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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SUS FORMAS DE TERMINACIN EL ACTO JURDICO El doctor Wladimiro Villalva Vega, en su obra Fundamentos de Prctica Forense, manifiesta: Del hecho jurdico al contrato. Fuente: Nuestra legislacin no reglamenta el acto jurdico, como si lo hacen los cdigos civil alemn, argentino o brasileo. Sin embargo, partiendo de los principios contenidos en los primeros ttulos del libro cuarto del Cdigo Civil y en el Cdigo de Comercio, se ha estructurado la doctrina del acto jurdico, as: 1. Hechos materiales y hechos jurdicos Los hechos producidos por la naturaleza o por el hombre pueden o no tener consecuencias jurdicas. Si no interfieren la esfera del Derecho, se denominan hechos simples o materiales. En cambio, cuando producen efectos jurdicos se denominan hechos jurdicos. Esos efectos pueden ser: crear, conservar, modificar, transferir o transmitir derechos y obligaciones. 2. Acto jurdico y hechos ilcitos Los hechos voluntarios del hombre son clasificados segn haya la intencin de producir determinados efectos jurdicos, o que no exista esa intencin. Los primeros reciben el nombre de actos jurdicos. Los segundos son hechos ilcitos. 3. Concepto de acto jurdico El acto jurdico ha sido definido como la declaracin unilateral o bilateral de voluntad, realizado con arreglo a la ley y destinado a producir efectos jurdicos. Cuando el acto jurdico emana de los rganos administrativos se denomina acto administrativo; y si proviene de la Funcin Jurisdiccional, son providencias (decretos, autos, sentencias) 4. Hechos ilcitos En los hechos ilcitos, si bien existe voluntad, no hay intencin de producir determinados efectos jurdicos. Puede con todo existir el conocimiento de que eventualmente puede llegar a ser sancionado, como el homicida que puede ir a la crcel y adems, estar obligado a pagar las indemnizaciones civiles. Sin embargo, cuando mata no es precisamente para guardar prisin

o quedar obligado ex delito, sino para satisfacer una venganza, cumplir un acuerdo ilcito, etc. 5. Clasificacin de los hechos ilcitos Los hechos ilcitos pueden ser no penales y penales. Entre los hechos ilcitos no penales encontramos civiles, administrativos y procesales. Entre los hechos penales tenemos delitos y las contravenciones. 6. Clasificacin del acto jurdico El acto jurdico puede ser unilateral o bilateral. Es unilateral cuando proviene de una sola voluntad. A su vez, puede ser a) simple, cuando esa voluntad proviene de una sola persona, como en el testamento; o puede ser b) colectivo, si proviene la voluntad de varias personas, como en el otorgamiento de poder a dos o ms personas. Bilateral, cuando hay dos o ms voluntades que coinciden sobre un punto de derecho. En este caso, no existe un paralelismo como en el acto jurdico unilateral colectivo, sino que hay una convergencia. Cuando existe convergencia, estamos frente al consentimiento El acto jurdico bilateral, recibe el nombre de convenio o convencin. Tiene por objeto crear, modificar, conservar, transferir o extinguir derechos y obligaciones. Cuando la convencin crea derechos y obligaciones, recibe el nombre especfico de contrato. La moderna doctrina tambin admite que puede haber contrato cuando modifica un derecho (como la prrroga de plazo de un contrato), o cuando extingue derechos y obligaciones, como en el caso de la novacin. (Art. 1644 C.C. Es la sustitucin de una nueva obligacin a otra anterior, la que queda extinguida). 7 Ubicacin del contrato Entonces tenemos que el contrato es una especie de convencin, llamado a crear derechos y obligaciones. Todo contrato es convencin, pero no toda convencin es contrato. El contrato tambin es la fuente de la obligacin. Hay una relacin de causa a efecto. Pero el contrato no es la nica fuente de las obligaciones: hay otras, como el cuasi-contrato, el delito, el cuasidelito y la ley Art. 1453, C.C. Definicin legal de contrato El Art. 1454 C.C. define al contrato as: Contrato o convencin es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas.

En este concepto vemos que se ha homologado el concepto de contrato y el de convencin. * * * * * REQUISITOS DE EXISTENCIA Y VALIDEZ DE LOS ACTOS JURDICOS Cuando los hechos jurdicos interfieren la esfera del Derecho y se originan en la voluntad del hombre con la intencin de producir esos efectos declarados, tenemos el acto jurdico, que asimismo cuando es producto de dos voluntades, se denomina convenio o convencin; y cuando ese consentimiento tiende a crear derechos y obligaciones estamos frente al contrato REQUISITOS Existen Dos clases de requisitos: 1) Los requisitos de existencia; y 2) los requisitos de validez. 1. Requisitos de Existencia.- Son aquellos indispensables para que el acto jurdico nazca a la vida del Derecho, y son: a) Voluntad o consentimiento b) Objeto c) Causa; y, d) Solemnidades prescritas por la ley en consideracin al acto o contrato. * La falta de un requisito de existencia produce la inexistencia jurdica del acto o contrato. 2. Requisitos de validez.- Miran a una vida sana del contrato; a que produzca los efectos deseados. * La falta de alguna condicin de validez no impide el nacimiento del acto a la vida jurdica, pero lo vicia y permite anularlo; nulidad que puede ser absoluta o relativa, y que una vez declarada, produce los mismos efectos. Y son: a) Voluntad no viciada b) Capacidad de las partes c) Objeto lcito y posible; y , d) Causa lcita.

A)

LA VOLUNTAD

Es la aptitud legal para querer algo. Cuando dos voluntades coinciden en un punto de derecho se forma el consentimiento. Es el acuerdo real y coincidente de voluntades sobre todas las clusulas del contrato. Es el elemento de mayor trascendencia, ya que los dems requisitos vienen a caer en el consentimiento: se requiere capacidad para que haya voluntad; el consentimiento debe recaer sobre un objeto; las solemnidades revisten a esa voluntad; debe haber una causa para el consentimiento. Este es el elemento que hace al contrato ley para los contratantes. Requisitos de la voluntad La voluntad debe ser SERIA y debe MANIFESTARSE Es SERIA, cuando proviene de una persona capaz y tiene el propsito de crear un vnculo jurdico. Debe MANIFESTARSE, puesto que mientras permanece en el fuero interno de una persona no produce efectos jurdicos. Para que tenga incidencia en el Derecho, es preciso que se declare o se manifieste esa voluntad. Puede ser expresa, tcita o presunta. Expresa. Cuando el contenido de su propsito es revelado en forma explcita. Ej. Contrato de compraventa por escritura pblica. Tcita, cuando la voluntad se deduce de ciertas circunstancias concurrentes, concluyentes o unvocas. Presunta. Cuando se infiere de determinados hechos o del silencio. Letra de cambio dada al abogado y nada dice el profesional, se entiende ha aceptado el encargo de ejecucin. Vicios del consentimiento Para que el contrato sea vlido, no es suficiente el consentimiento serio y manifestado de las partes, es indispensable que sea dado con pleno conocimiento de causa, libre, consciente; es decir, que no adolezca de vicios. El artculo 1467 del Cdigo Civil dice: Los vicios de que puede adolecer el consentimiento son: error, fuerza y dolo. * Por razones de mtodo se considera tambin como vicio del consentimiento, la lesin.* 1.- Error.

