aractersticas del negocio de la construccin La construccin, desde el punto de vista de los inversores privados, se caracteriza respecto de la mayora de las

otras industrias en que el xito (o el fracaso) de un determinado desarrollo inmobiliario nace y muere con la construccin y venta del emprendimiento mismo. Cualquier otra rama industrial involucra la inversin en activos ntimamente ligados almantenimiento en el tiempo de una determinada lnea de produccin. Es as que quien invierte en una planta de produccin de alimentos no podr dejar de fabricar productos alimenticios sin asumir prdidas enormes asociadas al capital inmovilizado por la planta improductiva. Por el contrario, en la industria de la construccin cada obra en s misma se convierte en una nica lnea de produccin que se inicia con la inversin en el terreno y el proyecto asociado y se cierra definitivamente el da que se vende la ltima unidad funcional. Del mismo modo, el xito de un determinado producto inmobiliario no garantizar iguales resultados para otro emprendimiento de iguales caractersticas, an ejecutado por los mismos responsables en un predio similar, dependiendo fuertemente los resultados de diversos factores, entre los que se pueden mencionar: - la localizacin, - las caractersticas del mercado al que va dirigido, - la existencia de crdito y tasas de inters atractivas, - el contexto poltico y macroeconmico y la magnitud de la aversin al riesgo asociada, - la forma en la que el pblico percibe las cualidades y defectos del emprendimiento.

Con carcter de aproximacin y con el objeto de definir los roles en un proyecto inmobiliario se remite al siguiente esquema donde se hace foco en las funciones que desempea cada uno de los participantes: Esquema de Participantes de la Construccin Privada Desarrollador Es aquella persona, o grupo de personas asociadas, que realizan la inversin y el desarrollo de un determinado Emprendimiento abarcando su proyecto, construccin y comercializacin. En el caso de las obras pblicas el desarrollador es el Estado; en el caso del edificio corporativo de una gran empresa el desarrollador podr ser la misma empresa. Dentro de la obra privada se pueden definir dos categoras preliminares de desarrolladores: Desarrolladores estables: son aquellos que a lo largo de los aos han mantenido su presencia a travs de la generacin de varios emprendimientos, concentrando la mayor parte de sus negocios en la construccin de Proyectos Inmobiliarios. En esta categora se puede mencionar a RAGHSA y BKS, entre otros. Desarrolladores Ocasionales: son aquellos cuyo core business no es la construccin pero toman la decisin de encarar un proyecto bajo condiciones muy especficas del mercado

motivados por la posibilidad de realizar un buen negocio en un contexto econmico favorable (por ejemplo, un grupo de pequeos inversores que se asocia para construir un edificio de departamentos). Otro ejemplo de desarrollador ocasional es el ya mencionado de empresas que encaran la construccin de su propio edificio corporativo (Repsol, Telecom, Grupo Fortabat, etc.). El desarrollo del emprendimiento requiere de la generacin de reas encargadas del proyecto, construccin, direccin y comercializacin del emprendimiento, adems de una estructura administrativa, financiera y legal. En el contexto del esquema precedente, de todas las reas mencionadas las nicas que pertenecen a la estructura del Desarrollador son los sectores administrativo y financiero, tercerizndose la totalidad de las reas restantes. Proyecto El proyecto se encarga a un Estudio de Arquitectura segn las pautas establecidas por el Desarrollador, previo anlisis de la viabilidad comercial del Emprendimiento. En esta primera etapa, el Estudio intercambia propuestas con el Desarrollador y los Consultores Inmobiliarios, a efectos de definir las caractersticas distintivas del proyecto considerando el segmento de mercado al que estar dirigido y las condiciones de comercializacin. Para la definicin tcnica del proyecto, el Estudio de Arquitectura contar con la participacin de un estudio de Ingeniera Estructural, asesores en Instalaciones, etc. El mismo Estudio de Arquitectura elabora presupuestos preliminares a medida que se avanza en la definicin del proyecto proponiendo plazos de obra; a partir de los cuales el Desarrollador realiza las evaluaciones financieras pertinentes en relacin con los flujos a considerar durante toda la construccin y comercializacin del Emprendimiento. Construccin La construccin de la obra propiamente dicha se encarga a una Empresa Constructora (o a varios contratistas segn la modalidad de contratacin elegida por el Desarrollador) que previamente result adjudicataria del concurso de ofertas para la ejecucin del proyecto en cuestin. Para la construccin de la obra, la Empresa Constructora emplea mano de obra (propia o subcontratada), compra materiales (hormign, ladrillos, cemento, etc.) y equipamiento(mobiliario, ascensores, carpinteras, etc.) y contrata servicios (instalaciones, pintura, higiene y seguridad, proyecto de estructura, etc.) Estructura legal El rea legal generalmente se terceriza en uno o ms Estudios que se ocupan de la redaccin de contratos, boletos, escrituras, etc., y solucionan temas inherentes al rea a lo largo del desarrollo del Emprendimiento. Direccin de Obra La Direccin de Obra representa tcnicamente al Comitente en la obra y tiene la responsabilidad de que sta se ejecute en un todo de acuerdo con las especificaciones contractuales del proyecto. Dicha Direccin puede ser ejercida tanto por el mismo Estudio que ejecut el proyecto como por un Estudioo Profesional ajeno a aquel. Durante la dcada del

