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Situacin Inmobiliaria

Servicio de Estudios Econmicos Septiembre 2008

Editorial
El sector inmobiliario mexicano, de manera similar al resto de la economa, enfrenta diversos retos derivados de la coyuntura actual. La desaceleracin de EEUU y su traslado al pas, el encarecimiento en el precios de las materias primas que afecta los costos de produccin de vivienda y la capacidad de pago de las familias, y de manera especca la persistencia de sobreoferta habitacional, que presenta cambios signicativos con respecto a lo observado en 2007. Para intentar contestar a estos interrogantes y presentar sus perspectivas hemos incorporado en esta edicin de Situacin Inmobiliaria Mxico un anlisis sobre las perspectivas de los costos de edicacin, del comportamiento de la sobreoferta desde una perspectiva regional y por segmentos y un artculo detallado sobre la estructura e impactos en el mercado de bursatilizaciones hipotecarias ante la crisis del subprime en EEUU. Cabe reiterar que consideramos que la presente coyuntura es una moderacin cclica y no un frenazo de la actividad inmobiliaria. En particular el sector de vivienda puede crecer este ao por encima de la construccin y el promedio de la economa. Adems, constantemente aporta seales de consolidacin: el cumplimiento de metas de los organismos pblicos, un ambicioso programa sexenal y adiciones al marco institucional como las modicaciones a la ley que rige SHF, mismas que aportan solidez y capacidad para que el sistema nanciero en su conjunto contine con el ujo de nanciamiento. A pesar de lo problemtico de la coyuntura, no olvidamos temas estructurales que enfrenta el sector y que en estos momentos ms que en otros cobran relevancia e invitan a seguir modernizando el marco institucional de esta rama de actividad. Como lo hemos comentado en otras ocasiones, es recomendable un replanteamiento del modelo de desarrollo urbano, lo que hemos denominado la nueva etapa que facilite una mejor sincronizacin de la oferta y la demanda de vivienda, esquemas que faciliten la generacin de plusvala, con desarrollos ms integrales, con ms y mejor calidad de infraestructura hacia el interior de los conjuntos y el exterior, que permitan una mejor interrelacin con las necesidades de la poblacin centros de trabajo, entretenimiento, salud, educacin, etc. En este contexto, para facilitar la nueva etapa en este nmero destacamos la importancia de ofrecer mejores seales para los agentes del sector. Dentro de estos uno de enorme impacto se reere a una denicin ms consistente y de mayor frecuencia del dcit habitacional: conrmamos que existe un dcit remanente ms difcil de cubrir, en concentraciones poblacionales ms pequeas, en muchos casos rurales, con fuerte presencia de economa informal y que implica poca experiencia crediticia. Adems, aportamos otras aproximaciones al tema que pueden ofrecer una gua interesante de oportunidades de desarrollo de vivienda. De ah la importancia de la bsqueda de esquemas ms efectivos de subsidios para las familias de bajos ingresos. Otro de los temas que revisamos, se reere a los costos indirectos adquisicin del suelo, fraccionamiento y urbanizacin, edicacin y titulacin de la vivienda, revisamos su comportamiento a nivel regional y ofrecemos algunos elementos que permiten apuntar hacia los benecios de un sistema federalista que reduzca estos costos y suavice las restricciones que en algunos casos enfrenta el desarrollo del sector.

Indice
Septiembre 2008
Coyuntura
Entorno Macroeconmico e Industria de la Construccin
Recuadro: Evolucin de los Costos de la Construccin y sus Perspectivas

Fecha de cierre: 12 septiembre 2008

2 6 9 12 15 17 20

Evolucin y Perspectivas del Mercado de Vivienda* Una Vuelta al Tema de Sobreoferta de Vivienda*
Recuadro: Programa Nacional de Vivienda (PNV) 2007-2012

Comportamiento Reciente del Financiamiento a la Vivienda


Recuadro: Infonavit, Contrapeso al Ciclo Econmico

Temas Especiales
Existe Actualmente un Dcit de Vivienda?...
Recuadro: Subsidios Gubernamentales a la Vivienda

21 32 34 35 42 49 53

Costos Indirectos a la Adquisicin de Vivienda


Recuadro: Costos Indirectos a Travs de Costos de Transaccin

Mercado de Bursatilizaciones Hipotecarias en Mxico

Apndice Estadstico Temas Especiales Incluidos en Nmeros Anteriores Han elaborado esta publicacin:
Editor: Adolfo Albo Javier Amador Leonardo Gonzlez Octavio Gutirrez Ociel Hernndez Alma Martnez Fco. Javier Morales Cecilia Posadas Eduardo Torres Diseo: Fernando Tamayo

a.albo@bbva.bancomer.com javier.amador@bbva.bancomer.com leonardo.gonzalez@bbva.bancomer.com o.gutierrez3@bbva.bancomer.com o.hernandez@bbva.bancomer.com alma.martinez@bbva.bancomer.com francisco.morales@bbva.bancomer.com c.posadas@bbva.bancomer.com e.torres@bbva.bancomer.com fernando.tamayo@bbva.bancomer.com

Consejo Editorial:
Baralides Alberdi, Adolfo Albo, Eduardo Osuna, Vctor M. Requejo, Julio Senz, Ignacio San Martn, Isidoro Snchez, Jorge Sicilia
* Se agradece a Alejandro Morales y Laura Anglo de Hipotecaria Nacional en la recopilacin e interpretacin de informacin estadstica

Entorno Macroeconmico e Industria de la Construccin


IGAE
Tendencia
0.8 Var. % 0.6 mensual Var. % anual 6

Continuar la moderacin el resto del ao; sntomas de recuperacin para el segundo semestre del 2009
5

0.4

0.2

0.0

-0.2 04 A Fuente: J O 05 A J O 06 A J O 07 A J O 08 A BBVA Bancomer con datos de INEGI

Durante el primer semestre del ao la actividad econmica creci 2.7% en series desestacionalizadas, ligeramente por debajo del crecimiento anual de ltimo semestre del ao previo (3.8%). La economa se caracteriz por mostrar tasas de crecimiento en paulatina desaceleracin en todos sus sectores: agricultura, industria y servicios. Las cifras del IGAE muestran una clara tendencia a la moderacin iniciada a nales de 2007. Con base en la nuevas series (base 2003=100) es clara la moderacin en la produccin industrial en el primer semestre, lo que inuy para que la variacin promedio trimestral de la primera mitad del ao fuese cero.1 En Estados Unidos, el desplome en el sector inmobiliario que en un principio no se haba traducido an en un ajuste fuerte en Mxico en produccin industrial y en empleo, ya lo empieza a hacer: la industria manufacturera ha decrecido en comparacin anual en los ltimos cuatro meses y el empleo no agrcola prcticamente no creci en los ltimos meses. Por ahora, la incertidumbre sobre la fuerza de la recuperacin de EEUU contina dominando: si bien el consumo en aquel pas ha recibido un impulso reciente por el regreso de impuestos a las familias, los incrementos en el precio de energticos as como condiciones crediticias ms adversas continuarn mermando la capacidad de compra de las familias. Los datos de aquel pas apuntan a que se registrar una signicativa desaceleracin en lugar de una recesin severa: las estimaciones del BBVA sobre el ritmo de crecimiento del PIB en aquella economa para 2009 han pasado de 1.6% en abril a 1.0% en agosto. Conviene destacar en este sentido, que dada la estrecha vinculacin de Mxico con Estados Unidos, la moderacin industrial en aquel pas ha implicado menor demanda por productos mexicanos particularmente en ramas distintas a la automotriz y con elevada participacin industrial, como fabricacin de equipo de computacin y accesorios electrnicos y productos metlicos, entre otros. Mencin aparte merece la industria automotriz, cuya dinmica ha sido determinante en los ltimos aos para sostener el crecimiento de la manufactura. Baste decir que del crecimiento anual de las manufacturas en el primer semestre (3.3%), la rama de equipo de transporte contribuy con 3.5 pts mientras que la contribucin al crecimiento del resto de las ramas fue negativa (-0.2 pts). Entre los componentes de la demanda, la informacin disponible hasta ahora en Mxico apunta a que la demanda interna mantiene aportacin al crecimiento importante: el consumo privado apenas moder su ritmo de expansin (4.3% y 4.1% en series desestacionalizadas en el 4T07 y 1T08, respectivamente). Por su parte, la demanda por nuevas inversiones con un crecimiento de 3.9%, muestra sntomas de desaceleracin desde mediados de 2006: la

Produccin Manufacturera
Variacin % anual, ajustada estacionalmente
30 25 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 04 A J O 05 A J O 06 A J O 07 A J O 08 A Fuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI Mnimo sin automotriz Total 20 ramas Mximo sin automotriz Automotriz

Produccin Industrial
Variacin % anual, ajustada estacionalmente
7 6 5 4 3 2 1 0 -1 04 A Fuente: J O 05 A J O 06 A J O 07 A J O 08 A J Estados Unidos Mxico

BBVA Bancomer con datos de INEGI y Reserva Federal EEUU

Servicio de Estudios Econmicos

Como se inform en su oportunidad (Observatorio del PIB del 29 de abril de 2008), el INEGI public nuevas estimaciones del PIB. La reestimacin del PIB incluye un cambio de ao base (2003 en vez del anterior 1993) con una nueva clasicacin de la informacin Uno de los resultados ms relevantes es que con los nuevos datos hay algunos cambios en la estructura y dinamismo de los sectores con mayor peso en actividades primarias y secundarias, y menor en terciarias. Para la nueva clasicacin de las actividades econmicas slo existen publicados datos a partir de enero de 2003 por lo que la serie antigua no es estrictamente comparable.

Situacin Inmobiliaria Mxico

aportacin de este componente al PIB ha pasado de 2.3 pts a 0.8 pts en los ltimos ocho trimestres. Entre los componentes de la demanda interna, el consumo privado es probablemente el que se vea mayormente afectado en los trimestres prximos, esto derivado del deterioro paulatino en masa salarial tanto por volumen del empleo como por salarios reales as como por factores como la estabilizacin en el ritmo de expansin del nanciamiento al consumo. Para 2008 estimamos que el ritmo de creacin de empleos se moderar de 530 mil nuevas plazas en el sector privado formal en 2007 a cerca de 480 en el presente ao.2 Por lo antes sealado, la perspectiva de un entorno econmico ms adverso ha implicado en los ltimos meses una revisin a la baja en la perspectiva de crecimiento para Mxico en 2008 y 2009 (ver Situacin Mxico 2T08); actualmente estimamos una expansin del PIB para el presente ao de 2.3 y prxima a 2.0% en 2009.

Cotizaciones Internacionales: Petrleo y Alimentos Seleccionados


1 agosto 2007 = 100
240 220 200 180 160 140 120 100 80 A 07 S Fuente: Azcar O N D 08 F M A M J J A Petrleo Trigo Maz

BBVA Bancomer con datos de Bloomberg

Presiones inacionarias en el corto plazo, mejor panorama a partir del segundo trimestre del 2009
Desde nales de 2007 y particularmente en el primer semestre de este ao, cotizaciones internacionales en precios de alimentos principalmente granos y pecuarios as como de energticos, registraron alzas muy importantes en sus cotizaciones. Estos incrementos han tenido su origen tanto en factores relacionados con el abasto por conictos geopolticos particularmente en el caso del petrleo y climticos recientes incrementos en precios de maz se relacionan con expectativa de menor cosecha en EEUU as como con factores de demanda entre los que destacan el uso de insumos biocombustibles en la industria y el cambio en la dieta mundial, particularmente en pases como China y la India que han implicado presiones de demanda importantes. Al igual que en el caso del crecimiento, en inacin persiste una gran incertidumbre sobre la evolucin futura; existen dudas sobre el comportamiento de los precios internacionales de alimentos y energticos; por la magnitud del choque, as como su duracin. Aunque existen sntomas que apuntan a menores presiones en 2009. No obstante que la desaceleracin econmica principalmente en pases desarrollados apuntar a una menor demanda agregada limitando el incremento de precios, por otro lado, es previsible que contine creciendo la demanda de emergentes aunque a menores tasas, tanto para consumo humano como insumo para productos pecuarios as como para la fabricacin de biocombustibles; resulta pertinente recordar que El Banco Mundial estima que 70% en la variacin del precio de granos es atribuible a su mayor demanda para produccin de etanol. Las presiones internacionales han dominado la dinmica de la inacin. Cabe mencionar que eliminando los efectos de inacin en alimentos y energa, es decir, alimentos procesados, pecuarios y administrados del ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), la inacin se situara en 3.6% anual en vez del 4.9% observado en julio. Para el futuro cercano, en la medida en que la desaceleracin de
2 La estimacin de empleo toma ya en cuenta recientes revisiones en el nmero de incorporaciones al empleo formal privado realizadas por el IMSS: en la serie anterior se reportaban 756 mil 352 nuevas plazas en 2007 mientras que en la nueva serie el nmero es de 529 mi 216 plazas en el mismo periodo. En promedio la correccin implic 223 mil plazas menos anuales en cada mes.

Inacin General y Truncada*


% anual
8 7 6 5 4 3 2 01 * Fuente: 02 03 04 05 06 07 08 Alimentos, pecuarios y administrados BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico Truncada INPC

Septiembre 2008

Ind. de la Construccin: Componentes


ndices junio 2006 = 100, ajustados estacionalmente
120 110 Edificacin 100 90 80 70 60 Agua, riego y saneamiento Electricidad y comunicaciones Petrleo y petroqumica Total Transporte

la economa sea ms evidente se podra perlar una disminucin de la inacin anual. Asimismo, las expectativas inacionarias de largo plazo se mantienen ancladas en torno a 3.5% y las negociaciones salariales permanecen contenidas. Los riesgos se concentran en revisiones ms severas en precios pblicos hacia nales de 2008 y principios de 2009. An as, prevalecen riesgos de corto plazo sobre la inacin que nos han conducido a revisar la trayectoria de inacin a la alza, situacin reconocida tambin por Banxico. Esperamos una inacin anual de 5.8% para el cierre de 2008 y de 3.6% para 2009.

J 06J A S O N D 07 F M A M J J A S O N D 08 F M A M Fuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI

Aumenta el peso relativo de la edicacin a pesar de su moderacin


La industria de la construccin no estuvo exenta, en la primera mitad del ao, a la moderacin en su ritmo de expansin. El crecimiento, en tasa anual de la industria de la construccin ha pasado de 8% en 2006 a 3.0% en 2007 y prcticamente 0% en el segundo trimestre del presente ao. Por componentes, destaca por la fuerza de su contraccin los componentes de petrleo y petroqumica3, con contribucin negativa al crecimiento de la industria desde nales de 2006 e in crescendo. Como consecuencia, este componente es el que ha perdido en mayor medida contribucin en la industria: entre 2004 y el primer semestre de 2008 su participacin en el valor agregado de la produccin industrial pas de 18.4 a 15%. Situacin contraria observamos en el caso de la edicacin4 cuya participacin pas de 48.8 a 54.9% de la industria en los mismos periodos. As, el componente de edicacin se ha consolidado como motor de la industria de la construccin creciendo en trminos reales por arriba del agregado consistentemente desde mediados de 2006. A pesar de la mejor dinmica de la edicacin, cabe destacar que en todos los componentes de la construccin se ha observado moderacin en los ltimos meses. Esta situacin ha sido ya evidente tambin en la creacin de empleos en la industria, donde la incorporacin de trabajadores eventuales (55% del total del empleo) ha mostrado variaciones anuales de crecimiento negativas desde diciembre: para el mes de julio el IMSS report cerca de 30 mil empleados temporales menos que en el mismo periodo del ao pasado, y si bien se crearon cerca de 44 mil empleos permanentes en la industria, el saldo neto de creacin de empleos es de apenas 13 mil empleados, muy por debajo de los 95 mil trabajadores incorporados anualmente en promedio en 2007. En la perspectiva para la construccin en los siguientes meses, ser determinante el avance en la obra pblica anunciada como parte del Programa Nacional de Infraestructura (PNI). En dicho programa, anunciado en el contexto de las polticas scales contraccilicas por el Gobierno Federal para afrontar la actual moderacin de la economa, se planea una inversin que ascienda a 2,532 mmdp (de 2007) entre 2007 y 2012 (equivalente a 3.7% del PIB cada ao). La distribucin uniforme de este monto, implicara una inversin por trimestre de en
3 4 Datos de produccin industrial. Como parte de la edicacin en la Encuesta de Empresas Constructoras se considera la obra en vivienda uni y multifamiliar, escuelas, edicios para ocinas, edicaciones comerciales y de servicios, edicaciones industriales en general, hospitales y clnicas y edicaciones para recreacin y esparcimiento.

Empleo en la Construccin
16 14 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 05 A J O 06 A J O 07 A J O 08 A J Eventuales, contribucin Permanentes, contribucin Total, variacin % anual BBVA Bancomer con datos de INEGI

Fuente:

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torno a 106 mmdp, sin embargo, al primer trimestre se haban ejercido 10 mil millones de pesos. Estos retrasos en el inicio de obra pblica han sido atribuidos a procesos de regulacin en las dependencias correspondientes, que se han constituido como cuellos de botella por lo que no descartamos que una vez agilizados los procesos de licitacin, la inversin en infraestructura sea un motor de crecimiento y amortiguador de la moderacin econmica. Por el contrario, el mayor retraso en el ejercicio de estos proyectos tendera a mermar la solidez interna de la economa. Un factor a considerar y que puede ser relevante en los siguientes meses como lo fue en el primer semestre del ao ver recuadro sobre la evolucin de los costos de construccin y sus perspectivas se trata del efecto que los altos precios de materias primas a nivel internacional puedan ejercer en los costos de edicacin. Baste recordar que el subndice de materiales de construccin del INPP reportado por Banxico muestra una inacin anual de 12.7% en el 2T08. A su interior han destacado insumos como productos de alambre para los que la inacin en el mismo periodo promedia 46.8%. Si bien, como fue mencionado en el caso de la inacin en alimentos, el origen de estas dinmicas inacionarias es externo, no descartamos que hayan incrementado el costo al productor y que este sea trasladado en alguna medida en los subndices de vivienda del INPC.

Perspectivas: la construccin seguir siendo un amortiguador de la actividad


Por ahora, los principales riesgos para la actividad econmica est en la dinmica del entorno externo, tanto en la actividad econmica como en la magnitud y duracin de las presiones inacionarias. En el escenario central consideramos que la moderacin de la economa continuar en el segundo y tercer trimestres del ao en un entorno presionado por inacin general y subyacente. En este contexto, la industria de la construccin ser clave para amortiguar la moderacin como uno de los pilares de la demanda interna.

Pronsticos Macroeconmicos
2007a PIB (variacin % anual) Empleo (mdp, fdp) Inacin (fdp, %) General Subyacente Tasas de inters (fdp, %) Fondeo bancario Cetes 28 das Bono 10 aos Tipo de cambio (ppd, fdp)
a e mdp fdp ppd Fuente:

I 3.3 450.8 4.25 4.34 7.50 7.48 7.49 10.64

2008 II 2.1 328.9 5.26 5.02 7.75 7.78 8.74 10.31

IIIe 1.8 277.0 5.61 5.26 8.25 8.22 8.45 10.30

IV 2.0 267.3 5.78 5.04 8.25 8.22 8.38 10.24

2008a 2.3 331.0 5.04 4.83 7.84 7.81 8.23 10.41

3.2 556.2 3.97 3.99 7.22 7.19 7.84 10.94

Promedio anual estimado a partir del 3er. trimestre 2008 miles de personas n de periodo pesos por dlar BBVA Bancomer

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Evolucin de los Costos de la Construccin y sus Perspectivas


El sector de la construccin en Mxico no ha sido ajeno al encarecimiento internacional de materias primas. Segn el Banco de Mxico, el incremento en los costos de la construccin a julio de 2008 fue 8.81% anual promedio, el doble a la inacin general observada en dicho lapso (4.45%). Ms an, la tendencia en lo que va del ao en la variacin del ndice de Costos de Construccin (ICC) ha sido de alza (13.3% anual en julio). Esta situacin impone retos para los constructores que adems de asumir mayores costos debern hacer frente a un menor ritmo de actividad econmica a la de un ao atrs. La coyuntura de mayores costos y debilidad en la demanda hace crtico que los constructores realicen una administracin ms eciente de sus recursos y pongan especial atencin en sus proyecciones para los prximos aos. En vista de ello, a continuacin destacamos los principales factores que han determinado los costos de construccin en los ltimos aos, as como el rumbo que pudieran tomar stos hacia delante. Una vez que la inacin general se estabiliza en torno a los rangos establecidos por Banxico durante 2003, las variaciones en los costos de la construccin empezaron a asemejarse a las uctuaciones observadas en las cotizaciones internacionales. Esta evidencia sugiere que los precios domsticos de materiales de construccin reejan mejor las condiciones de oferta y demanda: por ejemplo, el alza registrada en el ICC en 2004 y 2006 corresponde a mayores costos de referencia de materiales junto a una boyante demanda ante la expansin de la edicacin de vivienda. En contraste durante 2005 y 2007, la moderacin en las cotizaciones internacionales se traslad en una menor inacin para constructores en el pas. De esto se desprende que el manejo prudente de las polticas scal y monetaria en el pas seguir contribuyendo para que las uctuaciones en los costos de construccin sigan reejando las condiciones internacionales y locales de oferta y demanda de insumos.

Costos de construccin cada vez ms vinculados a factores internacionales


Antes de 2003, la evolucin en los costos de construccin se aproximaba a la dinmica inacionaria del pas. Esto nos sugiere que factores comunes inuenciaban la determinacin de ambos precios en la economa. INPC, ICC y Precios Internacionales
Variacin % anual
75 60 45 30 15 0 -15 -30 Precios internacionales de metales industriales ICC Despus ICC e insumos internacionales 05 06 07 08 INPC Antes sincronizacin INPC e ICC

Mayores inaciones en materiales de construccin relacionados a insumos metlicos y energticos


En fechas recientes se han registrado importantes alzas en los precios internacionales de productos metlicos y energticos que se maniestan en diferencias de inacin al interior de la construccin en Mxico. As, la dinmica reciente de precios internos responde ms a factores internacionales de oferta que a una mayor demanda interna. En julio, los productos internacionales de hierro aumentaron 106% anual (v.gr. lmina rolada en fro y caliente, galvanizada y alambre), el cobre lo hizo en 5.3%, aluminio 12% y acero 66%. Gran parte de esto se debi al encarecimiento mundial de energticos incrementos anuales de 79.9, 167.4 y 78.2% en el WTI, carbn y gas natural. Inacin en Costos de Metales para Construccin
% anual
120 100 Metales internacionales (lmina, galvanizado, HR, CR) Prod. de alambre

92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 Fuente: BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico y FMI

Los elevados niveles de inacin prevalecientes antes de 2003 generaban distorsiones en los mercados de forma tal que la determinacin de los precios de insumos para la construccin pudiera haber recogido ms la incertidumbre sobre costos y las expectativas de una alta inacin, que la escasez relativa de dichos materiales de construccin. Esto explicara que la inacin en el ICC se sincronizar ms al INPC antes de 2003 que a las referencias internacionales de precios.

80 60 40 20 0 -20 -40 05 Fuente: A J O 06 A J O 07 A J O 08 A J BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico Prod. metlicos

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Inacin de Materiales de Construccin


Variacin % anual; promedios
2007 Materiales Minerales no metlicos Cemento y concreto Aglutinantes Yeso Artculos a base de arcilla Ladrillo y tabique Prod. a base de concreto Partes estruc. de concreto Otros productos de concreto Otros art. de min. no met. Productos de madera Triplay Pinturas y similares Pinturas vinlicas Impermeabilizantes Productos de plstico Tubos de plstico Otros productos qumicos Productos metlicos Estructuras metlicas Productos de alambre Varilla Equipos elctricos Bombas de agua Accesorios elctricos Cable elctrico Muebles y accesorios Sanitarios Otros mat. y accesorios Vidrio
Fuente:

1T08 6.3 6.5 5.4 6.1 7.4 4.0 4.5 4.1 6.0 3.5 0.5 3.2 4.3 2.8 0.4 4.2 -0.2 2.0 3.2 8.0 11.0 13.1 12.9 5.1 7.1 7.7 8.1 5.1 4.8 5.6 5.7

2T08 12.3 7.0 4.6 7.0 7.7 4.3 4.8 4.2 7.8 4.7 1.3 3.8 4.6 4.6 2.3 6.2 3.5 5.6 7.0 21.6 33.1 47.2 45.5 4.7 6.4 8.2 8.7 7.0 6.2 12.4 6.4

Julio 16.0 6.3 7.4 8.3 8.2 4.8 5.2 3.8 9.0 6.2 1.9 4.0 4.0 6.3 3.6 7.3 5.6 7.9 16.2 29.5 48.5 61.1 59.3 5.7 7.4 6.8 7.3 6.9 6.0 15.5 4.5

4.9 4.1 3.1 3.4 5.2 5.8 6.5 4.6 5.4 4.8 3.4 3.5 -0.1 1.7 1.2 1.7 -0.7 4.2 13.7 8.7 4.5 -0.8 -1.4 8.7 9.5 9.7 6.2 7.5 6.9 3.8 4.5

por remuneraciones presentan incrementos reducidos prximos a 3% que son acordes al ciclo de menor crecimiento en la economa y, en particular, a la tendencia de desaceleracin en la industria de la construccin que se observa en el ao.

Potencial rumbo de los costos para la construccin


En los prximos meses, la evolucin de los costos para la construccin estar sujeta a mltiples factores que afectan a los precios en diferente sentido y que en ltima instancia implican mayor incertidumbre sobre su potencial trayectoria. No obstante, estimamos que continuarn dominando en su dinmica aquellos factores vinculados a la oferta internacional de insumos ms que a la demanda interna. En particular aquellos materiales de construccin vinculados al ciclo internacional de costos energticos sern ms susceptibles a presentar los mayores ajustes en 2009 v.gr. metales y qumicos, en donde el principal riesgo interno se asocia a un ajuste de alza en precios administrados energticos electricidad alto consumo, gas natural, e insumos petroqumicos. Hasta ahora, la inacin del ICC ha registrado ciclos regulares desde 2003, en donde los picos de su inacin anual han sido hasta 15.7% y los valles de hasta -0.4%. Destaca que la duracin entre inacin mxima picos y mnimos valles ha sido entre 12 y 14 meses. Atendiendo a esta regularidad y bajo el actual ciclo de costos, la inacin mxima de insumos hasta 15% anual pudiera registrarse en el ltimo trimestre del ao y empezar su ciclo de bajada paulatina al cierre de 2008. De continuar este patrn, los costos de materiales de construccin disminuiran a lo largo de 2009 de forma tal que promediaran un alza prxima a 5.5% anual. Incluso, estos factores cclicos nos apuntaran a inaciones anuales en costos de construccin menores a la inacin general medida con el INPC durante un par de trimestres de 2009. Por lo pronto, en caso de no observarse una sorpresa adicional en los mercados internacionales, en los prximos doce meses pudiramos empezar a observar reducciones en la inacin anual hacia rangos de 8.8% promedio en productos metlicos vs. 29.5% anual actual y de 15.2% en alambre vs. 61.1% actual. En contraste, los precios de productos de origen petroqumico tubos de plstico, canaletas, asfaltos, pinturas vinlicas, etctera pudieran seguir aumentando el resto de este ao y disminuir su encarecimiento anual hasta el segundo trimestre de 2009. Para el caso de cementos y productos de

BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico

En Mxico, este entorno se ha traducido en inacin en costos mayor en productos metlicos (29.5% anual en julio) y de alambre (61.1%), particularmente en estructuras metlicas con 48.5% y varilla con 59.3%. Otros insumos que observan relativas presiones de alza son productos qumicos asfalto, plsticos e impermeabilizantes, as como cables elctricos. Componentes de Costos de Construccin
Variacin % anual; promedios
2007 ICC Materiales Alquiler de maq. y equipo Remuneraciones
Fuente:

1T08 5.8 6.3 2.5 4.1

2T08 10.5 12.3 2.6 3.7

Julio 13.3 16.0 2.9 3.3

4.7 4.9 2.6 4.2

BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico

Respecto a los dems componentes de costos destaca que: (1) el resto de los materiales presentan incrementos an contenidos con excepcin de los derivados del petrleo; y (2) los costos por alquiler de maquinaria y

Septiembre 2008

concretos los ajustes a la baja seran discretos y pudieran responder en 2009 a ciertas presiones de alza en caso de acelerarse el gasto pblico en infraestructura. A pesar de lo anterior, la regularidad en el ciclo de costos de construccin pudiera romperse en caso de prolongarse las alzas mundiales de acero que hemos visto en fechas recientes, lo cual pudiera detonarse por un crecimiento internacional elevado no visto actualmente y, paralelamente, a un encarecimiento del insumo energtico. Esto llevara a que la baja sea mucho ms discreta a los pasados ciclos de forma tal que el promedio de inacin anual pudiera ubicarse entre 7 y 9% en 2009. Si bien este es un escenario que no puede descartarse, por lo pronto la evidencia internacional apunta a menor dinamismo en la actividad econmica. Los riesgos de una mayor desaceleracin internacional se han incrementado no slo para EEUU, sino tambin para otras economas desarrolladas y emergentes. Esta situacin llevar a restar presiones de alza para la demanda internacional de insumos productivos, en especial de aquellos destinados a bienes duraderos como metales para la industria automotriz y construccin. As, los determinantes externos de los costos de la construccin apuntan a menores presiones para 2009.

