La Propiedad

La propiedad es el derecho real que faculta a su titular para usar, gozar y disponer de un bien, con las

limitaciones

y modalidades

que fijan las leyes.

El propietario debe ejercer su derecho cuando por el no ejercicio del mismo se dae o perjudique a la colectividad. La autoridad puede ocupar la propiedad particular, deteriorarla y an destruirla, si esto es indispensable para prevenir o remediar una calamidad pblica, para salvar de un riesgo inminente a una poblacin o para ejecutar obras de evidente beneficio colectivo.

El propietario de un inmueble es dueo de la superficie de ste y de lo que est debajo de l, salv lo dispuesto por el artculo 27 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos.

El propietario del suelo no puede oponerse a actividades de terceros que se desarrollen a tal profundidad en el subsuelo o tal altura en el espacio areo, que no tenga inters en excluirla.

De las formas de adquirir la propiedad

Los modos de adquirir la propiedad son aquellos hechos o negocios jurdicos que producen la radicacin o traslacin de la propiedad en un patrimonio determinado. A este modo de adquirir la propiedad se le llama tambin "ttulo" y existen diversas clasificaciones, por ejemplo:

A ttulo universal: implica la transmisin de la totalidad de un bien. A ttulo particular: tiene por objeto bienes individualmente determinados y puede realizarse por actos entre vivos o por causa de muerte A ttulo oneroso: el adquirente da por el derecho que adquiere, una prestacin en bienes o servicios A ttulo gratuito: quien adquiere la propiedad no da ninguna prestacin. Las transmisiones por acto entre vivos se realizan por virtud de los negocios jurdicos especialmente reconocidos en este cdigo, as como mediante las dems formas establecidas por la ley Originarios: el derecho adquirido se crea al ingresar en el patrimonio del adquirente, ya sea porque ese derecho no exista, ya sea porque habiendo existido y formado parte del patrimonio de una persona determinada, se haya extinguido ese derecho

Derivados: deviene de un propietario originario. (no es el primero propietario)

De la ocupacin
Ocupacin es la toma de posesin

permanente de los bienes sin dueo o cuya legtima procedencia se ignore, con el nimo de apropiarse de ellos. Hay

ocupacin en la caza y en la pesca, en el descubrimiento de tesoros y en la captacin de aguas.

De la apropiacin de los animales

Los animales sin marca alguna que se encuentren en las propiedades, se presume que son del dueo de stas mientras no se pruebe lo contrario, a no ser que el propietario no tenga cra de la raza a que los animales pertenezcan. Los animales sin marca que se encuentren en tierras de propiedad particular que exploten en comn varias personas, se presumen del dueo de la cra de la misma especie y de la misma raza en ellas establecidas, mientras no se pruebe lo contrario.

De los tesoros
Se entiende por tesoro, para los efectos de los artculos

siguientes, el dinero, las alhajas, las pinturas y otros objetos preciosos, cuya legtima

procedencia se ignore y que estn ocultos en un inmueble o en un mueble. Nunca un tesoro se considerar como fruto de una finca del bien que lo oculta. El tesoro pertenece al que lo descubra en bien de su propiedad.

Si el bien que ocultaba el tesoro fuere de propiedad pblica o perteneciere a un particular que no sea el mismo descubridor, se aplicar a ste una mitad del tesoro y la otra al propietario del bien.

Del dominio de las aguas

El dueo del inmueble en que haya una fuente natural, o que hubiese perforado un pozo, hecho obras de captacin de aguas subterrneas o construido aljibe o presa para captar aguas pluviales, puede usar y disponer de esas aguas.

Si las aguas a que localizaren en dos o ms predios, su aprovechamiento se considerar de utilidad pblica, y quedar sujeto a las disposiciones legales sobre la materia.

Del derecho de accesin

La propiedad de los bienes da derecho a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o artificialmente. Este derecho se llama de accesin.

A falta de disposicin legal expresa el derecho de accesin se rige por los siguientes principios:

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Lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Nadie puede enriquecerse sin causa a costa de otro.

