El abogado del ejecutante en la etapa de cumplimiento de la sentencia de remate del juicio ejecutivo Primera parte: hasta el decreto de subasta

Por Eduardo A. Daz

I. La etapa de cumplimiento de la sentencia de remate del juicio ejecutivo Siguiendo la estructura del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin, podemos dividir el juicio ejecutivo en dos etapas. La primera, comprende desde la interposicin de la demanda hasta que queda firme la sentencia de remate. Est compuesta por la demanda, intimacin de pago, embargo (no indispensable en este momento del juicio, pero s frecuente), citacin al ejecutado para que oponga defensas, la deduccin de stas, su contestacin por el actor, la posibilidad de que se produzca prueba, el dictado de la sentencia de remate, y la sustanciacin de los recursos que proceden contra ella [1]. La segunda comienza una vez firme la sentencia de remate o, excepcionalmente, encontrndose en trmite la apelacin contra sta (si el ejecutante diere fianza de responder de lo que percibiere si la sentencia fuese revocada, supuesto en que la apelacin se concede con efecto devolutivo, art. 555 CPCCN), y corre hasta que se hace ntegro pago al acreedor de la suma ejecutada (art. 559 a 591 CPCCN). Sus reglas son aplicables a la ejecucin de sentencias (art. 510 CPCC) y, subsidiariamente, a las ejecuciones especiales en cuanto stas no tengan disposiciones especficas (art. 595 y subsiguientes CPCCN). Este tramo del juicio ejecutivo tiene por finalidad embargar bienes del deudor - si es que no se hizo antes-, y luego poner dichas cosas en situacin de ser subastadas judicialmente, llevar a cabo el remate, y cobrarse el acreedor de su producido. La actuacin del ejecutado est retaceada (art. 560 CPCC), y entra en escena la figura del martillero, quien de hecho toma a su cargo la mayora de los trmites desde el auto de subasta hasta que sta se lleva a cabo; casi en las postrimeras aparece otro sujeto, el comprador del bien subastado. En circunstancias normales, se compone ms que nada de diligencias administrativas, v. gr. pedir informes, obtener e inscribir un nuevo ttulo de propiedad, publicar edictos, pues la etapa controversial ya se agot, aunque puede surgir algn que otro incidente, v. gr. nulidad de la subasta, impugnacin de la liquidacin (los que por lo general resultan improcedentes si los deduce el ejecutado, pues suele hacerlos ms con fines dilatorios que por su razonabilidad). II. Nuestra hiptesis de trabajo: ejecucin de expensas con embargo del inmueble Seguiremos los pasos del juicio ejecutivo por cobro de expensas comunes de edificios sujetos al rgimen de propiedad horizontal (art. 524 CPCC) [2], tramitado ante la Justicia Nacional en lo Civil. Lo usual en estos casos es embargar la unidad funcional cuyas expensas se ejecutan, aunque estuviese afectada como bien de familia (situacin frecuente) [3]. Supondremos que el inmueble est ubicado en la Ciudad Autnoma de Buenos Aires.

III. Actividad a cargo del abogado del ejecutante Desde la sentencia de remate firme, hasta que se dicte el auto de subasta, hay actividad casi exclusiva a cargo del abogado de la parte actora (aunque, tal como iremos viendo, bastante de ella puede delegarla en meros gestores, pues se trata de diligencias administrativas). Ms all de las notificaciones de las resoluciones generales que se dicten, al ejecutado especialmente slo se le cursa la intimacin a acompaar el ttulo de propiedad del bien embargado (infra III.3.1), y se le notifica la traba del embargo (infra III.1), ambas por cdula (siempre que haya constituido domicilio procesal, caso contrario ser por ministerio de la ley); luego de ello, ninguna otra participacin especial se prev para este sujeto. Adems, si el acreedor ampla la ejecucin (arts. 540 y 541 CPCC), se le dar al deudor la participacin correspondiente, mas no es este un acto propio, caracterstico, de esta etapa, sino comn a todo el proceso ejecutivo (volveremos sobre el tema en la segunda parte de este trabajo). Por otro lado, ni el martillero, ni otros acreedores, ni el comprador, aparecern aun en escena. Teniendo en cuenta la ndole y extensin de este trabajo, nos dedicaremos a analizar las situaciones comunes, bsicas y habituales de este procedimiento. III.1. Obtener y anotar un embargo. Impulsar la notificacin de la medida Dice el art. 561 CPCC: Es requisito del trmite de cumplimiento de la sentencia de remate, la traba de embargo (). Este es el primer paso de la etapa, si es que no se cumpli antes: pedir, obtener, y anotar un embargo. Reiteramos que, no obstante la posibilidad de embargar cualquier otro bien, lo usual es hacerlo sobre el inmueble cuyas expensas se ejecutan, para hacer valer as el privilegio que ostenta este crdito (art. 17 ley 13512), que lo torna preferente en ser pagado, luego del acreedor hipotecario [4]. Aunque bien se podra embargar, por ejemplo, una suma de dinero del deudor suficiente para cubrir el crdito, v.gr. un depsito bancario, lo que evitara tramitar la mayor parte de esta etapa del juicio - con el consiguiente ahorro de tiempo, esfuerzo y dinero pues se pasara directamente a su ltimo momento, el de la liquidacin y pago: Cuando lo embargado fuese dineroel acreedor practicar liquidacin de capital, intereses y costas, de la que se dar traslado al ejecutado, aplicndose, en lo pertinente, las reglas de los artculos 503 y 504. Aprobada la liquidacin, se har pago inmediato al acreedor del importe que de ella resultare (art. 561 CPCC, segunda parte). El embargo sobre el inmueble se anota en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la ubicacin de la cosa, por oficio si se trata de un juicio que tramita en Capital Federal y cuyo embargo tambin se inscribir en el Registro de esta Ciudad (ver modelo A en el Apndice), y por testimonio si ha de serlo en extraa jurisdiccin (art. 7 ley 22172).

Agregada al expediente la constancia de haberse inscripto el embargo (el Registro reintegra al presentante el oficio con la medida anotada, y ste lo presenta en el juicio, o transcurrido un tiempo prolongando sin que haya sido retirado, aqul lo enva directamente al juzgado), se dictar una providencia que ordenar notificar al ejecutado en los trminos del art. 198 CPCC: () Si el afectado no hubiese tomado conocimiento de las medidas con motivo de su ejecucin, se le notificarn personalmente o por cdula dentro de los TRES (3) das. Quien hubiese obtenido la medida ser responsable de los perjuicios que irrogare la demora () Desde ya que la confeccin y entrega en secretar a de esta cdula es carga del abogado del ejecutante (arg. art. 137, 2 prrafo, CPCC). Si el ejecutado apelase el embargo, concedido que sea (ver las limitaciones recursivas del art. 560 CPCCN), ello no detendr la prosecucin de esta etapa, pues el recurso se conceder con efecto devolutivo (arts. 198, ltimo prrafo, y 250, inc. 2, CPCC). Atencin: recuerde que Las inhibiciones y embargos se extinguirn a los cinco aos de la fecha de su anotacin en el registro que corresponda, salvo que a peticin de parte se reinscribieran antes del vencimiento del plazo, por orden del juez que entendi en el proceso (art. 207, segundo prrafo, CPCCN). III.2. Pedir la reserva del expediente Por seguridad (el inmueble del deudor va camino al remate judicial, y no tiene aqul demasiadas opciones para evitarlo, salvo la de pagar; y si no est en condiciones de hacerlo, pueden animarlo intenciones desleales), y ms si se est ejecutando una suma de dinero considerable, nosotros solemos pedir la reserva del expediente en este momento del proceso [5]. No recordamos caso alguno en el que nos hayan negado la medida (ver modelo B en Apndice) Aunque la parte no lo pida, varios juzgados la ordenan de oficio un poco ms adelante, al tiempo de dictar el decreto de subasta. III.3. Medidas de los arts. 576/578 CPCC Acreditada en el expediente la anotacin del embargo (aunque ste no se haya aun notificado al ejecutado), reservado o no el expediente, lo primero es pedir (ver modelo B en el Apndice) y obtener del juzgado la orden de cumplir las medidas previstas en el art. 576 del ritual: Antes de ordenar la subasta el juez requerir informes: 1) Sobre la deuda por impuestos, tasas y contribuciones. 2) Sobre las deudas por expensas comunes, si se tratare de UN (1) bien sujeto al rgimen de propiedad horizontal. 3) Sobre las condiciones de dominio, embargo e inhibiciones, segn las constancias del registro de propiedad inmueble. Los informes tendrn una vigencia de SESENTA (60) das, a cuyo vencimiento debern ser actualizados.

