CREDITOS HIPOTECARIOS Qu son los crditos hipotecarios?

Los Crditos Hipotecarios son aquellos que se otorgan para la compra de una vivienda, terreno, construccin o ampliacin de una propiedad a cambio de una hipoteca sobre el bien que se est adquiriendo, en algunos casos se suele poner alguna segunda propiedad como garanta si el monto solicitado supera la capacidad de pago que puede demostrar el solicitante del crdito. Este tipo de crdito suele utilizarse para montos de dinero y plazos elevados, por ejemplo 40.000 dlares a 20 aos, incluso para montos pequeos que superen el monto o plazo de un crdito personal. Los crditos hipotecarios por lo general se utilizan para la compra de una vivienda nica o primera vivienda por que cuenta con la particularidad que el banco o entidad financiera otorga en algunos casos hasta el 100 % del valor de la propiedad, esto depende del pas y el monto que se solicite, pero se suele financiar entre un 70 a 80 % mximo. Tambin se debe tener en cuenta el ingreso del solicitante, ya que la cuota no puede superar entre el 30 % y el 40 % del ingreso individual o grupo familiar, en resumen hay que tener en cuenta una combinacin de factores los ingresos que se cuentan, contra la cuota, monto y plazo a cancelar el crdito. Los sistemas de amortizacin utilizados son por lo general el francs o alemn.

Puntos Importantes a tener en cuenta ante la solicitud de un Crdito Hipotecario Verificar y comparar entre otras entidades financieras el costo por comisin y ot orgamiento del crdito. Esta comisin algunos bancos o instituciones financieras suele ser fija y en otras es un porcentaje que se deduce del capital solicitado Verificar el costo del seguro de vida. Lo correcto sera que se aplique sobre el saldo de la deuda, aunque algunas entidades lo calculan siempre sobre el capital original. Verificar el costo de cancelacin anticipada. Algunas entidades no cobran gastos si se cancelan cuotas adelantadas o el total de la deuda, pero la gran mayora exige una cantidad de cuotas mnimas, adems de cobrar una comisin por dicha operacin. Verificar el gasto de apertura y mantenimiento de caja de ahorro. Algunos bancos tienen como requisito abrir una cuenta bancaria en su entidad, en la cual depositarn el monto del crdito y harn mensualmente el dbito de la cuota. Nunca firme una documentacin en blanco o incompleta. En la documentacin que firma debe figurar el monto de la prenda, la tasa de inters, la forma y lugar de pago, la cuotas, el inters por mora o incumplimiento de alguna de la partes. Exija a la parte acreedora que en la documentacin que usted firma se encuentren todos sus datos personales y de la misma en forma correcta. Siempre solicite una copia de lo que firma. Guarde el comprobante de cancelacin en un lugar seguro.

 Una vez cancelado el crdito debe solicitar al acreedor la cancelacin de la prenda para evitar dificultades a la hora de vender el bien.

Recomendaciones: Compara todas las condiciones que te ofrecen las entidades respecto a los cobros que podran aplicarte a lo largo del crdito: comisin de desembolso, penalidades por pre pago, etc. Algunas son cobradas con otros nombres para evitar reclamos de los clientes. Consulta sobre todos los gastos, que aparte de la inicial por el inmueble, debers asumir por la compra. Como por ejemplo: tasacin, estudio de ttulos, honorarios notariales, tasas registrales, etc. Asesrate adecuadamente con tu sectorista acerca del plazo y la cuota ms conveniente, recuerda que el compromiso es a largo plazo. Si t y tu inmueble cumplen los requisitos del Nuevo Crdito Mi Vivienda, considera que es la opcin ms conveniente, pues se trata de un crdito subsidiado mediante el Bono Del Buen Pagador (S/. 12,500.00), haciendo tus cuotas ms baratas en comparacin al crdito hipotecario convencional. Realiza el pago por separacin del inmueble, siempre y cuando ests seguro de la compra y empieza tu trmite de calificacin lo antes posible. De esta manera evitars penalidades por desistir de la compra , por exceder los plazos de espera por la separacin. Antes de realizar el pago por la inicial del inmueble, asegrate de contar con un crdito aprobado, as como firmar una minuta de compra-venta por ello.

1) Qu son los crditos hipotecarios?

Los crditos hipotecarios son los desembolsos de dinero que las entidades financieras les entregan a los clientes en forma de prstamo para que puedan financiar hasta el 70% o 80% de la compra y construccin de su vivienda, bienes inmuebles, terrenos, o locales comerciales. En los crditos hipotecarios el mismo bien que se financia sirve de garanta del pago del prstamo, lo cual le permite al cliente beneficiarse de una menor tasa de inters y mejores condiciones de pago, con plazos de hasta 15 o 20 aos. Los crditos hipotecarios son contratos entre una entidad financiera y un cliente, en donde el primero se compromete a la entrega de un monto de dinero, y el segundo a pagar el capital ms los intereses, a un plazo y sistema de financiacin previamente acordados. 2) Usos y aplicaciones de los crditos hipotecarios: La principal aplicacin de los crditos hipotecarios es la financiacin de bienes inmuebles y en especial para la compra de vivienda nueva , pero debido al menor costo de la financiacin originado por el bien que se deja en garanta al Banco, se permite la reutilizacin del monto inicialmente aprobado, una vez este se ha cancelado, con el fin de que se destine el dinero para la libre destinacin como la remodelacin del mismo inmueble o como capital de trabajo en los locales comerciales. Igualmente, la cartera de los crditos hipotecarios puede ser comprada por otro Banco, hacindose responsable de su recaudo y con un descuento de su valor para que sea atractivo hacerlo. Cuando se compra una vivienda que se encuentra hipotecada, la responsabilidad principal de sanear y liberarla est a cargo del vendedor, pero existe la figura de negociar o ceder con el comprador los crditos hipotecarios. 3) Tipos de crditos hipotecarios: De acuerdo con el tipo de cliente, los crditos hipotecarios se pueden clasificar en crditos individuales de vivienda y crditos para los constructores. Dependiendo del sistema de financiacin, los crditos hipotecarios se clasifican en crditos a cuotas fijas durante toda la vida de la financiacin, crditos de cuota inicial mnima y luego de montos mensuales crecientes, o crditos de cuota inicial alta y luego de montos mensuales decrecientes. Segn el tipo de bien inmueble que se financia, los crditos hipotecarios pueden destinarse para vivienda nueva, vivienda usada, remodelacin de la vivienda, compra de terreno, financiacin de local comercial, vivienda de inters social subvencionada por el gobierno. Los crditos hipotecarios

