Lectura 2 - Derechos Reales 1

Mdulo 2
Unidad 2
Lectura 2
Elementos Fundamentales de Derechos Reales Profesora: Abg. Andrea Belmaa Profesora: Abg. Paula Altamirano
Mdulo 2
Elementos Fundamentales de los Derechos Reales
2. Introduccin: En el presente mdulo estudiaremos de manera detallada los diferentes derechos reales que hemos enunciado de manera breve en el mdulo anterior. Para ello, en nuestro programa hemos clasificado los derechos reales en derechos reales sobre cosas propias y derechos reales sobre cosa ajena. Derechos reales sobre las cosas propias: Propiedad y dominio. El dominio en general. El condominio. La propiedad horizontal El derecho real de superficie forestal. Derechos reales sobre cosas ajenas: Servidumbres en general. Servidumbres personales y reales. Servidumbres personales. Usufructo. Habitacin. Servidumbres prediales. Hipoteca. Prenda. Es importante destacar que los diferentes autores clasifican los derechos reales de diversas maneras, para ello citaremos a dos de los autores destacados en materia de derechos reales.
Materia: Elementos fundamentales de Derechos Reales Autora original: Prof. Abg. Andrea Belmaa Seleccin, Adaptacin y Complementos: Prof. Abg. Paula Altamirano |2
Mariani de Vidal, al hacer la clasificacin de los derechos reales, nos presenta la siguiente1: a) b) c) d) Derechos reales sobre cosa propia y ajena. Derechos reales principales y accesorios. Derechos reales sobre la sustancia y el valor. Otras clasificaciones: Segn su objeto; Segn se lo considere al derecho perfecto o imperfecto; Segn la persona del titular a) Sobre cosa propia y ajena: Sobre cosa propia, el dominio y el condominio. Sobre cosa ajena, es decir, cuando el dominio pertenece a otro, tambin llamados desmembraciones del derecho de propiedad: usufructo, uso, habitacin servidumbres (estos derechos tambin denominados "de disfrute sobre cosa ajena", pues implican para su titular la facultad de uso y/o goce de una cosa de propiedad de otro), hipoteca, prenda y anticresis (estos tres ltimos tambin llamados derechos de garanta", porque en verdad sirven para garantizar el cumplimiento de una obligacin, afectando al mismo una cosa mueble o inmueble, determinada. A su vez, por eso mismo, son derechos accesorios del derecho personal que garantizan, como lo dice expresamente el Art. 524 Cdigo. Civil.)2. b) Principales y accesorios: Segn vimos, los derechos reales de garanta revisten el carcter de derechos accesorios de los crditos que garantizan. Los restantes derechos reales enumerados en el Art. 25033 Cdigo Civil son principales. Ya estudiaremos cada uno de los derechos reales durante el transcurso de este mdulo.
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Mariani de Vidal, Marina. Op. Cit., Tomo I, pgs. 77 y siguientes.
Art. 524. Las obligaciones son principales o accesorias con relacin a su objeto, o con relacin a las personas obligadas. Las obligaciones son accesorias respecto del objeto de ellas, cuando son contradas para asegurar el cumplimiento de una obligacin principal; como son las clusulas penales. Las obligaciones son accesorias a las personas obligadas, cuando stas las contrajeren como garantes o fiadores. Accesorios de la obligacin vienen a ser, no slo todas las obligaciones accesorias, sino tambin los derechos accesorios del acreedor, como la prenda o hipoteca.
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Art. 2.502. Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer. Art. 2.503. Son derechos reales:1 El dominio y el condominio;2 El usufructo;3 El uso y la habitacin;4 Las servidumbres activas;5 El derecho de hipoteca;6 La prenda;7 La anticresis;8 La Superficie Forestal
c) Sobre la sustancia y el valor: Esta clasificacin alude a la posibilidad de uso y goce de la cosa que tiene el titular del derecho real. En principio, los derechos reales de garanta recaeran sobre el valor, ya que su titular no tiene derecho de uso y goce de la cosa, su principal facultad consiste en la realizacin de la cosa para cobrarse con su valor. Los dems, seran derechos reales sobre la sustancia. Sin embargo, la coincidencia no es total. En efecto, el derecho de dominio implica un derecho sobre la sustancia y el valor. El derecho de prenda puede recaer sobre la sustancia si as se conviniera entre constituyente y acreedor, entre otros casos que podramos mencionar. d) Otras clasificaciones: 1) De acuerdo a su objeto podemos clasificar a los derechos reales segn que recaigan sobre muebles o sobre inmuebles (slo recaen sobre inmuebles la hipoteca, las servidumbres y el derecho de habitacin; los dems, indistintamente sobre muebles o inmuebles). Esta distincin es importante atento las profundas diferencias existentes en el rgimen jurdico de los objetos. 2) En el Art. 2772 del Cdigo Civil se esboza la clasificacin de derechos reales perfectos e imperfectos. Aqu slo diremos que para algunos se alude con ella el dominio perfecto o imperfecto; ms para otros, siguiendo a Freitas, los derechos reales perfectos o imperfectos son los que se ejercen por la posesin; dentro de los primeros tenemos al dominio y al condominio y, dentro de los segundos, al usufructo, al uso, a la habitacin, a la prenda y a la anticresis. 3) Segn la persona del titular podemos distinguirlos en: derechos subjetivamente personales, es decir, pertenecientes a una persona individualmente determinada, pudiendo darse como ejemplos todos los derechos reales menos las servidumbres. En algunos casos los derechos son intransferibles (as, el usufructo, el uso y la habitacin no pasan a los herederos). El otro grupo es el de los derechos subjetivamente reales, que son los que corresponden no a una persona determinada sino al que en el momento es propietario de una finca. En esta categora revistan las servidumbres. A su vez, Musto nos propone la clasificacin que a continuacin detallamos4: a) Con relacin a su carcter principal o accesorio. b) Con relacin a su duracin. c) Con relacin a su objeto. d) Con relacin a su transmisibilidad.
Musto, Nstor Jorge. Op. Cit. Tomo I, pgs, 110 y siguientes.
a) Con relacin a su carcter principal o accesorio: Los derechos de garanta son siempre accesorios de un crdito. Todos los dems, sean derechos reales sobre cosa propia o sobre cosa ajena, son principales. b) Con relacin a su duracin: Se pueden clasificar en perpetuos y temporarios, y estos ltimos en vitalicios y no vitalicios. Son perpetuos, en principio, el dominio, el condominio y la propiedad horizontal. En rigor se podra decir que su duracin es ilimitada, sin perjuicio de estar sujeto a alteraciones, modificaciones o aun, en el caso de no ser plenos o perfectos, a plazos. Las servidumbres pueden ser perpetuas o tener plazo determinado. El usufructo, el uso y la habitacin siempre son temporarios y no se trasmiten a los herederos pues se extinguen con la muerte del titular tengan o no plazo previsto, y en el primer caso (cuando tienen plazo) haya vencido o no ste. c) En relacin al objeto: Hay derechos reales que pueden recaer sobre cosas muebles o inmuebles indistintamente, otros que pueden hacerlo slo sobre muebles, y otros que sobre inmuebles solamente. a) Recaen sobre muebles e inmuebles: dominio- condominio- usufructouso b) Recaen slo sobre muebles: Prenda c) Recaen slo sobre inmuebles: hipoteca- anticresis- servidumbrespropiedad horizontal- habitacin- censos Hay derechos que pueden reposar tanto sobre cosas fungibles como no fungibles: As el dominio, el condominio, la prenda. El resto puede tener por objeto cosas no fungibles. d) En relacin con su transmisibilidad: Hay derechos reales trasmisibles y otros intransmisibles. Los derechos reales trasmisibles pueden serlo por actos entre vivos o mortis causa: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, lo son. Son intrasmisibles, en cuanto al derecho en s, el usufructo, el uso y la habitacin, pero del usufructo se puede ceder el ejercicio y el uso de los frutos de una cosa cuando es oneroso, es decir en forma muy restringida. Por nuestra parte, y en virtud de criterios de conveniencia y practicidad, nos limitaremos a utilizar solamente una de estas clasificaciones (aquella que distingue entre derechos reales sobre cosa propia y derechos reales sobre cosa ajena), y partiendo de ella daremos un pantallazo general de los distintos derechos reconocidos en nuestro ordenamiento legal. 2.1 Derechos reales sobre la cosa propia: 2.1.1 Propiedad y dominio: La normativa con que un Estado regula el derecho de propiedad de los particulares, refleja fielmente su lnea poltica: liberalismo, socialismo, etc. Los vocablos propiedad y dominio son usados indistintamente por el codificador a lo largo del articulado, aun cuando (segn la doctrina) la propiedad tiene mayor extensin que el dominio. As, hablamos de propiedad industrial, propiedad de un crdito, etc., aludiendo a una
relacin de pertenencia o titularidad entre un sujeto y un bien. Nosotros reservaremos la palabra dominio para aludir al derecho real. La definicin legal de dominio est plasmada en el Art. 2506 el cual reza:
el dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y accin de una persona.
Nuestra Corte Suprema, intrprete final de la Constitucin Nacional y las leyes, en el fallo Ventura c. Banco Central amparo, ha dicho que el trmino propiedad empleado en los artculos 14 y 17 de la Constitucin Nacional ampara a todo el patrimonio, incluyendo derechos reales o personales, bienes materiales o inmateriales y, en general, todos los intereses apreciables que un hombre pueda poseer, fuera de s mismo y de su vida y libertad. Garantas de la propiedad: fuentes legales Proteccin frente a particulares y frente al estado Expropiacin El artculo 14 de la Constitucin Nacional menciona entre los derechos reconocidos a los habitantes de la Nacin, conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio, el de usar y gozar y disponer de su propiedad, a su vez, el Art. 17 enuncia el principio de inviolabilidad de la propiedad: la propiedad es inviolable, y ningn habitante de la Nacin puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley. Teniendo en cuenta la amplsima definicin de propiedad que ha dado nuestro mximo tribunal, efectuemos una distincin: Los derechos son potestades jurdicas reconocidas en cabeza de los habitantes de un Estado; las garantas son limitaciones impuestas a los poderes del Estado, que debe respetar la titularidad y ejercicio de estas potestades. Veamos el sistema de garantas estructurado por nuestra Constitucin Nacional: Proteccin respecto de los particulares: en su faz civil, mediante las acciones posesorias y reales y en la faz penal, mediante los delitos contra la propiedad, a los que el cdigo penal dedica un captulo entero; todos estos mecanismos se efectivizan a travs de los cdigos de procedimiento correspondientes. Proteccin respecto del poder pblico: el Estado puede actuar como persona de derecho privado o como persona de derecho pblico. En el primer caso, est sujeto a la misma regulacin civil, comercial, agraria, etc. que los particulares. En el segundo caso, cuando acta en ejercicio del poder de imperio que le compete, debe hacerlo en forma legtima y no arbitraria, en caso contrario, cobra vigencia la garanta constitucional contenida en la segunda parte del
Art. 17 CN: la expropiacin por causa de utilidad pblica debe ser calificada por ley y previamente indemnizada () la confiscacin de bienes queda borrada para siempre del cdigo penal argentino. Ningn cuerpo armado puede hacer requisiciones, ni exigir auxilios de ninguna especie () todo autor o inventor es propietario exclusivo de su obra, invento o descubrimiento, por el trmino que le acuerde la ley. Expropiacin: La expropiacin es una institucin de derecho pblico y reglada por las normas administrativas, (Ley Nacional N 21.499 de expropiacin, leyes provinciales de expropiacin y de procedimiento administrativo). Es el mecanismo por el cual el Estado, haciendo uso de su poder de imperio, califica un bien como de utilidad pblica, procura una indemnizacin al particular afectado y posteriormente lo desapodera del bien. La calificacin debe ser hecha por ley nacional o provincial y puede recaer sobre cualquier tipo de bien que sea capaz de satisfacer el inters general: muebles, inmuebles, crditos, patentes de invencin, etc. La indemnizacin previa debe comprender el valor del bien y los daos y perjuicios derivados de la desposesin, pero no incluye el lucro cesante. Se llama expropiacin irregular o indirecta a aquella en la cual el particular compele al Estado a iniciar el proceso de expropiacin. El Art. 51 de la ley 21.499 prev tres supuestos: a) cuando existe ley que calific al bien como de utilidad pblica y el Estado procede a tomarlo sin previa indemnizacin; b) cuando, con motivo de la ley que califica a ciertos bienes como de utilidad pblica, se ha hecho inconveniente el uso y goce normal; c) cuando el Estado ha impuesto sobre el bien una restriccin o limitacin indebida, lesionando el derecho de propiedad. La clasificacin clsica de los derechos distingue entre derechos patrimoniales, extrapatrimoniales y mixtos; estos ltimos tienen una faz patrimonial y otra extrapatrimonial. Es en esta ltima categora donde ubicamos a los derechos intelectuales; su faz patrimonial hace a la facultad de ceder la explotacin econmica, conceder licencias, etc., mientras que su faz extrapatrimonial o moral hace referencia a la facultad vitalicia que tiene el creador y luego sus sucesores, de tutelar la incolumidad y fidelidad de la obra. Dentro de los derechos intelectuales distinguimos dos grandes grupos: los derechos de autor y los industriales (marcas, patentes, diseos de utilidad, designaciones comerciales y diseo ornamental). 1. Derechos patrimoniales: reales o personales 2. Derechos extrapatrimoniales: en persona propia (por ej. derecho a la vida), o ajena (patria potestad) 3. Derechos mixtos: 3.1 Derechos de autor (ley 11. 723) INPI -Instituto Nacional de Propiedad Industrial-. 3.2 Derechos industriales: marcas, patentes, diseos de utilidad, designaciones comerciales y diseo ornamental INPI.