Asimismo, intimar al deudor para que dentro de tercero da presente el ttulo de propiedad del inmueble, bajo apercibimiento de obtener testimonio a su costa. No se realizar la subasta mientras no se haya agregado el ttulo o, en su caso, el testimonio. Podr comprobarse judicialmente el estado de ocupacin del bien si las circunstancias as lo aconsejaren Art. 577 CPCC: Cumplidos los recaudos a que se refiere el artculo anterior, se ordenar la subasta, designando martillero en los trminos del artculo 563 y se determinar la base () Art. 578 CPCC: Si no existiere acuerdo de partes, se fijar como base los DOS TERCIOS (2/3) de la valuacin fiscal actualizada correspondiente al inmueble. A falta de valuacin, el juez designar de oficio perito ingeniero, arquitecto o agrimensor para que realice la tasacin; la base equivaldr a las DOS TERCERAS (2/3) partes de dicha tasacin () Del juego de estas tres disposiciones surge que, adems de los requisitos del art. 576, es necesario para que se decrete la subasta contar con la valuacin fiscal del bien, lo que permitir al juez determinar la base del remate (salvo que exista acuerdo de partes sobre el punto, supuesto no muy frecuente). En la realidad, una vez dictada la providencia por el juzgado que manda cumplir estos recaudos (ver modelo C en el Apndice), es aconsejable que el abogado realice las respectivas diligencias en este orden cronolgico: 1) Intimar a presentar el ttulo de propiedad y, en su caso, obtener un nuevo testimonio e inscribirlo en el Registro de la Propiedad Inmueble ; 2) Cerca de la finalizacin del trmite anterior (lleva fcil un par de meses), pedir los informes de deuda del inciso 1) (el del inciso 2) surge de las constancias del expediente, aunque algunos juzgados igual lo exigen); 3) Con lo anterior cumplido (la contestacin de los pedidos de informes insume otros dos meses), recin obtener los informes de dominio, embargo e inhibiciones, y la valuacin fiscal. Veamos algo sobre ellas. III.3.1. Obtener e inscribir en el Registro un nuevo testimonio del ttulo de propiedad del bien embargado La intimacin al ejecutado a acompaar el ttulo de propiedad del bien embargado se le notifica por cdula (arg. art. 135, inc. 6 CPCC), siempre y cuando haya constituido domicilio procesal, caso contrario, lo ser por ministerio de la ley (art. 41 CPCC). La prctica indica que casi nunca el ejecutado cumple esta intimacin (en nuestros aos de ejercicio conocimos una sola excepcin, que confirma la regla), razn por la cual, vencido el plazo de tres das, el actor habr de pedir al juez que haga efectivo el apercibimiento y ordene obtener un nuevo testimonio del documento (ver modelos D y E en Apndice). Dictada esta ltima providencia, la medida se cumplir a travs de un oficio A quin ir dirigido? Qu recaudos ha de contener esta pieza?

Aqu debemos hacer una digresin. Cuando se inicia este tipo de juicio, el abogado siempre pide un informe de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble , a fin de saber, entre otras cosas, quien es el titular dominial, y contra l dirigir la pretensin ejecutiva. Pero de este mismo informe surgen otros datos, entre ellos, los correspondientes al acto de transmisin de la propiedad, por ejemplo si se trat de una compraventa o de una donacin saldr la fecha y nmero de la escritura, el escribano que intervino, el monto de la operacin; si el dominio se adquiri a ttulo hereditario, se informa el juzgado interviniente, los autos, si fue por declaratoria de herederos o inscripcin de testamento. Pues bien, estos antecedentes son indispensables a la hora de obtener un nuevo testimonio del ttulo de propiedad, pues permitirn encaminar los trmites hacia el lugar correcto: aqul en el que se encuentra el instrumento pblico cuyo nuevo testimonio necesitamos. Retomando el orden de la exposicin, contestaremos aquellas preguntas considerando el supuesto ms frecuente: el actual propietario ejecutado - lo ha sido a raz de un acto formalizado en escritura pblica, v. gr. compraventa, donacin. El oficio ha de dirigirse al lugar dnde est el protocolo del escribano que intervino en el acto de transmisin, que puede ser el de la escribana o, si el notario no tiene ya en su poder el protocolo, en el Archivo de Protocolos Notariales del Colegio de Escribanos respectivo [6]. Conviene hacer una consulta telefnica a uno otro para verificar esta circunstancia, antes de librar el oficio. Los datos que hay que consignar en la pieza de comunicacin son: individualizacin del inmueble (calle, nmero, unidad funcional), acto de transmisin (compraventa, donacin, etc.), nombre de las partes del acto, nmero y fecha de la escritura, nombre y nmero de registro del escribano interviniente (ver modelo F en Apndice). Este oficio lo firma el secretario del juzgado (art. 38 inc. 1 CPCC). Tambin es importante indicar la persona autorizada a diligenciar la medida (normalmente, el letrado y/o quien l designe), quien ser as el legitimado con facultad de sustituir a favor de otra persona - para llevar a cabo alguna actuacin o reclamo ante la persona oficiada (requisito vlido no slo para este oficio sino para cualquier otro que se libre durante este perodo). Y cuando el oficio va dirigido al Archivo de Protocolos Notariales del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires, debe indicar, adems, para quin se expide el nuevo testimonio, pues de no hacerlo, tampoco constar esta circunstancia en el nuevo testimonio que expida el Archivo, lo que imposibilitar posteriormente su inscripcin en el Registro de la Propiedad [7]. Ingresado el oficio dnde corresponda supondremos que lo fue en el Archivo -, previo pago del arancel correspondiente, en un plazo aproximado de diez das se retira el nuevo testimonio. Se lo agrega al expediente con un escrito, en el que tambin se ha de solicitar que se ordene la inscripcin del nuevo documento en el Registro de la Propiedad y el desglose de la escritura. Ordenada la inscripcin, se cumple la medida mediante oficio firmado por el secretario (ver modelo G en Apndice), al que se le anexar el nuevo testimonio de la escritura desglosado del expediente a este efecto - y el formulario que provee el Registro (minuta de inscripcin) completado. Se ingresa todo en el organismo, se abona el arancel, y en un plazo de 10 das aproximadamente se lo retira. El nuevo testimonio inscripto se incorpora al expediente escrito mediante.

Tanto el diligenciamiento del oficio para obtener el nuevo testimonio, como el del correspondiente a su inscripcin, puede el abogado encomendarlo a una gestora. Si bien deber abonar el correspondiente honorario (que posiblemente no podr recuperar el cliente por va de imposicin de costas), este costo se compensar largamente con la economa de tiempo y esfuerzo que significar para aqul. Considero que est bien que el abogado cargue con el trmite la primera vez, para aprenderlo; pero luego conviene que lo tercerice, y que aplique su energa a otros menesteres ms esenciales: buscar y atender clientes, actualizar conocimientos, resolver casos, etctera. III.3.2.Obtener informes de deuda del inmueble embargado En las postrimeras de la obtencin del nuevo ttulo de propiedad se pueden ir pidiendo los informes de deuda a las siguientes reparticiones: Obras Sanitarias de la Nacin , Aguas Argentinas, AYSA, Direccin de Rentas del Gobierno de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires. Se tramitan mediante oficio, firmado por el letrado (art. 400 CPCC). Los dirigidos a OSN, AA, y AYSA deben indicar el nmero de partida del inmueble (dato que se puede recabar en el edificio de esta ltima empresa sito en Av. Crdoba y Riobamba). Debe transcribirse el ltimo prrafo del art. 398 CPCC, por las importantes consecuencias previstas para el caso de falta de contestacin del p edido de informes: () Cuando se tratare de la inscripcin de la transferencia de dominio en el Registro de la Propiedad , los oficios que se libren a Obras Sanitarias de la Nacin (e.l.) al ente prestador de ese servicio y al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires o Municipio de que se trate, contendrn el apercibimiento de que, si no fueran contestados dentro del plazo de diez das, el bien se inscribir como si estuviese libre de deudas (ver modelo H en Apndice) Los entes oficiados entregan al interesado un recibo del pedido de informes, y responden directamente al juzgado (art. 400, ltimo prrafo CPCC). Respecto del informe de deuda de expensas, pensamos que si la deuda est actualizada por haberse ampliado la ejecucin, bastara con estas constancias que ya estn en el expediente. No obstante, nada impide y no est de ms -, acompaar un informe de deuda (no necesariamente un certificado de deuda) emitido por el administrador (sin perjuicio de ampliar luego la cuanta del reclamo, si es que no todos los perodos comprendidos en el informe han sido objeto de una formal ampliacin de la ejecucin). No conocemos norma alguna que establezca un tiempo de vigencia de estos informes. La prctica nos dice que slo cundo son muy aejos (un par de aos) algunos juzgados requieren que se los actualice antes de decretar la subasta. Estos trmites tambin pueden delegarse en un gestor. Vale lo que dijimos antes al respecto (III.3.1.) III.3.3. Obtener valuacin fiscal e informes sobre las condiciones de dominio, embargo e inhibiciones

