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LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS RURAIS SOLICITANTE : MASSA FALIDA DA IRONBRÁS INDÚSTRIA

LAUDO TÉCNICO DE

AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS RURAIS

SOLICITANTE

:

MASSA

FALIDA

DA

IRONBRÁS

INDÚSTRIA

E

 

COMÉRCIO S/A

 

OBJETO

:

DOIS IMÓVEIS RURAIS

 

LOCALIDADE

:

JANUÁRIA (CHAPADA GAÚCHA) - MG

 

LOCALIZAÇÃO

:

ÀS MARGENS DA RODOVIA BR – 030

DATA BASE

:

20 DE MARÇO DE 2009

 

ALAMEDA DA TERRA Nº 437 – BAIRRO VILE DE MONTAGNE - NOVA LIMA – REGIÃO METROPOLITANA DE BELO HORIZONTE – MG - CEP ; 34.000-000 - FONE 0XX31 3541 0401 – FAX 0XX31 3581 8006 apc@apcengenharia.com.br - www.apcengenharia.com.br

ÍNDICE

ÍNDICE Descrição Página Índice: 02 Considerações iniciais: 03 Caracterização da metodologia:

Descrição

Página

Índice:

02

Considerações iniciais:

03

Caracterização da metodologia:

04

Métodos e critérios utilizados:

06

Grau de rigor da avaliação:

09

Caracterização do objeto:

20

Descrição básica (resumida) do imóvel:

20

Considerações sobre a região:

27

Das terras:

28

Pesquisa de mercado realizada para as terras:

29

Dados coletados na pesquisas:

30

Metodologia avaliatória:

48

Cálculos estatísticos:

49

Avaliação geral:

59

Conclusão:

60

ANEXO I

ANEXO II

Fotografias Documentação

ANEXO III

Vista aérea

ANEXO IV

Alguns trabalhos realizados pela APC

2

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1. Considerações iniciais:

1. Considerações iniciais: O presente trabalho de avaliação de bens foi executado sob a responsabilidade técnica

O presente trabalho de avaliação de bens foi executado sob a responsabilidade técnica da empresa APC - AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS E CONSULTORIA S/C Ltda., CGC Nº 01.447.086/0001-68 e registro no CREA Nº 20.944/96 e de seus engenheiros, sob a direção do engenheiro Mário Lucas Gonçalves Esteves CREA Nº 53.519/D, registro no IMAPE (Instituto Mineiro de Avaliações e Perícias) Nº 472, especialista no campo das avaliações de bens móveis e imóveis em geral.

Para execução dos serviços, foram utilizados os dados e informações fornecidas pela solicitante e/ou retirados de documentação apresentada, bem como aqueles obtidos de terceiros, por ocasião da pesquisa de mercado realizada, julgados “a priori” corretos, todos considerados idôneos e de boa fé.

Não foram realizadas investigações específicas, no que concerne a títulos, documentos, regularidades fiscais, invasões, hipotecas, áreas de preservação permanente com impedimento de exploração, jazidas minerais, cobertura vegetal, superposições de divisas e conformes, providências de ordem jurídico-legal, por fugirem ao escopo do presente trabalho, estando o valor baseado no valor médio de terras da região.

Todas as medidas e cálculos das áreas foram retirados da documentação e das plantas cedidas pelo solicitante, não tendo sido realizadas medições de conferência.

Para execução dos serviços, foram utilizados os dados e informações fornecidas pela solicitante e/ou retirados de documentação apresentada por ela, tais como área das terras, dados do superficiário, medidas das edificações e benfeitorias, dentre outras que, influem diretamente no valor fina desse trabalho de estimativa de valor, portanto, a responsabilidade sobre a veracidade dessas informações é única e exclusivamente da solicitante, que deverá responder pelas mesmas.

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2. Caracterização da metodologia: Segundo nosso entendimento e em consonância com as Normas de Avaliações

2. Caracterização da metodologia:

Segundo nosso entendimento e em consonância com as Normas de Avaliações da ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, assim se define uma avaliação:

AVALIAÇÃO:

É a determinação da soma em dinheiro que num dado momento, se pode atribuir em vista de um escopo prefixado, a um determinado bem.

É a apreciação do valor que tenha, em determinada data, o todo ou parte de um bem ou coisa.

É a técnica de estimar, comercialmente ou para efeitos legais, o valor dos imóveis e de outros bens.

É o trabalho técnico que compreende um conjunto de raciocínios, inspeções e cálculos, tendentes a determinar o valor de um bem móvel ou imóvel.

É a apuração do justo valor que poderia ser definido como o preço que um bem poderia alcançar, em determinada data, se colocado à venda ou compra em prazo razoável pelo vendedor que desejando, mas não estando obrigado a vendê-lo, ou pelo comprador, adquirindo-o com total conhecimento dos usos e finalidades para as quais o mesmo poderá ser destinado, sem contudo estar compelido a realizar a compra.

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VALOR:

VALOR: Valor a ser determinado corresponde sempre aquele que, num dado instante, é único, qualquer que

Valor a ser determinado corresponde sempre aquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde também ao preço que se definia em um mercado de concorrência perfeita, caracterizado pelas seguintes premissas:

Homogeneidade dos bens levados a mercado.

 

Elevado

de

proprietários

e

inquilinos,

de

tal

sorte

que

não

possam

individualmente, ou em grupos, alterar o mercado.

 

Inexistência de influências externas.

 

Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as tendências deste.

Perfeita

mobilidade

de

fatores

e

participantes,

oferecendo

liquidez

com

liberdade plena de entrada e saída de mercado.

Segundo o INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA - IBAPE, define-se como valor de mercado aquele valor pelo qual se realizaria uma negociação entre partes desejosas, mas não obrigadas à transação, ambas conhecedoras do mercado e admitindo prazo razoável para se encontrarem.

Segundo a ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, define como expressão monetária do bem, à data de referência da avaliação, numa situação em que as partes, conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam compelidas à negociação.

Segundo o AMERICAN INSTITUTE OF REAL STATE APPRAISERS, poderíamos assim traduzir como valor de mercado o preço mais elevado, em termos de dinheiro, que uma propriedade alcançaria se exposta à venda num mercado aberto, considerando-se um tempo razoável para se encontrar um comprador que a adquira com o conhecimento de todos os usos para os quais está adaptada e pode ser utilizada.

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3. Métodos e critérios utilizados: A Norma Brasileira de Avaliação de imóveis rurais da ABNT

3. Métodos e critérios utilizados:

A Norma Brasileira de Avaliação de imóveis rurais da ABNT (da NBR 14.653-

4:2002) diz em seu artigo oitavo o seguinte:

1

2

3

4

5 Metodologia aplicável

5.1 Método comparativo direto de dados de mercado

Ao utilizar inferência estatística com modelos de regressão linear, consultar os requisitos mínimos estabelecidos no anexo A. No caso de utilização de tratamento por fatores, consultar o anexo B.

5.2 Método da capitalização da renda

5.2.1 As avaliações de empreendimentos de base rural deverão observar as prescrições da NBR 14.653-4:2002.

5.2.2 No caso de avaliação de culturas agrícolas devem ser observados os

seguintes procedimentos:

5.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a partir da data de referência da avaliação até o final da vida útil da cultura.

5.2.2.2 Na determinação da renda líquida deve-se considerar a receita bruta, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de erradicação, se houver.

5.2.2.3 No cálculo do custo da terra nua pode-se utilizar o custo de oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor de seu arrendamento.

5.3 Método involutivo

O método involutivo, conforme definido em 8.2.2 da NBR 14.653-1:2001, compreende as seguintes etapas.

5.3.1 Vistoria

Deve ser realizada de acordo com 7.2.

5.3.2 Projeto hipotético

Na concepção do projeto hipotético, o engenheiro de avaliações deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando, como definido em 3.1.

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5.3.3 Pesquisa de valores

5.3.3 Pesquisa de valores A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método

A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, conforme em 7.3, e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo.

5.3.4 Previsão de receitas

As receitas de venda das unidades do projeto hipotético serão calculadas a partir dos resultados obtidos em 8.3.3, considerados a eventual valorização imobiliária, a forma de comercialização e o tempo de absorção no mercado.

5.3.5 Levantamento do custo de produção do projeto hipotético

Este

levantamento

corresponde

à

montagem

de

orçamento

dos

custos

diretos

e

indiretos

(inclusive

de

elaboração

e

aprovação

de

projetos)

necessários

à

transformação

do

imóvel

para

as

condições

do

projeto

hipotético.