2.1.2 El dominio en general El dominio en general. Concepto crtica de la definicin del cdigo caracteres restricciones y lmites al dominio extincin - dominio imperfecto - Dominio desmembrado El dominio es el derecho de seoro ms amplio que puede tenerse sobre una cosa y confiere todas las facultades existentes sobre el objeto: ius utendi, ius fruendi y ius abutendi (derecho de usar, de disfrutar y de disponer). Debe ejercerse, como todo derecho, en forma regular. El Cdigo Civil lo define como:
Art. 2605: El dominio el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona.
La doctrina ha criticado esta definicin por considerarla vaga e imprecisa, ya que en todos los derechos reales la cosa se encuentra sometida a la voluntad y accin de una persona. Es mucho ms completa la definicin del Esboo de Freytas: El dominio (derecho de propiedad sobre las cosas) es el derecho real, perpetuo o temporal, de una sola persona, sobre una cosa propia, mueble o inmueble, con todos los derechos sobre su sustancia y utilidad o solamente sobre su sustancia, o sobre su sustancia con algunos derechos sobre su utilidad5. El dominio se extiende a los accesorios, a los frutos de la cosa (2520 6, 2522)7 y, en el caso de los inmuebles, al subsuelo y al espacio areo (2518)8, con los lmites que diversas leyes imponen (por ej. el rgimen de minas o la expropiacin del subsuelo para extender vas de subterrneo.)
5 S/D 6 Art. 2.520. La propiedad de una cosa comprende simultneamente la de los accesorios que se encuentran en ella, natural o artificialmente unidos. 7 Art. 2.522. La propiedad de una cosa comprende virtualmente la de los objetos que es susceptible de producir, sea espontneamente, sea con la ayuda del trabajo del hombre; como tambin de los emolumentos pecuniarios que pueden obtenerse de ella, salvo el caso que un tercero tenga el derecho de gozar la cosa y la excepcin relativa del poseedor de buena fe.
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Art. 2.518. La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio areo sobre el suelo en lneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El propietario es dueo exclusivo del espacio areo; puede extender en l sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede tambin demandar la demolicin de las obras del vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio.
Superficie solo cedit es una locucin latina, que literalmente significa la superficie accede al suelo, es utilizada al tratar los derechos reales cuando se relacionan con el derecho de accesin. Segn este principio, todas aquellas superficies o bienes que se encuentran inseparablemente en un determinado terreno o finca pertenecen, por accesin, al dueo del suelo. Se encuentra consagrado en el Art. 25189. Caracteres del dominio Perpetuo: porque no se extingue con el no uso ni con el mero transcurso del tiempo. Art. 2.510: El dominio es perpetuo, y subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer de l. El propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningn acto de propiedad, aunque est en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que ste pueda adquirir la propiedad por la prescripcin. Absoluto: porque reconoce el mayor nmero de facultades posibles sobre una cosa (ius utendi, ius fruendi y ius abutendi, que es derecho de usar, de disfrutar y de disponer). Este carcter se vio atenuado por la reforma de la ley 17711 que reformul los Art. 2513 y 2514, cambiando las ideas de libertad e individualismo reinantes en el siglo diecinueve por las de ejercicio regular de los derechos y proscripcin al abuso del derecho.
Art. 2.513. Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular. Art. 2.514. El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o comodidades. Exclusivo: porque dos personas no pueden ser titulares del dominio sobre la misma cosa. Reza el Art. 2508: El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en comn de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener.
Clases de dominio El Art. 2507 distingue el dominio pleno o perfecto cuando es perpetuo y la cosa no se encuentra gravada con ningn derecho real y menos pleno o imperfecto, cuando debe resolverse al cabo de un cierto tiempo o al
cumplimiento de una condicin resolutoria (perdiendo el carcter de perpetuo), o cuando la cosa est gravada a favor de terceros con algn derecho real como servidumbre, usufructo, etc. (perdiendo as el carcter de pleno). El dominio imperfecto desmembrado. puede ser: revocable, fiduciario o
Dominio revocable: Es aquel que se tiene (sujeto a una condicin o plazo resolutorios, nunca suspensivo, puesto que en tal caso, el dominio no habra nacido). La cosa no pasa a un tercero, sino que vuelve a manos del transmitente. Sucede cuando el dominio es susceptible de quedar sin efecto por distintas causas, como un pacto de retroventa, una condicin resolutoria, la revocacin de una donacin o legado por ingratitud o incumplimiento de los cargos, anulacin del acto de transmisin, rescisin, accin por hecho fraudulento, restitucin por pago indebido, etc. En suma, siempre que el dominio se haya transferido de una manera interina. Dominio fiduciario: Es definido en el Art. 2662 como el que se adquiere en razn de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y est sometido a durar solamente hasta la extincin del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda segn el contrato, el testamento o la ley.; es regulado por la Ley 24.241. Existe cuando el titular, llamado propietario fiduciario ha recibido un bien, singularmente determinado, de una persona, llamada constituyente del fideicomiso, con el fin de que, al trmino de un cierto plazo o al cumplimiento de determinada condicin (resolutoria) lo transmita, a su vez, a un tercero, denominado fideicomisario. Se encuentra legislado en el Art. 2662, aunque en dicha norma, errneamente se dice que el efecto es "restituir la cosa a un tercero" cuando en verdad no se le restituye nada, sino que se le trasmite el dominio. En el fideicomiso intervienen tres sujetos: Fiduciante: quien transfiere el dominio de la cosa. Fiduciario: recibe los bienes y est obligado a ejecutar ciertos actos con ellos y luego transferirlos al cumplimiento del plazo o condicin, a la persona que el fiduciante hubiere designado. Beneficiario: es quien adquiere el beneficio (por ejemplo, rentas sobre los bienes.) Fideicomisario: es la persona a quien la propiedad debe transferirse cuando el fideicomiso llegue a su
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fin, por cumplimiento del plazo u objeto. Puede ser la misma persona del Fiduciante o del Beneficiario. El fideicomiso slo puede constituirse sobre cosas en particular y no sobre universalidades jurdicas ni alcuotas de aqullas. Las facultades del fiduciario son restringidas, no pudiendo constituir usufructo, uno ni habitacin y (de constituir hipoteca) sta sigue la suerte del dominio. Las aplicaciones de esta institucin son mltiples y es muy comn ver emprendimientos de este tipo en los mercados financiero e inmobiliario. Dominio desmembrado: Es aquel que se tiene respecto de una cosa sobre la cual se han constituido derechos reales: prenda, anticresis, usufructo, uso, habitacin, superficie forestal o servidumbres. Si lo que se ha constituido es un usufructo, transfirindose el uso y goce de la cosa, se dice que la propiedad ha quedado desnuda o nuda (del latn nudus). Otros casos de dominio imperfecto: El fundo donde el propietario debe tolerar se explote una mina en el subsuelo, a raz de una concesin otorgada por el Estado. Restricciones y Lmites al dominio - Extincin El derecho de dominio, como todos los derechos, no es absoluto en tanto debe ser ejercido con lmites y de acuerdo a las normas que lo regulan. Podemos distinguir las restricciones impuestas al dominio privado de la siguiente manera: 1. Restricciones impuestas slo en el inters pblico: Las mayoras regladas por el Derecho Administrativo (a travs de leyes, decretos, ordenanzas, reglamentos, etc.) y basadas en deberes o responsabilidades del individuo como miembro de una comunidad. En principio, no dan origen a indemnizacin alguna a favor del propietario del bien. Algunos ejemplos son las normas que regulan la higiene y salubridad, los cdigos de urbanismo, de circulacin de los automotores, etc. 2. Restricciones impuestas en inters de los particulares: Ejemplo de esta clasificacin son las restricciones a la disponibilidad jurdica, como es el caso del Art. 2612 del Cdigo Civil donde se sienta el principio de que la circulacin de la riqueza es de orden pblico y, por ello, no puede extraerse un bien del trfico indefinidamente. El Art. 2612 proscribe estas clusulas para las transmisiones de inmuebles a ttulo oneroso por ejemplo. Leamos el Art. 2.612: El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, y si lo hiciere la enajenacin ser vlida, sin perjuicio de las acciones personales que el acto puede constituir contra l.
Tambin podemos citar otra restriccin al dominio emergente de las relaciones de vecindad: Regladas de manera exhaustiva en los arts. 2615 al 2660 que procuran la prevencin de daos o molestias, el aislamiento de los inmuebles, la debida distancia entre con los rboles y arbustos vecinos, descargas pluviales ordenadas, el otorgamiento de permiso de entrar en propiedad vecina para ciertos fines, etc. Veremos el artculo al que ms importancia ha dado la doctrina respecto del asunto que nos compete, por ser una hiptesis que engloba el mayor nmero de casos posibles: Art. 2.618: Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daos similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorizacin administrativa para aqullas. Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnizacin de los daos o la cesacin de tales molestias. En la aplicacin de esta disposicin el juez debe contemporizar las exigencias de la produccin y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendr en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitar sumariamente. La actividad desarrollada en el inmueble debe causar molestias que excedan la normal tolerancia, es decir, que tengan cierta entidad. La enumeracin de los factores productores de la molestia es meramente enunciativa y la existencia de una autorizacin administrativa para funcionar no es bice para solicitar el cese de las molestias. Extincin del dominio: El Cdigo Civil enumera las siguientes causales de extincin del dominio: Por la destruccin o consumo total de la cosa que estaba sometida a l, o cuando la cosa es puesta fuera del comercio. La propiedad de los animales salvajes o domesticados se acaba cuando recuperan su antigua libertad, o pierden la costumbre de volver a la residencia de su dueo. Cuando la ley atribuye a una persona, a ttulo de transformacin, accesin, o prescripcin, la propiedad de una cosa perteneciente a otra. Por abandono. El que no tiene sino la propiedad de una parte indivisa de la cosa, puede abandonarla por la parte que tiene; pero el que tiene el todo de la cosa, no puede abandonarla por una parte indivisa. Por enajenacin de la cosa y tambin por la transmisin judicial del dominio, cualquiera que sea su causa, ejecucin de sentencia, expropiacin por necesidad o utilidad pblica.
Por el efecto de los juicios que ordenasen la restitucin de una cosa, cuya propiedad no hubiese sido transmitida sino en virtud de un ttulo vicioso.
2.1.3 El condominio Condominio. Concepto. Tipos: Con indivisin forzosa y sin indivisin forzosa. Facultades y obligaciones de los condominios Administracin de la cosa comn la particin.
Concepto: Art. 2.673: El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
Los elementos del condominio son, por tanto: Pluralidad de sujetos: El derecho de propiedad, como lo dice la propia norma, corresponde a "varias personas", es decir, que los titulares deben ser dos o ms, ya que de lo contrario nos encontraramos frente al dominio (y no al condominio). Puede tratarse de personas fsicas o jurdicas. Unidad de objeto: El derecho de los copropietarios recae sobre una o varias cosas muebles o inmuebles. Aunque se trate de varias cosas, ellas son consideradas a los efectos del condominio como un solo objeto, ya que el derecho de los copropietarios recae sobre todas, correspondiendo a cada uno por una cuota parte, sin que pueda decirse que ninguna de ellas en su totalidad, ni ninguna de sus partes materialmente individualizada, pertenezca a un copropietario determinado. Existencia de partes alcuotas ideales sobre la cosa: Como lo establece el Art. 2673 Cdigo Civil el derecho de cada condmino lo es "por una parte indivisa", es decir, que le corresponde por la mitad, un tercio, un quinto, etc., sin que pueda decirse, volvemos a repetirlo, que l se asienta sobre parte alguna materialmente determinada del objeto.