La obtencin de estos informes se deja para el final, pues tienen un plazo de vigencia, transcurrido el cual hay que renovarlos: sesenta das para los de dominio, embargo e inhibiciones [8]; y la valuacin fiscal debe ser del ao calendario en que se decrete la subasta (valuacin fiscal actualizada exige el art. 578 CPCC). Siendo as, no vale la pena sacarlos primero, pues mientras corre el tiempo para tramitar los otros, stos habrn vencido. La valuacin fiscal se obtiene en el edificio del G.C.B.A. sito en Viamonte y Suipacha, en el acto, sin necesidad de oficio judicial, simplemente completando un formulario que pide los datos del inmueble. Los dems informes, en el Registro de la Propiedad Inmueble , tambin sin oficio judicial sino tan slo a travs de dos formularios que provee el Registro: el denominado F1 para las condiciones de dominio y embargos, y el F2 para conocer las inhibiciones. Estos trmites debern estar firmados por un profesional: escribano, abogado, procurador, agrimensor, ingeniero, arquitecto, contador pblico, martillero; o quien acredite tener inters legtimo a juicio de la Direccin del Registro (articulo 54 inc. b y d, Decreto 2080/80, reglamentario ste de la ley 17801 sobre Rgimen de los Registros de la Propiedad Inmueble ) dem lo dicho anteriormente sobre encomendar estas diligencias a un gestor. III.3.4.Comprobacin del estado de ocupacin del bien Esta es una medida que se ordena con posterioridad al auto de subasta, generalmente a cargo del martillero (ver en Apndice, modelo I), punto II.2.) La abordaremos en la segunda parte de este trabajo. IV. Pedir la subasta judicial Expedido e inscripto en el Registro el nuevo testimonio del ttulo de propiedad, obtenidos los informes y la valuacin fiscal, solicitaremos entonces que el juez decrete la subasta del bien embargado Dispone el art. 577 CPCC: Cumplidos los recaudos a que se refiere el artculo anterior, se ordenar la subasta, designando martillero en los trminos del artculo 563 y se determinar la base. Oportunamente se fijar el lugar donde aqulla debe realizarse que ser donde tramita la ejecucin, o el de ubicacin del inmueble, segn lo resolviere el juez de acuerdo con lo que resultare ms conveniente; se establecer tambin el da y la hora, que no podrn ser alterados salvo autorizacin del juez o acuerdo de partes expresado por escrito. Se especificar la propaganda adicional autorizada, en los trminos del artculo 567 El lugar, da y hora del remate, as como la especificacin de la propaganda adicional, no son objeto de determinacin en esta resolucin judicial, sino que lo sern oportunamente, ms adelante, una vez que toma intervencin el martillero. Ver modelo I en Apndice.

Finalizamos aqu esta primera entrega. En la segunda que se publicar en el Suplemento de noviembre abordaremos el quehacer del abogado desde este momento hasta que salga del juzgado con el cheque del crdito de su cliente en la mano. Los esperamos.

ANEXO MODELOS OFICIO EMBARGO Buenos Aires, de de 2010 Sr. Director del Registro de la Propiedad Inmueble Capital Federal Tengo el agrado de dirigirme a Ud. en los autos caratulados .. (expte ) que tramitan por ante el Juzgado Nacional en lo Civil N , Secretara nica a mi cargo, sito en de la Ciudad de Buenos Aires, a efectos que se anote embargo sobre el inmueble sito en la calle , piso 4to, unidad funcional nro. 9,matrcula, de la Ciudad de Buenos Aires, propiedad de., por la suma de $.($. de capital ms $... presupuestados provisionalmente para intereses ycostas).------------------------------------------------La resolucin que lo ordena dice: Buenos Aires, 16 de abril de 2009. Por las sumas indicadas en el punto I), trbese embargo sobre el inmueble sito en la calle, piso 4to, unidad funcional nro. 9 de la Ciudad de Buenos Aires. A sus efectos, lbrese oficio al Registro de la Propiedad Inmueble dejndose constancia de las personas autorizadas para correr con su diligenciamiento- Fdo: Juez. El Dr. o quien designe es el autorizado. -----------------

B) ESCRITO INICIANDO LA ETAPA DE CUMPLIMIENTO DE SENTENCIA Y PIDIENDO RESERVA DEL EXPEDIENTE

INICIA ETAPA DE CUMPLIMIENTO DE LA SENTENCIA DE REMATE. SE RESERVE EXPEDIENTE Sr. Juez: Eduardo A. Daz, por la actora, con domicilio constituido en (telfono, email), en autos (expte , Juzgado Civil N ) digo:

1. Firme la sentencia de remate, trabado embargo sobre el inmueble cuyas expensas se ejecutan (ver fs. 20), inicio la etapa de cumplimiento de aquella. A tal fin, solicito a. Se pidan los informes de deuda previstos en el art. 576 CPCC, librndose los oficios de estilo, bajo apercibimiento de que si no fueran contestados en el plazo de ley el bien se inscribir como si estuviese libre de deuda b. Se intime al ejecutado a acompaar el ttulo de propiedad del bien embargado, bajo apercibimiento de obtenerse nuevo testimonio a su costa. 2. Atento el estado de autos, solicito se reserve el expediente.

C) PROVIDENCIA AL ESCRITO B Buenos Aires, 11 Febrero de 2010.-

I. Lbrense los oficios solicitados, bajo apercibimiento de que si no fueren contestados en el plazo de diez das el bien se inscribir como si estuviese libre de deuda (art. 398 CPCC). II. Intmase al ejecutado a acompaar el ttulo de propiedad del bien embargado dentro del plazo de tres das, bajo apercibimiento de obtenerse segundo testimonio a su costa. Notifquese. III. Resrvense los autos en Secretara

D) PETICIN DE QUE SE EXPIDA NUEVO TESTIMONIO

SE EXPIDA NUEVO TESTIMONIO Sr. Juez: Eduardo A. Daz, por la actora, con domicilio constituido en (telfono, email), en autos (expte , Juzgado Civil N ) digo: Vencido el plazo sin que el ejecutado haya cumplido la intimacin ordenada en el punto II. de fs. 48 (ver cdula de fs. 50), solicito se haga efectivo el apercibimiento all decretado, mandndose obtener nuevo testimonio del ttulo de propiedad del bien embargado, librndose al efecto oficio al Archivo de Protocolos Notariales del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires.

E) PROVIDENCIA AL ESCRITO D Buenos Aires, 20 de marzo de 2010.-VG

AUTOS Y VISTOS: En atencin a lo solicitado y haciendo efectivo el apercibimiento decretado a fs. 48, lbrese el oficio pedido a fin de que se expida segundo testimonio del ttulo correspondiente al bien embargado, a costa del ejecutado. Hgase constar la persona autorizada para su diligenciamiento.

F) OFICIO AL ARCHIVO DE PROTOCOLOS NOTARIALES

OFICIO Buenos Aires, de de 2010 Sr. Director del Archivo de Protocolos Notariales Colegio de Escribanos de la Capital Federal Tengo el agrado de dirigirme a Ud. en los autos caratulados .. (expte ) que tramitan por ante el Juzgado Nacional en lo Civil N , Secretara nica a mi cargo, sito en de la Ciudad de BuenosAires, a efectos que se expida un segundo testimonio de la escritura N, de fecha, pasada ante el escribano (N de registro), que instrumenta la compraventa celebrada entre respecto del inmueble sito en -------------------- La resolucin que lo ordena dice: Buenos Aires, 20 de marzo de 2010. En atencin a lo solicitado y haciendo efectivo el apercibimiento decretado a fs. 48, lbrese el oficio pedido a fin de que se expida segundo testimonio del ttulo correspondiente al bien embargado, a costa del ejecutado. Hgase constar la persona autorizada para su diligenciamiento. Fdo:Juez.--------------------------------------------------------------ElDr. o quien designe es el autorizado. -----------------

G) OFICIO PARA INSCRIBIR NUEVO TESTIMONIO DEL TTULO DE PROPIEDAD

OFICIO INSCRIPCIN NUEVO TESTIMONIO Buenos Aires, de de 2010 Sr. Director del Registro de la Propiedad Inmueble Capital Federal Tengo el agrado de dirigirme a Ud. en los autos caratulados .. (expte ) que tramitan por ante el Juzgado Nacional en lo Civil N , Secretara nica a mi cargo, sito en de la Ciudad de Buenos Aires, a efectos que se inscriba el segundo testimonio de la escritura N, de fecha, pasada ante el escribano (N de registro), que instrumenta la compraventa celebrada entre respecto del inmueble sito en, matrcula, cuyo titular de domino es --------------------La resolucin que lo ordena dice: Buenos Aires, 16 de junio de 2010. 10. Inscrbase el nuevo testimonio. A sus efectos, lbrese oficio al Registro de la Propiedad Inmueble dejndose constancia de las personas autorizadas para correr con su diligenciamiento. Fdo: Juez. --------------------------------------------------------------El Dr. o quien designe es el autorizado.-----------------

