo
único: “Podem, porém, os consortes acordar que fique indivisa, por tempo não maior de cinco anos, suscetível
de prorrogação ulterior”. As duas regras jurídicas nada têm com o Decreto n. 24.150. Trata-se
de assuntos que não se tocam. Quem alugou por dez anos o prédio não pode dividi-lo; se falece, os seus
herdeiros também não no podem, e a partilha entre êsses de modo nenhum concerne à locação, nem aos direitos
que nasçam ao locatário.
Tem-se pretendido que a renovação pode ser com prazo de mais de cinco anos, porém não de menos. Sem
razão: a fixação não é arbitrária. Se não há base para ser de mais de cinco anos o novo contrato, ou para ser de
menos, é óbvio que o prazo há de ser de cinco anos. No caso de accessio temporis, os tribunais têm
estabelecido o prazo do último contrato (2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 6 de dezembro de 1949, 1?.
E., 131, 81 e 8 de maio de 1951, 136, 419; 1.a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 30 de abril de
1952, R. dos 1’., 202, 496; l.a Câmara Civil do Tribunal de Alçada de São Paulo, 24 de junho de 1952, 204,
575). Não há inconveniente nessa solução, porque, com isso, devido ao próprio critério da accessio temporis,
não se pré-exclui outra renovação. Porém as circunstâncias podem dar ao juiz fundamentos para deferir pedido
de maior prazo.
Na ordinariedade dos casos, a renovação é por cinco anos (2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 16 de
janeiro de 1951, E. E., 143, 152; 4~a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 8 de outubro de
1946, A. -JL, 81, 48 s.; 4•9. Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 21 de outubro de 1952, E. dos
T., 205, 188; 2.0 Grupo de Câmaras ‘Civis, 18 de dezembro de 1952, 209, 195; g•a Câmara Civil, 11 de junho
de 1953, 215, 172).

4.QUANDO COMEÇA O PRAZO DA RENOVAÇÃO. Uma vez ‘que a renovação é a partir do dia imediato
ao tempo que expirou, seguido de renovação, ou do último contrato, se mais de um houver, o novo aluguer
igual, maior ou menor é devido desde o dia imediato à terminação do contrato em cujo ‘penúltimo semestre se
exerce a pretensão à renovação (l.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 30 de janeiro de 1947, E. F., 115, 107;
4~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 24 de setembro de 1948, E. de O., 146, 514). Há
algumas decisões (e. g., 4~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 14 de agôsto de 1945, E.
E., 106, 499; “data do registro”; 13 de novembro de 1945,
O. da .7. de 12 de março de 1948; 1•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 7 de outubro de 1947,
E. dos 7’., 171, 543) que deslocam o dies quo, contra os princípios; porém não poderiam de modo nenhum
permanecer (cf. 5~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 26 de julho de 1945, O O., 42,
411). Algumas decisões, e. g., a da 4•a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 24 de
setembro de 1943, usam do subterfúgio do art. 355, § 1.0: conta-se do registro, mas, se a sentença transita em
julgado após o movimento da locação, desconta-se do prazo do novo contrato o tempo excedido. Certas, a 43’
‘Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 30 de novembro de 1944 (R. E., 103, 485), as Câmaras
Cíveis Reúnidas do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 8 de fevereiro de 1945 (A. .7., 75, 41; O O., 84,
813; 1?. E., 108, 468; E. dos 7’., 160, 250), e a 5•a Câmara Cível, a 26 de maio de 1945 (O O., 37, 832). O art.
855, § 1.% do Código de Processo Civil veio cortar as dúvidas sobre a contagem, mas a redação foi inferior à
das decisões anteriores que rumaram no bom sentido (e. g., Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 20 de
fevereiro de 1941, A. .7., 58, 95).
O Supremo Tribunal Federal, a 23 de janeiro de 1942 (O. dai. de 7 de julho de 1942, 1815), decidira: “O prazo
do contrato de locação renovado” do contrato de locação nOvo, entenda-se “deve ter início na data da extinção
do contrato anterior. A ação para renovação do contrato deve ser exercida dentro do interregno de um ano, no
máximo, e de seis meses, no mínimo, antes de extinto o prazo da locação anterior
5.CONTAGEM no novo ALUGUER. A jurisprudência a favor da contagem do novo aluguer desde a data da
terminação do contrato anterior é a única que se deve seguir (Câmaras Civeis Reunidas do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal, 19 de agôsto de 1943, A. .7., 68, 838) a ratio legis do art. 355 do Código de
Processo Civil foi a de afastar “a dúvida, provinda da redação do art. 19 do Decreto n. 24.150, impedindo o
absurdo e o ilogismo de prorrogação (!) de contrato, seccionada no tempo, bipartida numa solução de
continuidade, como então se afirmava pela intercorrência de um período, entre a finalização do contrato em
curso e a data do registro de renovação, no qual o prazo deixava de correr, e, portanto, de ser computado no
total da recondução, e novo aluguer não exigível, senão após o registro. Daí dois prejuízos flagrantes ao
interesse econômico do proprietário: privado de auferir a renda do móvel, já fixada ao arbítrio do julgador, e
obrigado a suportar uma prorrogação de locação por tempo excedente do determinado pelo decreto (1) judicial.
A regra do art. 355 se ajusta aos preceitos que regem a locação de imóveis e resguarda os interesses de terceiros
pelo efeito do registro do contrato renovado. A única exceção a que alude é quanto ao prazo, e fá-lo para ajustar
as condições estipuladas à realidade juridica, pois não se conceberia dizer vigente o contrato, por fôrça do
registro, que visa ao interesse de terceiros, e não exigíveis as condições do mesmo, desde a data da terminação
do anterior que, renovado, reconduzido, continua a vigorar segundo as modificações impostas, entre os quais o
período de sua duração e o novo aluguer. A lei, na sua expressão, que não pode ser matemática, não precisa ser
dois e dois igual a quatro, para que se não interprete de modo claro e intuitivo, ou para que se aplique por tal
forma objetivamente a ponto de levar ao dispautério jurídico pela desvirtuação de princípios imposter gáveis e
de institutos cujas normas constituem um todo homogênco. Tal ocorreria se se entendesse não exigível, desde a
finalizacão do contrato em curso, o novo aluguer, como também se se pretendesse desobrigado de
responsabilidade o fiador do contrato, a partir do seu têrmo até ao registro da prorrogação (!) decretada, se
acaso sobreviesse a insolvência do locatário... Se a lei abre exceção à regra geral, ou, na hipótese, às demais
condições da locação renovada, só aludindo ao prazo, e isso mesmo de forma a fazer-lhe o necessário desconto
para abrangê-lo no período fixado pela sentença, não autoriza a que se rompam as estipulações outras,
concedendo que, não obstante coisa julgada, se deixe, sem execução, de tôdas as suas cláusulas precisamente a
mais importante delas, como seja, o preço de aluguer aumentado pela renovação” (cf. Câmaras Cíveis Relinidas
do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 2 de setembro de 1943, 1?. E., 100, 497). A 10 de outubro de
1944, a 2•a Turma do Supremo Tribunal Federal (1?. F., 104, 63), negou provimento a agravo, interposto de
despacho em que se não conheceu de recurso extraordinário, com base no art. 101, III, a), da Constituição de
1934 (igual na Constituição de 1946) : entendera o tribunal recorrido que o novo aluguer haveria de ser cobrado
“desde a data da terminação do contrato anterior, porque, pela sentença, se estabelecera o aumento, e êsse teria
lôgicamente de ser devido desde a época” em que se renovou o contrato.
6.PRAZO E ALUGUER; DE QUANDO COMEÇAM. A 53 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, em acórdão datado de 20 de fevereiro de 1945 (1?. dos T., 156, 308), explicitou que o prazo e o aluguer
se contam da data da terminação do contrato (isto é, em seguimento), e não do registro da sentença ou do
acórdão. Idem, a 43’ Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 30 de novembro de 1944 (E. E.,
103, 485). As Câmaras Cíveis Reunidas, a 8 de fevereiro de 1945 (A. .7., 75, 41, O D., 34, 313, E. E., 103, 468,
1?. dos T., 160, 250), exprobrando a interpretação que faria o novo aluguer ser a partir da data do registro,
argumentaram, com tôda a razão (relator, AFRÂNIO COSTA) : “O contrato de arrendamento é bloco único
integrado dos direitos que assistem e deveres que se impõem reciprocamente aos contraentes. Em havendo
fundo de comércio, é a pedra angular dêle. E para o locador a garantia da renda é evidentemente a parte mais
importante na função da propriedade imóvel. Não há como conceber um arrendamento por cinco anos, em que
o preço, isto é, a parte predominante dos direitos do locador fique diminuído certo lapso de tempo. A tese dos
acórdãos divergentes rompe a unidade indispensável ao vínculo obrigacional, porque estabelece arrendamento a
preço variável. Além do mais, faz ressurgirem quase todos os inconvenientes anteriormente anotados na
jurisprudência, a que o art. 355, § 1.0, pretendeu atender. Permaneceria sempre entre os dois contratos, o antigo
e o atual, um contrato misto, ou, então, um período de transição que a lei não prevê, nem está no seu espírito
que exista. Acrescendo a circunstância de que o inquilino, mesmo perdendo, ainda assim ganharia, mantendo no
contrato novo, durante certo tempo, o preço antigo. tsse contrato antigo, já extinto para todos os efeitos, ficaria
ainda em vigor para determinar o preço. Sucede ainda que o arbitramento, obrigatório em tôda ação
renovatória, revela ao juiz a situação real do imóvel, para o efeito da renovação. Ora, se as circunstâncias
tornam evidente que o prédio vale um aluguer diferente e que êsse deve ser o fixado no novo contrato, pelo
prazo de tantos anos, não pode o juiz, a seu arbítrio, determinar que, apesar disso, durante tantos meses ou anos,
isto é, até o momento da averbação no Registro de Imóveis, fique em suspenso o novo preço, devendo ser
cobrado o antigo. E como um abismo invoca outro, entraria o juiz a declarar vigente até o registro esta ou
aquela cláusula do contrato extinto, a seu arbítrio. Não é possível encontrar na letra do art. 355, § 1.0.
semelhante dimorfismo. O texto, autorizando a descontar o tempo decorrido, não impõe nem poderia impor
essa estranha sobrevida de um dos órgãos do corpo morto. Em tais condições, o que se impõe é a conclusão a
que chegara a jurisprudência, anteriormente ao Código de Processo: o contrato renovado adquire existência
real, substituindo integralmente o contrato primitivo, desde o dia imediato ao da terminação dêsse, que se
extingue nos têrmos da regra estabelecida pelo art. 1.194 do Código Civil: “a locação por tempo determinado
cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado”. Contra essa regra nada opôs o Decreto n. 24.150, de 1934; ao
revés, a ela implicitamente submeteu os arrendamentos comerciais, porque a renovação judicial impõe novo
contrato, inteiramente distinto e autônomo do anterior, que surge no dia imediato ao da terminação dêsse”. No
mesmo sentido, a 5•a ‘Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 26 de junho de 1945 (O D.,
37, 332).
A 5a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 18 de junho de 1941 (A. J., 60, 350),
erradamente sustentou que o novo aluguer é devido a partir do registro do mandado.

7.JUSTIFICAÇÃO DA ALTERAÇÃO DO ALUGUER. O Decreto n. 24.150, referiu-se ao aluguer, que há de

ser arbitrado, se não houve aceitação por palavras, ou pelo silêncio (art. 13, § 7.0). Quanto ao prazo do novo
contrato, nada disse. Daí duas correntes: a) a dos que entendem que a renovação é simétrica (a seis anos do
contrato corresponderiam seis anos do novo contrato) ; b) a dos que sustentam que tudo se deixa às declarações
de vontade contidas na oferta, de que trata o art. 59, d), e na aceitação por palavras, ou silente, de que se cogita
nos arts. 6.0 e 7,0, respectivamente. A opinião a), que teria por si, de jure condendo, alguns argumentos, não os
tem de jure condito. Se a lei pôs tudo no campo do auto-regramento (oferta, aceitação), é claro que, na falta de
aceitação, se há de lançar mão do arbitramento, ou da livre apreciação do juiz sem arbitramento. O arbitramento
impõe-se porque o Decreto n. 24.150 pré-exclui qualquer decisão, sobre aluguer e outras matérias, sem perícia;
e a perícia é sobre o conjunto da oferta.
O aumento de aluguer justifica-se: a) pela alta do aluguer dos prédios vizinhos (Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, 27 de março de 1942, D. da 1. de 18 de junho de 1942, 1617), ou semelhantes em área e
pontos; b) pelo aumento geral das utilidades; e) pelo melhoramento ou acréscimo que o locador fêz no prédio;
d) pela alteração na rua que lhe faça subir o valor; e) pelo pagamento de contribuição de melhoria, por parte do
locador. O Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 6 de janeiro de 1942 (R. E., 90, 745), decidiu:
“A renovação do contrato de locação tem seu prazo inicial no momento terminal do contrato renovado. Não há
retroatividade do registro, a não ser em relação ao prazo. As alterações do aluguer e de outras condições do
contrato, na locação renovada, só vigoram a partir do registro da decisão que decretou a renovação. Assim na
consignação de alugueres, o locatário só pode fazê-la tomando por base os alugueres antigos, porque não pode
prever qual o que prevalecerá no contrato a vigorar”. Ora, tal argumentação é contra os princípios. A
defeituosidade redacional do art. 355, § 19, do Código de Processo CiviL não pode levar a tão grande
conspurcação do direito. Prazo de contrato renovado é prazo que não é o mesmo em prorrogação, mas é outro
em continuidade. Com êsse acórdão, houve outros (e. g., 4•a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito
Federal, 10 de agôsto de 1943, A. J., 68, 55).
O aluguer pode ser uno, ou em escala, ou com diferença entre os meses (e. g., aluguer de hotel de estação de
veraneio ou de inverno).
Ao locador ou sublocador com direito a novo aluguer, mais alto do que o do contrato renovando, somente nasce
a pretensão à quantia que o complete no momento em que transita em julgado a sentença. Se recebeu mais do
que lhe era devido, tem de restituir. No sentido que sustentamos no Tratado de Direito Privado (V, 139), a 6.~
Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 21 de abril de 1950 (1?. dos T., 187, 167; cf. as Câmaras
Cíveis ReUnidas do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 19 de agôsto de 1943, A. J., 68, 333).
Enquanto não se decide sobre a renovação do contrato, são devidos os alugueres conforme o contrato
renovando (Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 7 de abril de 1942, D. da .J. de 18 de junho de 1942,
1579) ; se, fixados, forem menores, tem o locatário pretensão de enriquecimento injustificado, contra o locador;
se, fixados, forem maiores, o locatário há de pagar o resto quando transitar em julgado a sentença; se o não faz,
interpelado, incorre em mora; se, na ação, o locador pediu que a sentença marcasse a data do pagamento do
resto, a intimação para ciência da sentença tem o efeito interpelativo no momento em que transita em julgado
para prestação imediata ou dentro do prazo.
Nenhum reconhecimento de efeito se pode pretender ao novo contrato antes de registado. Com o registro, tem
êle plena eficácia. Se ainda não foi registado, não se pode cobrar a diferença do aluguer ( 5.~ Câmara ‘Cível do
Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 30 de dezembro de 1941, A. 1., 61, 313; 1.a Câmara Civil do Tribunal
de Apelação de São Paulo, 31 de agôsto de 1942, R. dos T., 144, 108). Se o foi, a diferença existente é cobrável
ex tune. É ponto, êsse, da máxima importância: o registro tem, aí, eficácia ex tuno. Tal a interpretação certa da
lei.

§ 4.521. Locações de direito público

1. UNIÃO, ESTADO-MEMBRO, TERRITÓRIO, DISTRITO FEDERAL E MUNICÍPIO. A União, o Estado-

membro, o Território, o Distrito Federal e o Município não podem ser autores em ação de renovação de contrato
de locação, nem réus (Decreto n. 24.150, art. 32). No Decreto-lei n. 9.760, de 5 de setembro de 1946, o art. 89
diz: “O contrato de locação poderá ser rescindido: III, quando o imóvel fôr necessário a serviço público, e desde
que não tenha a locação sido feita em condições especiais, aprovadas pelo Ministro da Fazenda”. No art. 29,
acrescenta-se: “Na hipótese do item III, a rescisão poderá ser feita em qualquer tempo, por ato administrativo
da União, sem que esta fique por isso obrigada a pagar ao locatário indenização de qualquer espécie, excetuada
a que se refira a benfeitorias necessárias”. No § 3.0: “A rescisão, no caso do parágrafo anterior, será feita por
notificação, em que se consignará o prazo para restituição do imóvel, que será:
a) de noventa dias, quando situado em zona urbana; b) de cento e oitenta, quando em zona rural”. No § 49: “Os
prazos fixados no parágrafo precedente poderão, a critério do 5. P. U., ser prorrogados, se requerida a
prorrogação em tempo hábil e justificadamente”. No art. 90: “As benfeitorias necessárias só serão indenizáveis
pela União quando o 5. P. U. tiver sido notificado da realização das mesmas, dentro de cento e vinte dias
contados da sua execução”. No art. 88: “É proibida a sublocação do imóvel, no todo ou em parte, bem como a
transferência da locação”. A relação jurídica de locação estabetece-se, fraca, no plano do direito administrativo.
Todavia, se há o contrato, a que se refere o art. 89, III, in fine, por êle é que se rege a locação. O direito de
resilição por necessidade de serviço público não existe, conforme prevê o Decreto-lei n. 9.760. Se o cQntrato, a
que se refere o art. 89, III, in fine, não se fêz, e para êle é pressuposto necesssário a aprovação dos seus têrmos
pelo Ministro da Fazenda, a legalidade do ato de resilição por via administrativa é judicialmente apreciada, se o
interessado invoca o ad. 141, § 49, da Constituição de 1946, em ação de mandado. de segurança, ou em outra
ação.
É preciso que a entidade estatal seja figurante do contrato de locação para que a lei especial de renovação da
locação não incida. Se já nasceu o direito à renovação do contrato, seria permitir-se ao ato administrativo de
aquisição do prédio alugado mais do que se permite à lei considerar-se extinto tal direito formativo gerador
porque a entidade estatal adquiriu o prédio locado para uso comercial ou industrial. Daí ter sido injusto o
acórdão da 23 Turma do Supremo Tribunal Federal, a 21 de janeiro de 1947 (A. J., 81, 339), ao julgar extinto,
por ter passado à União a propriedade do prédio locado, o direito à renovação do contrato. A entidade estatal
encontrou, ao comprar o prédio, a locação, com efeitos, ex hypothesi, contra qualquer adquirente (Código Civil,
art. 1.197; Decreto n. 4.857, de 9 de novembro de 1939, art. 178, IX). Se a entidade estatal ou a autarquia tem
necessidade, ou há utilidade pública, ou interesse social, no uso do prédio, ou no uso e na fruição, o caminho
jurídico e honesto, que tem, é o da desapropriação (Constituição de 1946, art. 141, § 16). Não pode invocar,
para matar o direito alheio, o Decreto n. 24.150, art. 32, pois essa regra jurídica da lei especial só afastou da sua
incidência os contratos de locação em que a entidade estatal foi “parte” (sio), isto é, figurante (locador,
sublocador; locatário, sublocatário).
Também não se pode admitir a incidência das regras jurídicas do Decreto-lei n. 9.760, nem do art. 32 do
Decreto n. 24.150, se, em vez de ser locatária, é sublocatária a entidade estatal, porque permiti-lo seria abrir
portas à fraus legis.
Se, excepcionalmente, a entidade estatal adquiriu fundo de empresa e o explora, não cabe invocar-se o art. 32
do Decreto n. 24.150, nem regras do Decreto-lei n. 9.760.

2.AUTARQUIAS. Se alguma entidade é autarquia, no sentido próprio, que explanamos nos Comentários à
Constituição de 1946 (2.~ ed., II, 57 s. e 350 s.), trata-se como a entidade rígida de direito constitucional, de
que depende. Contra ela não há ação de renovação (2? Turma do Supremo Tribunal Federal, 26 de novembro de
1946, E. F., 109, 392). Se, porém, como locatária, se subordinou ao direito civil, segundo o contrato, ainda que
implicitamente, pode pedir a renovação, se tem fundo de comércio, ou de indústria, e fica exposta às exceções
de melhor locação, de obras e de retomada.

§ 4.522. Direito intertemporal

1.Ao TEMPO DO APARECIMENTO 110 DECRETO N. 24.150. Ao aparecimento do Decreto n. 24.150, de 20

de abril de 1934, as regras de direito intertemporal tiveram grande relevância. O direito intertemporal comum
daria as seguintes soluções:
a) lei nova alcançaria os contratos em curso, salvo se já no último semestre do último ano do prazo contratual, à
data da publicação do Decreto n. 24.150; b) quaisquer ações e exceções somente nasceriam aos contratos
alcançados e aos futuros. No seu pendor político de arrebentar as regras de direito inter-temporal comum, que
distinguiam as ConstituIções brasileiras de 1824 e 1891 e volveram a alicerçar o direito intertemporal
brasileiro, em 1934 e 1946, o legislador de 1930-1934 lançou, em mau português e pior técnica e terminologia
jurídicas, tôda uma série de regras jurídicas de direito intertemporal especial; em todo o caso, sem que aquele
pendor se manifestasse como de outras feitas.

2.O ART. 36 DO DECRETO N. 24.150. No art. 36 do Decreto n. 24.150, estatuiu-se: “Os locatários que, na
data da presente lei, já tiverem contratos de locação, por instrumentos que possam valer contra terceiros, sobre
prédios alcançados por esta lei, poderão impugnar a prorrogação de locação fundados nesses contratos”. No
parágrafo único: “Se, porém, êsses contratos não tiverem execução, terão os inquilinos que, em consequência
dêles, não puderem obter a prorrogação dos contratos de locação, direito à indenização a que se referem os arts.
20 a 23”. A interpretação do art. 36 e parágrafo único é a seguinte: “Se alguém obtivera contrato de locação a
partir do dia imediato à terminação do contrato de locação em curso, do qual poderia resultar direito à
renovação, segundo os arts. 19 e 2.0 (ou 1.0, 2.0 e 3.0) do Decreto n. 24.150, combinados com os arts. 49 e 38,
e o contrato de futura locação fôra registado ( teria êle eficácia contra terceiro), podia o outorgado impugnar a
renovação, com fundamento nesse contrato. Todavia, se o outorgado não cumpriu alguma obrigação e foi
pedida a resilição do contrato, o titular da exceção (no que, em verdade, importou a chamada impugnação) pode
pedir indenização, ou volta ao prédio, se lhe convém”. A referência aos arts. 20-23 explicita que o outorgado
dos contratos de que trata o art. 36 é como o terceiro que apresentasse melhor oferta e, devido a isso, se lhe
deixasse de deferir a renovação do contrato.

3.O ART. 37 DO DECRETO N. 24.150. No art. 37, foi dito: “O processo poderá prosseguir se o inquilino,
dentro do prazo de trinta dias da sua suspensão, não instaura a ação de prorrogação (!) do contrato de
arrendamento instituída por esta lei”. Suspende-se o processo por infração de contrato, provavelmente despejo,
durante trinta dias, dentro dos quais pode o titular da exceção propor a ação de renovação, se satisfaz os arts.
1.0 e 29, ou 19, 29 e 32.

4.TERMINOLOGIA DEFEITUOSA DA JURISPRUDÊNCIA. Alguns acórdãos, para prover à aplicação do

Decreto n. 24.150 a contratos em curso à data da publicação da lei, se já a terminar o prazo contratual, se
referiam a “ordem pública”, supêrfluamente (e. g., 5? e 6? Câmaras Cíveis da Côrte de Apelação do Distrito
Federal, 28 de junho de 1937 e 22 de março de 1938; 5? Câmara Cível, 10 de junho de 1937:
“tratando-se de lei de ordem pública, com efeitos especialíssimos de retroatividade (?!) na sua aplicação,
abrange as locações em curso”). O Decreto n. 24.150 não teve eficácia retroativa, o que foi raro nos trêfegos
textos legislativos de 1930-1934 e de 1937-1946. Por outro lado, nada tem com o assunto o conceito de ordem
pública.

5. O ART. 38 DO DECRETO N. 24.150. No art. 38, afastou-se o Decreto n. 24.150 da regra jurídica do art.
4•O, porem sem violação do princípio de irretroatividade, uma vez que o legislador poderia ter fixado o têrmo
de preclusão quando quisesse, até o dia de findar o prazo contratual: “Para os contratos a terminar antes dos
prazos fixados no art 4~O” que, aliás, são um só “a contar da data desta lei, não vigorarão tais prazos, podendo
em consequência a ação instituída pela presente ser proposta até a terminação do prazo dos contratos”. Ação,
diz o texto; entenda-se: ações. Em sistemática jurídica, é de interesse fixar-se que o direito à renovação, para os
contratos de que cogitara o art. 38, nasceu à data da lei e a pretensão durou até o último dia do prazo contratual.
(Em vez de “para os contratos a terminar antes dos prazos do art. 4•O”, era de ler-se: “para os contratos para os
quais não se pudesse contar o prazo preclusivo de um ano”. A imperícia legislativa dos autores dêsse Decreto n.
24. 150 foi acima, em muitos pontos, de tôda exprobração.)

CAPÍTULO VI

OBJEÇÕES E EXCEÇÕES DO LOCADOR

§ 4.523. Espécies de ações e de sentenças constitutivas

1.PLANO DA EXISTÊNCIA, PLANO DA vALIDADE E PLANO DA EFICÁCIA. As objeções e as

exceções, de que falamos, são objeções e exceções de direito material. As defesas processuais escapam a esta
obra. A leitura do Decreto n. 24.150 não permite aos leigos entender, com clareza, o sistema que se adotou.
Fala-se de direito à renovação, fala-se de alegações do locador, que impedem o deferimento do pedido pelo juiz.
Não se pode dizer que, devido à prova de tais alegações, o direito, que existia, deixou, no próprio passado, de
existir, nem, sequer, que existiu e cessou de existir. Se isso, ou aquilo acontecesse, a sentença seria constitutiva
negativa, ex tunc, ou ex nunc, no próprio plano da existência. Em verdade, como claramente veremos, não é
isso o que acontece. Quando se pretende que o juiz desfaça, no passado, desde o imo, o que é, a ação, com que
se exerce a pretensão, é constitutiva negativa, no plano da existência. As ações de rescisão, no sentido próprio, e
as de revogação, são ações constitutivas negativas, no plano da existência. Quando se pretende que se
desconstitua o inválido (nulo, ou anulável), é no plano da validade que se trava a lide, e a sentença é
constitutiva negativa, também ex tune. As ações. de resolução e as de resilição são ações constitutivas
negativas,. respectivamente ex tunc e ex nunc. Há, ainda, a classe das ações e sentenças constitutivas negativas,
no plano da eficácia. O que as caracteriza é deixarem incólumes, em sua existência e validade, as relações
jurídicas a que se referem. Tais ações se originam, quase sempre, de exceções ou de alegações de ordem pública
(no sentido exato e técnico).

2.IMPUGNAÇÕES POR ILEGITIMIDADE PRÉ-PROCESSUAL E PROCESSUAL. Pode o demandado

alegar a falta de legitimidade pré-processual, o não haver interesse de agir (= não-existência da necessidade de
tutela jurídica). Por exemplo: o locatário ou sublocatário vendera, para entrega antes, ou imediatamente após o
término do contrato, ou prôximamente, o fundo de comércio.
A alegação pode ser de ordem processual, como se o demandado diz que o locatário ou o sublocatário não pode
estar em juízo, por ter sido interditado. Abstemo-nos de maiores considerações a respeito, por ser matéria que
mais interessa à processualística.
Quanto às alegações do art. 8.0, a) e 10, do Decreto n. 24.150, trata-se de objeções e de controvérsia sobre o
quanto do aluguer.
Diz o art. 89, a), do Decreto n. 24.150 que, na contestação, pode o locador (ou sublocador) alegar que o
demandante ou os demandantes não têm o direito à renovação, ou que o perderam. E o art. 8.~, 1i9, que a oferta
do locatário excluída a valorização trazida pelo locatário (ou sublocatário) ao ponto ou lugar não atende ao
valor real do imóvel. “Nesse caso”, acrescenta o art. 5~0, b), parágrafo único, “o locador deve logo apresentar,
em contraproposta, as condições da locação, que repute compativeis com o valor locativo real e atual do
imóvel, na forma prevista na letra b”.

3.OBJEÇÕES. Se o demandado nega a existência de algum pressuposto necessário à existência do direito à

renovação, objeta. Todo o art. 89, a), do Decreto n. 24.150 só se refere às objeções. São alegações de não haver
algum pressuposto necessário, ou alguns pressupostos necessários, ou todos os pressupostos necessários do
direito formativo gerador. A apreciação pelo juiz leva-o a acolher o pedido, repelindo a objeção ou as objeções,
ou a contestação, caso em que o julgado terá fórça declarativa negativa (= diz que não há direito à renovação).

4.OBJEÇÕES PRINCIPAIS DO LOCADOR. As objeções principais são as seguintes: a) não se tratar de

locação, pois apenas, por exemplo, comodatara o prédio, ou demandado e de-
mandante são sócios, tendo o demandante entrado com a locação para a sociedade; b) não ser por escrito o
contrato (e. g., ser falso o instrumento que acompanhara a petição) ; c) ser nulo ou ineficaz o contrato de
locação, por ter sido, por exemplo, firmado por pessoa absolutamente incapaz, a que sucedera, a causa de
morte, o demandado, ou entre vivos, mediante contrato com o representante do titular da propriedade, ou do
outorgante de usufruto, ou por não ser representante do demandado quem concluiu com o demandante o
contrato de locação, sem ratificação pelo demandado; d) não mais poder comerdar ou explorar o ramo de
comércio ou de indústria o demandante; e) não se tratar de fundo de empresa; f) não ser válida ou eficaz a
transferência do contrato de locação, ou a cessão dos direitos, ou o contrato de sublocação feito ao demandante;
g) não ser do demandante a propriedade ou o uso e a fruição do fundo de empresa; /i) não ser de cinco anos,
pelo menos, o tempo do contrato de locação a prazo determinado; i) não ter o demandante o tempo mínimo,
ininterrupto, de três anos ao tempo em que exerceu a pretensão que êle afirmou ter; j) haver precluído o direito
à renovação, se existia, por falta de exercício no penúltimo semestre que precedeu ao término do contrato de
locação; k) estar desconstituída a relação jurídica de locação (decretada a nulidade, ou a resilição, ou a rescisão
do contrato de locação), com eficácia sentencial de coisa julgada; 7) não ter nascido o direito à renovação, por,
antes do momento em que nasceria, ter sido decretada a desapropriação do prédio; in) ter precluído o direito à
renovação, por falta de exercício tempestivo da pretensão.
A argUição de falta de algum dos requisitos do art. 2.0 do Decreto n. 24.150 é argUição concernente ao direito
material, à res in iudícium deducta, e não pré-processual, ou processual. Nem concerne à legitimidade ad
processum, nem à legitimacão de representante (pressupostos processuais), nem ao interesse legítimo
(pressuposto pré-processual), nem a nulidade de processo. Se o despacho saneador a aprecia, negando a
pretensão por haver falta, o recurso é o de apelação, por se ter entrado no mérito, pôsto que não haja êrro
grosseiro em se interpor o agravo de petição: êrro houve do juiz, que devia ter deixado para julgamento
posterior o que pertencia ao mérito. Se não disse que faltava o requisito, mas a prova (Decreto n. 24.150, ad.
5~0, a), então, sim, a decisão é sobre requisito da citação inicial (pressuposto processual). O recurso é o de
agravo de petição, pois que a decisão só pôs térmo ao processo.
Sempre que o juiz se refere à alegação de falta de requisito de direito material, sem dar à decisão caráter de
cognição completa, é de entender-se que não resolveu definitivamente a questão, por ser de mérito, e não caber
no despacho saneador. O trânsito em julgado do despacho saneador normalmente só se dá a respeito do que é
seu conteúdo próprio, e não quanto ao que se introduziu na discussão. Por isso, reputar-se que decidiu sobre os
requisitos de direito material destoa dos princípios (e. g., ‘L~ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito
Federal, 12 de dezembro de 1950, D. da .f. de 7 de novembro de 1951), pôsto que possa ocorrer.
O estar o locatário em exploração do comércio ou indústria no local, ou também no local, no mesmo gênero,
durante três anos, é pressuposto de direito material. A falta da prova, junta à petição, é causa para se indeferir a
petição, ainda inicialmente, porque se fêz de tal prova pressuposto processual. Se não foi indeferida a petição,
nem o juiz mandou suprir a falta (Código de Processo Civil, art. 294, IV), tem êle de pronunciar-se, na sentença
final, sobre a existência, ou não, do pressuposto de direito material (Decreto n. 24.150, art. 29, c).
A fraus legis é objetável. Trata-se de objeção, e não de exceção.
A estipulação de prazo inferior a cinco anos não é in frawdem legis; mas a prorrogação por fôrça de incidência
de alguma lei especial, ou emergencial, pode integrar o prazo de cinco anos, que é pressuposto de direito
material (Decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1934, art. 2.0, b), cf. 1•a Turma do Supremo Tribunal Federal, 30
de maio de 1949 (1?. F., 126, 443). Somam-se os tempos dos contratos de locação anteriores, com cláusula de
prorrogação, ou renovação negocial. Não, os prazos de contratos de locação a diferentes locatários (2•~ Turma,
11 de agôsto de 1950, 1?. dos 2’., 215, 473). A 1~a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 28 de janeiro de 1952
(1?. de D. 7.. 14, 28), considerou não ser fraude à lei o prazo de quatro anos e oito meses; mas que o é o de
quatro anos e onze meses (2 de agôsto de 1951, D. da .7. de 6 de julho de 1951) ; contra, as Câmaras Cíveis
ReUnidas do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 14 de outubro de 1948 (1?. P., 128, 145). Em verdade,
qualquer contrato de quatro anos e mês, ou meses, se há de ter por in fraudem tegis; salvo se houve razão para
tal têrmo, e. g., se termina, então, contrato de locação de outro prédio, ou no mesmo edifício, em que é locatário
o proprietário do prédio locado.
A ~La Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 11 de junho de 1951 (R. dos 2’., 189, 869), admitiu
a fraus legis sempre que, “por fôrça das circunstâncias”, o locatário foi obrigado a assinar contrato de tempo
inferior a cinco anos.
À pessoa, a que se proibe o comércio, mesmo se, de fato, pratica atos de comércio, não nasce o direito à
renovação. Dá-se o mesmo quanto à pessoa a que se veda a exploração de determinada indústria e, a despeito
disso, a exerce. Cf. 1•a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, 15 de outubro de 1946 (1?.
F., 115, 541).
O contrato escrito é requisito para a prova de ser a prazo determinado a locação (L~ Turma do Supremo
Tribunal Federal, 21 de novembro de 1949, 1?. E’., 129, 443).
Os sucessores do contraente-locatário são legitimados à ação de renovação, material e processualmente, ainda
que não se tenha cogitado de tal direito no inventário do decujo (2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 24 de
janeiro de 1950, 11. E’., 182, 391), ou no negócio jurídico concernente à sucessão na firma individual ou social.
Se o locatário deixa escoar-se o prazo da ação de renovação sem a propor, preclui o direito à renovação
coercitiva, isto é, por ação (atiter, a pretensão à renovação que conste de cláusula contratual, que somente dá
ensejo à ação de condenação, ou a ação do Código de Processo Civil, art. 1.006) . Por isso mesmo, não pode, na
ação do pedido do prédio para uso próprio, proposta pelo locador, pedir, em reconvenção (í.~ Turma do
Supremo Tribunal Federal, 24 de janeiro de 1952, R. E’., 147, 113), a renovação (o direito precluiu).
Há decisões que não reputam uso comercial a barbearia, salvo se explora trabalho alheio, ou, habitualmente,
exerce e comércio de perfumaria (2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 16 de outubro de 1951, A. .7., 101,
398) ; nem a empresa de guarda-móveis (Câmaras Civeis ReUnidas do Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, 20 de agôsto de 1946, R. E’., 115, 129), salvo se também se encarrega das mudanças e outros
transportes; nem a de aluguer de cômodos (casa de cômodos, ~ Câmara Cível, 16 de agôsto de 1946, 111, 450)
nem o fundo do tabelião, ou o do escrivão (3.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 15 de
dezembro de 1944, A. .7., 73, 306, e 24 de abril de 1945, 75, 59)
Os estabelecimentos de ensino podem exercer atividade comercial (l.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 3
de julho de 1946, A. .7., 80, 59; 4~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 13 de julho de
1943, 68, 127), porém, de regra, não a exercem.
As empresas telefônicas e as de luz e fôrça estão compreendidas na atividade protegida pelo Decreto n. 24.150
(li’ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 29 de novembro de 1949, 11. dos T., 184, 754).
Quanto às casas de saúde, que recebem pensionistas, reconheceram-lhe o direito à renovação a 2•a Turma do
Supremo Tribunal Federal, a 22 de agôsto de 1947 (A. .7., 86, 355), a 1.a Turma, a 17 de janeiro de 1949 (91,
44), e o Supremo Tribunal Federal, a 13 de abril de 1950 (95, 227).
As casas de pensão (casas de cômodos + refeições) têm direito à renovação (2.~ Turma do Supremo Tribunal
Federal, 14 de outubro de 1941, A. .7., 62, 264; 2•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 22 de
março de 1949, 1?. dos 2’., 180, 254).
‘O locatário que subloca o prédio não mais pode invocar a lei para pedir a renovação, mesmo se já tinha o
direito (com a alienação do fundo de empresa, ou com a cessação da exploração, perdeu o direito).

5.ExCEÇÕES DO LOCADOR. Teremos de ver que as alegações do locador, a que se referem os arts. 89, c), d)
e e), e 26 do Decreto n. 24.150, são exceções que se dirigem contra a eficácia do direito à renovação.
Lê-se no art. 82, c), do Decreto n. 24.150, que a contestação do locador pode consistir na alegação de ter o
demandado oferta de terceiro, com cláusulas mais favoráveis ao demandado do que aquelas que constam da
oferta do demandante (“que tem proposta de terceiro, competentemente individuado, para locação do prédio,
por prazo pelo menos igual ao mínimo constante da proposta ajuizada, e em condições melhores”).
Trata-se de exceção.
Também exceção é a alegação do art. 8.~, d) : “está obrigado, por determinação de autoridades públicas, a
realizar, no prédio, obras que importarão na sua radical transformação, ou modificações de tal natureza que
aumentarão o valor da propriedade’~.
Ainda é exceção o pedido para uso pelo locador, ou para cônjuge, ascendente ou descendente.
6. EsPÉCIE DO DECRETO N. 24.150, ART. 8.~, 14. No art. 8.~, 14, do Decreto n. 24.150, lê-se que, na
contestação, o locador pode argUir que a oferta do locatário não é razoável (art 8.0: “A contestação do locador,
além da defesa de direito que lhe possa caber, e que se regulará pelos princípios gerais, ficará adstrita, quanto à
matéria de fato, ao seguinte: 14 que a proposta do locatário, excluindo a valorização trazida pelo locatário ao
ponto ou lugar, não atende ao valor locativo real do imóvel, em face das condições gerais de valorização do
lugar, na época da renovação do contrato”).
Surge o problema de se saber se a espécie é de objeção , ou de exceção. O locador ou sublocador demandado
não nega que o demandante tenha direito à renovação; apenas entende que o aluguer não pode ser o mesmo, ou
aquêle que o demandante ofereceu. 1-lá a divergência, e o Estado, pelo juiz, resolve se o demandante tem razão,
ou se não a tem, mas, então, só-mente quanto ao valor da contraprestação. O juiz aprecia a questão depois de
haver decidido, embora na mesma sentença, que o locatário ou sublocatário tem direito à renovação.
Trata-se, portanto, de exceção.
Se o demandante, na petição, fixa aluguer, com a declaração de que êle não quer a renovação com aluguer mais
alto do que êle oferece, a contestação do demandado, que não o aceita, tem de ser apreciada pelo juiz e o
arbitramento não é dispensado, pois pode ter razão o demandante quanto ao valor do aluguer. Comunicação de
vontade, em juízo, que se liga a comunicação de conhecimento (quero x, porque x é o valor) não pode ser tida
como retirada sem que se afirme não ser verdadeiro o enunciado de fato, a comunicação de conhecimento.

§ 4.524. Legitimação ativa para melhor locação e para retomada

1.LEGITIMAÇÃO PASSIVA SEM LEGITIMAÇÃO ATIVA; LEGITIMAÇÃO ATIVA E LEGITIMAÇÃO Á

BENEFICIABILIDADE. Legitimado ativo, para melhor locação e para a retomada é, de regra, o legitimado
passivo para a ação de renovação; mas pode acontecer que a legitimação passiva se dê, quanto à renovação, e
não ocorra a legitimação ativa para a melhor locação ou para a retomada. Então, o réu, na ação de renovação,
não tem legitimação para pedir que se lhe defira a melhor locacão ou a retomada, nem, tão-pouco, se a ação de
renovação não se propôs, para exercer a ação de melhor locação ou de retomada, segundo o art. 26 do Decreto
n. 24.150. São os casos, respectivamente, da pessoa que adquiriu o direito de domínio, ou de enfiteuse, ou outro
direito real, ou pessoal, de uso e de fruição, sem ter obtido registro antes da contestação, e o do que deixou
passar o penúltimo semestre do contrato de locação sem exercer a pretensão à renovação, que, por isso mesmo,
precluiu, arrastando o direito à renovação.
Legitimação ativa à melhor locação ou à retomada não se confunde com legitimação à beneficiabilidade. Se o
que é locador pede o prédio para seu uso, as legitimações coincidem. Se pede para o cônjuge, ascendente ou
descendente, o locador é legitimado ativo à retomada, e não à beneficiabilidade; legitimado à beneficiabilidade
é o cônjuge, ascendente, ou descendente, para quem o locador afirma que retoma o prédio.

2.Uso E FRUIÇÃO, LEGITIMAÇÃO ATIVA. Legitimado àmelhor locação ou à retomada é o locador, até que
se registe a transferência do direito real, ou pessoal, de uso e fruição; o novo locador, desde o registro, se foi
antes da contestação, ou, após o registro, enquanto poderia o locatário propor a ação de renovação. O art. 26 do
Decreto n. 24.150 estabeleceu: “O locador poderá, nas mesmas condições do inquilino, propor a ação a que se
refere a presente lei, para regular o seu dever de pror
rogar (!) ou não a locação, sendo-lhe, em conseqUência, aplicáveis tôdas as disposições desta lei que possam
ser pertinentes ao seu procedimento”. Na sua linguagem atécnica, o Decreto n. 24.150, art. 26, deixou à
doutrina e à jurisprudência desenvolver o conteúdo do art. 26. Têcnicamente, o ad. 26 exprime:
“O locador tem legitimação ativa para a ação de renovação de contrato, ou para a ação de retomada, na qual o
locatário pode, contestando o seu direito à retomada, pedir a renovação (reconvenção do locatário) ; os arts. 12,
2.0, 39, 4.0, 5•0, 6.0, 8.0, 16, 17 e outras regras jurídicas do Decreto n. 24.150, bem como os arts. 354-364 do
Código de Processo Civil incidem, mutatis mutandis”.

3.PROPRIETÁRIO E LOCADOR. Tem-se dito que o pedido por fato futuro, próprio ou alheio, é somente
exercível pelo proprietário. Assim julgou a õ•a Câmara ‘Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 2
de junho de 1938, com a confirmação da 1•a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 15 de dezembro de 1941.
Então (1938), era discutível se o sublocatário podia pedir renovação de contrato, o que o Código de Processo
Civil pôs claro (art. 364). Pretendeu-se, também, que estejam excluídos: o nu proprietário, o que só se pode
admitir se o prazo do novo contrato não começa após o usufruto, ou não excede o do usufruto; o usufrutuário
locador, o que é absurdo; o pré-contraente comprador, que alugou; o credor anticrético, que alugou. Ao pré-
contraente comprador já se pretendeu exigir o registro do pré-contrato, sem se atender a que não se trata de
eficácia quanto a terceiros: o contrato de locação foi, ex hypothesi, entre o pré-contraente e o locatário,
naturalmente pelo fato de ter poder de locar o pré-contraente.

4. ADQUIRENTE DO PRÉDIO. Quando há cláusulas, no contrato de locação, de ser respeitado pelos

sucessores e se dá o registro no Registro de Títulos e Documentos e no Registro de Imóveis, entendem-se
sucessores a causa de morte ou entre vivos. (Excluia a êsses a 5•a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, a 20 de dezembro de 1940, mas adquirente entre vivos sucessor é.) Os sucessores a causa de
Imorte, êsses, somente constam das cláusulas para explicitação,pois é regra jurídica do art. 1.198 do Código
‘Civil: “Morrendo o locador, ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado”.
O adquirente do prédio que tem de respeitar a locação é legitimado passivo na ação de renovação e legitimado
ativo àretomada. Não tem a imissão de posse, segundo o art. 381 do Código de Processo Civil, contra o
locatário; nem a de despejo, sem postulação de resilição. Precisa lançar mão da pretensão à retomada, de acôrdo
com o Decreto n. 24.150, art. 8.~, d) ou e). Se o contrato de locação não continha a cláusula do art. 1.197 do
Código ‘Civil (3.a Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 23 de abril de 1941), ou não foi
registada no registro de imóveis a sentença de renovação (Decreto n. 24.150, art. 19 e § 22; Código de Processo
Civil, arts. 355 e 356), o adquirente não está obrigado à renovação, nem pode invocar, portanto, o ad. Si’, e), d)
ou e)
5.RETOMADA PARA USO PRÓPRIO. A retomada para uso próprio (Decreto n. 24.150, art. 8.0, e), 1a parte)
pode ser exercida pelo proprietário, ou pelo locador não-proprietário. Discute-se se o co-proprietário
(condômino), ou simplesmente o co-locador, pode pedir o prédio para uso da sociedade comercial, de que faça
parte, ou de que vai fazer parte, ou que vai fundar. A espécie é diferente daquela em que os autores, sóciôs,
pedem, como condôminos, o prédio comum (5~~ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 16 de
julho de 1947, A. ./., 84, 137). Trata-se de pedido, que apenas parte de um dos condôminos (4.~ Câmara Civil do
Tribunal de Justiça do São Paulo, 8 de maio de 1947, 1?. dos T., 168, 268), ou de um dos co-locadores.
O locatário tem direito à renovação contra os locadores -comuneiros. O art. 636 do Código [Civil não pode ser
invocado contra o locatário que tem legitimação à renovação. Isso não quer dizer que aos condôminos não
assista o direito de retomada, que é criação da própria lex specialis. - Têm êles de satisfazer os pressupostos do
art. 8.0, e), 1•a parte, do Decreto n. 24.150, mais o de ser para outro ramo de comércio ou indústria (art. 8.0, e),
parágrafo único). Resta saber-se se um só dos condôminos pode retomar (= exercer o direito à retomada). As
Câmaras Cíveis Reunidas do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 20 de outubro de 1948 (A. J., 87, 184, E.
de .f. E., 79, 190 e 203), reconheceram o direito dos condôminos, se todos interessados na renovação. Quanto
ao condômino, só é dono de parte e, de regra, o fundo comercial, ou de indústria, é indivisível, como plus, ou
não, à indivisibilidade do prédio. A decisão da 3•a Câmara do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, que
atribuiu ao condômino o direito de retomar o prédio para sociedade de que faz parte, foi injusta. Além da
violação de princípios que há nisso, abrem-se portas à fraude: o locador, que não pudesse retomar, por ser-lhe
estranho qualquer intuito de comércio, ou de indústria, venderia a terceiro interessado fração do prédio e êsse
condômino pediria todo o prédio para si.

O condômino tem a denúncia cheia do art. 8.0, e), do Decreto n. 24.150 nas mesmas espécies em que poderia
tomar em locação, preterindo os outros condôminos; isto é, se lhe foi permitido pedir a retomada, por outros
que representem mais do meio do valor total do bem comum, ou se, em caso de empate, o juiz, ouvidos os
outros condôminos, decidiu a seu favor (Código Civil, arts. 637 e §§ 1.0 e 29).
O pedido de renovação foi dirigido a todos os condôminos. Se algum pede ou alguns pedem o bem locado para
uso próprio, ou do cônjuge de quem pediu, ou de ascendente ou descendente, ou para cônjuge de um e
ascendente ou descendente de outro, ou cônjuges de dois ou mais, ou ascendentes de dois ou mais, é preciso
que haja a observância do art. 637 e §§ 19 e 2.0 do ‘Código Civil. Cf. 1•a Turma do Supremo Tribunal Federal,
5 de junho de 1950 (E. F., 132, 420 e (?) de novembro de 1954 (A. .1., 73, 205) ; 53’ Câmara Cível do Tribunal
de Apelação do Distrito Federal, 8 de maio de 1942 (63, 369) 5•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São
Paulo, 18 de novembro de 1949 (E. dos T., 184, 236), e 43’ Câmara Civil, 14 de dezembro de 1950 (191, 698)
O condômino não tem direito de retomada contra o outro condômino que é locatário, ou sublocatário, e tem o
fundo de empresa, mesmo se o seu quinhão é maior (33’ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, 3 de março de’ 1944 (A. J., 71, 271), ou se há deliberação da maioria.

6.LOCADOR, PESSOA FÍSICA OU PESSOA JURÍDICA. Não importa se o locador é pessoa física, ou
jurídica. A pessoa jurídica, locadora, tem direito à retomada para uso próprio. Se o locador é pessoa física, pode
pedir o prédio para si. ~ Também para a sociedade de que faça parte, on de que vá fazer parte? A lei não o
permite: uso próprio é o uso pela pessoa física, locadora, ou pela pessoa jurídica, locadora; se a pessoa física
transfere o direito de fruição a pessoa jurídica, essa é legitimada ativa. Para isso é preciso que se tenha dado a
sucessão. A 13’ Turma do Supremo Tribunal Federal, .a 22 de julho de 1946, permitiu ao condômino pedir o
prédio para instalar sociedade, mas tal regra jurídica não existe no direito brasileiro, nem se pode revelar, sem
desabusada interpretação, à moda do frejes Recht. Semelhantemente, assegurou-se que o locador pode pedir
para a sociedade que vai fundar, ou de que vai fazer parte.
Segundo o art. 362 do ‘Código de Processo Civil, se o locatário faz parte de sociedade comercial, a que
pertence, ou vai pertencer o fundo de comércio, ou de indústria, instalado no imóvel, a sociedade também é
legitimada ad causam. A 53’ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 12 de junho de 1945,
não por analogia, mas por equidade (sic), achou que “igual tratamento” deva ser “dispensado ao proprietário,
que poderá assim exercer a retomada, tanto em proveito próprio, como em benefício da firma comercial de que
fizer parte” A. J., 77, 217). Não está na lei.
O locador não pode pedir a retomada para instalação de sociedade de que faça parte (contra, a 1•a Turma do
Supremo Tribunal Federal, a 22 de agôsto de 1946, O D., 42, 251, 1?. EX, 110, 421, e a 43’ Câmara Cível do
Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 18 de dezembro de 1945, A, fi., 78, 111, 1?. E., 107, 493; certa, a
43’ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 19 de dezembro de 1946, 1?. dos T., 165, 767, 1?. F.,
112, 153), nem para a de que vai fazer parte, ou que vai fundar.
Insistamos no trato do assunto. ‘O locador único não pode
•pedir o prédio para que sociedade, que já existe ou vai existir, nêle se instalasse: seria criar-se a figura de
beneficiário, de que a lei não cogitou. Assim, também: a 63’ Câmara Cível
do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 16 de julho de 1946 (A. -1., 79, 370) ; a 43’ Câmara Civil do
Tribunal de Justiça de São Paulo, a 19 de dezembro de 1946 (1?. F., 112, 153)
o 2.0 Grupo de Câmaras Civis, a 24 de março de 1950 (E. dos T., 186, 639; a 23’ Câmara Civil do Tribunal de
Alçada de São Paulo, a 24 de maio de 1954 (227, 437). Sem razão, a 2Y~ Turma do Supremo Tribunal Federal,
a 11 de junho de 1948 (E. F., 120, 75) e a 29 de maio de 1951 (212, 624) ; e o Supremo Tribunal Federal, a 2 de
julho de 1948 (127, 403). A expressão “uso próprio”, que se emprega, para se falar do pressuposto indicado no
art. 8.0, e), do Decreto n. 24.150, tem na lei o sentido que lhe permite o texto explícito: “o prédio vai ser usado
por êle próprio locador”. Por isso, violaram a lei as decisões da 23’ Turma do Supremo Tribunal Federal, a 18
de junho de 1951 (A. J., 99, 359) e a 21 de dezembro de 1951 (E. dos T., 230, 540), e da 53’ Câmara do
Tribunal de Justiça de São Paulo, a 18 de abril de 1952 (202, 277), que leram “vai ser usado por êle próprio
locador” como se entrar em sociedade fôsse usar. Certa vez, a 29 de maio de 1951, a 2•a Turma teve de fugir às
próprias decisões diante da insignificância do interesse do locador na sociedade.
O que o locador, que vai fazer parte de sociedade, pode fazer é entrar logo para a sociedade com a propriedade,
a enfiteu-se, ou outro direito que lhe permitiu dar em locação, deixando, assim, de ser o locador e, pela
transferência, fazendo locadora a sociedade.
Fora daí, não. O Decreto n. 24.150, art. 8.0, e), parágrafo único, exige que o prédio vá ser usado pelo próprio
locador e que o ramo de comércio ou de indústria não seja o mesmo.
Se o locador não pode pedir o prédio para a sociedade, de que faça parte, a fortiori não o pode pedir para
sociedade de que vai fazer parte. A solução é entrar, com o uso do prédio, para a sociedade, transferindo-o, ou
constituir a sociedade, transferindo-lhe o uso.

7.LOCADOR QUE TRANSFERIU O FUNDO DE COMÉRCIO OU DE INDÚSTRIA. Se foi o locador que

transferiu o fundo de comércio, ou indústria, ~, pode alegar que vai usar êle próprio, ou pessoa de sua família o
prédio? A resposta, no direito brasileiro, tem de ser negativa: quem vende fundo de comércio, ou de indústria,
locando, ou sublocando, não pode retomar, porque, ao vender, garantiu ao adquirente que de sua parte nenhum
ato o perturbaria. ~ verdade que fixou o prazo à locação; não importa: a renovação não é pré-excluivel em
cláusulas.

§ 4.525. Legitimação à beneficiabilidade

1.QUEM SÂ0 OS BENEFICIÁVEIS; CONJUGES, ASCENDENTES E DESCENDENTES. Beneficiáveis são

o próprio locador, seu conjuge, ascendente ou descendente (Decreto n. 24.150, art. 8.0, e). Se o beneficiário é o
próprio locador, tem êle as duas legitimações, a legitimação ativa à retomada, e a legitimação à
beneficiabilidade. A afirmação do fato próprio futuro torna-o exceptuante da eficácia da renovação e ao mesmo
tempo beneficiário do uso (fato futuro). Se o beneficiário é membro da família (cônjuge, ascendente, ou
descendente, ou ascendentes, ou descendentes), o fato futuro afirmado é de outrem: o locador pede o prédio
para outrem; o uso é por outrem; a postulação é do locador. O cônjuge pode ser a mulher do locador, ou o
marido da locadora. Se o prédio é comum aos cônjuges, podem os dois pedi-lo para exploração comum, ou de
um só. Todavia, devido ao art. 358 do Código de Processo Civil, surge a questão de se saber se o marido pode
pedir para a mulher, que ainda se vai estabelecer, ou a mulher para o marido, que ainda se vai estabelecer; isto
é, se incide, ou não, nas duas espécies, o art. 358 do Código de Processo Civil. Se o art. 358 incide, por ser
cônjuge “pessoa da família”, os cônjuges podem pedir para se estabelecerem, não, porém, um para o outro, que
se tenha de estabelecer. Se um já satisfaz o pressuposto do art. 358 do Código de Processo Civil, o outro pode
pedir o prédio para êsse; a fortiori, os dois: um invoca o art. 8.0, e), 13’ parte, do Decreto n. 24.150, pois que
pede para si; e o outro, o art. 8.0, e), 23’ parte, atendido o que se exige no art. 358.
Oretomador do prédio para cônjuge, ou para ascendente, ou descendente, ou para ascendentes, ou descendentes,
ou os retomadores para duas ou mais pessoas que lhes correspondam, tem de alegar ou provar que o
beneficiando ou os beneficiandos já exercem, há mais de um ano, comércio ou indústria,
diferente daquele que é explorado pelo locatário ou sublocatário. A exigência de mais de um ano de exploração
está explícita no art. 358 do Código de Processo Civil: “Quando o locador, opondo-se ao pedido de renovação
do contrato, alegar necessidade do imóvel para pessoa de sua família, deverá provar que o mesmo se destina a
transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano”. A necessidade tem de ser alegada e provada.
Os beneficiandos têm de ser levados ao processo, como litisconsortes necessários. Cabe-lhes, se o demandado
não o fêz desde logo, fazer a prova da existência do fundo de empresa, que há de transferir, e da necessidade da
transferência.
A propósito do que se passa a respeito do cônjuge, ou do ascendente, ou do descendente, para o qual o locador
exerce o direito de retomada, convém que afastemos referências e ilaçôes que têm concorrido para turvamento
do assunto, em vez de trazer-lhe claridade. O interesse de agir, a necessidade da tuteta jurídica, é do locador:
êle é que exerce a pretensão pré-processual, para que, exercendo a ação (exercendo a pretensão processual), o
juiz decida quanto à sua pretensão de direito material. Não vai defender direito de outrem (cônjuge, ascendente,
descendente). O direito é seu. A lei permitiu que êle retomasse para que outrem se beneficiasse, porque a lei
considerou interesse dêle o benefício ao cônjuge, ao ascendente, ou ao descendente. Não se pode, de modo
nenhum, pensar em representação, nem na chamada substituIção processual (dizer e conceito que são sintoma
de perturbações de época intermediária na evolução da ciência processual). O terceiro somente tem ingresso no
processo porque o demandado alegou fatos que a êle se prendem (parentesco, existência do fundo de empresa
há mais de um ano, necessidade da transferência, assuntos em que os elementos de prova podem estar, ou mais
completos podem estar, com o terceiro)

2.COMBINAÇÕES POSSÍVEIS. Quanto aos ascendentes e descendentes, a regra jurídica é a mesma que a
respeito do cônjuge. Cumpre, ainda, observar-se que são possíveis combinações: cônjuge e ascendente, já
estabelecidos há mais de um ano, sócios, ou não, desde que, nesse caso, se possa dividir o uso; cônjuge e
descendente, estabelecidos há mais de um ano,sócios, ou não, desde que, nesse caso, se possa dividir o uso;
ascendentes, sócios, ou não, desde que, nesse caso, se possa dividir o uso; descendentes, sócios, ou não, desde
que, nesse caso, se possa dividir o uso; ascendente e descendente, ou ascendentes e descendentes, ou
ascendentes e descendente, ou descendentes e ascendente, sócios, ou não, desde que, nesse caso, se possa
dividir o uso; cônjuge, ascendente e descendente, etc. ~ preciso que todos os beneficiários já estejam
estabelecidos há mais de um ano. Não é óbice terem cônjuge, ascendentes ou descendentes de se associarem
depois, se o que foi apontado como beneficiário já era estabelecido há mais de um ano.
Além disso, pode ocorrer que o pedido seja para comuneiros beneficiários (cônjuge e ascendente, cônjuge e
descendente, ascendente e descendente), que já tenham o fundo de empresa em comum.
3.A EXPRESSÃO FAMÍLIA, NO ART. 358 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. Se o juiz verifica que o
locador, que pede para si, quer o prédio para estabelecer algum membro da família, falta à verdade na indicação
do fato alheio futuro e infringe o art. 358 do Código de Processo Civil (63’ Câmara Civil do Tribunal de Justiça
de São Paulo, 11 de outubro de 1948, 1?. dos 2’., 117, 749).
No Código de Processo Civil, art. 358, emprega-se a expressão “família”, o que permitiu pensar-se em novo
conceito, mais largo do que “cônjuge, ascendente, ou descendente”, que se encontra no art. 8.0, e), do Decreto
n. 24 150. Sem razão; a lei processual aludiu ao que o direito material estabelecera (73’ Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 20 de agôsto de 1948, 13. da L, de 21 de janeiro de 1949, 443). O art.
358 limitou a retomada para o cônjuge, ascendente ou descendente, no sentido de exigir que êsse membro da
família já tivesse fundo de comércio há mais de um ano, o que não se exige em caso de retomada para use
próprio (4.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 8 de maio de 1947, 1?. dos 2’., 168, 268; 23’
Câmara, 31 de agôsto de 1948, 176, 700).
O art. 358 estabeleceu novo pressuposto para a retomada para membro da família. A interpretação de tal regra
jurídica tem de ser estrita: não incide se o locador pede e prédio para si (43’ Câmara do Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, 25 de outubro de 1940, A. J., 57, 368; 12 de dezembro de 1941, 62, 144; 23’ Turma do
Supremo Tribunal Federal, 21 de dezembro de 1951, 1?. dos 2’., 230, 540). O locador pode pedir para se
estabelecer; não para que membro da família se estabeleça (Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 16 de
julho de 1942, A.J., 64, 371; E. de D., 144, 149; Câmaras Cíveis Reúnidas, 16 de julho de 1942, D. da J. de 25
de janeiro de 1943, 437).
A infração do art. 358 é fundamento para o recurso extraordinário, com invocacão do art. 101, III, a), da
Constituição de 1946 (23’ Turma do Supremo Tribunal Federal, 11 de maio de 1948, A. J., 88, 25), ou no art.
101, III, d).
Outra inovação atribuida ao art. 358 foi a de ter de haver “necessidade” por parte do cônjuge, ascendente, ou
descendente. Para outros, seria apenas explicitação, uma vez que entendiam exigir o Decreto n. 24.150,
implicitamente, tal circunstância, quer à retomada para uso próprio, quer para uso de cônjuge, ascendente eu
descendente. ~ a questão de se saber se a alegação e prova da necessidade é pressuposto da retomada para uso
futuro.
O Código de Processo Civil, no art. 358, fala de “pessoa de sua família”, mas, com isso, não alterou o direito
material. Subentende-se o que está no Decreto n. 24.150.
O adotado filho é. A pessoa adotante é pai, ou mãe; portanto, ascendente.
Se a retomada é em benefício do cônjuge, tem-se de alegar e provar a existência do fundo de empresa, há mais
de um ano. Não importa qual seja o regime matrimonial de bens ( 4•~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de
São Paulo, 28 de abril de 1949, E. dos 2’., 180, 627; 23’ Câmara Civil, 12 de dezembro de 1950, 190, 903). O
2.0 Grupo de Câmaras Civis, a 20 de outubro de 1949 (183, 677), entendeu que não há direito de retomada se o
locador, demandado, é casado sob o regime da comunhão universal de bens e consentira na locação, Ora,
poderia pedir para si; a mulher, ex hijpothesi, exerce o comércio ou a indústria há mais de um ano. Tem de
provar, apenas, a necessidade da transferência, necessidade que poderia não existir no momento de se dar em
locação o prédio ou a parte do prédio.
4.MORTE DO BENEFICIÁRIO. Se, durante o processo, ou após a coisa julgada, falece o beneficiário,
deixando herdeiro, ou legatário, sem que, com a morte, tenha de cessar a necessidade da transferência, é sem
qualquer conseqúência o acontecimento, salvo o de ter o herdeiro, ou legatário, ou terem os herdeiros e os
legatários de suceder na posição que o beneficiário falecido tinha no processo. Se a morte é posterior à coisa
julgada, nada mais tem o locatário com a situação futura.