Si bien en el Cdigo estn legislados dominio y condominio separadamente, hay quienes sostienen que se tratara de la misma institucin, slo que el condominio sera un dominio con varios titulares. Tanto es as, que el Art. 2503 los enumera en el mismo inciso. Por lo tanto, en el condominio encontramos los mismos caracteres que en el dominio: absoluto, exclusivo y perpetuo. El condominio puede ser con indivisin forzosa y sin indivisin forzosa (que es la regla).
Condominio sin indivisin forzosa: Es aquel en el cual cualquiera de los condminos, en cualquier tiempo y sin depender de la conformidad de los dems condminos, puede poner fin a la copropiedad solicitando la particin de la cosa comn. Condominio con indivisin forzosa: Cuando la facultad enunciada anteriormente de pedir la divisin en cualquier tiempo se encuentra coartada, ya sea por una causa derivada de la ley, o de la convencin, o de una disposicin testamentaria, nos encontramos frente a un condominio de o con indivisin forzosa. Segn el Art. 2715 Cdigo Civil la indivisin forzosa puede derivar de la ley, del contrato o de una disposicin de ltima voluntad
Condominio sin indivisin forzosa: En el condominio sin indivisin forzosa, cualquiera de los condminos puede pedir la particin en cualquier momento. Facultades de los condminos: Respecto de la parte indivisa: Las facultades son amplsimas, realizando los actos de administracin y disposicin que sean compatibles con la naturaleza de su parte alcuota, sin consentimiento de los otros condminos. Puede por ejemplo enajenarla libremente, darla en usufructo pero no puede arrendar su cuota parte. Sobre la totalidad de la cosa objeto del condominio, la regla es la imposibilidad de obrar tanto material como jurdicamente. Rige el principio del ius prohibendi (Art. 2680), segn el cual ninguno de los condminos puede ejercer sin el consentimiento de todos sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella fsicamente determinada, actos materiales () que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera hacer al respecto. El condmino debe usar y gozar de la cosa de acuerdo a su destino y sin causarle deterioros. Si es uno solo de ellos quien ha usado y gozado de la cosa, la jurisprudencia ha entendido que puede reclamrsele una compensacin desde la fecha de intimacin fehaciente. El Art. 2680 tambin prohbe al condmino efectuar actos jurdicos que impliquen el ejercicio del derecho de propiedad sobre la cosa, sin el consentimiento de los copropietarios. Esto excluye: enajenacin de la cosa entera o de partes materiales concretas, constitucin de servidumbres, hipotecas, el arrendamiento de la cosa o una parte material concreta de sta. Todos estos actos prohibidos, son nulos de nulidad relativa (porque puede ser alegada por el resto de los condminos pero no por el constituyente), pero cobraran eficacia si la cosa llegase a ser adjudicada al constituyente, por el principio declarativo de la particin. Obligaciones de los condminos: Gastos de conservacin y reparacin de la cosa: Todo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de sus partes a los gastos
de conservacin o reparacin de la cosa comn; pero pueden librarse de esta obligacin por el abandono de su derecho de propiedad. No contribuyendo el condmino o los condminos, pagarn los intereses al copropietario que los hubiese hecho, y ste tendr derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago. Obligaciones por deudas contradas para la comunidad: A las deudas contradas por uno solo de los condminos en favor de la comunidad y durante ella, no est obligado sino el condmino que las contrajo, el cual tendr accin contra los condminos para el reembolso de lo que hubiere pagado. Si, en cambio, hubiesen sido contradas por todos los condminos, puede pasar que: Pacten solidaridad 10 Pacten responder de acuerdo a su cuota parte No expresen cul es su cuota parte ni pacten solidaridad, en este caso responden por partes iguales pues los terceros no tienen forma de conocer los porcentajes de las partes alcuotas.
Administracin: Lo ms comn es que la cosa sea administrada por alguno de los condminos. Siendo imposible por la calidad de la cosa o por la oposicin de alguno de los condminos, el uso o goce de la cosa o la posesin comn, resolvern todos si debe ser puesta en administracin, o arrendada. El qurum necesario para deliberar sobre esta decisin, es la totalidad de los condminos, (aunque la jurisprudencia ha atemperado esta exigencia cuando hay una obstruccin de uno de ellos sin justa causa). La mayora necesaria para tomar la decisin es la absoluta (o sea la mitad ms uno), computndose los votos por valor y no por cabeza, de manera tal que si una de las partes reuniese ms del cincuenta por ciento del total, ser quien decide. Habiendo empate, se decide por azar, rbitros o el juez en proceso sumario. Al tomar esta decisin, la asamblea tambin debe decidir quin administrar la cosa, que puede ser uno de los condminos o un tercero. El condmino que ejerciere la administracin ser reputado mandatario de los otros, aplicndosele las disposiciones sobre el mandato, y no las disposiciones sobre el socio administrador. Si la asamblea decide que la explotacin se llevar a cabo dando la cosa en arrendamiento, deber ser preferido el condmino que as lo solicite, siempre que ofrezca el mismo alquiler. Condominio con indivisin forzosa: La indivisin forzosa puede provenir de la ley, de un contrato o de un acto de ltima voluntad.
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Solidaridad: Implica actuacin o responsabilidad total de cada uno de los titulares de un derecho o de los obligados por razn de un acto o contrato.
1. De origen legal: Segn el Art. 2710, es de indivisin forzosa el condominio sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades pertenecientes a distintos propietarios, como un pozo para sacar agua o un canal de desage, o paredes, muros, cercos o fosos que sirvan de separacin entre dos heredades contiguas por ejemplo. 2. De origen contractual: los condminos no pueden renunciar indefinidamente a la facultad de particionar, pero pueden suspenderla hasta cinco aos, renovando el convenio las veces que lo estimen conveniente. 3. De origen testamentario: el Art. 51 de la ley 14.394 permite al testador imponer la indivisin de los bienes hereditarios por hasta diez aos, modificando el Art. 2715 que lo permita slo por cinco aos. Si se trata de un establecimiento comercial, la indivisin podr prolongarse hasta que todos los herederos alcancen la mayora de edad. Conclusin del condominio: El condominio se extingue por las mismas causales que el dominio, a las que nos remitimos, existiendo una causal propia que es la particin. La particin es la conversin de la parte alcuota en un lote material equivalente. El Art. 2692 sienta el principio general: Cada copropietario est autorizado a pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa comn, cuando no se encuentre sometida a una indivisin forzosa. Tambin pueden pedir la particin los herederos, sus acreedores y todos los que tengan derecho sobre la sucesin (Art. 345211 del Cdigo Civil). Efecto de la particin: La accin de particin debe interponerse en el lugar donde se encuentren los bienes. La divisin entre los copropietarios es slo declarativa y no traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada condmino debe ser considerado como si hubiese sido, desde el origen de la indivisin, propietario exclusivo de lo que le correspondi en su lote. El mismo efecto se da cuando hubiera cesado la indivisin absoluta, pasando la cosa al dominio de uno de los comuneros, por cualquier acto a ttulo oneroso. Formas de llevar a cabo la particin: El Art. 3462, aplicable segn lo expresado, dispone que si todos los herederos estn presentes y son capaces, la particin deba hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen conveniente. La particin en especie siempre es preferida si fuese posible y conveniente (salvo pacto unnime en contrario) Art. 3.475 bis: Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podr exigir por los coherederos la venta de ellos.
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Art. 3.452. Los herederos, sus acreedores y todos los que tengan en la sucesin algn derecho declarado por las leyes, pueden pedir en cualquier tiempo la particin de la herencia, no obstante cualquiera prohibicin del testador, o convenciones en contrario.
Si las partes adjudicadas no fuesen equivalentes, se podrn hacer compensaciones en dinero o especie. Segn el Art. 3462, si todos los condminos son capaces y estn presentes, la particin se puede convenir extrajudicialmente, en cuyo caso debe formalizarse por escritura pblica (Art. 1184 Inc. 2). 2.1.4 La propiedad Horizontal: La propiedad horizontal. Concepto Naturaleza jurdica Ley 13.512 (antecedentes y caractersticas). Elementos del PH sujecin al rgimen Reglamento de copropiedad y administracin Derechos y deberes de los propietarios de pisos y departamentos La prehorizontalidad (Ley 19.724) Es indispensable para aprender este tema, la atenta lectura de todos los artculos que conforman las Leyes 13.512 y 19.724 que indicamos en el texto de la lectura.
Concepto: Podemos definir la propiedad horizontal como el derecho real del propietario de unidades, pisos o departamentos, que confiere el uso y goce exclusivo sobre las partes exclusivas de un inmueble y el uso conjunto sobre las partes comunes.
Antecedentes de la Ley 13.512: Nuestro Cdigo Civil, en el Art. 2518, prohiba la divisin de los inmuebles en pisos o en departamentos (Art. 2617, hoy derogado), y los pisos, unidades o departamentos de un inmueble pertenecan todos al mismo propietario, que poda hacer explotacin econmica de ellos libremente, pero que al transferir el dominio lo haca sobre el conjunto. La realidad social de finales de los aos 40 hizo necesaria la sancin de la ley 13.512 de propiedad horizontal, que permiti la titularidad de un derecho real independiente sobre cada unidad. Art. 1: Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a ms de una persona. Elementos del PH: El objeto de este derecho real es un inmueble edificado en el que existe un derecho de dominio sobre ciertas partes exclusivas (llamadas unidades) y un derecho comn sobre las partes indivisas, calculado en un porcentual sobre el total de las partes comunes y que se establece al nico efecto de hacer posible el primero y es inseparable de aqul. Partes privativas: deben reunir los siguientes requisitos (Art. 1)
Independencia funcional: cada unidad debe ser autnoma y se basta a s misma para la funcin que cumple. Salida a la va pblica: ya sea en forma directa o por un pasaje comn, como pasillo o escaleras.
Las partes privativas siempre son de uso exclusivo de su propietario. Partes y cosas comunes: segn el Art. 2, comprenden Cosas de uso comn del edificio (por ej. la piscina) Cosas indispensables para mantener la seguridad del inmueble (por ej. los cimientos).
El artculo efecta una enumeracin no taxativa, pudiendo introducirse ms cosas comunes en el reglamento de copropiedad y administracin. El reglamento, adems, debe determinar las partes del edificio que sern de propiedad exclusiva, fijando el porcentual que cada unidad importa en relacin al valor del conjunto. Las partes comunes pueden ser de uso comn de todos los propietarios de los PH, o de uso exclusivo de uno o ms propietarios (caso de las terrazas reservadas). Sujecin al rgimen: A los modos de adquisicin reseados en relacin al dominio, aplicables a la adquisicin de PH, se suma un modo especial: la afectacin de un inmueble al rgimen de propiedad horizontal. En tal caso: en qu momento nace el nuevo y distinto derecho real, esto es, la propiedad horizontal? El proceso es el siguiente: un inmueble se afecta al rgimen de horizontalidad, mediante escritura pblica, naciendo as el estado de propiedad horizontal cuando la Escritura y el Reglamento de Copropiedad y Administracin son inscriptos. Con posterioridad, al enajenarse una de las unidades a un tercero, nacer el derecho de propiedad horizontal, pues mientras la titularidad de todas las unidades permanezca en cabeza del propietario del inmueble, no existir condominio sobre las partes comunes, ni asambleas de copropietarios, ni consorcio. En suma, no se habrn configurado las notas tpicas de este derecho real. La escritura de sujecin, debe contener: La manifestacin de la voluntad del propietario, en el sentido de someter el inmueble al rgimen de Propiedad Horizontal de la Ley 13512. Una detallada descripcin de las unidades con expresin del porcentual que cada una importa en relacin al valor total del inmueble y descripcin de las partes comunes. Creacin del consorcio de propietarios. Reglamento de copropiedad y administracin.