H) OFICIO PIDIENDO INFORME DE DEUDA

OFICIO Buenos Aires,de de 2010 Sres. Aguas Argentinas En mi carcter de letrado apoderado de la parte actora en los autos , (expte) que tramitan en el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil N, sito en calle, le solicito informe lo siguiente: Si la unidad funcional nro (planta baja, depto. 5) del edificio sito en , nomenclatura catastral, partida N, adeuda suma alguna, y por qu concepto. La resolucin que as lo ordena, dice: Buenos Aires, 11 Febrero de 2010. Lbrense los oficios solicitados, bajo apercibimiento de que si no fueren contestados en el plazo de diez das el bien se inscribir como si estuviese libre de deuda (art. 398 CPCC)Juez El art. 398 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin dice: () Cuando se tratare de la inscripcin de la transferencia de dominio en el Registro de la Propiedad , los oficios que se libren a Obras Sanitarias de la Nacin (e.l.) al ente prestador de ese servicio y al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires o Municipio de que se trate, contendrn el apercibimiento de que, si no fueran

contestados dentro del plazo de diez das, el bien se inscribir como si estuviese libre de deudas

I) DECRETO DE SUBASTA

Buenos Aires, Agosto de 2010 AUTOS Y VISTOS: I.- En atencin a lo solicitado, informe del Registro de la Propiedad y dems constancias agregadas, decrtase la venta en subasta del bien embargado, designado como Lote ...., Fraccin .... (calle ....., .....), Matrcula: .... al contado y mejor postor, con la base de PESOS VEINTE MIL ($20.000) (facultad prevista en el art. 578 ltimo prrafo C.P.C.C.) y por intermedio del martillero pblico que se designar conforme a la acordada del Superior N 772, una vez que se encuentre firme el presente. II.-El designado oportunamente deber: 1.- Aceptar el cargo dentro del tercer da de notificado por cdula, bajo apercibimiento de remocin.2.- Informar detalladamente al Juzgado dentro del quinto da acerca de las condiciones fsicas y de ocupacin del inmueble, las que deber comprobar personalmente e individualizar a las personas que lo ocupasen, identificarlas y establecer en qu carcter lo hacen. A sus efectos desgnase oficial de justicia ad hoc al martillero, facultndoselo, en caso de ser necesario a hacer uso de la fuerza pblica, requerir los servicios de un cerrajero y allanar domicilio. Para el caso que el inmueble se encuentre en extraa jurisdiccin, dichas facultades, debern ser solicitadas al juez que por turno corresponda; oficindose con los recaudos de la ley 22.172.3.- Librar oficio a la Oficina de Subastas a fin de que se le asigne turno para llevar a cabo el acto, segn los requisitos previstos por la Acordada N 24/00. 4.- Llevar su cometido en la forma de prctica, y percibir el 30% del precio en carcter de sea y el 3% en el de comisin. 5.- En el acto de suscripcin del boleto de compraventa exigir a quien resulte comprador la constitucin de domicilio legal dentro del radio de la Capital Federal , bajo apercibimiento de que las sucesivas providencias se le tendrn por notificadas en la forma prevista en el art. 133 del Cdigo Procesal. 6.- Rendir cuenta dentro de tres das de realizado el remate, bajo apercibimiento de multa.7.- Depositar el importe correspondiente en la sucursal Tribunales del Banco de la Nacin Argentina a la orden del Juzgado y como perteneciente a estos autos.8.- Valerse del auxilio de la fuerza pblica si lo estimare necesario, a fin de preservar el normal desarrollo del acto (arts 561, 563, 565, 566, 577, 578, 579 y 582 del Cdigo citado y Reglamento para la Justicia Nacional en lo Civil). Publquense edictos, en la forma dispuesta por el art. 566 del cdigo de rito, por dos das en el Boletn Oficial y en La Razn. Si correspondiere, se har constar el monto de las expensas comunes del ltimo mes y lo adeudado por ese concepto. Asimismo se deber hacer constar que no podrn haber ofertas menores a

los pesos quinientos ($500), y que entre los conceptos a abonar por el comprador en el acto de la subasta tambin se encuentra el arancel aprobado por la acordada 10/9 del 0.25% del monto de la subasta.Hcese saber al martillero que deber requerir en Secretara un modelo de edicto de subasta.De considerarlo pertinente el peticionante y al slo efecto de tomar debida nota, lbrese oficio o testimonio en los trminos de la ley 22.172 al Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda. Comunquese a los jueces embargantes e inhibientes. Ctese por el plazo de tres das a los acreedores hipotecarios para que presenten sus ttulos. Notifquese por cdula Notifquese personalmente o por cdula al ejecutado y crrase vista al Sr. Defensor Pblico Oficial.-

Eduardo A. Daz : Director del Suplemento de Prctica Profesional. Abogado litigante. Docente titular de las materias Derecho Procesal Civil y Comercial y Prctica Profesional, Universidad Catlica de La Plata ; profesor titular de Derecho Procesal I y Derecho Procesal II, Universidad Maim nides; profesor titular por concurso de Teora General del Proceso, Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales del Instituto Universitario de la Polica Federal Argentina; profesor Asociado regular (a cargo de la ctedra) de Derecho Procesal Civil y Comercial, UADE; profesor adjunto por concurso de Prctica Profesional, y por carrera docente de Elementos de Derecho Procesal, Facultad de Derecho UBA; autor de obras jurdicas; director de la Coleccin Actuacin Profesional de editorial Hammurabi; miembro del Instituto de Derecho Procesal CPACF; Profesor en el Programa de Formacin Profesional de la Escuela de Posgrado del Colegio de Abogados de Capital Federal. Cualquier opinin, consulta o sugerencia sobre este artculo, o sobre el Suplemento en general, por favor dirjala a cualquiera de estas direcciones: PARA DATOS DE CONTACTO, UTILIZAR "PERFIL" O "MP".com.ar; PARA DATOS DE CONTACTO, UTILIZAR "PERFIL" O "MP".edu.ar; PARA DATOS DE CONTACTO, UTILIZAR "PERFIL" O "MP".com.ar [1] El Cdigo adjetivo nacional trata el juicio ejecutivo en tres Captulos: el primero, dedicado a Disposiciones Generales (cundo habr ttulo ejecutivo, enumeracin de alguno de ellos, trmite de la preparacin de la va ejecutiva, etctera); el segundo, Embargo y excepciones, comprende la que configuramos como primera etapa de este proceso; el tercero, Cumplimiento de la sentencia de remate, es la que analizaremos en este trabajo. De igual forma, el art. 40 de la ley arancelaria 21839 escinde este proceso en dos partes. Alguna doctrina lo divide en tres etapas: la primera, hasta la intimacin de pago y citacin para defensa; la segunda constituida por el breve perodo de conocimiento que implica, dentro del juicio ejecutivo, la interposicin de defensas, su contestacin, prueba, y el pronunciamiento de la sentencia de remate; la tercera, la de cumplimiento de la sentencia de remate. [2] En el cobro de expensas comunes no cabe un examen en extremo riguroso del instrumento base de la accin ejecutiva, pues el pago de dicha contribucin es fundamental para el normal desenvolvimiento del consorcio de copropietarios. De all que sea procedente la va ejecutiva, aunque no se encuentren reunidos todos los requisitos previstos por el ritual, si el demandado por tal razn no ignor su deuda, aunque haya cuestionado su monto (CNCIV - Sala F - 31-10-1995) (elDial - AED62). [3] La inembargabilidad del bien de familia no puede oponerse cuando se trata de la ejecucin de un crdito originado en expensas comunes, ya que la obligacin de contribuir al pago de los gastos y costos necesarios para el mantenimiento del inmueble afectado al rgimen de propiedad horizontal tiene su

fuente en el reglamento de copropiedad y administracin, que es preexistente a la afectacin al rgimen del bien de familia que el propietario pudiere hacer; de modo que las deudas por expensas comunes dan lugar a embargo y ejecucin, pues no se trata de obligaciones nacidas con posterioridad a la inscripcin, sino de "rubros" o "renglones" de tales obligaciones (CNCIV - Sala E - 23-8-1995) (elDial - AEAA0). [4] El privilegio del acreedor hipotecario que resulta de los arts. 3934 y sigtes. del Cdigo Civil, prima