El error es el juicio equivocado que tenemos de algo: de la ley, de una persona, de un hecho o de una cosa Clases: 1. El error de derecho, que se refiere a la ley, con desconocimiento de sus preceptos, o interpretndolos mal. Constituye una presuncin de mala fe, que no admite prueba en contrario. Artculo 721 inc., final del C.C. 2.- El error de hecho, es el concepto equivocado que se tiene de una persona, cosa, sujeto o acto, y es de cuatro clases: 2.1. Error esencial: Se produce en dos casos: a) cuando las partes no se han puesto de acuerdo en el naturaleza del acto o contrato; y b) cuando no estn de acuerdo respecto a la identidad de la cosa de que trata. Art. 1469 C. C. 2.2. Error substancial. En este caso hay la existencia del consentimiento, pero al mismo tiempo un desconocimiento sobre la verdadera materia de la cosa. Su sancin es la nulidad relativa. Arts. 1470 y 1471 C.C. Ej. Juan compra un lote creyendo que colinda con su primo Pedro. Debe reunir estos requisitos: Que Juan tenga el nimo de adquirir ese lote por aquella vecindada; y, que ese nimo determinante para la contratacin, haya sido conocido por el vendedor. 2.3. Error accidental, Es aquel que recae sobre otro cualquier accidente o circunstancia de la cosa, pero que no vicia el consentimiento. Eventualmente puede dar margen a pedir indemnizaciones. 2.4. Error acerca de la persona. Por lo general el error acerca de la persona no vicia el consentimiento, pero si vicia en los contratos gratuitos, ya que es la identidad de esa persona la causa principal del contrato. 2.5. Error comn. Cuando es compartido por la generalidad de las personas, el error no vicia el consentimiento, sino que lo da validez; reafirma el derecho. Hace desaparecer el vicio y se tiene como legalmente celebrado. Ejemplos: Art. 80 No. 4, 373, 1051 y 1592 C.C. 2.- La fuerza Es la presin que se ejerce sobre una persona, por actos materiales o amenazas, para inducirla a consentir. Cuando es por actos materiales la fuerza es fsica; y cuando es por amenazas, hay fuerza moral. Requisitos Para que constituya un vicio, debe reunir tres requisitos: a. Fuerza injusta. Debe ser contraria a derecho; es decir, debe consistir en hechos ilegtimos, aunque no se halla sancionados por la ley. b. Fuerza grave. Cuando produce una impresin fuerte en una persona de sano juicio, tomando en cuenta su edad y sexo. Art. 1472 inc 1ro C.C.

c. La fuerza debe ser determinante. Y se entiende as cuando ha sido empleada para obtener el consentimiento. Entre la fuerza y el consentimiento hay una relacin de causalidad directa. 3. El dolo Segn el artculo 29 inciso final del C.C. El dolo consiste en la intencin positiva de irrogar injurias a la persona o propiedad de otro El dolo puede encontrarse en tres campos: a. En la celebracin del contrato o ejecucin del acto. En este caso es vicio de consentimiento. Art. 1467 C.C. b. En el incumplimiento del contrato. Aqu es agravante de responsabilidad del deudor. Art. 1574 C.C. c. En los hechos ilcitos. El dolo es elemento constitutivo del delito civil. Art. 2214 C.C. Requisitos del dolo Para que el dolo sea vicio del consentimiento debe reunir estos requisitos: a. Que haya sido empleado a sabiendas de que se engaaba. Es necesario un criterio intencional. b. Que sea reprensible, esto es contrario al orden social, inmoral, distinto a las costumbres. c. Que sea principal, esto es ejecutado por uno de los contratantes, y adems aparezca claramente que sin l no se hubiera contratado. Si el dolo es producto de terceros, el contrato es vlido. d. Debe ser determinante, es decir, debe existir una causa relacionada directamente con el efecto. Art.1475 C.C. e. Debe ser probado. El dolo no se presume sino en los casos especiales previstos por la ley. En los dems debe probarse. Art.1475. C.C. (ver artculos1772 C.C. y 2229 inc. 4to reformado C.P.C.) 4. La lesin Es el perjuicio pecuniario que experimenta una persona a consecuencia de un acto jurdico, viola el principio de la conmutabilidad contractual, y de que los contratos deben celebrarse de buena fe, debiendo estar sujetos a la equidad. Excepcionalmente da derecho para rescindir el contrato. La lesin opera en los siguientes contratos: Compraventa de inmuebles. Arts. 1828 a 1836 C.C. Permuta de inmuebles. Art. 1840 C.C. Aceptacin de una asignacin hereditaria. Art. 1257. Particin de bienes. Art. 1364. C.C. Mutuo con inters. Art. 2115.

Anticresis. Art. 3275. C.C. Clusula Penal Art. 1560 C.C. Arrendamiento de locales de vivienda. Arts. 17 y 18 Ley de Inquilinato. (lmite mximo pensiones de arrendamiento; no incremento plazo legal) B) LA CAPACIDAD

Es la aptitud y facultad legal de una persona para adquirir derechos y poderlos ejercitar por s misma. La capacidad, de acuerdo a este concepto, puede ser de goce o adquisitiva y de ejercicio. La capacidad de goce o adquisitiva es parte de la personalidad. Toda persona, sea cual fuere su sexo o condicin, goza de esta capacidad. La capacidad de ejercicio es la que tiene un individuo para ejercitar personalmente, por s mismo, los derechos. Clases Hay tres clases: absoluta, relativa y especial o particular. *Incapacidad absoluta.- Es aquella de que adolecen ciertas personas que por causas fsicas o naturales carecen de voluntad o no pueden expresarlas debidamente. El inc. 1ro del artculo 1463 C.C. dice: Son absolutamente incapaces los dementes, los impberes y los sordomudos que no pueden darse a entender por escrito. Sus actos no surten ni an obligaciones naturales y no admiten caucin. Art. 1463. Inc 2do. *Incapacidad relativa.- Segn el artculo 1463 inc. 3ro C.C., son incapaces relativos aquellas personas a quienes la ley quiere protegerles, en razn de su edad o de otras circunstancias. El relativamente incapaz, a diferencia del incapaz absoluto, puede ejecutar por s mismo los actos que le interesan en determinados casos. Ej. El artculo 2032 C.C. permite que el menor adulto sea mandatario; pueda celebrar contratos de trabajo. Incapacidad especial o particular.- Consisten en la prohibicin que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos. Art. 1463 inc final. C.C. Las prohibiciones creadas por el legislador las encontramos del Art. 1734 al 1739 C.C. Venta entre cnyuges, de padres a hijos mientras sean incapaces; administradores pblicos vender alguna parte de los bienes que administra: al empleado pblico comprar los bienes pblicos o particulares