§ 4.526. Direito a melhor locação

1.NATUREZA PO DIREITO A MELHOR LOCAÇÃO, QUE É ~ SEÇÃO DE DIREITO MATERIAL. O

direito à renovação do contrato é direito de preferência, pessoal. O locador pode ir contra êle com postulação do
seu direito a melhor loca ço, ou com o seu direito & retomada. Daquele cogitou o art. 8.~, e), de Decreto n. 24.
150, onde se diz que o locador pode alegar “que tem proposta de terceiro, competentemente individuado, para a
locação do prédio por prazo pelo menos igual ao mínimo constante da proposta ajuizada, e em condições
melhores”. Entre o direito a melhor locação e o direito à retomada, a diferença é inelidível; são categorias
jurídicas inconfundíveis. O direito de retomada é exceção de direito material, para entrega; o direito à melhor
locação é exceção de direito material, para entrega, porém, à diferença daquele, exceção com a qual o direito de
renovação é afastado conceptualmente: alegando-o e provando-o, o locador alega que o direito à renovação se
há de encobrir, pois à frente dêle, ameaçando-o em sua conceituação mesma, surgiu a melhor oferta de outrem.
Não se pode dizer que, sendo o direito à renovação direito à preferência, a retomada com base no art. 82, c), do
Decreto n. 24.150 implique que êle não tenha existido.
Em verdade, ao se compor o suporte fáctico dos arts. 12 e 29, ou 1.0, 29 e 39, o direito à renovação nasceu e, a
seu tempo, a pretensão e a ação. O encobrimento dêle, por superação de oferta, somente se dá quando não mais
se possa provar a falsidade da afirmação do uso futuro, nos têrmos da oferta, e não à apresentação da
contestação em que se inclui o ato de exercício do direito a melhor locação. É inegável, portanto, a natureza
constitutiva negativa da postulação do locador, também aí, negativa da eficácia, e não da existência ex tunc ou
ex nuno do direito à renovação (constitutiva extintiva), e a fôrça constitutiva negativa da parte da sentença em
que se defere o pedido do locador. Não se poderia sustentar que o direito à renovação nunca existiu, uma vez
que, sendo direito de preferência, não se poderia admitir contra a melhor oferta e, pois, seria declarativa a
natureza da postulação do locador e declarativa a parte da sentença que deferisse o pedido do locador
(declarativa negativa da relação jurídica de renovação; declarativa positiva da relação jurídica de que surge o
direito a melhor oferta). Não há declaração que vá ao passado extinguir direito, ou que o extinga no presente, ou
no futuro. No momento em que se compóe o suporte fáctico dos arts. 1.0 e 2.0, ou dos arts. 1.0, 2.0 e 39 do
Decreto n. 24.150, incidem essas regras jurídicas; e nasce o direito à renovação, que se exerce segundo o art.
4•0• Exercido, dentro do prazo preclusivo, somente a incidência de outra regra jurídica pode atingi-lo em sua
eficácia. Essa regra jurídica é a do art. 8.~, c), ou a do art. 8.~, d), ou a do art. 8.0, e). £ inafastável a
necessidade de se pensar em eficácia constitutiva negativa da eficácia, que segundo o Decreto n. 24.150
é de parte da própria sentença proferida na ação de renovação, ou da sentença na ação que o locador proponha,
invocando, então, o art. 26 do Decreto n. 24.150.
2.QUEM E TERCEIRO. Terceiro é a pessoa que não éo locatário, nem o locador. t terceiro a pessoa física que
faz parte da pessoa jurídica locadora, e é terceira a pessoa jurídica de que faz parte o locador.
Terceiro é aquêle que não figura no negócio jurídico bilateral, ou não é o figurante, nem o destinatário a que se
dirige a manifestação unilateral, receptícia, de vontade, ou a comulúcação, receptícia, de vontade, ou de
conhecimento, ou de sentimento. O próprio terceiro a favor de quem se estipula não éfigurante do negócio
jurídico; é pessoa a favor de quem se estipula: não aparece no plano da existência do negócio jurídico; mas
apenas no plano da eficácia.
De lege ferenda, ou o legislador adota o princípio da. livre criação personificante (criada a entidade,
personifica-se), tal como acontece às associações de fins ideais, no direito civil suíço (art. 60), ou o princípio
da concessão estatal, que faz depender de vontade (e não só de exame) do Estado a personalidade jurídica, ou o
principio da determinação normativa, que apenas exige a satisfação de certos pressupostos de direito material,
com ou sem exigência de registro ou publicação. Vê-se bem que a técnica se esgalha em três. O princípio da
livre criação personificante, a que levaria a teoria da “realité téchnique”, não foi adotado pelo própria França; o
seu resultado seria o pululamento de pessoas jurídicas, com certa anarquia e pouca segurança para os terceiros.
O segundo corresponde ao estatalismo rígido, ao propósito político de completa integração da vida social. O
terceiro é o que atende às exigências de liberdade e de economia individualística. £ sistema-síntese.
“As pessoas jurídicas”, diz o Código Civil, art. 20, “têm existência distinta dos seus membros”. Não se trata, a
rigor> de regra jurídica. Apenas, tautolôgicamente se enuncia que as pessoas jurídicas têm capacidade de
direito, que as pessoas jurídicas são pessoas. Além disso, as pessoas jurídicas, ainda que tratem com os seus
membros, se a lei e o ato constitutivo não lhes vedam tais negócios jurídicos, ficam como pessoas diante das
pessoas dos seus membros. Aquêle que lhe compra, ou vende alguma coisa, ainda que assine por ela, como seu
representante ou órgão, não faz contrato consigo mesmo. A ligação delas a algum Estado independe da
nacionalidade dos seus membros, salvo se lei especial estabelece que elas sigam a ligação ao Estado que dá à
maioria delas. Uma das principais conseqüências da personalidade das pessoas jurídicas é que, tendo sido
estabelecido juízo arbitral para as questões entre a sociedade e os membros, um dêles pode ser juiz arbitral
(Código de Processo Civil, art. 1.083; cf. OTTO WARNEYER, Kom mentar, 1, 50).
No art. 8.~, c), do Decreto n. 24.150, diz-se que o locador, acudindo à citação, pode alegar ter “proposta de
terceiro, competentemente individuado para locação do prédio por prazo pelo menos igual ao mínimo constante
da proposta ajuizada, e em condições melhores”. No § 1.0, dão-se as regras jurídicas sobre a oferta do terceiro.
Tratando-se de pessoa física, qualquer pessoa que não seja o locador, ou o locatário, é terceiro. A respeito do
locatário, se apresentou a sua oferta, nada obsta a que pessoa jurídica de que faça parte apresente a sua.
Tratando-se do locador, dá-se o mesmo. Se o locatário é pessoa jurídica, nenhum dos seus membros ou sócios,
ou dirigentes, fica inibido de, como terceiro, oferecer-se como futuro locatário. Se o locador é pessoa jurídica, o
membro ou sócio pode apresentar a sua oferta, como terceiro, que é.
O problema somente se cobre de certo interesse científico. quando vem à balha a oferta apresentada pela
sociedade, associação, ou fundação ainda não personificada. Então, tem-se de examinar a questão quanto à
oferta da futura pessoa jurídica, de que faz parte, como membro, associado, sócio, ou dirigente, o locatário, e
quanto à oferta da futura pessoa jurídica, de que faz parte, como membro, associado, sócio, ou dirigente, o
locador.
A entidade ainda não personificada já está, de certo modo, distinguida das pessoas dos seus membros, porque já
há o patrimônio destinado a fim. O art. 20, § 2.0, exprime-o: “As sociedades enumeradas no art. 16, que, por
falta de autorização, ou de registro, se não reputarem pessoas jurídicas, não poderão acionar a seus membros,
nem a terceiros; mas êstes poderão responsabilizá-las por todos os seus atos”.
Os atos das próprias entidades, que ainda se não registaram, são seus (art. 20, § 2.0, i’e~~b~~ “responsabilizá-
las por seus atos”). Para as ações executivas é preciso que o título seja contra a entidade, o que bem mostra já
estar o suporte fáctico da futura pessoa jurídica a discriminar patrimônios. Pode ser demandada, como pode ser
alvo de pretensão ou de exceção. O patrimônio ainda pertence aos membros, mas já. está em comum, sujeito às
regras do ato constitutivo, o que o diferencia dos patrimônios dos membros. Nenhum dos membros pode exigir
a divisão, porque existe mais, a respeito do patrimônio, do que comunhão, existe o fim a que se destina. Ao
patrimônio da entidade vai tudo que ela possa adquirir e não pressuponha ato da pessoa; tal como a posse, ou
crédito emanado de promessa ao público; e tem-se de interpretar que a instituição de herdeiros e o legado são
feitos aos membros para que passem à pessoa jurídica, quando nascer, construção que se impõe para qualquer
negócio em que figurem os membros, vinculados à entidade a personificar-se (OTTO voN GIERRE, Vereine
ohne Rechtsfàhigkeit, 21; sem razão, GOLDMANN-LILIENTHAL, Das búrgerliche Gesetzb’uch, 1, 97).

No sistema do Decreto n. 24.150, há indenização ao locatário, que perde o lugar do comércio ou indústria, em
virtude da preferência reconhecida ao terceiro, sendo responsável solidário o próprio terceiro (art. 20, § 1.0). Se
o locador faz contrato com terceiro, minorando as cláusulas da oferta, que se preferira à do locatário, também
cabe a indenização, com solidária responsabilidade do terceiro (art. 21, §§ 1.0 e 2.0).
Tratando-se de exceção de melhor locação (art. 8.0, e) e § 1.0), a oferta do terceiro pode ser para o mesmo
comércio, ou indústria; se não ficou explícito na oferta, o inquilino cujo contrato não foi renovado tem ação de
indenização, com a solidária responsabilidade do terceiro (art. 21, §§ 42 e 5.0). O terceiro somente responde se
estava de má fé; o locador, salvo caso em que na oferta do terceiro se explicitou tratar-se do mesmo ramo de
comércio ou indústria, indeniza, ainda que de boa fé estivesse. Se a oferta se referiu a ser o mesmo o ramo do
comércio ou indústria, na indenização que se fixa na sentença já se incluiu o que corresponde ao interesse do
locatário concernente a não ser diferente o ramo de comércio ou indústria que se vai exercer no prédio; de
modo que, se tal indenização já se fixou, com base no art. 20, não mais se pode cogitar de indenização com
base no art. 21, §§ 4•O e 5.~.
Se, nos casos em que é permitida a contratação pela futura pessoa jurídica, essa funciona como terceiro, para
afastar o locatário com direito à renovação, pode dar-se: a) que não tenha sido prevista a utilização do prédio no
mesmo ramo do comércio ou indústria, e o locador responde ao locatário por essa utilização inesperada, com a
solidariedade da pessoa jurídica, se obrou de má fé (Decreto n. 24.150, art. 21, §§ 4•0 e 5.0) ; b) se o terceiro,
cuja oferta fôra apresentada, não se personificou, o locador e aquêles que têm de responder, em vez da
sociedade ou fundação não personificada, são obrigados a indenizar segundo o art. 21, §§ 42 e 52, podendo o
locatário, que foi afastado do processo, pedir judicialmente a volta, por ter cessado a eficácia da exceção de
melhor locação; e) se foi previsto que o ramo do comércio ou indústria seria o mesmo, qualquer indenização já
se compreende naquela de que fala o art. 20. Nas espécies acima referidas, quando não haja inconveniente para
o autor da ação, pode essa dirigir-se contra a sociedade não personificada, nos têrmos do art. 20, § 2.0, do
Código Civil.
No direito brasileiro, o terceiro pode ser, como se vê, a própria entidade jurídica ainda não personificada.
Se a oferta partiu de sociedade anônima ainda não personificada, ainda que sejam subscritores os locadores,
nem por isso deixa de ser oferta de terceiro. O período pré-pessoal da sociedade anônima é caracterizado pela
organização corporativa do patrimônio, tendendo à constituIção da sociedade e sua personificação. A
constituição por ações pode ser por subscrição totalmente cheia, se todo o capital é realizado; ou sucessiva, se
só parte dêle (pelo menos dez por cento) o é. Até a deliberação unânime da assembléia dos subscritores, ou da
assinatura da escritura, há apenas declarações de vontade paralelas, tôdas vinculativas, se preencheram os
requisitos legais; com a deliberação da assembléia dos subscritores, ou a assinatura da escritura pública, aquelas
vontades perfazem o ato jurídico coletivo (OTTo VON GIERKE, fie Genossenschaftstheorie une? die deutsche
Reehtsprechung, 128 5.; KARL LEHMANN, Reoht der Aktiengesellschaften, 1, 322 s.). ~ conseqúência de se
tratar de ato jurídico coletivo criativo que a decretação da nulidade, ou a anulação por incapacidade do
subscritor, absoluta ou relativa, ou por outra causa, somente atinge o ato constitutivo, se baixou do mínimo de
sete o número dos subscritores, e não se providenciou conforme o art. 137, e?), do Decreto-lei n. 2.627, de 26
de setembro de 1940.

3. OFERTA DO TERCEIRO. As cláusulas do contrato que o terceiro oferece podem ser iguais às do locatário
ou do sublocatário, exceto uma, que há de ser melhor. Pode haver duas cláusulas melhores, e pode ocorrer que
tOdas o sejam. Mais: unia, ou algumas, que o locatário ou sublocatário oferece, serem melhores, mas, ainda
assim, no todo, ser melhor o que o terceiro oferece. A matéria tem de ser apreciada pelo juiz.
O locador, ao exercer a exceção, com fundamento no art. 8.0, e), do Decreto n. 24.150, apresenta a oferta do
terceiro, manisfestação de vontade escrita e com a satisfação das exigências do art. 8.0, c), §§ 1.0 e 2.0. O
oferente, terceiro, fica vinculado até que se esgote o prazo em que prometeu tomar em locação o prédio, prazo
que se há de entender aquêle que corresponde ao trânsito em julgado da sentença mais o prazo e a prorrogaçáo a
que se referem o art. 360 do Código de Processo Civil e o art. 19 da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950.
Se a oferta frisou só ser eficaz até alguma data, que somente pode ser entre a da expiração do prazo do contrato
até um ano de prorrogação, a solução se o locatário ou sublocatário continuou a sustentar, na mesma instância
ou em grau de recurso, o seu direito é a de requerer o locador ou sublocador que se proceda ao arbitramento
imediato, uma vez que ficou prejudicada a oferta do terceiro. Por isso mesmo, é conveniente, se o terceiro
legitimamente se pode desvincular, que, na ocasião da contestação, o locador ou sublocador peça o
arbitramento.
No ato de contestar, ou antes dêle, não pode, sem risco, o locador ou locatário aceitar a oferta do terceiro,
porque há o direito do locatário ou sublocatário à preferência, e o contrato seria ineficaz contra êle. Em todo o
caso, é êrro dizer-se que o locador ou locatário não pode aceitar: pode-se locar o bem que está alugado, ou, até,
o bem de outrem, como se pode vender o bem que já foi vendido ou de outrem.
4.DERROGAÇÃO nos ARTS. 10-12 no DECRETO N. 24.150. Apresentada a oferta alheia pelo locador, o
Decreto n. 24.150. arts. 10-12, que tinha a réplica, hoje extinta, permitia que, nela, o locatário pedisse
preferência, em igualdade de cláusulas, sobre quaisquer ofertas de terceiros, ou impugnasse a oferta ou as
ofertas apresentadas, ou aceitasse alguma delas. Com o Código de Processo Civil, o locatário tem por si o art.
249, II, segundo o qual, no despacho saneador, o juiz mandará ouvir o autor, dentro de três dias, permitindo-lhe
que junte prova contrária, quando, na contestação, reconhecido o fato em que se funda, outro se lhe opuser,
extintivo do pedido. Não é óbice a incidência do art. 294, II, o ter o réu argúido a falta de pressuposto de direito
material, ou processual, e alegado o fato extintivo, para o caso de não ser atendido na primeira defesa. Se a
oferta foi ajuizada depois da contestação, não pode o juiz dela tomar conhecimento (Câmaras ReUnidas do
Tribunal de Apelação, 13 de junho de 1938; 6.a Câmara Cível, 6 de agôsto de 1937). Qualquer oferta, por
melhor que seja, posterior à contestação, não é elemento suficiente para a composição do suporte fáctico do art.
8.0, e), do Decreto n. 24.150.

§ 4.527. Direito à retomada para obras

1. O SUPORTE FÂCTICO DO ART. 8.0, e?), DO DECRETO N. 24.150. No sistema do Decreto n. 24.150,
somente há retomada para obras se precedeu determinação de autoridade pública (art. 8.0, e?). Não há a
denúncia segundo a lei francesa, se há interesse em tais obras; e foi lastimável em alguns juizes e tribunais, em
poucos casos é certo, a influência de leituras de livros estrangeiros. Tão-pouco se exige, no direito brasileiro,
aviso prévio.
O suporte fáctico do art. 8.0, e?), compõe-se com a junção dos seguintes elementos: a) tratar-se de locação,
usando o locatário o prédio para comércio, ou indústria; b) ter o locatário o direito à renovação; e) ter
autoridade pública determinado as obras; e?) serem tais obras de radical transformação, o que implica ser
impossível a continuação do locatário, ou serem de modificações de tal natureza que aumentem, de si sós, o
valor do prédio.
Diz o art. 8.0, e?), do Decreto n. 24.150 que o demandado (locador, sublocador) pode alegar “que está obrigado,
por determinação de autoridades públicas, a realizar, no prédio, obras que importarão na sua radical
transformação, ou modificações de tal natureza que aumentarão o valor da propriedade”.
Se as obras são necessárias e as determinou a autoridade pública, porém não importam aumento do valor da
propriedade, o locatário tem de permitir que sejam feitas, porque êsse dever provém do direito comum (Código
Civil, art. 1.205). Em tal caso, nasce ao locatário ou ao sublocatário a pretensão ao abatimento do aluguer (art.
1.205, § 1.0) ou à resilição do contrato (art. 1.205, § 2.0), cabendo-lhe escolher. Para obras, é usual o
fechamento da casa para obras, indo o fundo de empresa para outro lugar, temporâriamente. A cada momento,
encontra-se o cartaz ou a placa: “Mudou-se por motivo de obras, para a Rua tal”; “Provisôriamente, à Rua tal”.
A 4•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 29 de novembro de 1951 (1?. dos T., 198, 318),
entendeu que o usufrutuário tem o direito de retomada para reconstrução desde que prove fazê-lo de acôrdo
com o proprietário. Está certo, porque ao proprietário é que incumbem as reparações extraordinárias (Código
Civil, art. 734), inclusive as obras~ de reconstrução.

2.SITUAÇÃO DO LOCATÁRIO APÓS A RETOMADA: DISCUSSÃO E SOLUÇÃO ACERTADA. Discutiu-

se qual a situação do locatário após a retomada: a) ou ser-lhe-ia assegurada a indenização; ou b) teria êle
preferência, findas as obras, para a nova locação. Uma e outra seriam compatíveis com a estrutura jurídica do
direito à renovação e com a concepção do encobrimento da eficácia dêsse direito pela exceção de retomada. A
4,~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 6 de maio de 1941, achou que não seria justo,
nem equitativo, tendo sobrevindo a interferência do poder público, “que terceiro, após a reconstrução, se viesse
a beneficiar dos esforços do locatário para melhoramento do ponto comercial”; e acrescentou que o prazo dos
seis meses (Código de Processo ‘Civil, art. 360) não poderia ser reduzido pelos particulares, nem pelas
autoridades públicas, tn easu a Prefeitura do Distrito Federal. O desembargador JOSÉ ANTÔNIO NOGUEIRA,
vencido, era pela indenização; o desembargador HENRIQUE FIALHO afastava a> e b), o que seria contra o
art. 16 do Decreto n. 24.150 e o que é mais contra os próprios princípios de direito comum concernentes à
indenização pelos prejuízos causados por ato lícito. A 5~a Câmara Cível, a 7 de maio de 1936, raciocinava: “Se o
locatário tem direito à indenização no caso de não poder renovar o contrato, por motivo de melhor proposta de
terceiro interessado <art. 20), com maioria de razão essa indenização se impõe quando o proprietário reclama o
prédio para reconstruir, aumentando o seu valor”. Tal acórdão foi mantido pelo Tribunal de Apelação, a 30 de
agôsto de 1938, em grau de revista. No mesmo sentido da solução a), a 6•a Câmara Cível, a li de setembro de
1945.
O Supremo Tribunal Federal, a 24 de novembro de 1938, adotou a solução b).
A verdadeira solução é a que atende à natureza dos dois direitos, o do locatário à renovação e o do locador à
retomada. Se o locador não começou as obras, nos três mêses após a entrega do prédio pelo locatário (Decreto
n. 24.150, art. 21, § 3.0), a indenização é desde logo. Se inicia as obras dentro dos três meses, a exceção de
retomada para obras somente encobre o direito à renovação enquanto não se ultimam as obras. A exceção do
art. 8.~, e?), não extingue o direito, salvo se o juiz, invocando o art. 16, condena o locador a indenizar desde
logo; e. g., se o prédio reconstruído não mais pode servir ao locatário. O direito à renovação, após as obras, foi
a solução que o Supremo Tribunal Federal preferiu (24 de novembro de 1938,. considerando obrigado o
locador: “a não alugar o prédio reconstruído, ou o que fôr de novo construído, sem dar pref erência ao autor,
tanto por tanto”). A 6~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 18 de agôsto de 1939,
deferiu a retomada, “ficando o proprietário obrigado a efetivar a construção, pagando-lhe a indenização pelas
despesas de mudança, e não de lucros cessantes, e ficando adstrito a oferecer-lhe nova locação em igualdade de
condições com terceiro”. A 6•a Câmara Cível, a 11 de setembro de 1945 (D. da J. de 12 de abril de 1946), foi
além, quanto à indenização; porém omitiu referência ao direito de preferência; a 5 de abril de 1946 (D. da J. de
30 de junho de 1947), disse: “Ao locatário é assegurada, conforme jurisprudência, indenização pelas despesas
de mudança e pagamento, que fôr arbitrado, de instalações similares no local onde o locatário fôr se
estabelecer”; e a 18 de abril de 1947: “As despesas de mudança e instalações similares e o valor do fundo de
comércio, tudo arbitrado na execução, levando em conta o fundo de comércio, na hipótese do proprietário não
dar, em igualdade de condições, nova-mente em arrendamento, a parte equivalente à atualmente ocupada” <O
11, 52, 226 s.). Há, pois, a indenização do valor do fundo do comércio ou de indústria, no caso de não se
respeitar o direito de preferência. As despesas de mudança e novas instalações são por eqúidade ( 4.~ Câmara
Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 27 de agôsto de 1943, D. da .7. de 1 de outubro de 1943), ou
por aplicação dos princípios, embora as negasse a La Turma do Supremo Tribunal Federal, a 30 de junho de
1947 (D. da .7. de 12 de janeiro de 1949).
3.A DETERMINAÇÃO DA AUTORIDADE É ELEMENTO NECESSARIO DO SUPORTE FÁCTICO.
Acima dissemos que a determinação da autoridade pública é elemento necessário do suporte fáctico. Procurou-
se sofismar, em tôrno do art. 8.~, d), do Decreto n. 24.150. A 5•a Câmara Cível da Côrte de Apelação do Distrito
Federal, a 7 de maio de 1936 (A. .7., 38, 443), aventurou: “Se o proprietário tem o direito de pedir o prédio,
para seu, ou alheio comércio, desde que não o empregue na exploração do mesmo negócio, não é lícito impedir
que faça a sua reconstrução, aumentando o seu valor econômico”. Houve recurso extraordinário; e o Supremo
Tribunal Federal achou (24 de novembro de 1938) que havia retomada para obras fora do art. 8.~, d). “A
simples reforma do prédio locado por exigência compulsória de autoridades é motivo que escusa o locador de
renovar o contrato; o propósito alegado, provado e viável, de ampliar largamente o prédio, de reconstrui-lo em
maiores proporções, é direito do locador, no uso legitimo do direito de propriedade” (Parecer do Procurador da
República). Mas .~.onde a lei? ~ Onde o texto, em que se firmasse, para o encobrimento da eficácia do direito à
renovação, que é direito pessoal e entra no conceito de “propriedade” que as ConstituYçóes garantem? A 5~a
Câmara Cível do Tribunal de Apelação, a 2 de março de 1939, volveu a sustentar o que julgara certo: “O direito
àretomada do prédio para demolição e construção, tendo em atenção o melhor aproveitamento do terreno e
aumento do seu valor econômico, foi reconhecido pelo citado acórdão desta Câmara~’ o de 7 de maio de 1936
“e, mais tarde, por outro 11 de junho de 1936: “Para que se verifique o direito de demolir para reconstruir
não é necessário que haja intimação de qualquer autoridade sanitária. Não. É êsse direito completamente
assegurado pelo de usar, gozar e dispor inerente ao proprietário”). As Câmaras Reunidas, a 4 de julho de 1938,
disseram: “A não-renovação do contrato por motivo de precisar ou pretender o proprietário reedificar o prédio,
melhorando-o, é ponto omisso no Decreto n. 24.150 e, assim, é questão que deve ser resolvida pela legislação
em geral e consoante as regras e princípios gerais de direito”. Em tudo isso, forçoso é verificar-se que se criou
nova espécie de retomada, a retomada para obras não exigidas pela autoridade pública, contra a letra exígua do
art. 8.0, que só aludiu a três espécies: a da letra d) ; e as duas da letra e) . A jurisprudência introduziu espécie
nova. ~ também de acentuar-se que aí se pretendera ser somente quaestio inris questão que é tipicamente fac ti:
a de serem convenientes obras que as autoridades públicas não exigiram. Não só: argumentou-se com o direito
de propriedade, cujos limites, no tocante à locação para uso comercial, ou industrial, o Decreto n. 24.150 fixara,
para se destruir o direito à renovação, que aquêle Decreto n. 24.150 estabelecera. Não viam os juizes que
infrigiam a letra da lei, uma vez que o art. 8.0 do Decreto n. 24.150 foi explícito: “A contestação do locador,
além da defesa do direito que lhe possa caber, ou que se regulará pelos princípios gerais, ficará adstrita quanto à
matéria de fato, ao seguinte.. .“ Reconstrução, por mera conveniência do locador, seria, necessàriamente,
questão de fato.
Quanto ao direito, o que há no sistema jurídico brasileiro é o art. 1.205 do Código Civil. Se, no direito comum
das locações, não pode o locador pedir o prédio para reconstrução, e somente pode exigir do locatário que
sejam feitas as reparações urgentes, ~ como permitir-se, em ins spieciale, como o de renovação de contrato de
locação, que se retome o prédio para obras de que o art. 8.0, d), do Decreto n. 24.150 não cogitou? Para que se
veja que, no fundo, se deixou a líbito dos contraentes tal matéria, basta ler-se o acórdão da 5•a Câmara Cível, a
18 de janeiro de 1940. A 4•a Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 31 de outubro de 1938, não
discutiu, sequer, o problema jurídico: “Insurgem-se . . . no caso examinado os proprietários contra a renovação,
porque é sua intenção demolir o prédio para, em substituição, erguer outro de proporções adequadas às
exigências urbanísticas do local e ao valor do terreno. É, sem dúvida, procedente essa alegação dos réus, que se
enquadra, inquestionâvelmente, no art. 8.0 daquele decreto (?!), considerando-se causa impeditiva para a
renovação a necessidade daquela demolição e construção de outro prédio, que esteja de acôrdo com os
melhoramentos e progresso do local, e que dê ao seu proprietário a renda compatível com essas condições. A
limitação contida nesse art. 8.0 está adstrita à matéria de fato, sendo ampla a defesa de direito que cabe ao
locador, ou que se regulará pelos princípios gerais”. Que sofismas! Nos embargos, a 2.~ Câmara Civil, a 12 de
junho de 1989, em vez de discutir de jure condito, apenas dissertou:
“A defesa dos réus, baseada na necessidade de reconstrução de edifício, enquadra-se na lei. Nem é possível
obrigar-se alguém a manter, sobre um terreno valorizadissimo, prédio em condições tais que não possa produzir
o lucro proporcional. Até o interesse da coletividade seria contrário a uma tal interpretação. Deve a lei facilitar,
e não empear a reconstrução e aumento das casas, a bem da estética da cidade e confôrto dos seus habitantes”.
E acrescenta: “Certamente, há necessidade de tomar cautelas para que a razão invocada pelo réu não seja mero
pretexto. Por isso, o acórdão concedeu a indenização e fixou prazo para ser demolido o prédio”. Isso é fechar o
volume das leis de 1934 e julgar com o arbítrio. Isso não é aplicar lei, é fazer prevalecer o pensamento político
dos juizes. Não é fazer prevalecer o pensamento político reacionário, porque é reavivar, dentro da mesma
classe, divisão e luta de classes, a dos grandes proprietários de imóveis contra os pequenos proprietários de
fundos de comércio e de indústria (“propriedade”, no art. 141, § 16, da Constituição de 1946, não é só a
propriedade de coisas corpóreas; bem assim nos textos correspondentes das Constituições anteriores).
Sociolôgicamente, é edificante lerem-se os nomes dos réus vitoriosos nesses julgados da õ•a Câmara Cível do
Tribunal de Apelação do Distrito Federal, (nunca da 6•a, antes de 1939) e alguns de São Paulo, como do
Supremo Tribunal Federal, ao tempo da Constituição de 1937. Juridicamente, existindo direito à renovação e
existindo a pretensão à renovação, as considerações de alguns juizes para criarem mais uma espécie de
retomada, fora do art. 8.0, d) e e), do Decreto n. 24.150, das regras jurídicas e dos princípios gerais de direito,
contra as regras jurídicas de interpretação das leis, foi apenas expropriação dos donos de fundo de comércio ou
de indústria, sob o pretexto de se defender a propriedade, contra a lei. O acórdão da 2•a Câmara Civil do
Tribunal de Apelação de São Paulo foi típico: “Deve a lei... “. Os juizes seriam para dizerem o que as leis
devem fazer; e não para aplicarem as leis como incidiram. A 6•a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, a 18 de agôsto de 1939, cedeu à pressão da 5~a Câmara e do acórdão do Supremo Tribunal
Federal de 24 de novembro de 1938 (A. .7., 48, 80 s.) : .... .deve prevalecer o direito do proprietário de pedi-lo,
para reconstrução, dentro em certo prazo,. pagando, entretanto, o prejuízo dêsse incômodo e sacrifícios
impostos ao locatário com a mudança ou suspensão de seus negócios, até que lhe seja oferecida, em
concorrência com terceiros, a ocupação do novo prédio”. Deve prevalecer:
Por quê?
A ratio legis do Decreto n. 24.150 evidencia exatamente o contrário; e a própria letra dos considerandos. O que
é interessante é que as Câmaras de Agravos do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 13 de outubro de
1939, tenham reputado nula a cláusula de se poder exigir o imóvel para demolição ou para reconstrução: ... não
assiste razão ao embargante quando pleiteia que, na sentença que decretar a renovaçâ•ú, lhe fique assegurado o
direito de, a qualquer momento, poder exigir o imóvel, para demolição e reconstrução, porquanto seria tornar a
locação por prazo indeterminado, sujeito o locatário à vontade do locador, com o seu “fundo de comércio” não
garantido”. Na interpretação das leis, tem-se de atender a que algumas regras do sistema jurídico fixam os
conceitos e erigem os institutos, e outras traçam limites a conceitos, regras e institutos. O Decreto n. 24.150
disse, nos considerandos e nos textos, a que é que vinha: limitar, tal como as regras jurídicas sobre
desapropriação, o direito de propriedade. Insustentável o acórdão do Supremo Tribunal Federal, a 13 de
dezembro de 1943 (D. da .7. de 4 de julho de 1944), que deferiu retomada que permitiria maiores lucros, fora
da espécie estrita do art. 8.0, e), do Decreto n. 24.150, que é a de direito à melhor locação.
A interpretação que lê o art. 8.~, d), como se houvesse o direito de retomada por obras que importem radical
transformação e outro, por entender o locador que tem de fazer obras de tal natureza que lhe aumentarão o valor
da propriedade, é contra a lei. Pois há o elemento comum da. necessidade, só apurável por determinação da
autoridade pública. Se essa necessidade existe e a autoridade pública administrativa se abstém de qualquer ato
que baste ao pressuposto,. o que o locador pode fazer é propor a ação declaratória, para que, verificada a
necessidade, conforme o art. 8.0, d), do Decreto n. 24.150, haja a determinação da autoridade pública,, pois que
autoridade pública pode ser administrativa, judiciária e legislativa. Se a lei fêz inalugáveis os prédios da Rua
tal, mesmo sem ser para obras, o direito de locação cessa, embora tenha o locatário ou sublocatário a ação de
indenização.
Conforme a interpretação que demos, lealmente, ao art. 8.0, ri), do Decreto n. 24.150, o 22 Grupo de Câmaras
Civis do Tribunal de Justiça de São Paulo, 24 de março de 1950 (R. rios T., 186, 639).
Não basta que o locador diga querer fazer obras no prédio. ~ preciso que as circunstâncias mostrem que pode
ser crido no que afirma quanto ao fato próprio futuro. A 1a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Para, a 3 de
junho de 1946, confirmou sentença em que se dizia: “Não é bastante alegar que necessita do prédio: é
necessário que a prova seja irrefutável, tal como se o réu estivesse intimado a desocupar o prédio, que ocupa,
para nêles serem feitos consertos por determinação da Prefeitura ou da Saúde Pública~~ ; e em que se concedeu
a renovação, por estar “o autor com o seu fundo de comércio bem estabilizado, presumindo-se prejuízo certo, se
fôr obrigado a retirar o que lhe pertence do prédio demandado”. Êsse juiz e êsse tribunal aplicaram a lei; não
fizeram discursos atécnicos sobre direito de propriedade. Houve recurso extraordinário; e negou-se-lhe
provimento.
Já a 24 de abril de 1942, a 2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal (.1., IX, 62) teve de temperar a sua adoção
da famosa atitude da 5•a Câmara: “O propósito de reformar o prédio, ou de reconstruí-lo, para escusar (‘1) o
proprietário do dever de renovar o contrato de locação, deve estar provado, e não ter a finalidade anti-social de
simplesmente cercear direitos do inquilino”. Mas ~ onde a lei que permita a retomada fora do art. 5•0, ri) e e)?
Os tribunais cercearam o direito, desde as raízes, com admitirem, sem lei, nova espécie de retomada; e não lhes
atenua a responsabilidade da infração da lei êsses vagos propósitos de proteção contra a finalidade anti-social
do que em si mesmo é pré-excluido por lei. Tal atitude de soprar o feridor a ferida, que fêz, reencontra-se a cada
passo. As acutiladas continuaram, sem base legal (e. g., 6•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo,
26 de novembro de 1948, 1?. dos T., 178, 815, alvará e planta aprovada, sem determinação de autoridade
pública), até aos absurdos máximos (SY Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 2 de maio
de 1944: “O fato dos apelados não haverem edificado o imóvel, como pretendiam, porém vendido a terceiro,
não é motivo que autorize a reforma da sentença, pois é direito que assiste ao proprietário e em virtude dessa
qualidade ).
Conforme a opinião que sustentamos, a 4•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 29 de
novembro de 1951 (1?. rios T., 198, 318), a 1.a Câmara Civil do Tribunal de Alçada de São Paulo, a 13 de
outubro de 1954 (230, 470), as Câmaras Cíveis ReUnidas do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 21 de
dezembro de 1950 (R. F., 137, 470), e a 2~a Câmara Cível, 27 de outubro de 1953 (A. J., 109, 161). Não se pode
dispensar o relatório assinado por engenheiro habilitado: está explícito na lei (Decreto n. 24.150, art. 8.~, ri),
parágrafo único (sem razão, o Supremo Tribunal Federal, a 1 de setembro de 1950 (A. J., 96, 301) ; nem a lei
exige a planta e a licença da obra (sem razão, a 4Y Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a
14 de agôsto de 1945, 76, 322)
Se a licença não foi concedida, é ineficaz o pedido de retomada (6.a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do
Distrito Federal, 22 de agôsto de 1947, A. J., 91, 54, e 12 de agôsto de 1952, 105, 316).
A juntada da planta e a da licença não são necessárias, mas servem à prova do pressuposto da denúncia cheia,
que está no exercício do jus exeptionts da retomada. Cf. 2~a Turma do Supremo Tribunal Federal, 24 de abril de
1942 (A. J., 63, 21); e 1•a Turma, 12 de junho de 1944 (72, 112).
O o que a lei exige é a juntada do relatório, “minucioso e pormenorizado”, “assinado por engenheiro construtor
legalmente habilitado”, além da “determinacão” da autoridade pública. Se faltar a licença, mesmo se houver a
determinação da autoridade pública, elimina-se a eficácia do pedido, pois há obstáculo a que se permita a
retomada para obras, tais como se desenrolam.

4.DEMOLIÇÃO E RECONSTRUÇÃO. Se a retomada é para demolir e reconstruir, e o prazo, que a autoridade

pública, ou a lei dá, é para além do prazo do contrato renovando, dá-se a renovação para o tempo restante.

5.O PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 8.~, d), DO DECRETO N. 24.150. O art. 80 4), parágrafo único, do
Decreto n. 24.150 diz que a alegação de ter de realizar obras “deverá ser apoiada em relatório minucioso e
pormenorizado, com estimativas parceladas, e devidamente justificadas, assinado por engenheiro construtor,
legalmente habilitado”. Alguns acórdâos confundiram essa regra jurídica com a do direito emergencial de
inquilinato e exigiram mais: planta e licença (e. g., 4•a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal,
15 ~de julho de 1949, D. da J. de 8 de dezembro de 1949) a
Câmara Cível chegou a dizer que planta e licença podem ser apresentadas na audiência; a 4~a Câmara Cível, a
31 de março de 1940, até à perícia; a 4•a Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 28 de
novembro de 1945, até na apelação (2. F., 106, 80). Ainda é tempo de se aterem à lei juizes e tribunais.

§ 4.528. Desapropriação e renovação

1.O DECRETO N. 24.150 NÃO COGITOU DA DESAPROPRIAÇÃO.

O Decreto n. 24.150 não cogitou de desapropriação; e foi bem que de tal assunto não cogitasse. Não há
retomada para desapropriação, nem se há de pensar em levar em conta a desapropríação futura para se cortar, de
algum medo, inclusive 110 tempo, o direito dos locatários. Se há contrato, com prazo determinado, de locação e
se há uso comercial, ou industrial, a desapropriaçào vai contra o direito de propriedade imobiliário e contra os
direitos do locatário: não é só propriedade desapropríavel o prédio; e a garantia do art. 141, § 16, da
Constituição de 1946, como dos textos correspondentes nas Constituíções anteriores, refere-se a qualquer
direito patrimonial, e não só à propriedade, i~o sentido estrito qtie se lhe dá no direito das coisas, O locatário
tem de ser indenizado do direito à locação, i~o tempo restante do contrato, quanto ao fundo de comércio e
indústria e quanto ao direito à renovação, se já nasceu, ou se já nasceu e foi exercida a pretensão, ou quanto ao
novo contrato, se já houve renovação.

2.NÀo HÁ RETOMADA PARA SER DESAPROPRIADO O PRÉDIO.

Decreto n. 24.150. Não há retomada para ser desapropriado o prédio locado. A ação de desapropriação vai
contra o locador e contra o locatário, não como locador e locatário, mas sim como titulares, um, do domínio,
acompanhado, talvez, de outros titulares de direitos reais, e outro, dos direitos de uso comercial, cu industrial,
do prédio.

3.INDENIZAçÀO POR DESAPROPRIAÇÃO. Tem-se dito, errôneamente, que a desapropriação vai contra o
proprietário do prédio, e não contra o locatário. A desapropriação recai no prédio: dirige-se contra o
proprietário, o erífiteuta, o usufrutuário, o usuário, o anticresista, o titular do direito de hipoteca e o locatário.
Mais: contra qualquer pré-contraente a respeito de qualquer dêsses direitos, se houve registro, ou, por outro
modo, se estabeleceu eficácia erga omnes. Cada direito atingido é indenizável e têm-se de considerar, na soma,
tôdas as parcelas alcançadas pela desapropriação.
No sentido do que dissemos, a 1•a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 25 de outubro de 1951 (A. J., 102,
26), e a 1•a Càmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 23 de outubro de 1951 (1?. dos T., 197, 173). O
contrato há de ter existido no momento da publicaçào do decreto de desapropriação. O locatário há de exercê-lo
conforme os princípios e é parte no pleito. O locador, a pretexto de que foi publicado decreto de
desapropriaçáo, não pode pedir retomada. Não há retirada do fundo de empresa antes de ser indenizado o
locatário ou sublocatário, porque a indenízacào há de ser prévia.

§ 4.529. Direito à retomada para reconstrução e para uso

1.O Ah. 8.0 cl), E e), DO DECRETO N. 24.150 CONTÉM LIMITE LEGAL À PROPRIEDADE. A retomada,
de que se cogita no art. S.~, d) e e), do Decreto n. 24.150 é direito. Não épreciso que haja ato de tomada
ilegítima de posse, ou esbulho, ou turbação , para que o direito à posse nasça. O contrato tem prazo e, ao findar
êsse, segundo o Código Civil, art. 1.194, nenhuma posse imediata é legítima, salvo prorrogação <art. 1.195),
que é sem prazo determinado. ~ durante o prazo do contrato que nasce o direito do locatário à renovação, isto é,
quando se juntam os elementos do suporte fáctico dos arts. 1.0 e 2.0 (ou 1.0, 2.0 e 3.0) do Decreto n. 24.150:
prédio, destinação a uso comercial, ou industrial, pelo locatário, locação por prazo mínimo de cinco anos,
exercício do comércio, ou indústria, pelo prazo mínimo de três anos contínuos; eventualmente, cessão,
sucessão, ou sublocação. Quando tal suporte fáctico se compõe, o Decreto n. 24.150 incide, e nasce o direito, O
contrato ainda está em cumprimento. Com o nascimento dêsse direito, novo, do locatário, necessàriamente se
opera diminuição, ex lege, da esfera jurídica do locador. Não se atinge, com isso, a propriedade, porque o
Decreto n. 24.150 contém em si limite legal à propriedade. No penúltimo semestre do prazo contratual, se já
nascera o direito, nasce a pretensão à renovação, que é pessoal. De ordinário, nasce também a ação. Contra a
eficácia dêsse direito é que se concebe o surgimento do direito à renovação, após a composição de suporte
fáctico em que elemento necessário é a existência de direito à renovação por parte do locatário. Não há direito
de retomada antes de haver direito à renovação, porque se trata de exceção de direito material ao direito, à
pretensão e à ação do locatário.
Alguns escritores franceses interpretaram o direito de retomada como a simples faculdade de se exigir o que
estava no contrato. Ora, tal faculdade não bastaria, não eliminaria a eficácia do direito e da pretensão à
renovação, que nascem antes da terminação do contrato. O direito de retomada é direito, no sentido técnico,
encobre a eficácia do direito à renovação. Também é de afastar-se qualquer explicação do direito de renovação
que o reduza a direito.., a que o locador não abuse do seu direito de retomar, e quejandas ousadias acientíficas.
Ainda ao tempo em que se pretendia raciocinar em têrmos de propriedade, tratando-se de renovação de locação,
de modo que, em alguns tribunais, se excluia ao sublocatário como legitimado ativo à renovação, também se
tentou excluir ao sublocador como legitimado ativo à retomada. Às vêzes, reconhecia-se ao sublocatário o
direito à renovação, sem se reconhecer ao sublocador direito à retomada (e. g., 5•a Câmara Cível da Côrte de
Apelação do Distrito Federal, 2 de julho de 1936, A. .7., 39, 45; 2 de junho de 1938, 47, 159).

2.DENÚNCIA CHEIA “OPE ExCEPTIONIS”. A retomada, quer nas espécies do art. 8.~, d), do Decreto n.
24.150, quer
nas espécies do art. 82, e), resulta de denúncia cheia. Não há denunciabilidade vazia contra o locatário a que
nasceu o direito à renovação. As espécies do art. S.~, d), têm o seguinte suporte fáctico: a) haver surgido ao
locatário direito à renovação; b) determinação de autoridade pública, para que o locador faça obras que
importem radical transformação, ou modifiquem o prédio, a ponto de lhe aumentar, consideràvel mente, o valor.
Por onde logo se percebe que a modificação que não importe êsse aumento, nem impeça a utilização pelo
locatário, ou cujo aumento pudesse ser incluído no futuro aluguer, seria elemento insuficiente para entrar na
composição do suporte fáctico.

8.ONUS DE ALEGAR E PROVAR O FATO FUTURO. O pedido de retomada para uso próprio, primeira
espécie do art. 5,0, e), do Decreto n. 24.150, é caso de denúncia cheia: o réu tem de alegar e provar o fato
futuro, de modo que se admite prova em contrário (4.a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 11 de
março de 1948, E. dos T., 173, 734; sem razão, satisfazendo-se, ao que parece, com a alegação, como se se
tratasse de denúncia vazia, a g•a Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 15 de maio de 1946 e 2.0
Grupo de Câmaras Civis, 18 de junho de 1947, E. dos 7’., 170, 708).

4.SANÇÃO CONTRA A FALSIDADE DA ALEGAÇÃO. Também é caso de denúncia cheia a segunda

espécie do art. 8.0, e), do Decreto n. 24.150. Diz o art. 8.0 que “a contestação do locador, além da defesa do
direito que lhe possa caber, ou que se regulará pelos princípios gerais, ficará adstrita, quanto à matéria de fato,
ao seguinte: e) que o prédio vai ser usado por êle próprio, locador, seu cônjuge, ascendentes ou descendentes”..
O parágrafo único do art. 8.0, e), acrescenta: “Nessa hipótese, todavia, o prédio não poderá ser destinado ao uso
do mesmo ramo de comércio ou indústria do inquilino do contrato em trânsito”, O art. 358 do Código de
Processo Civil limitou o sentido de necessidade, que aparecia no art. 82, e), do Decreto n. 24.150: “Quando o
locador, opondo-se ao pedido de renovação do contrato, alegou necessidade do imóvel para pessoa de sua
família, .deverá provar que o mesmo se destina à transferência de fundo de comércio existente há mais de um
ano”. Na ação de renovação de contrato, o pedido do prédio, para uso próprio ou da família do locador (Decreto
n. 24.150, art. 8.0, e), funciona como exceção do locador: não se nega a pretensão; encobre-se-lhe a eficácia.
Muito diferente é o que se passa com a denúncia cheia de que cogitamos, a propósito de prédios residenciais.
Trata-se aqui, porém, como ali, de pressuposto de comunicação de fato próprio futuro, ou de fato alheio futuro,
O locador afirma o fato próprio futuro, ou afirma o fato alheio futuro, ou os dois (= para si e para o seu
cônjuge; para si e para ascendentes ou ascendente; para si e para descendentes ou descendente; para si e para o
cônjuge e ascendentes ou ascendente; para si e para o cônjuge e descendentes ou descendente; para si e para
ascendentes ou ascendente e descendentes ou descendente).
A sanção, no caso de não se dar o fato futuro, que se afirmou, é a indenização ex delicto, além da pena criminal
(4~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 10 de maio de 1946, D. da .7. de 20 de junho
de 1947).
O problema maior a respeito da retomada para fato futuro (próprio, ou alheio) é o de haver, ou não haver, para o
locador, o ônus de alegar e provar a necessidade do prédio para o uso próprio ou alhei o. O Decreto n. 24.150
não empregou a expressão; o Código de Processo Civil, art. 358, empregou-a, a propósito da retomada para
pessoa da família.
O Decreto n. 24.150, art. 82, e), somente disse que o locador havia de alegar e provar que o prédio “vai ser
usado”. A favor da opinião que nega a existência do pressuposto, argumenta-se com a letra da lei e com a
aplicabilidade da indenização no caso de o locador não ocupar o prédio, ou não no ocupar o membro da família
que foi apontado como beneficiário. Contra: estar ligada à denúncia cheia a alegação da necessidade e, pois, a
prova (L. 3, C., de locato el conducto, 4, 65; Ordenações Filipinas, Livro IV, Titulo 24, pr., verbis “a há mister”)
; ser preciso que fato novo tenha ocorrido, ou que seja inevitável, ou de evitamento demasiado dispendioso,
para que se justifique a denúncia da locação, que, no fundo, é tôda retomada contra o locatário titular do direito
à renovação. A jurisprudência explicitou o pressuposto, com alguns acórdãos contrários. Às vêzes, aliás, a
desnecessidade ressalta (e. g., Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 24 de abril de 1945,
D. da 1. de 22 de junho de 1945: .... .o que ela pretende é tomar a loja em que o autor se acha instalado com a
sua barbearia, alegando, ela, ré, que precisa da mesma loja para aproveitá-la, como depósito dos objetos que
emprega na limpeza e uso do edifício”, mas, aí, falta o pressuposto do uso comercial ou industrial). Os
conceitos de “sinceridade” e “sincero~~, “insinceridade” e insincero”, que aparece em livros e julgados, é de
repelir-se, pelos fundamentos que já aduziinos no Tomo XL. A comunicação de fato, passado, presente, ou
futuro, ou é verdadeira, ou é falsa; o elemento “vontade”, ou “sentimento”, que nela existe, não basta para que
seja classificada como manifestação de vontade, ou como comunicação de sentimento. A falta de ciência
jurídica, por parte de intérpretes e juizes, foi que os levou a alusão à sinceridade ou insinceridade, com grave
prejuízo durante anos para a justiça das decisões. Melhor foi o caminho da exigência da alegação e prova da
necessidade, entendendo-se por necessário o que tem de ocorrer, ou, para deixar de ocorrer, exigiria gastos
desproporcionados. Portanto, excluído o prescindível, o supérfluo, o que só seria necessário admitindo-se no
locador propósitos contrários aos princípios de justiça social, liberdade de iniciativa (cf. Constituição de 1946,
art. 145), ou atividade reprovada como abuso do poder econômico, ou por ter como fito o domínio dos
mercados nacionais, a eliminação da concorrência, ou o aumento arbitrário dos lucros (cf. Constituicão de
1946, art. 148). Tais excessos podem ser provados por indícios e circunstâncias (Código de Processo Civil, art.
252), e, na apreciação dos indícios, o juiz há de considerar a natureza do negócio, a reputação dos indiciados e a
verossilhança dos fatos alegados (art. 253).
O locador que exerce o poder de retomada para uso próprio não pode fazê-lo para o mesmo ramo de comércio
ou indústria, nem, posteriormente, fraudar o que alegou para obter a retomada. O ramo do comércio ou
indústria não pode coincidir com o que era, nem pode ser incluído no que era (e. g., se o locatário explora casa
de saúde, não pode o uso pelo retomador ser de gabinete de clínica médica, cf. Supremo Tribunal Federal, 13 de
abril de 1950, 1?. elos 7’., 205, 588).

Se o locador ou sublocador vendera o fundo de empresa ao locatário ou sublocatário que pede a renovação do
contrato, não está inibido de pedir a retomada (4•~ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 18
de janeiro de 1949, 1?. F., 126, 475) ; a .fortiori, se não o alienara, mas, antes, já exercera no lugar o ramo de
negócio que o locatário ou o sublocatário explora (5.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 15 de
outubro de 1950, 1?. dos 7’., 189, 329). O que, em qualquer dos casos, não é permitido é retomar para explorar
o mesmo ramo de comércio ou indústria que ora explora o locatário ou sublocatário, autor da ação de
renovação.
O ramo de comércio ou indústria somente não pode ser o mesmo, expressão empregada pela lei brasileira
(Decreto n. 24.150, art. 89, e), parágrafo único), à diferença do direito francês, mais exigente.
Alguns intérpretes sustentam que o locador pode pedir o prédio para residência. Essa prevalência da residência
em lei que se concebeu para a tutela dos “estabelecimentos destinados ao comércio e à indústria, por isso que o
valer incorpóreo do fundo de comércio se integra em parte do valor do imóvel”, “trazendo pelo trabalho alheio
benefícios ao proprietário” (fundamentação do Decreto n. 24.150), abusaria de tôda técnica legislativa e
interpretativa. Trata-se de torneio de interesses de fundo de comércio ou de indústria entre locatário e locador. A
lei pende para o locador, porque foi outorgante, e somente por isso. O art. 358 do Código de Processo Civil foi
explícito em caso de retomada a favor do cônjuge, ascendente ou descendente; porém já antes se havia de
interpretar em tal sentido. Cf. 2•a Turma do Supremo Tribunal Federal, 21. de dezembro de 1951 (R. dos 7’.,
230, 540) ; 4.~ ‘Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 3 de novembro de 1950 (II. F., 136,
2
155)
2
Uso próprio só é o uso pela pessoa que exerce o exceptionis, de que vem o direito à retomada (2.a
2
Turma do Supremo Tribunal Federal, 3 de julho de 1951, A. .7., 100, 290; 5•a Câmara Cível do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal, 6 de fevereiro de 1942, 62, 863).
A ampliação do negócio, por si só, não é sem proteção. A 1a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 23 de maio
de 1947 (D. da .7. de 23 de agôsto de 1949), negou a joalheiro a retomada para instalar outra casa de jóias.
Seria a negação de qualquer retomada para ampliação de negócio; mas introduziu-se a alusão aos podêres do
juiz, quanto à equidade e ao exame das circunstâncias.
O uso próprio pode ser para ampliação de negócio do locador. A jurisprudência que distingue o pedido para
negócio novo, o pedido de mudança, para o prédio pedido, de negócio que o locador já tem, e o pedido para
ampliar o negócio do locador, procura distinguir onde não no fêz a lei. O pressuposto da necessidade, êsse, é
comum a tôdas essas espécies. Não importa se para ampliação (2•~ Câmara Civil do Tribunal de Apelação de
São Paulo, 18 de dezembro de 1945, 1?. dos 7’., 161, 254; 1~a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São
Paulo, 15 de fevereiro de 1949, 181, 226), ou não. Se o titular do direito à renovação se presume ter
necessidade do prédio, em que tem o seu fundo de comércio, ou de indústria, o de que a lei abstrai, porque não
lhe exige prova da necessidade, não se presume que dêle precise quem o alugou, em vez de o usar em comércio,
ou indústria, O juiz tem de pesar essa necessidade, quer se trate de retomada para novo negócio, quer para
mudança de negócio já criado, ou para ampliação de negócio. Nesse pesar de necessidade é que o juiz há de
atender às circunstâncias e à eqUidade (e. g., a retomada levaria a perigosa liquidação, ou a falência o autor, cf.
8,a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 22 de julho de 1946: ..... a autora precisa
permanecer no prédio, porque, do contrário, se verá forçada a liquidar, talvez, o seu modesto negócio, .. . muito
provàvelmente não obterá outro lugar adequado”).
~ Qual o prazo que se há de exigir, em caso de retomada para uso próprio, ou do cônjuge, ou do ascendente, ou
do descendente, de tempo de exploração pelo beneficiado? A lei brasileira sobre renovação de contrato de
locação nada disse, no que se distingue da posterior, a lei sobre a prorrogação das locacões de prédios urbanos
(Lei n. 1.800, de 28 de dezembro de 1950, art. ~5, 2~a parte: “durante um ano”). Isso não quer dizer que não
possa ser apurada, depois, a fraude, com que o locador ou sublocador alegou o propósito do uso próprio.

Por exemplo: se não instala qualquer fundo de empresa e aliena o prédio, ou transfere a locação, ou aluga a
outrem o prédio. Dir-se-á mesmo que não houve, sequer, a indenização do locatário ou sublocatário, conforme o
que se estabelece no art. 20 e §§ 1.0, 2.0 e 3.~, ou no art. 21, § 39, do Decreto n. 24.150. Uma vez que não
houve impedimento que se possa considerar pré-excludente da culpa do retomador, cabe a indenizabilidade por
ato ilícito, devendo-se, por analogia, invocar o art. 20, pr., do Decreto n. 24.150, no tocante ao importe do
ressarcimento. Dizemos: art. 20, pr., no tocante ao importe do ressarcimento, para afastar qualquer discussão
sobre ser objetiva a responsabilidade pelo dano.

5.NECESSIDADE DO USO PRÓPRIO, OU PARA O CÔNJUGE, ASCENDENTE OU DESCENDENTE. A

interpretação do art. 8.0, e), do Decreto n. 24.150, como se não pudesse o juiz apreciar a verdade do propósito
do uso próprio, ou pelo cônjuge, ascendente ou descendente, é de repelir-se. Está em alguns julgados,
surpreendentemente (e. g., g,a ‘Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 18 de junho de 1951, 1?. dos
7’., 193, 816; 83 Câmara Civil, 26 de agôsto de 1947, 1?. F., 115, 523), pois, com ela, estaria destruída tôda a
ratio legis do Decreto n. 24.150. Tão-pouco se há de acolher a que considera haver a favor do locador ou do
sublocador presunção inris Umtum (?9, como está ou transparece nos julgados do Supremo Tribunal, a 21 de
dezembro de 1950 (A..7., 98, 82), da 2.~ Turma, a 3 de julho de 1951 (100, 290), da 13 Câmara Civil do
Tribunal de Alçada de São Paulo, a 30 de outubro de 1952 (R. dos 7’., 207, 441) e a 7 de dezembro de 1953
(221, 898). Têm-se de exigir a alegação e a prova de que o prédio “vai ser usado (sie) por êle próprio locador,
seu cônjuge, ascendentes ou descendentes” (Decreto n. 24.150, art. 8.0, e). Certamente, quem prova a
necessidade sinceramente vai (ou tem o intento) de usar, ou dar em uso ao cônjuge, ascendente ou descendente.
Dai serem sem relevância as alusões à sinceridade, em vez de à necessidade. Certas, a 13 Turma do Supremo
Tribunal Federal, a 27 de maio de 1943 (A. .7., 70, 258, a 23 Turma, a 19 de abril de 1949 (92, 154) e a 24 de
janeiro de 1950, com alusão à sinceridade (1?. F., 131, 386), a 53 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, a 12 de maio de 1941 (A. .7., 63, 271) e a 6 de fevereiro de 1942 (62, 363), a 63 Câmara Cível
do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 22 de novembro de 1946 (1?. E’., 113, 415), com alusão à
sinceridade, a 33 Câmara Cível, a 28 de janeiro de 1958 (153, 276), a 1.a Câmara Cível do Tribunal de
Apelação do Rio de Janeiro, a 20 de abril de 1945 (A. -1., 75, 65), e a 3.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça
de São Paulo, a 23 de outubro de 1952 (R. dos 7’., 207, 182)

6.QUANDO SURGEM O DIREITO, A PRETENSÃO E A AÇÃO DE• RETOMADA, PARA

TRANSFORMAÇÃO OU MODIFICAÇÕES DO PRÉDIO.
~ Quando surgem o direito, a pretensão e a ação de retomada, para transformação, ou modificações do prédio,
com invocação do art. 8.0, d), do Decreto n. 24.150? Surgem êles quando, em virtude de determinação legal e
acorde com a Constituição de 1946, a autoridade pública possa fazer cominação para efetivar interdição de
prédio; ou impor obras ao locador que transformem, ou modifiquem o prédio, aumentando-lhe o valor; ou
quando, em ação declaratória, se haja estabelecido existir o direito à retomada. Tal direito é exercível até a
contestação. Após a contestação, a retomada somente pode ser em ação contra o locatário. O adquirente do
prédio ou do direito real ou pessoal de fructus (titular de direito de anticrese, usufrutuário, sucessor do locador,
locatário sublocador), à diferença do que se passa a respeito do art. 8.0, e), sucede no direito à retomada, ainda
que só se habilite após a contestação ou em grau de recurso.

7.TRANSMISSIBILIDADE DO DIREITO. ,~ Quando nasce o direito, à pretensão e à ação de retomada, com

base no art. 8.0, e), do Decreto n. 24.150, ação que pode ser exercida pelo locador, ou, sob a forma de exceção,
na ação de renovação? A questão é da máxima importância porque o adquirente do prédio após êsse dia já se
insere na relação de direito material e, talvez, de direito processual, sem poder alegar o fato próprio ou alheio
futuro: poderia tê-lo alegado o antecessor, que, alienando o prédio, se desvestiu dos direitos que tinha. Na
jurisprudência, de um lado, a 33 Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 5 de junho de 1945 (1?.
dos 7’., 158, 727), negou ao adquirente do prédio, que interveio na ação renovatória após a contestação,
qualquer legitimação ao direito de retomada para seu uso próprio ou de pessoa da sua família; a 43 Câmara
Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 20 de fevereiro de 1945 (A. .7., 74, 141; 1?. dos T., 156,
305) aventurou que ao novo adquirente do imóvel, objeto da ação de renovação, é assegurado, como assistente,
o direito de pedir o imóvel para uso próprio. Nesse acórdão logo ressalta a contradição em têrmos: ou o
adquirente sucede ao alienante, em direito material e processual, sendo, daí em diante, o único litigante, ou,
dadas as circunstâncias, litisconsorte necessário, e cabe discutir-se se lhe toca o direito de pedir o prédio para
uso próprio, ou da sua família; ou é mero assistente (Código de Processo Civil, art. 93), e de modo nenhum lhe
caberia tal direito à retomada. O adquirente tem de apresentar o seu pedido na contestação, porque é a êsse
tempo que se lhe dá ensejo, na ação, de pedir a retomada, como sucessor do locador e, pois, já agora, locador,
nem se poderia interpretar a lei permitindo-se a sucessor do autor alegar matéria sobre qual já ocorrera
preclusão (Decreto n. 24.150, art. 8.0). Se o terceiro adquiriu o bem, ou o direito real ou pessoal de fructus,
antes da citação do locador e fôra transcrito ou inscrito o seu titulo, tem de ser citado, porque, se o não fôr,
estará o locatário litigando com parte ilegítima. Citado o que fôra locador, tem êsse de dizer que já a outrem
passara o bem. Se, à citação do locador, ainda não estava registado o direito do adquirente, pode êsse, dentro do
prazo da contestação, obter o registro e entrar na relação jurídica processual, para contestar. Se o locador
contesta a ação, declarando que vendera o prédio, ou construíra a favor de outrem direito real de fructus, o autor
há de guiar-se pelo Registro de Imóveis: se até a contestação nenhum titulo foi transcrito, ou inscrito, o que se
deixa ao adquirente é receber a causa nos têrmos em que se achar, sem mais poder exercer direito de retomada.
O direito de retomada, para uso futuro, nasce quando nasce o direito formativo à renovação e o locador, ou
sucessor, satisfaz o pressuposto do art. 5~0, e) ; portanto, no penúltimo semestre do último ano do contrato de
locação. Se não foi exercido o direito formativo à renovação, o locador pode exercê-lo, no penúltimo semestre
do contrato (Decreto n. 24.150, art. 26, verbis “nas mesmas condições ”). Se foi exercido o direito formativo à
renovação, a legitimação passiva ad causam pode começar ao terceiro a qualquer momento da causa; não,
porém, a titularidade do direito à retomada para uso próprio ou da família: somente pode surgir até à
contestação. Se há tempo, cabe a ação do art. 26.

8.ALEGAÇÃO NA CONTESTAÇÃO. Disse a 53 Câmara do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 4 de

abril de 1938:
“Se o falecido locatário podia pedir a renovação, porque seus direitos estavam perfeitamente assegurados pelo
Decreto n. 24.150, aos seus herdeiros se transmite êsse mesmo direito”. E acrescentou: “A leiteria, instalada no
prédio, há mais de quarenta anos, pelo falecido locatário, está sendo dirigida por uma de suas herdeiras,
enquanto não decidida a partilha”.

9.CONTEÚDO DO ART. 5•O, e), DO DECRETO N. 24.150.

O locador pode alegar, na contestação, “que está obrigado, por determinação de autoridades públicas, a realizar
no prédio obras que importarão na sua radical transformação, ou modificações de tal natureza, que aumentarão
o valor da propriedade” (Decreto n. 24.150, art. 82, 1). “Esta alegação”, acrescenta o parágrafo único, “deverá
ser apoiada em relatório minucioso e pormenorizado, com estimativas parceladas, e devidamente justificadas,
assinado por engenheiro construtor, legalmente habilitado”. A primeira questão, que surge, éa de se saber se a)
se trata de obras que se hão de fazer, por determinação de autoridades públicas, radicais, ou de melhoramento,
ou se b) de obras radicais, por determinação de autoridades públicas, ou de melhoramento, ainda que não
determinadas por autoridades públicas. Se a’)’ não há retomada para obras que não sejam determinadas por
autoridades públicas.
A solução verdadeira é a).
10.ALEGAÇÃO E PROVA DO FATO FUTURO. O art. 8.0, e), permite ao locador o pedido de retomada,
alegando “que o prédio vai ser usado por êle próprio locador, seu cônjuge, ascendentes ou descendentes”. E o
parágrafo único estatui: “Nessa hipótese, todavia, o prédio não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo de
comércio, ou indústria do inquilino do contrato em trânsito”. “Nessa hipótese”; entenda-se: nos casos de
retomada para uso pelo próprio locador, ou por seu cônjuge, ascendentes, ou descendentes. Hipótese está, aí,
por espécie de retomada (fato próprio ou alheio futuro). Nem o cônjuge, nem ascendente, ou descendente, nem
o locador pode haver o prédio para o mesmo ramo de comércio ou indústria, que é o do locatário. O art. 358 do
Código de Processo Civil exigiu que, tratando-se de membro da família (cônjuge, ascendente, ou descendente),
o locador deve provar que o prédio se destina a transferência de fundo de comércio (ou de indústria) existente
há mais de um ano. Tal prova deve ser feita com a contestação, sendo pressuposto essencial da exceção (cp.
Supremo Tribunal Federal, 12 de maio de 1950, 1?. dos T., 210, 517).
A 42’ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 25 de janeiro de 1946 (D. da .7. de 29 de
novembro de 1946), entendeu que, se o réu, no prazo da contestação, alega haver vendido o prédio a terceiro,
que deve ser citado, se há de ter como contestada a ação de renovação. Tais impropriedades de linguagem dão
ensejo a graves erros. O que o citado fêz foi declarar-se parte ilegítima, por se ter transferido a titularidade, com
a alienação do prédio. Se o juiz manda citar o adquirente, a êsse toca a vez de contestar. Não se poderia para
efeito do art. 354 do Código de Processo Civil ter-se como sem contestação a ação, se o citado, alienante, só
argúiu a ilegitimidade de parte, ou, pelo menos, a deficiência da citação, que haveria de ser a alienante e a
adquirente, conforme a espécie.

11.INTERESSADO INCAPAZ OU REVEL. O haver interessado incapaz, como legitimado passivo, não obsta
à incidência do art. 354 do Código de Processo Civil. Se o órgão do Ministério Público, cuja audiência é
necessária (Código de Processo Civil, art. 80, § 2.0), argúiu contra a petição, a sua função não é, aí, a de
curador à lide, o juiz há de apreciar o que êle, como fiscal, alegou, porém o seu ofício não é óbice à incidência
do art. 854. Não assim, se o órgão do Ministério Público funcionou como curador à lide (art. 80, § 1.0). Sobre
êsses pontos, de direito processual comum, nossos Comentários ao Código de Processo Civil (1, 307-314, e III,
1, 211, nota 2;
O Código de Processo Civil, no art. 354, diz que, se revel o réu, se tem por aceita a oferta do locatário,
seguindo-se a homologação judicial. No art. 80, § 12, 10, que se dará curador à lide, se revel o prêso, ou o
citado por edital, ou com hora certa. Situações semelhantes criam-se nos arts. 303 e 380. Donde a identidade do
problema. A solução é a de se interpretar que, se foi nomeado curador à lide, êsse fala pelo revel; se não cabia a
nomeação, é que ocorre a incidência dos arts. 303, 354 e 380. Ao curador à lide cabe contestar; se o não faz, dá-
se a aceitação, a que se refere o art. 854.
Se não houve contestação e o juiz, pelo exame dos autos; verifica que o autor não tem direito, pretensão ou ação
de renovação, não lhe é dado homologar; salvo se o pressuposto deveria ter sido apreciado no despacho
saneador. Se falta algum pressuposto, a decisão há de dizê-lo (82’ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do
Distrito Federal, 12 de julho de 1949), cabendo o recurso de apelação.

