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Habiter

le

Grand

Paris

AIGP

saison

Le logement en Ile-de-France, une "bombe retardement"


quipe SEURA

quipe

SEURA

Habiter le Grand Paris / AIGP 2 / saison 1

Le logement en Ile-de-France, une "bombe retardement"


quipe

SEURA

Paris - mars 2013

GP AI

M.SchwartzeRodrian
label Grand Paris

Y.Crozet
Economiste transports

E. Charmes
Dynamiques rsidentielles
me, trans banis por , ur ts ts

Mo bil i

Y. Beltrando
L. Dablanc
Logistique

Gouvernance Urbanisme rglementaire Dmocratie locale

David Mangin
Architecte urbaniste mandataire

Marc Wiel

12 experts

OLM P. Coignet M Ta M. Talagrand


Paysagistes

F.Bougnoux J. M.Fritz D.Mangin E. Roncen M.H.Simonpoli architectes associs

SEURA architectes

J. M. Fritz M. Girodo
Gares

M. ReghezzaZitt

F. Bougnoux J.P. Traisnel


Eco-logique(s)

3F P.Bridey P.Paulot

V. Renard

R.Dorval
public / priv

E. Brard

La Machine F. Delarozire Economie crative

A.Gars
rs

CVL J. Le Grelle
A m na
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Alphaville F. Monjal
Prospective programme projet

Prospective commerce

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/ c o n o m i e c r a ti v e
pros

B.Marzloff
Sociologie NTIC Mobilit

Y.Laffoucrire
politique du logement IdF

S.Loew
Dveloppement urbain anglo-saxon

TETRA S. Brunet
Prospective logement

con

o m iq

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sources Aphaville/Seura

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nomie immobilir Eco e

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Le logement, une "bombe retardement"


Seura/David Mangin + Marc Wiel

........3

(d)mesures et (d)croissances
Du bon usage de la rente foncire Marc Wiel Tout ne viendra pas des gares Yves Crozet L'amnagement de nos moyens Vincent Renard ........15 ........27 ........43

fonciers (in)visibles, fonciers (in)accessibles : mythes et ralits


Si la question du logement se jouait au-del de la Francilienne? Eric Charmes Lespace agricole : rserve foncire versus rserve alimentaire ? Marion Talagrand + Philippe Coignet ........41 ........55

Les centres commerciaux, "locomotives" ou freins du renouvellement urbain? Jrme Legrelle + Nicolas Douce ........75 Les risques : effets domino et effets de levier Magali Reghezza-Zitt ........87

quels outils d'amnagement pour la mtropole?


Pour des SPL d'intrts mtropolitains Eric Brard + Rmi Dorval + Alain Gars Le logement du Grand Paris : le point de vue d'un bailleur social. Pierre Paulot - 3F ......103 ......111

sources Aphaville/Seura

sources David Mangin/Seura

Le logement, une "bombe retardement" Seura/David Mangin + Marc Wiel

Communes, Paris-mtropole, Etat et Rgion partagent l'objectif de construction de 70000 logements par an. Aujourd'hui, il se construit moins de 40000 logements par an. Ce faible niveau de production traduit une situation bloque notamment par : - une rente foncire leve qui rend les terrains inaccessibles dans les zones denses - des cots de sorties inaccessibles, 80% des mnages n'ont pas les revenus suffisants pour devenir propritaires - des investissements concentrs sur les infrastructures de transports un retrait des maires btisseurs, mme dans des intercommunalits efficaces, le maire est seul responsable du permis de construire une faiblesse des outils et des comptences d'amnagement dans les communes de moins de 30000 habitants Ces blocages produisent une situation insoutenable; un "immobilisme rsidentiel", un inconfort dans les dplacements quotidiens, des ingalits sociales et territoriales et, court terme, une dgradation de la comptitivit de la rgioncapitale, car les entreprises cherchent rduire les dplacements domicile/travail et les jeunes actifs renoncent venir ou rester dans une rgion o le logement est hors de leur porte.

Notre contribution, dans cette premire tude, plutt que de dvelopper un nouveau grand plan pour la mgapole ou des analyses territoriales cibles, s'est plutt attache poser les questions du logement l'chelle mtropolitaine en abordant la problmatique foncire travers stratgies, tactiques et outils, et plus prcisment: les modes de rgulation du foncier, les conditions d'accessibilit des fonciers trop accessibles ou (in)visibles et les outils d'amnagement adapts des politiques urbaines de logements. Nous nous sommes interrogs sur la pertinence des raisonnements, qui induisent et soutiennent les consquences des investissements en infrastructures sur le dveloppement conomique, et la production de logements. Il faut mobiliser l'essentiel des moyens pour redynamiser et orienter la rente foncire vers la production de logements prs des emplois et optimiser les rabattements sur les rseaux existants.

(d)mesures et (d)croissances

du bon usage de la rente foncire


Le blocage dans la production de logement, est avant tout une question d'amnagement, c'est-dire qu'elle relie des questions financires et des questions foncires, les communes seules n'ont ni les moyens financiers, ni techniques pour rpondre aux objectifs de production de logements; une nouvelle gouvernance intercommunale et mtropolitaine permettrait d'organiser des prquations financires entre les territoires de la mtropole et de coordonner les politiques de transports et d'amnagement. Les travaux de J.Friggit montrent que la question du cot des logements nest pas seulement lie au dsquilibre de la demande et de loffre et que c'est aussi une question macro-conomique, celle de la rente foncire. Les investissements publics (dans les transports et les quipements) ont jusqu prsent particip au renchrissement de cette rente. La liaison du RER A et de la Dfense produit une concentration de bureaux et de leur valeur mais elle a aussi renforc celle du foncier de lOuest parisien. Elle demande toujours plus dinvestissement public pour pallier les problmes daccessibilit. Les investissements dans les projets damnagements pourraient tre arbitrs en fonction de leur utilit mtropolitaine au regard de la question principale : comment remdier la pnurie de logements ? Une autorit mtropolitaine, dfinir, devrait organiser des prquations financires locales et mtropolitaines pour pallier les ingalits territoriales scandaleuses. On imagine alors que les entreprises contribueraient aux investissements dans les transports en fonction des dplacements quelles gnreraient. Cela permettrait, dune part, de contribuer ldification dun rseau lchelle mtropolitaine, dautre part, de promouvoir la mobilit locale et lmergence de bassin de vie. La mise en uvre de cette stratgie ncessite une nouvelle donne institutionnelle pour des intercommunalits comptentes en matire de transport, politique fiscale et amnagement.

tout ne viendra pas des gares


Yves Crozet relativise les effets attendus du Grand Paris Express (GPE) sur le dveloppement conomique de lIle-de-France. Il propose une stratgie doptimisation du rseau existant articule autour de la desserte des aroports, des grandes gares et des gares dj satures. En effet, le modle des gares japonaises nest pas pertinent pour toutes les gares du GPE, notamment lorsquelles sont loin de la zone dense. La rentabilisation et la dynamisation de lconomie autour de ces gares ncessiteraient un fort afflux migratoire vers la rgion parisienne depuis d'autres territoires. Il fait cho Jean-Pierre Orfeuil dans la voie de loptimisation de la mobilit francilienne tout mode, le renforcement du maillage local doit tre considr avec le mme gard que la construction du rseau du GPE. Celui-ci ne devant tre ralis que progressivement si on ne veut pas crer des sections non rentables et hypothquer des ressources pour l'amnagement et le logement. Cela engage fondre les financements de la cration et de la rnovation du rseau dans un "pot commun" et renouveler la contribution des entreprises, des particuliers et des collectivits au transport. En dautres termes, lamlioration de loffre de transport francilienne passe par une rorganisation de la politique tarifaire, de la fiscalit et de la gouvernance articules avec les ambitions dune politique foncire. Notre quipe, forte de ses expertises, et de ses expriences a voulu aussi aller plus loin dans ce qu'il est convenu d'appeler "les fonciers invisibles". Aussi aprs avoir rappel les 6 grands marchs fonciers "rvls" de l'Adef, nous avons tent d'explorer, avec lucidit, les difficults et les effets de leviers souhaitables pour rendre ces fonciers invisibles plus accessibles.

au-del de l'A104, des fonciers trop accessibles...


Lapproche macro-conomique des mcanismes de la rente est modre par une raction de Vincent Renard, pour qui il faut effectivement dfinir la stratgie d'amnagement de nos moyens, dans laquelle la mise sur le march de nouveaux fonciers, facilement mobilisables dans les secteurs priurbains, peut aussi jouer un rle dans la production d'une nouvelle offre de logement. Et Eric Charmes a tent d'valuer, au-del de l'ide de densification, les effets et les modalits de l'urbanisation de fonciers qui resteront trs attractifs, autour des bourgs et des villages proches des stations RER, au-del de la Francilienne. En effet, 80% de la baisse de la production entre 1980 et 2000 de logement est lie la baisse de la construction dans la grande couronne. Les causes de ce malthusianisme sont multiples : lmiettement de la structure institutionnelle (1281 communes dont 85% de moins de 2000 habitants), lexercice local de la comptence durbanisme, la lutte contre ltalement urbain, et la prpondrance de linterdiction sur lincitation renforcent le phnomne de clubbisation. Cela ncessite des processus oprationnels pour rquilibrer les pouvoirs locaux et mtropolitains, et mettre en projets les territoires de la deuxime couronne pour dfinir des qualits dune nouvelle offre de logement pri-urbaine plus proche de la nature, plus accessible mais surtout plus concentre prs des bourgs et des villages.

les espaces agricoles, rserves alimentaires vs. rserves foncires


Dans les faits et au-del des ptitions de principe sur l'agriculture urbaine, l'espace agricole est mal aim et surtout mconnu. Marion Talagrand et Philippe Coignet analysent les diffrentes situations mtropolitaines de l'agriculture pour mieux comprendre son fonctionnement, les effets spculatifs sur les terrains agricoles et les transformations en cours. Les politiques et les dynamiques de remembrement ont conduit les exploitations s'agrandir toujours plus. Les filires se sont spcialises sur les grandes cultures cralires ou de protagineux. Les agriculteurs regroups au sein de coopratives vendent l'essentiel de leur production sur les marchs spculatifs mondialiss. L'agriculture s'adapte au march et la pression foncire, de plus en plus mobile. Les espaces agricoles se dterritorialisent. Pourtant, cette situation n'est pas une fatalit, il existe dans la rgion des lieux de rsistance et de renouveau pour une agriculture reterritorialise. Elle merge travers la promotion de circuits courts ou semi-longs, cela passe par des initiatives de contractualisation entre producteurs et consommateurs (AMAP, Ruche qui dit oui, cueillette...). Elles sont parfois soutenues pas des institutions publiques comme Villarceaux (95), Montesson (78) ou encore pour le fameux Triangle Vert (91). Cette meilleure connaissance de l'agriculture et la prise en considration de cette activit comme une fonction mtropolitaine, au sens plein du terme, sont des points d'appui : pour construire une nouvelle reprsentation, y compris cartographique, plus fine de l'agriculture, dfinir des territoires et des filires conomiques, et territorialiser l'agriculture plusieurs chelles locales, mtropolitaines ou extrargionales.

fonciers (in)visbles/ fonciers (in)acessibles


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fonciers (in)visibles/ fonciers (in)acessibles

les zones inondables, de l'effet domino l'effet de levier


La constructibilit des zones inondables est aussi sujette controverses. Magali Reghezza Zitt redfinit les alas lis aux inondations en Ile-deFrance; elle distingue 3 niveaux de vulnrabilits et montre comment la prise en charge du risque, inluctable, peut-tre un puissant levier pour le renforcement du fonctionnement de la mtropole. "The Big One", linondation centennale, est chaque anne de plus en plus probable, elle pourrait mme tre plus importante que prvue. Dans le Grand Paris, limpact de linondation se mesure au-del de la zone dimmersion. Linondation serait longue, plusieurs semaines avant la dcrue, et stagnante, car produite par la remonte des nappes. Ce phnomne rsique de mettre en pril les rseaux souterrains dalimentation (eau potable, lectricit, gaz...) mais aussi les rseaux de transports souterrains existants et venir. Cette rupture probale des rseaux critiques met en vidence la vulnrabilit de la rgion parisienne. Elle impose de penser le risque dinondation au-del du secteur des plus hautes eaux connues et des PPRI mietts pour mettre au point une stratgie de rsilience mtropolitaine. Celle-ci peut-tre un levier pour lorganisation des quartiers en bord de Seine, le renforcement de limage du Grand Paris mtropole durable, et le dveloppement dune ingnierie du risque appuye sur un territoire. Cest--dire, par exemple, montrer comme New-York, que mme sans mtro, la Dfense peut rouvrir deux jours seulement aprs la catastrophe.

de la saturation du march. Ils proposent des pistes d'actions pour organiser le commerce et la grande distribution des chelles intercommunales ou rgionales et accompagner la transformation des sites actuels, partir d'une rflexion sur la cration de valeurs. Cet enjeu touche videmment les grands centres commerciaux rgionaux placs sur les rocades mais aussi les nationales de sorties de la capitale.

des Socits Publiques Locales d'intrts mtropolitains


Trois acteurs de la construction et de l'amnagement Eric Brard, Rmi Dorval et Alain Gars proposent un outil adapt au pilotage politique et aux chelles des secteurs d'amnagement dans la rgion. Il est articul avec les propositions de rorganisation de la gouvernance envisage par Marc Wiel. La Socit Publique Locale (SPL) introduite par une loi spcifique concernant les socits damnagement de 2006 (cration des SPLA), complte en 2010 (cration des SPL). Cette structure de droit priv est considre comme lextension des services de la collectivit pour laquelle elle peut tre dsigne amnageur, sans mise en concurrence. La SPL semble particulirement adapte pour devenir la structure oprationnelle de mise en uvre des Oprations d'Intrts Mtropolitains (OIM) ou des Contrats de Dveloppement Territoriaux (CDT), ou tout autre projet issu dune coopration intercommunale ou mtropolitaine. Elle doit disposer de fonds propres suffisants pour avoir les moyens dune politique foncire et immobilire lchelle de ces projets (750 2000ha). Dans le maquis des oprateurs damnagement entre les SEM locales, en concurrence, et les EPA de la rgion parisienne, les moyens devront tre redploys selon les thmatiques pour sarticuler avec ce nouvel outil de lamnagement. Ces SPL pourraient tre le lieu dune coopration renforce entre les acteurs publics et privs de lamnagement pour passer dune culture de lamnagement rglement en ZAC un amnagement de projets.

les centres commerciaux "locomotives" ou freins au renouvellement urbain


Les grandes emprises commerciales sont souvent identifies comme un foncier facilement mobilisable. Jrme Legrelle et Nicolas Douce analysent les possibilits de mutation des fonciers commerciaux en s'appuyant sur la redfinition des proximits commerciales sous la pression du e-commerce, et

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construire plus, le point de vue du groupe 3F


Pierre Paulot (directeur de l'architecture - I3F) apporte le tmoignage d'un bailleur social, quant aux tendances et volutions de la construction de logement social en Ile-de-France. Laction des bailleurs est une exception franaise. Ailleurs en Europe, ce sont surtout les programmes daide la personne qui sont privilgis. Ces oprations de logements interrogent la question des chelles pertinentes par rapport la ville. L'adaptabilit et la mutabilit demandent de la cohrence entre les structures foncire et de gestion; le contraire dun macrolot technique. Lchelle raisonne de lopration est aussi un facteur dintgration et dadaptation au quartier, aux mutations technologiques. La limitation de la dpendance automobile implique une rduction de la demande de stationnement, en imaginant que la programmation et la conception des stationnements doit tre rversible, les hauteurs sous-plafond, lintgration en super-structure sont des lments dterminants le potentiel de leur mutabilit. La question des rez-de-ville est primordiale. Elle participe de lintgration urbaine des logements. Mme s'ils ne peuvent pas toujours accueillir commerces ou activits, ils peuvent tre ltage dune innovation typologique pour accueillir logements en duplex,traversants ou transitoires,logements tudiants par exemple. Enfin lacceptation de la construction des logements sociaux dans tous les quartiers de la mgapole doit sarticuler avec une rflexion sur les outils de reprsentation de la planification urbaine. Des PLU en 3 dimensions seront des bons outils de concertation, de comprhension et dacceptation du projet, facteurs cls pour la russite dune opration. Pour assurer la production des 70 000 logements dont 35 000 logements sociaux, 3F propose de fixer aux amnageurs des objectifs de production de foncier comme indicateurs dune politique foncire lchelle mgapolitaine.

en conclusion
En promouvant la question du logement, autrement que comme une question purement quantitative et exclusivement sociale, on pourra en faire la question stratgique mtropolitaine premire. Dans la dmarche du Grand Paris, un certain consensus a fait, jusqu prsent, de la question de la mobilit, la principale question mtropolitaine, celle partir de laquelle il convenait de dcliner les autres, en particulier en donnant une priorit lurbanisation autour des gares. La question de la mobilit est videmment importante tant conomiquement que socialement. Mais elle nest pas premire car pour lessentiel, les problmes rsultent de notre incapacit rsoudre celle du logement, laquelle renvoie labsence de rgulation politique de la dynamique qui tendanciellement modifie lagencement urbain, la disposition spatiale des mnages et des entreprises. Or cette dimension stratgique de la question du logement et son incidence sur toutes les autres crises entremles (conomique, environnementale, gouvernance) na pas t perue. Si bien que pour dmler le problme contemporain du dveloppement de lIle-de-France on na pas tir le bon bout de la ficelle, et, en poursuivant de cette faon, on risque donc bien de nouer encore un peu plus fort le nud form par ces crises multiples. La question du logement serait depuis toujours une simple question dintendance et non pas dorientation stratgique. Le logement, restons srieux, est aujourd'hui une question purement locale. Aussi est-elle est toujours voque comme une question quantitative, pour laquelle il faut trouver des trous boucher (agricoles, friches, terrains inondables etc) dans le tissu urbain. Les questions nobles, vitales, stratgiques, sont lvidence les questions du dveloppement conomique et de la mobilit qui lui est troitement lie. Nous, nous pensons que cest linverse, ou plutt que cest devenu linverse.

quels outils d'amnagement?


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1. aujourdhui, peu de grands ples conomiques, une immobilit rsidentielle accrue, des dplacements longs pour accder lemploi

2. Une stratgie : crer des ples demplois diversifis, rattachs des bassins dhabitat

3. rendre accessible les quartiers anciens et nouveaux, aux segments dactivits et de services mtropolitains

4. renforcer les transports en commun sur les segments quand le niveau de rentabilit des investissements en infrastructures est atteint.

sources David Mangin/Seura

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Notre actuelle dynamique des territoires repose sur quelques donnes simples. LEtat, au travers du schma damnagement de Delouvrier fit de la question du desserrement de lemploi son objectif stratgique principal. Les villes nouvelles et la Dfense furent les vecteurs de ce desserrement. On en attendait une moindre pression foncire, et une gestion de la mobilit moins insoluble. Ce ne fut pas le cas. Lemploi, en se spcialisant, est rest relativement concentr - mtropolisation oblige quand le logement, en se spcialisant galement, se dispersait. La demande de mobilit croissait naturellement avec le dmnagement urbain que cette dynamique impliquait. Un savant dcoupage des dpartements devait contenir la pauvret dans ses murs. Mais tout se drgla. La bulle immobilire rendit inaccessible louest aux couches moyennes qui de ce fait dbordrent de Paris vers les dpartements limitrophes les plus populaires (gentrification). Mais on garda la prtention de concentrer lemploi mtropolitain sans lui faire payer le cot de cette concentration. Nous sommes maintenant avec des territoires qui veulent tous de lemploi (do lattente messianique dun mtro suppos distribuer la manne de lemploi) mais qui ont une toute autre attitude vis--vis de lhabitat. Soit ces territoires sont (trop souvent) rtifs laccueil de logements nouveaux (ouest et priurbain), soit ils sont spatialement bloqus (Paris et une partie de la premire couronne), soit ont des moyens trop limits pour organiser cet accueil Blocage ne surtout pas dbloquer par la seule mobilit facilite. Dsigner les lieux de la densification o lemplacement des nouvelles gares dont il faudrait urbaniser ou re-urbaniser lenvironnement ne suffit donc pas. Il faut mutualiser les moyens de lamnagement et garantir une cohrence entre emploi et habitat suffisante pour ne pas faire de la mobilit facilite un vecteur dincohrence urbaine aggrave. Cest ainsi que la question du logement est passe du statut de question locale celle,avec lamnagement, de question mtropolitaine. Certes il faut dvelopper la contractualisation entre les niveaux territoriaux

mais beaucoup moins entre les communes et lEtat quentre les intercommunalits et la Rgion. Et il faut bien les moyens de la contractualisation donc un dispositif qui fournit des aides ingales pour accueillir les logements sociaux (accession et locatif ), certaines activits prioritairement selon les lieux, et fournir les moyens de lamnagement aux terrains les mieux placs malgr leur cot. Le march noprera pas ces rgulations de lui-mme. Les grands plans viendront avec et aprs. Si le ple mtropolitain est la ruse pour empcher de crer une rgle du jeu nouvelle (ou en limiter limportance) susceptible dactiver une confrontation entre le niveau local renouvel (intercommunalits assez grandes pour fdrer le dveloppement des communes) et le niveau mtropolitain (Rgion appuye par lEtat et non linverse), nous aurons tout simplement compromis lavenir. Nous proposons donc d'ouvrir des questions vives qui demandent surtout de changer de points de vue sur l'enchanement des effets et des causes l'heure de la (d)croissance. Il faut passer d'un urbanisme en "r" (r-nover, r-habiliter) vers des projets en "d" ((d)valoriser, (d)placer, (d) fricher...) qui offrent options et processus, et inverser les priorits. Le "comment faire ?" en priode de (d) investissements, c'est d'abord cela.

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(d)mesures et (d)croissances
Du bon usage de la rente foncire Marc Wiel Tout ne viendra pas des gares Yves Crozet L'amnagement de nos moyens Vincent Renard ........15 ........27 ........37

sources David Mangin/Seura

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1970-2000
le grand chass-crois / C.Guilluy 1- desserement vers les villes nouvelles 2- regroupement familial dans les cits 3-"gentrification" partielle de lEst Parisien 4- lotissements de 3me couronne

2000 - 2010
Chacun chez soi

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sources David Mangin/Seura

Du bon usage de la rente foncire. Marc Wiel

comment coordonner les rponses aux crises du logement, de la mobilit, et de la gouvernance ?


Cette crise est grave. Elle nest pas seulement grave pour les gens non logs, mal logs, ou qui peuvent se plaindre du cot trop lev de leur logement (comme la bien montr les travaux de la fondation Abb Pierre), elle est aussi grave du fait de ses consquences environnementales. Ce sont en effet, au moins partiellement, les mmes causes qui provoquent la crise du logement et qui gnrent une priurbanisation trop miette. Laccessibilit insuffisante aux logements ou aux emplois de son choix allonge les temps de dplacements et donc exige des investissements en infrastructures nouvelles de transports. Enfin la majoration du cot du logement et du cot des transports pour les particuliers aura pour consquence pour les entreprises un cot du travail major pour les entreprises ce qui nuira lattractivit conomique de lle-de-France, et en dsquilibrera la structure sociale. De mme que les subprimes en Amrique ont dstabilis le monde, la non rsolution de la crise du logement en lede-France peut dstabiliser lconomie francilienne et donc probablement aussi, in fine, lconomie nationale. La dmarche du Grand Paris de ces dernires annes a modifi chez de nombreuses personnes la comprhension des problmes et donc le jeu entre les acteurs. Son point de dpart tait juste. En 2008 il fallait effectivement dvelopper un peu plus de proccupations programmatiques dans le SDRIF et penser ce dernier un peu plus comme une ouverture

au Monde. Mais trs vite la question du transport1, pourtant trs lie la question du logement comme celle de la gouvernance en le-de-France, a pris le dessus, sest autonomise, et est devenu lobjet ftiche du renouveau de la rgion-capitale. Evidemment on a un problme de transport. 40% des actifs franciliens habitent plus de 30 minutes de leur travail et ce nest pas la consquence de la priurbanisation. Il suffirait quil ny ait plus que 30% dans ce cas pour quil ny ait plus de problme de transport, du moins en matire de congestion2. Trente minutes, ce nest pas trs ambitieux. Cest dj une dure trs suprieure la moyenne des temps de trajet pour aller au travail en province Mais ceci nest pas possible financirement en donnant une totale libert de sinstaller o chacun veut, puis de chercher mieux desservir les mnages et entreprises en transport collectif. Il convient de concevoir des mcanismes dincitation, de rgulation, mieux intgrs entre le transport et lurbanisme. Il faut donc comprendre la dmarche dveloppe ici comme susceptible de faire baisser et non augmenter la demande de dplacements3. Or elle passe par une autre politique des dplacements et par une rforme suffisamment radicale du financement du logement et de lamnagement. On ne retient trop vite de cette crise du logement que les prix des logements sont levs parce que la production de logements nouveaux est insuffisante (on produit effectivement en gros un peu plus de la moiti des besoins) et cela du fait (thoriquement) du manque de terrains constructibles
1. Le Grand Paris, sortir des illusions, approfondir les ambitions, par Jean Pierre Orfeuil et Marc Wiel, ditions Scrineo 2012 2. Il resterait en effet garantir un niveau de service plus satisfaisant sur de nombreuses relations encore mal desservies par les transports collectifs 3. cf.contribution de Yves Crozet

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et quil faut donc encourager la densification autour des futures gares pour les uns ou mieux organiser la priurbanisation pour les autres. Je pense que le diagnostic est incomplet et oublie de se rfrer suffisamment la formation de la rente immobilire (qui se rpercute sur la rente foncire) et qui empche laccession normale la proprit des primo accdants. Si nous rintroduisons la rente immobilire dans la comprhension du fonctionnement du march du logement (en la prenant comme une cause et non plus que comme une consquence) on peut comprendre comment le systme institutionnel actuel nest pas adapt la rsolution de cette crise, car il ne met pas spontanment en place le systme de redistribution spatiale de largent public ncessaire pour contrarier les mfaits de cette rente immobilire, donc la pnurie immobilire, une demande excessive en dplacements, la sgrgation, latonie de lemploi, etc.

comprendre la contribution de la formation de la rente immobilire la crise.


Les travaux de Jacques Friggit ont montr que, en march stabilis (la prcision est importante et signifie que lapproche suivie est dlibrment macroconomique et non microconomique), le prix moyen des logements suivait les revenus des habitants de la mme unit territoriale forme par ceux qui partagent, en gros, les mmes emplois. Je pense que nous navons pas tir tout le profit de cette dcouverte finalement assez triviale. Les logements sont plus chers dans les agglomrations dont les habitants sont plus riches. Cela veut dire que dans deux agglomrations diffrentes les gens nont pas des modes de vies assez diffrents les uns des autres pour ne pas consacrer (en gros et en moyenne) la mme part de leur revenu leur habitat plutt qu dautres usages ou dautres consommations Cela parait marqu au coin du bon sens. Cela veut dire que, si le march fonctionne normalement, nest pas trop contraint pour une raison ou pour une autre, les prix du logement rsultent plus dune

approche macro conomique que microconomique. Il peut y avoir pnurie de logements, ce nest pas elle qui fera montrer sensiblement les prix. Dans un march dit stabilis (sans coup notoire en matire dmographique ou sur le plan de lemploi) la hirarchie du parc de logement fera que les moins fortuns occuperont les logements les moins convoits et sil en manque, ceux qui ne sont pas la rue cohabiteront plus tardivement chez leurs parents o sentasseront un peu plus Cest la raison qui justifie des logements sociaux dont la fonction sera de donner ces mnages un habitat dcent (et dont le jeu du march ninduira pas spontanment la construction). Les travaux de la fondation Abb Pierre sont explicites et ne font pas lerreur dimputer le prix des logements la pnurie. Car en tout tat de cause les mnages les moins fortuns, condamns se serrer la ceinture, ne seront jamais assez riches, mme sils sont nombreux pour interfrer dans la comptition des plus riches pour lespace et peser sur les prix lachat des logements de ces plus riches. Il ne leur restera que la voie (la voix ?) politique pour sexprimer. On ne peut comparer le march dun bien durable, non dplaable et qui obit une slection hirarchique entre les catgories sociales, un march dun bien non durable, dplaable, et rigoureusement interchangeable entre ses utilisateurs (par exemple des fruits). Bien que ce raisonnement macroconomique soit imparable lopinion se rfre naturellement au raisonnement microconomique habituel4. Labsence dun nombre de logements suffisants5 expliquerait le prix des terrains et des logements. Cette mauvaise lecture nest pas sans consquence. Elle va privilgier une approche physique des problmes durbanisme et empcher dintgrer une approche financire6. Do un dploiement du zle
4. Le raisonnement microconomique reste utile pour comprendre par exemple lcart entre le montant des loyers privs et celui des loyers publics par exemple, ou pour expliquer comment les mnages arbitrent entre la qualit de laccessibilit et lenvironnement social du logement. 5. Pnurie bien relle comme la fort bien mis en vidence la fondation de labb Pierre. 6. Cette difficult ne rsulte pas seulement dune ignorance conomique. Elle correspond implicitement au rejet dune marchandisation excessive des sols. Le sol comme lair et leau sont estims des biens communs. La rente immobilire est associe un enrichissement sans cause et la concentration urbaine comme un moyen commode de senrichir individuellement (spculer). Entre le statu quo qui rechigne gratigner le droit inviolable la proprit et le principe de

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trouver des terrains urbaniser et un manque de zle suffisant pour mettre en uvre de circuits financiers nouveaux en particulier pour mutualiser le cot de lamnagement des oprations juges les mieux places Cest ce dplacement de lanalyse que nous voudrions oprer ici pour rendre possible un dplacement de laction collective. Il faut des terrains certes mais il faut surtout de largent pour quilibrer un nombre suffisant doprations suffisamment bon march pour accueillir une diversit de type de logements. Donc il faut savoir qui prendre cet argent, comme il faut savoir qui le donner prioritairement et sous quelles conditions. Alors seulement commencerons-nous sortir de lincantatoire. Cela va amener concevoir plus finement quactuellement une territorialisation des aides au logement et lamnagement, corrigeant ce que les dynamiques de march ne pourront jamais corriger delles mmes. Pour linstant la mobilit sert de seule variable dajustement et donc finit par majorer quand mme la demande dinvestissement public, car son efficacit nest que temporaire, les mnages et entreprises se relocalisant et re-saturant les infrastructures. Nous resterons dans limpuissance tant que les communes qui ont simultanment la fois les terrains et largent pour les quiper ne seront pas assez nombreuses pour construire la place des autres communes . Ces autres communes sont celles qui ont largent mais pas les terrains ou les terrains mais pas largent. Cest mme pour cette raison que lon a invent lintercommunalit il y a plus de cinquante ans, laquelle ne sest dveloppe suffisamment quen Province. En Ile-de-France il faut inventer les circuits financiers de substitution ce retard institutionnel. Cest ce qui permettra par la suite le comblement de ce retard. Finalement, le raisonnement macro conomique est pertinent pour expliquer la valeur et lvolution moyenne de la rente immobilire (ce que la valeur dun bien doit son contexte, sa localisation) dans chaque grand secteur de la Rgion, alors que
municipalisation des sols il peut y avoir de nombreuses positions intermdiaires. Mais on ne les trouvera et les lgitimera que si on ne surestime pas laptitude du march rguler de lui-mme le processus, si on ne continue dignorer que le manque logement est une rsultante logique, dfaut dtre normale, mais du droit de proprit dans une socit aussi nombreuse que disparate socialement.

le raisonnement microconomique permettra lui dexpliquer surtout comment sajuste les localisations rsidentielles au sein de ces mmes grands secteurs. Le raisonnement microconomique est plus pertinent pour expliquer, comme pour une agglomration de province (dont le march sera naturellement par sa plus faible taille suffisamment unifi) les carts cette moyenne dans chaque grand secteur. En donnant assez de place au raisonnement macroconomique on comprend que cest le mcanisme de la formation de la valeur de la rente immobilire, et linertie de son volution, qui amplifie la pnurie de logement et non linverse. Ds lors on peut aussi comprendre que la priurbanisation parpille est trs difficile contrarier mme si on construit assez de logement au total. On ne la limitera seulement, que si lon offre une alternative financire aux mnages pour quils ne se pri-urbanisent pas, et si, en mme temps, on ne favorise pas les dplacements habitat travail (en voiture comme en transports collectif ) au mme niveau que les dplacements interurbains. De mme on comprendra mieux, comme nous le verrons ciaprs, limpact ngatif de la bulle immobilire sur lensemble de la dynamique spatiale damnagement (spcialisation sociale et fonctionnelle plus forte, alourdissements financiers de toutes les politiques publiques correctrice des choix de localisation des particuliers). Approfondissons donc dabord la notion de formation de la rente immobilire (pourquoi les prix ne dpendent pas de la pnurie) et examinons ses mfaits, car cela va nous mettre sur les pistes des circuits financiers inventer.

les composantes de la rente immobilire moyenne et en un lieu.


