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BIENES Y DERECHOS REALES Prlogo El Derecho Civil es una rama del Derecho Privado que se ocupa de regular y condicionar

las relaciones que se dan entre el estado, la capacidad de las personas con respecto a su propiedades, es decir, a todos aquellos bienes que se encuentren en el mercado y sean susceptibles de estimacin econmica. El Derecho Civil se vale de distintas herramientas, las cuales sern analizadas en el presente estudio, para poder identificar las relaciones entre las personas y los individuos con los que se interacte, as como la situacin en la que se de el conflicto para que el resultado de cada uno de los casos especficos, sea el ms benfico y justo. Dicho de otro modo, el Derecho Civil busca dar a cada quien lo que merece, en la medida en la que la ley lo permita. Este estudio tiene como finalidad analizar las distintas situaciones en las que se recurre al Derecho Civil, en cuanto al tema de Bienes Y Derechos Reales, para saber cmo proceder en los rubros de Patrimonio, Derechos Reales y Personales, concepto y clasificacin de Bienes, Propiedad, Copropiedad, Condominio, Usufructo, Accin reivindicatoria y Prescripcin El autor de este estudio incluye conceptos dados por grandes estudiosos de la materia como Ernesto Gutirrez y Gonzlez, Rafael Rojina Villegas, Jorge Alfredo Domnguez Martnez, Jorge Mario Magalln Ibarra, entre otros y de igual manera incluye algunas puntualizaciones propias que enriquecieron su ejercicio de forma que logra ampliar la interaccin entre el texto y la postura que se puede tener ante l por parte del lector, aportando una nueva visin a lo dicho por los autores ya mencionados. El resultado que puede ofrecer involucr un arduo trabajo, con el que se busca ampliar el conocimientos del Derecho Civil, involucrndose de una forma conciente, es decir, produciendo un estudio en el que no slo se encuentren las diversas posturas de un mismo tema sino que busca hacerlas converger para mostrar la condicin en la que se encuentra el concepto de Derecho Civil , actualmente, para este fin recurre a las Teoras Clsicas para entender su origen, analiza las distintas propuestas para observar sus desarrollo y aporta opiniones oportunas para completar el ejercicio de investigacin de la cuestin , desarrollo, contradicciones y crticas de la misma, contribucin y conclusin. Por lo que se puede mirar a este estudio como completo, productivo y provechoso en cuanto a conocimiento y aprendizaje de la ciencia jurdica. Se agradece un trabajo en el que se pueda observar este tipo de desarrollo en cuanto despliegue y tratamiento de la informacin; logr reunir gran parte de los elementos constitutivos de la materia, por lo que puede considerarse un buen material de apoyo y estudio para esta asignatura. Elizabeth Arregun Mxico D.F ,23 de Mayo de 2009.

CAPTULO I PATRIMONIO

1).-Concepto: Es un conjunto de bienes, derechos y obligaciones, valuables en dinero y que constituyen una universalidad jurdica o de derecho. En esta virtud, analizaremos algunos de las teoras que diversos autores han hecho acerca del patrimonio, pero, primero definiremos la palabra patrimonio, que proviene de pater (padre) y patrimonium que significa: bienes que se heredan de los ascendientes, o los bienes propios que se adquieren por cualquier ttulo. Tambin se identifica la palabra patrimonio, con el vocablo riqueza, en Roma, era slo aplicable a los ciudadanos romanos, debemos recordar que para los romanos no todos eran personas, se deban cumplir ciertos requisitos, esto, segn Huber Olea, es: El patrimonio es un atributo de la personalidad()en el Derecho Romano nicamente el individuo que contase con el Status Libertatis (no ser esclavo), Status Civitatis (ser ciudadano romano) y Status Familiae (no estar sometido a Patria Potestas), o en otras palabras, solamente los Paterfamilias eran consideradas como personas, y por ende eran los nicos que tenan un patrimonio, lo que est plenamente acorde con el principio de que todo lo que adquieren los miembros de la domus, lo hacen para el jefe familiarel patrimonio desde su origen slo corresponde a estos monarcas domsticos()Se denomina patr imonio a la suma de derechos y obligaciones que tiene una persona sobre determinados bienes, slo impropiamente se le puede denominar a estos bienes patrimonio, pues el verdadero patrimonio consiste en la facultades y carga, no en los objetos La primera tesis acerca del patrimonio fue elaborada por Aubry y Rau, la cual establece que es; el conjunto de los derechos y las obligaciones de una persona, apreciables en dinero, considerados formando una universalidad de derecho. Esto significa que, el patrimonio es una entidad abstracta, distinta de los bienes y los derechos que la integran, en esta virtud, estos ltimos elementos pueden cambiar, aumentar o disminuir e inclusive desaparecer totalmente, sin que esto signifique que el patrimonio desaparezca, pues el patrimonio est unido a una persona de por vida, de sta que es llamada Teora Clsica, podemos establecer que: a).-Slo las personas pueden tener patrimonio.- Pues nicamente ellas tienen capacidad de poseer derechos y obligaciones, aqu debemos hacer notar que no nos referimos exclusivamente a personas fsicas, sino tambin a las personas morales, pues ellas de igual manera pueden tener un patrimonio. b).-Toda persona tiene necesariamente un patrimonio.- Esto, en base a lo que se estableci anteriormente, pues podramos considerar al patrimonio como una bolsa vaca, en la cual existen, adems de los bienes presentes, in actu, tambin los bienes in potentia o por adquirir, e inclusive, no tener ni bienes ni derechos de ninguna suerte y hasta no tener ms que deudas. Sin embargo, se tiene un patrimonio. Patrimonio no significa riqueza. c).-Una persona puede tener slo un patrimonio.- Esto debido a que es una emanacin de la persona y es indivisible, pues forma una masa nica. d).-El patrimonio es inseparable de la persona.- Esto significa que una persona no puede enajenar ni separase totalmente de su patrimonio, porque como ya establecimos, es una emanacin de la personalidad

y al hacerlo, sera como si pudiera separarse de la personalidad. 2).-Crticas de la Teora Clsica.- La Teora Clsica presenta diversas situaciones que deben ser analizadas con mayor profundidad, pues, sus postulados van en contra de lo que en realidad se ejecuta. a).- Una de las crticas ms importantes, se basa en el supuesto de confundir patrimonio con capacidad, pues, al afirmar que, en el patrimonio tambin hay susceptibilidad de adquirir bienes futuros, se exagera el lazo entre personalidad y patrimonio de tal manera que reduce ste solamente a la aptitud para poseer. Esto, Gutirrez y Gonzlez lo resume as: La persona siempre tiene capacidad para adquirir bienes, pero esa aptitud de adquirir no es el patrimonio. Puede () no tener en un momento dado, patrimonio, y s, se tiene capacidad para adquirir bienes, capacidad que al ejercitarse determinar de nuevo la existencia de un patrimonio b).- La segunda crtica hacia la Teora Clsica, se gesta, en la consideracin de que una persona puede tener slo un patrimonio, esto recogiendo el Artculo 1678 del Cdigo Civil, que estipula que; La aceptacin en ningn caso produce confusin de los bienes del autor de la herencia y de los herederos, porque toda herencia se entiende aceptada a beneficio de inventario, aunque no se exprese, lo cual nos hace entender que, al recibi r una herencia, se tienen dos patrimonios, el propio y el que se es heredado, ste se unir a aqul, hasta que se haya ejercido el beneficio de inventario, pues, siguiendo a Gutirrez y Gonzlez, los acreedores slo deben cobrarse con el patrimonio del de cujus, esto es, si el patrimonio de ste no alcanza para pagar sus deudas, los acreedores no podrn cobrar, por lo tanto, los patrimonios no se confundirn hasta que se hayan liquidado las deudas y quede algn bien. Esto es; al momento de recibir una herencia, se tienen dos patrimonios, los cuales posteriormente se confundirn o no, dependiendo de la situacin del pasivo que arrastre el patrimonio heredado. Y si seguimos la teora de Planiol y Ripert, puede haber no slo dos patrimonios al mismo tiempo, estos autores manifiestan que puede haber, adems; el patrimonio del ausente despus de la entrega definitiva; aquellos bienes que, bajo el rgimen dotal constituyen la dote, considerado por la jurisprudencia como formando un pequeo patrimonio en el patrimonio de la mujer, etc.O el patrimonio familia, rgimen de sociedad conyugal, patrimonio del ausente, patrimonio hereditario, patrimonio del concursado o quebrado stos ltimos recogidos de Rojina Villegas. c).-La tercera crtica se basa en el razonamiento de la inalienabilidad, en el cual se establece que nunca se podr enajenar ni desprender al cien por ciento del patrimonio, este principio se contradice mediante el Artculo 2332 de nuestro Cdigo Civil que a la letra transcribo: Artculo 2332. Donacin es un contrato por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente, una parte o la totalidad de sus bienes presentes, con sustento en este artculo, podemos fijar el hecho de que es posible desprenderse totalmente del patrimonio, pero, al analizar el Artculo 2346, el cual nos constrie a reservar en propiedad o en usufructo lo necesario para vivir, podemos establecer que este razonamiento es vlido, conforme a lo que estipula la Ley. d).- La cuarta crtica cuestionable, es acerca de que una persona siempre tiene un patrimonio, podemos ejemplificar esto con los nios expsitos, mal llamados, nios de la calle, pues estos nios, no cuentan con ningn bien, derecho o carga, no cuentan ni siquiera con un nombre, pues ste les es asignado por un juez, mediante decisin administrativa, por lo tanto, no tienen, ni han tenido un patrimonio, pero no hay una imposibilidad para que posteriormente tengan

uno. 3).-Elementos del patrimonio: El patrimonio est compuesto por un elemento pasivo y un elemento activo, donde el primero est compuesto por las obligaciones y cargas, que deben ser apreciables en dinero, el segundo se forma por los derechos y los bienes, que deben tambin tener un valor pecuniario, a la diferencia entre el activo y el pasivo se le denomina haber, si es que el primero es mayor al segundo y dficit, si es caso contrario, esta diferencia nos permite determinar la solvencia y la insolvencia patrimonial. El Artculo 2166 de nuestro Cdigo Civil, establece Artculo 2166. Hay insolvencia cuando la suma de los bienes y crditos del deudor, estimados en su justo precio, no iguala al importe de sus deudas. La mala fe, en este caso, consiste en el conocimiento de ese dficit Debemos remarcar que los derechos y las obligaciones deben ser apreciables en dinero, porque, yendo en contra de lo que Gutirrez y Gonzlez pensaba, los que l design como Derechos de la personalidad, y los cuales estn estipulados en el Cdigo Civil de Tlaxcala, en el Artculo 1402, que aqu transcribo, son: Artculo 1402. Enunciativamente se consideran componentes del patrimonio moral, el afecto del titular del patrimonio moral por otras personas, su estimacin por determinados bienes, el derecho al secreto de vida privada, as como el honor, el decoro, el prestigio, la buena, reputacin y la cara e integridad fsica de la persona misma, y todos estos derechos no tienen una repercusin jurdica directa en el patrimonio, se requiere que un tercero viole stos derechos para que tengan dicha repercusin. Para definir esto, pondremos un ejemplo: Ptolomeo, se ve en la penosa necesidad de solicitarle un prstamo de una cantidad considerable a Coprnico, y como son grandes amigos, ste no le pide ninguna garanta a Ptolomeo, por lo que Coprnico se convierte en acreedor quirografario. El tiempo pasa y Coprnico le pide a Ptolomeo el pago de la deuda y Ptolomeo se niega a pagar, ms no es por falta de ganas sino porque no cuenta con la cantidad que le fue prestada, es ms, resulta que el prstamo que recibi era para poner un gran negocio, pero ste fall y ahora est en banca rota. Siguiendo la idea de que el deudor responde con su patrimonio frente a un acreedor quirografario, si mantenemos la tesis de que el patrimonio tambin es moral, podramos cobrarle a Ptolomeo con su honor, su decoro, su prestigio, pero, eso no traera beneficio alguno sobre la deuda que tiene con Coprnico. Es por eso que nos adherimos a la teora de que el patrimonio debe ser imperativamente de carcter pecuniario. 4).-Doctrina moderna del patrimonio-afectacin. Esta doctrina, deslinda el vnculo tan fuerte que tiene la Teora Clsica entre el patrimonio y la personalidad, sin desaparecerlo, pues en nuestro Derecho, an no se concibe el patrimonio sin dueo, como lo permite el Derecho alemn. Se le conoce como patrimonio-afectacin porque se basa en la afectacin hacia un fin econmico que tienes ciertos bienes que constituyen una universalidad, mas no a la personalidad del titular de stos, esto es:una universalidad que descansa sobre la comn destinacin de los elementos que lo componen, o, con ms exactitud, un conjunto de bienes y de deudas inseparablemente ligados, y que estando, afectos a un fin econmico, hasta que no se practique la liquidacin, no resulta su verdadero valor activo En consecuencia, esta teora, permite la tenencia de dos o ms patrimonios al mismo tiempo,