Crecimiento del PIB por regiones e Inacin


Variacin % anual
9 8 7 6 5 4 3 2 1 Eco. desarrolladas 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 BBVA Bancomer con datos de FMI Economas emergentes Asiticos industrializados Mundial 60 50 40 30 Precio mat. metlicas 20 10 0 -10 -20

Fuente:

Por su parte, los determinantes internos tambin permitirn una baja en las cotizaciones de materiales de construccin para 2009 al registrase recientemente un bajo crecimiento de la demanda de insumos por la industria de la construccin. Si bien es previsible un repunte en este sector debido a obras de infraestructura pblica, este aumento ser parcialmente compensado por el menor impulso en otras edicaciones de carcter privado que se aproximan al ritmo del ciclo mundial.
Octavio Gutirrez o.gutierrez3@bbva.bancomer.com

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Situacin Inmobiliaria Mxico

Evolucin y Perspectivas del Mercado de Vivienda Durante el 2008


Tras un periodo de fuerte expansin y consolidacin en los ltimos aos, en 2008 el sector inmobiliario se ubica en un proceso de ajuste, donde lo importante ser anticipar las tendencias del mercado para aprovechar las oportunidades con mayor potencial. Factores como la desaceleracin del ciclo econmico, algunas presiones inacionarias y una recuperacin ms lenta para la economa de EEUU de lo esperado originalmente, cobran importancia a lo largo del ao y obligan a replantear las expectativas del mercado inmobiliario hacia tasas de crecimiento menores, pero an signicativas. Vista desde una perspectiva general, el mercado inmobiliario muestra un ajuste acorde con el proceso de desaceleracin de la economa; si bien con diferencias entre segmentos y regiones. Por ejemplo, en los estratos de menor y mayor valor la contraccin result ms signicativa que en el medio; en parte por la mayor exibilidad para el nanciamiento, por la mejora de los ltimos aos en condiciones de accesibilidad y por la propia demanda de ese segmento. Infonavit por ejemplo, el mayor colocador de crditos a nivel nacional, mantiene la meta de otorgar 500 mil nanciamientos en 2008, donde destaca la expectativa de un crecimiento del orden de 24% en esquemas de co-nanciamiento y de 15% en crditos hasta de 3 veces el salario mnimo (vsm). Tambin regionalmente se observan diferencias, con el mayor impacto en las plazas ligadas a EEUU frontera norte y playas. De modo que, an en el contexto actual, la perspectiva del mercado inmobiliario presenta luces y sombras, lo relevante es identicarlas y cuanticarlas, por segmento1 y por regin. Ventas Totales de Vivienda por Segmento
Miles de unidades anuales
600 555 500 400 344 300 200 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008* Segmento E; 1,671 y ms vsmm Segmento D; 751 - 1,670 vsmm Segmento C; 301 - 750 vsmm Segmento B; 161 - 300 vsmm Segmento A; 61 - 160 vsmm Cifras al primer semestre BBVA Bancomer con datos de Softec 282 253 293 400 419 544 512

* Fuente:

Ventas de Vivienda Segmentos A y B


Miles de unidades anuales
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008* Segmento A Segmento B Cifras al primer semestre BBVA Bancomer con datos de Softec

Viviendas de bajo valor : redimensionamiento del mercado


En el mercado de las viviendas de menor valor, es decir A y B, se observan cambios importantes en los ltimos tiempos. En el primer caso una contraccin en las ventas desde inicios de 2007, que revela un redimensionamiento del mercado; en el informe de avance crediticio del Infonavit de julio, ste segmento era el que menor progreso registraba respecto a la meta anual. Dicho rezago se presenta a pesar de la posibilidad de obtener subsidios para la poblacin que perciben ingresos menores a 2 vsm. Existen factores de demanda y de oferta que explican la contraccin en el segmento A. Primero, hay seales de un cierto grado de saturacin del mercado. Si bien en los estratos salariales ms bajos se concentra un alta proporcin de la fuerza laboral (cerca de un tercio de los trabajadores en el sector formal recibe menos de 2 vsm) lo importante es la accesibilidad o la capacidad de pago para adquirir vivienda. La mayor parte del dcit remanente de vivienda se concentra en reas rurales ver artculo sobre el dcit de vivienda, donde el empleo formal es escaso y el ingreso corriente es comparativamente ms bajo.3 Segundo, la desaceleracin de la economa, especialmente en los estados vinculados a EEUU, tiene implicaciones negativas sobre el ritmo de creacin de empleos y la evolucin de los salarios. Est tambin presente el proceso inacionario actual, impulsado principalmente por
1 2 3 A lo largo del texto se identican los segmentos A, B, C, D y E como viviendas social, econmica, media, residencial y residencial plus, respectivamente. Cuyos precios son menores a 260 mil pesos y de 261 a 480 mil pesos, respectivamente. De acuerdo con la Encuesta Ingreso-Gasto (EINGH) de 2006, los hogares en localidades rurales representan el 22% del total de hogares en el pas, y su ingreso corriente monetario es apenas la mitad del que perciben en promedio los hogares en zonas urbanas, respectivamente.

* Fuente:

Ventas de Vivienda Segmentos C, D y E


Miles de unidades anuales
140 120 100 80 60 40 20 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008* Segmento E Segmento D Segmento C Cifras al primer semestre BBVA Bancomer con datos de Softec

* Fuente:

Septiembre 2008

Inuyen los Precios en las Metas de Crdito del Infonavit?


Segmento A: % de avance en meta de nanciamiento* vs. precios/m2, cifras al 1S08**
140 120 100 80 Yuc 60 40 20 0 3.5 * ** Fuente: 4.0 4.5 5.0 Pue SLP Coah Hgo Zac Ver Son Mich Tab Ags Sin Chih Gto NL Jal Gro Mor BC QR Nay Dgo Tamps

alimentos, que tiene un mayor impacto en los deciles de ingreso ms bajos, al destinar una mayor proporcin a estos bienes. As por ejemplo, de enero a agosto de 2008 la inacin general promedi 4.7%, pero, para la poblacin con ingresos de hasta 3 vsm fue de 5.5%. Por el lado de la oferta, el encarecimiento de la tierra comienza a ser una restriccin. La escasez de suelo con servicios pblicos a precios competitivos, as como restricciones de orden jurdico limitantes a esquemas de construccin derivan en desarrollos relativamente alejados de los centros urbanos, lo cual tiende a encarecer la provisin de servicios luz, agua, transporte, seguridad y recoleccin de basura, entre otros. La limitante que implica el precio de la tierra y en todo caso, los costos de construccin para la oferta en el segmento de vivienda A cobra an mayor relevancia cuando se analizan los resultados de la colocacin de crditos del Infonavit por entidad federativa. En diez de las 32 entidades del pas4, el avance en el programa respecto a la meta anual rebasaba el 50% al cierre del primer semestre; en la gran mayora de los casos, el comn denominador es que el precio por metro cuadrado es comparativamente bajo respecto al resto del pas. Dado que los costos de materiales, mano de obra y renta de equipo tienen poca variacin a nivel regional, la variable que puede hacer diferencias importantes en el costo de edicacin y por consiguiente en los precios por metro cuadrado, es el precio de la tierra. Acerca del segmento B, las ventas tambin se han reducido pero la explicacin en este caso podra ser algo diferente. Las modicaciones al esquema de nanciamiento del Infonavit, que amplan los montos y hacen ms exible la comprobacin de ingresos permiten a las familias acceder a viviendas de mayor valor que en el pasado, adems de la propia demanda. Ello podra explicar el hecho de que mientras las ventas en este segmento van a la baja, en el siguiente, C, van en aumento.

Qro Mx 5.5 6.0

Respecto a la meta anual, en nanciamientos para cajn salarial de hasta 2 salarios mnimos Para los precios por metro cuadrado son cifras a mayo BBVA Bancomer con datos de Infonavit y Softec

El Mercado Avanza Hacia Viviendas de Mayor Valor


Venta de vivienda nueva, miles
24 80

22

75

20

70

18 C B 14 F 02 M A N F 03 M Fuente: BBVA Bancomer con datos de Softec A N F 04

65

16

60

55

Desaceleracin: en estratos de altos ingresos y en regiones vinculadas con EEUU


Para los segmentos de vivienda de mayor valor, D y E, la evolucin del mercado ha comenzado a dar seales de un ajuste a la baja en las ventas durante la 1er mitad del 2008. Ambos siguen una tendencia similar y muestran que el crecimiento prcticamente se detuvo a mediados de 2007, lo cual coincide con la crisis hipotecaria en EEUU, pero conviene hacer diferencias. Si dentro del segmento E se separan las ventas en las ciudades tpicamente orientadas a residentes extranjeros, que se ubican particularmente en zonas de playa (Los Cabos, Cancn, etc.), se observa que su cada en ventas ha sido consistente desde la segunda mitad del 2007. Por su parte, el mismo segmento, en el D.F., Estado de Mxico, Nuevo Len (Monterrey) y Jalisco (Guadalajara) que en conjunto representan alrededor de 75% del mercado, una vez que se excluyen los destinos para residentes extranjeros, la evolucin de las ventas mostr incluso una moderada tendencia de alza hasta el cierre de 2007 y la desaceleracin comenz a manifestarse en el presente ao. Los meses de inventario, que muestran el tiempo estimado para agotar la oferta disponible de vivienda nueva, son otro indicador que conrma las diferencias entre ambos mercados. Por ejemplo, mientras que para el D. F. dicho indicador uctuaba en el 2do trimestre entre 9 y
4 Coahuila, Durango, Guanajuato, Hidalgo, Michoacn, Sonora, Tamaulipas, Veracruz, Yucatn y Zacatecas.

En el Mercado de Altos Ingresos Inuye el Ciclo en EEUU


Venta de viviendas nuevas, miles
3.6 3.4 3.2 3.0 2.8 2.6 2.4 2.2 M 06 M J S N 07 M M J S Fuente: BBVA Bancomer con datos de Softec N 08 M M E D 7.2 6.9 6.6 6.3 6.0 5.7 5.4 5.1

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Situacin Inmobiliaria Mxico

11 meses, para Puerto Vallarta, Nuevo Vallarta, Los Cabos y Cancn, el rango era 17 a 25 meses. Pese a ello, debe mencionarse que el mercado para inversionistas del exterior est lejos de haber perdido su atractivo por su potencial de mediano plazo. Basta considerar que en 2007 se comercializaron cerca de 12 mil unidades con un valor aproximado de 7 mil millones de dlares, lo que representa el 13% de la inversin inmobiliaria total del pas. Su tamao contina siendo relativamente pequeo con respecto al dinamismo de EEUU en donde se comercializaron alrededor de 1 milln de viviendas de este tipo al ao y en Canad 50 mil. Por ello, se considera que es un mercado con amplio potencial: hay 9 mil kilmetros de playa y slo se han desarrollado 200 km. En los ltimos aos han mostrado una fuerte expansin, sobre todo los ubicados al norte y occidente de Mxico. Elsto se explica por la demanda de norteamericanos retirados y con alto ingreso baby boomers, que consideran esta zona ideal para su retiro por diversas razones, como el clima, precio, hospitalidad, distancia con respecto a sus lugares de origen, etc. Dentro de este mercado destaca Los Cabos por lo elevado de sus precios: mientras que el promedio del valor por metro cuadrado en ciudades de playa a nivel nacional promediaba alrededor de 30 mil pesos, en dicha plaza fue de 43 mil pesos. Otro elemento que nos pudiera orientar sobre lo que est ocurriendo en los segmentos preferidos por los norteamericanos es el ujo de inversin destinado a desarrollar este nicho residencial de playa. Durante el 1T08, la inversin turstica privada ascendi a 2 mil millones de dlares, que se compara con los 1.5 mil millones de dlares invertidos en igual trimestre de 2007. As, se percibe que el ajuste en este mercado es transitorio y a diferencia de lo que ocurre en EEUU que se siguen deprecindose fuertemente despus de una tendencia de precios al alza prolongada durante ms de diez aos las inversiones en segunda residencia en Mxico han conservado su valor.

Los Destinos para Extranjeros han Sido los Ms Afectados


Venta de vivienda nueva, miles
560 540 520 500 480 460 440 420 400 380 A 07 M * ** Fuente: J J A S O N D 08 F M A M Mercado extranjeros* Mercado domstico**

La Paz, Los Cabos, Riviera Maya, Nuevo Vallarta y Puerto Vallarta Monterrey, Guadalajara, Distrito Federal y Estado de Mxico BBVA Bancomer con datos de Softec

Perspectiva: desaceleracin cclica, no un freno


Las expectativas de corto plazo en el mercado de vivienda y de crdito se han moderado, y aunque se mantienen positivas, obligan a una mejor planeacin y ejecucin. Al tiempo que el sector muestra algunos efectos de la desaceleracin econmica aparecen tambin cambios importantes en algunos segmentos, en parte asociados a nuevos esquemas de nanciamiento, como particularidades de demanda. En cualquier caso, es claro que la evolucin del mercado vara en funcin de los segmentos y al interior de ellos, por regiones. Las ciudades con mayor grado de vinculacin al ciclo econmico de EEUU, ya sea por actividad industrial manufacturera y/o maquiladora o servicios turismo y desarrollos residenciales en playa han resentido en mayor grado los efectos de la situacin econmica de aqul pas. En los estados donde la vinculacin es comparativamente menor, se aprecia el efecto positivo de los programas del gobierno para acelerar la construccin y el acceso a la vivienda para los segmentos de poblacin de ingresos medios y bajos. En la lnea con las medidas scales contracclicas, es conveniente resaltar la importancia del Programa Nacional de Infraestructura (PNI) y los programas estatales de obra pblica, que esperamos faciliten la ampliacin de la oferta adecuada de terreno y con ello mitigar uno de los principales cuellos de botella para la edicacin de vivienda, en particular la destinada a los segmentos de menores ingresos. Al mismo tiempo, el PNI permitir ofrecer servicios de calidad y cantidad suciente para fortalecer los segmentos habitacionales para retiro o vacacional.

No. de Crditos Otorgados por Organismos de Vivienda


Miles de ujos anuales
2000 Total adq. vivien. 326.4 325.6 Inters social 250.1 Infonavit 46.7 SHF 24.3 Fovissste 4.5 Fonhapo Media y residen. 0.8 Banca y Sofoles 0.8 Otros Reduccin* Equivalencia
* Fuente:

2007 815.2 708.6 440.7 32.6 55.0 180.3 63.1 63.1 43.5 -181.3 633.9

Meta 2008

1S08

Avance vs meta 47.6 39.7 46.9 14.1 29.3 1.6 47.4 47.4 150.9

932.7 444.3 721.7 286.4 500.0 234.3 108.0 15.3 113.7 33.3 217.8 3.5 155.0 73.5 155.0 73.5 56.0 84.5 nd -126.6 317.7

Se reere a los nanciamientos que estn considerados en dos o ms instituciones BBVA Bancomer con datos de Conafovi

Septiembre 2008

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Una Vuelta al Tema de Sobreoferta de Vivienda: una Revisin Cualitativa


La Desaceleracin lleg al Mercado Inmobiliario
Variacin % trimestral
10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 06 * ** Fuente: II III IV Ventas* 07 II III IV 08 II Precios**

Durante este ao, ha sido ms notoria la desaceleracin de la actividad econmica y su efecto en el sector inmobiliario; si bien, como se describi en la seccin anterior de actividad de vivienda con fuertes disparidades regionales y por segmentos. En ese contexto, surgen algunas interrogantes adicionales: las tendencias que venamos observado de sobreoferta de vivienda se ha acrecentado por la desaceleracin de EEUU?, existen efectos en los precios de la vivienda por esta dinmica?, cul es la diferencia por segmentos y regiones?

Ha inuido el ciclo en EEUU?


Desde una perspectiva nacional la dinmica del mercado inmobiliario muestra seales generalizadas de desaceleracin desde el 2do semestre de 2007, coincide con el recrudecimiento de la crisis hipotecaria en EEUU. La desaceleracin ha sido gradual y moderada; al 2do trimestre de este ao las ventas registraban incrementos en cuatro de las ltimas cinco observaciones trimestrales, en forma decreciente y con ligera contraccin en el periodo ms reciente. La relacin entre el mercado inmobiliario mexicano y el ciclo econmico en Estados Unidos se aprecia con mayor claridad cuando se analiza desde un punto de vista geogrco: tomando como referencia la variacin en los precios1, en los estados ubicados en la franja fronteriza con Estados Unidos (Baja California, Coahuila, Chihuahua, Nuevo Len, Sonora y Tamaulipas) el ajuste ha sido ms pronunciado, con variaciones negativas en los ltimos cuatro trimestres. En las ciudades de playa donde existe una fuerte presencia de desarrollos inmobiliarios para el mercado de inversionistas de EEUU (Cancn, Los Cabos, Puerto Vallarta, Nuevo Vallarta, Ixtapa y Acapulco) el repunte en precios durante el segundo trimestre de 2007 fue el ms signicativo y se ha ajustado a la baja a partir de entonces. Por ltimo, en las ciudades del interior, relativamente menos expuestas al ciclo econmico de EEUU, el ajuste ha sido el ms moderado: en dichos estados no se observa una contraccin en los precios. Los inventarios por su parte registran fuertes diferencias entre segmentos, si bien el promedio a nivel nacional se ha mantenido relativamente estable, en el segmento de bajos ingresos A y B la tendencia es a la baja, lo cual sugiere que en esos segmentos la evolucin del mercado es relativamente favorable2, en los de altos ingresos D y E, la desaceleracin del mercado es pronunciada y muestra sntomas ms rmes de aumento en los inventarios. Regionalmente se observan tambin diferencias importantes en los inventarios dependiendo si se trata de ciudades del interior, en frontera o en playa. Por la parte de la actividad bancaria, la desaceleracin del mercado inmobiliario ha implicado no slo un menor ritmo de expansin en el crdito sino un aumento de la morosidad. En torno a esto ltimo, es interesante notar que a lo largo de 2008, en las entidades donde los inventarios de vivienda se han acumulado con mayor intensidad, son
1 2 Precios por metro cuadrado, a precios constantes. Como fue descrito en la seccin de Actividad de Vivienda en estos segmentos se observa un redimensionamiento, una posible explicacin de la baja en menores inventarios puede provenir de una mejor planeacin ante la saturacin de mercados en los meses previos a los sntomas de desaceleracin de EEUU y cierta migracin de los demandantes hacia los segmentos medios de vivienda por mejores condiciones de accesibilidad (p.ej. ampliacin de los topes de nanciamiento con el apoyo del Infonavit), que ha sido identicada por los desarrolladores.

Viviendas nuevas Pesos por metro cuadrado, valuados a precios constantes BBVA Bancomer con datos de Softec

Regionalmente, el Impacto Depende de la Vinculacin con EEUU


Var. % trim. en precios* segn ubicacin geogrca
16 14 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 06 * Fuente: II III Frontera IV 07 II III IV 08 II Interior Total Playa

Pesos por metro cuadrado, valuados a precios constantes BBVA Bancomer con datos de Softec

Los Inventarios* Disminuyen en los Segmentos de Ingreso Bajo


24 22 20 18 16 14 12 07 * ** Fuente: II III IV 08 II** B Total A

Medido en meses requeridos para vender, al ritmo de ventas corriente, el stock de vivienda en cada desarrollo Cifras a mayo BBVA Bancomer con datos de Softec

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Situacin Inmobiliaria Mxico

tambin en donde la cartera hipotecaria vencida ha crecido con ms fuerza. Tambin resulta interesante observar que la lista es encabezada por los estados donde la vinculacin con EEUU es importante: Baja California Sur, Quintana Roo, Sinaloa y Jalisco.

...pero Aumentan en los de Medio y Alto Ingreso


24 23 22 E

Se ha intensicado la sobreoferta de vivienda?


Pero, en qu medida la desaceleracin de EEUU incrementa el exceso de oferta habitacional y genera un ajuste ms severo en el sector? Los indicadores de coyuntura ofrecen una primera respuesta: ajustes signicativos a la baja en los precios o en las ventas, o al alza en los inventarios3 y sostenidos durante algn tiempo, podran interpretarse como indicativos de un ajuste ms profundo en esos mercados. A partir de la evolucin en el primer semestre de 2008 periodo enero-mayo en los tres indicadores referidos respecto al promedio en 20074 y los segmentos de vivienda segn su valor A, B, C, D y E, se identicaron aquellos estados alejados signicativamente ms de una desviacin estndar respecto al promedio nacional. As, para cada entidad federativa considerada en la muestra, se obtuvieron un total de tres indicadores de exceso de oferta para los cinco segmentos de vivienda, es decir, se analizaron un total de quince indicadores. Si bien en el contexto actual de desaceleracin es natural que diversas entidades se alejen de la tendencia nacional en al menos un indicador5, es interesante notar que en algunos casos las seales de sobreoferta aparecen reiteradamente, sea en distintos segmentos o en ms de una ocasin dentro del mismo segmento. Se consider como criterio para discriminar los casos aislados, tomar slo aqullas entidades donde las seales fueran persistentes: en dos de los tres indicadores, o bien en tres de los cinco segmentos. Surgieron as un total de doce entidades: Baja California, Baja California Sur, Guerrero, Nayarit, Michoacn, Morelos, Quertaro, Sinaloa, Sonora, Tabasco, Veracruz y Zacatecas. Vistos por segmento, la sobreoferta se encuentra relativamente concentrada: la mitad de los casos se presenta en los segmentos D y E residencial y residencial plus, cuya participacin conjunta en la oferta disponible en el mercado es menor al 15%. En algunas entidades las seales reiteradas de sobreoferta aparece en ms de un segmento: como por ejemplo en Tabasco A y D y Baja California D y E.

21 20 19 18 17 C 07 * Fuente: II III IV 08 II* Total D

Cifras a mayo BBVA Bancomer con datos de Softec

Impacta la Desaceleracin Inmobiliaria al Sector Bancario? Acumulacin de Inventarios vs. Morosidad Cartera Hipotecaria
Indices basados en var. % anual 2008 vs. prom. 2007*
Inventarios 100 90 80 Tab 70 Qro 60 50 40 30 -40 -20 0 20 Yuc Gro Gto Tamps Mx BC Ver Mich 40 60 80 100 Jal Mor Sin QR BCS

Morosidad * Para ambos indicadores, se considera el incremento en 2008 respecto al promedio observado en el periodo enero-mayo 2008 vs. el promedio registrado en 2007 BBVA Bancomer con informacin de BBVA y Softec

Fuente:

Dimensionando la Sobreoferta*: Qu Estados y Qu Segmentos?


A Baja California Baja California Sur Guerrero Michoacn X Morelos Nayarit Quertaro Sinaloa Sonora Tabasco Veracruz Zacatecas
*

Qu factores podran ayudar a explicar la sobreoferta?


Hay algn elemento comn en las entidades donde las seales de sobreoferta aparecen reiteradamente? En alguna medida, prcticamente todas tienen un fuerte vnculo con la economa de EEUU. Se pueden agrupar en tres categoras: aqullas donde la integracin industrial con ese pas ha ido en aumento; aqullas con importantes desarrollos inmobiliarios en playas y por ltimo, aqullas que son importantes receptoras de remesas. El primer bloque incluy: Sinaloa, Hidalgo, Baja California, Coahuila, Sonora y Estado de Mxico. Las tres primeras se ubicaron en las primeras posiciones en trminos del aumento en la integracin con EEUU durante la dcada actual, y
3 4 A travs de los meses requeridos, al ritmo corriente de ventas, para agotar el stock de vivienda de cada desarrollo. Con base en la informacin derivada de la empresa Softec a nivel nacional. La muestra cubre 36 ciudades del pas, abarcando la mayora de las entidades federativas. Los estados no incluidos en la muestra son Campeche, Chiapas, Durango, Oaxaca y Tlaxcala. Un total de 20 entidades aparecieron marcadas en al menos uno de los indicadores.

Segmentos de vivienda B C D X X X

E X

X X X X X X X X X

Fuente:

Desviacin signicativa respecto a promedio nacional en variaciones 2008 vs. 2007 en precios, ventas e inventarios BBVA Bancomer con datos de Softec

Septiembre 2008

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Dimensionando la Sobreoferta*: Qu la Explica?


Enero-mayo 2008
Inversin residencial en playas 2 Gro (7) Nay (2) BCS (1) Sin (8) BC (6) Integracin con EEUU 1 Son (12) BC (4) Coah (7) Sin (1) Hgo (3) Mx (16)

las tres restantes ya tenan una fuerte integracin con esa economa desde el inicio del TLCAN, en 1994.6 El segundo grupo qued integrado por Baja California Sur, Nayarit, Baja California, Guerrero y Sinaloa, donde a lo largo de la dcada los proyectos inmobiliarios para el mercado de residentes de EEUU han tenido un importante desarrollo. Un tercer agrupamiento qued conformado por entidades que reciben cantidades importantes de remesas: es el caso del Estado de Mxico, Veracruz y Morelos. Slo dos entidades aparecieron en ms de un bloque: Baja California, donde la integracin con EEUU ha sido importante y tambin se han realizado cuantiosas inversiones en los denominados Fideicomisos Residenciales en Zona Restringida y el Edo. de Mxico, que tambin posee una fuerte vinculacin con EEUU y ocupa uno de los primeros sitios a escala nacional en ingresos por remesas. La nica entidad que no encaja en los factores mencionados es Tabasco, aunque ah la explicacin parece relacionarse con los daos que sufri la capital del estado a raz de las inundaciones de 2007.

Tab Mor (14) Mx (4) Otros factores 4 * Nota: 1 2 3 4 Fuente:

Ver (6)

Remesas 3

Desviacin signicativa respecto a promedio nacional en variaciones 2008 vs. 2007 en precios, ventas e inventarios Cifras en parntesis denotan posicin relativa del estado en el indicador respectivo Entidades que en el periodo 2001-2006 aumentaron su vinculacin con el ciclo econmico de EEUU Flujos acumulados de inversin extranjera directa en Fideicomisos Residenciales en Zonas Restringidas Remesas totales del estado En Tabasco, la sobreoferta se explica por los daos en Villahermosa tras las inundaciones ocurridas a nales de 2007 BBVA Bancomer con datos de INEGI, Softec, Banco de Mxico y Secretara de Economa

Qu hay de las seales del mercado?


Pero puede argumentarse que no todo es el ciclo. Estn tambin las seales que envan al mercado los organismos pblicos de vivienda a travs de sus metas o montos de crditos autorizados para cada plaza y que constituyen una importante referencia para el nmero de viviendas a edicar en cada mercado, especialmente en los segmentos A y B. El mercado requiere contar con indicadores adicionales, que resulten oportunos, conables y con un alto grado de consenso entre los participantes y que sean la base de la inversin residencial por segmento y plaza. Tambin ayudaran a corregir los desequilibrios recurrentes entre oferta y demanda inmobiliaria las polticas sectoriales: por ejemplo, acelerando el ejercicio del presupuesto en actividades complementarias a la vivienda, como dotacin de infraestructura y provisin de servicios pblicos; de igual forma, ayudara la sincronizacin entre los ciclos de construccin y ventas.

Conclusiones
El contexto de desaceleracin de la economa mexicana ha tenido implicaciones importantes para el sector inmobiliario, que ha resentido los efectos especialmente en segmentos ms ligados al ciclo econmico de Estados Unidos. Si bien en cada mercado o regin el sector inmobiliario se ajusta gradualmente a la tendencia de la actividad a nivel local como al contexto de EEUU, el surgimiento de algunas seales de excesiva lentitud en algunos mercados obliga a preguntarse cules son y qu las explica.
Playa

En qu Plazas se han Acumulado los Inventarios?


Variacin % 2008 vs. 2007
80 60 40 20 0 -20 Promedio 1 d.e. -40 Chih Coah NL BC Tamps Son Mich Yuc Ags Ver Zac Mx Pue Jal SLP Gto DF Qro Hgo Sin Mor Tab Nay Gro QR BCS Promedio + 1 d.e. Frontera Interior

d.e. Fuente:

desviacin estndar BBVA Bancomer con datos de Softec

A partir de la acumulacin de inventarios, la velocidad en las ventas y los precios en trminos reales, un total de doce entidades a nivel nacional mostraron durante el primer semestre de 2008 seales reiteradas de sobreoferta. En la mayora de los casos puede establecerse algn vnculo con EEUU, a travs de la integracin industrial, el mercado para residentes de ese pas Baby-Boomers, as como las remesas. As, las seales de desaceleracin no se perciben como estructurales o sistmicos sino que ms bien puede decirse que son de carcter coyuntural, e irn desapareciendo en la medida que aquella economa tambin de muestra de recuperacin, lo que acelerar el crecimiento de la economa y del sector inmobiliario en el pas.
6 Este indicador se tom como referencia para explicar el aumento en el grado de integracin con la economa de EEUU en la presente dcada. Para mayor detalle consultar Situacin Regional Sectorial Mayo 2008.

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Situacin Inmobiliaria Mxico

Programa Nacional de Vivienda (PNV) 2007-12: Hacia un Desarrollo Habitacional Sustentable1


Objetivos
La presente administracin no solamente quiere continuar con el dinamismo del sector vivienda que hemos observado desde el ao 2002, sino acelerarlo para lograr construir 6 millones de vivienda durante su gestin (2007-12). Esta meta esta constituida principalmente por la formacin de hogares (3.9 millones) proveniente de las tendencias demogrcas y por el objetivo de cubrir una parte del dcit acumulado histricamente (2.1 millones viviendas adicionales). Adems, el programa va ms all, se pretende que el parque habitacional que se construya, remodele o se mejore deber seguir criterios de sostenibilidad con el uso racional de los recursos para mejorar el patrimonio y el desarrollo urbano del pas. Por ltimo, tambin plantea la necesidad de consolidar el Sistema Nacional de Vivienda a travs de un nuevo modelo institucional que reordene y adecue sus facultades entre los diferentes niveles de gobierno para impulsar en forma ms efectiva y sostenida al sector vivienda. Existe una especial mencin a las familias de menores ingresos. De acuerdo con el programa, el 50% de la demanda de viviendas por tendencias demogrcas durante la actual administracin provendr de hogares con ingresos menores a cuatro salarios mnimos, un poco ms de una tercera parte corresponder a tres salarios y una quinta parte a menos de dos salarios. En este contexto, el Programa Nacional de Vivienda 2007-12 (PNV) establece cuatro estrategias bsicas para lograr los objetivos mencionados: (1) incrementar el nanciamiento a la vivienda, en particular para las familias de menores ingresos; se pretende lograr una mejor coordinacin entre la asignacin de crditos hipotecarios y la capacidad de pago de las familias; (2) impulsar un desarrollo habitacional sostenible mediante la denicin de nuevos criterios ambientalistas, con base en experiencias internacionales;
1 La versin ejecutiva de este programa se puede consultar en www.conavi.com; se espera una versin detallada de este programa durante el segundo semestre de 2008.

(3) implementar una mejor gestin pblica que permita consolidar el Sistema Nacional de Vivienda con una mejor coordinacin de los tres niveles de gobierno para lograr disminuir los costos de transaccin y hacer ms eciente la construccin del parque residencial; y (4) facilitar e impulsar la poltica de subsidios y equipamiento urbano.

Estrategias y lneas de acciones


1) Financiamiento a las familias
El desarrollo y adaptacin de instrumentos de fondeo es prioritario para ampliar la cobertura del nanciamiento hipotecario. Se mencionan la intencin de impulsar los programas de bursatilizacin de la cartera hipotecaria en el Mercado Secundario de Hipotecas (MSH), continuar fomentando el co-nanciamiento entre la banca comercial y los organismos pblicos de vivienda, en particular para las familias de menores ingresos y propiciar una mayor inversin extranjera directa en la industria de la construccin. Por otra parte, el fortalecimiento de la capacidad de ahorro de las familias se realizar a partir de una mayor oferta de la vivienda usada y seminueva, desarrollo del mercado secundario de vivienda una mayor penetracin de las bolsas de vivienda nueva y el equipamiento de tecnologas de vanguardia en la industria de la construccin. La modernizacin del sistema de registros pblicos de la propiedad y bases catastrales ser clave en el PNV y se realizar con esquemas de certicacin de calidad y regularizacin de la tenencia de la propiedad.

