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ndice
INTRODUCCION ARRENDAMIENTO. DEFINICION. CARACTERISTICAS ..................................................... 5 ELEMENTOS ESENCIALES. DURACION DEL ARRENDAMIENTO ..................................... 5 CLASIFICACION DE LOS CONTRATOS............................................................................. 6 OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR ............................................................................... 6 OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO ............................................................................ 6 CAUSAS DE EXTINCION DEL ARRENDAMIENTO ............................................................ 7 LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS. GACETA OFICIAL NRO. 36.845 EL 07/12/1999 ................................................................................................................... 8 LEY PARA LA REGULACIN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA . GACETA OFICIAL EXTRAORDINARIO NRO. 6.053 DEL 12/11/2011 ............................. 8 CONCLUSION .............................................................................................................. 22 REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS ................................................................................... 15

INTRODUCCION
En el presente trabajo nos dedicaremos a abordar los puntos ms resaltantes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Gaceta Oficial Nro. 36.845 del 07/12/1999), la Ley para la Regulacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda (Gaceta Oficial Extraordinario Nro. 6.053 del 12/11/2011), conjuntamente con el Cdigo Civil, con el fin de determinar los aspectos positivos y negativos de stas leyes, las modificaciones en cuanto al canon de arrendamiento, y a la nueva Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, as como los dems que se han realizado en materia inmobiliaria en los ltimos aos en nuestro pas. Sin embargo, sealaremos de forma muy puntual algunas definiciones, caractersticas y dems aspectos que son necesarios para determinar el tema de Arrendamiento en Venezuela, que ha generado tanta controversia en los diferentes sectores de nuestra sociedad.

Nuestro Cdigo Civil establece que el Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra persona de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que sta se obliga a pagar aqulla (Art. 1579). A travs de esta definicin se determinan los sujetos de este tipo de contrato: el arrendador (quien se obliga) y el arrendatario (quien goza la cosa). Dentro de las caractersticas ms relevantes es que es un contrato bilateral, oneroso, consensual, que origina obligaciones principales, de tracto sucesivo; y obligatorio debido a que no es traslativo de la propiedad. Entre los elementos esenciales tenemos: A. La cosa: puede ser mueble o inmueble cuya posesin o uso temporal se concede. Se pueden locar todas las cosas que se pueden vender, incluso las incorporales. Sin embargo la ley prohbe expresamente las cosas que no se pueden arrendar, como son: los derechos del uso y habitacin, el derecho de alimentos. B. El precio: se suele llamar canon, pensin, renta, alquileres. Consiste en una suma de dinero o tambin en especies. C. Consentimiento: se refiere al acuerdo entre el arrendador y el arrendatario, sobre la cosa y el canon, sobre las cuales son capaces. En cuanto a la duracin del arrendamiento existen varios intervalos de tiempo, de acuerdo al tipo de inmueble y los sujetos involucrados, as lo especifican los artculos 1580, 1581 y 1582: A. Lmite Temporal: los inmuebles no pueden arrendarse por ms de 15 aos. Toda estipulacin contraria carece de efecto. (Art. 1580) B. Casas: si se trata de arrendamiento de una casa para habitarla, puede ser por toda la vida del arrendatario. C. Predios: los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condicin de desmontarlos y cultivarlos, pueden extenderse hasta 50 aos. (Art. 1580)

D. Administrador: no puede arrendar por ms de 2 aos, salvo disposiciones especiales. (Art. 1582) E. Inmueble hipotecado: el propietario de un inmueble hipotecario no puede arrendarlo a trmino fijo sin consentimiento del acreedor, si as lo hiciere, el trmino se reducir al ao corriente al tiempo de vencimiento de la hipoteca. Slo en caso de fundos rsticos, se determinar el tiempo de acuerdo a la recoleccin de la cosecha, si se requiere ms de un ao para la misma. (Art. 1581)

Clasificacin de los Contratos de Arrendamiento: 1. Contrato a tiempo fijo no renovable: 2. Contrato a tiempo fijo renovable automticamente por perodos iguales. 3. Contrato por tiempo indeterminado.

