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MANTEIGAS MARTINS

CARLOS NABAIS
CARLA SANTOS FREIRE
JOS M. RAIMUNDO

Novo Regime do

Para facilitar a compreenso destas matrias e o alcance das alteraes


determinadas pela legislao referida, os autores efetuaram as
pertinentes anotaes aos respetivos artigos, acrescentando ainda,
um comentrio em cada captulo do novo Regime do Arrendamento
Urbano, esperando que sejam teis e auxiliem o leitor na interpretao
das normas legais.

Novo Regime do

As recentes alteraes introduzidas ao Regime do Arrendamento


Urbano pelas Leis n 30/2012 e 31/2012, de 14 de Agosto, que entram
em vigor em 12 de Novembro de 2012, determinaram a organizao da
presente coletnea de legislao, que integra o Regime da Locao, o
Regime do Arrendamento Urbano, as alteraes ao Cdigo de Processo
Civil, ao Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis, ao Estatuto dos
Benefcios Fiscais e ao Cdigo do Registo Predial, bem como os diplomas
complementares ao Regime do Arrendamento Urbano.

ARRENDAMENTO URBANO

ARRENDAMENTO
URBANO

MANTEIGAS MARTINS
CARLOS NABAIS

Novo Regime do

ARRENDAMENTO
URBANO
ANOTADO E COMENTADO

INCLUI:
Cdigo Civil
Regime da Locao
Regime do Arrendamento Urbano
Alterao ao Cdigo de Processo Civil
Alterao ao Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis
Alterao ao Estatuto dos Benefcios Fiscais
Alterao ao Cdigo do Registo Predial

ISBN 978-972-788-612-8

www.vidaeconomica.pt
livraria.vidaeconomica.pt
ISBN: 978-972-788-612-8
www.rsa-advogados.pt

9 789727 886128

CARLA SANTOS FREIRE


JOS M. RAIMUNDO

NOTA PRVIA
A Lei n. 31/2012, de 14 de agosto, que introduz profundas e significativas alteraes aos vrios diplomas que, em conjunto, constituem
o Regime Jurdico do Arrendamento Urbano manteve, formalmente,
em vigor esses diplomas.
Assim, a compilao dos diplomas que integram o Novo Regime do
Arrendamento Urbano, com breves notas e comentrios dos autores,
inicia-se pela Lei n. 31/2012, seguindo-se-lhe a Lei n. 6/2006, de 27 de
fevereiro, o Cdigo Civil, e do Processo Civil na parte relativa locao e
ao arrendamento e os Decretos-Leis ns. 156 a 161/2006, de 8 de agosto.
As alteraes introduzidas pela Lei n. 31/2012 Lei 6/2006, ao
Cdigo Civil e ao Processo Civil foram, metodologicamente, introduzidas
no lugar que lhes corresponde nesses diplomas, o mesmo sucedendo em
relao ao Decreto-Lei n 157/2006, com as alteraes que lhe foram
introduzidas pela Lei 30/2012, de 14 de agosto.
Os Decretos-Leis ns. 156/2006, 158/2006, 160/2006 e 161/2006,
todos de 8 de agosto, iro ser adaptados, no prazo de 90 dias, s alteraes introduzidas ao Novo Regime do Arrendamento Urbano pela
Lei n 31/2012, de 14 de agosto, por determinao do disposto no art
12 desta Lei.
Com a estrutura adotada e, bem assim, as breves notas e comentrios, pretendem os Autores facilitar a melhor compreenso da matria
do Arrendamento no seu conjunto.

PARTE I
O NOVO REGIME DO
ARRENDAMENTO URBANO
O Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n. 6/2006, de 27
de Fevereiro, e, bem assim, as alteraes que ao mesmo foram introduzidas pela Lei
n. 31/2012, de 14 de Agosto, apresentam-se como duas etapas com as quais o legislador pretendeu, progressivamente, em relao aos arrendamentos antigos, limitar,
ou, mesmo, fazer cessar o vinculismo, permitir a atualizao das rendas para valores
mais prximos dos de mercado e, finalmente, possibilitar a resoluo por mora no
pagamento da renda e a entrega do locado de forma mais clere, medidas sempre
justificadas com a pretendida dinamizao do mercado de arrendamento.

LEI N. 31/2012, DE 14 DE AGOSTO


(ARTIGOS 1. A 15.)
Procede reviso do regime jurdico do
arrendamento urbano, alterando o Cdigo Civil,
o Cdigo de Processo Civil e a Lei n. 6/2006,
de 27 de Fevereiro.
A presente Lei entra em vigor no prazo de 90 dias a contar da
data da sua publicao, ou seja, a 12 de Novembro de 2012.

A Assembleia da Repblica decreta, nos termos da alnea c) do artigo


161. da Constituio, o seguinte:
ARTIGO 1.
Objecto
A presente lei aprova medidas destinadas a dinamizar o mercado
de arrendamento urbano, nomeadamente:
a) Alterando o regime substantivo da locao, designadamente
conferindo maior liberdade s partes na estipulao das regras
relativas durao dos contratos de arrendamento;
b) Alterando o regime transitrio dos contratos de arrendamento
celebrados antes da entrada em vigor da Lei n. 6/2012, de 27 de
Fevereiro, reforando a negociao entre as partes facilitando a
transio dos referidos contratos para o novo regime, num curto
espao de tempo;
c) Criando um procedimento especial de despejo do local arrendado
que permita a clere recolocao daquele no mercado de arrendamento.

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Novo Regime do Arrendamento Urbano

ARTIGO 2.
Alterao ao Cdigo Civil
Os artigos 1048., 1054., 1055., 1069., 1072., 1080., 1083., 1084.,
1085., 1087., 1094. a 1098., 1100. a 1103., 1106. e 1110. do Cdigo
Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n. 47 344, de 25 de Novembro de 1966
[], passam a ter a seguinte redao:

ANOTAO
A nova redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na
PARTE II desta compilao.

