Presidncia da Repblica Casa Civil Subchefia para Assuntos Jurdicos LEI N 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

LEI N 4.591 - 16 DEZEMBRO DE 1964.

Dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias

Do Condomnio Art. 1 As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos, construdos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no residenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituir, cada unidade, propriedade autnoma sujeita s limitaes desta Lei.

 1 Cada unidade designao especial...

ser

assinalada

por

2 A cada unidade caber, como parte inseparvel, uma frao ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinria.

Da Conveno de Condomnio Art.9 Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificaes a serem construdas, em construo ou j construdas, elaboraro, por escrito, a Conveno de condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de edificaes.
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 1 Far-se- o registro da Conveno no Registro de Imveis, bem como a averbao das suas eventuais alteraes. 2 Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes compradores, cessionrios e promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Conveno que rena as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mnimo, 2/3 das fraes ideais que compem o condomnio.
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 3 Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever conter: a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com especificaes das diferentes reas; b) o destino das diferentes partes; c) o modo de usar as coisas e servios comuns; d) encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as despesas de custeio e para as extraordinrias; e) o modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo;
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f) as atribuies do sndico, alm das legais; g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes; h) o modo e o prazo de convocao das assembleias gerais dos condminos; i) o quorum para os diversos tipos de votaes; j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva; l) a forma e o quorum para as alteraes de conveno; m) a forma e o quorum para a aprovaro do Regimento Interno quando no includos na prpria Conveno. 9

Art. 10 defeso a qualquer condmino:

I - alterar a forma externa da fachada; Il - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificao; III - destinar a unidade a utilizao diversa de finalidade do prdio, ou us-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, salubridade e segurana dos demais condminos; IV- embaraar o uso das partes comuns.
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 1 O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prevista na conveno ou no regulamento do condomnio, alm de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prtica do ato, cabendo, ao sndico, com autorizao judicial, mandar desmanch-Ia, custa do transgressor, se este no a desfizer no prazo que lhe for estipulado. 2 O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade poder fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescncia da unanimidade dos condminos.
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Utilizao da Edificao ou do Conjunto de Edificaes Art. 19 Cada condmino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autnoma, segundo suas convenincias e interesses, condicionados, umas e outros s normas de boa vizinhana, e poder usar as partes e coisas comuns de maneira a no causar dano ou incmodo aos demais condminos ou moradores, nem obstculo ou embarao ao bom uso das mesmas partes por todos.
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DAS INCORPORAES Art. 28 As incorporaes imobilirias, em todo o territrio nacional, reger-se-o pela presente Lei. Pargrafo nico. Para efeito desta Lei, considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.

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Art. 31 A iniciativa e a responsabilidade das incorporaes imobilirias cabero ao incorporador, que smente poder ser:

a) o proprietrio comprador, ...

do

terreno,

promitente

b) o construtor ou corretor de imveis.

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 2 Nenhuma incorporao poder ser proposta venda sem a indicao expressa do incorporador, devendo tambm seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construo.

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DO PATRIMNIO DE AFETAO

Art. 31-A. A critrio do incorporador, a incorporao poder ser submetida ao regime da afetao, pelo qual o terreno e as acesses objeto de incorporao imobiliria, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manterse-o apartados do patrimnio do incorporador e constituiro patrimnio de afetao, destinado consecuo da incorporao correspondente e entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes
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PATRIMNIO DE AFETAO
O patrimnio de afetao um regime especial de garantia da incorporao imobiliria, e que vem sendo usado, com maior intensidade, pelo mercado das empresas de construo civil. Por definio legal, o patrimnio de afetao o regime pelo qual o terreno e as benfeitorias que sero objeto de construo, ficam mantidos separados do patrimnio da empresa incorporadora. A principal finalidade a de garantir a efetiva concluso da obra de construo de um edifcio de apartamentos ou salas comerciais, somente sendo extinto com a entrega das unidades imobilirias aos respectivos compradores e financiadores da obra.
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PATRIMNIO DE AFETAO
Desse modo, o patrimnio de afetao aplica-se, apenas, para garantir a aquisio de imveis lanados na planta ou em construo, em que o adquirente somente vai receber o bem no futuro. Com a utilizao do regime, a empresa incorporadora vai agregar ao seu empreendimento um fator de garantia, assegurando ao comprador que a obra ser concluda e que o seu investimento est assegurado por fora desse regime jurdico especial. Isto porque o empreendimento com patrimnio de afetao ser tratado como se fosse um estabelecimento autnomo da construtora, com inscrio prpria no CNPJ e conta bancria especfica, ...
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PATRIMNIO DE AFETAO
... na qual ficaro depositados os valores pagos pelos adquirentes ao longo do tempo e da qual somente sairo os recursos depositados para o custeio exclusivo da construo. Nesse sentido, o patrimnio de afetao no se comunica com os demais bens, direitos e obrigaes do patrimnio geral do incorporador ou de outros patrimnios de afetao por ele constitudos e s responde por dvidas e obrigaes vinculadas incorporao respectiva.

