Las 10 claves de la de la Ley de rehabilitacin regeneracin y renovacin urbanas

(L 8/2013, de 26 de junio)

EL INFORME DE EVALUACIN DE LOS EDIFICIOS

El Ttulo I contiene su regulacin bsica: Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipologa residencial de vivienda colectiva podrn ser requeridos por la Administracin competente para que acrediten la situacin en la que se encuentran aqullos, al menos en relacin con el estado de conservacin del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, as como sobre el grado de eficiencia energtica de los mismos. El Informe de Evaluacin identificar el bien inmueble con expresin de su referencia catastral y contendr, de manera detallada: La evaluacin del estado de conservacin del edificio; la evaluacin las condiciones bsicas de accesibilidad universal y no discriminacin de las personas con discapacidad para el acceso y utilizacin del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas y la certificacin de la eficiencia energtica del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente y con independencia de su venta o alquiler, en todo o en parte. El Informe de Evaluacin realizado por encargo de la comunidad o agrupacin de comunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extender su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes. El Informe de Evaluacin tendr una periodicidad mnima de diez aos, pudiendo establecer las Comunidades Autnomas y los Ayuntamientos una periodicidad menor. El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de Evaluacin tendr la consideracin de infraccin urbanstica, con el carcter y las consecuencias que atribuya la normativa urbanstica aplicable al incumplimiento del deber de dotarse del informe de inspeccin tcnica de edificios o equivalente, en el plazo expresamente establecido. El Informe de la Evaluacin de los Edificios podr ser suscrito tanto por los tcnicos facultativos competentes como, en su caso, por las entidades de inspeccin registradas que pudieran existir en las Comunidades Autnomas, siempre que cuenten con dichos tcnicos. A tales efectos se considera tcnico facultativo competente el que est en posesin de cualquiera de las titulaciones acadmicas y profesionales habilitantes para la redaccin de proyectos o direccin de obras y direccin de ejecucin de obras de edificacin, segn lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin o haya acreditado la cualificacin necesaria para la realizacin del Informe. Cuando se trate de edificios pertenecientes a las Administraciones Pblicas podrn suscribir los Informes de Evaluacin, en su caso, los responsables de los correspondientes servicios tcnicos.

CALENDARIO PARA LA REALIZACIN DEL INFORME DE EVALUACIN DE LOS EDIFICIOS

(DT 1. L 8/2013) El calendario para que los propietarios de las edificaciones se doten del Informe de Evaluacin sigue este esquema gradual: Los edificios de tipologa residencial de vivienda colectiva con una antigedad superior a 50 aos, en el plazo mximo de cinco aos, a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigedad, salvo que ya cuenten con una inspeccin tcnica vigente, realizada de conformidad con su normativa aplicable y con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. En este ltimo caso, se exigir el Informe de Evaluacin cuando corresponda su primera revisin de acuerdo con aqulla normativa, siempre que la misma no supere el plazo de diez aos, a contar desde la entrada en vigor de esta Ley. Si as fuere, el Informe de Evaluacin del Edificio deber cumplimentarse con aquellos aspectos que estn ausentes de la inspeccin tcnica realizada. Los edificios que pretendan acogerse a ayudas pblicas estatales con el objetivo de acometer obras de conservacin, accesibilidad o eficiencia energtica, con anterioridad a la formalizacin de la peticin de la correspondiente ayuda. El resto de los edificios, cuando as lo determine la normativa autonmica o municipal, que podr establecer especialidades de aplicacin del citado informe, en funcin de su ubicacin, antigedad, tipologa o uso predominante.

LAS ACTUACIONES SOBRE EL MEDIO URBANO

El Ttulo II regula las actuaciones sobre el medio urbano disciplinando los siguientes aspectos: el objeto de las actuaciones(art. 7) los sujetos obligados (art. 8) la ordenacin de las actuaciones (arts. 9 a 12), y la gestin de las actuaciones (arts. 13 a 19)

OBJETO DE ESTAS ACTUACIONES:

Las actuaciones sobre el medio urbano son aqullas que tienen por objeto realizar obras: de rehabilitacin edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradacin de los requisitos bsicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, y de regeneracin y renovacin urbanas, cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos en los que existan problemas de obsolescencia, vulnerabilidad, degradacin o deterioro, as como situaciones graves de pobreza energtica, pudiendo llegar a incluir obras de nueva edificacin en sustitucin de edificios previamente demolidos.

