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AVALO DE EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES

MATERIAL PRCTICO.

Ing. Leonardo A. Morales C.

InscripcinColegio de Ingenieros de Venezuela: N 91.766 Certificado ASAPROVE: N 756 - Registro SUDEBAN: P-3465

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Contenido del Curso

1. 2. 3. Introduccin Aspectos bsicos Mercado inmobiliario: a. Localizacin b. Particularidad c. Durabilidad d. Alto costo 4. Asuntos urbanos: a. Importancia social de la vivienda b. Segregacin y urbanismo c. Segmentacin en el mercado inmobiliario d. Tributos inmobiliarios e. Poltica de viviendas actuales f. Reglamentacin del uso del suelo POU PDUL PLANES ESPECIALES 5. Mtodos de valoracin 1ra parte a. Desarrollo del mtodo de valoracin directa datos de mercado: i. Caso prctico con criterios de homogenizacin y tendencia central ii. Caso prctico con inferencia estadstica utilizacin de software SPSS b. Avalos de arrendamiento: i. Aspectos legales ii. Caso prctico 6. Mtodos depreciacin a. Aspectos tericos y causas b. Mtodos de clculo: i. De lnea recta ii. Kuenzle (parbola) iii. Ross iv. Ross-Heidecke c. Mtodo JANS d. Ejercicios prcticos 7. Costos de construccin a. Costos directos i. Tipologas constructivas - Cinpronet ii. Incidencias de costos b. Costos indirectos c. Ejercicios prcticos 8. Mtodos de valoracin 2da parte a. Desarrollo del mtodo de valoracin directo evolutivo costos de reproduccin: i. Casos prcticos 9. Informe de avalos, caractersticas y esquema de presentacin 10. Clculo de honorarios profesionales 11. Ejemplos de avalos - discusin grupal

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INTRODUCCIN
El siguiente Taller, est diseado y expone temas en funcin a los objetivos del Programa de Formacin de Avaluadores Profesionales de ASAPROVE. Plantea aspectos bsicos: tericos y prcticos (Taller), que se consideran a la hora de hacer peritajes, inspecciones, estudios tcnicos e informar del conocimiento de la investigacin aplicada sobre la Tasacin de Edificaciones y Construcciones. Como profesionales y, en formacin, como especialistas en el rea de la Tasacin, debe ser responsabilidad conocer y manejar todos los aspectos de este Taller para su aplicacin directa en coordinacin de un equipo multidisciplinario del rea de Tasacin de Valoracin. En el mediano plazo, deber perfeccionar estos aspectos y complementarlos, siguiendo el Programa de Formacin, con su experticia profesional en ejercicio, lo cual contribuir a la gestin de su conocimiento y desarrollar la razn de juicio u opinin de valor sustentable. En este material en especfico, se presentan las tablas de depreciacin, tablas estadsticas, glosario tcnicos, normativas del tipo legal y problemas prcticos (vivienda unifamiliar, apartamentos, oficinas, terrenos casa y ampliacin en construccin, etc.), juntos a referenciales inmobiliarios las cuales complementarn los ejercicio que se van a desarrollar en el Taller. Lo anterior se complementa con el CD del Taller el cual incluye herramientas informticas y lecturas de inters para el participante.

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GLOSARIO TCNICO BSICO

Avalo: segn, Abunahman S. Ingeniera Legal y de Tasaciones. 2005. Estimar el valor de mercado de uno o ms intereses identificados, en una parte especfica de un inmueble, en un determinado momento . Bien inmueble: todos aquellos bienes u obras que no pueden trasladarse de un sitio a otro porque estn adheridos fsicamente a los terrenos o edificaciones. Bien mueble: todos aquellos activos que pueden trasladarse de un sitio a otro. Valor: Expresin monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la tasacin, en un mercado de libre competencia, dado por tres caractersticas; escasez, utilidad y deseabilidad. Precio: Es lo que se paga en bolvares por un bien inmueble en el mercado Valor de mercado: precio ms alto en trminos de dinero que una propiedad alcanzara si se pone a la venta en un mercado abierto, con un plazo razonable ante un comprador que la adquiriese conociendo todos sus usos. Es el precio por el cual un vendedor deseoso la vendera a un comprador igualmente deseoso ninguno sujeto a presiones anormales. Valor Probable: una apreciacin subjetiva del Tasador, se basa en hechos y transacciones reales recientes y comparables y se apoya en las tcnicas que ensea la ciencia de la Tasacin. Valor Inicial o de Compra: Es el valor que tuvo el inmueble al terminar su construccin o edificacin. Se llama tambin valor histrico. Valor de Reposicin: Es el valor que tiene hoy en el mercado un inmueble igual o semejante al que se est tasando, pero nuevo. VR = BD + r. Valor Residual: Es el valor del inmueble cuando cumpla su vida til. Se le llama tambin valor de salvamento, valor de chatarra o valor de salvataje. Elio DCaires en su manual de avalos, considera este valor entre 5 15% del valor residual. r = VR BD. Base Depreciable: Es la parte del inmueble que no est sujeta a depreciacin. BD = VR - r. Vida til: El nmero de aos que se considera que el inmueble prestar sus servicios en condiciones normales. En Venezuela a diferencia de otros pases, no hay regulaciones legales para definir la vida til de