Comme J. Friggit la judicieusement montr, un logement aura un prix au mtre carr proportionnel aux ressources des mnages dun grand secteur de la rgion (de lordre, en chelle despace, aux dpartements actuels de premire couronne). Ce rapport nest pas intangible ; il peut varier dans la longue dure et donc lentement, soit parce que le cot proprement dit de la production des logements se renchrit ou soit parce que les franciliens modifient

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leur structure de consommation (par exemple prfrent partir plus en vacances que dans dinvestir dans leur habitat). Mais ces deux raisons ne vient pas brusquement et ne peuvent expliquer lenvole des prix du logement de la dernire dcennie. Plusieurs facteurs peuvent venir perturber cette belle corrlation prix /revenus qui voudrait que le prix au m2 francilien ne reflte que lcart de revenu moyen entre l'Ile-de-France et la Province La conjoncture conomique mondiale pourra inciter certains mnages (ou certains grands investisseurs mais ce nest pas le cas semble-t-il) plus investir dans limmobilier (acheter plus grand ou mieux plac pour leur propre usage ou pour louer malgr le relativement faible rendement de la location) du fait quon craint lvolution de la bourse. Ce souci de placement financier peut plus affecter lle-de-France et/ou certains territoires dans lle-de-France. La facilit du crdit peut amplifier ce comportement. On rentre alors dans une bulle immobilire momentane mais plus ou moins longue selon la conjoncture mondiale et lattractivit de la bourse. Apparemment la dcrue sest fait attendre mais elle a commenc, tout en tant encore trs loin des prix du point de rfrence davant bulle (1998). Dans le mme esprit, une attractivit touristique supplmentaire peut venir ajouter une demande dhabitat supplmentaire celle manant des personnes qui travaillent dans la rgion. De faon gnrale les secteurs les plus convoits subiront plus nettement que les autres les effets de la bulle immobilire. Ces trois composantes (revenus des mnages, attractivit touristique et conjoncture favorable au placement dans limmobilier )7 forment lessentiel de la valeur moyenne de la rente. Il y a une dernire
7. Qui affectent diffremment les territoires. Pour affiner notre propos on ajoutera les processus de valorisation de certains secteurs dont la logique ne peut totalement tre assimile une logique de placement boursier. La Seine Saint Denis et le Val de Marne, par exemple, ont connu un rattrapage du ratio prix sur revenu des appartements qui renvoie la logique spatiale du processus de gentrification (dbordement des couches moyennes suprieures sur la frange des communes limitrophes de Paris, et au dynamisme conomique des certains territoires de ces dpartements qui, dans la dcennie rcente ont accueillis plus de construction neuves que les autres).

composante, trs minoritaire sur le total mais qui (hors bulle immobilire, par exemple en 1998) fait la diffrence entre Paris et la province. Elle est lie au fait que dans une trs grande agglomration, une trop forte discordance entre le parc de logement et les emplois l o les emplois sont les plus concentrs, comme cest le cas en le-deFrance dans louest parisien et son prolongement sur les Hauts-deSeine, va simultanment allonger les trajets habitat travail et majorer la rente immobilire. Au total nous voyons bien que la rente immobilire moyenne na pas besoin de la pnurie pour tre explique. La rente immobilire commandant lexistence de la rente foncire8. la priurbanisation ne sera rductible que si le page routier a un rle dissuasif et surtout si quelquun finance la rente immobilire des espaces agglomrs au profit des nouveaux accdants. A dfaut nous aurons, comme actuellement, la fois beaucoup de priurbanisation et une production de logement insuffisante du fait que cette priurbanisation nest pas le projet de tous. Certains y renonceront en acqurant dans lancien ou en restant locataires plus longtemps. Cest cette situation, installe depuis plusieurs dcennies, que la bulle immobilire vient durcir. La rente en un lieu scartera de la moyenne dun grand secteur selon les carts daccessibilit, le souci de pouvoir rester entre soi de la part de certaines catgories sociales, ou des prfrences manifestes pour bnficier de ce quon appelle gnralement les amnits urbaines et qui recoupent le plus souvent ce que les urbanistes appellent la qualit urbaine ou lurbanit. Naturellement la reprsentation courante de la formation de la rente immobilire se fera partir de la petite chelle comme sil sagissait dune agglomration de province dont le march est naturellement unifi en raison de sa petite taille. On dira que la rente immobilire enregistre donc des avantages relatifs aux amnits urbaines. Que la collectivit doit payer des terrains quelle a contribu valoriser. Cest plus vrai lintrieur de chaque
8. Au travers la mthode dite du calcul rebours.

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grand secteur de lIle-de-France mais moins vrai entre les secteurs de lIle-de-France. La diffrence entre les secteurs va surtout venir du fait que lhabitat et les emplois des riches sattirent mutuellement et que le logement comme placement na pas le mme intrt partout. Il faut donc une rgulation qui contrarie et encadre le jeu des marchs la grande chelle, cest dire lchelle rgionale, et qui complte les dispositifs purement rglementaires (comme la dfinition du droit des sols). Il faut une prquation financire mtropolitaine qui nest pas inscrite dans la structure institutionnelle actuelle. Au contraire le dispositif institutionnel actuel encourage le processus de blocage de lurbanisation. Il y a bien un dispositif mtropolitain pour grer la mobilit mais pas de dispositif mtropolitain pour corriger les inconvnients des logiques de localisation des investisseurs (mnages ou entreprises). Le Grand Paris doit inventer le dispositif capable de contrarier ce dsquilibre. Cest ce dsquilibre qui nuit finalement lattractivit conomique de la rgion. Nous vivons encore sur le mythe que le transport est affaire collective et lhabitat affaire locale. Cest pour cela que crise de la mobilit, du logement et de la gouvernance sont troitement imbriques.

Prenons un exemple. Dans la situation actuelle on subventionne (de diverses faons) un emploi supplmentaire la Dfense sans lui faire payer ce quil induit en transport ou, via la majoration de la rente immobilire, ce quil cote en logement sociaux supplmentaires. Il y a par exemple 40% de plus de logements sociaux en le-de-France quen province (proportionnellement la population) alors que les franciliens sont 40% plus riches que les provinciaux. La rente immobilire en empchant laccession la proprit, sans que les investissements en locatif priv le compensent, cre le besoin de plus de locatifs sociaux. On pourra conduire un raisonnement analogue pour la politique de la ville. Lexcs de concentration demploi (par rapport lhabitat proche) ne va pas impacter que la demande de dplacement, mais aussi le besoin de logements sociaux ou de crdits publics pour la politique de la ville, ou encore pour ponger les dficits damnagement de nouvelles oprations durbanisme9. On retrouve dailleurs de cette faon lintuition de lurbaniste Bernardo Secchi dviter lexcs de concentration ( la grande chelle) de certaines polarits demploi en cherchant plus susciter des centralits disposes linairement, sur un rseau de transport maill, lui mme pas trop hirarchis.

les mfaits de la rigidit la baisse de la rente immobilire.


Le mfait principal sera dabord de renchrir les politiques publiques compensatoires de nos choix de localisation : dplacements, habitat social, aides laccession, politique de la ville, besoins nouveaux en quipements de proximit, restauration des espaces publics, politiques foncires etc. Linlasticit de la rente immobilire la pnurie locale et sa grande sensibilit la conjoncture internationale aura pour effet damplifier la concentration ou la dispersion de certains emplois et de certains logements. Ce simple effet spatial renforcera le cot des politiques publiques de dplacement.

comment assurer une production sufsante de logements et contrarier les mfaits du mode de formation de la rente immobilire?
Nous examinerons successivement, comment financer laccession la proprit et sous quelles conditions, et comment financer lurbanisation (donc lamnagement) puis les dimensions politiques de ces mesures. Nous nexaminerons pas la
9. Et pour cette raison jai propos (cf .op.cit) le principe gnral (qui rclamera beaucoup de temps se mettre en place car on ne bouleverse pas dun coup les habitudes prises, fussent elles critiquables) de taxer le choix de localisation en proportion des couts des politiques publiques induits par ces choix de localisation. Cette perspective de long terme pourrait contrarier les effets pervers de lactuelle organisation institutionnelle. Celle-ci, par construction en quelque sorte, organise tout un systme de prquation qui revient faire payer les renchrissements de politiques publiques ceux qui nen sont pas la cause mais parfois les victimes

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POLITIQUE DES MOBILITES Effets ngatifs dans la dure, des surinvestissements routiers rapides et des sous investissements TC de proximit en priphrie des dcennies antrieures. Tarication des TC et absence de page encourage la priurbanisation

POLITIQUE DURBANISME Parti spatial (ville nouvelle+ Dfense) devenu inadapt gouvernance (dcentralisation). Planication inefcace car trop rglementaire et pas assez pr oprationnelle ni cohrente avec la scalit.

CONTEXTE GENERAL Mondialisation + nanciarisation = dlocalisation + mtropolisation +tertiarisation + 2 bulles immobilires Modes de vies : plus dautonomie et plus dindividualisme = plus de concurrence et moins de scurit qui inuent sur les comportements

Localisations non maitrises ni rgules scalement provoquent: - une crise du logement (prix/ confort) -une crise de la mobilit (temps, cout, confort) ragissant sur lattractivit (cot du travail, qualit rsidentielle) de la mtropole pour des politiques publiques correctrices des choix de localisation (habitat, transport, foncier, politique de la ville environnement, etc..) plus coteuses et moins performantes

GOUVERNANCE Dcentralisation inadapte le-deFrance Crise du leadership mtropolitain (Paris, Region, Etat) Communalisme rcurrent. Intercommunalits insufsantes (brides par lexistence des dpartements en premire couronne). Organisation transport trop concentre/ Organisation amnagement trop miette.

POLITIQUE DAMENAGEMENT ET DU LOGEMENT Pas de rgulation nancire mtropolitaine pour avantager les oprations spatialement opportunes dans un contexte de rente immobilire croissante qui contrarie la dimension sociale des politiques du logement (locatif et accession). Pas de mesures anti rtention foncires et un rgime des participations pouvant contrarier les exigences de diversication de lhabitat. Dconnexion de laide laccession sociale et des localisations, au contraire PTZ pri-urbanisant

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sources M.Wiel

question du financement du logement social, qui est certainement aussi un problme important mais dont les supporters sont dj notre avis assez nombreux pour ne pas nous intresser spcifiquement ces problmes. Il en est de mme de ce que nous appelons classiquement la politique foncire qui appelle des mesures nouvelles permettant des anticipation dans lacquisition des sols (portage foncier) et des mesures fiscales associe (dissuasion de la rtention foncire).

comment nancer laccession la proprit des primo accdants?


LEtat est pour linstant le principal financeur. Les mesures contenues dans le bouclier fiscal (lors du mandat prsidentiel prcdent) ont fait long feu. Les entreprises y contribuent galement (un peu) via le 1%. LEtat a dans le pass surtout toujours voulu faire du chiffre (maximiser le nombre de logements construits lchelle nationale) ce qui veut dire que ses aides laccession donnaient surtout priorit lemploi dans le btiment. Le PTZ saccordait bien avec cet objectif. Il a aliment la priurbanisation. Aprs le Grenelle il serait judicieux de raisonner diffremment. La priurbanisation nest pas un mal en soi10 mais exige (pour lavenir) quelle soit mieux encadre, surtout si les autres solutions pour construire en zone agglomre sont juges trop coteuses ou insuffisamment efficaces eu gard aux prfrences des mnages. Et mme dans ce cas on naidera que les secteurs priurbains susceptibles de permettre aux mnages dans le futur de sadapter plus facilement aux problmes nergtiques de demain. Mme si lEtat, depuis quelque temps, concentre plus ses aides sur lIle-de-France,, on ne doit pas trop compter sur lEtat. Outre son incapacit financire durable lEtat reprsente une solidarit financire province /Ile-de-France qui na sans doute pas lieu
10. Eric Charmes dfend lide que le sort du dveloppement de lIle de France est peut-tre au del de la Francilienne. Il veut rappeler que ces territoires font partie de la mtropole et peuvent lgitimement rclamer de pouvoir amliorer leur organisation. Mais nous avons chang dpoque et leur contribution au dveloppement de lle-de- France dpendra beaucoup de limpossibilit politique et financire de prvoir ce dveloppement dans dautres territoires. Ceci dit il a raison de signaler quil serait dommageable de le laisser croire si ce nest pas vrai. La mesure financire des objectifs de resserrer un peu lurbanisation sur lagglomration parisienne actuelle doit tre vrifie.

dtre ici. Les franciliens doivent, selon moi, financer les aides laccession la proprit qui les concernent. Quest ce quest devenue laccession la proprit ? Un droit daccs la rente immobilire. Cest doute pour cela que les nouveaux accdants continuent sendetter de plus en plus malgr les prix. On peut alors penser que le club11 des bnficiaires de la rente immobilire puissent autofinancer son largissement. On taxerait la progression de la rente immobilire des propritaires12 (et non les plus values qui supposent transaction) dpassant un seuil de revenu imposable, proportionnellement la progression de la rente immobilire moyenne dans le secteur considr de la rgion. Pour les logements achets avant 1998 la progression de cette rente dmarrerait cette date et sil est achet aprs 1998 la progression partirait de la date dachat. La progression de la rente viendrait rendre possible lextension du nombre de propritaires. Au-del des aides que lEtat met dj dans la primo accession, on peut imaginer lexistence dun fonds qui collecte des ressources auprs des propritaires franciliens et les redistribuent auprs des primo accdants dans le but de leur permettre de diffrer le remboursement de la part du cot du logement quils achtent, explique par sa localisation. Ainsi rduirait-on lobligation de se pri-urbaniser sans en empcher la prfrence. A la limite (dans certains cas) le fonds serait rembours la revente du bien ou sa transmission aux hritiers. LEtat pourrait dautant mieux concentrer ses moyens sur laide au locatif social. Ce fonds pourrait tre gr en collaboration avec les reprsentants des associations de propritaires (analogie avec le dispositif de financement de lANAH). Toutefois cette aide rendant possible le diffr du financement de la rente immobilire par les primo accdants devrait ntre distribu de faon prioritaire quaux candidats des oprations dont la localisation et le programme sont optimales pour rapprocher emploi et actifs. Chaque sous territoire

11. Le financement de lANAH obit dj cette logique 12. Rappelons les chiffres tablis par Joseph Comby qui value 500 milliards deuro (France entire) le montant de la valorisation des biens immobiliers lis la bulle depuis 19998. Si cette bulle se dgonfle le besoin de financement diminue et des moyens plus classiques devraient suffire.

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reprsentatif de la conception de lEtat et de la Rgion de ce que devrait tre les primtres futurs de lintercommunalit aurait un objectif de logements neufs construire suivant son contexte en matire de dplacement et le dsquilibre entre les emplois de son territoire et lhabitat de son territoire. La possibilit pour une opration publique ou prive dtre lablise comme susceptible de recevoir ces prts serait la base dune ngociation globale entre les promoteurs et la Rgion (ou lautorit rgionale du logement).

relocalisation des entreprises en comblant le dficit doprations ciblant des activits. Les reprsentants des entreprises participeraient la gestion de ce fonds que lon pourrait appeler fonds de mutualisation des dficits des oprations damnagement . Lautre source de financement de ce fonds proviendrait des collectivits locales (communes, intercommunalits et dpartements) qui ne construisent pas suffisamment (quelles ne le veulent pas ou quelles ne le peuvent pas) par rapport des objectifs assigns qui intgreraient la rduction des discordances locales ( moins de trente minutes) entre emploi et parc de logement. On considrerait quun pourcentage de la DGF est affect cette mission collective d'accrotre lensemble du parc de logement et de repositionner lemploi. Les communes qui y contribuent suffisamment ou dont le potentiel fiscal est trop faible (aprs prquation) seraient exonres de cette contribution. Les autres alimenteraient ce fonds concurrence de la part de DGF suppose rpondre cet objectif commun. Il servirait compenser les dficits des oprations qui, bien que bien placs dans certains cas mais aussi parce quelles sont bien placs dans dautres cas, sont plus coteuses monter du fait de la rente foncires locale, de besoin de dpollution ou daccs des rseaux techniques. La rgion optimiserait lallocation des ressources de ce fonds aux diverses oprations candidates. Il nous paratrait judicieux daccompagner cette facilit nouvelle pour monter des oprations par un changement doptique concernant les participations justifis par les dpenses lis les quipements de proximit. On peut imaginer que ces quipements de proximit relvent du financement normal, c'est-dire par les contribuables des communes ou des intercommunalits13 dont font partie ces oprations. Il faut surtout que les collectivits puissent dans ce cas emprunter long terme. Il sagit de ne pas hypothquer la capacit de ngocier la diversit des types dhabitat avec les promoteurs par des exigences de charge foncire trop leve. Le projet dagence pour le financement des projets long terme des
13. Cf les analyses de Joseph Comby consultable sur : www.comby-foncier.com et en particulier son article intitul qui doit payer lurbanisation? .

comment nancer lurbanisation ?


Lautre volet de mes propositions concerne la cration dune contribution rgionale la diminution de la charge foncire des oprations pour faciliter la diversification des programmes dhabitat ou la relocalisation dentreprises. Une autorit rgionale cogre par la rgion et les intercommunalits distribuerait des moyens financiers pour permettre aux oprations prives ou publiques plus coteuses mais bien places de pouvoir accueillir un programme socialement et fonctionnellement diversifi. Ces moyens financiers proviendraient de plusieurs sources. LEtat pourrait y contribuer pour pouvoir en contrepartie faire valoir son exigence de localisation privilgie des logements locatifs sociaux dans lutilisation de ce fonds. Les entreprises (contrairement au fond prcdent dont les moyens manent des mnages), dont la localisation renchrit par leur excs de concentration les politiques publiques des collectivits, verraient leur taxation locale majore (par exemple le Versement Transport). On peut aussi lindexer sur la longueur des trajets des salaris (cf la proposition de Jean Pierre Orfeuil). Il sagit dinciter les entreprises bien se localiser pour minimiser llvation de la rente immobilire ou plus gnralement compenser le cot public quelles induisent. Cet argent pourra pour partie faciliter la

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collectivits en facilitant la prise en charge financire des quipements de proximit devrait faciliter un assainissement des relations public/priv. Des territoires seraient aids de cette faon pour accueillir plutt de lemploi14, dautres pour accueillir plutt de lhabitat. Ces aides rendraient possible les oprations les plus utiles collectivement dans une approche intgre c'est--dire prenant le contre pied de la solution dinvestir toujours prioritairement dans lamlioration de la mobilit. Nanmoins cette reforme ambitieuse pourrait devenir aussi un puits sans fond pour les collectivits si les relations entre les propritaires des terrains et la puissance publique ntaient pas galement assainie. Il conviendrait de mettre en place des mesures minimales pour empcher la rtention foncire (et reconstituer des rserves foncires). Diverses mesures pourraient y pourvoir (exemple de la taxe sur le foncier non bti) et nous navons pas de raison den prfrer plus lune plus que lautre. Mais cette rtention tant suppos rduite il faudra galement pouvoir conduire avec les propritaires privs des ngociations sur la base de ce que les professionnels du foncier appellent le compte rebours . La valeur dun terrain se dduit dun calcul qui tient compte dun prix de vente possible des biens construits diminus dun certain nombre de sujtions diverse (dpollution, raccordement des quipements, marges bnficiaires, taxes, cot de construction etc...). Contrairement limmobilier o les transactions effectus rcemment aux alentour sont un repre intressante, deux terrains ne peuvent pas prtendre avoir la mme valeur du fait de leur localisation avant de savoir le programme de construction vis. Cette situation est indniablement un facteur de blocage (ou de ralentissement) de lurbanisation. Les propritaires peu presss de vendre se refuseront souvent de raisonner par la mthode du compte rebours. Si on les rend plus presss de vendre dune manire ou dune autre, il faut simultanment les avertir assez tt de la vraie

valeur de leur bien (selon le programme). Cela veut dire galement que la dfinition du droit du sol devra clairer les variantes de programme possible, au moins sur certains secteurs stratgiques, pour pouvoir annoncer lordre de grandeur du prix envisageable. La planification urbaine doit donc incorporer des proccupations pr-oprationnelles et rendre possible de travailler avec les reprsentants des propritaires pour clarifier les donnes de la transaction faire aboutir pour pouvoir construire.

les dimensions institutionnelles de ces propositions.


Cest lensemble du financement de lurbanisation quil nous faut reconstruire pour dbloquer la situation parisienne sans rver des projets de transports trop lourds financirement mais inappropris la ralit des raisons du blocage de lurbanisation. Les pistes suggres ici rclameraient des simulations financires lchelle rgionale, car ce sont elles qui en dfinitive crdibiliseront la ncessit de plus ou moins sappuyer sur une priurbanisation mieux organise pour viter de continuer de bloquer lurbanisation de lIle-de-France comme cela se fait depuis plusieurs dcennies. La quantit despace constructible dans les Plu, comme le montant des investissements transports ne sont plus les bonnes variables utiliser pour le savoir. Cette recomposition du financement de lurbanisation accompagnera la reforme institutionnelle qui fait actuellement lobjet des rflexions en cours dans le cadre de lassociation ParisMtropole. Contrairement la province, en le-deFrance, le dveloppement de lintercommunalit, qui est certes indispensable, ne sera pas suffisant pour dbloquer lurbanisation. En Province la commune est le local et lintercommunal le mtropolitain. En le-de-France, la commune est le microlocal et lintercommunalit est elle ce que nous dsignons par le local en province. Mme grosse lintercommunalit pourra faire du localisme, c'est-dire, parfois, jouer contre lintrt mtropolitain. On a bien besoin dun pouvoir mtropolitain rgulateur

14. Les oprations nouvelles dhabitat devront certes intgrer des activits mais se feront plus couramment sur des zones dactivits parfois partiellement en friches et o certaines activits ncessiteraient redploiement

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qui suppose videmment une bonne collaboration entre lEtat et la Rgion. Mais on peut concevoir ce pouvoir mtropolitain plus comme travaillant avec les intercommunalits (mme grandes pour devenir plus efficaces) que contre elles. Cest sans doute lintrt dun cheminement suffisamment lent de la rforme institutionnelle ( laquelle Paris Mtropole rflchit) afin de mettre en place des pratiques de collaboration entre les institutions avant de concevoir une nouvelle rpartition des rles de chaque niveau institutionnel. Il est ncessaire de disposer de deux scnes de ngociation, articules entre elles, rassemblant les collectivits locales. La premire (le pouvoir local en voie de constitution) rassemble les communes et les intercommunalits correspondant aux bassins demplois locaux (de lordre de la moiti des dpartements de premire couronne). Le deuxime (le pouvoir mtropolitain, actuellement dsquilibr par la priorit accorde au transport) devra prciser les objectifs quantitatifs et quantitatifs de dpart pour chaque bassin demploi local (un secteur de la Rgion o lambition sera de relier tous les lieux demplois et tous les actifs rsidents en moins de 30 minutes en TC, et donc des territoires plus petits que les dpartements de petite couronne). Les collectivits de ces bassins prcisent leurs besoins financiers pour mener bien ces objectifs. Suivant les moyens dont le pouvoir mtropolitain disposera, ce pouvoir optera pour aider slectivement chaque bassin demploi local (qui aura un jour vocation devenir le territoire dune communaut urbaine). On peut imaginer que ne disposant pas dassez de moyens pour hisser la construction neuve dans la partie agglomre de lle-de-France, elle puisse dcider de soutenir une priurbanisation mieux canalise, nexigeant pas dinvestissement de transport trop coteux. La rgion sera alors en mesure de montrer les consquences terme de linsuffisance des financements et ventuellement susciter la rvision la hausse des contributions fiscales rclames chacun. Nos propositions tendent montrer la ncessit davoir le schma damnagement de nos moyens

et non linverse. Il faut effectivement partir du projet pour mieux planifier, mais exclusivement du projet finanable, ce qui exige de savoir qui paye, en partant des ressources limites des collectivits. Sinon la vision long terme et les moyens court terme ne se rejoindront jamais. Or il faut cet exercice pour que le financement de lurbanisation soit reconnu comme une priorit collective. Sinon les gosmes locaux seront les plus forts et se pareront de la dernire idologie la mode pour justifier de ne pas participer leffort collectif.

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Ides cls : - la formation de la rente immobilire moyenne dans une partie dune grande mtropole est mieux explique par une approche macroconomique. Elle est lie trois composantes: au contexte conomique aux revenus des mnages, et l'accessiblit du bassin d'emploi. Cette dernire composante est plus importante en ile de France . Cest le niveau lev de la rente qui engendre la pnurie de logement et non linverse. - une primaut excessive des investissements public pour une mobilit rapide renforce l'attractivit de certains territoires mais ne compense par dautres investissements publics dans lamnagement, elle renchrit lensemble des politiques publiques. Il vaut mieux rserver la vitesse certains flux mtropolitains plutt qua lensemble des pendulaires - la rgulation optimale de lagencement urbain passe par le croisement dune fiscalit des localisations, - faire payer la concentration comme lparpillement - et de la mobilit page routier, tarification TC diffrencie et diffrenciation des vitesses - de faon adapte aux types de dplacements - proximit, bassin demploi, mtropolitain. - cette fiscalisation des localisations et des mobilits rend possible une redistribution slective des aides provenant dun pouvoir mtropolitain aux diverses intercommunalits pour leur permettre de raliser leurs projets les plus conformes lintrt mtropolitain. - lventuelle future rforme institutionnelle redfinissant primtres et comptences sera le produit de ces nouvelles rgles du jeu associant pouvoir mtropolitain et intercommunalits.

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1/ "toile inter urbaine" autoroutes et nationales, radiales et concentriques 2/ "grande boucle" TGV interurbains (150 km/h) de ple ple 40 km de ligne nouvelle / 6 nouvelles gares ralisation 2020/2030 3/ rocades TC/VP optimiser les ples / lignes existantes cots et dlais rduits 4/ maillages intermdiaires : maillage TC : rocade mtro, lignes tangentielles BHNS, avenues mtropolitaines ...

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sources David Mangin/ Seura

Tout ne viendra pas des gares Yves Crozet


Note d'analyse ralise pour le compte de la CCI Paris Ile-de-France - novembre 2012

72 gares rparties au long des 130km dun nouveau rseau de mtro automatique, tel est en rsum le contenu du Grand Paris. En plaant les gares au cur de ce projet, ses promoteurs ont voulu insister sur la dimension spatiale de leur ambition politique de dynamisation de la mtropole parisienne. Comme le montrent les missions de la Socit du Grand Paris, nous ne sommes pas seulement en prsence dun projet de transport. Lobjectif central est lamnagement du territoire et la matrise du dveloppement que devraient entraner la cration de nouvelles gares et la croissance de lactivit de gares dj existantes. Nous nous interrogerons donc dans les lignes qui suivent sur le rle des gares dans un rseau de transport collectif principalement destin la mobilit quotidienne. Comment sassurer de la performance des gares ? Quelles sont les conditions de leur succs et quelles en seraient les implications pour les entreprises ? Pour rpondre ces questions, nous commencerons par rappeler le rle que joue la mobilit dans la dynamique mtropolitaine en soulignant un certain couplage entre croissance conomique et mobilit, couplage (1). Puis nous nous intresserons aux implications de ce couplage quil ne faut pas confondre avec une causalit. Peut-on vraiment attendre un rebond de croissance provoqu par une amlioration de la mobilit ? Et comment cette dernire sera-t-elle impacte par les

contraintes lies au dveloppement durable ? (2). Ce tour dhorizon des principaux enjeux du Grand Paris, analys travers le prisme des gares, nous conduira prciser les conclusions que lon peut en tirer pour les entreprises (3).

la mobilit au cur de la dynamique mtropolitaine


Daprs les rsultats de lenqute nationale transport-dplacements (ENTD), la mobilit des personnes a continu progresser en France entre le milieu des annes 1990 (date de la prcdente ENTD) et les annes 2007-2008. La distance moyenne parcourue est passe en un peu moins de 15 ans de 36,3 40km par jour et par personne de plus de 6 ans. Sur ce total, la mobilit locale est passe de 21,6 23,8km par jour et par personne alors que la mobilit grande distance a progress de 14,7 16,2km. Au total la mobilit locale reprsentait en 2007-2008 8700 km par et par personne contre 5894 km pour la mobilit longue distance. La mobilit totale, soit 14 594 km, a progress de 10% en un peu moins de quinze ans. Ce mouvement doit bien sr tre reli la croissance conomique comme nous y invite la notion de couplage. Plus le niveau de vie progresse, plus sallongent les distances parcourues. Une analyse rtrospective conduite par A. Schafer (2009) sur lensemble des pays du monde pour la priode 1960-2000 a mme conduit cet auteur envisager une lasticit positive de 1 entre mobilit et

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les boulevards et avenues mtropolitaines

vers un rseau de voies rapides apaises et multimodales

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croissance conomique : pour chaque accroissement de 1% du niveau de vie, il y aurait une croissance de 1% de la mobilit ! En reprenant les donnes franaises rappeles cidessus, nous observons que llasticit nest pas de 1 mais de 0,4 puisque la mobilit a cru de 10% alors que la croissance du PIB/tte atteignait 25%. Nous observons donc bien un couplage, mais moins net que pour les dcennies passes. Il est possible que dans quelques dcennies, notamment sous la pression des contraintes lies au dveloppement durable, la croissance conomique saccompagne dune trs faible croissance de la mobilit des personnes. Cela sexplique par le fait que la croissance de la mobilit, et notamment celle de la mobilit locale, se heurte limpossibilit daccrotre indfiniment les vitesses de dplacement. Or les gains de vitesse sont indispensables pour obtenir lallongement des distances parcourues budget temps de dplacement constant. Dailleurs, regarder plus en dtail les rsultats de lENTD, on se rend compte que la mobilit locale na pas progress en France pour les actifs ou pour les scolaires. Par contre elle a cr de plus de 40% pour les retraits qui ont plus de temps disponible et peuvent galement choisir les heures creuses pour leurs dplacements. Nous dcouvrons ainsi que le couplage nest pas une loi universelle sappliquant tous, en tous lieux et en tout temps. La dilatation des espaces-temps de notre vie quotidienne (Crozet & Joly 2004) se ralise sous conditions. La premire de ces conditions est la hausse du revenu, mais elle nest pas la seule. Il est aussi ncessaire que des gains de vitesse soient possibles. La mobilit se dveloppe donc dautant plus que, dune part le cot montaire du dplacement ne pse pas trop par rapport au revenu et que dautre part le budget temps de transport (BTT) reste dans des volumes acceptables. La question du BTT doit tre aborde en rappelant quil est trs rigide la baisse mais beaucoup moins la hausse ce qui implique les deux tendances suivantes. Lorsque des gains de vitesse sont offerts, les

usagers des transports ne rduisent pas leur budget temps, ils augmentent les distances parcourues. Il y a donc un rinvestissement des gains de temps dans une consommation accrue despace pour la simple raison que ce rinvestissement offre des opportunits nouvelles de choix de localisation rsidentielle, demploi, dactivits de loisirs etc. Cest pourquoi dans son discours tenu en avril 2009 pour le lancement du Grand Paris, le prsident Sarkozy na pas t bien inspir en annonant que le nouveau mtro allait permettre de rduire de 30 mn par jour le BTT des Parisiens. Offrir un mtro plus rapide aux habitants du Grand-Paris revient leur offrir des opportunits nouvelles dont ils vont videmment se saisir non pas en rduisant le BTT quotidien mais en allongeant la porte des dplacements. Ce phnomne est encore plus vident en rgion parisienne o les enqutes spcifiques menes dans la rgion constatent un BTT moyen de 90 minutes par jour contre 60 Lyon ou Bordeaux. Si les Parisiens acceptent un BTT plus lev que dans les autres agglomrations, cest du fait de limportance et de la diversit des offres de lagglomration parisienne. Accrotre de 10 15 minutes le BTT domicile travail permet un Francilien daccrotre significativement le nombre dopportunits accessibles. Par exemple en trouvant un logement plus adapt son budget ou offrant pour le mme prix plus de surface habitable. Ainsi, en matire de mobilit, la notion cl est celle deffet rebond. Ds que lon offre une baisse du cot et/ou une hausse des vitesses de dplacement, les usagers sen saisissent pour tendre la porte de leurs dplacements, et cela est encore plus manifeste lorsque les opportunits sont nombreuses dans la zone concerne. Devons-nous en conclure quil est toujours bnfique pour lusager et pour la collectivit davoir accs une mobilit plus rapide et moins coteuse ? Est-ce une perspective durable ?

