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MMM N 70052298940 (N CNJ: 0536493-89.2012.8.21.7000) 2012/CVEL APELAO CVEL. AO DE COBRANA. DIFERENA DE REA EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMVEIS. SENTENA DE IMPROCEDNCIA DO PEDIDO. RECURSO DO AUTOR. Preliminar. Nulidade do processo. Rejeio. Mrito. Hiptese em que os elementos de convico disponveis demonstram o carter ad corpus da venda. Consequente manuteno da sentena apelada. PRELIMINAR DESPROVIDA. REJEITADA. APELAO

APELAO CVEL N 70052298940 (N CNJ: 053649389.2012.8.21.7000) AFONSO RODRIGO FIGUEIREDO MARTINS HONOR JUNIOR TEIXEIRA DA DE COSTA

DCIMA NONA CMARA CVEL COMARCA DE LAVRAS DO SUL APELANTE APELADO APELADO

GISEANE SILVA DA COSTA

ACRDO
Vistos, relatados e discutidos os autos. Acordam os Magistrados integrantes da Dcima Nona Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Estado, unanimidade, em, rejeitada a preliminar, negar provimento ao recurso de apelao . Custas na forma da lei. Participaram do julgamento, alm da signatria (Presidente), os eminentes Senhores DES. EDUARDO JOO LIMA COSTA E DR. VICTOR LUIZ BARCELLOS LIMA. Porto Alegre, 23 de julho de 2013.
DES. MYLENE MARIA MICHEL,

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RELATRIO
DES. MYLENE MARIA MICHEL (RELATORA) Cuida-se de ao de cobrana ajuizada por AFONSO RODRIGO DE FIGUEIREDO contra HONOR TEIXEIRA DA COSTA JNIOR e GISEANE SILVA DA COSTA, sustentando, em sntese, o autor: a) adquiriu duas reas de terras dos rus, de 356,34 e 45 hectares, respectivamente, pelos preos de R$ 781.330,55 e R$ 98.669,25; b) de boa-f, no promoveu a medio dos imveis; c) posteriormente, vendeu as reas para Dary Rodrigues Arajo, mas, aps a venda e medio, ... verificou-se uma diferena para menos de 35,2161 hectares na rea total, circunstncia que ocasionou um desconto de R$ 96.531,59 ... na venda dos imveis ao mencionado cidado (fl. 03); d) para honrar seu compromisso com Dary, o autor determinou ... fosse descontado no valor total da venda que lhe fez, a quantia de 35,2161 hectares, pois no restava mais dvida que havia sido vtima de logro puro e simples, no negcio entretido com o Sr. Honor Teixeira e sua esposa (fl. 03); e) tentou ressarcimento da quantia junto aos rus, sem sucesso. Pede a condenao dos rus no pagamento da quantia de R$ 116.334,00. Citados, os rus ofereceram contestaes (fls. 77-82 e 93-97), sustentando, em sntese, que a venda foi ad corpus, de modo que descabe qualquer ressarcimento pelas diferenas apuradas no negcio entre o autor e Dary, que teve carter ad mensuram. Pedem a improcedncia da demanda. O juzo de origem julgou improcedente a demanda (fls. 204208). 2

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Contra a sentena insurge-se o autor, por meio de apelao (fls. 211-214), sustentando, em sntese: a) ... verificam-se tratar-se de duas reas, duas matrculas e uma escritura pblica de doao de direitos, o que afasta a possibilidade ventilada na sentena de o negcio ter sido realizado em imvel como um todo (fls. 212-213); b) ... a compra somente poderia ter se realizado por quantia de hectares, pois as reas adquiridas eram separadas por matrculas e escritura pblica, no podendo se confundir com um todo (fl. 213); c) a prova produzida nos autos, em especial o depoimento do corretor que atuou no negcio, ampara a verso do apelante; d) ... no se pode olvidar que o apelante recebeu 35 hectares a menos do que efetivamente pagou e permitir que os apelados no lhe restituam os valores, em outras palavras seria permitir o enriquecimento sem causa (fl. 213); e) as reas adquiridas no formam um todo, possuem matrculas e localizaes diferentes, o que justifica o carter ad mensuram do negcio; f) o depoimento do advogado que elaborou o contrato no merece guarida, porque redigiu outros instrumentos contratuais para os apelados. Suscita a nulidade do processo em razo da ausncia de degravao do depoimento da testemunha Jacinto. Sucessivamente, pede a reforma da sentena para julgar procedente o pedido. Intimados, os rus ofereceram contrarrazes (fls. 221-227 e 233). Os autos foram com vistas ao revisor, atendido o regramento dos art. 549, 551 e 552 do Cdigo de Processo Civil. o relatrio.

