AMO-Rapport Logement Juin 2013

tude comparative de trois ensembles de logements
Courbevoie, Valncia et Zurich
AMO Commission logement de lassociation Architecture et matres douvarge Bernard Roth Pricls
Pierre Paulot 3f
Mehdia el Hassani architecte Emmanuelle Colboc architecte Philippe Ameller architecte

S
OMMAIRE
de trois ensembles de logements Courbevoie, Valncia et Zurich
tude comparative
1. Avant-propos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 1 2. Les trois projets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 3 NiDS par KOZ Courbevoie, France . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 5 Sociopolis par MCBAD Valencia, Espagne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 9 Leimbachstrasse par POOL Architekten Zurich, Suisse . . . . . . p. 13 3. Bilan comparatif . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 17 4. Analyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 29 Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 33 A. Annexes
Cahiers des charges ou programmes des trois oprations . . . . . . . . . p. 35

Courbevoie, France . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. A.1 Valencia, Espagne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. A.2 Zurich, Suisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. A.3
Normes daccessibilit aux personnes mobilit rduite . . . . . . . . . . p. 37

Rglementation espagnole (extraits) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. A4
Le principe des coopratives de construction dutilit publique . . . p. 39

Plaquette de prsentation suisse (extraits) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. A5
tude comparative
AVANT-PROPOS
Le conseil dadministration de lAMO a dcid de mettre en place une commission traitant du logement. Si ce thme a fait lobjet de trs nombreuses publications, nous avons souhait laborder ici au niveau europen, au moyen de tmoignages, afin de permettre une rflexion largie sur le logement collectif sans tendre le sujet dune manire excessive et inadapte. Nous nous sommes limits au tmoignage darchitectes auteurs de trois remarquables ensembles de logements sociaux. Nous avons retenu trois projets issus de concours darchitecture. En France avec KOZ Courbevoie, en Espagne avec MCBAD (Colomer et Dumont) Valencia, en Suisse avec POOL Architekten Zurich. Ces trois ralisations, en cours ou termines, nous paraissent significatives de lhabitat social pour ces trois pays, dans tous leurs aspects.
Les membres de la commission ont tabli une grille danalyse de ces oprations, qui dfinit les caractristiques de chaque projet au regard de la culture, de la pratique du matre duvre, des normes, des rglementations et des cots qui leurs sont associs. Cette grille a ensuite t soumise aux trois quipes darchitectes, et complte par eux. Elle a pour but de saisir les diffrences et les spcificits de chaque pays, la gense et lvolution de chaque projet, avec lespoir den tirer des rflexions plus gnrales sur lhabitat collectif en France.
Les runions successives de la commission ont permis de dfinir progressivement les critres de la grille danalyse soumise aux trois quipes de concepteurs, puis den faire une analyse collective et den rdiger la synthse. Ce mmoire prsente les trois oprations, la grille danalyse qui leur est associe et le commentaire final.
Philippe Ribouet
Prsident de l AMO
tude comparative
LES TROIS PROJETS
KOZ Courbevoie, France . . . . . . . . . . . . p. 8 MCBAD Valencia, Espagne . . . . . . . . . p. 14 POOL Architects Zurich, Suisse . . . . p. 18

ensemble de logements NiDS Courbevoie
KOZ architectes
tude comparative

tude comparative
KOZ architectes

MCBAD Colomer et Dumont architectes

ensemble de logements Sociopolis Valncia
tude comparative

Le site de Sociopolis
et son chantier
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tude comparative

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POOL Architekten architectes

