You are on page 1of 22

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO


Revista de Direito Imobilirio | vol. 17 | p. 25 | Jan / 1986 Doutrinas Essenciais de Direito Registral | vol. 2 | p. 65 | Dez / 2011DTR\1986\235 lvaro Melo Filho Professor da Faculdade de Direito da UFC. Advogado do Banco Central do Brasil rea do Direito: Imobilirio e Registral Sumrio:

Introduo - Desenvolvimento: a) Princpio da Publicidade; b) Princpio da F Pblica c) Princpio da Prioridade; d) Princpio da Especialidade; e) Princpio da Disponibilidade; f) Princpio da Continuidade; g) Princpio da Legalidade; h) Outros Princpios - Concluso. INTRODUO O Registro de Imveis, quer na sua estrutura, quer no seu funcionamento, obedece a um sistema, que no eleito exclusivamente por uma questo de poltica legislativa mas tambm por motivos de ordem tcnica e cientfica. Nessa perspectiva o domnio dos princpios gerais do registro de imveis permite ao legislador a criao de novos institutos e ao intrprete dar a inteligncia dos que no sistema se estruturam, o sentido e a aplicao das normas legais que os disciplinam, propiciando, assim, a colaborao da cincia jurdica na obra incessante de aprimoramento do Direito Registral Imobilirio visando sua adaptao s circunstncias ocorrentes e s transformaes dos fenmenos scio-econmicos. H, pois, indisfarvel utilidade no conhecimento dos princpios gerais que orientam o registro de imveis brasileiro, especialmente tendo-se presente a advertncia de Picard - "o homem no feito para os princpios; os princpios que so feitos para o homem". "Princpio", na linguagem comum, tem o significado de "comeo", "origem". Na linguagem cientfica o termo adotado para expressar o elemento predominante na constituio de um corpo orgnico, ou a essncia (razo de ser do prprio ser) de uma coisa sobre a qual assentam e da qual decorrem todas as demais. Do ponto de vista da cincia do Direito, Clvis Bevilqua preleciona que "princpio o elemento fundamental da cultura jurdica humana em nossos dias" ( inComentrios ao Cdigo Civil (LGL\2002\400) (I, 108). G. Ripert define princpio como a noo primeira que comanda um conjunto de regras. Vale dizer, os princpios jurdicos so as grandes regras que presidem manuteno da ordem geral. Larnaude acentua que, no plano do Direito, os princpios representam as idias gerais, admitidas no apenas em funo de textos propriamente ditos, constituies, leis, regulamentos administrativos, mas tambm em face das decises judiciais e da experincia ou da prtica. Alis, no dizer de Gmur, "a segurana jurdica, objetivo superior da legislao, depende mais dos PRINCPIOS cristalizados em normas escritas do que a roupagem mais ou menos apropriada em que se apresentam" ( in Hermenutica e Aplicao do Direito, de Carlos Maximiliano, Forense, Rio, 1980, p. 124). Por outro lado, a arte de ensinar Direito consiste, sobretudo, em discriminar e ordenar idias, de maneira a transmitir princpios essenciais relacionados matria. No ensino jurdico, mais do que em outro qualquer, fundamental compreender os princpios porque o nmero de aplicaes e de pormenores infinito. Roca Sastre ( Derecho Hipotecario, 6. ed., t. 1/205, Barcelona, 1968) reconhece o valor terico e a eficcia prtica dos princpios que, alm de orientar o julgador e economizar preceitos, "facilitan el estudio de la materia y elevan las investigaciones a la categoria de cientficas". Como ressalta Portalis, no seu Discurso preliminar anexo ao projeto do Cdigo Civil (LGL\2002\400) francs, h uma frmula vlida como guia para os intrpretes do Direito: "Estenda os princpios dos
Pgina 1

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

textos s hipteses particulares, por uma aplicao prudente e racionada; apodere-se dos interesses que a lei no satisfaz, proteja-os e, por meio de tentativas contnuas, faa-os predominar". No h outro motivo que, na anlise de qualquer problema jurdico - por mais trivial que ele seja (ou parea ser) - o aplicador de Direito deve antes de mais nada alar-se ao altiplano dos princpios, a fim de verificar em que sentido eles apontam. Nenhuma interpretao ser havida por jurdica e, portanto, por boa, se ela direta ou indiretamente desconsiderar um princpio. O princpio possui uma funo especificadora dentro do ordenamento jurdico: ele de grande valia para a exegese e perfeita aplicao, assim dos simples atos normativos que dos prprios mandamentos constitucionais. O menoscabo por um princpio importa na quebra de todo o sistema jurdico. que o Direito forma um sistema, um axioma que nem sequer precisa ser demonstrado, j porque axioma (de universal acatamento, diga-se de passagem), j pela proibio lgica do regressum ad infinitum (da infinita reciclagem das premissas eleitas). Foi advertindo contra a insuficincia de viso fragmentria, parcelada, dos diferentes segmentos da ordem jurdica que o Conselheiro Ribas, na prefao de seu Direito Admimstrativo Brasileiro, 1866, p. IX, pontificou: "No h sciencia sem as synteses fundamentaes; tiradas estas s resta informe acervo de ideas em cujo labirinto a intelegencia no pode deixar de tranviar-se. Pelo contrrio desque se possuem estas synteses, dissipa-se o chaos, faz-se a luz e a ordem no pensamento; aparece constituda a sciencia". "As snteses, de que falava o vetusto Ribas, se constituem precisamente na compreenso sistemtica do todo, o que depende da identificao dos princpios. S aquecida ao lume deles pode a interpretao conduzir inteligncia do sistema constitucional" ( Criao de secretarias municipais, in RDP 15/287). Efetivamente, deixou claro que o princpio vetar e critrio de inteligncia das normas, as quais devem ser sistematicamente compreendidas. Convm recordar as lies sempre oportunas de Celso Antnio Bandeira de Mello: "Princpio - j averbamos alhures - , por definio, mandamento nuclear de um sistema, verdadeiro alicerce dele, disposio fundamental que se irradia sobre diferentes normas compondo-lhes o esprito e servindo de critrio para sua exata compreenso e inteligncia, exatamente por definir a lgica e a racionalidade do sistema normativo, no que lhe confere a tnica e lhe d sentido harmnico. o conhecimento dos princpios que preside a inteleco das diferentes partes componentes do todo unitrio que h por nome sistema jurdico positivo. Violar um princpio muito mais grave que transgredir uma norma. A desateno ao princpio implica ofensa no apenas a um especfico mandamento obrigatrio mas a todo o sistema de comandos. a mais grave forma de ilegalidade ou inconstitucionalidade, conforme o escalo do princpio atingido, porque representa insurgncia contra todo o sistema, subverso de seus valores fundamentais, contumlia irremissvel a seu arcabouo lgico e corroso de sua estrutura mestra. Isto porque, com ofend-lo, abatem-se as vigas que o sustm e alui-se toda a estrutura neles esforada. Agustin Gordillo, o eminente administrativista argentino, doutor da maior suposio apostila a respeito: "La norma es lmite, el princpio es lmite y contenido. La norma d a la ley facultad de interpretada o aplicada en ms un sentido, y el acto administrativo la facultad de interpretar la ley en ms de un sentido; pero el principio establece una direccin estimativa, un sentido axiolgico, de valoracin, de espritu' ( Introducin al Derecho Administrativo, 2. ed., Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1966, pp. 176-177)" (Celso Antnio Bandeira de Mello, Elementos de Direito Administrativo, 1. ed., 1981, p. 230). Compreende-se, ento, o que Cretella Jnior denomina de "principiologia", ou seja, o conjunto de cnones e os postulados que garantem a autonomia de um sistema dentro do mundo jurdico, constituindo-se no alicerce fundamental de cada disciplina jurdica, que se mantm firme e slida, malgrado a variao, fugacidade e profuso de normas. Impende ressaltar, outrossim, que um PRINCPIO algo mais geral do que uma norma porque serve para inspir-la, para entend-la, para supri-la, cumprindo essa misso relativamente a um nmero
Pgina 2

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

indeterminado de normas. Vale dizer, os princpios jurdicos so critrios formais aplicveis, em geral, em qualquer circunstncia de lugar e tempo. No aludem a nenhuma hiptese em concreto, razo pela qual tm um sentido bastante geral e amplo, extensivo a toda disciplina. Em frase bastante expressiva Gelsi Bidart afirma que os princpios esto na base de toda disciplina porque a inspiram (penetram no mago), fundamentam (estabelecem a base) e explicam (indicam a ratio legis) das diversas normas concretas que constituem a estrutura normativa de cada ramo jurdico. Por sua vez Carnellutti ( in Sistema di Diritto Processuale Civile. I. Funzione e Composizione del Processo, Pdua, 1936, p. 120) salienta que "Os princpios gerais do direito no so algo que exista fora, seno dentro do prprio direito escrito, j que derivam das normas estabelecidas. Encontram-se dentro do direito escrito como o lcool no vinho: so o esprito ou a essncia da lei". Em termos sintticos, princpio uma regra bsica, implcita ou explcita que, pela sua generalidade, ocupa posio de preeminncia nos vastos quadrantes do Direito e, por isso mesmo, vincula, de modo inexorvel, o entendimento e a aplicao das normas jurdicas com que ele se conectam. Sem olvidar a citao de Marin Prez para quem "lo que para una ciencia son princpios, para la filosofia son problemas", Garcia Coni in El Contencioso Registral, Depalma, Buenos Aires, 1978, p. 38, evidencia que os princpios do Direito Registral Imobilirio "constituyen el presupuesto bsico para el desarrollo organizativo de los registros de la propiedad". Isto posto, passa-se anlise dos "princpios registrais" que so as orientaes capitais, as linhas diretivas do sistema, a srie sistemtica de bases fundamentais e o resultado da sintetizao ou condensao do ordenamento jurdico registral. "Princpios so, pois, verdades ou juzos fundamentais, que servem de alicerce ou de garantia de certeza a um conjunto de juzos ordenados em um sistema de conceitos relativos a dada poro da realidade. s vezes tambm se denominam princpios certas proposies que, apesar de no serem evidentes ou resultantes de evidncias, so assumidas como fundantes da validez de um sistema particular de conhecimentos, como seus pressupostos necessrios" (Miguel Reale, Filosofia do Direito, 1. v., Saraiva, 1969, p. 54). DESENVOLVIMENTO Ainda que todos os especialistas sejam unnimes em afirmar a existncia de princpios do Direito Registral Imobilirio, so poucos os que se preocupam em exp-los e estud-los com profundidade, dando-lhes ordenao e sistematicidade. A enumerao dos princpios registrais envolve toda uma vasta e diversificada gama, quanto importncia, extenso ou ao alcance do tema. Por isso h uma variedade enorme de opinies dos autores, sendo possvel arrolar-se 12 princpios diferentes. Alis, a diversidade de princpios no advm do fato de que uns sejam mais cientficos do que outros, mas das circunstncias de que seus arautos conduzem o raciocnio por vias diferentes, e no consideram as mesmas questes da mesma forma. interessante notar que nenhum autor aceita mais de seis ou sete princpios, havendo alguns que s reconhecem dois ou trs. Isto demonstra que, s vezes, vrios princpios esto condensados em um s, assim como, outras vezes, um princpio desdobra-se em muitos. Reputando til fazer-se este estudo, conquanto se trata de tema ainda no abordado de maneira didtica e prtica, e, falta de uma maior sedimentao ou consolidao desse assunto, elaborou-se uma lista incorporando, refundindo e eliminando alguns princpios propostos pelos diversos tratadistas, decorrendo da o seguinte elenco: a) Princpio da Publicidade; b) Princpio da F Pblica; c) Princpio da Prioridade; d) Princpio da Especialidade; e) Princpio da Disponibilidade; f) Princpio da Continuidade; g) Princpio da Legalidade;
Pgina 3

