Precio Hedónico

PRECIOS HEDNICOS
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Dr. Rolando Retegui Lozano, Ing. Mara Paulina Aliaga Martnez, Lic. Sergio Leyva Haro
PRECIOS HEDNICOS
Argumentos Supuestos MTODOS DE PRECIOS HEDNICOS Objetivos Problemas
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Argumentos bsicos Muchos de los bienes que se comercializan habitualmente en el mercado son un agregado de caractersticas o atributos que no pueden ser vendidos o comprados por separado. Cuando compramos un bien, realmente compramos un conjunto de atributos y calidades que no pueden adquirirse por separado, ya que para ellos no existe un mercado independiente. Si un bien es en realidad un conjunto de atributos,entonces el precio del mercado debe ser un agregado de los precios individuales de los atributos que tal bien contiene-hiptesis hednica. Ejemplo:
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Cuando
se
adquiere de una
una
vivienda,
no
slo
se
est que
comprando tambin se
metros est
cuadrados
determinada
calidad,
sino
escogiendo un entorno, que tiene una serie de caractersticas, tanto con respecto al barrio generales. Argumentos bsicos El valor de una parcela esta relacionado con los beneficios que se pueden obtener:

como con respecto al medio ambiente, en trminos muy
Produccin agrcola Alojamiento Acceso al lugar de trabajo Acceso a instalaciones comerciales y a facilidades ambientales como parques.
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Calidad tambin
ambiental
del
vecindario
en
el
est
ubicado
el
terreno
son beneficios importantes que recibe la persona que tiene
el derecho a usar un determinado terreno Intentos del Mtodo

o
Identificar la cantidad diferencial del valor de las propiedades que se debe a las diferencias ambientales entre las misma. Inferir cuntas personas estaran dispuestas a pagar por una
mejora de la calidad ambiental con la que se encuentran y cul es el valor social de la mejora.
o
La
idea
bsica en
del
mtodo el
de
las
variables o dolor
hednicas de
consiste el
en
determinar
qu
manera
placer
consumir
activo
ambiental (dolor en el caso del ruido) afecta al precio de una serie de
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bienes para los que existe un mercado perfectamente definido (Ejemplo: el mercado de las viviendas para el caso del ruido). SUPUESTOS: Supuesto de movilidad Para que la persona pueda expresar su disposicin a pagar por un bien cualquiera tiene que poder elegir distintas cantidades de dicho bien. Es decir, los costos de transaccin no han de ser prohibitivos, ha de ser los suficientemente mvil como para poder escoger, por ejemplo, viviendas afectadas por distintos mviles de contaminacin ambiental y poder optar, llegado el caso, por cambiarse a otra zona, donde el nivel de contaminacin sea distinto. En ausencia de movilidad, cuando la persona no tiene eleccin, los precios de los bienes de mercados no reflejan el cambio producido. El papel del ingreso per capita
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El ingreso per capita es una variable fundamental a la hora de estimar la funcin de los precios hednicos. Como se ha visto, la disposicin a pagar (DAP) por un bien cualquiera es una funcin, entre otras cosas, de la capacidad de pago. En el caso de los bienes ambientales, lo que se observa es que la DAP aumenta ms que proporcionalmente con el ingreso. Este es un resultado corroborado sistemticamente por la evidencia emprica: la revalorizacin de las viviendas es porcentualmente mayor, ante una mejora, cuanto mayor sea su valor de mercado. Valor de Uso y Valores de No uso Refleja el valor que los usuarios de un bien privado, que se ve afectado por la modificacin en la calidad ambiental, que se proyecta en el mercado. Se trata, por tanto, de un mtodo que permite reflejar el valor de uso del bien ambiental para las personas afectadas. No se incluyen, por lo tanto, todos los posibles valores de No uso que el recurso puede tener una serie distinta de personas.
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Usuarios transeuntes Aquellos que son afectados por la calidad del bien ambiental, pero no a travs de su posicin. Ejemplo: el nivel de contaminacin del aire de una zona urbana afecta no solo a los que viven en ella, sino tambin a los que la atraviesan, pasean por ella o simplemente hacen un trmite all. El bien ambiental forma parte de la funcin de produccin de utilidad vivienda de estas bien personas. privado, Sin lo embargo que no est al relacionado de con la como impide mercado este bien
recoger el cambio en el bienestar experimentado por ellos.
Ejemplos
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Medir
el
precio
de
las
casas
de
acuerdo
con
diversos
niveles
de
contaminacin del aire e intentar ver cmo se modifica ese precio cuando cambia la contaminacin y todo lo dems se mantiene constante. O en el caso de las actividades peligrosas, medir de qu manera cambian las tasas salariales cuando hay riesgos, para despus deducir el cambio que se producir en los salarios a partir de un pequeo cambio del riesgo.
Funcionalmente Se pretende: Determinar que porcentaje del valor de los bienes con mercado (ejemplo: viviendas) esta determinado por el nivel que alcanza la variable hednica (ejemplo: ruido)
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Una vez establecido esta relacin, se determina el deseo marginal de pagar por una determinada mejora (ejemplo: disminucin del ruido). A partir del marginal de pagar se determina el deseo total de pagar como subrogado de la valoracin monetaria de la correspondiente mejora. Objetivos de la Tcnica Hednica Sacar a la luz (hacer explcitos) los precios de los bienes o atributos para los que no existe un mercado formal. Utilizar estos precios para evaluar decisiones que afecten la oferta de los atributos (cambios en la calidad)
Ejemplo:
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Si
encontramos
dos
viviendas
iguales
en
todas
sus
caractersticas
excepto en -el nivel de ruido, por ejemplo-la diferencia de precio entre ellas reflejara el valor de este atributo que, en principio, carece de un precio explcito de mercado. Funcin de Precios Hednicos Es una relacin de equilibrio entre los precios de cada uno de los bienes y los atributos o calidades que contienen. La forma de dicha funcin lleva de implcitas los todas las as preferencias como la y posibilidades y las financieras mercado. compradores, tecnologa
posibilidades de los constructores y la oferta de atributos exgenos al
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P(Z)
h(Z) A
Yi
PZ
XA
C i y h(z)
ZA
ZA
El consumidor se enfrenta a la decisin de dividir su presupuesto entre el consumo de los otros bienes necesarios X y la calidad ambiental (tipo de vivienda que le guste) Z A A.
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La funcin de precios hednicos implica que al adquirir mayor calidad ambiental Z aumenta P (Z) . Es una funcin de produccin del bienestar del consumidor
el precio
Detallando las ideas Determinar una relacin entre el precio estadstico de compra venta del bien subrogado con mercado (ejemplo: vivienda) y una serie de variables que explican dicho precio adems de una adicional, que es la variable ambiental. Las series de variables podran ser:

Variables del vecindario Variables de accesibilidad
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Variables estructurales de la vivienda

o o o o o o o o
Superficie de pisos N de habitaciones ndice de confort Zonas comunes Terraza Ascensor Chimenea N de baos, etc.
Variables Ambientales
Tenemos la funcin del tipo: P = f(x1, x2,.xn, Z) .(1) P = Precio estadstico de compraventa del bien con mercado x1, x2,.xn= Valores de los bienes econmicos. Z = Valor de la variable ambiental sin mercado
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Procediendo estadsticamente la expresin (1). Deseo marginal de pagar w ser igual a la derivada parcial del precio con respecto a la variable ambiental Z.
p w= z
Obteniendo el deseo total de pagar a partir del deseo marginal de pagar: 1 FORMA LINEAL P = a x + a x +a x + bZ ..(b) 1 1 2 2 n n
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w Deseo marginal de pagar
El nivel inicial de ruido zo. Debido, por ejemplo, a la instalacin de una pantalla acstica, dicho nivel de ruido se reduce a z1. El valor monetario de dicha mejora ambiental es el rea z1ABzo
z
A
VALOR MONETARIO DEL BENEFICIO AMBIENTAL
z1
zo
Valor de la variable ambiental
De esta expresin se deduce:
p w= =b z
Es decir nuestro deseo marginal de pagar es constante o no depende del nivel alcanzado por la variable ambiental
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2 forma: No lineal De la ecuacin (1) En tal caso, el deseo marginal de pagar w no es constante, sino que depende del nivel alcanzado por la calidad ambiental.
a1 a2 an P = x1 . x2 ........xn .z b .........(3)
Derivando (3) obtenemos el deseo marginal de pagar:
P a2 an = w = bx1a1 .x2 .......xn .z b 1...( 4) Z
W = w (z)
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w Deseo marginal de pagare
W = W(z) B
A
Valor monetario beneficio marginal del
Grficamente
zo z1 z Valor de la variable ambiental VALORACION HEDNICA (Deseo marginal de pagar variable)
El carcter convexo hacia el eje de las abscisas de la curva trata de indicarnos el carcter creciente del deseo marginal marginal de pagar.
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Si instalamos una pantalla acstica, el nivel de ruido se reduce de z0 a z1. El valor monetario de dicha mejora ambiental es el rea z1ABzo
zo
z1
w( z ).d z
Expresando en trminos analticos:
Disposicin a pagar y precios hednicos de la propiedad Supongamos:
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PP DAP Wo A G C DAP (curva de demanda) Eo Pendiente PPi B Ganancia en el excedente del consumidor D Po Pi Calidad ambiental
E1 F
Nivel de contaminacin
Si todas las familias idnticas, la curva AB tambin sera la curva de demanda de calidad ambiental. Para evaluar cualquier mejora ambiental usaramos las funciones CD de la demanda inversa estimada. o Supongamos que la contaminacin caiga de P a Pi. La ganancia en el excedente del consumidor para cada unidad familiar es o el rea E E FG.
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Un individuo o una familia que est viviendo en un ambiente con un o nivel de contaminacin P . El mtodo Hednico asume que se ha llegado a esta eleccin de un modo racional. La cantidad W familia y o como la DAP de esa familia por la ltima unidad de puntos del mismo tipo se indican por la lnea
calidad ambiental, pero tal DAP es un punto en la curva de demanda de la otros
o discontinua CD es su paso por E . Lo que nos muestra esto es que la relacin del precio hednico estimada se puede usar para obtener UN PUNTO en la curva de demanda de cada familia y que la pendiente de la relacin estimada es un conjunto de puntos en las curvas de demanda de muchas familias distintas.
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PROBLEMAS DEL ENFOQUE Transacciones reales: efectuadas en el mercado inmobliario Ventaja. Reflejan lo que realmente ocurre Desventajas. En condiciones normales es un mercado poco movido.Se duda de que el precio alcanzada sea realmente de equilibrio. No es un precio ptimo