pueden exigir el ahorro programado previo a la solicitud del prstamo, de un determinado monto de dinero utilizable como cuota inicial para la compra de la vivienda y medio para verificar la capacidad de pago y disciplina del cliente. 4) Caractersticas de los crditos hipotecarios: Los crditos hipotecarios son contratos reglamentados por la ley en el que se obliga una de las partes a dar como garanta de pago el inmueble adquirido hasta que se cancele la totalidad de la financiacin realizada, permitiendo durante ese lapso de tiempo el uso del inmueble por parte del deudor. Los plazos de financiacin de los crditos hipotecarios se encuentran en su mayora entre los cinco y quince aos, las tasas de inters de los crditos hipotecarios tienen por lo general un componente variable relacionado con la inflacin al cual se le adiciona unos puntos de porcentaje fijos, los sistemas de amortizacin de los varan pudiendo ser de cuota fija, cuota ascendente o cuota descendiente en el tiempo sea mensual o anual. El monto mximo de los crditos hipotecarios no superarn en forma general el 80% del valor comercial del bien inmueble que sirve de garanta, a la vez que depender de la capacidad de pago del solicitante. 5) Beneficios: Para la entidad financiera, los beneficios de los crditos hipotecarios sern el desembolso del dinero por el cual obtienen un ingreso por comisiones e intereses, as como el menor riesgo de no pago por parte del deudor, al encontrarse garantizado con el mismo bien que se financia. Para el cliente o deudor de los crditos hipotecarios, los beneficios sern el poder adquirir su vivienda o local comercial, el obtener una financiacin de largo plazo y con menores intereses respecto de los crditos comerciales tradicionales, y en algunos casos poder deducir de los impuestos el pago de la financiacin e intereses. Cuando los intereses de los crditos hipotecarios son bajos y las viviendas que se adquieren se valorizan, se convierten los crditos hipotecarios en una alternativa y fuente de inversin. Igualmente, los crditos hipotecarios pueden beneficiarse de polticas de subsidio, en tasa de inters o en capital para la cuota inicial de la vivienda, otorgadas por los gobiernos a ciertos sectores econmicos en determinadas pocas. 6) Importancia de los crditos hipotecarios: Los crditos hipotecarios son muy importantes para la economa y finanzas de las personas, constructores, y comerciantes, ya que les facilita el dinero necesario para poder construir su patrimonio, sea en la compra de la vivienda o del terreno o del local para su negocio. Para los gobiernos, el sector de la construccin genera empleo y desarrollo, y los crditos hipotecarios

permiten al sector de la construccin su crecimiento y venta de sus proyectos, al otorgarles financiacin y capacidad de compra y pago a los clientes. 7) Diferencia entre los crditos hipotecarios y los de libre destinacin: Los crditos hipotecarios utilizan la garanta hipotecaria y personal para el pago de la financiacin realizada, mientras que los crditos de libre destinacin solo la garanta personal y en algunos casos de un codeudor solidario. Por tal motivo, los crditos hipotecarios son ms econmicos para el cliente y para el Banco ms seguros y confiables.

Caractersticas legales del crdito hipotecario

Como Contrato Es un contrato nominado, ya que se encuentra reglamentado en la ley. Es un contrato unilateral, debido a que slo se obliga el deudor hipotecario a transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca. El acreedor no contrae obligacin alguna. Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligacin principal cuyo cumplimiento asegura. Es un contrato oneroso, por regla general. Como Derecho Real Es un derecho real, o sea, es un derecho que se ejerce sobre la cosa y no respecto a determinada persona, pero se ejerce de forma indirecta ya que este derecho consiste bsicamente en pedir la venta de la cosa hipotecada en caso de que el deudor no cumpla la obligacin garantizada con la hipoteca.

Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes races. Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que garantiza, si la obligacin principal es nula, la hipoteca constituida no es vlida. El deudor hipotecario no pierde la posesin de la cosa. Constituye una limitacin al derecho de dominio o propiedad, es decir, el deudor puede servirse del inmueble con la restriccin de los derechos del acreedor hipotecario.

I. INTRODUCCION: En la legislacin bancaria no existe un antecedente inmediato de este ttulo valor. Es la Ley 26702, vigente a la fecha, la que crea el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable (en adelante el Ttulo). No obstante, la poltica econmica a partir del ao 1990 fue la de crear nuevos instrumentos financieros, entre ellos los hipotecarios, que permitieran dinamizar el mercado crediticio peruano. Es as que la derogada Ley de Banca aprobada por D. Leg. 637 cre las Letras Hipotecarias, como medio de permitir un acceso masivo al crdito hipotecario. Posteriormente, el D. Leg. 861 Ley del Mercado de Valores, estableci en su 15 Disp. Final que los crditos respaldados con garanta hipotecaria de primer rango que hubiesen otorgado las empresas del sistema financiero podan ser incorporados a un ttulo circulante, endosable libremente y sin obligacin alguna por parte del endosante. Dicho instrumento fue denominado Certificado Hipotecario Endosable. De otro lado, existen caractersticas del Ttulo como las referidas a la potestad otorgada al acreedor y deudor de pactar la ejecucin extrajudicial de la Hipoteca que han sido reguladas en normas de antigua data como el D. Leg. 495 Ley del Registro Predial e Hipoteca Popular, la misma que permita que un tercero, en virtud de un poder irrevocable que no estaba sujeto a caducidad, se encargara de efectuar la venta extrajudicial del inmueble gravado, en las condiciones establecidas por el Art. 33 de dicha norma. Con la dacin de la Res. 838-97-SBS en noviembre de 1997, que reglamenta el Art. 239 de la Ley 26702, se establecieron las condiciones y caractersticas generales del Ttulo, otorgando a la SUNARP como ente rector de los Registros Pblicos y del Registro Predial Urbano, la facultad de aprobar las caractersticas fsicas del Ttulo, lo que se ha cumplido mediante Res. 258-99-SUNARP del 12.08.99. II. NATURALEZA JURIDICA: La naturaleza jurdica de dicho instrumento crediticio est establecida por el Art. 239 de la Ley 26702, el mismo que seala que es un ttulo valor a la orden, es decir, un documento que contiene un derecho patrimonial, tanto personal como real, destinado a la circulacin, y que requiere para ser considerado como tal de ciertas formalidades establecidas por ley. Si bien ni la Ley 26702 ni la Res. 838-99-SBS lo sealan, es de precisar que el Ttulo se rige por los principios generales de incorporacin, literalidad, autonoma, legitimacin y buena fe del tenedor, en aplicacin del Art. 208 de la Ley de Ttulos Valores. En consecuencia, se trata de un documento que de manera unilateral declara la existencia de una obligacin a cargo de quien lo suscribe, as como el correspondiente derecho a exigir el cumplimiento de la obligacin por parte del tomador del mismo. Pero, adems, dicho documento contiene un derecho real de garanta que confiere al endosatario tomador las facultades de persecucin, venta judicial o extrajudicial y preferencia en el pago de su deuda con el producto del remate. Ambos derechos tienen la amplitud que aparece del Ttulo, ni ms ni menos. Por tal razn, la Hipoteca que se transfiere con el endoso no garantiza otras obligaciones que la del crdito al que respalda. Por la autonoma, los derechos personales y reales incorporados al Ttulo, si bien vinculados a una relacin causal subyacente, se reputan legalmente independientes. En razn de ello, el

obligado no podr hacer uso de las excepciones personales que pueda tener contra el primer endosatario, desde que cada nuevo endoso supone la existencia de una nueva relacin cartular. Por ltimo, la legitimacin confiere al ltimo endosatario las facultades de exigir el cumplimiento de la obligacin dineraria, y de ejecutar la garanta real hipotecaria en caso de incumplimiento en el pago. Pero tambin la legitimacin opera respecto del deudor: Si este cumple con su obligacin frente a quien aparece legitimado para exigir su cumplimiento, aquella se extingue, aun cuando el titular sea uno aparente. III. CARACTERISTICAS:

Es un ttulo valor que se emite a la orden, y que representa hasta antes de su endoso slo un derecho real de garanta. Es expedido por el Registro Pblico, en virtud de la constitucin unilateral de Hipoteca mediante Escritura Pblica. Garantiza slo obligaciones dinerarias. Garantiza nicamente el crdito contenido en el Ttulo. Es endosable libremente. Puede garantizar obligaciones indirectas slo si se trata del primer endoso. Los sucesivos endosos transfieren ambos derechos, no requirindose inscripcin registral de la transferencia hipotecaria. Solo si el ltimo endosatario es una empresa del sistema financiero, el crdito representado por el Ttulo goza de preferencia total y absoluta frente a cualquier otra obligacin del propietario del predio afectado, sea laboral, alimentaria, tributaria o de otra naturaleza. En caso de insolvencia del propietario, el predio se excluir de la masa concursal. Constituye ttulo de ejecucin de la garanta hipotecaria, sea judicial o extrajudicialmente.

