I Encontro de Notrios e Registradores na Regio dos Lagos Rio de Janeiro -2008 3 e 4 de outubro de 2008.

Usucapio Extrajudicial e sua Viabilidade no Ordenamento Jurdico Brasileiro Usucapio no Brasil

HOJE
Procedimento Judicial (artigos 941 a 945 do CPC); o instituto pelo qual a parte adquire o DOMNIO da coisa pela sua POSSE continuada durante certo lapso de tempo; O Judicirio declara o Direito que a parte detm, transformando uma situao ftica em jurdica, sempre que for provocado e desde que preenchidos todos os requisitos legais;

MODALIDADES DE USUCAPIO NO BRASIL

Usucapio Extraordinrio (2 Prazos):
Artigo 1.238 do CC Prazo de 15 anos; Posse mansa, pacfica e ininterrupta, com animus domini; Independe de Justo Ttulo e Boa-f. Pargrafo nico do artigo 1.238 do CC Prazo de 10 anos; Estabelecimento de moradia, obras, ou servios de carter produtivo, posse-trabalho; Independe de Justo Ttulo e Boa-f.

MODALIDADES DE USUCAPIO NO BRASIL

Usucapio Ordinrio: (2 Prazos)
Artigo 1.242 do CC Prazo de 10 anos; Justo Ttulo e Boa-f; animus domini; Pargrafo nico do artigo 1.242 do CC Prazo de 05 anos; Justo Ttulo e Boa-f; Aquisio onerosa com estabelecimento de moradia ou investimento de carter social econmico.

Usucapio Especial Rural ou Pro Labore:

Histrico

Criado pela CF/1934, mantido pelas CF de 1937 e 1946; A espcie foi finalmente disciplinada pelo Estatuto da Terra, Lei 4.504/64, que permaneceu at o advento da Lei 6.969/81 que regulamentou o USUCAPIO ESPECIAL DE IMVEIS RURAIS; A CF/88 em seu art. 191 e o CC/2002 no art. 1.239 regularam a possibilidade de usucapir rea rural no superior a 50 hectares.

USUCAPIO ESPECIAL OU PRO LABORE DE IMVEL RURAL: Regulado pelo artigo 191 da CF; prazo 05 anos; a parte no pode ser proprietrio de outro imvel, rural ou urbano. A rea deve ser produtiva pelo trabalho do interessado e/ou de sua famlia, estabelecendo no imvel moradia; Foi um avano para quem vivia da terra. Porm, o Estatuto da Terra no afastou a possibilidade de usucapir bens pblicos, o que s foi abolido pela Lei 6.969/81, sendo reafirmado pelo art. 191 da CF/88, ficando os bens pblicos impossibilitados de serem usucapidos.

Usucapio Especial Urbano:

Artigo 183 CF/88; art. 1.240, 1. e 2. do CC e art. 9. da Lei 10.257/01 ( Estatuto da Cidade) Prazo de 05 anos; Possuir sem oposio e ininterruptamente rea urbana ou edificao de at 250m; Utilizao para sua prpria moradia ou de sua famlia;

Usucapio Coletivo:
Estatuto da Cidade- art. 10 Prazo de 05 anos; Visa contemplar a populao de baixa renda; Impossibilidade de identificar o terreno de cada possuidor; rea Urbana com mais de 250m; Bens improdutivos que possam ter destino econmico; Finalidade de habitao, trabalho, criao de cooperativas de povoamento e trabalho agrcola.

INCIO DA DESJUDICIALIZAO Tendncia da Desjudicializao

No Direito Privado Direitos disponveis e materiais; Consenso das Partes/Sem litgio; Capacidade Civil.

No Direito Pblico Regularizao de situaes jurdicas j consolidadas e de difcil reverso ou irreversveis . A EVOLUO DA DESJUDICIALIZAO
No Brasil: Lei 10.931/04 (retificao administrativa) arts. 212 e 213 que alterou a Lei 6.015/73 (LRP); Lei 11.441/07 (Inventrio, Partilha, Separao, Divrio, Consensuais por via administrativa) Lei 11.481/07 (Lei da Regularizao Fundiria para Zonas especiais de interesse social);

Todas essas leis iniciaram o caminho da regularizao fundiria extrajudicial no Brasil e da agilizao/simplificao de outros atos.

Fora o contedo abrangido por tais Leis, todas as demais regularizaes da propriedade imvel, dever ser procedida via ao judicial; Para evitar a ao judicial que defendemos a Usucapio na esfera administrativa, com a atuao de Notrios e Registradores no procedimento; Destacamos o exemplo acertado de Portugal na Usucapio por Escritura Pblica de Justificao da Posse.