Opinin de expertos corredores de propiedades Ventaja. Reflejan lo que realmente ocurre . Desventajas
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En condiciones normales es un mercado poco movido.Se duda de que el precio alcanzada sea realmente de equilibrio. No es un precio ptimo
Opinin del propietario Ventaja. El dueo es el que mejor conoce las caractersticas de la vivienda y sabe si se han tomado algunas medidas defensivas. Desventajas. La vivienda puede tener un valor particular y el dueo puede dar una respuesta estrtegica
Tipo de precio Puede surgir la duda sobre qu tipo de precio utilizar: precio de venta de la vivienda o precio de alquiler?
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Ventaja. El precio del produciendo en error es menor. Por su caracterstica ms dinmica este el entorno y en las caractersticas del objeto de precio se encuentra mejor preparado para reflejar los cambios que se van atencin. Es un precio ms actualizado. Desventajas. Al ser una actividad con tasa de relacin mayor puede acentuar el problema de conducta no ptimo, sino satisfactoria.
Otros problemas Problemas relativos a la obtencin de la informacin: si se toma como precio el de la vivienda o el del suelo, si el precio de la vivienda es
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el de mercado o el del catastro, si se toma el precio de venta o el de alquiler, si se incluyen o no los impuestos sobre la propiedad, etc. Problemas del enfoque. 2. Problemas economtricos: como falsear el resultado al no incluir alguna caracterstica importante de la vivienda, multicolineabilidad si dos de las caractersticas incluidas estn relacionadas (por ejemplo, en casas cercanas a fbricas, el ruido y la contaminacin atmosfrica), la complejidad de las tcnicas empleadas, etc. Problemas del enfoque 3. Problemas de medicin de la variable ambiental: caso de la medicin de un bien ambiental que incluya mltiples formas de medicin (por ejemplo la contaminacin atmosfrica, que est producida por un gran nmero de sustancias de forma simultnea), con lo que se plantea la cuestin de si hacer un ndice compuesto o slo seleccionar una de ellas, o caso tambin de la inclusin de la variable tiempo y de saber
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cmo va a incidir en las caractersticas ambientales, el precio de la vivienda o el comportamiento del consumidor. Problemas del enfoque. 4. Problemas por falta de realismo de los supuestos restrictivos en los que se basa el anlisis, ya que ste presupone que existe informacin perfecta para los potenciales compradores, no existen costes de transaccin en el mercado y ste se encuentra en equilibrio constante, siendo todos estos supuestos difcilmente observables en la realidad.

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como con respecto al medio ambiente, en trminos muy

son beneficios importantes que recibe la persona que tiene

el derecho a usar un determinado terreno Intentos del Mtodo

ambiental (dolor en el caso del ruido) afecta al precio de una serie de

recoger el cambio en el bienestar experimentado por ellos.

posibilidades de los constructores y la oferta de atributos exgenos al

Variables del vecindario Variables de accesibilidad

Variables estructurales de la vivienda

w Deseo marginal de pagar

Valor de la variable ambiental

De esta expresin se deduce:

Derivando (3) obtenemos el deseo marginal de pagar:

P a2 an = w = bx1a1 .x2 .......xn .z b 1...( 4) Z

w Deseo marginal de pagare

zo z1 z Valor de la variable ambiental VALORACION HEDNICA (Deseo marginal de pagar variable)

Expresando en trminos analticos:

Disposicin a pagar y precios hednicos de la propiedad Supongamos:

calidad ambiental, pero tal DAP es un punto en la curva de demanda de la otros

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