12.CONTRATO DE LOCAÇÃO COM QUE SE ENTRA PARA A SOCIEDADE. O locador, que pede o
prédio, há de alegar e dar prova do fato próprio futuro, e. g., contrato de reforma do prédio para o adaptar ao
ramo de indústria, ou de comércio, que já exerce ou que se propõe exercer. Tem-se discutido se o locador tem
apenas o ônus de alegar, e não o de provar, ou se tem os dois. No sistema do Decreto n. 24.150, art. 8.0, e), 1.a
parte, não se explicitou o ônus de provar, mas o juiz pode exigir prova, se o autor opôs ser falsa a alegação do
fato próprio futuro. Se o juiz não no exige, a prova da falsidade incumbe ao autor, que a afirma (Câmaras Cíveis
Reunidas do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 3 de janeiro de 1944, 19. da .1. de 10 de maio de 1946).
Provada a falsidade, é de indeferir-se o pedido do réu (í•~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Rio de
Janeiro, 18 e 21 de setembro da 1943, A. .7., 72, 145 e 214; 20 de abril de 1945, 75, 65).
(Em sentença publicada no 19. da .7. de 29 de junho de 1946, o Juízo da 8a Vara Cível do Distrito Federal
decidiu que “a retomada já é concessão de despejo”. De modo nenhum, porque o pedido de retomada não é de
sentença executiva, e sim de sentença constitutiva negativa. O que permite, findos os seis meses, o mandado dc
evacuando é o deferimento do pedido de entrega.)
Discute-se qual o arbítrio do juiz no decidir se dá, ou não, a retomada, O que mais turva a questão é a falta de
propriedade dos têrmos, por comentadores, e na jurisprudência. A 12’ Turma do Supremo Tribunal Federal, a 28
de agôsto de 1949 (R. dos T., 181, 440), chegou a dizer que o direito de retomada não é absoluto, mas empregou
o têrmo “absoluto” em sentido não-técnico. O que o relator queria dizer era que o juiz, no apreciar os
pressupostos para a retomada, formará O seu livre convencimento. ~ o que se tira do art. 16 do Decreto n.
24.150, como do próprio art. 118 do Código de Processo Civil. Aliás, já o Supremo Tribunal Federal, a 19 de
janeiro de 1945, havia frisado que ao juiz cabe verificar se a retomada do prédio locado se prende a motivo real
e sincero (sk) por parte do proprietário”.

13.ENTRADA DO LOCATÁRIO EM SOCIEDADE. O locatário em nome individual, que organiza ou entra

para firma comercial, sendo o contrato parte de sua entrada, ou a entrada, pode pedir a renovação; bem assim, a
firma (5.~ Câmara da Côrte de Apelação do Distrito Federal, 21 de junho de 1937; 52’ e 6,a Câmaras, 24 de
julho de 1939). Outrossim, se o contrato não se transferiu, nem houve sublocação, cedendo o locatário apenas o
uso como entrada sua, ou se, tendo havido transferência do contrato de locação, ou sublocação, o locatário
passa a ser sócio da pessoa jurídica a que pertence o fundo de comércio, ou de indústria (cf. Código de Processo
Civil, art. 862).

14.RETOMADA E ALUGUER, EM CASO DE IMPROCEDÊNCIA DA EXCEÇÃO. Convém que, a despeito

de pedir o prédio para obras, ou para uso próprio, ou do cônjuge, ou de ascendente ou descendente, ou de
ascendentes ou descendentes, o demandado, se acha insuficiente o aluguer, o ataque, porque se não houve outra
razão para indeferimento do pedido do locatário ou sublocatário, a renovação do contrato faz-se nos têrmos do
contrato renovando; portanto, pelo mesmo aluguer. O arbitramento deixou de ser necessário, de modo que o
juiz não está adstrito à feitura dêle (12’ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 12 de agôsto de
1947, 1?. F., 116, 185;
22’ Câmara Civil do Tribunal de Alçada de São Paulo, 12 de setembro de 1951, 1?. dos T., 194, 975).

§ 4.530. Fundamento do direito à volta

1.DIREITO PESSOAL CONTRA O LOCADOR. O direito àvolta é o direito pessoal contra o locador, que
retomou o prédio para obras, direito de preferência, que não é mais do que o direito à renovação que ficou
encoberto pela eficácia da exceção do locador, firmada no art. 8.0, d), do Decreto n. 24.150. Tal direito não
precisa de fundamento novo; é o mesmo direito à renovação, que persiste; viu-o, sem a terminologia científica
que seria de mister, o Supremo Tribunal Federal, a 24 de novembro de 1938. Se o locador não cumpre o seu
dever e obrigação, ou se não pode cumpri-lo, presta perdas e danos (32’ Câmara Cível do Tribunal de Apelação
do Distrito Federal, 10 de abril de 1945, 19. da .7. de 29 de maio de 1948; cf. 2.0 Grupo de Câmaras Civis do
Tribunal de Justiça de São Paulo, 15 de abril de 1948, 1?. dos T., 174, 141). As decisões que negaram o direito à
volta (e. g., 52’ Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 19 de abril de 1949, 19. da .7. de 19
de janeiro de 1950) são raras, e desatenderam a que os direitos de retomada são exceções de direito material e,
cessada a eficácia da exceção, reaparece a do direito à renovação.
Se as obras são de pouco tempo, de modo que possa o locatário ou sublocatário esperar, mudando
provisôriamente de local, não se justifica que não se lhe reconheça o direito àvolta, com a renovação do
contrato, cujo tempo começa a cor rer depois da reentrega (no mesmo sentido do que sustentamos no Tratado
de Direito Predial, V, 178: o Supremo Tribunal Federal, a 1.0 de junho de 1950, A. .7., 97, 31; a 2,a Turma, a 3
de maio de 1949, 92, 369, e, em caso de incêndio, a 10 de junho de 1952, 104, 367; a 82’ Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 12 de dezembro de 1950, 100. 484). O art. 1.205, § 2.~ do Código
Civil é elemento’ básico para tal solução.

2.PROVA DA NECESSIDADE. Nas espécies do art. 8.0, e) não é de esperar-se que a afirmação tenha sido
falsa, tanto mais quanto o juiz apreciou as provas da necessidade. A eficácia da exceção é de prever-se
permanente. Dai ter de haver .a indenização de despesas de mudança e de novas instalações, se imprestáveis ao
novo local, ou aos novos locais. Se o locador não usa o prédio e loca-o, ou aliena-o, o locatário tem a ação de
indenização. Pode exercer, se sabe que o locador vai locá-lo ou aliená-lo, a ação de preceito cominatório, com
invocação do art. 302, XII, do Código de Processo Civil. Idem, se assim procede, tendo pedido o prédio para
pessoa da família (Decreto n. 24.150, art. 8.0, e), 22’ parte; Código de Processo Civil, art. 358).
§ 4.531. Retomada parcial

1.SE A RETOMADA PODE SER PARCIAL; CARGA DE EFICÁCIA DA SENTENÇA. ~ Pode ser parcial a
retomada? De regra, o locador não pode pedir somente parte divisa do prédio, quer para obras, quer para uso
próprio, ou do cônjuge, ou de ascendente, ou descendente. Supõe-se que locação e fundo de comércio, ou de
indústria, coincidem. Se o destino dado pelo locatário é a todo o prédio (Decreto n. 24.150, art. 1.~, verbis
“destinado, pelo locatário, a uso comercial, ou industrial”), seria contra direito pedir-se parte, se não se pode
pedir o todo (cf. Código Civil, art. 1.204: “Durante a locação, o senhorio não pode mudar a forma nem o
destino do prédio alugado”). Se a destinação, dada pelo locatário, só atingiu parte, a parte não usada para
comércio, ou indústria, pode ser residencial, ou não. Se é de residência que se trata, incide a legislação
concernente aos prédios residenciais. Se não é de residência que se trata, mas de algum emprêgo não-
residencial, não-comercial e não-industrial, o locador pode pedir a declaração de que o direito à renovação não
o abrange. Tal declaração há de ser pedida na contestação (Decreto n. 24.150, art. 8.~, pr.: .... .defesa do direito
que lhe possa caber ) e a parte da sentença, que a êsse ponto se refira, é declarativa. Há pedido de declaração
incluído na contestação, com a forma comum. Nada obstaria, porém, a que se processasse como reconvenção
(Código de Processo Civil, art. 190: “O réu poderá reconvir ao autor quando tiver ação que vise modificar ou
excluir o pedido. A reconvenção será formulada com a contestação”; art. 193:
“Oferecida a reconvenção, intimar-se-á o autor, que poderá impugná-la no prazo de cinco dias”). Antes de
proposta a ação de renovação, pode o locador intentar a ação declaratória.
A carga de tal parte da sentença dá-nos, se não foi pedida a entrega dentro do prazo,*****$:s* **** 1 * 7
Se foi pedida a entrega dentro do prazo, se o há (prazo que não é o do art. 360 do Código de Processo Civil,
somado ao do art. 19 da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950, só protetivo do fundo de comércio ou de
indústria)
Metida na sentença, como carga eficacial da sentença, em seu todo, tem-se de proceder à soma, para a formação
da constante. Não se trata, de modo nenhum, de retomada; trata-se de pedido de declaração, a que se pode
cumular o de entrega (execução). Não se precisa, então, de propor ação de despejo, findo o prazo, se o há, a
coisa há de ser entregue, ou se expede, requerido, o mandado de evacuando. Se não há prazo, a parte da
sentença não se pode executar mediante preceitação (Código de Processo Civil, art. 290), mas sim com a ação
de despejo. Não se precisa da ação de condenação, de que fala o art. 290, parágrafo único, do Código de
Processo Civil, porque, à diferença das sentenças nas ações declarativas típicas (*****, ~ ~‘, ~ ‘% cf.
Comentários ao Código de Processo Civil, III, 2, 412), essa decisão não tem carga suficiente de
mandamentalidade; à diferença das decisões em que se pede a entrega dentro do prazo, não tem suficiente carga
de executividade. A ação de despejo é, então, condenatória e executiva (condenatividade: ****; executividade:
‘~****)•

2. DIvIsÃo DO USO. Retomada parcial, há, se, quanto à parte destinada ao uso comercial, ou industrial, foi
deferido o pedido fundado no art. 8.0, d), ou e), 12’ ou 22’ parte, do decreto n. 24.150. Ou se havendo acôrdo
entre titular do direito à renovação e titular de direito à retomada se divide, quanto ao uso futuro, o prédio. Ee o
locador argúi que não abrange todo o prédio o uso comercial, ou industrial, é êrro pensar-se em retomada
parcial daquilo que não é destinado ao uso comercial ou industrial. Tôda retomada pelo locador implica fôrça
constitutiva negativa do decisum. Aí, exatamente quanto à parte não destinada ao uso comercial, ou industrial, o
que se pede é declaração, e não constituição negativa. Quando alguns juizes, redigindo sentenças, ou acórdãos,
falam, ai, de retomada, erram, e revelam que não pensaram suficientemente no assunto que decidiram, e assim
concorrem, o que é assaz lamentável, para a confusão de conceitos, tão própria da meia-
-ciência, mais ainda do que da própria ignorância (e. g., 4•a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, 17 de agôsto de 1946, D. da 1. de 20 de novembro de 1948).

3.OBRAS PARCIAIS. Se as obras são parciais, a retomada pode ser parcial, convindo ao locatário que não seja
total. Obras, entende-se, segundo o art. 8.~, d), do Decreto n. 24.150. Se a retomada é para uso próprio, ou de
pessoa da família, a parcialização do deferimento depende de nela ter consentido o locatario.

§ 4.532. Indenização ao locatário

1.O ART. 20 no DECRETO N. 24.150. Diz o art. 20 do Decreto n. 24.150: “O inquilino que, por motivo de
condições melhores, não puder renovar o contrato de locação, terá direito a uma indenização, na conformidade
do direito comum e, nomeadamente, para ressarcimento dos prejuízos com que tiver de arcar em consequência
dos encargos de mudança, perda do lugar do comércio ou indústria, e desvalorização do fundo de comércio”.
No § 1.0: ‘~O terceiro que obtiver o contrato de locação é solidàriamente responsável com o locador pelo
pagamento dessa indenização, e, por conseguinte, o julgado que mandar pagar a indenização poderá ser contra
êle executado”. No § 2.0: “A execução do julgado, na parte em que se referir à indenização, só poderá ter início
a partir de seis meses precedentes à data da terminação do contrato em curso”. No. § 3.0: “A cobrança dessa
indenização se fará pelo processo de execução de sentença”. A essa matéria acrescentou o art. 359 do Código de
Processo Civil, o que foi mais explicitação do que nova regra jurídica: “Ao fixar a indenização, o juiz atenderá
à valorização do imóvel, para a qual o locatário haja contribuído, ao valor do fundo de comércio e à clientela do
negócio”.
4
No art. 21, estatui o Decreto n. 24.150: “O locatário tem, ainda, direito à indenização, nos seguintes casos: § 1.~
Se o locador, no prazo máximo de trinta dias, da data em que passar em julgado a sentença que o autorizou,
deixar de fazer, por instrumento público, ou particular, êste, registado no Registro de Títulos e Documentos,
contrato com o terceiro, que, pela sua oferta, impediu a prorrogação do contrato de arrendamento, ou fizer êsse
contrato com estipulações inferiores às da proposta ajuizada. § 2.0 O terceiro, cuja proposta impediu a
realização da prorrogação do contrato, responderá solidàriamente com o locador, pela indenização a que se
refere o § 1.0 dêste artigo. § 3•0 Se o locador deixar de dar início às obras que alegou precisaria fazer no prédio
para impedir a prorrogação (!) da locação, dentro de três meses, a contar da data da entrega do prédio pelo
inquilino. § 49 Se o locador vier explorar, ou permitir que no prédio seja explorado o mesmo ramo de comércio
ou indústria explorado pelo inquilino, cujo contrato não foi renovado, por oposição do proprietário. § 52 O
terceiro que, de má fé, fizer a exploração a que se refere o parágrafo precedente (§ 4.0), responderá,
solidàriamente, com o locador pela indenização”.
Ocomerciante, ou o industrial, que progride, continua a inverter, de modo que o valor do fundo de empresa
cresce. A fixação atrai e prende a clientela. Com a renovabilidade coercitiva do contrato e o exame das
circunstâncias, no tocante a possiveis objeções e exceções do locador, o locatário ou sublocatário vai mais longe
nos melhoramentos do prédio, ou do lugar no prédio, e ao mesmo tempo desenvolve o fundo de empresa. Seria,
de jure condendo, injusto que, nos casos de exceção oponivel pelo locador, o locatário perdesse o que se ligou
ao prédio ou à parte locada do prédio. Daí a indenizabilidade e a proibição de ser para o mesmo ramo de
comércio ou de indústria a retomada.
Se o locador retoma o prédio ou a parte do prédio com fundamento no art. 5~0, e), tem de indenizar.
Nas ações em que a defesa do locador somente se funda no art. 89, pr., ou no art. 89, a), do Decreto n. 24.150,
não há pensar-se em indenização ao locatário ou sublocatário (no mesmo sentido, o Supremo Tribunal Federal,
a 12 de maio de 1950,1.?. F., 133, 117; e a 2•a Turma, a 10 de outubro de 1951, A. J., 102, 265). Se a defesa só
se funda no art. 89, b), houve o arbitramento, e foi o locatário ou sublocatário que recusou o valor do aluguer.
As indenizações são para os casos de não-renovação, fundada no art. S.~, c), d) e e), do Decreto n. 24.150. A
elas é que se referem os arts. 20 e 21, §§ 1.0 e 2.0 (melhor oferta de terceiro), 21, § 3~ (obras), 21, § 4~0
(exploração do mesmo ramo de comércio ou de indústria). A jurisprudência que, contra a lei, permitiu a
retomada para demolição fora do art. 8.0, d), teve (obviamente) de atribuir ao locatário ou sublocatário a
pretensão à indenização ~í.a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, ‘7 de julho de 1952, A. J.,
109, 499 s.). A melhor solução é a de o locador que exerce a exceção do art. 8.~, d), para demolição e nova
construção, obter decisão de juiz que declare a necessidade da demolicão e da nova construção. Se a justiça,
abusivamente, deu a retomada, necessâriamente se há de considerar nascida a pretensão à indenização. Seria
injusto interpretarse extensivamente a lei, a favor do locador, e estritamente, a favor do locatário ou do
sublocatário. Para quem interpreta estritamente (e. g., 3~a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 18
de dezembro de 1952, 1?. dos T., 210, 222), não há indenização, se, in casu, não se deu a retomada (e. g., 5•a
Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, A. J., Si, 190) : duas atitudes, in casu, revelam êrro de
interpretação para um dos interessados e acêrto para o outro. Ainda se não foi o mesmo juízo que deferiu o
pedido de renovação, o juízo da ação de indenização só tem de indagar se renovação houve, com fundamento
no art. S.~, d), mesmo por analogia, ou por outro critério de interpretação, como o de equidade: porque há a
coisa julgada e o juízo da ação de indenização não pode apreciar a sentença trânsita em julgado.
A propósito da renovação e da indenização, cumpre que se repila, energicamente qualquer alusão a abuso do
direito, que, por influência de leituras francesas, aparece em alguns juristas brasileiros, felizmente poucos. O
locatário ou sublocatário exerce direito; bem assim, o locador; e nem êle, nem o locador, pedindo a retomada,
praticam ato ilícito. Abuso do direito é ato ilícito. Essas guinadas superficiais afeiam a doutrina. Tão-pouco se
pode apontar, na indenização ao locatário ou ao sublocatário, o fundamento de responsabilidade delitual sem
culpa, ou objetiva: trata-se de indenização por exercício de direito, resultante de ato jurídico lícito (cf. Tomo
XXII, § 2.686, 2), como ocorre em se tratando de desapropriação, ou de se haver tirado ou recebido vantagem
(Tomo XXII, §§ 2.717-2.719 e 2.724).
Tem-se dito que o art. 20, § 12, do Decreto n. 24.150 é sem razão de ser, porque, se o locatário foi indenizado
por ter sido retomado para o terceiro o prédio, não se justifica que haja pretensão a outra indenização, pelo fato
de não se ter concluído o contrato, com as formalidades exigidas. A indenização foi arbitrada antes da sentença
e consta da sentença de indeferimento do pedido de renovação. Os danos posteriores ao arbitramento não se
deixam de levar em conta, e aí está a ratio legis do art. 20, § 1.0.
A respeito da retomada para inicio de obras, também há o dever de indenizar, a despeito da licitude dos atos do
locador ou sublocador; mas êsse dever somente nasce se deixa êle, nos três meses seguintes à entrega do prédio,
de dar comêço às obras (Decreto n. 24.150, art. 21, § 3•O)• Não há a pretensão à indenização pelo só fato da
retomada, se o locador assegura a volta, findas as obras, e o locatário assente. Fora daí, há a indenizabilidade,
pelas razões que sustentamos no Tratado dc Direito Predial (Tomo V, 159), e nesta obra, § 4.527, 2, fortalecidas
com a invocação do art. 16 do Decreto n. 24.150. Quanto à indenizabilidade das despesas de mudança e novas
instalações, a 2,a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 29 de novembro de 1949 (A. J., 94, 286 s.), o Supremo
Tribunal Federal, a 1.0 de junho de 1950 (97, 30 s.), a 24 de julho de 1950 (1?. dos 2’., 205, 588), e a 25 de
janeiro de 1951 (99, 165), a 42’ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 7 de maio de 1946
(1?. E’., 114, 126), a 6? Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 11 de outubro de 1946 (1?.
E’., 114, 126), a 12’ Câmara Civil do Tribunal de Alçada de São Paulo, a 13 de outubro de 1954 (1?. dos 2’.,
230, 471). Incluem o dano ao fundo de empresa, a 2? Turma do Supremo Tribunal Federal, a 26 de janeiro de
1951 (A. J., 99, 60) e a 11 de maio de 1951 (1?. E’., 147, 156), e as Câmaras Cíveis ReUnidas do Tribunal de
Justiça do Distrito Federal, a 8 de outubro de 1946 (E. dos 2’., 180, 831). Sao de repelir-se as decisões da 1?
Turma do Supremo Tribunal Federal, a 30 de junho de 1947 (E. E’., 124, 427) e a 24 de abril de 1950 (A. J., 94,
400), da l.a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 3 de novembro de 1953 (E. dos 2’., 211, 211),
da 6? Câmara Civil, a 12 de março de 1954 (224, 165), da 83 Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito
Federal, a 12 de dezembro de 1950 (A. j., 100, 434), e da 1.a Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas
Gerais, a 2 de fevereiro de 1950 (E. E’., 133, 485).
Só se sabe se há a exploração do mesmo ramo de comércio ou indústria se já se instalou, ou para o prédio se
transferiu o fundo de empresa. Só se renova o contrato de locação, se ha a alegação de direito à retomada para
outro emprêgo que aquêle que, havia três anos, pelo menos, dava ao prédio o locatário ou sublocatário. Não se
deve dizer que o fundamento da indenização é enriquecimento injustificado, porque êsse enriquecimento
injustificado pode não ter ocorrido, nem estar ocorrendo, pôsto que haja perdido, com a retirada da clientela, ou
de parte dela, o locatário ou o sublocatário. o locatário tinha casa de sapatos no prédio locado e foi constrangido
a mudar-se, por indeferimento de pedido de renovação do contrato, acolhida a exceção oposta pelo locador ou
sublocador. Há a indenização (cf. Decreto n. 24.150, arts. 13, § 8.0, e 18). Se, de«pois, quem retomou o prédio,
ou a parte do predio, instala o mesmo negócio, ou deixa que o terceiro que fora preferido, ou o beneficiário,
instale ou para êle transfira o mesmo negócio, começam o aproveitamento da clientela e outros danos, sem que
haja, com isso, ganho pelo infrator. Mais: pode ocorrer mesmo que o dano seja de ordem moral, por provir do
mau sortimento do novo comerciante ou industrial, com quem se estabeleceu confusão. Aqui, à perda da
clientela não corresponde, sequer, aproveitamento dela pelo infrator. Trata-se de ato-fato jurídico ilícito. Não se
investiga culpa. Nem, sequer, qualquer lucro por parte do infrator.
Ponto que merece toda a atenção é o que concerne à exploração por pessoa que se fêz locatário ou sublocatário,
sem ter sido o terceiro preferente, ou o terceiro beneficiário. Por exemplo: a) Retomou A o prédio locado a E,
para seu uso, e antes de usá-lo, ou depois de iniciar-lhe o uso vendeu o prédio, fechando o negócio, e o
adquirente, C, deu-o em locação a D. Só é responsável D se houve má fé; quer dizer: se se caracterizou ato-fato
jurídico ilícito. b) O terceiro preferido, por ocaso da ação de renovação, aliena o fundo de empresa:
o adquirente somente é responsável se obrou de má fé, comprando o que não podia ser explorado pelo
alienante, ou por êsse foi transformado no ramo vedado, ou instalado o que o alienante não poderia instalar.
Terceiro, no art. 21, § 5.~, do Decreto n. 24.150, não é, advirta-se, o terceiro de que tratam os arts. 20 e 21, §
2.0.
Quanto ao locador e à pessoa da família do locador (cônjuge, ascendente ou descendente), o dever de indenizar
está explícito no art. 13, § 8.0, do Decreto n. 24.150. Não há lacuna do direito brasileiro. Tem-se de apreciar o
dano, quer se só-mente consiste nas despesas de mudança (2? Turma do Supremo Tribunal Federal, 28 de abril
de 1949, A. J., 92, 157, e 8 de maio de 1951, 99, 282; 43 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, 12 de janeiro de 1945, 75, 151), quer se trate de despesas para novas instalações, no que não foi
aproveitado, ou precisa ser feito, devido às circunstâncias (2? Turma do Supremo Tribunal Federal, 8 de junho
de 1951, A. 1., 100, 280; 5? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 30 de outubro de 1945,
76, 422, e 8 de janeiro de 1946, 78, 44), quer o prejuízo origine a perda da clientela ou outro dano.
A indenização por ter infringido o dever de não explorar
o mesmo ramo de comércio ou de indústria, é devida por outra razão, que está nos arts. 8.0, e), parágrafo único,
e 21, § 42.

2.INDENIZAÇÕES FORA DO DECRETO N. 24.150, NOS ARTS. 20 E 21. Não está nos arts. 20 e 21 do
Decreto n. 24.150 o único fundamento para a indenização. No art. 20 só se cogitou da pretensão em caso de
contrato melhor de terceiro, porque, segundo os princípios a. priori, o direito à renovação estaria encoberto pela
exceção do locador: quem exerce direito de exceção não indeniza, salvo lcx specia lis; o art. 20
edictou-a, estendendo ao terceiro a responsabilidade, solidàriamente (§ 1.0). Quando o locador toma por
interesse seu, há de indenizar, segundo os princípios a priori e, de lege lata, porque o art. 16 do Decreto n.
24.150 diz que “o juiz apreciará, para proferir a sentença, além das regras de direito, os princípios de eqúidade
tendo, sobretudo, em vista, as circunstâncias especiais de cada caso concreto, para o que poderá Converter o
julgamento em diligência, a fim de melhor se elucidar”. Diante do problema, houve: a) os que afastavam
qualquer direito e pretensão ê indenização, se a retomada se exerce para uso próprio (2.~ Turma do Supremo
Tribunal Federal, 30 de maio de 1949, E. E’., 126, 443; Câmaras Cíveis Reunidas do Tribunal de Justiça do
Distrito Federal, 28 de novembro de 1946, E. E’., 114, 130, A. J., 82, 298; 4? Câmara Civil do Tribunal de
Apelação de São Paulo, 6 de junho de 1946, E. dos 2’., 163, 752; 8? Câmara Cível do Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, 20 de abril de 1946, E. E’., 129, 177; 6? Câmara Cível, 28 de janeiro de 1949, 126, 483), ou de
pessoa da família; 1i9 os que achavam que cabe a indenização. A mesma discordância 5urgia a propósito da
retomada para construção: a) ou se afirmava, a priori, a carência de direito e pretensão à indenização. b) ou se
deixava ao critério equitativo do juiz (Decreto n. 24.150, art. 16) ; e) ou se entendia que há o direito e a
pretensão à indenização, sempre que a reconstrução não é compulsória e há valorização do imóvel produzido,
no todo ou em parte pelo locatário, e perda do valor do fundo de comércio ou de indústria (cf. Código de
Processo Civil, art. 359). Com a), a 6? Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 11 de outubro
de 1946 (1?. E., 114, 126), e a 4•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 11 de março de 1948 (k.
dos 2’., 173, 734).
Tem-se dito que, 56 havendo o Decreto n. 24.150 lançado regras jurídicas sobre indenização em caso de se
preferir terceiro, que ofertou mais (art. 20) e nas espécies do art. 21, sem mencionar a retomada para uso
próprio ou da família não há pretensão à indenizaçã 0 contra o locador, nessas duas espécies (e. g., 4? Câmara
Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 28 de novembro de 1945, e 2.0 Grupo de Câmaras Civis, 8 de
agôsto de 1946, E. dos T., 165, 664).
Alguns julgados procuraram assentar que a retomada por fato próprio futuro somente dá ensejo à indenização
para mudança (4.a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 10 e 12 de dezembro de 1945, J.
do 2’. de A., 25, 73; 20 de fevereiro de 1945, E. dos 2’., 156, 305, A. 3’., 74, 141). ~ insustentável a distinção:
ou se entende que não há qualquer indenização, prévia, em caso de fato próprio futuro, ou se interpreta o art.
20, pr., do Decreto n. 24.150, como explicitação, na espécie, de principio geral que abrange as espécies e), d) e
e) do art. 8.0.
A 1? Turma do Supremo Tribunal Federal, a 20 de maio de 1946 (D. da 3’. de 27 de setembro de 1947), negou
direito e pretensão à indenização por parte do locatário contra o qual foi julgada a retomada pelo locador para
uso próprio: “A indenização impõe-se quando o contrato é renovado por motivo de condições melhores. O
preceito é expresso: “o inquilino que, por motivo de condições melhores, não puder renovar o contrato de
locação, terá direito a uma indenização”. Logo, falhando o motivo, por se não tratar de condições tais, falhará a
indenização”. O relator mesmo deixou de reproduzir o resto do art. 20 do Decreto n. 24.150: “na conformidade
do direito comum”. LQue regras de direito comum são essas? gSão as do Código Civil, art. 159, referentes a
atos ilícitos absolutos? Nem o ato do locador, pedindo para si, ou para sua família, o prédio, nem o de terceiro,
alugando-o com melhor oferta, pode ser tido como ato ilícito. ‘O direito comum, aí, é o direito comum referente
à indenização a despeito de licitude do ato. O Decreto n. 24.150 explicitou que o locador e o terceiro
responderiam, porque lhe pareceu que, sem a regra jurídica do art. 20, não se aplicaria o direito comum; e o
mesmo ocorreu no tocante às espécies do art. 21. Raciocinou bem a ~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, a 12 de outubro de 1945 (E. E’., 106, 74), aludindo ao “justo equilíbrio entre o direito do dono
de reaver o que é seu e o do inquilino que perdou o que seu também era” (cf. 5? Câmara Cível, 8 e 18 de janeiro
de 1946, E. E’., 106, 76, A. ,T., 78, 44; fl•a Câmara Cível, 7 de maio de 1946, A. 3’., 79, 89; sem razão, aS?
Câmara Cível, a 23 de maio de 1946, E. E’., 111, 133). Cf. 2? Turma do Supremo Tribunal Federal, 24 de
janeiro de 1950 (E. E’., 144, 103).

§ 4.582. INDENIZAÇÃO AO LOCATÁRIO

Diz o art. 22 do Decreto n. 24.150: “As indenizações a que se referem os artigos precedentes, se não estiverem
fixadas na sentença da ação principal, devem ser fixadas por processo sumario fundado na sentença da ação de
renovação de locação”. Hoje, sob o Código de Processo Civil, se a indenização não foi fixada na sentença,
pede-se ao juiz, nos próprios autos, que a fixe, observados os arts. 254-258. A referencia a “processo sumário”
prendia-se ao direito processual anterior.
No art. 23 do Decreto n. 24.150, acrescenta-se: “Se o valor da indenização já estiver fixado pelos julgados na
ação para prorrogação de locação” isempre a impropriedade de linguagem, que afeia a lei! “a sua cobrança se
fará pelo processo de execução de sentença”.
No prazo de trinta dias, a oferta do terceiro e a aceitação do demandado têm de ser reduzidas a contrato, isto é,
enformadas como contrato, por instrumento público, ou por instrumento particular registado. Em verdade, o que
se exige é que, no prazo de trinta dias, o demandado aceite, ou, se já aceitara, que reinstrumente, com o
terceiro, o negócio jurídico bilateral. Se antes do trânsito em julgado, já o fizera, cessa qualquer dever de
reenformação. Não caberia a ação de indenização.
3.SENTENÇAS DEsFAvORÁvEIS Ao LOCATÁRIO. A decisão sobre indenização ao locatário pela retomada
prêviamente admitiu o direito, a pretensão e ação do locatário à renovação. Aliás, os juizes devem ter todo o
cuidado em redigir as suas sentenças desfavoráveis ao locatário. Quem julga a ilegitimidade ad cavsam do autor
nega que êle tenha direito, e não há pensar-se em retomada, ou locação a terceiro. Quem julga que a pretensão
está preclusa, nega que existam pretensão e direito, pois o direito à renovação preclui com a preclusão da
pretensão, e não cabe pensar-se em retomada, ou locação a terceiro. Quem julga que o locatário não tem ação,
pois precluiu, ou não na exerceu como haveria de exercer, nega que existam direito e pretensão, pois a
preclusão da ação tem tal repercussão, e não cabe pensar-se em retomada, ou em locação a terceiro. Quem julga
que o locatário tinha o direito, a pretensão e a ação e exerceu essa, em tempo próprio, faz declaração do direito
formativo gerador, que o réu quer que se encubra com a retomada ou o aluguer ao terceiro, que mais

ofertou que o locatário. Então, sim, há de passar o juiz a julgar o que o réu pediu. Uma vez que o autor,
legitimado ativo, exercente, em forma regular, do direito formativo gerador, vai sofrer, com o deferimento da
retomada, ou da locação a terceiro, o encobrimento do seu direito, os princípios de direito impõem que se dê a
indenização ao locatário vencedor, na ação que propôs, e perdente, na postulação do réu. Com a indenização
total, não há mais exceção, porque se desconstitui a eficácia do direito formativo gerador; há composição,
exercida ope exceptionis. Muitas yêzes, os acórdãos denunciam que os juizes não têm noção clara do que seja
procedência da ação, a despeito de pretenderem tirar argumentos e conclusões constantes das expressões
“julgado improcedente o pedido”, que apareceram no art. 360 de Código de Processo Civil. Aludem à
improcedência do pedido exatamente quando só se deu solução desfavorável em virtude de se deferir o pedido
de retomada (e. g., 4? Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 20 de setembro de 1945, E. E’., 105,
321, e 28 de novembro de 1945; 2.0 Grupo de Câmaras Civis, 8 de agôsto de 1946, E. dos 2’., 165, 664).
A 4•~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 25 de outubro de 1940 (A. 3’., 57, 368),
depois de dizer que somente na espécie do art. 20 do Decreto n. 24.150 cabe a indenização, acrescentou:
“Apenas por equidade e com fundamento no art. 16 do Decreto n. 24.150 poderá o juiz, noutros casos, apreciar
essa face da questão”. Poderá, não; deve: o art. 16 não se referiu só à eqúidade; e o próprio art. 20 remeteu ao
direito comum. Para a 5? Câmara Cível a 18 de abril de 1941 (A. 3’., 58, 325), nem a eqdidade pesou. A 33
Câmara Cível teve de enfrentar espécie insigne: o locatário de mais de quarenta anos reconstruíra o prédio (13
de janeiro de 1942, A. 1., 63, 277).

4.CÁLCULO DA INDENIZAÇÁO. No cálculo da indenização, o primeiro elemento que se há de levar em

consideração é a perda da clientela. Nem tôda aclientela se perde quando se muda de lugar de comércio, ou de
indústria; mas as circunstâncias podem compor casos em que é inevitável a perda total, e. g., como ocorre com
a indústria de águas minerais, ligadas a determinada fonte. A fonte é, então, o cerne do fundo
de empresa. Com a mudança, o cômputo da perda faz-se pela comparação entre o que havia de montante dos
negócios e o que ora se verifica. Pode não ter havido qualquer diminuição, ou a diminuição ser devida a
restrições feitas ao estoque.
Se o locador compra o fundo de comércio ou de indústria, não se paga indenização.
O ressarcimento tem de cobrir as despesas com as novas instalações, na medida em que essas resultaram da
entrega do prédio, ou da parte do prédio, as despesas de publicidade para que a clientela acompanhe a empresa,
que passa a novo local (cf. JEAN MILHAUD, Les Indemnités prévues par les Lois sur la Propriété
commereiale, 885), se são excessivas e inúteis.

5.INDENIZAÇÃO CONFORME O DECRETO N. 24.150, ART. 18, § 8.0, E AS POSTERIORES Á

SENTENÇA. No caso do ad. 21, § 32, do Decreto n. 24.150, pode já ter havido indenização, decretada pelo
juiz, ou acôrdo em que o prejuízo foi considerado, e pode o dano ter resultado de continuar o local com a
aparência que tinha, dando a impressão de que o locatário ou sublocatário fechara o negócio, ou de utilização
pelo locador, que o não alegara para a retomada. Sempre que não houve indenização decretada pelo juiz,
qualquer dano é ressarcivel e àindenização se vincula o locador que não iniciou as obras. O ato-fato jurídico
negativo basta.
Quanto ao caso do art. 21, § 4~0, do Decreto n. 24.150, não se há de exigir ter havido má fé por parte do
locador, porque, contratando com o terceiro, deveria ter proibido o uso que o prédio locado ou a parte locada do
prédio tivera. Mesmo se o previu, a infração por parte do locatário ou sublocatário não o exime do dever de
indenizar, pois há solidariedade.

CAPÍTULO VII

INDENIZAÇÃO POR FALSIDADE DA AFIRMAÇÃO

SOBRE O FATO FUTURO

§ 4.583. Não realização do fato próprio futuro

1.Uso DO PRÉDIO RETOMANDO, OU DA PARTE RETOMANDA.

O fato próprio futuro, que o locador alega, com fundamento no art. 8.0, e), lA parte, do Decreto n. 24.150, é o ir
usar o prédio retomando, ou a parte retomanda, em fundo de comércio, ou indústria, diferente do fundo de
comércio, ou indústria, que o locatário aí explorava.
O fato futuro, próprio ou alheio, que se afirma na contestação (que contém a petitio da retomada, ope
exceptionis), pode realizar-se, ou não. Então, ou foi verdadeira, ou foi falsa, a afirmação do que pediu o prédio,
para uso próprio, ou alheio. Verificou-se, ou não, a eventualidade; isto é, fugindo-se à elipse: verificou-se o que
o locador previra, ou não se verificou o que êle previra. Prever é, ai, afirmar o fato futuro, fato próprio ou
alheio.
Algumas situações são delicadas. O locador queria, na verdade, montar estabelecimento comercial, ou
industrial, ou. tinha oferta de terceiro, mas ocorreu proibição de instalação na rua ou no bairro, no tocante ao
ramo de negócio que êle ou’ O terceiro escolhera, ou sobreveio desapropriação. Pergunta-se:
zé responsável pela indenização o locador, diante da regra juridica do art. 21, § 1.0, do Decreto n. 24.150? Ai, a
indenização,. a que teria direito o locatário (ou sublocatário), já se prestou, e o que após se criou foi situação
estranha ao seu ato. Não mentiu. Previu, mas o que sobreveio não fôra previsto, nem se’ podia prever. Se o
locador ou o sublocador sabia que a proibia

A sistemática do direito brasileiro impõe que, sendo pração seria feita, ou que se iniciaria a desapropriação, e
não o sabia o locatário ou o sublocatário, há a indenização. A disticúvel a volta, o juiz defira o pedido. A volta
quase semprecussão sobre o quanto é quaestio facti.é elemento para se diminuir a indenização. Pode ser que
cubraa indenização. Pode ser que se some a ela. 2. QUANDO SE DÁ A REALIZAÇÃO DO FATO PRÓPRIO
FUTURO. Dá-se, após a sentença, a irrealização do fato próprio futuro: a) se o locador não muda para o prédio
o seu negócio,ou nêle não o instala, líÕ se o locador instala o negócio no prédio retomado, ou para êle muda o
negócio, mas nêle nãopermanece, por se revelar impróprio ao negócio ( 6.Câmara Cível do Tribunal de Apelação
do Distrito Federal, 8 de outu-bro de 1946, D. da .7. de 13 de março de 1948), ou por sua livre vontade; o) se o
locador instala no prédio retomado,ou para êle muda, o negócio, mas coincide com o do locatário, ou nêle se
transforma. Cabe o direito à volta e à indenização.

§ 4.534. Não .realização do fato alheio futuro

1.RESPONSABILIDADE. Se o locador pediu o prédio para o cônjuge, ou ascendentes ou descendentes, e o

fato alheio futuro não ocorre, responde ao locatário pela falsidade da afirmação.
Pode ocorrer que a pessoa com quem viva o locador não seja o seu cônjuge, conforme afirmara para obter a
retomada. O juiz fica diante do dilema: ou a) reputa falsa a afirmação, para as conseqtiências indenizatórias ou
de volta; ou b) entende que é tempo de adaptar ao direito provindo do art. ‘10 da Lei n. 3.912, de 3 de julho de
1961, o direito relativo à renovação da locação para uso comercial ou industrial, que é de quase trinta anos
passados. Mas a solução não seria acertada, porque ex hypothesi o locador mentiu, e houve, assim, falsidade
que justifica a reação. O problema só se impõe se o locador foi explícito em expor a situação da sua vida. Aliás,
também se apresenta o problema se locadora éa mulher, mas, aí, faltaria a analogia: o art. 10 da Lei n. 3.912 só
se refere à companheira.

2.DIREITO Ã VOLTA. Se o fato ocorreu por morte, ou incapacidade do beneficiado, não há indenização, mas
há direito à volta.

Parte li. Ações do locatário (direito processual)

CAPITULO 1

EXERCICIO JUDICIAL DO DIREITO À RENOVAÇÃO

§ 4.535. Entrega da petição e despacho

1.ATO DE DIREITO MATERIAL E ATO DE DIREITO PROCESSUAL.

A entrega da petição e o despacho são atos processuais. Não é processual só o que já coincide com a relação
jurídica processual angularizada.

2.LINEALIDADE E ANGULARIZAÇÃO DA RELAÇÃO JURÍDICA PROCESSUAL. A relação jurídica

processual é lineal no primeiro momento, isto é, até antes da citação; depois, angulariza-se. Porém antes mesmo
da linha autor-juiz, há atos processuais, que o Estado estabeleceu antes da cognição do juiz
(e. g., se a lei de organização judiciária permitiu a entrega direta da petição ao distribuidor), ou por outro juiz
que aquêle a que cabe conhecer da petição.

§ 4.536. Entrega da petição

1.ATO DO MUNDO JURÍDICO. A entrega da petição não é puro fato, nem, sequer, somente ato do mundo
fáctico; é ato do mundo jurídico, ato de processo antes da cognição, a que essa se segue imediata ou
mediatamente, como se o juiz manda à distribuição, ou se há distribuição antes de se proferir qualquer
despacho.

2.EFICÁCIA DO ATO DA ENTREGA. A entrega, para ser eficaz, precisa ter sido de acôrdo com a lei. Se não
foi de acôrdo com a lei, não vale. Se em verdade não houve entrega, não houve o ato. Ali, o ato é nulo; aqui,
não existe. Para o efeito de exercício da pretensão à renovação, a entrega há de ser de petição que satisfaça o
mínimo exigido pela lei. Se não o satisfaz, não é eficaz; se não é eficaz, pode dar-se que, segundo os princípios
de direito processual comum, venha a ser eficaz (xv não mais se lhe poder decretar a invalidade). Feita a entrega
da petição, está iniciado o direito à renovação. Qualquer decretação de nulidade, que não apanhe o ato da
entrega ou a petição mesma, apenas tem conseqüências processuais, e não a de se afirmar que não houve,
dentro do prazo do art. 49 do Decreto n. 24.150, início de exercício do direito à renovação. Só o despacho é
exercício. Se a lei se satisfaz com o ato de entrega, protocolização documenta-a; a certidão de protocolização é
prova bastante. Se a lei exige a entrega ao juiz, o despacho ou a entrada em cartório, certificada, prova a entrega
do despacho, ou certidão. O legislador estêve diante de problema delicado: o da citação, se algo obstou que,
despachada a petição, não se tivesse tempo para se citar o demandado. A propósito da prescrição, o Código de
Processo Civil, art. 166, ~ 2.0, com péssima terminologia, estatuía: “a prescrição considerar-se-á interrompida
na data do despacho que ordenar a citação, ficando inválido” leia-se “ineficaz” “para êsse efeito, o despacho,
se a citação não fôr promovida pelo interessado, no prazo de dez dias, contados da data do despacho, prazo que
poderá ser prorrogado até o máximo de noventa dias, a critério do juiz, por motivo fundamentado”. O Decreto-
lei n. 6.790, de 15 de agôsto de 1944, art. 1.~, estatuiu que o art. 166, § 2.0, do Código de Processo Civil incide
em “todos os casos previstos no art. 178 do Código Civil e aos demais casos de prescrição e prazos extintivos”.
Oexercício só se consuma conforme o art. 166, § 2.0,, do Código de Processo Civil.
poder ser apresentada, na ausência do juiz competente, a outro juiz a petição. Seria fazer-se dependente da
comparência do juiz ao fôro, ou de ser encontrado, o exercício de direitos. Isso as leis de organização judiciária
não podem estabelecer.

2.NULIDADES QUE NÃO ATINJAM O ATO DA ENTREGA. .

A decretação de nulidade que atinge o despacho pode não atingir e, de regra, não atinge, o ato de entrega, de
modo que ato de entrega ocorreu. Mas é do despacho que o direito de hoje dá função essencial.

3.APRESENTAÇÁO Á DISTRIBUIÇÃO. O Decreto ii. 24.150, art. 24, fêz de distribuição voluntária as ações
que êle criou. Se alguma lei de organização judiciária estatui que a distribuição se faça após despacho de
alguma autoridade, a nulidade dêsse despacho não atinge o ato de apresentação à distribuição (arg. ao Código
de Processo Civil, art. 279 e parágrafo Único).

4.CITAÇÃO. Já dissemos o que era de mister sêbre e Código de Processo Civil, art. 166, § 2.0, e a sua
repercussão em todo o sistema jurídico.
§ 4.537. flespacho e citação

1.DESPACHO PELO JUIZ. O despacho pelo juiz ou prova a entrega, ou é exigido por lei como prova única da
entrega. Para a segunda proposição ser verdadeira, é preciso que a lei de organização judiciária só admita
distribuição ou outro ato de entrega ao juiz. Se há tal lei, não se pode pensar em não

CAPÍTULO II

RELAÇÃO JURIDICA PROCESSUAL

§ 4.538. Locatário ou sublocatário autor

1.EXERCÍCIO DO DIREITO Á RENOVAÇÃO. O direito à renovação exerce-se extrajudicialmente, pela
oferta ao locador, ou pela aceitação da oferta do locador. Se o locador mesmo propõe a ação de renovação
(Decreto n. 24.150, art. 26), a citação do réu estabelece a litispendência e a contestação do locatário, em que
afirme o seu direito, é exercício do direito à renovação, nos têrmos dos arts. 49 e 26 do Decreto n. 24.150. Se o
locatário, citado, não contesta, cabe ao juiz o procedimento do art. 354 do Código de Processo Civil (verbis
“induzirá a aceitação imediata da proposta do autor, que será homologada por sentença”; cf. art. 26).
Quando o locatário, extrajudicialmente, faz oferta ao locador e o locador aceita, tudo se rege pelos princípios de
direito comum. Já houve, extrajudicialmente, a renovação, dita amigável. Se o locatário faz oferta ao locador e
êsse demora a resposta, tem o locatário de marcar prazo, findo o qual se tenha por não aceita a oferta. Para que
o locador, com seu silêncio, tivesse de ser considerado como de acôrdo, seria preciso que a oferta fôsse feita
judicialmente ao locador, uma vez que, de regra, ninguém tem dever de responder. Se foi o locador que fêz a
oferta, tudo se passa do mesmo modo. Num e noutro caso, o oferente tem de prestar tôda a atenção à eficácia da
manifestação de vontade. A oferta vincula o oferente se o contrário não resulta dos têrmos dela, ou das
circunstâncias do caso (Código Civil, art. 1.080). Não falemos da não vinculação devido à natureza do negócio,
porque, em se tratando de renovação de contrato, tal hipótese é de afastar-se. ‘Os arts. 1.081-1.086 do Código
Civil incidem no tocante às ofertas e aceitações. Se não houve, dentro do prazo para o exercicio do direito à
renovação, contrato renovatório dito amigável, tem o locatário de propor ação de renovação, a fim de que. não
se dê preclusão .
2.AUTOR, JUIZ; JUIZ, REU. A relação jurídica processual, que aqui nos interessa, é a que se estabelece entre
o locatário, ou o sublocatário, como autor, o juiz, a quem pede a prestação jurisdicional, e o réu, angularmente,
como soem ser as relações jurídicas processuais (autor, juiz; juiz, réu).

3.TITULARES AO DIREITO À RENOVAÇÃO. Autor, ou autores, são o titular ou titulares do direito à

renovacão, pretensão e ação de renovação. O juiz é um dos juizes de direito de vaia cível, que a lei de
organização designar, escolhido pelo autor (Decreto n. 24.150, ad. 24). Réu é o que tem de ser figurante no
novo contrato de locação.

§ 4.589. Competência

1.JUIZES COMPETENTES PARA AS AÇõES DE RENOVAÇÃO; A REGRA JURÍDICA DO ART. 24 no

DECRETO N. 24.150. “Os
juizes competentes para as ações, a que se refere a presente lei, serão sempre os juizes de direito cíveis, por
distribuicão voluntária, dentro das suas respectivas jurisdições” (Decreto n. 24.150, art. 24). A regra é de direito
processual, e não de leí de organização judiciária. Os Estados-membros não a podem ab-rogar, ou derrogar. Se a
ação foi proposta em juízo que não satisfaz os pressupostos exigidos pelo art. 24, só os atos decisórios são nulos
(Código de Processo ‘Civil, art. 279) : reconhecida a incompetência, vão os autos ao juiz competente (art. 279),
parágrafo único). O despacho de distribuição não e decisório.
Sempre que se trata de ação concernente ao direito à posse, mediata ou imediata, do bem imóvel, a ação pode
ser proposta no fôro do imóvel, pôsto que não seja possessória a ação. Assim, no fôro da situação do imóvel é
de propor-se a ação de prorrogação da locação, bem como a ação de renovação de locação para fim comercial
ou industrial.
2.PREVENÇÃO DA JURISDIÇÃO. A ação declaratória da inexistência da relação jurídica de locação, a de
despejo, a de nulidade do contrato, a de anulação e a de resilicão do contrato previnem a jurisdição quanto à de
renovação do contrato. A ação de renovação de contrato previne qualquer delas, porque a matéria, que se
julgaria em qualquer delas, pode ser alegada e julgada na ação de renovação, ou é ligada ao que se vai apreciar.
Pode acontecer que, ao ser proposta a ação de renovação de contrato, haja, pendente, alguma ação declaratória
negativa, ou de nulidade, ou de anulação, ou de resilicão de contrato, contra o locatário: a competência está,
então, estabelecida, e no juízo da ação declarativa negativa ou constitutiva negativa é que se há de intentar a
ação de renovacão de contrato, que é ação constitutiva positiva.
A 5•~ Câmara Cível da Côrte de Apelação do Distrito Federal, a 5 de julho de 1937, em decisão confirmada
pelas Câmaras Conjuntas, em grau de embargos, a 23 de janeiro de 1939, apreciou espécie em que havia sido
proposta ação de resilição do contrato de locação, cumulando-se a de despejo (= ação de despejo, com a
prejudicial de resílição), seguida da propositura, pelo réu, da ação de renovação; o juiz julgou a ação de
renovação, antes da ação de despejo, se bem que em mãos lhe estivessem as duas ações; resultado: a õ•a
Câmara Cível (de Agravos), que não tinha competência para julgar ações de despejo, prejulgou a ação de
despejo, dizendo não ter havido infração contratual. A jurisdição estava preventa e a ação de resilição e a de
despejo tinham de ser julgadas, antes. A 5•a Câmara Cível e as Câmaras Civeis Conjuntas afastaram-se dos
princípios, por haver litispendência quanto à quaestio praeiudiúialis.

8. LITISPENDÊNCIA. Quanto à litispendência, na ação de renovação pode-se decidir o que se decidiria

naquelas ações de que falamos, e nelas não se poderia decidir o que se há de decidir na ação de renovação.
Porém, se, na ação de renovação, se alega o contrário do que, na ação já proposta, alegara o locador, há
litispendência e, pois, a exceção.

§4t540. Legitimação ativa e passiva “ad processum”

1.INVENTARIANTE, HERDEIRO OU NOMEADO EM TESTAMENTO. O inventariante cônjuge, ou

herdeiro, ou nomeado em testamento tem legitimação ao processum, ativa e passivamente (Código Civil, art.
85, 2•a parte). O inventariante cônjuge meeiro, ou herdeiro, tem-na ad causam, por sua parte, e ad processum.
O inventariante dativo não tem uma, nem outra. O inventariante propõe a ação de renovação em nome dos
herdeiros, isto é, do espólio (5.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 4 de abril de 1938,
cf. A. J., 34, 474, e 38, 284).

2. ARREMATANTE. O arrematante que apenas assinou o auto de arrematação entra no processo como
assistente (sem razão, a 5•a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 4 de agôsto de 1944,
D. J. de 6 de outubro de 1944; com razão, a ta Turma do Supremo Tribunal Federal, a 4 de janeiro de 1945, em
grau de recurso extraordinário, deu provimento ao recurso para admitir a assistência do arrematante que ainda
não obtivera registro, porque, in casu, o depender “de guias, para o pagamento do impôsto de transmissão e
outros, não pode constituir motivo para ser obstada a intervenção’9.
A 6•a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 10 de setembro de 1946 (E. F., 112, 127),
decidiu:
“É princípio de direito expresso que, assinado o auto, a arrematação se considera perfeita e acabada, e
irretratável, salvo o caso referido no art. 855 do Código Civil; o que equivale a dizer, passam ao arrematante,
desde logo, todos os direitos do alienante, relativamente ao uso da coisa, entre os quais se compreende o de
retomada, outorgado pela Lei n. 24.150, de 1934, pois a isso leva. Não exigindo essa lei que o direito de
retomada só possa ser exercitado pelo senhor do domínio, pelo proprietário, não vejo como se possa negá-lo ao
sub-rogado nos direitos do uso da propriedade imóvel. Tendo a locação de imóvel por objeto o uso da coisa,
segue-se que aquêle que está sub-rogado neste direito de proprietário ou de pessoa a êle equiparado, para êsse
fim, pode exercitar a ação de retomada, tais como o usufrutuário, o locatário em
relação ao seu sublocatário e pessoas outras nas condições da apelada. Se assim não se entendesse, dar-se-ia o
absurdo da renovação pela decadência do direito do locador ou do sub-rogado nos seus direitos e a conseqOente
impossibilidade do direito de retomada pelo sub-rogado nos direitos do locador. O direito da apelada de usar da
coisa arrematada, desde que na arrematação não foi excetuado o direito de uso, era inconteste, por motivo de
sub-rogação nesse direito do alienante; portanto, legítimo é o seu direito de retomada do prédio arrematado,
mesmo que ainda não estivesse transcrito o seu titulo de propriedade no Registro competente. Admitido que
fôsse a apelada parte ilegítima (legitimatio ad causam) ao intentar a ação por aquêle motivo, não seria de negar-
se-lhe o direito de retomada, uma vez que transcrito se achava o seu título de propriedade ao ser julgada a ação,
pois o domínio superveniente revalida a hipoteca e, com maior razão, os direitos inerentes à propriedade”.

3.DEPOSITÁRIO JUDICIAL. O depositário judicial não é legitimado ativo ad causam. A sua legitimação é só
processual, se conforme a lei e na espécie lhe cabe representar ou falar no feito. Se está sendo executado o
estabelecimento, o juiz da execução há de ter conhecimento da ação de renovação, porém a sentença de
renovação em outro juízo não é nula porque o estabelecimento estava sendo executado (sem razão, a 4•~
Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 7 de outubro de 1943, li?. dos 7’., 152, 143)
4.MUDANÇAS DURANTE A LIDE. Ajuizado o pedido de renovação, exerceu o direito à renovação o seu
titular. Se, durante a lide, aliás, a partir da entrega da petição, por se tratar de exercício de direito formativo
gerador, morre o autor, o cônjuge meeiro, ou o herdeiro, ou o inventariante não-dativo pode prosseguir no feito.
Aqui, o que importa é a legitimação processual. Não há pensar-se em reintentar o cônjuge meeiro, ou o
sucessor, ou o inventariante não-dativo, a ação, nem fica inaproveitável a petição entregue, por não ter sido feita
em vida do autor a citação. A entrega é que importa. Se ainda não foi feita a citação, pode o cônjuge meeiro, ou
o herdeiro, ou o inventariante não-dativo prescindir da petição anterior e redespachar outra, porque, ex
hypothesi, o direito nascera e foi transmitido. Mas, para isso, é preciso que a pretensão ainda possa ser exercida
(= ainda se esteja dentro do penúltimo semestre anterior à terminação do contrato renovando). Feita a citação,
está preventa a jurisdição e induzida a litispendência (Código de Processo Civil, art. 166, 1 e II). O herdeiro,
que ainda não entrou para a firma, segundo o conceito comercial, pode pedir para si e seus sócios, ou para si só,
se a firma é individual e pretende continuar o negócio do falecido. Nesse e noutro caso, há de ter capacidade
comercial (não precisa já ser comerciante). Se há outros herdeiros, representa a todos, se êsses expressamente
não acordaram que seja só êle o que ingresse na firma. O direito à renovação está nos patrimônios de todos os
que sucederam, ou nos de todos os que sucederam e do cônjuge sobrevivente meeiro. Não é preciso que já se
tenha feito a partilha, ou a adjudicação. Seria absurdo que, durante a indivisão, o direito não pudesse ser
exercido; menos ainda que a legitimação processual faltasse, em tais espécies, a legitimados ad cansam.

5.CURADORIA DE BENS ABANDONADOS, DE BENS AUSENTES E DE BENS DE HERANÇA

ARRECADADA. No período de curadoria de bens abandonados (Código Civil, art. 589, III, e § 2.0; Código de
Processo Civil, arts. 591-594), de bens de ausente (Código Civil, arts. 463-468; Código de Processo Civil, arts.
579-582) e de bens de herança arrecadada (Código Civil, arts. 1.591-1.594; Código de Processo Civil, arts. 553-
578), a legitimação ad processum é do curador. Só a habilitação dos que sejam donos, ou herdeiros, exclui a
legitimação ad processum do curador. Tratando-se de bens abandonados, a competência é do Juízo da Fazenda
(Supremo Tribunal Federal, 22 de janeiro de 1945, R. F., 106, 290), se não há, ou não na tem o juízo de
ausentes.

6.CONDôMINOS. A citação do condômino, que tem a administração da coisa comum, para a renovação do
contrato de locação, é válida; se foi investido judicialmente, em processo de extinção do condomínio, também o
é. A 5~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 13 de agôsto de 1946 (D. da J. de 8 de
junho de 1948, 1586), pode
parecer ter exigido, a mais, ter sido eficiente a defesa dos interesses da comunhão e, pois, não ter ocorrido
prejuízo, que permitisse a decretação da nulidade. Havemos de interpretar que argumentava ex abundarttia.

7.LOCADORES AUSENTES DO BRASIL. O problema da citação dos locadores, ausentes, ou que se

ausentavam do Brasil nos últimos anos dos contratos, assaz preocupou a justiça por volta de 1935 e depois.
Lutamos, na antiga Côrte de Apelação do Distrito Federal, por solução que satisfizesse os interesses dos
locatários e fôsse justa, tendo sido aceita (cf. GOULART DE OLIVEIRA, Renovação de Contrato, II, 110 s.).
O Código de Processo Civil, no art. 163, § 2.~, veio dar a mesma solução, em regra jurídica explícita: “O
locador que se ausentar do Brasil, sem cientificar o locatário de que deixou na localidade, onde estiver situado o
imóvel, procurador com podêres para receber citação ou notificação concernentes à locação, será citado ou
notificado na pessoa do administrador do imóvel ou do encarregado do recebimento dos aluguéis”. São
pressupostos de, § 2.0:
a)que o citando seja locador; lO que o locatário seja o autor da ação; e) que o locador não tenha deixado
procurador com podêres para receber citação (ou notificação) concernente à locação; d) que haja a pessoa de
um administrador do imóvel ou encarregado do recebimento de alugueres. Se êsse pressuposto d) não ocorre, a
citação tem de ser por precatória, ou rogatória, ou por edital, conforme o caso (nossos Comentários ao Código
de Processo Civil, II, 44). O art. 163, § 2!’, incide em se tratando de sublocatário, sucessor do locatário, ou do
sublocatário, cessionário do locatário, ou do sublocatário, nos casos em que precisa citar ou notificar o locador,
ou sublocador, ou sublocadores intercalares. No art. 163, § 2.~’, fala-se do locador, que se ausentar; porque o
locador que estava ausente fêz o contrato por intermédio de mandatário, administrador, feitor, ou gerente, ou fêz
o contrato por intermédio de alguém e constituiu a outrem procurador para receber alugueres, e então é de
invocar-se o art. 168, § 1/’. A citação edital não pode substituir a do art. 163, § 29; mas pode substituir a do art.
163, § 1.0 (verbis “poderá ser feita”). Já antes do Código de Processo Civil, fôra julgada nula a citação edital,
uma vez que o locatário, cônjuge inventariante ou herdeiro inventariante sabia quem era o procurador, pagando,
mensalmente, os alugueres (6.~ ‘Câmara Cível do Tribunal de Apelação rIo Distrito Federal, 24 de janeiro de
1938) ; porém, então, errônea-mente, porque não existia a lex specialis do art. 163, § 2.0.

§ 4.541. Citacões do locador e do proprietário

1.CITAÇÃO DO LOCADOR, CóDIGO DE PROCESSO CIVIL E ART. 6.0 DO DECRETO N. 24.150. No art.
6.0 do Decreton. 24.150, estatuiu-se: “A citação do locador se fará por mandado, e para ciência de que, em
audiência, lhe será assinado ‘o prazo de cinco dias, a fim de aceitar a proposta ou oferecer ‘contestação”. O
Código de Processo Civil, no art. 292, disse:
“‘Feita a citação do réu, considerar-se-á proposta a ação, correndo da entrega, em cartório, do mandado
cumprido, o prazo de dez dias, para a contestação, observado o disposto no art. 33”. As dúvidas surgiram sobre
ter-se derrogado, ou não, o Decreto n. 24.150, na matéria do art. 6.0. Veio cortar cerce a discussão a Decreto-lei
n. 4.565, de 11 de agôsto de 1942, art. 24, que deu maior explicitude ao art. 354: “Nas ações para renovação de
contrato de locação de imóveis destinados a fim comercial ou industrial, a revelia do réu, ou a não contestação
do pedido no prazo de dez dias (art. 292), induzirá a aceitação imediata da proposta do autor, que será
homologada por sentença”.
O Código de Processo Civil, arts. 354-365, não se referiu à espécie de citação, e tornou de dez dias o prazo
(Decreto-lei n. 4.565, de 11 de agôsto de 1942, art. 24). A citação ‘obedece aos princípios do Código de
Processo Civil.

2. O ART. 364, § 2.0, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.

O locador tem de ser, sempre, citado: sem isso, a sentença, que se proferisse, a favor do locatário, contra o
proprietário, seria ineficaz contra êle. A ação teria sido apenas entre locatário e proprietário. O proprietário há
de ser citado quando o tempo necessário à renovação do contrato de sublocação não caiba no prazo do contrato
de locação. O art. 364, § 2.0, do Código de Processo Civil di-lo implicitamente: “Será dispensada a citação do
proprietário, quando em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita
renovar-se a sublocação”. Em vez de “proprietário”,
leia-se “locador”. A sentença, que foi proferida, sem ter sido citado o proprietário, uma vez que incidiu o art.
364, § 29, tem tôda a sua eficácia quanto à renovacão do contrato. Não tem, porém, eficácia contra êle qualquer
parte da sentença, estranha ao ato judicial renovatório, ou anexa. Dai ser aconselhável citar-se o proprietário,
ainda na espécie do art. 364, § 2.0, que será, na ação, opoente, assistente, ou interveniente, conforme o que
alegue. Cumpre observar que, se o proprietário ou locador tem ação de inexistência, de nulidade, ou de
anulação, ou de resilição, não prescrita, a sentença de renovacão pode ser ineficaz ou ineficacizada pela decisão
que se proferir na ação por êle proposta. Mais uma razão para se aconselhar a citação do proprietário ou
locador, em tôdas as espécies do art. 354 e § 2.0.

3.CITAÇÃO DISPENSÁVEL DO PROPRIETÁRIO. Se o contrato de locação tem prazo que termina no

mesmo dia em que há de terminar o prazo do novo contrato de sublocação, o proprietário não precisa ser citado
com o locador, porque o tempo, que restava ao locador, basta.

§ 4.542. Citação dos sublocadores interealares

1.O CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL NÃO FOI EXPLíCITO.

O Código de Processo Civil referiu-se ao sublocatário e ao sublocador; não foi explícito quanto aos
sublocadores anteriores àquele contra quem se pede a renovação, ou que têm de ser citados, talvez com o
proprietário, na ação de renovação de contrato. As espécies são as seguintes: a) o prazo do contrato novo não
caberia no tempo que ainda resta ao sublocador imediato, nem no que restaria ao sublocador mediato ou a
qualquer dos sublocadores mediatos; b) o prazo do contrato novo caberia no tempo que resta ao sublocador
imediato; e) o prazo do contrato novo não caberia no tempo que resta ao sublocador imediato, porém caberia no
tempo que resta ao sublocador mediato ou a algum dos sublocadores anteriores. Na espécie a), que é a mais
radical, se bem que não a mais complicada, a pretensão é contra o proprietário e todos os sublocadores. Na
espécie b), que é a mais simples, dispensa-se a citação do proprietário; igualmente, a dos sublocadores ante
riores. Na espécie c), que merece estudo, a ação tem de ser contra o sublocador imediato e contra os
sublocadores mediatos, porque, ez hypothesi, é em tempo coberto por contratos, em que são outorgados, que se
vai estender o prazo do contrato de renovação.

