CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ASPECTOS GENERALES Definicin Hay contrato de arrendamiento cuando una parte (arrendador) se obliga a ceder a la otra

(arrendatario) durante un tiempo el uso de un bien. El arrendatario, a su turno, se obliga a pagar por el uso del bien cierta renta convenida. Diferencias con otros contratos y figuras jurdica Con el contrato de compraventa.- La compraventa transmite la propiedad; apenas realizada, los riesgos pasan del vendedor al comprador, y es un acto de disposicin que requiere, por parte del que lo otorga, la capacidad de disponer. El arrendamiento, por el contrario, es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recprocos de disfrute y de pago de los alquileres, actos que se sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no pueden llevarse a cabo, no se debe alquiler. Con el contrato de permuta.- La esencia del contrato de permuta radica en la transmisin reciproca del dominio de las cosas o derechos objeto del cambio mientras que la esencia del contrato de arrendamiento se encuentra en la cesin temporal al arrendatario del uso de un bien.

Caracteres jurdicos En cuanto al nombre: Contrato nominado ya que se encuentra dentro del Cdigo Civil En cuanto a su regulacin: Contrato tpico, es decir aquel que tiene una regulacin propia que lo identifica. En cuanto a su estructura: Estructura de un contrato simple, ya que da lugar a una sola relacin jurdica. En cuanto a su autonoma: Es un contrato principal, no depende de ningn otro contrato. En cuanto a su formacin: Contrato consensual, ya que se celebra con el solo consentimiento de las partes y toda formalidad que se desee seguir ser porque las partes decidan imponrsela, pero no porque la ley lo fija. En cuanto a su funcin: Es un contrato esencialmente constitutivo, aunque puede formar parte por excepcin de un contrato modificatorio. En cuanto a los sujetos a quienes obligan: Contrato individual, ya que las obligaciones creadas por l, afectan nicamente a las partes que lo celebran. En cuanto a la prestacin: Es un contrato bilateral o con prestaciones reciprocas, por l ambas partes quedan recprocamente obligadas. En cuanto a la valoracin: Es un contrato oneroso En cuanto al riesgo: Contrato conmutativo, ya que la existencia y cuanta de las prestaciones que deben cumplir las partes son ciertas, ya que se conocen de antemano Es un contrato de tracto sucesivo: La ejecucin de las prestaciones se producen en el tiempo sin interrupcin alguna, de tracto sucesivo de ejecucin continuada y no peridica. Es un contrato de goce: Supone la cesin temporal al arrendatario del uso de un bien Es un contrato de negociacin previa: En el que se presenta una primera fase de tratos preliminares entre las futuras partes contratantes, sin que esto de origen a obligacin alguna,

salvo en el caso de ruptura injustificada de las tratativas, hiptesis en las que corresponder una indemnizacin a cargo del culpable

ANALISIS POR ARTCULO TITULO VI ARRENDAMIENTO

ARTCULO 1666.- POR EL ARRENDAMIENTO EL ARRENDADOR SE OBLIGA A CEDER TEMPORALMENTE AL ARRENDATARIO EL USO DE UN BIEN POR CIERTA RENTA CONVENIDA.

Mediante este artculo se define el contrato, de l se pueden extraer los siguientes elementos: 1. La obligacin del arrendador de ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien. Este es el principal deber del arrendador y el que determina la reciprocidad bsica de las prestaciones de este contrato La cumple el arrendador entregando el bien con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos. 2. La obligacin del arrendatario de dar por el uso del bien una cierta renta convenida Se trata de la obligacin de prestacin de dar un bien cuyas caractersticas han sido previamente convenidas y al que se denomina renta. La renta puede consistir en una determinada suma de dinero, la que la convierte en una obligacin con prestacin de dar bienes fungibles; o en una parte de los frutos o productos provenientes del mismo bien, lo que determina que sea una obligacin con prestacin de dar bienes inciertos; o la entrega de cualquier otro bien, en cuyo caso la prestacin podr ser de dar bienes ciertos o inciertos segn corresponda. Se entiende que el arrendatario debe usar personal y exclusivamente el bien arrendado. 3. La cesin temporal del uso de un bien Como se trata de la cesin del uso no se necesita que el bien arrendado sea de propiedad del arrendador, por ello el hecho de que puede dar en arrendamiento el que tenga esa facultad respecto de los bienes que administra. La cesin del bien debe ser temporal, ya que una separacin perpetua del dominio y del goce le quitara todo sentido a la propiedad. El plazo de los arrendamientos de duracin determinada no puede excederse de diez aos y cuando el bien arrendado pertenece a entidades pblicas o incapaces el plazo no puede ser mayor de 6 aos.

4. El bien Pueden ser objeto de la prestacin materia de la obligacin que surge del arrendamiento, todo tipo de bienes muebles o inmuebles que se encuentren en el comercio y que no sean consumibles, ya que es de la esencia de este contrato, la obligacin por parte del arrendatario de devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato, en el estado que lo recibi y sin ms deterioro que el de su uso ordinario. Los bienes fungibles no pueden arrendarse porque se trata de cosas en las cuales un individuo de la especie equivale exactamente a otro individuo de la misma especie, el locatario cumplira restituyendo otra cosa igual, lo que significa que no se estara en presencia de una locacin sino de un prstamo de consumo. El bien que se debe dar en arrendamiento debe estar determinado, ya que es de la esencia de este contrato la devolucin del mismo bien por parte del arrendatario al vencimiento del plazo contractualmente establecido. No existe inconveniente alguno que la prestacin materia de la obligacin creada por el contrato de arrendamiento verse sobre bienes futuros, en cuyo caso el contrato estar sujeto a la condicin suspensiva de que el bien llegue a existir. 5. La renta La forma de pago ser establecida por las partes en cuotas peridicas, pero no existe inconveniente para que la renta se pague de una sola vez por adelantado o al vencimiento del contrato si asi lo convienen las partes. Nada impide que se pacte el monto del a renta en moneda nacional referido a los ndices de reajuste automtico que fije el Banco Central de Reserva del Per o a otras monedas o mercancas, a fin de mantener dicho monto en valor contante. La renta podr pactarse tambin en moneda extranjera, salvo en el caso de que exista prohibicin legal para ello.

ARTCULO 1667.- PUEDE DAR EN ARRENDAMIENTO EL QUE TENGA ESTA FACULTAD RESPECTO DE LOS BIENES QUE ADMINISTRA El dar en arrendamiento es un acto de administracin. Tiene la libre administracin de sus bienes el dominus de los mismos y por ello no es discutible su capacidad para arrendar. Tambin puede dar en arrendamiento el que tenga facultad respecto de los bienes que administra. Los padres que ejercen patria potestad de sus menores hijos necesitan autorizacin judicial para arrendar en nombre del menor sus bienes, los tutores necesitan tambin autorizacin judicial concedida previa audiencia para arrendar los bienes de menor.

ARTCULO 1668.- NO PUEDE TOMAR EN ARRENDAMIENTO: 1.- EL ADMINISTRADOR, LOS BIENES QUE ADMINISTRA. 2.- AQUEL QUE POR LEY EST IMPEDIDO.

En general no existe ninguna limitacin en cuanto a la capacidad de quien puede tomar en arrendamiento, las excepciones sealadas por la ley se presentan en funcin de la relacin que puede tener la persona con los bienes a arrendarse. El inciso 1 se refiere a los padres, tutores, curadores, etc. Borda seala que el artculo se refiere a la prohibicin al acto de tomar en arrendamiento en calidad de locatario, pero es de toda evidencia que la incapacidad tambin se refiere al acto de dar en arrendamiento.

