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Handbuch der Liegenschaftsverwaltung Hauseigentümerverband Schweiz

Handbuch der Liegenschaftsverwaltung

Handbuch der Liegenschaftsverwaltung Hauseigentümerverband Schweiz

Hauseigentümerverband Schweiz

ISBN 3-909363-03-2 © Hauseigentümerverband Schweiz, Zürich 6. überarbeitete und erweiterte Auflage, 2012 Druck: Neidhart + Schön AG, Zürich

1 Vorwort Vorwort zur 1. Auflage Die Liegenschaftsverwaltung ist eine verantwortungsvolle und vielseitige Aufgabe, gilt

1

Vorwort

Vorwort zur 1. Auflage

Die Liegenschaftsverwaltung ist eine verantwortungsvolle und vielseitige Aufgabe, gilt es doch, ansehnliche Vermögenswerte optimal zu bewirtschaften, einer Vielzahl von Gesetzesbestimmungen Rechnung zu tragen und den Kontakt mit Mietern, Banken, Behörden, Hauswarten und Handwerkern auf kompetente Weise zu pflegen. Das vorliegende Handbuch soll zum Gelingen dieser anspruchsvollen Aufgabe beitragen. Es gibt einen Überblick über die in rechtlicher und ökonomischer Hinsicht anspruchsvolle Materie, es vermittelt spezifische Kenntnisse und stellt Hilfsmittel bereit, die sich in der Praxis bewährt haben. Das Handbuch richtet sich sowohl an Vermieter, die ihre Liegenschaft selber verwalten, als auch an professionelle Liegenschaftsverwalter.

Die Kapitel enthalten jeweils einen Kommentar, der ausführlich über die zu bewältigenden Arbeiten, die rechtlichen Vorschriften sowie die zur Verfügung stehenden Hilfsmittel informiert. Die Verwaltungsarbeiten werden in der zeitlichen Reihenfolge behandelt, wie sie beim einzelnen Mietverhältnis typischerweise anfallen. Besonderen Wert wurde auf illustrative Beispiele und praktische Tipps gelegt.

Am Schluss der Kapitel befinden sich FORMULARE (blaues Papier) und MUSTER (dunkelblaues Papier), auf die im Kommentar verwiesen wird. Sämtliche Formulare sind im Drucksachenverkauf des Hauseigen- tümerverbandes Schweiz (Postfach, 8032 Zürich, www.hev-schweiz.ch oder info@hev-schweiz.ch) erhältlich. Bei den Mustern handelt es sich um Briefvorlagen und Informationsblätter. Sie dienen als Anregung für die Gestaltung der Korrespondenz. Viele Formulare und Muster wurden eigens für das Handbuch geschaffen und grundlegend überarbeitet. Das am 1. Juli 1990 in Kraft getretene Mietrecht ist vollumfänglich berücksichtigt.

Zürich, Januar 1992

2

Vorwort

Vorwort zur 6. überarbeiteten und erweiterten Auflage

Das Handbuch der Liegenschaftsverwaltung ist bei unseren Mitgliedern auf grossen Anklang gestossen. Dies verdeutlicht die Tatsache, dass der Hauseigentümerverband Schweiz in den letzten Jahren weit über zehntausend Exemplare des Handbuchs verkauft hat. Seit 2006 ist das Handbuch auch auf CD- Rom erhältlich. Das Handbuch wurde 1992 verfasst von Erich Blöchliger, Elmar Gratz und Christian Kummerer. Es wurde seither mehrmals aktualisiert und ergänzt.

Für die aktuelle 6. Auflage wurde das Handbuch nach Massgabe der geltenden Praxis und Rechtsprechung aktualisiert und erweitert. Diverse Muster und Formulare wurden erneuert und ergänzt. Dabei wurde die bewährte ursprüngliche Gliederung beibehalten: Die Kapitel enthalten jeweils einen Kommentar, der über die zu bewältigenden Arbeiten, die rechtlichen Vorschriften sowie die zur Verfügung stehenden Hilfsmittel informiert. Die Informationen sind in der zeitlichen Reihenfolge behandelt, wie sie bei der Vermietung typischerweise anfallen. Jedes Kapitel wird in einem Anhang durch verschiedene praxisbezogene MUSTER und FORMULARE (farbiges Papier) ergänzt.