pues define que cualquier conjunto de bienes con una afectacin hacia un fin, sea llamado patrimonio. Y Rojina Villegas lo perfecciona, encausndolo hacia el rea jurdica, escribiendo que es: un conjunto de bienes, derechos, y obligaciones, afectados a la realizacin de un fin jurdico econmico que le da autonoma propia y que permite la existencia de un rgimen jurdico especial, para darle tambin fisonoma distinta en el derecho, a esa masa autnoma de bienes()cuando el fin es jurdico-econmico, es decir, cuando la separacin dentro del patrimonio ordinario de la persona la regula el derecho, para conseguir una finalidad tanto jurdica como econmica, y crea una institucin especial para este fin, organizando un rgimen tambin distinto, encontramos el patrimonio de afectacin. Como ejemplo de esto, encontramos; el patrimonio familiar o la sociedad conyugal, pues son instituciones creadas especialmente por el derecho, con un rgimen distinto y con un fin jurdico-econmico, que permite tener dos patrimonios, pues se tiene el patrimonio personal del individuo, el cual no est obligado a incluir ni en la sociedad conyugal ni en el patrimonio familiar, conservando el personal y adquiriendo el segundo a un mismo tiempo.

CAPITULO IV DERECHO REAL DE PROPIEDAD El Estado existe o se justifica porque hace posible la propiedad privada John Locke Para comenzar con el estudio del derecho real de propiedad, haremos una puntualizacin: El artculo 27 constitucional, es el que regula en materia federal la propiedad, estableciendo una disposicin importantsima a este respecto, pues estipula que la propiedad de todas las tierras y aguas que se encuentren dentro del territorio nacional, son propiedad del Estado, y es ste el que las transmite a los particulares, crendose as, la propiedad privada. Establecido este punto, podemos continuar con el estudio de la propiedad. 1).- Definicin: Este derecho es, quiz, el ms importante de todos los que tenemos, pues es el ms amplio, el que da un poder absoluto sobre el bien, y aunque, los romanos no estructuraron definicin alguna acerca de la propiedad, transcribiremos un concepto que fue realizado en una Instituta de Justiniano y que recoge Magalln Ibarra: Quarandum enim rerum dominium nanciscimur jure naturali; quod sicut diximus, apellatur ius gentium quarandum iure civili. Adquirimos el dominio de algunas cosas por el derecho natural, llamado, como hemos dicho, derecho de gentes; y de otras por derecho civil, comprendemos, al analizar esta definicin, que los romanos conceban nuestra actual propiedad como dominio, pues ste era el poder jurdico pleno que se tena sobre la cosa. Ahora recogeremos la definicin que nos da Huber Olea acerca de la propiedad en Roma: La propiedad puede ser definida como el derecho que tiene una persona sobre una cosa, y que le faculta para sacar el mayor beneficio que dicho objeto puede aportar; en otras palabras, es el

seoro ms general que puede ejercerse sobre una cosa, por ende es la propiedad el poder ms amplio que existe en el mbito jurdico, que sin embargo fue condensado () en cuatro derechos inherentes en aquel que ejerce el dominio y del que goza sobre aquello que le pertenece; dichas facultades inmanentes al dominio son a saber: I) Ius Utendi, que entraa el derecho de utilizar la cosa que se tiene en propiedad; II) Ius Fruendi, que es la posibilidad de servirse de los frutos que el objeto produzca; III) Ius Abutendi, que es la prerrogativa del propietario de servirse de la cosa que le pertenezca hasta agotarla. Gracias a esta facultad el dueo puede vender o incluso destruir el objeto, y; IV) Ius Vindicandi, que entraa la posibilidad del propietario para que en el caso de que se vea privado de aquello que le pertenece, pueda, gracias a este derecho, reclamar que cualquier tercero que lo tenga en su poder se lo devuelva. Los romanos manejaban los tres derechos que estn incluidos actualmente en el derecho real de propiedad, el derecho de uso, el derecho a los frutos y el derecho a disponer del objeto, y dentro de estos derechos, incluan un cuarto, el cual, actualmente es llamado, accin reivindicatoria, empezaremos ahora a analizar la propiedad como la utilizamos en la actualidad. Nuestro Cdigo establece en el art. 830 que El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes, encerrando en ella, toda la generalidad de la propiedad, pero que a simple vista no aparece, motivo por el cual tendremos que explicarlo con mayor profundidad. Bonnecase escribe: es el derecho real tipo, en virtud del cual, en un medio social dado, y en el seno de una organizacin jurdica determinada, una persona tiene la prerrogativa legal de apropiarse, por medio de actos materiales o jurdicos, toda la utilidad inherente a una cosa mueble o inmueble, dicha definicin, si bien ya nos da una perspectiva ms amplia, a nuestro parecer, sigue carente de algunos datos, por lo que ahora tomaremos la de Rojina Villegas, la cual es: el poder jurdico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurdico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal por virtud de una relacin que se origina entre el titular y dicho sujeto.Esta ltima, parece que nos brinda las caractersticas esenciales de la propiedad, pero es la definicin de Domnguez Martnez la que nos parece ms completa, siendo: el poder jurdico (derecho real) que su titular ejerce directa e indirectamente sobre una cosa y con exclusin de terceros, que le permite su aprovechamiento total en sentido jurdico porque puede usarla, disfrutarla y disponer de ella sin ms limitaciones y modalidades que las establecid as por la ley. De dichas definiciones, discernimos: que la propiedad es un derecho real que permite a una persona, tener el poder absoluto sobre un bien, esto es, enajenarlo, usufructuarlo, transformarlo, e incluso destruirlo, y que le confiere la titularidad sobre los frutos que genere ese bien, sean naturales, civiles o industriales, siendo erga omnes, siempre bajo las limitaciones que estipula la ley. Esta oponibilidad a terceros se ve reflejada en el art. 831 del Cdigo Civil, el cual establece: Articulo 831. La propiedad no puede ser ocupada contra la voluntad de su dueo, sino por causa de utilidad pblica y mediante indemnizacin, esto es, solamente el Estado podr realizar dicha ocupacin mediante expropiacin, para todo aquel que intente ocupar la propiedad existen acciones que el titular podr ejercer, a fin de recuperar su derecho.

Planiol y Ripert estn en desacuerdo con que solamente existe absolutismo en la propiedad, pues afirman que tiene otros dos caracteres, siendo stos ms importantes, la exclusividad y la perpetuidad. La exclusividad se refiere a que dicho derecho es utilizable slo por el titular del mismo, ste puede impedir que el sujeto pasivo universal haga uso del objeto de su propiedad, an cuando de ello no derive perjuicio alguno para el titular. La perpetuidad se basa en el innegable hecho: el derecho de propiedad no prescribe, esto es, mientras el titular no transfiera por un acto volitivo su derecho de propiedad, siempre tendr ste. Nos adherimos a dicha concepcin y afirmamos que el derecho real de propiedad es absoluto, exclusivo y perpetuo. 2).- Medios de adquirir la propiedad: Para adquirir la propiedad de una cosa se requiere de un hecho o acto jurdico que la ley establece el cual permite que una persona adquiera el dominio de una cosa o un bien. La clasificacin de estos medios se basa en sus orgenes y causas y son catalogados por Domnguez Martnez en: a).- Por su origen, b).- Por la extensin de su objeto, c).- Por la situacin jurdica que al respecto guarde el adquirente y d).- Segn el momento de la adquisicin. a).- Por su origen: De acuerdo a esta clasificacin se subdividen en dos tipos, a ttulo originario o adquisiciones primitivas y a titulo derivado o adquisiciones derivadas, siendo las primeras, aquellas que no han estado en ningn patrimonio anteriormente, esto es que no han sido propiedad de alguien y que el que adquiere es el primer ocupante y titular de la misma, algunas de las formas de adquirir la propiedad de esta manera son: por la accesin, situacin regulada en el Cdigo y que conviene ARTICULO. 886. La propiedad de los bienes da derecho a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural y artificialmente. Este derecho se llama de accesin. O bien por el descubrimiento de un tesoro, siempre en el marco de lo que instituye la ley. Las adquisiciones a ttulo derivado, son aquellas en las que el bien ya ha tenido previo dueo y ha estado en patrimonio anterior, siendo representativas de ello, cualquier contrato traslativo de propiedad, los cuales pueden ser, la compraventa, la herencia, la adjudicacin, entre otros. b).- Por la extensin de su objeto: Los medios de adquisicin en este supuesto son de dos maneras, a ttulo universal y a ttulo particular. La transmisin a ttulo universal, se manifiesta cuando se adquiere todo o una parte alcuota de un patrimonio. La transmisin a ttulo particular va expresado en los actos en los que la propiedad es adquirida sobre el o los bienes ya determinados, un ejemplo de esto sera: al fin el pap del ansioso muchacho se decidi y ha resuelto heredarle la tan deseada cheyene, pero a cambio de eso ya no le dar todo lo que ve, solamente la cheyene, una casa en el campo y tres caballos. De esta manera, al tener especificados los bienes, la transmisin ser a ttulo particular y no universal como hubiera sido si le hubiera heredado todo lo que vea. c).- Por la situacin jurdica que al respecto guarde el adquiriente: Esta situacin se establece al momento de realizar el acto, y puede ser a ttulo gratuito y a ttulo oneroso. Ser a ttulo gratuito cuando el adquirente no tiene que dar una contraprestacin por la