De todas las caractersticas, son 03 las que a nuestro juicio resultan de suma importancia y trascendencia: A) Que contenga un derecho real y uno personal, B) Que el crdito garantizado goce de preferencia absoluta frente a cualquier otra obligacin del propietario, y C) Que la ejecucin de la garanta sea susceptible de efectuarse extrajudicialmente. En ese sentido, la primera caracterstica significa un cambio radical en el contenido tradicional contenido de los ttulos valores, los que slo podan representar derechos personales, y nunca reales. La segunda obedece al propsito del legislador de otorgar a este instrumento caractersticas que lo conviertan en atractivo para las empresas financiera posibles tomadoras del ttulo. Sin embargo, resulta criticable que se discrimine de tal preferencia a las dems empresas o personas naturales que se constituyan en endosatarios del Ttulo, tanto ms cuanto si por mandato legal las garantas resultan un factor secundario a ser considerado al momento de otorgar crditos por parte de las entidades financieras, lo que no necesariamente ocurre en los casos de crditos otorgados por otras personas naturales o jurdicas, para quienes s podra ser relevante la garanta otorgada, tanto o ms que la capacidad de pago de la obligacin. La tercera particularidad hace an ms interesante el uso del Ttulo: La recuperacin del crdito ante el incumplimiento no se dilatar por aos inclusive en un proceso judicial, pues se prev un mecanismo expeditivo y seguro tanto para el propietario como para el acreedor y para los posibles adquirentes del predio a subastarse. La intervencin del Poder Judicial en este caso es decisiva: No sern pocas las acciones judiciales entabladas por el propietario cuyo predio se encuentre ad portas de una ejecucin extrajudicial con el propsito de dilatarla.

IV. FORMALIDADES PARA LA CONSTITUCION DE LA HIPOTECA UNILATERAL: La Hipoteca a constituirse deber reunir, de manera general, los requisitos de validez a que se refiere el Art. 1099 del Cdigo Civil. Quien afecte el predio deber ser el propietario, o su apoderado con facultades expresas y suficientes tanto para gravar el inmueble como para solicitar la expedicin del Ttulo, debiendo encontrarse inscrito el Poder en el Registro correspondiente. Igualmente, el monto del gravamen deber ser determinado o determinable, por cada inmueble afectado, debiendo considerarse al respecto que dicho monto es distinto al del crdito garantizado o al valor de tasacin del inmueble. Por ltimo, la Hipoteca debe garantizar un crdito determinado o determinable, crdito que por mandato del Art. 1 del Reglamento slo puede ser dinerario. Conviene precisar que para el caso especfico de la Hipoteca Unilateral que nos ocupa, la obligacin dineraria obviamente es legalmente inexistente al momento de la constitucin de aquella: Es recin con el endoso que se reputa nacida la obligacin. Empero, ello no afecta la validez del gravamen, pues sus caractersticas hacen que precisamente la obligacin garantizada sea contrada con posterioridad a la inscripcin de la Hipoteca que la respalda. Conforme al Art. 4 del Reglamento, se requiere necesariamente de Escritura Pblica, en la cual deber insertarse la valuacin del inmueble a efectuarse por un Perito inscrito en el Registro de Peritos Tasadores REPET de la SBS. Adicionalmente, deber acompaarse una copia de la misma, para su puesta a disposicin de los eventuales tomadores del Ttulo. El inmueble no debe reconocer, al momento de constituir la garanta hipotecaria, ninguna otra carga, medida cautelar o gravamen en general, es decir, que la Hipoteca deber tener primer rango. Para tal efecto, el propietario podr hacer uso del Bloqueo Registral, a fin de hacer preferente la inscripcin de la Hipoteca Unilateral, cuyos efectos en caso de inscripcin se retrotraen a la fecha de presentacin del Bloqueo. El Bloqueo se constituye en el mecanismo registral ms eficaz para hacer preferente y excluyente la inscripcin de determinada titularidad, real o personal. Su uso, sobre todo por parte de las instituciones financiera, es habitual, a diferencia de los contratantes comunes, que por lo general inscriben su derecho sin Bloqueo previo. Por ello, su uso debe ser difundido por los operadores del Derecho, y el cierre registral operado con su inscripcin debe ser respetado por todas las instancias, incluidas las judiciales. La Escritura deber contener adems la manifestacin de voluntad expresa del propietario del predio para que el Registro expida a su orden el Ttulo. La norma no ha contemplado los supuestos de constitucin de Hipotecas sobre varios inmuebles, y el de Ampliacin del monto del gravamen. Respecto del primer caso, necesariamente deber emitirse tantos Ttulos como Hipotecas existan, no siendo legalmente posible que un solo Ttulo contenga todas las otorgadas por el propietario, en virtud del Art. 1099 inc. 3) del Cdigo Civil, que exige que el inmueble se afecte por un monto determinado o determinable. En cuanto al segundo, ser factible siempre y cuando no exista un gravamen posterior al que se pretende ampliar, y se devuelva el Ttulo original conjuntamente con la Escritura Pblica de Ampliacin, para la expedicin de uno nuevo hasta por el monto ampliado. Creemos necesario que en los casos de Ampliacin se efecte nueva valuacin del inmueble, en razn que la norma vincula el monto del gravamen con el del inmueble, a fin de otorgarle cierto grado de confiabilidad al instrumento hipotecario, evitando los perjuicios a los tomadores del mismo, tal como se colige del tenor del Art. 4 del Reglamento. La nueva

