Esboo: FII CAPX

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A conjuntura do mercado imobilirio

Por diversos fatores (aumento de renda e de concesso de crdito so alguns deles), o setor imobilirio brasileiro viveu ao longo da ltima dcada intensa apreciao, gerando fortes ganhos aos investidores. Conforme relatrio ao lado, elaborado pelo FMI, o Brasil teve a maior valorizao em real state de todos os pases pesquisados (em especial os emergentes): Porm, dada a caracterstica cclica da economia de mercado, h sinais de inverso de tendncia. Com base em nmeros do IPEA, o FMI elaborou recentemente os seguintes grficos que, se por um lado demonstram ainda um aumento no ndice de preos dos imveis, por outro, apontam para uma queda a taxa desse crescimento desde o segundo trimestre de 2011:

(pgina 72, Global Financial Stability Report de outubro de 2012, disponvel em http://www.imf.org/external/pubs/ft/gfsr/2012/02/pdf/text.pdf)

http://www.politicaeconomia.com/2012/10/fipe-zap-de-setembro-queda-de-17-nos.html)

(disponvel em http://www.imf.org/external/pubs/ft/scr/2012/cr12206.pdf)

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Ocorre que, at por uma questo matemtica, quanto maior o ganho j acumulado, ganhos marginais, ainda que em termos absolutos se tornem constantes, em termos relativos tendem diminuio, o que importante no clculo do custo de oportunidade do investidor. No somente a questo matemtica da dificuldade de manuteno da taxa de expanso em proporo geomtrica, como tambm as questes econmicas conjunturais de declnio da renda das famlias (famlias sobre-endividadas, inflao corroendo salrios) e declnio da receita de exportao com commodities (principais produtos exportados pelo Brasil) fazem com que o cenrio no seja to promissor para os prximos anos em Real State como na dcada passada. Junte-se a isso o excesso de oferta que j comea a se verificar em alguns segmentos, como o de lajes corporativas em So Paulo e Rio de Janeiro e at mesmo no segmento residencial. No Relatrio Anual do fundo FII BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower BBVJ11, (disponvel em http://www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=BBVJ&strData=2013-04-02T15:00: 12.327), a partir da terceira pgina o gestor do fundo passa a descrever o mercado imobilirio, dentro do contexto de baixo crescimento econmico de 2012 (analistas apontam para estagflao), com destaque para a Oferta recorde de imveis e vacncia invertendo a tendncia de baixa e voltando a subir.

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Em um primeiro momento, investidores imobilirios que concentraram seus investimentos nos demais setores que no o de escritrios nas grandes capitais podem se achar imunes crise. Todavia, importante lembrar que o setor imobilirio no tem vida prpria, desconectado da economia em geral, e uma crise econmica acarretar de uma maneira generalizada o preo dos imveis em um primeiro momento, e os valores de locao, em um segundo momento, dado o crescimento esperado de vacncia e inadimplncia (os locatrios podem pedir revisional, ameaar deixar o imvel, etc.).

O mercado de Fundos de Investimento Imobilirios e novas oportunidades

Nesse contexto desafiador, a grande questo para o investidor imobilirio recai sobre a possibilidade, ou no, de se continuar investindo com altos retornos em um eventual contexto de estabilizao de preos de imveis e de crise econmica interna. Em uma palavra: achamos que o risco para o tradicional investimento imobilirio cresceu sobremaneira nos ltimos anos e que, de uma maneira geral, uma possvel alta futura no seja capaz de se sobrepor alta da inflao. Fizemos um brevssima anlise das tradicionais categorias de FII existentes no pas e do cenrio que enfrentam diante da diminuio do crescimento do pas:

FII Escritrios Galpes Hospitais Hotelaria

Cenrio Alm do atual excesso de oferta, o primeiro a sofrer vacncia em caso de crise econmica. Risco de inadimplncia com a crise, seguido de um risco de vacncia. Depende da lucratividade do inquilino. Resiliente a crises, porm ainda pouco explorado no pas e com limitaes quantitativas. H o risco gerencial do inquilino. FII Hotel Maxinvest acertou o timing do setor. Porm, agora realiza amortizaes rumo liquidao total dos ativos.

