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www.cbre.ma “Le secteur de l'immobilier traverse sans doute une période de transition décisive, caractérisée

“Le secteur de l'immobilier traverse sans doute une période de transition décisive, caractérisée par des opportunités nouvelles, des prises de décisions courageuses, le travail soutenu faisant appel à la créativité et la persévérance dans la voie de professionnalisation de notre secteur. Ceux qui sauront précisément analyser la situation actuelle et adapter leurs stratégies en conséquence réussiront à se renforcer dans un secteur amené à connaître une croissance durable pendant de nombreuses années encore.

CB Richard Ellis continuera d'accompagner les différents acteurs de ce marché (promoteurs, investisseurs, banquiers, et autres institutions dédiées à l'immobilier) en contribuant modestement à leur développement grâce à son expérience de plus de deux cents ans dans les principaux marchés mondiaux , ses 5 ans au Maroc et les compétences multidisciplinaires de son équipe.”

et les compétences multidisciplinaires de son équipe.” Karim Beqqali, Directeur Général CB Richard Ellis Maroc

Karim Beqqali, Directeur Général CB Richard Ellis Maroc

Sommaire

Bureaux………… … p.2

Industriel/Logistique p.3 Hôtel p.6 Retail…… …………….p.8

Résidentiel

p.9

a

INTRODUCTION

Le Maroc dispose aujourd’hui d’un cadre macroéconomique sain et favorable à l’atteinte de ses objectifs de croissance durable. Un progrès récemment souligné par Standard’s & Poors qui a rehaussé la notation du Maroc, le faisant ainsi passer à la catégorie «Investment Grade». En effet, le Royaume affiche une bonne résistance aux effets de la crise internationale (taux de croissance de l’ordre de 5% en 2009), et des perspectives de croissance prometteuses. Le Maroc est d’ailleurs pris comme un exemple de réussite de la mise en œuvre de la Politique Stratégique d’Ajustements Structurels initiée et patronnée par le Fonds monétaire international et la Banque mondiale. Ce programme a été entrepris dans les années 90 pour amorcer le développement économique et palier aux obstacles majeurs des réformes structurelles sur les conseils du FMI et de la Banque Mondiale. Parallèlement, le Maroc a lancé ces dernières années une politique de grands chantiers constituant un levier efficace de croissance.

Nous assistons aujourd’hui à une forte volonté de la part des pouvoirs publics de multiplier les actions de développement des domaines structurants pour l’économie nationale. En effet, une attention particulière est portée au renforcement des projets d’infrastructures tels que le transport, la gestion urbaine ou encore l’énergie et notamment les énergies renouvelables sachant que le Royaume recèle un gros potentiel dans ce domaine. De nombreuses avancées ont été réalisées également au niveau social avec notamment la mise en place de l’AMO (Assurance Maladie Obligatoire).

Ainsi,

nombreuses actions qui contribuent à

le

Maroc

a

entrepris

de

CB RICHARD ELLIS

MarketView

Maroc

Octobre 2010

atteindre ses objectifs d’amélioration des indicateurs sociaux, d’appréciation de son image à l’international, de renforcement de l’investissement national et de son attractivité de l’investissement étranger. Notons des opérations d’envergure récemment réalisées au Maroc à l’instar du rachat par France Télécom d’une participation de 40 % dans le capital du deuxième opérateur mobile du royaume, Meditel, pour un montant de 640 millions d’euros, ou encore la réalisation avec succès de l'émission obligataire émise par le Maroc d'un montant de 1 milliard d'euros sur les marchés financiers européens. Ces transactions illustrent l’attractivité des investisseurs étrangers par la stabilité et le potentiel qu’offre le pays.

De même, le Maroc a réussi à drainer un volume important d’investissements dans le secteur de l’immobilier touristique, d’autant que de nombreux atouts jouent en faveur de la destination, à savoir ses conditions climatiques idéales, sa richesse culturelle et sa proximité géographique des principales capitales européennes. Néanmoins, la crise internationale a sévèrement impacté le marché immobilier touristique du fait du retrait des acquéreurs particuliers étrangers, eux-mêmes responsables quelques années plus tôt de la frénésie pour les résidences secondaires au Maroc.

Le segment résidentiel (hors touristique) se porte en revanche bien grâce à une demande intérieure domestique tirée par la croissance économique nationale. Cette émergence récente et progressive de la classe moyenne marocaine suggère aussi un grand potentiel pour les principaux opérateurs commerciaux et enseignes et donc pour les développeurs de centres commerciaux.

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2010 MarketView MarocQ4

BUREAUX

Zone A: Ancien Centre (Médina) Zone B: Nouveau Centre Ville Zone C: Quartier des banques
Zone A: Ancien Centre (Médina)
Zone B: Nouveau Centre Ville
Zone C: Quartier des banques
Zone D: Sidi Maârouf
Zone E: Aïn Sebaâ

Le marché de bureaux dans la ville de Casablanca totalise une superficie de plus de 1.000.000 m² (recensement CBRE hors administrations publiques) constituée majoritairement d’immeubles dont la superficie n’excède pas 8.000 m². Ce stock est articulé autour de cinq zones principales.

Zone A: Ancien Centre La zone « A » correspond au centre historique et représente l’ancien centre d’affaires de la ville de Casablanca. Cette zone est caractérisée par la présence d’un grand nombre d’administrations publiques (tribunaux, bourse de Casablanca, etc.), de grandes entreprises marocaines (assurances, services, etc.), du port, et se situe à proximité de la zone industrielle d’Aîn Sebaâ.

Zone B: Nouveau Centre Ville (CBD) La zone du nouveau centre ville concentre 35% du stock actuel de bureaux de la ville. La zone « B » se distingue par la présence de l’édifice emblématique de la ville de Casablanca (le « Twin Center ») et par sa mixité. En effet, cette zone abrite une offre résidentielle de haut standing, la zone commerciale la plus dynamique de la ville ainsi que des hôtels et sièges de sociétés. Le parc immobilier à usage de bureaux dans cette zone est relativement varié, à la fois composé d’immeubles à usage exclusif de bureaux mais également d’immeubles à usage mixte (résidentiel / bureau). En ce qui concerne la demande, cette zone est très prisée par les cabinets internationaux de conseil, cabinets d’avocats, banques d’affaires, et autres sociétés à la recherche d’une adresse de prestige.