ARTCULO 1669.- EL COPROPIETARIO DE UN BIEN INDIVISO NO PUEDE ARRENDARLO SIN CONSENTIMIENTO DE LOS DEMS PARTCIPES. SIN EMBARGO, SI LO HACE, EL ARRENDAMIENTO ES VLIDO SI LOS DEMS COPROPIETARIOS LO RATIFICAN EXPRESA O TCITAMENTE.

Las decisiones sobre el bien comn para arrendarlo deben adoptarse por unanimidad. El copropietario de un bien no podr arrendarlo, respecto de la parte que le corresponde podr arrendarla? No podr hacerlo porque todava no se ha producido la divisin y particin del bien, y por tanto no se ha objetivado su cuota ideal sobre el mismo.

ARTCULO 1670.- CUANDO SE ARRIENDA UN MISMO BIEN A DOS O MS PERSONAS, SE PREFIERE AL ARRENDATARIO DE BUENA FE CUYO TTULO HA SIDO PRIMERAMENTE INSCRITO O, EN DEFECTO DE INSCRIPCIN, AL QUE HA EMPEZADO A POSEERLO. SI NINGUNO HA EMPEZADO A POSEERLO, SER PREFERIDO EL ARRENDATARIO CUYO TTULO SEA DE FECHA ANTERIOR, SALVO QUE EL DE ALGUNO CONSTE DE DOCUMENTO DE FECHA CIERTA.

1. El orden de preferencia ser entonces el siguiente: 2. El arrendatario que de buena fe inscriba primeramente su ttulo. De ah la importancia de que el contrato sea celebrado por escritura pblica y anotado en el registro. 3. En defecto de inscripcin, el arrendatario que ha empezado a poseer el bien. Esta posesin deber ser igualmente de buena fe. 4. Si ninguno ha empezado a poseerlo: El arrendatario cuyo ttulo conste en documento de fecha cierta El arrendatario cuyo ttulo sea de fecha anterior

ARTCULO 1671.- SI EL ARRENDATARIO SABA QUE EL BIEN ERA AJENO, EL CONTRATO SE RIGE POR LO DISPUESTO EN LOS ARTCULOS 1470, 1471 Y 1472.

En el caso de que el bien sea ajeno y el arrendatario conociese este hecho se regula por las normas pertinentes a la promesa de la obligacin o del hecho de un tercero. Este puede ser el caso de los depositarios, comodatarios o administradores que poseen el bien por un ttulo o cargo que no les permite arrendar el bien o del que sin poseerlo suscribe un contrato arrendndolo, en estos casos se tratara de un contrato de promesa de la obligacin de un tercero. Si el arrendatario no saba que el bien era ajeno el contrato celebrado no tendr ninguna validez frente al propietario. Esto no obsta, para que el frustrado arrendatario interponga la accin correspondiente para la obtencin de la indemnizacin por los daos y perjuicios que se le hubiera ocasionado.

ARTCULO 1672.- EL ARRENDADOR NO PUEDE REALIZAR EN EL BIEN INNOVACIONES QUE DISMINUYAN EL USO POR PARTE DEL ARRENDATARIO.

Es normal que el arrendatario sea el primer interesado en que se realicen reparaciones. Sin embargo, puede darse el caso de que no tenga inters en que se lleven a cabo porque importan la privacin del uso del bien o parte de l. En este caso no podr oponerse a que sean realizadas, debiendo optar entre el ejercicio de la accin de resolucin o la reduccin de la renta. Toda innovacin que quiera realizar el arrendador ya sea para ampliar, modificar o embellecer el bien requerir de la conformidad del arrendatario. El arrendatario ante el incumplimiento de esta obligacin tendr derecho a: 1. Exigir la ejecucin forzada para impedir que se sigan realizando los trabajos. 2. Exigir la destruccin de lo ejecutado o destruirlo por cuenta del arrendador. En este caso, el juez deber tener en consideracin sui la subsistencia de lo ya ejecutado ocasiona algn perjuicio al arrendatario, porque de lo contrario se estara incurriendo en abuso de derecho, destruyendo intilmente un bien. 3. En ambos casos, el arrendatario tiene derecho a exigir el pago de la correspondiente indemnizacin de daos y perjuicios. 4. Pedir la resolucin del contrato por incumplimiento de una de las obligaciones a cargo del arrendador con el pago de los daos y perjuicios.

ARTCULO 1673.- SI EN EL CURSO DEL ARRENDAMIENTO EL BIEN REQUIERE REPARACIONES QUE NO PUEDEN DIFERIRSE HASTA EL FIN DEL CONTRATO, EL ARRENDATARIO DEBE TOLERARLAS AUN CUANDO IMPORTEN PRIVACIN DEL USO DE UNA PARTE DE L.

El arrendatario est obligado a dar aviso inmediatamente al arrendador para que efectu las reparaciones que requiere el bien. El arrendatario no puede oponerse a las reparaciones ya que esto no solamente constituye una obligacin del arrendador si no tambin un derecho. Se explica que as sea, porque no hacerlas puede implicar daos mayores para la cosa. El locatario est obligado a permitir que el locador entren al inmueble y realicen los trabajos, pero si las reparaciones interrumpen el uso y goce estipulado en todo o en parte o fueran incomodas para el locatario, este tiene derecho a pedir o bien la cesacin del arrendamiento o bien una disminucin proporcional del alquiler durante el tiempo que duren las reparaciones. Este derecho optativo del arrendatario lo puede hacer valer solamente cuando para reparar el bien se le impidiese usar una parte del mismo. Esto quiere decir que tendr que soportar sin derecho a reclamacin alguna los trabajos que deban realizarse para reparar el bien, cuando con ello no se le impida al arrendatario usarlo.

ARTCULO 1674.- CUANDO PARA REPARAR EL BIEN SE IMPIDE AL ARRENDATARIO QUE USE UNA PARTE DE L, STE TIENE DERECHO A DAR POR RESUELTO EL CONTRATO O A LA REBAJA EN LA RENTA PROPORCIONAL AL TIEMPO Y A LA PARTE QUE NO UTILIZA.

Este artculo se inspira en un evidente principio de justicia. Si el arrendatario celebra este contrato es justamente para usar el bien arrendado y disponer de el en su totalidad. Desde el momento que se le impide usar parte del mismo debe tener derecho a resolver el contrato para poder arrendar otro bien que le proporcione e uso deseado o, en su defecto, solicitar la rebaja en la renta proporcional al tiempo y la parte del bien que no utiliza.

ARTCULO 1675.- EL BIEN MUEBLE ARRENDADO SE DEBE RESTITUIR EN EL LUGAR EN QUE FUE ENTREGADO, SALVO PACTO DISTINTO. Se trata de una obligacin a cargo del arrendatario que debe cumplirse al trmino del contrato del arrendamiento. Se hace la distincin en relacin a los inmuebles por la movilidad que caracteriza los bienes muebles, de tal modo que el arrendatario sin problemas podr trasladar el bien en mencin al mismo lugar en que le fue entregado. Desde luego estamos frente a una norma de carcter supletorio y as lo destaca en su parte final, cuando se refiere al pacto distinto.

ARTCULO 1676.- EL PAGO DE LA RENTA PUEDE PACTARSE POR PERODOS VENCIDOS O ADELANTADOS. A FALTA DE ESTIPULACIN, SE ENTIENDE QUE SE HA CONVENIDO POR PERODOS VENCIDOS.