Ein aktuelles Adressverzeichnis der Sektionen des Hauseigentümerverbandes Schweiz findet sich im Internet unter www.hev-schweiz.ch.

Für die Überarbeitung und Ergänzung der 6. Auflage zeichnen verantwortlich Monika Sommer, stv. Direktorin des Hauseigentümerverbandes Schweiz, lic. iur. und eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin sowie die Juristen des Hauseigentümerverbandes Schweiz, Stefan Baer, Thomas Oberle und Pavlo Stathakis, der volkswirtschaftliche Mitarbeiter Michael Landolt sowie der technische Mitarbeiter Thomas Ammann.

Zürich, im Januar 2012

3 Inhaltsverzeichnis 1. Verwaltungsübernahme Inhaltsverzeichnis 1.1 Einleitung 1/1 1.2 Beschaffung der

3

Inhaltsverzeichnis

1. Verwaltungsübernahme

Inhaltsverzeichnis

1.1

Einleitung

1/1

1.2

Beschaffung der Unterlagen

1/1

1.2.1

Katasterplankopie

1/2

1.2.2

Grundbuchauszug

1/2

1.2.3

Liegenschaftsbeschrieb (Dokumentation Eigentümer)

1/2

1.2.4

Baubeschrieb

1/2

1.2.5

Unternehmerverzeichnis

1/2

1.2.6

Planverzeichnis

1/2

1.2.7

Öffentliche Dienste

1/2

1.2.8

Schliessanlage

1/3

1.2.9

Verträge/Service

1/3

1.2.10

Versicherungen

1/3

1.2.11

Hauswartung

1/3

1.2.12

Mieterakten

1/3

1.2.13

Nebenkostenabrechnung

1/3

1.2.14

Buchhaltung

1/4

1.2.15

Informationen

1/4

1.2.16

Diverses / Pendenzen

1/4

1.3

Schlussbemerkungen

1/4

Formular / Muster
Formular /
Muster

Checkliste Übernahme Liegenschaftsverwaltung

1/5

Liegenschaftsbeschrieb

1/9

Unternehmerverzeichnis

1/10

Planverzeichnis

1/11

Öffentliche Dienste

1/12

Brief: Adressänderung

1/13

2. Vermietung

2.1

Einleitung

2/1

2.2

Anmeldeformular für Mietinteressenten

2/1

2.2.1

Zivilstand

2/1

2.2.2

Geburtsdatum/ Nationalität

2/2

2.2.3

Beruf/ Name und Adresse des Arbeitgebers

2/2

2.2.4

Einkommen/ Finanzielle Lage

2/2

2.2.5

Bisherige Wohnung/ Mietdauer

2/2

2.2.6

Name und Adresse des Hauseigentümers oder der Verwaltung

2/2

2.2.7

Zahl der Familienmitglieder/ Bewohner

2/3

2.2.8

Grund des Wohnungswechsels

2/3

2.2.9

Haustiere

2/3

2.2.10

Besondere Lärmverursachung

2/3

2.2.11

Referenzen

2/3

2.2.12

Bemerkungen

2/4

2.2.13

Anmeldeformular für Garage oder Parkplatz

2/4

2.3

Abklärung über Mietinteressenten

2/4

2.3.1

Arbeitgeber

2/4

2.3.2

Hauseigentümer/ Vermieter/ Verwaltung

2/4

2.3.3

Betreibungsauskunft

2/4

2.3.4

Persönliches Gespräch

2/4

4

Inhaltsverzeichnis

 

2.5

Schlussbemerkungen

2/5

 
Formular / Muster
Formular /
Muster

Anmeldeformular für Mietinteressenten

2/6

Anmeldeformular für Garage oder Parkplatz

2/8

Brief: Anmeldeformular für Mietinteressenten

2/9

Brief: Anmeldung für Mietinteressenten

2/10

3.