2) Desarrollo habitacional sostenible


Los criterios de sustentabilidad se basan en nuevas normas ociales que estimulen la verticalidad en la construccin de viviendas con medidas de proteccin al cambio climtico y el lanzamiento de Hipotecas Verdes. Tambin se constituirn reservas territoriales con una mayor participacin de la federacin, estados y municipios; se disearn mejores prototipos

Programa de Financiamiento a la Vivienda (PNV)


Miles de crditos
2007 Total Formacin de hogares Cobertura de dcit Por salarios mnimos Ms de 4 s.m. Menos de 3 s.m. Menos de 2 s.m.
Fuente:

2008 850.0 663.3 186.7

2009 900.0 664.0 236.0

2010 1,050.0 663.7 386.3

2011 1,200.0 663.6 536.4

2012 1,350.0 662.6 687.4

2007-12 6,140.0 3,979.2 2,160.8

790.0 662.0 128.0

331.0 220.7 132.4

331.7 221.1 132.7

332.0 221.3 132.8

331.9 221.2 132.7

331.8 221.2 132.7

331.3 220.9 132.5

1,989.6 1,326.4 795.8

BBVA Bancomer con datos de Conavi

Septiembre 2008

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de planes maestros de urbanizacin, y se simplicarn los trmites y licencias de la construccin residencial. Se denirn nuevos cdigos de edicacin para incentivar mejores criterios ambientalistas que mejoren la calidad de la vivienda.

tentes y el desarrollo de nuevos esquemas hipotecarios que faciliten una mayor accesibilidad a la vivienda. Adems, ante las restricciones de liquidez y limitado capacidad de pago de estas familias debera de existir una estrategia ms activa de fomento al ahorro que facilite la adquisicin de vivienda. Las metas de subsidios del gobierno federal requieren de una mayor promocin informativa de la disponibilidad de estos recursos para lograr una mejor asignacin entre la poblacin de menores ingresos. Para el impulso de los criterios de sostenibilidad ser indispensable una acelerada adaptacin de nuevas tecnologas que cumplan los criterios de ahorro y uso eciente de la energa y agua. Tambin se requiere una mayor participacin coordinada del sector pblico en sus diferentes mbitos de gobierno para denir los cdigos de edicacin y las tecnologas aptas a la realidad del sector vivienda en Mxico como por ejemplo: construir en zonas seguras. La consolidacin del Sistema Nal. de Vivienda requiere de una mayor capacitacin de gestores pblicos y un mayor compromiso de la ciudadana con el cuidado del medio ambiente. Existe consenso entre los analistas que la principal restriccin al desarrollo urbano del sector est en el estado actual del mercado de suelo. Por lo que se tiene que enfatizar algunas acciones adicionales al PNV; como las siguientes: Una mayor presencia de indicadores de plusvala que identiquen las caractersticas de la dotacin de infraestructura urbana y oferta de vivienda disponible en el SNIIV, de tal manera, que ofrezca mejores seales a los desarrolladores y los demandantes de vivienda Desde una perspectiva de largo plazo, tambin es necesario jar restricciones al hacinamiento poblacional y autoconstruccin; as como generar incentivos para abandonar la informalidad que opera en el mercado de vivienda, en un contexto de desarrollo urbano sostenible Disear un ejercicio peridico de monitoreo y seguimiento al cumplimiento de las metas del PNV 2007-12 Por ltimo, el PNV 2007-12 debe ser la base para el diseo e implementacin del siguiente Programa Nacional de Vivienda 2013-18; de tal manera que se eviten discontinuidades en el desarrollo y en lneas estratgicas del plan vigente en el pas y se aproveche la experiencia adquirida en esa etapa. En sntesis, el PNV deber ser valorado positivamente por que pretende fortalecer las tendencias positivas que hemos observado en el desarrollo de la vivienda en el pas en los ltimos aos.
Leonardo Gonzlez leonardo.gonzalez@bbva.bancomer.com

3) Gestin pblica del Sistema Nal. de Vivienda


Se tiene como prioridad mejorar el modelo vigente de ordenamiento urbano y territorial mediante el diseo de opciones jurdicas-administrativas para integrar al sector y fortalecer la transversalidad de las acciones gubernamentales, en sus tres niveles: municipal, estatal y federal, que evite duplicidades y aumente la efectividad de las instituciones. En este sentido, el Sistema Nacional de Vivienda es la instancia que coordinar la implementacin de estos nuevos modelos gubernamentales. Por otra parte, el Sistema Nacional de Informacin e Indicadores de Vivienda (SNIIV) ser prioritario para facilitar una toma de decisiones ms eciente a travs de mayor acceso a informacin a los usuarios y agentes del sector.

4) Poltica de subsidios y equipamiento urbano


Habr una mejor difusin y focalizacin a la ciudadana sobre los programas de subsidios, el uso de medidas de proteccin ante el fenmeno del cambio climtico, un mejor uso de la infraestructura existente, el agua y la energa. Tambin se incentivar el uso de nuevos parmetros de redensicacin urbana basados en programas de los gobiernos municipales. Este objetivo, tambin, plantea la necesidad denir mejores incentivos para el uso y gestin del suelo a travs del uso de reservas territoriales en el pas.

Es factible el PNV 2007-12?...una valoracin


El presente programa sexenal de vivienda es muy ambicioso, pero debe de ser calicado como muy positivo, ya que intenta solucionar una problemtica de fondo, no nicamente continuar con el tren de vivienda sino ir ms all, al redenir el actual paradigma de desarrollo y crecimiento urbano bajo esquemas ambientalistas que logren mejorar la calidad de la vivienda y con ello dar una mayor sostenibilidad al sector en el largo plazo. En este sentido, el PNV es positivo, aunque su factibilidad depender parcialmente de la integracin del sector y de la mejora del marco regulatorio bajo un nuevo esquema institucional que responda de una manera ms eciente a las nuevas necesidades que demanda el mercado de la vivienda. La mejora del nanciamiento a las familias de menores ingresos sobre todo para los hogares que perciben menos de 4 salarios mnimos depender de mltiples factores: de una mejor sincronizacin entre la capacidad de pago de los hogares el uso en algunos casos de los subsidios, el diseo y adaptacin de los instrumentos hipotecarios exis-

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Servicio de Estudios Econmicos

Situacin Inmobiliaria Mxico

Financiamiento del Sector Privado a la Vivienda: Contina una Oferta Abundante


Crdito Bancario: desaceleracin principalmente proveniente de la demanda
Desde que se inici la expansin del crdito de la banca comercial a la vivienda en 2004 se ha registrado un desempeo favorable, con oferta abundante de nanciamiento. Su dinamismo se ha reejado en altas tasas de crecimiento, las cuales han posibilitado que su saldo vigente como proporcin del PIB haya aumentado. As, al nal de 2004 esa razn fue de 0.8% del PIB y para el segundo trimestre de 2008 se ubic en 2.3%. Cabe mencionar que las compras de cartera de crdito que algunos bancos realizaron al nal de 2005 y parte de 2006 de Sofoles Hipotecarias tuvieron el efecto transitorio de aumentar la tasa de crecimiento de su saldo. Una vez que estas instituciones dejaron de seguir comprando cartera de crdito de las Sofoles, la tasa de crecimiento de su saldo se redujo. sta se volvi a ubicar en niveles similares a los que haba registrado antes de este evento hacia nales del 2006. En este contexto resalta de manera importante que los ujos de nanciamiento mensuales permanecen relativamente altos. Por ejemplo, en 2006 el ujo promedio mensual de nanciamiento fue de 5.6 mil millones de pesos (mmp), en 2007 se ubic en 4.5 mmp y para los seis primeros meses de 2008 ascendi a 4.6 mmp. No obstante el desempeo positivo de los ujos de nanciamiento, desde el inicio de 2007 hasta junio de 2008 el ritmo de crecimiento del saldo del crdito bancario a la vivienda se ha desacelerado. Esto ha sido consecuencia de diversos factores algunos econmicos como: la desaceleracin de la economa que ha implicado una menor generacin de empleo; el encarecimiento de las materias primas, lo que ha reducido la capacidad de pago de las familias; avances en la cobertura del dcit habitacional en donde exista capacidad de endeudamiento de las familias1 y un aumento moderado de las tasas de inters para este tipo de crdito. Adems, tambin han existido otros efectos, ms de carcter nanciero, como ha sido la realizacin de algunas bursatilizaciones de cartera de crdito a la vivienda que algunos bancos han llevado a cabo. En la grca se aprecia que si se considera a las bursatilizaciones de cartera de crdito a la vivienda de la banca que estn en circulacin, la tasa de crecimiento real anual del crdito a la vivienda sera un poco mayor a la que se obtiene si se omiten esas colocaciones de crditos hipotecarios. As, en junio de 2008 la tasa de crecimiento real anual del crdito bancario otorgado a la vivienda fue 15.9% sin bursatilizaciones y 19.4% considerndolas. Crdito Bancario Vigente a la Vivienda
Variacin % real anual
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 04 A Fuente: J O 05 A J O 06 A J
Menor crecimiento por: 1) bursatilizaciones 2) reclasificacin de crditos a desarrolladores 3) suspensin de nuevas compras de cartera de sofoles

Aumento de tasa de crecimiento por efecto de compras de cartera de crdito de sofoles hipotecarias

Con bursatilizacin (monto en circulacin) jun08: 19.4%

Sin bursatilizacin jun08: 15.9% O 07 A J O 08 A

BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico

Sofoles Hipotecarias
Variacin % real anual del saldo
40 30 20 10 0 -10 -20 -30
Disminucin y contraccin de la tasa de crecimiento por: 1) bursatilizaciones a partir de Dic 03; y 2) venta de cartera de crdito a bancos del final de 2005 a mediados de 2006

Sofoles + bursatilizaciones de sofoles (monto en circulacin) jun08: 1.0%

Sofoles sin bursatilizaciones jun08: -9.2% J O 07 A J O 08 A

04 A Fuente:

O 05 A

O 06 A

BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico y SHF

Bursatilizaciones de Crditos Hipotecarios a la Vivienda


Flujos anuales y saldo acumulado en mmp corrientes
51.9

Crdito a la Vivienda de Sofoles: una moderacin ms marcada


El saldo del crdito otorgado a la vivienda por Sofoles Hipotecarias desde diciembre de 2005 muestra tasas de crecimiento anuales reales negativas. Esto ha sido consecuencia tambin de las razones comentadas para el caso de la banca comercial desaceleracin, inacin, cobertura de dcit habitacional, aumento de tasas de inters y que se agregan el hecho de la realizacin de las bursatilizaciones de cartera de crdito de diversas Sofoles Hipotecarias. Adems, habra que
25.9 12.5 7.3 0.6 2003 2.7 2004 2.9 2005 2006 2007 Ene-Jun 2008 Total (Hasta Jun08)

Fuente:

BBVA Bancomer con datos de Sociedad Hipotecaria Federal

Revisar el artculo en esta edicin: Existe an un dcit de vivienda?...

Septiembre 2008

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Bursatilizaciones
Saldos en mmp corrientes
51.9 44.6 39.4 35.7

23.5 18.7 12.5 3.3 3.3 2004 2005 2006 2007 Ene-Jun 08 6.2 6.2 8.9 4.8

reconocer que algunas de estas entidades han tenido complicaciones para obtener recursos. Lo anterior fue razn importante por la cul se modic la Ley de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) para que sta contine otorgando nanciamiento a estas entidades no bancarias y ample su abanico de fondeo a otras como las Sofomes. Estas razones explican por qu en junio de 2008 la tasa de crecimiento real anual del saldo de la cartera de crdito vigente de las Sofoles Hipotecarias fue -9.2%, como se aprecia en la grca adjunta. Si al saldo de la cartera de crdito de estas Sofoles se le suman las bursatilizaciones que stas realizaron y que estn en circulacin, se tiene que el deterioro de su saldo es menor y ste slo se ha visto afectado desde un punto de vista nanciero, principalmente por la venta de cartera de crdito. La grca indica que la tasa de crecimiento real anual en junio de 2008 de las Sofoles Hipotecarias considerando bursatilizaciones fue de 1%.

0.6 0.6 2003

Fuente:

Bancos Sofoles Total BBVA Bancomer con datos de Sociedad Hipotecaria Federal

Financiamiento Privado a la Vivienda*


Saldos constantes en mmp de junio de 2008
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 03 * 04 05 Bursatlizaciones (monto en circulacin) 06 07 08 Sofoles 89.1
45.6 272.3 407.0

Bursatilizaciones de Cartera de Crdito a la Vivienda2: un mercado con potencial de mediano y largo plazo
Bancos y Sofoles Hipotecarias han bursatilizado parte de su cartera de crdito a la vivienda como medida mediante la cual estas entidades nancieras del sector privado han podido allegarse recursos frescos para seguir otorgando nuevos crditos. Las Sofoles empezaron a bursatilizar crditos a la vivienda a partir de diciembre de 2003 y en ese mismo mes de 2006 se realiz la primera bursatilizacin de un banco. A junio de 2008 el 76% del saldo total de las bursatilizaciones correspondi a las realizadas por Sofoles Hipotecarias y el 24% restante las efectuaron bancos. En la medida en que el crdito a la vivienda concedido por entidades privadas siga creciendo a tasas reales elevadas, los bancos y sofoles seguirn percibiendo la conveniencia de bursatilizar parte de su cartera de crditos a la vivienda. Factores de corto plazo, como aumentos transitorios en las principales tasas de inters de referencia de las emisiones y un menor apetito de los inversionistas como sucedi recientemente, pueden retrasar algunas emisiones de cartera respaldadas con hipotecas. Una vez que las condiciones nancieras internacionales se tiendan a normalizar, dadas las slidas bases del sector y de la estructura del mercado de bursatilizaciones en Mxico, el nmero y monto de las emisiones retomar el fuerte dinamismo que le ha caracterizado.

Suma

Banca

**

Fuente:

Incluye: cartera de crdito vigente de la banca comercial + cartera de crdito vigente de sofoles hipotecarias + cartera de crdito bursatilizada de bancos y de sofoles en circulacin en el mercado interno y externo El dato disponible de sofoles est hasta abril de 2008. Para estimar el dato total del nanciamiento vigente a la vivienda de la suma de banca, sofoles y bursatilizaciones se supuso que el saldo de sofoles de mayo es el mismo que el de abril BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico y SHF

Financiamiento Privado a la Vivienda*


Variacin % real anual
350 300 250 200 150 100 50 0 -50 04 A * J O 05 A J Suma Sofoles O 06 A J O 07 A J O 08 A Banca 72.1% Bursatlizaciones (monto en circulacin)

Financiamiento total del sector privado a la vivienda


El crdito al que recurren las familias y las empresas que demandan para adquirir vivienda de una entidad del sector privado proviene tanto de sofoles hipotecarias como de bancos. Adicionalmente, para dimensionar la magnitud del nanciamientto total que estas instituciones han otorgado, se tiene que considerar a las bursatilizaciones que han realizado. As, la suma de las carteras de crdito de esas entidades nancieras ms las bursatilizaciones de cartera permiten conocer con mayor detalle el comportamiento del total del nanciamiento. Como lo indica la grca, el nanciamiento total del sector privado a la vivienda ha seguido creciendo de manera importante. Actualmente la

Fuente:

Incluye: cartera de crdito vigente de la banca comercial + cartera de crdito vigente de sofoles hipotecarias + cartera de crdito bursatilizada de bancos y de sofoles e circulacin en el mercado interno y externo BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico y SHF

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Servicio de Estudios Econmicos

Revisar en esta edicin el articulo El Mercado de Bursatilizaciones en Mxico

Situacin Inmobiliaria Mxico

banca es la principal entidad privada que otorga crdito a la vivienda. Por ejemplo, los datos disponibles hasta junio de 2008 indican que en ese mes el 67% del saldo del crdito privado total concedido a la vivienda lo otorg la banca; las sofoles participaron con 22% y la cartera bursatilizada en circulacin represent el 11% del crdito total. Al considerar al nanciamiento total del sector privado a la vivienda se aprecia que desde 2003 ste ha crecido de manera ininterrumpida. En junio de 2008 su tasa de crecimiento real anual fue 13.2%, la cual reeja un crecimiento de importante magnitud. Cabe mencionar que el crdito bancario es el que ms ha contribuido al crecimiento del nanciamiento total a la vivienda: en junio de 2008 aport 11.9 puntos porcentuales (pp) de los 13.2 en que creci; las bursatilizaciones lo hicieron en 5.3 pp y la contribucin de las sofoles fue negativa y de -2.5 pp. Otra manera de analizar el dinamismo del nanciamiento total del sector privado a la vivienda es mediante sus ujos anuales. Estos ujos de crdito crecieron desde el inicio de 2004 hasta mediados de 2006 a niveles altos como consecuencia de la gran demanda insatisfecha de este nanciamiento tanto por dcit habitacional como demanda efectiva de vivienda proveniente de la formacin de hogares y de la relativa disponibilidad abundante de recursos. A partir de 2007, ao en que el PIB creci a menor ritmo que en 2006, adems que se sumaron otras razones econmicas ya mencionadas, los ujos anuales de crdito se moderaron para uctuar alrededor de 50 a 60 mmp. Cabe mencionar que el ujo anual promedio de recursos nancieros que las entidades privadas canalizan para otorgar nuevo crdito a la vivienda representa alrededor del 0.5% del PIB anual del pas. Es decir, estos ujos de recursos siguen siendo altos y son una importante cantidad de fondos que las entidades nancieras del pas movilizan para que importantes segmentos de familias del pas mejoren su bienestar al poder adquirir vivienda con un crdito otorgado por una entidad nanciera del sector privado.

Tasas de inters: moderado incremento


La tasa de inters promedio del crdito a la vivienda que cobran las sofoles y los bancos se ha reducido desde 2002 hasta principios de 2008. Por ejemplo, en diciembre de 2005 sta fue 13.25%; al nal de 2006 baj a 12.68; en el ltimo mes de 2007 se redujo a 12.20; en abril de 2008 baj hasta 12.10%. En junio y julio aument ligeramente para ubicarse en 12.21 y 12.29%, respectivamente. En este lapso la tasa mnima de 11.95% slo se modic temporalmente al nal de 2006 a la baja. El comportamiento hasta abril de 2008 signica que la disminucin de la tasa de inters promedio se debe a que cada vez una mayor proporcin de entidades nancieras redujo las tasas de inters de sus crditos a la vivienda, lo cual reeja mayor competencia entre stas. Por su parte, el ligero aumento de la tasa de inters promedio de los crditos a la vivienda observado a partir de mayo de este ao se debe a las alzas en las principales tasas de referencias del mercado nanciero. En tanto las principales tasas de inters se mantengan altas y las presiones inacionarias no cedan, es posible que las tasas de inters promedio de estos crditos no bajen. Cuando las principales tasas de inters bajen, las tasas de inters promedio de los crditos a la vivienda disminuirn de manera similar a como lo hicieron hasta abril de 2008. La mayor competencia entre instituciones por colocar ms crditos tambin redujo la tasa de inters mxima. Esta baj al nal de 2007, y conserv ese nuevo nivel hasta junio de 2008. Esto hizo que la diferencia entre la tasa de inters mxima y mnima se redujera de 298 puntos base (pb) en noviembre de 2007 a 47 pb en diciembre de ese ao. La tasa de inters mxima aument en julio de 2008 debido a las presiones generadas por los aumentos recientes de las principales tasas de inters. En julio la diferencia entre tasa mxima y mnima aument y fue de 255 pb.
Fuente: BBVA Bancomer

Crditos a la vivienda: Tasas de Inters


%, plazos equivalentes
13.5

13.0

Perspectivas del crdito a la vivienda: mejores sntomas hacia el segundo semestre del prximo ao
Para el resto de 2008 se espera que el crdito a la vivienda crezca a tasas un poco menores a las observadas en el primer semestre. La moderacin proviene principalmente de condiciones de demanda vinculadas con el comportamiento de la economa y de avances en la cobertura del dcit habitacional histrico. Para el resto del ao, si la economa crece por arriba del 2% entonces la tasa de crecimiento del crdito bancario a la vivienda podra ubicarse alrededor del 17% real en promedio anual en tanto que el nanciamiento total proveniente de bancos, sofoles y bursatilizaciones sera menor y de alrededor del 14%. En la medida en que la economa muestre mayores sntomas de fortaleza hacia el segunda parte del 2009, es decir, cuando la tasa de crecimiento de la actividad econmica sea mayor y el empleo en el sector formal de la economa aumente a mayor ritmo, entonces habra elementos para esperar que el crecimiento del crdito a la vivienda pudiera ser mayor impulsado por una mayor demanda habitacional efectiva.

Tasa promedio 12.5 Tasa mnima

12.0

11.5

11.0 06 M M J S N 07 M M J S N 08 M M J

Fuente:

BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico

Crditos Hipotecarios: Tasas de Inters


Mnima y mxima, %
15.0 14.5 14.0 13.5 13.0 12.5 12.0 11.5 07 F M A M J J A S O N D 08 F M A M J Fuente: BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico J Tasa mnima Tasa mxima

Septiembre 2008

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Infonavit, Contrapeso al Ciclo Econmico


A pesar de la desaceleracin, el Infonavit contina con metas ambiciosas y las est cumpliendo. Su proyeccin de nanciamiento para el 2008, implica un crecimiento en el nmero de crditos del 13.5%, en un escenario optimista podra llegar a 22.5%. Con una poblacin por atender cercana a los 9.5 millones de trabajadores, el volumen de demanda supera el efecto de los vaivenes en la economa: al cierre de julio, el Instituto haba otorgado el 60% de los crditos planteados para todo el ao. En trminos generales, el Infonavit cuenta con dos esquemas de nanciamiento: con recursos propios, que representa el 80% de su cartera y est orientado a trabajadores con ingresos menores a seis veces salario mnimo (vsm) y en co-nanciamiento con otras instituciones, que aporta el 20% restante y constituye un complemento al nanciamiento de vivienda para la poblacin con ingresos medios y altos. Este segundo esquema ha sido particularmente exitoso a raz de la eliminacin de restricciones en cuanto al valor de la vivienda, para el grupo de trabajadores con ingresos mayores a 11 vsm, al mes de julio se haba rebasado la meta de crditos para todo el ao en cerca de 50%. Distribucin Salarial de la Poblacin Ocupada*
%
Yuc Sin Dgo Son Mich Chih Gto Zac Chis SLP Gro Ags Col Nay Hgo Tam QR Ver Jal Tlax Tab Coah Pue BC Oax BCS Mx Mor Qro NL Camp DF 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Hasta 1.9 vsm (39.6% pn) 2 a 3.9 vsm (36.7% pn) 4 a 6.9 vsm (13.2% pn) 7 a 10.9 vsm (5.2% pn) 11 y ms vsm (5.3% pn) pn promedio nacional Pob. en el sector formal que an no cuenta con crdito hipotecario por parte de Infonavit Datos ordenados con base en proporcin de la poblacin ocupada con ingresos menores a 4 vsm, que son el mercado objetivo del Infonavit BBVA Bancomer con datos de Infonavit

los programas de apoyo a la vivienda de dicho instituto y para el caso, de los organismos pblicos de vivienda en general tienen mayor importancia en trminos relativos en las plazas donde los salarios son ms bajos. Y es que mientras que en Yucatn cerca del 90% de la poblacin ocupada recibe ingresos por debajo de cuatro vsm, en el Distrito Federal la proporcin es del 65%. La estructura salarial muestra tambin que slo 5.2% de la poblacin ocupada percibe ingresos en el rango de 7 a 11 vsm.1 Esto implica que la capacidad de absorcin del mercado en este segmento es la ms limitada; tal vez por ello es que, de entre los distintos esquemas de nanciamiento con que cuenta el Infonavit, el que se enfoca a dicho segmento de ingreso, Conavit 7 a 10.9 salarios mnimos, es el nico que presenta un alto nivel de rezago: a julio su grado de avance respecto a la meta anual era de apenas 15%. Avance Crediticio 2008
Miles
Meta 2008 Total Slo Infonavit Hasta 1.9 vsm De 2 a 3.9 vsm Tradicional Conanciamiento Hasta 6.9 vsm De 7 a 10.9 vsm Ms de 11 vsm
Fuente:

Part. % 100.0 80.6 23.0 39.0 18.6 19.4 5.4 11.0 3.0

Avance a julio 270.6 220.7 52.2 113.4 55.1 49.9 19.5 8.5 22.0

Avance vs. meta (%) 54.1 54.8 45.4 58.1 59.2 51.5 72.1 15.4 146.7

500.0 403.0 115.0 195.0 93.0 97.0 27.0 55.0 15.0

BBVA Bancomer con datos de Infonavit

Infonavit: complemento al nanciamiento, sin descuidar al dcit remanente


Los cambios que ha impulsado el Infonavit en trminos de sus polticas de nanciamiento han dado un fuerte impulso al mercado de vivienda, especialmente para los estratos salariales medios y altos. Ha sido tambin un importante factor para mitigar los efectos de la desaceleracin, permitiendo mantener la construccin de vivienda y ampliando la accesibilidad al crdito para la poblacin. En el futuro, el reto ser establecer metas de nanciamiento que tomen en cuenta la evolucin del ciclo econmico y no slo el mercado potencial, que en algunos segmentos muestra un estrecho margen de expansin. Adems, de seguir evaluando nuevas frmulas para atender de mejor manera a estratos de bajos ingresos, en donde queda el mayor dcit remanente de vivienda y uno de los mercados ms relevantes del Instituto.
Eduardo Torres Alma Martnez
1

* Nota: Fuente:

La estructura de nanciamiento del Infonavit est asociada a la distribucin salarial de poblacin ocupada: entre la poblacin trabajadora en el sector formal que no cuenta an con vivienda, cerca del 40% percibe ingresos inferiores a dos vsm, y otro 37% se ubica en un rango de dos a menos de cuatro vsm. As, no sorprende que, del total de crditos otorgados durante 2008 slo con recursos del Instituto, dos de cada tres fueron destinados a trabajadores con percepciones de hasta 4.0 vsm. Por ello,
20

e.torres@bbva.bancomer.com alma.martinez@bbva.bancomer.com

Aunque la proporcin es similar para quienes reciben ingresos por encima de 11 vsm, 5.3%, en este ltimo grupo la dispersin es muy amplia.

Servicio de Estudios Econmicos

Situacin Inmobiliaria Mxico

Existe Actualmente un Dcit de Vivienda?...


Introduccin
En los ltimos dos aos hemos escuchado con mucha frecuencia que estamos observando episodios de Sobreoferta de Vivienda. Esto contrasta signicativamente con lo que se armaba a principios del ciclo de construccin de vivienda que arranc en el 2002; en donde se lleg a mencionar que exista cerca de 5 millones de dcit, se lleg a calicar como un dcit histrico, por que perdur por mucho tiempo y era complicado de satisfacer. Esa cifra era un lugar comn entre los actores que participaban en aquel entonces en el sector y era una seal inequvoca de un mercado no atendido, potencial, que ofreca bajo ciertas circunstancias una oportunidad. Pero, ante la evolucin y dinamismo de construccin de vivienda en los ltimos aos, surgen muchas preguntas alrededor de este tema: sigue persistiendo un dcit habitacional?, cul es su magnitud?, en que segmentos se encuentra?, en qu plazas?, por qu no se ha satisfecho dado que existe condiciones favorables como estabilidad macro, disponibilidad de nanciamiento y una mejora signicativa en las condiciones de accesibilidad?, cules son las acciones que se pueden emprender para reducirlo ms aceleradamente?, puede representar todava una oportunidad?. El objetivo de este artculo es intentar responder a estas interrogantes y completar la fotografa sobre la evolucin del sector durante el ciclo que fue descrito en la edicin anterior de nuestra revista Situacin Inmobiliaria Mxico1. Consideramos que intentar contestar esas interrogantes ayudarn a entender de mejor manera lo que esta ocurriendo en el sector de vivienda, de tal forma que puedan ser una gua para diferentes acciones y reexiones para desarrolladores, nanciadores y administradores de polticas pblicas.

Leonardo Gonzlez leonardo.gonzalez@bbva.bancomer.com Adolfo Albo a.albo@bbva.bancomer.com

Hacia una denicin del dcit de vivienda


En el anlisis del dcit de vivienda encontramos que no existe consenso sobre su denicin y magnitud. Las diferentes mediciones del actual dcit de vivienda son muy generales, poco especcas, carecen de una denicin robusta que considere a las variables que explican la evolucin de este indicador a travs del tiempo. Las distintas aproximaciones a este tema responden a diversos objetivos de la institucin que los presenta. El dcit de vivienda constituye una seal para los distintos actores del sector: para los desarrolladores al localizar e identicar los sitios susceptibles de construir stock residencial; para el sector pblico en sus diferentes niveles para una planeacin y eciente dotacin de infraestructura; para el sistema nanciero es relevante para la adecuada asignacin de crdito; para las calicadoras de valores para evaluar los riesgos y monitorear de mejor manera los instrumentos emitidos. Adems, una mejor estimacin del dcit podra complementar la informacin coyuntural del mercado y as contribuir a reducir los momentos de Sobreoferta de Vivienda.

Revisar la edicin de Situacin Inmobiliaria Mxico de enero del 2008 los artculos titulados: Exceso de Oferta de Vivienda?...es tan slo esto?... y El Mercado de la Vivienda en este ciclo de crecimiento

Septiembre 2008

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Criterios Generales para la Estimacin del Dcit Habitacional


Efecto Meta/objetivo Dcit cero
Bono demogrco

Hacinamiento Cartera hipotecaria (CH)

+ -

Subsidios Federales

Generacin de empleo Depreciacin

Construccin

2015, mximo; Positivo favorable a 30s Incrementa dem. potencial ONU: disminuir Negativo Poltica social 1 milln crdi- Positivo Provee nantos anuales CH/PIB: incre- ciamiento mentar Positivo Subsidios al Multiplica la frente demanda 2.3-4 mmd Positivo 1 milln emMayor demanpleos anuales da efectiva Mayor calidad. Negativo Mejoramiento Mejoramiento habitacional ? 2.4% anual Coordinacin Sobreoferta

Ante este escenario, es importante lograr una robusta denicin de dcit habitacional que sea estndar, peridica y homognea entre todos los actores del sector, de tal forma que se logre establecer un consenso sobre su denicin y as obtener una slida seal que ofrezca una medicin consistente y de mayor frecuencia sobre el rezago y las necesidades de vivienda. En la situacin ms deseable este indicador debe cuanticar los desequilibrios del mercado por segmento de vivienda, plaza, estrato de ingreso, precio adquirible y tipo de instrumento de nanciamiento, lo cual facilitar la gestin de polticas pblicas, planes de urbanizacin, polticas de migracin y decisiones de inversin inmobiliaria por parte de los desarrolladores.

Criterios generales para la estimacin del dcit habitacional


La denicin ms bsica de dcit de vivienda es la diferencia que observamos entre la demanda y oferta. Esta a su vez se pueden agrupar de manera general en dos rubros: estticas para el caso de hacinamiento y depreciacin, y dinmicas en el caso de demanda potencial, efectiva y capacidad de pago. Los criterios generales que pueden ser utilizados para lograr una estimacin del dcit habitacional son los siguientes: a) Dinmica poblacional. El bono demogrco de la pirmide poblacional nos muestra que hasta la dcada de los aos 30 observaremos una tendencia creciente, que ser favorable, sostendr la demanda potencial a travs de la formacin de hogares, se alcanzar su mximo hacia el ao 2015. b) Hacinamiento. La poblacin en Mxico, en trminos generales, vive en un estado de hacinamiento en las viviendas que actualmente ocupa; este es una necesidad que deber ser resuelta mediante una construccin ms acelerada de nuevas viviendas y con la mejora de los niveles de accesibilidad de las familias con menores niveles de ingreso. c) Capacidad de pago. La demanda potencial est restringida por la capacidad de pago hipotecaria de las familias; lo que representa la demanda efectiva, de ah la importancia de la generacin de empleo y en general de mejora del mercado laboral. El dcit actual entre demanda potencial y efectiva esta alrededor de 120 mil viviendas anuales, concentrado principalmente en el segmento B con el 70% del mercado efectivo.2 Estos factores constituyen una de las limitantes para lograr la meta de asignacin de un milln de nanciamientos anuales promedio hasta el 2012 proyectadas en el Programa Nacional de Vivienda (PNV). En el corto plazo, esta industria debera jar sus criterios de crecimiento principalmente con base en la tendencia de la demanda efectiva y el dcit acumulado de vivienda. En un escenario ideal de largo plazo sera lograr que la construccin de viviendas alcance a la demanda potencial. d) Subsidios. Los subsidios federales a la adquisicin de vivienda representan un apoyo adicional para reducir al dcit de demanda del mercado. El gobierno federal establece diferentes escenarios en la asignacin de estos recursos, en un rango entre los 2.3 a 4 miles de
2 Revisar la edicin de Situacin Inmobiliaria Mxico de septiembre del 2007 el artculo titulado: Demanda Efectiva de Vivienda, en dnde se analiza los diferenciales entre la demanda potencial y efectiva por segmento y por entidad federativa.

