ATRASO NA ENTREGA DE IMVEIS Introduo Um fato que tem se tornado cada vez mais comum, e que os consumidores podem

ter como praticamente certo, a no entrega, pela construtora, da unidade imobiliria no prazo contratual. Muitas vezes nem mesmo com a utilizao indevida do prazo de carncia a construtora consegue concluir e entregar a obra. O que antes era exceo se tornou, lamentavelmente, regra. Neste rpido artigo faremos algumas consideraes sobre o assunto, e na medida do possvel, apresentaremos algumas posies dos tribunais, destacando que no pretendemos esgotar o tema. 1. Consideraes iniciais Tendo em vista o que ser abordado neste breve trabalho, nos parece oportuna a anlise, ainda que superficial, de algumas disposies do Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC). Ante o disposto nos artigos 1 e 2 do CDC, no h dvida de que de consumo a relao que surge entre as construtoras ou incorporadoras e os adquirentes de unidades imobilirias. Desta forma, inafastvel a sujeio dos respectivos instrumentos s regras do referido diploma legal (CDC). Nesse sentido j decidiu o Superior Tribunal de Justia: PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Empresa imobiliria. incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor. Rege-se pela Lei 4.591/64, no que tem de especfico para a incorporao e construo de imveis, e pelo CDC o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a companhia imobiliria e o promissrio comprador. Recurso conhecido e provido. (STJ 4 T., REsp n 299.445/PR, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ 20.08.2001, p. 477) As clusulas contratuais, tal como determina o artigo 47 do CDC, devem ser interpretadas sempre pela forma mais favorvel ao consumidor. Confira-se: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Loteamento Pavimentao asfltica realizada pela Municipalidade - Custeio das despesas - Apelao da construtora corre, pretendendo a improcedncia da demanda Aplicabilidade do Cdigo de Defesa do Consumidor Por fora de clusula contratual as corres obrigaram-se, de forma solidria, a tal despesa - Interpretao favorvel ao consumidor - Art. 47 do CDC - Recurso adesivo do autor, pretendendo a condenao das rs por litigncia de m-f - Inviabilidade - O apelo interposto consubstancia exerccio regular do direito de recorrer - A m-f no

pressuposta, reclamando comprovao - Sentena mantida - Apelao e recurso adesivo improvidos. (TJ/SP 1 C. Dir. Priv., Ap. Cv. c/ Rev. n 281.220-4/0-00, Rel. Des. Paulo Eduardo Razuk, julg. 27.11.2009) O artigo 54 do CDC classifica como por adeso os contratos que as construtoras apresentam para assinatura pelos adquirentes (TJ/SP, 8 C. Dir. Priv., Ap. n 385.384.4/5, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 17.03.2010). Isto porque as respectivas clusulas so redigidas unilateralmente pela construtora, sem que o adquirente possa discutir ou modificar substancialmente o contedo do contrato. Ainda que o consumidor consiga modificar ou inserir alguma clusula, no ser alterada a classificao do contrato, pois o instrumento s considerado paritrio quando as partes contratantes manifestam suas vontades analisando e debatendo livremente todas as condies e clusulas que constaro do mesmo. Nos contratos paritrios a vontade de um contratante no se sobrepe dos demais. Pelo artigo 54, 4, do CDC, todas as clusulas que forem limitativas de direitos do adquirente devem estar redigidas de forma destacada, de modo a permitirem a imediata e fcil compreenso. Feitas estas observaes preliminares, podemos passar a tecer alguns comentrios sobre o prazo de carncia (dentre outras denominaes). 2. O chamado prazo de carncia Em praticamente todos os seus contratos as construtoras inserem clusulas estabelecendo prazos de carncia para a entrega da unidade imobiliria. Ou seja, ao analisar o contrato o adquirente do imvel perceber que a construtora se compromete a concluir a obra e fazer a entrega do bem em uma data especfica. Entretanto, entendendo que alguns acontecimentos podem acarretar o atraso da entrega dos imveis, as construtoras inserem clusulas estabelecendo uma prorrogao do prazo de entrega em razo de casos fortuitos ou fora maior. Essa carncia geralmente de 60, 90 ou 180 dias. Neste ponto j surge uma primeira questo que pode caracterizar ilegalidade. O Cdigo de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, 1, exige o equilbrio contratual, sendo que a simples insero do prazo de carncia no contrato j caracteriza, para alguns, uma ilegalidade. A maioria das entidades de proteo dos consumidores entende que na medida em que o contrato confere construtora o direito de atrasar o cumprimento de sua obrigao (entregar a unidade imobiliria), o mesmo direito deve ser conferido ao adquirente, de modo a ter um prazo de carncia para o cumprimento de suas obrigaes realizao dos pagamentos. Assim, se o contrato concede esse direito construtora e no o defere ao adquirente, pode-se concluir que houve desrespeito exigncia do Cdigo de Defesa do Consumidor no que se refere ao equilbrio contratual. Sob esse prisma possvel, portanto, entender que abusiva qualquer clusula que simplesmente prorrogue o prazo da construtora para o cumprimento da obrigao de entregar o imvel (art. 51, IV e XV do CDC):