SUJETOS OBLIGADOS:
La realizacin de las obras comprendidas en las actuaciones corresponde a: Los propietarios y los titulares de derechos de uso otorgados por ellos, en la proporcin acordada en el correspondiente contrato o negocio jurdico que legitime la ocupacin. En ausencia de ste, o cuando el contrato no contenga clusula alguna relativa a la citada proporcin, corresponder a unos u otros, en funcin de

si las obras tienen o no el carcter de reparaciones menores motivadas por el uso diario de la vivienda, sus instalaciones y servicios. La determinacin se realizar de acuerdo con la normativa reguladora de la relacin contractual y, en su caso, con las proporciones que figuren en el Registro de la Propiedad, relativas al bien y a sus elementos anexos de uso privativo. Las comunidades de propietarios y, en su caso, las agrupaciones de comunidades de propietarios, as como las cooperativas de viviendas, con respecto a los elementos comunes de la construccin, el edificio o complejo inmobiliario en rgimen de propiedad horizontal y de los condominios, sin perjuicio del deber de los propietarios de las fincas o elementos separados de uso privativo de contribuir, en los trminos de los estatutos de la comunidad o agrupacin de comunidades o de la cooperativa, a los gastos en que incurran estas ltimas. Las Administraciones Pblicas, cuando afecten a elementos propios de la urbanizacin y no exista el deber legal para los propietarios de asumir su coste, o cuando stas financien parte de la operacin con fondos pblicos, en los supuestos de ejecucin subsidiaria, a costa de los obligados.

LA INICIATIVA EN LA ORDENACIN DE LAS ACTUACIONES:

La iniciativa para proponer la ordenacin de las actuaciones de rehabilitacin edificatoria y las de regeneracin y renovacin urbanas, podr partir de: las Administraciones Pblicas, las entidades pblicas adscritas o dependientes de las mismas, los propietarios, las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios, las cooperativas de vivienda constituidas al efecto, los propietarios de terrenos, construcciones, edificaciones y fincas urbanas, los titulares de derechos reales o de aprovechamiento, y las empresas, entidades o sociedades que intervengan en nombre de cualesquiera de los sujetos anteriores.

FORMAS DE EJECUCIN DE LAS ACTUACIONES SOBRE EL MEDIO URBANO: REGLAS COMUNES

Las Administraciones Pblicas podrn utilizar, para el desarrollo de la actividad de ejecucin de las actuaciones de rehabilitacin edificatoria y las de regeneracin y renovacin urbanas todas las modalidades de gestin directa e indirecta admitidas por la legislacin de rgimen jurdico, de contratacin de las Administraciones Pblicas, de rgimen local y de ordenacin territorial y urbanstica. Resultarn de aplicacin en todo caso en funcin de la forma de gestin que se adopte, las siguientes reglas procedimentales comunes: en la expropiacin, no ser preciso el consentimiento del propietario para pagar el correspondiente justiprecio expropiatorio en especie, cuando el mismo se efecte dentro del propio mbito de gestin y dentro del plazo temporal establecido para la terminacin de las obras correspondientes. Asimismo, la liberacin de la expropiacin no tendr carcter excepcional, y podr ser acordada discrecionalmente por la Administracin actuante, cuando se aporten garantas suficientes, por parte del propietario liberado, en relacin con el cumplimiento de las obligaciones que le correspondan. en la ejecucin subsidiaria a cargo de la Administracin Pblica, sta sustituir al titular o titulares del inmueble o inmuebles, asumiendo la facultad de edificar o de rehabilitarlos con cargo a aqullos.

EJECUCIN DE OBRAS POR CONCURSO PBLICO

En los supuestos que deriven de una actuacin de iniciativa pblica, la Administracin resolver si ejecuta las obras directamente o si procede a su adjudicacin por medio de la convocatoria de un concurso pblico, en cuyo caso, se aplicarn las siguientes reglas: Las bases determinarn los criterios aplicables para su adjudicacin y el porcentaje mnimo de techo edificado que se atribuir a los propietarios del inmueble objeto de la sustitucin forzosa, en rgimen de

propiedad horizontal. En dichos concursos podrn presentar ofertas cualesquiera personas fsicas o jurdicas, interesadas en asumir la gestin de la actuacin, incluyendo los propietarios que formen parte del correspondiente mbito. A tales efectos, stos debern constituir previamente una asociacin administrativa que se regir por lo dispuesto en la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica, en relacin con las Entidades Urbansticas de Conservacin. La adjudicacin del concurso tendr en cuenta, con carcter preferente, aquellas alternativas u ofertas que propongan trminos adecuadamente ventajosos para los propietarios afectados, estableciendo incentivos, atrayendo inversin y ofreciendo garantas o posibilidades de colaboracin con los mismos; y aquellas que produzcan un mayor beneficio para la colectividad en su conjunto y propongan obras de eliminacin de las situaciones de infravivienda, de garanta de la accesibilidad universal, o de mejora de la eficiencia energtica.