5.3.6 Previsão de despesas adicionais

Podem incluir, quando pertinente, entre outras as seguintes despesas:

a) de compra do imóvel;

b) de administração do empreendimento, inclusive vigilância;

c) com impostos e taxas;

d) com publicidade;

e) com a comercialização das unidades.

5.3.7 Margem de lucro do incorporador

Quando for usada margem de lucro, em modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no mercado.

5.3.8 Prazos

No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que:

a) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as

suas características físicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas;

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b) o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e

b) o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e desempenho do mercado.

5.3.9 Taxas

No caso de adoção de modelos dinâmicos recomenda-se explicitar as taxas de valorização imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do capital investido e a mínima de atratividade.

5.3.10 Modelo

A avaliação poderá ser realizada com a utilização dos seguintes modelos,

em ordem de preferência: a) por fluxos de caixa específicos; b) com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos; c) com a aplicação de modelos estáticos.

5.4 Método evolutivo

A identificação do valor de cada um dos componentes do imóvel deve

atender à seção 10 desta norma.

5.5 Método comparativo direto de custo

método comparativo direto para a avaliação de custos

deverá considerar uma amostra composta por benfeitorias de projetos semelhantes, a partir da qual serão elaborados modelos seguindo os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.

A utilização

do

5.6 Método da quantificação de custo

Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelos custos unitários das construções rurais ou por orçamento.

Portanto, baseado nas premissas anteriores, adotamos o Método Comparativo, através do confronto de dados de mercado, por entendermos como o mais indicado para o caso presente.

O método é comparativo, porquanto a pesquisa de mercado realizada foi dirigida

no sentido da apuração de valores médios, unitários básicos, praticados e/ou propostos para com terrenos rurais semelhantes e/ou comparáveis aos aqui objetos de avaliação, quanto sua localização e situação, sua topografia, potencial de utilização, aguadas, aproveitamento, dentre outros fatores secundários, os quais, pudessem vir a influir, direta ou indiretamente, na valorização ou desvalorização dos terrenos avaliandos.

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4. Grau de rigor da avaliação: De acordo com as Normas Brasileiras de Avaliação, os

4. Grau de rigor da avaliação:

De acordo com as Normas Brasileiras de Avaliação, os níveis de precisão de uma avaliação estão classificados da seguinte forma:

4.1 Pelas normas antigas (NBR 8799:1985 e NBR

13820:1997):

Níveis de rigor

1 - O grau de rigor pretendido em uma avaliação está diretamente relacionado com

as informações que possam ser extraídas do mercado. A especificação "a priori" dos níveis de rigor mais elevados somente será estabelecida para determinação do empenho no trabalho avaliatório, e não implica na garantia de um grau mínimo na sua precisão final, independendo, portanto, da vontade do Engenheiro de Avaliações.

2 - O. rigor de uma avaliação está condicionado à abrangência da pesquisa, à

confiabilidade e à adequação dos dados coletados, à qualidade do tratamento aplicado ao processo avaliatório, ao menor grau de subjetividade emprestado pelo avaliador em sua manifestação, sendo esses aspectos definidos no detalhamento de cada um deles.

3 - O maior rigor pretendido numa avaliação não leva, necessariamente, à maior

precisão. Um trabalho avaliatório será classificado de acordo com os seguintes níveis alcançados:

- Avaliação de grau expedito.

- Avaliação de grau normal.

- Avaliação de grau rigoroso.

Avaliação de Grau Expedito

Define o trabalho avaliatório onde prepondera a subjetividade, podendo não revelar ou deixar de utilizar qualquer instrumento matemático de suporte à convicção de valor expressa pelo Engenheiro de Avaliações, cuja responsabilidade fica limitada a essas condições.

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4.1.1 - Este grau é aceito quando houver necessidade de procedimento rápido que possibilite a

4.1.1 - Este grau é aceito quando houver necessidade de procedimento rápido que

possibilite a apreciação sobre o valor de um bem em prazo exíguo, quando definido na contratação dos serviços, ou quando os elementos comparativos forem insatisfatórios ou insuficientes para permitir conclusões tentadas nos outros níveis de rigor.

4.1.2 - Nesses casos. em que geralmente as condições não permitem ou não seja

exigida a elaboração de trabalho de nível superior, é admitida a apresentação sucinta do raciocínio técnico que tenha induzido o Engenheiro de avaliações à obtenção dos valores apresentados não devendo, necessariamente, estarem comprovados os elementos que tenham levado a sua convicção. Caso esses elementos sejam explicitados e apresentados. esta condição deve ser ressaltada. indicando-se as fontes de informação.

Avaliação de Grau Normal

Define o trabalho avaliatório desenvolvido através de metodologia adequada e que atende aos seguintes requisitos

4.2.1 - Coleta de dados deve trazer todas as informações disponíveis que permitiram ao avaliador formar sua convicção de valor.

4.2.2 - Qualidade da amostra deve estar assegurada quanto:

a) à correta identificação dos elementos comparativos, devendo constar

o endereço completo e a especificação e quantificação das principais variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo;

b) à isenção e identificação das fontes de informação de forma a

permitir sua conferência;

c) ao número de elementos efetivamente utilizados maior ou igual a 5

(cinco);

d) à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz

respeito a sua situação, à destinação, ao grau de aproveitamento e às características físicas;

e) à sua contemporaneidade,

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4.2.3 - Não serão considerados elementos válidos para comparação, aqueles que não estejam na mesma

4.2.3 - Não serão considerados elementos válidos para comparação, aqueles que

não estejam na mesma região geo-econômica ou não possuam características dimensionais e de aproveitamento similares às do avaliando.

4.2.4 - Neste grau de rigor, o tratamento dispensado aos elementos para serem

levados à formação do valor pode ser feito através de estatística descritiva, homogeneizando-se os elementos observados, quando não perfeitamente comparáveis, admitindo-se a utilização de ponderações ou fatores empíricos, se consagrados ou resultantes de levantamentos estatísticos de mercado, estes desde que plenamente justificados.

4.2.5 - Se a moda não estiver evidenciada, da média dos dados

homogeneizados serão descartados, de inicio, aqueles acima ou abaixo de 30% da mesma, calculando-se novos limites e média pelo mesmo principio. Caso dados eliminados na primeira etapa estiverem dentro desses limites, deverão ser reincluídos no rol, para serem repetidas as mesmas operações, até que todos os componentes do mesmo atendam ao intervalo de mais ou menos 30% em torno da última média.

4.2.6 - A transformação do preço com pagamento a prazo de um elemento para o

preço a vista será feita com a adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e representativa da média praticada pelo mercado financeiro, à data correspondente a esse elemento, discriminando-se a fonte

4.2.7 - Nos casos de exame de elementos não contemporâneos, é

desaconselhável a atualização de valores do mercado imobiliário através de índices econômicos, quando não houver paridade entre eles, devendo , neste caso, o preço ser atualizado mediante consulta direta a fonte. Quando a atualização na forma mencionada for impraticável, só será admitida a correção dos dados por índices resultantes de pesquisa no mercado.

4.2.8 - As características do bem avaliando devem, preferencialmente, estar contidas no intervalo ou espaço amostral dos atributos de mesma natureza, levantados entre os bens observados. Sempre que isso não ocorrer, deve o avaliador enfatizar e justificar a medida adotada para considerar tal circunstância.

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Avaliação de Grau Rigoroso Define o trabalho avaliatório desenvolvido através de metodologia adequada, com

Avaliação de Grau Rigoroso

Define o trabalho avaliatório desenvolvido através de metodologia adequada, com significativa isenção de subjetividade, e que atenda aos seguintes requisitos:

4.3.1 - Cada um dos elementos que contribuir para formar a convicção de valor

tem de estar expressamente caracterizado e o seu conjunto, de características assemelhadas ao bem avaliando, deve compor uma amostra tão aleatória quanto possível, usando-se toda a evidência disponível.

4.3.2 - Os elementos de referência que compõem a amostra deverão ter suas

características ou variáveis paramétricas quantitativas perfeitamente estabelecidas, sendo em número mínimo de duas, acrescidas ou não de variáveis condicionais, todas justificáveis pelo comportamento do mercado. § único: Será tolerada regressão simples desde que a variável explicativa não seja condicional e as outras variáveis testadas não se mostrem significantes.

4.3.3 - A qualidade da amostra tem de estar assegurada quanto:

a) ao detalhamento da descrição de suas características, devendo

constar endereço completo e a especificação das principais variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo;

b) a sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, e/ou a sua

consistência com o modelo, no que diz respeito à localização no contexto urbano, destinação, grau de aproveitamento e características físicas;

c) a sua contemporaneidade;

d) à isenção e identificação das fontes de informação, de forma a

permitir sua completa conferência;

e) à comprovação de todos os elementos de referência que concorrerem

para a elaboração do trabalho avaliatório.