O EXEMPLO DE PORTUGAL
Portugal passa por um fenmeno de desjudicializao; O Cdigo de Registro Predial trouxe modernidade e simplificao de alguns procedimentos, assegurando um acesso mais fcil ao Registro Predial (Registro de Imveis); Observe-se que em Portugal o registro de um bem no lbum Imobilirio no obrigatrio, ao contrrio do Brasil;

Quase todos os registros de propriedade adquiridas por usucapio so procedidas por ESCRITURA PBLICA DE JUSTIFICAO NOTARIAL. A via judicial procurada apenas em rarssimas situaes, onde h litgio; A parte interessada declara e prova perante o Notrio a sua posse sobre o imvel;

O Procedimento pelo Cdigo do Registro Predial Portugus

Base Legal: Cdigo do Registro Predial Portugus, Lei n. 6/2006 de 27/02/2006, ttulo VI, que dispe sobre suprimento, retificao e a reconstituio do registro de um bem imvel; Hipteses: 1) Restabelecimento do Princpio da Continuidade Trato Sucessivo. (art. 116 e ss.) o caso do adquirente que no possui prova do seu direito, sendo a ele oportunizado a lavratura de Escritura Pbica de Justificao Notarial, para a obteno da primeira inscrio no Registro de Imveis;

2) H a inscrio no Registro de Imveis porm, o pretenso adquirente do domnio detm apenas a posse, e o titular do domnio no encontrado. A soluo lavratura de Escritura Pbica de Justificao Notarial ou deciso em mbito de Processo de Justificao; 3) Usucapio, aquisio originria da propriedade, o estabelecimento de um novo trato sucessivo, sempre que no h litgio.

COMO OCORRE O PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL EM PORTUGAL

1.) Apresentao de um requerimento dirigido ao conservador (Registrador), pedindo o reconhecimento do direito pleiteado, apresentando provas e descrevendo o imvel a ser justificado, indicando a causa do pleito que poder ser:

 A) restabelecimento do trato sucessivo; B) suprimento de documentos faltantes para comprovar a propriedade ou falta do registro do imvel (h o registro inicial, mas no h o da aquisio pelo requerente, nem mesmo da mera posse).

2.) Para instruir o requerimento, exigido a presena de testemunhas, no mximo cinco, bem como a apresentao dos seguintes documentos:
certido do teor da inscrio; documentos das transmisses anteriores e subseqentes ao fato justificado;

3.) Com a apresentao do requerimento na Serventia Imobiliria, instrudo com os documentos comprobatrios e pagamento dos respectivos emolumentos, considera-se instaurado o processo; 4.) Abre-se a matrcula provisria com a descrio do imvel. Todas as averbaes e registros tero o carter provisrio at o final do procedimento; 5.) A falta dos documentos probatrios e apresentao de pedido manifestamente improcedente confere ao registrador o dever de indeferir liminarmente o pedido por despacho fundamentado e notificao do justificante; 6.) O justificante poder recorrer da deciso de indeferimento e fazer as adaptaes necessrias. Poder ento, o registrador reconsiderar ou no sua deciso, do que ser notificado o requerente; 7.) Havendo litgio/oposio, com relao ao imvel objeto do procedimento, ou caso o registrador no reconsidere seu despacho inicial, este encerrar o procedimento e o remeter ao Judicirio, que julgar o recurso; 8.) Essa fase do procedimento se assemelha com a nossa suscitao de dvida. No tendo certeza sobre proceder ou no o ato ou inconformada a parte com a deciso, envia-se ao Judicirio que dar a chancela ou no; Observe-se que no LITGIO entre as partes, mas sim, dvida, um questionamento pessoal do registrador; 9.) Sero citados para o procedimento: O Ministrio Pblico, os incertos e no sabidos, o titular que figura como proprietrio no RI, se houver, seus herdeiros e/ou sucessores. A citao feita por edital fixado por 30 dias no RI competente. As partes podero se manifestar em 10 dias;

10.) Havendo oposio,o registrador declara o procedimento findo com os interessados remetidos ao Judicirio; 11.) No havendo oposio procede-se a inquirio das testemunhas apresentadas pela parte justificante, sendo os depoimentos reduzidos a termo; 12.) A deciso final proferida em 10 dias concluda a instruo; 13.) O MP e os interessados so notificados da deciso em 05 dias. Tornandose definitiva, o registrador procede os registros finais. Nota-se pelo exposto, que o Notrio se faz presente na LAVRATURA DA ESCRITURA PBLICA DE JUSTIFICAO NOTARIAL; contudo, o procedimento como um todo gerido na SERVENTIA IMOBILIRIA, sob o comando do REGISTRADOR, como ocorre no Brasil com as Leis n.s 10.931/04 e 11.481/07.