El abogado del ejecutante en la etapa de cumplimiento de la sentencia de remate del juicio ejecutivo Segunda parte: desde el decreto de subasta hasta el pago del crdito Por Eduardo A. Daz I. Recapitulacin En una anterior entrega (elDial.com - DC1534) iniciamos la descripcin de la actividad habitual del abogado de la parte actora en la segunda etapa de este tipo de juicio, el ejecutivo, tramo que va desde la firmeza de la sentencia de remate o, excepcionalmente, encontrndose en trmite la apelacin contra sta (si el ejecutante diere fianza de responder de lo que percibiere si la sentencia fuese revocada, supuesto en que la apelacin se concede con efecto devolutivo, art. 555 CPCCN), hasta que se hace ntegro pago al acreedor de la suma ejecutada (art. 559 a 591 CPCCN).Por entonces dijimos, con carcter general, que la etapa de cumplimiento de la sentencia de remate del juicio ejecutivo tiene por finalidad embargar bienes del deudor - si es que no se hizo antes-, y luego poner dichas cosas en situacin de ser subastadas judicialmente, llevar a cabo el remate, y cobrarse el acreedor de su producido. La actuacin del ejecutado est retaceada (art. 560 CPCC), y entra en escena la figura del martillero, quien de hecho toma a su cargo la mayora de los trmites desde el auto de subasta hasta que sta se lleva a cabo; casi en las postrimeras aparece otro sujeto, el comprador del bien subastado. En circunstancias normales, este momento del proceso se compone en gran parte de diligencias administrativas, v. gr. pedir informes, obtener e inscribir un nuevo ttulo de propiedad, publicar edictos, pues la etapa controversial entre actor y demandado ya se agot, aunque puede surgir algn que otro incidente, v. gr. nulidad de la subasta, impugnacin de la liquidacin (los cuales, por lo general, resultan improcedentes si los deduce el ejecutado, pues suele hacerlos ms con fines dilatorios que por su razonabilidad).Seguimos como modelo, las vicisitudes de un proceso de ejecucin de expensas comunes de propiedad horizontal, con embargo del inmueble cuyas expensas se ejecutan. Nos basamos en las normas del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin , por eso los artculos que mencionemos en el texto, sin otra referencia, sern los pertenecientes a este cuerpo normativo.Por cuestiones metodolgicas, dividimos el trabajo en dos partes. La primera (elDial.com - DC1534), fue dedicada al segmento que va desde la firmeza de la sentencia de remate hasta que se dicta el decreto de subasta. La segunda, la entrega de hoy, en la que seguiremos el tema desde esta resolucin judicial y hasta

que el acreedor salga del juzgado con el cheque en la mano.Creemos conveniente reproducir nuevamente el auto de subasta, pues ser nuestro punto de partida: Buenos Aires, Agosto de 2010 AUTOS Y VISTOS: I.- En atencin a lo solicitado, informe del Registro de la Propiedad y dems constancias agregadas, decretase la venta en subasta del bien embargado, designado como Lote I, Fraccin 11 de la Quinta 125 (calle 67, Conscripto Bernardi 1489, Unidad 2, Villa Maip, Pdo. de Gral San Martn, Pcia. de Buenos Aires), Matrcula: 50585/2 al contado y mejor postor, con la base de PESOS VEINTE MIL ($20.000) (facultad prevista en el art. 578 ltimo prrafo C.P.C.C.) y por intermedio del martillero pblico que se designar conforme a la acordada del Superior N 772, una vez que se encuentre firme el presente.II.-El designado oportunamente deber: 1.- Aceptar el cargo dentro del tercer da de notificado por cdula, bajo apercibimiento de remocin.2.- Informar detalladamente al Juzgado dentro del quinto da acerca de las condiciones fsicas y de ocupacin del inmueble, las que deber comprobar personalmente e individualizar a las personas que lo ocupasen, identificarlas y establecer en qu carcter lo hacen. A sus efectos designase oficial de justicia ad hoc al martillero, facultndoselo, en caso de ser necesario a hacer uso de la fuerza pblica, requerir los servicios de un cerrajero y allanar domicilio. Para el caso que el inmueble se encuentre en extraa jurisdiccin, dichas facultades, debern ser solicitadas al juez que por turno corresponda; oficindose con los recaudos de la ley 22.172.3.- Librar oficio a la Oficina de Subastas a fin de que se le asigne turno para llevar a cabo el acto, segn los requisitos previstos por la Acordada N 24/00.4.- Llevar su cometido en la forma de prctica, y percibir el 30% del precio en carcter de sea y el 3% en el de comisin.5.- En el acto de suscripcin del boleto de compraventa exigir a quien resulte comprador la constitucin de domicilio legal dentro del radio de la Capital Federal , bajo apercibimiento de que las sucesivas providencias se le tendrn por notificadas en la forma prevista en el art. 133 del Cdigo Procesal.6.- Rendir cuenta dentro de tres das de realizado el remate, bajo apercibimiento de multa.7.- Depositar el importe correspondiente en la sucursal Tribunales del Banco de la Nacin Argentina a la orden del Juzgado y como perteneciente a estos autos.8.- Valerse del auxilio de la fuerza pblica si lo estimare necesario, a fin de preservar el normal desarrollo del acto (arts. 561, 563, 565, 566, 577, 578, 579 y 582 del Cdigo citado y Reglamento para la Justicia Nacional en lo Civil). Publquense edictos, en la forma dispuesta por el art. 566 del cdigo de rito, por dos das en el Boletn Oficial y en La Razn. Si correspondiere, se har constar el monto de las expensas comunes del ltimo mes y lo adeudado por ese concepto. Asimismo se deber hacer constar que no podrn haber ofertas menores a los pesos quinientos ($500), y que entre los conceptos a abonar por el comprador en el acto de la subasta tambin se encuentra el arancel aprobado por la acordada 10/9 del 0.25% del monto de la subasta.-

Hcese saber al martillero que deber requerir en Secretara un modelo de edicto de subasta.De considerarlo pertinente el peticionante y al slo efecto de tomar debida nota, lbrese oficio o testimonio en los trminos de la ley 22.172 al Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda.Comunquese a los jueces embargantes e inhibientes.Ctese por el plazo de tres das a los acreedores hipotecarios para que presenten sus ttulos. Notifquese por cdula Notifquese personalmente o por cdula al ejecutado y crrase vista al Sr. Defensor Pblico Oficial.II. Actividad que emana del decreto de subasta Dictada la resolucin que ordena la venta del bien embargado en remate pblico, lo primero es controlarla para constatar que no contenga errores, v. gr. en los datos identificadores de la cosa a subastar. De haberlos, se pueden corregir mediante recurso de aclaratoria presentado en plazo, aunque tratndose de equvocos materiales la jurisprudencia admite su enmienda en cualquier momento (arg. 166, inc. 1, in fine), a efectos de evitar el predomino de una solucin formal por sobre la verdad sustancial.Si leemos con atencin la disposicin judicial, advertiremos en ella la tarea que corresponde en la coyuntura al abogado del ejecutante: principalmente, impulsar ciertas notificaciones; a veces, anotar la orden de subasta en el Registro correspondiente.II.1.Impulsar notificaciones Reiteramos que el impulso de las notificaciones se cumple, de ordinario, confeccionando y dejando en el tribunal la cdula; pero tratndose de una cdula ley 22172, o de un oficio, habremos de presentarlos primero a confronte en el juzgado, retirarlos y diligenciarlos en la Oficina de Notificaciones de extraa jurisdiccin o en el ente oficiado, respectivamente.II.1.1.Al ejecutado Lo primero es notificar al ejecutado el auto de subasta, para que ste adquiera firmeza y, sobre ella, poder cumplir los dems pasos hacia el remate.Pese a que en la ley no est prevista la notificacin por cdula de esta resolucin, se desprende del ltimo prrafo de la resolucin que este medio fue ordenado por el juez (Art. 135, inc. 18). No obstante el mandato judicial, si el ejecutado no constituy domicilio procesal, regir la notificacin automtica (Art. 40, 41, 133).II.1.2.Al martillero Firme el decreto de subasta (es decir, notificado a las partes y vencido el plazo para que apelen, sin que hayan interpuesto el recurso, o habiendo apelado, la Cmara confirma la resolucin), el juzgado designar

