Beruflich Dokumente
Kultur Dokumente
+ =
n
i
i i
P Aq Ap S ) (
Onde:
S a rea equivalente de construo;
Ap a rea construda padro;
Aq
i
a rea construda de padro diferente;
P
i
o percentual correspondente razo entre o custo estimado da rea de padro diferente e a rea padro, de
acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721.
8.3.1.1.3 Estimao do custo de construo
Para a estimao do custo de construo pode-se aplicar o modelo a seguir:
Onde:
C o custo unitrio de construo por metro quadrado de rea equivalente de construo;
CUB o custo unitrio bsico;
OE o oramento de elevadores;
OI o oramento de instalaes especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteo contra incndio,
centrais de gs, interfones, antenas, coletivas, urbanizao, projetos etc.;
OFe o oramento de fundaes especiais;
OFd o oramento de fundaes diretas;
S a rea equivalente de construo, de acordo com a ABNT NBR 12721;
A a taxa de administrao da obra;
F o percentual relativo aos custos financeiros durante o perodo da construo;
L o percentual correspondente ao lucro ou remunerao da construtora.
8.3.1.2 Identificao do custo pelo oramento detalhado
8.3.1.2.1 Vistoria
A vistoria detalhada da benfeitoria tem como objetivo examinar as especificaes dos materiais aplicados, o
estado de conservao e a idade aparente.
8.3.1.2.2 Levantamento dos quantitativos
Nesta etapa so levantados todos os quantitativos de materiais e servios aplicados na obra.
8.3.1.2.3 Pesquisa de custos
De acordo com as especificaes dos materiais e servios utilizados para execuo da benfeitoria, coletam-se os
seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas.
) 1 )( 1 )( 1 ](
) (
[ L F A
S
OFd OFe OI OE
CUB C + + +
+ +
+ =
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 19/51
8.3.1.2.4 Preenchimento da planilha oramentria
O preenchimento da planilha deve ser de acordo com o modelo sugerido na ABNT NBR 12721, onde so
discriminados todos os servios, indicando-se a unidade de medida, a quantidade, o custo unitrio, o custo total e
a fonte de consulta.
8.3.1.3 Depreciao fsica
O clculo da depreciao fsica pode ser realizado de forma analtica por meio de oramento necessrio
recomposio do imvel na condio de novo ou por meio da aplicao de coeficiente de depreciao, que leve
em conta a idade e o estado de conservao. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor deprecivel.
8.3.1.4 Custo de reedio da benfeitoria
O custo de reedio da benfeitoria o resultado da subtrao do custo de reproduo da parcela relativa
depreciao.
8.3.2 Mtodo comparativo direto de custo
A utilizao do mtodo comparativo direto para a avaliao de custos deve considerar uma amostra composta
por imveis de projetos semelhantes, a partir da qual so elaborados modelos que seguem os procedimentos
usuais do mtodo comparativo direto de dados de mercado.
9 Especificao das avaliaes
9.1 Generalidades
9.1.1 A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliaes,
como com o mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial pelo contratante
do grau de fundamentao desejado tem por objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas
no representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentao. Quanto ao grau de preciso, este
depende exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada e, por isso, no passvel de
fixao a priori.
9.1.2 Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescries desta Norma sero denominados Laudos de
Avaliao. O grau de fundamentao atingido deve ser explicitado no corpo do laudo. Nos casos em que o grau
mnimo I no for atingido, devem ser indicados e justificados os itens das Tabelas de especificao que no
puderam ser atendidos e os procedimentos utilizados na identificao do valor.
9.1.3 Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser dispensados de
especificao, em comum acordo entre as partes.
9.2 Mtodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo
9.2.1 O grau de fundamentao, no caso de utilizao de modelos de regresso linear, deve ser determinado
conforme a Tabela 1, observando de 9.1 a 9.2.
Tabela 1 Grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear
Grau
Item Descrio
III II I
1
Caracterizao do
imvel avaliando
Completa quanto a
todas as variveis
analisadas
Completa quanto s
variveis utilizadas no
modelo
Adoo de situao
paradigma
2
Quantidade
mnima de dados
de mercado,
efetivamente
utilizados
6 (k + 1), onde k o
nmero de variveis
independentes
4 (k + 1), onde k o
nmero de variveis
independentes
3 (k + 1), onde k o
nmero de variveis
independentes
3 Identificao dos Apresentao de Apresentao de Apresentao de
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 20/51
dados de mercado informaes relativas a
todos os dados e
variveis analisados na
modelagem, com foto
e caractersticas
conferidas pelo autor
do laudo
informaes relativas a
todos os dados e
variveis analisados na
modelagem
informaes relativas aos
dados e variveis
efetivamente utilizados
no modelo
4 Extrapolao No admitida
Admitida para apenas
uma varivel, desde que:
a) as medidas das
caractersticas do imvel
avaliando no sejam
superiores a 100 % do
limite amostral superior,
nem inferiores metade
do limite amostral
inferior;
b) o valor estimado no
ultrapasse 15 % do valor
calculado no limite da
fronteira amostral, para a
referida varivel, em
mdulo
Admitida, desde que:
a) as medidas das
caractersticas do imvel
avaliando no sejam
superiores a
100 % do limite amostral
superior, nem inferiores
metade do limite
amostral inferior;
b) o valor estimado no
ultrapasse 20 % do valor
calculado no limite da
fronteira amostral, para
as referidas variveis, de
per si e
simultaneamente, e em
mdulo
5
Nvel de
significncia
(somatrio do
valor das duas
caudas) mximo
para a rejeio da
hiptese nula de
cada regressor
(teste bicaudal)
10 % 20 % 30 %
6
Nvel de
significncia
mximo admitido
para a rejeio da
hiptese nula do
modelo atravs do
teste F de
Snedecor
1 % 5 % 10 %
9.2.1.1 Para atingir o grau III, so obrigatrias:
a) apresentao do laudo na modalidade completa;
b) apresentao da anlise do modelo no laudo de avaliao, com a verificao da coerncia do comportamento
da variao das variveis em relao ao mercado, bem como suas elasticidades em torno do ponto de estimao.
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 21/51
c) identificao completa dos endereos dos dados de mercado usados no modelo, bem como das fontes de
informao;
d) adoo da estimativa de tendncia central.
9.2.1.2 permitido ao engenheiro de avaliaes fazer ajustes prvios nos atributos dos dados de mercado, sem
prejuzo do grau de fundamentao, desde que devidamente justificados, em casos semelhantes aos seguintes:
a) converso de valores a prazo em valores vista, com taxas de desconto praticadas no mercado na data de
referncia da avaliao;
b) converso de valores para a moeda nacional na data de referncia da avaliao;
c) converso de reas reais de construo em reas equivalentes, desde que com base em coeficientes
publicados (por exemplo, os da NBR 12721) ou inferidos no mercado;
d) incorporao de luvas ao aluguel, com a considerao do prazo remanescente do contrato e taxas de
desconto praticadas no mercado financeiro.
9.2.1.3 permitida a utilizao de tratamento prvio dos preos observados, limitado a um nico fator de
homogeneizao, desde que fundamentado conforme 8.2.1.4.2, sem prejuzo dos ajustes citados em 9.2.1.2
(exemplo: aplicao do fator de fonte para a transformao de preos de oferta para as condies de transao).
9.2.1.4 Recomenda-se a no extrapolao de variveis-chave no contempladas no modelo, especialmente
quando o campo de arbtrio no for suficiente para as compensaes necessrias na estimativa de valor.
9.2.1.5 O engenheiro de avaliaes deve analisar o modelo, com a verificao da coerncia da variao das
variveis em relao ao mercado, bem como o exame de suas elasticidades em torno do ponto de estimao.
9.2.1.6 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os
seguintes critrios:
a) na Tabela 1, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e seis itens;
b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos;
c) o enquadramento global do laudo quanto fundamentao deve considerar a soma de pontos obtidos para o
conjunto de itens, atendendo Tabela 2.
9.2.1.6.1 No caso de amostras homogneas, ser adotada a Tabela 1, com as seguintes particularidades:
a) sero admitidos os itens 3 e 4 apenas no Grau III, de forma a ficar caracterizada a homogeneidade;
b) ser atribudo o Grau III para os itens 5 e 6, por ser nulo o modelo de regresso.
