6. DA PROPRIEDADE CONDOMINIAL 1.

A PROPRIEDADE CONDOMINIAL CONCEITO E CARACTERIZAO Ocorre quando dois ou mais sujeitos de direito titular o mesmo direito sobre um nico objeto. Na doutrina tradicional o condomnio estado anormal da propriedade. ou podem, simultaneamente,

co-propriedade

era

tratado

como

Atualmente, tal circunstncia no tem sido mais tratada como uma anomalia. A propriedade condominial corresponde, atualmente, a um modelo jurdico de larga utilizao (shopping, apartamentos, salas comerciais) elemento caracterstico da propriedade condominial a atribuio, a cada condmino, de uma respectiva frao ideal. 2. CLASSIFICAES DOS CONDOMNIOS A) CONDOMINIO GERAL (ART. 1314 A 1330 DO CC) Segundo a origem de sua constituio o condomnio geral pode ser voluntrio ou necessrio. I) CONDOMNIO GERAL VOLUNTRIO (ART. 1314 DO CC) Origina-se de declarao de vontade direcionada especificamente diviso (no sentido de co-utilizao) da propriedade. CONVENO DE CONDOMNIO - Os condminos do condomnio geral podem e devem estabelecer, por negcio jurdico, as condies do exerccio da co-propriedade, dentre eles os deveres e obrigaes, visando documentar as deliberaes dos condminos referentes ao uso, fruio e administrao da coisa, bem como a responsabilidade pela manuteno dela e demais aspectos das relaes internas do condomnio. No caso de condomnio voluntrio tal conveno facultativa. ADMINISTRAO DO CONDOMNIO (ART. 1323 DO CC) exercida pelo sindico, condmino ou no, exercido de forma gratuita ou remunerada, presumindo-se, na omisso, gratuita se exercida por condmino e remunerada se exercida por no scio. FRAO IDEAL Presume-se, na omisso, proporcional e igual (ART. 1315, PAR. NICO DO CC), mas pode ser estabelecida pela declarao de vontade. DIREITOS DOS CONDMINOS A) USAR E FRUIR A COISA - com as restries derivadas da destinao estabelecida para o bem e de forma compatvel com o exerccio dos direitos de uso e fruio da coisa pelos demais. B) ALIENAR OU GRAVAR A FRAO IDEAL sem consulta aos demais se a coisa for divisvel e com consulta se ela for indivisvel (direito de preferncia) ou tiver declarao expressa no sentido de que o direito de preferncia deva ser exercido ainda que divisvel a coisa.

C) DEFENDER A POSSE E REIVINDIC-LA DE TERCEIRO - pode ser exercido por qualquer um dos condminos isoladamente. D) PARTICIPAR DAS DELIBERAES SOBRE A COISA - a vontade da maioria deve prevalecer naquilo que no for vedado pela lei e segundo os quoruns convencionados ou legais. E) PARTICIPAR DOS FRUTOS DA COISA (ART. 1326 DO CC) - tal participao deve se dar proporcionalmente ao quinho de cada condmino. F) EXIGIR O FIM DO CONDOMNIO - pois ningum esta obrigado a se manter em condomnio contra a vontade, seno no seria condomnio voluntrio. Exceo ao prazo de indiviso estabelecido por declarao de vontade (ART. 1320 DO CC - no pode ser superior a cinco anos). - Se a coisa for divisvel materialmente e juridicamente (no pode desvalorizar ou inviabilizar a destinao) pode-se exigir o fim do condomnio pela diviso segundo o valor de mercado de cada parte. Se for indivisvel e nenhum dos condminos adquirirem a parte dos outros o bem ser vendido a terceiros e o valor apurado dividido segundo as propores de cotas (ART. 1322 DO CC). G) TER DIREITO DE PREFERNCIA NA ALIENAO DE FRAO IDEAL OU NA LOCAO DA COISA. (ARTS. 504 E 1323 DO CC) Se a coisa for indivisvel tem direito de preferncia na aquisio e sempre na de locao. Entre os demais condminos s h direito de preferncia, ainda que indivisvel a coisa, se houver expressa previso na conveno. DEVERES DOS CONDMINOS A) CONTRIBUIR COM AS DESPESAS DA COISA (ART. 1315 DO CC) exime se renunciar expressamente sua frao. B) ABSTER-SE DE DAR POSSE DA COISA A TERCEIRO (ART. NICO). C) RESPONDER PELA SUA PARTE NAS DVIDAS COMUNS (ART. 1317 D) RESPONDER PELOS DANOS INFLIGIDOS COISA (ART. 1319 DO II) somente se 1314, PAR. DO CC) CC)

CONDOMNO GERAL NECESSRIO Ocorre na meao de paredes, cercas, muros e valas que separam a propriedade imobiliria (ART. 1327 A 1330 DO CC)

B) ESPECIAL, EDILCIO OU HORIZONTAL (ARTS. 1331 A 1358 DO CC) O condomnio edilcio deve ser institudo sempre que, num prdio, houver partes de propriedade exclusiva do condmino e partes de propriedade comum. Se no houver tal situao ou no condomnio ou geral. As partes exclusivas chamam-se unidades autnomas e podem ser alienadas ou gravadas livremente pelo seu titular (ART. 1331, PAR. 1) J as partes comuns so divididas em frao ideal que acessria unidade autnoma. INSTITUIO E CONSTITUIO. Geralmente a instituio um ato do empreendedor destinado a configurar o empreendimento e a constituio a aprovao, por pelo menos dois teros dos condminos, das regras de convivncia, uso das unidades autnomas e administrao da parte comum, ou seja, da conveno. CONVENO DE CONDOMNIO. Tal instrumento jurdico deve prever, no mnimo, a) a cota proporcional e a forma de contribuio para atender s despesas ordinrias e extraordinrias; b) a maneira como o condomnio ser administrado; c) a forma de convocao e o quorum da deliberao da

assemblia e sua competncia; d) as multas e sanes por desobedincia aos preceitos; e) a matria a ser tratada pelo regimento interno e a forma de sua aprovao. Pode ser alterada a qualquer tempo com a aprovao de 2 teros dos condminos, exceto no que se refere alterao da destinao do edifcio que depende de unanimidade. DIREITOS E DEVERES. So os dispostos no cc e os convencionados. OS DIREITOS ESTABELECIDOS EM LEI SO: I) USAR, FRUIR E DISPOR (LIVREMENTE) DA SUA UNIDADE (ART. 1335, I DO CC) - sendo que o uso e fruio esto restritos finalidade do condomnio, e a fruio ainda, a direito de preferncia, como o de aluguel de vaga de garagem (ART. 1338 DO CC) UTILIZAR AS PARTES COMUNS, CONFOMRE A SUA DESTINAO E DE FORMA A NO EXCLUIR A UTILIZAO PELOS DEMAIS (ART. 1335, II DO CC). VOZ E VOTO NAS ASSEMBLIAS (ART. 1335, III DO CC) para o exerccio deste direito o condmino deve estar quites com a contribuio condominial ainda que no concorde com a cobrana tem seu direito suspenso apenas judicialmente pode tentar invalidar a cobrana.

II) III)

J OS DEVERES ESTABELECIDOS EM LEI SO: I) CONTRIBUIR PARA AS DESPESAS DO CONDOMNIO (ART. 1336, I DO CC) O critrio de rateio deve ser o correspondente frao ideal de cada um, salvo disposio em contrrio na conveno (exceo s despesas de uso exclusivo de alguns condminos, tais como sala de musculao ou escolinhas de futebol (ART. 1340 DO CC). NO REALIZAR OBRAS QUE COMPROMETAM A SEGURANA DA EDIFICAO (ART. 1336, II DO CC) - O condmino pode executar as obras que bem entender dentro de sua unidade, desde que estas no comprometam na estrutura e segurana do prdio. ABSTER-SE DE ALTERAR A FORMA E A COR DA FACHADA, DAS PARTES E ESQUADRIAS EXTERNAS (ART. 1336,III DO CC) No se pode introduzir nenhuma mudana no aspecto externo de sua unidade, pois isto interfere na esttica do prdio. Cabem excees como exemplo ar condicionado e redes de segurana ou grades. USAR A UNIDADE CONFORME A NATUREZA DO CONDOMNIO E CONVIVER COM URBANIDADE (ART. 1336, IV DO CC) - O condmino deve respeitar a natureza do edifcio em que mora ou trabalha e ser um bom vizinho.

II)

III)

IV)

SANES POR DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES (ART. 1336, PAR. 1 E 2) - A principal responder pelos consectrios da inadimplncia (juros de mora e multa 2%), nas demais aplica-se a disposio da conveno, limitada a 5 vezes o valor da contribuio ou deciso de 2 teros dos condminos em assemblia sem prejuzo da indenizao pelos danos sofridos. ADMINISTRAO DO CONDOMNIO Se divide em trs rgos: I) ASSEMBLIA o rgo de deliberao e nela se exerce o direito de voz e voto, cada voto proporcional respectiva frao ideal (ART. 1352, PAR. NICO DO CC). O sufrgio por cabea exceo e deve ter expressa previso na conveno de constituio do condomnio. A assemblia pode ser ordinria ( obrigatria e anual ART. 1350 DO CC) ou extraordinria (ART. 1355 DO CC).

A convocao deve se dar na forma estabelecida na conveno e tem competncia para o fazer o Sindico ou 1 quarto dos condminos. (ART. 1350, CAPUT E PAR. 1 E ART. 1355 DO CC). Somente pode haver deliberao se houver a convocao de todos os condminos (ART.1354 DO CC). Quando no se exigir quorum especial, as deliberaes, em primeira convocao, pode-se dar se houver a presena da maioria dos condminos e que representem mais da metade dos titulares das fraes ideais (ART. 1352 DO CC), j em segunda pode se dar por maioria do voto dos presentes (ART. 1353 DO CC), ressalvado a exigncia de quorum especial, e so eles: a) mudana da destinao do edifcio (ART. 1351 DO CC) e construo de outro pavimento (ART. 1343), ambas exigem unanimidade. b) alterao da conveno (ART. 1351), realizao de obras volupturias (ART. 1351, I), obras teis de acrscimo destinados a facilitar ou aumentar a utilizao de reas comuns (ART. 1342), todas exigem dois teros. c) realizao de obras teis sem acrscimo (ART. 1341, II), destituio do sindico (ART. 1349), extino do condomnio no caso de ser ele considerado destrudo ou ameaar runa (ART. 1357), todos exigem maioria absoluta. d) aplicao de multa pelo descumprimento de dever principal (ART. 1336, PAR. 2), dois teros menos o infrator. e) aplicao de multa suplementar por descumprimento reiterado de dever condominial (ART. 1336, PAR. 2), trs quartos, menos o infrator. II) SINDICO o rgo responsvel da representao legal do sujeito despersonalizado, bem como, no plano interno, administrar os interesses comuns, o rgo executivo. Pode ser pessoa natural ou jurdica, condmino ou no (ART. 1347 do CC), se for no condmino obrigatoriamente remunerado compete ao sindico (ART. 1346 3 1348 DO CC). III) CONSELHO FISCAL (ART. 1356 DO CC) rgo facultativo, com existncia e funcionamento dispostos em conveno, compete-lhe a fiscalizao da administrao. REALIZAO DE OBRAS As regras fariam conforme a natureza delas obras volupturias necessitam da aprovao de dois teros dos condminos (ART. 1341, I DO CC), obras teis de facilitao de uso ou acrscimo de reas comuns necessitam de dois teros (ART. 1342 DO CC), j as teis que no acarretem acrscimo dependem de aprovao de maioria absoluta (ART. 1341, II DO CC). As obras necessrias no dependem, em regra, de aprovao em assemblia (ART. 1341, PAR. 1). No caso da obra necessria despender valores excessivos, se for urgente deve o sindico realiz-la e convocar a assemblia de imediato para lhe dar cincia (ART. 1341, PAR. 2), se no for urgente depender de previa autorizao da assemblia (ART. 1341, PAR. 3). C) CONDOMINIO DE FUNDO DE INVESTIMENTO (LEI 6385 DE 1976). So condomnios especiais, em que o condmino chamado de cotista e a frao ideal no patrimnio condominial de cota. So constitudos por administradores de carteiras autorizados a operar pela CVM, rgo do governo encarregado da normatizao, autorizao e fiscalizao do funcionamento dos fundos de investimentos. Segundo o seu regime de liquidez so classificados em

abertos ou fechados e segundo o fator de risco preponderante em curto prazo, cambial, aes, etc.

7. PROPRIEDADE RESOLVEL
1. HIPTESE LEGAL ARTS. 1359 E 1360 DO CC. uma exceo ao princpio geral de que quem dono permanece como dono. 2. NATUREZA JURDICA uma modalidade especial de domnio, posto que em direito real a regra no haver condio ou termo, ao contrario do direito obrigacional. O proprietrio resolvel pode agir como um proprietrio pleno, posto que h apenas limitao na durao de seu direito. Pode ento usar, fruir, administrar o bem e at dele dispor, sendo que o adquirente fica sujeito resolubilidade do domnio. Pode at instituir sobre ele direitos reais, mas a realizao da condio o extingue. Enfim, uma modalidade de propriedade, tanto que regulada no CC, no ttulo de regula a propriedade. 3. CONCEITO aquela propriedade em que, no prprio ttulo de sua constituio, encerra o princpio que a tem de extinguir, realizada a condio resolutria, ou vindo o termo extintivo, seja por fora da declarao de vontade, seja por determinao da lei. O direito de propriedade um direito resolvel ento um direito real limitado. real pleno, sendo a propriedade

4. Duas so as causas de resoluo da propriedade, uma o implemento da condio ou termo, outra o implemento de uma causa superveniente. Na hiptese de resoluo pelo implemento da condio ou termo a causa se encontra inserta no ttulo. J na outra hiptese a causa superveniente. a) PROPRIEDADE SUJEITA A CONDIO RESOLUTIVA OU TERMO FINAL (ART. 1359) Aps a tradio ou registro h um proprietrio atual e outro diferido, com mero direito eventual. Requisito deste tipo de propriedade que conste do titulo de domnio, de forma expressa, a condio ou termo. Tem efeito ex tunc (art. 1359 do CC).Sendo que o fato de constar a resoluo no ttulo garante a cincia de terceiros de sua existncia. A propriedade resolvel pode advir de negcio jurdico a titulo gratuito ou oneroso, inter vivos ou causa mortis, isto porque a sua resolubilidade est subordinada a acontecimento futuro, certo ou incerto. EXEMPLOS clusula de retrovenda (ART. 505 DO CC), a venda de frao ideal sem concesso do direito de preferncia ao condmino indiviso (ART. 504 DO CC) ou de bem locado, tambm sem concesso do direito de preferncia (ARTS. 23 E 27 DA LEI 8245 DE 1991), na alienao fiduciria em garantia (ART. 66 DA LEI 4728 DE 1965), na venda a contento sob condio resolutiva, doao com clusula de reverso. b) PROPRIEDADE RESOLVEL POR CAUSA SUPERVENIENTE (ART. 1360) Nesta hiptese no existe a semente da resolubilidade na origem do domnio. Tm efeitos ex nunc (art. 1360 do CC). Se resolve o domnio por fato alheio ao ttulo (se o bem ainda estiver com o favorecido cabe reivindicao, sei no indenizao, caso esteja com terceiro de boa f). EXEMPLOS. Revogao de doao por ingratido, art. 557 e 563 do CC.

8. PROPRIEDADE FIDUCIRIA GARANTIA FIDUCIRIA DIREITO REAL EM GARANTIA

1. ORIGEM DEC. 911 DE 1969 para bens mveis, LEI 9514 DE 1997 estendeu-a aos imveis, mas apenas para instituies financeiras (era o entendimento jurisprudencial), LEI 10931 DE 2004 (patrimnio de afetao), LEI 11076 DE 2004 ampliou para o financiamento de imveis para a iniciativa privada. Atualmente tem previso legal nos (ARTS. 1361 a 1368 do CC), mas apenas em relao a bens mveis. Sendo a legislao referente a bens imveis esparsa. 2. CONCEITO DE DIREITO REAL EM GARANTIA So espcies de direitos sobre a prpria coisa, na medida em que conferem ao credor a titularidade da propriedade resolvel dela, com vistas a tornar eficiente a recuperao do crdito (ULHOA). 3. ALIENAO FIDUCIRIA EM GARANTIA o contrato pelo qual o devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiducirio) a propriedade resolvel de bem mvel ou imvel, conservando sua posse direta. Quando cumpre a obrigao garantida, o devedor recupera a propriedade do bem. se a descumpre, o credor satisfaz seu crdito com o produto da venda do bem onerado. 4. FINALIDADE Propiciar maior facilidade ao consumidor na aquisio de bens e garantir mais segurana ao financiador, que fica protegido pela propriedade resolvel da coisa financiada enquanto no pago o preo. 5. DIFERENA DE GARANTIA FIDUCIRIA COM DIREITO REAL DE GARANTIA Na alienao fiduciria o devedor quem aliena o bem ao credor para fins de garantia, o credor tem direito real sobre a prpria coisa. No penhor e na hipoteca h um direito real de garantia posto que o credor tem um direito real sobre coisa alheia. 6. GARANTIA FIDUCIRIA DE BENS MVEIS Para ter efeito deve estar registrado no cartrio de ttulos e documentos do domiclio do credor ou no rgao de transito, se veculo. Na alienao fiduciria e bens mveis vedado o pacto comissrio, ou seja, o credor tem que vender o bem a um terceiro para receber seu crdito sendo nula clusula que estabelea a prerrogativa de ficar com o bem (ARTS. 1364 E 1365 DO CC). A efetivao da garantia se d com a comprovao da mora, pelo credor, mediante notificao ou protesto, podendo requerer ao Juiz a busca e apreenso do bem, transcorridos cinco dias sem purgar a mora, consolida-se a propriedade do bem ao patrimnio do credor fiducirio. Se o bem no e encontrado converte-se a ao em depsito. Porm 4 so as alternativas do credor: I) a alienao do bem, caso entregue espontaneamente; II) ao de busca e apreenso; III) ao de depsito e IV) ao de execuo. 7. ALIENAO FIDUCIRIA DE BENS IMVEIS O mecanismo o mesmo da alienao fiduciria de bens mveis, ou seja, o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferncia ao credor, ou fiducirio, da propriedade resolvel de coisa imvel. Sua eficcia perante terceiros est no registro do contrato no SRI competente. A alienao se extingue pelo pagamento e caso este no ocorra ser o devedor intimado, pelo SRI, a emendar a mora, no prazo de 15 dias, no se verificando a emenda o SRI certificar o fato e consolidar a propriedade em nome do credor (ART. 26 DA LEI 9514 DE 1997), mediante o pagamento do ITBI. No prazo de 30 dias devera o credor promover o leilo pblico do bem pelo preo constante do contrato para tal finalidade. Se no houver licitante ser levado a segundo leilo onde poder ser alienado pelo valor da dvida mais despesas e custos (ART. 27 DA LEI 9514 DE 97).