4.3.4 - A eliminação de dados supostamente discrepantes terá de ser justificada

pelo avaliador individualizadamente, caracterizando-se a diferença ou particularidades de não relacionamento entre o objeto em avaliação e o admitido como discrepante.

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4.3.5 - O tratamento para alcançar a convicção do valor deve ser baseado em processos

4.3.5 - O tratamento para alcançar a convicção do valor deve ser baseado em processos de inferência estatística que permitam calcular estimativas não tendenciosas e eficientes de valor.

4.3.5.1 - Identificada à função estimadora do valor, ela poderá ser

utilizada para avaliação, desde que represente com clareza, coerência e logicidade o efetivo comportamento do mercado naquele momento. Em se tratando de séries temporais, além destas condições, deverão ser investigadas eventuais características de auto-regressão, que, quando identificadas, devem ser adequadas através de transformações

4.3.5.2 - O relatório final da inferência deverá incluir os seguintes

procedimentos de verificação das hipóteses básicas do modelo:

a) verificação da hipótese de não haver regressão (distribuição F

de Snedecor), ao nível de significância máximo de 5%

b) verificação da hipótese nula de cada um dos regressores

adotados (distribuição "t" de Student), ao nível de significância máximo de 5% em cada ramo do teste bicaudal (10% no total);

c) verificação da independência entre as variáveis explicativas,

sendo tolerada a correlação entre elas quando for inerente ao mercado examinado;

d) verificação da normalidade da distribuição dos resíduos;

e) verificação da homocedasticidade do modelo utilizado e, se

constatada heterocedasticidade, deverão ser providenciadas as transformações adequadas.

4.3.5.3 - O relatório final deverá também incluir os seguintes itens:

a) constatação de que todas as características do bem avaliando

estão contidas no intervalo dos atributos de mesma natureza dos elementos de referência, sendo rejeitadas as extrapolações. Estas características não devem constituir-se em dois pontos ou duas concentrações deles, formando pólos distantes.

§ único: Em havendo necessidade de extrapolação , por absoluta impossibilidade de obtenção de elementos amostrais, a avaliação terá seu grau de rigor rebaixado para:

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1º grau normal, se o valor extrapolado na fronteira amostral da mesma característica atender à

1º grau normal, se o valor extrapolado na fronteira amostral da mesma característica atender à condição de inelasticidade máxima de 10%; 2° grau expedito, se essa condição não for atendida.

b) exame da lógica e coerência do modelo quando haja pouco ou

nenhum elemento com característica amostral nas proximidades do avaliando. Este fato deverá ser justificado e explicitado pela apresentação de gráficos contendo a variável explicada num eixo e respectivas variáveis explicativas no outro.

c) verificação dos pontos atípicos ("outliers"), explicitando o critério

usado pelo avaliador para identificação dos mesmos.

d) exame analítico ou gráfico da existência de colinearidade entre

as variáveis explicativas; se constatada, as respectivas variáveis de menor significância no teste "t" poderão ser eliminadas, desde que essa colinearidade não seja implícita do mercado imobiliário.

e) apresentação de tabela contendo os valores pesquisados e os

valores da variável explicada obtida através de equação de regressão, reproduzidos, preferencialmente, na forma direta (valor não transformado). Se no exame dessa tabela forem constatados valores ilógicos ou negativos, a equação deverá ser rejeitada.

f) apresentação e comentários de tabela dos resíduos da variável

explicada, preferencialmente, na forma direta (valor não transformado), indicando-se o seu percentual em relação ao valor pesquisado.

4.3.5.4 - O número N de dados de mesma natureza efetivamente usados no tratamento inferencial será definido em função do número K de variáveis (explicada e explicativas), atendendo às seguintes condições:

N>=K + l3 e tal que N>= 5K

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4.3.5.5- O valor final da avaliação a ser indicado pelo Engenheiro de Avaliações em função

4.3.5.5- O valor final da avaliação a ser indicado pelo Engenheiro de Avaliações em função do tratamento estatístico adotado, deverá estar contido em um intervalo de confiança fechado e máximo de 80%. § único: Quando houver características específicas no bem avaliando não consideradas no tratamento estatístico adotado, o engenheiro de avaliações poderá arbitrar preço diferente do valor obtido pela regressão, limitado a uma amplitude máxima de 25% para mais ou para menos, contido em um intervalo de confiança fechado e máximo de 80% (oitenta por cento) dele, explicitando os motivos que o levaram a tomar essa decisão.

4.3.6 - Nos trabalhos compostos por avaliações parciais, este grau de rigor estará

atendido se, pelo menos em 85% do montante da avaliação, ele for alcançado.

4.3.7 - A transformação do preço com pagamento a prazo de um elemento para o

preço a vista será feita com a adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e representativa da média praticada pelo mercado financeiro, à data correspondente a esse elemento, discriminando-se a fonte.

4.3.8 - Nos casos de exame de elementos não contemporâneos, é vedada a atualização de valores do mercado imobiliário através de índices econômicos, devendo o preço ou ser atualizado mediante consulta direta a fonte ou levando em conta a valorização real dos imóveis, inferida e justificada por função de regressão.

De acordo com o exposto pela antiga Norma Brasileira de Avaliação NBR 8799:1985, para avaliação de imóveis rurais da ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, o presente trabalho está enquadrado, na classificação de AVALIAÇÃO DE GRAU NORMAL.

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ALAMEDA DA TERRA Nº 437 – BAIRRO VILE DE MONTAGNE - NOVA LIMA – REGIÃO METROPOLITANA DE BELO HORIZONTE – MG - CEP ; 34.000-000 - FONE 0XX31 3541 0401 – FAX 0XX31 3581 8006 apc@apcengenharia.com.br - www.apcengenharia.com.br

4.2 Pela norma atual (NBR 14.653 PARTE III) 6 Especificação das avaliações As avaliações de

4.2 Pela norma atual (NBR 14.653 PARTE III)

6 Especificação das avaliações

As avaliações de imóveis rurais serão especificadas, segundo sua fundamentação, conforme os critérios a seguir.

6.1 Quanto à fundamentação

6.1.1 Os laudos de avaliação são classificados quanto à fundamentação nos seguintes graus, de acordo com a soma dos pontos em função das informações apresentadas:

Tabela 1 – Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação

   

Grau

I

II

III

Limite mínimo

12

36

71

Limite máximo

35

70

100

6.1.2 Esta pontuação é obtida segundo a tabela 2 a seguir, quando a finalidade for à avaliação do imóvel rural como um todo, utilizando-se o método comparativo direto de dados de mercado, conjugado ou não com os métodos de custo e da capitalização da renda.

6.1.2.1 Na avaliação do imóvel rural como um empreendimento, deve-se reportar a NBR 14.653-4:2002.

6.1.2.2 O engenheiro de avaliações deverá enquadrar seu trabalho em cada item da tabela 2. A soma dos pontos obtidos nos dez itens será utilizada para conferir o grau de fundamentação conforme a tabela 1.

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Tabela 2 – Pontuação para fins de classificação das avaliações quanto ao grau de fundamentação

Tabela 2 – Pontuação para fins de classificação das avaliações quanto ao grau de fundamentação

 

Especificações das Avaliações de Imóveis Rurais

Para determinação da pontuação, os valores na horizontal não são cumulativos

Item

Condição

pt

Condição

pt

Condição

pt

 

Número de dados de

           

1

mercado, efetivamente utilizados

3(K+1) e no mínimo

5

18

3

9

 

Qualidade dos dados colhidos no mercado de mesma exploração conforme em 5.1.2

       

minoria ou

 

2

todos

15

Maioria

7

ausência

0

 

Visita dos dados de

           

3

mercado por engenheiro de avaliações

todos

10

maioria

6

minoria ou

ausência

0

       

custo de

     

4

Critério adotado para avaliar construções e instalações

custo de reedição por planilha especifica

5

reedição por

caderno de

3

como variável,

conforme

anexo A

3

preços

 

Critério adotado para avaliar culturas

   

por caderno de preços

 

como variável,

 

5

conforme em 10.3

5

3

conforme

3

anexo A

6

Apresentação do laudo, conforme seção 11

completo

16

simplificado

1

 
 

Utilização do método

tratamento científico,

 

tratamentos por fatores, conforme em 7.6.1 e anexo B

     

7

comparativo direto de dados de mercado

conforme em 7.6.1 e anexo B

15

12

outros

tratamentos

2

 

Documentação dos dados

fotográfica

2

 

coordenadas

geodésicas ou

 

roteiro de

acesso ou croqui de localização

     

8

amostrais, que permita sua identificação e localização

2

1

geográficas

 

Documentação do

fotográfica

4

 
           

9

avaliando, que permita sua identificação e localização

coordenadas

geodésicas ou

geográficas

4

croqui de

localização

2

   

certidão dominial atualizada

2

 

Documentação do imóvel

levantamento topográfico planimétrico de acordo com as normas

         

10

avaliando apresentada pelo contratante refere-se a

levantamento

2

topográfico

2

 

planimétrico

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6.1.3 Observações referentes à tabela 2 6.1.3.1 No item 1, se houver maioria de opiniões,

6.1.3 Observações referentes à tabela 2

6.1.3.1 No item 1, se houver maioria de opiniões, fica caracterizado o grau

I.

