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Matthias Nllke Miete und Nebenkosten

Miete und Nebenkosten


Keine Frage ofen
Matthias Nllke
Haufe Mediengruppe
Freiburg . Serlin . Mnchen
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Deutschen Nationalbibliographie; detaillierte bibliographi
sche Daten sind im Interet ber hup://dnb.ddb.de abrutbar.
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1. Aufage 2 008
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Baden-Baden
Vorwort
Inen fattert eine Mieterhhung ins Haus oder Vennieter
kndigt Ihnen an, dass er einen Fahrstuhl einbauen lassen will.
Die Bauarbeiten beginnen nchsten Monat, es knnte ein biss
ehen lauter werden. Wissen Sie, wie Sie darauf reagieren sol
len?
Wer zur Miete wohnt, fr den tauchen immer wieder neue Fra
gen auf: Darf ich mir einen Hund anschafen, auch wenn in
meinem Mietvertrag nichts darber zu lesen ist? Darf ich we
niger Miete bezahlen, wenn die Heizung ausfallt? Und wie ist
das, wenn ich mit jemandem zusammenziehen mchte: Muss
ich meinen Vermieter um Erlaubnis fragen und kann er deswe
gen die Miete anheben?
Groe Unsicherheit herrscht auch beim Thema Nebenkosten:
Bis wann muss der Vermieter abrechnen? Und was passiert,
wenn er die Frist berschreitet? Welche Nebenkosten darf mein
Vermieter mir berhaupt berechnen? Und was muss ich genau
tun, wenn ich mit der Abrechnung nicht einverstanden bin?
Das alles sind Fragen, auf die man als Mieter gerne eine schnel
le, unkomplizierte Antwort haben mchte. Genau diese Aufga
be soll dieses Buch erfllen. Auf typische Fragen zur Miete und
zu den Nebenkosten gibt es Antwort. So kurz und knapp -und
so verstndlich wie mglich. bersichtlich auf einer Doppel
seite zusammengefasst, mit vielen Tipps, Erklrungen und In
formationen, die Ihnen weiterhelfen sollen.
Nun ist das Mietrecht eine sehr komplizierte Materie. Nicht
einmal Experten knnen immer vorhersehen, wie ein Gericht
entscheiden wird. Daher habe ich mich bemht, Ihnen Hinwei
se zu geben, womit Sie im Nonnalfall rechnen knnen.
5
6
Dieses Buch kann keine Rechtsberatung ersetzen. Aber es kann
Ihnen sagen, wann es sich lohnt, eine Mieterberatung aufzusu
chen oder sich an einen Experten zu wenden, der sich dann um
die Details kmmert. In manchen Fllen ist es auch dringend
geboten, einen Anwalt einzuschalten. auch wenn es erst einmal
Geld kostet. Aber es kann Ihnen helfen, 8m viel mehr Geld
zu sparen oder den Verlust von sehr viel mehr Geld zu vermei
den.
Schlielich will dieses Buch Ihnen auch Mut macheil. Als Mie
ter sind Sie gar nicht so hilflos , wie viele meinen. Im Gegen
teil, wenn Sie Ihre Rechte kennen und frhzeitig das Richtige
tun, haben Sie eine auerordentlich starke Position. Wenn die
ses Buch dazu beitragen kann, Sie in Mietfragen sicherer und
selbstbewusster zu machen, hat es seinen Zweck erfllt.
Mnchen, Februar 2008 Dr. Mathias Nllke
Inhalt
Vor.ort ======== ============ ============= ============ 5
Abkrzungsverzeichnis ======== ============= ============ 13
Kapitell
Die Mietzahlung
Wann muss ich meine Miete zahlen? ....................... 16
Kann der Vermieter von mir eine Einzugsermchtigung
verlangen? ==== ============ ============= ============ 18
Darf der Vermieter einen Aufschlag berechnen, wenn ich
die Miete nicht rechtzeitig bezahle? ======================== 20
Zu spt gezahlt -kann mich der Vermieter abmahnen? ====== 22
Ich bin in Zahlungsschwierigkeiten -kann mir der
Vermieter fistlos kndigen? ============ =========== 24
Zahlungsengpass - wie soll ich mich verhalten? =========== 26
Meine Wohnung hat einen Mangel -darf ich weniger
Miete zahlen? ....................... ........................ ...................... 28
Ich will die Miete mindern -wie gehe ich vor? =========== 30
Was sind typische Mngel, die mich berechtigen die
Miete zu minder? ============ ============ =========== 32
Wie stark darf ich die Miete mindern? ========== =========== 34
Gibt es Quoten, an denen ich mich orientieren kann? ========= 36
Kann mir der Vermieter kndigen, wenn ich unberechtigt
die Miete mindere? ............... ....................... ...................... 38
Darf ich Teile der Miete einbehaten, um Druck auf
meinen Vermieter auszuben? ...................... ...................... 40
Meine Wohnung ist berteuert -wie kann ich
mich wehren? ============ ============ =========== 42
7
8
Inhalt
Kapitel Z
Die Mieterhhung
Welche Arten von Mieterhhung gibt es? ............. ............. 46
Wann kann mein Vermieter die Miete erhhen? ==== == 48
Wie stark druf die Miete steigen? == ============ == 50
Hat mein Vermieter einen Formfehler gemacht? === == 52
Was ist die ortsbliche Vergleichsmiete? ============ = 54
Kann ich der Erhhung auf die Vergleichsmiete meine
Zustimmung verweiger? ============ ============= = 56
Lohnt sich fr mich eine einverehmliche
Vereinbarung? ====== ============ ============= = 58
Kann ich eine einvernehmliche Vereinbarung noch
widerrufen? ============ ============ ============= = 60
Mieterhhung wegen Modernisierung - muss ich sie
hinnehmen? ============ ============ ============= = 62
Wie luft eine Mieterhhung wegen Moderisierung ab? = 64
Kann mein Vermieter wegen gestiegener Nebenkosten
die Miete erhhen? == ============ ============ = 66
Ich kann mir die neue Miete nicht leisten -kann ich die
Erhhung stoppen? == ============ ============ = 68
Kapitel
Die Nebenkosten
Was sind Nebenkosten? ................. ....................... ............. 72
Welche Nebenkosten muss ich tagen? ============ == 74
Welche Nebenkostenarten gibt es? ============ == 76
Kann der Vermieter neue Nebenkosten auf mich umlegen? 78
Wie regelmig mssen Nebenkosten anfallen? === == 80
Was bedeutet der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit? == 82
Was muss ich bei einer Nebenkostenpauschale beachten? = 84
Inhalt
Was muss ich bei einer Vorauszahlung der Nebenkosten
beachten? ===== ============ ============= ============ 86
Muss ich fr Einrichtungen bezahlen, die ich
gar nicht nutze? ============ ============= ============ 88
Muss ich jeden Verteilerschlssel akzeptieren? ============ 90
Knnen Sie den Vermieter zwingen, verbrauchsabhngig
abzurechnen? ============ ============= ============ 92
Kapitel R
Die Abrechnung der Nebenkosten
Ist meine Abrechnung formal in Ordnung? ============ 96
Bis wann muss der Vermieter abrechnen? === ============ 98
Worauf muss ich bei den Verbrauchskosten achten? ========= 100
Wie muss mein Vermieter die Heizkosten abrechnen? ====== 102
Was ist eine verbrauchsabhngige Abrechnung der
Heizkosten? . ....................... ........................ .................... =
Wofr bezahle ich eigentlich den Hausmeister? ............... =
Welche Positionen sollte ich sonst noch genauer prfen? .
Wie lange darf ich die Abrechnung berprfen? .............. =
Lohnt es sich, die Belege einzusehen? ......... .................... =
Ich bin mit der Abrechnung nicht einverstaden -
104
106
108
110
112
was muss ich tun? ============ ============ =========== 114
Was kann ich tun, wenn der Vermieter nicht abrechnet? === 116
Wer rechnet nach einem Vermieterwechsel ab? ========= 118
9
10
Inhalt
Kapitel
Die Kndigung
Wann kann mir der Vermieter kndigen? ................ 122
Welche formalen Anforderungen sind zu beachten? 124
Was ist eine ordentliche Kndigung? ................... 126
Welche Sonderkndigungsrechte stehen mir zu? ==== 128
Druf ich fistlos kndigen? ============ ......................... 130
Was geschieht, wenn meine fristlose Kndigung
unberechtigt ist? ====== ....................... .......................... 132
Kann ich die Kndigungsfrist abkrzen, wenn ich drei
Nachmieter stelle? === ....................... .......................... 134
Unter welchen Bedingungen kann mir der Vermieter
fistlos kndigen? ==== ....................... .......................... 136
Ich bewohne eine Einliegerwohnung -kann mir der
Vermieter grundlos kndigen? ======== .......................... 138
Wie lege ich Widerspruch ein? ======= .......................... 140
Wie kann ich mich gegen eine Eigenbedrufskndigung
wehren? ============ ....................... .......................... 142
Wie kann ich eine Verwertungskndigung verhindern? 144
Worauf muss ich bei einem Mietaufsungsvertag
achten? ============ ....................... ......................... 146
Was geschieht, wenn ich trotz Kndigung wohnen
bleibe? ============ ....................... ......................... 148
Kapitel 6
Meine Rechte und Pfl ichten al s Mieter
Druf ich ein Haustier halten? ========= ============ 152
Wann muss ich mein Haustier wieder abschafen? 154
Muss ich mich an die Hausordnung halten? ========== 156
Druf ich in meiner Wohnung musizieren? ============ 158
Inhalt
Da der Vermieter unangemeldete Kontrollbesuche
durchfhren? ============ ============= ========== 160
Da der Vermieter einen Nachschlssel behalten? ........... =
Was muss ich veranlassen, wenn ich lnger
abwesend bin? ..................... ........................ .................... =
Da ich untervermieten? ..... ....................... .................... =
Da ich mit meinem Freund zusammenziehen?
Kann der Vermieter durch individuelle Vereinbarungen
162
164
166
168
die Mieterrechte unterlaufen? ============ ========== 170
Kapitel J
Wenn ich wieder ausziehe
Muss ich renovieren? .......... ........................ .................... =
Was gehrt zu den Schnheitsreparaturen? . .................... =
Worauf muss ich bei der Rckgabe achten?
Wie sollte die Rckgabe ablaufen? .............. .................... =
Was geschieht, wenn meine Wohnung in keinem guten
Zustand ist? .. ....................... ........................ ................... =
Womit muss ich rechnen, wenn die Schlssel nicht
vollzhlig sind? ..................... ....................... ................... =
Wann bekomme ich meine Kaution zurck? . .................. =
174
176
178
180
182
184
186
Was druf mir mein Vermieter von der Kaution abziehen? = 188
Stichwortverzeichnis ............... ....................... .................. = 190
1 1
Abk rzu ngsverzeichnis
Abs.
AG
Az.
BayOLG
BGB
BGH
GE
HeizKV
KG
LG
MM
NJW
NJW-RR
NZM
OLG
V
SIGB
WuM
ZMR
ZPO
Absatz
Amtsgericht
Aktenzeichen
Bayerisches Oberlandesgericht
Brgerliches Gesetzbuch
Bundesgerichtshof
Zeitschrift Grundeigentum
Heizkosten verordn u n g
Kammergericht
Landgericht
Zeitschrift Mieter-Magazin
Zeitschrift Neue Juristische Wochenschrift
NJW-Rechtsprechungs*Report
Neue Zeitschrift fr Miet- und Wohnungsrecht
Oberlandesgericht
Rechtsentscheid
Strafgesetzbuch
Zeitschrift Wohnungswirtschaft und Mietrecht
Zeitschrift fr Miet- und Raumrecht
Zivilprozessordnung
1 3
Am Anfang steht die Mietzahlung. Denn im Ker geht es bei
Ihrem Mietverhltnis genau darum: Der Vermieter stellt die
Wohnung zu Verfgung, Sie bezahlen dafr Ihre Miete. Doch bis
wann mssen Sie eigentlich Ihre Miete bezahlen? Kann Ihnen
der Vermieter eine Strafgebhr aufbrummen, wenn das Geld
nicht rechtzeitig bei ihm eingeht? Und welche Mglichkeiten
haben Sie, wenn die Wohnung einen Mangel hat? Drfn Sie
dann weniger zahlen? Die wichtigsten Informationen zum
Thema Mietzahlung und Mietmindenmg finden Sie auf den
folgenden Seiten.
1 5
Vann muss ich meine Miete
bezahlen?
Eine U wichtgsten Pichten, die Sie m Mieter haben: Sie
mssen rchtzeitig Ire Miete begleichen. Was rechtzeitig be
deutet, das stcht in aller Regel in Ihem Mietverag. Die meis
tcn Vcrtgc sehen vor, dass Sie den Betrag im Voraus bzahlen
mssen und dass cr sptestens a dritten Werktag des betrfen
den Monats bei Ihm Vcnnictcr auf dem Konto sein muss.
Es gibt aber auch Ycrtragsklauscln. die sind nicht so klar for
muliert. Oder Ihr Vertrag schweigt sich zu diesem Thema aus.
In solchen Fllen greif die gesetzliche Regelung. Und die sieht
vor, dass die Miete sptestens bis zum dritten Werktag des
beteffenden Monats z entrichten ist ( 556b Abs. 1 BGB).
Der 1. Mai fllt auf einen
Worin besteht der Unter
schied? Im ersten Fall ms
sen Sie dafr sorgen, dass die
Miete am Stichtg bei Ihrem
Vennieter eingeht. Sie mssen
also drei, vier Tage vorher den
Betrag anweisen. Im zweiten
Fall gengt es, wenn das Geld
a Stichtag von [rem Konto
abgebucht wird, Sie also die
Miete bezahlen.
16
Donnerstag. Da es sich
um einen gesetzlichen Feier
tag handelt, wird der nicht
mitgezhlt. Freitag, der 2.5. ist
der erste Werktag des Monats.
Samstag und Sonntag werden
nicht geZhlt. Montag ist der
zweite Werktag, Dienstag, der
6.5. ist der dritte Werktag, an
dem die Miete fr den Mai
fallig ist
Die Mietzahl ung
Und wenn sich die Bank ungewhnlich viel Zeit
lsst?
Geht das Geld zu spt bei Ihrem Vermieter ein, kommt es da
rauf an, ob Sie dafr verantwortlich sind. Haben Sie das Geld
rechtzeitig angewiesen (z.B. drei Werktage vorher), trift Sie
keine Schuld. Sie geraten nicht in Verzug ( 286 Abs. 4
BGB), Ihr Vermieter kann keine weiteren Ansprche gegen Sie
geltend machen.
Voraussetzung ist aber, dass die versptete Gutschrift auf dem
Vermieterkonto fr Sie nicht absehbar war. Wenn

berwei
sungen von Ihrem Konto immer etwas lnger brauchen, dann
mssen Sie das bercksichtigen, also frher berweisen. Auch
knnen Sie sich nicht darauf berufen, die Bank sei ja schuld,
wenn Ihre Zahlungen immer wieder versptet bei Ihrem Ver
mieter eingehen.
Ist meine Miete erst am Monatsende follig?
Unter bestimmten Voraussetzungen mssen Sie die Miete erst
a Monatsende bezahlen. Nmlich:
wenn das so in Ihrem Mietvertag steht,
wenn Ihr Mietvertrag vor dem 1.9.200 I abgeschlossen wur
de und e keine Klausel entlt, die Sie verpflichtet, am
Monatsanfang zu zahlen,
wenn Sie schon lnger Ihre Miete zum Monatsende bezah
len, ohne dass Ihr Vermieter das beanstandet hat.
1 7
18
Kann der Vermieter von mir eine
Einzugsermchtigung verlangen?
Viele Vermieter mchten, dass ihr Mieter ihnen eine Einzugs
ermchtigung erteilt. Dann knnen sie selbst die fllige Miete
von seinem Konto abbuchen. Doh darf Vermieter das ber
haupt? Oder knnen Sie sich dagegen wehren?
Die Antwort lautet: Mit einer entsprechenden Klausel im Miet
vertag KmMVieter Sie durchaus verpflichten, 1
die Dauer des Mietverhltnisses eine Einzugsermchtigung zu
erteilen (BGH, WuM 1996, S. 205).
Das heit jedoch umgekehrt: Ohne eine solche Klausel bleibt
es [en berlassen, ob Sie eine Ermchtigung erteilen oder
nicht. Und eine bestehende Einzugsermchtigung knnen Sie
ohne Angabe von Grnden wieder zurckziehen. In diesem
Fall mssen Sie natrlich selbst dafr sorgen, dass die Miete
rchtzeitig berwiesen wird.
Wozu berechtigt eine Einzugsermchtigung?
Eine Einzugsermchtigung ist kein Freibrief, nach Belieben auf
Ihr Konto zuzugreifn. Vermieter darf nur solche Zahlungen
abbuchen, ber die Sie Bescheid wissen. Bei Ier Miete drfte
das ja wohl der Fall sein. Und bevor der Vermieter eine Umlage
oder eine Naehung bei den Nebenkosten abbucht, muss er
Sie darber infonnieren.
Die Mietzahlung
Wenn Sie mit dieser Umlage oder Nachzahlung nicht einver
standen sind, dann teilen Sie Ihrem Vermieter das mit. Sie ver
fahren ebenso, wenn Sie die Miete mindern oder zurckbehal
ten wollen (vgl. S. 30 f., 4 f.). Der Vermieter darf dann nur die
von Ihnen freigegebene Summe abbuchen. H er sich nicht
daran, informieren Sie Ihre Bank und lassen die Zahlung ein
fach zurckbuchen. Dafr haben Sie ungefahr sechs Wochen
Zeit. Die Gebhren fr die Rckbuchung (bis zu 10 Euro) trgt
der Vermieter.
Kann ich die Ermchtigung noch widerrufen?
Sogar wenn eine Einzugsermchtigung vertraglich vereinbart
wurde, knnen Sie diese widerrufen -unter der Voraussetzung,
dass ein wichtiger Grund vorliegt. Eine einmalige Fehlbuchung
reicht da nicht unbedingt aus. Aber nach einer Fehlbuchung
sollten Sie Ihren Vermieter darauf hinweisen, dass Sie Ihre Ein
zugsermchtigung zurckziehen, wenn das noch einmal vor
kommt. Und das knnen Sie dann auch tun.
Wenn Sie eine Einzugsermchtigung erteilt haben, dann sollten
Sie die Abbuchungen aufmerksam verflgen und umgehend
reagieren, wenn Ihr Vermieter schon mal eine Umlage ab
bucht, ber die er Sie noch gar nicht informiert hat.
Daueraufrag muss nicht erteilt werden
. .
I hr Vermieter kann Sie ni cht verpflichten, einen Dauer
auftrag zu erteilen. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag
ist unwi rksam [LG Kln, WuM 1 990, 5. 380). Im Unterschied
zur Einzugsermchtigung knnen Sie eine einmal erfolgte
Zahlung nicht mehr rckgngig machen. Einen Dauerauftrag
drfen Sie ohne Weiteres wieder kndigen.
1 9
arf der Vermieter einen Auf
schlag berechnen. wenn ich die
Miete nicht rechtzeitig bezahle?
Als Mieter mssen Sie I Miete rechtzeitig bezahlen. Tun Sie
das nicht, dann gcmten Sie in Verzug und Ihr Vermieter hat
Anspruch auf Schadenersatz. So hat cr die Mglichkeit, Inen
nach 2888GB so genannte Verzugszinsen zu berechnen,
ohne das anzukndigen oder Sie zu mahnen. In gravierenden
Fllen knnen noch weitere Anspruche auf Sie zukommen.
Wie berechnen sich Ihre Verzugszinsen?
@Der Basiszinssatz liegt
aktuell bei 3,32 Prozent
An Verzugszinsen mssten Sie
demnach 8,32 Prozent be
zahlen. Pro Tag sind das etwa
0,023 Prozent Bei einer Miete
von 500 Euro gerade einmal
11,4 Cent pro Tag.
Unterschied zu anderen
Rechnungen, bei denen Sie
erst dreiig Tage nach Erhalt
in Verzug geraten. zhlt bei
der Miete jeder Tag, den Sie
zu spt zahlen (vgl. S. 16 f.).
Dafr kann Ihnen der Vermie
ter Verzugszinsen in Rechnung
stellen, die sich folgendenna-
ZU
Ben berechnen: Es gibt den
so genannten Basiszinssatz, den die Deutsche Bundesbank 1I
jedes halbe Jahr neu berechnet und bekannt gibt (www.bundes
bank.de). lhre Verzugszinsen liegen flinf Prozentpunkte ber
diesem Basiszinssatz.
Die Mietzahl ung
Uberziehungszinsen
Gert das Konto Ihres Vermieters inS Minus, weil Sie nicht
rechtzeitig berwiesen haben, kann er Ihnen auch die

berzie
hungszinsen berechnen. Und die sind im Allgemeinen wesent
lich hher als die Verzugszinsen (sie liegen derzeit zwischen 12
und 18 Prozent). Allerdings muss Ihr Vermieter im Einzelnen
darlegen, dass ihm diese Kosten tatschlich entstaden sind.
Ein bloer Hinweis auf die Hhe der

berziehungszinsen bei
seinem Geldinstitut gengt nicht.
Sumniszuschlge. Mahngebhren. Anwaltskosten
Manche Vermieter drohen mit Sumniszuschlgen, Mahn und
Bearbeitungsgebhren, sobad Sie Ihre Miete auch nur einen
Tag zu spt berweisen. Hier muss man sorgfltig unterschei
den: Ihr Vennieter kann nicht eigene Sumniszuschlge oder
Phantasiegebhren von Ihnen fordern. Was aber durchaus mg
lich ist: Ab der zweiten Manung kan er von Ihnen eine pau
schale Mahngebhr verlagen, die sich zwischen 3 und 15 Euro
bewegt. Die erste Manung ist im Allgemeinen kostenfrei, auch
wenn der Vermieter gleich seinen Anwalt einschaltet.
Muss der Vermieter die Mietrckstnde gerichtlich einklagen,
kommen auf Sie erhebliche Kosten zu: Gerichtskosten und An
waltskosten. Natrlich unter der Voraussetzung, dass Ihr Ver
mieter Recht bekommt.
21
ZZ
aspt gezahlt - kann mich der
Vermieter abmahnen?
Eine bse bcrmschung: Da berweisen Sie einmal zu spt Ihre
Miete, und schon fatt Inen eine Abmahnung Ires Vrmie
ters ins Haus. Darin werden Sie darauf hingewiesen, dass die
pnktiche Zahlung d Miete zu Iren Hauptflichtcn gehrt
und Inen fristlos gekndigt werden kann, wenn Sie in Zukunft
Ihre Miete nicht rechtzeitig begleichen.
Warum mahnt Sie Ihr Vermieter ab?
Versptete Mctz. ungcn sind ein vertragswidriges Verhal
ten. Daher kann Ir Vcnnictcr Ihnen durchaus eine Abmah
Dung schicken, mit der cr Sie darauf aufmerksam macht und
mit der Kndigung droht, wenn Sie Ir Verhalten fortsetzen.
Das bedeutet allerdings nicht, dass der Vermieter Sie vor die
Tr setzen kann, wenn Sie zwei- oder dreimal unpnktlich die
Miete berweisen. Im Grunde kommt dann eine solche Abmah
nung zu fiih.
Und doch erfllt sie ihr Funktion: Einmal ist sie eine 1Warn
schuss an Ihre Adresse. Ir Vermieter mchte, dass Sie merken:
Er kontrolliert sehr genau den Eingang der Miete. Also, zahlen
Sie in Zukunft rechtzeitig. Dann aber will sich Ihr Vermieter
auch absicher. Wrde er Ihre versptete Zahlung kommentar
los hinnehmen, wrde er dam seine eigene Position schw
chen. Sie knnten ja annehmen, dass es schon in Ordnung sei,
die Miete ein wenig zu stecken.
Die Mietzahlung
Ihr Vermieter baut also vor. Er schreibt Ihnen sicherheitshalber
eine Abmahnung. Wenn Sie weiterhin unpnktlich zahlen, wird
er Sie schneller wieder los, als wenn er darber hinwegginge.
Dabei sollten Sie wissen: Ganz so schnell wird er Sie nicht los
(vgl. S. 24 f.).
Knnen Sie der Abmahnung widersprechen?
Haben Sie die versptete Zahlung nicht zu verantworten oder
beruht das Ganze auf einem Missverstndnis, sollten Sie der
Abmahnung widersprechen und den Sachverhalt richtigstelIen.
Aber nur dann. Sie gewinnen nmlich gar nichts, wenn Sie mit
irgendwelchen fadenscheinigen Argumenten oder faulen Aus
reden daherkommen. Im Gegenteil, damit sorgen Sie nur dafr,
dass bei Ihrem Vermieter erst recht die Wa lampen angehen.
I
M
Schreiben an den Vermieter
Schreiben Sie I hrem Vermieter oder sprechen Sie ihn di
rekt an. Si e knnen durchaus erklren, dass I hnen da ein Feh
leu: oder ein .Missgeschick unterlaufen ist. Und wenn Sie sich
dafr entschuldigen, wirkt das entwaffnend. Dadurch stel len
Sie das Vertrauen weit eher wieder her, als wenn Sie sich ir
gendwie herausreden.
Ganz dliegt d1m,wellll Sie DMiete bereit huf
ger mVerzug geraten sind. Bekommen Sie dann eine Abmahnung
und zahlen Sie wiederum zu spt, kann der Vennieter Inen frist
los kndigen, urteilt der Bundesgerichtshof (A. vr Z 36/0).
Denn Sie htten sein Vertauen in eine pnktliche Zahlungsweise
wiederherstellen mssen. Stattdessen lassen Sie erkennen, dass
Sie Ihr vertragswidriges Verhalten fortsetzen werden.
23
Z4
ch bin in Zahlungs
schwierigkeiten - kann mir der
Vermieter fristlos kndigen?
Knnen Sie Ihre Miete nicht mehr bezahlen. droht Inen die
Kndigung. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie unverschul
det in diese Lage gemten sind (z.B. weil Sie nicht an Geld
kommen oer Iren Arbeitsplatz verloren haben). bersteigen
Ihre Mietschulden eine kritische Grenze, kann Ihnen der Ver
mieter fristlos kndigen. Dazu muss cr Sie nicht einmal vorher
abmahncn.
Die kritische Grenze
Mageblich ist 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Hier ist festgelegt, bei
welchem Zhlungsrckstand der Vcnnictcr fristlos kndigen
kann. Nmlich:
entweder befden Sie sich m zwei aufeinander folgenden
Monaten mit der Entrichtung der Miete oer eines nicht un
erheblichen Teils der Miete in Ver Ug;
oder Sie sind ber einen Zeitraum. der sich ber mehr als
zwei Monate erstreckt, mit einem Betag im Rckstand, dcr
die Miete fr zwei Monate erreicht.
Mit dcm nicht unerheblichen Teil der Miete ist ein Betrag
gemeint, der eine Monatsmiete bersteigt. Anders gesagt: So
lange Sie es so einrichten, dass Sie mzwei aufeinander folgen
den Monaten immer nur mit einer Monatsriete im Rckstand
Die Mietzahlung
bleiben, kann Ihnen der Vermieter nicht nach dem erwhnten
Paragraen kndigen.
Und doch ist es riskant,an dieser Marke entlangzulavieren. Denn
der Vermieter kann sich auch auf 543 Abs. I berufen. Der er
laubt ihm die auerordentliche fristlose Kndigung aus einem
wichtigen Grund. Und der liegt vor, wenn Ihrem Vermieter
die Fortsetzung des Mietverhltnisses nicht zugemutet werden
kan, etwa weil Sie Ihre Miete ber einen lngeren Zeitraum
immer wieder versptet oder unvollstndig bezahlen. Solche
Formulierungen lassen sehr viel Spielraum. Aber bekommen
Sie eine Abmanung und setzen Sie Ihr Spielchen fort, kann die
fistlose Kndigung durchaus Erfolg haben (vgl. S. 22 f.).
Ein Rettungsanker mit Tcken: Die Nachzahlung
Allegs knnen Sie die fistlose Kndigung mt einem fnanzi
ellen Kraakt noch rckgngig machen. Nmlich wenn es Ihnen
gelingt, auf einen Schlag smtliche Mietckstnde z begleichen,
die bis dahin aufgelaufen sind. Oder wenn Sie die verbindliche
Zusicherung haben, dass das Soziaamt diese Kosten bimmt.
Diese Nachzahlung mssen Sie sptestens zwei Monate nach
Zustellung der Rumungsklage leisten. Sie betrif nicht allein
die Miete, sonder auch alle anderen Kosten wie Zinsen oder
Anwalts- und Gerichtskosten. Diese Mglichkeit drfn Sie
aber nur in Anspruch nehmen. wenn Sie das nicht bereits in den
vergangenen zwei Jahren getan haben.
Der grte Haken bei der Sache ist jedoch, dass dieser Befrei
ungsschlag eine ordentliche Kndigung nicht auer Kraft
setzt. Daher sprechen viele Vermieter zustzlich noch eine or
dentliche Kndigung aus. Sptestens nach Ablauf der Kndi
gungsfrist mssten Sie dann ausziehen.
25
Z6
ahlungsengpass - wie soll ich
mich verhalten?
Vcnnictcr werden nervs, wenn sich abzeichnet. dass ihr Mie
ter Dfnanziellen Schwierigeiten steckt. usie gibt es Km
etwas Bedrohlicheres, als dass cr zahlungsunfahig werden
knnte. Umso behutsamer sollten Sie bei einem Zahlungseng
pass vorgehen.
Trefen Sie eine Stundungsvereinbarung
Eine mgliche Lsung: Sie legen die Karten auf den Tisch und
erklren Irem Vter, dass es bei Inen momentn fin
ziell etwas knapp ist. Sie bitten ibn, dass cr Inen die Miete
stundet, Sie also zu einem spteren Termin zahlen drfen.
Damit die Sache Erfolg hat, sollten Sie an drei Dinge denken:
Machen Sie ihm ein mglichst konkretes Angebot (z.B.: U
drei Monaten kann ich die ausstehende Miete aufbringen.
Ich zahle H dri Raten).
Bieten Sie ihm etwas zum Ausgleich an: Das kann eine Zins
zahlung sein, Sie knnen ihm aber auch in irgendeiner Ange
legenheit entgegenkommen, die fr ihn von Bedeutung ist.
Vertrauen ist am wichtigsten: Ir Venieter sollte nachvoll
ziehen knnen, warum Sie jetzt Zahlungsprobleme haben,
aber zu dem vereinbarten Zeitpunkt zahlen knnen (z_B_
weil Sie dann wieder Arbeit haben oer jemand rlir [cn
Unterhalt aufkommt)_
Die Mietzahl ung
I
M
Inhalt der Stundung,vereinbarung
Das gehrt in I hre Stundungsvereinbarung: Welche Zah
lungen werden gestundet? Wann werden sie zurckgezahlt?
Zu welchen Bedingungen? Was geschieht, wenn die Zahlung
nicht fristgerecht erfolgt? Selbstverstndlich kann der Vermie
ter die Betrge, die er Ihnen gestundet hat, nicht aufrechnen,
um I hnen fristlos zu kndigen. Das ist aber mglich, wenn Sie
die Rckzahl ungsfrist berschreiten.
So verhandeln Sie richtig
Manche Mieter sind bestrebt, ihren Vermieter zu beruhigen.
Daher stellen sie ihe fianzielle Situaton besser dar, als sie ist.
Das ist jedoch oft ein Fehler. Denn dadurch lassen sie sich auf
Vereinbarungen ein, die sie ga nicht halten knnen. Und das
verschlimmert ihre Situation oftmals.
In diese Fale sollten Sie nicht hineintappen. Brauchen Sie
voraussichtlich etwas lnger, u finanziell wieder auf die Bei
ne zu kommen, schlagen Sie vor, die Zahlungen entsprechend
zu strecken. So schwach ist Ihre Position gar nichLIhr Vermie
ter kan kein Interesse daran haben, dass die Situation eskaiert
und er Sie aus der Wohnung klagen muss. Er wird es allemal
vorziehen, mit Ihnen zu einer einvernehmlichen Lsung zu
kommen, bei der er letztlich die Miete erhlt.
Zeichnet sich ab, dass Sie sich die Wohnung auf Dauer nicht
mehr leisten knnen, haben Sie noch einen letzten Trumpf in
der Hinterhand: Sichern Sie Ihrem Vermieter verbindlich zu,
dass Sie zu einem bestimmten Termin ausziehen, knnen Sie
oft sogar daauf hofen, einen Teil Ihrer Mietschulden erlassen
zu bekommen.
27
Z8
Neine Wohnung hat einen
Mangel - darf ich weniger Miete
zahlen?
Dcr Vennictcr stellt Inen seine Wohnung zu Verfgung. Als
Gegenleistung bezahlen Sie Monat fr Monat Ihre Miete.
Was ist aber, wenn ein Ereignis eintitt, das die Wohnqualitt
strk bceintchtigt? Die Balkontr lsst sich nicht mehr rich
tig schlieen, die Heizung nHIt aus oder Sie werden pltzlich
jeden Morgen durh Baulnn geweckt. Der vertagsgeme
Gebrauch der Mictsachc wird eingcschrnkt, wie es im Juris
tendeutsch heit.
Tritt dieser Fall ein, dann brauchen Sie nicht mehr die volle
Miete zu bezahlen, sondern drren die Miete minder. Es
handelt sich um eine Art Prcisnachlass, der Inen eingerumt
wird, weil die Ware nicht mehr in Ordnung ist. Nur mssen Sie
bei Ihrer Mietwohnung selbst den Preisnachlass festsetzen.
Und das ist gar nicht so einfach (vgl. S. 34 f.).
Der .vertragsgeme Gebrauch der Mietsache.
Nicht jeder Mangel berechtigt Sie, die Miete zu minder. Zu
nchst kommt es damuf an. was in Ihrem Mietvertg steht.
Hier ist nmlich festgelegt. welche Rume und Nebenrume
die Wohnung umfasst. wie sie ausgestattet ist und welche Ein
richtungen Sie nutzen drfen. wie etwa Kellerabteile, Trocken
bden oder den begrnten Innenhof. Ir Vermieter muss dafr
sorgen, dass 8das, was [nen
der Mietvertrag verspricht,
auch gehalten wird -und zwar
whrend der gesamten Dauer
der Mietzcit.
Altbekannte Mngel
zhlen nicht
Neben dem Mietvertag kn
nen Sie den Standard heran-
ziehen, der fr vergleichbar
Die Mietahlung
@In Ihrem Mietvertrag
steht, dass die Wohnung
mit einer Einbaukche aus
gestattet ist. Geht ein Gert
kaputt, muss Ihr Vermieter
Abhilfe schaffen. Tut er das
nicht, ist der tvertragsgem
e Gebrauch der Mietsachec
eingeschrnkt. Und Sie knnen
die Miete mindern.
Wohnungen blich ist. Das heit, bei einem Neubau drfen Sie
einen hheren Standard erwarten, was Wnne- und Trittschall
dmmung angeht, als wenn Sie in einem denkmalgeschtzten
Altbau wohnen. Darber hinaus mssen weitere Voraussetzun
gen erfllt sein, damit Sie die Miete minder knnen:
Der Mangel darf nicht unerheblich sein. Bagatellschden
zhlen nicht.
Sie drfen den Schaden nicht durch unsachgeme Benut
zung der Mietsache selbst herbeigefhrt haben (z.B. bei ei
nem Kcbengert).
Der Mangel darf [nen als Mieter bei Abschluss des Miet
vertrags nicht schon bekannt gewesen sein. Es sei denn, der
Vennieter hat zugesichert, den Mangel zu beheben -und hat
dann nicht gehandelt.
Sie drfen nicht wegen eines Mangels, den Sie vorher wi
derspruchslos hingenommen haben, unvennittelt die Miete
minder.
Z5
eh will die Miete mindern
gehe ich vor?
W
wie
Bei einem Mangel die Miete z mindern ist gutes Recht.
Doh unterluft Inen dabei ein Fehler, knnen Sie sich viel
Sehr geehrter (Vermie-
.
ter), in meiner Wohnung
habe ich folgenden Mangel
festgestellt: (detaillierte
Angaben: Wo haben Sie den
Mangel festgestellt, in wei
chem Raum, an welcher Stelle?
Worin besteht er genau?
er einhandeln. Wenn Sie
sich an die folgenden Hin
weise halten, sollte [hncn das
3U
Wie stark sind Sie durch den
Mangel beeintrchtigt?). Nach
5358GB sind Sie verpflich
tet, die Wohnung in einem
vertragsgemen Zustand zu
halten. Ich fordere Sie daher
auf, den Mangel umgehend,
sptestens jedoch bis zum
(genaues Datum) zu beheben.
Bis der Mangel behoben ist,
werde ich gem 536 8GB
die Miete mindern, und zwar
um Prozent.
nicht passiern.
Erster Schritt: Die Mn
gelanzeige
Stellen Sie einen Mangel fest,
mssen Sie den umgehend
[rem Vennieter mitteilen,
vllig unabhngig davon, ob
Sie die Miete minder wollen
oer nicht. Ohne diese Mnge
lanzeige haben Sie keinen An
spruch darauf, dass der Scha
den behoben wird. Und die
Miete drren Sie auch nicht
minder.
U fhrem Schreiben schilder
Sie den Mangel mglichst
genau. Weisen Sie Ihren Ver
mieter darauf hjn, dass er dazu
Die Mietzahl ung
verpfichtet ist, die Wohmmg in einem vertagsgemen Zu
stand zu halten. Setzen Sie ihm eine (ausreichende) Frist, den
Mangel zu beheben. Und kndigen Sie an, dass Sie die Miete
um einen bestimmten Betrag krzen werden.
Zweiter Schritt: Die Mietzahlung
Haben Sie den Mangel bemerkt, dann drfen Sie ab sofort die
Miete mindern. Sie mssen nicht erst abwarten, bis Ihr Sch
reiben den Vermieter erreicht oder bis die Frist abluft, die Sie
dem Vermieter gesetzt haben. Entscheidend ist nur, dass Sie
dem Vermieter den Mangel umgehend mitteilen, denn dazu
sind Sie als Mieter verpfichtet ( 536c Abs. 2 BGB).
Fllt am 5. November die Heizung aus, dann sollten Sie noch
a gleichen Tag den Vermieter daber in Kenntnis setzen. Ru
fen Sie ihn an und schicken Sie Ihre Mngelanzeige per Ein
schreiben hinterher. Ist er telefonisch nicht zu erreichen und
bekommt er die Nachricht erst vier Tage spter, so drfen Sie
dennoch ab dem 5. November die Miete mindern.