2.SENTENÇA; INEFICÁCIA CONTRA O NÃO CITADO. Se,tratando-se da espécie c), a sentença é proferida
em ação em que não foi citado um dos sublocadores em cujo tempo de contrato há de ficar o prazo do novo
contrato, é ineficaz contra êle. O que aqui se observa é assaz importante, no plano do direito material e no plano
do direito processual: se o sublocatário ofereceu contrato com prazo de dez anos, o que invadiria o tempo dos
contratos de três sublocadores anteriores e somente foram pedidas as citações do sublocador e dos dois
primeiros sublocadores anteriores, contra o último seria ineficaz a sentença. O juiz, em tal circunstância, há de
reduzir o prazo, de modo que, ainda se fôsse de deferir-se a petição, com a oferta apresentada pelo sublocatário,
seja correspondente ao tempo dos citados o prazo do novo contrato. Tais princípios incidem quando se deixe de
citar o nu proprietário, o fideicomissário, o proprietário devedor anticrético.
Se o prazo teria de entrar no tempo que corresponde a A, B e C, mas B, interalar, não foi citado, tem o juiz de
aplicar o Código de Processo Civil, art. 91.
CAPÍTULO III

RENOVAÇÃO DE LOCAÇÃO E CÓDIGO

DE PROCESSO CIVIL
§ 4i343. Rito da ação de renovação

1.RITO ORDINÁRIO, EXCETO EM CASO DE REVELIA OU DE NÃO-CONTESTAÇÃO. Já vimos que a

legislação sobre renovação de contrato de locação de imóveis destinados a fim comercial, ou industrial, provelo
do Decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1934. Com tal diploma, começou a história legislativa, no Brasil, do
direito a ação de renovação. Logo após, a ConstituIção de 1934 constitucionalizou tal direito, conceituando-o
como direito de preferência: “Será regulado por lei ordinária o direito de preferência que assiste ao locatário
para a renovação dos arrendamentos de imóveis ocupados por estabelecimento comercial ou industrial”. Ao
Decreto n. 24.150 sucedeu o Código de Processo Civil, de modo que se teve de atender àremodelação, em
matéria processual, que com êle se operou. Porque somente onde o Código de Processo Civil aludiu a legislição
anterior se poderia falar em regra de direito formal fora dêle. O art. 1$ do Código de Processo Civil disse: “O
processo civil e comercial, em todo o território brasileiro, reger-se-á por êste ‘Código, salvo o dos feitos por êle
não regulados, que constituam objeto de lei especial”. O’ art. 1.0, última parte, é inapli‘cável, porque o assunto
foi regulado pela nova lei. Quanto ao direito material, o problema foi apenas de sucessão de leis:
se foi derrogado, ou não, o direito anterior.
Ação de renovação de contrato de locação de imóveis, destinados a fim comercial e industrial, é de rito
ordinário, apenas com a particularidade de se transformar em ação homologatória, se o réu é revel, ou deixa de
contestar. Disse o art. 354 (Decreto-lei n. 4.565, de 11 de agôsto de 1942, art. 24) do Código de Processo Civil:
“Nas ações para renovação de contrato de locação de imóveis destinados a fim comercial ou industrial, a revelia
do réu, ou a não contestação do pedido no prazo de dez dias (art. 292), induzirá a aceitação imediata da
proposta do autor, que será homologada por sentença”. Parágrafo único:
“Contestada, a ação seguirá o curso ordinário”. Bastaria ter dito “não-contestação”, pois os casos são os
seguintes: (1) o réu comparece, e contesta; (2) o réu comparece, e não contesta, levando os autos e voltando-os
sem contestação; (3) o réu não comparece, sem ser caso de nomeação de curador à lide (art. 80, § 1.0, b), e,
pois, não contesta; (4) o réu não comparece, mas há contestação por seu curador à lide; (5) o réu não
comparece, e o curador à lide não contesta. As expressões a nao contestação induz...” exaurem os casos de
aplicação do art. 354, que são os casos (2), (3), (5). O art. 292, a que o art. 354 do Código de Processo Civil se
refere, estabelece:
“Feita a citação do réu, considerar-se-á proposta a ação, correndo, da entrega em cartório do mandato cumprido,
o prazo. de dez dias, para a contestação, observado o disposto no art. 33”. Parágrafo único: “Se forem vários os
réus e não houverem sido citados no mesmo dia, o prazo para a defesa correrá da entrega, em cartório, do
último mandado de citação, devidamente cumprido”. A regra jurídica do art. 354 exclui a aplicação dos arts.
293 e 266, III, e dá à não-contestação efeito mais forte que o do art. 209. Note-se a diferença, que é essencial:
enquanto as afirmações do art. 209 são manifestações de pensar sobre fatos, enunciados de fato, comunicações
de conhecimentos, a omissão de contestar, no caso do art. 354, é declaração de vontade. Aí, o silêncio declara a
vontade, por saber o citado que a contumácia importaria assentimento, pôsto de lado o valor da intenção.
(Evite-se falar de declaração tácita, por ser equívoco o têrmo, é o mesmo que se emprega para as declarações
por atos. Sobre a discussão,
E.EI-IRLICH, fie stillschweigende Willenserkltirung, 286 s.; GUSTAv HARTMANN, Werk und Wille, Archiv
fúr die civilistiache praxis, 72, 255; 5. SCHLOSSMANN, Der Vertrag, 47-50.) O que é relevante é não se
confundirem as afirmações do art. 209 com as declarações de vontade do art. 354. Ali, alude-se a “verdades”;
aqui, a “vontades”.
Para a aceitação da oferta, expressa ou tácita, é de exigir-se capacidade, em direito material, do réu, isto é,
capacidade para locar, e a representação processual, se é o caso disso.
OConselho de Justiça do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 25 de abril de 1944 (11. da J. de 21 de
julho de 1944, 3319), acertadamente julgou que, não sendo contestada a ação, cabe ao juiz homologar, sem
necessidade de qualquer diligência.
Lê-se no art. 7? do Decreto n. 24.150: “Se o locador não acudir à citação ou não oferecer contestação, sem justa
causa, a proposta do inquilino será considerada como aceita, e assim o juiz julgará por sentença, decretando a
renovação do contrato, nas condições da proposta ajuizada”. (O parágrafo único do art. 7? do Decreto n. 24.150
está derrogado.) No art. 354, o Código de Processo Civil diz que “a revelia do réu, ou a não contestação do
pedido no prazo de dez dias (art. 292), induzirá a aceitação imediata da proposta do autor, que será homologada
por sentença”. Expirado o prazo de dez dias, nada mais se pode alterar no negócio jurídico bilateral que se
concluiu com a omissão do demandado. Se os interessados acordam em que se não homologou o acôrdo, há
distrato, e o juiz tem de, subindo-lhe o requerimento, com as declarações de vontade tomadas por têrmo,
homologar o contrato e o distrato.
Quanto à homologação do acOrdo antes do julgamento da ação, certamente é supérfluo. O juiz, decidindo,
alude à contra-prestação; e seria perturbante da processualística que se homologasse, separadamente, acôrdo
que somente tem razão de ser porque a decisão dá ganho de causa ao locatário ou sublocatário. Se o locador ou
sublocador reconhece o direito à renovação e aceita a oferta, contestação no que concerne ao conteúdo não
houve: o ato de contestar encheu-se de reconhecimento e de aceitação. Incide o art. 354 do Código de Processo
Civil, e não o parágrafo único. Contestação Oca é aquela em que o demandado comparece, fala no processo,
por petição, com os requisitos legais, mas sem alegar contra a legitimação pré-processual ou processual, nem
contra o direito à renovação, nem contra o valor do aluguer.
Bastaria dizer-se “não-contestação”, pois os casos são os seguintes: (1) o réu comparece e contesta; (2) o réu
comparece e não contesta, levando os autos e voltando-os sem contestação; (3) o réu não comparece, sem ser
caso de nomeação de curador à lide (art. 80, § 1.0, b), e, pois, não contesta; (4) o réu não comparece, mas há
contestação por seu curador à lide; (5) o réu não comparece e o curador à lide não contesta. As expressões “a
não-contestação induz ...“ exaurem os casos de aplicação do art. 354, que são os casos (2), (3) e (5).
Se houve revelia ou a contestação ôca do condômino, ou de qualquer comuneiro, como se dois locadores
.outorgaram a sublocação, não há pensar-se em incidência do art. 72 do Deereto n. 24.150 (lA Turma do
Supremo Tribunal Federal, 12 de novembro de 1951, 1?. F., 148, 180).
Uma vez que estão satisfeitos os pressupostos do art. 79, não pode o juiz deixar de homologar. Por exemplo,
para que se arbitre novo aluguer (Câmaras Cíveis ReUnidas do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 24 de
abril de 1947, A. J., 87, 263; sem razão, a 8•a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 3 de
junho de 1946, ‘79, 224).
Aqui, cabe discutir-se se a) o art. 354 do Código de Processo Civil tem por aceita a oferta, o que faz da
renovação, no caso de não comparecer ou de comparecer e não contestar o demandado, renovação negocial
(dita amigável), feita em juízo; ou b) se ocorre declaração de certeza, mediante preclusão, devido a
contumácia. O Código de Processo Civil tratou a revelia, aí, como igual à comparência sem contestação: o que
lhe importa, para o efeito previsto no art. ~ é o silêncio como manifestação de vontade. A sentença é apenas
homologatória. Di-lo o próprio art. 354.
2.CARGA DE EFICÁCIA DA AÇÃO DE RENOVAÇÃO. A ação de renovação é constitutiva, pôsto que o art.
855 do ‘Código de Processo Civil houvesse introduzido o elemento mandamental: “Passada em julgado a
sentença que decretar a renovação do contrato de arrendamento, executar-se-á no próprio juízo da ação,
mediante mandado contra o oficial do Registro de Títulos e Documentos, que registará a pror
rogação, contando-se da data do registro o prazo de duração do contrato prorrogado”. § 1.0: “Se a sentença não
houver passado em julgado até o dia do vencimento da locação, descontar-se-á do prazo renovado o tempo
excedido”. § 2.0:
“O mandado reproduzirá integralmente a decisão exequenda e as condições do contrato”. A ação é constitutiva;
e constituiva a sentença, ainda que se trate da sentença homologatória, a que se refere o art. 354, in fine. Nos
‘Comentários ao Código de Processo Civil (III, 2, 423; VIII, 2~a ed., 215) demos o resultado de estudos sobre
cargas de eficácia das sentenças do Livro IV, Títulos VIII-XII, entre as quais está a ação de renovação de
contrato de locação:
Uma vez que o elemento mandamental, introduzido pelo art. 355, não é eficácia imediata, e sim mediata, a
sentença do juiz, rigorosamente, não basta para que se expeça o mandado ao oficial do Registro. Cabe ao
interessado requerê-lo.
(No art. 855 fala-se de prorrogação e de contrato prorrogado. As errônias de terminologia ressaltam: não há
“prorrogação”, cf. art. 356, o que supóe dilatação do prazo do mesmo contrato; renovação é que é: art. 854,
“para renovação”; 354, “renovação”; 854, § 1$, “renovado”; 353, 360, 364, § 2.0, 365, “renovação”; 362, “ação
renovatória”; 364 e § 1.0, 364, § 2.0, “renovada”.)

3.SE O RÉU NÃO CONTESTA OU NÃO COMPARECE. Se o réu não contesta, ou porque não compareceu,
ou porque compareceu e não contestou, ou não contestou o curador à lide,sobem os autos ao juiz para ser
homologada pelo juiz a renovação do contrato de locação. Tal sentença é integrativa da declaração de vontade
do réu.
Não se diga que a ausência de contestação presume aceitação da proposta do autor (como fêz a 83 Câmara
Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 29 de setembro de 1942, D. da J. de 20 de janeiro de 1943,
325) : é aceitação (53 Câmara Cível, 6 de março de 1943, D. da 1. de 21 de maio de 1943, 2215).

4. Sobre QUE PODE VERSAR A CONTESTAÇÃO. A contestação pode versar sobre qualquer dos casos do
Decreto n. 24.150, art. 8.0, a) e b), e parágrafo único, e do Código de Processo Civil, art. 358. No caso do art.
8.~, b), do Decreto n. 24.150, tem o locador de apresentar contra-oferta. No caso de aludir a melhor oferta de
terceiro (art. 8.0, o), deve ser incluída, com os requisitos apontados no § 1.0 do art. 8.0 do Decreto n. 24.150. As
alegações do art. 8.0, o), d) e e), são exceções de direito material.
A arguição de falta de algum dos requisitos do art. 2.0 do Decreto n. 24.150 é arguição concernente ao direito
material, à res in iudicium deducta, e não pré-processual, ou processual. Nem concerne à legitimidade ad
processum, nem à legitimação de representante (pressupostos processuais), nem ao interesse legítimo
(pressuposto pré-processual), nem a nulidade de processo. Se o despacho saneador a aprecia, negando a
pretensão por haver falta, o recurso é o de apelação, por se ter entrado no mérito, pôsto que não haja êrro
grosseiro em se interpor o agravo de petição: êrro houve do juiz, que devia ter deixado para julgamento
posterior o que pertencia ao mérito. Se não disse que faltava o requisito, mas sim a prova (Decreto n. 24.150,
art. 5•0, a), então, sim, a decisão é sobre requisito da citação inicial (pressuposto processual). O recurso é o de
agravo de petição, pois que a decisão pôs têrmo ao processo.
Sempre que o juiz se refere à alegação de falta de requisito de direito material, sem dar à decisão caráter de
cognição completa, é de entender-se que não resolveu definitivamente a questão, por ser de mérito e não caber
no despacho saneador.
O trânsito em julgado do despacho saneador normalmente só se dá a respeito do que é seu conteúdo próprio, e
não quanto ao que se introduziu na discussão. Por isso, reputar-se que decidiu sobre os requisitos de direito
material destoa dos princípios (e. g., ‘73 Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 12 de
dezembro de 1950, D. da J. de 7 de novembro de 1951).
5. IMPOSTOS, TAXAS E CoNTRIBUIÇõES; SUPERVENIÊNCIA DO ART. 361 Do CóDIGO DE
PROCESSO CIVIL. No art. 361, diz-se que, “nos contratos em que se inverter o ônus do pagamento de
impostos, taxas e contribuições, o locatário será considerado em mora para os efeitos de rescisão de contrato,
se, notificado pelo proprietário, não efetuar o pagamento nos dez dias seguintes à notificação”. Trata-se de
contratos de locação para fins comerciais ou industriais (2.~ Câmara Cível do Tribunal de Justica de Minas
Gerais, 2 de dezembro de 1946, E. dos 2’., 170, 334, E. F., 113, 154).
Pode o locador ou o sublocador, para evitar que se não possa atender à sua alegação de falta do locatário ou do
sublocatário, que teria de pagar o impôsto, taxa ou contribuição, dizer que vai notificá-lo, juntando a prova
oportunamente (até a audiência). Cf. § 4.516, 8.
Uma das conseqUências do art. 361 do Código de Processo Civil é a de não se poder decretar a resilicão do
contrato de locação por inadimplemento se, não tendo havido a notificação de que fala o art. 361, o locatário,
citado em ação de resilição do contrato, cumulada ou não com a de despejo, efetua os pagamentos dentro do
decêndio da citação (a citação contém o elemento interpelativo). Decidiu certo a 5•a ‘Câmara Cível do Tribunal
de Apelação do Distrito Federal, a 14 de janeiro de 1941 (A. J., 58, 324). Aliás, a mora de pagamento de
impostos e prêmio de seguro, nas espécies do art. 361, sómente pode ser alegada na contestação à ação
renovatória, se houve, antes, com tempo, a interpelação (“notificação”, segundo o art. 361). Se não houve a
interpelação, não é de apreciar-se a alegação; se houve, e não se alegou na contestação, não cabe levar-se em
conta (cp. Tribunal de Apelação de São Paulo, 23 de abril de 1941, E. E’., 87, 717). A 43 Câmara Cível do
Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 8 de outubro de 1943 (J. do 2’. de A., 28, 83), interpretou o art. 861
como lez specialis, que não se aplica a outras pretensões que à de renovação de contrato (contra, Tribunal de
Apelação, 29 de agôsto de 1942, 1?. C. J., n. 35, 48).
Enquanto o juiz não afasta a eficácia do direito do locatário à renovação, não pode o locador anunciar a locação
do prédio, nem pregar cartazes, nem começar obras de adaptação.

§ 4.544. Contestação do locador

1.A CONTESTAÇÃO NO SISTEMA JURÍDICO BRASILEIRO. No sistema jurídico brasileiro, a contestação

contém a contrariedade stricto sensu, e vem acompanhada da reconvenção, se há; de modo que não há
problemas de apresentação, no tempo. Têm-se como simultâneas a contestação e a reconvenção. Aliás, na
contestação insere-se algo de excludente de efeito, que é o exercício do direito a melhor locação ou de
retomada, exceções de direito material.
Convém não aludir a ações dúplices, em se tratando de ação de renovação da locação, porque, evidentemente,
nas espécies do art. 8.0, e), d) e e), há retomada, em virtude de exceção, de modo que seria forçado falar-se de
ação dúplice (cf. Tomo X, §§ 1.110, 4; 1.137, 1; XIII, §§ 1.561 e 1.562). Ou dizer-se que alguma sentença tem
carga de eficácia executiva imediata <~‘~), e, pois, pode ser expedido mandado de evacuando (Supremo
Tribunal Federal, 18 de maio de 1951, A. .7., 99, 270; 2,a Turma, 26 de agôsto de 1952, 107, 566), alegando-se
que a ação é dúplice (sem razão, a 2~a Turma, a 25 de abril de 1949, 91, 122; e as Câmaras Civeis do Tribunal
de Justiça de São Paulo, a 6 de outubro de 1948, 1?. E’., 125, 211).
Os interdictos retinendae tinham a função de determinar quem era o verdadeiro possuidor se duas ou mais
pessoas disputavam a prova. O que se ia decidir era a quem cabia a titularidade, principalmente da propriedade,
mas a outra posse tinha de ser resolvida antes. Quem tinha a posse atual ficava em situação mais vantajosa:
possuia e podia exigir da parte contrária a prova do seu direito (L. 24, D., de rei vindicatione, 6, 1). Também se
podia pôr de lado o processo sobre a propriedade, para que só se decidisse quanto à posse. Duas partes
afirmavam possuir; daí o nome interdicta dupUcia: o pretor dirigia àquela das partes que afirmava ser
possuidor e não no era. Cada parte era, ao mesmo tempo, demandante e demandado. Não se tratava de exceptio,
que era e é, hoje defesa do demandado (e. g., a exceptio senatusconsulti Macedoniani, a exceptio pacti de non
petendo, a exceptio doU).
O locador ou sublocador pode reconhecer o direito do locatário ou do sublocatário e opor qualquer das
exceções do art. 8.0, 14, e), d) e e), do Decreto n. 24.150. Não há pensar-se em ações dúplicas, nem em
apresentação de reconvenção. Não se poderia dizer, a propósito da ação de renovação do contrato de locação,
que “unusquisque tam rei quam actoris partes sustinet”, isto é, que cada um tem o papel de réu e de autor
(GAIO, Inst., IV, 160), ou como ULPIANO, a respeito dos três juízos dúplices (familiae erciscundae,
commueni dividando, finium segundorum), “par causa omnium videtur”, todos são vistos com a mesma posição.
A posição do locador, que excepciona, conforme o Decreto n. 24.150, nada tem com a do demandado nas
interdictas dúplices (interdicta duplicia), nem com as três ações (de partilha, de divisão e de determinação de
limites).
Há possibilidade de reconvenção nas ações de renovação. Mesmo se houve infração do contrato renovando, de
jeito que nasça ao locador ou sublocador direito à indenização contra o locatário ou sublocatário, o juiz não
pode condenar o autor ao ressarcimento, nem, sequer, à resilição do contrato: apenas acolhe a exceção oposta.
Se o demandado quer a indenização, tem de reconvir. Nenhuma regra jurídica do direito brasileiro é contra a
reconvenção no processo da ação de renovação do contrato de locação, razão por que foram injustas as decisões
da 2•a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, a 8 de agôsto de 1951 (R. E’., 143, 344), e da
2•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 4 de setembro de’ 1951 (11. dos 2’., 196, 127), que não
admitiram a reconvenção. Quando o Estado promete a tutela jurídica, tem de prestá-la.
O art. 5,0, pr., do Decreto n. 24.150 fala da defesa do direito, que possa caber ao locador. Entenda-se tôda
alegação que negue ao locatário: legitimidade de parte (direito material) ; faltar algum outro pressuposto da
legitimação ativa ao direito à renovação (Decreto n. 24.150, arts. 1.0 e 25’) ; e tôda alegação que importe
afirmação de se ter extinto o direito (art. 4•0)• Qualquer apreciação desfavorável sobre êsses pontos implica
fôrça declaratória da sentença e pré-exclui repropositura da ação (eficácia de coisa julgada material). As provas
devem ser produzidas com a petição, mas tal exigência já é de direito processual. O autor que foi vencido,
porque não provou, desde o início, a sua legitimação ativa ad causam, pode e. g., se transita em julgado
sentença que reconheceu ser êle, e não outro, o locatário, ou ser sucessor, cessionário, ou sublocatário, o que
não provara desde logo na ação de renovação propor nova ação de renovação, se ainda está dentro do
penúltimo semestre a que se refere o art. 49. O autor que foi vencido, porque não provou, desde logo, tem
cumprido o contrato renovando de locação, não está inibido de volver a juízo, se ainda não se encerrou o prazo
preclusivo do semestre. Idem, quanto ao que foi vencido porque não fêz a oferta de renovação nos têrmos do
art. 59, d), ou a indicação do fiador, ou não produziu a prova da idoneidade dêsse, ou da aceitação pelos
fiadores ou fiador. Por aí se vê qual o cuidado, a finura, que hão de ter os juizes na concepção e formulação da
parte dispositiva, do decísum, das suas sentenças. Não podem êles confundir falta dos pressupostos dos arts.
1.0, 2.0 e 39 do Decreto n. 24.150 e falta dos pressupostos do art. 59, que se refere à validade da petição inicial,
como lez specialis processual. Se a petição está em ordem e satisfaz os requisitos do art. 5.~, a citação a quem
não era locador concerne à relação jurídica processual, de modo que, se, na petição despachada por A, locatário,
se pediu a citação de B, locador, e foi citado C, que não tinha legitimação passiva ad processum, o direito de A
não preclui no fim do penúltimo semestre, se é caso de se invocar o art. 1.0 do Decreto-lei n. 6.790, de 15 de
agôsto de 1944: já fôra exercido, desde o despacho na petição.
Na contestação o locador alega que não há algum dos pressupostos dos arts. 19, 29 e 4•0, ou que não há o do
art. 39 (ou do art. 364 do Código de Processo Civil) ; ou alguns pressupostos reputados essenciais para a
propositura da ação (Decreto n. 24.150, art. 8.0, a), 2a parte). Além disso, pode (A) apresentar contra-oferta, ou
(B) exercer o seu direito de exceção, direito de retomada, ou (C) exercer o direito a melhor locatário. O locador
que apresenta oferta de terceiro não pretende retomar o prédio, pretende que se encubra o direito de preferência
que tem o locatário. O locatário tem direito a que se renove o contrato se outrem não oferecer mais. Tôda
preferência é, por definição, isso, e nisso se distingue da opção. O direito do locatário nasceu, nasceram-lhe a
pretensão e a ação; o locador denuncia, excepcionando, a renovação, porque alguém lhe oferece mais.

2. ALCANCE DO ART. 8.0 DO DECRETO N. 24.150; NATUREZA DA CONTRA-OFERTA. Diz o art. 8.0:
“A contestação do locador, além da defesa do direito que lhe podia caber, ou que se regulará pelos princípios
gerais, ficará adstrita, quanto a matéria de fato, ao seguinte: a) não preencher o autor ou não preencherem os
autores os requisitos estabelecidos na presente lei, e reputados como essenciais para a propositura da ação; 14
que a proposta do locatário, excluindo a valorização, trazida pelo locatário ao ponto ou lugar, não atende ao
valor locativo real do imovel, em face das condições gerais de valorização do lugar, na época de renovação do
contrato”. Parágrafo único: “Nesse caso, o locador deve logo apresentar, em contraproposta, as condições de
locação, que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel na forma prevista pela letra 1?’.
Trata-se, pois, do exercício do direito à contra-oferta, que deriva de não corresponderem as cláusulas da oferta
ao valor locativo real do imóvel para o tempo da renovação. O exame do juiz é das circunstâncias presentes
duradouras, que mostrem, ou não, ser verdadeira a alegação do réu, ou das circunstâncias futuras, desde o
momento em que deva começar o prazo do novo contrato (dia imediato à terminação do contrato renovando).
Nada obsta, segundo o principio da eventualidade, que se alegue matéria de a> e matéria de 14, para o caso de
não se acolher o que se disse quanto a a). A apresentação de contra-oferta estabelece duas filas de enunciados
de fato, cortidos na declaração de vontade do autor (oferta) e na declaração de vontade do réu, uma vez que
oferta e contra-oferta se hão de basear em princípios de justiça. O juiz tem de decidir se houve, ou não, a
elevação do preço locativo, tal como sustenta o réu; se não houve, pode dar-se que também não haja razão o
autor, por ser abaixo do valor locativo real o que êle ofereceu e acima o que o locador contra-ofereceu; salvo se
no intervalo, se estabelece acôrdo entre êles.
A contra-oferta não é pedido de retomada; é conteúdo. de declaração de vontade do locador, recusando a oferta
do autor. Por isso mesmo, se o réu não exerceu o direito a melhor aluguer (elemento da contestação, que se não
confunde com o da oferta de terceiro), ou o direito de retomada, segundo o art. 89, d), ou e), a sentença que
negue a renovação, nos têrmos da oferta, não permite que se expeça, a simples requerimento, o mandado de
evacuando: de ordinário e com acêrto, os juízos costumam decretar a renovação tal como pareceu ser justo o
aluguer; se, porém, o juiz (e já se deram casos). atendendo a declarações peremptórias do autor, não decreta a
renovação e indefere o pedido, nem por isso pode dar o mandado de evacuando, se, no correr da ação, o locador
não pediu o prédio.
Tal sentença, contra os princípios que regem as sentenças constitutivas da espécie a que pertence a do juiz da
ação renovatória, deixa ao locatário o prazo dos seis meses. Ocorre o mesmo se, decretada a renovação, nos
têrmos da contra-oferta, ou em têrmos diferentes dos têrmos da oferta, o locatário, antes do trânsito em julgado,
prefere não renovar o contrato.
No caso do Juízo de Direito de São J0ã0 da Boa Vista foi. julgado, e bem, que o locador do fundo de empresa
não tem legitimação ad causam em ação de exercício do direito à renovação (nossas Questões Forenses, VII,
28-40). A 4•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo mandou que a. primeira instância julgasse o
mérito (aliás, o resto do mérito). O Supremo Tribunal Federal, a 30 de agôsto de 1957, em grau de embargos,
confirmou a decisão da lA- Turma, a 29 de agôsto de 1955, que restaurara a decisão da primeira instância, só
tendo havido, no tribunal pleno um voto vencido. Disse o relator (Ministro NÉLSON HUNGRIA), no
julgamento pela 13 Turma: “Esta 13 Turma, não há muito tempo, decidiu casos análogos ao de que ora se
cogita. Tratava-se de arrendamento, respectivamente, de uma salina e de uma casa de saúde. Em ambos os
casos, a solução foi no sentido do descabimento da renovatória, por isso que não se apresentava àtutela legal
“fundo de comércio”, criado pelo locatário, pois
êsse já o recebera formado pelo locador, limitando-se à exploração.»’” Se o caso pudesse ser enquadrado no
Decreto n. 24.150, de 1934, dar-se-ia o seguinte absurdo: os proprietários-locadores jamais poderiam retomar o
estabelecimento “águas da Prata”, pois tal retomada seria, necessâriamente, para continuIdade da exploração
dêle e, assim, estariam privados, indefinidamente, a arbítrio da locatária, de sua propriedade”. Depois, frisou
que o fundo de empresa “cuja proteção a lei assegura é o que êste criou com o seu esfôrço, e não o que recebeu,
para explorar, do locador, seu verdadeiro e único criador”. No julgamento dos embargos, disse o Ministro
AFRÁNIO COSTA: .... .o proprietário, ou porque desprovido de meios financeiros, ou por entender ser um
negócio conveniente, arrendou as terras com a condição de serem feitas edificações que, por disposição
expressa, ao cabo do contrato se integrariam no patrimônio do locador proprietário. Para isso foram concedidas
vantagens ao locatário. Mas o contrato terminou em 1938 e nessa ocasião tudo se integrou no patrimônio do
locador, que fêz novo arrendamento, mas, aí, de tudo que existia no imóvel naquela ocasião. Quer dizer: por
disposição expressa do contrato, o fundo de comércio integrou-se no patrimônio do proprietário locador, com
expressa concordância do locatário a quem foi feita nova locação de tudo quanto então ali existia, isto é, foi
arrendado o fundo de comércio, inclusive marcas de fábricas.
Terminado o tempo do contrato sem que a firma locatária entregasse o estabelecimento e tendo havido a
decisão,. trânsita em julgado, do Supremo Tribunal Federal, tinham os locadores de propor a ação para haver a
posse do estabelecimento. ~Ação de despejo, ou ação possessória (reintegração de posse), uma vez que os ex-
locatários deixaram passar o prazo de entrega? Foi proposta a ação de reintegração de posse, por se ter
caracterizado o esbulho. O Juiz de Direito’ de São J0ã0 da Boa Vista, a 19 de dezembro de 1957, deferiu o
pedido de reintegração liminar. A firma ré apresentou pedido de correição parcial, após não ter tido bom êxito o
de reconsideração do despacho. Entendeu ela que ou teria de ser proposta a ação de despejo, ou feita a
execução nos autos da ação renovatória. O juiz examinou, com clareza, os argumentos do pedido de correição
parcial, inclusive o de direito de retenção por benfeitorias, pois a cláusula 73 pré-eliminara qualquer pretensão
à indenização. O parecer do Procurador da Justiça do Estado foi contra o pedido da ré; e o Conselho Superior
da Magistratura, a 28 de fevereiro de 1958, julgou-o improcedente: “Quanto ao mérito, a decisão do digno
magistrado enquadra-se perfeitamente à hipótese dos autos. Se a firma, autora, que foi, na renovatória, foi
julgada carecedora de ação, é claro que não há falar em execução de sentença por parte dos locadores. Êstes
teriam, por certo, de se valer dos elementos oriundos diretamente do contrato de arrendamento. Quanto às
benfeitorias feitas no imóvel, não podiam elas, no caso, impedir a reintegração liminar, de vez que o contrato
estipulava que “as benfeitorias reverterão para os locadores, independentemente de qualquer indenização”.
O Supremo Tribunal Federal assentou que se tratava de locação de fundo de empresa e que não havia por onde
se proteger fundo de empresa, que o locatário houvesse adquirido ou criado. In casu, não se pode mais discutir.
Trata-se de locação de fundo de empresa, e o fundo de empresa, mesmo se nêle está bem imóvel, ou se nêle
estão bens imóveis, é bem móvel.
O patrimônio é tido, no sistema jurídica brasileiro, como bem incorpóreo, transcendente aos bens corpóreos e
incorpóreos que o compõem, e nesse sentido é suscetível de ser objeto de direito de propriedade, que é
correspondente ao de domínio, embora não como corresponde ao direito de domínio a titularidade de qualquer
direito sobre bem incorpóreo (propriedade intelectual, propriedade industrial).
Patrimônio é pele. Pele é o fundo de comércio ou de indústria, ou, em melhor expressão, o fundo de empresa.
Há os elementos corpóreos ou incorpóreos que enchem o patrimônio, sem que se afaste a possibilidade de
haver, em algum momento, patrimônio vazio de elementos: “A cola, que os prende, sem os deformar, sem os
tornar res única, é a necessidade, que se lhes impõe, da destinação econômica” (Tomo XV’, § 1.799, 2).
Na doutrina do direito brasileiro, que tem as regras jurídicas, sem par, do art. 54, II, e do art. 57 do Código Civil
(cf. art. 112), o hábito de citações de juristas que escrevem para sistemas inferiores ao brasileiro, é impertinente.
O fundo de empresa, por maior que seja o número imóveis que o compõem, é sempre bem. móvel, O art. 44, III,
do Código Civil só se refere à sucessão aberta, para excepcionalmente considerá-la bem imóvel (cf. Tomo XV,
§ 1.808, 8).
Para empregarmos a imagem apropriada, o direito sobre ofundo de empresa, que é pele, é direito sobre bem
móvel, a despeito dos elementos imobiliários que possam estar, entrar e sair por debaixo dela.
Não há ação de despejo a respeito de bens móveis, de modo que, tendo sido classificado o contrato como de
locação de fundo de comércio, não há pensar-se em ação de despejo.
Quanto a bem imóvel que faça parte do fundo de empresa, é possível a ação de despejo, se os pressupostos
estão satisfeitos, e o direito do locatário não se refere ao todo, ao fundo de emprésa. E. g., se o fundo de
empresa foi arrendado e o arrendatário, por sua vez, subarrendou um dos imoveis componentes. Aí, não houve
subarrendamento do fundo de empresa.
O fundo de empresa cresce e diminui, conforme o que nêle entra ou nasce e o que dêle sai ou nêle perece.
Quem aliena ou outorga usufruto ou uso de fundo de empresa a alguém, mesmo que haja desaparecido algum
elemento ou hajam desaparecido alguns elementos, como a clientela, aliena ou outorga a usufruto ou o uso do
fundo de empresa, que é pele, como universitas, que é.
O art. 860 do Código de Processo Civil concerne àqueles casos em que poderia ser julgada procedente a ação
de renovação, por se tratar de contrato em que se protege, com a renovação, o fundo de empresa. Não àqueles
casos em que não poderia haver renovabilidade do contrato em virtude do Decreto n. 24.150. Por exemplo: não
ser o prédio destinado a uso comercial ou industrial; não se tratar de prédio, ou, sequer, de imóvel (como se
locado foi fundo de empresa) ; não ter havido locação com prazo determinado.
Se a decisão julga não invocável, na espécie, o Decreto n. 24.150, a decisão é apenas declarativa de que a
cessação da posse é regulada por outros princípios. Se cabe pensar-se na Lei emergencial de Inquilinato, talvez
haja prorrogação ex lege; se não há por onde se cogitar de prorrogação ex lege, como se o prédio não é urbano
(no sentido da Lei emergencial de Inquilinato), nem por onde se cogitar de incidência do art. 1.195 do ‘Código
Civil, não há necessidade de ação de despejo.
Se o caso poderia ser de renovação de contrato, por ser invocável o Decreto n. 24.150, mas foi acolhido algum
ponto da contestação, salvo legitimação ad causam, regem o art. 25 do Decreto n. 24.150 (talvez
emergencialmente aumentado por lei o prazo) e o art. 860 do Código de Processo Civil. Aí e só exame
supercial do art. 25 do Decreto n. 24.150 ou do art. 360 do Código de Processo Civil poderia confundir as
espécies não é de ação de despejo que se trata, se houve exceção de retomada. Nem todos os casos de sentença
desfavorável ao locatário, na ação de renovação de contrato, exigem ação de despejo (cf. Comentários ao
Código de Processo Civil, Tomo V, 412 s.). £ preciso que a carga de executividade seja somente mediata, para
que se precise da ação de despejo. Se houve pedido de retomada, basta requerer-se ao juiz, nos próprios autos, o
mandado de evacuando.

8. ALEGAÇÃO DO DIREITO A MELHOR LOCAÇÃO. Diz e art. 82, e), que, na contestação, o locador pode
alegar: “que tem proposta de terceiro, completamente individuado, para a locação do prédio por prazo pelo
menos igual ao mínimo constante da proposta ajuizada, e em condições melhores”. E o § 1.0:
“Essa proposta de terceiro deverá ser assinada pelo proponente, seu representante ou procurador, com podêres
especiais, com duas testemunhas competentemente individuadas, sendo tôdas as firmas reconhecidas, e nela se
indicará que o uso da coisa, pelo terceiro proponente, seus cessionârios ou sucessores, não colidirá com o
gênero de comércio ou indústria, explorado no imóvel, pelo inquilino com o contrato em curso”, O § 2.0:
“Se a proposta tiver indicação de fiador, deverá preencher para valer como prova os requisitos das letras e e f do
art. So”. A preferência, que tem o locatário, encobre-se ante a verdade das alegações do locador, tôdas
enunciados de fato, que as provas acompanham. A superioridade da oferta do terceiro em relação à do locatário,
aprecia-se em soma: nem sempre a superioridade do aluguer suplanta outras cláusulas da oferta do locatário (e.
g. o ramo de comércio ou indústria do terceiro pode danificar o prédio, ou desvalorizar o prédio vizinho,
também pertencente ao locador) ; nem sempre a cláusula que o terceiro reputa melhor ao locador supera outra,
que êle não oferece, mas foi oferecida pelo locatário. Há, todavia, a notar-se que o Decreto n. 24.150 afastou
qualquer soma sem o prazo do novo contrato, êsse há de ser, sempre, igual ou acima do que o locatário
ofereceu para o novo contrato. Para a lei, nenhuma cláusula pode compensar o prazo menor. Se, de iure
condendo, é discutível êsse critério, não há pensar-se em ler-se o art. 8.0, e), sem se atender à sua letra: “por
prazo pelo menos igual ao mínimo constante da proposta ajuizada”. Mínimo, diz a lei; entenda-se: a oferta do
locatário (oferta a conteúdo múltiplo, alternativo), como se o locatário oferece x de aluguer por t anos de
contrato ou x + 1 por t ~ 1 anos de contrato. A oferta do terceiro não pode ser por t 1 ano como prazo do novo
contrato, pôsto que possa oferecer t 2 e x + 2 ou x 1 de aluguer futuro.
Para a determinação judicial do aluguer do prédio, ou parte de prédio, que se destina, ou se destinou e vai
destinar-se a uso comercial ou industrial, são elementos que se têm de considerar, alguns comuns a tôdas as
locações urbanas ou rústicas e outros especiais: a área, a natureza da construção, incluidos fatôres estéticos, o
valor comercial (bairro, rua, quarteirão) ou industrial da localização (e. g., proximidade da fonte de água, ou do
rio, ou da praia, a terra para plantio), os impostos, taxas e contribuições que se têm de pagar, o valor dos
alugueres dos prédios ou parte de prédios semelhantes. (O que se há de prestar por direitos reais de gravagão
não aumenta o aluguer.)
Quanto à moeda só se leva em conta o seu valor aquisitivo como elemento implícito no valor dos prédios ou
partes de prédio semelhantes. A influência das inflações opera-se em todos os preços e alugueres, que são
preços de uso. Pode ter cessado a inflação e terem baixado os alugueres, de que se trata, ou subido; pode ter
continuado a inflação, e os alugueres, de que se trata, não terem subido.
A localização influi como já influia, ou começou de influir, ou só se lhe prevê a influência (foi aberta avenida
que faz a rua ser um dos lados, ou ficar perto da avenida; fêz-se ponto de desembarque, que é perto de hotel; ou
da estação locada de ônibus; cresceu o movimento da rua com o grande hotel que se construíra, ou com dois ou
mais hotéis; a administração projetou obras que se iniciaram ou vão se iniciar cuja influência nos alugueres será
no tempo ou parte do tempo do novo contrato).
Não se deve levar em conta a vantagem da permanência do locatário ou do sublocatário no mesmo ponto,
vantagem que outrem não teria, porque êsse elemento é interior à clientela e a evitamento de despesas de nova
instalação.
O art. 18, § 79, do Decreto n. 24.150 não foi derrogado, nem, a fortiori, ab-rogado. Aponta elementos a que se
tem de atender.

O terceiro, que oferta, tem de dizer para que uso comercial ou industrial quer o prédio, obrigando-se a êle por
seus sucessores e cessionários. Diz o art. 82, § 1.0, que tal uso “não colidirá com o gênero de comércio, ou
indústria, explorado no imóvel, pelo inquilino com o contrato em curso”. No art. 21, §§ 40 e 59, tratando-se de
indenização pelo locador, ou pelo terceiro, fala-se de se explorar, ou de se permitir que se explore, no prédio, o
mesmo ramo de comércio ou indústria explorado pelo locatário. Portanto o não “colidirá” do art. 8.0, § 19, é
nada mais nada menos do que “não coincidirá”, impropriedade de linguagem jurídica, que não é de se estranhar
no Decreto n. 24.150 e nas leis redigidas pelas mentalidades primárias de 1930 em diante. O conter cláusula de
fiança, ou o ter fiança, se o contrato renovando a tem, é elemento que se conta na soma das vantagens. Isso não
quer dizer que a oferta do terceiro deva conter cláusula de fiança, ou deva ser acompanhada de indicação e
aceitação de fiança, se a oferta do locatário a tinha, tendo-a, ou não, o contrato renovando. ~ possível que se
possa considerar prescindível a fianca do terceiro, pela importância do seu capital e respeitabilidade; ou que se
prefira a caução. Naturalmente, tudo isso vai ser considerado pelo juiz, na soma a que aludimos. Se a fiança
foi incluída na oferta do terceiro, a indicação do fiador, ou dos fiadores, há de conter o nome por inteiro do
fiador, ou dos fiadores, referência ao estado civil, nacionalidade e prof is são, ou, em se tratando de pessoa
jurídica, à sua existência e domicílio, bem como da regularidade da sua existência; mais a prova da idoneidade
do fiador, ou dos fiadores. Outrossim, há de acompanhar a oferta do terceiro a prova, por documento autêntico e
válido, de que o fiador, ou os fiadores, aceitam, solidàriamente, prestar fiança.
A oferta do terceiro pode ser feita em carta, desde que haja a assinatura do oferente (se pessoa jurídica, do
presentante), ou quem o represente, ou tenha podêres especiais para a oferta, as assinaturas de duas testemunhas
e reconhecimento daquela e dessas por tabelião. Quando se diz que não pode ser por simples carta (í.~ Câmara
Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 10 de abril de 1951, R. dos T., 192, 786), o que se há de entender é
que não basta a carta sem os requisitos do art. 89, c), § 19, do Decreto n. 24.150.
Não se permite que o ramo de comércio ou indústria que se vai explorar seja o mesmo, porque, se isso não
fôsse vedado, se daria ensejo à usurpação da clientela ( 2~~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 26
de maio de 1953, 1?. dos T., 214, 267), ou à concorrência desleal.
Ao locatário ou sublocatário, que tem de falar sobre a discordância do locador ou sublocador, fica a escolha
entre declarar que não quer a renovação com as cláusulas da oferta do terceiro, o que implica renúncia já agora
possível ao direito à renovação, aceitar a contra-oferta do locador ou sublocador, atacar a contra-oferta, por
simulação, ou por violacão de regra jurídica sobre oferta de terceiro, ou de cláusula contratual. Também é
alegável a anulidade, a anulabilidade ou ineficácia do contrato a que a oferta do terceiro se refere. Por
exemplo, é absolutamente incapaz o oferente, ou é-lhe proibida a exploração do ramo de comércio ou indústria
a que se destinaria o prédio locado. O contrato não sério é inexistente razão por que a não-seriedade é alegável
(cp. 4~a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 10 de setembro de 1949,, R. E’., 133, 132)
§ 4.544. CONTESTAÇÃO DO LOCADOR
O Decreto n. 24.150, art. 10, 14, permite, explicitamente, a alegação e prova da simulação. Evitemos as
divagações que têm sido feitas em tôrno do conceito de simulação.
O art. 10, 14, não é sobre assunto processual; é regra de direito material, de jeito que o Código de Processo
Civil não o derrogou.
A desconformidade com o aluguer dos prédios ou partes de prédio semelhantes (e. g., na mesma rua e de
esquina) pode resultar de intuito revelado, ou não revelado, de concorrência, ou de necessidade ocasional por
parte do terceiro. Não seria justo que se preterisse o locatário ou o sublocatário pelo fato de tal ocorrência. Tem-
se de apreciar o valor do aluguer, objetivamente, atendidos todos os fatôres positivos e negativos.
Não há infração de dever do locador, ou do sublocador, se põe anúncios nos jornais quanto à locação do prédio
locado, mesmo se o direito à renovação é indiscutível, ou já foi proposta a ação de renovação da locação. O
locatário ou sublocatário, pelo fato de se reputar titular do direito à renovação, ou de já ter exercido a pretensão,
não pode forrar-se ao dever de mostrar o interior do prédio.

4.DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO OU SUBLOCATÁRIO. a) Diz o Decreto n. 24.150, art.

10, pr., na parte não derrogada, que pode o demandante (locatário, sublocatário) “aceitar as condições de
locação porventura sugeridas na contestação pelo locador” (= aceitar a contra-oferta do locador).
b) No art. 10, a), o Decreto n. 24.150 estabelece que o demandante (locatário, sublocatário) pode (“terá, ainda,
direito”) “pedir preferência, em igualdade de condições, sobre quaisquer propostas de terceiros”.
e)No art. 10, 14, do Decreto n. 24.150, que o demandante (locatário, sublocatário) tem o “direito de impugnar
quaisquer propostas de terceiros, sob o fundamento de simulacão, ou a desconformidade das condições em
comparação, não só com o contrato em trânsito, como, também, com a própria coisa, e os contratos dos prédios
vizinhos ou da mesma zona”.
£ óbvio que há outras razões oponíveis pelo demandante às ofertas de terceiros, pois a lei mesma apontou
pressupostos necessários, além daqueles que são pressupostos de qualquer oferta de contrato.
Sempre que o locatário ou sublocatário, impugnando a contestação do locador ou sublocador, ataca a oferta do
terceiro, em ponto que ao terceiro interesse, tem êsse de ser ouvido, como litisconsorte necessário, por haver
comunhão de interesses (Código de Processo Civil, arts. 88, alínea 1a, 1•a parte, e alínea 2•a, 91, e 294, 1). Fora
daí, a alegação do demandado envolve a oferta do terceiro, que apenas é conteúdo daquela. O terceiro é
reponsável solidário pelo pagamento da indenização ao demandante, se a renovação não é deferida, por sobrevir
o contrato a que se refere a sua oferta (Decreto n. 24.150, art. 20, § 12, e 21, §§ 1.0 e 2.0). Ainda há a
responsabilidade conforme o art. 21, § 5.~. Pergunta-se: no caso de não ter havido impugnação, ~ é necessária
a litisconsorciação do terceiro? A resposta há de ser afirmativa, pois a sentença tem eficácia contra êle.
Há problema a que falta na lei escrita elementos para a solução: se o prédio só serve para o ramo de comércio
ou de indústria que o locatário ou sublocatário explora, ~ é vedada a renovação? Nos arts. 8.0, e), § 1.0, e 21,
§§ 42 e 52, do Decreto n. 24.150, veda-se o contrato com o terceiro para o mesmo ramo de comércio ou
indústria. Se, excepcionalmente, não é possível explorar-se, como exploração normal, o prédio locado, ou a
parte locada (e. g., o hotel, e rinque de patinação), tem-se de entender que, no contrato renovando, está a
cláusula implícita da localidade para o mesmo ramo de comércio ou de indústria. Ou houve, sobre isso, acôrdo
do locatário ou sublocatário, ou não houve, mas o juiz fundamentou a sentença que somente se pode basear em
ser resultante da natureza mesma da construção a unicidade de uso comercial, ou industrial. Não seria razoável
que se negasse ao locador alugar o prédio a terceiro, por melhor preço. Mas admita-se em que, em tal espécie, a
indenização ao locatário ou ao sublocatário é maior, por ter de ser levado em conta a perda de clientela, por
parte .do locatário, mesmo se êle se muda, com o fundo de empresa, para outro lugar, e o ganho de clientela
pelo terceiro que vai explorar o mesmo ramo de negócio.

5.IMPUGNAÇÃO DA FIANÇA. E na contestação de o locador pode impugnar a fiança, por inidôneo o fiador,
ou por falta de aceitação, ou aceitação sem podêres, pelos representantes, ou por órgãos. A 1.0 de outubro de
1940, a 3~a Câma ra Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal frisou que somente na contestação pode
ser impugnada a fiança, muito embora, no acórdão, ex aburidantia, se acrescentasse que, ao ser
intempestivamente impugnada, a firma, que, antes ao tempo da petição não a podia prestar, já a podia ao
tempo da argúíção. Ésse segundo argumento era supérfluo e descabido.
Se o contrato renovando tem fiador, ~ precisa dá-lo o locatário ao contrato novo? Pela negativa, as 5•a e 6•a
Câmaras Conjuntas do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 4 e 26 de julho de 1938 e a 21 de outubro de
1941, e a 6•a Câmara Cível, a 30 de maio de 1989, entre outros julgados, porque ngo se há de exigir ao novo
contrato mais do que àquele que se renova e porque a lei mesma explicitou “quando houver”. Pela afirmativa, a
6.~ Câmara Cível, a 80 de outubro de 1936 e 20 de julho de 1937: ‘e... se o exigir o locador para a renovação,
terá de o oferecer o locatário, sendo, como é, a fiança, uma das garantias inerentes (?!) à Iocação”. Terceira
opinião é a que nega a necessidade de se apresentar fiador, se o não havia no contrato renovando, mas permite
que, em atencâo a circunstâncias novas (e. g., mudança de firma, estar em desproporção com os haveres do
locatário o novo contrato), o juiz atenda ao pedido de fiança, como cláusula do novo contrato. Tal, certamente, a
verdadeira so1ução.
O locatário pode ter indicado fiador e dado prova da idoneidade do fiador, mas haver objeção do locador, O art.
5•O, e), não foi infringido, se, por exemplo, a firma não permitia que os sócios a dessem por ela. O sócio fica
obrigado. É certo que alguns acórdãos pretenderam estender o conceito de idoneidade, a ponto de ter de
abranger pressupostos de validade e de eficácia da fiança (e. g., 4•a ‘Câmara Cível da Côrte de Apelacão do
Distrito Federal, 18 de maio de 1984; aliter, Supremo Tribunal Federal, 5 de setembro de 1940) mas a
referência que se faz, no art. 5•O, j~, à aceitação pelos fiadores é que pode dar ensejo à nulidade do processo,
por não estar instruída a petição, não o art. 59, e), in fine, e o acórdão do Supremo Tribunal Federal estava
certo, enquanto errado o da 4•a Câmara Cível. Andaram bem os juizes que raciocinaram sem invocar o ad. 59,
f), como o da 6•a Câmara Cível, a 14 de julho de 1939, e o Tribunal de Apelação de São Paulo, a 1.0 de
setembro de 1938 (A. -1., 48, 123).
Assentaram as 53 e 6•a Câmaras Cíveis do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 24 de junho de 1938:
“Se, na contestação, nada foi alegado contra o fiador, sobre a sua condição econômica, ou sobre a proibição de
dar fiança, de modo a facultar ao locatário fornecer outro fiador. não é mais lícito ao proprietário, depois da
sentença e já no recurso, vir alegar que o fiador é inaceitável”. ‘O que importa saber-se é se à falta de indicação
(e. g., não referência a domicilio), ou à falta de prova de idoneidade equivale o haver indicação mas ser
insuficiente, e o haver prova da idoneidade porém não plena. Se há equivalência, a petição não está
devidamente instruída; se não há, tem-se de considerar instruída e admitir-se discussão da idoneidade. A
indicacão de outro fiador não está na lei. É possível que o locador proponha a substituição, mas isso envolve
questão diferente. O Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 26 de julho de 1938, julgou improcedente (?)
ação de renovação, porque somente em grau de revista se procurara provar o domicilio do fiador. Deveria ter
dito que o processo era nulo, por falta de instrução da petição; mas o julgamento estava certo. Se a prova da
idoneidade é nenhuma, dá-se o mesmo (5.~ Câmara Cível, 31 de julho de 1939) ; mas, se prova houve, ainda
que não plena, seria demasiado rigor considerar não instruída a petição, tanto mais quanto há a recomendação
do art. 16 do Decreto n. 24.150 (5.a Câmara Cível, 31 de julho de 1939: “A exigência do Decreto n. 24.150,
quanto à obrigatoriedade do autor fazer, desde logo, a prova da idoneidade do fiador, deve ser interpretada;
pois, desde que o autor inicie essa prova, fica satisfeito o pensamento do legislador, podendo o réu, ao contestar
o pedido, falar sobre a aludida prova e podendo, por sua vez, o autor, completar, “na dilação probatória” na
audiência, entenda-se hoje “o que faltou provar, desde logo, na inicial”). As e 6•a Câmaras Conjuntas, a 24 de
junho de 1988, frisaram:
“A alegação, agora feita, quanto à não-vaIidade da fiança, é improcedente” aliás, deveria ter dito intempestiva
e improcedente “não só porque não foi argúida na contestação ao pedido (art. SY), de modo a permitir aos
outros embargados oferecerem novo fiador (?), como porque a c1áusula contratual não veda, expressamente, o
uso da firma ...

6.DERROGAÇÃO nos ARTS. 99 E 10, PIL, DO DECRETO

N.24.150. No Decreto ri. 24.150, o art. 9» dizia: “‘Oferecida contestação, será aberta vista ao advogado do
inquilino, pelo prazo de cinco dias, para oferecer réplica”. Previa-se (arts. 92 e 10) a vista dos autos para
réplica, que era ao mesmo tempo declaracão de vontade (verbis “além de poder aceitar as condições de locação
porventura sugeridas na contestação pelo locador”), comunicação de conhecimento (“impugnar”, art. 10, b), e
ato de pedido (art. 10, a). Pergunta-se jo art. 92 está em vigor? Não; o Código de Processo Civil regulou o
processo das ações de renovação de contrato de locação. O que, dentro da sistemática do Código de Processo
Civil, se há de fazer é o seguinte:
(1)O locatário, conhecendo a contestação, requere juntada da aceitação da contra-oferta (declaração de
vontade), ou que se tome por termo indo os autos ao juiz, ad instar do art. 354, in fine. (Não citemos o ad. 11
do Decreto n. 24.150, que está derrogado na parte processual, somente prevalecendo a parte material, que as
sucessivas leis emergenciais globalmente confirmaram.) Algumas decisões foram erradas i~o tocante à
interpretação do Código de Processo Civil, arts. 854-365. A 1•a Câmara Civil do Tribunal de Apelação de S~o
Paulo, a 8 de agôsto de 1941 (A. J., 62, 91; R. dos 21, 135, 86), entendia que o art. 11 e o respectivo parágrafo
do Decreto n. 24.150 não foram derrogados. (2) Quanto às contra-afirmações, ou comunicações de
conhecimento, uma vez que o juiz encontre matéria nova (art. 294, II), há de ouvir o autor. (3) Quanto ao
pedido de preferência, pode ser feito na oportunidade do art. 294, II, ou na audiência. A sentença do caso (1) é
idêntica à sentença que o juiz profere quando o réu é revel ou não contesta (art. 854). A declaração, em vez de
ser do réu, é do autor. Também ela é suscetível de apelação, e não de agravo de petição, revogado o Decreto n.
24.150, art. 11, parágrafo único.
A explicação da solução da lei, se se quer alguma, é a de se tratar de sentença constitutiva positiva, atinente ao
mérito.
7.O ART. 13 DO DECRETO N. 24.150. No Decreto n.24.150, ad. 13, disse-se: “As provas serão as comuns de
direito, mas será sempre necessário o arbitramento, que deverá ser feito nas seguintes condições: § 12 Cada
uma das partes se louvará em um perito arbitrador, e o juiz nomeará o terceiro árbitro. § 2.0 Se houver mais de
um autor ou réu, se não concordarem na indicação do perito, os diferentes grupos indicarão um nome, cada um,
e o juiz sorteará o que deverá funcionar. § 82 Os peritos, depois de nomeados e compromissados,terão o prazo
que pedirem para apresentação do laudo, o qual,entretanto, não poderá ultrapassar de trinta dias. § 4? Os pe-
ritos, depois de consultarem entre si, apresentarão o laudo,devidamente justificado, com as suas conclusões,
laudo que deverá ser redigido pelo árbitro do juiz e subscrito pelos demais. § 5? O perito que divergir da
maioria deverá apresentar voto em separado, explicando, minuciosamente, o motivo da sua divergência. § 6.~
Se os três peritos divergirem entre si,cada um apresentará o seu voto em separado, explicando, minil-
ciosamerite, os motivos das suas conclusões. § 72 Os peritos referirão no laudo ou voto tôdas as circunstâncias
úteis parao arbitramento, e fixação do valor real de locação, examinando,outrossim, as condições econômicas e
financeiras do momento,e de concorrência em matéria de locação. § 82 Os peritos estimar~o no laudo ou voto a
indenização a que terá direito, segundo a apreciação do juiz, o inquilino, pela não renovação da locação. § 9?
Os peritos, por via de petição, dirigida ao juiz,poderão pedir que as partes tragam aos autos informes e escla-
recimento que reputem necessários. § 10. O laudo e votos poderão ser dactilografados, caso em que suas fôlhas
serão autenticadas pela rubrica dos peritos”. O Decreto n. 24.150, art. 13, exigia o “arbitramento” então
dilação das provas). Não há mais tal exigência “legal”,com caráter absoluto, porque pode ocorrer a incidência
doart. 255 do Código de Processo Civil (radicais, ATALIBAVIANA, Inovações e Obscuridades, 133; e
AMORIM LIMA, Código, II, 228). A exigência deixou de ser absoluta, ficou ao juiz preciá-la (Código de
Processo Civil, art. 117: “A requerimento, ou ex-o ffieio, o juiz poderá, em despacho motivado, ordenar as
diligências necessárias à instrução do processo e indeferir as inúteis em relação a seu objeto, ou requeridas com
propósitos manifestamente protelatórios”; art. 255:
“O juiz negará a perícia: 1 quando o fato depender do testemunho comum e não do juízo especial de técnicos;
II
quando desnecessária à vista das provas; III quando a verifcação fôr impraticável, em razão da natureza
transitória do fato”). Está, pois, revogado o art. 13, § 6.0, do Decreto n. 24.150. Assim, a 2•a Turma do Supremo
Tribunal Federal, a 13 de novembro de 1951 (E. de D. 1., 16, 30) “O Código de Processo Civil incluiu entre um
dos seus titulos a ação renovatória de contrato de locação de imóveis destinada a fins comerciais, anteriormente
regulada pelo Decreto n. 24.150, de 1934. A referida ação ficou, portanto, com a sua inclusão no Código, sujeita
aos seus princípios gerais. Várias, porém, senão a maioria das disposições daquele decreto, não foram
expressamente alteradas pelo Código; essas normas ou disposições, desde que não colidentes com as editadas
por êle, devem ser observadas. Ao revés, tôdas aquelas que implícita ou explicitamente confIitarem com as do
Código, cederão às dêste, que deverão prevalecer. Neste caso está o que diz respeito à prova pericial, ao
arbitramento: se obrigatório, como o exige o decreto especial, art. 13, o seu modus faciendi é o previsto no
‘Código, art. 129, que de modo diverso ao estatuído ~o § 6.0 daquele artigo dispôs sobre a atuação do terceiro
perito, nomeado pelo juiz com a função de desempatado?’.
8.O ART. 16 DO DECRETO N. 24.150. O art. 16 do Decreto n. 24.150, sobre princípios de eqúidade, é regra
de sobre-direito (regra juridica de interpretação da lei, isto é, do Decreto n. 24.150), e não foi atingida pelo
Código de Processo Civil (art. 16: “O juiz apreciará, para preferir a sentença, além das regras de direito, os
princípios de eqUidade, tendo, sobretudo, em vista as circunstâncias especiais de cada caso concreto...”). A
parte final do art. 16 “para o que poderá converter o julgamento em diligência, a fim de melhor se elucidar”,
está derrogada, bem assim o parágrafo único (Código de Processo Civil, art. 1.0: “O processo civil e comercial
em todo o território brasileiro, reger-se-á por êste Código, salvo o dos feitos por êle não regulados, que
constituam objeto de lei especial”; art. 117: “A requerimento, ou ex officio, o juiz poderá, em despacho
motivado, ordenar as diligências necessárias à instrução do processo e indeferir as inúteis em relação ao seu
objeto, ou requeridas com propósitos manifestamente protelatórios”; art. 118: “Na apreciação da prova, o juiz
formará livremente o seu convencimento, atendendo aos fatos e circunstâncias constantes dos autos, ainda que
não alegados pela parte. Mas, quando a lei considerar determinada forma como da substância do ato, o juiz não
lhe admitirá a prova por outro meio”). Não há verunt arbitrium, e sim apenas arbitrio segundo a “eqúidade”,
que tem as suas regras próprias.
No art. 16, parágrafo único, diz o Decreto n. 24.150 que “as diligências determinadas pelo juiz deverão ser
promovidas pela parte que tiver interesse no andamento do processo”. Aliás, também pode promovê-las o
terceiro assistente.
Os arts. 12, 14 e 15 do Decreto n. 24.150 prendiam-se ao direito processual civil anterior à codificação. Hoje,
estão revogados.

9.DECRETO N. 24.150, AR]?. 13, § S.~, E CóDIcO DE PROCESSO CIVIL, ART. 359. A despeito da
referência do art. 20 do Decreto n. 24.150 à indenização pelo ato dd retomada, e não pela infração da promessa
(art. 21), não se pode interpretar a lei como se só houvesse indenizabilidade pelo ato de ret amada na espécie do
art. 20, que é a do art. 8$, c) há casos de indenização pelo ato de retornada fora do art. 20, pois o art. 13, § 8.0,
contém regra jurídica geral sobre direito à indenização. Lá está dito: “Os peritos estimarão no laudo ou votos a
indenização a que terá direito, segundo a apreciação do juiz, o inquilino pela não revogação da Iocaçào”.
Assim, no direito material, se há dai~os causados pela não renovação, em virtude de retomada, há direito à
indenização, e a lei estatui que a essa seja condenado, desde logo, o retomador. A indenização pelo fato de se
preferir terceiro não é a única. Nem seria justo que se deixasse, nos outros casos, de indenizar o locatário ou
sublocatário que sofreu prejuízos e os vai sofrer.

10.TECTO E INDENIZAÇÃO . A jurisprudência tem evitado a observância de tecto, urna vez que não há lei
que o Estabeleça. Há o propósito de atualizar o aluguer, no que se cinjem os juizes ao que diz o art. 8, lO,
parágrafo único, do Decreto n. 24.150 (“valor real e atual”). Çf• 8Y Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São
Paulo, 6 de março de 1952 (R. dos T., 201, 177) 6Y Câmara Civil, 30 de maio de 1952 <208, 295) BA Câmara
Civil, 18 de novembro de 1952 (207, 258) SA Câmara Civil, 11 de junho de 1953 (214, 290). Algumas vêzes os
juizes se prendem ao critério de aluguer não superior a nove por cento do valor do prédio ou da parte do prédio
(1.a ‘Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 10 de abril de 1951, R. dos 1’., 192, 786; 4•~ Câmara
Civil, 19 de março de 1954, 224, 276), o que não tem fundamento em lei, nem é de admitir-se. O capital que se
inverter pode ser levado em conta (7.a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 12 de novembro
de 1948, R. F., 124, 490), porém não necessàriamente. Os lucros obtidos pelo locatário no negócio não devem
ser considerados elementos (sem razão, a 7•a Câmara Cível, a 3 de junho de 1949 (185, 154), porque isso só se
justificaria se tivessem sido determinados pela localização. O valor das sublocações, sim (S•~ Câmara Cível, 4
de agôsto de 1942, A. .1., 63, 871), mas a renovação ao sublocador raramente pode acontecer. O valor da
locação recente ao prédio vizinho (4.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 80 de novembro de
1950, 1?. dos 2’., 191, 248), ou da parte do prédio, que é vizinha ou no mesmo prédio ou andar, ou da parte do
prédio vizinho, éde considerar-se. Se não há elementos que justifiquem aumento ou diminuição, o que se tem de
admitir é a mesmeidade do aluguer (6,~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 8 de novembro de
1948, R. dos 2’., 178, 254; 2.0 Grupo de Câmaras Civis, 8 de abril de 1949, 180, 599). As benfeitorias feitas
pelo locatário, necessárias ou úteis, podem aumentar o aluguer (4.~ Câmara Civil, 8 de junho de 1950, 188, 242;
5•a Câmara Civil, 19 de março de 1954, 188, 224). Quanto às voluptuárias, o locatário ou sublocatário tem o
jus tallendi, se separáveis sem ofensa (cf. Código Civil, arts. 1.189, 1, e 516) se foram pagas as despesas pelo
locador ou pelo sublocador, entram no valor do prédio, ou da parte do prédio.
§ 4.545. Reconvenção

1.RECONVENÇÃO EM AÇÃO DE RENOVAÇÃO. Quanto à reconvenção, a jurisprudência deu respostas

discordantes à questão de poder, ou não, se opor em ação de renovação de contrato:
a) a 6.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 19 de dezembro de 1939, respondeu
afirmativamente; b) o Tribunal de Apelação da Bahia, negativamente (1?. de 13. 7., IV, n. 8, 208). Trata-se de
interpretação do art. 192, V, do Código de Processo Civil, onde se não admite reconvenção nas ações “que
versarem sobre imóveis ou direitos a êles relativos”. Explicitando-o, escrevemos (Comentários ao Código de
Processo Civil, II, 114; III, 2.~ ed., 187-190)
“Imóveis ou “direitos relativos a êles”, lê-se no art. 192, V. São os direitos reais, e não os de locação e outros,
obrigacionais
Na esteira do que escrevemos a jurisprudência acentua que, na ação de renovação de contrato de locação, é
admissível a reconvenção (a priori, contra, a 2•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 4 de
setembro de 1951, li. dos T., 196, 159), desde que a reconvenção satisfaça os requisitos dos arts. 190-192, I-V, e
possa ser processada com o mesmo rito processual da ação (art. 192, VI) - A especialidade da ação não é óbice,
em abstrato, à reconvençáo; o que é preciso é que a reconvenção seja processável com a mesma especialidade,
ou se transforme em ordinário o rito especial, com a apresentação da contestação.
O problema da interpretação do art. 192, V, do Código de Processo Civil nada tem com o problema de
interpretação do art. 186.
Seria, quer de lege ferenda quer de lege lata, desaconselhada a atitude simplista que negasse a possibilidade da
reconvenção nas ações ligadas à renovação do contrato, inclusive quando as proponha o locador ou o
sublocador.
Nenhuma regra jurídica afasta a admissibilidade, de modo que coubesse o assunto da “letra da lei”.
A despeito do que alguns sustentaram, tem prevalecido a opinião que sustentamos, desde o comêço da aplicação
do Decreto n. 24.150.

2.CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, ART. 190. A reconvenção pode ser apresentada de acôrdo com o art. 190
do Código de Processo Civil.

