Colina Park Cobranca Bancoop Negada

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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA de SO PAULO FORO CENTRAL CVEL 22 VARA CVEL Praa Joo Mendes s/n, 9 andar - salas n 927/929 - Centro CEP: 01501-900 - So Paulo - SP Telefone: 2171-6170 - E-mail: sp22cv@tjsp.jus.br
SENTENA
Processo n: Classe - Assunto Requerente: Requerido: 0003820-67.2013.8.26.0100 Procedimento Sumrio - Defeito, nulidade ou anulao Ana Paula Rodrigues Elias e outros Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo
Este documento foi assinado digitalmente por RODRIGO GARCIA MARTINEZ. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0003820-67.2013.8.26.0100 e o cdigo 2S0000006R9DU.
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Rodrigo Garcia Martinez
Vistos.
Trata-se de ao declaratria, para os fins de declara inexigveis as clusulas de reforo de caixa, saldo de apurao final, cobrados de forma superveniente e ilegais dos autores, sem nenhuma previso contratual ou estatutria; e, outorgar as escrituras dos imveis dos autores descritos nos termos de adeso e compromissos de participao' A R foi citada, apresentando contestao ,por sua vez, alegou, em sua defesa que a relao jurdica entabulada entre as partes deveria ser regida exclusivamente pela Lei n 5764/71, de maneira que legtima teria sido a exigncia de aporte extra, ante o carter deficitrio do empreendimento em questo. Impossvel a quitao pretendida, sem que houvesse completo adimplemento dos valores devidos, motivo pelo qual, protestava a r no sentido do decreto de improcedncia dos pedidos.
o relatrio.
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DECIDO.
Passo ao desate da lide na forma do art. 330, I do C.P.C. A preliminar da contestao se mistura com o mrito e com este ser analisada. No mrito, os pedidos so procedentes. Inicialmente, necessrio que se registre que restou incontroverso nos autos que os autores adquiriram as unidades imobilirias descritas nos documentos que instruem a inicial, referentes ao empreendimento COLINA PARK. O que se nota dos autos que houve uma simples compra e venda de imvel e os cooperados nunca tiveram nenhum poder de deciso, aderindo aos termos do contrato conforme estipulado unilateralmente pela r. Alis, uma verdadeira compra e venda simulada de ato de adeso a cooperativa habitacional , uma vez que, como j fartamente reconhecido pela jurisprudncia dominante, a cooperativa atua desvinculada de sua atividade tradicional, executando tarefas mais harmonizadas com a incorporao e a construo de empreendimento imobilirio, e, por isso, a relao entre as partes se identifica com a prevista no artigo 2, caput, da Lei 8.078/90 (Consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produto ou servio como destinatrio final) e, ao mesmo tempo, subtrai a possibilidade de serem adotadas as regras estatutrias aludidas na contestao, Como explanado pelo eminente Des. OLAVO SILVEIRA no julgamento da Apelao n. 166.15, apontou-se com preciso as caractersticas das aparentes cooperativas: um tipo de associao que muito mais se aproxima dos consrcios do que propriamente de cooperativa, at porque, via de regra, nem sempre o efetivo esprito cooperativo que predomina nessas entidades. Ademais, o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisio de casa prpria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construo. (TJSP - Apelao n 166.154, Rel.: Des. Olavo Silveira, in JTJ 236/60). Conforme j ponderou o E. STJ Desimporta qual a pessoa jurdica que est na respectiva relao consumidora, seja qual for, at mesmo uma cooperativa poder ser alvo de corrigenda consumerista (CDC), cujo objeto regular as relaes de consumo. (Agravo de Instrumento n 505.351/MG; Relator: Min. Ruy Rosado de Aguiar; DJ 04.08.2003).