El pago de la renta es la principal obligacin que genera el contrato de arrendamiento, a cargo del arrendatario.

En aplicacin del principio de autonoma de la voluntad las partes contratantes pueden sealar con entera libertad la poca en que se debe realizar el pago. En ese sentido se puede pactar que se efectu por periodos vencidos o adelantados.

ARTCULO 1677.- EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO SE RIGE POR SU LEGISLACIN ESPECIAL Y, SUPLETORIAMENTE, POR EL PRESENTE TTULO Y LOS ARTCULOS 1419 A 1425, EN CUANTO SEAN APLICABLES.

El creciente desarrollo econmico ha determinado que el arrendamiento financiero (leasing) se haya incorporado en la mayora de las legislaciones. No obstante ello, podemos decir que es un contrato por el cual una empresa o persona natural que desea usar y disfrutar de un bien, acude a una empresa de leasing para que esta ltima lo adquiera con tal propsito de la empresa que venda dichos productos. A travs del/easing, la empresa dedicada a esta actividad, cede al interesado el uso del bien durante todo el plazo en que las partes prevn que el bien tendr de vida econmica o til, o hasta que el mismo resulte obsoleto. El usuario debe pagar a la empresa de leasing una contraprestacin consistente en dinero. Dicho pago se efectuar de manera fraccionada y hasta por el monto al que haya ascendido el precio de compra del producto en cuestin, ms gastos e intereses compensatorios. Finalizado dicho plazo, el usuario goza de la facultad de adquirir la propiedad del bien, pagando en ese momento el valor residual correspondiente. CAPITULO SEGUNDO Obligaciones del Arrendador Obligacin de entregar el bien ARTCULO 1678.- EL ARRENDADOR EST OBLIGADO A ENTREGAR AL ARRENDATARIO EL BIEN ARRENDADO CON TODOS SUS ACCESORIOS, EN EL PLAZO, LUGAR Y ESTADO CONVENIDOS. SI NO SE INDICA EN EL CONTRATO EL TIEMPO NI EL LUGAR DE LA ENTREGA, DEBE REALIZARSE INMEDIATAMENTE DONDE SE CELEBR, SALVO QUE POR COSTUMBRE DEBA EFECTUARSE EN OTRO LUGAR O POCA. La entrega deber ser hecha con todos sus accesorios en el lugar y en el estado que las partes hayan convenido. Con la entrega el arrendatario adquiere la posesin del bien. Su ttulo es el de un poseedor inmediato, por su misma temporalidad El arrendador est obligado a entregar el bien en el estado convenido por las partes de tal modo que pueda destinrsele a la finalidad para la que fue transferido. Caso contrario y en virtud del saneamiento responder frente al adquirente por eviccin, por los vicios ocultos o por los hechos

propios. Este ltimo aspecto est vinculado con la obligacin de no hacer implcita establecida por el arrendador en el inciso 1 el artculo 1680, por la que est sujeto a mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato, lo que quiere decir que debe abstenerse de realizar cualquier hecho que perturbe el arrendatario en el uso pacfico del bien arrendado. El estado a que se refiere la ley es aquel en que debe encontrarse el bien segn lo convenido por las partes al tiempo de la entrega del mismo, tiene que servir para la finalidad propuesta. Existe una presuncin y es que una vez producida la entrega se entiende que es a satisfaccin del arrendatario y que cuenta con todo lo necesario para su empleo En caso que no se entregue el bien en el plazo convenido el arrendatario podr frente a este cumplimiento tardo, negarse a recibirlo y resolver el arrendamiento ya que no le resulta de utilidad. El lugar de entrega del bien debe ser el que las partes han acordado. En defecto de estipulacin debe efectuarse de inmediato donde se celebr el contrato salvo que por costumbre tenga que hacerse en otro sitio.

ARTCULO 1679.- ENTREGADO EL BIEN AL ARRENDATARIO, SE PRESUME QUE SE HALLA EN ESTADO DE SERVIR Y CON TODO LO NECESARIO PARA SU USO

Es de buena prctica el hacer constar, merced a un inventario, tanto mejor si se le lleva a cabo con intervencin de peritos el estado en que se entrega la cosa locada, Faltando esta documentacin se presume, salvo prueba en contrario que la cosa entregada al conductor, se hallaba en estado deservir y con todo lo necesario para el uso a que se destin. Desde luego le asiste al arrendamiento el derecho a negarse a recibir el bien cuando no est en estado de servir a la finalidad que l se propuso. Si al criterio del arrendador la resistencia a la recepcin es injustificada, proceder entonces la consignacin del bien para liberarse de los riesgos.

ARTCULO 1680.- TAMBIN EST OBLIGADO EL ARRENDADOR: 1.- A MANTENER AL ARRENDATARIO EN EL USO DEL BIEN DURANTE EL PLAZO DEL CONTRATO Y A CONSERVARLO EN BUEN ESTADO PARA EL FIN DEL ARRENDAMIENTO. 2.- A REALIZAR DURANTE EL ARRENDAMIENTO TODAS LAS REPARACIONES NECESARIAS, SALVO PACTO DISTINTO. Cumplida la principal prestacin del arrendador que es la entrega del bien, tiene otras obligaciones que consiste en un non facere para mantener al arrendatario en el uso del bien durante el tiempo que dure el contrato y un facere que consiste en conservar el bien en buen estado. Non Facere.- el arrendador mantiene al arrendatario en el uso del bien abstenindose de realizar cualquier acto que perturbe la posesin pacifica que est gozando el ultimo.

Facere.- el arrendatario est obligado a conservar el bien en buen estado para el arrendatario y a realizar durante el plazo del contrato todas las reparaciones necesarias para permitirle su uso conforme respecto a lo convenido por las partes.

ARTCULO 1681.- EL ARRENDATARIO EST OBLIGADO: 1.- A RECIBIR EL BIEN, CUIDARLO DILIGENTEMENTE Y USARLO PARA EL DESTINO QUE SE LE CONCEDI EN EL CONTRATO O AL QUE PUEDA PRESUMIRSE DE LAS CIRCUNSTANCIAS. 2.- A PAGAR PUNTUALMENTE LA RENTA EN EL PLAZO Y LUGAR CONVENIDOS Y, A FALTA DE CONVENIO, CADA MES, EN SU DOMICILIO. 3.- A PAGAR PUNTUALMENTE LOS SERVICIOS PBLICOS SUMINISTRADOS EN BENEFICIO DEL BIEN, CON SUJECIN A LAS NORMAS QUE LOS REGULAN. 4.- A DAR AVISO INMEDIATO AL ARRENDADOR DE CUALQUIER USURPACIN, PERTURBACIN O IMPOSICIN DE SERVIDUMBRE QUE SE INTENTE CONTRA EL BIEN. 5.- A PERMITIR AL ARRENDADOR QUE INSPECCIONE POR CAUSA JUSTIFICADA EL BIEN, PREVIO AVISO DE SIETE DAS. 6.- A EFECTUAR LAS REPARACIONES QUE LE CORRESPONDAN CONFORME A LA LEY O AL CONTRATO. 7.- A NO HACER USO IMPRUDENTE DEL BIEN O CONTRARIO AL ORDEN PBLICO O A LAS BUENAS COSTUMBRES. 8.- A NO INTRODUCIR CAMBIOS NI MODIFICACIONES EN EL BIEN, SIN ASENTIMIENTO DEL ARRENDADOR. 9.- A NO SUBARRENDAR EL BIEN, TOTAL O PARCIALMENTE, NI CEDER EL CONTRATO, SIN ASENTIMIENTO ESCRITO DEL ARRENDADOR. 10.- A DEVOLVER EL BIEN AL ARRENDADOR AL VENCERSE EL PLAZO DEL CONTRATO EN EL ESTADO EN QUE LO RECIBI, SIN MS DETERIORO QUE EL DE SU USO ORDINARIO. 11.- A CUMPLIR LAS DEMS OBLIGACIONES QUE ESTABLEZCA LA LEY O EL CONTRATO.