Tabela 2 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de
regresso linear
Graus III II I
Pontos mnimos 16 10 6
Itens obrigatrios
2, 4, 5 e 6 no grau
III e os demais no
mnimo no grau II
2, 4, 5 e 6 no mnimo
no grau II e os demais
no mnimo no grau I
Todos, no mnimo
no grau I
9.2.2 Grau de fundamentao com o uso do tratamento por fatores, conforme a Tabela 3.
Para o atendimento Tabela 3, observar 9.1 a 9.2.
Tabela 3 Grau de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores
Grau
Item Descrio
III II I
1
Caracterizao do
imvel avaliando
Completa quanto a
todos os fatores
analisados
Completa quanto aos
fatores utilizados no
tratamento
Adoo de situao
paradigma
2
Quantidade mnima de
dados de mercado,
efetivamente utilizados
12 5 3
3 Identificao dos dados Apresentao de Apresentao de Apresentao de
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 22/51
de mercado informaes relativas
a todas as
caractersticas dos
dados analisadas,
com foto e
caractersticas
conferidas pelo autor
do laudo
informaes relativas a
todas as caractersticas
dos dados analisadas
informaes relativas
a todas as
caractersticas dos
dados
correspondentes aos
fatores utilizados
4
Intervalo admissvel de
ajuste para o conjunto
de fatores
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00
0,40 a 2,50
*
No caso de utilizao de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissvel de ajuste de 0,80 a
1,25, pois desejvel que, com um nmero menor de dados de mercado, a amostra seja menos
heterognea.
9.2.2.1 Para atingir o Grau III so obrigatrias:
a) apresentao do laudo na modalidade completa;
b) identificao completa dos endereos dos dados de mercado, bem como das fontes de informao;
c) valor final adotado coincidente com a estimativa pontual de tendncia central.
9.2.2.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os
seguintes critrios:
a) na Tabela 3, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e itens;
b) o atendimento a cada exigncia do Grau I ter 1 ponto; do Grau II, 2 pontos; e do Grau III, 3 pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo
Tabela 4.
Para o atendimento Tabela 4, observar as Sees de 9.1 a 9.2.
Tabela 4 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de
utilizao de tratamento por fatores
Graus III II I
Pontos mnimos 10 6 4
Itens obrigatrios
Itens 2 e 4 no grau
III, com os demais no
mnimo no grau II
Itens 2 e 4 no mnimo
no grau II e os demais
no mnimo no grau I
Todos, no mnimo no
grau I
9.2.3 Grau de preciso confome a Tabela 5.
Tabela 5 Grau de preciso nos casos de utilizao de modelos de regresso linear
ou do tratamento por fatores
Grau
Descrio
III II I
Amplitude do intervalo de confiana de 80
% em torno da estimativa de tendncia
central
30 % 30 % a 50 % > 50 %
9.2.4 Para fins de especificao geral do laudo de avaliao, nos casos de utilizao de regresso linear ou do
tratamento por fatores, podero ser adotados os critrios da Tabela 6, que combinam os resultados obtidos nas
tabelas de fundamentao e de preciso.
Tabela 6 Grau de especificao geral avaliao pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado
(modelos de regresso linear e tratamento por fatores)
Grau de preciso
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 23/51
I II III
I I I II
II II II II
Grau de
fundamentao
III II III III
9.3 Mtodo da quantificao de custo
Conforme a Tabela 7.
Para o atendimento Tabela 7, observar 9.1 a 9.3.
Tabela 7 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo da quantificao de custo de benfeitorias
Graus
Item Descrio
III II I
1
Estimativa do custo
direto
Pela elaborao de
oramento, no mnimo
sinttico
Pela utilizao de custo
unitrio bsico para
projeto semelhante ao
projeto padro
Pela utilizao de
custo unitrio bsico
para projeto
diferente do projeto
padro, com os
devidos ajustes
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado
3 Depreciao fsica
Calculada por
levantamento do
custo de recuperao
do bem, para deix-lo
no estado de novo
Calculada por mtodos
tcnicos consagrados,
considerando-se idade,
vida til e estado de
conservao
Arbitrada
9.3.1 Para atingir o Grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.
9.3.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os
seguintes critrios:
a) na Tabela 7, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e trs itens;
b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo
Tabela 8.
Para o atendimento Tabela 8, observar 9.1 a 9.3.
Tabela 8 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo da
quantificao do custo de benfeitorias
Graus III II I
Pontos mnimos 7 5 3
Itens obrigatrios no grau
correspondente
1, com os demais
no mnimo no grau
II
1 e 2, no mnimo no
grau II
todos, no mnimo no
grau I
9.4 Mtodo involutivo
Conforme Tabela 9.
Para o atendimento Tabela 9, observar 9.1 a 9.4.
Tabela 9 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo involutivo
Grau
Item Descrio
III II I
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 24/51
1
Nvel de
detalhamento do
projeto hipottico
Anteprojeto ou
projeto bsico
Estudo preliminar
Aproveitamento,
ocupao e usos
presumidos
2
Preo de venda das
unidades do projeto
hipottico
No mnimo grau II de
fundamentao no
mtodo comparativo
Grau I de
fundamentao no
mtodo comparativo
Estimativa
3
Estimativa dos
custos de produo
Grau III de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo
Grau II de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do custo
Grau I de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo
4 Prazos
Fundamentados com
dados obtidos no
mercado
Justificados Arbitrados
5 Taxas
Fundamentadas com
dados obtidos no
mercado
Justificadas Arbitradas
6 Modelo
Dinmico com fluxo
de caixa
Dinmico com
equaes predefinidas
Esttico
7
Anlise setorial e
diagnstico de
mercado
De estrutura,
conjuntura,
tendncias e conduta
Da conjuntura
Sintticos da
conjuntura
8 Cenrios Mnimo de 3 2 1
9
Anlises de
sensibilidade do
modelo
Simulaes com
discusso do
comportamento do
modelo
Simulaes com
identificao das
variveis mais
significativas
Sem simulao
9.4.1 Para atingir o Grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.
9.4.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os
seguintes critrios:
a) na Tabela 9, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e nove itens;
b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo
Tabela 10.
Tabela 10 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo
involutivo
Graus III II I
Pontos mnimos 22 13 9
Itens obrigatrios no
grau correspondente
2,6,7 e 8, com os
demais no mnimo
no grau II
2,6,7 e 8, no mnimo
no grau II
Todos, no mnimo
no grau I
9.5 Mtodo evolutivo
Conforme a Tabela 11.
Para o atendimento Tabela 11, observar 9.1 a 9.5.
Tabela 11 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo evolutivo
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 25/51
Grau
Item Descrio
III II I
1
Estimativa do
valor do terreno
Grau III de
fundamentao no
mtodo comparativo
ou no involutivo
Grau II de
fundamentao no
mtodo comparativo
ou no involutivo
Grau I de
fundamentao no
mtodo
comparativo ou no
involutivo
2
Estimativa dos
custos de
reedio
Grau III de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do custo
Grau II de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo
Grau I de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo
3
Fator de
comercializao
Inferido em mercado
semelhante
Justificado Arbitrado
9.5.1 Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.
9.5.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os
seguintes critrios:
a) na Tabela 11, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e trs itens;
b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo
Tabela 12.
9.5.2.1 Quando o terreno ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15 % do valor total do
imvel, podero ser adotados para este item, independentemente do grau atingido em sua avaliao, dois
pontos.
Tabela 12 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo
evolutivo
Graus III II I
Pontos mnimos 8 5 3
Itens obrigatrios no
grau correspondente
1 e 2, com o 3 no
mnimo no
grau II
1 e 2, no mnimo no
grau II
Todos, no mnimo no
grau I
10 Apresentao do laudo de avaliao
10.1 Laudo de avaliao completo
O laudo de avaliao completo deve conter no mnimo os seguintes itens:
a) identificao do solicitante;
b) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante;
c) objetivo da avaliao;
d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes - atender ao disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001;
e) identificao e caracterizao do imvel avaliando atender ao disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, no
que couber;
f) diagnstico do mercado relatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001;
g) indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s) relatar conforme Seo 8 da ABNT NBR 14653-1:2001;
h) especificao da avaliao - indicar a especificao atingida, com relao aos graus de fundamentao e preciso,
conforme Seo 9. Quando solicitado pelo contratante, deve ser apresentado demonstrativo da pontuao
atingida;
i) planilha dos dados utilizados;
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 26/51
j) no caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, descrio das variveis do
modelo, com a definio do critrio de enquadramento de cada uma das caractersticas dos elementos amostrais.