1. HISTRICO Fidcia = Confiana A alienao fuduciria um instituto jurdico criado para inovar e facilitar os instrumentos de garantia e facilitar a concesso do crdito. Uma vez que os antigos institutos, na prtica burocratizavam a concesso de crdito. Penhor exige a efetiva tradio e hipoteca se restringe a bens imveis, navios e aeronaves. Da surgiu, inicialmente a venda com reserva de domnio (vende-se o bem, mas mantm o domnio e posse indireta do bem com o alienante), instituto adequado mas com a limitao prtica de sua execuo judicial (resciso com reintegrao de posse), depende de ao de conhecimento e posterior execuo da sentena. Para suprir tais deficincias ressuscitou-se do direito Romano a figura da fidcia cum amico (entrega de bens a algum de confiana at que se passasse a tormenta, sem intuito de garantia), que desnaturou-se a transformou-se na fiducia cum creditore (esta com fito de garantia de credores). Nesta ultima modalidade o devedor transferia, por venda, bens seus ao credor, com a ressalva de recuper-los, dentro em certo tempo ou sob dada condio, efetuasse o pagamento da dvida (aproxima-se da sistemtica da nossa clusula retrovenda, mas dela difere por ser uma garantia e no uma clusula contratual). Embora os doutrinadores e os tribunais, com certa relutncia acatassem que tal figura no era contrria ao ordenamento brasileiro, apenas em 1965, atravs da Lei 4728 (lei de marcado de capitais) que a alienao fiduciria foi positivada em nossa legislao, no art. 66 da referida Lei. (Entendimento de que somente poderia ser utilizada por instituies financeiras por ter sido criado pela Lei de Mercado de Capitais, mas j havia divergncia). Tal legislao foi ento modificada com o Dec. 911 de 1969 (mas era restrito a bens mveis), e, posteriormente pelo atual CC (arts. 1361 a 1368 do), que tambm trata exclusivamente de bens mveis. A Lei 9514 de 1997 estendeu a propriedade fiduciria a bens imveis, mas apenas para instituies financeiras (era o entendimento jurisprudencial), com o advento da LEI 10931 DE 2004, criou-se a figura do patrimnio de afetao, e, por sua vez com a LEI 11076 DE 2004 ampliou-se a alienao fiduciria para o financiamento de imveis para a iniciativa privada. Atualmente, a alienao fiduciria de bens mveis por instituies financeiras regida pela Lei 4728 de 65, com as alteraes do Dec. 911 de 69 e Lei 10931 de 2004 (parte de execuo). A alienao fiduciria de bens mveis por pessoas financeira so regidos pelo CC (art. 1361 a 1368) que no seja instituio

A alienao fiduciria de bens imveis regida pela Lei 9514 de 97 (instituio financeira) e 11076 de 2004 (estendida iniciativa privada). 2. CONCEITO (art. 1361 do cc) um direito real em garantia. Defini-se como a transferncia, ao credor, do domnio e posse indireta de uma coisa, independentemente de sua tradio efetiva, em garantia do pagamento de obrigao a que acede, resolvendo-se o direito do adquirente com a soluo da dvida garantida. um negcio jurdico de disposio

condicional, mas que o alienante readquire a propriedade da coisa pelo pagamento, sem necessidade de declarao de vontade do credor (Caio Mrio).

2.1. Natureza Jurdica um negcio uno, embora formado de duas relaes jurdicas, uma obrigacional (o dbito contrado) e outra real (que se expressa pela garantia) 3. DISTINO hipoteca) PRINCIPAL COM OS DEMAIS DIREITOS REAIS DE GARANTIA (penhor e

A hipoteca, penhor e anticrese so efetivamente direitos reais de garantia sobre coisa alheia (o credor tem o direito de garantia, mas no tem a propriedade) J na alienao fiduciria no se verifica o direito real sobre coisa alheia, na medida em que, na sua constituio, recai sobre coisa de domnio do credor, sendo ele o proprietrio da coisa automaticamente. A grande vantagem da alienao fiduciria em garantia que o credor fiduciante no tem a concorrncia desleal dos demais credores, j que o bem j ser de sua propriedade, na falncia ou concurso de credores o credor fiducirio no perde sua preferncia em funo de dbitos fiscais ou trabalhistas. 4. CONSTITUIO DA GARANTIA REAL (ART. 1361, par. 1 do CC coisa mvel) Para ter efeito perante terceiros e como tal ser um direito real em garantia, depende ento do registro do instrumento, que pode ser pblico ou particular, no cartrio competente (imveis no SRI e mveis no Cartrio de Ttulos e Documentos do domiclio do devedor ou no DETRAN ou DAC). No caso de imvel a fundamento no o art. 1361 do CC, mas na Lei 6015 de 73 (lei de registro pblico). 5. DESDOBRAMENTO DA POSSE (art. 1361, par. 2) Com a constituio da propriedade fiduciria, que fica em poder do credor fiduciante, a posse desdobrada em direta e indireta, ficando a direta com o devedor fiduciante e a indireta com o credor. Com o pagamento do dbito a propriedade passa a ser do devedor fiducirio. 6. CARACTERSTICAS. um contrato bilateral, oneroso, acessrio ao de compra e venda e formal. Cujos efeitos geram uma garantia real de recebimento por parte do credor. 7. REQUISITOS. 7.1. Subjetivos. Qualquer pessoa natural (fsica) ou jurdica, dotada de capacidade genrica para exercer os atos da vida civil, pode alienar em garantia.

O alienante tem de ter o domnio da coisa e dela poder dispor. A questo de ter do domnio no necessita de preexistncia do mesmo, ou seja, pode o alienante pegar um emprstimo para ento adquirir subseqentemente a coisa. A lei admite a constituio de alienao fiduciria em garantia por parte do no proprietrio, desde que venha a s-lo subsequentemente, neste caso a aquisio da

coisa retrotrai os seus efeitos data do contrato, independentemente de qualquer outra formalidade. Quanto ao sujeito ativo da alienao fiduciria, ou seja, o credor, houve a controvrsia em relao a quem podia exercer o direito real em garantia. Inicialmente apenas as instituies financeiras (com divergncia doutrinria e jurisprudencial, Lei 4768 j abria para ente de direito publico), depois a iniciativa particular tambm, seja com o CC (mveis), seja com a Lei 11076 de 2004 (imveis) 7.2. Objetivos. Podem ser objeto de alienao coisas mveis (CC, DEC. 911 e Lei 4768), bem como as coisas imveis (Lei 9514 de 97) Formais. Exige instrumento formal, escrito (pblico ou particular) onde deve constar os requisitos do art. 1362 do CC. da essncia do ato, posto que necessita de ser levada a registro para ser uma garantia real, ou seja, oponvel erga omnes.

7.3.

Tal formalismo se completa com a formalidade da publicidade do ato com o registro do mesmo. Pois se no houvesse o registro seria mero direito de credito de cunho obrigacional. 8. Obrigaes do alienante. (art. 1363 do cc) a) O alienante o devedor na obrigao principal e tem o dever de solver o dbito com todos os seus acessrios. b) Exercer fielmente a sua condio de depositrio da coisa, sujeitando-se a sua manuteno e conservao. c) No alienar a coisa, posto que no sua, sob pena de priso civil (art. 652 do CC).

9. Obrigaes do adquirente a) Proporcionar o financiamento ou emprstimo a que se obrigou ou a entrega da posse direta do bem. b) Respeitar o direito do alienante ao uso e gozo regular da coisa. c) Cumprida a obrigao com a quitao do dbito restituir ao alienante a propriedade plena do bem (na prtica fornecendo o termo de quitao para averbao no registro). Se no quiser receber caba consignao, valendo a sentena como liberao e quitado se no fornecer o documento cabe perdas e danos. 10. VEDAO DO PACTO COMISSRIO

A Lei no faculta ao adquirente fiducirio, mesmo por clusula expressa, ficar com a coisa alienada para si mesmo, se a dvida no for paga no vencimento. Ainda que hajam as partes contratado neste sentido a clusula nula de pleno direito. Tal vedao objeto de violenta crtica pelos doutrinadores, posto que ilgico que quem tenha a propriedade, a posse indireta e at a direta com a consolidao que se d pela sentena, no possa ficar com a coisa. E se, por exemplo, no se achar comprador para a coisa. Se o devedor teve a oportunidade de contestar a ao e purgar a mora no se justificaria a necessidade de vender o bem. J

delineando uma reduo do rigor o legislador preveu no art. 1365 do CC, nico, que aps o vencimento da dvida as partes poderiam negociarem a entrega do bem, sem necessidade de venda posterior em contra-partida no se cobraria eventual saldo devedor. 11. EXECUO DO CONTRATO MVEIS Caso ocorra o inadimplemento da obrigao garantida, o proprietrio fiducirio poder vender a coisa a terceiro e aplicar o produto da venda na soluo do seu crdito e das despesas decorrentes da cobrana. (art. 1364). Segundo o rito disposto na Dec. 911 de 69, dever o credor fiducirio constituir o devedor em mora, mediante protesto do ttulo ou notificao via cartrio de ttulos e documentos, tal fato torna exigvel as parcelas vencidas e vincendas, podendo o credor ento pleitear ou efetuar: a) A busca e apreenso do bem; Nesta hiptese, despachada a inicial e executada a liminar, o devedor citado para contestar a ao, em trs dias, ou purgar a mora, se tiver pago mais de 40% do valor. Na contestao somente pode alegar o pagamento do dbito ou cumprimento da obrigao. Se requerer a purgao da mora ser determinado prazo no superior a dez dias para pagamento. Contestada ou no a ao, e no havendo a purgao da mora, ser prolatada sentena de plano. Proferida a sentena, da qual cabe agravo de instrumento, sem efeito suspensivo, a posse e a propriedade consolidam-se em poder do credor, que dever promover a venda da coisa, judicialmente ou extrajudicialmente. b) Ao de depsito. No sendo o bem devedor, poder o credor converter depsito, com citao do ru para priso. Para (Fiza) cabe inclusive encontrado ou no se achando na posse o a ao de busca e apreenso em ao de entregar o bem em 48 horas sob pena de noticia crime por apropriao indbita.

c) Alienao direta da coisa, se esta lhe for entregue pelo devedor, para haver o preo do dbito em aberto, ainda assim o bem tem que ser alienado (Venosa), mas a Jurisprudncia tem se consolidado no sentido da possibilidade do credor fiducirio ficar com o bem, desde que avaliado e restitudo o valor a maior se houver. d) EXECUO DO CRDITO Se o credor preferir poder promover a execuo por quantia certa. OBS. Em qualquer hiptese o produto da venda deve ser restitudo ao devedor se for maior que o dbito e despesas e o devedor continua devedor se o produto da venda no saldar o dbito mais despesas. IMVEIS A alienao se extingue pelo pagamento e caso este no ocorra ser o devedor intimado, pelo SRI, a emendar a mora, no prazo de 15 dias, no se verificando a emenda o SRI certificar o fato e consolidar a propriedade em nome do credor (ART. 26 DA LEI 9514 DE 1997), mediante o pagamento do ITBI. No prazo

de 30 dias devera o credor promover o leilo pblico do bem pelo preo constante do contrato para tal finalidade. Se no houver licitante ser levado a segundo leilo onde poder ser alienado pelo valor da dvida mais despesas e custos (ART. 27 DA LEI 9514 DE 97). 12. DA FALNCIA

Na hiptese do credor fiducirio falir ou ficar insolvente, ainda assim o bem no ser objeto da massa, podendo o devedor, quitado o dbito, buscar o bem, j que a propriedade resolvel. Na hiptese do devedor fiducirio falir ou ficar insolvente o credor poder buscar o bem junto massa, j que o credor titular do direito real em garantia. DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIO

O CC a partir do art. 1361 inicia a disciplinar os direitos reais sobre coisas alheias e nesse tipo de direito real, menos amplo que o de propriedade, o titular fica privado de alguns dos poderes inerentes ao domnio. Basicamente haver dois titulares sobre a mesma coisa, cada um com mbito prprio e definido pela lei na extenso do exerccio do domnio. Alguns dos institutos so de grande valia atualmente, como o usufruto, direito de superfcie e alienao fiduciria e outros se esvaram no tempo, tal como a enfiteuse. Embora alguns deles estejam em desuso, ou mesmo extinto, entre aspas, por certo, importante saber as peculiaridades para fins histricos e de conhecimento jurdico, at porque tais institutos podem voltar ao meio jurdico ou pratica em determinado momento da histria. Os direitos Reais sobre coisas alheias se dividem em duas categorias os de gozo ou fruio e os de garantia. Para relembrarmos, o direito real limitado, seja de gozo ou fruio, seja de garantia conservam-se no imvel, ou seja, acompanham o domnio. Diz venosa, pag. 404, 8 edio, que o direito real acompanha o bem assim como os impostos, e cita que na arrematao em praa, o adquirente assume o encargo de liquidar os impostos que incidem sobre o mesmo. um erro do doutrinador, posto que a norma tributria, CTN, art. 130, nico do CTN assim preceitua: art. 130 ... nico. No caso de arrematao em hasta pblica, a sub-rogao ocorre sobre o respectivo preo.

Os direitos reais de gozo ou fruio sobre coisas alheias, so: direito de superfcie, servides prediais, usufruto, uso, habitao e as rendas constitudas sobre imveis e o direito do promitente comprador.

J os direitos reais de garantia so: o penhor, a hipoteca e anticrese, e como direito real em garantia a alienao fiduciria. Comearemos o estudo dos direitos reais sobre coisa alheia, pela direito real de gozo e fruio sobre coisas alheias, para aps estudarmos o direito real de garantia. OS DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIO SOBRE COISAS ALHEIAS SO AQUELES QUE PERMITEM A UTILIZAO DA COISA DE FORMA SEMELHANTE AO PROPRIETRIO PLENO, COM MAIS OU MENOS ESPECTRO, SO ELES: A) DIREITO DE SUPERFCIE (SUBSTITUTIVO DA ENFITEUSE DO ANTIGO CC), B) SERVIDO, C) USUFRUTO, D) USO, E) HABITAO, F) RENDAS CONSTITUDAS SOBRE IMVEIS, G) DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR. ENFITEUSE NO ANTIGO CC HAVIA A FIGURA DA ENFITEUSE QUE PRATICAMENTE A MESMA DO DIREITO DE SUPERFCIE, MAS EM CARTER PERPTUO. POR SER PERPTUO, AINDA QUE NO MAIS EXISTA, NO CC de 2002 TEM REGRA DE TRANSIO, ESTABELECENDO A MANUTENO DAS J EXISTENTES E A VEDAO DA INSTITUIO DE NOVAS (ART. 2038 DO CC), bem como que as enfiteuses de terrenos de marinha, continuariam a ser regulada por lei especial. A enfiteuse o direito real limitado mais extenso no direito brasileiro, ou seja, o que permite ao seu titular a maior amplitude de exerccio dos direitos inerentes propriedade. O objetivo do instituto era permitir ao proprietrio/senhorio que no desejasse ou no pudesse usar o imvel diretamente ced-lo a outro respectivo uso e gozo, mediante a obrigao de pagamento de um foro para utilizao do fundo. Na verdade corresponde a uma virtual alienao e pode se estabelecer por contrato perptuo. A enfiteuse parece com o usufruto, mas dele se distingue pela extenso e carter do direito do usufruturio, que bem mais limitado. O enfiteuta/foreiro pode alterar o bem o usufruturio no, seu direito transmite-se ao herdeiro o do usufruturio se extingue com a morte, perptua o usufruto temporrio, a enfiteuta pode alienar o seu direito, o usufruturio no, dentre outras diferenas. O proprietrio ou senhorio direto recebe o pagamento do foro anual e, cada vez que o enfiteuta quiser vender o direito, deve dar o direito de preferncia ao senhorio, e, se este no o exercer deve o enfiteuta pagar o laudemium, que corresponde a 2% do preo pago pelo direito. Se no houver o pagamento do foro por trs anos a coisa deve ser devolvida ao senhorio. um instituto que se v apenas em bens da Igreja e em Petrpolis nos bens da famlia real brasileira. Direitos e deveres do enfiteuta/foreiro: pode usar, gozar e dispor da coisa nos limites concedidos por tal direito, podendo receber frutos e rendimentos. O direito de dispor no ilimitado, pois, nos casos de compra e venda e dao em pagamento, deve conceder o direito de preferncia ao senhorio e da mesma forma tem o enfiteuta direito de preferncia se o senhorio quiser vender ou dar em pagamento o bem. Direitos e deveres do senhorio: preferncia na compra e venda e dao em pagamento dos direitos do enfiteuta; receber o foro e o laudmio (2,5%).

Extino da enfiteuse: ocorre quando um dos plos adquire o direito do outro; a renuncia; art. 692 do cc/16, deteriorao natural do prdio; pelo comisso (3 anos sem pagar o foro), falecimento do enfiteuta, sem herdeiros, e credores. Usucapio de bem aforado: So cabe se o posseiro desconhecer o instituto existente e houver inrcia tanto do foreiro como do senhorio. Aes decorrentes da enfiteuse: Ao de cobrana do foro ou laudmio; ao de comisso (retomada do bem pelo no pagamento do foro por trs anos consecutivos); ao reivindicatria do senhorio ou foreiro contra terceiros; ao possessria do foreiro contra o senhorio ou contra terceiros e do senhorio contra terceiros; ao do foreiro contra o adquirente para adquirir o direito do foreiro se no lhe for concedido o direito de preferncia. Enfiteuse Especial ou da Unio: Instituto que incide sobre os terrenos da marinha. Trata-se dos terrenos onde h mar e na rea de 33 metros para dentro dos terrenos. regida pelo Dec-Lei 9760/46, e referncia no art. 20, VII, da CR/88. instituto de direito pblico. a Unio cobra o foro de 0,6% e laudmio de 5% como crdito fiscal. DIREITO DE SUPERFCIE (ART. 1369 A 1377 DO CC) um instituto atravs do qual uma pessoa (superficirio) pode construir ou plantar em terreno pertencente a outra (concedente ou proprietrio). O superficirio assume a posse direta da coisa, cabendo ao proprietrio a posse indireta. Trata-se de direito disponvel, por negcio inter vivos ou falecimento do titular. Atravs deste instituto jurdico uma pessoa, mediante escritura pblica devidamente registrada em cartrio, transfere a outra, por determinado tempo, o direito de construir ou plantar na coisa, as quais se incorporam ao imvel e, com o fim do direito de superfcie, passam a ser do proprietrio (Caso no tenham estipulado regra diferente na constituio) Pode ser gratuito ou oneroso. Na omisso presume-se que oneroso, j que trata-se de cesso de parcela importante da propriedade. O no pagamento pode dar margem ao de cobrana ou extino da concesso, por infrao contratual. Tem por objetivo, por exemplo, dar destinao social ao imvel ou evitar o IPTU progressivo. H direito recproco de preferncia no caso de alienao dos direitos reais das partes (art. 1373 do CC), ou seja, o direito de preempo, sendo vedado a cobrana pela transferncia do direito de superfcie a terceiros (art. 1372, par. nico). Sendo que, diferentemente do inquilinato, no h meios de haver para si a coisa mediante depsito do valor, apenas perdas e danos. Exemplo de direito de superfcie so as cadeiras cativas de Estdios de Futebol. DIREITO DE SUPERFCIE RURAL E URBANO - O direito de superfcie rural regulamento pelo CCB. J o direito de superfcie urbana regulado pelo Estatuto da Cidade (ARTS. 21 A 24) e supletivamente pelo CCB. Caractersticas especficas do direito de superfcie segundo o Estatuto da Cidade (Urbano): o prazo pode ser indeterminado (art. 21, caput do EC); o superficirio pode usar do sub-solo e espao areo, salvo vedao expressa (art. 21, 1 do EC);

os tributos devem ser recolhidos proporcionalmente segundo ocupao efetiva, salvo disposio em contrrio no contrato.

participao

de

No CCB (Rural): o prazo tem que ser determinado; e a utilizao do sub-solo vedada, salvo se for inerente ao objeto do contrato; os tributos devem ser recolhidos pelo superficirio. Extino do direito de superfcie: Existem pelo menos sete hipteses de extino do direito de superfcie: I) II) III) IV) V) VI) PELA PERDA DA COISA. NO PAGAMENTO DO CANON (SE ONEROSO), com possibilidade de purgao da mora. CONSOLIDAO DA PROPRIEDADE EM MOS DOS SUPERFICIRIO OU DO CONCEDENTE. PELO TRMINO DO PRAZO DE DURAO (SE ESTE FOR CONTRATADO NO CASO URBANO). SE O SUPERFICIRIO DER AO TERRENO DESTINAO DIVERSA DA AUTORIZADA NA CONCESSO (ART. 1374 DO CC) EM RAZO DO NO APROVEITAMENTO ECONMICO DA SUPERFCIE CONCEDIDA (DESVIO DE FINALIDADE)

POR FORA DE DESAPROPRIAO (ART. 1376 DO CC). Nesse caso a indenizao cabe na proporo do direito real de cada um.