Anlisis respecto a cada inciso: Inciso 1.- La recepcin constituye la contrapartida del deber de entrega que es propio del arrendador y tiene suma importancia, pues a partir de ella nacen para el arrendatario diversas responsabilidades y riesgos. Si el contrato se ha estipulado sobre el destino que se le debe dar en relacin con su uso, no puede el arrendamiento emplearlo con infraccin a este deber; y aun si no lo estipule se presume de las circunstancias. Inciso 2.- El pago de la renta es la obligacin principal a cargo del arrendatario, debe abonarse en el plazo y lugar sealados y en silencio del contrato de manera mensual y en el domicilio del arrendatario. Sin embargo, este podr invocar la excepcin de incumplimiento para el caso que el arrendador no satisfaga las obligaciones que le incumben y suspender el pago de la merced conductiva.

Inciso 3.- El arrendatario debe pagar los servicios pblicos que usa en beneficio suyo. Inciso 4.- El arrendatario debe dar aviso de cualquier perturbacin que se intente contra el bien e incluso en su calidad de poseedor inmediato puede utilizar las acciones posesorias e interdictos cuando se trate de bienes inscritos o inmuebles. Inciso 5.- El arrendatario debe permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de 7 das. Inciso 6.- El arrendatario debe realizar las llamadas reparaciones men entretein, es decir las ordinarias mientras que el arrendador le corresponden las importantes o extraordinarias. Para diferenciarlas se usara la costumbre. Inciso 7.- El arrendatario no har uso imprudente del bien o contrario al orden pblico o buenas costumbres porque perjudicara los intereses del arrendador. Inciso 8.- El arrendatario no podr introducir cambios en el bien sin asentimiento del arrendador. ste ltimo podr ante el incumplimiento: a) b) c) d) Exigir la ejecucin forzada para que no sigan avanzando los trabajos Solicitar la destruccin de lo ejecutado destruirlo por cuenta ajena del arrendatario. Pedir la resolucin del contrato. En todos los casos, podr solicitar la indemnizacin por los daos y perjuicios producidos

Inciso 9.- El arrendatario no puede subarrendar el bien, total o parcialmente ni ceder el contrato de arrendamiento, sin asentimiento escrito del arrendador. Si esto sucede el arrendador tendr derecho: a) Solicitar la resolucin de contrato de arrendamiento. b) Obtener la indemnizacin por los daos y perjuicios. Inciso 10.- Concluido el contrato la obligacin de entrega es una lgica consecuencia, habida cuenta de que el arrendamiento es un contrato de duracin (tracto sucesivo), ya que es quiz tanto o ms importante que la obligacin de pagar el precio o alquiler. Inciso 11.- En aplicacin del principio de la libertad contractual, las partes pueden restringir o ampliar las obligaciones que la ley seala para el arrendador o el arrendatario.

ARTCULO 1682.- EL ARRENDATARIO EST OBLIGADO A DAR AVISO INMEDIATO AL ARRENDADOR DE LAS REPARACIONES QUE HAYA QUE EFECTUAR, BAJO RESPONSABILIDAD POR LOS DAOS Y PERJUICIOS RESULTANTES. SI SE TRATA DE REPARACIONES URGENTES, EL ARRENDATARIO DEBE REALIZARLAS DIRECTAMENTE CON DERECHO A REEMBOLSO, SIEMPRE QUE AVISE AL MISMO TIEMPO AL ARRENDADOR. EN LOS DEMS CASOS, LOS GASTOS DE CONSERVACIN Y DE MANTENIMIENTO ORDINARIO SON DE CARGO DEL ARRENDATARIO, SALVO PACTO DISTINTO.

El arrendatario est obligado a dar inmediato aviso al arrendador, sobre las reparaciones que este deba ejecutar y de no hacerlo tendr responsabilidad por los daos y perjuicios que resulten. La ley

no exige que la comunicacin sea hecha en algn sentido, pero la prudencia aconseja remitirla por la va notarial o cuando menos con la firma de un cargo de recepcin. Si las reparaciones tienen que hacerse de inmediato la ley le permite al arrendatario efectuar las reparaciones reparaciones que se presenten con carcter de urgencia, teniendo el derecho a que reembolse su costo. El ltimo prrafo dispone que los gastos de conservacin y de mantenimiento son de cargo de arrendatario, salvo pacto distinto esto es lgico ya que constituyen una suerte de contrapartida por el uso y disfrute del bien.

ARTCULO 1683.- EL ARRENDATARIO ES RESPONSABLE POR LA PRDIDA Y EL DETERIORO DEL BIEN QUE OCURRAN EN EL CURSO DEL ARRENDAMIENTO, AUN CUANDO DERIVEN DE INCENDIO, SI NO PRUEBA QUE HAN OCURRIDO POR CAUSA NO IMPUTABLE A L. ES TAMBIN RESPONSABLE POR LA PRDIDA Y EL DETERIORO OCASIONADOS POR CAUSAS IMPUTABLES A LAS PERSONAS QUE HA ADMITIDO, AUNQUE SEA TEMPORALMENTE, AL USO DEL BIEN.

El arrendatario tiene la obligacin de resarcir al arrendador por la perdida y el deterioro del bien cuando deriven de incendio, salvo que pruebe que se ocasionaron por causa no imputable a el.

ARTCULO 1684.- SI EL BIEN DESTRUIDO O DETERIORADO POR INCENDIO HABA SIDO ASEGURADO POR EL ARRENDADOR O POR CUENTA DE STE, LA RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO FRENTE AL ARRENDADOR SE LIMITA A LA DIFERENCIA ENTRE LA INDEMNIZACIN ABONADA O POR ABONAR POR EL ASEGURADOR Y EL DAO EFECTIVO. SI SE TRATA DEL BIEN VALORIZADO Y EL SEGURO SE HA FIJADO EN UNA CANTIDAD IGUAL A LA TASACIN, NO HAY RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO FRENTE AL ARRENDADOR, SI STE ES INDEMNIZADO POR EL ASEGURADOR. QUEDAN A SALVO, EN TODO CASO, LAS NORMAS CONCERNIENTES AL DERECHO DE SUBROGACIN DEL ASEGURADOR.

La responsabilidad del arrendatario se mantendr respecto de la parte del bien que no est asegurada. En este supuesto se limitara dicha responsabilidad a la diferencia entre la indemnizacin abonada o por abonar por el asegurador y el dao efectivo.

El segundo prrafo prescribe que el cumplimiento de la prestacin de la prestacin del asegurador libera de responsabilidad al arrendatario, frente al arrendador. El asegurador tiene expedito su derecho despus de haber pagado al arrendador, para subrogarse en su lugar y accionar contra el arrendatario.