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entidade. Nesse sentido, apelao n 0115298-62.2008.8.26.0001, 8 Cmara de Direito Privado, Relator Desembargador Luiz Ambra, 27/02/2013, registro n 2013.0000093136. Portanto, caracterizada uma relao de consumo, devem ser aplicadas as regras da Lei 8078/90. A cobrana referente Apurao Final ou Reforo de Caixa no est justificada em nenhuma planilha de construo ou outros documentos complementares. A Lei n 5.764/71, em seu artigo 89, dispe que os prejuzos verificados no decorrer do exerccio sero cobertos pelos recursos do fundo de reserva e, se insuficiente, mediante rateio entre os associados, na razo dos servios usufrudos. A r, todavia, sequer havia ventilado a ocorrncia de prejuzo para justificar o inquinado aumento, advindo de suposto rateio entre os associados. Por se tratar de obra autofinanciada no regime de preo de custo, este prev que a r poder cobrar do associado valores decorrentes do aumento de custos reais superiores ao ndice de reajuste previsto, cuja comprovao de rigor e por bvio ficaria a seu cargo. prevista ainda especificamente a possibilidade da incluso de parcela intermediria de reforo, que serve para fazer frente s despesas de concluso da obra, situao em que o associado dever ser expressamente comunicado e com antecedncia . Todavia, na hiptese a autora se queixou justamente da falta de prvia e motivada comunicao, o que incontroverso. Somente ao contestar a ao aduziu que a estimativa de gastos restou ultrapassada aps o incio das obras, argumentando no agir de m-f ao cobrar reforo de caixa, mas apenas buscar o rateio dos gastos e consequentemente a
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Assim, ao contrrio do que afirma a r, aplica-se o Cdigo de Defesa do Consumidor relao jurdica existente entre as partes. Ainda mais, quando pretende transferir o empreendimento para a construtora OAS, o que demonstra a ausncia de esprito cooperativista da r, segundo o qual se pauta pela conjugao de esforos para atingir um objetivo comum. Quanto ao acordo firmado entre a r e o Ministrio Pblico de So Paulo em ao civil pblica, no qual foi reconhecida a natureza de cooperativa habitacional da r, o resultado deste julgamento em nada ser modificado, uma vez que ele s vem corroborar que a r deixou de cumprir com as obrigaes que assumiu perante o autor, no se pautando pelo alegado esprito cooperativo, o qual deveria predominar nessa
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finalizao das obras. Isto , no h demonstrao de que exista saldo a ser integralizado, o que revela ser abusiva, mormente porque os autores assinaram com o ru um Quadro Resumo onde inexiste saldo devedor, o que, por deduo lgica, leva concluso de que o imvel foi totalmente quitado. A r no cuidou e sequer se preocupou, posto que se manifestou favorvel ao julgamento antecipado da lide, em demonstrar que o aumento era realmente devido e necessrio, no informando inclusive at quando perduraria. A questo se assemelha quela em que a r cobra do associado valor adicional a ttulo residual, sem, contudo, apresentar de forma clara e discriminada a composio do saldo devedor (clculo, documentos, custos, etc.). Pretenso reiteradamente rechaada pelo nosso Tribunal, o qual condiciona a cobrana de imprescindvel demonstrao contbil de sua configurao. Cumpre destacar o recente julgado da 3 Cmara, cuja ementa merece destaque: Apelao Ao de inexigibilidade de dbito qual se associou os pedidos de obrigao de fazer e de indenizao por danos moral e material Cooperativa Inexistncia Figura utilizada para dissimular contrato de venda e compra de imvel Aplicao das regras consumeristas ao negcio assinado entre as partes originrias Obrigatoriedade propaganda veiculada Preo do imvel que no continha condies outras de reajuste salvo a da variao do CUB Quitao integral sem ressalva Majorao posterior invlida No demonstrao contbil dos custos referentes ao excesso de preo Existncia, ademais, do Fundo Garantidor de Quitao Inexigibilidade do saldo devedor apontado Trespasse do ajuste a terceiro Impossibilidade de alcanar contratos j firmados Ato jurdico perfeito Celebrao entre as rs que a s a elas diz respeito Coisa Julgada Inocorrncia Limites subjetivos que impedem submeter os que no foram afetados pela deciso Dever de as rs outorgarem a escritura definitiva ao autor, pena de pagar multa diria Danos
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A interpretao da clusula contratual deixa extreme de dvida a natureza da avena celebrada e sua exegese deve obedecer, de forma inconteste, as regras que norteiam a interpretao de clusulas contratuais na sistemtica da Lei de Defesa do Consumidor. A doutrina clara a respeito: "No que tange s clusulas duvidosas ou ambguas, de difcil interpretao, sempre devero ser interpretadas a favor daquele que apenas aderiu s clusulas contratuais gerais e no daquele que as elaborou, ou que ordenou sua elaborao. Esse, alis, o magistrio de MESSINEO, PEDRO BAPTISTA RODRIGUES e ALFRED RIEG, entre outros: a interpretatio contra stipulatorem. ................................................................ Ademais, a funo da declarao ser entendida para poder produzir efeitos; no o sendo poder correr o risco de no atingir seu desiderato, pois no se concebe algum aderir a algo que incompreensvel ou duvidoso, a no ser por necessidade ou ignorncia." ("O Contrato de Adeso" - GUILHERME FERNANDES NETO - "in" "Os Contratos de Adeso e o Controle das Clusulas Abusivas" - coordenao de CARLOS ALBERTO BITTAR - Saraiva - So Paulo - 1.991 - pag. 75 - sem grifos no original) Na verdade a sistemtica no peculiar ao Cdigo de Defesa
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material e moral No caracterizao acertada rejeio Sucumbncia Derrota equivalente Meao Sentena reformada em poro mdia Recurso provido em parte. (Apel. 9000059-74.2010.8.26.0100 3 Cmara de Direito Privado Rel. Des. BERETTA DA SILVEIRA Registro: 2013.0000068637 Data do julgamento: 19.02.2013). A outra banda, apesar da clusula Apurao Final do Termo de Adeso e Compromisso de Participao , que, alis, diga-se de passagem, foi redigida de forma ambgua e genrica, o contrato no menciona a necessidade de pagamento de resduo ou de qualquer outra despesa aps o pagamento integral do preo.