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 1o O patrimnio de afetao no se comunica com os demais bens, direitos e obrigaes do patrimnio geral do incorporador ou de outros patrimnios de afetao por ele constitudos e s responde por dvidas e obrigaes vinculadas incorporao respectiva. 2o O incorporador responde pelos prejuzos que causar ao patrimnio de afetao.

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 6o Os recursos financeiros integrantes do patrimnio de afetao sero utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes incorporao. 7o O reembolso do preo de aquisio do terreno somente poder ser feito quando da alienao das unidades autnomas, na proporo das respectivas fraes ideais, considerando-se to somente os valores efetivamente recebidos pela alienao.
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Art. 31-D. Incumbe ao incorporador:

I - promover todos os atos necessrios boa administrao e preservao do patrimnio de afetao, inclusive mediante adoo de medidas judiciais; II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporao; III - diligenciar a captao dos recursos necessrios incorporao e aplic-los na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessrios concluso da obra;
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IV - entregar Comisso de Representantes, no mnimo a cada trs meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondncia... . V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimnio de afetao em conta de depsito aberta especificamente para tal fim; VI - entregar Comisso de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimnio de afetao;

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VII - assegurar pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso obra, bem como aos livros, contratos, movimentao da conta de depsito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimnio de afetao; VIII - manter escriturao contbil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislao tributria.

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Art. 31-E. O patrimnio de afetao extinguir-se pela: I - averbao da construo, registro dos ttulos de domnio ou de direito de aquisio em nome . dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extino das obrigaes do incorporador perante a instituio financiadora do empreendimento; II - revogao em razo de denncia da incorporao, depois de restitudas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipteses previstas em lei; III - liquidao deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F, 1o. 25

Art. 31-F. Os efeitos da decretao da falncia ou da insolvncia civil do incorporador no atingem os patrimnios de afetao constitudos, no integrando a massa concursal o terreno, as . acesses e demais bens, direitos creditrios, obrigaes e encargos objeto da incorporao.

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Das Obrigaes e Direitos do Incorporador Art. 32. O incorporador smente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de Registro de Imveis, os seguintes documentos: a) ttulo de propriedade de terreno...

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b) certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de ttulos de aes cveis e criminais e de nus reais relativamente ao imvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; c) histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 anos, acompanhado de certido dos respectivos registros; d) projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

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e) clculo das reas das edificaes, f) certido negativa de dbito para com a Previdncia Social, g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada, h) avaliao do custo global da obra,

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p) declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o nmero de veculos que a garagem comporta e os locais destinados guarda dos mesmos.

1 A documentao referida neste artigo, aps o exame do Oficial de Registro de Imveis, ser arquivada em cartrio, fazendo-se o competente registro.

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 3 O nmero do registro referido no 1, bem como a indicao do cartrio competente, constar, obrigatriamente, dos anncios, impressos, publicaes, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes incorporao, salvo dos anncios "classificados". 4 O Registro de Imveis dar certido ou fornecer, a quem o solicitar, cpia fotosttica, heliogrfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou autenticar cpia apresentada pela parte interessada.
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Art. 33. O registro da incorporao ser vlido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda no se houver concretizado, o incorporador s poder negociar unidades depois de atualizar a documentao a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo.

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Art. 39. Nas incorporaes em que a aquisio do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construdas, devero ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:

I - a parcela que, se houver, ser paga em dinheiro; Il - a quota-parte da rea das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponder a cada uma das unidades, a qual dever ser expressa em metros quadrados.

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Pargrafo nico. Dever constar, tambm, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou no sujeito a qualquer prestao ou encargo.

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