ARTCULO 1685.- SI SON VARIOS LOS ARRENDATARIOS, TODOS SON RESPONSABLES POR LA PRDIDA O DETERIORO DEL BIEN EN PROPORCIN AL VALOR DE LA PARTE QUE OCUPAN, SALVO QUE SE PRUEBE QUE EL SINIESTRO COMENZ EN LA HABITACIN O PARTE DEL INMUEBLE ARRENDADO A UNO DE ELLOS, QUIEN, EN TAL CASO, SER EL NICO RESPONSABLE.

Si son varios arrendatarios la responsabilidad por la prdida o deterioro del bien se distribuir de acuerdo con el valor de la parte del bien que ocupa cada uno de ellos. Si se prueba que el siniestro empez en la parte del inmueble arrendado a uno de ellos, este ser el nico responsable. ARTCULO 1686.- SI EL ARRENDADOR OCUPA ALGUNA PARTE DEL PREDIO, SER CONSIDERADO COMO ARRENDATARIO, RESPECTO A LA RESPONSABILIDAD A QUE SE REFIERE EL ARTCULO 1685. Si el arrendador ocupa alguna parte del inmueble siniestrado, tendr la responsabilidad que es propia del arrendatario y participe en ella con los arrendatarios propiamente dichos, en proporcin al valor del bien que se utiliza. Ahora bien, si el incendio se inicia en la parte ocupada por el arrendador, este ser el nico responsable.

CAPITULO CUARTO DURACIN DEL ARRENDAMIENTO ARTCULO 1687.- EL ARRENDAMIENTO PUEDE SER DE DURACIN DETERMINADA O INDETERMINADA.

El contrato de arrendamiento puede ser de dos clases, en funcin al plazo: 1) de duracin determinada; y 2) de duracin indeterminada. El que sea celebrado de este ltimo modo no significa sin embargo que se prolongue sin lmite de tiempo para ambos partes. En efecto, cualquiera de ellas podr ponerle fin cursando el correspondiente aviso judicial o extrajudicial a la otra parte.

ARTCULO 1688.- EL PLAZO DEL ARRENDAMIENTO DE DURACIN DETERMINADA NO PUEDE EXCEDER DE DIEZ AOS. CUANDO EL BIEN ARRENDADO PERTENECE A ENTIDADES PBLICAS O A INCAPACES EL PLAZO NO PUEDE SER MAYOR DE SEIS AOS. TODO PLAZO O PRRROGA QUE EXCEDA DE LOS TRMINOS SEALADOS SE ENTIENDE REDUCIDO A DICHOS PLAZOS.

Desde luego el plazo de diez aos es de fantasa y pudo ser mayor o menor. Nada impide por lo dems, renovar el arrendamiento a su vencimiento por otros diez aos ms y as sucesivamente, pero para ello obviamente ser indispensable que concurran las voluntades de ambas partes. En el caso especfico de bienes pertenecientes a entidades pblicas o a incapaces el plazo mximo de arrendamiento esta reducido a seis aos. La nica excepcin a esta regla la constituyen los bienes pertenecientes a incapaces sujetos a tutora o mayores bajo curatela, no podrn arrendar los bienes de sus pupilos y de sus representados por ms de tres aos.

ARTCULO 1689.- A FALTA DE ACUERDO EXPRESO, SE PRESUME QUE EL ARRENDAMIENTO ES DE DURACIN DETERMINADA EN LOS SIGUIENTES CASOS Y POR LOS PERODOS QUE SE INDICAN: 1. CUANDO EL ARRENDAMIENTO TENGA UNA FINALIDAD ESPECFICA, SE ENTIENDE PACTADO POR EL TIEMPO NECESARIO PARA LLEVARLA A CABO. 2. SI SE TRATA DE PREDIOS UBICADOS EN LUGARES DE TEMPORADA, EL PLAZO DE ARRENDAMIENTO SER EL DE UNA TEMPORADA.

El arrendamiento es de duracin determinada falta de acuerdo expreso. Aunque la temporalidad del uso y goce del locatario es la esencia de la locacin, la designacin o expresin del plazo no es esencial. Funcionar para el caso de que el arrendamiento tenga una finalidad especifica entendindose pactado por el tiempo necesario para llevarla a cabo; y cuando se trate de predios ubicados en lugares de temporada, de tal modo que se entender que el plazo de arrendamiento es el de una temporada.

ARTCULO 1690.- EL ARRENDAMIENTO DE DURACIN INDETERMINADA SE REPUTA POR MESES U OTRO PERODO, SEGN SE PAGUE LA RENTA.

Este numeral establece que en esta hiptesis la ley lo fija relacionndolo con los periodos en que se paga la merced conductiva Puede afirmarse que lo que el legislador ha hecho es interpretar la voluntad presunta de los contratantes y que siguiendo los usos y costumbres empieza por reputar que el arrendamiento de duracin indeterminada es por meses, pero cuidando de que se consideren otros periodos, segn como se efecte el pago de la merced conductiva.

ARTCULO 1691.- EL ARRENDAMIENTO PUEDE SER CELEBRADO POR PERODOS FORZOSOS Y PERODOS VOLUNTARIOS, PUDIENDO SER STOS EN FAVOR DE UNA O AMBAS PARTES.

En cuanto concierne a la duracin del arrendamiento, el articulo bajo comentario permite que se pacten periodos forzosos y voluntarios y siendo estos ltimos en beneficios de ambas partes o en favor de solo uno de ellas. Tales periodos podrn ser, por consiguiente, inferiores a un ao. La estipulacin debe constar expresamente es decir, convenirse con esa especial modalidad de duracin, que se descompone en dos tramos: uno de duracin forzosa, otro de duracin voluntaria, como prolongamiento del anterior. Hay que reparar en que la modalidad de que ahora se trata solo puede operar en conexin con un arrendamiento del plazo fijado en aos y no, pues, cuando l es por periodos menores. El segundo periodo es voluntario, pues depende de la voluntad ya del locador ya del conductor, que dicho periodo actu prolongando el arrendamiento.

CAPITULO QUINTO SUBARRENDAMIENTO Y CESIN DEL ARRENDAMIENTO ARTCULO 1692.- EL SUBARRENDAMIENTO ES EL ARRENDAMIENTO TOTAL O PARCIAL DEL BIEN ARRENDADO QUE CELEBRA EL ARRENDATARIO EN FAVOR DE UN TERCERO, A CAMBIO DE UNA RENTA, CON ASENTIMIENTO ESCRITO DEL ARRENDADOR.

A: ARRENDADOR

B: ARRENDATARIO

C: SUBARRENDATARIO

Contrato de arrendamiento (Con autorizacin para subarrendamiento)

Contrato de subarrendamiento

El subarrendamiento consiste en que un tercero que goza las utilidades de un contrato cuya conclusin ha sido ajeno. La razn y justificacin bsicas que explican la posibilidad del

subcontrato estn en el principio de autonoma de la voluntad, en virtud del cual el subcontrato viene a ser una alternativa posible que tiene, en el momento del cumplimento, quien es parte de ciertos contratos; alternativa que permite al contratante optar en tales casos por una doble va: o bien cumplir personalmente sus obligaciones, o bien servirse de un tercero a travs de un nuevo contrato que surge en el marco de aquella libertad contractual, de modo que es el tercer subcontratante quien ejecuta el contenido de aquel, total o parcialmente. Respecto al grfico, A y B encierran un contrato de arrendamiento, en el cual B ha sido autorizado para subarrendar. Los casilleros B y C suponen el ejercicio de esa autorizacin y la creacin de un nuevo contrato: el subarrendamiento. Existe en consecuencia dos relaciones jurdicas distintas: una que vincula a A con B (contrato de arrendamiento) y otra a B con C (contrato de subarrendamiento). De lo expresado fluye que entre A (arrendador) y C (subarrendatario) no existe relacin o vnculo alguno. El elemento comn est dado por el bien que es objeto de la prestacin. ARTCULO 1693.- TANTO EL SUBARRENDATARIO COMO EL ARRENDATARIO ESTN OBLIGADOS SOLIDARIAMENTE ANTE EL ARRENDADOR POR LAS OBLIGACIONES ASUMIDAS POR EL ARRENDATARIO.