que venda su ministerio; los tutores y curadores, comprar los bienes de su pupilo, etc. >>>>Incapacidad y falta de poder o facultad. Hay que distinguir entre la falta de capacidad que proviene de la situacin personal de un individuo, de la falta de poder o facultad en que la persona puede ser capaz, pero no tiene facultad o poder de realizar determinados contratos. Ej. Ambos cnyuges pueden ser capaces, pero para vender un inmueble de la sociedad conyugal, requieren del consentimiento mutuo. La mujer no puede disponer de los bienes de la sociedad conyugal. El contrato sera nulo, no por falta de capacidad, sino por falta de autorizacin.<<<< C) OBJETO

El artculo 1476 C.C. da un concepto de objeto, cuando dice: Toda declaracin de voluntad debe tener por objeto una o ms cosas que se trata de dar, hacer o no hacer. El mero uso de la cosa o su tenencia puede ser objeto de la declaracin. El objeto del contrato no es sino el conjunto de derechos y obligaciones que genera tal contrato; pero esos derechos y obligaciones, que son marcadamente abstractos, tambin tienen un objeto sobre el que recaen: una cosa material, un hecho o una abstencin (dar, hacer o no hacer). Podemos abreviar diciendo que, objeto del contrato, es objeto de la obligacin. Concretando, objeto es la cosa o hecho (positivo a negativo) que pueden ser exigidos por el acreedor de una obligacin. Ej. En el comodato, el mero uso es objeto de la obligacin contractual. Art. 1476, parte final C.C. El objeto de la obligacin puede ser: a) Una cosa material Art. 1577 Incisos 1ro y 2do C.C.; y b) Un hecho o abstencin (hecho positivo o negativo. Art. 1477 Inc. 3ro. C.C. Requisitos del objeto cuando es una cosa material (a) El objeto debe ser real, determinado o determinable y comerciable Real.- Esto es, que tenga una existencia actual o futura Art. 1477 Inc 1ro primera parte. Posibilidades: la cosa existe actualmente; la cosa existi, pero ya no existe. En este evento no hay contrato; y, la cosa no existe pero se espera que exista. Determinado o de posible determinacin.- Slo a travs de la determinacin del objeto puede establecerse el acuerdo de voluntades;

puede formarse el consentimiento. La determinacin puede ser especfica o genrica. Para que valga la genrica debe sealarse la cantidad. Que sea comerciable.- Es decir, que estn en el comercio. Las cosas que estn fuera del comercio son: las cosas que estn fuera del comercio por su propia naturaleza, como el aire, el alta mar, etc, ; las cosas que por su destinacin no pueden ser objeto de un acto jurdico, como los bienes nacionales de uso pblico, los del patrimonio artstico nacional; y las cosas constituidas en objeto ilcito. Requisitos del objeto cuando recae en un hecho (b) Requisitos: * Que sea determinado.- ya que en caso contrario no se sabra sobre qu recay la declaracin de voluntad. Que sea fsicamente posible. Es fsicamente imposible el contrario a la naturaleza. Art. 1477 inc 3ro..- Puede ser absoluta, cuando afecta a todas las personas; y relativa, cuando afecta a determinadas personas. Que sea moralmente posible. Es moralmente imposible el prohibido por las leyes o contrario a las buenas costumbres o al orden pblico. Art. 1477 inc 3ro C.C. D) CAUSA

De acuerdo con el artculo 1461 No. 4 del C.C. Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaracin de voluntad, es necesario... 4 Que tenga una causa lcita. Existen tres doctrinas principales que pretenden explicar lo que jurdicamente debe entenderse por causa: a) Teora de la causa eficiente b) Teora de la causa ocasional; y, c) Teora de la causa final. a) Causa eficiente Es el elemento generador de un efecto; da origen a lo que no exista antes; da vida a las obligaciones. Ahora bien, si se busca la causa de la obligacin, sta ser el contrato, ya que es su principal fuente. Cuando se busca la causa del contrato, aplicando esta teora, tendramos que est constituida por el propio contrato. Nadie puede racionalmente admitir que elemento del contrato sea el propio contrato

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De manera que la teora de la causa eficiente, no puede aplicarse jams al contrato b) Causa ocasional o compulsiva Es el fin variable y mediato del acto, de carcter estrictamente personal y psicolgico. En el mvil que obliga a celebrar el contrato. Los mviles son exteriores al contrato; su origen y funcin son circunstanciales o eventuales. Esta causa vara hasta el infinito al averiguar qu se propone el un contratante y el otro. Pongamos en la compraventa: el vendedor puede tener como mvil (causa ocasional), con el precio pagar una deuda, mejorar otro bien, atender la salud e un familiar, viajar al exterior ( causa lcita); dedicarse al contrabando, al negocio de drogas ( causa ilcita). El comprador puede adquirir el bien para utilizarlo en beneficio propio, dedicarlo a un establecimiento comercial (causa lcita), o para dedicarlo a centro guerrillero (causa ilcita) Si se aplicara indistintamente esta teora, en nombre de la moral pblica, se llegara a la inseguridad jurdica. Habra siempre que averiguar lo que se propone cada contratante. c) Causa final Es el fin invariable e inmediato del acto, que determina la voluntad de obrar y que siempre es posible encontrarlo en el mismo tipo de contrato. No puede variar en cada especie de contrato. As en la compraventa, la causa final para el vendedor ser recibir el precio, independientemente de lo que piense hacer con l, La causa final para el comprador ser siempre adquirir la cosa, cualquiera que sea el designio que tenga sobre la misma. La causa final no es psicolgicamente ni variable; al contrario es siempre igual a todas las personas que se encuentran en idntica posicin jurdica contractual. En este sentido, la teora de la causa pierde su papel moralizador, ya que los negocios jurdicos, por ms importantes que sean, deben sufrir efecto. Entonces se cae en su inutilidad prctica. La causa en el Cdigo Civil El Art. 1483 dice: No puede haber obligacin sin causa real y lcita; pero no es necesario expresarla, la pura liberalidad o beneficencia es causa suficiente. Se entiende por causa el motivo que induce al acto o contrato; y por causa ilcita la prohibida por la ley, o contraria a las buenas costumbres o al orden pblico.