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

h) Outros Princpios. Um exame superficial destes princpios relacionados suficiente para demonstrar que em alguns casos trata-se de normas gerais que se desenvolvem atravs de preceitos positivos concretos, outros correspondem a verdadeiras instituies jurdicas, sendo que uns se referem a meros aspectos formais da instituio registral, enquanto outros tm um autntico valor e alcance substantivo. a) Princpio da Publicidade Esse princpio geral a todos os registros pblicos, e, atravs dele, considera-se que o registro torna pblico a todos o conhecimento dos atos e fatos registrados. Para Garcia Coni "la publicidad contempornea, como las encclicas papales, debe ser urbi et orbi, o sea, para la ciudad y el mundo, porque con respecto al derecho de propiedad hay un retorno a la poca del hombre nmade, que no se 'afinca en un solo lugar'" ( in El Contencioso Registral, Depalma, Buenos Aires, 1978, p. 42). Pelo registro possvel indicar-se aos interessados o lugar certo onde encontrar as informaes necessrias sobre o estado da propriedade imvel, e qualquer pessoa, invocando a publicidade de registro pode pedir as certides que entender, sem importar ao oficial o motivo ou interesse que possa ter. Os registros so, dessa forma, como um sinal exterior, ou meio legal de publicidade, em garantia dos direitos com relao aos seus titulares e validade de seus efeitos, relativamente a terceiros. Os registros so feitos para ficar disposio do pblico e visam a amparar o crdito em geral e prevenir fraudes, alm da garantia natural que outorgam aos negcios. Muito embora a lei imponha ao oficial a obrigao de mostrar s partes os livros de registros, o princpio da publicidade no deve dar margem a abusos resultantes de injustificadas curiosidades, com perigo de dilacerao ou mesmo de alteraes nos registros, por fora de manuseios freqentes e indeterminados, da por que esse princpio da publicidade h de ser compreendido, em termos. Assim, a obrigao de exibio dos livros, por parte dos serventurios, se cinge a apresentar ao interessado, no todos os livros ou fichas para pesquisa, o que transformaria o direito da parte numa verdadeira correio, mas o livro ou ficha onde deve figurar o imvel por ele indicado, quer sob a base da meno pessoa do proprietrio, quer por meio da especificao do imvel. O interesse da publicidade no registro imobilirio resulta, no dizer de Serpa Lopes, da "necessidade de se lhe dar uma feio equivalente a uma espcie de estado civil do imvel, assinalando todas as suas mutaes e recebendo o contato de todas as circunstncias modificativas, quer inerente coisa, quer ao direito de seus titulares..." ( in Tratado dos Registros Pblicos, 2. ed., A Noite, n. 598 pp. 49-50). A exibio dos assentamentos constitui a publicidade material do registro, e a publicidade formal a que emana de certificao, informes ou cpias autnticas. Para Tabosa de Almeida ( in Rev. de Direito Imobilirio, n. 11, p. 56), "a publicidade formal tem o objetivo de criar a cognoscibilidade geral, possibilitando a verificao dos atos jurdicos que, atravs dos livros, se realizam no Registro Imobilirio. A publicidade material a lides publica, a f pblica que, no dizer de um jurista europeu, est em ntima relao com o princpio da legitimao. Alguns autores renem esses dois num s princpio, denominando-o de "princpio de exatido registral". Acresa-se, por oportuno, que a instituio do sistema de matrcula dos imveis ( Lei 6.015) significou uma mudana radical na sistemtica registral brasileira, substituindo-se a publicidade pessoal ou ecltica pela publicidade real ou de flio real. Vale dizer, apesar da j existncia do Indicador Pessoal e do Indicador Real, efetiva-se o registro dos ttulos, que, no raro, condensam vrios imveis, diversamente do que acontece agora com o sistema de matrcula atravs do qual cada imvel objeto de um cadastramento autnomo e individualizado - a matrcula - a partir da qual se acompanha a histria das mutaes e a exata situao jurdico-real de cada imvel. Cumpre lembrar ainda que, em decorrncia do princpio da publicidade, as pessoas tm obrigao de conhecer o estado jurdico do imvel, e, dessa maneira, quando algum comprar um imvel que
Pgina 4

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

est onerado com uma hipoteca, no poder alegar nada contra o credor hipotecrio, em funo da publicidade dada hipoteca com o seu registro. Na lio de Afrnio de Carvalho ( in Registro de Imveis, Forense, Rio, 1982, p. 19), o Direito Brasileiro, desde a Lei Imperial de 1864, outorga PUBLICIDADE REGISTRAL "o duplo efeito de constituir o direito real e de anunci-lo a terceiros. Antes da publicidade, o ato cria obrigaes entre as partes, mas, uma vez efetuada, perfaz a mutao jurdico-real, investindo a propriedade ou o direito real na pessoa do adquirente e, ao mesmo tempo, tornando o direito oponvel a terceiros". Assim, o princpio da publicidade justifica-se facilmente pela necessidade de dar a conhecer coletividade a existncia dos direitos reais sobre imveis, uma vez que ela tem de respeit-los. Quando duas pessoas ajustam uma relao real imobiliria, esta transpe o limite dual e atinge a coletividade por exigir a observncia geral ( erga omnes). Em face do princpio da publicidade todos podem e, em alguns casos, devem saber da situao jurdica do imvel registrado. b) Princpio da F Pblica Ensina Alfonso de Cossio ( in Institucioines de Derecho Hipotecario, 2. ed., Bosch, Barcelona, p. 201) que "se conoce por 'fe pblica registral' aquel principio en virtud del cual se substituye en el trfico jurdico inmobiliario de buena fe la faculdad material de disposicin, por el contenido del Registro, aunque ste no corresponda a la verdadera realidad jurdica". Argentino Neri ( in Tratado Terico e Prctico de Derecho Notarial, Buenos Aires, Dapalma, 1969, v. 2, p. 423) fere, com propriedade, esta temtica destacando que "el fundamento de la fe pblica se halla en necesidad que tiene la sociedad, para su estabilidad y armona, de dotar a las relaciones jurdicas de fijeza, certeza y autoridad, a fin de que las manifestaciones externas de estas relaciones sean garanta para la vida social y jurdica de los ciudadanos y hagan prueba plena ante todos y contra todos, cuando aquellas relaciones jurdicas entran en la vida del derecho en su estado normal. Tal es, en fin de cuentas, la imponente razn que ha existido para reconocer a la fe pblica como el atributo de garanta erga omnes y la necesidad de fijarla en todo instrumento aseverado por funcionario pblico competente". O contedo da f pblica registral estende-se a todas as solues jurdicas levadas a registro, e, por isso, abrange, positivamente, a existncia dos direitos reais registrados, e, negativamente, a inexistncia dos direitos reais e proibies no registrados. Pelo sistema brasileiro, o ttulo, per se, no prova o domnio porque a propriedade se adquire pelo registro, donde a parmia: "Quem no registra no dono". Mas este registro tambm, por si, no faz prova bastante do domnio, porque no ele ato originrio, como o ttulo, mas derivado desse ttulo, que poder portar um vcio insansvel. A prova do domnio, pois, segundo o sistema brasileiro, feita com o ttulo registrado, do qual decorre, quer entre as partes contratantes, quer perante terceiros de boa ou de m f, uma presuno relativa de domnio, que assim prevalecer at prova em contrrio. Em matria de aquisio da propriedade imvel pelo registro, adota-se no Brasil, entre outros, do sistema francs o princpio de registro vista de um ttulo, e do sistema germnico o princpio do registro como prova de domnio que, entretanto, induz uma presuno relativa ( juris tantum), jamais absoluta ( juris et de jure) de propriedade, ficando sempre ressalvada ao verdadeiro dono a prova em contrrio. Presume-se pertencente o direito a quem registrou. O registro produz todos os efeitos legais, enquanto no for cancelado. A jurisprudncia ptria tem-se assim manifestado sobre o assunto: " A presuno decorrente da transcrio de ser a propriedade de quem a fez juris tantum , e no jure et jure , admitindo, assim, prova em contrrio" ( R.E. 9.563, So Paulo, in Rev. dos Tribunais, v. 169/383). " Ningum se torna proprietrio por fora exclusiva de transcrio, independentemente de ttulo vlido.

Pgina 5

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

A presuno do art. 859 do CC relativa e admite prova em contrrio. Havendo conflito de transcries, prevalece a que se funda em ttulo vlido" (Ac. do TJ de So Paulo, na Ap. 88.040 in Rev. Forense, v. 185/218). Dessa forma, atravs da fora probante, fundada no princpio da f pblica do registro, h presuno juris tantum de que o direito real pertence pessoa em cujo nome est registrado o imvel. O alcance deste princpio dado por Afrnio de Carvalho (in Registro de Imveis), Forense, Rio, 1982, pp. 211-212), ao prelecionar que "a f pblica tem a sua influncia limitada aos negcios jurdicos, vale dizer, aos acordos de vontades ajustados entre partes, os quais constituem a tessitura do trfico imobilirio. Fora desse crculo negocial, a f pblica no opera, o que equivale a dizer que no protege as aquisies de direitos advindos de atos judiciais, que ficam assim a descoberto. Noutras palavras, mais segura a aquisio onerosa por escritura pblica outorgada pelo proprietrio do imvel do que por arrematao judicial em execuo que lhe for movida. Alm de s cobrir os negcios jurdicos, a f pblica cinge-se a amparar os direitos que eles conduzem inscrio, no os fatos carregados simultaneamente com eles, como a situao geogrfica do imvel, sua extenso, sua explorao econmica, suas construes, seu preo. A f pblica protege a inscrio dos direitos, no dos fatos a eles ligados, de sorte que a eventual inexatido destes no se convalida em favor do titular inscrito por ficar fora do abrigo do princpio". Obedecendo ao disposto no art. 252 da Lei 6.015, c/c o art. 859 do CC, o ato registra I tem plena eficcia enquanto no for cancelado, ainda que se prove que o ttulo foi desfeito, anulado, extinto ou rescindido. A esse respeito assinala Tabosa de Almeida ( opus. cit., p. 57): "Convm enfatizar que, nos termos do art. 252 da lei registral brasileira, o cancelamento do registro conditio sine qua non para que ele deixe de produzir seus efeitos legais, no obstante inexato, e ainda que o ttulo causal j no subsista, em virtude do seu desfazimento, da sua anulao, da sua extino ou da sua resciso. E atente-se para um fato de extraordinria importncia jurdica e histrica: o preceito secular entre ns, pois vigora, ininterruptamente, desde 1865. O Cdigo Civil (LGL\2002\400), vigente a partir de 1917, contm vrios dispositivos que justificam aquele preceito, o qual, em face de sua extenso e profundidade, levou o nosso sistema a poucos passos do sistema germnico, resguardando a f pblica registral inclusive diante da coisa julgada, enquanto no houver o cancelamento." "F PBLICA - Distino entre a meno feita a documento exibido ao tabelio e a declaraes das partes. Atos formalizados antes da Lei 6.766/79, para excluir sua incidncia, consideram-se apenas os instrumentos que tenham sido registrados em Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos, ou em que a firma de pelo menos um dos contratantes tenha sido reconhecida, ou em que tenha havido o recolhimento antecipado do imposto de transmisso, ou, enfim, em outros casos em que, por forma segura, esteja comprovada a anterioridade dos contratos. A f pblica da escritura est em que as partes pactuaram o negcio perante o tabelio. A circunstncia ftica da exibio de documento ao instante da lavratura do ato notarial, em cujo teor aquele no mais do que referido no contedo das declaraes dos outorgantes, no se situa sob o manto da f pblica". Ap. Civ. 2.024-0 - So Paulo - Apelante: Luiz Kanashiro - Apelado: Oficial do 9. Cartrio de Registro de Imveis (CSMSP) ( in Revista de Direito Imobilirio, n. 14, p. 132). c) Princpio de Prioridade Os romanos j alardeavam a importncia da precedncia cronolgica da apresentao dos ttulos no Registro de Imveis atravs do aforisma: " Prior tempore, portior jure". Esse axioma constitui-se no fundamento basilar do princpio da prioridade que, na prtica, corresponde ao princpio emanado da fsica segundo o qual dois corpos no podem ocupar o mesmo lugar no espao. Alis, pode conceber-se a validade deste princpio pela possibilidade da existncia de dois ou mais ttulos contraditrios. E esta contradio pode ser de dois tipos: a) Porque se trata de dois (2) direitos cuja coexistncia seja impossvel: por exemplo, duas vendas de um mesmo imvel por um s titular afigura-se como hiptese de impenetrabilidade ou de "precluso registral"; b) Mesmo que se trate de direitos que podem coexistir, como duas (2) hipotecas onerando um (1) mesmo imvel, tal
Pgina 6