Obligaciones del Arrendador: a. Procurar al arrendatario el uso pacfico del bien arrendado, durante el tiempo de arrendamiento. b. Entregar la cosa en tiempo convenido y en estado de servir a su fin econmico. Retardada o no cumplida esta entrega, el arrendador puede demandar la anulacin del contrato. c. Defender el uso de la cosa contra cualquier tercero que ejerza o pretenda ejercer algn derecho sobre la cosa. d. Hacer en la cosa reparos necesarios que no sean de cuenta del arrendatario.

Obligaciones del Arrendatario: a. Cuidar de la cosa arrendada como propia; realizando los gastos pertinentes, siendo responsable de su prdida o deterioro culpables o imputable a sus familiares; ms no del que resulta del caso fortuito que hubiera acontecido tambin en poder del propietario b. Pagar el canon en los plazos convenidos.

c. Avisar al arrendador de cualquier usurpacin o imposicin de servidumbre intentada contra el predio. d. Devolver la cosa al dueo, vencido el plazo del contrato, en el mismo estado en que la recibi, sin ms deterioro que el de su uso normal. El subarrendamiento: es un nuevo arrendamiento y consiste en que el locatario da la cosa a un tercero. Cesin de Arrendamiento: es una venta del derecho o crdito del locatario, una cesin o transferencia de los derechos del arrendatario (cedente) a un tercero (cesionario).

Causas de Extincin del Arrendamiento: 1. Expiracin del trmino fijado : si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el da prefijado, sin necesidad desahucio (Art.1599) 2. Voluntad Unilateral: resulta de una clusula contractual y cuando el arrendamiento no es por tiempo determinado (ni por las partes ni por la ley). Si se trata de arrendamiento de casas el Cdigo Civil concede al inquilino plazos para la desocupacin. 3. Prdida o destruccin de la cosa: si durante el arrendamiento pereciera totalmente la cosa arrendada, queda resuelto el Contrato. Si se destruye slo en parte, el arrendatario puede, segn las circunstancias, pedir la resolucin dl contrato o disminucin del precio. En ninguno de los casos se debe indemnizacin, si la cosa ha perecido por caso fortuito. (Art. 1588) 4. Resolucin por incumplimiento culpable: si se resolviera el contrato por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene ste obligacin de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiracin natural del contrato, si este tiempo no excede de aqul, adems de los daos y perjuicios que se hayan irrogado al propietario (Art. 1616) 5. Enajenacin de la cosa arrendada: se presume que el nuevo adquiriente respetar el arrendamiento por todo el tiempo convenido si concurren dos hechos: a. Que el contrato original fuera por tiempo determinado.
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b. Que el contrato conste de instrumento pblico o de documento privado con fecha cierta.

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en Gaceta Oficial Nro. 36.845 el 07/12/1999 (a la fecha slo se deroga las disposiciones relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda), concentr en un solo texto legal todo lo referente a la materia de arrendamiento; garantizaba la seguridad jurdica de las partes interesadas en la relacin arrendaticia, incluy adems nuevas figuras legales, tales como la Prrroga Legal Obligatoria, la Preferencia Ofertiva, el Retrato Legal Arrendaticio y el Pago por Consignacin. Asimismo los mecanismos procesales, tanto para el procedimiento administrativo como del contencioso administrativo y del judicial. Adems previ la creacin de oficinas especiales para prestar asistencia legal y jurdica gratuita a personas carentes de medios econmicos suficientes. De esta manera derog las siguientes leyes: Ley de Regulacin de Alquileres del 01/08/1960. Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulacin de Alquileres del 02/01/1987. Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27/09/1947. Reglamento de la Ley de Regulacin de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda del 05/02/1972. Resolucin Nro. 3729 del Ministerio de Fomento del 01/07/1976. Decreto Nro. 298 de fecha 15/06/1989 y el Decreto Nro. 1493 del 18/03/1987.

