Dinero y Derechos 121 Noviembre / Diciembre 2010

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Cancelar la hipoteca

Vivienda | Notarios | Registro de la propiedad

Al fin ma...

no?

Tras pagar la ltima cuota de la hipoteca, an falta el postre: cancelar la inscripcin. Un trmite que a veces es necesario y conlleva costes. Sepa a cunto ascienden y cmo reducirlos.

ara conceder un prstamo hipotecario, las entidades bancarias exigen que se valide el contrato en escritura pblica y se inscriba en el Registro de la Propiedad. Una vez devueltos el dinero prestado y los intereses, se dan por concluidas nuestras obligaciones; pero aunque tengamos la carta de pago del banco que acredita que la deuda est totalmente saldada, la hipoteca continuar inscrita en el registro a menos que nosotros la cancelemos, es decir, a menos que borremos la huella de nuestras deudas.

hacer que figure libre de cargas. Piense que cualquiera que acuda al registro podr ver que la vivienda est hipotecada, pero no podr saber si el prstamo est parcial o totalmente pagado. Los compradores potenciales querrn que esto se aclare porque ningn banco les conceder una nueva hipoteca si an pesa una antigua sobre la misma vivienda. Y si usted quiere pedir un nuevo prstamo poniendo de garanta esa vivienda ya pagada, el banco tampoco querr concedrselo si no figura como libre de cargas.

Cancelar la hipoteca importa, si quiere vender o hipotecar de nuevo la vivienda

Unos 180 euros si lo hace usted mismo

Si ha terminado de pagar su prstamo y no tiene intencin de vender la vivienda, el hecho de que la hipoteca permanezca sin cancelar no tiene mayor importancia. Pero si quiere vender su vivienda, tendr que

Si usted se ocupa personalmente de cancelar la hipoteca, tendr que pagar unos 180 euros entre notara y registro; pero si se sirve de una gestora, tendr que aadir alrededor de 200 euros. Le animamos a hacerlo por su cuenta porque los pasos son sencillos:

los bancos no suelen conceder hipotecas sobre inmuebles que an figuran como hipotecados

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Cancelar la hipoteca

Vivienda | Notarios | Registro de la propiedad

>>Acuda a su entidad para que le preparen la

documentacin necesaria para la escritura de la cancelacin, o sea, el certificado de deuda o de saldo cero. Un apoderado de la entidad deber acudir a la notara a firmar dicha escritura, cosa que no se precisa de usted. Si el banco al que en su da pidi la hipoteca ya no existe, deber informarse de qu entidad asumi su actividad (por ejemplo, si en su momento era Argentaria, debera acudir ahora al BBVA). >>Acuda usted mismo a la notara a recoger la copia autorizada de la escritura de cancelacin. La minuta no le costar ms de 150 euros. >>Tendr que pasar tambin por las oficinas de Hacienda de su comunidad autnoma. La cancelacin de hipoteca est exenta del Impuesto de Actos Jurdicos Documentados desde 2001, pero hay que presentar el documento de liquidacin de todos modos. >>Lleve el documento de liquidacin y la escritura al Registro de la Propiedad que le

es un trmite sencillo que puede hacer usted mismo ahorrndose los 200 euros de gestora
corresponda. En unas semanas le notificarn que la cancelacin ya est inscrita, y ya puede pasar a recoger la escritura con la anotacin de haber dado de baja la hipoteca. En el registro tendr que pagar unos 30 euros. Segn el Servicio de Reclamaciones del Banco de Espaa, los bancos no pueden cobrar comisiones por entregar el certificado de deuda o de saldo cero; o por el desplazamiento de su apoderado a la notara, ya que se trata de una obligacin legal necesaria para la cancelacin de la inscripcin de la hipoteca. Para cobrar una comisin, el banco debe acreditar que realmente ha prestado un servicio. Otra mala prctica es el cobro de los gastos registrales derivados de la transmisin de la hipoteca entre entidades. Esto suele ocurrir cuando solicita la cancelacin de su hipoteca y la entidad con la que tena el prstamo se ha fusionado o ha sido absorbida por otra entidad. As pues, si al ir a solicitar la cancelacin de su prstamo le obligan a pagar algn tipo de comisin, reclame por escrito ante el defensor del cliente de la entidad bancaria. Transcurridos dos meses sin recibir contestacin o si la solucin que recibe no es satisfactoria, presente una reclamacin ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de Espaa (Calle Alcal, 48. 28014 Madrid. Telfono 901 545 400; www.bde.es).

Si el banco quiere sacar tajada, no se deje (y si la saca, reclame)

Cada vez son ms las entidades que no acceden a realizar los trmites para la cancelacin de la hipoteca si el cliente no paga una comisin. Adems, las entidades no suelen informar de la existencia de dicha comisin en el momento de constituir el prstamo, ni siquiera suele figurar en el contrato.

est limitada al 1% del capital pendiente. >>Para los prstamos firmados a partir del 9 de diciembre de 2007, la comisin mxima es del 0,5% del capital pendiente durante los cinco primeros aos y del 0,25% el resto de la vida del prstamo. >>Por cancelar un prstamo a tipo fijo, las entidades pueden cobrar adems una compensacin por riesgo de tipo de inters que, aunque no est legalmente limitada, suele oscilar entre el 2% y el 4% del capital pendiente. En cualquier caso, infrmese bien de las condiciones de su prstamo cuando lo contrate, ya que el tipo de comisin o la existencia de una compensacin por cancelacin anticipada deben aparecer en el contrato.

provincia o ante la Junta Directiva del Colegio de Registradores de la Propiedad. Tiene un plazo de 15 das hbiles, a contar desde la fecha en que recibi la factura. No se sorprenda si no le dan la razn: estos rganos estn controlados por los propios profesionales y su imparcialidad queda en entredicho, ya que sus interpretaciones afectan directamente a sus ingresos personales. Por ello es probable que tenga que dar el paso siguiente y recurrir ante la Direccin General de los Registros y del Notariado (Plaza de Jacinto Benavente, 3. 28012 Madrid). Tiene un plazo de 10 das hbiles a contar desde el da en que recibi la respuesta insatisfactoria.

