Civ Modelo Douglas Godoy Casa

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INGENIERA Y SERVICIOS AGRCOLAS INSUMOS, SUMINISTROS Y AGREGADOS INNOVACIN, SOLUCIONES, AVALOS
INFORME DE AVALUO
Objeto: Vivienda Unifamiliar Ubicacin: Barrio La Tembladora, Biscucuy, Edo. Portuguesa.
Propietario: Douglas Godoy Perito Avaluador: Ing. Freddy Bastidas

CALLE PRINCIPAL BRISAS DEL RO SECTOR LA PASARELA, BISCUCUY, ESTADO PORTUGUESA. RIF N V-06113113-9 / NIT N 0035465278 / TELF. 0426.308.68.93 / 0257.882.04.90
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Biscucuy, 02 de Julio de 2013.

ndice Introduccin Carta de Resumen de los resultados Identificacin......................................................................................... ....... Certificacin.......................................................................................... ........ Resumen............................................................................................... ....... Caractersticas Generales............................................................................... Localidad y Entorno....................................................................................... Situacin Jurdica sobre el Arrendamiento....................................................... Situacin Legal del Inmueble......................................................................... Situacin Urbanstica del Inmueble................................................................. Clculos (Avaluo).......................................................................................... Estudio de Mercado....................................................................................... Resumen de avalu....................................................................................... Anexos:
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Material Fotogrfico Plano Ubicacin y Situacin Copia del Documento de Propiedad Ubicacin Relativa Ubicacin Geogrfica Croquis de Distribucin Valor de reposicin a nuevo y fuentes de informacin Credenciales y Autorizacin del Perito
Introduccin El objetivo principal de este Informe de avalo es determinar el valor real y verdadero (Justiprecio) del inmueble ubicado en el Barrio La Tembladora de Biscucuy, Municipio Sucre, Estado Portuguesa. Este informe est catalogado dentro de la clasificacin como privado o particular, debido a que es elaborado para saber o conocer su valor actual a la fecha de elaboracin del Presente informe. Para valorar la CASA se utiliz el Mtodo de Costos utlizando una depreciacin Ross Heidecke es el ms utilizado actualmente debido a que deprecia las edificaciones en lnea curva, que es lo que acontece en la prctica y toma en consideracin el valor de reposicin (VR), aos de uso, vida til, estado de conservacin y mantenimiento para el momento del avaluo.
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El Mtodo utilizado para valorar la parcela de terreno es denominado Mercado o precios por tiempo, reas y ubicacin. Tomando
Ventas comparables, con ajustes de
referenciales de las compras ventas de terrenos iguales o semejantes al que se est valorando debidamente registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio Sucre. Se aplic el mtodo cientfico Regresin Mltiple utilizando el Paquete Estadstico SPSS 12.0
CERTIFICACIN Quien suscribe, Ing. Freddy Bastidas., C. I. N 6.113.113, C. I. V. N 62.263, ASAPROVE 994, certifico que: 1.- El presente avalo es producto de mtodos esencialmente objetivos, cientficos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en el ningn factor, intencin o sentimiento personal que pudiese alterar en lo ms mnimo, tanto los datos o hiptesis de trabajo como el resultado obtenido al aplicar los mencionados mtodos. 2.- No existe ningn inters directo o indirecto con las propiedades avaluadas ni con los contratantes, en cualquier operacin comercial, ni ligan lazos familiares ni de ninguna otra ndole. 3.- Todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar el presente informe son ciertos, hasta donde alcanza la buena fe del