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As la promesa de dar algo en pago de una deuda que no existe, carece de causa; y la promesa de dar algo en recompensa de un delito o de un hecho inmoral, tiene una causa ilcita.

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Introduccin A manera de introduccin, diremos que esta materia, es uno de los temas ms interesantes del Derecho Civil contemporneo, referente al arrendamiento de locales urbanos, dada la gran magnitud de personas desposedas que carecen de habitacin propia, razn por la cual el legislador con la emisin de esta ley, protegi a la parte ms dbil, al inquilino y evitar abusos por parte del arrendador. Es eminentemente social. Es consecuencia de la emisin de esta Ley, el problema de habitabilidad en el Ecuador, especialmente en las ciudades de densa poblacin y en otras de gran movimiento comercial e industrial, problema que da a da se vuelve ms difcil, apoyado por el problema econmico, social, poltico, etc. Breve resea histrica El maestro Eugene Petit, dice: los romanos distinguan dos clases de arrendamientos: a) El arrendamiento de cosas; y b) El arrendamiento de servicios, contrato que tom un carcter especial y con reglas propias: el contrato de euftesis. El contrato de arrendamiento no es muy antiguo, data del siglo II A.C, en lo referente al arrendamiento de tierras. DEFINICIN En el Derecho Romano, se llamaba Locatio Conductio al contrato de arrendamiento, por el cual una persona denominada locator, se obligaba a ceder temporalmente a otra conductor, el disfrute de una cosa corporal o incorporal, mueble o inmueble, a cambio de uns retribucin que el mismo derecho llamaba merces. El artculo 1856 del Cdigo Civil define as: Arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio y la otra a pagar por

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este goce, obra o servicio un precio determinado, salvo lo que disponen las leyes del trabajo y otras leyes especiales. De este modo el contrato de arrendamiento, es un acto de voluntad, por el cual una persona se obliga a proporcionar a otra el goce por un tiempo de una cosa mediante un precio que se denomina alquiler. Definicin doctor Jos Garca Falcon. NATURALEZA JURDICA DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO. Doctrina: Personal: Obligacin del arrendador, mantener al arrendatario en el goce y uso pacfico de la cosa arrendada; y Real: Es un derecho real por cuanto este contrato subsiste an cuando se venda la propiedad. Ej. Arrendamiento por escritura pblica debidamente inscrita. (Tratadista Troplong)

PRUEBA DEL CONTRATO: Art. 29, por escrito e inscrito + de diez mil sucres Declaracin juramentada. Disp Trans Primera. Art. 1561 CC. Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales. Art. 1725.CC. No se admitir prueba de testigos respecto de una obligacin que haya debido consignarse por escrito.

REQUISITOS PARA QUE SEA VALIDO: 1. Consentimiento No debe estar viciado, especialmente en lo relativo a la capacidad seala el CC. Requisito para su perfeccionamiento.

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2. Causa. Para cada parte es la prestacin o promesa de una cosa o servicio de la otra. El arrendador a percibir el canon; el arrendatario a disfrutar del inmueble. 3. Objeto. Es el goce y uso de inmueble ajeno, por un precio determinado y tiempo cierto. Inmueble individualizado. De existir usufructo, debe ser autorizado por el usufructuario. Debe hacerse constar en el contrato, el estado en que entrega y la obligacin del inquilino de entregarlo en la misma forma.

CARACTERES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: 1. Bilateral.- Porque las partes contratantes se obligan recprocamente; esto es crea obligaciones recprocas a cargo de las dos partes. 2. Oneroso.- Porque tiene por objeto la utilidad de los dos contratantes, gravndose cada uno a beneficio del otro. Existe contraprestacin entre las partes. 3. De ejecucin sucesiva o tracto sucesivo. Porque el cumplimiento del contrato supone la ejecucin de prestaciones sucesivas durante un tiempo ms o menos largo, pues cada parte debe ejecutar una serie de obligaciones durante el tiempo que dura el mismo. Ej, el pago mensual de la renta o canon. 4. Administrativo. Porque no hay tradicin de dominio; esto es no hay acto dispositivo. 5. Principal.- Porque subsiste por si mismo sin necesidad de otra convencin y porque produce obligaciones principales. 6. Nominado o tpico.- Porque la ley le da nombre propio, lo define, lo analiza y reglamenta; se halla regido por la Ley de Inquilinato y por el Cdigo Civil. 7. Individual.- Por ser acuerdo de la voluntad de las partes contratantes. 8. De libre discusin. Porque las partes `pueden estipular libremente las condiciones del contrato. 9. Personal.- Por que las partes le dan ese carcter, prohibiendo el subarriendo o cesin de todo o parte del local arrendado o su traspaso, situaciones que estn tambin prohibidas por la Ley de Inquilinato. 10.Temporal.- Por disponerlo el artculo 28 de la Ley de Inquilinato (dos aos duracin mnima)

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11.Consensual.- Porque se perfecciona con el solo consentimiento de los contratantes. ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Los de su esencia: 1. Nombre e identificacin de los contratantes. 2. Identificacin del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. 3. Precio o canon o renta. Los de su naturaleza: 1. Forma de pago 2. Relacin de servicios 3. Termino de duracin del contrato. CLAUSULAS QUE DEBE CONTENER UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. 1. Nombres y apellidos de las partes contratantes. 2. Ubicacin del local arrendado. 3. Superficie 4. Estado del local arrendado. 5. El precio del arriendo, fecha, lugar y forma de pago. 6. Destino del inmueble arrendado. 7. Plazo del contrato. 8. Domicilio y Juez competente para el caso de controversia. 9. Muebles incorporados 10.Firma de los contratantes. (Se pueden agregar las que deseen)