DAS PROPOSTAS PARA O PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL NO BRASIL

1.)
Providenciar planta da rea, objeto da usucapio, com a identificao de suas caractersticas e confrontaes, localizao, rea, logradouro, nmero e de designao cadastral, se houver, acompanhada do memorial descritivo e ART assinada por engenheiro e/ou arquiteto responsvel pela medio e pelo memorial, se for urbana; OU Providenciar planta da rea, objeto da usucapio, com a identificao da denominao e de suas caractersticas, confrontaes e localizao, acompanhada do memorial descritivo e ART assinada por engenheiro responsvel pela medio e pelo memorial, se for rural;

2.) Certido atualizada, expedida pelo RI da localidade do imvel, para fins de Usucapio (positiva ou negativa).
Sendo imvel j registrado, ou fazendo parte de um todo maior, ser certificado pelo Oficial. Caso haja matrcula/transcrio prpria do imvel, desta tambm ser fornecida certido;

3.) Rene-se os documentos do imvel e os da parte interessadas em usucapir, apresentando-se ao Notrio para a lavratura da Escritura Pblica de Justificao da Posse. Na pea Notarial constar os dados do imvel, os confinantes, o nome do proprietrio que figura no RI, se for o caso, bem como de 2 testemunhas

(maiores e capazes) que confirmem o alegado pelo usucapiente. Lavrada a escritura haver a remessa com os documentos ao RI; 4.) O registrador far a notificao dos confinantes, dos eventuais interessados, da Unio, do Estado (do Distrito Federal) e do Municpio, dos titulares do domnio constantes no lbum imobilirio, se houver, via postal, carta com aviso de recebimento ( para os certos e sabidos) e por edital ( para os incertos e no sabidos) 5.) Feitas as notificaes pelo registrador. Dar-se- o prazo de 15 dias para eventuais manifestaes, contestaes e impugnaes a respeito do procedimento da usucapio em tela. Vencido o prazo sem manifestao dos interessados, o Oficial certificar o ocorrido e proceder ao Registro; 6.) Inexistindo transcrio/matrcula o Registrador abrir matrcula em nome do adquirente a ttulo de usucapio. Havendo matrcula, o Registrador apenas proceder ao registro nela se a descrio do imvel for idntica a j existente; 7.) Havendo manifestao/impugnao dos confinantes ou dos titulares do domnio, que no possa ser sanado na Serventia Imobiliria, ou seja, se houver questes controvertidas, onde necessite de deciso e no apenas declarao do direito existente, o Registrador finalizar o procedimento deixando de proceder ao Registro e o encaminhar para o Judicirio para soluo do impasse; 8.) Julgada improcedente a impugnao, por parte do Poder Judicirio, o procedimento volta ao Registro de Imveis para a abertura de matrcula ou para o registro na matrcula j existente.
Procedimento elaborado pela Advogada Matilde Garcia da Silva, como parte integrante do Trabalho de Concluso do Curso de Especializao em Direito Imobilirio, na Uniritter.

OU, ento, Conforme Anteprojeto de Lei

A) Autuado o pedido de usucapio no Tabelionato de Notas e tomadas por termo as primeiras declaraes, o Tabelio, no prazo de 30 (trinta) dias, diligenciar no sentido de identificar as matrculas ou transcries correspondentes rea a ser usucapta (usucapida) examinando os documentos apresentados e comunicando ao requerente, de uma nica vez, a existncia de eventuais exigncias a serem satisfeitas visando regularidade do pedido. O Tabelio de Notas, ou preposto a seu servio, poder realizar vistorias junto ao imvel usucapiendo, a fim de esclarecer dvidas relativamente ao pedido formulado e sua legalidade, certificando sua realizao nos autos do procedimento. Havendo dvidas a respeito do registro ou da transcrio imobiliria, o Tabelio de Notas oficiar ao competente Registro de Imveis solicitando esclarecimentos, o que ser certificado nos autos do procedimento, juntadas as certides expedidas e as cpias dos documentos enviados e recebidos. A lavratura da escritura declaratria da usucapio ser necessariamente precedida de justificao de posse, realizada perante o Tabelio de Notas.
O ato notarial dever contar com a presena dos confrontantes e de, no mnimo, duas testemunhas que atestem inequivocamente a posse do requerente. Devendo constar, ainda, no texto do ato, os requisitos referidos no caput do art. 414 e no art. 415 e pargrafo nico do Cdigo de Processo Civil, no tocante formalizao da ouvida de testemunhas.