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - INDENIZAO POR LUCROS CESSANTES TEORIA DA IMPREVISO INAPLICABILIDADE. PRORROGAO DO PRAZO DE TOLERNCIA CLUSULA ABUSIVA CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. (...) 3. A clusula que faculta construtora o adiamento da entrega da obra por doze meses aps o prazo previsto, sem qualquer justificativa para tanto, abusiva e nula de pleno direito, por configurar ntido desequilbrio contratual, rechaado pelo Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor. 4. Recurso do autor provido parcialmente. Recurso da r improvido. Deciso unnime. (TJ/DF 5 T. Cv., Ap. Cv. n 48.245/1998, Rel. Des. Adelith de Carvalho Lopes, julg. 08.02.1999) Para evitar demandas judiciais ideal que a construtora prometa a entrega do imvel em data que efetivamente possa cumprir, sem a necessidade de prazos suplementares (carncias). O prazo de carncia, quando previsto no contrato, deve ser utilizado exclusivamente em se tratando de caso fortuito ou fora maior passvel de comprovao. Neste sentido: EMENTA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL A PRESTAO. PRAZO DE ENTREGA DO IMVEL COMPROMISSADO. INADIMPLNCIA DA COMPROMISSRIA VENDEDORA. PRAZO DE TOLERNCIA PREVISTO NO CONTRATO. Considera inadimplente a construtora e compromissria vendedora quando no faz entrega do bem compromissado no prazo previsto no contrato, autorizando o acolhimento do pedido de resciso feito pelo compromissrio comprador, com devoluo de todas as parcelas pagas, devidamente corrigidas, mais juros de mora e outras penalidades previstas em contrato. O prazo de tolerncia previsto no contrato somente justificativa para prorrogao do prazo contratual de entrega do imvel compromissado quando ocorrer caso fortuito ou fora maior devidamente comprovado nos autos. (TJ/MG 7 C. Cv., Ap. Cv. n 361.743-8, Rel. Des. Jos Affonso da Costa Crtes, julg. 06.06.2002). importante que as construtoras tenham cincia de que apenas as situaes que no podem ser evitadas ou impedidas so admitidas como casos fortuitos ou de fora maior. Discorrendo sobre a irresistibilidade, que legitima o atraso por fora maior ou caso fortuito, o Tribunal de Justia do Distrito Federal asseverou que:

(...). Com efeito. Sucede, nas palavras de De Plcido e Silva, que se considera caso fortuito os acidentes que ocorrem sem que a vontade do homem os possa impedir ou sem que tenha ele participado, de qualquer maneira, para a sua efetivao. Todos os casos, que se revelam por fora maior, dizem-se casos fortuitos, porque fortuito, do latim fortuitus, de fors, quer dizer casual, acidental, ao azar. CUNHA GONALVES, aprofundando-se no tema, esclarece que o caso fortuito , no sentido exato de sua derivao (acaso, impreviso, acidente), o caso que no se poderia prever e se mostra superior s foras ou vontade do homem, quando vem, para que seja evitado. O motivo de fora maior o fato que se prev ou previsvel, mas que no se pode, igualmente, evitar, visto que mais forte que a vontade ou ao do homem. Assim, ambos se caracterizam pela irresistibilidade. E se distinguem pela previsibilidade. Legalmente so, entre ns, empregados como equivalentes. E a lei civil os define como o advento do fato necessrio, cujos efeitos no era possvel evitar ou impedir, assemelhando-os em virtude da invencibilidade, inevitabilidade ou irresistibilidade que os caracterizam. (TJ/DF 1 T. Cv., Ap. Cv. n 51.897/1999, Rel. Des. Valter Xavier, julg. 09.08.1999) Muitas situaes so apresentadas pelas construtoras como justificativas dos atrasos na entrega das unidades. A jurisprudncia no tem sido favorvel aos argumentos alegados pelas construtoras, e na maioria das vezes as decises do razo aos consumidores. Uma vasta gama de ocorrncias so invocadas pelas construtoras com o intuito de legitimarem o atraso na entrega do imvel, bem como a utilizao do prazo de tolerncia. Vejamos alguns exemplos: Cobrana. Valor correspondente a um aluguel. Atraso na entrega da unidade. Alegao de caso fortuito ou fora maior. Chuvas no podem ser consideradas como imprevisveis. Risco do empreendimento. Cerceamento de defesa. Inocorrncia. Sentena mantida. Recurso improvido. (TJ/SP 8 C. Dir. Priv., Ap. n 994.07.023766-7, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 09.06.2010). APELAO CVEL. AO DECLARATRIA C/C PERDAS E DANOS. CONSTRUO CIVIL - ATRASO NA ENTREGA DE OBRA MULTA CONTRATUAL - CERCEAMENTO DE DEFESA - NO CONFIGURADO - SUFICIENTE A ANLISE DAS PROVAS DOCUMENTAIS - CASO FORTUITO OU FORA MAIOR NO CARACTERIZADOS - CRISE ECONMICA DO SETOR IMOBILIRIO RISCO DA ATIVIDADE INTRANSFERVEL AO CONSUMIDOR - CONTRATO DE