A escala utilizada para definir as diferenas qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o correto
agrupamento dos dados de mercado;
k) tratamento dos dados e identificao do resultado - Explicitar os clculos efetuados, o campo de arbtrio, se for o
caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dados de
mercado, deve ser apresentado o grfico de preos observados versus valores estimados pelo modelo, conforme
8.2.1.4.1;
l) resultado da avaliao e sua data de referncia;
m) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao.
10.2 Laudo de avaliao simplificado
O laudo de avaliao simplificado deve atender no mnimo, de forma resumida, a 10.1 a) a h) da ABNT NBR
14653-1:2001.
10.3 Anexos
Para a identificao do valor de mercado, podem ser includos, de acordo com o grau de fundamentao, os
seguintes Anexos: documentao dominial, fotografias do imvel avaliando, plantas, identificao dos dados de
mercado, memria de calculo ou relatrios originais dos programas computacionais utilizados.
11 Procedimentos especficos
11.1 Desapropriaes
11.1.1 Classificao das desapropriaes
11.1.1.1 Quanto extenso
total: aquela que atinge o imvel em sua totalidade, ou cujo remanescente seja inaproveitvel;
parcial: aquela que atinge parte do imvel.
11.1.1.2 Quanto durao
temporria;
permanente.
11.1.2 Critrios
Nas desapropriaes totais, as avaliaes devem ser realizadas com a utilizao dos mtodos previstos nesta
Norma. O engenheiro de avaliaes dever apresentar, a ttulo de subsdio, o custo de reedio, o de reproduo
e o valor de mercado.
Nas desapropriaes parciais, o critrio bsico o da diferena entre as avaliaes do imvel original e do imvel
remanescente, na mesma data de referncia (critrio antes e depois). Devem ser apreciadas circunstncias
especiais, quando relevantes, tais como alteraes de forma, uso, acessibilidade, ocupao e aproveitamento.
No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adaptao do
remanescente, possvel desvalia acarretada por perda de funcionalidade e eventual lucro cessante, no caso de ser
necessria desocupao temporria para a execuo dos servios.
Se o engenheiro de avaliaes considerar como inaproveitvel o remanescente do imvel, esta condio deve ser
explicitada e seu valor apresentado em separado.
Nas desapropriaes temporrias, as indenizaes devem considerar a renda que seria auferida pelo imvel,
durante o perodo correspondente, bem como eventuais perdas adicionais.
11.2 Servides
11.2.1 Classificao
11.2.1.1 Quanto natureza, entre outras:
administrativa ou pblica, quando o titular da servido for o Poder Pblico ou seu preposto, sem que exista um
imvel serviendo;
predial, quando a restrio for imposta a um imvel serviente para uso e utilidade do imvel serviendo.
11.2.1.2 Quanto finalidade, entre outras:
passagem de pedestres e veculos;
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 27/51
passagem de linhas de transmisso;
passagem de tubulaes.
11.2.1.3 Quanto interveno fsica:
aparente, quando h interveno fsica;
no aparente, quando no h interveno fsica.
1.2.1.4 Quanto durao:
temporria;
perptua.
11.2.2 Critrios
11.2.2.1 O valor da indenizao pela presena de servido corresponde perda do valor do imvel decorrente
das restries a ele impostas, calculadas alternativamente por:
a) diferena entre as avaliaes do imvel original e do imvel serviente, na mesma data de referncia (critrio
antes e depois), com considerao de circunstncias especiais, tais como alteraes de uso, ocupao,
acessibilidade e aproveitamento;
b) diferena entre os valores presentes dos rendimentos imobilirios lquidos relativos ao uso do imvel antes e
depois da instituio da servido.
11.2.2.2 Prejuzos causados s benfeitorias atingidas pela faixa de servido devem ser avaliados.
11.2.2.3 Perdas adicionais decorrentes da instituio da servido no imvel, como a cessao de atividade
econmica, devem ser consideradas, quando solicitadas.
11.3 Glebas urbanizveis
11.3.1 A avaliao das glebas urbanizveis deve ser feita preferivelmente com a utilizao do mtodo
comparativo direto de dados de mercado.
11.3.2 Quando for utilizado o mtodo involutivo, recomenda-se considerar os seguintes aspectos:
a) a viabilidade legal da implantao do parcelamento do solo simulado, respeitadas as restries da Lei 6766 e das
Leis Estaduais e Municipais atinentes ao uso e ocupao do solo, com destaque para os parmetros fsicos e
urbansticos exigidos para o loteamento, tais como o percentual mximo de reas vendveis, infra-estrutura
mnima, leitos carroveis, declives mximos etc.;
b) a possibilidade de desmembramentos parciais, com frente para vias ou logradouros pblicos oficiais, desde que
legalmente viveis e economicamente vantajosos, com loteamento da rea remanescente;
c) o estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba, tais como a existncia de direitos reais e possessrios,
informados pelo contratante;
d) caso a gleba urbanizvel seja avaliada como empreendimento, devem ser seguidos os preceitos da ABNT NBR
14653-4;
e) quando houver dvidas sobre a viabilidade da urbanizao da gleba, recomenda-se verificar o seu valor por meio
de seus frutos, tais como locao, arrendamento etc.
11.4 Avaliao de aluguis
11.4.1 Por comparao direta
11.4.1.1 Trata-se do procedimento preferencial, usualmente empregado em aes renovatrias e revisionais.
Para a sua aplicao exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a locaes de imveis
semelhantes.
11.4.1.2 Especial ateno deve ser dada quando forem comparados aluguis com distintos perodos de
reajuste ou estgios do contrato, admitindo-se os seguintes procedimentos:
a) tornar os dados homogneos, com o auxlio de modelos que levem em conta a previso inflacionria;
b) utilizar modelos de regresso com variveis que considerem as diferenas contratuais ou o estgio do contrato.
11.4.1.3 No caso de antecipao de aluguis, devem ser adicionados aos aluguis nominais acrscimos
constantes, financeiramente equivalentes ao pagamento antecipado.
11.4.2 Pela remunerao do capital
11.4.2.1 Neste caso, o aluguel determinado em funo do valor do imvel, podendo ser empregado em
casos de imveis isolados e atpicos, para os quais a utilizao da comparao direta seja impraticvel.
11.4.2.2 Sua utilizao exige a determinao da taxa de remunerao e do valor do imvel.
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 28/51
11.4.2.3 A taxa de remunerao deve ser objeto de pesquisa especfica para cada caso, pois varia para cada
tipo de imvel, localizao e, tambm, ao longo do tempo, dependendo da conjuntura econmica.
11.4.3 Reformas
O custo de reformas que beneficiem o imvel alugado pode ser amortizado em forma de desconto do aluguel,
durante prazo compatvel.
NOTA A legislao federal referente a aluguis consta na Bibliografia de [34] a [38].
11.5 Liquidao forada
Quando solicitado, alm do valor de mercado, pode constar no laudo de avaliao o valor para liquidao forada,
para uma certa data, adotando-se critrios acordados entre contratantes e contratados.
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 29/51
Anexo A
(Normativo)
Procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linear
A.1 Introduo
A.1.1 A tcnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma varivel dependente em
relao a outras que so responsveis pela variabilidade observada nos preos a anlise de regresso.
A.1.2 No modelo linear para representar o mercado, a varivel dependente expressa por uma combinao
linear das variveis independentes, em escala original ou transformadas, e respectivas estimativas dos
parmetros populacionais, acrescida de erro aleatrio, oriundo de variaes do comportamento humano
habilidades diversas de negociao, desejos, necessidades, compulses, caprichos, ansiedades, diferenas de
poder aquisitivo, entre outros imperfeies acidentais de observao ou de medida e efeitos de variveis
irrelevantes no includas no modelo.
A.1.3 Com base em uma amostra extrada do mercado, os parmetros populacionais so estimados por
inferncia estatstica.
