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Este documento foi assinado digitalmente por FABIO COIMBRA JUNQUEIRA. Se impresso, para conferência acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0180951-63.2012.8.26.0100 e o código 2S0000006X1B8.

0180951-63.2012.8.26.0100 e o código 2S0000006X1B8. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE SÃO PAULO

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SENTENÇA

Processo nº:

0180951-63.2012.8.26.0100

Classe - Assunto Requerente:

Procedimento Ordinário - Compra e Venda Roberto Batista da Silva e outro

Requerido:

Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo Bancoop e outro

C O N C L U S Ã O

Em 05 de setembro de 2013, faço estes autos conclusos ao MM. Juiz Titular II da 43ª Vara Cível

Central da Capital. Eu,

,

Vitor Pinton Martines, Escrevente Técnico Judiciário, subscrevi.

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Fabio Coimbra Junqueira

Vistos.

ROBERTO BATISTA DA SILVA E OUTRA aparelharam ação de conhecimento contra a COOPERATIVA HABITACIONAL DE BANCÁRIOS DE SÃO PAULO-BANCOOP e a OAS EMPREENDIMENTOS S/A, com pedidos declaratório e condenatório. Em excessivamente longa petição inicial (aditada a fls. 289/305), busca-se comprovar compra e venda parcelada de apartamento em que ocorreu propaganda enganosa e desvirtuamento da natureza jurídica da primeira ré que, ao invés de atividade cooperativista, passou a exercer incorporação imobiliária comercial, estando, portanto, a relação jurídica entre as partes regida pelas regras do CDC.

A primeira ré teria cedido o empreendimento imobiliário à segunda ré, OAS, com obrigação de desligamento com a BANCOOP. Aduz o pagamento integral do preço do imóvel e inexistência de qualquer saldo residual, não havendo comprovação do débito reclamado, sendo os valores apurados unilateralmente. Juntou documentos.

Indeferida a antecipação de tutela, as rés foram citadas e apresentaram contestação (fl. 312/354 e fl. 586/611). A primeira ré, após preliminares, disse que o Termo de Adesão assinado envolvia preço estimado, por autofinanciamento, e não só a

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construção da unidade, mas a finalização do empreendimento como um todo. Face à inadimplência de cooperados, isso não foi possível, razão pela qual foi necessária a venda do empreendimento à OAS.

A segunda ré afirmou que seu ingresso no Termo de Adesão se deu para que

acabasse a paralisação na obra, com ratificação em Assembléia, de modo que assumiu todos os riscos do empreendimento, sem que fossem os cooperados obrigados à adesão à nova situação, destacando que não houve quitação integral do imóvel adquirido pela parte autora. Em comum, ambas as rés impugnaram as razões iniciais, afirmando nada ser cabível quanto ao pedido, requerendo, assim, a total improcedência do pedido. Réplica (fl. 786/719). Sucederam-se petições e juntadas de documentos.

É o relatório do necessário.

DECIDO.

A prova é suficiente para análise do pedido inicial, sendo desnecessária a

realização de audiência de instrução e julgamento ou dilação probatória, razão pela qual converto o feito em julgamento antecipado da lide, como manda o art. 330, inciso I, do CPC. Preliminares que se confundem com o mérito.

Não há se falar em coisa julgada se não há tríplice identidade e respectiva sentença transitada em julgado, não havendo o esperado efeito erga omnes na citada ação coletiva. No mérito, o pedido procede.

Trata-se de questão bastante surrada na jurisprudência desta E. Corte, com reiterados julgados no mesmo sentido. Aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor, já que a primeira ré, como facilmente se verifica, atuava no mercado como empreendedora imobiliária, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgação publicitária, lançamento de dezenas de empreendimentos e vendas ao público em geral, e não somente aos bancários. Precedentes: APc n° 9169901-32.2008.8.26.0000, APc n°

9061922-74.2009.8.26.0000.

Nem

precisaria

ser

dito,

serão

tomadas

como

provas

os

documentos

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juntados à inicial e à resposta, em respeito ao princípio da concentração dos atos processuais, segundo o qual todas as provas devem ser oferecidas em um único momento, já que os atos processuais devem ser exauridos em seus respectivos momentos, quando oportunizados (art. 396 do CPC). Do contrário, impera-se a preclusão.