propiedad recibida, un ejemplo es la donacin. Se considerar a ttulo oneroso cuando el que adquiere la propiedad debe a su vez realizar una prestacin hacia el que le transfiere, situacin comn en estos entornos es la compraventa o la permuta. d).- Segn el momento de la adquisicin: Se refiere slo a dos aspectos, Intervivos y mortiscausa, siendo aquellas, las que se realizan en vida del transmisor y que no dependen de su fallecimiento, y stas las que dependen de la muerte del mismo para que inicien sus efectos jurdicos. 3).- Por contratos: En el derecho romano, no se consideraba al contrato como el acuerdo de voluntades con el fin de generar efectos jurdicos, pues discurran que: para que una promesa contractual sea vlida y exigible, necesita de un fundamento jurdico (causa civilis). As contractus, para los juristas romanos, no es todo acuerdo de voluntad, sino exclusivamente aquel que da base a obligaciones sancionadas por una accin civil y por lo tanto dicho ordenamiento slo reconoce ciertas figuras tpicas contractuales, es decir, que el ius civile por su utilidad social y econmica les da proteccin procesal a ciertos acuerdos entre las partes () Mientras que los juristas clsicos consideraron que todo contrato llevaba implcito un acuerdo (conventio), los juristas bizantinos identificaron los dos trminos. Actualmente consideramos al contrato como la forma ms frecuente de adquirir y transmitir la propiedad, ya que sta se transfiere como consecuencia inmediata de aqul, sin necesidad de un formalismo por separado, esto lo encontramos en el Cdigo, que para dicho precepto concierta; ARTICULO 2014.En las enajenaciones de ciertas cosas y determinadas, la traslacin de la propiedad se verifica entre los contratantes, por mero efecto del contrato, sin dependencia de tradicin ya sea natural, ya sea simblicaesto es, al momento de perfeccionar el contrato la propiedad se transfiere, inclusive si no se ha entregado el bien. Hay diversos tipos de contratos, reales: son aquellos que se perfeccionan con la entrega de la cosa, verbales: los que se perfeccionan de manera oral, tcitos: los que se dan por entendidos sin mediar palabra, a travs de signos indubitables, consensuales: se perfeccionan con el puro consentimiento de las partes, tpicos: stos tiene una regulacin especfica en el Cdigo Civil o en la ley, atpicos: los que no tienen una regulacin especfica pero crean efectos jurdicos, formales: en los que la ley exige determinadas formalidades para su validez, con libertad de formalidades: los que la ley permite que sean por escrito o verbales, solemnes: los que requieren de un acto solemne para su existencia, onerosos: aquellos que representan provechos y gravmenes recprocos para ambas partes, gratuitos: representan provecho para una parte y gravmenes para la otra, de tracto sucesivo: su cumplimiento se da con el transcurso del tiempo, instantneos: los que se perfeccionan en un solo acto, traslativos de uso temporal: en los que se permite el uso de una cosa por un tiempo determinado, traslativos de dominio: aquellos que provocan la enajenacin de un bien, a ttulo personal: los que atienden a las caractersticas especficas de los sujetos, de prestacin de servicios: una persona prestar sus servicios a cambio de retribucin econmica, por honorarios: donde se recibir una retribucin econmica por un servicio prestado en materia civil, aleatorios: aqul que depende de un acontecimiento ajeno a la voluntad de las partes, de fin comn: en el que se agrupan personas fsicas o morales para conseguir un fin comn, preparatorios: los que buscan

seriedad en un contrato definitivo, preventivos: buscan resolver conflictos futuros y de garanta: son aquellos que buscan garantizar el cumplimiento de una obligacin. 4).- Por sucesin: Esta manera de adquirir la propiedad, se lleva a cabo cuando los herederos o legatarios, reciben un patrimonio debido a la sucesin del de cujus (aquel de cuya sucesin se trata) y es un acto mortiscausa. Esta forma de adquisicin pertenece al mbito del Derecho Sucesorio, por lo que slo daremos algunos datos que consideramos esenciales. Existen dos tipos de sucesiones, la testamentaria, que se lleva a cabo cuando el de cujus realiz testamento, designando legatarios o herederos, (se llaman legatarios cuando la sucesin se realiza a ttulo particular y herederos cuando es a titulo universal) y la legtima o ab-intestato, que se observa cuando no se efectu testamento alguno. El juicio sucesorio se compone de cuatro secciones, mismas que deben ser ejecutadas simultneamente, segn lo establece el Cdigo de Procedimientos Civiles del Distrito Federal en el Art. 784 y posteriores. Constan diversos bienes y derechos que no pueden ser transmitidos por la muerte, como son: el usufructo, uso, habitacin, o el derecho de preferencia. Domnguez Martnez nos enumera los artculos del Cdigo Civil, en que estn plasmados la adquisicin del derecho de propiedad por sucesin, siendo stos, 1288, 1290, 1360, 1429. 1430, 1649, 1660 y 1704. 5).- Por Prescripcin: Siendo un tema del presente trabajo, el anlisis de la misma lo realizaremos despus, en este momento slo diremos que existen dos tipos de prescripcin, adquisitiva o usucapin y la negativa, siendo la importante para la adquisicin de la propiedad, la positiva o usucapin. 6).- Por adjudicacin: Hay dos tipos de adjudicacin, uno de ellos se da, cuando se adjudicanaunque suene tautolgico- los bienes de una herencia, hecho que ya analizamos anteriormente, el otro se advierte cuando la autoridad transmite la propiedad como resultado de un procedimiento contencioso-patrimonial, teniendo sta, efectos traslativos autnomos, siendo a ttulo oneroso pues el adjudicatario siempre tendr una prestacin y a ttulo particular, pues se concentra en uno o varios bienes determinados. 7).- Por Ocupacin: Este medio de adquisicin de propiedad, es especficamente para bienes muebles, pues para los inmuebles, debido a nuestro sistema jurdico se ha invalidado, por el hecho de que la propiedad original de ellos le pertenece al Estado. Consiste en aprehender una cosa con el fin de apropirsele, y segn Castn Tobeas citado por Rojina Villegas: Desde el punto de vista jurdico, la ocupacin supone los siguientes requisitos: 1.- La aprehensin o detentacin de una cosa. 2.- Ejecutar esta aprehensin en forma permanente y con nimo de adquirir el dominio. 3.- Recaer en cosas que no tengan dueo o cuya legtima procedencia se ignore Esto nos hace definir que para poder adquirir propiedad mediante ocupacin, se requiere aprehender una cosa de manera permanente y principalmente, la cosa no debe tener dueo conocido, pues por obvias razones, si se sabe de quien es la propiedad se podra considerar como delito de robo. Nuestro Cdigo regula tres maneras de ocupacin, a saber: la apropiacin de los animales (Arts. 854 al 874), de los tesoros (Arts 875al 885) y del dominio de las aguas (Arts. 933 a 937)

8).- Por accesin: Ya hemos dado esta definicin anteriormente, siendo la que recogemos del Art. 886 del Cdigo Civil. Por lo que ahora procederemos a explicarla. Podemos denominar la accesin, cuando un bien llamado accesorio se une a otro denominado principal, en este punto se aplican dos principios fundamentales e ineludibles, 1.- Lo accesorio sigue la suerte de lo principal y 2.- Nadie puede enriquecerse sin causa a costa de otro. Esto es, todo bien que se anexe al principal tendr que sufrir o beneficiarse con los efectos que correspondan a ste y que en la accesin no debe existir la mala fe en ninguna de las partes. Con respecto a lo que establece el Cdigo Civil en el art. 887, y posteriores refirindose a que los frutos, civiles, industriales, naturales, son tambin una forma de accesin, nos adherimos a la opinin de Domnguez Martnez, expresando que los frutos no son una forma de accesin, ya que en este caso, los frutos emanan del principal mas no existe una incorporacin inversa, denotando as el error en el que incurre el Cdigo Civil. Cabe una clasificacin con respecto a la accesin, pues puede darse de forma natural o artificial, esto es, si la accesin se da por acontecimientos de la naturaleza o si para que se lleve a cabo intervino la mano del hombre. A su vez, la accesin natural se subdivide en a).-aluvin, b).-avulsin, c).-formacin de Isla y d).-cambio de cauce de ro. a).- Aluvin: Se da este fenmeno, cuando un predio se ve acrecentado en su superficie porque en el se depositan desprendimientos de otras heredades, debido a una corriente de agua. Con fundamento en que el aluvin se realiza de manera imperceptible, los propietarios de las fincas que se ven afectadas pierden su derecho a reclamar, pues puede que inclusive la finca beneficiada por esos desprendimientos, a su vez tenga tambin desprendimientos. b).- Avulsin: Ocurre cuando la corriente hace que una fraccin de terreno considerable sea desprendida de un predio y depositada en otro. Para que se formalice este acto, el Cdigo regula en el Art. 910 que el propietario del predio que ha perdido superficie, tiene dos aos para realizar reclamo alguno, si pasado este tiempo no lo hace y el propietario beneficiado ejerce acto de posesin, perder dicha parte sin indemnizacin alguna. c).- Nacimiento de Isla: Son varios los supuestos para este tipo de accesin. El primero se da cuando un ro bifurca y en medio quede una porcin de terreno. El segundo es por aluvin, esto es, que la corriente vaya depositando en un lugar asentamientos y se forme as una isla. El tercero es por avulsin, cuando la corriente desprende una parte considerable de tierra, estancndola en mitad del ro, crendose as la isla. La cuarta se gesta cuando la baja del nivel de agua hace que surja una porcin de tierra que est rodeada por agua del mismo ro. Se debe tener en cuenta lo que establece el Cdigo para este tipo de accesin, regulacin que podemos ver en los arts. 909 y 915 y que a continuacin citamos: Artculo 909. Los dueos de las heredades confinantes con las lagunas o estanques no adquieren el terreno descubierto por la disminucin natural de las aguas, ni pierden el que stas inunden con las crecidas extraordinarias. Artculo 915. Cuando la corriente del ro se divide en dos brazos o ramales, dejando aislada una heredad o parte de ella, el dueo no pierde su propiedad sino en la parte ocupada por las aguas, salvo lo que sobre el particular disponga la ley federal correspondiente. d).- Cambio de cauce de ro: Rojina Villegas recomienda hacer la distincin entre el tipo de ro

que hay, saber si es nacional o particular, pues si es nacional, el cauce seguir siendo propiedad de la nacin y si es particular, pertenecer al dueo del predio y solo se restringir su posesin, sin embargo podr hacer uso de sus aguas dentro de las posibilidades fsicas permitidas, esto se regula en los artculos 908 al 915 del Cdigo. 9).- Accesiones artificiales de bienes inmuebles: La finalidad de dichas accesiones, es que el propietario extienda su propiedad por medio de siembra, plantacin o edificacin, teniendo tres supuestos, 1).- Que el propietario, utilizando materiales ajenos, siembre, edifique o plante en su propiedad, 2).- Que se edifique, siembre o plante con materiales propios pero, en una propiedad que no le pertenezca y 3).- Que para plantar, sembrar o edificar, se utilicen materiales ajenos en una heredad que sea ajena tambin. Indicaremos que siempre de acuerdo con la ley- lo principal ser, el inmueble en el que se edifique, siembre o plante y lo accesorio, lo que se siembre, plante o edifique. Los efectos jurdicos de este tipo de accesin, sern subordinados a la premisa de la existencia de buena o mala fe, misma que ser identificada en cuestin del que sea beneficiado por el enriquecimiento generado por la accesin, ya que existe un principio fundamental: nadie puede enriquecerse sin justa causa en detrimento de otro. Los preceptos fundamentales de esta accesin, se encuentran reglamentados en los arts. 895, 896, 897, 900, 901, 902, 903, 904, 905 y 906 del Cdigo Civil, Domnguez Martnez hace una explicacin de la accesin basndose en estos arts: Primero. La ley presume que las construcciones, siembras o plantaciones as como las mejoras y reparaciones llevadas a cabo en un terreno son hechas por el dueo de ese terreno y a su costa, en tanto no se pruebe lo contrario (artculo 896). Segundo. Cuando el propietario de un predio edifica, planta o siembra sobre l con materiales, plantas o semillas ajenas, hace suyo lo edificado, plantado o sembrado, pero debe cubrir al dueo de lo utilizado el costo de esto, amn de que deber indemnizar a ste si ha procedido de mala fe (artculo 897). Debe entenderse que esa mala fe se hace consistir en el conocimiento del dueo del predio de que los materiales, semillas y plantas eran ajenos. Tercero. La construccin, siembra o plantacin, con materiales o materias propias en terreno ajeno, trae como consecuencia, una doble posibilidad para el propietario de dicho terreno, si es que procedi de buena fe. Tiene derecho bien sea a hacer suya la obra, siembra plantacin, previa indemnizacin que cubra al propietario de aqullas si en l hubo tambin buena fe, o bien a exigir el pago del precio del terreno a quien edific o su renta al que sembr. Si el dueo del predio procedi de mala fe slo podr reclamar ese precio o en su caso esa renta (Artculo 900). Hay mala fe del dueo del predio en este supuesto, cuando a su vista, ciencia y paciencia, se hiciere el edificio, la siembra o la plantacin, segn indica el artculo 905. Cuarto. La mala fe de quien construye siembra o planta en terreno ajeno, trae como consecuencia su prdida de lo edificado, sembrado o plantado, sin tener derecho a indemnizacin alguna; adems, el dueo del predio podr pedir la demolicin de la obra si se trata de edificaciones (artculos 901 y 902). Quinto. Hay mala fe del edificador, sembrador o plantador, cuando un bien sea por l