blicherweise werden Sie Ihre Miete im Voraus bezahlen. Da


her steht Ihnen das Recht zu, die Miete rckwirkend zu krzen.
In der Praxis heit das: Beim nchsten Zahlungstermin krzen
Sie die Miete entsprechend. Aber nur fr den abgelaufenen
Monat. Denn womglich wird der Mangel in dem Monat beho
ben, fr den Sie vorauszahlen.
I
M
Mietkrzung
" Krzen Sie sofort die Mi ete, drohen Sie Mietminderung
zumindest an oder zahlen Sie nur unter Vorbehalt.

berweisen
Sie ganz normal I hre Mi ete, gil t das al s Indiz, dass Sie nichts zu
beanstanden haben.
31
3Z
Vas sind typische Mngel. die
mich berechtigen. die Miete zu
mindern?
Fllt die Heizung aus, lassen sich die Fenster nicht mehr richtig
schlieen, werden die Wnde feucht, so liegt ein gravierender
Mangel vor. Das sind die klassischen Flle, in denen Sie die
Miete krzen drfen. Doch gibt es noch andere Mngel, die
eine Mietminderung begrnden.
Zugesicherte Eigenschaften fehlen
Sie haben eine Wohnung mit Balkon gemietet, doch der lsst
sich gar nicht nutzcl1- Sie haben keinen Zugang zum Garten,
obwohl nach [rcm Mietvertrag die Gacnbcnutzung gestattet
ist. Oder aber Sie messen die Wohche nach und stellen fest,
dass sie erheblich kleiner ist als im Mictvcrtmg angegeben. Un
terschreitet die tatschliche Flche die Angaben im Mietvertg
um mehr als 10 Prozent, dann drfen Sie minder -sogar wenn
die F1chcnangabc im Mietvertg mit dem Zusatz circa et
was relativiert wird. Mindern drfen Sie um den Prozentsatz
der Abweichung, also mindestens um 10 Prozent.
Beeintrchtigungen durch Bauarbeiten
Finden Bauaciten statt, so knnen damit erhebliche Bccintr"ch
tjgungen verbunden sdn: Baulrm, Stub und Dreck knnen die
Wohnqualitt erheblich beintchtigen. Wd ein Baugerst auf-
Die Mietzahlung
gestellt und mit Planen verhngt, dringt viel weniger Licht in die
Wohnung. Zwei Dinge sind hier zu berucksichtigen:
Wie stark ist die Vernderung gegenber den nonnalen Ver
hltnissen? Liegt die Wohnung an einer verkehrsreichen
Strae, fllt der Baulrm weit weniger ins Gewicht als bei
einer ausgesprochen ruhigen Wohnlage .
Waren die Bauarbeiten bei Vertragsabschluss schon absehbar
oder hat Sie der Vennieter ausdrucklich darauf hingewiesen,
dann drften Sie keinen Anspruch auf Mietminderung haben.
Wasserschden
Verstopft ein Rohr und tritt Wasser aus oder platzt ein Rohr und
die Wnde werden feucht, so liegt ebenfalls ein Mangel vor, der
eine Mietminderung rechtfertigt. Voraussetzung ist selbstver
stndlich, dass nicht Sie fr die Rohrverstopfung verantwort
lich sind. Aber Sie drfen durchaus minder, wenn Ihr Nach
bar die Verstopfung verursacht hat und Ihr Vermieter damit gar
nichts zu tun hat. Entscheidend ist Ihr Schaden.
lrm, Gerche und Umweltgife
Dringen Lrm, ble Geruche oder gar gesundheitsschdliche
Ausdnsttmgen in Ire Wohnrume, knen Sie hufg die
Miete mindern. Entscheidend ist, was blich und zumutbar ist.
So werden Sie Kinderlrm meist hinnehmen mssen, nchtli
che Ruhestrung durch andere Mieter oder Gaststttenlrm be
grunden hingegen oft eine Mietminderung. Stellt sich heraus,
dass Ihre Wohnung durch Umweltgifte wie etwa Formaldehyd
belastet ist, sind mitunter drastische Abschlge mglich. Zwi
schen 25 Prozent (Belastung berschreitet den Grenzwert) und
100 Prozent -wenn die Rume nicht mehr bewohnbar sind.
33
Vie stark darf ich die Miete
mindern?
Ihre Mictmindcrung muss sich im angemessenen Rahmen hal
tell. Sonst riskieren Sie eine gerichtliche Auseinandersetzung
und mssen womglich einen Teil der Gerichtskosten berneh
men, auch wenn Minderungsanspruch berechtigt war (nur
eben nicht in dieser Hhe). Gerade wenn Sie sich ber einen
Mangel sehr rger, sollten Sie aufpassen, die Miete nicht zu
stk zu krzen. Denn manchmal fallt die zulssige Minderung
ausgesprohen mager aus.
Das Ausma der Beeintrchtigung
Ihr Arbeitszimmer lsst
'"
sich seit 15 Tagen nicht
beheizen und kann deshalb
von Ihnen nicht genutzt
werden. Das Zimmer ist 15 qm
gro, bei einer gesamten
Wohnflche von 75 qm be
trgt sein Anteil also 20 Pro
zent. An 15 von 30 Tagen
Die Ausgangsfrage lautet: Wie
stark sind Sie m der Nutzung
[rer Wohnung eingeschrnkt?
Knnen Sie einen einzelnen
Raum nicht mehr nutzen, so
rechnen Sie seinen Anteil an
U gesamten Wohche aus
und krzen um diescn Antcil
die Gesamtmietc.
34
lie sich das Zimmer in dem
betrefenden Monat nicht
nutzen. Also krzen Sie die
Miete um 10 Prozent.
Dieses Vern gibt jedoch
nur cinen AnhaJtspunkt. Zu
bercksichtigen ist die gcsam
te Situation. Lsst sich die Toi
lette nicht bnutzcn, kommt
Die Mietzahlung
es selbstverstndlich nicht auf die Zahl der Quadratmeter an.
Vielmehr handelt es sich um eine starke Beeintrchtigung, die
eine Mietminderung um bis zu 80 Prozent rechtfertigen kann
(LG Berlin, Urteil vom 15.3.1988, Az. 29 S 84/87). Ist die Sp
lung nur kurzzeitig defekt, sind allenfalls 10 Prozent Mietmin
derung angemessen (LG Berlin, GE 1996, S. 471). Lsst sich
der Balkon nicht nutzen, kommt es auf die Art des Balkons an:
Ein kleiner Balkon, der vorne zur Strae rausgeht, rechtfr
tigt nur eine geringe Krzung (5 Prozent), whrend eine halbe
Dachterrasse erheblich strker ins Gewicht nillt (10 bis 15 Pro
zent). Aber auch die Jahreszeit spielt eine Rolle. Im Winter,
wenn man den Balkon ohnehin nicht nutzen kann, wird man
gar keine Minderung beanspruchen knnen. Der Mangel gilt
als unerheblich.
I
M
Mietminderung. auch wenn Sie im Urlaub sind
..
Es spielt keine Rolle, ob Sie i n der Zeit, i n der der Mangel
auftritt, auch persnlich anwesend sind. So drfen Sie auch
die Miete mindern, wenn Sie zu der betreffenden Zeit im Ur
laub waren. Es kommt auf den objektiven Tatbestand an, nicht
auf I hre tatschliche Nutzung.
Sie mindern die Bruttomiete
Im Allgemeinen zahlen Sie an Ihren Vermieter die Grundmiete
und die Nebenkosten. Beides zusammen bildet die sogenannte
Bruttomiete. Und es ist diese Bruttomiete, die Sie Ihrer Miet
minderung zugrunde legen. Womglich rechnet Ihr Vermieter
nicht damit, weil er die Nebenkosten als eigenen Posten be
trachtet. Doch Sie drfen so verfahren, wie der Bundesgerichts
hof besttigt hat (WuM 2005, S. 384).
35
36
ibt es Quoten. an denen ich
mich orientieren kann?
Wie hoch Sie Ihre Miete minder drfen, kommt ganz auf den
Einzelfall an. Allerdings gibt es eine ganze Reihe von Gerichts
urteilen, die eine bestimmte Quote anerkannt oer ncu festge
setzt haben. Auch wenn sich diese Quote immer nur auf den
konkreten Fall bezieht, ber den verhandelt wurde, gibt sie
doch einen gewissen Anhaltspunkt, in welcher Grenordnung
sich cMictmindcrung bewegen knnte und ob sie sich ber
haupt lohnt.
Die Gemeinschafsantenne ist defekt: 1 bis 5 Prozent.
Briefasten ist defekt: 2 Prozent.
Klingclanlage ist defekt: 2 bis 5 Prozent.
Backofen/erd ist nicht nutzbar: 3 bis 5 Prozent.
Wohnung im 4. Stock, der Fahrstuhl fallt aus: zwischen 7
und 10 Prozent.
Kakerlaken und Muscbcfall (monatelang): 10 Prozent.
Schallisolierung tcilweise mangclhaft: 10 Prozent.
Schlccht isolierte Fcnstcr verursachen Zugluft: 7, bis
20 Prozent.
Feuchtigkcit im Schlaf- und Kindcrzimmcr: 10 Prozcnt.
Warmwasscr fehlt: 10 bis 30 Prozent.
Feuchtigkcitsschden an den Zimmcrdecken: 15 bis 25 Pro
zcnt
Einbaukche ist nicht benutzbar: 20 Prozent.
Die Mietzahl ung
Dachgeschoss ist ausgebaut worden. Weil keine Trittschall
dmmung eingebaut wurde, dringen Gerusche in die darun
ter liegende Wohnung: 20 Prozent.
Neue lsolierglasfenster werden eingebaut. Dadurch ist es
erforderlich, dass fters gelftet wird. Der Vermieter weist
nicht darauf hin. Wegen der unzureichenden Lftung bildet
sich Schimmel: 20 Prozent.
Umfangreiche Bauabeiten: 1 5 bis 50 Prozent.
Unangenehme Gerche aus der Nachbawohnung: 20 Pro
zent.
Gesundheitliche Belastung durch Holzschutzmittel: 30 bis
100 Prozent.
Erhebliche Lrmbelstigung nach 22 Uhr durch eine Gast
sttte im Erdgeschoss des Gebudes: 40 bis 50 Prozent.

berschwemmungsschaden, Teppichboden riecht unertrg


lich: 80 Prozent.
Stake Feuchtigkeit mit Modergeruch und Schimmel in K
che, Wohn- und Schlafzimmer: 80 bis 100 Prozent.
Wohnung wegen Brand oder Feuchtigkeit nicht mehr be
wohnbar: 100 Prozent.
I
M
Mavolle Minderung
. .
Pauschale Quoten gibt es nicht. Auch urteilen die Ge
richte nicht einheitlich. Setzen Sie die Minderung daher nicht
zu hoch an, sondern mavoll. So sind Sie i n jedem Fall auf der
sicheren Seite.
37
38
Kann mir der Vermieter
kndigen. wenn ich unberechtigt
die Miete mindere?
Sie sollten sich darber im Klaren sein, dass eine Mietminde
rung das Verhltnis zu Ihrem Vermieter stark belasten kann. Von
einer Minderung auf Verdacht kann nur abgcmtcn werden.
Lsst es der Vermieter damuf ankommen und klagt die Miete
ein, so mssen Sie den Nachweis fuhren, dass der betefende
Mangel bestanden hat. Und zwar ber die ganze Zeit, ff die Sie
die Miet gemindert haben. Bleibn Sie den Nachweis schul
dig, gilt die betefende Miete als nicht gezahlt. Und Sie ms
sen auer der Mjctc Verzugszinsen zahlen. berschreiten Sie
die kritsche Grenze (vgl. S. 24 f.), kann der Vermieter Inen
fristlos kndigen.
Vermeiden Sie eine Eskalation
In strittigen FUcn besteht genau diese Gefahr: Sie fhlcn sich
durch irgendeine Strung stk beintrchtigt (z.B. Lnnbels
tigung, Gestank aus der Naehbarwohnung). Sie vergessen aber
in Ihrem ger, die Saehe zu dokumentieren und kmmer sich
aueh nicht um mgliche Zeugen. Stattdessen schicken Sie Trem
Venieter cin Schreiben, in dem Sie eine gcsalzene Mietminde
rung ankndjgcn. Darbr rgcrt sich Vcnnieter. Vor allem
wenn cr selbst von dem betrfenden Mangel nicht ahnt, fasst er
die MictkrLung Icicht als persnliche Kricgserklrung auf und
sagt sich: Damit wcrde ich ihn nicht durchkommcn lassen.
Die Mietzahl ung
Hufig ist es taktsch klger, wellll Sie Iren Vennieter nicht
gleich vor den Kopf stoen, sondern ihn bei Ihrer Mngelan
zeige (vgl. S. 30 f.) sachlich ber den Schaden informieren
und ihn einladen, sich selbst vor Ort ein Bild von dem Ausma
der Beeintrchtigungen zu machen. Rechnen Sie ihm vor, wie
Sie auf die Hhe Ihrer Mietminderung gekommen sind (vgl. S.
34 f.). Daber hinaus knnen Sie ihm anbieten, auf die Miet
minderung zu verzichten, wenn er den Mangel in der von Ihnen
genanten Frist beseitigen lsst.
Sichern Sie sich ab
Besteht der Mangel fort, krzen Sie wie angekndigt die Mie
te. Droht der Vermieter unbestimmt mit Klage und Kndigung,
so brauchen Sie sich davon nicht einschchtern zu lassen. Die
meisten Vermieter haben wenig Interesse a einer gerichtlichen
Auseinandersetzung mit ihren Mietern. Erst recht, wenn sie
kaum anehmen knnen, den Prozess zu gewinnen. Daher soll
ten Sie auf die folgenden Punkte besonderen Wert legen:
Halten Sie Ihre Mietminderung moderat. Sie muss fr ande
re nachvollziehbar sein.
Dokumentieren Sie den Mangel so grndlich wie mglich
(Fotos, Messungen, Zeugen, Protokolle, Sachverstndige).
Lassen Sie gegenber Ihrem Vermieter erkennen, dass Sie
Ihre Rechte kennen und sich abgesichel1 haben.
I
M
Stundung.vereinbarung
. .
Ist bei Ihnen das Geld knapp, ist eine Mietminderung
nicht das geeignete Mittel, fr Entlastung zu sorgen. Vorge
schobene Mngel werden nicht anerkannt, die Miete gil t als
nicht bezahlt. Schlieen Sie stattdessen eine Stundungsver
einbarung (vgl . S. 26 1.1.
39
40
arf ich Teile der Miete
einbehalten. um Druck auf meinen
Vermieter auszuben?
Manche Vcnnictcr lassen sich von einer Mietinderung nicht
sonderlich beeindrucken. Dass Sie Ihre Miete mit einem Ab
schlag bezahlen, ist zwar lstig. Aber das ist ihnen immer noch
lieber, als den Mangel in Ordnung bringen zu lassen. Denn das
kostet womglich viel Geld. Doch brauchen Sie sich damit
nicht abznden. Immerhin geht es zu den Hauptflichtcl
des Vermieters, die Wohnung in einem zum vertagsgemen
Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten ( 535 BGB). An
ders gesagt, Sie haben einen Anspruch darauf, dass Ycnic
ter einen wesentlichen Mangel abstellt.
Um diesen Anspruch durchzusetzen, knnten Sie Ien Ver
mieter verklagen. Sie knnen aber auch von Ihrm ZUTckbc
haltungsrccht Gebrauch machen und einen Teil der Miete ein
behalten, solange der Mangel nicht behoben ist (BGH, NJW
1982, S. 2242).
Wie viel drfen Sie zurckbehalten?
Von der Miete drfen Sie nicht beliebig viel einbehalten. Viele
Gerichte billigen Ihnen einen Satz zu, der das Drei- bis Fnf
fache Ihrer Mietminderung betrgt (etwa LG Berlin, GE 1993,
S. 263). Haben Sie die Miete also bereits um 10 Prozent ge
mindert, drfen Sie noch zustzlich 30 Prozent (fir Wagemu-
tige: 50 Prozent) einbehalten.
Sie berweisen dem Vennieter
also nur noch UProzent (bzw.
4 Prozent) der Miete.
Und es gibt noh eine weitere
Grenze: Sie drfn nicht mehr
als das Difache der Kosten
einbehalten, die der Vennieter
zu tragen htte, um den Man
gel zu beseitigen (BGH, WuM
2003, S. 439).
Wie gehen Sie vor?
Uder Mngelanzeige (vgl. S.
30 f.) forer Sie Ihren Ver-
Die Mietahlung
@Auf meine Mngelan-
zeige haben Sie nicht
reagiert und die von mir
gesetzte Frist verstreichen
lassen. Um meinen Anspruch
auf Mngelbeseitigung durch
zusetzen, sehe ich mich daher
gezwungen, einen Teil der
Miete einzubehalten. Sollten
Sie Ihrer Instandhaltungs
pflicht bis dahin nicht nach
gekommen sein, werde ich
Prozent der nchsten
Mietzahlung einbehalten.
mieter auf, den Mangel umgehend zu beheben. Gleichzeitig sct
zen Sie ihm eine ausreichende Frist (sptestens bis zum ... ).
Lsst der Veneter dese Frist ungenutzt versteiehen, bef
det er sich bereits in Verzug. Nun sollten Sie ankndigen, bei
Irer nchsten Mietzahlung von Ihrem Zurckbehaltungsrecht
Gebrauch zu machen.
Das Geld knnen Sie tatschlicb nur zurckbehalten. Un
terschied zur Mietminderung mssen Sie diesen Betag voll
stndig an Iren Vermieter zurckerstatten, sobald der Man
gel beseitigt ist. Legen Sie es also vorsichtshalber auf einem
Konto an. Und noch etwas sollten Sie wissen: Womglich
kommen Sie schneller zum Ziel, wenn Sie von Ihrem Selbst
beseitigungsrccht Gebrauch machen und nach entsprchender
Ankndigung selbst einen Handwerker damit beaufragen, den
Mangel zu beseitigen.
41
4Z
Neine Wohnung ist berteuert
- wie kann ich mich wehren?
Manche Mieter hbn es schwer, eine Wohnung z fndn.
Andere sind darauf angewiesen, innerhalb krLcslcr Zeit ir
gcndctwas Bewohnbares anzumictcn, etwa weil sie kurLristig
eine neue Arbeit gefunden haben. Solche Interessenten knnen
nicht whlerisch sein, und so mieten sie sich untcr Umstnden
irgcndwo ein, wo der Komfort uerst niedrig, aber die Miete
uerst hoch ist. Gegen berteuerte Mieten knnen Sie sich al
lerdings wehren.
Preisberhhte Miete und Wuchermiete
Wie stellen Sie fest, ob Ihre Miete berhht ist? Magebliche
Bezugsgrte ist die so genannte ortsbliche Vcrglcichsmic
tc. Das ist die Miete, die am Ort blicherweise fr vergleich
bare Wohnungen bezahlt wir. Wohnungen also von hnlicher
Gre, Beschafenheit,Ausstttung und Lage. Ist das allgemei
ne Preisniveau fr Wohnungen sehr hoch, dann ist Ihre Woh
nung mglicherweise gar nicht berteuert. Und eben darum
geht es: um das Preisniveau und den Vergleich zu hnlichen
Objekten am L.
Die ortsbliche Vergleichsmiete fr [re Wohnung knnen Sie
sich aus einem Mietspiegel zusammenrechnen. Ob es einen
Mietspiegel fr die betrefende Gemeinde gibt, erfhren Sie bei
der Gemeindeverwaltung oder bei der Mieterbcmtung, wo man
Die Mietzahl ung
Ien bestmmt behilflich ist, den Mietspiegel richtig z lesen,
was manchmal gar nicht so einfach ist.

bersteigt Ihre Miete die ortsbliche Vergleichsmiete um


mehr as 20 Prozent, handelt es sich um eine Mietpreisber
hhung. Die ist nicht zulssig. Die Vereinbarung ber die
Miethhe ist daher unwirksam .
Liegt Ihre Miete sogar um mehr als 50 Prozent ber der orts
blichen Vergleichsmiete, zahlen Sie eine so genannte Wu
chenniete. Eine Wuchermiete zu kassieren ist eine Straf
tat, die mit einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren geahndet
werden kann.
Fordern Sie zu viel bezahlte Mi ete zurck
Die Angelegenheit ist keine Kleinigkeit, die Sie unter vier Au
gen mit Ihrem Vennieter besprechen sollten. Vielmehr brauchen
Sie kompetente Beratung und -wenn sich Ihr Verdacht besttigt
-anwaltliche Hilfe. Die sollten Sie auch in Anspruch nehmen,
denn handelt es sich tatschlich um eine Mietpreisberhhung
oder gar Mietwucher, muss der Vermieter Ihre Kosten tragen.
Ihre Miete wird auf die ortsbliche Vergleichsmiete gesenkt,
und die Betrge, die Sie in der Vergangenheit zu viel bezahlt
haben, knnen Sie obendrein zurckforder. Eine Verjhrung
der Rckforderungen tt erst nach drei Jahren ein.
43
Schon wieder will der Vermieter die Miete erhhen? Da er
das berhaupt oder muss er einen lngeren Abstand einhaten?
Und ist die Erhhung nicht zu hoch ausgefallen? Knnen
Sie widersprechen, ja die ganze Erhhung stoppen? In
diesem Kapitel lesen Sie, welche unterschiedlichen Arten der
Mieterhhung es gibt und wie Sie sich verhalten knnen, um
Ihre Interessen zu wahren.
45
46
Velche Arten von
Mieterhhung gibt es?
Fr eine Mieterhhung kann es verschiedene Grnde geben. Im
Wesentlichen lassen sich drei Arten unterscheiden:
die Mieterhhung wegen Modcrnisicrung: Vermieter hat
Bauarbcitcn durchfhren lassen, die [rer Wohnung zugute
gekommen sind. Die Kosten muss cr nach und nach wieder
hereinholen .
die Mieterhhung. weil die Nebnkosten gestiegen sind: Die
spielt 11Sie nur dann eine Rolle, wenn Sie eine Ncbcnkos
tcnpauschalc bezahlen. Leisten Sie eine Vorauszahlung und
rechnet Ihr Vermieter jhrlich ber die Nebenkosten ab, hat
diese Mieterhhung fr Sie keine Bedeutung.
die Standard-Mictcrhhung: Vermieter mchte einen h
hern Erls erzielen und fordert daher mehr Geld von Inen.
Daran ist nichts Verwerfliches. Ohne diese Mglichkeit wr
de kaum jemand eine Wohnung vennieten.
Entstandene Kosten werden umgelegt
Die ersten bciden Arten dienen der Umlage von Kosten.
Vennieter hat etwas investiert, eine neue Heizung, neue Fenster
oder einen Fahrstuhl einbauen lassen und will nun die Kosten
wieder hereinholen. Oder er muss mehr Geld fr Strom, Was
ser, Mllabfuhr oder andere Nebenkosten bezahlen. Von Umen
kassiert er dafr eine Pauschale. Und genau diese Pauschale
Die Mieterhhung
will er erhhen, um seine Mehrkosten erstattet zu bekommen.
In beiden Fllen holt sich Ihr Vermieter bei Inen das Geld zu
rck, das er vorgestreckt hat.
Stafelmiete, Indexmiete, ortsbliche Vergleichs
miete
Bei der Standardmieterhhung gibt es drei Varianten. Weiche fr
Sie in Frage kommt, geht aus Ihrem Mietvertrag hervor. Haben
Sie eine Stafelmiete vereinbart, knnen Sie schon dem Miet
vertrag entnehmen, ab wann Sie wie viel Miete zahlen mssen.
Daran ist nicht zu rtteln. Ihr Vermieter muss Ihnen gar nicht
mehr schreiben, sonder Sie mssen aufpassen, dass Sie ab dem
betrefenden Monat die hhere Miete bezahlen. Bei einem Staf
felmietvertrag ist eine Erhhung wegen Moderisierung nicht
mglich, wohl aber wegen gestiegener Betriebskosten.
Nach einem anderen Prinzip funktioniert die Indexmiete. Hier
ist die Miethhe an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten
gekoppelt. Wenn die steigen, druf auch die Miete erhht wer
den - und zwar um den gleichen Prozentsatz. Es ist Ihr Ver
mieter, der sich darum kmmer muss. Er muss den Index der
Lebenshaltungskosten abfragen und Sie informieren, wenn er
die Miete erhhen will. Dabei muss er Ihnen alle ntigen Infor
mationen zur Verfgung stellen: die Hhe der bisherigen Miete,
die Hhe der neuen Miete, den alten Indexstand und den neuen
Indexstand.
In den meisten Vertrgen ist jedoch vorgesehen, dass die Miete
auf die ortbliche Vergleichsmiete erhht werden kann. Da
bei passt Ihr Vermieter die Miete dem Niveau an, das an Ihrem
Ort fr vergleichbare Objekte blich ist (vgl. S. 54 f.).
47
48
Vann kann mein Vermieter die
Miete erhhen?
Ihr Vermieter darf nicht einfach die Miete erhhen. wann cr
will. Bei einer 8tandardmicterhhung muss cr die Zwlf
monatsfrist wahren. Und bei allen Erhhungen mssen be
stmmte Vomussctzungcn gegeben sein.
Mieterhhung wegen Modernisierung oder
gestiegener Nebenkosten
Zwei Mieterhhungen, die gewissermaen auer der Reihe
stttnden knnen, nmlich immer wenn dbetefende 1a
eingetreten ist: Nach einer Modcmisicrungsmanahmc (vgl.
S. 62 f) oder wenn die Nebenkosten gestiegen (vgl. S. D f)
sind, kann der Vermieter die Mictecrhhcn, auch wenn die letzte
Erhhung erst kurze Zeit zUlcklicgL Allerdings brauchen Sie
kaum zu bcflirchtcn, von so einer Mieterhhung berrascht zu
werden. Denn bei einer Mocrnisicrung muss Sie Vermieter
mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten infonnieren.
Und die neue Miete msscn Sie fhestens drei Monate nach
Abschluss der Manahmen zahlen. Zwischen Ankndigung dcr
Arbeiten und dem Zeitpunkt, z dem Sie die neue Miete zahlen
mssen, kann leicht ein Jahr vergehen.
Haben sieh die Nebenkosten erhht. muss Inen das Ver
mieter genau vorrechnen. Ergibt sich daraus eine hher
Pauschale, kann er die abr erst flir die Zukunft fordern. Aus
Vermietersieht ist das kein gutes Geschf, denn bei stetig stei-
genden Nebenkosten kommt
er mit seiner Erhhung immer
zu spt.
Es kommt noch etwas hinzu:
Viele Veneter sind gar nieht
in der Lage, die Erhhung der
Pauschale hieb- und stichfest
zu begrnden. Wenn Ver-
Die Mieterhhung
@Die lette Mieterhhung
erfolgte am 1.3.207.
Das Schreiben Ihres Vermieters
darf frhetens am 1 .3.208
bei Ihnen eingehen. Wirkm
wrde die Erhhung frhes
tens im Juni.
mieter etwa anfhrt, die Mllgebhrcn seien um soundsoviel
gestiegen und deshalb msse er die Pauschale um diesen Be
tag erhhen, sollten Sie Widerspruch einlegen. Denn es gengt
nicht, darber Auskunft zu erteilen, wie sich eine Nebenkosten
a entwickelt hat. Vielmehr muss er Ihnen vorrechnen, wie sich
alle Nebenkosten entwickelt haben, fr die Sie die Pauschale
entrichten. Kann er das nicht, bleibt die Erhhung unwirksam.
Die Zwlfmonatfrist
Bei den brigen Erhhungen muss der Vermieter eine Zwlf
monatsfrist einhalten. Bei der Staffelmiete liegen die Erh
hungsschritte ja ohnehin bereits fest. Doch muss jede Stufe
mindestens ein Jahr unverndert gelten. Sonst sollten Sie der
Mieterhhung widersprchen.
Bei der Indexmiete und der Erhhung auf die ortsbliche Ver
gleichsmiete hat die Zwlfmonatsfrist sogar zur Folge, dass der
Abstand zwischen alter und neuer Miete mindestens 15 Monate
betrgt. Denn der Vermieter darf Inen sein Schreiben mit der
Erhhung erst schicken, wenn die alte Miete zwlf Monate lang
unverndert geblieben ist. Die neue Miete, die er mit dem Sch
reiben ankndigt, gilt aber erst nach Ablauf des berchsten
Monats. U der Praxis heit das: Ire Miete bleibt mindestens
15 Monate auf demselben Stand.
45
U
Vie stark darf die Miete
steigen?
Dcr Vcnnictcr darf die Miete nicht beliebig erhhen. Vielmehr
muss cr sich an bestimmte Voraben halten. Die wenigsten Ein
schrnkungen gelten flic die Staffelmiete. Hier knnen Sie einer
Mieterhhung nur dann widersprechen, wenn es sich um eine
prcisbcrhhtc Miete oder gar um eine Wuchcrmictc han
delt (vgl. S. 42 f.).
Ansonsten eribt sich aus dem Mictcrhhungsvcrn selbst
eine Obcrgrcnzc: Die lndexmictc kann hchstens so stark stei
gen wie die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte
in Deutschland, eine Zahl, die vom Statistischen Bundesamt
erfasst wird. Und die Mieterhhung auf die ortsbliche VCf
gleichsmiete erlaubt im Hchstfall, dass die Miete auf das Ni
veau vcrglcichbarcr Wohnungcn angchoben wird.
Die Kappungsgrenze
Darber hinaus werden Sie durch die sogenannte Kappungs
grenzc geschtzt. Diese Regelung betrifft Sie, wenn Sie ver
gleichsweise gnstg wohnen und Ihr Vermieter die Miete auf
ein marktbliches Niveau anheben mchte. Nach 558 Abs. 3
BGB dHdie Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als
20 Prozent erhht werden. In diesen drei Jahren kann die Mie
te zwar mehrmals angchoben worden sein. Der entscheidende
Punkt aber ist: Die neue Miete dhchstens um 20 Prozent
ber der Miete liegen, die Sie vor drei Jahn gezahlt haben.
Mageblich ist der Zeitpunkt,
an dem die neue Miete wirk
sam werden soll. Vergleichen
Sie, wie viel Miete Sie vor ge
nau drei Jahren bezahlen muss
ten. Dabei ist eines uerst
wichtig: Mieterhhungen, die
wegen Moderisierung statt
gefunden haben, mssen he
rausgerechnet werden (siehe
nebenstehendes Muster).
Achtung: Die Kappungsgrenze
gilt nicht fr Staffclmietvertr
ge und nicht flir Mieterhhun
gen wegen Mooemisierungs
manahmen oer gestiegener
Betriebskosten. Auch soge-
Die Mieterhhung
@Mieterhhung ab
1.8.2008: von b
Euro auf 680 Euro. Miete am
1 .8.205: 560 Euro.
Differenz in den drei Jahren
120 Euro. Bezogen auf 560
Euro sind das 21,4 Prozent.
Die Mieterhhung ist damit
unwirksam. Wre die Mieter
hhung von 560 auf b Euro
wegen einer Modernisierung
erolgt, wrde die Differenz 80
Euro betragen, das entpricht
1 4,3 Prozent; die Erhhung
wre wirksam.
nannte Fehlbcleger ehemaliger Sozialwohnungen knnen
sich nicht auf die Kappungsgrenze berufen.
Hat Vermieter die Kappungsgrenze berschritten, so kn
nen Sie mit dem Hinweis auf 558 Abs. 3 BGB der Mieterh
hung widersprechen. Die Erhhung gil Um nicht. Vennje
ter muss dann mit der ganzen Prozedur noch einmal von vore
beginnen.
1
Z
at mein Vermieter einen
Formfehler gemacht?
Kaum etwas bringt eine Mieterhhung so zuverlssig zum
Scheiter wie ein Fonnfchler, der [cm Vermieter unterlaufen
ist. Allerdings mssen Sie als Mieter solche Fehler erkennen
und wissen, wie Sie darauf reagieren sollten. Dn haben Sie
sich erst einmal auf die Mieterhhung eingelassen, lsst sie sich
nicht mehr wegen eines Fonnfhlcrs korrigieren.
Das Anschreiben
Auer bei der Stafelmiete muss Ir Vermieter lhncnjedc Mict
erhhung schriflich mitteilen. Sie mssen erkennen knnen,
wer die Mieterhhung berhaupt ausspricht. Fehlt der Absen
der, ist die Erhhung unwirksam. Ebenso wenn es mehrere Ver
mieter gibt, aber nicht deutlich wird, dass die Mieterhhung D
Namen aller ausgesprohen wird. Umgekehrt gilt: Die Mieter
hhung muss allen Mieter gegenber ausgesprochen werden.
Dabei gengt es, wenn die Erklrung gegenber einem Mieter
abgegeben wird, solange sie an alle gerichtet ist.
I
M
Wer ist Mieter? Wer ist Vermieter?
,
Manchmal sind die Verhltnisse etwas unbersichtlich.
Doch gleichgltig, wer die Wohnung hauptchlich nutzt und
wer auf Vermieterseite I hr .Ansprechpartner. ist. Entcheidend
ist: Wer hat den Mietvertrag unterschrieben: als Mieter und als
Vermieter?
Die Mieterhhung
Frher musste der Vermieter seine Mitteilung eigenhndig un
terschreiben. Doch mittlerweile ist das nicht mehr ntig. Nach
558a Abs. I BGB gengt es, wenn so ein Schreiben in Text
form vorliegt. Das heit, es darf auch maschinell erstellt wer
den. Ihr Vermieter kann es Ihnen per Fax oder E-Mail zuschi
cken. Ohne Unterschrift.
Die unverziehtbaren Angaben
Das Schreiben muss alle wesentlichen Informationen enthal
ten. Hat der Vermieter etwas Wichtiges vergessen, drfte das
gesamte Schreiben hinfallig sein. Etwa, wenn eine der folgen
den Angaben fehlt:
Der Grund: Warum wird die Miete erhht? (z.B. wegen
Modemisierung, hherer Betriebskosten, Anpassung an die
ortsbliche Vergleichsmiete)
Die Fristen: Ab wann soll die neue Miete gelten? Wenn Sie
zustimmen mssen: Bis wann mssen Sie zustimmen?
Die Betrge: Wie viel Miete zahlen Sie jetzt? Um wie viel
wird die Miete erhht bzw. wie hoch ist die neue Miete?
Die Hintergrundinfonnationen: Knnen Sie nachvollziehen!
nachprfen, waum die Miete um den betrefenden Betrag
erhht wird?
Die Auforderung, der Mieterhhung zuzustimmen (bei
Indexmiete nicht erfrderlich).
I
M
Formfehler? Alles auf Anfang!
. .
Bei einem Formfehler sollten Sie der Mieterhhung nicht
zustimmen und die hhere Miete nicht bezahlen. Denn die
Mieterhhung ist unwirksam und kann auch nicht mit nach
geschobenen Informationen .reparierh werden. Der Vermieter
muss mit der ganzen Prozedur wieder von vorne beginnen.
53
4
Vas ist die lortsbliche
Verglei chsmietece?
Es drfe sich u die hufigste Micterhhung handeln, den
Standardfall sozusagen: Der Vermieter setzt die Miete hcmuf
mit der Begrundung, sie der ortsblichen Vergleichsmiete
anzupassen. Damit ist die Miete gemeint, die in der Gemeinde
oder einer vergleichbaren Gemeinde flir Wohnraum vergleich
barr Art, Gre, Ausstattung, Beschafenheit und Lage in den
letzten vier Jahren vereinbart worden ist, wie 558 Abs. 1
BOB nher ausfhrt.
Drei zulssige Methoden
Doh wie bekommt der Vermieter diesen Betrag heraus? U
Prinzip stchen ihm drei Wege ofen. Er bezieht sich auf:
einen Mietspiegel oer eine Mietdatenbank,
das Gutachten eines fentljch besteUten und vereidigten
Sachverstndigen oer
drei vergleichbare Wohnungen, bei denen eine entsprechen
de (oder hhere) Miete gezahlt wird.
I
M
Mietpiegel
,
Ei n Mietspiegel ist eine