Fuente:

BBVA Bancomer con datos de Softec

Demanda de Vivienda en Mxico, 2006


Miles de unidades
700 600 500 400 300 200 100 0 Total Fuente: Seg B Seg C Seg D Seg E BBVA Bancomer Dficit efectivo de demanda = Demanda potencial - demanda efectiva Demanda efectiva Demanda potencial

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Servicio de Estudios Econmicos

Situacin Inmobiliaria Mxico

millones de pesos (Mmp) durante el sexenio; estas transferencias tienen un importante efecto multiplicador en la demanda efectiva.3 e) Calidad de vivienda. La depreciacin y deterioro del stock habitacional tiene un impacto negativo al ampliar el dcit de vivienda. En la medida que se diseen nuevos y aumente la efectividad de los instrumentos hipotecarios existentes se facilitar el mejoramiento de las viviendas lo que permitir el incremento en la calidad del parque habitacional. Adems, es necesario considerar que en un concepto ms amplio de calidad de la vivienda se deberan de incluir las amenidades con las cuales cuenta y la infraestructura que la rodean. En este rubro Mxico tambin presenta un importante dcit y rezagos histricos. Por lo que una correcta cuanticacin de este indicador permitira corregir con mayor rapidez este desequilibrio del mercado. Como hemos insistido, una denicin integral y robusta del dcit de vivienda en Mxico debera considerar los criterios antes mencionados para entonces realizar las estimaciones del mismo con el mayor nivel de desagregacin y periodicidad posibles. Lo que podra facilitar una mejor coordinacin entre los agentes del sector inmobiliario y lograr el objetivo nal de una reduccin ms acelerada del dcit habitacional.

Dcit de Vivienda Estimados por Organismos Pblicos


Millones de unidades Conavi, necesidades de vivienda SHF Fovissste* (dcit de aliados) Infonavit**
* ** Fuente:

6.1 9.4 1.6 3.0

Fovisste presenta su dcit para los aliados no atendidos Infonavit estima el dcit en unidades requeridas en el mercado BBVA Bancomer

Evolucin histrica del dcit habitacional


En 1970 la Direccin General de Habitacin Popular de la que era la Secretara de Asentamientos Humanos y Obras Pblicas SAHOP inici las estimaciones del dcit de vivienda con informacin de los Censos Poblacionales. Actualmente este clculo los realizan los distintos organismos pblicos del sector. Las estimaciones ociales del Dcit de Vivienda son realizadas por los siguientes organismos pblicos: Infonavit, Conavi y SHF. Todos estos con posiciones divergentes debido al uso de distintas metodologas de clculo y tambin a que estos lo realizan con distintos nes como jacin de metas o polticas pblicas, etc. En la presente administracin, tal como se apunta en el recuadro sobre subsidios, es prioritario el diseo de instrumentos y polticas pblicas para disminuir el actual dcit de vivienda. A partir del II Conteo de Poblacin y Vivienda del INEGI, la Conavi deni las metas de vivienda donde se pretende colocar ms de 6 millones de crditos, de los cuales menos del 50% corresponde a la cobertura del dcit con nicamente 2.1 millones de crditos. Segn estas estimaciones que se consideran como las disponibles sobre el tema el dcit de vivienda alcanz su mximo entre la dcada de los 80. A partir de los 90 se observ un gradual disminucin, que probablemente se ha acelerado en los ltimos aos. Para el ao 2000, segn la Conavi, tenamos un rezago de 4.3 millones de viviendas de los cuales 1.8 millones corresponden a vivienda nueva y 2.5 a mejoramiento de vivienda. El rubro de vivienda nueva est integrado por reposicin de stock residencial (1 milln) y sobre ocupacin (750 mil); mientras que remodelacin se compone de mejoramiento (400 mil) y ampliacin (2 millones).
3 La aplicacin de subsidios al frente para la adquisicin de vivienda para las familias de menor capacidad de pago constituye un ingreso complementario que hace efectiva la demanda de vivienda; de tal manera que podemos observar un hogar sujeto a esta transferencia y a la contratacin de un crdito hipotecario. O bien, representan un complemento para aquellos que cuentan con cierto nivel de ahorro para poder liquidar los pagos indirectos y costos de transaccin de un crdito hipotecario (enganche, honorarios notariales, avalos, escrituracin, etc.)

Dcit de Vivienda: Evolucin Histrica


Millones de unidades residenciales
5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 1960 Fuente: 1970 1980 1990 2000 BBVA Bancomer con datos de Conavi Vivienda nueva Mejoramiento Rezago total

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Dcit de Vivienda en Mxico


Evolucin histrica del rezago habitacional, miles de unidades
1960 1970 1980 1990 2000

3,160 3,977 4,678 4,667 4,291 Rezago total Vivienda nueva 1,981 2,422 2,267 1,176 1,811 Participacin % 62.7% 60.9% 48.5% 25.2% 42.2% 1,179 1,555 2,411 3,492 2,480 Mejoramiento Participacin % 37.3% 39.1% 51.5% 74.8% 57.8%
Fuente: BBVA Bancomer con datos de Conavi

Como lo hemos comentado en otras ocasiones, el ciclo de crecimiento de la vivienda entre el 2002-2007 debe de ser valorado como muy positivo, con un crecimiento por encima del promedio de la economa. En este lapso se han construido aproximadamente 3.5 millones de viviendas. Sin embargo, la mayor parte de este parque habitacional ha sido asignado a la satisfaccin de la demanda de nueva vivienda proveniente de la formacin de hogares. Cabe suponer que se ha reducido marginalmente el dcit por mejoramiento de vivienda y que este representa actualmente la mayora del dcit habitacional histrico total. El dcit de vivienda del ciclo antes mencionado se ha cubierto en donde se poda materializar, en donde haba capacidad de pago de las familias, esta dentro de la primera parte de la evolucin del ciclo que hemos llamado de accesibilidad ante mejores condiciones nancieras, en ese contexto una parte importante reciente se ha cubierto por la generacin de nueva demanda por formacin de hogares. Ahora queda un dcit por cubrir, de carcter ms remanente, ms complicado en zonas ms remotas y de menor capacidad de pago de las familias. Para este segmento poblacional decitario se observan restricciones en la asignacin de crditos hipotecarios debido a una situacin laboral inestable o pertenencia a la economa informal; sus garantas e historial crediticio es dbil lo que acenta el problema del dcit remanente.

Rezago Habitacional 2000


Ocupantes Viviendas Hogares Hacinamiento SobreAmpliaocupadas ciones Total Deterioro Reposi- Mejoracin miento Total Rezago habitacional Vivienda RemodeTotal nueva lacin 1,810,930 2,479,735 4,290,665 216,965 478,351 261,386 151,871 420,938 269,067 80,291 289,324 209,033 90,873 278,345 187,472 70,240 249,930 179,690 71,619 247,845 176,226 153,239 245,484 92,245 109,859 187,282 77,423 84,425 185,638 101,213 107,015 172,237 65,222 45,735 115,536 69,801 44,851 111,412 66,561 35,714 104,922 69,208 42,088 103,442 61,354 42,117 99,683 57,566 67,680 98,859 31,179 41,113 97,627 56,514 42,418 91,254 48,836 39,876 90,914 50,318 40,433 87,899 47,466 33,898 67,983 34,085 29,540 67,632 38,092 19,699 56,577 36,878 26,592 55,595 29,003 20,832 51,705 30,873 20,330 47,308 26,978 16,042 46,423 30,381 17,552 41,276 23,724 13,365 36,278 22,913 15,162 25,139 9,977 9,786 20,427 10,641 9,710 18,120 8,410

Total Nacional Mxico Veracruz Chiapas Puebla Oaxaca Guerrero Distrito Federal Jalisco Michoacn Guanajuato Tamaulipas Chihuahua Hidalgo San Luis Potos Yucatn Nuevo Len Sinaloa Baja California Tabasco Sonora Coahuila Morelos Quintana Roo Quertaro Durango Zacatecas Campeche Tlaxcala Nayarit Aguascalientes Colima Baja California Sur
Fuente:

95,376,614 21,513,862 22,268,916 12,472,648 2,743,144 2,848,992 6,857,389 1,597,311 1,635,564 3,778,574 779,472 808,149 4,914,782 1,028,692 1,068,836 3,416,849 738,087 763,292 3,041,892 651,149 674,177 8,450,809 2,103,752 2,180,243 6,235,981 1,378,666 1,441,069 3,931,372 846,333 887,958 4,625,930 918,822 990,119 2,720,159 677,489 689,844 2,952,401 733,379 744,159 2,220,014 491,482 503,151 2,281,812 489,828 504,990 1,645,421 371,242 387,573 3,781,624 878,600 915,404 2,514,540 572,816 585,943 2,272,952 559,402 568,090 1,877,280 410,388 424,613 2,186,002 527,427 535,743 2,269,189 539,169 552,024 1,495,193 354,035 364,798 860,281 210,482 216,478 1,387,927 295,143 31,098 1,432,005 322,288 329,552 1,345,213 298,217 307,698 684,742 156,125 160,492 953,842 193,288 203,443 907,791 219,181 222,953 936,872 199,398 208,167 508,592 124,714 128,295 416,536 104,341 107,009

755,681 2,042,099 2,797,780 105,848 221,043 326,891 38,253 222,449 260,702 29,304 185,635 214,939 40,144 163,713 203,857 25,205 157,926 183,131 23,028 153,318 176,346 76,491 68,177 144,668 62,403 58,929 121,322 41,625 78,403 120,028 71,297 51,951 123,248 12,355 55,007 67,362 10,780 48,247 59,027 11,669 60,212 71,881 15,162 50,177 65,279 16,331 49,212 65,543 36,804 20,292 57,096 13,127 47,371 60,498 8,688 31,040 39,728 14,225 41,906 56,131 8,316 36,514 44,830 12,855 24,213 37,068 10,763 31,672 42,435 5,996 29,888 35,884 14,955 24,989 39,944 7,264 22,555 29,819 9,481 20,005 29,486 4,367 25,271 29,638 10,155 20,540 30,695 3,772 19,178 22,950 8,769 7,496 16,265 3,581 8,691 12,272 2,668 6,139 8,807

1,055,249 437,636 1,492,885 111,117 40,343 151,460 113,618 46,618 160,236 50,987 23,398 74,385 50,729 23,759 74,488 45,035 21,764 66,799 48,591 22,908 71,499 76,748 24,068 100,816 47,456 18,494 65,950 42,800 22,810 65,610 35,718 13,271 48,989 33,380 14,794 48,174 34,071 18,314 52,385 24,045 8,996 33,041 26,926 11,237 38,163 25,786 8,354 34,140 30,876 10,887 41,763 27,986 9,143 37,129 33,730 17,796 51,526 25,651 8,412 34,063 32,117 10,952 43,069 21,043 9,872 30,915 18,777 6,420 25,197 13,703 6,990 20,693 11,637 4,014 15,651 13,568 8,318 21,886 10,849 6,973 17,822 11,675 5,110 16,785 7,397 3,184 10,581 9,593 3,735 13,328 6,393 2,481 8,874 6,205 1,950 8,155 7,042 2,271 9,313

BBVA Bancomer con datos de Conavi

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Servicio de Estudios Econmicos

Situacin Inmobiliaria Mxico

En este contexto, la tendencia natural que debera de prevalecer es que se reduzca el dcit por mejoramiento de vivienda y que se atienda a la poblacin de menores ingresos. La nueva fase del ciclo se caracteriza por la necesidad de reducir el dcit de vivienda en condiciones distintas al pasado, que imponen la necesidad de replantear el paradigma vigente de desarrollo urbano. Ahora, este debe estar enfocado hacia el acceso a las poblaciones menos desarrolladas con elevado potencial de crecimiento del mercado de vivienda, como por ejemplo las ciudades intermedias y poblaciones rurales pero, con criterios de sustentabilidad ambiental; de uso eciente de agua y energa. Adems, deber de continuar los crecimientos provenientes de las dinmicas poblacionales y de otros segmentos como los tursticos, de segunda vivienda y residencial plus.

Estimacin del Rezago Habitacional 2000


4,290,665 Total Reposicin Sobreocupadas = 755,681 Vivienda nueva 1,810,930 1,055,249 Mejoramiento Ampliacin + 437,636 2,042,099 Remodelacin 2,479,735 de vivienda
Fuente: BBVA Bancomer con datos de Conavi

Estimacin y valoracin del dcit de vivienda


En esta seccin presentamos distintas aproximaciones cuantitativas al dcit de vivienda; utilizamos las siguientes: (a) tenencia propia, (b) viviendas y poblacin en dcit de habitacin, (c) dcit de vivienda ajustado por ingreso y economas de escala, (d) dcit de vivienda por das laborables, (e) dcit de vivienda por derechohabiencia a la seguridad social y (f) el dcit latente aproximado por nivel educativo. a) Dcit de tenencia propia: rezagos en la asignacin de derechos de propiedad. El dcit de tenencia propia se reere al rezago que enfrenta el pas en la asignacin de derechos de propiedad inmobiliarios. Este dcit se mide por el diferencial de tenencia de los inmuebles bajo el rgimen de propiedad y alquiler. Para realizar su estimacin se considera la poblacin, los hogares y el nmero de viviendas y de ah se deriva el margen remanente que an no cuenta con una vivienda propia. Como es natural este dcit est distribuido heterogneamente entre los distintos segmentos residenciales. Una forma de aproximarlo es a travs de la Encuesta Nacional de Ingreso Gasto de los Hogares (ENIGH), la ms recientes corresponde al 2006, en ella se muestra que la tasa de tenencia propia es del 86%; es decir existe un dcit del 14%, equivalente a aproximadamente 800 mil hogares de rezago en tenencia propia; donde el 20% est concentrado en las familias con ingresos inferiores a 3 salarios mnimos (sm), equivalentes a 150 mil viviendas y el 33% en los hogares con ingresos iguales o superiores a 8 o ms sm, equivalentes a 300 mil unidades. Para el primer grupo, el precio de vivienda adquirible es inferior a 250 mil pesos y para el segundo est en el rango de 800 mil a 4.6 millones de pesos, o superiores. Cabe mencionar que el rango de asalariados de 0 a menos de 8 sm, representan el 66% del grupo decitario lo que corresponde a 530 mil unidades de vivienda. Por otra parte el segmento que esta integrado por los empleados de 8 o ms sm es un grupo caracterizado por integrar el mercado de alquiler, o bien, estar en dcit de tenencia propia. Podemos considerar que dentro de este ltimo grupo se encuentra la clase media, que pone en evidencia que tambin existe un dcit habitacional en ese segmento, aunque relativamente ms limitado, que en los grupos de ingresos inferiores a este. Esta estimacin es conservadora, al no considerar criterios como los mencionados en la seccin anterior, como por ejemplo hacinamiento y calidad de vivienda. De cualquier forma, la tenencia en propiedad residencial debe seguir siendo el principal criterio para denir las poDcit de Viviendas por Tenencia Propia (por Rango de Salarios Mnimos)
Miles de unidades
300 Acumulado 796 250 200 482 150 100 50 0 158 0A3 Fuente: 3.01 A 4.00 4.01 A 5.00 5.01 A 6.00 6.01 A 7.00 7.01 A 8.00 8.01 y ms 257 344 422 530

BBVA Bancomer con datos de ENIGH 2006

Dcit de Vivienda por Tenencia Propia


Miles de unidades
Viviendas Hogares Diferencia Salarios mn. 0a3 3.01 a 4.00 4.01 a 5.00 5.01 a 6.00 6.01 a 7.00 7.01 a 8.00 8.01 y ms Total
Fuente:

Part. %

709.5 566.5 417.4 371.2 311.4 193.8 992.8 3,562.8

867.1 666.3 504.1 449.5 371.5 241.5 1,259.0 4,359.0

-157.6 -99.7 -86.7 -78.3 -60.1 -47.7 -266.2 -796.2

19.8% 12.5% 10.9% 9.8% 7.6% 6.0% 33.4% 100.0%

BBVA Bancomer

Septiembre 2008

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Dcit de Habitacin por Tipo de Regin


2,500 500

lticas pblicas, estrategias de nanciamiento y gestin institucional en la tarea de reducir el dcit residencial. b) Dcit regional por tipo de viviendas: concentrado en las zonas rurales y en casas independientes. Este dcit indica el estado de carencia habitacional bajo diferentes criterios, el primero a nivel regional entre localidades rurales y urbanas y el segundo por tipo de vivienda. Segn nuestras estimaciones y tomando como base el II Conteo de Poblacin y Vivienda del INEGI del ao 2005, consideramos que existen 5.7 millones de habitantes sin vivienda, que viven en hacinamiento, equivalente a un dcit de 1.4 millones de unidades. Esta estimacin se ha realizado utilizando una metodologa de aproximacin basada en la tasa promedio de habitantes por hogar, a nivel nacional es de 4 personas, para el caso de poblaciones urbanas es inferior (3.9) y en rurales es mayor (4.1). El dcit ms agudo (87%) se observa en las regiones con las menores concentraciones urbanas, inferiores a un milln de habitantes. Existe para estas regiones un dcit estimado total de aproximadamente 1.1 millones de unidades, pero con una enorme dispersin geogrca. Por ejemplo, en zonas con menos de 2,500 habitantes que de acuerdo a la clasicacin ms convencional son las ms pequeas existe un dcit estimado de 488 mil viviendas para 2 millones de personas. En el siguiente grupo corresponde a zonas con menos de 15 mil habitantes, con un dcit de 379 mil unidades residenciales para aproximadamente 1.5 millones de personas. Las siguientes regiones presentan un dcit decreciente de vivienda, es decir a mayor concentracin urbana menor dcit de vivienda, que se revierte hasta poblaciones superiores a 1 milln de habitantes. Es decir, muestra que el dcit regional esta concentrado principalmente en poblaciones muy pequeas, que por su naturaleza son dispersas. Tambin estimamos el dcit por tipo de vivienda, en este caso encontramos un total de aproximadamente de 1.4 millones de unidades. La situacin ms destacada est en casa independiente, la poblacin que la habita presenta el dcit ms elevado, superior al 100%, equivalente a 7.5 millones de personas, o bien 1.9 millones de viviendas. Para el resto de unidades habitacionales como departamentos, cuartos de vecindad, vivienda de azotea o habitacin no especicada encontramos un supervit de unidades residenciales. En particular en departamentos existe un supervit por 219 mil unidades para 854 mil habitantes. En sntesis, el sector rural es el que tiene un mayor grado de rezago, y como es evidente el dcit corresponde a casa habitacin. El nuevo modelo urbano debe considerar estas disparidades regionales entre las localidades rurales y urbanas y las preferencias de las comunidades por contar con ese tipo de vivienda. c) Dcit de vivienda ajustado por ingresos y economas de escala: conrma la problemtica de capacidad de pago, existen diferencias signicativas por estratos Esta estimacin es una aproximacin a la acumulacin de ingresos distribuido entre los miembros de cada hogar. Es decir, el stock de riqueza por los bienes y servicios domsticos (ej. refrigerador, T.V., etc.) cuyo uso es comn a la familia y por tanto, generan un ujo de ingreso y bienestar colectivo4, lo cual, implica un ajuste en el ingreso
4 Es decir, el consumo individual de bienes de uso comn son adquiridos por el jefe de familia y utilizados por todos los miembros del hogar. En la medida que la aproximacin de ingreso permanente de los hogares sea un parmetro de estimacin para el dcit entonces cabra esperar que el nivel de rezago real sea de menor magnitud, o bien, si observaramos un mayor grado de economas de escala en los hogares vinculados al uso y servicios residenciales cabra esperar un incremento en el bienestar poblacional.

2,000 Poblacin, miles

400

1,500

300 Miles de unidades 200

1,000

500

100

0 1 a 2,499 Fuente:

2,500 a 14,999

15,000 a 99,999

100,000 a 999,999

0 1,000,000 y ms

BBVA Bancomer con datos de INEGI

Viviendas con Poblacin en Dcit de Habitacin por Tipo de Vivienda


Miles de unidades
1,938

1,430

Total

-78 -219 Casa Depto. en Vivienda en independiente edificio vecindad BBVA Bancomer con datos de INEGI

-4 -262 Vivienda No en azotea especificado

Fuente:

Dcit de Vivienda por Tipo de Regin y Vivienda


Miles de unidades
Total Part. C.I. D.E. V.V. V.A. N.E.

Total 1,429.7 1 a 2,499 488.8 2,500 a 379.4 14,999 15,000 a 250.2 99,999 100,000 a 82.9 999,999 1,000,000 190.2 y ms
C.I. D.E. V.V. V.A. N.E. Fuente:

34.2% 26.5% 17.5% 5.8% 13.3%

1,938.5 -219.2 -77.5 -3.6 -261.6 481.1 -0.7 0.2 0.0 -53.5 369.6 -1.4 -0.5 -0.1 -29.1 260.1 -8.9 -12.0 -0.2 -30.4

280.3 -160.1 -47.3 -2.8 -105.1 253.4 -48.9 -19.4 -0.5 -43.8

Casa Independiente Departamento en edicio Vivienda en Vecindad Vivienda en Azotea No Especicado. BBVA Bancomer

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Servicio de Estudios Econmicos

Situacin Inmobiliaria Mxico

corriente y en la provisin de servicios de vivienda. Este criterio es una aproximacin razonable al ingreso permanente de los hogares y muestra un estado en desigualdad entre los estratos de ingreso. Aunque el dcit monetario promedio es marginal y ofrece una oportunidad para establecer algn mecanismo ecualizador del ingreso para la evaluacin de polticas pblicas, como por ejemplo los subsidios. Este criterio de aproximacin lo denominamos dcit de vivienda ajustado por ingreso y economas de escala5 cuyo promedio es de $1,314 pesos mensuales constantes correspondientes al promedio del perodo de 2000-06. Cabe destacar que el decil ms rico es el nico segmento poblacional que presenta un supervit que se ha incrementado a lo largo del tiempo mientras que el primer decil, el ms pobre, tiene el mayor dcit de ingreso destinado a vivienda en 2006. A partir de este estimamos el dcit equivalente en trminos de ingreso de 2002 hasta 2006 por decil poblacional. Encontramos una mejora gradual en todos los segmentos de riqueza aunque el principal dcit habitacional contina concentrado en los perles ms pobres. d) Dcit de vivienda por das laborables: conrma que a menores niveles de ingresos existe un mayor rezago La siguiente aproximacin corresponde al dcit de vivienda por das laborables que mide el rezago en servicios de vivienda por estrato de ingreso equivalente a las jornadas laborales pagadas al salario mnimo. Es decir, estimamos el esfuerzo laboral necesario para los hogares de tal forma que cumplan con un supuesto de observar un nivel de dcit de vivienda sea igual a cero, o dicho de otra forma cul sera el aumento de ingreso necesario medido por das laborales para los hogares para lograr la accesibilidad de la vivienda por estratos de salarios. Para la estimacin del dcit de vivienda en das laborales consideramos la equivalencia del ingreso corriente de los hogares al nmero de das laborables pagados para el promedio del 2000 al 2006, segn la Encuesta Ingreso Gasto de los Hogares (ENIGH) del INEGI. Por ejemplo, si el segundo decil presenta un dcit de vivienda de esfuerzo laboral de 52 das tenemos que cada hogar de este decil debera laborar, adicionalmente a su nivel de esfuerzo observado, casi un mes y medio adicional cada mes para no presentar un rezago en servicios de vivienda. Los resultados muestran que tenemos un dcit a nivel nacional de 28 das laborables mensuales promedio para el perodo comprendido entre el 2000 al 2006. En forma resumida, tendramos que duplicar los ingresos laborables a nivel nacional para obtener un dcit cero de servicios de vivienda. Cabe mencionar que el dcimo decil tiene un supervit de 38 das y el decil ms pobre tiene un dcit de 66 das laborables mensuales. La vinculacin entre el mercado laboral y la vivienda es esencial para aminorar estructuralmente el rezago habitacional. Una poltica pblica de empleo especca para los estratos de menores ingresos es una estrategia deseable, no nicamente para reducir gradualmente el dcit, sino para introducir reformas de largo plazo en el sector vivienda.
5 El dcit de vivienda ajustado por ingreso y economas de escala es un criterio matemtico que corrige la presencia del uso de bienes y servicios de uso comn en el hogar que generan economas de escala (ej. T.V., refrigerador, etc.). La ecuacin 1 muestra el ingreso ajustado por economas de escala: (1) Ye = Y / (n)1/2 Donde, Ye: Ingreso corriente ajustado por economas de escala Y: Ingreso corriente n: Nmero de ocupantes en la vivienda

Dcit de Vivienda Ajustado por Ingreso y Economas de Escala por Hogar


Miles de pesos, ingreso mensual, 2006=100
5 4 3 2 1 0 -1 -2 -3 I Fuente: II III IV V VI VII VII IX X Promedio: 1.3 2000 2002 2004 2005 2006

BBVA Bancomer con datos de ENIGH

Dcit de Vivienda Ajustado por Ingreso y Economas de Escala del Hogar por Decil Poblacional
Pesos, mensual
2002 2004 2005 2006 % ing. tot.

I II III IV V VI VII VII IX X Prom.


Fuente:

1,571 2,287 2,042 1,658 1,708 1,330 1,368 1,165 471 -1,897 1,170

2,185 1,618 1,585 1,438 1,242 1,221 1,186 1,094 365 -1,624 1,031

4,051 2,768 2,184 1,859 1,205 1,140 1,216 1,095 319 -1,788 1,405

2,771 256.6% 2,261 124.0% 81.4% 1,948 63.0% 1,854 56.1% 1,991 37.0% 1,574 33.6% 1,727 19.2% 1,225 2.6% 226 -2,056 -10.2% 23.9% 1,352

BBVA Bancomer

Dcit de Vivienda Equivalente a Das Laborables Pagados al Salario Mnimo Mensual, 2000-2006
Nmero de das laborables
66 52 44 38 32

27

28

22 7

-38 I Fuente: II III IV V VI VII VII IX X BBVA Bancomer con datos de ENIGH

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Dcit de Vivienda por Derechohabiencia al Infonavit y al Fovissste por Regin


% de la poblacin total
70 60 50 40 30 20 10 0 Total Fuente: 1 a 2,499 2,500 a 14,999 15,000 a 99,999 100,000 a 1,000,000 999,999 y ms No derechohabiente Infonavit Fovissste

BBVA Bancomer con datos de INEGI

Dcit de Vivienda por Derechohabiencia al Infonavit y al Fovissste por Regin


Millones de unidades de vivienda
14 No derechohabiente 12 10 8 6 4 2 0 Total Fuente: 1 a 2,499 2,500 a 14,999 15,000 a 99,999 100,000 a 1,000,000 999,999 y ms Infonavit Fovissste

e) Dcit de vivienda por derechohabiencia a la seguridad social: 50% de la poblacin al margen de este derecho La siguiente denicin corresponde al estado de la poblacin que se encuentra marginado del esquema de seguridad social y por lo tanto no tiene aliacin al derecho de nanciamiento a la vivienda por parte de los organismos pblicos hipotecarios; este es denominado dcit por derechohabiencia al Instituto del Fondo Nacional de Vivienda (Infonavit) y el Fondo para la Vivienda del Instituto del Sistema de Seguridad Social para los Trabajadores del Estado (Fovissste). En este caso observamos 51.1 millones de habitantes, ms del 50% del total de la poblacin que carecen de este derecho y por lo tanto no tienen acceso a nanciamiento hipotecario. Para enriquecer esta estimacin se utiliz una clasicacin con un criterio regional. Este problema es ms agudo en las localidades menores de 2 500 habitantes con 16.5 millones de habitantes que representa el 32% de la poblacin con dcit de vivienda por derechohabiencia. Por otra parte, el 42% de los empleados aliados al Infonavit se localizan en localidades superiores a 100 mil habitantes, lo que representa 15.6 millones de personas. Para el caso del Fovissste este tiene 2.5 millones de cotizantes ubicados en estas localidades lo que representa el 47% de sus aliados. Estas conclusiones van en el mismo sentido que el dcit regional por tipo de vivienda, sealado en el inciso b. Es decir, el dcit se concentra en zonas muy dispersas con bajo concentracin urbana. Los esquemas de seguridad social hipotecarios presentan un considerable rezago en la aliacin de los trabajadores, lo cual, es una barrera institucional en la solucin a este problema sectorial. Lo que muestra que es de enorme relevancia vincular los esquemas pblicos de seguridad social y de dotacin crediticia de la vivienda con la economa informal. Entre varias medidas, se deben de generar los incentivos para aumentar la formalidad y con ello el acceso a la vivienda.

BBVA Bancomer con datos de INEGI

Dcit de Vivienda por Derechohabiencia a Infonavit y Fovissste


Unidades
No derechohabiente Total Habitantes 1 a 2,499 2,500 a 14,999 15,000 a 99,999 100,000 a 999,999 1,000,000 y ms
Fuente:

f) Dcit latente aproximado por nivel educativo: una oportunidad para nuevos instrumentos hipotecarios La ltima denicin del dcit de vivienda planteado se reere a un esquema mixto residencial entre la dotacin de capital humano y vivienda. Este lo denominamos dcit latente de vivienda. Este no necesariamente implica que este grupo de poblacin carece de vivienda; es ms bien una aproximacin al mercado potencial del segmento hipotecario vinculado a la dotacin de educacin superior. Este indicador se obtiene mediante la suma del grupo de estudiantes con educacin superior para el rango comprendido entre los 21 a los 44 aos. Y adicionalmente suponemos que la formacin de hogares y la educacin alcanzada les permiten acceder al mercado inmobiliario residencial. Esta estimacin, a diferencia de las anteriores supone un tamao del hogar de 2 individuos, que consideramos razonable como una primera etapa en la formacin de una familia. El dcit latente estimado equivale a 2.3 millones de personas; donde el 84% esta localizado en el segmento poblacional que va de 25-44 aos de edad y el 88% est concentrado entre los estudiantes con 4-5 niveles educativos, lo que representa 2 millones de viviendas potenciales. El dcit latente nos muestra el gran potencial que tiene este nicho de mercado de capital humano y accesibilidad a la vivienda mediante la implementacin de un instrumento hipotecario vinculado a este criterio

Infonavit Fovissste

13,103,711 51.0% 8,215,009 1,480,443 5,845,514 69.5% 3,384,240 60.8% 702,050 726,028 121,602 195,086 255,148 703,235 205,371

3,589,948 50.7% 1,152,026 8,802,854 37.5% 4,020,436 3,601,842 43.0% 1,614,468

BBVA Bancomer

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Situacin Inmobiliaria Mxico

del mercado. La innovacin de instrumentos podra ser un importante detonante de la actividad y generan una mayor certidumbre en los inversionistas, promotores y constructores. Un instrumento con estas caractersticas tiene mltiples efectos positivos que tienden a extenderse spillovers en la productividad laboral del grupo con capital humano y ofrece un importante espacio para el desarrollo de nuevos nichos residenciales de elevada plusvala y generacin de riqueza en las familias emergentes. As como esta es una lnea adicional en el proceso de bancarizacin para acceder a los nuevos hogares con pueden presentar los mejores niveles de accesibilidad a la vivienda.

