Boleto de Compraventa

Lpez de Zavala en su libro Teora de los Contratos considera que el boleto de compraventa cumple la funcin de un antecontrato, sin embargo para l, el antecontrato es tambin un contrato, es decir que el boleto de compraventa es un contrato preliminar y bilateral.

El autor Carlos Alberto Ghersi coincide en considerar al boleto de compraventa como un verdadero contrato y dice que tambin as lo califica la mayora de la doctrina y de la jurisprudencia. Pero a esto basndose en los trminos del Art. 1323 del Cdigo Civil, que el boleto es un verdadero contrato de compraventa, ya que al celebrarlo se genera inequvocamente la obligacin de hacer una escritura pblica. El Art. 1323 dice, Habr compraventa inmobiliaria cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa y esta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero, de este artculo dicho autor extrae tres elementos aplicables tanto al contrato de compraventa como al boleto de compraventa: -El consentimiento sobre la transferencia del dominio, lo cual se vincula con la libre decisin de cada persona y a su vez con la capacidad para contratar de los individuos. La cosa contenida del objeto de la obligacin, ya que el Art. 1323 habla de cuando las partes se obliguen a transferir y recibir, y en definitiva el boleto las est obligando a eso. El precio cierto en dinero. Si bien son muchas las diferencias planteadas por los distintos autores, la mayora coincide en que el boleto de compraventa es un contrato. Por mi parte, considero que el boleto de compraventa es un contrato tpico y autnomo, que genera una obligacin de hacer una escritura pblica ya que el acuerdo de voluntades ya se encuentra dado en virtud de lo dispuesto por el Art. 1197 del Cdigo Civil. Es decir, que es un contrato preliminar pero que no constituye ttulo suficiente ya que no transmite la propiedad al adquiriente, se necesita la escritura pblica para hacerlo. En cuanto a la inscripcin registral solo es necesaria para oponer el acto a terceros, pero no para constituirlo ni hacerlo valer entre las partes. Anlisis Caracteres -Bilateral: Ya que crea obligaciones recprocas para todas las partes intervinientes. En el caso de considerarlo un antecontrato la obligacin ser de escriturar, en el caso de considerarlo como un contrato de compraventa la obligacin ser de dar una propiedad y de pagar un precio. -Oneroso: Ya que existen obligaciones recprocas, la prestacin de una de las partes tiene su razn de ser en la contraprestacin de la otra. -Consensual: El boleto de compraventa se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, da derecho a exigir la escrituracin pero no da el dominio del bien inmueble. Se configura en la medida que los contratantes se pongan de acuerdo sobre la naturaleza del acto, la cosa y el precio, ello es suficiente para realizarlo. Segn Gastaldi, con la escritura y la transferencia se ejecuta el contrato, no se celebra, no es ms que cumplir lo convenido en el contrato. -Conmutativo: Las ventajas estn determinadas al celebrarse, no dependen de ningn acontecimiento incierto, hay prestaciones ciertas y equivalentes (se fija un precio y la cosa que se entregar a cambio).

-Formal: El boleto de compraventa debe ser realizado por escrito y con la firma de las partes intervinientes. Es una forma Ad Solemnitatem relativa. Esto se puede sustentar con los Art. 1185 y 1187 del Cdigo Civil as como tambin con el Art. 512 del Cdigo Procesal Civil. . Ejecucin instantnea: Se cumple de una sola vez, no es peridico. -Principal: Tiene existencia y validez propia, sin depender para ello de otro contrato. -Tpico: Se encuentra especialmente regulado por la ley, y el Cdigo. En la primera lo podemos encontrar en la ley 17.711, mientras que en el Cdigo Civil se encuentra en algunos artculos como ser el 1185 bis. y el 2355.