Derechos y deberes de los propietarios de pisos o departamentos: El principio est contenido en el Art. 3: Cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el derecho de los dems. Son aplicables por analoga las normas del Cdigo Civil que regulan el condominio con indivisin forzosa (arts. 2710 al 2714). Normalmente, el reglamento proveer a las formas especficas de utilizacin de las cosas comunes. Veamos los principales artculos involucrados: Art. 4: Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dems, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo. Art. 5: Cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su propio piso o departamento estando prohibida toda innovacin o modificacin que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. Art. 6: Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administracin; b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio. Art. 7: El propietario del ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos al de la planta baja o subsuelo le est prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, stanos, etc. Toda obra nueva que afecte el inmueble comn no puede realizarse sin la autorizacin de todos los propietarios. Art. 8: Los propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus pisos o departamentos, salvo convencin en contrario, las expensas de administracin y reparacin de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. Estn obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio comn y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolucin de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cmodo o de mayor renta
Estas expensas son una obligacin en cabeza del actual propietario del PH, inclusive en relacin a las mensualidades devengadas antes de la adquisicin del derecho real y que permanecen impagas. No se concede el derecho al abandono, ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso, y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece. La proporcin en que debe contribuir cada propietario al pago de expensas y gastos comunes, es equivalente al porcentual que su unidad tiene en relacin al valor total del edificio, salvo que por reglamento se fijare un porcentaje distinto. Art. 14: No podr hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a este y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podr hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios. Reglamento de copropiedad y administracin: El reglamento es condicin necesaria para la sujecin del inmueble al rgimen de PH. Su naturaleza es contractual (contrato plurilateral), y an cuando generalmente es redactado en forma exclusiva por el propietario del inmueble original, antes de la particin en unidades, se ha dicho que es perfeccionada la voluntad de las dems partes del contrato (propietarios de las diversas unidades) al adquirir las unidades, por adhesin al rgimen ya existente. Al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordarse y redactarse un reglamento de copropiedad y administracin por acto de escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento slo podr modificarse por resolucin de los propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios. Esta modificacin deber tambin consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extrao, que tendr facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podr elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo; b) Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma de su remocin; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pblica; c) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos o expensas comunes; d) La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la persona que presidir la reunin, las mayoras necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratndose de los casos en que en la ley se exige una mayora especial.
La Prehorizontalidad (LEY 19.724) Todo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal rgimen. Una vez inscripta la escritura, nace el estado de prehorizontalidad. En la realidad esto no siempre se cumple, afectndose directamente el edificio ya construido al rgimen de horizontalidad de la ley 13.512.Sin embargo, la aplicacin de la normativa de prehorizontalidad tiene como beneficio la publicidad de los boletos de compraventa inscriptos, y su consecuente oponibilidad, veamos: Artculo 12: El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdiccin del inmueble afectado, ponindose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato. Preferencia de los contratos registrados: Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero s a ste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros. La posesin otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado. Artculo 17: La transferencia de los derechos y obligaciones del adquirente de una unidad en favor de un tercero no libera al cedente respecto de sus obligaciones para con el propietario, mientras ste no d su conformidad y la transferencia haya sido anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble. La registracin de las transferencias podr ser requerida tanto por el propietario como por el cedente o el cesionario. Regir, en lo pertinente, lo previsto en los prrafos tercero y cuarto del artculo 12. Artculo 18: La resolucin o rescisin del contrato debe anotarse en el Registro de la Propiedad Inmueble. La omisin de dicho acto importa para el propietario la prohibicin de disponer de la unidad. Recordemos, para terminar, que en el caso de los boletos de compraventa, estamos hablando de derechos personales, el derecho real slo nace a partir de que el inmueble est construido, se ha celebrado escritura traslativa y se ha hecho tradicin. 2.1.5 El derecho real de superficie forestal: El derecho real de superficie forestal (LEY 25.509):
La Ley 25.509 de 2001, modific el Art. 2614 del Cdigo Civil que exclua la posibilidad de constituir derecho real de superficie y agreg a la enumeracin del Art. 2503 un octavo inciso, que incluye el derecho real de superficie forestal. Se trata de un derecho constituido a favor de terceros, por los titulares de dominio o condominio sobre un inmueble susceptible de forestacin o silvicultura, de conformidad al rgimen previsto en la Ley de Inversiones para Bosques Cultivados (25.080). Dicha ley establece un rgimen de promocin de las inversiones que se efecten en nuevos emprendimientos forestales y en las ampliaciones de los bosques existentes. Podrn ser beneficiarios las personas fsicas o jurdicas que lleven a cabo la implantacin de bosques, su mantenimiento, el manejo, el riego, la proteccin y la cosecha de los mismos, incluyendo las actividades de investigacin y desarrollo, as como las de industrializacin de la madera, cuando el conjunto de todas ellas formen parte de un emprendimiento forestal o foresto-industrial integrado, quienes debern anotarse en un registro creado al efecto. Para estas personas, el ordenamiento previ importantes beneficios fiscales. El derecho real de superficie forestal es un derecho real autnomo sobre cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y disposicin jurdica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestacin o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garanta. De la definicin, extraemos las dos posibles modalidades en que se puede llevar adelante: Realizando sobre un inmueble ajeno forestacin o silvicultura (cultivo de bosque). Adquiriendo la propiedad de las plantaciones ya existentes.
La ltima parte del artculo autoriza al superficiario a gravar el inmueble con derecho real de garanta. Ha dicho la doctrina al respecto, que este no puede ser otro derecho real ms que la hipoteca. Algunos autores lo consideran un derecho real mixto, pues es sobre cosa ajena (el inmueble) y a su vez sobre cosa propia (los rboles, arbustos, matas, etc., que constituyen el bosque). Este derecho real se adquiere por contrato, oneroso o gratuito, instrumentado por escritura pblica y tradicin de posesin y debe inscribirse a los fines de la oponibilidad. Tiene un plazo mximo de duracin de cincuenta aos, pero a su trmino nada obsta a celebrar un nuevo contrato. Siendo un derecho patrimonial, puede ser enajenado, as como embargado y ejecutado por los acreedores. El propietario del inmueble afectado a superficie forestal conserva el derecho de enajenar el mismo, debiendo el adquirente respetar el derecho real de superficie forestal constituido. El propietario del inmueble afectado a derecho real de superficie forestal no podr constituir sobre l ningn otro derecho real de disfrute o garanta durante la vigencia del contrato, ni perturbar los derechos del superficiario; si lo hace el superficiario puede exigir el cese de la turbacin.
El derecho real de superficie forestal se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo contractual, cumplimiento de una condicin resolutoria pactada, por consolidacin en una misma persona de las calidades de propietario y superficiario o por el no uso durante tres aos; no se extingue por la destruccin total o parcial de lo plantado, cualquiera fuera su causa, siempre que el superficiario realice nuevas plantaciones dentro del plazo de tres aos. En tanto, segn el Art. 4 de la ley, el propietario del inmueble afectado a derecho real de superficie forestal no podr constituir sobre l ningn otro derecho real de disfrute o garanta durante la vigencia del contrato, ni perturbar los derechos del superficiario; si lo hace el superficiario puede exigir el cese de la turbacin. El derecho real de superficie forestal se extingue por idnticas causales que el resto de los derechos reales con ms una especial: no ejercicio por el plazo de tres aos. 2.2. Derechos reales sobre la cosa 2.2.1 Servidumbres en general Servidumbres en general. Conceptos
El Art. 2970 define a la servidumbre como el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.
Del artculo transcripto extraemos las siguientes conclusiones: la servidumbre siempre recae sobre inmuebles, que deben adems ser ajenos, pues es ste un derecho real sobre cosa ajena. Siempre existe un fundo sirviente, que debe prestar una utilidad a persona determinada o al poseedor de un inmueble determinado. El derecho puede consistir en el ejercicio de un uso sobre el inmueble de una manera lcita (por ejemplo extraer agua de un pozo), o en impedir que el propietario ejerza algunos derechos sobre ste (caso de la servidumbre de vista, donde le est vedado el propietario del fundo sirviente levantar construcciones que obstruyan la vista del paisaje desde el fundo dominante). Entonces, el propietario del fundo sirviente puede estar obligado por la servidumbre a un no hacer (non faciendo) o a un dejar hacer (in patiendo), pero la servidumbre nunca podr consistir en un hacer (in faciendo) tal que obligue al propietario del fundo sirviente al ejercicio efectivo de alguna prestacin (a salvo los actos de conservacin que permitan el ejercicio de la servidumbre, como mantener transitable el sendero en el caso de una servidumbre de paso). La servidumbre es un derecho real perpetuo o temporario; veremos ms adelante, al estudiar la clasificacin de servidumbres, que las personales se extinguen con la muerte del titular del fundo dominante o pasados veinte aos, si el titular es una persona jurdica.
2.2.2 Servidumbres personales y reales Clases de Servidumbres: Las servidumbres pueden clasificarse en: a. Activas y no activas: servidumbres activas son aquellas donde existe un fundo sirviente (que presta una utilidad al poseedor de otro fundo) y un fundo dominante (cuyo poseedor goza de las ventajas); se llaman as porque poseen un polo activo (que hace valer sus derechos) y otro pasivo (obligado a tolerar las ventajas del fundo activo). Son pasivas aquellas en las cuales slo existe el polo pasivo (fundo sirviente); algunos autores incluyen en esta clasificacin al usufructo, el uso y la habitacin, pues la autonoma de stos est en discusin. b. Reales y personales: Segn el Art. 2971, servidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una heredad, sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera. Existen en este tipo de servidumbre, dos fundos: dominante y sirviente. En cambio, servidumbres personales son (segn el Art. 2972) aquellas en las que quien disfruta de la utilidad que presta el fundo sirviente, es una persona determinada (no en su calidad de poseedor de un fundo dominante, como en el caso anterior) y por esto mismo, tiene como lmite temporal la vida del beneficiario; sera el caso de un individuo determinado a quien se permite extraer lea del fundo sirviente, o llevar a pastar su ganado. c. Non faciendo o in patiendo: Esta clasificacin surge de la nota al Art. 2971, donde se explica que: para que haya servidumbre es preciso, por lo tanto, que el ejercicio del derecho de propiedad haya sido restringido por la desmembracin de ciertos elementos contenidos en la idea originaria de este derecho. Tal desmembracin puede ejercerse de dos maneras 1) el ejercicio de nuestra propiedad puede ser restringido porque no tengamos el derecho de hacer todo lo que podramos hacer si no existiese otro derecho constituido en la cosa. La restriccin consiste en no hacer alguno cosa, non faciendo 2) el ejercicio de nuestro derecho de propiedad puede ser limitado obligndonos a sufrir que otro haga alguna cosa que tendramos derecho a impedirle si no existiese otro derecho en la cosa. La restriccin consiste en sufrir alguna cosa, patiendo. Entonces, servidumbres non faciendo son aquellas en las que el propietario del fundo sirviente debe abstenerse de efectuar actos propios del dominio o posesin (como levantar construcciones de ms de dos plantas) y servidumbres in patiendo son aquellas en las que debe tolerar algn accionar del beneficiario (como el paso por su fundo hasta la ruta). Pero nunca podrn consistir en un faciendo, o sea en obligar al poseedor del fundo sirviente a hacer algo, en virtud del texto del Art. 3010: No pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquiera obligacin de hacer,
aunque sea temporaria, y para utilidad de un inmueble. La que as se constituya, valdr como simple obligacin para el deudor y sus herederos, sin afectar a las heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles. 2.2.3 Servidumbres personales y prediales Derechos reales considerados como servidumbres personales: Se discute si el usufructo, el uso y la habitacin son servidumbres personales; el equvoco proviene de las sucesivas traducciones y glosas de que ha sido objeto el Derecho Romano y de una interpretacin forzada que hicieron los juristas medievales. Sin embargo, tanto en el Derecho Romano como en nuestro Derecho moderno, el usufructo, el uso y la habitacin estn legislados como derechos reales autnomos y separadamente de la servidumbre, aunque sean similares a las servidumbres personales en cuando a facultades de los beneficiarios, tiempo de duracin y existencia de un fundo sirviente. Servidumbres prediales: Clasificacin: Ya hemos brindado la nocin y los caracteres de este tipo de servidumbres, vamos a ver cmo se clasifican: Continuas y discontinuas: las servidumbres son continuas o discontinuas. Las continuas son aquellas cuyo uso no depende de un hecho actual del hombre, como la servidumbre de vista. Las servidumbres no dejan de ser continuas, aunque el ejercicio de ellas se interrumpa por intervalos ms o menos largos a causa de obstculos cuya remocin exija el hecho del hombre. Las discontinuas son aquellas que tienen necesidad del hecho actual del hombre para ser ejercidas, como la servidumbre de paso. Aparentes y no aparentes: las aparentes son aquellas que se anuncian por signos exteriores, como una puerta, una ventana. Las no aparentes son las que no se manifiestan por ningn signo, como la prohibicin de elevar un edificio a una altura determinada. Afirmativas y negativas: son afirmativas cuando consisten en un dejar hacer (in patiendo) y negativas cuando consisten en un no hacer (non faciendo). Legales o convencionales: las legales pueden ser exigidas, pues la ley demarca situaciones en las que el propietario de un fundo no se puede negar a prestar servicios a otro fundo, por ejemplo, la servidumbre de paso cuando un fundo est encerrado. A su vez, tanto las legales como las dems, pueden nacer de convencin. Las servidumbres personales son siempre convencionales.