6.1.3.2 k = número de variáveis independentes:

a) variável dependente: preço ou preço unitário

b) variáveis independentes como área, classe de solo, situação, etc.

6.1.3.3 São obrigatórios em qualquer grau:

a) explicitação do critério adotado e dos dados colhidos no mercado;

b) vistoria do imóvel avaliando;

c) a identificação das fontes;

d) no mínimo 3 dados de mercado, efetivamente utilizados.

6.1.3.4 No caso da impossibilidade de vistoria do imóvel avaliando, o

profissional poderá admitir uma situação paradigma, conforme 7.3.1 da NBR 14.653-1:2001.

6.1.3.5 É obrigatório nos graus II e III:

a) a apresentação de fórmulas e parâmetros utilizados;

b) no mínimo 5 dados de mercado efetivamente utilizados.

6.1.3.6 São obrigatórias no grau III:

a) a vistoria do imóvel e dos dados de mercado por engenheiro de avaliações;

b) a apresentação de laudo completo;

c) no mínimo 3k dados de mercado efetivamente utilizados.

6.1.3.7 No caso de utilização de variáveis qualitativas que podem assumir

n situações bem definidas (códigos alocados) como, por exemplo, a situação (boa, regular e ruim), recomenda-se considerar (n-1) variáveis dicotômicas para descrever as diferenças qualitativas. Quando isto não for possível, a avaliação terá grau de fundamentação máximo II.

6.1.3.8 Se os dados não forem de mesma exploração (conforme 5.1.2), o

modelo adotado poderá incluir variáveis dicotômicas que evidenciem as diferenças dos respectivos mercados. A utilização de variável única,

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com "pesos" subjetivos para considerar essa diferença, implica rebaixar a avaliação para grau I de

com "pesos" subjetivos para considerar essa diferença, implica rebaixar a avaliação para grau I de fundamentação.

6.1.3.9 O uso de regressão deve ser feito com o número de elementos de no mínimo K + 5, sendo K o número de variáveis independentes, para receber a condição máxima no item 1.

6.1.3.10 Na inexistência de culturas, construções ou instalações ou quando estas não forem objetos da avaliação, deve ser atribuído o valor máximo nos itens 4 e 5 da tabela 2 para não penalizar o enquadramento na Tabela 1.

6.1.3.11 Para determinação da pontuação, os valores na horizontal não são cumulativos e a soma é realizada apenas na vertical.

6.2 Quanto à precisão

As avaliações de imóveis rurais serão especificadas quanto à precisão no caso em que for utilizado exclusivamente o método comparativo direto de dados de mercado com o uso de regressão linear.

Neste caso, o grau de uma avaliação depende da precisão:

a) dos dados de mercado e do modelo adotado;

b) da estimação de valor.

Tabela 3- Grau de precisão do modelo

Grau

Descrição

III

II

I

Testes realizados para os regressores aceitos ao nível de significância (unicaudal) máximo de

5%

10%

15%

Tabela 4 - Grau de precisão da estimativa do valor

Grau

Descrição

III

II

I

Semi-amplitude máxima do intervalo de confiança de 80% em torno do valor calculado pelo modelo

£ 15%

de 15 a 30%

> 30%

De acordo com o exposto pela Norma Brasileira de Avaliação NBR 14.653 PARTE III, para avaliação de imóveis rurais da ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE

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NORMAS TÉCNICAS, o presente trabalho está enquadrado, na classificação de AVALIAÇÃO DE GRAU II. 5.

NORMAS TÉCNICAS, o presente trabalho está enquadrado, na classificação de AVALIAÇÃO DE GRAU II.

5. Caracterização do objeto:

Trata-se da avaliação de duas glebas de terras rurais na região conhecida por Chapada Gaúcha, no Município de Januária, região noroeste do Estado de Minas Gerais, pertencente a MASSA FALIDA DA EMPRESA IRONBRAS INDÚSTRIA E COMÉRCIO S/A.

6. Descrição básica (resumida) dos imóveis:

Os imóveis avaliandos estão localizados na região conhecida por Chapada Gaúcha, distante aproximadamente 40 km. (quarenta quilômetros) da cidade de mesmo nome, às margens da rodovia BR – 030, porém estando fisicamente dentro do município de Januária, região noroeste do Estado de Minas Gerais.

6.1 Considerações sobre as principais cidades da região dos imóveis avaliandos:

As principais cidades da região são Unaí, Arinos e Januária. A cidade mais próxima é a Chapada Gaúcha.

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6.1.1 Perfil da Cidade Chapada Gaúcha - MG: Município de Chapada Gaúcha Fundação 21 de

6.1.1 Perfil da Cidade Chapada Gaúcha - MG:

Município de Chapada Gaúcha

Fundação

21 de dezembro de 1995

Prefeito(a)

MUNDINHO - José Raimundo Ribeiro Gomes

Localização

15° 18' 21" S 45° 37' 04" O 15° 18' 21" S 45° 37' 04"
15° 18' 21" S 45° 37' 04" O 15° 18' 21" S 45° 37' 04"

15° 18' 21" S 45° 37' 04" O15° 18' 21" S 45° 37' 04" O

Unidade federativa

Unidade federativa Minas Gerais

Minas Gerais

Mesorregião

Norte de Minas IBGE/2008 [1]

Microrregião

Januária IBGE/2008 [1]

Municípios limítrofes

Arinos, Januária, São Francisco, Urucuia e Cocos

Distância até a capital

Em torno de 800km quilômetros

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  Características geográficas Área 3.214,698 km² População 10.995 hab. est. IBGE/2008 [ 2
 

Características geográficas

Área

3.214,698 km²

População

10.995 hab. est. IBGE/2008 [2]

Densidade

2,9 hab./km²

Clima

Não disponível

Fuso horário

UTC-3

 

Indicadores

IDH

0,683 médio PNUD/2000 [3]

PIB

R$ 36.891 mil IBGE/2005 [4]

PIB per capita

R$ 4.064,00 IBGE/2005 [4]

Perfil econômico de Chapada Gaúcha

I. Caracterização

CHAPADA GAÚCHA

Localização: NORTE DE MINAS Área: 3252,63 Km2

Altitude:

máxima: 0 m local:

mínima: 0 m local:

ponto central da cidade: 870 m Temperatura:

média anual:

média máxima

anual:

24,1 C

31,6 C

média mínima anual: 18,3 C Índice médio pluviométrico anual: 1303,6 mm

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Bacia: BACIA RIO SAO FRANCISCO

Bacia: BACIA RIO SAO FRANCISCO   Fontes Instituto de Geociências Aplicadas - IGA Fundação Instituto Brasileiro
 

Fontes

Instituto de Geociências Aplicadas - IGA Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE

II. Finanças

 

Arrecadação Municipal - 2001-2004

 
 

ANOS

ICMS

OUTROS

TOTAL

2001

71.495

97.659

169.154

2002

202.140

78.214

280.354

2003

340.429

119.783

460.212

2004

360.874

239.052

599.926

Fonte: Secretaria de Estado da Fazenda

III. População

População Residente 2000,2005

ANOS

URBANA

RURAL

TOTAL

2000

3.070

4.173

7.243

2005(1)

9.077

Fonte: Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) (1) Dados preliminares

População Ocupada por Setores Econômicos

2000

SETORES

No. DE PESSOAS

Agropecuário, extração vegetal e pesca

1.272

Industrial

240

Comércio de Mercadorias

139

Serviços

531

TOTAL

2.182

Fonte: Fundação Instituto de Geografia e Estatística - IBGE

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V. Atividades Econômicas

Agropecuária

V. Atividades Econômicas Agropecuária Principais Produtos Agrícolas - 2003 Produto Área colhida Produção

Principais Produtos Agrícolas - 2003

Produto

Área colhida

Produção

Rendimento médio

(ha)

(t)

(kg/ha)

Arroz em casca sequeiro

560

1.008

1.800,00

Arroz casca varzea umida

30

75

2.500,00

Cana-de-acucar

100

4.000

40.000,00

Cafe

80

192

2.400,00

Feijao (3a.safra)