En virtud del derecho de accesin pertenecen al propietario: 1 Son frutos naturales las producciones espontneas de la tierra, las cras, pieles y dems productos de los animales. 2 Son frutos industriales los que producen los inmuebles mediante el trabajo realizado en ellos. 3 Son frutos civiles los alquileres de los bienes muebles, las rentas de los inmuebles, los crditos de los capitales y todos aquellos que no siendo producidos por la misma cosa directamente vienen de ella por contrato, por ltima voluntad o por la ley.

Del derecho y de las relaciones de vecindad

El derecho de vecindad es el lmite recproco, inmanente a la propiedad, que surge automticamente por el solo hecho de la vecindad. Este derecho es imprescriptible. Las relaciones de vecindad son el conjunto de derechos

correspondientes a las personas, en cuanto a su condicin de vecinos o propietarios de

inmuebles vecinos, para hacer valer y respetar sus intereses personales o patrimoniales frente a la actuacin de otros vecinos, en cuanto alteren, perjudiquen o imposibiliten el mantenimiento de una buena vecindad.

El propietario tiene derecho de pedir al que lo sea de los inmuebles contiguos, el apeo, deslinde o amojonamiento de los que respectivamente le pertenecen, si antes no se ha hecho el deslinde o si se ha borrado el lindero.

De la copropiedad

Hay copropiedad cuando uno o ms bienes pertenecen a dos o ms personas. Nadie est obligado a permanecer en la indivisin. Los que por cualquier ttulo legal tienen el dominio comn de un bien, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que por la naturaleza del bien o por determinacin de la ley, el dominio es indivisible.

A falta de contrato o disposicin especial, se regir la copropiedad por las disposiciones siguientes:

I. Los copropietarios participarn, proporcionalmente a sus respectivas porciones, tanto en los beneficios como en las cargas. II. Mientras no se pruebe lo contrario, se presumirn iguales las porciones correspondientes a los copropietarios en el bien o bienes comunes. III. Cada copropietario podr servirse del bien o bienes comunes, conforme al destino de stos, de manera que no perjudique el inters de los dems copropietarios, ni impida a stos usarlos segn su derecho. IV. Cualquiera de los copropietarios tiene derecho para obligar a los dems a contribuir a los gastos de conservacin del bien o bienes comunes. V. Slo puede eximirse de la obligacin a que se refiere la fraccin anterior, el copropietario que renuncie a la parte que le pertenece en la copropiedad.

VI. Sin el consentimiento de todos los copropietarios, ninguno de ellos podr hacer alteraciones en el bien comn, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos; y VII. Los copropietarios gozan del derecho del tanto y del de retracto.

La administracin del bien comn se rige por las siguientes reglas:

I. II.

Sern obligatorios los acuerdos de la mayora de los copropietarios. Para que haya mayora se necesita que sta sea de copropietarios y de intereses.

III.

Si no hubiere mayora, el juez oyendo a los interesados, resolver lo que deba hacerse dentro de lo propuesto por ellos.

IV.

Cuando una parte cierta y determinada del bien perteneciere exclusivamente a un propietario y otra parte fuere comn a dos o ms copropietarios, slo a sta sern aplicables las fracciones anteriores.

Cada uno de los copropietarios tendr la plena titularidad de su derecho y de los frutos y utilidades que le correspondan, y puede enajenarlo, cederlo o hipotecarlo o substituir a otra persona en su aprovechamiento, salvo los derecho del tanto y del retracto de los dems copropietarios. La copropiedad cesa:

I. II. III. IV.

Por la divisin del bien comn. Por la destruccin o prdida del bien objeto de ella. Por la enajenacin del mismo bien. Por la consolidacin o reunin de todas las cuotas en un solo copropietario.

De la medianera

La medianera es la copropiedad que se refiere a objetos situados en el lmite separativo de dos inmuebles contiguos, pertenecientes a distintos dueos. Cuando haya constancia que demuestre quin fabric la pared que divide dos predios, el que la coste es dueo exclusivo de ella; pero si consta que se fabric por los colindantes, o no consta quin la fabric es de propiedad comn.