Aun cuando no existe vnculo directo entre el subarrendatario y el arrendador, este numeral le impone al primero el rigor de la solidaridad respecto de las obligaciones que tiene el arrendatario frente al segundo, en el propsito de reforzar sus intereses. De lo expuesto en los prrafos anteriores fluye que el subarrendamiento no constituye en modo alguno, la cesin de posicin contractual. El arrendatario, en efecto, no cede su posicin de tal y la conserva intacta.

ARTCULO 1694.- A LA CONCLUSIN DEL ARRENDAMIENTO SE EXTINGUEN LOS SUBARRENDAMIENTOS CUYOS PLAZOS NO HAN VENCIDO, DEJNDOSE A SALVO EL DERECHO DEL SUBARRENDATARIO PARA EXIGIR DEL ARRENDATARIO LA INDEMNIZACIN CORRESPONDIENTE.

Siendo el subarrendamiento un contrato derivado del arrendamiento y accesorio a l, a su terminacin se extingue tambin el primero y esto opera ipso jure. En el supuesto de que la conclusin del arrendamiento haya sido motivada por la consolidacin o reunin en una misma persona de la calidad de arrendador y arrendatario, deber entonces respetarse el plazo del subarrendamiento en virtud de que fue expresin de su voluntad En su parte final, el precepto deja a salvo el derecho del subarrendatario para hacer responsable al arrendatario por los perjuicios que sufra como consecuencia de la terminacin de su contrato. Desde luego es valor entendido que no habr dicha reparacin si el subarrendatario conoca el plazo de duracin del arrendamiento y acepto el subarrendamiento por un plazo mayor.

ARTCULO 1695.- EL SUBARRENDAMIENTO NO TERMINA SI EL ARRENDAMIENTO CESA POR CONSOLIDACIN EN LA PERSONA DEL ARRENDATARIO Y DEL ARRENDADOR. A diferencia del artculo anterior, distinto es el supuesto que se d la consolidacin en la persona del arrendatario, porque esta causa no impide que el subarrendamiento pueda sobrevivir. La ejecucin del contrato sigue siendo, en efecto, posible, y esta vez con mayor sustento en virtud de haberse reunido en la persona del arrendatario, la calidad del arrendador.

ARTCULO 1696.- LA CESIN DEL ARRENDAMIENTO CONSTITUYE LA TRASMISIN DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO EN FAVOR DE UN TERCERO QUE LO SUSTITUYE Y SE RIGE POR LAS REGLAS DE LA CESIN DE POSICIN CONTRACTUAL.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO B cede a C ENTRE A C ocupa el lugar de B (arrendador) Y B Se advierte de este grafico que al producirse la cesin de las obligaciones y derechos del (arrendatario)

arrendatario B a C, este ltimo lo remplaza en su posicin contractual, en calidad de nuevo arrendatario y B desaparece de la relacin existente. La cesin de arrendamiento se caracteriza por: Se requiere que el arrendador preste su conformidad antes, simultneamente o despus del acuerdo de cesin El arrendatario deja de tener el uso total del bien arrendado y se aparta de sus obligaciones y derechos. Se mantiene el mismo contrato: lo que sucede es que el tercero pasa a ocupar la posicin contractual del arrendatario Las garantas constituidas por terceras personas no pasan al cesionario sin la autorizacin expresa de aquellas. La forma de cesin debe ser la misma en que se celebra el contrato de arrendamiento. La cesin puede ser gratuita u onerosa.

ARTCULO 1697.- EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PUEDE RESOLVERSE:

1.- SI EL ARRENDATARIO NO HA PAGADO LA RENTA DEL MES ANTERIOR Y SE VENCE OTRO MES Y ADEMS QUINCE DAS. SI LA RENTA SE PACTA POR PERODOS MAYORES, BASTA EL VENCIMIENTO DE UN SOLO PERODO Y ADEMS QUINCE DAS. SI EL ALQUILER SE CONVIENE POR PERODOS MENORES A UN MES, BASTA QUE VENZAN TRES PERODOS. 2.- EN LOS CASOS PREVISTOS EN EL INCISO 1, SI EL ARRENDATARIO NECESIT QUE HUBIESE CONTRA L SENTENCIA PARA PAGAR TODO O PARTE DE LA RENTA, Y SE VENCE CON EXCESO DE QUINCE DAS EL PLAZO SIGUIENTE SIN QUE HAYA PAGADO LA NUEVA RENTA DEVENGADA.

3.- SI EL ARRENDATARIO DA AL BIEN DESTINO DIFERENTE DE AQUL PARA EL QUE SE LE CONCEDI EXPRESA O TCITAMENTE, O PERMITE ALGN ACTO CONTRARIO AL ORDEN PBLICO O A LAS BUENAS COSTUMBRES. 4.- POR SUBARRENDAR O CEDER EL ARRENDAMIENTO CONTRA PACTO EXPRESO, O SIN ASENTIMIENTO ESCRITO DEL ARRENDADOR. 5.- SI EL ARRENDADOR O EL ARRENDATARIO NO CUMPLEN CUALESQUIERA DE SUS OBLIGACIONES.

Examinemos las causales contenidas por el precepto bajo comentario: Falta de pago de la renta a) Si el arrendamiento se convino por periodos mensuales y se deja de abonar la renta durante dos meses y un plazo de gracia de 15 das. Aunque se debe tener en cuenta el pacto distinto, ya que las partes pueden acordar libremente que la resolucin por falta de pago operara por ejemplo si no se ha cumplido con el pago de una mensualidad. En el supuesto de que se necesit que hubiera sentencia del juez para el pago de la totalidad de la renta y se vence con exceso de 15 das el plazo siguiente, sin que haya pagado la nueva renta devengada. En este caso proceder tambin la resolucin, ya que as se sanciona la reincidencia. b) Si el arrendamiento se pact por periodos mayores, basta el vencimiento de un solo periodo y adems 15 das. Tambin procede la figura de la reincidencia. c) Si el arrendamiento fue convenido por periodos menores basta que venzan tres periodos. Igualmente opera la figura de la reincidencia Cabe indicar que si se pact el pago de la renta por periodos adelantados en la prctica la causal se reducir a un mes y 15 das de gracia

Destino diferente o acto contrario al orden pblico o a las buenas costumbres.

Subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto o sin asentimiento del arrendador No se puede subarrendar ni ceder sin asentimiento escrito del arrendador, tampoco podr el arrendatario ceder ni subarrendar su posicin contractual contra pacto que lo impida y desde luego nada valdra. Incumplimiento de las obligaciones de las partes.

ARTCULO 1698.- LA RESOLUCIN POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA SE SUJETA A LO PACTADO, PERO EN NINGN CASO PROCEDE, TRATNDOSE DE CASAS-HABITACIN

COMPRENDIDAS EN LEYES ESPECIALES, SI NO SE HAN CUMPLIDO POR LO MENOS DOS MENSUALIDADES Y QUINCE DAS.