Zone C: Quartier des Banques Cette zone qui se situe à proximité du centre historique et de la banque centrale «Bank Al- Maghrib», est un quartier d´affaires hébergeant les sièges de compagnies d’assurances et des principales institutions financières du pays. L’offre de bureaux dans la zone comprend un nombre

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important d’appartements résidentiels reconvertis en bureaux ainsi qu’un nombre important de bureaux de taille réduite (70-150 m²) pour les professions libérales.

Zone D: Sidi Maârouf Cette zone est aujourd’hui l’unique quartier d’affaires de la ville de Casablanca exclusivement composé d’immeubles de bureaux. La zone est desservie par les autoroutes menant à Rabat, El Jadida et Marrakech et attire principalement des multinationales opérant dans le secteur des nouvelles technologies.

Zone E: Aïn Sebaâ La zone « E » est la zone industrielle la plus importante du Maroc. L’offre de cette région comprend différents types de bureaux : les appartements convertis en plateaux de bureaux, les mezzanines des unités industrielles ou logistiques et certains bâtiments à usage exclusif de bureaux.

Répartition du marché de bureaux par zone (m²) à Casablanca

2% 19% 23% 21% 35%
2%
19%
23%
21%
35%

Zone Abureaux par zone (m²) à Casablanca 2% 19% 23% 21% 35% Zone B Zone C Zone

Zone Bpar zone (m²) à Casablanca 2% 19% 23% 21% 35% Zone A Zone C Zone D

Zone C(m²) à Casablanca 2% 19% 23% 21% 35% Zone A Zone B Zone D Zone E

Zone Dà Casablanca 2% 19% 23% 21% 35% Zone A Zone B Zone C Zone E Le

Zone E2% 19% 23% 21% 35% Zone A Zone B Zone C Zone D Le marché immobilier

Le marché immobilier professionnel a connu ces dernières années l’entrée de nouveaux acteurs qui sont les fonds d’investissement & foncières spécialisés dans l’immobilier professionnel à la recherche d’actifs financiarisés (à rendement locatif). L’entrée de ces sociétés d’investissement a donné naissance à une offre locative plus appropriée participant ainsi au dynamisme du marché.

Les taux de rendements bruts ciblés par ces investisseurs institutionnels oscillent entre 8.5% et 11% dépendamment de la typologie de l’actif, ses caractéristiques intrinsèques (qualité des constructions, niveau de prestations, taux de vacance, etc.) et extrinsèques (localisation, environnement immédiat, etc.). Cependant, le volume de transactions dans le marché pour des actifs à usage de bureau ou des terrains permettant le

a

Maroc Q4 2010MarketView

Loyers mensuels du marché de bureaux par zone (MAD/m², hors taxes, hors charges)

200 180 160 140 120 100 80 Zone A Zone B Zone C Zone D
200
180
160
140
120
100
80
Zone A
Zone B
Zone C
Zone D
Zone E

développement d’immeubles de bureaux est relativement faible. En effet, le rythme de production à Casablanca reste limité par la rareté et la cherté du foncier. Les prix de location et de vente se sont relativement maintenus au courant de la période 2009-2010 et ce malgré une légère baisse du volume des transactions locatives. Une importante part de la demande locative actuelle sur le marché provient des PME qui recherchent des superficies variant entre 80 et 200 m². Il est cependant à noter que beaucoup de grandes entreprises ne sont pas satisfaites de leurs bureaux actuels mais sont contraintes d’y rester à défaut de trouver des locaux répondants à leurs attentes.

Le marché de bureaux à Casablanca se caractérise par une part prépondérante d’immeubles de bureaux de qualité moyenne ou faible, dits de catégories B (35% du stock) ou C (31%). Aucun immeuble à ce jour ne répond aux standards internationaux de catégorie « prime ». Cependant, certains immeubles se distinguent de l’offre standard par un minimum de design architectural, des traitements esthétiques de

façade, fit-out intérieur, des prestations de property

Ces

management (sécurité, nettoyage

derniers ne représentent que 24% du stock actuel (catégorie A).

),

etc

Le marché de l’immobilier professionnel de Casablanca est en pleine mutation de par le lancement de projets d’envergure ayant pour but de satisfaire une demande de plus en plus exigeante en termes de qualité.

Plusieurs projets structurants sont en cours de réalisation dans plusieurs zones du Grand Casablanca, à l’instar des projets Casanearshore, AnfaPlace, Gare de Casa-Port et La Marina de Casablanca. Ces projets prévoient une superficie totale de plus de 300.000 m² de bureaux à l’horizon 2014, sans compter le futur projet de la place financière de Casablanca prévu dans l’ancien aéroport d’Anfa.

INDUSTRIEL / LOGISTIQUE

Le Maroc abrite 79 zones industrielles dont 61 sont urbanisées et équipées, 6 en cours de viabilisation et 12 qui devraient être développées et équipées dans les années à venir. La majeure partie du parc industriel existant est ancien et ne répond pas aux standards d’équipements et d’infrastructures.

Zones industrielles au Maroc

 

Urbanisées

Urb.

Non-

Total

 

en

urb.

cours

#

zones

 

61

6

12

79

Surface (ha)

3.144

957

388

4.489

#

lots

9.801

2.217

1.442

13.460

Unités en

 

production

3.021

158

155

3.334

Unités en

 

construction

949

70

190

1.209

État

 

davancement

40,51%

10,28%

23,93%

33,75%

Un programme national dit « Pacte Émergence» a été mis en place dans le but de développer les activités industrielles et logistiques dans tout le pays. Cette initiative gouvernementale comprend aussi l’aménagement de plateformes industrielles intégrées (P2i) afin de répondre aux standards de la demande étrangère. Nous assistons ainsi au développement d’une offre locative sur mesure, en vue de satisfaire une demande internationale grandissante pour ce type d’actifs, émanant principalement du secteur de l’offshoring et des sous-traitants industriels. Le Pacte Émergence vise aussi le renforcement des secteurs d’activités existants tels que l’artisanat, le textile et la pêche. Afin d’attirer les investisseurs étrangers et locaux ciblés, le gouvernement marocain offre de nombreuses incitations fiscales, des procédures administratives simplifiées, des prix de terrain attractifs et autres types d’avantages. Grâce à une stratégie proactive, le “Pacte Émergence” a déjà donné des résultats tangibles dans divers secteurs avec des réalisations remarquables à Casablanca et à Tanger. Plusieurs entreprises internationales telles que Yamazaki, Sumitomo, Lear, Faurecia ont déjà délocalisé une partie de leur activité au Maroc.