B) SERVIDO (ART. 1378 DO CC) Conceito. o direito titulado pelo proprietrio de um imvel (chamado prdio dominante) de usar ou fruir parte de outro imvel pertencente a sujeito diverso (prdio serviente). Em outras palavras, diz-se servido: o encargo que suporta um prdio denominado serviente, em benefcio de outro prdio chamado dominante, conferindo ao titular o uso e gozo do direito ou faculdade. Resumidamente, um direito real de fruio e gozo da coisa alheia, limitado e imediato. Importante destacar que na servido exige-se dois proprietrios distintos e que os prdios sejam vizinhos, mas no necessariamente contguos. Se suma importncia distinguir as servides (encargos que um prdio sofre em funo de outro, para beneficiar um deles, em funo de um negcio jurdico) das restries legais ao uso e gozo da propriedade, nascidas do direito de vizinhana, e como tal da lei (e que visam instituir a harmonia entre vizinhos e compor seus conflitos. OBS. passagem de guas pluviais direito de vizinhana (ART. 1288 do CC), j de esgoto servido. ORIGENS: So trs: 1. origina-se do contrato (ato entre vivos). Deve ser revestido da forma pblica se o valor for maior que 30 salrios mnimos, e por contrato se menor (art. 108 do CC). 2. do testamento (causa mortis) 3. ou de aquisio por usucapio (ART.1379 DO CC).

FORMA DE CONSTITUIO Constitui-se mediante registro do ttulo ou sentena judicial no SRI. DIREITO REAL Uma vez instituda a servido, o exerccio dos direitos dela emergentes independe dos sujeitos titulares do domnio dos prdios dominante e serviente. A servido direito real e no pessoal, e, por isso, fica vinculada coisa e a ela se adere.

CLASSIFICAO: I) Onerosa (quando devida remunerao ao titular do imvel serviente) ou gratuita (quando no devida qualquer remunerao) II) Positiva (o exerccio corresponde a uma ao do titular do prdio dominante, exemplo, servido de passagem) ou negativa (caracteriza-se pela omisso do titular do prdio serviente, por exemplo, servido de luz ou de esgoto). III) Contnua (se expressam independentemente da repetida interveno do homem aqueduto) descontnua (dependem dessa repetio para se expressarem colher gua). IV) Aparente (e a servido que se manifesta por obras exteriores, e, portanto visveis e permanentes) ou no aparente (no se materializa desta forma, ex. caminho). Tem relevncia em relao proteo possessria e usucapio: a aparente (visvel) pode ser adquirida por usucapio, j a no aparente (no visvel) s pode derivar de negcio jurdico e somente se constitui com o registro do ato no SRI. Smula 415 do STF: Servido de trnsito no titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito proteo possessria. EXERCCIO DA SERVIDO balizado por duas diretrizes: uma que impe ao titular do prdio dominante que se valha da servido do modo menos gravoso para o serviente, no podendo abusar nem desviar da finalidade da servido (art. 1385 do CC) e a outra que obsta ao titular do prdio serviente atos que embaracem o exerccio da servido (art. 1383 do CC). CARACTERSTICAS DA SERVIDO: 1) indivisvel. O titular do prdio dominante, ainda que este seja de vrias pessoas, somente pode pleitear a servido como um todo. J o predito serviente, ainda que pertena h vrios titulares, todos eles tm a servido como uma, salvo se pela natureza ou destino s se aplicar a certa parte de um ou outro prdio (art. 1386 do CC). Assim a deciso em relao servido se d em funo de todos os proprietrios do prdio dominante ou do prdio serviente. 2) Deve obedecer rigorosamente ao fim a que foi constituda, salvo nas de transito, onde a maior abrange a menor, mas a menor exclui a maior (Passagem de carro, pode a p, mas passagem a p no pode carro) DIREITOS DO DONO DO PRDIO DOMINANTE: 1) Usar a servido 2) Ter a faculdade de realizar as obras necessrias sua conservao e uso (art. 1380 do CC). Dividindo-se os custos entre os donos dos prdios dominantes. Sendo que os custos sero do prdio serviente somente se assim expressamente for

negociado, contudo, poder deixar de faze-lo se abandonar o prdio em favor do dono do prdio dominante e no quiser recebe-lo ter que arcar com os custos da manuteno (art. 1382 do CC). 3) Remover a servido no prdio serviente, s suas expensas, desde que no cause prejuzo e que haja incremento de utilidade. 4) Efetuar o aumento do gravame em funo das necessidades industria, mediante indenizao (art. 1385, 3 do CC). DEVERES DO DONO DO PRDIO SERVIENTE 1) Se abster de molestar o uso da servido pelo dono do prdio dominante. DIREITOS DO DONO DO PRDIO SERVIENTE 1) remover a servido de um local para outro, s suas expensas, e desde que no prejudique as vantagens do prdio favorecido; 2) receber o valor se for a servido onerosa; EXTINO DA SERVIDO - A servido se extingue pelo cancelamento da mesma no SRI (ART. 1387 DO CC), e o cancelamento pode se dar em funo de: 1) mediante declarao convergente de vontade dos titulares dos prdios envolvidos ( a conveno); 2) declarao unilateral do titular do prdio serviente, quando ocorre a aquisio da rea dominante ( a confuso e feita administrativamente), 3) supresso das obras e no utilizao da servido por dez anos contnuos ( o no uso e feita judicialmente), 4) deciso judicial ou 5) ato de desapropriao. C) USUFRUTO (ART. 1390 DO CC) ART. 1225, INC. IV DO CCB MAIS UMA ESPCIE DE DIREITO REAL DE GOZO E FRUIO SOBRE COISA ALHEIA. Mais uma vez no art. 1225 temos o direito real pleno no inciso I (propriedade), e nos incs. II a VIII, os direitos reais de gozo e fruio sobre coisa alheia, j nos incisos VIII a X temos os direitos reais de garantia. Sem prejuzo dos demais direitos reais institudos na legislao extravagante. Vale ressaltar que o usufruto no instituto exclusivo do direito das coisas, tendo vinculo com o direito de famlia (usufruto dos bens dos filhos sobre o ptrio poder e usufruto dos bens da mulher pelo marido), com o direito das sucesses (expresso de vontade em testamentos),e com o direito das obrigaes em aliana com o contrato de doao. CONCEITO: Usufruo o direito real que transfere titularidade de uma pessoa (usufruturio) o direito de possuir, usar e fruir coisa de propriedade de outra (nu-proprietrio). Neste instituto os poderes inerentes propriedade se desdobram passando o de usar e fruir titularidade diversa da do proprietrio, permancendo nas mos deste apenas o de dispor. Deve ser objeto de registro. CONCEITO LEGAL: usufruto o direito real de fruir as utilidades e frutos de uma coisa sem alterar-lhe a substncia, enquanto temporariamente destacado da propriedade. NOO BSICA DO USUFRUTO: reside em se destacarem da propriedade o direito de usar a coisa e perceber os frutos que ela capaz de produzir, e de investir nestes predicados uma terceira pessoa. da cultura ou a

DISTINO DO USUFRUTO DIREITO REAL COM USUFRUTO DE FAMLIA E OBRIGAES. Por determinao legal e da j se distingue o usufruto de qualquer utilizao pessoal de coisa alheia (comodato, locao). Como direito real grava o bem a ele se adere, acompanhando-o em poder de quem quer que o adquira. FORMAS DE AQUISIO: Tem por fundamento negcio jurdico celebrado entre usufruturio e nu-proprietrio (conveno ou reserva feita pelo doador ou qualquer acordo de vontades), testamento (o testador atribui a um o usufruto e a outro a nua-propriedade) ou deciso judicial. A lei menciona tambm a sua aquisio por usucapio. Se for imvel tem que ser registrado no SRI. Uma distino clara do usufruto direito real com o usufruto de famlia e o usufruto oriundo de negcios obrigacionais. OBJETO DO USUFRUTO: Qualquer bem, mvel ou imvel, fungvel ou infungvel, assim como os ttulos de creditrios. Pode igualmente recair sobre universalidades ou parte delas. O patrimnio de um sujeito de direito pode ser gravado com o usufruto, por exemplo. Apenas os bens consumveis ao primeir uso so imprestveis ao gravame, pois no podem ser devolvidos ao proprietrio. Usufruto de aes de SA, registro no Livro de Aes Nominativas. FRUIO. o direito de fruir as utilidades da coisa estende-se aos acessrios dela, salvo clusula expressa em contrrio. POSSE. Para que o usufruturio possa utilizar-se da coisa, a lei lhe atribui a posse direta, permanecendo com o nu-proprietrio a posse indireta. TEMPORARIEDADE: o usufruto pode ser constitudo em carter vitalcio, como por prazo certo, ou ainda determinado em razo de atingir o beneficiado idade limite ou alcanar certa condio ou estado (GRADUAO, CASAMENTO), mas nunca ser perptuo, figura da enfiteuse. DIREITOS DO USUFRUTURIO: A) POSSUIR, USAR E ADMINISTRAR A COISA (ART. 1394 DO CC), POSSE. O usufruturio tem a posse direta da coisa, reservando-se ao nu-proprietrio a posse indireta. Como conseqncia reconhece-se ao usufruturio o direito aos interditos e do desforo imediato, inclusive contra o prprio nu-proprietrio. USO. Esta faculdade de usar a coisa compreende o emprego da coisa em toda espcie de utilizao que proporcione ao usufruturio extrair dela os proveitos que possa assegurar, sem que lhe desfalque a substncia nem reduza os prstimos e nos limites do titulo aquisitivo do usufruto. ADMINISTRAO. Como cabe ao usufruturio extrair toda a utilizao usufruda, compete-lhe por conseqncia a administrao dela. B) PERCEBER OS FRUTOS (ART. 1394 DO CC), PERCEPO DOS FRUTOS. a essncia do usufruto, posto que a sua instituio se d para que o usufruturio possa fruir da coisa, dela extraindo os frutos e produtos, cuja propriedade adquire. C) CEDER O EXERCCIO DO DIREITO, onerosa ou gratuitamente, mas no o direito, pois este inalienvel e personalssimo (ART. 1393 DO CC). Ou seja, permite-se a cesso do exerccio do direito de usufruto mas no a sua transmisso. da coisa

Conseqncia da vedao de transferncia do direito: o usufruto no pode ser penhorado, arrematado ou adjudicado, pois persojalssimo, mas pode ter penhorado os rendimentos (frutms). D) ARRENDAR O IMVEL GRAVADO PELO USUFRUTO, desee que respeitada a destinao econmica dada pelo proprietrio (ART. 1399 DO CC), E) OBTER, NOS CASOS DA LEI, A PRORROGAO DO USUFRUTO (ARTS. 1407, 1408 E 1409 DO CC). DEVERES DO USUFRUTURIO: A) INVENTARIAR A CKISA, s suas expensas, posto que dever restituir o bem como recebeu (art. 1400 do CC). B) RESTITUIR O BEM CRAVADO AO PROPRIETRIO FINDO O DIREITO REAL, B) PRESTAR CAUO EM FAVOR DO PROPRIETRIO, SE ESTE O EXIGIR, EXCETO NO CASO DE DOAO (ART. 1400 DO CC), SE NO A DER PERDE A DMINISTRAO, MAS NO O DE USAR E FRUIR (ART. 1401 DO CC), C) PAGAR AS DESPESAS DE CONSERVAO (EXCETO AS DE VALOR ALTO) E OS TRIBUTOS (ART. 1403 DO CC), exceto as relacionadas com a regular utilizao do bem e as reparaes extraordinrias ou que excederem o custo mdico. (no seria razovel exigir do usufruturio demasiados cuidados nem absolv-lo de injustificvel desleixo. D) NOTIFICAR AO PROPRIETRIO QUALQUER LESO AOS SEUS DIREITOS (ART. 1406 DO CC), e defender a coisa usufruda se abstendo de tudo que possa danificar a coisa, diminuir-lhe o valor ou restringir as faculdades do nu-proprietrio. E) PAGAR O PRMIO DO SEGURO (ART. 1407 DO CC). EXTINO: O USUFRUTO NECESSARIAMENTE TEMPORRIO, PODE SER VITALCIO, SE O USUFRUTURIO FOR PESSOA FSICA (ART. 1410 DO CC). EXTINQUI-O, com a baixa no SRI: A) A MORTE DO USUFRUTURIO PESSOA FSICA (NO SE TRANSMITE AOS HERDEIROS), essa causa extintiva serve pra o usufruto vitalcio e ao temporrio. (art. 1410, I do CC) Se forem dois ou mais usufruturios a regra que o usufruto se extingue proporcionalmente cota do falecido, mas o ttulo pode estabelecer a indivisibilidade ou expressamente o direito de acrescer, nesse caso subsiste ntegro do e irredutvel at que todas venham a falecer. (ART. 1411 DO CC) B) A EXTINO QUANDO PESSOA JURDICA, se for pessoa jurdica no se fala em morte, mas em sua extino, ou prazo de trinta anos (art. 1410, III do CC) o que ocorrer primeiro. (art. 1410, III do CC). C) O DECURSO DO TEMPO FIXADO, institudo um prazo certo, cessa o usufruto com o seu escoamento, exceto de ocorrer a morte ou extino (pessoa jurdica) antes do fim do prazo, posto que no h sucesso em usufruto. (art. 1410, II do CC) C.1.) PELA IMPLEMENTO DE UMA CONDIO RESOLUTIVA (CASAMENTO, FORMATURA) D) A DESTRUIO DA COISA (ART. 1410, V DO CC), perecendo a coisa desaparece a sua utilizao e consequentemente a sua relao jurdica E) A CESSAO DO MOTIVO QUE O TINHA JUSTIFICADO (ART. 1410, IV, DO CC), (MORAL, CIENTFICO, PEDAGGICO) DEVE SER INEQUVOCO POIS VINCULA-SE O DIREITO REAL A UMA MOTIVAO EXTERNA E TERMINA COM ESTA.

F) A RENUNCIA, por se tratar de um direito patrimonial de ordem privada suscetvel de renuncia, que ocorre habitualmente quando o usufruturio e o nuproprietrio alienam o bem. Tal renuncia pode ser gratuita ou onerosa. (art. 1410, I do CC) G) A AQUISIO, PELO USUFRUTURIO, DA PROPRIEDADE, ou seja, pela consolidao dos direitos reais nas mos do usufruturio, seja por ato entre vivos ou causa mortis. (art. 1410, VI do CC). H) O NO USO OU FRUIO PELO USUFRUTURIO (ART. 1410, VIII DO CC). I) PELA DESTRUIO DA COISA (art. 1410, V do CC) j) POR CULPA DO USUFRUTURIO, QUANDO ALIENA, DETERIORA, OU DEIXA ARRUINAR OS BENS, no lhes acudindo com os reparos de conservao, ou quando, no usufruto de ttulos de crdito, (ART. 1410. INC. VII DO CC). Neste caso cabe a ao de extino de usufruto. USO E HABITAO De carter mais personalssimo ainda do que o usufruto so os direitos reais de uso e habitao. Nestes casos o proprietrio conserva a substncia, transferindo a outrem o proveito ou utilizao da coisa. A doutrina diz que o uso diminutivos do usufruto. e a habitao constituem um usufruto limitado ou

D) USO Tal como a habitao uma forma especial de usufruto, nele o usurio tem os mesmos direitos do usufruturio, mas limitado ao necessrio manuteno dele e da famlia (ART. 1412 DO CC), ou seja, o usurio usar da coisa e perceber os seus frutos, quando o exigirem as necessidades pessoais suas e de sua famlia. Por necessidade da famlia se compreende a prpria, do cnjuge, filhos solteiros e empregados domsticos. Se distingue do usufruto to somente pela intensidade ou profundidade do direito, uma vez que, enquanto o usufruturio aufere toda a fruio da coisa ao usurio no concedida seno a utilizao reduzida aos limites da necessidade.

E) HABITAO um usufruto limitado ao direito de usar o bem gravado especialmente como moradia (ART. 1414 DO CC), seu objeto sempre um imvel residencial, para o qual se obriga o titular do direito de habitao a transferir sua residncia. O titular do direito de habitao no pode fruir do mesmo, apenas us-lo e como moradia. O titular desse direito pode usar a casa para si, residindo nela, mas no aluga-la nem empresta-la. Se houverem mais de um titular do direito de habitao, um pode usar sem pagar nada ao outro, mas os dois tm direito de usar o imvel para nele morar (ART. 1415 DO CC). Na maioria das vezes o direito real de habitao tem por fundamento um negcio jurdico celebrado entre o proprietrio e o titular do direito dela, mas em uma hiptese ele estabelecido pela lei (ART. 1831 DO CC), que trata do direito real de habitao do conjuge sobrevivente relativa ao imvel de residncia da famlia,

quando no existir outro bem dessa natureza a inventariar (nesse caso o direito real decorre da lei e no precisa ser registrado para se constituir). A Lei 9278/96 (art. 7, nico) estende este direito ao sobrevivente de unio estvel. 10 - DIREITO REAL DE AQUISIO - Promessa irrevogvel de venda (art. 1225, VII do CC) 1. INTRODUO: Tal instituto de muita aplicao prtica no mundo jurdico, pois confere s partes a possibilidade de realizarem um negcio sem ter as despesas, no momento, de emolumentos de escritura e impostos e registro, alm do que pode manter um negcio at que seja solucionada alguma pendncia que incida sobre o bem. 2. CONCEITO: A promessa de compra e venda espcie de contrato atravs qual uma pessoa, fsica ou jurdica, denominada promitente ou compromitente vendedora, se obriga a vender a outra, denominada promissria ou compromissria (ou promitente) compradora, bem imvel por preo, condies e modos pactuados. A forma do contrato em foco, seus efeitos e sua execuo tm sido alvo de diversas discusses doutrinrias, dando origem a diferentes correntes jurisprudenciais e merecendo, outrossim, ateno do legislador, com sucessivas alteraes nas normas referentes aos contratos de promessa de compra e venda, culminando com a introduo, no Cdigo Civil de 2002, dos arts. 1.417 e 1.418, que tratam do direito do promitente comprador. 3. HISTRICO DO INSTITUTO: Inicialmente, regia a matria o disposto no art. 1.088 do CC/16 que assim dispunha: Art. 1088. Quando o instrumento pblico for exigido como prova do contrato, qualquer das partes pode arrepender-se, antes de o assinar, ressarcindo outra as perdas e danos resultantes do arrepedimento, sem prejuzo do estatudo nos artigos 1.095 a 1.097. Tal previso legal acarretava muita arbitrariedade e oportunismo, posto que o promitente vendedor, acaso sentisse que teria ocorrido valorizao do bem, podia simplesmente no concretizar o negcio e pagar perdas e danos que geralmente era a restituio do valor com a perda da entrada (arras) em dobro. Em 1937 entrou em vigncia o Dec. Lei 58/37, que atribuiu nus real promessa de compra e venda de imveis loteados e, como tal, coibiu a prtica em questo e concedia uma certa segurana jurdica a tais contratos. J a Lei 649/49 modificou o art. 22 do DL 58/37, que segundo a atual redao dada pela Lei 6014/73, assim dispe: Art. 22. Os contratos, sem clusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cesso de direito de imveis no loteados, cujo preo tenha sido pago no ato de sua constituio ou deva s-lo em uma ou mais prestaes, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissrios direito real oponvel a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicao compulsria nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Cdigo de Processo Civil.