ADESO - CLUSULA ABUSIVA TIDA COMO NO ESCRITA AUSNCIA DE PROVA - APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (...). 2. O caso fortuito e a fora maior, para excluir a responsabilidade pelo inadimplemento contratual, devem decorrer de eventos imprevisveis e inevitveis, cujos efeitos impossibilitam de forma absoluta a execuo da obra, o que no se evidencia no presente caso, pois as causas argidas so todas previsveis no campo da construo civil. 3. A instabilidade econmica, poltica e social dificulta em muito o desenvolvimento de qualquer ramo de atividade, seja comercial, industrial ou de prestao de servios. Porm, o nus de arcar com o risco da atividade desenvolvida no pode ser transferido ao consumidor, no configurando caso fortuito ou fora maior a inadimplncia de credores, planos econmicos, etc., portanto, no eximem a construtora de arcar com multa pelo atraso na entrega da obra. (TJ/PR 16 C. Cv., Ap. Cv. n 341.530-5, Rel. Des. Srgio Roberto Nbrega Rolanski, julg. 05.09.2007). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - ALEGAO DE OCORRNCIA DE CHUVAS, FORTES VENTOS E GREVE NO SETOR DA CONSTRUO CIVIL ACONTECIMENTOS LIGADOS PRPRIA ORGANIZAO E DENTRO DOS RISCOS NORMAIS DA ATIVIDADE DA R FORA MAIOR DESCARACTERIZADA APLICAO DA MULTA CONTRATUAL EXPRESSA E PREVIAMENTE PREVISTA POR DELIBERAO ESPONTNEA DAS PARTES - SENTENA MANTIDA. - Recursos desprovidos. (TJ/SP 6 C. Dir. Priv., Ap. Cv. n 085.330-4/2, Rel. Des. Mohamed Amaro, julg. 05.08.1999) CIVIL. CONTRATO. RESCISO. CASO FORTUITO E MOTIVO DE FORA MAIOR. LIMITES. Eventuais dificuldades da construtora para obter financiamento da obra ou contratar mo-de-obra no constituem caso fortuito nem motivo de fora maior. Apelo no provido. Unnime. (TJ/DF 1 T. Cv., Ap. Cv. n 1999 07 1 007021- 8, Rel. Des. Valer Xavier, julg. 23.03.2001). DIREITO CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. DESCUMPRIMENTO. RESCISO. INDENIZAO. LUCROS CESSANTES. LIQUIDAO. HONORRIOS ADVOCATCIOS. REDUO. 1 - O atraso do poder pblico em realizar as obras de infra-estrutura no bairro em que seria construdo o imvel prometido venda no se configura caso fortuito ou fora maior.

(...). (TJ/DF 3 T. Cv., Ap. Cv. n 50.028/1998, Rel. Des. Angelo Passareli, julg. 18.11.1999). APELAO CVEL. AO ORDINRIA DE RESCISO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. UNIDADE HABITACIONAL EM CONSTRUO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. APLICAO DO ART. 1092 DO CDIGO CIVIL. Se o vendedor no cumpriu a obrigao assumida, deixando de entregar a obra no prazo contratualmente estipulado, no pode, sob a alegao de que o comprador no providenciou o financiamento da unidade junto ao agente do SFH, pretender a resciso do contrato e o recebimento de indenizao por perdas e danos. A implantao de novo plano econmico pelo governo federal no caracteriza caso fortuito ou fora maior a elidir a responsabilidade da empresa construtora pela entrega da unidade transacionada no prazo avenado. (Ap. Cv. n 97.0037414, da Capital, rel. Des. Eder Graf, julgada em 05.08.97). Litigncia mf no caracterizada. Deciso confirmada. Recurso improvido. (TJ/SC 3 C. Cv., Ap. Cv. n 96.006549-0, Rel. Des. Silveira Lenzi, julg. 23.09.1997). Resciso de compromisso de compra e venda cumulada com perdas e danos. Ao julgada procedente. Atraso na entrega da obra. Altos ndices pluviomtrcos e greves no setor de construo civil. Argumentos insuficientes a tipificar caso fortuito ou fora maior. Inadimplemento da construtora configurado. Precedentes desta Cmara. Multa e juros previstos no contrato aplicados ao caso, por equidade. Tratando-se de obrigao contratual, os juros de mora incidem desde a citao. Recurso parcialmente provido para este fim. (TJ/SP 3 C. Dir. Priv., Ap. n 198.125-4/6, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 04.10.2005) CIVIL. AO DE INDENIZAO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DA VENDEDORA. PERDAS E DANOS. O atraso de muitos promissrios compradores no pagamento de suas parcelas e as dificuldades econmicas decorrentes de implantao de planos governamentais no trazem a marca da imprevisibilidade e da inevitabilidade, que caracterizam aquelas causas exoneratrias da culpa por inadimplemento ou mora. O no cumprimento, por parte da vendedora, da obrigao da entrega da obra no prazo estipulado, justifica a sua condenao ao pagamento de aluguis que o promissrio comprador poderia receber, de acordo com as condies de mercado existentes. (TJ/DF 5 T. Cv., Ap. Cv. n 49.073/1998, Rel. Des. Ana Maria Duarte Amarante, julg. 24.08.1998)