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

coexistncia juridicamente possvel, s que em ordem diferente denominada de grau. Em face destes aspectos ressaltados, " no se deja para maana el derecho real que se puede constituir hoy". Assim, em decorrncia da dificuldade para coexistir, no mesmo plano, os direitos reais, quando coincidem sobre um mesmo imvel, necessrio um critrio que sirva, por um lado, para determinar, dentre vrios direitos incompatveis (por exemplo, vrias pessoas pretendem ser o proprietrio nico de um mesmo imvel), qual deve prevalecer, e, por outro lado, entre vrios que sejam conciliveis, como ho de coexistir e que preferncia ter cada um em relao aos restantes. Este critrio fixado no Direito Registral Imobilirio brasileiro atravs do princpio da prioridade, segundo o qual, tratando-se de direitos de igual contedo, o protegido sempre o primeiro adquirente, e, na ordenao hierrquica dos direitos diversos em coisa alheia, significa a possibilidade de se desconhecer o titular de cada um desses direitos que se tenham constitudo posteriormente ao primeiro. Em termos mais simples, quem primeiro chega ao Registro obtm a proteo registral (desde que rena as condies exigidas) em relao aos que surgem depois, de modo que ningum que chega posteriormente pode prejudicar os direitos daqueles que j chegaram. A prioridade determinada pelo momento da apresentao do ttulo para registro. Em outras palavras, a propriedade, no Direito Registral Imobilirio, garantida pela ordem cronolgica na apresentao dos ttulos; e, para assegur-la, o oficial, logo aps a entrega de qualquer documento, dar ao apresentante um recibo extrado de um livro-talo, indicando expressamente a data da apresentao e o nmero de ordem que lhe foi conferido. O ttulo, assim entregue, ser examinado quanto a sua legalidade e a sua validade, fazendo-se o registro se o mesmo estiver em conformidade com a lei. No magistrio de Afrnio de Carvalho ( opus. cit., p. 217) "O princpio ampara tanto o direito de propriedade, como os direitos reais limitados ou nus assemelhados que tenham ingresso no registro, como o da locao com clusula de vigncia contra o adquirente. A propriedade tem eficcia, quer entre direitos da mesma categoria, como direitos de propriedade, quer entre direitos de categoria diversa, como direitos de propriedade de um lado e direito de hipoteca de outro. A prioridade desempenha o seu papel de maneira diferente, conforme os direitos que se confrontam sejam, ou no sejam, incompatveis entre si. Quando os direitos que acorrem para disputar o registro so reciprocamente excludentes, a prioridade assegura o primeiro, determinando a excluso do outro. Quando, ao contrrio no so reciprocamente excludentes, a prioridade assegura o primeiro, concedendo graduao inferior ao outro". O que importa para determinar a prioridade no a preeminncia do direito mas a precedncia da apresentao, assim exemplificada pelo autor citado: Se o mesmo imvel vendido pelo dono A, sucessivamente, a dois adquirentes diferentes B e C, e o C apressa-se em registrar sua escritura de compra e venda antes de B, ele que ter a prioridade, ele que se tornar proprietrio, mesmo que sua escritura tenha sido lavrada posteriormente de B. Por outro lado, se depois da venda do imvel a B e C, e antes que estes efetivem o registro, o proprietrio A ainda consegue hipotecar esse imvel para garantir um emprstimo tomado ao Banco D, que, mais rpido do que os compradores B e C registra tal hipoteca antes do registro de qualquer dos adquirentes B e C, o imvel transferir-se- a C (o primeiro dos compradores a registrar) onerado com o crdito hipotecrio de D. Nesse exemplo, o adquirente C ultrapassou a B, sendo, por sua vez, ultrapassado por D, conquanto o imvel passar para C j gravado com a hipoteca constituda em favor de D. Em sntese, a prioridade o prmio ou galardo atribudo rapidez em concretizar o registro, dando-se estabilidade e segurana dos direitos e elidindo o risco da contradio. No campo doutrinrio Pontes de Miranda ( in Tratado de Direito Privado, v. 11/330) afirma que "desde a data em que a promove e obtm a protocolizao, o bem imvel seu. O negcio jurdico do acordo investe-o de tal poder". Assevera mais adiante o insigne autor que "a eficcia mesma da transcrio desde a data da protocolizao, mas depende do bom xito do pedido-exigncia. Se houver protocolizao e no se procedeu transcrio, ou porque se retirou a provocao (pedido-exigncia), ou porque foi denegada, a eficcia nenhuma: se foi feita a transcrio, a eficcia desde a data em que se protocolizou o pedido".
Pgina 7

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

Como ministra Serpa Lopes ( Tratado, v. IV /316), "a importncia do protocolo se afere pela magnitude dos efeitos que produz, a partir do momento que inaugura o ato no Registro de Imveis. Essa importncia vem at dos dizeres da lei, que o chama de chave do registro geral. Se a inscrio ou a transcrio representa o fato principal, a sua eficcia ser at certo ponto dependente da prenotao no protocolo, pois a prioridade do registro depende da indicao trazida pelo protocolo. Exerce funo precpua quanto a uma das finalidades do registro, que , inegavelmente ao lado da constituio de direitos o de requisitos de disponibilidade e de publicidade, a de um modo de estabelecer a prioridade dos direitos que lhes so afetos". Tabosa de Almeida ( opus cit., pp. 5051) assinala que: "No Direito brasileiro a adoo do princpio da prioridade foi explicitada formalmente pelos arts. 190, 191 e 192 da Lei 6.015. No primeiro deles se declara que no sero registrados no mesmo dia os ttulos que assegurem direitos reais contraditrios sobre o mesmo imvel. No segundo o legislador faz referncia direta ao princpio de prioridade, estabelecendo que prevalecero, para tal efeito, e quando apresentados no mesmo dia, os ttulos prenotados sob nmero de ordem mais baixo, adiando-se, pelo prazo nunca inferior a um dia til, o registro dos ttulos apresentados posteriormente. E no art. 192 ficou claro que o disposto nos artigos anteriores (arts. 190 e 191) no ser aplicvel s escrituras pblicas da mesma data apresentadas no mesmo dia quando determinarem, taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar. Atravs desses ditames legais o Direito brasileiro acolheu expressamente o princpio de prioridade, no cabendo entre ns, por esse motivo, aquelas dvidas que tm sido suscitadas na doutrina jurdica espanhola em virtude da lacuna legislativa, que vem sendo preenchida pela jurisprudncia dos tribunais". Numa sntese bem elaborada, Alfonso de Coscio ( opus cit., p. 170) salienta que o princpio da prioridade o "nico tenido en cuenta por los sistemas de transcripcin, que, sin garantizar la validez de los titulos inscriptos, tan slo concedin a guien primeiro se acogia a sus benefcios, un puesto o rango preferente al de sus adversarios". Todas estas lies doutrinrias esto corpotificadas no art. 186 da Lei 6.015, verbis: "Art. 186 - O nmero de ordem determinar a prioridade do ttulo, e esta a preferncia dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um ttulo simultaneamente" (g. n.). O princpio da prioridade sofre restries impostas por regras de Direito Tributrio que do ao Estado uma posio privilegiada e assecuratria dos crditos fiscais e parafiscais, estabelecendo, desse modo, excees prioridade dos direitos reais de garantia. Nesse tocante, o Cdigo Tributrio Nacional (LGL\1966\26), ao tratar das garantias e privilgios do crdito tributrio, assim dispe no seu art. 186: "O crdito tributrio prefere a qualquer outro, seja qual for a natureza e o tempo de constituio deste, ressalvados os crditos decorrentes da legislao do trabalho". A jurisprudncia brasileira tambm j consagrou a aplicao do princpio da prioridade, como se verifica das ementas a seguir arroladas: "A entrada do ttulo no Cartrio assegura-lhe a prioridade em relao a outro, entrado posteriormente" ( Ac. 273.618, do TJ de So Paulo, in Registro de Imveis, Saraiva, 1982, p. 60). "Registro de Imveis - Ttulos contraditrios - Apresentao no mesmo dia - prioridade. O critrio da Lei 6.015/73, tirado do art. 833 do CC, o primeiro e nico que o oficial e o Magistrado devem considerar. Repete-se para que no paire dvida: o nico elemento que permite, entre dois ttulos contraditrios, estabelecer o que tem prioridade o nmero que ambos tomaram no protocolo. Se dois ttulos de contedo contraditrio foram apresentados no mesmo dia, prioridade tem aquele que recebeu nmero menor no protocolo. No se pode comparar o contedo de ambos para tirar, desse exame comparativo, critrio no previsto na lei que rege os Registros Pblicos" (CSMSP - Ac. unn. publ. no DO de 12.7.83 - Ap. Cv. 1970-0 - Fernandpolis - Rel. Des. Bruno Affonso de Andr Orlando Luca de Ceni vs. Jos Jacob de Menezes) ( in ADCOAS, Boletim de Jurisprudncia, verbete 94.128).