75

203

2.706,67

Laranja (1)

12

75

6.250,00

Mandioca

150

1.500

10.000,00

Milho

500

1.810

3.620,00

Soja

5.900

15.930

2.700,00

Sorgo (2a.safra)

30

36

1.200,00

Fonte:Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) (1) Produção em mil frutos e rendimento em frutos/ha (2) Produção em mil cachos e rendimento em cachos/ha

Pecuária - Principais Efetivos - 2003

ESPECIFICAÇÃO

No. DE CABEÇAS

ASININOS

140

BOVINOS

17.965

CAPRINOS

94

COELHOS

6

EQUINOS

1.220

GALINACEOS

19.555

MUARES

233

OVINOS

55

SUINOS

2.690

Fonte: Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE)

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Produto Interno Bruto (PIB) a preços correntes Unidade R$(mil) ANO AGROPECUÁRIO INDUSTRIA SERVIÇO TOTAL

Produto Interno Bruto (PIB) a preços correntes Unidade R$(mil)

ANO

AGROPECUÁRIO

INDUSTRIA

SERVIÇO

TOTAL

1998

6.079

686

2.044

8.809

1999

6.142

1.369

7.760

15.271

2000

6.651

1.667

9.309

17.627

2001

6.354

1.614

10.310

18.278

2002

9.069

1.704

12.414

23.187

Fontes:Fundação João Pinheiro (FJP) Centro de Estatística e Informações (CEI)

VI. Armazenagem

Armazens Cadastrados na CONAB 2005

QTDE

TIPO

CAPACIDADE ESTÁTICA (t)

1

CONVENCIONAL

1.836

2

GRANEL

9.725

Fonte: Companhia Nacional de Abastecimento (CONAB)

VIII. Ensino

1o. GRAU e 2o. GRAU Ensino Profissionalizante (e/ou Pós-médio): (2002) CURSO 2o GRAU (SEM HABILITACAO),

Fontes: Centro de Produção e Administração de Informações - CPRO/SEE Instituto Nacional de Estudos e Pesquisas Educacionais - INEP/MEC

IX. Comunicações

Telefone: Concessionária:

Emissoras de Rádio: (2001) Jornais: (2000) Fontes:Telecomunicações de Minas Gerais S.A. Associação Mineira de Rádio e TV - AMIRT Secretaria de Estado de Comunicação Social

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X. Energia Elétrica

Concessionária: CEMIG

Consumo 1999-2003

X. Energia Elétrica Concessionária: CEMIG Consumo 1999-2003 CLASSE 1999 2000 2001 2002 2003

CLASSE

1999

2000

2001

2002

2003

Industrial consumo (KWh) n° consumidores

21752

27064

32814

49612

57168

7

9

7

5

8

Comercial consumo (KWh) n° consumidores

237192

254230

225721

245449

300155

67

72

87

94

96

Residencial consumo (KWh) n° consumidores

750283

843507

760217

824553

944051

820

871

947

1027

1134

Rural consumo (KWh) n° consumidores

986158

682992

787749

805379

696275

61

72

68

78

102

Outros consumo (KWh) n° consumidores

451501

473043

355923

422668

496352

39

36

29

30

33

Total consumo (KWh) nº consumidores

2446886

2280836

2162424

2347661

2494001

994

1060

1138

1234

1373

Fonte: Companhia Energética de Minas Gerais - CEMIG

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6.2 Considerações sobre a região das fazendas: 6.2.1 Vias de Acesso e localização: A via

6.2 Considerações sobre a região das fazendas:

6.2.1 Vias de Acesso e localização:

A via principal de acesso até a propriedade aqui objeto dessa avaliação, saindo de Belo Horizonte, capital do estado de Minas Gerais é, seguir pela rodovia BR– 040, sentido Brasília até o trevo próximo a Paracatu, onde se toma a direção norte na Rodovia MG – 128 e BR – 251 até a Cidade de Unaí onde, toma-se a rodovia até a cidade de Arinos. Daí segue-se pela rodovia em terra batida até a Cidade de Chapada Gaúcha pela BR – 030. Passando pela Chapada Gaúcha é só rodar por mais 40 Km. (quarenta quilômetros) e chegar aos imóveis avaliandos.

Outra forma de se ir é deslocando-se pela BR – 135 na direção da Cidade de Januária, após Montes Claros. Lá chegando, toma-se a estrada de terra em direção a Bonito de Minas e desta até o entroncamento com a BR – 030, já dentro das terras dos imóveis avaliandos.

Todas estas vias têm um padrão construtivo bom, encontrando-se todas em estado regular de conservação, sendo que tanto as de piso asfáltico como as de piso de terra batida necessitam reparos.

6.2.2 Ocupação circunvizinha:

A ocupação circunvizinha das terras objetos deste laudo de avaliação é feita exclusivamente por imóveis rurais voltados para as práticas agropecuárias ou com o cunho de produção de soja, capim para extração de sementes, milho ou para o reflorestamento onde o solo assim o permite.

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6.3 Das terras das propriedades: Nesta avaliação serão objeto duas propriedades rurais: A primeira, denominada

6.3 Das terras das propriedades:

Nesta avaliação serão objeto duas propriedades rurais:

A primeira, denominada FAZENDA LARGA, está localizada no município de

Januária, distando aproximadamente 40 Km. (quarenta quilômetros) do município

de Chapada Gaúcha, possuindo uma área aproximada de 15.700 ha (quinze mil e

setecentos hectares), com limites e confrontações descritos no título de origem INCRA Nº 401.021.070.033-1 e registrada no Cartório de Registro de Imóveis da

Cidade e comarca de Januária, estado de Minas Gerais, no livro “2AV”, ás fls 177

do registro Geral de imóveis, sob o nº 07 da matrícula 7.488.

A segunda propriedade rural conhecida como parte da FAZENDA LARGA ou ainda

Patos, São José, tiririca ou Bois e contígua à primeira área localizada no município

de Januária, distando aproximadamente 52 Km. (cinquenta e dois quilômetros) do

município de Chapada Gaúcha, possuindo uma área de aproximadamente 784,643 ha. (setecentos e oitenta e quatro hectares, sessenta e quatro ares e trinta centiares) com limites e confrontações descritos no Registro do Cartório de Registro de Imóveis da Cidade e comarca de Januária, estado de Minas Gerais, no livro “2BC”, ás fls 91 do registro Geral de imóveis, sob o nº 10 da matrícula 6.837.

6.3.1 Zoneamento:

estão

município, estando a ocupação e o uso atual de acordo com as posturas municipais.

As

do

terras

objeto

dessa

avaliação

classificadas

como

zona

rural

6.3.2 Topografia e tipo de solo:

Como se pode notar através do compêndio fotográfico, inclusive nas fotografias por satélite, as terras objeto dessa avaliação encontram-se localizadas na chapada que deu o nome ao Município mais próximo, ou seja, possuindo a mesma influência de suas terras vizinhas, possuindo topografia plana e solo do tipo latosolo amarelo arenoso apresentando manchas de solo de boa qualidade.

6.3.3 Das benfeitorias:

Os imóveis rurais aqui objetos dessa avaliação não possuem qualquer tipo de benfeitorias, encontrando-se “in natura” com sua cobertura vegetal formada por serrado fino.

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ALAMEDA DA TERRA Nº 437 – BAIRRO VILE DE MONTAGNE - NOVA LIMA – REGIÃO METROPOLITANA DE BELO HORIZONTE – MG - CEP ; 34.000-000 - FONE 0XX31 3541 0401 – FAX 0XX31 3581 8006 apc@apcengenharia.com.br - www.apcengenharia.com.br

7. Pesquisa de mercado realizada: 7.1 Para Terras: Ampla e minuciosa foi à pesquisa de

7. Pesquisa de mercado realizada:

7.1 Para Terras:

Ampla e minuciosa foi à pesquisa de mercado realizada, no sentido da apuração dos valores “médios”, unitários básicos (por hectare), praticados e/ou propostos para com propriedades semelhantes e/ou comparáveis aos aqui objeto de avaliações.

Para tanto, foram realizadas investigações específicas junto a várias fontes, as quais pudessem fornecer subsídios para a determinação dos valores procurados com justeza e imparcialidade, tais como: cartórios, proprietários vizinhos e em especial, junto a corretores de imóveis especializados no mesmo segmento de mercado.

Coletados os dados de mercado, foram os mesmos saneados e homogeneizados (tratados), levando-se em consideração os seguintes e principais fatores (dentre outros secundários): fonte, áreas, localização e situação, aguadas e tipo de aproveitamento segundo, a vocação natural, topografia, da infra-estrutura local, das principais distâncias e vias de acessos.