personalmente o por otra personaron su permiso, se emplean los materiales, siembras o plantas en terreno que sabe que no es de su propiedad y no pide autorizacin para ello (artculo 904). Sexto. La mala fe de ambas partes se considera y debe tenerse como buena fe tambin comn (artculo 903). Sptimo. Si los materiales, plantas o semillas pertenecen a un tercero que procedi de buena fe, el dueo del terreno es subsidiariamente responsable del valor de aqullos objetos, siempre que haya sido en su provecho y que quien los emple de mala fe no tenga bienes con que responder de su valor (artculo 906). 10).- Accesiones artificiales de bienes muebles: Estos tipos de incorporaciones tambin son normados por el Cdigo Civil, especficamente en los arts. 916 en adelante, y se refiere a la forma en la que dos cosas pueden ser unidas, ya sea por voluntad de los dueos, ya por casualidad, ya por voluntad de uno de ellos. Son cuatro los tipos de accesin de muebles, incorporacin, mezcla, confusin y especificacin. 1).- Incorporacin: Su explicacin se encuentra en el art.916 del Cdigo, y se entiende como el hecho mediante el cual, dos bienes muebles se unen formando uno solo, esto, si no existe mala fe por ninguno de los dos. El dueo de lo principal conservar la cosa, pagando al dueo de lo accesorio su valor. 2).- Mezcla y confusin: En los arts 926 al 928 del Cdigo Civil encontramos la explicacin de ellas, siendo: la unin de dos cosas que no pueden ser separadas sin detrimento una de la otra, en tal virtud, los propietarios adquirirn un derecho proporcional sobre las cosas, con la excepcin establecida de que el dueo de lo accesorio prefiera el pago de daos y perjuicios, esto, si la mezcla o confusin es de buena fe. Si la mezcla o confusin se da de mala fe, el que la realiz, perder la cosa mezclada o confundida, adems de estar obligado a indemnizar los perjuicios causados al dueo de las cosas con las que se hizo la mezcla. Los objetos que pueden ser mezclados son los slidos, aquellos que pueden ser confundidos son los lquidos. 3).- Especificacin: Este hecho se presenta cuando se crea alguna cosa de nueva especie con materia ajena, aqul que lo haga, podr conservar la obra si su precio es mayor al de la materia, teniendo que pagar al dueo de sta su precio. Si la obra tiene un valor menor al de la materia, el dueo de sta podr conservar aqulla, teniendo adems la posibilidad de ser indemnizado por daos y perjuicios, descontando de ellos, el costo de la obra. Si la especificacin es dispuesta de mala fe, el dueo de la materia tiene dos opciones: a).Quedarse con la obra sin realizar ninguna contraprestacin al autor de la misma o b).- exigir el pago de la materia y de los perjuicios suscitados por el uso de sta. 11).- Extensin del derecho de propiedad: Dicha extensin se realiza bajo dos supuestos; el primero, que la propiedad trae consigo por va natural el goce de los frutos de la cosa, como lo hemos visto anteriormente debido al ius fruendi, el segundo se da con respecto a los bienes

inmuebles, y es acerca de la extensin del derecho de propiedad al subsuelo y hacia el espacio areo. Es aqu donde puntualizamos el error del Cdigo Civil respecto a su definicin de derecho de accesin, pues ste es, como su nombre lo indica, una incorporacin de dos bienes que forman posteriormente uno slo y que pueden o no ser separados a futuro sin detrimento del otro. El Cdigo Civil exhibe adems de este concepto, el de los frutos de la cosa como accesiones, siendo errneo, pues los frutos son una extensin del derecho de propiedad, que sern a futuro, bienes o cosas distintas de lo principal, inclusive si son frutos de un animal que este en alquiler, tal como lo establecen los arts. 888, 890, 893 y 2471. En los trminos referidos al subsuelo y al espacio areo, se puede establecer en lo conducente al primero, que es parte de la propiedad del sujeto, pero el art. 27 constitucional, indica que el Estado se reserva la propiedad de lo que tenga componentes distintos a los del subsuelo, pudiendo ser explotados por el particular bajo concesin. Respecto al espacio areo, se extiende la propiedad de la persona, en la altura que permita la ingeniera de manera segura para la obra, quedando el resto en propiedad del Estado, el cual permitir el trnsito pacfico de las aeronaves. CAPTULO V COPROPIEDAD Hemos hecho referencia en el captulo anterior, a las caractersticas generales y especficas de la propiedad, con efectos y ejemplos relativos a la propiedad ostentada por un solo propietario. En el mundo, es normal realizar enajenaciones sobre bienes en o con apoyo de otra u otras personas, esto es, que dos o ms personas adquieran la propiedad de un mismo bien, esto es llamado copropiedad. 1).- CONCEPTO: El concepto que nos da el Cdigo Civil referente a la copropiedad se encuentra en el art.938 que a la letra transcribo: ARTCULO 938. Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen proindiviso a varias personas. De esto se desprende que la parte proindiviso puede ser entendida tambin como la parte alcuota explicada anteriormente de la copropiedad. En tal virtud, deducimos que la copropiedad existe cuando dos o ms personas tienen la propiedad sobre un bien, pero, no se puede decir con exactitud que parte es. En todos los actos de dominio que se realicen en la copropiedad, ser necesario que todos los copropietarios (mayora absoluta) den su consentimiento, pues uno slo no puede realizar dichos actos sin el consentimiento de los dems. Cada copropietario puede hacer uso total de la cosa, mientras no impida que los dems hagan uso del mismo derecho. Con respecto al art. 938 Gutirrez y Gonzlez expresa su inconformidad respecto de la copropiedad en lo tocante a la copropiedad de los derechos y expone: la comunidad como gnero se refiere a cosas o derechos, en tanto que la copropiedad slo puede referirse al derecho real de propiedad. () Ya con lo anterior se entiende el equvoco del artculo 938 del Cdigo mexicano, pues al igual que el espaol, habla de copropiedad respecto de cosas o derechos, entendindose por stos los no reales, y como se ve, con

relacin a los no reales, sino personales, de autor u otros, no se puede tener copropiedad, sino slo cotitularidad. 2).- Tipos de copropiedades: Existen diversos tipos de copropiedad, siendo stas a saber: a).-voluntarias y forzosas, b).-temporales y permanentes, c).-reglamentadas y no reglamentadas, d).-sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o universalidad, e).- por acto entre vivos y por causa de muerte y f).-por virtud de un hecho jurdico y por virtud de un acto jurdico. a).- Voluntarias y forzosas: Las copropiedades voluntarias pueden ser entendidas como: aqullas que pueden ser terminadas en el momento en que los codueos lo decidan, sea por divisin de la cosa o por enajenacin de sta, el art. 939 del Cdigo Civil establece: ARTCULO 939. Los que por cualquier ttulo tienen el dominio legal de una cosa, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que por la misma naturaleza de las cosas o por determinacin de la ley, el dominio es indivisible. Lo que nos lleva al precepto fundamental: nadie est obligado a permanecer en la indivisibilidad. En las copropiedades forzosas, la situacin es totalmente a la inversa, esto es, la naturaleza misma de la cosa o el bien, no permiten divisin o su enajenacin. Esto lo regula el art. 940 que cito: ARTCULO 940. Si el dominio no es divisible, o la cosa no admite cmoda divisin, y los partcipes no se convienen en que sea adjudicada a uno de ellos, se proceder a su venta y a la reparticin de su precio entre los interesados. Lo cual reafirma el pre cepto anterior, pues si no es divisible o no hay acuerdo, ser vendida, por lo tanto no se permanecer en la indivisibilidad. b).- Temporales y permanentes: Dichas copropiedades, tienen una relacin estricta con las voluntarias y forzosas, pues si una es voluntaria, se entiende que es temporal, ya que cuando los codueos lo decidan, se disolver la copropiedad. Si sta es forzosa, ser permanente, debido a que no existe posibilidad de que termine. c).- Reglamentadas y no reglamentadas: Las reglamentadas, son aqullas que estn previstas por la ley, las no reglamentadas son las que el legislador no ha tomado en cuenta para ser motivo de previsin. d).- Sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o universalidad: Las copropiedades sobre bienes determinados, son aqullas que recaen sobre uno o varios bienes en especfico, sobre un patrimonio o universalidad, son las que generalmente recaen sobre una herencia. e).- Por acto entre vivos y por causa de muerte: La copropiedad intervivos, proviene de un contrato entre ellos, como la compraventa o incluso la accesin. Por mortiscausa, ser siempre derivada del fallecimiento de una persona, sea con testamento o sin el. f).- Por virtud de un hecho jurdico y por virtud de un acto jurdico: Las primeras son originadas por ocupacin, accesin o prescripcin. Las segundas, por contrato, testamento o por acto unilateral. 3).- Status del copropietario: Analizaremos a continuacin, siguiendo a Domnguez Martnez, la situacin jurdica del(los) copropietario(s), con respecto a los derechos y obligaciones que tiene por objeto la cosa y los relacionados con la parte alcuota. a).- Con respecto de la cosa:

-La primera situacin respecto de la cosa, se relaciona con el precepto de que nadie est obligado a permanecer en la indivisibilidad, situacin que ya hemos expuesto y que se encuentra en los arts. 939 y 940 del Cdigo Civil. -Otra situacin con respecto a la cosa se encuentra en el art. 942 del Cdigo, en el cual se postula que tanto los beneficios como las cargas de la copropiedad sern proporcionales a la parte que le corresponda a cada uno, si no se ha determinado la parte proporcional de cada uno de los codueos, se presumir que la copropiedad est establecida a partes iguales. -El art. 943 estipula que todos pueden hacer uso de las cosas comunes, siempre y cuando sean acorde a su uso normal, adems, este hecho no deber perjudicar los interese de los otros codueos ni evitarles el uso. -Encontramos en el art. 944 una obligacin propter rem, en la que est obligado a contribuir con todos los gastos de conservacin de la cosa en su parte proporcional, y los dems codueos tienen la facultad de exigrselo. Puede evitar dicha contribucin al renunciar a la parte que le corresponde. -El copropietario no puede realizar alteraciones a la cosa, inclusive si stas son en beneficio de la misma, si no cuenta con la aceptacin de los dems. (Art. 945) - Para todos los actos relacionados con la administracin, ser necesaria la mayora, tanto de copropietarios como de intereses, si no existe sta, la resolucin la har un juez competente. (Art. 948) -Los copropietarios no pueden realizar prescripcin entre ellos respecto de la cosa comn, segn el art. 1167 fraccin IV. -En el caso de las servidumbres, stas no se pueden imponer a un predio comn, si no es con la autorizacin de todos los codueos. (Art. 1111) - Los actos de disposicin general, requieren del concurso de todos los participes. b).- Con respecto de la parte alcuota: Sera impensable el hecho de una copropiedad forzosa sin derecho a vender la parte que a uno le corresponda, pues si el derecho de propiedad nos da el ius abutendi, entonces tenemos la facultad para enajenarlo arrendarlo e incluso destruir nuestra propiedad. En este concepto nos referiremos al derecho a enajenar, pues el destruir la parte proporcional generara un detrimento para los dems codueos, hecho no permitido por el art. 943. Si un copropietario pretende enajenar su parte, los dems copropietarios tienen derecho a ser preferidos para adquirir dicha parte, este derecho es llamado derecho del tanto, el cual est contemplado en los arts. 950, 973 y 974 del Cdigo Civil. De estos arts. Podemos discernir lo siguiente: * El codueo slo puede vender la parte alcuota que le corresponda. * Cuando un copropietario dese vender su parte alcuota, deber notificar, ya por va notarial o judicial, las intenciones de ello a los dems codueos, con el fin de que ellos puedan ejercer su derecho, si dicha notificacin no se realiza, la compraventa realizada no tendr efectos jurdicos. * El plazo para que sea realizada la notificacin anteriormente expuesta, ser de ocho das naturales. * Despus de transcurrido el plazo y sin que ninguno de los copropietarios hayan ejercido su