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FORMAS DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO El artculo 27 de la Ley de Inquilinato dice: El contrato de arrendamiento podr ser verbal o escrito. El artculo 29: Los contratos cuyo canon de arrendamiento exceda de diez mil sucres mensuales, se celebrar por escrito, debiendo el arrendador registrarlos, dentro del los treinta das siguientes a su celebracin, en el Juzgado de Inquilinato o en el que hiciere sus veces, los mismos que llevarn un archivo numerado y cronolgico de los contratos registrados, bajo la responsabilidad personal del Juez y Secretario. De lo anotado se colige fcilmente, que el contrato de arrendamiento requiere para su existencia tener forma, esto es un elemento que permite expresar la voluntad jurdica. Contrato de arrendamiento por escritura pblica Es muy importante y otorga ciertas ventajas ante la ley, pues ser oponible ante terceros y estar obligado a respetar el arriendo, especialmente al tratarse del desahucio por transferencia de dominio que trata los artculos 31 y 48 de la Ley de Inquilinato (oposicin del inquilino). De lo que se colige que el nuevo propietario, pasa a constituirse en arrendador con todos sus derechos y obligaciones frente al inquilino; debe registrarse en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de hacerlo en el Juzgado correspondiente. Contrato de arrendamiento de locales amueblados Se trata en este caso de arrendamiento para vivienda con mobiliario; constituye una clase contrato sui gneris dentro de la normativa legal de los arrendamientos. En este tipo de contrato debe constar por escrito el inventario y avalo de los muebles y la determinacin de su valor de uso. De no constar, se estimar que el valor de uso de los muebles corresponde al 25 % del canon arrendaticio, segn as lo estipula el artculo 24 de la Ley de Inquilinato. Segn el artculo 25, la parte de la renta relativa al mobiliario, no podr exceder del importe mximo de la pensin de arrendamiento que legalmente corresponda a la vivienda. Si existe excedente, el inquilino mientras est vigente el arriendo, podr pedir la revisin, y el reintegro de lo indebidamente pagado. Contratos de arrendamiento de hospedaje

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El artculo 28 de la Ley de Inquilinato, establece que el tiempo mnimo de duracin de todo contrato de arrendamiento, ser de dos aos, excepto: a) De habitaciones de hoteles, casas de pensin o posadas; b) De arrendamiento de locales a individuos o familias que, teniendo su residencia habitual en un lugar, van a otros transitoriamente; y, c) De arrendamiento de locales para exhibiciones, espectculos y otros afines, que por su naturaleza, tengan corta duracin. Estas relaciones estn regladas por las normas del derecho comn. Contrato de arriendo civil El Derecho Civil, enfoca la nocin de contrato de locacin, sobre la base de que dos personas de idntica situacin jurdica y de igual poder econmico expresan y discuten en libre debate sus pretensiones opuestas, se hacen concesiones recprocas y acaban por celebrar un contrato, cuyos trminos han sido pesados y que en realidad constituyen la expresin de comn acuerdo. Arrendamiento de cosa ajena Como es de conocimiento general, se puede arrendar an la cosa ajena; y, el arrendatario de buena fe en este caso, tendr accin de saneamiento contra el arrendador en caso de eviccin. Nuestro C.C. en el inciso 2do del artculo 1884, dice: Puede arrendarse an la cosa ajena. Se da en la prctica, el arrendamiento de familiares que se encuentran fuera del pas. PERSONAS QUE INTERVIENEN EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO El artculo 1860 del C.C. seala: En el arrendamiento de cosas, la parte que da el goce de ellas se llama Arrendador y la parte que da el precio, Arrendatario. O sea son dos las personas que intervienen en un contrato de arrendamiento: arrendador y arrendatario. Se llama arrendador, al que se obliga a ceder el uso del inmueble; y arrendatario o inquilino el que adquiere tal uso y paga el canon establecido como contraprestacin. Cada parte puede ser una o ms personas naturales o jurdicas.

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EL PLAZO Cabe recordar que el contrato de arrendamiento es esencialmente temporal, un arrendamiento perpetuo es contrario a su misma naturaleza en nuestro derecho, no obstante en los contratos en que no se ha pactado un plazo de duracin (y en los verbales), tenemos que recurrir al artculo 28 de la Ley de Inquilinato que dice: El plazo estipulado en el contrato ser obligatorio para arrendador y arrendatario. Sin embargo, en todo contrato de arrendamiento tendr derecho el arrendatario a una duracin mnima de dos aos, excepto en los siguientes casos: a) De habitaciones en hoteles, casas de pensin o posadas; b) De arrendamiento de locales a individuos o familias que teniendo su residencia habitual en un lugar, vana otros transitoriamente; y, c) De arriendo de locales para exhibiciones, espectculos y otros fines, que por su propia naturaleza, tengan corta duracin. Debe tomarse en cuenta el desahucio, debe cumplirse este plazo y el de tres aos Art. 33, renovado en todas sus partes por el perodo de un ao y por una sola vez. Transcurrido este plazo, cualquiera de las partes podr darlo por terminado mediante el desahucio respectivo. MUERTE DEL ARRENDADOR Y/O ARRENDATARIO En caso de fallecimiento del arrendador o del inquilino, los efectos del contrato de arrendamiento pasan hasta el vencimiento del plazo convencional o legal, a los respectivos herederos. Art. 32. Caso del fallecimiento del inquilino. El contrato subsistir respecto de los miembros de su familia de las personas legalmente a su cargo, siempre que as lo desearen y constituyeren mandatario dentro del plazo de treinta das. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato. El objeto del contrato de arrendamiento, es transferir al inquilino el uso y goce de la cosa arrendada. El derecho de uso, es el derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro. En nuestro caso, se refiere a una casa o inmueble habitable y a la utilidad de morar en ella; se llama derecho de habitacin.

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La entrega de la cosa arrendada se lo puede hacer segn el CC, de la siguiente manera: Permitiendo al arrendatario la aprehensin material de la cosa; Mostrndosela Entregndole las llaves. Reparaciones necesarias, para conservar en buen estado el bien para el uso a que ha sido destinado. Arts. 3 y 4. Condiciones de los locales; reparaciones arrendador Art. 5 Vencido el plazo no lo hace, con autorizacin del juez, lo realiza el inquilino. Su valor se descontar del arriendo ms el 10 % de recargo. Art. 6 sanciones un canon y en caso de reincidencia tres. A mantener al arrendatario en el goce pacfico del arrendamiento por todo el tiempo que dure el contrato. Arts. 6 y 46 Denuncia. Verificacin y resolucin. Sanciones. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO El pago del precio del arriendo en los trminos convenidos, con las limitaciones que impone la Ley de Inquilinato. (Pago excesivo Art. 19); literal a) Art. 30. Usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinndola al uso pactado o en su defecto al que se infiere de la naturaleza de la casa arrendada. Art. 30 literal c) algazaras o reyertas; d) Destino a un objeto ilcito o distinto del convenido; e) Daos causados por el inquilino, familiares, huspedes dependientes (Art. 56); g) ejecucin de obras no autorizadas. PRORROGA EN LOS CONTRATOS Mediante decreto por el perodo que en l conste. Desahucio por el artculo 33 de la Ley de Inquilinato. Prrroga un ao ms por una sola vez y en las mismas condiciones. RENTA. Contraprestacin que debe pagar por el uso. Elemento esencial del contrato, sin l no hay contrato Debe ser determinado; caso contrario, no hay contrato. FIJACIN DEL CANON Art. 10 fijacin de la pensin mxima. Registro de Arrendamiento o Jefaturas de Catastro Municipio. Limitacin Art. 17. Suplanta la voluntad de las partes.