La Ley para la Regulacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda (Gaceta Oficial Extraordinario Nro. 6.053 del 12/11/2011), est conformada por 149 artculos, 10 disposiciones transitorias, una disposicin derogatoria y 4 disposiciones finales. Esta ley se aplica solo al Arrendamiento de Vivienda, no para los Arrendamientos de Locales Comerciales u otros destinos, pues para stos ltimos, conserva su vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del ao 1999. Adems regula varios aspectos de las relaciones arrendaticias como el contrato entre
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propietario e inquilino; las rentas a cobrar por los dueos (cnones de arrendamiento); los procesos de desalojo de los inquilinos y las ventas de las viviendas que tienen ms de 20 aos alquilados, en los cuales se deber agotar previamente el procedimiento administrativo previsto en el Decreto Ley contra los Desalojos de Vivienda. Al mismo tiempo para poder adquirir u obtener la restitucin de la posesin de la vivienda, se tendr que aplicar la Sede Administrativa (Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda), quien emite un Acto Administrativo, la Sede Contencioso-Administrativa (Tribunales Contenciosos-Administrativo), en los cuales se ejercer el Recurso de Nulidad y se obtendr una sentencia y finalmente la Sede Judicial por Accin Inquilinaria. Con respecto al procedimiento judicial: La demanda deber cumplir los requisitos establecidos en el artculo 340 del CPC y acompaarse con ella los medios de prueba de los cuales se valdr en el proceso, sin embargo, el artculo 100 de la Ley para la Regulacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda, presenta una contradiccin en el sentido de que seala que tambin se podrn promover en el lapso probatorio. En la Audiencia de Mediacin, si el accionante no asiste, se entiende que desisti del proceso y deber esperar 90 das para proponer nuevamente la accin (269CPC), si por el contrario, no asiste el demandado no hay mayores consecuencias. En la Contestacin a la Demanda, se podr proponer la Reconvencin, la Cita a 3ros y oponer Cuestiones Previas, las cuales sern tratadas y tramitadas conforme al CPC, (por procedimiento ordinario no breve). Para el caso de Reconvencin, ser admitida el mismo da o al da siguiente. Para el caso de los 3ros, esta Ley permite a todos los 3ros, la tercera es admitida hasta el lapso de pruebas. Habr Casacin dependiendo de la cuanta de lo discutido. No existe en la Ley en comento, Medidas Preventivas en favor del Arrendador, solo existe la prohibicin de desalojo arbitrario. Asimismo no existen Medios Alternativos de Resolucin de Conflictos, ni siquiera el arbitraje; no existe la prrroga legal, vencido el contrato, se podr

incoar la Accin por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de Prrroga Legal, (previo agotar la va administrativa); no existen los contratos verbales quedan eliminados en esta Ley.

No cabe duda que, que la promulgacin de esta nueva ley ha generado mucha polmica, adems del enfrentamiento ideolgico en los diferentes sectores de la poblacin, y que muestra la divisin de dos visiones de pas: la transicin hacia un Estado Socialista y la resistencia a abandonar los modelos econmicos del capitalismo, que nos han regido por aos.

Es por ello que a travs de en un cuadro comparativo estableceremos de una forma muy objetiva, las diferencias ms resaltantes de stas leyes y el Cdigo Civil:

Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Gaceta Oficial Nro. 36.845 el 07/12/1999)

Ley para la Regulacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda (Gaceta Oficial Extraordinario Nro. 6.053 del 12/11/2011)

OBJETO
Regir el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes. Establecer exclusivamente el rgimen jurdico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente. A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitacin, residencia o pensin, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulacin bajo las condiciones determinadas en esta Ley.

El Cdigo Civil viene a regular las obligaciones de las partes contratantes para el goce de una cosa mueble o inmueble, bajo un tiempo y precio determinado.

Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Gaceta Oficial Nro. 36.845 el 07/12/1999)

Ley para la Regulacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda (Gaceta Oficial Extraordinario Nro. 6.053 del 12/11/2011)

AMBITO DE APLICACION
Los cnones de arrendamiento o Las normas contenidas en la presente Ley son de subarrendamiento de los inmuebles orden pblico y de obligatorio cumplimiento, y destinados a vivienda, comercio, industria, se aplicarn en todo el territorio de la Repblica. oficina y otros; de los anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulacin bajo las condiciones determinadas en esta Ley.

El Cdigo Civil establece de manera amplia el arrendamiento de casas y predios rsticos.

Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Gaceta Oficial Nro. 36.845 el 07/12/1999) Ley para la Regulacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda (Gaceta Oficial Extraordinario Nro. 6.053 del 12/11/2011)

EXCEPCION DEL AMBITO DE APLICACION

Artculo 3. Quedan fuera del mbito de aplicacin de este Decreto - Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: 1. los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. 2. Las fincas rurales. 3. Los fondos de comercio. 4. Los hoteles, moteles, hosteras, paradores tursticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y dems establecimientos de alojamiento turstico, los cuales estn sujetos a regmenes especiales. 5. Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente. Artculo 8. Quedan exceptuados del mbito de aplicacin de esta Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: 1. Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. 2. Las fincas rurales. 3. Los fondos de comercio. 4. Los hoteles, moteles, hosteras, paradores tursticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y dems establecimientos de alojamiento turstico, los cuales estn sujetos a regmenes especiales, siempre que acrediten su registro ante la autoridad competente. 5. Los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes.

El Cdigo Civil no establece excepciones en cuanto al mbito de aplicacin.

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SUJETOS QUE INTERVIENEN

a) El propietario. b) El arrendador y el arrendatario. c) El subarrendador y el subarrendatario. d) El usufructuante y el usufrauctuario. e) Todas aquellas personas que tengan un inters personal, legtimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulacin de un inmueble, o la exencin de tal regulacin. Se consideran tambin interesados a las personas naturales o jurdicas, que tengan como actividad habitual la administracin de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carcter de administradores. 1. La propietaria(o). 2. La arrendadora(o). 3. La arrendataria(o). 4. La subarrendadora(o). 5. La subarrendataria(o). 6. La usufructuante(o). 7. La usufructuaria(o). 8. Todas aquellas personas que tengan un inters personal, legtimo y directo en los procedimientos judiciales o administrativos previstos en la presente ley. 9. Las personas naturales o jurdicas, que tengan como actividad habitual la administracin de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carcter de administradores. 10. Las Organizaciones Sociales que se creen legalmente para la Defensa de los derechos de los Arrendatarios. 11. Los Consejos Comunales

En el Cdigo Civil constituye los mismos sujetos que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del ao 1999. Inclusive ambas leyes conservan los mismos interesados, slo que la nueva ley incluye dos nuevas figuras no muy cnsonas con la estructura establecida en nuestra constitucin. A principios de abril de 2006, se promulga la Ley de los Consejos Comunales, en la cual los define como instancias de participacin, articulacin e integracin entre las diversas organizaciones comunitarias, grupos sociales y los ciudadanos y ciudadanas, que permiten al pueblo organizado ejercer directamente la gestin de las polticas pblicas y proyectos orientados a responder a las necesidades y aspiraciones de las comunidades en la construccin de una sociedad de equidad y justicia social. En este aspecto surge la interrogante con respecto al alcance y atribuciones que tendra los consejos comunales dentro de esta Ley.

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EXCLUSIN DE LA FIJACIN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO

Artculo 4. Quedan excluidos del rgimen de Artculo 10. Quedan excluidos del rgimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijacin de esta Ley, a los efectos de la fijacin de los los cnones de arrendamiento: cnones de arrendamiento, a) los inmuebles pertenecientes a la a) Los inmuebles pertenecientes a la Repblica, a los estados, a los municipios Repblica de Venezuela, los Estados, los y a los rganos y entes pblicos que Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo determine expresamente el Ejecutivo Nacional. Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se Salvo en aquellos casos en los cuales, con motivo desarrollen en tales inmuebles, los indicados de las actividades que se desarrollen en tales entes acten en funcin jurdico-privada. inmuebles, los indicados rganos y entes acten b) Los inmuebles destinados a vivienda, en funcin jurdico-privada. comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cdula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987, c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulacin, exceda de 12.500 Unidades Tributarias. El Ejecutivo Nacional, podr modificar el valor de exencin mencionado en el numeral 3 del presente artculo, cuando as lo aconsejen razones de inters pblico o social.