bersicht ber di e ortsbliche


Vergleichsmiete, die entweder von der Gemeinde oder von
Interessenvertretern der Mieter und Vermieter gemeinsam
erstellt wird. Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach .wissen-
Die Mi eterhhung
schaftlichen Grundstzen erstellt. Existiert in Ihrer Gemeinde
ein qual ifizierter Mietspiegel, muss sich der Vermieter darauf
beziehen. Ob ein solcher Mietspiegel bei I hnen existiert, erfah
ren Sie bei der Gemei ndeverwaltung.
Gibt es i n Ihrer Gemeinde keinen Mietspiegel, darf sich der
Vermieter auch auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde be
ziehen, wenn sie denn mit ihrer vergleichbar ist.
Die drei Vergleichswohnungen
Begrndet Ihr Vermieter seine Mieterhhung mit den Ver
gleichswohnungen, s mssen diese Wohnungen fr Sie ein
deutg identfzierbar sein. Es gengt also nicht, die Stae und
die Hausnummer anzugeben, wenn sich mehrere Wohnungen
in dem Gebude befinden. Entweder benennt e die btefende
Wohnung ganz przise oder er gibt den Namen des Mieters an.
Alle drei Wohnungen mssen in den wesentlichen Merkmalen
wie Ausstattung, Gebudeart, Alter, Wohnlage und Gre mit
Ihrer Wohnung vergleichbar sein, also halbwegs berein
stmmen. Sie drfen sich im gleichen Gebude befinden wie
Ihre Wohnung und drfen auch Ihrem Vennieter gehren.
Beim Vergleich muss der gleiche Mastab zugrunde gelegt
werden, man druf also nicht Warm- mit Kaltmieten zusammen
werfn. Anzugeben ist der Quadratmeterpreis.
I
M
Die neue Miete an der Untergrenze
" Die neue Miete, die I hr Vermieter fordern kann, darf
vom Quadratmeterpreis nicht hher liegen als die Vergleichs
mieten, sondern al lenfalls darf sie genauso hoch sein wie der
niedrigste der drei Werte.
55
Kann ich der Erhhung auf
die Vergleichsmiete meine
Zustimmung verweigern?
Ihr Vcnnietcr kann nur mit Ihrer Zustimmung die Miete auf die
ortsbliche Vergleichsmiete erhhen. Das heit aber nicht,
dass cr auf Ir Wohlwollen angewiesen wre. Vielmehr hat cr
einen Anspruch darauf, dass Sie einem berechtigten Mieterh
hungsverlangen Ire Zustimmung erteilen. Tun Sie das nicht,
kann cr Ihre Zustimmung gerichtlich einklagen.
Zwei Monate Uberlegensfrist
Sie haben bis zum Ablauf des berchsten Monats nach Zu
gang des Schreibens Zu, das Mieterhhungsverlangen Ihres
Vermieters z prfen. Also mindestens zwei Monate. Neben
bei bemerkt muss diese Frist im Anschreiben Ihres Vcnnietcrs
(korrekt) angegeben sein. In diesen gut zwei Monaten sollten
@Erreicht Sie das Schrei
ben Ihres Vermieters im
Januar (egal, ob am 1 . oder am
31.), mssen Sie sptestens am
31.3. zustimmen. Die hhe
r Miete gilt ab dem 1 .4. Ihr
Vermieter msste bis zum 31.5.
Klage einreichen
6
Sie eine Entscheidung dariibcr
f< ilIcn, ob Sie der Erhhung
zustimmen oer njeht. Ver-
weiger Sie Ihre Zustimmung,
brauchen Sie U Ihrem Ver
mieter gegenber nicht aus
driickJich zu erklren. Sie tun
nichts und zahlen einfach wei
ter [re alte M.iete. Es ist dann
an Irem Vermieter, Klage zu
Die Mieterhhung
erheben oder die Sache auf sich beruhen zu lassen. Fr diese
Entscheidung hat Ihr Vermieter ebenfals zwei Monate Zeit.
Unvollstndige oder unpl ausible Informationen
Es liegt auf der Hand, dass Sie nicht leichtfertig Ihre Zustim
mung verweiger sollten. Vielmehr brauchen Sie gute Grnde
dar. Von den Formfehler, die ein Mieterhhungsverlangen
scheitern lassen, war bereits die Rede (vgl. S. 52). Doch auch
wenn Ihr Vennieter nicht gengend Infonnationen gibt, um
sein Anliegen zu prfen, sollten Sie nicht zustimmen. Etwa
wenn er sich auf ein Gutachten beruft und nur daraus zitiert (er
muss es in vollem Wortlaut beifgen; nachreichen kann er es
nicht mehr!), wellll die Vergleichswolmung W Sie lmauffind
bar sind (unvollstndige oder gar falsche Adressen) oder wenn
die Angaben ber die Vergleichswohnungen nicht stimmen (Sie
mssen natrlich sicher sein, dass Ihre Informationen immer
zutreffend sind).
Ein weiteres Argument gegen die Vergleichswohnungen: Sie
sind eben nicht mit Ihrer Wohnung vergleichbar, sie sind wo
mglich alle um ein gutes Stck kleiner (; hherer Quadratme
terpreis) oder befinden sich in einer besseren Wolmlage.
Auch knnen sich aus dem Mietspiegel manche Ungereimt
heiten ergeben. Ist die Wohnlage oder die Ausstattung deutlich
berbewertet? Oder lsst sich die Berechnung des Quadratme
terpreises beim besten Willen nicht nachvollziehen? Auch dann
mssen Sie nicht zustimmen. Allerdings sollten Sie sich in so
einem Fall lieber noch einmal bei der Mieterberatung rckver
sicher. Denn es hngt sehr viel davon ab, ob die Angaben Ih
res Vermieters schlssig sind oder nicht.
57
8
ohnt sich fiir mich eine
lleinvernehmliche Vereinbarungll?
Eine Mieterhhung ist schon eine rcht komplizierte Angele
genheit - vor allem fr den Vermietr. Aber auch Sie als Mieter
mssen sich um viele Dinge kmmer und cntohcidcn: Lege
ich Widerspruch ein, zahle ich die hhere Miete nicht, lasse ich
es auf e Ko mit meinem Vn ictcr ankommen?
Es geht auch alles viel einfacher - ohne Mietspiegel. ohne
Lcbcnshaltungskostcnindcx, ohne Modellrechnung und Vcr
gleichswohnungen: Vcnnictcr trift mit Ihnen eine Verein
barung ber die Mieterhhung. Sie unterschreiben eine Ein
verstndniserklrung - und die Sache ist gem 557 Abs. I
BGB erledigt. Allerdings ist die Gefahr, dass bei dieser ein
verehmlichen Erkung I Interessen nicht gewahrt wer
den, besonders hoch.
Die vorbereitete Erklrung des Vermieters
Manche Vcnnictcr starten eine regelrechte Channcofensive:
Schauen mit einer Flasche Wein vorbei und erkundigen sich
freundlich, ob denn alles in Ordnung sei. Nachdem Sie versi
chert haben, wie wohl Sie sich in Ihrer Wohnung fhlen, pr
sentiert Ihnen der Vermieter eine vorbereitete Erklrung. Mit
dem Ausdruck aufichtigen Bedauers sagt cr, dass cr leider
die Miete erhhen mssc. Aber die Erhhung sei moderat aus
gefallen. Und er gatiere, dass in den nchsten zwei Jahren
die Miete nicht erhht werde.
Die Mi eterhhung
I
M
Erklrung nicht sofort unterschreiben
Unterschreiben Sie auf keinen Fall sofort eine solche Er
klrung, die der Vermieter dann .schon mal mitnimmt. Auch
wenn Sie Ihre Zustimmung spter widerrufen knnen, die Hr
de, das tatschlich zu tun, ist viel hher, als wenn Sie die Erkl
rung dankend an sich nehmen und versichern, Sie wrden die
Sache in aller Ruhe prfen.
Machen Sie ein Gegenangebot
Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Versuchen Sie heraus
zufnden: Welche Mieterhhlmg wd T Vennieter dnrchbe
kommen, wenn er den formaen Weg beschreiten wrde? Das
ist Ihre Verhadlungs grundlage.
Da Sie ihm diesen Aufwand ersparen, sollte die Mieterhhung
selbstredend darunter liegen. Oder aber Sie mchten durch die
Vereinbarung bestimmte Annehmlichkeiten fr sich festschrei
ben lassen: Nutzungsrechte (Keller, Garten, Stellplatz) oder

hnliches. Es versteht sich von selbst, dass Sie nicht etwas


fordern sollten, das Ihnen ohnehin zusteht oder das Ihnen der
Vermieter gar nicht gewhren kann (etwa weil es in die Rechte
von Dritten eingreift). Prsentieren Sie Ir Gegenangebot:
Wie hoch soll die Miete steigen? (Wie hoch wrde sie bei ei
nem frmlichen Verfahren steigen?)
Ab wann soll die neue Miete gelten? (Ab wann wrde sie
bei einem frmlichen Verfahren gelten, das der Vermieter ja
noch einleiten muss?)
Wie lage soll die Miete mindestens unverndert bleiben?
(Beim frmlichen Verfahren sind es 15 Monate)
Welche VorteilefRechte mchten Sie festschreiben lassen?
59
6U
Kann ich eine lleinvernehmliche
Vereinbarunge noch widerrufen?
Sie haben eine einverehmliche Vereinbarung unterschrie
ben und stcllen im Nachhinein fest. dass die gar nicht so vor
teilhaft fr Sie ist. Oder Sie haben Ihr Gegenangebot prscntiert
und mit Ihrem Vermieter eine Vereinbarung ausgehandelt, von
der Sie spter meinen: Da wre eigentlich mehr fr Sie zu er
reichen gewesen.
In solchen Fllen stellen Sie sich die Frage: Knnen Sie Ihre
Zustimmung zu einer einverehmlichen Vereinbarung noch
zurckziehen? Die Antwort heit: In manchen Fllen schon.
Der Widerruf von Haustrgeschften
Hat der Vermieter Sie mit seiner Vereinbarung brrumplt,
greift mglicherweise 312 8GB: Das Widerrufsrcht bei
Haustrgeschften. Dieses Gesetz soll Vcrbmuchcr davor
schtzen, sicb von geschickten Vertreter etwas andrehen zu
lassen, das sie gar nicht haben wollen. Es rumt ihnen die Mg
lichkeit ein, das Geschf noh zu widerrufen.
Bedient sich Vermieter hnlicher Praktiken wie diese Ver
treter, so drfen auch Sie die Vereinbarung im Nachhinein noch
aufndigen. Dafr bleiben [hnen zwei Wohen Zeit. Grnde
mssen Sie nicht nennen. Ja, Ir Vermieter muss Sie sogar aus
drcklich auf die zweiwchige Widerrufsfrist hingewiesen ha
ben. Hat er das nicht getan, knnten Sie auch spter noch [r
Die Mieterhhung
Einverstndnis zurckziehen. Allerdings gilt dieses Recht nicht
unbegrenzt.
Ob die Vereinbarung berhaupt unter den 3128GB fallt,
hngt von zwei Dingen ab:
Vom

berraschungseffekt: Hat der Vermieter Sie mit sei


ner Vereinbarung tatschlich berrumpelt, wie es bei einem
Haustrgeschft der Fall ist? Hat er vorher agekndigt, mit
Ihnen ber eine Mieterhhung verhandeln zu wollen, liegt
der Fall anders. Ebenso liegt kein Haustrgeschft vor, wenn
Sie unserem Rat gefolgt sind und die Vereinbarung nicht a
Ort und Stelle unterzeichnet haben .
Von der Geschftsmigkeit: Hadelt Ihr Vermieter nicht
geschftsmig, sondern ist er als Privatperson ttig,
fllt sein

berraschungsbesuch auch nicht unter das Gesetz.


I
M
Geschfsmiges Handeln
"
Ab wann ein Vermieter geschftsmig handelt, ist
nicht klar defini ert. Vermietet er nur zwei Wohnungen, gilt das
nicht als .geschftsmig. (BayOLG RE WuM 1993. S. 384).
Sind es sechs Wohnungen, dann schon (AG Frankfurt am Main,
WuM 1998. S. 41 8).
Vereinbarung sitenwidrig?
Stellen Sie im Nachhinein fest, dass Ihnen die Abmachung we
sentliche Nachteile bringt, dass der Vermieter Sie regelrecht her
eingelegt hat, dann kann sie sittenwidrig (und damit unwirksam)
sein. Egal, ob Ihr Vennieter nun privat oder geschftsmig ge
handelt hat. In diesem Fall sollten Sie anwaltlichen Rat einholen.
61
6Z
Nieterhhung wegen
Modernisierung - muss ich sie
hinnehmen?
Lsst der Vermieter einen Fahrstuhl einbauen, die Wnncdm
mung verbesser ocr die Heizung ereuer, kommt in der Re
gel auch eine Mieterhhung auf Sie zu. Nach 559 BGB darf
nmlich wegen Modemisicrung die Miete angehoben werden.
Allerdings muss es sich bei den geplanten Manahmen ttsch
lich um eine Modemisicrung handeln.
Was ist eine Modernisierung?
Nicht jede bauliche Vernderung geht als Modcrnisicrung
durch. Vielmehr mssen die Manahmen den Gebrauchswert
der Mietsache nachhaltig erhhen, die allgemeinen Wohn vcr
hltnissc auf Dauer verbesser oder nachhaltig Einsparungen
von Energie oder Wasser bewirken. Als weiteren Grund nennt
559 BGB: Der Vrmieter muss wegen behdlicher Auflagen
die baulichen Vcrndcrungcn vornehmen lassen.
Verschnerung ist keine Moderni,ierung!
.
Reparaturarbeiten und Manahmen, die zur Erhaltung
der Bausubstanz oder zur Verschnerung durchgefhrt wer
den, gehren nicht dazu. Sie rechtfertigen keine Mieterh
hung wegen Modernisierung!
Die Mi eterhhung
Um den Gebrauchswert zu burteilen, sind nicht 1D persnli
chen Vorlieben mageblich. So knnen Sie nicht den Bau eines
Kinderspielplatzes unterbinden, weil er fr Sie keinen Nutzen hat.
Unzweckmigen Neuerungen und bertriebnem Aufwad kn
nen Sie jedoch widersprechen. Energiesparmanahmen,die Ihnen
unter dem Strich wenig bringen, lassen sich durchaus kippen.
Unzumutbare Hrte
Einer Moderisierung knnen Sie auch widersprechen, wenn
die Manahme fr Sie eine Hrte bedeuten wrde ( 554
Abs. 2 BGB). Dabei geht es einmal um den Schutz lterer oder
schwer kranker Bewohner, fr die eine Sanierung sehr belas
tend wre. Es muss sich gar nicht um den Mieter selbst han
deln. Auch fr Ihren Schwiegervater, den Sie in Ihrer Wohnung
pflegen, kllllen Sie dieses Recht in Anspmch nehmen. Der
zweite typische Hrtefall betif fnanziell schwache Mieter.
Knnen Sie sich die Wohnung nach der Modernisierung nicht
mehr leisten, ist ein Widerspruch ebenfalls denkbar.
Allerdings werden die Interessen des Vermieters und der ande
ren Mieter dagegen aufgewogen. Im Fall der alten oder kranken
Bewohner kommt es darauf an, mit wie starken Beeintrchti
gungen durch die baulichen Vernderungen zu rechnen ist.
Und fnanziell schwache Mieter sollen vor den sogenall ten
Luxussanierungen geschtzt werden. Bevor Sie sich auf ei
nen Hrtefall berufen, sollten Sie fachlichen Rat einholen.
I
M
Eine Modernisierung mssen Sie dulden!
. .
Knnen Sie sich nicht auf einen Hrtefall berufen, gil t
fr Sie die ,Dul dungspflichh. Das heit, Sie mssen al l es un
terlassen, was die Arbeiten behindern knnte.
63
64
Vie luf eine Mieterhhung
wegen Modernisierung ab?
Kndigt der Vennictcr Inen eine Modemisicrung an, kann
noch viel Zeit vergehen, bis Sie die neue Miete wirklich zah
len mssen. Dabei knnen wir drei Phasen unterscheiden: Die
Ankndigung der Modemisierung, die Baumanahmen selbst,
und erst dann folgt die eigentliche Mieterhhung mit der Ab
rechnung ber die Kosten.
Die Informationspflicht des Vermieters
Sptestens drei Monate vor Beginn der Arbiten muss Ihr Ver
mieter Sie ber die anstehende Modcmisicrung in Kenntnis set
zen ( 554 Abs. 3 BGB). UTcxtonn muss cr lcn mitteilen.
um welche Manahmen es sich handelt,
wann die Arbeiten vomussichtlich beginnen,
wie lange sie voraussichtlich dauer,
wie viel das Ganze voraussichtlich kostet und
mit welcher Mieterhhung Sie z rechnen haben.
Aus diesen Informationen knnen Sie ersehen, ob Sie gegen
die Moemisierung Widerspruch einlegen sollen, etwa weil es
sich aus Ihrer Sieht um keine Modemisierung handelt oder weil
die Baumanahmen fr Sie eine unzumutbare Hrte darstellen.
Versucht Vermieter jedoch, Sie DI seinen Umbauplnen
zu berrumpeln und vollendete Tatsachen zu schaffen, mssen
Sie die Arbeiten keineswegs dulden. Setzt sich Vermieter
Die Mi eterhhung
einfach darber hinweg, knnen Sie die Manahmen mit einer
einstweiligen Verfgung gerichtlich stoppen.
I
M
Mieterhhung wird erst spter fallig!
. .
Ist die Modernisierung nicht ZU beanstanden, aber hat Ihr
Vermieter Sie nicht rechtzeitig informiert, verschiebt sich
der Zeitpunkt, ab dem Sie die neue Miete zahlen mssen, um
sechs Monate. Das Gleiche gilt, wenn die tatchlichen Kosten
um mehr als 10 Prozent hher liegen als die angekndigten.
Der Vermieter rechnet ab
Erst nach Abschluss der Bauarbeiten, wenn alle Kosten bekannt
sind, kann der Vennieter sein Mieterhhungsverlangen an Sie
richten. Darin muss er Rechenschaft ber die Kosten der Ma*
nahmen geben. Achten Sie vor allem auf die folgenden Punkte:
Der Vennieter kann 1 1 Prozent der Kosten auf die lahresmiete
umlegen. Dabei sind nur solche Kosten anzurechnen, die 1
Ihre Wohnung entstanden sind. Sind mehrere Wohnungen be
trofen, mssen die Kosten nachvollziehbar verteilt werden.
Kosten fr Reparaturarbeiten, die ohnehin flig waren,
mssen herausgerechnet werden. Wurde ein morsches Holz
fenster durch ein moderes lsolierglasfenster ersetzt, sind
die Kosten fr den Einbau eines Holzfensters abzuziehen.
Hat Ihr Vermieter Zuschsse bekommen, muss er sie auffh
ren und von den Gesamtkosten abziehen.
Hat Ihr Vermieter alles richtig gemacht, hat er also die genann
ten Voraussetzungen erfllt, ist die hhere Miete zu Beginn des
dritten Monats nach dem Zugang seines Schreibens flig.
65
66
Kann mein Vermieter wegen
gestiegener Nebenkosten die
Miete erhhen?
Sie gilt als die dritte Variante der Mieterhhung: Zahlen Sie fr
Ihre Nebenkosten (oer einen Teil davon) eine Pauschale, so
kann Ihr Vermieter diese Pauschale unter bestimmten Umstn
den anheben. Und zu diesen bestimmten Umstnden gehrt,
dass in Ihrem Mictvertmg eine Klausel enthalten ist, die ihn
berechtgt, die Pauschale zu erhhen. Fehl diese Klausel, hat
der Vennictcr keine Mglichkeit, die Pauschale zu erhhen.
I
M
Inklusi.miete? Keine Erhhung mglich!
,
Ist i n Ihrem Mietvertrag fr die Nebenkosten keine Pau-
schale vorgesehen, sondern ist sie in der Miete enthalten, han
delt es sich um eine so genannte .Inklusivmietec. Diese kann
Ihr Vermieter wegen gestiegener Betriebskosten nicht erhhen
e sei denn, es handelt sich um einen alten Mietvertrag, der
vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurde.
Ihr Vermieter schickt Ihnen eine Erklrung
Soll die Nebenkostenpauschale erhht werden. muss das der
Vennieter genauer begrnden. Dies muss er in einer ErkJrung
in Textonn tun. Dabei unterschtzen viele Vermieter die An
forderungen an eine solche Erklrung. Es gengt nicht, lapidar
Die Mi eterhhung
mitzuteilen, dass wegen gestiegener kommunaer Gebhren
oder eines hheren Wasserverbrauchs die Pauschale erhht
werden muss. Ja, es reicht nicht einmal, wenn er genau bezif
fert, wie stark die Gebhren oder der Wasserverbrauch gestie
gen sind. Denn Sie erfahren ja nichts ber die Entwicklung all
der anderen Nebenkosten, die in der Pauschale enthalten sind.
Eine hieb* und stichfeste Erklrung stellt die aten (die der Pau
schale zugrunde lagen) und atuellen Nebenkosten gegenber.
Fr jede Kostenart muss der Diferenzbetrag aufgefhrt sein.
Und am Ende sollten Sie einen Diferenzbetrag fr smtliche Ne
benkosten fden, die mit der Pauschale abgegolten sind. Dieser
Diferenzbetrag wird auf den Monat umgerechnet. Das Ergebnis
stellt den Betrag dar, um den die Pauschale erhht werden soll.
Kommen Ihnen einzelne Angaben seltsam vor, gibt es bei
spielsweise Preissprnge, auf die Sie sich keinen Reim machen
knnen, sollten Sie ruhig nachhaken. Ir Vermieter muss alle
seine Angaben schlssig belegen knnen.
Viele Vermieter knnen das nicht, denn sie haben ja nicht ohne
Grund eine Pauschale vereinbart. Sie wollten es bequem ha
ben und mssen nun erkennen, dass Sie einen Aufwand treiben
mssen, der einer vollwertigen Nebenkostenabrechnung ent
spricht. Daher lsst sich eine solche selbstgestrickte Erh
hung oftmals kippen - und es bleibt alles unverndert.
I
M
Keine Zustimmung ntig
,
Der Erklrung Ihres Vermieters mssen Sie nicht eigens
zustimmen (sondern sie allenfalls beanstanden). Wenn Sie die
Erklrung akzeptieren, mssen Sie die neue Pauschale zu Be
ginn des bernchsten Monats zahlen - gerechnet von dem
Datum, an dem Ihnen die Nachricht zugegangen ist.
67
68
ch kann mir die neue Miete
nicht leisten - kann ich die
Erhhung stoppen?
Mssen Sie ohnehin schon knapp kalkulieren, kann eine Miet
erhhung Sie 8Dhart tefen. Doch auch wenn das Mictccht
in anderen Fllen soziale Hrten 8Dwohl belcksichtigt, eine
Mieterhhung knnen Sie nicht dadurch verhinder, dass Sie
sich darauf berufen, Sie knnten die hhere Miete nicht auf
bringen. Allerdings stchen Ihnen andere Wege ofen, zu reagie
ren und die Folgen abzufeder:
Kontakt zum Vermieter suchen und ihn bitten auf die Erh
hung zu verzichten.
einer anstehenden Mocmisicrung widersprechen, weil das
fr Sie eine unzumutbarc Hrte bedeuten wrde,
Wohngeld beantragen oder
von Ihrem $ondcrkndigungsrccht Gebrauch machen.
Beim Vermieter vorstellig werden und ihm nahc1cgcn, auf die
angekndigte Mieterhhung zu verLichten? Das scheint ein
sehr naiver Vorschlag zu scin_ Und doch kann er [nen unter
Umstnden ntzen: Sind Sie fr Iren Venieter ein angeneh
mer Mieter, ist es fr mwenig verlockend, sich einen neuen
Mieter suchen zu mssen_ Das ist mit viel Aufwand verbunden
und bringt immer auch ein Stck Ungewissheit mit sich_ Wenn
Die Mi eterhhung
Ihr Vermieter das nicht mag, sollten Sie es zumindest einmal
auf diesem Wege versuchen.
Haben Sie Anspruch auf (hheres) Wohngeld?
Nach dem Wohngeldgesetz hat jeder Brger einen Anspruch
darauf, dass ihm ein Zuschuss gezahlt wird, um ihm ein an
gemessenes Wohnen zu ermglichen. Knnen Sie sich Ihre
Wohnung also nicht mehr leisten, dann sollten Sie prfen, ob
Sie nicht Wohngeld beantragen knnen. Dabei handelt es sich
um einen Zuschuss, der Ihnen gewhrt wird, wenn Ihr Einkom
men eine bestimmte Grenze nicht berschreitet. Die Hhe des
Wohngeldes richtet sich nach der Familiengre, dem monatli
chen Familieneinkommen und der Hhe der Miete, die Sie zu
bezahlen haben. Steigt die Miete, dann haben Sie unter Um
stnden Anspruch auf hheres Wohngeld.
I

Wohngeldantrg
"
Einen Wohngeldantrag richten Sie an Ihre zustndige
Stadt-, Kreis- oder Gemeindeverwaltung. Dort erteilt man I h
nen auch weitere Ausknfte und kann Si e an Stel len verwei
sen, die I hnen bei der AntragsteI l ung behilflich sind.
Das Sonderkndigungsrecht
Bei jeder Mieterhhung (auer bei der Stafelmiete und der
Indexmiete) haben Sie ein Sonderkndigungsrecht. Bis zum
Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhhungsschrei
bens knnen Sie zum Ablauf des bernchsten Monats kndi
gen. Bekommen Sie das Schreiben am 3.7., haben Sie bis zum
30 .9. Zeit, fr den 30. 1 1 . zu kndigen. Die Miete bleibt in die
sem Fall unverndert.
69
Sie gelten als die zweite Miete und ber kein Thema wird
zwischen Mieter ld Vennieter hufiger gestiten als eben
darber: Die Nebenkosten. Ihren Namen haben sie daher, dass
sie neben der eigentlichen Miete anfallen: Fr den Mieter,
der zustzlich zur Grundmiete noch einen bestimmten Betrag
fr solche Dinge wie Strom, Heizung, Wasserversorgung,
Entwsserung und Mllgebhren aufbringen muss. Fr den
Vermieter, fr den die Nebenkosten ein durchlaufender
Posten sind, den er eigentlich nur verwaltet.
71
JZ
Vas sind Nebenkosten?
Anstatt VOl Nebekosten wird hug auch VOl Betiebs
kosten gesprochen, und m ofzellen Texten wie Gesetzen
und Verordnungen fden Sie ohnehin nur den Ausdruck Be
triebskosten. Dieser Begriff trif die Sache auch ein wenig
besser. Denn wir haben es mit Kosten zu tun, die durch den
Gebrauch der Wohnung laufend entstehen. Welln Sie sicb
Ir Wohnung als eine P Maschine vorstellen, so fallen die
Betiebskosten a, um den Betrieb dieser Maschine aufrecht
zuerhalten.
I
M
1 Ab . 1 Betriebskostenverordnung
,
Betriebskosten sind di e Kosten, die dem Eigentmer oder
Erbbauberechtigten durch das Eigentum am Grundstck hzw.
Erbbaurecht oder durch den bestimmungsmigen Gebrauch
des Gebudes oder der Wirtchaftseinheit, der Nebengebu
de, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstcks laufend ent
stehen.
Das 1Duns z zwei wesentlichen Einschrnkungen:
Betiebskosten sind keine Reparaturkosten. Um beim Ver
gleich zu bleiben: Sobald etwas kaputt geht und die Maschi
ne in die Werkstatt muss, handelt es sich nicht mehr um die
laufenden Betriebskosten .
Betiebskosten sind keine Verwaltungskosten. Aufwand, der
dadurch entsteht, dass die Wohnung baufsichtigt und ver-
Die Nebenkosten
waltet werden muss, darf ebenfalls nicht zu den Betiebskos
ten gerechnet werden.
Diese Einschrnkungen sind ausdrcklich in der Betriebskos
tenverordnung festgehalten ( l Abs. 2 BetrKV). In der Ausein
andersetzung zwischen Mietern und Vermietern geht es oft um
diesen Punkt: Der Vermieter rechnet Reparaturen oder Verwal
tungskosten als Nebenkosten ab. Aber genau das darf er nicht.
Tut er es dennoch, knnen Sie die Abrechnung an diesem Punkt
beanstanden. So gehren alle Gebhren und Aufwandsent
schdigungen fr die Abrechnung zu den Verwaltungskosten
und knnen nicht auf Sie umgelegt werden. Auch wenn es
Zweifel gibt, ob in einer bestimmten Position Reparatur- oder
Verwaltungskosten versteckt sind, sollten Sie zumindest
nachhaken.
Nebenkosten sind Teil der Miete
Ein weiterer 1,der hufg nicht bekannt ist: Nebenkosten
sind keineswegs ein Zuschlag, der zur eigentlichen Miete hin
zukommt. Von Haus aus sind die Nebenkosten Teil der Miete.
Nur kann im Mietvertrag vereinbart werden, Grundmiete und
Nebenkosten gesondert auszuweisen. Das heit im Klartext: Ist
in Ihrem Mietvertrag nicht klar geregelt, welche Nebenkosten
Sie berehmen mssen (vgl. S. 74 f.), so mssen Sie auer
den Kosten fr Strom, Heizung und Warmwasser gar keine
Nebenkosten bezahlen. Denn diese sind bereits mit der Miete
abgegolten.
73
J4
Velche Nebenkosten muss ich
tragen?
In welchem Umfang Vermieter die Nebenkosten auf Sie
umlegen kann, das geht aus Ihrem Mietvertag hervor. Dabei
gehen alle Ungenauigkeiten zu Lasten Ihres Vermieters. Wenn
nicht klar ist, was gemeint ist, sind die betefenden Nebenkos
ten schon mit der Miete abgegolten.
Nehmen Sie die Klausel im Mietvertrag unter
die lupe
Ein gcnaucr Blick in Ihren Mietvertrag lohnt sich. Steht da ber
die Nebenkosten nichts Genaues - etwa Der Mieter trgt die
Nebenkosten. Oder: Zustzlich berimmt der Mieter die
Hausgebhren? Aus solchen Klauseln knnen Sie nicht erse
hen, was an Nebenkosten auf Sie zukommt. Damit ist die Ver
einbarung unwirksam.
Nebenkosten, fr die Sie zahlen soUen, mssen angegeben
werden. Heit es in Ihrem Mietvertrag: Der Mieter trgt die
Nebenkostcn wic Strom, Warmwasser, Hcizung, Trcppnrcini
gung und so wciter? Dann msscn Sic nur fr Strom, Warm
wasser, Heizung und dic Treppcnreinigung aufommcn. Denn
was mit und so weiter gemeint ist, blcibt Ir Phantasie
berlasscn (LG Braunschweig, WuM 1982, S. 30). Handelt
es sich um eincn Formulannictvertrag und sind die Feldcr leer
gelassen, kann Ihr Vcrmieter ebenfalls keine Anspruche stellen.
Nachtrge sind selbstverstndJich nicht crlaubt.
Die Nebenkosten
I
M
Alle Nebenkosten in einem Satz
Es erscheint etwas berraschend, aber wenn in I hrem
Mietvertrag der magische Satz auftaucht, dass Sie als Mieter
die Betriebskosten nach 2 der Betriebskostenverordnung
zu tragen haben, dann mssen Sie alle umlagefhigen Neben
kosten tragen. Vertrge, die vor dem 1 . 1 .2004 abgeschlossen
wurden, verweisen auf die .Anlage 3 zu 27 der Zweiten Be
triebskostenverordnung. Gemeint ist das Gleiche. Beide Klau
seln haben Bestand.
Der Vermieter muss die Miete erhhen
Kommen Sie also um die Zahlung der Nebenkosten herum?
Nicht ganz. Einmal mssen Sie fr Heizung und Warmwasser
bezahlen. Auch ohne gltige Klausel im Mietvertrag gibt es
Wrme nicht gratis. Auerdem kann Ihr Vermieter die Miete
erhhen - zumindest wenn in Ihrem Vertrag die Erhhung auf
die ortsbliche Vergleichsmiete (vgl. S. 54 f.) vorgesehen
ist (wie in den meisten Vertrgen). Denn es wird ja unterstellt,
in Ihrer Miete seien all die Nebenkosten (von der Mllabfuhr
bis zum Kabelanschluss) bereits enthalten. Dadurch vernder
sich natrlich die Vergleichsobjekte, da sie ebenfalls serien
mig mit diesen Extras ausgestattet sind. Dennoch sollten
Sie sich nicht tuschen: Sie kommen mit Ihrer unfreiwilligen
AII-inciusive-Miete sehr wahrscheinlich immer noch billiger
davon, als wenn der Vermieter auf die Mieterhhung verzichtet
und Sie sich im Gegenzug bereit erklren, doch die Nebenkos
ten zu bernehmen.
75
J6
Velche Nebenkostenarten
gibt es?
Ob die Nebenkosten, die Vermieter abrechnet, berhaupt
zulssig sind, ergibt sich einmal aus dem Mietvertrag (vgl.
S. 74 f.), dann aus der Defniton, was Nebenkosten sind (vgl.
S. 72 f.), und schlielich aus der Aufistung Uzulssigen Ne
benkosten, wie sie in 2 der Bctricbskostcnvcrordnung vorge
nommen wird. Das ist der Paragraph, auf den sich die meisten
Fon etvertge bziehen und der alle Kostenarten au
tet, die der Vcnnietcr auf Sie umlegen kann.
Dabei mag berraschen: eigener Stromverbrauch ist dort
nicht eigens genannt. Doch dafir mssen Sie natrlich aufom
men. Aber es wird unterstellt, dass Sie diese Kosten direkt mit
dem Vcrsorgungsuntcmchmcn abrechnen - was nicht unbe
dingt der Fall sein muss. Luf die Stromversorgung ber Ien
Vcnnicter, kann er die Kosten selbstverstndlich als Nebenkos
ten von Inen ei nforder.
Siebzehn Nebenkostenarten
Es sind nicht weniger als 17 Arten von Nebenkosten, die der
Gesetzgeber als umlagefahig einstuft Ia8 heit nicht, dass Sie
1 7 verschiedene Nebenkosten zahlen mssen, es handelt sieh
vielmehr um 17 unterschiedliche Schubladen, in die sich die
Nebenkosten einordnen lassen. Bestimmte Nebenkosten wie
die Kosten fr die Heizung oder den Hausmeister lassen sich
Die Nebenkosten
je nach den Bedingungen in die eine oder die andere Schublade
einordnen.
Die Nebenkostenaten sind:
Laufende fentliche Lasten des Grundstcks: Damit ist die
Grundsteuer gemeint.
Kosten fr die Wasserversorgung
Kosten fr Entwsserung
Heizkosten: Immer umlagefig, sogar wenn im Mietvertrag
die Klausel ber die Nebenkosten unwi rksam ist.
Kosten fr Wannwasser (wenn nicht bereits unter Position
2 abgerechnet)
Kosten fr verbundene Heizungs- und Warmwasserversor-
gungsanlagen
Kosten fr den Aufzug
Kosten fr Straenreinigung und Mllabfuhr
Kosten fr Hausreinigung und Ungezieferbekmpfung
Kosten Wdie Gartenpfege
Kosten fr die Beleuchtung
Kosten fr die Schorsteinreinigung
Beitge 1die Sach- und Haftpfichtversicherung
Kosten fr den Hausmeister
Kosten fr Antenne oder Kabelanschluss
Kosten einer maschinellen Wascheinrichtung
Sonstige Nebenkosten: Alle umlagefhigen Betriebskosten,
die noch nicht erwhnt wurden. Dazu zhlen Betriebskosten
fr Sondereinrichtungen wie Sauna, Schwimmbad, Klima
anlage oder Mllschlucker. Auch fr Nebengebude wie Ga
ragen oder Schuppen. Wichtig: Die sonstigen Nebenkos
ten knnen nur erhoben werden, wenn sie im Mietvertrag
genannt sind.
77
J8
Kann der Vermieter neue
Nebenkosten auf mich umlegen?
Im Mietvertag mssen alle Nebenkosten genannt sein, fr die
Sie aufommen sollen. Denn Sie sollen bei Vertragsabschluss
wissen, was an Nebenkosten auf Sie zukommt (das wird auch
unterstellt, wenn nur auf 2 der Betiebskostenverordnung ver
wiesen wird). Doch was ist mit Nebenkosten, die spter neu
hinzukommen? Beispielsweise wenn ein neuer Fahrstuhl ein
gebaut wird? Oder wenn der Vermieter eine neue Gebudever
sicherung abschliet? Mssen Sie ebenfalls dafr aufkommen,
auch wenn davon nichts im Mietvertag steht?
Die logik des Mietvertrags
Nebenkosten, die tatschlich ncu sind (wie die Betiebs
kosten flif einen neuen FahrstuhI), kann der Vermieter in der
Regel auf Sie umlegen. Mageblich ist allerdings die Logik
des Mietvertrags. Das heit: Sind Sie dureh den Mietvertmg
bereits vepfichtet, vergleichbare Nebenkosten z tagen, d
mssen Sie aueh fr die neu entstandenen Nebenkosten auf
kommen. Zahlen Sie hingegen nur fr Heizung, Wasser und
Strom oder gibt es gar keine wirk.<ame Vereinbarung ber die
Nebenkosten, so lsst sich schwer nachvollziehen, warum Sie
mit einem Mal tur den nellen Hausmeister aufkommen sollten.
Es kommt noh etwas hinzu: Warn die Nebenkosten schon bei
Vertagsabschluss absehbar, dann kann der Vennieter sie nicht
ohne Weiters von Ihnen verlangen. So ist es beispielsweisc
Die Nebenkosten
nicht mglich, die Kosten einer Gebudeversicherung auf den
Mieter umzulegen, wenn das versicherte Risiko schon bei Ab*
schluss des Mietvertrags bestad (AG NeustadtiWeinstrae,
WuM 1999, S. 46).
I
M
Neue Nebenkosten nach einer Modernisierung
" Nebenkosten, die durch eine Modernisierungsmanah
me entstehen, mssen Sie in der Regel bernehmen. Das ge
hrt zu Ihrer .Dul dungspflichtc (vgl. S. 62 f.).
Vergessene Nebenkosten
Sind die Nebenkosten gar nicht s neu, sondern hat Ihr Vennie
ter sie schlicht vergessen, muss ma zwei Flle unterscheiden:
Ihr Vermieter hat vergessen, die Nebenkostenart in den Ver
trag aufzunehmen .
Nach dem Mietvertrag wre Ihr Vermieter zwar berechtigt,
die Nebenkosten auf Sie umzulegen, bei seinen Abrechnun
gen hat er es aber bisher vergessen. Pltzlich taucht diese
neue Nebenkostenat in Ihrer Abrechnung auf.
Im ersten Fall kann Ihnen der Vermieter die Nebenkosten nicht
aufbrden. Es ist sein Versumnis, aso muss er die Konsequen
zen tragen. Fall zwei liegt etwas komplizierter: Hat der Ver
mieter ein, zweimal eine bestimmte Kostenat vergessen, so
kan er sie beim nchsten Mal durchaus auffhren. Hat er aler
dings jahrelang keinen Anspruch auf diese Kostenart erhoben,
besteht eine sogenante stillschweigende Vertagsnderung,
und er kan die Kosten nicht mehr einforder. Auch drfte er
kaum Chancen haben, Nachforderungen zu stellen, wenn ihm
durch seine Vergesslichkeit Nebenkosten entgangen sind.
79
8U
Vie regelmig mssen
Nebenkosten anfallen?
Nebenkosten sind iher DefnitOl03Ch lauende Kosten ( 1
Abs. 1 BetrKV). Einmalige Aufendungen knnen daher kei
nesfalls als Nebenkosten abgerechnet werden. Aber auch Kos
ten, die unregelmig oder unvorhergesehen anfallen, gehrn
nicht zu den Nebenkosten. Dabei wird der Begrif der Regel
migkeit manchmal etwas grozgig ausgelegt: Die Kosten
mssen weder immer in der gleichen Hhe noh mkonstanten
Zeitabschnitten anfallen. Auch Wartungskosten oder T