Pgina 8

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

"Somente a prenotao do ttulo, isto , a documentao de sua apresentao no Livro Protocolo (Livro 1), assegura a prioridade prevista no art. 186 da Lei de Registros Pblicos. No tem esse efeito o lanamento feito no livro auxiliar de protocolo permitido pelo par. nico do art. 12 da mesma Lei" ( Ac. 280.482, So Paulo, 29-6-79, Des. Andrade Junqueira) ( in Registro de Imveis, Saraiva, 1982, p. 293). "Ao Oficial cumpre indagar do interessado, desde logo, se se trata de exibio para prenotao (art. 12, caput, 182 e 183) ou para simples exame e clculo de emolumentos, independente desse lanamento (art. 12, pargrafo nico), esclarecendo e advertindo que a segunda hiptese, conquanto formalizada a apresentao num livro auxiliar da Serventia, no importa concesso de prioridade alguma" ( Ac. 280.482, So Paulo, 29-6-79, Des. Andrade Junqueira) in Registro de Imveis, Saraiva, 1982, p. 294). " desprovida de eficcia para fins de prioridade a apresentao de ttulo ao Registro Imobilirio sem que fique esta documentada no Livro Protocolo, na forma de prenotao" ( Ac. 280.482, So Paulo, 29.6.79, Des. Andrade Junqueira) in Registro de Imveis, Saraiva, 1982, p. 294). "Posto se verse de dispositivo incondizente com o regime de prioridades, o certo que o art. 12, par. nico, da Lei 6.015/73, enxertado pela Lei 6.216/75, autoriza, para o s fim de exame e clculo de emolumentos, apresentao a que no se segue lanamento do ttulo. no Protocolo, que, em caso de procedncia, asseguraria a prioridade de direitos" ( Ac. 280.482, So Paulo, 29.6.79), Des. Andrade Junqueira) ( in Registro de Imveis, Saraiva, 1982, p. 294). "Prioridade - Conflito de ttulos com a mesma origem - Composio pela prioridade do registro imobilirio. Feita a promessa de cesso relativa aquisio de cotas de um mesmo terreno a duas pessoas, prevalece o ttulo da que o registrou em primeiro lugar no Registro de Imveis" ( Ap. Cv. 3.429 - Rio de Janeiro - Apelantes: Sebastio de Mendona Barreto e Delphim Salum de Oliveira e s/mo Apelados: os mesmos - TJRJ) ( in Rev. de Direito Imobilirio, n. 3, p. 92). "Prioridade - Antecedncia mi apresentao e prenotao de ttulos objetivando o mesmo imvel negociado duas vezes - Critrio subsidirio - Prevalncia do contedo intrnseco de ambos os ttulos - Registro do segundo, se o anterior no rene os requisitos necessrios. A impossibilidade do registro simultneo de ttulos objetivando o mesmo imvel se resolve com o exame dos mesmos, para verificar se algum deles se impe prioridade, pelo seu contedo intrnseco, dado que o critrio de antecedncia na apresentao subsidirio" ( Ap. Cv. 257.341 So Paulo - Apelante: Laurentina dos Anjos - Apelados: Augusto Csar Salles Vanni e Oficial do 2. Cartrio de Registro de Imveis) ( in Rev. de Direito Imobilirio, n. 2, p. 97). "Prioridade - Ttulo apresentado para simples exame e clculo de emolumentos - Inocorrncia de prenotao no Protocolo - Conseqncias - Inteligncia do art. 12, caput, e seu par. nico, da Lei 6.015/73. O art. 12, par. nico, da Lei 6.015/73 autoriza, para o s fim de exame e clculo de emolumentos, apresentao a que no se segue lanamento do ttulo no Protocolo, que, em caso de precedncia, asseguraria prioridade de direitos. Aquela forma de apresentao, embora deva ser lanada em livro auxiliar, de nenhum modo equivale prenotao para os efeitos previstos no art. 186 da mesma lei" ( Ap. Cv. 280.482 - So Paulo - Apelantes: Miguel Roberto Cicgitosi e s/m. - Apelado: Oficial do 3. Cartrio de Registro de Imveis - (CSMSP) ( in Rev. de Direito Imobilirio, n. 5, p. 67). "Prenotao - Efeitos - Ttulo devolvido com exigncias - Reapresentao - Data que deve ser considerada para aquele fim - Inteligncia do art. 534 do CC. O art. 186 da Lei 6.015/73 gera maiores conseqncias que a mera prioridade para efeitos de cotejo com outro ttulo na batalha da precedncia em busca do direito real. O registro, superado o crivo cartorrio, faz retroagir todos os efeitos, para todos os fins, at a data da prenotao, como se o ato tivesse sido lavrado nessa oportunidade. A a importncia do Protocolo, chave de todo o sistema, e que tantos cuidados est a merecer do legislador. Devolvido o ttulo com exigncia e conformando-se o apresentante, a data de sua reapresentao
Pgina 9

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

deve ser o marco para efeito de anlise de perfectibilizao do ato, inclusive de sua publicidade" ( Ap. Cv. 26.249 - Porto Alegre - Apelante: Joo Carlos Menda Poyastro - Apelado: Banco Mercantil de So Paulo S/A - TARS) ( in Rev. de Direito Imobilirio, v. 10, p. 71). "Princpio da prioridade do registro - Distino inexistente entre a transmisso intervivos e a mortis causa - Prevalncia do registro anterior at que venha a ser desfeito ou cancelado. Embora pelo instituto da saisina ocorra a investidura legal e instantnea dos herdeiros e legatrios nos direitos do de cujus, sendo o domnio adquirido pela sucesso, e no pela partilha, que mero ato declarativo da propriedade, esta s vale entre os herdeiros e s prevalece perante terceiros depois de registrada. Havendo ttulo anteriormente registrado, com outra origem, prevalece por fora do princpio da prioridade, at que venha a ser desfeito ou cancelado" ( Ap. Cv. 17.298 - Rio de Janeiro - Apelantes: Esplios de Justina de Souza Liberalli e/o. - Apelados: Walter Lopes e s/m. e/o. TJRJ) ( in Rev. de Direito Imobilirio, n. 14, p. 116). d) Princpio da Especialidade Denominado tambm "princpio de determinacin" ele apresenta um duplo aspecto nas palavras de Alfonso de Cossio ( opus cit., p. 47): "en primer trmino, el de que cada derecho real puede recaer sobre una determinada finca, y junca sobre todo el patrimonio, ni sobre un nmero indefinido de inmuebles, y en segundo lugar, que ha de indicarse numricamente y en moneda nacional la cuanta del gravamen que se impone". Como preleciona Garcia Coni ( opus cit., p. 79): "el princpio de determinacin o especialidad, como tambin se le llama, se relaciona con el contenido de la registracin en cuanto a la descripcin de la cosa, la especie del derecho, la identificacin del sujeto y el monto y plazo del negocio jurdico. Del mayor o menor grado de determinacin depender el grado de precisin a que llegue el Registro, que debe verificar cuidadosamente la integridad y exactitud de sus asientos en relacin a la realidad jurdica extrarregistral". Para Afrnio de Carvalho ( opus cit., p. 247): "o requisito registral da especializao do imvel, vertido no fraseado clssico do direito, significa a sua descrio como corpo certo, a sua representao escrita como individualidade autnoma, com o seu modo de ser fsico, que o torna inconfundvel e, portanto, heterogneo em relao a qualquer outro. O corpo certo imobilirio ocupa um lugar determinado no espao, que o abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor rea, contanto que no sejam ultrapassadas as raias definidoras da entidade territorial". Aduza-se, a propsito, que a venda de imveis ad corpus e ad mensuram, prevista no art. 1.136 do CC, colide com o princpio da especialidade e com a sistemtica registral, ao admitir que o imvel seja alienado Sem ser "como coisa certa e discriminada", alm de possibilitar que "tenha sido apenas enunciativa a referncia s suas dimenses". Convm no olvidar a lembrana de Tabosa de Almeida ( opus cit., p. 53) que, embasado na legislao vigente, destaca que: "O princpio de especialidade aquele que exige a identificao do imvel rural mediante a especificao de suas caractersticas, confrontaes, localizao, rea e denominao. Tratando-se de imvel urbano, a identificao consistir na declarao do logradouro em que fica situado, do nmero de imvel e de sua designao cadastral, assim como - seja rural ou urbano - do nmero da matrcula, se houver, e do nmero do registro anterior. Estes conceitos decorrem do art. 176, 1., II, n. 3, da Lei 6.015, que deve ser aplicado em consonncia com o art. 225, mencionando-se os nomes dos confrontantes, sempre que se trate de imvel rural, ou apenas designando os imveis confinantes, se se tratar de imvel urbano. Se se cogitar de lote ou de terreno urbano necessrio esclarecer, alm do mais, se fica situado do lado par ou mpar do logradouro, em que quadra e a que distncia mtrica da edificao ou da esquina mais prxima. Nossa lei registral preencheu os espaos por acaso existentes no nosso CC no tocante ao princpio da especialidade, a que se reportou genericamente nos n. IV do art. 761 e III do art. 846, embora esses dispositivos se refiram s especificaes, situao, denominao e caractersticas do imvel". Infere-se, ento, do magistrio dos doutrinadores que o princpio da especialidade visa a resguardar o Registro Imobilirio de equvocos que possam confundir as propriedades, causando embarao
Pgina 10

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

rpida consulta dos ttulos. Desse modo, no havendo possibilidade de confundir-se um imvel com outro, est atendido o princpio da especialidade. preciso distinguir o princpio da especialidade, aqui estudado, da especializao das hipotecas legais a que se refere o art. 828 do CC. A especializao dessas hipotecas, necessrias ao registro no Cartrio competente, ser requerida pelo prprio responsvel, que declarar o valor da sua responsabilidade e indicar os imveis sobre que incidir o nus, mediante petio autoridade judiciria, instruda com a prova do domnio, livre de nus, dos imveis oferecidos em garantia ( CPC (LGL\1973\5), art. 1.205). Iniciado por essa forma o processo de especializao, seguir o rito processual estabelecido nos arts. 1.206 e segs. do CPC (LGL\1973\5), at a expedio do mandado para o registro, no Cartrio de Imveis, da hipoteca especializada, com todas as indicaes e requisitos que decorrem do princpio da especialidade para a matrcula e o registro. Em face das mutaes jurdico-reais concernentes ao imvel, a necessidade de especializao surge sempre que h uma DIVISO ou FUSO. Na diviso substitui-se a especializao nica do imvel pela especializao plural dos imveis que dela resultam, dando-se individualidade a quantos forem os imveis. Essa diviso ocorre no s quando os co-herdeiros ou os co-proprietrios concretizam, fisicamente, suas partes ideais, como tambm quando se verificam as operaes resultantes de loteamentos e desmembramentos, que importam em desdobramento e abertura de novas matrculas, uma para cada imvel, quando ocorrer a transferncia a terceiros das respectivas unidades imobilirias autnomas e individualizadas. A fuso, a que se referem os arts. 233, III, e 234 da Lei 6.015/73, de matrculas: enquanto a unificao (art. 235) apenas de registro, embora possa implicar o cancelamento da matrcula anterior (art. 235, II). A fuso pressupe no s o mesmo proprietrio, mas tambm a contigidade fsica de dois ou mais imveis, cuja reunio possa dar margem formao de uma s unidade imobiliria, com autonomia para justificar a existncia de uma s matrcula. A unificao ocorre na hiptese de pluralidade de registros anteriores relativos a atos de aquisio de domnio imobilirio, sendo injustificvel tal providncia relativamente aos atos constitutivos de direitos reais de garantia. E tanto na fuso (de matrculas), quanto na unificao (de registros), faz-se presente o princpio da especialidade, porquanto a rea se torna maior e o permetro diferente, concretizando-se, assim, a unio fsica de dois ou mais imveis, que, alm de confinantes, pertencem ao mesmo proprietrio. Com essas consideraes, veja-se o que a jurisprudncia ptria tem decidido com amparo no princpio da especialidade: "No merece registro o formal de partilha que no apresenta as caractersticas e confrontaes dos prdios atribudos. A identificao deve ser precisa e minudente porque pressuposto o elemento necessrio das matrculas" ( Ac. 274.627, Brotas, 9-11-78, Des. Andrade Junqueira) ( in Registro de Imveis, Saraiva, 1982, p. 93). "Princpio da especializao - Imvel indevidamente caracterizado e descrito no ttulo - Documentos que o integrariam, no autenticados por uma das partes - Inadmissibilidade. Qualquer retificao de inexatido ou erro em documento particular ou pblico s pelas mesmas partes, no por uma delas isoladamente, poder ser feita. A natureza jurdica do ttulo prevalece sobre o nome que lhe tenham dado as partes contratantes. Como decorrncia do princpio da especializao, o imvel deve ser perfeitamente caracterizado e individualizado no ttulo. A descrio do bem, ou est contida no ato, ou depende da anuncia de todos, para, produzida posteriormente, vir a integr-lo" ( Ap. Cv. 259.251 - Itapecerica da Serra Apelantes: Fariz F. Elias e/o. - Apelado: Oficial do Registro de Imveis - (CSMSP) ( in Rev. de Direito Imobilirio, n. 1, p. 83). "Princpio da especialidade - Descrio do terreno - Incorporao registrada - Desnecessidade daquela. O registro da incorporao requisito prvio do registro das transmisses das unidades autnomas e das fraes do terreno vinculadas s futuras unidades (arts. 29 e par. nico e 32 da Lei 4.591/64).
Pgina 11