Junto à pesquisa de mercado foram realizadas entrevistas com os vizinhos confrontantes mais importantes no intuito de confirmar os números por nós calculados e os praticados efetivamente pelo mercado local.

Não faremos distinção de valores por hectare para a fazenda de área menos por serem as propriedades confrontantes, estando separadas apenas pela BR – 030, podendo ser consideradas como contíguas.

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8. Coleta de dados para avaliação das terras: OFERTA 01 Terrenos para Venda - FAZENDA

8. Coleta de dados para avaliação das terras:

OFERTA 01

Terrenos para Venda - FAZENDA EM JANUARIA (MG)

FAZENDA EM JANUÁRIA (MG)

574

(quinhentos e setenta e quatro) hectares

018

(dezoito) hectares plantados em cana

01 (hum) engenho de pinga produzindo

02 (dois) alambiques de cobre com capacidade para 500 lts. Cada

Terra mista, ótima topografia

40% (quarenta por cento) cercada e formada em pastagens

02 (duas) casas simples

Energia elétrica, padrão Cemig

01

(uma) nascente com ótima vazão o ano todo

01

(hum) ribeirão na divisa com Rio Concha

Ótima para plantio de Eucalipto, ou qualquer tipo de reflorestamento

900

(novecentos) kms. distante de Ribeirão Preto (SP)

105

(cento e cinco) Kms. distante de Januária

035

(trinta e cinco) kms. distante de Bonito de Minas

Preço :- apenas R$-700,00 (Setecentos reais) por hectare Valor total :- R$-400.000,00 (Quatrocentos mil reais) Estuda-se troca com veículos e imóveis urbanos

MAIORES DETALHES:- PARAISO IMÓVEIS – RIBEIRÃO PRETO (SP) e-mail : freitas-paraisoimoveis@hotmail.com telefones: (16) 3021.2659, 3963.1847, 9275.1215 Com Fernando ou Roberto Freitas

Opções:

30

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por R$ 280000.00 Imóveis Sítio, Chácara e Fazenda Venda Produto: #86974057 Sítio, Chácara e Fazenda |

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04/15/2006 15:46

por Carlos

007-MG - 24.000 hectares no norte de Minas, á 10 km de Bonito de Minas/MINAS GERAIS, e 30 km de Januária-mg, Topografia: 80% plana (terra nua) toda tratorável, fácil acesso, com algumas casas de colonos, tem um rio que atravessa á fazenda, documentação em ordem. Preço: R$ 700,00(setecentos reais o hectare). Aceita oferta!

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OFERTA 04

Imóveis Rurais, fazendas, sítios, chácaras

Fazendas, Bonito de Minas – MG

sítios, chácaras Fazendas , Bonito de Minas – MG Negócio Vender Área 20.000 ha Valor R$

Negócio

Vender

Área

20.000 ha

Valor

R$ 10.000.000,00 ou R$ 500,00/ha

Destaque

OPORTUNIDADE: muitas nascentes de veredas e córregos

Descrição

muita sucupira e vinhatico e outras madeiras de lei,cerrado considerado de medio porte com levantamento feito ,apontando uma media de 40 mt de carvão por hectare, tem energia em varios pontos da fazenda com o georeferenciamento pronto. SUDENE financiamento pelo Banco do NORDESTE.

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Newton Sant´Ana da Cunha

Telefone

 

(38) 3561-1347

/

(38) 9972-1347

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9450

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33 Laudo de Avaliação Fazendas Januária PDF ALAMEDA DA TERRA Nº 437 – BAIRRO VILE
33 Laudo de Avaliação Fazendas Januária PDF ALAMEDA DA TERRA Nº 437 – BAIRRO VILE
33 Laudo de Avaliação Fazendas Januária PDF ALAMEDA DA TERRA Nº 437 – BAIRRO VILE

33

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OFERTA 05

Fazendas, Bonito de Minas - MG

05 www.fazendasonline.com.br Fazendas , Bonito de Minas - MG Negócio Vender Área 567 ha Valor R$

Negócio

Vender

Área

567 ha

Valor

R$ 400.000,00 ou R$ 705,46/ha

Destaque

Pecuária e Reflorestamento

Descrição

Localizada á 12km da sede do município, município ligado á capital do estado por asfalto, terras de cerrado e brejos, com água abundante fornecido por rios e lagoas, com excelente portencial para irrigação, altitude por volta de 700m.

Anunciante

Marcos André Campos da Mota

Telefone

(38) 3621-1964

5953

/

(38) 9104-

Mais

 

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OFERTA 06

Fazendas, Bonito de Minas - MG

06 www.fazendasonline.com.br Fazendas , Bonito de Minas - MG Negócio Vender Área 20.000 ha Valor R$

Negócio

Vender

Área

20.000 ha

Valor

R$ 8.000.000,00 ou R$ 400,00/ha

Destaque

Muita sucupira e vinhatico e outras madeiras de lei

Descrição

cerrado considerado de medio porte com levantamento feito ,apontando uma media de 40 mt de carvão por hectare, tem energia em varios pontos da fazenda com o georeferenciamento pronto. SUDENE financiamento pelo Banco do NORDESTE.

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Newton Sant´Ana da Cunha

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(38) 3561-1347

/

(38) 9972-1347

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santana@comnet1.com.br Anúncio nº 9890 35 Laudo de Avaliação Fazendas Januária PDF ALAMEDA DA

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OFERTA 07

Fazendas, Bonito de Minas - MG

07 www.fazendasonline.com.br Fazendas , Bonito de Minas - MG Negócio Vender Área 485 ha Valor R$

Negócio

Vender

Área

485 ha

Valor

R$ 370.000,00 ou R$ 762,89/ha

Destaque

Pecuária e Reflorestamento

 

Descrição

Á margem do Rio Borrachudo, com 30% de terras de culturas de primeira linha e o restante cerrados, 700m de altitude, á 7km da sede da cidade e á 2km do asfalto.Com casa sede, curralama em aroeira, energia, sinal de celular, 150ha de pastagens formadas, potencial para irrigação.

Anunciante

Marcos André Campos da Mota

 

Telefone

(38) 3621-1964

/

(38) 9104-5953

informações

Anúncio nº

9837

planejamentoagricola@bol.com.br Anúncio nº 9837 36 Laudo de Avaliação Fazendas Januária PDF ALAMEDA DA

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OFERTA 08

Fazendas, Bonito de Minas - MG

08 www.fazendasonline.com.br Fazendas , Bonito de Minas - MG Negócio Vender Área 505 ha Valor R$

Negócio

Vender

Área

505 ha

Valor

R$ 300.000,00 ou R$ 594,06/ha

Destaque

Pecuária e Reflorestamento

Descrição

Localizada á margem do Rio Borrachudo,á aproximadamente 2km do asfalto e 7km da cidade de Bonito de Minas, com 30% de terras de culturas e o restante de cerrados, com casa sede, curral em aroeira sem cobertura, energia, sinal de celular, 800m de altitude e aproximadamente 150ha de pastagens formadas.

Anunciante

Marcos André Campos da Mota

Telefone

(38) 3621-1964

5953

/

(38) 9104-

nformações

 

Anúncio nº

9374

  Anúncio nº 9374 37 Laudo de Avaliação Fazendas Januária PDF ALAMEDA DA

37

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OFERTA 09

Fazendas, Chapada Gaúcha - MG

09 www.fazendasonline.com.br Fazendas , Chapada Gaúcha - MG Negócio Vender Área 1.200 ha Valor R$

Negócio

Vender

Área

1.200 ha

Valor

R$ 1.000.000,00 ou R$ 833,34/ha

Destaque

veredas, bastante agua.

Descrição

Tem terra plana, pasto, formado, curral, boa sede, cercada de tres rios, cortada pelo asfalto, que liga a cidade de arinos, a chapada gaucha, propria para criar gado e plantaçoes de eucaliptos, area da sudene, banco do nordeste.

Anunciante

Robson de freitas Santos

Telefone

 

(38) 9984-9081

/

(38) 9984-9081

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8982

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Anúncio nº 8982 [ voltar ] 38 Laudo de Avaliação Fazendas Januária PDF ALAMEDA DA

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OFERTA 10

Fazendas, Januária - MG

OFERTA 10 www.fazendasonline.com.br Fazendas , Januária - MG Negócio Vender Área 560 ha Valor R$

Negócio

Vender

Área

560 ha

Valor

R$ 420.000,00 ou R$ 750,00/ha

Destaque

Tem energia curral casa agua da rua

Descrição

localizada a 60 km Jánuaria e a12 km de bonito de Minas 3km de riacho lagoa.