Modos de constitucin: En materia de servidumbres, rige el principio de atipicidad. A diferencia de los romanos, que establecieron un nmero cerrado de servidumbres, el Art. 3.000 del Cdigo Civil dispone: Se pueden constituir servidumbres cualquiera que sea la restriccin a la libertad de otros derechos reales sobre los inmuebles, aunque la utilidad sea de mero recreo; pero si ella no procura alguna ventaja a aquel a cuyo favor se establece, es de ningn valor. Se ha expresado que esto va en detrimento del sistema de numerus clausus que impera en los derechos reales. La constitucin de las servidumbres puede ser: 1. Por contrato: debiendo constar en escritura pblica, ya que versa sobre inmuebles (Art. 1184 inc. 1); ste puede ser oneroso o gratuito; con posterioridad a la suscripcin del ttulo, debe realizarse tradicin, que se reputa efectuada con el primer uso. 2. Por disposicin de ltima voluntad: en caso de heredero legtimo no es necesaria la tradicin, pues aqul contina la persona del causante. Pueden darse distintas hiptesis en el testamento, como por ejemplo la constitucin mediante legado de una servidumbre a favor de un beneficiario, en detrimento del heredero del fundo, o del legado de un inmueble a favor de una persona y la constitucin de servidumbre a favor de uno de los herederos, etc. 3. Por destino del padre de familia y servidumbre que revive: (Arts. 2994/ 2995)12 Cuando el propietario de dos heredades haya l mismo sujetado la una respecto a la otra con servidumbres continuas y aparentes, y haga despus una desmembracin de ellas, sin cambiar el estado de los lugares, y sin que el contrato contenga convencin alguna respecto a la servidumbre, se juzgar a sta constituida como si fuese por ttulo. Se fundamenta en la voluntad presunta del propietario. La hiptesis es la siguiente: mientras el padre de familia (que es cualquier propietario de dos fundos) que
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Art. 2.994. Cuando el propietario de dos heredades haya l mismo sujetado la una respecto a la otra con servidumbres continuas y aparentes, y haga despus una desmembracin de ellas, sin cambiar el estado de los lugares, y sin que el contrato tenga convencin alguna respecto a la servidumbre, se juzgar a sta constituida como si fuese por ttulo. Art. 2.995. Si el propietario de dos heredades, entre las cuales existe un signo aparente de servidumbre de la una a la otra, dispone de una de ellas, sin que el contrato contenga ninguna convencin relativa a la servidumbre, sta contina existiendo activa o pasivamente en favor del fundo enajenado, o sobre el fundo enajenado.
efecta un uso sobre uno de ellos de manera tal de que, si pertenecieran a propietarios distintos, se configurara una servidumbre y luego una de esas heredades es transmitida a otra persona, la servidumbre toma forma. Un caso tpico es el del Art. 3073, si se vende o permuta alguna parte de un predio, o si es adjudicado a cualquiera de los que lo posean "pro indiviso", y en consecuencia esta parte viene a quedar separada del camino pblico, se entender concedida a favor de ella una servidumbre de trnsito, sin indemnizacin alguna. El Art. 2995 dispone que si el propietario de dos heredades, entre las cuales existe un signo aparente de servidumbre de la una a la otra, dispone de una de ellas, sin que el contrato contenga ninguna convencin relativa a la servidumbre, sta contina existiendo activa o pasivamente en favor del fundo enajenado, o sobre el fundo enajenado. En este supuesto, exista una servidumbre de un fundo a favor de otro y ambos vienen a ser de propiedad de la misma persona, por lo cual la servidumbre se extingue. Pero, si un fundo vuelve a ser ajeno, la servidumbre revive. 4. Por Ley: cuando el propietario de una heredad puede exigir la constitucin de la servidumbre al de otro fundo, sta se considera legal; es el caso de los Arts. 3068 y 3072.13 5. Por prescripcin: tras 20 aos de uso, las servidumbres continuas y aparentes se pueden adquirir por prescripcin y slo podr ejercerse en los lmites que hubiese tenido la posesin. Derechos y deberes del propietario del fundo dominante: La extensin de las servidumbres establecidas por voluntad del propietario, se arreglar por los trminos del ttulo que le dio origen y, en su defecto, por las disposiciones contenidas en el Ttulo XII de las servidumbres, captulo 2 del libro tercero del Cdigo Civil. Veamos las disposiciones principales: Por el establecimiento de una servidumbre, se entiende concedida al propietario de la heredad dominante, la facultad de ejercer las servidumbres accesorias que son indispensables para el uso de la servidumbre principal y adems, el derecho de ejecutar en la heredad sirviente todos los trabajos necesarios para el ejercicio y conservacin de la servidumbre. Cuando la servidumbre ha sido constituida para un uso determinado, no puede ejercerse para otros usos ni exceder las necesidades del predio dominante en la extensin que tena cuando fue constituida.
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Art. 3.068. El propietario, usufructuario, o usuario de una heredad destituida de toda comunicacin con el camino pblico, por la interposicin de otras heredades, tiene derecho para imponer a stas la servidumbre de trnsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo todo otro perjuicio. Art. 3.070. Una heredad no se considera cerrada por las heredades vecinas, cuando una parte no edificada de esta heredad, est separada de la va pblica por construcciones que hacen parte de ella.
El Art. 3029 establece que una servidumbre es divisible cuando consistiere en hechos que sean susceptibles de divisin, como sacar piedras, tierra, etctera, y en tal caso, cada uno de los dueos del predio dominante, puede ejercerla en todo o en parte, con tal que no exceda la cantidad sealada a las necesidades del inmueble dominante. En relacin a las servidumbres divisibles, el Art. 3033 indica que, si la servidumbre fuere divisible y aprovechase a todas las partes del inmueble dominante, o a una regin que haya llegado a ser de dos o ms dominantes por separado, cada uno de ellos slo tendr derecho a ejercerla en la cantidad que le hubiese correspondido, y en caso de duda, cada uno de los poseedores tendr derecho a ejercerla en una cantidad proporcional a su parte en el inmueble dominante. Si fuere indivisible, se proceder como se ha dispuesto cuando el fundo dominante pertenece a varios, habiendo entonces tantas servidumbres distintas, cuantos sean los poseedores del inmueble dominante; pero no entre esos propietarios uno respecto de los otros, evitndose si fuere posible el mayor gravamen al predio sirviente. Asimismo indica el Cdigo que, si la heredad dominante pasa de un propietario nico a muchos propietarios en comn o separados, cada uno de stos tiene derecho a ejercer la servidumbre, sea divisible o indivisible, con el cargo de usar de ella de manera que no agrave la condicin del fundo sirviente. De este modo, si se trata del derecho de paso, todos los copropietarios estarn obligados a ejercer su derecho por el mismo lugar. Recprocamente, la divisin del fundo sirviente, no modificar los derechos y deberes de los dos inmuebles. Cuando la servidumbre sea indivisible, cada uno de los propietarios de la heredad dominante puede ejercerla sin ninguna restriccin, si los otros no se oponen, aunque aumente el gravamen de la heredad sirviente, si por la naturaleza de la servidumbre el mayor gravamen fuese inevitable. El poseedor del inmueble sirviente no tendr derecho a indemnizacin alguna por el aumento del gravamen. Si el inmueble dominante pasare a ser de dos o ms dominantes por separado, y la servidumbre aprovechare slo a una parte del predio, el derecho de ejercerla corresponder exclusivamente al que fuese poseedor de esa parte, sin que los poseedores de las otras partes tengan en adelante ningn derecho. Obligaciones y derechos del propietario del fundo sirviente: El principio general nos dice que el propietario de la heredad sirviente debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse de actos de disposicin o de goce, que puedan impedir el uso de ellas; y si es afirmativa est obligado a sufrir de parte del propietario de la heredad dominante, todo lo que la servidumbre le autorice a hacer. En caso de duda sobre las restricciones impuestas por las servidumbres a la heredad sirviente, debe resolverse a favor de la libertad de la heredad. Asimismo, el dueo del predio sirviente no puede menoscabar en modo alguno el uso de la servidumbre constituida; sin embargo, si el lugar asignado primitivamente por el dueo de ella llegase a serle muy incmodo,
o le privase hacer en l reparaciones importantes, podr ofrecer otro lugar cmodo al dueo del predio dominante, y ste no podr rehusarlo. El propietario de la heredad sirviente que ha hecho ejecutar trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, est obligado a restablecer, a su costa, las cosas a su antiguo estado. El propietario del predio sirviente no pierde el derecho de usar l mismo el predio a los mismos usos que formen el objeto de la servidumbre; podr, por ejemplo, sacar agua del mismo pozo que lo hace el dominante en una servidumbre de sacar agua, contribuyendo en la proporcin de su goce a los gastos de las reparaciones que necesita esta comunidad de uso. Tambin puede exigir que el ejercicio de la servidumbre se arregle de un modo menos perjudicial a sus intereses, sin privar al propietario de la heredad dominante de las ventajas a que tenga derecho. Si la heredad sirviente pasare a pertenecer a dos o ms poseedores separados, y la servidumbre se ejerciere sobre una parte de ella solamente, las otras partes quedan libres. Extincin de las servidumbres: La extincin puede provenir de las mismas causales que los dems derechos reales, tales son: resolucin del derecho del que las haba constituido, rescisin, por ser anulado el ttulo por algn defecto inherente al acto, tambin por el vencimiento del plazo acordado para la servidumbre, y por el cumplimiento de la condicin resolutoria a que ese derecho estuviere subordinado; tambin se extingue por la renuncia expresa o tcita del propietario de la heredad al cual es debida, o de la persona a favor de la cual se ha constituido el derecho. La renuncia tcita tiene lugar cuando el poseedor del inmueble sirviente haya hecho, con autorizacin escrita del dominante, obras permanentes que estorben el ejercicio de la servidumbre. Tambin pueden extinguirse por causales propias, que son: Imposibilidad del uso: La servidumbre concluye cuando no tiene ningn objeto de utilidad para la heredad dominante. Un cambio que no quitase a la servidumbre toda especie de utilidad, sera insuficiente para hacerla concluir. La servidumbre se extingue tambin cuando su ejercicio llega a ser absolutamente imposible por razn de ruina de alguno de los predios, o por cambio sobrevenido a la heredad dominante, o a la heredad sirviente, ya provengan de un acontecimiento de la naturaleza, o de un hecho lcito de parte de un tercero. La servidumbre no cesa cuando la imposibilidad de ejercerla provenga de cambios hechos por el propietario de la heredad dominante, o por el propietario de la heredad sirviente, o por un tercero, traspasando los lmites de su derecho. La servidumbre revive cuando las cosas cambiadas son restablecidas, y puede usarse de ella, si no se hubiese pasado el tiempo de la prescripcin. Por confusin: Las servidumbres se extinguen por la reunin en la misma persona, sea de los propietarios de las heredades o de un tercero, del predio dominante y del predio sirviente, cualquiera que
sea la causa que la haya motivado, o cuando en las servidumbres a favor de una persona, sta ha llegado a ser propietaria del fundo sirviente. No uso: Las servidumbres se extinguen por el no uso durante diez aos, aunque sea causado por caso fortuito o fuerza mayor.
Es importante destacar que adems de las servidumbres explicadas anteriormente, tambin existen las servidumbres de acueducto que consisten en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas; las servidumbres para recibir aguas, ya sea de goteraje como las de recibir aguas que descienden, y las servidumbres de sacar agua. Dichas clasificacin excede nuestra materia, pero es importante conocer de su existencia.