Ou seja, com tal implemento a lei atribui o nus real tambm aos imveis no loteados. Com o advento da Lei 6766/79, art. 26, 6. (com a alterao pela Lei 9785/99), ficou estabelecido que o promissrio comprador de lote oriundo de loteamento regular, poderia levar o seu contrato a registro no SRI e, com a apresentao do instrumento de quitao, obter transferncia do domnio, ou seja, sem necessidade de escritura definitiva. Contudo, devido s inmeras discusses e batalhas judiciais no que diz respeito oponibilidade do compromisso de compra e venda contra terceiros, que alias havia culminado no verberte sumular de n 239 do STJ, que atualmente dever ser revogado devido nova redao da matria nos artigos 1417 e 1418 do CCB, que houve o expresso reconhecimento no CC de 2002 do instituto como direito real. 4. O NCC E O VERBETE 239 DO STJ. Segundo a redao dos artigos 1417 e 1418 do NCC no h dvidas de que o compromisso de compra e venda para que tenha atributo de direito real, e como tal possa ser exercido contra todos deve ser levado a registro no SRI competente. Assim dispem os artigos 1417 e 1418: Art. 1417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador direito real aquisio do imvel. Art. 1418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel. Ocorre que, antes da vigncia de tais artigos, no escopo de garantia dos direitos dos promitentes compradores de imveis a Justia sumulou o entendimento de que o direito do promitente comprador pedir adjudicao compulsria no se condicionava ao registro do contrato no SRI. Assim dispe a smula: 239 - O direito adjudicao compulsria no se condiciona ao registro compromisso de compra e venda no cartrio de imveis. do

Pelo exposto, considerando-se a redao dada aos artigos que tratam do compromisso de compra e venda no CC vigente tem-se que a smula em questo dever ser revogada. 5. DIFERENA ENTRE CONTRATO PRELIMINAR E DIREITO REAL: O contrato preliminar tem previso legal no art. 462 e seguintes do CCB, e como tal tem natureza de direito obrigacional, posto que nele se estabelece clusula de arrependimento. J a promessa irrevogvel de venda, por ter clusula expressa de irrevogabilidade, tida com direito real.

6. CLASSIFICAO: um direito real novo devido s suas caractersticas e finalidades, e, como tal deve ocupar um lugar parte na classificao dos direitos reais (art. 1225, VII do CCB, ttulo IX, CCB art.1417 e 1418 do CCB). Art. 1225. So direitos reais: I - a propriedade; II - a superfcie; III - as servides; IV - o usufruto; V - o uso; VI - a habitao; VII - o direito do promitente comprador do imvel; VIII - o penhor; IX - a hipoteca; X - a anticrese. XI - a concesso de uso especial para fins de moradia; (Inciso acrescentado pela Lei n 11.481, de 31.05.2007, DOU 31.05.2007 - Ed. Extra) XII - a concesso de direito real de uso.(NR) (Inciso acrescentado pela Lei n 11.481, de 31.05.2007, DOU 31.05.2007 - Ed. Extra) Alguns doutrinadores entendem o compromisso de compra e venda como um direito real sobre coisa alheia, tanto de garantia como de fruio. Para Darcy Bessone seria um direito real de garantia (pois garantiria o cumprimento de uma obrigao principal). Para Silvio Rodrigues seria um direito real de gozo sobre coisa alheia (o legislador teria conferido ao promissrio comprador uma prerrogativa sobre a coisa vendida, de gozar , fruir e impedir sua vlida alienao a outrem e ainda obter a adjudicao compulsria). Na nossa opinio e de Caio Mario a promessa de compra e venda no um direito real pleno ou ilimitado (propriedade), to pouco um direito real limitado, seja de garantia, seja de gozo ou fruio sobre coisa alheia. Segundo a melhor doutrina considerado um direito real de aquisio (Serpa Lopes). Distinto da propriedade, na promessa de compra e venda o titular no tem os atributos do domnio sobre a coisa. Alias, se os tivesse no se trataria de direito real do promitente comprador, mas sim de direito real de propriedade. 7. REQUISITOS DO DIREITO REAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA a) irretratabilidade do contrato: Se o contrato apresentar uma clusula de arrependimento, no h que se falar em direito real, posto que o instituto trata da promessa irrevogvel e irretratvel de venda. No h necessidade da instituio expressa da clusula de irretratabilidade, posto que na omisso presume-se o negcio irretratvel. Contudo aconselhvel, na pratica, que se coloque expressamente a clusula de irretratabilidade e irrevogabilidade.

OBS. Tal clusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, por bvio, no obsta a instituio de uma clusula resolutiva, posto que a atribuio de uma sano de resciso do contrato por descumprimento de obrigaes, tal como a de pagar o valor do preo, por exemplo, no incompatvel com a clusula de irretratabilidade. b) imvel: O objeto dos compromissos de compra e venda, com efeito real se restringem a bens imveis, loteados ou no, posto que, mesmo na vigncia do CC/16 o DL 58/37 j previa o nus real para imveis loteados e a Lei 649/49 h imveis no loteados. Sendo que na vigncia do atual o direito real atribudo a todos os imveis, prevalecendo as Leis Especiais, tais como DL 58/37 e Lei 6766/79. c) preo: Seja o pagamento vista ou parceladamente o legislador no estabeleceu como condio o pagamento vista, assim o contrato deve ter o preo e forma de pagamento, no havendo necessidade de pagamento vista. d) inscrio: Segundo o vigente CC a inscrio do compromisso no SRI o momento mais importante da gestao deste direito real. Segundo a atual legislao, tal inscrio obrigatria para fazer efeito erga omnes. Vale frisar que na vigncia do CC/16 havia a prevalncia do entedimento pretoriano de que no havia a necessidade do registro do compromisso para que se buscasse a adjudicao compulsria do imvel e to pouco para exercer o direito, por exemplo, de embargos de terceiros, mas com a mudana expressa contida no CC/02 tais matrias, para serem invocadas depende de que o compromisso esteja registrado. e) outorga conjugal: Segundo o disposto no art. 1647 do CCB, nenhum dos cnjuges pode, sem autorizao do outro, exceto no regime da separao absoluta, alienar ou gravar de nus real os bens imveis. Como a promessa de compra e venda gera um direito real sobre imvel no pode faltar a outorga do cnjuge, sob pena de no o contrato validade ou eficcia. f) forma: O compromisso de compra e venda deve obedecer a forma escrita, seja por contrato particular ou por escritura, sendo que deve se observar a disposio do art. 108 do NCC, no que se refere a negcios de valor superior a 30 salrios mnimos, sendo que, contudo a lei especial pode estabelecer que o negocio pode se dar por contrato ainda que em valor superior a 30 salrios, como se d, por exemplo nos contrato de compromisso de compra e venda de lotes urbanizados. 8. EFEITOS: Segundo a disposio vigente o compromisso de compra e venda como direito real oponvel a terceiros, sendo que o seu reconhecimento como direito real traz, como conseqncia o direito de seqela, vinculando, desta forma o compromisso de compra e venda ao prprio imvel. Dessa forma, realizado o compromisso de compra e venda, e devidamente registrado, surge para o promitente comprador o direito de exigir a adjudicao compulsria do imvel. Exceo feita aos contratos de compromisso de compra e venda de lotes urbanizados (Lei 6766/79, art. 26, 6) que no necessitam de escritura definitiva para transferncia da titularidade do imvel, bastando a apresentao do contrato com a prova de quitao do preo e recolhimento do ITBI. OBS. O compromisso de compra e venda pode ser negociado, cedido ou transferido, contudo, cada transferncia junto ao SRI gera a obrigao de pagamento do ITBI, caso a caso.

10. DIREITOS REAIS DE GARANTIA SOBRE COISAS ALHEIAS 1. EVOLUO HISTRICA DO DIREITO DE GARANTIA Primitivamente a garantia pelo cumprimento das obrigaes contradas era o prprio corpo do devedor, que tornava-se escravo do credor, em conjunto com sua esposa e filhos. J em roma (lei das 12 tbuas) o credor tinha o direito de encarcerar ou at matar o devedor. Sendo que no concurso de credores era determinada a repartio do cadver entre eles. Mais frente aboliu-se a execuo contra a pessoa do devedor e criou-se a execuo em relao ao patrimnio do devedor, desde que no tivesse origem de delito. Da surgiu o princpio da responsabilidade patrimonial, ou seja, o patrimnio do devedor que responderia por suas obrigaes, sendo assim uma garantia geral dos credores, que se efetiva pela penhora, arresto ou seqestro dos bens, com a posterior hasta dos bens e pagamento dos credores. Diante do fato de que nem sempre o patrimnio do devedor (ativo) suficiente para arcar como seu passivo, ou seja, se torna o devedor insolvente, surgiu ento a idia de se estabelecer garantias para o cumprimento das obrigaes assumidas. Tais garantias surgiram ento atravs de duas modalidades, uma dentro do direito das obrigaes que a fiana, ou garantia fidejussria (terceira pessoa se obriga, com seu patrimnio pessoal, a pagar o dbito se o devedor no o fizer) e outra dentro dos direitos das coisas, que se denomina ento garantias reais ou direitos reais de garantia, atravs do qual o devedor, ou mesmo um terceiro oferece todo ou parte de seu patrimnio para assegurar o cumprimento da obrigao. Assim sendo, desde o direito romano j se conhecia os institutos da fidcia (direito real em garantia), o pignus, a hipoteca e a anticrese. Na fidcia original o devedor transferia para o patrimnio do credor um bem que lhe seria restitudo quando do cumprimento da obrigao, mas em sua origem no protegia adequadamente o devedor, pois o credor quem ficava em poder do bem e podia vende-lo a terceiros frustrando a restituio do bem. Atualmente, em nosso ordenamento jurdico, tal instituto atende tanto credor como devedor, sendo bastante usual. Mas, historicamente, devido s falhas da fidcia surgiu ento o pignus, ou penhor, que consistia na entrega da posse de uma coisa ao credor, que devolvia tal posse aps cumprida a obrigao. Nessa forma havia ento o inconveniente de que o bem ficava em poder do credor o que inviabilizava, por exemplo, o plantio do terreno, j que os bens (terreno e mquinas ou escravos) ficavam na posse do credor. Inverteu-se ento a lgica do instituto onde o bem dado em garantia continuava na posse do devedor e, no paga a dvida o credor o buscava na posse do devedor, que a hoje conhecida hipoteca. Ainda os romanos criaram tambm como direito de garantia o instituto da anticrese, que consiste no credor utilizar coisa pertencente ao devedor dela retirando os respectivos frutos para recebimento da dvida.

Da surgiu ento o direito de garantia sobre coisa alheia. 2. DIFERENA ENTRE GARANTIA PESSOAL E REAL A garantia pessoal ou fidejussria aquela em que terceiro se responsabiliza pela soluo da dvida, caso do devedor deixa de cumprir a obrigao assumida. Decorre do contrato de fiana (art. 818 do CC). A garantia real vincula determinado bem do devedor ao pagamento da dvida, sendo que onde quer que o bem esteja ele responder pelo cumprimento da obrigao, mesmo que vendido a um terceiro. A primeira fiana, aval consiste em oferecer ao credor um outro coobrigado que tambm se responsabiliza pelo pagamento de dvida de terceiro. J na garantia real, apresenta-se um bem, em que est antecipadamente reservado para garantir o cumprimento da obrigao, podendo pertencer ao devedor ou a outra pessoa (terceiro).

3. CONCEITO Segundo Orlando Gomes: direito real de garantia o que confere ao credor a pretenso de obter o pagamento da dvida com o valor do bem aplicado exclusivamente sua satisfao. Sua funo garantir ao credor o recebimento da dvida, por estar vinculado determinado bem ao seu pagamento. O direito do credor concentra-se sobre determinado elemento patrimonial do devedor. Os atributos de seqela e preferncia atestam sua natureza substativa e real. 4. OS DIREITOS REAIS DE GARANTIA O ordenamento jurdico brasileiro vigente contempla trs modalidades de direito real de garantia: a) penhor (incide, em regra, sobre bens mveis) b) hipoteca (incide, em regra, sobre bens imveis) c) anticrese (o bem fica em poder do credor para que este com sua renda se pague) 5. DISTINO DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA a) Objeto: Os direitos reais de garantia distinguem-se, em regra, pelo objeto, sendo que o penhor incide sobre bens mveis e a hipoteca e a anticrese sobre bens imveis, contudo esta distino no absoluta, pois hoje se admite penhor de imveis e a hipoteca de mveis (navio e avio) b) titularidade da posse: no penhor e na anticrese a posse do bem transferida ao credor, que se torna possuidor direto, j na hipoteca a posse continua em poder do devedor ou de quem o d em garantia, no ocorrendo transferncia da posse. c) forma de exerccio do direito: no penhor e na hipoteca, tanto o credor pignoratcio, como o hipotecrio, vendem a coisa judicialmente para, com preo apurado, se satisfazerem, com preferncia sobre os credores quirografrios, j na anticrese o credor anticrtico somente tem o direito de reter a coisa at que a dvida seja quitada. 6. ACESSORIEDADE

Embora penhor, hipoteca e anticrese sejam direitos reais (art. 1419 do CC) estes so sempre acessrios, j que visam a garantia de uma dvida que o negcio jurdico principal. Como acessrio que o direito real de garantia segue o principal, ou seja, extinta a dvida extingue-se tambm o direito real, mas a eventual extino do direito real, por exemplo, por nulidade, no afeta o principal. 7. DIFERENAS DIREITO REAL DE GARANTIA E DIREITO REAL DE GOZO OU FRUIO Os direitos reais de gozo ou fruio tm por contedo o uso e a fruio das utilidades da coisa, da qual o seu titular tem posse direta, com restrio dos direitos do proprietrio em relao ao uso e fruio. Tais direitos so autnomos. Nos direitos reais de garantia h vinculao de um bem, pertencente ao devedor (ou terceiro) ao pagamento de uma dvida, sem que o credor possa deles usar e gozar, mesmo quando o tem em seu poder, como no penhor, sendo que o rendimento do bem somente pode ser utilizado liquidao do crdito, como na anticrese. Tais direitos so acessrios.

8. REQUISITOS DOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA 8.1. subjetivos: a) Ser o proprietrio e ter livre disposio da coisa art. 1420 do CC (poder de livremente alienar); OBS. No caso da aquisio posterior da titularidade do bem pelo devedor, torna-se eficaz a garantia real desde o momento do registro da aquisio. b) Ser maior de 18 anos, se menor de 16 anos a constituio de garantia real somente pode se dar com autorizao judicial e demonstrada a necessidade ou utilidade prole; Se maior de 16 e menos de 18, devem ser assistidos e tambm terem a autorizao judicial; c) ter capacidade civil: os menores sob tutela, os interditados e os prdigos, embora incapazes, tambm podem constituir garantia real, mas desde que, os dois primeiros, autorizados judicialmente e o ltimo se devidamente assistido por seu curador. d) necessidade da outorga uxria; se casado for o devedor para que possa constituir garantia hipotecria (imvel) tem que ter a outorga do cnjuge. Exceo ao regime da participao final nos aquestos. A ausncia da vnia conjugal torna o negcio anulvel, pelo cnjuge que no firmou o negcio. Em regra se protege o interesse do terceiro de boa f, razo pela qual no se exige a outorga no caso de companheiros. e) ter autorizao judicial para tanto, nos casos em que a lei assim o exigir, tal como o inventariante (exceo aos direitos hereditrios, sobre a cota parte do herdeiro e no sobre bem individuado), interditados ou menores de 18 anos ou tutelados; f) em se tratando de condomnio geral, no CC de 16, havia a necessidade de anuncia de todos os condminos, no atual tal formalidade no mais exigida, art. 1420, 2. OBS: o falido no pode constituir garantia real to pouco o mandatrio sem poderes especiais para tanto. O falido no perde a propriedade de seus bens, mas perde a

livre disposio de seus bens, no podendo, por isso, oferecer em garantia os seus bens. D mesma forma, aquele que tem insolvncia civil decretada. Discusso doutrinria em relao possibilidade do ascendente constituir garantia real em favor do descendente, sem consentimento dos outros, no se aplicando a limitao referente venda.

8.2. objetivos: coisa suscetvel de alienao: Assim os bens fora de comrcio, como os pblicos e os inalienveis, enquanto assim permanecerem, no podem ser objeto de garantia.

8.3. Formais: a) especificao do bem e da garantia (art. 1424 do CC): so elementos indispensveis ao instrumento de constituio: o total da dvida; o prazo do pagamento; a taxa de juros; se houver, a descrio da coisa dada em garantia, ou seja, a especificao do bem e da dvida por ele garantida; OBS: a inobservncia dos garantia real. requisitos do art. 1424 acarreta a ineficcia da

possvel que se outorgue hipoteca de bem a ser construdo, devendo-se especificar a rea e o terreno. Na constituio do direito real de garantia, h necessidade de especificao. A coisa deve ser individuada para permitir a perfeita execuo. b) Publicidade: esta dada pelo registro do titulo constitutivo no Cartrio de Registro de Imveis (penhor, hipoteca e anticrese, conforme arts. 1438 e 1492 do CC e 167 da LRP) ou no registro de ttulos e documentos (penhor convencional, conforme arts. 221 do CC e 127 da LRP)

9. Efeitos O principal efeito dos era segurana comum a devedor, fica afetado eles proteger o credor direitos reais de garantia consiste no fato de o bem, que todos os credores e que foi separado do patrimnio do ao pagamento prioritrio de determinada obrigao. Visam da insolvncia do devedor.

De tal efeito principal surgem ainda quatro outros que so: A) Direito de preferncia no recebimento, Esta uma caracterstica exclusiva dos DRGs, que no encontramos nos direitos reais de gozo ou fruio. A preferncia o privilgio de ter o valor do bem dado em garantia aplicado prioritariamente satisfao do crdito (art. 1422). O direito real fica ligado dvida. Quando estudamos os privilgios creditrios, vimos que os crditos reais tem prioridade no pagamento (art. 961), mas no se esqueam de que os crditos alimentcios, trabalhistas e tributrios tem preferncia sobre os crditos civis (1422). Importante ressaltar que o efeito de preferncia consiste no direito concedido ao titular da garantia de pagar-se com o produto da venda judicial da coisa dada em garantia, excludos os demais credores, que

no concorrem com o primeiro, no tocante a essa parte do patrimnio do devedor. O direito de preferncia abrange o credor pignoratcio e o hipotecrio, mas no o anticrtico (art. 1423), sendo que neste ultimo a garantia esta no fato de que o credor pode reter em seu poder o bem enquanto a dvida no for paga, sendo que tal direito se extingue aps 15 anos de sua constituio. b) Seqela: o direito de reclamar e perseguir a coisa, em poder de quem quer que ela se encontre, para sobre ela exercer o direito de excusso, pois o valor do bem est afeto satisfao do crdito. Quem adquire imvel hipotecado esta ento sujeito a ver o bem ser levado hasta pblica para pagamento da dvida que o bem estava a garantir. O direito de seqela na realidade o prprio direito real em atividade, sendo ele a fora e a virtude dos direitos reais de garantia. O direito de seqela que garante ao credor o poder para execut-lo, no importa com quem o bem esteja emprstimo e d uma fazenda em hipoteca a um banco, fazenda a B, o banco poder executar a fazenda de B dvida, 1475). C) Excusso ou execuo hipotecria: art. 1422, o credor hipotecrio e o pignoratcio tm o direito de promover a venda em hasta pblica, por meio de processo judicial. O mesmo artigo ressalta que na hiptese de mais de uma hipoteca sobre o mesmo bem observar-se- a prioridade do registro, ou seja, a data do registro que estabelece a prioridade da garantia hipotecria e no a do contrato o registro que estabelece a prevalncia da garantia. d) Indivisibilidade art. 1421 Por mais que se resgate parcialmente o valor da divida o bem continua em todo seu valor garantindo a dvida, salvo disposio em contrrio no ttulo que instituiu a garantia. Assim, se o devedor paga metade de uma dvida que tinha por garantia duas casas, as duas continuam como garantia do remanescente da dvida, isto porque a garantia , em regra, indivisvel. Tal indivisibilidade, contudo, no da essncia do ato, podendo as partes contratar de forma diferente. No caso de falecimento do devedor, os herdeiros no tm o direito ento de remir a sua cota parte da dvida, pode pag-la no todo e adquire o direito de regresso contra os demais herdeiros. 10. VENCIMENTO ANTECIPADO DA DVIDA art. 1425 O direito real garantia pressupe a existncia de uma divida e tem na legislao uma regulao que prev o vencimento antecipado da divida, que pode ser estipulado em negocio jurdico, por exemplo: falncia e insolvncia ou pela lei. Na concordata no se aplica aos credores com garantia real. Outra forma de antecipao do andamento se d quando h desapropriao do bem. de perseguir o bem (ex: se A pega um e depois A vende a caso A no pague a