Mietvertrag

 

3.1

Grundlagen

3/1

3.2

Entstehung

eines Mietvertrages

3/1

3.3

Inhalt eines

Mietvertrages

3/2

3.3.1

Einleitung

3/2

3.3.2

Vertragsparteien

3/3

3.3.3

Mietobjekt

3/3

3.3.4

Mietdauer

3/3

3.3.4.1

Bestimmte (feste) Vertragsdauer

3/3

3.3.4.2

Unbestimmte Vertragsdauer (ohne Mindestdauer)

3/4

3.3.4.3

Unbestimmte Vertragsdauer mit (fester) Mindestdauer

3/4

3.3.4.4

Vertragsdauer und Optionsrecht

3/4

3.3.4.5

Vertragsdauer und Mietzinsgestaltung

3/5

3.3.5

Mietzins

.3/5

3.3.6

Nebenkosten

3/5

3.3.7

Berechnungsgrundlagen (bei Vertragsabschluss)

3/5

3.3.8

Mietzinsreserve

3/6

3.3.9

Sicherstellung (Mieterkaution)

3/6

3.3.10

Hausordnung

3/7

3.3.11

Unterschrift

3/7

3.4

Geschäftsmiete

3/7

3.4.1

Einleitung

3/7

3.4.2

Kündigungsfrist

3/7

3.4.3

Vertragsdauer

3/7

3.4.4

Firmen- und Reklameschilder, Plakate, Beschriftungen

3/8

3.4.5

Sicherstellung (Mieterkaution)

3/8

3.4.6

Übertragung der Miete

3/8

3.5

Spezialfälle im Rahmen eines Mietvertrages

3/8

3.5.1

Haustierhaltung

3/8

3.5.2

Musikinstrumente; TV-, CD- und Radiogeräte

3/9

3.5.3

Untervermietung

3/9

3.5.4

Übertragung des Mietverhältnisses

3/10

3.5.4.1

Die Übertragung des Geschäftsmietverhältnisses

3/10

3.5.4.2

Die Übertragung eines anderen Mietverhältnisses

3/10

3.5.4.3

Die Übertragung der Familienwohnung

3/11

3.5.5

Unterhaltspflicht des Mieters/Änderungen und Erneuerungen

Formular / Muster
Formular /
Muster
 

durch den Mieter

3/11

Mietvertrag für Einfamilienhäuser

3/12

Mietvertrag für Ferienwohnungen

3/14

Mietvertrag für Garagen/Autoabstellplätze

3/16

Schlüsselquittung

3/18

Sicherstellung zum Mietvertrag

3/19

Hausordnung

3/21

Zustimmung zur Übertragung des Mietverhältnisses

3/23

Vereinbarung über Haustierhaltung

3/24

Geschäftsstellenverzeichnis

3/25

Mustermietvertrag

3/26

Brief: Mietvertrag

3/33

Brief: Ablehnung der Untervermietung

3/34

5 Inhaltsverzeichnis 4. Mietzins 4.1 Einleitung 4/1 4.2 Gesetzliche Grundlagen 4/1 4.3 Der

5

Inhaltsverzeichnis

4.

Mietzins

4.1

Einleitung

4/1

4.2

Gesetzliche Grundlagen

4/1

4.3

Der angemessen Ertrag (Nettorendite)