V-Ge
bhren, die nur alle paar Jahre anfallen, knnen umlagefahig
sein. Das entscheidende Kriterium ist, dass die Kosten turus
mig wiederkehren (vgl. BGH, Urteil vom 14.2.207).
Einzugsgebhren & CO. sind keine Nebenkosten
Manche Vermieter rechnen sogenannte Einzugs- oder Umzugs
gebhren als Nebenkosten ab. Dabei geben sie nur die Kosten
weiter, die ihre Eigentmergemeinsehaft bei einem Mieter
wechsel verlangt (fr die Abnutzung des Treppenhauses, wie es
hufg heit). Auch brechnen die Versorggsbtieb Gebh
ren fr die Zwisehenablesung der Zhlerstnde. wenn jemand
neu eineht. Und auch diese Gebhr fndet sich m einigen
Nebenkostenabrcchnungen wieder. Dort haben sie allerdings
nichts zu suchen. Es handelt sich nicht um Nebenkosten, und
Sie knnen diesen Posten erfolgreich anfechten.
Die Nebenkosten
I
M
Der ausziehende Mieter muss zahlen
Fr I hren Vermieter gibt es schon eine Mgl ichkeit, diese
Gebhren wieder herei nzuholen. Er muss eine entsprechende
Klausel in den Mietvertrag aufnehmen (LG Grlitz, WuM 2007,
5. 265). Mit der kann er die Kosten aber nur dem ausziehenden
Mieter aufbrden und nicht, wie es meist geschieht, demjeni
gen, der einzieht (LG Berlin, GE 2003, S. 1 21) .
Die wiederkehrende Ungezieferplage
Ein interessantes Kapitel beim Thema Nebenkosten ist die Un
gezieferbekmpfung. In der 1 7-Punkte-Liste von 2 BetrKV
ist sie unter Punkt 9 eigens aufgefhrt und damit im Prinzip
umlagefhig. Allerdings setzt das voraus, dass die Ungeziefer
bekmpfung tufllusmig geschieht. Mit anderen Worten, in
Ihrer Wohnanlage muss immer wieder einmal der Kammerj
ger unterwegs sein, sonst kann diese Maname nicht den Ne
benkosten zugeordnet werden. Dabei darf Ihr Vermieter nicht
vorsichtshalber Gift auslegen lassen, sondefll muss bewei
sen, dass eine tUfllusgeme Ungezieferbekmpfung erfrder
lich ist (KG Berlin, GE 2002, S. 80 I ; abweichend: AG Ofen
bach, NZM 2002, S. 214).
81
8Z
Vas bedeutet der IIGrundsatz
der Wirtschaftlichkeitc?
Der Vl etr ist gesetzlich verpfiichtet. bi der Umlage der
Nebenkosten den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beach
ten ( 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Demnach darf cr nur solche
Nebenkosten in Rechnung stellen, die 1u1eine ordnungsgem
e Bewirtschafung des Gebudes erforderlich sind.

bertie
bene und besonders kostspic1igc Ausgabcn knnen Sie mit dem
Argument banstnden, dass sie dem Grundsatz der Wirtschaft
lichkeit widersprechen.
Dem Wohn standard angemessen
Ob eine bestimmt Ausgabe als brieben gehen kann, hngt
sehr strk davon ab, wie es um den allgemeinen Wohnstandard
bestllt ist. Luxuswohnungen erforder eine andere Pvon Be
wirtchaftung als Objekte mit einfacher Ausstattung. Es geht also
nicht 0,dass Sie Mc Rz Ke verflichten
knnen, sonder dass er Ausgabn vermeidet, die im gegebenen
Vbhht Obessig sind. ZBeispiel:
Die betefende Lsung ist berdimensioniert. In einer klei
nen Wohnanlage wird etwa ein Hausmeister beschftigt. Um
einen Glnstreifen im Hinterhof intakt zu halten, kommt ein
Grtner. Dreimal pro Woche wird von Reinigungskrften
das Treppenhaus gewischt.
Die Nebenkosten
Die Leistmg ist berssig und entspricht nicht dem Wohn+
standard. In einem normalen Mietshaus mssen die laufen
den Kosten fr eine Dachrinnenheizung bernommen wer
den. Der Vermieter beschftigt einen Prtner oder installiert
ein System zur Videoberwachung.
Die Kosten sind zu hoch. Das Gehilt des Hausmeisters steht
in keinem Verhltnis zu seinen Leistungen. Es werden un
gnstige Watungs- oder Versicherungs vertrge abgeschlos
sen. Heizl wird zu teuer eingekauft, preiswertere Anbieter
werden ignoriert.
Die Kosten steigen sprunghaft an, ohne dass es dafr eine
zwingende Erklung gibt. Der Hausmeister wird entlas
sen; die Vergabe an einen exteren Dienstleister fh zur
Verdoppelung der Kosten. Ein Versicherungsvertrag wird
ohne einleuchtenden Grund gekndigt und ein teurerer ab+
geschlossen.
Wohlverstanden: Eine Dachrinnenheizung oder eine Anlage zur
Videoberwachung kann durchaus dem Grundsatz der Wirt
schaftlichkeit verpfichtet sein, wenn der Wohnstandard entspre
chend hoch ist. Auch ist dem Vermieter ein gewisser Ermessens
spielsraum zuzubilligen. Er muss nicht immer die preiswerteste
Lsung whlen, aber seiner Willkr sind eben auch Grenzen ge
setzt. Bei berhhten Kosten muss er die Diferenz selbst tragen.
Und bssige Leistungen de gar nicht abrechnen.
I
M
Mietspiegel bietet Orientierung
. .
Ob di e Nebenkosten berhht sind, knnen Sie hufig
auch dem rtlichen Mietspiegel entnehmen. Die Gerichte ori
entieren sich ebenfalls meist an den dort genannten Werten
fr bestimmte Betriebskostenpositionen.
83
84
Vas muss ich bei einer
Nebenkostenpauschale beachten?
Grundstzlich stcht es Irem Vermieter frei, die Zahlung der
Nebenkosten als Vorauszahlung ocr als Pauschale zu verein
barn ( 556 Abs. 2 8GB). Er darf sogar mischen und furcincn
Teil der Nebenkosten eine Pauschale erheben und den andcr
als Vorauszahlung abrechnen. immer Cf vorhat. es muss
so im Mietvertrag stehen. Sind die Klauseln missverstndlich,
knnen Sie sich aussuchen, was gelten soll. Auerdem gelten
zwei Einschrnkungen:
Hciz-und War wasscrkostcn mssen fa't imer verbrauchsab
hngig abgerechnet werden (Ausnahmen vgl. S. 102 f.).
Ihr Vermieter darf eine bestmmte Ncbcnkostcnart nicht das
eine Mal als Vorauszahlung abrchnen und beim nchsten
Mal als Pauschale deklarieren. Er darf das Verfahren nur
dann wechseln, wenn es gerchtcr ist. Odcr wcnn cr sich
mit Ihnen abspricht.
Ein Festbetrag Tur Nebenkosten
Bei einer Pauschale legt Ir Vermieter einen bestimmten Betrag
fest, mit dem die jeweiligen Nebenkosten abgegolten sind. Eine
Abrechnung erfolgt nicht. Sie mssen nichts mehr nachzahlen,
aber bekommen auch nichts zurck. Der Vorteil fr Sie: Die
Kosten lassen sich leicht kalkulieren, Sie brauchen nicht zu
befurhten, dass Sie eine bse

berraschung erleben und Sie


Die Nebenkosten
mit einem Mal hunderte von Euro aufbringen mssen, um die
ausstehenden Nebenkosten zu bezahlen.
Und doch sind die Vorauszahlungen mit jhrlicher Abrechnung
die tansparentere und damit auch fairere Lsung. Das gilt vor al
lem fr die verbrauchsabhngigen Nebenkosten wie Wasser und
Strom. Weil der Vermieter nicht genau wei, wie viel Sie ver
brauchen, setzt er die Kosten sicherheitshalber etwas hher a.
langfristig auf der Gewinnerseite
Langfristig erweist sich die Pauschale meist fr den Vermieter
als nachteilig. Steigen die betrefenden Nebenkosten, so hat er
Schwierigkeiten, die Pauschale entsprechend zu erhhen. Ent
weder darf er die Pauschale gar nicht erhhen: Wenn nmlich
im Mietvertrag eine Klausel fehlt, die ihn ausdrcklich dazu
berechtigt (vgl. S. 66 f.). Oder aber seine Erhhung hinkt den
realen Kosten hinterher. Denn wenn Ihr Vermieter die Pauscha
le erhhen mchte, muss er Ihnen smtliche Nebenkosten vor
rechnen, die in der Pauschale enthalten sind. Er erstellt also
eine Nebenkostenabrechnung - und kann den ausstehenden
Betrag nicht etwa gleich von Ihnen einforder, sondern erst fr
die Zukunft. Und da haben sich die Mllgebhren, Strom- und
Wasserpreise womglich schon wieder krftig nach oben ent
wickelt, wofr wiederum Ihr Vermieter aufkommen muss.
I
M
Pauschale fr .kleine. Mietverhltnisse
. .
Fr den Vermieter lohnt sich eine Pauschale nur bei
kurzfristigen Mietverhltnissen und/oder bei Nebenkosten, die
sich sehr gut kalkul ieren lassen. Fr Sie heit das: Auf lngere
Sicht knnen Sie von einer Pauschale profitieren zumal eine
Pauschale ein I ndiz dafr ist. dass Ihr Vermieter die Nebenkos
ten nicht abrechnen will - und kann.
85
86
Vas muss ich bei einer
Vorauszahlung der Nebenkosten
beachten?
Mssen Sie 1u1die Nebenkosten eine Vorauszahlung leisten, so
lsst sich die tatschliche Belastung weniger gut vomusplanc.
Auf der anderen Seite knnen Sie sicher sein, dass Sie nur fr
die Kosten aufkommen mssen, die ttschlich angefallen sind.
Denn Ihr Vcnnictcr muss die Nebenkosten sehr gcnau abrech
nen. Tut cr das nicht, knnen Sie die Abrechnung und etwaige
Nachforderungen anfchten.
Vorauszahlungen falsch kalkuliert?
Keine Frage, das Vern ist transparent und fair: Monat fr
Monat zahlen Sie einen bestimmten Betrag im Vomus. Und am
Ende der Abrcchnungspcriode (in aller Regel betrgt die ein
Jahr) gibt [ocn der Vermieter Rechenschaft 1 rechnet alle
Vorauszahlungen gegen die tatschlichen Kosten auf. Ergibt
sich ein berschuss, erstattet er Ihnen den Betrag zurck. Bei
einem Deft mssen Sie entsprechend nachzahlen.
rgerlich nur, wenn Vermieter die Kosten falsch kalkuliert
hat. Auch wenn Sie etwas herausbekommen, ist das nicht unbe
dingt ein Grund zur Frude. Vor allem wenn Ihr Vermieter die
knftigen Vorauszahlungen nicht nennenswert herabsetzt, liegt
der Verdacht nahe, dass sich Vermieter ber die Vonmszah
lungen bei Ihnen einen zinslosen Kredit verschaf.
Die Nebenkosten
Doch weit unangenehmer ist es, wenn Sie eine hohe Nachzah
lung leisten mssen, auf die Sie nicht vorbereitet sind. Wo
mglich ist das kein Zufall, sonder Ihr Vermieter wollte die
Wohnung preiswerter erscheinen lassen, als sie ist. Allerdings
drften Sie es schwer haben, Ihrem Vermieter arglistige Tu
schung nachzuweisen. Wenn es Ihnen doch gelingt, haben Sie
Anspruch auf Schadenersatz (BGH, WuM 2004, S. 201). Dazu
mssten Sie jedoch nachweisen, dass Sie eine vergleichbare
Wohnung zu einem gnstigeren Preis htten anmieten knnen.
Keine Garantie fr angemessene Vorauszahlungen
Wenn Sie den Mietvertag unterschreiben, knnen Sie sich
nicht unbedingt darauf verlassen, dass die Vorauszahlungen im
Wesentlichen den tatschlichen Betriebskosten entsprechen,
(OLG Dresden, WuM 2004, S. 83). Daher sollten Sie sich nach
Mglichkeit vor Vertragsabschluss die letzte Abrechnung zei
gen lassen. Oder Sie lassen sich schriftich besttigen, dass Ihre
Vorauszahlungen ungefahr ausreichen, um die tatschlich an
falenden Nebenkosten zu decken. Aber auch in diesem Fall
werden Sie kaum etwas ausrichten knnen, wenn sich die Ne
benkosten sprunghat nach oben entwickeln.
Setzt Ihr Vermieter auch in den Folgejahren die Vorauszah
lungen eher zu niedrig an, braucht Sie das nicht weiter zu
bekmmern. Durch die erste Abrechnung haben Sie ja einen
Anhaltspunkt, was an Kosten auf Sie zukommt. Und wenn Ihr
Vermieter das Geld erst spter eintreibt, kann Ihnen das eigent
lich nur recht sein.
87
BB
Nuss ich fr Einrichtungen
bezahlen. die ich gar nicht nutze?
Manche Mieter haben kein Verstndnis dafr, dass sie sich
an den laufenden Kosten fr Einrichtungen beteiligen sollen,
die sie gar nicht nutzen. Knnen Sie sich weigern, daflr auf
zukommen? In manchen Fllen schon. Aber man muss gcnau
unterscheiden: Knnten Sie von der Einrichtung profteren,
aber verzichten Sie damuf. so darf Sie der Vermieter z Kasse
bitten: Gibt es in Iher Wohnung einen Kabelanschluss, ms
sen Sie die laufenden monatlichen Kosten tragen, auch wenn
Sie dieses Angebot gar nicht nutzen. Sogar wenn Sie den An
schluss verplomben lassen, knnte der Vermieter immer noch
die Betiebskosten der privaten Hausvcrtcileranlagc auf Sie
umlegen. Anders sieht es aus, wenn es in Ihren vier Wnden
keinen Anschluss gibt. Dann mssen Sie sieh aueh nieht an den
gemeinsamen Kosten beteiligen.
Die Fahrsuhlfrage
Heftig umstritten ist die Frage, ob sieh aueh die Mieter der
Erdgeschosswohnungcn an den Kostcn fur dcn Fahrstuhl betei
ligen mssen. Manchc Geriehtc vertetcn diese Ansieht (ctwa
LG Duisburg. WuM 1991 , $. 597), andere mcinen, Sie mssen
nur dann zahlen, wcnn Sie dcn Aufzug sinnvoll nutzen knnen:
Zum Beispiel, um damit in den Keller zu gelangen, in die Tief
garage oder auf den Trockentx en (OLG Dsseldorf, NJR
Die Nebenkosten
1986, S. 95). Ob Sie das tatschlich tun oder die Treppe benut
zen, ist vllig unerheblich.
Dabei gilt der Grundsatz: Sie mssen nur fr den Fahrstuhl in
Ihrem Haus aufommen. Gehrt Ihre Wohnung zu einer Wohn
alage, die mehrere Huser mit mehreren Aufzgen umfasst,
kan der Vermieter nur die Kosten an Sie weitergeben, die
durch Ihren Fahrstuhl verursacht worden sind (LG Berlin,
GE 1 990, S. 65 1 ).
Die Gartenfrage
Nutzen Sie den Garten nicht, lassen sich drei Flle unterscheiden:
Sie knnten den Garten benutzen. Dann mssen Sie auch die
laufenden Kosten tragen.
Sie knnen den Garten nicht betreten, aber alle anderen Haus
bewohner (einschlielich des Vermieters) auch nicht. Denn
die Grnflche gilt ausschlielich der Verschnerung (z.B.
as Vorgarten). Auch in diesem Fal mssen Sie zahlell.
Sie knnen den Gaten oder Teile davon nicht nutzen, weil
er nur anderen Hausbewohnern zugnglich ist. Dann mssen
Sie nicht zahlen; zumindest mssen die Kosten fr die nicht
zugnglichen Abteile herausgerechnet werden.
I
M
Auch Mieter ohne Kinder mssen fr den Spiel
. . platz bezahlen
Die laufenden Kosten fr einen Spielplatz kann der Vermieter
auch auf kinderlose Mieter umlegen. Selbstverstndlich auch,
wenn Erwachsene ohne Begleitung von Kindern dort keinen
Zutritt haben. Diese Bestimmung dient ja dem Schutz der Kin
der und wre nur zu beanstanden, wenn die Kinder des Mie
ters den Spielplatz nicht benutzen drften.
89
5U
Nuss ich jeden
Verteilerschlssel akeptieren?
Lassen sich die Nebenkosten einer bestimmten Wohnung zu
ordnen, ist die Sache einfach. Der Mieter muss diese Kosten al
leine tagen. Doch die Mehrzahl der Nebenkosten betift viele
Wohnungen, meist sogar alle, die sich in dem jeweiligen Haus
befnden. Deshalb mssen die Kosten auf die Wohnungen ver
teilt werden. Mglichst gerecht. Genau dazu bmucht man einen
VcrteilcrschlsscL Er gibt das Prinzip an, nach dem die Kosten
verteilt werden. Und so gibt es eine Reihe mehr oder minder
bcwhrtcr Schlssel:
Quadrateter Wohche: Der bei weitem hugste Ma
stb, der Stndard.
VcrursachcrprinzipNerbrauch: Der gerechteste, abr auch
aufwndigste Schlssel.
Anzahl der zum Haushalt gehrenden Personen: Soll 1I
mehr Gerechtigkeit sorgen, wenn sich der Verbrauch njcht
erfassen lsst (Wasserverbrauch, Mllgebhrcn).
Hhe der Miete: Sehr umstittener Mastab. Wenn der Ver
mieter im Haus lebt, ist er ohnehin nicht zulssjg.
Stockwerk: Der Versuch, die Kosten fr den Fahrstuhl ge
recht zu verteilen. Wer hher wohnt, zahlt mehr.
Wohneinheit: Jede Wohnung ZH gleich. Dieser Schlssel
kommt in Frage, wenn die Wohnungen alle nahezu gleich
sind oer alle den gleichen Nutzen haben (Kabelgebhren).
Die Nebenkosten
Der Vermieter legt den Schlssel fest
Es ist der Vermieter, der den Schlssel nach billigem Ermes
sen bereits im Mietvertrag festlegen kann. Dabei hat er einen
gewissen Spielraum. Doch benachteiligen darf er niemaden.
Mit kleineren Ungerechtigkeiten mssen Sie unter Umstn
den leben. Ein allgemein anerkannter Schlssel wie die Wohn
flche oder die Anzahl der zum Haushalt gehrenden Personen
lsst sich kaum kippen.
Etwas anders liegt der Fall, wenn sich der Mietvertrag ber den
Verteilerschlssel ausschweigt. Dan hat der Vermieter nur drei
Mglichkeiten:
Er rechnet die Nebenkosten nach dem Verbrauch oder dem
Verursacherprinzip ab.
Alle brigen Nebenkosten muss er nach der Wohnflche ab
rechnen. Es sei denn:
Er tf mit Ihnen eine Vereinbarung, einen anderen Schls
sel zu verwenden.
Der Schlssel darf nicht willkrlich sein
In jedem Fall muss der Schlssel nachvollziehbar sein. Wohnt
der Vermieter mit im Haus, schauen die Gerichte schon etwas
kritischer hin, ob er sich nicht selbst einen Vorteil verschaft.
Ausgesprochen schlechte Chacen haben auch kreative Schls
sel Marke Eigenbau. Stellen Sie fest, dass der bestehende
Schlssel Sie benachteiligt und durch einen bewhrten Ma
stab wie die Wohnfche ersetzt werden kllllte, sollten Sie Th
ren Vermieter aufordern, den Schlssel zu ndern. Tut er es
nicht, knnen Sie die Abrechnung der Nebenkosten anfechten.
91
Knnen Sie den Vermieter
zwingen. verbrauchsabhngig
abzurechnen?
Wir haben es gerade angesprochen: Nach dem Verbrauch oder
der Vcrursachung abzurechnen ist ohne Zweifel der gerchteste
@In einem Mehrfami
lienhaus weigert sich
Schlssel. Bei den Kosten 1I
Heizung und Wannwasscr ha
ben Sie auch einen gesetzlich
verbrgten Anspruch auf eine
verbrauchsabhngigc Abrech
nung. Nur in wcnigen Ausnah
mefc Hlcn darf der Vermietcr da
einen anderen Schlssel ansct
zen (vgl. S. 102 0
.
5Z
der Vermieter, Kaltwasser
zhler einbauen zu lassen. Er
selbst bewohnt ebenfalls eine
Wohnung in dem Haus. Alle
seine Mieter lassen auf eigene
Kosten einen Zhler einbauen
und verlangen, dass der Ver
mieter nachzieht und knftig
verbrauchsabhngig abrech
net. Doch der weigert sich
und legt die Kosten weiterhin
gem der Wohnfche um. Zu
Recht. Denn solange das Haus
nicht vollstndig mit Zhlern
ausgestattet ist, knnen die
Mieter nicht verlangen, dass
nach dem Verbrauch abge
rechnet wird.
Bei dcn brigen Nebenkosten,
dic cbenfalls vom Vcrbrauch
oer dcr Vcrursachung abhn
gig sind (Stom, Kaltwasser,
Mll), liegt der 18 jcdoch
anders. Hier muss Ihr Vermie
tcr nur dann verbrauchsab
hngig abrechnen, wcnn die
tcchnisehcn Voraussetzungen
gegeben sind, also die Zhler
bercits berall im Haus vor
handen sind. Ansonsten kan
Die Nebenkosten
er selbst entscheiden, ob er Verbrauchserfassungsgerte ein
bauen lsst oder nicht. Und werden die Gerte eingebaut, kann
er die Kosten dafr als Moderisierungskosten auf die Mieter
umlegen.
Verschwendung mssen Sie nicht hinnehmen
Sie sind keineswegs der Willkr Ihres Vermieters ausgesetzt.
Knnen Sie plausibel machen, dass der Schlssel grob unbil
lig ist, etwa weil der Vermieter (oder ein einzelner Mieter) in
groem Stil Wasser verbraucht, lsst sich der Schlssel erfolg
reich anfechten. Selbstverstndlich darf der Vermieter nicht sei
nen ungewhnlich hohen Wasserverbrauch von seinen Mieter
mitfinanzieren lassen. Auch wellll sich Gewerberume in Trer
Wohnanlage befnden, die einen wesentich hheren Wasser
bedarf haben als Privatwohnungen (z.B. gastronomische Be
triebe), sollten Sie einen Verteilerschlssel anfhten, der dem
unterschiedlichen Verbrauch nicht Rechnung trgt.
Darber hinaus ist bei Neubauten in einigen Bundeslnder
wie Hamburg bereits vorgeschrieben, dass Wasserzhler ein
gebaut werden. In solchen Fllen haben Sie selbstverstndlich
Anspruch darauf, dass verbrauchsabhngig abgerechnet wird.
93
Jede zweite Abrechnung ist falsch, schtzt der Mieterbund.
Dabei geht es um viel Geld, denn in den vergangenen
Jahren sind nicht so sehr die Mieten gestiegen, sonder die
Nebenkosten sind mitunter regelrecht explodiert. Es lohnt sich
daher, die Abrechnung der Nebenkosten genauer unter die Lupe
zu nehmen und wenn ntig zu beanstanden. In diesem Kapitel
erfahren Sie, wie das geht.
95
56
st meine Abrechnung formal in
Ordnung?
Entrichten Sie 1I die Nebenkosten eine Vorauszahlung, muss
der Vermieter dariibcr jhrlich abrechnen. So bestimmt es das
Gesetz ( 556 Abs. 3 8GB). Einige Vermieter geben sich je
doch keine besondere Mhe. Nach Schtzungen des Deutschen
Mieterbundes ist jede dritte Abrechnung fehlerhaft. Besonders
wichtig ist es, die formalen Anforderungen zu kennen. Denn
unterluft [rcm Vermieter hier ein Fehler, knnen Sie die Ab
rchnung postwendend an ihn zurckschicken.
Der Abrechnungs-Check
Die wichtigste Anforderung an dicAbrechnung: Sie muss nach
prfuar und nachvollziehbar sein. So haben es Bundesgerichts
hof und Bundesverfassungsgericht festgelegt (BGH, WuM
1982, S. 207; BVerfG, WuM 1994, S_ 140). Eine unbersicht
liche Abrechnung, bei der keiner wei, was die Zahlen, die da
stehen, berhaupt zu bedeuten haben, mssen Sie nicht akzep
tieren. Weiterhin sollten Sie auf die folgenden m achten:
Richtet sich die Abrechnung an alle Mieter?
Ist der Abrechnungszeitmum angegeben und auf den Tag gc
nau eingegrenzt? Sonst wissen Sic gar nicht, ob bestimmte
Kosten noch in den Abrechnungszcitmum fallen oer nicht.
Sind die Gesamtkosten fr das Haus oer die Wohnanlage
genannt? (Bei den Positionen, bei denen sich die Kosten nur
Die Abrechnung der Nebenkosten
auf Ihre Wohnung beziehen, sind die Gesamtkosten natr
lich irrelevant und mssen nicht genannt werden)
Ist bei jeder Nebenkostenart der Verteilerschlssel ersicht
lich?
Ist bei jeder Nebenkostenart Ihr Anteil aufgefhrt?
Werden alle Ihre Nebenkosten zu einem Ergebnis zusam
mengezhlt?
Sind die Vorauszahlungen genannt, die Sie fr den betrefen
den Abrechnungszeitraum geleistet haben?
Knnen Sie erkennen, welche Nachzahlung Sie zu leisten
haben bzw. welche Erstattung Sie bekommen?
Weist Sie der Vermieter darauf hin, dass Sie bei Bedruf die
Belege bei ihm einsehen knnen?
Ist nur eine dieser Anforderung nicht erfllt, ist die gesamte
Abrechnung fehlerhat und damit unwirksam.
I
M
Ihr Anteil an den Nebenkosten muss mit Ihren
. . Vorauszahlungen verrechnet werden
Manche Vermieter stel l en die gesamten Nebenkosten, die fr
das Haus angefallen sind, den Vorauszahlungen gegenber. Sie
ziehen die Gesamtnebenkosten von den Vorauszahlungen al l er
Mieter ab. Das Ergebnis (Zahl ung oder Erstattung) wird dann
unter den Mietern gem ihrem Anteil an der gesamten Wohn
flche verteilt. Dieses Verfahren ist unzulssig und ungerecht.
Es bestraft diejenigen, die am meisten vorausgezahlt haben. Es
muss immer I hr persnlicher Anteil an den Nebenkosten mit
Ihren eigenen Vorauszahlungen verrechnet werden.
97
is wann muss der Vermieter
abrechnen?
Die Frist fr den Vermieter, ber die Nebenkosten abzurech
nen, betrgt zwlf Monate. Nach der Abrchnungspcriode hat
der Vermieter also ein Jahr Zeit. Erstellt cr innerhalb dieses ei
nen Jahres keine ordnungsgeme Abrechnung, kann cr keine
Nachforderungen mehr stellen. Dabei handelt es sich um eine
Ausschlussfrist. Das bedeutet: Reicht Vermieter fistgerecht
eine Abrechnung ein, die aber nicht ordnungsgem ist, so wird
Die Abrechnungsperiode
fr die Nebenkosten: 1. 7.2007
bis 30.6.2008. Bis zum
30.6.20 muss Ihr Vermieter
ber diesen Zeitraum abrech
nen. Dabei ist der Zeitpunkt
mageblich, zum dem die
Abrechnung bei Ihnen eingeht.
Liegt sie erst am 1. 7.2009 in
Ihrem Briefkasten, hat der Ver
mieter die Frist nicht einge
halten. Eigentlich. Er kann die
Abrechnung nur retten, wenn
er glaubwrdig machen kann,
dass er das Schreiben rechtzei
tig aufgegeben hat
58
ihm keine zustzliche Frist
eingerumt, seine Abrechnung
noh zu reparieren ( 556 Abs.
3 Satz 3 BGB).
Natrlich kann (und muss) der
Vennieter eine korrigierte Ab
rechnung nachreichen. Gelingt
ihm dies nicht innerhalb der
Zwlfmonatsfist, hat dies nur
die eine, aber wichtige Folge:
Eine etwaige Nachzahlung
mssen Sie nicht mehr leisten.
Es sei denn, Vennicter ht
te die Versptung nicht zu ver
antworten.
Die Abrechnung der Nebenkosten
Die Abrechnungsperiode
Der Zeitraum, ber den abgerechnet wird, muss ein Jahr be
tragen. Dabei ist es nicht zwingend erforderlich, dass es sich
um das Kalenderjahr handelt (vom 1 . 1 . bis 31. 12.). Ebenso gut
kann der Vermieter vom 1 . 10. bis 30.9. des Folgejahrs abrech
nen. Aber es muss sich immer um zwlf Kalendermonate han
deln. Ein krzerer Zeitraum ist nur mglich, wenn es sich um
eine Teilabrechnung handelt, Sie also whrend der eigentlichen
Abrechnungsperiode ein- oder ausgezogen sind. Ansonsten be
trgt der Abrechnungsturus zwlf Monate.
Wenn den Vermieter keine Schuld trif
Der Vermieter kann seine Ansprche wahren, wenn erdie Grn
de fr die Versptung nicht zu vertreten hat, sonder andere:
Ein Versorgungsunternehmen oder die Hausverwatung rechnet
zu spt ab, die Post verzgert die Zustellung der Abrechnung.
Natrlich muss er diese Grnde plausibel machen. Und er kann
die Abrechnung nur begrenzt hinausschieben. Immerhin ist er
derjenige, der Ihnen gegenber fr die fristgerechte Abrech
nung zu sorgen hat.
I
M
Guthaben muss der Vermieter erstatten
"
Reicht der Vermieter nach Ablauf der Zwlfmonatsfrist
die Abrechnung nach, aus der sich fr Sie ein Guthaben ergibt,
so muss er das sel bstverstndl ich an Sie auszahlen.
Wichtig: Auch nach Ablauf der Zwlfmonatsfrist haben Sie
Anspruch auf eine ordnungsgeme Abrechnung. Und die soll
ten Sie auch einforder (vgl. S. 1 16 f.).
99
100
Vorauf muss ich bei den
Verbrauchskosten achten?
Sie bilden in der Regel den grten Brocken: die Kosten 1I
Strom, Wasser, Hcizcncrgie. Ganz generell aber gilt es zu ber
prfen: Ist die Hhe dieser Kosten stimmig? Oder gibt es ei
nen Mehrverbrauch, den Sie sich nicht erklrn knnen? Dabei
drfen Sie sich nicht von steigenden Encrgicprciscn tuschen
lassen -es geht um den Verbrauch! Ist der ungewhnlich hoch,
knnen Sie die Abrchnung anfchten.
Ihr Vermieter kann dann nicht einfach auf die Rechnung des
Vcrsorgungsuntcmehmcns verweisen. Lsst sich die Ursache
des ungewhnlich hohen Verbrauchs nicht klren, muss D
Zweifel der Vermieter dafr aufkommen.
Wasserschaden, Rohrbruch, veraltete Zhler
Waren die Wasserleitungen undicht ocr ist es zum Rohrbruch
gekommen, mssen Sie 1Iden hheren Vcrbrauch mdcr Rcgel
nicht aufkommen. Es ist Sache dcs Vcnnicters, die Wohnung
in eincm vertragsgemen Zustand zu halten, und dazu gc
hren auch intakte Rohre hintcr der Wand. In cincm solchcn
Fall zahlen Sie nur fr den nonnaJen Vcrbrauch. Sie knntcn
ctwa Ihren Vorjahrsvcrbrauch ansetzen oder den Verbrauch
ciner vergleichbaren Wohnung. Mit einer entsprechendcn Be
grndung knnen Sie nach oben oocr untcn von dicscn Wcrtcn
abweichcn (z.B. mildcrcs Klima, lngcre Abwcscnhcit).
Die Abrechnung der Nebenkosten
Weitreichende Folgen hat es, wenn die Zhler veraltet sind und
htten bereits ausgetauscht werden mssen. Dann ist die be
trefende Abrechnung nichtig, und Ihrem Vermieter droht eine
saftige Geldbue.
I