En los casos de casas-habitacin comprendidas en leyes especiales no podr plantearse la resolucin por falta de pago de la merced conductiva, si no existe, cuando menos una mora de dos mensualidades y quince das

ARTCULO 1699.- EL ARRENDAMIENTO DE DURACIN DETERMINADA CONCLUYE AL VENCIMIENTO DEL PLAZO ESTABLECIDO POR LAS PARTES, SIN QUE SEA NECESARIO AVISO PREVIO DE NINGUNA DE ELLAS.

El modo normal de concluir un contrato de arrendamiento de duracin determinada es a vencimiento del plazo establecido por las partes no siendo necesario aviso previo de ninguna de ellas. Al de duracin indeterminada, en cambio, se le pone fin dando aviso judicial o extrajudicial al contratante

ARTCULO 1700.- VENCIDO EL PLAZO DEL CONTRATO, SI EL ARRENDATARIO PERMANECE EN EL USO DEL BIEN ARRENDADO, NO SE ENTIENDE QUE HAY RENOVACIN TCITA, SINO LA CONTINUACIN DEL ARRENDAMIENTO, BAJO SUS MISMAS ESTIPULACIONES, HASTA QUE EL ARRENDADOR SOLICITE SU DEVOLUCIN, LA CUAL PUEDE PEDIR EN CUALQUIER MOMENTO.

Este es el caso de que vencido el plazo del contrato, el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado. Por ello, el artculo 1700 seala que en tal hiptesis no hay renovacin tacita, sino la continuacin del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin, la cual puede pedir en cualquier momento. As el arrendamiento continuara como uno de duracin indeterminada al que se pone fin dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante. Este artculo no hace referencia a las garantas constituidas por terceras personas, sin embargo estas subsistirn hasta la terminacin de la relacin contractual.

ARTCULO 1701.- EN EL ARRENDAMIENTO CUYA DURACIN SE PACTA POR PERODOS FORZOSOS PARA AMBAS PARTES Y VOLUNTARIOS A OPCIN DE UNA DE ELLAS, LOS PERODOS VOLUNTARIOS SE IRN CONVIRTIENDO UNO A UNO EN FORZOSOS SI LA PARTE A LA QUE SE CONCEDI LA OPCIN NO AVISA A LA OTRA QUE EL ARRENDAMIENTO CONCLUIR AL FINALIZAR LOS PERODOS FORZOSOS O CADA UNO DE LOS VOLUNTARIOS. EL AVISO A QUE SE REFIERE EL PRRAFO ANTERIOR DEBE CURSARSE CON NO MENOS DE DOS MESES DE ANTICIPACIN AL DA DEL VENCIMIENTO DEL RESPECTIVO PERODO,

SI SE TRATA DE INMUEBLES, Y DE NO MENOS DE UN MES, EN EL CASO DE LOS DEMS BIENES.

En los contratos de arrendamiento en los que se haya pactado que su duracin se cuenta por periodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opcin de una de ellas, los periodos voluntarios se convierten en forzosos cuando la parte contratante a la que le otorgo el derecho de hacer valer la opcin no avise a la otra que el arrendatario concluir al finalizar los periodos forzosos a cada uno de los voluntarios El aviso puede ser judicial o extrajudicial, debe cursarse tratndose de bienes inmuebles con no menos de dos meses de anticipacin al da del vencimiento del respectivo periodo y, si se trata de otros bienes, con no menos de un mes de anticipacin.

ARTCULO 1702.- SI EN EL CONTRATO SE ESTABLECE QUE LOS PERODOS SEAN VOLUNTARIOS PARA AMBAS PARTES, BASTA QUE CUALQUIERA DE ELLAS D A LA OTRA EL AVISO PRESCRITO EN EL ARTCULO 1701 PARA QUE EL ARRENDAMIENTO CONCLUYA AL FINALIZAR LOS PERODOS FORZOSOS.

Respondemos al interrogante planteado por el autor citado sealando que el articulo bajo comentario contempla necesariamente el supuesto de que el arrendamiento se haya pactado por periodos forzosos y voluntarios para que ambas partes, ya que se expresa que bastara que cualquiera de ellas d a la otra aviso prescrito en el artculo 1701 para que el arrendamiento concluya al finalizar los periodos forzosos

ARTCULO 1703.- SE PONE FIN A UN ARRENDAMIENTO DE DURACIN INDETERMINADA DANDO AVISO JUDICIAL O EXTRAJUDICIAL AL OTRO CONTRATANTE.

El aviso extrajudicial al otro contratante pone fin a los arrendamientos de duracin indeterminada. Los arrendamientos sern de este tipo cuando: Las partes as lo hubieran convenido de acuerdo al artculo 1687 Vencido el plazo del contrato de arrendamiento de duracin determinada, el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado

ARTCULO 1704.- VENCIDO EL PLAZO DEL CONTRATO O CURSADO EL AVISO DE CONCLUSIN DEL ARRENDAMIENTO, SI EL ARRENDATARIO NO RESTITUYE EL BIEN, EL ARRENDADOR TIENE DERECHO A EXIGIR SU DEVOLUCIN Y A COBRAR LA PENALIDAD CONVENIDA O, EN SU DEFECTO, UNA PRESTACIN IGUAL A LA RENTA DEL PERODO PRECEDENTE, HASTA SU DEVOLUCIN EFECTIVA. EL COBRO DE CUALQUIERA DE ELLAS NO IMPORTAR LA CONTINUACIN DEL ARRENDAMIENTO.

Cursado el aviso extrajudicial, si el arrendatario no restituye el bien tendr el arrendador a exigir su devolucin ya continuar cobrando la penalidad convenida. De no haberse pactado esta, cobrara una prestacin igual a la renta del ltimo periodo, hasta la entrega del bien.

ARTCULO 1705.- ADEMS CONCLUYE EL ARRENDAMIENTO, SIN NECESIDAD DE DECLARACIN JUDICIAL, EN LOS SIGUIENTES CASOS:

1.- CUANDO EL ARRENDADOR SEA VENCIDO EN JUICIO SOBRE EL DERECHO QUE TENA. 2.- SI ES PRECISO PARA LA CONSERVACIN DEL BIEN QUE EL ARRENDATARIO LO DEVUELVA CON EL FIN DE REPARARLO. 3.- POR LA DESTRUCCIN TOTAL O PRDIDA DEL BIEN ARRENDADO. 4.- EN CASO DE EXPROPIACIN. 5.- SI DENTRO DE LOS NOVENTA DAS DE LA MUERTE DEL ARRENDATARIO, SUS HEREDEROS QUE USAN EL BIEN, COMUNICAN AL ARRENDADOR QUE NO CONTINUARN EL CONTRATO.
Anlisis de las causales: Inciso 1.- Esta causal permite que concluya el arrendamiento cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tena. Queda a salvo el ttulo del arrendatario que ha adquirido el derecho como tal de buena fe, amparado en los asientos del registro. Inciso 2.- En este caso, el arrendatario perder el uso del bien, que es el inters principal que tiene en el contrato. Es por tanto que dicho contrato concluya quedando desligadas las partes de sus obligaciones. Inciso 3.- La conclusin del arrendamiento se produce de pleno derecho porque al destruirse o perderse el bien dado en arrendamiento, no hay posibilidad que el arrendatario pueda usarlo, que es la finalidad esencial del contrato. Inciso 4.- Esto es natural porque el bien expropiado que da fuera de comercio y ya no puede serle de utilidad al arrendatario. Inciso 5.- Si dentro de los 90 das de la muerte del arrendatario sus herederos que usan el bien comunican al arrendador que no continuaran con el contrato concluye el arrendamiento sin necesidad de declaracin judicial.