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

Desde que haja o registro da incorporao, dispensvel a descrio do terreno, bastando a aluso sua situao para satisfazer ao princpio da especialidade" ( Ap. Cv. 1.919-0 - Campinas Apelante: Comisso de Representantes do Edifcio Vanessa - Apelado: Oficial do 1. Cartrio de Registro de Imveis - (CSMSP) ( in Rev. de Direito Imobilirio, n. 12, p. 87). "No h obstculo para o registro de formal de partilha se dele constam a identificao do imvel rural, com rea, benfeitorias e confrontaes, a transcrio existente e o cadastramento no INCRA, ainda mais que no se argi qualquer divergncia na descrio do bem, presumindo-se ajustar-se quela transcrio". (Ac.-516-0, Guaratinguet, 25.11.81, Des. Affonso de Andr) ( in Registro de Imveis, Saraiva, 1984, p. 59). "O ttulo que no identifica adequadamente o imvel, com suas caractersticas e confrontaes, no pode ser registrado. Pouco importa que se trate de ttulo judicial", ( Ac. 1.558-0, Palmital, 3.11.82, Des. Affonso de Andr) ( in Registro de Imveis, Saraiva, 1984, p. 251). "Se o ttulo no descreve o imvel tal como se acha descrito na transcrio antiga, feita na vigncia da legislao anterior, mas lhe d identificao nova, desconhecida do registro, ainda que resultante de levantamento topogrfico e planta, no merece registro" ( Ac. 643-0 Itapecirica da Serra, 11.11.81, Des. Affonso de Andr) ( in Registro de Imveis, Saraiva, 1984, p. 44). "Princpio da especialidade - Obriga a identificao do objeto do contrato - Referncia s transcries aquisitivas anteriores no supre a falta. Transcries aquisitivas anteriores - Referncia - Visa apenas resguardar o princpio da continuidade. O princpio da especialidade obriga identificao do objeto do contrato. A simples referncia s transcries aquisitivas anteriores no supre a falta, porque sua meno objetiva, to-s, resguardar o princpio da continuidade. da tradio de nosso direito a exigncia da identificao do imvel objeto do negcio, mediante referncia circunscriao em que est situado, sua denominao, se for rural, ou rua e nmero se for urbano, alm da expressa meno aos seus caractersticos e confrontaes" (Agr. de Petio 252.288, de Itanham, julg. em 27.8.76 - Rel. Des. Accio Rebouas - DJ de 2.9.76). "O princpio da especialidade exige que cada unidade imobiliria seja completa e corretamente caracterizada no Registro de Imveis. A alterao na descrio das divisas s pode ser feita aps procedimento adequado, com a citao dos confinantes e alienantes" ( Ap. Cv. 2.363-0 - Lenis Paulista - Apelante: Omi-Zillo Lorenzetti S/A - Indstria Txtil - Apelado: Oficial do Cartrio de Registro de Imveis - (CSMSP) ( in Rev. de Direito Imobilirio, n. 13 p. 104). "Registro de imveis - Pedido de providncias sobre irregularidades praticadas pelo Cartrio. Constatao de vrias falhas formais. Falta de observncia rigorosa dos princpios da continuidade e especialidade. Desmembramento de parte de gleba efetuado com nova descrio de rumos, marcos e caractersticos, anteriormente existentes nos assentamentos. Referncia, ademais, a ruas e quadras no constantes do registro. Configurao, porm, de verdadeira regularizao de loteamento clandestino admitida pelo prprio Oficial. Inviabilidade de apreciao de matria no mbito administrativo sobretudo pela produo de efeitos em relao a terceiros interessados. Adequao da via jurisdicional. Desacolhimento da representao com recomendao para que seja evitada a repetio do incorreto proceder" ( in Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo - 1983/84, Proc. 24/84, Ed. RT, 1984, p. 118). "Mandato em causa prpria - Condies para o registro - Observncia dos princpios da especializao e da continuidade - Aplicao dos arts. 176, 1., III, n. 2, e 237 da Lei 6.015/73. No h que distinguir o mandato em causa prpria de negcio de compra e venda, porquanto aquele implica verdadeira transferncia de direitos. O ttulo alm de conter os requisitos relativos localizao do imvel deve conter todos aqueles necessrios sua perfeita individuao. Ou, ainda, devem esses elementos existir no registro anterior, se houver, sendo inadmissvel que os caractersticos componentes da individuao sejam supridos por documento estranho ao ttulo apresentado" ( Ap. Cv. 3.620-0 - Araraquara - Apelante: Hayde Mannelli da Silva - Apelado: Oficial do Cartrio de Registro de Imveis - (CSMSP) ( in Rev. de Direito Imobilirio, n. 15, p. 95).
Pgina 12

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

"Arrematao - Registro - Imvel que no mais figura em nome do executado - Inadmissibilidade daquele. Registro de Imveis - Formalismo das decises que lhe dizem respeito - Necessidade de proteo da segurana do sistema, principalmente quanto aos princpios da continuidade e da especialidade. Ainda que a fraude execuo se apresente clara e vistosa, h de ser declarada pela autoridade jurisdicional competente, a quem caber, igualmente, determinar o cancelamento do registro que impea o cumprimento de sua deciso. Se o executado j no consta do Registro de Imveis como proprietrio do imvel no h como registrar o ttulo em que ele, substitudo pelo Poder Pblico, transfere ao arrematante o direito de propriedade de que j se despojou. A segurana que o sistema registrrio brasileiro ainda tem apia-se exatamente na forma. medida que se permitirem arranhes aos princpios da continuidade e da especialidade, principalmente, estar-se- debilitando aquela segurana" ( Ap. Cv. 3.547-0 - So Jos do Rio Preto - Apelante: Flora Bascope Campbell - Apelado: Oficial do 1. Cartrio de Registro de Imveis - (CSMSP) ( in Rev. de Direito Imobilirio, n. 15, p. 70). e) Princpio da Disponibilidade Esse princpio da disponibilidade vincula-se ao princpio de que ningum pode transferir mais direito do que tem ou, no dizer dos latinos, " nemo dat quot non habet". Em decorrncia deste princpio imperioso verificar-se se o imvel est disponvel, vale dizer, se est em condio de ser alienado ou onerado, tanto do ponto de vista fsico, como do prisma jurdico. Do ponto de vista fsico, exemplifica-se tal hiptese: se algum proprietrio de um terreno urbano com 5.000m 2 e j alienou 3.500m 2 , no tem disponibilidade para concretizar o registro de uma escritura de venda de uma rea de 2.800m 2 do mesmo imvel. A jurisprudncia j analisou este aspecto consoante se verifica do acrdo abaixo: "Disponibilidade - Imvel de 421 alqueires, segundo a transcrio anterior, margem da qual est inscrito um compromisso de 210,5 alqueires - Impossibilidade do ingresso de uma outra escritura que expressa a venda de 235,33 alqueires - Irrelevncia do excesso decorrer de retificao acordada com o proprietrio ou de ter sido a venda realizada ad corpus ou ad mensuram. Fracionamento - rea remanescente - Ttulo que descreve minuciosamente o imvel seu objeto, tornando prescindvel a descrio da parte remanescente - A descrio da rea remanescente no constitui exigncia legal embora constante do Provimento do Juzo" ( Ap. Cv. 262.486 - Itaporanga 15.8.77 - Rel. Accio Rebouas - V.u., in Registros Pblicos, Ed. RT, p. 88). Sob o prima jurdico, a disponibilidade ocorre se, por exemplo, algum adquire um imvel por doao, com a clusula de inalienabilidade, no poder dispor dele para a venda a qualquer outra pessoa, e, se o fizer, o ttulo no poder ser registrado. Valmir Pontes ( in Registro de Imveis, Saraiva, So Paulo, 1982, pp. 30-31), ao tratar do registro e disponibilidade, preleciona que no poder ser aceito para registro ato de alienao ou onerao fundado em diviso ou partilha, sem que estes estejam registrados. Observa e ressalta neste tocante quatro hipteses que merecem transcrio: "1.) nos casos em que, na diviso ou partilha, um ou mais herdeiros ou condminos sejam aquinhoados em excesso, ou a mais do que lhes caiba na distribuio equitativa dos bens, mediante reposio ou compensao ou mesmo a ttulo gratuito, tal excesso dever ser havido como oneroso ou gratuitamente alienado, perdendo o ato, em relao a esses pontos, o seu carter declaratrio para assumir a feio de ato atributivo de propriedade; em tais hipteses, o registro no ser o previsto para efeito de mera disponibilidade, mas para operar a transferncia do domnio; 2.) mesmo quando ainda indivisa a propriedade - desde que no se trate de sucesso por morte pode qualquer condmino, independentemente de diviso, ou do registro desta, alienar ou onerar a sua parte ideal no imvel (CC, art. 623, III), salvo, na hiptese de imvel indivisvel, o direito de
Pgina 13