VOTOS
DES. MYLENE MARIA MICHEL (RELATORA) Eminentes Colegas. 3

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Inicialmente, afasto a questo preliminar de nulidade do processo. Como notrio, admite-se que os depoimentos prestados em audincia sejam armazenados em discos compactos, de udio, ou de udio e vdeo (como no caso), ficando a sua posterior degravao ao critrio do juzo. Nessa perspectiva, constando dos autos o respectivo disco compacto contendo o depoimento da testemunha (fl. 184), no obrigatria a sua degravao, de modo que no se verifica a pretendida nulidade. Rejeito a prefacial. No mrito, desde logo adianto o meu voto de negar provimento ao recurso de apelao. Como se viu do relatrio, o cerne do litgio a definio da natureza da venda realizada entre as partes, se ad corpus ou ad mensuram. Dispe o art. 500 do Cdigo Civil:
Art. 500. Se, na venda de um imvel, se estipular o preo por medida de extenso, ou se determinar a respectiva rea, e esta no corresponder, em qualquer dos casos, s dimenses dadas, o comprador ter o direito de exigir o complemento da rea, e, no sendo isso possvel, o de reclamar a resoluo do contrato ou abatimento proporcional ao preo. 1o Presume-se que a referncia s dimenses foi simplesmente enunciativa, quando a diferena encontrada no exceder de um vigsimo da rea total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstncias, no teria realizado o negcio. (...) 3o No haver complemento de rea, nem devoluo de excesso, se o imvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referncia s suas dimenses, ainda que no conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

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Como se v, a venda de imvel, por medida de extenso ( ad mensuram), deve ser expressamente estipulada. Para mais disso, se o imvel for vendido como coisa certa e discriminada, resulta meramente enunciativa a referncia s suas dimenses, cuidando-se, portanto, de venda ad corpus. A questo abrange, portanto, a interpretao das condies contratuais e os elementos de ponderao disponveis nos autos. Ensina Danilo Knijnik (A prova nos juzos cvel, penal e tributrio, Rio de Janeiro, Forense, 2007, p. 35) que toda deciso judicial envolver um certo grau de probabilidade, cabendo aos personagens processuais no somente ao juiz ter presentes as limitaes do conhecimento humano. Tudo o que as partes podero fazer `convencer (o juiz), com determinado grau de certeza, de que um fato provavelmente verdadeiro. E prossegue (ob. cit, ps. 37-38): ... no processo civil, o julgamento deve dar-se em favor daquele favorecido pela preponderncia das provas. Dito de outra forma, o modelo de constatao de fatos em anlise consiste em dar por provado o que `mais provvel do que no, valendo notar que `o quantum de prova idntico para o autor e para o ru . Na espcie, como bem destacado pelo juzo de origem, os elementos de convico produzidos, aliados s alegaes das partes, confortam, com maior probabilidade, a verso da parte r, ora apelada, assim justificando a manuteno da sentena recorrida. Explico. Como se v do item 3 do contrato (fl. 06), o imvel rural foi vendido como um todo, sendo mencionada, inclusive, a denominao da 5

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fazenda Seival/Caraj em situao em que resulta meramente enunciativa a meno s suas dimenses. Assim tambm o contrato de fl. 14-15, que igualmente cuida da venda do imvel como um todo. A circunstncia de que a rea vendida abrange mais de uma matrcula no Registro Imobilirio no desnatura o carter ad corpus dos negcios, restando demonstrada a inteno de adquirir a fazenda em sua totalidade. Chama a ateno, inclusive, que o autor, ora apelante, admite no ter procedido medio das terras, conduta incompatvel com a alegada natureza ad mensuram que atribui aos negcios realizados com os apelados. A prova testemunhal, em seu turno, deve ser apreciada com reservas, porque abrange, essencialmente, o depoimento do advogado que redigiu o contrato e o depoimento do corretor que intermediou o negcio (este ltimo objeto do disco compacto acostado ao feito, cujo contedo examinei, a partir do vdeo nele armazenado). Nessa perspectiva, tenho que os rus no se desincumbiram da demonstrao do pretendido carter ad mensuram da venda, de modo que estou confirmando a sentena apelada, cujos fundamentos tambm integro ao voto, como razes de decidir, assim (fls. 204v.-208):
(...) A divergncia havida entre as parte refere-se ao carter dos contratos de compra e venda e cesso de direitos hereditrios de imveis rurais entre elas celebrados. O autor busca o reconhecimento do carter ad mensuram, alegando que recebeu rea menor do que a originalmente adquirida. Os rus, por sua vez, aduzem que as negociaes tiveram o carter ad corpus e, portanto, nada devem ao autor.