Por outro lado, quando o Poder Judicirio se convence de que o descumprimento da obrigao da construtora se deu por motivo que, de fato, no poderia ser por ela previsto ou evitado, afasta-se a culpa, como o caso, por exemplo, das decises abaixo: EMENTA: APELAES CVEIS. AO DE RESCISO CONTRATUAL C/C REPARAO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. TERRENO DECLARADO DE PRESERVAO AMBIENTAL EM AO CIVIL PBLICA INTENTADA PELO MINISTRIO PBLICO. CASO FORTUITO. AUSNCIA DE CULPA. PACTA SUNT SERVANDA. DEVOLUO IMEDIATA DAS PARCELAS. CDC. COMPENSAO DE VALORES. VERBAS ILQUIDAS. IMPOSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. DESCABIMENTO. SUCUMBNCIA RECPROCA. I Quando o descumprimento contratual no ocorreu por culpa do comprador, tampouco da vendedora, mas por ocorrncia de caso fortuito, qual seja, o terreno objeto da avena foi declarado de preservao ambiental em ao civil pblica proposta pelo Ministrio Pblico local, h de se considerar que o no cumprimento contratual mostrou-se como fator imprevisvel pelas partes. Logo, inaplicvel a clusula contratual que prev a perda parcial das parcelas pagas pelo comprador, bem como o parcelamento de sua devoluo pelo nmero de parcelas adimplidas, porquanto, in casu, no prevalece o princpio pacta sunt servanda, ante a ocorrncia de fato superveniente e alheio vontade das partes. II Assim, a devoluo imediata das parcelas pagas ao comprador medida que se impe em face da norma geral da boa-f e do equilbrio contratual prevista no artigo 51 do Cdigo de Defesa do Consumidor, mostrando-se abusiva a clusula que prev a perda total ou parcial das parcelas pagas pelo consumidor, mormente quando inexiste culpa deste pela resciso contratual. III No h se falar em compensao de valores pagos a ttulo de despesas administrativas, como pagamento de tributos e comisso de corretagem, por configurar verbas ilquidas que devero ser apuradas por percia contbil, a serem reconhecidas por sentena, que ainda no houve. Na espcie, a vendedora no se utilizou do meio adequado para compensar verbas que entende devidas. Inteligncia dos artigos 1.010 do CC de 1.916 e 369 do NCC de 2002. IV Por cedio, dano moral constitui qualquer ofensa honra e dignidade da pessoa humana e deve ser economicamente reparvel. No caso, como o descumprimento contratual deu-se sem culpa das partes, improspervel se mostra o pleito indenizatrio por danos morais. V A sucumbncia recproca deve ser mantida, visto que tanto o apelante quanto o apelado afiguram-se como partes vencedoras e vencidas na demanda. Apelaes cveis conhecidas e improvidas. (TJ/GO 5 T., Ap. Cv. n 87.328-8/188, Rel. Des. Luiz Eduardo de Sousa, julg. 06.06.2006)

EMENTA: CULPA EXCLUSIVA DE TERCEIRO. EXCLUDENTE DE ILICITUDE. EQUIPARAO AO CASO FORTUITO. DEVER DE INDENIZAR AFASTADO. A culpa exclusiva de terceiro excludente de ilicitude, equiparado ao caso fortuito, capaz de afastar o dever de indenizar. (TJ/MG 17 C. Cv., Ap. Cv. n 1.0245.04.055786-1/001, Rel. Des. Irmar Ferreira Campos, julg. 25.01.2007) Pode ocorrer de o atraso na entrega da unidade decorrer de alteraes no projeto solicitadas pelo prprio adquirente. A construtora no pode ser responsabilizada pela demora se esta decorreu, exclusivamente, em razo de modificaes feitas pelo prprio adquirente no projeto do imvel. Confira-se: CIVIL - PROCESSUAL CIVIL - PERDAS E DANOS CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CONSTRUTORA - ATRASO NA ENTREGA DO IMVEL ALTERAES NO PROJETO ORIGINAL DA OBRA - DEMORA JUSTIFICADA - CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTECOMPRADOR RESPONSABILIDADE AFASTADA INTELIGNCIA DO ART. 14, 3, II DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 1. A apelante requereu junto construtora providencias para alteraes no projeto original, ocasionando, com isso, retardamento na entrega da obra. 2. A empresa recorrida desincumbiu-se, quantum satis, do nus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do apelante, a teor do art. 333, inciso II do Cdigo de Processo Civil, eis que trouxe aos autos, provas cabais de que a demora na entrega da unidade habitacional restou justificada em virtude das inmeras modificaes pleiteadas pelo recorrente no projeto original do imvel o que, por certo, afasta qualquer responsabilidade por parte da promitente-vendedora. 3. Tambm no se pode, por outro lado, invocar a responsabilidade objetiva prevista no Cdigo de Defesa do Consumidor, como postula o recorrente, eis que, a teor do art.14 3, inciso II do supracitado diploma legal, exime-se da responsabilidade o fornecedor de servios que provar que houve culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. 4. Apelo conhecido e improvido. (TJ/DF 4 T. Cv., Ap. Cv. n 20020110270852, Rel. Des. Humberto Adjuto Ulha, julg. 29.03.2004) Nota-se, portanto, que se o contrato eventualmente estabelecer o prazo de carncia, deste a construtora somente poder gozar em se tratando de caso fortuito ou fora maior, no se podendo entender que essa carncia uma prorrogao automtica do prazo de entrega.