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

preferncia dos demais condminos (CC, art. 1.139); com esse direito de preferncia, porm, nada tem a ver o oficial do registro, que no poder recusar o registro, no caso a que aqui nos referimos, sob o pretexto de falta de consentimento dos demais condminos; 3.) independentemente de diviso, ou do registro desta - a no ser no caso de sucesso hereditria - pode o condmino alienar ou gravar individualmente a sua parte do imvel, ou uma poro dela, se os demais condminos, no prprio ato, ou em instrumento parte (CC, art. 132), consentirem nessa individuao; o ato assim praticado, equivaler a uma diviso parcial, seja para excluir do condomnio o condmino que onerou ou alienou a sua parte, seja para reduzir a sua participao no condomnio; 4.) em se tratando de sucesso por morte, admissvel no a onerao dos direitos do sucessor, ainda que este seja tido como condmino do acervo hereditrio, dada a impossibilidade da individuao dos quinhes antes da partilha; a herana, embora seja um condomnio, tem a natureza peculiar de universalidade de direitos e obrigaes, insuscetvel de diviso, ainda que puramente ideal, entre os herdeiros e demais interessados nela, s pela partilha podendo individuar-se a participao de cada um; pode o sucessor, porm, fazer cesso gratuita ou onerosa dos seus direitos, mas esse ato de alienao de direitos hereditrios no suscetvel de inscrio ou transcrio". No se pode olvidar, nesta oportunidade, que o Decreto 18.542, de 24.12.28, continha a frmula inicial do princpio da disponibilidade no seu art. 232, verbis: "Sero sujeitos transcrio no livro 3 e em qualquer tempo, simplesmente para permitirem a disponibilidade dos imveis, ou julgados pelos sussis, nas aes de deciso, demarcao e partilha, se puser termo indiviso (Cd. Civil, arts. 532, 533 e 1.572)" (g. n.). Ainda no que se refere disponibilidade jurdica h um problema prtico que no pode passar in albis. Trata-se de possibilidade jurdica de um terceiro adquirir um imvel sobre o qual exista penhora registrada. A esse respeito o Conselho Superior da Magistratura de So Paulo, apoiado na melhor doutrina e jurisprudncia (Serpa Lopes, Tratado dos Registro Pblicos, v. 11/417 e segs., 5. ed., n. 401; Revista de Jurisprudncia do TJSP, 15/502, 21/579 e 30/470; RT 430/136 , 451/128, 494/85), entende que a existncia da penhora, ainda que registrada, no impede a alienao do imvel e, conseqentemente, o registro do ttulo respectivo, uma vez que a constrio processual no tira ao executado a titularidade do domnio, nem a disponibilidade do bem penhorado. Por todos os aspectos repontados, infere-se quo importante o controle imediato da disponibilidade da rea do imvel, cujo conhecimento se impe to frequentemente ao registro, como se v da jurisprudncia pertinente: "Se, do imvel com testada de 60,50m, foram desmembradas parcelas que atingem 50,30m de frente, restando uma disponibilidade de 10,20m, no pode ser registrado ttulo em que o imvel tem 13,00m de frente. O ttulo est em desacordo com o disponvel no registro" ( Ac. 748-0, Itapetininga, 11.11.81, Des. Affonso de Andr) ( in Registro de Imveis, Saraiva, 1984, p. 44). "O Oficial do Registro de Imveis no mero registrador de ttulos. Incumbe-lhe o exame dos ttulos luz dos princpios norteadores do sistema registrrio, inclusive no que respeita disponibilidade da rea. Mesmo os ttulos judiciais esto sujeitos a esse exame e podem ser objeto de procedimento de dvida" ( Ac. 980-0, So Paulo, 28.12.81, Des. Affonso de Andr ( in Registro de Imveis, Saraiva, 1984, p. 76). "O Cartrio no se pode escudar no pretexto de que no dispe de elementos para verificar se h disponibilidade de rea ou no; para no realizar o registro ele h de afirmar, com elementos positivos, que a rea primitiva no comporta disponibilidade para fazer o registro pretendido" ( Ac. 1.052, So Paulo, 19.5.82, Des. Andrade Junqueira, maioria de votos) ( in Registro de Imveis, Saraiva, 1984, p. 181). "No pode ser registrada a venda, por desmembramento, se j no h disponibilidade em virtude dos desmembramentos registrados anteriormente, pouco importando que o adquirente tivesse compromisso registrado sobre o mesmo imvel objeto de escritura definitiva" ( Ac. 1.412-0, So Carlos, 2.12.82, Des. Affonso de Andr) ( in Registro de Imveis, Saraiva, 1984, p. 271). f) Princpio da Continuidade
Pgina 14

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

Dentre as regras basilares do Direito Imobilirio, h de apontar-se o princpio da continuidade, em funo do qual nenhum registro pode ser efetuado sem a prvia meno ao ttulo anterior, constituindo, assim, a eficcia normal do registro. Cada assento registral deve apoiar-se no anterior, formando um encadeamento histrico ininterrupto das titularidades jurdicas de cada imvel, numa concatenao causal sucessiva na transmisso dos direitos imobilirios. O Decreto 18.542, de 24.12.28, j consagrava este princpio de forma insofismvel, determinando que, em qualquer caso, no se poder fazer o registro sem que seja registrado o ttulo anterior, de modo a assegurar a continuidade do registro de cada imvel, estabelecendo, de modo expresso, no art. 206, que: "Se o imvel estiver lanado em nome do outorgante, o oficial exigir a transcrio do ttulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro". A Lei 6.015/73, vigente a partir de 1. de janeiro de 1976, manteve o mesmo princpio no seu art. 195, ao dispor que: "Se o imvel no estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigir a prvia matrcula e o registro do ttulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro" (g. n.). comum ocorrer que B compra um imvel que pertencia a A, e, logo em seguida, o vende a C. Nestas hipteses as partes interessadas, por questo de economia quanto ao pagamento dos impostos e taxas imobilirias e despesas cartorrias, tendem a registrar apenas a ltima operao, ou seja, a transmisso da propriedade de B para C, sem qualquer interveno de A em nome do qual se acha registrado o imvel. Verifica-se, no entanto, que, pelo princpio da continuidade, nenhum registro pode ser efetuado sem o prvio registro do ttulo anterior, obrigando-se s partes interessadas, in casu, A, B e C, a registrarem as respectivas transferncias. Para o abalizado doutrinador Serpa Lopes ( in Tratado de Registros Pblicos, v. IV, 3. ed., n. 742), a palavra continuidade quer dizer "ligao no interrompida das partes de um todo" e, em boa lgica, no admissvel a exigncia de ligao das partes de um todo, quando este ainda no existe, de vez que nem sequer teve incio. "O interesse da continuidade torna-se patente, intuitivo. No transcrever o ttulo anterior, implicaria na ilegal quebra de um dos elos da corrente da sucessividade, imposta pela lei". "Tal situao no surge quando do Registro no consta nenhum lanamento a respeito do imvel. O domnio do imvel, se no decorre do Registro Imobilirio, pelo menos com ele no entra em conflito" (ob. e loc. cits). Como um dos princpios fundamentais do registro imobilirio, o da continuidade, determina o imprescindvel encadeamento entre assentos pertinentes a um dado imvel e s partes nele interessadas ( in Lei dos Registros Pblicos Comentada, Walter Ceneviva, Saraiva, 1979, p. 411). Segundo Afrnio de Carvalho (opus cit., pp. 304-305) "o princpio de continuidade, que se apia no de especialidade, quer dizer que, em relao a cada imvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades vista da qual s se far a inscrio de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmisses, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistncia do imvel no patrimnio do transferente. O encadeamento de titulares, em que se apia a confiana do pblico, recebe o nome de princpio de continuidade. Esse nome, contudo, tem variantes na linguagem, conforme a expresso legal usada em cada pas para traduzir o princpio, sendo intitulado no Direito Alemo de inscrio prvia do prejudicado em seu direito, no Direito Francs, inspirado tardiamente no antecedente, de efeito relativo da publicidade, designao manifestante imprpria, ao passo que no Direito Brasileiro foi desde o comeo conhecido como registro do ttulo anterior". No magistrio atualizado de Tabosa de Almeida ( opus cit., pp. 53-54), "na Lei 6.015 o princpio foi acolhido enfaticamente em numerosos dispositivos, tais como os arts. 176, 1., II, n. 5, 195, 222, 223, 225, 2., in fine, 227, 228 e 237, os quais preencheram todas as lacunas porventura ainda existentes na legislao. E, com a adoo do flio real, ou seja, do sistema de matrcula do imvel (arts. 176, 195, 196, 197, 225, 2., 227, 228, 231 e 236), j no h lugar para a mnima dvida quanto plena eficincia do princpio no Direito Registral Imobilirio Brasileiro.
Pgina 15

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

No Direito Espanhol o princpio da continuidade tambm denominado de tracto sucesivo, ou de previa inscripcin, e tido como conseqncia natural do princpio de publicidade e da presuno de exatido do registro imobilirio. B. a histria do imvel, constituda por uma cadeia sem soluo de continuidade, de tal maneira que o adquirente num registro ter de ser forosamente o transmitente no seguinte. Eis a admirvel sntese de Carmelo Diaz Gonzlez (ob. vol. cits., p. 253): 'El fundamento de este principio no es otro que el conocido aforismo de Derecho de que 'nemo dat quod non habet'. Nadie puede transmitir el dominio de una cosa si no es dueo de ella y, para conseguir el cumplimiento de esta norma esencial de Direito Privado, en relacin con los bienes inmuebles, se han establecido los Registros de la Propiedad Inmobiliaria en los pueblos civilizados'." Na lio de Orlando Gomes ( in Rev. do Direito Imobilirio, n. 1, 1978, p. 12), "no sistema registral do Pas, o chamado princpio da continuidade do registro, j inferido, pela doutrina, dos artigos do Cdigo Civil (LGL\2002\400) concernentes ao registro imobilirio que o exigiram para manter a corrente da titularidade". No dizer de Roca Sastre, o objetivo basilar do princpio da continuidade que "no se interrompa la cadena de inscripdones y que el registro nos cuente la historia completa (sin saltos) de la finca". Ainda no campo doutrinrio, Garcia Coni ( opus cit., p. 95) que fornece, sinteticamente, a relevncia do princpio da continuidade ao prelecionar que: "Si entre uno titular inscrito pudieran intercalarse otros negociales, el Registro no podra combatir el clandestinismo transmisivo ni tornar conocibles todas las enajenaciones. Dicho de otra manera, no podra cumplir su cometido cautelar, y casi ya no tendra razn de ser". No plano jurisprudencial o princpio da continuidade registral tem sido objeto de inmeras demandas judicirias como se v dos acrdos abaixo: "Registro de Imveis - Anterioridade ao Cdigo Civil (LGL\2002\400)- Princpio da continuidade. sabido que nem todo registro constitutivo. H os declaratrios, os acautelatrios e tambm aqueles destinados exclusivamente observncia do princpio da continuidade. So desta espcie os registros das transmisses causa mortis, porque a transcrio modo de aquisio do domnio apenas nos atos vivos - art. 531 do CC. O Registro do ttulo anterior ao Cdigo Civil (LGL\2002\400) nada tem, e nem poderia ter, de constitutivo. Visa exclusivamente ao resguardo da continuidade, que uma das garantias do sistema. No se trata de inovao trazida pela Lei 6.015/73, que s fez repetir preceitos que apareceram, pela primeira vez, no Regulamento de 1928 - Decr. 18.542/28, art. 206. O art. 244 do Regulamento de 1939 - Decr. 4.857 - era explcito: 'em qualquer caso, no se poder fazer a transcrio ou inscrio sem prvio registro do ttulo anterior, salvo se este no estivesse obrigado a registro, segundo o Direito ento vigente'... A Lei 6.015/73 repete a norma, mas sem a ressalva, no art. 195: 'Se o imvel no estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigir a prvia matrcula e o registro do ttulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro'. No se controverte a absoluta necessidade, hoje, da abertura de matrcula e do registro do ttulo anterior, qualquer que seja a natureza e ainda que, por operar os efeitos jurdicos a que vocacionado, no estivera sujeito a registro segundo o direito vigente data de sua celebrao" (CSMSP - Ac. unn. publ. no DJ de 30.3.83 - Ap. 1.778-0 - Santos - Rel. Des. Bruno Affonso de Andr - Indalcio de Aguiar Bueno vs. Oficial do 1. Cartrio do Registro de Imveis - Adv. Augusto Parola Ramos) ( in ADCOAS, verbete 90.435). "Registro de Imveis - Anterioridade ao Cdigo Civil (LGL\2002\400) - Princpio da continuidade. No correta a exigncia de registro do ttulo anterior, vigncia do Cdigo Civil (LGL\2002\400). poca os registros pblicos eram regidos pelo Decr. 390/1890, e este, como sabido, no estabelecia a obrigatoriedade da transcrio para a aquisio do domnio, quer por ato inter vivos, quer causa mortis. O Cdigo Civil (LGL\2002\400) no incluiu no art. 532 a obrigatoriedade de transcrio das partilhas em inventrio, embora alguns entendessem que o inc. I do mesmo artigo abrangesse tais atos. A transcrio das partilhas em inventrio foi tornada obrigatria, de forma expressa, somente no Regulamento de 1928 - Decr. 18.527/28 -, no como forma de transmisso do domnio, mas para tornar efetivamente eficaz o princpio da continuidade" (CSMSP - Ac. unn. publ. no DJ de 31.3.83 - Ap. 1.762 - Jacupiranga - Rel. Des. Bruno Affonso de Andr - Brulio Madeira Simes VS. Oficial do Cartrio de Registro de Imveis) ( in ADCOAS, verbete 90.436). "Ao lado de impor um dever de observncia aos particulares, o princpio da continuidade assegura-lhes tambm um direito. Se a descrio do imvel constante do registro observada, no
Pgina 16