Servidumbre de Trnsito: La servidumbre de trnsito es el derecho del propietario de un fundo o titular de otro derecho real sobre l, a pasar por un inmueble ajeno. Es una servidumbre activa, pues para su constitucin se necesitan dos fundos y ser una servidumbre legal cuando tiene lugar el supuesto regido por el Art. 306814: el propietario, usufructuario, o usuario de una heredad destituida de toda comunicacin con el camino pblico, por la interposicin de otras heredades, tiene derecho para imponer a stas la servidumbre de trnsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo todo otro perjuicio. A tales fines, se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no slo las que estn privadas de toda salida a la va pblica, sino tambin las que no tienen una salida suficiente para su explotacin. Esta servidumbre ser real o personal, segn su constitucin responda a las necesidades de un motivo particular del fundo dominante o de su titular, respectivamente. El Art. 2975 nos aclara que es siempre discontinua. Podr ser aparente o no aparente segn el camino tenga signos de trnsito, como empedrados, cercos, etc.
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Art. 3.068. El propietario, usufructuario, o usuario de una heredad destituida de toda comunicacin con el camino pblico, por la interposicin de otras heredades, tiene derecho para imponer a stas la servidumbre de trnsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo todo otro perjuicio.
2.2.4 Usufructo Usufructo: Concepto Clases: Perfecto e imperfecto.
Segn el Art. 2807 El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia.
Se critica esta definicin, pues abarca un solo tipo de usufructo (el perfecto), cuando en realidad existen dos tipologas, tal como surge del artculo siguiente: Art. 2808. Hay dos especies de usufructo: usufructo perfecto, y usufructo imperfecto o cuasi-usufructo. El usufructo perfecto es el de las cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar la substancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga. El cuasiusufructo es el de las cosas que seran intiles al usufructuario si no las consumiese, o cambiase su substancia, como los granos, el dinero, etctera. Se trata del usufructo imperfecto o cuasiusufructo, cuya verdadera naturaleza jurdica est discutida, pues muchos lo asimilan a un contrato de mutuo. Sucede, que en este caso se entrega una cantidad de cosas fungibles o consumibles, con el cargo de devolver en un tiempo determinado la misma cantidad de las mismas cosas. Queda claro que lo que se ha dado en usufructo (dinero, granos, ladrillos, etc.), se habr consumido y se devolvern otros objetos de la misma especie. Sostiene Vlez en la nota al Art. 2871: el propietario no conserva ningn derecho real sobre el objeto del cuasiusufructo. No tiene sino un derecho de obligacin para obtener una cosa igual acabado el usufructo, cuya eficiencia est asegurada por una fianza. El cuasiusufructo es, por naturaleza, un mutuo con fianza. De la definicin, surgen los siguientes caracteres: Es un derecho real, de uso y goce sobre cosa ajena respetando su sustancia; se trata de un principio salva rerum substantia, que responde al usufructo perfecto e implica que no se puede alterar o menoscabar la materia (a salvo el menoscabo ordinario causado por el uso regular que se haga de la cosa), como as tampoco cambiar el destino para el cual fue dada en usufructo. Por ejemplo, podran extraerse los frutos, pero no los productos. Este principio es slo aplicable al usufructo imperfecto. Bienes susceptibles de usufructo: Al respecto, el Art. 2838 dispone: El usufructo puede ser establecido sobre toda especie de bienes, muebles o inmuebles, corporales o incorporales, que pueden ser vendidos o donados, y todos los que pueden ser dejados por disposiciones de ltima voluntad. Los bienes que no son cosas slo pueden
ser objeto actual de usufructo cuando estuvieren representados por sus respectivos instrumentos. Cuando no estuvieren representados por instrumento, las cosas comprendidas en el crdito o en el derecho, que viniesen a poder del usufructuario, sern su objeto futuro. La frase: todos los que pueden ser dejados por disposiciones de ltima voluntad, debe interpretarse restrictivamente pues no es del todo correcta, derivando el error de la diversidad de fuentes en las que se bas el codificador. Debe tenerse en cuenta la ltima parte del artculo, es decir, cuando el usufructo recaiga sobre bienes (o sea derechos), su objeto ser los instrumentos en los que el crdito est plasmado (cheque, pagar, mutuo, etc.). A su vez, el usufructo puede establecerse por el condmino de un fundo posedo en comn con otros, de su parte indivisa y puede constituirse sobre cosas de mero placer, como un lugar destinado a un paseo, estatuas o cuadros, aunque no produzcan ninguna utilidad. Lo cierto es que el usufructo perfecto siempre recae sobre una cosa determinada, mientras que el usufructo imperfecto o cuasiusufructo puede recaer sobre: 1. objetos fungibles o consumibles; 2. crditos (Art. 2838);15 3. un patrimonio (Art. 2827)16, es el caso del usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos menores de edad y que se encuentran bajo su patria potestad. Bienes excluidos: No puede ser objeto del usufructo: El usufructo no puede establecerse sobre bienes del Estado o de los Estados, o de las Municipalidades, sin una ley especial que lo autorice. El propietario fiduciario no puede establecer usufructo sobre los bienes gravados de sustitucin. No pueden ser objeto de usufructo el propio usufructo, los derechos reales de uso y habitacin, las servidumbres reales activas, separadas de los inmuebles a que fueren inherentes, la hipoteca, la anticresis, la prenda separada de los crditos garantidos con ella, y los crditos que fuesen intransmisibles.
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Art. 2.838. El usufructo puede ser establecido sobre toda especie de bienes, muebles o inmuebles, corporales o incorporales, que pueden ser vendidos o donados, y todos los que pueden ser dejados por disposiciones de ltima voluntad. Los bienes que no son cosas slo pueden ser objeto actual de usufructo cuando estuvieren representados por sus respectivos instrumentos. Cuando no estuvieren representados por instrumento, las cosas comprendidas en el crdito o en el derecho, que viniesen a poder del usufructuario, sern su objeto futuro.
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Art. 2.827. El usufructo es universal, cuando comprende una universalidad de bienes, o una parte alcuota de la universalidad. Es particular cuando comprende uno o muchos objetos ciertos y determinados.
Constitucin: El usufructo puede ser establecido conjunta y simultneamente a favor de muchas personas, por partes separadas o indivisas, pura y simplemente, o bajo condiciones, con cargos o sin ellos, a partir de un cierto da, o hasta una cierta poca, y en fin con todas las modalidades a que el propietario de la cosa juzgue conveniente someterlo. Segn el Art. 2.812, el usufructo se constituye: 1 Por contrato, que se presume oneroso pero podr ser gratuito tambin, aplicndose subsidiariamente y por analoga, las reglas de la compraventa o donacin respectivamente. Es necesario hacer tradicin de la cosa. Pueden darse distintos supuestos: el transmitente enajena la nuda propiedad de la cosa, reservndose su goce; o enajena solamente el usufructo, o cede a uno el derecho de propiedad, y a otro el de goce de la cosa. Si las cosas son inmuebles, el contrato debe instrumentarse en escritura pblica. 2 Por actos de ltima voluntad: stos, por el contrario, se presumen gratuitos. Los distintos supuestos que pueden darse son: el testador lega solamente el goce de la cosa, reservando la propiedad a su heredero, o lega a alguno la propiedad y a otro el goce de la cosa, o no da expresamente al legatario sino la propiedad. 3 En los casos que la ley designa, que son dos: El usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos sujetos a patria potestad y el usufructo del cnyuge binubo, clasificacin sta ltima ya derogada. 4 Por prescripcin. El usufructo puede ser adquirido por la prescripcin breve (en diez aos, si media justo ttulo y buena fe) o larga (de veinte aos). En relacin a la capacidad para constituir el usufructo (tanto como para tomarlo), nada dice el Cdigo Civil especficamente, por lo que habr que estarse a las normas anlogas sobre compraventa (si el usufructo es oneroso), donacin (si es gratuito), disposiciones de ltima voluntad (si es as que se constituy), teniendo en cuenta adems si la cosa es mueble o inmueble. Duracin: El usufructo durar el plazo estipulado en su constitucin, con el mximo de la vida de las personas fsicas (si nada dice el instrumento, se reputa vitalicio), o veinte aos si es persona jurdica. Obligaciones del usufructuario: Son obligaciones anteriores a la toma de posesin:
Inventario: Debe confeccionarse antes de entrar en posesin de las cosas y, de no haber sido hecho, el propietario puede exigirlo con posterioridad. En el caso de los muebles, consiste en su enumeracin y descripcin y en el caso de los inmuebles, deber dejarse sentado el estado en el que se encuentran, entendindose su estado fsico y ubicacin.
El fundamento jurdico, es la correcta determinacin de los bienes objeto del derecho real, pues stos deben ser ciertos y determinados, por ello el inventario es de orden pblico y no puede ser dispensado. Adems, hace conocer con exactitud qu es lo que se deber restituir una vez cumplido el plazo. Siendo las partes mayores de edad y capaces de ejercer sus derechos, el inventario y el estado de los inmuebles pueden ser hechos en instrumento privado. En caso contrario, el inventario debe ser hecho ante escribano pblico y dos testigos. En uno y otro caso, los gastos son a cargo del usufructuario y debe estar presente el nudo propietario de los bienes. La falta de cumplimiento del inventario, no deja sin efecto los derechos del usufructuario, pero causa la presuncin de hallarse los bienes en buen estado cuando los recibi. Fianza: (Art. 2851)17 tiene por fin asegurar un uso y goce regular por parte del usufructuario, conservando la cosa conforme a su destino y restituyndola una vez acabado el plazo. Son obligaciones posteriores a la toma de posesin: Conservar el destino de la cosa, esto es consecuencia del principio salva rerum substantia, concepto explicado anteriormente. Mejoras: segn el Art. 591 del Cdigo Civil, son mejoras necesarias aquellas sin las cuales la cosa no podra ser conservada. Son mejoras tiles, no slo las indispensables para la conservacin de la cosa, sino tambin las que sean de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella. Son mejoras voluntarias las de mero lujo o recreo, o de exclusiva utilidad para el que las hizo. El usufructuario tiene obligacin de llevar a cabo las mejoras necesarias para la conservacin de los bienes que no excedan la cuarta parte de la renta lquida anual, si el usufructo fuese oneroso, o las tres cuartas partes si el usufructo fuese gratuito. El usufructuario no est obligado respecto de lo que se hubiese arruinado por vejez o a causa de un estado de cosas anterior a su entrada en el goce y puede exonerarse de hacer las reparaciones necesarias a la conservacin de la cosa devolviendo los frutos percibidos despus de la necesidad de hacer las reparaciones, o el valor de ellos. Impuestos: el usufructuario est obligado a abonar los impuestos que graven el bien.
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Art. 2.851. El usufructuario, antes de entrar en el uso de la cosa sujeta al usufructo, debe dar fianza de que gozar de ella, y la conservar de conformidad a las leyes, y que llenar cumplidamente todas las obligaciones que le son impuestas por este cdigo o por el ttulo constitutivo del usufructo, y que devolver la cosa acabado el usufructo. La fianza puede ser dispensada por la voluntad de los constituyentes del usufructo
Obligaciones y derechos del nudo propietario: El propietario debe entregar la cosa de la forma pactada, debiendo respetar posteriormente el uso y goce a que est facultado el usufructuario. Tiene obligacin de responder por eviccin y vicios redhibitorios. Conserva las facultades de disposicin. Puede vender el objeto sometido al usufructo, donarlo, gravarlo con hipotecas o servidumbres que tengan efecto despus de terminado el usufructo y ejercer todas las acciones que pertenezcan al propietario en su calidad de tal. El nudo propietario tiene derecho para ejecutar todos los actos necesarios para la conservacin de la cosa. Puede tambin reconstruir los edificios destruidos por cualquier accidente, aunque por tales trabajos y durante ellos, le resulte al usufructuario alguna incomodidad o disminucin de su goce. Extincin del usufructo: La extincin, al igual que en el caso de la hipoteca, debe formalizarse por escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad del Inmueble. Cuando surja de la muerte del usufructuario, bastar la partida de defuncin. Veamos las causas de extincin: 1. El usufructo se extingue por las causas generales de extincin de los derechos reales. 2. Por revocacin: que puede ser directa (efectuada por el constituyente al amparo de clusulas legales o contractuales) o indirecta (realizada por los acreedores del constituyente). 3. Cumplimiento del plazo, (no pudiendo extenderse por ms de veinte aos en las personas jurdicas, ni ms all de la vida del usufructuario cuando es una persona fsica). 4. Prescripcin liberatoria: es una causal propia de este derecho real, dispone el Art. 2.924: El usufructo se pierde por el no uso, durante el termino de diez aos. 5. Consolidacin en la misma persona, pues nadie puede ser titular de un derecho desmembrado sobre cosa propia. 6. Deterioro de la cosa: cuando ste es de tal entidad, que la cosa ya no permite se realicen los fines para los cuales se constituy el usufructo, por ejemplo, una cava para almacenar fiambres, cuando la autoridad sanitaria ha prohibido los frigorficos en la zona. 2.2.5 Uso y habitacin. Nocin. Segn el Art. 2948, el derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de conservar la substancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitacin.