ARTIGO 3.
Alterao ao Cdigo de Processo Civil
Os artigos 222., 930. -C e 930. -D do Cdigo de Processo Civil,
aprovado pelo Decreto-Lei n. 44 129, de 28 de Dezembro de 1961 [],
passam a ter a seguinte redao:

ANOTAO
A nova redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na
PARTE III desta compilao.

ARTIGO 4.
Alterao Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro
Os artigos 9., 10., 14., 15., 25., 26., 28. a 37., 50. a 54., 57. e 58.
da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, passam a ter a seguinte redaco:

ANOTAO
A nova redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na Lei
n. 6/2006, de 27 de fevereiro.

ARTIGO 5.
Aditamento Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro
So aditados Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, os artigos 14.-A e
15.-A a 15.-S, com a seguinte redao:

Parte I - O Novo Regime do Arrendamento Urbano

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ANOTAO
A redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na Lei n.
6/2006, de 27 de fevereiro.

ARTIGO 6.
Alterao organizao sistemtica da Lei n. 6/2006,
de 27 de fevereiro
1 - A seco III do captulo II do ttulo I da Lei n. 6/2006, de 27 de
fevereiro, subdividida em duas subseces, nos seguintes termos:
a) A subseco I tem a epgrafe Aes judiciais e composta pelos
artigos 14. e 14. -A;
b) A subseco II tem a epgrafe Procedimento especial de despejo
e composta pelos artigos 15. a 15. -S.
2 - So ainda introduzidas as seguintes alteraes organizao sistemtica do captulo II do ttulo II da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro:
a) A seco II passa a denominar -se Arrendamento para habitao, deixando de estar dividida em subseces e sendo composta
pelos artigos 30. a 49.;
b) A anterior subseco II da seco II passa a constituir a seco III,
mantendo a epgrafe Arrendamento para fim no habitacional
e sendo composta pelos artigos 50. a 56.;
c) A anterior seco III passa a constituir a seco IV, mantendo
a epgrafe Transmisso e continuando a ser composta pelos
artigos 57. e 58.

ANOTAO
Retificado pela Declarao de Retificao n. 59-A/2012, de 12 de outubro.

ARTIGO 7.
Contagem dos prazos
1- Aos prazos em curso aplica-se a reduo de prazos resultante
da presente lei, exceto se for menor o decurso do tempo para se completarem.
2- Os novos prazos contam-se a partir da data em vigor da presente
lei.

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Novo Regime do Arrendamento Urbano

ARTIGO 8.
Tributao de rendas de prdios urbanos auferidas por
pessoas singulares
1- As rendas de prdios urbanos auferidas por pessoas singulares
so objeto de regime fiscal a fixar em diploma prprio.
2- O diploma referido no nmero anterior pode incluir, designadamente, uma taxa especial de tributao em sede de imposto sobre
o rendimento das pessoas singulares, visando a uniformizao da
tributao destes rendimentos com a tributao dos rendimentos de
capitais, enquadrado no mbito do Programa de Assistncia Econmica e Financeira a Portugal celebrado com a Unio Europeia, o Fundo
Monetrio Internacional e o Banco Central Europeu.
ARTIGO 9.
Alterao do Estatuto dos Benefcios Fiscais
O artigo 44. do Estatuto dos Benefcios Fiscais, aprovado pelo
Decreto-Lei n. 215/89, de 1 de julho, passa a ter a seguinte redao:

ANOTAO
A redao do artigo enunciado no artigo antecedente ser transcrita na PARTE IV
desta compilao.

ARTIGO 10.
Contrato de seguro de renda
1- No prazo de 120 dias regulado em diploma prprio o regime
jurdico do contrato de seguro de renda.
2- O regime jurdico do contrato de seguro de renda inclui, designadamente, as seguintes solues:
a) O contrato de seguro de renda tem como objeto principal a cobertura do risco de incumprimento pelo arrendatrio da obrigao
do pagamento de um certo nmero de rendas ao proprietrio;
b) As partes no contrato de seguro de renda podem acordar na cobertura adicional de outros riscos para o proprietrio relativos
ao arrendamento, designadamente os danos causados pelo arrendatrio no imvel arrendado e os custos e encargos a incorrer

Parte I - O Novo Regime do Arrendamento Urbano

15

pelo proprietrio com o eventual procedimento de despejo do


arrendatrio e com o ressarcimento de rendas e indemnizaes
eventualmente devidas;
c) O contrato de seguro de renda disponibilizado por empresas
de seguro devidamente autorizadas;
d) O seguro de renda pode ser contratado como seguro individual
ou de grupo.
ARTIGO 11.
Disposio transitria
1- Os senhorios que tenham iniciado a atualizao da renda ao
abrigo do regime constante doa artigos 30. a 56. da Lei n. 6/2006, de
27 de fevereiro, na sua redao originria, e da respetiva legislao
complementar, podem optar pela continuao da aplicao do referido
regime se, no momento da entrada em vigor da presente lei, se verificar
uma das seguintes situaes:
a) O perodo de atualizao faseada do valor da renda, em 2, 5 ou
10 anos, se encontre a decorrer;
b) Estiverem verificados os pressupostos previstos nos artigos
35. ou 52. da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, na sua redao
originria, consoante se trate de arrendamento para habitao
ou para fim no habitacional.
2- A opo prevista no nmero anterior comunicada pelo senhorio
ao Instituto da Habitao e da Reabilitao Urbana, I.P., no prazo de
30 dias a contar da data da entrada em vigor na presente lei.
3- O disposto na alnea d) do n. 2 do artigo 1072. do Cdigo Civil,
aditada pela presente lei, aplicvel a todos os contratos de arrendamento, independentemente da data em que tenham sido celebrados.
4- A determinao do RABC durante o ano de 2012 para efeitos do
disposto no artigo 35. da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, deve ter em
conta os rendimentos do agregado familiar relativo ao ano de 2012 e a
suspenso do pagamento de subsdios de frias e de Natal ou equivalentes definida no artigo 21. da Lei n. 64-B/2011, de 30 de dezembro.
ARTIGO 12.
Legislao complementar
O Governo deve, no prazo de 90 dias, adaptar presente lei os
seguintes diplomas:

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Novo Regime do Arrendamento Urbano

a) Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de agosto, que aprova o regime de


determinao e verificao do coeficiente de conservao;
b) Decreto-Lei n. 158/2006, de 8 de agosto, que aprova os regimes
de determinao do rendimento anual bruto corrigido e a atribuio do subsdio de renda;
c) Decreto-Lei n. 160/2006, de 8 de agosto, que aprova os elementos
do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua
celebrao;
d) Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de agosto, que aprova e regula as
comisses arbitrais municipais.
ARTIGO 13.
Norma revogatria
So revogados:
a) O n. 3 do artigo 1095., o n. 2 do artigo 1102. e o artigo 1104.
do Cdigo Civil;
b) A alnea a) do n. 1 do artigo 930.-B, a alnea a) do n. 2 do artigo
930.-C e o n. 3 do artigo 930.-D do Cdigo de Processo Civil;
c) O n. 6 do artigo 26. e os artigos 38. a 49., 55. e 56. da Lei
n. 6/2006, de 27 de fevereiro, sem prejuzo do disposto nos n.s 1
e 2 do artigo 11. da presente lei.
ARTIGO 14.
Republicao
So republicados, na sua redao atual e nos anexos I e II da presente lei, respetivamente, e da qual fazem parte integrante:
a) O captulo IV do ttulo II do livro II do Cdigo Civil;
b) O captulo II do ttulo I e os ttulos II e III da Lei n. 6/2006, de
27 de fevereiro.
ARTIGO 15.
Entrada em vigor
A presente lei entra em vigor 90 dias aps a sua publicao.

LEI N. 6/2006, DE 27 DE FEVEREIRO,


COM AS ALTERAES E ADITAMENTO
INTRODUZIDAS PELA LEI N. 31/2012,
DE 14 DE AGOSTO (ARTIGO 1. A 65.)
E DECLARAO DE RETIFICAO
N. 59-A/2012, DE 12 DE OUTUBRO
Aprova o Novo Regime do Arrendamento
Urbano (NRAU), que estabelece um regime
especial de atualizao das rendas antigas, e
altera o Cdigo Civil, o Cdigo de Processo Civil,
o Decreto-Lei n. 287/2003, de 12 de novembro, o
Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis e o
Cdigo do Registo Predial.

A Assembleia da Repblica decreta, nos termos da alnea c) do artigo


161. da Constituio, o seguinte:
TTULO I
Novo Regime do Arrendamento Urbano

COMENTRIO
A reviso do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) que deu origem ao Novo
Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), reuniu generalizado consenso. Havia,
sobretudo, consenso quanto ao cerne do problema: o que estava em causa no era
o anterior Regime do Arrendamento Urbano [aprovado pelo Decreto-Lei 321-B/90,
de 15 de outubro, com as alteraes introduzidas pelos Decretos-Lei ns. 275/95, de
30 de setembro, 64-A/2000, de 22 de abril, 329-B/2000 de 22 de Dezembro, e pela
Lei n. 7/2001, de 11 de Maio], mas sim a manuteno do regime legal de muitos
arrendamentos habitacionais anteriores a 1990 e no habitacionais anteriores a 1995.

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Novo Regime do Arrendamento Urbano

Nestes, em regra, o valor das rendas era muito baixo, o que levava os senhorios a
desinteressarem-se da manuteno dos prdios.
Ou, mesmo quando nela interessados, a no ter meios para a realizar. As nefastas
consequncias deste sistema eram bem conhecidas: a nvel privado, proliferao
de situaes de flagrante injustia, em que alguns inquilinos beneficiavam de rendas
sem qualquer correspondncia com o valor de mercado, e muitos residiam em locais
sem as mnimas condies de habitabilidade; a nvel pblico, acentuada degradao
do patrimnio edificado, com custos para quem nele habitava sem condies de
segurana e salubridade, e custos para a sociedade em geral, ao depreciar a imagem dos centros urbanos, com reflexos no ambiente e, indiretamente, no turismo.
Mas havia, tambm, consenso quando necessidade de se agilizar o despejo,
designadamente, por falta de pagamento da renda, por forma a que os proprietrios
de fogos devolutos se sentissem sugestionados a colocar os mesmos no mercado
de arrendamento e assim promover a respetiva revitalizao.
O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) assentou no contrato de arrendamento enquanto modalidade do contrato de locao dotado de especialidades.
Assim sendo, a matria regressou ao Cdigo Civil, reocupando o lugar que tinha
at entrada em vigor do RAU.
De salientar que, apesar da reforma do arrendamento urbano, as legtimas expetativas das partes que celebraram contratos de arrendamento antes da entrada em
vigor da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, ficaram salvaguardadas pelas normas
constantes do regime transitrio.
A reforma introduzida pelo NRAU partiu de uma ideia fundamental: o principal problema a resolver era o da atualizao das rendas.
Com a aplicao e consolidao do NRAU foi-se criando a convico de que os passos
dados por aquela Lei no foram os suficientes para dinamizar o mercado do arrendamento, pelo que seria necessrio introduzir alteraes ao NRAU, situao que se veio a
precipitar com a assinatura do memorando de entendimento entre Portugal e a troika.
Sendo que, nos termos do memorando, o Governo se comprometeu a apresentar
medidas para alterar o Novo Regime do Arrendamento Urbano, designadamente,
a Lei n. 6/2006, a fim de garantir obrigaes e direitos equilibrados de senhorios e
inquilinos, tendo em conta os grupos mais vulnerveis.
Aquela convico e esta exigncia motivaram a aprovao da Lei n. 31/2012, de
14 de agosto, que altera significativa e substancialmente todo o Regime do Arrendamento Urbano.
Em particular, conforme acabou por ficar vertido na Lei n. 31/2012, de 14 de agosto,
o plano de reforma do arrendamento introduziu medidas destinadas a:
i) Ampliar as condies ao abrigo das quais pode ser efetuada a renegociao de
arrendamentos habitacionais sem prazo, incluindo a limitao da possibilidade
de transmisso do contrato para familiares em primeiro grau;