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los activos, es un concepto discrecional, el Art 59 L.I. S.L reza lo siguiente; Las fuentes ms tpicas para definir este concepto son; el constructor y el tasador. Aos de Uso: Nmero de aos que tiene el inmueble de haber sido construido Mejoras: Todo bien que se le hace a los terrenos para incrementar su capacidad de desarrollo. Ejemplo: Demoliciones, remociones de piedras, excavaciones, rellenos y terraplenes. Bienhechurias: Todo bien inmueble incorporado permanentemente al terreno por el hombre, que no puede ser retirado sin destruccin, fractura o dao. Ejemplo: Casas, galpones, edificios, cercas y cobertizos. Edificaciones: Construccin terminada cuya funcin principal es alojar personas, animales o cosas. Construcciones: Conjunto de procedimientos que se llevan a cabo para levantar diversos tipos de edificaciones. Edificaciones Convencionales: Son las que se construyen mediante un proyecto de arquitectura e ingeniera, bajo la normativa tcnica vigente y supervisada por un equipo de profesionales universitarios. Edificaciones no Convencionales: Son aquellas que se construyen sin proyectos de arquitectura e ingeniera, no cumple con la normativa vigente y no son inspeccionadas ni supervisadas por profesionales universitarios. Alero: Elemento voladizo no transitable, destinado para resguardo de muros y fachadas. Calzada: Parte de una calle o va destinada al transito de vehculos. Galpn: Construccin formada por un techo soportado por columnas paredes y puertas. Cobertizo: Construccin formada por un techo, soportada por columnas y abierto por todas partes. Caney: Construccin formada por un techo de forma cnica y abierto por todas partes. Fachada: Conjunto de parmetros exteriores que componen cada una de las caras de un edificio. Lindero: Es la lnea que limita un lote o parcela de terreno con otro de la misma naturaleza, con una va o con un accidente natural. Marquesina: Paso techado que se coloca frente a la entrada de un edificio como proteccin al peatn. Edificaciones Aisladas: Es la que no est adosada a otra edificacin por ninguno de sus lados. Edificacin pareada: Es la que est adosada por uno de sus costados. Elementos constructivos: Son todos aquellos elementos que constituyen la parte esencial de una construccin o edificacin.
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Obras Preliminares: Son aquellas que se hacen antes de hincar la construccin. Ejemplo: Limpieza del terreno, demoliciones, remocin de escombros. Movimiento de tierra: Comprende excavaciones, rellenos, terraplenes, muros, gaviones. Estructura: Conjunto de elementos constructivos entrelazados entre si y se dividen en; infraestructura, superestructura y cubierta de techos. Infraestructura: Esta integrada por pilotes, bases, fundaciones, pedestales, vigas de riostra, losas de fundaciones, vigas de fundacin y base de pavimento. Super Estructura: Conjunto de columnas, vigas de corona, placas, losas, machones. Cubierta de Techo: tipo de material que cubre la parte superior de la edificacin, esta puede ser de; acerolit, caa, teja, mini-teja, concreto, machihembrado con teja, tabelones en perfiles metlicos, lminas super lux960, losa maciza, loseta prefabricada con perfiles metlicos, losa reticulada, liviano zing. Obras arquitectnicas: estn integradas por albailera, herrera, carpintera, pintura, accesorios. rea Bruta de Construccin: Es la suma del rea de todos los pisos, seccin horizontal de muros, voladizos, balcones, prticos que componen una edificacin. Pent-House: Unidad de vivienda con terraza que se puede construir en la parte superior de un edificio de apartamentos. Piso: Espacio comprendido entre el nivel de un piso y el nivel del siguiente sobrepuesto. Apartamento: Es una unidad de vivienda que junto a otras unidades similares o no, forman parte de una edificacin en la que se presenta ms de un caso de superposicin de las diversas unidades, las cuales comparten; circulacin, estacionamiento, acometidas de servicio, bajantes de basura, ascensor.

CLASES DE INMUEBLES 1. Unidades en propiedad horizontal: Apartamentos, locales comerciales, oficinas, depsitos, puestos de estacionamiento u otros incluidos en documentos de condominio. 2. Terrenos urbanos: Terrenos y parcelas sin construccin, ubicados dentro del permetro de las ciudades, con variables urbanas (zonificacin) asignadas.