§ 4.546. Exceção de retomada

1.EXCEÇÕES DO LOCADOR. O réu pode alegar o fato futuro de ser usado o prédio por êle, seu cônjuge,
ascendente ou descendente (Decreto n. 24.150, art. 82, e), verbis “que o prédio vai ser usado por êle próprio
locador, seu cônjuge, ascendentes ou descendentes”. O Código de Processo Civil, no art. 358, estabeleceu:
“Quando o locador, opondo-se ao pedido
-de renovação de contrato, alegar necessidade do imóvel para pessoa de sua família, deverá provar que o
mesmo se destina .a transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano’. O direito de retomada é
velho, entre nós (cp. Ordenações Filipinas do Livro IV, Título 24, pr.), e teve aplicação contemporânea no
Decreto n. 24.150 e no Código de Processo Civil. Compare-se com o Decreto-lei n. 9.669, de 29 de agôsto de
1946, art. 18, a Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950, art. 15. Estudamo-los no Traatado de Direito Predial,
Tomo IV, e nesta obra, Tomo XL. Trata-se de caso de denúncia cheia, porém, aqui, denúncia como excecão à
eficácia da pretensão à renovação.

2.O ART. 358 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. O art. 358 nada tem com os casos (1) de pedido do
imóvel para uso próprio (GOULART DE OLIVEIRA, Renovação de Contrato, II, 276). que o Código de
Processo Civil considerou, e é assunto do direito material (Decreto n. 24.150, art. 82, e). Bem ou mal, alterou-o
quanto (2) à retomada para pessoa da família,
cônjuge, ascendente, ou descendente. Nos dois casos (discutia-se), ou (a) o Decreto n. 24.150 só admitia a
pretensão do locador se fôsse para si, seu cônjuge, ascendente, ou descendente, em ramo de comércio, ou
indústria, que não fôsse o mesmo ramo de comércio ou indústria do inquilino do contrato renovando” ou (10
admitia a pretensão se o locador pedia para si, cônjuge, ascendente, ou descendente, proibindo-se a aplicação
no mesmo ramo de negócio. Venceu aquela interpretação (Prejulgado da Côrte de Apelação do Distrito Federal,
28 de julho de 1937, A. J., 44, 194; R. E., 72, 314). Mas, se bem que não cogitasse dos casos (1), o art. 358 vem
dar ganho de causa à longa jurisprudência que permitiu a cognição pelo juiz da futura infração do princípio
legal. Aliás, se foi apreciado pelo juiz o intuito do réu, a infração posterior dará ensejo à pretensão de
indenização. Depois do art. 358, a alegabilidade é evidente. A divergência é acadêmica, podendo o autor,
sempre, na discussão oral, forçar o réu a explicitar as suas intenções . Os doutrinadores franceses, que reduzem
o direito de retomada à denúncia vazia, são levados pela confusão entre negocio constitutivo
(Gestaltungsgeschàft), no qual a declaração de vontade é dirigida à parte adversa, espécie de ato jurídico
unilateral, bem estudada, desde 1922, por A.B. SCHWARTZ (Die einseitigen Rechtsgeschãfte, Archiv fiir
Rechts- und Wirtsehaftsphilosophie, 16, 551), como a escolha na obrigação alternativa, a resilição, a denúncia
ou denunciação, e os pressupostos de direito material para a vitória da demanda. O que se exige ao locador é
preencher tódas as exigências para desconstituir a eficácia da pretensão do locatário à renovação. Fora daí, seria
permitir-lhe a fraude à lei, obtendo, por simulação, o que não obteria falando a verdade. Em sistema como o
Código de Processo -Civil, que tem o art. 115, é indefensável a doutrina do Supremo Tribunal Federal, a 16 de
julho de 1941, por voto de desempate, no Recurso extraordinário n. 2.817 (A. J., 60, 138).
Vindo o locador com a sua alegação e vencendo, pode o locatário, a que se não deferiu o pedido, promover o
preceito cominatório do art. 302, XII, do Código de Processo Civil,. com todo o fundamento, porque, “por lei”,
tem êle direito 5 que outrem se abstenha de ato de locação sem ser a pessoa’. da família do obrigado e para o
fim do art. 858 do -Código’ de Processo Civil. A exceção do locador não exclui a pretensão à renovação apenas
fêz outra pretensão passar à frente dessa, tanto que a perda do negócio pela pessoa indicada, ou
-a morte dessa, dá ao locatário a ação para exigir a renovação uma vez que ficou ineficaz a sentença.
O fundamento do art. 21 do decreto n. 24.150, de 20 de’ abril de 1984, que permite a indenização se o locador
procede com desrespeito às suas afirmações, não é a condicionalidade da sentença, o satus necessitatis é
motivo, não “condição” da sentença. Aqui, a lei estabelece jus singulare. A ação do art. 21 do Decreto n. 24.150
corresponde à pretensão de direito material, que não precisa da invocação do art. 39 do Código de Processo
Civil. Nem o caso se incluiria no abuso do direito processual, nem há, na lei processual, dever geral de verdade.
A infração, no direito brasileiro, do Decreto n. 24.150, é de direito material, donde ser de direito material a
pretensão à indenização. Por isso mesmo, ainda que não tenha havido processo, ou se houve processo e não
sentença autorizando, e. g., contrato com terceiro, ou obras no prédio, a indenização cabe se o locatário entrou
em contacto com o locador (sem transação) e acedeu em sair, diante das afirmações dêsse (o prazo do art. 21, §
19, do Decreto n. 24.150 é o mesmo se não houve sentença passada em julgado).

3.ÔNUS DA PROVA. O ônus da prova, quanto aos pressupostos do art. 8.0, e), parágrafo único, do Decreto n.
24150, e art. 358 do Código de Processo Civil, no sistema desse Código, não se afasta dos princípios gerais
(art. 209).
(1) Naturalmente, os que confundem os pressupostos desses artigos com comunicações de vontade (e. g., os
desembargadores EDOAR COSTA, no Prejulgado da Côrte de Apelação do Distrito Federal, 28 de julho de
1937, A. .1., 44, 194, e RAUL -CÂMARGO, 1?. 9., 89, 464), de nenhum problema de prova podem cogitar: o
locador quer, e basta. Os ministros CASTRO NUNES, BENTO DE FARIA e LAUDO DE CAMARGO
seguiram-lhes as pegadas. O último buscou argumento em existir a indenização; mas êsse argumento é nenhum:
tratando-se de sentença de condenação, como é a que negasse provimento, a lei tinha de prover a essa falta de
verdade nas afirmações (não criminosa mudança de intuitos; outros argumentos no mesmo sentido, por parte de
OROSIMBO NONATO, A. J., 60, 130). O problema obscureteu-se por estarem alguns juristas franceses a
discutir “sinceridade” ou “não-sinceridade” quando o problema apenas consistia, calmamente, em se dizer se se
tratava de comunicação de conhecimento, ou de comunicação de vontade, mesmo existindo a indenizabilidade
liberatória, que não temos. (2) Assente que se trata de comunicação de conhecimento, de “afirmação” (art. 209),
cabe verificar, pelas alegações das partes;quem afirmou: se o autor, a intengã0 fraudante do locador; se o réu, a
sua preparação para a instalação do comércio ou da indústria, ou mudança para o local que, hoje, é sempre de
mudança que, no caso do ad. 358, se trata). Não é possível, a prioti, sustentar-se que o ônus pes~ sobre o
locatário (FRANçoís BOUVIER, Le liYroit de Reprise, lg; A. J., 46, 275, 50, 176, 177; 62, 144 e 366; 1?. 9.,
74, 462; 77, 96; 89, 463; 80, 371;
90, 417), nem, ainda, sobre o locador (A. J., 60, 352; 62, 371 5.; Jurisprudência, V, 57; 1?. 9., 73, 389; 89,
463). Andou bem perto da solução GONÇALVES DE OLIVEIRA (1?. 9., 89, 463), aludindo ao art. 209 e § 1.0;
e não tem razão a crítica de Luís MACHADO GUIMARÃES de que se trataria de prova de direitos (tanto o
caso do Decreto n. 24.l5 art. 8.~, á), parágrafo único, quanto o do art. 358 se referem a fatos). Aliás, a falta de
verdade pode ser notória (Código de Processo Civil, art. 211), ou resultar de incapacidade civil do locador, ou
de presunção hominis que beire a evidencia

2.O ART. 8.~, “c”), DO DECRETO N. 24.150. Segundo o art. 8.~, c), do Decreto n. 24.150, o locador pode
excepcionar que tem oferta de melhor locação (verbis “que tem proposta de terceiro em melhores
condições”). Tal exceção é inserta na contestação. Não se pré-elide o direito à renovação, indo-se ao passado e
cancelando-se algo do suporte fáctico. Nem se desconstitui a relação jurídica, riscando-se do mundo jurídico.
Nem se resolve, ou rescinde, mesmo porque não há negócio jurídico que se pudesse resolver, ou rescindir.
Respeita-se a irreversibilidade do tempo: uma vez que exsurgira o direito à renovação, com a sua pretensão e
ação, apenas se lhe encobre a eficácia, se e enquanto, isto é, ope exceptionis.
Ao art. 8.0, e), o Decreto n. 24.150 acrescentou duas determinações de ordem material e processual: “Essa
proposta de terceiro”, diz o § 1.0, “deverá ser assinada pelo proponente, seu representante, ou procurador, com
podêres especiais, com duas testemunhas, competentemente individuadas, sendo tôdas as firmas reconhecidas, e
nela se indicará que o uso da coisa, pelo terceiro proponente, seus cessionários ou sucessores, não colidirá com
o gênero de comércio, ou indústria, explorado no imóvel, pelo inquilino, com o contrato em curso”. E o § 2.0:
“Se a proposta tiver indicação de fiador, deverá preencher para valer como prova os requisitos das letras e e f do
art. 5.~”.

3.APRESENTAÇÃO DA OFERTA DO TERCEIRO. O Decreto n. 24.150 podia ter concebido o terceiro, seus
herdeiros e sucessores entre vivos como litisconsortes necessários. Em vez disso, a oferta é apenas instrutiva da
exceção do locador. A responsabilidade do terceiro, seus herdeiros ou sucessores entre vivos, na conformidade
do Decreto n. 24.150, arts. 20, § 1.0, e 21, § 2.0, é, fora de qualquer dúvida, eficácia reflexa da oferta, que êle
fêz, relativa a prédio, atinente ao qual o locatário tinha direito à renovação. Não é parte o terceiro; nem no são
os seus sucessores a causa de morte ou entre vivos. Resta saber se há litisconsórcio facultativo próprio, ou
litisconsórcio facultativo impróprio, isto é, se há conexão de matérias (Código de Processo Civil, art. 88, 2•a
parte), ou apenas afinidade (art. 88, 3.~ parte), ou possível assistência (art. 93). Ç~ irrecusável ao terceiro, ou
seu sucessor a causa de morte ou entre vivos, a assistência segundo o art. 93; porém, se uma das partes pede a
sua chamada, trata-se como litisconsorte voluntário próprio.

§ 4.548. Fixação da indenização

1.IRRECUSABILIDADE DA INDENIZAÇÃO. No direito material (Decreto n. 24.150, art. 20), há casos de

indenização ao locatário, pagável pelo locador, com a responsabilidade solidária do terceiro que obtém o
contrato (ad. 20, §§ 1.o~3Y). Ou se fixa na sentença mesma, ou se pede em processo ordinário; no primeiro
caso, basta executar-se a sentença na parte condenatória. Além dessa indenização, conhece a lei a de infração da
lealdade processual, ainda que sem dolo, se o contrato com o terceiro, que afastou a renovação, não se concluiu
nos trinta dias decorridos da sentença (art. 21, §§ 19 e 2.0), ou se o locador deixar de iniciar as obras (art. 21, §
3.0), ou se o locador vem a explorar, ou permite que se explore, no prédio, o mesmo ramo de comércio ou de
indústria que o inquilino explorava (art. 21, §§ 49 e
Antes do ‘Código de Processo Civil, a jurisprudência negou a pretensão à indenização no caso de ocupação do
prédio pelo locador, ou por pessoa de sua família (A. 1., 34, 143; 35, 448; 46, 275; 57, 368; 1?. 9., 74, 462; 77,
286; 80, 371). g Quid iuris, se o locador falta a essa atitude, isto é, se passa o prédio a outrem, embora para
outro negócio? Se a ação foi proposta com fundamento no art. 23 do Decreto n. 24.150, pelo locatário, responde
o locador, ainda conforme o art. 3•O do Código de Processo Civil. Com fundamento no art. 16 do Decreto n.
24.150, é irrecusável a indenização. A jurisprudência tem entendido que é circunstância essencial a malícia, ou
simulação, do locador, ou a hostilidade ao locatário. O Prejulgado da Côrte de Apelação do Distrito Federal, a
28 de junho de 1937, não desceu a pormenores~ e nada mais fêz do que repetir, por ~outras palavras, o que
disse o art. 16 do Decreto n. 24.150 (outrossim, o acórdão das Câmaras Reunidas do Tribunal de Apelação do
Distrito Federal, a 16 de agosto de 1938). O mesmo raciocínio, se houve infração por se afastar o beneficiário
daquele gênero de comércio que se provou (art. 358).

2.RECONSTRUÇÃO VOLUNTÁRIA. Se a reconstrução é voluntária, em vez de compulsória (Decreto n.

24.150, art. 8.0, d), tem o locatário direito à indenização (certo, GOULART DE OLIVEIRA, Renova çdo de
Contrato, II, 327; insustentável, diante do art. 16 do Decreto n. 24.150, a opinião contrária; cf. R. 9., 69, 333;
74, 472; 77, 286; A. J., 49, 80; 59, 410). Note-se, porém, que não há exceção para reconstrução voluntária.

§ 4.549. Sentença na ação de renovação de contrato e eficácia sentencial

1.SENTENÇA QUE DEFERE O PEDIDO DE RENOVAÇÃO ; REGIST0; INFELIZ REFERÊNCIA AO

REGISTRO. A sentença que defere o pedido na ação de renovação é constitutiva; a que a julga improcedente,
declarativa. Uma e outra têm forte elemento mandamental.
Diz o art. 355 do Código de Processo Civil: “Passada em julgado a sentença que decretar a renovação do
contrato de arrendamento, executar-se-á no próprio juízo da ação, mediante mandado contra o oficial do
Registro de Títulos e Documentos, que registará a prorrogação, contando-se da data do registro o prazo de
duração do contrato prorrogado”. § 19: “Se a sentença não houver passado em julgado até o dia do vencimento
da locação, descontar-se-á do prazo renovado o tempo excedido”. § 2.0: “O mandado reproduzirá integralmente
a decisão exeqúenda e as condições do contrato”. Já falamos da impropriedade das expressões “prorrogação” e
“contrato prorrogado”.
(a> Mediante mandado, diz o art. 355, proceder-se-á ao registro, e o prazo da duração do contrato começa no
dia em que se registar, mas, acrescenta o § 19, se a sentença não houver passado em julgado até o dia do
vencimento da locação, o tempo que exceder será descontado do prazo da renovação.
O Código de Processo Civil complicou, sem que fôsse preciso. Deveria ter dito: o novo prazo começa no dia
em que finda o antigo contrato. Se a sentença passasse em julgado depois, os efeitos seriam ex tune. Tudo
resultou do errado critério de se aliar ao registro o prazo do contrato. O Código de Processo Civil apagou
dúvidas, na verdade; porém ainda não acertou no ponto, pois, se a sentença fôr proferida antes de terminar o
prazo do contrato e se registar antes, o prazo não pode começar da data do registro. Evitou a dilatação, não
evitaria a retração, se a interpretação que reagiu contra o êrro rao tivesse de reagir de novo, de acôrdo com farta
messe de julgados do Distrito Federal e do Supremo Tribunal Federal. O prazo principia, sempre, quando o
outro prazo acaba.
(b)O prazo começa do primeiro dia após a terminação do prazo do contrato, porque assim resulta da lei, a
despeito da infeliz referência ao registro (Código de Processo Civil, art. 355). Se a sentença de renovação,
constitutiva, foi registada antes, os efeitos não podem ser ex nune; se foi registada x dias depois, descontam-se
do prazo, diz a lei, êsses x dias. A complicação, em que, desde 1934, se debate o legislador, por falta de técnica
legislativa, suscita a questão de se saber se o prazo é encurtado dos x dias e êsses acrescidos ao primeiro
contrato (prorrogação seria!), ou se retrotrai à data imediata àquela em que terminou o prazo do primeiro
contrato. Tudo isso devido à teimosia em ligar-se o novo contrato ao registro. Naturalmente, o encurtamento
seria artifício inútil; e os efeitos ex tunc da sentença constitutiva de modo nenhum repugnam à boa técnica
legislativa, a despeito da tese, hoje posta de lado, de W. KISCH, sobre efeito “só” ex nunc, se a sentença é
constitutiva. A 5•a Câmara do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, depois de adotar a boa interpretação,
achando ser “retroativo” o efeito do registro quanto ao prazo, entendeu que o cômputo do aluguer escapa a êsse
efeito ex tune. A 5•a Câmara raciocinou do seguinte modo, quanto ao prazo:
portanto, a única exceção expressamente determinada, a relativa ao prazo da locação” (art. 355, § 19). “Não
assim”, repisou, “quanto às demais condições do contrato, inclusive o aluguer”. Não há dúvida que “o preceito
(do § 1.0) só é expresso relativamente ao prazo a ser descontado”; mas, se a• exceção só se reporta ao prazo, a
regra também só se reporta ao prazo (art. 355). O argumento não tem qualquer valor. A lei nada disse sobre os
outros elementos do contrato, porque êsses são a partir do dia seguinte à terminação do contrato. O voto
vencido do desembargador FLAMÍNIO DE RESENDE está certo (S.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação
do Distrito Federal, 18 de julho de 1941, R. 9., 89, ‘755, 756). Aliás, da acôrdo com a jurisprudência anterior.
O aluguer, que está compreendido no novo contrato, e não foi suficiente, por se ignorar qual seria, deve ser
completado, de acôrdo com a sentença (sem razão, g•a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito
Federal, 6 de janeiro de 1942, 1?. 9., 90, 745). Não se pode pensar em prorrogação interina.
(c)A falta de reprodução somente pode ser corrigida por embargos de declaração, apelação ou ação rescisória,
com fundamento em infração do ad. 355, § 2.0, do Código de Processo Civil. Passada em julgado a sentença, só
se constitui contrato conforme o que dela consta.
(d)Lê-se no Código de Processo Civil, art. 356: “Se o contrato prorrogado (1) estipular cláusula de vigência no
caso de alienação, deverá ser registado também no Registro de Imóveis”. E no art. 357: “Feito o registro do
mandado, que se arquivará no cartório competente, dar-se-á ao locador ciência da data e número de ordem”.
Alienando o imóvel, o adquirente não é obrigado a conhecer e, portanto, a respeitar o contrato renovado, salvo
se dêle consta a cláusula de vigência em caso de alienação e se foi registado no Registro de Imóveis. De lege
ferenda, a duplicidade de registros (arts. 355 e 356) é chocante. O efeito não é real, é constitutivo erga omnes,
como o que resultaria de ser registado no Registro de Títulos e Documentos Efeito real, como pretendia CLóvís
BEVILÁQUA (Código Civil comentado IV, 374), não é o do art. 356. Construa se a espécie em exame como
cláusula necessária em todo contrato de alienação quando registado o contrato de locação. De lege ferenda, o
legislador teria evitado tantas regras jurídicas esparsas se houvesse adotado a regra “Alienação não corta
aluguer”. Não se confunda com efeito erga omnes, que Corresponde ao direito absoluto, o efeito real que é de
direito absoluto, porém não de todos os direitos absolutos. A construção do direito real não é à vontade dos
legisladores A ciência é dada pelo oficial de registro do próprio cartório do Registro de Títulos e Documentos
(art. 355), ou por mandado do juiz, a requerimento do autor ou outro interessado.
(e)O Decreto n. 24.150 e o Código de Processo Civil não se forraram ao êrro de empregar o têrmo
“prorrogação”.
r
§ 4.549. SENTENÇA E EFICÁCIA SENTENCIAL

~Não há “prorrogação” (cp. Código de Processo Civil, art. 356), o que supõe a dilatação do prazo do mesmo
contrato; renovação é que é (arts. 354, “para renovação”; 354, “renovacão”, 354, § 1.0, “renovado”; 353, 360,
364, § 2.~, 365, “renovação”; 362, “ação renovatória”; 364 e § 19, 364, § 2.0, “renovada”). Entende se que o
novo contrato se segue, no tempo, ao anterior (2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 24 de janeiro e 6 de
outubro de 1950, R. dos T., 214, 565; 1?. de D. 1., 12, 194; D. da .7. de 26 de dezembro de 1951; 16 de janeiro
de 1951, .17. 9., 143, 152; 1.a Turma, 13 de agôsto de 1951, D. da .7. de 3 de agôsto de 1953; 6Y Câmara Civil
do Tribunal de Justiça de São Paulo, 21 de abril de 1950, R. dos T., 187, 167; 1•a Câmara Civil, 23 de maio de
1950, 187, 294; g•a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 12 de julho de 1951, D. da.7. de
20 de setembro; sem razão, a g~a ‘Câmara Civil ‘do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 26 de outubro de 1950,
R. dos T., 190, 760), salvo se outro prazo de inicio foi o em que acordaram as partes, o que depende de
explicitude. O novo aluguer é devido desde a data do novo contrato (‘7•~ Câmara Cível do Tribunal de Justiça
do Distrito Federal, 16 de junho de 1950, D. da .7. de 31 de agôsto de 1951).
1
2.‘O ART. 360 DO CÓDIGO DE PROCESSO Civil E A LEI N. 1.300, DE 28 DE DEZEMBRO DE 1950,
ART. 19. (Lê-se no art. 25 do Decreto n. 24.150: “No caso de não ser feita a prorrogação do contrato” diga-se:
a renovação do contrato “o inquilino terá um prazo que não excederá de seis meses, para desocupar o prédio”.
No § 1.0: “A fixação do prazo caberá ao juiz da respectiva ação, tendo em vista as condições singulares de cada
caso”. E no § 2.0: “Ésse prazo, em qualquer hipótese, se contará da data em que, por acôrdo ou por sentença,
passada em julgado, ficar estabelecida a não prorrogação (!) do contrato”. O prazo, hoje, é, sempre, de seis
meses. Regem o art. 360 do Código de Processo Civil e o art. 19 da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950.)
Diz o art. 360 do ‘Código de Processo Civil: “Julgado improcedente o pedido de renovação do contrato, terá o
locatário, para desocupar o imóvel, o prazo de seis meses, da data em que transitar em juJg~ido a decisão”. No
art. 19 da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950, que é lez specialis portanto, não contém, aí, regra jurídica
permanente, e sim emergencial, que se engasta, temporâriamente, no art. 360 do Decreto n. 24.150 estatui-se:
“Nas locações de imóveis destinadas a fins comerciais ou industriais, o prazo estabelecido no art. 360 do
Código de Processo Civil, para o locatário desocupar o prédio, ficará prorrogado de tantos meses quantos forem
os anos em que estiver ocupado o imóvel, cujo contrato não se renovar”. E no parágrafo único: “Essa
prorrogação em nenhum caso poderá exceder de um ano”. Os dois prazos não são prazos processuais, mas de
direito material, heterotópico; de modo que não se lhe aplicam os arts. 38 e 35 do Código de Processo Civil,
regras jurídicas processunis. Porém, como prazo de direito material, é de prazo de direito dispositivo,
dependendo, pois, de não terem as partes convencionado. (O prazo do art. 360 do Código de Processo Civil;
não o de prorrogação, que seria o devido ao art. 30 da Lei n. 1.300.) Ainda depois da sentença, como ato de
execução, é possível acôrdo entre autor e reu. Durante ê~se prazo não pode o senhorio alterar o contrato (e. g.,
majorar os alugueres, 4~a Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 12 de março de 1942, 1?. dos T.,
140, 194). Durante o prazo e continuando na casa o locatário, se acaba o ramo de negócio da pessoa que foi
indicada como da família, ou se essa morre, ou se cai em incapacidade, não precisa sair o locatário, pois a
sentença perdeu a eficácia. Se o locador entende usar do prédio sem ser de acôrdo com a sentença, o locatário,
durante, ou depois dêsse prazo, tem ação declaratória (art. 29, parágrafo único) da relação jurídica entre êle e o
locador; bem como a ação de modificação para renovação do contrato, pela infração da sentença que acolheu a
exceção, ou a ação de condenação a indenizar.
3.ABUSO DO DIREITO PROCESSUAL. O abuso do direito processual (Código de Processo Civil, art. 3~0,
parágrafo único) permite ao locatário ou ao sublocatário a ação de abuso do direito processual contra o locador
ou sublocador vencido. A afirmação de precisar do prédio para pessoa de sua família que tenha o negócio há
mais de ano, sendo falsa, é base para condenação do locador-réu, devido ã sua temeridade. Se o locador não
emprega, como afirmou, a casa, a sentença, que foi motivada por essa circunstância futura, não lhe aproveita;.
de modo que não há obstáculo, segundo os princípios, para outro pedido, desde que seja certo o ter procedido
diversa-mente. Ineficaz a sentença, o locador tem dever de oferecer o prédio ao locatário. Além dêsses meios,
veja-se o que escrevemos nos Comentários ao Código de Processo Civil, nota 1) ao art. 359; cp. Tratado de
Direito Predial, IV. Por isso mesmo, os juizes devem examinar, com cuidado, se o autor da ação de renovação
de contrato tem a pretensão de direito material e se há a exceção do réu locador, e dizê-lo, separadamente, na
sentença. Se o não disseram e deram ganho de causa, pela exceção, ao locador, entende-se que julgariam
procedente a ação se o locador não tivesse a exceção ou viesse a exceção a desaparecer.

4.PRAZO PARA SAÍDA DO LOCATÁRIO. Pergunta-se: ~ cabe o prazo (a) ainda quando a improcedência
resulte de não ter o locatário, com fundo de comércio, ou de indústria, a pretensão de direito material, ou ((4
somente quando a tinha e a exceção do locador encobriu a eficácia da pretensão renovatória? No sentido (a), há
alguns acórdãos, inclusive na Revista n. 539, cujo teor não é de alta monta mas está com a razão; no sentido
(lO, também (R. dos 2’., 99, 408; 103, 498). A referência à ação “improcedente”, não distinguindo a lei os casos
(a) e ((4, tanto mais quanto ao juiz escapou a petição inicial (Código de Processo Civil, arts. 158-160) e deixou
o réu de requerer a absolvição da instância (art. 201, 1), não nos permite outra solução que a (a). Ao locador, se
fôr o caso, pedir as sanções do Código de Processo Civil, art. 63 e § 2.0, ou do art. 3.~, ou tôdas.
A 1~a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 4 de abril de 1949 (D. da .7. de 31 de julho de 1950, 14.359), e a
12 de outubro de 1949 (D. da 7. de 6 de agôsto de 1951, 2.204), a g~a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do
Distrito Federal, a 10 de agôsto de 1948 (E. 9., 119, 445), e a 3Y Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio
Grande do Sul, a 3 de junho de 1948 (119, 163), adotaram a solução (a). Outros julgados de tribunais locais
ativeram-se à solução ((4. Se não há retomada, não há pensar-se na incidência do art. 360,por falta de carga
suficiente de executividade à sentença. Se há retomada, a sentença, declarativa da não-renovabilidade, tem
carga forte de eficácia executiva e basta, para a execução, o mandado de evacuando. O pedido de retomada
funciona como reconvenção (2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 25 de abril de 1949, A. .7., 91, 122),
pôsto que se trate de exceção. No Decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1934, art. 20 (renovamento de contrato
de locação e indenização pela exceção à pretensão à renovação), cogita-se de condenação incompleta nas custas
(a lei mesma mutila a condenação) : “A cobrança dessa indenização se fará pelo processo de execução”. Não o
faz necessáriamente, pois, tanto na indenização do art. 20 quanto na do art. 21 do Decreto n. 24.150, se permite
a fixação na sentença de cognição, ou a não-fizaçao Cumpre, porém, observar-se que está derrogado o art. 22
do Decreto n. 24.150, no que se refere ao processo sumário (relativo ao damnum e ao quantum debeatur), pois
hoje regem os arts. 906-917 do Código de Processo ‘Civil. Se o juiz fixa o quantum, aplicam-se os arts. 918-
991. Se não no fixa, observam-se os arts. 906-917. O damnum seria difícil não constar da sentença, ainda que
implicitamente. Leia-se, a respeito, o que dizemos nos Comentários ao Código de Processo Civil, sob o art.
889, § 2.0, a respeito de sentença de condenação amputada.
O Supremo Tribunal Federal, a 28 de abril de 1953 (13. da .7. de 17 de outubro de 1955), frisou ser certa a
interpretação que déramos: “Atenda-se a esta lição de PONTES DE MIRANDA, a propósito do prazo de seis
meses do art. 360 do Código de Processo Civil: “Pergunta-se: . .. A referência à ação improcedente, não
distinguindo a lei os casos (a) e (b), tanto mais quanto ao juiz escapou a petição inicial (arts. 158-160) e deixou
o réu de requerer a absolvição da instância (art. 201, 1), não nos permite outra solução que a solução (a). Ao
locador, se fôr o caso, pedir as sanções do art. 6.0 e § 2.0 ou do art. 30 ou tôdas”.
A expressão “carecedor de ação”, ambígua, talvez equivoca, continuou a obra de turvamento, que tem sido a
sua. Ora se refere à falta de pressuposto de direito material, ora à falta de pressuposto processual, ora à falta de
pressuposto pré-processual. a) Se o autor não é locatário, não é a ação
de renovação de contrato que lhe falta: falta-lhe estar na relação jurídica de locação. Não pode ter interesse
legítimo em que se renove locação que não existe. (4 Se o autor é locatário, mas o seu contrato escrito não é de
cinco anos, pelo menos, ou se não completou os três anos de exploração comercial ou industrial, é de ser
julgada improcedente a ação: falta-lhe a pretensão de direito material. Se não propôs em tempo a acão de
renovação, dá-se o mesmo. c) Se a decisão foi terminativa do feito, sem lhe julgar o mérito, nada se disse sobre
a pretensão de direito material. d) Se havia a pretensão e a ação à renovação do contrato e foi encoberta pela
exceção de retomada, há julgamento de mérito, como em lO. O prazo para deixar o prédio não pode beneficiar
o autor perdente, nas espécies a). Evidentemente é invocável nas espécies d). Nem o art. 25 do Decreto n.
24.150, revogado, nem o art. 360 do Código de Processo Civil permitem que se tenha por excluídas as espécies
14 : o art. 360 usa, precisamente, da expressão ‘improcedente”. Quanto às espécies c), rege-as o direito comum.
Confusos os acórdãos da 2~a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 19 de junho de 1951 (1?. 9., 147, 148), e da
&a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 26 de setembro de 1950 (A. .7., 99, 300) ; sem
razão, o da 3~a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 27 de março de 1950 (1?. dos 7., 186, 710).
Oprazo a que se referem o art. 19 e parágrafo único da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950, de modo
nenhum é, no máximo, de um ano, incluido o prazo do art. 360 do Código de Processo Civil, relativo às
locações de prédios para fins comerciais ou industriais. Tal opinião fere a letra da lei, que é posterior ao Código
de Processo Civil, menciona o art. 360 e emprega expressões inconfundíveis: “o prazo estabelecido no art. 360
do Código de Processo Civil, para o locatário desocupar o prédio ... ficará prorrogado de tantos meses, quantos
os anos em que estiver ocupado o imóvel” (art. 360). No art. 19, parágrafo único, a Lei n. 1.300 insiste: “Essa
prorrogação em nenhum caso poderá exceder de um ano”. Não se disse, no art. 19 da Lei n. 1.300, que o prazo
do art. 360 do Código de Processo Civil passaria a ser de tantos meses quan‘tos forem os anos em que o
locatário ou sublocatário estiver ocupando o imóvel, mas sim que se prorrogaria de tantos meses quantos forem
os anos em que estiver ocupando o imóvel. Sem razão, portanto, as Câmaras Cíveis do Tribunal de Justiça do
Rio Grande do Sul, a 14 de dezembro de 1951 (R. 9., 146, 355), o 1.0 Grupo de Câmaras Civeis ‘Conjuntas do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a 30 de julho de 1953 (A. .7., 108, 101), e a ta Câmara Civil do Tribunal
de Alçada de São Paulo, a 6 de abril de 1954 (E. dos 7., 224, 474, e ALFREDO BUZAID, Da Ação
renovatória, 448, que os seguiu).
No sentido certo, conforme acima expusemos, a 1~a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 31 de julho de 1952,
relator LUÍS GALLOTTI (E. 9., 146, 129).
Enquanto pende a ação, tem-se de considerar o locatário ou o sublocatário como em continuação fáctica, pela
impossibilidade de se decretar o despejo. Se vem a ser deferido o pedido do locatário ou do sublocatário, a
permanência reputa-se por conta do prazo do novo contrato. Se indeferido, a lei permitiu, além dessa
continuação fáctica, o que estabelece o art. 360 do Código de Processo Civil mais a prorrogação de que fala o
art. 19 da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950.

5.CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, ART. 361. Lê-se no art. 361 do Código de Processo Civil: “Nos contratos
era que se inverter o ônus do pagamento de impostos, taxas e contribuições, o locatário será considerado em
mora, para os efeitos de rescisão do contrato, se, notificado pelo proprietário, não efetuar o pagamento nos dez
dias seguintes à notificação”. Nos casos em que o locatário tem de pagar impostos, taxas e contribuições, a
mora para os sós efeitos da resilição do contrato começa depois dos dez dias do art. 361. A regra jurídica tem
por fito evitar o principio geral da mora independente de notificação, durante a vigência do contrato renovando,
ou enquanto não se profere a sentença do art. 355, § 1.0. Ainda são de usar-se duas ações: a declara tória (art.
2.~, parágrafo único) da relação jurídica entre locador e locatário, a respeito dêsses impostos, taxas ou
contribuições (idem, entre Estado ou terceiro e o locatário), antes ou depois de vencidos; a de preceito
cominatório <art. 302 XII), pois, aí, “pagar” é fazer.
§ 4.550. Legitimação na ação de renovação e regras jurídicas contidas no Código de Processo Civil

1.O ART. 862 DO CÓDIGo DE PROCESSO CIVIL. No Código de Processo Civil, diz o art. 362: “Quando o
locatário fizer parte de sociedade comercial, a que passe a pertencer o fundo de comércio instalado no imóvel, a
ação renovatória caberá ao locatário ou à sociedade”. E o art. 363: “Dissolvida a sociedade comercial por morte
de um dos sócios, proceder-se-á à liquidação para apurar os haveres do morto, ficando o sócio sobrevivente
sub-rogado, de pleno direito, nos benefícios da lei, desde que continue a explorar o mesmo ramo de negócio”. A
ação dos arts. 354-365 compete ao locatário, aos cessionários do negócio e aos sucessores do negócio
(inteligência do Decreto n. 24.150, art. 3O)~ Aliás, ao cessionário ou ao sucessor pode nascer pretensão própria,
por haver exercido, durante o tempo exigido pela lei, negócio novo (explícito o acórdão do desembargador
EDOAR COSTA, A. 1., 40, 31). O art. 362 prevê o caso do locatário, que é sócio do estabelecimento explorador
do imóvel, e duplica, subjetivamente, a pretensão: tem-na a sociedade e tem-na o locatário, de per si. Não se
exige antes se afasta ter havido cessão. O caso é diferente das pretensões do cessionário e do sucessor, e foi
criação jurisprudencial que o Código acolheu <A. .7., 43, 152; 48, 171). Ê favor à sociedade, não ao locatário,
que, sem o art. 362, teria, de qualquer maneira, a sua pretensão. Se sobrevém a cessão, perde a pretensão,
embora faça parte da sociedade, salvo em se tratando de sociedade irregular.
A regra da lei não aproveita ao sócio que não sucede à firma, porém que no mesmo prédio continuou a explorar
o~ mesmo gênero de negócio.

2.O ART. 363 DO CÓDIGO DE PROCESSO ‘CIVIL. O art. 363:

fala de sócio sobrevivente sub-rogado, de pleno direito, nos. benefícios da lei. Entenda-se: sócio sobrevivente
ou herdeiro~ do sócio premorto, ainda que não tivesse direito a substitui-lo’ (jurisprudência anterior, louvável).
Se houve, ou não, interrupção da personalidade da firma, é sem relevância. Supérflua, portanto, a argumentação
de ‘ODILON DE ANDRADE (Comentários, VII, 405 e 406).

A regra jurídica do art. 363 é de direito material, heterotópica; com o art. 362, cria-se pretensão à renovação do
contrato, aliás reproduzindo-se a jurisprudência, reveladora de excelente percepção do problema técnico.
Havemos de convir em que, num e noutro caso, atuou como se fôsse legislador, porém com sutileza e senso das
realidades, induzindo.

3.O SUBLOCATÁRIO E LITISCONSÓRCIO . Já vimos que, à aparição do Decreto n. 24.150, de 20 de abril

de 1934, que não foi explícito quanto ao direito de renovação por parte do sublocatário, se pretendeu, contra os
mais comezinhos princípios de interpretação das leis, excluir da tutela legal o sublocatário. Falamos da
interpretação, que demos, ao art. 127 da Constituição de 1934. Alguns anos após, o Código de Processo Civil,
nos arts. 364 e 365, supôs estabelecida, no direito material, a interpretação verdadeira, e estatuiu: “O
sublocatário do imóvel, ou de parte dêle, que exercer a ação de renovação, citará o sublocador e o proprietário
como litisconsortes” (ad. 364). “Procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação” (§
19). “Será dispensada a citação do proprietário, quando, em virtude de locação originária eu renovada, o
sublocador dispuser de prazo que admita renovar-se a sublocação” (§ 29). “O sublocatário que, nos têrmos do
artigo antecedente, puder opor ao proprietário a renovação da sublocação, prestará, em falta de acôrdo, caução
de ‘valor correspondente a seis meses de aluguer” (art. 365).
O art. 364 estabelece o litisconsórcio entre o sublocador e o proprietário, salvo se o sublocador dispuser de
prazo para dentro dêle se operar a renovação da locação (§ 2.0). O litisconsórcio concerne, portanto, à matéria
do prazo que, renovando-se o contrato de locação, invadiria o tempo posterior ao contrato de locador. Já aí se
põe claro que a pretensão do sublocatário, em relação ao locador, é própria e autônoma. Aliás, foi com êsse
caráter que, desde cedo, a nossa interpretação da Constituição de 1934 e a jurisprudência construiram a
pretensão do sublocatário e do sublocatário de sublocatário. O § 19 explicita que, julgada procedente a ação, o
proprietário fica diretamente obrigado à renovação. Se, ao ter surgido o art. 127 da Constituição de 1934, já
eram impertinentes as decisões que invocavam o art. 1.202, § 2.0, do Código Civil,
hoje, após o art. 365, são fora de tôda explicação (R. 9., 87, 694; A.,I., 59, 138; 57, 380). Os acórdãos do
Supremo Tribunal Federal, principalmente no caso relatado pelo ministro LAUDO DE CAMARGO (A. .7., 59,
30; também, 59, 260; 60, 34-36), assentaram a jurisprudência.
4.INTERPRETAÇÃO DO TEXTO DO CÓDIGO DE PROCESSO CIvIL, ART. 364. Não se perca de vista que
o Código de Processo Civil, no art. 364, supõe a existência da pretensão de direito material dos sublocatários.
Tal pretensão existia, e existe. Para isso, não precisava achar-se em letra de lei, de modo explícito. Nem todo o
direito está à flor da pele dos textos. Aqui e ali, as leis processuaís, e. g., a ‘Ordenação austríaca, regulam
processo de que se servem pretensões explicitadas pela doutrina e pela jurisprudência. O nosso direito
processual era, em grande parte, antes das legislações estaduais e, ainda mais, antes do Reg. n. 737, de 25 de
novembro de 1950, baseado em direito civil doutrinário. Ç assim que o art. 365 supõe o direito, aliás a
pretensão (“puder opor”> à renovação, por parte do sublocatario.
A pretensão do sublocatário é dependente, apenas, dos mesmos requisitos que a do locatário, tanto que se
apagou a própria ligação entre as pretensões dêle e as do locatário. A grita em torno da falta de regra de direito
material é sem razão de ser: o direito material existia, e existe; porque sublocatário e locatário são apenas
distinções entre outorgados do contrato de locação, e as leis de renovação do contrato, inclusive um texto
constitucional, abstraíram de qualquer diferença quanta à pretensão em frente ao proprietário-locador. Se não há
texto, há o direito; mas texto há, porque é regra de interpretação que, em pretensões que nasçam do fato da
locação e do exercício do comércio ou da indústria, o sublocatário é locatário. Assim, para que o sublocatário
tenha assegurada a pretensão, em frente ao sublocador, basta: estar nas condições dos arts. 19 e 2.0, ou 1.0, 2.0
e 39 do Decreto n. 24.150; tê-la exercido no tempo do art. 4.0; judicialmente, formular a petição inicial com
observância do art. 59. A questão única de direito material é a de se saber se o sublocador se pode’ valer, na
contestação, das exceções do art. ~ c), 4) e e), quando a renovação caiba no prazo do contrato do sublocador
(art. 364, § 1.0). Pode; se a renovação do contrato do sublocatário não cabe no prazo do contrato do sublocador,
falta a êsse o interesse para qualquer daquelas exceções; salvo em caso de obras (Decreto n. 24.150, art. 8.~, d),
se lhe toca, pelo contrato, entregue o prédio depois de feitas, o direito a continuar nêle. Qualquer lei que viesse
regular a pretensão do sublocatário seria redundância inútil e, em boa técnica legislativa, de todo em todo
desaconselhável. Legem habernus; porque sublocação locação é.
O sublocador ou (1) sublocou todo o prédio, ou (2) somente parte. No caso (1), não lhe assiste qualquer
pretensão .a renovação do contrato: não tem fundo de comércio ou indústria. Se sublocou a mais de uma
pessoa, pode ocorrer que cada uma tenha pretensão à sua parte espacial do prédio; e uma pode fracassar na
ação, e outra, ou outras, não. Se o sublocador, no caso (2), tem fundo de comércio, toca-lhe pretensão à
renovação quanto à parte espacial que ocupa; quanto à outra, no caso do art. 364, § 2.0, é-lhe dado excetuar, ao
sublocatário, na hipótese de ser necessário o litisconsórcio (ad. 364),
então dependendo a sua sorte do seu triunfo na ação contra o locador. Se não explora fundo de comércio ou
indústria, falta-lhe pretensão à renovação do contrato, pretensão que o sublocatário tem contra êle e contra o
proprietário (art. 364), eu somente contra êle (art. 364, § 2.0).

5.EFICÁCIA DA SENTENÇA QUE DEFERE O PEDIDO DA RENOVAÇÃO. Julgada procedente a ação de

renovação de locação que o sublocatário propôs contra o sublocador e o locador, por ser insuficiente, para o
prazo do contrato renovando,o tempo que o locatário tem, é com o locador que se estabelece o contrato de
locação renovada aliás, segundo os princípios e o locatário está fora da relação de direito material, salvo se
obteve outro contrato (não confundir com a renovação do contrato, o que lhe seria impossível, quanto à parte,
uma vez que, ex hypothesi, o sublocador não tem, aí, fundo de comércio ou de indústria).

6.O CASO DO ART. 364, § 2.0, no CÓDIGO DE PROCESSO CIvIL.

No caso do art. 364, § 2.0, à ação é estranho o locador, dito proprietário. Tudo se passa entre sublocador, que aí
é tratado como o seria o locador, e o sublocatário, cuja posição jurídica é, em direito material e processual, a do
locatário. A sentença, que se profira, é como a sentença de que se falou à nota 3) ao art. 354, ou à da nota 1) ao
art. 355, ou à da nota 2) ao art. 360, nos Comentários ao Código de Processo Civil (III, 1; V, 2~a ed., 399 s., 404
e 414). O proprietário pode ter pretensão de interveniente, ou de opoente, ou de assistente, não de parte.

7.ACORDO COM O PROPRIETÁRIO. “Puder opor” significa ter a pretensão contra o proprietário; isto é,
não haver tempo, no contrato do sublocador, para nêle se renovar o contrato de sublocação e estar o
sublocatário legitimado segundo os arts. 1.0, 2.0, quiçá 1.0, 2.0 e 3•O do Decreto. O “acôrdo” de que se fala é
quanto à fiança ou caução, uma vez que, ex hypoIflesi, o contrato renovado é com o proprietário-locador, e não
mais com o locatário-sublocador. A lei fugiu às dificuldades da sub-rogação subjetiva da fiança ou da sua
renovação e a outras dificuldades da caução real.

§ 4.551. Férias forenses e taxa judiciária

1.FÉRIAS. Se há férias coletivas, aos Estados permite-se dizerem quais os processos que correm durante elas
(Código de Processo Civil, art. 40), se lei federal já o não estatuiu (e. g., Decreto n. 24.150, art. 35: “‘Os
processos de que trata a presente lei podem ser instaurados e não se suspendem durante as férias forenses”). Se
a lei estadual enumerou •as ações do Decreto n. 24.150 entre as que correm nas férias, ‘nem por isso deixam
elas de ter o benefício do art. 35 do Decreto n. 24.150. Dizer quais as causas que correm nas férias não é da
competência da entidade que legisla sobre organização judiciária, e sim da entidade que legisla sobre direito
processual e, por vêzes, sobre direito material, por poder ser ligada à matéria, e não à forma, a necessidade de
não haver discontinuidade na exercitabilidade da pretensão ou no prosseguimento dos processos. A existência
de prazo preclusivo aos direitos, pretensões e ações dá-nos exemplo de uma dessas razões oriundas do direito
material. No mesmo sentido, a jurisprudência; e. g., a 1~a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 12 de no-
vembro de 1951 (1?. dos 2’., 227, 607) ; a 2.~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 26 de maio
de 1953 (214, 267); e a 5•a Câmara Civil, a 10 de setembro de 1954 (230, 158); sem razão, a 5.~ Câmara Civil,
a 7 de outubro de 1949 (183, 721); e o 1.~ Grupo de Câmaras Conjuntas, a 24 de março de 1950 (186, 639).
Correm nas férias quaisquer processos a que se refere o Decreto n. 24.150: a ação de renovação de contrato de
locação (Decreto n. 24.150, arts. ~ a ação de revisão de aluguer (Decreto n. 24.150, art. 31), a açfto declarativa
negativa, a ação constitutiva positiva, a ação constitutiva negativa, por melhor locação, e a ação constitutiva
negativa, para retomada para obras, a ação constitutiva negativa, por direito de retomada (Decreto n. 24.150,
art. 26) e as ações de indenização (Decreto n. 24.150, arts. 20 e 21).

2. DECRETO N. 24,150, ART. 33. No art. 33, o Decreto n. 24.150 estatuiu: “A matéria não prevista por esta lei
se regulará pela legislação geral substantiva ou processual”. A regra jurídica era supérflua. Tôda lei cai, como
proposição, em sistema lógico de proposições. A presença do art. 33, em vez de esclarecer, suscita problemas,
como, por exemplo, o de se saber se as ações de indenização que não se mencionam nos arts. 20 e 21 correm
durante as férias (Decreto n. 24.150, art. 35). Em verdade, o que está explícito e o que está implícito no Decreto
n. 24.150, embora com remissão ao direito comum, se beneficiam dos princípios do Decreto n. 24.150.

3.DECRETO N. 24.150, ART. 34, E TAXA JUDICIÁRIA. A taxa judiciária era a de um ano de aluguer do
imóvel, durante o último período do contrato renovando <Decreto n. 24.150, art. 34: “Para o cálculo da taxa
judiciária se tomará por base o valor de um ano de aluguer, segundo o preço do contrato em vigência”; cp.
Código de Processo Civil, art. 46:
“Na ação de despejo, o valor da ação será o da renda anual do imóvel”).
Nada se disse no Código de Processo Civil, sobre o valor para a fixação da taxa, nas ações de renovação de
contrato de locação. Daí ter-se discutido se permanecia em vigor o art. 34 do Decreto n. 24.150, ou se estaria
revogado. Nos Comentários ao Código de Processo Civil (1, 230; 1, 2•a ed., 366), entendemos que o valor da
causa, para se fixar a taxa, seria o valor do contrato. O Código de Processo Civil derrogou o Decreto n. 24.150.

§ 4.552. Incidentes durante a ação de renovação

1.DECRETAÇÃO DA FALÊNCIA DO LOCATÁRIO OU DA FALÊNCIA DO LOCADOR. Se à propositura
da ação de renovação sobrevém decretação de falência do locador, a ação prossegue contra o síndico, que
representa a massa falida; salvo se a locação não entra na massa. Se a falência superveniente é do locatár~, é o
síndico o legitimado ad processum, mas pode o locatário falido ingressar no processo como assistente e interpor
quaisquer recursos (Decreto-lei n. 7.661, de 21 de junho de 1945, art. 36). Dá-se o mesmo com o locador falido.
Se, intimado, ou avisado pela imprensa, não comparece, ou deixa de intervir, o processo corre à sua revelia, e
não pode êle, depois, reclamar quanto aos atos e diligências a que não compareceu, ou não atacou (Decreto-lei
n. 7.661, art. 36, parágrafo único). Enquanto a concordata não fôr, por sentença, julgada cumprida, não pode o
falido, sem consentimento expresso de todos os credores admitidos e sujeitos aos efeitos da concordata, vender
ou transferir o negócio (Decreto-lei n. 7.661, art. 149). Se o contrato de locação está protegido pelo Decreto n.
24.150, de 20 de abril de 1934, isto é, se pode o locatário vir a ter o direito à renovação, por ser de cinco anos,
pelo menos, o prazo do contrato e por estarem completos os três anos do negócio, ou de se poderem completar
(portanto, ainda que ao falido não tenha nascido o direito à renovação), na venda do estabelecimento
comercial, ou industrial, do falido se há de incluir o contrato de locação (Decreto-lei n. 7.661, art. 149, § 1.0),
salvo se havia cláusula vedativa da transferência em qualquer caso. Todavia, pode o síndico preferir a resilicão
do contrato e mandar vender, separadamente, os bens (Decreto-lei n. 7.661, art. 116).
A falência pode ser do sublocador, e não do locador. Tudo se passa como dissemos acima. O direito à
renovação, que tem ou pode vir a ter o sublocatário, de maneira nenhuma sofre com a resilição do contrato
entre o sublocador e o locador.
Se não poderia mais ser exercida contra o sublocador a pretensão, o direito tornou-se contra o locador, em lugar
de peremanecer com o sublocador e apagar-se. Apenas, o sublocador tem de estar atento para não deixar que se
dê a resilição por inadimplemento, com eficácia contra êle.

2.DESAPROPRIAÇÃO. Se a desapropriação já foi consumada, sem se ressalvar a locação, o direito à

renovação extinguiu-se, porque tal direito devera ter sido incluído no objeto da desapropriação, ou, se ainda não
nascera o direito à renovação, incluído devera ter sido o valor da locação para o locatário. A decisão final da
desapropriação (Decreto-lei n. 3.365, de 21 de junho de 1941, art. 29) só se há de proferir após a indenização.
Até que se dê a imissão de posse, de que fala o art. 29 do Decreto-lei n. 3.365, a ação de renovação corre
contra o locador, podendo ingressar como assistente a entidade desapropriante. O art. 70 do Decreto-lei n. 3.365
é contrário à Constituição de 1946; bem assim o art. 15.
A palavra “propriedade”, no art. 141, § 16, da Constituição de 1946, refere-se a qualquer direito patrimonial. Há
desapropriação de bens imóveis e desapropriação de bens moveis, de direitos reais e de direitos pessoais. O
fundo de comércio e de indústria é valor, objeto do direito patrimonial, que pode ser apreciado em si, bem
assim a parcela da valorização, com que o locatário haja contribuído (Código de Processo Civil, art. 365).
Na ação de desapropriação, o locatário ou sublocatário, com o direito à renovação, ou com a possibilidade de
vir a ser titular dêsse direito, tem de ser citado, porque também os seus direitos vão ser desapropriados. Se não
o foi, a sentença é ineficaz contra êle.

§ 4.553. Recursos nas ações de renovação

1.RECURSOS DESDE O CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. Os recursos nas ações de renovação são, hoje, os
normais (Código de Processo Civil, arts. 851, IV, 846, e 820) : o agravo no auto do processo, se a decisão
considerou sanado o processo;o agravo de petição, se a decisão põe têrmo ao processo, sem lhe julgar o mérito;
a apelação. Os mais recursos seguem os seus princípios, sem qualquer interesse especial para o processo da
ação de renovação.
2.RECURSO DE APELAÇÃO. Depois do ‘Código de Processo Civil, o recurso, que se há de interpor da
sentença que julga aceita a oferta do locatário e renova o contrato de locação, é o de apelação, repelida a
solução que alguns tribunais pretenderam dar. Idem, se houve o rito ordinário e a sentença julgou procedente ou
improcedente a ação (2.~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 20 de janeiro de 1948, D. da J. de 4 de
novembro de 1949, 3.701). A 3•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 18 de dezembro de 1947
(R. dos 2’., 173, 377), entendeu que é de agravo de petição o recurso do despacho saneador, que, considerando
inexistente a contestação, homologa a proposta do autor. ~ insustentável tal solução. Não se saneou, só, o
processo, de modo que coubesse agravo no auto do processo (Código de Processo Civil, art. 851), nem se deu
despacho que pusesse têrmo ao processo sem decidir o mérito (art. 846), de modo que coubesse o agravo de
petição; decidiu-se mérito, exaustivamente. Não há qualquer diferença, quanto à natureza (exceto o elemento
integrativo do art. 354) e à eficácia, entre a sentença que julga aceita a oferta e a que constitui sem adoção
integral da oferta apresentada: ambas são constitutivas e definitivas. Aliás, o Tribunal de Apelação, depois
Tribunal de Justiça de São Paulo, assentou jurisprudência (e. g., 1a Câmara Civil do Tribunal de Apelação de
São Paulo, 24 de novembro de 1945, R. dos 2’., 162, 228; 4•a Câmara Civil, 19 de dezembro de 1945, 162,
199). Qualquer que seja a sentença definitiva, salvo a que caiba no art. 846 (cf. art. 851, IV) do Código de
Processo Civil, o recurso cabível é o de apelação. A 2•a Turma do Supremo Tribunal Federal, a 20 de janeiro de
1948, foi explícita: ..... a verdadeira inteligência do art. 354, parágrafo único, do Código de Processo Civil,
quanto ao recurso cabível da sentença definitiva proferida em ação de renovação de locação para fins
comerciais, é a que lhe deram os acórdãos divergentes, isto é, essas sentenças estão sujeitas, não mais ao
recurso de agravo, como dispunha o Decreto n. 24.150, de 1934, mas ao de apelação, por fôrça do art. 820 do
Código de Processo Civil, que estabelece êsse recurso, como regra geral, para as sentenças definitivas,
aplicável aos efeitos de renovação de locação para fins comerciais, regulados pelo Código e, pois, sujeitos às
suas regras, como está disposto no art. 1.0”. Certos, o Supremo Tribunal Federal, a 24 de maio de 1944; a 1•a
Turma, a 22 de maio de 1947 (A. .1., 82, 287) ; a ~ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 27 de
novembro de 1947 (R. dos 2’., 172, 850) ; e a 2~a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, a 5 de
agôsto de 1947. A 1.a Turma do Tribunal de Justiça do Pará, a 29 de janeiro de 1945 (R. do 2’. ‘A do E. do
Pará, IV, 38), entendeu que o uso do agravo não constituia, em todo o caso, êrro grosseiro (cp. Código de
Processo Civil, art. 810: “Salvo a hipótese de má fé ou êrro grosseiro, a parte não será prejudicada pela
interposição de um recurso por outro, devendo os autos serem enviados à Câmara, ou Turma, a que competir o
julgamento”). Assim, da decisão de mérito que homologa ou não o acôrdo de renovação de que trata o art. 354,
ou que jukra após o procedimento ordinário, cabe recurso de apelação < 2~a Câmara Cível do Tribunal de
Justiça de Minas Gerais, 20 de março de 1950, R. F., 137, 154; 22 Grupo de Câmaras Civis do Tribunal de
Justiça de São Paulo, 24 de março de 1950, E. dos 2’., 186, 640; 4•~ Câmara Civil, 12 de abril e 29 de
novembro de 1951, 192, 829, e 198, 318).
O recurso a ser interposto, nos casos do art. 854 do Código de Processo Civil, era o de agravo (Decreto n.
24.150, art. 7•Q, § 1.0). A mor parte dos comentadores pensava que não mudou o direito (e. g., JORGE
AMERICANO, Comentários, II, 203;J. M. DE CARVALHO SÂNThS, Código, 2~a ed., V, 40): alguns pela
tendência a conservação do direito anterior; outros por lhes parecer que se trata de caso do art. 846 do Código
de Processo Civil. A sentença é pertinente ao mérito como sentença constitutiva concernente ao pedido. (Não na
confundir, ainda assim, com as sentenças dos arts. 850, 801 e 803, § 1.0, do Código de Processo Civil, não
tendo havido contestação, porque tais sentenças não são constitutivas, e a falta do réu não importa declaração
de vontade.) O recurso é o de apelação.
A apelação é o recurso que se há de interpor de qualquer sentença que julgue procedente ou improcedente a
ação de renovação da locação (cf. 2•a Turma do Supremo Tribunal Federal, 20 de janeiro de 1948, A. .1., 87, 51;
Tribunal de Justiça de Minas Gerais, 20 de março de 1950, E. F., 137, 154; 4•a Câmara Civil do Tribunal de
Justiça de São Paulo, 29 de novembro de 1951, E. dos 2’., 198, 318; sem razão, a 1.a Câmara Cível do Tribunal
de Justiça de Minas Gerais, a 19 de setembro de 1049, E. F., 181, 481). Bem assim, de qualquer despacho que,
fora do momento próprio, que é o da sentença, invada o mérito.
Também é a apelação o recurso que se há de interpor da decisão que homologa o pedido de renovação, por não
ter havido contestação, ou por essa ter sido ôca (sem razão, JORGE AMERICANO, Código de Processo Civil,
II, 203; a 8•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 18 de dezembro de 1947).
A decisão que julga estar precluso o direito à renovação é decisão sobre o mérito, e o recurso tem de ser o de
apelação.
O agravo de petição não se refere à legitimação ad causam, que é mérito.
Assim, da decisão de mérito que homologa, ou não, o acôrdo de renovação de que trata o art. 354 do Código de
Processo Civil, ou que julga após o procedimento ordinário, cabe recurso de apelação (2.a Câmara Cível do
Tribunal de Justiça de Minas Gerais, 20 de março de 1950, E. F., 187, 154; 2.0 Grupo de Câmaras Civis do
Tribunal de Justiça de São Paulo, 24 de março de 1950, E. dos 2’., 186, 640; 4•~ Câmara Civil, 12 de abril e 29
de novembro de 1951, 192, 829, e 198, 318.
Se, no despacho saneador, ou fora dêle, o juiz julga que o contrato, a que se refere o art. 22, a), do Decreto n.
24.150, não existe (S.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 28 de outubro de 1948, E.
F., 97, 128), ou que existe porém não tem prazo determinado, o recurso a ser interposto é o de apelação, porque
se entrou no mérito.
Idem, nas outras espécies do art. 2.0. A 1~a Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Rio de Janeiro, a 5 de
outubro de 1944 (A. J., 72, 454), decidiu: “A apelação é o recurso adequado para o caso. Não se argumente com
a disposição, in une, do art. 846 do Código de Processo ‘Civil, que prescreve o agravo de petição para as
decisões que “impliquem a terminação do processo principal, sem lhe resolverem o mérito”.

A sentença proferida nestes autos não pôs côbro ao processo~ deixando de distinguir o direito, para possibilitar
a renovação da lide. ‘O que ocorreu foi o contrário disso. A decisão recorrida não ficou nos aspectos formais ou
processuais da causa. Dirimiu definitivamente o ponto cardeal do litígio. Do exame da matéria de fato e de
direito, do pedido em sua substância, concluiu a sentença pela propesitura seródia da ação renovatória do
contrato. Apreciou e resolveu o mérito, liquidando o assunto principal da causa. A preliminar trazida à balha
pelo apelado é de todo o ponto avêssa à lei, à jurisprudência e à verdade dos fatos”.
A expressão “carência de ação” tem sido causa de muitos erros, na doutrina e na jurisprudência. Com êsse saco
elástico, a técnico e cômodo para a meia-ciência, encambulham-se conceitos diferentes como falta de
legitimação pré-processual (= falta de necessidade da tutela jurídica = falta de interesse legítimo ou interesse de
agir), falta de legitimação ad causam, falta de ação. Daí haver julgados, que, sem se lerem os seus
considerandos, não se pode saber se são certos ou errados, como os que dizem “o autor carecedor de ação fica
sujeito às leis de inquilinato” (7? Câmara Cível do Tribunal de Justica do Distrito Federal, 4 de junho de 1948,
E. F., 123, 161), ou que “não tem direito ao prazo do art. 360 do Código Civil quem foi julgado carecedor de
ação” (2.a Turma do Supremo Tribunal Federal, 19 de junho de 1951, R. dos 2’., 221, 545; 6? Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 26 de setembro de 1950, .4. J., 99, 303).
3.FALTA DE PRETENSÃO OU DE AÇÃO. Se (a) o autor não satisfez, na petição inicial, os pressupostos dos
arts. 1.0 e 2.0, do Decreto n. 24.150, falta-lhe exercício da pretensão (talvez a pretensão) e, pois, ação. Idem, se
(b) excedeu o prazo do art. 42, ou teve pretensão e ação e perdeu-as, ou não as teve; mas, de qualquer modo, o
cômputo do prazo para a propositura basta para que se conclua, a priori, que não tem ação. Por onde se vê que a
expressão “carecedor de ação” envolve espécies assaz diferentes entre si, para que se diga, sem terminologia
científica, como fêz o acórdão da 53 Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 17 de agôsto
de. 1945 (D. J. de 22 de abril de 1946), que, não tendo o autor trazido “a inicial, legalmente aparelhada, e não
contraria a prova liminar da contestação no sentido de não poder pleitear os favores (?) do Decreto n. 24.150,
deve o juiz concluir pela carência de ação”. Melhor será que o juiz precise porque indefere, no exame da
questão prévia, o pedido de constituição do novo contrato. Se ocorre qualquer das espécies acima, (a) e (10, o
recurso a ser interposto é o de apelação: decidiu-se o mérito. Ainda pensara no agravo de petição a 2? Câmara
Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 7 de dezembro de 1948 (R. dos 2’., 178, 288). Mas há errônia
imperdoável em se incluir no rol das sentenças que implicam “a terminação do processo principal, sem lhe
resolverem o mérito” (Código de Processo Civil, art. 846) a sentença que diz não ter direito, ou que diz não ter
pretensão, ou que diz não ter ação: tal sentença é definitiva sobre o mérito; tem eficácia declarativa e faz coisa
julgada material. Em assuntos de opinião divergente pode o juiz abraçar, sem escândalo, a opinião a ou a
opinião b; não, em assuntos que concernem a rudimentos de direito.

4. ExTEMPORANEIDADE DE ALEGAÇÃO DO LOCADOR. A 3? Câmara Civil do Tribunal de Justiça de

São Paulo, a 26 de agôsto de 1948 (E. F., 120, 475), decidiu que, “mesmo que não tenha contestado a ação,
pode o locador, em recurso de apelação, alegar e provar a necessidade, que tem, do prédio, a fim de se lhe
reconhecer o direito à retomada”. O art. 354 do Código de Processo Civil estabelece que “a revelia do réu ou a
não-contestação do pedido no prazo de dez dias (art. 292), induzirá a aceitação imediata da proposta do autor,
que será homologada por sentença”. De tal decisão, que é constitutiva, pela integração da vontade dos
interessados, única diferença entre a sentença do art. 354 e a sentença do art. 354, parágrafo único, cabe,
segundo o art. 820, o recurso de apelação. A instância da apelação somente pode apreciar o que não sofreu
preclusão; e é evidente que o prazo dos dez dias está exausto. O que a 8? Câmara Civil adotou importaria
admitir-se nova contestação, já depois de esgotado o prazo, com tôdas as suas consequências de preclusão
processual. ~ ao contestar o pedido do autor que deve o locador falar sobre retomada. “Quando o locador,
opondo-se ao pedido de renovação do contrato, alegar necessidade do imóvel para pessoa de sua família,
deverá provar que o mesmo se destina a transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano”. O
Decreto n. 24.150, art. S.~, foi explícito: “A contestação do locador . . . ficará adstrita, quanto à matéria de fato,
ao seguinte: e) que o prédio vai ser usado por êle próprio locador, seu cônjuge, ascendentes 011 descendentes”.
A apelação devolve tôda a cognição, mas o que processualmente está precluido não pode ser reaberto: o que
poderia ser declarado, em grau de apelação, seria que não houve preclusão; fora daí, a reabertura do que
precluiu seria absurdo. À preclusão segue-se, necessàriamente, a decisão homologatória, sem que possa
sobrevir qualquer outro ato processual (e. g., arbitramento, Câmaras ReUnidas do Tribunal de Justiça do
Distrito Federal, 24 de abril de 1947, A. J., 89, 236). No Decreto n. 24.150, o art. 7•O, ora revogado pelo art.
354 do Código de Processo Civil, dizia: “Se o locador não acudir à citação, ou não oferecer contestação, sem
justa causa, a proposta do inquilino será considerada como aceita, e assim o juiz julgará por sentença,
decretando a renovação do contrato, nas condições da proposta ajustada”. Seria então possível alegar-se “justa
causa”; o Código de Processo Civil, art. 354, eliminou tal referência. O apelante pode alegar não ter sido feita
ou não ser válida a citação; não mais do que isso. Se a citação foi com hora certa, o juiz, na sentença
homologatória, nomeia curador à lide (Código de Processo Civil, art. 174) ; igualmente, se a citação foi por
edital (ad. 80, b).