Parte I - O Novo Regime do Arrendamento Urbano

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ii) Introduzir um enquadramento para aumentar o acesso das famlias habitao,


eliminando gradualmente os mecanismos de controlo de rendas, tendo em conta
os grupos mais vulnerveis;
iii) Reduzir o pr-aviso de resciso de arrendamento para os senhorios;
iv) Prever um procedimento de despejo extrajudicial por violao de contrato, com
o objetivo de encurtar o prazo de despejo para trs meses.

ARTIGO 1.
Objecto
A presente lei aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano
(NRAU).
CAPTULO I
Alteraes legislativas
ARTIGO 2.
Alterao ao Cdigo Civil
1 - So revogados os artigos 655. e 1029. do Cdigo Civil.
2 - Os artigos 1024., 1042., 1047., 1048., 1051., 1053. a 1055.,
1417. e 1682.-B do Cdigo Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n. 47344,
de 25 de Novembro de 1966, passam a ter a seguinte redaco:

ANOTAO
A nova redao dos artigos enunciados no n. 2 do artigo antecedente ser transcrita
na PARTE II desta compilao.

ARTIGO 3.
Aditamento ao Cdigo Civil
Os artigos 1064. a 1113. do Cdigo Civil, incluindo as correspondentes seces e subseces, so repostos com a seguinte redaco:

ANOTAO
A nova redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na
PARTE II desta compilao.

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Novo Regime do Arrendamento Urbano

ARTIGO 4.
Alterao ao Cdigo de Processo Civil
Os artigos 678., 930. e 930.-A do Cdigo de Processo Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n. 44129, de 28 de Dezembro de 1961, passam
a ter a seguinte redaco:

ANOTAO
A nova redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na
PARTE III desta compilao.

ARTIGO 5.
Aditamento ao Cdigo de Processo Civil
So aditados ao Cdigo de Processo Civil os artigos 930.-B a 930.E, com a seguinte redaco:

ANOTAO
Os artigos ora aditados sero transcritos na PARTE III desta compilao.

ARTIGO 6.
Alterao ao Decreto-Lei n. 287/2003, de 12 de Novembro
1 - revogado o artigo 18. do Decreto-Lei n. 287/2003, de 12 de
Novembro, que aprova o Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis
e o Cdigo do Imposto Municipal sobre as Transmisses Onerosas de
Imveis, altera o Cdigo do Imposto do Selo, altera o Estatuto dos
Benefcios Fiscais e os Cdigos do IRS e do IRC e revoga o Cdigo da
Contribuio Predial e do Imposto sobre a Indstria Agrcola, o Cdigo
da Contribuio Autrquica e o Cdigo do Imposto Municipal de Sisa
e do Imposto sobre as Sucesses e Doaes.
2 - Os artigos 15. a 17. do diploma referido no nmero anterior
passam a ter a seguinte redaco:

ANOTAO
A nova redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na
PARTE IV desta compilao.

Parte I - O Novo Regime do Arrendamento Urbano

21

ARTIGO 7.
Alterao ao Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis
Os artigos 61. e 112. do Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis
passam a ter a seguinte redaco:

ANOTAO
A nova redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na
PARTE IV desta compilao.

ARTIGO 8.
Alterao ao Cdigo do Registo Predial
O artigo 5. do Cdigo do Registo Predial, aprovado pelo Decreto-Lei
n. 224/84, de 6 de Julho, passa a ter a seguinte redaco:

ANOTAO
A nova redao do artigo enunciado no artigo antecedente ser transcrita na PARTE
V desta compilao.

CAPTULO II
Disposies gerais
SECO I
Comunicaes

COMENTRIO:
Com a entrada em vigor da Lei n. 6/2006 institui-se como regra geral a de que todas
as comunicaes relativas cessao do contrato, atualizao da renda e obras
devero ser realizadas por escrito e assinadas pelo declarante e expedidas atravs
de carta registada com aviso de receo, remetidas para o local arrendado, caso se
dirijam ao arrendatrio, e para o endereo constante do contrato de arrendamento,
caso sejam dirigidas ao senhorio.
A regra geral a que se alude no pargrafo anterior tem como exceo as comunicaes efetuadas pelo senhorio destinadas cessao do contrato por resoluo,
nos termos do n 2 (anterior n 1) do art. 1084 do Cdigo Civil, necessariamente
efetuadas por notificao judicial avulsa ou mediante contacto pessoal de advogado,
solicitador ou solicitador de execuo.

22

Novo Regime do Arrendamento Urbano

A Lei n. 31/2012 veio introduzir uma alterao exceo referente s comunicaes


para cesso do contrato por resoluo ao permitir que a mesma, nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domiclio, sejam efetuadas
nos termos da regra geral, ou seja, por carta registada com aviso de receo.
As vicissitudes das comunicaes merecem um tratamento muito especfico, que
atende ao resultado pretendido.
A pluralidade de senhorios ou de arrendatrios provoca alteraes na forma da
comunicao.