ensemble de logements Leimbachstrasse Zurich
Niveau suprieur
Leimbachstrasse Zurich
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Niveau infrieur
Leimbachstrasse Zurich
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ensemble de logements Leimbachstrasse Zurich
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BILAN COMPARATIF
QUESTIONS gnralits KOZ COURBEVOIE MCBAD VALENCIA POOL ARCHITEKTEN ZURICH
Quel est le programme ?
28 logements sociaux, commerce, local associatif
184 logements collectifs, commerces et parking
116 logements, en majeure partie pour des familles (28% 4,5-pices / 50% 5,5-pices / 3% 6,5-pices). Un jardin denfants (2 classes) et une garderie. Une salle commune rserve aux habitants du lotissement. Quelques ateliers au rez-de-chausse. Zurich, Suisse Le terrain est situ la priphrie mridionale de la ville, dans une petite valle troite relativement isole du centre. Le lot btir marque le bord du primtre urbain avec une belle vue dans les collines et les Alpes au sud-est. La pente vidente de la topographie, le terrain instable contenant une proportion lev dargile et les difficults de fondation qui en rsultent taient les enjeux techniques matriser. Les matres douvrage sont deux coopratives qui on reu le terrain municipal sous droit de superficie, une pratique rpandue Zurich pour prserver le pourcentage de logements collectifs dans la ville. Les deux coopratives totalisent un stock de 1 850 logements. Chiffre daffaires ignor.
O se situe le projet (ville, pays) ? Quel est son contexte urbain ?
ZAC des Fauvelles Courbevoie, France En centre ville, au pied de la dalle de La Dfense
Quartier La Torre Valencia, Espagne En limite mridionale de la ville
Le matre douvrage est-il public ou priv ?
Public : 3IF pour la ville de Courbevoie
Public : Instituto Valenciano de la vivienda (IVVSA)
Quelle est limportance de lactivit du matre douvrage (nombre de logements construits, chiffre daffaires) ?
186 551 logements construits ; 1 152,6 M en 2010
Un parc de plus de 16 000 logements dans la rgion de Valencia
Le matre douvrage assure-t-il la gestion directe ?
Oui
Oui
Oui
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QUESTIONS programmation des besoins Quelle est la cible du programme (locataire avec plafond de revenus ou sans) ?
KOZ COURBEVOIE Logements sociaux PLS
MCBAD VALENCIA Logements sociaux vendre
POOL ARCHITEKTEN ZURICH Le logement nest pas subventionn. Lune des deux coopratives nimpose aucune condition aux locataires. Lautre dfinit le minimum de personnes par appartement selon le nombre des pices. Mixte. Toutes les classes dge, toutes les formes de cohabitations, toutes les nationalits. Lune des deux coopratives attache une grande valeur la combinaison de types sociaux diffrents pour viter une monoculture sociale. Non, la programmation gnrale tait dfinie par la ville qui mettait disposition le terrain. Le standard des appartements tait donn par les coopratives selon leurs expriences. Des corrections mineures dquipement ont t faites aprs le dmnagement.
Quelle est la typologie sociale des habitants du projet ?
N.C.
tudiants, foyer familles jeunes
Une concertation a-t-elle t dveloppe avec les habitants ?
Pas dhabitants connus au moment de la construction
Non
QUESTIONS budget Quel est le budget total hors taxes des travaux ? Dans ce budget, quel est le montant des fondations spciales et celui des VRD ? Ce budget comprend-il le parking en sous-sol ? Quelle est la surface habitable totale ? 4 356 734 HT N.C. 18 925 000 Budget Fondations spciales: 2 672 000 32 490 000 avec travaux extrieurs, valeur 2005 Fondations spciales 1 350 000 / VRD 200 000
Oui 1 831 m2 de surface habitable
Oui 13 806 m HAB, rpartis en 13 058 m de logements et 748 m de commerce
Oui : 2 090 000 , coteux cause du terrain. 14 842 m2, dont 190 m2 ateliers / 84 m2 (6 pices supplmentaires) / 202 m2 garderie / 301 m2 jardin denfant / 90 m2 salle commune 2 190 /m2, valeur 2005
Quel est le prix moyen toutes taxes comprises (TTC) au m2 de surface SHAB ? Quel est le prix du terrain ?
2 231 /m2 SHAB TTC
800 /m
N.C.
N.C.
Le prix du terrain nest pas connu. Les loyers actuels (oct. 2012) sont : hors / avec charges : 2,5 pices = 990 1 085 / 3,5 pices = 1 410 1 505 / 4,5 pices = 1 535 2 000
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QUESTIONS commande Cmment avez-vous obtenu cette commande ?
KOZ COURBEVOIE Par un concours restreint.
MCBAD VALENCIA Par un concours ouvert.
POOL ARCHITEKTEN ZURICH Par un concours organis par la ville.
Quel a t le mode de slection de larchitecte ?
Concours
Concours ouvert
Appel doffres pour prslection suivi par le concours darchitecture. Le rendu du concours tait en janvier 2001, le montant de lindemnit fixe tait 3 900 (sans TVA), le 1er prix tait de 16 000 , il y avait onze candidats. Maquette lchelle 1/500, perspectives facultatives, explication du concept (textes et schmas), plans 1/200 (tages, coupes et faades), extrait des appartements meubls 1 /100, coupe constructive de faade avec matriaux 1/20.
Si la slection sest faite par concours, quels en taient les dlais, le montant de lindemnit et le nombre de candidats ?
Dlai dun mois : 20 jours entre la runion dinformation et le rendu. Indemnit : 11 500 ttc. Trois quipes candidates.
Concours sur esquisse : deux panneaux A et un mmoire. Dlai : un mois, laurat parmi quatrevingt rponses. Sans indemnits.
QUESTIONS mission de larchitecte
Quelle est la mission de larchitecte ?
Mission complte MOP
Mission complte espagnole type
Toutes les prestations darchitecture lexception de la direction des travaux, les appels doffres, le budget, le contrle des comptes et le planning. Oui, nous avons dessin touts les plans dexcution de lchelle 1/50 jusqu 1/1.
Assurez-vous les plans dexcution ? Sinon, qui les ralise ?
Non, le dessin des plans dexcution a t confi aux entreprises.
En Espagne, les architectes dessinent les plans dexcution.
Quelle est la composition et lorganisation de la matrise duvre ?
KOZ mandataire, EVP Structure, CFERM Fluides, RPO conomist, Artxbat OPC
MCBAD mandataire, CGTECNICA conomiste, TIGNUS bureau dtudes techniques de structure, EPM bureau dtudes techniques des fluides.
Le matre douvrage tait reprsent par trois membres du comit directeur pour chaque cooprative. Il y avait un consultant professionnel qui dirigeait les runions et qui prparait les dcisions. Le bureau qui tait mandat pour la direction des travaux et qui soccupait du planning et des comptes avait son propre contrat et tait indpendant de nous. Larchitecte et la direction des travaux travaillaient ensemble depuis de dbut du projet. (NDE : Rponse hors sujet concernant lorganisation de la matrise douvrage)
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QUESTIONS mission de larchitecte (suite) Quelle est la rmunration par rapport au montant des travaux ?
KOZ COURBEVOIE 9,7%
MCBAD VALENCIA 5,0%
POOL ARCHITEKTEN ZURICH 1 430 000 10,75% (dpendant de complexit, ici topographie) 54,5% (prestation partielle sans appel doffres, devis, direction des travaux) ; frais de construction soumis honoraires : 24 440 000 valeur 2005) Architecte 41% / direction des travaux 36% / ingnieur lectricien, sanitaire, chauffage 10% / Ingnieur en gnie civil 9% / paysagiste 3% / autres 1%
Quelle est la rpartition dhonoraires entre architecte et BET ?
Architectes (65,20%) / BET structure (10,45%) / BET fluides (13,62%) / conomiste (10,73%)
Architecte 70% / BET 30%
QUESTIONS droulement de lopration Quelles sont les phases principales des tudes et les dlais correspondants ? PC / AVP/ DCE / CHANTIER PROYECTO BASICO (AVP) /PROYECTO DE EJECUCION (PRO) / OBRA (CHANTIER) Avant-projet : juin-sept 2001 / Projet : oct. 2001 fv. 2002 / Dpt du permis de construire : fv. 2002 / Prparation appel doffres : mars oct. 2002 / Excavation : nov. 2002 fv. 2004 (deux tapes) / Ralisation maison B : mars 2003 nov. 2004 9 mois
Quelle est la dure dtude avant le dpt du permis de construire ? Quelle est la dure des tudes entre le dpt du permis de construire et lordre de service des travaux ? Quelle a t la dure du chantier entre lordre de service de dmarrage des travaux et la livraison ? Comment sont valids les documents dtude du matre duvre et dans quels dlais ?
2 mois
2 ans, avec permis de construire modificatif
PC 24 juillet 2007 OS travaux 18 novembre 2008
Dbut du chantier : un an aprs lobtention du permis de construire
8 mois
18 mois
2 ans, avec permis de construire modificatif
32 mois en deux tapes
Par une commission pour les phases puis par le chef de projet pour les plans intermdiaires et le droulement des travaux. Une runion avant APD avec la cellule architecturale de I3F. Permis de construire, accord de la SEMCODAN puis de la mairie.
Valids un mois aprs
Validation des documents par le matre douvrage aprs chaque phase.
Quelles sont les autorisations administratives exiges ?
Licencia de obras (permis de construire) : service darchitecture, service scurit incendie, service logement social (Bienestar Social)
N.C.
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tude comparative
QUESTIONS droulement (suite) Qui est lauteur de la dlivrance du permis de construire ? Qui sont les intervenants extrieurs durant les tudes (bureau de contrle, SPS, BET environnementaux) ?
KOZ COURBEVOIE La mairie de Courbevoie
MCBAD VALENCIA La mairie de Valencia, service darchitecture
POOL ARCHITEKTEN ZURICH La Ville de Zurich, Direction des travaux publics
Bureau de contrle SPS AMO HQE
Bureau de contrle: SGS TECNOS, SPS: MSN, Organisme environnementaux: IVE/Label PDC (Perfil de Calidad)
Ingnieur en gnie civil ; spcialistes dnergie ; ingnieur physique du btiment ; ingnieur lectricien, sanitaire, chauffage ; direction des travaux ; administration responsable du jardin denfants et de la garderie. voir ci-dessus
Quel est le rle de chacun ?
Mission complte pour le bureau de contrle AMO HQE Conseil du FI du dveloppement de projet, pas de prconisation. N.C.
Voir ci-dessus
Quelle est la nature des documents constituant lappel doffres ?
1/ Projet darchitecture (PRO+EXE): plans, coupes facades et details dexcution. Mmoire architectural, memoire technique et constructif, estimation et mtrs. 2/ Projet fluides : plans, mmoire et calculs. 3/ Projet structure : plans, mmoire et calculs. 4/ Cahier des clauses administratives, CCT. Entreprise gnrale.
Des plans darchitecte et des textes dappel doffres spars par corps dtat rdigs par la direction des travaux.
Quel est le mode de dvolution des marchs ?
March spars par corps dtat.
March spars par corps dtat.
Quelle est la responsabilit du matre duvre et quelle en est la dure (garantie dcennale,)?
Garantie dcennale.
Garantie dcennale.
Vices apparents : 2 ans, vices cachs : 5 ans.
QUESTIONS cahier des charges Quelle est la philosophie du programme ? Projet pilote, rflexion sur les nouveaux mode dhabitat. Logements volutifs et modulables, 100% des logements avec espaces extrieurs (terrasses et loggia). Le programme se situe dans le quartier Sociopolis qui compte environ 20 btiments IGH : rponse urbaine ltalement urbain et la libration des sols dusage en terrains sportifs, agricoles (ferme urbaine et jardins familiaux). Le trac historique dirrigation de leau est rinterprt et intgr la trame de la structure paysagre du site. Plan damnagement ralis en 2004 par Vicente Guallarte aujourdhui directeur de lagence durbanisme de Barcelona. La ralisation dappartements de prfrence pour familles.
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QUESTIONS cahier des charges (suite) Le matre douvrage avait-il des volonts exprimes ?
KOZ COURBEVOIE Non.
MCBAD VALENCIA Voir ci-avant.
POOL ARCHITEKTEN ZURICH conomie, qualit maximale de lhabitat, maintenance et cots dexploitation minimaux, haute durabilit des matriaux utiliss. 6 app. 2,5-pices de 75 m2, 13 app. 3,5-pices de 90 m2 , 33 app. 4,5-pices de 110 m2, 31 app. 5,5-pices de 128 m2 , 27 app. 5,5-pices de 140 m2 (maisonnettes), 6 app. 6,5-pices 150 m2. Une demi pice est une cuisine avec une surface de plus de 12m2, ou une entre avec une surface de plus que 12m2 qui peut tre utilise et meuble. Voir ci-dessus.
Quelle est la rpartition des logements par types ?
8 F2, 10 F3, 7 F4, 3 F5.
48 T2, 60 T3, 75 T4, 1 T5.
Quelle est la surface moyenne de chaque type de logement ? Quelle est la surface globale attendue ?
F2 = 46m2 ; F3 = 84 m2 ; F4 = 92 m2 ; F5 = 102 m2
T2=46m, T3= 65m T4= 80m T5=90m
2 378 m2
N.C.
N.C.
Quel est le montant du loyer (TTC) par type de logement ?
8,65 par mois et par m2
Logements vendre.
4,5 pices 1 660 euros par mois. Charges de 90 120 euros selon surface pour chauffage, nettoyage des espaces communs, raccordement cbl.
QUESTIONS caractristiques du programme Lclairement naturel des pices secondaires (salle de bains) est-il demand ? Les logements doivent-ils tre traversants ou ouverts sur deux orientations au moins ? Oui, programme type de 3IF. Non. Oui, si possible.
De prfrence.
Un maximum des logements en double orientation.
Pas demand. Mais lorientation des appartements vers deux ou trois directions tait juge comme une qualit majeure. 2,40 m. Cave rduite ou rangement dans lappartement.
Quelle est la hauteur sous plafond minimale ? Le logement comprend-il des annexes ?
N.C. Non.
2,50 m. Non. (rangement dans lentre, cellier dans la cuisine).
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tude comparative
QUESTIONS caractristiques (suite) Que comprennent les parties communes (local poussettes, vlos, local commun, local dchets et objets encombrants) ?
KOZ COURBEVOIE Local poussettes, local vlos, local poubelles.
MCBAD VALENCIA Local commun, local poussettes et local dchets, espace extrieur commun.
POOL ARCHITEKTEN ZURICH Local poussettes et local vlos par maison, local commun central, niche pour containers ordures au bord de la rue. Parking en sous-sol pour les locataires, parking pour les visiteurs au bord de la rue. 1,16 par appartement (135 places).
Comment se fait le stationnement des vhicules ?
En sous-sol.
Au sous-sol.
Combien de places de parking par logement ?
1 830 m2 de parking souterrain.
Un (203 places).
Un jardin partag est-il prvu ?
oui sur la mme parcelle, construit par la ville et accessible aux voisins de la ZAC.
Oui . Voir notre rponse concernant la philosophie du programme.
Le verger existant est prserv et amnag de chemins qui suivent la topographie et dune aire de jeux qui occupe la seule partie plus ou moins horizontale.
QUESTIONS performances attendues Quels sont les labels et les niveaux de performance demands ? Quelle est lexigence en matire dnergies renouvelables ? RT2005 H&E profil A. PDC/ Perfil de calidad. Voir ci-dessous
Aucune.
Panneaux solaires pour production deau chaude sanitaire et clairge des parties communes.
Label Minergie.
QUESTIONS caractristiques du projet Quel est le procd constructif ? Bton arm coul en place. Dalle en bton, poteaux, poutres. Construction massive en brique et en bton.
Avez-vous eu recours des systmes modulaires, trams ou industrialiss ?
Non.
Oui : panneaux en bton prfabriqus en faade, sur 60m de hauteur.
Systme pour le montage des appareilles sanitaires. Prfabrication de parois dinstallation compltes (comme le systme dinstallation Geberit GIS) Escaliers en bton prfabriqus. Revtement en ardoise gris-vert cause de la durabilit.
Quelle est la composition et la nature des faades ?
Bton, isolation extrieure complte, enduit sur isolant, panneaux stratifis haute densit, menuiseries en bois et en aluminium.
Panneaux prfabriqus en bton et facades briques/ enduit
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QUESTIONS caractristiques du projet (suite) Quelle est la composition de la toiture ?
KOZ COURBEVOIE Dalle en bton arm ; tanchit multicouche ; isolation polyurthane ; vgtalisation. Cloison Placopan 7 cm.
MCBAD VALENCIA Toit terrasse.
POOL ARCHITEKTEN ZURICH Construction de toit plat lgrement en pente couvert de carreaux en bton. Portes en bois dans chssis mtalliques. Une porte coulissante par appartement. Parquet de chne dans les chambres et le sjour, carrelage dans les salles de bain et partiellement dans les cuisines. Crpi fin.
Quelle est la nature des cloisons sparatives entre pices, quelle en est lpaisseur ?
Systme panneaux Placopltre.
Quels sont les revtements de sols ?
Sols souples/ chapes + plancher chauffant.
Carrelage + sol continu en bton.
Quels sont les finitions et revtements des murs ?
Peinture.
Carrelage et peinture.
Quels sont les revtements des portes, rangements et lments de finition ? Comment sont ralises les occultations et les protections solaires ?
Peinture ; placards mlamins.
Bois, mtal.
Revtement de rsine artificielle.
Protection solaires par coursives, occultation par volets roulants (chambres et sjours). Coursives filantes 1,50 de largeur + loggia 9m2.
Volet roulant et brise soleil horizontaux coulissants. Terrasse et balcons filants systmatiquement.