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Les marchés industriels et logistiques de Casablanca N Atlantic Ocean Grand Casablanca Zone 1 :
Les
marchés
industriels
et
logistiques
de
Casablanca
N
Atlantic Ocean
Grand Casablanca
Zone 1 : Sidi Bernoussi/Zenata
Zone 2 : Ain Sebaâ
Zone 3 : Ain Harrouda,
Moulay Rachid &
Sidi Moumen
Zone 4 : Sidi Maarouf
Zone 5 : Lisassfa
Zone 6 : Bouskoura
Zone 7 : Nouaceur
Zone 7

La région du Grand Casablanca est le moteur de l’économie marocaine et représente 44% de la main d’œuvre industrielle au Maroc, 48% des investissements nationaux et 35% des entreprises opérants dans le pays selon le Centre Régional d’investissement de Casablanca. L’offre industrielle n’est pas structurée et son développement est handicapé par la rareté et la cherté du foncier au sein des principales zones industrielles de la région. La majorité des parcs industriels sont vétustes et offrent des infrastructures et des services de proximité (restaurants, etc.) insuffisants pour répondre aux besoins des entreprises établies. Les plus anciennes zones industrielles sont les suivantes (cf. plan ci-dessous):

AIN SEBAA-HAY MOHAMMADI qui concentre 46% de la production industrielle totale. SIDI BERNOUSSI-ZENATA qui représente 23% de la production industrielle. AIN CHOCK-HAY HASSANI-CASABLANCA ANFA avec près de 16% de la production de la région.

Si la demande est historiquement liée au dynamisme économique de la ville de Casablanca, la demande internationale est croissante et les opérateurs sont à la recherche de parcs industriels intégrés, dotés de système de gestion modernes et respectant les standards internationaux. Des nouveaux pôles industriels plus récents ont également émergé dans la région du Grand Casablanca, notamment les zones suivantes:

MOULAY RACHID (29 ha);

DAR BOUAZZA (10 ha);

NOUACEUR composée de Sapino (262 ha) et de l’Aéropole (200 ha);

MOHAMMEDIA (120 ha);

BOUSKOURA (28 ha).

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Les prix de vente des terrains dans les zones de Aïn Sebaâ, Sidi Bernoussi et Moulay Rachid restent relativement élevés étant donné le potentiel de développement du résidentiel dans certaines zones.

Plan logistique de Casablanca N Atlantic Ocean Grand Casablanca
Plan logistique de Casablanca
N
Atlantic Ocean
Grand Casablanca

Le secteur de la logistique connaît actuellement un accroissement de la demande de la part des industriels pour l’externalisation d’une partie de l’activité logistique, ce qui a conduit à une hausse de la demande pour des plateformes logistiques aux standards internationaux de la part des logisticiens. Le développement de ces plateformes logistiques est cependant freiné par le déficit de foncier adéquat à des prix permettant aux investisseurs d’obtenir les rentabilités escomptées en appliquant des loyers de marché.

Les parcs logistiques existants au sein du Grand Casablanca affichent un taux d’occupation moyen de 90% même si une part importante de l’offre ne répond pas aux standards internationaux en termes de services, d’équipements et de qualité de construction. Les parcs logistiques qui s’approchent le plus de ces standards affichent un taux d’occupation de 100%.

Cependant, plusieurs projets de plateformes logistiques sont en cours de développement dans la région de Casablanca. Étant donné la cherté du foncier dans la région, seuls les organismes étatiques et quelques acteurs privés disposant d’une réserve foncière importante sont en cours de réalisation de ces plateformes logistiques à l’instar de la zone MITA (dont le maître d’ouvrage est l’ONCF) et la zone de la SNTL. Les prix de location actuels oscillent entre 42 et 60 MAD/m².

a

Maroc Q4 2010MarketView

Le secteur de la logistique constitue l’un des enjeux majeurs quant au développement de l’activité industrielle au Maroc. En tant que poumon économique du Royaume, la région du Grand Casablanca est sujette au déploiement de Zones Logistiques Multi-Flux (ZLMF) tel que dicté par le Schéma National. Ainsi, dans cette région, 607 hectares à l’horizon 2015 et 978 hectares à l’horizon 2030 devraient être réaménagés pour répondre au mieux au besoin croissant en logistique organisée. Les plateformes prévues à cet effet devraient être développées à Zenata, OuladHadda, Deroua, Nouaceur, Oulad Saleh, Bouskoura, Lakhyayta I et Lakhyayta II. Le développement des futures ZLMF, se distribuera de la manière suivante à l’horizon 2030 :

Répartition des futures zones logistiques multi-flux à Casablanca

7% 15% 33% 6% 7% 11% 10% 11%
7%
15%
33%
6%
7%
11%
10%
11%

Zenatamulti-flux à Casablanca 7% 15% 33% 6% 7% 11% 10% 11% Oulad hadda Deroura Nouaceur Oulad

Oulad haddaà Casablanca 7% 15% 33% 6% 7% 11% 10% 11% Zenata Deroura Nouaceur Oulad Saleh Bouskoura

Deroura7% 15% 33% 6% 7% 11% 10% 11% Zenata Oulad hadda Nouaceur Oulad Saleh Bouskoura Lakhyayta

Nouaceur15% 33% 6% 7% 11% 10% 11% Zenata Oulad hadda Deroura Oulad Saleh Bouskoura Lakhyayta I

Oulad Saleh6% 7% 11% 10% 11% Zenata Oulad hadda Deroura Nouaceur Bouskoura Lakhyayta I Lakhyayta II Ainsi,

Bouskoura10% 11% Zenata Oulad hadda Deroura Nouaceur Oulad Saleh Lakhyayta I Lakhyayta II Ainsi, deux axes

Lakhyayta IZenata Oulad hadda Deroura Nouaceur Oulad Saleh Bouskoura Lakhyayta II Ainsi, deux axes entourant la région

Lakhyayta IIhadda Deroura Nouaceur Oulad Saleh Bouskoura Lakhyayta I Ainsi, deux axes entourant la région seront privilégiés:

Ainsi, deux axes entourant la région seront privilégiés:

•Corridor logistico-industriel Est-Sud (Zenata- Nouaceur) •Corridor Sud-Ouest (Nouaceur-Lakhyayta I)

Les

Tanger

marchés

industriels

et

logistiques

de

Néanmoins, bien que Casablanca soit la capitale économique du Royaume et concentre la majorité de l’activité industrielle du pays, son potentiel de développement futur reste relativement limité par rapport à d’autres villes du Maroc notamment Tanger. La région de Tanger a connu une forte croissance en raison de la hausse de la demande d’investisseurs locaux et internationaux attirés par le lancement de Tanger MED et l’expansion de Tanger Free Zone. Tanger MED accueillera l’une des plus importantes plateformes industrielles et logistiques du pays grâce à la création du grand port et l’installation de l’usine Renault. En effet, deux zones industrielles (Mellousa I et Mellousa II) ainsi qu’une zone logistique de 130

hectares seront développées à proximité immédiate du port. Mellousa I couvre une zone de services de 300 hectares et accueillera le plus grand projet industriel du Maroc - l’usine Renault-Nissan.

La ville de Tanger comprend essentiellement 4 zones industrielles:

Tanger Free Zone s’étend sur 145 hectares et a connu un grand succès lors de sa commercialisation accueillant aujourd’hui près de 300 entreprises. Située sur la route reliant Tanger à Tétouan, la zone industrielle de Mghogha représente une superficie totale de 139 hectares. AlMajd qui est le plus petit et le plus ancien parc industriel couvre seulement 22,7 hectares. La zone industrielle Gzenaya, située à proximité de TFZ s’étend sur une surface totale de 129 hectares. Cette zone ne répond pas aux standards internationaux en termes d’infrastructures.

Avec la baisse de la demande due à la crise internationale, différents développements initiés par

les autorités tels que Tanger MED et la zone

automobile de Melloussa ainsi que certains projets

privés ont ponctuellement du reconsidérer leurs

programmations et délais de réalisation. Avec

l’accroissement de la concurrence dans un climat de

crise international et un manque de liquidités dans

les marchés financiers, nous notons une tendance

de la demande internationale vers les produits clef en main en formule locative. D’ailleurs, un contrat cadre a été signé entre le gouvernement et les principales banques marocaines afin de créer un véhicule financier pour porter ce type d’actifs en location.

Zone

Vente de terrain (DH/m 2 )

Location dentrepôt (DH/m 2 /mois)

Casablanca

Aïn Sebaâ

4.000 6.000

40 60

Sidi Bernoussi - Zenata

3.000

6.000

40 55

Moulay Rachid

3.300 4.500

25 35

Bouskoura

Ouled Saleh

1.500

2.200

-

Nouaceur

700

-

Tanger

Tangier Free

700

45 50

Zone

Gzenaya

630 - 790

-

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HÔTELLERIE / TOURISME

Le secteur touristique, l’une des principales sources de revenus pour le Maroc, est depuis quelques années au cœur de la stratégie de développement du Royaume. Le gouvernement a mis en place une politique volontariste pour dynamiser ce secteur à

travers « la Vision 2010 » dont les principaux objectifs étaient d’attirer 10 millions de touristes et de réaliser une capacité additionnelle de 80.000 chambres à horizon 2010. Dans ce cadre, les autorités ont lancé l’initiative de la création de nouvelles zones touristiques à travers le Plan Azur. D’autres actions de développement ont été engagées pour accompagner cette initiative, à l’instar du Plan Mada’in, Plan Biladi, etc. Aujourd’hui, d’importants efforts sont déployés pour la mise en œuvre d’un plan de continuité : la Vision

2020.

En 2009, la crise financière internationale a eu un impact direct sur les principaux marchés émetteurs ciblés par le tourisme marocain (principalement européens). Le Maroc a néanmoins fait preuve d’une bonne résistance, enregistrant une hausse des arrivées de touristes (+5,9%) sur l’année 2009 malgré un recul des nuitées (-1,4%) et du taux d’occupation (-4 pts) sur la même période. L’impact de la crise internationale a bouleversé les habitudes de consommation des marchés émetteurs avec une baisse des durées moyennes de séjours et une diminution des revenus alloués aux loisirs et voyages.

Néanmoins, l’année 2010 s’annonce comme étant une année de reprise avec une hausse encourageante des indicateurs de performance sur la période de janvier à juillet par rapport à la même période en 2009. En effet, les arrivées ont augmenté de 10%, les nuitées de 12% et le taux d’occupation a affiché un gain de 2 points.

Evolution des arrivées au Maroc (en millions)

9

8

7

6

5

4

3

2

1

0

Janvier - Juillet 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Janvier - Juillet
2005
2006
2007
2008
2009
2010

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Comparaison avec la concurrence

L’industrie touristique marocaine est adossée à des bases solides et pérennes qui font de la destination un acteur majeur de l’échiquier touristique international : 3.500 km de côtes, une histoire et une culture séculaires, des atouts climatiques indéniables, des paysages diversifiés et une proximité enviée avec les pays émetteurs.

Dans un contexte de concurrence accrue entre les destinations touristiques, le Maroc affiche de bonnes performances par rapport au «competitive set» classique (Chypre, Tunisie, Turquie, Egypte, Îles Canaries et Croatie). Sur la période de janvier à juin 2010, le Royaume arrive en seconde position en termes de croissance des arrivées avec une hausse de 13,4% par rapport à la même période en 2009; l’Egypte ayant affiché la meilleure performance

(+20,7%).

De même, le Maroc enregistre, sur la même période, une hausse de ses recettes de 8,6%, le plaçant toujours en seconde position après l’Egypte

(+17,6%).

Offre balnéaire

Le Maroc a engagé une stratégie agressive sur le segment balnéaire à travers le Plan Azur portant sur le lancement de six nouvelles stations touristiques balnéaires : Méditérania Saidia (Berkane), Mazagan (El Jadida), Mogador (Essaouira), Taghazout (Agadir), Port Lixus (Larache) et Plage Blanche (Guelmim). Ces futures stations permettront une augmentation de plus de 100.000 lits dont 73.000 lits dédiés aux hôtels. Ce programme a par la suite été étendu avec la création de 3 nouvelles stations balnéaires.