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les prvisions (optimistes) de dveloppements urbains : immobilier actif et rsidentiel...

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sources Alphaville d'aprs SGP

peut-on croire un rebond durable de croissance fond sur un regain de mobilit ?


Le projet du Grand-Paris sinscrit dans une logique volontariste visant dynamiser la croissance conomique en France en gnral et dans la rgion parisienne en particulier. Deux arguments cls viennent soutenir cette ide. La premire est que les conditions de transport se sont plutt dgrades dans la rgion parisienne depuis une vingtaine dannes. La congestion routire ne sest pas rduite alors mme que des phnomnes de saturation se sont multiplis dans les transports collectifs, accompagnant, sur certaines lignes, une vidente dgradation de la qualit de service. La saturation se manifeste aussi dans plusieurs gares, pour les trains et autres RER, mais plus encore pour les passagers. Il en rsulte un cot accru de la mobilit et donc une moindre fluidit du march du travail. La seconde sinscrit dans la logique des wider economic effects dveloppe par lconomiste anglais Venables (2006). Cet auteur insiste pour que les investissements en infrastructure privilgient les zones o la productivit est dj leve car cela peut y attirer des nouveaux actifs provenant de zones o la productivit est structurellement moins forte. De mme que la croissance des 30 glorieuses en France a t le fruit du transfert vers lindustrie dactifs provenant dun milieu rural o la productivit tait faible, de mme laccroissement de lemploi dans la rgion parisienne profiterait la fois la zone et, par effet de structure, la France entire puisque le PIB de lIle-de-France reprsente un quart du PIB franais. En mettant face face ces deux bonnes raisons de faire le Grand Paris, dcouvre que le projet de Grand Paris doit tre valu laune de ces deux critres : permettra-t-il une plus grande fluidit des dplacements et un dveloppement significatif de lemploi ? Pour rpondre cette question, il faut viter de transformer le couplage croissance - mobilit en

causalit, surtout si cest pour enfourcher lide trs rpandue, mais fausse, selon laquelle tout surcrot de mobilit serait une source de croissance conomique. Il est vrai que lenrichissement sest historiquement traduit par une demande accrue de mobilit, plus prcisment par une demande de vitesse du fait dune valeur du temps qui augmente. Plus on est riche et plus le temps devient rare. Mais la causalit ne doit pas tre renverse, les gains de vitesse ne crent pas de la richesse. Les effets conomiques largis dont parle Venables sont conditionnels. Ils supposent quune main duvre nouvelle soit associe des capacits de production inutilises, ou nouvellement installes. Cest linvestissement productif qui prime, pas les infrastructures de transport. La squence basique de la croissance conomique cest quand linvestissement dans les capacits de production (capital et ressources humaines) autorise une croissance accrue, laquelle conduit une demande de gains de temps. La squence inverse nexiste pas comme le montre lexemple de lEspagne qui traverse une crise profonde alors mme quelle dispose dun excellent rseau routier et autoroutier et du rseau de lignes grande vitesse le plus tendu dEurope ! Le gnreux dimensionnement de ses infrastructures de transport nest pas un substitut un appareil de production trop peu diversifi et trop centr sur le btiment. Il faut donc se dfier du ftichisme des infrastructures qui ne peuvent rien elles seules. Cela ne signifie pas bien sr que nous ne devons rien faire en France et plus particulirement en le-deFrance. Mais il faut se demander si loffre de vitesse accrue dun mtro automatique de 130km est bien la bonne rponse aux questions qui se posent pour les prochaines dcennies. Quels sont en effet les besoins de lIle-de-France en matire de mobilit ? Est-ce ces besoins que rpondent le projet de mtro automatique et ses 72 gares ? Le premier besoin, ici comme ailleurs (que lon pense au rseau routier ou aux lignes ferroviaires hors le-de-France) est la maintenance du rseau existant et au moins le maintien de la qualit de service pour les dplacements actuels impliquant

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les dveloppements tendanciels de l'activit conomique

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sources Alphaville d'aprs SGP

Paris et la premire couronne. Ce doit tre la premire ambition, dautant que le rseau actuel connat en plusieurs points des prolongements de lignes de mtro, souvent connectes de nouvelles lignes de tramway, qui vont mcaniquement alourdir la pression des usagers en heure de pointe. Notons que les amliorations offertes par les lignes de tramway ne sont pas fondes sur des gains sensibles de vitesse, mais sur le confort, la fiabilit, la frquence, la rgularit... Le long de ces nouvelles lignes, la problmatique cl nest pas celle des gares, mais celle de la densification rsidentielle le long de la ligne. Avec ces projets, les responsables politiques ont choisi doffrir aux habitants une plus grande accessibilit non pas fonde sur la vitesse mais sur la densit et linterconnexion des rseaux. Cest un choix cohrent qui fait de la densification lobjectif central car cest cette dernire qui donne du sens aux investissements en transport collectif. Le second besoin est lamlioration des lignes RER et de la connexion avec la seconde couronne . L encore des projets existent, qui visent d-saturer les lignes A et B, et certaines gares centrales parisiennes, par exemple en prolongeant la ligne EOLE vers la Dfense. Le projet de mtro automatique du Grand Paris doit pour partie aider rsoudre certains de ces problmes puisquil comporte quelques tronons radiaux comme le prolongement de la ligne 14 au Nord (St Ouen) et au Sud (Orly). La mise en place dune liaison rapide entre les aroports parisiens et le centre de Paris est ncessaire et centrale dans le projet. Cest elle qui a pouss en avant la question de la vitesse ds les premires rflexions sur le Grand Paris. Mais faut-il gnraliser aux dplacements de la mobilit quotidienne cette apptence pour la vitesse des voyageurs revenus levs qui descendent dun avion ? Cela na de sens que si cette vitesse ne se traduit pas par un simple allongement des portes de dplacement qui naurait rien de durable, ni pour lenvironnement (missions de C02, consommation despace), ni pour le budget des habitants, ni pour celui de la collectivit. Ainsi, ce qui ne serait pas durable serait un simple desserrement de la ville sous

forme de transfert de population interne la rgion parisienne, au bnfice de la Seconde Couronne. Si ce scnario-l devait se raliser, alors le Grand Paris serait en contradiction avec les efforts entrepris depuis de nombreuses annes pour mieux irriguer et donc pour densifier la Premire Couronne. Ce qui est donc en jeu avec le Grand Paris, comme le souligne laccent mis sur les gares, est le dveloppement dune urbanisation matrise et conforme aux projections dmographiques franaises des 30 ou 40 prochaines annes. Or cest l que le bt blesse car la population totale de la France en 2050 ne sera pas trs suprieure celle daujourdhui. Pour que lensemble du rseau de mtro automatique du Grand Paris ait un sens, et pour que cela ait sur la croissance conomique les impacts largis annoncs par Venables, il faudrait envisager une migration importante vers lagglomration parisienne au dtriment de plusieurs autres rgions franaises. Si ce mouvement migratoire navait pas lieu, beaucoup de gares priphriques du Grand-Paris resteraient sous-utilises.

enjeux et implications du dveloppement des gares pour les entreprises


Le dtour analytique a t un peu long mais il tait ncessaire pour que la problmatique des gares chappe aux simples vux pieux associs quelques traits de crayon sur une carte. Les entreprises ne doivent pas se laisser prendre aux charmes des grands projets qui mlangent choix pertinents et occurrences impossibles. Il faut faire le dpart entre les deux en se souvenant quil ny a pas plus de baguette magique avec les gares quavec les infrastructures de transport. Le modle qui fait rver, celui des gares japonaises, ne sapplique en le-de-France que dans les situations de forte densit. De mme que ce nest pas la mobilit qui fait la croissance mais la croissance qui fait la mobilit, de mme cest la densit qui dtermine le fonctionnement de la gare et non la gare qui suscite de la densit. Sur la base de cet indispensable rappel, on peut distinguer diffrentes catgories de gares

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parisiennes pour lesquelles des questions cruciales se posent. Cest sur cette base quil faut ensuite aborder les gares du Grand Paris en particulier. Parmi les gares parisiennes, une premire catgorie doit retenir notre attention, celle des gares existantes et dj trs actives, voire satures. Sans le projet du Grand Paris et plus encore avec, ces gares vont connatre dans les prochaines annes des problmes rcurrents de congestion, pour la simple raison que la multiplication des amliorations et extensions du rseau suscite immdiatement une demande nouvelle. Dans sa partie la plus dense, le rseau de transport en commun de la rgion parisienne connat ce que lon a appel le paradoxe de Downs pour les rseaux routiers : toute offre nouvelle et pertinente attire une demande nouvelle qui sature en quelques annes linfrastructure. Ce sont donc ces points de congestion quil faut traiter prioritairement. Une seconde catgorie concerne les connexions avec les trains grande vitesse. Le dveloppement en cours des lignes nouvelles nous rappelle que les phnomnes de saturation les plus aigus se manifestent dans les gares (stockage des trains, nombre de voies et de quais, espace pour les flux de voyageurs). L encore, avec ou sans le Grand Paris, ces points de congestion sont prioritaires. En ce qui concerne les aroports, une meilleure connexion avec Paris est ncessaire mais la question qui se pose est bien de savoir si les flux qui y sont associs peuvent tre mls ou non aux dplacements de la mobilit quotidienne. La rponse est peut-tre diffrente pour Orly et Roissy, mais la question doit tre traite de faon ce que les questions propres la desserte des aroports soient confondues avec celles de la mobilit quotidienne. Une fois rappeles ces trois priorits gnrales, on se rend compte que les 72 gares du projet du Grand Paris ne peuvent tre mises sur un pied dgalit. Il suffit pour dessiller nos yeux de regarder quelle est aujourdhui la densit demplois et dhabitants proximit des dites gares.

L o la densit est dj forte, comme par exemple au Sud de Paris, le long de lex projet Orbital, il y a de vraies opportunits de dveloppement, lequel doit tre pens dans un espace dj urbanis. Les entreprises et les mnages ont dj et auront plus encore intrt se localiser proximit de ces gares, mais ce sont des zones o la rente foncire est dj leve. Ce que doivent faire les entreprises ici est dinciter la collectivit rcuprer dune faon ou dune autre cette rente foncire. La substitution dun impt foncier au versement transport serait une ide creuser. Mais ds que le rseau du Grand Paris sloigne de la Premire Couronne, et que les gares sont programmes dans des zones de faible densit, le doute doit par principe lemporter sur lacte de foi. Sil existe effectivement quelques gares qui pourront tre le lieu dune vritable dynamique urbaine accompagne de densification, elles se comptent sans doute sur les doigts dune seule main. Plutt que desprer tre parmi ces happy few , il est ncessaire de sinterroger sur la masse de population et demplois qui serait ncessaire pour assurer une vritable urbanisation autour de chacune de ces gares. On se rend alors trs vite compte que chacun espre attirer lui des emplois et des habitants que les autres convoitent galement. Or, si le jeu nest pas somme nulle, le nombre dhabitants va crotre en le-de-France, il nest pas pour autant somme dmesurment positive.

conclusion
Face aux ambitions du Grand Paris, les chefs dentreprise doivent avoir la mme prudence que dans la gestion de leurs propres affaires o ils savent que le wishful thinking est risqu. Ils savent bien quil ne suffit pas dun projet de transport pour dvelopper en le-de-France une nouvelle Silicon Valley . La prudence commande donc de distinguer ce qui semble pertinent de ce qui lest moins. Pour y parvenir, les diffrentes composantes du projet de Grand Paris doivent tre regardes sparment, dautant que mme si les financements taient

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assurs, il va de soi que la ralisation serait phase. Il y a fort parier que pour ce qui concerne la mobilit quotidienne des Franciliens, la priorit sera donne aux zones dj densment peuples. Les parties les plus priphriques du projet sont tout sauf assures de voir le jour, dautant que lon espre les financer en rcuprant une rente foncire qui risque de ne pas tre la hauteur des esprances. Du point de vue des payeurs de taxes que sont les entreprises, la rponse logique au projet de Grand Paris se situe sur le terrain de la fiscalit. Puisque ce projet sappuie beaucoup sur lide de capitalisation foncire, il faut le prendre au mot et demander quil saccompagne dune substitution dune taxe foncire modernise au versement transport. Qui a parl de comptitivit et de cot du travail ?

Ides cls : - il n'existe pas de lien mcanique entre accroissement des vitesses de dplacements dans le systme et (d)croissance conomique -le potentiel total de dveloppement autour des 72 gares du grand 8 survalue largement la dynamique de la dmographie de l'le de France - la stratgie du grand 8 doit permettre de mieux relier les aroports et les gares grandes vitesses aux territoires de la mtropole, permettrre de dcongestionner les gares rgionales satures - l'amlioration du systme des dplacements dans la mgapole passe par un dcloisonnement des financements des infrastructures entre nouveaux projets et optimisation des rseaux existants tout mode confondus

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emprise ferroviaire / Vaires-sur-Marne

droits btir en renouvellement urbain

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dlaisss d'infrastructure / autour de l'A86

terrains urbains recycler (terrains bruts du renouvellement urbain)

3
la hauteur / le cours de Vincennes nouveaux terrains btir 300 800 /m

4 3 5 6 1 4
grands ensembles sur dalle / Bobigny terrains naturels ou agricoles achets pour tre amnags et urbaniss 25 300 /m

5
aires commerciales / Rosny II terrains naturels ou agricoles achets pour un usage de bien-tre ou de loisir 3 20 /m

6
au bord des fleuves / Nogent-sur-Marne terrains naturels ou agricoles achets pour une utilisation agricole ou forestire 0,5 2 / m

les 6 marchs fonciers d'aprs V.Renard/J.Comby


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sources Seura/ADEF

L'amnagement de nos moyens Vincent Renard

Les trois crises; logement, transport et foncires, sont entremles et interagissent, il naurait gure de sens de vouloir les rduire par silos , pour employer un mot la mode. Un mot tout de mme pour dire que les prix fonciers et immobiliers sont dune certaine faon une cristallisation de cette crise globale, la politique mene doit avoir non pour objet premier mais pour consquence observable une modration de ces prix. Par contre le parallle avec la crise des subprime aux USA trouve sa limite. La pratique du mortgage et le comportement des banques, lorigine de cette crise, n'apparat pas en France. Le lien entre urbanisme et transport, Marc Wiel a dj beaucoup crit l-dessus. Et en effet la focalisation sur le GPE biaise compltement le raisonnement. Mais cest aussi loccasion de remettre sa place la fausse bonne ide du financement de linfrastructure par les plus values foncires quil gnre. Dabord la figure juridique nexiste pas en droit franais. Dautre part elle induirait un biais problmatique par la corrlation entre le choix du trac et la maximisation de ce type de financement. On sait dj quune grande partie des 72 gares ne gnrerait gure durbanisation ni de dveloppement conomique, ce mode de financement ne pourrait quaccentuer les ingalits entre les territoires. Ce point est en parfaite cohrence avec le dveloppement sur la contribution de la formation de la rente immobilire la crise. Ce nest pas en effet la pnurie qui explique le prix des logements. Ceci pos, lhypothse est faite dun march stabilis, on peut penser que les marchs seront de plus en plus cycliques, induisant des comportements de market timing dans lesquels les acteurs jouent sur les phases des cycles, limitant la porte du raisonnement.

Sur la mcanisme de production de la rente, sur le plan microconomique, pour produire beaucoup de terrain bien placs et pas cher ( le paradis foncier), on ne peut se contenter du raisonnement du type offre foncire, assouplissons la contrainte rglementaire, loffre augmentera et le prix baissera. Lhistoire et la comparaison internationale montre lchec rcurrent de ces politiques . Particulirement dans le cas du Grand Paris, la seule stratgie efficace en la matire est de passer une planification urbaine de type proactif volontariste, commencer par un schma directeur qui remplisse les fonctions qui lui sont assignes par les textes. Et, comme le suggre Eric Charmes , dtendre le raisonnement au-del de la francilienne La transparence des marchs serait ici un prrequis vident, il reste beaucoup de travail faire, elle pourrait contribuer utilement limiter leffet cliquet dans la baisse des prix post bulle. Et surtout une mutualisation des moyens au niveau mtropolitain, incluant la dimension foncire. Cest plus largement affaire de territorialisation des politiques du logement. Je ne peux que souscrire aux principes qui sous tendent les propositions sur le financement de lurbanisation. Cette question est en effet cruciale, les procdures traditionnelles damnagement sont largement en panne. Ceci pos, moins dune rvolution fiscale induite par les lois venir, lois Lebranchu, loi Duflot II et surtout loi de finances pour 2014, les propositions paraissent complexes mettre en uvre, entre les oprateurs, les collectivits de tous niveaux et les propritaires fonciers. Et mesurer que les aides puissent conduite une hausse des prix rcupre par les propritaires. Au niveau du grand Paris, il faut un schma damnagement de nos moyens et non linverse.

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fonciers (in)visibles, fonciers (in)accessibles : mythes et ralits


Si la question du logement se jouait au-del de la Francilienne? Eric Charmes ........41 Lespace agricole : rserve foncire versus rserve alimentaire ? Marion Talagrand + Philippe Coignet ........55 Les centres commerciaux, "locomotives" ou freins du renouvellement urbain? Jrme Legrelle + Nicolas Douce ........75 Les risques: effets domino et effets de levier Magali Reghezza-Zitt ........87

sources David Mangin/Seura

prise en charpe des forts mtropolitaines (Fort dArmainvilliers, de Snart, de Saint Germain, de Montmorency)

La Francilienne est la Nouvelle Frontire ponctue des villes nouvelles, des bureaux, Universits,

et d'htels et des ples touristiques: aroport de Roissy, logistiques, arodromes ,Disney

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sources Seura

Si la question du logement se jouait au-del de la Francilienne? Eric Charmes


mettre en uvre. Une mtropole peut difficilement se planifier et samnager avec une juxtaposition de centaines de rglements durbanisme qui se dcident dans des conseils municipaux lus par quelques centaines dhabitants. De fait, 85 % des communes de la couronne priurbaine de Paris comptent moins de 2000 habitants. On pourra faire tous les plans et laborer tous les projets que lon voudra pour le Grand Paris, rien de significatif ne se fera sans traiter cette question.

Les territoires priurbains sont lune des cls de la question du logement en Ile-de-France. Ils ne reprsentent certes que 15 % de la population de laire urbaine de Paris (et encore une partie de ces territoires incluent des villes telles que Meaux ou Rambouillet), mais ils couvrent une large part du territoire avec 1385 communes, soit 77 % des communes de laire urbaine de Paris (aire urbaine qui aujourdhui dpasse largement les limites de lIlede-France, sauf en Seine-et-Marne). Ces territoires sont trs faiblement urbaniss et constituent donc une importante rserve pour des extensions urbaines. Ces rserves sont exploites, mais on construit actuellement beaucoup l o il ne faudrait pas le faire, cest--dire dans les secteurs les plus ruraux et les plus loigns du centre de Paris, et on construit en revanche peu, voire trs peu, dans les secteurs les mieux situs, o la demande est la plus forte et o laccessibilit est la meilleure. Pour surmonter ce problme, on verra quil convient de rviser les discours sur le priurbain. Celui-ci est non sans raison considr comme le lieu de ltalement urbain et il apparat porteur de pathologies qui menacent la durabilit des villes. Ces menaces sont relles, mais elles sont quelque peu surestimes : tout bien considr, le priurbain ne pose pas particulirement plus de problmes que les autres territoires qui composent les villes. Mme lartificialisation est un problme exagr, au moins sur le plan quantitatif. Lenjeu est moins de rduire quantitativement lartificialisation que dorganiser qualitativement lurbanisation. On peut continuer construire des maisons individuelles, si celles-ci sont moins de 10 minutes en vlo de gares. Simplement, cela suppose une planification et une coordination des projets damnagement que lIle-de-France, et fortiori laire urbaine de Paris, nont pas les moyens de

la priurbanisation en Ile-deFrance : une source de production de logements qui a fortement perdu de sa vigueur sans que le renouvellement urbain ne prenne le relais
On peut distinguer deux filires de production de logements : lune, que lon peut dire intensive, est domine par lhabitat collectif et la densification despaces dj urbaniss ; lautre, que lon peut dire extensive, est domine par lhabitat individuel et par lartificialisation despaces non urbaniss. La filire intensive prdomine dans les ples urbains, tandis que la filire extensive domine dans les couronnes priurbaines. Or, dans ces dernires, en Ile-deIdes cls : - 80 % de la baisse du rythme de construction neuve entre le dbut des annes 1980 et le milieu des annes 2000 sexplique par la baisse en grande couronne (dont le territoire est pour lessentiel priurbain) - un renouvellement urbain qui ne prend pas le relais

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France, la production de logements sest largement rduite (du moins si on les considre primtre constant). Ainsi, alors quentre 1982 et 1990, la grande couronne (qui reprsente approximativement les territoires priurbains) participait pour trois-quarts la progression du parc de rsidences principales, elle ne contribue plus que pour la moiti entre 1999 et 2006 (voir tableau ci-contre). Cette volution du parc est largement lie la baisse de la construction de logements neufs. Entre 1982 et 1990, la production annuelle en grande couronne est passe de 31 600 19 100 logements, soit une baisse de 12 500 logements. Dans le mme temps, en Ile-de-France, on a construit en moyenne 54 500 logements par an entre 1982 et 1990, contre 38 600 entre 1999 et 2006. Ainsi, prs de 80 % de la baisse du nombre de logements construits vient de la grande couronne ! Et tout laisse penser que la baisse de la production de logements en grande couronne nest pas termine. Mme si ces chiffres ne permettent pas daller suffisamment dans le dtail, ils laissent penser que la filire de production de logement par extension urbaine (qui domine en grande couronne) sest largement rduite quand, en parallle, la filire de production de logement par renouvellement urbain (dominante en premire couronne et plus encore Paris) na pas pris le relais. Bien au contraire, si on accepte de prendre le nombre de constructions neuves Paris et en premire couronne comme indicateur du renouvellement urbain, sa dynamique sest affaiblie : ainsi, Paris et en premire couronne, la production annuelle est passe de 22 900 logements entre 1982 et 1990 19 500 entre 1999 et 2006.

de lIle-de-France, localises pour lessentiel en grande couronne, sont trs peu urbanises. Dans 85 % des cas, ces communes sont rurales au sens o leur agglomration principale compte moins de 2000 habitants. Ces communes offrent de larges espaces non btis et beaucoup sont extrmement bien places. Autour de la francilienne, de larges portions du territoire sont domines par lagriculture (voir photo ci-dessous). Pourquoi ces espaces ne sont-ils pas btis, malgr une pression foncire et immobilire intense ? Sagit-il de rtention foncire comme on le dit souvent ? Dans les discours actuels sur la ncessit de librer du foncier1 en effet, lacteur cl est souvent prsent comme le propritaire spculateur, qui attend la meilleure opportunit pour vendre et qui ce faisant fait obstacle la circulation marchande des biens fonciers. Ces comportements existent incontestablement, mais on peut faire lhypothse quen Ile-de-France, la priorit nest pas de librer le foncier des griffes des propritaires. Il est dabord librer du carcan rglementaire dans lequel il est enserr par des citadins dsireux de prserver leur cadre de vie. Dans les particulirement territoires priurbains, ceux de lIle-de-France, et les

1. Charmes E., 2007, Le Malthusianisme foncier , Etudes foncires, n 125, janvier-fvrier, pp. 12-16 Wiel M. (Coord.), 2002, Les Raisons institutionnelles de la priurbanisation, Paris, rapport pour la DRAST et le PREDIT

Ides cls : - les territoires priurbains sont avant tout composs de communes trs rsidentielles. 85 % des communes priurbaines dIle-deFrance comptent moins de 2000 habitants. Ces communes, soucieuses de prserver leur cadre de vie, ont des rglements trs malthusiens - pour redynamiser la production de logement en grande couronne, il faut questionner ce malthusianisme

Lenjeu des rglements durbanisme et la responsabilit des communes


Quelles sont les causes de cette rduction de la contribution de la grande couronne ? Certainement pas la raret du foncier. Les communes priurbaines

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Taux de croissance du nombre de logements par commune dans les Yvelines en 1999 et en 2010.
La baisse gnrale du taux est trs nette dans ce dpartement devenu globalement trs malthusien. La croissance ne reste significative que sur le territoire de lOIN de Saclay et au nord. Il est noter qu lchelle de la France, les productions de logements en 1999 et en 2010 ont t trs proches (cartographie : Eric Charmes, donnes INSEE et IAU Ile-de-France, cartes ralises avec Cartes & Donnes, Arctique)

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politiques sont domines par le malthusianisme foncier. Parmi les nombreuses communes de moins de 2000 habitants, deux profils se dessinent : les communes loignes, les plus rurales, qui souvrent volontiers lurbanisation, pour redynamiser lcole ou pour bnficier de plus-values foncire (les enjeux sont couramment de lordre du million deuros par ha pour les propritaires concerns). Mais ces ouvertures lurbanisation se font prcisment l o il est le moins pertinent de le faire, loin du cur de la mtropole. A tel point quaujourdhui, ces ouvertures se font pour lessentiel hors des limites de lIlede-France. Seul le front est de la priurbanisation, encore inclus dans les limites de la Seine-et-Marne, fait exception. Les petites communes priurbaines les plus proches de lagglomration de Paris tendent pour leur part se fermer lurbanisation. Ces communes deviennent de vritables clubs rsidentiels avec des habitants avant tout soucieux de prserver leur cadre de vie, cadre de vie dont les qualits principales sont la faible densit et labondance despaces non btis2. Ces demandes se traduisent par des rglements durbanisme souvent trs malthusiens. Ainsi, beaucoup de communes priurbaines bien places dans la rgion Ile-de-France perdent des habitants et demeurent trs peu urbanises. Si le march jouait librement, elles se densifieraient et seraient quasi intgralement urbanises. Les ventuelles pratiques de rtention foncire nauraient t que des obstacles temporaires. Il apparat donc que lun des enjeux cls pour revitaliser la production de logements en grande couronne est de mettre en question le malthusianisme foncier inscrit dans les PLU de nombreuses communes priurbaines. Il ne sagit videmment pas ici de plaider en faveur dune drglementation urbaine, comme certains libraux le font en mettant en avant le modle de Houston. Il sagit plutt de rflchir aux conditions dlaboration des rglements et leurs enjeux et la confrontation des intrts locaux et mtropolitains.
2. Charmes E., 2011, La ville miette. Essai sur la clubbisation de la vie urbaine, Paris, PUF.

un malthusianisme local qui trouve des relais lchelle mtropolitaine et qui entretient l'talement urbain
Les rglements durbanisme sont pour lessentiel labors un niveau local en fonction denjeux locaux. Il faudrait donc changer lchelle laquelle sont dtermins les PLU. Ceci tant, un tel changement serait loin de suffire. Cest que les politiques malthusiennes se chevillent bien aux impratifs associs la ville durable et la ville compacte, ports par lEtat et les gouvernements mtropolitains. Beaucoup de communes priurbaines reprennent leur compte ces impratifs et lgitiment la limitation de leur croissance par la ncessit de lutter contre ltalement urbain. Dune manire gnrale, la socit valorise de plus en plus les maires protecteurs , respectueux de lexistant et plus particulirement des espaces naturels, au dtriment des maires btisseurs , engags dans une logique progressiste, favorisant le dveloppement de leur ville par le logement et lemploi. Reflet de cette situation, la question qui proccupe aujourdhui le plus la recherche urbaine dans les pays les plus riches est moins la growth machine que les no-growth coalition . Et ici, lgosme NIMBY est loin dtre seul en cause. Ainsi, les discours environnementaux et plus particulirement ceux sur ltalement urbain favorisent une restriction de la croissance.

Ides cls : - un repli des maires btisseurs au profit des maires protecteurs des malthusianismes qui favorisent ltalement des aires urbaines - 40 % des communes de laire urbaine de Paris (en 2010) se trouvent hors de lIle-deFrance

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Typologie des communes selon lIAURIF.


Les communes rurales , au sens statistiques, sont en fait presque toutes priurbaines en 2010, du fait d'un espace agglomr principal de moins de 2000 habitants.

Des espaces extrmement bien placs mais peu urbaniss. En Seine-et-Marne, prs du terminus nord du RER B, Mitry-Claye (au nord-ouest sur le clich).

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sources google earth

Pour autant, la restriction de la croissance se fait de manire dsordonne, tant mise en uvre des chelles trs locales en fonction dintrts trs locaux. Preuve de ce manque de coordination globale, le blocage des constructions de logement proximit des agglomrations est loin de limiter ltalement urbain3. Au contraire, il le renforce en repoussant plus loin le front de lurbanisation. Les mnages qui cherchent acqurir une maison individuelle neuve restent nombreux ; ne trouvant pas de logement dans les premires couronnes priurbaines, ils prospectent plus loin. Ils rencontrent alors des communes rurales souvent trs intresses les accueillir et ouvrir pour ce faire des terrains agricoles lurbanisation. Les accdants modestes la proprit vont ainsi chercher plus de 100 km de Paris la possibilit dacqurir un logement (gnralement une maison) qui rpond leur projet (voir ce sujet sur le site de France 5, le webdocu de Robert Genoud, La vie rve des pavillons tourn Bray-sur-Seine). En tout tat de cause, comme le montre la figure ci-aprs , laire urbaine de Paris sest significativement tendue entre 1999 et 2010. Celle-ci est passe de 1584 1796 communes.

plus souvent destination de quartiers pavillonnaires. Ce mcanisme se heurte diverses injonctions qui ont envahi le dbat public et les discours politiques sur la ville et lamnagement et qui reposent sur lide que la maison individuelle et la ville peu dense sont les ennemis de la ville durable. Ces discours sont largement discutables voire invalides, quil sagisse de consommation dnergie dans le btiment (les conomies se font dabord dans les techniques constructives et lhabitat individuel est trs plastique et adaptable) ou de limpact de la mobilit (ce que la densit fait gagner dans la mobilit quotidienne, elle peut le reperdre dans la mobilit de loisir comme la confirm la thse rcente dHlne Nessi). Concernant lartificialisation des sols, des chiffres alarmants circulent. Un dpartement disparaissait au dbut des annes 2000 tous les 10 ans. Actuellement, le rythme serait dun dpartement tous les 7 ans4. Ces chiffres sont largement trompeurs car ils invitent extrapoler des dynamiques qui ne dureront pas. Si on prend le ratio de mtres carrs artificialiss par habitant du priurbain et quon lapplique la France entire, on augmente la surface artificialise de lordre dun point seulement, en passant de 9 % 10 % lchelle nationale. Ce chiffre peut surprendre, mais en appliquant ce ratio, on ne priurbanise pas seulement la France urbaine, mais aussi la France
4. Agreste, 2009, Des territoires de plus en plus articialiss. La maison individuelle grignote les espaces naturel , Agreste-primeur, n 219, janvier

cesser de se focaliser sur la lutte contre ltalement urbain et passer du quantitatif au qualitatif
Dans le priurbain comme ailleurs, la production de logement peut se faire par densification. On peut ainsi promouvoir la transformation de certains quartiers pavillonnaires en quartiers dhabitat collectif par des procdures de type ZAC. On peut galement promouvoir leur densification sans mettre en cause leur caractre pavillonnaire (par exemple par les dmarches de type BIMBY). Mais lun des mcanismes centraux de la production de logements priurbains rside dans louverture de terrains nouveaux lurbanisation, le

Ides cls : - les politiques se focalisent tort sur des objectifs de rduction quantitative de lartificialisation - il faut organiser les ouvertures lurbanisation plutt quil ne faut les interdire. - dans ce cadre, il faut sinterroger sur lmiettement plutt que sur ltalement. - il faut aussi sinterroger sur lloignement des accdants modestes la proprit

3. Floch J-M. et Lvy D., 2011, Le nouveau zonage en aires urbaines de 2010. Poursuite de la priurbanisation et croissance des grandes aires urbaines , Insee Premire, n 1375, octobre

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L'accroissement des aires et ples urbains de Paris au sens de l'INSEE.