Stores lamelles extrieurs et rideaux lintrieure. Marquises pour les balcons. Balcons 10 m2 ou terrasse au toit jusqu 30 m2.
Les logements ont-ils des prolongements extrieurs (terrasses, loggias) ? Comment sont-ils traits au sol ?
Bton + rsine tanchit + dalles.
Sol continu en bton.
Balcons : lments prfabriqus en bton sans traitement. Terrasses : couvertes de carreaux en bton. Non, le terrain na plus de rserve btir. Les surfaces vertes sont prserver.
Le projet est-il volutif ?
Oui, pas de points porteurs dans les appartements.
Oui.
QUESTIONS rglementation
Quelles sont les contraintes majeures imposes par la rglementation handicaps (rotation des fauteuils, accessoires,)
Contraintes de la rglementation handicaps 2007.
Cumplimiento de la Normativa de accesibilidad y supresin de barreras arquitectnicas.
Largeur minimale des couloirs de 1,2 m, largeur minimale des portes de 0,8 m, dimension minimale dune salle de bain dans chaque appartement, dans les maisonnettes au moins le sjour et une toilette accessible niveau pour les visiteurs.
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tude comparative
QUESTIONS rglementation (suite) Quelles sont les contraintes majeures imposes par la scurit incendie (accessibilit, distance aux portes daccs, C+D, ) ?
KOZ COURBEVOIE Contraintes de la rglementation handicaps 2007.
MCBAD VALENCIA Cumplimiento de la NBE-CPI-96 (Condiciones de proteccin contra incendios en los edificios).
POOL ARCHITEKTEN ZURICH Les vacuations taient sparer des accs aux appartements. Comme on voulait utiliser les cages descalier pour les deux, on tait oblig de monter une porte ferme clef entre le rez-de-chausse et le sous-sol et dintroduire un escalier extrieur indpendant. En outre, laccs pour les pompiers au parking souterrain et laration du dernier (chappement de la fume en cas dincendie) tait rsoudre. Laccs pour les vhicules de pompier devant chaque maison ( la porte de lchelle chaque appartement) ncessitait la viabilit des chemins ct jardin, dune largeur minimale de 4 m. Standard nergtique MINERGIE, ventilation avec rcupration thermique dans chaque chambre, utilisation de sources dnergie renouvelables (notre choix : chauffage de bois, collecteur solaire pour eau chaude), respect des limites lgales des nuisances de la route, rtention de leau pluviale, Systme de ventilation centrale au sous-sol avec rcupration thermique. Lair frais prchauff est aliment dans les chambres et dans le sjour et aspir dans la cuisine et dans les salles de bains.
Quelles sont les contraintes rglementaires diverses demandes (permabilit lair, acoustique, etc)
Test dtanchit en cours de chantier.
1-Ordenanza Municipal de Ruidos y Vibraciones, 2- Cumplimiento RITE y ITE (Reglamento de las Instalaciones termicas en los edificios), 3-Cumplimiento NCSR-02 (Norma de Construccion Sismoresistente), 4- Cumplimiento de la Ordenanza Municipal de Captacin Solar para Usos Trmicos. 5- Cumplimiento de las Normas HD-91 (Normativa de Habitabilidad) 6-Cumplimiento NBE-CA-88 Condiciones Acsticas en los Edificios
QUESTIONS perception du projet Comment avez-vous ressenti le contexte de votre projet ? Contexte favorable. Matre douvrage attentif et ouvert aux diffrentes propositions. La SEMCODAN a t dissoute au dbut des travaux. Pas dexigences particulire. La parcelle du projet devait tre un jardin. La mairie a restreint lemprise a sol du projet. Le projet ntait pas attendu : Mauvaise image auprs des habitants. Contexte urbain radical, prise de conscience dun bailleur social du contexte insostenible de ltalement urbain. Rponse de construire la ville sur la ville en rinterrogeant les formes de densit urbaine. Equipes darchitectes internationales rassembles pour tudier une rponse dun habitat collectif volutif conjointement la sensibilisation environnementale des espaces collectifs partags.
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QUESTIONS perception du projet (suite) Quelles sont les intentions architecturales dveloppes dans le projet ?
KOZ COURBEVOIE Point de dpart de la rflexion : habiter en logement collectif comme en habitat individuel.
MCBAD VALENCIA Intgration dans le contexte, btiment volutif et conomie de la construction.
POOL ARCHITEKTEN ZURICH Pour assurer la vue pour tous les appartements, les deux volumes se concentrent aux bords nord et ouest du terrain. Par ce moyen, un espace extrieur rsultant se runit avec la zone libre des constructions environnantes. La topographie mouvemente est reprise avec la silhouette du toit. Ce quon obtient par la suite, cest une silhouette du toit qui se runit avec le paysage. Les collines voisines relativisent la masse du volume. Le vis--vis du jardin et de la construction, respectivement le vis--vis du paysage et de la cit qui est mise en scne. La puissance des btiments se montre clairement dans la vue de face. Le lieu est dterminable sans faille. Ce lotissement cre une identit qui manque souvent au bord de la ville et dans les agglomrations. Ce lotissement ne peut tre plac quici, la forme choisie ne peut pas tre gnralise. Un tage standard se compose de trois types de logements : un 4,5-pices, un 5,5-pices et un 5,5-pices maisonnette. Ltage suivant invers de manire symtrique. Cet ensemble, nous lappelions Sixpack . Les quelques appartements plus petits ou plus grands sont situs aux bords des volumes, sous le toit et au rez-de-chausse. Linversion symtrique de chaque tage produit la cage descalier des paliers dtage alternants. partir de chaque palier dtage, on peut parcourir des yeux ltage du dessus et celui du dessous, mais pas plus. Cela nous donne un voisinage de neuf portes dappartements. Cest un ordre de dimension quon peut comprendre, contrairement aux vingt appartements par cage descalier ou aux cent-vingt appartements du lotissement. On cre une chelle intermdiaire, une dimension moyenne de cellule. Un lment important qui nous intresse beaucoup, une tactique pour contraster les grandes formes urbaines. La faade est inverse de manire similaire tous les deux tages, ce qui donne un rseau douvertures sans horizontale ou verticale dominante un tissu homogne qui renforce lapparence des volumes expressifs. Comme revtement de faade on a choisi de lardoise gris-vert, un matriau durable ne ncessitant aucune maintenance. La volont dviter une implantation trop dominante dans le paysage en utilisant une couleur trop claire soutenait le choix de lardoise. Les perspectives de points de vue diffrents, loin ou proches, rvlent une richesse dapparence relative au temps, aux saisons et aux heures de jours. lintrieur il nous tait important de trouver une manire cohrente de travailler avec les standards simples et modestes du logement collectif. On ne cherchait ni les dtails de construction ingnieux ni lapplication dlments de design raffins, mais une vidence prudente et une solidit traditionnelle et intemporelle.
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tude comparative
QUESTIONS perception du projet (suite) Quelles ont t les principales difficults rencontres ?
KOZ COURBEVOIE Faade nord aveugle ncessit de crer plus de linaire de faade, emprise au sol trs rduite : nous avons obtenu la possibilit de construire des parkings un niveau intra sous la voirie.
MCBAD VALENCIA Obtention du PC, contexte conomique espagnol.
POOL ARCHITEKTEN ZURICH La forme de la parcelle permet une longueur denviron 100 m et le nombre dhabitations commandes mne une hauteur du volume de presque 25 m qui est le maximum possible dans cette zone. Il tait trs difficile de trouver un systme spatial qui permette de raliser le nombre dappartements demand. Satisfaction des locataires ds le premier jour. Le matre douvrage a montr beaucoup de courage pendant toutes les phases du projet malgr les critiques des gens du quartier. Il voulait lancer une nouvelle gnration de logements collectifs Zurich. Lcho des journalistes dans les revues darchitecture est jusqu ce jour important et nous semble extraordinaire pour du logement. La plus grande dception taient les attaques verbales des voisins qui ne voulaient accepter aucun changement dans le quartier malgr la concession douvrir le jardin au public et qui a abouti finalement empcher la ralisation dun objet dart dans la construction ce qui tait frustrant pour lartiste choisi dans le cadre dun concours.
Quelles en ont t les russites et les dceptions ?
N.C.
Nous attendons que la ralisation soit acheve pour nous prononcer.
Quelles en ont t les russites et les dceptions ? Le projet est-il en adquation avec lensemble des objectifs originels ?
Oui.
Oui.
La conception du projet a peu chang depuis le concours.
COMMENTAIRE LIBRE La spcificit de ce programme pour lusage des espaces collectifs et privatifs associs une forme architecturale trs prsente par la hauteur des btiments pose videmment la question de la libert dapproche des concepteurs urbanistes et architectes face aux normes crites et aux habitudes (normes non crites) des modes de penser la ville et lhabitat. Grce la patience et lintrt du matre douvrage pour le processus de dveloppement du projet nous avons pu apporter une contribution au dbat architectural contemporain.
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ANALYSE
Comparer trois projets caractristiques de larchitecture contemporaine du logement en Europe semble une dmarche accessible qui peut permettre, en analysant les caractristiques de chaque ralisation, de dterminer ce quelles ont en commun et ce qui les spare. Cette dmarche peut donner de nombreux enseignements sur notre propre pratique et permettre peut-tre de faire voluer le mode de financement, de programmation et de conception du logement en France. Cest en tout cas le sens de cette approche au travers de tmoignages portant sur trois immeubles de logements collectifs sociaux, significatifs de la production architecturale de leur pays, et qui sinscrivent dans des contextes conomiques, culturels et gographiques diffrents.
emblmatiques. Ces trois ralisations dhabitat social sont issues de trois concours darchitecture importants et largement publis. Ils ont t remports par des quipes darchitectes, proccups par le mode dhabiter, et sinscrivent tous dans des quartiers urbaniss. En ce sens, Ils sont rvlateurs de la construction de logements propre leur pays. Il sagit de trois rponses trs diffrentes, les laurats de ces concours ayant rpondu avec pertinence la question qui leur tait pose en termes dusage, darchitecture et durbanisme. Les architectes des trois quipes consultes nous ont fourni un tableau comparatif de leurs oprations sur la base de questions communes tablies par notre commission. Nous avons repris ci-dessous le droulement de ce tableau en le regroupant par grandes entits pour en prciser les spcificits remarquables et les commenter brivement.
ayant actuellement une suroffre de logements, ce qui induit des exigences qualitatives plus fortes ; et la Grande-Bretagne privilgiant laide la personne, avec un parc de logements individuels ou collectifs aux surfaces historiquement plus petites. LEspagne ne dispose pratiquement pas de logement locatif. Laccession la proprit y est le mode dhabiter le plus rpandu, dans un secteur trs concurrentiel avec le risque de spculation constat rcemment et leffondrement du march qui en a rsult. En Suisse, la location gre par des coopratives est trs spcifique. Elle trouve son origine dans un systme culturel solidaire de proximit qui nexiste pas sous cette forme dans le systme franais, mme coopratif. Ces diffrences constituent dj le premier enseignement de cette analyse : le logement social orient vers les populations faible revenu, laccession bas cots et la location gre par des coopratives dterminent des systmes trs loigns dans lapproche financire et culturelle, qui refltent le mode dhabitat social de chaque pays.
Les projets que nous avons retenus sont ceux de lagence KOZ, qui a ralis vingt-huit logements Courbevoie en France, de lagence MCBAD (Colomer et Dumont), qui construit une rsidence de cent-vingt-huit logements Valencia en Espagne, et de lagence POOL Architekten, qui a conu cent-seize logements prs de Zurich en Suisse. Cette approche analytique permet de dmystifier les comparaisons rapides qui visent le plus souvent valoriser des oprations trangres sans sintresser au contexte rel qui en a permis la ralisation. Il sagit de comprendre les lments et caractristiques propres chaque situation, dans le cas de projets qui ont en commun de traiter du logement social ou abordable sous une forme remarquable ; projets frquemment consults par les architectes en qute de modles de logements
Lhabitat social Le mode de logement dpend de la culture de chaque pays. Si la France est le seul pays construire massivement des logements locatifs, en Espagne le logement en accession sociale - issu dune volont politique datant du franquisme - est le mode de construction le plus rpandu, tandis quen Suisse la location gre par des coopratives est une approche trs particulire mais trs efficace. La France a dvelopp depuis longtemps le logement locatif destin des personnes aux revenus modestes. Cest certainement aujourdhui le seul pays agir ainsi dans ces proportions, lAllemagne
Le site, son contexte, la population concerne Les projets prsentent trois types dhabitat en ville. Inscription caractristique des continuits urbaines dans des zones habitat trs dense, pour Courbevoie ; objet architectural fort au cur dun vaste site en cours durbanisation, prs de Valencia ; topographie forte pente en priphrie de Zurich, dans un environnement immdiat htrogne constitu de logements collectifs importants et de pavillons.
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Ces ralisations ne sadressent pas toutes strictement des populations revenus modestes. Seule lopration de Courbevoie impose des critres de revenu maximal pour lattribution des logements. Le projet de Valencia en accession la proprit est en cours de commercialisation au prix de vente de 1 500 /m2. Le projet suisse sadresse a priori des personnes aux revenus modestes mais sinscrit dans le contexte conomique particulier de ce pays au niveau de vie lev2.
aux prestations de bonne qualit. Dans un site fortement urbanis et proche de Paris, le prix du terrain est plus lev Courbevoie, ce qui impose des logements au rendement trs efficace, aux surfaces compactes permettant de sadapter aux contraintes rglementaires et budgtaires. Le tableau des cots de construction montre que le cot est le plus lev en Suisse tandis que celui dEspagne est extrmement faible. Compte tenu de la population hberge, du mode de financement propos et du standard de qualit en vigueur, on retrouve les diffrences propres chaque pays. La construction et les prestations en Suisse sont trs suprieures aux deux autres projets, les standards locaux et le niveau de vie gnral imposant une rsidence soigne. surface quivalente, les loyers des deux oprations locatives sont trs proches. Cela sexplique partiellement par le mode de financement de lopration, le cot des terrains et lchelle de lopration. Mais cela peut aussi sexpliquer par la fidlisation des locataires en Suisse, compte tenu de la nature du systme coopratif qui amne le locataire adhrer puis participer cette formule. La comparaison des surfaces des logements apporte aussi de nombreux enseignements : la superficie du quatre-pice est de 92 m2 Courbevoie, 80 m2 Valencia et 110 m2 Zurich, les appartements suisses tant tendus une demi-pice supplmentaire constitue par la cuisine ouverte
servant de salle manger. Ces diffrences sinscrivent dans une logique claire : optimisation maximale en France intgrant les normes handicaps et les minimums de surface de pices rglementaires ; compacit et minimalisme extrme pour lEspagne, compte tenu de la nature concurrentielle du secteur et de linvestissement que constitue laccession la proprit ; surfaces importantes en Suisse au vu du niveau de vie lev3 et de loffre de logements disponibles dans cette rgion.
Le budget, les caractristiques du projet Le mode de financement, la fiscalit, le cot des terrains agissent ds lorigine sur chaque situation en fonction du pays. En Suisse, la mise disposition des terrains pour les coopratives va permettre de bnficier de cots de construction moins contraints, et induire des loyers plus faibles pour des logements plus grands. Le terrain reste proprit de la ville, qui conclut avec les coopratives un contrat de fermage de quatre-vingts ans. Les coopratives payent une taxe au m2 et un loyer modeste, calcul partir de la surface habitable. En Espagne, le prix de chaque appartement pour cette opration en priphrie de Valencia est peu affect par le prix du terrain : sinscrivant dans un amnagement urbain denvergure, la taille de lopration et son mode de conception favorisent un cot de construction faible. Le prix de commercialisation peu lev des appartements en accession la proprit rpond un contexte doffre trs concurrentiel qui induit des logements trs optimiss en surface et