tasacin no ser necesaria, en cambio, si el monto de la ampliacin no supera el de la valuacin efectuada originariamente. V. FORMALIDADES DE LA EMISION DEL TITULO: Conforme al Anexo del Reglamento y al formato aprobado por Res. 258-99-SUNARP, el Ttulo deber ser emitido por el Registro conteniendo el nombre del beneficiario del ttulo y obligado principal, el monto del gravamen constituido, los datos de identificacin e inscripcin registral del inmueble, los datos referidos al valor de la tasacin y perito que la efectu, los datos de la Escritura Pblica de constitucin del gravamen y los de su inscripcin registral, la constancia que la Hipoteca es de primer rango, la firma y sello del Registrador y los datos de identificacin del constituyente. Los dems datos exigidos por la Res. 258-99-SUNARP debern ser completados de acuerdo a los pactos celebrados con el tomador del Ttulo. VI. CIRCULACION DEL TITULO: Siendo un ttulo valor a la orden, su caracterstica es la de servir de instrumento de crdito, y por lo tanto est destinado a la circulacin. El primer endoso del Ttulo supone la incorporacin del derecho de crdito, por lo que deber ser completado con los dems datos adicionales que exige la norma, como los referidos al crdito garantizado (monto, plazo, moneda, tasa de inters, forma, fecha y lugar de pago, etc.), y el concerniente al poder otorgado a una empresa financiera para que se encargue de la ejecucin extrajudicial de la garanta en caso de incumplimiento. El endoso podr ser efectuado en blanco, para ser completado con arreglo a los acuerdos establecidos en la relacin causal. El endoso podr efectuarse en propiedad, en procuracin o en fideicomiso, presumindose que es en propiedad. El endoso transfiere tanto el crdito como la garanta hipotecaria que lo respalda, pero no se requerir de inscripcin registral de dicha transferencia, lo que constituye una ventaja comparativa respecto de las Hipotecas comunes, para cuya transferencia s es exigible su inscripcin registral. Se reducen as tanto las formalidades como los costos de las transferencias. La circulacin podr ser restringida por cualquiera de los endosantes. Si pese a ello se transfiere el Ttulo por endoso, la transferencia tendr la eficacia de la Cesin de Derechos, siendo oponibles al adquirente las excepciones personales correspondientes. En caso de incumplimiento en el pago de una o ms cuotas, el tenedor tiene el derecho de dar por vencidas las cuotas pendientes y efectuar el protesto del Ttulo, conforme a las reglas aplicables a la Letra de Cambio. El protesto se efectuar ya sea por todas las cuotas que se han dado por vencidas, o en relacin a la ltima cuota no pagada, o en relacin a las cuotas vencidas. VI. EJECUCION DE LA HIPOTECA: Conforme al Art. 15 del Reglamento, el tenedor del Ttulo, ante el incumplimiento del pago del crdito, podr efectuar su Protesto, formalidad que una vez cumplida permite al tenedor ejecutar la garanta hipotecaria, la misma que podr efectuarse judicial o extrajudicialmente. La ejecucin extrajudicial se rige por las normas del Cdigo Procesal Civil, con la atingencia que el levantamiento de la Hipoteca que motiva el proceso de ejecucin slo ser posible si a los Partes se adjunta el Ttulo original. En razn de las considerables ventajas para los acreedores, por la disminucin del tiempo y recursos para la satisfaccin de sus crditos, interesa sobremanera la posibilidad

que la Ley 26702 otorga de prescindir del trmite judicial para la venta del bien gravado, la que estar a cargo de una empresa del sistema financiero facultada para tal efecto mediante poder irrevocable otorgado por el propietario del predio, debidamente inscrito en el Registro de Mandatos y Poderes y consignado expresamente en el Ttulo. La Ley seala que debe otorgarse Poder, es decir, que la facultad se otorga por acto unilateral. Ello puede ocasionar ciertos problemas en el caso que la empresa apoderada se niegue a aceptar y ejercitar el poder, en cuyo caso el deudor tendra que optar irremisiblemente por la va judicial. El Reglamento no contempla la posibilidad de que sean 02 o ms las empresas financieras encargadas indistintamente de la venta extrajudicial, lo que es legalmente posible en aplicacin del Art. 147 del Cdigo Civil, adems de tener el efecto prctico de evitar contratiempos en caso de cierre o intervencin de la entidad financiera. La empresa apoderada podr efectuar la venta directamente, o a travs de corredores inmobiliarios. En cualquier caso, slo deber efectuarse la venta si existen posturas iguales o superiores al 75% del valor del inmueble determinado en la valuacin inicial, debidamente ajustado. Ello supone que al momento de sacar a la venta el inmueble deber efectuarse nueva valuacin pericial que deber ser insertada en la Escritura Pblica de Transferencia de Propiedad por Venta Extrajudicial, lo que debe ser tomado en cuenta al momento de su otorgamiento, a fin de evitar la tacha del ttulo, pues en tal caso el defecto no sera subsanable. Efectuada la venta extrajudicial, el ltimo tenedor del Ttulo deber hacer constar en ste la venta efectuada y el precio pagado, as como el hecho de haberse cancelado total o parcialmente el crdito, con indicacin del saldo a su favor. Al momento de otorgar la Escritura Pblica de Adjudicacin por Subasta, el tenedor deber hacer insertar el Ttulo, o acompaar el original, documentos que constituirn ttulo suficiente para la inscripcin de la Venta y de la cancelacin de la Hipoteca, lo que producir el efecto de anular el Ttulo. La norma no precisa el tratamiento que se dispensar a los dems gravmenes que afecten el predio al momento de la venta extrajudicial, as como el procedimiento a seguir en el caso que el propietario cuyo inmueble ha sido enajenado se niegue a efectuar su entrega al adjudicatario. En ese sentido, los gravmenes posteriores aparentemente permaneceran afectando el predio, y la desocupacin de este requerir siempre decisin judicial a travs de un Proceso de Desalojo por Posesin Precaria. En ambos casos, las omisiones constituyen factores que eventualmente desalentaran la utilizacin del Ttulo, requirindose en tal sentido una precisin legislativa. VII. CANCELACION DE LA HIPOTECA: Cumplida la obligacin a cargo del propietario o del deudor directo, podrn solicitar la cancelacin de la Hipoteca el propietario o el ltimo endosatario, mediante Escritura Pblica. En uno u otro caso, el propietario deber ser el ltimo endosatario del Ttulo, o este deber encontrarse cancelado por el ltimo endosatario o por el mismo constituyente, si el Ttulo no fue endosado y por ende no circul. En este ltimo caso, deber ser insertado en la Escritura Pblica. VIII. PERJUICIO, DETERIORO O EXTRAVIO DEL TITULO: EL Reglamento ha previsto los supuestos en que el Ttulo se perjudique, deteriore o extrave. Para tal efecto, el ltimo tenedor y endosatario deber seguir el procedimiento judicial de Ineficacia del Ttulo, conforme a las normas del Proceso Abreviado.

La demanda de Ineficacia deber ser anotada en el Registro, para lo cual deber tenerse en cuenta las normas sobre Medida Cautelar. Es materia de inscripcin, igualmente, la Sentencia que declara la ineficacia del Ttulo, siendo que esta ltima constituye requisito previo para que el demandante solicite al Registro la expedicin de un duplicado del Ttulo. IX. CONCLUSIONES: La crisis de las garantas reales ha ocasionado su devaluacin como instrumento de seguridad para las transacciones. La responsabilidad corresponde al Estado, quien consciente de ello ha creado nuevos documentos cuyas caractersticas pretenden revertir tal situacin, mediante la atribucin de ciertas caractersticas que les confieren considerables ventajas frente a las tradicionales garantas reales. En ese orden de ideas, el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable est llamado a convertirse en un mecanismo eficiente para promover el otorgamiento de crditos dinerarios por parte de empresas financieras, y de personas naturales y jurdicas en general. Aun cuando se requiere de algunas modificaciones que amplen y/o precisen sus alcances, las normas que regulan lo relativo a dicho instrumento hipotecario establecen pautas bsicas que aseguran los derechos de todos los involucrados en su constitucin, emisin, circulacin y ejecucin. Por ello, la aplicacin racional de dichas normas, y el respeto a la autonoma de la voluntad de los contratantes dentro de una economa de libre mercado, deben contribuir a que se perfeccione y aliente su utilizacin, con el consiguiente efecto multiplicador que beneficiar a la sociedad entera. Depende mucho de aquellos agentes econmicos y en especial de los operadores del Derecho involucrados en el tema que ello sea una realidad.