Depuis l’avènement de la crise financière internationale, certains promoteurs internationaux adjudicataires des projets du Plan Azur mis à mal par la crise ont du céder leurs projets à des opérateurs locaux. Notons l’exemple des stations de Saidia et Port Lixus qui ont été reprises respectivement par les groupes Addoha et Alliances Développement Immobilier. Ainsi la majorité des stations du Plan Azur sont actuellement développées par des opérateurs nationaux.

Par ailleurs, le développement de la station Taghazout qui devait initialement être réalisé par un consortium d’aménageurs-développeurs étrangers (Colony Capital, Satocan et Lopesan) a connu de nombreux bouleversements pour parvenir

a

Maroc Q4 2010MarketView

aujourd’hui

à

la

constitution

d’un

tour

de

table

Tendances d’investissement

majoritairement

marocain

et

dans

lequel

Colony

Capital

uniquement.

reste

partie

prenante

à

hauteur

de

25%

Le Plan Azur a réussi à dynamiser la création de projets de grande envergure dont certains se sont déjà illustrés avec succès, à l’instar des stations Mazagan, Méditerranean Saidia et Port Lixus. La station Mazagan est gérée par un investisseur international de renom, le groupe Kerzner, référence internationale dans l’industrie touristique, avec des projets emblématiques tels qu’Atlantis. Le groupe a maintenu ses prévisions d’ouverture et table sur près de 4 millions de touristes à lui seul.

Autres initiatives de la Vision 2010

Outre la création de nouvelles stations touristiques à travers la mise en œuvre du Plan Azur, la Vision 2010 a contribué à renforcer des destinations touristiques existantes dans le cadre du Plan Mada’in et à travers le déclinement des programmes de développement régionaux touristiques (PDRT). Ces derniers consistent à identifier les atouts et facteurs essentiels de différenciation des destinations puis à définir les plans d’action pour les mettre en valeur. La valorisation des potentiels naturels se retrouve au cœur des orientations de la Vision 2010 en vue de consolider l’image de marque du Maroc à l’international. La Vision 2010 a également engagé une stratégie de développement du tourisme interne avec la création de huit nouvelles zones touristiques adaptées au touriste national et prévoyant la création de 30 000 lits.

Vision 2020

La Vision 2010 a réussi à établir des bases solides pour la mise en œuvre de la stratégie de développement du secteur touristique marocain. Elle a également contribué à renforcer la compétitivité de la destination grâce à l’appréciation de son image à l’international. Aujourd’hui, l’enjeu majeur réside dans les enseignements clairs et profitables tirés de la Vision 2010 et dans sa déclinaison en une nouvelle vision stratégique : la Vision 2020. Celle-ci est en cours d’élaboration et au même titre que la Vision 2010, elle consistera à fixer les objectifs et les lignes directrices du secteur touristique marocain pour les dix prochaines années.

L’investissement dans les produits hôteliers n’a pas enregistré de recul notable sur les projets urbains. Cette tendance reste en ligne avec la stratégie de développement des opérateurs touristiques internationaux de maintenir leur présence en zone urbaine, principalement dans les grandes villes.

Pour les gestionnaires internationaux, un axe majeur de développement consiste à implanter leurs marques « flagship » dans les villes clés d’Afrique, à savoir Casablanca, Tanger ou Rabat pour le Maroc.

La ville de Marrakech reste néanmoins la principale destination touristique Marocaine orientée vers un tourisme de loisirs, culturel et city break. Avec plus de 5,5 millions de nuitées, elle enregistre 34% des nuitées réalisées au niveau national. La ville a réussi à se positionner en tant que destination prisée à l’échelle internationale et à ce titre, elle a pu attirer de nombreuses enseignes hôtelières de renom. La ville touristique par excellence du Royaume s’oriente vers un tourisme de luxe avec l’arrivée d’enseignes hôtelières internationales prestigieuses notamment Four Season, Marriott, Hyatt, Beachcomber, etc. Aujourd’hui, l’intérêt des investisseurs pour la ville a diminué, exception faite des projets urbains, bénéficiant d’une localisation optimale.

Le positionnement hôtelier prédominant des autres villes du Royaume (Tanger, Rabat, Casablanca etc.) reste le 4 et 5 étoiles destiné à une clientèle principalement « Affaires ». Certains investisseurs hôteliers portent également un intérêt croissant pour le segment 3* et se lancent sur les traces du groupe Accor qui possède déjà plusieurs établissements Ibis au Maroc. Dans cette logique, de nouveaux opérateurs devraient faire leur apparition telles que Campanile ou Ramada.

Le secteur hôtelier de la ville de Casablanca, est principalement axé sur le segment « Affaires ». Les hôtels 4* y sont prédominants, représentant 34% de la capacité litière de la ville, suivis des 5* avec 27%. La ville accueille de nombreux projets hôteliers en cours de développement, notamment:

Anfaplace (234 chambres); Ryad Mogador (400 chambres); Casablanca Marina (500 chambres); Sofitel (171 chambres); Park Hyatt; Casablanca Plaza; Hôtel au sein du projet Sindibad; Boutiques hôtels à Bouskoura.

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2010 MarketView MarocQ4

RETAIL

Le retail au Maroc est un marché en fort développement. Cela s’explique par le faible nombre de centres commerciaux structurés et la hausse du pouvoir d’achat et de la consommation intérieure. En effet, le Maroc a moins souffert de la crise que d’autres pays, ce qui se reflète sur la consommation intérieure qui a augmentée de +8,3% en 2009. Le marché retail, en termes d’acteurs et de l’environnement dans lequel ils opèrent, reste aujourd’hui peu développé au Maroc.

Les opérateurs qui possèdent des franchises internationales telles que Zara, Celio, Aldo ou Carrefour sont peu nombreux et dominent le marché. Néanmoins, certaines enseignes marocaines ont su s’imposer dans des secteurs tels que l’électroménager, l’ameublement et la grande distribution. Par exemple, le groupe Kitéa très actif dans l’ameublement, a ajouté 3 nouveaux magasins aux 23 déjà existants en 2009 avec près de 1.500 m² de superficie en moyenne. D’autre part, les groupes ONA et Label’Vie détiennent le leadership en matière de grande distribution.

Les centres commerciaux existants souffrent de problèmes majeurs de conception. De plus, leur gestion est souvent réalisée par les services internes aux propriétaires qui n’offrent pas les mêmes compétences que les groupes internationaux en matière de management de centres commerciaux. Cependant, des centres tels que Mega Mall à Rabat connaissent un vif succès, ce qui laisse envisager d’autres projets avec des centres mieux structurés.