Dcit Latente de Vivienda para Poblacin con Educacin Superior


Poblacin en miles
1,200 1,000 800 600 400 200 Total: 4,692

Cmo lograr reducir este dcit existente o remanente?


Este es un problema complejo, que tiene que ser atendido desde diferentes facetas y con la intervencin conjunta de los institutos pblicos de vivienda como de la propia iniciativa privada. Lo que se tiene que hacer en forma muy simplicada y esquemtica es impulsar nuevamente una mejora en la accesibilidad a la vivienda en diferentes frentes, tanto por el lado de los costos directos e indirectos, como del lado de los ingresos o capacidad de pago de los hogares y como una mejora en los esquemas nancieros hipotecarios. En ese contexto, una de las medidas ms evidentes e inmediatas es la reduccin de costos indirectos6 para sus distintas fases de implementacin: adquisicin de suelo, urbanizacin, edicacin y adquisicin de vivienda. Esto es deseable para todos los segmentos pues sera un proceso ms eciente; donde habra una mejora sobre todo en la accesibilidad para familias de bajos ingresos. Otra posibilidad en trminos de costos y de desarrollo sustentable que tiene que ser analizada con mayor detalle se reere al desarrollo de mini-ciudades, una opcin que de primera impresin puede ofrecer la posibilidad de obtener varios benecios, entre ellos quiz una reduccin en los costos de la vivienda ante una mayor escala de produccin y menor costo de adquisicin de la tierra y la posibilidad de facilitar un desarrollo sustentable con el medio ambiente. En este aspecto la participacin del sector pblico ser clave para el impulso adecuado de este tipo de proyectos, de tal forma que puedan ser atendidos con una cobertura de infraestructura suciente y que permita una conexin adecuada con centros laborales bajo un esquema de redes urbanas entre clusters y zonas residenciales. Por el lado de los ingresos o capacidad de pagos, se puede mencionar la focalizacin de subsidios a zonas de pobreza, por ejemplo en zonas rurales, que otorguen el equivalente a un enganche y el resto sea pagado por el acreedor. Tambin esta situacin seala la necesidad de encontrar nuevas frmulas ms ecientes de ayuda a las comunidades ms pobres. En el rea nanciera tambin existe espacio para la innovacin y desarrollo de nuevos esquemas de nanciamiento que apoyen el acondicionamiento o mejoramiento, remodelacin, ampliacin de la vivienda. Un ejemplo se reere a considerar el colateral hipotecario en un uso mixto de garanta.7 Un caso especial puede ser el relativo a
6 7 Ver artculo sobre costos indirectos como aproximacin a los costos de transaccin del sector en esta edicin de Situacin Inmobiliaria El uso mixto de garanta o colateral hipotecario se reere al uso nanciero de un inmueble para el otorgamiento de uno o ms crditos; es decir, en el caso de hipotecas binacionales se podra utilizar un inmueble en EEUU como colateral de una hipoteca en Mxico, o bien, para el caso de una hipoteca otorgada donde la garanta es un inmueble que requiere un proceso de remodelacin sera deseable que esta misma tambin pudiera fungir como el colateral hipotecaria de un segundo prstamo hipotecario.

0 21 Fuente: 22 23 24 25-29 30-34 35-39 40-44

BBVA Bancomer

Dcit Latente de Vivienda de la Poblacin con Educacin Superior de 20 a 44 Aos


Poblacin en miles
600 500 400 300 200 100 Maestra 0 21 Fuente: 22 23 24 25-29 Doctorado 30-34 6 grados 40-44 4 grados 5 grados

35-39

BBVA Bancomer

Dcit de Vivienda Latente por Dotacin de Capital Humano*


Miles de unidades
Aos Total % 4 grados
1.7 3.7 4.8 5.2 25.3 22.5 19.1 17.6

5 gra- 6 gra- Maes- Docdos dos tra tor.


0.0 0.3 3.8 5.4 30.4 28.0 24.4 23.8 116.1 0.0 0.0 1.0 0.0 2.1 0.0 3.5 0.2 31.5 2.4 37.7 4.1 33.7 4.7 32.3 5.6 141.9 17.2

21 22 23 24 25-29 30-34 35-39 40-44 Total


*

39.4 87.1 113.6 122.1 594.5 528.0 448.8 412.7 2,346.2

39.4 0.0 58.7 27.1 61.5 46.1 58.2 54.8 241.9 288.2 200.1 258.1 169.6 216.4 157.5 193.5 986.8 1,084.2

Fuente:

La dotacin de capital humano se reere al nmero de grados obtenidos en el nivel de Educacin Superior, que va de 4, 5, 6, maestra y doctorado BBVA Bancomer

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los inmigrantes. Las remesas ayudan principalmente para el mejoramiento: mantenimiento, remodelacin y ampliacin. Pero la pregunta que surge es si estas tendencias actuales son las ms ecientes o bien se pueden encontrar esquemas que faciliten la adquisicin de una nueva vivienda o bien una mejor adaptacin a la existente que derive una mejor alternativa: una vivienda de mejor calidad que genere un mayor patrimonio para estos hogares. Por ltimo, no podemos dejar de mencionar al evaluar una mejora en las condiciones de accesibilidad lo concerniente a las condiciones nancieras de los crditos hipotecarios. Si la tasa hipotecaria disminuyera 1/2 punto porcentual entonces el precio de vivienda adquirible se incrementara 3%; si el plazo de nanciamiento se extendiera de 20 a 30 aos este precio se incrementara 5% y, para un caso mixto, con una reduccin de tasas de 1/2 punto porcentual y un plazo de nanciamiento a 30 aos el precio adquirible de la vivienda aumentara 8%.8

Conclusiones
De acuerdo con nuestras estimaciones, observamos que se mantiene un dcit de vivienda, tanto por remodelacin como por vivienda nueva, que se encuentra localizado principalmente en concentraciones urbanas inferiores a un milln de habitantes de baja concentracin urbana, en zonas dispersas geogrcamente, que presentan bajos niveles de ingreso y no tienen una aliacin a la seguridad social, por lo que presumiblemente se encuentran en la economas informal. Las estimaciones presentadas sobre el estado del dcit habitacional evidencia la carencia de consenso entre los agentes del sector sobre este indicador. Se pueden aproximar bajo diferentes criterios. Por ejemplo, por tenencia propia se mantienen un rezago en torno al 14% del total. Las regiones menos urbanizadas presentan el mayor nivel de rezago habitacional, y tambin se observa un dcit de uso residencial de casa-habitacin. El dcit ajustado por uso comn de bienes y servicios en el hogar se debera compensar para ecualizar horizontalmente las necesidades en servicios de vivienda y lograr reducir el dcit. En adicin, la equivalencia del dcit en das laborables evidencia un importante rezago de 28 das promedio a nivel nacional para obtener un diferencial cero en la provisin de servicios de vivienda. Por otra parte, alrededor del 50% de la poblacin no cuenta con derechohabiencia de seguridad social, lo que representa un monto de 3.6 millones de unidades y constituye un indicador aproximado del dcit. Finalmente, an existen oportunidades para la implementacin de nuevos instrumentos hipotecarios vinculados a nichos residenciales-educativos, para la formacin de hogares emergentes y aptos a introducirse al mercado laboral. Esta situacin hace necesario atender al dcit de vivienda con medidas e instrumentos especcos. En este contexto, la solucin integral a este problema constituye una labor de largo plazo donde se requiere en primera instancia generar el consenso y la informacin necesaria no nicamente entre los actores que participan en el sector vivienda, sino que debe de ir ms all hacia una mejora en los niveles de accesibilidad, que implican un impulso al mercado laboral, tanto
8 Por las condiciones existentes de los mercados nancieros internacionales y las presiones sobre inacin esta opcin no parece factible en el corto plazo.

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Situacin Inmobiliaria Mxico

en la generacin de empleo, como de fomento a la productividad y en consecuencia a mayores salarios. En segundo trmino las polticas derivadas de estas estimaciones deben ser consistentes con proyectos de largo plazo, aplicacin ordenada y focalizada de subsidios, tecnologas de construccin ms ecientes, econmicas, de proteccin al medio ambiente y sostenibles sin olvidar las necesidades y preferencias de la poblacin. Adems, el dcit de vivienda debe ser una de las prioridades en el diseo de instrumentos hipotecarios y esquemas de desarrollo urbano. Este criterio permitir gradualmente mejorar la eciencia del mercado de vivienda y corregir los desequilibrios sistmicos del sector, tal como la sobreoferta o restricciones a la capacidad de pago de los hogares. Una denicin consensuada del dcit habitacional es vital para sealizar a los agentes del sector los objetivos del largo plazo as como corregir los desequilibrios y rezagos del mercado; cabe mencionar que hacer pblica esta estimacin con una mayor periodicidad permitira ajustar los objetivos, pronsticos y metas de organismos pblicos con mayor rapidez y eciencia. Una estimacin homognea y de difusin ms frecuente sera una herramienta muy til para acelerar el ajuste de mecanismos institucionales en el actual modelo de gestin y promocin inmobiliaria en Mxico.

Referencias
European Network for Housing Research Newsletter (ENHR); 1/07. Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2007. Fundacin Centro de Investigacin y Documentacin de la Casa (CIDOC) y Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Lee Zearley. T. (1993). Creating an enabling environment for housing: recent reforms in Mexico. Housing Policy Debate, 4,2, 239-249. Leung C. (2004). Macroeconomics and housing: a review of the literature. Journal of Housing Economics, 3, 249-267. Necesidades de vivienda 2006-12 (2007), Conavi. www.conavi.org.mx Programa Nacional de Financiamiento para la Vivienda (2008). Conavi. www.conavi.org.mx Rezago Habitacional, Sedesol, Conafovi. www.conavi.org.mx Scanlon, K y Whitehead, C (2004). International trends in housing tenure and mortgage nance. Council of Mortgage Lenders (CML). Shlomo A., Stephen C. S. y Daniel L. C. (2002). The Dynamics of Global Urban Expansion. Transport and Urban Development Department. The World Bank.

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Subsidios Gubernamentales a la Vivienda: Aminoran el Dcit y Mejoran la Accesibilidad a la Poblacin de Menores Ingresos
Ante los desequilibrios y restricciones de capacidad de pago hipotecaria, con un mercado de empleo limitado y con dbil crecimiento, las transferencias a los hogares de bajos ingresos son el principal apoyo para lograr la mejora a su accesibilidad residencial y as acelerar la cobertura de una parte del dcit habitacional remanente. La poltica de subsidios de la presente administracin est orientada hacia subsidios por el lado de la demanda, conocidos como directos o al frente. Estos son transferencias gubernamentales a la poblacin que calica con criterios de bajo nivel de ingreso o dbil historial crediticio, lo que les impide acceder a un crdito hipotecario de la banca comercial; se aplican al enganche para adquisicin, remodelacin o mejoras de la vivienda.1 Estos son preferibles a los subsidios nancieros2 porque introducen mayor transparencia, son ms efectivos, reducen distorsiones de mercado y disminuyen los efectos crowding-out hacia el sector privado. Los subsidios a la vivienda por el lado de la demanda tienen un efecto dual sobre la disminucin del dcit de vivienda: a) incrementan la accesibilidad y b) tiene un efecto multiplicador sobre el mercado. Ambos reducen la brecha entre la demanda potencial y efectiva3, el primero porque mejora las condiciones nancieras para acceder a un crdito hipotecario y el segundo porque aquellas familias que marginalmente estn fuera del mercado inmobiliario, o bien en estado de dcit de servicios de vivienda, ante esta dotacin gubernamental se suman a los clientes y usuarios del sistema hipotecario. Los esquemas de subsidios ms relevantes del sector son: (1) el programa Esta es t Casa de la Comisin Nacional de Vivienda (Conavi) que opera con la poblacin objetivo de dos veces el salario mnimo individual y hasta cuatro salarios mnimos en ingresos conyugales. (2) El programa de subsidio a la vivienda (Prosavi) de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) est denido con un enganche mnimo que oscila entre 4% y 5% y el nanciamiento de los gastos de originacin del crdito por hasta 5.4% del valor de la vivienda y (3) el programa de ahorro y subsidios a la vivienda progresiva Tu Casa del Fondo Nacional de Habitaciones Populares (Fonhapo) que est orientado a hogares en pobreza patrimonial.
1 El mercado residencial en alquiler no cuenta con un esquema denido de subsidios que garanticen un nivel de consumo de servicios de vivienda mnimo, o bien, incentiven una transicin ms acelerada hacia el mercado residencial en propiedad. El subsidio a la tasa hipotecaria tradicional tiene un problema de transferencia de precios hacia el usuario nal lo que se maniesta en un subsidio efectivo a los promotores y no a los consumidores nales, a travs del crdito puente. Revisar Situacin Inmobiliaria Mxico (septiembre 2007) en donde se explica y se estima la demanda efectiva de vivienda a nivel estatal.

Para lograr un mayor impacto de la poltica de subsidios a la vivienda se debera incrementar su cobertura en los segmentos poblacionales de menor nivel de ingreso localizadas en las plazas con elevada formacin de hogares y rezago habitacional para que efectivamente se materialice el efecto multiplicador en el mercado. En este contexto, para contar con una referencia del direccionamiento adecuado de los subsidios durante el ciclo actual de la vivienda (2002-07) elaboramos dos ejercicios. En el primero comparamos la brecha de la demanda potencial con la efectiva con el monto acumulado del subsidio. En el segundo utilizamos el ndice de marginacin elaborado por el Consejo Nacional de Poblacin (Conapo) correspondiente al ao 2006 y lo comparamos con el subsidio. Subsidios a la vivienda 2002-2006
80 70 60 50 40 30 20 10 0 Chis SLP Tamps Dgo QR Ver Ags Yuc Pue Chih Coah Son NL Sin Mx Nay Tlax Col Zac Tab Jal Gto Mich BC Gro Camp BCS Qro Oax Hgo DF Mor Fuente: BBVA Bancomer con datos de Conavi Miles de subsidios 800 700 600 500 400 Inversin, millones de pesos 300 200 100 0

Para el perodo 2001-06, segn datos de Conavi, el ciclo de expansin ms reciente del sector, se otorgaron 1.4 millones de subsidios con un monto de 17.9 miles de millones de pesos. Cabe mencionar, que las entidades con una mayor demanda potencial recibieron un mayor nmero de subsidios federales, por ejemplo, Chiapas tiene el 7% de la inversin y las 10 entidades con un mayor nmero de transferencias representan el 52% de la inversin ejercida para este perodo. Los resultados para el ao 2007 indican la asignacin de 117 mil apoyos con un monto de 3.6 Mmp. Cabe mencionar que el subsidio promedio fue de 31 mil pesos. Para la relacin entre subsidios y la brecha entre la demanda potencial y efectiva observamos una relacin heterognea mientras que esta debera ser positiva, es decir, para aquellas entidades con una mayor brecha de demanda se le debera asignar una mayor cantidad de subsidios. Por ejemplo, el Estado de Mxico tiene un diferencial de demanda cercano al 60% y nicamente

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Situacin Inmobiliaria Mxico

representa el 4% de la inversin en subsidios, o Tamaulipas con un supervit marginal y una asignacin de subsidios el torno al 10%. Subsidios y Brecha de Demanda Potencial y Efectiva
Brecha, % 60 Brecha 40 20 0 -20 -40 -60 Mx Chis Pue Ver Oax Tab QR Hgo Yuc Gro BC Tlax Gto Sin Mich Mor SLP Dgo Camp Qro BCS Ags Nay Zac Col Son Tamps Jal Chih Coah NL DF Subsidios 2002-2006 Subsidios 2007 Subsidios, % 15.0 12.5 10.0 7.5 5.0 2.5 0.0

cenarios que van de 2.3 a 4.0 millones de apoyos con recursos por 45- 75 Mmp denidos para el mejoramiento, adquisicin de lotes con servicios mnimos de vivienda propia, sin necesidad de recurrir al mercado informal, irregularidad o asentamientos en zonas de riesgo, con materiales de construccin inadecuados, o qu representan una amenaza para la salud, bienestar y seguridad. Finalmente, la estructura de subsidios residenciales destinados a la poblacin de menores ingresos debera acelerar la transicin del mercado de alquiler o bien de fuerte deterioro de la vivienda que requiere reemplazo hacia uno de propiedad como el instrumento de renta con opcin a compra. Tambin mecanismos como vales o vouchers de vivienda, como es el caso del programa Section 8 en EUA4, que nancian en torno al 30% del alquiler para las familias y hogares con un menor nivel de ingreso o en situacin de pobreza que podran ser analizados en su factibilidad y aplicacin en Mxico.

Fuente:

BBVA Bancomer

Si evaluamos los subsidios y el ndice de marginacin, tambin observamos una relacin heterognea donde la entidad con mayor grado de marginacin no necesariamente tiene la mayor dotacin de subsidios. Por ejemplo, Guerrero que es el estado con mayor grado de marginacin tiene el 4% de la inversin en subsidios, por otra parte, el D.F. en la mejor posicin de marginacin tiene la menor dotacin de subsidios en torno al 0.5%. Subsidios e Indice de Marginacin
Subsidios, % 14 12 10 8 6 4 2 0 Ind. marginacin 35 Indice de marginacin 30 25

Hacia una mayor accesibilidad de vivienda


Los subsidios a la vivienda son las transferencias a los hogares ms efectivas para mejorar la accesibilidad a la vivienda para las familias de bajos ingresos y en particular para los estratos ms pobres. Las aportaciones por entidad son menores al 10% y estos an presentan una estructura heterognea donde el grado de marginacin o dcit efectivo de demanda no necesariamente corresponden a los criterios de asignacin de los apoyos. El dcit de vivienda se debe erigir como uno de los objetivos de polticas pblicas del sector, se debe lograr un consenso sobre la mejor metodologa y la estimacin ms consistente con la realidad del mercado.
Leonardo Gonzlez leonardo.gonzalez@bbva.bancomer.com

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Subsidios 2002-2006 Subsidios 2007

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20

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10

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Fuente:

BBVA Bancomer

En cuanto a las perspectivas la presente administracin, segn el Plan Nacional de Vivienda, considera tres es-

Los vales de vivienda son subsidios directos a la demanda, que garantizan un consumo mnimo de servicios de vivienda e incentivan la inversin en el mercado residencial. Los vales de vivienda incrementan la viabilidad de adquisicin de vivienda para las familias de bajos ingresos. Cabe destacar que este programa podra profundizar la penetracin de instrumentos nancieros de adquisicin de vivienda por la poblacin de menores ingresos que consumen servicios de vivienda en el mercado de alquiler. Los vales de vivienda garantizan los pagos de alquiler y disminuyen los riesgos del colateral nanciero del contrato de adquisicin residencial.

DF NL BC Coah Ags Jal Son Col BCS Chih Tamps Mx Mor QR Sin Tlax Qro Dgo Gto Zac Nay Yuc Mich Tab Camp Pue SLP Hgo Ver Oax Chis Gro

Septiembre 2008

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Leonardo Gonzlez leonardo.gonzalez@bbva.bancomer.com Adolfo Albo a.albo@bbva.bancomer.com

Costos Indirectos a la Adquisicin, hacia un Modelo de Costos de Transaccin


Introduccin
Desde el 2002, el Mercado de Vivienda en Mxico ha tenido un ciclo muy positivo de crecimiento y expansin; se han sentado las bases para un desarrollo de largo plazo a partir de reformas institucionales en el sector y un contexto macroeconmico favorable que ha permitido una oferta abundante de crdito. Para sostener estas tendencias, se enfrentan retos, uno de ellos es continuar mejorando la accesibilidad de la vivienda. En el ciclo reciente la forma de mejorar la accesibilidad ha sido principalmente a travs de la mejora de indicadores nancieros: tasas de inters a la baja, en niveles histricamente reducidos y la ampliacin de plazos de nanciamiento. Sin embargo, el espacio de mejora en esa rea es limitado, se deben de explorar otras reas que permitan una renovada mejora de estos ndices de accesibilidad. En lo general, es necesario inducir cambios institucionales que incentiven una reduccin de costos para la edicacin de vivienda; tanto directos como por ejemplo, por su importancia la oferta de suelo que se esta constituyendo como una limitante para la expansin de vivienda econmica, como tambin otros costos indirectos, como gastos de fraccionamiento y urbanizacin. Los costos de edicacin a la vivienda son una variable estratgica para ayudar a aminorar el dcit habitacional remanente y paliar la coyuntura adversa derivada de la desaceleracin macroeconmica. Estos son una piedra angular para impulsar un nuevo modelo urbano donde mejores y ms oportunas estadsticas, la profundizacin del mercado secundario de hipotecas, el desarrollo de infraestructura necesaria y complementaria al crecimiento habitacional, el crecimiento de ciudades intermedias y el fomento de viviendas sustentables amigables con el medio ambiente son los principales criterios que facilitarn una mejor calidad de vivienda y la capitalizacin de la plusvala de estos activos. El anlisis de los costos indirectos, es un tema que tambin se sita en el marco de las nanzas pblicas de los gobiernos locales, es decir, el sistema federalista del pas. Donde la autonoma y soberana de los estados y los municipios permiten plantear modelos de gestin local en materia de vivienda que son independientes entre s, aunque cabe mencionar, con un cierto grado de similitud entre ellos.1 En la medida que este marco federalista sea ms homogneo tanto en su reglamentacin y como en sus costos observaremos una recaudacin ms eciente que puede generar una tendencia ms neutral de la inversin, ya que para los agentes ser indistinto desde un punto de vista de costos indirectos la localizacin de los nuevos desarrollos. Tambin se podran reducir costos por ejemplo de aprendizaje y otros tanto para los reguladores, como los desarrolladores al ser los esquemas de gestin gubernamental homogneos entre localidades. Adems, se tendran benecios adicionales como una convergencia ms acelerada a nivel nacional a la meta de costos indirectos. En ese contexto, este artculo analiza los costos indirectos de la vivienda, como una primera aproximacin hacia el estudio de los costos
1 En la medida que existan mayores diferencias entre los modelos de nanzas pblicas locales entonces tendremos un esquema ms complejo a nivel nacional, tanto para la edicacin, como posiblemente la venta de vivienda en el pas.

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de transaccin. En la primera seccin denimos especcamente qu son los costos indirectos. Posteriormente se presenta su tendencia histrica y su anlisis por fases, segn la clasicacin gubernamental. Se comenta las implicaciones del modelo federalista de los gobiernos locales en los costos indirectos de adquisicin residencial. Para nalmente concluir con una breve valoracin del tema. Este artculo se sita en el marco de una serie de futuros trabajos de anlisis en donde se pretende profundizar en la importancia y alcance de los costos de transaccin del mercado de vivienda en Mxico.

Costos Indirectos a Travs del Enfoque Terico de Costos de Transaccin


El modelo de costos de transaccin1 est denido con el objetivo de solucionar los cuellos de botella del mercado de vivienda y para facilitar un mejor funcionamiento del sector, con nfasis en la accesibilidad de la poblacin de bajos ingresos. Shlomo Angel (2000) desarrolla un marco terico-aplicado de poltica de vivienda para el Banco Mundial donde se plantea la necesidad de incentivar la creacin de mercados vinculados al sector vivienda para mejorar su desarrollo. Este enfoque est articulado en trminos de una serie de medidas de polticas para incentivar la capacidad de los agentes privados. La esencia de este planteamiento est en el desarrollo de la oferta directa de suelo para vivienda, que permita eliminar las restricciones en la actividad del mercado privado e integrar la dinmica del sector con el desarrollo general de la macroeconoma. Especcamente, la estrategia facilitadora propone el desarrollo de los derechos de propiedad. Esta es una aproximacin a los costos indirectos como una denicin parcial y aproximada de los costos de transaccin2 en el mercado de vivienda. En este enfoque se interrelacionan los siguientes tpicos: regularizacin, actualizacin de catastro, modernizar los sistemas de registro pblico y seguridad jurdica.
1 La teora econmica sobre costos de transaccin (Williamson, 2005) explica el marco institucional que permite completar una transaccin de un bien o servicio. El objetivo de este enfoque es permitir que las transacciones se realicen minimizando los costos que implican realizar estas bajo tres distintos posibles esquemas: mercado, hbrido y jerrquico. Por otra parte, en el marco bsico de esta teora existen tres atributos relevantes: especicidad de los activos, incertidumbre y la frecuencia bajo la que opera cada transaccin. Ver OECD Economic Outlook (2004), cap. IV (Housing markets, wealth and the business cycle). Donde se explica que los costos de transaccin dieren considerablemente por lo que sus respectivas estimaciones, aunque disponibles de distintas fuentes, estas no son comparables y usualmente estn limitadas a un nmero reducido de pases. De acuerdo al Ministerio de negocios dans, se muestra que estos costos son ms elevados en los pases de Europa continental que en los pases nrdicos. Aunque limitados por el tamao de la muestra, lo que hace difcil demostrar la relacin entre los costos de transaccin en la vivienda y la correlacin precios de vivienda/consumo, se mantiene la hiptesis que ante mayores costos entonces los activos inmobiliarios son relativamente menos lquidos.

Tambin se propone profundizar el nanciamiento hipotecario mediante el otorgamiento de crditos a tasa de mercado, racionalizar subsidios, proveer de infraestructura urbana para edicacin, reformar las regulaciones de construccin y planeacin urbana en paralelo a la mayor actividad privada, eliminar las barreras regulatorias para mejorar el marco institucional para la gestin del sector vivienda. Aunque el nfasis en estos estudios esta en el desarrollo de la actividad privada, tambin se ha incorporado el criterio de proveer de una habitacin adecuada y sustentable para los asentamientos humanos3 de bajo nivel de ingreso o en situacin de pobreza. En Mxico, las polticas de vivienda que se deben aplicar para desarrollar este mercado son objeto coordinado de los agentes que participan en este sector: hogares, promotores, gobierno, banca comercial y Sofoles. Por mencionar algunas de las acciones se deben de contemplar aspectos estratgicos del sector como dotacin de oferta de suelo, de infraestructura urbana para acelerar la generacin de plusvala; el diseo de incentivos para formalizar la vivienda de la poblacin que esta en el sector informal; reforzar el marco legal que mejora la seguridad de la tenencia residencial; la implementacin de polticas de garantas nancieras que mitiga el riesgo sistmico; mejorar la accesibilidad de nanciamiento a travs de profundizar el proceso de bancarizacin; la regulacin del suelo para evitar usos indebidos y crecimiento desordenados de las ciudades; la promocin de nichos de informacin para mejorar la toma de decisiones de los usuarios nales, etc
Leonardo Gonzlez leonardo.gonzalez@bbva.bancomer.com

La declaracin de Estambul y Agenda de Habitat II (1996),

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Adquisicin de Vivienda: Tarifas, Impuestos y Cuotas


Fase 1 Avalo del inmueble Fase I Adquisicin del 2 Certicado de libertad de gravamen 3 Honorarios notariales Suelo 4 Impuesto predial 5 Inscripcin de la escritura en el Registro Pblico de la Propiedad (RPP) 6 Impuesto sobre Adq. de Inmuebles 7 Certicado de no adeudo de impuesto predial 1 Alineamiento y nmero ocial Fase II Fraccionamiento 2 Deslinde catastral y Urbanizacin 3 Red general de alcantarillado al fraccionamiento 4 Apeo y deslinde catastral 5 Conexin de la red general de alcantarillado al fraccionamiento 6 Derechos por conexin de agua potable y drenaje de fraccionamiento 7 Licencia de fraccionamiento 8 Licencia de obras de urbanizacin 1 Alineamiento y nmero ocial Fase III 2 Derechos por conexin de agua potable Edicacin domiciliaria 3 Licencia de construccin 1 Avalo del inmueble Fase IV Titulacin de la 2 Certicado de libertad de gravamen 3 Certicado de no propiedad Vivienda 4 Honorarios notariales 5 Inscripcin de la escritura en el Registro Pblico de la Propiedad (RPP) 6 Inscripcin del crdito hipotecario en el Registro Pblico de la Propiedad (RPP) 7 ISAI 8 Certicado de no adeudo de impuesto predial
Fuente: BBVA Bancomer con datos de Conavi

Qu son los costos indirectos en el Mercado de Vivienda?2


Los costos indirectos se reeren a los gastos en cada una de las fases de adquisicin de la vivienda; y estos estn clasicados en cuatro etapas de produccin: adquisicin del suelo, fraccionamiento y urbanizacin, edicacin y titulacin de la vivienda. El modelo de estimacin de los costos indirectos es de carcter mixto bajo los supuestos de estabilidad de precios y basado en un esquema homogneo de muestreo. Las variables consideradas son: terreno, vialidad, arroyo, banquetas y reas de donacin. Estas se consideran dentro del costo por metro cuadrado para las fases de urbanizacin y construccin. Y tambin existen variables scales e impositivas como el pago de derechos por servicios pblicos y de amenidades residenciales.3 Es importante sealar que este esquema dene parcialmente los costos de transaccin del mercado de vivienda (ver recuadro de costos de transaccin de la vivienda), para considerarlo en forma integral deberan agregarse otro tipo de costos como aqullos que se generan durante el proceso de bsqueda por parte de los usuarios, aquellos relacionados con el tiempo en pre-venta e informacin disponible sobre los inmuebles. Segn el modelo federalista en Mxico cada entidad tiene un grado de autonoma para denir su modelo de gestin scal local por lo que cabe esperar que los costos y los procedimientos para cada fase de produccin sean distintos entre las entidades federativas. Para los nes de esta investigacin hemos considerado el modelo scal para la adquisicin de vivienda del estado de Aguascalientes4; que aunque no es equivalente ni idntico al resto de las entidades este es similar al resto, es decir, integra la mayora de los conceptos, cuotas, registros, impuestos y tarifas asociadas a la adquisicin residencial en el pas. Las cuatro etapas de produccin de la vivienda son: (I) adquisicin de suelo, (II) fraccionamiento y urbanizacin, (III) edicacin y (IV) titulacin de la vivienda.
2 Los costos indirectos a la vivienda estn denidos dentro del marco de operacin del Programa Sectorial de Vivienda que siguen los lineamientos del Plan Nacional de Desarrollo. Estos se denen de manera general como un instrumento que mide el desarrollo econmico del sector y se reere especcamente a los conceptos de desgravacin, desregulacin habitacional y su marco normativo. La meta denida en el programa de productividad del sector vivienda es que estos costos comerciales no superen el 4% del valor total de la vivienda. Cabe mencionar que el mecanismo o supuestos que denen este rango objetivo del modelo no son explcitos, y por lo tanto esta meta debera ser mejor denida metodolgicamente. En un sentido estricto, los costos directos son la evaluacin y diseo del plan ejecutivo, el costo del terreno y los materiales y mano de obra en el proceso de urbanizacin y construccin. En adicin a estos, los costos indirectos se integran por las licencias y permisos de obra, los impuestos y derechos as como gastos notariales (gastos de gestin y administracin, comercializacin y ventas y gastos nancieros). Estos denen el costo total de la vivienda (vase el Sistema Nacional de Costos Indirectos de la Comisin Nacional de Vivienda (Conavi)). Los costos indirectos tienen su marco regulatorio de referencia en los tres niveles de gobierno. En el mbito federal estos estn legislados en la Ley General de Asentamientos Humanos; para la jurisdiccin estatal tenemos que la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano, el Reglamento de Fraccionamientos, el Reglamento de Construccin, la Ley de Ingresos del Estado, la Ley de Hacienda del Estado y los acuerdos de Arancel Notarial. Y nalmente, en los gobiernos locales existe un conjunto de tres principales marcos de reglamentacin: la Ley de Ingresos municipal, la Ley de Hacienda municipal y el Cdigo Municipal. En estas se jan las tarifas de conexin de drenaje, de agua potable y de electricidad. La aplicacin especca de este modelo es un condominio plurifamiliar vertical de vivienda de inters social, en terrenos en brea de 1 ha situadas en poblaciones urbanas urbanizadas con un precio equivalente a 15 salarios mnimos (s.m.). Se eligi el modelo scal local de adquisicin de vivienda del estado de Aguascalientes porque este integra la mayora de los impuestos, cuotas y tarifas en la adquisicin de vivienda con respecto al resto de entidades. Segn los criterios de soberana local cada estado tiene la autonoma de legislar la adquisicin de vivienda bajo sus criterios locales. El caso de esta entidad es semejante al resto en un 80-85%, por lo que podemos utilizarlo como base de referencia para realizar el anlisis comparativo entre las entidades para los costos indirectos de adquisicin residencial.