Zhler mssen nach fnf oder sechs Jahren neu
" geeicht werden
Kaltwasserzhler mssen al l e sechs, Warmwasserzhl er alle
fnf Jahre nachgeeicht oder ausgetauscht werden. Das Datum
der letzten Eichung und die Frist knnen Sie an der Gerte
plombe ablesen.
Gemeinschafskosten
Bei allen Verbrauchskosten mssen Sie unterscheiden ZWI
schen Ihrem individuellen Verbrauch und dem Verbrauch, der
allen Hausbewohner zugerechnet wird, etwa weil es um Trep
penhausbeleuchtung oder den Fahrstuhl geht oder weil sich die
Wasseranschlsse im Waschkeller oder i Innenhof befinden.
Die Gemeinschaftskosten werden verteilt, meist nach der Gre
der Wohnche. Sie kren diese Position beanstanden, welll
diese gemeinschaftlichen Anschlsse fr hchstprivate Dinge
genutzt werden: Ein Bewohner nutzt den Stromanschluss im
Keller fr seine hchstprivate Werkstatt, oder der Hausbesitzer
wscht regelmig seinen Wagen im Hof. Dafr mssen Sie
nicht aufommen.
101
1UZ
Vie muss mein Vermieter die
Heizkosten abrechnen?
Nach der Hcizkostcnvcrordnung ist Ihr Vermieter gesetzlich
verpfichtet, die Kosten W Heizung und Wamwasser ver
brauchsabhngig abzurechnen. Eine Pauschale ist ebenso we
nig zulssig wie eine Warmmietc. Es sei denn:
Die Erfassung des Verbrauchs ist technisch nicht mglich
oder wirtschaflich unzumutbar, weil die Nachrstung mit
Mcssgcrtcn viel zu teuer ist.
Der Wrmcvcrbmuch lsst sich von Inen gar nicht regeln
und die Rume waren vor dem 1 .7. 1981 bezugsfertg. Ncuc
rc Objekte mssen umgeriistct werden.
Sie bewohnen ein Appatement in einem Scniorcn-, Stu
denten- oer Lchrlingshcim oder in einer vergleichbaren
Einrichtung. Auch kleine Mietverhltnisse wie mblierte
Zimmer gchrn hierher.
Es wird eine bsonders cncrgiesparcnde Heizungsanlage be
trieben (z.B. Wnnepump, Solaranlage), und der Wnne
verbrauch wird nieht erfasst.
Sie wohnen in einem Haus mit zwei Wohnungen. Die eine
bewohnen Sie (die Einliegerwohnung), die andere Ir
Vennietcr.
Die Abrechnung der Nebenkosten
Ihr Anspruch auf die verbrauchsabhngige
Abrechnung
Trif keine dieser Ausnahmen auf Ihre Wohnung zu, haben Sie
einen Anspruch darauf, dass der Vermieter verbrauchsabhngig
abrechnet - egal, was im Mietvertrag steht oder ob Sie eine
Erklrung unterschrieben haben, dass Sie mit einer Heizkos
tenpauschale einverstanden sind. Solche Vereinbarungen sind
nichtig. Sie knnen Ihren Vermieter gerichtlich dazu zwingen,
Wrmemessgerte einzubauen - auch wenn alle anderen Mie
ter dagegen sind.
I
M
Kren Sie die Heizkostenpauschale um
. . 1 5 Przent
Lsst I hrVermieter keine Messgerte einbauen, knnen Sie nach
1 2 der HeizKV die Pauschale fr Heizung und Warmwasser
um 1 5 Prozent krzen (Achtung, nicht die gesamte Pauschale
fr al l e Nebenkosten!). Ist kei ne eigene Heizkostenpauschale
ausgewiesen oder bezahlen Sie eine Warmmiete, schtzen Sie
den Anteil, der Ihnen fr Heizung und Warmwasser berechnet
wird - und krzen den um 1 5 Prozent.
Machen Sie von Ihrem Krzungsrecht Gebrauch, so mssen
Sie den Abschlag nicht zurckzahlen. Und Sie knnen ihn so
lange aufrechterhalten, bis der Vermieter ordnungsgem ab+
rechnet. Nimmt der Vermieter die Krzung achselzuckend hin,
so mssen Sie die Sache keineswegs auf sich beruhen lassen.
Die verbrauchsabhngige Abrechnung knnen Sie weiterhin
einklagen.
103
104
Vas ist eine llverbrauchs
abhngige Abrechnungcc der
Heizkosten ?
Verfugt Ihre Wohnung ber eine eigene Heizung, liegt der Fall
einfach: Sie bezahlen fr die Brennstofe, die Sie whrend des
Abrcchnungszcitmums vcrbmucht haben. Hinzu kommen wei
tere Nebenkosten wie die Wartungskosten oer die Kosten fr
den Schorsteinfeger. Bei einer Zentralheizung ist es etwas
komplizierter. Denn hier gibt es einen groen Kostenblock. der
untcr den Hausbcwohncm aufgeteilt werden muss.
Grundkosten
Dabei legt der Vermieter einmal einen verbrauchsunabhngi
gen Grundbctrag um. Ocr fllt 1ut Sie gleich aus, egal, ob Sie
die Heizung immer bis zum Anschlag aufgedreht halten oder
bei Ihnen ein khleres Raumklima vorherrscht. Dieser VCT
brauchsunabhngige Teil macht immerhin 30 bis 50 Pzent der
Ocsamtostcn fr Heizung und Wnwasscr aus. Ganz ver
brauchsabhngig muss [r Vennietcr also nicht abrchnen.
Die Grundkosten werden nach einem festen Schlssel auf dic
Wohnungen umgelegt, in aller Regel nach der Wohn- oder
Nutche. Dabi mssen auch leer stehende Wohnungen be
rcksichtigt werden. Deren Kostenanteil trgt der Vennieter.
Die Abrechnung der Nebenkosten
I
M
So erkennen Sie versteckte Leerstnde
Woran sollen Sie ablesen, ob Ihr Vermieter die Leerstn
de wirklich bercksichtigt hat? Vergleichen Sie I hre Abrech
nungen der letzten Jahre: Variiert Ihr Anteil an der gesamten
Wohnflche, ist das ein starkes Indiz dafr, dass Ihr Vermieter
die Leerstnde nicht einbezogen hat. Sie knnen die Abrech
nung beanstanden.
Verbrauchskosten
Bei einer Zentalheizung wird nicht gemessen, wie viel Kubik
meter Gas ooer Liter Heizl Sie persnlich verbraucht haben.
Vielmehr geht es um Ihren Anteil am Gesamtverbrauch. Das
erklrt auch die etwas ungewhnlichen Messmethooen mit Ver
dunstungsrhrchen oer einem elektronischen Heizkostenver
teiler. Aus Irer Abrchnung
geht auch nicht hervor, wie
viel Brennstof Sie verheizt
haben, sonder die Messer
gebnissc weren umgerechnet
in einen KostenanteiL
Die Messung ergibt, dass Sie
krig geheizt haben, Ir An
teil betrgt 20 Prozent an der
Gesamtmenge. Von den Ver
brauchskosten (3.60 Euro)
mssen Sie 20 Prozent zah
len, also 720 Euro. Insgesamt
mssen Sie fir die Heizkosten
VEuro bezahlen.
Die Kosten fr die
'
"
Zentralheizung im Ab
rechnungszeitraum betragen
6.00Euro.
Die verbrauchsunabhngigen
Grundkosten (laut Mietvertrag
4 Prozent): 2.40Euro.
I hre Wohnung hat eine Wohn
flche von 80 qm. Die gesamte
Wohnfche im Haus betrgt
80 qm. I hr Anteil an den
Grundkosten betrgt demnach
ein Zehntel oder 24 Euro.
1U
106
Vofr bezahle ich eigentlich
den Hausmeister?
Eine Position, die Sie sich in Ihrer Abrechnung etwas gcnaucr
anschauen sollten: die Kosten fr den Hausmeister. Hier ver
stecken sich gelegentlich Kosten, die nicht umlagcfahig sind,
nmlich fr Verwaltung und fr Reparaturen. Darber hinaus
sollten Sie prfen, ob Vermieter die Ttigkeiten, die
Hausmeister versieht, nicht schon a anderer Stelle abgerech
net hat. Die Kosten drfen natrlich nicht doppelt berechnet
werden.
Umlagerahige Ttigkeiten
Der Hausmeister ist hufig Deine ganze Reihe VOlAufgaben
zustndig, die der Vcnnietcr als Nebenkosten auf Sie umlegen
K. Dazu gehen die Gartcnpfege, der Wintrdienst, die
Reinigung des Treppnhauses, das berwachen der Heizungs
anlage und der Wasserversorgung, die Kontrolle der Gcmein
sehaftsrume, die Kontolle der Wgsfin en, das ber
wachen des Aufzugs und das berwachen der Hausordnung.
Soweit der Hausmeister daf.r zustndig ist, drfen die Kosten
an keiner anderen Stelle abgerechnet werden (z.B. bei der Hei
zung. dem Fahrstuhl oder der Wasserversorgung).
Was der Hausmeister sonst noch tut
Die Schlsselfage ist jedoch, wofr der Hausmeister sonst
noch zustndig ist. Mit hoher Wheinlichkeit wird er auch
Die Abrechnung der Nebenkosten
Reparaturen durchfhren; mache Hausmeister bernehmen
darber hinaus Verwaltungsaufgaben. Kurz gesagt: Ihr Vermie
ter wird kaum die kompletten Kosten fr den Hausmeister auf
die Mieter umlegen knnen. Vielmehr muss er die Summe um
einen bestimmten Betrag krzen. Um wie viel, das hngt ganz
davon ab, wie hoch der Anteil von Aufgaben ist, die nicht um
lagefhig sind.
Um Ihnen eine Orientierungsgre zu nennen: Eine Minderung
der kompletten Hausmeisterkosten um 30 bis 40 Prozent gilt als
realistisch. In einzelnen Fllen haben die Gerichte die Kosten
noch weit drastischer gekrzt, auf die Hlfte oder sogar auf ein
Drittel! Inwieweit das gerechtfertigt ist, hngt ganz vom Ein
zelfall ab. Sie knnen Ihren Vennieter befragen, welche Aufga
ben der Hausmeister versieht und dann einen entsprechenden
Vorabzug vorschlagen.
Auf jeden Fall betrif die Krzung auch die Sozialabgaben,
die fr den Hausmeister gezahlt werden mssen, und die so
genanten geldwerten Leistungen, also den Gegenwert fr
das kostenfreie Wohnen in einer Dienstwohnung.
I
M
Knnen Sie die Hausmeisterkosten kippen?
. .
Mssen Sie fr Treppenreinigung, Gartenpflege und
Winterdienst bereits Nebenkosten zahlen, stellt sich die Frage,
wofr der Hausmeister eigentlich angestellt wurde. Handelt es
sich im Wesentlichen um Ttigkeiten, die nicht umlagefhig
sind, knnen Sie die gesamte Position in Frage stellen.
107
108
Velche Positionen sollte ich
sonst noch genauer prfen?
In einer Ncbcnkostcnabrcchnung gibt es einzelne Positionen,
die sich besonders hufg banstanden lassen. Daher sollten Sie
Ihr Augenmerk bevorzugt hierauf richten, wenn Sie die Anga
ben Ihres Vermieters berprfen. Von den Verbrauchskosten,
den Heizkosten und dem Hausmeister war bereits die Rede.
Abr auch bi dGartcnpOege Hder Hausreinigung knnen
Sie Ihren Vermieter manches Mal in Verlegenheit bringen.
Garenpfege
Der Venieter kann die laufenden Kosten Ddie Pege grt
nerisch angelegter Flchen auf Sie umlegen. Dazu gehrt auch
die Eeug von Panzen und Gehlzen, die Pege VOl
Spielpltzcn einschlielich der Erneuerung von Sand und die
Pege von Ptzen, Zugngen und Zufan, die nicht d
fentlichen Verkehr dienen ( 2 Zifer 10 BctrKV). Die trd
ditioncllcn Gartenarbeiten wic Rascnmhen, Heckeschneiden,
Unkraut jten, Dngen und Bewsser sind umlagefahig. Eben
so darf nachgest wcrden. Kritisch wird es jcdoch, sobald der
Garten umgestaltet wird. Ehrgeizige Verschnerungen und
Neubepftagen klUlen Sie ohne Weiteres beanstanden.
Sind die Kosten Ddie Gartenpfege ungewhnlich hoch, soll
tcn Sic prfen, ob nicht gegen den Grundsatz der Wirtschaft
lichkeit vcrstoen wurde.
Die Abrechnung der Nebenkosten
I
M
Gartengerte berdimensioniert
Werden Maschinen angeschafft wie ein Rasenmher,
eine Motorsge, ein Schneepflug oder ein Laubblser, dann
knnten die Kosten umlagefhig sein. Nmlich wenn die An
schaffung der Gerte gnstiger ist, als die Arbeiten manuel l
ausfhren zu lassen.

berdimensionierte oder zu teure Gerte


mssen Sie jedoch nicht finanzieren.
Die Hausreinigung
Fr die Suberung der gemeinsam benutzten Gebudeteile
mssen Sie zahlen, ebenso fr die Reinigungsmittel, die Per
sonalkosten, einschlielich Weihnachtsgeld und Berufsge
nossenschat. Die Reinigung muss regelmig erfolgen. Fr
ein auerplanmiges Groreinemachen mssen Sie keine
Nebenkosten bezahlen. Auch wellll Graffts entert wedn
mussten, sind die Kosten nicht umlagefahig (AG Kln, WuM
200 I , S. 51 5). Egal, ob sich das Werk auen oder innen befun
den hat. Die Reinigung der Fassade kann Ih Vermieter ohnehin
nicht abrechnen.
I
M
Niedriglohn fr den Vermieter
..

bernimmt der Vermieter die Reinigung, darf er fr sich


selbst einen Lohn berechnen, der allerdings nicht hher sein
darf al s das ortsbliche Entgelt fr eine ungelernte Reini
gungskraft. (AG Lrrach, WuM 1 994, 5. 19).
109
11U
Vie lange darf ich die
Abrechnung berprfen?
Erhalten Sie die Abrechnung, so ist eine Zahlung eigentlich so
fort fallig. Auch wenn sich fr Sie ein Guthabn eribt, muss
das der Vermieter umgehend an Sie ausbezahlen. Dh sollten
Sie es als Mieter mt der berweisung nicht berstrzen. Sie
haben zwei bis dri Wohen Zeit, die Abrechnung zu bcrpl
fen. Ist damit alles in Ordnung und begleichen Sie dann die
Nachzahlung, haben Sie rechtzeitig berwiesen.
Wer zahlt, stimmt zu
Sie soUtcn vor allem deshalb ncht sofort zahlen, weil Sie da
mit unter Umstnden Ihre Anspruche verwirken. Begleichen
Sie ohne irgendwelche Vorbhalte die Nachforderung, wird das
als Indiz gewertet. dass Sie mit der Abrechnung einverstanden
sind. Fallen [ncn spter noch Fehler und Ungereimtheiten auf,
so haben Sie wenig Aussichten, noch Nacbforderungcn gegen
den Vennicter zu stellen.
Aber auch wenn sich fr Sie ein Guthaben ergeben hat, das der
Vennieter nicht gleich zurckerstattet, sollten Sie erst die Ab
rechnung berprfen, bvor Sie ihn aufforder zu zahlen. Wo
mglich haben Sie ja Anspruch auf ein noch hheres Guthaben.
Da drfen Sie aber nicht die Abrechnung Ihres Vennieters
vorschnell anerkennen (und das wrden Sie tun, wenn Sie den
Betrag einforder, der sich aus seiner Abrechnung ergibt).
Die Abrechnung der Nebenkosten
Aus demselben Grund sollten Sie das Guthaben auch nicht mit
der nchsten Miete verrechnen. Denn auch damit wrden Sie
die Abrechnung anerkennen.
Die Zwlfmonatsfrist
Manche Mieter meinen irrtmlich, sie htten fr die Prfung
der Abrechnung ein ganzes Ja Zeit. Denn 556 Abs. 3 Satz 5
BGB legt fest, dass Einwendungen gegen die Abrechnung
sptestens zwlf Monate nach Erhalt der Abrechnung mitgeteilt
werden mssen. Dabei handelt es sich um eine Ausschlussfrist.
Die kennen Sie schon von der Vfichtung des Vennieters,
innerhalb von zwlf Monaten abzurechnen (vgl. S. 98 f.). Hier
geht es darum, dass Sie nach Ablauf dieser Frist keine Anspr
che mehr stellen knnen -es sei denn, Sie haben die Grnde fr
Ihre Versptung nicht zu vertreten -ganz so, wie es auch bei
der Abrechnungsfrist fr den Vermieter ist.
In aller Deutlichkeit gesagt: Gibt es keine Einwnde, mssen
Sie zahlen. Sptestens nach einem Monat sollte das Geld auf
dem Konto Ihres Vermieters sein. Und noch etwas: Leisten Sie
die Nachzahlung und erkennen die Abrechnung damit an, kann
Ihr Vermieter sie nicht mehr korrigieren.
I
M
Zahlung unter Vorbehalt oder Teilzahlung
. .
Haben Sie Einwnde gegen die Abrechnung, so mssen
Sie die Ihrem Vermieter mittei len (vgl. S. 1 1 4 f.). Um mit der
Zahlung nicht i n Verzug zu geraten, knnten Sie die Nachfor
derung Ihres Vermieters unter Vorbehalt zahlen. Oder besser:
Sie berweisen den Teilbetrag, der fr Sie nicht strittig ist.
1 1 1
112
ohnt es sich, die Belege
einzusehen?
Mjeder ordnungsgemen Nebenkostcnabrechnlllg fdet sich
der Satz, dass Sie die Mglichkeit haben, die Originalbclcgc
einzusehen. Doch kaum jemand nimmt dieses Einsichtsrecht
in Anspruch. Viele Mieter meinen, das sei zu umstndlich und
die Originalabrcchnungcn wrden sie ohnehin nicht verstehen.
Auerdem wre das ein Misstauensvotum gegenber dem
Vcnnictcr.
Verschafen Sie sich Klarheit
Solche Zurckhaltung ist unangcbmcht. Selbstverstndlich
drfen Sie die Abrechnung gcnau prfen. Und wenn sich Un
stmmigkeiten ergeben, sollten Sie sich Klarheit verschafen.
Verlangen Sie Auskunft vom Vermieter und nehmen Sie auch
ruhig einmal Einblick in die Unterlagen. Immerhin haben Sie
einen Anspruch darauf, dass die Abrechnung nachvollziehbar
und nachprfbar ist.
Wenn Sie sich nicht ganz sicher fhlen, drfen Sie auch eine
Person Ihres Vertrauens hinzuziehen, um die Belege z pr
fen (AG Bochum, WuM 1980, S. 162). Ja, Sie drfen sogar
jemanden beauftragen, fr Sie Einsicht zu nehmen (G Ham
burg. WuM 1997, S. 50). Wollen Sie von Irem Einsichtsrecht
Gebrauch machen, teilen Sie Ueinfach [rcm Vermieter mit.
Eine Begrndung mssen Sie nicht geben.
Die Abrechnung der Nebenkosten
Worauf Sie achten sollten
Sie sollten sich nicht unvorbereitet die Belege zeigen lassen.
Aus der Abrechnung ergeben sich schon einige Anhaltspunkte.
Im Einzelnen sollten Sie auf Folgendes achten:
Ist eine Position ungewhnlich hoch ausgefallen? Welche
Grnde gibt es dafr? Tauchen auf der Originalrechnung
Kosten fr Reparaturen auf? Sie mssen herausgerechnet
werden!
Wurde die Leistung, die abgerechnet wird, innerhalb des Ab
rechnungszeitraums erbracht? Wenn nicht, knnen Sie diese
Position anfechten.
Besteht ein Voll- oder Systemwartungsvertrag (z.B. beim
Fahrstuhl)? Dann sind in dem Rechnungsbetrag auch die
Kosten fr Reparaturen enthalten. Werden die nicht geson
dert ausgewiesen, knnen Sie die Kosten mindestens um
20 Prozent krzen.
Gibt es Unklarheiten ber die Ttigkeit des Hausmeisters:
Lassen Sie sich den Arbeitsvertrag vorlegen. Alle Reparatur
arbeiten und Verwaltungsaufgaben sind nicht umlagefahig.
I
M
Ohne Einsicht keine Zahlung
.
Solange der Vermieter I hnen nicht Einsicht gewhrt
hat, mssen Sie eine etwaige Nachzahl ung nicht leisten. Ja,
Sie sollten das auch nicht tun, denn damit wrden Sie die Ab
rechnung ja anerkennen.
1 1 3
114
ch bin mit der Abrechnung nicht
einverstanden - was muss ich
tun?
Wenn Sie gegen die Abrechnung Einwnde haben, dann ms
sen Sie diese Ihrem Vermieter mitteilen. Dabei mssen Sie die
Widcrspruchsfrist von zwlf Monaten einhalten (vgl. S. 1 10 [),
sonst knnen auch berechtigte Beanstandungen nicht mehr be
rcksichtigt werden. Aber vermutlich werden Sie diese Frist
ohnehin nicht ausschpfen. Denn eine Nachzahlung wird ja
wie eben angesprochen sofort fallig. Im Sinne einer schnellen
Klrung sollten Sie zgig ragieren -nach grndlicher Prfung
der Abrechnung. versteht sich.
Nennen Sie die Grnde
Ihren Widerspruch mssen Sie schriflich mitteilen. Dabei ge
ngt es nicht einfach nur festzustellen: Die Abrechnung ist nicht
in Ordnung. Vielmehr mssen Sie darlegen, warum Sie mit der
Abrechnung nicht einverstanden sind und was es im Einzelnen
zu beanstanden gibt. Hat der Vcrmieter einen Fonnfehlcr ge
macht (vgL S. 96 f.)? Ist die Abrechnung insgesamt verwirrnd
und nicht nachvollziehbar? Fehlen wichtige Angaben wie der
Verteilcrschlsscl? Hat sich dcr Vennieter verrechnet? Oder er
scheint [nen ein einzelner Posten fragwrdig? Und warum?
Das muss in Ihr Anschreiben hinein.
Die Abrechnung der Nebenkosten
Die Reaktion Ihres Vermieters
Hlt der Vermieter Ihre Einwnde fr stichhaltig, kann er eine
korrigierte Abrechnung nachreichen. berschreitet er dabei die
Zwlfmonatsfrist (vgl. S. 98 f.) , kann er keine Nachzahlung
beanspruchen. Mit der korrigierten Abrechnung beginnt auch
Ihre Widerspruchsfrist neu zu laufen. Dabei muss man sorgfl
tig unterscheiden:
Steht die ganze Abrechnung auf der Kippe wegen formaler
Mngel, weil sie unverstndlich oder voller Fehler ist?
Haben Sie bei einzelnen Positionen inhaltliche Einwnde.
so bleibt nur dieser Punkt ofen und die Abrechnung gilt als
ordnungsgem.
Dieser Unterschied ist uerst wichtig. Denn im zweiten
Fall sind die Folgen fr den Vermieter weit weniger drama
tisch. Er hat in jedem Fall Anspruch auf Ihre Nachzahlung
-und Sie drfen davon nur den Betrag abziehen, der in Ihren
Augen strittig ist.
Hlt der Vermieter Ihre Einwnde fr unberechtigt, wird er Sie
vennutlich noch einmal ultimativ aufordern, die ausstehende
Summe zu bezahlen. Womglich wird er Ihnen eine Klage an
drohen. Haben Sie gute Argumente, brauchen Sie sich davon
nicht beeindrucken zu lassen. Zur Sicherheit sollten Sie noch
einmal kompetenten Rat einholen. Und noch etwas sollten Sie
wissen: Kndigen kann Ihnen Ihr Vermieter wegen ausstehen
der Nachzahlung der Nebenkosten nicht.
1 1 5
116
Vas kann ich tun, wenn der
Vermieter nicht abrechnet?
Nach dem Ablauf der Zwlfmonatsfist mssen Sie zwar keine
Nachzahlung leisten. Aber Sie haben ja 1ut die Nebenkosten
viel Geld vorausbezahlt. Daher bleibt Anspruch auf eine
ordnungsgeme Abrchnung bestehen. Diesem Anspruch
knnen Sie Nachdruck verleihen, indem Sie die laufenden Vor
auszahlungen ff die Nebenkosten einstellen, bis die Abrech
nung vorliegt.
Sind Sie berits ausgezogen, soUten Sie Ihre Vorauszahlungen
vom Vcnnietcr zuruckfordern. Dabei kann cr einen Anteil be
halten f.r Nebenkosten, die unstreitig entstanden sind (OLG
Braunschwcig, NZ 1999, S. 751). U bcidcn Fllen machen
Sie von Ihrem ZuJckbchaltungsrccht ( 273 BGB) Ge
brauch. Das heit. rechnet der Vermieter doch noch ab, mssen
Sie ihm das einbehaltene Geld zurckerstatten.
Trefen Sie eine Vereinbarung
Zeichnet sich ab, dass der Vennieter nicht abrechnen kann, etwa
weil ihm wichtige Unterlagen fehlen, steht Ihnen noch der Weg
zu einer einveehmlichen Vereinbag ofen. Dabei befden
Sie sich in einer strkeren Position. Denn notfalls knnen Sie
die Abrechnung einklagen. Doch ist es oft die beste Lsung fr
alle Beteiligten, wenn Sie sich ohne Gericht einigen. Es versteht
sich von selbst. dass Ihr Vennieter lnen entgegenkommen
muss, damit Sie seine Behelfsabrechnung akzeptieren. Wie
Die Abrechnung der Nebenkosten
viel Ihr Vermieter Ihnen zurckerstatten sollte, hngt davon ab,
was er berhaupt abrechnen knnte, also wie hoch die unstrei
tig entstandenen Nebenkosten sind. Sie sollten sich vor Augen
fhren, dass auch das Gericht die Nebenkosten schtzen wrde
und Sie nur in Ausnahmenilen damit rechnen knnen, alle ge
leisteten Vorauszahlungen zurckzubekommen.
Klagen Sie auf Abrechnung und Erstattung
Zeigt sich der Vennieter nicht verhandlungsbereit, mssen Sie
die Abrechnung und die Erstattung der zu viel geleisteten Vor
auszahlungen einklagen. Das geschieht meist in Fonn einer so
genannten Stufenklage, und es drohen Ihrem Vermieter hohe
Kosten. Aber wenn es so weit ist, brauchen Sie ohnehin einen
Anwalt, der auf Mietrecht spezialisiert ist und Sie umfassend
beraten wird.
I
M
Ist Ihr Vermieter zahlungsunfhig?
. .
Es gibt nur einen triftigen Grund, der Sie davon abhal
ten sollte, die Abrechnung einzuklagen: Wenn I hr Vermieter
vllig berschuldet ist, womglich den Ofenbarungseid
leisten musste, kann es Ihnen geschehen, dass Sie nach einer
Klage zwar Recht bekommen, aber nicht Ihr Geld.
1 1 7
118
Ver rechnet nach einem
Vermieterwechsel ab?
Wird Ihre Wohnung verkauft, bekommen Sie einen neuen Ver
mieter. Es stcllt sich die Frage, wer nun ber die Nebenkosten
abrechnen muss. Immerhin haben Sie ja bis jetzt I Voraus
zahlungen an den alten Vennictcr geleistet. Wird die Abrcch
nungspcriodc geteilt? Oder berimmt der neue Vcnnictcr alle
Pichten? Und muss er sich auch u die Abrechnungen km
mer, die noch ausstehen? Oder ist dafr noch der alte Vermie
ter zustndig?
Die laufende Abrechnungsperiode
Die Rechtslage ist eindeutig: Was die laufende Abrechnung be
tift, so ist dafr der neue Vcnnicter zustndig - und zwar fr
den gesamten Zeitraum, wie der Bundesgerichtshof festgelegt
hat (WuM 20, S. 94). Ocr neue muss sich also auch um die
Kosten und Vomuszahlungcn kmmer, die vor seiner Zeit lli
gefallen sind. Das kann fr gewisse Unstimmigkeiten sorgen.
Womglich hat der alte Vennieter die Zhlungseingnge nicht
mehr ganz so genau dokumentiert und die Kostenbclcge auch
nicht mehr mit der ntgen Sorgfalt gesam elt.
I
M
Prfen Sie grndlich!
,
Die Abrechnung einer solchen