La commande, le concours, les missions Le mode daccs la commande prsente trois modles distincts. En France, la situation des architectes au regard de la commande est privilgie sur le plan financier mais elle est plus slective. Le concours sur esquisse fait appel trois quipes indemnises hauteur de 9 600 euros. Toutefois, si la limitation trois quipes suffit garantir une varit de rponses et assurer le plus souvent lmergence dun bon projet, elle favorise les architectes renomms et laisse moins de chances aux quipes peu mdiatises ou dbutantes. En France, le concours pose de manire rcurrente le problme de la prslection, compte tenu de linflation considrable de candidatures. En Espagne, le concours tant ouvert toutes les quipes darchitectes, le laurat a t retenu parmi quatre-vingts propositions, sans indemnit aucune malgr un niveau de rendu relativement lev. Sil peut rserver des surprises et donner une chance tous, ce systme puise les architectes et pauprise court terme la profession. La slection de onze candidats en Suisse, classs et indemniss hauteur de 3 900 euros, maquette comprise, ne permet pas non plus dassurer aux architectes une rmunration correcte. Le dilemme savre clair : peu de candidats bien indemniss, quelques uns un peu, ou beaucoup pas du tout.
2. Le programme de la ville de Zrich adress aux socits de construction s'intitulait "Logements pour tout le monde". Initialement, la ville voulait favoriser les familles. Par la suite, des besoins en appartements pour personnes ges et pour jeunes couples ont t identifis. Grce aux bonnes pratique locatives des deux coopratives, la population des deux immeubles est assez mlange. Ds le dpart, il y a eu beaucoup de familles trangres, peut-tre en raison de la position priphrique du site. Afin dviter la monoculture et la marginalisation des habitants, les coopratives ont opt pour une diversit qui ne favorisait aucune ethnie en particulier. Les appartements ne sont pas subventionns ce qui exclut les familles aux revenus trs faibles. Raphal Frei, Pool Architekten 3. Produits intrieurs bruts par habitant en 2011 (moyenne de lUnion europenne = 100) : Suisse = 157, France = 108, Espagne = 98.
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Suivant le mode de fonctionnement franais le plus courant, lexcution des travaux est ralise par les entreprises, tandis quarchitectes espagnols et suisses se chargent de cette mission, certains plans tant dessins chelle relle. La mission excution, qui est lie en Espagne un enseignement trs technique, assure une matrise srieuse du projet. En complment de la mission dexcution, la direction des travaux de lquipe POOL Architekten est confie un bureau dtudes spcifique et nest pas assure par larchitecte. Celui-ci est troitement associ aux tudes ds le concours. Ce principe permet de crer des synergies et des changes en amont du chantier qui favorisent une plus grande efficacit constructive et amliorent la qualit gnrale du bti par la mise en commun des savoirs et des retours dexprience. Pour ce qui est de la rmunration des architectes, le taux dhonoraires de la matrise duvre stablit 9,7% du montant des travaux en France, comparer au taux de 5% en Espagne et 10,75% en Suisse. Les pourcentages attribus aux architectes ramnent ces taux respectivement 6,3% en France, 3,5% en Espagne et 5,8% en Suisse - mais sans la mission de suivi de chantier. Le droulement des trois projets, lobtention des autorisations administratives et les services de contrle des tudes et des travaux suivent un principe relativement similaire. La dvolution des marchs en entreprise gnrale et non en corps dtats spars est bien adapte la recherche de rationalisation du projet Sociopolis Valencia, lequel fait appel des procds constructifs conomiques rptitifs. Enfin, la garantie des travaux est la plus courte en Suisse, pays o la qualit constructive est la meilleure, ce qui interroge sur la confiance mutuelle dans lacte de btir. La garantie dcennale apparait alors comme un acte de dfiance plutt que de partage.
Le cahier des charges, le mode dhabiter, le plan Les surfaces des logements sont relativement faibles en France et en Espagne. Elles tiennent compte des critres rglementaires et des exigences en vigueur en matire de surface des pices. Elles ont t significativement rduites en France ces trente dernires annes, aprs avoir beaucoup vari. Modestes dans lentre-deux-guerres des annes 1930-1940, un peu plus grandes dans les annes 1950 (environ 50 m2 pour un troispices), les superficies ont ensuite augment jusquaux annes 1970, puis ont baiss vers leur niveau actuel. Globalement, elles ont effectu des mouvements de yo-yo ; mais la surface par occupant a sensiblement augment. Sadressant des populations aux faibles revenus, les superficies constates en Espagne et en France rpondent dune manire adapte la contrainte de cot qui en rsulte. Les trois projets ont en commun la mise en uvre de formes simples, mme si le btiment de KOZ, compte tenu de son jeu dexcroissances, apparait premire vue comme plus complexe. La matrialit joue un rle important dans le projet de Zurich, en raison des conditions mtorologiques locales, mais aussi cause du niveau dexigence de qualit de la rgion. Le projet de KOZ Courbevoie prsente une logique et une efficacit remarquables. Cest le plan le plus traversant, le plus rationnel, dune certaine manire le plan idal. Il adopte un habile systme de logique structurelle qui permet les mergences des pices supplmentaires sans modification de la distribution gnrale. Squence dentre agrable, sparation nuit jour, salle de bains claire naturellement, accessibilit aux handicaps gnreuse : lorganisation des pices est sans dfaut. Elle marque la limite du genre en proposant une rponse parfaitement adapte
la question pose et constitue en ce sens un modle abouti. La proposition rpond au retour dexprience du bailleur social, sa culture tendant construire pour tous travers des donnes moyennes majoritaires . Le projet de MCBAD Valencia semble demble rpondre une systmatique trs intressante : chambres sensiblement de mme taille, trame, paisseur de service en bande servante comprenant cuisine et bains vers lintrieur de limmeuble, pices de vie en faade prolonges par des balcons, volution facile. Cette logique impose de nombreuses contraintes telles que lorientation unique relativement frquente, des salons petits, une entre face une chambre. Ces choix de conception compacts, associs des surfaces dappartement minimales et ladoption de systmes constructifs modulaires et prfabriqus, rduisent considrablement le cot du projet. Si les proccupations nergtiques sont bien traites par cette compacit, le confort dt semble moins bien assur, ce qui peut paraitre paradoxal dans un pays au fort ensoleillement. Le projet de POOL Architekten Zurich suggre un mode de vie gnreux, aux pices secondaires surdimensionnes, aux cuisines ouvertes bnficiant dune vritable salle manger. Il ny a pas de sparation nuit/jour, et certaines chambres sont commandes par le salon, comme souvent dans les pays nordiques tradition protestante et dans bon nombre dappartements anciens en France. Quand bien mme elle rduit le cot global par un dvelopp de faade plus faible, la profondeur du bti semble difficilement gre, mme si cette typologie gnreuse ne semble pas plus onreuse, compte tenu de la compacit gnrale de la construction. On comprend que ce mode de plan trouvera chez loccupant une appropriation plus libre, plus varie mnageant des pices isolables ou plus communautaires.
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La culture de libert propose peut entrer en contradiction avec celle des locataires dorigine trangre peu habitus ces espaces ouverts et traverss. En se diffrenciant des plans normaliss imposs par les cahier des charges trs prcis des bailleurs sociaux franais, le plan suisse inverse la problmatique.: il demande au locataire de sapproprier des espaces qui ne lui sont pas familiers, plutt que de chercher coller une rponse idale au regard des critres moyens de mode de vie supposs du futur occupant. Chaque projet rpond ainsi parfaitement la question pose par son contexte. Le mode dhabiter correspond bien une culture, un cot, une population. Si le projet de KOZ approche le plan idal au regard du cahier des charges du matre douvrage, son caractre fig suscite des interrogations. Celui de MCBAD compense ses dfauts par un cot significativement rduit, offrant de relles possibilits daccession la proprit des populations aux faibles revenus. Le projet de POOL Architekten offre une grande libert aux locataires, compensant le dcalage des modes de vie conventionnels par des surfaces gnreuses pour des loyers raisonnables. Ces trois rponses collent exactement au contexte social de chaque pays et des philosophies du logement spcifiques. Elles interrogent sur les futurs choix de vie que le logement dfinit, audel justement des contextes.
cupations sont dsormais abordes par tous les pays, le montant des charges tant aujourdhui un lment fondamental du cot global de lhabiter. On constate ainsi que les critres de performance entre pays convergent et que les projets prsentent de grandes similitudes en ce qui concerne la compacit, les rglementations, la valeur environnementale. Pour le matre douvrage, la rduction des charges est dsormais un critre trs important, dans la mesure o cette diminution permet de garantir la bonne gestion du bti et dassurer la solvabilit des rsidents. Nanmoins, les contraintes de rendement de surfaces habitables par rapport aux surfaces de plancher et le caractre notoirement normatif du systme franais - en particulier en ce qui concerne les normes daccessibilit aux handicaps - tendent resserrer lventail des plans possibles, compte tenu de la surface optimise des logements. Si la rentabilit peut sembler lgitime, on peut sinterroger sur la rglementation concernant les personnes mobilit rduite (PMR) : souvent respecte au dtriment de parties communes agrables, cette rglementation labore la hte et trs lourde en France, ne semble pas perue de la mme manire dans les autres pays, en particulier en Suisse. Les restrictions qui en rsultent induisent une conception du plan contrainte et systmatise. On note cependant que la rglementation espagnole sur les personnes mobilit rduite est dsormais similaire celle applique en France. Mais elle ntait pas en vigueur lors de la conception du projet de Valencia. En France, les prestations intrieures sont plus modestes et rpondent aux enveloppes budgtaires du financement du logement social. La notion de bonne gestion y prdomine, tant pour la qualit des finitions des logements lous que dans la qualit de construction et dquipements
techniques ou thermiques, plutt plus leve que dans le march priv. En Espagne, malgr un cot du bti faible, les prestations daccession la proprit sont bien meilleures compte tenu de la concurrence existant sur ce type de march. En Suisse, elles sont excellentes pour du logement locatif dans un secteur o loffre est relativement abondante. Les salles de bains, par exemple, sont partiellement prfabriques et utilisent des mthodes arrives maturit et pourtant peu mises en uvre en France. La qualit gnrale releve sappuie dune part sur une matrise duvre trs technique et une architecture plus pure, et dautre part sur des entreprises moyennes solides qui interviennent en corps dtat spars. En Suisse, le niveau de prestation parie sur la fidlisation du locataire qui peut entrer dans le systme coopratif et devenir un membre actif de ce mode solidaire sappropriant ainsi respectueusement son logement. La qualit des prestations tient ainsi compte du taux de rotation des occupants, du niveau et du mode de vie des populations accueillies, du comportement culturel du pays et du contexte concurrentiel existant. Ces trois projets montrent le srieux et la recherche defficacit avec lesquels le thme du logement prix abordable est trait. Les normes et rglementations, en amliorant le confort et les performances, en particulier nergtiques du btiment, rduisent les charges. Si elles induisent un cot plancher du btiment plus lev a priori, celui-ci peut tre compens partiellement par des formes rationnelles et compactes et des solutions constructives adaptes.
Les caractristiques du projet, les performances Les rglementations de chaque pays ou celles imposes par lEurope tendent se confondre et les avances techniques et performantielles sont finalement adoptes par tous. Si la Suisse a pu longtemps sembler en avance en termes de qualit de construction, et prsenter des critres environnementaux levs, ces proc-
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CONCLUSION En matire de satisfaction des usagers, il est trop tt pour connatre lavis des habitants du projet de MCBAD Valencia, actuellement en voie dachvement. Mais le retour dimpression des occupants des ralisations de KOZ Courbevoie et de POOL Architekten Zurich est extrmement positif. Au-del de la fiert de vivre dans une rsidence aux qualits architecturales remarquables et signifiantes, les rponses semblent parfaitement adaptes la question pose du bien habiter. Et si toute comparaison littrale entre les trois oprations est impossible, comme cela vient dtre dit, on peut dgager de cette analyse quelques remarques. Lconomie du projet en Espagne rpond un cot minimal et induit un recours des solutions adoptes dans les annes de reconstruction en France qui sadaptent aux normes et techniques daujourdhui. Cette rponse efficace en plan pourrait tre critique pour sa rigidit mais elle offre un prix trs bas et des prestations trs correctes. On peut cependant sinterroger plus largement sur le principe daccession la proprit pour les revenus modestes qui a conduit les investisseurs construire massivement dans une optique spculative. Loffre de logements est aujourdhui plthorique et souvent localement inadapte. Le projet espagnol chappe cependant cet tat, sappuyant sur sa bonne localisation en priphrie de Valencia, un prix comptitif, des qualits architecturales sres. En France, le plan propos par KOZ a su tirer parti de la rglementation, avec un plan fonctionnel, sans place perdue, tout en donnant une bonne qualit dusage au parcours daccs comme au logement. Le mode de vie que dgage ce plan est le fruit dune lente laboration en fonction de la population concerne et des retours dexprience
progressifs des grands bailleurs sociaux. Cest au fond un aboutissement, ce qui interroge moyen terme sur lavenir du logement en France dans sa varit et son exprimentation. En Suisse, le logement social fait encore lobjet dune approche plus libre et plus gnreuse en surface, les proccupations lies au mode de vie des futurs habitants ntant pas une condition de lamnagement du plan et la concurrence qualitative tant trs forte dans ce pays riche. Labsence de rationalit du plan est compense par de grands logements traversants. La culture communautaire suisse, mieux protge des grands mouvements de socit contemporains, le terrain gratuit et lesprit pionnier de la cooprative permettent daborder le projet plus librement. Le locataire pourra sapproprier son gr cet espace disponible, au-del de sa culture dorigine. Sil est difficile de comparer les trois projets de logements sans prendre en compte leur environnement social, culturel et conomique, cette valuation est cependant riche denseignements. Elle montre que si larchitecture suit les critres de la mondialisation en diffusant des ralisations qui, par leur expression architecturale russie, peuvent inspirer tous les architectes et dont limage peut tre dcline partout dans le monde, les projets de logements exemplaires rpondent en ralit subtilement aux caractristiques de chaque culture. Larchitecte avide de projets contemporains forts trouvera dans ces ralisations des formes sduisantes mais ne pourra les transposer littralement, ces projets tant lexpression du sens, des rglementations, des niveaux de vie et des significations propres chaque contexte.
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A
NNEXES
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PROGRAMMES DE CONCOURS OU CAHIERS DE CHARGES
NiDS par KOZ Courbevoie, France . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. A.1 Sociopolis par MCBAD Valencia, Espagne . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. A.2 Leimbachstrasse par POOL Architekten Zurich, Suisse . . . p. A.3
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KOZ architectes
A.1
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PLAN ESPECIAL DEL AMBITO DE ORDENACION DEL SECTOR DE LA TORRE