El Cdigo Civil no especifica ninguna fijacin de los cnones de arrendamientos. Es importante sealar que la Ley para la Regulacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda indica que el organismo para poder estimar la renta tiene que fijar el valor del inmueble y para ello tomar en cuenta cinco aspectos: valor de reposicin del bien, -dimensiones del inmueble, valor de depreciacin, vulnerabilidad ssmica y regin geogrfica. En el reglamento se detallarn otros criterios para el clculo del canon, all se incluiran los tipos de vivienda y los materiales de construccin, entre otros puntos.
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FIJACIN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO

La fijacin de los cnones de arrendamiento se basan en porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias: a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual El Ejecutivo Nacional podr modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artculo, cuando as lo determinen razones de inters pblico o social. La fijacin de los cnones de arrendamiento de los inmuebles, est basada en una banda entre el tres por ciento (3%) y el cinco por ciento (5%) de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble determinable segn el tipo de arrendador, el cual ser fijado anualmente a travs de resolucin de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. El Ejecutivo Nacional podr modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artculo, cuando as lo determinen razones de inters pblico o social.

El Cdigo Civil no especifica ninguna fijacin de los cnones de arrendamiento, solo las obligaciones entre las partes que intervienen en el contrato de arrendamiento.
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COMPETENCIA EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO

Las funciones administrativas inquilinarias son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podr ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldas, en cuyo caso las multas que aqullas impongan como sanciones a los contraventores de esta ley, ingresarn al respectivo Tesoro Municipal. En el Area Metropolitana de Caracas estas funciones no podrn ser delegadas, y las ejercer el Ejecutivo Nacional por rgano de la Direccin General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Las funciones administrativas en materia de arrendamiento de vivienda son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional. Se crea la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual forma parte de la estructura del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hbitat, correspondindole ejercer la rectora en la materia objeto de regulacin en la presente Ley.

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JURISDICCION ESPECIAL INQUILINARIA

La competencia judicial en el rea Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnacin de los actos administrativos emanados de la Direccin General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en el resto del pas, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales Juzgados del interior de la Repblica se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia inquilinaria. El conocimiento de los dems procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos ser competencia de la jurisdiccin civil ordinaria. La competencia judicial en el rea Metropolitana de Caracas corresponde a los tribunales superiores en lo civil y contencioso administrativo, en lo relativo a la impugnacin de los actos administrativos emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; y en el resto del pas, la competencia corresponde a los juzgados de municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales juzgados del interior de la Repblica se les atribuye la competencia especial contencioso administrativo en materia inquilinaria. El conocimiento de los dems procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamiento y subarrendamiento, ser competencia de la Jurisdiccin Civil Ordinaria.