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MMM N 70052298940 (N CNJ: 0536493-89.2012.8.21.7000) 2012/CVEL O contrato particular de promessa de compra e venda de fls. 06/11, firmado entre as partes, tem por objeto o seguinte imvel: Um imvel rural com rea total de 356,34 has (trezentos e cinquenta e seis mil, trinta e quatro hectares) de campos e matos, sito no 2 Distrito, do Municpio de Caapava do Sul RS, denominado Seival/Caraj, cuja rea representada pelas seguintes matrculas, registradas no cartrio de Imveis da Comarca em epgrafe, com as consequentes reas: a) Matrcula n 4.535 fls. 1 livro n 2 rea 349,4500 hs. b) Matrcula n 6865 fls. 1 livro n 2 rea 6,8970 hs. Observaes: Primeira: sobre as referidas matrculas, identificadas acima como um todo, encontram-se edificadas uma sede, com as seguintes benfeitorias Sede (). (). No contrato particular de cesso de direitos hereditrios celebrado entre as partes (fls. 14/15), da mesma forma, a rea objeto de negociao foi expressamente delimitada, como segue: Os cedentes so cessionrios dos direitos hereditrios do Imvel Rural com rea total de 45,00 hs (quarenta e cinco hectares) de campos e matos, denominado Caraj, sito no 2 Distrito, do Municpio de Caapava do Sul RS, margem esquerda com o Arroio Caraj, cuja confrontaes originais so as seguintes: norte e oeste: com os campos dos cedentes, sul, com Francisco Dias, e a leste, com Roberto Maria Alves. Verifica-se, pois, que em ambos os contrato h referncia expressa acerca das reas transacionadas, as quais constituem uma propriedade rural denominada Seival/Caraj. No h, todavia, vinculao expressa do preo s respectivas reas,

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MMM N 70052298940 (N CNJ: 0536493-89.2012.8.21.7000) 2012/CVEL como se constata das clusulas atinentes ao preo e forma de pagamento. Com efeito, no contrato particular de promessa de compra e venda, o preo, R$ 781.330,55 (setecentos e oitenta e um mil, trezentos e trinta reais e cinquenta e cinco centavos) foi estipulado para o todo, inexistindo clusula expressa que ressalte eventual diferena, a maior ou a menor, na metragem das reas alienadas. Anoto que nem mesmo o parcelamento do pagamento, com respectiva indicao de qual rea a parcela se refere (itens a a d da clusula 4 fl. 08), indica a inteno das partes em ressalvar eventual diferena de reas, uma vez que nada h expresso nesse sentido. No contrato particular de cesso de direitos hereditrios, da mesma forma, o valor de R$ 98.669,25 (noventa e oito mil, seiscentos e sessenta e nove reais e vinte e cinco centavos) foi contratado pelo todo negociado, no havendo clusula expressa ressalvando eventual diferena de metragens. Destaco que o autor no teve a preocupao de providenciar a prvia medio das reas antes de celebrar o contrato, tampouco preservar seu direito de ressarcimento no contrato, o que indica que seu interesse, ao celebrar o pacto com os rus, era adquirir a rea como um todo, e no determinada quantidade de hectares. Ao contrrio, no contrato particular de cesso e transferncia de direitos firmado pelo autor (cedente) com Dary Rodrigues de Arajo (cessionrio), em que as reas objeto da lide foram renegociadas, consta, de forma expressa, a ressalva acerca da carter ad mensuram do pacto, nos seguintes termos (fl. 86, grifado): O presente contrato realizado em carter ad mensuram, sendo estes efeitos incidentes somente entre CEDENTE e CESSIONRIO, de modo que o cessionrio promover a medio da rea, atravs do engenheiro agrnomo Antnio Ricardo Duarte Madeira, de modo que se for encontrada rea a maior ser acrescido o valor de R$ 2.741,09 (dois mil, setecentos e quarenta e um reais e nove centavos) por hectare encontrado,