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Ademais, tais clusulas so abusivas e opem-se ao princpio da boa f objetiva que rege os contratos. A r pretende, ao seu livre arbtrio, sem realizar o empreendimento, sem a participao do cooperado no rateio final e sem lastro em documentos idneos, o recebimento de um valor extra. Logo, invlida a majorao do preo pretendida. No houve, tambm, autorizao do rgo mximo da cooperativa que justificasse a exigncia do denominado reforo de caixa, mesmo porque, como acima asseverado, de cooperativa a r no se trata. Cabe lembrar que o nosso E. Tribunal j manifestou entendimento de que a cobrana de parcelas residuais deve ser previamente aprovada em assembleia, o que no caso no aconteceu: Ao possessria. Reintegrao de posse Cooperativa Habitacional. Pretenso da apelante de ser reintegrada na posse de unidade habitacional pelo inadimplemento dos cooperados, ora apelados, de parcelas devidas a ttulo de 'reforo de caixa'. Descabimento Hiptese em que a cobrana dos valores de aporte final e intermedirios est condicionada a uma srie de requisitos formais, dentre eles, a prvia aprovao dos gastos extraordinrios em assembleia ordinria, o que aqui no se verificou. Recurso desprovido (Ap. n. 0.113.458-11.2008.8.26.0003, rel. Des. Ana de Lourdes Coutinho Silva, dj. 19.10.2011). Ao Possessria. Cooperativa Habitacional. Cobrana de resduos da
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do Consumidor, prevalecendo inclusive no mbito das relaes civis comuns. CAIO MARIO DA SILVA PEREIRA, ao referir as regras de interpretao dos contratos formuladas por POTHIER frisa que: "Quando uma clausula for suscetvel de dois entendimentos, deve ter aquele que possa produzir algum efeito, e no no que nenhum possa gerar - Quoties in stipulationibus ambigua oratio est, commodissimum est id accipi quo res de qua agitur in tuto sit. ("Instituies de Direito Civil" - Vol. III - 9 Edio - Forense - Rio - 1.992 - pag. 37 - sem grifos no original)
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Consumidor. Autora no apresentou documentao necessria para demonstrar o inadimplemento da r. Cobrana de parcelas atinentes a resduo deve ser previamente autorizada por assembleia. Aprovao das contas da cooperativa no se mostra suficiente para substituir a deliberao envolvendo a exigncia de saldo residual. Interesse de agir no se faz presente. Ausncia de uma das condies da ao impede a entrega da prestao jurisdicional em seu mrito. Extino do processo mantida. Apelo no provido" (Ap. n. 0113873- 97.2008.8.26.0001, rel. Des. Roberto Maia, dj. 23.10.2012). Cooperativa habitacional. Compromisso de compra e venda. Cooperativa que pretende a cobrana de saldo residual. Sem prova da origem do dbito. Insegurana jurdica que no pode ser prestigiada. Violao ao princpio da boa-f objetiva, diante de comportamento contraditrio venire contra factum proprium. Ntido carter de papel de incorporadora, sujeita, portanto Lei 4591/64. Recurso desprovido (Ap. n. 0.19838660.2006.8.26.0100, rel. Des. Teixeira Leite, dj. 28.06.2012). Por outro lado, a aprovao das contas da cooperativa no suficiente para substituir a deliberao envolvendo a exigncia de saldo residual, o que afasta, ainda mais, a pretenso da autora. Est claro que o valor que a r pretende cobrar
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compradora. Pretenso de reintegrao de posse de unidade habitacional pelo inadimplemento da cooperada. Valores que somente so exigveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados. Inocorrncia, na hiptese. (...) Sentena mantida. No provimento (Ap. n. 0612276-36.2008.8.26.0001, rel. Des. nio Zulian, dj. 15.03.2012). "Reintegrao na posse. Aquisio de imvel. Cooperativa habitacional. Relao de consumo caracterizada. Aplicao do Cdigo de Defesa do
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realidade, nada apresenta, na essncia, de sistema cooperativo. Conclui-se que de cooperativa, a r s tem o nome, alis, como sistematicamente decidido: RESCISO DO COMPROMISSO Demora na entrega da unidade Omisso quanto ao prazo de entrega Mora caracterizada Falta da r a autorizar a resciso Restituio integral dos valores pagos Perdas e danos Ausncia de comprovao Multa Descabimento, diante falta de previso Sentena confirmada RECURSO NO PROVIDO. (TJ/SP, Apel. com Rev. n 9133327-10.2008.8.26.0000, Rel. Des. Elcio Trujillo, julgado em 13.03.2012, Registro 2012.0000095762). Logo, a pretenso cobrana do valores supervenientes, com base na lei das cooperativas no procede, at porque no se comprovou a origem do dbito, limitando-se, com base em clusula puramente potestativa, a exigir o pagamento. A inexigibilidade de dbito traz, como consequncia, o direito dos autores outorga da escritura definitiva dos imveis que ocupam. Precisa, nesse caso, a indicao da jurisprudncia, contida na Apelao Cvel n. 0024863-64.2010.8.26.0068, 4 Cmara de Direito Privado, relatada por este Des. nio Santarelli Zuliani, com julgamento em 24/11/2011: Em que pese respaldo em anterior precedente da Cmara, de se considerar ter a autora quitado o preo do negcio com a Cooperativa, o que lhe garante o direito de obter o domnio, consagrao do