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Cul ha sido la tendencia histrica de los costos indirectos de vivienda?


Como se ha comentado en un principio, este estudio es una primera aproximacin hacia los costos de transaccin de la vivienda en Mxico, para realizarlo se ha utilizado las fuentes de informacin pblica disponibles, la ms importante es el Sistema Nacional de Costos Indirectos de Adquisicin de Vivienda (Conavi). Esta se constituye como la fuente principal de informacin que captura estos rubros por entidad federativa. Cabe sealar que en una situacin ideal se debera ordenar esta informacin con criterios cualitativos y de eciencia recaudatoria; as como hacer pblico con ms detalle sus mtodos estadsticos y contar con la mayor conabilidad sobre la recoleccin y calidad de las cifras. En cualquier caso, es la mejor aproximacin sobre el tema y es una referencia valiosa, por ello se ha decidido utilizarla. Desde 1992, el promedio nacional de los costos indirectos ha presentado una tendencia decreciente, se situaban en torno al 12%, para que en la actualidad se ubiquen en 4.41%, marginalmente por encima de la meta5 del 4% sobre el valor comercial. Cabe mencionar que para el ciclo de expansin reciente (2002-2008) la mayora de las entidades (20) tienen un costo indirecto del valor comercial por debajo del promedio nacional. Donde la entidad peor situada es Morelos en torno al 9% y la mejor posicionada es el Distrito Federal con el 2.58% del valor comercial. Si analizamos estos indicadores por fases con base a dos cortes transversales, el primero para 2002-08 y el segundo para 2008 tenemos que se ha observado una mejora marginal en el costo total indirecto. Mientras el primero representaba el 4.61% del valor comercial ahora tenemos que en el presente ao este se sita en 4.41%. La fase de titulacin de la vivienda ha disminuido signicativamente su contribucin al costo indirecto total de casi 50% a 45%, en segundo trmino la fase de fraccionamiento y urbanizacin ha tenido una reduccin marginal se ubica en torno al 25%. El resto de fases han tenido un encarecimiento: por ejemplo, edicacin ha incrementado su participacin 2 puntos porcentuales para situarse en torno al 19%, y por ltimo la adquisicin del suelo, tambin ha mostrado un incremento est en prxima al 10%, mientras que durante 2002-08 estaba en 8.58%. Si consideramos el ltimo ciclo expansivo del sector, es decir, las fases del Sistema Nacional de Costos Indirectos para el ciclo 2002-08 notamos que tambin ha sido favorable para su tendencia. En lo que respecta a la adquisicin del suelo este rubro tiene un promedio de 0.4% del valor comercial, donde la entidad mejor posicionada es el Estado de Mxico, por debajo del 0.2%, y la entidad con el mayor nivel es Hidalgo por encima del 1%. Para los costos de fraccionamiento y urbanizacin el promedio es 1.21% donde la entidad con el mayor nivel es Aguascalientes prximo al 3% y aquella con el menor nivel es Campeche en 0.40%. La fase de edicacin present un nivel de 0.73% para 2002-08 donde la entidad peor situada es Baja California Sur (2.2% del valor comercial) y aquella con el menor nivel es Tabasco que se aproxima al 0.15%. Y la titulacin de la vivienda est ligeramente por encima del 2% del valor comercial donde la entidad con mayor nivel es Guerrero con 5.65% y Distrito Federal en el nivel del 1%.
5 La meta de costos indirectos de 4% sobre el valor de la vivienda fue establecido en el Programa de Productividad del Sector Vivienda. Esta no ha sido denida metodolgicamente en el modelo de estimacin de estos costos, ni explcitamente el mtodo de estimacin para cada entidad federativa.

Evolucin de los Costos Indirectos


Promedio nacional en la adquisicin de vivienda, % del valor comercial
13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 Fuente: BBVA Bancomer con datos de Conavi

Costos Indirectos de Adquisicin de Vivienda por Entidad


Promedio 2002-2008, % del valor comercial
9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
Mor Gro Hgo BCS Jal BC QR Zac Ags Yuc Dgo Gto Ver Tlax Tamps Chih Mx Chis Sin SLP Nay Oax Pue Son Tab Qro Col Coah Camp NL Mich DF

Promedio nacional

Fuente:

BBVA Bancomer con datos de Conavi

Costos Indirectos a la Vivienda por Fases


% del valor comercial
2002-08 Part. % Total (2002-2008) Adquisicin del suelo Fraccionamiento y urbanizacin Edicacin Titulacin de la vivienda
Fuente:

2008 Part. % 4.41 0.44 1.13 0.83 2.02

4.61 0.40 1.21 0.73 2.27

8.58 26.30 15.86 49.25

9.98 25.62 18.82 45.80

BBVA Bancomer con datos de Conavi

Costos Indirectos de Adquisicin de Suelo


Promedio 2002-2008, % del valor comercial
1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0
Mx Ver Col Zac Yuc Oax Chis Pue Gto Tamps SLP Ags DF Camp Son Coah BC Qro Jal NL Chih Dgo Mich Tlax Nay QR Mor BCS Tab Sin Gro Hgo

Promedio nacional

Fuente:

BBVA Bancomer con datos de Conavi

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Costos Indirectos de Fraccionamiento y Urbanizacin


Promedio 2002-2008, % del valor comercial
3.0 2.5 2.0 1.5 Promedio nacional 1.0 0.5 0.0

En resumen, con base en esta informacin tenemos que la entidad mejor posicionada en trminos de costos indirectos es el Distrito Federal donde es ms baja en todas sus fases con respecto al promedio nacional. Aquella entidad con el mayor nivel de costos indirectos es Morelos que se explica por presentar la fase de fraccionamiento y urbanizacin ms cara del pas. De continuar la tendencia observada desde los noventa cabra esperar que la meta ocial para este indicador sea factible alcanzarla. No obstante, dado que las diferencias regionales son importantes cabra plantear la posibilidad de denir metas de costos indirectos para cada una de las entidades y para cada fase de adquisicin para acelerar la convergencia a nivel nacional.

Federalismo local: debera converger a un modelo de reglas homogneo, no necesariamente los mismos costos
Los gobiernos locales, entidades y municipios, se rigen bajo un marco federal que dene su autonoma y por lo tanto plantea un sistema federalista de carcter regional diferente en cada caso particular. En un escenario ideal debera ser perfectamente homogneo en su reglamentacin, no necesariamente en sus costos, porque la equivalencia en cada modelo de nanzas pblicas locales traera consigo mltiples benecios y una considerable transparencia para el sistema en su conjunto. Un mejor marco legal, para la produccin y adquisicin de vivienda, debera ser estable y equivalente en cada entidad federativa. Por ejemplo, si un inversionista o adquiriente de vivienda enfrenta un proceso diferenciado en cada jurisdiccin entonces observamos que la realizacin de sus proyectos y desarrollos habitacionales, as como la migracin de la poblacin, en distintas localidades se ve muy limitada. En cambio, un sistema de reglas homogneo a nivel nacional permitira reducir los costos de aprendizaje, especializarse en modelos de negocios y facilitar la movilidad residencial de la poblacin. En la estructura de los costos indirectos por fase de produccin, agente (promotor y adquiriente) y jurisdiccin recaudadora (Estado y municipio) de 2004 al presente ao observamos una participacin proporcionalmente estable a lo largo del tiempo en cada aproximacin del sistema. Para la distribucin de los costos entre promotores y adquirientes es de 50% aproximadamente para cada uno. Y para el caso de recaudacin6 observamos que el estado tiene el 21%, los municipios por encima del 50% y otros el 24%. Ahora comentamos un nivel adicional de desagregacin de cada fase de los costos indirectos; donde presentamos los principales impuestos, cuotas y tarifas para cada una de estas durante 2007. En la adquisicin del suelo para edicacin el impuesto sobre adquisicin de inmuebles es la principal fuente de recaudacin de los gobiernos locales situndose en torno al 1.6% del valor comercial, y la peor posicionada es el avalo de los inmuebles con un valor inferior al 0.2%. Para el fraccionamiento y urbanizacin la cuota de apeo y deslinde catastral es la principal fuente de recaudacin en torno al 2.5% y el registro de
6 Por ejemplo, el total de costos indirectos durante 2007 fue de $23.4 millones de pesos con una recaudacin promedio por entidad de $731 mil pesos. La entidad con el mayor nivel de recaudacin fue Jalisco con $1.2 millones y aquella con menor nivel de recaudacin fue Nuevo Len con $360 mil pesos. Para el caso especco de la adquisicin del suelo los gastos fueron de $2.4 millones de pesos con un nivel promedio de $73 887 pesos por entidad. Los costos totales por fraccionamiento y urbanizacin fueron de casi $6 millones de pesos con un nivel promedio por entidad de $181 mil pesos. Para el caso de la edicacin el costo total fue de $3.9 millones de pesos con un gasto indirecto promedio de $117 mil pesos por entidad. Y por ltimo, los costos de titulacin de la vivienda fueron de $11 millones de pesos con un nivel medio de $333 mil pesos.

Fuente:

Costos Indirectos de Edicacin


Promedio 2002-2008, % del valor comercial
2.5

2.0

1.5

1.0 Promedio nacional 0.5

0.0
Tab Col Chis Chih Oax Mich DF Hgo Tlax Nay Dgo Son Sin Yuc BC Coah Camp Zac Qro Gro Ags Gto NL Pue Tamps QR Ver Jal Mor SLP Mx BCS

Fuente:

Costos Indirectos de Titulacin de la Vivienda


Promedio 2002-2008, % del valor comercial
6 5 4 3 Promedio nacional 2 1 0
DF Mich NL Ags Pue Mx Tlax Coah Gto SLP Camp BCS Sin Qro Nay Col Tab QR Son Tamps Ver Chih Chis Oax Zac Dgo Yuc Jal BC Hgo Mor Gro

Fuente:

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Ags Mor Tlax BCS Zac Gto QR Hgo Pue BC Chih Nay Chis Yuc Gro Sin Jal Col Mx Ver DF Dgo Oax Tamps Mich SLP Coah NL Qro Tab Son Camp

BBVA Bancomer con datos de Conavi

BBVA Bancomer con datos de Conavi

BBVA Bancomer con datos de Conavi

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alineamiento y nmero ocial est por debajo del 0.5% situndose como el registro con menor capacidad scal. Para el caso de edicacin los pagos por derechos por conexin de agua potable domiciliaria es la principal carga impositiva con un nivel en torno al 3.5%. Y para la titulacin de vivienda el costo indirecto principal son los honorarios notariales con un valor en torno al 7% seguido en segundo trmino por el Impuesto sobre Adquisicin de Inmuebles (ISAI) al 4% del valor comercial; y en ltima instancia tenemos al certicado de no adeudo de impuesto predial con un valor de 0.14% del valor comercial. Cabe mencionar que el nivel de recaudacin de los costos indirectos es relativamente bajo y en algunos casos existe recaudacin cero para algunas cuotas e impuestos (p.e. certicado de libertad de gravamen o inscripcin de la escritura en el Registro Pblico de la Propiedad). Sobre todo si lo compramos con el nivel de actividad observado desde el 2002. Si evaluamos a las entidades en cada una de sus fases de produccin encontramos que el 30% de los estados presentan un elevado costo en al menos tres de sus fases de adquisicin de vivienda, el 50% en dos y el 30% nicamente una. En adicin a la caracterstica del sistema federalista de los gobiernos locales, tenemos que en materia de dotacin de infraestructura, provisin de bienes pblicos y accesibilidad de servicios gubernamentales existe un amplio margen para consolidar un sistema de costos indirectos an ms estable y equivalente a travs del tiempo entre las entidades. Las inversiones de infraestructura permiten consolidar el modelo regional de cada entidad federativa, pues esta es una inversin pblica estratgica. La fase de fraccionamiento y urbanizacin est ampliamente correlacionada con el programa de inversiones pblicas del mercado habitacional, donde precisamente encontramos que existe un mayor grado de diferenciacin entre las nanzas pblicas locales y, tambin los costos indirectos son mayores al resto de las fases en la adquisicin de vivienda. La estrategia de la presente administracin, basada en el Plan Nacional de Infraestructura, ofrece una gran oportunidad para introducir reformas institucionales y legales necesarias para consolidar la equivalencia entre entidades y municipios. Este es un proceso gradual, no obstante la convergencia a un modelo homogneo en reglamentacin es de carcter prioritario que podra adems, facilitar la meta de 4% de los costos indirectos y en consecuencia detonar una mayor inversin ja en obra pblica regional. Por una parte, el modelo de adquisicin de las reservas territoriales, por parte de los principales desarrolladores del sector, es una variable de gran relevancia para los costos de transaccin en la adquisicin de vivienda. Esta ha sido una estrategia que ha generado una mayor rentabilidad, sinergias y economas de escala en este modelo de negocio habitacional; y por ende se ha consolidado como una de la formula de crecimiento de largo plazo de las principales empresas promotoras de vivienda. Desde el punto de vista del federalismo7, esta situacin es un dilema para la autonoma y la bsqueda de un modelo ms eciente de administracin pblica de los gobiernos locales. Pues estos
7 Existen todava problemas en los esquemas institucionales de adquisicin habitacional: en la realidad cotidiana de las transacciones inmobiliarias existen an transferencias al margen con implicaciones en el nivel de bienestar de la poblacin y la eciencia de los proyectos inmobiliarios. Estas deben ser eliminadas de la dinmica y funcionamiento del sector residencial. Los retrasos en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, las seales difusas en las decisiones de inversin o la complejidad en la obtencin de informacin para la adquisicin de un inmueble se deben en gran medida a la presencia de algunas reglas poco claras en su funcionamiento.

Costos Indirectos a la Vivienda


Promedio 2002-2008, % del valor comercial
I 0.59 Morelos 0.73 Guerrero 1.03 Hidalgo Baja California Sur 0.66 0.39 Jalisco 0.36 Baja California 0.52 Quintana Roo 0.20 Zacatecas 0.28 Aguascalientes 0.20 Yucatn 0.41 Durango 0.27 Guanajuato 0.18 Veracruz 0.50 Tlaxcala 0.27 Tamaulipas 0.41 Chihuahua 0.17 Mxico 0.24 Chiapas 0.69 Sinaloa San Luis Potos 0.27 0.51 Nayarit 0.23 Oaxaca 0.25 Puebla 0.31 Sonora 0.68 Tabasco 0.36 Quertaro 0.19 Colima 0.34 Coahuila 0.29 Campeche 0.41 Nuevo Len 0.48 Michoacn 0.28 Distrito Federal Prom. nacional 0.40
Fase I Fase II Fase III Fase IV Fuente:

Fases II III 2.61 1.06 1.58 1.88 1.03 1.35 1.67 1.85 2.90 1.15 0.91 1.78 0.93 2.16 0.88 1.28 0.97 1.19 1.04 0.79 1.21 0.89 1.58 0.53 0.54 0.58 1.02 0.76 0.40 0.60 0.81 0.92 1.21 1.25 0.78 0.35 2.16 1.24 0.56 1.15 0.64 0.80 0.54 0.40 0.92 1.18 0.36 1.03 0.30 1.80 0.29 0.53 1.26 0.37 0.32 0.94 0.49 0.16 0.64 0.17 0.59 0.61 0.93 0.33 0.33 0.73

IV 4.27 5.65 3.71 1.88 3.10 3.36 2.18 2.76 1.21 3.04 3.01 1.63 2.25 1.49 2.24 2.32 1.31 2.46 1.90 1.83 2.04 2.70 1.23 2.23 2.15 1.92 2.08 1.57 1.85 1.17 1.15 1.05 2.27

Total

8.71 8.22 6.67 6.57 5.76 5.63 5.52 5.45 5.18 4.92 4.73 4.60 4.54 4.50 4.42 4.31 4.24 4.18 4.15 4.15 4.14 4.13 3.99 3.56 3.53 3.50 3.46 3.25 3.15 3.10 2.76 2.59 4.61

Adquisicin del suelo Fraccionamiento y urbanizacin Edicacin Titulacin de la vivienda BBVA Bancomer con datos de Conavi

Costos Indirectos por Agente


%
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2004 2005 2006 2007 2008 Adquiriente Promotor Fuente: BBVA Bancomer con datos de Conavi

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Costos Indirectos por Recaudador


%
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2004 2005 2006 2007 2008 Otro Municipio Estado Fuente: BBVA Bancomer con datos de Conavi

deben dotar de infraestructura residencial adicionales a otros proyectos y ritmos de inversiones productivas (p.e. clusters, educacin, salud, transporte, etc.), lo que genera presin en las nanzas locales y en la velocidad de dotacin de infraestructura. Ante estas limitantes es necesario explorar las ventajas de un sistema federalista, si bien ms homogneo, tambin ms sustentable y con un mejor esquema de costos de transaccin a travs del cumplimiento de la meta de los costos indirectos en la adquisicin de vivienda para cada una de las entidades y municipios del pas que permita potenciar sus benecios. En sntesis, el papel que deberan jugar unos costos indirectos y de transaccin con un menor nivel es a favor de la eliminacin de estas fricciones del modelo institucional; pues introduciran una mayor transparencia, mejor sostenibilidad de las inversiones residenciales y una mayor integracin del sector al resto de las economas locales y regionales.

Impuestos a la Adquisicin del Suelo


2007, % del valor comercial
1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 A A B C D E F G Fuente: B C D E F G Avalo del inmueble Certicado de libertad de gravamen Honorarios notariales Impuesto predial Inscripcin de la escritura en el Registro Pblico de la Propiedad Impuesto sobre Adquisicin de Inmuebles Certicado de no adeudo de impuesto predial BBVA Bancomer con datos de Conavi

Conclusiones: Mxico debera encaminarse hacia un modelo federalista


El caso de Mxico est caracterizado por presentar mltiples restricciones en el mercado de vivienda por la existencia de diversas restricciones y costos, lo que implica una dbil integracin de la industria al resto de sectores, restando potencial crecimiento al sector. En este artculo hemos analizado como una primera aproximacin de carcter general los costos de transaccin. Es recomendable que los agentes del sector mejoren su grado de coordinacin en la toma de decisiones, de tal forma que se establezcan o mejoren los marcos regulatorios a travs de un esquema integral de medidas que permitan acelerar el crecimiento del mercado, ofrecer mejores garantas y eliminar los cuellos de botella. Uno de ellos, de los ms importantes a revisar se reere a la provisin de oferta de suelo urbanizado apto para vivienda. El marco institucional bajo el cual se realizan las transacciones del mercado de vivienda en Mxico debera incentivar an ms la actividad privada del sector con una mayor disponibilidad de informacin y una estrategia coordinada para minimizar los costos asociados a la realizacin de transacciones inmobiliarias. No obstante, la tendencia de los costos indirectos de la vivienda es decreciente y se sita en un nivel prximo a la meta del 4% del valor comercial. Cabe mencionar que este indicador es an una aproximacin parcial a los costos de transaccin del mercado. Tambin existen importantes diferencias regionales debido a que la naturaleza de estos costos est muy vinculada con el sistema federalista y la recaudacin scal de los gobiernos locales y municipales. En este sentido cabra mencionar algunas recomendaciones necesarias para alcanzar la meta planteada para este programa: a) Se debera denir un modelo de simplicacin administrativa de tal manera que se integren los impuestos y cuotas scales en la adquisicin residencial en un menor nmero de trmites y gestiones en cada una de las fases de la adquisicin de vivienda. b) Tambin es necesario homogeneizar el marco impositivo-scal federalista; es decir, dado que cada entidad tiene un modelo de recaudacin independiente al resto esto hace an ms difcil la migracin de las empresas entre las distintas plazas del mercado. En su caso, un marco homogneo o estndar denira un esquema ms sencillo y funcional para los promotores y constructores inmobiliarios. c) Es relevante evaluar los efectos de una menor recaudacin por im-

Impuestos al Fraccionamiento y Urbanizacin


2007, % del valor comercial
3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 A A B C D E F G H Fuente: B C D E F G H Alineamiento y nmero ocial Deslinde catastral Red general de alcantarillado al fraccionamiento Apeo y deslinde catastral Conexin de la red general de alcantarillado al fraccionamiento Derechos por conexin agua potable y drenaje de fraccionamiento Licencia de fraccionamiento Licencia de obras de urbanizacin BBVA Bancomer con datos de Conavi

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puestos y tarifas de los costos indirectos; dada la evidencia presentada tenemos que existen trmites e impuestos con muy baja recaudacin; esta situacin no es justicada dado el ritmo de construccin que se ha observado en el sector. Por lo que es necesario implementar programas que hagan ms ecaz el esquema de nanzas pblicas locales del sector vivienda, que faciliten el desarrollo de infraestructura. Las principales empresas promotoras de vivienda, a travs de sus reservas territoriales, son agentes estratgicos en el modelo de desarrollo econmico local de cada entidad. Tambin, son las rmas que denirn el modelo de crecimiento residencial en el mediano plazo de las localidades donde han adquirido suelo para vivienda. Estas, a su vez, juegan un rol relevante con el gobierno en materia de dotacin de infraestructura para urbanizar el suelo en brea y proveer de bienes pblicos y amenidades residenciales que detonan el proceso de acumulacin de plusvala en cada localidad. Finalmente, ante la cuestin: cmo disminuir los costos indirectos de adquisicin a la vivienda?; planteamos los siguientes puntos de inters. Primero, desde un punto de vista metodolgico si integramos el modelo de costos indirectos en un marco de estimacin ms general donde se considere, tambin, a los costos de bsqueda, de informacin, los pagos colaterales al sistema institucional y aquellos generados por el marco de regulacin entonces observaramos una estimacin de los costos indirectos ms realista; y tambin se lograra una aproximacin hacia la estimacin de los costos de transaccin en la adquisicin de la vivienda en Mxico. Por una parte, la disminucin de estos costos es deseable ante un mayor fomento a la integracin del mercado de vivienda al resto de industrias y sectores de cada economa local. Es decir, en la medida que este sector se encuentre ms integrado y con una mejor regulacin entonces los costos de transaccin de cada fase de adquisicin estaran mejor identicados y se incentivara la bsqueda para reducirlos. As tambin, en los casos en que una transaccin inmobiliaria genera una serie de transacciones en otras ramas vinculadas, estas tambin enfrentan costos de transaccin vinculados a cada adquisicin residencial. Por lo tanto, una estimacin eciente de estos costos tendra mltiples efectos positivos spill-overs sobre el resto de transacciones de compra-venta de insumos para la construccin residencial, informacin para los usuarios y en ltima instancia para la formacin de precios y desarrollo del sector vivienda.

Impuestos a la Edicacin
2007, % del valor comercial
3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 Alineamiento y nmero oficial Fuente: Derechos por conexion de agua potable domiciliaria Licencia de construccion

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Impuestos a la Titulacin de la Vivienda


2007, % del valor comercial
8 7 6 5 4 3 2 1 0 A A B C D E F G H Fuente: B C D E F G H Avalo del inmueble Certicado de libertad de gravamen Certicado de no propiedad Honorarios notariales Inscripcin de la escritura en el Registro Pblico de la Propiedad Inscripcin del crdito hipotecario en el Reg. Pb. de la Propiedad ISAI Certicado de no adeudo de impuesto predial BBVA Bancomer con datos de Conavi

Entidades con Elevados Costos Indirectos por Etapa


Por encima del promedio, fases de produccin
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Referencias
Aranda G, Castillo S. M. Y Rodrguez A. F. (2000). Anlisis econmico de los costos de transaccin del mercado de bienes races. Anlisis Econmico, primer semestre, XV, 31, 137-164. European Mortgage Federation (2007). The protection of the mortgage borrower in the European Union European Mortgage Federation (2007). Study of the efciency of the mortgage collateral in the European Union Shlomo, Angel (2000). Housing policy matters: a global analysis. Oxford University Press Williamson, Oliver (2005). Transaction Cost Economics. Springer US.

0
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Fuente:

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Javier Amador Ociel Hernndez

javier.amador@bbva.bancomer.com o.hernandez@bbva.bancomer.com

Mercado de Bursatilizaciones1 Hipotecarias en Mxico


Introduccin
El objetivo de este artculo es analizar si la crisis subprime de EEUU ha tenido algn impacto en el mercado de bursatilizaciones en Mxico. Para ello, se describen los cambios macroeconmicos e institucionales que permitieron el crecimiento y desarrollo del mercado hipotecario en Mxico, y dieron origen al mercado secundario (ie, a las bursatilizaciones hipotecarias). A pesar de ser un mercado todava pequeo, ha crecido de forma dinmica en los ltimos aos y tiene un enorme potencial. Que se mantenga este ritmo de expansin es fundamental, ya que las bursatilizaciones tendern a ser una fuente de nanciamiento cada vez ms importante para el sector, ante las limitantes que impondrn a la demanda de vivienda y el crdito hipotecario los balances bancarios.

1. Desarrollo y evolucin
1.1 Cambios que permitieron el desarrollo del mercado secundario Para generar las condiciones para un mercado secundario de hipotecas en Mxico, primero se tuvieron que superar una serie de obstculos que impedan el crecimiento y desarrollo del mercado primario despus de la crisis de 1995. Las elevadas tasas de inacin y la inestabilidad nanciera impedan el otorgamiento de crditos a tasas de inters jas y a plazos largos. Desde entonces, los ciclos econmicos en Mxico han sido ms estables expansiones ms duraderas y recesiones ms suaves, y han estado caracterizados por un proceso de desinacin hasta alcanzar en los ltimos aos inaciones bajas y estables. En consecuencia, las tasas de inters han estado caracterizadas por una tendencia a la baja. La estabilidad econmica es el principal fundamento sobre el que descansa el crecimiento y desarrollo del mercado hipotecario primario en Mxico. Por un lado, un nmero de familias cada vez mayor puede acceder a un crdito hipotecario y comprar una vivienda aumento en la demanda, y por otro, el INFONAVIT, las Sofoles y los Bancos tuvieron el marco y los incentivos adecuados para otorgar hipotecas a tasas de inters jas y a plazos cada vez ms largos.
Por otra parte, la ausencia de rcords de historial crediticio de las personas impeda la estimacin de riesgo y probabilidades de impago de los solicitantes de crdito. La falta de historiales crediticios completos creaba dicultades para estimar no slo las probabilidades de impago, sino tambin las de prepago. Se cre el Bur de Crdito, que adems funcion como un mecanismo para compartir la informacin crediticia de las personas, con la cual se pudieran apoyar las decisiones de crdito. Adicionalmente, exista una incertidumbre elevada sobre la duracin y los resultados nales de los procesos de recuperacin de las garantas de los crditos hipotecarios los inmuebles. Las ejecuciones de hipotecas en Mxico requeran de mucho tiempo: documentarlas poda tomar hasta cinco meses, y la orden de venta de la vivienda poda demorar hasta dos aos. En 2000 se hacen cambios a la Ley General de Ttulos y Operaciones de Crdito que logran acortar estos tiempos.2 Los cambios en la legislacin en ese ao introdujeron al mercado un nuevo instrumento los certicados burstiles, que
1 2 Emisiones de ttulos de deuda respaldados por hipotecas. Se modica la Miscelnea de Garantas que modica diversas leyes y disposiciones legales para permitir una recuperacin ms gil de las garantas de crditos al consumo.

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era sucientemente exible para ser usado como un vehculo de bursatilizacin (VB), y desde entonces tambin se permite a los deicomisos actuar como un VB, y a los inversionistas de estos se les garantizaron los derechos sobre el colateral de los prstamos. Adicionalmente, los procesos de ejecucin de hipotecas fueron simplicados en el caso de los deicomisos porque los administradores de estos tienen el derecho para vender el colateral de los prstamos en una subasta pblica sin necesidad de seguir un proceso judicial. No obstante, an entonces, los deudores no eran responsables por el monto de crdito restante en caso de que la garanta la propiedad se vendiera por menos del monto por pagar. En 2003 se hacen cambios adicionales a la Miscelnea de Garantas3 con los cuales los deudores son a partir de entonces responsables por el pago total de la deuda. Superados estos obstculos, existan otros que impedan el desarrollo del mercado secundario de hipotecas a travs de las bursatilizaciones (Cuadro 1). Hasta la creacin de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) en 20014, no haba una institucin que dirigiera y supervisara los estndares de los crditos a bursatilizar. Adems, los crditos hipotecarios no estaban estandarizados. Cada banco ofreca sus propios trminos de crdito, lo que volva imposible juntar las hipotecas y bursatilizarlas. En 2003, cambios adicionales en la legislacin5 establecieron clusulas nancieras estandarizadas para todos los contratos de crdito que requeran que la informacin de estos apareciera en un formato estndar que permitiera hacer comparaciones entre diferentes contratos.