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3. Casas, quintis y bienhechuras. En general, terreno o parcela con construcciones (excepto edificios), no sujetos a rgimen de propiedad horizontal. Esta clase incluye construcciones, mejoras e instalaciones (bienhechuras). 4. Galpones: Terreno o parcela con construcciones dedicadas a depsitos o actividad comercial o industrial. Esta clase incluye construcciones, mejoras e instalaciones (bienhechuras). 5. Edificios: Edificacin y terreno, conformada por un conjunto de unidades tales como apartamentos, locales comerciales, oficinas, estacionamientos, depsitos, etc., no regido por la Ley de Propiedad Horizontal. 6. Terrenos extraurbanos, Fincas, Predios, Haciendas: ubicadas fuera del rea urbana de la ciudad, conformada por terreno con fines agropecuarios o posibilidad de desarrollo. Esta clase incluye construcciones, mejoras e instalaciones (bienhechuras).

SEGN SU TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA - ASAPROVE Construcciones Convencionales: Son las que se construyen mediante un proyecto de arquitectura e ingeniera, bajo la normativa tcnica vigente y supervisada por un equipo de profesionales universitarios. Construcciones no Convencionales: Son aquellas que se construyen sin proyectos de arquitectura e ingeniera, no cumple con la normativa vigente y no son inspeccionadas ni supervisadas por profesionales universitarios. Edificaciones Aisladas: son aquellas que no estn adosadas a otra edificacin por ninguno de sus lados. Edificacin pareada: Es la que est adosada por uno de sus lados. Galpn: Construccin formada por un techo soportado por columnas con cerramientos. Cobertizo: Construccin formada por un techo, soportada por columnas sin cerramientos. Caney o boho: Construccin formada por un techo de forma cnica sin cerramientos.

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METODOLOGIA PARA VALORACIN DE EDIFICACIONES YCONSTRUCCIONES La aplicacin de la metodologa ms adecuada para la realizacin de un trabajo de tasacin depende fundamentalmente de las condiciones de mercado con que se enfrenta el tasador, por las informaciones recolectadas en ese mercado y por la naturaleza del servicio que se pretenda desarrollar; se pueden utilizar en conjunto dependiendo del tipo de tasacin, estas son: 1. Mtodo directo Comparativo de datos de mercado: consiste en hacer una comparacin directa de los precios pagados en el mercado de propiedades similares, cuando existen sustitutos razonablemente similares y suceden transacciones con cierta frecuencia. 2. Mtodo directo del Costo de reposicin: es aquel que tiene la particularidad de ser detallado, exige al tasador el conocimiento total de la edificacin y dominio, en clculos de presupuestos estimados, cantidades de obras, precios actuales de materiales y mano de obra especializada.

Para calcular el costo de reposicin (VR), cunto vale hoy a los precios de mercado una edificacin o construccin igual o semejante a la que se est valorando, existen dos procedimientos: Cmputos mtricos. reas Brutas de Construccin.
1. CmputosMtricos: Es el instrumento ms confiable para la determinacin

del valor de reposicin (VR). El anlisis consiste en desglosar el bien inmueble en tres grandes grupos, (materiales, equipos y mano de obra), estos cmputos deberan estar compuestos por los siguientes captulos: obras preliminares, estructura, arquitectura, instalaciones sanitarias, instalaciones elctricas, cerramientos, Acabados, impermeabilizacin, paisajismo y cualquier otro elemento que este construido y/o instalado en el bien que se est valorando.
2. reas Brutas de construccin: Es la sumatoria del rea total construida,

que encierra los espacios del inmueble, es decir, se toma en consideracin el rea techada cerrada y el rea techada abierta incluyendo los volados y salientes de losas de entrepisos y techos.

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Mtodo de Depreciacin
MTODO DE ROSS HEIDECK
Es el mtodo que se est utilizando para valorar los bienes inmuebles, debido a que toma en cuenta en su frmula el estado de conservacin y mantenimiento del inmueble.

Erich Heideck en 1935, desarrolla una metodologa modificada que denomino Ross-Heideck (Franz Wilhelm Ross). La experiencia ha demostrado que las depreciaciones realizadas segn esto (depreciacin por antigedad de acuerdo con curvas de Ross) son las que mejor responden a la realidad. Como las curvas muestran, aumentan las depreciaciones porcentualmente de ao en ao en forma creciente. Para la estimacin de la disminucin del valor por su estado, debe establecerse primero un concepto uniforme sobre el estado de un edificio.Para tal uniformidad de concepto se han establecido los siguientes estados y valor de condiciones:

Estado y valor %C de acuerdo a las CONDICIONES FSICAS segn HEIDECK

ESTADO Estado 1 Estado 1,5 Estado 2 Estado 2,5 Estado 3 Estado 3,5 Estado 4 Estado 4,5 Estado 5 CONDICIONES FSICAS Nuevo Entre nuevo y regular .. Regular con conservacin normal ... Entre regular y reparaciones sencillas . Reparaciones sencillas . Entre reparaciones sencillas e importantes .. Reparaciones Importantes Entre reparaciones importantes y sin valor .. Sin valor Demolicin .. COEFICIENTE C 0,00% 0,32% 2,52% 8,09% 18,10% 33,20% 52,60% 75,20% 100,00%

Aclara perfectamente Heideck que esos porcentajes no se fijaron a sentimiento ni arbitrariamente, provienen de la experimentacin y la observacin de numerosas tasaciones y al intercambio de experiencias. Los nmeros que expresan esos porcentajes pertenecen a las abcisas de una ciloide, la que, repite, no se eligi arbitrariamente.

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DEPRECIACIN FSICA HEIDECK

Edad en % de Vida til

Estado de Conservacin 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5

2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 100

1,02 2,08 3,18 4,32 5.50 6,72 7,98 9,28 10,6 12,0 13,4 14,9 16,4 17,9 19,5 21,1 22,8 24,5 26,2 28,0 29,9 31,7 33,6 35,5 37,5 39,5 41,6 43,7 45,8 48,0 50,2 52,5 54,8 57,1 59,5 61,2 64,4 66,9 69,4 72,0 74,6 77,3 80,0 82,7 85,5 88,3 91,2 94,1 97,0 100

1,05 2,11 3,21 4,35 5,53 6,75 8,01 9,31 10,6 12,0 13,4 14,9 16,4 17,9 19,5 21,1 22,8 24,5 26,2 28,0 29,9 31,7 33,6 35,5 37,5 39,5 41,6 43,7 45,8 48,0 50,2 52,5 54,8 57,1 59,5 61,2 64,4 66,9 69,4 72,0 74,6 77,3 80,0 82,7 85,5 88,3 91,2 94,1 97,0 100

3,51 4,55 5,62 6,73 7,88 9,07 10,3 11,6 12,9 14,2 16,6 17,0 18,5 20,0 21,5 23,1 24,7 26,4 28,1 29,9 31,6 33,4 35,2 37,01 39,1 41,0 43,0 45,1 17,2 49,3 51,5 53,7 55,9 58,2 60,5 62,9 65,3 67,7 70,2 72,7 75,3 77,8 80,5 83,3 85,9 88,6 91,4 94,2 97,1 100

9,03 10,0 11,10 12,1 13,2 14,3 15,4 16,6 17,8 19,1 20,4 21,8 23,1 24,6 26,0 27,5 29,0 30,6 32,2 33,8 35,5 37,2 38,9 40,7 42,6 44,4 46,3 48,2 50,2 52,2 54,2 56,3 58,4 60,5 62,8 65,0 67,3 69,6 71,9 74,3 76,7 79,1 81,6 84,1 86,7 89,3 91,9 94,6 97,3 100

18,9 19,8 20,7 21,6 22,6 23,6 24,6 25,7 26,8 27,9 29,1 30,3 31,5 32,8 34,1 35,4 36,8 38,1 19,6 41,0 42,5 44,0 45,6 47,2 48,8 50,5 52,1 53,9 55,6 57,4 59,2 61,1 63,0 54,9 66,8 68,8 70,8 72,9 74,9 77,1 79,2 81,4 83,6 85,8 88,1 90,4 92,8 95,1 97,6 100

33,9 34,6 35,3 36,1 36,9 37,7 38,5 39,4 40,3 41,2 42,2 43,1 44,1 45,2 46,2 47,3 48,4 49,5 50,7 51,9 53,1 54,4 55,6 56,9 58,2 59,6 61,0 62,4 63,0 66,3 66,7 68,3 59,8 71,4 72,9 74,6 76,2 77,9 79,6 81,3 83,0 84,8 86,6 88,5 90,3 92,2 94,1 96,0 98,0 100

53,1 53,6 54,1 54,6 55,2 55,8 56,4 57,0 57,6 58,3 59,0 59,6 60,4 61,1 61,8 62,5 63,4 64,2 65,0 65,9 66,7 67,5 68,5 69,4 70,4 71,3 72,3 73,3 74,3 75,3 76,4 77,6 78,6 79,7 80,8 81,9 83,1 84,3 85,5 86,7 88,0 89,2 90,5 91,8 93,5 94,5 95,8 97,2 98,6 100

75,4 75,7 76,0 76,3 76,6 76,9 77,2 77,5 77,8 78,2 78,5 78,9 79,3 79,6 80,0 80,4 80,8 81,3 81,7 82,1 82,6 83,1 83,5 84,0 84,5 85,0 85,0 86,0 86,6 87,1 87,7 88,2 88,8 89,6 90,0 90,6 91,2 91,8 92,4 93,1 93,7 94,4 95,0 95,7 97,1 97,1 97,8 98,5 99,3 100