ARTIGO 9.
Forma da comunicao
1 - Salvo disposio da lei em contrrio, as comunicaes legalmente
exigveis entre as partes, relativas a cessao do contrato de arrendamento, atualizao da renda e obras so realizadas mediante escrito
assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de
receo.
2 - As cartas dirigidas ao arrendatrio, na falta de indicao por
escrito deste em contrrio, devem ser remetidas para o local arrendado.
3 - As cartas dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o endereo constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicao
imediatamente anterior.
4 - No existindo contrato escrito nem comunicao anterior do
senhorio, as cartas dirigidas a este devem ser remetidas para o seu
domiclio ou sede.
5 - Qualquer comunicao deve conter o endereo completo da parte
que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alterao
daquele.
6 - O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue
em mo, devendo o destinatrio apor em cpia a sua assinatura, com
nota de receo.
7 - A comunicao pelo senhorio destinada cessao do contrato
por resoluo, nos termos do n. 2 do artigo 1084. do Cdigo Civil,
efetuada mediante:
a) Notificao avulsa;
b) Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execuo,
sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado

NDICE SISTEMTICO
PARTE I
O NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO
LEI N. 31/2012, DE 14 DE AGOSTO
Artigo 1. - Objeto................................................................................. 11
Artigo 2. - Alterao ao Cdigo Civil ................................................. 12
Artigo 3. - Alterao ao Cdigo de Processo Civil ............................. 12
Artigo 4. - Alterao Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro ................. 12
Artigo 5. - Aditamento Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro ............. 12
Artigo 6. - Alterao organizao sistemtica
da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro................................ 13
Artigo 7. - Contagem dos prazos ....................................................... 13
Artigo 8. - Tributao de rendas de prdios urbanos auferidas
por pessoas singulares...................................................... 14
Artigo 9. - Alterao do Estatuto dos Benefcios Fiscais ................. 14
Artigo 10. - Contrato de seguro de renda .......................................... 14
Artigo 11. - Disposies transitrias ................................................. 15
Artigo 12. - Legislao complementar .............................................. 15
Artigo 13. - Norma revogatria ......................................................... 16
Artigo 14. - Republicao ................................................................... 16
Artigo 15. - Entrada em vigor ........................................................... 16

LEI N. 6/2006, DE 27 DE FEVEREIRO


TTULO I - NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO
Artigo 1. - Objecto .............................................................................. 19

290

Novo Regime do Arrendamento Urbano

CAPTULO I - ALTERAES LEGISLATIVAS


Artigo 2. - Alterao ao Cdigo Civil ................................................. 19
Artigo 3. - Aditamento ao Cdigo Civil ............................................. 19
Artigo 4. - Alterao ao Cdigo de Processo Civil ............................. 20
Artigo 5. - Aditamento ao Cdigo de Processo Civil ......................... 20
Artigo 6. - Alterao ao Decreto-lei n. 287/2003,
de 12 de novembro ........................................................... 20
Artigo 7. - Alterao ao Cdigo do Imposto Municipal
sobre Imveis ................................................................... 21
Artigo 8. - Alterao ao Cdigo do Registo Predial .......................... 21
CAPTULO II - DISPOSIES GERAIS
SECO I - COMUNICAES
Artigo 9. - Forma da Comunicao .................................................... 22
Artigo 10. - Vicissitudes ..................................................................... 23
Artigo 11. - Pluralidades de senhorios ou de arrendatrios ............ 25
Artigo 12. - Casa de morada de famlia ............................................ 26
SECO II - ASSOCIAES
Artigo 13. - Legitimidade ................................................................... 27
SECO III - DESPEJO
SUBSECO I - ACES JUDICIAIS
Artigo 14. - Ao de despejo ............................................................... 29
Artigo 14.-A - Ttulo para pagamento de rendas, encargos
ou despesas ................................................................. 30
SUBSECO II - PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO
Artigo 15. - Procedimento especial de despejo .................................. 30
Artigo 15.-A - Balco Nacional do Arrendamento ............................ 33
Artigo 15.-B - Apresentao, forma e contedo do requerimento
de despejo .................................................................... 33
Artigo 15.-C - Recusa do requerimento ............................................. 35
Artigo 15.-D - Finalidade, contedo e efeito da notificao ............. 36
Artigo 15.-E - Constituio de ttulo para desocupao do locado ... 38

ndice Sistemtico

291

Artigo 15.-F - Oposio....................................................................... 39


Artigo 15.-G - Extino do procedimento .......................................... 40
Artigo 15.-H - Distribuio e termos posteriores .............................. 40
Artigo 15.-I - Audincia de julgamento e sentena .......................... 41
Artigo 15.-J - Desocupao do locado e pagamento das rendas
em atraso .................................................................... 41
Artigo 15.-K - Destino dos bens ......................................................... 43
Artigo 15.-L - Autorizao judicial para entrada imediata
no domiclio ................................................................. 43
Artigo 15.-M - Suspenso da desocupao do locado ........................ 44
Artigo 15.-N - Diferimento da desocupao de imvel
arrendado para habitao........................................... 46
Artigo 15.-O - Termos do deferimento da desocupao .................... 47
Artigo 15.-P -. Impugnao do ttulo para desocupao do locado .. 48
Artigo 15.-Q - Recurso da deciso judicial para desocupao
do locado ...................................................................... 48
Artigo 15.-R - Uso indevido ou abusivo do procedimento ................ 49
Artigo 15.-S - Disposies finais ........................................................ 50
SECO IV - JUSTO IMPEDIMENTO
Artigo 16. - Invocao de justo impedimento .................................... 51
SECO V - CONSIGNAO EM DEPSITO
Artigo 17. - Depsito das rendas ....................................................... 52
Artigo 18. - Termos do depsito ......................................................... 53
Artigo 19. - Notificao do senhorio .................................................. 54
Artigo 20. - Depsitos posteriores ..................................................... 55
Artigo 21. - Impugnao do depsito ................................................. 55
Artigo 22. - Levantamento do depsito pelo senhorio ...................... 56
Artigo 23. - Falsidade da declarao ................................................. 57
SECO VI - DETERMINAO DA RENDA
Artigo 24. - Coeficiente de atualizao ............................................. 58
Artigo 25. - Arredondamento ............................................................. 59