I.INTRODUCCION Mediante este trabajo, definiremos lo que es un crdito hipotecario a travs del uso de fuentes confiables y especializadas en el tema. Asimismo, presentaremos los conceptos utilizados usualmente en relacin a este tema y su respectiva definicin para facilitar el entendimiento del lector. Adems, presentaremos las importantes e inconfundibles caractersticas que posee un crdito hipotecario segn las descripciones mostradas en City Crdito e Inmueble 24, lo que nos llevara a la explicacin de los tipos de crdito hipotecario utilizados actualmente y su respectiva descripcin. Finalmente, concluiremos con las modalidades de operacin de las distintas entidades ms conocidas y las tasas y montos con las que operan. II. Definicin y Conceptos Bsicos: a. Definicin Los crditos hipotecarios son otorgados, mediante un contrato, por una entidad financiera, para efectuar la compra de un bien raz; sea una vivienda, terreno, construccin o ampliacin de una propiedad. En caso el monto solicitado supere la capacidad de pago que puede demostrar el solicitante del crdito, se suele poner alguna segunda propiedad como garanta. Al respecto, el autor Diez Canseco nos dice lo siguiente: El crdito hipotecario recibe este nombre porque el cliente ofrece como garanta de pago la hipoteca del inmueble financiado, otorgando al Banco el poder de ejecutarla a su favor en caso fuera necesario. (Diez Canseco 1994:102) A travs de esta cita y lo explicado previamente, se puede inferir que el prstamo hipotecario es una herramienta que utilizan las personas para poder adquirir inmuebles y poniendo a estos como garanta de pago. Esto quiere decir que si el solicitante no cumple con los pagos del prstamo, el Banco prestamista podr disponer del inmueble como le plazca, ejecutando el bien hipotecado ante un juez para saldar la deuda. A diferencia del muchas veces conocido, prstamo hipotecario, cuando se obtiene un crdito hipotecario, la cantidad inicial no es fija y la entrega de dinero ocurre ms de una sola vez.

b. Conceptos bsicos Es necesario tener en claro ciertos conceptos que ayudaran al entendimiento del tema en forma ms dinmica. Propiedad: Es la tierra, lugar o hogar que ser financiado por el banco. Hipoteca: Es el derecho real de garanta, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligacin sobre un bien, el cual aunque pertenece en poder de su propietario, el acreedor hipotecario en caso de no ser pagada la deuda puede promover la venta forzosa de la propiedad. Crdito: Es un prstamo de dinero, donde la persona tiene la obligacin de devolver la cantidad solicitada en un tiempo definido ms los intereses devengados, seguros o algn costo asociado si lo hubiera. Deudor: Individuo que necesita y solicita un monto especifico de dinero para comprar cierta propiedad. Acreedor: Persona que ofrece el prstamo y es propietaria de los derechos de un inters en la hipoteca. Inters: Es un ndice utilizado para medir el costo de un crdito, se expresa generalmente en porcentajes Ejecucin hipotecaria: El derecho del acreedor de quedarse con lo establecido como garanta de pago, en caso de que el deudor no pueda devolver el dinero. Tasa Efectiva Anual (T.E.A): La tasa que realmente le cobran en un ao.

III. Caractersticas, Tipos de crdito hipotecario y modalidades de operacin, Clasificacin a. Caractersticas Segn City Crdito, algunas caractersticas del crdito hipotecario son las siguientes: Los crditos hipotecarios por lo general se utilizan para la compra de una nica o primera vivienda porque cuenta con la particularidad que el banco otorga, en algunos casos, hasta el 100 % del valor de la propiedad. Esto depende del pas y el monto que se solicite, pero se suele financiar entre un 70 a 80 %. Tambin se debe tener en cuenta el ingreso del solicitante, ya que la cuota no puede superar entre el 30 % y el 40 % del ingreso individual o grupo familiar [1]. Inmueble 24, adiciona dos caractersticas ms a las ya descritas por City Crdito: Debido a que el inmueble queda como garanta del prstamo, el crdito hipotecario tiene el tipo de inters ms barato comparado con otras modalidades de prstamos en las que no se requiere garanta o esta es muy inferior. Debido al monto de la inversin, los prstamos hipotecarios se hacen a largo plazo, por lo general de varios aos, para que sea ms fcil pagarlos [2]. A travs de estas caractersticas, se puede ver que un crdito hipotecario envuelve una serie de caractersticas como los ingresos econmicos, el monto del prstamo, la tasa de inters, y el plazo para pagar dicho prstamo. b. Tipos de crdito hipotecario Los crditos hipotecarios se pueden clasificar en dos tipos: por el instrumento financiero a utilizar y por el tipo de tasa de inters que se aplicar en el hipotecario. - Por el instrumento financiero a utilizar: Se puede dividir a este tipo de crdito hipotecario en dos: Crdito con mutuo endosable tradicional: crdito con recursos propios de la entidad que financia el hipotecario (banco, compaa de seguros o mutuaria) y que puede financiar hasta un 80 % del valor de vivienda. Crdito va letra hipotecaria: crdito que se financia a travs de la Bolsa de Comercio. Existe la posibilidad de perder un monto del financiamiento. - Por el tipo de tasa de inters que se aplicar en el hipotecario: Se puede dividir a este tipo de crdito hipotecario en dos: Crdito con tasa fija: son aquellos crditos en los que las tasas aplicadas se mantienen fijas durante todo el plazo. Este tipo de crdito es recomendable en personas que no creen estar en capacidad de pagar un crdito que con el tiempo aumente su tasa. Crdito con tasa variable: son aquellos crditos en los que las tasas aplicadas cambian cada ao, lo cual hace que el dividendo a pagar vare por periodo. En este caso se corre un mayor riesgo, puesto que existen periodos de tasas altas como de tasas bajas.

c. Modalidades de operacin Un crdito hipotecario tiene varias formas de pago, dependiendo del ente que haya hecho el prstamo al solicitante. El solicitante del crdito puede pagar parte de la deuda y as poder reducir la deuda pendiente con el ente. Para esto, el solicitante puede buscar varios entes segn su conveniencia, a los cuales, puede pedir un crdito hipotecario, entre las diversas entidades se encuentran, los bancos, las cajas municipales, las cooperativas, las financieras, etc. Todos estos entes cobran una tasa de inters, algunas de estas son mayores que otros, algunos tienen mayores beneficios que otros, facilidad con los pagos, etc. Segn la superintendencia de Banca y Seguros (SBS) las modalidades de pago con montos por S/120.000,00 a 15 aos para la adquisicin de una vivienda con valor de S/150,000.00 y financiamiento de 80% se detalla en el siguiente cuadro:

|Empresas |Tasa de Inters Efectiva Anual | | |(TEA) (%) | ||| | |Mnima |Mxima | |BIF |- |11 | |Banco Continental |- |11.99 | |Banco Financiero |13 |130.000.000 | |Banco de Crdito |0.0 |11.25 | |HSBC |- |10.75 7 / | |Interbank |10.70 |11.20 | |Mibanco |0.00 |11.00 | |Scotiabank |9.10 |9.60 |

Nota: 7/ significa las tasas que aplican en funcin al monto del financiamiento. Esta tasa aplica al rango de S/75,000 a S/150,000

El cuadro anterior representa el detalle de los bancos y sus tasas de inters efectivas anuales (TEA). En el siguiente cuadro se muestran las mismas condiciones del cuadro anterior, quiere decir, las modalidades de pago con montos por S/120.000,00 a 15 aos para la adquisicin de una vivienda con valor de S/150,000.00 y financiamiento de

80% para las cajas municipales.

|Empresas |Tasa de Inters Efectiva Anual | | | (TEA) (%) | ||| | |Mnima |Mxima |

Cajas municipales |CMAC Arequipa |14.707 |14.707 | |CMAC Huancayo |13 29 / |14 30 / | |CMAC Ica |16.77 39 / |16.77 | |CMAC Tacna |- |11.50 | |CMAC Trujillo |- |11.90 | |Caja Municipal de Crdito Popular de Lima |- |12.75 |

Notas: 29/Mivivienda con Recursos del Banco del la Nacin / de 10 a 20 aos. 30/Mivivienda con Recursos de COFIDE/ mayor a 10 aos. 39/ cabe indicar que la CMAC ICA otorga crditos hipotecarios a travs de su producto CAJA CASA pero financiando hasta el 90% del valor de la vivienda.