O vencimento pode ser normal ou antecipado, por perecimento ou deteriorao do objeto, falncia ou insolvncia do devedor, impontualidade ou desapropriao. ART 1425. I - se, deteriorando-se, ou depreciando-se o bem dado em segurana, desfalcar a garantia, e o devedor, intimado, no a reforar ou substituir; obrigao do devedor manter integro o objeto da garantia (no cabe em relao a terceiro (art. 1417), salvo se o contrrio constar do contrato ou agir o terceiro com culpa. II - se o devedor cair em insolvncia ou falir; Tem cabimento porque a lei de falncia trata do vencimento antecipado de todas as dvidas, e, da o CC estabeleceu tambm o vencimento antecipado. III - se as prestaes no forem pontualmente pagas, toda vez que deste modo se achar estipulado o pagamento. Neste caso, o recebimento posterior da prestao atrasada importa renncia do credor ao seu direito de execuo imediata; Tem cabimento porque o legislador presume que o parcelas se d em funo da insolvncia do devedor no pagamento das

IV - se perecer o bem dado em garantia, e no for substitudo; Se o bem estiver segurado o credor por se sub-rogar no prmio. V - se se desapropriar o bem dado em garantia, hiptese na qual se depositar a parte do preo que for necessria para o pagamento integral do credor. Na hiptese do bem ser desapropriado o credor receber do preo a parte para quitao da dvida, ou se a desapropriao for de parte dos bens permanecer o gravame sobre o restante dos bens dados em garantia pelo saldo devedor. O vencimento antecipado nos casos de desapropriao ou perecimento se d em relao a apenas parte da dvida sendo que o remanescente permanece seguro pelos demais bens que garantem a execuo. uma exceo regra de indivisibilidade. Importante ressaltar ainda que o vencimento antecipado no compreendem os juros correspondente ao tempo ainda no decorrido (art. 1426). Posto que os juros contratados eram remuneratrios e se no houve a utilizao do capital no se justifica a incidncia de tais juros, sendo que, na hiptese de atraso no pagamento ai sim poder incidir juros, mas os moratrios. 11. PACTO COMISSRIO: No nosso direito no permitido o pacto comissrio (art. 1428) que o credor fique com a coisa em pagamento da dvida. Permite-se, no

entanto, que o credor faa a venda da coisa para se pagar. Mas h vedao de clusula comissria visando coibir a usura, posto que o bem poderia ter um valor muito superior ao da dvida e ai o devedor experimentaria um prejuzo imensurvel. O credor com garantia real no pode ficar com o bem, deve vend-lo caso a dvida no seja paga, devolvendo-se eventual sobra ao devedor; o pacto comissrio proibido por norma imperativa para impedir que o credor simplesmente alegue que a coisa dada em garantia vale menos do que o dbito, por isso o credor deve vend-la (1428); porm admite-se que aps o vencimento haja dao em pagamento por iniciativa do devedor e aceite do credor (1428 e 356). 12. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR PELO REMANESCENTE DA DVIDA - Art. 1430 A garantia real no exclui a pessoal, assim, caso o saldo venda do bem seja insuficiente para liquidar a dvida remanescente do devedor responde pelo saldo devido, mas real, tornando-se o credor que era hipotecrio um quirografrio. PENHOR apurado com a o patrimnio sem garantia mero credor

1. INTRODUO E NOES GERAIS Aps o estudo, na aula passada, das garantias reais como gnero, hoje iniciaremos o estudo do penhor, que uma das espcies do gnero direito real de garantia. O penhor, como toda garantia, tem importncia social, pois estimula o credor a emprestar, e quanto mais dinheiro na economia mais os consumidores se equipam, mais as lojas vendem, mais as fbricas produzem, mais os empresrios lucram, mais empregos so gerados e mais impostos so arrecadados. Enfim, todos ganham e o crdito deve ser protegido para estimular o desenvolvimento social e econmico de qualquer pas. No deve-se ter pena do devedor, e sim respeito pela importncia do crdito. Proteger o devedor desestimular o credor a emprestar, e sem dinheiro a economia no funciona. Em nosso pas a Caixa Econmica Federal quem tem o monoplio do penhor comum, e quem mais procura o prego ( = nome popular do penhor) so as mulheres para empenhar alianas, pulseiras e colares. A Caixa avalia a jia e empresta 80% do seu valor, cobrando juros mensais at o efetivo pagamento da dvida. (Fonte: Revista Veja de 02.03.05). Os juros do penhor so menores do que o do cheque especial ou do carto de crdito, assim, a princpio, vale a pena empenhar. Como j dito a palavra penhor originria de pignus que indica que os bens do devedor permaneciam nas mos do credor, como garantia do pagamento do crdito. 2. PENHOR COMUM X PENHOR ESPECIAL O penhor, em regra, veculos), sendo que: incide sobre bens mveis (ex: jias, mquinas, animais,

No PENHOR COMUM (ex: jias), a posse da coisa se transfere ao credor no momento do contrato (tradio), e paga a dvida o credor devolve o bem ao devedor. Paga a dvida, o credor devolve o bem ao devedor. J no PENHOR ESPECIAL (ex: mquinas, animais, veculos), a coisa mvel permanece com o devedor, como na hipoteca, e s passa para o credor vender se a dvida no for paga (1431). O penhor especial (como a hipoteca e a alienao fiduciria) tem

esta vantagem, de no desapossar o devedor de seu bem dado em garantia. O devedor obtm o emprstimo e ainda conserva a garantia consigo. Termos ainda o penhor legal, com previso no art. 1467 do CCB. 2. PENHOR X PENHORA No confundam penhor com penhora; penhor direito real de garantia; penhora ato do oficial de justia no processo de execuo, assunto que vocs vo estudar em processo civil; a coisa objeto de penhora se diz penhorada, e a coisa objeto de penhor se diz empenhada. 4. CONCEITO Art. 1431 do CC. o direito real que consiste na tradio de uma coisa mvel, suscetvel de alienao, realizada pelo devedor ou por terceiro ao credor, em garantia do dbito. Enfim, um Direito real de garantia sobre coisa mvel alheia cuja posse, no penhor comum, transferida ao credor, que fica com o direito de promover a sua venda judicial e se preferir no pagamento a outros credores, caso a dvida no seja paga no vencimento. 5. CARACTERSTICAS A) um direito real (conforme preceitua o art. 1419 do CC), e, como tal tem todos os caracteres comuns aos direitos reais de garantia, dentre eles: recai diretamente sobre a coisa (princpio da aderncia ou inerncia), opera erga omnes, munido de ao real e seqela (segue a coisa em poder de quem quer que a detenha), defere ao seu titular as prerrogativas de excusso e preferncia. Constitui-se mediante contrato, que deve ser levado a registro no Cartrio de Registro de Ttulos e documentos (art. 127, II, da LRP) ou, no caso de penhor rural, no SRI (art. 167, I da LRP). B) um direito acessrio como tal segue o destino da coisa principal. Uma vez extinta a dvida extingue-se, de pleno direito, o penhor, nula a obrigao principal, nulo ser o penhor. Paga a dvida deve restituir o bem. C) Se perfaz com a tradio O penhor se completa pela efetiva entrega da coisa, e no por uma tradio simblica ou meramente convencional. Perfaz-se com a efetiva posse do objeto pelo credor. A tradio essencial no admitindo, em regra, a clusula constituti. Contudo a lei criou algumas excees a tal regra nos chamados penhores especiais, dispensando a tradio e admitindo a clusula constituti, por exemplo, nos contratos de penhor rural, industrial, mercantil e de veculos. 6. OBJETO DO PENHOR Coisa mvel Trao distintivo do penhor a sua incidncia em coisa mvel, ou suscetvel de mobilizao, sendo que na hipoteca a incidncia sobre coisa imvel e na anticrese sobre renda imobiliria. Contudo, tal distino somente se aplica ao penhor tradicional, posto que, como j dito a lei criou penhores especiais que incidem sobre imveis por acesso fsica ou intelectual, como o penhor rural e o industrial (tratores, maquinas, colheitas pendentes e outros objetos incorporados ao solo, bem como criou hipotecas que incidem sobre bens mveis, como avio e navio.

O penhor pode incidir sobre coisa mvel, que pode ser singular ou coletiva, corprea ou incorprea (crdito), de existncia atual ou futura (safra futura). O bem empenhado deve ser individualizado e descrito com clareza no contrato para valer contra terceiros, caso seja coisa fungvel basta declarar a quantidade e qualidade. Para empenhar o devedor deve ser o dono da coisa, salvo aquisio superveniente (art. 1420, 1 do CC) e a garantia oferecida por terceira pessoa (art. 1427 do C). 7. FORMA

O penhor um contrato solene, sendo que lei exige que o mesmo seja institudo por instrumento pblico ou particular (art. 1432 e 1438 do CC), tendo a devida especificao do bem, sendo que, para valer perante terceiros deve ser levado a registro no Cartrio de Ttulos e Documentos ou no SSRI conforme a espcie de penhor. O contrato deve ainda observar os requisitos do art. 1424 do CC.

8. DIREITOS DO CREDOR PIGNORATCIO So os previstos no art. 1433 do CC. O primeiro deles o de exercer a posse do bem empenhado (exceo aos penhores especiais) O segundo do reter a coisa at que o indenizem das despesas devidamente justificadas, que tiver feito, no sendo ocasionadas por culpa sua. So justificadas as despesas necessrias para a conservao, guarda e defesa da coisa empenhada. O terceiro de ressarcimento do prejuzo que houver sofrido por vcio da coisa empenhada. Exemplo o gado empenhado tinha doena, do conhecimento do devedor, que contagiou o rebanho do credor. Em quarto lugar pode o credor promover a execuo judicial, ou a venda amigvel, se lhe permitir expressamente o contrato, ou lhe autorizar o devedor mediante procurao. Assim, vencida e no paga a dvida, pode o credor promover a execuo do dbito. Ateno para a vedao de pacto comissrio, ressalvando-se a possibilidade do credor adquirir o bem diretamente no caso de adjudicao na execuo, na forma processual. Em quinto apropriar-se dos frutos da coisa empenhada que se encontra em seu poder. Tal direito um reforo da garantia e um adiantamento das parcelas que lhe so devidas, sendo que o art. 1435, III determina que o valor dos frutos por ele apropriados seja imputado nas despesas de conservao e guarda, nos juros e no capital da obrigao garantida, sucessivamente. Em sexto pode o credor a promover a venda antecipada, mediante prvia autorizao judicial, sempre que haja receio fundado de que a coisa empenhada se perca ou deteriore, devendo o preo ser depositado. O dono da coisa empenhada pode impedir a venda antecipada, substituindo-a, ou oferecendo outra garantia real idnea.

Exemplo o penhor de bens perecveis (alimentos) cujo prazo de validade esta por vencer. Alm de tais direitos insta aduzir a existncia ainda dos contidos no art. 1425, V e 1, e ainda a do art. 1434. Art. 1425. A dvida considera-se vencida: V - se se desapropriar o bem dado em garantia, hiptese na qual se depositar a parte do preo que for necessria para o pagamento integral do credor. 1 Nos casos de perecimento da coisa dada em garantia, esta se sub-rogar na indenizao do seguro, ou no ressarcimento do dano, em benefcio do credor, a quem assistir sobre ela preferncia at seu completo reembolso. Art. 1434. O credor no pode ser constrangido a devolver a coisa empenhada, ou uma parte dela, antes de ser integralmente pago, podendo o juiz, a requerimento do proprietrio, determinar que seja vendida apenas uma das coisas, ou parte da coisa empenhada, suficiente para o pagamento do credor. A primeira parte do dispositivo ratifica o princpio da indivisibilidade da garantia art. 1421 do CC sendo que na segunda parte flexibiliza tal princpio. Tal flexibilizao visa proteger o devedor no sentido de que, embora no possa exigir a restituio de parte da coisa ou coisas dadas em penhor, pode pedir e o juiz autorizar a venda de apenas um dos bens, suficiente para satisfazer o direito do credor.

9. OBRIGAES DO CREDOR PIGNORATCIO As obrigaes do credor esto elencadas no art. 1435 do CC, sendo elas: Em primeiro lugar incumbe-lhe a custdia da coisa, como depositrio, e a ressarcir ao dono a perda ou deteriorao de que for culpado, podendo ser compensada na dvida, at a concorrente quantia, a importncia da responsabilidade. Embora se faa meno no inciso I a depositrio, no se aplica ao credor pignoratcio todas as previses do art. 633 (contrato de depsito), sendo que, por exemplo, o credor no tem a obrigao de restituir a coisa antes de quitada a dvida e suas despesas, mas onde no houve incompatibilidade aplica-se as disposies de um contrato de depsito. Uma segunda obrigao a de defesa da posse da coisa empenhada e a de dar cincia, ao dono dela, das circunstncias que tornarem necessrio o exerccio de ao possessria. Tal obrigao importante pois o devedor o maior interessado em ter cincia da possvel perda da coisa, pois estaria pagando a dvida sem ter cincia do risco de no ter restituda a coisa empenhada. Terceira obrigao a de imputar o valor dos frutos, de que se apropriar (art. 1.433, inciso V) nas despesas de guarda e conservao, nos juros e no capital da obrigao garantida, sucessivamente. Importante ressaltar que tal ordem sucessiva estabelecida pode ser alterada pelo contrato das partes e que os frutos no pertencem ao credor mas so utilizados na amortizao da dvida ou conservao da coisa.

Quarta obrigao a de restituir a coisa, com os respectivos frutos e acesses, uma vez paga a dvida. O credor mero possuidor da coisa, equiparado a depositrio, razo pela qual se os frutos forem maiores que a dvida deve restituir o saldo, sendo ento que a quinta obrigao a de entregar o que sobeje do preo, quando a dvida for paga, no caso do inciso IV do art. 1.433.

10.

DIREITOS E DEVERES DO DEVEDOR PIGNORATCIO seus

Em relao ao devedor no h na lei uma seo especfica para os direitos e obrigaes, como vez em relao ao credor. Contudo h que se reconhecer que a cada direito do credor contrapartida, um dever do devedor e em a cada obrigao contrape um direito do devedor. Assim so direitos do devedor pignoratcio: a) reaver a coisa dada em garantia, quando paga a dvida, tanto, valer-se dos interditos possessrios, em caso credor em devolv-la ou de subtrao de terceiros; b) o de receber indenizao correspondente ao valor da coisa caso de perecimento ou deteriorao por culpa do credor. E so deveres do devedor: a) b) c) d)

se impe, em do credor se

podendo, para de recusa do empenhada, em

ressarcir as despesas efetuadas pelo credor, devidamente justificadas, com a guarda, conservao e defesa da coisa empenhada: indenizar o credor dos prejuzos por este sofridos em virtude de vcios e defeitos ocultos da coisa; reforar ou substituir a garantia real se o bem dado em segurana deteriorar-se ou sofrer depreciao; obter prvia licena do credor, se necessitar vender a coisa empenhada.

Importante aduzir que a lei penal tipifica a conduta de defraudao de penhor, punindo o devedor que defrauda, mediante alienao no consentida pelo credor ou por outro modo, a garantia pignoratcia, quando tem a posse do objeto empenhado (art. 171, 2, III do CP) 11. ESPCIES DE PENHOR

Como j dito na aula anterior o penhor se divide em comum e especial ou em convencional ou legal O penhor comum ou tradicional, como j salientado, o que decorre da vontade das partes e implica na entrega, em garantia, de coisa mvel ao credor, por ocasio da celebrao do negcio. , em suma, o que se constitui pela transferncia efetiva da posse de uma coisa mvel suscetvel de alienao, pelo devedor ou terceiro ao credor ou quem o represente, em garantia do dbito, como descrito no art. 1431 do CCB. J os penhores especiais so vrios e distinguem-se bastante do padro tradicional, estando sujeito a regras especficas, apresentando, cada um deles peculiaridades que os distanciam do penhor tradicional, constituindo em algumas hipteses modalidades que se aproximam da hipoteca (penhor rural).

Passaremos agora ao estudo de alguns penhores especiais: 11.1. PENHOR RURAL a) INTRODUO Como penhor especial que se desvirtua do penhor tradicional pelo fato de que o bem no entregue ao credor, ao contrrio, permanece com o devedor, sendo que nesta modalidade de penhor admite-se a clausula constituti ou constituto possessrio, conservando o devedor ou empenhante a posse do bem. A posse da coisa empenhada permanece com o devedor, o que uma grande vantagem para o devedor, como na hipoteca, e ao contrrio do penhor convencional. O devedor fica assim utilizando os bens empenhados e usa o dinheiro para melhorar sua produo, trazendo progresso para o campo. Enfim, o devedor usa o dinheiro do credor para gerar emprego e renda, e se por m-f ou incompetncia no obteve o resultado esperado, precisa pagar a dvida e ter seus bens executados. Muitas vezes o devedor alega a crise, ou a seca, para justificar sua inadimplncia, mas tais fatores sempre existiram e nunca impediram empresrios mais capazes de se desenvolver. Proteger o devedor, ento, prejudicar os bons pagadores e frustrar o credor, que na prxima vez deixar de emprestar, ou vai cobrar juros mais altos, ou exigir mais garantias, e sem crdito no existe progresso, perdemos todos. Da ser alm de legal justa a excusso do bem empenhado. O penhor rural ento um importante instrumento para fomento da produo agrria, pois facilita a captao de crditos no setor agrcola e pecurio. Tendo por objeto principalmente produtos e instrumentos agrcolas, frutos, pendentes ou estantes, maquinrio agrcola, lenha cortada, carvo vegetal, animais utilizados na indstria pastoril, agrcola ou de laticnios, etc. b) EVOLUO LEGISLATIVA O penhor rural j tinha previso legal no CC de 1916 e foi sendo reformulado e inovado por leis extravagantes, sendo que culminou-se ento com o advento da Lei 492/37, complementada pela Lei 3253/57 e modificada pelo DL. 167/67, que criou ento a Cdula Rural Pignoratcia (CPR). Atualmente o art. 1438 do CC, que trata o penhor rural, contudo em seu pargrafo nico remete o assunto para a Lei Especial.

c) FORMALIDADES Como contrato de penhor que , exige a forma solene, com os requisitos do art. 1424 do CCB, bem como que se indique a matrcula do imvel e o cartrio competente. Por imposio legal deve ser levado a registro no SRI da circunscrio em que estiverem situados os bens empenhados, na matrcula do imvel onde se situam.

O registro tem suma importncia pois ele que traz publicidade relao pignoratcia e permite, como tal, que terceiros conheam a real situao jurdica dos bens, bem como viabiliza a emisso da cdula rural, tornando mais gil a operao de crdito nela baseada. O penhor tradicional somente se efetiva com a entrega do bem empenhado, j o penhor rural somente se efetiva com o registro do instrumento, antes disso no h garantia real e prevalece o primeiro registro do penhor sobre eventual outro. Observaes importantes: 1) O penhor rural no depende de vnia conjugal, na medida em que a garantia, embora registrada no SRI abrange apenas os frutos e animais e no o imvel. 2) O penhor rural pode ser institudo por quem no seja o dono do imvel, mas depende de anuncia do mesmo. Se for o caso de arrendamento, impe-se a necessidade da apresentao do respectivo contrato. 3) indispensvel que a obrigao principal esteja voltada atividade rural. Os Tribunais tm entendido pela nulidade dos contratos de penhor rural que visam garantir dvidas no agrrias.

d) A CPR CDULA PIGNORATCIA RURAL, OU CRP CDULA RURAL PIGNORATCIA. Tal instrumento jurdico, a CPR, empresta mobilidade franqueamento das operaes de crdito nela baseadas. operao e

A Cdula Pignoratcia Rural ou CPR, como conhecida no meio rural, extrada com base no penhor rural e que passa a valer como ttulo de crdito autnomo e negocivel. ttulo de ampla utilizao na concesso do crdito rural, especialmente pelas instituies financeiras oficiais (bancos). Com o registro do contrato de emprestimo, com garantia pignoratcia, no SRI, tal documento se torna uma cdula pignoratcia rural (CPR), sendo tal documento um ttulo de crdito, que pode ser negociado com terceiros pelo credor, mediante endosso (em preto), sendo ento autnomo. Com o cumprimento da obrigao a CPR esta deve ser apresentada, acompanhada com o comprovante de quitao do principal para que se cancele a averbao da garantia pignoratcia. A regulamentao do Ttulo em questo, bem como da CHR, CHPR ficaram a cargo da legislao especial, principalmente DL 167/67. E) PRAZO DO PENHOR RURAL. Diferentemente do penhor comum ou tradicional, onde o prazo determiando livremente pelos contratantes, no penhor rural tal prazo limitado pelo CC, no podendo ele ser superior a trs anos, renovvel por mais trs. Tal possibilidade de renovao no pode se dar automaticamente, depende de novao e tm que ser, tambm levada a anotao no SRI.