A.1.4 Na modelagem devem ser expostas as hipteses relativas aos comportamentos das variveis
dependentes e independentes, com base no conhecimento que o engenheiro de avaliaes tem a respeito do
mercado, quando sero formuladas as hipteses nula e alternativa para cada parmetro.
A.2 Pressupostos bsicos
Ressalta-se a necessidade, quando se usam modelos de regresso, de observar os seus pressupostos bsicos,
apresentados a seguir, principalmente no que concerne sua especificao, normalidade, homocedasticidadede,
no-multicolinearidade, no-autocorrelao, independncia e inexistncia de pontos atpicos, com o objetivo de
obter avaliaes no tendenciosas, eficientes e consistentes, em especial as seguintes:
a) para evitar a micronumerosidade, o nmero mnimo de dados efetivamente utilizados (n) no modelo deve
obedecer aos seguintes critrios, com respeito ao nmero de variveis independentes (k):
n 3 (k + 1)
n
i
3
onde
n
i
o nmero de dados de mesma caracterstica, no caso de utilizao de variveis dicotmicas e variveis
qualitativas expressas por cdigos alocados, cdigos ajustados ou variveis proxy;
Recomenda-se que as caractersticas especficas do imvel avaliando estejam contempladas na amostra utilizada
em nmero representativo de dados de mercado;
b) independentemente do tipo de varivel deve-se atentar para o equilbrio da amostra;
c) os erros so variveis aleatrias com varincia constante, ou seja, so homocedsticos;
d) os erros so variveis aleatrias com distribuio normal;
e) os erros so no autocorrelacionados, isto , so independentes sob a condio de normalidade;
f) no podem existir erros de especificao no modelo, isto , todas as variveis importantes devem estar
incorporadas inclusive as decorrentes de interao e nenhuma varivel irrelevante pode estar presente no
modelo;
g) em caso de correlao linear elevada entre quaisquer subconjuntos de variveis independentes, isto ,
multicolinearidade, deve-se examinar a coerncia das caractersticas do imvel avaliando com a estrutura de
multicolinearidade inferida, vedada a utilizao do modelo em caso de incoerncia;
h) no deve existir nenhuma correlao entre o erro aleatrio e as variveis independentes do modelo.
i) possveis pontos influenciantes, ou aglomerados deles, devem ser investigados e sua retirada fica
condicionada apresentao de justificativas.
A.2.1 Verificao dos pressupostos do modelo
A.2.1.1 Linearidade
Recomenda-se ser analisado, primeiramente, o comportamento grfico da varivel dependente em relao a
cada varivel independente, em escala original. Isto pode orientar o avaliador na transformao a adotar. Existem
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 30/51
formas estatsticas de se buscar a transformao mais adequada, como, por exemplo, os procedimentos de Box e
Cox.
As transformaes utilizadas para linearizar o modelo devem, tanto quanto possvel, refletir o comportamento do
mercado, com preferncia pelas transformaes mais simples de variveis, que resultem em modelo satisfatrio.
Aps as transformaes realizadas, se houver, examina-se a linearidade do modelo, pela construo de grficos
dos valores observados para a varivel dependente versus cada varivel independente, com as respectivas
transformaes.
A.2.1.2 Normalidade
A verificao da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintes formas:
a) pelo exame de histograma dos resduos amostrais padronizados, com o objetivo de verificar se sua forma guarda
semelhana com a da curva normal;
b) pela anlise do grfico de resduos padronizados versus valores ajustados, que deve apresentar pontos dispostos
aleatoriamente, com a grande maioria situados no intervalo [ -2; +2 ].
c) pela comparao da freqncia relativa dos resduos amostrais padronizados nos intervalos de [ -1; +1 ], [ -
1,64; +1,64 ] e [ -1,96; +1,96 ], com as probabilidades da distribuio normal padro nos mesmos intervalos, ou
seja, 68 %, 90 % e 95 %;
d) pelo exame do grfico dos resduos ordenados padronizados versus quantis da distribuio normal padronizada,
que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante;
e) pelos testes de aderncia no-paramtricos, como, por exemplo, o qui-quadrado, o de Kolmogorov-Smirnov
ajustado por Stephens e o de Jarque-Bera.
A.2.1.3 Homocedasticidade
A verificao da homocedasticidade pode ser feita, entre outros, por meio dos seguintes processos:
a) anlise grfica dos resduos versus valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos aleatoriamente,
sem nenhum padro definido;
b) pelos testes de Park e de White.
A.2.1.4 Verificao da autocorrelao
O exame da autocorrelao deve ser precedido pelo pr-ordenamento dos elementos amostrais, em relao aos
valores ajustados e, se for o caso, s variveis independentes possivelmente causadoras do problema.
Sua verificao pode ser feita, entre outros procedimentos, pela anlise do grfico dos resduos cotejados com os
valores ajustados, que deve apresentar pontos dispersos aleatoriamente, sem nenhum padro definido.
A.2.1.5 Colinearidade ou multicolinearidade
A.2.1.5.1 Uma forte dependncia linear entre duas ou mais variveis independentes provoca degeneraes no
modelo e limita a sua utilizao. As varincias das estimativas dos parmetros podem ser muito grandes e
acarretar a aceitao da hiptese nula e a eliminao de variveis fundamentais.
A.2.1.5.2 Para verificao da multicolinearidade deve-se, em primeiro lugar, analisar a matriz das correlaes,
que espelha as dependncias lineares de primeira ordem entre as variveis independentes, com ateno especial
para resultados superiores a 0,80. Como tambm possvel ocorrer multicolinearidade, mesmo quando a matriz
de correlao apresenta coeficientes de valor baixo, recomenda-se, tambm, verificar o correlacionamento de
cada varivel com subconjuntos de outras variveis independentes, por meio de regresses auxiliares.
A.2.1.5.3 Para tratar dados na presena de multicolinearidade, recomendvel que sejam tomadas medidas
corretivas, como a ampliao da amostra ou adoo de tcnicas estatsticas mais avanadas, a exemplo do uso de
regresso de componentes principais.
A.2.1.5.4 Nos casos em que o imvel avaliando segue os padres estruturais do modelo, a existncia de
multicolinearidade pode ser negligenciada.
A.2.1.6 Pontos influenciantes ou outliers
A existncia desses pontos atpicos pode ser verificada pelo grfico dos resduos versus cada varivel
independente, como tambm em relao aos valores ajustados, ou usando tcnicas estatsticas mais avanadas,
como a estatstica de Cook para detectar pontos influenciantes.
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 31/51
A.3 Testes de significncia
A.3.1 O nvel de significncia mximo admitido nos demais testes estatsticos (aqueles no citados na Tabela 1)
no deve ser superior a 10 %.
A.3.2 A significncia de subconjuntos de parmetros, quando pertinente, pode ser testada pela anlise da
varincia particionada, com a utilizao do teste da razo de verossimilhana.
A.3.3 Os nveis de significncia utilizados nos testes citados em A.3 sero compatveis com a especificao da
avaliao.
A.4 Poder de explicao
Em uma mesma amostra, a explicao do modelo pode ser aferida pelo seu coeficiente de determinao. Devido
ao fato de que este coeficiente sempre cresce com o aumento do nmero de variveis independentes e no leva
em conta o nmero de graus de liberdade perdidos a cada parmetro estimado, recomendvel considerar
tambm o coeficiente de determinao ajustado.
A.5 Variveis dicotmicas
Toda varivel que assuma apenas dois valores, independentemente de ser qualitativa, quantitativa ou proxy, deve
ser tratada como varivel dicotmica, vedada a extrapolao nessa situao.
usual a varivel dicotmica assumir os valores 0 e 1.
A.6 Cdigos alocados
Os critrios da construo dos cdigos alocados devem ser explicitados, com a descrio necessria e suficiente
de cada cdigo adotado, de forma a permitir o claro enquadramento dos dados de mercado e do imvel
avaliando. A escala ser composta por nmeros naturais consecutivos em ordem crescente (1, 2, 3...), em funo
da importncia das caractersticas possveis na formao do valor, com valor inicial igual a 1. No necessrio que
a amostra contenha dados de mercado em cada uma das posies da escala construda.
Recomenda-se a utilizao prvia da anlise de agrupamento de dados para a construo dos cdigos alocados.
vedada a extrapolao de variveis expressas por cdigos alocados.