Há nos autos prova contundente de quitação integral da unidade, como se vêm na totalidade dos comprovantes de quitação (boletos e recibos de pagamentos de fl. 154/258. Não concluído o empreendimento, passou a primeira ré a experimentar dificuldades de todos conhecidas, e terminou se compondo com a construtora OAS, que, no seu lugar, assumiu o empreendimento.

A responsabilidade das rés tem respaldo no CDC, que dispõe que: Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo (parágrafo único do art. 7º do CDC), independentemente de culpa, já que se cuida de responsabilidade objetiva (art. 14 do CDC). Dessume-se dessa imensa controvérsia que a segunda ré jogou o furo deixado pela primeira nas costas de todos os aderentes; rasgou os contratos ao fundamento de que a incorporação havia sido feita a preço de custo, e havia saldo devedor em aberto de molde a inviabilizar o empreendimento nos termos primitivos.

A partir daí, ofereceu duas saídas: devolução pura e simples do dinheiro, a perder de vista, ou manutenção na empreita daqueles que assim o preferissem; mas por novos preços, de mercado, que livremente estabeleceu. Dele abatido o valor já pago. Na prática, mais do que dobrou o valor do negócio.

A autorização Assemblear não podia (e nem pode) afetar direitos já adquiridos de quem contratara antes, não podendo vincular todos os cooperados. Não poderiam as rés, também, exigir dos adquirentes que já receberam a posse precária de suas unidades o pagamento de expressiva quantia suplementar, sob argumento de que se trata de resíduo de custeio de obras no regime cooperativo, apurado sem base em critérios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora.

Ainda que tal cobrança tenha previsão expressa no Termo de Adesão

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firmado, ela é nula de pleno direito. Primeiro, porque de difícil compreensão. Segundo, porque fere o princípio da boa-fé objetiva que deve nortear os contratos.

No caso, a cooperativa realizou ao seu livre arbítrio a apuração final do custo de todas as apropriações de receitas e despesas realizadas e futuras do empreendimento, sem a participação do cooperado no rateio final de responsabilidade, sem observar o disposto no art. 489 do CC, que dispõe ser nulo o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio de uma das partes a fixação do preço.

Precedentes: APc n° 602.217.4/4-00, APc n° 599.558.4/5-00, APc n° 478.060.4/0, APc n° 632.429.4/6-00, APc n° 582.881.4/0-00, APc n° 604.764.4/4-09, APc n° 994.09.318995-8.

Daí porque legítima a imposição de outorga da escritura definitiva do imóvel, já que, quitado o preço do negócio com a Cooperativa, está garantido o direito de domínio, consagração do direito real (art. 1225, I e 1227, do CC).

Não é cabível que, somente após encerrado o empreendimento, poderá se cogitar da outorga da escritura definitiva, por se tratar de cláusula potestativa pura (art. 122, do CC); arbítrio exclusivo da oportunidade e conveniência de ser concluído ou aperfeiçoado o contrato quitado. Por demais, a falta da averbação da obra no registro de imóveis traduz falha na execução do contrato que não constitui excludente do dever de concluir (art. 466-A, do CPC).

Consigna-se, ainda, que eventual acordo entabulado em ação civil pública para regularização definitiva da atuação da requerida não prejudica a responsabilização judicial pelos contratos anteriores, tendo em vista a facilitação da defesa do consumidor em juízo, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor. Precedentes: APc n° 0231831-92.2008.8.26.0100, APc n° 640.973.4/1-00, 640.079-4/1-00.

De rigor, assim, a outorga de quitação nos termos preconizados no pedido inicial; eventual diferença de preço em relação à OAS por ela devendo ser suportada, já que a parte consumidora não se acha sujeita a preço de mercado. Noutras palavras,

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contratou por preço certo e o solveu, isso é o que verdadeiramente interessa, nada tendo a ver com a péssima gestão da BANCOOP, como sistematicamente tem sido decidido por esta Corte.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para DECLARAR inexigível a cobrança relativa ao resíduo, reconhecendo a quitação quanto aos valores devidos referente ao contrato firmado e para CONDENAR as rés, em solidariedade, à outorgar escritura definitiva, sob pena de adjudicação compulsória, valendo esta sentença como título hábil ao registro da transmissão da propriedade.

Condeno as rés, proporcionalmente, com custas e despesas do processo, bem como honorários advocatícios, que fixo equitativamente em R$ 5.000,00, à míngua de decisão condenatória pecuniária (art. 20 § 4°, do CPC).

P.R.I.

São Paulo, 05 de setembro de 2013.

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

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