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

h como recusar os atos a ele relativos, ainda que disso saia arranhado o princpio da especialidade. As falhas encontradas nas descries antigas so um peso que o Registro Imobilirio carregar por muito tempo. No h como impor aos particulares um dever de correo dessas falhas" (Sentena em processo de dvida julgado pelo Juiz Auxiliar da 1. Vara de Registros Pblicos de So Paulo, transitada em julgado) ( in Rev. de Direito Imobilirio, n. 10, p. 138). "Sociedade de fato - Imvel registrado em seu nome - Inadmissibilidade de atribuio a herdeiro de scio falecido, no inventrio deste, sem prvia dissoluo da sociedade - Observncia do princpio da continuidade. No cabe ao oficial reconhecer a existncia de sociedade de fato, nem lhe compete decidir se o scio daquela pode, em nome prprio, dispor do patrimnio social. Se o imvel est registrado em nome de pessoa jurdica, a aparncia que resulta do registro suficiente para que o oficial s admita as disposies em seu nome feitas. ( Ap. Cv. 2.949-0 - So Paulo - Apelante: Marilisa V. Tavares da Motta - Apelado: Oficial do 9. Cartrio de Registro de Imveis - CSMSP) ( in Rev. de Direito Imobilirio, n. 13, p. 73). "Mesmo autorizada por alvar judicial, a viva meeira no pode transmitir, em nome prprio, imvel registrado em nome de seu falecido marido. Antes da partilha, quem pode transmitir a propriedade apenas o esplio, pouco importando que a viva seja, tambm, a nica herdeira, sob pena de ofensa ao princpio da continuidade" (Sentena em processo de dvida do Juiz de Direito da 1. Vara de Registros Pblicos de So Paulo, transitada em julgado) ( in Rev. de Direito Imobilirio, n. 11, p. 156). "Se do ttulo apresentado a registro constam nomes que no coincidem com os constantes do registro anterior, faz-se necessria a prvia retificao deste, para que violado no seja o princpio da continuidade. Essa retificao de nomes no registro pode ser feita a requerimento de apenas um dos proprietrios, com fundamento no art. 246, par. nico, da Lei 6.015/73, mediante prova, inclusive justificao" ( Ac. 474-0, Laranjal Paulista, (6.2.81 Des. Adriano Marrey) ( in Registro de Imveis, Saraiva, 1982, p. 384). "Se a vendedora condicionou a venda aceitao e respeito aos compromissos particulares assumidos com terceiros, com maior razo se reputa condicionado o respeito ao direito decorrente da coisa julgada e da subseqente arrematao, em praa, dos lotes vendidos. O registro da carta de arrematao, nessa hiptese, no fere o princpio da continuidade. Faz-se necessria, entretanto, a prvia averbao da existncia da ao e da execuo contra a antecessora do atual proprietrio, alm da existncia da obrigao de outorga de escrituras dos lotes (o que se determinou de ofcio)". ( Ac. 116-0, Atibaia, 29.1.81, Des. Adriano Marrey), ( in Registro de Imveis, Saraiva, 1982, p. 381). "Viola o princpio da continuidade dos registros o registro de alienao feita como casado por quem adquira como solteiro" ( Ac. 279.610, So Paulo, 29.6.79, Des. Andrade Junqueira), ( in Registro de Imveis, Saraiva, 1982, p. 328). "Imvel registrado em nome de terceiro - Registro inadmissvel - Observncia do princpio da continuidade. A ao de adjudicao compulsria no cria nem transfere domnio. Atm-se pretenso de suprir declarao de vontade negocial, cuja eficincia jurdica assume. Logo, conseqente carta de adjudicao no pode mais do que o poderia o instrumento do negcio recusado" ( Ap. Cv. 1.371-0 Atibaia - Apelantes: Jos Vicente Mendes e/o. - Apelado: Oficial do Cartrio de Registro de Imveis CSMSP) ( in Rev. de Direito Imobilirio, n. 12, p. 109). "Se o registro anterior est contaminado de erro, cumpre que se o retifique para que se mantenha inclume o princpio da continuidade. Tal erro impede o registro de ttulo em que o imvel est descrito de forma diversa, ainda que correta" ( Ac. 274.627, Brotas, 9.11.78, Des. Andrade Junqueira) ( in Registro de Imveis, Saraiva, 1982, p. 94). "A correspondncia literal entre o ttulo e o registro anterior nem sempre possvel e exigncia despropositada. O que se exige a presena de elementos minudentes de identificao da coisa. 'Se, no descrev-la com observncia dos requisitos legais (arts. 176, 1., II, n. 3, e 225 da Lei
Pgina 17

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

6.015/73), ainda que despontem discrepncias secundrias, se guardou precisa individuao da coisa, bastante para a compatibilidade com o registro a que se vincula a certeza do domnio, esto, quantum sufficit, configurados os pressupostos da continuidade dos registros pblicos'" ( Ac. 268.792 Santa Cruz do Rio Pardo, 15.5.78, Des. Andrade Junqueira ( in Registro de Imveis, Saraiva, 1962, p. 200). "Se o imvel, integrante de loteamento, no passou a integrar o domnio pblico, no pode a Prefeitura, desafetando-o, alien-lo. O registro dessa alienao violaria o princpio da continuidade dos registros" ( Ac. 530-0, Viradouro, 17.2.82, Des. Affonso de Andr) ( in Registro de Imveis, Saraiva, 1984, p. 111). "Se a transcrio a que se filia o ttulo no abrange o imvel a que este refere, no h como registr-lo sem a prvia retificao da transcrio ou do ttudo" ( Ac. 632-0, Santo Andr, 17.2.82, Des. Affonso de Andr) ( in Registro de Imveis, Saraiva, 1984, p. 112). "No merece registro o ttulo se o imvel no est registrado em nome dos transmitentes. Pouco importa que se trate de carta de adjudicao e que o interessado esteja de boa f" ( Ac. 1.206-0, So Paulo, 23.8.82, Des. Affonso de Andr) ( in Registro de Imveis, Saraiva, 1984, p. 221). "Registro de Imveis - Matrcula. Omisso da designao cadastral do imvel. Requisito essencial (art. 176, par. nico, II, 3, da Lei dos Registros Pblicos). Meno errnea do transmitente, como sendo os herdeiros do de cujus e no o seu Esplio. Violao do princpio da continuidade. Recurso parcialmente provido, para determinar correo de tais falhas atravs de averbao e no do refazimento da matrcula" ( in Decises da CGJ-SP, 1981/82, Ed. RT, So Paulo, p. 63). 'Cancelamento - Registro de Imveis. Duplicidade de registros de um mesmo imvel. Nulidade de pleno direito caracterizada. Segundo registro cancelado. Violao do princpio da continuidade. Decretao em processo meramente administrativo. Art. 214, da Lei dos Registros Pblicos. Deciso mantida" ( in Decises Adm. da CGJ-SP, 198/82, Ed. RT, So Paulo, p. 70). "Registro de Imveis - Registro de penhora, decorrente de mandado judicial. Imvel, porm, registrado em nome de terceiro e no do executado. Recusa oposta pelo Oficial. Conduta irrepreensvel e conforme sedimentada orientao normativa superior, pautada pelo respeito ao princpio da continuidade. Regular exerccio do dever de examinar a validade e a legalidade dos ttulos, ainda que judiciais. Inocorrncia de qualquer falta disciplinar. Hiptese, contudo, de alienao do bem penhorado em fraude de execuo, assim de plano declarada pelo Juzo Cvel competente. Admissibilidade, no caso, do registro da penhora. Pronunciamento do E. Conselho Superior da Magistratura" ( in Decises Adm. da CGJ-SP, 1983/84, Ed. RT, So Paulo, p. 82). "Registro de Imveis - Confisco de bens de sociedade. Ofcio da autoridade administrativa competente, autorizando o levantamento da medida e o concomitante registro da transferncia dos imveis liberados diretamente a ex-diretores. Inviabilidade. Admisso apenas da providncia liberatria, j que a pretendida transmisso de domnio ofenderia aos princpios da legalidade e continuidade. Deciso de indeferimento mantida" ( in Decises Adm. do CGJ-SP, 1983/84, Ed. RT, So Paulo, p. 101). "Registro de Imveis - Pretendida retificao de matrcula, para nela enxertar nova descrio, referente, porm, a outro imvel. Descabimento. Caracterizao de alterao do prprio objeto da matrcula, sem que, para o imvel alvitrado, existisse origem conhecida. Violao do princpio da continuidade configurada. Indeferimento do pedido e conseqente cancelamento, de ofcio, da matrcula. Deciso mantida" ( in Decises Adm. da CGJ-SP, 1983/84, Ed. RT, So Paulo, p. 103). "Cancelamento - Registro de Imveis. Duplicidade de matrculas e registros de um mesmo imvel. Nulidade de pleno direito caracterizada. Vulnerao do princpio da continuidade. Art. 214, da Lei dos Registros Pblicos. Determinao de cancelamento dos atos praticados em segundo lugar. Observncia da ordem de precedncia. Deciso mantida" ( in Decises Adm. da CGJ-SP, 1983/84, Ed. RT, So Paulo, p. 105). g) Princpio de Legalidade Este princpio impede o ingresso no Cartrio de Registro de Imveis de ttulos invlidos ou imperfeitos, contribuindo, desse modo, para a concordncia do mundo real com o mundo registral.
Pgina 18