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Locales con destino comercial las partes tiene mayor libertad de contratacin. La renta ser libremente pactada. Conclusin: Renta contractual, la que se pacta en el contrato; y renta legal sealada por la oficina de Registro de Registro de arrendamientos Municipio Prohibicin incremento. Art. 18, canon mensual no exceda de dos salarios mnimos vitales. SANCIONES COBRO EXCESIVO Art. 19. Va verbal sumaria; sanciones. Prescripcin artculo 50. EL SUBARRIENDO. Art. 30 lit. f) causal de terminacin unilateral del contrato de arrendamiento por parte del arrendador. Art. 38 Prohibicin de subarrendar, locales de vivienda. Excepto temporales u ocasionales (39 y 40 desahucios) LA DECLARACIN JURAMENTADA Disposicin Transitoria Primera de la Ley de Inquilinato. Jurisprudencia que al momento no tuvieren Al momento de presentar la demanda.

(Unidad 2) S.10 LAS CAUSALES DE TERMINACIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Artculo 30.- Causales de terminacin. El arrendador podr dar por terminado el arrendamiento y, por consiguiente, exigir la desocupacin y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo legal o convencional, slo por una de las siguientes causas: a) Cuando la falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales se hubieren mantenido hasta la fecha en que se produjo la citacin de la demanda al inquilino. Cabe indicar que acuerdo a lo ordenado en el artculo 42 inciso 1ro de la Ley de Inquilinato, las acciones sobre inquilinato se tramitarn en juicio verbal sumario ante el Juez e Inquilinato del respectivo cantn o de quien haga sus veces. Su procedibilidad, segn las reglas del artculo 828 y siguientes del Cdigo de Procedimiento Civil.-

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Sus pasos son: 1. Demanda, requisitos de los artculos 67 y 68 del C.P.C.; artculo 42 trmite, 47 documentos que deben acompaarse: contrato escrito e inscrito y/o declaracin juramentada, Disposicin Transitoria Primera; y 59 cuanta. 2. Calificacin. Avoca conocimiento; ordena la citacin al demandado, principalmente; 3. Audiencia de conciliacin: contesta la demanda el accionado, propone excepciones; puede existir transaccin, rebelda, o apertura de la prueba; 4. Prueba 6 das trmino;** 5. Autos para sentencia 6. Sentencia 7. Apelacin trmino de 3 das. Excepcin literal a) Art. 42 inc 3ro, no podr apelar del fallo que le condene, sin que previamente consigne el valor de las pensiones de arrendamiento que se hallare adeudando a la fecha de expedicin de la sentencia; si no lo hiciere, se entender como no interpuesto el recurso. Prueba < En el caso del literal a), la carga de la prueba se revierte, correspondindole en consecuencia, demostrar al inquilino, su cumplimiento en la forma y cantidad convenidos. Formas de demostrar el cumplimiento del pago por arrendamiento: 1. Los recibos que obligatoriamente debe otorgar el arrendador; 2. En caso de no otorgarlos o negarse a recibir el canon arrendaticio, el inquilino hace uso de lo estipulado en el artculo 53 de la Ley de Inquilinato, esto es deposita en el Juzgado correspondiente; y 3. La confesin del actor. JurisprudenciaManual Prctico en Materia de Inquilinato. Dr. Jos Garca Falcon. 1. La prueba testimonial, no procede en los juicios de inquilinato por falta de pago de la pensin locativa de dos meses, solo cuentan los recibos o la confesin de la parte actora. Pg. 318 y 319. Art. 1752 C.C. 2. El pago segn el artculo 53 de la Ley de Inquilinato. 3. La deuda debe mantenerse hasta la fecha de citacin con la demanda al inquilino. (Constante ya en la nueva codificacin R.O. No. 196 de 1-11-2000)

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4. Los depsitos hechos a una tercera persona, no son vlidos. Pg. 322. 5. No es obligacin del arrendador recibir en partes el canon arrendaticio, el contrato es ley para las partes. Pg 333 Art. 1588 C.C. 6. Puede darse en arrendamiento un local an cuando sea por persona diferente al propietario del mencionado bien, siempre que exista autorizacin de sta. Pg. 349. b) Peligro de destruccin o ruina del edificio en la parte que comprende el local arrendado y que haga necesaria la reparacin. Fundamento de esta causal Si el arrendamiento tiene por objeto proporcionar al arrendatario el goce de una cosa por un tiempo determinado, es claro que la destruccin de la cosa arrendada hace imposible la realizacin de ese fin y que por tal el contrato debe terminar por falta de objeto. Es este caso, no existe responsabilidad ni culpabilidad por parte del inquilino, ya que los daos se debieron a caso fortuito, fuerza mayor. tiempo de edificacin del inmueble, material ocupado, etc. El arrendador debe demostrar la existencia del peligro de destruccin o ruina del edificio en la parte que ocupa el inquilino, y que haga necesaria la reparacin. Las reparaciones deben ser de tal magnitud que sean necesarias, indispensables, que sin ellas el local arrendado corra peligro en sus consistencias y que la ejecucin de las obras, no puedan llevarse a cabo sin la desocupacin del local arrendado; que su aprovechamiento se ha tornado imposible. Prueba. < Debe acompaar la celebracin del contrato de ejecucin de las obras respectivas. < La inspeccin Art. 242 C.P.C. Lo fundamental de esta diligencia es que el Juez observa la cosa litigiosa; se pragmatiza el principio de inmediacin. Podr ser solicitada segn el artculo 64 del C.P.C., como acto preparatorio o dentro de prueba. < El informe del perito; recordando que son auxiliares especialmente en asuntos que se requiere conocimientos tcnicos, cientficos de arte, etc. < Permiso de la direccin del Departamento de Obras Pblicas del I. Municipio previa inspeccin-para la realizacin de las obras.