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MMM N 70052298940 (N CNJ: 0536493-89.2012.8.21.7000) 2012/CVEL e inversamente se for encontrada rea a menor. Tais acrscimos ou descontos se daro quando do pagamento da ltima parcela. Nenhuma dvida h de que o carter ad mensuram da referida cesso de direitos no vincula os rus, que figuraram como intervenientes no pacto somente porque o autor estava inadimplente com os pagamentos a eles devidos, como ressalvado no instrumento (fl. 84). Portanto, no tem razo o ru ao buscar o valor que entende devido pela rea a menor recebida dos rus. Importante destacar que os termos do contrato assinado pelas partes se sobrepem a eventuais negociaes anteriores, uma vez que caracterizam a deciso final acerca dos termos da compra e venda. Assim, ainda que as tratativas de venda tenham sido feitas com base em rea certa, como afirmou a testemunha Jacinto Peres dos Santos Martins (fl. 184), o certo que, ao final, o autor no ressalvou eventual direito s diferenas de rea, aceitando o carter ad corpus da venda. A propsito, veja-se que Jacinto Martins, em seu depoimento, disse que o preo contratado foi por hectare, o que no se verifica dos instrumentos contratuais firmados pelas partes, como j examinado. A questo relativa ao carter da negociao celebrada entre as partes fica solucionada com o depoimento da testemunha Leonardo Krieger Remedi, advogado responsvel pela elaborao dos contratos envolvendo os litigantes. Ao ser questionado, disse que o preo da venda das reas no foi estabelecido por hectares, mas, sim, pela rea toda alienada. Confira-se: (...) Juiz: O senhor sabe se foi estabelecido um preo especfico por hectare? Testemunha: Se eu no me engano era em quilo de boi, Doutor. Claro, eles faziam o preo especfico por hectare e transformavam em quilo de boi. Juiz: Ento se pegou o total da rea e se estabeleceu o preo do hectare atravs do...

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MMM N 70052298940 (N CNJ: 0536493-89.2012.8.21.7000) 2012/CVEL Testemunha: Agora eu no me lembro. At se eu olhasse o contrato eu lembraria de como foi feito, mas eu acredito que foi feito estabelecido um preo x... Juiz: Se o senhor no lembra, tudo bem. Eu quero saber se foi assim: Olha, vai ser X por hectare. Ou se foi: Eu quero, por exemplo, um milho de reais pela fazenda. ? Testemunha: Ah, no, no. Isso eu sei explica, tranquilamente. Foi estabelecido um valor X pela rea. Juiz: Toda? Testemunha: Por toda a rea. Juiz: Como um todo? Testemunha: Como um todo. Com certeza. No, e foi ad corpus, no foi... isso eu tenho certeza. O que foi estabelecido o seguinte. Foi adquirida a rea, ns sabamos que tinha esse problema, duma cerca, essa cerca no existia, estavam em comum as reas, ento foi... Juiz: S para esclarecer. Essa cerca era entre as duas reas? Testemunha: No. Juiz: Uma rea de terceiro? Testemunha: , uma rea de terceiro. Ns sabamos que tinha que fazer essa cerca, ento poderia ter uma diferena no campo, pra mais ou pra menos. Juiz: Se sabia disso? Testemunha: Se sabia. Juiz: Ambas as partes sabiam? Testemunha: Ambas as partes sabiam. Juiz: Eles trataram isso na sua presena? Testemunha: Na minha presena. Foi um dos requisitos, tanto que todos os contratos eu colocava clusulas pra esse... se ao final do contrato for medido, quem tivesse a mais pagaria,

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MMM N 70052298940 (N CNJ: 0536493-89.2012.8.21.7000) 2012/CVEL se tivesse a menos descontaria do ltimo pagamento, messe caso especfico, eu lembro bem que no houve esse... Juiz: No quiseram essa clusula? Testemunha: No, se tivesse a mais, caberia para o senhor, se tivesse a menos, o Costa perderia. Isso foi... Juiz: As partes conversaram e viram que poderia haver uma diferena e, ainda assim, no quiseram incluir clusula nesse sentido no contrato? Testemunha: Sim. Com certeza. (). Juiz: O senhor disse ter feito vrios contratos em favor do ru Honor. Testemunha: Sim. Juiz: De regra, havia a incluso de uma clusula a respeito da sobra ou falta de rea? Testemunha: Doutor, de regra eu no... eu me lembro exatamente de um contrato, que eu no... poderia ter visto antes da audincia agora, mas... dum contrato especfico eu lembro, anterior a esse a. Juiz: O senhor referiu com todas as letras que essa venda foi ad corpus. Testemunha: Foi ad corpus, com certeza. Juiz: O senhor tem certeza disso? Testemunha: Tenho certeza. (). A partir do relato da testemunha, tenho por comprovado que o autor adquiriu os imveis como um todo, no havendo relao direta entre o preo e o tamanho das reas, as quais, ainda que averbadas em matrculas autnomas, constituem um nico imvel rural. Conclui-se, portanto, que as indicaes das reas nos contratos celebrados entre as partes tm a funo meramente enunciativas, no vinculando as partes. Ou seja, tem-se que a compra e venda foi celebrada