Resiliente a crises. Todavia, a tendncia do ensino distncia um risco que se pe, dado que o imvel no se adapta Instituies de Ensino facilmente a outras atividades. Recebveis Varia conforme inflao, taxa bsica de juros e inadimplncia. Residenciais urbanos Em cenrio de estabilizao e queda de preos, o rendimento tende a zero ou negativo, j que buscam ganho de capital. Condomnios de luxo Alto risco, depende de o empreendimento cair no gosto do pblico-alvo. Ex.: Fazenda Boa Vista da JHSF. Shoppings Agncias bancrias Depende da manuteno do nvel de consumo das famlias, nesse momento, sobre-endividadas. Funciona como um CDB com ganho levemente superior, mas de rentabilidade limitada. Corre risco de vacncia embora os contratos sejam de longo prazo.
* Na lista de REITs no mercado americano, no encontramos opes muito diversas das que aqui se enquadram.

Haveria, ento, um mercado que gira relativamente alheio s condies macroeconmicas? Acreditamos que sim. Embora a taxa de poupana/investimento brasileira seja pequena em termos relativos (tanto investimento pblico quanto privado), ela alta em valores absolutos. Alm disso, complementada pelos investimentos diretos realizadas por estrangeiros no pas.

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Assim, ano a ano, bilhes de reais so investidos em todos os setores da economia e, dada a dinmica da valorizao imobiliria, esta ocorre com maior intensidade nas regies que recebem tais investimentos (com reflexo nas capitais ou cidades-plo mais prximas, por conta do aumento do fluxo de pessoas). importante salientar que, para valorizaes sustentveis, necessrio que as mudanas promovidas pelos investimentos sejam duradouras. Assim, a realizao de um evento como uma Copa do Mundo, proporciona valorizao especulativa e com prazo certo para findar-se, ao passo que a valorizao pela instalao de uma planta industrial, v.g., tende a refletir em uma valorizao por um prazo muito mais longo. Os polticos brasileiros h muito perceberam nessa dinmica a grande oportunidade de fazerem fortunas, de maneira que muitos abandonaram a corrupo direta para passar a fazer dinheiro investindo de antemo em imveis de regies para as quais pretendem canalizar futuros investimentos pblicos. Ns, mineiros, percebemos uma intensa movimentao imobiliria no entorno do projeto Linha Verde - que uniu BH a Confins e da construo da Cidade Administrativa, no incio dos anos 2000, s vsperas do impulso poltico que o projeto recebeu. Porm, embora tal mercado seja muito rentvel (a explorao imobiliria das regies que recebero investimentos pblicos), as demais caractersticas desse mercado so suficientes para afastar o investidor em geral: Alto risco poltico envolvido: Caso as obras se estendam por mais de um mandato, os governantes sucessores no tm o hbito de finalizar as obras iniciadas por partidos opositores, com medo de fornec-los argumentos propagandsticos (governo X foi o responsvel por tal obra); Concorrncia elevada, especializada e com poder decisrio: Embora essa concorrncia com os polticos no inviabilize os ganhos (pois em um crculo virtuoso de valorizao possvel todos ganharem), com certeza h uma limitao nos ganhos, j que h a necessidade de adquirir os imveis das mos de um primeiro especulador imobilirio. Ocorre que restam os investimentos privados, que tm alterado a distribuio demogrfica do pas e gerado infindveis oportunidades de ganhos imobilirios. Esses ambiciosos projetos de empresas privadas costumam ter seu ponto fraco justamente na falta de infra-estrutura das cidades que recebero as plantas/investimentos.

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As empresas investidoras, em praticamente todos os casos, no so capazes de prover a infraestrutura necessria (urbanizao por residncias e comrcio) aos futuros funcionrios e prestadores de servios, j que esto concentradas em seu core-business, no desenvolvimento da planta industrial e por, na maioria das vezes, estarem endividadas para levar a cabo tais empreitadas. Exemplos de investimentos privados em diversos estgios e de alto vulto: A instalao de uma montadora da BMW em Araquari, no norte do Estado de Santa Catarina. Estgio da obra: fase de projeto. (http://exame.abril.com.br/negocios/noticias/bmw-oficializaconstrucao-de-fabrica-em-santa-catarina-2 ). A instalao da fbrica da Fiat em Goiana/Pernambuco, aparentemente ainda em fase de projeto; O ltimo leilo da ANP (11a rodada, em maio/2013) leiloou blocos na Bacia do Parnaba, de maneira que cidades do Maranho, Piau, Tocantins e at Par e Cear recebero intenso fluxo de pessoas nas campanhas exploratrias que as petroleiras iro desenvolver; A instalao de grandes parques elicos no litoral do Rio Grande do Norte, o que resultou em os funcionrios das empresas alugarem a qualquer preo instalaes precrias em cidades como So Miguel do Gostoso, por falta de infra-estrutura na regio; O bilionrio projeto da Suzano de mais de 2 bilhes de reais em Imperatriz, Maranho; Projeto Vallourec/Sumitomo em Jeceaba/MG;