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

A verificao da legalidade e da validade do ttulo e a efetivao de seu registro, se o mesmo estiver em conformidade com a lei, uma regra implcita e subtendida no art. 198 da Lei 6.015. Vale dizer, o exame prvio da legalidade dos ttulos objetiva estabelecer a correspondncia constante entre a situao jurdica e a situao registral, de modo que o pblico possa confiar plenamente no registro. Alis, Hernandez Gil ( in Introduccin al Derecho Hipotecrio, Madri, 1970, p. 149), aps acentuar que esse exame deve ser "de fondo y de forma", estendendo-se a todos os aspectos que possam impedir o registro, aduz, incisivamente, que "los asientos slo servirian para enganar al publico, favorecer el trfico ilcito y provocar nuevos litgios". regra jurdica implcita em todo o sistema registral o exame da legalidade que, do ponto de vista prtico, impe, no magistrio de Valmir Pontes ( in Registro de Imveis, Saraiva, So Paulo, 1982, p. 98), a anlise dos seguintes aspectos: "Comear o oficial, naturalmente, por ter em vista a forma dos papis apresentados, verificando se se trata de instrumentos ou escrituras pblicas ou particulares e se, na elaborao desses instrumentos ou escrituras, foi preterida alguma solenidade essencial ou omitida alguma declarao indispensvel. Examinar, depois, se foram satisfeitas pelos interessados as imposies da legislao fiscal, como o pagamento do imposto de transmisso de propriedade nas transmisses de imveis inter vivos ou mortis causa e a transcrio, nos atos pblicos, das certides de quitao dos imveis para com o fisco. Verificar em seguida se foram obtidos regularmente os alvars ou autorizaes, judiciais ou administrativos, necessrios realizao dos atos, como no caso de venda de bens de menores ou de bens sujeitos s clusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade ou impenhorabilidade. Ver se, no caso de alienao de bens de interditos ou de menores sob tutela, o ato se efetivou pela forma prescrita em lei; se as alienaes ou oneraes de imveis foram devidamente representadas, para o que ter que ver, nos instrumentos particulares ou no contexto dos instrumentos pblicos, quando as leis de organizao judiciria exigirem a respectiva transcrio, o teor das procuraes a eles referentes; se no ocorre, enfim, qualquer nulidade ou irregularidade nos atos, cujo registro lhe seja requerido, inclusive sob o ponto de vista da sua autenticidade ou da veracidade das assinaturas nele apostas. Nesse trabalho preliminar de verificao, entretanto - trabalho que requer, da parte do oficial, um mnimo de conhecimentos jurdicos que s os formados pelas escolas de direito, presumivelmente, devem possuir - o oficial no poder ir ou no dever ir alm de certos limites, impostos pela natureza da sua funo pblica e pela necessidade dos interesses comuns e das chamadas normas de ordem pblica. Casos haver em que ao oficial ser defeso aprofundar o exame a que obrigado, como, por exemplo, no caso de falta de pagamento de foros e laudmios devidos a senhorios diretos, e, em geral, nos casos de simples anulabilidade dos ttulos por vcios de consentimento e outros em que no se apresente interesse pblico ou norma de ordem pblica a resguardar. No o oficial do Registro de Imveis tutor ou curador de direitos ou interesses privados, nem lhe cabem funes de julgamento que s ao Poder Judicirio so conferidos pela ordem jurdica, sobretudo em matrias reservadas por lei iniciativa dos interessados e nas quais s a requerimento das prprias partes o Poder Judicirio pode interferir". De uma outra perspectiva, Tabosa de Almeida ( opus cit., pp. 52-53) lembra que: "o exame da legalidade em nosso Direito, a primeira coisa a analisar, como j foi dito, uma espcie de preliminar, relativa competncia do cartrio ao qual o documento apresentado. Assim que, principalmente quando se tratar de averbao, o cartrio h de observar, antes de tudo, se se trata de matria da sua competncia. Nos casos de registro propriamente dito, fcil verificar se o imvel a registrar fica situado na sua circunstncia territorial. Mas, na hiptese de averbao, quando se pretender faz-la no cartrio novo, a certido do cartrio antigo dever declarar se o imvel em apreo nele se acha matriculado; e, em caso contrrio, se ainda dispe de espao margem do registro para o lanamento da averbao. Se no houver espao, caber ao novo cartrio fazer a matrcula e logo a seguir a averbao. Entretanto, se houver espao (arts. 292 - renumerado pelo art. 2. da Lei 6.941, de 14.9.81, passando a designar-se art. 295 - e 169, I), ou se o imvel j estiver matriculado, caber ao cartrio antigo proceder averbao, na conformidade do disposto no art. 169, I, da Lei registral vigente. Se esses dispositivos legais forem desatendidos, o ato ser nulo de pleno direito, vista dos arts. 82, 130 e 145, III, do CC, em virtude de o ato registral no se ter revestido da forma prescrita em lei". Impende ressaltar aqui o esboo de questionrio-roteiro elaborado por Afrnio de Carvalho ( opus cit. , pp. 351-356) para facilitar e operacionalizar o exame da legalidade pelos serventurios.
Pgina 19

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

Apenas para ter-se uma idia da pluralidade de requisitos formais que devem ser verificados e policiados pelo Oficial de Registro de Imveis evitando a ofensa ao princpio da legalidade. Um exemplo bem atual a indisponibilidade de bens de administradores de instituio financeira. Na forma do disposto no art. 36 da Lei federal 6.024/74, "os administradores das instituies financeiras em interveno, em liquidao extrajudicial ou em falncia, ficaro com todos os seus bens indisponveis, no podendo, por qualquer forma, direta ou indireta, alien-los ou oner-los, at apurao e liquidao final de suas responsabilidades". Assim, com a comunicao do fato ao Registro de Imveis, ficam proibidos os registros, ou averbaes, envolvendo tais bens (art. 38, par. nico). esta uma vedao ou bice legal que se agrega aos incontveis preceitos e exigncias contidos no s na legislao dos registros pblicos, mas tambm na legislao tributria, civil, comercial ou de outra natureza, pertinentes e aplicveis por fora do princpio da legalidade. So estes os aspectos mais expressivos deste princpio da legalidade exaustivamente estudado por Afrnio de Carvalho (opus cit., pp. 269-303). h) Outros Princpios Em aditamento aos princpios j analisados que, numa tica puramente pessoal, constituem os mais importantes em matria de Direito Registral Imobilirio, possvel mencionar-se outros princpios registrais reconhecidos e estudados por especialistas deste ramo jurdico: - Princpio da Rogao ou da Instncia (v. Tabosa de Almeida, opus cit., pp. 47-50, e Afrnio de Carvalho, opus cit., pp. 326-356); - Princpio da Inscrio (v. Afrnio de Carvalho, opus cit., pp. 163-192); - Princpio da Presuno (v. Afrnio de Carvalho, opus cit., pp. 193-210); Princpio da Legitimao (v. Tabosa de Almeida, opus cit., pp. 56-57, e Garcia Coni, opus cit. pp. 103-105). CONCLUSO "Los principios de derecho registral son las orientaciones fundamentales que informan esta disciplina y dan las pautas en la solucin de los problemas jurdicos planteados en el derecho positivo". Esta declarao firmada por ocasio do I Congresso Internacional de Direito Registral realizado em Buenos Aires, em 1972, demonstra, inquestionavelmente, o "valor terico y la utilidad prctica de estos princpios" da legislao registral, formulados diretamente nela ou obtidos por induo ou ainda por abstrao de seus preceitos que do a conhecer as linhas essenciais do nosso sistema jurdico registral imobilirio. Dentro de uma lei que, em si, j geral em cada uma de suas normas, buscam-se os Princpios como as regras mais gerais que as dominam, da a sua utilidade na lio de Fernando Lpez de Zavalia ( in Curso Introductorio al Derecho Registral, Zavala Ed., Buenos Aires, 1983, p. 292), verbis : "1. Sirven para comprender al orden jurdico que se examina, como un sistema que sigue una determinada orientacin. 2. Permiten dar una descripcin sinttica de un determinado orden jurdico que facilita la comparacin con otros rdenes jurdicos en las variantes fundamentales que los rdenes comparados puedan presentar". Quanto enumerao dos princpios registrais, h que se pr em relevo que a sua determinao no responde a um critrio rigorosamente cientfico, mas a uma mera valorao mais quantitativa que qualitativa de importncia dos preceitos de direito positivo. Sanz Fernndez ( in Instituciones de Derecho Hipotecario, t. I, pp. 230/231) faz uma enumerao no definitivade - princpios registrais com base nos seguintes critrios: "a) Principios que regulan la esfera de actuacin del derecho inmobiliario: principio de la inscripcin, dentro del cual, y como precedente necesario, debe recogerse la teora del titulo y del modo."
Pgina 20

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

"b) Principios que gobiernan los requisitos previos o presupuestos de la inscripcin: titulacin autntica, principio de rogacin, principio de tracto sucesivo y principio de legalidad." "c) Principios que gobiernan los efectos de la inscripcin: principio de prioridad, principio de legitimacin y principio de la fe pblica." "d) Principios que gobiernan la organizacin del registro y fijacin de los derechos reales: principio de especialidad." Em adendo s dimenses legais, doutrinrias e jurisprudenciais j evidenciadas saciedade no tocante a cada um dos princpios registrais imobilirios analisados, elaborou-se, nesta concluso, uma sntese com objetivos estritamente didticos: a) Princpio da Publicidade - Segundo Zavalia ( opus cit., p. 56-57), "publicidad registral es la cognoscibilidad permanente y general de hechos jurdicos en base a la declaracin sealativa de un rgano competente, puesta a disposicin del pblico por los medios previstos por la ley". b) Princpio da F Pblica - A proteo que decorre do princpio da f pblica consiste em proporcionar ao proprietrio do imvel uma posio inatacvel, firme e segura sempre que haja obtido a titularidade com satisfao de todos os requisitos legais. c) Princpio da Prioridade - aquele em virtude do qual os direitos reais concorrentes sobre um mesmo imvel guardam entre si uma ordem de preferncia em funo da antigidade de suas datas de registro. d) Princpio da Especialidade - Chamado por alguns juristas de princpio da individualizao, corresponde necessidade de determinar o imvel como unidade registral do sistema em suas circunstncias fsicas e com os dados exigveis para distingui-lo de qualquer outro. e) Princpio da Disponibilidade - No sistema registrrio brasileiro incumbe ao Oficial examinar a disponibilidade de rea, ou seja, se o imvel alienado comporta-se fsica e corporeamente na rea disponvel e suficiente a permitir o registro do ttulo apresentado. f) Princpio da Continuidade - Tem a finalidade de manter um rigoroso enlace ou conexo entre os diferentes negcios de modificao jurdica da titularidade atravs de uma ordem registral que no permite a interrupo ou salto, de modo que o Registro reflita um histrico completo do imvel, relativamente cadeia de titulares. g) Princpio da Legalidade - Para Rocha Sastre ( in Derecho Hipotecario, t. II, p. 255), "el principio de la legalidad impone que los ttulos que pretendan su inscripcin en el registro de la propiedad sean sometidos a un previo examen, verificacin o calificacin, a fin de que en los libros hipotecarios solamente tengan acceso los ttulos vlidos o perfectos". Aduz-se, ainda, que, em face da inexauribilidade imanente a toda pesquisa, este trabalho ponto de partida e no de chegada. inconcluso, ou melhor, uma "obra aberta" ou "textura aberta" na medida em que nem cerra nem encerra o tema, pois os princpios registrais analisados no esto enquadrados dentro de uma moldura hermtica e exaustiva. evidente que outros princpios podem surgir e ser incorporados ao elenco explicitado, seja em razo do prprio dinamismo do Direito Registral Imobilirio, seja como decorrncia de observaes, crticas e sugestes de quem se aprofunde no seu estudo ou discorde de suas assertivas. Em sntese, este trabalho aqui se detm - no porque chegou ao fim do caminho - mas porque as perspectivas que se abrem so muitas e interminveis. E este fim - como todos os fins humanos decorre da relatividade das circunstncias e das limitaes de quem sucumbiu tentao de concluir. Espera-se apenas que esta seja uma pausa para retomar o flego e para prosseguir pelas veredas que se abrem no horizonte. Os princpios aqui analisados no representam um repertrio acabado de solues nem tambm um conjunto determinado de diretivas. So postulados fecundos, de grande riqueza potencial pelo variado nmero de aplicaes possveis, da porque este ensaio servir de bssola para uma segura orientao no cipoal de normas jurdicas do Direito Registral Imobilirio. E os princpios registrais,
Pgina 21

PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

como idias matrizes que cimentam e iluminam a compreenso dessa matria, so apresentados mais como hipteses de trabalho do que como solues definitivas, ou seja, dentro de uma postura metodolgica que os coloca como substncia e no rtulo, que aspira a ser semente e no fruto.

Pgina 22