CAPÍTULO IV
SENTENÇA NA AÇÃO DE RENOVAÇÃO

§ 4.554. Sentença constitutiva de renovação de contrato

1.CARGA DE EFICÁCIA DA SENTENÇA. A sentença, na ação de renovação, ou defere, ou indefere o

pedido, ou decreta a nulidade do processo, ab initio, ou desde algum ato processual. Em direito material, devido
ao art. 4•O do Decreto n. 24.150, o que é importante é saber-se se o juiz desceu à apreciação de ter havido, ou
não, exercício do direito à renovacão. A sentença do juiz, nas ações de renovação do contrato de locação, ou é
constitutiva, por homologar a aceitação do réu, que não contestou (Código de Processo Civil, art. 354), ou
porque defere o pedido da inicial, constituindo, em atenção ao exercício da pretensão à renovação (Código de
Processo Civil, art. 355) e da pretensão à tutela jurídica do direito, da pretensão e da ação, o novo contrato; ou é
declarativa, por desfavorável.

2.ELEMENTOS DE MANDAMENTALIDADE E DECLARATIVInADE. Para se cumprir a sentença

favorável na ação de renovação, após o trânsito em julgado, já se não precisa de qualquer citação do locador,
nem, se foi êsse quem promoveu o cumprimento, do locatário. Se, na sentença, tivesse o juiz de mandar registar
o contrato, o que não seria, de jure condetido, de repelir-se, a sentença teria ***** de constitutividade e * * * *
de mandamentalidade: estaria na classe das sentenças constitutivas-mandamentais. Em vez disso, tem o
interessado de promover o cumprimento, devendo dêle ter ciência, posteriormente, o réu, o que evidencia se
tratar de sentença constitutiva-declarativa (***** de constitutividade, ‘~*fl de declaratividade). Não há
propositura de outra ação; portanto, não há citação. Mas há o cumpra-se ao efeito mandamental, o que
mediatiza tal efeito. Não há embargos do réu, porque não se trata de ação executiva, nem, sequer, de eficácia
executiva, que se provoque (a despeito dos ambíguos e, até, equívocos “execução” e “executada”, antes e no
texto do art. 19 do Decreto n. 24.150, ou “executar-se-á”, no Código de Processo Civil, art. 355). A 5•~ Câmara
Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 24 de setembro de 1948 (R. dos T., 177, 830), argumentou: “. . . se
somente depois de efetuado o registro é que virá o locador a ter noticia do cumprimento do mandado, se fala a
lei em ciência, e não em citação, evidente é que não se podem admitir embargos do locador, objetivando a
anulação (?) daquele registro e, muito menos, visando a decretação da nulidade da sentença proferida na
primeira fase da ação, já com trânsito em julgado. Fôsse intenção do legislador admitir embargos do locador em
casos tais e, certamente, teria ordenado a citação do mesmo antes da expedição do mandado para a averbação
da sentença”. Tal sentença passaria a ter eficácia de executividade, em vez de ~<.
Na sentença do juiz da 8•a Vara Cível do Distrito Federal, a 26 de julho de 1946 (D. da 1. de 5 de agôsto de
1946, 5123), falou-se de ser de condenação a decisão que reconhece o direito do autor ao novo contrato. De
modo nenhum. Não há fôrça condenatória sentencial. Há fôrça constitutiva, eficácia imediata declarativa e
mediata mandamental; o elemento condenatório é ínfimo.

3.ANÁLISE DO ART. 360 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. O art. 360 do Código de Processo Civil,
como o art. 19 do Decreto n. 24.150, alude ao trânsito em julgado da sentença.

Pergunta-se:interposto o recurso extraordinário, ou o recurso de revista, ~cumpre-se a eficácia mandamental da

sentença favorável? O art. 808, § 1.~, do Código de Processo Civil, estatui: “O recurso extraordinário e a revista
não suspendem a execução da sentença”. “Execução da sentença” (está), aí, em sentido larguíssimo, de
cumprimento da sentença. O cumprimento é, por isso mesmo, definitivo, de modo que teria a decisão no
recurso extraordinário de ter eficácia constitutiva negativa, para se desfazer o que se constituiu, mandou ou
executou. À diferença, portanto, da execução provisória segundo os. arts. 882, II, e 883, para a qual a decisão
no recurso sem efeito suspensivo realiza a alternativa negativa que estabeleceu a provisoriedade, o se e
enquanto de todo recurso sem efeito suspensivo. Se assim fôsse, haveria diferença de quanto de eficácia
constitutiva negativa entre os recursos sem efeito suspensivo, em geral, e os dois recursos de que fala o art. 808,
§ 1.0. Assim, o Conselho de Justiça do Distrito Federal, a 11 de novembro de 1947 (O 12, 51, 294), que frisou
não ser provisório o cumprimento da sentença nas espécies do art. 808, § 1», distinguindo-se da “execução
provisória” dos arts. 882, II, e 883. Contra, o Conselho de Justiça do Tribunal de Apelação do Distrito Federal,
a 7 de agôsto de 1945 e a 5 de fevereiro de 1947 (A. .1., 63, 327),.a 31 de julho de 1946 (A. J., 79, 201) e a 5 de
agôsto de 1946 (D. da J. de 9 de agôsto de 1946, 1487). A 1•a Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São
Paulo, a 13 de março de 1944 (1?. dos T., 153, 591), decidiu: “Na sistemática do novo Código de Processo
Civil, sentença transitada em julgado ou, o que é o mesmo, sentença passada em julgado, só é aquela de que já
não caiba recurso, de qualquer natureza que seja, ordinário ou extraordinário. Assim, à vista do disposto no art.
355 do dito Código, para ser executada a sentença proferida nas ações renovatórias de locação é necessário 4ue
o julgado não penda de qualquer recurso”.
& Trânsito em julgado é, ai, nos arts. 355 e 360 (art. 19 do Decreto n. 24.150), o não haver, ou não mais haver
recursos ordinários, ou não haver ou não mais haver quaisquer recursos? Os arts. 355 e 360 do Código de
Processo Civil exigem que haja transitado em julgado a sentença para que se cumpram a sentença que renova e
a que não renova o contrato de locação.
Referiu-se ao trânsito em julgado, ou à eficácia da sentença, isto é, se não há recurso com efeito suspensivo?
Claio que a sentença somente transita em julgado quando não há mais recurso que possa ser admitido; recurso
extraordinário e revista não têm efeito suspensivo, porém são recursos, não são ações. Quer seja ordinário quer
extraordinário o recurso, se dêle cabe e pende a sentença, não há coisa julgada. Se trânsito em julgado, nos arts.
355 e 360, é o não mais depender de recurso (senso próprio), ou se o legislador inculto do Decreto n. 24.150 se
referia à eficácia, é questão de interpretação do Decreto n. 24.150, e não de teoria geral do direito (conceito de
res iudicata).
O trânsito em julgado é essencial ao cumprimento da decisão favorável ao locatário ou sublocatário (Código de
Processo Civil, art. 355). como ao cumprimento da decisão desfavorável (art. 360).
Alguns autores têm procurado ler o art. 6.0, § 3•O, do Decreto-lei n. 4.657, de 4 de setembro de 1942, Lei de
Introdução ao Código Civil, conforme o aumento feito pela Lei n. 3.238, de 19 de agôsto de 1957. O que hoje
se tem é o que se tinha no art. 39, § 30, da Introdução ao Código Civil, hoje revogada:
4’Chama-se coisa julgada, otí caso julgado”, dizia o art. 3~0, § 3~0, “a decisão judicial, de que já não caiba

recurso”. No Projeto primitivo havia a influência de PAULA BATISTA (Compêndio de Teorji e Prática do
Processo Civil, ed., § 182, 175; ~ ed., 172), JoÃO RAMALHO (Praxe Brasileira, 348 s.) e outros que os
repetiram. De modo nenhum MELO FREIRE (Institutiones, IV, Tit. 21, § 14, õ•a ed., 162) poderia ser citado
como se aludisse à ordinariedade dos recursos. O que êle disse foi que res ludicata é a “iudicis pronuntiatio
irrevocabilis”. O art. 6.0, § 39, do Decreto-lei n. 4.657 referiu-se, como devia, ao cabimento: se ainda é de
conhecer-se qualquer recurso, ou se de algum recurso se conhece, não transita em julgado a sentença; coisa
julgada somente há quando não cabe, nem foi julgado que cabia. A cognição e a cognoscibilidade afastam a res
iudicata, temporàriamente.
-Se algum juiz ou tribunal considerou trAnsita em julgado a decisão e, a despeito disso, instância superior
admitiu o recurso, o juiz ou tribunal não havia visto, mas suposto, errada-mente, o caso julgado.

4. CUSTAS. Tem sido contra os princípios de boa técnica a condenação nas custas, quanto a uma só das partes,
em todos os casos. Se o locatário ou sublocatário não tinha direito à renovação, ou se não satisfizera as
exigências processuais, e por isso lhe fôra desfavorável a sentença, não se pode ter outro caminho que o de
aplicar-se o art. 59 do Código de Processo Civil. O demandante paga as despesas a que os seus atos ou os atos
que éle suscitou deram causa. O demandado, as despesas que se originaram de atos seus, ou que êle suscitou. Se
o demandante tinha direito e apenas se atendeu ao que podia opor, como exceção, o demandado, a êsse que
pagou as despesas do processo exceptivo não assiste direito a qualquer cobrança do que despendera, salvo se a
despesa foi oriunda de ato repelido do demandante, como se êle recorrera, sem ganho de causa, da decisão que
julgara procedente a exceção.
Se houve objeção, e não exceção, tôdas as despesas são reembolsadas pelo demandante vencido.
A jurisprudência deixou de atender a que, no art. 59 do Código de Processo Civil, não se disse que a parte
vencida paga as custas, em quaisquer casos, mas sim que a parte vencedora tem direito ao reembôlso das
despesas. Ora, no tocante a ter direito à renovação o demandante, se o negou o demandado, vencido foi êsse se
a sentença afirma o direito, mesma se dá a retomada. No que concerne à retomada, em que o demandante foi
impugnante da exceção, as despesas feitas pelo demandado são reembolsáveis Aliter, se o demandante não foi
contra a retomada.
A jurisprudência, ou, só atenta a quem foi vencido Q qual das partes, se há duas que não obtiveram o que
pediram?) revelou não distinguir qualquer das espécies, sendo, portanto, por vêzes, injusta (4.~ Câmara Civil do
Tribunal de Justiça de Sao Paulo, 22 de maio de 1947, R. F., 114, 431, e 5 de maio de 1949, 1?. dos 77., 181,
269; Câmaras Civis Conjuntas, 24 de outubro de 1949, 188, 363; g~a Câmara Civil, 18 de dezembro’ de 1952,
210, 222), ou, vendo, de algumas feitas, dois vencidos (sem que precisassem em que pontos), julgou que havia
de haver proporcionalidade se houve discussão (e. g., 3a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 21
de junho de 1951, 1?. dos T., 194, 686; 2.0 Grupo de Câmaras Civis, 6 de dezembro de 1951, 199, 188, e 18 de
dezembro de 1952, 209, 195;•4a Câmara Civil, 21 de agôsto de 1952, 205, 188).
Encontram-se decisões que aludem a não ter havido qualquer discussão, mas somente nos casos em que não há
pedido de retomada, e sim de maior aluguer, e o autor prêviamente se submetera ao julgado, o que cumpriu (l.~
Câmara Civil, 13 de março de 1951, 192, 140). Está certo, mas aí só há um dos pontos, pois nem sempre o autor
deixa de impugnar e de recorrer (5.~ Câmara Civil, 1.0 de fevereiro de 1952, 190, 297).

§ 4.555. Eficácia (fôrça) constitutiva da sentença

1.A EFICÁCIA CONSTITUTIVA PODE SER “EX TUNC”. A fôrça da sentença que defere o pedido de
renovação do contrato é constitutiva. Eficácia pode ser ex tuno e de regra o e. O registro, no sistema da lei, é
para que se possa operar, quanto a terceiros, ou judicialmente, tal eficácia. Trânsita em julgado a sentença, algo
de mundo jurídico mudou. Mudou para mais, por se tratar de eficácia constitutiva positiva. Quer tenha havido,
quer não tenha havido contestação, a carga de eficácia da sentença favorável é a mesma.
A sentença que julga procedente o pedido de renovação é constitutiva. Se os interessados concluem, à parte, o
contrato renovatório, há negócio jurídico constitutivo. Se houve demora tal que só se teve sentença depois de
esgotado o prazo do contrato renovando, a eficácia é ex tunc, para que não fique sem cobertura o tempo em que
o locatário ou sublocatário permaneceu, após o término do contrato, no prédio, objeto do litígio renovatório de
locação. O momento formativo é o do trânsito em julgado da sentença, cuja eficácia é em continuação à do
contrato renovando. Somente se há revelia, ou não-contestação, é que, em virtude do art. 354 do Código de
Processo Civil se opera, negocialiformemente, a fixação do momento formativo. Diz o art. 354 do Código de
Processo Civil: “Nas ações para renovação de contrato de locação de imóveis destinados a fim comercial ou
industrial, a revelia do réu, ou a não contestacão do pedido no prazo de dez dias (art. 292), induzirá a aceitação
imediata da proposta do autor, que será homologada por
sentença”. A lei concebeu o contrato de renovação como concluído negocialmente, e a homologação, aí, é
meramente homologatória. O negócio jurídico está concluído. A sentença apenas tem por fito processualizar a
sua irradiação de efeitos. £ homologatória simples. Há a transparência da decisão, a que por vêzes temos
aludido.
Nos Comentários ao Código de Processo Civil (III, 1, 275; V, 2•a ed., 400), escrevemos, em nota 4) ao art. 354
do Código de Processo Civil, e não ao parágrafo único: “A sentença é constitutiva. O momento formativo é o
instante após os dez dias (“imediata”, diz o art. 354) ; e não o da sentença, como se dá nos casos do art. 1.006, o
que é de considerável importância prática, nem o da contraprestação (art. 1.006, § 19). Conclui-se contrato, não
pré-contrato”. ALFREDO BUZAID (Da Ação renovatória, 417), sem razão, porque não reparou que só nos
referíamos à revelia e à não-contestação, argúiu que deixamos de falar do momento formativo, se houve
contestação. Aí, não seria caso de aludir-se a momento formativo (= momento da conclusão do contrato), pois
sentença não é manifestação de vontade, de que surja contrato. Se tivéssemos encambulhado as espécies,
teríamos cometido grave êrro. A homologação do contrato, que se concluiu com a manifestação de vontade pelo
silêncio, é decisão simplesmente homologatória, figura de que cogita, por exemplo, o art. 800, parágrafo único,
do Código de Processo Civil.
A homologação, conforme o art. 354 do Código de Processo Civil, é transparente: declara a conclusão do
contrato, tem o elemento constitutivo que lhe é intrínseco e a eficácia mandamental, pois sem ela não se poderia
proceder ao registro.
Quanto ao elemento mandamental, também nenhuma razão tem ALFREDO BUZAID (Da Ação renovatória,
418). Os atos mandamentais são, exatamente, os mandados, e êsses se dirigem a autoridades públicas (e. g.,
mandados de habeas-corpus), nu a serventuários. A mandamentalidade sentencial só se dirige a figurante da
relação jurídica, se coincide que se enquadra no pessoal estatal, ou paraestatal, a que possa ser dirigido o
mandado.
2.NÁO- ACEITAÇÃO DA RENOVAÇÃO PELO LOCATÁRIO. Pode acontecer que, tal como o juiz decretou
a renovação do contrato, não a aceite o locatário. O locatário somente é vinculado ao que ofereceu, ou ao em
que, durante o processo, anuiu. Daí dever-se prestar tôda atenção às manifestações de vontade do locatário,
pendente a lide. Se, tal como o juiz o concebeu, o contrato não serve ao locatário, nem se vinculou por alguma
anuência pendente a lide, tem de manifestá-lo após a sentença, antes do trânsito em julgado (cf. 5~a Câmara
Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 8 de março de 1942, 1?. F., 91, 151). Não tem direito a
qualquer indenização; só o tem às benfeitorias, se o contrato o previu ou se incide o Código Civil, art. 1.199. O
acórdão acima citado, fazendo tábua rasa das regras jurídicas e dos princípios, diz “sem direito a qualquer
indenização, nem a benfeitorias”; mas é de notar-se que os juizes não atenderam ao direito comum, que o
Decreto n. 24.150 e o Código de Processo Civil não excetuaram, nem alteraram, nesse ponto.

§ 4.556. Eficácia mandamental da sentença

1.TRÂNSITO EM JULGADO E REGISTRO. Diz o art. 19:“Passada em julgado a sentença decretando a

renovação de contrato de arrendamento, será ela executada, perante o próprio juiz da ação, pela expedição de
mandado contra o oficial do Registro de Títulos e Documentos, para que registe nos seus livros a prorrogação
(sic 9 decretada, que, assim, se considerará vigente, quer entre as próprias partes, quer em face de terceiros a
partir da data do registro dêsse mandado”. A sentença favorável é constitutiva, com forte dose de declaração e
de mandamentalidade. Daí o mandado, com que se cumpre. As expressões “será ela executada, perante o
próprio juiz da ação, pela expedição de mandado contra o oficial do Registro de Títulos e Documentos”
importam que a eficácia mandamental. da sentença é mediata (***), e não imediata; nem se poderia pensar em
exigir-se ação executiva (iudicati), da qual o elemento mandamental fôsse secundário; nem, sequer, em ser
preciso que se peça o mandado, em processo à parte, ainda que apenso. A falta de terminologia jurídica do
legislador improvisado é evidente: “. . . para que registe nos seus livros a prorrogação (?!) decretada, que,
assim, se considerará vigente, quer entre as partes, quer em face de terceiro, a partir da data do registro dêsse
mandado”. Entenda-se: ..... para que registe nos seus livros a renovação decretada, para eficácia contra
terceiros, a partir do registro”. A eficácia entre partes, quer quanto à fôrça da sentença, que é constitutiva, quer
quanto à eficácia declarativa, começa da coisa julgada; e não do registro. O registro nada constitui, nem declara;
apenas estende a terceiros a fôrça e eficácia sentenciais. (A expressão “vigente”, em vez de “eficaz”, é de
impropriedade lastimável: nunca se diz que a sentença vige, ou é vigente; diz-se que tem eficácia, ou fôrça e
eficácia, ou que é eficaz.) Enquanto há recurso, dêle podem lançar mão as partes; se não no há mais, a sentença
transita em julgado, com tôda a fôrça e eficácia, entre as partes: o que depende do registro, em virtude do
mandado, é a eficácia contra terceiros. Não se nega ao terceiro alegar e provar que houve coisa julgada, como
se lhe não negaria alegar e provar que houve entre o locador e o locatário renovação amigável.
Se o novo contrato não foi registado, somente não se pode propor outra ação de renovação da locação se o
adquirente alega que faltou o registro. t1e é terceiro. Mas, se recebia os alugueres e, pois, conhecia o contrato (o
que, então, se há de presumir), seria injusto que se não reconhecesse a eficácia do contrato contra êle. Se não
conhecia o contrato, o registro posterior só estende a eficácia ex nunc, porém é possível ao locatário ou
sublocatário fazer prova de que o locador ou sublocador conhecia o contrato. Cp. as decisões da 4•a Câmara
Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 18 de maio de 1944 (R. dos T., 158, 180) ; da 3Y Câmara Civil
do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 28 de abril de 1949 (181, 857) ; da 63 Câmara Civil, a 6 de abril de 1951
(192, 76) ; da 5.~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 80 de dezembro de 1941 (A. 1.,
61, 314), nem sempre justas in casu e algumas deficientes ou errôneas quanto aos princípios.
Contra o mandado não cabem embargos {5.a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 24 de setembro
de 1948, R. dos T., 177, 880). Pode dar-se que se componham os pressupostos para correição.
O mandado de registro pode ser expedido ou cumprido, ou expedido e cumprido durante as férias (cf. 63
Câmara Civil

do Tribunal de Justiça de São Paulo, 21 de abril de 1950, li. dos T., 187, 167).
Uma vez que o mandado não pode ser expedido sem que o requeiram os interessados (xi a sentença não deve
conter a frase: e’... expeça-se mandado”, mas, quando muito, “registando-se”, ou “expedido o mandato, que se
requeira”), os interessados é que têm de requerer que se expeça. A atitude do juiz é a de quem tem de deferir o
requerimento, porém não o pode, de ofício, ordenar que se expeça.

2.REQUISITOS DO MANDADO. O mandado transcreve, integralmente, o contrato de locação e os julgados

exeqúendos. Trata-se de novo contrato, e não de prorrogação; de modo que a referência feita ao contrato antes
transcrito não dispensaria a transcrição integral do contrato renovante e o seu registro. Quanto aos “julgados
exeqúendos”, cumpre interpretar-se o art. 19., § 1.0. Diz êle: “O mandado a que se refere o presente artigo,
além da transcrição integral das condições do contrato de locação, deverá reproduzir, também, integralmente, os
julgados exeqúendos”. Ou a sentença da primeira instância foi favorável ao todo do pedido, ou só o foi em
parte, e hão de ser reproduzidas a sentença da primeira instância e as que a confirmaram no todo, ou em parte,
ou a única que a confirmou no todo ou em parte; ou a sentença da primeira instância foi totalmente reformada, e
não há necessidade de a reproduzir, só se havendo de inserir no corpo do mandado a primeira sentença que foi
favorável e a que a confirmou, ou as que a confirmaram; ou a única sentença que foi favorável foi a última, e
somente essa se precisa transcrever. A razão está em que as sentenças desfavoráveis, no que o foram, não são
julgados cumpríveis. Cp. Código de Processo Civil, art. 355.

3.O ART. 10, § 29, DO DECRETO N. 24.150. “Se o contrato prorrogado (sie) estipular cláusula”, diz o art. 19,
§ 2.0, “que torne obrigatória a sua vigência para com terceiros, no caso de alienação do prédio, o registro, a que
se refere êste artigo, será igualmente feito no Registro de Imóveis da situação do prédio”. Já tratamos no Tomo
XL da eficácia dos contratos de locação, quanto a adquirentes do prédio locado, e o pressuposto necessário do
registro imobiliário. O negócio jurídico de
renovação do contrato teria de ser registado, uma vez que já está registado o contrato que se renovou. A mesma
formalidade tem-se de exigir à constituição judicial do contrato de renovação. (Mais uma vez o legislador,
pouco sabido em técnica legislativa e em terminologia jurídica, deixou escapar “prorrogado”; porém a errônia
do nome é inoperante, segundo os princípios de interpretação das leis.) Pergunta-se: Se o contrato primitivo não
foi registado, gpode ser inserta a cláusula no contrato renovante e registado? A resposta há de ser af irmativa,
porque só se trata de eficácia contra terceiros: a cláusula existia, operante entre os contraentes, com tôdas as
conseqilências que teria em caso de infração pelo locador; não fôra registado, no registro de imóveis, o
contrato, o que poderia ter acontecido e não aconteceu. O contrato novo nasceu de direito formativo gerador
contra o locador, moldado em seus têrmos; salvo onde a lei permite alteração, a cláusula existente, válida e
eficaz, entre os contraentes, no primitivo contrato, passa ao contrato renovante, válida e eficaz, entre êles, como
antes. A eficácia contra terceiros, oriunda do registro, irradia-se desde o momento em que se regista; portanto
em qualquer momento do tempo t (conclusão do contrato primitivo até expiração do prazo contratual) ou do
tempo t’ (conclusão do contrato de renovação, por acôrdo, ou da sentença favorável, até expiração do prazo do
contrato renovante). A eficácia do registro é sempre ex nune, contra terceiros.

4.REGISTRO E ARQUIVAMENTO. “Feito o registro do mandado, que ficará arquivado nos respectivos
cartórios de registro, será intimado o locador para ciência da diligência, devendo a petição de intimação indicar
a data do registro ou registros e respectivos números de ordem” (Decreto n. 24.150, art. 19, § 39). Ou a lei
especial protraiu à data do registro do mandado judicial aliás, dos mandados judiciais conforme veremos ou da
intimação ao locador ou sublocador a eficácia sentencial entre as partes, ou a intimação é apenas reforçante da
eficácia do registro e da sentença. A primeira solução seria absurda: a sentença, trânsita em julgado, somente
teria eficácia constitutiva e declarativa depois do registro e da intimação, ir-se-ia contra o que há de mais
rudimentar em ciência do processo. A segunda é que se impõe, tanto mais quanto se exigiu a intimação ao
locador e não se exigiu ao terceiro, para a eficácia da cláusula a respeito de adquirentes. Se foi feito o registro,
ou se foram feitos ambos, e não se fêz a intimação, nem por isso deixam de ser eficazes a sentença e, segundo
os princípios de publicidade registária, o registro ou os registros.
O art. 19, § 39, fala de arquivamento do mandado. Dos mandados, entenda-se; pois que se alude a “respectivos
cartórios” de registro. Não se arquiva o mesmo mandado em dois cartórios. Exigência sem grande alcance, que
encarece a renovação, obtida em exercício de direito do locatário. Podem os juizes obviar aos inconvenientes
dizendo no mandado que se arquive no Registro de Títulos e Documentos e com a certidão se registe no
Registro de Imóveis. Cp. Código de Processo Civil, arts. 356 e 357.
5.QUANDO COMEÇA O NÓVO CONTRATO. A renovacão por sentença começa do instante imediato àquele
em que cessou a locação renovada. Já assim era, para a relocatio tacita, no direito romano. Somente A.
LEYSER (Meditationes ad Pandect as, III, sp. 214, med. 1) entendia que só se iniciaria com a apanha dos
frutos; mas sem razão, como os textos demonstram (L. 13, § 11, D., locati conducti, 19, 2; L. 16 e ‘7, C., de
beato et conducto, 4, 65).
Quanto à duração do contrato renovando, depende do que foi decidido. Pelo direito romano, na rebocatio
tacita, em se tratando de bens rústicos frugíferos, a recondução era de um ano, ainda que maior o prazo da
locação renovada (ULPIANO, L. 13, § 11, O., local conducti, 19, 2). Foi longa a discussão em tôrno do texto de
ULPIÁNO, porque, cogente, denunciaria ignorância de agricultura por parte de quem foi ilustre Paefectus
annonae. Existia o sistema de fazer repousar a terra, novais ager, vervactum, cf. M. T. VARRÃO (De Re
rustica, 1, c. 4, §§ 2 e 3) e PLÍNIO (Historia ‘naturais, 18, c. 49, § 2); “Quod vere semel aratum est, a temporis
argumento vervactum vocatur. Hoc in novali aeque necessarium est. Novale est, quod alterius annis seritur”; e
havia frutos bienais, como a azeitona; ou só se permitia recondução pelo tempo melhor para desfrutar. ~
interessante observar-se que o segundo fundamento teve apologistas, como H. E. SCHRADER (Abhandlungen,
1, 24 s.), que, de bege ferenda, achava injustificável que se desse maior duração ao que proveio de desatenção,
de silêncio. Em vez disso, pensamos que ULPIANO aludia a regra jurídica dispositiva: na falta de qualquer
prova de ter sido outra a duração tàcitamente querida, entendia-se ter sido a de um ano. Andaram mal os
jurisconsultos que, recebendo o direito romano, o aplicaram em países que tinham o uso de diferenLes
durações, principalmente 11. E. SCHRADER e ERANZ ALEF (Diss. de taeitae rebocationis termino quoad
praedia rwstica,
c.II e III). Quanto aos prédios urbanos, a renovação era por tempo indeterminado. O locatário só era obrigado
por tempo igual ao anterior: ‘urbanis autem praediis alio iure utimur:
ut, prout quisque habitaverit, ita et obligetur”, acrescentou ULPIANO. Mas o texto prestou-se a diferentes
entendimentos:
alguns juristas viam no “prout quisquis habitaverit” alusão ao tempo que durou a primeira locação, como se
houvesse antea entre quis quis e h,abitaverit (e. g., 1\4ÂTTI-ríÂs PAULSEN, Diss. dc rebocationis tacitue
effectu in praediis urbanis, §§ 10 s.) e argumentavam que, tendo-se querido por x tempo, não se explicaria que
tâcitamente se quisesse menos, tanto mais quanto, na L. 14, D., bocati conducti, 19, 2. ULPIANO aludira a
recondução ex integro (argumento falho, porque ULPIANO se referia a prédio rústico, cf. II. E. SCHRADER,
Abhancflungen, 1, 26); outros entendiam por “prout quisque habitaverit” o tempo que o locatário ficasse, após a
primeira locação (J. VOET, U. HUBER, FRANTZKIUS, 5. STRYK, W. A. LAUTERBACH, A. LEYSER, 5.
DECoccnUs) ; para êsses, a renovação podia ser por outro tanto tempo, se fôsse incluída no contrato primeiro
tal cláusula (ULPIANO, L. 113, § 11, D., bocati conducti, 19, 2): “. . . nísi in seriptis certum tempus
conductionis comprebensum est”. “Comprehensum”? Em que escrito? ~No escrito do contrato primiti
-vo, para prazo dêle, ou para o caso de recondução? No primeiro sentido, J. VOET, 5. STRYK e A. LEYSER;
no ségundo J. H. DE BERCER, FRID. BRUMMER. Em tôrno mesmo do “in scriptis” houve divergência, pois
alguns entendiam que o “in scriptis” se referia ao que mais acontece (e. g., D. G. STRUBEN, Rechíliche
Redenken, 1, estudo 34). F. 1. VON PUFENDORFF (Observationes iuris univers., 1, obs. 135) sustentou o
insustentável: que, estando escrita a duração da locação, a duração da renovação seria de um ano. Ainda mais
de repelir-se a opinião de A. FABER,A.SCHULTING, J. CLAPROTH, L. J. F. HÕPFNER e outros, que
entendiam irrenovável o contrato de locação feito por escrito. A. D. WEBER, em nota a L. J. E. HÓPENER
(Theoret. praic. Kommentar liber die Heinneccischen Institutionen, 949), mostrou-se perplexo: <por que
haveria de não ser renovável o contrato, por ser escrito? Em verdade, tinham razão C. E. WINCKLER,
MATTHIAS PAULSEN e J. L. SCHMIDTT; é de estranhar-se que adotasse a última KARL E. E. BUCHER
<Das Recht der Forderungen, 142).
Questão interessante foi a de se saber se, sendo o prédio urbano e rústico ao mesmo tempo, qual o que devia
preponderar. Tudo se resolvia por interpretação da vontade dos contraentes, que poderia ser a de considerar o
quintal como o elemento principal, ou a ter como principal a casa.
6.SE HÁ LIMITE MÁXIMO PARA O PRAZO DA RENOVAÇÃO.
~ Há limite máximo para o prazo da renovação? ~ £ tal limite ode cinco anos, porque foi o mínimo para o
contrato renovando como pressuposto necessário da renovação? Respondeu-se afirmativamente, descendo-se a
considerações de lege fereu da, e reputando-se “prudentemente razoável, ante o desenvolvimento crescente da
cidade”. Ora, nada tem o desenvolvimento crescente da cidade com o precisar ser menos estável
o comércio ou a indústria; além disso, os juizes, que assim racionaram, esqueceram-se de que estavam a
interpretar lei para todo o Brasil, e não só para a cidade do Rio de Janeiro, que era ainda menos do que o
Distrito Federal. (1) De jure condando, a) pode-se abstrair do prazo determinado para o contrato renovando, e
só se exigir permanência no negócio comercial ou industrial, como um dos pressupostos para que se componha
o suporte fáctico da regra jurídica sobre renovação; b) pode-se exigir que tenha prazo determinado o contrato
renovando; c) pode-se exigir que o prazo determinado seja acima de determinado trato de tempo (um ano, dois
anos, três, quatro anos, cinco, ou mais) ; d) pode-se admitir que haja a cláusula de renovação tácita se o locador
não avisar, desde que o seu aviso nao tire o direito à renovação judicial, se satisfeitos os pressupostos. Tôdas as
considerações em tôrno de a), lO, c) e d), para se saber qual seria a melhor solução, pertencem a política
jurídica; tais como a de serem cinco anos insuficientes
1
para o comerciante ou industrial recuperar os gastos irressar civeis de instalações, melhoramentos, obras e
formação de clientela, e a de tanto merecer a renovação o que ficou cinco anos, sem ter contrato com êsse
prazo, no prédio, exercendo o seu comércio ou indústria, como o que o tem. Houve, além disso, quem o
inquinasse de contrário à ConstituIção de 1946, art. 141, § 19, o que é absurdo. (II) Quanto ao prazo da
renovação, de iure condendo, a) pode-se estabelecer a simetria com o prazo do contrato renovando, ou com a
permanência suficiente para pressuposto, se foi adotado (1), a) ; b) pode-se fixar, sem qualquer referência ao
prazo do contrato renovando, o prazo do novo contrato; o) pode-se estabelecer, em tabela legal, como se tem de
fixar, judicialmente, o novo prazo; d) pode-se deixar à apreciação do juiz (arbítrio judicial; portanto, limitado) a
fixação; e) pode-se deixar ao arbítrio do juiz, se os interessados não acordarem. A escolha entre a), b), e), d) e
e) é puramente de política jurídica. Quando certo acórdão admitiu o prazo de nove anos, embora (acrescentou)
o prazo de cinco anos seja “mais razoável e consentâneo com a índole das locações”, desceu ao campo político,
aventurando enunciado assaz discutível.
Pôsto em plano da lez lata, nenhuma regra jurídica escrita diz que o prazo da renovação há de ser o do contrato:
para o contrato de cinco anos, prazo de cinco anos na renovação; para contrato de seis anos, prazo de seis anos
para a revogação; e assim por diante. No entanto, há jurisprudência que entendia ser necessária a simetria (1?.
dos T., 171, 638; 168, 690; 5•a Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 12 de novembro de 1948,
178, 805; 6.a Câmara ‘Civil, 8 de novembro de 1948, 178, 254; 39 Grupo de Câmaras Civis, 8 de abril de 1949,
180, 599).
A lei não estabeleceu simetria; tanto que supõe proposta (oferta) de terceiro, “por prazo pelo menos igual ao
mínimo constante da proposta ajuizada” (Decreto n. 24.150, art. 8.0, o). Se o locatário aceita o prazo que o
terceiro ofertou, o juiz decreta que o contrato se renove “na conformidade pedida” <art. 11). Se o locatário não
aceita, a sua situação é encoberta pela exceção de melhor locação. O locatário ou aceita, ou definitivamente não
aceita, o que importa desistir da ação proposta ou expilcitamente renunciar, ou requere que se determine por
arbitramento o valor, por ser excessivo o que quer o locador.
Interpretando o art. 19 do Decreto n. 24.150, disse o voto vencedor no Recurso extraordinário n. 3.740
(Supremo Tribunal Federal, 19 de dezembro de 1944, 19. da J. de 30 de agôsto de 1945) : “A interpretação
curial, a meu ver, do art. 19 não pode rastrear a literalidade de seu texto e agrilhoar-se ao critério do ut verba
sonant. A função principal do registro é tornar onipatente o negócio de que trata o documento registado. E a
sentença que impõe a prorrogação (?) de um contrato, que continua, pôsto que alterado nestas ou naquelas
cláusulas, não pode deixar golpeado de abertos, intermitências e soluções de continuidade o “tempo” de sua
vigência. O prazo de ampliação incorpora-se no prazo do contrato, que êle apenas prolonga e dilarga. O
contrário traria como resultado grandear o prazo de prorrogação pedido e concedido, acrescentando-lhe o
decurso de tempo que vai do término do prazo do contrato à data do registro da sentença que outorga a
prorrogação (?), o que, data venha, atritaria com as finalidades da lei, e seu espírito. O art. 19 não pode ter a
eficácia de ampliar o prazo de prorrogação (?) ou de angustiá-lo, conforme a data do registro
posterior ou anterior ao esgôto do prazo do contrato renovado. £ êste, pois, que sinala o início do novo prazo. O
art. 19
parece-me aplica-se no antessuposto de coincidir com o da sentença o prazo da terminação do contrato. E para
render ensejo a essa coincidência é que o art. 49 do Decreto n. 24.150, de 1934, marca o tempo útil do exercício
do direito à renovação”. Se a decisão quis dizer que o prazo seria o mesmo, em nenhuma regra jurídica escrita
se poderia firmar. As cláusulas do contrato renovando são, de ordinário, as que se hão de inserir no novo
contrato, mas é possível que as partes acordem ou que o juiz decida quanto a alguma alteração.

§ 4.557. Pluralidade de ações

1.INDIVISIBILIDADE DO USO. Se há duas ações de renovação, uma do locatário e outra do sublocatário
parcial, sobre-vindo sentença favorável a um e sentença desfavorável a outro, a parte do que não obteve a
renovação é devolvida ao proprietário. Se êsse entende que a sublocação não podia de ser par-
daí, tem de alegá-lo como defesa nas duas ações, invocando cláusula de proIbição da sublocação parcial. Se não
há tal cláusula, qualquer alegação de indivisibilidade do prédio é de repelir-se, porque o Código Civil, art.
1.201, foi explícito: “Não havendo estipulação expressa em contrário, o locatário, nas locações a prazo fixo,
poderá sublocar o prédio, no todo ou em parte, antes ou depois de havê-lo recebido, e bem assim emprestá-lo,
continuando responsável ao locador pela conservação do imóvel e solução do aluguer”. Algumas alusões à
indivisibilidade são estranhas ao direito brasileiro: a sublocação pode dividir o uso.
Observemos que, em princípio, a respeito do mesmo local, não podem existir dois ou mais direitos à renovação
(direito do locatário, direito do sublocatário, direito do sublocatário posterior). Porque se exige o fundo de
comércio ou indústria, e o fundo de empresa não pode existir em duplicata, ou em triplicata, no mesmo local.
Se o sublocatário tem direito à renovacão, o locatário não o tem. Salvo se o direito do locatário é de origem
contratual, por estar no seu contrato a cláusula da renovabilidade.
Caso digno de menção foi-nos trazido a exame. Os sublocatários eram três pessoas. O espaço locado era o de
parte de sobreloja, com dez metros por cinco, aproximadamente. Os três sublocatários tinham o uso em comum,
mas não eram sócios, pôsto que, nas escritas dos três, houvesse nítida discriminação do que a cada um
pertencia. Conforme o que adquiriam de estoque, as prateleiras eram ocupadas pelos artigos. A caixa era
comum, sendo paga, - em partes iguais, pelos três o ordenado, e por vêzes o tíquete ou cupão de venda era sem
distinção da procedência, isto é, de quem era o vendedor. Empregavam as letras A, B e C, para facilitar os
cálculos das vendas. O sublocador alugara a parte da sobreloja, com a responsabilidade solidária dos
sublocatários. Aí, o fundo de empresa existe, sem que se possa dizer que o local seja usado em triplicata; o que
há é comundo de uso, com solidariedade. Cada sublocatário pode ter direito, pretensão e ação, devendo ser
outorgado o novo contrato aos três, aos dois ou a um dos sublocatários.
2. CUMULAÇÃO DE AÇÕES. A 4•S Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 11 de
junho de 1946(1?. 1’., 111, 139), entendeu, com razão, que, sendo as mesmas -as partes, podem ser cumuladas
as ações de renovação.
Não só se há litisconsórcio.
A, B e C podem propor as respectivas ações de renovação, no mesmo processo, se o prédio é o mesmo, ou se
sucederam ao mesmo locatário, ou se são sublocatários do mesmo locatário,. ou se o contrato foi um só, ou se B
e C sucederam a A’.

§ 4.558. Sentença (declarativa) desfavorável na ação de renovação

1.NATUREZA DA SENTENÇA DESFAVORÁVEL. A sentença, que julga desfavorâvelmente a ação de

renovação do contrato de locação, é declarativa. Diz o art. 360 do ‘Código de Processo Civil: “Julgado
improcedente o pedido de renovação do contrato, terá o locatário para desocupar o imóvel, o prazo de seis
meses, da data em que transitar em julgado a decisão”. O art. 25 do Decreto n. 24.150 deixava ao juiz a fixação
do prazo, até seis meses. Hoje, o prazo é, sempre, de seis meses (1.a Turma do Supremo Tribunal Federal, 3 de
abril de 1950, O 19., 75, 198, 31 de julho de 1952, R. Ii’., 146, 129). Mas, por lei emergencial (Lei n. 1.300, de
28 de dezembro de 1950. art. 19), estatuiu-se que, “nas locações de imóveis destinados-a fins comerciais ou
industriais, o prazo estabelecido no art. 360-do Código de Processo Civil, para o locatário desocupar o prédio,
ficará prorrogado de tantos meses quantos forem os anus em que estiver ocupando o imóvel, cujo contrato não
se renovar”. No parágrafo único, acrescentou-se: “Essa prorrogação em nenhum caso poderá exceder de um
ano”. ~Prorrogação legal, ou pretensão á prorrogação, o que significaria ter de ser exercida antes, para se não
esgotar o prazo de seis meses? A solução acertada é a que vê no art. 19 da Lei n. 1.300 pror-rogação legal
emergencial. O prazo começa de correr desde que transita em julgado a decisão, e não desde a intimação do
mandado de evacuando. Ou a) houve o pedido de retomada, ou oferta melhor de terceiro, que é exceção oposta
(Decreton. 24.150, art. 8.0, d), e e) ; cf. 2~a Turma do Supremo Tribunal Federal, 25 de abril de 1949, A. J., 91,
122). ou lO não no-houve.
Na espécie a), a sentença é de fôrça declarativa, tem eficácia executiva, pelo deferimento do pedido do réu, e
basta o mandado de evacuando, que o réu, vencedor, requere.

Na espécie b), não basta o requerimento de mandado de evacuando; tem-se de propor a ação de despejo. O art.
360 do Código de Processo Civil estabeleceu prazo de direito material, e não de direito processual.
Decisões das Câmaras Cíveis ReUnidas do Tribunal de-Justiça do Distrito Federal, a 13 de novembro de 1947 (O 19., 56, 310, A. J., 87, 424, e
88, 40), referiam-se à espécie a).. Se à espécie b) se se julgou, e. g., sem direito, ou sem pre-tensão, ou sem ação, o autor (Câmaras Cíveis
ReUnidas, 17 de dezembro de 1947, 19. da .J. de 21 de março de 1949; lA Cá-mara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, 4 de dezem-
bro de 1947, R. E., 122, 493) é preciso propor-se a ação-executiva, porque a carga de executividade, em tal sentença, é-apenas “<~. Dá-se o
mesmo no caso de absolvição da instância e de perempção da instância.
O prazo para mudança do locatário começa a fluir desde o trânsito em julgado da sentença que julgou improcedente a ação de renovação, ou
acolheu a exceção de retomada, e não da intimação do mandado de evacuando. Não se tem de indagar se o recurso é suspensivo, ou se o não é. A
ação é de constituição positiva, e a ela opõe-se exceção de retomada, que não equivale a ação executiva, como a de despejo, e ainda se foi
julgada, favoràvelmente, a exceção de retomada a ezecutividade da sentença é eficácia imediata, devido à particularidade da regra jurídica do
art. 360 do Código de Processo Civil combinado com o art. 358 (Decreto n. 24.150, art. 8.0, d) e e).
A perquirição da suspensividade do recurso, tal como aventurou a 6!’ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 4 de agôsto de 1950
(E. de D. 1., 11, 90), é sem razão de ser: a sentença é declarativa, porque afirmou a existência da exceção do locador. Declarativa também é a
sentença que julga improcedente a ação do locatário, sem ter havido a oposição da exceção de retomada, mas aí a causa de executividade é nted
juta, o que obriga à propositura da ação de despejo.
A sentença a favor do locador de modo nenhum desconstitui a relação jurídica de locação. A ação de renovação é proposta no penúltimo
semestre, antes de findar a relação jurídica de locação. O locatário ou sublocatário pensa, sem razão, ter o direito à renovação, que é direito
formativo gerador, e a sentença declara que tal direito não existe, ou que lhe encobre .a eficácia a exceção que foi oposta, exceção peremptória.
Há um prazo legal para a desocupação, prorrogável conforme a regra de direito emergencial. Durante êsse prazo

hoje, prorrogável está extinta a relação contratual de locação, mas a lei, na esteira, aliás, do que se articulara contra
odespejo violento e imediato, criou relação legal de locação, sem aumentabilidade do aluguer (cf. 4!’ Câmara Civil do Tribunal
de Justiça de São Paulo, 12 de março de 1942, E. dos 7’.,140, 194).
A sentença que indefere o pedido de renovação não tem targa suficiente de condenatoriedade, nem de executividade,
-nem de constitutividade negativa, para que, não pedida a retomada, ou a entrega a terceiro, que melhor contrato ofertou, se
condene à entrega o locatário, ou seja êsse despejado, ou se
dê por finda a locação (desconstituída a pretensão à prorrogação, ou afastada a incidência do art. 1.195 do Código Civil). O art.
992 do Código de Processo Civil supõe que tenha havido condenação à entrega e que à eficácia condenatória acompanhe pelo
menos fle~ de eficácia executiva. “O locatário tem o direito líquido e certo de permanecer no imóvel, até ser despejado pelos
meios regulares”, razão por que pode pedir e é de se lhe dar mandado de segurança (4!’ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de
São Paulo, 19 de fevereiro de 1948). As Câmaras Civis -Conjuntas do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 6 de outubro de 1948
(E. dos 7’., 173, 610, e 177, 876, R. E., 125, 211), cassaram o acórdão da 4!’ Câmara Civil, porque “a sentença (desfavorável)
proferida na ação renovatória não é meramente declaratória”: “se a renovação é negada, por ter sido julgado procedente o pedido
de retomada, a execução é para a entrega da coisa locada”; “negada a renovação, em virtude da procedência do pedido de
retomada para próprio uso, seria estranhável que se exigisse a propositura de uma ação de despejo, para execução da sentença
proferida na renovação revocatória”. O acórdão das Câmaras Civis Conjuntas está certo, porque houve a retomada, que só se dá
em virtude do pedido; se êsse fato não tivesse ocorrido, a sentença teria outra carga de eficácia, e certa estaria a decisão da 4!’
Câmara Civil. A questão pode ser resolvida em processo de mandado de segurança: uma vez que não houve pedido de retomada,
nem oferta de terceiro, falta carga de executividade que permita o simples mandado de evacuando.
A prorrogação segundo o art. 19 da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950, somente se dá se o prédio era prédio locado para
uso comercial ou industrial. Se a sentença afirma que não se tratava de tal uso, não é de invocar-se o art. 19 da Lei n. 1.300, nem,
tão-pouco, o art. 360 do Código de Processo -Civil. O direito comum ou o emergencial é que incide.
A 3!’ -Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, a 19 de agôsto de 1948, sem distinguir as espécies a) e b),
aventurou a desnecessidade de se propor a ação de despejo, entendendo bastar a invocação do art. 992 do Código de Processo
Civil. Mas serja não ver as inegáveis diferenças entre as duas espécies. No mesmo incorreu a 2!’ Câmara Civil do Tribunal de
Justiça de São Paulo, a 17 de fevereiro de 1948 (R. dos T., 173, 420).
Para se resolver se a sentença tem carga suficiente de executividade a fim de se poder expedir o mandado de evacuando, não tem
pertinência a discussão em tôrno de se ter julgado carente de direito, ou de pretensão, ou de ação o autor, ou de ter sido julgada
improcedente a ação. O Código de Processo Civil, com as expressões “julgado improcedente o pedido de renovação”, que
aparece no art. 360, apenas grosseiramente, embora se referiu a quaisquer indeferimentos da renovação, jpara assegurar aos
inquilinos (ratio legis) os seis meses de prazo, em vez do arbítrio do juiz, segundo o art. 25 do Decreto n. 24.150, que está
derrogado. A 2!’ Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, a 6 de março de 1945 (1?. dos 7’., 155, 268), excluiu a
incidência do art. 360 (prazo de seis meses) se o autor foi julgado carecedor de ação. É querer levar muito L risca a expressão
“improcedente”, no art. 360, e interpretar que o art. 360 substitui integralmente o art. 25 do Decreto n. 24.150. ~,Quais seriam os
casos de improcedência, para a 2!’ ‘Câmara Civil, se a ação de renovação é constitutiva, e o deferimento de retomada ou de
locação a terceiro, que mais -oferte, supõe exatamente procedência do pedido mais encobrimento de eficácia pelo deferimento da
postulação do réu? Assim, quando a 6!’ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 20 de agôsto de 1948 (E. dos T.,
176, 608), excluiu do benefício dos seis meses o autor contra quem transitou em julgado a sentença que o houve por carecedor de
ação (queria -dizer: de direito), violou a lei; e cometeu denegação de justiça aS!’ Câmara Civil quando, a 10 de junho de 1948
(175, 567), por vacilação, de fundo só subjetivo, o que não se compadece com o sistema jurídico brasileiro (lura novit curia!), ao
deixar de dar mandado de segurança: “Diante das divergências notadas em nossas mais altas côrtes de justiça a respeito do
processo executório das sentenças proferidas nas renovatórias de contrato, não se pode considerar líquido e certo o direito do
locatário de se furtar à execução viva do julgado que lhe nega a renovação pretendida, mormente (?) se a decisão que determinou
se fizesse a execução como entrega de coisa certa foi confirmada em segunda instância”. Divergências, ainda
dentro do Supremo Tribunal Federal, não tornam duvidoso (zir incerto e ilíquido) o direito de alguém; tal incerteza é só
subjetiva, por deficiência do juiz: mesmo para decisão sobre mandado de segurança, tôda quaestio juris é certa. A 3!’ Câmara
Civil transformou em regra jurídica, contra o locatário, o que era dúvida sua, diante da divergência dos julgados. Juiz não pode
ter tal atitude. Também errada, por se ater a expressões do art. 360 do Código de Processo Civil, verbis “julgado improcedente o
pedido de renovação”, a 1!’ Câmara Civil tIo Tribunal de Apelação de São Paulo, a 9 de março de 1948 <E. dos 7’., 173, 861).
Precisemos o problema e as soluções.
A expressão “carecedor de ação”, ambígua, se não equivoca, continuou a obra de turvamento, que tem sido a sua. Ora se refere à
falta de pressuposto de direito material, ora à falta de pressuposto processual, ora à falta de pressuposto pré-processual. a) Se o
autor não é locatário, não é a ação de renovação de contrato que lhe falta: falta-lhe estar na relação jurídica de locação. Não pode
ter interesse legítimo em que se renove locação que não existe. b) Se o autor é locatário, mas o seu contrato escrito não é de
cinco anos, pelo menos, ou se não completou os três anos de exploração comercial ou industrial, é de ser julgada improcedente a
ação: falta-lhe a pretensão de direito material. Se não propôs em tempo a ação de renovação, dá-se o mesmo. o) Se a decisão foi
terminativa do feito, sem lhe julgar o mérito, nada se disse sobre a pretensão
- de direito material. d) Se havia a pretensão e a ação de renovação do contrato e foram encobertas pela exceção de retomada, há
julgamento de mérito, como em b). O prazo para deixar e prédio não pode beneficiar o autor perdente, nas espécies a).
Evidentemente é invocável nas espécies d). Nem o art. 25 do Decreto n. 24.150, derrogado, nem o art. 360 do Código de
Protesto Civil permitem que se tenham por excluídas as espécies b)
o art. 360 usa, precisamente, da expressão “improcedente”. Quanto às espécies e), rege-as o direito respectivo. Confusos os
-acórdãos da 2!’ Turma do Supremo Tribunal Federal, a 19 de junho de 1951 (E. F., 147, 148), e da 6!’ Câmara Cível do Tribunal
de Justiça do Distrito Federal, a 26 de setembro de 1950 <A. J., 99, 300) ; sem razão, o da 33 Câmara Civil do Tribunal de
Justiça de São Paulo, a 27 de março de 1950 (1?. dos 7’., 186, 710).
O prazo para mudança do locatário começa a fluir desde o trânsito em julgado da sentença que julgou improcedente a ação de
renovação, ou acolheu a exceção de retomada, e não da intimação do mandado de evacuando. Não se tem de indagar se o recurso
é suspensivo, ou se o não é. A ação é de constituição positiva, e a ela opóe-se exceção de retomada, que não equivale a ação
executiva, como a de despejo, e ainda se foi julgada, favoràvelmente, a exceção de retomada a executividade da sentença é
eficácia imediata, devido à particularidade da regra jurídica do art. 360 do Código de Processo Civil combinado com o art. 358
(Decreto n. 24.150, ad. 89, d) e e).)
A perquirição da suspensividade do recurso, tal como aventurou a 6!’ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 4 de
agôsto de 1950 (R. de .13. 1., 11, 90), é sem razão de ser: a sentença tem eficácia declarativa, pois afirmou a existência da
exceção do locador. Declarativa também é a sentença que julga improcedente a ação do locatário, sem ter havido a oposição de
exceção de retomada, mas aí a causa de executividade é mediata, o que obriga à propositura da ação de despejo.

2.SENTENÇA DESFAVORÁVEL E CARGA DE ExECUTIVIDADE.

Quando a defesa só se funda no art. 8.0, pr., do Decreto n. 24.150 (“direito que lhe possa caber e que se regulará pelos princípios
gerais”), não se pode pensar em execução (despejo) nos autos da ação: falta executividade ~ ou ****• Pode dar-se mesmo que
falte ‘“~, como se foi alegada nulidade da citação.
Quando a defesa só se funda no art. 8.0, a), do Decreto n. 24.150, isto é, em “não preencher o autor ou os autores os requisitos
estabelecidos na presente lei, e reputados como essenciais para a propositura da ação”, houve objeção ao pedido, e foi acolhida.
A sentença desfavorável ao autor ou aos autores declara, judicialmente, a inexistência de alguns pressupostos do direito, da
pretensão ou da ação, e a carga de eficácia não contém ‘~‘“‘~, mas sim ~ de executividade.
Quando a defesa só se funda no art. 8.0, ti), a controvérsia reduziu-se à fixação do valor do aluguer, que, ex kypothesi, foi feita,
segundo a lei, e o autor não aceitou, ou os autores não aceitaram. Em conseqUência, não houve a renovação. Não há **** de
executividade. Ao esgotar-se o tempo do contrato não renovado, tem o locador ou sublocador de propor a ação de despejo, em
que já se insere o elemento declarativo da sentença desfavorável.
Quando a defesa só se funda no art. 8.0, e), do Decreto n. 24.150, que consiste em se afirmar que o demandado “tem proposta de
terceiro, competentemente individuado, para locação do prédio, pelo prazo pelo menos igual ao mínimo constante da proposta
ajuizada, e em condições melhores”, há exceção, com pedido de retomada, e não objeção. A carga de eficácia da sentença
desfavorável ao locatário ou sublocatário contém ~ de executividade, pois o locador ou sublocador tem de entregar ao terceiro o
prédio locado ou a parte locada do prédio. Basta requerimento de mandado de evacuando, que o juiz ordena que se junte aos
autos e despacha. Aliás, o próprio terceiro pode fazê-lo, e ao juiz, de oficio, cabe ordenar que se expeça mandado.
Quando a defesa só se funda no art. 8.0, d), do Decreto n. 24.150, porque se têm de iniciar obras, há exceção, e não objeção. Mas
há pedido de retomada. Na carga de eficácia há ~ de executividade. Em conseqUência, cabe o mandado de evacuando, de ofício,
ou requerido nos próprios autos da ação de renovação.
Quando a defesa só se funda no art. 8.0, e), do Decreto n. 24.150, quer se trate de retomada para o locador ou para
~o sublocador, ou para seu cônjuge, ascendente ou descendente, ou para ascendentes ou descendentes, há exceção, e não
objeção,e o prédio ou a parte do prédio tem de ser entregue ao findar-se o contrato não renovado. Pode o juiz de ofício, ou o
demandante, ou o beneficiário requerer, nos próprios autos,a entrega, pois, devido a carga **** de executividade, é de expedir-se
o mandado de evacuando.
Não se pode generalizar a regra jurídica do cabimento do mandado de evacuando, quando requerido dentro dos autos da ação de
renovação do contrato de locação para uso comercial ou industrial, como fizeram, por exemplo, a 2!’ Turma do Supremo
Tribunal Federal, a 25 de abril de 1949 (A. L,91, 122), as Câmaras Cíveis Conjuntas do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a
13 de novembro de 1947 (88, 40)e a 6!’ Câmara Cível, a 3 de agôsto de 1948 (89, 233).
A sentença, desfavorável ao locatário, na ação de renovação de locação, de modo nenhum é desconstitutiva, quer na espécie c),
quer na espécie d), quer na espécie e) do art. 8.0 do Decreto n. 24.150: não se desconstitui a relação jurídica de locação; respeita-
se a relação jurídica até o têrmo do contrato. Declara-se o direito do demandado e se deixa de atender ao direito à renovação, se
existia. Tão-pouco se pode dizer que, na defesa do demandado, na ação de renovação, há pedido constitutivo e pedido
condenatório, razão por que se pode exigir o mandado de evacuando.
Se, na ação de renovação de locação, sem ter sido pedida a retomada, ou sem ser por deferimento do pedido que se deu decisão
desfavorável ao locatário ou sublocatário, não incide a regra jurídica da execução (despejo) nos autos, isto é, com o simples
requerimento do mandado de evacuando. Dai terem sido sem base os julgados do Supremo Tribunal Federal, a 18 de maio de
1951 (A. J., 99, 270), e da 2!’ Turma, a 26 de agôsto de 1952 (107, 566). Imaginemos por exemplo que a decisão desfavorável
tivesse sido por falta de procuração ou nulidade de procuração do advogado, ou por inépcia da petição, ou por não ser legitimado
processual o demandante, ou por ter expirado o prazo para o exercício da ação, e ressalta o êrro dos julgados. Mais: que o
locatário ou o sublocatário haja proposto, intempestivamente, a ação, ou ainda lhe faltando algum tempo para o triênio de
exploração. Em tôdas as espécies, em que a locação se regeria por outra lei, e não pelo Decreto n. 24.150, a injustiça da solução
inserta nos dois julgados seria gritante.
A opinião que faz invocável os arts. 992-997 do Código de Processo Civil, essa não merece atenção. Deixa de pôr o problema
nos têrmos simples que êle comporta: ~o despejo faz-se mediante requerimento nos autos, ou por ação de despejo, conforme os
arts. 350-358 do Código de Processo Civil, ou, como lei emergencial, os arts. 15, §§ 1.o~7.o, 16-21, da Lei n. 1.300,de 28 de
dezembro de 1950? O sistema jurídico, quanto ao direito material e quanto ao direito processual, distinguiu da execução por
coisa certa ou em espécie a execução contra o locatário ou contra o sublocatário, a despeito de ser bem certo o prédio.

3.DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. Se a ação foi proposta pelo que está de posse do prédio, sem relação jurídica de locação, ou
de sublocação, ou a relação que se cria no art. 862, ou no art. 363 do Código de Processo Civil, e o pedido foi indeferido, por
faltar a legitimação de direito material, não há falar-se em incidência do art. 25 do Decreto n. 24.150 (hoje, art. 360 do Código de
Processo Civil). Na Apelação n. 9.125, a 3!’ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, a 19 de novembro de
1940, negou o prazo de seis meses ao sublocatário: “Absurdo seria equiparar ao locatário aquêle que foi declarado sem qualidade
para pleitear a renovação da sublocação, uma vez que a ajustada entre o locador e o locatário já tinha terminado”; e a 22 de
outubro de 1940). Em recurso de revista, a Côrte de Apelação, a 28 de outubro de 1936, já havia incluido o sublocatário no
benefício do art. 25 do Decreto n. 24.150, confirmando o acórdão, nosso, de 29 de agôsto de 1935:
.... . também se agravou por se entender que êsse benefício
o do art. 25 do Decreto n. 24.150 é só para as locações que poderiam ser renovadas. Ora, não foi isso o que disse a lei:a lei
deixou ao juiz, tendo em vista as condições singulares de cada caso, a fixação do prazo, e exatamente quando ficar estabelecida a
não-renovação do contrato. ~,Para que se haveria de cogitar de prazo, ~e só se referisse a inquilino que tem direito à renovação?
O art. 25 protege a quem exerce comércio, ou indústria, e não tem algum dos requisitos da lei de renovação. Tem o fito de
permitir a mudança do estabelecimento sem a premência do art. 1.209 do Código Civil, aliás referente àlocação por prazo
indeterminado”. Com o advento do Código de Processo Civil, o Supremo Tribunal Federal, a 23 de julho de 1941, reafirmou a
sua atitude.
O prazo de seis meses para desocupação do imóvel conta-se do trânsito em julgado da sentença, isto é, quando dela não mais
cabe recurso ordinário (4!’ Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo, 7 de outubro de 1948, 1?. dos 7’., 177, 753)ou
extraordinário, uma vez que daquele ou dessa tenha havido cognição. A revista e o recurso extraordinário, embora não impeçam
o cumprimento da sentença, podem ser óbices ao trânsito em julgado (certa a sentença do Juízo da 4!’ Vara Cível do Tribunal de
Apelação do Distrito Federal, a 3 de outubro de 1947, R. de J. B., 77, 72, que entendeu obstar ao trânsito em julgado a
interposição do recurso extraordinário). No mal pensado e mal redigido art. 360 do Código de Processo Civil, o prazo de seis
meses contar-se-ia da data em que transitasse em julgado a sentença. Ora, a pretensão à renovação é de exercer-se no penúltimo
semestre do prazo do contrato renovando;. indeferido o pedido, pode ainda estar correndo o prazo contratual ao terminarem os
seis meses, ou terminar com o último dia do semestre, ou exiguamente ser menor do que os seis meses o tempo restante (e. g.,
um mês). Deve-se entender que somente se conta da data da decisão trânsita em julgado se posterior ou simultânea à expiração
do prazo do contrato. Se a sentença transitou em julgado antes de expirar o prazo do contrato, os seis meses hão de ser contados
do dia imediato à expiração.
O prazo dos seis meses conta-se do trânsito em julgado.. Interposta revista, ou interposto recurso extraordinário, se daquela, ou
dêsse se não conhece, o prazo começou da data em que transitou em julgado a sentença. Se daquela, ou dêsses se conheceu e se
lhe negou provimento, o prazo se conta dessa decisão. As leis emergenciais não incidem, salvo para a prorrogação, a que se
refere o art. 19 da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950.
Se a sentença se refere ao prazo de seis meses, a citação para trânsito em julgado contém a notificação do prazo. Se a sentença
não alude, explicitamente, ao prazo, mas defere o pedido de entrega do prédio, a citação contém a notificação.

4.SENTENÇA QUE NÃO RESSALVA OS SEIS MESES. Alguns julgados falam de, não havendo a sentença ressalvado os seis
meses, ter de os ressalvar o juiz que a vai cumprir (e. g., 4!’ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 8 de
janeiro de 1943, D. da ,T. de 8 de fevereiro de 1943, 747). A sentença não os precisa ressalvar. A lei já os ressalvara. Se o locador
não pediu que se marcassem>
pode pedir que se marquem, desde o trânsito em julgado. O prazo do art. 360 do Código de Processo Civil, como o do art. 25, §
1.0 (derrogado), do Decreto n. 24.150, é o similar do prazo do art. 352 do Código de Processo Civil, cm atenção ao fundo de
comércio ou de indústria. Por isso mesmo, não pode ser majorado o aluguer (Código Civil, art. 1.196) dentro do semestre (4!’
Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 12 de março de 1942, 1?. fl, 91, 164; 1.a Câmara Cível do Tribunal de
Apelação do Rio de Janeiro, 8 de fevereiro de 1943, A. ,T., 68. 287). O prazo não é óbice à ação de despejo por inadimplemento
(Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 28 de janeiro de 1941, J. 7’. A., 1, 15).
Marcado na sentença, findo êle, pode ser requerido o mandado de evacuando (Câmaras Cíveis Reúnidas, 13 de novembro de
1947, D. da J. de 6 de setembro de 1949), se a sentença tem suficiente eficácia executiva. Se não a tem, mas tem suficiente
eficácia de condenação, a execução faz-se conforme os arts. 992-997 do Código de Processo Civil.
Marcado é empregado, aí, pela jurisprudência, com o sentido de “explicitado”, “declarado”, porque, depois do Código de
Processo Civil, art. 360, não mais fica ao juiz determinar qual o prazo, até seis meses. O prazo é sempre de seis meses.
Em virtude do art. 19 da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950, “nas locações de imóveis destinados a fins comerciais ou
industriais, o prazo estabelecido no art. 360 do Código de Processo Civil, para o locatário desocupar o prédio, ficará prorrogado
de tantos meses quantos forem os anos em que estiver ocupando o imóvel, cujo contrato não se renovar”. Mas a prorrogação não
pode exceder de um ano. A prorrogação; não, a soma dos seis meses ± z.

5.AçÃo POSSESSóRIA. A ação possessória é imprópria para se reaver a posse ao inquilino a que se negou a renovação do
contrato; a de imissão de posse seria sem sentido. Ou se vai com a ação de despejo, ou a) se houve retomada, ou b) locação a
terceiro, ou c) pedido de entrega, por ser irrenovável, judicialmente, o contrato, com o simples pedido de mandado de
evacuando. Se não ocorreu a), b), ou c), a ação de despejo é a que se há de propor.

6.EFICÁCIA “OPE LEGIS”. O prazo, se foi pedida a retomada, ou a locação a terceiro, é ope legis; também se o demandante

poderia ter tido direito à renovação; não assim se o não foi. Dai ter-se de entender em têrmos o acórdão da •a Turma do
2
Supremo Tribunal Federal, a 4 de setembro de 1945 (A. J., 77, 424), isto é, que reputou derrogado pelo art. 360 do Código de
Processo Civil o art. 25 do Decreto n. 24.150, verbis “prazo que não excederá de seis meses”, e § 1.0, “a fixação do prazo caberá
ao juiz da respectiva ação”, e o direito comum. A mesma observação havemos de fazer ao acórdão da mesma 2!’ Turma, a 24 de
maio de 1946 (1?. F., 108, 67).