Dentro de las innovaciones de la Ley para la Regulacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda, podemos mencionar lo siguiente: En cuanto a las Prohibiciones Expresas estn: La Prohibicin de decretar Medidas Cautelares (Art. 11), Queda prohibido expresamente dictar medidas cautelares de secuestro sobre inmuebles destinados a vivienda, incluyendo la de los trabajadores y trabajadoras residenciales, pensiones o habitaciones que se constituyan en el hogar de personas y familias. Prohibicin de las Viviendas inadecuadas (Art. 12) . Se prohbe el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas y suburbanas que no posean las condiciones elementales mnimas de sanidad y habitabilidad, que representen riesgos para la seguridad, la salud y la vida de las personas. Estn comprendidas en este caso,
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especialmente, las viviendas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como: tablas, latas y cartones; asimismo aquellos inmuebles producto de demoliciones o de construcciones no culminadas que, a la simple observacin, carecen de las condiciones mnimas de seguridad para la garanta de la vida humana y, adicionalmente, que carecen de servicios de infraestructura primaria. En consecuencia, nadie estar obligado u obligada a pagar canon de arrendamiento por viviendas de este tipo. No quedando estas relaciones arrendaticias excluidas de la aplicacin de esta Ley, en cuanto a la responsabilidad y sanciones a que hubiere lugar, as como al disfrute de las garantas y derechos a favor de los arrendatarios y arrendatarias De las Viviendas Adjudicadas por el Estado (Art. 13). Por ser contrario al inters pblico, queda expresamente prohibido el arrendamiento de viviendas adjudicadas por el Estado, salvo los casos autorizados por el rgano encargado con competencia en la materia, y en ningn caso podr tener fines de lucro. De violarse esta disposicin, el rgano competente en la materia deber abrir el proceso administrativo a que diera lugar, con el fin de aplicar las sanciones correspondientes. De los Anuncios en Prensa (Art. 14), Quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa, o de cualquier otro medio de publicidad, en los cuales: 1. Se exija como condicin para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la circunstancia de no tener nios, nias o adolescentes, de estar en estado de gestacin, la de ser extranjero o extranjera el arrendatario, arrendataria, subarrendatario o subarrendataria, as como establecer discriminacin por: orientacin sexual, identidad de gnero, edad, origen tnico, preferencia poltica y religiosa, condicin econmica, estado civil, clase social, profesin o condicin social, y en otros casos de vulnerabilidad o marginacin, discapacidad, enfermedades terminales, entre otras. 2. Quienes solicitaren viviendas, expresen los sealamientos indicados en el numeral que antecede.
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3. Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infraccin de las disposiciones legales sobre la materia. En la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos residenciales y otros, construidos y diseados especialmente con la finalidad de destinarlos al arrendamiento para personas de avanzada edad, o que necesiten de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego, podr sealarse esta circunstancia; el incumplimiento del presente artculo por parte del arrendador dar origen a la imposicin de sanciones de conformidad con la presente Ley. De la Exhibicin de los Inmuebles (Art. 15). Se prohbe el cobro de sumas de dinero por slo exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento. La comisin por arrendar el inmueble deber ser imputada al arrendador. El incumplimiento de este artculo ser sancionado conforme a la presente Ley.

En cuanto a la creacin de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el artculo 20, se estipulan las atribuciones, que regirn las situaciones jurdicas en donde podemos constatar que a travs de este ente, que la funcin del Estado es meramente controladora. A continuacin se detalla: 1. Velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantas contenidos en la presente Ley. 2. Disear, implementar y evaluar los mecanismos de aplicacin, control y seguimiento de la presente Ley. 3. Fijar el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley. 4. Realizar, a solicitud de parte o de oficio, los procedimientos administrativos contenidos en la presente Ley. 5. Requerir a las personas y entidades sometidas a la regulacin y control de la Superintendencia, cuando fuere necesario y dentro del lmite de las funciones que le confiere la ley, los datos o documentos sobre sus cualidades y la relacin arrendaticia, as como certificar la colaboracin o no, por parte del sujeto investigado.
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6. Realizar la inspeccin y fiscalizacin de los inmuebles y personas sujetas a la presente Ley, a los fines de la aplicacin de la misma. 7. Efectuar los procedimientos para la determinacin de ilcitos sancionados por la presente Ley, as como el incumplimiento de los deberes y derechos en ella establecidos. 8. Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar, de conformidad con lo establecido en la presente Ley. 9. Proveer, en coordinacin con las direcciones correspondientes del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hbitat, de refugio o vivienda, transitoria o definitiva, al sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si ste comprobare que no tiene lugar donde habitar. 10. Disear y ejecutar la poltica de informacin y formacin en materia de arrendamiento de vivienda, de los servidores pblicos y servidoras pblicas, as como de la ciudadana en general. 11. Proveer al Ejecutivo Nacional de la informacin y recomendaciones necesarias en esta materia, para la definicin de los planes nacionales en materia de vivienda y hbitat como un sistema integrado. 12. Generar, en conjunto con las organizaciones sociales creadas para la proteccin de los derechos de los arrendatarios y arrendatarias, polticas pblicas que permitan fomentar el acceso a una vivienda adecuada, segura, cmoda, con servicios bsicos esenciales que incluya un hbitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. 13. Crear el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, establecer su normativa, administrarlo y ejercer las funciones de seguimiento y control sobre ste; partiendo de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias, de actualizacin permanente. 14. Solicitar a los sujetos de la presente Ley, la informacin que estime pertinente a los fines del ejercicio de sus competencias y, en especial, de las atribuciones de control y fiscalizacin que le han sido otorgadas por esta Ley. 15. Revisar y controlar los contratos de arrendamiento destinados a vivienda, estableciendo en el registro nacional una base de datos de contratos de arrendamiento.
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16. Realizar inspecciones en las viviendas que estn destinadas al uso del arrendamiento, a fin de validar su estado de conservacin en el mantenimiento primario y preventivo, adems de corroborar el fiel cumplimiento de lo establecido en la presente Ley.