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rurale. Or si la priurbanisation tale les villes, elle densifie le rural En Ile-de-France, daprs les donnes TerutiLucas, le taux dartificialisation est de lordre de 21 % avec environ 2500 km de sols artificialiss (donnes 2010). Prenons un scnario extrme, que beaucoup jugeraient catastrophique, en supposant que, pendant les 20 prochaines annes, 30 000 maisons individuelles soient construites chaque anne sur des parcelles de 500 m. Si on multipliait par deux les surfaces ainsi urbanises pour tenir compte des infrastructures, des commerces, des quipements (espaces verts compris) et des lieux demploi, on obtiendrait une augmentation certes importante de la surface artificialise (de lordre dun quart), mais cela conduirait un taux dartificialisation de lordre de 26 %. Un taux qui resterait trs infrieur au taux actuel dartificialisation des Pays-Bas dans leur entier. Celui-ci atteint en effet 37 % . Il ne sagit pas ici de prendre position en faveur dune artificialisation massive. Il sagit avant tout de souligner quon ne saurait faire de la limitation de lartificialisation un objectif absolu et non ngociable des politiques damnagement. En ralit, le problme actuel nest pas tant le contrle quantitatif de louverture de terres non bties lurbanisation, que la matrise qualitative de la localisation des nouvelles ouvertures lurbanisation. Actuellement, comme on la vu celles-ci se font trs grande distance de Paris (en partie en consquence des restrictions aux ouvertures lurbanisation prs du cur de la mtropole). Cela produit un loignement et un miettement nfastes. Pour les accdants modestes la proprit, lloignement veut dire tirement des trajets. Il accrot les distances parcourues quotidiennement et donc les consommations dnergie dans les transports. Lenjeu nest pas seulement environnemental, il est aussi social. Les accdants la proprit du lointain priurbain ont typiquement des revenus mensuels de lordre de 2500 / mois. Or un loignement de seulement 10 km pour deux actifs peut reprsenter

un surcot de lordre de 200 par mois.5 Par ailleurs, lurbanisation est trs miette : comme indiqu plus haut, 85 % des communes priurbaines ont moins de 2000 habitants et leur territoire est largement domin par lagriculture ou par les espaces naturels. Cet miettement permet aux priurbains de jouir dun cadre de vie rural mais, surface artificialise gale, il est particulirement problmatique. En effet, il dmultiplie les contacts entre lagriculture et les activits urbaines, et il favorise la rupture des corridors cologiques. Il faut donc reprendre le dbat sur lartificialisation et la volont de rduire cette dernire sur des bases seulement quantitatives. Le problme est moins lartificialisation des sols que lorganisation de la croissance urbaine. O et comment se fait lurbanisation ?

5. Charmes E., 2010, Faut-il lutter contre l'talement urbain ? , entretien avec Stphane Fuzessry et Nathalie Roseau, Laviedesidees.fr

Ides cls : - sortir dune apprhension du priurbain comme pathologie. Lenjeu est damnager le priurbain - cet amnagement ne passe pas par la seule promotion de la densit, mais par lorganisation planifie du territoire sur une longue dure, avec une articulation entre urbanisation et rseaux de transports collectifs - mettre en place des obligations de faire pour contrer le malthusianisme des communes

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amnager le priurbain plutt que den faire une pathologie des mtropoles.
Les discours actuels sur ltalement urbain tendent faire du priurbain un tat pathologique des viles. Lobjectif serait la rsorption de cette pathologie et le retour un tat normal o une ville dense et compacte ferait face un espace la ruralit retrouve. Pour des raisons dveloppes ailleurs par nous et dautres (Martin Vanier notamment), cet objectif a peu de chances dtre atteint. Le priurbain est un tat durable dune large part du territoire franais et notamment des espaces qui entourent les mtropoles. Dans ce cadre, lenjeu est de sortir du discours apprhendant le priurbain comme une pathologie. Il faut en faire un espace amnager. Nous pouvons ici rependre une des conclusions tires par Martin Vanier, Romain Lajarge et Stphane Cordobs dun travail prospectif sur le priurbain : Le problme pos par la priurbanisation nest pas tant ltalement urbain et le caractre insoutenable de la ville quil fait advenir ; cest labsence, ou la grande faiblesse, du projet territorial qui la dploie et la gouverne ici et l, ou, dit autrement, la dfaite du politique quelle sousentend (2010, p. 22)6. Cela ne veut pas dire quil faut considrer le priurbain comme un tat abouti de lorganisation des territoires, erreur que font certains thurifraires actuels du priurbain, comme emports par leur lan. Les territoires priurbains soulvent de nombreux problmes, commencer par celui de leur miettement qui est la fois leur principal attrait pour leurs habitants et lune des principales sources de leurs difficults. Dans ce cadre, lenjeu est damnager les couronnes priurbaines en favorisant leur organisation autour : 1 - de centralits majeures (villes nouvelles, villes
6. Cordobs S, Lajarge R. et Vanier M, 2010, Vers des priurbains assums. Quelques pistes stratgiques pour de nouvelles rgulations de la question priurbaine , Territoires 2040, n2, pp. 21-32. Vanier M. 2011, Le priurbain comme projet , metropolitiques.net

de plusieurs dizaines de milliers dhabitants intgres dans lorbite de Paris, telles que Rambouillet, Meaux, etc. ). 2 - de lignes structurantes de transports ferroviaires en suivant une logique de corridor de dveloppement, mais en sortant de la logique des lignes radiales, (tout en sachant que, comme le rappelle utilement Yves Crozet dans ce volume, tout ne viendra pas des gares et que le transport ferroviaire nest quun levier qui prend sens dans le cadre dun projet damnagement). 3 - des bourgs et petites villes qui parsment le priurbain (ds 3000 habitants, un bourg peut constituer une centralit qui structure un bassin de vie local). Le travail sur cette structuration du territoire est au moins aussi important que la seule recherche de la densit ou que la lutte contre ltalement urbain. Ainsi, des recherches en cours dAntoine Brs, prolonges avec Xavier Desjardins montrent bien que, dans le priurbain, lusage des transports en commun nest pas seulement affaire de densit, mais aussi dorganisation du territoire7. La comparaison de lAllemagne et de la France le prouve : la planification sur une longue dure de larticulation de lurbanisation, mme faible densit, et des rseaux de transports collectifs fait la diffrence. Autrement dit, on peut continuer construire des maisons individuelles si celles-ci sont moins de 10 minutes en vlo de gares ferroviaires ; si les voies qui conduisent aux gares sont quipes pour des dplacements pied et vlo ; et si les quipements ( commencer par les coles) sont concentrs autour des gares. En dehors de cela, on ferait beaucoup en rendant cyclables les dpartementales qui relient les villages priurbains aux bourgs o se trouvent les collges8.
7. Desjardins X., 2007, Gouverner la ville diffuse. La planification territoriale lpreuve, Thse de doctorat sous la direction de Francis Beaucire, Universit Paris I. Bres A., Mariolle B. et Delaville D., 2011, Les figures d'une co-mobilit priurbaine entre intermodalit oblige et densit disperse. Le Carr Picard au filtre de l'accessibilit durable, rapport pour le PUCA. 8. Le Gal Y, 2010, Promouvoir la marche et le vlo grce un plan de modration

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Dune manire gnrale, et contrairement aux ides reues, les priurbains effectuent beaucoup de dplacements sur des distances courtes et ces dplacements pourraient tre effectus en vlo ou pied si les voies de circulation ntaient pas quasi exclusivement amnages selon une logique routire. On ferait galement beaucoup en dveloppant des modes de transports collectifs adapts la faible densit (avec le covoiturage qui connat actuellement une forte croissance, ou avec le transport la demande dont lintrt a t prouv dans de nombreux contextes).

lartificialisation ou la densification. Mais comment organiser cette coordination quand lurbanisme est pour lessentiel rgul lchelle villageoise, qui plus est dans les territoires fort potentiel ? Une solution, vers laquelle la loi sur le Grand Paris sest oriente, est le recours lautorit de lEtat, au travers notamment des Oprations dintrt national. Mais cette perspective a de fortes limites, dans un contexte o la foi en lintrt gnral sest largement rode, o la dmocratie locale a le vent en poupe et o lEtat a peu de moyens financiers (et mme humains) mobilisables. Lenjeu est plutt de faire cooprer les municipalits dans un contexte o il nest pas question de remettre en cause les prrogatives des lus locaux brve chance (ceci dautant moins que ces prrogatives, dans le priurbain, rpondent des attentes fortes et sont cohrentes avec les discours sur la dmocratie de proximit).

redistribuer les pouvoirs durbanisme lchelle des aires urbaines : une nouvelle frontire pour les cooprations intercommunales
Plus encore que dans les agglomrations, le gouvernement des espaces priurbains est fragment. Laire urbaine de Paris compte 1 385 communes priurbaines sur un total de 1 796 (1 281 pour la rgion Ile-de-France). Si certaines sont parfois des villes importantes (Meaux, Rambouillet, Fontainebleau, etc.), 85 % dentre elles comptent comme on la dj dit moins de 2 000 habitants. Et cest cette chelle que se dcide pour lessentiel les contenus des PLU. Dans le priurbain plus quailleurs, un changement dchelle pour la planification et lamnagement simpose. Comment une rgion mtropolitaine de premier plan peut-elle tre amnage et planifie dans un contexte o les pouvoirs durbanisme sont entre les mains de prs de 1 800 maires (1281 pour lIle-de-France) qui tirent leur lgitimit dun corps lectoral compos en moyenne de quelques centaines dlecteurs ? La rponse cette question est une des cls essentielle du problme que pose aujourdhui le Grand Paris, pour ne pas dire la cl essentielle. Comme on vient de le voir avec le cas de lAllemagne, lenjeu cl est la coordination entre les transports et lurbanisation, autant que la lutte contre

Ides cls : - lIle-de-France compte 1281 communes qui chacune contrle rglementairement les usages de leur territoire. Un changement dchelle simpose, dans le priurbain plus quailleurs. - des communauts de communes dont le rle peut tre significatif pour organiser les polarits lmentaires du priurbain - reconnatre au priurbain un droit exister et une identit propre - construire des espaces de coopration politique entre les ples urbains et les communes priurbaines - lchelle de la rgion Ile-de-France est particulirement pertinente, mais il faut garder lesprit les limites de la rgion sont largement dpasses par la priurbanisation.

des vitesses , Ville Rail et Transports, n 510, dcembre.

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Sur ce plan, on peut considrer avec intrt les intercommunalits qui se sont dveloppes dans le priurbain et notamment les communauts de commune. La carte intercommunale est certes particulirement complexe en Ile-de-France mais dans le priurbain on observe une structuration autour dunits dune dizaine de communes (en Seine-et-Marne, en 2012, les EPCI comprenait 11 communes en moyenne). Or, cette chelle, les territoires priurbains peuvent commencer se structurer avec une hirarchisation plus accentue de lurbanisation, polarise plus nettement par des bourgs et petites villes. En tout tat de cause, lchelle des intercommunalits priurbaines correspond celle des communes allemandes, du moins dans le territoire tudi par Antoine Brs et Xavier Desjardins. Ceci tant, comme en Allemagne, les projets priurbains devront tre encadrs aux chelles mtropolitaines, par exemple pour organiser larticulation entre rseaux de transports et urbanisation. Cest sans doute sur ce terrain quil sera le plus difficile davancer sans imposer aux communes et aux intercommunalits lautorit dun chelon suprieur. Il est difficile ici de faire des propositions concrtes, car lenjeu est avant tout celui dune prise de conscience politique. En toute hypothse, il ne sera pas possible de dialoguer avec les territoires priurbains et de construire des projets avec eux sans leur avoir reconnu une lgitimit tre et sans tre pour cela sorti des discours faisant du priurbain un espace pathologique. Cela implique notamment de reconnatre une identit spcifique au priurbain comme tiers espace entre ville et nature, puis, sur cette base, de dvelopper des projets damnagement propres au priurbain (voir Vanier). Ensuite, il faudra construire des espaces de dbat mtropolitain incluant les communes priurbaines. La rgion Ile-de-France semble ici une chelle pertinente, mais il faut noter que laire urbaine de Paris dborde aujourdhui trs largement de lIle-deFrance, puisque 40 % des communes de cette aire ne

font pas partie de la rgion. Cest ainsi hors de lIlede-France que se joue une part importante de lavenir de la mtropole parisienne. Dune manire ou dautre donc, lEtat devra rester dans le jeu.

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Les nappes de 5 10 hectares ressemblent secteurs. parfois des

Leffet de lArlequin : le mitage par nappes de 5 10 ha provoque lenclavement des pices agricoles (3e couronne)

Formes introverties / nature

Le territoire devient une addition denclaves de 5 10 hectares.

l'enclavement progressif du territoire par pices de 5 10 ha : l'effet arlequin 56


sources David Mangin/Seura

Lespace agricole : rserves foncires versus rserves alimentaires ? Marion Talagrand + Philippe Coignet

Laccroissement de 4,4 millions dhabitants en Ile-de-France entre 1954 et 2011 (pour atteindre 11,7 millions) sest traduit la fois par la densification des ples urbains existants et par la mutation progressive despaces agricoles en priphrie des villes en quartiers de logements et dactivits complts par un rseau dinfrastructures sans prcdent. La relation ville-agriculture qui nous intresse ici peut tre ainsi mesure en trois temps : la conqute, de lurbain sur lagricole - l'acceptation, ou la tolrance, entre les deux systmes - la rciprocit, chacun a besoin de lautre pour exister et vivre mieux. Actuellement, la disparation dhectares se fait un rythme un peu moins soutenu (1300 ha/an) quentre 1950 et 2000 (2000 ha/an), les 578 000 ha de terres en cultures restantes sont soumis dintenses pressions, grce des mesures de protections et dintrts de la part de plusieurs acteurs de lchelle europenne celles de lagriculteur et de lhabitant. Dans le cadre de lAtelier du Grand Paris, trois questions majeures doivent tre poses au regard de la problmatique du logement en Ile-de-France : 1. Peut-on apprhender la question du foncier agricole lchelle du Grand Paris ? 2. Lagriculture est-elle un "ingrdient" du projet mtropolitain ? 3. En combinant ces deux questions : quel dessein agricole mtropolitain ?

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sources IAURIF

Nous essaierons de rpondre ces questions travers un portrait de lagriculture francilienne et des tendances majeures aujourdhui, puis en tudiant 4 cas particuliers qui dmontrent des dynamiques mergentes de reterritorialisation de lagriculture. Enfin la troisime partie propose quelques pistes de rflexion mthodologique pour apprhender la fois globalement et localement la problmatique de la relation agriculture habitat. Dans cette premire partie, nous dressons un tat des lieux synthtique de la situation agricole dans lespace mtropolitain francilien : - Quelles sont les caractristiques de lagriculture francilienne (en termes dinscription spatiale, de typologies dexploitations, de produits et de filires) ? - Quelles sont les relations qui existent entre la ville et lagriculture (relations spatiales, fonctionnelles et sociales) et comment elles ont volu ? - Comment se caractrise plus prcisment le lien entre foncier et agriculture ?

vente se situe 5 490 /ha en Ile-de-France (contre 410 /ha en France mtropolitaine). Les grandes cultures dominent le paysage agricole francilien : les crales et les oloprotagineux occupent plus de 60 % de la surface agricole utile (SAU) et 70% des exploitations franciliennes font de la grande culture. La prsence dautres cultures, voire dlevages, est rsiduelle, elle est plus souvent la marque du pass que celle dune relle diversification de lagriculture francilienne . Les grandes exploitations sont largement majoritaires en lien avec la lomniprsence des grandes cultures. 75% dentre elles ont une taille moyenne de 136ha. La taille moyenne des exploitations na cess daugmenter depuis les annes 70 tandis que le nombre dagriculteurs na cess de dcrotre. Cette course lagrandissement a connu une acclration depuis le recensement de 1988 . Le phnomne est li la reprise des terres libres lors de cessations dactivit par des agriculteurs en place qui agrandissent leur exploitation. Ces volutions expliquent que le fermage soit le mode dexploitation le plus rpandu. Le dbouch de la production est structur par un rseau de coopratives implantes en Ile-deFrance mais aussi dans les rgions voisines. Celles-ci coulent 70 % des crales et olo-protagineux. Les agriculteurs y livrent leurs rcoltes et peuvent aussi y acheter leurs intrants (semences, engrais, produits phytosanitaires). Depuis le dbut du 20me sicle, on assiste un transfert progressif des tablissements agro-alimentaires de Paris vers la petite couronne et la grande couronne. Trois facteurs de localisation expliquent cette migration : loignement des riverains, cot du foncier, desserte routire et ferroviaire. La vente aux grossistes et ngociants, implants entre autres sur le march dintrt national (MIN) de Rungis, est un dbouch important pour les producteurs franciliens de produits frais. 25% des ventes rgionales de lgumes se fait sur le MIN et la quasi-totalit des espces produites dans la rgion

paysages et lires
Si lagriculture de lIle-de-France sorganise traditionnellement en fonction des grandes units gographiques que sont les plateaux, valle et coteaux, il est curieux de voir que lAtlas agricole et rural dit par lIAU et la DRIAF surimpose cette cartographie une typologie en fonction de la distance avec lespace urbain agglomr. Il distingue ainsi les paysages agricoles priurbains1 situs dans une couronne entre continuum urbain et continuum agricole. Cette ceinture correspond peu ou prou la ceinture verte du SDRIF. La SAFER estime quenviron 40% des surfaces agricoles se situent dans ces zones. Cest lespace le plus actif pour ce qui concerne les mutations foncires. La majeure partie du foncier agricole y est consomme et lon sait que le total de la surface agricole urbanise en Ile-de-France entre 1982 et 1999 slve 2350 ha annuellement. En 2001, le prix moyen des terres agricoles libres la
1. Atlas rural et agricole de lle de France, DRIAF-IAURIF, 2004

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Les vulnrabilits de l'agriculture dans le Grand Paris 60

sources P.Coignet + M.Talagrand

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sont reprsentes sur ce march. Ce systme mis en place dans les annes 50, sest substitu un ensemble de filires de distribution plus locales. Des formes de diversification des filires de distribution sorganisent cependant. Ainsi, plus de 20% des agriculteurs franciliens pratiquent la vente directe (marchs ou ferme) et une trentaine dexploitants ont mis en place une activit de cueillette.

lagriculture priurbaine entre mitoyennet (spatiale) et indpendance (fonctionnelle)


Cette situation prsente, brosse grands traits, rsulte de transformations de lespace agricole depuis plus de 40 ans et qui ont recompos les relations qui existaient entre ville et agriculture. Traditionnellement, lagriculture de lIle-deFrance tait fortement lie son territoire diffrents degrs. La diversit de la gographie francilienne offre en effet des valeurs climatiques et pdologiques naturellement propices des cultures et des modes dexploitation varis. Lagriculture diversifie selon les terroirs (plateau, coteau et valles) et riche en produits frais (arboriculture, marachage, levage) trouve des dbouchs directs sur le march urbain local. Dans ce contexte dintgration conomique, les agriculteurs sont des figures reconnues dans les communes rurales qui entourent la ville. Un renversement de cette situation sest opr progressivement au cours des 40 dernires annes2. Dun rapport dinterdpendance, on est pass un rapport distanc diffrents degrs, entre : - lagriculture et le substrat gographie: : la modernisation a permis de limiter le facteur pdologique. Elle a conduit une homognisation des cultures et une simplification des paysages agricoles.
2. M. Mazoyer et L. Roudart, Histoire des agricultures du monde, Points Seuil, 2002, (Voir plus particulirement les chapitres 10 : la deuxime rvolution agricole des Temps Modernes et chapitre 11 : crise agraire et crise gnrale).

- lagriculture et la ville : les dbouchs de lagriculture ont volu. La part nourricire sest rtracte au profit de cultures industrielles ou destination animale. Les filires se sont ainsi affranchies du march urbain local pour sinscrire dans des filires de transformation et de distribution rgionales, nationales et parfois internationales. - lagriculteur et les terres : les exploitations se sont considrablement agrandies et les exploitants ont t amens cultiver des terres loignes de leur espace dappartenance sociale et affective. - lagriculteur et les habitants : la diminution du nombre dagriculteurs et leur part trs affaiblie au sein des communes agricoles a conduit un affaiblissement des liens entre agriculteurs et population locale. Plus largement, lagriculture est souvent dvalorise dans les mdias par sa capacit polluer les sols, trop utiliser les ressources naturelles comme leau et a nourri un questionnement sur le bien-fond du modle agricole productiviste. Lagriculture pri-urbaine peut-tre ainsi dfinie comme une agriculture en situation de mitoyennet avec la ville mais qui nentretient pas (ou que faiblement) des liens fonctionnels avec lespace urbain.

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une agriculture de plus en plus mobile ?


Cette distanciation de lagriculture vis--vis de la ville se dcline diffremment selon les situations, denclavement, de contact avec la zone agglomre ou dloignement. Dans lespace pri-urbain stricto-sensu (tel que dfini dans lAtlas agricole et rural de lIle-de-France i.e une couronne de plusieurs km de diamtre entre lespace agglomr et le continuum des grandes plaines agricoles), lenclavement et le fractionnement crs par les extensions urbaines et infrastructurelles engendrent des difficults dexploitation pour les agriculteurs. De surcrot, linstabilit de lenvironnement engendre une prcarit de lactivit. Lagriculteur a dvelopp une hyper-adaptabilit lespace pri-urbain en dveloppant des stratgies de mobilit diffrentes chelles spatiales et temporelles qui jouent avec les contraintes et les incertitudes attaches lenvironnement o elle sinscrit. - La pratique gnralise de la culture cralire annuelle (disparition de llevage, de larboriculture et diminution constante du marachage) et lintgration au systme cultural de mises en jachres permettent de moduler le plan de culture quasi annuellement. - Lexploitation est le plus souvent constitue de lagrgation de surfaces discontinues. Elle ne forme pas une entit dun seul tenant ni ne recouvre une proprit unique. Ces configurations agricoles rendent possible une adaptation aux transformations spatiales de lenvironnement. Elle permet la migration progressive de lactivit en rponse lavance du front urbain notamment loccasion de cessations dactivits et de successions. - Certains agriculteurs dveloppent des stratgies conomiques et patrimoniales des chelles extra-rgionales voire europennes et internationales (organisation des filires sur des bassins agricoles vastes, dconnects des aires urbaines ; investissements patrimoniaux dans dautres rgions agricoles).

Lexploitant agricole a d sadapter son nouvel environnement priurbain instable et concurrentiel et est devenu plus mobile : mobilit de son lieu de vie, mobilit de ses terres, mobilit pendulaire entre lieu de rsidence et lieu de travail, mobilits de ses productions inscrites dans des circuits toujours plus longs. Il ressort galement que si le foncier demeure lindispensable support de la production agricole, il nest quun outil parmi dautres outils que sont le matriel, le capital financier La valeur conomique, sociale et symbolique qui lui est attache nest plus aussi forte quelle le ft. Dans ce contexte, on peut se demander si lagriculture peut tre un outil de garantie et de scurisation foncire ou, inversement, quel outil de scurisation foncire permettrait de stabiliser lagriculture ? On peut galement se demander quelles modalits de cooprations territoriales permettraient de garantir la prservation du foncier et asseoir la prennit de lagriculture dans cet environnement priurbain facteur de vulnrabilit ?

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2 Km

500 m

Chaussy

la Bergerie de Villarceaux (95)


0 1 2 Km 0 500 m

Montesson

la plaine de Montesson (78)


0 1 2 Km 0 500 m

Coubron

Coubron (78)
0 1 2 Km

500 m

Marcoussis

Les vulnrabilits de l'agriculture dans le Grand Paris 64


sources P.Coignet + M.Talagrand/IAURIF/google earth

lieux de rsistance et de renouveau


Dans cette deuxime partie, nous dcrivons quelques situations o la protection dune certaine partie de lagriculture permet de rsister la pression urbaine et dtablir des liens avec la ville. Ces situations sont des cas particuliers et ne sont pas forcment reprsentatives dune tendance grande chelle en Ile-de-France, ni a priori reproductibles. Mais elles ne sont pas sans enseignement sur les questions considrer pour mieux apprhender lagriculture dans lespace mtropolitain. Ce que lon voit merger et ce dont on parle notamment dans le cadre des dbats sur le Grand Paris (ce qui ne se voit pas sur les cartes) Au-del des tendances confirmes prcdemment et qui ont fondamentalement transform lespace agricole francilien (rgression de la surface agricole, fractionnement et perte de la diversit, remembrement), dautres enjeux ont merg qui interrogent fortement le rle assign lagriculture pri-urbaine. De nombreux auteurs3 ont dcrit les attentes sociales nouvelles adresses lagriculture la fois comme cadre de vie et comme source de notre alimentation. Dans lespace pri-urbain, le citadin dont la sensibilit paysagre est souvent nourrie par un imaginaire rural ancien, demande lagriculture de participer ldification dun cadre de vie rpondant ses aspirations despace de loisir, de libert et de nature (Enqute sur la perception de lespace rural par les habitants de lespace rural francilien IAURIF 2003). Dans lensemble de la socit, une demande de protection environnementale et une exigence de qualit et dauthenticit des produits est adresse lagriculture. Dans cette perspective, il ne sagit donc pas seulement de limiter la consommation de foncier agricole mais dassigner lagriculture un rle spcifique rpondant ces attentes sociales plurielles. Les traductions lchelle francilienne de ces mouvements de fond ports principalement par
3. B. Hervieu et J. Viard, Au bonheur des campagnes, LAube, La Tour dAigues, 2001.

la socit civile et trouvant cho dans certaines localits sont diverses. - une approche de scurisation foncire a t dcline par la planification et la rglementation) et de nombreux outils oprationnels de matrise foncire (ENS / PRIF / ZAP, zone agricole protge). - plus rcemment des outils mthodologiques dapprhension des conditions de viabilit conomique de lagriculture ont t labors notamment par lIAU (approche fonctionnelle des espaces ouverts). - impulss par les professionnels et des mouvements citoyens, des rseaux liant citadins et agriculteurs ont t mis en place. Ce sont notamment les fameuses AMAP qui dveloppent les circuits courts pour les produits frais non transforms principalement (pas dintermdiaire entre producteur et consommateur). - enfin, les programmes agri-urbains sont des projets de territoire structurs autour de lagriculture entendue comme espace et activit. A linitiative croise des professionnels, collectivits et/ ou associations locales, ils se concrtisent sous forme damnagements moyen et long termes, de gestions, de programmes et de partenariats. La Rgion IDF recense 10 projets agri-urbains en 2005. Quatre situations sont dcrites ci-dessous et choisies en fonction de leur distance Paris ce qui implique une plus ou moins grande exposition la pression de lurbanisation ainsi que des atouts diffrencis pour tablir des liens avec la ville.

en situation enclave
Dans ces deux situations, lagriculture subit directement les pressions urbaines et est fortement fragilise (enclavement et accessibilit difficile / concurrence avec dautres usages tels les pratiques de loisirs ou pratiques informelles et mal contrles / surface en de de la taille critique dfinie par lIAU). La Plaine de Montesson (78) est un territoire

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La Carte des Chasses, une reprsentation des activits agricoles: sylviculture, prairies, champs cultivs, rserves de gibiers, parcs l'exemple du plateau de Saclay 1820.

Carte IGN (2009) et photo arienne masquent les modes d'exploitation des espaces agricoles

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sources IGN

rest ouvert moins de 20 km du centre de Paris au cur dun mandre de la Seine. Elle est caractrise par une forte identit culturelle, historique et conomique : - Production marachre et une activit encore fonctionnelle et prenne ; - Positionnement sur laxe historique de Paris avec en horizon La Dfense et St-Germain. Son quilibre est cependant menac par la pression urbaine (le front urbain ne cesse davancer depuis 20 ans et de rduire lespace agricole), le morcellement par les infrastructures (projet dchangeur de lA114) et des pratiques peu matrises induites par la situation darrire de ville (dcharge, extraction). Plusieurs acteurs, professionnels et institutionnels, se sont rejoints dans lobjectif de prserver lagriculture de la Plaine. Depuis prs de 20 ans, un projet se construit peu peu travers diffrentes actions manant des agriculteurs et des collectivits (intercommunalit et Conseil Rgional et Rgion) : - La scurisation foncire travers lidentification de la Plaine au SDRIF de 1994, puis la mise en place successive dun primtre de premption au titre des ENS et dun PRIF ; - La consolidation des conditions techniques dexploitation ; - Le dveloppement de liens fonctionnels avec lenvironnement urbain mitoyen (dveloppement de la vente directe mais aussi revalorisation du site pour des activits de loisir et de tourisme). Coubron (93), cette commune du NordEst est situe 20 km de Paris et inscrite dans la ceinture verte de Paris, ancienne ceinture maraichre. Uniquement desservie par des routes dpartementales, elle ne recense que 4500 habitants sur une surface de 478 hectares, soit 10 habitants/ha. Lhabitat majoritairement individuel contraste avec les ensembles collectifs de Villepinte et de Clichysous-Bois situs de part et dautre de Coubron.

La spcificit de cette commune est de ntre btie que sur 1/3 de sa surface. Le deuxime tiers est occup par les boisements et le dernier tiers par une agriculture maraichre. Suite au dpart la retraite des 2 agriculteurs de la commune, lagence des espaces verts de lIle de France a rachet les terrains et permis un seul agriculteur de grer lensemble des terres et de vendre les produits localement. Grce une diversification des produits (levage, vignes, arboriculture, prairies sches, maraichage) et la future mise en uvre dune ferme pdagogique, les terrains exposs au Sud garantissent la commune de conserver son aspect rural et de contenir partiellement la mutation des terres. Un projet damnagement prvoit cependant une zone dactivits de 6 hectares, des logements individuels et un EPHAD. Cette mutation doit tre loccasion damorcer une nouvelle manire dhabiter (rptition des pavillons ? nature et typologie des jardins ? qualits des limites avec les terres agricoles ?), non loin du futur Grand Paris Express moins de 2km.

en situation pri-urbaine
En situation pri-urbaine , continuum urbain et continuum agricole interfrent. Lagriculture est sous forte pression mais le plus souvent encore en contact avec les plateaux et plaines agricoles priphriques. Le Triangle Vert (91), situ moins de 25 km de Paris, au milieu des zones fortement urbanises du nord-ouest de lEssonne (Courtaboeuf, les Ulis, Longjumeau, Massy...), le territoire du projet du Triangle Vert, cre en juin 2003, reprsente un peu plus de 4 800 ha, ceintur de grands axes de communication (A10, N20, N104). Il est relativement pargn par lurbanisation dense, mais compte prs de 30 000 habitants. Derrire cette situation enclave apparat un territoire attractif, fond sur une rpartition quilibre entre : agriculture 40 % ; fort 26 % ; espaces urbaniss 24 % ; divers 10 %. Ce triangle vert est occup par des espaces naturels riches (ple naturel majeur des Buttes du

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Projet agri-urbain du Triangle Vert

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sources P.Coignet + M.Talagrand

Hurepoix, dont la fort dpartementale du Rocher de Saulx, grands parcs, bords de lYvette, valles du Rouillon et de la Salmouille, coteaux boiss etc.) et surtout de vastes espaces agricoles (pour une Surface Agricole Utile de 1 716 ha), cultivs principalement par des exploitations au sige local. Les orientations du projet du Triangle Vert sont les suivantes : - assurer le maintien et le dveloppement de lagriculture, prenniser la destination agricole des sols et minimiser les contraintes dorigine urbaine pesant sur cette activit. - valoriser et mettre profit la proximit urbaine. Elle ne doit plus tre considre comme une menace ni un handicap, mais favoriser le dveloppement dactivits conomiques et sociales nouvelles, lies la proximit de la ville et adresses ses habitants. - faire reconnatre la valeur environnementale, culturelle, paysagre et rcrative du territoire, en permettre la connaissance afin den assurer le respect et den encourager le partage. Laccent est mis sur lexplication de lagriculture aux citadins et sur lintgration de lagriculture au projet urbain des communes. Il sagit aussi de prendre en compte les enjeux environnementaux, en favorisant une agriculture respectueuse de la ressource en eau, des paysages, et de lenvironnement (faune, flore).

la fondation C.L. Meyer qui investit depuis pour mettre en place un nouveau systme agricole. Sur 20 ans, a t opre la transition dun modle conventionnel vers un modle durable grce diffrents amnagements de lespace : - rintroduction de llevage (le cycle de rotation prairies et cultures permet de ne pas utiliser dintrants extrieurs et artificiels) ; - fractionnement du parcellaire et introduction de haies (la recration dune vie biologique et dune chane alimentaire garantissent la protection des cultures des insectes prdateurs) ; - mise en place dagroforesterie (il sagit de cultures tages, le plus souvent craliculture et arboriculture, qui permettent daugmenter les rendements moyens lhectare par comparaison avec un systme juxtapos ; - dveloppement de circuits courts (vente directe) et de circuits semi-longs (structuration dune filire territoriale et rgionale).

enseignements et perspectives ?
Ce que lon voit merger travers ces exemples, cest une forme de reterritorialisation de lagriculture (Ph. Lacombe, 2002 et M. Calame, 2008). Nous proposons trois pistes de rflexion - non exhaustives - pour mieux apprhender la question agricole mtropolitaine et reconsidrer le foncier comme ressource alimentaire et lieu de pratiques de loisirs et non plus simple rserve foncire4. Nous considrerons successivement trois enjeux de : - connaissance de lespace agricole priurbain et de partage de cette connaissance ; - reconnaissance des fonctions plurielles de ces territoires agricoles du priurbain et de scurisation de leur espace dassise ; - rinscription de la fonction nourricire de lagriculture dans lorganisation de lespace mtropolitain et lagenda de sa gouvernance.