Anunciante

Erivelon Geraldo Cota Torres

Telefone

 

(37) 3381-3879

/

(37) 9902-6558

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Anúncio nº

9138

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OFERTA 11

OFERTA 11 www.sofazendas.com.br Cod.: 1486 - Chapada Gaúcha/MG V i s i t a s :

Cod.: 1486 - Chapada Gaúcha/MG

Visitas:

252

Área Aptidão Altitude Nascentes Casa de 13.513 hect reflorestamento, produção de semente de pastagens,
Área
Aptidão
Altitude
Nascentes
Casa de
13.513 hect
reflorestamento,
produção de semente de
pastagens, biodiesel,
830 mts
Sim
Colono
Ou
R$
Não
800,00/ha

Distância do

Asfalto

155 km

Tipo de Solo

18 % de argila

Indice Pluviométrico

1400 mm/ano

Valor

R$

10.810.400,00

Condições de Pagamento

50% de entrada e 50% após 12 meses. - Não aceita permuta por imóveis.

Benfeitorias

Sem benfeitorias

Outras Informações

65 km da Chapada Gaucha / MG 890 km de Ribeirão Preto / S.P. 155 km do asfalto/ - Margeando a BR 030. - indice de chúvas: 1.400 mm ( média do ultimos 12 anos ) - Córrego na divisa e nascentes na propriedade. - Área com vegetação de fácil limpeza. - Região com aptidão para investimento em : reflorestamento, produção de semente de pastagens,

biodiesel, etc

- Aproximadamente 80% da área podemos considerar de chapada.

Aproximadamente 80% da área podemos considerar de chapada. 40 Laudo de Avaliação Fazendas Januária PDF ALAMEDA
Aproximadamente 80% da área podemos considerar de chapada. 40 Laudo de Avaliação Fazendas Januária PDF ALAMEDA
Aproximadamente 80% da área podemos considerar de chapada. 40 Laudo de Avaliação Fazendas Januária PDF ALAMEDA
Aproximadamente 80% da área podemos considerar de chapada. 40 Laudo de Avaliação Fazendas Januária PDF ALAMEDA
Aproximadamente 80% da área podemos considerar de chapada. 40 Laudo de Avaliação Fazendas Januária PDF ALAMEDA
Aproximadamente 80% da área podemos considerar de chapada. 40 Laudo de Avaliação Fazendas Januária PDF ALAMEDA
Aproximadamente 80% da área podemos considerar de chapada. 40 Laudo de Avaliação Fazendas Januária PDF ALAMEDA
Aproximadamente 80% da área podemos considerar de chapada. 40 Laudo de Avaliação Fazendas Januária PDF ALAMEDA
Aproximadamente 80% da área podemos considerar de chapada. 40 Laudo de Avaliação Fazendas Januária PDF ALAMEDA

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ALAMEDA DA TERRA Nº 437 – BAIRRO VILE DE MONTAGNE - NOVA LIMA – REGIÃO METROPOLITANA DE BELO HORIZONTE – MG - CEP ; 34.000-000 - FONE 0XX31 3541 0401 – FAX 0XX31 3581 8006 apc@apcengenharia.com.br - www.apcengenharia.com.br

OFERTA 12

OFERTA 12 Características Titulo: Área em Januária / Pandeiros Valor: R$ 8.400.000,00 Área: 14000 /
OFERTA 12 Características Titulo: Área em Januária / Pandeiros Valor: R$ 8.400.000,00 Área: 14000 /

Características

Titulo:

Área em Januária / Pandeiros

Valor:

R$ 8.400.000,00

Área:

14000 / ha

R$ / ha

R$ 600,00

Localização

Município:

Januária

UF:

MG

Coordenada

:

Descrição

São três áreas de: 8.000 ha, 4.000 ha e 2.000. Margem direita do Rio São Francisco. Potencial irrigável com água do Rio São Francisco. Valor a combinar.

Fotos

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ALAMEDA DA TERRA Nº 437 – BAIRRO VILE DE MONTAGNE - NOVA LIMA – REGIÃO METROPOLITANA DE BELO HORIZONTE – MG - CEP ; 34.000-000 - FONE 0XX31 3541 0401 – FAX 0XX31 3581 8006 apc@apcengenharia.com.br - www.apcengenharia.com.br

OFERTA 13

OFERTA 13 Características Titulo: Fazenda na Chapada Gaúcha Valor: R$ 5.640.000,00 Área: 9400 / ha
OFERTA 13 Características Titulo: Fazenda na Chapada Gaúcha Valor: R$ 5.640.000,00 Área: 9400 / ha

Características

Titulo:

Fazenda na Chapada Gaúcha

Valor:

R$ 5.640.000,00

Área:

9400 / ha

R$ / ha

R$ 600,00

Localização

Município:

Chapada Gaúcha

UF:

MG

Coordenada

:

Descrição

Fazenda própria para reflorestamento com área utilizável de 6.900 ha. Próximo ao Parque Grande Sertão Veredas. Possui 11 escrituras.

Fotos

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OFERTA 14

OFERTA 14 Características Titulo: Fazenda na Chapada Gaúcha Valor: R$ 1.100.000,00 Área: 2200 / ha
OFERTA 14 Características Titulo: Fazenda na Chapada Gaúcha Valor: R$ 1.100.000,00 Área: 2200 / ha

Características

Titulo:

Fazenda na Chapada Gaúcha

Valor:

R$ 1.100.000,00

Área:

2200 / ha

R$ / ha

R$ 500,00

Localização

Município:

Chapada Gaúcha

UF:

MG

Coordenada

:

Descrição

Ideal para reflorestamento. A 30 km da cidade, disponibilidade de muita água.

Fotos

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ALAMEDA DA TERRA Nº 437 – BAIRRO VILE DE MONTAGNE - NOVA LIMA – REGIÃO METROPOLITANA DE BELO HORIZONTE – MG - CEP ; 34.000-000 - FONE 0XX31 3541 0401 – FAX 0XX31 3581 8006 apc@apcengenharia.com.br - www.apcengenharia.com.br

OFERTA 15

OFERTA 15 Características Titulo: Fazenda na Chapada Gaúcha II Valor: R$ 4.800.000,00 Área: 8000 / ha
OFERTA 15 Características Titulo: Fazenda na Chapada Gaúcha II Valor: R$ 4.800.000,00 Área: 8000 / ha

Características

Titulo:

Fazenda na Chapada Gaúcha II

Valor:

R$ 4.800.000,00

Área:

8000 / ha

R$ / ha

R$ 600,00

Localização

Município:

Chapada Gaúcha

UF:

MG

Coordenada

:

Descrição

Área com 4.000 ha já desmatado, própria para reflorestamento.

Fotos

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OFERTA 16 http://www.facilitaimobiliaria.com.br/index.php?page=dadosImovel&id_imovel=1377 &acao=entrar Dados do

&acao=entrar

Dados do imóvel 3005

Tipo

Finalidade

Área

Valor R$

Título

Descrição

Fazendas Venda

850ha

510.000,00 ou R$ 600,00/ha Fazenda a venda Minas Gerais Fazenda a venda Minas Gerais Januaria Pecuaria Eucalipto bruta. Solo cerrado arenoso com areia toda cercada arame farpado -5- fios. Topografia 80 % plana beira de estrada de acesso a chapada gaucha e Januária. Altitude 750 metros 80 KM de Januária -8 KM do distrito de são Joaquim -120 -KM de chapada gaucha.

KM do distrito de são Joaquim -120 -KM de chapada gaucha. 45 Laudo de Avaliação Fazendas
KM do distrito de são Joaquim -120 -KM de chapada gaucha. 45 Laudo de Avaliação Fazendas
KM do distrito de são Joaquim -120 -KM de chapada gaucha. 45 Laudo de Avaliação Fazendas

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OFERTA 17 http://www.centraldogado.com.br/arroba_2.php 12975 Januaria / MG Fazendas para Reflorestar– Fazenda Chapadão

12975

Januaria/MG

Fazendas para Reflorestar– Fazenda Chapadão – 5.000ha - 40km Chapada Gaúcha - Cerrado vermelho arenoso - Plana - Muita água, veredas, riachos - Cerrado para carvão - Cercada Preço: R$ 600/há - 08/03/2006

OFERTA 18

FAZENDA NORTE DE MINAS 17.000 HECTARES FAZENDA DE 17.000 HECTARES. LOCALIZADA NO MUNICIPIO DE JANUÁRIA EM FRENTE A BR30 ,FICA A 65 KM DE CHAPADA GAUCHA E 130KM DE JANUÁRIA E 730KM DE BH. POSSUI; SEDE, POÇO ARTESIANO, CURRAL, 3.000 HECTARES FORMADOS DE PASTO, VEREDAS, NASCENTES, TODA CERCADA. GEO EM ANDAMENTO.