Capacidad Podemos empezar definiendo a la capacidad como la aptitud de la persona para adquirir derechos y contraer obligaciones. Existen dos tipos de capacidades, las de hecho y las de derecho. Las primeras se encuentran vinculadas a la aptitud para ejercer por s mismo los derechos y las obligaciones de las que se es titular, mientras que las segunda, las de derecho, son aquellas en las que la ley prohbe a una persona ser titular de un derecho. Es decir que todos pueden comprar y todos pueden vender, salvo que la ley se lo prohba expresamente. Incapacidades de hecho: Absolutos (Conforme al Art. 54 del Cdigo Civil): -Las personas por nacer -Los menores impberes (menores de 14 aos) - Los dementes -Los sordo-mudos que no saben darse a entender por escrito Relativos (Conforme al Art. 55 del Cdigo Civil): -Los menores adultos (mayores de 14 pero menores de 21) Aparte de estos dos grupos conformados en los Art. 54 y 55 del Cdigo, tambin son incapaces de hecho los inhabilitados del Art. 152 bis y los condenados a penas de reclusin o prisin de ms de de 3 aos. Incapacidades de derecho: Conformada en los Art. 1358 y 1361, son los siguientes: -Los esposos entre s. -Padres tutores y curadores con sus hijos o representados. -Albaceas, no pueden adquirir bienes de la testamentaria a su cargo. -Mandatarios, no pueden adquirir los bienes objetos del mandato -Empleados pblicos -Jueces, Abogados, Fiscales, etc. No pueden adquirir bienes del litigio en el que han intervenido. -Ministros Nacionales y Provinciales. Objeto El objeto vara segn la postura que se adopte, para aquellos autores que asimilan al boleto con el contrato de compraventa, lo que en definitiva se quiere al celebrar el boleto no es ms que el pago total del precio que corresponda como contraprestacin a la entrega de la posesin. Lo cual significa que estaramos hablando de la obligacin de dar la cosa y de pagar su precio en dinero. Pero si nos ubicamos en la postura de aquellos que sostienen al boleto de compraventa como un antecontrato, el objeto no sera otro que procurar la traslacin plena del dominio de la cosa. En definitiva, el objeto del boleto consiste en una obligacin de hacer, que corresponde a la de realizar la escritura pblica. Causa Causa Fuente: Le da origen a la obligacin, es la causa antecedente, la causa eficiente. En este caso es el mismo contrato. Causa Fin: Es el propsito o finalidad perseguida por las partes al llevar a cabo el

acto, en este caso la causa fin seria escriturar para que as una de las partes reciba el precio y la otra la propiedad.

La cosa o el bien Debe ser un objeto material, en oposicin a los derechos creados sobre l y a las prestaciones personales. Son bienes o derechos que estn dentro del comercio. Para que la cosa pueda ser objeto del contrato debe reunir los siguientes requisitos: -La cosa debe tener una existencia fsica para considerarse dentro de la naturaleza. La existencia material se determina por las leyes de la fsica que identifican su naturaleza corprea o incorprea. -El objeto debe ser determinado o determinable en cuanto a su especie. El contrato ser inexistente si el objeto no se determina o se precisa su especie. -El objeto de la compraventa debe estar en el comercio. El objeto puede estar fuera del comercio por su naturaleza o por disposicin de la ley. Estn fuera del comercio por su naturaleza los bienes que no pueden ser susceptibles de apropiacin individual como el aire o el espacio areo. Los bienes fuera del comercio por disposicin de la ley son todos aquellos que la ley los declara incomerciables o inalienables, algunos corresponden al dominio del poder pblico dividindose estos en bienes de uso comn, bienes destinados a un servicio pblico y bienes propios. El bien estipulado en el contrato a analizar corresponde a una propiedad ubicada en la calle Arvalo 1906 esquina costa rica 6001. Precio: Debe haber una contraprestacin efectuada por el comprador, por la cosa que el vendedor le entrega en propiedad. Es un valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide por una cosa o servicio. El precio debe reunir tres requisitos: - Debe ser en dinero (Art 1323 Cdigo Civil): Si el precio no es en dinero no hay compraventa. - Debe ser cierto (Art 1349 Cdigo Civil): Es decir, que debe ser determinado o determinable - Debe ser serio: Este requisito no lo exige el cdigo pero la doctrina coincide en que si no hay precio serio no hay compraventa. No habr precio serio cuando este sea simulado o irrisorio. En el contrato analizado el precio es total fijo y definitivo al contado de trescientos treinta y cinco mil dlares billete estadounidense, de los cuales se abonan ciento diez mil dlares al momento de celebrarse este boleto, a cuenta de precio y de principio de ejecucin, y el saldo restante ser abonado al momento de otorgarse la escritura pblica traslativa de dominio y posesin del inmueble. Mora: Segn la sexta clusula del contrato de compraventa analizado, la mora ser automtica, es decir que en caso de incumplimiento de alguna de las partes, comenzar a correr la mora sin necesidad de interpelacin alguna. La multa ser de cien dlares por cada da de mora. Prueba: El art. 1.190 del Cd. Civil contiene una enumeracin de medios probatorios, por los cuales se demuestra la existencia de los contratos, sin embargo no excluye la posibilidad de que los contratos sean probados por otros medios, dispuestos por los cdigos de procedimientos. -Por instrumentos pblicos: Su eficacia deriva de la presencia del funcionario pblico y de la sujecin a las reglas prescriptas por la ley para su confeccin, en el Art. 979 se