En situation ouverte
Les plateaux agricoles ne sont pas directement soumis la pression urbaine. Les dveloppements des bourgs ponctionnent des surfaces mais celles-ci restent fonctionnelles. La Bergerie de Villarceaux, Chaussy (95), est attenante au chteau ponyme et est situe environ 70 km du centre de Paris dans le PNR du Vexin Franais. Elle a t modernise dans les annes 70 (remembrement, abandon de la polyculture au profit dune craliculture sans partage). Un projet durbanisation dans les annes 80 a vu le jour puis a finalement t abandonn. Le chteau a t rachet par la Rgion dans les annes 90 et la ferme confie

4. Ph. Lacombe, Lagriculture la recherche de ses futurs, Datar, Editions de Laube, 2002

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Ferme de la Haute Borne, proprit de la ville de Paris,, dans la Plaine de Pierrelaye

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sources P.Coignet + M.Talagrand

Nous accompagnons ces rflexions de quelques rfrences historiques parfois trs lointaines qui ne sont pas interprter comme lexpression dune nostalgie mais plutt comme une invitation ressaisir des hritages pour inventer des solutions nouvelles.

lespace ouvert du Grand Paris et renouveler les reprsentations et les imaginaires pour reconstruire une vision partage.

reprsenter lagriculture
A travers ces exemples, se joue, la reconstruction dune ralit agricole articule des fonctions plurielles et nourrie par des imaginaires divers. Une volont partage sexprime diffrentes niveaux citoyens et politiques en vue de favoriser les pratiques agricoles (mme sur des parcelles de taille modeste), de recrer des liens avec les habitants et de garantir une certaine qualit des espaces ouverts, moins coteuse que la mise en place dune trame verte. Pour autant, les outils de reprsentation de ce quest lagriculture priurbaine sont assez limits. Est privilgie lapproche statistique et foncire (outils issus des Chambres dagriculture) tandis que la ralit sensible, ou la gographicit (C. Brand et S. Bonnefoy, 2011) de lagriculture sont peu apprhendes. Les projets mergeant conduisent dessiner lespace en transformation dans une perspective cognitive et mthodologique. De nouvelles cartes sont produites qui donnent voir, connatre et comprendre. Mais ces cartes restent fragmentaires. Dans une perspective dapprhension densemble de lespace agricole priurbain, se pose la question dtablir grande chelle, une cartographie sensible et objective montrant la fois la ralit concrte et lchelle parcellaire de ce quest lagriculture et le systme socio-conomique de cette activit. Il sagirait la fois de : - dconstruire les visions citadines de lagriculture qui oscillent entre vision ngative de lagriculture hyper-productive et reprsentations idylliques dune agriculture rurale disparue (en Ile de France); - assembler les connaissances, portant sur

dlimiter, borner, marquer: de nouveaux domaines agricoles


On voit merger, travers ces exemples, de nouveaux primtres agricoles. Ces primtres ne se dfinissent pas par lunit de la proprit, ni celle de lexploitation ou de la culture ou encore celle du substrat gographique et des conditions naturelles quil offre. Elles se dfinissent par une hybridation complexe entre des: - formes de culture diversifies (rinvention de la polyculture) ; - liens usagers et fonctionnels entre la ville et l'agriculture (approvisionnement en produits frais, accueil dactivits de loisir citadin, gestion des espaces naturels intersticiels, amnagement des espaces ouverts pour permettre des usages mixtes); - modalits de proprit, dexploitation et de gestion du sol plurielles mais encadres par une gouvernance unifie et institutionnalise (avec le plus souvent une matrise publique foncire partielle mais structurante). Nous y voyons une sorte de domaines agricoles, forme contemporaine et actualise des domaines historiques, assis sur une identification la fois gographique, conomique et culturelle locale. Leur dimension (de quelques centaines quelques milliers dhectares) vrifie une taille critique dterminante en termes de lisibilit et de fonctionnement. A cela se combine des formes de mise en valeur du sol (moins volatiles que ne lest la grande culture annuelle) et engageant un retour sur investissement de moyen, long terme. Le marachage, larboriculture, llevage rintroduits supposent des amnagements prennes de lespace (haie, chemin) et assurent une identification des paysages. D'autres poques ont vu linvention de formes

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Transports des produits de l'agriculture. la fin du moyen-ge


in Fernand Braudel, l'identit de la France, d Flammarion, Paris 1999

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de domaines lis la recomposition des relations conomiques entre ville et agriculture et des relations politiques entre paris et la banlieue. Rappelons ainsi lexprience des champs dpandages de la Ville de Paris situs dans les Plaines de lOuest parisien. Avant que la pollution des sols par les mtaux lourds issus des dchets urbains ne soit suspecte puis vrifie, ces espaces agricoles taient conus comme des lieux dinnovation et dexprimentation. Ils sorganisaient pour partie en domaines : les ppinires de la ville de Paris Achres, la ferme de la Haute Borne Pierrelaye et Mry-sur-Oise. Ces domaines taient caractriss par une unit foncire en loccurrence dtenue par la Ville de Paris.

des liens fonctionnels et nourriciers entre ville et agriculture conduisent envisager une structuration des filires diffrents rayons daction ( Johaness Wiskerke, et Gille Billen, 2012): - les circuits courts : ils consistent en un lien direct entre producteur et consommateur et concernent un rayon rduit autour de la ville (mitoyennet agriculture / ville) 7; - les circuits semi-longs : ils consistent en des filires production, transformation et consommation organises lchelle dun territoire et sans intermdiaires et concernent donc dans le cas du Grand Paris, un rayon largi dpassant les limites de la Rgion mais nexcdant pas celles des rgions agricoles voisines. Structurer des filires diffrents rayons daction, cest organiser la scurit alimentaire des villes mais cest aussi structurer lespace pri-urbain diffrentes chelles et matriser indirectement le foncier en consolidant et territorialisant les conomies agricoles.

considrer toutes les chelles des liens nourriciers ville agriculture


On voit merger, travers ces exemples, le dveloppement de nouveaux liens fonctionnels entre ville et agriculture notamment travers les circuits courts dont le succs repose sur la convergence de plusieurs attentes sociales (reconstitution de limaginaire rural de la ceinture marachre, exigence de qualit et de traabilit des produits, recherche de scurit alimentaire, recration du lien social)5. Ceux-ci portent principalement sur une petite part de lalimentation (les produits frais principalement marachers et animaux). Mais, une grande partie de lapprovisionnement de la ville repose sur le stock, la conservation et lacheminement de denres (cest en lien avec lvolution de ces techniques que la grande ville sest dveloppe). Paralllement ces dynamiques locales, des rflexions mergent un niveau institutionnel et scientifique, sur la gouvernance alimentaire des mtropoles (Hungry-City, 2012)6. La comprhension
5. Caroline Brand et Serge Bonnefoy, Lalimentation des socits urbaines : une cure de jouvence pour lagriculture des territoires mtropolitains ? , et M. Poulot, Des arrangements autour de lagriculture en priurbain : du lotissement agricole au projet de territoire , VertigO - la revue lectronique en sciences de l'environnement [En ligne], Volume 11 Numro 2 | septembre 2011

conclusion
Les documents et rfrences tudies mettent en relief des plans dactions et des outils qui concernent la mise en valeur de certains produits agricoles, la relation avec les habitants, la cration de nouvelles centralits agricoles (via des fermes pdagogiques) pour accueillir un nouveau public urbain, la mise en place de zones qui dlimitent et protgent des espaces ouverts8. Mais peu abordent concrtement lchelle de la parcelle, la relation entre espace bti et agricole qui est le sujet de tensions entre les diffrents
6. A. De Biasi, D. Pujol, Les programmes agri-urbains : un partenariat entre agriculteurs et collectivits, un nouveau mode de gouvernance, IAURIF-DRIAF, 2005 7. Hungry City un premier rendez-vous international autour de la gouvernance alimentaire des rgions urbaines 6-7 dcembre 2012, Conseil rgional dIle-deFrance, Paris et notamment Gilles Billen, Paris et les campagnes qui la nourrissent : le pass, le prsent et lavenir et Johaness S.C. Wiskerke, Wageningen University (Pays-Bas), Construire des chanes dapprovisionnement alternatives 8. M. Poulot, Rsurgences paysagres et nouvelles conomies agricoles dans le priurbain francilien , publi dans Projets de paysage : URL : http://www. projetsdepaysage.fr/fr/resurgences_paysageres_et_nouvelles_economies_agricoles_dans_le_periurbain_francilien

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le bassin agricole (gris clair) dpasse largement le bassin francilien ( gris fonc) 74
sources P.Coignet + M.Talagrand

acteurs. Peut-on ainsi imaginer une mthode/ charte qui dveloppe un certain nombre de dispositifs pour mieux grer la relation ville/ agriculture et apprhender le comment faire du dveloppement priurbain : - le rle du jardin et de sa limite avec lespace agricole. - continuits et accs - espace bois et haies existantes comme interface - co-visibilit et hauteur btie - typologies vgtales de lespace priurbain - . Par ailleurs, la question dune gouvernance lchelle mtropolitaine-cf. l'article de Marc Wiel pour orchestrer et coordonner ensemble les diffrentes actions sur la dfense/mise en valeur de lagriculture et en relation avec les dveloppements urbains autour des gares, des zones priurbaines et des villes nouvelles doit tre maintenant pose. Ides cls : - l'agriculture est structure par des caractres gographiques et des filires conomiques - l'conomie agricole s'est dterritorialise sous l'effet de la mondialisation du march agricole et de la spculation foncire sur les terrains agricoles parfois trs accessibles - la dprise agricole n'est pas une fatalit des circuits courts et des partenariats entre agriculteurs, citoyens et institutions scurisent des espaces agricoles urbains - l'agriculture francilienne est mconnue, des nouvelles cartes sont ncessaires pour mieux raconter ses filires, ses territoires - une politique agricole urbaine renforce la vocation conomique de l'agriculture, stabilise le foncier, et relie des espaces habits/urbaniss et des espaces ouverts/cultivs

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Avant 1975. Les prcurseurs : un mode de dveloppement fond sur les grands axes de flux voitures

De 1976 1990. Les ples historiques connects et des ples majeurs sont crs en lien avec les stations de TC, sans conviction du ct des oprateurs

De 1991 2000. Nouvelles connections aux TC et dveloppements liss au 'tout-voitures', mais une baisse de la construction

De 2001 2012. Un retour au modle de distribution historique : des nouveaux projets sans desserte TC, notamment depuis 5 ans. 76
sources CVL/Seura

Les centres commerciaux, "locomotives" ou freins du renouvellement urbain Jrme Legrelle + Nicolas Douce
un modle gntiquement consommateur de foncier :
Les centres commerciaux, et plus gnralement les zones commerciales ont t et demeurent fortement consommateurs de foncier. Cette situation est lie la fois aux principes qui ont guid le dveloppement de la distribution en France, mais aussi ceux qui ont dict la conception du magasin idal . En effet, les principes qui dirigent la conception dun magasin idal sont ports par lide (vrifie) que les clients naiment ni monter, ni descendre les niveaux, et que le plain-pied est la meilleure solution. Il en rsulte un talement dautant plus important, que la forme du local rpond elle-mme des caractristiques de formes gomtriques contraignantes, ne favorisant pas loptimisation des coefficients demprise au sol. De plus, le dveloppement des centres commerciaux sest fait sur le postulat que la taille tait lun des moteurs de lefficacit commerciale. Le principe du tout sous le mme toit lanc par les hypermarchs a t largement repris par les centres commerciaux, phnomne accentu jusque dans les annes 2000, avec la cration de flagships , o le gigantisme tait synonyme de puissance (Saturn, IKEA, ). Les raisons de ce modle sappuyaient sur les objectifs suivants : pouvoir exprimer loffre la plus large possible afin doffrir un choix des plus vaste, - attirer des clientles importantes et varies (le mass market), - crer des flux denses, rguliers et rcurrents,

garants des performances commerciales du site. De tels objectifs ont conduit la conception de grands magasins, aux premiers rangs desquels on retrouve les hypermarchs, couvrant des surfaces pouvant dpasser les 20 000 m de plancher (Carrefour Portet-sur-Garonne et Villiersen-Bire, Auchan Vlizy-Villacoublay,). Mais autour de ces machines trafic, se sont rapidement agglomrs dautres magasins apportant une offre complmentaire, renforant ainsi la dynamique des zones commerciales en question. Le corollaire fut le dveloppement de la plupart des zones commerciales que nous connaissons aujourdhui, soit sous une forme organise et structure (le centre commercial) soit sous une forme alatoire (les parcs dactivits commerciales). La consommation foncire a t dautant plus importante, que ces dveloppements se sont fait sur des espaces priurbains, sans relles contraintes urbaines. Construit pour attirer de loin (les premires zones de chalandise taient calcules une heure, voir au-del !), il fallait invitablementdes nappes de parkings gigantesques pour accueillir tous ces clients, nappes elles-mmes fortement consommatrices de foncier. Cest lensemble de ces principes qui a conduit au dveloppement de ces ensembles commerciaux,en priphrie et parfois mme en milieu urbain ou pri-urbains, ancres par des moyennes surfaces du type supermarch stalant sur plusieurs milliers de m (Bobigny, Boissy 2, ) En synthse, le modle de dveloppement des centres commerciaux des dernires dcennies, sest fait en France, au moyen de consommation de foncier en abondance :

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l'arrive de transports en commun

des quipements voire des logements

des nouveaux logements et des commerces

des nouveaux commerces

Stratgie de mutation progressive d'une zone commerciale en faubourg urbain 78


sources David Mangin/Seura

- parce que dvelopp en milieu pri urbain, non contraint, - parce que conu pour accueillir des flux venants de loin, ncessitant des parkings en quantit (entre 3 et 5 places par 100 m de SHON construite), - parce que lattractivit tait fonde sur le moteur de loffre la plus large et plus diversifie possible, - parce quancre par des grandes et moyennes surfaces.

et aux ralits issues de nos besoins et envies auxquels est cense rpondre ce mode de distribution. Il suffit de prendre en considration les chiffres suivants pour mesurer la puissance de ce modle. - un hyper peut drainer jusqu 100 000 passages caisse/jour, un hyper ralise plusieurs dizaines, voire quelques fois centaines de millions deuros de - chiffre daffaires, - un centre commercial gnre plusieurs centaines de millions deuros de chiffre daffaires, les 4 Temps : 40 millions de visiteurs, Rosny 2 : 18 millions de visiteurs, - la voiture reprsente toujours le mode daccs privilgi au grand commerce : au mieux,hors Paris, la part des transports en commun ne dpasse pas de laccs des clients, et reprsente encore moins en termes de chiffre daffaires. Toute modification physique de ces ensembles, par rcupration de foncier, limitations des emprises parkings, se heurtera dabord aux contraintes financires qui ne manqueront pas dapparatre, en remettant en cause lquilibre conomique de ces systmes qui profitent non seulement aux distributeurs, mais aussi aux foncires ou propritaires, comme aux collectivits ! Elles se heurteront aussi des contraintes juridiques et rglementaires lourdes (par quel droit forcer lapplication de nouvelles rgles sur de lexistant ?). Enfin, lorganisation juridique de la plupart de ces ensembles en multi ou coproprit complexifie singulirement la conduite de projets, devant tre ncessairement port par une vision commune (on reviendra plus loin sur ces lments essentiels). Non, le modle qui prdomine nest pas mort, et il continue mme de se dvelopper ! Les derniers programmes ouverts (Le Millnaire), ceux qui vont ouvrir (Villeneuve-la-Garenne), ou encore ceux qui sont en projet, consomment des emprises foncires toujours aussi importantes ; mme laugmentation significative du cot des fonciers na pas ralenti sa

la simple contestation ou remise en cause du modle, peut-elle sufre engendrer des changements ?
Le dbat sur cette consommation immodre de foncier conduit questionner cette forme de dveloppement. Mais est-ce bien raliste de vouloir poser cette question, sans toucher aux fondements mme du commerce et sans nuire lactivit commerciale qui concentre la fois des enjeux conomiques, urbains et mmes sociaux ? Cette remise en cause est tout dabord porte par un certain rejet plus ou moins subjectif de cette forme de distribution : - raisons architecturales : massacre des entres de villes, - raisons environnementales : contre le principe de lusage des vhicules et des dplacements longs, raisons idologiques : rejet du modle cens reprsenter une socit de consommation qui serait rvolu, consommation dsordonne et excessive du foncier. Cependant, plus appuyes par des ressentis et des points de vues souvent idologiques, niant la ncessit dune organisation efficace de la distribution rpondant aussi des attentes et habitudes des consommateurs, ces discours nont et nauront que peu deffets sur les soit disant responsables de ces situations : ils se heurtent aux faits

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densification extension

sur sol

situation : - CA en M - coproprit - bti - offre / demande

diversification fonctionelle

sous-sol

mme sol

mutation (vente) ou transfert Scnarios pour crer de la valeur pour plus de mixit fonctionelle 80
sources CVL/Seura

surfaces (FNAC, Saturn,). consommation, restant pour les promoteurs de ces projets, la fois ncessaires au fonctionnement des sites crs, et toujours aussi avantageux par rapport la valeur cre. La rarfaction du foncier disponible peut induire la construction de stationnement en silo ou en infra mais le fait est, quau vu du cot de tels amnagements, les oprateurs privilgient ds que possible, les parkings en surface qui consomment dautant plus de foncier. Ceci tant dit, la situation est-elle pour autant fige et la question de la rcupration, ou tout le moins, dun meilleur usage de foncier des centres commerciaux doit-elle tre totalement carte ? La rponse est la aussi, ngative. Les commentaires faits plus haut dmontrent simplement que lusage du foncier est directement corrl au mode de fonctionnement du commerce, et que par consquent, toute volution passera par un changement de paradigme, une modification des moteurs du commerce. Le-commerce vient concurrencer le centre commercial sur son terrain, avec une offre plus large et facilement accessible Le dveloppement du multi-canal permet aux enseignes de dmultiplier leurs points de contacts avec le consommateur : les grands sites deviennent un canal parmi dautres. La crise impacte la consommation et vient renforcer la pression sur les rendements; lapparition des premires vacances sur des dures longues (structurelles ?) fait craindre lapparition de friches commerciales. Les modes de consommation ont volu avec la remise en cause, relle, par le consommateur du site unique o faire ses courses : il y va moins souvent, il utilise dautres canaux, il sy rend de plus en plus en transport en commun. -La notion de proximit revient en force : proximit gographique, proximit dide ou de got (naissance des communauts), proximit par des services ddis, proximit par le mcommerce (smartphones). - Do ce constat qui petit petit simpose, et qui gnre un dbut de recherche de solutions : le modle construit sur le principe du tout sous le mme grand toit nest plus pertinent, et sil ltait encore, il nest plus dominant et ses bases sont menaces. La question pour les distributeurs et les enseignes nest plus dattirer le chaland, mais daller sa rencontre, do lmergence de lomnicanal, qui favorise lclatement des points de ventes, en dur comme virtuel, pour coller , aller au devant du consommateur. O je veux, quand je veux, comme je veux . Le modle dominant doit sadapter et laisser de la place pour dautres formes de distribution.

la modification des critres de conception des centres commerciaux est en cours


Le changement est en marche, et ce de manire structurelle et forte. Les ressorts du commerce moderne sont en train de se modifier en profondeur sous leffet conjugu de plusieurs vnements. Souvent conus hors des villes, ces ensembles sont aujourdhui ensevelis par lurbanisation galopante, et doivent rpondre des zones de chalandise primaire qui se sont renforces La puissance dattraction de ces sites se rduit fortement sous leffet conjugu de moindre recours la voiture et la limitation des dplacements motoriss, densification des m commerciaux, avec pour corollaire laccroissement,l"offre (et donc de la concurrence), laquelle rduit mcaniquement leffet dattraction dun site et pose la question de la taille optimum avoir, la perte de puissance des locomotives, tels que les hypers ou autres moyennes

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Le systme est donc en train de sinverser, ou tout le moins de se diversifier au profit du consommateur qui redevient matre du jeu. La crise conomique qui affecte la consommation a cette vertu de mettre en exergue cette donne, et permet deffectuer un tri svre entre les centres commerciaux. A terme, cette tendance pourrait tre fatale pour ceux dentre eux qui nauront pas su voluer et/ou rsister. Il faut remarquer que nous nen sommes plus imaginer des risques, mais bien dans le constat. On citera pour exemple, les quelques sites bien connus, en proie ces difficults et devant initier des restructurations lourdes pour tenter de se repositionner sur le march : Bobigny 2, Boissy 2, SQY Ouest Saint Quentin en Yvelines, Domus cot de Rosny 2 Mme les derniers centres sortis de terre rcemment, peinent trouver leur place (le Millnaire, Aubervilliers). Lomni-canal vu par une enseigne Le client au centre du rseau dAltaraCogedim

les surfaces ncessaires sont adaptes et rduites, pour rpondre une demande plus cible, - la gnration et la captation des flux sont optimises par la densification et la mixit des fonctions regroupes en un endroit ou une zone ddie. Lintgration urbaine et la mixit sont donc retrouver ou peut-tre mme rinventer, pour mettre en place les nouveaux ressorts de lattractivit : limitation des emprises aux stricts besoins, tout en renforant lattractivit par la diversit de loffre au sens large (culturelle, administratives, services), le tout en lien avec la diversit de la population et sa densit. Ainsi apparat de plus en plus ncessaire et utile le dveloppement de programmes intgrs pouvant cumuler diverses fonctions, comme celles du commerce et de lhabitation, et/ou de bureau. Ce faisant, si la dmultiplication des points de commerces rduira leur impact en termes demprise foncire et de cration de parkings, avec un meilleur usage du foncier et une plus grande densification, cela impliquera nanmoins de se poser la question du bon maillage du territoire (proximit) et de la bonne rpartition de cette offre commerciale. Lchelle du territoire retenir pour observer, apprcier et dcider des bons quilibres est sans doute plus large que celle de la commune, tant lintgration et la densit du tissu urbain est forte en Rgion Parisienne et quune vision globale simpose. En synthse, les volutions structurelles de loffre commerciale conduisent la remise en cause du postulat de limportance de la taille, au profit de celui de la proximit, sous des formes les plus varies. Cela doit naturellement conduire loffre commerciale : - faire un meilleur usage du foncier (moindre consommation, intgration et plus de densit), - favoriser une meilleure rpartition du territoire, plus quilibre, - assurer une meilleure planification et anticipation des besoins, pour privilgier lquilibre entre les diffrentes polarits

vers un redimensionnement des centres au prot de la proximit (des proximits)


Lensemble des points voqus plus haut montre que la puissance lie la taille sestompe, ce phnomne ayant dj touch les enseignes ellesmmes, lesquelles ont commenc revoir leur concept sur des dimensions plus restreintes, en mme temps quelles se rapprochent de leurs clients : (grande distribution dans lalimentaire : Carrefour, Casino,.. ; dans lquipement de la maison : But, Conforama, ; Culture loisir : FNAC, ). Les consquences de cette double tendance de rapprochement vers le client, et de rduction de surfaces, doivent naturellement ouvrir des possibilits pour librer du foncier et en tous cas, minimiser la consommation de ce dernier et notamment sur tous nouveaux projets : - le besoin en parkings est limit par la recherche dune clientle de proximit avec un moindre usage de la voiture, et lutilisation plus facile des TC,

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les contraintes financires et les rigidits administratives et juridiques peuventelles contraindre ou altrer ce processus ?
Les prmices de ce processus dvolution vers des centres plus denses et offrant une certaine proximit nest pas un phnomne totalement nouveau : il sest amorc depuis quelques annes, avec certaines villes qui donnent les premiers exemples de ce quil est possible de raliser. Argenteuil a ainsi permis, en 2001, la ralisation dun programme mixte, associant bureaux, logements, commerces (29 000 m) et parkings. Boulogne Billancourt avec lopration des Passages est un bel exemple dintgration urbaine et de mixit dusage ; plus rcemment Thionville a vu son centreville bnficier dun projet de cette nature. Demain, ce sera Annemasse avec un projet intgr, offrant logements, commerces, bureaux et loisirs sur des emprises foncires rduites et densifies, sans pour autant avoir dnatur le coeur de ville. Conus dans la cadre de projets urbains souvent initis par la ville et au travers de procdures ad hoc telles que les ZAC, ces projets ont pu merger, parfois aprs de longues priodes de gestation et de multiples difficults qui ont pu dcourager en chemin nombre doprateurs, quand ce nest pas la conjoncture conomique qui y a mis un terme. Cependant, que peutil en tre ds lors quil sagit de reconfigurer, et radapter des sites existants ? La captation de ce foncier, pour en optimiser lusage, nest-elle pas de ce fait un objectif, illusoire, plus ou moins vou lchec ? En pralable, un constat simple simpose : ds lors que le site considr fonctionne , il sera trs difficile, sinon impossible conomiquement, de librer du foncier un prix qui ne soit exorbitant et qui rende, par exemple, une opration de logements conomiquement viable ; ceci tout simplement, parce que le rendement financier du commerce (et donc sa valeur) est dans cette hypothse, trs largement suprieur celui du logement. Autrement dit, ce

nest que lorsque le commerce est en difficult que la valeur de limmobilier qui labrite diminue fortement, et quil devient possible dimaginer une meilleure valorisation. Mais cette condition ncessaire nest pas suffisante et va souvent se heurter aux cots de transformation mettre en oeuvre, pour reconstruire un nouveau programme que ce soit en totalit ou partiellement. Le cas de Bobigny 2 est cet gard particulirement difiant quant aux difficults rencontres et aux obstacles surmonter, pour envisager une volution du site. Ce centre souffre, malgr une localisation qui prsente de nombreuses qualits, de faibles performances et une vacance qui a fini par devenir quasi structurelle. Ses parkings sont trop importants, et trs faiblement utiliss. Les propritaires en sont conscients depuis plusieurs annes et plusieurs projets de restructuration lourde ont t tudis. La ville est mme entre au sein de la coproprit pour tenter dinfluer sur le cours des choses et favoriser la transformation du site. Les deux principaux obstacles la mise en oeuvre dun projet qui radapterait le site son environnement sont dune part la difficult trouver un quilibre financier lopration, et dautre part la structure juridique de la proprit. En effet, lquilibre financier passe dabord par laugmentation des droits construire et donc la densification du site, pour du commerce ou dautres fonctions. Les cots sont donc limits aux contraintes lies la mise en oeuvre de la densification, sans perte significative de m commerciaux. Mais dj, ce simple processus de rajouter des m est particulirement complexe et coteux mettre en oeuvre et ncessite un potentiel de commercialisation et de valorisation mme de rentabiliser lopration. La structure juridique de la coproprit oblige trouver un accord unanime sur le projet mettre en oeuvre : un seul regard sur la diversit de ces copropritaires permet de comprendre quil sagit l dune mission quasi impossible, car lintrt dun grand distributeur (Immochan) nest pas celui de la ville (Bobigny), ni celui dun investisseur

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institutionnel (La Franaise), ni celui dune foncire spcialise (Unibail-Rodamco) Derrire ces notions financires et de proprit, se pose la question de la ncessaire conduite de projet qui doit pouvoir tre mene, dans la mesure du possible, dans un cadre rglementaire, juridique et dcisionnel le plus simple possible : la matrise du foncier et de lactif est aussi sans doute lune des cls pour pouvoir mener bien ces oprations. Pour en arriver l, pour tous les sites qui, comme celui de Bobigny 2, gagneraient tre restructur commercialement, il faudrait sans doute imaginer de nouveaux outils non seulement rglementaires, mais aussi oprationnels qui permettent de prendre le contrle des oprations et surtout de les mener bien : - le projet serait dfini en fonction de ce qui correspond le mieux lintrt gnral,Bobigny 2 - la contrepartie des droits construire additionnels donnerait droit la puissance public impulser et conduire le cas chant lopration (on peut esprer que cette seule menace soit suffisamment convaincante, pour ne pas en arriver l), Ainsi, la mise en oeuvre, dfaut dtre assure par les propritaires, pourrait tre prise en charge par des quipes spcialises. Il y a donc tout un champ dinvestigation mener, pour dfinir les conditions juridiques et les moyens oprationnels de cette mise en oeuvre. Partant du principe, que ces mouvements de transformation ne se feront que ds lors que lconomie du projet sera trouve (diminution de la valeur commercial du site favorisant sa mutation vers dautres fonctions et cration de droits construire), il ny aura lieu de mobiliser, le cas chant, que des ressources oprationnelles dans un cadre juridique qui reste imaginer. Il faut enfin noter que les leons tires de lexemple de Bobigny, valent aussi pour les sites situs en entre de ville, comme cest le cas pour MontignyLs-Cormeilles, comme pour ceux constitus dun

grand hypermarch et dune galerie avec des hectares de parkings. Dans ce dernier cas, suivant lintgration urbaine ou non du site, une densification devra tre compatible (en harmonie ?) avec lenvironnement avec les difficults dintgration habituelles dautres fonctions sur des parkings commerciaux : accessibilits et conflits dusage, commercialisation de logements donnant sur des parkings et/ou des zones logistiques... Au-del de toutes ces considrations, Il est essentiel de bien garder en mmoire quavec le commerce, il est impossible de dcrter les choses pour quelles se mettent en place et encore moins, pour que cela fonctionne. Comme cela a t dj voqu, le point de dpart des rflexions sur la mutation du foncier, passe par la prise en compte dune situation commerciale dgrade, et ou par la possibilit dune cration de valeur : autrement dit, une possibilit de sortie par le haut.

ce mouvement de restructuration affectera-t-il tous les formats commerciaux de la mme faon ?


Force est de constater que tous les formats commerciaux rayonnants ne sont pas gaux face ces volutions profondes des modes de consommation. La carte ci-dessous ralise par lIAU IDF reprsente les grands ples commerciaux existant dans lagglomration de Paris. Comme on la vu plus haut, le commerce se nourrit de flux et si lon recoupe cette carte avec le rseau viaire, on peut constater que si les trois grandes rocades que sont le boulevard priphrique, lA86 et la francilienne ont vu simplanter des formats de centres commerciaux, les grandes pntrantes comme la N7, la N13, la N20, la D11 et la D14 ont plutt connu le dveloppement de parcs dactivits commerciales (zones de botes). Ces derniers ont t depuis rattraps par lurbanisation et sont desservis par des axes devant en partie muter vers de vritables urbains qui

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peuvent induire une rduction des flux de vhicules vers ces parcs. Par ailleurs, lvolution des modes de consommation et les premiers impacts observs sur la distribution indiquent une fragilit de ce modle pour un enfrichement qui a dj dbut. Si des opportunits foncires peuvent tre identifies pour une mutation du commerce vers dautres fonctions, certaines de ces zones sont des cibles privilgier. Lcueil restera celui de la valeur des actifs commerciaux sur ces zones, pour des valeurs locatives potentielles bien suprieures ce que peuvent payer de lactivit conomique ou du logement, mme si un enfrichement organis afin dabaisser la valeur globale de certains secteurs et la mise en place de projets urbains ddis peuvent contrebalancer cette difficult.