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DISTRIBUCIN " t " DE STUDENT

n - 1 t-0,75 t-0,80 t-0,90 t-0,95 t - 0,975 t-0,99 t - 0,995 t - 0,999 t - 0,9995 1 1,000 1,376 3,078 6,314 12,706 31,821 63,657 318,309 636,619 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 35 40 50 60 70 80 90 100 120

0,816 0,765 0,741 0,727 0,718 0,711 0,706 0,703 0,700 0,697 0,695 0,694 0,692 0,691 0,690 0,689 0,688 0,688 0,687 0,686 0,686 0,685 0,685 0,684 0,684 0,684 0,683 0,683 0,683 0,682 0,681 0,680 0,679 0,678 0,678 0,678 0,677 0,677

1,061 0,978 0,941 0,920 0,906 0,896 0,889 0,883 0,879 0,876 0,873 0,870 0,868 0,866 0,865 0,863 0,862 0,861 0,860 0,859 0,858 0,858 0,857 0,856 0,856 0,855 0,855 0,854 0,854 0,852 0,851 0,849 0,848 0,847 0,847 0,846 0,846 0,845

1,886 1,638 1,532 1,476 1,440 1,415 1,397 1,383 1,372 1,363 1,356 1,350 1,345 1,341 1,337 1,333 1,330 1,328 1,325 1,323 1,321 1,319 1,318 1,316 1,315 1,314 1,313 1,311 1,310 1,306 1,303 1,299 1,296 1,294 1,293 1,291 1,290 1,289

2,920 2,353 2,132 2,015 1,943 1,895 1,860 1,833 1,812 1,796 1,782 1,771 1,761 1,753 1,746 1,740 1,734 1,729 1,725 1,721 1,717 1,714 1,711 1,708 1,706 1,703 1,701 1,699 1,697 1,690 1,684 1,676 1,671 1,667 1,665 1,662 1,661 1,658

4,303 3,182 2,776 2,571 2,447 2,365 2,306 2,262 2,228 2,201 2,179 2,160 2,145 2,131 2,120 2,110 2,101 2,093 2,086 2,080 2,074 2,069 2,064 2,060 2,056 2,052 2,048 2,045 2,042 2,030 2,021 2,008 2,000 1,994 1,990 1,987 1,984 1,980

6,965 4,541 3,747 3,365 3,143 2,998 2,896 2,821 2,764 2,718 2,681 2,650 2,624 2,602 2,583 2,567 2,552 2,539 2,528 2,518 2,508 2,500 2,492 2,485 2,479 2,473 2,467 2,462 2,457 2,438 2,423 2,403 2,390 2,381 2,374 2,368 2,364 2,358

9,925 5,841 4,604 4,032 3,707 3,499 3,555 3,250 3,169 3,106 3,055 3,012 2,977 2,947 2,921 2,898 2,878 2,861 2,845 2,831 2,819 2,807 2,797 2,787 2,779 2,771 2,763 2,756 2,750 2,724 2,704 2,678 2,660 2,648 2,638 2,632 2,626 2,617

22,327 10,214 7,173 5,893 5,208 4,785 4,501 4,297 4,144 4,025 3,930 3,852 3,787 3,733 3,686 3,646 3,610 3,579 3,552 3,527 3,505 3,485 3,467 3,450 3,435 3,421 3,408 3,396 3,385 3,340 3,307 3,261 3,232 3,211 3,195 3,183 3,174 3,160

31,598 12,924 8,610 6,869 5,959 5,408 5,041 4,781 4,587 4,437 4,318 4,221 4,140 4,073 4,015 3,965 3,922 3,883 3,850 3,819 3,792 3,767 3,745 3,725 3,707 3,690 3,674 3,659 3,646 3,591 3,551 3,496 3,460 3,435 3,416 3,402 3,380 3,373

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Principios del Proceso de Valuacin:

1. Principio del Cambio. Los Bienes (Inmuebles y Muebles) estn sujetos a variaciones en su condicin, oferta y demanda con el transcurrir del tiempo y de los cambios que se producen en la vida econmica, social, poltica y cultural, los cuales se reflejan en el valor de una propiedad. 2. Principio de la Oferta y de la Demanda. Para que un bien tenga valor debe haber escasez relativa del mismo, en contra posicin de que se presente una demanda efectiva por la cosa. Las funciones de oferte y demanda determinan el precio del un bien. 3. Principio del Uso Mejor y Ms Productivo. Se denomina tambin uso mejor y ms rentable, o mejor y mayor uso o el uso capaz de producir el ingreso ms alto durante un perodo de tiempo futuro etc. 4. Principio de los Rendimientos Crecientes y Decrecientes. No debe hacerse inversin alguna que resulte un ingreso menor que el costo de oportunidad. 5. Principio del Balance o Equilibrio. Todo proyecto debe procurar la participacin equilibrada de los distintos factores de produccin, para obtener el mximo ingreso de la tierra, evitando el sacrificio de uno de ellos para mantener el mismo nivel de produccin. 6. Principio de la Prediccin. Los conocimientos y experiencias deben ser lo suficientemente actualizados a los fines de permitir visualizar el futuro. La transaccin de compra venta de una propiedad, presupone la existencia de compradores y vendedores que miren al futuro en funcin de una expectativa. 7. Principio de la Sustitucin. No es lo que el dueo estime en cuanto al valor del bien, sino lo que el comprador este dispuesto a pagar en comparacin con otros bienes igualmente deseables. 8. Principio del Nivel de Precios. Al cambiar el nivel de costos de uno de los factores de produccin, cambia el punto de mayor rendimiento en la curva de ingresos ascendentes y descendentes. 9. Principio de la Competencia. La deseabilidad de obtener mayores rentas orienta las inversiones. 10. Principio de la Conformidad.

El uso de la debe estar conforme a las disposiciones legales. 11. Principio de la Utilidad.

En la medida que los bienes tienen mayor utilidad y satisfacen necesidades en un mercado de escasez, adquieren mayor valor. 12. Principio de Integracin y Desintegracin.

Es importante definir en que perodo se encuentra el bien, referido a las etapas de desarrollo del bien.

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AVALUOS DE ARRENDAMIENTO LEY PARA LA REGULARIZACIN Y CONTROLDE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA (G.O. Extraordinaria N 6.053. Nov 2011)

Determinacin del clculo del justo valor Artculo 73.Para la determinacin del valor del inmueble (VI), laSuperintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deber utilizar loselementos cientficos que se enuncian en este artculo, as como cualquier otro,en funcin de mejorar la frmula que se establezca a favor del justo valor y lagaranta de los fines supremos en materia de arrendamiento establecidos en estaLey. 1. Valor de reposicin. 2. Dimensiones del inmueble. 3. Valor de depreciacin. 4. Vulnerabilidad ssmica. Del valor de reposicin Artculo 74.A los efectos del artculo anterior, el valor de reposicin ser aqueldeterminado por el valor de construccin en la actualidad, el cual ser fijadoanualmente por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia devivienda y hbitat; dicho valor deber ser expresado en bolvares por metro en concordancia con las polticas nacionales que garanticen un costo real, segn lasregulaciones que el Estado establezca, contrarrestando la especulacineconmica y garantizando el pleno derecho a la vivienda de toda la poblacin. El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda yhbitat emitir una tabla con los tipos de vivienda, segn aspectos constructivosque tomarn en cuenta su estructura, paredes, techo, piso, instalacionessanitarias, instalaciones elctricas, instalaciones mecnicas, aguas servidas,puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble. Sobre dichatabla se establecern los elementos cientficos referidos en el artculo anteriorpara la determinacin del valor del inmueble y la fijacin del canon dearrendamiento. Del porcentaje de depreciacin del inmueble Artculo 75.El porcentaje de depreciacin del inmueble estar basado enrelacin con la vida til del inmueble, de acuerdo a su uso, calidad, condicionesde mantenimiento y estado de conservacin.

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De la rehabilitacin integral del inmueble Artculo 76.En los casos que se realice una rehabilitacin integral del inmueble,que incluya la refaccin de la estructura, sta deber tener una cuanta econmicade dicha obra superior al ochenta por ciento (80%), que supondra realizar laconstruccin del inmueble en su totalidad, en la actualidad y que, adems, suscaractersticas constructivas permitan suponer que en uso, funcin y condicionesde construccin se ha alcanzado una situacin equivalente a su primer estado devida. Para el clculo del porcentaje de depreciacin del inmueble, se tomar encuenta, a los fines de la antigedad del inmueble, la fecha a partir de larehabilitacin integral del mismo. De la fijacin del canon Artculo 77. La fijacin de los cnones de arrendamiento de los inmueblesindicados en el artculo 1 de la presente Ley, estar basada en una banda entre eltres por ciento (3%) y el cinco por ciento (5%) de rentabilidad anual sobre elvalor del inmueble determinable segn el tipo de arrendador, el cual ser fijadoanualmente a travs de resolucin de la Superintendencia Nacional deArrendamiento de Vivienda. El Ejecutivo Nacional podr modificar los porcentajes de rentabilidadestablecidos en este artculo, cuando as lo determinen razones de inters pblico o social. Frmula para la fijacin del canon Artculo 78. Obtenido el valor del inmueble de conformidad a lo establecido en los artculos precedentes, se debe aplicar la siguiente frmula: CA = (VI/12) x %RA En donde: 1. CA = valor del canon de arrendamiento. 2. VI = valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el artculo 73 de la presente Ley. 3. % RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido en el artculo 77 de la presente Ley.
Ver material digital anexo en CD: REGLAMENTO DE LA LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA. Decreto N 8.587, 12 de noviembre de 2011 Para Ejercicio prctico.