Instalao de fbrica da XCMG (lder mundial em mquinas para a construo civil) em Pouso Alegre/MG; O projeto da Magnesita de explorao de grafita em Almenara/MG;

A compra do projeto Salinas pela Hondbridge de Hong Kong, para extrao de minrio no norte de Minas com construo de duto at um porto a ser construdo no sul da Bahia (projeto similar ao da Vetria Minerao), vide em http://www.sammetais.com.br/. Projeto ainda em fase de implantao, h a previso da construo de uma unidade industrial em Gro Mogol/MG, o que pode ser uma oportunidade para investimentos imobilirios. (http://www.revistaminerios.com.br/Publicacoes/3860/Votorantim_invest e_US_3_bilhoes_em_projeto_Vale_do_Rio_Pardo_.aspx );

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VISITA IN LOCO

Um empreendimento que tivemos a oportunidade de visitar in loco o da implantao da Anglo American no municpio de Conceio do Mato Dentro/MG. O municpio desconhecido at bem pouco tempo, ganhou notoriedade aps a venda do da MMX de direitos minerrios para a Anglo American em 2008 por USD 5,2 bi. Embora a investidora esteja sofrendo prejuzos com os atrasos no projeto, o que vimos na regio praticamente um caos pelo descompasso entre os investimentos da Anglo American e os investimentos pblicos e privados de infraestrutura. A pavimentao da estrada que liga Conceio do Mato Dentro a Serro est em andamento, de maneira que o governo, ainda que a passos de tartaruga, est cumprindo sua palavra (embora o aterro sanitrio da cidade tenha virado um lixo a cu aberto devido ao fato de a populao ter crescido vertiginosamente o governo alega que segundo acordo com a mineradora, ela deveria cuidar desse item). Por outro lado, vimos a instalao de uma unidade da Hertz e uma da Localiza Rent a Car logo na entrada da cidade. Pessoas esto construindo barraces nos fundos de seus imveis para abrigar os funcionrios das empreiteiras envolvidas na construo do projeto, as pousadas da cidade esto alugando seus quartos por meses a valores dirios a prestadores de servios do empreendimento. Nesse contexto, vimos a urbanizao de mais de um loteamento (com construo de casas e vilas para empregados) na sada do centro da cidade rumo mineradora, um deles aparentemente sob a responsabilidade da Diedro (http://www.diedromg.com.br/). Na cidade do Serro (a mineradora se localiza na estrada entre Conceio e Serro), h loteamentos como o Loteamento So Geraldo. Em conversa com a proprietria da empresa incorporadora, soubemos que a prpria Anglo American j adquiriu alguns imveis e que um hipermercado adquiriu grande rea para instalar-se no local. Segundo relatos, imveis que antes eram negociados a cem ou duzentos mil reais, agora so negociados na faixa dos milhes: (http://www.uai.com.br/htmls/app/noticia173/2010/03/28/noticia_economia,i=153341/DISPUTA+ENTRE+MINERADORA S+E+PRESERVACAO+DEIXA+CIDADE+EM+PE+DE+GUERRA.shtml).