derecho del tanto, el propietario podr enajenar a la persona que quiera. * El plazo de los ocho das es para todos los copropietarios, si uno de ellos aplica su derecho el primer da de la notificacin y otro al ltimo da, sin poder suponer que hubiere preferencia por el que lo ejerci primero. * Si varios codueos pretenden ejercer el derecho del tanto, no se dividir la parte alcuota en tantas como ejecutores del derecho existan, hecho que si est permitido para otros supuestos como lo marca el art.2706 del Cdigo. * En caso de que exista una situacin como la anterior, el copropietario que recibir el derecho del tanto, ser el que cuente con una parte mayor en la copropiedad. * Si dos copropietarios tienen la misma parte alcuota, se decidir a quien le corresponder el derecho mediante la suerte. * Los preceptos anteriores que emanan del art. 974, pueden ser inhabilitados mediante convenio en contrato, esto es, si los copropietarios establecen una solucin, aunque sta sea en contra de lo que estipula la ley, dicha solucin ser vlida. V.g. si los codueos pactan que la copropiedad en venta les ser dividida a ellos por partes iguales, est resolucin ser aceptada. 4).- Derecho de retracto: Este derecho se aplica en el supuesto de que el vendedor no hay notificado a los codueos su intencin de vender y haya realizado la venta. Si se dan estas situaciones, el codueo interesado puede aplicar este derecho y subrogarse (substituirse a una persona o cosa en lugar de otra) en lugar del actual dueo de la copropiedad. Este derecho debe realizarse a los quince das posteriores a la venta. 5).- Renuncia al derecho del tanto: A este respecto Arce y Cervantes, es citado por Domnguez Martnez y expone: Si el derecho queda sujeto a la voluntad del titular () puede ser renunciado anticipadamente, es decir, antes que haya visos de alguna enajenacin de la parte alcuota? En vista de lo expuesto con anterioridad y de conformidad con el art. 6 del C.C., esto es, como la renuncia no afecta directamente al inters pblico ni perjudica derechos de terceros, se debe concluir que la renuncia es vlida. CAPTULO VI PROPIEDAD EN CONDOMINIO El rgimen de propiedad en condominio se ha desarrollado, en vista de las necesidades de los gobiernos por detener la expansin demogrfica desmedida y catica de las grandes urbes. Dicho rgimen se establece en la construccin de un inmueble sobre otro, los cuales son de propietarios distintos, hecho que genera manifestaciones que el Derecho debe regular. 1).- Definicin: Domnguez Martnez nos da la definicin de esta manera: la modalidad del derecho de propiedad por la que su titular, el condmino, tiene por una parte, la propiedad exclusiva y singular respecto de una casa, departamento, vivienda, piso o local, como unidad privativa de las que un inmueble consta y por la otra, una participacin en la copropiedad de los elementos comunes de dicho inmueble, en proporcional valor de su unidad.Esto es, un inmueble consta de diversas unidades privativas, y cada una de ellas tiene un propietario distinto, dichas unidades cuentan con ciertas reas que le son comunes a todos y de las cuales

todos son propietarios tambin de una parte alcuota. Este rgimen consta de su propia ley, llamada Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, pero su fundamento est regulado en el art. 951 del Cdigo mexicano, en el que se establece entre otras cosas, la manera en que un inmueble debe estar construido para ser denominado condominio, los derechos que tiene el condmino sobre su unidad privativa y de manera genrica las formas en que se regirn estos derechos y sus obligaciones. 2).- Elementos comunes: Para conocer los elementos comunes del rgimen de propiedad en condominio transcribiremos el art. 25 de la ley de condominio: ARTCULO 25. Son objeto de propiedad comn: I. El terreno, stanos, puertas de entrada, fachada, vestbulos, galeras, corredores, escaleras, patios, jardines, plazas, senderos, calles interiores, instalaciones deportivas, de recreo, de recepcin o reunin social y los espacios sealados para estacionamiento de vehculos, siempre que dichas reas sean de uso general; II. Los locales destinados a la administracin, portera y alojamiento del portero y los vigilantes; ms los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes; III. Las obras, instalaciones, aparatos y dems objetos que sirvan de uso o disfrute comn, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; albaales, canales, conductos de distribucin de agua, drenaje, calefaccin, electricidad y gas; los locales y las obras de seguridad, de ornatos, y zonas de carga en lo general, y otras semejantes, con excepcin de los que sirvan exclusivamente a cada unidad de propiedad exclusiva. IV. Los cimientos, estructuras, muros de carga, los techos y azoteas de uso general; y V. Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones establecidas con tal carcter en la escritura constitutiva y en el reglamento. Los condminos vigilarn y exigirn al administrador a travs del comit de vigilancia o asamblea general que se lleve un inventario completo y actualizado de todos los muebles, aparatos e instalaciones descritos, as como de los que en lo sucesivo se adquieran o se den de baja. Todos los bienes descritos en el artculo anterior, son aquellos irreductibles a propiedad particular, pues estn sujetos al rgimen de copropiedad entre todos los propietarios de las unidades privativas existentes en el inmueble, estableciendo que las reas y cosas que no sean comunes por naturaleza, pueden llegar a serlo por decisiones de los condminos, segn lo establece la fraccin V. 3).- Clases de condominios: De acuerdo a las caractersticas de uso y estructura, el Cdigo clasifica a los condominios en: I).- Por su estructura, en vertical, horizontal y mixto. -El condominio de tipo vertical, es aquel edificio compuesto por varios niveles, edificado en un terreno comn, con derechos de copropiedad respecto al suelo y a las partes comunes. -El condominio horizontal, se constituye mediante la unin de inmuebles construidos horizontalmente y cada uno de ellos tiene uso exclusivo de una parte del terreno, teniendo el derecho de copropiedad sobre las reas comunes. -Condominio mixto, formando por condominios verticales y horizontales. La segunda clasificacin de los condominios es II).- Por su uso, en habitacional, comercial o de

servicios, industrial y mixtos. -Habitacional, los que estn destinados a la vivienda. -Comercial o de servicios e industrial, segn el Cdigo no existe una distincin entre ellos, pues ambos son aqullos que estn destinados a actividades propias de su ramo. -Mixtos, son en los que las unidades de propiedad exclusiva se destinan a dos o ms usos de los anteriores. 4).- Derecho del tanto en el condominio: El art. 22 de la ley de condominio, rige este derecho, pudiendo extraer de l lo siguiente. -El derecho del tanto de los copropietarios, estar por encima del arrendatario. -El derecho del tanto para los copropietarios se regir por la antigedad. -Si no existe acuerdo entre ellos, un juez determinar el conflicto al arbitraje. -La notificacin para ejercer el derecho tendr una vigencia de quince das. -El derecho del tanto ser solamente para los copropietarios y el arrendatario. 5).- Copropiedad forzosa: Dicha copropiedad se manifiesta en los elementos comunes del inmueble, ya que stos irn comprendidos ineludiblemente en todos los contratos, enajenaciones o gravmenes que se realicen sobre la unidad privativa. 6).- Proporcionalidad: La proporcionalidad con respecto a las reas comunes, ser acorde al valor fijado en la escritura constitutiva. CAPITULO VII USUFRUCTO, USO Y HABITACIN Gutirrez y Gonzlez llama a estos derechos, desmembramientos del derecho real de propiedad, pues son desprendidos o desmembrados de este derecho y no gozan del absolutismo que tiene aqul. A).- USUFRUCTO: El nombre es derivado de la unin de usus y fructus, que significan uso y fruto, Al realizarse este contrato, el propietario le est cediendo a alguien los derechos de uso y goce de los frutos de un inmueble. Cuando el usufructuante cede los derechos de usufructo, queda establecido solamente como nudo propietario. 1).- Concepto: Esta se da en el art. 980 del Cdigo que postula ARTCULO 980. El usufructo es un derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos. Debemos agregar, que no se debe alterar su substancia. Dicho concepto nos revela que los bienes sobre los que recaer el usufructo, no pertenecen al usufructuario, sino a un tercero, por lo que el titular del derecho real ser el propietario. Esto quiere decir que el usufructuario y el propietario no son, ni pueden ser, una misma persona, si esto ocurre el usufructo desaparece. Es un derecho temporal, esto es, no permanente pues tiene una limitacin de tiempo segn sea su constitucin. 2).- Objeto materia de estudio del usufructo: El usufructo debe recaer sobre bienes no consumibles, pues recordemos que no se debe alterar su substancia, si fuera un bien consumible, el usufructuario no podra devolver el bien al propietario, aunque se pueden encontrar excepciones a esta regla, como lo establecen los arts. 993 y 994, que a continuacin cito:

ARTCULO 993. Si el usufructo comprendiera cosas que se deteriorasen por el uso, el usufructuario tendr derecho a servirse ellas, emplendolas segn su destino, y no estar obligado a restituirlas, al concluir el usufructo, sino en el estado en que se encuentren, pero tiene la obligacin de indemnizar al propietario del deterioro que hubiere sufrido por dolo o negligencia. ARTCULO 994. Si el usufructo comprende cosas que no pueden usarse sin consumirse, el usufructuario tendr el derecho de consumirlas, pero est obligado a restituirlas, al terminar el usufructo, en igual gnero, cantidad y calidad. No siendo posible hacer la restitucin, est obligado a pagar su valor, si se hubiesen dado estimadas, o su precio corriente al terminar el usufructo, si no fueron estimadas. De Ibarrola destaca que la nica manera en que el usufructo pueda recaer sobre este tipo de bienes, se da cuando sea a ttulo universal. Puede recaer tambin sobre bienes muebles. Inmuebles, corporales e incorporales, por lo que, entonces tambin puede recaer sobre derechos, pudiendo ser reales o personales. Como hemos escrito acerca del derecho de propiedad y al ser el usufructo un desmembramiento de ste, definimos que el usufructo puede ser a ttulo particular y a ttulo universal. Derivado de dicha categora, el usufructo puede ser enajenado, arrendado y gravado por el usufructuario, con la regla de que dichas contratos terminarn con el usufructo, (Art. 1002) adems de gozar del derecho del tanto. (Art. 1005) 3).- Constitucin del usufructo: Se puede realizar de diversas maneras, segn el art. 981 del Cdigo Civil pueden ser tres, por la ley, por la voluntad del hombre o por prescripcin. a).-Por la ley: Se fundan como un ejemplo, los arts. 428 y 430, del Cdigo Civil, en los que se establece que los padres tienen derecho al cincuenta por ciento del usufructo que tengan sus herederos, si ste fue adquirido por cualquier ttulo que no sea su trabajo. b).-Por voluntad del hombre: Ejemplo de ello sera un contrato, en el que el hombre transmita el usufructo a un tercero y conserve para l la propiedad, o caso contrario, que ceda la propiedad a un tercero y conserve para s el usufructo. En este supuesto, encontramos que el usufructo se constituye por enajenacin y por retencin. Siendo el primero cuando el usufructo es el objeto del contrato, y el segundo, cuando el objeto del contrato es la nuda propiedad. c).- Por prescripcin: Consideramos difcil que alguien llegue a realizar esto, pues en el supuesto de querer aplicar una prescripcin, sera acertado realizar sta para obtener la propiedad mas no el usufructo. d).- Rojina Villegas expresa que por voluntad del hombre tambin se puede transmitir o constituir un usufructo por medio de un acto unilateral, cosa que rechazamos, pues no se puede ser usufructuario sin aceptar el usufructo, ya que por este motivo, nunca se ejercera, debido a que si no se acepta, se definira que el usufructuario no estara enterado de que tiene ese derecho. Los arts. 982 en adelante regulan diversas formas de constituir el usufructo en relacin a los contratantes, que son: -Puede constituirse a favor de una o varias personas, simultnea o sucesivamente. (Art. 982) -Si es a favor de varias personas simultneamente, al cesar el derecho de una de ellas, regresar esa parte al propietario, salvo que se haya pactado que al suceder esto, el usufructo