Cabe recordar que existen montos mayores como un monto de S/240,000.00 a 15 aos para la adquisicin de una vivienda con un valor de S/300,000.00 y un financiamiento del 80% que se mostrara en el siguiente cuadro que ha sido dividido en dos partes que son los bancos y las cajas municipales:

|Empresas |Tasa de Inters Efectiva Anual (TEA) | | |(%) | ||| | |Mnima |Mxima |

Banca mltiple |BIF |- |11 | |Banco Continental |- 3 / |11.00 4 / | |Banco Financiero |12.75 |1.275.000.000.001 | |Banco de Crdito |0.0 |11 | |HSBC |- |10 9 / | |Interbank |10.20 |10.39 | |Mibanco |0.00 |10.80 | |Scotiabank |8.80 |9.35 |

|| |Nota: | |
| |3/ Tasa que corresponde al producto con tasa fija por 5 anios, luego de dicho plazo | |Se aplica una tasa variable: Limabor MN 12 meses+ 5%. | |4/ Tasa que corresponde al producto con tasa fija por 10 anios, luego de dicho plazo | |Se aplica una tasa variable: Limabor MN 12 meses+ 5%. | |9/ Las tasas aplica en funcin al monto del financiamiento: Esta tasa aplica el rango | |De S/225,001 a S/300,000. | ||

|| |Empresas | |Tasa de Inters Efectiva Anual (TEA) (%) | |CMAC Arequipa | |14.707 | |14.707 | || |CMAC Huancayo | |- | |14 31 / | || |CMAC Tacna | |-

|11.50 | || |CMAC Trujillo | |- | |11.75 | || |Caja Municipal de Crdito Popular de Lima | |- | |12.75 | |

Nota: 31/ Tasa nica para crditos a plazo 15 anios Con recursos de COFIDE.

En el siguiente cuadro se presentara las modalidades de pago por S/.54,000.00 a 15 aos para la adquisicin de una vivienda con valor de S/. 60 000 y financiamiento del 90% de crdito mi vivienda:

|Empresas |Tasa de Inters Efectiva Anual | | |(TEA) (%) | |||

Banca mltiple |Banco Continental |9.79 | |Banco Financiero |10.10 | |Banco de Comercio |12.00 | |Banco de Crdito |9.8 | |Interbank |10.1 | |Scotiabank |10.05 |

|Empresas |Tasa de Inters Efectiva Anual | | |(TEA) (%) | |||

Empresas Financieras

|Financiera Confianza |21.99 | |Financiera TFC |12.50 |

|Empresas |Tasa de Inters Efectiva Anual | | |(TEA) (%) | |||

Cajas Municipales

|CMAC Arequipa |11.895 | |CMAC Huancayo |12.68 | |CMAC Ica |12.55 | |CMAC Paita |11.50 |CMAC Trujillo |13.00 | |Caja Municipal de Crdito Popular de Lima |9.95 |

|Empresas |Tasa de Inters Efectiva Anual (TEA) (%)| |||

Cajas Rurales

|CRAC Seor de Luren |12.01 |

|Empresas |Tasa de Inters Efectiva Anual (TEA) | | |(%) | |||

Edpymes

|Mi Casita |9.80 52 / |

Nota: ||

52/ evaluacin por ingresos.

|Empresas |Tasa de Inters Efectiva Anual (TEA) | | |(%) | |||

Administradora Hipotecaria

|Incasa Adm. Hipot. |10.15 |

Existen ms entes que se encargan de otorgar crditos hipotecarios con distintos tipos de tasa de inters efectiva anual (TEA), pero los que mostramos posteriormente son los ms usuales.

IV. Ventajas y Desventajas a. Ventajas 3.1.1 Del tomador de crdito De acuerdo a un informe de Univisin, algunas de las ventajas de los tomadores de crditos hipotecarios son las siguientes[3]: - Segn el economista Alberto Martnez, los intereses de las hipotecas son considerablemente ms bajos que los de otro tipo de deudas. - Una de las mayores ventajas es que la hipoteca brinda la oportunidad de desgravar impuestos. - Las hipotecas tambin permiten obtener una lnea de crdito sobre la propiedad, una herramienta a la que se puede acudir en caso de emergencia.

- Si se cancelas las cuotas antes de su vencimiento, se ahorra intereses, aunque al mismo tiempo se pierde la deduccin anual.

Por su lado, la seccin econmica de Terra agrega las siguientes ventajas[4]: - Se puede conocer y controlar mejor el monto total de los intereses a pagar. - Se reduce el nmero de pagos y se tiene un solo acreedor, lo que permite llevar un mejor el control de las deudas.

Con esta informacin, se puede deducir que los mayores beneficios de los crditos hipotecarios para los tomadores radican en el ahorro de dinero, ya sea por deduccin de impuestos o la menor tasa de inters que brindan, y la seguridad y mayor control que brindan a la hora de controlar y conocer mejor los pagos que deben hacer.

3.1.2 Del intermediario financiero Los bancos asumen un pasivo (la plata que tienen depositada) el cual generalmente est formada por muchos depositantes. Por otro lado tienen un activo (la plata que prestan) bastante concentrado en pocos clientes por una cantidad mucho mayor de plata.

b. Desventajas 3.2.1 Del tomador de crdito Segn Terra, algunas de las desventajas de los tomadores de crditos hipotecarios son las siguientes[5]: - Existe un riesgo de perder el inmueble si no se cancelan los pagos del prstamo. - El trmino (perodo de vigencia) de la deuda aumenta al contraer una obligacin a largo plazo. En consecuencia, los pagos se extienden en el tiempo, y a pesar de la tasa de inters menor, se puede llegar a pagar un monto total mayor en intereses. - En caso se contraigan nuevas deudas, el tomador se encontrara en peores condiciones y si fallas en los nuevos pagos podra perder su inmueble.

En el caso de las desventajas, se puede concluir en que las mayores radican en el hecho de perder el inmueble y el largo plazo que se demorarn los tomadores en terminar de pagar la deuda.

3.2.2 Del intermediario financiero - Cuando un banco da un crdito asume un riesgo tericamente mayor. - Estas instituciones, al otorgar crditos de largo plazo con ahorros de corto plazo conllevan riesgos potenciales de descalce de plazos y, eventualmente, de tasas en contextos donde imperen topes a las tasas de inters para los crditos hipotecarios.

Si nosotros tuvisemos que dar un prstamo a un particular tendramos que analizar ciertos aspectos como sus balances o, la posibilidad de establecer un contrato para asegurarnos que nos pague, que en ltima instancia por un nico prstamo resultara en un costo demasiado alto.