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Oportunidade: O FII CAPX

Em um contexto de amplos investimentos no pas, surge a oportunidade de lanamento de um Fundo de Investimento Imobilirio com o objetivo de auferir ganhos de capital ou com renda de locaes (residenciais ou comerciais) em regies que estejam sendo alvo de profundas reestruturaes em sua economia/demografia em virtude de tais inverses. O nome do CAPX (em referncia a CAPEX) temporrio, at que se pense um nome definitivo (outras sugestes: FII NEWP New Projects; FINF FII Infraestrutura, etc.). Sinergias Uma vez que as empresas privadas no tm condies financeiras, nem faz parte de seu core-business, o desenvolvimento imobilirio das regies no entorno de suas novas plantas industriais, percebemos que os grandes projetos sofrem com a falta de moradias para os futuros funcionrios (bem como os empreiteiros durante as obras de implantao), bem como de falta de comrcio e servios bsicos (supermercados, farmcias, bancos, centros comerciais em geral) nova dinmica econmica da regio. Assim, possvel, inclusive estabelecer parcerias com as empresas investidoras a fim de que ambos os projetos se complementassem, o de urbanizao da regio, por parte do FII CAPX e o de instalao da planta industrial por parte da investidora. Na melhor das hipteses, a grande empresa investidora poderia incluir em seu projeto a disposio de uma rea para as instalaes comerciais/residenciais a serem desenvolvidas pelo FII CAPX. Caso contrrio, no h porque a investidora no apresentar em uma reunio informaes relevantes acerca do projeto (informaes que muitas vezes so publicadas), ao menos, sobre expectativas de empregos diretos e indiretos que o projeto gerar, de impacto populacional da regio em virtude do projeto, e de valores a serem investidos, etc. Por outro lado, possvel tambm a formao de parcerias com empresas construtoras de imveis residenciais/comerciais com tcnicas de pr-fabricao e construes modulares. Recentemente a Direcional Engenharia S.A (cdigo DIRR3 Bovespa) divulgou ao mercado e apresentou um vdeo em que alega ter desenvolvido uma nova tcnica (lajes iadas) (tcnica de construo industrializada) que reduz em at 80% o tempo de construo. Tais tcnicas podem ser importantes para construo de imveis com urgncia para abrigar os prestadores de servios na fase de implantao dos projetos. Riscos peculiares ao mercado de infraestrutura para grandes projetos Dentre os riscos inerentes a esse nicho do mercado imobilirio, destacam-se: 1) A possibilidade de cancelamento ou suspenso do investimento, tanto por questes ambientais como por questes financeiras da investidora (aquisio muito cedo); 2) A possibilidade de se comprar imveis em um momento em que a especulao imobiliria j atingiu seu pice e os imveis esto mais caros do que valero ao longo prazo (aquisio muito tarde); Definio da estratgia O mencionado fundo precisaria de, desde o comeo, decidir se focar seus investimentos em imveis comerciais, residenciais ou em ambos, bem como decidir se seu foco ser o de ganho de capital ou o de renda. Elaborao de um mapa brasileiro de novos projetos Considerando que as empresas brasileiras capazes de realizar grandes projetos esto listadas em Bolsa, ou ao menos publicam suas demonstraes financeiras nos Dirios Oficiais de seus respectivos Estados, e as estrangeiras sempre tm seus grandes projetos no Brasil divulgados pela grande mdia, o primeiro passo seria a elaborao do Mapa do Capex, a fim de tabelar 1) as regies que sero alvo de investimentos nos prximos anos, 2) o valor do investimento estimado e 3) as condies de infraestrutura local (precria, insuficiente, suficiente, excelente). A representao cartogrfica tambm seria desejvel, uma vez que poderia auxiliar a perceber investimentos em regies muito prximas, o que levaria a uma ampliao da oportunidade de ganhos no longo prazo. Estruturao do fundo e da remunerao dos agentes De acordo com a deciso de imveis-alvo, possvel que a propriedade dos imveis seja muito pulverizada, de maneira que seria necessrio um maior ou menor acompanhamento cotidiano dos investimentos, at mesmo com a criao ou parceria de uma imobiliria existente para acompanhamento das locaes/compras/vendas de imveis nas regies. A taxa de gesto e consultoria imobiliria certamente tero de refletir essa maior necessidade de gesto ativa dos prestadores de servios do fundo.

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Concluso Enfim, aqui apresentamos um breve esboo de um fundo que pode ser oportuno no atual momento econmico e que pode ser bem sucedido tanto no momento de sua captao (produto inovador e com apelo para a possibilidade de ganhos mesmo em momentos econmicos adversos) quanto no momento de sua estratgia de investimentos. Sobre o autor desse esboo Meu nome Ronan Fernandes Teixeira, sou investidor qualificado Bovespa e cotista de fundos da Orbe Investimentos desde 2006. Atualmente, tambm sou cotista do Orbe Latam. Acredito na estratgia de investimentos de longo prazo da Orbe e na seriedade de seus scios e da equipe. Sou formado Publicidade e em Direito pela UFMG, e especialista em direito tributrio. Trabalho atualmente com auditoria contbil de grandes empresas nacionais.