3. Consequncias pelo descumprimento do prazo para entrega Da mesma forma que o adquirente tem a obrigao de efetuar os pagamentos dentro dos prazos previstos no contrato, a construtora tem o dever de entregar a unidade imobiliria na data convencionada. Uma vez alcanado o termo final para a entrega da unidade, e isto no ocorrendo pelo fato de a construtora no ter conseguido concluir a obra, vrias consequncias podem surgir, autorizando o adquirente, inclusive, e se assim desejar, a pleitear a resoluo do contrato com a restituio integral, e em uma nica vez, de todos os valores por ele pagos, sem nenhum abatimento. Vale conferir a jurisprudncia: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Empresa que no entregou a unidade no prazo ajustado. Sentena que julgou procedente o pedido do comprador de resciso contratual com a devoluo das quantias pagas. Relao de consumo, obrigao de devoluo de valores pagos a ttulo de aquisio de imvel que no foi entregue por culpa da vendedora. Recurso dela, desprovido. (TJ/SP 4 C. Dir. Priv., Ap. n 994.07.119626-0, Rel. Des. Teixeira Leite, julg. 08.07.2010) CONTRATO - Compromisso de vencia e compra de imvel - Atraso na entrega da obra - Interrupo do pagamento pelos adquirentes justificada - Resoluo e restituio integral de parcelas pagas, sem deduo - Dano moral - Inocorrncia - Indenizao indevida Recursos desprovidos. (TJ/SP 1 C. Dir. Priv., Ap. n 994.06.146970-5, Rel. Des. Rui Cascaldi, julg. 15.05.2010) RESCISO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - MORA DA CONSTRUTORA RESCISO CONTRATUAL - DEVOLUO DAS QUANTIAS PAGAS - CORREO MONETRIA - HONORRIOS ADVOCATCIOS - LIMITES DO ART. 20, 3, DO C.P.C. O atraso verificado na entrega da obra motiva a resciso do contrato, por inadimplncia contratual, com direito restituio das prestaes pagas, corrigidas monetariamente. A restituio das importncias pagas pelos compromissrios-compradores deve operar-se de modo integral, com correo monetria desde a data do desembolso, sob pena de enriquecimento sem causa. De acordo dom os ditames do Codecon, se a construtora atrasa a entrega do imvel alm do que foi estipulado no contrato, faculta ao comprador a resciso do contrato com a devoluo das parcelas pagas, devidamente corrigidas monetariamente. Teoria do risco do empreendimento, consolidada pela Lei 8.078/90 (TA/MG 1 C. Cv., Ap. Cv. n 0396927-3/2003, Rel. Juiz Gouva Rios, julg. 09.09.2003)

AO DE RESCISO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUO DE QUANTIAS PAGAS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA RESTITUIO IMEDIATA DAS PARCELAS QUITADAS PELO ADQUIRENTE, BEM COMO DO SINAL, COM A INCIDNCIA DA MULTA DE 10% E JUROS DE MORA - RECURSO IMPROVIDO. O injustificado atraso da construtora, que no entrega a unidade habitacional no prazo avenado, caracteriza a sua inadimplncia e enseja a resciso do contrato de compra e venda, com a restituio imediata das parcelas quitadas pelo adquirente, inclusive do valor pago a ttulo de sinal, j que a resciso se deu por culpa da construtora. Configurada a inadimplncia da vendedora, procede o pedido de condenao ao pagamento da multa contratual, no percentual contratado (10%) por no ter cumprido a obrigao no prazo estipulado, com o acrscimo de correo monetria e juros de mora de 1% ao ms, eis que convencionado tal percentual para a hiptese de inadimplemento. (TJ/MS 4 T. Cv., Ap. Cv. n 2003.010414-3/0000-00, Rel. Des. Elpdio Helvcio Chaves Martins, julg.14.10.2003) Em determinadas situaes, comprovando-se que em razo da no entrega do imvel na data convencionada o adquirente teve prejuzos ou lucros cessantes, outros valores sero devidos pela construtora. Vejamos a jurisprudncia: CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMVEL. UCROS CESSANTES. CABIMENTO. I - A petio inicial, embora no tenha fixado o quantum, especificou quais verbas integrariam os lucros cessantes devidos. II - Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imvel objeto do compromisso de compra e venda, cabvel a condenao por lucros cessantes. Nesse caso, h presuno relativa do prejuzo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual no lhe imputvel. III - Hiptese em que o acrdo recorrido afirmou a responsabilidade da construtora, sendo vedada sua reviso, em razo das Smulas 5 e 7 desta Corte. III - Ausncia de prequestionamento da questo referente ocorrncia de sucumbncia recproca, nos moldes da Smula 211 do Superior Tribunal de Justia. Agravo improvido. (STJ 3 T., AgRg no REsp n 735.353/RJ, Rel. Min. Castro Filho, DJ 15.09.2005) INCORPORAO IMOBILIRIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL INADIMPLEMENTO DO