Para a lavratura do ato notarial a que se refere, na declarao da posse, o Tabelio de Notas: I dever observar, em relao aos confrontantes, o disposto no 10 do art. 213 da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973; II poder realizar as notificaes que se fizerem necessrias, usando dos servios do Ofcio de Registro de Ttulos e Documentos, cujas despesas correro por conta dos requerentes; Obs: A sugesto que se faa pelo Notarial a Notificao. III - poder exigir dos requerentes a apresentao de documentos que corroborem suas alegaes;

IV dever exigir a presena do advogado-assistente dos requerentes, o qual necessariamente subscrever o documento; O Tabelio de Notas oficiar (podendo, por VIA POSTAL, mediante carta registrada, com aviso de recebimento, em Mo-Prpria), acerca do pedido apresentado, previamente lavratura da escritura declaratria da usucapio, os representantes:
das Fazendas Pblicas da Unio; do Estado, Distrito Federal ou Territrio e do Municpio; o representante do Ministrio Pblico

Para que Estes se manifestem sobre o interesse, ou no.

Prazo: improrrogvel de at 45 (quarenta e cinco) dias, contado do recebimento da notificao. Importando, o silncio, a inexistncia de oposio ao reconhecimento da usucapio. Comentrio: Verifica-se que h a presuno de anuncia. Pondero, entretanto, que os Entes Pblicos, nas aes de usucapio, no informam que esto de acordo com o pedido, mas que no tem nada a opor. Pode at significar a mesma coisa, mas a ressalva sugerida pode evitar que os Entes Pblicos no concordem com o projeto. excesso de preocupao, quem sabe? O Tabelio de Notas far publicar, para conhecimento de terceiros e de eventuais interessados, edital contendo o resumo do pedido de usucapio: No edital dever ter a descrio que permita a identificao da rea usucapienda; Uma Cpia ser afixada no Tabelionato e a outra dever ser publicado, em jornal de regular circulao local, por 2 (duas) vezes, dentro do prazo de 30 (trinta) dias e com intervalo mnimo de 7 (sete) dias entre a primeira e a segunda publicao. Inexistindo matrcula ou transcrio anterior no Registro de Imveis e estando a documentao em ordem, ou

Atendidas as exigncias feitas, aps o exame preliminar referido e no havendo manifestao de oposio por parte dos representantes, o Tabelio de Notas dever: lavrar a escritura declaratria, em nome dos requerentes da usucapio, com base nos documentos que especificam a demarcao. Havendo impugnao, observado o prazo de 15 dias, contados da ltima publicao do edital, o Tabelio de Notas proceder audincia de conciliao entre os interessados (assistidos pelos advogados), aps cincia ao usucapiente da oposio. Havendo registro anterior, o Tabelio de Notas dever notificar pessoalmente o titular de domnio, no imvel, no endereo que constar do registro imobilirio, bem como, se assim requerido, no endereo indicado pelos requerentes, podendo valer-se, para tanto, dos Servios do Registro de Ttulos e Documentos. OBS: H sugesto de que tal ato seja procedido pelo Notrio. No sendo encontrado o titular do domnio ou os confrontantes, tal fato ser certificado pelo Tabelio de Notas, que dever providenciar, mediante custeio por parte dos requerentes, a notificao daqueles e de eventuais terceiros interessados, atravs de edital. O edital conter resumo do pedido de usucapio, com a descrio que permita a identificao da rea usucapienda, devendo ter uma cpia afixada no Tabelionato e ser publicado, em jornal de regular circulao local, por 2 (duas) vezes, dentro do prazo de 30 (trinta) dias e com intervalo mnimo de 7 (sete) dias entre a primeira e a segunda publicao. No prazo de at 15 (quinze) dias, contados da ltima publicao, poder ser apresentada impugnao ao pedido de usucapio perante o Tabelionato de Notas. Presumir-se- a anuncia dos notificados que deixarem de apresentar impugnao no prazo previsto. A publicao dos editais de que trata este artigo, no caso de pedido de usucapio promovido por pessoa de baixa renda, ser providenciada pela respectiva Administrao Municipal, com carter de plena gratuidade, atravs de seu rgo oficial. A Administrao Municipal encaminhar ao Tabelionato de Notas os exemplares dos jornais que tenham publicado os editais, relativos hiptese anterior.