V. Comentario y anlisis de los principales aspectos legales del crdito hipotecario en el Per

Concepto Los bancos o intermediarios financieros que dan el crdito hipotecario a los deficitarios deben de estipular en el contrato las tasas de inters que cobrarn, las comisiones y gastos, dicha informacin debe estar abierta a los usuarios, para que no haya ningn tipo de mal entendido entre el agente financiero y el cliente. Dichas tasas de intereses, que deben ser especificadas, tambin deben de especificar si la capitalizacin ser diaria, mensual, anual u otra que se especifique en el contrato, en caso la tasa de inters cambie, sta entrara en vigencia a los quince das de comunicadas al usuario, salvo que estas variaciones sean para el beneficio del usuario sern efectivas de inmediato sin

necesidad de aviso previo.

Tasas de intereses La frmula utilizada para el clculo de intereses en las operaciones financieras ser supervisada por la Superintendencia de Banca y Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones. (Ley N 28587) Los bancos o agentes financieros no pueden hacer un uso indebido de las tasas de intereses, debido a que estn regulados por la Superintendencia de Banca y Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones, la cual prohibir segn sea el caso la inclusin de clausulas abusivas en materia de tasas de intereses, comisiones o gastos y no dejara que esta sea incluida en contratos futuros, sin que ello signifique fijar lmites para este tipo de cobros en concordancia con lo previsto en el artculo 9 de la Ley N26702. Las entidades financieras deben de difundir obligatoriamente y constantemente las tasas de intereses, comisiones y gastos, dicha informacin debe de estar al interior de las oficinas de atencin al cliente y en su pgina web, si disponen de ella con facilidad de acceso para los clientes. (Artculo 8 de la Ley N 28587)

Anulacin de un contrato Los bancos y otros intermediarios financieros podrn dar por terminado el contrato de crdito hipotecario, sin asumir por ello ninguna responsabilidad, dando por vencidos todos los plazos estipulados en dicho contrato y exigir el pago inmediato del ntegro de las cuotas y dems obligaciones pendientes de pago y proceder a la ejecucin de la garanta hipotecaria y/u otras descritas en las condiciones particulares por diversos aspectos, siendo los ms importantes: - Si el cliente deja de pagar dos o ms cuotas o armadas del prstamo segn el cronograma de pagos acordados, sea en forma consecutiva o alternada. - Si el inmueble hipotecado fuera vendido, alquilado o dispuesto onerosa o gratuitamente,

sin la previa autorizacin del banco o del intermediario financiero, segn sea el caso. - Si el cliente es declarado insolvente o en quiebra. En conformidad con el artculo 1430 del cdigo civil, la resolucin del contrato de prstamo operar de pleno derecho, siendo suficiente que el banco o el intermediario financiero -segn sea el caso- notifique al cliente de su decisin por escrito.

VI. Requisitos solicitados por las Instituciones Financieras o Instituciones pertinentes para otorgar operaciones de crdito hipotecario

Entre las principales instituciones financieras tenemos los bancos, cajas municipales, etc. Cada una de estas instituciones financieras pide algunos requisitos para poder otorgar el crdito hipotecario al agente deficitario. Requisitos de los bancos:

INTERBANK: Sustentar como mnimo S/.1,500 de ingresos mensuales netos conyugales. Para Prstamo Personal con Garanta Hipotecaria, se debe sustentar un mnimo de S/.3,000 de ingresos mensuales netos conyugales. Edad entre 21 y 65 aos. Presentar la solicitud de prstamo, la declaracin personal de salud y el sustento de ingresos, deudas y patrimonio. No deber presentar mal comportamiento de pago, ni estar reportado en centrales de riesgo con informacin negativa (Infocorp,Certicom, etc.). La misma condicin deber ser cumplida por el cnyuge, si se es casado, y por la empresa donde laboran.

SCOTIABANK: Si es por sustento de ingresos, ingreso neto Individual o Conyugal: Desde S/.1000 (Lima), para el caso de provincias, el ingreso mnimo podr reducirse hasta un 40%

siempre que no sean menores a S/. 1,000. Ser mayor de edad y tener hasta 69 aos de edad al solicitar el crdito. Al finalizar el crdito el cliente debe ser menor a 75 aos.

BANCO DE CRDITO DEL PER: Acreditar un ingreso bruto conyugal mnimo de US$ 400 o S/. 1,400 (para clientes con renta de 4ta o 5ta categora) o tener ventas anuales declaradas desde US$ 300,000 o S/. 1'000,000 (para clientes con renta de 3ra categora) > Tener entre 20 y 65* aos de edad. > Demostrar una antigedad laboral mnima de 12 meses (para clientes con renta de 5ta categora) o 1 ao de RUC activo (para clientes con renta de 3ra o 4ta categora) Documentos a presentar: > Solicitud de Crdito Hipotecario (proporcionada por el Banco). > Declaratoria de Salud o Solicitud de Adhesin (proporcionada por el Banco). > Copia y original de tu documento de identidad (si eres casado, tu cnyuge deber firmar la Solicitud de Crdito y presentar la copia de su documento de identidad). > Documentos que sustenten tus ingresos segn la categora tributaria: > Dependientes: Las 2 ltimas boletas de pago (los vendedores y comisionistas deben presentar las 4 ltimas boletas). > Independientes: Para casos de renta de 3ra categora (consolidada). > Copia de RUC > Copia de Declaracin Jurada (Rgimen General) > Copia de los 3 ltimos pagos de impuestos por ventas > Copia de Minuta de Constitucin de la Empresa Para casos de renta de 4ta categora > Copia de RUC > Copia de Certificado de Retencin de los ltimos 3 meses (si contratante retiene IR)

> Si los ingresos son mayores a S/. 2,552 > Copia de Declaracin Jurada > Copia de los 3 ltimos pagos de impuestos por honorarios. > Si los ingresos son menores o iguales a S/. 2,516 > Constancia de Ingresos > Copia del recibo por honorarios del ltimo mes.

Requisitos generales de las cajas municipales:

Edad: Desde 21 hasta 65 aos. Ingreso mnimo: $ 2.000 netos (ingreso neto requerido considerando solamente la cuota del prstamo hipotecario) y la posibilidad de sumar ingresos con su cnyuge, conviviente o novio. Antigedad laboral mnima: para trabajadores en relacin de dependencia 6 meses, e independientes 1 ao. Compromiso mximo: hasta el 40% de su ingreso neto, sujeto a evaluacin crediticia. Documentacin necesaria:

D.N.I., L.C. o L.E. de los titulares. Comprobante de un servicio a nombre del titular. Constancia de CUIL / CUIT. Si su estado civil es:

Casado: Libreta de Matrimonio. Divorciado: Sentencia de divorcio. Unido de hecho: Acta de convivencia, otorgada por un juez de paz y/o partida de nacimiento de hijos en comn. Separacin personal: Sentencia judicial de separacin.