INCORPORADOR - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA RESOLUO DO CONTRATO - RESSARCIMENTO DOS DANOS - DANO MATERIAL - DANO MORAL - Incorporao. Compromisso de compra e venda. Inadimplemento da Construtora. Ao objetivando a resoluo do contrato. Procedncia do pedido. Inconformismo da r. Improvimento do recurso. Restando, amplamente, demonstrado que a Construtora, ultrapassado o prazo de concluso da obra, nem mesmo a iniciou, apropriando-se seus dirigentes, de maneira ilcita das importncias pagas pelos promitentes compradores, a resoluo da avena se impe, com o ressarcimento dos danos materiais e morais, da, decorrentes e devoluo dos valores recebidos. (TJ/RJ 11 C. Civ, Ap. Cv. n 15.865/1998, Reg. 240.399, Rel. Des. Nlton Mondego, julg. 11.02.1999) AO DE RESCISO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO. INDENIZAO EM FAVOR DOS PROMITENTES COMPRADORES. VIABILIDADE. REEMBOLSO DE ALUGUIS DEVIDOS. M-F DESCARACTERIZADA. O atraso na entrega da obra, no prazo contratualmente estabelecido, ocasiona o inadimplemento, justificando o pleito rescisrio, caso em que dever ser devolvida a quantia j paga, com os acrscimos legais e contratuais. Em sendo o promitente comprador obrigado a alugar outro imvel para morar, devido o reembolso integral dos aluguis por ele pagos, ainda que o contrato esteja quitado apenas de forma parcial. Recurso conhecido e desprovido. (TJ/SC 3 C. Cv., Ap. Cv. n 2000.014654-4., Rel. Des. Dionzio Jenczak, julg. 13.05.2005) INDENIZAO - Responsabilidade da construtora em razo da demora na entrega das chaves de apartamento em condomnio, adquirido pelo demandante - Clculo da indenizao conforme o aluguel pago pelo autor, com os reajustes legais, a partir da data prevista para a entrega das chaves - Responsabilidade at a efetiva entrega das chaves -Recurso a que se d provimento parcial para os fins acima. (TJ/SP 1 C. Dir. Priv., Ap. Cv. n 28.221-4/8-00, Rel. Des. Lus de Macedo, julg. 24.03.1998) Pelo fato de a resoluo do contrato decorrer de culpa da construtora, que no entregou o imvel na data contratada, a devoluo dos valores, alm de ser feita em parcela nica, deve ser integral, no se admitindo nenhum tipo de abatimento:

CIVIL E PROCESSUAL. AO DE RESCISO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMVEL. INADIMPLNCIA DA CONSTRUTORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. RECURSO ESPECIAL. PROVA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SMULA N. 7-STJ. (...). II. Indevida a reteno de parcela do preo, se o rompimento do contrato de promessa de compra e venda se deu por inadimplncia da construtora e no da adquirente. III. Recurso especial da r no conhecido. Conhecido e provido o recurso especial adesivo da autora. (STJ 4 T., REsp n 510.267/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJ 03.5.2004) H casos em que o contrato prev que no entregando o imvel no prazo convencionado, a construtora dever suportar o pagamento de determinada penalidade. Nestas hipteses no pode a construtora, se aproveitando da sua posio privilegiada no contrato, estabelecer uma pena passvel de ser considerada irrisria. Caso a multa da construtora seja fixada em valo muito baixo, nada impede de ser majorada em juzo: Compromisso de Compra e Venda. Declaratria de Nulidade de Clusula Contratual c.c. indenizao. Relao de consumo evidenciada. Mora da vendedora incontroversa. Clusula Penal fixada em R$ 70,00 mensais em caso de descumprimento do prazo de entrega. Ameaa ao equilbrio contratual. Evidente desvantagem ao fixar valor muito inferior ao que seria auferido com a entrega da unidade no prazo contratado. Ressarcimento no valor equivalente aos alugueres pelo perodo de atraso. Valor a ser fixado em liquidao. Sentena reformada. Recurso provido. (TJ/SP 6 C. Dir. Priv., Apel. n 994.01.056947-8, Rel. Des. Jos Joaquim dos Santos, julg. 10.06.2010). Neste exemplo, o Desembargador Relator assevera (...). Configurada a mora da requerida, em que pese o entendimento da i. magistrada de primeiro grau, a sua responsabilizao pecuniria pelos danos causados em valor superior ao estipulado contratualmente inafastvel. Isto porque patente a abusividade da clusula 6.5.2. do instrumento de contrato. De fato, o estabelecimento de multa no nfimo valor de R$ 70,00 por ms de atraso, consignando a renncia expressa dos compradores a qualquer outra cobrana, coloca o consumidor em evidente desvantagem, ameaando o equilbrio contratual. Por bvio que com a concluso do empreendimento no termo previsto (dezembro de 1998) os compradores poderiam usufruir do imvel da forma como melhor lhes aprouvesse, sendo evidente que deixaram de

lucrar, no mnimo, com o valor equivalente aos alugueres deste perodo. Limitar esse valor a patamar muito aqum daquele que seria auferido com a entrega das unidades no prazo contratado, sem dvida, configura forma de enriquecimento ilcito por parte da requerida, sendo de rigor a declarao de nulidade da disposio contratual, com fundamento no artigo 51, inciso IV e pargrafo 1o, incisos II e III, do CDC. Algumas construtoras, ao perceberem que no conseguiro cumprir o prazo de entrega da unidade, tentam afastar responsabilidades atravs de notificao enviada aos adquirentes com o intuito de informarem novo prazo de entrega. Esse tipo de conduta, na verdade, no tem nenhum efeito. A alterao do prazo de entrega do imvel s possvel se o adquirente da unidade, de forma expressa, manifestar sua concordncia. Confira-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - OBRIGAES COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - COMINATRIA C/C COBRANA - PROCEDNCIA PARCIAL NO JUZO A QUO INCONFORMISMO DA PROMITENTE-VENDEDORA JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRNCIA - AUDINCIA DE CONCILIAO E SANEAMENTO DO PROCESSO - DESNECESSIDADE PRELIMINAR AFASTADA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA CASO FORTUITO OU FORA MAIOR - PERCALOS PREVISVEIS E EVITVEIS - CULPA CONFIGURADA INADIMPLEMENTO - MULTA MORATRIA DEVIDA NOTIFICAO SOBRE NOVO PRAZO DE CONCLUSO DA OBRA - IRRELEVNCIA - MULTA MORATRIA - TERMO FINAL - ENTREGA DAS CHAVES - NO COMPROVAO SENTENA MANTIDA - RECLAMO IMPROVIDO. No configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da controvrsia, se esto presentes nos autos os elementos indispensveis ao escorreito deslinde da quaestio, hiptese em que no realizada audincia de conciliao e saneamento do processo. Dificuldades precontratuais, tcnicas e de natureza, por serem previsveis e evitveis, no consubstanciam caso fortuito ou fora maior para excluir responsabilidade civil por atraso na entrega de obra. Alterao de prazo de entrega do imvel exige concordncia expressa do promissrio-comprador, sendo irrelevante a inrcia ou o silncio deste acerca de notificao comunicando novo prazo de concluso da obra. nus da promitente-vendedora provar a entrega das chaves como termo final de incidncia de multa moratria por atraso na entrega do apartamento. (TJ/SC 2 C. Dir. Civ., Apel. Cv. n 2001.022427-5, Rel. Des. Monteiro Rocha, julg. 02.03.2006)

