Wohnungspreise: Auf der Suche nach der Immobilienblase - Immobilien - FAZ

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Auf der Suche nach der Immobilienblase

25.03.2012 Nach Jahren der Stagnation werden Wohnungen an wirtschaftsstarken Orten teurer. Schon begibt sich Deutschland auf die Suche nach einer Immobilienblase.
Von STEFFEN UTTICH, MICHAEL KUNZE

Artikel ahrzehntelang herrschte auf dem deutschen Wohnungsmarkt weitgehend Stagnation. Ein restriktives Mietrecht sorgt dafr, dass sich Mieterhhungen im Rahmen halten. Entsprechend passierte bei den Preisen relativ wenig. Wohnungen zu erwerben, um sie zu vermieten, galt unter vermgenden Privatanlegern als Kritischer Markt: Regensburg vergleichsweise sichere, aber langweilige Geldanlage. Zudem kommen im direkten Erwerb noch die zuweilen mhsame

DPA

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06.05.2012 17:48

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Hausverwaltung und rger mit schwierigen Mietern hinzu. Andere Vermgensgegenstnde versprachen in der Vergangenheit wesentlich hhere Renditen bei einem wesentlich geringeren Aufwand. Die Nachfrage von Selbstnutzern wiederum stieg in einem Tempo, mit dem das Angebot - von manchen lokalen Ausreiern abgesehen - locker Schritt halten konnte. So fhrte der Haus- und Wohnungsmarkt ein Schattendasein - ablesbar zum Beispiel an den Fertigstellungszahlen im Neubau, die seit dem Sondereffekt deutsche Einheit in den neunziger Jahren kontinuierlich auf Sinkflug waren und erst in den vergangenen beiden Jahren zumindest einen Boden fanden.

Whrend es bei den Kaufpreisen im Zuge der Krise um 2009 herum zu einem Einbruch kam, sind die Mietpreise relativ konstant gestiegen

F.A.Z.

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Es ist wohl die Gewhnung an diese vielen Jahre ohne grere Marktschwankungen, die nun manche Marktbeobachter berreagieren lsst. Sie sehen inzwischen eine Blase entstehen. Dies hiee, dass sich die Preise von den Fundamentalwerten abkoppeln. Tatschlich erleben Wohnimmobilien seit den Verheerungen der Finanzkrise im Herbst 2008 eine Renaissance als Vermgensanlage - und tatschlich schlgt sich das inzwischen vielerorts sprbar in den Preisen fr Wohnungen und Huser nieder. Doch angesichts eines von der Bundesbank gemessenen Hauspreisanstiegs von 5 Prozent im vergangenen Jahr und einer sich erst allmhlich belebenden Neubauttigkeit schon vor irrationalen bertreibungen zu warnen erscheint mehr als gewagt.