ARTCULO 1706.- EN TODO CASO DE CONCLUSIN DEL ARRENDAMIENTO O TENIENDO EL ARRENDATARIO DERECHO PARA RESOLVERLO, SI PONE EL BIEN A DISPOSICIN DEL ARRENDADOR Y STE NO PUEDE O NO QUIERE RECIBIRLO, AQUL PODR CONSIGNARLO.

La consignacin del bien arrendado por parte del arrendatario procede cuando este lo pone a disposicin del arrendador, porque el arrendamiento ha concluido o el arrendatario tiene derecho para resolverlo, en el caso de que el arrendador no pueda o no quiera recibirlo.

ARTCULO 1707.- DESDE EL DA EN QUE EL ARRENDATARIO EFECTE LA CONSIGNACIN SE EXTINGUE SU RESPONSABILIDAD POR LA RENTA, SALVO QUE LA IMPUGNACIN A LA CONSIGNACIN FUESE DECLARADA FUNDADA.

Se establece en este artculo el efecto principal de la consignacin del bien arrendado por el arrendatario. Desde el da que la realiza se extingue su responsabilidad por la renta Esto es natural en virtud de que ya no tiene por qu estar obligado a cumplir con la prestacin, pues la correlativa que le daba origen no se est satisfaciendo. Obviamente, en el caso de que la impugnacin a la consignacin se declare fundada, el arrendatario est obligado a entregar al arrendador las rentas que hubiese dejado de percibir porque en ese caso, la consignacin se habr realizando sin que el arrendamiento haya concluido o sin que el arrendatario tenga derecho para resolverlo.

ARTCULO 1708.- EN CASO DE ENAJENACIN DEL BIEN ARRENDADO SE PROCEDER DEL SIGUIENTE MODO:

1.- SI EL ARRENDAMIENTO ESTUVIESE INSCRITO, EL ADQUIRENTE DEBER RESPETAR EL CONTRATO, QUEDANDO SUSTITUIDO DESDE EL MOMENTO DE SU ADQUISICIN EN TODOS LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. 2.- SI EL ARRENDAMIENTO NO HA SIDO INSCRITO, EL ADQUIRENTE PUEDE DARLO POR CONCLUIDO. EXCEPCIONALMENTE, EL ADQUIRENTE EST OBLIGADO A RESPETAR EL ARRENDAMIENTO, SI ASUMI DICHA OBLIGACIN. 3.- TRATNDOSE DE BIENES MUEBLES, EL ADQUIRENTE NO EST OBLIGADO A RESPETAR EL CONTRATO SI RECIBI SU POSESIN DE BUENA FE.

En relacin con la venta del bien arrendado en nuestra legislacin se aplica el principio la venta rompe el arrendamiento salvo que estuviese inscrito o el adquirente se hubiese obligado a respetar el arrendamiento no inscrito. Para que el arrendatario tenga su derecho a oponer a adquirente del bien su contrato de arrendamiento se requiere que se presenten conjuntamente las siguientes circunstancias: Que el plazo del contrato no hubiese vencido si es de duracin determinada. Si en contrato es de duracin indeterminada, el adquirente tendr expedito su derecho para ponerle fin dando aviso judicial o extrajudicial al arrendatario. Que el arrendamiento est inscrito en el Registro de Propiedad.

ARTCULO 1709.- CUANDO CONCLUYA EL ARRENDAMIENTO POR ENAJENACIN DEL BIEN ARRENDADO, EL ARRENDADOR QUEDA OBLIGADO AL PAGO DE LOS DAOS Y PERJUICIOS IRROGADOS AL ARRENDATARIO.

La enajenacin del bien arrendado perjudica al arrendatario que no haya inscrito su contrato de arrendamiento. Cuando el contrato concluye por esta causa, el arrendatario ve frustrado su derecho de seguir usando el bien arrendado durante el plazo convenido. Con esta situacin le afecta, tiene derecho a exigir al arrendador el pago de los daos y perjuicios irrogados.

ARTCULO 1710.- SI DOS O MS HEREDEROS DEL ARRENDATARIO USAN EL BIEN, Y LA MITAD O EL MAYOR NMERO DE ELLOS NO MANIFIESTA SU VOLUNTAD DE EXTINGUIRLO, CONTINA EL CONTRATO PARA STOS, SIN NINGUNA RESPONSABILIDAD DE LOS OTROS. EN TAL CASO, NO SUBSISTEN LAS GARANTAS QUE ESTABAN CONSTITUIDAS EN FAVOR DEL ARRENDADOR. ESTE TIENE, SIN EMBARGO, EL DERECHO DE EXIGIR NUEVAS GARANTAS; SI NO SE LE OTORGAN DENTRO DE QUINCE DAS, CONCLUYE EL CONTRATO. Tampoco es causa de conclusin del contrato de arrendamiento la muerte de cualquiera de las partes contratantes. Si el arrendador fallece, sus herederos deben respetar el contrato. Si el arrendatario muere y existen dos o ms herederos del mismo que usan el bien y la mitad o el mayor nmero de ellos no manifiesta su voluntad de extinguirlo, continan el contrato para estos sin ninguna responsabilidad de los otros. No subsisten las garantas por eso el arrendador tiene el derecho de exigir nuevas. Si no se le otorgan dentro del plazo de 15 das, si no concluye el contrato ARTCULO 1711.- PARA DESOCUPAR EL BIEN EL ARRENDATARIO DEBE PREVIAMENTE RECABAR AUTORIZACIN ESCRITA DEL ARRENDADOR O, EN SU DEFECTO, DE LA AUTORIDAD RESPECTIVA. SI EL ARRENDATARIO DESOCUPA EL BIEN SIN ALGUNA DE ESAS AUTORIZACIONES, SER RESPONSABLE:

1.- DE LA RENTA Y DE LOS PAGOS POR LOS SERVICIOS A SU CARGO QUE SE DEVENGUEN DESPUS DE LA DESOCUPACIN HASTA QUE EL ARRENDADOR TOME POSESIN DEL BIEN. 2.- DE LOS DAOS Y PERJUICIOS CORRESPONDIENTES. 3.- DE QUE UN TERCERO SE INTRODUZCA EN L.

Una de las obligaciones fundamentales del arrendatario es la devolucin del bien al arrendador al vencerse el plazo de contrato en el estado en que lo recibi, sin ms uso que el de su deterioro ordinario. Esta devolucin puede darse tambin de pleno derecho porque contrato se ha resuelto por una de las causales prevista en el cdigo En cualquier caso, la devolucin del bien debe realizarse siguiendo las formalidades previstas en el contrato. Tratndose de inmuebles, el arrendatario no puede desocuparlos sin haber recabado previamente la autorizacin escrita del arrendador o de la autoridad respectiva.

ARTCULO 1712.- LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO REGULADOS POR LEYES ESPECIALES SE RIGEN SUPLETORIAMENTE POR LAS NORMAS DE ESTE TTULO.

Las normas de este ttulo son aplicables supletoriamente a todos los contratos de arrendamiento regulados por leyes especiales.