define cuales sern considerados como instrumentos pblicos y en los siguientes el valor probatorio de los mismos. -Por instrumentos particulares firmados o no firmados.: Condicionan su eficacia probatoria al reconocimiento de la firma y adems, frente a terceros, al logro de una fecha cierta. El cdigo se ocupa de tales documentos en los arts. 1.012 a 1.036. En el caso del boleto de compraventa ser necesaria la firma de ambas partes para demostrar su conformidad. -Por confesin de partes, judicial o extrajudicial: La confesin es la declaracin que una parte hace de la verdad de hechos desfavorables a ella y favorables a la otra parte. La confesin judicial es la que se presta dentro del proceso, del modo que disponen los cdigos procesales, sea ella espontnea o provocada. La confesin extrajudicial es la hecha fuera de juicio, por escrito o verbalmente, frente a la parte contraria o a quien la represente. -Por juramento judicial: Es la manifestacin que hace una de las partes bajo juramento de decir la verdad, aunque actualmente su aplicacin real es casi nula. -Por presunciones legales o judiciales: Las presunciones son las consecuencias que la ley o el juez deducen de un hecho conocido para afirmas un hecho desconocido, la presuncin en si encierra un razonamiento para afirmar la existencia de un hecho que se quiere probar. -Por testigos: El art. 1.193 no admite la prueba por testigos para demostrar la existencia de un contrato cuyo objeto tenga un valor superior a los diez mil pesos, pero ya que el monto actualmente valdra solo unos pocos centavos, ningn contrato puede probarse por testigos, pero pueden ser pruebas complementarias. Efectos: La respuesta a la problemtica relativa a los efectos del boleto privado de compraventa, est subordinada a la naturaleza jurdica que se le atribuya. Considerndolo como un contrato preliminar es vlido como contrato por el cual las partes se comprometen a celebrar el contrato definitivo de compraventa en escritura pblica, como lo afirma Lpez de Zavala. Los efectos de los contratos se dan con relacin a las partes, a sus sucesores o a terceros. Efectos con relacin a las partes: Como es lgico, de la voluntad de las partes surgen obligaciones que ellos mismos han establecido. -La responsabilidad pre contractual -La responsabilidad contractual -La Post contractual Para la responsabilidad pre contractual se debe tener en cuenta los incumplimiento de deberes especficos de la actividad pre contractual, es decir desde la invitacin a ofertar o la confeccin de la minuta y hasta la formulacin de la oferta. Las partes poseen el deber de informacin, el deber de custodia y secreto como tambin el deber de evitar el retiro injustificado de las tratativas. El boleto de compraventa genera una obligacin hacia las partes de escriturar, y en caso de no querer hacerlo, a travs del plenario "Cazs de Francino contra Rodrguez Conde", se autoriza al juez a hacerlo en nombre de la parte Efectos de los contratos con relacin a sus sucesores: Los efectos de los contratos se extienden a los sucesores universales o herederos aunque los contratos no pueden perjudicar a terceros. La nica excepcin en el boleto de compraventa se da cuando surge de una clusula contractual como por ejemplo si dijera que si el locatario fallece se resuelve el contrato. Efectos con relacin a terceros: Los terceros son las personas totalmente ajenas al contrato. El principio general dice que los contratos no pueden perjudicar a terceros, en el Art. 1195 del Cdigo