CONDICIONES PROYECTO EDIFICACION
PARCELA R-03 MARIA COLOMER
DATOS GENERALES
SUPERFICIE SOLAR EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL EDIFICABILIDAD OTROS USOS DOTACIN APARCAMIENTO ESPACIO LIBRE
3.169 ms 19. 320 mt 1.980 mt 232 plazas
PROGRAMA
N ESTIMADO VIVIENDAS TIPOLOGA RESIDENCIAL SUPERFICIE UTIL MAX. VIV.* TIPOLOGA OTROS USOS
193 VIVIENDA DESTINO VENTA 90 m TERCIARIO-COMERCIAL
PRESUPUESTO CONTRATA (INCLUYENDO 17% GASTOS GENERALES Y 6% BENEFICIO INDUSTRIAL)
VIVIENDA LOCAL (SIN REVESTIR) APARCAMIENTO ESPACIO LIBRE
600 / mc 300 / mc 300 / mc 60 / ms
OTRAS CONDICIONES
RELACION SUP. UTIL / SUP. CONST. + ELEM. COMUNES
0,75
* Se permitir un 15% del total del n de viviendas destinadas a familias numerosas, con una superficie til mxima de 120 m.
A.2

CAHIER DES CHARGES DU PROJET

Insertion urbaine Toutes les constructions, installations y compris les alentours sont concevoir par rapport euxmmes et leurs contexte urbain et paysag afin dobtenir le meilleur impact sur lensemble urbain. PBG, Planungs und Baugesetzt Kanton Zrich (rglementation urbaine du canton de Zrich) Accs Des variantes sur la route daccs sont permises conditions : - entre et sortie sur la route de Leimbach : 3m de large pour chaque un, ensemble en double sens ou spare en sens unique, radius du virage : 5m - rampes / parking selon les normes VVS cologie et environnement Les processus de planification et de construction doivent tre raliss selon des critres environnementaux. Le standard Minergie est recherch. La future ralisation doit tre conue afin de faciliter la vie selon des principes environnementaux. La conception doit rpondre aux points suivants : - Utilisation conome du sol. Minimiser la surface impermable. Concevoir un espace extrieur vari et naturel dune haute qualit. - Arbres et arbustes en essence locales ; le potentiel naturel du terrain est utiliser de faon optimal. - Traitement extensive des surfaces verts et toitures terrasses (vgtalisation). - Utilisation des matriaux cologiquement justifiable et solide. - Econome en nergie pour la construction et la maintenance. Conception de la volumtrie et son orientation selon des critres conome en nergie. - possibilit pour dmantlement Terrain Les tudes gologiques dj ralis dmontrent un terrain dlicat. Le glissement horizontal et vertical du sol peut changer rapidement. Des tassements trs variables doivent tre pris en compte. Il est souhaitable de rduire lemprise au sol et de construire les sous-sols de faon monolithiques. La construction de btiments indpendants pourrait permettre des tassements variables. Il est souhaitable de construire les deux premiers sous-sols en un seul lment rigide. Les charges des btiments devraient dtre gales ou lgrement infrieurs au dblai. Des remblais ne sont pas autoriss (surcharges). Le coefficient maximal des sols de ce terrain nest pas recherch. Cots et utilisations doivent tre quilibrs. (Cf P. 17 Economie). Deux heures de conseil individuel du bureau Gysi, Leoni, Mader AG sont mis disposition pour la conception des btiments et des fondations. Tel Eau de surface Il est demand de canaliser leau de surface dans des tranchs afin de le dverser dans le Riesbach.
Verger Dans le primtre de ce concours se trouvent un verger qui est un des mieux conserv sur le territoire de la ville de Zrich. Ce verger marque le paysage est abrite des oiseaux rares Zrich. Il est galement sur la liste des paysages naturels communaux conserver. Les concepteurs sont appeler conserver un maximum des arbres, ou de les remplacer avec des arbres dessences locales. Les arbres conserver sont indiqus avec une croix. (cf dossier n4) Chemin pour pitons Sur la partie sud du terrain est indiqu dans le plan masse un chemin pitonnier. Il est intgrer dans le projet. (cf dossier n4) Route de Leimbach Des tentatives sont en cours pour empcher lutilisation de cette route de Leimbach comme itinraire bis de la route principale du Sihlthal. Dans ce sens la route de leimbach deviendrait une liaison de quartier pour les modes douces pour accder aux paysages naturels dans les alentour. Les concepteurs sont demands intgrer cet aspect dans la conception de la route de leimbach dans le primtre du concours afin de relier le projet avec son environnement proche. Attention : des ventuels corrections du profil de la route doivent tre ralises en dehors du concours est sont seulement de lordre indicative. conomie Le rapport qualit / prix du futur projet doit tre optimis afin de rester comptitif dans le futur. Les cots de construction et les couts de maintenances doivent tre faibles. Le Maitre douvrage est cependant prt renoncer un coefficient doccupation des sols max. au profit dune qualit optimal du projet et dune solution adapte aux contraintes gologiques du terrain. Les principes du projet labor ds la phase du concours dfinissent en partie les couts dun projet. Dans la conception des volumes, laccessibilit, la structure, ladaptabilit, le choix des matriaux rsident une grand potentiel dconomies finacires. La commission technique de ce concours veillera en particulier loptimisation des points suivants : - rapport volume construits (m3) / surface utile (m2, surface locative) - cots de construction par unit dhabitation Rpartition Une faisabilit de partage quitable (logements, accs etc.) entre les deux coopratives doit tre dmontre. Phasage Un phasage entre les deux terrains du primtre allou au concours doit tre possible. Un phasage lintrieur dun terrain est seulement souhait.
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ensemble de logements Leimbachstrasse Zrich
Buanderie : un espace pour 6-8 logements proximit des logements, accessible toute heure. Un espace pour scher le linge pour 6 logements, dito
Espace vlo, poussettes : facilement accessible environ 4m2 / logement Espaces secondaire louer sparment : non prvu Espace poubelles lextrieur : un container de 800 litres pour 10 logements Espaces pour compost lextrieur : 50m2
PROGRAMME
Rpartition des logements 120 logements rpartis comme suit (surfaces utiles hors cloisons) : 60 95m2, 2 3,5 pices logement, 10% 95 110m2, 4 4,5 pices logement, 30% 110 125m2, 5 5,5 pices logement, 50% 125 140m2, 6 6,5 pices logement, 10% - afin doptimiser lorganisation en plan il est possible de proposer des espaces avec salles deau intgr (ateliers chambre simple) qui pourrait tre lou indpendamment. - il est possible de proposer des maisonnettes avec un rapport qualit / prix raisonnable. - des combles avec un clairage direct naturel de 6m2 mini et des cuisines amricaines de 12m2 mini. sont considr comme une demi-pice. - des salles de bains avec un clairage direct naturel sont prfrables : Logements partir de 3,5 pices doivent disposer de 2 salles de bains, partir de 4,5 pices baignoire et douche spare, machine laver intgre. - chaque logement doit disposer de 10m2 espace privatif lextrieur. - un maximum de logement doit tre accessible au PMR sans des moyens constructifs et financire excessive. Le cas chant, les logements devraient tre adaptables aux PMR. Le nombre des ascenseurs doit tre optimis. Au de las de 3 tages un ascenseur doit tre prvu. (Compte tenu de la grande qualit des logements attendus du MO, les MOE dcideront eux-mmes ce qui est cohrent au projet) - les accs et les distributions des logements disposeront des espaces de communications pour lensemble des habitants. Des lieux comme les garages, les buanderies et les accs aux logements doivent dtre conu comme des espaces de rencontres. Espaces secondaires Espaces de rangement : environ 1m2 / pices, au minimum 4m2 ou des rangements armoires encastr proximit de lentre. Compartiment dans la cave : au minimum 8m2 / logement
Locaux techniques : environ 120m2 rpartie sur lensemble du btiment Espace commun : environ 70m2, ventil, avec cuisine, WC, espace de rangement Espace matriel pour maintenance (concierge) : environ 30m2 accessible depuis lextrieur Protection civile 2 espace / 3 pices sur lensemble du projet. Pas de conception dtaille demand. Parking Nombre de parking selon la rglementation en vigueur de la ville de Zrich. Le MO souhaite 1,2 places de parking par logement. 10% accessibles facilement lextrieur ou au sous-sol. Les reste des places doit tre couvert ou dans un parking au sous-sol. La conception des espaces daccs au sous-sol doit viter les recoins et des espaces non dgags pour des raisons de scurit. Espace extrieurs Le MO recommande aux MOE dintgrer pour la conception des abords des btiments un paysagiste dans lquipe. Lespace extrieur doit tre fonctionnel, structur et hirarchis, et des espace commun doivent tre identifiable. Usages optionnels (crche, maternelle etc.) Le projet doit disposer dun espace de 120m2 avec possibilit dy amnager une crche, maternelle etc. Cet espace se situera au rdv avec un accs direct vers un espace extrieur de 200 m2. Un ventuel amnagement en logement doit tre prvu.
CRITRES DE JUGEMENT
urbanisme, architecture, espace libre autour des btiments logements, environnement habit respect de lenvironnement, conomie impression gnrale
A.3
tude comparative
NORMES ESPAGNOLES DACCESSIBILIT AUX PERSONNES MOBILIT RDUITE
Rglementation espagnole sur laccessibilit aux handicaps (extraits). . . . . . . . . . . . . . . p. A.4
37
Documento Bsico SUA Seguridad de Utilizacin y Accesibilidad
TTULO II. DISPOSICIONES SOBRE ACCESIBILIDAD Artculo 5. Generalidades.
Uso Residencial Pblico Edificio o establecimiento destinado a proporcionar alojamiento temporal, regentado por un titular de la actividad diferente del conjunto de los ocupantes y que puede disponer de servicios comunes, tales como limpieza, comedor, lavandera, locales para reuniones y espectculos, deportes, etc. Incluye a los hoteles, hostales, residencias, pensiones, apartamentos tursticos, etc. Uso Residencial Vivienda Edificio o zona destinada a alojamiento permanente, cualquiera que sea el tipo de edificio: vivienda unifamiliar, edificio de pisos o de apartamentos, etc. Uso restringido Utilizacin de las zonas o elementos de circulacin limitados a un mximo de 10 personas que tienen el carcter de usuarios habituales, incluido el interior de las viviendas y de los alojamientos (en uno o ms niveles) de uso Residencial Pblico, pero excluidas las zonas comunes de los edificios de viviendas. Uso Sanitario Edificio o zona cuyo uso incluye hospitales, centros de salud, residencias geritricas, consultorios, centros de anlisis clnicos, ambulatorios, etc. Vivienda accesible para usuarios de silla de ruedas Vivienda que cumple las condiciones que se establecen a continuacin:
Desniveles Pasillos y pasos - No se admiten escalones - Anchura libre de paso 1,10 m - Estrechamientos puntuales de anchura 1,00 m, de longitud 0,50 m y con separacin 0,65 m a huecos de paso o a cambios de direccin - Espacio para giro de dimetro 1,50 m libre de obstculos. Se puede invadir con el barrido de puertas, pero cumpliendo las condiciones aplicables a stas - Anchura libre de paso 0,80 m, medida en el marco y aportada por no ms de una hoja. En el ngulo de mxima apertura de la puerta, la anchura libre de paso reducida por el grosor de la hoja de la puerta debe ser 0,78 m - Mecanismos de apertura y cierre situados a una altura entre 0,80 - 1,20 m, de funcionamiento a presin o palanca y maniobrables con una sola mano, o son automticos - En ambas caras de las puertas existe un espacio horizontal libre del barrido de las hojas de dimetro 1,20 m - Distancia desde el mecanismo de apertura hasta el encuentro en rincn 0,30 m - Cumplen las condiciones que le sean aplicables de las exigibles a los mecanismos accesibles: interruptores, enchufes, vlvulas y llaves de corte, cuadros elctricos, intercomunicadores, carpintera exterior, etc. - Espacio para giro de dimetro 1,50 m libre de obstculos considerando el amueblamiento de la estancia - Espacio para giro de dimetro 1,50 m libre de obstculos considerando el amueblamiento del dormitorio - Espacio de aproximacin y transferencia en un lado de la cama de anchura 0,90 m - Espacio de paso a los pies de la cama de anchura 0,90 m - Espacio para giro de dimetro 1,50 m libre de obstculos considerando el amueblamiento de la cocina - Altura de la encimera 85 cm - Espacio libre bajo el fregadero y la cocina, mnimo 70 (altura) x 80 (anchura) x 60 (profundidad) cm
Para obtener la accesibilidad al medio fsico, las soluciones o sistemas que se establezcan han de respetar los siguientes requisitos:
El smbolo internacional de accesibilidad para personas con movilidad reducida y los correspondientes a personas con limitacin sensorial, ser de obligada instalacin en lugares de uso pblico donde se haya obtenido un nivel adaptado de accesibilidad. Estos smbolos y sus grafismos se resean en el anexo I de la presente disposicin. CAPTULO I. DISPOSICIONES SOBRE ACCESIBILIDAD EN LA EDIFICACIN Artculo 6. Edificios de vivienda.
a. Uso comn para todos los usuarios y usuarias. Los sistemas sern, en la mayor medida de lo posible, universales y adecuados para todas las personas, huyendo de la proliferacin de soluciones especficas que puedan suponer una barrera para otros usuarios y usuarias. Sern en consecuencia sistemas compatibles sencillos y seguros para todos los usuarios y usuarias. b. Informacin para todos los usuarios y usuarias. Los espacios, los servicios y las instalaciones, en los casos de uso pblico, deben suministrar la informacin necesaria y suficiente para facilitar su utilizacin adecuada y con las mnimas molestias o inconvenientes para los usuarios y usuarias. Estarn, en consecuencia, debidamente sealizados mediante smbolos adecuados.
Vestbulo Puertas
Los edificios de vivienda deben ser tratados, por estar dedicados a un uso que constituye un derecho bsico de las personas, con una especial consideracin. Se establecen los siguientes tipos de edificios de vivienda, en funcin del nivel de accesibilidad de las viviendas que contiene y de las posibilidades de accesibilidad de que dispone:
Mecanismos
Estancia principal Dormitorios (todos los de la vivienda)
Cocina
a. Edificios con viviendas adaptadas: Con objeto de garantizar el acceso a la vivienda a personas con discapacidad, en aquellos edificios en que se utilicen fondos pblicos, ya sean de promocin pblica o promocin privada de proteccin oficial, se reservar un nmero determinado de viviendas y de plazas de aparcamiento siempre que existan garajes vinculados a la edificacin, segn el tamao de la promocin, en las condiciones y nmero que se determinar reglamentariamente y, como mnimo, un porcentaje no inferior al 3 % del nmero total. En los edificios en que se ubiquen, tendrn el nivel de accesibilidad adaptado en las siguientes partes del edificio: o El interior de las viviendas reservadas, deber ser construido conforme las determinaciones que se desarrollarn reglamentariamente. Necesariamente estas viviendas se adaptarn a las necesidades especficas de la discapacidad que sufra la persona que la vaya a habitar. o Los elementos comunes de acceso a dichas viviendas desde la va pblica hasta el interior de la vivienda mediante un itinerario peatonal.
A.4
SUA.A 6
tude comparative
LE PRINCIPE SUISSE DES COOPRATIVES DE CONSTRUCTION DUTILIT PUBLIQUE
Plaquette de prsentation des coopratives (extraits) . . . . . . . . . . . . . . . pp. A.5 et A.6
39