martillero (normalmente la actora debe constatar aquella firmeza, y luego pedir que se cumpla este nombramiento).En el acta de sorteo aparecer su nombre, domicilio constituido, y nmero de telfono. La cdula de notificacin de la designacin en el cargo debe dirigirse a dicho domicilio, aunque es costumbre que el abogado lo llame por telfono y le avise, para que el experto pase directamente por el tribunal a aceptar el cargo: al no haber notificacin por cdula, no le correr el plazo de tres das para aceptar el cargo (arts. 577, 563). Ahora, si luego del aviso telefnico, el martillero no concurre a aceptar el cargo dentro de un plazo prudencial, libraremos la cdula para que se cumpla formalmente la notificacin de su designacin, y se produzcan as todos sus efectos legales.II.1.3.Comunicar a jueces embargantes e inhibientes En consonancia con el primer prrafo del Art. 575, la resolucin que nos sirve de modelo manda, en su antepenltimo prrafo: "Comunquese a los jueces embargantes e inhibientes". La finalidad es que quienes hayan obtenido estas medidas cautelares se presenten a la ejecucin a hacer valer sus derechos, v. gr. invocar privilegio o preferencia para cobrar, defender en el acto del remate el valor del inmueble, pedir que la subasta se realice en su proceso por estar ms adelantado en el trmite, etctera.El decreto judicial no identifica a los posibles jueces embargantes e inhibientes, sino que el abogado debe buscarlos en los informes de dominio e inhibiciones que debieron acompaarse con la peticin de subasta: all figurarn autos y juez correspondientes a dichas medidas.La comunicacin se har por oficio (Art. 131), que en su caso (medida ordenada por juez de extraa jurisdiccin) ser conforme ley 22172. Y aqu nos encontramos con dos posibilidades. Una, al juez de la ejecucin le alcanza, para tener por cumplida la comunicacin, con que se acompae al expediente constancia de la recepcin del oficio por el juzgado oficiado (copia firmada, sellada y datada por el personal de mesa de entradas). La otra, el juez oficiante requiere un oficio del juzgado requerido, en el que d cuenta de la recepcin del oficio en el que se comunica la subasta. Muchas veces, el juez de la ejecucin aclara este ltimo requisito en el auto de subasta, lo que despejara toda duda sobre cul es la modalidad a seguir. Pero ante el silencio judicial, recomendamos averiguar sobre el punto aunque ms no sea "de palabra" -, a fin de no perder tiempo.II.1.4.Citacin a acreedores hipotecarios Dice el segundo prrafo del Art. 575: "Se citar a los acreedores hipotecarios para que dentro de tercero da presenten sus ttulos. Los de grado preferente, dentro del mismo plazo, podrn solicitar el aumento de la base hasta cubrir el importe de sus crditos". En forma concordante, el penltimo prrafo del auto de subasta: "Ctese por el plazo de tres das a los acreedores hipotecarios para que presenten sus ttulos. Notifquese por cdula"

La finalidad de la citacin es, en general, permitirles vigilar el desarrollo de la subasta, y en particular, pedir el aumento de la base del remate.En este caso, la notificacin ser por cdula, que deber diligenciarse en su domicilio real, no en el constituido en la escritura pblica, pues ste slo tiene efectos entre las partes contratantes. Aunque se ha admitido que, si a la fecha existe ejecucin hipotecaria en trmite, se notifique en el domicilio procesal constituido en este proceso.II.1.5.Al Defensor Oficial En el supuesto que nos sirve de ejemplo, se ordena tambin notificar al Defensor Oficial, pues ste acta por uno de los ejecutados (Art. 343). Si bien el pase al despacho del Defensor a los fines de la notificacin lo cumple directamente el juzgado, puede suceder que por inadvertencia no lo hayan hecho, en cuyo caso bastar con que as lo solicite verbalmente el abogado a los empleados de la mesa de entradas.II.2.Anotar la medida en el Registro de la Propiedad Inmueble "De considerarlo pertinente el peticionante y al slo efecto de tomar debida nota, lbrese oficio o testimonio en los trminos de la ley 22.172 al Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda", reza uno de los ltimos prrafos del decreto de subasta.Como se advierte, la resolucin faculta al ejecutante a inscribir el decreto de subasta en el Registro de la Propiedad Inmueble. En el mbito de la Justicia Nacional en lo Civil, no es usual que el juzgado ordene de oficio esta inscripcin. Cosa distinta sucede en la provincia de Buenos Aires.La medida puede asimilarse a una "cautelar genrica" (Art. 232), con rasgos de "anotacin de litis" (Art. 229).III. Actividad posterior esencial Aceptado el cargo por el martillero, ste comenzar a desarrollar su tarea en pos de vender el bien embargado en la subasta ordenada. Los principales actos de dicho trabajo estn casi todos enumerados en el decreto de subasta, y sucintamente son: 1) Constatar el estado del bien, 2) Librar oficio a la Oficina de Subasta para que le asignen turno para el remate, 3) Publicar edictos, 4) Exhibir el bien a subastar, 5) Llevar a cabo la venta, 6) Depositar la sea percibida, 7) Rendir cuentas. Aprobadas estas ltimas, termina la labor de este auxiliar de la Jurisdiccin.-

Luego, el camino hacia la percepcin del crdito por la ejecutante seguir, bsicamente, de la siguiente manera: Depsito del saldo del precio por el comprador, 9) Liquidacin por la actora de su crdito, 10) Aprobacin de la liquidacin, 11) Confeccin del cheque judicial, y su cobro en el banco.La descripta es la actividad esencial de esta etapa del juicio ejecutivo, pues est colocada en el derrotero de la instancia como permanente, es lo que constituye su naturaleza, s o s ha de cumplirse. Podramos decir que en un proceso sin mayor complejidad, en los no se ponen mayores trabas en la marcha de la ejecucin (posiblemente la mayora), existen nicamente estos actos, no otros.Pero no hay que olvidar que, paralelamente al desarrollo de estos actos esenciales, se habrn cursado las notificaciones a los posibles embargantes e inhibientes, y al acreedor hipotecario, y que luego de la venta aparece en escena otro sujeto, el comprador, sin olvidar que siempre est presente el ejecutado. Todas estas personas a las que hay que agregar el martillero, y el propio actor con su accionar pueden generar cuestiones contingentes, esto es, posibles pero no necesarias, las que de aparecer, generarn tambin participacin del abogado del ejecutante.En este captulo nos ocuparemos, por orden cronolgico, de la actividad esencial del abogado de la ejecutante luego de efectuada la venta por el martillero. Ms abajo (IV.), de la contingente.III.1.Controlar la rendicin de cuentas del martillero Rendidas las cuentas del remate por el martillero (Art. 564), de ellas se correr traslado a las partes. Habr que controlarlas y, eventualmente, impugnarlas (infra IV.1.2.).Si no hay impugnacin, o sustanciada sta, el juez dictar la resolucin "Aprubase el remate", que por lo general y ante el silencio de la ley sobre el punto - se ordena notificar por cdula [1] (a las partes y al comprador), acto ste cuyo impulso pesa sobre todo en el ejecutante.III.2.Practicar liquidacin del crdito del ejecutante. Impulsar notificaciones Dice el primer prrafo del Art. 580: "Dentro de los CINCO (5) das de aprobado el remate, el comprador deber depositar el importe del precio que corresponda al contado, en el banco de depsitos judiciales; si no lo hiciere en esa oportunidad y no invocare motivos fundados para obtener la suspensin del plazo, se ordenar nueva subasta en los trminos del artculo 584".No obstante que el cdigo establece que el depsito ha de realizarse dentro de los cinco das "de aprobado el remate", el plazo se computa desde que el adquirente es notificado de la resolucin que aprueba el remate, notificacin que, dijimos, corresponde hacer por cdula.-

Lo habitual es que el comprador deposite en tiempo y forma el precio de la compraventa. De no suceder as, ello dara lugar a cierta actividad contingente (ver infra IV.3.1.).Pagado el precio, dentro de los cinco das de quedar firme la resolucin "Por abonado el saldo del precio" (se notifica por ministerio de la ley, salvo que el juez ordene que lo sea por cdula, lo que normalmente no acaece) [2], encontrndose depositada en el banco la suma total proveniente de la venta judicial, "() el ejecutante presentar la liquidacin del capital, intereses y costas; de ella se dar traslado al ejecutado. Si el ejecutante no presentare oportunamente liquidacin, podr hacerlo el ejecutado, en cuyo caso se conferir traslado a aqul. Contestado dicho traslado o vencido el plazo para hacerlo, el juez resolver. La falta de impugnacin no obligar a aprobar la liquidacin en cuanto sta no se ajustare a derecho ()" (Art 591).Tanto la resolucin "De la liquidacin, traslado", como la que resuelve finalmente sobre su aprobacin, por lo general el juez las manda notificar por cdula, en cuyo caso, su impulso, corresponder principalmente al ejecutante, urgido en cobrar.III.3.Solicitar y retirar giro Sustanciada la liquidacin, y firme la resolucin que la aprueba, habr que peticionar que se libre giro a favor del actor por la suma que resulte de la cuenta.Dictada la providencia "Lbrese giro a favor de por la suma de.", que se notifica por ministerio de la ley, hay que aguardar el plazo de cinco das para que adquiera firmeza [3]. Recin entonces se estar en condiciones de retirar del juzgado el cheque judicial [4], y presentarlo en el banco de depsitos judiciales para ser cobrado.IV. Actividad contingente usual Como adelantamos, al lado de la actividad esencial hay otra, contingente, es decir, posible pero no necesaria, que tiene su origen en las vicisitudes propias del proceso que estamos analizando.Recordando la tradicional distincin entre partes principales y partes transitorias o incidentales del proceso [5], entre las segundas se encuentran, en esta etapa del juicio ejecutivo, los terceros embargantes e inhibientes, el acreedor hipotecario, el martillero, el comprador en subasta: todos ellos se encuentran legitimados para actuar en el acotado marco de la consecucin de sus intereses. Su actuacin y la que corresponde a la propia parte ejecutante, y a la del ejecutado -, da lugar muchas veces a la intervencin del letrado de la actora.Es imposible considerar todas las conductas de estos sujetos con entidad suficiente para generar la intervencin del letrado del ejecutante. No obstante, s podemos enumerar las ms comunes; y lo haremos