- pour sassurer de bonnes conditions de portage pendant les conversions ou modifications, - pour pouvoir intervenir au travers des rglementations, modifier et adapter aux besoins, - pour vrifier que ces adaptations intgrent dans une vision plus large que celle du site lui-mme. Lune des problmatiques essentielles du commerce en Ile-de-France a t celle de labsence de document de planification une chelle pertinente. En effet, le SDRIF a jusqu prsente t particulirement peu disert sur la fonction commerciale tandis que les SCOT ne se sont que peu dvelopps sans parler des Documents dAmnagement Commercial (DAC) qui le sont moins encore. Certains territoires dintervention dEtablissements Publics dAmnagement ont bnfici danalyses commerciales pousses, certains EPCI galement mais les initiatives sont globalement restes relativement isoles. La Ville de paris a eu de son ct une politique commerciale offensive et des positions trs tranches sur certains sites mais avec des rsultats mitigs : volont de ne plus dvelopper dquipement de la personne sur les Champs Elyses mais dsaveu des refus de la CDAC par la CNAC et le Conseil dEtat, refus de louverture des magasins du boulevard Haussmann le dimanche do une vasion vers des ples situs en priphrie de Paris (les 4 Temps) Le nouveau SDRIF est beaucoup plus explicite et cohrent avec la rglementation de lurbanisme commercial. Le corpus rglementaire dispose dsormais dune base solide mais doit maintenant se voir prolong par la mise en place de Documents dAmnagements Commerciaux au sein des SCOT, dclins dans les PLU et PLUI. Ce mouvement prendra toutefois du temps et pose la question de la capacit des SCOT et EPCI prendre bras le corps la question du commerce la bonne chelle.

peut-on laisser le mouvement de restructuration soprer naturellement ?


Il a dj t rpondu par la ngative, cette question, au regard des contraintes inhrentes chaque site. On peut aussi ajouter que ce processus ne peut pas se faire naturellement par dcantation, car cela serait trop long et dangereux : si la question de la mutation nest rellement pose que lorsque la situation est critique, ou lorsque la perte de valeur commerciale, et/ou financire est avre, le tissu urbain et social est doute dj gravement affect, avec les dgts collatraux qui vont avec savoir dgradation des lieux et la monte de linscurit. Le sujet ds lors, nest plus la densification foncire, ou la rcupration de foncier invisible, mais purement et simplement la requalification urbaine. Le laisser faire nest aussi pas possible parce que toute restructuration comme cela a t dj dit, doit tre dirige: - pour faire converger les diffrents acteurs (enseignes, bailleurs,),

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A3 Cits Domus Rosny 2 Station RER E Rosny-Bois-Perrier

Cits UGC Paris

A86

Rosny 2: quand l'extension du rseau de TC peut servir de leviers de la diversification fonctionnelle 86


sources Seura/AlphavilleCVL

quelques pistes de rexions et de prconisations :


Raisonner lchelle du territoire, car la prennit de chaque site dpend aussi de la concurrence et donc du bon maillage. Identifier les sites menacs ou trop consommateur de foncier, ou pouvant tre densifis afin danticiper les actions susceptibles dtre mises en oeuvre : faut- il crer un observatoire, un plan directeur lchelle de la rgion ? Se doter de comptences, au travers dun organisme acteur, coordinateur du mouvement, capable dinitier et de conseiller les communes pour mettre en oeuvre tous les outils du changement : rglementations, les moyens juridiques, moyens techniques et oprationnels Rassembler et mobiliser tous les oprateurs privs qui, au travers du recensement de ce foncier invisible (inexploit ou gch) pourraient prendre conscience des enjeux, qui touchent dabord leurs propres coeurs de mtiers, mais aussi lensemble des autres acteurs et plus gnralement notre propre socit. Dfinir des modes et stratgies dintervention ddis et conomiquement viables afin daccompagner les mutations. Un amnageur pourrait par exemple acqurir un parc de stationnement ddi un quipement commercial, y construire un parking silo de manire librer du foncier pour implanter un btiment non commercial et quilibrer un bilan, puis revendre ceparking silo au propritaire initial au prix dacquisition du foncier.

de consommation et de distribution ne rendent pas impossible dans les prochaines annes denvisager la fermeture pure et simple de centres commerciaux qui nauront pas su sadapter, ce qui na pour linstant jamais t le cas en France, do une logique vouloir les remplacer par dautres fonctions. Toutefois, comme on la vu, cela ne sera possible que via une relle cration de valeur conomique mme de convaincre les oprateurs privs de faire muter des actifs souvent amortis comptablement via des projets de restructuration complexes et coteux. Cela passe ncessairement par le montage de projets densemble associant la collectivit, les services de ltat et les oprateurs privs, dans une logique dincitation plus que de coercition, ne serait-ce que parce que les outils et moyens dimposer de telles volutions un oprateur priv sont aujourdhui extrmement limits pour ne pas dire presquinexistant.

Ides cls : - la grande distribution s'est dveloppe sur un modle fortement consommateur de foncier, largement dpendant du tout automobile sur un modle toujours plus grand pour avoir tout sous le mme toit. - le niveau de la rente foncire et le droit du sol limitent les interventions publiques volontaires sur les emprises commerciales -les deux leviers de la mutation d'un site commercial sont le ralentissement de son activit et la cration de valeurs -la mgapole doit se doter d'outils de rgulation de l'immobilier commercial l'chelle mgapolitaine - dfinir des modes et stratgies dintervention ddis, conomiquement viables et des partenariats entre les acteurs citoyens, publics et privs afin daccompagner les mutations des sites commerciaux

conclusion
Face aux grandes tendues de stationnement arien, souvent basiques et non vgtaliss, il peut apparatre comme tentant de les reconvertir en totalit ou en partie sur dautres fonctions dans une logique de densification urbaine, ceci afin de tourner la page de sites commerciaux de priphrie rattraps par lurbanisation. De mme, le contexte conomique et les profondes volutions en matire

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neutralise les rseaux de transports

En cas d'inondation de type crue 1910, les nappes satures et la Seine dbordante...

rend impossible la disribution d'eau (en rouge) et d'lectricit ( en bleu)

remonte dans les sous-sol (en rouge) 88


sources M.Reghezza-Zitt/Seura

Les risques: effets domino et effets de levier Magali Reghezza-Zitt

En France, les inondations menacent prs dune commune sur trois (dont 300 grandes agglomrations) , soit un peu plus de 6 millions dhabitants. Cest donc un risque majeur qui a un cot trs important pour la socit : depuis trente ans, chaque grande inondation a cot entre 500 millions et 1,5 milliards deuros. Cest dailleurs une inondation cause par la crue de la Seine et de ses affluents qui est susceptible de provoquer en France mtropolitaine la plus grande catastrophe nationale aprs un sisme Nice. Trop longtemps, lamnagement de la rgion parisienne a nglig lexistence de la menace. La Seine nayant plus connu de crue exceptionnelle depuis 1955, la conscience du danger sest peu peu affaiblie, alors mme que lessentiel de lurbanisation sest opr dans des zones inondables. LIAU-ID note ainsi quentre 1982 et 2008, prs de 1445 ha ont t urbaniss dans ces espaces . Si dsormais le taux de croissance urbaine y diminue sensiblement, les projets de renouvellement urbain, en particulier au centre de lagglomration, rendent toute son actualit lpineuse question du devenir des espaces risques. La forte demande de logements dans un contexte de pression foncire soutenue, la requalification danciens sites industriels situs en bords de fleuve, la volont de rquilibrer une rgion urbaine dans laquelle les ingalits socio-conomiques nont cess de se creuser ou encore la ncessit de poursuivre une politique ambitieuse dintgration la mondialisation, interrogent lamnagement de territoires stratgiques mais inondables.

Face au risque, la tentation est grande de rduire le dbat au dilemme entre dveloppement et scurit, comme si le seul choix possible rsidait entre le laisser-faire (nimporte quoi) et le gel des terrains. Amnager les territoires en oubliant le risque constituerait une vritable bombe retardement pour la mtropole. Mais refuser par principe loccupation des zones inondables provoquerait des risques conomiques, sociaux et environnementaux tout aussi insupportables pour la socit. quelles conditions techniques, mais aussi et surtout socitales et politiques, peut-on aujourdhui occuper des zones inondables et quel est le cot de cette occupation ? Nous proposons ici un clairage afin de poser les termes du problme.

de lala dinondation la paralysie mtropolitaine


En temps normal, la Seine atteint 2,50 mtres au pont dAusterlitz et les voies sur berges sont fermes partir de 3,20 mtres. Une crue centennale de la Seine, cest--dire une crue qui se produit en moyenne tous les cent ans ou encore, qui a une chance sur cent par an de se produire (soit quand mme deux chances sur trois sur une priode de 80 ans), correspond une hauteur d'eau de 8,62 mtres l'chelle de Paris-Austerlitz, (2400m3/s de dbit), cest--dire peu prs la ligne d'eau atteinte lors de la crue de janvier 1910. La priode risque se situe

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4 1 2 5 3 5 3 1 2 2 1 5 3

1 4

quartier d'affaires risque fonctionnel centre logistique risque fonctionnel

2 5

centre historique et muses risque matriel infrastructure inonde risque fonctionnel rsique structurel

quartier rsidentiel risque structurel

au-del du PPRI, un nouvelle culture du risque l'chelle de la mgapole

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sources M.Reghezza-Zitt/Seura

entre novembre et mars, mais les crues majeures du XXe sicle se sont toujours produites en janvier et fvrier. Si le pic de crue dure en moyenne sept jours, la crue elle-mme peut durer plusieurs semaines : la dcrue est lente et de nouveaux pisodes pluvieux peuvent provoquer de nouvelles ondes de crue. En 1910, linondation avait dure 45 jours. cela sajoute le temps du pompage, schage et de la remise en tat. La dure de linondation nest pas un facteur anodin, car une submersion prolonge cause des dommages matriels considrables, mme si le niveau deau est trs bas. Plus largement, cest tout le fonctionnement de la premire rgion franaise qui va tre durablement perturb.

crue est faible et plus elle est ressentie avec retard : larrive de leau peut ainsi avoir entre dix jours et trois semaines de retard. Il faut ajouter cela danciens bras du fleuve qui pourraient se remettre en eau lors de la crue. Leau souterraine a une action trs problmatique car elle menace lquilibre hydrostatique des ouvrages. Leau arrache les particules fines, trs nombreuses en sous-sol, dans les remblais ou les mortiers, dchaussant les fondations des btiments. La remonte de la nappe est un phnomne dautant plus proccupant que lurbanisme souterrain sest fortement dvelopp au cours du XXe sicle : prs de huit niveaux sont enterrs sous les pieds des Parisiens. Ils abritent des caves, des parkings, mais aussi des ouvrages souterrains tels que les tunnels et les voies du mtropolitain, les gouts, les canalisations, etc. Sajoutent des niveaux techniques enterrs, des salles de runion, des espaces de stockages, etc. Le risque est ici trs important : on connat trs mal ces coulements souterrains. Qui plus est, la cartographie des sous-sols est rendue trs difficile par la multiplicit des formes doccupation et des statuts juridiques. Or, ces deux types dinondation sajoute celle provoque par lhydrosystme urbain. Les villes contemporaines ont en effet dvelopp un rseau hydrographique artificiel : cest le systme dvacuation des eaux uses et pluviales. En cas de fortes prcipitations, des galeries directement relies la Seine les dversoirs dorage sont utilises. Des pompes usines , installes en bord de fleuve, prennent le relais et dversent les eaux de pluie dans le fleuve. Mais dans le cas dune crue exceptionnelle, ces mcanismes de scurit ne peuvent plus fonctionner. Le fleuve inonde alors la ville par les gouts. Or, ces circuits dvacuation permettent leau de se diffuser trs rapidement tous les niveaux souterrains et de remonter la surface, loin du fleuve. Ainsi, en 1910, le parvis de la gare Saint-Lazare, pourtant situ 1400 mtre de la Seine, avait t inond, leau stant infiltre accidentellement par le puits daration dun chantier.

lala : une inondation qui en cache deux autres


En cas de crue centennale, la rgion mtropolitaine serait inonde de trois faons diffrentes, sachant que selon les endroits, les submersions apparatront bien avant la ligne deau de 1910. Linondation est dabord lie au dbordement des cours deau. Leau se rpand sur la chausse et stagne pendant plusieurs jours. Cette stagnation est lorigine de nombreux risques car cette eau turbide et nausabonde dgrade tout ce quelle touche. Lorsquelle se retire, elle laisse derrire elle un enchevtrement inimaginable de matriaux de construction, de gravats, de vgtaux en dcomposition, de cadavres danimaux, mlangs des boues qui peuvent tre souilles par des produits toxiques, des hydrocarbures, des mtaux lourds, etc . Cette inondation de surface est accompagne dune inondation souterraine, lie notamment la remonte de la nappe alluviale. En temps normal, la Seine draine la nappe qui alimente le cours deau. Mais lcoulement sinverse en priode de crue : la Seine vient alimenter la nappe dont le niveau slve. Plus on sloigne du fleuve, plus linfluence de la

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le Thames Gateway, Londres, mtropolisation et rsilience ( d'aprs S.Beucher)


Le Thames Gateway a accueilli la plupart des infrastructures des Jeux Olympiques de 2012. Il doit accueillir plus du quart des besoins en logement du Grand Londres. Au dpart, cest un projet de dveloppement d'e water front de 38000 ha. Ce territoire est soumis des risques de submersions majeurs, avec un danger direct pour la vie des personnes. Selon l'Association des assureurs britannique, 91% des nouveaux logements projets sont situs en zone inondable; une inondation majeure dans le Thames Gateway pourrait coter entre 14 et 21 milliards de livres. Suite aux grandes inondations de 2007, la ncessit denvisager des constructions rsilientes, qui permettent de rintgrer les locaux moins de trois semaines aprs un sinistre et non plus seulement rsistantes simpose progressivement. Le TE2100 est alors lanc : ce programme vise laborer une gestion intgre des lits majeurs afin de trouver un compromis entre leur urbanisation et la prise en compte du risque d'inondation . Cette stratgie offre la possibilit aux citoyens d'acqurir des terrains pour une dure de vingt-cinq ou trente ans. Une ville durable est une ville qui sadapte, en un renouvellement permanent: dmolition/reconstruction. Ce projet est dsormais intgr aux objectifs de dveloppement durable de la mtropole et la rflexion sur les consquences du changement climatique avec la probable augmentation du niveau de la mer. Il associe des mesures techniques de protection (surlvation des digues, grande barrire dans lestuai re) des mesures architecturales (augmentation de la rsistance des btiments) et une redfinition des modes de gouvernance du risque, en particulier des acteurs impliqus. .

sources S.Beucher

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Par consquent, la carte des plus hautes eaux connues ne correspond pas la carte de risque effectif. La zone impacte est en ralit beaucoup plus vaste et discontinue que la zone inonde en surface.

un endommagement considrable
La crue ne provoquerait pas de victimes directes. On peut toutefois craindre les accidents, en particulier les incendies ou des noyades accidentelles. On peut galement redouter une augmentation de la mortalit des personnes les plus fragiles et un risque sanitaire au moment de la dcrue.
M.Reghezza-Zitt/Seura

Les dommages matriels seraient en revanche considrables. On value pour linstant 17 milliards deuros les dommages directs, chiffre qui semble demble largement sous-valu puisquil ne prend pas en compte les atteintes aux rseaux. Les estimations les plus pessimistes prvoient jusqu 40 milliards . Les perturbations fonctionnelles seraient en outre absolument catastrophiques. Elles affecteraient non seulement la vie quotidienne des populations mais aussi la vie conomique de la premire rgion franaise. Selon les estimations, 800000 personnes seraient directement inondes, 2 millions seraient prives dlectricit, et 2,7 millions seraient affectes par des coupures deau potable. 170000 entreprises seraient touches, dont 86000 inondes et 70% du rseau de mtro et de RER serait arrt pendant 30 50 jours . Ces perturbations fonctionnelles seront essentiellement provoques par linterruption des rseaux dits critiques (eau, nergie, tlcommunication, transports). En cas dinondation, ces rseaux seront soit directement atteints, soit interrompront leur service de faon prventive (les oprateurs pouvant ainsi non seulement garantir la scurit des usagers mais aussi la protection de linfrastructure). Larrt ou le fonctionnement en mode dgrad de ces rseaux aura des consquences multiples, dans et hors de la zone inonde :

un lent retour la normal aprs la crue

Ides cls : - une crue inluctable, dont le niveau peut tre suprieur au niveau de rfrence centennal. - une situation de crise partiellement imprvisible. - la ncessit de distinguer des dommages matriels, essentiellement situs en zone inonde, des dommages fonctionnels, qui se diffusent rapidement lensemble du territoire mtropolitain, voire bien au-del. - une rgion mtropolitaine menace de paralysie pendant le temps de la crue, mais aussi de la dcrue, soit au moins 45 jours. - des consquences dcales dans lespace (la paralysie affecte les espaces non inonds, les impacts de la crue se diffusent hors du territoire francilien) et dans le temps.

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Louragan Sandy New-York, retour d'exprience


Louragan Sandy a frapp New York le 29 octobre 2012, provoquant des inondations, en particulier dans le sud de Manhattan et dans le mtro. Cest la premire fois quune ville globale est atteinte par une catastrophe naturelle de cette ampleur. ce titre, les retours dexprience de Sandy doivent tre examins avec soins, car ils nous renseignent sur ce quil pourrait advenir en cas de crue centennale dans la mtropole parisienne, avec deux diffrences toutefois : linondation a t rapide (et non lente), avec une eau sale (et non douce) qui a provoqu la corrosion des matriaux.

sources Reuters

Quel bilan tirer de Sandy ? - la gestion de crise, en particulier, lalerte et lvacuation ont bien fonctionn, avec une communication matrise pendant la dure de la crise. - lapprovisionnement en eau et denres alimentaires a pos de graves problmes, dans les quartiers inonds, mais aussi dans ceux qui taient privs dlectricit notamment pour les de Manhattan. - la fourniture nergtique a t trs pertube : lectricit et combustibles - linondation des voies de circulation et celle du mtro ont provoqu des embouteillages.Manhattan et Wall Street ont t isols pendant plusieurs jours, entranant de lourdes pertes conomiques. - les solutions de protections contre l'inondation du mtro se sont rvles insuffisantes et les dgts causs trs cher ( + 4 Mds). - pendant linondation, un incendie sest dclench dans le Queens dtruisant de nombreuses habitations - les pollutions conscutives linondation sont nombreuses. Elles posent la question des risques environnementaux et sanitaires. - la rouverture de la bourse a marqu symboliquement la rsilience de la ville et la continuit dactivit. - la question de la reconstruction est aujourdhui pose, avec la destruction de nombreuses habitations abmes par leau et le mtro

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- la vie quotidienne sera extrmement difficile dans la zone inonde, ncessitant lvacuation dune partie populations. - les populations hors des zones non inondes connatront aussi les effets de la crise, avec une vie quotidienne dgrade pendant plusieurs semaines, des difficults pour se rendre leur travail, pour sapprovisionner en eau potable, denres alimentaires, essence, etc. - la crue entranera une paralysie plus ou moins importante de lactivit conomique, aussi bien locale que rgionale. Les impacts lchelle nationale seront importants, quoique difficiles estimer. Les consquences pour la mtropole, lchelle europenne et mondiale dpendront de sa capacit se relever rapidement. Il est aujourdhui impossible de prvoir lampleur des perturbations : la multiplicit des enjeux et des territoires ne permet pas de savoir le droulement exact de la crise. Lincertitude est un lment fondamental dans ce type de situation, dont les gestionnaires doivent tenir compte. Quelle que soit la fiabilit des scenarii, il existe de nombreux imprvus : la gestion du risque dans une mtropole sopre ainsi partiellement laveugle, mobilisant la capacit de raction et dadaptation de chacun.

des solutions traditionnelles de gestion ncessaires mais insufsantes


Les mesures de gestion les plus anciennes conjuguent actions prventives en amont sur lala, avec en particulier, la construction de lacs rservoirs et la modification des conditions dcoulement (calibrage des berges, creusement des lits, etc.) et actions de protection des populations et des biens par des dispositifs techniques (murettes, digues, batardeaux). Ces solutions offrent un gain apprciable condition quelles fonctionnent toutes, mais ne suppriment pas le risque. Elles pourraient tre compltes par laugmentation des capacits de stockage autour du projet de la Basse, qui serait l encore toutefois insuffisant. Par ailleurs, digues et murettes donnent un sentiment illusoire de scurit, qui encourage la perte de conscience du risque. Or, les ruptures de ces dispositifs linaires sont particulirement dangereuses car elles provoquent des submersions rapides des espaces quelles sont supposes protger. partir du milieu des annes 1990, alors que les tudes ralises par lInstitut interdpartemental des barrages-rservoirs du bassin de la Seine (IIBRBS) concluent la non efficacit conomique de nouveaux barrages, la loi Barnier instaure un zonage rglementaire visant contrler loccupation des sols. Des Plan de prvention des inondations (PPRI) sont ainsi prescrits avec des fortunes diverses. Leur efficacit est aujourdhui trs discute dans la mesure o ils sont trs peu contraignants en zone dj btie et quils ont fait lobjet de multiples drogations pour les zones construire. Celles-ci sont autant de contournements pour continuer lgalement lurbanisation des secteurs jugs stratgiques pour le dveloppement mtropolitain. Ils ont par ailleurs t fortement contests par les populations et les lus. lheure actuelle, le bilan des PPRI est donc trs mitig. Ils ont indniablement suscit une prise de conscience du danger dans les secteurs concerns, mais ils ont aussi t vus comme une menace pour les territoires et ont pu parfois servir dalibi pour continuer urbaniser les zones inondables sans

adapter la gestion du risque en fonction des espaces


Face cette menace exceptionnelle, les pouvoirs publics ont mis en uvre des plans daction qui se dclinent en plusieurs volets : prvision, protection, prvention. Ils rpondent plusieurs objectifs : diminuer au maximum lampleur de lala par des actions techniques qui permettent de limiter la hauteur deau et prvenir les dbordements ; diminuer au maximum les consquences de linondation lorsquil est impossible de lempcher en protgeant les personnes, en prservant les biens lorsque cela est possible, en maintenant une activit des infrastructures qui permettent le fonctionnement de lagglomration, mme en mode dgrad ; assurer un retour la normale le plus rapide possible.

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prise en compte relle du danger, alors mme quils devaient permettre de contrler cette urbanisation. Des actions visant rduire la vulnrabilit matrielle des btiments (surlvation, tanchisation) ou des rseaux (renforcement de la robustesse) sont aussi entreprises depuis la fin des annes 1990 avec, l encore, une grande diversit de rsultats en fonction des acteurs, de leur degr de sensibilisation aux risques et de leur moyens financiers. Quoi quil en soit, ces mesures ne sont que partiellement efficaces. Les pouvoirs publics ont conscience que lobjectif nest plus dempcher lala ou datteindre un niveau de protection absolu, mais de sadapter un vnement que lon sait inluctable pour faire en sorte que la situation de crise ne se transforme pas en catastrophe et que le retour la normale soit le plus rapide possible. Une telle posture renvoie une logique de rsilience : rsister mais aussi sadapter pour faire face et rebondir. Ainsi, le plan de secours de la Zone de dfense, labor partir des annes 2000, qui sinscrit aujourdhui dans le dispositif ORSEC, organise non seulement la protection des Franciliens, proccupation fondamentale de la puissance publique, mais coordonne galement la gestion de crise entre les diffrents acteurs. Ce plan distingue les questions de scurit civile (protection des populations, vacuation, organisation de la vie quotidienne en conditions dgrades, approvisionnement) des questions de continuit dactivit qui relvent des acteurs privs. La cellule inondation sera appuye par les forces civiles et militaires, sachant que les ressources sont beaucoup moins importantes quen 1910 (ainsi, le plan Neptune prvoit le dploiement de 10000 militaires contre 100000 en 1910). Les acteurs, privs et publics, sont invits laborer leurs propres plans de secours, en fonction de leurs besoins et de leurs ressources spcifiques, pour pouvoir, une fois lalerte lance, faire face de faon autonome la crise. La continuit dactivit, pendant et aprs la crise, devient pour eux un objectif prioritaire.

du risque urbain mtropolitain

au

risque

Lespace francilien a pour particularit de superposer deux logiques gographiques distinctes : une logique urbaine, qui renvoie aux pratiques du quotidien, lespace proche et aux relations de proximit, mais aussi des fonctions conomique et politiques qui relvent de la polarisation traditionnelle des services dans des villes, et une logique mtropolitaine, qui concerne cette fois-ci lintgration dune rgion urbaine la mondialisation et aux systmes des mtropoles internationales. Cette logique mtropolitaine repose sur la concentration/ spcialisation des activits de commandement de la mondialisation, autour de services dit rares, qui concernent aussi bien les fonctions financires, conomiques, logistiques, scientifiques, culturelles, etc. La mtropolisation de lespace francilien a eu des consquences majeures dans la transformation du risque : pour un ala de dpart identique, on aura des consquences bien plus graves, qui ne peuvent tre imputes uniquement laugmentation du nombre denjeux exposs du fait de lurbanisation. Lagglomration parisienne est ainsi soumise deux risques confondus : un risque urbain classique, que lon retrouve dans nimporte quelle ville franaise, qui concerne les populations et les biens directement exposs la submersion ; un risque mtropolitain, qui a pour caractristique dtre ubiquiste (plusieurs territoires sont touchs en mme temps), multiscalaires (une perturbation locale a des consquences lchelle de lagglomration, de la rgion urbaine, du pays) et largement imprvisible (on passe du registre du risque, o la probabilit doccurrence dun vnement est mesurable et o des scenarii peuvent tre proposs, celui de lincertitude). Ce risque mtropolitain est produit par la transformation de lespace conscutive la mtropolisation. Celle-ci a suscit lmergence de ples, qui concentrent lensemble des fonctions

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stratgiques de commandement politique, conomique, culturel, logistique, etc. Ces ples, physiquement loigns les uns des autres, fonctionnent en rseau de sorte quils se trouvent en situation dinterdpendance importante. Ils commandent en outre des territoires de plus en plus vastes. Lorsquune perturbation les affecte, elle va se propager rapidement lensemble des territoires qui dpendent deaux. Aussi, un ala au dpart localis peut-il avoir des consquences sur des espaces situs plusieurs dizaines voire centaines de kilomtres. La Dfense, Rungis, Roissy, le plateau de Saclay, Marne-la-Valle, pour ne citer que quelques centres mtropolitains, subiront des perturbations majeures alors mme que ces lieux ne sont pas inondables. La mtropolisation a par ailleurs eu des consquences sur lhabiter des populations, de sorte que le risque mtropolitain croise le risque urbain. Dans la mtropole, la gnralisation de la voiture individuelle et des transports en commun ont permis une dissociation des lieux de rsidence, de travail, de loisirs et de consommation. Ds lors, les individus plus mobiles, sont aussi plus dpendants des rseaux de transports. Plus largement, le progrs technique a permis une amlioration sans prcdent des conditions de vie, qui passe par une forte dpendance aux rseaux de distribution deau, dnergie, de tlcommunications. Cette dpendance implique des perturbations majeures en cas de panne : lincapacit de lun de ses rseaux assurer son service a des effets aussi bien sur la vie quotidienne que sur les activits conomiques. Que lorigine de la panne soit volontaire (acte de terrorisme ou de malveillance) ou accidentelle, quil sagisse des consquences dune tempte, dune inondation, dun accident industriel ou dune pidmie, le rsultat est identique : des cots financiers levs et une dsorganisation plus ou moins importante du corps social, pouvant aller jusqu la paralysie. Le risque mtropolitain est aujourdhui le plus difficile apprhender car il ne relve pas des schmas classiques de gestion : lobjet nest pas la scurit civile

mais les pertes matrielles et la continuit dactivit ; les dommages matriels sont certes importants, mais infiniment moindre que les cots engendrs par les perturbations fonctionnelles ; les pertes sont en partie intangibles et dcales dans le temps ; le territoire du risque nest pas celui de lala (ici la zone inonde) ; les solutions classiques de protection, prvention et gestion de crise ne sont pas adaptes la problmatique pose.

des vulnrabilits diffrencies selon les enjeux et les territoires


Dans ces conditions, avant mme de vouloir urbaniser les zones inondables (ou interdire leur urbanisation), encore faut-il savoir quel risque elles sont exposes et rappeler que la logique mtropolitaine (et donc les projets damnagement qui visent dvelopper la mtropolisation) produit du risque hors des zones inondables. Il est alors ncessaire de qualifier pralablement le type despace en fonction du risque et des vulnrabilits quil prsente, en distinguant les vulnrabilits matrielles (potentiel dendommagement matriel, cest--dire datteinte lintgrit physique des biens et des personnes) des vulnrabilits fonctionnelles (potentiel de perturbations fonctionnelles). Il faut galement souligner quil nest pas ncessaire dtre matriellement endommag pour subir ces perturbations : le rseau RATP nassurera pas son service du fait des fermetures prventives et de larrte de lalimentation lectrique ; les entreprises hors zones inondables ne pourront pas travailler car leurs employs ne pourront pas se rendre sur le site, etc. Par ailleurs, les perturbations fonctionnelles peuvent provoquer des dommages matriels (le court-circuit qui provoque lincendie, la panne dlectricit qui ne permet plus dalimenter la chane du froid et qui fait que les produits se priment, etc.). La relation qui unit vulnrabilit matrielle et vulnrabilit fonctionnelle nest donc pas linaire. Pour expliquer ceci, il faut ajouter un troisime type de vulnrabilit que nous appellerons vulnrabilit structurelle et qui dsigne le potentiel

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dendommagement li la structure ou lorganisation de lenjeu, du systme, du territoire concern. Ainsi, si un territoire est fortement dindpendant dun autre territoire, il sera lourdement affect par la perturbation de ce dernier, mme si lui-mme nest pas directement atteint. Un rseau la structure maille offrira des trajets alternatifs ses usagers, qui limiteront considrablement les perturbations en cas datteinte de lune des stations. Une organisation trs centralise subira des perturbations considrables si le centre est endommag alors quune organisation polycentrique verra la perturbation se diffuser trs rapidement, du fait des interdpendances des lments qui la composent. Il est noter ici que la distinction propose sapplique aussi bien lchelle du btiment que du quartier, du territoire communal ou de lagglomration mtropolitaine. Dans ces conditions, on peut distinguer des profils de territoires, qui prsentent des vulnrabilits particulires et appellent donc un traitement adapt. Pour dterminer ces profils, nous croisons un certain nombre de critres : - le gradient de centralit : plus lespace est proche du centre de lagglomration, plus la mixit fonctionnelle est grande. Ces espaces centraux ont pour caractristiques de mlanger des logiques urbaines et mtropolitaines et de prsenter des vulnrabilits multiples. - le degr dinsertion au processus mtropolitain : plus lespace est intgr la dynamique de mtropolisation, plus la vulnrabilit fonctionnelle est importante. - le caractre stratgique de lespace, qui dpend en partie des fonctions quil assure dans la mtropole.

quelles conditions peut-on urbaniser des zones inondables ?