2 | 3 Construction de logements : la troisime voie X | Der dritte Weg im Wohnungsbau
ConstruCtion De logements : la troisime voie
La troisime voie entre location et proprit : Les coopratives de construction dutilit publique en Suisse un logement sur vingt en suisse appartient lune des 500 coopratives de construction et dhabitation. Celles-ci incarnent des valeurs traditionnelles
de notre pays telles que : entraide, solidarit, dmocratie, subsidiarit, enracinement local. Cette brochure montre comment et pourquoi la troisime voie est utile aux habitants des coopratives ainsi qu toute la socit.
les coopratives de construction dutilit publique en suisse
fdr habitation
Communaut daction pour la promotion du logement www.federhabitation.ch
160 000 logements singuliers 160 000 logements singuliers

Un logement sur vingt appartient une cooprative dans notre pays ; dans des villes comme Bienne ou Zurich, la proportion est mme de un sur cinq. les quelques 500 coopratives dhabitation qui les ont construits incarnent Un logement sur vingt appartient une: cooprative dans notredmocratie, pays ; dans des valeurs traditionnelles en suisse entraide, solidarit, des villes comme Bienne ou Zurich, la proportion est mme de un sur cinq. subsidiarit, enracinement local. les quelques 500 coopratives dhabitation qui les ont construits incarnent des valeurs traditionnelles en suisse : entraide, solidarit,etdmocratie, carte toute spculation garantit un Le principe de lutilit publique subsidiarit, enracinement local. loyer fond sur les cots. Presque toutes les coopratives sont ancres statutairement ces principes. Fondations, communes et certaines socits Le principe dedautres lutilit types publique cartedouvrage toute spculation et garantit un anonymes sont de matres dutilit publique. loyer fond sur cots. Presque toutes les coopratives sont sont, ancres Consquence deles lutilit publique, les logements de coopratives en statutairement ces principes. Fondations, communes et certaines socits moyenne, meilleur march que lensemble des logements lous, et ce raison anonymes sont dautres types de matres douvrage dutilit publique. de 20 % env. Consquence de lutilit publique, les logements de coopratives sont, en moyenne, meilleur que donc lensemble des logements lous, :et ce raison La troisime voiemarch comporte des avantages multiples les rsidents de 20 % env. bnficient de loyers avantageux et de multiples offres complmentaires (quipements communs, prestations de service sociales, etc). la socit La troisime voie comporte donc avantages multiples : les rsidents profite du pouvoir dintgration desdes quartiers de coopratives. lconomie
34.8 % 56.6 % 8.8 %
Responsabilit sociale dans la location ou la proprit Responsabilit sociale dans la location ou la proprit
Lorsquil y a suffisamment de logements pour des mnages dots de modestes revenus, le budget Lorsquil y a suffisamment de de laide sociale sen trouve allg. logements pour des mnages dots de modestes revenus, le budget de laide sociale sen trouve allg.
tude comparative
se loger est un besoin fondamental. la raret du foncier et les lois du march libre limitent lefficacit des acteurs conomiques traditionnels. se loger est un besoin fondamental. la raret du foncier et les lois du march Lentraide pour rpondre une extrme pnurie de logements : les libre limitent lefficacit des acteurs conomiques traditionnels. premires coopratives dhabitation sont nes il y a plus de 00 ans. la solidarit dun grand nombre de membres leur a confr stabilit conomique Lentraide pour rpondre une extrme pnurie de logements : les et capacit daction. elles ont acquis du terrain et lont soustrait la premires coopratives dhabitation sont nes il y a plus de 00 ans. la spculation. leurs logements simples mais de trs bonne qualit ont t solidarit dun grand nombre de membres leur a confr stabilit conomique lous au prix de revient. et capacit daction. elles ont acquis du terrain et lont soustrait la Des coopratives sont nes ultrieurement en rponse lexplosion des spculation. leurs logements simples mais de trs bonne qualit ont t prix et la spculation immobilire. a nouveau, dautres coopratives ont lous au prix de revient. dvelopp des offres de formes spciales dhabitat ou pour de nouveaux Des coopratives sont nes ultrieurement en rponse lexplosion des besoins sociaux. prix et la spculation immobilire. a nouveau, dautres coopratives ont dvelopp des offres de formes spciales dhabitat ou pour de nouveaux Chacun doit pouvoir se loger un prix abordable. le premier but de besoins sociaux. toute cooprative dhabitation dutilit publique est de crer et maintenir un habitat des conditions avantageuses. mais avantageux ne veut pas dire Chacun doit pouvoir se loger un prix abordable. le premier but de bon march. les premiers logements simples des coopratives avaient dj toute cooprative dhabitation dutilit publique est de crer et maintenir un leur prix. la recette du succs rside dans le principe de lutilit publique : habitat des conditions avantageuses. mais avantageux ne veut pas dire autrement dit, des loyers fonds sur les cots qui, par consquent, baissent bon march. les premiers logements simples des coopratives avaient dj relativement sur le long terme. Ceci garantit un droit au logement pour les leur prix. la recette du succs rside dans le principe de lutilit publique : membres de la cooprative, qui trs souvent bnficient aussi de droits de autrement dit, des loyers fonds sur les cots qui, par consquent, baissent codcision. relativement sur le long terme. Ceci garantit un droit au logement pour les membres de la cooprative, qui trs souvent bnficient aussi de droits de Les coopratives construisent aussi des logements en proprit, mais codcision. les principes sont les mmes : la cooprative ne cherche pas faire de bnfices, les logements sont avantageux et protgs contre une revente Les coopratives construisent aussi des logements en proprit, mais spculative. les principes sont les mmes : la cooprative ne cherche pas faire de bnfices, les logements sont avantageux et protgs contre une revente La socit en tire galement des avantages. il rgne en suisse une spculative. tonnante paix du logement malgr des prix levs. Ce phnomne est surtout d la solide branche de la construction dutilit publique qui a un La socit en tire galement des avantages. il rgne en suisse une effet modrateur sur les prix. les coopratives ont une grande efficacit en tonnante paix du logement malgr des prix levs. Ce phnomne est terme dintgration et ceci particulirement dans les cits. lorsquil y a surtout d la solide branche de la construction dutilit publique qui a un suffisamment de logements pour des mnages dots de modestes revenus, effet modrateur sur les prix. les coopratives ont une grande efficacit en le budget de laide sociale sen trouve allg. terme dintgration et ceci particulirement dans les cits. lorsquil y a suffisamment de logements pour des mnages dots de modestes revenus, le budget de laide sociale sen trouve allg.
34.8 % 56.6 %
Loyers nets par logement et par mois francs 200 Loyers nets par logement et par mois 00 000 francs 900 200 800 00 700 000 600 900 500 800 400 700 300 600 200 500 00 400 0 300 200 Les 00loyers sont nettement infrieurs 0 les coopratives. en 2000, le loyer dans logements en logements location en location 1059. 1059. moyen pour un logement de cooprative en suisse tait Frs. 27. (20%) moins Les loyers sont nettement infrieurs cher que le loyer moyen du march. dans les coopratives. en 2000, leune loyer partie de la diffrence sexplique par les moyen pour un logement de cooprative surfaces habitables gnralement en suisse tait Frs. 27. (20%) moins logements de logements de coopratives coopratives 842. 842.
bnficient de avantageux et de multiples offres complmentaires est heureuse si loyers ses employs peuvent trouver un habitat abordable une (quipements communs, service sociales, etc). la socit distance raisonnable. etprestations preuve de lappui, les collectivits publiques profite du pouvoir dintgration des quartiers de coopratives. lconomie conomisent des fonds de laide sociale lorsque des mnages financirement est heureuse si se ses employs peuvent trouver un habitat abordable une faibles peuvent loger des conditions favorables. distance raisonnable. et preuve lappui, les collectivits publiques conomisent des fonds de laide sociale lorsque il des financirement ont t fondes y amnages plus de cent ans et ont Les premires coopratives faibles peuvent loger des conditions favorables. cr au fil des se ans prs de 60 000 logements ; si lon compte tous les logements de matres douvrage dutilit publique, il faut en ajouter encore Les 000 premires coopratives ont t fondes il y a plus de cent ans et ont 00 au bas mot. cr au fil des ans prs de 60 000 logements si lon compte tous les villes, cantons et Confdration ont facilit le ; dpart de nombreuses logements de matres douvrage dutilit il faut en ajouter coopratives en les soutenant que ce soitpublique, par la mise disposition deencore terrain 00 000 loctroi au bas mot. btir, de prts avantageux ou de cautionnements, ou par un villes, cantons et cibl Confdration ont facilit le dpart de nombreuses subventionnement aux logements. coopratives en les soutenant que ce soit par la mise disposition de terrain btir, loctroi de prts avantageux ou de cautionnements, oudutilit par un Pourquoi la construction de logements de coopratives et subventionnement cibl logements. publique est si forte enaux Suisse ? voil une bien longue histoire. la prsente brochure entend susciter une prise de conscience ce sujet. elle veut faire Pourquoi laque construction logements coopratives dutilit comprendre les pouvoirsde publics doivent de mener aujourdhui et encore une publique est si forte en Suisse ? voil une bien longue histoire. la prsente politique du logement si elles souhaitent prserver cet important hritage et brochure entend susciter une prise de conscience ce sujet. elle veut faire en faire profiter les gnrations futures. comprendre que les pouvoirs publics doivent mener aujourdhui encore une politique du logement si elles souhaitent prserver cet important hritage et en faire profiter les gnrations futures.
logements en location 8.8 % logements en proprit logements de matres douvrage dutilit publique logements en location logements en proprit Les trois voies dans la construction logements de matres douvrage de logements dutilit publique 8,8 % soit prs de 266 000 logements constamment occups appartiennent aux Les trois voies dans la construction organes dutilit publique, 5, % ou env. de 60logements 000 aux seules coopratives dhabi8,8 % soit prs de 266 000 logements tation. constamment occups appartiennent aux une grande part dentre eux ont t conorganes dutilit publique, 5, % env. struits dans les annes suivant laou seconde 60 000 aux seules coopratives dhabiguerre mondiale. Depuis lors, lactivit de tation. construction a rgress dans la majorit une rgions grande part ont t des et la dentre part de eux march desconstruits dans les annes suivant la seconde coopratives a commenc diminuer. guerre Depuis a lors, lactivitrepris de Depuis mondiale. dix ans, lactivit cependant construction a rgress dans la majorit de faon marque dans la construction, des rgions etdans la part de march des spcialement la rgion de Zurich. coopratives a commenc construit diminuer. une Des coopratives ont mme Depuis ans, lactivit a cependant repris part de dix logements en proprit et les ont de faon marque dans la construction, protgs, au moyen de clauses particuspcialement dans la rgion de Zurich. lires, contre une revente spculative. Des coopratives ont mme construit une part de logements en nr. proprit et les ont source: statistik-info 20/2004, protgs, au moyen de clauses particugenossenschaftlich wohnen, Zrich 2004. lires, contre une revente spculative. source: statistik-info nr. 20/2004, genossenschaftlich wohnen, Zrich 2004.
moindres. mais mme lorsquon calcule cher que le loyer moyen du march. une le loyer par mtre carr, les logements partie de la diffrence sexplique par les
de cooprative restent env. 5% meilleur surfaces habitables gnralement march. moindres. mais mme lorsquon calcule
le fait que logements delogements coopratives le loyer par les mtre carr, les sont spcialement avantageux mme dans de cooprative restent env. 5% meilleur les villes est extrmement important. Ceci march. contribue une bonne mixit de la popule fait queles logements de coopratives les villes est extrmement important. Ceci source : statistik-info 20/2004, contribue une bonnenr. mixit de la popu-
lation et rduit les flux de pendulaires. sont spcialement avantageux mme dans
genossenschaftlich wohnen, Zrich 2004. lation et rduit les flux de pendulaires. source : statistik-info nr. 20/2004, genossenschaftlich wohnen, Zrich 2004.
A.5