bergangsperiode sollten
Sie besonders grndlich unter die Lupe nehmen. Gibt es etwas
Die Abrechnung der Nebenkosten
zu beanstanden, sollten Sie bestrebt sein, das einvernehmlich
zu regeln. Womglich trifft I hren neuen Vermieter ja keine
Schuld. Und wenn sich zu ihm ein ungetrbtes Verhltnis auf
rechterhalten lsst. so ist das fr Sie von Vorteil .
Ausstehende Abrechnungen
Anders liegt der Fall bei den Abrechnungsperioden. die bereits
abgeschlossen sind, fr die der Vermieter aber noch nicht ab
gerechnet hat. Hierfr ist der alte Vermieter zustndig. Er muss
Ihnen Rechenschaft geben, und a ihn mssen Sie sich wen
den, wenn die Abrechnung ausbleibt. Nicht selten sind diese
alten Abrechnungen noch wackliger als die der bergangs
phase. Denn Vermieter, die ihre Wohnungen verkauft haben,
wollen oft nicht mehr s viel damit zu tun haben. Doch es hilft
nichts: Ihr Ansprechpartner fr diese Abrechnungen ist Ihr alter
Vermieter.
I
M
Der Zwangsverwalter muss alles abrechnen
Wird die Wohnung unter Zwangsverwaltung gestel l t
(etwa weil I hr Vermieter zahlungsunfhig ist), so tritt der
Zwangsverwalter i n al l e Rechte und Pflichten ein. An ihn ms
sen Sie die Miete zahlen und er ist auch fr al l e noch aus
stehenden Nebenkostenabrechnungen zustndig (BGH, WuM
2003, S. 390).
1 1 9
In der Regel wird ein Mietverhltnis nicht einfach so beendet,
sondern es wird von einer Seite gekndigt. Als Mieter stehen
Ihnen dabei einige Mglichkeiten ofen, sich gegen eine
Kndigung zu wehren, sie zu verhindern oder zumindest zu
verzger. Aber manchmal ist es auch der Mieter, der den
Mietvertrag beenden will und feststellt, dass es gar nicht so
schnell geht, wie er es gere htte. Doch vielleicht kann er von
einem Sonderkndigungsrecht Gebrauch machen oder einen
Mietaufuebungsvertag schlieen. In diesem Kapitel lesen
Sie, worauf Sie bei den Fragen rund um die Kndigung achten
mssen.
121
1ZZ
Vann kann mir der Vermieter
kndigen?
Mhte der Vermieter das Mietverhltnis bccnden, muss cr I
nen in aller Regel kndigen. Allerdings kann c das nicht so
ohne Weiteres tun. Vielmehr muss cr ein berechtigtes Interes
se vorweisen knnen ( 573 8GB). Um welches berchtigtes
Interesse es sich dabei handelt, muss cr Ihnen in seinem Ko
digungsschrcibcn mitteilen. Sonst wissen Sie nicht, ob seine
Grunde so berechtigt sind und Sie der Kndigung widerspr
chen knnen.
Drei mgliche Kndigungsgrnde
Dcr Gesetzgeber hat drei Grunde anerkannt, die den Vcnnicter
berechtigen, die Kndigung auszusprechen:
Als Mieter verletzen Sie schuldhaf nicht unerheblich I
vertaglichen Pichten. Zu Beispiel zahlen Sie immer wie
der I Miete zu spt, Sie lassen sich mehrmals grobe Ver
ste gegen die Hausordnung zuschulden kommen, quar
tieren ohne Erlaubnis einen Untermieter bei sich ein oder
beleidigen Ihren Vermieter. In schweren Fllen kann Ihnen
der Vermieter sogar fistlos kndigen .
Ihr Vennieter braucht die Wohnung fr sieh selbst, einen
Familienangehrigen oder fr jemanden, der zu seinem
Haushalt gehft. Das ist die sogenannte Eigenbedarfskn-
Die Kndigung
digung. Hier muss der Vermieter auf jeden Fall die Kndi
gungsfristen einhalten .
Ihr Vermieter wrde durch die Fortsetzung des Mietverhlt
nisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung
des Grundstcks gehindert. Um die drohenden erheb
lichen finanziellen Nachteile abznwenden, d e lmen
kndigen. Dabei handelt es sich um die sogenannte Ver
wertungskndigung. Und auch die kann nur unter Beach
tung der Kndigungsfrist ausgesprochen werden.
Gegen jeden dieser Kndigungsgrnde knnen Sie eigene Ar
gumente geltend machen und der Kndigung widersprechen
(vgl. S. 142 f.). Sptestens zwei Monate, bevor Sie ausziehen
mssten, muss der Widerspruch bei Ihrem Vermieter sein. Wie
gen Ihre Argumente schwerer als die Ihres Vermieters, darf er
Ihnen nicht kndigen. Wohnen Sie in einer Einliegerwohnung,
ist auch eine grundlose Kndigung mglich. Aber auch ge
gen die knnen Sie sich wehren (vgl. S. 138 f.).
I
M
Ein befristeter Mietvertrag braucht keine
. . Kndigung
Luft I hr zeitlich befristeter Mietvertrag aus, muss I hrVermie
ter nicht eigens eine Kndigung aussprechen. Vielmehr ms
sen Sie die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt wieder an
ihn zurckgeben.
123
124
Velche formalen
Anforderungen sind zu beachten?
Eine Kndigung lsst sich sehr schnell zu Fall bringen, wenn
bestimmte fonnalc Kriterien nicht erfllt sind. Das gilt natr
lich auch fr eine Kndigung, die Sie selbst aussprechen. Zwar
wird dann die Kndigung meist noh einmal ausgesprochen.
Doh durch einen Formfehler knnen Sie sehr viel Zeit gewin
nen -oder verlieren (wenn Sie selbst kndigen).
Das Kndigungschreiben
Eine Kndigung von Wohnraum muss immer schriftlich aus
gesprochen werden. Schleuder Sie [rcm Mieter im Zr
cin Hicrit kndige ich! entgegen, so bleibt das folgenlos,
auch wenn Ihr Vermieter die Kndigung nur allzu bereitwillig
akzeptieren wrde. Wenn Sie nach verrauchter Wut wirklich
kndigen wollen, dann mssen Sie das schriftlich tun. Und Sie
mssen Ire Kndigung auch eigenhndig unterschreiben. Die
Textfonn wie bei der Mieterhhung, der Modemisierung
oder der Nebenkostenabrechnung reicht nicht aus. Fehlt die
Unterschrift, ist die Kndigung unwirksam. I Kndigung
genauso wie die des Vnieters.
Ebenso versteht es sich von selbst, dass immer alle Vennieter
allen Mieter kndigen mssen (oder umgekehrt alle Mieter
allen Vermieter). Zwar ist es mglich, dass ein Vennieter im
Namen aller kndigt (die entsprechende Vollmacht vorausge
setzt). Doh kann [r Yennieter nicht einen Dritten bauftragen,
Die Kndigung
in seinem Namen zu kndigen (LG Mnchen I, WuM 1999, S.
161). Solche Kndigungen sind unwirksam.
Die Grnde und die Widerspruchsfrist
Zwei formale Anforderungen betrefen in erster Linie die Kn
digung durch den Vermieter: Er muss Ihnen im Einzelnen mit
teilen, worauf er seine Kndigung sttzt. Sie mssen aus dem
Kndigungsschreiben ersehen knnen, ob die Kndigung be
rechtigt ist oder nicht. Lapidare Hinweise wie Ich kndige Ih
nen wegen Eigenbedrufs reichen bei weitem nicht. Erscheint
Ihnen die Kndigung nicht schlssig, dann legen Sie Wider
spruch ein.
Und damit sind wir bei der zweiten Anforderung: Ihr Vermieter
sollte Sie auf Ihr Widerspruchsrecht hinweisen ( 574, 574 a-c
BGB). Sptestens zwei Monate, bevor die Kndigung wirksam
wrde und Sie ausziehen mssten, muss der Widerspruch Ih
rem Vermieter schriftlich vorliegen. Ihren Widerspruch mssen
Sie ebenfalls im Einzelnen begrnden.
I
M
Fehlende Belehrung ber das Widerspruchsrecht
Unterlsst es der Vermieter, Sie ber I hr Widerspruchs
recht zu informieren, drfen Sie Ihre Einwnde auch noch i n
einem mglichen Gerichtsverfahren vorbringen - ei n schwerer
Nachteil fr den Vermieter.
125
126
Vas
ist eine llordentliche
Kndigung"?
Sie ist der Normalfall: die ordentliche Kndigung, die unter
Einhaltung der gesetzlichen Kndigungsfrist ausgesprochen
wird. Im Unterschied zur fistlosen Kndigung wird zu einem
bestimmten Termin gekndigt, zu dem die Wohnung dann gc
r'umt sein muss. Eine ordentliche Kndigung liegt auch dann
vor, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag eine lngere Kndigungs
frist vereinbart haben und nun eine Seite kndigt, wie es der
Vertag vorschreibt.
Sie mssen keine Grnde nennen
Ordentlich kndigen knnen bcidc Seiten: Mieter und Vermie
ter. Doch im Unterschied zu Irem Vermieter (vgl. S. 122 f.)
mssen Sie als Mieter keine Grnde anfhren, warum Sie eine
ordentliche Kndigung aussprechen. Ihr Vcrcter hat auch
kein Widerspruchsrecht gegen diese Kndigung. Haben Sie
formal alles richtig gemacht, ist die Kndigung in jedem Fall
wirksam.
Achten Sie daher auf die folgenden Punkte:
Die Kndigung muss von allen Mieter gegenber allen
Vermieter ausgesprochen werden. Gibt es mehrere Mieter,
knnen Sie sich nicht als Einzelner aus dem Vertag heraus
kndigen.
Die Kndigung
Sie mssen dafr sorgen, dass Ihre Kndigung den/die Ver
mieter erreicht. Lassen Sie sich daher den Empfang Ihres
Schreibens besttigen .
Sie mssen den Tennin nennen, zu dem Sie kndigen. Das
ist in der Regel das Monatsende. Sie kndigen also zum 30.
September und nicht zum I . Oktober.
Die gesetzlichen Kndigungsfristen
Fr Mieter und Vermieter gelten unterschiedliche Kndigungs
fristen. Als Mieter knnen Sie in aller Regel immer mit einer
dreimonatigen Frist ordentlich kndigen. Fr den Vermieter
verlngert sich diese Frist auf sechs Monate, wenn das Mietver
hltnis bereits seit fnf Jahren besteht. Nach einer Mietdauer
von acht Jahren erhht sich die Kndigungsfrist noch einmal
auf neun Monate.
Die Kndigung muss sptestens am dritten Werktag eines Mo
nats der Gegenpatei zugehen, damit der betreffende Monat
noch mitzhlt. Wollen Sie beispielsweise zum 30 . Juni kndi
gen, sollte Ihr Vermieter sptestens am 3. April die Kndigung
in der Hand halten. Durch Wochenenden und Feiertage ver
schieben sich die Fristen entsprechend nach hinten.
I
M
Frist nicht eingehalten? Kndigung bleibt gltig!
. .
Erreicht Ihre Kndigung nicht rechtzeitig den Vermieter,
so wird sie dadurch nicht unwi rksam. Vielmehr verschiebt sich
die Kndigung um einen Monat. Das gil t allerdings auch fr
die Kndigung Ihres Vermieters.
127
128
Velche Sonderkndigungs
rechte stehen mir zu?
Ein Sondcrkndigungsrccht erlaubt es Ihnen, fher aus einem
Mietvertag hcmuszukommcn, als es eigentlich vorgesehen ist.
Darber hinaus knnen Sie sich mit dem Sonderkndigungs
recht einer Vcrndcrung entziehen, die Ihnen nicht akzeptabel
erscheint.
Sonderkndigungsrecht bei Modernisierung
Kndigt Ihnen der Vermieter eine Mocmisierung an. so dr
fen Sie bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der
Mitteilung folgt, fr den Ablauf des nchsten Monats kndigen
( 561 BGB). Das klingt komplizierter, als es ist: Bekommen
Sie am 12. April von Ihrem Vermieter die Mitteilung. haben Sie
bis Ende Mai Zeit zu kndigen. Ihre schrifliche Kndigung
muss sptestens a 31 . Mai beim Vermieter sein. Bis zum 30.
Juni mssen Sie ausziehen. Bis dahin dOmit den Bauarbciten
nicht begonnen weren, es sei denn, sie steUen keine wesentli
che Beeintrchtigung dar.
Sonderkndigungsrecht bei einer Mieterhhung
Erhht der Vermieter die Miete, haben Sie ebenfalls ein au
erordentliches Kndigungsrecht. Es sei denn, Sie haben eine
Stfelmiete ( 557a BGB) oder eine lndexmiete ( 557b BGB)
verinbart. Ansonsten knnen Sie bis zum Ablauf des zweiten
Monats nach Zugang des Vennieterschrcibens kndigen - und
Die Kndigung
zwar zum Ablauf des berchsten Monats ( 561 BGB). Wird
Ihnen die Mieterhhung also am 12. April angekndigt, muss
Ihr Vennieter sptestens am 30. Juni Ihre Kndigung haben.
Ausziehen mssten Sie zum 31 . August. Die hhere Miete
mssen Sie nicht bezahlen.
Sonderkndigungsrecht bei verweigerter Untermiete
Mchten Sie untervermieten, mssen Sie Ihren Vermieter um
Erlaubnis fragen. Stimmt er nicht zu, knnen Sie die Unterver
mietung einklagen - oder aber Sie machen von Ihrem Sonder
kndigungsrecht Gebrauch ( 540 BGB). Sie knnen dann mit
der gesetzlichen Kndigungsfrist von drei Monaten kndigen.
Haben Sie einen normalen Standardmietvertrag, spielt das fr
Sie keine Rolle, denn Sie knnten ja ohnehin mit dieser Frist
kndigen. Aber ein Zeitietvertrag kann dadurch erheblich ver
krzt werden. Daher gilt dieses Sonderkndigungsrecht auch
als Geheimwaf, um vorzeitig aus einem Zeitrnietvertrag
herauszukommen. Vor solchen taktischen Winkelzgen knnen
wir nur waren. Sie mssen Ihren Untennieter namentlich be
nennen. Und wenn er als Person nicht in Frage kommt, steht
Ihnen ohnehin kein Sonderkndigungsrecht zu (vgl. S. 166 f.).
Achtung. Sonderkndigung!
Bei al l en Sonderkndigungen mssen Sie angeben, dass
Sie von dem Sonderkndi gungsrecht Gebrauch machen und
warum Si e das tun (z.B. wegen der anstehenden Modernisie
rung). Sonst muss Ihr Vermieter annehmen, dass Sie i hm or
dentlich kndigen.
129
13U
arf ich fristlos kndigen?
Nicht nur dem Vermieter stcht das Recht zu, den Mictvertmg
fristlos zu kndigen (vgL S. 136 0. Auch Sie drfen unter be
stimmten Voraussetzungen, das Mietverhltnis mit sofortiger
Wrrkung aufsen. Allerdings mssen Sie nicht sofort auszie
hen. Da Sicja nicht auf gepackten Kofer sitzen, wenn Sie die
Kndigung aussprechen, bleibt Inen schon ein wenig Zeit, die
Wohnung zu rumen. Fr die Zeit, die Sie die Wohnung noch
nutzen, mssen Sie gegebenenfalls Miete zahlen. Es sei denn,
die Wohnung ist unbewohnbar. Dann knnen Sie die Miete um
100 Prozent auf 0 Euro minder (vgL S. 32 f.).
Nur aus schwer wiegenden Grnden
Eine fristlose Kndigung setzt voraus, dass Inen die Fort
setzung des Mjctvcrhltnisscs nicht zugemutet werden kann
( 543 BGB). Es muss sich um eine s massive Beeintrch
tigung handeln, dass Sie die Wohnung nicht bis zum Ablauf
der Kndigungsfrist nutzen knnen, sonder mglichst schnell
dort ausziehen wollen. Drei typische Flle sind:
Ihre Gesundheit ist gefhrdet. Zum Beispiel durch Wohn
gifte, starke Feuchtigkeit, womglich mit Schimmel bildung,
Befall durch Ungeziefer.
Die Belstigungen durch Lrm, Geruche ooer ander Fakto
ren sind so stark, dass der vertragsgeme Gebrauch der
Wohnung nicht mglich ist. Hierzu knnen auch massive
Umbauarbciten DHaus gehren oder die Einrichtung eines
Die Kndigung
Bordells. Oder die Wohnung lsst sich nicht ausreichend be
heizen, so dass die Rume kaum zu nutzen sind .
Der Vermieter verhlt sich in unzumutbarer Weise, etwa in
dem er Sie beleidigt, bedroht, handgeiflich wird oder Tre
Wohnung heimlich mit einem Zweitschlssel betritt.
Ihr Kndigungsschreiben
Sie mssen den Kndigungsgrund genau benennen. Ihr Ver
mieter muss ja die Vorwrf berprfen und unter Umstnden
entkrften knnen. Schilder Sie daher mglichst konkret, was
vorgefallen ist (und zu welchem Zeitpunkt), worin die Beein
trchtigung im Einzelnen besteht, wie stark sie ist und warum
sie den vertragsgemen Gebrauch der Wohnung verhindert.
Gibt es Messwerte oder ein Sachverstndigengutachten, die
Ihre Argumentation sttzen? Lsst sich Ihr Vorwurf durch Zeu
gen besttigen? Denken Sie daran, dass Sie ale Grnde nennen
mssen, die Sie zu der fristlosen Kndigung veranlasst haben.
Es ist nicht (mehr) mglich, die Begrndung in einem mgli
chen Gerichtsverfahren nachzuliefer.
I
M
Mssen Sie vorher abmahnen?
. .
Ist di e Fortsetzung des Mietverhltnisses bereits unzu
mutbar, mssen Sie als Mieter nicht vorher abmahnen. Aus
nahme: Der Vermieter knnte die Belstigung in akzeptabler
Zeit abstellen. Dann mssen Sie ihm eine Chance geben, das zu
tun - und i hm eine Abmahnung schicken.
131
13Z
Vas geschieht. wenn meine
fristlose Kndigung unberechtigt
ist?
Unzumutbarkcit ist ein dehnbarer Begrif. Vielleicht stcllt sich
hemus, dass Ihr Kndigungsgrund nicht ausreicht, das Mietver
hltis fistlos zu beendeD. Womit mssen Sie dann rechnen?
Das kommt ganz auf die besonderen Umstnde an. Und auf
Ihren Vermieter.
Die Reaktion des Vermieters
Nimmt der Vermieter Ihre Kndigung klaglos hin, spielt es kei
ne Rolle, ob Ire Grnde ausreichend waren oer nicht. Doch
Ihr Vermieter kann Ihre Kndigung auch als unbegTndet zu
rckweisen und von Ucn verlangen, dass Sie weiterhin die
Miete zahlen. Sptestens dann sollten Sie vorsorglich noch
einmal ordentlich kndigen: Fr den Fall, dass meine fristlose
Kndigung keinen Bestand hat, kndige ich vorsorglich mit der
gesetzlichen Kndigungsfrist zum ....
Sie brauchen also [hre fristlose Kndigung keineswegs zurck
zunehmen es sei denn, Sie erkennen jetzt, dass [h Kndi
gungsgrunde dafr nicht ausreichend sind. Dann sollten Sie
einfach ordentlich kndigen und nach Ablauf der drei Monate
ausziehcn. Klrung, wie stichhaltig Duc Kndigungsgrnde
waren, bringt ein Gesprch bei der Micterberatung.
Die Kndigung
Rckgabe der Wohnung
Dem Vermieter geht es gewiss nicht darum, Sie noch als Mie
ter zu halten. Woran er interessiert ist, das ist Ihre Mietzah
lung. Solange Sie die Wohnung noch nutzen, hat er ohnehin
Anspruch darauf. Geben Sie die Mietrume also zgig an ihn
zurck. Dazu mssen Sie die Wohnung vollstndig rumen und
alle Schlssel zurckgeben.
Da die Wohnung wieder in seiner Obhut ist, muss sich der Ver
mieter dal kmmer, einen nenen Mieter zn finden. Unter
nimmt er nichts, kann er Ihnen schwerlich die Miete fr die
leer stehende Wohnung aufbrden. Findet er hingegen rasch
wieder einen Mieter, kann er ab dem Zeitpunkt, da der neue
Mieter die Wohnung bezieht, ebenfalls keine Ansprche mehr
an Sie stellen.
Klage auf Zahlung der ausstehenden Miete
Stellen Sie fest, dass Ihre fristlose Kndigung nicht ganz was
serdicht ist, sollten Sie versuchen, mit Ihrem Vermieter noch
eine Einigung zu erzielen. Gelingt das nicht, dann muss er Sie
auf Zahlung der ausstehenden Miete verklagen. Das ist auch
fr Ihren Vermieter eine ri skante Sache. Denn vllig grundlos
werden Sie ja nicht gekndigt haben. Und bei einem gerichtli
chen Vergleich ist es oft der Vermieter, der die Gerichtskosten
zu tragen hat.
Zeichnet sich jedoch ab, dass der Vennieter mit seiner Forde
rung Recht bekommen wird, sollten Sie die ausstehende Miete
sptestens jetzt begleichen.
133
134
Kann ich die Kndigungsfrist
abkrzen, wenn ich drei
Nachmieter stelle?
Hartnckig hlt sich das Gercht, man knnte vorzeitig das
Mietverhltnis beenden, wenn man dem Vermieter einen oder
besser noh drei Nachmieter prsentiert. Das ist in aller Regel
nicht so_ Natrlich knnen Sie sich um einen geeigneten Nach
mieter kmmern und Ihrem Vermieter vorschlagen, dass cr ihn
berimmt. Aber cr muss sich keineswegs darauf einlassen,
sondern kann damuf bestehen, dass Sie bis zum bitteren Ende
I Miete zahlen.
Nachmieterklausel
Anders liegt der Fall, wenn Mietvertrag eine Nachmieter
klausel enthlt. Sinnvollerweise ist das nur bei einem Zcitmiet
vertag so. Unbefristete Standard vertrge mit ihrer drcimonati
gen Kndigungsfrist eignen sich nkht dazu. In der KJauscl kann
verinbart werden, dass Sie einen oder aueh dri Nachmieter
stellen mssen_ Die Kandidaten mssen von sich aus den Kon
takt zum Vennieter herstellen_ Es gengt nicht, dem Vennieter
eine Liste mit den Adressen in die Hand zu drueken_
Ihre Kandidaten mssen den Mietvertmg, in den sie einteten
wollen, ohne Einschrnkungen akzeptieren_ Und sie mssen
fnanziell in der Lage sein, die Miete aufzubringen_ Andere
Grunde, den Nachmieter abzulehnen, mssten schon massiv
Die Kndigung
sein. Dass der Kadidat unsympathisch ist, homosexuell
oder Auslnder, ist selbstredend kein Ablehnungsgrund. Im

brigen sehen die meisten Mietvertge vor, dass Sie auch aus
dem Mietvertrag freikommen, wenn der Vermieter einen geeig
neten Kandidaten ablehnt.
Hrtefalle
Bei Zeitmietvertrgen oder Vertrgen mit langer Kndigungs
frist (mindestens sechs Monate) kann ausnahmsweise auch
einmal die Nachmieterregelung greifen - ohne entsprechende
Vertragsklausel. Aber man muss es deutlich sagen: Es handelt
sich um schwer wiegende Grnde, die es hartherzig erscheinen
lassen, a Mietvertrag festzuhalten. Zum Beispiel:
Aus gesundheitlichen Grnden mssen Sie sich eine neue
Wohnung suchen, etwa weil Sie nicht mehr die Treppe hoch
kommen.
Sie schafen es nicht mehr, allein in der Wohnung zu leben,
lmd mchtn in ein Senioren- oder Pfegeheim ziehen.
Sie mssen aus bemichen Grnden in eine andere Stadt
ziehen.
Die Wohnung ist zu klein, weil Sie geheiratet haben oder
sich Nachwuchs ankndigt.
In solchen Fllen knnen Sie vorzeitig aus dem Mietvertrag ent
lassen werden, wenn Sie einen geeigneten Nachmieter stellen.
Ist die Wohnung so begehrt, dass der Vermieter ohne Schwierig
keiten neu vermieten knnte, so sind einige Gerichte der Auf
fassung, dass Sie sich gar nicht um einen Nachmieter bemhen
mssen (LG Berlin, GE 1995, S. 113). Allerdings: Findet sich
kein Nachmieter, bleiben Sie an den Vertrag gebunden.
135
136
nter welchen Bedingungen
kann mir der Vermieter fristlos
kndigen?
Bei schweren Versten gegen den Mictvertmg ist der Vermie
ter berechtigt, Ihnen fristlos zu kndigen. Denn eine Fortsetzung
des Mietverhltnisses ist ihm nicht mehr zuzumuten ( 543
BGB). Ganz so wie bei der Mieterkndigung (vgl. S. 130 [).
Nur sind die tpischen Flle naturgem etwas anders:
Sie verletzen massiv I Pfiicht, die Miete zu bzahlen (vgL
S. 24 f.).
Sie gefhrden durch mangelnde Sorgflt die Wohnung er
heblich. Etwa indem Sie die Wohnung beschdigen oer sie
verwahrlosen lassen.
Sie nehmen ohne Erlaubnis des Vennictcrs einen Untermie
ter auf oder berlassen Ihre Wohnung ohne sein Wissen ei
nem anderen -und ziehen womglich sogar aus.
Sie stren nachhaltig den Hausfrieden, etwa durch lnnendc
Partys oer indem Sie Ihre Mitbewohner belstigen.
Sie beleidigen den Vennieter schwer, bedrohen ihn oder
werden handgeifich.
Sie nehmen eine Zweckentfrcmdung der Wohnung vor, nut
zen sie als Werkstatt oder Gewerberaum, erffnen dort bei
spielsweise ein Ingenieurbro oer lager in der Wohnung
gefahrliehe Stofe.
Die Kndigung
I
M
Die Androhung der Kndigung ist oft eine leere
" Drohung
Mit al l er Vorsicht sei gesagt: Vermieter berschtzen hufig
ihre Mglichkeiten fristlos zu kndigen. Die Flle, die von den
Gerichten anerkannt werden, stel l en schon massive Beein
trchtigungen dar. Bei nicht ganz so dramatischen Versten
(etwa wenn Sie stndig Klavier ben, sich unerlaubterweise
ein Haustier angeschafft haben oder wenn Sie jeden Samstag
grillen) muss der Vermieter erst auf Unterlassung klagen, ehe
er kndigen kann.
Fast immer Abmahnung erforderlich
Vor einer fristlosen Kndigung steht in der Regel eine Abmah
nung. Denn der Vermieter muss Ihnen Gelegenheit geben, sich
wieder vertragsgem zu verhalten oder den Schaden wieder
gutzumachen, den Sie verursacht haben. Das gilt fr die laut
starken Patys ebenso wie fr die drohende Verwahrlosung oder
die unbefugte Aufnahme eines Untermieters (die manche Ge
richte ohnehin nicht als Kndigungsgrund anerkennen, wenn
der Vennieter nmlich die Untervermietung ohnehin htte ge
statten mssen).
Meist erfolgt die Abmanung schriftlich, um sie spter belegen
zu knnen. Doch auch eine mndliche Abmanung ist mglich.
Vornehmen kann sie nur der Vennieter, nicht etwa der Haus
meister. In drei Fllen muss Sie der Vermieter nicht abmahnen:
Sie sind in Zahlungsverzug (vgl. S. 24 f.).
Die Abmanung verspricht ofensichtlich keinen Erfolg.
Der Versto ist so massiv, dass dem Vermieter nicht zugemu
tet werden kann, das Mietverhltnis fortzusetzen.
137
138
eh bewohne eine Einlieger
wohnung - kann mir der
Vermieter grundlos kndigen?
Wohnen Sie in einem Haus mit zwei Wohnungen, die eine be
wohnen Sie, die andere Ihr Vcnnictcr? Dann haben Sie eine
sogenannte Einliegerwohnung gemietet - und fr die gelten
besondere Bestimmungen (vgl. S. 102 f.). Nachteil 1u1Sie: Der
Vcnnictcr kann Ihnen ohne Angabe von Grnden kndigen,
also in diesem Sinne grundlos.
lebensmittel punkt des Vermieters
Damit der Vermieter von diesem Sonderkndigungsrccht Ge
brauch machen kann, muss cr seine Wohnung dauerhaft nutzen,
cr muss dort tatschHch wohnen und seinen Lcbcnsmittcl
punkt haben. Nutzt cr sie nur als Wochenenddomizil ocr zeit
weilige Unterkunf, wenn cr a Ort zu tun hat, gilt das Kndi
gungsrecht nicht.
Es gilt allerdings sehr wohl, wenn der Vcrmictcrcrst nach [nen
eingezogen ist. Oder wenn sich auer In beiden Wohnungen
noch ein gewerblich genutztes Stockwerk U Haus bfdet.
Gab es frher drei Wohnungen, haben Sie zwei davon gemie
tet und verbunden, so kann Vennieter ebenflls grundlos
kndigen. Nicht jedoh, wenn er es war, der die beiden Woh
nungen zu einer vereint hat (OLG Hamburg, RE WuM 1982,
S. 1 51 ).
Die Kndigung
Verlngerte Kndigungsfrist
Beruft sich der Vermieter auf sein Sonderkndigungsrecht,
muss er Ihnen das mitteilen. Auerdem verlngert sich die
Kndigungsfrist um drei Monate. Je nachdem, wie lange das
Mietverhltnis schon besteht, betrgt die Kndigungsfrist also
sechs, neun oder zwlf Monate (vgl. S. 126 f.).
Der Vermieter kann Ihnen auch ganz normal ordentlich kn
digen. Dann muss er natrlich seine Kndigung begrnden.
Auch eine zweigleisige Kndigung ist mglich: Er kann
sich auf sein Sonderkndigungsrecht berufen und vorsorglich
ordentlich kndigen, z.B. wegen Eigenbedarfs. Allerdings ver
lngert sich in diesem 8 die Kndigungsfrist auch fr die
ordentliche Kndigung (OLG Hamburg, WuM 1982, S. IS I).
I

Sie knnen sich auf die Sozialklausel berufen
"
Die grundlose Kndigung ist nicht in jedem Fall wirk
sam. Immerhin haben Sie die Mglichkeit, sich auf die Sozial
klausel zu berufen und der Kndigung zu widersprechen, wenn
sie eine .unzumutbare Hrte fr Sie darstellt (vgl. 5. 62 f.,
142 f.). Dabei werden I hre Interessen und die des Vermieters
gegeneinander abgewogen. Argumente in eigener Sache kann
der Vermieter noch nachliefern (er hat ja ohne Begrndung
gekndigt).
139
140
Vie lege ich Widerspruch ein?
Gegen jede Kndigung durch Ihren Vermieter knnen Sie Wi
derspruch einlegen - auch gegen die grundlose Kndigung
einer Einliegerwohnung. Diesen Widerspruch mssen Sie
schriftlich erklren ( 574b BGB) und Sie mssen dafl..r sor
gen. dass der Vermieter [hr Schriben sptestens zwei Monate
vor dem Tcnnin bekommt, zu dem Sie ausziehen sollen. Ver
sumen Sie diese Frist, knnen Sie Ihre Einwnde nicht mehr
geltend machen - es sei denn, Ir Vermieter hat Sie auf
Widcrspruchsrccht nicht hingewiesen.
Bei einer fristlosen Kndigung gilt die Zwcimonatsrcgcl
selbstedend nicht. He gbt es keine Widerspruchspficht. Da
bei bleibt es [hocn unbenommen, die fistlose Kndigung als
unbegrndet zurckzuweisen. Auf die Sozialklauscl drfen Sie
sich allerdings nicht berufen.
Nennen Sie Grnde
Das Gcsetz formuliert etwas zurckha1tcnd: Auf Verlangcn
des Vermictcrs soll dcr Mietcr ber dic Grndc des Wider
spruchs unverzglich Auskunf crtcilen ( 574b BGB).ln der
Praxis vcrlangt dcr Vermictcr dicse Auskunft of bercits in sei
nem Kndigungsschrcibcn mit Formulicrungcn wie Sie mss
ten [ren Widerspruch im Einzelnen begrnden.
Doch auch wenn [r Vennieter Sie nicht ausdrcklich auffor
dert, Irc Grnde zu ncnnen, ist es ratsam, das zu tun. Ir Wi
derspruch bekommt dadurch crhcblich mehr Gewicht. Womg-
Die Kndigung
lieh wird Ihr Vermieter seine Kndigung berdenken, wenn Sie
ihm Ihre stichhaltigen Einwnde prsentieren. Manchmal hal
ten Vermieter ihre Mieter ja einfach nur fr schlecht informiert
und ndern ihr Verhalten, wenn sich zeigt, dass Sie sehr gut
Bescheid wissen.
I
M
Vrlangen Sie die Fortsetzung des Mietverhlt
" nlsses
Ein Satz, der in Ihrem Widerspruch niemals fehlen sollte: Des
wegen verlange ich die Fortsetzung des Mietverhltnisses.
Typische Einwnde
Welche Einwnde Sie vorbringen knnen, hngt gaz von Ihrem
speziellen Fall ab. Aber es gibt einige typische Punkte,die Ihnen
vielleicht helfen, Ihren Widerspruch zu formulieren (weitere
Einwnde fnden Sie auch unter den nchsten zwei Fragen):
Die Grnde, die Ihr Vermieter in seiner Kndigung nennt,
sind nicht nachvollziehbar. Sie knnen seiner Argumentati
on nicht folgen.
Die Grnde sind fr eine Kndigung nicht ausreichend. Sie
sind aufgebauscht, Ihr Vermieter htte mit Ihnen reden kn
nen oder auf Unterlassung klagen sollen.
Die Grnde sind so nicht zutreffend. Vielmehr verhlt es
sich folgendermaen .
Sie knnen die Kndigung nicht akzeptieren, weil sie fr
Sie eine unzumutbare Hrte darstellt und Sie keinen ver
gleichbaren Wohnraum finden (vgl. S. 62 f., 142 f.).
141
142
Vie kann ich mich gegen eine
Eigenbedarfskndigung wehren?
Bentigt der Vermieter Ihre Wohnung fl ic sich selbst, eine Per
son, die zu seinem Haushalt gehrt, oder flir einen Familienan
gehrigen, kann cr Inen wegen Eigenbedarfs kndigen. Doch
Sie knnen dieser Kndigung aus den verschiedensten Grun
den widersprechen:
Aus dem Kndigungsschribcn geht nicht hervor, warum der
Eigenbedarf entstanden ist. Das muss Ihr Vermieter darlegen.
Ebnso muss cr gcnau angeben, fir wen cr den Eigenb
geltend macht. Die Angabe Familienmitglied reicht nicht.
Der Eigenbedarf war schon bei Abschluss des Mietvertags
absehbar. Ir Vermieter hat Sie aber nicht damuf hingewie
sen. Damit hat cr gegen den Grundsatz von Treu und Glau
ben verstoen (BVcrfG, WuM 1989. S. 1 14). Die Kndi
gung ist anfechtbar, zumindest wenn der Vertragsabschluss
weniger als flinf Jahre zurckliegt.
Eine vergleichbare Wohnung, die dem Vennieter gehrt,
steht leer und knnte ebenso bezogen werden.
Der Wohnbcdarf ist weit berzogen. Zum Beispiel kndig
die Venrueteri n einer Familie eine VIerzimmerwohnung fr
ihrn alleinstehenden Sohn.
Fr die Person, die die Wohnung beziehen soll, darf der Ver
mieter gar keinen Eigenbedar anmelden, etwa fur seinen
Die Kndigung
Schwager oder seine geschiedene Ehefrau. Entscheidend
ist, ob der Vermieter eine sittliche Verantwortung fr den
Wohnbedarf dieser Person hat, anders gesagt: wie nahe sie
ihm steht. Geht das aus dem Kndigungsschreiben nicht her
vor, knnen Sie die Kndigung anfechten .
Es gibt starke Indizien dar, dass der Eigenbedarf nur vor
geschoben ist. Denn Ihr Vermieter mchte Sie loswerden,
und Sie hegen Zweifel, ob die genannte Person berhaupt in
die Wohnung einziehen wird.
Die Sozialklausel
Doch sogar wenn die Eigenbedarfskndigung fr sich genom
men nicht zu beanstanden ist, knnen Sie die Sache noch kip
pen, indem Sie sich auf 574 BGB berufen, die sogenannte
Sozialklausel. Demnach knnen Sie die Fortsetzung des Miet
verhltnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietver
hltnisses fr Sie oder jemanden Ihres Haushalts eine Hrte
bedeuten wrde, die auch unter Wrdigung der berechtigten
Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Alter,
Krankheit, Pfegebedigkeit oder eine angespannte Finanz
lage sind die Argumente, die hier zu bercksichtigen sind. Aber
auch ein anstehendes Examen, eine Schwangerschaft (beides
hat nur aufschiebende Wirkung), oder dass Sie und Ihre Familie
lange im Stadtviertel verwurzelt sind, knnen Sie anfhren.
Als Hrtefall gilt auch, wenn angemessener Ersatzwohnraum
zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann
( 574 Abs. 2 BGB), Sie also glaubhaft machen knnen, dass
Sie keine neue Wolmung fnden. Allerdings wd i Einzelfall
abzuwgen sein. Denn auch Ihr Vermieter kann soziale Grnde
anfhren, warum er die Wohnung bentigt. Ihre Grnde ms
sen im Zweifel schwerer wiegen als seine.
143
144
Vie kann ich eine Verwertungs
kndigung verhindern?
Der Vermieter kann [ocn ordentlich kndigen, wenn cr durch
Fortsetzung des Mietverhltnisses an einer angemessenen wirt
schaflichen Verwertung des Grundstcks gehindert und dadurch
erhebliche Nachteile erleiden wrde ( 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Anders ausgedruckt: Vermieter mchte [ Wohnung
entweder sanieren (und eine hher Miete erlsen),
als Gcwcrbcrumc vermieten (und eine hhere Miete erl
sen),
oder verkaufen (und einen hheren Vcrkaufsprcis erzielen).
I
M
Umwandlung ist genehmigungspfichtig
,
Will Ihr Vermieter di e Wohnung in Gewerberume um
wandeln, so braucht er dazu in vielen Gemeinden eine Geneh
migung. Denn die Umwandlung ist eine Zweckentfremdung.
Diese Genehmigung muss er bereits haben, wenn er Ihnen
kndigt. Und er muss in seinem Kndigungsschreiben darauf
hi nweisen, sonst ist die Kndigung unwirksam.
Die erheblichen Nachteile des Vermieters
Der Vennieter muss darlegen, dass er durch die Vermietung an
Sie btchtliche felle 1mDD hinnehmen muss m
Vergleich zu den anderen Alternatven der Verwertung. Da-
Die Kndigung
bei wird seine Gesamtsituation gewrdigt: Ist er gezwungen,
seine Immobilie zu verkaufen, und kann er mit den vermieteten
Wohnungen keinen azeptablen Preis erzielen, ist das schon
ein gewichtiges Argument. Auch muss er nicht gleich in seiner
Existenz bedroht sein, um eine Verwertungskndigung auszu
sprechen.
Und doch spielen wirtschaftliche Interessen im Vergleich zu
den drohenden Nachteilen nur eine untergeordnete Rolle. So
hat der Vermieter keinen Anspruch darauf, die hchstmgliche
Rendite zu erzielen (LG Hamburg 2001 , S. 196). Und der Ver
dacht, durch die Sanierung oder den Verkauf spekulative Ge
winne zu machen, bedeuten, im Allgemeinen das Aus fr eine
Verwertungskndigung (LG Wiesbaden 1994, S. 215).
Bercksichtigt werden eher fnanzielle Verluste, die dem Ver
mieter drohen. Erbt er ein Haus, dann zeigen sich die Gerichte
unbeeindruckt von der Tatsache, dass er einen geringeren Ver
kaufspreis bekommt. Aber kann er das Haus nicht mehr halten,
dann steigen die Chancen des Vermieters, eine Verwertungs
kndigung durchzubekommen.
Ihre Interessen als Mi eter
Auch bei der Verwertungskndigung knnen Sie sich auf die
Sozialklausel (vgl. S. 142) berufen. Im Ker geht es um die
Frage: Wer erleidet durch die Kndigung/Nichtkndigung
greren Schaden? Ist es Ihnen nicht zuzumuten, sich eine
Ersatzwohnung zu suchen und auszuziehen? Oder haben Sie
sich bemht, aber Sie finden keine? Danwird es Vennieter
schwer haben mit seiner Verwertungskndigung, denn er kann
Sie nicht einfach auf die Strae setzen.
145
146
Vorauf muss ich bei einem
Mietaufsungsvertrag achten?
Sind Sie durh einen Zcitmictvcrtrag oder individuell verein
barte Kndigungsfisten lange a I Wohnung gebunden,
mchten aber mglichst rasch ausziehen, z.B. weil Sie eine
grere Wohnung gefnden haben? Dann sollten Sie mit Ihrem
Venieter einen Mietausungsvertag schlien. Da ver
einbaren Sie, Ihr Mietverhltnis vorzeitig zu benden.
8eide Parteien sind
bereingekommen, das
Mietverhltnis ber die im
Anwesen (Adrese)
gelegene Wohnung i m beider
seitigen Einvernehmen zum
zu beenden.
Dafur dass Vermieter
Sie vorzeitig ziehen lsst,
wird er irgendeine Fonn
von Entschdigung haben
wollen. Womglich ms
sen Sie einen geignetn
Nachmieter stellen oder
die Wohnung steichen,
obwohl Sie nach dem
Mietvertag nicht dazu vepflichtet wrn (vgl. S. 1740. Passen
Sie auf, dass Sie sich nicht zu viel abfordern lassen. Immerhin
proftert auch dVermieter davon, wenn Sie einveehmlich
auscinandergchcn.
Der Vermieter mchte, dass Sie ausziehen
Ein Mietaufcbungsvertmg kann aber auch vom Vennieter
vorgeschlagen werden. Zum Beispiel, weil er seine Wohnung
selber nutzen oder verwerten will, abr mit einer Eigenbe-
Die Kndigung
drufs- oder Verwertungskndigung wohl nicht durchkme. Da
her bietet er Ihnen statt einer langwierigen Auseinandersetzung
u die Kndigung eine Abfndlmg an, wenn Sie die Wohnung
zu einem bestimmten Termin rumen.
Bevor Sie das Angebot annehmen, sollten Sie klren, wie stark
Ihre Verhandlungsposition ist:
Htte eine Kndigung keine Chance? Oder womglich
doch?
Mchten Sie ohnehin in absehbarer Zeit ausziehen? Dann we
es sehr schade, wenn Vereinbarung nicht zustande kme.
Wie stark belastet Sie ein Auszug? Mit welchen Kosten
mssten Sie rechnen (Renovierungskosten, hhere Miete,
Suche nach neuer Wohnung)?
Was hat der Vermieter mit der Wohnung vor? Wie lukrativ
ist es fr ihn, dass Sie ausziehen?
Hufig werden Sie Iren Vennieter noch hochhandeln kn
nen. Wie stark, das hngt sehr vom Einzelfall ab. Die rtliche
Mieterberatung kann Ihnen da zumindest einen Anhaltspunkt
nennen. Denken Sie auch daran: Die Abfndlmg bekommen Sie
in aller Regel nur, wenn Sie sptestens am Stichtag ausziehen.
Verzgert sich die Sache, gehen Sie womglich leer aus.
I
M
Abfindung ist nicht steuerpflichtig
Die Abfi ndung, die Sie vom Vermieter bekommen, brau
chen Sie nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs nicht zu ver
steuern (NZM 2001, S. 56).
147
148
Vas geschieht. wenn ich trotz
Kndigung wohnen bleibe?
Hat Ihnen der Vcnnietcr gekndigt, erwartet cr, dass Sie auszie
hen. Haben Sie schriftlich Widerspruch eingelegt und die Fort
setzung des Mietverhltnisses verlangt (vgl. S. 14 f.), liegt der
Ball wieder im Feld des Vermieters. Er KmIhren Widerspruch
akzeptieren oder auf seiner Kndigung beharren. In diesem Fall
wird er Sie ein letztes Mal auforder. die Wohnung sptestens
zum Kndigungstennin zu rJumcn und a m zurckzugeben.
Sonst werde cr Rumungsklage erheben.
I
M
Info: Stillschweigende Verlngerung des Vertrages
lassen Sie den Termin vertreichen und bleiben in der
Wohnung, muss der Vermieter reagieren und Ihnen mitteilen,
dass er an der Kndigung fsthlt. Rhrt sich hingegen zwei
Wochen lang nicht. kann sich Ihr Mietvertrag stillschweigend
verlngern. Das gilt sogar dann, wenn der Vermieter innerhalb
der 14-Tage-Frist Rumungsklage erhebt, die Klage Ihnen aber
spter zugetellt wird (OlG Stuttgart, RE WuM 1987, S. 114).
Die Rumungsklage
Nimmt der Vermieter Ir Bleiben nicht hin, wird er Rumungs
klage erheben. Dann wird gerichtlich ber die Kndigung ent
schieden. Wichtig: Es knnen nur solche Grnde bercksichtigt
werden, die schon auf dem Tisch liegen: die Grnde, die
Die Kndigung
Vermieter in seiner Kndigung genannt hat, und die Einwnde,
die Sie in Ihrem Widerspruch geltend gemacht haben.
Das Gericht kann entscheiden, dass das Mietverhltnis auf un
bestimmte Zeit fortgesetzt wird. Es kann festsetzen, dass das
Mietverhltnis bis zu einem bestimmten Zeitpunkt verlngert
wird. Oder im fr Sie ungnstigsten Fall bekommt Ihr Vennie
ter Recht und einen Rumungstitel zugesprochen. Sie ms
sen ausziehen.
I
M
Rumungsfrist beantragen!
. .
Vor Schluss der letzten mndlichen Verhandl ung soll
ten Sie unbedingt eine Rumungsfrist beantragen ( 721 ZPO).
Dann kann Ihnen das Gericht noch einige Zeit einrumen, eine
neue Unterkunft zu finden und auszuziehen. Oft betrgt die
se Rumungsfrist drei Monate (in schwierigen Fllen auch
lnger). Auf Antrag kann sie zudem verlngert werden, im
Hchstfall auf ein Jahr.
Zwangsrumung
Bleiben Sie auch dann noch in der Wohnung, kommt es zur
Zwangsrumung. Es wird ein Rumungstermin angesetzt, bei
dem der Gerichtsvollzieher die Wohnung wieder an den Ver
mieter bergeben wird. Mbel und Einrichtungsgegenstn
de werden aus der Wohnung geschaft, meist wird ein neues
Schloss eingebaut. Sie kommen nicht mehr in die Wohnung
hinein. Die Kosten fr diese Manahmen sind enorm, und
im Prinzip mssten Sie sie berehmen. Es versteht sich von
selbst, dass Sie es nicht so weit kommen lassen sollten.
149
Kapitel 6
Mei ne Rechte und Pfl i chten
al s Mi eter
Im laufenden Mietverhltnis tauchen immer wieder Fragen
auf. Vielleicht wollen Sie sich ein Haustier anschafen. Mssen
Sie da vorher Ihren Vennieter fragen? Und haben Sie noch
Mglichkeiten, wenn er ablehnt? Auch nehmen sich manche
Vermieter das Recht, ihren Mieter einen