4/2

4.3.1

Eigenkapital

4/3

4.3.2

Nettoertrag

4/5

4.3.3

Berechnung der Nettorendite

4/7

4.3.4

Offensichtlich übersetzter Kaufpreis

4/7

4.4

Die kostenlose Bruttorendite

4/8

4.4.1

Anlagekosten

4/8

4.4.2

Kostendeckender Mietzins

4/10

4.5

Orts- oder quartierübliche Mietzins

4/13

4.5.1

Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit

4/13

4.5.2

Anwendungsbereich der Orts- und Quartierüblichkeit

4/16

4.5.3

Verhältnis zum Kriterium des übersetzten Ertrags

4/17

4.6

Mehrleistungen

4/18

4.6.1

Wertvermehrende Investitionen

4/18

4.6.2

Energetische Massnahmen als Mehrwert

4/19

4.6.3

Berechnung von Mietzinserhöhungen infolge von Mehrleistungen

4/20

4.6.4

Umfassende Überholungen

4/22

4.7

Kostenänderungen

4/24

4.7.1

Betriebs- und Unterhaltskostensteigerungen

4/25

4.7.2

Hypothekarzinserhöhungen

4/26

4.7.3

Hypothekarischer Referenzzinssatz

4/27

4.7.4

Zeitpunkt und Ausmass der Mietzinsanpassung

4/27

4.7.5

Hypothekarzinssenkungen

4/30

4.8

Teuerung auf dem risikotragenden Kapital

4/31

4.9

Vertrage mit Mietzinsklauseln

4/31

4.9.1

Indexierte Mietzinse

4/32

4.9.2

Gestaffelte Mietzinse

4/34

4.9.3

Verträge mit Optionen zur Vertragsverlängerung

4/35

4.9.4

Fortführung befristeter Mietverträge

4/37

4.10

Vorgehen bei Mietzinserhöhungen

4/38

4.10.1

Mitteilungsfrist

4/38

4.10.2

Formularzwang

4/39

4.10.3

Begründungspflicht

4/39

4.10.4

Mietzinsvorbehalt (Mietzinsreserve)

4/40

4.10.5

Kündigungsverbot

4/40

4.10.6

Häufigkeit von Mietzinsaufschlägen

4/40

4.11

Mietzinsanfechtung durch den Mieter

4/40

4.11.1

Anfechtung des Anfangsmietzinses

4/40

4.11.2

Anfechtung von Mietzinserhöhungen

4/42

4.11.3

Herabsetzungsbegehren des Mieters

4/43

 
Formular / Muster
Formular /
Muster

Mietzinserhöhung aufgrund wertvermehrender Investitionen

4/45

Indexklausel

4/53

Staffelungsklausel

4/55

Formular zur Mietzinserhöhung und einseitigen Vertragsänderung

4/56

Landesindex der Konsumentenpreise

4/58

Checkliste für Mietzinserhöhung

4/60

Brief: Mietzinsanpassung

4/61

6

Inhaltsverzeichnis

5.

Nebenkosten

5.1

Einleitung

5/1

5.2

Definition

5/1

5.3

Nebenkosten im Einzelnen

5/1

5.4

Ausscheidung im Vertrag

5/2

5.5

Zahlungsart

5/4

5.6

Verteilung der Nebenkosten

5/6

5.7

Änderung der Nebenkostenregelung

5/6

5.8

Heizkosten

5/7

5.8.1

Heizkostenabrechnung

5/8

5.8.2

Verteilung der Heizkosten auf die Mietparteien

5/9

 
Formular / Muster
Formular /
Muster

Beispiel für Begründung einer Neuausscheidung von Nebenkosten im

bestehendem Mietverhältnis

5/11

Brief: Heiz- und Betriebskostenabrechnung

5/12

6.

Unterhalt, Pflege

6.1

Grundlagen

6/1

6.2

Reinigungs- und Unterhaltspflicht des Mieters

6/1

6.3

Erneuerungen und Änderungen durch den Mieter

6/2

6.4

Liegenschaftsunterhalt durch den Vermieter

6/4

6.4.1

Kontrollen, Zustandsberichte, Sanierungsvarianten

6/4

6.4.2

Serviceverträge

6/5

6.4.3

Tankrevision

6/6

6.4.4

Durchführung von Unterhaltsarbeiten und Erneuerungen

6/7

6.4.4.1

Mietzinserhöhungen aufgrund wertvermehrender Investitionen

6/8

6.4.4.2

Beendigung der Mietverhältnisse vor Baubeginn als Alternative

6/8

 
Formular / Muster
Formular /
Muster

Richtig gereinigt und gepflegt

6/10

Vornahme von baulichen Änderungen

6/16

Vereinbarung über die Installation von Haushaltapparaten

6/18

Bewilligung zum Aufstellen eines Kühlgerätes

6/19

Mietzinsreduktion aufgrund einer Renovation / Sanierung

6/20

Brief: Ankündigung Wohnungsbesichtigung

6/21

Checkliste Unterhalt – Erneuerung

6/22

7.