292

Novo Regime do Arrendamento Urbano

TTULO II - NORMAS TRANSITRIAS


CAPTULO I - CONTRATOS HABITACIONAIS CELEBRADOS
NA VIGNCIA DO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO E
CONTRATOS NO HABITACIONAIS CELEBRADOS DEPOIS DO
DECRETO-LEI N. 257/95, DE 30 DE SETEMBRO
Artigo 26. - Regime ............................................................................ 59
CAPTULO II - CONTRATOS HABITACIONAIS CELEBRADOS
ANTES DA VIGNCIA DO RAU E CONTRATOS NO
HABITACIONAIS CELEBRADOS ANTES DO DECRETO-LEI N.
257/95, DE 30 DE SETEMBRO
SECO I - DISPOSIES GERAIS
Artigo 27. - mbito ............................................................................. 61
Artigo 28. - Regime ............................................................................ 62
Artigo 29. - Benfeitorias .................................................................... 63
SECO II- ARRENDAMENTO PARA HABITAO
Artigo 30. - Iniciativa do senhorio ..................................................... 66
Artigo 31. - Resposta do arrendatrio ............................................... 66
Artigo 32. - Comprovao da alegao .............................................. 68
Artigo 33. - Oposio pelo arrendatrio e denncia pelo senhorio .. 69
Artigo 34. - Denncia pelo arrendatrio ........................................... 71
Artigo 35. - Arrendatrio com RABC inferior a cinco RMNA .......... 72
Artigo 36. - Arrendatrio com idade igual ou superior a 65 anos
ou deficincia com grau de incapacidade superior a 60% ... 73
Artigo 37. - Valor da Renda ............................................................... 75
Artigo 38. - Atualizao faseada do valor da renda (Revogado)....... 75
Artigo 39. - Atualizao em dois anos (Revogado)............................ 75
Artigo 40. - Atualizao em cinco anos (Revogado)........................... 75
Artigo 41. - Atualizao em 10 anos (Revogado) .............................. 76
Artigo 42. - Comunicao do senhorio ao servio de finanas
(Revogado) ...................................................................... 76
Artigo 43. - Aplicao da nova renda (Revogado) ............................. 76
Artigo 44. - Comprovao da alegao (Revogado) ........................... 76
Artigo 45. - Regime especial e faseamento (Revogado) .................... 76

ndice Sistemtico

293

Artigo 46. - Subsdio de renda (Revogado) ........................................ 76


Artigo 47. - Alterao de circunstncias (Revogado) ........................ 76
Artigo 48. - Direito a obras (Revogado) ............................................. 76
Artigo 49. - Comisso Arbitral Municipal (Revogado) ..................... 77
SECO III - ARRENDAMENTO PARA FIM NO HABITACIONAL
Artigo 50. - Iniciativa do senhorio...................................................... 77
Artigo 51. - Resposta do arrendatrio ............................................... 77
Artigo 52. - Oposio pelo arrendatrio e denncia pelo senhorio .. 79
Artigo 53. - Denncia pelo arrendatrio ........................................... 79
Artigo 54. - Microentidade e associao privada sem fins lucrativos . 80
Artigo 55. - Resposta do arrendatrio (Revogado) ........................... 81
Artigo 56. - Atualizao imediata da renda (Revogado) .................. 81
SECO IV - TRANSMISSO
Artigo 57. - Transmisso por morte no arrendamento
para habitao ............................................................... 81
Artigo 58. - Transmisso por morte no arrendamento para fins
no habitacionais ........................................................... 83
TTULO III - NORMAS FINAIS
Artigo 59. - Aplicao no tempo ......................................................... 84
Artigo 60. - Norma revogatria ......................................................... 85
Artigo 61. - Manuteno de regimes ................................................. 85
Artigo 62. - Republicao ................................................................... 85
Artigo 63. - Autorizao legislativa ................................................... 85
Artigo 64. - Legislao complementar .............................................. 87
Artigo 65. - Entrada em vigor ........................................................... 87

294

Novo Regime do Arrendamento Urbano

PARTE II

CDIGO CIVIL
REGIME DA LOCAO (ARTIGOS 1022. A 1063.) E REGIME
DO ARRENDAMENTO URBANO (ARTIGOS 1064. A 1113.)
REPUBLICAO DO CAPTULO IV DO TTULO II DO
LIVRO II DO CDIGO CIVIL
CAPTULO IV - LOCAO

SECO I - DISPOSIES GERAIS


Artigo 1022. - Noo ........................................................................... 92
Artigo 1023. - Arrendamento e aluguer ............................................ 92
Artigo 1024. - A locao como ato de administrao ........................ 92
Artigo 1025. - Durao mxima ........................................................ 93
Artigo 1026. - Prazo supletivo ........................................................... 93
Artigo 1027. - Fim do contrato .......................................................... 93
Artigo 1028. - Pluralidade de fins ..................................................... 93
Artigo 1029. - Exigncia de escritura pblica (revogado) ................ 94
Artigo 1030. - Encargos da coisa locada ........................................... 94
SECO II - OBRIGAO DO LOCADOR
Artigo 1031. - Enumerao ................................................................ 94
Artigo 1032. - Vcio da coisa locada ................................................... 94
Artigo 1033. - Casos de irresponsabilidade do locador .................... 95
Artigo 1034. - Ilegitimidade do locador ou deficincia do seu direito .95
Artigo 1035. - Anulabilidade por erro ou dolo .................................. 95
Artigo 1036. - Reparaes ou outras despesas urgentes .................. 96
Artigo 1037. - Atos que impedem ou diminuem o gozo da coisa ...... 96
SECO III - OBRIGAES DO LOCATRIO
SUBSECO I - DISPOSIO GERAL
Artigo 1038. - Enumerao ................................................................ 96
SUBSECO II - PAGAMENTO DA RENDA OU ALUGUER
Artigo 1039. - Tempo e lugar do pagamento ..................................... 97
Artigo 1040. - Reduo da renda ou aluguer .................................... 98

ndice Sistemtico

295

Artigo 1041. - Mora do locatrio ........................................................ 98