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EJERCICIOS PRACTICOS.
A continuacin se presentan los enunciados de los ejercicios ydurante el Taller se presenta con apoyo fotogrfico la presentacin en donde apreciar los inmuebles y las construcciones a valorar, adems recibirn las caractersticas e instrucciones del profesor, adems de informacin en las carpetas del CD de apoyo, all ubican informacin de referenciales y costos de construccin vigente.Sonejercicios reales autorizados por sus propietarios con fines de instruccin y enseanza para este Taller.

1. Apartamento. APARTAMENTO INTEGRADO N 4-A y 4-B UBICADO EN EL CUARTO PISO, DEL EDIFICIO RESIDENCIAS EL PANORAMA (Propiedad Horizontal), Avenida Ro Portuguesa, Urb. El Parral, Parroquia San Jos, Municipio Valencia, Edo. Carabobo. 2. Casa en Construccin, Casa Quinta N 105-40, Parcela N72, Manzana N 07, Calle Las Acacias (N87), Urb. Los Bucares, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia, Edo. Carabobo. 3. Terreno, pared perimetral, Locales y Vivienda. Av. Cuatricentenaria, Sector Campo Alegra, Valencia. 4. Terreno Industrial con pared perimetral y portn en Zona Industrial Municipal de Valencia. 5. Galpn Industrial con fines de Arrendamiento, Guacara 6. Locales Comerciales C. C. del Norte,. Urb. La Florida, Naguanagua Edo. Carabobo. 7. Quinta y terreno en Urb. El Morro, San Diego. Edo. Carabobo.

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CONTENIDO DEL INFORME DE AVALO

FUENTE: http://www.soitave.org/

A. ASPECTOS GENERALES

Identificacin completa del sujeto de avalo Objeto o finalidad Fecha del Informe Descripcin del sector donde se ubica el inmueble: vecindario, vialidad, accesos, servicios pblicos existentes, acceso a bienes y servicios Descripcin del inmueble. Zonificacin. Uso presente y permitido. Constancias, Permisos. Titularidad del bien. Linderos, medidas. Caractersticas de la construccin. Edad. Calidad de materiales y acabados, obras exteriores y complementarias, instalaciones y equipos

B. MEDICIONES Y CALCULOS

Terreno Verificacin de reas y linderos, sealando la fuente utilizada (documentos, planos, inspeccin, mediciones en sitio, etc.) Construcciones Verificacin de reas, sealando la fuente utilizada (documentos, planos, inspeccin, mediciones en sitio, etc.)

C. FORMACION DEL VALOR

Enfoque del problema. Seleccin y justificacin de la metodologa a emplear Fuentes de recopilacin de datos Seleccin y anlisis de referenciales Procesamiento de datos Clculo de valor Conciliacin de resultados, en caso de tener varios Conclusin de valor Recomendaciones

D. ANEXOS

Planos o croquis de ubicacin del inmueble, terreno y construcciones Fotografas del sector y del inmueble Tablas y grficos usados Copias de documentos, oficios, constancias u otros recaudos que sirvan de soporte al informe Planillas de procesamiento de datos, si las hubiere Cualquier otro que se considere necesario

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AVALUO DE INMUEBLES|AVALUO DE BIENES MUEBLES

TABLA BASE PARA EL CALCULO DE HONORARIOS AVALUO DE INMUEBLES URBANOS, EXTRAURBANOS Y FINCAS RURALES Resolucin N 001-2009 - 17 de Febrero de 2009
CLASE DE INMUEBLE Unidades en Propiedad Horizontal (I) Terrenos Urbanos (II) Casas, quintas y bienhechuras (III) Galpones (IV) Conjunto de Unidades no sujetas a propiedad horizontal (V) Terrenos extraurbanos, Fincas, Predios, Haciendas

FORMULAS DEFINICIONES

H = 0,05% * MA H = 0,05% * MA H = 0,05% * MA + + 20 UT + 25 UT 30 UT MA= Monto del Avalo H= Honorarios

H = 0,05% * MA + 35 UT

H = 0,10% * MA H = 0,20% * MA + + 40 UT 50 UT

UT= Unidad Tributaria Vigente

1 UT = Bs. 107 (2013)

FUENTE: http://www.soitave.org/honorario.asp

CRITERIOS DE APLICACIN 1.1- La presente tabla se aplica en el caso de avalos de inmuebles elaborados con las tcnicas y mtodos de valuacin de general aceptacin, ubicados dentro del rea urbana del domicilio del tasador o de la empresa contratada.
1.1.1- En el avalo de instalaciones industriales, se considerar al inmueble como Clase IV y los honorarios por el avalo de maquinarias y equipos se calcular segn la Tabla de Bienes Muebles aprobada por esta Sociedad.