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avaluador, y no se ha exagerado ni omitido conscientemente ningn factor importante que pueda influir en el resultado de este avalo. 4.- No se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este informe, ni la exactitud de la informacin establecida en los documentos legales. Ing. Freddy Bastidas C. I.: 6.113.113 C. I. V.: 62.263
RESUMEN OBJETO: Determinar el valor actual de mercado de un inmueble construido en sistema constructivo de concreto armado y diseado para uso residencial. UBICACION: Barrio la Tembladora, Municipio Sucre, Edo. Portuguesa. PROPIETARIO: Douglas Godoy. C.I. N 9.159.160 PERITO AVALUADOR: Ing. Freddy Bastidas C. I.: 6.113.113, C. I. V.: 62.263
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FECHA: Julio 2013. MONTO:
Bs.F . 1.140.000,00
POTENCIALIDAD DE VENTA: Se estima que el inmueble en referencia, considerado el flujo comercial existente en la zona, es de unos noventa (90) das. 1.- PREFACIO: 1.1.- Objetivos: Determinar a travs de la investigacin, recoleccin e interpretacin y anlisis de los datos, el valor de mercado de un inmueble constituido una vivienda unifamiliar con su correspondiente terreno. Se entiende por valor de mercado, el valor en trminos de moneda nacional que tendra un bien en un mercado libre y competitivo, donde un posible comprador y un vendedor actuaran razonablemente y con conocimiento de la calidad de los bienes, sin tener estmulos indebidos y pudindose realizar la operacin en un tiempo prudencial. 2.2.- Fecha: El presente informe de avalo fue realizado en la primera quincena del mes de Julio del ao 2013. 2.- CONSIDERACIONES GENERALES: A fin de cumplir con los objetivos propuestos en el presente informe, se estim conveniente calcular la depreciacin del tipo taxativa por cuanto la misma considera factores y variables de gran importancia como lo son prdida de utilidad fsica y/o funcional, estado de mantenimiento, grado de deterioro de sistemas, as como tambin la inflacin y la devaluacin de la moneda de curso legal cuyos efectos se reflejan en los costos de reposicin y de
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reemplazo. Paralelamente, se realiz una evaluacin tcnica al inmueble mediante inspeccin ocular exhaustiva amn del anlisis e interpretacin de los planos de la construccin propiamente dicha, para determinar las condiciones y caractersticas ms resaltantes de la edificacin. 3.- IDENTIFICACION DEL INMUEBLE: 3.1.- Distribucin: Los ambientes estn conformados por: Planta Baja: Porche, 3 habitaciones con su respectivo closets revestido en madera, sala, cocina, comedor, sala estar, rea de servicio, estacionamiento capacidad 1 vehculo (rea de construccin 194,06 m2). Primer Nivel: Habitacion principal con su respectiva sala de bao, pasillo, balcn (rea de construccin 33.29 m2). Segundo Nivel: Saln con 2 salas de baos (rea de construccin 33.29 m2). 3.2.- Evaluacin Tcnica: Planta Baja Infraestructura: pilotes, bases en concreto armado Sper estructura: vigas y columna en concreto armado presentando una distribucin de cargas perfectamente simtrica en el sentido E-O, con correas metlicas Techo: machihembrado con teja asfaltica Entre piso: Se encuentra solo en la parte del garaje una losa de concreto armado nervada en un sentido constituido por nervios de acero y bloques tipo piata de espesor 15 cm. para componer una losa de 20 cm. revestida por machihembrado Pisos: Porcelanato Paredes: bloques de concreto (e = 15 cm.) donde una parte se encuentra recubierta con un mortero cal-arena-cemento en acabado texturizado, tablitas de arcilla y madera Ventanas: Madera y Vidrio con protector metlico Puertas: La principal madera y vidrio y las interiores madera entamborada