segn el sujeto de quien provengan.IV.1.Generada por la intervencin del martillero IV.1.1.Requerir que se lo sustituya En relacin al martillero, el abogado puede: 1) Pedir que se nombre otro, si no acept el cargo dentro del tercer da de notificado por cdula - su nombramiento; 2) Pedir que se deje sin efecto el nombramiento, si circunstancias graves as lo aconsejaren (Art. 563, segundo prrafo); 3) Pedir su remocin, cuando no ajuste su cometido a las instrucciones que le imparte el juez (art. 563, tercer prrafo).Uno de los motivos usuales para pedir la remocin es que el martillero no impulse la subasta omitiendo realizar en un plazo normal los actos idneos a tal fin; mas previo a solicitar esta sancin extrema en el expediente, es costumbre pedir que se lo intime a cumplir en un plazo prudencial, bajo el apercibimiento correspondiente; no sin antes hablarlo con el experto, y evitar as conflictos entre estos dos sujetos del proceso, quienes deben tratar de trabajar de consuno. Pero llegado el caso, el abogado no debe dudar en requerirle al juez que aparte de la causa al martillero.IV.1.2.Colaborar con el rematador Como se desprende del captulo II del decreto de subasta, y de lo que dijimos al comienzo del captulo III, pesa sobre el martillero desinsaculado realizar los actos sustanciales all enumerados, tendientes a la venta del bien embargado.No obstante, nada impide y de hecho, as sucede que el abogado del ejecutante colabore en las tareas que no sean personales de aqul, por ejemplo, confeccionar y dejar a la firma en el juzgado el mandamiento para cumplir lo requerido en el punto 2. del auto de remate, o hacer lo propio con el oficio a la Oficina de Subastas (punto 3.), o con los edictos (punto 8.), ir a los diarios a publicar estos ltimos. El inters que se defiende en el pleito exige esta ayuda, que principalmente tiende a acelerar el camino a la subasta.Es muy importante que el letrado mantenga una comunicacin fluida con el martillero, aunque ms no sea por telfono o mail, para ir conviniendo con l quin de los dos se ocupar de estos menesteres y, de paso, para controlar - y urgir, de ser necesario - la marcha de las diligencias v. gr. avisarle al martillero que ya est firmado el mandamiento de constatacin del estado y ocupacin del inmueble, y de paso saber cundo lo retirar y llevar a cabo la medida.IV.1.3.Impugnar la tasacin del bien a subastar Con base en el Art. 578, y aunque exista valuacin fiscal en el expediente, es frecuente que el juez ordene al martillero designado establecer el valor del bien a rematar, para que sirva de referencia a efectos de

fijar la base del remate.De esta estimacin se corre vista o traslado a las partes, o se le provee un "hgase saber", equivalente ste a aquellos en cuanto impone a las partes la carga de pronunciarse sobre el acto del martillero, respuesta cuyo plazo es de cinco das (Art. 150).Si se comparte el monto estimado por el rematador nada se dir; caso contrario, se lo impugnar.IV.1.3.Oponerse a propaganda adicional Dice el primer prrafo del Art. 567: "La propaganda adicional ser a cargo del ejecutante, salvo si el ejecutado hubiese dado conformidad, o si su costo no excediere del DOS POR CIENTO (2 %) de la base ()". -

La publicacin ordinaria es la que se hace por edictos estndar. Mas ella no descarta que puedan agregarse otros medios de publicidad, con la finalidad de interesar a mayor nmero o a otro tipo de oferentes posibles, v. gr. enviar correspondencia, repartir volantes, publicar el edicto en algn otro diario adems de los designados en el auto de subasta, o que el formato del edicto no sea el comn sino otro, ms extenso o destacado (lo que implica un mayor valor de publicacin), etctera.El martillero no puede, por s mismo, determinar la procedencia de publicidad extraordinaria; debe, por lo tanto, solicitar autorizacin al juez para realizarla. Hecha la peticin, de ella se corre traslado a ejecutado y ejecutante, el cual se notifica por ministerio de la ley.Las soluciones posibles al pedido de autorizacin de propaganda adicional son: 1) si su costo no excede del dos por ciento de la base fijada para la subasta, el mismo corre por cuenta del ejecutado, con prescindencia de su conformidad; 2) si su costo excede del mencionado porcentaje, para que la inversin corra por cuenta del ejecutado resulta ineludible su expresa conformidad; 3) que el ejecutante acceda a la realizacin de publicidad extraordinaria por encima del referido porcentaje, supuesto en el cual el costo ser a su exclusivo cargo [6] IV.1.4.Solicitar nueva subasta por falta de postores "Si fracasare el remate por falta de postores, se dispondr otro, reduciendo la base en un VEINTICINCO POR CIENTO (25 %). Si tampoco existieren postores, se ordenar la venta sin limitacin de precio" (Art. 585).Desde ya que este segundo remate ha de peticionarlo el ejecutante. Suele pedirse - y algunos jueces as lo conceden -, que si fracasare tambin la nueva subasta por falta de postores, en el mismo acto se lleve a cabo el tercer intento de venta sin limitacin de precio, buscndose con ello evitar gastos de tiempo y dinero.-

IV.1.5.Impugnar la rendicin de cuentas del remate Lo normal es que la rendicin de cuentas del remate sea ajustada a derecho, mas puede suceder que no. En este ltimo caso, habr de impugnrsela dentro del plazo de cinco das de notificado el traslado de aquella. La cuestin se sustanciar con el martillero y el ejecutado, y finalizar mediante una sentencia interlocutoria que la resuelva.IV.2.Generada por peticiones de otros acreedores IV.2.1.Cuestiones planteadas por embargantes e inhibientes Vimos que el auto de subasta debe notificarse a los jueces embargantes e inhibientes, para que estos acreedores se presenten a la ejecucin a hacer valer sus derechos.Los planteos ms comunes provenientes de estos sujetos, son: 1) Ser el propietario del bien embargado (tercera de dominio, arts. 97 y ccs. [7]); 2) Tener derecho a ser pagado con preferencia al ejecutante (tercera de mejor derecho; arts. 97 y ccs., 590 [8]); 3) Tener derecho a que la subasta se lleve a cabo en su juicio, por estar ms adelantado en el trmite (Art. 568); 4) si no se presentan la hiptesis 1), 2) ni 3), simplemente que luego de subastado el bien, y cobrado el ejecutante su crdito, se transfieran los fondos remanentes a su juicio (aunque en realidad, para esto se necesita, ms que el pedido del embargante, una orden del juez de su juicio, que se comunicar al juez de la ejecucin mediante oficio).De todas estas contingencias se ha de correr traslado a ejecutante y ejecutado.IV.2.2.Cuestiones planteadas por el acreedor hipotecario El acreedor hipotecario de grado preferente, adems de estar habilitado para vigilar el desarrollo de la subasta, puede peticionar ser pagado con primaca del producido del remate (sus derechos se transfieren del inmueble al precio), y est particularmente autorizado a pedir el aumento de la base [9], segn lo dispone el segundo prrafo del Art. 575: "() Se citar a los acreedores hipotecarios para que dentro de tercero da presenten sus ttulos. Los de grado preferente, dentro del mismo plazo, podrn solicitar el aumento de la base hasta cubrir el importe de sus crditos".De estas peticiones se corre traslado a ejecutante y ejecutado.La participacin del acreedor hipotecario no supone que adquiere la calidad de co-ejecutante, sino que su legitimacin queda limitada para obrar conforme al inters en defender su crdito.IV.3.Generada por la actuacin del comprador IV.3.1.Peticionar ante la falta de depsito del saldo del precio