Au-del du simple logement Au-del du simple logement
Durable sous tous rapports Durable sous tous rapports

Les dpenses des collectivits
De nombreux indicateurs prouvent que lhabitat de coopratives se distingue de manire exemplaire sous langle du dveloppement durable. Par exemple, le besoin en surface habitable par personne est de 3 m 2 en milieu
La cooprative fait appel la Neuf logements de coopratives sur dix bnficient doffres responsabilit individuelle et donne supplmentaires. lventail comprend des locaux communs pour le La cooprative fait appel la Neuf logements coopratives sur dix bnficient chaque membre une voix, sans lotissementde et les manifestations, laide de voisinage, voiredoffres un propre service responsabilit individuelle et donne supplmentaires. lventail comprend des locaux communs pour le gard son avoir en capital. social. De tels quartiers fournissent un effort soutenu au titre de lintgration chaque membre une voix, sans lotissement les manifestations, laide de voisinage, voire un propre service et et renforcent la cohsion sociale. gard son avoir en capital. social. De tels quartiers fournissent un effort soutenu au titre de lintgration
et renforcent la cohsion sociale. La cooprative est la forme juridique adquate pour ces objectifs. elle fait appel la responsabilit individuelle et donne chaque membre une voix, La cooprative est la juridique adquate pour ces objectifs. sans gard forme son avoir en capital. elle constitue le meilleur elle contenant fait appel conomique la responsabilit individuelle et donne chaquela membre une voix, pour des idaux tels que lentraide, solidarit, la communaut sans gard son avoir en elle constitue et la codcision capital. et ce nest donc pas le unmeilleur hasard contenant si elle est largement conomique pour des idaux tels que lentraide, la solidarit, la communaut rpandue dans le pays. et la codcision et ce nest donc pas un hasard si elle est largement rpandue Obligation dans le pays. de qualit. la plupart des coopratives sont des coopratives de locataires. Celui qui y vit est membre et peut participer aux dcisions lies Obligation qualit. la affaires. plupart des coopratives sont simple, des coopratives au de rglement des Ce nest pas toujours mais cela oblige les de locataires. Celui qui y vit est membre et peut participer aux dcisions lies et une responsables de la cooprative une plus grande diligence au rglement des affaires.transparente. Ce nest pas toujours simple, mais cela oblige les communication responsables de la cooprative une plus grande diligence et une communication transparente. Ce nest donc pas par hasard si, prcisment, les coopratives dhabitation sont souvent les premires ou les seules rechercher et offrir des solutions Ce nest donc pas par hasard si, prcisment, les coopratives dhabitation pour dimportantes tches sociales. Des quartiers de cooprative relativement sont souvent les premires ou les comble, rechercher et offrir des solutions une large rcents, ou rnovs de seules fond en prsentent sciemment pour dimportantes tches sociales. quartiers de prix. cooprative relativement palette de typologies, de Des surfaces et de la forte mixit aide aussi rcents, ou rnovs fond en comble, prsentent sciemment une large est trs intgrer desde groupes sociaux difficiles. la forme de la cooprative palette de typologies, de surfaces et de prix. la forte mixit aide aussi rpandue dans les projets de logements pour seniors, handicaps et intgrer des groupesdpendantes sociaux difficiles. la forme de la cooprative trs tentent personnes de soins. Par ailleurs, des projets est rcents rpanduenouveau dans les projets de logements pour seniors, handicaps et de relier plus troitement habitat et travail. personnes dpendantes de soins. Par ailleurs, des projets rcents tentent nouveau de relier plus troitement habitat et travail.
La Maison Mivelaz Lausanne recevra ses occupants en fvrier 2008. la ville de lausanne avait reu en legs limmeuble La Maison Mivelaz Lausanne recevra condition dy construire des logements ses occupants en fvrier 2008. la ville avantageux pour personnes ges. elle a de lausanne avait reu en legs limmeuble mandat pour cela la Fondation Cits val condition dy construire des logements Paisible et val Fleuri, spcialise en avantageux pour personnes ges. elle a logements de ce type. la fondation y a mandat pour cela la Fondation Cits val amnag 29 logements trs avantageux Paisible et val Fleuri, spcialise en pour personnes ges, et dix logements logements de ce type. la fondation y a plus grands, de 3 et 4 pices. Ceux-ci sont amnag 29 logements trs avantageux rpartis tous les tages et rservs des pour personnes ges, et dix logements familles qui sont prtes sengager dans plus grands, de 3 et 4 pices. Ceux-ci sont laide aux personnes ges titre de rpartis tous les tages et rservs des solidarit entre voisins. Dans un des plus familles qui sont prtes sengager dans grands logements rside un conciergelaide aux personnes ges titre de animateur engag plein temps. solidarit entre voisins. Dans un des plus grands logements rside un conciergeanimateur engag plein temps.
publiques continuent dployer leurs effets, mme lorsque la promotion est chue depuis Les dpenses des collectivits longtemps. publiques continuent dployer leurs effets, mme lorsque la promotion est chue depuis longtemps.
la moyenne de tous les coopratif alors quilprouvent est de 44 m 2 pour De nombreux indicateurs que lhabitat de coopratives selogements (recensement 2000). nombre de coopratives ne tolrent pas distingue de manire exemplaire sous langle du dveloppement durable. Par de sousoccupation leurs logements et prsentent exemple, le besoin en durable surface de habitable par personne est de 3de m 2nouvelles en milieu offres aux exemple enfants sont sortis de la coquille. pour la les moyenne de tous les logements coopratif intresss, alors quil par est de 44 m 2 lorsque
(recensement 2000). nombre de coopratives ne tolrent pas de sousUn comportement moderne en matire mobilit estaux grandement occupation durable de leurs logements et prsentent de de nouvelles offres facilit dans des lotissements de de coopratives. intresss, par exemple lorsque les enfants urbains sont sortis la coquille. un mode de construction dense sur des zones bien desservies, des stations mobility, un
amnagement convivial pour cyclistes pitons font que dans les quartiers Un comportement moderne en matire de et mobilit est grandement de coopratives zurichoises, on de compte moins dautos par habitant quen facilit dans des lotissements urbains coopratives. un mode de moyenne citadine. et dans mme ville, prs de 60% des un surfaces de construction dense sur des zones bien la desservies, des stations mobility, capteurs solaires se trouvent sur les btiments de coopratives. amnagement convivial pour cyclistes et pitons font que dans les quartiers de coopratives zurichoises, on compte moins dautos par habitant quen desville, coopratives sont plus taux et de dans rnovation moyenne Les citadine. la mme prs de dhabitation 60% des surfaces delevs que
ceux dese tous les autres etde mme suprieurs ceux de logements capteurs solaires trouvent sur logements les btiments coopratives. en proprit. autrement dit, les coopratives portent davantage de soin leur parc immobilier que les propritaires lorsquune rnovation Les taux de rnovation des coopratives dhabitationprivs. sont plus levs que devient trop onreuse, investissent dans une perspective long terme et ceux de tous les autres logementsils et mme suprieurs ceux de logements crent, grce dit, uneles faible incidence foncire, des immeubles de substitution en proprit. autrement coopratives portent davantage de soin avantageux. leur parc immobilier que les propritaires privs. lorsquune rnovation devient trop onreuse, ils investissent dans une perspective long terme et un autre aspect du Des favorables long terme sont crent, grce loyers une faible incidence garantis foncire, des immeubles de substitution
dveloppement durable. Bass sur la couverture des cots, les loyers des avantageux. coopratives sont relativement plus avantageux au fil du temps et ont une influence modratrice sur lensemble du march. pourquoi Des loyers favorables garantis long terme sont unCest autre aspect les du dpenses des collectivits publiques la promotion du logement reprsentent un dveloppement durable. Bass sur lapour couverture des cots, les loyers des
depuis publiques longtemps. au standard Minergie Eco est Coire. des collectivits pour la promotion du logement reprsentent un la cooprative dhabitation ringstrasse a investissement. elles continuent dployer leurs effets, mme lorsque la remplac 24 anciens logements par 3 nouveaux en 2006. en rponse aux nuisances promotion par exemple sous forme de prts taux avantageux est chue Le premier immeuble locatif de Suisse routires, une ventilation contrle a t depuis longtemps. au standard Minergie Eco est Coire. choisie. minergie eco signifie grande efficala cooprative dhabitation ringstrasse a cit nergtique, mais aussi mode de conremplac 24 anciens logements par 3 noustruction sain et cologique tous gards. veaux en 2006. en rponse aux nuisances la cooprative ayant pu fixer la valeur du routires, une ventilation contrle a t terrain un prix intressant et bnficier choisie. minergie eco signifie grande efficadun prt sans intrt du Fonds de solidarit cit nergtique, mais aussi mode de conde son association fatire, les loyers sont struction sain et cologique tous gards. trs avantageux : Frs. 450. net pour un la cooprative ayant pu fixer la valeur du 4 pices de 22 m 2. terrain un prix intressant et bnficier www.eco-bauinfo/wohnsiedlung_ dun prt sans intrt du Fonds de solidarit ringstrasse_chur.htm de son association fatire, les loyers sont trs avantageux : Frs. 450. net pour un 4 pices de 22 m 2. www.eco-bauinfo/wohnsiedlung_ ringstrasse_chur.htm
investissement. elles plus continuent dployer leurs effets, mme coopratives sont relativement avantageux au fil du temps et ont une lorsque la promotion par exemple sous forme de prts taux avantageux est chue Le premier immeuble locatif de Suisse influence modratrice sur lensemble du march. Cest pourquoi les dpenses
Les questions les plus frquentes Les questions les plus frquentes
de trois ensembles de logements 6 | 7 Construction de logements : laCourbevoie, troisime voie Valncia et Zurich
tude comparative
Pourquoi les logements de coopratives sont particulirement avantageux ?

les matres douvrage dutilit publique appliquent le principe
Quel est le rapport utilit-cot des rductions de loyer ?