4. Prazo prescricional para propositura de ao indenizatria Superado o prazo que a construtora tinha pra fazer a entrega da unidade sem que isto tenha ocorrido, os danos que por tal motivo forem experimentados pelos adquirentes devero ser reparados. Dois aspectos mostram-se como mais polmicos nesse ponto, estando eles relacionados com o prazo prescricional e o seu termo inicial. O Cdigo Civil, em seu artigo 206, 3, V, fixa em 03 (trs) anos o prazo prescricional para a propositura de ao que tenha por objeto a reparao de danos. O Cdigo de Defesa do Consumidor, por sua vez, estabelece em seu artigo 27 que prescreve em cinco anos a pretenso reparao pelos danos causados por fato do produto ou do servio (ver artigos 12/17, CDC), contando-se o prazo do conhecimento do dano e de sua autoria. A mera existncia do referido artigo 27 do CDC j pode ser suficiente para que algum entenda que pela simples razo de se tratar de relao de consumo deve ser aplicado o prazo da legislao consumeirista e no a do artigo 206, 3, V, do CC. De fato, como j expusemos antes, a relao entre os adquirentes de unidades imobilirias e as construtoras so regidas pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. Entretanto, pensamos que isto no quer dizer que outras disposies legais no devam ser aplicadas. No caso da prescrio que estamos analisando, h que se considerar que o artigo 27 do CDC expresso ao dispor que o prazo de 05 (cinco) anos est relacionado reparao de danos decorrentes do fato do produto ou do servio. Isto, com a devida vnia, limita a aplicao deste prazo exclusivamente para tais circunstncias. Sobre o tema, o magistrado Jorge Alberto Quadros de Carvalho Silva,1 citando o entendimento do Ministro Slvio Figueiredo Teixeira, escreveu que o art. 27 cuida de hipteses em que esto presentes vcios de qualidade do produto por insegurana, ou seja, casos em que o produto traz um vcio intrnseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente (REsp 114.473/RJ, j. em 24-3-1997). Deve haver relao direta com a segurana e a sade do consumidor. Esse entendimento foi recentemente reiterado pelo Superior Tribunal de Justia, como se observa do Recurso Especial n 810.353/ES: CIVIL E PROCESSUAL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRESCRIO. VCIO/DEFEITO DO PRODUTO. ENTENDIMENTO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDNCIA DO STJ. PRETENSO RECURSAL QUE, ADEMAIS, ESBARRA NO REEXAME DE MATRIA FTICA (SMULA 7/STJ). I. Tendo a corte local entendido que a hiptese dos autos cuida de defeito do produto, por trazer vcio intrnseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente, correta a aplicao do art. 27 do CDC. Precedentes. II. Ademais, as questes levantadas no recurso especial dependem de incurso em matria ftica da lide, notadamente no que toca natureza do vcio/defeito apresentado pelo bem objeto da compra e venda, sua
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Cdigo de defesa do consumidor anotado. So Paulo: Saraiva. 2001, p. 96.

forma de constatao, bem como nas circunstncias em que realizado o negcio, considerado pelo Tribunal local como sujeito incidncia do CDC. III. Incidncia da Smula 7 do STJ: A pretenso de simples reexame de prova no enseja recurso especial. IV. Recurso especial no conhecido. (STJ 4 T., REsp n 810.353/ES, Rel. Min. Aldir Passarinho Jnior, julg. 16.04.2009) Como se observa do voto do Ministro Relator: (...). Aplicou o art. 27 do CDC, afirmando tratar-se de prescrio qinqenal, por apresentar o produto um vcio intrnseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando o consumidor a uma inquestionvel insegurana (fl. 131). O supramencionado entendimento encontra amparo na jurisprudncia do STJ, inclusive demonstrado com o precedente invocado pelo recorrente como paradigma da divergncia, o qual, diga-se de passagem, foi tambm utilizado como fundamento de decidir no acrdo recorrido. Confira-se: DIREITO DO CONSUMIDOR. AO DE PRECEITO COMINATRIO. SUBSTITUIO DE MOBILIRIO ENTREGUE COM DEFEITO. VCIO APARENTE. BEM DURVEL. OCORRNCIA DE DECADNCIA. PRAZO DE NOVENTA DIAS. ART. 26, II, DA LEI 8.078/1990. DOUTRINA. PRECEDENTE DA TURMA. RECURSO PROVIDO. I - Existindo vicio aparente, de fcil constatao no produto, no ha que se falar em prescrio qinqenal, mas, sim, em decadncia do direito do consumidor de reclamar pela desconformidade do pactuado, incidindo o art. 26 do Cdigo de Defesa do Consumidor. II - O art. 27 do mesmo diploma legal cuida somente das hipteses em que esto presentes vcios de qualidade do produto por insegurana, ou seja, casos em que produto traz um vcio intrnseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente. III - Entende-se por produtos no-durveis aqueles que se exaurem no primeiro uso ou logo aps sua aquisio, enquanto que os durveis, definidos por excluso, seriam aqueles de vida til no-efmera. (REsp n. 114.473/RJ, Rel. Min. Slvio de Figueiredo Teixeira, DJU de 05.05.1997, p. 17060) No mesmo sentido: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. VECULO COM DEFEITO.

RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. INDENIZAO. DANOS MORAIS. VALOR INDENIZATRIO. REDUO DO QUANTUM. PRECEDENTES DESTA CORTE. 1. Aplicvel hiptese a legislao consumerista. O fato de o recorrido adquirir o veculo para uso comercial - taxi - no afasta a sua condio de hipossuficiente na relao com a empresa-recorrente, ensejando a aplicao das normas protetivas do CDC. 2. Verifica-se, in casu, que se trata de defeito relativo falha na segurana, de caso em que o produto traz um vcio intrnseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente (defeito na mangueira de alimentao de combustvel do veculo, propiciando vazamento causador do incndio). Aplicao da regra do artigo 27 do CDC. 3. O Tribunal a quo, com base no conjunto ftico-probatrio trazido aos autos, entendeu que o defeito fora publicamente reconhecido pela recorrente, ao proceder ao 'recall' com vistas substituio da mangueira de alimentao do combustvel. A pretendida reverso do decisum recorrido demanda reexame de provas analisadas nas instncias ordinrias. bice da Smula 07/STJ. 4. Esta Corte tem entendimento firmado no sentido de que quanto ao dano moral, no h que se falar em prova, deve-se, sim, comprovar o fato que gerou a dor, o sofrimento, sentimentos ntimos que o ensejam. Provado o fato, impe-se a condenao (Cf..AGA 356.447-RJ, DJ 11.06.01). 5. Consideradas as peculiaridades do caso em questo e os princpios de moderao e da razoabilidade, o valor fixado pelo Tribunal a quo, a titulo de danos morais, em 100 (cem) salrios mnimos, mostra-se excessivo, no se limitando compensao dos prejuzos advindos do evento danoso, pelo que se impe a respectiva reduo a quantia certa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). 6. Recurso conhecido parcialmente e, nesta parte, provido. (REsp n. 575.469/RJ, Rel. Min. Jorge Scartezzini, DJU de 06.12.2004, p. 325) (...) Assim, com a devida vnia, apesar de o atraso na entrega do imvel ser fato gerador de prejuzos aos adquirentes, no nos parece que o prazo prescricional seja de 05 (cinco) anos, pois ao contrrio do que determina do artigo 27 do CDC, no se trata de danos por fato do produto ou do servio. Inexiste relao entre o atraso na entrega do imvel e riscos segurana ou sade dos adquirentes. Aplicvel, portanto, o prazo de 03 (trs) anos do artigo 206, 3, do CC. A contagem do prazo se inicia com a efetiva e tardia entrega das chaves, pois somente com isto que o adquirente ter condies de constatar a extenso dos danos experimentados.

Concluses Diante das breves ideias traadas neste modesto trabalho, podemos concluir que: a) A relao formada entre uma construtora e o adquirente unidade imobiliria regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor, sendo que os respectivos contrato contratos classificam-se como por adeso. b) O Cdigo de Defesa do Consumidor exige que haja equilbrio nos contratos redigidos pelas construtoras para assinatura pelos adquirentes, e com base nisso surge a discusso sobre a ilegalidade de clusulas que estabelecem a prorrogao do prazo para a entrega dos imveis, haja vista que nenhuma carncia deferida ao comprador que no consegue, no vencimento, efetuar o pagamento. c) Apenas o caso fortuito e a fora maior afastam a obrigao de a construtora entregar a unidade no prazo contratado, sendo que tais fatos devem ser comprovados. d) O prazo de carncia s pode ser usado pela construtora se houver caso fortuito ou fora maior, no sendo um mero prazo suplementar para o cumprimento da obrigao de entregar o imvel. e) No feita a entrega da unidade imobiliria no prazo contratado e no existindo nenhuma justificativa para o atraso, a construtora dever suportar indenizar o adquirente alm de ter que suportar os eventuais e comprovados prejuzos que experimentarem. f) O prazo prescricional para o adquirente prejudicado ajuizar a ao de indenizao de 03 (trs) anos, conforme previsto no artigo 206, 3, V, do Cdigo Civil, iniciando sua contagem aa data em que for realizada, pela construtora, a efetiva entrega das chaves.

CARLOS ALBERTO DEL PAPA ROSSI Advogado, consultor em negcios imobilirios, ps-graduado em Direito Tributrio (PUC/SP), ps-graduado em Direito Processual Civil (PUC/SP), MBA com nfase em Direito Empresarial (FGV/SP), Extenso Universitria em Direito Imobilirio (FMU), autor do livro Introduo ao Estudo das Taxas e de artigos publicados em revistas especializadas. * (Reproduo autorizada desde que citada a fonte)