Lurbanisation des zones inondables en lede-France, et plus largement dans une rgion mtropolitaine demande donc de changer de logique. Il ne sagit plus de prvenir un risque sur un territoire mais dintgrer lexistence des risques la rflexion sur le devenir de ce territoire, autrement dit encore, de ne plus grer un risque sur un territoire mais de gouverner un territoire risques. Ce changement de logique radical fait passer lamnagement dune impossible qute du risque zro la prise en compte dun risque acceptable collectivement dfini et ngoci. Lamnagement doit ici crer les conditions du vivre avec leau : il fabrique de nouveaux territoires et transforme les modes dhabiter.

dfinir le niveau de risque acceptable pour chaque territoire


Quel risque la socit est-elle prte admettre? Quels risques chacun est-il prt prendre? Quel bnfice est attendu en contrepartie? Quel prix eston individuellement et collectivement prt payer pour sa scurit? On peut poser ici une limite claire, qui est celle implicitement dfinie par les pouvoirs publics lorsquils laborent le dispositif ORSEC inondation. Lorsque des vies humaines sont en jeu, la puissance publique a pour devoir de mettre en place des politiques dites de scurit civile qui traitent les consquences ngatives du risque et tentent de le prvenir en amont. Le seuil de risque acceptable n'est alors pas ngociable : il est dfini socialement par le principe qui veut que l'tat protge la vie humaine et que tout risque pour les personnes est inadmissible. Dans ce contexte, il semble par exemple totalement contre-productif de poursuivre lurbanisation des zones inondables des fins de spculation immobilire dans des secteurs non stratgiques. Dans le cas o la vie humaine nest pas en danger,

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l'objectif de la gestion est autre. Il s'agit de rechercher un quilibre, un compromis, entre les avantages et les inconvnients des prises de risques des projets collectifs ou individuels de dveloppement conomique, urbain ou encore social. On passe alors dune logique de scurit civile une logique de sret individuelle dans laquelle chacun dfinit le niveau de risque quil est prt prendre, tout en respectant le cadre gnral fix une chelle collective, partir de principes thiques et selon des modalits dmocratiques. La prise de risque doit tre ici calcule et affiche : elle implique de transfrer la responsabilit de la dcision, avec des contreparties lourdes puisquen cas dinondation, ce sont les individus, les entreprises ou les communes et non la socit solidaire, qui devront payer les pertes.

mobilits, et donc la dpendance ces rseaux, et produire des vulnrabilits inutiles et extrmement coteuses. - enfin, on peut agir sur la vulnrabilit structurelle en travaillant selon une dmarche transversale et globale, qui prend en compte lorganisation spatiale des territoires, les relations dinterdpendances entre les lieux, leur inscription dans des systmes territoriaux plus vastes. Pour cela, il est ncessaire de penser le risque lchelle du territoire fonctionnel, qui nest pas dfini par les primtres administratifs classiques mais qui tire sa cohrence des solidarits entre les diffrents lieux, des mobilits, des flux, des changes, des spcialisations et complmentarits qui se dessinent peut peu lchelle de la rgion mtropolitaine. Par consquent, les choix damnagement doivent soprer en fonction de la nature des territoires, de leur exposition directe et indirecte au risque, de leur rle dans lespace urbain et mtropolitain. Si le gel de certains projets damnagement aurait des consquences extrmement lourdes pour les territoires, ces derniers ne peuvent faire abstraction de lexistence du risque. Celui-ci doit tre intgr systmatiquement dans la rflexion sur le devenir de la mtropole et des espaces urbains, non pas du point de vue dune utopique recherche du risque zro, qui conduit la plupart du temps lincurie et la ngation du danger, mais partir dune logique de risque acceptable dans laquelle lamnagement est un outil qui permet justement dagir sur les vulnrabilits matrielles, structurelles et fonctionnelles.

adapter lurbanisme
Dans le cas o la vie humaine nest pas en danger, un certain nombre de mesures techniques peuvent permettre de rduire la vulnrabilit. On peut agir sur les trois niveaux de vulnrabilit : - des mesures architecturales peuvent tre appliques lchelle des btiments afin de rduire sa vulnrabilit matrielle. Lingnierie propose dsormais de nombreuses solutions techniques, tant en termes de matriaux rsistants leau que de normes de construction, qui peuvent se rvler trs efficace en cas de sinistre. Si leur cot peut tre important, leur intgration au cahier des charges de la construction durable leur permettrait dtre facilement valorises en tant que telles. Elles peuvent aussi tre accompagns de dispositifs ponctuels de protection, adapts au niveau des plus hautes eaux connues pour un territoire donn. - au-del du btiment, cest lensemble de lurbanisme qui doit tre repens pour permettre de limiter les vulnrabilits fonctionnelles. Une attention particulire doit tre apporte aux rseaux techniques critiques. Ainsi, implanter des infrastructures de transport en commun en site inondable (en surface ou en sous-sol) alors mme que la construction de ces transports va modifier les

accompagner les mesures techniques dun dispositif prventif


Si lurbanisme de zone inondable a connu dnormes avances, lexistence de solutions techniques permettant doccuper les zones inondables doit tre imprativement accompagne dun dispositif prventif qui repose sur trois volets : - linformation des populations, qui demande dafficher le risque et non plus de le cacher ; - la mise en place dun dispositif

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organisationnel lchelle du territoire, qui permette en cas de crue de ragir de faon adquate et de limiter les dommages ; - une rflexion prventive sur laprs-crise, avec en particulier la question de fonds dindemnisation spcifiques propres aux territoires (problme de lassurance et du cot des primes), du nettoyage et de la reconstruction. Cette urbanisation s ous conditions demande une fois de plus de changer de culture du risque : les solutions techniques ne sont quun outil au service de lamnagement. Elles ne peuvent tre un alibi pour faire nimporte quoi ni donner un illusoire sentiment de scurit

mis en avant. Afficher le risque reste en France un impens de la gestion et de lamnagement des territoires, car lassociation dun risque-territoire est fortement stigmatisante pour ce dernier. Alors mme que la reconqute des berges de fleuves est devenue un volet important des projets damnagement durables , alors mme que ces berges deviennent de plus en plus attractives du fait des amnits paysagres et de la qualit de vie quelles sont supposes offrir, le caractre inondable de ces espaces est tu, quand il nest pas ni purement est simplement, par crainte de dgrader limage du lieu (et donc sa valeur foncire). Or, dautres pays ont fait des choix radicalement opposs, sans voir pour autant lattractivit des espaces concerns dcliner : personne nignore que Tokyo ou Los Angeles sont soumis des risques sismiques majeurs ; New York a su faire face des attaques terroristes de grande ampleur et deux cyclones ; Londres et la Randstad hollandaise se prparent des inondations majeures. Dans tous les cas, lattractivit de ces mtropoles ne faiblit pas : le risque est affich et la capacit y faire face est valorise. La gestion des risques est intgre dans une rflexion plus large sur la transition cologique, la ville durable, etc., les villes devenant des laboratoires grandeur nature dinnovation. Les techniques dveloppes offrent une valeur ajoute aux constructions, participent la cration dune image positive des territoires mtropolitains. Elles sont accompagnes de la mise en place de mobilisations populaires, avec une implication plus ou moins forte des habitants de ces territoires, qui contribue redfinir de nouvelles formes de citoyennet urbaines. La ville sadapte, dans sa dimension matrielle, fonctionnelle mais aussi organisationnelle et politique. Dfinir le risque acceptable ne signifie pas cder au fatalisme et lgitimer lincurie ; promouvoir ladaptation et redfinir les responsabilits de chacun ne saurait en aucun cas cautionner le dsengagement des pouvoirs publics de leurs missions rgaliennes ; lobjectif de rsilience ne doit pas non plus conduire conforter, voire crer, des ingalits entre les

grer le risque selon une logique mtropolitaine : de la ville durable la mtropole rsiliente
Si le risque est longtemps apparu comme une contrainte lamnagement, il peut - et doit - tre envisag comme une opportunit, dans la mesure o la scurit et la capacit de rsilience dune mtropole sont dsormais considres comme un avantage comparatif favorable dans la comptition internationale. La question nest plus de savoir si lon est expos ou non un risque, dans un univers rendu incertain par la globalisation financire, les menaces environnementales plantaires ou la fin des quilibres gopolitiques traditionnels. La mtropole, et avec elle le pouvoir politique et les habitants, doivent montrer quils capables de faire face ces incertitudes, de sadapter aux mutations rapides des environnements, de dpasser les perturbations, de se reconstruire si possible en mieux, en tirant les leons des crises. Cet impratif est dsormais port par le qualificatif rsilient , qui est prsent comme une injonction par les instances internationales. Construire des villes rsilientes est un projet ambitieux, qui ne saurait se limiter un affichage marketing : cest un dfi technique, mais aussi et surtout politique, qui demande de btir une nouvelle culture du risque. Le risque nest plus cach : il est

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territoires et les individus (entre ceux qui seraient rsilients et ceux qui ne le seraient pas). Le devenir dun territoire est dabord un choix politique : en ce sens, la gouvernance du risque est un volet de la gouvernance mtropolitaine. Le territoire du risque mtropolitain est celui de la mtropole : cest le territoire rticulaire des solidarits fonctionnelles entre les diffrents ples mtropolitains. De fait, il nexiste pas aujourdhui dacteur susceptible de proposer une vision globale et transversale de la gestion, en particulier, darticuler la prise en compte du risque mtropolitain et les projets damnagement aux diffrentes chelles. Le bricolage politico-institutionnel a prvalu en le-deFrance nest plus mme de rpondre aux dfis des risques mtropolitains, quelle que soit leur origine (inondation centennale, mais aussi pidmie, panne ou acte de terrorisme de masse) : trop dacteurs, trop denjeux, trop de primtres de comptences et pas de chef dorchestre. Si les questions de scurit civile sont bien intgres, avec laction de la prfecture de Police lchelle de la zone de Dfense, le risque mtropolitain nest envisag que de faon parcellaire et presque incidemment. En ce sens, et pour paraphrase P. Estbe, la gestion est toujours la recherche dun pilote.

Ides cls - la crue centennale est lorigine de deux dynamiques de risque diffrentes : un risque urbain classique et un risque spcifique aux espaces mtropolitains fortement intgrs la mondialisation. - les solutions traditionnelles de gestion permettront dassurer la scurit des personnes et de limiter lendommagement matriel mais elles ne sont pas adaptes la problmatique mtropolitaine. - dans le cas francilien, les solutions traditionnelles de gestion ont pour objectif non pas dempcher la crise, mais dy faire face et de la dpasser le plus rapidement possible. - la double nature du risque demande de considrer la spcificit des territoires.

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quels outils d'amnagement pour la mtropole?


Pour des SPL d'intrts mtropolitains Eric Brard + Rmi Dorval + Alain Gars Le logement du Grand Paris: le point de vue d'un bailleur social. Sylvie Froissart-Jouhier + Pierre Paulot - I3F ........103 ........111

sources David Mangin/Seura

sortir de "l'urbanisme de la moyenne "

la hauteur, une notion toute relative

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sources D.Mangin/Seura

Des SPL d'intrt mtropolitain Eric Brard + Rmi Dorval + Alain Gars

Les diffrentes analyses, effectues par les membres de lquipe, sur les rponses apporter la crise du logement, la mobilit, lorganisation spatiale avec les choix stratgiques faire sur le priurbain, lintgration de stratgies publiques/privs pour acclrer la ralisation des oprations, lvolution de la gouvernance pour faire face au dfi du Grand Paris, amnent se poser la question de la bonne chelle du projet damnagement et les moyens qui pourraient lui tre ddis pour atteindre les objectifs du projet moyen et long terme.

l'amnagement urbain en France:


En France aujourdhui, une opration damnagement se droule classiquement en deux squences conscutives : -lune rglementaire sous matrise douvrage publique de la collectivit (intercommunale, locale, et Rgionale en Idf ) avec la mise en place des SCOT (+SDRIF en Idf, devant tre valid par un dcret en Conseil d'Etat) puis des PLU partir desquels les outils oprationnels rglementaires seront dclins (permis de construire, lotissement, ZAC PUP.) ; -lautre oprationnelle avec la mise en place dun oprateur dont le profil sera diffrent mais en relation avec la nature, le programme et la taille de lopration (propritaire foncier, monteurconstructeur, promoteur, lotisseur, SEM, SPL, EPA), la ralisation des quipement publics structurants restant de la comptence de la collectivit ou de l'Etat dans des cas trs prcis. Cette situation

entrane pour les oprations importantes hors OIN (opration d'intrt national) la mise en place dun amnageur de type SEM ou SPL qui intervient en gnral dans le cadre dune ZAC dont le programme de construction est dfini, souvent avec prcision et au primtre ferm, et dans le cadre dune vision de ralisation qui apparat rigide. Cette tendance figer le contenu des oprations rsulte des interventions de lEurope en 2005 qui a plac les oprations damnagement, ralises par le priv (SEM, Promoteurs, Amnageurs privs) sous contrat avec les collectivits territoriales, dans le secteur marchand (application du droit de la concurrence) ; lobligation de mise en concurrence impose de dfinir prcisment lobjet de la consultation, et par consquent amne (trop) prciser en amont le contenu de lopration qui de ce fait se trouve fige pour les annes venir. Cette position amne un certain conformisme dans la conception et la conduite des oprations, certes confortable pour des structures sous finances, adosses des collectivits peu imaginatives pour leur dveloppement, alors que loutil ZAC permet des pratiques plus diverses puisquil n'entrane pas obligatoirement le transfert foncier lamnageur et que bien utilis il peut permettre de combiner secteur de PUP, intervention en macro-lot, portage immobilier conomique, etc Cependant face la problmatique du Grand Paris ce processus damnagement apparat contraint, peu dynamique et triqu car ce sont les conditions damnagement des grands territoires quil convient dapprhender.

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une proposition formelle, inspire des bonnes pratiques provinciales


Penser lamnagement des grands territoires cest dabord mettre en place une rforme institutionnelle qui permette un portage politique de ces projets damnagement avec les moyens financiers correspondants. Marc Wiel et JeanPierre Orfeuil ont exprim des orientations et propositions qui vont dans un sens positif, savoir crer des intercommunalits (regroupement de communes et dintercommunalits) correspondant aux bassins demplois locaux dont les primtres et les contenus quantitatifs et qualitatifs seront dfinis par le pouvoir mtropolitain (tel qu'il rsultera de la Loi Lebranchu), matre douvrage du schma de dveloppement de laire urbaine du Grand Paris. Ces intercommunalits apparaissent indispensables et leur articulation avec le niveau mtropolitain ncessaire pour crer une vraie dynamique oprationnelle, car sans portage politique local identifi il ny a pas de projet damnagement. Pour autant, il ne faut sans doute pas sattacher une dfinition totalement rationnelle de ces intercommunalits : les bassins demplois sont une notion indicative pour leur primtre, qui dpendra en ralit de multiples facteurs lis aussi lhistoire locale, aux affinits, voire aux personnes Nanmoins, ce niveau que Marc Wiel qualifie de local lchelle de la rgion parisienne, semble indispensable une vritable mise en place oprationnelle de projets damnagement. Ces intercommunalits tant constitues, une gouvernance des projets damnagement pourra tre mise en place. Ces projets damnagement devront couvrir une aire daction suffisante pour intgrer toutes les fonctions urbaines ncessaires la ralisation de vrais ples de vie dans le cadre dun dveloppement multipolaire de la Rgion Capitale . Ainsi de tels territoires de projets qui peuvent combiner transformation du tissus existant (transformation de friches industrielles et tertiaires vielles ZA, rsorption de lhabitat insalubre et

rnovation urbaine, volution des zones commerciales et tissus pavillonnaires ) et dveloppement doprations urbaines innovantes autour des gares du rseau Grand Paris Express pour rpondre aux besoins, en logements, activits voire quipements structurants lourds, doivent tre dots dune matrise douvrage forte sappuyant sur deux piliers dots du professionnalisme correspondant: le premier, un comit de pilotage stratgique adoss la collectivit ayant les pouvoirs financiers et planification ; le second, la fonction amnageur pour la mise en uvre des ouvrages et nouer les partenariats ncessaires aux interventions immobilires et urbaines complexes. Larticulation de ces projets par rapport aux CDT sera dfinir cas par cas. Dans certains cas, ces territoires de projet pourront reprsenter une partie dun CDT, dont ils constitueront lune des formes de mise en uvre. Dans dautres cas, sans doute plus nombreux, ils peuvent au contraire pallier labsence de CDT en proposant nanmoins un vritable dispositif oprationnel. Cette solution parat meilleure que la gnralisation des CDT, qui a pu tre envisage, mais ne semble pas pertinente si lon souhaite conserver le caractre relativement exceptionnel du CDT, inscrit dans sa dfinition mme. La taille de ces territoires de projet est dfinir en fonction du contenu du programme prvisionnel donnant une cohrence urbaine un bassin de vie, sachant quun objectif global de ralisation sur 15 20 ans apparat raisonnable, si lon regarde les programmes de mme nature en province (lIle de Nantes, La Route de la Mer Montpellier, Euratlantique Bordeaux,), cest la strate 750ha (correspondant au ple largi de la Dfense) 2500 ha (le quart de Paris intra-muros) qui peut apparatre comme territoire pertinent dintervention (stratgie examiner plus finement lors de la dfinition des premires oprations) ; afin de raliser des ples secondaires dquilibre au sein de la mtropole du Grand Paris. Quel positionnement et quel contenu des missions pour lamnageur de ces territoires de projets?

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Dans le cadre du Grand Paris il semblerait souhaitable quil y ait un amnageur par intercommunalit, voire dans certain cas un par territoire de projet, si une intercommunalit dveloppait plusieurs projets. Lexprience montre que lquipe oprationnelle de lamnageur, pour tre efficace, doit se trouver totalement investie dans le projet et ne pas subir une structure trop lourde.

alas programmatiques sont invitables dans le temps. Reste la SPL (Socit Publique Locale) dont lobjet principal sera lamnagement pour assurer la matrise douvrage dun tel projet. Ce type de socit obit aux principales rgles suivantes : - son capital est compos dactionnaires issus uniquement de collectivits locales et territoriales (deux actionnaires minimum suffisent), - elle est soumise aux rgles du droit commercial bnficiant de toutes les souplesses du secteur priv pour son fonctionnement ; mais elle conserve certaines obligations du droit public pour lattribution des contrats avec ses prestataires (Dcret du 6 juin 2005) - elle na pas tre mise en concurrence pour se voir attribuer une opration damnagement par lun de ses actionnaires. Ce type de socit t cre en droit franais par une Loi de juin 2011 et est conforme au droit europen qui la juge IN HOUSE c'est--dire sous le contrle de sa collectivit actionnaire pour quelle puisse tre considre par celle-ci, dans lattribution des oprations, comme une extension de ses propres services, ce qui justifie quelle soit dispense de mise en concurrence ; ce type de structure apparat la mieux adapt pour dvelopper les projets territoriaux. Quant aux OIN (Oprations dIntrt National), en gnral accompagnes de la cration dune Etablissement Public dAmnagement, elles supposent un engagement financier de lEtat dont on peut penser quil est difficilement envisageable dsormais, et quil restera en tout tat de cause exceptionnel. Par ailleurs, le portage politique par les collectivits dans ce dispositif ne se fait quau second degr, mme si ces structures sont bien au service du projet. Nous traiterons leur cas dans le chapitre III relatif la prise en compte des structures existantes. A noter le rapport du CGPC de mai 2008 n 00569001 sur Les outils de l'amnagement et les conditions pratiques de leur utilisation qui compare les SPL, les SEM et les EPA (ouvrage crit sous la direction de Francis Rol-Tanguy et Laurence Daud).

quelle doit-tre la nature juridique de cet amnageur ?


Les collectivits ont le choix entre plusieurs types de structures pour raliser leurs oprations damnagement, la Rgie Directe avec du personnel de la collectivit, la SEM, la SPL et dans certains cas la possibilit de contracter avec lEtat dans le cadre dun OIN. Pour arrter ce choix plusieurs critres sont prendre en compte, et la structure retenue doit prsenter plusieurs caractristiques : - une souplesse dintervention dans le temps, tant sur le plan du programme que des volutions conomiques locales, nationales ou internationales qui ne remettent pas en cause les conditions dinterventions de la structure, - une proximit troite entre la collectivit matre douvrage et les financeurs des quipements publics structurants du projet, au premier rang desquels la Rgion, - disposer de fonds propres importants pour peser sur le volet foncier et immobilier de manire favoriser des oprations vocations conomiques et sociales que le priv ne peut pas toujours financer seul. Par son manque de souplesse de gestion la Rgie Directe nest pas un choix a priori. La SEM, depuis les contraintes imposes par lEurope en 2005 obligeant les collectivits mettre ces structures en concurrence pour toutes les oprations damnagement, et, la difficult pour celle-ci de revoir le contenu de leurs missions en cours dexcution, est devenue un choix problmatique pour les oprations de grande envergure dont les

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Enfin, une voie est peut tre explorer avec un nouveau dispositif, dont la mise en place est voque actuellement dans le cadre de la prparation de la future loi sur lurbanisme et lamnagement, et qui consisterait crer une nouvelle catgorie doprations, dnomme OIM Oprations dIntrt Mtropolitain . Destine combler le vide qui existe entre la ZAC classique et lOIN, elle permettrait de lancer, dans les mtropoles et leur initiative, des oprations de grande envergure, qui ne seraient pas pour autant des OIN, et qui associeraient la collectivit, lEtat et dautres partenaires ventuels. Ces oprations seraient inspires des CDT la fois pour leur caractre contractuel et le fait quune fois approuve, elle emporterait mise en conformit du SCOT et des PLU. On peut imaginer quen retour, des oprations de ce type soient montes en Ile de France soit pour mettre en uvre un CDT, soit pour pallier labsence de CDT dans les secteurs qui nen possdent pas. Il est prvu que de telles oprations sappuient sur une SPL, que lon retrouve donc comme structure adapte ce contexte, pour mettre en uvre le projet quelles portent. Un des intrts majeur de la SPL, au-del de ce qui a t dit ci-dessus, est que son partenariat de base pour tous les projets peut tre au minimum lIntercommunalit (lieu du projet) et la Rgion, acteur majeur du Grand Paris, qui sera associe dans la socit damnagement afin de suivre lopration. Elle pourra par ailleurs mandater la socit pour raliser galement les grands quipements quelle finance. Ce partenariat Intercommunalit/Rgion, qui est certainement une des cls de la russite du futur Grand Paris, trouverait donc galement sa traduction oprationnelle dans un dispositif la fois suffisamment gnrique et suffisamment adaptable pour rpondre toutes les situations. C'est en tous cas un idal institutionnel vers lequel il serait intressant de tendre brve chance. Concernant la mise en uvre oprationnelle, larticle L300-1 combin avec larticle L300-4 du code lurbanisme permet un projet damnagement dtre mis en oeuvre lorsque la collectivit a dfini le

contenu et le programme du projet damnagement (article L300-1) et ses conditions de mise en uvre (article L300-4) par concession une structure damnagement y ayant vocation (la SPL cre en loccurrence). Ainsi ds que le programme du projet de territoire sera arrt et le primtre dfini la structure damnagement pourra intervenir dans le cadre dune concession damnagement couvrant lensemble du secteur amnager. Un pralable devra toutefois tre lev savoir ltude de la faisabilit financire du projet au regard de certaines contraintes examiner telles que : la pollution des sols, les risques naturels, les zones sensibles, la duret foncire, une approche des cots en quipements publics structurants ainsi que le contexte conomique de ralisation des programmes immobiliers ; ces lments permettront de dresser un premier cadrage financier grande chelle pour dfinir les enjeux financiers de lopration. Aujourdhui une opration damnagement denvergure un cot quil convient de financer long terme et qui implique les collectivits territoriales et leurs dlgataires conomiques potentiels.

la ncessit de composer avec les outils existants dans un souci de rapidit de mise en uvre oprationnelle du Grand Paris
La vision formelle idale exprime dans le chapitre prcdent se heurte la ralit francilienne : des collectivits parfois trs en avance en matire d'ambition amnageuse (Plaine Commune, la Dfense...), parfois peu habitues aux contraintes et leviers du dveloppement urbain complexe (Confluence, Est 93...). Il y a fort parier que de nombreuses annes soient ncessaires l'mergence de ces intercommunalits de projet, fortes et structures, que nous appelons de nos vux. Les lois Voynet-Chevnement n'ont-elles pas ncessit une dizaine d'annes pour percoler (avec le succs que l'on sait!) travers nos communes franciliennes? Il est vrai qu'elles taient fondes sur le concept de dveloppement durable, insuffisant crer du

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contenu, encore moins du projet... Il ne faut pas non plus perdre de vue le fait que les dpartements de la petite couronne ont tous dvelopp des SEM (SEM 92, SEQUANO,SADEV 94) trs staffes et comptentes, ayant une taille suffisante pour pouvoir rpondre la mise en concurrence permanente lie la directive de 2005, elles vont devoir rflchir leur devenir au regard des enjeux oprationnels de demain. Enfin, depuis 50 ans maintenant, l'Etat a tenu bout de bras le dveloppement francilien en crant et garantissant financirement les EPA (souvent adosses des OIN), l'AFTRP (amnageur d'Etat sans primtre) et rcemment la Socit du Grand Paris. Concernant la SGP, la possibilit qui lui est donne par la loi de juin de 2010 d'tre amnageur (dans un primtre de 400m autour des gares et si les collectivits le souhaitent) est un outil de dveloppement d'une greffe urbaine, certes modeste, au moment mme o le rseau de transport nouveau sera mis en service. Il ne faut pas ngliger ce rle de catalyseur de projet de la Socit du Grand Paris, matre d'ouvrage ensemblier, quelle que soit sa gouvernance future. Concernant les EPA, certains portent des projets dont les enjeux ne sont pas locaux mais nationaux (La Dfense pour l'EPADESA, Saclay pour l'EPPS, Eurodisney pour l'EPAMARNE ...) Ces outils pourraient se justifier galement, en cho aux dveloppements du chapitre prcdent, parce que les collectivits ne sont pas encore structures en intercommunalits fortes capables de porter de tels projets travers une SPL ou une SEM. Il est intressant toutefois de constater que Plaine Commune, pourtant dans le primtre d'un EPA, considre aujourd'hui tre assez mature pour s'en affranchir, mais cest un contre-exemple encore isol. Il peut tre utile, ce stade, de constater que ces structures sous tutelle de l'Etat ont une forte inertie, de par leurs statuts et leurs personnels ; mais cette inertie a un ct plus favorable : elle permet

de dpasser les chances lectorales locales quand l'enjeu est d'importance mtropolitaine et qu'il s'agit de mutations impliquant le temps long (solidarits, savoirs...) que le monde conomique et l'lu local ne sont pas toujours en mesure d'accompagner dans la dure. Enfin, on ne peut que constater, quel que soit le gouvernement, que ces outils ont une capacit de rsilience hors du commun. La question principale est donc la suivante: la gouvernance des EPA doit-elle rester tatique avec une reprsentation accrue des collectivits ou doitelle laisser la place une structure de type SPL dans laquelle la Rgion et les Intercommunalits seraient des partenaires majoritaires aux cts de lEtat. En conclusion il faut cependant noter que presque chaque CDT recoupe le primtre d'un EPA dveloppant une thmatique forte: ce sont de toute vidence des acteurs de l'amnagement incontournables, quelle que soit leur gouvernance future.

la question de l'implication ds lamont de la sphre prive :


La gouvernance politique et les conditions stratgiques de matrise d'ouvrage urbaine tant mises en place, lamnageur peut structurer des partenariats publics/privs (c'est sa mission premire) pour engager lopration en tenant compte des contraintes financires et de dlais de ralisation des grands quipements dinfrastructures. Selon la nature des programmes, les situations foncires, les donnes conomiques du march immobilier et lurbanisme rglementaire applicable au moment dengager une sous-opration, tous les outils de lurbanisme oprationnel peuvent trouver place depuis la ZAC, sur des fonciers importants, en passant par des lotissements, des secteurs de PUP raliss par linitiative prive, les permis de construire sur des macro-lots, des permis de construire valant division parcellaire, des montages immobiliers innovants intgrant des quipements publics des programmes privs etc

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la maquette, un outil d'tude interactif

sources Seura

110

Au-del des innovations techniques relatives, par exemple, aux gares du Grand Paris (nergie, superposition d'ouvrages faisant intervenir de multiples comptences publiques et prives), les innovations juridiques et contractuelles qui permettraient d'intgrer le secteur priv dans la dfinition de lamnagement dun futur ple urbain seraient un lment important de l'difice de construction d'une nouvelle donne en matire d'amnagement en Ile-de-France. A cet effet lquipe dtude et de suivi du projet, sous la responsabilit de la collectivit matre douvrage, devrait comprendre les techniciens de lamnagement public et des reprsentants du secteur priv qualifis pour participer la ralisation du projet. Ainsi devraient tre prsents : les promoteurs de limmobilier (logements, secteur tertiaire, conomique), les investisseurs, les cabinets de commercialisation, les gestionnaires de services urbains, les structures conomiques et sociales, les organismes de logement sociaux. et toute structure technique susceptible de donner un sens au projet. Lamnageur devant disposer dans son quipe, outre les urbanistes et les oprationnels de terrain, dun conomiste de lamnagement et dau moins un sociologue. Lensemble de ces personnes publiques et prives seraient runies dans un comit de pilotage, instance dtude et de dcision sur llaboration et le droulement du projet ; ce type de structure ( gomtrie variable selon ltat davancement du projet) permettrait dviter des relations contractuelles trop formalises qui pourraient tre sources de situation contentieuses au moment de la ralisation des constructions. Lenvironnement juridique restant toutefois mettre au point. Au ct de lamnageur, un partenariat publicpriv, constitu dans le cadre dun comit de pilotage du projet, comme interface de la collectivit matre douvrage apparat tre un gage de scurit et de bon droulement des oprations.

Ides cls : - il est ncessaire de disposer d'un outil d'amnagement ad hoc, sur lequel pourront s'appuyer les nouvelles structures de gouvernance pour des territoires de 500 2000ha - la Socit Public Locale d'Amnagement est une structure de droit prive, dfinie par la loi, qui permet une collectivit locale de disposer d'un amnageur et de conduire, politiquement, une stratgie foncire et immobilire - des amnageurs sont nessaires pour mettre en oeuvre les Contrats de Dveloppement Territoriaux, les Oprations d'Intrt Mtropolitain - les moyens des nombreuses SEM et EPA de la rgion parisienne pourraient tre redploys aux profits des SPL - la SPL peut tre un lieu de promotion d'un urbanisme de projets, une instance partenariale entre le public et le priv est inventer

111

vs.
cercle d'accessiblit des transporteurs itinraires urbains privilgis

vs.
juxtaposition d'environnements scuriss accessibilit aux services quotidiens des modes doux

112

sources.David Mangin/Seura

Le logement du Grand Paris, le point de vue d'un bailleur social. Pierre Paulot- 3F
3F sest donn des priorits pour les prochaines annes afin de rpondre au mieux aux besoins en logement social en Ile-de-France - quelques orientations stratgiques pour 3F, prsentes ici comme un simple tmoignage. De faon la fois plus gnrale et plus spcifique, trois questions vives sont dveloppes, qui illustrent la responsabilit de 3F et du secteur du logement social dans le Grand Paris : quelle chelle pour une opration de logement social ? quel traitement pour les rez-de-ville ? comment inscrire le sujet des parkings dans la dure ? 400 000 demandeurs de logements sociaux en 2010 pour une production de 20 000 logements sociaux par an en moyenne entre 2005 et 2011 et un objectif denviron 17 000 21 000 logements sociaux par an pour les prochaines annes en Ile-de-France (objectifs annoncs par le gouvernement, le SDRIF.sur 70 000 logements familiaux construire par an en Ilede-France) ; 62% des mnages franciliens ligibles au PLAI ou PLUS . Les ingalits territoriales sont fortes: 10% des communes dIle-de-France concentrent 50% du parc de logements sociaux (1,2 millions de logements sociaux en Ile-de-France qui reprsentent 25% du parc). Enfin en 2013, il devient frquent pour les cadres et plus seulement pour les employs - de faire 2 3 heures par jour de trajet domicile / travail !

tendances sensibles dans le logement social


Aujourdhui le modle franais du logement social fait figure dexception en Europe. En effet, en France 60% des mnages sont sous plafond de ressources PLUS, parmi lesquels 60% sont sous le plafond PLAI ; les objectifs de production de logements sociaux sont ambitieux ; les aides la pierre et les aides la personne subsistent mme si elles se rduisent . La tendance est diffrente dans d'autres pays : les aides la pierre ont t supprimes en Sude et en Grande-Bretagne, les logements HLM ont t massivement vendus en Allemagne et en Grande-Bretagne, en Allemagne 20% de la population seulement est ligible au logement social. et lobjectif est de dmolir 60 000 logements par an. La crise du logement est particulirement aige en France : 14% de la population sous le seuil de pauvret en 2010 ; 3,6 millions de personnes mal loges dont 700 000 sans domicile personnel, auxquelles sajoutent 5 millions de personnes en situation de fragilit du logement (impays, propritaires en difficult ). En Ile-de-France :

spcificit et orientations pour 3F dans ce contexte


Avec 200 000 logements en patrimoine et un objectif de production de 3 400 logements familiaux par an en Ile-de-France dici 2015, dont 75% dans le Grand Paris, 3F a une responsabilit particulire dans le logement social. Les priorits portent aujourdhui sur les points suivants pour 3F : - concentrer les efforts sur la production de logement collectif, et sur les segments PLUSPLAI. La production de logement individuel, de logement loyer intermdiaire ou en accession sociale est utile titre complmentaire pour rpondre toute la demande (sous condition de ressource). Laccession la proprit doit rester marginale et ne se justifie quen cas de dfaillance du priv, en particulier suite au retrait des investisseurs institutionnels.