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supervenientemente no decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim, da m administrao de recursos alheios. No resta dvida, tambm, que a r no tinha controle, nem fiscalizao eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuou, o que corrobora a descaracterizao da entidade cooperativa. Observa-se, atravs de pesquisa no stio eletrnico do Tribunal de Justia, que a BANCOOP lanou outros empreendimentos habitacionais, que no conseguiu entregar e, em razo de uma administrao mal sucedida, pretende diluir o prejuzo entre todos os cooperados. O que deve imperar a realidade do negcio em termos de anlise e enquadramento legal e no, como pretende a r, o rtulo utilizado que, em
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da autora tenha a sua concretude obtida. O recorrente admite em suas razes recursais que o impedimento est ligado a falta da averbao da obra no registro de imveis (fls. 238) o que importa reconhecimento e confisso sobre a sua falha na execuo do contrato e que no constitui excludente do dever de concluir (art. 466-A, do CPC). Alis, falta a boa-f objetiva (art. 422, do CC) sem mencionar que a recusa na concluso do contrato opera contra a funo social, impedindo que o comprador que quita o preo obtenha o direito real que lhe dar segurana quanto a defesa da propriedade. Por fim, merece registro o V. Acrdo da relatoria do Desembargador Luiz Ambra (Apelao Cvel 0158530-89.2006.8.26.0100 - voto 16975), onde feita remisso a ilustrativo acrdo da 4 Cmara (Apelao 015852907.2006.8.26.0100), julgado em 24.3.11, pelo eminente Relator o Desembargador Francisco Loureiro: Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancrios com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquele categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros no sindicalizados ao sindicato dos bancrios. Basta ver as qualificaes dos
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direito real (arts. 1225, I e 1227, do CC). O que consta da clusula 17 (fls. 30) no sentido de que somente aps encerrado o empreendimento poder se cogitar da outorga da escritura definitiva, transformou-se em clusula potestativa pura (art. 122, do CC) devido a permanecer no arbtrio exclusivo da r a oportunidade e convenincia de ser concludo ou aperfeioado o contrato quitado. Provouse que o ltimo bloco de apartamentos teve seu termo ad quem vencido em agosto de 2000 (fls. 28) de modo que no cabe aguardar qualquer outra providncia para que o direito
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Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores. (...) Aps julgar dezenas de casos da BANCOOP, constato que, sob o falso rtulo de regime cooperativo, lanou dezenas de empreendimentos imobilirios, com promessa de entregar milhares de unidades autnomas, expressiva parte dela no cumprida, lesando uma multido de adquirentes. No vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos de adeso preparados pelo BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes so cooperados e associados em um empreendimento do qual no tinham controle, nem fiscalizao eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. (...) Como acima posto, entendo que sob singelo rtulo formal de negcio cooperativo passou a r BANCOOP a agir como verdadeira empreendedora imobiliria, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgao publicitria, lanamento de dezenas de empreendimentos e vendas ao pblico em geral, e no somente aos bancrios, como seria natural. Os contratos celebrados entre a empreendedora mascarada sob o rtulo de cooperativa a centenas de adquirentes foram celebrados
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autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles no constituda de bancrios. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliria, com produtos destinados ao pblico em geral, alavancados em forte apelo publicitrio. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo
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chaves e a posse precria de suas unidades, e se vejam surpreendidos pela cobrana de suposto resduo, apurado sem base em critrios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora. Naquele momento, no final de 2005, encerrada a construo daquela torre de apartamentos, deveria ocorrer a realizao de assembleia de apurao de eventual saldo devedor e cobrado o resduo dos adquirentes, com base em demonstrativo objetivo, acompanhado de documentao probatria dos gastos. Qualquer gestor de recursos alheios age assim, de modo que no pode a cooperativa r escudar-se em regime associativo para com isso impingir aos adquirentes cobrana de valores incertos, sem qualquer lastro objetivo. Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preo, sem nunca obter quitao da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na clusula 16, de pssima redao e difcil inteleco at mesmo aos operadores do direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade de cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa faz-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem demonstrao objetiva da composio do crdito. Basta ver que somente em maro de 2007, quase dois anos aps a entrega da
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em meados de 2001, como se constata dos documentos que instruem a inicial e a contestao. (...) Mais grave, passou a Cooperativa a exigir dos adquirentes que j receberam a posse de suas unidades pagamento de expressiva quantia suplementar, sob argumento de que se trata de resduo de custeio de obras no regime cooperativo. (...) O que no se concebe que centenas de adquirentes tenham completado todos os pagamentos que lhes foram exigidos at a efetiva entrega das obras, no ano de 2005, momento em que receberam as
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a outras seccionais, geradores de rombo de caixa. Parece claro, portanto, que o saldo remanescente e o reforo de caixa que se pretende cobrar dos adquirentes no decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim de emprstimos feitos a outras seccionais e de m administrao de recursos alheios. (...) Com efeito, no h prova do descompasso entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a cobrana de to expressivo resduo, que monta, somado, a milhes de reais. Na realidade, o que parece ocorrer que a BANCOOP lanou dezenas de outros empreendimentos habitacionais, que no conseguiu entregar e, em razo de administrao ruinosa, pretende agora diluir o prejuzo entre todos os cooperados. Evidente que o regime cooperativo pressupe o rateio integral dos custos entre os associados Tal rateio, porm, no diz respeito a todo e qualquer empreendimento lanado pela cooperativa, mas est circunscrito quelas unidades, de determinado conjunto habitacional. Ao admitir-se tal cobrana, os cooperados permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa, jamais quitando seu saldo devedor e pagando preo superior aos verdadeiros custos de seu conjunto habitacional.
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primeira torre de apartamentos, a cooperativa r se dignou fazer assembleia especfica do empreendimento, com o fito de cobrar o suposto saldo residual e reforo de caixa para dar continuidade s obras das duas torres de apartamentos faltantes. Note-se, porm, que somente a partir de tal assembleia que se adotou providncia que seria exigvel desde o lanamento do empreendimento, qual seja, abertura de conta corrente especfica do empreendimento. Pior. Admitiu a cooperativa a tentativa, ao que parece baldada, de recuperao de emprstimos solidrios, vale dizer, feitos
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So Paulo, 13 de agosto de 2013.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSO MARGEM DIREITA
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Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para declarar inexigveis as clusulas "reforo de caixa" e/ou "saldo de apurao final"; e, CONDENO a R a outorga de escritura definitiva em favor dos autores, sob pena de ser concedidas atravs de subrogao judicial. Vencida, condeno a r no pagamento das custas, despesas e honorrios de advogado, arbitrados estes em R$ 10.000,00. P.R.I.

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Juiz(a) de Direito: Dr(a). Rodrigo Garcia Martinez

So Paulo, 13 de agosto de 2013.

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