Les enseignes s’implantent également sur rue avec des emplacements prime tel que le boulevard Al Massira à Casablanca et l’avenue Fal Ould Omeir à Rabat. Sur ce type d’emplacement, la pratique des droits d’entrée est souvent appliquée et fait ressortir ainsi un loyer mensuel plus raisonnable.

L’ancien centre ville de Casablanca n’étant pas adapté à des besoins spécifiques, les enseignes ont ainsi été incitées à s’implanter sur Maârif, Maârif extension, Racine et Gauthier. Aujourd’hui, ces nouveaux quartiers retail souffrent d’hétérogénéité et l’offre est limitée. Cela s’explique notamment par le fait que des propriétaires spéculateurs conservent leurs terrains, immeubles ou villas dans l’expectative d’une plus-value future. Pour les locaux existants, la vente est souvent pratiquée car un bail signé entre bailleur et preneur accorde à ce dernier la propriété commerciale (après 2 ans); ce qui peut fragiliser les paiements des loyers de la part du preneur. Aussi, les prix élevés de vente, de location et de droits d’entrée sur les emplacements et zones de premier choix rendent l’implantation des enseignes plus difficile.

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Concernant le marché de la franchise, de nombreux opérateurs retail attendent l’arrivée de nouveaux centres commerciaux à l’image d’Al Mazar à Marrakech, le premier centre commercial de nouvelle génération respectant les standards modernes. Les nouveaux projets immobiliers de Marrakech, Rabat, Tanger et Fès permettront aux enseignes de se développer à travers le Royaume.

Un grand nombre de nouveaux projets, devant être achevés entre 2011 et 2013, auront un impact considérable sur le développement du marché retail au Maroc et principalement dans les régions concernées.

A Casablanca, les centres commerciaux d’Anfaplace (30.000 m²) et Morocco Mall seront inaugurés entre 2011 et 2012. Carrefour ouvrira sur 3.500 m² à Anfaplace et Marjane sur 10.000 m² au Morocco Mall. Ces centres symboliseront la première vague des centres commerciaux nouvelle génération respectant les standards internationaux dans la capitale économique.

L’activité dans les centres commerciaux permet au propriétaire de maîtriser l’activité du preneur dans sa boutique et de respecter ainsi le plan de merchandising afin de maintenir le bon équilibre de son mix commercial.

Outre ces centres commerciaux, le commerce en périphérie tend à accueillir un nouveau concept: le Retail Park. Un premier modèle a vu le jour en 2008 à Marrakech (Marjane Square). Ce concept est constitué d’un parking commun central donnant accès à différentes enseignes principalement des moyennes surfaces (plus de 1.000 m²).

Échéancier des principaux projets de centres commerciaux au Maroc

Centre

Ville

m 2

Année

Anfaplace

Casablanca

30.000

2011/ début

 

2012

Morocco Mall

Casablanca

70.000

2011/ début

 

2012

Al Mazar

Marrakech

40.000

2010 (ouvert)

Carré Eden

Marrakech

19.000

2012/13

Tanger City Center

Tanger

30.000

2012

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RÉSIDENTIEL

internationale, à majorité européenne, a fortement

Marrakech

Haut Standing

chuté. La baisse du taux d’absorption a eu comme conséquence un tassement des prix de vente, voire

De manière générale, sur le marché résidentiel « Haut Standing », l’inadéquation entre la qualité de l’offre et les prix demandés a fortement participé au redressement/correction des prix de vente ainsi qu’au ralentissement de la demande dans les marchés touristiques. En effet, en période d’euphorie immobilière, la qualité des constructions, les finitions et les prestations offertes paraissaient insignifiantes en vue des plus-values réalisées ou escomptées car le marché était très liquide. En période de contraction du marché, l’acheteur est plus réticent au moment de l’acte d’acquisition et se protège en analysant en profondeur tous les aspects de la propriété avant d’investir. Les consommateurs sont devenus de plus en plus exigeants et ces derniers n’hésitent plus à décaler dans le temps l’achat d’un bien immobilier.

une baisse dans certaines villes, principalement orientées vers une clientèle internationale. Pour pallier à cette baisse, certains promoteurs ont effectué des efforts commerciaux comme par exemple la livraison d’un appartement meublé pour le prix d’un appartement vide.

A Marrakech, CBRE a observé au courant de 2008- 2010 une chute des prix de vente dans le secteur résidentiel « Haut Standing » de l’ordre de 10 à 40% pour atteindre une moyenne de 18.000 DH/m² pour les appartements et de 17.000 DH/m² pour les villas. Ces chiffres concernent principalement les projets développés sur les routes de Tahanaout, Amizmiz ainsi que les zones d’Amelkis et de la Palmeraie.

Face aux difficultés du marché « Haut Standing » dans certaines villes, les segments économique, social et moyen standing représentent un vrai potentiel de croissance étant donné la forte demande due du déficit cumulé en logements (évalué à près de 1 million d’unités) ainsi que de la croissance démographique naturelle. La rareté du foncier dans les grandes villes marocaines a été une barrière pour le développement de ce type de projets pendant les dernières années. Aujourd’hui, ces secteurs ont été propulsés par le nouveau cadre juridique, l’accès au financement des acquéreurs, les nouveaux plans d’aménagement qui intègrent des zones périphériques dans le périmètre urbain et une demande soutenue par la croissance économique du pays.

De nombreux promoteurs tels que Groupe Palmeraie Développement, Prestigia, Alliances, Onapar, Beachcomber, ou encore Alain Crenn ont développé des resorts golfiques sur des réserves foncières allant jusqu’à 400 hectares entraînant une offre importante dans le marché résidentiel « Haut Standing » (appartements, appartements touristiques et villas). Cette offre abondante couplée à une demande en baisse a créé une suroffre sur le marché. Les premières estimations indiquent une disponibilité de près de 50 % sur un stock total d’environ 10.000 unités réalisées entre 2004 et 2009 ou en cours de réalisation, soit près de 5.000 unités à écouler à court terme.