noventa en algunos emprendimientos se adopt la modalidad de Gerenciamiento de Obra y de Proyecto 2 . Comercializacin El rea de comercializacin generalmente se concentra en una o mas Inmobiliarias cuya participacin se manifiesta en la definicin de los requerimientos del Emprendimiento durante la primera etapa de proyecto y, posteriormente ocupndose de todos los rubros vinculados con la promocin y venta del Emprendimiento en las diferentes instancias de la comercializacin. El Esquema de Participantes de la Construccin Privada utilizado como base para definir a los protagonistas del sector ha admitido a lo largo del tiempo diversas modificaciones: en varios casos se ha unificado el rol de Desarrollador con el de la Constructora, o el de la Inmobiliaria con el de Gerenciamiento de Proyecto, o el del Estudio de Arquitectura con el del Desarrollador. Adems, el surgimiento de nuevas modalidades de Financiamiento de obras 3 , tales como el fideicomiso financiero, dio entidad a roles como el de fiduciante, fiduciario y fideicomisario. -->> Venta y financiamiento de obra privada Existen tres procedimientos bsicos de venta: 1-A. Venta a precio fijo: utilizado en perodos sin inflacin o con variaciones previsibles de sta, consiste en la fijacin de un precio de venta en el momento de efectuar la operacin. El monto se considera fijo y es independiente del valor de la tasa que pudiera aplicrsele al comprador en el caso que este recurra a un crdito para acceder al bien. Esta tasa de inters slo reflejar el riesgo crediticio y el valor del dinero en el tiempo sin considerar otras variables asociadas a eventuales cambios de precios de los insumos involucrados en la obra. 1-B. Venta a precio fijo indexado: cuando existe incertidumbre respecto del comportamiento de la inflacin en el corto y mediano plazo, el desarrollador deja de absorber este riesgo y se lo transfiere al comprador mediante el agregado de un componente de tasa que ajusta los saldos deudores impagos directa o indirectamente segn la inflacin. 1-C. Venta al costo: admite por lo menos dos variantes: a. Sistema de consorcio: el organizador del emprendimiento vende el terreno (con un porcentaje de utilidad respecto de su precio de costo) a un grupo de personas a cuyo nombre se escritura y quienes se convierten en condminos del terreno. Este consorcio firma a su vez un contrato con un estudio de arquitectura, otro con una constructora y, eventualmente, otro con una gerenciadora. Mediante estos contratos los condminos se comprometen a pagar los costos de la construccin en su totalidad incluyendo materiales, mano de obra y honorarios profesionales. Cada condmino tendr derecho, al trmino de la obra, sobre una o ms unidades del emprendimiento. b. Sistema de boletos: difiere del sistema de consorcios en que no se produce un traspaso del terreno, es decir, es el titular del terreno el que contrata a los profesionales y la empresa y no los compradores de las unidades quienes, en cambio, reciben un boleto de compra venta por las unidades adquiridas, las cuales sern escrituradas posteriormente. Respecto de la financiacin de las obras, existen tres procedimientos bsicos:

1. Capital Propio: el emprendimiento se financia total o parcialmente con capital propio del grupo empresario. 2. Crditos a largo plazo: se financia total o parcialmente con crditos de entidades financieras. Las altas tasas de inters en los tiempos de actividad del sector sumadas a la ausencia de crdito vigente desde 2001 hacen que este recurso se aproxime ms a una enunciacin terica que a una alternativa real de financiacin. 3. Fideicomisos financieros: instrumentado a principio de 1995 a travs de la ley 24.441, el fideicomiso consiste en la cesin por parte de una persona o sociedad (fiduciante) a otra persona o sociedad (Fiduciario) de un determinado bien (terreno) a efectos de que se realicen all las obras necesarias para la ejecucin de un determinado emprendimiento. Una vez concluido este, sus unidades podrn ser transferidas a los adquirentes. Esta operatoria se traduce en mayores seguridades y beneficios para todas las partes integrantes del negocio, entre las que se pueden sealar: a) El fiduciante y el fiduciario no confunden su patrimonio ni sus bienes con el patrimonio fiduciario comprometido en el emprendimiento ya que este se constituye en un patrimonio de afectacin distinto, por lo que, en caso de que el emprendimiento no pudiera concretarse, no se producira la quiebra del fiduciante ni del fiduciario y se liquidara solamente el patrimonio del fideicomiso a favor de los acreedores de la fiducia. b) Respecto de los beneficiarios (aquellos que aportaron trabajo o dinero para el desarrollo esperando obtener una determinada utilidad) y los fideicomisarios (aquellos adquirentes de unidades de vivienda en carcter de destinatarios finales) tendrn asegurados sus crditos pudiendo cobrar el patrimonio afectado exclusivamente para ellos. c) El fiduciario tiene prohibido adquirir cualquiera de los bienes que administra y tiene la obligacin de rendir cuentas sobre su gestin. d) A efectos de garantizar la continuidad del proyecto existe la figura del fiduciario sustituto. e) Ausencia de efectos retroactivos de la revocacin del dominio por parte del fiduciante por lo que no se pueden afectar los derechos adquiridos por terceros. Finalmente, se pueden enunciar otras variantes inherentes al concepto de financiacin, tales como, el rescate anticipado de bonos del Estado nominados en dlares (BODEN 2012), recibidos por quienes aceptaron canjear sus plazos fijos reprogramados, la aplicacin de recursos de las AFJP al financiamiento de obras privadas de vivienda, la conformacin de fondos de inversin que permitan el financiamiento de la obra y de los compradores finales, modificacin de la normativa impositiva para emprendimientos de vivienda para sectores medios y bajos, etc. Respecto de la afectacin de los BODEN 2012 para la construccin de viviendas individuales, el 15/05/03 se cerr el proceso de licitacin, recibindose 116 ofertas por un monto de $ 27 millones, siendo el cupo Original establecido de $150 millones. Respecto de la misma operatoria definida para emprendimientos habitacionales, dada la cantidad de operaciones en proceso de presentacin, se produjo una extensin a 45 das de plazo para la recepcin de ofertas por parte de la Secretaria de Finanzas.

-->> Cmo se contrata y administra la ejecucin de una obra?

La forma ms comn de contratacin de obra es mediante Ajuste Alzado, sistema mediante el cual se contrata la ejecucin de una obra (o una parte de esta como ser instalacin sanitaria, elctrica, etc.) donde la constructora asume la responsabilidad de materializar el proyecto y entregarlo con las prestaciones proyectadas y de acuerdo a su fin. Dentro del mismo sistema una obra puede contratarse por contratos separados donde se contrata a varias empresas, cada una a cargo de un tem especifico (albailera, estructura de hormign, instalacin de aire acondicionado, pintura, etc.). La otra opcin de contratacin dentro del esquema de ajuste alzado es la denominada llave en mano mediante la cual se contrata la ejecucin de la obra completa a una sola empres a, la cual ser responsable de la ejecucin de todos los rubros de la misma. En nuestro pas, a lo largo de los aos la ejecucin de la mayora de las obras ha dependido (desde el punto de vista de su materializacin proyectual y tcnica) de tres figuras principales: el Proyectista, la Direccin de Obra y la Empresa Constructora (o los contratistas de cada rubro en el caso de que la obra se realice por contratos separados). El proyecto y la direccin de obra es, por lo general, responsabilidad de un Estudio de Arquitectura que ejecuta el Proyecto y designa a un profesional propio para que ejerza el cargo de Director de Obra. En algunos casos, el Propietario del Emprendimiento decide separar las figuras del Proyectista y de la Direccin de Obra de obra, asignndolas a dos Estudios distintos. La responsabilidad del Proyectista es producir la documentacin de Proyecto, de acuerdo a las necesidades del propietario del emprendimiento, respetando las normativas y restricciones impuestas por los entes oficiales. La principal responsabilidad de la Direccin de Obra consiste en asegurar la materializacin ms fiel del proyecto en la obra, previa inspeccin y aprobacin de los trabajos ejecutados de acuerdo a las normas vigentes de los diferentes organismos de control (Municipalidad, Empresas de Servicios y sus Entes Reguladores, etc.). La ejecucin de la obra se encarga a una Empresa Constructora cuya responsabilidad consiste en la construccin llave en mano, es decir, de acuerdo a las especificaciones del p royecto contractual y ocupndose de todos los detalles para entregar la unidad a sus propietarios en perfecto funcionamiento. Una variante de lo expuesto es la administracin de la obra por contratos separados (generalmente a cargo de la Direccin de Obra o de un Administrador contratado ad hoc), es decir, sin la existencia de una empresa constructora a cargo de la obra, sino un coordinador de diferentes subcontratos de obra. Del esquema resultante surge una idea de los tiempos que transcurren desde la designacin del Estudio a cargo del Proyecto hasta la terminacin de una obra. Las etapas de proyecto y construccin de un emprendimiento, segn lo habitual en el mercado