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Portn: Metlico Pasamanos: Metlico Closets: totalmente recubiertos en madera Cocina: empotradas con porcelanato, madera y vidrio rea de Servicio: Recubierta en cermica de primera Instalaciones elctricas: embutidas con salidas de 110 y 120 voltios La totalidad de las instalaciones elctricas son embutidas en paredes y pisos a travs de tuberas EMT sin rosca de dimetro correspondiente al indicado segn la norma especfica. Instalaciones sanitarias: empotradas, Las redes, tanto de distribucin de aguas blancas como de recoleccin de aguas servidas, estn diseadas en concordancia con las normas COVENIN y de acuerdo con criterios de mxima eficiencia, segn se desprende del examen realizado a las mismas en toda la edificacin. En cuanto a las piezas sanitarias colocadas debe mencionarse que son de color y de alta calidad. Pintura y Acabados: Los revestimientos de las paredes estn constituidos por un mortero de calarena-cemento con acabado texturizado En cuanto a los acabados es una pintura a base de caucho y brillo de seda en las paredes, las partes metlicas tienen una pintura a base de leo presentando excelentes condiciones de mantenimiento. Pasamanos: Metlico Aos de uso: 10 aos Vida til: 50 aos Estado de conservacin segn ROSS-HEIDECKE: 1,5 entre nuevo y regular en excelentes condiciones de conservacin Primer Nivel Baos: Uno Super estructura: vigas y columna en concreto armado presentando una distribucin de cargas perfectamente simtrica en el sentido E-O, con correas metlicas y machihembrado
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Entre piso: losa de concreto armado nervada en un sentido constituido por nervios de acero y bloques tipo piata de espesor 15 cm. para componer una losa de 20 cm, revestida en machihembrado. Pisos: Porcelanato Paredes: bloques de concreto (e = 15 cm.) cuyo recubrimiento es de un mortero cal-arenacemento en acabado texturizado de primera. Pasamanos: Prefabricado Ventanas: Madera y vidrio Puertas: 3 madera entamborada Rejas: Metlicas Instalaciones elctricas: embutidas con salidas de 110 y 220 voltios Pintura y Acabados: Los revestimientos de las paredes estn constituidos por un mortero de calarena-cemento con acabado texturizado. En cuanto a los acabados se encuentran recubierta por pintura en caucho y brillo de seda, las partes metlicas tienen una pintura a base de leo presentando excelentes condiciones de mantenimiento. Aos de uso: 10 aos Vida til: 50 aos Estado de conservacin segn ROSS-HEIDECKE: 1,5 entre nuevo y regular en excelentes condiciones de conservacin Segundo Nivel. Super estructura: vigas en concreto armado y correas metlicas Techo: Cinduteja Pisos: Porcelanato Paredes: bloques de concreto (e = 15 cm.) cuyo recubrimiento es machihembrado Ventanas: Panormicas con protectores metlicos Puertas: 1 metlica y 2 de madera entamborada Instalaciones elctricas: embutidas con salidas de 110 y 220 voltios
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Instalaciones sanitarias: empotradas con cermica importada Aos de uso: 10 aos Vida til: 50 aos Estado de conservacin segn ROSS-HEIDECKE: 1,5 entre nuevo y regular en excelentes condiciones de conservacin
3.3.- Parcela: La parcela es un rectngulo de 162.2 m 2.
3.4.- Linderos: Norte: Avenida de acceso al puente Sur: Calle 8 Monagas hacia el Ro Saguaz Este: Casa y solar de Manuel Briceo Oeste: Una vereda 3.5.- Propiedad: 3.5.1.- Bienhechuras y Terreno: La tradicin legal de la propiedad estudiada consta de que el Sr. Douglas Godoy posee la propiedad de los derechos y acciones sobre las bienhechuras y el terreno segn documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Registro Pblico del Municipio Sucre del Edo. Portuguesa bajo el N 33, folios 01/03, protocolo primero, Tomo I, tercer trimestre del ao 2001; y N 25, folios 01/03, protocolo primero, Tomo I, primer del ao 2002. 3.6.- Ubicacin: 3.6.1.- Fsica: Calle 8 Monagas, Barrio La Tembladora de Biscucuy, Municipio Sucre, Estado Portuguesa. 3.6.2.- Astronmica: NORTE: 1.034.696 SUR: 392.423
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Topografa Semiplana Plana Forma Cuadrada Rectangular Polgono Regular Polgono irregular Con pendiente Variada Servicios Luz Sptico Telfono
Agua Cloacas Gas Transporte Pblico Tipos de construccin Gran lujo Lujo Rural Segunda Humilde Otros. Tipo Industrial