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de un notario, el hecho de ser socio de la OCU le da acceso a una serie de notaras en las que lograr un descuento del 10%, tanto en los servicios sujetos al arancel como en los que no lo estn.

Italia, ejemplo a seguir

La minuta no siempre est bien: revsela y reclame si es preciso

Modelo de solicitud de cancelacin

ste modelo le servir para solicitar la cancelacin de una hipoteca ya pagada, cuyo plazo de devolucin haya expirado hace ms de 20 aos. Sustituya los datos en negrita por los que convengan a su caso.

Para hipotecas antiguas, se ahorra el paso por la notara y sus costes

Es posible solicitar una cancelacin por caducidad cuando la hipoteca est pagada y han transcurrido 20 aos completos desde el fin del plazo de pago fijado en la escritura. En estos casos, no es precisa la intervencin del notario, por lo que desaparece el grueso de los costes de la cancelacin (unos 150 euros). Usted mismo puede hacer el trmite, presentando directamente una instancia en el Registro de la Propiedad. Para confeccionarla, use el Modelo de solicitud de cancelacin que le proponemos. Lleve el original y una copia de la solicitud, junto a su DNI (si alguien acude por usted, tendr que llevar su firma legitimada notarialmente). Antes de acudir al registro, pregunte si es necesario aportar algn otro documento, pues algunos registradores solicitan tambin la liquidacin del Impuesto Sobre Actos Jurdicos Documentados (en ese caso, tendr que pasar primero por las oficinas autonmicas de Hacienda).

Desde que se modificaran en 2007, los aranceles para operaciones como la cancelacin de prstamos, en el caso de notarios, suponen 30,05 euros, a los que se suma el coste por el resto de conceptos (matriz, copias autorizadas, etc.). En el caso de los registradores, todava depende de la cuanta, aplicndose el arancel sobre el capital pendiente de amortizar. Sobre el importe resultante se aplica una reduccin del 90%. Antes de 2007, se pagaban aranceles mucho ms altos, que algunos notarios y registradores pretenden seguir cobrando, haciendo una interpretacin interesada de la norma. Si a usted le presentan una minuta con costes superiores a los que citamos en este artculo, nuestra Asesora Jurdica puede revisarla y decirle si est bien o no. Si no lo est, solicite de forma verbal al notario o al registrador que la rectifiquen. Si se niegan, presente una reclamacin por escrito ante la Junta Directiva del Colegio Notarial de su

En otros pases de la Unin Europea, como Portugal o Blgica, el procedimiento para cancelar la hipoteca es similar al espaol. Pero merece la pena destacar el caso de Italia. All el trmite es mucho ms sencillo y gratuito para el ciudadano. Las entidades financieras deben enviar al registro un certificado de que el prstamo est totalmente pagado, en un plazo de 30 das desde la fecha del ltimo pago. Una vez recibido el documento, y sin intervencin del notario, se procede a la cancelacin en el registro. La hipoteca es un derecho a favor del banco e impuesto por el mismo, por lo que debera tener la obligacin de cancelar el derecho una vez que el consumidor ha cumplido con su parte, es decir, una vez que ha pagado la totalidad del prstamo.
informacin de inters www.ocu.org Anticipe el coste de notara y registro con la calculadora de minutas. Dinero y Derechos Costes notariales (n117, mayo 2010).

Y en caso de problemas,
contar con la mediacin de nuestra asesora jurdica.

www.ocu.org/descuentonotario

La ocu pide

Que se ocupe el banco

Una vez devuelto el prstamo, la cancelacin de la hipoteca debera ser automtica y obligatoria para la entidad financiera, tal y como ocurre en Italia. Por otro lado, y aunque continuara el sistema actual, no tiene sentido mantener una inscripcin cuando el titular (en este caso, el banco) ya no puede ejercer su derecho. Esto ocurre con las hipotecas pasados 20 aos desde el fin del plazo de devolucin previsto en el contrato. Acabado ese plazo, lo ms adecuado sera la cancelacin automtica y de oficio por parte del registrador. La OCU va a solicitar al Ministerio de Justicia la modificacin de la normativa, para que sean las entidades las que asuman la responsabilidad de cancelar las hipotecas una vez que el consumidor termine de pagar el prstamo, o en su defecto, que sea el registrador el que cancele de oficio los derechos inscritos cuando caduquen, lo que queremos que ocurra en un plazo mucho ms corto que el actual.

una hipoteca que lleva 20 aos pagada puede cancelarse por un coste muy reducido

Aunque devuelva por anticipado, la cancelacin registral debe esperar

www.ocu.org/modelos

Si usted cancela de forma anticipada su prstamo hipotecario, no podr solicitar una cancelacin registral por caducidad hasta que pasen 20aos completos desde el fin del plazo de devolucin originalmente previsto en el contrato. En el caso de cancelacin anticipada, los bancos s pueden cobrar una comisin que vara en funcin del tipo de prstamo y del capital pendiente. >>Para los prstamos a tipo variable, la comisin