9 10

EJECUCIN DE OBRAS POR CONSORCIO PBLICO O SOCIEDAD DE CAPITAL MIXTO

Podrn suscribirse convenios de colaboracin entre las Administraciones Pblicas y las entidades pblicas adscritas o dependientes de las mismas, que tengan como objeto, entre otros, conceder la ejecucin a un Consorcio previamente creado, o a una sociedad de capital mixto de duracin limitada, o por tiempo indefinido, en la que las Administraciones Pblicas ostentarn la participacin mayoritaria y ejercern, en todo caso, el control efectivo, o la posicin decisiva en su funcionamiento.

SUJETOS LEGITIMADOS PARA PARTICIPAR EN LA EJECUCIN DE LAS ACTUACIONES: FACULTADES

Podrn participar en la ejecucin de las actuaciones de rehabilitacin edificatoria y las de regeneracin y renovacin urbanas: las Administraciones Pblicas competentes, las entidades pblicas adscritas o dependientes de las mismas, las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios, las cooperativas de viviendas y las asociaciones administrativas constituidas al efecto, los propietarios de terrenos, construcciones, edificaciones y fincas urbanas, los titulares de derechos reales o de aprovechamiento, las empresas, entidades o sociedades que intervengan por cualquier ttulo en dichas operaciones, y las asociaciones administrativas. Los sujetos participantes en las actuaciones de acuerdo con su propia naturaleza podrn: Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurdica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber de conservacin, as como con la participacin en la ejecucin de actuaciones de rehabilitacin y en las de regeneracin y renovacin urbanas que correspondan. A tal efecto podrn elaborar, por propia iniciativa o por encargo del responsable de la gestin de la actuacin de que se trate, los correspondientes planes o proyectos de gestin correspondientes a la actuacin. Constituirse en asociaciones administrativas para participar en los concursos pblicos que la Administracin convoque a los efectos de adjudicar la ejecucin de las obras correspondientes, como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre los elementos comunes del correspondiente edificio o complejo inmobiliario y las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aqullas, sin ms limitaciones que las establecidas en sus correspondientes estatutos. Asumir, por s mismos o en asociacin con otros sujetos, pblicos o privados, intervinientes, la gestin de las obras. Constituir un fondo de conservacin y de rehabilitacin, que se nutrir con aportaciones especficas de los propietarios a tal fin y con el que podrn cubrirse impagos de las cuotas de contribucin a las obras correspondientes. Ser beneficiarios directos de cualesquiera medidas de fomento establecidas por los poderes pblicos, as como perceptoras y gestoras de las ayudas otorgadas a los propietarios de fincas.

 Otorgar escrituras pblicas de modificacin del rgimen de propiedad horizontal, tanto en lo relativo a los elementos comunes como a las fincas de uso privativo, a fin de acomodar este rgimen a los resultados de las obras de rehabilitacin edificatoria y de regeneracin y renovacin urbanas en cuya gestin participen o que directamente lleven a cabo. Ser beneficiarios de la expropiacin de aquellas partes de pisos o locales de edificios, destinados predominantemente a uso de vivienda y constituidos en rgimen de propiedad horizontal, que sean indispensables para instalar los servicios comunes que haya previsto la Administracin en planes, delimitacin de mbitos y rdenes de ejecucin, por resultar inviable, tcnica o econmicamente cualquier otra solucin y siempre que quede garantizado el respeto de la superficie mnima y los estndares exigidos para locales, viviendas y espacios comunes de los edificios. Solicitar crditos con el objeto de obtener financiacin para las obras de conservacin y las actuaciones.

Miguel CORCHERO
Abogado especialista en Derecho Pblico

Luca SNCHEZ PREZ

Secretaria-Interventora de Administracin Local con habilitacin estatal