Afin de présenter une vue globale du marché résidentiel « Haut Standing » au Maroc, nous avons concentré notre analyse sur les villes de Casablanca, Rabat, Marrakech et Tanger, quatre villes représentatives de l’offre et de la demande du pays dans ce segment. Ces pôles ont connu une forte

Nous avons analysé le secteur résidentiel « Haut

Tanger Concernant la ville de Tanger, cette dernière a également connu une effervescence du marché immobilier depuis 2004 avec d’importants projets résidentiels « Haut Standing », notamment dans les régions de Cap Spartel, Les Pinèdes ou Cap Malabata.

croissance cette dernière décennie en termes de nombre de projets résidentiels autorisés, en cours de construction et développés.

Standing » en fonction du type de marché: domestique (résidence principale - demande nationale) ou touristique. (résidence secondaire – demande étrangère).

Le prix de vente moyen se situe aux environs de 16.500 DH/m² pour les villas et de 21.000 DH/m² pour les appartements. A noter toutefois qu’une baisse des prix de l’ordre de 25% ou plus sur certains projets a été constatée.

Une forte diminution des rythmes de vente a été observée depuis le deuxième semestre 2008.

Marché résidentiel touristique

Le climat économique d’incertitude induit par la crise internationale a eu un impact direct sur la demande de produits finis. En effet, la demande

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Marché résidentiel domestique

Casablanca La situation du marché résidentiel domestique n’a pas ou peu souffert de la crise immobilière. Les principaux quartiers de la ville étant consolidés, l’offre « Haut Standing » demeure relativement faible par rapport à la demande.

Les prix de vente moyens avoisinent 22.000 DH/m² pour les appartements et 16.000 DH/m² pour les villas.

Notons que de grands projets sont en cours de commercialisation en périphérie de la ville et notamment à Bouskoura et Dar Bouazza où les prix de ventes demeurent moins élevés et où la majorité des projets ont liquidé plus de 60 % de leurs stocks des premières phases.

Rabat Le marché résidentiel domestique de la ville de Rabat se caractérise par une demande croissante dans le segment « Haut Standing ».

Le rythme de vente des appartements reste assez élevé, dû au déficit dont souffre la ville de Rabat. Actuellement, le prix de vente moyen des appartements se situe aux environs de 16.500 DH/m² pour atteindre 23.000 DH/m² dans certains projets.

A noter que les projets Ryad Al Andalous à Hay Ryad et Bab Al Bahr au Bouregreg totalisent à eux seuls 60 % du stock total du marché avec plus de 1200 unités. Les 40% restants sont répartis entre plusieurs projets de petits promoteurs.

La délocalisation progressive des sièges de grandes sociétés ainsi que des administrations publiques vers Hay Ryad a positionné ce quartier comme le nouveau centre de la ville de Rabat. Les zones les plus demandées sont Agdal, Hay Ryad et Bir Kacem.

Logement social: La nouvelle donne

Le secteur de l’immobilier résidentiel au Maroc est caractérisé par un déficit important, évalué à environ un million de logements. Il s’explique par l’urbanisation non maîtrisée face à l’accroissement démographique et l’exode rural. Afin de combler ce déficit et de lutter contre le logement insalubre, le gouvernement Marocain avait mis en place dès

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l’année 2003 un plan d’action ayant pour objectif la production de 100.000 logements sociaux par an. Plusieurs actions avaient été mises en place notamment la mobilisation de foncier, les avantages fiscaux octroyés aux opérateurs privés ainsi que la restructuration de certains organismes publics. L’ensemble de ces mesures a permis d’augmenter la production de logements sociaux qui a atteint l’objectif de 100.000 unités par an dès l’année 2005. Le déficit a aussi connu une légère baisse en passant de 1,24 million en 2002 à 1 million en 2007. Toutefois, la loi de finance 2009 a changé la donne en supprimant les avantages fiscaux octroyés aux promoteurs privés. En conséquence, les programmes de logements sociaux ont fortement reculé et la livraison des logements sociaux est passée sous la barre des 100.000 unités / an (90.000 unités livrées en 2009).

Face à ce constat, les pouvoirs publics ont changé la réglementation pour inciter de nouveau l’investissement privé dans ce segment. La loi de finances pour l’année budgétaire 2010 a introduit une nouvelle définition du logement social et des mesures incitatives au profit des acquéreurs et des promoteurs immobiliers.

En ce qui concerne les acquéreurs, l’Etat leur verse une partie du prix de vente égale au montant de la TVA.

Les promoteurs immobiliers bénéficient désormais d’avantages fiscaux conditionnés par un cahier de charges pour la réalisation d'un programme de construction d’au moins 500 logements sociaux (contre 2.500 auparavant) sur une période n’excédant pas 5 ans. Cette initiative ouvre ainsi la porte aux promoteurs de taille plus restreinte. En effet, ces derniers pourront étaler leur investissement sur les 5 ans tout en ayant l’avantage de répartir leurs programmes sur les différentes villes du Maroc. Ces investisseurs bénéficieront ainsi de l’exonération de divers impôts, droits et taxes (Impôt sur la Société, droits d’enregistrement et de timbre, droits de conservation foncière, taxes sur le ciment etc.). Ces avantages fiscaux leur permettront alors d’atteindre des marges plus raisonnables tout en investissant dans un secteur où le risque de commercialisation reste minime.

Depuis le début de l’année 2010, certains investisseurs et promoteurs ont revu leur stratégie pour investir particulièrement sur ce type de projets.

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ARTICLE SUR L’EXPERTISE IMMOBILIERE

Qu’est-ce qu’une expertise immobilière? L’expertise immobilière consiste à déterminer la valeur de marché dite aussi valeur vénale de tout type de biens immobiliers (terrains, entrepôts industriels et logistiques, hôtels, immeubles de bureaux etc.) à la date d’expertise. Elle correspond au « montant pour lequel un actif pourrait être échangé, à la date d’évaluation, entre des parties bien informées et consentantes dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.» Cette définition exclue donc toute vente forcée ou conflits d’intérêts entre les parties.

Dans quels cas utiliser un rapport d’expertise immobilière? Les expertises peuvent être demandées semestriellement ou annuellement pour tout reporting comptable (cf IFRS, sociétés cotées en bourse) ou occasionnellement lors de cessions ou acquisitions d’actifs ou lors de l’octroi d’un financement pour le développement d’un projet immobilier (rapport d’expertise pour un usage externe).