7.PROPONIBILIDADE DA AÇÃO DE DESPEJO. Transcorrido o prazo de seis meses, qualquer que seja o fundamento da
decisão desfavorável ao autor da ação de renovação, é contra êle proponível a ação de despejo. Aliás, sê-lo-ia, dentro dos seis
meses, por falta de pagamento. Não se propõe tal ação nos autos do processo de renovação. Trata-se de ação de despejo
ação de fôrça executiva que se há de intentar à parte ( .~ Câmara Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 16 de
4
agôsto de 1946, 1?. 9., 110, 429). Em todo o caso, enquanto estiver em vigor a Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950, art. 19,
a lei emergencial incide, e o prazo de seis meses tem a prorrogação de que aí se trata: “de tantos meses quantos forem os anos em
que estiver ocupando o imóvel, cujo contrato não se renovar”. Se o contrato não era para uso comercial ou industrial, nem incide
o art. 360 do Código de Processo Civil, nem o art. 19 da Lei n. 1.300.

§ 4.559. Eficácia da sentença que não constitui a renovação, sem negar procedência

1.EXAME DA ESPÉCIE, CARGA DE EFICÁCIA. Se a sentença não constitui a renovação porque o autor não tinha o direito,
ou porque não tinha a pretensão, ou porque não tinha ação, ou porque houve renúncia ao direito, ou perempção da instância
(Código de Processo Civil, art. 204), a fôrça é declarativa e os demais efeitos são os ordinários. Se a sentença não constitui,
porque alguém apresentou melhor oferta e foi aceita, não se pode dizer no sistema do Decreto n. 24.150 que
perdera o direito, ou pretensão ou a ação, razão por que o juiz tem de acrescentar à sentença desfavorável, declarativa, a eficácia
condenatória a que se refere o art. 17: “Na sentença, o juiz, quando fôr o caso, fixará logo a indenização a que tiver direito o
locatário, em consequência da não prorrogação” (aliás. não-renovação). A sentença que seria do tipo ou do tipo
Se foi julgado que não há uso comercial ou industrial, rege o direito comum, ou o direito emergencial. É falsa, em sua
generalidade, a afirmação de que se rege pela lei emergencial o contrato de locação se não foi renovado, pois pode ser de locação
para uso comercial ou industrial. Mais grave ainda a de que, “carecedor de ação” (conceito confuso) o autor, o direito aplicável é

o emergencial (e. g., •a Turma do Supremo Tribunal Federal, 12 de setembro de 1919, R. dos 7’., 196, 540). Findo o prazo, sem
1
renovação, o contrato de locação para uso comercial ou industrial continua regido pelo direito comum, pois a lei especial só se
entende para a renovação. (Não se deve dizer: “passa a reger-se”, ou “passa para o regime do Código Civil”. Cf. 4!’ Câmara Civil
do Tribunal de Justiça de São Paulo, 30 de setembro de 1954 (1?. dos 7’., 230, 159; sem razão, a ,a Câmara Cível do Tribunal
1
de Justiça de Minas Gerais, 24 de agôsto de 1950 (1?. 9., 137,141.)
Se o locatário ou o sublocatário, com fundo de empresa, propôs a ação de renovação e não teve ganho de causa, regem o art. 360
do Código de Processo Civil e, emergencialmente, o art. 19 da Lei n. 1.300, de 28 de dezembro de 1950. (Se não prorrogada a
Lei n. 1.300, somente aquêle.)
Mas a condenatoriedade é contra o vencedor.

2.NULIDADE DO PROCESSO. Quando se procura, alguns anos a fio, a variável jurisprudência dos tribunais
sobre a ação de renovação, um dos pontos que causam certa melancolia ao jurista é o concernente à noção de
nulidade do processo, por falta de instrução da petição inicial, e à de improcedência da ação. Outra causa de
tristeza é a de ver-se como se baralham as noções de impropriedade de “ação”, de nulidade de processo e de
ilegitimidade de parte ad causam. Se o autor não tem fundo de comércio ou de indústria, ou se a locação não é
de imóvel, ou se a locação não é por prazo determinado, ou não é por prazo de cinco anos, pelo menos, ou se
não exerce algum ramo de negócio comercial, ou industrial, não tem direito a renovação de contrato. Se, na
petição da ação de renovação, não dá prova do exato cumprimento do contrato, ou não produz a oferta de novo
contrato, ou não indica fiador, se o havia no contrato renovando, ou prova de idoneidade dêsse, ou não inclui a
prova de aceitação pelo fiador, ou fiadores apontados, ou, se é o caso, não dá prova de ser sucessor, cessionário,
sublocatário, ou do que alegue ser, não é de ilegitimidade de parte, nem de improcedência da ação, que se há de
cogitar, e sim de nulidade do processo desde a petição. Pode ser que o autor tenha direito, e pode ser que ainda
haja tempo de o exercer devidamente. Se o juiz concebe a sua sentença como de improcedência do pedido,
atribui ao julgado fôrça de coisa julgada material (declarativa), que êle não tem. Trata-se de julgado de fôrça
constitutiva negativa. Só se decreta, por êle, a nulidade do processo, ab initio. Assim, quando a 5•a Câmara
Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, em 31 de julho de 1939, decidiu ser improcedente a ação,
porque o autor somente juntara atestados imprestáveis de idoneidade do fiador, cometeu cincada imperdoável.
O mesmo êrro reaparece aqui e ali (e. g., g•a Câmara Cível, 19 de outubro de 1940; 4~a Câmara Cível, 22 de
abril de 1941). No acórdão da Câmaras Reunidas da Côrte de Apelação, a 26 de julho de 1930, entendeu-se que
ja falta de prova da idoneidade do fiador importa impropriedade da ação!
Se o autor não é, pelo que narra na petição, ou pela prova junta, legitimado ativo à renovação, porque não é
locatário, nem sucessor, nem cessionário, nem sublocatário, como se
c irmão dêle é que é locatário, sucessor, cessionário ou sublocatário, é êle parte ilegítima. Já no despacho
saneador há de o juiz declará-lo. Pode mesmo ter havido inépcia da petição. Se o autor fêz citar o locador, e não
só o sublocador, e o juiz entendeu que não cabia a citação como litisconsorte necessário, nada mais pode decidir
a respeito se não houve agravo no auto do processo, ou com fundamento no art. 846 do Código de Processo
Civil, porque é no despacho saneador que deve o juiz decidir sobre a citação dos litisconsortes necessários (art.
294, 1). Isso não importa dizer-se que o não citado fica privado de entrar, a seu líbito, na relação jurídica
processual.

§ 4.560. Ação de revisão do aluguer

1.ALCANCE DO ART. 31 Do DECRETO N. 24.150. No art. 31, o Decreto n. 24.150 atribui assim ao locatário
como ao locador a ação de revisão do aluguer, se certas circunstâncias ocorrem durante o prazo que se fixou ao
novo contrato. Diz o art. 31: “Se, em virtude da modificacão das condições econômicas do lugar, o valor
locativo, fixado pelo contrato amigável ou em consequência das obrigações estatuídas pela presente lei, sofrer
variações além de 20% das estimativas feitas, poderão os contratantes (locador ou locatário), findo o prazo de
três anos da data do inicio da prorrogação do contrato, promover a revisão do preço estipulado”. No § 1.0: “O
processo para essa revisão será o mesmo fixado por esta lei para a prorrogação (sie) do contrato”. No § 2.0:
“Êste direito de revisão poderá ser exercido de três em três meses”. De comêço, observemos que duas vêzes
está ai a palavra “prorrogação”, em lugar de “renovação”. Se o contrato foi prorrogado, em lugar de renovado,
também cabe pensar-se em ação de revisão. A ação de revisão cabe se houve renovação do contrato de locação,
judicial, ou extrajudicialmente, ou prorrogação, se o locatário tinha direito à renovação. Não há ação de revisão
se a renovação foi entre locador e locatário que não tinha direito à renovação. Por exemplo: o contrato era de
dois anos; houve renovação por três anos ou mais; tal locatário pode, somando os prazos dos dois contratos,
satisfazer os pressupostos dos arts. 1.0 e 2.0, ou arts. 19, 2.0 e 3•Q do Decreto n. 24.150;
durante êsse tempo nenhuma ação de revisão tem êle, ou o locador; se, porém, houve renovação, por incidência
dos arts. 1.~ e 29, ou 1.0, 2.0 e 3•O do Decreto n. 24.150, nasce, no período do novo contrato, quando já
transcorridos três anos, a pretensão à revisão .

2.NATUREZA DO DIREITO À REVISÃO . A ação de revisão é ligada a pretensão que o Decreto n. 24.150
faz nascer ao locatário, como ao locador, quando satisfeitos os pressupostos do ad. 31. Há, portanto, no rol dos
direitos do locatário e no rol dos direitos do locador, direito à revisão, cuja pretensão nasce ao se dar a
modificação do valor locativo, findo o terceiro ano do prazo do contrato renovado, ou quando, tendo ocorrido
antes a modificação, se inciar o quarto ano do prazo do contrato renovado. A pretensâo pode ser satisfeita: a)
pela revisão em negócio jurídico bilateral; b) pela ação do ad. 31 do flecreto n. 24.150 e §§ 1.0 e 2?. A revisão
antes de findar o terceiro ano não obsta ao nascimento da pretensão, quando isso se der.
Se a renovação foi em virtude de cláusula, há revisibilidade desde a data da renovação.
Odireito que nasce ao locador, como ao locatário, é direito formativo modificativo. Dirige-se êle ao juiz,
exercendo a pretensão à tutela jurídica, e pedindo que se dê ao aluguer o valor adequado ao momento. A
pretensão, que nasce do direito formativo modificativo, é à atualização da contraprestação.

3.Discussão EM TÔLINO DA NATUREZA DAS AÇÕES DE MODIFICAÇÃO . A ação de revisão, segundo

o art. 31 do Decreto n. 24.150, entra ria classe daquelas ações de modifica ção, precisamente na subelasse do
art. 289, 1, do Código de Processo Civil. Não foi novidade no direito processual brasileiro, conforme dissemos
nos Comentários ao Código de Processo Civil (II, 369 s.; IV, 23 ed., 117-123). A discussão da sua natureza não
caberia nesta obra, tanto mais quanto a demos por encerrada, nos Comentários. Não há pensar-se em retro-
eficácia do julgado na ação de revisão sobre o julgado anterior (ou sobre o negócio jurídico anterior) a eficácia
sentencial é desde que o locador ou sublocador exerce a ação de revisão; nem falar-se de limitação à eficácia
executiva do julgado, com a concorrência da pretensão do réu, posterior ao julgado, o que faria a ação de
modificação como as defesas em exceções (A. NUSSBAUM, file Prozesshancflungen, 54) exatamente no que
concerne à ação do art. 81 do Decreto n. 24.150, a ação de revisão não vai contra a eficácia de sentença em ação
de condenação ou em ação executiva; vai contra sentença em ação constitutiva. Nem se há de partir da
afirmaçào de que a sentença levou consigo a consideração explícita ou implícita de ser excetuável conforme as
novae causne (R. SCHMIDT, Lekrbuch, II, 757; Die Ãnderungen, 59 s.; J. WEISMÂNN, Lehrbuch, 1, 238; Die
Feststellungsklage, 181; P. KLÕPPEL, Die Linrede der Rechtskraft, 124 s.; G. KUTTNER, Die
privatrechtlichen Nebenwirkungen der Zivilurteile, 229 s.) o juiz nào considerou que as circunstâncias
mudassem; nem a sentença, objetivamente, podia “considerar” qualquer cc isa; as causae são aIterae, e não
novae. Nem seria de admitir-se que a ação de modificação fôsse “exceção eqúidosa” (F. STELN) a eqiidade,
atuando contra a eficácia das sentenças, seria fundamento perigoso, e, ai, inadequado. Nem seria de acolher-se a
concepção de impugnativa ou correção à sentença (e. g., G. KLEINFELLER, Lehrbuch, 2•a ed., 258 s.; E’.
LANOHEINEKEN, Der Urtejisttn.spruch, 261, que pensou em alterar-se o julgado por sua injustiça material;
W. Kjscn, Reitrúge vir Urteilslehre, 183 e 185; F. JAGER, Die Umwandiungsklago, 12, 29 s., que se referiu a
condictio indebiti e a condictio sint causa) a ação de modificação de nenhum modo impura a sentença; nada
tem com o recurso de embargos infringentes do julgado, nem com os embargos de declaração, nem com a ação
rescisória. Tão-pouco se há de pensar em que a ação de modificação altere o julgado (K. I-IELLwIG, System,
810; Anspruch und Klagrecht, 167; Lehrbuch, 1, 238) a sentença, na ação de modificação, não é constitutiva.
Trata-se de ação mandamenta], conforme demonstramos nos Comentários (II, 370-376).
4.AçÃo DE REVISÃO É AÇÃO MANDAMENTAL. A ação de revisão é ação mandamental. Tanto cabe
contra o que se fixara em sentença como contra o que se fixara em negócio jurídico (renovadio amigável), se
em satisfação de pretensão renovatória. O suporte fáctico da pretensão à revisão exige, para a sua composição,
que (a) tenha havido renovação, em satisfação de pretensão renovatória, que (b) se hajam modificado as
circunstâncias, a ponto de tornarem insuficiente ou excessivo o valor locativo, sendo (e) de mais de vinte por
cento, e que (cl) hajam decorrido três anos, a contar do início do novo contrato ou da última revisão a que se
procedeu. Tal a interpretação do art. 31 e § 2.0 do Decreto n. 24.150, cuja redação é lamentável. Se, sem que o
locatário já tivesse o direito, ou o direito e a pretensão à renovação, ou sem que exercesse, extrajudicial ou
judicialmente, a pretensão renovatória, o locador e o locatário prorrogaram, ou renovaram o contrato, de que
teria resultado o direito à renovação, três anos após o inicio do novo contrato nascem a ambos as pretensões à
revisão. Se, em vez de prorrogação, ou de renovação, houve novação, três anos após o segundo contrato nascem
a ambos os eontraentes as pretensões à revisão. Se assim não se entendesse, estariam abertas as portas à fraude
à lei (Decreto n. 24,150, arts. 30 e 31).

5.AÇÕES DE MODIFICAÇÃO, INCLUÍDA A DE REVISÃO, ANTES DE PASSAR EM JULGADO A

SENTENÇA DE CUJA EFICÁCIA SE TRATA.
As ações de modificação podem, na ordinariedade dos casos, ser propostas antes de passar em julgado a
sentença de cuja eficácia se trata. A opinião que não as admitia antes do trânsito em julgado (e. g., 1?. JAGER,
Die Umwandlungsktage, 17;. HELLWIG, System, 811) foi repelida. Quanto à ação de revisão segundo o art. 31
do Decreto n. 24.150, não: somente nasce a pretensão três anos após o início da renovação, quer tenha havido
sentença, quer o contrato tenha sido renovado em negócio jurídico. Todavia, se o pleito foi além do dia em que
terminou o contrato e, completado o requisito dos três anos, ainda não há coisa julgada formal, a pretensão e a
ação de revisão nascem antes do trânsito em julgado. Pode mesmo acontecer que a segunda sentença seja
proferida antes de transitar em julgado a primeira, ou, até, antes de ser proferida. Daí têrmos escrito: a sentença
no primeiro processo somente pode ir até aquêle tempo em que ainda não começou a ser cobrado o que foi
decidido na sentença proferida no segundo; de modo que é recomendável aguardar-se, porém não necessário.
Foi proposta a ação de revisão e depois a ação de renovação do contrato, houve coisa julgada da sentença que
se proferiu naquela e ainda não houve coisa julgada na sentença que se proferiu nessa. O aluguer do contrato
renovando foi alterado e outra ação de revisão somente se permite três anos após a renovação (não após o
trânsito em julgado), de modo que a renovação tem de atender ao passado.
Se houve, na ação de renovação da locação, discussão e arbitramento quanto ao aluguer, a decisão tem de
respeitar a coisa julgada, salvo se da data da renovação para a última decisão no processo, já decorreu um
triênio, o que é pouco provável, e há tempo para se proceder ao arbitramento.
De qualquer modo, se houve decisão em ação de revisão, trânsita em julgado, não se pode ofender a decisão na
ação de renovação, se não passaram três anos, a contar do término do contrato renovando. O aluguer revisto só
se referia ao contrato renovando (e a qualquer relação de locação por fôrça de lei em continuação), mas para a
revisão do existente é pressuposto o triênio contado da última revisão.

6.EFICÁCIA “EX TIJNC”. A eficácia da sentença na ação de revisão começa ex tune, isto é, desde que se
propõe (cf. F. JÀGER, Die Umwandtungsklage, 27). A sua carga é:

O juiz competente é o que proferiu a sentença de renovação , ou o que seria competente para ela, se não tivesse
havido a renovação extrajudicial. O mandado é contra os ofícios do registro, devendo êsses registar e arquivar o
mandado. Se os contraentes , que renovaram, prorrogaram, ou novaram, não fizerem registar o contrato novo,
têm de registá-lo antes de ingressar qualquer dêles com a ação de revisão. Se somente se tinha registado no
ofício de título e documentos, masa sen-•tença, na ação de revisão, precisa ser registada no ofício de registro de
imóveis, o mandado deve conter os dois mandamentos: o do registro do contrato anterior e o do novo.

7.ESPÉCIES DE AÇÃO DE REVISÃO. Se o locatário teria direito à renovação, e a prorrogação se deu sem
reajustamento, isto é, sem se atender ao que se estatui no art. 8.~, b), a prorrogação em virtude de cláusula não
exclui a ação do art. 26 (art. S.~, b), desde logo, porque são nulas as cláusulas que impliquem renúncia dos
direitos oriundos do Decreto n. 24.150, e o direito ao reajustamento da locação por ocasião da renovação do
contrato de locação é um dêles (art. 8.0, b). Outro direito é o de pedir revisão passados os três anos.
Se a renovação foi amigável, ou judicial, ou se houve prorrogação amigável, ou judicial, a revisão é somente
após os três anos. Se houve cláusula ou pacto de renovação, ou de prorrogação, e em virtude daquela, ou dêsse,
o locatário continua de usar o prédio, sem se ter feito o reajustamento, fraudar-se-ia o art. 30 se se interpretasse
qualquer das duas cláusulas como pré-exclusões de “direitos tutelados” pelo Decreto n. 24.150.
O art. 31 não é a única regra jurídica do Decreto n. 24.150 sobre revisão: o art. 82, b), também o é, e há revisão
como pedido incidenter de uma das ações proponíveis com fundamento no art. 26. Quando se completam
quatro anos de contrato de locação por cinco anos, ou o penúltimo ano de contrato de locação por mais de cinco
anos, satisfeitos os requisitos do art. 29, ou dos arts. 2.0 e 32, nascem ao locatário a pretensão à renovação e ao
locador se já existe ou se é previsível o desajuste o direito à revisão, segundo o art. 8.~, b). Nenhuma cláusula
ou pacto pode excluir tal direito, porque o art. 30 do Decreto n. 24.150 o faria nulo.
Se o locatário não propõe a ação de renovação, ou porque dela não precise (e. g., há cláusula ou pacto de
prorrogação), ou porque falte pressuposto, o locador pode exercer a ação do art. 26, ou a de revisão, para que a
prorrogação negocial ou legal seja a melhor aluguer. Desde que não se atendeu à necessidade de reajustamento,
o locador tem ação para exigi-lo.
Se a prorrogação amigável ou a renovação amigável foi no penúltimo semestre do último ano de contrato, ou
simultânea, ou posterior, entende-se que só se pode pedir a revisão passados os três anos do art. 31. Não assim
se foi em virtude de cláusula contratual, ou de pacto anterior ao penúltimo semestre do último ano do contrato
quando ainda não havia a pretensão do art. 8.0, b), nem a dos arta. 8.0, lO, e 26, exercível em lugar do direito
formativo modificativo à prorrogação, ou
de pretensão à prorrogação automática, ou em lugar do direito formativo à renovação, ou da pretensão à
renovação automática. Nenhuma cláusula ou pacto pode pré-elidir o direito à renovação judicial, se satisfeitos
os pressupostos dos arts. 1.~ e 29, ou 1.0, 2.0 e 3,0 do Decreto n. 24.150, nem os direitos que nascem ao
locador, em virtude dos arts. S.~, b), 26 e 31.
O Decreto n. 24.150 não fixou o prazo prescripcional da ação de revisão. Nem precisava fazê-lo, porque a
eficácia da sentença favorável é só a partir da citação do locador, tratando-se, como se trata, de pretensão que
acompanha o curso do tempo. Se, porém, ocorreu a prorrogação, ou a renovação por fôrça de cláusula, ou de
acôrdo, a eficácia é desde a data em que se prorrogou, ou renovou, e há de haver prazo para a propositura, que
se há de entender o preclusivo de seis meses, a contar da prorrogação ou renovação. Expirado êsse, o locador
somente tem a ação de revisão após três anos, e a ação não tem prazo especial de prescrição, nem de preclusao.

8.PROCESSO DA AÇÃO DE REVISÃO. O processo da ação de revisão é o mesmo que se estabelece para a
ação de renoração (Decreto n. 24.150, art. 31, § 2.0). 1. Na petição inicial, expõem-se (a) os fatos que levam à
conclusão de que a alteração do valor locativo do imóvel é de mais de vinte por cento e dá-se a prova disso;
alega-se e prova-se (lO que houve a renovação, ou que, em vez dela, em satisfação da pretensão renovatória, ou
para a pré-excluir, se prorrogou, novou ou prematuramente se renovou o contrato: alega-se e prova-se (c) o
exato cumprimento do contrato em curso, e alega-se e prova-se o ser cessionário, sucessor, ou sublocatário, se é
o caso; e apresenta-se (cl) a oferta. O art. 81, § 2.0, do Decreto n. 24.150, pela exigência, que há, no art. 5,0, a),
da prova, ab initio, dos pressupostos, tem como conseqúência haver-se de provar, com a petição, a variação
“além de vinte por cento”, a que se refere o art. 31. Se o réu é revel, ou não contesta, no prazo de dez dias, tem-
se por aceita a oferta do autor, que se homologa por sentença (Decreto n. 24.150, art. 31, § 2»; Código de
Processo Civil, art. 354). Se o réu contesta, segue a ação o curso ordinário (art. 354, parágrafo único). II. Na
contestação, o réu pode alegar (a) que não há direito, pretensão ou ação de revisão, ou que precluiram, (b) que a
petição inicial

é inepta, ou que não foi devidamente instruída, (c) que, em vez da variação, de mais de vinte por cento, ser
alegável pelo autor, o poderia ser pelo réu quanto à baixa (se o é, deve vir com reconvenção).
Não há exceção de melhor locação, ou de retomada na ação de revisão.

CAPÍTULO XII
DIREITOS, PRETENSÕES E AÇÕES DO LOCADOR

§ 4.561. Direito formativo gerador e ação do locador

1.LOCADOR, SUCESSORES OU CESSIONÁRIOS. Quem tem direito à renovação do contrato é o locatário

ou o sublocatário, ou seus sucessores ou cessionários. O locador, ou o sublocador, ou seus sucessores ou
cessionários não no têm.
No art. 26, o Decreto n. 24.150 estatuiu: “O locador, poderá, nas mesmas condições do inquilino, propor a ação
a que se refere a presente lei, para regular o seu dever de prorrogar ou não a locação, sendo-lhe, em
conseqUência, aplicáveis tôdas as disposições desta lei que possam ser pertinentes ao seu procedimento”.
Prorrogar está, ai, erradamente, por renovar.
Tem-se afirmado, criando-se a controvérsia: a) que a ação do ad. 26 do Decreto n. 24.150 é declarativa;
portanto, a sentença favorável teria eficácia para preceitação segundo o art. 290 do Código de Processo Civil; b)
que a ação do art. 26 do Decreto n. 24.150 é declarativa, porém falta à sentença favorável a eficácia da
preceitação, seria a ação do art. 2.0, parágrafo único, sem incidência do art. 290; c) que a ação do art. 26 do
Decreto n. 24.150 é negatória, à semelhança da negatória de servidão, e tem eficácia cominatória (l.~ Vara
Cível do Distrito Federal, D. da J. de 17 de novembro de 1947, 7.472) ; cl) que a ação do art. 26 do Decreto n.
24.150 é provocatória; e) que o conteúdo do art. 26 não foi analisado e lá se encontram diferentes ações.
Das exceções de direito material, que tem o locador, já tratamos nos Capítulos V e VI. O art. 26 do Decreto
n.24.150 faz ações essas exceções de direito material.

§§ 4.561-4.568. AÇÕES DO LOCADOR

2.CONTEÚDO DO ART. 26 DO DECRETO N. 24.150. Examinemos o art. 26 do Decreto n. 24.150: “O

locador poderá, nas mesmas condições do inquilino, propor a ação a que se refere a presente lei, para regular o
seu dever de prorrogar (?!) ou não a locação, sendo-lhe, em conseqUência, aplicáveis tOdas as disposições
desta lei que possam ser pertinentes ao seu procedimento”. O conteúdo dêsse art. 26, extremamente rico, não
foi, em verdade, explorado pelos intérpretes. Viu-se-lhe apenas a ação negatória, que seria ação declaratória da
inexistência do direito, da pretensão ou da ação do locatário, ou do sublocatário, porque locador, no art. 26, é,
também, o sublocador. Não se atendeu a que o locador pode ter interesse na renovação. Em vez de se lhe
apontar o caminho da provocatória, deu-se-lhe a via de ação enantiomórfica à do locatário, constitutiva, como a
dêsse. Assim, tem o locador, com fundamento no ad. 26, quatro ações distintas: a) a ação declaratória negativa,
que lhe serve para negar que o locatário tenha direito à renovação (e. g., o seu único contrato é de menos de
cinco anos), ou pretensão e ação de renovação (e. g., não mais se possa exigir, ou acionar, por se já ter atingido
o último semestre do prazo contratual) ; b) a ação constitutiva positiva, enantiomórfica; c) a ação constitutiva
negativa, por direito a melhor locação; cl) a ação constitutiva negativa, por direito de retomada. As duas últimas
são desconstitutivas da eficácia, por encobrimento.
O locador ou sublocador é que, com o seu pedido, escolhe uma das linhas em que se esgalha a sua pretensão.
Processualmente, tOdas as ações são iguais, sendo que se deve pensar em simples homologação pelo juiz se o
locatário ou sublocatário aceita oferta do locador, ou sublocador. Mas é preciso, para isso, que tenha havido
oferta, inclusa no pedido.

3.AÇÕES DECLARATÓRIAS FUNDADAS NO ART. 2.0, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO DE

PROCESSO CIVIL. O locador ou sublocador que tem interesse em que se lhe declare a existência da relação
jurídica de locação, ou de qualquer elemento da relação jurídica, em que êle é sujeito, tem ação declaratória,
fundada no art. 2.0, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Tem êle a ação declaratória negativa, se o
seu interesse é o de negar a existência da relação jurídica, ou de qualquer
elemento da relação jurídica, em que êle seria sujeito (locador, sublocador). A ação pode ser sobre a existência
ou a não-existência de algum efeito irradiado, ou que seria irradiado da relação jurídica (direito, pretensão,
ação, exceção).

§ 4.562. Ação declaratória negativa (1)

1.PEDIDO DE DECLARAÇÃO NEGATIVA. A ação declaratória negativa pode ser pura ou precedida de
pedido de desconstituição, como se o locador pede a declaração de que não existe a relação jurídica de
renovação, mas, para isso, precisa de que se decrete, como questão prévia, a nulidade do contrato de locação, ou
seja anulado, ou resilido; e. g., se o locatário deixou de cumprir alguma das obrigações do contrato.

2.EFICÁCIA (FORÇA) DA SENTENÇA. A eficácia (fOrça) da sentença é a de coisa julgada material. Talvez
com a prejudicial constitutiva negativa.

§ 4.563. Ação constitutiva positiva (II)

1.PROBLEMAS QUE O ART. 26 no DECRETO N. 24.150 SUSCITA. A ação constitutiva positiva oferece os
mesmos problemas que a de renovação e depende do direito, da pretensão e da ação do locatário. O locador
pede a renovação, porque lhe parece existirem o direito, a pretensão e a ação do locatário. A sua petição é de
cumprimento do dever e obrigação de renovar, judicialmente, o contrato. No expor, lealmente, o que se passa,
pode êle pôr a alternação: ou que o juiz renove o contrato, se o locatário aceitar a renovação, porque o direito
formativo gerador pertence ao locatário, e não ao locador; ou que o juiz, se falta algum pressuposto, isto é, se os
arts. 1.0 e 2.0, ou 1.0, 2.0 e 3~O do Decreto n. 24.150 não incidiram por Insuficiência do suporte fáctico, ou se
o locatário não quer renovar, declare que não se pode constituir o nOvo contrato. (Nenhuma ação constitutiva
negativa para desfazer pressuposto tem, aqui, o locador. Na ação declarativa, de que antes se falou, é que pode
êle inserir, como questão prévia, a da decretação de nulidade, anulação, ou resilição do contrato de locação;
outrossim, na ação constitutiva positiva, para que o juiz julgue, antes, o pedido de desconstituíção. Se êle
prefere, com tempo para a propositura de alguma das ações do art. 26 do Decreto n. 24.150, obter a sentença
sObre a inexistência, nulidade, anulação, ou resilição de algum pressuposto ou da relação de locação, é outra
matéria. Então, sOmente em caso de sentença desfavorável precisaria aguardar a ação do locatário ou propor a
sua ação b), e), ou cl). Se favorável a sentença, teria defesa pré-constituída, devido à coisa julgada material ou à
fOrça específica da sentença constitutiva negativa.)
Na petição, o locador tem de postular: a) que existe locação predial, com prazo determinado de cinco anos, ou
mais;
b) que o locatário exerce o seu comércio, ou indústria, no prédio, há três anos ou mais (ou que diz exercê-lo há
três anos ou mais) ; e) que o locatário precisa dar as provas a que se refere o art. 5.o do Decreto n. 24.150 e
declarar se quer exercer o seu direito à renovação (se o tem). cl) Pode, se é o caso, alegar ser diminuto o aluguer
(arts. ~ 14, e 26.

2.PROCESSO DA AÇÃO CONSTITUTIVA POSITIVA. Citado o locatário, ou citados os locatários, tem-se o

prazo de direito comum processual para a contestação, e o locatário ou locatários, se sublocaram, ou se existe
sucessor ou cessionário, há de o declarar, para que se cite, com a sucessão na relação jurídica processual, ou
não, conforme os princípios. Quem tem o fundo de comércio, ou indústria, é que pode contestar ou aceitar a
renovação. Se o citado não no tem, e aceita, dizendo não no ter, o locador há de receber a aceitação, como
contra-oferta, que êle pode aceitar, ou não. Todavia, pode acontecer que o locatário confesse não estarem
satisfeitos os pressupostos dos arts. 1.0 e 2.0, ou 1.0, 2.0 e 3? do Decreto n. 24.150, mas alegue ter direito à
renovação, em virtude de cláusula, ou de pré-contrato, ou ter direito à prorrogação, em vírtude de cláusula, de
pré-contrato, ou de lei emergencial, ou do art. 1.195 do Código Civil. Na sentença tem o juiz de apreciar essas
alegações.

3.CONTESTAÇÃO DO LOCATÁRIO. Na contestação, o locatário pode, liminarmente, declarar que não quer
exercer o direito à renovação; e o juiz homologa a declaração unilateral de vontade, que é renúncia, sObre a
qual não tem de ser ouvido o locador, salvo se, na petição, alegou existir pré-contrato, ou cláusula de direito à
renovação conferido ao locador, ou oferta extrajudicial que o locador aceitou e apenas quer judicializar a
aceitação e o ato renovativo. Se o locatário não renuncia liminarmente ao direito formativo gerador e, na
contestação, aceita a oferta do locador, o juiz homologa a aceitação, constituindo-se o nOvo contrato. Se o
locatário contra-oferece, pode o locador aceitar a contra-oferta, seguindo-se a homologação.
O art. 26 do Decreto n. 24.150 diz que o locador pode “propor a ação a que se refere a presente lei, para regular
o seu dever” de renovar, ou não, a locação, “sendo-lhe, em conseqUência, aplicáveis tOdas as disposições desta
lei que possam ser pertinentes ao seu procedimento”. Analisando-se o art. 5•O do Decreto n. 24.150, logo se
percebe que não se pode cogitar de enantiomorfia do art. 5•0, a), 14, e), f) e g). SOmente o enunciado do art.
5•0, cl), merece exame. Lá se diz que o locatário tem de dar com a petição a “indicação clara e precisa, no seu
próprio texto, ou em papel ou documento à parte, das condições oferecidas para a locação”. Pergunta-se: j. é o
locador, que propõe a ação constitutiva positiva, em que o elemento provocatório é grande, obrigado a fazer a
oferta, ou pode deixar que a faça, na contestação, o locatário, ficando-lhe a oportunidade do art. 294, II, do
Código de Processo Civil, para a aceitar, ou não? O locador não tem êsse dever processual, que a lei criou ao
locatário. O elemento provocativo da ação constitutiva passa à frente, sem que possamos reduzir tal ação do art.
26 do Decreto n. 24.150 à ação provocatória. A espécie, que o legislador brasileiro estabeleceu, é evidentemente
híbrida. Quanto ao ad. 8.0 do Decreto n. 24.150, na petição, ou na oportunidade do art. 294, II, do Código de
Processo Civil, o locador pode argUir: a) que o autor ou os autores não satisfazem os pressupostos dos arts. 1.0,
2.0, 3•0 ou 5•O, tal como faria na ação de renovação, proposta pelo locatário; 1>) que a oferta, ou a contra-
oferta do locatário (se na petição fOra feita oferta) não atende ao valor locativo real do imóvel, devido à
valorização do local, apresentando, se oferta não fizera, contra-oferta; e) que tem oferta de terceiro, com os
requisitos do art. 8.0, e), e §§ 1.0 e 2.0; cl) que está obrigado a obras, por determinação de autoridades públicas,
conforme o art. 8.0, cl), e parágrafo único; e) que o prédio, de que precisa, vai ser usado por êle próprio; >9 que
o seu cônjuge, ascendente, ou descendente, tem necessidade do prédio, para nêle instalar comércio ou indústria
que exerce há mais de um ano (Decreto n. 24.150, art. 89, e), 2~a parte; Código de Processo Civil, art. 858). Na
espécie c), a ação constitutiva positiva transforma-se, por parte do locador, devido à impugnação da oferta do
locatário, ou da contra-oferta, e desde a oportunidade do art. 294, II, do Código de Processo Civil, em ação
constitutiva negativa do locador, em exercício do direito de exceção à melhor locação. Na espécie cl), a exceção
também se caracteriza, para obras, e a ação se transforma; porém, se já existia a determinação da autoridade, tal
exceção se tem de exercer na petição; sê-lo-ia na oportunidade do art. 294, II, do Código de Processo Civil, se
ocorresse depois, e pode ser apresentada, ainda sem essa oportunidade, antes da contestação, em requerimento,
de acOrdo com os arts. 157 e 181 do Código de Processo Civil.

§ 4.564. Ação constitutiva negativa, para melhor locação (III>

1.LOCADOR QUE TENHA OFERTA MELHOR DE TERCEIRO OU DE TERCEIROS. De regra, quando o

locador tem oferta de terceiro ou ofertas de terceiro ou terceiros, para nova locação, ou sabe que a pode obter,
ou que as pode obter, aguarda que, no penúltimo semestre do prazo contratual, o locatário proponha a ação de
renovação, para poder diante da oferta do locatário exercer o direito a melhor locação, ou aceitá-la. Se já
conhece o que lhe vai oferecer o locatário, ou se, extrajudicialmente, já êsse lhe apresentara oferta, e reconhece
que tal locatário é titular de direito de renovação, ou vai a juízo com a ação constitutiva positiva e com a
exceção, desde logo, ou, se não tem, ainda, a oferta do locatário, com a simples ação de constituição positiva,
apresentando, ou não, oferta, para que o locatário contra-oferte ou oferte. A oferta do locador pode ser a que
recebera do terceiro, uma vez que o locatário prefere. Se o locador está com a oferta do locatário, pode êle, em
vez de propor a ação constitutiva positiva, ir logo com a ação constitutiva negativa, por melhor locação.
2.AÇÃO ESPECIAL DE PREFERÊNCIA. Existe ação especial de preferência, que pode ser usada fora das
espécies dos arts. 811-818 do Código de Processo Civil. Não, porém, como processo da ação constitutiva
negativa, por melhor locação, se o locatário é amparado pelo Decreto n. 24.150. Tem de ser obedecido o art. 26
do Decreto n. 24.150. A petição do locador tem de conter reconhecimento do direito do locatário à renovação.
Se o nega, deixa de ser a ação constitutiva negativa, por melhor locação; é a ação declaratória negativa, ou a
ação constitutiva positiva, com objeção inicial. Partindo o locador de que o locatário tem direito à renovação,
êsse ponto se põe fora da cognição do juiz, como negócio jurídico declarativo. A cognição é sOmente do que o
locador se propôs provar:
a) que a oferta do locatário é inferior àquela que apresenta; 14 que a oferta do terceiro satisfaz as exigências do
art. 8.0, e), e §§ 1.0 e 2.0. Tal prova há de ser dada com a petição inicial, pela natureza da ação de constituição
negativa. Se o locatário, na contestação, aceita a renovação nos têrmos da oferta do terceiro, cabe ao juiz
homologar a renovação. Se o locatário não na aceita, segue a ação o rito ordinário, e tudo se passa à semelhança
da ação do locatário quando o locador exerce a exceção de melhor locação.
O locador apenas é titular de exceção de direito material.
O Decreto n. 24.150 atribuiu-lhe ação, se parte do reconhecimento do direito do locatário à renovação.

§ 4.565. Ação constitutiva negativa, para retomada em caso de obras (IV)

1.Os ARTS. 26 E 8.~, “D”), no DECRETO N. 24.150 Se o locador recebeu determinação de autoridade pública
para demolição e reconstrução do prédio locado, ou sOmente para demolição, ou sOmente para obras, e essas
obras entram na classe de obras de que trata o art. 8.0, cl), do Decreto n. 24.150, nasceu-lhe exceção ao direito à
renovação, ou nascer-lhe-á no momento em que nasça ao locatário o direito à renovação. De ordinário, essas
determinações têm prazo. Se o prazo para cumprimento da determinação da autoridade pública não atinge o
penúltimo semestre do contrato, não pode o locador pretender que lhe nasça exceção contra pretensão que ainda
não nasceu. Menos ainda a ação constitutiva negativa, com fundamento nos arts. 26 e 8.0, cl), do Decreto n.
24.150. Se a determinação deu prazo que expira antes do penúltimo semestre do prazo contratual, locador e
locatários são legitimados passivos na ação de preceito cominatório que a União, o Estado-membro, o Distrito
Federal, o Território, ou o Município tenha de propor, com fundamento no art. 802, XI, b), do Código de
Processo Civil. Aí, ambos se defendem, alegando inconstitucionalidade, ou ilegalidade, ou ineficácia do ato da
autoridade pública e o mais que entenderem, de direito e de fato. A interdição ou a demolição não impede que,
satisfeitos os pressupostos dos arts. 1.0 e 2.0, ou 1.0, 2.0 e 89, do Decreto n. 24.150, o locatário peça a
renovação para depois da construção, em ação contra o locador, ou a declaração do seu direito à volta, ad instar
do que ocorreria se o locador houvesse pedido o prédio, na ação de renovação, proposta pelo locatario. Se o
prazo marcado pela autoridade pública atinge o penúltimo semestre do prazo contratual e o direito à renovação
já nasceu ao locatário, está o locador legitimado à exceção do art. 8.0, cl), do Decreto n. 24.150 e à ação
constitutiva negativa dos arts. 26 e 5•0, cO.

2.NATUREZA DA AÇÃO CONSTITUTIvA NEGATIVA. A ação constitutiva negativa para obras é contra a
eficácia do direito nascido do contrato. O contrato produziu o direito à renovação; não se pede a
desconstituYçáo dêsse direito, pede-se a desconstituíção da eficácia, durante as obras. A exceção, por fOrça do
art. 26, é tratada como ação, e apenas se adianta o locador à ação de renovação. Na petição, reconhece êle,
explícita ou implicitamente, o direito do locatário à renovação. A cognição judicial começa após isso; portanto,
nem o juiz é chamado a examinar o direito do locatário, nem se precisa da sua homologação a êsse negócio
jurídico de reconhecimento ou declaratório, que ficou para aquém da petição inicial, ou vem inserto na petição
inicial, fora e antes do petit um. O juiz tem de apreciar o que o locador pede: a retomada, para obras, que êle
tem de fazer, por determinação de autoridade pública. O locatário alega o que lhe parece, contra essa pretensão
do locador, tal como se tivesse de responder à contestação dêsse, na ação de renovação.

8.REMÉDIO JURÍDICO PROCESSUAL DA AÇÃO COMINATÓRIA (CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL,

ART. 802, VI). Se o locador não pode aguardar o nascimento do direito e da pretensão do locatário à
renovação, não cabe reconhecer-se-lhe o direito: tem a seu dispor o remédio jurídico processual da ação
cominatória, com base no art. 802, VI, do Código de Processo Civil (“ao locador, para que o locatário consinta
nas reparações urgentes de que necessite o prédio”). Não há, aí, retomada.

§ 4.566. Ação constitutiva negativa, por direito de retomada (V)

1.EXCEÇÕES DE DIREITO MATERIAL EXERCIDAS COMO AÇÕES.

O direito de retomada pode ser exercido para uso próprio, ou para o cônjuge , ascendente ou descendente do
locador. Num e noutro caso, só se excetua. A exceção nasce quando nascem o direito e a pretensão. Por fOrça
do art. 89, e), do Decreto n. 24.150, há a exceção, oponivel quando o legatário exerce a sua pretensão,
extrajudicialmente, ou judicialmente; se, exercido o direito de exceção, o locatário não atende ao que alega o
locador, ou êsse aguarda que o locatário proponha a ação, ou êle mesmo suscita a ação declaratória do seu
direito, ou a ação constitutiva positiva, com fundamento no art. 26 do Decreto n. 24.150, ou a ação constitutiva
negativa, por direito de retomada, em que a sentença tem a mesma eficácia que teria a sentença favorável ao
locador, na ação de renovação, que o locatário houvesse proposto.
Se o locador propêe a ação declaratória positiva para que se afirme a sua titularidade, tal ação não lhe dá a
retomada; apenas a sentença terá fOrça de coisa julgada, nos pontos que decidir. Se o locador propõe a ação
constitutiva negativa, pode alegar a necessidade da retomada, e tudo se há de passar, invertidas as situaçOes
subjetivas, como a propósito da ação de renovação proposta pelo locatário, em que o locador articule a sua
exceção, segundo o art. 89, e), 1a ou 2Y parte.

2.EXERCITABILIDADE DA AÇÃO PARA USO PRÓPRIO DO LOCADOR. A ação constitutiva negativa,

por direito de retomada para uso do próprio locador, há de ser iniciada por petição em que explícita ou
implicitamente se reconheça o direito do locatário à renovação e se peça o afastamento da eficácia dêsse direito,
por encobrimento. O direito, encoberto em sua eficácia, persiste, razão por que, se o locador não usa o prédio,
nos têrmos da sentença, se expõe ao pedido do uso do prédio, em renovação de contrato, ou à indenização. O
locatário pode pedir que o juiz o explicite, porém tal explicitação não é necessária (z= a ação do locatário para a
volta ou indenização não depende da explicitação).

8.EXERCITABILIDADE DA AÇÃO PARA USO DE OUTREM. A ação constitutiva negativa, por direito de
retomada para cônjuge, ascendente, ou descendente, há de ser iniciada por petição em que explícita ou
implicitamente se reconheça o direito do locatário à renovação e se peça o afastamento da eficácia dêsse direito,
por encobrimento. O art. 26 do Decreto n. 24.150 fêz da exceção ação. O direito, encoberto em sua eficácia,
persiste, razão por que, se o cônjuge, que tem fundo de comércio, ou de indústria, há mais de um ano, não o
transportou para o prédio retomado, nos têrmos da sentença, se expôem locador e beneficiário, que interveio no
processo, a ação de indenização, se não se dá ao locatário, que o queira, a volta à posse do prédio.

4.AÇÃO DE RENOVAÇÃO A MELHOR ALUGUER. A ação.

constitutiva negativa para retomada é, como vimos, para retomada em caso de obras (ação com fundamento nos
arts. 8.0, e 26), ou é para retomada a favor do uso próprio, ou do uso pelo cônjuge, ascendente ou descendente
(ação com fundamento nos arts. 89, e), e 26). Também aqui o legislador deu ação ao locador, se bem que só lhe
assistisse exceção, tal como ocorreu com a ação constitutiva negativa, por melhor locação (ação com
fundamento nos arts. 8.0, c), e 26) Cumpre não confundirmos essas três ações, oriundas de direitos de exceção,
com a ação constitutiva positiva (ação com fundamento nos arts. 8.~, b), e 26), mediante a qual o locador pede a
renovação do contrato, se a aceita o locatário, porém a maior aluguer, segundo o que oferte o locador, o que
contra-
-oferte o locatário e o que apurar o juiz, dita acão de renovação a melhor aluguer.

§ 4.568. AÇÃO DE DESPEJO

§ 4.567. Atos para cumprimento de sentença favorável

ao locador

1. Aia. 27 no DECRETO N. 24.150. Diz o art. 27 do Decreto n. 24.150: “O locador poderá promover, se lhe
convier, a execução dos julgados, para tornar líquidos os seus direitos e obrigações em relação ao inquilino”. A
redação é má, como quase sempre no texto de 1934. Após dar ao locador as ações do art. 26, o Decreto n.
24.150 atribui-lhe legitimação ad processum para os atos de cumprimento das sentenças favoráveis ao locatário.

2.ART. 886 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. Tratando-se de sentença condenatória à indenização, ou

com suficiente carga de condenatoriedade, pode êle invocar o art. 886 do Código de Processo Civil: “Se, dentro
em trinta dias, contados da data em que se tornar exeqUível a sentença, o vencedor não lhe promover a
execução, o vencido poderá citá-lo para instaurar a execução no prazo de dez dias, sob pena de não responder
pelos juros da mora e danos resultantes de fOrça maior

8. DIREITO Á VOLTA. O locador pode promover os registros das sentenças e a liquidação das condenações,
bem como requerer que se marque dia e hora para a entrega do prédio ao locatário, em caso de direito à volta,
com fundamento no ad. 27, se foi previsto na sentença, ou no art. 26, se não foi previsto, ou por meio de
interpelação.

4.568. Ação de despejo

1.~AÇÃo DE DESPEJO CONTRA O LOCATÁRIO, QUE SE TEM COMO TITULAR DO DIREITO À
RENOVAÇÃO? A ação de despejo contra o locatário, que se tem como titular de direito à renovação, pode ser
intentada: a) durante o processo da ação de renovação, em processo à parte; b) após a decretação da renovação,
se não há eficácia de coisa julgada material produzida pela sentença; e) após a sentença que indeferiu o pedido
da renovação, por inadimplemento do contrato; ou d) por estar excedido o prazo de seis meses para o locatário
deixar o prédio mais a prorrogação emergencial; e) por inadimplemento de deveres e obrigações de locatário,
nos seis meses ou na prorrogação a que se refere o enunciado d).

2. COMPETÊNCIA. O juiz da ação de renovação de contrato de locação é competente para a ação de despejo
(i.~ Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 26 de agOsto de 1946, 1?. dos 2’., 165, 165), se está
pendente aquela.

8.PRAZO DE SEIS MESES DO ART. 860 no CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. Os seis meses, a que se
refere o art. 360 do Código de Processo Civil, funcionam como prazo de locação legal do prédio. Durante êle,
os deveres e obrigações do locatário são os mesmos que teve até terminação do prazo contratual. Se ocorre
causa de resilição, pode o locador promover a ação de resilição, ou a de despejo, em que aquela se contém. A
jurisprudência é assente (2•~ Turma do Supremo Tribunal Federal, 8 de agOsto de 1944, 12. E., 101, 810).
~sempre necessário advertir-se que o prazo do art. 860 do Código de Processo Civil é prazo que depende de se
tratar de locação para uso comercial ou industrial, embora tal uso não tenha havido. Supóe-se que o prédio seja
para uso comercial ou industrial, porque, se o não é, incide o direito comum, ou o direito emergencial, e não a
lez specialis, que é o Decreto n. 24.150. Se na sentença se decidiu que a locação não era para uso comercial ou
industrial, não há o prazo do art. 360.
Conforme já dissemos, a lei emergencial (Lei n. 1.800, de 28 de dezembro de 1950, art. 19) cogitou de mais: da
prorrogação dêsse prazo. Mas, para isso, também é preciso que a locação seja para fim comercial ou industrial
(verbis “locações de ímóveis destinados a fins comerciais ou industriais”).

4.AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. A ação de imissão de posse é imprópria para a entidade desapropriante
obter a posse do bem desapropriado. A sentença do art. 29 do Decreto-lei n. 8.365, de 21 de junho de 1941, é
que tem carga suficiente de eficácia mandamental e executiva para que se expeça mandado de imissão de posse,
necessàriamente contra o que sofreu a desapropriação. Se há possuidor imediato, tal posse não é obstáculo à
imissão de posse mediatamente. Se o possuidor imediato foi, também, réu na desapropriação, o mandado de
imissão é contra o possuidor mediato e contra
êle, pois perderam, pela sentença, a posse. A afirmativa de que a ação de imissão de posse é o “meio legal
apropriado” para o desapropriante pôr fora o locatário do imóvel desapropriado é absurdo, que às vêzes aparece
na jurisprudência (e. g., 8•a Câmara ‘Cível do Tribunal de Apelação do Distrito Federal, 18 de setembro de
1940). SOLmÔNIO LEITE (Desarmopriação por utilidade pública, 368) disse que a desapropriação é superior
à vontade do proprietário e põe têrmo a todos oa direitos reais e pessoais que terceiros exerçam sObre o imóveL
Faltou acrescentar: porque a desapropriação vai contra todos os direitos existentes sObre o imóvel, razão para
serem citados todos os titulares. A sentença em ação só entre o desapropriante e o proprietário é res inter alias
para o usufrutuário, o anticresista, o fideicomissário, o titular do direito de habitação, o locatário e o
sublocatário.

Título XXVI

FRETAMENTO

CONCEITO E NATUREZA DO CONTRATO DE FRETAMENTO

§ 4.569. Dados históricos

1.DIREITO GREGO. O legislador grego tinha de prestar atenção aos problemas do comércio marítimo e de
dar-lhes soluções acertadas. Muito cuidou êle da disciplina dos capitães de navios, inclusive no tocante ao rumo
das suas viagens (cf. DE MÓSTENES, C. Dionysod., § 50). As operações sObre mercadorias destinadas à
exportação ou à importação, operações no sp.nóptov, lugar de comércio marítimo, em que eram figurantes,
foram submetidas a COrtes intermunicipais, com alterações de regras jurídicas processuais. Percebe-se. certa
ligação entre o comércio em grosso e o armamento.
O fretamento era usado, pois nem sempre o dono do navio era o transportador (cf. B. BÚCRSENSCHÚTZ, Der
Besitz uM Erwerb im griechiseken Áuertum., 458; KARL FRIEDRICH HERRMANN, Privatalterthhimer, g•a
ed., 428).
sOmente podiam fazer operações por via marítima. A atividade comercial era pré-delimitada, o que
correspondia a distinção precisa que os autores e. g., ARISTÓFANES (Plut., 1156) apontavam entre os ramos
de comércio. Daí só se preocuparem com o comércio em grosso, de certo modo inseparável da armação. O
comerciante podia ser proprietário do navio e com êle transportar as suas mercadorias. Mais freqUentemente, o
navio era de outrem, que se encarregava de transportes. O armador podia ser quem dirigia, pessoalmente, o
navio, ou confiar a alguém a direção. Havia também a locação do navio.
§ 4.569. DADOS HISTÓRICOS
Questão assaz discutida era e é a da exigência da escrita para as operações marítimas ligadas ao empório. Gira
em tôrno de passagem de DEMÓSTENES (C. Zenoth,., § 1), onde, na questão Dêmon-Zenótemis, se fala de
escrito e de lei que o exigia.
Afirmando-o, 1<. F. HERRMANN-T. TRALHEIM (Lehrbuek der grieohischen Reehtsaltertilmer, g~a ed., 107)
e M. H. E. METER
-O. E. SCHÓMANN (Der attische Process, nova ed., 679). Na legislação e na doutrina gregas, as ações não
dependiam da existência de escrito, a ponto de se dizer que para xupta sivat basta o acOrdo, o solus consensus.
O que parece é que, na ação de Zenótemis, faltava o escrito, que era de uso ordinário nos negócios jurídicos de
comércio marítimo (cf. A. W. HEFFTER, fie atheniiische Ge’richtsverfassung, 400).
Os tribunais marítimos e juizes marítimos, especiais, já existiam. Mas no século IV desapareceram. A
competência para as ações de negócios jurídicos do mar estava com os tesmótetas.

3.TEMPOS PÓS-ROMANOS. Têm-se atribuido ao domínio sarazeno dos séculos VII a X as origens do
contrato de fretamento, por ser o trabalho livre a regra. Mas verdade é que também Gregos e Romanos tiveram
o comércio marítimo com o trabalho livre e, se queremos exatidão, distinguiam do fretamento, senso estrito,
locação de coisa, o contrato de transporte. Ser escravo ou livre o trabalho não tem relevância para a
investigação das origens.
No século XI, há a Tabula Amalphitana, que regulou, principalmente, a colonna, sociedade de navios. Os
navegadores não sOmente tinham o serviço náutico como a empresa, com direitos e deveres de embarques. Os
armadores e guarnições eram a direção do navio mais se fazia em comum do que sob absolutismo do armador.
Em Pisa, por influxo do constitutum usus de 1161, voltou-se à chefia do armador. A guarnição era subordinada à
empresa que adquirira o navio, ou que apenas o locara. Aqui está ponto de história jurídica, que tem de ser
considerado (cf. RUDOLF WAGNER, Handbuch des Seerechts, 1, 64). Às vêzes, entre os salientes, dizia-se
qual a quantidade de mercadorias que correspondia a cada um, para o transporte.
Também em Veneza, no século XIII, armadores e guarnição são ligados: de um lado, estão a empresa armadora
e os interessados no transporte; do outro, a guarnição. O proprietário do navio, o patronus, recebia o frete. A
figura do capitão, dito, então, nauclerus, era de pouco relêvo no direito veneziano. Em vez de uma pessoa,
capitaneavam digamos, em termo de hoje quatro ou cinco pessoas.
Em Gênova, a guarnição ficava em relação jurídica de subordinação ao armador.
Nos séculos XIII e XIV, há o Consulado do Mar de Espanha, que correspondeu à grande importância do intenso
comércio marítimo. O contrato de transporte, como o de fretamento, passou a ser feito no livro do escrivão de
bordo, ou com a impressão digital ou da mão.
Os conceitos relativos aos armadores sofreram a influência das excepcionais circunstâncias que em dez séculos
ocorreram, até que no fim do século XVIII se esboçou o comércio marítimo quase identificado com os outros
ramos do comércio. Todavia, é preciso não esquecermos a grande verdade dos tempos sociais, que nos fêz ver
no mesmo século físico sertos nas mentalidades dos grupos sociais e nos hábitos, séculos e até milênios
diferentes (nosso Introdução à Sociologia Geral, 1926, 102-104, 159 s.). Tropeça-se na rua com gente que
corresponde à Idade Média, ou à antiguidade romana, ou a tribos primitivas. Os contratos concernentes a navios
não se forram a essas contingências.

§ 4.570. Conceito de contrato de fretamento

1. PRECISÃO CONCEPTUAL. A concepção tradicional do contrato de fretamento é o de locação de coisa,

locação provàvelmente de uso e de fruição (com ou sem a locatio operis) que ocorre se o fretamento é da nave,
acompanhada da transferência, temporária ou não, dos contratos com o comandante e com a equipagem. Alguns
juristas discutiam se o time charter é contrato de locação de coisa (e. g., ALBERTO ASQUINI, Dei Contratto
di Trasporto, 69), ou contrato de obra, isto é, de transporte, opinião que ANTONIO HRUNETTI (Diritto
marittimo priv ato italiano, III, 1, 36 s.) e FRANCESCO MARTA DOMINEDÔ (Sistema dei Contratti di
utilízzazione deita nave, 88 s.) sustentavam.
O problema tornava-se mais delicado quando se tinha de distinguir do fretamento, prOpriamente dito, a locação
de espaço nos veículos, o Ravmfrccchtvertrag, que mais é contrato de transporte do que fretamento parcial. No
fretamento do bem naval inteiro, não há qualquer discriminação espacial, e pode dar-se que o fretador, depois
de concluir o contrato de fretamento, contrate o transporte de bens no próprio navio, ou, até, tome em locação
parte dêle.
Reduzir o contrato de fretamento a contrato de transporte seria atitude injustificável para quem exige precisão
na classificação e conceituação dos contratos. Acertado era que se distinguísse do fretamento da nave, com
armação e equipagem, o fretamento sem armação e sem equipagem; e compreendia-se, porque algo de locatio
operis aparece nesse contrato. Alguns juristas diziam que ali armador é o condutor, ao passo que, na segunda
espécie, armador é o próprio fretador, que permanece como tal, ou, na oportunidade-, arma e equipa a nave.
Porém tal opinião era demasiado simplista. Quem freta, cor; armação e equipagem, não transfere o direito que
tem. O que se dá é que êle, armador, faz explorador outra pessoa.
Temos, pois, a) o fretamento da nave nua e lO o freta mento da nave armada e equipada.
Resta saber se a locação de parte da nave sem participação na transferência dos contratos com o comandante e a
equipagem, ou na conclusão dos contratos, é a espécie c) de fretamento, ou se, em vez disso, se está em frente
de negócio jurídico de transporte, com discriminação espacial do que se dá em locação.
O étimo de frete que não está no que lhe atribuiu W. MEYER-LÚBKE (fractus, quebrado), nem no alemão
Fracht, salário, já derivado está no neerlandês Frecht, Fracht, preço do transporte. Dêle vieram o alemão
Fracht, o inglês fraught, freight, o francês fret e o português frete. Não é verdade que o tenha propagado a
navegação comercial inglêsa. O têrmo só entrou na língua inglêsa em 1463.
Para que se dê fretamento da nave é preciso que haja transferência da posse imediata do navio e inserção do
outorgado em relações jurídicas de direito e, pois, em podêres que tocam ao armador. Porém não é essencial que
o armador, que freta, deixe de ser armador. As próprias leis sobre proteção do trabalho podem estabelecer
deveres e obrigações ex cmitractu ou em lege para os que se fazem afretadores de navios. Entenda-se o mesmo
no tocante a aeronaves e outros meios de transporte. A transferência da posição subjetiva nos contratos de
trabalho cria, aparentemente, concurso de contratos, mas isso de modo nenhum desnatura o contrato de
fretamento, nem lhe é essencial. Não há, com ou sem a transferência da qualidade de empregador, contrato
atípico. Com ela, ou sem ela, o contrato de fretamento é contrato típico. O que é necessário é que não fique o
outorgado com a figura do outorgante, do armador, interposta entre êle e o pessoal do meio de trans-pode, como
se, em vez de contrato de fretamento, se tratasse de contrato de transporte. No contrato de fretamento, o fretador
não promete transportar; promete entregar o navio ou outro meio de transporte.
Tratemos do preço. Considerado, econOmicamente, do lado de quem precisa transportar, o fretamento havia de,
atêcnicamente, aludir às três figuras jurídicas: o fretamento da nave armada e equipada, o fretamento da nave
desarmada e sem equipagem e o contrato de transporte, em que se paga o transporte, embora sem que se tome o
navio, pois que se paga a quem
--< ;4

transporta, e não a quem dá em locação o navio. A figura da locação de parte do navio, essa, havia de perturbar,
como perturbou, os juristas.
Para se evitarem as confusões, temos de considerar fretamento apenas as duas primeiras espécies (a locação do
navio, ou da aeronave, ou de outro veículo com ou sem equipagem). À locação de parte, que pode assumir
estrutura e natureza diferente, dedicamos lugar especial. Quanto ao contrato de transporte, não é ensejo aqui
para dêle cogitarmos. Trata-se de locatio operis.
Quem se vincula a transportar, de um pôrto a outro, bens móveis que enchem o navio, ainda que diga que o
outorgado pode encher o navio com o que entenda, não fretou o navio. Apenas assumiu o dever de receber os
bens móveis que ocupem todo o espaço transportativo (que não é todo o espaço do navio). Dá-se o mesmo com
a aeronave, ou qualquer outro veículo, por mais extenso que seja o que se destinou ao transporte
Quem freta um navio não impõe a quem afreta que transporte, ou, sequer, se sirva do navio, salvo cláusula
expressa.
O que importa é que existam o navio, a pessoa que freta,. a pessoa que alieta, e o frete.
Passemos a exame das regras jurídicas que se inserem no Código Comercial, arts. 566-574.

2.CODIGO COMERCIAL ARTS. 566-570. Lê-se no Código Comercial, art. 566: “O contrato de fretamento de
qualquer embarcação, quer seja na sua totalidade ou em parte, para uma ou mais viagens, quer seja à carga,
colheita ou prancha, o que tem lugar quando o capitão recebe carga de quantos se apresentam, deve provar-se
por escrito. No primeiro caso, o instrumento, que se chama carta-partida ou carta de fretamento, deve ser
assinado pelo fretador e afretador, e por quaisquer outras pessoas que intervenham no contrato, do qual se dará
a cada uma das partes um exemplar; e no segundo, o instrumento chama se conhecimento e basta ser assinado
pelo capitão e o carregador. Entende-se por fretador o que dá, e por afretador o que toma a embarcação a frete”.
No texto do art. 566 distingue-se do fretamento do total e do chamado, errôneamente fretamento de parte o
transporte, a que correspondem a carta-partida ou carta de fretamento e o conhecimento.
O art. 566 do Código Comercial dá margem à figura do contrato de locação do navio, porém sem a explicitude
que fôra de exigir-se. Alude ao “contrato de fretamento de qualquer embarcação”, em seu todo, ou em parte, o
que já põe à mostra a impropriedade de linguagem: quem transporta, com todo o navio, ou outra embarcação,
ou veículo, de modo nenhum f reta a embarcação. Logo após se refere ao “contrato de fretamento de qualquer
embarcação” quanto a espécies que nada têm com a locação da embarcação: “à carga, colheita ou prancha, o
que tem lugar quando o capitão recebe carga de quanto se apresentam”.
Em conseqUência, a carta-partida, conforme o Código Comercial, abrange a locação do navio e a locação de
parte, que não se pode separar da locação de obra, de jeito que, em vez de três instrumentos de contratos, só se
têm dois, a despeito de serem três as espécies.
A tratação dos negócios jurídicos navais em globo, sem as distinções necessárias, mostra que se não descia à
caracterização de cada figura, como se a referência à nave justificasse a mistura dos contratos. Ora, é
indispensável a classificação de cada um, com alusão à razão econômica de sua conclusão e dos seus
pressupostos jurídicos. Locar navio não é locar espaço no navio, nem contratar transporte de bens móveis élocar
navio.
Como qualquer outro bem inconsumível, o navio pode ser objeto de locação. Bem assim, a aeronave, o
caminhão, o ônibus, ou outro veículo. Onde o Código Comercial e as leis extravagantes não deram as regras
jurídicas sobre a locação dêsses meios de transporte, tem-se de buscar no Código Civil o que a reja.
Diz o Código Comercial, art. 567: “A carta-partida deve enunciar: 1. O nome do capitão e o do navio, o porte
dêste, a nação a que pertence, e o pôrto do seu registro <art. 460).
2.O nome do fretador e o do afretador, e seus respectivos domicílios; se o fretamento fôr por conta de terceiro
deverá também declarar-se o seu nome e domicílio. 3. A designação da viagem, se é redonda ou ao mês, para
uma ou mais viagens,e se estas são de ida e volta ou somente para ida, ou volta, e finalmente se a embarcação
se freta no todo ou em parte.
4. O gênero e quantidade da carga que o navio deve receber, designada por toneladas, números, pêso ou
volumes, e por conta de quem a mesma será conduzida para bordo, e dêste para terra. 5. O tempo da carga e
descarga, portos de escala quando o haja, as estadias e sobrestadias ou demoras, e a forma por que estas se hão
de vencer e contar. 6. O preço do frete, quanto há de pagar-se de primagem ou gratificação, e de estadias e
sobrestadias, e a forma por que estas se hão de vencer e contar. ‘7. Se há lugares reservados no navio, além dos
necessários para uso e acomodação do pessoal e material de serviço da embarcação. 8. Tôdas as mais
estipulações em que as partes se acordarem”.
Já ao tratar da carta-partida o Código Comercial caracteriza distinção entre contrato de fretamento e contrato de
transporte, pois, se, no art. 567-569, se atém àquela, é ao conhecimento que se reportam os arts. 575-589.
Diz o Código Comercial, art. 568: “As cartas de fretamento devem ser lançadas no Registro do Comércio,
dentro de quinze dias a contar da saida da embarcação nos lugares da residência dos Tribunais do Comércio, e
nos outros, dentro do prazo que êstes designarem (art. 31) “.
Não há tal exigência a respeito dos conhecimentos.
Estatui o Código Comercial, art. 569: “A carta de fretamento valerá como instrumento público tendo sido feita
por intervenção e com assinatura de algum corretor de navios, ou na falta de corretor por tabelião que porte por
fé ter sido passada na sua presença e de duas testemunhas com êle assinadas. A carta de fretamento que não fôr
autenticada por alguma das duas referidas formas, obrigará as próprias partes mas não dará direito contra
terceiro. As cartas de fretamento assinadas pelo capitão valem ainda que êste tenha excedido as faculdades das
suas instruções; salvo o direito dos donos do navio por perdas e danos contra êle pelos abusos que cometer”.
Não tem a mesma significação de instrumento probatório o conhecimento.
Está no art. 570 do Código Comercial: “Fretando-se o navio por inteiro, entende-se que fica somente reservada
a cáinara do capitão, os agasalhados da equipagem, e as acomodações necessárias para o material da
embarcação”. O fretamente pode ser do navio, com reserva de alguns espaços transportativos, como se o
fretador, que fretou o navio até o pôrto de Marselha, tem carga a bordo, que há de ser entregue em Gênova ou
em Nápoles. Mais: o afretador pode consentir em que haja, a bordo, camarote para alguma pessoa que o
fretador indica. Quando o art. 570 diz “entende-se que fica só-mente reservada... “, não pré-exclui alguma
restrição negocial.
Locação de navio, ou de qualquer outra embarcação, ou de aeronave, como de qualquer veículo (ônibus,
automóvel de carga ou de transporte de pessoas), somente pode ser locação de coisa, mesmo se se insere no
contrato alguma outra prestação, como a de ter de servir no automóvel o motorista do fretador. A concepção dos
direitos adquiridos dos empregados, que tenham contratos a prazo determinado, e a proteção dos empregados
segundo o direito de hoje tornam prâticamente improvável, salvo despedida com indenização enorme, o
contrato de fretamento sem a ressalva dos direitos dos que servem ao navio ou a outro meio de transporte que
tenha tripulação fixada. Nas empresas em que o revezamento é fácil, é habitual, em se tratando de pequenos
barcos ou de meios de transporte por terra.
A locação pode ser acompanhada da transferência do contrato ou dos contratos com o capitão, ou com o capitão
e a equipagem, ou com o pilôto, ou com o pilôto e outras pessoas do serviço da aeronave, ou com o motorista,
ou com o motorista e quem mais trabalhe no veículo.
A posse imediata do navio, ou da aeronave, ou do ônibus, ou de qualquer outro veículo, passa ao afretador, que
é locatário, como qualquer outro.
De modo nenhum se pode confundir tal locação com a locação de obra. Nessa, o locatário não recebe a posse
imediata. Possuidor imediato continua o armador, de quem necessâriamente dependem o capitão, o pilôto, o
motorista, como quem quer que trabalhe no navio, na aeronave, no ônibus, ou no veículo que é objeto da
prestação de transporte. As. ordens e instruções são dadas pelo armador, no que concerne ao uso, comercial ou
não, do meio de transporte. Há elemento distintivo na locação de obra, que afasta a invocabilidade da regra
jurídica de só ter o navio de sair se o carregamento está completo, o que está à base dos contratos de transporte
à carga, ou àcolheita.
No contrato de fretamento, há o fretador, que é o locador, e o afretador, que é o locatário. A locação é de coisa.
Pode ser o navio, a aeronave, o caminhão, o ônibus, o automóvel, ou outro carro para cargas ou passageiros, ou
cargas e passageiros.Tanto pode ser do veículo e suas pertenças, como do veículo e suas pertenças mais a
equipagem, com ou sem a transferência dos contratos com o capitão ou com ela. Em todo o caso, há a
interposição negocial do locatário, do afretador.
O locatário passa a ser explorador, ou possuidor imediato do carro, de jeito que ficam dependentes dêle o
capitão, a equipagem, o pilôto, o motorista e quaisquer auxiliares.
Se só se trata de transporte, mesmo se foi designado espaço no navio, salvo excepcional designação com o
fechamento pelo remetente ou a sua exclusiva guarda, o possuidor dos bens móveis que se transportam perde a
posse imediata, que passa ao explorador, e permanece com a posse própria, ou a imprópria, que era a sua (e. g.,
expedidor vendedor, com tradição mas responsabilidade até à entrega), mas mediata. Quem afreta e põe carga
no navio afretado continua com a posse que é a sua. Quem entrega para transporte deixa de ser possuidor
imediato, ou, se só era possuidor mediato, muda de grau, porque a pessoa que tinha a posse imediata se fêz
possuidor mediato. A mediatização é o que normalmente ocorre.
Tem-se dite que o comodato não importa, de regra, transferência da qualidade de armador ao comodatário, por
ser de breve duração (e. g., A. LEFÊBvRE D’OvIDIO e G. PESCATORE, Man’unle di Diritto della
Navigazione, 2•a ed., 263). A resposta não pode ser para tôdas as espécies: se a leL que rege a armação não
permite que, sem a transferência da qualidade, se dêem o uso e a fruição, ou só o uso, a tradição, em
conseqúência do comodato, importa transferência da qualidade; se permite que se dê a transferência da
qualidade de explorador sem que se transfira a de armador, é isso o que se há de entender.
Por outro lado, não é de exigir-se, para que haja locação do navio, que se transfira a fruição. Loca-se navio
somente para uso, como se o que se tem por fito é a chegada a determinado pôrto de tropas ou de membros de
congresso. Desde que não se venderam passagens, tem-se de verificar, in casu, se houve locação do navio, ou
apenas transporte fora dos moldes usuais, em globo, o erradamente chamado fretamento de parte do navio ou
locação de parte do navio. De regra, o navio é para lucro de empresa, ou de alguém que o queira explorar;
porém há os navios para uso não comercial, ou para uso e fruição dentro de empresa ou sociedade (e. g., dentro
de clube).