Se diferencian del usufructo porque, mientras el usufructuario tiene la totalidad del ius utendi y del ius fruendi, en el uso y la habitacin, estas facultades se limitan a satisfacer las necesidades personales del usuario, o del habitador y su familia, segn su condicin social. A los fines de esta institucin la familia comprende la mujer y los hijos que existan al momento de la constitucin y tambin los que naciesen despus, el nmero de sirvientes necesarios, y adems las personas que a la fecha de la constitucin del uso o de la habitacin vivan con el usuario o habitador, y las personas a quienes stos deban alimentos. Para la constitucin y extincin de uso y habitacin, se aplican las normas del usufructo. DERECHO DE HABITACIN SUPRSTITE (ART. 3573 BIS) LEGAL DEL CNYUGE
Art. 3.573 bis: Si a la muerte del causante ste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el hogar conyugal, cuya estimacin no sobrepasare el indicado como lmite mximo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, y concurrieren otras personas con vocacin hereditaria o como legatarios, el cnyuge suprstite tendr derecho real de habitacin en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se perder si el cnyuge suprstite contrajere nuevas nupcias. Este derecho reconocido al cnyuge suprstite, cuya naturaleza es derecho real de habitacin, constituye una excepcin al principio consignado en el Art. 2949 que establece que el uso y la habitacin se constituyen del mismo modo que el usufructo. Tiene un propsito asistencial y humanitario, la proteccin del nico techo del viudo o la viuda, ante los requerimientos de particionar la herencia de los dems herederos o legatarios. Debe ser solicitado por el interesado en el marco del juicio sucesorio, donde el juez comprobar si se cumplen los requisitos exigidos por el cdigo civil. Sin embargo, la constitucin de este derecho no impide que el inmueble sea inventariado en la sucesin y adjudicado a uno o ms herederos o legatarios, revistiendo stos la calidad de nudos propietarios hasta la muerte del cnyuge viudo. Al ser un derecho real de habitacin, se aplican las normas relativas a ste, inclusive la exigencia de inventario y fianza que impone el Art. 2967; debe conservar la sustancia y el destino de la cosa (salva rerum substantia) y efectuar los actos necesarios para su conservacin, a su costa; puede defender su derecho a travs de las acciones posesorias y reales. Requisitos: 1. nico inmueble habitable integrante del haber hereditario. No hay una solucin unnime en la doctrina y jurisprudencia para el caso de que hubiese un solo inmueble habitable en el acervo hereditario, pero un conjunto de bienes valiosos que hicieren posible satisfacer las necesidades de habitacin (joyas, ganados, automviles, etc.); en algunos casos se ha hecho prevalecer la letra textual de la ley (otorgando el derecho)
y en otros se ha morigerado, negando el derecho por considerarlo abusivo, ante la abundancia de otros bienes. 2. Valor mximo del inmueble. No debe sobrepasar el lmite indicado como vivienda susceptible de ser adherida al rgimen de bien de familia; para su determinacin, habr que estarse a la normativa provincial. 3. Sede del hogar conyugal. Debe haber sido ltimo domicilio del matrimonio en vida del cnyuge fallecido. 4. No haber contrado nuevas nupcias. Es una causal de resolucin. 2.2.6 Servidumbres prediales. Las servidumbres prediales ya han sido explicadas en el punto 2.2.3 de esta lectura a la cual remitimos al alumno para su lectura y comprensin de la temtica, en caso de resultarle necesario. 2.2.7 Hipoteca. Seguridades reales y personales Los privilegios. Se dice que el patrimonio es la prenda comn de los acreedores. Podemos agregar, que el principio genrico es la par conditio creditorum, o igualdad de todos los acreedores. Mientras los bienes del deudor sean suficientes para cubrir las deudas, todos sus acreedores cobran las prestaciones debidas y no hay conflictos de rango entre ellos. Sin embargo, para los casos en que los bienes del deudor sean insuficientes, es necesario establecer un orden de preferencias. Se trata, precisamente, del fundamento de las garantas creditorias. Las garantas pueden ser personales, cuando una persona se obligue en forma subsidiaria a tomar a cargo la obligacin ante el incumplimiento del deudor, como el caso del avalista o fiador; o tambin pueden ser reales, cuando se afecta una cosa determinada como garanta de pago, teniendo el acreedor potestad para llevarla a remate y cobrarse del valor de la misma, ante el incumplimiento; tal es el caso de la prenda, la hipoteca y el anticresis. Hipoteca. Nocin. Veamos la definicin de hipoteca que brinda el codificador:
Art. 3.108: La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del deudor.
Se han efectuado las siguientes crticas al texto legal: No es necesario que deudor e hipotecante sean la misma persona; el deudor de la obligacin puede ser una persona y quien preste su inmueble en garanta, otra.
Pueden garantizarse obligaciones no dinerarias (por ejemplo, crear una obra de arte), ya que el artculo 3109 consigna si la obligacin es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca. El trmino bienes no es correcto, siempre se dar en garanta una cosa, que adems ser una cosa inmueble. La definicin debera hacer alusin a los modos de dar seguridad a travs de la hipoteca, que son el ius persequendi y el ius praeferendi, temtica estudiada en el mdulo I cuando nos referimos a los caracteres de los derechos reales.
Caracteres: Esenciales: Sin ellos no hay hipoteca, si faltan la misma estar viciada de nulidad. Son caracteres esenciales: Es un derecho real. Es accesorio a un crdito. No existe hipoteca si no hay un crdito al cual brinda seguridad. Es un derecho real accesorio de un derecho personal que debe consistir en un crdito cierto y determinado en dinero. Debemos aclarar que en este sentido, la hipoteca es accesorio de la obligacin, pero no obligacin accesoria, puesto que se trata de un derecho real al que no corresponde obligacin alguna. Es convencional, no admite otra forma de constitucin ms que el acuerdo de voluntades. El Art. 3115 dispone que no hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligacin en la forma prescripta en este ttulo. Publicidad: Debe ser inscripta para su oponibilidad a los terceros. La hipoteca nace con la firma de la escritura y es el nico derecho real en el cual no hay modo (ni posesorio ni inscriptorio), la inscripcin es declarativa y no constitutiva. Debe cumplirse el requisito de la especialidad (determinacin precisa de sujeto-objeto-causa) del contrato hipotecario y respecto de la obligacin a la que accede.Segn el Art. 3109 no puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero tambin cierta y determinada. Este carcter tiene un doble aspecto: a) especialidad en cuanto al inmueble, o sea, al objeto de la hipoteca; y b) especialidad en cuanto al crdito
Segn el Art. 3131, el acto constitutivo de la hipoteca debe contener:
1: el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurdicas por su denominacin legal, y el lugar de su establecimiento; 2: la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; 3: la situacin de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4: la cantidad cierta de la deuda y la determinacin de la misma. Si el crdito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligacin es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca. A su vez, el o los inmuebles dados en garanta, deben estar expresamente determinados, una designacin colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque, como existentes en un lugar o ciudad determinada, no es suficiente para dar a la constitucin de la hipoteca la condicin esencial de la especialidad del inmueble gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza del inmueble. Sin embargo, el Art. 3133 expresa que la constitucin de la hipoteca no se anular por falta de algunas de las designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la designacin que falte. Corresponde a los tribunales decidir el caso por la apreciacin del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca. La hipoteca garantiza tanto el principal del crdito, como los intereses si stos estuviesen determinados en el ttulo (Art. 3152). Estos intereses sern debidos hasta el efectivo pago; la hipoteca garantiza tanto el principal del crdito, como los intereses que corren desde su constitucin, si estuvieren determinados en la obligacin. Natural: Indivisibilidad.En virtud de este carcter, cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella .Se reputa un carcter natural y no esencial porque puede faltar y la hipoteca no pierde validez. Hay indivisibilidad cuando cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. Aunque se hagan pagos parciales, en principio no podr solicitarse la cancelacin parcial de la hipoteca. Si son varios los inmuebles afectados al pago de la deuda, el acreedor podr ejecutar cualquiera o todos ellos. Por supuesto que hablamos de la indivisibilidad de la hipoteca, el crdito garantizado sigue siendo divisible de manera tal que, si ejecutado el inmueble, queda un saldo sin pagar y es preciso ir sobre otros bienes de los deudores, podr cobrarse a cada uno su parte de la deuda. La excepcin a la indivisibilidad de la hipoteca est consignada en el artculo 3.112 que reza:
la hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. Sin embargo en la ejecucin de bienes hipotecados, cuando sea posible la divisin en lotes, o si la garanta comprende bienes separados, los jueces podrn ordenar la enajenacin en lotes, y cancelacin parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesin al acreedor.
Objeto Extensin de la garanta: La extensin est reglada en los Arts. 3.110 y 319518. La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estn unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno vaco; a las ventajas que resulten de la extincin de las cargas o servidumbres que deba el inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la indemnizacin concedida o debida por los aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no estn sujetos a la hipoteca. Si el inmueble hipotecado tiene edificios y stos son destruidos, la hipoteca slo subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio. Si ste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo. Constitucin de la Hipoteca: No hay otra hipoteca que la convencional. La hipoteca slo puede ser constituida por escritura pblica o por documentos, que sirviendo de ttulos al dominio o derecho real, estn expedidos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por s mismos. Podr ser una misma la escritura pblica de la hipoteca y la del contrato a que acceda. La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de
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Art. 3.110. La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estn unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno vaco; a las ventajas que resulten de la extincin de las cargas o servidumbres que deba el inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la indemnizacin concedida o debida por los aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no estn sujetos a la hipoteca. Art. 3.195. Si el inmueble hipotecado tiene edificios y stos son destruidos, la hipoteca slo subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio. Si ste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.
inscripcin; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pblica, se considera registrada (principio de incolumnidad). Para que el contrato hipotecario tenga total validez, es necesario que el constituyente sea propietario del inmueble y goce de plena capacidad, pues si sta falta el acto ser nulo (de nulidad relativa). Las hipotecas realizadas por quien no es propietario son nulas de nulidad absoluta y se denominan actos a non domino. La hipoteca puede ser constituida por un tercero, que garantiza la obligacin del deudor. Si el hipotecante asume la deuda y se obliga personalmente al pago, se denomina tercero adquirente (adquiere la deuda) y se podr ir contra todo su patrimonio (no slo el inmueble), en caso de que no alcancen los fondos provenientes de la realizacin de aqul. En cambio, si el hipotecante nada dice respecto de asumir la deuda, slo responde con el inmueble y se denomina tercero poseedor. En la hipoteca no hay traspaso de la posesin, es entonces que el codificador instituy la forma de publicidad inscriptoria, como caso de excepcin para este derecho real (Art. 3134)19. La inscripcin debe realizarse antes de los cuarenta y cinco das desde la realizacin del acto (Art. 5 Ley 17.801) y caduca a los veinte aos, por lo cual habr que reinscribirla antes de vencido el plazo para no perder la oponibilidad ante los terceros (Art. 3197).20 Capacidad y derecho para constituirla: Hemos mencionado previamente que para constituir la hipoteca es necesario capacidad plena, la que luego de la reforma del ao 2009 se adquiere a los 18 aos de edad, no debiendo el constituyente estar inhibido ni inhabilitado, tampoco tener incapacidades de derecho respecto del acto. El segundo requisito, es la titularidad del derecho. Puede pasar que un condmino desee hipotecar su cuota parte o el total del inmueble. Si el condmino hipoteca su parte indivisa, la hipoteca ser vlida, pero quedar sin efecto si el inmueble se adjudica a otro condmino luego de la particin (Art. 2678), pues la particin tiene efecto declarativo (Art. 2678).21
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Art. 3.134. La hipoteca constituida en los trminos prescriptos debe ser registrada y tomada razn de ella en un oficio pblico destinado a la constitucin de hipotecas o registro de ellas, que debe existir en la ciudad Capital de cada Provincia, y en los otros pueblos en que lo establezca el Gobierno Provincial. 20 Art. 3.197. Los efectos de la inscripcin de la hipoteca se extinguen pasados veinte aos desde que fue registrada. 21 Art. 2.678. Cada uno de los condminos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble comn, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la particin, y no tendr efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitacin.