Mangel an der Mietsache

7.1

Grundlagen

.7/1

7.2

Mangel an der Mietsache

7/1

7.3

Mangelnde Gebrauchstauglichkeit bei Übergabe des Mietobjektes

7/2

7.4

Mangelnde Gebrauchstauglichkeit nach Übergabe des Mietobjektes

.7/3

7.4.1

Einleitung

7/3

7.4.2

Die Beseitigung des Mangels

7/4

7.4.3

Herabsetzung des Mietzinses

7/4

7.4.4

Schadenersatz

7/5

7.4.5

Übernahme des Rechtsstreites

7/5

7.4.6

Hinterlegung des Mietzinses

7/6

7.4.7

Voraussetzungen der Hinterlegung

7/6

7.4.7.1

Mangel der Mietsache

7/6

7.4.7.2

Beseitigungsanspruch des Mieters

7/6

7.4.7.3

Aufforderung zu Mängelbeseitigung innert angemessener Frist mit Androhung der Hinterlegung

7/7

7 Inhaltsverzeichnis   7.4.8 Hinterlegung künftig fällig werdender Mietzinse 7/7 7.4.9 Herausgabe der

7

Inhaltsverzeichnis

 

7.4.8 Hinterlegung künftig fällig werdender Mietzinse

7/7

7.4.9 Herausgabe der hinterlegten Mietzinse

7/8

 
Formular / Muster
Formular /
Muster

Mietzinsreduktion aufgrund eines Mangels

7/10

Brief: Auszahlungsbegehren

7/11

8.

Beendigung des Mietverhältnisses

8.1

Beendigung durch Vereinbarung

8/1

8.2

Beendigung durch objektive Unmöglichkeit

8/1

8.3

Beendigung durch Zeitablauf

8/1

8.4

Beendigung durch Kündigung

8/2

8.5

Ordentliche Kündigung

8/2

8.5.1

Einleitung

8/2

8.5.2

Formvorschriften

8/3

8.5.3

Kündigung der Familienwohnung durch den Vermieter

8/3

8.5.4

Kündigung der Familienwohnung durch den Mieter

8/4

8.5.5

Kündigungsfristen und -termine

8/4

8.5.6

Wann gilt eine Kündigung als empfangen?

8/5

8.5.7

Begründung der Kündigung

8/6

8.6

Ausserordentliche Kündigung

8/7

8.6.1

Einleitung

8/7

8.6.2

Ausserordentliche Kündigungsgründe

8/8

8.6.2.1

Kündigung aus wichtigem Grund (Art. 266g OR)