berraschungsbesuch
abzustatten. Sie mchten kontrollieren, ob die Mieter auch
pfleglich D ihrem Wohneigeltum umgehen. Drfen die
das berhaupt? Oder haben Sie als Mieter die Mglichkeit,
Ihren Vermieter auszusperren? Weiterhin erfahren Sie, ob Sie
untervermieten drfen, wie lange Sie in Ihrer Wohnung Klavier
spielen drfen und worum Sie sich kmmer mssen, wenn Sie
lnger abwesend sind.
1 51
152
arf ich ein Haustier halten?
Vielleicht ist Vermieter nicht gerade erfreut, wenn Sie sich
ein Haustier anschafen wollen. Kann cr es Ihnen aber verbie
ten? Die Antwort ist gar nicht so einfach. Als Erstes sollten Sie
in Ihrem Mietvertag nachschauen. Ist die Tierhaltung erlaubt,
dann knnen Sie sich jedes bliche Haustier anschaffen (Hund,
Katze, Maus, Goldhamster, Wellensittich Co.). Sie brauchen
Ihren Vermieter nicht einmal um Erlaubnis zu fagen.
Anders sicht die Sache aus, wenn Sie exotische, ckclcrrcgcn
dc oder gefahrliehe Tiere halten wollen. Bei Ratte und Riesen
schlange, giftgen Spinnen und Skorpionen brauchen Sie die
ausdrckliche Zustimmung. auch wenn ansonsten Haustiere er
laubt sind. Auerdem mssen Sie I Tiere artgcrccht halten,
und Sie drfen nicht zu viele davon anschaffen.
Zustimmung erforderlich
Viele Mietvertge sehen vor, dass Sie [n Vermieter um
Zustimmung bitten mssen, bevor Sie einen Hund oder eine
Katzc anschafen. Daran sollten Sie sich auch halten, zumal
Ihnen der Vermieter die Zustimmung nicht einfach verweiger
kann. Vielmehr braucht er gewichtige Grunde (z.B. Allergie
eines Hausbcwohners, beengte Wohnverhltnissc). Auch darf
er nicht willkrlich entscheiden, dem einen die Erlaubnis zu
erteilen und dem anderen nicht. Z1hme Kleintier wie Schild
kte, Hamster oer Goldfisch gelten demgegenber nicht m
zustmmungspfichtg. 1mvon ihnen geht keine Beeintch
tigung aus.
Meine Rechte und Pfichten als Mieter
I
M
Fordern Sie die Zusti mmung ein
Verweigert I hr Vermieter ohne ersichtlichen Grund die
Zustimmung, knnen Sie diese ohne Weiteres gerichtlich ein
klagen. Vorher sollten Sie ihn jedoch darauf hinweisen, dass
er verpflichtet ist, Ihnen die Erlaubnis zu erteilen, wenn kein
wichtiger Grund dagegenspricht. Setzen Sie i hm eine letzte
Frist (etwa zwei Wochen), doch noch zuzustimmen.
Tierhaltung verboten
Untersagt Ihr Mietvertrag die Tierhaltung, sollten Sie genauer
hinschauen: Sind Hunde und Katzen nicht erlaubt, dann dr
fen Sie diese auch nicht anschaf en. Die zahmen Kleintiere
hingegen schon. Die drfen Sie sogar dann halten, wenn der
Mietvertrag in einer Formularklausel festlegt: Tierhaltung ver
boten. Eine solche rigide Klausel ist nichtig, sagt der Bundes
gerichtshof (WuM 1993, S. 109). Und damit kann sogar das
Hunde- und Katzenverbot fallen. Der Vermieter kann es nur
aufrechterhaten, wenn er plausibel macht, dass von dem Haus
tier Gefahren oder nennenswerte Strungen ausgehen (BGH,
Urteil vom 14. 11 .2007, LGFreiburg WuM 1997, S. 175).
I
M
Individuelle Klausel kann Tierhaltung total
. . verbieten
In der Regel sind die Vereinbarungen ber die Tierhaltung i n
den vorgedruckten Formularklauseln zu finden. Haben Sie aber
mit dem Vermieter eine individuelle Vereinbarung getroffen
(vgl. S. 1700, ist das Verbot womglich doch wirksam.
1 53
154
Vann muss ich mein Haustier
wieder abschafen?
Halten Sie ohne Zustimmung Ihrs Vcnnictcrs ein Haustier,
kann cr von Oen verlangen, dass Sie es wieder abschaffen.
Voraussetzung ist natrlich, dass Sie seine Zustimmung ber
haupt gebraucht htten. Den Goldhamster mssen Sie nicht
wieder in die Zoohandlung zurcktmgcn, auch wenn in Ihrem
Mietvertrag steht: Haustiere drfen nur mit Zustimmung des
Vermieters gchalten werden.
Hund und Katze sind hingegen schon davon betrofen. Unter
Umstnden sogar, wenn in Ihrem Mietvertrag gar nichts ber
Ticrhaltung steht. Die Fmgc ist nmlich. ob es zum vertrags
gemen Gebmuch der Mictsachc gchrl, einen Hund oder
eine Katzc zu halten. Und das ist zweifelhat. Wollen Sie daher
auf Nummer sicher gehen, bitten Sie Ihren Vermieter vor der
Anschafng um Erlaubnis - auch wenn es vom Mietvertrag
nicht gefordert wird.
Zwei mgliche Gegenargumente
Es gibt zwei gewichtige Oegenargumente, die Sie ins Feld fh
ren knnten, um Ihr Haustier zu behalten. Einmal kann Ihr Ver
mieter nicht verlangen, dass Sie das Tier abschafen, wenn er
es schon eine ganze Zeit lang geduldet hat. Stillschweigende
Duldung gilt als Zustimmung.
Meine Rechte und Pfichten als Mieter
Zweites Argument: In Ihrem Haus gibt es noch andere Hun
de- oder Katzenhalter, die ebenfalls nicht eine entsprechende
Genehmigung des Vermieters eingeholt haben und ihre Tiere
behalten durften. In diesem Fall durften Sie darauf vertrauen,
dass dies auch fr Sie gilt.
Der Vermieter widerruf seine Zustimmung
Aus einem wichtigen Grund kann der Vermieter seine Zustim
mung zur Tierhaltung widerrufen. Stellt Ihr Hund etwas an,
verunreinigt er das Treppenhaus, belstigt andere Mieter oder
schnappt auch mal zu, liegt ein solcher Grund vor. Auch pe
netranter Katzengestank rechtfertigt eine Rcknahme. Und na
trlich Lrmbelstigung. Normales Hundegebell muss hinge
nommen werden, aber nicht, wenn das Tier immer wieder ber
Stunden ohne Aufsicht ist und durchbellt. Auch wenn kleine
Tiere groen Krach machen wie etwa Vgel, die stundenlang
schrill pfeifen, kann der Vermieter verlangen, dass sie abge
schaft werden.
I
M
Vermieter muss angemessene Frist setzen
"
Der Vermieter muss Sie auffordern, das Tier wieder ab-
zuschaffen. Dazu muss er Ihnen eine angemessene Frist setzen.
Schaffen Sie das Tier noch immer nicht ab, muss er auf Un
terlassung klagen. Nach weiterer Abmahnung kann er Ihnen
womglich fristlos kndigen.
1 55
156
Nuss ich mich an die
Hausordnung halten?
Die Hausordnung soll das hannonischc Zusammenleben der
Bewohner sicherstellen. Geregelt sind hier vor allem die Ru
hezeiten, die Haus- und Trcppenrcinigung, Fragen der Tierhal
tung. Unterstellmglichkeiten fr Fahrrder und Kinderwagen,
die Nutzung von Gcmcinschaftscinrichtungcn wie Waschk
che, Keller, Garten oef Trockenben. Dass sich jeder an die
Hausordnung hlt, ist eigentlich im lntcrsse aller Hausbcwoh
Der. Es gibt aber drei Ausnahmen:
Die Hausordnung schrnkt Sie z stark ein,
sie verletzt ein schutzwrdiges lntcrssc oder
sie widerspricht Vereinbarungen im Mietvertrag.
Zu starke Einschrnkungen
Es geht bei der Hausordnung um gegenseitige Rcksichtnah
me. Regelungen, die Sie d hinaus in die Picht nehmen,
sind hufg unwirksam. Keine Hausordnung kann Inen Besu
che nach 22 1 verbieten. Ebenso wenig das Bettigen eines
Bohrers oder das Musizieren (dass dabei die Ruhezeiten ein
gehalten werden, versteht sich). Etwas strittig ist das Verbot,
nachts zu duschen oer zu baden. Das Landgericht Kln hl
solche Verbote fr unzulssig (WuM 1997, S. 323); das Baye
rische Oberlandesgericht hat ein Badeverbot zwischen 23 Uhr
nachts und 5 1frh anerkannt (WuM 1991, S. 299).
Meine Rechte und Pflichten als Mieter
Schutzwrdiges Interesse
In einzelnen Fllen kann auch einmal das Interesse eines ein
zelnen Mieters hher bewertet werden als das der Hausgemein
schaft Dann stehen auch Regelungen auf der Kippe, die a
sonsten durchaus sinnvoll sind. Wie die Bestimmung, nichts im
Hausfur abzustellen. Doch Familien mit Kleinnde mssen
irgendwo ihren Kinderwagen hinstellen. Zwar lsst sich vor
schreiben, dass ein Kinderwagen so abgestellt werden muss,
dass er die Fluchtwege nicht versperrt. Aber gaz verbieten
lsst das Abstellen nicht. Behinderte oder ltere Mieter haben
eigene schutzwrdige Interessen, ber die sich eine Hausord
nung nicht einfach hinwegsetzen kann. So hat ein blinder Mie
ter womglich Anspruch auf einen Blindenhund - auch wenn
die Hausordnung Tierhaltung untersagt (die anderen Mieter
mssen das Verbot hingegen respektieren).
Mietvertrag hat Vorrang
Die Hausordnung muss gegenber den Vereinbarungen im
Mietvertrag zurckstehen. Das ist vor allem dann wichtig,
wenn Sie sich in Ihrem Vertrag bestimmte Rechte gesichert ha
ben (z.B. as Musiker bestimmte

bungszeiten), die gegen die


Hausordnung verstoen. Im Streitfall muss Ihr Vennieter dafr
geradestehen.
In der Praxis heit das jedoch nicht, dass Sie nun unbekm
mert gegen die Hausordnung verstoen drfen, wenn dadurch
der Hausfrieden gestrt wird (z.B. durch ausgedehntes Musi
zieren). Vielmehr ist Ihr Vermieter Inen gegenber schadens
ersatzpfichtg.
1 57
158
arf ich in meiner Wohnung
musizieren?
Musik zu machen, ist ein Grundrecht. Es gehrt zur freien Ent
faltung der Persnlichkeit. [nsoweit sind Bestimmungen, die
Ihnen das Musiziern generell verbieten, unwirksam - egal, ob
das im Mietvertrag oder in der Hausordnung stcht (BGH, WuM
1998, S. 738). Was Sie aber beachten mssen, das sind zeitli
che Beschrnkungen. Damit ist nicht nur gemeint, dass Sie die
allgemeinen Ruhezeiten einhalten mssen. Es ist auch zulssig
und weit verbreitet. eine Hchstdauer festzulegen. wie lange
Sie an einem Tag Ihr Instrument spielen drfen.
Regelungen, die das Musizieren auf zwei bis drei Stunden am
Tag begrenzen, sind im Allgemeinen zulssig. Es kommt aber
auch auf die Schalldmmung in Im Haus an - und auf das
Instument, das Sie spielen.
I
M
Die allgemeinen Ruhezeiten
,
Mittagsruhe: Zwischen 13 und 1 5 Uhr. Nachtruhe: Von
22 Uhr abends bis 7 Uhr morgens. Zu diesen Zeiten drfen Sie
nicht musizieren.
Erlaubte Instrumente
Bestimmte Instrumente knnen als rclatjv unproblematisch
gelten: Klavier, Gitarre, Flte, Heimorgel oder Geige sind ln-
Meine Rechte und Pflichten als Mieter
strumente, die in einer normaen Wohnung gespielt werden kn
nen. Beim Schlagzeug ist das eher zu verneinen. Ihr Vermieter
kan es Ihnen schlicht verbieten, Ihre Trommeln zu traktieren.
Dabei kommt es auf die Lautstrke und den durchdringenden
Ton an. Es gibt auch elektronisches Schlagwerk, das sich auf
Zimmerlautstrke herunterpegeln lsst. Das druf Ihnen gerech
terweise nicht verboten werden.
Durchdringende Instrumente wie Trompete, Klarinette oder
Saxophon drfen etwas strker reglementiert werden als die
genanten Standardinstrumente. Zwei Stunden werktags, eine
Stunde sonn- und feiertags sind zulssige Obergrenzen, befand
das Oberlandesgericht Karlsruhe (NJW-R 1989, S. 1 179).
Viele Einflussfaktoren
Es gibt unzhlige Gerichtsurteile, die im Einzelnen festlegen,
wie lange ein Mieter spielen darf. Sie sollten nach Mglichkeit
venneiden, dass gerichtlich br Ihre

bungsstunden entschie
den wird. Versuchen Sie sich vielmehr mit Ihrem Vermieter zu
einigen. Zeigen Sie ein wenig guten Willen, dann knnen Sie
auch ein Entgegenkommen von der aderen Seite erwarten.
Ausgehend von den zwei bis drei Stunden kan Ihre zulssige
Spielzeit eingeschrnkt (selten: erweitert) werden durch die fol
genden Fatoren:
Hellhrigkeit: Extreme Hellhrigkeit kann die Hchstspiel
dauer auf 90 Minuten herunterschrauben.
Ruhebedrftigkeit der Mitbewohner: Senioren oder junge
Familien mit eigenem Lrmpegel?
Art der Musik:

ben oder Musizieren? Klassik oder Heavy


Meta?
1 59
160
arf der Vermieter
unangemeldete Kontrollbesuche
durchfUhren?
Manche Vermieter tauchen unvermittelt bei ihren Mieter auf,
um mal nach dem Rechten zu sehen. Doh das mssen Sie nicht
dulden. Als Mieter stcht fen das Recht zu, in [r Wohnung
m Ruhe gelassen z werden, sagt das Bundesverfassungsge
richt (WuM 2004, S. 80). Wenn Sie keinen Besuch von ihm
wnschen, dann muss Vermieter einfach dmucnblcibcn.
Wichtige Ausnahme: Er hat ein berechtigtes Intersse.
Berechtigtes Interesse erforderlich
Kann der Vermieter ein berechtigtes Interesse gelten machen,
dann mssen Sie ihn in die Wohnung lassen. Als berchtigtes
Interesse gilt z.B.:
Eine Modemisicrungsmanahmc ist geplant. Der Vermieter
will sich informieren, wie die am besten durhgefhrt wer
den soll. Und dazu muss er in Ihre Wohnung.
Ihr Mietverhltnis endet demnchst. Der Vermieter zeigt
Mietinteresscnten die Wohnung_
Die Wohnung soll verkauf werden_ Der Vermieter zeigt
Kaunteressenten die Wohnung_
Meine Rechte und Pflichten als Mi eter
Es gibt konkrete Hinweise, dass sich Ihre Wohnung in ei
nem schlechten Zustand befndet. Es drohen Schden oder
sie sind schon eingetreten.
Der letzte Punkt bedeutet nicht, dass der Vermieter nachschau
en darf, ob bei Ihnen auch ales schn aufgerumt ist und Sie
Ihre Wohnung anstndig saubennachen. Das ist Ihre Privat
sache. Erst bei Versten gegen die Sorgfaltspicht kan der
Vermieter ein berechtigtes Interesse geltend machen. Daber
hinaus darf der Vermieter alle ein bis zwei Jahre den Zustand
der Rume kontrollieren, meint das Landgericht Berlin (MM
2004, S. 125).
Ankndigung erforderlich

berraschungsbesuche brauchen Sie nicht in die Wohnung zu


lassen. Der Vermieter muss sich anmelden - mindestens 24
Stunden vorher. Sind Sie berufsttig, kann sich diese Frist auf
drei bis vier Tage verlngern. Auch darf Sie der Vermieter nur
zu den blichen Zeiten behelligen, a Wochentagen zwischen
10 und 1 3 Uhr sowie zwischen 16 und 1 8 Uhr. Was natrlich
nicht ausschliet, dass Sie sich auf einen anderen Termin eini
gen, wenn Ihnen das besser passt.
I
M
Einmal pro Woche
. .
Auch bei einem berechtigten Interesse darf der Vermie
ter nicht dauernd bei Ihnen vorstel l ig werden, um I nteressen
ten die Wohnung zu zeigen. Sie gengen I hrer Pflicht, wenn
Sie ihm einmal pro Woche Zugang gewhren. In besonderen
Fllen knnte er noch Anspruch auf einen weiteren Termin pro
Monat erheben (LG Kiel, WuM 1993, 5. 52).
1 61
162
arf der Vermieter einen
Nachschlssel behalten?
Behlt Ihr Vermieter fr alle Flle einen Nachschlssel zu
rck, so ist das fast immer unzulssig. Mit der Vermietung ge
hen das Vcr.gungsrccht und die Schlsselgewalt auf Sie als
Mieter ber. Ja, erst mit der Schlssc)bcrgabc werden Sie
berhaupt zum Mieter. Solange Sie noch keinen Schlssel ha
ben, mssen Sie auch noch keine Miete zahlen - egal, was im
Mietvertag steht. Denn nach 535 Abs. 1 BGB ist der Ver
mieter verpfichtet, d Mieter den Gebrauch der Mictsache
whrend der Mietzeit zu gewhren. Ohne Schlssel ist der
Gebrauch nicht gewhrt.
Sie haben das Hausrecht
Dcr Vermieter kann zwar das Hausrecht im Hinblick auf das
Gebude haben. das Sie bewohnen. Doch was [rc Wohnung
betift, so sind Sie derjenige, der hier Hausrecht hat, und sonst
keiner. Gegen Iren Willen darf niemand einen Schlssel zu I
rer Wohnung verwahren. Einen solchen Nachschlssel knnen
Sie von Ihrem Vermieter einforder. Auch wenn [r Formular
mietvertag eine Klausel enthlt, die dem Vermieter das Recht
einrJumt, den Schlssel z behalten. Eine solche Klausel ist
unwirksam.
Meine Rechte und Pfichten als Mieter
I
M
Nur mit ausdrcklicher Einwilligung
Womglich ist es fr Sie gar nicht so nachteilig, den
Wohnungsschlssel bei Ihrem Vermieter oder dem Hausmeis
ter zu hinterlegen: Sperren Sie sich aus, kommen Sie ohne
Schlsseldienst wieder hinein. Sind Sie lnger abwesend, kann
sich jemand i m Notfal l Zutritt verschaffen (vgl. S. 164 f.). Nur
ist das I hre ganz persnliche Entscheidung. Und selbstver
stndlich knnen Sie den Schlssel auch bei einem Nachbarn
deponieren, der I hnen vertrauenswrdig erscheint.
Hausfriedensbruch
In jedem Fall aber gilt: Auch wenn Ihr Vermieter mit Ihrem
Einverstndnis einen Schlssel verwahrt, so darf er keineswegs
ohne Ihre Erlaubnis in die Wohnung hinein. Einzige Ausnah
me: Es droht Gefahr, beispielsweise ein Wasserschaden oder
ein Wohnungsbrand. In solchen Fllen werden Sie wohl auch
eher dankbar sein, wenn sich der Vermieter so schnell wie mg
lich Zutritt verschaft.
In allen anderen Fllen begeht der Vennieter Hausfriedens
bruch. Das ist nach 123 StGB strafbar und berechtigt Sie
dazu, fristlos zu kndigen (LG Berlin, WuM 1999, S. 332).
I
M
Steckschloss einbauen
" Wollen Sie den Schlssel von Ihrem Vermieter lieber
nicht zurckfordern, knnen Sie Ihre Tr dadurch absichern,
dass Sie ein Zusatzschloss oder ein preiswerteres Steckschloss
installieren. Dann kommt der Vermieter auch mit Nachschls
sel nicht i n die Wohnung hinein.
1 63
164
Vas muss ich veranlassen. wenn
ich lnger abwesend bin?
Vielleicht begeben Sie sich auf eine ausgedehnte Reise, haben
mehrere Wochen im Ausland zu tun, oocr es stcht ein lngerer
Klinikaufenthalt bevor. Immer wenn Sie absehen knnen, dass
Sie fr einige Zeit nicht in Irer Wohnung sind, sollten Sie be
stmmte Vehrungen tefen. den Verpfichtungen, die
sich aus dem Mietvertag ergeben, mssen Sie auch nachkom
men, wenn Sie sich an einem anderen Ort bfinden.
Obhutspficht
Das Mindeste, was Sie tun mssen: Sie mssen Irer Obhuts
pflicht gengen. Das heit, Sie drfn nicht einfach das Weite
suchen und die Wohnung sich selbst berlassen. Absehbaren
Schden mssen Sie vorbeugen. So mssen Sie sicherstellen,
dass die Wasserrohre und Heizungen nicht einfieren.
Zu Obhutspfiicht gehrt auch, dass Sie jemandem den Schls
sel aushndigen, der sich in gewissen Zcitabstnden um die
Wohnung kmmert: Freunde, Nachbar, womglich auch der
Vennieter. Darber hinaus mssen Sie dem Vennieter, dem
Hausmeister, unter Umstnden auch einem Nachbarn mitteilen,
wo der Schlssel hinterlegt ist.
Und schlielich mssen Sie dar sorgen, dass Sie im Notll er
reichbar sind: Hinterlassen Sie Ihr Adresse oer benennen Sie
jemanden, der den Kontakt z Inen herstellen kann. Auch eine
Meine Rechte und Pflichten als Mieter
ntzliche Information, die Sie nicht vorenthalten sollten: Wn
Sie (voraussichtlich) wieder in Ihrer Wohnung sein werden.
I
M
Housesitter beim Vermieter anmelden
. .
Manche Mieter berlassen whrend ihrer Abwesenheit
die Wohnung einem Dritten, einem sogenannten .Housesit
ter. Das kann ein Bekanntersein; manche engagieren auch ei
nen professionellen Haushter. Doch egal, fr welche Variante
Sie sich entscheiden: I hr Vermieter muss darber informiert
werden. Verbieten kann er es Ihnen nicht.
Treppenreinigen und Schneerumen
Sind Sie verpfichtet, die Treppe zu reinigen oder den Schnee
vor dem Haus zu rumen, so mssen Sie sicherstellen, dass dies
auch in Ihrer Abwesenheit geschieht. Entweder beauftragen Sie
eine Vertretung oder Sie sprechen sich mit Ihren Nachbar ab
und tauschen z.B. einen Termin zur Treppenreinigung.
Versumen Sie einmal die Treppenreinigung, drfte sich der
Schaden in Grenzen halten: Bse Blicke der anderen Hausbe
wohner, im schlimmsten 8 eine strenge Mahnung durch den
Vermieter, die folgenlos bleibt, wenn Sie die nchsten Male
wieder eifrig fegen. Bei der unterlassenen Schneerumung
knnen die Folgen ungleich dramatischer sein: Kommt jemand
dadurch zu Schaden, dass Sie nicht gerumt oder gestreut ha
ben, knnten Sie unter Umstnden wegen fahrlssiger Kr
perverletzung ( 230 StGB) belangt werden. Sorgen Sie daher
immer fr eine Vertretung, wenn Sie im Winter fr lngere Zeit
nicht da sind.
1 65
166
arf ich untervermieten?
Vcnnictcr sind im Allgemeinen nicht besonders erfrut, wenn
Sie einen Untcnnietcr aufnehmen wollen. Vielleicht haben
Sie ja sogar einen Mietvertag unterschrieben, der Inen die
Untervennictung verbietet. Doch wenn es sich nicht um eine
individuelle Vereinbarung handelt (vgL S. 170 f.). ist ein sol
ches Verbot unwirksam. Wenn Sie alles richtig machen, drfen
Sie untervermieten. Auch wenn Iem Vermieter das gar nicht
recht ist.
Die drei Voraussetungen
Achten Sie darauf, dass diese dri Bedingungen erfllt sind:
Holen Sie beim Vermieter die Erlaubnis ein, bevor Sie un
tcrvcnnictc.
Vcnnktcn Sie nur einen Teil der Wohnung, zJ. ein mblier
tes Zimmer. Bleiben Sie selbst als Hauptmieter wohnen .
Machen Sie ein berechtigtes Interesse geltend, z.B. wirt
schaftliche Grnde.
Wenn Sie die Erlaubnis einholen, dann mssen Sie dem Ver
mieter mitteilen, aus welchen Grnden Sie untervennieten wol
len und an wen. Nur dann kann er entseheiden, ob e Ihnen die
Erlaubnis erteilen muss oder verweiger kann. Sie mssen den
Namen und die Adresse Is knfgen Untermieters nennen,
ber seine Einkommensverhltnisse mssen Sie keine Auskunft
geben. Sie tagen ja das Risiko, wenn er nicht zahlt. H
Meine Rechte und Pfichten als Mieter
Vermieter die Zustimmung verweiger, so muss er schwer wie
gende Grnde gegen die Person des Untermieters vorbringen.
I
M
Hhe der Untermiete muss nicht mitgeteilt werden
Die Hhe der Untermiete geht I hren Vermieter nichts
an. Er kann seine Zustimmung nicht davon abhngig machen,
an der Untermiete beteiligt zu werden.
Das berechtigte Interesse
Es sind im Wesentlichen zwei Motive, die als berechtigtes
Interesse in Frage kommen: Persnliche oder wirtschaftliche
Grnde. Wollen Sie jemanden aufnehmen, dem Sie persnlich
verpfchtet sind, Tre Schwester z. B. , so ist das ein stchhalt
ger Grund. Ebenso wird es als berechtigtes Interesse anerkannt,
wenn Ihre Geschte schlecht laufen, Sie einen doppelten Haus
halt fhren mssen und daher mehr Geld bentigen.
I
M
Altbekannte Grnde zhlen nicht!
. .
Eine wichtige Einschrnkung: Der Grund, warum Sie
untervermieten wollen, darf erst nach Abschluss des Mietver
trags entstanden sein. Haben Sie eine Wohnung gemietet, die
von vornherein zu teuer war, haben Sie keinen Anspruch aus
wirtschaftlichen Grnden unterzuvermieten. Ebenso haben
Sie schlechte Karten, wenn Sie kurz nach Abschluss des Miet
vertrags untervermieten mchten.
1 67
168
arf ich mit meinem Freund
zusammenziehen?
Eng verwandt mit dem Thema Untcnnictc: Sie wollen Ihrn
Lcbcnspartcr bei sich aufnehmen. Eigentlich eine Km Sa
che_ Doch mssen Sie auch hier erst einmal die Erlaubnis Ihres
Vcnnictcrs einholen, wie der Bundcsgcrichtshofklargcstcllt hat
(uM 203, S. 688). Ansonsten riskieren Sie, dass der Ver
mieter Ihnen eine Abmahnung schickt und Sie aufordert, Iren
Partner wieder vor die Tr zu setzen.
Zustimmung kann kaum verweigert werden
Forder Sie Ihren Vcnnictcr schriftlich auf, seine Zustimmung
zu erteilen. Geben Sie Name und Adresse Ihres knftgen Mit
bewohners an und teilen Sie mit, dass es sich dabei um Ien
Freund, cVerlobte oder Iren Lcbcnspartncr handelt. Dass
Sie mit dieser Person zusammenleben mhten, ist berech
tigtes Interesse genug. Dabei spielt das Geschlecht lbres Lc
benspartners keine Rolle. Der Vennieter kann nur mit uerst
starken Argumenten Irem Wunsch entgegenteten. Zum Bei
spiel, wenn die Wohnung erheblich berbelegt wr oder es fr
ihn nicht zumutbar wre, gerade lren Lcbcnspartner aufzu
nehmen.
Meine Rechte und Pfichten als Mieter
I
M
Ihre persnlichen Verhltnisse haben sich
" gendert
Auch in diesem Fall sollte der Grund fr das Zusammenziehen
erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Lassen
Sie daher Ihren Vermieter immer wissen: Meine persnlichen
Lebensverhltnisse haben sich gendert. Dabei ist es auch ein
akzeptabler Grund, wenn I hr Lebenspartner seine Wohnung
aufgeben musste.
Besuchsrecht
Unabhngig von dem Anspruch, mit Ihrem Lebenspatner zu
sammenzuleben, drfn Sie Besucher bewirten. Und die drfen
selbstverstndlich auch bei Ihnen bernachten, ohne dass Sie
Ihren Vermieter um Erlaubnis bitten mssen. Allerdings dr
fen Sie Besucher nur vorbergehend bei sich aufnehmen. Die
Hchstgrenze betrgt immerhin sechs Wochen.
Strt Ihr Besuch massiv den Hausfrieden, randaliert er oder
bedroht Hausbewohner, kann der Vermieter ihm ein Hausver
bot erteilen (er hat das Hausrecht fr das Gebude, Sie fr Ihre
Wohnung).
I
M
Kein nennenswerter Anspruch auf hhere Miete
"
I hr Vermieter ist zwar berechtigt, seine Zustimmung da-
von abhngig zu machen, dass Sie einer Mieterhhung zustim
men (das gil t auch fr die Untermiete). Doch darf er nur um
den Betrag erhhen, der sich nachweislich durch di e hhere
Belegung ergibt. Mit andern Worten: Er darf die Nebenkosten
ein wenig heraufsetzen.
1 69
T JU
Kann der Vermieter durch
individuelle Vereinbarungen die
Mieterrechte unterlaufen?
Sie haben es vielleicht bei der Lektre dieses Buchs bemerkt:
Ihre Interessen als Mieter sind immer dann besonders wirksam
geschtzt, wenn sich die Anspruche des Vennictcrs auf einen
Fonnulannictvertag grundeD. Ein ganzer Katalog von Klau
seln ist von den Gerichten fr unwirksam erklrt worden: Das
Verbot, Haustiere zu halten (vgl. S. 152 f.), das Verbot zu mu
sizeren (vgL S. 158 f.) u die Picht z Endrenovierung
(vgl. S. 1 74 f.). Aber werden dieselben Klauseln individuell
vereinbart, so knnen sie durhaus bindend sein.
Da liegt es nahe zu fagen: W es fr den Vcnnictcr nicht
am geschicktesten, alle Klauseln individuell z vereinbarn,
die in einem Formularmietvcrtrag unwirksam wren? Kann
Vcnnictcr Ihre Rechte dadurch unterlaufen, dass cr mit [nen
individuelle Vereinbarungen tif? Die Antwort lautet: njeht
unbedingt.
I
M
Der Formularmietvertrag
,
Bei einem Formularmietvertrag handelt es sich um einen
Vordruck, der an verschiedenen Stellen ausgefllt und konkre
tisiert wird. Es handelt sich um die bliche Form des Mietver
trags.