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El inquilino puede tambin solicitar la inspeccin a fin de demostrar que no existe el peligro de destruccin o ruina del local ocupado o que la destruccin no se encuentra dentro del local.

c) Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino. Para que proceda esta causal, se requiere probar que el inquilino, sus familiares o dependientes ocasionen reyertas o algazaras, entre si o con cualquiera otra, mediante contiendas, altercados o produzcan ruido griteros, que impidan o alteren la tranquilidad que exige la vida cotidiana de los que habitan en la misma casa, atacando la moral indispensable para las realizaciones propias de la sociedad o convivencia. Deben repetirse ya que la ley usa un plural, que debe ser apreciada por el Juez, para la terminacin del contrato de arrendamiento (jurisprudencia G.J. Serie VII, No 5) Se entiende por algazaras, el ruido de muchas voces juntas, ruido, gritera. Reyerta, contienda, alteracin, escndalos. Prueba. < El actor deber hacer uso de la prueba testimonial, para justificar los fundamentos de su demanda. El testigo para ser idneo necesita de edad y probidad, conocimiento e imparcialidad. Los testigos hacen prueba plena, cuando son conformes, uniformes, sin tacha y declaren sobre la verdad de los hechos que se pretenda justificar. Hacen prueba inepta: 1 Cuando hay testigos no idneos; 2 Cuando los testigos sean contradictorios; 3 Cuando la ley declara inadmisible la prueba testimonial. Podr presentar otro tipo de prueba, as: el parte policial por los escndalos si hubiere; denuncias, repreguntas etc. La parte accionante tambin puede presentar las mismas pruebas. Jurisprudencia. Una sola pelea no es causal suficiente para dar por terminado el contrato de arrendamiento, por algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino. Pg 336. d) Destino del local arrendado, a un objeto ilcito o distinto del convenido.

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Es deber del inquilino, usar y gozar del inmueble o local, de acuerdo a lo estipulado en el contrato; no puede cambiarlo; la ley quiere que el acuerdo sobre este punto, se respete fielmente. Las libertades de las partes para convenir el destino y uso del local arrendado, tiene limitaciones legales fundadas en razones de orden pblico y moral. De este modo el contrato de arrendamiento, no puede tener un objeto ilcito o distinto del convenido, bajo pena de nulidad o de terminacin del mismo. El fundamento de esta causal, es el de procurar que los inquilinos mantengan una buena convivencia y porque el arrendatario est obligado a usar el local, segn los trminos del contrato y no podr hacerle servir a otros objetos que los convenidos. Entre las actividades peligrosas ilcitas estn por ejemplo, los juegos prohibidos; almacenar sustancias peligrosas; utilizar para el narcotrfico, etc. Existe objeto distinto al convenido, cuando dado en arrendamiento para vivienda, es utilizado en saln de bebidas, lo que ser causal para dar por terminado el contrato. Prueba < El contrato de arrendamiento < Inspeccin Art. 64 C.P.C. como acto preparatorio o dentro de prueba, lo ms aconsejable por el tiempo sera la primera va. < Informe del perito < Declaraciones. < Confesin < Documental (no tiene permiso para dicho funcionamiento) El demandado puede hacer uso de estas mismas pruebas. Repreguntas, etc. e) Daos causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o dependencias, conforme a lo previsto en el Art. 7. El artculo 7 dice: Responsabilidad del inquilino.- Si el inquilino fuere responsable de los daos ocasionados en el local arrendado, o en las instalaciones de agua potable, luz elctrica y servicios higinicos, estar obligado a la inmediata reparacin a su costa. Caso de no hacerlo en el plazo fijado por el juez, el arrendador estar facultado para efectuar dichas reparaciones y exigir al arrendatario el pago de lo invertido con un aumento del diez por ciento. Podr adems, exigir la terminacin del contrato.

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Cabe mencionar que el arrendatario est obligado a emplear en la conservacin del local arrendado, el cuidado de un buen padre de familia, faltando esta obligacin el arrendatario debe responder de los perjuicios y el derecho del arrendador para poner fin al arrendamiento, es necesario que haya culpa. En virtud de la relacin arrendaticia, el arrendatario que da facultado para utilizar el bien en su servicio, pero esta utilizacin que se le permite no puede ser desordenada y arbitraria, debe ser una utilizacin razonable, acomodada a ciertas pautas; debe dar al local el uso apropiado. Caso contrario existira uso indebido inapropiado, lo que constituye una violacin al contrato de arrendamiento y esta situacin autoriza al arrendador a reclamar su terminacin con indemnizacin establecida en el ya indicado artculo 7. Indiquemos que de acuerdo a lo estipulado en el artculo 56, el arrendatario no slo responde por su culpa, sino tambin de su familia, huspedes, dependientes o encargados. Excepcin, si los daos se han ocasionado por fuerza mayor, caso fortuito u otra causa en la que no haya intervenido culpa o negligencia de parte del inquilino, sus familiares, dependientes, etc. Adems de los daos que afecten al inmueble, deben ser adems, los indicados en el artculo 7. Prueba Corresponde probarlo al actor, los daos manifestados en su libelo inicial y son: < El contrato escrito e inscrito en el cual, en una de las clusulas constar el estado en que recibe el inmueble. < La diligencia de inspeccin preferentemente solicitada como acto preparatorio, en el cual se establecer pro parte del seor Perito, el monto de los daos causados, la misma que se lo reproducir dentro del termino de prueba. < El informe del perito. < Declaraciones. El demandado puede tambin hacer uso de la prueba que a bien tuviere.

f) Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino, sin tener autorizacin escrita para ello.

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La naturaleza del contrato de arrendamiento, es que el arrendatario goce por s mismo de la cosa arrendada; no puede disponer de sus derechos de tal ya sea traspasando a un tercero el contrato, ya subarrendando el inmueble motivo de la relacin arrendaticia. De tal modo que, cuando el inquilino no autorizado para ceder o traspasar o subarrendar, viola esta prohibicin, incumple con el contrato y por lo mismo dar lugar para que el arrendador solicite su terminacin. El artculo 36 de la Ley de Inquilinato, prohbe de manera concreta y taxativa el subarrendamiento, al manifestar que para ello o la cesin, debe tener autorizacin escrita por parte del arrendador. El artculo 38 ibdem, ratifica esta prohibicin.. Diferencias entre subarrendamiento y cesin: Subarrendar.- Es dar en arrendamiento el inmueble o local que se tiene a ttulo de arrendatario; esto es el subarriendo es un arrendamiento; una operacin igual a la convencin principal, celebrado entre subarrendador y subarrendatario. Traspaso o cesin.- Es transferir a un tercero, el derecho de goce que el contrato de arrendamiento deriva para el arrendatario, as el cesionario ocupa respecto al arrendador la misma situacin que tena el primer arrendatario y los derechos y obligaciones del cesionario se relaciona directamente con el arrendador. La cesin de arrendamiento se produce cuando el arrendatario que no teniendo necesidad de los lugares arrendados, por cualquier motivo, pone en su lugar un segundo arrendatario con la carga de pagar parte o la totalidad del alquiler; es hacerse sustituir por otro arrendatario. Prueba. < El contrato en el cual, en una de las clusulas constar esta prohibicin. < La prohibicin expresa contentiva en los artculos 36 y 38 de nuestra Ley. < La diligencia de inspeccin como acto preparatorio, que lo reproducir. < El informe del Perito < Confesin < Testigos. El demandado puede hacer uso de las pruebas que creyere conveniente para desvirtuar los fundamentos de hecho y de derecho.