A.7 Cdigos ajustados
Admite-se que os cdigos sejam extrados da amostra por meio de modelo de regresso com a utilizao de
variveis dicotmicas, desde que haja pelo menos trs dados por caracterstica.
vedada a extrapolao de variveis expressas por cdigos ajustados.
A.8 Diferentes agrupamentos
No caso de utilizao no mesmo modelo de regresso de diferentes agrupamentos (tipologia, mercados,
localizao, usos etc.), recomenda-se verificar a independncia entre os agrupamentos, entre as variveis
utilizadas e possveis interaes entre elas.
A.9 Apresentao do modelo
A varivel dependente no modelo de regresso deve ser apresentada no laudo na forma no transformada.
A.10 Avaliao intervalar
A.10.1 A avaliao intervalar, prevista em 7.7.1.b da ABNT NBR 14653-1, tem como objetivo estabelecer, quando
solicitado pelo contratante, um intervalo de valores admissveis em torno da estimativa de tendncia central ou
do valor arbitrado.
A.10.1.1 Quando for adotada a estimativa de tendncia central, o intervalo de valores admissveis deve estar
limitado simultaneamente (ver Figura 1):
a) ao intervalo de predio de 80% para a estimativa de tendncia central;
b) ao campo de arbtrio.
Figura 1
Valores admissveis quando for adotada a estimativa de tendncia central
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 32/51
A.10.1.2 Quando for adotado o valor arbitrado, o intervalo de valores admissveis deve estar limitado
simultaneamente (ver Figura 2):
a) ao intervalo em torno do valor arbitrado com amplitude igual do intervalo de predio de 80% para a
estimativa de tendncia central;
b) ao campo de arbtrio em torno da estimativa de tendncia central.
Figura 2
Valores admissveis quando for adotado o valor arbitrado
A.10.2 No caso de utilizao do valor arbitrado, este fato dever ser citado e no ser calculada a probabilidade
associada ao intervalo.
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 33/51
Anexo B
(Normativo)
Procedimentos para a utilizao de tratamento por fatores
B.1 Introduo
Neste tratamento de dados, aplicvel ao Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, admitida a priori a
validade da existncia de relaes fixas entre os atributos especficos e os respectivos preos.
B.1.1 Homogeneizao
Devero ser utilizados fatores de homogeneizao calculados conforme 8.2.1.4.2, por metodologia cientfica, que
reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangncia espacial e temporal.
Os fatores de homogeneizao no podem ser utilizados fora do campo de aplicao para o qual foram
calculados, em relao s caractersticas quantitativas e qualitativas do imvel, tipologia, regio e validade
temporal do estudo que gerou os fatores.
B.2 Recomendaes quanto amostra
Recomenda-se que no tratamento por fatores a amostra seja composta por dados de mercado com
caractersticas fsicas, socioeconmicas e de localizao as mais semelhantes possveis entre si e em relao ao
imvel avaliando, de forma a exigir apenas pequenos ajustes na homogeneizao.
B.2.1 Assim, recomendvel que sejam utilizados dados de mercado:
a) com atributos mais semelhantes possveis aos do imvel avaliando e ao imvel paradigma;
b) que sejam contemporneos. Nos casos de exame de dados no contemporneos, desaconselhvel a atualizao
de preo do mercado imobilirio atravs de ndice econmico, quando no houver paridade entre eles, devendo,
neste caso, o preo ser atualizado mediante consulta direta fonte. Quando a atualizao na forma mencionada
for impraticvel, s ser admitida a correo dos dados por ndices resultantes de pesquisa no mercado.
B.2.2 Para a utilizao deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos semelhantes
aqueles em que cada um dos fatores de homogeneizao, calculados em relao ao avaliando ou ao paradigma,
estejam contidos entre 0, 50 a 2,00.
B.3 Saneamento da amostra
Aps a homogeneizao, devem ser utilizados critrios estatsticos consagrados de eliminao de dados
discrepantes, para o saneamento da amostra.
B.4 Erros de especificao
No podem existir erros de especificao no tratamento por fatores, isto , todas as caractersticas importantes
que denotem heterogeneidade entre os dados analisados devem estar incorporadas e nenhuma caracterstica
irrelevante pode estar presente no tratamento.
B.5 Fatores de homogeneizao
Os fatores de homogeneizao devem apresentar, para cada tipologia, os seus critrios de apurao e respectivos
campos de aplicao, bem como a abrangncia regional e temporal.
B.5.1 Os fatores de homogeneizao no podem ser utilizados fora de sua tipologia, campo de aplicao e
abrangncias regional e temporal.
B.5.2 A fonte dos fatores utilizados na homogeneizao deve ser explicitada no trabalho avaliatrio.
B.6 Efeito de heterogeneizao
Para a utilizao deste tratamento recomendvel que seja evitado o uso de fatores que, aplicados isoladamente
em relao ao avaliando ou ao paradigma, heterogeneizem os valores originais. Essa recomendao s vlida
com a confirmao do efeito de heterogeneizao, aps a aplicao conjunta dos fatores.
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 34/51
Anexo C
(informativo)
Recomendaes para tratamento de dados por regresso espacial
C.1 Introduo
C.1.1 A regresso espacial a tcnica utilizada quando se deseja explicar a variabilidade observada em uma
determinada varivel dependente em relao s variveis independentes, levando-se em conta a posio
geogrfica de cada uma das observaes e as suas influncias sobre os vizinhos.
C.1.2 Esta tcnica recomendada quando for constatada a existncia de autocorrelao espacial entre os
dados observados. O procedimento tem se mostrado especialmente til em avaliaes em massa, plantas de
valores genricos, estudos de velocidades de vendas e de demandas habitacionais, entre outros.
C.2 Pressupostos bsicos
C.2.1 Devem ser observados todos os pressupostos da regresso linear clssica, expostos no Anexo A.
C.2.2 Caso seja verificada a existncia de autocorrelao espacial, proveniente de interao ou dependncia
espacial entre os dados, recomenda-se incorporar os efeitos de dependncia espacial ao modelo clssico de
regresso, com o objetivo de assegurar s estimativas caractersticas de no tendenciosidade, eficincia e
consistncia.
C.3 Recomendaes
C.3.1 Diagnstico da autocorrelao espacial
C.3.1.1 O exame da autocorrelao espacial deve ser precedido do georreferenciamento dos elementos
amostrais e da espacializao dos resduos do modelo. Sua verificao pode ser feita:
a) pela anlise do grfico espacial dos resduos, que deve apresentar pontos com sinais dispersos aleatoriamente,
sem nenhum padro definido em termos de clusters ou agrupamentos;
b) pela anlise do semivariograma, que um grfico da semivarincia ( h ) versus h,
onde:
( h ) = ( 1/2n ) {z( x
i
) z( x
i
+ h )}
2
, sendo n o nmero de pares de pontos amostrais, com atributos z, separados
por uma distncia h. Geralmente so ajustados modelos tericos a estes pontos: modelo esfrico, exponencial,
linear ou gaussiano;
c) pela aplicao dos testes de Moran I, LM (erro) ou LM (defasagem), pela definio prvia de uma matriz de pesos
espaciais, conhecida como W, como, por exemplo, de contiguidade ou de distncia.
C.3.2 Incorporao de efeitos de dependncia espacial
C.3.2.1 Quando os efeitos de dependncia espacial forem inferidos pelo semivariograma, podem ser
empregados mtodos para determinar os pesos necessrios a uma interpolao local, como, por exemplo, o
mtodo da Krigagem
2.
C.3.2.2 Quando os efeitos de dependncia espacial forem inferidos por testes estatsticos, recomenda-se
introduzir extenses convenientes no modelo clssico de regresso, considerando-se os efeitos de autocorrelao
espacial nos erros, atravs do Modelo de Erro Espacial ou os efeitos ocasionados pelas interaes entre os preos,
pelo Modelo de Defasagem Espacial.
C.3.2.2.1 A escolha do modelo a adotar Modelo de Erro Espacial ou Modelo de Defasagem Espacial - pode ser
feita com a utilizao dos critrios de informao de Akaike (AIC) e de Scwartz (SC)
3.
NOTA As recomendaes bibliogrficas para tratamento de dados por regresso espacial constam na
Bibliografia, de [39] a [43].