ber 80.000 Vordrucke werden pro Jahr verkauft. Alle


vorgedruckten Klauseln unterliegen den sogenannten tRege-
Meine Rechte und Pflichten als Mieter
lungen ber Allgemeine Geschftsbedingungen ( 305 bis
310 BGB). Und die legen sehr strenge Mastbe an - zu Ihren
Gunsten.
Individuelle Vereinbarungen
In Deutschland gilt das Prinzip der Vertragsfreiheit. Das heit,
beide Vertragsparteien sind frei zu verabreden, was sie wollen.
Solange es nicht sittenwidrig ist, gilt das, was sie vereinbart ha
ben. Die Regelungen ber Allgemeine Geschftsbedingungen
gelten nicht.
Individuelle Vereinbarungen knnen auch in einen Fonnular
mietvertrag aufgenommen werden. Dabei handelt es sich um
die (oft handschriftlichen) Ergnzungen a Ende des Vertrags
formulars, die unter dem Punkt Sonstige Vereinbarungen
eingefgt werden. Hier fden sich sehr spezielle Themen wie
die Pficht, den Teppichboden beim Auszug z shampoonieren
oder das Parkett versiegeln zu lassen.
Aushandeln erforderlich
Viele dieser individuellen Vereinbarungen drften allerdings
keinen Bestand haben. Denn die Gerichte wrden sie gar nicht
als individuelle Vereinbarungen anerkennen. Dazu fehlt ih
nen eine entscheidende Voraussetzung: Sie als Vertragspartner
mssen die Mglichkeit haben, diese Klauseln inhaltlich aus
zugestalten und ihre eigenen Interessen zu wahren. Individuelle
Klauseln, die lmen nur Zusatzpichten auferlegen, haben nicht
die Spur einer Chance. Auch nicht, wenn Sie zustzlich eine
Erklrung unterschrieben haben, dass die betrefenden Bestim
mungen ausgehandelt worden seien.
1 71
Geht das Mietverhtnis zu Ende, mssen Sie die Wohnung an
Ihren Vermieter zurckgeben. Doch in welchem Zustad? Sind
Sie verpfichtet z renovieren? Mssen Sie ein neues Schloss
einbauen lassen, weil Sie einen Schlssel verloren haben?
Und kann Ihnen der Vermieter die Kaution krzen, weil Sie
Bohrlcher in den Badezimmeriesen oder Hecken auf dem
Teppichboden hinterlassen haben? Wie ist das berhaupt mit
der Kaution? Wann muss der Vermieter sie zurckzahlen? Wie
genau muss er darber abrechnen? Und darf er sie mit der
ausstehenden Nebenkostenabrechnung verrechnen? Antworten
auf diese Fragen fnden Sie in lilserem letzten Kapitel.
1 73
174
Na..ich renovieren?
Fast alle Mietvertge enthalten Klauseln, die Sie dazu ver
pOichtcn, Ire Wohnung z renovieren u Schheitsrepa
raturen durchzufhren. Die Gerichte haben sehr viele dieser
Klauseln fr unwirksam erklrt. Daher lohnt es sich, dass Sie
sich Iren Mietvertrag noch einmal ganz gcnau ansehen, ehe
Sie zu Pinsel und Farbcimcr greifen.
Renovierungspflicht nur bei wirksamer Vertrags
klausel
Sie mssen nur dann renoviern, wenn Ihre Vcrtragsvcreinba
rung Sie nicht unangemessen benachteiligt, wobei sich eine
Benachteiligung auch daraus ergeben kann, dass die Bestim
mung nicht klar und verstndlich ist ( 307 Abs. 1 BGB).
Was heit das konkret? Hier die wichtigsten Anhaltspunkte,
was als unangemessene Benachteiligung gelten kann:
Sie sollen mehr renovieren, als Sie abwohnen_

bereh
men Sie eine unrenovierte Wohnung, dann kann Sie der Ver
mieter nicht verpflichten z renovieren_ Eo wenig kann
Ihnen der Vermieter die laufenden Schnheitsreparaturn
und dann noh eine Endrcnovierung autbrden_
Sie werden vetfehtet, die Renovieg von Fachkften
oder Handwerksbetrieben ausfhren zu lassen_ Unwirksam,
denn Sie drfen immer selbst renovieren_
Zu hohe Anforderungen: Sie sollen Parkettbden abziehen
lassen, Tapeten vom Vormieter entferen, Wandsehrnke
Wenn ich wieder ausziehe
streichen, Verputz ereuer oder sonstige Leistungen, die
nicht als Schnheitsreparatur gelten (vgl. S. 176 f.). Klausel
unwirksam, Sie mssen keinen Pinsel strich bernehmen .
Die Vertragsklausel enthlt einen starren Fristenplan. Fris
ten, die unabhngig vom tatschlichen Zustand der Rume
eingehalten werden mssen, sind unwirksam (BGH, Urteil
vom 18. 10.2006) .
I
M
Starre Fristen
.
Die Klausel ist nur dann unwirksam, wenn die Fristen
eindeutig oder als Mindestanforderungen (sptestens nach
fnf Jahren ) festgeschrieben sind. Formulierungen wie
.

bl icherweise/ln der Regel werden die Schnheitsreparatu


ren in folgenden Zeitabstnden erforderlich sein, sind nicht
zu beanstanden.
laufende Arbeiten oder Endrenovierung?
Von den meisten Mietvertrgen werden Ihnen die laufenden
Schnheitsreparaturen auferlegt. Erledigen Sie diese Arbeiten
auch laufend, mssen Sie nicht noch einmal beim Auszug reno*
vieren. In der Praxis ist es jedoch die Regel, dass der Mieter nur
am Ende renoviert (was auch in Ordnung ist). Verpfi chtet Sie
der Mietvertrag jedoch zu den laufenden Schnheitsreparaturen
und fordert er glei chzeitig von Ihnen,die Wohnung in einwand
freiem Zustand zu bergeben, ist die Klausel unwirksam.
I
M
lassen Sie sich beraten
.
-
Haben Sie Zweifel, ob I hre Klausel gilt? lassen Sie sich
vom Mieterverein oder von einem Anwalt beraten! Sie knnen
sehr viel Geld sparen.
1 75
176
Vas gehrt zu den
Schnheitsreparaturen?
Eigentlich sind Schnheitsreparaturen berhaupt keine Repara
turen. Vielmehr sollen sie die Spuren normaler Abnutzung be
seitigen. Von Haus aus sind sowohl die Reparaturen wie auch
die Schnheitsreparaturen Sache des Vermieters. Doch kann cr
die Letzteren im Mietvertag auf Sie bertragen. Ist die Klausel
wirksam, mssen Sie die Arbeiten bernehmen.
Mit Farbe und Tapete
Was mssen Sie leisten? Sie mssen die Rume steichen (De
cke nicht vergessen!), Fubden, Fenster, Fensterbnke, Trn,
Hcizungskrpr und Rohre. Und wenn die Rume tapeziert
sind, d mssen sie neu tpeziert werden. Fenster und Tren
mssen Sie nur von innen streichen (falls erforderlich). Fr alle
Aucnarbcitcn ist Vermieter zustndig.
Bohrlcher mssen Sie verstopfen, gekalkte Rume mssen
neu gekalkt werden. Aber Sie mssen nicht etwa den Teppich
boden ereuern (OLG HamVWuM 1991 , S. 248), ihn njcht
dnl reinigen, auch nicht das Parkett abschleifen und ver
siegeln lassen oder den brckelnden L ereuer. Fr Rjsse
in Wand und Decke sind Sie nicht zustndig -es sei denn, Sie
htten den Schaden selbst herbeigefhrt.
Wenn ich wieder ausziehe
I
M
Zusatzleistungen gerne als individuelle
" Vereinbarung
Arbeiten, die nicht als Schnheitsreparaturen durchgehen wie
die Teppichreinigung, werden gerne als .individuelle Vereinba
rung auf den Mieter umgelegt. In gewissen Grenzen ist das
auch zulssig. Vor allem, wenn es sich um auergewhnliche
Einrichtungen handelt, kann es einleuchtend sein, dafr eine
besondere Regelung zu finden. Geht es aber nur darum, I hnen
weitere Pflichten aufzuladen, hat die Vereinbarung keinen Be
stand. Lassen Sie diese Klauseln berprfen.
Welche Arbeiten sind rallig?
Ob und in welchem Umfang Sie renovieren mssen, hngt von
dem Ausma der Abnutzung ab. Zur Orientierung hat der Bun
desgerichtshof fristen definiert, ab wann eine Renovienmg im
Allgemeinen angemessen ist (WuM 1987, S. 306).
Kche, Bad und Duschrume: alle drei Jahre
Wohn-, Schlafrume, Flur, Diele, Toilette: alle fnf Jahre
alle anderen Nebenrume: alle sieben Jahre
Mageblich ist aber der Zustand der Rume. Sind Sie beson
ders pfleglich mit der Wohnung umgegangen, ist lte Um
stnden auch nach drei oder vier Jahren keine Renovierung
erforderlich.
I
M
Achtung. Kostenbeteiligungsklausel n!
" I m Prinzip ist sie zulssig: eine Klausel, die Sie verpflich
tet, fr Arbeiten, die noch nicht fllig sind, einen Kostenanteil
zu entrichten. Allerdings sind solche Klauseln unwirksam, wenn
sie auf starre Fristen Bezug nehmen. Und das tun sie sehr oft,
weil sich nur so I hr Kostenanteil zweifelsfrei berechnen lsst.
1 77
178
Vorauf muss ich bei der
Rckgabe achten?
Ist das Mietveltis bendet, sind Sie mMieter verfi chtet,
die Wohnung zuriickzugcbcn. Sie knnen also nicht warten,
bis der Vcnnietcr bei Ihnen anklingelt, um eine Rckgabe zu
vereinbaren. Solange Sie die Wohnung nicht zurckgegeben
haben, mssen Sie weiterhin Miete bezahlen. Verinbaren Sie
frhzeitg den Tennin. Eine geordnete Rckgabe ist nur in [
rr Interesse - auch und gerade, wenn es vielleicht etwas zu
beanstanden gibt (vgl. S. 1 80 0.
I
M
Info: Rckgabetermin
,
Sie mssen die Wohnung sptestens zurckgeben, wenn
das Mietverhltnis beendet ist. Kndigen Sie zum 30. Juni,
mssen Sie sptestens am 1 . Juli in der Frhe die Wohnung
gerumt haben (AG Kln WuM 1 985. 5. 265).
Der .vertragsgeme Zustand
Bei der Rckgabe muss die Wohnung mit allen Nebenrumen
leer gerumt sein. Wa Sie vefehtet z renovieren, ms
sen diese Ait abgeschlossen sein. 1bfndet sich die
Wohnung im vertagsgemen Zustnd.
Ganz wichtig: Sie msscn alle Schlssel zurckgeben, auch
die, die Sie haben nachmachen lassen. Unterlassen Sie das,
Wenn ich wieder ausziehe
machen Sie sich unter Umstnden strafbar. Die Kosten fr die
nachgemachten Schlssel muss Ihr Vermieter erstatten. Es sei
denn, er hat keine Verwendung dafr. Dann mssen die Schls
sel unbrauchbar gemacht werden (weitere Informationen zur
Schlsselrckgabe fden Sie au S. 184 0.
Einbauten und andere Hi nterlassenschafen
Im Prinzip mssen Sie die Wohnung so zurckgeben, wie Sie
sie bekommen haben - von den Spuren normaler Abnutzung
einmal abgesehen. Sie mssen alle Einrichtungsgegenstnde
und Einbauten entfernen, auch die, die Sie von Ihrem Vonnie
ter bernommen haben. Solange das nicht der Fal ist, haben
Sie die Wohnung nicht ordnungsgem zurckgegeben. Ihr
Vermieter kann unter Umstnden sogar noch Miete von Ihnen
verlangen, bis die Einbauten entfert sind.

bernahme frhzeitig klren


,
Manche Einbauten haben noch einen Wert. Klren Sie
frhzeitig, ob I hr Vermieter (oder Nachmieter) sie bernehmen
wil l . Womglich knnen Sie noch einen .Abstand aushandeln;
aber groe Summen drfen Sie nicht erwarten.
Neue Adresse mitteilen
Auch wenn Sie wenig Wert auf weiteren Kontakt mit Ihrem
Vennieter legen: Sie sind verpflichtet, Ire neue Anschrift dem
Vermieter mitzuteilen. Haben Sie noch keine, dann geben Sie
eine Kontaktadresse an, unter der Sie erreichbar sind.
1 79
180
Vie sollte die Rckgabe
ablaufen?
Unter Mieter ist der Rckgabctcnnin nicht gerade beliebt. Wo
mglich mkelt der Vermieter an der Renovierung herum oder
verpfichtet sie dazu nachzubessem. Da wre es doch besser,
wenn man um diesen Tcnnin herumkme, glauben sie. Doch
tatschlich ist das Gegenteil der Fall. Durch eine gut vorberei
tete Rckgabe knnen Sie mInteressen weit besser wahrn.
Das Rckgabeprotokoll
Um den Zustnd der Wohnung zu dokumentieren, sollten Sie
ein Rckgabcprotokoll fr sich und den Vcnnictcr anfertigen.
Meist werden in diesem Potokoll auch die aktuellen ZhIcf
stnde festgehalten, was fr Sie ebenfalls wichtig ist.
Gemeinsam mit [rcm Vermieter begehen Sie die Wohnung.
In jedem Raum halten Sie den Zustand und mgliche Mngel
fest. Gerte und technische Einrichtungen wird dcr Venietcr
auf ihre Funktionstchtigkeit berprfen. Sie mssen das nicht
tun. Zur Sicherheit knnen Sie auch eine Digitalkamem (mit
Datumsfunktion !) mnehmen und den Zustand der Rume
festhaJten.
Beanstandungen
Stellt Vermieter einen Mangel fest, so ist entscheidend:
Mssten Sie den berhaupt beseitigen? Die Spuren nonnaler
Wenn ich wieder ausziehe
Abnutzung sind kein Mangel. Der etwas abgetretene Teppich+
boden mag Ihrem Vermieter nicht gefallen. Solange er nicht
bermig beansprucht oder beschdigt wurde, liegt kein Man
gel vor. Angebohrte Fliesen gehren ebenfalls zum normalen
Gebrauch der Wohnung. Wenn Sie nicht renovieren mussten,
brauchen Sie nicht einmal die Bohrlcher zu verschlieen. Und
fr Risse an Wnden oder an der Decke sind Sie im Regelfall
nicht verantwortlich.
Achten Sie auf das Protokoll: Solange dort Mngel festgehalten
werden, fr die Sie nicht aufommen mssen, kann Ihnen die
Sache herzlich egal sein. Sind Sie hingegen mit einer Beschrei+
bung nicht einverstanden (Teppichboden total verdreckt),
bestehen Sie darauf, dass dies gendert oder Ihre Beschreibung
ebenfalls festgehalten wird.
Ist die Beanstandung berechtigt, sollten Sie absprechen, wie
und wann der Mangel behoben wird. Ziel ist es, dass Sie sich
quittieren lassen: Im brigen hat der Vermieter die Wohnung
in vertragsgemem Zustand zurckerhalten. Beide Parteien
bekommen ein Exemplar des Rckgabeprotokolls, das wort
wrtlich bereinstimmen sollte.
Korrektes Rckgabeprotokoll unterschreiben!
Von einem Rckgabeprotokoll knnen Sie strker profi
tieren als I hr Vermieter. Denn die Gerichte haben entschieden,
dass der Vermieter nur die Schden geltend machen kann, die
er ins Protokoll aufgenommen hat. Fllt ihm spter ein Mangel
auf, den er htte erkennen knnen, muss er den auf eigene
Kosten beseitigen (LG Braunschweig, WuM 1997, S. 470).
181
182
Vas geschieht. wenn meine
Wohnung in keinem guten
Zustand ist?
Haben Sie schlecht oder gar nicht renoviert, obwohl Sie dazu
verpfichtet waren? Haben Sie die Wohnung in einem wenig
ansprechenden Zustnd hinterlassen? So muss der Vennictcr
sie doh erst einmal wieder zulcknehmen. Sie sind dann
kein Mieter mehr, haben fr die Wohnung kein Hausrecht
und keine Obhutspflicht (vgl. S. 164 f.) mehr, abr in Ord
nung bringen mssen Sie die Wohnung schon noch.

Ihr Vermieter muss Ihnen eine Nachfrist seten


.
Mchten Sie die Arbeiten nachholen oder den Schaden
eigenhndig beseitigen, so drfen Sie das tun. Ihr Vermieter
muss Ihnen eine angemessene Nachfrist einrumen, die Woh
nung noch i n einen .vertragsgemen Zustand. zu bringen.
Da Sie keinen Schlssel mehr haben, mssen Sie sich den bei
Ihrem Vermieter oder beim Hausmeister abholen.
Die Handwerker kommen
Gelingt Ihnen das aber aueh in der Nachfrist nicht ooer lehnen
Sie gleich dankend ab, darf der Vermieter einen Handwerks
betieb beaufagen, die Arbeiten z erledigen. Fr die Kosten
Wenn ich wieder ausziehe
mssen Sie aufommen. Aber natrlich nur, wenn die Anspr
che Ihres Vermieters berechtigt sind.
Eben darum ist es so wichtig, dass Sie auch etwas in der Hand
haben: z.B. ein Rckgabeprotokoll. Im brigen muss Ihr Ver
mieter beweisen, dass seine Ansprche berechtigt sind. Doch
das drfte ihm gelingen, wenn er mit einem Beweissicherungs
verfahren, eigenen Fotos, Zeugen oder sogar einem Gutachten
aufwaen kann - und Sie nichts dagegensetzen knnen.
Die Nutzungsentschdigung
Der Vermieter hat Anspruch darauf, dass Sie ihm die Wohnung
rechtzeitig in vertragsgemem Zustand zurckgeben. Tun
Sie das nicht, kann er Ihnen eine so genannte Nutzungsent
schdigung berechnen - mindestens in Hhe Ihrer bisherigen
Miete. Unter Umstnden kann er aber auch die ortsbliche
Vergleichsmiete erheben. Wenn er nmlich neu htte vermie
ten knnen. Zahlen mssen Sie fr den gesamten angebroche
nen Monat.

M
Bei Rcknahme keine Nutung,entchdigung!
Hat der Vermieter die Wohnung .zurckgenommen,
kann er keine Nutzungsentschdigung von Ihnen verlangen,
sondern al lenfalls Schadenersatzansprche geltend machen.
Eine Nutzungsentschdigung ist nur bei verspteter Rckgabe
fl l ig.
183
184
Vomit muss ich rechnen. wenn
die Schlssel nicht vollzhlig sind?
Nichts dokumentiert die Rckgabe der Wohnung so sinnflig
wie die Rckgabe der Schlsscl -aller Schlssel. Auch Keller-,
Briefasten- und Hoftorschlsscl mssen Sie dem Vcnnictcr
aushndigen. Ebenso - wir haben es erwhnt - alle Schlssel,
die Sie haben nachmachen lassen.
Die Anzahl der Schlssel, die Sie bekommen haben, knnen
Sie meist aus dem Mietvertrag und/oder dem Rckgabcproto
koll ersehen. Sind da die Angaben widersprchlich, geht das im
Allgemeinen zu Lasten des Vcnnictcrs.
Sie mssen Ersatz leisten
Solange Sie einen Schlssel zUlckbchaltcn, gilt die Wohnung
noch nicht als zurckgegeben. Mssen Sie also noch suchen,
kann der Vennictcr die Rckgabe ablehnen. Anders liegt der
Fall, wenn der Schlssel uf bar ist, Sie verloren
haben ooer er Inen gestohlen wurde. Dann mssen Sie Er
satz leisten. Die Frage ist nur, was Sie ersetzen mssen: den
Schlssel auf jeden Fall, womglich auch das Schloss und im
schlimmsten Fall alle Haustrschlsser dcr Wohnanlage.
Knnen Sie beweiscn, dass der Schlssel unwiederbringlich
verloren ist, weil er in eine Gletscherspalte ooer einen See ge
fallen ist, dann mssen Sie nur fr den Schlssel bezahlen. Das
Gleiche gilt, wenn Sie glaubhaft machen knnen, dass sich an
Wenn ich wieder ausziehe
dem Schlssel kein Hinweis auf Sie oder lre Wolmung fnden
lsst. Kauft Ihnen das Ihr Vermieter nicht ab und verklagt Sie,
tragen Sie die Beweislast: Sie mlissen die Umstnde darlegen,
die zum Verlust des Schlssels gefhrt haben.

M
Vorsicht, Generalschlssel !
,
Haben Sie einen Schlssel eingebt, der zu einer Zent-
ralschlieanlage gehrt, mssen unter Umstnden al l e Schls
ser ausgetauscht werden. Das ist sehr kostspielig. Doch der
Vermieter muss Sie schon bei der Rckgabe der Schl ssel auf
diese Gefahr hi ngewiesen haben. Sonst muss er zumindest ei
nen Teil der Kosten selbst bernehmen.
Und auch hier gilt: Knnen Sie nachweisen, dass ein Miss
brauch des SchIlisseis ausgeschlossen ist, brauchen Sie die
Kosten fr den Austausch der Schlsser nicht zu bernehmen
(LG Berlin, ZMR 2000, S. 535).
Keine Mrchen
Im eigenen Interesse sollten Sie bei der Wahrheit bleiben. Ist
Ihre Geschichte nicht glaubwrdig, mssen Sie trotzdem zah
len. Und stellt sich spter heraus, dass Sie gelogen haben, ms
sen Sie nicht nur fr den entstandenen Schaden aufommen,
sondern Sie machen sich auch des Betrugs schuldig -und das
ist eine Strafat.
185
186
Vann bekomme ich meine
Kaution zurck?
Haben Sie die Wohnung zuriickgcgcbcn, dann mchten Sie so
schnell wie mglich Ihre Kaution zurckerhalten, nicht zuletzt,
weil Sie auch bei Ihrer neuen Wohnung eine Kautionszahlung
leisten mssen. Vcnnictcr haben bei der Rckerstattung deut
lich weniger Eile. Unter Umstnden mssen Sie ein wenig
Druck machen. Denn der Betrag ist faJlig, wenn der Vcnnicter
die Wohnung zurckbekommen hat und Sie ihm nichts mehr
schulden.
Die Uberlegensfrist
Ob Sie ihm wirklich nichts mehr schulden, da ist sich Ihr Ver
mieter vielleicht nicht so sicher. Auch wenn Sie gemeinsam die
Wohnung abgegangen sind und cr Inen besttigt hat, dass cr
sie im vertagsgemen Zustand zurckerhalten hat, wird
ihm eine bcrlcgcnsfrist zugestanden. Er soll in aller Ruhe
prfen knnen, ob noch Zahlungsansprche gegen Sie beste
hen.
Je nachdem wie kompliziert der Fall liegt, kann diese Frist zwi
schen zwei und sechs Monaten betragen. Aber auf Zeit spielen
darf der Vennieter nicht. Liegen die Verhltnisse vllig klar,
muss die Kaution zurckgezahlt werden.
Wenn ich wieder ausziehe

M
Die lelzle Nebenkoslenabrechnung
Viele Vermieter verbinden die Rckzahl ung der Kaution
mit der letzten Abrechnung der Nebenkosten. Das ist zulssig
und aus Vermietersicht sogar sehr sinnvoll, denn manche Ge
richte vertreten die Ansicht, dass der Vermieter auf eine Nach
zahlung aus der Nebenkostenabrechnung verzichtet. wenn er
die Kaution vorbehaltlos an Sie zurckzahlt.
Behlt der Vermieter die Kaution nur wegen der ausstehenden
Nebenkostenabrechnung zurck, knnen Sie ihm anbieten,
dass er die Kaution unter dem Vorbehalt der Nachforderung
bestehender Ansprche aus der Nebenkostenabrechnung an
Sie ausbezahlt. Oder dass er einen Betrag zurckhlt, der unge
fhr so hoch ist wie die erwatete Nachzahlung. Hher als drei
bis vier monatliche Vorauszahlungen der Nebenkosten darf der
Betrag aber nicht sein.
Die Verzinsung
Ihr Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Verm
gen anlegen und verzinsen, mindestens zum blichen Zinssatz
fr Spareinlagen mit dreimonatiger Kndigungsfrist. Darber
muss Ih Vermieter abrechnen.
Seit September 2001 ist es auch mglich. eine andere Form der
Geldanlage zu vereinbaren. Der Grund: Die Ertrge sind h
her. Gleichzeitig steigt aber auch das Risiko: Haben Sie verein
bat, das Geld in Fonds oder Aktien zu investieren, mssen Sie
auch mgliche Verluste hinnehmen. Dabei versteht es sich von
selbst, dass Ihr Vermieter nur mit Ihrem Einverstndnis solche
Investitionen ttigen kann.
187
188
Vas darf mir mein Vermieter
von der Kaution abziehen?

ber die Kaution muss Ihr Vermieter abrechnen. Das gilt natr
lich vor allem, wenn er Inen etwas abgezogen hat. Ansonsten
knnen Sie sich auch mit dem zUlckerstatteten Sparbuch zu
fricdcngcbcn.
Die Abrechnung
Wcldl Postn kann Ihnen der Vermieter nach einer ordnungs
gemen Rckgabe dennnoch in Rechnung stellen? Weniger
als Sie vielleicht annehmen. Achten Sie daher auf die folgenden
Punkte:
Alle Ausgaben muss Vermieter belegen knnen. Rech
nungen muss cr in Kopie beilegen. Geht aus den Rechnun
gen nicht klar hervor, flf welche Leistungen sie gestellt wer
den, soUten Sie sie beanstanden.
Bei Handwerkerrechnungen: Es muss sich um Schden und
Mngel handeln, die Sie vor Ihrem Auszug eigentlich htten
in Ordnung bringen msscn.
Musstc dcr Teppichboden crneuert werden, kann Vermic
tcr nicht den Neuwert ansetzen, sonder nur den Rcstwert.
Der ist abhngig von der Nutzungsdauer. Bei einer durch
schnittlichen Nutzungsdaucr von zehn Jahren ergibt sich ein
Abzug vom Ncuwert von 10 Prozent pro Jahr. War dcr Tcp
pich ltcr als zehn Jahre, mssen Sic gar nichts zahlcn.
Wenn ich wieder ausziehe
Die Gebhren fr die Zhlerablesung und die Umzugsge
bhr (wegen der Abnutzung des Treppenhauses) kann Ihnen
der Vermieter nur dann in Rechnung stellen, wenn er sie
mietvertaglich festgeschrieben hat. Ansonsten muss er sie
selbst tragen.
Manche Vermieter listen jede Glhbirne auf, die sie einkau
fen mussten, um die Wohnung wieder in Schuss zu bringen.
Nahezu smtliche dieser Kosten knnen Sie beanstanden.
Denn Sie waren ja nur verpfichtet, die Wohmmg D ver
tragsgemem Zustand zu bergeben. Nur insoweit Sie
diese Pflicht nicht erfllt haben, mssen Sie dImbezahlen.
Wie erwhnt darf der Vennieter die Kaution mit der letzten
Nebenkostenabrechnung verrechnen. Dann aber sollten Sie
diese genau prfen, bevor Sie sich mit der Abrechnung der
Kaution einverstanden erklren. Manche Vermieter berwei
sen den Betrag erst, wenn Sie der Abrechnung zustimmen.
Darauf sollten Sie sich nicht einlassen.
Fordern Sie die gesamte Kaution zurck
Hat Ihnen der Vennieter auf dem Rckgabeprotokoll quittiert,
dass er die Wohnung von Ihnen im vertagsgemen Zustand
zurckerhalten hat, dann kann er Ihnen keine weiteren Sch
den ankreiden. Aber auch wenn im Rckgabeprotokoll noch
verschiedene Mngel genannt sind, darf er eben nur die Arbei
ten fr diese Mngel in Rechnung stellen. Daraus ersehen Sie,
wie vorteilhaft es ist, wenn Sie eine ordnungsgeme Rckgabe
hinbekommen. Denn haben Sie da alles richtig gemacht, dann
sollte Ihnen der Vermieter die gesamte Kaution zurckzahlen.
Tut er es nicht, dann fordern Sie es ein. Eine rechtswidrig vor
enthaltene Kaution lsst sich ohne Weiteres einklagen.
189
190
Stichwortverzeichnis
A
Abfdung I47f.
Abmahnung 22f .. !37
Abwesenheit. lngere !64f
Anwaltskosten 2I
Aufschlag 20f.
Auszug !73fr.
B
Bagatellschden 2
Bauarbeiten. Beeimrchligungen 32
Besuchsrecht !6
Betriebskosten siehe Nebenkosten
Betriebskostcnverordnung 72
Bruttomiete 35
D
Dauerauflrag I
E
Eigenbedarfskndigung !42f.
Einbauten !7
Einliegerwohnung. Kndigung
!38f.
Einzugsemlichtigung !g f.
Einzugsgebhren 80
F
Fahrstuhl 88f.
Flligkeit der Miete !7
Formulanniclvcnrag !70
Fristen !6
Fristlose Kndigung 24f.
G
Garten 8f.. !08f.
Gemeinschafskosten !0I
Gerche 33
H
Hausfriedensbruch !63
Hausmeister !06f.
Hausordnung !56f.
Hausreinigung !0
Haustierhaltung I52f.
Haustrgeschft 60 f.
Hei zkostenabrechnung !02f . !04 f.
Heizkostenpauschale !03
lndexmiele 47
Inlusivmiete 66
K
Kappungsgrenze 50f.
Kaution I86f.
Kontollbesuche !60 f.
Kostenumlage 46f.
Kndigung I2!ff.
- Anforderungen. fonnale !24
- Einliegerwohnung I38f.
- fristlose 24 f.. !30f !36f.
- Grunde !25
- ordentliche !26f.
- unberechtigtc I32f.
- Widcrsprch !40 f.
- Widcrsprchsfrist I25
Kndigungsfristen, gesetzliche !27,
!34f., I3
KndigungsgrOnde 122 f.
Kndigungsschreiben 124. 1 31
l
Lrm 33
Lebenspancr. Aufnahme 168 f.
M
Mahngcbhrcn 21
Mangel 28 f.. 32 f.
Mngelanzcige 30 f .. 41
M
i
etauftslUlgsvertrag 146 f.
Micte
preisilberhhtc 42 f.
zuviel bezahlte 43
Mictcr

P
f
i
chten 151 |.
Rechte 1 51 f.
Mielerhhung 45 f .. 48. 66 f.
Angaben. unvcnichtbare 53
Anschreiben 52 f.
Fonnfehler 52 f.
Modemisierung 62 ff.
Nebenkosten 75
Sonderkndigungsrechte 128 f.

O
brlegensfist 56 f.
Vereinbarung. einvcrehmlichc
58 f.
Verhinderung 68 f.
Mietkilrzung siehe Mictindcrung
Mietinderung 28 f .. 34 f.
Quotcn 36 f.
unberechtigtc 38 f.
Mietminderungsquoten 36 f.
Mietspiegel 54. 83
Mietsteigerung 5 f.
Mietvcrtrag. befristeter 123
Mietl hlung 15 0.
Mocrnisicrung 48 f.. 62 f.. 128 f.
Abrechnung des Vcnnietcrs 65
Stichwortverzeichnis
lnfonllatonspf
i
chl des Venn
i
e
lers 6f.
Mictcrhhung 6f.
Nebnkostcn. ncue 19
Musizieren 158 f.
N
Nachmietcnlausel 134 f.
Nachschlilssel 162 f.
Nachzahlung 25
Nebenkosten 71 f
Abrechnung siche Nebenkosten-
abrechnung
- Festbetrag S4
gestiegcne 48 f.. 66 f.
- Guthaben 9
- Klauseln 14
Mieterhhung 66. 75
nach Moemisierung 79
RegelmUigkeit 80 f.
Umlage 18 f.
verbrauchsabhngigc Abrechnung
siehe don
vcrgessene 79
Veneilcrschltissel 91 f.
Vorauszahlung 86 f .. 97
Nebcnkostenabrcchnung 95 f.
Abrechnungs-Check 96 f.
Abrcchnungsperioe 98 f.
Belegc einsehen 1 12 f.
Erstattung 1 17
- Klage 117
- letzte 187
Prfung 108 f
Vennicter rechnct nicht a 1 1 6 f.
Widerspruch 1 1 4 f.
Nebenkostenarten 76 f.
Nebenkostenpauschale 84 f.
Nutzungscntschdigung 183
1 91
192
Stich wortve rzei eh n is
R
Rumungsklage I48f.
Renovierung I74f.
Rohrbruch !00f.
Rckgabcprotokoll !80f.
Ruhezeilen !58
s
Sumniszuschlge 2!
Schlssel !84f.
Schneerumen I65
Schnheitsreparaturen !76f.
Sonderkndigungsrecht 6,I28f.
Sozialklausel !3. !43
Spielplatz 8
Staffelmiete 47
Stundungsvereinbarung 26f., 3
T
Treppcnreinigcn !65
u

bcriehungszinscn 2!
Umweltgift e 33
Ungezieferplage 8!
Untervermietung !2,!66f.
v
Verbrauchsabhngige Abrechnung
2f., 10f
VerbrauchskOSlen I00f.. !05
Vereinbarungen
- einverehmliche 58 f.
- individuelle !70 f.
Vergleichsmiete, ortsbliche 42f..
47. 54f.. 56f.
Vergleichswohnungen 55
Vennieterwechsel I I 8f
Verschwendung 3
Verteilerschlssel 9 f.
Verwertungskndigung !44f.
Verzug 20f
Verzugszinsen 2
w
Wasserschaden 33.!00f
Widerspruch gegen Nebenkosten-
abrechnung !!4f.
Wirtschaftlichkeit. Grundsatz 82f.
Wohngeld 6
Wohnungsrckgabe I33.I78ff..
!82f.
Wuchemliete 42f.
z
Zhler, veraltete !00f.
Zahlungsengpass 26f.
Zahlungsunfahiger Vemlieler !!7
Zeitmielvertrag !35
Zugesicherte Eigenschaften 32
Zurckbehallungsrechl 40
Zwangsrumung !4f.
Zwlfmonatsfrist 4,III f., !!6f.