acrecer a los restantes usufructuarios. (Art. 983) -Si es constituido sucesivamente, ser aplicable nicamente a las personas que existan cuando comenz el derecho del primer usufructuario. (Art. 985) -Puede ser vitalicio o por tiempo determinado, esto es, con fecha de inicio y de trmino, ser vitalicio, si no se establece lo contrario al momento del contrato. (Arts. 985 y 986. -Los derechos y obligaciones del usufructuario sern establecidas por el contrato. 4).- Causas de extincin del usufructo: Estas causas estn reguladas en el art. 1038 en sus nueve fracciones y en los arts, subsecuentes. En ellos se establece que el mtodo ms comn para la extincin del usufructo es la muerte, con sus salvedades, como la estipulada en el art. 1041, que cita el hecho de cuando el usufructo es constituido a favor de un tercero y por tiempo determinado, al fallecer ste, el usufructo no termina, pues es hasta que vence el plazo cuando se extingue. Otro de los mtodos es por prdida de la cosa sin obligacin para el usufructuario, siempre y cuando no haya existido negligencia. B).- USO: Este derecho tiene un poder mucho ms limitado que el usufructo, pues es intransmisible. Nuevamente encontramos un desacuerdo con lo que escribe Rojina Villegas, que establece que slo se permitir el uso de la cosa y en algunos casos de sus frutos, ya que el Cdigo regula que el derecho de uso es para recibir los frutos necesarios de una cosa ajena para satisfacer sus necesidades y las de su familia.(Art. 1049) C).- HABITACIN: La definicin de habitacin se encuentra en el art. 1050 del Cdigo siendo: el derecho real que faculta al titular del derecho a ocupar gratuitamente en un inmueble ajeno las piezas que requiera para l y su familia, en el art. 1051 se establece que dicho derecho es inalienable e inembargable. CAPTULO VIII ACCIN REIVINDICATORIA 1).- Concepto: Esta accin es ejercida por el titular de un bien respecto del cual ha perdido la posesin. Rojina Villegas escribe que la accin reivindicatoria es de suma importancia para la propiedad, pues constituye el medio jurdico para obtener la restitucin de una cosa que es de nuestra propiedad, teniendo un efecto declarativo, ya que su objeto es que la sentencia reconozca el dominio que el actor tiene sobre dicha propiedad, y en consecuencia busca el efecto condenatorio, al coactivar al demandado a restituir la cosa con todo y los frutos y accesiones. 2).- Forma de ejercicio: Su parte adjetiva se encuentra en los arts. 1 al 25 del Cdigo de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, de los que recalcaremos los puntos que consideremos ms importantes. -Pueden ejercer dicha accin, quienes tengan inters en que la autoridad constituya un derecho o imponga una condena y quien tenga el inters contrario. (Art. 1 C.P.C.) -La reivindicacin presentar como parte actora a aqulla que ha perdido la posesin de la cosa, pero tiene el ttulo que lo acredita como propietario, pidiendo que le sea restituida con los frutos y accesiones que establece el Cdigo Civil

-El poseedor que niegue la posesin, la perder en beneficio del demandante. (Art. 6 C.P.C.) - El poseedor que deje de hacerlo, con el fin de evitar los efectos de la accin reivindicatoria, puede ser demandado en reivindicacin. (Art. 7) Rojina Villegas da ciertos ejemplos de la accin reivindicatoria basndose en jurisprudencia, que anotaremos a continuacin, En primer lugar, expone que es imprescriptible, esto es, que mientras el derecho que se desea reivindicar exista, la accin no prescribir, solamente cuando por virtud de la usucapin se pierda el derecho entonces se extinguir la accin. (Tesis 7. Compilacin de jurisprudencia editada en el ao de 1965, cuarta parte, pg. 44) En seguida, presenta el estudio de los ttulos, en el cual postula la importancia de los ttulos de propiedad, debido a que cuando el actor tiene un ttulo de propiedad y el demandado no cuenta con l, es prueba suficiente para demostrar el derecho del actor, siempre y cuando su ttulo sea anterior a la posesin del demandado. (Tesis 8, de la citada compilacin, cuarta parte, pg. 45) CAPTULO IX PRESCRIPCIN La prescripcin es un medio de adquirir bienes o de librarse de obligaciones por el transcurso del tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley. (Art. 1135 del C.C.) La adquisicin de bienes es llamada prescripcin positiva o usucapin y la liberacin de obligaciones, negativa. (Art. 1136 C.C.) A).- Prescripcin positiva o usucapin: El nombre de usucapin fue dado por los romanos para definir la adquisicin de la propiedad mediante la posesin originaria, sta deba ser lo suficientemente prolongada y reunir los requisitos que prevea la ley para su validacin. Las caractersticas esenciales de la prescripcin adquisitiva deben ser al tenor siguiente: a).-En concepto de propietario, b).- pacfica, c.-)continua y d).-pblica. a).- En concepto de propietario: El poseedor debe ostentarse como propietario y demostrar que tiene el animus domini (nimo de dominio), pues slo de esta manera se puede producir la prescripcin. b).- Pacfica: Esto es, la posesin no debe ser adquirida con violencia, aunque este vicio se puede sanear si el poseedor sostiene que adquiri con violencia, pero que a partir de cierto momento ces. c).- Continua: La interrupcin de la posesin, se gesta cuando el poseedor deja de ejecutar de forma permanente esos actos. d).- Pblica: En contrapunto, existe el vicio de la clandestinidad, esto es, la posesin debe ser siempre a todas luces vista por la comunidad que me rodea. El Cdigo Civil reconoce como pblica a la que es conocida por todos y a la que est inscrita en el Registro Pblico. (Arts. 825 y 3042 en su fraccin I) B).- Prescripcin negativa: La prescripcin negativa escribe Rojina Villegas es un medio de extinguir obligaciones o derechos con el paso del tiempo, en virtud de que el acreedor no exija el pago en los plazos sealados por la ley o el titular no ejerza su derecho real. El Cdigo estipula que dicha prescripcin se realiza por el transcurso del tiempo fijado por la ley, siendo ste de diez aos a partir de que pudo exigirse una obligacin, con sus casos de

excepcin. (Arts. 1158 y 1159) Establece en su art. 1160 que la obligacin de dar alimentos es imprescriptible. CAPTULO X REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE COMERCIO 1).- Antecedentes histricos: Los antecedentes histricos que presentaremos a continuacin, fueron tomados de la pgina web del Registro Pblico, posteriormente, explicaremos las funciones que realiza dicha institucin. Breve Historia Antecedentes Nacionales El rgimen de la tenencia de la tierra en el derecho azteca tuvo un carcter pblico, y dentro de un crculo muy limitado existi una forma de tenencia parecida a lo que conocemos como propiedad privada. El tlacuilo fue el antecesor del escribano cuya tarea primordial consista en dejar constancia de todo tipo de acontecimiento dentro de la sociedad azteca, por medio de signos ideogrficos y pinturas. Durante la etapa de aculturacin y colonizacin el oficio de escribano era especfico de los espaoles peninsulares, ms tarde este oficio fue practicado tambin por los criollos nacidos en la Nueva Espaa. Los rasgos principales de la actividad del escribano fedatario eran asentar por medio escrito la fundacin de las ciudades, la creacin de instituciones, los asuntos tratados en los cabildos y todo hecho relevante en la vida de la poca. Antecedentes del Sistema Registral Mexicano Los antecedentes del actual Registro Pblico de la Propiedad datan del antiguo derecho espaol en el que destacan los siguientes ordenamientos: La Bula Inter Coetera expedida por el Papa Alejandro VI, por peticin de los reyes catlicos de Espaa, la cual sirvi para poner fin a las disputas entre Espaa y Portugal. Posteriormente, con el triunfo de Hernn Corts, a partir de 1521 adquirieron vigencia en el territorio que hoy es Mxico, los siguientes ordenamientos jurdicos espaoles: las Leyes de Castilla, el Fuero Real, las Siete Partidas, la Recopilacin y la Novsima Recopilacin, ordenamientos en los cuales podemos decir que se encuentran los antecedentes de la evolucin de nuestro sistema registral. La anterior legislacin espaola metropolitana fue reemplazada o complementada por otras disposiciones de carcter colonial; es as como encontramos las Leyes de Reinos de las Indias, las Ordenanzas del Villar, las Leyes de Intendentes y la Recopilacin de Autos Acordados de la Real Audiencia y Sala del Crimen de la Nueva Espaa. En aos subsecuentes, la instruccin de los Seores Fiscales de Hacienda aplicables a la Nueva Espaa, conoci del oficio de hipotecas; esa ley que fue aprobada por la Audiencia en septiembre de 1784, distingui al oficio con calidad de vendible y renunciable en todas las ciudades y villas, sealando la diferencia entre un escribano del ayuntamiento y uno de hipotecas. Una vez lograda la independencia de Mxico, el Reglamento

Provisional Poltico del Imperio Mexicano de 1822, otorg vigencia a las leyes, rdenes y reglamentos promulgados hasta el 24 de febrero de 1821, siempre y cuando no se opusiesen a aquel; as como a las leyes, rdenes y decretos que se expidieren en consecuencia de la lucha de independencia. La Ley y Arancel sobre el Oficio de Hipotecas, expedidos el 20 de octubre de 1853, regularon la venta del oficio hipotecario y lo sealaron como un oficio vendible y enajenable. En 1867, el presidente Benito Jurez expide la Ley Orgnica de Notarios y Actuarios del Distrito Federal, siendo esta ley la que sienta las bases de lo que hoy conocemos como: Oficio del Registro Pblico. Un Cdigo Civil importante por ser uno de los ms completos en su poca fue el del Estado de Veracruz, expedido en 1868, cuyo Ttulo XXI denominado Del Registro Pblico de la Propiedad estuvo integrado por los captulos siguientes: Disposiciones generales, Ttulos sujetos a inscripcin, De las personas que deben o pueden pedir la inscripcin, Del modo de hacerse la inscripcin, De los efectos de la inscripcin, De los modos de extinguirse la inscripcin, De la anotacin preventiva, De las subinscripciones, y De la Tenedura del Registro. El Cdigo Civil del Estado de Mxico del ao de 1870, por su parte, mantuvo la forma anterior y agreg un captulo ms de Disposiciones Transitorias. En virtud de la ingobernabilidad prevaleciente en la poca, el proyecto de Justo Sierra y otro proyecto de Ley de Hipotecas y Registro Pblico preparado por Jos Mara Iglesias, as como uno ms iniciado por una comisin nombrada por el Emperador Maximiliano, no pudieron culminar en ordenamientos vigentes. Es decir, que el Distrito Federal careci de un cdigo civil, hasta el Cdigo Civil del Distrito Federal y Territorio de Baja California de 1870, aprobado despus de la restauracin de la Repblica. Durante la presidencia de Benito Jurez, con fecha 28 de febrero de 1871, el Ministerio de Justicia e Instruccin Pblica expidi el Reglamento del Ttulo XXIII del Cdigo Civil del Distrito Federal y de la California, con ordenanza de instalacin de la oficina denominada Registro Pblico de la Propiedad. Este Registro dependa del Ministerio mencionado y contemplaba entre otras materias los requisitos para fungir como director y las obligaciones del mismo; los ttulos sujetos a inscripcin; las bases para aquellos problemas de duplicidad de ttulos y la carencia de los mismos; la calidad de los documentos autnticos; los efectos de la inscripcin, de los asientos, as como la fijacin de reglas de observancia para los registradores; diferenci la propiedad del suelo, edificio o plantaciones existentes en el mismo; regulaba la sesin de derechos, la inscripcin de derechos hereditarios, la rectificacin de los actos del registro; la publicidad del registro; la consulta de los libros existentes, certificaciones de inscripciones y solicitudes para atencin, entre otras actividades. El Cdigo Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California del 31 de marzo de 1884, entr en vigor el 1 de junio de ese ao y dispuso, en su artculo 3213, que un reglamento especial establecera "los derechos y obligaciones de los registradores, as como las frmulas y dems circunstancias con que debe extenderse el registro", dicho reglamento nunca fue expedido por lo que se mantuvo en vigor el de 1871. El