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MMM N 70052298940 (N CNJ: 0536493-89.2012.8.21.7000) 2012/CVEL na modalidade ad corpus, como alegado pelos rus, e no ad mensuram, como quer fazer crer o autor,aplicando-se ao caso a norma do art. 500, 3 do Cdigo Civil, que versa: Art. 500. Se, na venda de um imvel, se estipular o preo por medida de extenso, ou se determinar a respectiva rea, e esta no corresponder, em qualquer dos casos, s dimenses dadas, o comprador ter o direito de exigir o complemento da rea, e, no sendo isso possvel, o de reclamar a resoluo do contrato ou abatimento proporcional ao preo. (...) 3o No haver complemento de rea, nem devoluo de excesso, se o imvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referncia s suas dimenses, ainda que no conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. Acerca do tema, a jurisprudncia do egrgio TJRS: APELAO CVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENA AFASTADA. CERCEAMENTO DE DEFESA NO CONFIGURADO. DESNECESSIDADE DE PRODUO DE PROVA ORAL. CONDUO DA PROVA. ART. 130 DO CDIGO DE PROCESSO CIVIL. COMPRA E VENDA AD CORPUS. MERA REFERNCIA NO CONTRATO CELEBRADO ACERCA DA REA DO IMVEL TRANSACIONADO NO CONDUZ CONCLUSO DE QUE A VENDA SE DEU AD MENSURAM. IMPROCEDNCIA DO FEITO MANTIDA. NOS TERMOS DO PARGRAFO 3, DO ARTIGO 500 DO CDIGO CIVIL, NO HAVER COMPLEMENTO DE REA, NEM DEVOLUO DE EXCESSO, SE O IMVEL FOR VENDIDO COMO COISA

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MMM N 70052298940 (N CNJ: 0536493-89.2012.8.21.7000) 2012/CVEL CERTA E DISCRIMINADA. RECURSO DESPROVIDO. (Apelao Cvel N 70037412426, Dcima Stima Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Julgado em 22/03/2012 grifei); AO ORDINRIA DE COMPLEMENTAO DE REA (EX EMPTO). VENDA DE IMVEIS AD CORPUS OU AD MENSURAM. PARA DEFINIR-SE A NATUREZA CONTRATUAL DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DO IMVEL, SE AD CORPUS OU AD MENSURAM, DEVE-SE ESTAR ATENTO AO INSTRUMENTO CONTRATUAL E A VERDADEIRA INTENO DAS PARTES QUANDO DA CELEBRAO DO NEGCIO. ASSIM, A MERA ESPECIFICAO DA REA NO CONTRATO, POR SI S, NO LEVA AO ENTENDIMENTO DE QUE A VENDA FOI AD MENSURAM, POIS NATURAL A DETERMINAO DE REA, QUE UTILIZADA EM TODOS OS CONTRATOS DA ESPCIE, ESPECIALMENTE SE O IMVEL RURAL. CASO EM QUE A PROVA DOCUMENTAL, ORAL OU PERICIAL NO INDUZEM QUE A COMPRA TENHA SIDO AD MENSURAM. APELAO IMPROVIDA (Apelao Cvel N 70040991457, Dcima Stima Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator: Elaine Harzheim Macedo, Julgado em 31/03/2011 grifei). Improcede, pois, o pedido formulado na inicial. Dispositivo Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado por Afonso Rodrigo de Figueiredo Martins em face de Honor Teixeira da Costa Jnior e Giseane Silva da Costa, e julgo extinta a lide, a teor do art. 269, I, do CPC. Sucumbente, condeno o autor ao pagamento das custas e honorrios advocatcios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, a ser dividido na proporo de

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MMM N 70052298940 (N CNJ: 0536493-89.2012.8.21.7000) 2012/CVEL 50% entre os procuradores dos rus, corrigido monetariamente pelo IGP-M a partir da publicao desta sentena, a teor do art. 20, 4 do CPC, atenta ao tempo de tramitao da lide, a necessidade de instruo em audincia e diligncia dos causdicos. (...).

Os argumentos expendidos no recurso de apelao no superam os fundamentos da sentena apelada. Ante o exposto, rejeito a preliminar e nego provimento ao recurso de apelao. o voto. DES. EDUARDO JOO LIMA COSTA (REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a). DR. VICTOR LUIZ BARCELLOS LIMA - De acordo com o(a) Relator(a).

DES. MYLENE MARIA MICHEL - Presidente - Apelao Cvel n 70052298940, Comarca de Lavras do Sul: "REJEITARAM A PRELIMINAR E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAO. UNNIME."

Julgador(a) de 1 Grau: ANNA ALICE DA ROSA SCHUH

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