Cuadro 1. Bursatilizaciones
Principales Caractersticas La bursatilizacin de hipotecas es una tcnica que permite a los originadores de stas fondearse en el mercado y transferir el riesgo de crdito inherente a un conjunto de hipotecas. En una operacin de bursatilizacin, el originador vende su portafolio de hipotecas a un vehculo de bursatilizacin (VB). El VB emite ttulos representativos de derechos sobre los rendimientos que generen las hipotecas transferidas. El ujo generado por los intereses y el pago del capital de los crditos hipotecarios es usado para pagar el rendimiento de los ttulos respaldados por hipotecas (MBS), y las hipotecas actan como el colateral. Una eciente bursatilizacin de hipotecas requiere que: 1.- el conjunto de prstamos a bursatilizar tenga caractersticas uniformes (incluyendo trminos del crdito, documentacin, calidad crediticia, y desempeo histrico); y 2.- los procedimientos de ejecucin de hipotecas deben ser rpidos y de bajo costo. Adems, las hipotecas deben ser totalmente transferibles, ya que el VB debe adquirir todos los derechos de los ujos provenientes de los crditos hipotecarios y su derecho sobre el colateral debe prevalecer sobre cualquier otro. Principales Benecios La bursatilizacin de las hipotecas permite a los originadores obtener el valor presente de los ujos que generen los crditos de forma inmediata. Por tanto, la operacin genera fondeo para nuevas actividades de crdito. La mayor rotacin de activos que se obtiene les permite expandir la generacin de crditos. La bursatilizacin es uno de los mecanismos ms ecientes para obtener recursos que les permitan otorgar ms crditos. Adems, al remover las hipotecas de su balance, los originadores diversican su riesgo de mercado y crdito. En consecuencia, una vez que las hipotecas salen del balance de los originadores, los requerimientos de capital por regulacin disminuyen. La bursatilizacin permite transformar activos poco lquidos (hipotecas) en instrumentos nancieros negociables en los mercados de valores.
Fuente: BBVA Bancomer

1.2 El mercado secundario: aprendiendo de la experiencia internacional Como en EEUU, el mercado secundario de hipotecas en Mxico fue lanzado con el apoyo de iniciativas gubernamentales. Sin embargo, Mxico se alej del modelo de EEUU en el que Fannie Mae y Freddie Mac compran las hipotecas a los originadores que cumplen con ciertos estndares, las agrupan para usarlas en sus bonos respaldados por hipotecas, cuyos rendimientos son pagados con las amortizaciones de los crditos. En Mxico, los originadores emiten directamente en el mercado y se benecian de las garantas (credit enhacements) que ha otorgado la SHF (Cuadro 2), y que tienen la intencin de facilitar las operaciones del mercado secundario. El uso de stas permite mejorar las calicaciones de las bursatilizaciones. Recientemente, empresas privadas como Genworth, AIG, entre otras, han provedo garantas como lo hace la SHF. El desarrollo del mercado hipotecario de bursatilizaciones ha permitido que algunas Sofoles bursatilicen su cartera de crditos de forma independiente y/o que acten como vehculos de bursatilizacin comprando carteras de crditos a otras Sofoles ms pequeas con el objetivo de bursatilizar de forma agregada.
Algunas caractersticas del modelo dans han atrado especial atencin en Mxico. La caracterstica ms importante de este modelo es la elevada liquidez del mercado secundario. Las emisiones de ttulos son altamente lquidas porque las carteras de crditos ofrecen caractersti3 Entre otros aspectos positivos, se acortan los plazos de los procedimientos legales y aumenta la certeza de recuperar el monto total de un crdito otorgado (antes slo el monto que llegara a cubrir la garanta). Creada con el propsito de promover el desarrollo mercado primario y secundario de hipotecas. La SHF ha establecido lineamientos mnimos de colocacin y administracin de crditos hipotecarios. Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia del Crdito Garantizado.

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Cuadro 2. Programa de Garantas de la SHF


Garantas a Acreedores La SHF otorga un Seguro de Crdito Hipotecario o Garanta por Incumplimiento (GPI), que cubre hasta el 35 por ciento (del saldo restante, ms los intereses) en primera prdida por cada crdito hipotecario, cuando el impago lleva seis meses consecutivos y el crdito est en proceso de recuperacin. La cuota por el GPI la paga el deudor, a travs del intermediario nanciero. Un Esquema de Seguro de Hipoteca (GI) que asegura al acreedor por hasta 70% del saldo restante del prstamo hipotecario, ms los intereses. Garantas a Emisores Las Garantas Financieras Parciales o Garanta de Pago Oportuno (GPO) estn diseadas para proveer seguridad del pago oportuno del principal y los intereses por hasta 85% del saldo restante e intereses para aquellos portafolios de prstamos que cumplan con ciertos requerimientos (no obstante, la mxima proteccin adquirida por cualquier institucin hasta ahora ha sido 25%). Si el deicomiso no tiene suciente liquidez para un pago, se puede obtener una lnea de crdito para pagar los intereses y el capital. Una vez que se paga esta lnea de crdito, puede obtenerse otra vez si se requiriera. Para calicar al apoyo de la SHF, los crditos hipotecarios tienen que ser originados con requerimientos especcos entre otros, razones de deuda a ingreso (DTI), de prstamo a valor (LTV), tipo de propiedades y valor, y reportes de los intermediarios nancieros. Si algn prstamo no cumple con los criterios solicitados, el deicomiso tendr que reembolsar a la SHF por cualquier pago que la garanta haya hecho para ese prstamo.
Fuente: BBVA Bancomer

cas uniformes, como cupn, tasa de amortizacin, y razones de deuda a valor (LTV). La emisin y comercializacin de las bursatilizaciones es hecha a travs del Instituto Central de Depsito de Valores dans (VP). En este sentido, en Mxico para complementar el desarrollo de mecanismos ecientes de agregacin de cartera con la nalidad de facilitar la bursatilizacin por parte de acreedores pequeos y medianos se cre, con la participacin de la SHF, la Hipotecaria Total (HiTo), que contribuye a la liquidez del mercado y facilita la comercializacin de las emisiones de ttulos. HiTo proveer al mercado con una plataforma que permite la conexin entre la originacin de los crditos hipotecarios y el mercado de capitales i.e., los Bonos Respaldados por Hipotecas (Borhis) se podrn emitir desde el momento que se est otorgando la hipoteca. El VP se ha encargado del desarrollo de HiTo y su plataforma tecnolgica. Se esperan muchos benecios: a) reducir el tiempo entre la colocacin y la bursatilizacin de los crditos, disminuyendo costos y riesgos, b) acceso directo y continuo de los otorgantes de crdito al mercado de capitales, c) mayor participacin de emisores pequeos y medianos, d) emisiones de mayor tamao (que ayudarn a la profundidad y liquidez del mercado), y e) que la tasa de inters sea conocida al momento de bursatilizar la cartera de crditos con lo cual se eliminar el riesgo de mercado que enfrentan los emisores por el tiempo que transcurre entre la fecha de colocacin de los crditos y la de su bursatilizacin que puede llevar hasta 28 meses. La SHF que fue creada con el objetivo de desarrollar el mercado de hipotecas secundario en Mxico est gradualmente dejando su rol como otorgante de crdito para las Sofoles, para concentrarse en apoyar a las instituciones nancieras en la colocacin de Bohris directamente en el mercado de capitales. No obstante, recientemente ante el impacto de la crisis subprime en la liquidez del mercado de bursatilizaciones en Mxico, la SHF abri mecanismos de nanciamiento alternos de corto plazo.6 HiTo ayudar a agilizar el proceso de bursatilizacin lo que permitir una mayor profundidad y liquidez del mercado.

2. El mercado de bonos respaldados por hipotecas en Mxico: diferencia en caractersticas de los crditos bursatilizados, Bohris vs. subprime
La actual crisis hipotecaria y nanciera en EEUU, cuyo principal detonador fue el mercado subprime del sector inmobiliario, ha despertado la inquietud de los inversionistas sobre las condiciones y caractersticas del mercado de bursatilizaciones hipotecarias en Mxico. Se trata, en principio, de dos mercados con dimensiones distintas, desde el tamao que representan las bursatilizaciones hipotecarias dentro del total de valores en moneda local en circulacin en torno a 15.0% en EEUU y 1.8% en Mxico, hasta el grado de liquidez y madurez de los mercados. Es precisamente el reciente desarrollo del mercado de bursatilizaciones mexicano, uno ordenado y basado en reglas estrictas, lo que a nuestro juicio sustenta la fortaleza de este naciente mercado en Mxico. El
6 Comunicado de prensa del 28 de febrero de 2008: SHF refrenda su compromiso de proveer liquidez al mercado de nanciamiento a la vivienda en Mxico. SHF ha abierto mecanismos de nanciamiento alternos de corto plazo para atacar, especcamente, el problema de liquidez de los mercados de deuda hipotecaria. Estos prevn nanciamiento para la compra de cartera, tanto individual como a la construccin, a travs de vehculos de propsito especial, cuyas caractersticas sean congruentes con las transacciones estructuradas que actualmente son emitidas en el mercado (v.g. alta calicacin crediticia, criterios estndar de elegibilidad de cartera, diversicacin de cartera, etc.). Este nanciamiento jugar las veces de un puenteo temporal para que el colateral sea vendido a travs de las transacciones de mercado abierto.

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origen de las bursatilizaciones coincide con el despegue del mercado inmobiliario, cuyo auge en los ltimos aos est lejos de ser catalogado como un boom. La creciente disponibilidad de crdito hipotecario y en trminos ms razonables i.e., plazos ms largos, menores tasas de inters, enganches ms bajos ha impulsado al sector inmobiliario en Mxico; sin embargo, es un mercado que crece a ritmos razonables y sostenibles a tasas apenas por arriba del PIB, y sin desequilibrios importantes i.e., sin excesos de demanda u oferta, a diferencia del de EEUU, en el cual la relajacin excesiva en los estndares de crdito tasas de inters ajustables, posibilidad de cero enganche, no se requera demostrar ingresos, etc gener un exceso de demanda en el mercado en el que la gente peda ms all de sus posibilidades, volviendo creciente el desequilibrio que impuls un dinamismo insostenible en el crecimiento de los precios de la vivienda. As, mientras el aumento en los precios de las casas en EEUU fue superior a 100% para el periodo 1T00 - 2T06, en Mxico, ste fue cercano a 40%, es decir, un nivel muy similar a la inacin acumulada durante ese lapso (37%). En Mxico, la demanda contina creciendo a un ritmo ligeramente mayor que la oferta, y en un contexto de dcit remanente de vivienda y una fuerte demanda potencial. En sntesis, es muy difcil que el mercado en Mxico muestre desequilibrios comparables a los ocurridos en EEUU. Con relacin al modelo de bursatilizaciones hipotecarias en Mxico, ste se basa en un formato conservador, propicio de un mercado naciente, en el que los originadores han bursatilizado portafolios slidos, con crditos de alta calidad que protegen a los inversionistas: a tasa ja, todos para primera vivienda, a personas con un buen historial crediticio, razones deuda a ingreso (DTI) no mayores a 33%, prstamos a valor (LTV) no mayores a 90%, crditos con seguros hipotecarios. Adicionalmente, ningn contrato se establece sobre crditos que tienen ms de tres pagos vencidos. Todo lo anterior contrasta con los estndares tan laxos por los incentivos perversos7 con los que se otorgaron las hipotecas subprime en EEUU: no importaba si era un crdito para primera vivienda o no, la mayora de los crditos eran a tasa variable, con la posibilidad de obtenerlos sin comprobar ingresos, tener un buen historial crediticio y/o dar enganche, no existi un limite mximo en el LTV, ni importaba el DTI. Existe una enorme diferencia entre los mercados de bursatilizaciones de Mxico y EEUU que incluso los vuelve no comparables vale la pena explicar de forma ms detallada los excesos en los que cayeron los involucrados en la cadena de bursatilizacin de la cartera hipotecaria en EEUU. Todos en la cadena tuvieron incentivos perversos y se cre lo que en economa es conocido como el Problema Agente-Principal. Los originadores entraron en una situacin de riesgo moral. Saban que tendran elevados retornos si los crditos de alto riesgo eran pagados y slo tendran una fraccin de las prdidas si suceda lo contrario al empaquetarlos y venderlos se quedaban slo con el riesgo de impago de un pequeo porcentaje. As, tuvieron pocos incentivos para escoger cuidadosamente a quien darle una hipoteca, ya que saban que no mantendran el riesgo y s las ganancias por emitir los crditos. El exceso de liquidez, los bajos spreads y la bsqueda de exceso de rendimiento fueron cada vez ms determinantes indirectamente de los estndares de crdito. En la cadena tambin han sido criticadas las agencias
7 En economa se habla de incentivos perversos, cuando stos operan en el sentido opuesto al que deberan.

Diferencia en Caractersticas de los Crditos Bursatilizados


Bohris (Mxico) Estndares de crdito Originacin Estrictos Subprime (EEUU) Relajacin excesiva Polticas de originacin excesivamente laxas; poco o malo historial crediticio, posibilidad de obtener crdito sin comprobar ingresos (cerca de la mitad de los crditos)

Buenos estndares, crditos slo a personas con un buen historial crediticio; generalmente para primera vivienda Administra- No se separa administracin cin de originacin Completo y Historial buen historial; crediticio; necesario comprocomprobar bacin de ingresos ingresos Adecuadas Razones deuda a in- razones greso (DTI) y monto del crdito a valor de la vivienda (LTV) Tasas de inters Fijas

Administracin separada de originacin Poco o mal historial; era posible obtener el crdito sin comprobar ingresos

Crditos con muy poco o sin enganche, por tanto, LTV cercanos a 100% (y mayores a 100% con la cada posterior de los precios) y DTI elevados (y en niveles impagables para muchas personas al ajustarse las tasas) La mayora de los crditos con tasa variables, que se ajustaban fuertemente al alza despus los dos primeros aos del crdito

Fuente:

BBVA Bancomer con datos de Conavi

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calicadoras, quienes tambin enfrentaban incentivos perversos. Se ha argumentado que asignaron calicaciones de AAA a productos estructurados (e.g. CDOs) muy fcilmente. La relajacin excesiva en los estndares de crdito tambin gener otro problema: seleccin adversa ie, se atrajo una concentracin de las personas que implicaban mayores riesgos. Los que tenan mayor probabilidad de no poder pagar los prstamos hipotecarios eran quienes tenan ms incentivos para demandar este tipo de crditos subprime con estndares tan laxos. Como los originadores de los prstamos incurran en elevados costos jos por el gran nmero de empleados, el negocio dependa de la cantidad de prstamos que se emitan y no la calidad de stos ya que no se quedaban con el riesgo. Lo anterior provoc que siguieran generando cada vez ms crditos que despus empaquetaban los bancos de inversin y para los cuales ya exista una fuerte demanda de los inversionistas. As, se sigui alimentando a todos los participantes en la cadena, con estndares de crdito cada vez ms laxos. Dentro de la relajacin de estndares de crdito, un factor fue fundamental: las tasas de inters ajustables. Los crditos subprime se otorgaban con tasas de inters introductorias anormalmente bajas (teaser) que permitan pagos muy bajos en los aos iniciales del prstamo por lo regular los primeros dos. Estas tasas introductorias generaron dos problemas que aumentaron los riesgos de impago. Por un lado se incentiv a muchas familias a pedir prestado ms all de sus posibilidades los pagos iniciales eran bajos y podan cubrirlos y, por otro, en la mayora de los casos los pagos iniciales antes de que se ajustar al alza la tasa de inters ni siquiera cubran los intereses del prstamo, lo que aumentaba el principal la deuda. Al terminar el periodo inicial se ajustaban los pagos por las mayores tasas de inters y porque el monto que se deba haba crecido durante los primeros dos aos. Lo anterior puede implicar un pago mensual de entre dos y tres veces mayor al inicial. Al terminar el boom inmobiliario en EEUU, los precios de la vivienda comenzaron a disminuir. Lo anterior, aunado a que en la gran mayora de los casos, los deudores de crditos subprime deben ms del 90% del valor de la propiedad, y muchos deben incluso ms que el valor de sta, lo que genera incentivos a perderla a dejar de pagar la hipoteca. Adems, al triplicarse el pago mensual de la hipoteca para un gran porcentaje de los deudores result imposible continuar pagando. As, comenzaron a crecer abruptamente los impagos de los crditos subprime. Lo preocupante es que sigue siendo ms probable que la situacin empeore antes de mejorar. Por un lado, los crditos con estndares ms laxos (i.e., los ms riesgosos) se otorgaron durante 2006, al nal del boom inmobiliario, y las tasas de inters de los mismos se estn ajustando durante este ao, con lo cual la tasa de impago seguramente aumentar todava ms. Por otro lado, con la demanda de vivienda cayendo y un exceso de oferta en el mercado, los precios de la vivienda podran disminuir abruptamente. Ms an, la restriccin de los estndares crediticios podra provocar una mayor debilidad de la demanda y un aumento en el exceso de oferta, lo que provocara una mayor disminucin de los precios. En otras palabras, el valor de los colaterales de las hipotecas subprime seguramente disminuir y adems la tasa de impago seguir creciendo, conforme los crditos ms riesgosos, ajustan la tasa de inters al alza. En suma, ni el mercado inmobiliario, ni el de bursatilizaciones hipotecarias de Mxico tiene caractersticas en comn con los de EEUU. Son merca-

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dos distintos, que no pueden compararse. Las razones fundamentales que generaron la crisis subprime simplemente no estn presentes en el mercado mexicano de bonos respaldados por hipotecas. ste est siendo favorecido por un mayor respaldo institucional, con reglas estrictas as como un desarrollo ms lento pero organizado, y con un entorno de crecimiento del sector todava en lnea con la estructura y dinmica econmica del pas. Es decir, nos encontramos ante un mercado en crecimiento pero sin presiones ni desequilibrios. Esta pauta tendr que mantenerse para evitar excesos, como los que se dieron en el mercado de EEUU. Los riesgos a futuro dependern de que la slida estructura regulatoria no pierda fuerza, y contine, como hasta ahora, promoviendo la liquidez y el desarrollo ordenado y sostenible del mercado. Adems, de la crisis subprime se aprendieron lecciones que no deben olvidarse: a) deben mantenerse estndares de originacin razonables y conservadores; b) slo debe otorgarse hipotecas a personas que demuestren ingresos y que tengan un buen historial crediticio; c) todos los crditos deben otorgarse a personas que den enganche; y d) tanto el que obtiene la hipoteca como el que la otorga debe tener un inters econmico para evitar incentivos a no pagar (deudor) o a que no importe lo que pase con el crdito (acreedor).

3. Efectos de la crisis subprime en el mercado de bonos respaldados por hipotecas en Mxico


A partir del verano de 2007, cuando empez la crisis subprime en EEUU, los inversionistas se han preocupado por la calidad de los bonos respaldados por hipotecas en Mxico, su contagio ante la mayor aversin al riesgo, y su aislamiento del mercado subprime americano. Si bien los factores que llevaron a la desestabilizacin del mercado de bursatilizaciones en EEUU no estn presentes en el mercado mexicano, la inquietud no ha estado ausente. Los efectos en Mxico se pueden medir en cantidad y en precio. En el primer caso, la emisin de bonos respaldados por hipotecas se ha mantenido fuerte y dinmica desde el verano de 2007, a pesar de la mayor aversin al riesgo. En el caso de los precios, precisamente la mayor aversin al riesgo ha generado una tendencia al alza en los spreads de estos bonos. Desde 2003, algunas Sofoles hipotecarias con el apoyo de la SHF han bursatilizado cartera hipotecaria. A partir 2006, los bancos tambin comenzaron a emitir Bohris. En los primeros tres aos del mercado de 2003 a 2005 hubo slo nueve emisiones. En el cuarto ao (2006), el nmero de emisiones aument signicativamente: de tres en promedio durante 2003-2005 a catorce; sin embargo, el monto promedio de stas, si bien aument, no lo hizo de manera tan signicativa, al pasar de 689 millones de pesos (mdp) a 893 mdp. En 2007, el nmero de emisiones aument marginalmente (a 15), pero el monto promedio lo hizo de manera importante (a 1,495 mdp). Pero, qu ha pasado en los ltimos doce meses i.e., desde que inici la crisis subprime en EEUU? Resulta claro que se ha dado un efecto: el ritmo de emisiones ha disminuido 42% frente a los doce meses previos (de 19 a 11). Del menor nmero de emisiones se podra intuir que al volverse ms complicadas las condiciones del mercado les habra costado ms trabajo a los bancos y Sofoles colocar su cartera hipotecaria. Sin embargo, si bien el nmero de emisiones ha disminuido, el monto promedio por emisin se ha ms que duplicado: el de las 11 emisiones de los ltimos meses (de 2,155 mdp) es 103.3% mayor que el de las 19 emisiones de los doce meses previos (de 1,060 mdp). As, si bien ha bajado el de manera notoria el nmero de emisiones, el monto de stas ha aumentado signicativa-

Monto Insoluto en Circulacin Real de Borhis


Miles de millones de pesos
60 50 40 30 20 10 0 No. de emisiones por ao 5 3 1 2003 * Fuente: 2004 2005 2006 2007 2008* 14 15 Incorpora HiTo l Sin HiTo 6 l

Cifras a julio BBVA Bancomer

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Diferencial entre los Rendimientos de los Bohris y los Bonos Gubernamentales


Puntos bsicos
300 250 200 150 100 50 0 2003 Fuente: 2004 BBVA Bancomer 2005 2006 2007 2008 Serie A Bancos Sofoles

mente, lo cual sugiere que los originadores con mejor calidad crediticia no han tenido problemas de liquidez. Qu hay del efecto precio? La adecuada estructura y el buen funcionamiento del mercado de Bohris en Mxico haba permitido que, al aumentar la liquidez, disminuyeran los diferenciales de rendimiento promedio entre los Bohris y los valores gubernamentales. Este diferencial pas de 190 pb en promedio al cierre de 2004 a 100 pb a nes de 2006. Sin embargo, desde 2S07 i.e., a partir del inicio de la crisis subprime, los diferenciales han mostrado una clara tendencia alcista (vase grcas). En promedio, los diferenciales de rendimiento entre los Bohris series A y los bonos gubernamentales han subido en torno a 1/3 parte en los ltimos doce meses, mientras que los correspondientes a los Bohris en sus series B lo han hecho en una menor proporcin (en torno a 20%). Lo anterior sugiere que los spreads de bonos bursatilizados en sus series A eran muy bajos, y se estn ajustando a niveles ms consistentes con una mayor aversin al riesgo en los mercados nancieros. Los spreads de los bonos bursatilizados en sus series B ya eran elevados: en los doce meses previos a la crisis subprime eran casi 3 veces aquellos de los bonos series A. As, el aumento de los spreads de los Bohris es el efecto ms claro e importante del impacto de la crisis subprime de EEUU en el mercado de bonos bursatilizados de Mxico. No obstante, ste incremento parece responder en gran medida a la mayor aversin al riesgo en los mercados nancieros. Al cierre de julio de este ao, el spread del riesgo pas Mxico (medido por el EMBI+) haba aumentado 34.6% respecto al cierre de julio de 2007, es decir, lo haba hecho en un nivel casi idntico al del aumento de los spreads de los Bohris. Lo anterior sugiere que los mayores spreads obedecen, en gran parte, a la mayor aversin al riesgo en los mercados nancieros, y no a dudas sobre la calidad de los bonos respaldados por hipotecas en Mxico. Mientras la originacin de crditos sea responsable y se mantengan los estndares, el mercado de bursatilizaciones en Mxico podr mantener su dinamismo. Las emisiones de bonos respaldados por hipotecas sern cada vez ms importantes para el crecimiento de la cartera de crdito, y las caractersticas de estos ttulos buenas calicaciones, plazos largos y rendimientos elevados seguirn siendo muy atractivas para los inversionistas institucionales con horizontes de inversin de largo plazo especialmente las Siefores. En conclusin, es fundamental que se mantengan los estndares estrictos que hasta ahora han caracterizado al mercado. Slo as, este mercado con una importancia creciente podr continuar expandindose a un ritmo dinmico.

Diferencial entre los Rendimientos de los Bohris y los Bonos Gubernamentales


Puntos bsicos
400

Referencias
350 300 250 200 150 100 2006 Fuente: BBVA Bancomer 2007 Serie B Bancos Sofoles 2008

Housing Finance and Mortgage-Backed Securities in Mexico. Luisa Zanforlin y Marco Espinosa. IMF Working Paper. Monetary and Capital Markets Department. WP/08/105, abril 2008, pp. 1-25 Laying the Foundation for a Mortgage Industry in Mexico. Edward C. Skelton. Federal Reserve Bank of Dallas. Economic Letter. Col.1, No.10, oct. 2006. Mexico looks to Denmark on mortgage-backed securities. John E. Rogers y Ral Zepeda Ruiz. Strasburger & Forastieri, S.C. Global Banking and Financial Policy Review, pp. 123-125. Reporte sobre el Sistema Financiero 2007. Banco de Mxico. pp. 80-86, recuadro 4 (pp.41), recuadro 19 (pp. 107), y recuadro 20 (pp. 108).

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Apndice Estadstico
Indicadores Anuales Macroeconmicos
1999 PIB Real1 Variacin % anual Consumo Privado Real Variacin % anual Consumo del Gobierno Real Variacin % anual Inversin en Construccin Real (var. % anual) Residencial No residencial Empleo Formal Privado Total (IMSS)2 Millones de personas promedio Variacin % anual Salario Medio de Cotizacin (IMSS) Pesos diarios nominales promedio Variacin % real anual Masa Salarial Real (IMSS) Variacin % anual Salario Mnimo General (diario) Pesos nominales Variacin % real anual Precios Consumidor (n de periodo) Variacin % anual TIIE 28 promedio (%) Tasa de inters 10 aos Bono Guber. (M10) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008e

3.9 4.3 4.7 4.9

6.6 8.2 2.4 6.1

-0.2 2.5 -2.0 -4.6

0.8 1.6 -0.3 3.5

1.3 2.2 0.8 3.2

4.0 5.6 -2.8 5.1 3.7 6.1 12,506 1.1 178.6 1.3 2.5 43.30 -0.4 5.2 7.1 9.5

3.1 4.8 3.5 2.5 2.5 2.5 12,893 3.1 188.9 1.7 4.8 45.24 0.5 3.3 9.6 9.4

4.9 5.6 0.3 8.0 8.9 7.4 13,486 4.6 198.5 1.4 6.1 47.05 0.4 4.1 7.5 8.4

3.2 4.2 1.0 3.3 3.2 3.3 14,046 4.2 209.2 1.4 5.6 48.88 -0.1 3.8 7.7 7.8

2.3 2.6 2.4 1.9 1.6 2.8 14,458 2.9

11,906 5.7 112.6 0.7 6.5 31.91 -3.3 12.3 24.1

12,607 5.9 129.6 5.1 11.3 35.12 0.5 9.0 17.0

12,541 -0.5 146.2 6.0 5.5 37.57 0.6 4.4 12.9 10.8

12,436 -0.8 158.0 2.9 2.0 39.74 0.7 5.7 8.2 10.1

12,369 -0.5 168.4 1.9 1.4 41.53 0.0 4.0 6.8 9.0

50.84 -0.9 5.8 8.3 8.2

Indicadores Anuales de Construccin y Vivienda


1999 PIB Construccin Real (variacin % anual) Edicacin Const. de obras de ingeniera civil u obra pesada Trabajos especializados para la construccin Empleo Construccin (IMSS) Total (miles de personas promedio) Variacin % anual Produccin Cemento Hidrulico (toneladas) Variacin % anual Consumo Nacional de Cemento (toneladas) Variacin % anual Empresas Constructoras3 Valor real de la produccin (variacin % anual) Total Edicacin Vivienda multi y unifamiliar De ocinas y similares Comercial, de servicios y esparcimiento Industrial en general Otras Obra pblica Otras Precios de Construccin Residencial (n de periodo) General (variacin % anual) Materiales de Construccin (variacin % anual) Mano de Obra (variacin % anual)
nd e 1 2 3 Fuente:

2000 4.2

2001 -5.7

2002 2.1

2003 3.3

2004 5.3 3.6 7.8 10.5 969.4 6.8 4.0 2.9

2005 2.5 0.8 7.3 -0.6 1,020.1 5.2 6.8 5.8

2006 7.9 9.4 6.1 2.7 1,133.1 11.1 7.5 6.6

2007 3.0 3.2 3.5 -0.1 1,203.4 6.2 1.3 0.4

2008e 1.9

5.0

nd nd 3.9 2.5

933.4 nd 6.0 4.6

900.5 -3.5 -4.3 -5.5

896.0 -0.5 2.4 1.2

907.8 1.3 0.8 -0.3

4.7 7.9 18.5 12.7 10.5 1.0 -11.1 -0.7 11.3 14.4 15.4 8.8 7.6 6.9 11.2 3.5 2.2 10.1

1.4 -3.1 9.8 -16.8 -7.3 -24.5 -7.2 11.1 -12.1 3.5 2.7 7.6

11.4 5.0 13.5 -10.9 -2.3 -21.1 10.7 16.4 15.7 6.9 7.2 5.4

33.9 52.3 74.5 -27.9 24.5 38.2 39.8 24.2 10.6 12.2 14.8 4.4

8.5 13.0 4.6 32.9 97.3 45.2 -26.8 4.7 3.7 -0.4 -1.6 3.7

29.9 31.5 27.3 20.7 38.2 45.7 33.3 32.2 13.3 8.5 10.0 4.0

11.1 17.7 23.1 34.8 5.4 22.2 0.3 5.2 2.4 3.0 2.6 4.4

no disponible estimado El INEGI modic su metodologa de registro en el SCN a base 2003=100. Los datos anteriores estn en revisin por el INEGI. En tanto, se presentan con base 1993=100 El IMSS, modic su metodologa para registrar el nmero de trabajadores asegurados. A partir de 2003 se reeja dicha modicacin. Los datos anteriores estn en revisin por parte del propio IMSS. Considera a las empresas aliadas y no aliadas a la Cmara Mexicana de la Industria de la Construccin BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico, Conasami, INEGI, IMSS

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Indicadores Anuales del Mercado de Vivienda


1998 Ventas de Viviendas (miles de unidades) Total Segmento A Segmento B Segmento C Segmento D Segmento E 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008S

155.3 73.3 71.4 6.8 2.3 1.6

242.0 103.3 127.1 7.4 2.2 1.9

282.2 93.1 172.1 12.0 2.8 2.1

253.2 63.4 162.2 21.3 3.7 2.6

343.6 75.6 223.8 34.3 6.4 3.6

400.5 83.2 259.5 44.2 9.1 4.4

418.6 94.2 246.4 54.8 13.8 9.4

554.9 105.3 363.2 58.8 18.9 8.8

544.4 148.6 285.5 65.5 23.5 21.3

512.4 124.0 248.4 90.1 28.5 21.3

293.0 107.7 115.7 41.3 16.1 12.2

Precio Vivienda (miles de pesos constantes*, promedio) 340.1 Total**** 357.9 225.2 Segmento A 227.9 320.6 Segmento B 317.2 858.5 Segmento C 880.5 Segmento D 1,910.5 1,812.3 Segmento E 3,678.8 4,160.9 Precio Vivienda por M2 (pesos constantes*, promedio) 4,988 5,076 Total**** 4,402 4,537 Segmento A 5,093 5,083 Segmento B 7,043 7,298 Segmento C 8,450 10,872 Segmento D 15,195 14,894 Segmento E