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g) Ejecucin por el inquilino en el local arrendado de obras no autorizadas por el arrendador. Por regla general, el inquilino no puede realizar obras no autorizadas por el arrendador, de cuyo texto se concluye que puede realizarlas pero con el consentimiento del arrendador; de no ser as da lugar para que el arrendador puede dar por terminado el contrato por esta causal. El inquilino, no puede violar esta disposicin, porque se atentara contra el sentido mismo del contrato de arriendo y el efecto jurdico que proviene de la mera tenencia de la cosa, por esto la Ley obliga al arrendatario a restituir la cosa arrendada en el estado en que fue entregada, tomndose en consideracin el deterioro causado por el uso y goce legtimos el inquilino, es un mero tenedor sujeto a las clusulas contractuales y a las disposiciones legales pertinentes. Cules son estas obras? No cabe duda que se refieren a aquellas que modifiquen la configuracin de la vivienda o del local arrendado o que debiliten la naturaleza o resistencia de los materiales empleados en la construccin. Segn el Cdigo Civil, una de las obligaciones del arrendatario, es la de usar el local, en los trminos o espritu del contrato y no podr en consecuencia hacerla servir a otros objetos que los convenidos y la falta de convencin expresa, a los que la cosa est naturalmente destinada o que deban presumirse. Concluyendo, cuando el arrendatario, sin el consentimiento del arrendador realizare obras que modifiquen la configuracin de la vivienda o local comercial etc, o debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en a construccin, da lugar para que el arrendador pueda demandar la terminacin del contrato de arrendamiento. Prueba < El contrato en cuya clusula X prohbe la realizacin de obras; y el estado en que recibo el local arrendado. Deber reproducir. < La diligencia de inspeccin, que puede ser solicitada como acto preparatorio o dentro de prueba. < El informe del Perito < Testigos < Se oficie al Departamento de construcciones del Municipio respectivo, para que certifiquen si esas obras fueron previamente autorizadas por dicha entidad, etc. El accionado puede hacer uso de las pruebas que le favorezcan.

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i) Decisin del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando justifique legalmente la necesidad de hacerlo, porque es arrendatario y no tiene otro inmueble que ocupar. Esta causal es de reciente creacin, pues fue publicada en R.O. No. 319 de 21 de noviembre de 1989. Consiste en la necesidad del propietario del inmueble arrendado para ocuparlo como habitacin propia, y as en base a esta causal demandar la terminacin del contrato de arrendamiento y la entrega del local. No se suficiente ser propietario del bien inmueble, sino adems ser arrendador del mismo. Debe ostentar la calidad de arrendatario y tenga un nico bien. Debe ser solicitada para ser ocupada para su vivienda y de su familia, ms no para negocio. Criterio del doctor Jos Garca Falcon, en su obra El Contrato de Arrendamiento en el sector urbano y sus formas de terminacin. Prueba. < Contrato de arrendamiento de su inmueble. < Contrato de arrendamiento del local donde es arrendatario < Recibos de pago por arrendamiento de su inmueble < Recibos de pago del local arrendado. < Se oficie al Registro de la Propiedad a fin de que certifique que es propietario de un solo inmueble. < Oficio al seor Presidente del Tribunal Electoral, certifique el lugar del sufragio en las ltimas elecciones. Etc. El demandado deber incorporar la prueba necesaria para desvirtuar lo demandado. +-+-+.+-+-+-+-+-+-+-+-+-+-+-+-+-+

Art. 1857. C.C. Inciso 2do. Permite an el arrendamiento de cosa ajena. Art. 141 C.C. Ni la mujer ni el marido necesitan de autorizacin del otro, para disponer de lo suyo, por acto testamentario o entre vivos.

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Tendrn en general la misma capacidad como si fueran solteros, para todo lo relativo a sus bienes propios o para manejar negocios ajenos. Art. 11 No. 2 de la Constitucin: La igualdad ante la Ley. Jurisprudencia. Citada doctor Garca obra; Manual Prctico en Materia de Inquilinato. La accin de inquilinato debe ser ejercida por la mujer, por s mismo, cuando esta fuera la arrendadora o arrendataria. Art. 1561. C.C. Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales. Art. 1562. Los contratos deben ejecutarse de buena fe , y por consiguiente obligan, a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligacin, o que por la ley o la costumbre pertenecen a ella. Art. 1718. C.C. La falta de instrumento pblico, no puede suplirse por otra prueba en los actos y contratos en que la ley requiere esa solemnidad; y se mirarn como no ejecutados o celebrados, an cuando en ellos se prometa reducirlos a instrumento pblico dentro de cierto plazo, bajo una clusula penal, la que no tendr efecto alguno. Art. 1725. C.C. No se admitir prueba de testigos respedcto de una obligacin que haya debido consignarse por escrito. Art. 1888. Restitucin de la cosa arrendada. El arrendatario est obligado a restituir la cosa al final del arrendamiento. Deber restituirla, en el estado en que le fue entregada, tomndose en consideracin el deterioro ocasionado por el uso y goce legtimos. Art- 1889. C.C. La restitucin de la cosa se verificar: desocupndola enteramente, ponindola a disposicin del arrendador, y entregndole las llaves Art. 841. C.P.C. Presuncin de la existencia de contrato de arrendamiento o subarrendamiento, a menos que el demandado justifique tener derecho a la posesin o a la tenencia, por cualquier otro ttulo. Art. 1729. C.C., Las presunciones son legales o judiciales. Las legales se reglan por el artculo 32. Las que deduce el juez debern ser graves, precisas y concordantes.

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Art. 32. C.C.- Se llama presuncin la consecuencia que se deduce de ciertos antecedentes o circunstancias conocidas. Si estos antecedentes o circunstancias que dan motivo a la presuncin son determinados por la ley, la presuncin se llama legal. Se permitir probar la no existencia del hecho que legalmente se presume, aunque sean ciertos los antecedentes o circunstancias de que lo infiere la ley; a menos que la ley misma rechace expresamente esta prueba, supuestos los antecedentes o circunstancias. Si una cosa, segn la expresin de la ley, se presume de derecho, se entiende que es inadmisible la prueba contraria, supuestos los antecedentes o circunstancias. Fuente: Fundamentos de Prctica Forense. Dr. Wladimiro Villalva Vega El Contrato de Arrendamiento en el sector Urbano y sus causales de terminacin. Dr. Jos Garca Falcon. Manual Prctico en Materia de Inquilinato. Dr. Jos Garca Falcon Cdigo Civil Cdigo de Procedimiento Civil Ley de Inquilinato. Dr. Vctor Huilca Logroo DOCENTE.