Techos Platabanda Acerolit Fibrocemento Zinc Plafon Dry Wall Losa entrepiso Canal 90 Cinduteja Tabelones Machihembrado Otros liviano abesto Paredes Ladrillo Bloque arcilla Adobe Tabiques Otros Bloque concreto Pantalla concreto Revestimientos Friso liso Cermica Obra limpia Texturizado Porcelana Friso rstico Madera Tablitas de arcilla Piedra Ornamental Porcelanato Ventanas Madera Batiente Madera y V. Otros. bloque vent. Corrediza Basculante Macuto Paleta Acceso de la zona Avenida Carretera Calle Vereda
Hierro Hierro y vidrio Reja de Hierro Madera y vidrio Cermica Alfombra Caico Parquet Asfalto Mosaico
Puertas Mad. Entamb. Madera maciza Panelas alum. Vidrio Seguro Pisos Granito Vinyl Terracota Cemento liso Cemento Rstico Mrmol
Zonificacin: (ARD - 1) (CL)
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INGENIERA Y SERVICIOS AGRCOLAS INSUMOS, SUMINISTROS Y AGREGADOS INNOVACIN, SOLUCIONES, AVALOS Porcelanato Desarrollo de la zona Urbanizada Semi urbanizada en proceso No urbanizada Informacin sobre la edificacin Area de construccin: 228.78 m2 Antigedad: Diez aos N de plantas: Tres Concerjeria: No Apartamento por piso: No Sala de fiestas: No Locales comerciales: No Estacionamiento: Uno Sotano: No Piscina: No Oficinas: No
Estructura Prefabricada Madera Concreto armado Metlica Equipos y complementos Intercomunicador Portero elctrico Casillero de correos Recolector de basura Equipo contra incendio Aire acondici. Central Vigilancia privada Central telefnica Calentador Ambiente musical Aire acondici. x unidad Equipo hidroneumtico T.V. por cable Jacuzzi
.- USO: El uso actual de cada uno de los ambientes se corresponde con los criterios propios del diseo original, es decir, vivienda unifamiliar. 5.- MANTENIMIENTO: Segn la clasificacin de HEIDECKE la edificacin presenta un buen estado de conservacin y mantenimiento no necesitando de reparaciones para su utilidad funcional y fsica. La vida til estimada de la edificacin es de unos cincuenta (50) aos y los aos de uso de la misma es unos Diez (10) aos, (se discriminan en la tabla N 1). 6.- ESTIMACION DE LOS VALORES: 6.1.- Valor del Terreno: En atencin que los terrenos son de propiedad municipal el valor no se toma en cuenta pero a los efectos municipales su precio por m2 es el 10 % de la unidad tributaria. Caractersticas del de ubicacin y disfrute de servicios bsicos, tales como: .- Electricidad: Suministrado por Eleoccidente. Servicio Bueno. .- Agua Potable: Suministrado por Acueducto. Servicio Regular.
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.- Comunicaciones: Se tienen los servicios de la CANTV. .- Vialidad: Calle (5,50 m), con un sentido de circulacin, calzada asfaltada, brocal, cuneta, aceras e iluminacin. Alta circulacin vehicular. .- Entorno: viviendas unifamiliares, locales comerciales .- Desarrollo y Consolidacin de la Zona: consolidado .- Nivel Socio Econmico: Clase Media baja .- Tipos de construcciones en el sector: Casas unifamiliares, locales comerciales.
Vt = Bs.F 57.210,83
6.2.- Valor de Reposicin: Este valor es producto de la inversin que resultara de la construccin de la misma edificacin en las condiciones actuales de mercado, o sea, considerando los precios de los materiales de construccin y los dems insumos relacionados en la presente fecha as tambin factores tales como mano de obra, inflacin, impuestos y otros no menos importantes. Finalmente, este valor por metro cuadrado de construccin tcnicas (se discriminan en la tabla N 1). se determin en funcin del tipo de construccin existente y de acuerdo a sus caractersticas
VR = Bs.F 1.226,115,47
6.3.- Valor Residual: Corresponde al valor de la edificacin al trmino de su vida til. En este caso se calcula un 10 % del valor de reposicin (se discriminan en la tabla N 1)
Vr = 122.611,55
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6.4.- Valor Actual: Significa este el valor de la edificacin tomando como criterio tcnico que es la diferencia entre el valor de reposicin y la depreciacin acumulada en el transcurso de su vida til. Valor Actual: Valor de Reposicin - Depreciacin Acumulada
Va = Bs. 1.091.242,77
6.5.- Valor Total del Inmueble: Es el valor final producto del estudio precedente, considerando la suma del valor actual de la edificacin y el valor del terreno.