358.6 227.1 337.0 758.3 1,732.3 3,908.7

398.9 232.3 328.9 768.0 1,725.3 3,908.4

415.8 218.6 338.8 755.5 1,691.2 3,833.7

425.3 207.9 339.9 766.6 1,680.0 3,520.2

487.0 211.2 345.7 758.0 1,677.2 3,639.4

471.8 216.8 365.0 733.4 1,683.6 3,595.3

557.3 221.1 358.7 744.6 1,688.6 3,742.5

605.4 226.2 361.7 753.7 1,685.7 3,576.7

608.8 217.3 364.2 752.9 1,704.5 4,454.5

5,171 4,404 5,293 6,894 9,501 13,744

5,336 4,596 5,174 7,080 9,511 13,199

5,309 4,244 5,113 7,329 9,421 13,232

5,736 4,506 5,551 7,352 10,327 14,040

6,042 4,743 5,679 7,635 10,118 13,353

6,184 5,185 5,866 7,480 10,079 14,256

6,543 5,316 6,017 7,687 10,315 14,464

6,726 5,252 6,055 7,726 10,263 14,153

6,952 5,323 6,266 7,988 11,598 18,192

Indicadores Anuales de Financiamiento de la Vivienda


1998 Nmero de Crditos y Subsidios Otorgados (miles) Total Infonavit Fovissste Fonhapo SHF/Fovi Banca comercial y sofoles Otros** Reduccin*** 196.3 105.6 15.3 5.5 55.4 2.0 279.5 195.4 17.9 6.4 59.1 0.8 331.9 250.1 24.3 6.7 46.7 0.8 3.2 326.8 200.5 26.6 21.1 47.6 3.7 27.3 400.3 268.7 11.1 24.1 46.1 9.7 40.5 500.7 291.4 66.4 23.1 54.2 20.7 44.8 532.0 300.8 59.4 31.0 65.3 37.5 37.9 525.6 371.7 48.7 33.0 54.4 49.0 21.5 -52.8 655.5 418.0 76.5 91.5 37.1 92.8 17.3 -77.7 636.9 456.0 70.5 35.7 32.6 191.2 14.4 -163.5 317.7 234.3 33.3 3.5 15.3 73.5 84.5 -126.6 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008S

Flujo de Financiamiento (miles de millones de pesos*) 66.0 45.4 Total 48.4 26.4 Infonavit 4.4 3.5 Fovissste 0.5 0.6 Fonhapo 6.1 7.6 SHF/Fovi 0.7 1.9 Banca comercial y sofoles Cartera de Crdito Vigente Banca Comercial 83.7 Saldos n de periodo (mmp*) 33.4 Indice de morosidad (%)
Nota: * ** *** **** S Fuente:

84.4 61.9 5.0 0.8 9.3 0.9

84.3 50.0 6.7 0.1 16.7 3.1

99.5 65.6 4.6 1.3 13.0 7.6

140.3 68.4 21.4 1.4 17.2 13.2

156.0 69.1 20.0 2.2 24.0 25.5

171.3 87.5 17.2 1.8 19.0 45.8

229.5 99.3 27.3 4.1 12.4 86.5

252.2 106.5 23.2 2.0 12.0 108.6

108.7 48.1 10.2 0.1 5.0 41.1

72.9 22.3

66.2 13.7

62.6 12.6

60.8 11.2

65.1 8.4

81.3 6.1

145.9 3.2

212.6 2.9

253.5 3.1

280.4

Rangos de precio expresados en veces salario mnimo mensual (vsmm) Segmento A (61-160 vsmm); B (161-300); C (301-750); D (751-1,670) y E (1,671 y ms). SMM=1,599.6 pesos en 2008 en la zona A Pesos de junio de 2008 Fonhapo, Sedesol, organismos estatales, Banobras, Issfam, Pemex y CFE Se reere a los nanciamientos (crditos y subsidios) que estn considerados en dos o ms instituciones Precio ponderado por volumen de ventas Primer semestre BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico, Softec, CNBV, Conavi

50

Servicio de Estudios Econmicos

Situacin Inmobiliaria Mxico

Indicadores Trimestrales Macroeconmicos


IV05 PIB Real1 Variacin % anual Consumo Privado Real Variacin % anual Consumo del Gobierno Real Variacin % anual Inver. en Const. Real (var. % anual) Residencial No residencial I06 II06 III06 IV06 I07 II07 III07 IV07 I08 II08

3.5 4.5 4.9 3.0 4.1 2.2

6.0 6.1 2.2 10.3 11.2 9.6

5.1 5.8 1.3 7.9 8.7 7.3

4.9 6.1 -0.8 7.3 8.4 6.5

3.7 4.3 -1.3 6.8 7.6 6.2

2.5 4.4 -0.6 6.3 6.4 6.1

2.6 4.2 -0.1 2.1 2.1 2.1

3.4 4.1 1.9 2.0 2.0 2.0

4.2 4.2 2.7 3.0 2.6 3.3

3.3 3.7 0.7 0.2 0.4 0.1

2.1

Indicadores Trimestrales de Construccin y Vivienda


IV05 PIB Const. Real (var. % anual) 2.8 Edicacin 2.8 Const. obras ing. civil u obra pes. 4.6 Trab. especial. p/construccin -2.8 Empresas Constructoras2 6.8 Total 10.5 Edicacin 2.2 Vivienda multi y unifamiliar 112.1 De ocinas y similares Comer., de servs. y esparcim. 94.6 33.5 Industrial en general -34.8 Otras 4.2 Obra pblica 2.3 Otras I06 10.1 10.8 10.2 4.7 12.7 9.3 2.7 50.5 20.0 17.6 8.8 18.5 6.0 II06 8.0 9.2 6.2 5.7 29.7 27.6 17.7 33.4 57.8 22.7 43.0 37.7 7.7 III06 7.2 9.2 4.1 2.8 41.8 47.4 40.6 38.1 50.9 77.4 55.2 41.5 18.2 IV06 6.2 8.4 4.1 -2.5 33.3 39.8 46.9 -12.8 26.3 67.6 24.5 30.0 18.7 I07 5.8 6.8 5.4 -0.2 24.5 31.6 41.1 8.5 2.8 58.5 17.3 18.9 12.4 II07 1.8 2.1 2.1 -1.9 11.0 18.1 26.8 4.1 -16.8 50.8 10.3 4.4 2.1 III07 1.7 1.8 2.3 -1.4 4.2 10.5 17.5 33.0 1.9 3.8 -8.2 -1.4 -4.2 IV07 3.0 2.3 4.2 3.4 8.6 14.8 13.7 90.2 34.7 -5.9 -11.0 2.9 2.1 I08 -0.1 -0.3 -0.1 1.4 12.1 17.5 11.0 93.3 58.6 -11.1 4.4 6.2 7.0 II08 1.7 1.7 1.6 2.3

Indicadores Trimestrales del Mercado de la Vivienda


IV05 I06 II06 III06 IV06 I07 II07 III07 IV07 I08 II08

Precio Medio Vivienda (miles de pesos*, n de periodo) 216.3 216.5 220.1 214.0 213.3 Segmento A 352.0 349.9 350.4 352.1 358.9 Segmento B 729.9 742.2 729.4 710.0 722.6 Segmento C 1,641.4 1,652.2 2,026.8 1,696.7 1,675.3 Segmento D 3,863.9 3,939.9 3,938.7 3,940.0 3,832.8 Segmento E Precio Medio Vivienda por M2 (pesos*, n de periodo) 5,117 5,086 5,105 Segmento A 5,839 5,831 5,777 Segmento B 7,508 7,398 7,367 Segmento C 10,760 10,909 10,684 Segmento D 15,906 16,117 16,135 Segmento E

224.9 219.9 218.4 227.6 353.8 366.6 365.6 364.1 752.1 768.9 758.3 746.5 1,741.9 1,735.5 1,733.5 1,712.2 4,005.5 4,313.1 4,361.2 4,433.8

219.4 217.0 364.6 367.0 752.2 760.2 1,697.3 1,726.5 4,437.1 4,510.5

5,146 5,922 7,636 10,917 16,416

5,209 5,863 7,532 10,856 16,300

5,356 5,929 7,665 10,943 16,750

5,285 6,093 7,775 11,506 18,471

5,322 6,269 7,887 11,651 18,283

5,288 6,252 7,801 11,412 18,524

5,325 6,294 7,960 11,459 18,163

5,368 6,293 8,086 11,836 18,379

Indicadores Trimestrales de Financiamiento a la Vivienda


IV05 Cartera de Crdito Vigente Banca Comercial 3.2 Indice de morosidad (%)
1 2 Nota: * Fuente:

I06

II06

III06

IV06

I07

II07

III07

IV07

I08

II08

3.0

2.9

2.8

2.7

3.0

3.1

3.1

3.1

2.9

3.1

Base 2003 = 100 Considera a las empresas aliadas y no aliadas a la Cmara Mexicana de la Industria de la Construccin. Valor real de la produccin, variacin % anual Rangos de precio expresados en veces salario mnimo mensual (vsmm). Segmento A (61-160 vsmm); B (161-300); C (301-750); D (751-1,670) y E (1,671 y ms). SMM=1,599.6 pesos en 2008 en la zona A Pesos de junio de 2008 BBVA Bancomer con datos de INEGI, Softec, Banco de Mxico

Septiembre 2008

51

Indicadores Mensuales Macroeconmicos


Sep07 Oct07 Nov07 Dic07 Ene08 Feb08 Mar08 Abr08 May08 Jun08 Jul08

IGAE 2.8 Variacin % anual 5.0 4.0 3.8 Volumen de Construccin Real ( var. % anual) 0.5 4.0 2.3 2.5 0.3 Edicacin 3.1 2.0 1.9 1.4 Const. obras de ing. civil u obra pesada 6.2 3.0 3.4 -1.1 Trabajos especializados p/construccin 3.7 3.1 3.5 Empleo Formal Privado Total (IMSS)1 Total (miles de personas) 14,208 14,360 14,450 14,100 Variacin % anual 3.8 3.9 4.0 3.9 Salario Medio de Cotizacin (IMSS) Pesos diarios nominales 209.1 207.8 209.2 210.8 Variacin % real anual 1.3 1.1 0.9 1.4 Masa Salarial Real (IMSS) 5.1 Variacin % anual 5.1 4.9 5.4 Salario Mnimo General (diario) 48.9 Pesos nominales 48.9 48.9 48.9 Precios al Consumidor (n de periodo) 3.8 3.7 Variacin % anual 3.9 3.8 7.7 7.7 TIIE 28 promedio (%) 7.9 7.9 7.9 7.9 Tasa de inters 10 aos Bono Guber. (M10) 7.9 8.1

3.8 1.0 0.3 2.1 2.5

6.0 6.1 6.6 5.3 5.2

-1.6 -6.6 -6.8 -6.9 -3.1

6.7 6.6 6.6 6.5 6.5

1.0 -1.7 -1.4 -2.2 -1.8

1.1 0.8 0.4 1.1 2.7

14,173 14,248 14,253 14,335 14,338 14,390 14,402 2.9 3.0 2.6 2.7 2.3 3.6 3.4 217.1 0.4 4.1 50.8 3.7 7.9 7.7 218.6 0.6 4.0 50.8 3.7 7.9 7.5 219.1 1.4 4.4 50.8 4.2 7.9 7.7 218.4 0.3 3.3 50.8 4.5 7.9 7.7 220.8 0.3 3.0 50.8 4.9 7.9 7.7 220.6 0.1 2.7 50.8 5.3 8.0 8.3 50.8 5.4 8.3 9.3

Indicadores Mensuales de Construccin y Vivienda


Sep07 Empleo Construccin (IMSS) 1,241 Total (miles de personas) 4.5 Variacin % anual Produccin de Cemento Hidrulico (toneladas) 4.4 Variacin % anual Consumo por Habitante de Cemento (kg.)2 Variacin % anual 3.5 Precios de Construccin Residencial 1.8 General (variacin % anual) 1.1 Materiales (variacin % anual) 4.4 Mano de obra (variacin % anual) Oct07 Nov07 Dic07 Ene08 Feb08 Mar08 Abr08 May08 Jun08 Jul08

1,263 4.8 1.8 1.0 2.7 2.2 4.2

1,254 4.3 5.6 4.7 3.3 3.0 4.2

1,137 3.5 5.3 4.4 3.0 2.6 4.4

1,181 4.2 -7.9 -8.7 4.1 4.2 4.1

1,195 2.9 8.7 7.8 6.3 7.0 4.2

1,185 1.1 -3.4 -4.2 7.2 8.1 4.0

1,211 2.2 9.2 8.3 8.7 10.3 3.8

1,218 1.3 0.8 0.0 10.7 12.9 3.9

1,230 0.9 -4.9 -5.7 11.9 14.5 3.4

1,244 1.1

12.7 15.7 3.3

Indicadores Mensuales de Financiamiento a la Vivienda


Sep07 Cartera de Crdito Vigente Banca Comercial 249.5 Saldos, miles de millones de pesos* 22.3 Variacin % anual Cartera de Crdito Sofoles Hipotecarias 71.6 Saldos, miles de millones de pesos* -29.3 Variacin % anual 14.77 CAT promedio en pesos a tasa ja
1 2 * Fuente:

Oct07 Nov07

Dic07

Ene08 Feb08 Mar08 Abr08 May08 Jun08

Jul08

248.1 19.8 71.3 -31.6 14.75

253.5 22.3 71.8 -33.2 14.58

253.5 19.3 73.7 -30.5 14.17

260.7 29.8 71.4 -6.5 14.23

263.7 23.9 74.0 -4.5 14.12

262.3 20.2 73.5 -4.4 14.11

265.4 18.3 73.0 2.8 14.03

269.9 18.1 72.8 4.8 14.09

272.3 15.9 73.2 3.7 14.16

275.3 14.0

14.24

El IMSS, modic su metodologa para registrar el nmero de trabajadores asegurados. A partir de 2003 se reeja dicha modicacin. Los datos anteriores estn en revisin por parte del propio IMSS. Se utiliz el volumen de produccin de cemento como proxi de consumo Pesos de junio de 2008 BBVA Bancomer con datos de Banco de Mxico, Conasami, INEGI, IMSS, CNBV

52

Servicio de Estudios Econmicos

Temas Especiales Incluidos en Nmeros Anteriores*


Enero 2008
El Seguro de Crdito a la Vivienda Exceso de Oferta de Vivienda?... Es Tan Solo Eso?

Septiembre 2007
Mercado Inmobiliario para Baby Boomers Ley Nacional de Vivienda Demanda de Vivienda Efectiva

Enero 2007
Demanda de Vivienda Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Races (Fibras) El Financiamiento de la Vivienda en el Reino Unido

Agosto 2006
Una Mirada al II Conteo de Poblacin y Vivienda 2005 Bursatilizacin de Cartera Hipotecaria en Mxico Seguros de Crdito Hipotecario y de Garanta Financiera ndice Habita El Financiamiento de la Vivienda en Chile

Enero 2006
Sofoles Hipotecarias, Evolucin e Importancia La Vivienda en Mxico y su Financiamiento El Mercado Hipotecario en Dinamarca

Julio 2005
Fusiones, Adquisiciones y Alianzas entre Banca y Sofoles Valuacin Inmobiliaria. Sacndole Provecho a un Avalo Empresas Desarrolladoras de Vivienda en Mxico El Mercado Hipotecario en Estados Unidos

Noviembre 2004
La Flexibilizacin Crediticia y el Impulso a la Vivienda Costo de Oportunidad Entre Adquirir una Vivienda o Rentarla Mercado de Suelo en Mxico: Aspectos Legales y Econmicos El Mercado Hipotecario en Espaa

Abril 2004
Factores que Favorecen la Demanda de Vivienda Evaluacin del Riesgo en un Crdito Hipotecario a la Vivienda Avalos, CAT y Oferta Vinculante

Octubre 2003
Costos Asociados a la Adquisicin de Vivienda Mercado Secundario del Crdito Hipotecario: Diferencias Internacionales

Abril 2003
Mxico: Precios de la Vivienda, Evolucin y Determinantes El Papel de la SHF en el Mercado Hipotecario Los Registros de Propiedad y el Desarrollo del Mercado Hipotecario Reforma del Mercado Hipotecario de Mxico: Avances

Octubre 2002
La Accesibilidad a la Vivienda La Demanda de Vivienda en Mxico 2002-2010 Marco Legal de las Sofoles Hipotecarias: Diferencias con la Banca Mltiple Reforma del Mercado Hipotecario de Mxico: Avances Calicaciones de Ejecutabilidad de Contratos Mercantiles e Hipotecarios

Abril 2002
Estructura del Mercado y Principales Constructores de Vivienda Tamao y Condiciones del Acervo Residencial Localizacin Geogrca de la Poblacin y Crecimiento de los Hogares Instituciones que Otorgan Financiamiento para la Adquisicin de Vivienda Marco Legal y Fiscal en el Mercado Hipotecario Bases y Obstculos para una Reforma del Mercado Hipotecario de Mxico
* Documentos disponibles en la pgina web http://www.bancomer.com

Interesados dirigirse a:
Servicio de Estudios Econmicos Av. Universidad 1200 Col. Xoco 03339 Mxico D.F. Tel. (52) (55) 5621 5994 Fax (52) (55) 5621 3297 www.bancomer.com

Servicio de Estudios Econmicos Grupo BBVA


Director Jos Luis Escriv Economistas Jefe Norteamrica: Jorge Sicilia Mxico: Adolfo Albo Estados Unidos: Nathaniel Karp LatAm y Mercados Emergentes: Alicia Garca-Herrero Anlisis Macroeconmico Mercados Emergentes: Sonsoles Castillo Argentina: Ernesto Gaba Chile: Miguel Cardoso Colombia: Juana Tellez Per: Hugo Perea Venezuela: Alejandro Puente China: Ya-Lan Liu Europa y Escenarios Financieros: Mayte Ledo Espaa: Julin Cubero Anlisis Sectorial: Ana Rubio Europa: Miguel Jimnez Tendencias Globales: Joaqun Vial Anlisis de Sistemas Previsionales: David Tuesta Anlisis Cuantitativo: Giovanni di Placido Investigacin y Desarrollos Cuantitativos: Rodolfo Mndez

Servicio de Estudios Econmicos Norteamrica


Jorge Sicilia Mxico Adolfo Albo Javier Amador David Aylett Fernando Gonzlez Leonardo Gonzlez Octavio Gutirrez Ociel Hernndez Carlos Herrera Alma Martnez Fco. Javier Morales Cecilia Posadas Eduardo Torres Estados Unidos Nathaniel Karp Marcial Nava Alejandro Neut Ignacio San Martn Fernando Tamayo Elisa Snchez j.sicilia@bbva.bancomer.com a.albo@bbva.bancomer.com javier.amador@bbva.bancomer.com david.aylett@bbva.bancomer.com f.gonzalez8@bbva.bancomer.com leonardo.gonzalez@bbva.bancomer.com o.gutierrez3@bbva.bancomer.com o.hernandez@bbva.bancomer.com carlos.herrera@bbva.bancomer.com alma.martinez@bbva.bancomer.com francisco.morales@bbva.bancomer.com c.posadas@bbva.bancomer.com e.torres@bbva.bancomer.com nathaniel.karp@bbvausa.com marcial.nava@bbvausa.com alejandro.neut@bbvany.com ignacio.sanmartin@bbvausa.com fernando.tamayo@bbva.bancomer.com elisa.sanchez@bbva.bancomer.com

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Banxico Watch Observatorio Semanal


Balanza de Pagos en el segundo trimestre del ao
La publicacin de la Balanza de Pagos la prxima semana presentar resultados favorables para la Cuenta Corriente, con un saldo negativo alrededor de 600 millones de dlares, cifra por debajo de los 1,500 md observados en 2T07 y ligera contraccin en las remesas de 1%. Sin duda, los altos precios del petrleo han permitido buenos resultados en la balanza comercial y esto se refleja en la Cuenta Corriente. El dficit es ampliamente financiable y no representa ninguna presin para la economa. Para el ao, mantenemos nuestra previsin de un dficit en Cuenta Corriente menor a 1% del PIB. Banxico decidi restringir las condiciones monetarias en 25pb Por tercera reunin consecutiva, Banxico sube 25pb la tasa de fondeo para
evitar traslado de inflacin a expectativas y salarios, intentando neutralizar el posible efecto en stas de la fuerte revisin en la senda de inflacin. El movimiento es preventivo y parece ser suficiente considerando los crecientes riesgos en actividad econmica y la expectativa de menores presiones de oferta en inflacin en el futuro cercano. Esperamos pausa monetaria en la decisin de poltica monetaria de septiembre, y si bien podra haber espacio de una subida adicional de 25 pb hacia el 4T08 o bien el 1T09 dependiendo de la evolucin de las expectativas de mediano plazo su probabilidad parece haber disminuido.
El Banco de Mxico decidi restringir las condiciones monetarias en 25pb, por tercera reunin consecutiva, incrementando la tasa de fondeo bancario a 8.25%. Con este nuevo movimiento, Banxico intenta neutralizar el efecto en expectativas y salarios de la fuerte alza en la senda de inflacin prevista. Al volver a destacar la necesidad de anclar expectativas, justifican esta subida adicional como preventiva, la cual podra ser la ltima considerando que los determinantes de mediano plazo de inflacin apuntan a la moderacin, provenientes de la baja reciente en el precios de las materias primas, la acumulacin de seales de desaceleracin y los crecientes riesgos a la baja para la actividad. No slo el lenguaje del comunicado indica que el alza tiene carcter preventivo, sino tambin, el tono de ste en comparacin con el previo es ms suave (menos restrictivo). Tanto la descripcin cualitativa de crecimiento econmico como la de la inflacin en el comunicado nos indican que ste es menos restrictivo y que en Banxico hay una creciente preocupacin por el deterioro de la actividad econmica y las perspectivas de crecimiento. En cuanto a las perspectivas de crecimiento econmico mundial, la valoracin es ms negativa que la del comunicado previo; sealan que se ha intensificado la desaceleracin, anticipan que el crecimiento de la demanda interna en EEUU en 2S08 ser bajo o nulo. Asimismo, por primera vez (no se haba reconocido explcitamente en el comunicado) sealan que los indicadores ms recientes de actividad econmica en Mxico apuntan a un menor ritmo de crecimiento sugieren un grado de deterioro, e indican que ello implica que los riesgos a la baja han aumentado. En cuanto a inflacin, la descripcin cualitativa es ms positiva. Se destaca que aunque persisten las presiones inflacionarias, se anticipa una mejora en el mediano plazo ante la reciente cada en el precio de las materias primas, y sealan que sta favorable evolucin obedecer, en gran parte, a las perspectivas de un menor crecimiento de la economa mundial. Adems, a pesar de que se reconoce que la revisin en el rango de proyeccin de inflacin es importante, destacan que, para el futuro prximo, hay seales positivas y ms claras de una perspectiva de moderacin de las presiones.

IGAE de junio
Conocido el dato de PIB real del 2T08 (este jueves), la contribucin del dato de IGAE de junio ser marginal aunque es conveniente monitorearlo por la relevancia de la dinmica de los componentes en su variacin mensual.

EEUU: escenario central hacia una suave recesin, dudas de la fuerza de la recuperacin Actividad: hacia una desaceleracin ms acentuada en el 2do y 3er trimestre Inflacin: continuar el encarecimiento de las materias primas? Poltica Monetaria: un panorama complejo para Banxico Mercados: peso fortalecido en los siguientes meses
Nmero 33 Enero 2006

Cabe recordar que para el 2T la produccin industrial (de)creci (-)0.2% en tasa anual, mostrando todos sus componentes (minera, electricidad, construccin y manufacturas) moderaciones respecto al primer trimestre, en series desestacionalizadas. Ser muy relevante monitorear la dinmica del componente de servicios (en torno a 65% del valor agregado total) que podra reflejarse asimismo por el lado de la demanda interna en el componente de consumo privado en los prximos meses. Para el IGAE esperamos crecimiento en junio de 1.9%, congruente con una variacin de todo el ao de 2.3%.

Servicio de Estudios Econmicos

Servicio de Estudios Econmicos

Economic Research Department

U.S.

Economic Research Department

U.S.

Situacin de:
LatinWatch
Economic Research Department

Fed Watch
Observatorio Actividad
Dato negativo en actividad industrial de junio: (-)0.5% en variacin anual. Se confirma moderacin en el segundo trimestre en los cuatro componentes que la conforman Debajo a lo esperado por el consenso del mercado (0.2% el de Bloomberg) la produccin industrial (de)creci (-)0.5%
en junio, con lo que sus variaciones interanuales han sido negativas en cuatro de los ltimos cinco meses. En trminos de variacin mensual el crecimiento de la industria fue de 0.3% en junio, que implica ligera recuperacin respecto al mes previo. Por componentes, destaca, como ha sido el caso desde el ltimo trimestre de 2006, el (de)crecimiento en el componente de minera, influido por la cada en produccin petrolera. A esto se suma la produccin en las manufacturas cuya moderacin es evidente en prcticamente todas sus ramas. En este sentido, conviene mencionar la menor dinmica en la industria relacionada con el equipo de transporte (automotriz) que si bien ha sido el motor de las manufacturas en los ltimos aos, muestra tambin signos de desaceleracin importantes. Por ltimo, la industria de la construccin contina con crecimientos modestos, 0.8% en junio que promediaron cero en el segundo trimestre, muy por debajo del 2.9% del 2007. En los meses siguientes cabra esperar que continen los crecimientos leves en los componentes de la industria. Estimamos que el mayor ajuste sea en los trimestres segundo y tercero. Mantenemos previsin de crecimiento para el PIB de 2008 en 2.3% Debajo a lo esperado por el consenso del mercado (0.2% el de Bloomberg) la produccin industrial (de)creci (-)0.5% en junio, con lo que sus variaciones interanuales han sido negativas en cuatro de los ltimos cinco meses. En trminos de variacin mensual el crecimiento de la industria fue de 0.3% en junio, que implica ligera recuperacin respecto al mes previo. Por componentes, destaca, como ha sido el caso desde el ltimo trimestre de 2006, el (de)crecimiento en el componente de minera, influido por la cada en produccin petrolera. A esto se suma la produccin en las manufacturas cuya moderacin es evidente en prcticamente todas sus ramas. En este sentido, conviene mencionar la menor dinmica en la industria relacionada con el equipo de transporte (automotriz) que si bien ha sido el motor de las manufacturas en los ltimos aos, muestra tambin signos de desaceleracin importantes. Por ltimo, la industria de la construccin contina con crecimientos modestos, 0.8% en junio que promediaron cero en el segundo trimestre, muy por debajo del 2.9% del 2007. En los meses siguientes cabra esperar que continen los crecimientos leves en los componentes de la industria. Estimamos que el mayor ajuste sea en los trimestres segundo y tercero. Mantenemos previsin de crecimiento para el PIB de 2008 en 2.3%

Observatorio PIB
Se confirma ciclo de menor crecimiento en el PIB: 2.8% anual en el segundo trimestre, 0.2% trimestral (desestacionalizada)
La economa creci 2.8% anual en el 2T08, ligeramente por arriba del 2.6% del primer trimestre. Sin embargo, eliminando efectos estacionales el crecimiento fue de 2.1%; muy por debajo del 3.3% (revisado) del 1T08. Si bien las actividades terciaras continan creciendo por arriba de la industria, presenta sntomas de moderacin ms evidentes. Consideramos que continuar la lenta dinmica en la expansin de la economa hacia el resto del ao. Ser clave para amortiguar el efecto el impulso fiscal para dotar de solidez a la demanda interna.

FOMC Meeting August 5th The Fed maintained its target rate at 2%. It also reiterated its
concerns regarding both growth and inflation risks The FOMC backtracked from its previous assessment on growth. It recognized that GDP has been better than expected, but it now underlined continuing risks to growth As expected, the balance of risks was rendered as balanced, with no suggestion of any rate change for the near future. Growth and Inflationary Risks are balanced Once again, the Federal Open Market Committee maintained its target for the federal funds rate at 2%. The extension of the 2%-level and the accompanying press release were in line with our expectations. Regarding growth, the FOMC statement acknowledged the better than expected GDP figures throughout the first half of 2008. But, unlike its previous statement where the Fed expressed restrained relief about growth prospects, now the Fed reinforced its earlier concerns by saying Tight credit conditions, the ongoing housing contraction, and elevated energy prices are likely to weigh on economic growth over the next few quarters. Regarding inflation, the Fed maintained the hawkish tone that was introduced in Junes statement. Once again, the FOMC acknowledged that current inflation is unfavorably high. Furthermore, it also accepted that some indicators of inflation expectations have also risen and are now elevated. But together with this hawkish tone, Board members expressed confidence that inflationary pressures would recede during the second half of 2008. Consequently, the hawkish tone was not accompanied by any type of bias toward raising rates anytime soon. Uncertainty remains high Uncertainty remains the key word to describe FOMC members sentiment during their August meeting. Inflationary and growth risks were rendered as balancing each other. This balance was reached not because members reduced their fear of inflationary risks, but rather because they reinstated their initial fears of credit and cyclical risks. Although downside risks to growth remain, the upside risks to inflation are also of significant concern to the Committee. We expect the Fed to keep rates stable in the meetings before the presidential election and probably into next year. Although there is one

Inflation Observatory
Inflationary pressures persist Headline consumer prices rose 5% on a year-to-year basis, the
fastest rate of increase since May 1991 Core inflation unexpectedly rose to 0.3% mom, offsetting positive readings in the previous months Economic slack and the absence of a wage spiral will help contain inflationary pressures from energy and food prices We maintain our forecast of a pause in monetary policy Pressures to headline inflation intensified Headline CPI rose 1.1% in June from 0.6% in May, the largest monthly change since September 2005, just in the aftermath of hurricane Katrina. Not surprisingly, the increase was driven by energy and food prices, which jumped 6.6 and 0.8% respectively. The CPI-Energy continued to experience the effect of elevated oil and gasoline prices. For instance, prices at the pump climbed 10.1% in the month, resulting in a 32.8% increase from the level of the previous year. On a three month basis, headline inflation rose at 7.9% annualized rate. Core inflation increased, but remained under a relatively stable path Core CPI came above expectations, rising 0.3% in June from 0.2% in May. Shelter picked up 0.3%, but rose 0.2% in May and 0.1% in April. Year-toyear, shelter increased by 2.6% for the third consecutive month, the lowest rate since March 2006. Core inflation doesnt seem to be escalating. In fact, Junes acceleration came after two months of positive readings, particularly in April, when core inflation eased to an unusual 0.1%. In June, core prices rose by a 2.5% three-month annualized rate and 2.4% year-over-year, slightly above the average of 2007. Inflation readings remain consistent with our forecast In line with our main scenario, headline inflation reached 5.0%, while core inflation, despite the slight increase, remained relatively contained. Pressures from energy, food, and short-term expectations continue to play against the inflation outlook. However, economic slack -the unemployment rate is already at 5.5% and could increase further- and the absence of a wages spiral will hopefully prevent core inflation from getting out of control. Through their

Argentina
First semester 2008

Chile Colombia Espaa


The turmoil in financial markets gains momentum Latin America bolsters its defences against the crisis Latin American export diversification: lower trade dependence from the US.

Moderacin generalizada entre divisiones de la economa


Por debajo del consenso del mercado (3.1% en Bloomberg), la actividad creci 2.8% en el 2T08 respecto al mismo periodo del ao previo. Eliminando efectos de estacionalidad, el crecimiento fue de 2.1%. Sobre esta base (series desestacionalizadas), se confirma la moderacin en los principales sectores que integran al PIB por el lado de la produccin: industria (-0.1%) y servicios (3.2%) contra 2.3 y 4.2% respectivamente en el trimestre previo Destaca particularmente la cada en el sector industrial donde influye la disminucin en el sector de la minera (por menor produccin petrolera) as como la moderacin en manufacturas y construccin. El retroceso en el crecimiento de minera y construccin en el primer semestre del ao ha contribuido para que, comparando los dos primeros trimestres del ao con su periodo inmediato anterior, el resultado sea negativo. Este es el caso particularmente en el trimestre que se reporta, con la variacin trimestral ms baja desde que se publica la nueva base (desde 2003). En el componente de servicios destacan por su moderacin en el ao actividades como servicios profesionales y servicios de esparcimiento;

Per Venezuela

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