Documentacin laboral

Trabajadores en relacin de dependencia:

ltimos 3 recibos de sueldo (ltimos 6 si presenta conceptos variables). Certificado de empleo. En papel embretado, con la firma del empleador certificada por Entidad Bancaria, indicando nombre y cargo del firmante, y los siguientes datos del empleado: nombre y apellido, tipo y N de documento, CUIL, fecha de ingreso, cargo y/o funcin, tipo de contratacin, remuneracin mensual bruta y neta. Para trabajadores Autnomos:

Matrcula Profesional, ttulo habilitante o habilitacin municipal, segn corresponda. Comprobante de inicio de actividades frente a AFIP. Rgimen Ganancias: ltima Declaracin jurada del Impuesto a las Ganancias y el comprobante de Pago * ltima declaracin jurada de Impuesto a las Ganancias y comprobante de pago correspondiente. Para trabajadores Monotributistas:

Comprobante de adhesin al Monotributo, formulario 162/3. Pagos de Ingresos Brutos del ltimo ao, de corresponder. ltimos 3 pagos de Monotributo de los ltimos 3 meses Documentacin que se debe presentar - Tasacin del inmueble Para Cualquier Destino:

Fotocopia del ttulo de la propiedad. Comprobante del impuesto inmobiliario o Municipal de la propiedad a tasar donde figure la nomenclatura catastral.

Reglamento de Copropiedad o plano de subdivisin (solo para PH o departamento) Documentacin que se debe presentar solamente para crditos con destino a Construccin:

Plano municipal aprobado / visado / registrado o en trmite. Se admitir la solicitud de Crdito sin el plano aprobado pero deber presentarlo en forma previa y/o conjunta al momento del primer desembolso. Documentacin que se debe presentar solamente para crditos con destino para Ampliacin / Terminacin:

Plano Municipal aprobado. Plan de trabajo. Cronograma de obra. Copia del presupuesto de los trabajos a realizar (Planilla de Cmputo y Presupuesto) Recuerde Conservar una copia de la documentacin del inmueble ya que le ser solicitada por el tasador al hacer la tasacin. No entregue al tasador la documentacin original. El adquiriente del crdito una vez otorgado el mismo debe obtener una cuenta de caja de ahorro o cuenta corriente en el Banco Hipotecario ya que las cuotas debern obligatoriamente debitarse de dicha cuenta por debito automtico, en la fecha indicada por el Banco en el Aviso de vencimiento. Entre las cajas municipales, la Caja Municipal de Arequipa pide como requisitos, no tener morosidad en el Sistema Financiero y Comercial, si se trata de un trabajador dependiente, debe de haber laborado por lo menos un ao en forma continua en la misma empresa , que tenga una antigedad mnima de dos aos. La Caja Municipal de Cusco solicita como requisitos, la copia del DNI (titular y cnyuge), recibo de agua o luz del domicilio actual, cronograma de pagos de los crditos vigentes; para los trabajadores dependientes se pide las tres ltimas boletas de pago, estado de cuenta AFP detallado, contrato de trabajo vigente o resolucin de nombramiento; para los trabajadores independientes se solicita la

copia RUC, seis ltimas declaraciones mensuales a la SUNAT(con sus respectivos pagos de impuestos), dos ltimas declaraciones juradas anuales del impuesto a la renta, copias facturas o boletas de compras de mercadera y de venta, copia de recibo por honorarios de los ltimos seis meses, copia de contratos o constancias de trabajo; la edad mxima es de 74 aos 11 meses 29 das. Adems solicita segn la compra venta del inmueble o construccin sobre terreno propio y dentro de esa solicitud esta lo siguiente: En Compra Venta se solicita el certificado de registro Inmobiliario, tasacin actual del inmueble, testimonio o ttulo de propiedad, autoevalu reciente; y en construccin sobre terreno propio pide certificado de registro inmobiliario, tasacin actual, tasacin proyectada, presupuesto de obra( firmada por un ingeniero acreditado por SBS), contrato de obra (firmada por un ingeniero acreditado por la SBS). Entre otras cajas municipales se encuentra la Caja Municipal de Piura cuyos requisitos son, ser persona natural, mayor de edad, residente en Per o peruanos residentes en el extranjero; no tener informacin negativa en las centrales de riesgo( tener calificacin:0 o 1); el solicitante deber acreditar capacidad de pago: como mnimo un ingreso mensual que satisfaga evaluacin crediticia, teniendo en cuenta que el valor total de la cuota no deber ser mayor al 40% del ingreso liquido; el solicitante y en su caso su cnyuge o conviviente legalmente reconocido e hijos menores de edad no sean propietarios de otra vivienda en cualquier localidad del pas( Certificado negativo de Propiedad extendido por registros Pblicos); el solicitante y su cnyuge no deben haber adquirido una vivienda financiada con recursos del Fonavi, Fondo Mi Vivienda S.A. o del programa Techo Propio aun cuando ya nos sean propietarios de la misma; la vivienda financiera debe ser de primera venta y libre de cargas y gravmenes.

VII. Caso prctico

En el siguiente caso, el crdito hipotecario ha sido adquirido en el Banco Santander Central Hispano-Per, en el ao 2002 por un monto inicial de US$160,000.00, el cual ser

ampliado por el mismo hasta US$208,000.00, si es que el cliente cumple con las clausulas establecidas en el contrato. Dicho crdito hipotecario es concedido a una persona natural y su conyugue, ambos comprometidos a pagar el monto descrito a un plazo no mayor de 180 meses (15 aos). La tasa que se aplicara ser reajustable de acuerdo a las fluctuaciones en el mercado; no obstante, la tasa de inters anual para el primer ao ser de un 10.00%(Diez por Ciento). Es decir, la tasa de inters mensual para el primer ao es de 0,797414% (segn propio calculo), pues segn el acuerdo pactado entre el cliente y la institucin financiera, el pago se efectuara cada da 02 del mes, hasta culminar con el plazo pactado. Actualmente la T.E.A cobrada por el Banco es de 10.75%, por lo que la T.E.M es de 0.854507% (segn propio calculo). Entonces, si el crdito hipotecario hubiera sido adquirido ahora, la cuota que se tendra que pagar mensualmente seria mayor.

En el momento no se cuenta con el cuadro de montos pactados durante los aos concretados, por lo que se muestra un cuadro similar pero de diferente monto financiado.

VIII. Conclusiones y Recomendaciones

o El crdito hipotecario en el Per ha venido experimentando diversos cambios en cuanto a los mayores beneficios que las entidades financieras le brindan a los clientes. Por ejemplo, en los ltimos tres aos se ha extendido el plazo de pago de 15 aos a 25 o 30, mientras que la cuota inicial se ha reducido en 20%. Todo esto se ha traducido plausiblemente en un mayor crecimiento proyectado para este ao, el cual bordea el 18% segn el BCP.

o El crdito hipotecario logra una transaccin win-win, en la cual ambas partes que intervienen en la transaccin, intermediario financiero y tomador del crdito, se ven beneficiadas. Por un lado, el intermediario se favorece, ya que mantiene ocupado su

capital, el cual genera intereses durante todo el plazo del crdito y, en caso de no ser pagado, puede ser cobrado mediante la posesin del inmueble financiado. Por otro lado, el tomador del crdito se beneficia, ya que obtiene el crdito sin muchos requisitos y se vuelve propietario del inmueble financiado.

O Si bien es cierto, hay ciertas desventajas para ambas partes. Estas son minsculas comparadas con los beneficios brindados por el crdito financiero.

http://www.ibr.edu.pe/cliente/Autoaprendisajes/PDF/CAD%20FINANCIAMIENTO%20UNIDAD%20I I.pdf

http://www.bvcooperacion.pe/biblioteca/bitstream/123456789/3334/1/BVCI0003163.pdf http://www.larepublica.pe/infografias/creditos-hipotecarios-feb-2010-feb-2013-04-04-2013