Si el comprador no cumple con el depsito del saldo del precio del remate, el ejecutante puede requerir al juez: 1) Que ordene nueva subasta [10]; 2) Como previo a tamaa consecuencia, se intime al adquirente a cumplir en un breve plazo: elementales principios de economa lo tornan conveniente [11]; 3) En vez de nueva subasta, requerir el cumplimiento de la obligacin del comprador (arts. 580, 584).Si el comprador solicita la suspensin del plazo para depositar, habr que correr traslado a las partes, en cuyo caso ser carga del ejecutante contestarlo.IV.3.2.Solicitar el levantamiento de la indisponibilidad de fondos Dice el Art. 582: "El comprador que hubiere realizado el depsito del importe del precio podr requerir su indisponibilidad hasta tanto se le otorgue la escritura, o se inscriba el bien a su nombre si prescindiere de aqulla, salvo cuando la demora en la realizacin de estos trmites le fuera imputable. La indisponibilidad no regir respecto de los gastos de escrituracin y pago de impuestos". Esta indisponibilidad tiene por finalidad garantizar al adquirente la formalidad de la escritura pblica, recaudo para que pueda asegurarse la obtencin del bien subastado.El pedido del comprador de indisponibilidad de los fondos es, en la prctica, habitual, y el juez lo decide casi siempre favorablemente sin sustanciacin, es decir, sin correrle previo traslado al ejecutante. Lo que s puede hacer ste es, con posterioridad, solicitar el levantamiento de la indisponibilidad si, luego de un lapso razonable, se demora en escriturar por causa imputable al adquirente. Se concilia, as, el derecho del adquirente con el del acreedor ejecutante, pues ste no podr percibir su crdito hasta tanto los fondos estn disponibles.IV.4.Generada por el ejecutado IV.4.1.Contestar incidente de nulidad de la subasta Muchas veces con nimo dilatorio (el deudor ocupa el inmueble subastado, y desea permanecer en l el mayor tiempo posible), puede suceder que el ejecutado plantee la nulidad de la subasta.De hacerlo, si el juez no lo rechaza in limine por ser las causas manifiestamente inadmisibles, se conferir traslado a las partes, al martillero y al adjudicatario, es decir, se habr iniciado un incidente.Rigen en especial los artculos 592 y 593 del ritual, sin perjuicio de las normas generales sobre nulidad de los arts. 169 y subsiguientes.IV.4.2.Contestar impugnacin de la liquidacin Vimos antes (supra III.2.) que oportunamente el ejecutante prctica liquidacin de su crdito, y de ella se

corre traslado al ejecutado. Es frecuente que ste la impugne. Si as sucede, se habr iniciado un incidente con la impugnacin, en el que corresponde correr traslado al ejecutante de las objeciones a la cuenta.IV.5.Cuestiones planteadas por el propio ejecutante IV.5.1.Ampliacin de la ejecucin "Si durante el juicio, pero con posterioridad a la sentencia, vencieren nuevos plazos o cuotas de la obligacin en cuya virtud se procede, la ejecucin podr ser ampliada pidindose que el deudor exhiba dentro de quinto da los recibos correspondientes o documentos que acrediten la extincin de la obligacin, bajo apercibimiento de hacerse extensiva la sentencia a los nuevos plazos y cuotas vencidos.Si el deudor no exhibiere recibos o documentos que fuesen reconocidos por el ejecutante, o no se comprobase sumariamente su autenticidad, se har efectivo el apercibimiento sin recurso alguno.En cada caso de ampliacin deber cumplirse con la intimacin de pago.Lo dispuesto en este artculo y en el anterior regir tambin en las ejecuciones por cobro de alquileres y expensas comunes.La facultad que otorga este artculo no podr ser ejercida una vez terminada la tramitacin del juicio" (Art. 541) Se entiende "terminada la tramitacin del juicio" (lmite para ampliar la ejecucin) con el pago de la suma resultante de la liquidacin final aprobada.IV.5.2.Compensacin del crdito con el precio de venta del bien embargado Doctrina y jurisprudencia admiten que el acreedor ejecutante pueda alegar en su beneficio el derecho instituido por el Art. 818 del Cdigo Civil [12]. Para ello, ha de peticionar al juez que, de resultar adquirente del bien subastado, lo exima de abonar la sea al martillero y, despus, hasta la concurrencia de su crdito, se lo compense con el saldo del precio de la venta.Esta compensacin no procede cuando existe algn acreedor con preferencia al pago, v. gr. prendario o hipotecario.Conviene al acreedor, previo a obtener la autorizacin judicial a compensar, y para evitar posteriores incidencias, practicar liquidacin de su crdito, con vista al ejecutado.La autorizacin a compensar se notificar al martillero para que, en el acto del remate, exima al ejecutante (si result adquirente) de abonar la sea correspondiente.V. Honorarios Por regla, la regulacin de honorarios en el proceso ejecutivo debe practicarse una vez que se satisface

ntegramente el crdito reclamado, oportunidad en la que se cumple la segunda de las etapas previstas en el art. 40 de la ley 21.839 [13].V.1. No hay otros acreedores preferentes Si no hay otros acreedores preferentes en el pago respecto del ejecutante (es decir, slo estn en juego el crdito del actor y el del abogado por sus honorarios), la suma proveniente del remate ha de aplicarse primero a cancelar "las costas de la ejecucin" (Art. 590, primer prrafo), dentro de las cuales estn los estipendios profesionales.Si el dinero proveniente de la subasta es suficiente para cubrir ambas acreencias (v. gr. el inmueble se subast en $ 200.000, y el crdito del ejecutante es de $ 50.000), el letrado no tendr que tomar mayores recaudos para percibir la suya. Firme la liquidacin del crdito del actor (que ser el monto del proceso, base regulatoria), el abogado pedir regulacin de honorarios y, contemporneamente a que su cliente se lleve el dinero del tribunal, l seguir los pasos necesarios para cobrar lo suyo (embargo sobre el remanente depositado, posible apelacin y firmeza de la resolucin que fija el honorario, libramiento del cheque [14]).Ahora, si el producido de la subasta puede no llegar a satisfacer ambos crditos, una vez firme la liquidacin del que corresponde al ejecutante, y antes de pedir el libramiento del giro a favor de aqul por dicho importe, el letrado habr de solicitar se regulen sus honorarios. Desde este mismo momento o an antes, ver nota 14 -, y para quedar a resguardo de cualquier contratiempo que impida u obstaculice su cobro, podr solicitar cautelarmente embargo sobre dichos fondos [15] u oponerse a que sean retirados por el ejecutante hasta tanto el profesional perciba su crdito [16]. Desde ya que esto es sin perjuicio de que siempre el cliente es deudor del honorario del abogado a quin contrat para atender el caso (Art. 49 ley 21839), lo que implica que aunque el ejecutante se llevase todo el dinero depositado en autos, su abogado tiene derecho a reclamarle el pago de sus honorarios; mas este proceder, adems de ser ms prolongado en el tiempo (Art. 50 ley 21839), puede implicar la insatisfaccin del crdito del profesional, v. gr. si el cliente se insolvent luego de percibir su acreencia.V.2. Hay acreedores preferentes Es la situacin que se presenta cuando existe algn acreedor preferente en el cobro al ejecutante, como lo es el acreedor hipotecario. En este caso quin cobra primero, el abogado su honorario por el trabajo realizado en el juicio en que se subast el bien, o el acreedor privilegiado? Existen dos tendencias jurisprudenciales sobre el tema. Una, que creemos mayoritaria, preconiza lo siguiente: "No todos las costas del juicio comn en donde se llev adelante la subasta del bien raz tienen preferencia al crdito hipotecario que lo grava; slo aquellos gastos ocasionados por los actos que tengan por objeto

poner los bienes del deudor y sus derechos bajo la mano de la justicia, y que el acreedor hipotecario no habra podido dispensarse de pagar si otro no hubiera hecho la anticipacin o los trabajos indispensables a ese fin () Entre esos trabajos, claro est, se encuentran los honorarios del letrado del aqu ejecutante, ya que con su labor ha beneficiado a los restantes acreedores, impulsando el progreso del juicio y logrando la venta forzada del bien." "Sin embargo, no toda la labor desplegada por los profesionales del derecho configura un gasto de justicia oponible al acreedor hipotecario. Para que as resulte debe haber sido hecho en beneficio y provecho de ste; y cuando el bien fue subastado en otra ejecucin que no es la hipotecaria, tramitada con otro abogado que no es el suyo, la nica tarea que redunda en beneficio del acreedor hipotecario es la desplegada con posterioridad a la sentencia de trance y remate"."En conclusin, slo debe considerarse la proporcin del honorario del letrado por las tareas llevadas a cabo durante la etapa de ejecucin de la sentencia y que se relacionen con la venta forzada del bien gravado, ya que lo anterior slo fue til al inters particular del acreedor ejecutante para el reconocimiento judicial de su acreencia, para as poder hacer ejecutivo su crdito" [17].La otra postura, sostiene: "Ha resuelto esta Sala, en casos anlogos al presente, que cuando la actividad desarrollada hasta obtener la venta del bien en ejecucin ha redundado en beneficio de acreedor hipotecario, los gastos derivados de tal actividad, entre los que se encuentran los honorarios regulados al letrado del ejecutante y la tasa de justicia, representan gastos de justicia necesarios, que revisten el privilegio que les acuerdan el Cd. Civ. 3789 y 3900. Ello, sin que corresponda hacer distincin alguna con relacin a las etapas del juicio, desde que es como consecuencia de toda esa actividad global que se ha arribado a la subasta del bien hipotecado"