§ 4.571. Natureza do contrato de fretamento

1. Seria fonte de confusões chamar-se fretamento, contrato de fretamento, a) ao contrato entre o armador e o
capitão, ou os oficiais do navio, ou a tripulação, b) ao contrato de locação do navio, da aeronave ou de outro
veículo de transportes, e c) ao contrato de transporte de coisas. Aqui, só nos interessa b), que é contrato de
locação de coisa, e a coisa locada é o meio de transporte.
Sem precisão, seria impossível exposição científica.
Tomar em locação o navio é concluir contrato de locação de coisa. Não o é, evidentemente, entregar a bordo
mercadorias ou outros objetos para que sejam transportados; e o próprio contrato com indicação do
apartamento, do camarote, ou da cabina, com ou sem refeições, não se poderia identificar com a locação do
navio .
O fretamento pode ser do bem com a equipagem, ou sem ela. Sempre há transferência da posse imediata do
veículo, o que não se observa nos contrates de transporte, nos quais o que pode ocorrer, a mais, é dar o
possuidor imediato posse imediata (mediatizando a própria posse), ou simples tença, à pessoa ou às pessoas que
acompanhem a carga.
O fato de ser difícil encontrar-se empresa que somente seja fretadora, e não fretadora e transportadora, de modo
nenhum justifica o trato do contrato de fretamento e do contrato de transporte como espécies do mesmo gênero.

2. FRETAMENTO E TRANSPORTE. O contrato de fretamento não é contrato de transporte, mas sim contrato
entre quem tem o uso do navio, ou da aeronave, ou outro veículo, e quem quer afretar, ou subafretar o navio, ou
a aeronave, ou outro veículo, ou usá-lo para outro mister, como o passeio. Ou é contrato de locação de coisa,
locatio rei, ou é comodato. Às vêzes aparece a união de contratos, ou o contrato misto, nas suas diferentes
espécies (Tomo XL, § 4.362, 2).
Aqui, o que nos interessa é o contrato de tratamento, que o Código Comercial disciplinou nos arts. 566-574, a
que sobrevieram regras jurídicas especiais.
No art. 566 do Código Comercial aludiu-se ao fretamento, que é locação, e ao transporte, mas os arts. 567-574
somente cogitaram daquele contrato e os arts. 575-589 somente do transporte. O único elemento comum é o
navio, pois o objeto dos dois contratos é inconfundível. Em todo o caso, nos arts. 566 e 567, o Código
Comercial encambulhou com a locação do meio de transporte a locação de espaço, locação necessàriamente
mista, salvo se o fretador se fêz subordinado à direção do afretador. Não se pode deixar de levar em conta o
elemento de disciplina, de obediência por parte do capitão e da equipagem.
Na locação de navio, como na de aeronave, ou de qualquer veículo, o uso é o que se promete, ao passo que nos
contratos de transporte o que se presta é o serviço, com o elemento de espaço para o transporte. (No comodato
do navio ou do aeroplano, ou de outro veículo, as regras jurídicas são as do comodato, e não as da locação; dai
ser, em princípio, contrato real.)
Alguns juristas distinguem do contrato de fretamento, locação de coisa, o contrato de transporte, por ser
armador, naquele, o afretador, ao passo que, nesse, é o dono do veículo, ou quem tem o uso dêle. Se o
fretamento compreendesse o veículo equipado, com a transferência temporária dos contratos com o capitão ou o
chefe do veículo ou outro encarregado e com a equipagem (time charter), seria locação de coisa, embora com
elementos a mais (ALBERTO ASQIJINI, II Concetto di Trasporto, 69), ou locação de obra (ANTONIO
BRUNETTI, Diritto moritimo privato italiano, III, 1, 36 sj. Em verdade, quem transfere os contratos, em vez de
apenas transferir podêres, põe alguém em seu lugar. O contrato é de locação de coisa, com as particularidades
que a 2Cs determina,
A posse imediata mais caracteriza o contrato de fretamento, locação de coisa, do que a atribuição da posição
jurídica de armador ao afretador, muito embora seja a transferência da função mais freqúente. Se não houve a
transferência da posição jurídica de armador, ou do exercício dessa posição jurídica, o contrato é misto, de
locação de coisa e de locação de obra, talvez com outros elementos a mais.
] assaz relevante, na locação de navio, aeronave ou outro meio de transporte, a assunção, pelo afretador, da
posição jurídica de armador, ou por transferência, ou por cessão de direitos, durante o tempo do contrato. Tem
sido prejudicial à doutrina a discussão em tôrno do problema, como se existisse o dilema: transferência ou não
transferência da posição jurídica de armador; como se não houvesse a terceira espécie, que é a da transferência
do exercício da posição jurídica do armador. Os podêres do armador, êsses, são outorgáveis , sem que deixe êle
de ser armador.
Ao fretamento do navio corresponde a carta-partido,. Aos contratos de transportes, inclusive o imprôpriamente
chamado fretamento parcial (e. .q., transporte de certa quantidade a êsmo ou em globo, por preço redondo; ou
por pêso ou medida; ou à colheita ou à prancha, isto é, até que se complete o carregamento), corresponde o
conhecimento.

3. Uso E USO E FRUIÇÃO. Discute-se se a locação de meio de transporte é só de uso ou de uso e fruição (cf.
SERGIO FERRARINI, L’Impresa di navigazione, 1, n. 50; 1 Contratti di utilizzazione deita, nave e
delí’aeromobile, 23). O navio, o avião, o ônibus e os outros veículos, quando contratados para uso só, seriam
objeto de locação, e não de fretamento. O fretamento exigiria a destinação comercial, o emprêgo produtivo do
bem. Deixaria de ser fretamento a locação de veículo que fôsse para uso só, sem lucro. Tal opinião é de repelir-
se. A comercialídade do contrato de fretamento é dada pelo locador, e não pelo locatário. A locação de veículo
para fim comercial não faria, só por si, comercial o contrato, como a locação do prédio para uso comercial ou
industrial não faz comercial o contrato de locação de imóvel.
Por outro lado, cumpre observar-se que nem todos os contratos de locação de navios, de aeronaves, de ônibus e
de outros

§ 4.572. ESPÉCIES DE FRETAMENTO veículos, são contratos de locação de uso e de fruição, pois que há as
locações de navios esportivos, aeronaves esportivas e outros meios de transporte sem finalidade comercial ou
industrial.
No Código Comercial, o art. 484 frisa que à propriedade não se exige que o seu titular seja comerciante, mas
que o armador tenha as qualidades para ser comerciante. Quanto ao afretador, êsse, locatário para uso e fruIção,
ou somente para uso, pode ser comerciante e pode não no ser, ser comerciante e não afretar, in casu, para uso
comercial ou industrial, ou ainda não ser comerciante e afretar para uso comercial ou industrial, o que implica
para fruir.
Por onde se vê que a atividade de armação é tida, pelo Código Comercial, como própria para comerciante,
razão por que se diz que o armador precisa poder ser comerciante.

§ 4.572. Espécies de fretamento

1. QUANTO AO OBJETO. O fretamento do navio compreende o navio inteiro, salvo a câmara do capitão, os
agasalhos da equipagem e as acomodações que sejam necessárias para o material da embarcação (Código
Comercial, art. 567, inciso 3; e 570: “Fretando-se o navio por inteiro, entende..se que fica somente reservada a
câmara do capitão, os agasalhados da equipagem e as acomodações necessárias para o material da
embarcação”). O fretamento só do navio, com ou sem as pertenças, inclui o capitão e a equipagem, com a
conseqúêncía da transferência, a têrmo, dos contratos, ou não. Há, pois, o fretamento com as pertenças; o
fretamento sem as pertenças; o fretamento com pertenças e equipagem. Aquêle primeiro contrato diz-se
fretamento da nave armada; o segundo, da nave nua; o terceiro, da nave armada e equipada. De qualquer modo,
o afretador passa a ser o armador, ou ter os podêres do armador. (A referência a “por inteiro” resultou do hábito
das legislações de misturar os contratos de fretamento e os de transporte.)
Quer compreenda, ou não, as pertenças e a equipagem, o contrato de fretamento é locação, e nunca se afastaram
disso a doutrina luso-brasileira e a brasileira. O contrato,
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mesmo quando se inclui a equipagem, com a conseqúente transferência dos contratos da equipagem, é de
locação de coisa. O afretador é locatário.

2. QUANTO AO TEMPO. O fretamento pode ser por viagem, ou por tempo determinado (e. g., por semana,
quinze dias ou por um mês). Se por tempo determinado, dentro dêle há de caber a viagem, ou hão de caber as
viagens. Se o fretamento foi por dia, ou por semana, ou por mês, o afretador usa o navio mediante o frete
mensal que se fixou no contrato. Não se leia o art. 567, inciso 3, do Código Comercial, quando se refere a mês,
como pré-excludente de qualquer outro modo de pagamento.
Quanto ao número de viagens, dentro do tempo, ou quanto ao tempo para cada viagem, é assunto para cláusula
especial.

3.CONTRATO DE LOCAÇÃO DA NAVE OU DA AERONAVE OU DE OUTRO vEÍCULO. O contrato de

fretamento do navio, da aeronave, ou de outro veículo, é contrato de locação de coisa. Se o acompanha a
transferência do contrato de comando e de equipagem, isso apenas introduz elemento à parte, que se integra no
contrato de locação. Então, o locatário é armador. Todavia, pode haver cessão de direitos, sem transferência da
posição jurídica. Se o contrato apenas atribuiu ao outorgado usar a nave, sem que os contratos de comando e de
equipagem sejam transferidos, ou concluídos pelo outorgado, e sem qualquer cessão de direitos, há locação
mista, e o nome “fretamento” estaria em sentido largo, e não serviria à exposição científica do assunto. O
outorgado ocupa o navio, porque o outorgante também lhe prometeu a obra, por algum tempo. O outorgante
sómente dá as ordens que sejam necessárias ao cumprimento do prometido. O outorgado dá as ordens que
dizem respeito ao uso, ordens que ficam dentro do conteúdo do seu direito. Não se poderia reduzir tal contrato à
figura jurídica do contrato de transporte, como seria fora de propósito a figura do fretamento, pois que o
conceito de fretamento supõe ser armador o outorgado, ou exercer, por cessão, os direitos de armador. Supõe-se
ter sido transferida a posse imediata e estar no exercício da posição jurídica de armador o locatário-afretador.
/

A propósito, cumpre advertir-se que o próprio comodato de navio, aeronave, automóvel ou outro meio de
transporte pode implicar que ao comodatário se transfiram os direitos do locador, em relação aos que prestam
serviços, como se daria se se tratasse de locação. Se o comodatário não se fêz armador, por transferência da
posição jurídica, mas recebe podêres que lhe dão tal posição jurídica, como armador se trata durante o tempo do
comodato (cf. SERGIO FERRARINI, 1 Contratti di utilizzazione deila nave e dell’aeromobile, 37).
4.CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ESPAÇO VIACEIRO. O contrato de locação de espaço no navio ou no
avião, ou noutro veículo, é contrato misto, de locação de coisa e de transporte, com especialização do serviço,
o que faz a incidência de regras jurídicas especiais à qualidade do veículo, salvo se a extensão é tal que se haja
de considerar fretado parcialmente o navio, o que supõe comunhão das despesas de comando e de equipagem e,
pois, comunhão na armação e na exploração. Ai, a expressão “fretamento parcial” poderia ser admitida, o que
não se dá quando tal comunhão não se estabelece. Os conceitos de proprietário, armador e explorador não
devem ser confundidos com o de freguês de transporte, quer de pessoas quer de coisas.
Olocador assume o dever de custódia e o da chegada do navio, ou da aeronave, ao lugar que foi convencionado.
O nome que mais convém é o de locação de espaço viageiro. Não se confunde com êle o contrato de transporte
cora cadeira numerada, ou cabina numerada, nem, a fortiori, com o contrato de transporte de objetos frágeis,
que têm lugar especial. Aí, não se loca o espaço. O passageiro ou o objeto ocupa espaço porque tem de ser
transportado.
Na locação de espaço viageiro, há posse imediata da parte que se tomou em locação, e não do navio, ou da
aeronave, ou de outro veículo. O locador tem o dever de navegar, de custodiar, de aportar, isto é, de tocar no
pôrto marítimo, fluvial ou aeronáutico. Ou de parar em determinada estação. Algo há, portanto, que o separa da
figura do contrato de transporte.
O locatário da parte do navio, ou de outro meio de transporte, com serviço do armador, seja de cabinas,
banheiros e outras dependências, seja com a comida, está para o armador ou quem exerce a posição de armador,
como o hóspede para a casa de cômodos, ou o hotel, ou a pensão.

§ 4.573. Figuras jurídicas e meios de transporte

1.PROPRIETÁRIO ARMADOR E EXPLORADOR. Feito o navio, ou feita a aeronave, é preciso que se

apreste e equipe, para poder funcionar como meio de transporte. Diz-se, então, que está armado. Outrora, era
assaz importante a liação. Hoje, a armação compreende menos e, na parte de técnica industrial e científica,
muito mais.
Quem arma o navio, ou a aeronave, ou outro veículo, nem sempre é o proprietário, ou o usufrutuário. Armar
não é ato material, profissional, de trabalho; é ato de profissão maritima., comercial; Quem põe no navio, ou na
aeronave, o que éde mister para aprestá-lo, por administração, ou por empreitada, não é armador, salvo se
exerce os dois misteres. O armador é o que por sua conta provê a isso, muito embora possa não conhecer
qualquer dos ofícios dos trabalhadores, necessários à armação. Há a figura jurídica do armador, e pode caber ao
proprietário e ao explorador, reunindo-se na mesma pessoa as três figuras, ou ser armador, porém não
explorador, o proprietário, ou proprietário e explorador serem uma só pessoa, ou serem uma só pessoa o
armador e o explorador, ou cada figura corresponder a uma só pessoa.
Pode dar-se, portanto, que as três figuras a do proprietário (ou usufrutuário), a do armador e a do explorador
se juntem na mesma pessoa. Não houve fretamento. Explora o armador que era proprietário (ou usufrutuário).
Pode dar-se que o proprietário (ou usufrutuário) seja armador, mas haja fretado o navio, ou a aeronave, ou outro
meio de transporte a quem explore. Ai, somente há duas figuras na mesma pessoa. Também se pode dar que
haja três pessoas, uma das quais seja o proprietário, outra, o armador, e outra, o explorador. O fretamento pode
ter sido concluído, a nu, pelo proprietário ao armador, ou pelo armador ao explorador, com as variantes
possíveis da cessão de direitos ou o subfretamento, o que não se confunde com a transferência da posição
jurídica de armação.
O armador mune dos objetos necessários ao transporte o veículo de mar, de ar ou de terra. Teve-se de dilatar o
sentido de armação, porque o comércio terrestre se tornou tão importante, ou, em muitos lugares, mais
importante do que o marítimo e fluvial. O armador dá ao meio de transporte o pessoal de que êsse precisa. A
conceituação de “armador” como quem faz navegar, ou mover-se, ou ser movido o meio de transporte, ou quem
o explora, não é admissível, a despeito de estar em muitos juristas.
O armador pode entrar em sociedade com o meio de transporte, ou com os meios de transporte, e não há
resposta a priori
à questão concernente a sua entrada, porque isso depende da natureza e da estruturação da sociedade. A própria
entrada é ligada, necessâriamente ao negócio jurídico entre o armador e a sociedade, ou entre o armador e os
incorporadores.
O que acima dissemos tanto importa para o navio como para a aeronave ou qualquer outro meio de transporte
automotor ou não.
Assim como pode haver condomínio do navio, ou da aeronave, ou de outro meio de transporte, também pode
haver comunhão na armação ou comunhão na exploração, ou aquela e essa.

2. COMPROPRIEDADE A compropriedade pode ser comunhão no domínio (condomínio), ou no usufruto (co-

usufruto).
No caso de condomínio, ou há o condomínio simples, que se rege pelo Código Civil, como direito subsidiário
ou não (arts. 623-634), ou se estabelece a parceria marítima, ou outra parceria, ou alguma espécie de
sociedade.
Quanto aos navios, há o art. 485 do Código Comercial, que diz: “Quando os compartes de um navio fazem dêle
uso comum, esta sociedade ou parceria marítima regula-se pelas disposições das sociedades comerciais (Parte
1, Título XV), salvas as determinações contidas no presente Titulo”. E o art. 486:
Nas parcerias ou sociedades de navios, o parecer da maioria no valor dos interesses prevalece contra a minoria
dos mesmos interesses, ainda que esta seja representada pelo maior número de sócios e aquela por um só. Os
votos computam-se na proporção dos quinhões; o menor quinhão será contado por um
voto; no caso de empate decidirá a sorte, se os sócios não preferirem cometer a decisão a um terceiro
Preliminarmente, afaste-se a opinião de SALUSTIANO ORLANDO DE ARAÚJo COSTA (Código Comercial
do Brasil, 1, 7~a ed., 550), que viu nas palavras “sociedade” e “parceria~~ sinônimos; e estranhemos que
TEIXEIRA DE FREITAS (Aditamentos ao Código do Comércio, II, 940) escrevesse: “Parece haver nesta
palavra parceria um mistério, que a doutrina de hoje não quer, ou não pode perceber ou explicar !“. E a calunia
partinria-? E a locação parciária? E o mútuo parciário? E os negócios jurídicos parciários, que são em tão
grande número? Noutros Tomos, especialmente no Tomo XLII, versaremos o assunto dos negócios jurídicos
parciários.
Em segundo lugar, os arts. 485 e 486 do Código Comercial supõem a exploração, regulam as relações jurídicas
entre os exploradores, e não entre os comproprietários e os co-armadores. Mais: nem sempre é o Código
Comercial que rege a comunhão de uso e de fruIção dos navios. Pode tal uso e tal fruição não serem comerciais
nem industriais. A armação em comunhão não tem, em todos os casos, o regramento jurídico de sociedade
comercial, ou não-comercial, nem, tão-pouco, o das parcerias. O art. 485 do Código Comercial refere-se ao uso
comum. A compropriedade do navio, essa, ou é condomínio, ou condomínio (ou domínio) e co-usufruto do
navio. Há comunhão pro indiviso. O navio é indivisível, razão por que seria difícil conceber-se comunhão pra
diviso de navio. Diga-se o mesmo quanto a aeronave. Os trens e outros meios de transportes com carros
separados, ou carros máquinas e carros de transporte, podem ser tidos como unidades e constituídos por partes
indivisas, mas aí há universalidade de fato. O que é una é a pele. Cada bem passou a ser parte.
No tocante às relações jurídicas entre proprietários, armadores e exploradores, o que se diz no Código
Comercial está superado, em parte devido à sistemática posterior das sociedades civis e comerciais, constante
ou extraível do Código Civil e das leis especiais, e em parte por se ter chegado a alto grau de investigação
científica e de conclusões quanto aos negócios jurídicos parciários. Foram grandes passos adiante os livros de
M. WAASER (Die colonia partiaria de.s rõmischen Rechts),que se publicou em 1885, o de M. ZOBKOW (Die
Theilpacht naclt rdmischem und õsterreichischem fleciU), em 1895, e o de CARL CROME (Die partiarischen
Rechtsgeschàtte nach ràmischen% und heutigem Reichsrecht), em 1897, até hoje inexcedido.

§ 4.574. Fretamento do navio armado e equipado ou da aeronave armada e equipada

ser com a equipagem sem a armação. Se o navio acaba de ser construído e armado, compreende-se que mais
freqUentes sejam os fretamentos do navio só armado. Se o navio já fêz viagem, o que mais acontece é que se
frete armado e equipado. Outros meios de transporte não têm a exigência do comandante ou capitão
permanente, razão por que se fretam, de regra, sem equipagem.
1. CONCEITO. Se há fretamento de nave ou de aeronave armada e equipada, há necessàriamente a locação de
coisa, porém não, de regra, a transferência dos contratos que ja existiam para o comando ou pilotagem e para a
equipagem. Pode dar-se que o tempo do fretamento seja tal que se esgote o prazo para os contratos, o que não é
fácil ocorrer; então, a transferência não é temporária, isto é, não é transferência com prazo resolutivo ou
condição resolutiva.
E preciso que não se confunda o fretamento do navio, ou da aeronave, ou de outro meio de transporte, em que o
que se quer é conducere navem, locare nav em, com os contratos de transporte. TENTERDEN ABBO’rT (A
Treatisg of the Law retative to merchant Ships and seanwn, 12•a ed., 28) frisava a diferença entre a locatio
navis, “a demise of the ship itself”, a locatio navis et operarum magistri, “a demise of the ship in a state fit for
the purposes of mercantile adventure”, e a simples loca-tio operis vehendarum mercium, “a contract for the
carriage of the merchants goods”. Cf. também WILLIAM LEwIS (Das deutsche Seerecht, 1, 239 s.).
O contrato de locação do navio ou da aeronave, armada e equipada, pode ser feito com a transferência dos
contratos, ou sem ela. Desde, porém, que se transmite a posse imediata, há outorga de podêres e direitos, que
põem o locatário na posição jurídica que teria o armador, salvo reservas explícitas.
Oque se disse e se vai dizer sobre o navio também se entende a respeito dos outros meios de transporte, que se
armam e se equipam.

2.ESPÉCIES. O fretamento pode ser do meio de transporte armado e equipado, ou só armado, ou só equipado.
Quando o navio sofre avarias e perde pertenças, o fretamento sól

PRESSUPOSTOS DO CONTRATO DE FRETAMENTO

§ 4.575. Pressupostos objetivos

1.OBJETO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. O contrato de fretamento, locação de coisa, há de ser a respeito

de navio ou outra embarcação, ou de aeronave, de automóvel, ou de outro aparelho automotor, ou não, que sirva
a transporte. A diversidade entre o ponto de partida e o de chegada não é essencial:
os barcos de pesca vão e voltam e, como êles, os barcos que se usam para se ir apanhar, no alto mar, o que
outras embarcações pescaram, ou qualquer produto que esteja em ilha, ou em maquinaria fixada no mar, ou em
lago, ou em meio de rio. No Código Brasileiro do Ar (Decreto-lei n. 483, de 8 de junho de 1938), art. 18, há a
seguinte definição: “Aeronave, para efeitos dêste Código, é todo e qualquer aparelho que, apto a efetuar
transporte, possa ser elevado e dirigido no espaço”.
Otransporte pode ser ato de comércio, ou de uso particular, ou estatal, ou paraestatal, sem que isso afaste a
concluibilidade de contratos de locação, ou, até, de comodato. O pio.
•nadar, aeroplano sem motor, não é, prôpriamente, aeronave:
é pertença de aeronave, mesmo se de mais importância, econômicamente, do que a aeronave. Se o aparelho é
guiado de certo ponto (da montanha, ou da várzea, ou de alguma estação especial), é automotor, embora se
mova por ato de outra procedência. Não se pode deixar de considerar aeronave, pois o pilôto automático apenas
é o receptor da atividade do pilôto
-humano, colocado alhures. Já seria retardatário não se ter como aeronave o aparelho guiado de fora. O futuro
há de ter
r
400TRATADO DE DIREITO PRIVADO§ 4.575. PRESSUPOSTOS OBJETIVOS
maior número de meios de transportes teleguiados do que aquêle que vulgarmente se espera.
Nave, navio, em sentido largo é qualquer embarcação. As espécies impõem tratamentos jurídicos diferentes.
Pense-se nos navios de guerra, nas embarcações do Estado, nos navios transcontinentais, nos navios costeiros,
nos navios particulares não mercantis, nos navios de passeio ou de esporte, nas embarcações somente para se
atravessar rio, ou canal.
Aeronave é o veículo que pode transportar, no espaço aéreo, pessoas ou mercadorias. ~ possível que cresça o
número das aeronaves comandadas de baixo, da terra, razão para se considerar aeronave a que tem pilôto e a
que não o tem. Aliás, já há navios que viajam sem comandantes a bordo. Com essa deslocação do comando, ou
da pilotagem, não sofrem alteração o direito marítimo e o aeronáutico. Nada obsta, também, a que o transporte
seja só vertical, se algum dia se fixar noutro astro o ponto de desembarque ou de embarque.
Observe-se, porém, que, nos meios de transporte teleguia-dos, há telecomando, telepilotagem. A psique exerce
o mesmo papel que exercia, muito embora de longe. Em vez de as mãos assentarem em parte do veículo, atuam
de fora, com a ligação eletrônica.
O pára-quedas é sempre pertença. Se há locação do pára--quedas, tem-se de verificar se estava incluído, ou
não, na lista do que se considera pertença indispensável. Se o é, a locação depende de escrita e de registro.

2.PRESSUPOSTO DA DESTINAÇÃO. A locação de aeronaves rege-se pelos mesmos princípios que a

locação de navios.
Os veículos automotores compreendidos no art. 43, 1 e II,-do Código Nacional de Trânsito <Decreto-lei n.
3.651, de 25 de setembro de 1941), isto é, os automóveis, os caminhões, os-ônibus (auto-ônibus) e as
motocicletas com ou sem assento ao lado, e similares, têm de ser licenciados e registados. Só após isso, são em
placados. A licença e o registro são indispensáveis para que seja permitido o tráfego (Decreto-lei n. 3.651, arts.
75 e 76).
Os contratos de locação de veículos automotores têm de ser compreendidos, explícita ou implicitamente, na
atividade que o ato administrativo permitiu. Sempre que o aluguer é sem motorista, a posse imediata passa ao
locatário, que há de satisfazer ou ter quem satisfaça as exigências legais para os condutores (Decreto-lei n.
3.651, arts. 100-104). Não se exigem escrita e registro para os contratos, ficando a responsabilidade ao locador
(e. g., Decreto-lei n. 3.651, arts. 123, V, lO, e 129, II, b) ; cf. arts. 100-104). Se o locador entrega, sem
motorista,-o veículo automotor, tem o dever de exigir-lhe identificação e contrato escrito, em que diga quem
guiará, durante a locação, o veículo automotor.

3.TEMPO DO FRETAMENTO. O fretamento do navio pode ser por viagem, por determinado tempo, por um
mês, ou tantos meses, ou por tempo determinável por algum advento -ou condição. Nada obsta a que o
afretador manifeste a vontade de que o fretamento seja, por exemplo, até a inauguração de pôrto em
determinada zona, ou enquanto não lhe chega navio-que adquiriu. Em qualquer das espécies acima referidas,
exceto a primeira, o afretador pode usar o navio, ou o outro meio de transporte, que êle locou, sem dizer qual a
viagem, ou quais as viagens, pôsto que se possa inserir no contrato alguma cláusula restritiva.
O aluguer pode ser pela viagem, ou por viagens, ou por tantos dias, semana, mês, ou trimestre, ou semestre, ou
ano.

4. CARTA-PARTIDA. O instrumento do contrato de fretamento de navio é a carta-partida. O art. 567 do

Código Comercial diz quais são os seus requisitos. O art. 568 exige-lhe
o registro.
Tem de constar da carta-partida o nome do capitão (Código Comercial, art. 567, 1, 1•a parte). O nome do
capitão ou comandante, não individua o navio (sem razão, JOSÉ DA SILVA COSTA, Direito Comercial
Marítimo, 1, 309), pois seria reminiscência de tempos medievais. O pôsto é de relêvo, razão por que lhe advêm
tantos podêres e deveres; mas o navio muda de capitão sem que haja alteração na sua atividade e nos direitos e
deveres que resultam dos contratos. Se a pessoa do capitão ou comandante teve importância para o afretador
concluir o contrato de fretamento, é elemento estranho à figura contratual, salvo se, posta a indicação em
cláusula explícita ou implícita, o fretador entrega o navio sem que seja capitão ou comandante a pessoa que fôra
mencionada. Daí costumar-se pôr, depois do nome do capitão ou comandante: “ou outrem por êle”, ou “ou
outra pessoa”, ou “outro capitão da mesma empresa”.
A indicação do nome, pôsto, nacionalidade e pôrto do registro do navio, é essencial (Código Comercial, art.
567, 1, 2•a parte). Aí, sim, individuado fica o navio. A menção da nacionalidade interessa ao fretador e ao
afretador. Com ela, sabe-se se o navio está em águas territoriais do país, ou em águas territoriais estrangeiras, se
é preciso satisfazer-se alguma formalidade alfandegária ou consular, ou de polícia marítima.
Têm de ser insertos o nome e o domicílio do fretador, o-nome e o domicílio do afretador, inclusive se por conta
da outrem foi feito pelo assinante o contrato de fretamento, e o-nome e domicílio da pessoa que presentou ou
representou o afretador (Código Comercial, art. 567, 2). Assim, se foi a sociedade por ações que afretou, o seu
órgão órgão presenta, não representa tem de dar o seu nome e o domicilio, à parte do nome e da sede da
sociedade por ações.
Se o fretamento é feito pelo capitão ou comandante, representa êle o proprietário, ou usufrutuário, ou quem
possa fretar ou subfretar. O nome do representado tem de figurar, e foi sem razão a afirmativa de JosÉ DA
SILVA COS~A (Direito Comercial Maritimo, J, 2Y ed., 811) de se tratar de comissário mercantil, que contrate
em nome próprio (Código Comercial, art. 166).
A carta-partida há de dizer qual a viagem, isto é, “se é -redonda, ou ao mês, para uma ou mais viagens”, se as
viagens “são de ida e volta, ou somente para ida, ou volta” (Código Comercial, art. 567, 3).
Também há de conter enunciados sobre “o gênero e qualidade da carga” que há de ser transportada, ou pode ser
transportada, sobre “as toneladas, ou números, pesos e volumes” e sobre a pessoa que há de receber (Código
Comercial, art. 567, 4), ou o lugar a que se há de ir. Uma vez que se afretou, não se precisa dizer qual a
mercadoria, ou objeto, ou pessoas, que se hão de transportar, pois o contrato pode ser para viagem à escolha do
afretador, se cláusula contrária não há.
No art. 567, 5, do Código Comercial fala-se do tempo da carga e descarga, portos de escala, quando a haja,
estadias e sobrestadias ou deveres, e a forma por que se hão de vencer e contar. No contrato de fretamento
prôpriamente dito, é raro ter-se necessidade de cláusula sobre tempo de carga e descarga. Quanto a portos de
escala e estadias ou demoras, mais fácil é que ocorra. O pôrto de escala pode ser acrescentável, ou eliminável.
O Preço do frete, ou aluguer, há de constar da carta-partida. Outrossim, a primagem ou gratificação ao capitão,
comandante ou outro dirigente, quiçá à equipagem. Aliás, é provável que conste do negócio jurídico cláusula
sobre a direção e a equipagem, tenha havido transferência dos contratos ou cessão, ou não tenha havido, muito
embora caracterizado o contrato de fretamento.
Pode estipular-se que o aluguer seja pago antes, durante o tempo do contrato, a datas fixas, ou em portos, ou
após a viagem ou o têrmo do contrato.
A carta-partida tem de dizer se há lugares reservados no navio, além dos necessários para o uso e acomodação
do pessoal e material do serviço da embarcação.
as locações de navios e outras embarcações, que há de ter registro dos contratos de fretamento, é exigida a
forma escrita (Código Comercial, art. 366). Também as aeronaves são inscritas no Registro Aeronáutico
Brasileiro (Código Brasileiro do Ar, Decreto-lei n. 483, de 8 de junho de 1938, art. 22). O con trato de locação
da aeronave tem de ser registado, como o de locação do navio. No art. 21, parágrafo único, do Decreta n.
20.914, de 6 de janeiro de 1932, diz-se: “Nesse registro, é-igualmente obrigatória a averbação da transferência
da propriedade e de quaisquer atos de constituição, alteração ou re-núncia de direitos reais sobre aeronaves”.
Não se aludiu à. locação da aeronave; daí ter-se pretendido que se dispensou o registro da locação da aeronave,
seja a carro nu, ou não seja.. Por outro lado, no ad. 129, parágrafo único, do Código Brasileiro do Ar (Decreto-
lei n. 488), está advertido, ao se tratar deabalroamento e avarias: Caso o nome do explorador não se ache
inscrito no Registro Aeronáutico Brasileiro, o proprietário

será reputado explorador, até prova em contrário”. Dai querer-se que o registro não possa ser feito, ou não seja
exigido. Contra essa interpretação, têm-se argumentos decisivos: a) o art. 21, parágrafo único, do Decreto-lei n.
20.914, não foi explícito quanto ao registro dos contratos de locação de aeronaves, de jeito que se teria de
atender à analogia com a locação de navios (Código Comercial, art. 568), a propósito das cartas de fretamento,
que não se confundem com os conhecimentos; 6) com a locação da aeronave, necessàriamente se transfere a
posse imediata, que insere, como relação jurídica real, no sistema jurídico, a relação oriunda do poder fáctico;
c) quando o art. 129, parágrafo único, do Código Brasileiro do Ar (Decreto-lei n. 488), no Capítulo XI,
referente a abalroamentos e avarias, diz “caso o nome do explorador não conste do Registro Aeronáutico
Brasileiro”, prevê as espécies em que alguém, adquirente, usufrutuário, usuário, anticresista, ou locador, ou
mesmo esbulhador, esteja explorando a autonave, e não se pode tirar de regra jurídica que concerne à
responsabilidade por atos ilícitos elemento para se concluir a propósito de registro público; tanto mais quanto o
explorador poderia escapar à exigência do art. 22, no que tange com a nacionalidade; d) o Código Brasileiro do
Ar (Decreto-lei n. 488), posterior ao Decreto-lei n. 20.914, é explícito no art. 27: “Qualquer ato jurídico ou fato
que possa alterar a situação jurídica de uma aeronave será transcrito no Registro Aeronáutico Brasileiro e
averbado no certificado de matrícula respectivo”. Seria absurdo afirmar-se que a transmissão da posse, ato-fato
jurídico (Código Civil, art. 520, II; Tomo II, § 159, in fine), em virtude de contrato bilateral, como é a locação,
não altera a “situação jurídica da aeronave
As pequenas embarcações podem ser alugadas sem a exigência do contrato escrito de locação e, portanto, do
registro; não assim, as aeronaves.
Nos casos em que o contrato de locação pode ser oral em que a lei não faz pressuposto de existência ou de
validade a escrita, quiçá a escrita e o registro), pode o proprietário eu o armador-possuidor, se a exploração do
meio de transporte toca a outrem, pré-exigir a forma escrita, inclusive a escritura pública.
6. ARMAÇÃO. O armador dá ao navio o que é de mister para que sirva ao fim a que se destina, ou aos fins,
simultâneos ou alternativos, a que se destina (transporte, pesca, -passeio, reboque, vigilância). Já o direito
romano tinha figura a que se assemelha: a do exercito’r navis. Na L. 1, § 15, D., de executoria actione, 14, 1,
ULPIANO diz: “Exercitorem autem eum dicimus, ad quem obventiones et reditus omnes perveniunt, sive is
dominus navis sive a domino navem per aversionem conduxit vel ad tempus vel in perpetuum”. Chamamos
exercitor aquêle a quem pervêm (o verbo “pervir” é português antigo) tôdas as obvenções e todos os réditos,
seja êle dono da nave, ou tenha tomado em locação ao dono, a seu risco, a tempo ou em perpétuo. O “in
perpetuum” podia ser a locação a prazo indeterminado, ou qualquer direito de usufruto que houvesse sobre o
navio. GAIO (Inst., IV, § 71) aludiu à actio exerci-teria, quando o pai ou patrão prepunha o filho ou o escravo
como magister navis, ou mesmo se prepunha pessoa estranha. Exercitor chama-se a pessoa a quem pervinha o
lucro quotidiano. Na L. 2, 1., quod mim eo qul in aliena potesta-te est negoti-um gestum esse dicitur, 4, 7, está
escrito: “. . . exerciter appella tur is, ad quem cottidianus navis quaestus pertinet”.
No direito medieval, a confusão entre o dono e o armador chegou a ponto de não se cogitar, prôpriamente, da
propriedade naval. O patronus era dono e armador e, estando no navio, mais complexa ficava a sua figura. A
confusão veio até pouco. Mas é de notar-se que se foram precisando os conceitos e há retôrno feliz à exatidão
romana do exercitor <cf. FRANCESCO MARIA DORuNEDÕ, Figura e responsabilità dell’armatore, Studi in
onore di PIETRO DE FRANCISCI, II, 587 s.). No Código Comercial, o art. 484 frisa a diferença entre o
proprietário ou comparte e o armador: “Todos os cidadãos brasileiros podem adquirir e possuir embarcações
brasileiras, mas a sua armação e expedição só pode girar debaixo do nome e resnonsabilidade de um
proprietário ou comparte, armador ou caixa, que tenha as qualidades requeridas para ser comerciante <arts. 1.0
e 4•O)”•
Quando se lê em alguns escritores que o armador representa sempre a propriedade, percebe-se a falta de cultura
jurídica. Não se representa propriedade; nem o armador representa, sequer, o proprietario.
Se o armador recebe podêres de representação, representante é do proprietário, ou do usufrutuário, ou do
locador, que lhos outorgou.
Se armador é o proprietário, ou o usufrutuário, as duas figuras estão na mesma pessoa. Se o locatário se fêz
armador, também há duas figuras na mesma pessoa, pôsto que outrem seja o proprietário, ou uma pessoa o dono
e outra o usufrutuário. Assim, há o proprietário que não é armador e o armador que não é proprietário. Há o
proprietário-armador, como pode haver o usufrutuário-armador. Há o locatário-armador. flá o armador gerente
livre. Nenhum se confunde com o gerente, com o caixa, que se prevê nos arts. 491 e 492 do Código
-Comercial (art. 491: “Tôda a parceria ou sociedade de navio é administrada por um ou mais caixas, que
representa em juízo e fora dêle a todos os interessados, e os responsabiliza, salvas as restrições contidas no
instrumento oficial, ou nos podêres do seu mandato, competentemente registados (art. 10, n. 2)”; art. 492: “O
caixa deve ser nomeado dentre os compartes, salvo se todos convierem na nomeação de pessoa estranha à
parceria; em todos os casos é necessário que o caixa tenha as qualidades exigidas no art. 484”).
Têm de ser Brasileiros natos os proprietários, os armadores e os comandantes de navios (Constituição de 1946,
art. 155, parágrafo único).

7.EXPLORAÇÃO. Pôsto que o armador quase sempre explore o comércio de transporte, ou de pesca, pode não
ser o explorador. Assim, o explorador pode ser o proprietário-armador (ou o usufrutuário-armador), caso em
que três figuras se juntam na mesma pessoa, ou ser o armador que não é proprietário (excepcionalmente, o
proprietário que não é armador), ou ser pessoa que não é proprietário (nem usufrutuário), nem armador.
Deve-se evitar chamar armador-gerente ao caixa que não é armador, porque, se pessoa estranha, apenas tem
função de administração. O explorador pode ser caixa e pode não no ser.
O explorador não funciona para outrem, pois só explora para si, ou para os seus sócios, parceiros, ou
comuneiros.
A Constituição de 1946, art. 155, parágrafo único, não se referiu ao explorador, mas interpretação que os
excluisse da exigência constitucional seria absurda, por abrir portas a negócios jurídicos in fraudem jegis.
O que mais importa é que se evite a imprecisão e se afeiçoem os textos do Código Comercial à doutrina
vigente das sociedades e das parcerias.

§ 4.576. Pressupostos subjetivos

1.PRESSUPOSTOS SUBJETIVOS QUANTO AO FRETADOR. Quem freta o navio ou é proprietário-armador,

ou é armador, ou é explorador. O que se exige ao proprietário também se exige ao armador. O que se exige ao
armador tem de ser exigido àquele a quem êle outorgou a exploração. Daí, em se tratando de navio, ter de ser
exigida a nacionalidade brasileira; mais precisamente: serem Brasileiros natos o proprietário, o armador e o
explorador, ou qualquer figura intercalar (Constituição de 1946, art. 155, parágrafo único).
Assim, somente pode fretar navio brasileiro quem legitimamente é proprietário, usufrutuário, armador ou
explorador.

2.PRESSUPOSTOS SUBJETIVOS QUANTO AO AFRETADOR. Quanto aos navios, já dissemos o que era de
mister, ao falarinos dos fretadores. Para tomar em locação a aeronave, é preciso que o locatário, afretador,
satisfaça os requisitos que se exigem aos proprietários (Código Brasileiro do Ar, Decreto-lei n. 483, de 8 de
junho de 1938, ari. 22: “Só poderão ser inscritos no Registro Aeronáutico Brasileiro as aeronaves privadas que
forem de propriedade exclusiva: a) de Brasileiro; b) de pessoa jurídica brasileirá, com sede no Brasil, com
gerência exclusivamente confiada a Brasileiros e um têrço, pelo menos, do capital social pertencente a
Brasileiro, aqui domiciliado”).

EFICÁCIA DO CONTRATO DE FRETAMENTo

§ 4.577. Deveres, pretensões e ações

1. IRRADIAÇÃO DE EFEITOS. Do contrato de fretamento de navio, de aeronave, ou de outro meio de

transporte, irradiam-se efeitos: deveres, obrigações e ações contra o fretador, direitos, pretensões e ações do
fretador; deveres, obrigações e ações contra o afretador, direitos, pretensões e ações do afretador.

2. CONTEÚDO DO FRETAMENTO. O conteúdo do fretamento é a entrega do meio de transporte, ou do meio

de transporte com a armação, ao afretador. Não há, prôpriamente, exploração do navio; há transferência do uso
ou do uso e da fruição do navio. Em geral, do navio ou de outro meio de transporte.

§ 4.578. Deveres do fretador

1.ENUMERAÇÃO DE DEVERES. O principal dever do fretador é o de que se fala no art. 590 do Código
Comercial:
“O fretador é obrigado a ter o navio lestes para receber a carga, e o afretador a efetuá-la no tempo marcado no
contrato”. Entenda-se, porém, para que o enunciado não destoe da figura do contrato de fretamento, locação de
coisas: o fretador tem o dever de dar a Posse imediata do navio, ou de outra embarcação, ou da aeronave, ou de
outro veículo, cujo uso foi objeto do contrato, ao afretador, que é locatário. O direito do afretador é direito
pessoal. Se o fretador não lhe dá a posse imediata no dia, ou no prazo, ou quando prometeu, foge ao
adimplemento. Se, devendo entregar o meio de transporte,. com tôdas as pertenças, não o fêz, houve
inadimplemento; se o afretador, que o recebeu, lhe revela a falta, houve adimplemento ruim.
O contrato de fretamento somente atribui direito pessoal ao uso do veículo, ou o uso e a fruição, conforme o seu
destino.

2. FRETAMENTO COM A ARMAÇÃO. Se o navio, ou outro meio de transporte, foi locado como objeto de
locação de coisa (fretamento de navio, fretamento de aeronave, ou outro), com a equipagem, passa ela a ser
sujeita ao locatário, afretador, que é, em sentido largo da palavra, o armador, o “explorador”,
o transportador, a que se refere a legislação aeronáutica. Se e de entender-se diferentemente o contrato, a
locação é mista. Ou ocorre a transferência da posição jurídica do locatário em relação ao comandante e à
equipagem, ao pilôto, ao motorista e demais empregados, ou apenas a cessão de direitos e assunção de dívidas
alheias, com a outorga de podêres. Não se pode, a priori, reduzir todas as espécies a uma só. O contrato de
trabalho tem aí função instrumental.

3.DEFEITOS E DANOS DO MEIO DE TRANSPORTE. Se o defeito de navegabilidade revelado após a

tradição, é tal que reduz, considerâvelmente, a idoneidade do meio de transporte ao uso a que se destinou (a
fortiori, se a elimina), pode o locatário exercer a pretensão à resolução ou à resilição do contrato, ou à redução
do aluguer, se êle a desconhecia ou podia desconhecer ao tempo da conclusão do contrato ou da entrega do
meio de transporte.
O locador não responde pelos danos surgidos após a tradição do meio de transporte, se antes o locatário não o
advertiu, com razão, da probabilidade de tais danos.
A navegabilidade quer do navio ou outra embarcação, quer da aeronave tem de ser com os requisitos de
idoneidade ao funcionamento e da eficiência que as leis especiais preestabelecem aos meios de transporte
regulados por elas. O conceito de navegabilidade é relativo a cada espécie, por vêzes a subespécies, ou
correspondente ao emprêgo que na ocasião se lhe dá. Tem de existir no momento em que se entrega e durante
tôda a duração da locação. O locador é responsável pelos danos derivados de defeito de navegabilidade, salvo
se havia vício oculto que êle ignorava e podia ignorar.
O art. 1.189, 1, do Código Civil é invocável, quer no que concerne “a entregar ao locatário” o meio de
transporte que se alugou, “com as suas pertenças, em estado de servir ao u~o a que se destina”, quer no tocante
“a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário”. As reparações que são
exigidas por danos oriundos de fôrça maior ou caso fortuito, tem de fazê-las o locador. A cargo do locatário
estão as pequenas reparações que não provenham naturalmente do tempo ou do uso (cfr. Código Civil, art.
1.206, parágrafo único, sobre prédios locados).
Em caso de reparações urgentes, o art. 1.205 do Código Civil é invocável, por analogia.

4. VíCIos Do DIREITO. O locador tem de assegurar ao locatário, durante o tempo do contrato, o uso pacífico
do meio de transporte (Código Civil, arts. 1.189, II, e 1.107; Tomo XL, ~§ 4.369, 2; 4.379 e 4.486).

5.FÔRÇA MAIOR E CASO FORTUITO. O fretador não responde pelo caso fortuito ou fôrça maior.
Estabelece o Código Comercial, no art. 572: “Se o interdito de comércio com o pôrto do destino do navio
acontece durante a sua viagem, e se por êste motivo o navio é obrigado a voltar com a carga, deve-se somente o
frete pela ida, ainda que o navio tivesse fretado por ida e volta”. Aí, não há resilição do contrato, nem
abatimento do preço. Desce-se à base do negócio jurídico e estabelece-se, em lei, precisamente, o direito ao
reajuste, e não só a pretensão ao reajuste. Se o afretador acha que melhor seria completar o tempo, ou as milhas
de viagem, com outra viagem, só lhe é possível exigi-lo se o destino do navio não era um so. Aliás, se o navio
não foi fretado para aquela viagem de ida e volta, embora essa coubesse no tempo, o art. 572 do Código
Comercial não incide. Não haveria a ratio legis do art. 572 se ainda pudesse o afretador empregar o navio em
alguma viagem que estivesse dentro do seu destino como a outra. “Como”, frisemos, econômicamente, a outra
viagem.
Se a viagem de que se trata no art. 572 do Código Comercial começou de fora, “ida” é, então, a vinda.
412TRATADO DE DIREITO PRIVADO
~§ 4.577-4.581. EFICÁCIA CONTRATUAL
Se o fretamento foi para muitas viagens, o pagamento da metade do frete só diz respeito ao que seria devido
pela ida e volta, nessa última viagem.

§ 4.579. Deveres do afretador

1. RECEBIMENTO DO MEIO DE TRANSPORTE. O locatário tem de receber o meio de transporte que

tomou em locação no lugar e tempo que se convencionaram, inclusive segundo o costume do lugar, se não
houve ajuste explícito. Se, no lugar e tempo, em que devia recebê-lo, recusa-se a atender à tradição,. incorre em
mora accipiendi. Com isso, não se libera de todos os seus deveres e obrigações e expõe-se às consequências a
que se refere o art. 958 do Código Civil. Pode, todavia, purgar a mora (art. 959, II).
Tem o locatário de servir-se do meio de transporte conforme o art. 1.192, 1, do Código Civil.
Outro dever do locatário é pagar, pontualmente, o aluguer nos prazos ajustados e, em falta de ajuste explícito,
segundo o costume do lugar (Código Civil, art. 1.192, II).
O locatário tem de levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendem fundadas em
direito. (Código Civil, arts. 1.192, III, e 1.191).
Finda a locação, cabe-lhe restituir o bem locado, no estado em que o recebeu, salvas as deteriorações naturais
ao uso reguIar (Código Civil, art. 1.192, IV).

2.USO E DEVER. Se o locatário emprega o meio de transporte em uso diverso do ajustado, ou a que se
destina, incide o art. 1.193 do Código Civil.
O afretador pode usar o navio, ou a aeronave, ou o outro meio de transporte, que tomou em locação, para o uso
determinado no contrato, ou para o uso presumido, conforme a natureza do meio de transporte e as
circunstâncias (cf. Código Civil, art. 1.192, 1). A extensão do uso e da fruição é dada pelos têrmos do contrato,
ou, em caso de omissão no instrumento, pelos usos.
Se nada se disse, em contrário, no contrato, o meio de transporte é dado em locação com tôdas as pertenças e o
que é de mister a seu uso.
Se o meio de transporte já está com a equipagem, o locatário fica no lugar do locador, inclusive com a assunção
dos deveres perante a equipagem. O armador, ou, em geral, locador somente se libera dos deveres e obrigações
se houve transferência da posição jurídica de locador de serviços ou de trabalho, inclusive de armador.

3.RESTITUIÇÃO, FINDA A LOCAÇÃO. Extinta a locação, o afretador tem de entregar ao fretador o navio,
ou a aeronave, ou o meio de transporte de que se trata (cf. Código Civil, art. 1.192, IV; Código Comercial, art.
230). A entrega há. de ser de conformidade com o que consta do arrolamento ou inventariação, se houve. Se não
houve, tem-se de entender que o afretador recebeu o meio de transporte em bom estado, apto ao uso ou ao uso e
a fruição. Lê-se no art. 230 do Código Comercial: “O locatário é obrigado a entregar ao locador a coisa alugada,
findo o tempo da locação: se recusar a fazer a entrega, sendo requerida, pagará ao locador o aluguer que êste
arbitrar por tôda a demora, e responderá por qualquer danificação que a coisa alugada sofrer, ainda mesmo que
proceda de fôrça maior ou caso fortuito”.

§ 4.580. Direitos do fretador

1.FRETE OU PREÇO. Costuma-se falar de frete ou preço do fretamento. Trata-se do aluguer, que o afretador
há de prestar. Se aluguer não houvesse, tratar-se-ia de comodato. Se o caso é de subfretamento ou de
transferência do contrato, a título gratuito, falta a contraprestação ao contrato que fêz o afretador, e não ao que
fêz o fretador. É possível o dote de contrato de fretamento, ou de subfretamento, ou de transmissão de contrato
de fretamento. O que é preciso é que fretador e afretador satisfaçam os pressupostos legais, exigidos na especie.

2.OUTROS DIREITOS. O fretador, desde que tem dç entregar o meio de transporte que fretou,
necessâriamente se preparou para isso, o que lhe traz despesas e interrupção de negócios de transporte ou de
outro uso do bem fretado. Ao afretador cabe receber o que se lhe quer entregar, evitando, assim, a mora
accipiendi, com as suas conseqüências. A despeito de não receber, o afretador em mora tem de pagar o preço do
fretamento, o aluguer.
§ 4.581. Direitos do afretador

1. TRADIÇÃO DO MEIO DE TRANSPORTE. O fretador tem de entregar ao afretador o navio, a aeronave ou

outro meio de transporte que foi fretado. Entende-se em estado de navegabilidade ou de trânsito, com as
pertenças e o mais que se haja de considerar incluido no objeto da locação. Se o fretador fretou o meio de
transporte com a necessidade de algum consêrto, tem de ficar explícito no contrato. Idem, se há dever de
ulteriores equipamentos.
1
2. DOCUMENTOS. Ao afretador têm de ser entregues todos os documentos necessários ao uso ou ao uso e à
fruição do meio de transporte, excluídos apenas aquêles que dependam de providência e atividade do afretador.

3.TRANSPERÉNCIAS E SUBFRETAMENTOS. O afretador não pode subfretar se não lho permitiu em

cláusula do contrato de fretamento, ou em pacto posterior, ou anterior, o fretador. Nem pode ceder os direitos
que lhe cedera o fretador, ou que se irradiaram do contrato de fretamento, se não houve cláusula ou pacto que o
preveja e anua na cessão. De qualquer modo, tem de ser notificado o fretador (Código Civil, arts. 1.069 e
1.078). Se o afretador cedeu os mesmos direitos a diferentes pessoas, regem, então, os arts. 1.069 e 1.070 do
Código Civil.
(No direito italiano, discutiu-se quanto à necessidade de ser prometido pelo fretador o subfretamento, que
sublocação e. Também se invocou a regra jurídica de não se ter por sublocável o navio, ou a aeronave, se não
aquiesceu nisso o fretador.
Cf. ANTONIO LEFEBX’RE D’OVIDIO-GABRIELLE PESCATORE, Manuale di Dir-itto dela Navigazione,
2•a ed., 272.)
Também a respeito dos meios de transporte se tem de distinguir da sublocação, ou subfretamento, como da
transferência da posição jurídica, a cessão de direitos. A sublocação não transfere: o locatário continua
locatário, de jeito que não deixa de ser afretador, pôsto que, subfretando, adquira posse imediata o subafretador.
Também êsse pode subfretar se lho
permitiu o subfretador. A eficácia, no tocante aos subfreta dores anteriores e o fretador, rege-se pelos princípios
do direito comum.
Se houve transferência do contrato de fretamento, o afretador deixou de ser afretador e a relação jurídica é entre
quem fretou e quem adquiriu a posição jurídica no contrato.
Em principio, a transferência do contrato de fretamento, aliás também a sublocação do navio, é vedada por
haver interesse do fretador, no que concerne ao bem naval, e interesse, público, em que se averigúe se o
subafretador satisfez as exigências legais e de confiança.
A forma escrita é exigida para as transferências e os subfretamentos, como o é (e se, in casu, o é) para o freta
mento.

EXTINÇÃO DO CONTRATO DE FRETAMENTO

§ 4.582. Causas de extinção

1.DIREITO CIVIL E DIREITO COMERCIAL. As regras jurídicas do Código Civil incidem. Assim, o contrato
de locação acaba: a) ao expirar-se o prazo; b) se houve distrâto ; e> se houve resolução ou resilicão do
contrato, ou rescisão por vício redibitório, O art. 1.195 do Código Civil incide, pois que se trata de locação de
bem móvel. Se, findo o prazo do contrato de fretamento, o afretador continua na posse do meio de transporte,
sem oposição do fretador, tem-se como prorrogação a locação pelo mesmo aluguer. Resta saber-se por que
tempo há a prorrogação do contrato de fretamento. No Código Civil, diz-se que a prorrogação é “sem prazo
determinado”. Mas, no direito comercial ou civil, tem-se de atender ao uso do meio
de transporte: se não houve oposição do fretador e o meio de transporte começou outra viagem, a prorrogação é,
pelo menos,por essa viagem. (Aliter, no direito italiano, no qual não se•tem como renovado é o têrmo que os
juristas italianos empregam, mas preferível é o conceito de prorrogação o contrato de fretamento, fugindo-se
assim ao Código Civil italia-•no, art. 1.597. Cf. ANTONIO LEFEEVRE D’OVIDIO-GABRIELLE PES-
CATORE, Manuale di Diritto dela Navigazione, 2~a ed., 273.>
2.RESOLUÇÃO E RESILIÇÃO “Ex LECE”. Está no Código Comercial, art. 571: “Dissolve-se o contrato de
fretamento,sem que haja lugar a exigência alguma de parte a parte: 1. Sea saída da embarcação fôr impedida,
antes da partida, por fôrça maior sem limitação de tempo. 2. Sobrevindo, antes de principiada a viagem,
declaração de guerra,, ou interdito do comércio com o país para onde a embarcação é destinada em
conseqüência do qual o navio e a carga conjuntamente não sejam considerados como propriedade. 8. Proibição
de exportação de tôdas ou da maior parte das fazendas compreendidas na carta de fretamento do lugar donde a
embarcação deva partir, ou de importação no do seu destino. 4. Declaração de bloqueio do pôrto da carga ou do
seu destino, antes da partida do navio -
Os casos são de resolução ex lege, se ainda não foi entregue o meio de transporte que se fretou; de resilição ex
lege, se já se iniciara a posse e pois o uso. Ali, a eficácia é ex hino; aqui, ex niunc.
Todos os fatos enumerados no art. 571 do Código Comercial são notórios. ~ A resolução ou a resilição é
automática, por estar explícito no art. 571 (verbis “sem que haja lugar a exigência alguma de parte à parte”)?
Devemos afastar tal ilação. A parte final é concernente à indenização, e não àeficácia temporal da resolução ou
da resilição. O afretador tem de pedir a decretação da resolução ou da resilição, o que se há fazer conforme as
regras jurídicas estritas de competência judiciária.
Lê-se no Código Comercial, art. 571, última alínea: “Em todos os referidos casos as despesas da descarga serão
por conta do afretador ou carregadores”. O afretador tem de descarregar o navio, por sua conta ou dos
carregadores. Com isso e com suas conseqüências nada tem o fretador.
Diz o Código Comercial, art. 578: “Achando-se um navio fretado em lastro para outro pôrto onde deva
carregar, dissolve-se o contrato, se chegando a êste pôrto sobrevier algum dos impedimentos designados nos
arts. 571 e 572, sem que possa ter lugar indenização alguma por nenhuma das partes, quer o impedimento
venha só do navio, quer do navio e carga. Se, porém, o impedimento nascer da carga e não do navio, o afretador
será obrigado a pagar metade do frete ajustado”. O art. 578 também se refere a resilicão. Não é automática,
pôsto que ex lege.

8.ResíLíçÀo POR INFRAÇÃO CRAVE DE DEVER DE INFORMAÇÃo. Está no Código Comercial, art.
574: “Poderá igualmente rescindir-se o contrato de fretamento a requerimento
do afretador, se o capitão lhe tiver ocultado a verdadeira bandeira da embarcação; ficando êste pessoalmente
responsável ao mesmo afretador por tôdas as despesas da carga e descarga, e por perdas e danos, se o valor do
navio não chegar para satisfazer o prejuízo”. Não há, aí, rescisão, mas sim resitição. Trata-se de infração de
dever de informe, pois, ao fretar, tinha o fretador de dizer qual a nacionalidade do navio, e faltou, ex Ivypothesi,
à verdade. Mesmo se não houvesse o art. 574, tratar-se-ia de causa suficiente de resilição. A lei apenas a pês em
regra jurídica explícita.

§ 4.583. Cessação da locação e negócios jurídicos do locatário (afretador)

1.TRANSFERÊNCIA DO CONTRATO, CESSÃO DE DIREITOS E SUBFRETAMENTO. Com a

transferência do contrato, ou a cessão de direitos e o subfretamento, negócios jurídicos com o transmitente,
cedente ou subfretador que teriam duração além do que seria a vigência do uso pelo outorgante somente têm
eficácia contra o adquirente, o cessionário ou o subafretador se estavam registados ao ser feito o contrato
transíativo, a cessão ou o contrato de subfretamento. Por outro lado, os negócios jurídicos que o outorgado
concedera dentro do tempo em que tem o uso somente dentro dêsse tempo podem ser respeitados.
1’
2.CONTRATOS DE TRANSPORTE DURANTE O TEMPO DO FRETAMENTO. Durante o tempo do
fretamento, o afretador pode contratar com terceiro <ou com o próprio fretador) viagem preestabelecida, ou
viagens preestabelecidas, entregando ao terceiro (ou ao próprio fretador) a posse imediata. O serviço do meio
de transporte toca ao afretador, de modo que pode haver locação de coisa + locação de obra, ou outra figura que
mais se aproxime da locação de serviços. Tal locação, que não é fretamento, pode ser a) a tempo ou b) a
viagem, conforme se estipulou que se transportaria dentro de x horas, dias, ou meses, ou anos, ou numa, duas,
ou mais viagens. Se o explorador do meio de transporte deixou ao freguês dizer, dentro de determinado tempo,
quais as viagens que têm de ser feitas, a espécie inclui-se em a). Em tôdas, o que prepondera é a locação de
obra. O explorador presta a navegação, o tráfego, o transporte; e não a nave, O comandante, pilóto ou motorista
fica às ordens do explorador e não do freguês, salvo a cláusula de emprégo (de employrnent). Se a viagem, ou a
última viagem, ou o tempo que se deu ao freguês excede aquêle que tem o afretador ou o subafretador, o
contrato é sem eficácia contra o fretador ou o subfretador, salvo prorrogação legal ou negocial, ou renovação
negocial.

§ 4.584. Responsabilidade ao tempo da restituição

1.RESPONSABILIDADE E TERMINAÇÃO DO CONTRATO DE FRETAMENTO. O afretador recebeu o

navio, ou outro meio de transporte. Explorou-o, ou o não explorou. Alguns meios de transporte se danificam
pelo fato de não terem sido usados. Se usou o meio de transporte, contra o que seria direito seu, ou com
negligência que danificou o meio de transporte, o afretador responde pelos danos.

2. RESTITUIÇÃO .~ restituição tem de ser conforme está exigida no contrato de fretamento, ou conforme os
usos e costumes a respeito do meio de transporte de que se trata.
Todo dano resultante de fato ocorrido durante a locação, ou no momento em que acaba a locação, há de ser
ressarcido. Se houve incêndio, o afretador tem de indenizar, salvo se alega e prova que não lhe é imputável a
êle, nem a pessoa dêle dependente, ou temporâriamente admitida no meio de transporte como empregado,
hóspede ou figurante de contrato de transporte. A espécie em que mais fâcilmente escapa à incidência dos
princípios sobre responsabilidade de locatário é aquela em que pode alegar e provar que o dano, inclusive se
proveio de incêndio, resultou de defeito da construção do navio.