Cdigo de 1884 dedic su ttulo vigsimo tercero a regular el Registro Pblico de la Propiedad en cuatro captulos titulados: Disposiciones generales, De los ttulos sujetos a registro, Del modo de hacer el registro y De la extincin de las inscripciones. Dispuso adems, que habra oficinas del Registro Pblico de la Propiedad en los lugares donde hubiera juzgados de primera instancia. Mediante el decreto del 3 de abril de 1917, Venustiano Carranza introdujo reformas al Cdigo Civil en materia registral. En 1921 se expidi un nuevo Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad. En 1928 fue redactado un proyecto de Cdigo Civil, mismo que una vez aprobado entr en vigor el 1 de octubre de 1932. El 21 de junio de 1940 fue expedido un nuevo Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad, redactado por una comisin presidida por Don Manuel Borja Soriano. Un nuevo Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad para el Distrito Federal fue publicado en el Diario Oficial de la Federacin el da 15 de diciembre de 1952, pero nunca entr en vigor. En 1973 fue reformado el artculo 3018 del Cdigo Civil (actual 3016), regulndose lo que se conoce como Aviso Preventivo. Las reformas de 1979 al Cdigo Civil abrogaron todo el ttulo relativo al Registro Pblico de la Propiedad, en virtud de las cuales se estableci el Folio Real en sustitucin del anacrnico sistema de libros, a fin de conocer en un solo documento la situacin de la finca, su titular, los gravmenes y las anotaciones preventivas, adems de haberse instituido el folio para los bienes muebles y las personas morales. Estas reformas de 1979 tambin se refirieron al depsito de los testamentos olgrafos diferidos del Registro Pblico de la Propiedad al Archivo de Notaras, y al procedimiento de inmatriculacin administrativa. El Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad de 1979 entr en vigor el 17 de enero de ese mismo ao y fue derogado por un nuevo Reglamento el 6 de mayo de 1980. En 1988 fue reformado el Cdigo Civil en lo se refiere a los requisitos para que los documentos privados sean inscritos en el Registro Pblico de la Propiedad, as como respecto de los avisos preventivos en tratndose de documentos privados y sobre la inmatriculacin. El actual Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad del 6 de agosto de 1988, consta de 118 artculos distribuidos en tres ttulos: De las disposiciones generales, Del sistema registral y Del procedimiento registral. 2).- Funcionamiento: Procederemos ahora a tener conocimiento acerca de los trmites que se realizan en el Registro. El art. 3005 del Cdigo establece que los documentos a registrar solo sern: los testimonios de escrituras o actas notariales, las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera autntica, los documentos privados que fueron vlidos de acuerdo a la ley, , mientras exista en ellos la constancia de que el notario, el registrador, el corredor pblico o el Juez autentificaron las firmas y constataron la voluntad de las partes. Para que los derechos reales o de crdito surtan efectos ante terceros, debern ser registrados en la suscrita institucin. Debemos notar que el art. 3016, referente al proceso de inscripcin que seguir una escritura,

es de suma importancia, pues en l se detalla desde el primer paso, que es la solicitud del certificado de libertad de gravmenes, posteriormente la presentacin para su inscripcin del testimonio, consecutivamente, el ingreso del segundo aviso preventivo. Marca el mismo artculo, los tiempos de vigencia que tiene cada documento y las situaciones que se pudieran presentar en caso de no ingresarlos en tiempo y forma. Nos indica tambin de quienes pueden solicitar el registro de sus documentos, y de los criterios que deben tener los calificadores al realizar los registros de los trmites. Realiza tambin el proceso de inmatriculacin de bienes inmuebles, que consiste la inscripcin de stos cuando carecen de antecedentes registrales, la cual puede ser de dos tipos: judicial, que se obtiene mediante informacin de dominio y posesoria; y administrativa, obtenida mediante inscripcin de: -Decreto por el que se incorpora al dominio pblico un inmueble. -Decreto por el que se desincorpore del dominio pblico un inmueble. -Ttulo fehaciente para adquirir la propiedad de un inmueble, en trminos del art. 3051 del Cdigo Civil. -La propiedad de un inmueble adquirido por usucapin en los trminos del art. 3052 ; y -De la posesin de buena fe de un inmueble con los requisitos suficientes para prescribir, segn el art. 3053 del Cdigo. CONCLUSIONES -El patrimonio es un conjunto de bienes derechos y obligaciones que constituyen una universalidad jurdica o de derecho, que deben ser preferentemente valuables en dinero, pues en contra de lo que opina Gutirrez y Gonzlez, apreciamos que solo de esta manera puede tener una repercusin jurdica directa en el patrimonio. Aceptamos la posibilidad que permite la tenencia de dos o ms patrimonios, pues aparte del patrimonio personal y creado por el sujeto a base de su esfuerzo, puede tener al mismo tiempo otro(s) patrimonio(s), que pueden ser: el recibido por herencia, sea testamentaria o ab-intestato (sin testamento), o el patrimonio que se crea en la sociedad conyugal. Rechazamos el supuesto que establece que puede existir un patrimonio sin dueo o que es el patrimonio quien se debe a otro patrimonio, pues es imposible que exista una relacin jurdica que se establezca como, cosa contra cosa. La relacin siempre ser entre personas en este caso titulares de patrimonio pues son stas quienes tienen los derechos sobre los patrimonios. La teora del patrimonio-afectacin es considerada correcta, pues actualmente los bienes son destinados a todo tipo de uso, dependiendo de su naturaleza, y el derecho ha creado instituciones encargadas de normar todos y cada uno de los destinos de dichas afectaciones, luego entonces, si existe un grupo de bienes afectados jurdicamente y un grupo de instituciones creadas por el derecho para regularlos, existe el patrimonio-afectacin. No toda persona ha tenido siempre un patrimonio, para ejemplificar esto pusimos a los nios expsitos y resolvimos tambin que este hecho no es impedimento para que en un futuro puedan ser propietarios de algunos. Aquellas personas que ya cuentan con un patrimonio, no pueden, por disposicin de la ley,

quedarse absolutamente sin patrimonio, al postular que, aunque fuera su deseo deshacerse de la totalidad del mismo, deben conservar para si mismos lo esencial para subsistir. -Los derechos reales se encuentran vinculados a un bien, ya sea mueble o inmueble, siendo erga omnes, creando una relacin jurdica entre el titular del derecho y un sujeto pasivo universal, que debe respetar el derecho de aqul. Entre derechos reales existe una diferencia que puede darse de dos maneras, la primera es establecida en cuanto al tiempo de creacin de los derechos, establecindose el precepto: el que es primero en tiempo es primero en derecho, y la segunda, se rige con respecto a la calidad de los derecho, pues si los derechos fueron establecidos en un mismo tiempo, el que tenga mejor calidad ser el primer beneficiado. Los derechos de crdito o personales, permiten al titular de ste, a compeler al deudor para que realice una accin a su favor, siendo el deudor el sujeto pasivo, que regularmente est identificado. Algunos autores expusieron la teora de la despersonalizacin del derecho de crdito, teora que debemos considerar como absurda, pues es impensable imaginar un derecho de crdito sin deudor o sin acreedor, forzosamente debe existir una persona que cobre y una persona que deba, aunque se puedan subrogar a cualquiera de ellos, esto no significa que puedan desaparecer. En lo concerniente a que los derechos reales deben tener un principio econmico, creemos que es falso. El derecho real busca permitir que el titular pueda disponer de ellos o de sus bienes de manera libre, pero no de forma econmica exclusivamente. -.Existen diversas clasificaciones y caracterizaciones de los bienes, en este trabajo tratamos de exponer la mayora de ellos, as como sus funciones. Insisto en mi rechazo hacia la errnea forma de nombrar a las clasificaciones y caracterizaciones de los bienes, esperando haber demostrado el porque de mi recelo hacia ellas. -Podramos decir que el derecho real de propiedad sobre bienes inmuebles es solamente una falacia, una mera ilusin, pues analizando la Constitucin Poltica de nuestro pas, descubrimos que las personas no tienen en si , un derecho sobre los terrenos del Estado, ya que es ste el titular de ellos, luego entonces, se tendra sobre ellos slo un ttulo en el que se fungir como arrendatarios. El derecho real de propiedad es, como ya hemos visto, el derecho ms amplio que se tiene sobre una cosa o un bien. Desde la era romana ste derecho ha sido importante, pues desde esos tiempos era considerado un derecho absoluto, perpetuo y exclusivo. Existen maneras que podran parecer ilcitas, para adquirir la propiedad, pero que la ley permite debido a la cantidad formas, pues si no es por un lado se puede buscar por otro. Recordemos que el derecho de propiedad no solo da beneficios acerca de la cosa en si, tambin los proporciona sobre los frutos de la cosa. Consideramos improcedente el concepto que da el Cdigo Civil respecto al derecho de accesin, pues, como ya expusimos, este derecho como su nombre lo indica, debe referirse nica y exclusivamente a las situaciones en que un bien se incorpore a otro. Pero nuestro Cdigo hace mencin del mismo tambin en sentido inverso, de manera que a los frutos que

son emanaciones de los bienes, tambin los considera accesiones. -La copropiedad y el rgimen de propiedad en condominio, son dos conceptos con bastantes similitudes, pues en ambos se tiene la propiedad compartida de un inmueble, con la diferencia de que en el condominio se sabe exactamente de que parte se es propietario y en la copropiedad se es de una parte alcuota. Diferencia significativa entre ellos , es que, el condominio es exclusivamente para inmuebles y concretamente para conjuntos de unidades de propiedad exclusivas, mientras que la copropiedad puede gestarse, en bienes muebles e inmuebles. -El usufructo, uso y habitacin, deben ser considerados en el Cdigo Civil, como desmembramientos del derecho real, concordando con Gutirrez y Gonzlez, pues el derecho real te debe permitir el disfrute absoluto de las cosas, accin que no realizan los desmembramientos, ya que slo pedes gozar de una parte del bien. De tal manera que para ambas partes se pierde poder sobre el bien, por un lado el propietario se convierte en nudo propietario, lo cual significa que solo tiene la nuda propiedad, y por el otro, el usufructuario, slo tiene el ius utendi y el ius abutendi, luego entonces, tampoco tiene poder absoluto sobre el bien. -La accin reivindicatoria permite recuperar la posesin sobre un bien del cual slo conservamos la propiedad, la manera de realizarla se encuentra establecida en Cdigo de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal. -La prescripcin puede ser de dos tipos, positiva o usucapin o negativa, la primera, permite al poseedor originario convertirse en propietario si cumple con los requisitos que establece la ley, en este supuesto, debemos remarcar que si se tiene un ttulo de propiedad precario, el cual sabemos que es perfecto, existen dos formas de hacerlo valer. La primera es presentndose ante notario pblico para hacer la formalizacin e escritura y la segunda es en la que interviene la prescripcin, esto es, si se tiene el ttulo precario de propiedad y se ha habitado por cinco aos o ms en el inmueble, se puede entablar un juicio de prescripcin, pues al tener el contrato s es poseedor de buena fe. La prescripcin adquisitiva puede ser de buena fe o de mala fe, para poder entablar el juicio de prescripcin por buena fe, se requiere haber habitado el inmueble por cinco aos, en la de mala fe, deben ser diez aos. -El Registro Pblico es la institucin en la cual se encuentran todos los registros de los inmuebles del D.F. Se encarga de registrar todas las operaciones que lleven por fin, transmitir, enajenar, o gravar un inmueble. No puedo dar una conclusin favorable respecto al Registro Pblico, pues al analizar un poco los artculos que rigen su funcionamiento, descubro que en la prctica, no se realiza ninguna de las actividades como estn estipuladas. Ejemplo ms claro y sencillo: el primer trmite que se establece para el ingreso de una escritura, que es el certificado de libertad de gravmenes, siguiendo el art. 3016 debera ser gratuito, actualmente se realiza un cobro de trescientos cuarenta y un pesos 00/100 m.n. por dicho documento. Como este ejemplo se podran dar muchos, acera de los tiempos de prelacin, de los criterios que deberan seguir los calificadores, en fin.