8/8

8.6.2.2

Kündigung des Mieters wegen Mängeln an der Mietsache

8/9

8.6.2.3

Tod des Mieters

8/9

8.6.2.4

Konkurs des Mieters

8/11

8.6.2.5

Zahlungsverzug des Mieters

8/11

8.6.2.6

Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht durch den Mieter

8/11

8.6.2.7

Schwere Schädigung der Mietsache durch den Mieter

8/12

8.6.2.8

Eigentümerwechsel

8/13

8.6.3

Formvorschriften und Begründung

8/13

8.7

Vorzeitige Rückgabe durch den Mieter

8/14

8.7.1

Einleitung

8/14

8.7.2

Zumutbarer und zahlungsfähiger Ersatzmieter

8/14

8.7.3

Übernahme des Mietverhältnisses zu den gleichen Bedingungen

8/15

8.7.4

Prüfung des Ersatzmieters

8/16

8.7.5

Kein Zwang zu Vertragsabschluss

8/16

8.7.6

Schadenminderungspflicht des Vermieters

8/17

8.7.7

Vorgehen

8/17

8.8

Besonderheiten bei mehreren Mietern

8/18

8.9

Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und

8/18

8.9.1

Nichtigkeit der Kündigung

8/18

8.9.1.1

Formnichtigkeit

8/18

8.9.1.2

Andere nichtige Kündigungen

8/18

8.9.1.3

Unwirksame Kündigungen

8/19

8.9.2

Grundlagen des Kündigungsschutzes

8/19

8.10

Die Anfechtung der Kündigung

8/19

8.10.1

Einleitung

8/19

8.10.2

Die gesetzlichen Anfechtungstatbestände

8/21

8.10.3

Ausnahmen von der dreijährigen Kündigungssperre

8/23

8.10.4

Anfechtungsfristen

8/24

8

Inhaltsverzeichnis

 

8.11

Erstreckung des Mietverhältnisses

8/24

8.11.1

Einleitung

8/24

8.11.2

Fristen

8/25

8.11.3

Interessenabwägung

8/25

8.11.4

Absolute Ausschlussgründe

8/26

8.11.5

Dauer der Erstreckung

8/27

8.11.6

Die Zweiterstreckung

8/28

8.11.7

Kündigung während der Erstreckung

8/28

8.11.8

Vertragsanpassungen während der Erstreckungsdauer

8/28

8.11.9

Vorgehen des Vermieters

8/29

 
Formular / Muster
Formular /
Muster

Formular für die Mitteilung einer Kündigung

8/30

Merkblatt für die Wohnungsrückgabe

8/32

Vereinbarung über die vorzeitige Auflösung des Mietvertrages

8/33

Erstreckungsvereinbarung

8/34

Brief: Ungültige Kündigung der Familienwohnung

8/35

Brief: Kündigung des Mietvertrages/Bestätigung

8/36

Brief: Vorzeitige Kündigung des Mietvertrages

8/37

Brief: Ablehnung Ersatzmieter

8/38

Brief: Vorzeitige Wiedervermietung

8/39

Brief: Ihre Kündigung Beispiel 1

8/40

Brief:

Erstreckungsvereinbarung

8/41

9.

Rückgabe der Mietsache

9.1

Einleitung

9/1

9.2

Grundlagen

9/1

9.2.1

Gesetzliche Bestimmungen betreffend Rückgabe der Mietsache

9/1

9.2.2

Lebensdauer verschiedener Einrichtungen in Wohn- und Geschäftsräumen

9/3

9.2.3

Mietvertrag

9/4

9.2.4

Besichtigungsrecht des Vermieters

9/4

9.2.5

Übergabeprotokoll/Mängelliste

9/5

9.3

Wohnungsabnahme

9/5

9.3.1

Vorgehen

9/5

9.3.2

Reinigung

9/6

9.3.3

Schlüssel

9/7

9.3.4

Schlussabrechnung

9/7

9.3.5

Mieterhaftpflichtversicherung

9/7

9.4

Schlussbemerkungen

9/8

 
Formular / Muster
Formular /
Muster

Lebensdauertabelle

9/9

Wohnungsprotokoll

9/13

Zustimmungserklärung zur Auszahlung der Kaution

9/15

Brief: Schlussabrechnung ohne Kostenbelastung

9/16

Brief: Schlussabrechnung mit Kostenbelastung

9/17

Brief: Saldierung Mieterkaution/Sparkonto Beispiel 1

9/18

Brief: Saldierung Mieterkaution/Sparkonto Beispiel 2

9/19

9 Inhaltsverzeichnis 10. Hauswartung   10.1 Einleitung 10/1 10.2 Grundlagen 10/1 10.3

9

Inhaltsverzeichnis

10.