Decorrido o prazo previsto, sem que ocorra impugnao, o Tabelio de Notas lavrar a escritura pblica declaratria em nome dos requerentes da usucapio. Havendo impugnao ao pedido de usucapio, o Tabelio de Notas dar cincia de seus termos ao usucapiente e promover a audincia de conciliao entre os interessados que devero comparecer assistidos por seus advogados. Havendo acordo entre impugnante e usucapiente, o Tabelio de Notas lavrar a escritura pblica declaratria em nome dos requerentes da usucapio. No havendo acordo entre impugnante e usucapiente, a questo deve ser encaminhada apreciao do juzo competente; Julgada improcedente a impugnao, os autos devem ser restitudos ao Tabelio de Notas para a lavratura da escritura pblica declaratria em nome dos requerentes da Usucapio; Sendo julgada procedente a impugnao, os autos devem ser restitudos ao Tabelio de Notas, para que seja dada cincia aos requerentes; Dada cincia aos requerentes, sero desentranhados e restitudos os documentos por ele solicitados, certificando-se essa providncia no auto do procedimento extrajudicial, o qual permanecer arquivado no Tabelionato de Notas. Tratando-se de declarao de usucapio de imvel rural, o Tabelio de Notas oficiar o INCRA do teor da escritura lavrada, para fins de cadastramento do imvel. Comentrio: bom lembrar que os Registros de Imveis j so obrigados a comunicar ao INCRA todas as alteraes envolvendo imveis rurais, motivo pelo qual pode ser desnecessria a comunicao ao INCRA pelo Tabelionato de Notas.

DO REGISTRO DA ESCRITURA
O Oficial do Registro de Imveis com atribuies sobre o local de situao do imvel usucapido, de posse da respectiva escritura pblica, dever abrir matrcula do imvel e registrar a respectiva demarcao, procedendo s averbaes necessrias nas matrculas ou transcries anteriores, quando for o caso; Havendo registro de direito real sobre a rea demarcada ou parte dela, o oficial

dever proceder ao cancelamento de seu registro em decorrncia da abertura da nova matrcula em nome dos usucapientes; Para efeito de aplicao do exposto, dever ser observado o que dispe a legislao especfica sobre as reas indispensveis segurana nacional, insuscetveis de usucapio.

DAS VANTAGENS DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL

Agilidade, rapidez, celeridade e segurana jurdica; Mesmo havendo impasse o procedimento j enviado ao Judicirio com provas robustas e em etapa avanada; Ao Juiz do caso ser facultado, antes de proferir deciso, a oitiva das partes e a produo de mais provas, se assim entender necessrio; Visa atender a populao, em especial a economicamente mais carente; Nenhuma parte envolvida, direta ou indiretamente ficar margem, sem ser notificada.

DA JUSTIFICAO DA POSSE
Por meio de Escritura Pblica, lavrada pelo notrio; Verificao dos pressupostos legais para a lavratura da Justificao, tais como se o justificante no poderia ter obtido de outra forma o ttulo que pretende, por exemplo, se o imvel objeto do usucapio no bem pblico ou passvel de ser inventariado, etc... O notrio ir observar rigorosamente os documentos trazidos justificao, se de algum modo o alegado pelo justificante e confirmado pelas testemunhas, condiz com a realidade documental, lavrando o documento, relatando a existncia de contratos, recibos de pagamentos, insuficientes para transferir a propriedade, mas teis como meio probatrio;

DA PRESENA DO ADVOGADO NO PROCEDIMENTO

Obrigatria, pela complexidade dos documentos a serem reunidos; Da mesma forma como ocorre como Lei n. 11.441/07, art. 982, (que possibilitou a realizao de inventrio, partilha, separao consensual e divrcio consensual, via administrativa; Pelo fato de que o procedimento inicia-se na esfera administrativa e poder encerrar-se no Judicirio, caso haja litgio.

DA GRATUIDADE DO SERVIO
Para aqueles que forem considerados pobres; Dever constar o pedido na prpria escritura pblica de Justificao; Base legal: art. 1124-A, introduzido no CPC pela Lei n. 11.441/07.

CONSIDERAES FINAIS
Inteno de introduzir no ordenamento brasileiro a Usucapio extrajudicial, uma vez que os servios de Notrios e Registradores esto capacitados para absorver a demanda; O procedimento visa casos onde no haja litgio; A escolha pelo procedimento (judicial ou extrajudicial) ser da parte interessada.

Esse projeto foi desenvolvido a pedido do Secretrio Geral do Ministrio da Justia Dr. Rogrio Favreto, com a finalidade de desafogar o Poder o Judicirio, por: Joo Pedro Lamana Paiva Prsio Brasil lvares Ricardo Guimares Kollet Tiago Machado Burtet

MUITO OBRIGADO!
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