F) O PENHOR DE BENS SITUADOS EM IMVEL OBJETO DE HIPOTECA. O penhor de bens nesta condio lcito e no depende de anuncia do credor hipotecrio, contudo a garantia pignoratcia somente prevalece aps a preferncia do credor hipotecrio na execuo.

11.1.2 O penhor rural compreende duas espcies: o penhor agrcola e o pecurio. 11.1.2.1 Penhor agrcola - o penhor agrcola incide sobre culturas e plantaes (1442). Como se v do inc. II, tal espcie de penhor rural permite a concesso de garantia sobre coisas futuras, ou seja, sobre colheitas de lavouras em formao. Peculiaridade do penhor agrcola que o mesmo abrange a safra imediatamente seguinte, nos termos do art. 1443, no caso da safra ser insuficiente, sendo que o devedor deve notificar o credor para fazer novo financiamento, e, se no o fizer poder pedir a outro credor, que ter preferncia na safra, ficando a remanescente, se houver, para pagamento do saldo. 11.1.2.2 Penhor pecurio - o penhor pecurio incide sobre os animais que se criam para a industria pastoril, agrcola ou de laticnios (1444). O penhor pecurio incide sobre o gado em geral, mas no os animais de servio ordinrio de estabelecimento agrcola, onde cabe o penhor agrcola. De suma importncia neste tipo de penhor a especificao dos animais empenhados. Nessa espcie de penhor caso o devedor pretenda alienar o gado empenhado ou, por negligncia (culpa), ameace prejudicar o credor, poder este segundo requerer que se depositem os animais sob a guarda de terceiros, ou exigir que a dvida seja paga de imediato. Na hiptese do devedor no pagar o dbito e sumir com os bens empenhados cabe a priso civil do devedor, contudo a jurisprudncia do STJ no sentido de que no cabe a priso civil por depsito infiel em razo de ter assumido esta funo em razo de garantia de crdito, entretanto o STF vinha entendido ser legtima a priso civil do depositrio infiel, na hiptese de penhor rural e mercanti, contudo, aps deciso recente do REsp. 349.703/RS, revogando assim a smula 619/STf, valendo frisar o disposto na sumula vinculante n 25. 11.2. PENHOR INDUSTRIAL E MERCANTIL O CC de 2002 unificou os penhores industrial e mercantil, deles tratando numa nica seo, sendo que, no que couber e no for conflitante com o CC vigente aplica-se matria, subsidiariamente, o que dispe a legislao especfica. Como penhor especial que , no caso de penhor industrial empenhado permanece, na forma do penhor rural, em poder permitida a clusula constituti, ou seja, ao contrrio do no h a obrigatoriedade da tradio do bem, para que se pignoratcia. e mercantil o bem do devedor, sendo penhor tradicional efetive a garantia

O que distingue o penhor industrial e mercantil do penhor tradicional ainda a natureza da obrigao principal, posto que se tal obrigao se d em funo da atividade empresarial do devedor penhor mercantil ou industrial, se no penhor comum. LEGISLAO ESPARSA O penhor industrial tratado no Decreto-Lei 1.271/39, alterado pela Lei Delegada n 3/62. Os ttulos de crditos so tratados pelo DL 413/69. O penhor de sal e bens destinados s salinas pelo DL 3168/41. O penhor de produtos destinados suinocultura e animais adquiridos pelos estabelecimentos destinadas a tal atividade pelo DL 1697/39 e DL 2064/40. O penhor de animais destinados industrializao de carnes pelo DL 4312/42. O penhor mercantil e industrial destina-se a garantir obrigao oriunda de negcio jurdico empresarial. Tendo grande aplicao, sobretudo na vida bancria para financiamento de atividades empresariais. Importante instituto ligado ao penhor mercantil so os armazns gerais, sendo que as mercadorias depositadas em tais locais podem ser objeto de penhor mediante o endosso do ttulo emitido, no qual se declara a importncia do crdito garantido, as condies da operao e a data do vencimento. Sendo que neste sentido o pargrafo nico do art. 1447 do CC reporta a meteria legislao especial. Os ttulos emitidos pelos armazns gerais so conhecidos como conhecimento de depsito ou warrant, sendo que tal documento certifica o penhor dos bens. Como nos demais penhores especiais a coisa empenhada permanecer na posse direta do devedor, at a liquidao do dbito garantido, e vinculada ao penhor, no sendo lcito ao devedor delas dispor, alter-las ou mudar-lhe a situao, sob pena de vencimento antecipado da obrigao, alm das cominaes penais e civis a que esta sujeito. Pode o bem empenhado ser alienado, se o credor assim o permitir, por escrito, desde que adquiridos outros bens da mesma natureza, que ficaro subrogados no penhor (art. 1449 do cc). 11.3. PENHOR DE DIREITOS E TTULOS DE CRDITO Incide sobre o direito autoral ou sobre um cheque ou uma nota promissria (1451). Ento o proprietrio intelectual de obra autoral pode empenh-la, afinal o direito do autor, embora incorpreo, tambm integra o patrimnio das pessoas. E tudo que alienvel empenhvel. O penhor de direitos exige registro no Cartrio de Ttulos e Documentos (1452). J o penhor de ttulo de crdito se perfaz pela tradio do ttulo ao credor (1458). A) PENHOR DE DIREITOS O penhor de direito, para ter eficcia deve ser registrado no Cartrio de Ttulos e Documentos (art. 1452 do CC). Embora seja uma modalidade de penhor especial, tem a peculiaridade de que a posse do bem empenhado fica, em regra, em poder do credor pignoratcio, salvo se tiver interesse legtimo em conserv-los (pargrafo nico do art. 1452 do CC). B) PENHOR DE TTULOS DE CRDITOS

O penhor de ttulos de crditos, no CC/16 tinha o nome de cauo, denominao esta que mantida ainda hoje pelas prticas bancrias e mercantis. Sendo que passvel de penhor ento qualquer documento representativo de um direito de crdito, desde que passveis de cesso. O penhor de crdito, para ter eficcia pressupe a notificao do devedor para que pague o dbito ao credor pignoratcio (art. 1453) e para ter eficcia deve ser constitudo mediante instrumento pblico ou particular ou endosso pignoratcio, com a tradio do ttulo ao credor (art. 1458). Exemplo corrente o contrato de mtuo, garantido por cauo de ttulos de crditos, sendo que o credor adquire, em garantia do emprstimo o direito de ao recebimento de tais ttulos, quando de seu vencimento. medida em que se vo liquidando, o credor (banco) leva o valor recebido a crdito do devedor (caucionante), com entrega dos ttulos de crdito aos respectivos obrigados, at final pagamento do dbito garantido. Quitado o emprstimo ou financiamento restitui-se ao devedor pignoratcio os ttulos remanescentes, bem como o saldo em dinheiro. Se o crdito no for coberto o caucionante tem a obrigao de substitulos por outros. Os direitos do credor, em penhor de ttulos de crditos, so os estabelecidos no art. 1459 do CC, que assim dispe: Ao credor, em penhor de ttulo de crdito, compete o direito de: I - conservar a posse do ttulo e recuper-la de quem quer que o detenha; II - usar dos meios judiciais convenientes para assegurar os seus direitos, e os do credor do ttulo empenhado; III - fazer intimar ao devedor do ttulo que no pague ao seu credor, enquanto durar o penhor; (uma vez intimado o devedor do ttulo, por qualquer meio idneo, no poder pagar a dvida ao seu credor, sob pena de ficar responsvel solidrio pela mesma e sujeitar-se s perdas e danos perante o credor pignoratcio. IV - receber a importncia consubstanciada no ttulo e os respectivos juros, se exigveis, restituindo o ttulo ao devedor, quando este solver a obrigao. 11.4. PENHOR DE VECULOS novidade do CC e mais um instrumento para aumentar a venda de veculos, juntamente com o leasing, a venda com reserva de domnio e a alienao fiduciria (art. 1461 do CC). Aplica-se tambm a caminhes, lanchas, etc. J navios e avies sujeitam-se a hipoteca, que veremos na prxima aula. Na prtica a alienao fiduciria mais utilizada por ser melhor para o credor, como j estudamos. O penhor de veculos exige anotao no documento do veculo e registro no cartrio de ttulos e documentos (art. 1462 do CC). O art. 1463 do CC traz uma determinao que deveria ser extensiva ao leasing e alienao fiduciria, afinal j sabemos que o contrato de seguro importante por dividir por muitos o prejuzo imposto a algum pelo destino. A falta de seguro representa um grande problema para o devedor caso o veculo venha a sofrer um roubo ou acidente, pois o devedor fica sem o bem e ainda tem que pagar a dvida. (interessante que esta em dissonncia com o CDC - venda casada, imposta pela Lei). O penhor de veculos somente pode se dar pelo prazo de dois anos, prorrogveis por mais dois (art. 1466 do CC).

Peculiaridades: A) anotao no CRV alm de registro em cartrio competente; B) emisso de cdula de crdito (se o destino da garantia for promessa de pagamento em dinheiro); C) O bem permanece na posse do devedor; D) Exige seguro contra furto, avaria, perecimento e danos causados a terceiros; 12. EXTINO DO PENHOR Extino do penhor: vejamos as previstas no art. 1436 do CC, e mais outras duas hipteses: I o penhor direito acessrio, assim a extino da dvida, ou sua anulao, implica na extino da garantia; se a dvida prescrever se torna obrigao natural, at pode ser espontaneamente paga, mas a garantia se extingue. II perecendo a coisa: a garantia consiste numa coisa que, se perecer, extinguir a prpria garantia (ex: jia empenhada que roubada na Caixa; o banco perde a garantia e vai ter que indenizar o devedor aps o pagamento da dvida; se a coisa tinha seguro o credor vai se sub-rogar na indenizao: vide 1 do 1425). III se o credor pode perdoar a dvida, pode tambm dispensar a garantia; a renncia da garantia no implica em renncia do crdito, o credor est simplesmente demonstrando que confia no devedor ( 1 do 1436). A renncia da garantia unilateral, independe de aceitao do devedor, enquanto a remisso do crdito exige aceitao, afinal pagar um direito e o devedor sempre pode consignar o pagamento. IV confuso, o penhor direito real na coisa alheia; no se admite penhor na coisa prpria; se o credor comprar/herdar/ganhar a coisa empenhada extingue-se a garantia, mas a dvida permanece. V adjudicao judicial, remisso ou empenhada, feita pelo credor ou por ele autorizada. a venda amigvel da coisa

VI pela resoluo da propriedade: vimos propriedade resolvel nas aulas passadas, ento se o devedor d uma coisa em garantia e depois vem a perder a propriedade sobre essa coisa, a garantia se extingue (ex: A herda uma jia e d essa jia em garantia, s que depois se descobre que o testamento era falso, ento A vai perder a jia, vai ter sua propriedade resolvida/extinta). VII pelo decurso do prazo, pois algumas espcies de penhor tm prazo mximo (art. 1466 do CC). Extinto o penhor, deve ser cancelado o registro no mesmo cartrio onde foi feito, para fins de publicidade (art. 1437 do CC) e a coisa. HIPOTECA 1. CONCEITO: Segundo Silvio Rodrigues: o direito real de garantia que tem por objeto bens imveis, navio ou avio pertencentes ao devedor ou terceiro e que, embora no

entregues crdito

ao

credor,

asseguram-lhe,

preferencialmente,

recebimento

de

seu

um direito real de garantia sobre coisa imvel que se conserva em poder do devedor, tendo o credor o direito de, aps o vencimento, penhorar o bem hipotecado e promover a sua venda judicial, preferindo a outros credores, observada a ordem de registro no Cartrio de Imveis. Importante lembrar que nos casos de navios e avies, estabelece a instituio de hipoteca e no penhor. 2. CARACTERSTICAS a) NATUREZA CIVIL: constitui-se na vinculao de um imvel (ou avio e navio) ao pagamento de dvida. No importa a origem do dbito, se civil ou mercantil, nem a qualificao do credor e do devedor (pessoa natural ou jurdica). Dessa forma a hipoteca um negcio jurdico cvel ainda que a dvida tenha origem comercial e comerciantes sejam as partes b) DIREITO REAL: tal como o penhor uma categoria de garantia que submetem uma coisa ao pagamento de dvida. Como tal oponvel erga omnes, dotado de seqela e gera para o credor o direito de excutir o bem hipotecado, para se pagar preferencialmente com a sua venda em hasta pblica. A hipoteca em si classificada e considerada como bem imvel. c) COISA DO DEVEDOR OU DE TERCEIRO: Em regra quem d o bem em garantia o prprio devedor, mas nada impede que ela seja oferecida por um terceiro, sendo, nesta hiptese o hipotecante pessoa diversa da do devedor. d) POSSE DA COISA: Na hipoteca, tal como ocorre em alguns dos penhores especiais, a posse direta do bem fica em poder do devedor. Permanece assim o devedor com todos os direitos de proprietrio, usando o bem segundo a sua destinao e colhendo deles os frutos. Somente ir perder a posse se vencida a dvida no h solver, e isto, aps a regular execuo judicial pertinente. vedado o pacto comissrio, contudo, vencida a dvida, e somente aps vendida a dvida permtido a datio in solutum, onde as partes entabulam a d em pagamento o bem hipotecado. e) INDIVISIBILIDADE (art. 1421 do CC) Enquanto no liquidada a dvida integralmente a garantia subsiste sobre todo o bem hipotecado, ainda que ocorra quitao parcial da dvida. Contudo tal indivisibilidade pode ser afastada por conveno das partes, ao efetivar o contrato ou mediante aditivo. Se vrios forem os devedores a hipoteca no se levanta em relao a um, pelo simples adimplemento de sua proporo no dbito, sendo que a garantia todo a coisa, salvo se o contrrio constar do contrato. f) ACESSORIEDADE: porque garante uma dvida principal; no existe garantia sem uma obrigao principal. g) DIREITO IMOBILIRIO: incide sobre imveis como j vimos no 1473, admitindo-se sobre o direito real de superfcie (o superficirio pode hipotecar a superfcie e o proprietrio a propriedade nua) e tambm sobre construes iniciadas de edifcios/navios/avies (se a coisa est no projeto ainda no pode ser hipotecada por se tratar de coisa futura); admite-se sobre navios e avies, embora coisas mveis, porque so bens muito valiosos e facilmente embora mveis, a lei

individualizveis/identificveis; a hipoteca dos navios regida pela lei 7652/88 e dos avies pela lei 7565/86. 3. REQUISITOS A validade da hipoteca pressupe a apurao de requisitos de natureza objetiva, subjetiva e formal. 3.1. OBJETIVOS diz respeito aos bens que podem ser objeto de hipoteca (art. 1473 do CC). 3.1.1. Imveis Pode ser objeto de hipoteca qualquer bem imvel, compreendidos na expresso imveis os que o so por sua natureza, ou seja podem ser objeto de hipoteca os bens imveis por natureza (o solo, sua superfcie, subsolo ou especo areo) os imveis por acesso natural (rvores, pedras, fontes, etc) e os imveis por acesso artificial (construes e plantaes). Obs. a) Ao contrrio do penhor agrcola no tem cabimento a hipoteca de bens futuros. Contudo, quando em fase de construo permite-se a hipoteca de uma frao ideal de terreno a ser edificado, caso em que o nus hipotecrio compreender com ela a edificao na medida ou na proporo em que se desenvolva. b) Os bens indivisveis (condomnio tradicional) podem ser hipotecados, desde que haja concordncia de todos os condminos, tendo em vista que a hipoteca se d sobre o imvel e no apenas sobre parte do mesmo. Sendo que a garantia se d nas foras do quinho do devedor. b.1) Exceo a este princpio de indivisibilidade da hipoteca ocorre quando o imvel em questo vai ser parcelado em lotes ou fraes ideais atribudas a unidades autnomas de edifcio coletivo (art. 1488 do CC). Nesta hiptese a Lei ento permite que os interessados requeiram ao juiz a diviso do nus, proporcionalmente ao valor de cada uma das partes. Requerido por um sero ouvidos os demais e o credor no pode se opor se no houver diminuio de sua garantia. Ateno para a smula 308 do STJ. c.1.) os bens com clusula de impenhorabilidade ou inalienabilidade no podem ser objeto de hipoteca, contudo o bem de famlia o pode (Lei 8009/90, art. 3, inc. V) 3.1.2. Acessrios Todos os acessrios do imvel podem ser objeto de hipoteca, inclusive frutos pendentes, rvores, animais, utenslios, se desligados do imvel passam a ser mveis e como tal no passveis de hipoteca. 3.1.3. Domnio Direto O domnio direito aquele oriundo do desmembramento da propriedade na enfiteuse, ou seja, na enfiteuse o domnio da propriedade desmembrado em domnio direito (que fica nas mos do senhorio) e til (que fica nas mos do foreiro). E o domnio direto pode ser objeto de hipoteca, sem necessidade de anuncia do titular do domnio til, considerando-se que o direito de um no anula o do outro, so independentes. 3.1.4. Domnio til Tal como ocorre com o domnio direto o til tambm hipotecvel, independentemente da anuncia do titular do domnio direto, sendo que, na hiptese de execuo da hipoteca ter o credor que pagar o laudmio. 3.1.5. Estradas de Ferro so as linhas frreas imveis aderentes ao solo, e devido sua relevncia econmica, a sua hipoteca tratada em captulo especial no CC (art. 1502 a 1505). assim hipotecvel a ferrovia como complexo que abrange o

material fixo (trilho assentados, oficinas, material rodante (locomotiva e vages).

estaes,

linhas

telegrficas)

A hipoteca de estradas de ferro tem como caracterstica prpria e relevante o princpio da continuidade do seu funcionamento. Segundo o art. 1503 do CC o credor no pode embaraar a explorao da linha, nem contrariar as modificaes, que a administrao deliberar, no leito da estrada, em suas dependncias, ou no seu material. Peculiaridades da hipoteca de vias frreas que: a) o registro da mesma se d no SRI do Municpio da estao inicial da respectiva linha (art. 1502 do CC); b) Que a Unio ou o Estado, para dentro do prazo de quinze dias, remir a estrada, pelo preo da arrematao ou da adjudicao (art. 1505 do CC); c) A hipoteca ser circunscrita linha ou s linhas especificadas na escritura e ao respectivo material de explorao, no estado em que ao tempo da execuo estiverem; mas os credores hipotecrios podero opor-se venda da estrada, de suas linhas, de seus ramais ou de parte considervel do material de explorao; bem como fuso com outra empresa, sempre que com isso a garantia do dbito enfraquecer (art. 1504 do CC). 3.1.6. Minas e Pedreiras Segundo o art. 176 da CR/88 o sub-solo pertence Unio e o direito de lavra pode se por ela explorado ou concedido a terceiros, tendo o titular do solo direito a uma participao nos resultados da lavra (Lei 8901/94). As pedreiras, que por sua natureza no dependam de concesso, podem ser objeto de hipoteca, j as minas, uma vez convertido o seu direito de explorao a uma concesso do governo, podem ter como objeto de hipoteca as suas instalaes fixas, mas o direito de lavra, ou seja, a autorizao governamental somente pode ser hipoteca se for previamente averbada tal condio no Livro de Registro de Concesso de Lavra, junto ao rgo competente. 3.1.7. Navios Embora as embarcaes sejam bens mveis a Lei estabelece a possibilidade de serem tais bens objeto de hipoteca, isto devido ao seu valor econmico visando assim dar garantia mais slida a quem financia o seu construtor ou proprietrio. Tem-se que obrigatrio a inscrio da garantia, mediante o registro da escritura pblica no porto de matrcula do navio. Tal como ocorre com os avies a forma de sua constituio definida por Lei especial (art. 1473, pargrafo nico), no caso a Lei 7652/88, com suas alteraes e D. 18871/19. 3.1.8. Avies Tendo em vista tambm o alto valor do bem a existncia de marca e prefixo dos avies, bem como de matrcula no RAC (registro aeronutico brasileiro), ainda que bens mveis, a Lei estabeleceu a permisso de ser o mesmo objeto de garantia hipotecria. 3.1.9. Em 2007, atravs da Lei 11481, foi inserido no rol dos bens que podem ser objeto de hipoteca: a) o direito de uso especial para fins de moradia (MP 2220/2001 - aquele que, at 30 de junho de 2001, possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, at duzentos e cinqenta metros quadrados de imvel pblico situado em rea urbana, utilizando-o para sua moradia ou de sua famlia, tem o direito concesso de uso especial para fins de moradia em relao ao bem objeto da posse, desde que no seja proprietrio ou concessionrio, a qualquer ttulo, de outro imvel urbano ou rural); b) o direito real de uso (Concesso de direito real de uso o contrato pelo qual a Administrao transfere o uso remunerado ou gratuito de terreno blico a particular, como direito real resolvel, para que dele se utilize em fins

especficos de urbanizao, industrializao, edificao, cultivo ou qualquer outra explorao de interesse social) e, c) a propriedade superficiria (j estudamos). Os direitos de garantia referentes ao direito de uso e propriedade superficiria ficam limitados durao da concesso ou direito de superfcie, caso tenham sido transferidos por perodo determinado.