Civil.CC). Sin embargo en el boleto de compraventa se dan las siguientes excepciones: -Contratos a nombre de terceros: esta situacin se da en aquellas convenciones jurdicas donde una persona acta en nombre de otro por mandato y el contrato obliga al tercero con la otra parte. Si no hay mandato el contrato es nulo salvo que el tercero lo ratifique o ejecute. -Contratos de prestacin de un tercero: Se trata de los contratos donde una persona promete a otro que un tercero cumplir determinada prestacin. En caso de incumplimiento por parte del tercero el obligado deber pagar los gastos, daos y dems. -Caso de los acreedores: todo acreedor es denominado tercero interesado, porque si bien es tercero tiene sumo inters en los actos que realice su deudor en tanto comprometa su patrimonio que la prenda comn de Los acreedores. Sea seal o arras: Autores como Zavala dicen que la sea puede darse en los boletos de compraventa, con la sea se persigue dar la seriedad necesaria al acto o negocio jurdico y el aseguramiento de su concrecin final. Entonces podemos afirmar que la sea o arras es una suma de dinero que una persona da a otra para asegurar la celebracin de un contrato o su cumplimiento. Teora de la imprevisin: La obligacin de contratar puede advenir excesivamente onerosa por circunstancias improvistas, la onerosidad ser medida dependiendo de las ventajas que cada parte esperaba del contrato definitivo. Extincin Cumplimiento: Cuando cada una de las partes cumple con sus obligaciones hacen que desaparezca la finalidad del boleto y por ende se extingue. Nulidad: La nulidad es un medio de extincin que necesita ser decretado por el juez para que sea vlido. Se establece en caso de que el boleto se haya celebrado con violacin o defecto de las formas establecidas por la ley, con la finalidad reprobada, con causa ilcita, con falta de consentimiento, etc. Sin embargo, el juez tiene por obligacin tratar de subsanar el contrato en los casos en que sea posible, ya que siempre se debe buscar preservar el contrato. Imposible cumplimiento: Si la obligacin planteada por el boleto de compraventa deviniera imposible, el contrato se disolver y en caso que sea necesario el juez deber fijar una indemnizacin por daos y perjuicios. Prescripcin: El boleto prescribe a los 10 aos, pero si hay posesin por parte del comprador, ello significa el reconocimiento tcito por parte del vendedor de su obligacin de escriturar, que interrumpe el curso de la prescripcin, tal como lo dispone el artculo 3989 del Cdigo Civil. Recisin: Cuando por mutuo acuerdo las partes deciden extinguir el boleto de compraventa. Resolucin: Consiste en que frente al incumplimiento de una de las partes, nace para la otra el derecho de pedir que se deje sin efecto el contrato reparndosele los perjuicios sufridos. En el boleto de compraventa analizado, en la sexta clausula se establece que si una de las partes no diera cumplimiento, se podr dar por rescindido el contrato exigiendo las sumas entregadas hasta el momento, mas otro tanto en concepto de indemnizacin. Interpretacin: En caso de que surja una controversia con el contrato de compraventa, el juez ser el encargado de interpretarlo, basndose en el art. 217 y 218 del Cdigo de Comercio que establece las siguientes pautas de interpretacin: Pauta Filolgica: Las palabras de dicho contrato se entendern segn el uso general que se les d. Interpretacin Subjetiva: Se busca analizar la voluntad que tenan las partes al momento de contratar, es decir su intencin comn.

 Interpretacin Contextual: Las ocho clusulas de dicho contrato deben interpretase en contexto, es decir que ninguna debe verse de manera aislada. Interpretacin Conservadora: Como ya fue planteado al referirme al tema de la nulidad, si surge la duda entre anular o no el contrato el juez debe optar por el principio de conservacin del mismo. Interpretacin Fctica: Los hechos posteriores y anteriores, vinculados a la celebracin del contrato, tambin debern ser analizados. Interpretacin Favor Debitoris: Se interpretar a favor de la parte ms dbil.

Contratos de adhesin La ley argentina 24.240 de Defensa del Consumidor en este sentido ampara contra los contratos de adhesin. En el artculo 37 protege contra las clusulas abusivas en general en todo contrato, tenindose por no escritas aquellas disposiciones que limiten la responsabilidad por daos, restrinjan los derechos del consumidor o se los denieguen, o inviertan la cargan probatoria. El artculo 38 se refiere especficamente a los contratos de adhesin, estableciendo que la autoridad de aplicacin (a nivel nacional se ha creado la Direccin Nacional de Defensa del Consumidor) debe vigilar que en estos contratos y en cualquier formulario hecho en serie, no existan clusulas abusivas.