Si lo que el condmino desea hipotecar es la totalidad del inmueble, debemos estarnos al principio general que nos dice que ninguno de los condminos puede, sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella, fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera hacer a este respecto; por lo tanto, el condmino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas en perjuicio del derecho de los copropietarios sin el consentimiento de todos. Las solemnidades requeridas para la constitucin de la hipoteca, son las mismas que las de cualquier derecho real sobre inmueble: escritura pblica e inscripcin posterior. Efectos de la hipoteca: La hipoteca no restringe las facultades propias del dominio, en principio, sin embargo el propietario no deber realizar actos materiales o jurdicos que menoscaben el valor del inmueble y, correlativamente, todo acreedor hipotecario, aunque su crdito sea a trmino o subordinado a una condicin, tiene derecho a asegurarlo, solicitando las medidas correspondientes contra los actos de menoscabo (embargo preventivo, prohibicin de innovar, entre otras medidas cautelares), pues el deudor disminuye as la garanta de la deuda. En el caso de que el propietario hubiese violado lo dispuesto por el Art. 315722 y las medidas cautelares no tuvieren sentido por haber sido causados ya los detrimentos y el valor del inmueble hipotecado se encuentre disminuido a trmino de no dar plena y entera seguridad a los acreedores hipotecarios, stos podrn, aunque sus crditos sean condicionales o eventuales, pedir la estimacin de los deterioros causados, y el depsito de lo que importen, o demandar un suplemento a la hipoteca (Art. 3159)23. La hipoteca y los terceros Extincin: El propietario est, en principio, facultado para enajenar el dominio del inmueble hipotecado. Sin embargo, en virtud del ius persequendi (facultad propia de todos los titulares de un derecho real) el acreedor hipotecario podr perseguirla en manos de quien se encuentre y ordenar su ejecucin, tal como podra haber hecho con el primer propietario.
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Art. 3.157. El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningn acto de desposesin material o jurdica, que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.
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Art. 3.159. Cuando los deterioros hubiesen sido consumados, y el valor del inmueble hipotecado se encuentre disminuido a trmino de no dar plena y entera seguridad a los acreedores hipotecarios, stos podrn, aunque sus crditos sean condicionales o eventuales, pedir la estimacin de los deterioros causados, y el depsito de lo que importen, o demandar un suplemento a la hipoteca.
Cuando el propietario enajena el inmueble hipotecado, el adquirente tiene dos opciones: Tercero adquirente: Se denomina as al nuevo propietario, cuando asume la deuda hipotecaria como propia y se convierte en el nuevo deudor hipotecario, respondiendo con todo su patrimonio; para ello, es necesaria la conformidad del acreedor hipotecario. Para que el deudor original (primer propietario del inmueble) quede liberado, el acreedor deber liberarlo expresamente, pues la sola aceptacin del nuevo deudor no es suficiente para desobligarlo operando la novacin. Tercero poseedor: Se denomina as al adquirente del inmueble cuando no asume la deuda como propia, o no ha sido aceptado por el acreedor hipotecario, o si se trata de una persona ajena a la obligacin principal y que ha prestado su inmueble en garanta al obligado, limitndose a responder con el inmueble hipotecado. En ningn caso se puede atacar el resto del patrimonio del tercero poseedor, l responder slo con el inmueble. Los acreedores hipotecarios, an antes de la exigibilidad de sus crditos, estn autorizados a ejercer contra el tercer poseedor, todas las acciones que les corresponderan contra el deudor mismo, para impedir la ejecucin de actos que disminuyan el valor del inmueble hipotecado. Los arrendamientos hechos por el tercer poseedor pueden ser anulados, cuando no tuviesen fecha cierta anterior a la intimacin del pago o abandono del inmueble; pero los que tuvieren una fecha cierta anterior, deben ser mantenidos. El tercero poseedor no puede ser ejecutado directamente, el acreedor debe antes intimar al deudor al pago del capital y de los intereses exigibles en el trmino de tres das, y si ste no lo verificare, podr recurrir al tercer poseedor, exigindole el pago de la deuda, o el abandono del inmueble que la reconoce. El tercero poseedor puede exonerarse del pago de la obligacin hipotecaria abandonando el inmueble, (a diferencia del tercer adquirente). El juez deber nombrar un curador a los efectos de proveer a la conservacin del bien, hasta que ste sea liquidado.
Cancelacin: La hipoteca se acaba por la extincin total de la obligacin principal sucedida por alguno de los modos designados para la extincin de las obligaciones. La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante en escritura pblica, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo la cancelacin de la hipoteca. El deudor en tal caso, tendr derecho a pedir que as se anote en el registro hipotecario o toma de razn, y en la escritura de la deuda. La extincin de la hipoteca tiene lugar, cuando el que la ha concedido no tena sobre el inmueble ms que un derecho resoluble o condicional, y la condicin no se realiza, o el contrato por el que lo adquiri se encuentra
resuelto, como el caso de un instrumento declarado nulo por la autoridad judicial. Si el inmueble hipotecado tiene edificios y stos son destruidos, la hipoteca slo subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio. Si ste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo. Cuando media subasta judicial del bien hipotecado, la hipoteca se extingue aunque no est cancelada en el registro de hipotecas, respecto del que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate pblico, ordenado por el juez con citacin de los acreedores que tuviesen constituidas hipotecas sobre el inmueble, desde que el comprador consign el precio de la venta a la orden del juez. Si la propiedad irrevocable, y la calidad de acreedor hipotecario se encuentran reunidas en la misma persona, la hipoteca se extingue naturalmente. 2.2.8 Prenda Concepto Requisitos de constitucin.
Al respecto, dispone el Art. 3204: Habr constitucin de prenda cuando el deudor, por una obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda.
El contrato es unilateral (la nica obligacin que nace luego de su perfeccin es la obligacin de restituir a cargo del acreedor), oneroso, accesorio de otro contrato donde se plasma la obligacin principal y no exige formalidad alguna respecto de las partes, pudiendo incluso ser oral y la prueba en juicio podr rendirse por cualquier medio. Sin embargo, para la oponibilidad ante los terceros, el Art. 3127 exige que el contrato conste en escritura pblica o instrumento privado de fecha cierta y que contenga las siguientes clusulas: a. Importe del crdito garantizado. b. Designacin detallada de la especie y naturaleza de los objetos dados en prenda, su calidad peso y medida si fuera necesario. A su vez, el cdigo indica respecto del contrato, que es nula toda clusula que autorice al acreedor a apropiarse la prenda, an cuando sta sea de menor valor que la deuda, o a disponer de ella fuera de los modos establecidos en este ttulo; esto es as, desde que el ius praeferendi implica un privilegio sobre el precio del bien liquidado y no sobre el bien en s. Es igualmente nula la clusula que prive al acreedor de solicitar la venta de la cosa. Para constituir prenda sobre una cosa, es necesario ser propietario y gozar de capacidad plena. Al igual que la hipoteca, quien constituye la prenda puede ser el propio deudor o un tercero que garantiza la obligacin de aqul.
El acreedor prendario es un poseedor legtimo de cosa mueble y la publicidad de la prenda se lleva a cabo mediante la tradicin (publicidad posesoria), a diferencia de la hipoteca, para la cual el codificador previ la inscripcin por no haber tradicin. El acreedor prendario slo gozar de los derechos que devienen de la prenda, mientras subsista la posesin. En tal sentido, se juzga que el acreedor contina en la posesin de la prenda, cuando la hubiese perdido o le hubiere sido robada, o la hubiera entregado a un tercero que se obligase a devolvrsela. Todas las cosas muebles y las deudas activas pueden ser dadas en prenda, siempre que estn en el comercio; la garanta se extiende a los accesorios de la cosa y a sus aumentos. En caso de que el objeto sea un crdito, ste debe constar en un instrumento (debe estar cosificado), pues el objeto de los derechos reales siempre es una cosa material. El titular de la prenda goza del ius persequendi, pudiendo reivindicar la cosa en poder de quien se encuentre y solicitar al juez su realizacin para el cobro de la deuda. El deudor no puede reclamar la devolucin de la prenda, mientras no pague la deuda, as como los gastos efectuados para la conservacin de la cosa y los intereses. Si el acreedor no puede usar la cosa dada en prenda; si abusare, ejerciendo en ella derechos que no eran propios, el deudor puede pedir que la cosa se ponga en secuestro. El acreedor responde por prdida o deterioros de la cosa. Extincin: La prenda se extingue por todas las formas de extincin de los derechos reales, ms una forma propia de su carcter de derecho accesorio o de garanta: la extincin de la obligacin principal a que acceda. Se extingue tambin, cuando por cualquier ttulo la propiedad de la cosa empeada pasa al acreedor. Extinguido el derecho de prenda por el pago de la deuda, el acreedor est obligado a restituir al deudor la cosa empeada, con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato, y las accesiones que despus hubiese recibido. Si el bien prendado es subastado, el comprador adquiere el dominio libre de gravmenes y (por ende) sin la prenda. En este caso, el derecho del acreedor prendario se traslada sobre el precio obtenido en el remate. En el caso de venta privada, el bien se vender con la carga real.
Anticresis: nocin Concepto: La anticresis tambin constituye un derecho real, y su concepto lo brinda el Art. 3239 del Cdigo Civil
Art. 3.239: El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por l, ponindole en posesin de un inmueble, y autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crdito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses.
Caracteres: Constituye un derecho real. Se trata de un derecho accesorio. Es indivisible, vale decir que el titular no est obligado a restituir el inmueble mientras no se le haya pagado enteramente el crdito. Tambin puede sealarse la especialidad, en cuanto al objeto y en cuanto al crdito como uno de los caracteres de la anticresis. La publicidad que acarrea la oponibilidad a terceros se cumple mediante la inscripcin del acto constitutivo en el Registro de la Propiedad Inmueble.
El anticresis, al igual que todos los derechos reales de garanta, slo puede nacer de un contrato. El contrato por el cual se constituye el derecho real de anticresis, debe celebrarse por escritura pblica (Art. 1184) y es oneroso, unilateral y real (porque se perfecciona con la entrega de la cosa). Debe ser inscripto para su oponibilidad. Al igual que en la prenda, se encuentra prohibida la clusula que autorice al acreedor a tomar en propiedad la cosa en caso de que la deuda no fuese pagada pues, como todo derecho real de garanta, implica solamente la preferencia sobre el precio de liquidacin sobre la cosa y no sobre la cosa misma. La capacidad para constituirlo debe ser plena, pudiendo ser un titular de dominio o de usufructo quien lo haga. El derecho de anticresis, al igual que la prenda, es indivisible. El acreedor no est obligado a restituir la cosa hasta que la deuda no haya sido completamente saldada. El anticresista tiene el derecho de percibir los frutos naturales o civiles y puede explotar el inmueble por s mismo o arrendarlo. Si hiciese mejoras necesarias, descontar lo gastado de los frutos que perciba y si stas no fueran necesarias, debe ser resarcido en proporcin al mayor valor que la cosa hubiese adquirido. En relacin a las obligaciones del anticresista, diremos que debe proveer al cuidado y conservacin del inmueble, pudiendo ser condenado a restituirlo si hiciere un uso abusivo. Debe pagar las cargas y contribuciones, pudiendo
descontar estos importes de los frutos. No puede introducir cambios en el inmueble ni alterar su destino. Una vez extinguida la deuda que garantiza, debe restituir el inmueble. La extincin del anticresis se produce, al igual que en la prenda o en la hipoteca, por los mismos medios que el resto de los derechos reales con ms un modo especial: extincin de la obligacin a la que accede. Este derecho real no ha tenido recepcin en la prctica, quizs por la similitud en sus fines (garantizar una obligacin con un inmueble) con la hipoteca, derecho real sobre el cual hay una detallada regulacin en el cdigo y un extensa costumbre jurdica de aplicacin.

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Mdulo 2

Mariani de Vidal, Marina. Op. Cit., Tomo I, pgs. 77 y siguientes.

Musto, Nstor Jorge. Op. Cit. Tomo I, pgs, 110 y siguientes.

2.2.4 Usufructo Usufructo: Concepto Clases: Perfecto e imperfecto.

Segn el Art. 3131, el acto constitutivo de la hipoteca debe contener:

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