Artigo 1042. - Cessao da mora ....................................................... 99
SUBSECO III - RESTITUIO DA COISA LOCADA
Artigo 1043. - Dever de manuteno e restituio da coisa.............. 99
Artigo 1044. - Perda ou deteriorao da coisa ................................ 100
Artigo 1045. - Indemnizao pelo atraso na restituio da coisa... 100
Artigo 1046. - Indemnizao de despesas e levantamento
de benfeitorias .......................................................... 100
SECO IV - RESOLUO E CADUCIDADE DO CONTRATO
SUBSECO I - RESOLUO
Artigo 1047. - Resoluo .................................................................. 101
Artigo 1048. - Falta de pagamento da renda ou aluguer ............... 102
Artigo 1049. - Cedncia do gozo da coisa ........................................ 102
Artigo 1050. - Resoluo do contrato pelo locatrio ....................... 103
SUBSECO II - CADUCIDADE
Artigo 1051. - Casos de caducidade ................................................. 103
Artigo 1052. - Excees .................................................................... 104
Artigo 1053. - Despejo do prdio ..................................................... 104
Artigo 1054. - Renovao do contrato ............................................. 104
Artigo 1055. - Oposio renovao ............................................... 105
Artigo 1056. - Outra causa de renovao ........................................ 105
SECO V - TRANSMISSO DA POSIO CONTRATUAL
Artigo 1057. - Transmisso da posio do locador ......................... 106
Artigo 1058. - Liberao ou cesso de rendas ou alugueres .......... 106
Artigo 1059. - Transmisso da posio do locatrio ....................... 106
SECO VI - SUBLOCAO
Artigo 1060. - Noo ......................................................................... 106
Artigo 1061. - Efeitos ....................................................................... 107
Artigo 1062. - Limite da renda ou aluguer ..................................... 107
Artigo 1063. - Direitos do locador em relao ao sublocatrio ...... 107

296

Novo Regime do Arrendamento Urbano

SECO VII - ARRENDAMENTOS DE PRDIOS URBANOS


SUBSECO I - DISPOSIES GERAIS
Artigo 1064. - mbito ....................................................................... 108
Artigo 1065. - Imveis mobilados a acessrios ............................... 108
Artigo 1066. - Arrendamento mistos ............................................... 109
Artigo 1067. - Fim do contrato ........................................................ 109
Artigo 1068. - Comunicabilidade ..................................................... 110
SUBSECO II - CELEBRAO
Artigo 1069. - Forma ........................................................................ 111
Artigo 1070. - Requisitos de celebrao .......................................... 111
SUBSECO III - DIREITOS E OBRIGAES DAS PARTES
DIVISO I - OBRIGAES NO PECUNIRIAS
Artigo 1071. - Limitaes ao exerccio do direito ............................ 112
Artigo 1072. - Uso efetivo do locado ................................................ 112
Artigo 1073. - Deterioraes lcitas ................................................. 113
Artigo 1074. - Obras ......................................................................... 113
DIVISO II - RENDA E ENCARGOS
Artigo 1075. - Disposies gerais .................................................... 115
Artigo 1076. - Antecipao de rendas ............................................. 116
Artigo 1077. - Atualizao de rendas .............................................. 116
Artigo 1078. - Encargos e despesas ................................................. 117
SUBSECO IV - CESSAO
DIVISO I - DISPOSIES COMUNS
Artigo 1079. - Formas de cessao .................................................. 119
Artigo 1080. - Imperatividade ......................................................... 119
Artigo 1081. - Efeitos de cessao ................................................... 120
DIVISO II - CESSAO POR ACORDO ENTRE AS PARTES
Artigo 1082. - Revogao ................................................................. 121

ndice Sistemtico

297

DIVISO III - RESOLUO


Artigo 1083. - Fundamento da resoluo ........................................ 121
Artigo 1084. - Modo de operar ......................................................... 124
Artigo 1085. - Caducidade do direito de resoluo ......................... 125
Artigo 1086. - Cumulaes ............................................................... 125
Artigo 1087. - Desocupao ............................................................. 126
SUBSECO V - SUBARRENDAMENTO
Artigo 1088. - Autorizao do senhorio ........................................... 126
Artigo 1089. - Caducidade ............................................................... 126
Artigo 1090. - Direitos do senhorio em relao ao subarrendatrio .127
SUBSECO VI - DIREITO DE PREFERNCIA
Artigo 1091. - Regra geral ............................................................... 127
SUBSECO VII - DISPOSIES ESPECIAIS DO
ARRENDAMENTO PARA HABITAO
DIVISO I - MBITO DO CONTRATO
Artigo 1092. - Indstrias domsticas .............................................. 128
Artigo 1093. - Pessoas que podem residir no local arrendado ....... 129
DIVISO II - DURAO
Artigo 1094. - Tipos de contratos .................................................... 130
SUBDIVISO I - CONTRATO COM PRAZO CERTO
Artigo 1095. - Estipulao de prazo certo ....................................... 131
Artigo 1096. - Renovao automtica ............................................. 131
Artigo 1097. - Oposio renovao deduzida pelo senhorio ........ 132
Artigo 1098. - Oposio renovao ou denncia pelo arrendatrio .132
SUBDIVISO II - CONTRATO DE DURAO INDETERMINADA
Artigo 1099. - Princpio geral .......................................................... 133
Artigo 1100. - Denncia pelo arrendatrio ..................................... 134
Artigo 1101. - Denncia pelo senhorio ............................................ 135
Artigo 1102. - Denncia para habitao ......................................... 135

298

Novo Regime do Arrendamento Urbano

Artigo 1103. - Denncia justificada ................................................ 136