les loyers de logements pour locataires financirement faibles sont rduits du fait que le matre douvrage dutilit publique obtient un prt intrt favorable. Celui-ci doit tre rembours les loyers de logements pour locataires financirement faibles par tapes. les cots pour les bailleurs de fonds (certaines sont rduits du fait que le matre douvrage dutilit publique villes et cantons, la Confdration naccorde actuellement plus obtient un prt intrt favorable. Celui-ci doit tre rembours de nouveaux prts directs) ne rsident que dans le diffrentiel par tapes. les cots pour les bailleurs de fonds (certaines dintrts. si les habitants de tels logements bnficient en villes et cantons, la Confdration naccorde actuellement plus outre de laide sociale, celle-ci sera diminue par lefficacit du de nouveaux prts directs) ne rsident que dans le diffrentiel financement initial. a long terme au del du remboursement dintrts. si les habitants de tels logements bnficient en des prts publics, les loyers demeurent avantageux et outre de laide sociale, celle-ci sera diminue par lefficacit du permettent ainsi de limiter les besoins en prestations sociales. financement initial. a long terme au del du remboursement Cette approche dfinit une relation coopratives pouvoirs des prts publics, les loyers demeurent avantageux et publics de gagnant/gagnant. permettent ainsi de limiter les besoins en prestations sociales. une tude de la Direction de lconomie du canton de Zurich Cette approche dfinit une relation coopratives pouvoirs a donn les chiffres suivants pour lanne 2000 : publics de gagnant/gagnant. Dpenses de la Confdration, du canton et des communes une tude de la Direction de lconomie du canton de Zurich pour la promotion du logement dans le canton de Zurich : a donn les chiffres suivants pour lanne 2000 : 25 millions de francs Dpenses de la Confdration, du canton et des communes Economies sur les prestations complmentaires et laide pour la promotion du logement dans le canton de Zurich : sociale pour personnes dotes de faibles moyens financiers 25 millions de francs qui, grce aux logements subventionns, ne touchent pas ou Economies sur les prestations complmentaires et laide peu de prestations : 22 millions de francs sociale pour personnes dotes de faibles moyens financiers Produit de la TVA sur le volume de construction ainsi cr : qui, grce aux logements subventionns, ne touchent pas ou 7.5 millions de francs peu de prestations : 22 millions de francs Produit de la TVA sur le volume de construction ainsi cr : 7.5 millions de francs
Est-ce que dans des logements bon march de coopratives vivent des gens au revenu confortable ?
Des enqutes montrent que les mnages vivant dans les coopratives ont en moyenne un revenu relativement modeste. lorsque des gens, entrs il y a longtemps avec un revenu modeste arrivent meilleure fortune, il est lgitime et dans lintrt de la cooprative quils puissent conserver leur logement. nombre de coopratives veillent ce que les logements spcialement avantageux reviennent des personnes dont les revenus sont faibles. souvent, il y a mme des prescriptions empchant une sous-occupation des logements. Pour les appartements qui ont bnfici dune aide des pouvoirs publics sappliquent par ailleurs de strictes limites de revenu et de fortune.
Les coopratives dhabitation peuvent-elles survivre sans lEtat ?

les coopratives relativement anciennes sont gnralement solides et peuvent financer sans problme de nouveaux projets par leurs propres moyens. Par contre les coopratives plus rcentes, celles qui sont actives dans des rgions priphriques, ainsi que celles qui dveloppent des projets novateurs peuvent, le cas chant, obtenir une aide de dpart dcisive grce un appui cibl.
Pourquoi les logements de coopratives sont des loyers fonds sur les cots. ils ne versent pas dintrt sur particulirement avantageux ?
Quel est le rapport utilit-cot des rductions de loyer ?
le capital social, ou alors dans une mesure trs limite. un les matres douvrage dutilit publique appliquent le principe ventuel produit de liquidation doit tre raffect au mme des loyers fonds sur les cots. ils ne versent pas dintrt sur but. le capital social, ou alors dans une mesure trs limite. un Presque toutes les coopratives dhabitation sont tenues ventuel produit de liquidation doit tre raffect au mme statutairement ces principes, condition ncessaire but. lobtention des aides publiques. Dautres statuts juridiques Presque toutes les coopratives dhabitation sont tenues peuvent galement se dclarer dutilit publique : fondations, statutairement ces principes, condition ncessaire associations et socits anonymes dutilit publique ainsi que lobtention des aides publiques. Dautres statuts juridiques villes ou communes en tant que corporations de droit public. peuvent galement se dclarer dutilit publique : fondations, associations et socits anonymes dutilit publique ainsi que villes ou communes en tant que corporations de droit public. non, sont exclusivement rputs logements sociaux ceux dont les loyers sont rduits par les pouvoirs publics de manire cible. ils sont exclusivement lous des mnages modestes non, sont exclusivement rputs logements sociaux ceux dont selon des critres en matire de revenu, de fortune et les loyers sont rduits par les pouvoirs publics de manire doccupation du logement. en rgle gnrale, le matre cible. ils sont exclusivement lous des mnages modestes douvrage est responsable du respect de ces rgles. seuls selon des critres en matire de revenu, de fortune et seront subventionns les logements qui ont t construits sous doccupation du logement. en rgle gnrale, le matre certaines limites de cots. douvrage est responsable du respect de ces rgles. seuls il ny a en suisse que quelques dizaines de milliers de logements seront subventionns les logements qui ont t construits sous sociaux conformes cette dfinition. une partie dentre eux certaines limites de cots. font encore lobjet dun soutien selon lCaP (loi fdrale il ny a en suisse que quelques dizaines de milliers de logements encourageant la construction et laccession la proprit de sociaux conformes cette dfinition. une partie dentre eux logements) plus connue sous la dnomination Weg. Depuis font encore lobjet dun soutien selon lCaP (loi fdrale quelques annes et sous le rgime de la nouvelle log (loi encourageant la construction et laccession la proprit de fdrale sur le logement), la Confdration naccorde plus de logements) plus connue sous la dnomination Weg. Depuis subventions. la pratique des subventions des cantons est fort quelques annes et sous le rgime de la nouvelle log (loi diverse et, par consquent, des donnes exactes sur le nombre fdrale sur le logement), la Confdration naccorde plus de de logements subventionns ne sont pas disponibles. subventions. la pratique des subventions des cantons est fort les matres douvrage dutilit publique sont les partenaires diverse et, par consquent, des donnes exactes sur le nombre naturels et privilgis des collectivits pour dvelopper ce type de logements subventionns ne sont pas disponibles. de logement. Quand les subventions arrivent chance et les matres douvrage dutilit publique sont les partenaires que les moyens consacrs cet effet sont rembourss, le naturels et privilgis des collectivits pour dvelopper ce type logement peut tre lou librement. le principe des loyers de logement. Quand les subventions arrivent chance et fonds sur les cots interdit cependant une hausse arbitraire que les moyens consacrs cet effet sont rembourss, le du loyer. De trs nombreuses coopratives sen tiennent de logement peut tre lou librement. le principe des loyers leur propre gr aux prescriptions concernant loccupation des fonds sur les cots interdit cependant une hausse arbitraire logements. du loyer. De trs nombreuses coopratives sen tiennent de la large majorit des coopratives ne sont pas (plus) leur propre gr aux prescriptions concernant loccupation des subventionnes et les loyers sont calculs selon les critres logements. commerciaux usuels dans le respect de leurs statuts. la large majorit des coopratives ne sont pas (plus) subventionnes et les loyers sont calculs selon les critres commerciaux usuels dans le respect de leurs statuts.
O se situent politiquement les coopratives ?

une enqute ralise dans la ville de Zurich a montr que parmi les membres de comit de coopratives, les prfrences politiques sont en rgle gnrale semblables celles de la population. Prs de la moiti (45%) ont indiqu voter pour les partis du centre ou de droite. la cooprative en tant que forme juridique de base sans but lucratif est trs bien considre dans les milieux bourgeois et le monde conomique. nombre de coopratives, de dimension limite et rurales, sont gres par des membres de partis bourgeois. Presque toutes sengagent statutairement en toute neutralit politique.
Logements de coopratives = logements sociaux? Logements de coopratives = logements sociaux?
Est-ce que les logements de coopratives sadressent majoritairement aux classes infrieures ?
en tant quorganisations dentraide ayant pour but de supprimer les carences du march du logement, les coopratives ont tendance raliser un habitat pour les mnages dots de revenus bas moyens. mais sous le statut juridique de cooprative dhabitation, des offres dans des segments suprieurs et pour des propritaires sont concevables et souvent judicieuses. ainsi des coopratives traditionnelles remplacent danciens logements rnover et trs bon march par de nouveaux plutt ddis la classe moyenne.
Comment fonde-t-on une cooprative ?

il arrive parfois que les habitants de logements en location ont lopportunit dacheter leur btiment. lorsquils fondent une cooprative ou veulent adhrer une autre cette fin, ils peuvent obtenir le soutien du service de consultation dune des associations fatires. Ces organisations mettent galement disposition des instruments de financement avantageux. le mme soutien existe lorsque de nouvelles coopratives sont fondes pour construire des btiments.
Les coopratives avec statut de locataire socitaire ont-elles vraiment la capacit dagir ?
Dans de nombreuses coopratives, spcialement dans les grandes, les locataires sont simultanment socitaires et fournissent, via parts sociales et prts lis au logement, une contribution importante aux fonds propres. Ces coopratives sont organises dmocratiquement. elles accordent des droits de codcision lassemble gnrale et en partie aussi dans les commissions de quartier. Ce concept induit le dbat et rend naturellement plus complexes les prises de dcision quant aux assainissements et aux nouvelles constructions. mais en mme temps, il exige une information soigne et de qualit. De leur ct, les locataires socitaires se sentent impliqus et participent activement la gestion de leur habitat.
A.6

AMO-Rapport Logement Juin 2013

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tude comparative de trois ensembles de logements

Courbevoie, Valncia et Zurich

Mehdia el Hassani architecte Emmanuelle Colboc architecte Philippe Ameller architecte

de trois ensembles de logements Courbevoie, Valncia et Zurich

Cahiers des charges ou programmes des trois oprations . . . . . . . . . p. 35

Normes daccessibilit aux personnes mobilit rduite . . . . . . . . . . p. 37

Le principe des coopratives de construction dutilit publique . . . p. 39

de trois ensembles de logements Courbevoie, Valncia et Zurich

de trois ensembles de logements Courbevoie, Valncia et Zurich

LES TROIS PROJETS

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ensemble de logements NiDS Courbevoie

de trois ensembles de logements Courbevoie, Valncia et Zurich

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de trois ensembles de logements Courbevoie, Valncia et Zurich

ensemble de logements NiDS Courbevoie

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MCBAD Colomer et Dumont architectes

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MCBAD Colomer et Dumont architectes

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POOL Architekten architectes

de trois ensembles de logements Courbevoie, Valncia et Zurich

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POOL Architekten architectes

de trois ensembles de logements Courbevoie, Valncia et Zurich

Quel est le programme ?

28 logements sociaux, commerce, local associatif

184 logements collectifs, commerces et parking

O se situe le projet (ville, pays) ? Quel est son contexte urbain ?

Quartier La Torre Valencia, Espagne En limite mridionale de la ville

Le matre douvrage est-il public ou priv ?

Public : 3IF pour la ville de Courbevoie

Public : Instituto Valenciano de la vivienda (IVVSA)

186 551 logements construits ; 1 152,6 M en 2010

Un parc de plus de 16 000 logements dans la rgion de Valencia

Le matre douvrage assure-t-il la gestion directe ?

tude comparative de trois ensembles de logements

KOZ COURBEVOIE Logements sociaux PLS

MCBAD VALENCIA Logements sociaux vendre

Quelle est la typologie sociale des habitants du projet ?

tudiants, foyer familles jeunes

Une concertation a-t-elle t dveloppe avec les habitants ?

Pas dhabitants connus au moment de la construction

Oui 1 831 m2 de surface habitable

Oui 13 806 m HAB, rpartis en 13 058 m de logements et 748 m de commerce

2 231 /m2 SHAB TTC

de trois ensembles de logements Courbevoie, Valncia et Zurich

QUESTIONS commande Cmment avez-vous obtenu cette commande ?

KOZ COURBEVOIE Par un concours restreint.

MCBAD VALENCIA Par un concours ouvert.

POOL ARCHITEKTEN ZURICH Par un concours organis par la ville.

Quel a t le mode de slection de larchitecte ?

QUESTIONS mission de larchitecte

Quelle est la mission de larchitecte ?

Mission complte MOP

Mission complte espagnole type

Assurez-vous les plans dexcution ? Sinon, qui les ralise ?

Non, le dessin des plans dexcution a t confi aux entreprises.

En Espagne, les architectes dessinent les plans dexcution.

Quelle est la composition et lorganisation de la matrise duvre ?