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Nombre de logements 3F grs par commune - zoom Grand Paris

T4del'aoport LeMesnilAmelot AroportCh.DeGaulleT2

TriangledeGonesse

Parcdesexpos

LeBlancMesnil LeBourgetAroport Aulnay Sevran-Beaudottes Sevran-Livry Gare de Colombes LesAgnettes LesGrsillons LeBourget-RERB LaCourneuve-sixroutes

BoisColombes Gare de la Garenne Colombes Bcon-les-Bruyres Nanterre Rueil NanterreLaBoule LaDfense

Stade de France StDenisPleyel Fort d'Aubervilliers StOuenRERC Mairie d'Aubervilliers Bobigny MairiedeStOuen Bobigny Pablo Picasso Pont de Bondy Bondy PortedeClichy PontCardinet StLazare Rosny Villemomble

Clichy-Montfermeil

Chelles

Rueil/MontValrien Neuilly Les Fauvettes Neuilly Hpitaux SaintCloudTransilien Val de Fontenay Le Perreux-Nogent Noisy-Champs

Boulogne/PontdeSvres

IssyRER

Olympiades MaisonBlanche

Villiers/Bry/Champigny Champignycentre ST-Maur

Fortd'Issy/Vanves/Clamart Chatillon-Montrouge KremlinBictreHpital BagneuxM4 Arcueil-Cachan InstitutGustaveRoussy VillejuifLouisAragon Chevilly3communes

VitryCentre

VersaillesChantiers Satory StQuentinUniversit

Crteill'Echat

LevertdeMaisons LesArdoines

StQuentinEst

M.I.NPortedeThiais

Antonyple

CEASaint-Aubin

Orsay/Gif Palaiseau

MassyOpera Massy-Palaiseautgv

Aroportd'Orly

Nombre de logements 3F en 2011


1 - 10 10 - 50 50 - 100 100 - 250 250 - 500 500 - 1 000 1 000 - 2 000 2 000 - 4 000 4 000 - 4 542 Taux SRU < 20% de logements

2,5

7,510 km

Source : Base patrimoine 2011 au 31/12/201

le parc immobilier du groupe 3F, dans le Grand Paris par commune

sources : 3F

114

- - a fortiori en logement social, rester trs attentif aux sites et aux implantations : la vigilance reste de mise sur ltalement urbain, les conditions daccs aux transports collectifs et aux quipements, et mme la qualit intrinsque des sites, la crise pouvant lgitimer la construction sur des terrains auparavant considrs comme non valorisables (terrains enclavs, pollus, le long de voies ferres) sils sont bien desservis et/ou proches dun bassin demplois ; - offrir des surfaces compatibles avec la capacit financire des locataires (loyer + charges) : en secteur trs dense, 40 m pour un deux pices et 60 m pour un 3 pices, dvelopper loffre de petits logements notamment pour les jeunes travailleurs (35% de studios et deux pices), ouvrir la colocation; - favoriser les parcours rsidentiels et offrir des produits spcifiques pour les tudiants ou les jeunes actifs, les personnes ges dpendantes, les personnes en rinsertion ou en grande difficult ; - privilgier la prennit des matriaux et la qualit dusage des logements tout en matrisant les cots: logements traversants, sjour distributif pour limiter les circulations vu les contraintes daccessibilit, surfaces de rangement y compris hors SHAB (une cave, ou un cellier ferm sur le palier, sur le balcon par exemple), isolation acoustique, clairage naturel des parties communes ; - favoriser la capacit dvolution du bti (structure poteaux-poutres, faade rideau ),; veiller la prennit des matriaux et des dtails ; penser linsertion dans la ville qui se fabrique par stratification. A titre dillustration, les HBM font preuve dune grande prennit mme sils sont peu volutifs en termes daffectation et de typologie ; les btiments haussmanniens initialement vous lhabitation, supportent des transformations successives en bureaux, puis nouveau en logement. Il importe de bien comprendre les processus de fabrication pour gnrer une production non standardise des cots industriels; - intervenir aussi sur lexistant, qui reprsente 30 annes de production pour I3F au rythme actuel : loccasion des travaux de rhabilitation (mise aux normes, isolation), rflchir

lvolution des typologies, des prestations, linsertion dans la ville. En renouvellement urbain, on retrouve une chelle plus domestique avec des dmolitions ou des constructions neuves de plots de 20 ou 30 logements ; ladressage se retourne sur la rue et non lintrieur de la cit . La constructibilit rsiduelle sur une grande escalope foncire hrite des annes 1960, permet de remodeler un quartier en rectifiant la composition urbaine, les alignements, la densit, les espaces extrieurs, les accs aux immeubles et le rapport avec les espaces publics, avec la ville.

construire la juste chelle


Le logement social doit sinscrire, parfois mme se glisser dans la ville : cest un des enjeux de la commande architecturale pour le bailleur social mais cela soulve la question de la juste chelle pour une opration de logement social. Elle se regarde plusieurs niveaux : limmeuble : de 30 50 logements ? le quartier : 1/3 de logement social sur des lots de 300 logements, soit 100 logements sociaux maximum - la rsidence sociale ou foyer; vu la typologie une trop grande simplicit ou monotonie formelle gnrent une perception ngative par rapport des programmes qui seraient trop monolithiques ou rptitifs, leffet Formule 1 . Le respect dune limite en termes dchelle, de 50 60 logements limmeuble environ, est une condition ncessaire pour la qualit dusage dun immeuble de logements. Cette chelle favorise lauto-contrle, des spirales positives dentraide, de solidarit. Au-del au contraire on favorise les dysfonctionnements et ou on les amplifie. Le logement social accueille des populations dfavorises, souvent dans des communes taux de chmage et avec des fragilits socio-conomiques plus fortes quailleurs. Cest pourquoi, a fortiori dans des territoires difficiles, la diversit au sein du parc nous semble essentielle, mais aussi la mixit entre

115

10

Nombre de logements livrs par commune en 2012 - zoom Grand Paris


60

T4del'aoport LeMesnilAmelot AroportCh.DeGaulleT2

28

27
TriangledeGonesse Parcdesexpos

23 30
LeBlancMesnil LeBourgetAroport Aulnay Sevran-Beaudottes Sevran-Livry

12

Gare de Colombes

LesAgnettes

203
LesGrsillons

38
LeBourget-RERB LaCourneuve-sixroutes

64

15
Pont de Bondy Clichy-Montfermeil

BoisColombes Gare de la Garenne Colombes Bcon-les-Bruyres 19 Nanterre Rueil NanterreLaBoule LaDfense

Stade de France StDenisPleyel Fort d'Aubervilliers StOuenRERC Mairie d'Aubervilliers Bobigny MairiedeStOuen

Bobigny Pablo Picasso

156
Bondy

85

12
PortedeClichy PontCardinet StLazare

55 27 108

Rosny

Villemomble Chelles

Rueil/MontValrien

5 13
SaintCloudTransilien

62

Neuilly Les Fauvettes Neuilly Hpitaux Val de Fontenay

95 8

24 157

30

30 Le Perreux-Nogent 16
Noisy-Champs

120

Boulogne/PontdeSvres

IssyRER

Olympiades MaisonBlanche

Villiers/Bry/Champigny Champignycentre ST-Maur

65

Fortd'Issy/Vanves/Clamart Chatillon-Montrouge KremlinBictreHpital BagneuxM4 Arcueil-Cachan 8 InstitutGustaveRoussy VillejuifLouisAragon Chevilly3communes

VitryCentre

VersaillesChantiers Satory StQuentinUniversit

Crteill'Echat

34
LevertdeMaisons LesArdoines

42

StQuentinEst

M.I.NPortedeThiais

54 58 21

Antonyple

60
Orsay/Gif Palaiseau MassyOpera Massy-Palaiseautgv

21
Aroportd'Orly

CEASaint-Aubin

75 25

7 64 30 12

Livraisons 2012
1 - 25 25 - 50 50 - 100 100 - 203 Taux SRU < 20% de logements

10 70

14

2,5

7,510 km

Source : DCIF - Janvier 2013

prs de 3000 logements livrs par 3F en 2012 dans le Grand Paris

116

sources :3F

logement social et les autres formes de logement, les statuts des habitants (locataire du logement social, locataire dans le parc priv,ou propritaire). La question doit galement tre pose lorsque les bailleurs sociaux envisagent la mise en vente de leur patrimoine, patrimoine encore constitu de beaucoup de cits ou rsidences , avec un nombre important de logements : le passage au statut de coproprit ne protge pas loin sen faut ! des drives qui ont pu tre observes dans le parc social. Pour bien aborder cette question cruciale de la juste chelle, il faut aussi collectivement reconnatre et dfendre les mtiers, les comptences de ceux qui interviennent dans les projets, chacun travaillant son chelle : la collectivit locale qui porte un PLU, lamnageur qui porte un projet urbain et amnage des espaces publics, le matre douvrage qui construit les immeubles. La contribution des bailleurs sociaux, tant quils exercent leur mtier de matrise douvrage, mrite dtre souligne dans la mesure o les bailleurs sociaux sont les seuls exercer en mme temps la fonction de constructeur et de gestionnaire, la fonction de matre douvrage tant constamment enrichie par le retour dexprience de la gestion (do lintrt de limiter la ralisation de logements sociaux en VEFA, et privilgier la matrise

Prenons lexemple des tours : une tour peut tre construite, ou rhabilite - les projets ne manquent pas actuellement - mais si elle se trouve dans un site sensible, alors de notre point de vue il faut viter une programmation exclusive en logement social. A Vigneux (91) 3F travaille actuellement sur un projet de prservation dune tour 3F existante, en primtre ANRU, mais le programme vise sa reconversion en logement libre et ateliers. Ces projets de (d)composition, de rparation urbaine peuvent permettre aussi de: - introduire de la diversit fonctionnelle avec par exemple, la dmolition dun immeuble de logement social et son remplacement par un immeuble de logements en accession ou, pourquoi pas, par des activits conomiques. Ex : A SaintMaur-des-Fosss, la requalification des logements du Pont-de-Crteil sest accompagne de la revente dun reliquat foncier pour limplantation dun laboratoire. - amliorer les liens si besoin, entre le quartier requalifi, et son environnement urbain, par exemple en instaurant le dialogue avec un secteur pavillonnaire voisin prexistant, ou avec des quipements de proximit. La mixit peut tre aborde sous langle morphologique (introduire des logements superposs ou en bande, ou des plots en R+3, aux frontires avec un secteur pavillonnaire) ou par le statut des occupants (raliser une opration en accession sociale ou en libre). A Bobigny, on a par exemple programm un immeuble en accession la place de logements dmolis et cration de logements de morphologie intermdiaire proximit des pavillons prexistants. A Carrires-sous-Poissy les 4 foyers sont remplacs par 2 rsidences sociales mais aussi des logements sociaux familiaux, et un programme de maisons individuelles en accession libre.

rquilibrer les programmes de grands ensembles qui dysfonctionnent


Parmi les interventions destines parer aux dysfonctionnements des grands ensembles, la dmolition au moins partielle des tours ou des barres, le squencement des immeubles et le remodelage des espaces extrieurs (y compris les stationnements), visent notamment rintroduire une chelle domestique. Le nombre de logements desservis par cage, la longueur de faade parcourir avant dentrer dans le btiment, la distance entre la rue et laccs limmeuble, le nombre de logements par ilt, le rapport entre la largeur du trottoir et des voiries sont regards et retravaills autant que possible.

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prparer la gestion la bonne chelle et lvolution de la ville


La mutualisation des quipements et services urbains permet d'optimiser les cots dinvestissement, dabonnement, dentretien (rseau de chauffage, traitement de leau et des dchets, pourquoi pas les locaux communs (vlos, poussette). Elle favorise la matrise des charges pour les locataires mais aussi la qualit urbaine ou architecturale. Ceci peut fonctionner conditions de: travailler la bonne chelle : par exemple pour les EnR (photovoltaque, gothermie), travailler llot plutt qu limmeuble ? Pour un rseau de chauffage : quid si les logements construits, trs performants, sont en nombre insuffisant pour atteindre le seuil de rentabilit ? - rester vigilant sur la complexit de systmes innovants, type smart grid : raisonner l'lot plutt quau quartier (qui finit par gnrer des investissements trop massifs sans apporter la fiabilit totale), tenir compte des rseaux existants ou projets (risque de doublons) et tenir compte aussi des habitudes ou comportements des habitants ; - agir en fonction du contexte, de la capacit de la collectivit ou des habitants intgrer un changement ou mettre en uvre un projet en tenant sur la qualit des amnagements, des espaces publics ncessit en tous cas de travailler ensemble pour dfinir la juste chelle et rester efficace. Rflchir la juste chelle, cest aussi trouver les montages simples, qui prservent lavenir. Aujourdhui, trop de montages gnrent des dysfonctionnements et/ou figent la mutabilit long terme : les macro-lots -les promoteurs vendent en prvoyant au mieux des servitudes, sinon une ASL pour assurer la gestion des espaces extrieurs collectifs, qui pourraient souvent tre en ralit des espaces publics : les VEFA avec imbrication des parties communes entre un bailleur social et une coproprit -accs au parking en infrastructure, cages descalier

- les statuts fonciers dcals par rapport aux traitements et aux usages - les divisions en volume avec un parking, pour dissocier la gestion avec celle des logements audessus. Comment grer, vendre, mais aussi dmolir, surleverdans 30 ou 40 ans ? En rgle gnrale, la recherche de la simplicit pour la gestion et les mutations, dans limmdiat comme long terme, revient simplifier la proprit du foncier et donc, favoriser la mixit horizontale plutt que la mixit verticale.

le rez-de-ville, un tage pas courant


En tant que constructeur, commercialisateur ou gestionnaire, il y a lieu de sinterroger sur les occupations potentielles des rez-de-chausse : commerces, activits, quipements mais aussi logements tudiants par exemple. Il faudrait aussi regarder le point de vue du passant, dans la ville quotidienne - avoir une lecture horizontale des usages, de la perception et de la mixit fonctionnelle du rez-de-ville. Il ne sagit plus que de construire, mais aussi de comment sinscrire dans la ville, travers cette accroche forte quest le rez-de-chausse; le pied dimmeuble du bailleur devient rez-deville du passant.

en secteurs damnagement
Le savoir-faire des grands amnageurs ou collectivits, en ZAC ou en renouvellement urbain, a sensiblement progress ces dernires annes en matire de programmation, y compris en tenant compte dune phase transitoire o le quartier nest pas encore plein rgime : - tudes de march et commercialisation avec phasage pour louverture des commerces (accueil des premiers habitants puis monte en puissance progressive jusqu phase de maturit) comme le pratiquent respectivement la SAEM Val-de-Seine

118

commerces

Amnagement et la SEMAPA, Boulogne-ZAC Seguin et Paris Rive Gauche ; - gestionnaire, voire investisseur unique qui aurait la matrise foncire des lots rez-de-chausse pour des programmations particulires. - il en va de mme pour le dimensionnement progressif des services et quipements (cole, poste transports). Les outils existent pour optimiser le montage et la ralisation de projets de construction complexes et imbriqus, par exemple la convention de transfert pour des quipements publics qui permettent davoir une unit de matrise douvrage et matrise duvre (3F pour la DASCO et la DFPE de la Ville de Paris, pour une cole et une crche dans un immeuble de logements Clichy Batignolles). Les secteurs damnagement ne constituent pas dans leur intgralit, des zones fortes dattractivit commerciale: on retombe sur la question du traitement des rez-de-ville comme en diffus.

hall traversant

maison

Dans les ples de centralit commerciale , avec une forte valorisation conomique et en gnral lchelle de limmeuble et de la rue ; les questions pour le constructeur et le gestionnaire vont se concentrer sur la qualit du traitement de la faade (vitrines enseignes) et la prise en compte des contraintes spcifiques lies lactivit (terrasse ; livraisons). On en revient au rle de la collectivit pour porter la programmation commerciale lchelle de la ville et adapter les espaces publics aux usages des rez-deville.

En diffus, hors damnagement


services / locaux temporaires

secteurs

source David Mangin/seura

En dehors de ces ples, en secteur rsidentiel ou en priphrie, il n'est pas obligatoire de dcrter une affectation commerciale ou dactivit (professions librales, service, enseignement). Les affectations en quipement et en logement sont envisager. Le rez-de-ville peut contribuer faire le lien entre limmeuble et la ville, entre lespace public et les

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logements en tage. Il peut tre intressant de rflchir lamnagement et/ou au type de logement : les anciennes chambres de bonnes ne pourraientelles pas retrouver une place, pour du logement transitoire ou de lhbergement, en rez-de-ville ? Ce qui suppose de travailler sur lintimit du logement, son clairement, (souvent les stores ou volets des logements sur rue sont ferms en rez-de-chausse) le retrait par rapport la rue ou au cheminement dans llot, le traitement des limites entre espace public, collectif et privatif. On retrouve la question de lchelle et de la mutualisation quand on se penche sur limportance prise, en rez-de-ville, par les locaux techniques du moins pour de petites oprations en zone trs dense, quand le foncier est dcoup en petites parcelles troites, Paris ou Montreuil par exemple. Ne faut-il pas chercher mutualiser les locaux vlos, poussettes, locaux techniques et ordures mnagres, ou les installer partiellement au sous-sol ou au 1er tage, voire prvoir des drogations - par exemple pour les vlos qui peuvent tre gars dans la rue Paris ? - ou des compensations, comme pour les stationnements automobiles ? Le rez-de-ville est plus souvent le produit de conraiinte technique ou rglementaire subies, que le fruit d'une rflexion ou une intention programmatique dcline de l'immeuble la ville. Le logement rez-de-chausse pourrait offrir du logement temporaire pour tudiants ou saisonniers ou jeunes actifs, ventuellement en partenariat avec des associations qui prendraient le bail et trouver les personnes en recherche de logement temporaire De mme, penser aux transparences vers les coeurs dlot, des vues sur des espaces libres qui permet au passant depuis la rue, de percevoir la profondeur de la parcelle.

le stationnement
La construction de logements dans le Grand Paris implique les liens entre habitat, bassin demploi et dplacements. Question majeure, pour un constructeur de logements comme 3F; la desserte, de la proximit par rapport une gare ou station avec passages frquents, bref le choix dune implantation correctement intgre dans le systme de transports collectif Ensuite vient la question de loffre de stationnement. Il faut savoir quen construction neuve en Ile-de-France, les places de stationnements livres par 3F ces dernires annes atteignent un taux de vacance de 29,7%, taux lgrement suprieur au taux moyen sur lensemble du parc 3F. Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte : - les hypothses retenues au moment de la programmation (taux de remplissage ou tarif de location des parkings) sont optimistes, ce qui pousse construire trop de places de stationnement ou les louer trop cher par rapport aux besoins ou capacits des locataires ; en ordre de grandeur, 5 places de stationnements en infrastructure cotent l'quivalent d'un logement - la politique mene par la collectivit impacte directement sur les comportements des habitants : les collectivits refusent, ou ne peuvent faute de moyens coercitifs imposer le stationnement payant sur les voies publiques ; les espaces extrieurs publics sont donc utiliss de fait et gratuitement pour le stationnement. A fortiori lorsque le PLU impose plus dune place par logement, une telle politique induit des dysfonctionnements dans les usages ; - cette coordination du bailleur social avec la collectivit locale est dautant plus importante que les locataires du parc social nont aucune obligation de louer les places qui leur sont proposes ; - loffre existante proximit de lopration en construction neuve : le nombre de places offertes, la qualit des produits proposs, la scurit dans les parkings, les tarifs pratiqus. loffre en infrastructure, en extrieur (payant ou non), doivent tre analyss avant de programmer la construction

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des stationnements pour une opration de logements neufs ; l encore un raisonnement au-del de lchelle du lot simpose ; - le contexte urbain de lopration : on ne peut raisonner de la mme faon en talement urbain, ou en secteur ANRU avec les problmes dchelle et de scurit des parkings existants - et en hypercentre. Le PLU parisien qui dispense de crer du stationnement pour des oprations en-dea de 2000 m de surface de plancher des constructions (ou celui de Vincennes, idem en de de 12 logements) peuvent servir de rfrence pour dautres communes ou secteurs de trs forte densit. Le parking silo ou la galette de parking mutualise revient dans les dbats actuellement : - le premier avantage est de baisser les cots : la mutualisation sur plusieurs oprations de logements, en termes dinvestissement et de gestion ; selon le contexte la gestion unique peut permettre damliorer la scurit et la qualit globale du stationnement propos, donc le taux doccupation. - ce raisonnement fonctionne mieux en premire couronne quen hyper-centre, o les prix sont tellement tendus quil est plus rationnel de positionner le stationnement en infrastructure. On voit dailleurs progressivement les derniers parkings silos disparatre de Paris (vente rcente du garage Mercedes dans le 5me arrondissement, aprs la vente du grand garage du Faubourg Saint-Antoine) - avec la moindre densit toutefois on retombe sur des problmes de scurit comme dans beaucoup de parkings silos existants, devenus vacants (remplacs bien souvent par du stationnement plus ou moins anarchique en extrieur) et lieux de rencontre ou de trafics. - attention l aussi ne pas compromettre la gestion (ASL entre plusieurs propritaires, imbrications pour les parkings mutualiss en infrastructure de plusieurs btiments de logements, complexit des contrles daccs) ni figer les mutations ou changements dusages, que ce soit au niveau technique, par exemple en veillant construire des niveaux plutt de 2,50m que de 2,20m, ou foncier

en limitant les imbrications. - une piste pourrait tre de considrer que le parking silo offre une solution transitoire : oui au parking silo, mais condition de pouvoir revenir facilement et moindre cot, un autre usage (construction en poteau-poutre et hauteur minimale de 2,50m par niveau) ; - une autre piste pourrait tre dimplanter des parkings en silo sur les premiers niveaux dun immeuble, ce qui fonctionne par exemple au Brsil. Mais suppose dtre sur un immeuble assez haut (plus de 30 mtres, pour avoir au moins 7 niveaux de logements au-dessus), dinvestir sur les espaces extrieurs ou lespace public et dy recourir de faon ponctuelle dans la ville pour prserver la qualit du rez-de-ville .

Ides cls : - 62 % des mnages franciliens sont ligibles au logement social PLAI ou PLUS - des oprations de 50 logements semblent tre la juste chelle pour la construction, la gestion, l'intgration, la mutation voire l'adaptation des anciens ou des nouveaux quartiers - les rez-de-ville, un tage pas courant, des typologies et des mode doccupation - cinq places de stationnement cotent l'quivalent d'un logement.

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Ont collabor ce cahier

Eric Brard, aujourd'hui consultant, a dirig plusieurs socit d'amnagement dont la SERM, Montpellier et la SERDCO Valence; il a prsid le Club Ville-Amnagement. Yannick Beltrando architecte urbaniste, aprs un parcours au sein de l'APUR notamment comme responsable du ple mtropole et comme conseiller technique de Pierre Mansat, il a fond l'agence Anyoji Beltrando, laurate du palmars des jeunes urbanistes 2012. Eric Charmes, sociologue urbaniste, directeur de recherche, du laboratoire Recherches interdisciplinaires ville espaces socit (RIVES) de lEcole nationale des Travaux Publics de lEtat Vaulx-en-Velin (69), auteur de La Ville miette. Essai sur la clubbisation de la vie urbaine , Paris, Presses universitaires de France, Villes rves, Villes durables ? avec Taoufik Souami, Gallimard, Hors-srie Dcouvertes et La Vie priurbaine face la menace des gated communities, Paris, LHarmattan, coll. Villes et entreprises . Philippe Coignet, paysagiste dplg dirige l'agence OLM. laurate des albums des jeunes paysagistes en 2008. Il a galement enseign le projet de paysage lcole polytechnique de Zurich, lcole darchitecture de Paris-Malaquais et au dpartement de paysage Harvard. Yves Crozet, enseignant-chercheur l'IEP Lyon il a dirig le Laboratoire de l'Economie des Transports, il anime des groupes de recherches au Predit, il est aussi membre du conseil d'administration de RFF. Nicolas Douce, Convergences CVL accompagne les oprateurs commerciaux publics et privs dans leurs projets en France et ltranger. Rmi Dorval, la Fabrique de la Cit, Aprs avoir occup diverses fonctions au sein de Ministre de lIndustrie et du Ministre des Finances il rejoint le secteur priv devient Directeur Dlgu de VINCI, et Prsident de la Fabrique de la Cit. Alain Gars, aprs avoir dirig le SEM Constellation, et directeur de l'urbanisme de la Commaut Urbaine du Grand Toulouse, il est aujourd'hui directeur gnral de la SPLA Europolia; et prsident du Club-Ville Amnagement.

Jrme Legrelle , dirige depuis 2010 la socit ConvergencesCVL, spcialise en urbanisme et immobilier commecial il a occup plusieurs responsabilits au sein d'immobilires commerciales Carrfour property, Rodamco Europe, LVMH. David Mangin, architecte dplg. associ-grant de SEURA (Florence Bougnoux, Jean-Marc Fritz, David Mangin, Eurylice Roncen, Mathieu-H Simonpoli), il est aussi professeur des coles darchitecture et l'ENPC, membre du conseil scientifique du Puca , et Grand Prix de lUrbanisme 2008, auteur notamment de la Ville franchise, Paris, la Vilette Pierre Paulot, architecte est Directeur de lArchitecture, de lAmnagement et de lEnvironnement de 3F, il y dveloppe et anime la politique architecturale, urbaine et environnementale. Magali Reghezza-Zitt, gographe, matre de confrences lcole normale suprieure, elle dirige les tudes du dpartement de gographie de lENS, auteure de Paris, coulet-il?; Paris, Fayard Vincent Renard, conomiste, directeur de recherche au CNRS spcialis dans les questions d conomie foncire et immobilire, il est co-fondateur avec Joseph Comby de lAssociation des Etudes Foncires, il enseigne actuellement l'IEP de Paris et l ENPC. Mathieu-H Simonpoli, architecte dplg et ingnieur EIVP, il collabore depuis 2005 aux travaux de l'agence SEURA, dont il est associ. Marion Talagrand, urbaniste Diup paysagiste dplg, elle est laurate des albums des jeunes paysagistes (2007) et du palmars des jeunes urbanistes (2008), elle enseigne aussi le projet l'IUP et l'ENSP Versailles. Marc Wiel est un urbaniste franais, il a travaill dans plusieurs agences durbanisme Rouen , Grenoble c Brest il est aujourd'hui chercheur et participe des travaux sur larticulation transports urbanisme, il est notamment l'uateur de La transition urbaine, de la ville pdestre la ville motorise., Bruxelles, Mardaga et Paris, sortir des illusions approfondir les ambitions, Paris, Scrineo.

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en rsum,

1.mobiliser des moyens


- sans attendre l'amlioration ou la cration de grands rseaux, crer des logements prs des ples d'emplois et vice-versa pour rduire les distances domicile/travail - reprer et mobiliser les fonciers (in)visibles/ (in)accessibles pour des oprations d'amnagement - dfinir une nouvelle hirarchie du rseau francilien et optimiser la tarification en fonction des modes et des vitesses - contractualiser la prquation financire entre intercommunalits et Rgion - fdrer des intercommunalits pour partager les responsabilits de la production de logements et des autorisations de construire

2.rguler des fonciers trop accessibles


- considrer l'A104 comme la "Nouvelle Frontire", - projeter les dveloppements autour des bourgs et des villages - organiser des filires agricoles urbaines, travers des circuits courts et des circuits semi-long

3. rendre accessible des fonciers invisibles


- crer de la valeur sur les parkings des centres commerciaux rgionaux de l'A86 et la francilienne, pour plus de mixit fonctionelle - laborer un PPRI du Grand Paris, en sachant que les fonciers submersibles, ne sont pas forcment les plus risqus

4. construire plus et mieux


- constituer des SPL pour des amnageurs la mesure des projets de territoires, - concevoir des rez-de-ville, un tage pas courant, pour accueillir de l'conomie (informelle) et des rsidences flexibles, - anticiper les volutions de modes de vie et de la mobilit - dvelopper les filires sches et la prfabrication.

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SEURA 69 rue de la Fontaine au Roi 75 011 Paris www.seura.fr seura@seura.fr T: 01 55 28 14 50

Des logements pourquoi, combien, o, comment, pour qui, par qui ? Voil les questions auxquelles les diverses contributions de ce cahier, runies par lquipe Seura, tentent de rpondre. La pnurie est un acclrateur des ingalits et un frein pour la comptitivit du Grand Paris; une bombe retardement (D.Mangin, M.Wiel). Le projet de Nouveau Grand Paris concentre les financements sur les infrastructures ferroviaires, msestimant les effets induits sur la rpartition territoriale des emplois, des logements et de la rente immobilire (M.Wiel). Soyons lucides les villes moyennes, bourgs et villages continueront se dvelopper, dans un rayon de 20min en voiture des gares des TER, des RER ou du futur GPE, au-del de la Francilienne, cette Nouvelle Frontire de lIle de France (E.Charmes). Sans attendre l'achvement du Nouveau Grand Paris, nous devons accompagner l'amlioration de l'accessibilit locale par des investissements immdiats dans la gestion du rseau ferr et l'adaptation du rseau (auto)routier( Y.Crozet). Mais on ne fera rien sans adopter une stratgie foncire articule autour de la rgulation des marchs fonciers et la mise en vidence de leviers indits pour rendre accessibles des fonciers, quils soient rvls (V.Renard) ou (in)visibles:cration de valeur dans les zones commerciales (N.Douce, J.Legrelle), nouvelle culture positive du risque mtropolitain (M.Reghezza-Zitt), meilleure connaissance des agricultures mtropolitaines qui pourrait stabiliser les destinations des terrains agricoles (P .Coignet, M.Talagrand). Cette stratgie foncire, dterminante, n'est pour autant pas la seule rponse la ralisation de l'objectif de 70 000 lgt par an. Le temps du projet, les procdures d'urbanisme, les agendas politiques, les rsistances nimby perturbent la baisse la construction de logements si bien que lon nen construit que 35 000 par an. Des structures d'amnagement ad hoc comme les SPL (E.Brard,R.Dorval, A.Gars) pourraient permettre aux nouvelles intercommunalits de disposer de l'ingnierie ncessaire au renforcement de l'offre de logement et associer lus, entreprises du BTP , investisseurs publics et privs pour construire des logements neufs, rnovs ou densifis. Reste un impratif: les logements, ou mieux, lhabitat doit offrir le droit la ville, tre connect aux quartiers, avec des rez-de-ville rinvents et des densits diversifis (P .Paulot-3F). AIGP 2/ SEURA/David Mangin mars, 2013

SEURA/ David Mangin

Yannick Beltrando, Mathieu-H Simonpoli, Marc Wiel

Eric Brard, Florence Bougnoux, Patrick Bridey, Eric Charmes, Philippe Coignet, Yves Crozet, Laetitia Dablanc, Franois Delarozire, Nicolas Douce, Rmi Dorval, Jean-Marc Fritz, Alain Gars, Marion Girodo, Jrme Legrelle, Sbastien Loew, Bruno Marzloff, Pierre Paulot, Philippe Renoir, Eurylice Roncen, Magali Reghezza-Zitt, Michael SchwarzeRodrian, Vincent Renard, Marion Talagrand// Yves Laffoucrire