argentino, son instancias claramente diferenciadas, es decir, que no se inicia la etapa de Construccin hasta tanto no est definida la etapa de proyecto, dando lugar a "tiempos muertos" entre ambas etapas, necesarios para licitar las obras, evaluar los presupuestos y generar modificaciones del proyecto a fin de adecuarlo a los montos de inversin previstos por el responsable del emprendimiento. A modo de ejemplo supondremos un emprendimiento que requiere 90 das de proyecto, 40 das de licitacin y adjudicacin de la obra y 180 das para la construccin. De acuerdo a la secuencia mencionada en el prrafo anterior, el plazo total seria de 310 das y el Gantt resultante seria el siguiente: Por otra parte, dentro del esquema mencionado, es el inversor el que corre con el riesgo de solventar mayores costos entre lo supuesto en la instancia de proyecto y el costo final de la obra. Durante la dcada del noventa, con el objeto de minimizar la sumatoria de los tiempos mencionados y encontrar una forma de distribuir el riesgo de los mayores costos con los responsables de la elaboracin y materializacin del proyecto se comenz a emplear en Argentina el sistema de Gerenciamiento de Obra. En este sistema, sumamente utilizado en Norteamrica, se unifican las responsabilidades de Proyecto y Construccin con las de la Administracin de los recursos. De este modo, la Gerenciadora asume la responsabilidad del Proyecto, Direccin y Ejecucin del Emprendimiento garantizando un precio mximo, asumiendo responsabilidad sobre los eventuales excedentes de dicho precio y compartiendo los beneficios con el Comitente en el caso de obtenerse un precio final menor que el pactado en el presupuesto patrn. A diferencia de la modalidad tradicional, en el Gerenciamiento se produce una superposicin parcial de las tareas acortando el plazo total para la ejecucin del Emprendimiento. Esto puede verse en el siguiente diagrama de Gantt para la misma hiptesis de plazos planteada antes: Los plazos se optimizaron en 60 das, es decir, se mejor en aproximadamente un 20% el plazo total original sin modificar los plazos parciales de cada una de las tareas. Los contratos son formalizados entre el Comitente y los Subcontratistas y los pagos (previa aprobacin de los certificados por la Gerenciadora y el Comitente) se emiten a nombre de cada contratista, no existiendo intervencin de la Gerenciadora en el proceso de pago, garantizando el pago directo a los contratistas. No obstante, a pesar de las evidentes ventajas de este sistema, nunca consigui imponerse al esquema tradicional antes mencionado. Los posible motivos pueden ser su escasa difusin, algunas experiencias poco exitosas, la conformacin de la figura de la Gerenciadora que, sin ser una empresa constructora, debe contar con el respaldo financiero que le permita hacer frente a eventuales excesos al presupuesto patrn y, por ultimo, la errnea suposicin de que se trata de un sistema para obras de gran envergadura. Toda esta nota sale de un informe realizado por el Instituto Universitario IDEA que podrn descargar de este enlace: Bajar Informe de Instituto IDEA Muchas gracias por su tiempo.