Vti = Bs. 1.148.453,60 >>>>>>> Vti redondeado = Bs. 1.140.000,00

6.6.- Demostracin de los Procedimientos: En la tabla de clculo que se anexa se muestran los valores y su relacin entre s, frmulas, coeficientes, factores y variables tambin forman parte de este grupo numeral equivalente a los resultados de la investigacin propiamente dicha. 7.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES:
Una vez establecidos los valores de la edificacin, se observ que el inmueble objeto del presente estudio tiene un precio de mercado de
Bs. 1.140.000,00. Cabe destacar dos
caractersticas importantes de la edificacin como lo son, por una parte, el mantenimiento preventivo a que ha sido sometido el inmueble durante los aos de uso que ha tenido desde su construccin, mostrando un estado de conservacin que permite inferir que su vida til se prolongar mucho ms all de los cincuenta aos (50) aos, cifra tomada originalmente como
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base en los clculos de la tabla de demostracin de los procedimientos que se anexa. Por otra parte, la plusvala o aumento intrnseco que se da en este bien cuando goza de una magnfica ubicacin tanto comercial como de habitacin (Segn Zonificacin) puesto que goza de la prestacin de todos los servicios bsicos.
Ing. Freddy Bastidas C. I.: 6.113.113 C. I. V.: 62.263
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Biscucuy, 02 de Julio de 2013. Ciudadano: Douglas Godoy Ciudad. Respetuosamente me dirijo a Usted, en la oportunidad de hacerle entrega del Informe de Avalo realizado a un Inmueble de su propiedad, ubicado en el Barrio Vega del Cobre de esta ciudad. Cabe destacar que el referido inmueble arroj un valor total de UN MILLN CIENTO CUARENTA MIL BOLVARES SIN CENTIMOS. (Bs. 1.140.000,00) donde se incluyen el valor de la edificacin propiamente dicho. Es de significativa importancia sealar que los resultados reflejados en el referido Informe son el producto de la investigacin, anlisis e interpretacin de los datos provenientes del flujo del mercado de bienes races en la regin, as como tambin de los procedimientos, metodologa y criterios tcnicos considerados pertinentes a los fines propuestos. Sin ms a que hacer referencia me despido de Usted no sin antes suscribirme a sus gratas rdenes, Atentamente, _______________________ Ing. Freddy Bastidas C. I.: 6.113.113 C. I. V.: 62.263
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INFORME FOTOGRAFICO
Foto N 1. Fachada Principal Barrio Vega del Cobre Municipio Sucre Estado Portuguesa. 02 de Julio de 2013.
Foto N 2. Calle sin nmero sector la tembladora. Municipio Sucre Estado Portuguesa. 02 de Julio de 2013
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Foto N 3. Calle (vista Norte) Municipio Sucre Estado Portuguesa. 02 de Julio de 2013
Foto N 4. Sala principal. Municipio Sucre Estado Portuguesa. 02 de Julio de 2013
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Foto N 5. Cocina con revestimiento porcelanato puertas madera y vidrio. Municipio Sucre Estado Portuguesa. 02 de Julio de 2013.
Foto N 6. rea de Servicio. Municipio Sucre Estado Portuguesa. 02 de Julio de 2013
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Foto N 7. Garaje y escaleras de acceso al primer nivel. Municipio Sucre Estado Portuguesa. 02 de Julio de 2013
Foto N 8. Habitacin Principal. Municipio Sucre Estado Portuguesa. 02 de Julio de 2013
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Foto N 9. Sala Estar segundo nivel. Municipio Sucre Estado Portuguesa. 02 de Julio de 2013
Foto N 10. Sala de Bao habitacin principal. Municipio Sucre Estado Portuguesa. 02 de Julio de 2013
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Foto N 11. Sala de Bao planta baja. Municipio Sucre Estado Portuguesa. 02 de Julio de 2013.
Foto N 12. Escaleras de acceso al segundo nivel. Municipio Sucre Estado Portuguesa. 02 de Julio de 2013
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Propietario: Douglas Godoy Perito Avaluador: Ing. Freddy Bastidas

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Ventas comparables, con ajustes de

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Vti = Bs. 1.148.453,60 >>>>>>> Vti redondeado = Bs. 1.140.000,00

Bs. 1.140.000,00. Cabe destacar dos

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