Qu’est ce qu’un rapport d’expertise pour un usage externe ? Au Maroc, dans la majorité des cas, les rapports d’expertise sont utilisés pour un usage interne à l’entreprise (vente, acquisition, succession, usage comptable). Cependant, dans certains cas, le rapport peut être adressé à une tierce personne comme par exemple à une banque lors de l’octroi d’un financement. Il existe donc un rapport spécifique qui sera élaboré dans le cas d’un usage externe (octroi de financement, prise de participation d’une société, fusion acquisition, sortie en bourse etc). Ce rapport, souvent destiné aux institutions financières est généralement commandé par la banque à son client. Il permet de réaliser une due diligence complète d’un projet immobilier en vu de conseiller les institutions financières sur la qualité des suretés réelles de l’emprunt. L’objectif est ainsi d’évaluer la compétitivité d’un actif et de fournir un avis sur la sécurité du prêt. Dans ce cadre, le projet est analysé en profondeur en termes de potentiel de location ou vente, de rythmes de vente. Les business plans sont critiqués et ajustés si besoin sous la forme d’une étude de faisabilité détaillée. Pour toutes ces évaluations qui exigent un droit de recours à des tiers, CB Richard Ellis dispose d’une assurance d’indemnité professionnelle spécifique. Ce type de rapport est largement utilisé en Europe pour compléter les dossiers de financement de projets immobiliers à la demande expresse des banques elles-mêmes. Le rapport à usage externe est peu demandé par les banques marocaines à l’heure actuelle mais nous estimons que la tendance devrait s’inverser sur le court terme étant donné les avantages de ce type de livrable pour les institutions financières.

Comment se déroule une mission d’expertise ? Quelle est la méthodologie utilisée ?

Après acceptation des termes et conditions de notre proposition de services, le premier travail de l’expert consiste

à analyser les documents juridiques et urbanistiques relatifs à l’actif expertisé.

L’analyse des documents juridiques (certificat de propriété, cahier des charges etc) est indispensable et permet d’obtenir des informations sur les éléments pouvant grever le bien immeuble (servitudes, hypothèques, interdiction d’aliéner etc.). Les documents urbanistiques vont quant à eux renseigner sur les possibilités de construction sur ladite propriété. La valeur de marché de l’actif dépendra fortement de son statut urbanistique, sa classification et les autorisations en cours.

Chaque bien immeuble faisant l’objet d’une expertise est visité personnellement par les membres de l’équipe d’expertise de CB Richard Ellis Maroc. Une étude de marché est ensuite menée dans la zone d’implantation de

l’actif dans le but d’identifier les dynamiques du marché en termes d’offre et de demande. Cette étude de marché

a aussi comme objectif de collecter des comparables de transactions et d’offres de vente de biens similaires. La

méthode par comparaison directe consiste en effet à comparer le bien faisant l’objet de l’expertise à des transactions récentes et des offres de vente de biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date d'expertise. Elle est fondée sur l'hypothèse qu'un acheteur bien informé ne payera pas plus pour une propriété que le coût d'acquisition d'un bien disponible sur le marché et de même utilité. Des propriétés similaires récemment vendues ou mises en vente sont analysées et comparées à celle faisant l'objet de l'évaluation, en tenant compte des facteurs d'ajustement pouvant exister tels que la période de mise en vente, la situation géographique, la nature, l'âge, l'état général, l'utilisation, l’occupation, etc.

Dans le cadre de terrain à bâtir, l’analyse résiduelle aussi appelée compte à rebours promoteur peut être utilisée. Cette méthode consiste à déterminer la valeur vénale d’un bien immeuble par la projection des flux financiers nets potentiels du projet prévu, tout en fixant une marge de profit sur coûts ou TRI susceptible d’être ciblé par un acquéreur/investisseur potentiel.

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Concernant l’évaluation d’actifs financiarisés (hôtel, immeubles de rapports etc.), il existe plusieurs méthodes financières utilisées, notamment le Discounted Cash Flow (DCF). Cette méthode d’évaluation consiste à projeter les flux financiers nets potentiels que pourrait générer le bien immeuble financiarisé et à les actualiser aux taux de rendement de marché. Elle est fondée sur le principe qu’un acheteur bien informé ne paiera pas plus pour la propriété qu’une somme égale à la valeur actuelle des revenus ou bénéfices futurs générés par une propriété équivalente soumise aux mêmes types de risque.

En fonction du type d’actif évalué, plusieurs méthodes sont donc recoupées pour déterminer la valeur de marché de la propriété. L’ensemble de nos recherches et analyses est présenté dans un livrable standard commun à tous les experts de CB Richard Ellis à travers le monde. Nous disposons par la suite d’un contrôle de qualité de nos rapports qui sont relus et validés par un comité de relecture. Une fois le rapport livré au client, nous restons bien entendu disponibles pour une réunion de travail et ainsi valider les résultats de notre rapport avec notre client.

Quelles sont les normes appliquées par CB Richard Ellis en terme d’évaluation immobilière ? Toutes les expertises de CB Richard Ellis sont effectuées dans le cadre des normes définies par la Charte de l’expertise en Evaluation Immobilière, les normes européennes Tegova et les normes publiées par la « Royal Institution of Charted Surveyors » RICS.

Qu’est-ce que les standards RICS ? Créée en 1968 au Royaume-Uni et présente dans plus de 140 pays, la Royal Institution of Charted Surveyors (RICS) est une organisation professionnelle internationale qui délivre une certification reconnue dans le monde entier pour les professionnels de l’immobilier, de l’urbanisme et de la construction. RICS Valuation standards énonce les règles que les membres de l’association doivent suivre pour fournir une évaluation compatible avec les normes IVS (International Valuation Standards) et IFRS (International Finance Reporting Standards) qui répondent aux normes les plus élevées de professionnalisme et d’intégrité. Cette certification permet de s’assurer de la qualité des rapports en termes de raisonnement, analyses, consistance des méthodes utilisées et elle permet de protéger les clients et utilisateurs grâce à un code de déontologie strict.

Emilie d‘Avout, Manager Département Expertise, CB Richard Ellis Maroc

Pour plus d’information concernant le MarketView, veuillez contacter:

Richard Holberton

Director, EMEA Research CB Richard Ellis St Martin’s Court

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Karim Beqqali

Directeur Général,

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97 Bv Al Massira Al Khadra 1 er étage

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Edward Farrelly Director, Research CB Richard Ellis Plaza Pablo Ruiz Picasso, 1 Edificio Torre Picasso, planta 27 28020 Madrid t: +34 91 598 19 00 e: edward.farrelly@cbre.com

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