CHUVA 1500 A 1700mm. 700 a 800m ALTITUDE. VALOR.R$11.900.000,00 ou R$

700,00/ha

CONTATO EDILSON e-mail edilsonferreiraramos@hotmail.com

FONE

Localidade: Januária, MG Valor: R$ 11.900.000,00 Número de referência: 011 Tipo de Imóvel: Fazenda

38

3621 5403

OFERTA 19

R$.430.000,00 ou R$ 750,00/ha

Localização: Região de Montes Claros-MG, Proximo do Municipio de Januária, Dist. 70Km – Referência Chapada Gaucha, 573Hectares, Plantio de Boa Lavoura,Café,Milho,Mandioca,Arroz,Feijão,etc,Terra: Fertil, Mista, Arenosa, Reservatorio de Agua Consumo 5000lts, Rio Cocha,3Lagos, Possui Engenho C/Produção de 350Lts de Cachaça dia tipo exportação,Pasto 120ha,Tipo de Capim: Braqueara,etc, 30ha de Cana formada,Área de Preservação 20%,Energia Eletrica: Transf.Individual,Benfeitorias: Sede 188m2,3Casas de Colonos, 90m2 c/uma, 20.000mts de Cerca, Aceita 40% Permuta de Imóveis Urbano Resid/Coml.em Ribeirão Preto-SP, (16) 3931.1454 – 9794.5496 ou 3975.1150 – CRECI/SP 60.388 C/SR.JOÃO – RIB.PRETO-SP – BRASIL.

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Laudo de Avaliação Fazendas Januária PDF

ALAMEDA DA TERRA Nº 437 – BAIRRO VILE DE MONTAGNE - NOVA LIMA – REGIÃO METROPOLITANA DE BELO HORIZONTE – MG - CEP ; 34.000-000 - FONE 0XX31 3541 0401 – FAX 0XX31 3581 8006 apc@apcengenharia.com.br - www.apcengenharia.com.br

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OFERTA 20 www.mfrural.com.br Chapada Gaúcha / MG venda Código: 7831 ,Tamanho: 375 ha ,CHAPADÃO PLANO, REGIÃO

Chapada

Gaúcha/MG

venda Código: 7831 ,Tamanho: 375 ha ,CHAPADÃO PLANO, REGIÃO PRODUTIVA, ALTITUDE DE MAIS DE 900 m, VOCAÇÃO PRODUÇÃO DE SEMENTES DE CAPIM E GRÃOS. FAZENDA PARA SOJA, SEMENTE DE BRACHIARIA, REFLORESTAMENTO, ETC. Extensão: 375 há. Chapada Gaúcha - MG (385 km de Bsb). LOCALIZADA a 25 km da cidade de Chapada Gaúcha - MG. Dista de Brasília aprox. 385 Km. De Unaí: 230 km. De Arinos: 85 Km. - ESTRADAS DE ACESSO: asfalto de Brasília até Arinos. A partir daí, rodovia estadual sem pavimentação. - EXTENSÃO de 375ha - DESTINAÇÃO preferencial para SOJA, SEMENTE DE BRACHIARIA, REFLORESTAMENTO, ETC. Cerrado fino. 300 ha no platô (chapadão). Altitude de aprox. 900m. Índice pluviométrico de 1400ml/a (média de 15 anos), em 2004, chegou a aprox. 2000 ml/a. O reflorestamento com fins econômicos (eucalipto, teka, acácia mangium, pinus) é cultura financiada pelo Banco do Nordeste, com carência de 5 anos ou mais para começar a pagar e com + 30% de rebate, cultura com rentabilidade garantida. - TOPOGRAFIA Chapada de cerrado fino, sendo 300ha totalmente planas. - VEGETAÇÃO de cerrado fino. - ÁGUA: não tem água. - BENFEITORIAS: A rede de energia elétrica está a 5 km. - ESCRITURA: Escritura definitiva. Já foi medida pelo sistema de Georeferenciamento (exigido pelo INCRA e IBGE). - CONDIÇÕES DE PAGAMENTO: Parte à vista e outra parte a negociar o prazo. Obs.: Aceito parte do pagamento em automóveis ou imóvel, no preço de mercado. - CONTATO: Valdivino Tolentino Filho, residente em Brasília-DF, Fone: 61-8154.7588 e 61-3216.6206 FAZENDA PARA SOJA, SEMENTE DE BRACHIARIA, REFLORESTAMENTO, ETC. 262 ha Chapada Gaúcha - MG (385 km de Bsb) OUTROS DETALHES: Possui as mesmas características da fazenda acima. PREÇO: R$900,00/ha. Total: R$235.800,00 (262ha)

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9. Metodologia avaliatória para as terras: HOMOGENEIZAÇÃO 0 processo de homogeneização visa eliminar eventuais

9. Metodologia avaliatória para as terras:

HOMOGENEIZAÇÃO 0 processo de homogeneização visa eliminar eventuais diferenças por ventura existentes entre os elementos comparativos coletados com o paradigma e consistem na aplicação de expressões ou fatores empíricos consagrados, e aplicados, juntamente com um programa estatístico especialmente criado para a Engenharia de Avaliações, e apresentados como na seqüência:

OFERTAS Será deduzido o percentual de 10% dos preços das amostras que não traduzem o real nível do mercado (transações), por considera-las majoradas a fim de propiciar elasticidade nas negociações.

LOCALIZAÇÃO (TRANSPOSIÇÃO) Eventuais diferenças atinentes à localização dos elementos comparativos para com as condições do avaliando, incluindo as condições geográficas e distâncias para a via principal, são feitas mediante comparação, com variação máxima de até 30%.

FORMAÇÃO E COBERTURA VEGETAL Quanto ao tipo de cobertura que existe nas terras, estando limpa ou “In natura”, será considerado todos os fatores valorizantes ou desvalorizantes, podendo a comparação entre os fatores variar até 40 %.

USO OU VOCAÇÃO Fator de comparação sobre o tipo de vocação apresentado pelas terras

TAMANHO Fator de comparação sobre o tamanho de cada propriedade

AGUADA Quanto a disponibilidade de água em comparação com outras propriedades de mesa destinação e tamanho, podendo a comparação entre os fatores variar até 30 %.

TOPOGRAFIA Fator de comparação da topografia entre as propriedades levando-se em conta se as terras são planas onduladas ou acidentadas.

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9.1 Cálculos estatísticos:

Infer 32 - Modo de Estatística Descritiva.

Amostra

Infer 32 - Modo de Estatística Descritiva. Amostra Nº Valor/m2 Oferta Local. Formaç Uso

Valor/m2

Oferta

Local.

Formaç

Uso

Tnho

Agua

Top

Valor Homog.

1

700,00

0,95

1,20

0,90

1,10

1,10

0,90

1,10

860,33

2

790,96

0,95

1,20

0,80

1,10

1,10

1,00

1,10

960,12

3

700,00

0,95

1,10

1,00

1,10

1,00

0,90

1,10

796,60

4

500,00

0,95

1,10

1,00

1,10

1,00

1,10

1,10

695,45

5

705,46

0,95

1,10

1,00

1,10

1,10

0,90

1,10

883,10

6

400,00

0,95

1,10

1,00

1,20

1,00

1,10

1,10

606,94

7

762,89

0,95

1,10

1,00

1,10

1,10

0,90

1,10

954,99

8

594,06

0,95

1,10

1,00

1,10

1,10

0,90

1,10

743,65

9

833,34

0,95

1,00

0,90

1,00

1,10

1,00

1,00

783,76

 

10 750,00

0,95

1,10

0,95

1,10

1,10

1,00

1,10

991,01

 

11 800,00

0,95

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,10

836,00

 

12 600,00

0,95

1,20

1,00

1,10

1,00

0,90

1,10

744,88

 

13 600,00

0,95

1,00

1,00

1,10

1,10

1,00

1,10

758,67

 

14 500,00

0,95

1,10

1,00

1,10

1,10

1,00

1,10

695,45

 

15 600,00

0,95

1,00

1,00

1,10

1,10

1,00

1,00

689,70

 

16 600,00

0,95

1,20

1,00

1,20

1,10

1,00

1,00

902,88

 

17 600,00

0,95

1,10

1,00

1,10

1,10

1,00

1,00

758,67

 

18 700,00

0,95

1,10

0,90

1,10

1,00

1,00

1,10

796,60

 

19 750,00

0,95

1,10

0,90

1,10

1,10

1,00

1,00