2
Detalhes sobre esta metodologia podem ser encontrados em Matheron, G. (1965): Les Variables Regionalises et Leur
Estimation, Masson, Paris. Uma aplicao pode ser encontrada em Dantas et al. Avaliao de Cidades por Inferncia
Espacial , Anais do XIII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias, Fortaleza - CE
3
Detalhes sobre estes testes e aplicaes desta metodologia podem ser encontrados em Dantas, et al. (2003) Modelos
Espaciais Aplicados ao Mercado de Apartamentos de Recife, Anais do XII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes
e Percias, Belo Horizonte - MG.
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 35/51
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 36/51
Anexo D
(infomativo)
Recomendaes para a utilizao de anlise envoltria de dados (envoltria sob dupla tica) (EDO/DEA)
D.1 Introduo
D.1.1 A anlise envoltria de dados uma tcnica consagrada para a avaliao de produtividade e eficincia,
que se baseia em modelagem economtrica para a estimao de uma funo de produo formada pelas
unidades analisadas mais eficientes (unidades benchmarking).
D.1.1.1 A partir dos dados coletados, define-se o espao vivel de produo, delimitado pela envoltria
representativa dos melhores resultados, orientada segundo a minimizao dos insumos ou a maximizao dos
produtos. A eficincia de cada uma das unidades observadas determinada pela distncia normalizada
envoltria, atravs da soluo de problemas de programao linear (PPL).
D.1.1.2 A anlise envoltria de dados sob dupla tica EDO-DEA explica as variaes observadas em uma
ou mais variveis de interesse (variveis dependentes), utilizando outras variveis explicativas do fenmeno
(variveis independentes).
D.1.1.3 No caso de utilizao da tcnica para avaliaes imobilirias, na tica do vendedor, os insumos so
representados pelas caractersticas relevantes do imvel e o produto, pelo seu preo. Na tica do comprador, o
insumo o preo do imvel e os produtos, suas caractersticas relevantes. Atravs dos PPL, so definidos os
hiperplanos convexos que correspondem envoltria da tica do vendedor, onde ocorrem os maiores preos, e
os que correspondem envoltria da tica do comprador, onde ocorrem os menores preos.
D.1.2 O emprego da anlise envoltria de dados sob dupla tica (EDO-DEA) especialmente til para a
realizao de avaliaes quando o tamanho da amostra de dados de mercado aproxima-se da prpria populao
de eventos, para determinado tipo de imvel, localizao e perodo de tempo.
D.1.2.1 O procedimento tambm til nos casos de anlise de viabilidade e eficincia de empreendimentos,
velocidade de vendas, anlise de custos de construo de empreendimentos, avaliao em massa, entre outros.
D.2 Pressupostos bsicos
D.2.1 As variveis independentes devem ter correlao positiva com a varivel dependente. Caso isso no
ocorra, devem ser realizadas transformaes das variveis independentes, de forma a alcanar esse pressuposto
bsico.
D.2.2 O nmero mximo de variveis independentes (k) efetivamente utilizadas no modelo deve obedecer ao
seguinte critrio:
k < n / 3
D.3 Recomendaes
D.3.1 No caso de utilizao de EDO/DEA em amostra com tamanho muito inferior ao da populao, recomenda-
se verificar se a estimativa pontual encontra-se dentro do intervalo de confiana a 80 % calculado com o uso de
modelo de regresso linear.
D.3.2 Recomenda-se que, no caso de utilizao de variveis expressas por dicotomias ou cdigos alocados, haja
pelo menos trs dados para a mesma caracterstica de cada varivel.
D.3.3 A importncia de cada uma das variveis pode ser identificada pelo exame dos respectivos pesos,
calculados pelo Problema de Programao Linear (PPL) segundo o modelo dos multiplicadores, em cada tica.
D.3.4 Possveis dados de mercado atpicos devem ser investigados e sua retirada do modelo fica condicionada
apresentao de justificativas. Deve-se observar que um dado atpico pode tornar uma envoltria menos
aderente massa de dados. Nesse sentido, recomenda-se que pelo menos 20 % dos dados de mercado
pertenam a cada uma das envoltrias.
D.3.5 Uma forte dependncia linear entre duas variveis independentes pode provocar degeneraes no
modelo EDO/DEA e limita a sua utilizao.
D.3.6 Para verificao da colinearidade, recomenda-se a anlise da matriz de correlaes, que espelha as
dependncias lineares de primeira ordem entre as variveis independentes, com ateno especial para resultados
superiores a 0,80.
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 37/51
D.3.6.1 Para tratar dados na presena de colinearidade, recomendvel que sejam tomadas medidas
corretivas, como a ampliao da amostra, a eliminao da varivel redundante ou o uso de componentes
principais.
D.4 Estimativa pontual
D.4.1 A tcnica do EDO/DEA determina as distncias s envoltrias do comprador e do vendedor, para cada
dado observado. A partir dessas distncias, estima-se o valor da varivel dependente (estimativa pontual).
D.4.2 A estimativa pontual do valor do imvel, que corresponde ao resultado da avaliao, calculada com a
utilizao da curva de tendncia central (CTC/EDO), pela minimizao dos erros, conforme a seguinte expresso:
c c v
y y y z y + = ) (
^
Onde:
obs c
v
obs c obs
y h
h
y h y
z
)
1
(
=
z a constante resultante da minimizao dos erros;
^
y a estimativa pontual do valor do imvel;
obs
y o preo observado do dado de mercado j;
v
y o valor do imvel projetado na envoltria do vendedor para o dado de mercado j;
c
y o valor do imvel projetado na envoltria do comprador para o dado de mercado j;
c
h o distncia normalizada do dado de mercado j envoltria do comprador;
v
h = distncia normalizada do dado de mercado j envoltria do vendedor.
NOTA As recomendaes bibliogrficas para a utilizao de anlise envoltria de dados (envoltria sob dupla
tica) (EDO/DEA) constam na Bibliografia de [44] a [53].
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 38/51
Anexo E
(infomativo)
Recomendaes para tratamento de dados por redes neurais artificiais
E.1 Introduo
E.1.1 As redes neurais artificiais (RNA) so modelos matemticos assemelhados s estruturas neurais biolgicas
e que podem, entre outras finalidades, ser utilizadas para o aprendizado e posterior generalizao. As RNA do
tipo multicamadas permitem obter respostas com modelos lineares e no lineares e melhorar o seu desempenho
gradativamente, na medida em que interagem com o meio externo, quando se deseja estudar o comportamento
de uma ou mais variveis independentes em relao outra varivel dependente.
E.1.2 Nos modelos construdos com base nas RNA para representar o mercado, a varivel dependente
expressa em funo das variveis independentes, nas escalas originais ou normalizadas, e das respectivas
estimativas dos parmetros populacionais, acrescidos de erro aleatrio.
E.1.3 Com base em uma amostra extrada do mercado, os parmetros populacionais so estimados por
aprendizado e posterior generalizao. As RNA so compostas por camadas de neurnios interconectados. Uma
rede composta de um neurnio na camada de sada e de uma nica camada intermediria , em geral, suficiente
para modelar o mercado imobilirio e gera, numa nica sada, uma funo no linear do tipo:
+
|
|
\
|
+ =
= =
s
n
j
i j ij
m
i
i i s
b b x w f w f k y
1 1
) (
Onde:
Y(k)
o valor estimado para o imvel avaliando k;
b
s
o termo de polarizao do neurnio da camada de sada (bias);
b
i
o termo de polarizao do neurnio da camada intermediria (bias);
w
j
representa os pesos da sada de cada neurnio da camada intermediria;
w
ij
representa os pesos da entrada j, conectado na sada do i-simo neurnio da camada intermediria;
x
i
representa os valores das variveis independentes para o imvel avaliando;
f
s
a funo de ativao da camada de sada;
f
i
a funo de ativao da camada intermediria;
n o nmero de entradas (variveis independentes);
m o nmero de neurnios da camada intermediria.
E.2 Recomendaes
E.2.1 necessrio determinar, utilizando algoritmos de poda ou construtivos, a tipologia adequada da rede, o
nmero de neurnios, o nmero de camadas e o tipo de funo de ativao.
E.2.2 Recomenda-se observar, para as RNA, as prescries contidas em A.2.1, A.6, A.7 e A.8.