No podemos exigir una institucin que se apegue totalmente a derecho y cumpla con todas las estipulaciones de ley, pues nos encontramos en un Estado en el que desafortunadamente los mismos ciudadanos permitimos actos que obstaculicen las mejoras. Pero considero que si desde la legislacin de la institucin y mxime de la importancia del Registro Pblico, pues en el se asientan los patrimonios de miles, quiz millones de familias estn, no digamos errneos, pero si atrasados los procedimientos que se deben realizar, entonces si existe un foco rojo que el legislador debe revisar. BIBLIOGRAFA 1.- APUNTES, Bienes y Derechos Reales, Prof. Lic. Csar Montero Serrano. 2.- APUNTES, Derecho romano II, Prof. Lic. Fernando Delgado Chong 3.- BIALOSTOSKY Sara, Panorama del Derecho Romano, Mxico, Porra, 2005 4.- BONNECASE Julien, Elementos de Derecho Civil, Tijuana, Crdenas, 1985. 5.- DE IBARROLA, Antonio, Cosas y sucesiones, Porra, Mxico, 1986. 6.- DOMNGUEZ Martnez, Jorge Alfredo, Derecho Civil, Mxico, Porra, 1998. 7.- GUTIRREZ y Gonzlez, Ernesto, El Patrimonio, Mxico, Cajica, 1982. 8.- GUTIRREZ y Gonzlez Ernesto, Derecho de las Obligaciones, Puebla, Cajica, 1974 9.- HUBER Olea, Francisco Jos, Diccionario de Derecho Romano, Mxico, Porra, 2007. 10.- MAGALLN Ibarra, Jorge Mario, Instituciones de Derecho Civil, Mxico, Porra, 2001. 11.- MENDOZA Bremauntz, Emma, Teora Econmica, Mxico, Iure, 2006. 12.- PLANIOL y Ripert, Tratado Prctico de Derecho Civil Francs, Tomo III, Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal, Instituto de Investigaciones Jurdicas de la Universidad Nacional Autnoma de Mxico, 2002. 13.- ROJINA Villegas, Rafael, Compendio de Derecho Civil, Mxico, Porra, 1981 BIBLIOGRAFA VIRTUAL http://www.consejeria.df.gob.mx/rppc/historia/index.html -------------------------------------------[ 2 ]. GUTIERREZ y Gonzlez, Ernesto, El Patrimonio, Mxico, Cajica, 1982, Pg. 39. [ 3 ]. HUBER Olea, Francisco Jos, Diccionario de Derecho Romano, Ob. Cit. Pg. 530, Porra, 2007. [ 4 ]. Planiol y Ripert, Tratado Prctico de Derecho Civil Francs, T.III, Pg. 23, TSJDF, IIJUNAM, 2002. [ 5 ]. Gutirrez y Gonzlez explica que el patrimonio se considera as, porque no siempre se cuenta con un patrimonio, pero existe la posibilidad de adquirirlo posteriormente. El Patrimonio. 1982. [ 6 ]. ROJINA Villegas, Rafael, Compendio de Derecho Civil, Pg.9, Mxico, Porra, 1981. [ 7 ]. cit, Pg. 24. [ 8 ]. El Patrimoniocit, Pg. 33.

[ 9 ]. Tratado Pg. 28. [ 10 ]. Compendio ...cit, Pg. 15 [ 11 ]. Tratado Pg. 29 [ 12 ]. Compendio Pg.17, [ 13 ]. Tratado cit. Pg. 42. [ 14 ]. Compendio Pg.21 [ 15 ]. dem [ 16 ]. BONNECASE Julien, Elementos de Derecho Civil, Tijuana, Crdenas, 1985, Pg.624 [ 17 ]. El Patrimonio cit. Pgs. 165 166 [ 18 ]. Ibidem Pg. 159. [ 19 ]. Gutirrez y Gonzlez afirma que es ilgico que sean llamados obligaciones, pues en una obligacin, existe la posibilidad de constreir a alguien a hacer o no hacer cierta conducta, siendo impensable que vayamos por la calle obligando a toda persona que se cruce en nuestro camino a respetar nuestros bienes, por lo que define a las obligaciones como deber jurdico, sin embargo, para no confundirnos y no siendo este curso, el relacionado con dicho tema, continuaremos llamndoles obligaciones, GUTIRREZ y Gonzlez Ernesto, Derecho de las Obligaciones, Puebla, Cajica, 1974 [ 20 ]. Tratado cit. Pgs.44 y 45 [ 21 ]. Compendio Pg.26 [ 22 ]. Diccionario cit. Pg. 370 [ 23 ]. Compendio Pg.32 [ 24 ]. Ibidem, Pg.33 [ 25 ]. Ibidem, Pg.36 [ 26 ]. Se podra considerar el agua como un bien, esto debido a que el gobierno realiza un cobro por la misma, lo cual posibilitara el hecho de que es apropiable, pero en realidad, lo que se cobra en esos casos, no es el agua en s, sino el servicio que se presta, el gasto que se realiza en mantenimiento de tuberas, etc., por lo tanto, debemos considerar que el agua es inapropiable, luego entonces, es slo una cosa. [ 27 ]. MENDOZA Bremauntz, Emma, Teora Econmica, Mxico, Iure, 2006, Ob. Cit. Pg. 63. [ 28 ]. Har una separacin entre clasificacin y caracterstica, pues todos los autores dan como clasificacin lo que yo considero caracterstica y lo que para mi es una clasificacin ni siquiera lo consideran como tal. La clasificacin de los bienes ser, muebles, inmuebles, vacantes y mostrencos. Las caractersticas sern que son fungibles, genricos, no consumibles, etc. Esto lo afirmo con base en las definiciones que recogemos del Diccionario Enciclopdico Ilustrado de la Lengua Castellana acerca de clasificacin y caracterstica, siendo lo primero accin de clasificar, buscando clasificar, encontramos que es ordenar o disponer. En el mismo diccionario encontramos que la palabra caracterstica est definida como Dcese de la cualidad que da carcter o distingue. Es por estas definiciones que afirmo lo siguiente: la clasificacin de los bienes ser como ya lo he expuesto, porque slo estamos ordenando los tipos de bienes que hay, y las caractersticas sern los ejemplos que ya establecimos, pues el ser fungible o no consumible es una cualidad de distincin sobre los dems, mas no de orden.

[ 29 ]. Vanse artculos 774 y 785 del Cdigo Civil para el Distrito Federal. [ 30 ]. Ibidem Art. 767. [ 31 ]. Ibidem Art. 768 [ 32 ]. Ibidem Art. 770 [ 33 ]. Bonnecase agrega una categora ms que basa la transformacin jurdica de los muebles por naturaleza en inmuebles, gracias a una declaracin de voluntad de los propietarios. Pero al no encontrar un fundamento jurdico en nuestro Cdigo Civil, no har mencin de la misma. Elementos Pg. 632. [ 34 ]. Tratado cit. Pg.76, [ 35 ]. Elementos Pg.628 [ 36 ]. Ibidem Pg. 97 [ 37 ]. Ibidem Pg.63. [ 38 ]. Elementos Pg.628 [ 39 ]. Cdigo Civil vigente del Distrito Federal Arts. 2792 y 2793. [ 40 ]. Apuntes, Bienes y Derechos Reales, Prof. Lic. Csar Montero Serrano. [ 41 ]. MAGALLN Ibarra, Jorge Mario, Instituciones de Derecho Civil, Ob. Cit. Mxico, Porra, 2001, Pg. 195 [ 42 ]. Diccionario ... cit. Pg. 635 [ 43 ]. Elementos ... cit. Pg.641. [ 44 ]. Compendio Pg.79. [ 45 ]. DOMNGUEZ Martnez, Jorge Alfredo, Derecho Civil, Mxico, Porra, 1998, Ob. Cit. Pg.348 [ 46 ]. Apuntes Prof. Lic. Csar Montero Serrano. [ 47 ]. Derecho Pgs. 351 y 352. [ 48 ]. Vanse Arts. 875 al 877 del Cdigo Civil. [ 49 ]. Apuntes, Derecho romano II, Prof. Lic. Fernando Delgado Chong. [ 50 ]. Alcuota: cuando se tiene una parte de la propiedad de un bien, pero no se sabe con exactitud que parte es, VG. se recibe la parte alcuota de un departamento, por lo tanto sabemos que tenemos un derecho sobre el departamento, pero no sabemos sobre que parte, si sobre una recamara o sobre el bao etc. [ 51 ]. Ejemplo dado en una clase de Acto Jurdico y Personas por el Lic. Carlos Antonio Arturo Canovas Theriot [ 52 ]. BIALOSTOSKY Sara, Panorama del Derecho Romano, Mxico, Porra, 2005 Ob. Cit., Pgs. 133, 134. [ 53 ]. Apuntes, romano II. [ 54 ]. Derecho Pg. 355 [ 55 ]. Idem [ 56 ]. Ibidem Pg. 359 [ 57 ]. Compendio Pg.93 [ 58 ]. Derecho Pg. 361

[ 59 ]. Compendio Pg.99 [ 60 ]. Derecho ...cit. Pg. 366 [ 61 ]. Se considera perjuicio, a la prdida econmica que se genera por no poder utilizar el bien en cuestin. Verbigracia de este caso sera: Si alguien toma cemento para hacer una escultura, pero dicho cemento iba a ser utilizado para la creacin de una tienda de abarrotes, el perjuicio se dara bajo el supuesto de que la apertura de la tienda tardara ms de lo previsto, luego entonces, el dueo de la tienda estara perdiendo la venta de los das que se retrase la terminacin de la construccin. [ 62 ]. Gutirrez y Gonzlez explica el concepto proindiviso como: sin divisin material de las partes, en otras palabras, una cosa que es propiedad de varias personas tiene varias divisiones imaginarias por ese hecho, pero fsicamente esta completo. El Patrimonio Pg. 366. [ 63 ]. Ibidem, Pg.367 [ 64 ]. Derecho Pgs. 376 y 377. [ 65 ]. Derecho ... cit. Pg. 383 [ 66 ]. Ibidem, Pg. 392 [ 67 ]. Se denomina as cuando la persona tiene la propiedad pero no la posesin. [ 68 ]. DE IBARROLA, Antonio, Cosas y sucesiones, Porra, Mxico, 1986, Pg. 560. [ 69 ]. Derecho Pg. 415. [ 70 ]. Compendio Pg.125. [ 71 ]. Compendio Pg. 136 [ 72 ]. Derecho Pg. 437 [ 73 ]. Apuntes Bienes [ 74 ]. Compendio Pg. 106. [ 75 ]. Compendio Pgs. 108 y 109 [ 76 ]. Diccionario Pg. 831. [ 77 ]. Compendio Pgs. 244 a 251. [ 78 ]. Ibidem, Pg. 258 [ 79 ]. http://www.consejeria.df.gob.mx/rppc/historia/index.html