En cuanto a la Defensa Pblica en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria, y para la defensa del derecho a la vivienda, debe poner al servicio del sistema rector nacional para la defensa de los derechos de los arrendatarios y arrendatarias y del derecho a la vivienda, y de todos los ciudadanos y todas las ciudadanas, a nivel nacional, los defensores pblicos y defensoras pblicas con dicha competencia en cada localidad donde exista una unidad regional de la Defensa Pblica o extensin de la misma. La mxima autoridad de la Defensa Pblica designar defensores pblicos y defensoras pblicas con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, los cuales podrn tener competencias en el mbito local, regional o plena, a nivel nacional. En el ejercicio de la competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria, y para la defensa del derecho a la vivienda, ser preeminente la defensa de los derechos humanos de las personas que lo requieran. Esta Ley establece un procedimiento judicial en los casos de desalojos. As lo determina en su artculo 96: Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento
o resolucin de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y dems acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que ser aplicado es el establecido en el Decreto N 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupacin Arbitraria de Viviendas, descrito en los artculos 7 al 10 Con respecto a este punto, surgen diferentes interrogantes que resumimos de la siguiente manera:

Con la reforma cules son las causales de desalojo? sta reforma permitir la desocupacin cuando el inquilino, sin causa justificada, haya dejado de pagar cuatro cnones de arrendamiento. Eso significa que si el arrendatario justifica la morosidad, el dueo de la vivienda no podr pedirle el desalojo. La desocupacin tambin proceder si el dueo del inmueble tiene la

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necesidad "justificada" de ocupar la vivienda con alguno de sus parientes consanguneos hasta el segundo grado. Existen ms causas para ordenar la desocupacin? S. La Ley seala que el desalojo proceder si el arrendatario ha destinado el inmueble a usos deshonestos, si ha ocasionado deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble o incumple las normas de convivencia ciudadana. El texto, adicionalmente, contempla los procesos para las demandas as como los pasos para las audiencias de mediacin y los juicios. La Ley hace referencia a los desalojos forzosos? S, pero los procedimientos contra esas desocupaciones forzosas estn en detalle en la Ley contra los Desalojos Arbitrarios que fue oficializada el 06/05/2011. Si en las audiencias o juicios se falla a favor de los propietarios en qu momento los inquilinos dejarn las viviendas? Los arrendatarios desocuparn las viviendas cuando la Superintendencia o el Ministerio de Vivienda les haya conseguido un refugio temporal o un destino habitacional definitivo.