Hauswartung

 

10.1

Einleitung

10/1

10.2

Grundlagen

10/1

10.3

Arbeitsvertrag für Hauswartung

10/1

10.3.1

Umfang der Arbeiten/Pflichtenheft für Hauswartung

10/1

10.3.2

Aufgaben

10/1

10.3.3

Berechnung Hauswartlohn

10/2

10.3.4

Abrechnung, Spesen, Kompetenzen

10/2

10.3.5

Versicherungen

10/2

10.3.6

Berufliche Vorsorge

10/2

10.4

Dienstwohnung

10/3

10.5

Waschordnung

10/3

10.6

Hausordnung

10/3

10.7

Werkzeug- und Geräteinventar

10/3

10.8

Schlüsselverzeichnis

10/4

10.9

Schlüsselbemerkungen

10/4

 
Formular / Muster
Formular /
Muster

Arbeitsvertrag für Hauswartung inkl. Pflichtenheft

10/5

Mängel/Störungen/Reparaturen

10/12

Spesenabrechnung / Hauswartmaterial

10/13

Waschordnung

10/14

Werkzeug- und Geräteinventar

10/15

Schlüsselverzeichnis

10/16

11.

Versicherungen

 

11.1

Einleitung

11/1

11.2

Grundlagen

11/1

11.3

Versicherungsarten

11/1

11.3.1

Haftpflichtversicherung

11/1

11.3.2

Gebäudeversicherung

11/2

11.3.3

Feuerversicherung (private Versicherungsgesellschaft)

11/2

11.3.4

Wasserschaden-Versicherung

11/2

11.3.5

Glasbruch-Versicherung

11/3

11.3.6

Mietzinsausfall-Versicherung

11/3

11.3.7

Diebstahlversicherung

11/3

11.3.8

Hauswart-Versicherung

11/4

11.4

Schlussbemerkungen

11/5

 
Formular / Muster
Formular /
Muster

Verzeichnis Versicherungspolicen

11/6

12.

Steuern

 

12.1

Einleitung

12/1

12.2

Einkommenssteuer

12/1

12.2.1

Eigenmietwert

12/1

12.2.2

Schuldzinsen

12/2

12.2.3

Gewinnungskosten

12/2

12.3

Vermögenssteuer

12/3

12.4

Liegenschaftssteuer

12/3

12.5

Grundstückgewinnsteuer

12/3

12.6

Handänderungssteuer

12/4

12.7

Erbschafts- und

Schenkungssteuer

12/4

10

Inhaltsverzeichnis

13. Rechnungswesen und Inkasso

13.1

Rechnungswesen

13/1

13.1.1

Einleitung

13/1

13.1.2

Buchhaltungshilfsmittel

13/1

13.1.3

Liegenschaftsabrechnung

13/2

13.1.4

Liegenschaftsertrag

13/2

13.1.5

Liegenschaftsaufwand

13/2

13.1.6

Jahresabschluss

13/3

13.1.7

Statistik/Kennzahlen

13/3

13.2

Inkasso

13/3

13.2.1

Die Mahnung

13/4

13.2.2

Kündigung bei Zahlungsverzug des Mieters (Schnelles Mietrecht)

13/4

13.2.3

Die Betreibung

13/5

13.2.4

Retentionsrecht bei der Geschäftsmiete

13/5

Formular / Muster
Formular /
Muster

Betriebsrechnung für das Jahr 20

13/9

Kapitalrechnung per 31. Dezember

13/10

Brief: Mahnung: Mietzinszahlung für Monat März 20

13/11

Brief:

Zahlungsaufforderung/Kündigungsandrohung

13/12

Checkliste Vorgehen bei einer Zahlungsverzugskündigung

13/13

Betreibungsbegehren

13/14

Rechtsöffnungsbegehren

13/16

Begehren um Fortsetzung der Betreibung

13/17

14. Mietrechtsbestimmungen

14.1 Obligationenrecht (OR)

14/1

14.2 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)

14/12

1.

Verwaltungsübernahme

2.

Vermietung

3.

Mietvertrag

4.

Mietzins

5.

Nebenkosten

6.

Unterhalt, Pflege

7.

Mangel an der Mietsache

8.

Beendigung des Mietverhältnisses

9.

Rückgabe der Mietsache

10.

Hauswartung

11.

Versicherungen

12.

Steuern

13.

Rechnungswesen und Inkasso