3.2. SUBJETIVOS a) O devedor deve ser o dono do bem a ser hipotecado, lembrando-se que a aquisio posterior do bem por quem detinha a sua posse de boa f revalida a hipoteca. b) O marido necessita de outorga uxria e a esposa de outorga marital, salvo recusa injustificada do outro cnjuge, onde o juiz poder ento supri-la, desde que o gravame no v atingir bens prprios do outro. c) No caso de condminos de coisa indivisa somente licito hipotecar a coisa comum, na sua totalidade e com o consentimento de todos. d) O condmino em edifcio coletivo pode hipotecar a sua unidade e respectiva frao ideal, sem a anuncia dos demais. e) Os menores sob poder familiar no podem hipotecar, salvo mediante autorizao judicial. f) Os menores sob tutela e os interditos no podem hipotecar seus bens, nem diretamente, nem por via de seus representantes, mesmo mediante autorizao judicial, pois tal deve ser negada tendo em vista que a venda tem que se dar em hasta pblica e o risco do prejuzo em tal situao muito grande. g) Os emancipados podem hipotecar livremente. h) os falidos ou declarados insolventes no podem hipotecar, pois disponibilidade de seus bens. no tem a

i) Os concordatrios somente podem hipotecar mediante autorizao judicial. j) valida a conveno de se obter a hipoteca por outrem, se o terceiro cumprir a obrigao convalida a hipoteca. k) O procurador com poderes especiais pode hipotecar, mas segundo entendimento jurisprudencial a procurao ser por instrumento pblico, embora tal modalidade no seja da essncia do ato. 3.3. FORMAIS 3.3.1. TTULO a hipoteca constituda por fora de contrato (hipoteca convencional) ou decorre de mandamento da Lei (hipoteca legal ou judicial). A Hipoteca convencional exige, para sua constituio, a existncia de contrato solene. Na caso de imvel de pequeno valor licita a adoo do contrato particular. J os de maior valor exige a escritura pblica No caso de hipoteca legal o ttulo a sentena de especializao. No caso de hipoteca legal a carta de sentena ou o mandado judicial, que conter o bem gravado e a dvida garantida.

3.3.2. ESPECIALIZAO Toda hipoteca tem de ser especializada, para que se determine o bem separado do patrimnio, e o dbito a que se destina garanti, para que se identifique o patrimnio de que foi destacado e em favor de quem o foi. No contrato especializa-se a hipoteca em benefcio do credor; especializa-se no interesse de terceiros, como fato de publicizao. na inscrio

No caso de hipoteca convencional a especializao contem-se no prprio instrumento constitutivo, pois dele consta os nomes das partes, a dvida garantida (tal dvida deve ser liquida ou liquidvel ao tempo do vencimento) e a descrio do bem onerado. Permite a Lei (art. 1484) que as partes estabeleam, no ato da constituio do negcio, o valor do bem para fins de arrematao ou adjudicao. Se houver omisso o bem dever ser avaliado judicialmente. 3.3.3.INSCRIO o ato do registro da hipoteca. Prevalece o instrumento de hipoteca que primeiro for prenotado no SRI, sendo que o segundo ser hipoteca de 2 grau e assim sucessivamente. O registro ento o momento culminante da hipoteca, pois tal ato que gera o direito real. Enquanto no houver o registro a hipoteca no passa de mero direito pessoal, pois vale apenas entre partes. Aps a inscrio vale erga omnes. Como direito real, criado mediante o registro a hipoteca ope-se a credores quirografrios do devedor, como aos terceiros adquirentes, e ainda a outro credor hipotecrio que no haja registrado o ttulo ou tenha o feito posteriormente ao mesmo e ainda sobre algum outro credor que tenha gravado o bem com outro meio de garantia. Se dois credores apresentarem a hipoteca a registro no mesmo dia, qual prevalece? A segunda hipoteca pode ser inscrita no caso de o bem poder garantir, por seu valor, mais de uma obrigao. 4. EFICCIA 4.1. EM RELAO AO DEVEDOR constituda a hipoteca, a at a sua extino, sofre o devedor restries no seu direito em relao ao bem gravado. O devedor pode alienar livremente o bem hipotecado, sendo que o adquirente recebe o bem mas com o nus hipotecrio. E, como a hipoteca esta registrada no pode alegar que no tinha conhecimento. Se o bem tiver sido hipotecado e ainda no levado a registro e o devedor o vender pode ser responsabilizado por estelionato. nula a clusula que vedar ao devedor alienar o bem objeto de hipoteca, contudo licita a clusula que estabelecer o vencimento antecipado da dvida na hiptese de alienao do bem.. Como o devedor proibitrios. mantm-se na posse do bem pode fazer uso dos interditos

licito ao devedor hipotecrio instituir segunda, terceira e mais hipotecas sobre o bem, desde que o valor desta cubra o pagamento da primeira. Tem o devedor o direito de pagar o dbito e ter o bem livre do nus.

Tem o devedor ainda direito parcelas. 4.2. EM RELAO AO CREDOR

de pagar o

dbito antecipadamente, ainda que em

a hipoteca a garantia do credor ao recebimento do crdito e, como tal, tem ele interesse na conservao do bem e pode exigi-la. Vencida e no executrio. paga a dvida pode o credor excuti-la mediante procedimento

O rito da ao hipotecria ou execuo hipotecria da execuo por quantia certa contra devedor solvente, sendo que a ao proposta contra quem consta do registro como proprietrio do bem. Se o bem hipotecado for penhorado por um outro credor que no o hipotecrio, tal fato acarreta o vencimento antecipado da hipoteca (art. 1501 do CC) e tal bem no pode ser levado hasta sem a prvia citao do credor hipotecrio, sob pena de nulidade da hasta. 4.3. quanto relao jurdica em si: a) prorrogao do prazo: A hipoteca pode ser estipulada a qualquer prazo e, mesmo a termo incerto se constituda em garantia de dvida a prazo indeterminado. licito s partes a prorrogao do prazo sem necessidade de nova escritura, bastando para tanto que haja requerimento, neste sentido, e seja o mesmo levado a averbao no SRI. A prorrogao por mera averbao somente pode se dar pelo prazo mximo de 30 anos contados da data do contrato. Prorrogao por prazo maior que este deve ser objeto de nova escritura e registro. Ateno para CC e doutrinas desatualizadas, o prazo mximo era de 20 e no de 30, como agora (Lei 10.931/04). b) Preferncia: o direito reconhecido ao credor de se pagar prioritariamente, sem se sujeitar a concursos ou rateios. Ateno aos doutrinadores que dizem que as dvidas tributrias do imvel prevalecem. O art. 130, pargrafo nico do CTN estabelece o contrrio, diz que os crditos tributrios cujo fato gerador sejam a propriedade sub-rogam-se no preo, no caso de hasta pblica. c) seqela: a particularidade de seguir a coisa onde quer que ela se encontre, caracterstica prpria dos direitos reais. Importante ressaltar que hipotecado aos credores e (art. 1479 e 1480 do CC). responsvel pela obrigao da mesma. licito ao terceiro que adquiriu o bem abandonar o imvel assim se desvencilhar dos nus da execuo hipotecria Tal prerrogativa advm do fato de que o terceiro no principal garantida pela hipoteca e, to pouco fiador

4.4. em relao a terceiros: Como direito real que oponvel erga omnes. produz efeito perante terceiros. Uma vez inscrita

Para a venda judicial do bem, por outro credor, necessria a citao do credor hipotecrio, sob pena de nulidade. Como j dito licita a venda de imvel hipotecado a terceiros. licito tambm a cesso do crdito garantido pela hipoteca, inclusive, contra a vontade do devedor. Contudo tal cesso deve se dar por instrumento pblico ou particular e ser levada a registro no SRI, para que possa valer contra eventual outro cessionrio. 4.5. em relao ao bem gravado A hipoteca regularmente constituda adere ao imvel e o acompanha em suas mutaes subjetivas. Assim, destruda a coisa hipotecada, cessa a relao hipotecria. Mas, se por alguma razo jurdica restar ao proprietrio direito ao valor dela (indenizao devida pelo causador do dano, seguro em caso de sinistro) dar-se- a sub-rogao, mantendo-se o direito da hipoteca sobre esse valor. A hipoteca se estende s benfeitorias, acrscimos ou acesses trazidas ao bem hipotecado. 4.6. Efeitos quanto aos acessrios do crdito. Uma vez que a hipoteca tenha sido instituda para garantia de pagamento de uma dvida, at sua liquidao, tem-se que a hipoteca assegura tambm o cumprimento dos acessrios da dvida (juros, multa, custas judiciais, etc). 5. Remio hipotecria A remio hipotecria nada mais que a purga da mora, ou seja, um credor de segunda hipoteca pode quitar a dvida de primeira hipoteca e acessrios e assim se tornar credor de hipoteca de 1 grau. Da mesma forma com o adquirente do imvel hipotecado, que assim libera o nus incidente sobre o bem, ao devedor quando executado, sua esposa, descendentes e ascendentes. A remio um instituto que vem conciliar dois importantes princpios: o da segurana do credor e o da livre disposio dos bens. Devido relevncia do instituto, vamos examina-lo em cada uma das suas hipteses mais importantes: 5.1. Remio pelo credor da segunda hipoteca (art. 1478 do CC). Tal hiptese exige que a hipoteca de 1 grau esteja vencida. Obtida a remio da primeira hipoteca o segundo credor sub-roga-se nas garantias e direitos do primeiro, sem prejuzo dos que detinha em funo da dvida prpria. A remio, nesta hiptese no desonera o devedor e nem extingue a obrigao apenas tem o efeito de satisfazer o primeiro credor.

5.2. Remio pelo adquirente do imvel hipoteca. Como j estudado, um dos efeitos da hipoteca o direito de seqela, assim, o bem, ainda que alienado, continua como garantia do dbito, e no convindo ao adquirente, tem este ento a prerrogativa de remir a hipoteca e, como tal, liberar o vinculo do bem adquirido. O efeito desta remio satisfatrio perante o credor hipotecrio, mas no extintivo do dbito, porque no quita a dvida do devedor, que se sujeita ento a pagar o dbito ao adquirente do bem e no mais ao credor hipotecrio, por certo, sem garantia real. Tem-se que o efeito de extino perante a hipoteca mas no em relao ao dbito. Divergncia doutrinria h em relao possibilidade de remio, pelo adquirente, antes de vencida a dvida, posto que altera a condio do credor impondo-lhe o recebimento antecipado da dvida, contudo libera o bem que era garantia de apenas um para ser de todos, alm do que, qual o prejuzo do credor? Ele bem pouco provvel. 5.3. remio pelo executado ou membros de sua famlia: Embora alguns doutrinadores entendam que esta modalidade de remio esteja mais ligada ao direito processual, que ao civil, tem-se que os artigos que tratavam da remio no CPC (787 a 789), foram revogados. E a nica previso no CPC em relao remio diz respeito ao devedor (art. 651). Contudo, a previso da remio pelos membros da famlia continua existente (art. 1482 do CC). Concluso que no existe mais o instituto da remio para os membros da famlia, no caso de execuo comum, mas to somente na hipotecria. Prevalecendo o direito de remir, no CPC, apenas ao devedor A idia inspiradora desta forma de remio permitir que o bem levado praa seja preservado famlia e, por um preo que, presumivelmente, no seria prejudicial ao credor, posto que, mesmo que dbito ainda persista o credor no mais poderia penhorar o bem remido, ainda que a remio tenha se dado pelo prprio devedor. 6. HIPOTECA LEGAL E JUDICIAL Alm da hipoteca convencional at agora estudada o direito preceitua duas outras modalidades de hipoteca: a legal e a judicial. A diferena que nestas duas modalidades o devedor no espontaneamente, mas por imposio legal ou deciso judicial. 6.1. HIPOTECA LEGAL: Na hipoteca convencional a especializao do bem se d pela disposio de vontade, j a legal se d em juzo. licita a substituio da hipoteca legal por ttulos da dvida pblica a pedido do devedor e a critrio do juzo (art. 1491). Os casos de hipoteca legal so os enumerados no art. 1489 do CC. I - s pessoas de direito pblico interno (art. 41) sobre os imveis pertencentes aos encarregados da cobrana, guarda ou administrao dos respectivos fundos e rendas; oferece a garantia

II - aos filhos, sobre os imveis do pai ou da me que passar a outras npcias, antes de fazer o inventrio do casal anterior; III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imveis do delinqente, para satisfao do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais; IV - ao co-herdeiro, para garantia do seu quinho ou torna da partilha, sobre o imvel adjudicado ao herdeiro reponente; V - ao credor sobre o imvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preo da arrematao. 6.2. HIPOTECA JUDICIAL Na prtica uma modalidade de hipoteca legal. Quando a sentena condena o ru a entregar quantia ou coisa, ou a satisfazer perdas e danos, estabelece para o vencedor o direito de agir sobre o patrimnio daquele e custa de seus bens obter a satisfao da obrigao. A diferena da hipoteca judicial para a convencional que, embora garanta o direito de seqela, no garante o de preferncia. Para que hipoteca requisitos: judicial ocorra necessria a observncia dos seguintes

a) existncia de uma sentena judicial (no serve sentena administrativa ou de Tribunais de contas, sendo esta ultima controvertida) b) Liquidez da sentena; c) Transito em julgado (na concepo de vrios doutrinadores um dos requisitos, contudo, para a jurisprudncia no necessrio o transito em julgado, at porque a penhora dos bens seria instituto mais adequado, ainda mais quando se pensa em execuo provisria de sentena; d) Especializao necessrio que a hipoteca recaia sobre um bem especfico e que o mesmo tenha sido devidamente avaliado; e) Inscrio no SRI para que tenha validade perante terceiros. 7. EXTINO. As hipteses de extino da hipoteca esto elencadas no art. 1499 do CC, e so elas: a) pela extino da obrigao principal (contudo no absoluto - ateno para o caso de sub-rogao da dvida, onde h extino da obrigao principal, mas mantmse a obrigao perante o solvens e, como tal, a hipoteca); b) pelo perecimento da coisa (tem que ser da coisa como um todo e no parcialmente, neste caso cabe o reforo de penhora - no caso de indenizao por terceiro ou seguro h a sub-rogao no valor recebido); c) pela resoluo da propriedade (Ex. no caso de doao revertida); d) pela renncia do credor (somente se aplica no caso de hipoteca convencional); e) pela remio; f) pela arrematao ou adjudicao (desde que o credor hipotecrio tenha sido citado da hasta)

Alm das hiptese previstas no art. 1499, tambm extingue a hipoteca: a) a sentena que declare a nulidade ou decrete a anulao da hipoteca, por inobservncia de seus requisitos, capacidade das partes e inmeras outras. Lgico que, se a sentena declarar a nulidade da obrigao principal tambm ser nula a acessria (hipoteca),mas pode ocorrer de haver nulidade apenas da garantia e no do dbito. b) prescrio: Se a obrigao principal prescreve, tambm prescreve a garantia. 8. CANCELAMENTO DA HIPOTECA Somente pode se dar em ato causal, sendo que o oficial certificar qual a razo e origem da baixa do gravame, e arquivar o documento correspondente, que pode ser: a) requerimento do credor e devedor: b) requerimento do devedor instrudo com a quitao, ou autorizao expressa do credor: c) mandado judicial com determinao especfica; d) sentena passada em julgado em que faa referncia expressa extino da hipoteca; e) carta de arrematao ou adjudicao do imvel gravado expedido pelo juzo da execuo hipotecria. 15. ANTICRESE 1. INTRODUO A anticrese um instituto civil, espcie de direito real de garantia, ao lado do penhor e da hipoteca, no qual o devedor, ou representante deste, entrega um bem imvel ao credor, para que os frutos deste bem compensem a dvida. sempre originado de um contrato (negcio jurdico), no existe anticrese originada pela lei, como ocorre nos outros dois institutos citados nas aulas anteriores (penhor e hipoteca). Insere-se a anticrese, como uma das espcies de direito real de garantia, no mesmo degrau em que esto o penhor, a hipoteca e a alienao fiduciria em garantia. No art. 1.419 do Cdigo Civil de 2002 diz o seguinte: Nas dvidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vnculo real (grifo nosso), ao cumprimento da obrigao. 2. CONCEITO Segundo Limongi Frana, anticrese a limitao da garantia, propriedade de um bem imvel de determinado devedor, ou de outrem para ele, limitao essa que se caracteriza pela transferncia da posse do mesmo bem ao credor, com o escopo de este lhe auferir frutos e rendimentos, para lev-los conta de obrigao principal e dos juros, ou apenas dos juros. Por sua vez, Maria Helena Diniz, no mesmo sentido, diz que, a anticrese o direito real sobre imvel alheio, em virtude do qual o credor obtm a posse da coisa, a fim de perceber-lhe os frutos (rendimentos) e imput-los no pagamento da dvida, juros e capital, sendo, porm, permitido estipular que os frutos sejam, na sua totalidade, percebidos conta de juros.