E.2.3 Para cada treinamento da RNA encontram-se, em geral, resultados distintos. Recomenda-se a utilizao
de algoritmos para minimizar a varincia na sada da rede, tais como o algoritmo de bagging ou o algoritmo
multiobjetivo.
E.3 Apresentao do modelo
O modelo de RNA pode ser apresentado no laudo na forma e estrutura exemplificadas na Figura E.1, com
indicao das funes de ativao utilizadas durante o processo de treinamento.
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 39/51
Legenda:
w
1
(pesos da entrada para a camada intermediria) (n x m n entradas por m neuronios)
w
10
w
20
w
30
w
m0
w
11
w
21
w
31
w
m1
w
1n
w
2n
w
3n
w
mn
w
2
(pesos da camada intermediria para a camada de sada)
w
10
w
11
w
12
w
13
w
1n
Figura E.1 Modelo de RNA com indicao das funes de ativao utilizadas durante o processo de
treinamento
NOTA As recomendaes bibliogrficas para a utilizao de redes neurais artificiais constam na Bibliografia de
[54] a [90].
y
Camada de sada
Camada intermediria
Camada de entrada
x4
x3
x2
x1
X0 = bias = 1
y0 = bias = 1
N3
N2
N1
W34
W10
W13
W12
W11
W24
W10
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 40/51
Bibliografia
Aspectos gerais
[1] Appraisal Institute The Appraisal of Real Estate, Appraisal Institute, 1996.
[2] Bain, Joe S. - Industrial Organization (1968). Industrial Organization, John Wiley and Sons, 1968.
[3] Berrini, L.C. Avaliao de Imveis, Livraria Freitas Bastos, 1957.
[4] Castro, C. Moura A Prtica da Pesquisa, Mc Graw-Hill, 1977.
[5] Champness, P. (TEGOVA) Normas Europeas Aprobadas sobre Tasacin de Bienes Inmuebles,
CSCAE/ATASA, 1998.
[6] Damodaran, A. Avaliao de Investimentos Ferramentas para Avaliar qualquer Ativo - Qualitymark
Editora, 1997.
[7] Dantas, Rubens A. Engenharia de Avaliaes - Uma Introduo Metodologia Cientfica, Pini, 1998.
[8] Gujarati, D. Econometria Bsica Makron Books, 2000.
[9] Henderson e Quandt Teoria Microeconmica - Uma abordagem matemtica, McGrawHill, 1994.
[10] Horngren, C. T., G. Foster, e S. M. Datar Cost Accounting: a Managerial Emphasis, Prentice Hall, 1999.
[11] IBAPE, Diversos, Engenharia de Avaliaes, Editora PINI, So Paulo, 1974.
[12] IBAPE, Diversos, Avaliao para Garantias, Editora PINI, So Paulo, 1983.
[13] IBAPE-SP Norma para Avaliao de Imveis Urbanos - 2005, IBAPE-SP, 2005.
[14] IBAPE-SP Glossrio de Terminologia Bsica Aplicvel Engenharia de Avaliaes e Percias do IBAPE-SP,
IBAPE-SP, So Paulo, 2002.
[15] IBAPE-SP Glossrio de Terminologia Bsica Aplicvel Engenharia de Avaliaes e Percias do IBAPE-SP,
IBAPE-SP, So Paulo, 2002.
[16] IBAPE-SP, Diversos, Engenharia de Avaliaes, Editora PINI, So Paulo, 2007.
[17] International Valuation Standards Committee International Valuation Standards 2002, IVSC, 2002.
[18] Johnston, J. Mtodos Economtricos, Atlas, 1974.
[19] Kmenta, J. Elementos de Econometria Atlas, 1978.
[20] Law, A., Kelton, W.D. Simulation Modeling and Analysis, McGrawHill, 1991.
[21] Maddala, G.S. Econometrics, McGraw-Hill, 1977.
[22] Netter, J. e Wasserman, W. Applied Linear Statistical Models Richard D. Irwin, 1974.
[23] Richardson, H.W., Economia Urbana, Intercincia, 1978.
[24] Ross, Stephen A., Westerfield, R. e Jaffe, J.F. , Westerfield, R. e Jaffe, J.F. Administrao Financeira:
Corporate Finance, Atlas, 1995.
[25] Simonsen, M.H. - Teoria Microeconmica, FGV, 1979.
[26] Smith, H., Tschappat, C. e Racster, R. Real Estate and Urban Development, Irwin, 1977.
[27] Van Horne, J.C.- Financial Management and Policy, Prentice Hall, 1998.
[28] Wonnacott, R. e Wonnacott, T., Fundamentos de Estatstica. , Livros Tcnicos e Cientficos Editora, 1985.
Normas da ABNT
[29] ABNT NBR 13752, Percias de engenharia na construo civil;
[30] ABNT NBR 14653-3, Avaliao de bens Parte 3: Imveis rurais;
[31] ABNT NBR 14653-5, Avaliao de bens Parte 5: Mquinas e equipamentos;
[32] ABNT NBR 14653-6, Avaliao de bens Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
[33] ABNT NBR 14653-7, Avaliao de bens Parte 7: Patrimnios histricos e artsticos.
Legislao federal para a avaliao de aluguis
[34] Lei n 10.406, de 10/01/2002 Institui o Cdigo Civil (especialmente o Captulo V, artigos 565 a 578 Da
locao de coisas).
[35] Lei n 8.178 de 01/03/1991 - Estabelece regras sobre preos e salrios, e d outras providncias.
[36] Lei n 8.245, de 18/10/1991 Dispe sobre as locaes dos imveis urbanos e os procedimentos a elas
pertinentes.
[37] Lei n 8.880, de 27/05/1994 Dispe sobre o programa de Estabilizao Econmica e o Sistema Monetrio
Nacional, instituiu a Unidade Real de Valor (URV).
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 41/51
[38] Lei n 9.069, de 29/06/1995 - Dispe sobre o Plano Real, o Sistema Monetrio Nacional, estabelece as
regras e condies de emisso do Real e os critrios para converso das obrigaes para o Real, e d outras
providncias.
Regresso espacial (Anexo C)
[39] Anselin, L. e. A. Bera Spatial dependence in linear regression models with an introduction to spatial
econometrics. In A. Ullah and D. Giles (Eds.), Handbook of Applied Economic Statistics, Marcel Dekker, New
York, 1998.
[40] Anselin, L. Exploratory spatial data analysis in a geocomputational environment. In P. Longley, S. Brooks,
B. Macmillan and R. McDonnell (Eds.), Geocomputation, a Primer, Wiley, New York, 1998.
[41] Dantas, R. et al. Modelos Espaciais Aplicados ao Mercado de Apartamentos de Recife, Anais do XII
Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias, Belo Horizonte, 2003.
[42] Dantas, R. at al Avaliao de Cidades por Inferncia Espacial, Anais do XIII Congresso Brasileiro de
Engenharia de Avaliaes e Percias, Fortaleza, 2006.
[43] Matheron, G. Les Variables Regionalises et Leur Estimation, Masson, Paris, 1965.
Anlise envoltria de dados (Anexo D)
[44] Banker, R.D.; Charnes, A.; Cooper, W.W. Some Models for Estimating Technical Scale Inefficiencies in
Data Envelopment Analysis, Management Science, v. 30, n. 9, p. 1078-1092, 1984.
[45] Charnes, A.; Cooper, W.W.; Rhodes E. Measuring the efficiency of decision-making units, European
Journal of Operational Research, v. 2, p. 429-444, 1978.
[46] Debreu, G. The Coefficient of Resource Utilization, Econometrica, n 3, p. 273-292, 1951.
[47] Debreu, G. Theory of Value: An Axiomatic Analysis of Economic Equilibrium, Cowles Foundation for
Research in Economics of Yale University, p. 28-79, New York, 1959.
[48] Lins M.P.E., Calba, G.M. Programao Linear com Aplicaes na Teoria de Jogos e Avaliao de
Desempenho, Editora Intercincia, Rio de Janeiro, 2006.
[49] Lins M.P.E., Novaes L.F.L., Legey L.F. Real State Appraisal: A Double Perspective Data Envelopment
Analysis Approach, Springer Science + Business Media, 2005.
[50] Lins, M P.E., Meza, L.A. Anlise Envoltria de Dados e Perspectivas de Integrao ao Ambiente de Apoio
Deciso, Ed. COPPE/UFRJ, Rio de Janeiro, 2000.