1.1.2- En el avalo de fincas, predios, haciendas, se considerar al inmueble como Clase VI y los honorarios por el avalo como unidad de produccin ser de mtuo acuerdo entre las parte.
1.1.3- Cuando adems del inmueble se solicite la valoracin de mobiliario, equipos o accesorios, los honorarios por este concepto se estimarn por separado aplicando para ello la Tabla de Bienes Muebles. 1.1.4- El avalo de inmuebles singulares, raros o atpicos, y de obras inconclusas o paralizadas se consideran casos especiales, y se le aplicar un incremento sobre el monto determinado por la tabla, a ser acordado entre las partes segn el grado de dificultad, mtodos utilizados y tiempo estimado de dedicacin.

1.2- En caso de avalo de inmuebles situados fuera del rea especificada en el numeral 1.1. se cobrarn aparte los gastos reembolsables que se deriven de esta situacin tales como transporte, alojamiento, alimentacin, etc.
1.2.1- Los gastos complementarios necesarios para la ejecucin del avalo, tales como fotografas, fotocopias de planos y documentos y copias adicionales del informe, sern convenidos en cada caso y pagados contra relacin de tales gastos.

1.3- En caso de que fuere necesario efectuar levantamientos topogrficos, consultar a otros profesionales especializados, elaborar presupuestos, cmputos de obra, etc., se cobrar una suma adicional, cuyo monto ser convenido entre las partes. 1.4- Los Honorarios calculados mediante la presente tabla, no incluyen diligencias ante tribunales, ni el tiempo de traslado y permanencia en ellos, para cuyo pago se calcular un 40% sobre el monto resultante de los honorarios, hasta un tope mximo equivalente a 40 UT, el ms restrictivo de los dos. La tramitacin de certificaciones de
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gravmenes o tradiciones legales se relacionarn aparte y su monto ser calculado en funcin del tiempo y los gastos de actuacin para el logro de estas actividades. 1.5- Cuando a solicitud de un comitente, sea ste pblico o privado, por requisito legal o por disposicin propia, se asigne a ms de un valuador la responsabilidad de constituirse en comisin para estimar el valor de un inmueble, bien para presentar un solo informe de avalo, o bien establecindose la posibilidad de elaborar informes individuales, se pagar a cada uno de los valuadores el cien por ciento (100%) de honorarios fijados segn la presente Tabla, calculados con base en el resultado de los respectivos informes. 1.6- En caso de avalos para crditos de adquisicin o mejora de vivienda por la Ley de Poltica Habitacional, Nivel de Asistencia I, se aplicar una Tarifa Social equivalente al 50% de la presente tabla. 1.7- La presente Tabla se aplica a un avalo realizado segn se especifica en el Punto 1.1., con el contenido mnimo que se seala en el dorso, entregado en tiempo considerado razonable por el tasador. No limita otras formas de establecer las contraprestaciones dinerarias por los servicios especiales prestados, en cuyo caso las condiciones de contratacin, forma de pago y urgencia en la entrega sern convenidas previamente entre las partes.

CLASES DE INMUEBLES I. Unidades en propiedad horizontal: Apartamentos, locales comerciales, oficinas, depsitos, puestos de estacionamiento u otros incluidos en documentos de condominio. II. Terrenos urbanos: Terrenos y parcelas sin construccin, ubicados dentro del permetro de las ciudades, con variables urbanas (zonificacin) asignadas. III. Casas, quintas y bienhechuras. En general, terreno o parcela con construcciones (excepto edificios), no sujetos a rgimen de propiedad horizontal. Esta clase incluye construcciones, mejoras e instalaciones (bienhechuras) IV. Galpones: Terreno o parcela con construcciones dedicadas a depsitos o actividad comercial o industrial. Esta clase incluye construcciones, mejoras e instalaciones (bienhechuras) V. Edificios: Edificacin y terreno, conformada por un conjunto de unidades tales como apartamentos, locales comerciales, oficinas, estacionamientos, depsitos, etc., no regido por la Ley de Propiedad Horizontal. VI. Terrenos extraurbanos, Fincas, Predios, Haciendas: ubicadas fuera del rea urbana de la ciudad, conformada por terreno con fines agropecuarios o posibilidad de desarrollo. Esta clase incluye construcciones, mejoras e instalaciones (bienhechuras)

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