Enfim, anticrese uma conveno mediante a qual o credor, retendo um imvel do devedor, percebe os seus frutos para conseguir a soma em dinheiro emprestada, imputando na dvida e at o seu resgate, as importncias que for recebendo. instituto em desuso e com tendncia de ser suprimido do ordenamento jurdico (Prof. Caio Mario relata que em mais de 50 anos de formao profissional, somente uma vez redigiu um contrato anticretico), ou ao menos de deixar de ser direito real para ser contrato de natureza creditcia obrigacioanal ou adjeto de contrato de hipoteca. E est em desuso porque no permite o jus vendendi mas sim o jus fruendi. Ou seja, se o devedor no pagar a dvida o credor no vai vender o bem gravado, mas sim vai administr-lo por at quinze anos para retirar os frutos, prestando contas e apresentando balanos, o que convenhamos complicado (1423, 1506, 1507). Na anticrese o credor vai se pagar pelas prprias mos, ou seja, vai ter que trabalhar/administrar para se pagar. O devedor recebe o emprstimo e o credor recebe a coisa para usufruir. 3. CONCEITO LEGAL No ordenamento jurdico ptrio, o instituto da anticrese est configurado nos artigos 1.506 a 1.510 do Cdigo Civil. um direito real sobre coisa imvel pelo qual o devedor transfere a sua posse ao credor para que este perceba e retenha os seus frutos imputando-os no pagamento da dvida. um direito real sobre imvel alheio, em virtude do qual o credor obtm a posse da coisa a fim de perceber-lhe os frutos e imput-los no pagamento da dvida, juros e capital, sendo, porm, permitido estipular que os frutos sejam, na sua totalidade, percebidos conta de juros. 4. REQUISITOS DE CONSTITUIO E CARACTERISTICAS BSICAS a) CAPACIDADE DAS PARTES, inclsuive a do devedor de dispor do bem, no havendo vedao de que um terceiro ceda imvel seu para solver a dvida do devedor (art. 1506, CC Pode o devedor ou outrem por ele,...); INSTRUMENTO ESCRITO, particular ou pblico, exigida a escritura pblica se o valor do bem exceder a taxa legal; (art. 108 do CC); TRADIO DO IMVEL, real e no apenas ficta ou simblica, pois que sem a posse direta do credor anticrtico no se realiza a finalidade contratual da percepo das rendas; TRANSCRIO do bem no registro para que constitua direito real; COISA IMVEL, pois se for mvel o objeto confunde-se com o penhor; APLICAO DAS RENDAS no pagamento da obrigao garantida (o credor anticrtico s poder aplicar as rendas que auferir com a reteno do bem de raiz, no pagamento da obrigao garantida); no confere PREFERNCIA ao anticresista; INDIVISVEL, pois quando existe uma coisa comum pertencente a dois ou mais proprietrios, estes no podero dar em garantia seno em comum acordo, atente-se regra geral que rege os direitos reais de garantia; ACESSRIA, posto que presume existncia de uma obrigao principal do devedor, da qual vem acostar-se, como um reforo, uma garantia de pagamento e, uma vez que acessria, segue igual sorte do principal, prescrita a ao que protege o direito principal do credor contra o

b) c)

d) e) f)

g) h)

i)

devedor, no pode subsistir a ao que assegura a garantia acessria do mesmo credor contra o devedor (art. 1.423, CC). 5. OBRIGAES E DIREITOS DO CREDOR Dentre as obrigaes do credor, a principal a de devolver (restituir) o imvel, uma vez solvida a dvida (capital e juros), cabendo-lhe a responsabilidade pela baixa do nus junto ao cartrio de registro de imveis. Segundo Caio Mrio da Silva Pereira, responde o credor pelas deterioraes que, por sua culpa, o imvel sofrer (art. 1.510, CC), assim como pelos frutos que se deixarem de perceber por negligncia, com igual sorte se destinar o imvel para finalidade diversa daquela avenada. O credor anticrtico tem tambm a obrigao de prestar contas de suas atividades (art. 1.507, CC), porquanto os frutos percebidos iro para saldar a dvida que originou a anticrese (salvo as despesas de conservao e reparos da coisa). Um dos principais direitos do credor a preferncia (art. 1.509, CC), no caso de insolvncia do devedor, no que diz respeito ao rateio dos credores, entretanto, esse direito de preferncia no prevalece em se tratando de indenizao de seguro por destruio ou no caso de desapropriao do bem (art. 1.509, 2, CC). Tambm tem o credor direito de seqela (ius sequendi), o que vale dizer que, por ser aderente ao imvel, a anticrese acompanha-o em caso de transmisso inter vivos ou causa mortis, isso significa que, uma vez devidamente constituda acompanha a mutao da propriedade do imvel. Da mesma forma, o direito de seqela garante ao credor preferncia diante de outros credores do devedor, assim como utilizar-se de Embargos de Terceiro diante de uma penhora do imvel gravado pela anticrese, por parte desses outros credores. Segundo Slvio de Salvo Venosa, o credor tem, no contrato de anticrese, um ttulo executivo extrajudicial (art. 585, III, CPC), valendo-se dele na hiptese de no se concretizar a esperada produo de frutos do imvel, ou mesmo se ocorrer inadimplncia. 6. OBRIGAES E DIREITOS DO DEVEDOR Para Slvio de Salvo Venosa, dentre as obrigaes do devedor, a principal a da tradio (entrega) do imvel ao credor, permanecendo essa posse at a quitao da dvida. Observar o prazo do contrato, resguardando-se de turbar ou esbulhar o imvel, de forma que o credor possa exercer plenamente sua capacidade de gerar os rendimentos para pagar-se, tambm uma obrigao do devedor. Como direito, o de, a qualquer tempo, resgatar a anticrese (desonerao do gravame e devoluo do bem), por meio de pagamento da dvida. Tambm um direito do devedor permanecer com a propriedade do bem, podendo inclusive alien-lo, embora, na prtica, se considerado quase que um imvel fora do comrcio, porquanto dificilmente algum ir compr-lo com o gravame e restries de uso que tem, s vezes por longo tempo. O devedor tem o direito de exigir do credor o uso para a finalidade prevista, a conservao, cabendo ressarcimento pelos danos causados pelo credor, com culpa.

Deve ainda, pedir contas ao credor, para acompanhamento da evoluo da liquidao da dvida. 7. PECULIARIDADES Segundo disposto no CC de 2002 a anticrese pode ter existncia autnoma ou ligar-se a um contrato hipotecrio. Ser preponderante a garantia declarada no negcio jurdico, sendo secundria, por obvio a que no for a principal. Se o credor da garantia real for o mesmo tudo bem, mas se os credores forem distintos h que se ressaltar que o devedor pode onerar com hipoteca um imvel gravado de anticrese, mas o devedor hipotecrio no pode constituir anticrese sobre o imvel j hipotecado. 8. INCONVENINCIAS De acordo com o j manifestado, vrios autores concordam que o instituto da anticrese no faz parte dos contratos de larga utilizao nos mundo dos negcios, dadas as inmeras desvantagens que o mesmo apresenta, conforme a seguir elencaremos, segundo nos ensina Slvio Rodrigues: a) o primeiro desses inconvenientes implica em que a anticrese acarreta um deslocamento da posse do bem, das mos do devedor para o credor (enquanto na hipoteca, na alienao fiduciria e no penhor especial a coisa permanece com o devedor podendo), e ainda em face dessa transferncia, acarretar uma ameaa de prejuzo ao devedor, em razo de menor produtividade empreendida pelo credor; b) a transferncia da posse, e o gravame que pesa sobre o imvel, pode dificultar uma eventual necessidade de alienao do mesmo, pois dificilmente algum haver de se interessar por um imvel que tem uso e gozo garantido para algum por prazo relativamente longo (de at 15 anos, conforme art. 1.423, CC); c) constituda a anticrese, praticamente esgota-se para o devedor a possibilidade de obter novos crditos dando como garantia o imvel gravado, exceto na modalidade de garantia hipotecria, o que dificilmente algum, fora o credor anticrtico, aceitar; d) o credor tem que trabalhar/gerenciar/administrar a coisa sob pena de perdas e danos para o devedor (1508); e) no pode haver sub-anticrese como pode haver sub-hipoteca; f) o credor anticrtico no se sub-roga na indenizao em caso de destruio ou desapropriao do bem; a dvida no vai se extinguir, mas o credor torna-se quirografrio ( 2o do 1509). OBS: importante ressaltar que so rarssimos os precedentes da nossa jurisprudncia a respeito da anticrese, assim demonstrando a pouca ou quase nenhuma utilizao dessa modalidade de contrato nos negcios imobilirios. No mbito do Superior Tribunal de Justia (STJ), o qual tem competncia para apreciar os conflitos de interesse envolvendo a aplicao da legislao federal, como o caso das normas do Cdigo Civil, inexiste qualquer processo que aborde esse instituto. Na jurisprudncia secular do Supremo Tribunal Federal, encontramos apenas quatroa crdos proferidos entre os anos de 1950 e 1958, apreciando, sem exame do mrito,

conflitos envolvendo questes relacionadas prestao de contas nos contratos de anticrese. 9. EXTINO Extingue-se a anticrese pelo pagamento integral da dvida, inclusive antecipada (remio), sendo que a posse do bem por parte do credor passa a ser injusta aps o desaparecimento da obrigao. Tambm extingue-se pela renncia, a transmisso da posse do bem ao devedor implica em renncia ttica, pois no h anticrese sem que a posse esteja com o credor. Pelo instituto da decadncia, passados 15 anos do registro da anticrese no respectivo cartrio de imveis (art. 1.423, CC) caducando a mesma. H que se ressalvar, porm, que na pendncia da garantia anticrtica no h curso de prescrio da dvida, podendo esta ser cobrada a qualquer momento, pelas aes pertinentes, iniciando-se o prazo prescritivo para a dvida somente quando o credor deixa de ter a posse do bem. Igualmente nos casos de desapropriao ou perecimento do imvel (art. 1.509 , 2, CC), extingue-se a anticrese, permanecendo, porm a dvida na ntegra (computandose , no caso, os frutos j percebidos at o momento). Poder, ainda, ser extinta a anticrese, se o credor no opuser seu direito de reteno diante de outros credores (embargos de terceiro). 10. EXEMPLO DE CONTRATO DE ANTICRESE ESCRITURA PBLICA DE ANTICRESE VALOR R$ 000.000,00 SAIBAM quantos a presente Escritura Pblica de Anticrese virem que, sendo no ano de dois mil e dois da era crist, aos 31 (trinta e um) dias do ms de Maio do dito ano, nesta Cidade e Comarca de Tal lugal, do Estado de Tal, neste servio notarial, perante mim, Tal tabelio, compareceram partes entre si justas, avindas e contratadas a saber:- DE UM LADO, COMO OUTORGANTES DEVEDORES, a Sra. F M M, brasileira, viva, pecuarista, portadora da carteira de identidade Rg. n 00.000 SSP/, inscrita no CPF. sob o n 000.000.000-00, residente e domiciliada nesta cidade, na Rua C., n. 000; e o Sr. O M M e sua esposa a Sra. L N M, brasileiros, casados sob o regime da separao de bens, antes da vigncia da Lei n 6.515/77, ele pecuarista, portador da carteira de identidade Rg. n 000.000-SSP/, inscrito no CPF sob o n 000.000.000-00, ela de lides do lar, portadora da carteira de identidade Rg. n 000.000-SSP/, residentes e domiciliados nesta cidade, na Rua C., 000, doravante denominados como OUTORGANTES; DE OUTRO LADO, COMO OUTORGADO CREDOR, o Dr. H, brasileiro, casado, advogado, inscrito na OAB/MS sob o n 0.000, portador da carteira de identidade Rg. n 000.000-SSP-/, inscrito no CPF sob o n 000.000.000-00, residente e domiciliado na cidade de J., doravante nesta escritura denominado como OUTORGADO. PROCURAO:Neste ato o Outorgante, Sr. O est representado por sua esposa e bastante procuradora, nos termos da procurao por instrumento particular outorgada em data de 0 de Maio do ano de 0.000, devidamente registrada neste Registro de Ttulos e Documentos sob o nmero 0.000, Livro 00. Todos maiores, capazes, reconhecidos como os prprios por mim, tabelio, de cuja identidade e capacidade jurdica dou f. E, pelas partes contratantes, falando cada uma por sua vez, me foi uniforme e sucessivamente dito que tm plena e acertada a presente escritura, para se reger

pelas clusulas e condies seguintes, que reciprocamente aceitam, a saber:PRIMEIRO:- Que os OUTORGANTES so e se confessa solidariamente devedores ao OUTORGADO da dvida lquida e certa no valor de R$ 000.000,00 (por escrito) provenientes dos honorrios advocatcios calculados a razo de 15% (quinze por cento) sobre o valor das aes, corrigidos at a presente data, referentes a prestao de seus servios profissionais na defesa dos direitos dos OUTORGANTES, nos processos findos, todos em trmite pelo Frum desta Comarca, a seguir relacionados:- 1)- AO DE INDENIZAO POR PERDAS E DANOS nmero 000/00, proposta pelo Sr. N. 2)- AO DE EXECUO PARA ENTREGA DE COISA INCERTA nmero 000/00, proposta pela Sra. E. 3)- AO DE EXECUO PARA ENTREGA DE COISA INCERTA nmero 000/00, proposta pelo Sr. N. 4)- AO DE EXECUO PARA ENTREGA DE COISA INCERTA nmero 000/00, proposta pelo Sr. N. 5)- Vrias Aes de Execuo e seus respectivos Embargos, propostas pelo Banco tal S/A. SEGUNDA:- Fica convencionado entre as partes que o valor da dvida confessada, ser corrigido, a partir desta data, pelos ndices oficiais; TERCEIRA:- Em compensao da dvida confessada e seus acrscimos, nos termos do que determina o artigo 000 e seguintes do Cdigo Civil Brasileiro, os OUTORGANTES do ao OUTORGADO, em ANTICRESE, ressalvados direitos de terceiros, o imvel rural de sua propriedade, constitudo de:- 00.000,0000ha (por escrito) de terras pastais e lavradias, em condomnio dentro do imvel rural constante de:00.000,0000ha (por escrito) de terras pastais e lavradias, localizados no municpio de C. neste Estado e Comarca, com a denominao atual de Fazenda B., dentro dos seguintes limites e confrontaes de acordo com o Mapa, Memorial Descritivo e competente ART nmero 000000, elaborados e assinados pelo Sr. J., Eng. Agr. Crea nmero 0000000000/D-SP, visto nmero 0000/MS:LIMITES:- Partiu-se do marco denominado M 0, cravado a 0,00 metros da margem direita do Rio A. e em comum com terras de C.. Deste, segue com vrios rumos magnticos e distancias, rio A. abaixo, at o M 0, estando este cravado a 00,00 metros da referida margem, obtendo-se as seguintes resultantes magnticas e distancias: M-0/D-0 = 000000NE e 000,00 metros; D-0/D-00 = 000000NW e 0.000,00 metros; D-00/D-00 = 000000NW e 0.000,00 metros; D-00/D-000 = 000000NW e 0.000,00 metros; D-000/M-0 = 000000NW e 0.000,00 metros. Segue do M 0, confrontando com terras de O., at o M 0 com os seguintes rumos magnticos e distancias: M-0/M-0 = 000000NE e 0.000,00 metros; M-0/M-0 = 000000SE e 000,00 metros; M-0/M-0 = 000000NE e 0.000,00 metros. Do m 0, segue confrontando com terras de V. at o M 00, com os seguintes rumos magnticos e distancias: M-0/M-0 = 000000NE e 0.000,00 metros; M-0/M-0 = 000000SE e 0.000,00 metros; M-0/M-0 = 000000SE e 0.000,00 metros; M-0/M-0 = 000000NE e 0.000,00 metros; M-0/M-00 = 000000SE e 000,00 metros; M-00/M-00 = 000000SE e 00,00 metros. O M 00 esta cravado a 0,00 metros da margem esquerda do Crrego T. e deste segue com vrios rumos magnticos e distancias ligado pela resultante de 000000SE e distancia de 000,00 metros, at o M 00, cravado a 0,00 metros da margem esquerda do Crrego T.. Segue deste confrontando com terras de V. at o M 00, com os seguintes rumos magnticos e distancias: M-00/M-00 = 000000NE e 000,00 metros; M-00/M00 = 000000SE e 000,00 metros; M-00/M-00 = 000000SE e 000,00 metros; M00/M-00 = 000000SE e 00,00 metros. Do M 00, segue confrontando com terras de J., com o rumo Magntico de 000000SW e 0.000,00 metros, at o M 00. Da segue confrontando com terras de C., (rea desmembrada), com rumo magntico de 000000SW e 00.000,00 metros, at alcanar o M 0, ponto de partida e consequentemente o fechamento deste roteiro. CONFRONTANTES:- NORTE - Terras de V.; SUL - Rio A; LESTE - Terras de J. e terras de C.; OESTE - Terras de O. QUARTA:- Que dito imvel est devidamente matriculado, no Registro Imobilirio desta Comarca, sob o nmero 00.000, e se encontra onerado com os nus averbados sob o nmero 00 da referida matrcula, todas do conhecimento do OUTORGADO; Que contra os OUTORGANTES foram propostas diversas aes, tambm do conhecimento do OUTORGADO. QUINTA:- Que o prazo da anticrese ora constituda de 00 () anos, a contar desta data e a terminar no dia 00 () de Maio do ano de 0.000 (), podendo o OUTORGADO,

nesse prazo, alugar, arrendar ou usar o imvel da maneira que julgar conveniente, recebendo seus frutos e rendimentos. Pargrafo Primeiro:- Fica desde j convencionado que o OUTORGADO poder apascentar no imvel, at o nmero total de 0.000 () cabeas de animais, ao valor de R$ 0,00 ( reais), por cabea, ao ms, valor esse corrigido monetariamente pelo mesmo ndice aplicado para a correo da dvida. SEXTA:- O OUTORGADO se compromete a devolver a posse e uso do imvel, em sua totalidade ou de parte dele, aos OUTORGANTES, a quem estes indicarem ou a quem de direito, quando vencido o prazo contratual, ou, a qualquer tempo quando determinado judicialmente. STIMA:- O OUTORGADO se obriga, a partir do momento que tomar posse do imvel at a sua devoluo, nos termos estabelecidos na clusula anterior, a manter o imvel no estado de conservao e produtividade que se encontra na data que recebeu a posse. OITAVA:- O OUTORGADO, por este instrumento, fica com o direito de arrendar o imvel, assinar contratos, receber os valores dos arrendamentos, dar recibos e quitao, acordar, transigir, requerer resciso contratual ou despejo, usando de todos os recursos legais, tudo sob sua inteira e exclusiva responsabilidade. NONA:-A parte que for obrigada a recorrer aos meios judiciais para pleitear o cumprimento de qualquer das clusulas ora ajustadas ter direito, contra a outra, a uma multa no compensatria de 00% (por cento) sobre o valor da dvida, respondendo ainda por perdas e danos, honorrios advocatcios, custas processuais, despesas judiciais e demais cominaes legais. DCIMA:- Fica eleito o Foro desta Comarca de B., com excluso de qualquer outro. DCIMO Foram-me apresentados os seguintes documentos que ficam arquivados neste tabelionato na pasta prpria:- DCIMA PRIMEIRA:- O Outorgado confessa e declara que est ciente e de pleno acordo com as restries, quanto a vindicao de seus direitos, estabelecidas pelo artigo 000 do Cdigo Civil Brasileiro. 1)- Certificado de Cadastro de Imvel Rural no INCRA-CCIR, exerccios 0.000/0.000, contendo:- Cdigo do Imvel 000.000.000000-0; rea total 00.000,0ha; mdulo fiscal 00,00ha; nmero de mdulos fiscais 000,00; mod. Rural 00.0ha; N. de Mdulos rurais 000,00; frao mnima de parcelamento 0,0, com a taxa de cadastro devidamente quitada. 2)Certido Positiva de Dbito com Efeitos de Negativa, expedida pelo Instituto Nacional do Seguro Social, sob o nmero 000000000-00000000, expedida em data de 00 de Maio de 0.000, com validade para 00 () dias. Tendo em vista as caractersticas da presente escritura e do negcio realizado por seu intermdio, o OUTORGADO dispensou a apresentao das certides elencadas no pargrafo 2 do artigo 1 da Lei 7.433/85, regulamentada pelo Dec. Fed. 93.240/86, inclusive negativas de distribuio de feitos perante a justia federal, estadual e do trabalho, responsabilizando-se pelas conseqncias desta liberalidade, declarando expressamente que tm pleno conhecimento que a anticrese constituda por intermdio da presente escritura somente ser registrada com a apresentao dos comprovantes de pagamento do ITR referentes aos exerccios de 0.000 at 0.000. Pela OUTORGANTE, Sra. F. me foi ainda dito, sob as penas da lei, que no nem nunca foi obrigada a vincular-se a nenhum rgo da Previdncia Social na qualidade de empregadora, no tm empregados, nunca industrializou sua produo, nem nunca efetuou venda de seus produtos diretamente a consumidor no varejo, nem a adquirente domiciliado no exterior, sendo assim, isenta da apresentao de Certido de Regularidade perante a previdncia social. Assim me disseram do que dou f. A pedido das partes lavrei a presente escritura a qual feita e lhes sendo lida, aceitaram-na, outorgaram-na e a assinam, dispensando expressamente a presena e assinatura de testemunhas, conforme lhes faculta a Lei. B., 00 de Maio de 0.000. Eu, _____________________ (fulano), tabelio a digitei, subscrevo e assino em pblico e raso. Emolumentos desta escritura R$ 0.000,00. Tabela J R$ 0,00. Funjecc a ser recolhido pela serventia R$ 000,00