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Der Preisanstieg - etwa fr Eigentumswohnungen - spiegele einen Trend zur Kapitalanlage in Immobilien wider, der aber keine Rckschlsse auf den Gesamtmarkt erlaube, sagt Bernd Leutner, Geschftsfhrer des Hamburger Analysehauses F+B. Wir knnen keine Bildung von Immobilienblasen in Deutschland feststellen. Ein Messinstrument fr bertreibungen Vielmehr kam es zuletzt sogar zu einer Abschwchung. So ging der von F+B ermittelte Wohn-Index fr das vierte Quartal 2011 im Vergleich zum Vorquartal um 0,3 Prozent zurck. Vielen Interessenten wird das Preisniveau offenbar zu hoch. Demnach schalten sie auf Zurckhaltung um - ein ganz normaler Vorgang.
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Als ein zuverlssiges Messinstrument fr bertreibungen auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt gilt der erst vor einem halben Jahr von der Internetplattform Immobilienscout 24 ins Leben gerufene Bubble-Indikator. Er stellt einen funktionalen Zusammenhang zwischen Mieten und Kaufpreisen her und lsst sich auf einzelne lokale Mrkte herunterbrechen. Steigen die Mieten strker als die Kaufpreise, verbessern sich die Renditen und damit gegebenenfalls die Investitionschancen. Steigen dagegen die Kaufpreise strker als die Mieten, kann das ein Hinweis auf eine Preisbertreibung sein, beschreibt Immobilienscout-Chefanalyst Michael Kiefer den Mechanismus. Die Ergebnisse des Indikators machen deutlich, dass bundesweit die Preise unter den Mieten liegen, wenn auch die Schere nicht weit auseinanderklafft. Von einer bertreibung kann jedenfalls keine Rede sein. Sie zeigen aber auch, dass regionale Unterschiede betrchtlich sind - und dass nicht hinter jedem Preissprung gleich eine Blase stecken muss. Hamburg und Mnchen weit entfernt von Platzen der Blase So luft zum Beispiel der Mnchner Wohnimmobilienmarkt nach Ansicht von Kiefer berhaupt nicht aus dem Ruder. Natrlich sind dort die Preise gegenber den Mieten viel schneller gestiegen. Mit rund 13,6 Prozentpunkten ist der Abstand zwischen Preisund Mietentwicklung berdurchschnittlich hoch. Doch msse bercksichtigt werden, dass in der bayerischen Landeshauptstadt eine hohe Nachfrage einem geringen Angebot gegenberstehe, sagt der ImmobilienscoutChefanalyst. Diese Marktspannung erlaube, dass sich Preise von den Fundamentalwerten abkoppelten, ohne dass eine negative Auswirkung auf die Marktverfassung zu befrchten sei. Erzhlt man einem Makler in Mnchen, dass es eine Preisblase gebe, widerspricht dieser deutlich, da er seine Angebote ohne Probleme an den Mann oder die Frau bekommt, berichtet er.

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Vom Platzen einer Preisblase sei Mnchen angesichts des stark angespannten Marktes meilenwert entfernt - Hamburg brigens genauso. Man drfe sich nicht an einzelnen besonderen Immobilien orientieren und eine Blase ausrufen, warnt Kiefer. Diese finden immer auch ihre besonderen Kufer, die auergewhnliche Preise bezahlen und mit dem normalen Immobilienmarkt nichts zu tun haben. Mrkte in anderen Stdten sehen kritischer aus Kritischer sieht er dagegen Mrkte wie Wrzburg oder Regensburg, wo der Anstieg der Preise seit Anfang 2007 im Vergleich zum Mietanstieg 12,9 beziehungsweise 21,5 Prozentpunkte hher liegt. Dort ist das Verhltnis von Angebot und Nachfrage bei weitem nicht so marktfreundlich wie etwa in Mnchen, sagt Kiefer. Das bedeutet, dass dort tatschlich eine Blase entstanden sein knnte, die demnchst zu platzen droht. Wichtig ist bei der Betrachtung also die regionale Analyse aller Marktfaktoren. Wenig von Preis- und Mietsprngen ist dagegen in Stdten zu spren, die trotz beachtlicher Fortschritte wirtschaftlich weiter Nachholbedarf haben. Das 243.000 Einwohner zhlende schsische Chemnitz - immerhin nach Berlin, Leipzig und Dresden die viertgrte Stadt in den neuen Lndern - sei wie viele ostdeutsche Kommunen kein Beispiel fr signifikante Steigerungen, sagt Ulrich Weiser vom Marktforschungsunternehmen Chempirica. 30.000 Wohnungen stnden in der Stadt leer. Mindestens ein Drittel davon, schtzt er, befindet sich in bauflligem Zustand, der keine Vermietung zulsst. Die Rckbauwelle sei erst mal vorbei. Verschrft wird die Lage auf dem Wohnungsmarkt trotz gestiegener Zuzge durch die drastisch alternde Bevlkerung und niedrige Geburtenzahlen. Fr die Zukunft rechnet Weiser deshalb mit weitgehend konstanten Preisen. Eine Immobilienblase frchtet in Chemnitz niemand.
Quelle: F.A.Z.

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