Por otro parte, tambin podemos sealar los siguientes aspectos: El canon se revisar cada ao, porque es el plazo de duracin del contrato. La ley permite efectuar una revisin previa al vencimiento si el arrendador ha ejecutado mejoras en el inmueble y si los costos de ello excedan el 20% del valor de la vivienda. Una vez que se firme el contrato de arrendamiento, el organismo supervisor notificar el monto a cobrar por el alquiler una vez que se presente la solicitud para el clculo del canon la Superintendencia de Arrendamientos tendrn un lapso de 20 das para determinarlo. Sin embargo, en la Ley se fijan algunos procedimientos. En cuanto a las preferencias arrendaticias, se establece que cuando el contrato de arrendamiento haya llegado a su vencimiento el inquilino tendr derecho preferente a seguir ocupando el inmueble, si el propietario decide seguir arrendando la vivienda. El inquilino que la ocupa tendr preferencia sobre un tercero, siempre que est solvente en sus pagos.

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 Cuando el inquilino que ocupa la vivienda opta por no seguir con el contrato, ste debe notificar al propietario 30 das antes del vencimiento del contrato. La ley prev que en caso de que el propietario le informe al inquilino que el contrato no se renovar, porque el inmueble ser vendido, pero realmente lo alquila nuevamente; El propietario est incumpliendo con la Ley, y por el engao al inquilino tendr que indemnizarlo con 100 Unidades Tributarias (7.600 bolvares) por cada mes que haya permanecido de forma indebida fuera de la vivienda.

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CONCLUSIN
Sin lugar a dudas, con la promulgacin de la Ley para la Regulacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ha generado diversas opiniones en los diferentes sectores de nuestro pas. Sin embargo podemos llegar a la conclusin que sta Ley representa un gran desequilibrio y una gran anarqua sobre todo para el propietario de la cosa. Adems slo favorece a una de las partes, al propietario del inmueble ya que el da de maana una persona puede perder todos sus derechos. Por otra parte, esta Ley de una u otra forma prohbe todo tipo de desalojo, pero ms all de prohibirlo, luego de un largo proceso legal, la sentencia no se puede aplicar, porque antes de poder desalojar a la persona, la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda, tiene que haber ubicado en una nueva unidad de vivienda o refugio a stos inquilinos. De acuerdo al Instituto Nacional de Estadsticas existe un dficit de 2,5 millones de viviendas, por lo tanto, se genera una gran problemtica, ya que deja de manos atadas a los propietarios. Adems que el Ejecutivo Nacional no posee de forma inmediata la solucin al problema habitacional, debido a diversos factores que se ven involucrados como lo son: la localizacin de la tierra, para urbanizarla, darle servicios bsicos (agua, telfono, vialidad, estacionamientos, colegios, transporte, entre otros), los cuales son deber de Estado en garantizarlos. Cabe resaltar, que de una u otra forma era preciso que el Estado interviniera en
la regulacin y control del mercado inmobiliario, pero conservando el equilibrio para ambas partes; ya que su intervencin directa, desde nuestro punto de vista generar aumentos en los precios del alquiler, ya que no sera necesario realizar contratos notariados, y podran pedir cnones ms altos, o el propietario podra solicitar al futuro inquilino algunas garantas alternas que le permiten recuperar la cosa, a la culminacin del contrato de arrendamiento; como el ttulo de propiedad del vehculo del inquilino para devolverlo cuando ste entregue el inmueble.

Por todo eso, podramos determinar que el Estado venezolano no ofrece ninguna garanta, de poder evitar los daos que pudieran producirse durante la duracin del proceso en materia de arrendamiento.

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Bibliografa
CALVO BACA, EMILIO (2011) CODIGO CIVIL VENEZOLANO Comentado y Concordado. Ediciones Libra. Caracas. CALVO BACA, EMILIO (2011) CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL VENEZOLANO Comentado y Concordado. Ediciones Libra. Caracas. LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS. Gaceta Oficial Nro. 36.845 del 07/12/1999. LEY PARA LA REGULACIN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA. Gaceta Oficial Extraordinario Nro. 6.053 del 12/11/2011. LEY CONTRA EL DESAOLO Y LA DESOCUPACION ARBITRARIA DE VIVIENDAS Gaceta Oficial Nro. 39.668 del 06/05/2011.

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