Artigo 1104. - Confirmao de denncia (Revogado) ..................... 139
DIVISO III - TRANSMISSO
Artigo 1105. - Comunicabilidade e transmisso em vida para
o cnjuge ................................................................... 139
Artigo 1106. - Transmisso por morte ............................................ 140
Artigo 1107. - Comunicao ............................................................. 140
SUBSECO VIII - DISPOSIES ESPECIAIS DO
ARRENDAMENTO PARA FINS NO HABITACIONAIS
Artigo 1108. - mbito ....................................................................... 141
Artigo 1109. - Locao de estabelecimento ..................................... 141
Artigo 1110. - Durao, denncia ou oposio renovao ........... 142
Artigo 1111. - Obras ......................................................................... 143
Artigo 1112. - Transmisso da posio do arrendatrio ................ 143
Artigo 1113. - Morte do arrendatrio .............................................. 144

ARTIGO ALTERADO PELO NOVO REGIME PERTENCENTE


AO CAPTULO VI DO CDIGO CIVIL - REGIME DA
PROPRIEDADE HORIZONTAL
Artigo 1417. - Princpio geral .......................................................... 147

ARTIGO ALTERADO PELO NOVO REGIME PERTENCENTE


AO CAPTULO IX DO CDIGO CIVIL - EFEITOS DO
CASAMENTO QUANTO S PESSOAS E AOS BENS DOS
CNJUGES
Artigo 1682.-B - Disposio do direito ao arrendamento ............... 149

ndice Sistemtico

299

PARTE III
CDIGO DE PROCESSO CIVIL
NOVA REDAO (ARTIGOS 678., 930. E 930.-A)
ARTIGOS ADITADOS PELA REFORMA (ARTIGOS 930.-B A
930.-E)
Artigo 222. - Espcies na distribuio............................................. 153
Artigo 678. - Decises que admitem recurso .................................. 154
Artigo 930. - Entrega da coisa ......................................................... 155
Artigo 930.-A - Execuo para entrega de coisa imvel arrendada .156
Artigo 930.-B - Suspenso da execuo .......................................... 156
Artigo 930.-C - Diferimento da desocupao de imvel
arrendado para habitao....................................... 158
Artigo 930.-D - Termos do diferimento da desocupao ................ 159
Artigo 930.-E - Responsabilidade do exequente.............................. 160

PARTE IV
CDIGO DO IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMVEIS
ALTERAO AO DECRETO-LEI N. 287/2003, DE 12 DE
NOVEMBRO
Artigo 15. - Avaliao de prdios j inscritos na matriz ............... 163
Artigo 16. - Actualizao do valor patrimonial tributrio ............. 164
Artigo 17. - Regime transitrio para os prdios urbanos arrendados .164
Artigo 61. - Constituio da CNAPU .............................................. 165
Artigo 112. - Taxas ........................................................................... 166

ALTERAO AO CDIGO DO IMPOSTO MUNICIPAL


SOBRE IMVEIS
Artigo 61. - Constituio da CNAPU............................................... 166
Artigo 112. - Taxas............................................................................ 167

300

Novo Regime do Arrendamento Urbano

ALTERAO AO ESTATUTO DOS BENEFCIOS FISCAIS


NOVA REDAO (ARTIGO 44.)
Artigo 44. - Isenes.......................................................................... 171

PARTE V
ALTERAO AO CDIGO DO REGISTO PREDIAL
NOVA REDAO (ARTIGO 5.)
Artigo 5. - Oponibilidade a terceiros ............................................... 177

PARTE VI
DIPLOMAS COMPLEMENTARES
Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de agosto........................................... 181
Lei n. 30/2012, de 14 de agosto......................................................... 189
Decreto-Lei n. 157/2006, de 8 de agosto, com as alteraes
introduzidas pela Lei n. 30/2012, de 14 de agosto .......................... 191
Decreto-Lei n. 158/2006, de 8 de agosto .......................................... 213
Decreto-Lei n. 159/2006, de 8 de agosto .......................................... 229
Decreto-Lei n. 160/2006, de 8 de agosto .......................................... 235
Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de agosto .......................................... 241
Portaria n. 1192-A, de 3 de novembro ............................................ 253
Portaria n. 1192-B, de 3 de novembro ............................................ 265
TABELAS DE CORRESPONDNCIA
NRAU/RAU ....................................................................................... 283
Cdigo Civil/ RAU ............................................................................. 286

MANTEIGAS MARTINS
CARLOS NABAIS
CARLA SANTOS FREIRE
JOS M. RAIMUNDO

Novo Regime do

Para facilitar a compreenso destas matrias e o alcance das alteraes


determinadas pela legislao referida, os autores efetuaram as
pertinentes anotaes aos respetivos artigos, acrescentando ainda,
um comentrio em cada captulo do novo Regime do Arrendamento
Urbano, esperando que sejam teis e auxiliem o leitor na interpretao
das normas legais.

Novo Regime do

As recentes alteraes introduzidas ao Regime do Arrendamento


Urbano pelas Leis n 30/2012 e 31/2012, de 14 de Agosto, que entram
em vigor em 12 de Novembro de 2012, determinaram a organizao da
presente coletnea de legislao, que integra o Regime da Locao, o
Regime do Arrendamento Urbano, as alteraes ao Cdigo de Processo
Civil, ao Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis, ao Estatuto dos
Benefcios Fiscais e ao Cdigo do Registo Predial, bem como os diplomas
complementares ao Regime do Arrendamento Urbano.

ARRENDAMENTO URBANO

ARRENDAMENTO
URBANO

MANTEIGAS MARTINS
CARLOS NABAIS

Novo Regime do

ARRENDAMENTO
URBANO
ANOTADO E COMENTADO

INCLUI:
Cdigo Civil
Regime da Locao
Regime do Arrendamento Urbano
Alterao ao Cdigo de Processo Civil
Alterao ao Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis
Alterao ao Estatuto dos Benefcios Fiscais
Alterao ao Cdigo do Registo Predial

ISBN 978-972-788-612-8

www.vidaeconomica.pt
livraria.vidaeconomica.pt
ISBN: 978-972-788-612-8
www.rsa-advogados.pt

9 789727 886128

CARLA SANTOS FREIRE


JOS M. RAIMUNDO