Se presume que hay medianera mientras no haya signo exterior que demuestre lo contrario: 1 En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto de elevacin 2 En las paredes divisorias de los jardines o corrales, situadas en poblado o en el campo. 3 En las cercas, vallados y setos vivos que dividan los predios rsticos. 4 Si las construcciones no tienen una misma altura, slo hay presuncin de copropiedad hasta la altura de la construccin menos elevada. Hay signo contrario a la medianera:

1 Cuando hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los edificios.

2 Cuando conocidamente toda la pared, vallado, cerca o seto estn construidos sobre el terreno de una de las fincas y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas. 3 Cuando la pared soporte las cargas y carreras, pasos y armaduras de una de las posesiones y no de la contigua. 4 Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y otras heredades est construida de modo que la albardilla caiga hacia una sola de las propiedades. 5 Cuando la pared divisoria construida de mampostera presenta piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salen fuera de la superficie slo por un lado de la pared y no por el otro. 6 Cuando la pared fuere divisoria entre un edificio del cual forme parte, y un jardn, campo, corral o sitio sin edificio. 7 Cuando una heredad se halle cerrada o defendida por vallados, cercas o setos vivos y las contiguas no lo estn.

Del rgimen de propiedad en condominio

Para todos los efectos legales se reserva la denominacin de condominio al rgimen jurdico conforme al cual una persona, a la vez que es propietaria individual y exclusiva de un departamento, piso, vivienda, casa o local, es tambin copropietaria de los elementos y partes comunes del inmueble del que forma parte ese departamento, piso, vivienda, casa o local. Cuando las diferentes unidades integrantes de un inmueble, construidas en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento comn de aqul o a la va pblica, pertenecieren a distintos propietarios.

De los derechos del tanto y del retracto

Los copropietarios no pueden enajenar a extraos a la copropiedad su parte alcuota respectiva, si sus copartcipes quieren hacer uso del derecho del tanto. El derecho del tanto es la facultad que se tiene para adquirir preferentemente un bien.

El que quiera enajenar su parte alcuota debe de notificar al titular del derecho del tanto, por medio de notario o judicialmente, las circunstancias, condiciones y trminos en que tuviere propalada la venta con un tercero, para que dentro del trmino de diez das naturales haga uso de su derecho. Este derecho se pierde por el solo transcurso de los mencionados diez das sin usarlo. El titular del derecho del tanto puede confirmar la enajenacin expresa o tcitamente. Son inoponibles al titular del derecho del tanto: I. El pacto del enajenante con el tercero adquirente, por el cual la transmisin de la propiedad se hace depender del no ejercicio del derecho del tanto por su titular. II. El pacto por el cual el enajenante se reserva la resolucin del contrato para el caso de ejercicio del derecho del tanto.

No proceder el retracto si el preterido hubiere confirmado la enajenacin, ya en forma expresa o tcita.

Accin reivindicatoria en el artculo 27 constitucional

La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los lmites del territorio nacional, corresponde originariamente a la nacin, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada. Las expropiaciones solo podrn hacerse por causa de utilidad pblica y mediante indemnizacin. Se declaran nulas: I. Todas las enajenaciones de tierras, aguas y montes pertenecientes a los pueblos, rancheras, congregaciones o comunidades, hechas por los jefes polticos, gobernadores de los estados, II. Todas las concesiones, composiciones o ventas de tierras, aguas y montes, hechas por las secretarias de fomento, hacienda o cualquiera otra autoridad federal, desde el da primero de diciembre de 1876, hasta la fecha, con las cuales se hayan invadido. III. todas las diligencias de apeo o deslinde, transacciones, enajenaciones o remates practicados durante el periodo de tiempo a que se refiere la fraccin anterior, por compaas, jueces u otras autoridades de los estados o de la federacin, con los cuales se hayan invadido u ocupado ilegalmente tierras, aguas y montes de los ejidos, terrenos de comn repartimiento, o de cualquiera otra clase, pertenecientes a ncleos de poblacin.