[51] Novaes, L.F.L. Mtodo da Envoltria sob Dupla tica aplicado na Avaliao Imobiliria em Ambiente SIG,
tese de doutorado, COPPE/UFRJ, Rio de Janeiro, 2002.
[52] Novaes, L.F.L.; Lins, M.E.; Paiva, S.A.; Pinheiro Jr., L. F. Avaliao Imobiliria pelo Mtodo da Envoltria
sob Dupla ptica, 3 Simpsio Brasileiro de Engenharia de Avaliaes, Curitiba, 2002.
[53] Novaes, L.F.L.; Paiva, S.A. Curva de Tendncia Central da Envoltria sob Dupla tica (CTC-EDO) definida
pela Minimizao do Somatrio dos Resduos, 1 Congresso da SOBREA, Braslia, 2007.
Redes neurais (Anexo E)
[54] Bishop, C.M. Neural Networks for Pattern Recognition, Oxford University Press Inc., New York, 1995.
[55] Braga, A. P. (Org.) IJCNN Tutorials Track on Learning Algorithms and Architectures, v. 1, 1. ed., INNS,
Washington, 1999.
[56] Braga, A. P. (Org.); Ludermir, T. B. (Org.) Proceedings of the Vth Brazilian Symposium on Neural
Networks, 1 ed., IEEE Computer Society Press, 1998.
[57] Braga, A.P. (Org.) Anais do V Simpsio Brasileiro de Redes Neurais (Volume 2), 1 ed., Belo Horizonte,
1998.
[58] Braga, A.P.; Carvalho; A.P.L.F.; Ludemir, T.B. Redes Neurais Artificiais: Teoria e Aplicaes, LTC, Rio de
Janeiro, 2000.
[59] Braga, A.P.; Carvalho, A.P.L.F.; Ludemir, T.B. Sistemas Inteligentes Fundamentos e Aplicaes,
RECOPE-IA, Rede Cooperativa de Pesquisa em Inteligncia Artificial, p. 141 a 168, Editora Manole, So Paulo,
2003.
[60] Breiman, L. Bagging Predictors, Technical Report n 421, 1994.
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 42/51
[61] Costa, M.A.; Braga, A.P.; Menezes, B.R. Improving Neural Networks Generalization with New
Constructive and Pruning Methods, Journal of Intelligent and Fuzzy Systems, v. 13, n. 2-4, p. 75-83, Holanda,
2003.
[62] Costa, M.A.; Braga, A. P.; Menezes, B. R. Improving Generalization of MLPs with Sliding Mode Control and
the Levenberg-Marquadt Algorithm, Neurocomputing, Amsterdam, 2006.
[63] Cun, Y. Le; Denker, J.S; Solla, S.A. Optimal Brain Damage: Advances in Neural Information Processing
Systems, vol.2, Morgan Kaufmann, p. 598-605, San Mateo, 1989.
[64] Enders W. (1995). Applied Econometric Time Series, John Wiley & Sons, New York, 1995.
[65] Fahlman, S.E.; Libiere, C. Advances in Neural Information Processing Systems, v. 2, D. S. Touretzsky Ed.,
Morgan Kaufmann, San Mateo, 1990.
[66] Guedes, J. C. Aplicao de Redes Neurais na Avaliao de Bens - Uma Comparao com a Anlise de
Regresso, Anais do II Simpsio Brasileiro de Engenharia de Avaliaes (AVALIAR), So Paulo, 2000.
[67] Guedes, J. C. O Emprego de Inteligncia Artificial na Avaliao de Bens, Anais do VIII Congresso de
Avaliaes e Percias (COBREAP), Florianpolis, 1995.
[68] Gujarati, D. N. Econometria Bsica, 4 Ed., Editora Campus, So Paulo, 2006.
[69] Hagan, M.T., Menhaj, M.B. Training Feedforward Networks with the Marquardt Algorithm, IEEE
Transactions on Neural Networks, v. 5, n. 6, 1994.
[70] Hassibi, B., Stork, D. G. Advances in Neural Information Processing Systems, 5 ed., Morgan Kaufmann,
San Mateo, 1993.
[71] Haykin, S., Neural Networks, a Comprehensive Foundation, Prentice Hall, Upper Saddle River, New Jersey,
1999.
[72] Haykin, S., Redes Neurais: Princpios e Prtica, 2 ed., Bookman, Porto Alegre, 2001.
[73] Jacobs, R.A.; Jordan, M.I.; Nowlan, S.J.; Hinton, G.E. Adaptive Mixture of Local Experts, Neural
Computation, MIT Press, v. 3, n 1, p. 79-87, 1991.
[74] Khotanzad, A.; Elragal, H.; Lu, T.L. Combination of Artificial Neural Network Forecasters for Prediction of
Natural Gas Consumption, IEEE Transactions on Neural Networks, v. 11, n 2, p. 464-473, 2000.
[75] Kohonen, T. Self-Organization and Associative Memory, 3 ed., Springer-Verlag, Berlin, 1989.
[76] Kovcs, Z.L. Redes Neurais Artificiais: Fundamentos e Aplicaes, 3 ed., Livraria da Fsica, So Paulo,
2002.
[77] Makridakis, S.; Wheelwright, S.; Hyndman, R.J. Forecasting Methods and Applications, 3 ed., John
Wiley & Sons, New York, 1998.
[78] Melo, Brcio Redes Neurais Eficientes, Mnimos Quadrados Eficazes, 3 Simpsio Brasileiro de
Engenharia de Avaliaes, Curitiba, 2002.
[79] Melo, Brcio Previso de Sries Temporais usando Modelos da Composio de Especialistas Locais, tese
de mestrado, Instituto Tecnolgico de Aeronutica, So Jos dos Campos, 2003.
[80] Mitchell, T.M. Machine Learning, McGraw-Hill, Singapore, 1997.
[81] Nascimento Jnior; C.L.; Yoneyama, T. Inteligncia Artificial em Controle e Automao, Editora Edgard
Blcher, So Paulo, 2000.
[82] Parma, G.G.; Menezes, B.R.; Braga, A.P.; Costa, M. A. Sliding Mode Neural Network Control of an
Induction Motor Drive, International Journal of Adaptive Control and Signal Processing, v. 17, p. 501-508, 2003.
[83] Pelli Neto, A.; Braga, A. P. Redes Neurais Artificiais aplicadas s Avaliaes em Massa: Estudo de Caso
para a Cidade de Belo Horizonte/MG, dissertao de mestrado, UFMG, Belo Horizonte, 2006.
[84] Pelli Neto, A.; Zrate, L. E. Avaliao de Imveis Urbanos com Utilizao de Redes Neurais Artificiais,
Anais do XII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias, COBREAP, Belo Horizonte, 2003.
[85] Pelli Neto, A. Avaliao de Imveis Urbanos com Utilizao de Sistemas Nebulosos (Redes Neuro-Fuzzy) e
Redes Neurais Artificiais, Congreso Panamericano de Valucion, Cartagena, 2004.
[86] Pelli Neto, A.; Zrate, L.E. Valuation of Urban Real Estate through Artificial Neural Networks, Artificial
Intelligence and Applications, September 8 -10, v. 403-169, p. 523-528, Benalmdema, 2003.
ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
NO TEM VALOR NORMATIVO 43/51
[87] Pelli Neto, A.; Braga, A.P. Redes Neurais Artificiais: Aplicao e Comparao dos Resultados com
Regresso Linear na Avaliao de Imveis Urbanos, V Concurso Internacional de Avalucion y Catastro, SOITAVE,
Caracas, 2005.
[88] Pelli Neto, A.; Morais, G, R. RNA sob dupla tica Modelando a Anlise Envoltria de Dados (EDO-DEA)
para Aplicao nas Avaliaes de Imveis Urbanos, Anais do XII Congresso Brasileiro de Avaliaes e Percias,
Fortaleza, 2006.
[89] Pindyck R.S.; Rubinfeld, D.L. Econometric Models and Economic Forecasts, 4 ed., McGraw-Hill, New
York, 1998.
[90] Weigend A.S.; Gershenfeld, N.A. Time Series Prediction: Forecasting the Future and Understanding the
Past, Addison Wesley, Reading, 1994.